上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初91638号原告：臻居酒店管理(上海)有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：张伟兵，总经理。委托诉讼代理人：逯志亮，山东盛强律师事务所律师。被告：刘勇，男，1988年5月6日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：上海名烨文化传媒有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：邓凤梅，执行董事。上述二被告共同委托诉讼代理人：郜松江，北京市隆安律师事务所上海分所律师。第三人：王振南，男，1994年2月10日出生，汉族，住安徽省濉溪县孙町镇刘圩村王浅庄83号。原告臻居酒店管理(上海)有限公司(以下简称臻居公司)与被告刘勇、上海名烨文化传媒有限公司(以下简称名烨公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案受理后，依法适用普通程序，并追加王振南作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告臻居公司的委托诉讼代理人逯志亮，被告刘勇、名烨公司的共同委托诉讼代理人郜松江，第三人王振南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告臻居公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告名烨公司签订的房屋租赁合同；2.两被告向原告返还租金人民币(币种下同)1,109,016.50元；3.两被告支付原告违约金183万元；4.两被告承担原告律师费12万元。事实和理由：原告通过第三人王振南介绍，得知被告刘勇有享有合法转租权房屋，期间刘勇欺骗原告说房子是以名烨公司名义租得，有载明授权转租的文件。原告交付租金后，被告却出具不了任何资料，亦无法交付房屋。经原告事后了解，刘勇没有取得房屋承租权。被告承诺退款并赔偿，但一直拒绝履行，故原告诉请如前。被告刘勇、名烨公司共同辩称，不同意原告诉讼请求。房屋租赁合同已经于2019年7月31日由原告与被告名烨公司协商解决，双方互不承担违约责任。因被告名烨公司的上家上海凯禄置业有限公司(以下简称凯禄公司)对其违约，造成原告与被告名烨公司无法重新达成租赁协议。被告名烨公司共收到原告押金459,016.50元，同意退还。原告支付被告刘勇的50万元实际为咨询服务费，原告应另案主张，本案中被告刘勇同意退还25万元。被告刘勇另收到第三人王振南的定金15万元，应由王振南另案主张，不同意返还原告。第三人王振南述称，同意原告的诉讼请求。其为原、被告租赁合同的中介，2019年7月24日，其代原告向被告刘勇支付定金15万元，应由原告主张权利。另外，原告支付其20万元中介费，因为合同无法履行，其已经返还15万元，剩余5万元也愿意返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证，现认定事实如下：2019年7月30日，原告(乙方)与被告名烨公司(甲方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于上海市浦东新区北中路XXX-XXX号四楼、五楼和一楼104号(原中国移动)房屋出租给乙方，建筑面积约2438平方米。除甲乙双方另有约定，甲方应于2019年8月15日(约定交付日)前将该房屋、所属设施设备及本合同约定之店招位、停车位、辅助用房以及公共条件/公用部位交付给乙方。租赁期14年6个月，自2019年8月15日起至2034年2月14日止，装修期6个月，自2019年8月15日起至2020年2月14日止，装修期内乙方无需向甲方支付任何费用。自计租日起，前2个计租年度租赁范围租金不变，为1,836,000元/年。乙方应在交付后5个工作日内将首期租金91.8万元(2020年2月15日至2020年8月14日之间)的租金支付给甲方。接下来租金每半年为一个周期支付一次。本合同签订后，在甲方将房屋交付乙方前，如甲方向乙方表示不履行本合同、解除本合同、不向乙方交付该房屋、或将该房屋给第三方使用等不履行本合同情形之一的，乙方有权解除本合同，并有权要求甲方支付相当于第一个租赁年度12个月租金的赔偿金。本合同所指的乙方损失，包括但不限于：……(4)乙方为处理与本案纠纷相关的费用支持(包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、公证费、差旅费)。2019年7月24日，原告法定代表人张伟兵转账支付王振南15万元。同日，王振南转账支付刘勇15万元，附言标注“五一生活广场4楼5楼租赁定金”。2019年7月29日，张伟兵分两笔转账支付刘勇10万元、50万元，事由/用途均标注为“租金”。