广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终12135-12141号12135-12141号案上诉人（原审原告）：深圳市中远国茂科技有限公司，住所地深圳市光明新区公明办事处长圳社区沙头巷工业区第12栋第1层A区，统一社会信用代码914403005747957971。法定代表人：黄水源，总经理。委托诉讼代理人：姜涵时，北京市康达（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄暄予，北京市康达（深圳）律师事务所律师。12135号案被上诉人（原审被告）：深圳市翔通达纸品有限公司，住所地深圳市光明新区公明办事处长圳社区沙头巷工业区第5栋，统一社会信用代码91440300561524509B。法定代表人：陈小燕。12136号案被上诉人（原审被告）：深圳市乔璐织带制品有限公司，住所地深圳市光明新区公明办事处长圳社区沙头巷工业区第8栋第4层B区，统一社会信用代码914403005731164067。法定代表人：李少贤。12137号案被上诉人（原审被告）：刘东海，男，1977年6月30日生，汉族，身份证住址福建省安溪县。12137号案被上诉人（原审被告）：深圳市隆安盛塑胶制品有限公司，住所地深圳市光明新区公明街道长圳社区沙头巷工业区第六栋第三层，统一社会信用代码91440300683761043T。法定代表人：刘东海。12138号案被上诉人（原审被告）：刘龙，男，1981年9月10日生，汉族，身份证住址湖南省隆回县。12138号案被上诉人（原审被告）：深圳市彩美达包装制品有限公司，住所地深圳市光明新区公明街道长圳社区沙头巷工业区第8栋3楼F区，统一社会信用代码914403003578933660。法定代表人：刘祚平。12139号案被上诉人（原审被告）：深圳市瀚云通科技有限公司，住所地深圳市光明新区公明办事处长圳社区沙头巷工业区第7栋，统一社会信用代码9144030067299874XR。法定代表人：熊建辉。12139号案被上诉人（原审被告）：熊建辉，男，1979年11月2日生，汉族，身份证住址江西省德兴市。12140号案被上诉人（原审被告）：李祺，男，汉族，1982年5月30日生，身份证住址：广东省深圳市宝安区。12140号案被上诉人（原审被告）：深圳市宝迪凯科技有限公司，住所地深圳市光明新区玉塘街道长圳社区长凤路355号中远国茂工业园9-10栋，统一社会信用代码91440300779854201T。法定代表人：李祺。12141号案被上诉人（原审被告）：张伟，男，汉族，1975年10月24日生，身份证住址湖南省华容县。上列被上诉人共同委托诉讼代理人：江溢斐，广东德纳律师事务所律师。12135-12141号案原审第三人：余水兔，男，1959年9月12日生，汉族，香港特别行政区永久性居民。委托诉讼代理人：刘向东，广东深大地律师事务所律师。上诉人深圳市中远国茂科技有限公司（以下简称“中远国茂公司”）因与被上诉人深圳市翔通达纸品有限公司（以下简称“翔通达公司”）、深圳市乔璐织带制品有限公司（以下简称“乔璐公司”）、刘东海、深圳市隆安盛塑胶制品有限公司（以下简称“隆安盛公司”）、刘龙、深圳市彩美达包装制品有限公司（以下简称“彩美达公司”）、深圳市瀚云通科技有限公司（以下简称“瀚云通公司”）、熊建辉、李祺、深圳市宝迪凯科技有限公司（以下简称“宝迪凯公司”）、张伟及原审第三人余水兔房屋租赁合同纠纷七案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初25777、25779、25780、25789、25793、25794、25995号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本七案进行审理，现已审理终结。上诉人中远国茂公司上诉请求：1.撤销本七案一审判决，判令被上诉人继续履行《深圳市房屋租赁合同书》；2.判令被上诉人支付租金、利息以及中介费、违约赔偿金、滞纳金（即支持上诉人全部诉讼请求）；3.