呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)呼民一终字第01169号上诉人（原审被告）呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司。住所地：呼和浩特市如意开发区如意大厦***室。法定代表人李楠，该公司执行董事。委托代理人朱时银，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托代理人锡林图雅，内蒙古誉昊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）杨桂巧，女，1960年2月1日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市新城区。委托代理人冯喜来，内蒙古若辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）程少斌，男，1984年5月30日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市新城区。委托代理人冯喜来，内蒙古若辉律师事务所律师。上诉人呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司（以下简称富恒公司）因与被上诉人杨桂巧、程少斌房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2015）玉民一初字第00354号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月10日公开开庭审理了本案。上诉人富恒公司的委托代理人锡林图雅，被上诉人杨桂巧、程少斌及其委托代理人冯喜来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年9月19日，出卖人富恒公司与买受人杨桂巧、程少斌签订了《商品房买卖合同》，内容为：买受人购买的房屋为席力图召东侧、大东街以南大盛魁商业街C区1054号，房屋用途为商业用房，房屋面积为初测面积16.43平方米，单价为21443.40元每平方米，总金额352315元。付款方式为按揭贷款，买受人以银行按揭贷款的方式支付房款，买受人应在签订本合同之日支付首付款182315元，其余170000元的房款以银行按揭贷款方式付清。交付期限：出卖人应当在2013年8月31日前将合同约定的房屋交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，杨桂巧、程少斌于2012年9月19日支付购房款182315元，未办理按揭贷款。富恒公司至今未按合同约定交付房屋。另查明，富恒公司于2014年1月26日取得《国有土地使用证》、2013年12月25日取得《建设用地规划许可证》、2014年6月9日取得《建设工程规划许可证》、2014年7月4日取得《建设工程施工许可证》、2014年9月22日取得《商品房预销售许可证》。杨桂巧、程少斌诉请：一、依法解除双方签订的《商品房买卖合同》，二、判令富恒公司返还其购房款182315元，并从2012年9月19日起至实际返还之日止按人民银行同期贷款利率支付利息，并向其支付违约金1823.15元。原审法院认为，杨桂巧、程少斌与富恒公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效。合同签订后，杨桂巧、程少斌按照合同约定支付了购房款182315元，富恒公司未按合同约定交付房屋的行为已构成违约，故对杨桂巧、程少斌要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，予以支持；对要求支付违约金1823.15元的诉讼请求，予以支持；对要求支付利息的诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国民合同法》第六十条、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除杨桂巧、程少斌与被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》；二、呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司在本判决生效后立即返还杨桂巧、程少斌购房款182315元，支付违约金1823.15元，合计184138.15元；三、驳回杨桂巧、程少斌的其他诉讼请求。案件受理费3983元，呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司承担1992元，退还杨桂巧、程少斌1991元。富恒公司不服一审判决，向本院提起上诉称，一、杨桂巧、程少斌的解除合同期限已过法定除斥期间，其解除权已因期限届满而归于消灭。故已无解除合同的权利，一审判决支持其该请求，属适用法律错误。