河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫03民初184号原告（案外人）：张金会，男，汉族，1959年10月4日出生，住河南省汝阳县。委托诉讼代理人：许科飞，河南成昊律师事务所律师。被告（申请执行人）：洛阳汇丰源典当有限责任公司，住所地河南省洛阳市涧西区西苑路39号天舟名苑。法定代表人：刘华伟。委托诉讼代理人：付利，该公司员工。委托诉讼代理人：张锋，河南焦点律师事务所律师。第三人（被执行人）：高宝柱，男，汉族，1960年8月27日出生，住河南省汝阳县城关镇人民路10号。委托诉讼代理人：张国军，河南成昊律师事务所律师。第三人（被执行人）：洛阳市大宅门房地产有限公司，住所地河南省汝阳县城杜鹃大道东段。法定代表人：高宝柱。破产清算管理人：洛阳润华企业破产清算服务有限公司。委托诉讼代理人：孙锋亮，洛阳市大宅门房地产有限公司破产管理人工作人员。第三人（被执行人）：刘占霞，女，汉族，1962年9月29日出生，住河南省汝阳县。原告张金会与被告洛阳汇丰源典当有限责任公司及第三人高宝柱、洛阳市大宅门房地产有限公司、刘占霞案外人执行异议之诉一案，本院于2018年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张金会的委托诉讼代理人许科飞，被告洛阳汇丰源典当有限责任公司的委托诉讼代理人张锋、第三人高宝柱的委托诉讼代理人张国军、洛阳市大宅门房地产有限公司的委托诉讼代理人孙锋亮到庭参加诉讼，第三人刘占霞经依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案在审理过程中，原告张金会、被告洛阳汇丰源典当有限责任公司称，洛阳汇丰源典当有限责任公司与高宝柱、张金会撤销权纠纷一案正在一审审理中。在该案中，洛阳汇丰源典当有限责任公司要求撤销高宝柱与张金会之间的《房屋转让协议》，要求对本案中止审理。本院经审查认为，本案必须以该撤销权纠纷案件的审理结果为依据，故本案应中止审理，本院于2018年8月21日裁定本案中止诉讼。2019年4月26日，本院对该案作出（2019）豫03民终335号民事判决。故本案中止诉讼事由已经消失，恢复审理。张金会向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认位于汝阳县××××东段汝国用（2011）第2011-GR5号土地使用权归原告所有；2.请求停止对位于汝阳县××××东段汝国用（2011）第2011-GR5号土地使用权的执行并解除对该财产的查封；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年1月26日，张金会收到洛阳市中级人民法院送达的（2017）豫03执异49号执行裁定。原告张金会认为法院驳回原告提出的执行异议的裁定事项缺乏事实与法律依据。贵院在办理被告洛阳汇丰源典当有限责任公司申请执行被告高宝柱等一案中，于2016年4月17日查封了位于汝阳县××××东段汝国用（2011）第2011-GR5号土地。原告认为，该被查封的土地使用权系原告所有，贵院不能查封案外人的财产。2015年1月15日，高宝柱与原告签订《房屋转让协议》，约定高宝柱将其位于汝阳县城人民路1号的房产及土地（房产证号：汝房权证城关镇字第××号；土地证号：汝国用（2011）第2011-GR5号）转让给原告，以冲抵原告与高宝柱的债务。《房屋转让协议》签订后，高宝柱与原告先到房管局办理了房产过户手续，房管局给原告颁发了房产证（房产证号：洛房权证汝阳字第××号）。后到土地局办理土地使用权过户，在土地局原告与高宝柱根据土地局的要求提供了办理汝国用（2011）第2011-GR5号土地过户的所有手续。在汝阳县土地局办理土地过户审查的过程中，贵院查封了该土地，导致无法完成过户手续。根据《城市房地产管理办法》第三十二条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定，地上建筑物、其他附着物的所有人或共有人，享有该建筑物、附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物，其他附着物作为动产转让的除外。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：建筑物，构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地土地使用权一并处分。