河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初10575号原告池宾，男，1980年11月20日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托代理人刘瑜飞，河南同立律师事务所律师。被告驻马店市惠邦置业有限公司。住所地：驻马店市骏马路526号。法定代表人刘保民，总经理。委托代理人安运银，河南成盛律师事务所律师。原告池宾诉被告驻马店市惠邦置业有限公司（惠邦置业公司）商品房预售合同纠纷一案。本院于2019年8月14日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告池宾及其委托代理人刘瑜飞，被告惠邦置业公司的委托代理人安运银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告池宾诉称，2015年11月21日，原、被告签订商品房买卖合同。合同签订后，原告向被告支付房款313970元。合同约定于2017年6月30日前出卖人应当将验收合格的房屋交付给××，已构成违约。请求：一、判令被告支付逾期交房违约金13959.36元及该款的利息；二、被告向原告返还暖气开口费、天然气开口费、水网改造费、电网改造费等共计29176元。被告惠邦置业公司辩称，一、被告同意按照合同第九条第（1）项的第2小项的约定支付每日万分之一的违约金，但应当扣除判决已经生效的由于不可抗力的因素、雨雪天气及政府行为而造成的无法施工时间87天，另案中被告公司不服一审判决，要求在一审扣减87天的基础上再减去43天，经二审法院调解统一在原来判决的基础上一次性减去800元。计算违约金天数应当计算至原告实际接收房屋的日期止。但是接收房屋日期如超过2018年10月17日，应以2018年10月17日为准。二、诉讼费用应当由原告个人承担。因前期已经通知原告到公司进行违约金理赔，原告未领取违约金，又另行起诉，增加的诉讼费用，应当由原告个人承担。三、被告是按照政府文件规定收取，不违反国家政策，故不应退回。经审理查明，2015年11月21日，原告池宾（××）与被告惠邦置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同中约定：第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于驿城区雪松大道与××交叉口西北侧地块的土地使用权。……暂定名：惠邦·联盟新城。第二条商品房销售依据。……商品房预售许可证号为驻房字第××号。第三条××所购商品房的基本情况。××购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第6A6B号楼东3单元807号房。该商品房的用途为住宅……。第四条计价方式与价款。出卖人与××约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2338元，总金额叁拾壹万叁仟玖佰柒拾元整……第六条付款方式及期限。××按下列第2种方式按期付款：……2、分期付款签定合同当日付至总房款的90%，即282573元，剩余房款的10%即31397元，于2017年6月30日前一次性付清。逾期未付，视为自动放弃，甲方收回房屋，已付房款无息退还。第八条交付期限。出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用……5.该商品房经五大责任主体验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期……1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知××的。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将按该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1、……（2）逾期超过90日后，……××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之1的违约金。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……。由于××原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、出卖人以驻马店市天中晚报（电视流动字幕，电话等形式）公布交房日期，视为××接到出卖人通知，30日内办理交接手续，××未办理交接手续的，自出卖人发出交付通知注明的交付日期满之日起，视为出卖人已按合同约定交付，该房屋风险责任随之转移给××，同时××应承担交付日起的物业管理等各费用。2、见附件四补协议等条款。《商品房买卖合同》后附有附件四份，其中附件四《合同补充协议》中约定了：第一条关于联系方式。1.2.4出卖人在本合同商品房所在地发行报刊发布的交房通知与本协议约定的其它通知形式具备同等效力。第四条房屋价款。除合同第四条约定的价款外，××还应根据国家相关规定及时缴纳以下费用：……f、按照国家及地方规定其他应由××承担的税、费。第五条交付期限。合同第八条约定的特殊原因指以下情形：……3、遭遇不可抗力，连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；4、突发公共事件导致施工受阻或停工的等条款。