河南省开封市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）鼓民初字第764号原告赵某某，男，汉族，1982年6月18日生，自由职业者。被告开封市江南房地产开发有限公司（以下简称开封江南房地产公司）。委托代理人朱某某，公司行政部经理，代理权限系特别授权。被告开封市江南帝州商业管理有限公司（以下简称开封江南帝州公司）。委托代理人朱某某，系开封江南房地产公司行政部经理，代理权限系特别授权。被告江苏江南面粉集团有限公司（以下简称江苏江南面粉公司）。原告赵某某诉被告开封江南房地产公司、开封江南帝州公司等房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加江苏江南面粉公司为被告。并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵某某、被告开封江南房地产公司、开封江南帝州公司的委托代理人朱某某到庭参加诉讼，被告江苏江南面粉公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告诉称，2011年被告在出售江南帝州国际广场内商铺时宣传：购买广场内商铺由他们负责经营管理、招商及给付租金，在经营管理届满三年之时收购该商铺，价格按购买商铺时总价款的130%。为此原告购买了该广场的一层57#，面积16.96平方米，价格为22443.75元／㎡，总金额为参拾捌万零陆佰肆拾陆元整（380646.00元），付清了房款并与被告开封市江南房地产开发公司签订了购房合同，与被告江苏江南面粉集团、开封江南帝州商业管理有限公司签订了委托经营管理合同书。按委托经营管理合同第十五条特别约定：“在委托经营管理届满3年之时，甲方有权将该商铺出售给乙方，乙方应按照本协议的约定收购商铺。该商铺的转让价格为甲方购买该商铺时总价款的130%，即为人民币肆拾玖万肆仟捌佰肆拾元整（494840.00元）”。“甲方在委托经营管理期限届满3年时，提前90天以书面形式通知乙方，并明确告知乙方其愿意按照本协议约定的价格将商铺出售给乙方。乙方在收到甲方的书面通知后90天内与甲方签署《商品房买卖合同》。甲乙双方应于《商品房买卖合同》签署后10日内共同至开封市房屋土地管理部门办理商铺买卖交易过户手续。乙方应于商品买卖交易手续办理完成，商铺产权登记在乙方名下的当日将全部房款支付给甲方“。原告按约定，于2014年6月16日即在委托经营管理期限届满3年时（期限为2011年9月30日至2014年9月30日），提前90天以书面形式通知被告，明确告知被告本人愿意按协议约定的价格将商铺出售给被告。而被告至今未履行合同收购协议，且没给原告办理房证手续。原告多次找被告，催促解决此事，被告的工作人员每次都说：“不知道上面的精神，没法办”。请求法院判令：被告支付收购商铺款人民币肆拾玖万肆仟捌佰肆拾元整（494840.00元），并对未按合同约定期限收购商铺之后的时间付违约金。被告开封江南房地产公司、开封江南帝州公司辩称，1被告江苏江南面粉集团主体不适格，因为无工商登记，应驳回起诉；2、被告江南房地产公司作为房地产开发商，并非委托管理方，原告的诉求是“商铺经营管理协议”依据合同的相对性，故诉讼主体不适格。3、鉴于被告江南房地产公司与江南帝州公司目前处于资产重组阶段，鉴于公司重组情况，正处于起步阶段，关于业主租金和房地产权属登记事宜，已经列入我们工作日程，望原告本着积极协商，合情合理的原则，与被告进行沟通谈判，给被告一个合理重组及办理产权证的时间；4、2015年5月27日被告江南帝州公司通过鼓楼区政府设立的监管账户，已将从2014年9月30日至2015年3月31日租金支付与原告，被告将租金进行常态化支付，进一步巩固双方履行合同的平台；5、关于原告诉求的回购，被告将在鼓楼区政府和丹阳市政府主导协调下，在司法解封和融资担保解除的情况下两年内为原告办理房产证权证，在产权明晰的基础上组织回购；5、鉴于被告处于资产重组阶段，资产负债比较繁重，关于违约金及罚息已无力支付，但被告愿意与原告通过协商达成调解协议予以解决。另，依据合同相对性，法院依职权追加江苏江南面粉有限公司作为被告无事实及法律依据。原告依据商铺委托管理经营协议，请求的违约金标准过高，加之逾期支付租金的违约金及解除合同的违约金存在诉请重合，不能重叠适用，请求法院驳回原告的诉求。被告江苏江南面粉公司提交的答辩材料辩称，一、本案涉嫌非法集资，作为起诉依据的合同无效，应移交公安机关进行处理。