上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初19601号原告：顾荣森，男，1952年11月26日出生，汉族，户籍所在地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：刘顺祺，上海申浩律师事务所律师。被告：程仰峰，男，1949年10月28日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：秦峰，上海元照律师事务所律师。原告顾荣森诉被告程仰峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序进行了审理。审理中，经原告申请，本院依法采取了诉讼保全措施。因双方当事人对案涉房屋装饰装修价值无法达成一致意见，经原告申请，本院通过上海市高级人民法院依法委托上海中世建设咨询有限公司对案涉房屋内装饰装修工程造价进行鉴定。本案于2020年6月18日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人刘顺祺、被告委托诉讼代理人秦峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾荣森向本院提出诉讼请求如下：1、确认原被告签订的《租赁协议》以及《委托转让租房协议》无效；2、判令被告返还原告饭店转让费人民币(以下币种均为人民币)32万元；3、判令被告返还原告2018年11月1日至2019年10月31日期间的房租24万元；4、判令被告赔偿原告房屋装修及设备损失1,014,437元；5、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2017年10月26日签订《租赁协议》，约定被告向原告出租位于上海市青浦区鹤翔路XXX号的门面房(下称“系争房屋”)用于饭店经营，租赁面积为485平方米，租赁期限自2017年11月1日至2025年10月31日止，2017年11月1日至2021年10月31日的年租金为24万，租金每半年支付一次。被告在协议签订时向原告提供了鹤翔路XXX号的《房地产权证》，同时在协议1.2条也明确被告对于合同项下的房产合法取得房产使用权，保证原告的权益。关于门面房，双方于2017年10月26日签订《委托转让租房协议》，原告向被告支付了门面房转让费32万元。原告于2017年10月26日向被告转账转让费和第一年房租共计44万元。原告签订协议后，即在门面房地址注册了“上海市青浦区洪景饭店”。经被告同意，对整个饭店进行了全部重新装修，并且添置了电器、厨房设备、桌椅餐具等，总计投入1,956,080元。然而，青浦区白鹤镇生态环境综合治理领导小组办公室于2019年9月4日书面告知原告，原告所租赁的鹤翔路XXX号房屋系被告擅自建设，被认定为违章建筑，原被告所签订的《租赁合同》无效，要求鹤翔路XXX号违建内的经营户务必在9月30日前清空搬离。同时将原告饭店的出入通道封闭，并将《告知书》和上海市青浦区规划和土地管理局出具的《执法协助书面意见》均张贴在饭店门墙面。现原告已无法在饭店内经营，根据青浦区白鹤镇的通知，鹤翔路XXX号的违章建筑于2019年内拆除。由于原告没有存储地点，饭店内的大量可移动财产只能留在店内或贱卖，不可拆卸的装修及设备只能留在店内由政府拆除。根据《租赁协议》原告按照8年的规划经营饭店，并投入了巨大的人力物力。然而被告的租赁房系违章建筑，双方签订的《租赁协议》无效，导致原告无法正常经营，所投入的成本均化为乌有。原告认为，过错均在被告，被告应返还原告饭店转让费、租金及赔偿原告损失。为维护自身合法权益，故诉诸法院，望判如所请。被告程仰峰辩称：不同意原告的诉讼请求。1、系争房屋系有证建筑，故租赁协议以及委托转让租房协议合法有效；2、即便案涉租赁合同无效，基于房屋的赔偿不存在，原告起诉时提供的工程结算书系虚假，原告并未对系争房屋进行装修。经开庭审理查明：2017年10月26日，程仰峰(甲方、出租方)与顾荣森(乙方、承租方)签订《租赁协议》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方使用，系争房屋为甲方经合法取得房产使用权，保证不影响乙方的权益，承租面积为485平方米；乙方可对房屋进行自主装修，但不得损坏房屋的立柱、楼面梁房屋承重结构；租赁期限自2017年11月1日起至2025年10月31日止；该房屋只共乙方用于经营饭店，甲方保证该出租房屋可被用于符合本合同约定用途的经营；本合同签订前，甲方应向乙方出示本合同项下房产的《房屋所有权证》及其他能够证明权利合法来源的有效证明文件；自2017年11月1日起至2021年10月31日，年租金为24万元；在本租赁期内，甲方有下列行为之一的，乙方有权单方解除本合同，由此给乙方造成损失的，甲方应予以赔偿：1、违反本合同约定，使乙方无法按其用途继续使用该房屋达30日的；2、未经乙方同意，将乙方承租的房屋进行装修、改建或扩建的；3、因不可抗力，该房屋被拆迁的；任何一方未履行本合同项下的任何一项条款均被视为违约，违约方应承担因自己的违约行为而给守约方造成的一切损失。