根据上述法律规定，贵院查封的汝国用（2011）第2011-GR5号土地的使用权已经属于原告所有。请求查明事实后，依法停止执行位于汝阳县××××东段汝国用（2011）第2011-GR5号土地使用权并解除对该财产的查封，以保护原告合法权益。综上所述，执行裁定驳回原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据。请求支持原告的诉讼请求。洛阳汇丰源典当有限责任公司答辩称，1.我公司并没有收到你院关于案外人执行异议的相关听证通知，也未参加相关听证事项；2.我公司作为原告行使债权人撤销权纠纷一案，目前案件尚在处理中，本案的审理应当以另案的生效判决作为依据，因此本案应当中止审理；3.原告要求解除涉案土地查封，依据为高宝柱与张金会之间关于房屋买卖合同的履行为前提。在另案中我公司经查询得知张金会与高宝柱以25万元的价格将涉案房产及土地一并签订买卖合同拟过户登记。我公司针对该明显低于合理价格转让资产，逃避债务的行为已经提起撤销权诉讼。因此，本案审理所涉及的合同的效力及真实性合法性均需另案生效判决作为依据，请求驳回原告的诉讼请求。高宝柱答述称，1.“地随房走，房随地走”是我国不动产权属变动的一项基本原则。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地土地使用权一并处分”。本案中，高宝柱与张金会之间存在房屋买卖合同关系，同时涉案土地上的房屋已经办理了房产证，已经登记在张金会名下，涉案土地使用权依据上述法律规定属于张金会所有；2.高宝柱与张金会在办理房屋过户登记后，到汝阳县土地局办理土地使用权证变更，但汝阳县土地局以土地使用权被人民法院查封为由不予办理。但洛阳市中级人民法院协助执行通知书中冻结的是洛阳市大宅门房地产有限公司名下的土地使用权，而不是高宝柱名下的土地使用权。汝阳县土地局不予办理实属错误。2017年3月，洛阳市中级人民法院的协助执行通知书才将高宝柱名下的该幅土地使用权冻结。由于汝阳县土地局和洛阳市中级人民法院执行局的错误才导致张金会名下房产与所在土地使用权出现两层皮的状态，此状态并非高宝柱所造成。3.洛阳汇丰源典当有限责任公司的债权办理有抵押担保，其抵押物价值远远覆盖其债权。同时汇丰源公司所依据的生效判决书中明确认定洛阳汇丰源典当有限责任公司对抵押物处置后享有优先受偿权，且洛阳市大宅门房地产有限公司破产清算组已经确认了其债权的优先受偿权。洛阳市中级人民法院执行局查封登记在张金会名下房产所依附的土地使用权，实属错误。综上所述，同意张金会的诉讼请求第一、二项。造成争议土地使用权现状的原因并非高宝柱造成，高宝柱在本案中应为第三人不应为被告，诉讼费高宝柱不应承担。洛阳市大宅门房地产有限公司答述称，我公司于2016年1月13日被汝阳县人民法院受理破产清算，于2016年7月19日宣告破产。现在公司破产案件已处于资产处置阶段，案件中的资产在破产案件中并未涉及，管理人对该资产的情况不清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人举证及质证及相关民事判决的情况，本院认定事实如下：2010年3月30日，通过人民法院拍卖，高宝柱以380万元（房屋评估价值28.8798万元，土地使用权评估价值381.76万元）取得汝阳县城人民路1号土地使用权及房产（即涉案土地使用权和房产）。2011年10月24日，高宝柱取得土地使用权证（证号：汝国用2011第2011-GR5），2011年12月9日取得房产所有权证（房产证号：汝房权证城关镇字第××号）。2014年12月10日，高宝柱（甲方）与张金会（乙方）签订《房屋转让协议》，内容为：甲方在建造汝阳县林苑小区住宅工程过程中，借用乙方资金本息共计25万元整。因甲方出现资金困难，暂无力偿还乙方债务，经双方协商，甲方愿以物抵债将位于汝阳县城人民路1号（汝房权证城关镇字第××号，建筑面积1111.23㎡；汝国用2011第2011-GR5，出让土地1062.06㎡）的房屋转让给乙方，乙方同意。一、土地使用性质，该房屋相应的土地使用权取得方式为出让，土地使用权年限为2011年10月24日至2081年4月20日。二、交付期限。……三、在乙方实际接收该房屋之日起，办理权属登记手续。2015年1月20日，高宝柱与张金会签订《土地使用权转让合同》一份，约定高宝柱将位于汝阳县××××东段的土地使用权1062.06㎡（汝国用2011第2011-GR5）转让给张金会，土地使用权转让价格以评估价为准。高宝柱已在本合同签订之前将该土地随房屋交付给张金会。