青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2019）青0102民初5044号原告（反诉被告）：杜晶，男，汉族，1985年2月4日出生，住西宁市。委托诉讼代理人：王建梅，青海观若律师事务所律师。被告（反诉原告）：冯学荣，男，藏族，1976年12月26日出生，住青海省共和县。委托诉讼代理人：钟汝超，北京市中盈（西宁）律师事务所律师。原告（反诉被告）杜晶与被告（反诉原告）冯学荣合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，被告冯学荣提出管辖权异议，本院于2019年11月27日作出（2019）青0102民初5044号民事裁定书后，原告杜晶不服裁定提出上诉，西宁市中级人民法院于2020年3月2日作出（2020）青01民辖终13号民事裁定书，撤销本院（2019）青0102民初5044号民事裁定，裁定本案由我院管辖。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜晶及其委托诉讼代理人王建梅、被告冯学荣委托诉讼代理人钟汝超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杜晶向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《宾馆及餐厅承包协议书》；2.退还承包费22.5万元、押金5000元；3.赔偿装修、家具、门头灯箱等经济损失39845元；4.支付律师代理费15000元；5.依照协议第四条第4项赔偿违约金257653元（即日租金397元×649天）；6.本案诉讼费由被告（反诉原告）承担。事实和理由：原告（反诉被告）和被告（反诉原告）及房主万么才让经协商一致后于2017年12月10日签订了《宾馆及餐厅承包协议书》，协议约定被告将位于共和县江西沟乡政府所在地的圣湖驿栈面积375平方米，宾馆共有房间21间，宾馆一楼为餐厅和厨房承包给原告。承包期限为4年，自2018年1月1日至2021年12月31日止。承包费每年14.5万元，押金5000元。双方约定了权利与义务，同时约定被告于2018年1月1日前将化粪池修缮完毕并经环保部门验收合格后把符合正常经营条件的房屋交付给原告使用。双方约定：“发生争议，协议不成，向原告（承包方）住所地人民法院诉讼。”后被告告知原告将房屋化粪池做好，原告如约向被告支付承包费22.5万元。2019年10月11日原告经营的“情海驿栈”餐饮及宾馆被共和县生态环境局查封，理由为原告在经营期间无法提供玻璃钢化粪池。原告从环保局得知此宾馆和餐厅根本没有化粪池。因此，被告应承担协议中违约责任第3条规定，退还全部承包费、律师代理费并赔偿原告装修、家具、门头灯箱等经济损失。综上，被告违反诚实信用原则，其行为构成违约。为保护原告的合法权益，特向法院起诉，请求支持原告的诉讼请求。原告杜晶为支持其诉求，向本院提交了如下证据：1.身份证复印件一份，证明原告系适格主体；2.宾馆及餐厅承包协议书复印件，证明2017年12月10日由原、被告及房主签订，协议约定被告将位于共和县江西沟乡政府所在圣湖驿栈宾馆（面积375㎡，共有房间21间，一楼为餐厅和厨房）承包给原告，承包期为四年，自2018年1月1日至2021年12月31日止，约定原告向被告交纳押金5000元，承包费每年145000元，被告保证于2018年1月1日前将化粪池修缮完毕并经环保部门验收后将符合正常经营条件的房屋交付给原告使用，如不能按期交付，则应当按日租金扣除延期部分的租金。2019年10月13日原告的宾馆被环保部门因没有化粪池封门，原告才知道被告违约没有修缮化粪池；3.收条复印件一份，证明原告于2018年12月10日向被告交纳房屋押金5000元；4.营业执照复印件一份，证明原告于2018年5月24日注册经营承包的宾馆，宾馆名称是共和县江西沟镇情海驿栈，系合法经营；5.食品经营许可证复印件一份，证明原告于2018年7月31日领取宾馆一楼餐厅承包的餐厅食品经营许可证，系合法经营；6.中国建设银行个人账户支出交易明细复印件三页，证明原告向被告支付承包费情况，即2018年6月22日转账70000元，2018年6月30日转账75000元，2019年3月6日转账两笔共80000元的事实；7.