《商品房买卖合同》签订的当天，原告向被告交纳了购房款282573元；2018年5月2日，原告向被告支付购房款款31397元；以上购房款合计313970元。2018年5月2日，原告还向被告交纳有水网改造费、电网改造费、燃气开口费、暖气管网开口费共计29176元。2018年5月2日，原告领取了诉争房屋的钥匙。另查明，一、2001年4月16日,原国家计委、财政部联合下发的《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》（计价格〔2001〕585号）一份，该通知规定，将暖气集资费以及房屋开发管理费、房屋租赁管理费、城市卫生管理费等专项配套设施费予以取消，将其归并为城市基础设施配套费并有相关部门重新核定收费标准。2014年9月25日，驻马店市人民政府下发《驻马店市人民政府关于进一步规范市中心城区建设项目收费政策的通知》（驻政〔2014〕84号），该通知载明：城市基础设施配套费：按照《财政部关于城市基础设施配套费性质的批复》（财综函〔2002〕3号）、省政府常务会议〔2007〕21号规定，我市征收标准定为90元/平方米。根据我市实际情况，资金分配比例为：供水、供气、供热配套设施建设各15元／平方米；其余45元／平方米用于其他市政基础设施配套，由市政府统筹安排使用。本通知自2014年10月1日起执行。2015年8月20日，驻马店市人民政府办公室关于印发《驻马店市中心城区城市基础设施配套费征收管理实施细则》的通知，（驻政办〔2015〕94号）（以下简称《实施细则》）。该《实施细则》第一条规定：为规范城市基础设施配套费（以下简称城市配套费）的征收、使用和管理，促进城市基础设施建设，根据《驻马店市人民政府关于进一步规范市中心城区建设项目收费政策的通知》（驻政〔2014〕84号），制定本细则；第二条规定：城市配套费是市政府有关部门强制征收用于城市基础设施建设的专项资金，属于政府性基金；第三条、凡在中心城区新建、扩建和改建建设项目（含临时建设项目）的单位和个人，均应按照本细则缴纳城市配套费。第六条规定：城市配套费的征收标准按90元/平方米；第十二条规定：城市配套费纳入政府性基金预算管理，专款专用。每平方米90元的配套费中，供水、供气、供热配套设施建设各15元，其余45元由市政府统筹安排使用；第十三条规定：供水、供气、供热配套费专项用于补助项目规划红线以外新建、老旧管网改造、自来水生产工艺和化验室的升级改造等城市公用配套设施建设；第十四条规定：供水、供气、供热配套费使用原则：供水、供气、供热主管网建设（不含小区规划红线内庭院管网和户内设施建设）坚持专业经营单位投资为主、政府补助为辅的原则。专业经营单位对供水、供气、供热主管网建设，应满足城市规划建设需要。政府补助应控制在城市配套费当年收入分配总额以内，当年结余城市配套费结转下年继续使用；第十七条规定：建设项目缴纳的城市配套费，应计入建设工程造价。商品房项目，应计入房屋销售价格，开发商不得在房价外向购房者另行加收；第十八条规定：供水、供气、供热企业必须凭建设项目缴纳的城市配套费财政收据或政府批准的减免文件，办理入网手续。本办法实施前已取得《建筑工程规划许可证》的已建和在建项目，以及驻政〔2014〕84号文件实施前的建设项目，未缴纳燃气和热力配套费用，现需要集中供气、供热的，建设单位或个人与燃气企业、热力企业协商解决。本办法自发布之日起开始执行。二、被告惠邦置业公司于2013年12月4日取得驻规建字第411701201300100-3号建设工程规划许可证。诉讼中，被告向本院提交乔贺朋（与本案原告同小区业主）诉惠邦置业公司商品房预售合同纠纷一案（2018）豫1702民初6118号的民事判决书一份，该案原告乔贺朋的诉讼请求为要求被告支付逾期交房违约金，该民事判决书本院认为部分认定“关于被告提出因合同约定连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的天数应予扣除的辩解。①住建部于2011年12月1日实施的《建筑工程冬期施工规程》（编号为JGJ/T104-2011）对足以影响工期的天气指数及所影响的施工项目作出了具体详细的规定，《建筑工程冬期施工规程》可以作为认定影响工期天数的合法、科学依据。依据《建筑工程冬期施工规程》规定，当室外日平均气温连续5天稳定低于5℃，部分建筑项目不能施工，或虽可施工但必须采取特殊的施工工艺或经过特殊的施工处理，或者应当增加工序等措施。不能施工的自然应认定为影响工期，虽可施工单必须采取特殊的施工工艺或进行特殊的施工处理的，或者应当增加工序等措施的，相应会增加施工难度和工作量，应视为影响工期；因此，日平均气温连续5天低于5℃的天数，应认定为影响工期的天数。根据《建筑工程冬期施工规程》规定，大雪、冰雹等天气也会影响工期，为避免重复计算，本案单就2015年4月26日至2017年5月31日被告施工期间日平均气温连续5天低于5℃的天数进行计算，累计为105天。同时根据被告提交的施工监理日记计算因持续低温导致停工的天数有129天，该129天中与气象资料中统计的日平均气温连续5天低于5℃的105天中相互重合的有43天（包含在2016年12月-2017年2月），被告辩称该43天停工时间应予以扣除，符合双方的约定和法律规定，本院予以采纳。②诉争合同约定：‘遇到连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的……出卖人可据实予以延期’，现被告提交的气象资料中仅显示施工期间内有32天连阴雨天气，故32天连阴雨天气，应当从逾期交房天数中扣除。