协议另对其他内容进行了约定。协议签订后，原告支付租金至2019年10月31日。同日，程仰峰(甲方)与顾荣森(乙方)签订《委托转让租房协议》，约定：甲方拥有白鹤镇鹤祥路XXX号二层楼门面房(有上海市房地产权证)建筑面积约750平方米，原出租给张陆培经营饭店《豪湘烩》，租赁期至2021年5月31日止，现由于张陆培原因，饭店已不再经营，经甲乙双方商定，委托甲方与豪湘烩协商，终止与豪湘烩于2015年12月28日签订的《租房协议》，具体商定如下：1、原经营豪湘烩饭店的所有相关证件(营业执照、卫生、消防等有关证件)全部转交给乙方，方便乙方经营时使用，并协助乙方办理相关手续；2、《豪湘烩》可以将其饭店的装修可移动部分全部搬走；3、甲方承诺该门面房租给乙方至2021年10月31日止，每年租金24万元；4、乙方给予委托甲方与《豪湘烩》协议终止《租房协议》的补偿款30万元整。协议签订后，顾荣森向程仰峰支付租房补偿款32万元。审理中，因双方当事人对系争房屋内装饰装修价值无法达成一致意见，经顾荣森申请，本院通过上海市高级人民法院依法委托上海中世建设咨询有限公司对系争房屋装饰装修工程造价进行审价。2020年5月7日，上海中世建设咨询有限公司出具《鉴定意见书》，载明：经鉴定，本项目总造价1,300,915元，其中确定部分造价为193,718元，争议部分造价为1,107,197元；确认部分折旧现值为151,059元，争议部分折旧后现值为863,378元。顾荣森为此支付鉴定费37,500元。以上查明的事实，由原、被告的陈述，租赁协议、委托转让租房协议、转账凭证、收条、鉴定意见书、鉴定费发票等予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以确认。审理中，双方当事人对下述事实存在争议：一、系争房屋有无产证或合法批建手续原告主张，案涉租赁协议签订时，被告向原告提供了土地产权证，并表示其为合法出租，但系争房屋使用过程中，青浦区白鹤镇生态环境综合治理领导小组办公室于2019年9月4日书面告知原告，系争房屋是被告擅自建设，被认定为违章建筑，要求原告于9月30日前清空搬离，同时将原告饭店的出入通道封闭，并将《告知书》及青浦区规划和土地管理局出具的《执法协助书面意见》张贴在饭店门口墙面上，造成原告无法正常经营。因系争房屋无合法批建手续，故案涉租赁协议及委托转让租房协议应为无效。为此，原告提供房地产权证(协议签订时被告提供)、告知书、执法协助书面意见、营业执照等作为证据。被告对房地产权证、营业执照真实性无异议，并表示原告能以系争房屋为注册地取得营业执照，说明系争房屋是有合法产证的；因原告无法提供告知书、执法协助书面意见原件，故对其真实性不予认可。被告主张，系争房屋是被告自案外人上海盈星粮油购销有限公司(下称“盈星公司”)处购买，有合法产证，并非违章建筑；原告承租的是产证上的2号厂房，由于该厂房系二十世纪50年代建成，无法提供当时的批建手续，由于房屋破旧不堪，后来进行过翻造改造，政府部门未出具过任何文件认定系争房屋是违法建筑。为此，被告提供房地产权证、房屋土地转让协议、案外人盈星公司情况说明、通知、民事判决书作为证据。房地产权证载明建筑面积共计944平方米，2号厂房建筑面积94平方米。盈星公司出具的情况说明载明：从50年代起，逐年建筑了许多厂房、仓库、办公用房等建筑，所以在2003年转让该地块时已拥有许多超出原房产证上房屋建筑面积，仓库和工厂用房。当时转让时，实际房屋建筑面积有4,000多平方米。当时粮管所房屋由于年数长久，建造时都是砖木结构，房屋已破旧不堪，房屋的固定资产折旧已提完，所以在签订房屋土地转让协议时只有900平方米房屋建筑面积计算转让款。2015年上海金成饲料厂租赁期满，被告予以改造翻建，原转让地块上的房屋已全部拆除。原告对被告提供的房地产权证、房屋土地转让协议、案外人盈星公司情况说明、通知真实性不予确认；对判决书未发表质证意见。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。被告虽主张系争房屋有产证，并提供2004年颁发的房地产权证作为证据，但盈星公司出具的情况说明明确表明原转让地块上的房屋已于2015年全部拆除，且被告自述原告承租的为2号厂房，根据产证载明2号厂房面积仅为94平方米，而系争房屋的面积为485平方米，远远大于房产证面积，故对被告的主张本院不予采信，本院认定系争房屋无合法批建手续，案涉租赁协议应为无效。委托转让租房协议内容所针对的是相关证件、装饰装修等约定，并不涉及房屋租赁的内容，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。