天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0110民初8695号原告：殷瑞山，男，1982年11月14日出生，汉族，环渤海地区经济信息咨询服务公司（天津）职员，住河北省新乐市，现住天津市滨海新区。被告：金隅（天津）房地产开发有限公司（统一社会信用代码91120110550354284M），住所地天津市东丽区新立街道雅香苑配套公建1-2门。法定代表人：付政，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵然，女，该公司法务。委托诉讼代理人：康振江，天津君利律师事务所律师。原告殷瑞山与被告金隅（天津）房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，本院曾于2018年12月26日裁定中止诉讼，后于2019年10月11日恢复审理。原告殷瑞山、被告金隅（天津）房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵然、康振江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告殷瑞山向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告按规划恢复绿地3317平方米；2.请求判令被告拆除其私自加装的下水管道和烟道；3.请求判令被告装修楼内两侧公共卫生间；4.请求判令被告为原告加装能自主购电的一户一表；5.请求判令被告赔偿损失49598.6元；6.请求判令被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告放弃第四项诉讼请求。事实和理由：原告于2017年2月5日购买被告开发建设的雅香大厦1＃2＃3＃1-1-404号（以下简称涉诉房屋）办公楼，面积57.8平方米，每平方米11500元，总价款685000元。双方签订《天津市商品房买卖合同》后，原告履行了合同义务。被告按合同约定于2017年10月31日交房，现存在如下情况：1.本小区有3317平方米规划的绿化用地，被告擅自更改成车位和空地，严重影响损坏本小区整体环境、办公档次、房屋价值，故诉请其恢复绿地面积；2.楼内过道两侧卫生间属于同楼层10户业主共同所有，是办公楼不可缺的重要功能，自交房之日起至2018年10月一直未装修，未安装卫生用具，无法正常使用，大门紧锁，致使原告无法正常办公使用涉诉房屋。请求判令其限期整改，并按同地段、同档次办公楼装修标准进行卫生间装修、安装卫生用具齐全、尽快投入使用。另应赔偿原告自2017年10月31日至2018年10月31日期间涉诉房屋空置费24000元（每月以2000元计算）、采暖费3169.6元、物业服务费2429元；3.雅香大厦规划为非居住性质的办公楼。不应该具有厨房和卫生间等功能的各种下水管道和排烟管道，在涉诉房屋交房当日，原告即发现室内已安装排烟管道两处、下水管道两处，严重影响室内空间的使用，请求判令被告限期恢复原状、拆除多余管道；4、原告本着房屋尽快投入使用和节约成本的宗旨，原计划于交房之日后就开始装修，于是提前与装饰公司签订装饰合同，约定2017年11月1日开始装修施工。但是被告违规交房、交房时没水、没电，电梯无法使用，一直逾期至2017年11月16日，造成装修公司无法如期施工，直至解除合同。请求法院判令被告赔偿原告由此造成的各项损失及违约金共计20000元。被告辩称，雅香大厦经验收合格后，于2017年10月12日取得验收备案合格书，被告于2017年10月31日将房屋交付原告。原告亦于2017年10月31日对房屋进行验收，原告在验收时并未对绿地、下水管道、烟道、公共卫生间等提出异议，其签字验收后办理入住，被告交付的房屋符合合同约定的交付条件，不存在违约行为，请依法驳回原告的诉请。交房之前，到现场的业主较多，绿地遭到踩踏，损坏严重，后因一楼商户停车、接待的需要，被告确实改变了绿地铺设的情况，已有部分业主就此项向法院提出了行政诉讼，一审裁定驳回后，有部分业主也提起上诉。合同约定了涉诉房屋内有上、下水管道，被告施工符合合同约定，烟道是原告的说法，应是新风竖井。因为涉诉房屋有茶水间，为了增强通风效果，在竣工验收以后加装排风设施、下水管道。现有生效判决认定了加装新风竖井无需经规划部门同意。