《合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”该解除权的行使期限为除斥期间，不发生延长、中止和中断；除斥期间届满，权利即消灭。结合本案来看，富恒公司与杨桂巧、程少斌签订的《商品房买卖合同》第六条约定，富恒公司应于2013年8月31日前将房屋交付杨桂巧、程少斌；合同第七条约定，若富恒公司逾期交付房屋，逾期超过90日，杨桂巧、程少斌有权解除合同。根据合同约定，杨桂巧、程少斌于2013年11月30日起享有合同解除权；于2014年11月30日解除权的行使期限届满。但是，杨桂巧、程少斌于2015年5月15日才诉请解除合同，已经超过行使解除权的法定期限。为此，已无解除合同的权利，一审法院支持其该请求，属适用法律错误。二、杨桂巧、程少斌购买房屋后，将所购房屋委托给富恒公司经营，委托经营期内富恒公司并无向杨桂巧、程少斌交付房屋的义务。即富恒公司不存在违约行为，杨桂巧、程少斌亦无权解除合同。一审法院判令解除富恒公司与杨桂巧、程少斌之间签订的《商品房买卖合同书》，属认定事实不清、适用法律错误。富恒公司与杨桂巧、程少斌签订的《委托经营合同》约定，杨桂巧、程少斌将所购房屋委托给富恒公司经营，自房屋交付之日起委托经营期间开始起算；富恒公司一次性向杨桂巧、程少斌支付前三年的租金(24%)，该合同自双方签字之日起生效。该种购买方式系采取售后返租的模式，也称为委托经营，该种交易模式是指出卖人为将固定资产转化为货币资本而出售资产，但同时对资产的占有权、使用权、控制权不变的情况下，进行返租；即出卖人虽出卖资产，但在返租期限内，无需向买受人交付标的物。而《商品房买卖合同》最终约定的房屋总价，是在原房屋总价款的基础上将三年租金扣除后签订的。故视为富恒公司已将三年租金支付杨桂巧、程少斌，《委托经营合同》已生效并实际履行。在委托经营期限内，作为出卖人的富恒公司，对涉案房屋享有占有、使用和经营权，无需向杨桂巧、程少斌履行房屋交付义务。在委托经营期满并且双方终止委托经营后，才会存在富恒公司向杨桂巧、程少斌交付房屋的事宜。但是一审法院却忽略此一重要事实，仅凭《商品房买卖合同》的约定，认为富恒公司迟延交房构成违约，属事实认定错误，依法应当发回一审法院重审或予以改判。综上，请求撤销一审判决，发回一审法院重审或依法予以改判。杨桂巧、程少斌答辩称，一、双方于2012年9月19日签订商品房买卖合同，该合同中约定房屋交付时间是2013年8月31日，同时该合同第七条第二款约定了富恒公司逾期超过90日交房的杨桂巧、程少斌有权解除合同，富恒公司向杨桂巧、程少斌支付已付房款百分之一的违约金。同时，2014年4月19日，杨桂巧已经向富恒公司提交了退房申请书。富恒公司所述过了解除期限无事实及法律依据。二、2013年8月31日至今，富恒公司未向杨桂巧、程少斌办理交房手续。同时，根据委托经营合同书第一条第二款的规定，该委托书自交房之日起生效，一直未交房，该委托书未生效。三、即便是该商品房买卖合同上诉人继续履行也履行不了，杨桂巧、程少斌购买的房屋不存在了，不存在继续履行的情况。二审中，各方当事人均未提交新证据。经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是，杨桂巧、程少斌行使合同解除权是否超过法律规定的期限及一审法院判决解除双方签订的《商品房买卖合同》是否正确。双方于2012年9月19日签订《商品房买卖合同》，该合同第六条约定出卖人应当在2013年8月31日前将房屋交付买受人使用；第七条约定出卖人未交付房屋逾期超过90日后，买受人有权解除合同。因此，杨桂巧、程少斌自2013年11月30日享有合同的解除权。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”杨桂巧、程少斌应当在2014年11月30日前行使解除权。杨桂巧、程少斌提出其在2014年4月19日向富恒公司提交了退房申请书，但并未提供证据予以证明，富恒公司对杨桂巧、程少斌提交退房申请的事实也不予认可。依照最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本院对于杨桂巧、程少斌提出的已经提交退房申请书的主张不予采信。本案中，杨桂巧、程少斌于2015年5月15日起诉至呼和浩特市玉泉区人民法院请求解除双方签订的《商品房买卖合同》已经超过法律规定的解除权行使期间，解除权已经消灭。一审法院判决解除双方签订的《商品房买卖合同》属适用法律错误，本院予以纠正。关于杨桂巧、程少斌提出其所购买的房屋已被销售无法履行的问题，因杨桂巧、程少斌没有证据予以证明，本院对其主张不予采信。综上，富恒公司的上诉理由成立，其上诉请求本院予以支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：一、撤销呼和浩特市玉泉区人民法院（2015）玉民一初字第00354号民事判决；二、驳回杨桂巧、程少斌的诉讼请求。一、二审案件受理费5975元，由杨桂巧、程少斌负担3984，退还杨桂巧、程少斌1991元。本判决为终审判决。审 判 长  杨福金审 判 员  殷玉凤代理审判员  刘 伟二〇一六年一月十八日书 记 员  于文硕