共和县生态环境局查封决定书复印件，证明2019年10月13日共和县生态环境局因原告经营的宾馆在营业期间暂时无法提供有无玻璃钢化粪池被查封，原告被通知后才得知被告没有修缮化粪池；8.装修及家具、门头箱等票据复印件，证明原告承包宾馆及餐厅后装修费、家具、门头箱等费用39845元的事实；9.发票复印件一份，证明原告聘请律师代理花费15000元的事实；10.万么才让的调查笔录原件一份，证明被告于2017年12月10日与原告签订协议前告知原告和房主化粪池已做好就在房间地下；11.录音光碟一个，证明被告于2017年12月10日签订协议前告知原告和房主化粪池已做好就在房间地下；被告（反诉原告）冯学荣辩称，本案就是一租赁合同，宾馆餐厅的经营跟被告无关，协议约定2018年1月1日前化粪池修缮完毕并经过环保部门验收，按期交付，交付符合条件的房间，实际上化粪池并未修缮，原告接受了宾馆，视为对基本权利的放弃，放弃了化粪池没有修好的一系列抗辩权。交付时间2018年1月1日，交付前是冬季，不可能修缮化粪池。又因为化粪池的问题被环保部门封门，赔偿损失等的基础是不存在的。本协议第六条第三项约定“在乙方的经营过程中，如因甲方提供的宾馆及餐厅本身不符合正常经营条件被有关部门停业整顿，乙方有权解除合同，甲方应退还乙方缴纳的所有承包费、承担给乙方造成的一切经济损失并承担乙方为实现债权支付的律师代理费”。本案的事实是被封门，是为原告之前埋伏的圈套，封门责令整顿，只是督促对化粪池的解决，可以继续经营的。原告明白化粪池可以修缮，自己不修善，也不让被告修缮，被封门造成的损失是原告自己造成的，请求驳回原告的本诉请求。为此，被告冯学荣对原告拖欠2019年度的承包费65000元至今不付，已经构成违约，按照合同约定应当承担没收押金和按日万分之十支付违约金提起反诉，请求判令原告支付欠缴的承包费65000元，违约金按照65000元每日万分之十计算至付清之日止，暂计算至2020年4月30日为31525元，没收押金5000元，以上共计101525元；反诉费由反诉被告承担。被告（反诉原告）冯学荣为支持其辩称和反诉，向本院提交了如下证据：1.宾馆及餐厅承包协议书复印件一份，证明2017年12月10日被告与原告及丙方万么才让签订《宾馆及餐厅承包协议书》，约定甲方应当在2018年1月1日前将化粪池改造完毕并经环保部门验收合格后交付。如被有关部门停业整顿，则原告有权解除合同。原告放弃了化粪池未修缮的抗辩权，只有被停业整顿才有这些权利，环保部门的文件只是暂扣，宾馆无法经营的程度没有达到；2.移交清单，证明2018年7月3日，双方完成宾馆设施及物品的移交，对于化粪池没有写；3.恢复经营申请书一份，证明共和县生态环境局查封宾馆后被告积极与其交涉，由于原告不理不问，最后被告争取申请自己整改化粪池并恢复经营，获得准许；4.责令整改违法行为决定书及送达回证，证明共和县生态环境局于2020年5月15日作出该决定，由于原告自始至终不管此事，被告接受送达的事实；5.安装化粪池施工协议，证明整改决定作出后，被告立即联系施工方做好了改造化粪池的一切准备，但由于原告拒绝开门，导致至今未进行改造施工；6.调查笔录，证明被告律师对宾馆的基本情况及化粪池带来的一系列问题进行了调查。原告（反诉被告）杜晶辩称，原告和被告及房主万么才让经协商一致后于2017年12月10日签订了《宾馆及餐厅承包协议》协议第四条第四项明确规定被告于2018年1月1日前将化粪池修缮完毕并经环保部门验收合格后把符合正常经营条件的房屋交付给原告使用，如不按期交付，则应当按日租金扣除延期部分的租金。被告交房时指着一个房间地下明确告诉原告和房主化粪池就埋在这里。当时原告认为协议已经约定了，且违约要承担责任，被告不会欺骗原告，于是就接受了房屋。在经营中于2019年10月11日“情海驿栈”餐饮及宾馆被共和县生态环境局查封，理由为原告在经营期间无法提供玻璃钢化粪池。原告从环境局才得知此宾馆和餐厅根本没有化粪池。被告反诉称原告在完全明知化粪池现状的情况接受并继续经营长达两年的事实证明，已经接受了化粪池的现状，被告的这种主观推测肆意强加于原告，在推脱自己的违约责任。因此，被告应承担协议中第三条规定的违约责任，原告有权解除本合同，应当退还原告缴纳的所有承包费、承担给原告造成的经济损失和为实现债权支出的律师代理费。