2019年7月30日，张伟兵转账支付刘勇359,016.50元，事由/用途标注为“租金”。同日，张伟兵转账支付王振南20万元，事由/用途标注为“北蔡项目”。张伟兵与刘勇的微信聊天记录显示：2019年7月31日，张伟兵发，“这样的。我不知道小王告诉您了没有。那份合同，没有约定保证金，没有约定物业费”、“我们昨天写的那个凑在一起，不要了吧。也没写上”、“方便的话，我们就换一下吧。毕竟要十几年”。刘勇回复，“我重新弄合同吧”、“弄好发给你”。张伟兵发，“我十点以前到那里。加上这个内容合同我打印出来了。带着了”、“就是加了，保证金，金额就是我给你的那个45万多”“还有一年12万物业费事情”。2019年8月1日，张伟兵发，“你大约几点到”。刘勇回复，“还没搞好”、“领导让我们都不要动”。张伟兵发，“什么情况？”、“你有转租权的材料，先给我没问题吧。我就没见到过”。2019年8月23日，刘勇与凯禄公司员工因转租事宜发生纠纷。凯禄公司董事长助理李某在公安机关询问时称，2019年7月22日，刘勇和凯禄公司签订了房屋租赁意向书，刘勇付了10万元定金。2019年7月28日下午，凯禄公司正式通知刘勇，不再和他签订正式租赁合同，并告知他退还租金。之后刘勇就和凯禄公司多次发生纠纷。刘勇在公安机关询问时所述与李某基本一致。另查明，2019年3月28日，名烨公司核准登记为一人有限责任公司，刘勇系名烨公司唯一股东。2019年11月18日，名烨公司股东变更为刘建民、邓凤梅、刘勇、耿建松、王净、上海卿爵投资管理有限公司。对有争议的事实，本院分述如下：1、被告提供系争房屋的房地产权证、上海华辰房地产开发有限公司向凯禄公司出具的转租授权书、名烨公司于2019年7月19日支付凯禄公司10万元意向金的收据、凯禄公司于2019年7月22日出具给名烨公司的情况说明、2019年7月22日名烨公司与凯禄公司签订的《房屋租赁合同》，欲证明在与原告签约时，名烨公司对系争房屋享有转租权。被告仅提供收据和情况说明的原件，其余原件未提供。原告表示，对真实性和关联性均不予认可。2、被告提供刘勇与凯禄公司的张卫国、袁洁琦的微信聊天记录，欲证明名烨公司承租系争房屋后，支付了95万元合同款。原告对真实性无异议，但认为无法核实张卫国、袁洁琦的身份，不认可关联性。3、被告提供2019年7月18日上海苇然环保科技有限公司(以下简称苇然公司)出具的《租赁意向书》，记载苇然公司有意向租赁北中路XXX-XXX号4F-5F房屋，月租金114,912元，租期10年。商务咨询费50万元由苇然公司承担。被告据此证明，王振南先以苇然公司名义向被告承租系争房屋，并愿意向两被告支付50万元商务咨询费，后实际由原告签约，商务咨询费由张伟兵支付刘勇。原告表示对该情况不了情。王振南表示，其先找了苇然公司承租系争房屋，后来苇然公司不租了，就找到了原告。4、2019年7月24日，刘勇(甲方)与王振南(乙方)签订《房屋租赁定金协议》，约定甲方将北路中160-178号4F、5F出租给乙方使用，乙方租赁该房屋用于经营酒店。月租金为153,000元，乙方愿意支付甲方15万元作为该房屋租赁定金。被告表示，当时王振南是以个人名义承租房屋，定金由王振南支付。原告及第三人均表示，该份协议由王振南代原告签订，后果归属原告。5、被告提供王振南与魏毛宁于2019年7月24日签订的《商务咨询服务确认书》，欲证明被告通过中介覃武生，再找到中介魏毛宁，最终找到租客王振南，王振南同意支付魏毛宁10万元中介费。原告表示，不清楚该情况。王振南表示，其通过朋友王婷知道系争房屋的租赁项目，与魏毛宁都是中介。6、被告提供刘勇于2019年7月29日出具的两张收据，欲证明张伟兵于2019年7月29日向刘勇支付咨询服务费50万元。原告表示，未收到上述两张收据，50万元为原告支付的租金。7、被告提供刘勇的银行流水，欲证明在收到原告支付的款项后，刘勇随即转付给凯禄公司，积极促成与原告的合作。原告对关联性不予认可。8、被告提供名烨公司与案外人上海豪信物业管理有限公司(以下简称豪信公司)签订的《物业管理合同》，约定名烨公司委托豪信公司对汉庭优佳酒店实行专业化、一体化的物业管理，地址为沪南路XXX号，管理面积为2502平方米。期限自2019月7月22日起至2020年7月21日止。名烨公司为此支付了预付款8万元。被告据此证明，因凯禄公司违约，导致被告也存在损失。原告对真实性无异议。9、被告申请覃武生、魏毛宁作为证人出庭作证。覃武生表示，其职业为中介，刘勇是其客户。中介朋友介绍说王振南要做酒店的项目，刘勇正好有沪南路的房屋，于是撮合交易。当时说好，王振南要付刘勇50万元费用，包括了中介费、打点费、垃圾费和消防费用。魏毛宁表示，王振南当时要刘勇问房东要停车优惠券，还要另外租一楼大堂，所以收50万元服务费。原告表示，覃武生与刘勇有经济往来，存在利害关系，陈述的内容是听刘勇说的，不具备证据效力。魏毛宁是听朋友的朋友说的，自身没有参与，也不具备证据效力。王振南表示，其见过覃武生一次，后面覃武生都没有参与。