原告围绕其诉讼请求依法提供如下证据：一、《天津市商品房买卖合同》，拟证明原、被告房屋买卖合同关系；二、天津市规划局行政许可事项《建设工程规划许可证》通知书的复印件1份，拟证明请求按规划恢复绿地3317平方米的事实依据；三、天津市建设工程质量安全监督管理总队《告知书》的复印件1份，拟证明雅香大厦是3个楼；四、《关于东丽区雅香大厦工程质量投诉意见的回复》，拟证明被告承诺改回草坪；五、涉诉房屋楼外的场景、房屋内管道的照片，拟证明三个楼外没有绿地、室内被私自加装管道和烟道；六、天津规划局东丽规划分局规划图，拟证明绿地位置；七、房屋产权证1份，拟证明原告已经办理产权证；八、装修合同的复印件、定金收据，拟证明损失20000元；九、视频资料，拟证明被告承诺涉诉房屋商住两用。被告就其主张依法提交证据如下：一、《天津市商品房买卖合同》，拟证明房屋性质是办公、房屋有上、下水管道及没有煤气的约定，说明不存在烟道；二、建设工程竣工验收备案书，拟证明该项目经验收合格；三、业主房屋验收合格表，拟证明原告对验收房屋没有意见；四、天津市东丽区人民法院（2018）津0110民初7939号民事判决书、天津市第二中级人民法院（2019）津02民终3979号民事裁定书，拟证明加装新风竖井无需向规划部门申请、经过其同意。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的天津市建设工程质量安全监督管理总队《告知书》的复印件，能与《关于东丽区雅香大厦工程质量投诉意见的回复》相印证，本院予以采信；原告提供的装修合同的复印件、定金收据系与天津市诚就装饰工程有限公司签订，该公司的法定代表人谢文才在原告起诉前就相同事由起诉被告，二人的诉讼请求大致相同，谢文才与原告存在利害关系，仅凭收款收据而无其他证据佐证收取定金的真实性，因此本院不予采信；涉诉房屋内管道设施的照片无法确定确系涉诉房屋的照片，本院不予采信；视频资料系现场录制，本院确认其真实性。被告提供的《天津市商品房买卖合同》、民事判决书、民事裁定书真实、合法，本院确认其真实性，但对于被告主张加装的排风设施属于新风竖井并无证明力。本院查明如下事实：2017年3月1日，原告与被告签订《天津市商品房买卖合同》，该合同约定，原告购买被告开发建设的涉诉房屋，该房屋建筑面积为57.87平方米，每平方米10982.6元，总价款为635563元；涉诉房屋设计用途为办公；交房日期为2017年10月31日前；该合同的第九条约定，对上、下水、供电、暖气等配套设施未按约定日期运行的，甲方（被告）应在90日内采取补救措施，并赔偿乙方（原告）损失，超过上述约定期限的，甲方应赔偿损失，并且每项还应按商品房价款的0.05%向乙方（原告）支付违约金。原告依约交付了房款及契税。原、被告于2017年10月31日办理房屋交付手续，预交了物业服务费和供热费。原告在收房时，即在业主入住房屋验收表上注明水管井、电井、弱电井未验、暖气未验、灯、插座未验、防盗门磕碰、窗纱没有等内容。当日，雅香大厦无水、无电，以致自来水表、电表底数、中水表底数均未能验收。2017年11月中旬，整栋大厦恢复水、电供应。涉诉房屋所在雅香大厦为整体建筑，建设规划材料载明1号楼、2号楼、3号楼，中间2号楼总层数为12层，两侧1、3号楼为8层到顶。双方所签商品房买卖合同所写房号为雅香大厦1＃、2＃、3＃1-1-404号，建筑层数填写为12层。涉诉房屋不动产权登记的房号为雅香大厦1＃1-1-404号，总层数为12层。按照建筑设计规划，雅香大厦周边共有绿地面积3317米，在业主验收后，被告将大部分绿地改为停车场。被告在涉诉房屋完成竣工验收备案后，将雅香大厦内包括涉诉房屋室内靠墙壁加装排风设施，向室内凸起，在该设施正面前方加装了排水管道，均贯通上、下楼层。涉诉房屋内加装的排风设施、排水管道所占用的室内面积合计不足0.5平方米。被告对此进行设计、施工均未经相关部门审批及备案，亦未征得原告的同意。2018年4月1日，涉诉房屋所在物业完成对涉诉房屋装修后验房。原告在室内加装厨房设施，将上述排风设施与下水管作为厨房的烟道和下水管道使用。雅香大厦其他业主亦有此情形。雅香大厦内部，在楼道两侧设置有公用卫生间，被告在交付房屋时未予装修，直至2019年3月完成装修完毕，其通知业主自2019年4月起可正常使用。此后，曾因卫生间上锁、损坏等问题，有其他业主报警。雅香大厦所供电为商业用电，电表为公用电表，各户有自用卡可识别，业主向物业公司购买，能够单独购电。本院认为，原、被告系房屋买卖合同关系，双方所签《天津市商品房买卖合同》（非住宅类），该合同封面即标有非住宅类，合同中已经注明房屋设计用途为办公，交房标准也是商业交房标准，房屋的设计用途系经相关部门批准，建设开发单位并无自主决定权，因此不能依当事人的约定而改变。被告在销售过程中，存在销售人员向业主描述涉诉房屋商住两用，可能会对购买者购买房屋具有心理上的推动作用或增加购买的概率，以及产生对能够商住两用的利益期待。