广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初15293号原告：关小韵，女，1985年9月7日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区************，公民身份号码***********。委托诉讼代理人：陈旺，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨添，广东诺臣律师事务所律师。被告：佛山市南海长富物业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区**************，统一社会信用代码**********。法定代表人：招某1。委托诉讼代理人：邓骏，广东源浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：李嘉雯，广东源浩律师事务所律师。被告：佛山市南海区******股份合作经济社，住所地：广东省佛山市南海区******，机构代码。原告关小韵与被告佛山市南海长富物业投资有限公司(以下简称长富公司)、佛山市南海区******旧二股份合作经济社（以下简称旧二经济社）租赁合同纠纷一案,本院于2019年7月2日立案,本院依法适用简易程序于2019年8月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈旺、杨添，被告长富公司的委托诉讼代理人李嘉雯到庭参加诉讼。被告旧二经济社经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告长富公司向原告返还已收取的168670元及利息（利息以168670元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自起诉之日起计至付清之日止）；2.被告旧二经济社对第一项诉讼请求的债务承担连带清偿责任；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月25日，原告在长富公司销售人员的接待和游说下，有意受让位于佛山市南海区******号。当日原告按长富公司要求支付了使用权转让金90000元和物业维修基金1670元，长富公司向原告出具一份收据。当日原告与长富公司签订《物业使用权租赁合同》、《委托经营管理合同》及《物业管理服务协议》。原告分别于2017年9月23日、2018年1月8日、2018年8月21日依次支付10200元、16700元、50100元。至此，原告共计向长富公司支付168670元。事后原告发现长富公司所谓的受让物业使用权的形式严重违反法律法规规定。根据《物业使用权租赁合同》可知，长富公司违法与原告签订超过合同法规定的20年最长租赁期限的租赁合同，严重违反我国《合同法》强制性规定，属于无效民事行为。且长富公司二次性收取原告24年的租金，严重违反《合同法》强制性规定。另外，涉案项目所在土地及建筑物归旧二经济社所有，据长富公司所述，长富公司向旧二经济社承租取得地块及建筑物的开发经营权、使用权，但是长富公司从未出示其有权转租的证明以及旧二经济社关于物业转租的限制性要求等相关文件。若旧二经济社收回涉案土地及建筑物，长富公司向原告承诺的24年的物业使用权将无法实现，合同目的无法实现，侵害原告利益。而且长富公司还要求原告一次性支付全部租金，原告的权益无任何保障。实际上，长富公司从未实际向原告交付房屋，长富公司要求原告签订《委托经营管理合同》，约定涉案物业由长富公司进行出租经营管理，委托出租经营的期限为2018年7月1日至2020年6月30日止，长富公司每年以该物业总租赁金的8%支付给原告，即每月收益1113元，每个季度收益为3340元，长富公司按季度结算收益并于次季度的首月20日内付清收益。长富公司以先出租后返租的方式与原告完成交易。但是长富公司在返租经营期间，未按《委托经营管理合同》约定及时支付相应收益给原告在内的业主，拖欠租金收益，引起大量业主的维权行动。2019年6月10日，鉴于原告的合法权益不能得到有效保障，原告委托律师发送《律师函》至两被告的住所地，请求长富公司提供相关的书面文件，并要求重新磋商合同条款等。两被告收到《律师函》后未作任何回应。2019年6月17日，原告委托律师再次发送《律师函》至两被告的住所地，明确原告依法解除合同，且要求长富公司收函后立即将已收取的168670元退还给原告。两被告收到第二份《律师函》后仍然拒不回复、拒不处理。