被告要求原告支付拖欠的2019年度承包费65000元，其违约在先，请求法院驳回被告的两项反诉请求。经本院组织庭审举证、质证、认证，被告冯学荣对原告杜晶提交的证据1不予质证，本院认为该证据为原告的身份证明，本院认定为有效证据；被告对原告提交的证据2、3、4、5、6、7、9、10、11的真实性认可，但对上述证据的证明方向不予认可，原、被告在2017年7、8月份就已经商谈合同，如果化粪池问题解决的话，2017年12月10日签订的合同中就不用重点写明承担损失、律师费等，说明原告是知道的，有准备的。作为原告有可能经营不下去，可以让环保局查封，还可以赔偿一大部分损失，在实际履行中，环保局验收合格这一关是过不去的，没有验收合格原告就接收了宾馆房屋，情海驿栈到现在为止没有停业整顿。本院认为，被告冯学荣对原告提交证据2、3、4、5、6、7、9、10、11的真实性认可，本院认定为有效证据；被告冯学荣对原告提交的证据8的真实性及证明方向不予认可，本院认为该证据无其他有效证据相印证，本院不予采信。原告对被告冯学荣提交的证据1、2、3、4的真实性没有异议，本院认定为有效证据；对证据5的真实性和证明方向有异议，认为被告与他人签订安装化粪池施工协议并不知情，是否有安装施工原告不知情，恰好证明宾馆没有化粪池的事实。本院认为，该证据只是书面协议不能证明因原告拒绝而没有施工的事实，故本院不予采信。根据以上证据，经审理查明，2017年7、8月，原告杜晶与被告冯学荣经协商后，于2017年12月10日，原告杜晶与被告冯学荣签订了《宾馆及餐厅承包协议》。协议约定：第一条，1.甲方（冯学荣）承包给乙方（杜晶）的宾馆、餐厅位于共和县江西沟乡政府所在地，现名称为圣湖驿栈，面积375平方米，宾馆共有房间21间，宾馆一楼为餐厅和厨房；2.现有装修、设备根据移交清单交付给乙方使用和乙方在承包期满交还给甲方时的验收依据。第二条承包期限4年，自2018年1月1日至2021年12月31日止。第三条押金、承包费及支付方式，乙方向甲方缴纳押金5000元，承包期限届满乙方移交完毕《清单》中的物品并结清相关费用后5日内予以退还。2.承包费14.5万元/年，于每年1月1日前缴纳。3.乙方承包经营期间的水电、税费、垃圾费、排污费等费用，由乙方按照规定向相关部门或单位缴纳。第四条甲方的权利义务约定，1.甲方必须按约定提供符合正常经营条件的宾馆、餐厅给乙方，保证不因宾馆、餐厅的各项目手续不符合相关部门规定而影响乙方的正常经营。4.甲方保证于2018年1月1日前将化粪池修缮完毕并经环保部门验收合格后将符合正常经营条件的房屋交付给乙方使用，如不能按期交付，则应当按日租金扣除延期部分的租金。第六条违约责任约定，乙方在经营过程中，如因甲方提供的宾馆及餐厅本身不符合正常经营条件被有关部门停业整顿，乙方有权解除合同，甲方应退还乙方缴纳的所有承包费、承担给乙方造成的一切经济损失并承担乙方为实现债权支付的律师代理费。协议签订后，根据合同约定被告应在2018年1月1日完成化粪池的改造，但原告在被告没有完成化粪池的改造情况下就于2018年3月派人接手开始经营宾馆，对承包经营的宾馆起名“情海驿栈”并进行了工商注册登记。并于2018年6月22日转账支付承包费70000元、6月30日转账支付承包费75000元，共计145000元。原告接手宾馆后经营至2019年3月6日原告又给被告转账支付承包费80000元。2019年8月原告因腰部受伤回西宁，将该驿栈关闭，处于停业状况。2019年10月11日，共和县生态环境局对江西沟镇“情海驿栈”检查时发现该驿栈私设暗管污水直排被该局查封，原告在接到共和县江西沟乡政府的电话后得知宾馆被查封，原告回到共和县与被告电话协商解决未果后，亦没有自行整改，该驿栈一直处于关闭停业状态。2019年11月7日、2020年3月9日被告两次书面申请恢复经营后，共和县生态环境局于2020年5月15日作出了共生责改（2020）14号责令改正违法行为决定书，责令停止违法行为，并于2020年5月30日之前限期改正，立即拆除私设的暗管、清理排出污水并安装玻璃钢一体式化粪池。原告据此向法院起诉。另查明，原告(反诉被告)承包经营的“情海驿栈”于2019年10月11日被共和县生态环境局查封后，原告未缴纳2019年剩余的承包费65000元。被告为此向本院提出反诉。