二、系争房屋内装饰装修是否由原告施工原告主张，在租赁系争房屋之后，原告通过包工包料的方式对房屋进行了装饰装修；因原告是从事饭店经营的，现金流水比较大，且装修人员是农民工，故全部通过现金方式支付了装修费1,956,080元；之前之所以通过转账方式向被告付款，是基于被告方的要求。现系争房屋因无证导致合同无效且无法继续履行，故被告应赔偿原告装饰装修损失。因装饰装修已经审价，故按照审价报告，现原告主张被告应赔偿原告装饰装修损失1,014,437元。为此，原告提供装修工程决算书及收条作为证据。被告对原告提供的上述证据均不予认可，并表示原、被告之间的钱款均通过转账方式支付的，而金额远超租金、将近200万元装修款却是全部通过现金方式支付，显违常理，上述钱款中的130万元是在一个月内支付，全部钱款的时间跨度也不过2个月，且原告也未提供合同、发票等相应凭证予以佐证。被告主张，系争房屋内的装饰装修系原来的经营者实施的装修，并非由原告重新进行装修，为此被告提供2015年及2020年现场照片、合作经营协议书、营业执照、陈丽章的证人证言等作为证据。其中，证人陈丽章表示其与被告系朋友关系；2011年左右与被告签订租赁合同后，租用当时为毛坯状态的系争房屋后，进行了大厅地砖铺设、包房吊顶、吧台、厨房设施等饭店基本设施设备进行了装修，包括传菜电梯等也是证人采购安装的；在饭店开业一周年时，有店庆活动，故当时偶然拍摄了被告提供的系列照片。原告对被告提供的上述证据均不予认可，认为无法证明原告未对系争房屋进行装修。本院认为，被告提供的照片虽无法显示拍摄时间，但从照片显示的内容应为原告承租系争房屋前的原豪湘烩酒店装修，照片显示的房屋外墙、前台吊灯、前台酒柜、水族箱等与原告提供的照片基本一致，同时原告在承租系争房屋时也支付了转让费，说明系争房屋原存在部分装饰装修；但从地板砖、柱梁、靠窗桌椅、背景墙样式等可以反映出原告确实对系争房屋进行了装修，故原告需对其装修范围及装修费用承担举证责任。三、32万元钱款性质原告主张，其补偿给被告的32万元，均系店铺的转让费，转让的内容包括相关证件及装饰装修等。被告主张，原告支付的32万元补偿款，其中30万元针对的是不可拆除的装饰装修部分，包括鱼缸、传菜电梯等，但剩余的2万元是由于原告早就找到被告说要租赁系争房屋，但长期未能与被告达成一致意见，直至5个月后才签订协议，由原告另行补偿给原告的费用。本院认为，案涉委托转让租房协议合法有效，原告基于该协议向被告支付相应补偿款系对协议约定义务的履行，而被告已将系争房屋出租并交付给原告，现原告要求被告返还该笔费用，于法无据，本院不予支持。针对剩余2万元的性质，虽双方各执己见，但该费用的产生系因租赁协议及委托转让租房协议产生，且支付时间为上述协议签订之日，系原告自愿支付给被告，现原告主张返还该笔费用，于法无据，本院不予支持。综上，本院认定如下：一、案涉《租赁协议》无效，协议无效后，因该协议取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。虽协议无效，但原告实际占用了系争房屋，结合原告庭审自述，其于2020年1月底搬离系争房屋，但未将房屋返还被告，且未提供证据证明将系争房屋交付相关职能部门，故对原告提出的要求被告返还2017年11月1日至2019年10月31日期间房屋24万元的主张，本院不予支持；二、案涉《委托转让租房协议》合法有效，原告诉请返还饭店转让费即补偿费32万元于法无据，本院不予支持；三、对于装置装修损失，原告提供的结算书及收条，虽被告不予确认，但从双方提供的照片中可以显示原告确实对系争房屋进行过再次装修，结合鉴定报告、委托转让租房协议书等证据，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度，以及预期利益等因素，本院酌定被告应赔偿原告装饰装修损失60万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告顾荣森与被告程仰峰签订的《租赁协议》无效；二、被告程仰峰应于本判决生效之日起十日内赔偿原告顾荣森装饰装修及设备损失60万元；三、原告顾荣森的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,969.90元，减半收取计9,484.95元，诉讼保全费5,000元，合计14,484.95元，由原告顾荣森负担6,064.95元，被告程仰峰负担8,420元；鉴定费37,500元，由被告程仰峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  张 分二〇二〇年九月二十五日法官助理  杨 洁书 记 员  黄琛陶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。