内蒙古自治区巴林左旗人民法院民事判决书（2019）内0422民初4682号原告：张某，女，1966年11月16日出生内蒙古自治区赤峰市，公民身份号码×××，电话150XXXXXXXX。被告：康某，女，1950年7月17日出生，居民内蒙古自治区赤峰市，公民身份号码×××，电话139XXXXXXXX。委托诉讼代理人：刘某，女，1976年8月25日出生，现住内蒙古自治区赤峰市，公民身份号码×××，电话151XXXXXXXX。第三人：赤峰京和房地产开发有限公司，住所地：巴林左旗林东东城区北新街路北。法定代表人：冯某，职务：执行董事。委托诉讼代理人：付某，北京盈科（天津）律师事务所律师。第三人：潘某，男，1964年8月8日出生，个体工商户，现住，公民身份号码×××，电话委托诉讼代理人：于某，内蒙古云暄律师事务所律师。原告张某与被告康某、第三人京和房地产开发有限公司、潘某之间申请执行人执行异议纠纷一案，本院于2019年8月28日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张某、被告康某的委托代理人刘某、第三人京和房地产开发有限公司的委托代理人付某、第三人潘某的委托代理人于某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张某诉称，被告康某与京和公司签订的是定房协议，而非房屋买卖合同，但被告却付清全款，不符合房屋交易规则，应认定该协议无效。从京和公司与潘某签订的抵账协议及明细表来看，潘某只享有债权，而且潘某没有办理网签，因此对涉案房屋没有物权。京和公司是以每平米3900元的价格抵顶给潘某的，而潘某却以每平米2500元的价格出售给康某，明显是恶意串通，损害原告合法权益。原告在2017年4月24日早于被告康某与京和公司签订了房屋买卖合同，并办理了网签登记，网签办理后，证明此房归原告所有。在执行过程中，被告康某向法院提出执行异议，巴林左旗人民法院于2019年8月12日作出（2019）内0422执异126号执行裁定书，裁定中止了对位于××区房的执行。原告认为该裁定所认定的事实不属实，适用法律错误，请求人民法院依法撤销（2019）内0422执异126号执行裁定书，判令准予继续对该房屋进行强制执行，并由被告承担诉讼费用。被告康某辩称，原告所述没有法律依据，依法不应得到支持。2017年5月12日，答辩人购买了京和公司抵顶给潘某的的位××区房一处，答辩人购买涉案房屋后，与京和公司签订了定房协议，并交纳了购房款及各项税费，京和公司亦将房屋交付给了答辩人。答辩人购买房屋的行为系买卖双方的真实意思表示，应得到法律的保护。答辩人于2017年5月12日购买的涉案房屋，原告是2019年3月1日提出的诉讼保全申请，答辩人的购房时间、交纳房款、税费的时间及实际占有房屋的时间均在人民法院查封涉案房屋之前，根据法律规定，答辩人的购房行为足以阻却原告对涉案房屋的执行。第三人京和房地产开发有限公司答辩称，对原告的诉讼请求和事实理由不予认可，请求法院驳回原告的诉请。京和公司与原告之间系民间借贷法律关系，是为借款担保进行的网签，并不是房屋买卖合同法律关系。2016年8月10日，京和公司将涉案房屋抵顶给潘某，后潘某将该房屋出售给康某，该房屋抵顶后应视为康某支付了涉案房屋的购房款项，至于潘某以多少价款将该房屋转卖给康某，并不影响京和公司与康某之间签订的定房协议的效力，定房协议符合房屋买卖合同的基本条款，且不违反法律的强制性规定，应属有效。第三人潘某辩称，答辩人是京和公司的建筑材料供应商，因京和公司没有现金支付材料款，2016年8月10日，答辩人与京和公司签订《房产抵账协议书》，京和公司将包括涉案房屋在内的100套房屋抵顶给答辩人。2017年5月12日，答辩人将房屋卖给康某，京和公司依据房产抵账协议书的约定，与康某签订了定房协议，并将房屋交付给了康某。涉案房屋在人民法院查封之前就抵顶给了答辩人，答辩人转让房屋的时间也在查封之前，答辩人转让房屋的行为是合法的，依法应得到法律的保护，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，巴林左旗林东西城京和王府小区系被告京和房地产公司开发的商住小区。第三人潘某是京和公司的建筑材料供应商，2016年8月10日，潘某与京和公司签订《房产抵账协议书》，京和公司将包括涉案房屋在内的100套房屋抵顶给潘某。2017年4月24日，京和公司向原告张某借款150000元，并将涉案房屋以签订商品房买卖合同的形式抵押给原告。2017年5月12日，康某丈夫刘凤民（已故）与京和公司签订《京和王府定房协议》，约定由刘凤民购买上述争议的楼房，原告于同日向潘某交付房款180000元，剩余房款10000元于办理网签时交清。本院于2015年12月18日作出（2015）巴民初字第2899号民事裁定书，裁定将涉案房屋予以查封。2015年5月16日，原告张某向本院提起诉讼。2019年3月1日，原告向本院提出保全申请，要求查封涉案房屋。本院于2019年3月4日作出（2019）内0422执保251号执行裁定书，查封了涉案房屋。在执行过程中，被告康某向本院提出执行异议。本院于2019年8月12日作出（2019）内0422执异126号执行裁定书，裁定中止了对位于××区房的执行。原告对裁定不服，向本院提起申请执行人执行异议之诉，认为上述裁定认定事实不清，适用法律错误，且被告康某与第三人京和房地产开发有限公司、潘某之间存在恶意串通，以合法形式掩盖非法目的。请求人民法院依法判令准予继续对该房屋进行强制执行。另查明，康某与刘凤民系夫妻关系，刘凤民于2017年10月19日逝世。上述事实，有当事人的陈述及原告提供的借据、收据、商品房买卖合同、借款抵押合同，被告及第三人提供的定房协议、房款收据、契税收据、房产抵账协议书及明细表、户口本复制件等予以证明，上述证据的真实性、合法性、关联性已经当庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，涉案房屋系京和房地产公司开发建设的新建不动产，京和房地产公司自该不动产建成之日起对其享有所有权。被告康某通过购买潘某在京和房地产公司抵账房的方式，与京和房地产公司之间签订的《京和王府定房协议书》，系双方真实的意思表示，协议书的内容已经具备了商品房买卖合同的主要要素，为有效的买卖合同,且该合同订立于原告张某申请本院对涉案房屋进行查封之前。该房的购房款已经通过被告京和房地产公司以抵顶欠潘某建筑材料款的形式抵顶，视为康某已经支付了涉案楼房的全部购房款，被告康某已实际入住且系其唯一住房，第三人京和房地产公司对此事实也予认可。衡量本案原告张某是否能够申请执行该房屋，应考察潘某是否将全部购房款交付给京和房地产公司，而不应将被告康某与第三人潘某之间的买卖行为是否符合《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条作为是否能够执行涉案房屋的条件，康某与潘某之间是否交付购房款的行为只存在于债权法律关系范畴，而非物权法律关系。虽张某与京和房地产公司签订了《商品房买卖合同》，但该合同并非双方真实意思表示，是以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，张某与京和房地产公司之间系民间借贷法律关系。因此，被告康某的抗辩理由足以排除对本案争议房屋的执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：驳回原告张某的诉讼请求。案件受理费100元，由原告张某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 李   贺   伟人民陪审员 秀英人民陪审员冬梅 二0一八年十一月二十日书 记 员 张       榆