上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第6191号原告林许淑媛，女，1941年1月9日生，现住上海市浦东新区。委托代理人钱利明，上海市徐浦律师事务所律师。被告胡少毅，男，1979年6月12日生，汉族，户籍地安徽省池州市，现住上海市浦东新区。原告林许淑媛与被告胡少毅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月2日立案受理后，依法适用简易程序，后因案件审理需要转为普通程序，本院于2015年3月24日、2016年3月9日公开开庭进行了审理。原告林许淑媛及委托代理人钱利明到庭参加诉讼。被告胡少毅第一次庭审到庭参加诉讼，第二次庭审，经本院依法传唤，无正当理由，拒不到庭，本院依法缺席审理。审理中，经原告申请，本院依法委托上海沪港建设咨询有限公司就浦东新区三林镇同济村果园队106号D幢房屋(以下简称系争房屋)内现有的装潢工程及被拆除的原有装潢工程进行审价。本案现已审理终结。原告林许淑媛诉称，原、被告于2014年5月12日签订《房屋租赁合同》，合同约定由原告将系争房屋租赁给被告使用，租赁时间从2014年5月8日起至2019年5月7日止，年租金为人民币(以下币种相同)4.30万元，租金为全年一次性付清。根据合同约定，第一年的租金应当在2014年6月1日前付清，但被告仅支付了2万元，尚欠2.30万元未付，原告多次向被告催讨租金，未果。系争房屋是原告向三林镇同济村果园队租地自建，没有审批手续，也未办理房产证，故《房屋租赁合同》因属无效，为此提起诉讼，要求：1、判令原、被告签订的《房屋租赁合同》无效，并由被告迁出系争房屋；2、判令被告给付原告房屋使用费60,625元(2014年5月18日至2015年5月17日为2.3万元，2015年5月18日至迁出日按每年45,150元计算，暂计至2016年3月17日为37,650元，)。被告胡少毅辩称，被告是做装潢的，承租系争房屋是给工人居住的，承租时被告并没有看到系争房屋的产权证。《房屋租赁合同》签订后被告支付原告租金2万元，2014年5月11日被告拿到系争房屋的钥匙，之后对系争房屋进行了装修。系争房屋是在一个厂区内，《房屋租赁合同》约定系争房屋至厂门口的路由原告负责修筑，但原告没有修，被告就用石子铺了一条临时路，花费1万多元，另外合同约定电费每度1.20元，但原告要按每度1.40元收取，水费按8元收取，超过了国家规定。经审理查明，2014年5月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将系争房屋出租给被告使用；租赁期限5年，自2014年5月8日起至2019年5月17日止；房屋年租金为4.30万元，每年一期付清，应于2014年6月1日之前付清，年租金从第二年根据市场行情约5%逐年递增；被告在租赁期内实际使用水费、电费、煤气费及有线电视应按账单如期缴纳，电费为1.20元/度，水费根据国家单价支付；小区大门必须保证小车出入，道路由原告施工，合同签订后原告给予被告十天的装修期；若两年之内拆迁，该幢装修赔偿费用30%归被告所有，三年后拆迁，被告不享有任何赔偿。同年5月12日，原、被告在《房屋租赁合同》的下方空白处签了补充协议，约定房屋装修好后，被告不得在内部施工做电焊工作，只可住人，并不得擅自更改进户防盗门尺寸。《房屋租赁合同》签订后原告即将系争房屋交付给被告。原告交付给被告的系争房屋是二层楼，一楼有六间、二楼有十间，都是用三夹板隔开的，另外做过简单装修，如PVC吊顶、装有吊扇、墙面做过粉刷。被告拿房后对房屋又进行了装修，在二楼的木板上浇了混凝土，将原来的隔断拆除后重新隔成十二间(上下各六间)，每间做了防盗门及卫生间、淋浴房，卫生间贴了瓷砖，另将原来的木窗更换成铝合金窗，等等。2014年7月10日，原、被告签订《补充协议》，该协议约定，被告承租的系争房屋不能对外转租，如果对外转租，一切法律后果由被告自行承担；由于被告已对出租房屋进行装修改造，故对于被告已装修改造的门、窗等财物在租赁期满三年后都归原告所有，原告不再另行支付钱款。庭审中，原、被告确认一致，《房屋租赁合同》签订后，被告支付原告租金2万元。