高宝柱、张金会共同办理房产变更手续，2015年2月15日，张金会取得房屋所有权证书，房产证号：洛房权证汝阳字第××号。张金会支付测绘费5000元，房屋登记费60元，买方转让手续费3333.5元，买方住房以外房产转让手续费1784.5元。张金会另提交一份落款日期为2015年1月15日的《房屋转让协议》，与2014年12月10日签订的协议相比，高宝柱借用张金会资金本息改为3737100元，其他基本一致。张金会与高宝柱称借款本息共计3737100元的以物抵债协议才是真实的，25万元的协议只是为办理房产过户所需签订的。2015年3月10日，本院向汝阳县土地局下发《协助执行通知书》，查封被执行人洛阳市大宅门房地产有限公司所有的位于汝阳县××东段土地，证号：2011－005号；面积：1062.06平方米。在本院执行洛阳汇丰源典当有限公司与洛阳市大宅门房地产有限公司、高宝柱、刘占霞典当纠纷一案中，案外人张金会于2017年6月15日对执行高宝柱所有的位于汝阳县××××东段汝国用（2011）第2011－GR5号土地使用权提出书面异议。本院于2017年10月12日作出（2017）豫03执异49号执行裁定，驳回张金会的异议请求。本案受理后，洛阳汇丰源典当有限责任公司与高宝柱、张金会撤销权纠纷一案正在审理中。在该案中，洛阳汇丰源典当有限责任公司的诉讼请求为，撤销高宝柱与张金会之间于2014年12月10日签订的关于汝房权证城关镇字第××号房产的《房屋转让协议》。河南省汝阳县人民法院作出（2018）豫0326民初1538号民事判决：驳回原告洛阳汇丰源典当有限责任公司的诉讼请求。洛阳汇丰源典当有限责任公司不服上诉，本院于2019年4月26日作出（2019）豫03民终335号民事判决，驳回上诉，维持原判。2019年11月7日，本院作出（2014）洛执字第155号之二执行裁定：解除被执行人高宝柱（原洛阳市大宅门房地产有限公司）名下，证号为2011GR5（原证号为2011-005号）土地的查封。本院认为，关于张金会请求确认涉案土地使用权归其所有的诉讼请求，根据我国物权法相关规定，我国不动产物权采取登记生效的原则。因此，当事人以买卖合同方式转移物权，应当在所有权转移登记手续完成后，买受人才取得诉争不动产的所有权。在买卖合同履行过程中，买受人与出卖人尚未完成标的物的权属转移登记手续之前，双方之间存在的是债的法律关系，此时买受人依据买卖合同径行主张确认其对诉争房屋享有所有权，没有法律依据，故对张金会确权的诉讼主张不予支持。关于张金会主张停止对涉案土地使用权执行的诉讼请求，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，根据审理查明的事实，2014年12月10日、2015年1月20日，高宝柱与张金会签订《房屋转让协议》、《土地使用权转让合同》，用于抵偿高宝柱欠张金会的借款。2015年3月10日，本院向汝阳县土地局下发《协助执行通知书》，查封涉案土地，该《土地使用权转让合同》签订时间在人民法院查封之前。该《房屋转让协议》、《土地使用权转让合同》系抵偿借款，且房屋已办理所有权变更登记，可以认定张金会已经支付了价款。土地使用权因协议签订后被人民法院查封未办理变更登记，未办理过户登记非因张金会自身原因。涉案土地上的房产已办理所有权变更登记，张金会为房产的所有人，可以认为其占有了涉案土地。故，张金会的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其关于应中止对涉案土地使用权执行的诉讼请求成立，应予以支持。依据洛阳汇丰源典当有限责任公司申请，本院于2019年11月7日作出（2014）洛执字第155号之二执行裁定：解除被执行人高宝柱（原洛阳市大宅门房地产有限公司）名下，证号为2011GR5（原证号为2011-005号）土地的查封。因此，本院已无需对张金会要求解除对涉案土地查封的诉讼请求作出处理。综上所述，张金会的部分诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、停止执行位于汝阳县城人民路东段汝国用（2011）第2011－GR5号土地使用权；二、驳回张金会的其他诉讼请求。案件受理费36400元，由张金会负担16400元，由洛阳汇丰源典当有限责任公司负担20000元。如不服本判决可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。本院（2017）豫03执异49号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇一九年十一月十四日书记员 荣向珂