湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初18845号原告(反诉被告)：武汉家盛时代建材家居市场有限公司，住所地武汉市武昌区中北路**。法定代表人：吴华庭，总经理。委托诉讼代理人：何飞、沈天，湖北得伟君尚律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴平杰，男，1981年5月3日出生，汉族，居民身份证住址湖北省阳新县，原告武汉家盛时代建材家居市场有限公司（以下简称家盛时代公司）与被告吴平杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案，吴平杰于2019年11月25日向本院提出管辖异议，本院依法作出（2019）鄂0106民初18845号民事裁定，驳回其管辖异议，吴平杰未上诉。吴平杰于2020年7月14日向本院提起反诉，本院将两诉合并，依法适用简易程序，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。家盛时代公司委托诉讼代理人何飞、吴平杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告家盛时代公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除与被告签订的《卖场租赁合同》；2、判令被告向原告支付2017年9月1日至2019年4月30日期间欠付租金83,708.61元；3、判令被告向原告支付逾期付款违约金（其中2018年9月至11月违约金以17,746.61元为本金，自2018年8月16日起算；2018年12月至2019年2月违约金以39,577.20元为本金，自2018年11月16日起算；2019年3月至2019年4月违约金以26,384.80元为本金，自2019年2月14日起算，以上违约金按日利率3‰计算至实际还清之日止，暂计至2019年10月9日，计79,892.30元）；4、判令被告向原告支付违约金64,636元；5、判令被告承担本案诉讼费用。庭审中，家盛时代公司述称，第4条诉讼请求是5个月租金之和,错算成64,636元，此处延用64,636元不变，含保证金（一个月的租金）。事实与理由：2017年8月31日，吴平杰为经营佳伦品牌地板，与原告签订《卖场租赁合同》，约定：租赁期限2017年9月1日至2019年8月31日，场地月租金13,192.40元，按季度支付租金，保证金为一个月的租金。逾期付款违约金每日按欠费总额的3‰计算。违约导致解除合同，吴平杰应补交四个月的租金，预付的租金、费用余额及保证金作为违约金赔偿给对方。吴平杰实际租用该门面至2019年4月30日，其未告知原告擅自撤场。2017年9月1日至2019年4月30日期间，吴平杰应付租金合计263,848元，吴平杰实付租金180,139.40元（含代收货款抵扣租金、卖场活动补贴抵扣租金、“爵士盾”合同保证金抵扣租金），尚欠租金83,708.60元。为维护合法权益，诉至法院。被告吴平杰辩称，1、合同已实际解除，原告于2019年4月3日强行停电，被告被迫退出，卖场原有物品被擅自拆除。2、房屋实际使用期间为2017年9月1日至2019年3月31日，双方约定租赁期间租金按八折收取，合同到期后按九折收取，被告实际按照上述约定优惠幅度交纳租金。3、有部分租金系原告代收货款后抵扣租金，多余部分返还给被告，原告出具的代收凭证表明2018年12月31日前的租金已经交清。2019年1月1日至2019年3月31日的租金，有被告交纳的合同保证金及被告配偶的“爵士盾”品牌合同保证金、原告为被告招商给予的1个月租金优惠，且2019年1月份被告将店铺小规模的整修，被告应给予15天的装修免租期，上述冲抵、减免后，被告不欠付租金。4、被告未违约，不应支付违约金。反诉原告吴平杰向本院提出反诉请求：判令反诉被告退还合同保证金13,192.40元。事实与理由：合同已履行完毕，按照合同约定，反诉被告应返还合同保证金13,192.40元。现反诉被告不同意合同保证金抵扣租金，故反诉原告主张退还合同保证金。反诉被告家盛时代公司辩称，吴平杰所述租金优惠、招商减免一个月租金、装修免租期均不属实，反诉原告欠付租金，构成根本违约，根据合同约定，反诉原告应当将合同保证金作为违约金赔偿给反诉被告，故无需返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对家盛时代公司提交的《卖场租赁合同》（与柯志芳签订）、柯志芳身份证复印件、《证明》没有争议，本院予以采信。