以上事实，由经庭审质证《房屋租赁合同》、《补充协议》及原、被告的陈述在案佐证。审理中，经原告申请，本院依法委托上海沪港建设咨询有限公司就系争房屋内现有的装潢工程及被拆除的原有装潢工程进行审价，上海沪港建设咨询有限公司经审价后出具沪港审基(2015)973号审价报告，审价结论为：现有装潢造价费用为104,249元，其中，土建工程造价费用为88,513元，安装工程造价费用为15,736元；被拆除的原有装潢费用为17,133元。原告对审价报告没有异议。被告虽对审价报告有异议，但在本院给予的合理期限内并未向本院提出具体的异议意见。原告另表示，厨房内的电器未作评估被告都可以拿走。庭审中，原告表示，原告交付给被告系争房屋在2009年左右进行过简单装修，租给被告时原告同意被告对系争房屋进行简单装修，但被告装修时未经原告同意擅自拆除了原来的装修，这部分损失应由被告承担。对于被告的装修，在折旧后根据过错责任由双方各半承担。本院认为，原告出租的系争房屋无合法的建造证明，属不合法建筑，为此，原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》违反了法律、行政法规的禁止性规定，应属无效，双方据此签订的《补充协议》也应属无效。原、被告明知系争房屋系非法建筑，仍签订《房屋租赁合同》和《补充协议》，故导致该合同无效，双方均有过错，原告作为出租人过错相对较大。根据法律规定，合同无效后，因该无效合同取得的财产应当予以返还；有过错的一方当事人应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，鉴于《房屋租赁合同》和《补充协议》无效，被告应当从承租的系争房屋中迁出，并将房屋返还给原告。同时，从公平合理的角度，被告仍应向原告支付相应的占有使用费，原告要求被告按照《房屋租赁合同》约定的租金标准，支付2014年5月18日至2015年5月17日所欠的房屋使用费2.3万元及2015年5月18日至实际迁出日止的房屋使用费，于法不悖，可予支持。至于被告对系争房屋的装修及被被告拆除的系争房屋上的原有装修，本院认为，这二部分装修费用系《房屋租赁合同》无效产生的损失，应当在扣除正常使用的折旧后按过错责任由原、被告分担，但未作评估的厨房内电器，可由被告拿走。现这二部分装修造价经原告申请后已由相关部门审价，原告对审价结果没有异议，被告在本院给予的合理期限内未就审价报告提出书面异议，且审计后的第二次庭审也未到庭，故应当视为被告对审价报告予以认可，本院对审价结论予以采纳。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，其放弃了举证、质证及抗辩的权利，由此产生的法律后果，应由其自行承担。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告林许淑媛与被告胡少毅签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》无效；二、被告胡少毅应于本判决生效之日起十五日内自上海市浦东新区三林镇同济村果园队106号D幢房屋内迁出，并将房屋腾空后返还给原告林许淑媛；三、被告胡少毅应于本判决生效之日起十五日内支付原告林许淑媛至2015年5月17日的房屋使用费2.30万元；以及自2015年5月18日起至实际返还房屋之日止按每年45,150元的标准计算的使用费；四、原告林许淑媛应于本判决生效之日起十五日内支付被告胡少毅房屋装修损失46,911元；五、被告胡少毅应于本判决生效之日起十五日内支付原告林许淑媛装修损失2,741元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费元375元、鉴定费1,500元，均由原告林许淑媛、被告胡少毅各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 敏人民陪审员  梅丽华人民陪审员  高天明二〇一六年五月二十五日书 记 员  李黎黎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。