判令被上诉人承担各案一、二审诉讼费用、保全费用、担保费用。上诉理由：一审判决对于涉案房屋的《房屋租赁凭证》不予评判、对涉案房屋是否办理了房屋工程质量和消防安全检验合格的报备情况不予调查取证，严重影响了对本七案法律事实的评判；同时，一审判决错误适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，对于涉案房屋已经办理了违法建筑历史遗留申报登记、在政府尚未作出行政处理意见前，粗暴地认定涉案房屋租赁合同书无效，其实质是严重损害了政府依法行政的职权。鉴于涉案物业已办理了《房屋租赁凭证》，依照《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》和《试点实施办法》的有关规定，可以使用和租赁，应当认定涉案房屋租赁合同书有效。具体上诉理由详见上诉状及二审调查询问笔录。七案被上诉人共同辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，应予以维持。具体答辩意见详见二审调查询问笔录。原审第三人余水兔述称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。12135号案中远国茂公司一审诉请判令：1.翔通达公司继续履行《深圳市房屋租赁合同书》；2.翔通达公司支付中远国茂公司2018年9月租金172800元及利息（从2018年9月5日起计算，按照同期银行贷款利率，计至实际支付止）；3.翔通达公司支付中远国茂公司2018年10月租金172800元及利息（从2018年10月5日起计算，按照同期银行贷款利率，计至实际支付止）；4.翔通达公司支付中远国茂公司中介费用172800元；5.翔通达公司支付中远国茂公司违约赔偿金345600元；6.翔通达公司支付中远国茂公司每日5‰滞纳金55296元，计至实际支付止（其中，以2018年9月份拖欠的租金172800元为基数，自2018年9月5日起，暂计至2018年10月22日，滞纳金为40608元；以2018年10月份拖欠的租金172800元为基数，自2018年10月5日起，暂计至2018年10月22日，滞纳金为14688元）；7.翔通达公司承担诉讼费用。另，中远国茂公司一审当庭增加诉讼请求，请求翔通达公司支付中远国茂公司2018年11月5日至2019年10月30日租金（每月租金按172800元支付）。12136号案中远国茂公司一审诉请判令：1.乔璐公司继续履行《深圳市房屋租赁合同书》；2.乔璐公司支付中远国茂公司2018年9月租金41640元及利息（从2018年9月5日起计算，按照同期银行贷款利率，计至实际支付止）；3.乔璐公司支付中远国茂公司2018年10月租金、杂费41640元及利息（从2018年10月5日起计算，按照同期银行贷款利率，计至实际支付止）；4.乔璐公司支付中远国茂公司中介费用39640元；5.乔璐公司支付中远国茂公司违约赔偿金79280元；6.乔璐公司支付中远国茂公司每日5‰滞纳金13324元，计至实际支付止（其中，以2018年9月份拖欠的租金、杂费41640元为基数，自2018年9月5日起，暂计至2018年10月22日，滞纳金为9785元；以2018年10月份拖欠的租金、杂费41640元为基数，自2018年10月5日起，暂计至2018年10月22日，滞纳金为3539元）；7.乔璐公司承担诉讼费用。另，中远国茂公司一审当庭增加诉讼请求，请求乔璐公司支付中远国茂公司2018年11月5日至2019年10月30日租金（每月租金按41640元支付）。12137号案中远国茂公司一审诉请判令：1.刘东海、隆安盛公司立即腾退涉案房屋；2.刘东海、隆安盛公司支付中远国茂公司2018年9月15日至2018年10月15日房屋占有使用费43300元（房屋使用费参照双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》租金及逾期迁离双倍租金的约定，计至交付完成止），及利息（从2018年9月15日起计算，按照同期银行贷款利率，计至实际支付止）；3.