首先，本案涉及到商品房销售、回购，虽名为“商品房买卖”、“商铺委托经营”实为“借贷”（吸收资金），类似情况涉及327户之多，已涉嫌非法集资（非法吸收公众存款），按照相关法律规定，人民法院在审理民事案件的过程中，发现有非法集资犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉或者中止执行，并及时将有关材料移送公安机关或者检查机关。其次，退一步说，及时按照《合同法》第52条的明文规定，所签合同涉嫌以合法形式掩盖非法目的，应属无效。本案中，名为“商品房买卖”、“商铺委托经营”实为“借贷”（吸收资金），显属于以合法形式掩盖非法目的，合同无效。二、在坚持上述意见的前提下，答辩人江苏江南面粉集团有限公司不是本案适格的被告。首先，不论是当事人起诉、申请追加，还是人民法院依职权追加答辩人“江苏江南面粉集团有限公司”为一审被告均不符合民事诉讼法的规定，事实根据和法律依据。其次，该行为突破了“合同相对性”原则，在司法实践中是一个危险的先例。第三，合同一方当事人“江苏江南面粉集团”和“上诉人江苏江南面粉集团有限公司”二者不能混为一谈。2011年签订《商铺委托经营及管理协议书》时，答辩人“江苏江南面粉集团有限公司”还没有设立，直到2014年07月17日，“江苏江南面粉集团有限公司”才在江苏丹阳市工商局等级注册。让当时尚未存在的主题参与到之前其他民事主体的民事纠纷中去，但从逻辑上就讲不通，更勿伦法理。最后，鉴于答辩人江苏江南面粉集团有限公司作为当事人尚缺乏依据，更谈不上承担民事责任的问题，让答辩人承担民事责任更是没有任何事实和法律依据。综上，希望贵院明察本案案情，厘清本案真实的人法律关系，把本案移交公安机关进行处理或依法驳回对答辩人的起诉或诉讼请求。经审理查明，2011年9月，原告与被告开封江南房地产公司签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：08××××575），约定原告购买被告开封江南房地产公司开发的位于本市自由路与解放路交叉口（现大润发商场）1层57号铺位一处，建筑面积16.96平方米，购房款为380646元。原告已向被告开封江南房地产公司付清上述购房款，但至今被告未为原告办理上述商铺的房地产权证。同年9月30日，以原告为委托方（甲方），以开封江南帝州公司、江苏江南面粉集团为受托方（乙方）签订《江南·帝州国际广场委托经营管理合同》一份，原告将上述铺位委托江苏江南面粉集团、开封江南帝州公司经营及管理，期限10年，自2011年10月1日至2021年9月30日止。合同第四条租金及支付方式约定：甲方（即原告）购买商铺总金额为380646元，在委托经营及管理期间，按下述标准计算年租金：委托期限第1年至第3年内，年租金按上述总金额的8%计算年租金，其年租金为30452元（每半年的租金为15226元）；第4年至第6年内，年租金按上述总金额的9%计算，为34258元（每半年的租金为17129元）；第7年至第10年内，年租金按总金额的10%计算，为38065元（每半年的租金为19032元）。租金支付方式约定：2011年10月1日起至委托期限届满期间的租金由乙方每半年向甲方支付一次，具体支付时间为2011年9月30日前支付第一个半年的租金15226元，2012年3月31日前支付第二个半年的租金，以此类推。第十四条乙方的违约责任约定，1、乙方逾期向甲方交付租金的，应按当期应交租金额的日万分之三承担违约金，逾期达六十日的，甲方可提出解除本合同。2、因乙方原因解除本合同或者因乙方未按本合同约定支付租金达六十日由甲方提出解除本合同的，乙方应向甲方支付违约金，违约金为本协议所涉年租金的3倍，甲方由于乙方的违约行为所造成的损失超出上述违约金的，乙方除应承担违约金外，对超出部分应予以双倍赔偿。第十五条特别约定：在委托经营管理期限届满三年之时，甲方有权将该商铺出售给乙方，乙方应按照本协议的约定收购该商铺。该商铺的转让价格为甲方购买该商铺时的总价款的130%，即494840元。甲方应在委托经营管理期限届满三年时提前90天以书面的形式通知乙方并明确告知乙方其愿意按照本协议约定的价格将商铺出售给乙方。乙方在收到甲方发出的书面通知后90天内与甲方签署《商品房买卖合同》。甲、乙双方应于《商品房买卖合同》签署后10日内共同至开封市房屋土地主管部门办理商铺买卖交易过户手续。乙方应于商铺买卖交易手续办理完成、商铺产权登记在乙方名下的当日将全部房价款支付给甲方……。该合同上加盖有被告开封江南帝州公司公章，同时加盖有江苏江南面粉集团合同专用章。合同签订后，双方即按约履行合同，委托经营管理期限三年届满后，原告向被告开封江南帝州公司和开封江南房地产公司要求回购上述商铺未果。现原告以被告不按约回购为由诉至本院。