③住建部于2016年12月1日实施的《建筑施工高处作业安全技术规范》（编号为JGJ80-2016）对高处作业的操作规范作出了基本规定，为保障高处施工安全，对《建筑施工高处作业安全技术规范》中所列不能进行作业的天气应认定为影响工期。但被告未能提交其在遭遇大风恶劣天气停止了施工的相关证据，故被告的该项辩解，无事实依据，本院不予采纳。4、关于被告提出20天考试天数应予以扣除的辩解。诉争的工程地点位于驻马店市××路西段，属于城区范围内，每年的中考、高考期间各地的住房和城乡建设局会发布中考、高考期间城区各建筑工地全面停工的通知，每年因此通知停工的天数为6天，在诉争11#楼的施工工期（2015年4月26日-2017年5月31日期间）内因中考、高考停工的天数为12天，依据原、被告双方的合同约定，该12天停工的天数应予以顺延工期。综上所述，依照合同约定，在11#楼施工期限内予以顺延工期的天数为87天”。被告同时提交了（2019）豫17民终879号民事调解书。被告用以证明该小区11栋楼同时建设的楼房，违约时间总天数应当扣除法院判决的扣除天数87天；后被告对其判决提起上诉，经中院调解确定减少违约天数87天的基础上再减800元。原告质证称，真实性无异议，但这些与本案无关。上述事实，有相关证据以及原、被告的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，被告惠邦置业公司与原告池宾签订的《商品房买卖合同》，合同双方意思表示真实，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。法律规定，当事人应当依照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告向被告支付了全部购房款，履行了自己的合同义务，被告未按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限2017年6月30日履行交房义务，而是在2018年5月2日将房屋交给原告，共逾期交房306天，构成违约。关于被告提出因天气等影响施工的原因顺延工期87天，依据合同约定该期间应从逾期交房期间中扣除的辩解。在被告提交的另案乔贺朋诉被告商品房销售合同纠纷案件的审理中，本院经审查被告提交的证据认为：“在诉争11#楼的施工工期（2015年4月26日-2017年5月31日期间）内……依照合同约定，在11#楼施工期限内予以顺延工期的天数为87天”。本案原告购买的商品房与另案乔贺朋购买的商品房同属于“惠邦联盟新城”项目工程，故本案中被告提出依据合同约定因天气原因顺延工期87天，该期间应从逾期交房期间中扣除的辩解，有事实和法律依据，本院予以采纳。根据原、被告双方合同约定的：“逾期超过90日后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金”，再扣除87天后，被告应支付逾期交房违约金应为7000.77元[319670元×日万分之一×（306天-87天）]。现原告请求被告支付逾期交房违约金7000.77元，于法有据，本院予以支持。原告请求数额超出部分，无事实依据，本院不予支持。本院判令被告支付逾期交房违约金7000.77元，已足以赔偿被告逾期交房违约所造成原告的损失，现原告再行请求被告支付该违约金的利息，无事实与法律依据，本院不予支持。关于原告请求被告退还暖气开口费、天然气开口费、水网改造费、电网改造费等共计29176元。驻马店市人民政府于2015年8月20日下发《关于印发的通知》，该《实施细则》对城市配套费的征收标准、资金分配使用管理、监督检查等予以明确规定；根据该《实施细则》第九条规定，市城乡规划局应凭缴纳城市配套的财政票据核实面积办理建设工程规划许可证。根据该《实施细则》第十七条规定：“建设项目缴纳的城市配套费，应计入建设工程造价。商品房项目，应计入房屋销售价格，开发商不得在房价外向购房者另行加收。”该《实施细则》第十八条规定：“本办法实施前已取得《建筑工程规划许可证》的已建和在建项目，以及驻政〔2014〕84号文件实施前的建设项目，未缴纳燃气和热力配套费用，现需要集中供气、供热的，建设单位或个人与燃气企业、热力企业协商解决。本办法自发布之日起开始执行”。本案中，诉争房屋所在楼盘于2013年取得建设工程规划许可证，故本案不适用该《实施细则》第十七条的规定，而应当依照该《实施细则》第十八条的规定以及原、被告双方合同的约定确定双方的权利义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》约定“除合同第四条约定的价款外，××还应根据国家相关规定及时缴纳以下费用：……f、按照国家及地方规定其他应由××承担的税、费”，即原、被告之间约定可由被告代收相关费用，被告代收相关费用符合合同约定。因此，原告请求被告退还暖气开口费、天然气开口费、水网改造费、电网改造费等共计29176元，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告驻马店市惠邦置业有限公司于本判决生效后十日内向原告池宾支付逾期交房违约金7000.77元。二、驳回原告池宾的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费878元，由原告池宾负担828元，被告驻马店市惠邦置业有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长 刘 林审判员 张伟光审判员 周 岩二〇二〇年一月十日书记员 张 意