魏毛宁说的50万元咨询服务费包括垃圾清运费等，是跟第一个客户(指苇然公司)谈的，与原告无关。10、原告提供委托代理合同，证明原告委托山东盛强律师事务所代理本案，约定风险代理，代理费按照胜诉额的10%计取。被告表示，律师费尚未发生，而且并非原告损失。审理中，原告表示，刘勇系名烨公司唯一股东，存在财产混同，本案中刘勇应对名烨公司的债务承担连带责任。被告表示，双方约定的违约金标准过高，请求本院予以调低。本院认为，原告与被告名烨公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守。被告抗辩双方已于2019年7月31日协商解除《房屋租赁合同》，但从双方沟通情况来看，仅是就合同中未约定的租赁保证金、物业费等内容进行补充，重新签订合同，而无协商解除租赁合同关系的意思。故就该项抗辩，本院难以采纳。本案中，虽然刘勇一直与凯禄公司协商、洽谈，积极争取系争房屋的转租权，但刘勇或名烨公司自始至终未取得系争房屋的出租权利，乃不争之事实。被告名烨公司违反合同约定，未能交付房屋，并且已经无法实际履行，原告据此主张解除双方的合同，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张支付刘勇的959,016.50元及王振南支付刘勇的15万元均为租金，被告则认为，459,016.50元为押金，50万元为咨询服务费，15万元为王振南支付的定金，仅同意返还459,016.50元押金。本院认为，被告同意返还459,016.50元，可予照准。关于50万元，张伟兵转账时已经明确注明转账用途为租金。从被告提供的证据看，其一方面主张2019年7月18日与苇然公司签订意向书，苇然公司欲承租房屋并同意支付50万元咨询服务费，另一方面又主张2019年7月24日王振南签订定金协议，王振南欲承租房屋，上述主张明显存在矛盾。即便其陈述属实，那么至2019年7月24日时，被告明知当时王振南已不代表苇然公司，苇然公司不再承租房屋，也就不存在再付50万元咨询服务费的说法。而覃武生、魏毛宁均未能直接证明原告曾同意支付50万元咨询服务费的事实。综上，被告该抗辩不能成立，本院根据转账凭证注明的用途，认定50万元为租金。至于王振南支付的15万元，无论系王振南以个人名义支付，还是代原告支付，现王振南同意由原告主张该项权利，于法不悖，本院予以支持，被告应向原告返还。原告诉请要求被告支付违约金，被告请求本院调低。本院认为，根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，但约定的违约金过分高于造成的损失时，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，双方的租赁合同自始未履行，原告亦未实际投入运营，难谓原告存在巨额损失，故本院综合考虑原告的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情将违约金标准调整为30万元。原告还主张律师费损失，因合同仅约定原告有权主张解约时的违约金，并未约定原告还可以主张其他损失，且本院已支持了违约金，故原告要求被告承担律师费损失缺乏依据，本院难再支持。在原告与名烨公司订立本案合同、原告支付费用时，名烨公司为一人有限责任公司，且费用全部由刘勇收取，本案中刘勇未能举证证明其与名烨公司财产相互独立，原告要求刘勇就名烨公司的债务承担连带责任，于法有据，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、解除原告臻居酒店管理(上海)有限公司与被告上海名烨文化传媒有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、被告上海名烨文化传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告臻居酒店管理(上海)有限公司1,109,016.50元；三、被告上海名烨文化传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告臻居酒店管理(上海)有限公司违约金30万元；四、被告刘勇对被告上海名烨文化传媒有限公司上述付款义务承担连带清偿责任；五、驳回原告臻居酒店管理(上海)有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32,872元，保全费5,000元，合计37,872元，由原告臻居酒店管理(上海)有限公司负担15,472元，被告刘勇、上海名烨文化传媒有限公司负担22,400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁审 判 员  陈裕国人民陪审员  朱格丽二〇二〇年四月二十三日书 记 员  王晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。