刘东海、隆安盛公司支付中远国茂公司违约赔偿金43300元；4.刘东海、隆安盛公司支付中远国茂公司免租期租金16598元；5.刘东海、隆安盛公司支付中远国茂公司中介费用21650元；6.刘东海、隆安盛公司支付中远国茂公司房屋使用期间的水电费，按实际使用量计算；7.刘东海、隆安盛公司承担诉讼费用。另，中远国茂公司一审当庭增加诉讼请求，请求刘东海、隆安盛公司支付中远国茂公司2018年10月15日至实际腾房之日的每月房屋占有使用费，按43300元支付。12138号案中远国茂公司一审诉请判令：1.刘龙、彩美达公司继续履行《深圳市房屋租赁合同书》；2.刘龙、彩美达公司支付中远国茂公司2018年9月租金18304元及利息（从2018年9月5日起计算，按照同期银行贷款利率，计至实际支付止）；3.刘龙、彩美达公司支付中远国茂公司2018年10月租金、杂费18304元及利息（从2018年10月5日起计算，按照同期银行贷款利率，计至实际支付止）；4.刘龙、彩美达公司支付中远国茂公司中介费用16640元；5.刘龙、彩美达公司支付中远国茂公司违约赔偿金33280元；6.刘龙、彩美达公司支付中远国茂公司每日5‰滞纳金5856元，计至实际支付止（其中，以2018年9月份拖欠的租金、杂费18304元为基数，自2018年9月5日起，暂计至2018年10月22日，滞纳金为4301元；以2018年10月份拖欠的租金、杂费18304元为基数，自2018年10月5日起，暂计至2018年10月22日，滞纳金为1555元）；7.刘龙、彩美达公司承担诉讼费用。另，中远国茂公司一审当庭增加诉讼请求，请求刘龙、彩美达公司支付中远国茂公司2018年11月5日至2019年3月30日租金（每月租金按18304元支付）。12139号案中远国茂公司一审诉请判令：1.瀚云通公司、熊建辉继续履行《深圳市房屋租赁合同书》；2.瀚云通公司、熊建辉支付中远国茂公司2018年9月租金、杂费143588元及利息（从2018年9月5日起计算，按照同期银行贷款利率，计至实际支付止）；3.瀚云通公司、熊建辉支付中远国茂公司2018年10月租金、杂费143588元及利息（从2018年10月5日起计算，按照同期银行贷款利率，计至实际支付止）；4.瀚云通公司、熊建辉支付中远国茂公司中介费用138080元；5.瀚云通公司、熊建辉支付中远国茂公司违约赔偿金276176元；6.瀚云通公司、熊建辉支付中远国茂公司每日5‰滞纳金45947元，计至实际支付止（其中，以2018年9月份拖欠的租金、杂费143588元为基数，自2018年9月5日起，暂计至2018年10月22日，滞纳金为33743元；以2018年10月份拖欠的租金、杂费143588元为基数，自2018年10月5日起，暂计至2018年10月22日，滞纳金为12204元）；7.瀚云通公司、熊建辉承担诉讼费用。另，中远国茂公司一审当庭增加诉讼请求，请求瀚云通公司、熊建辉支付中远国茂公司2018年11月5日至2019年10月30日租金（每月租金按143588元支付）。12140号案中远国茂公司一审诉请判令：1.李祺、宝迪凯公司继续履行《深圳市房屋租赁合同书》；2.李祺、宝迪凯公司支付中远国茂公司2018年9月租金176000元及利息（从2018年9月5日起计算，按照同期银行贷款利率，计至实际支付止）；3.李祺、宝迪凯公司支付中远国茂公司2018年10月租金176000元及利息（从2018年10月5日起计算，按照同期银行贷款利率，计至实际支付止）；4.李祺、宝迪凯公司支付中远国茂公司中介费用176000元；5.李祺、宝迪凯公司支付中远国茂公司违约赔偿金352000元；6.李祺、宝迪凯公司支付中远国茂公司每日5‰滞纳金56320元，计至实际支付止（其中，以2018年9月份拖欠的租金176000元为基数，自2018年9月5日起，暂计至2018年10月22日，滞纳金为41360元；以2018年10月份拖欠的租金176000元为基数，自2018年10月5日起，暂计至2018年10月22日，滞纳金为14960元）；7.李祺、宝迪凯公司支付中远国茂公司免租期租金352000元；8.