本院认为，原告（反诉被告）杜晶与被告（反诉原告）冯学荣于2017年12月10日签订的《宾馆及餐厅承包协议》是双方真实意思表示，应认定为有效，原、被告理应按协议约定履行各自的义务。但在协议履行过程中，被告未按照协议第四条约定将化粪池修缮完毕并经环保部门验收合格后交付给原告使用，导致原告在承包经营宾馆期间因化粪池不符合环保要求被环保部门查封责令整改，在整改期间，原、被告双方都未积极主动按照环保部门的要求对化粪池进行整改，致使原告经营的宾馆至今处于停业状态，原、被告双方均存在过错，现双方所签订的合同目的已不能实现，原告依据《宾馆及餐厅承包协议书》第六条约定请求解除该协议书，本院予以支持；被告冯学荣未按协议约定按期对化粪池进行修缮完毕，导致原告经营的“情海驿栈”被环保部门查封整顿，被告冯学荣理应承担违约责任，但原告自2018年3月6日接手宾馆房屋及设施后实际经营至2019年10月11日被查封之日，共一年七个月5天，原告应给付被告承包使用费为231597元（145000+145000/12×7+145000/12/30×5=231597元），原告主张按协议第六条违约责任约定的第3项主张被告退还其所实际经营期间给被告给付的承包费225000元，无事实依据，本院依法不予支持，对原告主张被告返还押金5000元之诉求，待合同解除后，原告与被告办理完交接手续后由被告返还给原告；对装修、家具、门头灯箱等损失诉求，以上物品及装修属于经营宾馆合理开支，原告已实际经营使用达一年半之久，且原告提供票据上物品是否实际用于本案宾馆无有效证据证明，故本院不予支持；对原告主张的依据协议第四条第4项赔偿违约金257653元，按照双方签订的《宾馆及餐厅承包协议书》的约定第四条第四项约定，根据协议约定虽然被告没有在2018年1月1日前对化粪池修缮完毕，但原告接手宾馆时亦未提出异议，应视为默认，原告主张违约金应当依照双方签订的《宾馆及餐厅承包协议书》违约责任条款主张，但是该违约责任约定显失公平，根据《最高法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。据此，原告主张被告支付违约金257653元之主张，有悖于《最高法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本院不予支持，本院根据实际损失情况和兼顾合同履行情况，对违约金诉求应酌情予以支持，即被告赔偿给付原告违约金67500元（225000元×30%）；对于律师费损失，按30%最高比例计算违约金，该损失已包含在违约金损失中，本院不予支持；被告冯学荣反诉请求原告给付欠付的承包费65000元、违约金及没收押金5000元的反诉请求，因被告违约在先，导致原告经营的宾馆被查封，合同不能继续履行。由此，查封后所产生的宾馆承包费原告不承担给付责任，故被告之反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条、《最高法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）杜晶与被告（反诉原告）于2017年12月10日签订的《宾馆及餐厅承包协议》；二、被告（反诉原告）冯学荣于判决生效后十日内赔偿给付原告（反诉被告）杜晶违约金67500元；三、被告（反诉原告）冯学荣于判决书生效后十日内与原告（反诉被告）杜晶办理完交接手续后返还原告（反诉被告）杜晶押金5000元；驳回原告（反诉被告）杜晶的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）冯学荣的全部反诉请求。案件受理费9225元，原告（反诉被告）杜晶承担8025.75元，被告（反诉原告）负担1199.25元；反诉费2330.5元由被告（反诉原告）冯学荣负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判长 郭海山审判员 赵志兵人民陪审员 马晓涛 二〇二〇年八月二十六日（法官助理 张文彬书记员 陈顺莲附：法律条文《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。法信超链：国家法律13篇地方法规23篇案例578篇期刊249篇×第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。