旧二经济社作为涉案地块的产权人，应当披露租赁合同、同意转租证明和支付租金等证明，提示相应合同风险。现长富公司严重损害原告利益，旧二经济社不但未加以限制，还提供帮助，纵容长富公司的违法违规行为，应承担过错责任，对长富公司应向原告退还的168670元及利息承担连带清偿责任。被告长富公司辩称，原告主张解除合同没有相关的法律依据及合同依据，被告长富公司不同意解除三份合同，无需向原告返还已收取的168670元及相关利息。理由如下：1.物业使用权租赁合同及其他两份合同是在双方充分协商一致的情况下签订的，是双方真实意思表示，合同约定的期限仅为20年，并没有违反相关规定。合同条款均是在原告充分了解、双方协商一致的情况下制定的，并非格式合同。2.旧二经济社与长富公司签订的相关合同及书面材料与本案没有关联性，旧二经济社无需向原告承担相关的责任。3.对于延期支付的返租租金，长富公司已经按照承诺书的内容支付。4.本案的案由为租赁合同纠纷，涉讼单位已经相关部门验收合格，合同合法有效，交付的物业符合法律规定，符合交付条件。5.长富公司已经按租赁合同的约定按时按约定向原告移交涉讼物业，并由原告出具收楼确认书。6.长富公司按照委托经营管理合同向原告分期支付了返租的租金收益10020元。7.涉讼物业符合使用条件，双方完全可以继续履行合同。8.如果本案的三份合同予以解除，原告在收楼后至合同解除前存在双重获益，长富公司向原告支付的经营收益应在本案中扣减长富公司应退还的物业使用权租赁金。被告旧二经济社未答辩。被告旧二经济社经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。原告、长富公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据举证和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告提交律师函、邮单均为原件，邮单载明内件品名为对应的律师函，且经查询邮件已妥投签收，故本院确认原告提交的律师函及邮单的真实性；2.原告提交的信访诉求回复意见书为打印件，未提交原件核对，且被告对其真实性有异议，不具有证明效力；3.原告提交的照片拍摄时间、地点不明，本院对其证明效力不予确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：位于佛山市南海区*******委会地段44501平方米的土地于2012年11月14日办理国有土地使用权证[证号佛府南国用×号]，登记土地使用权人为旧二经济社，地号×，地类（用途）为工业用地。上述佛府南国用×号国用土地使用权证载明：地号为×、证号为佛府南国用×号、面积为44500.9平方米的宗地用途由批发零售用地兼容住宿餐饮用地、商务金融用地及其他商服用地变更为工业用地。2012年8月31日，被告长富公司与旧二经济社签订《土地租赁合同》，约定长富公司承租×街×村旧二村民小组位于南海区××大道南侧地块，面积为49737.92平方米，折合74.61亩，租期自2012年9月1日起至2042年8月31日止，合同签订日至2013年3月31日期间为免租期，每年1月30日前支付当年上半年租金，6月30日前支付当年下半年租金，每年每亩33000元，另须支付×村委会福利费每年每亩1000元，合同对租金、权利义务进行约定。位于佛山市南海区*****侧的佛山市南海长富物业投资有限公司车间五项目于2014年12月31日办理建设工程规划许可证，2015年7月1日办理建筑工程施工许可证，2017年2月13日办理建设工程竣工规划验收合格证。2019年1月16日，×社区居民委员会出具《地址一致证明》，载明佛山市南海长富物业投资有限公司车间五与××路2号5号楼是同一地址。2017年8月25日，原告（乙方）与被告长富公司（甲方）签订一份《物业使用权租赁合同》，约定：乙方向甲方承租位于佛山市南海区******号房（以下简称涉讼物业）的物业使用权，物业建筑面积28.6平方米，其中公摊面积8.6平方米；乙方签订合同时清楚了解物业现状为在建工程，相关手续尚在完善，对甲方以租赁上述物业使用权并无任何异议；物业用途为主导商业、办公；物业使用权租赁期自物业交付之日起至2038年6月30日。上述租赁期限届满之日起，赠送该物业使用权给乙方至2042年8月31日，物业使用权租赁期满，乙方须将物业交回甲方使用。