李祺、宝迪凯公司承担诉讼费用。另，中远国茂公司一审当庭增加诉讼请求，请求李祺、宝迪凯公司支付中远国茂公司2018年11月5日至2019年4月5日租金（每月租金按176000元支付）、2019年5月5日至2020年4月5日租金（每月租金193600元支付）、2020年5月5日至2022年4月24日（每月租金按212960元支付）。12141号案中远国茂公司一审诉请判令：1.张伟继续履行《深圳市房屋租赁合同书》；2.张伟支付中远国茂公司2018年9月租金21300元及利息（从2018年9月5日起计算，按照同期银行贷款利率，计至实际支付止）；3.张伟支付中远国茂公司2018年10月租金、杂费23430元及利息（从2018年10月5日起计算，按照同期银行贷款利率，计至实际支付止）；4.张伟支付中远国茂公司中介费用20500元；5.张伟支付中远国茂公司违约赔偿金41000元；6.张伟支付中远国茂公司每日5‰滞纳金6996元，计至实际支付止（其中，以2018年9月份拖欠的租金21300元为基数，自2018年9月5日起，暂计至2018年10月22日，滞纳金为5005元；以2018年10月份拖欠的租金23430元为基数，自2018年10月5日起，暂计至2018年10月22日，滞纳金为1991元）；7.张伟承担诉讼费用。七案一审判决主文：驳回中远国茂公司的全部诉讼请求。案件受理费分别为12993元、2266元、1398元、1055元、11274元、16395元、3344元，均由中远国茂公司承担。本院对一审判决查明的事实（详见一审判决书）予以确认。本院认为，本七案争议的焦点为上诉人中远国茂公司与各案被上诉人签订的房屋租赁合同是否有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。根据一审查明的事实，涉案房屋属于农村城市化历史遗留产业类违法建筑。《深圳市人民政府关于农村城市化遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》于2018年10月10日起开始实施，其中该处理办法第二条规定：“本办法适用于农村城市化历史遗留产业类违法建筑和农村城市化历史遗留公共配套类违法建筑的安全纳管、处理确认、依法拆除或者没收”、第十条规定：“区政府负责组织开展辖区产业类和公共配套类历史违建的安全纳管，符合安全纳管要求的方可临时使用。安全纳管是指为消除安全隐患，改善生产和生活环境，对历史违建的房屋结构、消防、地质灾害等进行排查、整改和日常监管的活动。”本七案中，涉案房屋虽然经过历史遗留申报且取得回执，但上诉人中远国茂公司未能提交相关证据证明涉案房屋已按照上述规定通过相应审查程序，并取得涉案房屋安全纳管证明，因此，在未取得安全纳管证明的情形下，涉案房屋不能临时使用，包括不得出租。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本七案中，上诉人中远国茂公司未能举证取得涉案房屋建设工程规划许可证及取得房屋所有权证，故依照上述规定，中远国茂公司分别与各案被上诉人签订的房屋租赁合同无效。尽管涉案房屋有租赁凭证，但该租赁凭证无法替代规划许可证，故中远国茂公司上诉称其分别与各案被上诉人签订房屋租赁合同有效的理由不能成立。因涉案租赁合同无效，中远国茂公司上诉请求判令各案被上诉人继续履行合同，支付租金、利息以及中介费、违约赔偿金、滞纳金，没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决驳回中远国茂公司的诉讼请求，处理正确，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。七案二审案件受理费分别为12993元、4532元、2796元、2110元、11274元、16395元、6688元，均由深圳市中远国茂科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  卢艳贝审判员  许海锚审判员  刘 燕二〇一九年十一月二十九日书记员  陈 波书记员  付斯琦