但是，涉诉房屋设计用途为商业，根据生活经验和惯例可以判断出利益期待兑现需要相关部门的审批等合同以外的条件方能成就，且成就与否并不取决于被告，属于生活经验常识，因此，原告对不能获得期待利益应当预见，原告仍选择与被告订立合同，购买涉诉房屋，应属于其真实意思表示，该合同合法、有效，对原、被告具有法律约束力，根据合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，因此，原、被告双方均应依约履行各自的合同义务。关于原告主张的被告按规划恢复绿地3317平方米一节，被告认可将规划绿地用作停车场的事实，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。因此，原告的该项诉讼请求应予支持。关于原告主张被告拆除私自加装的下水管道和烟道一节，经与天津市规划局及涉案房屋设计单位华通设计顾问工程有限公司核实，根据相关文件规定，涉案工程竣工后加装排风设施无需经规划部门批准及设计单位同意。被告在竣工验收后，未与业主协商即私自在涉诉房屋内加装排水管、排风设施，占用了涉诉房屋的使用面积，并且该设施的使用者多作为厨房下水、厨房的烟道，为业主自行改变房屋设计用途、加装厨房提供了便利，增加了大厦的安全隐患，影响原告对涉诉房屋使用、布局，对于原告正常使用房屋产生了不利的影响。被告系在整幢大厦内统一安装烟道、下水管，且均为贯通的设施，并非单独设施，现原告主张拆除并不能达到恢复原状、消除影响的诉讼目的，会涉及其他主体利益，不具备人民法院对民事判决事项的可执行条件。但是，无论是基于上述设施的加装与拆除，势必对原告的财产权利造成影响，因此，本院根据设施占用面积、位置、涉诉房屋单价等因素酌情确定由被告按照原告的购房单价一次性补偿原告1平方米的损失。关于设施的拆除可另行解决。关于原告主张被告装修楼内两侧公共卫生间一节，雅香大厦的设计用途为办公，楼道两侧的公共卫生间应属于大厦必备的配套设施，因此在向业主交房时，该设施应当投入运行。被告未履行该义务，应属于违约行为。诉讼过程中，被告完成对公共卫生间的装修，原告再诉装修公共卫生间已不具有诉的利益。原告诉请被告赔偿因公共卫生间不能使用造成的采暖费、物业服务费、房屋使用费（或租金）损失一节，被告迟延履行交付公共卫生间系违约行为，其应向原告承担相应的违约责任。原、被告未针对该配套设施约定违约金，则应以原告的实际损失确定被告应承担的责任。虽公共卫生间作为必要配套设施，其不能按约定日期运行尚不足以导致涉诉房屋完全不能使用，且物业公司于2018年4月1日完成对涉诉房屋的装修后验房，也说明原告所诉期间内涉诉房屋并非空置，根据合同法第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告现要求被告赔偿的采暖费、物业服务费、房屋使用费（或租金）明显超出合理范围，考虑被告的此违约行为对于原告使用涉诉房屋所形成的不利影响客观存在，本院参照双方所签合同第九条约定的其他配套设施不能按约定运行的违约金标准，即涉诉房屋总房款的0.05%，酌情确定被告应赔偿原告该项损失的数额，原告超出该数额的请求，本院不予支持。关于原告主张因被告延期供电、供水造成的装修合同损失及违约金20000元一节，原告主张雅香大厦自2017年10月31日至2017年11月16日没有水、电，被告亦自认于2017年11月15日恢复供电、供水。原告为证明损失所提供的证据，本院未予采信，原告未就该项损失提供其他证据，故应承担不利的法律后果，因此，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告金隅（天津）房地产开发有限公司于判决生效起一个月内按原建设规划范围和标准恢复雅香大厦周边3317平方米绿地；二、被告金隅（天津）房地产开发有限公司于判决生效起十日内给付原告殷瑞山排风设施、下水管道设施一次性补偿款10982.6元；三、被告金隅（天津）房地产开发有限公司于判决生效起十日内给付原告殷瑞山因公共卫生间延期交付使用的损失2224.7元；四、驳回原告殷瑞山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取519元，由原告殷瑞山负担149元，被告金隅（天津）房地产开发有限公司负担370元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  许洪霞二〇一九年十一月十一日书记员  贾晓琳本判决所依据的法律、法规一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。