对有争议的证据，本院认定如下：家盛时代公司提交的《卖场租赁合同》（与吴平杰签订）真实、合法，具有关联性，但从合同的实际履行情况来看，家盛时代公司采取承租人货款抵租金、多余货款退还承租人、货款不足承租人予以补足的形式向吴平杰收取租金，结合吴平杰提交的收据、家盛时代代收凭证，2017年9月、2018年1月、2月、3月的租金均是按照每月10,553.92元即合同约定租金的80%的标准收取，家盛时代公司不能就收取的租金数额正好为八折作出合理说明，故上述证据证明合同期限内租金系八折收取；吴平杰经本院要求，仍不能提交其交纳租金的数额、货款抵扣租金的数额及对应的证据，故本院对家盛时代公司提交的《收款明细》中的收取租金的相关情况作自认处理；吴平杰提交的微信聊天记录截图来自于手机记录，家盛时代公司不能提供相反的记录，吴平杰提交的家盛时代代收商户货款返款明细表、返款银行流水、微信聊天记录截图,其中12笔相关的数据、金额能够和家盛时代公司提交的《收款明细》（共15笔）载明的11笔（前述12笔中有两笔合并）收款金额相对应，本院予以采信；吴平杰提交的租金催交函、收缴通知，来源存疑，没有加盖印章，也没有其他证据印证，本院不予采信。本院认定事实如下：吴平杰、柯志芳自述系配偶关系，多年来在家盛时代中北路租赁商铺经营地板，吴平杰经营佳伦品牌，柯志芳经营爵士盾牌。2017年8月31日，家盛时代公司（甲方）与吴平杰（乙方）签订《家盛时代中北路店铺租赁合同》。合同约定：乙方承租武汉市武昌区X商铺，建筑面积为101.48平方米。租赁期限自2017年9月1日起至2018年8月31日止。月租金13,192.40元，按季度支付租金，每季度最后一个月月底的前15天内支付下一季度的租金。合同保证金为一个月的租金13,192.40元，合同终止后，乙方在已完全履行合同规定的各项义务前提下，自撤场之日起十二个月后，全额无息退还。乙方违约，甲方有权扣除乙方保证金。乙方拖欠租金，视同根本违约，甲方有权随时解除合同，每日按欠费总额的3‰计算逾期付款违约金，同时甲方有权采取停电、停水及停止物业服务等措施，给乙方造成的损失甲方不予承担。乙方商铺装修方案经甲方同意后才能进行，不论何种原因退场，乙方有义务按甲方的要求无偿保留商铺内的装修，或者乙方在离店前拆除装修将商铺恢复到乙方接收商铺时的状态，逾期不拆除的，甲方有权任意处置。无论因何种原因合同终止后，甲方给予乙方的撤场时间不得少于5天，但同时不得超过15天，所有费用均须计算至乙方撤场向甲方完整交付场地之日止。乙方在规定的时间内未撤场的，甲方有权清场并且无需承担因此给乙方造成的任何损失。乙方违约导致甲方主张解除合同的，乙方应补交四个月的租金，且乙方同意将另已预付的租金、费用余额及保证金作为违约金赔偿给甲方，不足部分可以追偿。合同签订后，原合同所交纳合同保证金13,192.40元延续为本合同保证金。合同到期后，双方未续签合同，吴平杰继续使用该场地对外经营。吴平杰所在商铺，有部分货款系自行收取，有部分系交到家盛时代公司收银处，家盛时代公司扣除本期应交租金及空调费等，余额（如有）返款给吴平杰，货款不足补交。佳伦、爵士盾之间存在货款抵扣对方租金、空调费的情形。定期合同履行期限内，即2017年9月1日至2018年8月31日之间的租金，双方实际系按八折的优惠幅度收取。吴平杰自述，家盛时代公司扣抵租金后的货款已全部返还给自己，对于交租金额，吴平杰以时间长久为由，不能准确说明。家盛时代公司述称2017年6月至2018年11月，共收取吴平杰180,139.39元，包含吴平杰交纳的租金、代收货款、柯志芳（吴平杰配偶）承租店铺未退的13,192.40元合同保证金，尚欠付2017年9月1日至2019年4月30日租金83,708.61元。2018年10月31日，吴平杰出具的家盛时代公司代收凭证和商户货款返款明细表共同载明，2018年10月1日至10月10日代收（佳伦）货款34,863元，抵爵士盾截止2018年10月7日租金余款10,143.61元及2018年6月至9月空调费2171元，抵佳伦2018年10月1日至12月31日租金22,548.39元，本期实际返款0元。家盛时代公司提交的《收款明细》第13笔载明，2018年10月代收货款22,548.39元抵租金；第14笔载明，2018年11月代收货款11,155.36元抵租金。上述收款依据结合双方的交易习惯推定，吴平杰已交清截至2018年9月30日的租金。2018年12月22日，柯志芳提交证明，称：爵士盾履约金13,192.40元抵扣佳伦租金。