物业使用权租赁金总计167000元，签订《物业使用权租赁确认书》时乙方支付10000元作为租赁该物业使用权的定金，2017年8月27日支付首期租赁款90000元（含定金），2017年9月20日支付部分租赁款10200元，2017年11月27日支付部分租赁款16700元，2018年2月27日支付部分租赁款16700元，2018年5月27日支付部分租赁款16700元，2018年8月27日付清租赁款16700元。甲方应于2018年6月30日前将物业交付乙方使用，若提前交付或未能及时交付的，按甲方另行通知的时间或双方另行确认的时间为物业实际交付时间；乙方在甲方发出书面通知后十日内不接收该物业的视为甲方于发出书面通知后第十日将物业交付，乙方应于该期限次日起向物业管理公司缴交物业管理费，该物业损毁风险也转移予乙方。物业及公共设施、设备保质期为一年（自竣工日算起）。乙方按本合同租赁金总额的1%支付给甲方作为物业维修基金，用于该项目物业保修期满后的公共设施、设备的维修及更新，项目物业的维修费用超出维修基金，由相应使用的租赁方承担。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方面解除合同：1.交付物业不符合合同约定并严重影响乙方使用的；2.交付的物业危及乙方安全或者健康的；3.物业交付时间逾期60天以上且双方无法对交付问题协商一致的；4.严重违反本合同其他约定，导致合同目的难以实现的。甲方应按约定交付租赁物业给乙方使用，如逾期交付应从逾期之日起每日按已收取租赁费的万分之五支付逾期违约金。逾期交付超过60天的乙方有权要求解除本合同。双方并约定其他权利义务。合同附件包括《5栋公寓平面图》及《长富都市创意产业园装修交楼标准》等材料。同日，原告（甲方）与被告长富公司（乙方）签订一份《委托经营管理合同》，约定甲方将涉讼物业委托给乙方或乙方选聘的专业物业管理公司进行经营管理。委托经营管理的期限为2年，自2018年7月1日起至2020年6月30日。乙方每月支付1113元的收益予甲方，每个季度为3340元。乙方按季度结算甲方该物业的收益，并于次季度的首月20日内付清收益。乙方逾期超过6个月的，甲方有权解除合同。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方）与被告长富公司（甲方）签订《物业管理服务协议》，约定双方同意甲方在《长富都市创意产业原物业服务合同》约定的委托管理期限内对乙方租赁的物业提供管理服务，办公用房每平方米2元/月（不含公共能耗）。双方并约定其他权利义务。同日，长富公司出具收据，确认收到原告支付的涉讼物业使用权转让金首付90000元、物业维修基金1670元。2017年9月23日，长富公司出具收据，确认收到原告支付的涉讼物业使用权转让金首付款10200元。2018年1月8日，长富公司出具收据，确认收到原告支付的涉讼物业使用权转让金第一期分期款16700元。2018年6月30日，原告与长富公司签订《租赁物业使用权收楼确认书》，确认：2018年6月30日起，涉讼物业由长富公司交付给原告；原告收到该物业入户门钥匙6把，已转交给经营管理公司；原告已交清房款；长富公司确认已达到《物业使用权转让合同》约定的交付标准。2018年8月21日，长富公司出具收据，确认收到原告支付的涉讼物业使用权转让金第二、三、四期分期款合计50100元。2018年11月16日、2019年2月21日，原告分别收到招某1的中国工商银行622*************221账户转账支付的3340元。2019年5月13日，长富公司出具《关于佛山长富公寓公司对业主的承诺书》，载明：根据《委托经营管理合同》第二条第二款甲方（长富公寓业主）委托乙方（佛山市南海长富物业投资有限公司）经营管理期间内（即返租期），《委托经营管理合同》第三条第三款乙方按季度结算甲方该物业的收益，并于次季度的首月20日内付清收益，因乙方一直拖欠租金，经双方多次沟通，乙方延期至2019年6月10日前发放所有所欠租金和违约金，如有再违反《委托经营管理合同》第三条第三款，乙方必须按照《物业使用租赁合同》和《物业使用权出让合同》第五条第一款租赁金总计金额转账或现金退还给业主。2019年5月31日，原告收到招某1的中国工商银行622********03799317账户转账支付的3340元。汇款附言：2019年1月1日至2019年3月31日返租租金。2019年6月10日，原告代理人陈旺通过中国邮政特快专递分别向长富公司、旧二经济社邮寄（2019）粤诺律函字第10177号《律师函》，列举长富公司、旧二经济社在原告与长富公司签订和履行合同中存在的问题，并要求长富公司、旧二经济社收函后三日内进行回复处理。邮件均于次日投递并签收。