另查明，被告已于2015年5月支付了原告2015年4月1日前的租金。又查明，原告原起诉的江苏江南面粉集团系于2009年1月7日成立的企业法人联合体，不具有企业法人资格，陈国平也系该集团理事会理事长，也是该集团的法定代表人。江苏江南面粉集团公司章程第一条规定，江苏江南面粉集团是以江苏江南面粉有限公司为母公司、以资本为主要联结纽带的母子公司为主体、以集团章程为共同规范的企业法人联合体。第三条，集团母公司名称、法定地址、注册资本，名称：丹阳市江南面粉有限公司（以下简称丹阳江南公司）。第七条规定，母公司是财产和投资中心，在集团中居于主导和核心地位，对外代表集团。江苏江南面粉公司于2014年7月17日由丹阳江南公司独立出资成立。丹阳江南公司将其公司自有房产即坐落于丹阳市珥陵镇工业园区（丹产权证珥陵字第3001536号土地）中一楼120平方米无偿提供给被告江苏江南面粉公司使用。2014年8月26日江苏江南面粉有限公司变更名称为江苏江南面粉集团有限公司，即企业名称上增加了“集团”二字，股东也发生了变动，除了丹阳江南公司外，又增加股东江苏海晟隆源投资有限公司（以下简称海晟公司）为股东。投资比例分别为丹阳江南公司占10%，海晟公司占90%。2015年2月25日，丹阳江南公司将其所占10%注册资本转让给了丹阳市百汇金属材料有限公司。在本案审理过程中，被告开封江南房地产公司、开封江南帝州公司均称海晟公司对其两家公司正在进行重组。江南面粉集团的重组早在2014年即已开始，重组协议显示，由江苏省丹阳市人民政府作为鉴证方，海晟公司作为甲方，陈国平（江苏江南面粉集团实际控制人）作为乙方。内容显示甲方对乙方实际控制江苏江南面粉集团所属全部企业实施重组，约定将其所属全部企业统称为“目标公司”，乙方自己持有和委托他人持有的目标公司全部股权统称为“目标股权”。在协议签订之日起10日内，乙方将目标股权全部无偿转让给甲方等。上列江苏江南面粉集团的下属公司中包括丹阳江南公司、被告开封江南房地产公司和被告开封江南帝州公司。被告开封江南房地产公司提交调解意向书的内容显示其对于回购执行问题予以认可。上述事实有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《江南·帝州国际广场委托经营管理合同》、收款收据、调解意向书、江苏江南面粉集团重组框架协议、江苏江南面粉集团重组协议等为据。本院认为，企业集团是以资本为主要联结纽带的母子公司为主体、以集团章程为共同行为规范的母公司、子公司、参股公司及其他成员企业或机构共同组成的具有一定规模的企业法人联合体。企业集团不具有企业法人资格，但应依法办理工商登记。本案中，陈国平作为江苏江南面粉集团和丹阳江南公司法定代表人，参与了本案所涉《江南·帝州国际广场委托经营管理合同》的签约事宜及江苏江南面粉公司重组事宜，其行为均可视为其履行法定代表人的职务行为，因其行为产生的法律后果均应由单位承担。无论是从本案庭审审理、当事人陈述、被告开封江南房地产公司提交的调解意向书，及江苏江南面粉集团重组协议中，均可证实被告江苏江南面粉公司对原江苏江南面粉集团下属公司进行重组的事实，且在被告江苏江南面粉公司工商登记材料中显示丹阳江南公司将其名下房产无偿提供给被告江苏江南面粉公司使用，从重组协议显示，丹阳江南公司亦在无偿转让的“目标股权”之列，且被告江苏江南面粉公司是在重组期间由丹阳江南公司独资成立，以上均可证实被告江苏江南面粉公司系对江苏江南面粉集团进行重组设立的，其接收江苏江南面粉集团权利的同时，也应接收该集团及集团下属实体企业应尽的义务，故三被告所辩称被告江苏江南面粉公司作为被告主体不适格的理由不能成立，本院不予采纳。对原告要求三被告支付原告房屋回购款人民币494840元的请求，双方合同有明确约定，对此本院予以支持。对原告所诉违约金的请求，本院自2015年4月1日起至被告清偿所欠租金之日止按实际所欠租金的日万分之三予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起10日内，三被告支付原告赵某某房屋回购款人民币494840元。二、本判决生效之日起10日内，三被告支付原告赵某某自2015年4月1日起至实际清偿之日止的逾期支付房租违约金（违约金按日万分之三计算）。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费8720元，由三被告负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。审 判 长  毛庆昕人民陪审员  刘鹤鸣人民陪审员  龚新娅二〇一六年二月十六日书 记 员  陆 其