2019年4月2日，家盛时代公司的工作人员通过微信向吴平杰的店面工作人员发送《应收账款明细（佳伦）》，载明：应收款，（1）2018年10月1日至12月31日租金35,619.48元，（2）2019年1月1日至3月31日租金35,619.48元，（3）2019年4月1日至6月30日租金35,619.48元，（4）2018年6月至9月空调费2,171元，共计109,029.44元；收款，（1）佳伦2018年11月11日至11月20日货款抵2018年10月1日至12月31日租金9940元，（2）爵士盾11月1日至11月10日货款抵2018年10月1日至12月31日租金1215.36元，（3）佳伦2018年10月1日至10月10日货款2018年10月1日至12月31日租金22,548.39元，（4）介绍铭睿鑫租爵士盾铺面奖励免收佳伦1个月租金11,873.16元，收款合计58,769.31元，应收款余额50,260.13元。2019年4月3日下午，柯志芳微信告知家盛时代公司的法定代表人吴华庭“现在说我们差租金把灯关了。关灯是没让我们营业的，到时不要算我们租金。督导说我不交租金，我也没说过这个话”。2019年5月，家盛时代广场二楼进行装修改造，吴平杰所经营的铺面被拆除。双方确认，未办理交接手续。本院认为，家盛时代公司与吴平杰签订的《家盛时代中北路店铺租赁合同》是双方真实意思表示、合法有效。合同到期后，双方未续签合同，吴平杰继续使用房屋，双方形成不定期租赁合同关系。家盛时代公司、吴平杰均可随时终止租赁合同。家盛时代公司于2019年4月2日对涉案房屋停电，吴平杰的亲密关系人柯志芳于次日通过微信要求“到时不要算我们租金”，应认为双方均确认合同于2019年4月2日解除的事实。双方的争议主要在于：吴平杰是否欠付租金及欠付租金的金额。根据本院查明的事实，本院已经确认吴平杰已交清截至2018年9月30日的租金。对于2018年10月1日至2019年4月1日的租金，吴平杰称系按九折优惠幅度收取，该主张有《应收账款明细（佳伦）》中关于“免收佳伦1个月租金11,873.16元”的表述（13,192.40×0.9=11,873.16）予以印证，本院予以采信。2018年10月1日至2019年4月1日，吴平杰应付租金71,634.73元（11,873.16×6+11,873.16×1/30）,根据《应收账款明细（佳伦）》的记载，吴平杰差欠2018年6月至9月的空调费2,171元，因吴平杰对《应收账款明细（佳伦）》该段记载无异议，因此空调费2,171元可计入一并作出处理，故吴平杰应付数额为73,805.73元。根据家盛时代公司自认和《应收账款明细（佳伦）》的记载，2018年10月后，家盛时代公司收款合计58,769.31元。应付数额与实收差额为15,036.42元。吴平杰主张装修店铺可享受15天免租优惠，本院认为，吴平杰对店铺装修实际发生、店铺装修经过家盛时代公司同意均未举证证明，因此，本院对吴平杰的该抗辩主张不予采纳。家盛时代公司主张按欠款金额每日3‰计算逾期付款违约金，按四个月租金计算违约金，同时主张保证金不予退还，此系同时主张定金、违约金。吴平杰欠付租金构成违约，家盛时代公司以停电的方式解除合同，行为不当。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百二十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本院酌情支持将保证金13,192.40元的一半作为违约损失赔偿，对家盛时代公司按欠付款项3‰计算逾期违约金、按四个月租金计算违约金的诉讼请求不予支持，对吴平杰要求家盛时代公司退还保证金13,192.40元的反诉请求部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认吴平杰与武汉家盛时代建材家居市场有限公司之间的房屋租赁合同解除；二、吴平杰应于本判决生效之日起七日内向武汉家盛时代建材家居市场有限公司支付2018年10月1日至2019年4月1日期间欠付租金15,036.42元；三、武汉家盛时代建材家居市场有限公司应于本判决生效之日起七日内向吴平杰退还合同保证金6,596.20元；二、三折抵后，吴平杰实际支付8,440.22元；四、驳回武汉家盛时代建材家居市场有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉吴平杰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,724元，减半收取计2,362元，由武汉家盛时代建材家居市场有限公司、吴平杰各负担一半；反诉案件受理费65元，由吴平杰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  钟小培二〇二〇年九月二十七日书记员  周烨岚