2019年6月17日，原告代理人陈旺通过中国邮政特快专递分别向长富公司、旧二经济社邮寄（2019）粤诺律函字第10219号《律师函》，主张解除《物业使用权租赁合同》、《委托经营管理合同》、《物业管理服务协议》，并要求长富公司退还使用权转让金及物业维修基金，旧二经济社应予以协调敦促。邮件均于次日投递并签收2019年7月2日，原告提起诉讼。2019年7月5日，佛山市南海区**监督管理局向关小韵出具的南工商处理告字[2019]229号行政处理告知书载明，2018年12月18日，该局亦收到其他群众举报长富公司涉嫌发布违法广告的案件线索，该局于同日对长富公司进行立案调查，2019年2月11日，该局已对长富公司发布虚假广告及发布违反《中华人民共和国广告法》第二十六条规定的广告的行为作出行政处罚：1.责令其立即停止发布虚假广告，消除影响，并对其处以广告费用的4倍罚款2400元的一般行政处罚；2.责令长富公司立即停止发布违反《中华人民共和国广告法》第二十六条规定的广告，消除影响，并对当事人处以广告费用的2倍罚款1200元的一般行政处罚。另，2019年6月27日，经该局执法人员现场检查，长富公司销售大厅大门紧闭，在现场未发现长富公司存在新的广告宣传行为。诉讼中，原告确认2018年8月1日收到长富公司支付的2019年4-6月返租租金3340元。本院认为，原告与被告长富公司签订的《物业使用权租赁合同》约定原告向长富公司支付一定的对价，取得长富公司在建房产一定年限的使用权，到期后将房产交回给长富公司，该合同权利义务约定属于租赁合同的性质，故涉讼合同为房屋租赁合同。原告、长富公司签订《物业使用权租赁合同》时，出租的房产办理了规划报建手续，故原告、长富公司之间在二十年租期约定内形成合法有效的租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”《物业使用权租赁合同》约定租赁期限加上赠送的使用期限，实际租赁期限超过二十年，租期超过二十年的部分无效。《物业使用权租赁合同》约定长富公司应于2018年6月30日前交付房屋给原告使用，逾期交付超过60日原告有权解除合同。由于涉讼房屋在签订合同时尚未竣工验收，不具备投入使用的条件，长富公司应提供经联合竣工验收的房屋给原告使用。虽然原告与长富公司于2018年6月30日签订《租赁物业使用权收楼确认书》，但至本案庭审终结日，长富公司没有提供涉讼房产经联合竣工验收具备投入使用条件的证据材料，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”的规定，上述交付不具有法律效力。现长富公司逾期交付租赁物，原告享有单方解除合同的权利，本院确认《物业使用权租赁合同》二十年租期内的约定于长富公司收到原告解除合同的律师函之日即2019年6月18日解除。合同部分无效，有效部分亦已解除，因该合同取得的财产应予返还，被告长富公司应退还原告已支付的物业使用权出让金167000元及物业维修基金1670元予原告。合同已解除，原告无权收取涉讼物业的收益，原告已收取长富公司支付的收益13360元，应从长富公司返还的款项中扣除，故长富公司仍应退还155310元。长富公司应以155310元为本金自起诉之日（2019年7月2日）起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予原告，原告主张返还款项及支付利息超出本院核对部分，本院不予支持。原告主张旧二经济社对本案债务承担连带清偿责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告旧二经济社经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告佛山市南海长富物业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还155310元予原告关小韵；二、被告佛山市南海长富物业投资有限公司应支付以155310元为本金从2019年7月2日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予原告关小韵，本项随上列第二项清；三、驳回原告关小韵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，受理费减半收取计1836.7元（原告关小韵已预交），由被告佛山市南海长富物业投资有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇一九年十一月八日书记员  林浩成