上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第3549号上诉人（原审被告）上海台庆房地产经纪有限公司，注册地上海市闵行区银春路1891号255幢104室，住所地上海市肇嘉浜路1033号10楼。法定代表人孙庆余，董事长。委托代理人范木贵，男，该公司工作人员。委托代理人张秋霞，女，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）王海伊，女，1986年2月3日出生，汉族，住上海市闵行区宝城路158弄71号302室。委托代理人刘萍萍，上海市君和律师事务所律师。原审被告上海台庆房地产经纪有限公司莘庄都市店，住所地上海市闵行区名都路28号1-2层。负责人孙庆余。原审被告上海台庆房地产经纪有限公司莘庄莲花店，住所地上海市闵行区梅陇西路520号一至二层。负责人孙庆余。上诉人上海台庆房地产经纪有限公司因居间合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第1121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2014年12月7日，王海伊（买受方、乙方）与上海台庆房地产经纪有限公司（以下简称台庆公司）（居间方、丙方）签订《房地产买卖居间定金协议》，该协议就台庆公司居间介绍王海伊受让上海市富都路55弄28号601室的房屋（以下简称系争房屋）的相关事宜作出了约定。协议第一条“房地产的基本情况”约定，房屋坐落于上海市闵行区富都路55弄28号601室，权属状况为有抵押，“抵押权人”处及“贷款余额”处未填写信息。协议第二条约定，房屋定金为人民币（以下币种相同）2万元。该协议还对当事人的其他权利义务作出了约定。2014年12月21日，案外人龚伟峰（出卖人、甲方）与王海伊（买受人、乙方）就上海市富都路55弄28号601室房屋（即本案系争房屋）签订《上海市房地产买卖合同》，约定王海伊与案外人龚伟峰通过上海台庆房地产经纪有限公司莘庄莲花店（以下简称台庆公司莲花店）居间介绍，由王海伊受让案外人龚伟峰的房屋，转让价格为230万元。合同附件三“付款协议”第2条约定，签订此房屋手工合同，乙方应支付甲方房价款68万元，暂存台庆房产，其中部分房价款1万元作为房价尾款，暂存台庆房产，待甲乙双方签订此房屋网上合同（最晚不超过2015年1月5日前），甲方注销掉登记证明为“闵201412037774”的抵押，甲方出具该房屋产证原件后三个工作日内，台庆房产将此款项转付甲方（尾款暂存台庆房产）；第3条约定，待甲乙双方签订此房屋手工合同后，最晚不超过2015年1月5日前（签订网上合同前），甲方应办理抵押注销手续。上述买卖合同还对其他权利义务作出了约定。嗣后，上述买卖双方还签订了《变更协议》，就《上海市房地产买卖合同》中补充条款第一条、第三条、第四条的相关内容作变更。上述合同及协议签订后，王海伊支付了82万元，其中包括78万元房款、2万元定金、2万元中介服务费，上海台庆房地产经纪有限公司莘庄都市店（以下简称台庆公司都市店）出具了（代）收款收据。2014年12月22日，台庆公司通过银行汇款的方式向案外人龚伟峰汇款2万元，备注为定金。2015年1月13日，案外人龚伟峰与王海伊签订《解约书》，载明：“双方同意解除于永庆房屋签订的买卖富都路55弄28号601室房屋手签合同，并做相应退款事宜。（定金2万元整）。”后，王海伊称其取回了78万元房款，但仍有2万元定金、2万元服务费未取回。2015年1月16日，王海伊委托律师向台庆公司寄送律师函，该律师函主要叙述了王海伊与案外人龚伟峰之间房屋买卖的过程，指出台庆公司在居间过程中存在未如实告知房屋抵押信息的行为，并就2万元定金及2万元中介服务费向台庆公司主张相关退还事宜。另查明，根据打印日期为2014年11月18日的系争房屋《上海市房地产登记簿》记载，截止该日，系争房屋上存有两项抵押，其中一项抵押的抵押权人为案外人中国银行股份有限公司上海市静安支行，登记证明号为“闵201212005974”，最高债权限额为1，017，000元，债权发生期间自2012年3月24日至2017年3月23日，另一项抵押的抵押权人为案外人刘闯，登记证明号为“闵201412037774”，债权数额为1，800，000元，期限自2014年9月26日至2014年11月25日。还查明，王海伊与台庆公司于2014年12月7日签订的《房地产买卖居间定金协议》，后被注明“作废”。王海伊诉称，台庆公司都市店员工毛美美向王海伊推荐房屋，着重介绍案外人龚伟峰的系争房屋，当时台庆公司都市店员工毛美美与案外人龚伟峰均告知王海伊，系争房屋只有一项抵押权人，该抵押权人系自然人，王海伊向中介公司支付了首笔款项后，该抵押权人可以撤销掉抵押权，使房屋得以正常交易。于是，王海伊与案外人龚伟峰在中介公司牵头、陪同下于2014年12月21日于都市店签署了《上海市房地产买卖合同》，该合同注明通过台庆公司莲花店居间介绍，该合同只出现自然人为抵押权人的登记号，合同约定的房屋总价为230万元。王海伊在签订合同当日交付82万元，其中68万元为首付款，10万元为装修及设备补偿款，2万元为定金（代卖方收取），还有2万元是中介服务费，该服务费包括中介公司工作人员提供真实、有效信息及将来代为一系列行为，如代为上网签订合同、代为申请贷款、代为办理产权过户、预付定金服务费。而案外人龚伟峰未能根据合同约定将房地产权证原件交存中介公司保管，未能在合同约定的时间内即2015年1月5日前与王海伊签订网上合同，也未办理“闵201412037774”抵押注销手续，构成违约事实。王海伊是在2015年1月13日看到台庆公司的员工提供的房屋信息，才知存在另一抵押权人为银行。台庆公司作为中介方，不可能查不到交易房屋的所有抵押情况，却告知王海伊该房屋只有一位抵押权人，让王海伊与案外人龚伟峰于2014年12月份签订了书面的买卖合同，并向王海伊收取相关费用。直至2015年1月13日晚，台庆公司都市店工作人员毛美美等约王海伊与案外人龚伟峰等到店，出示了2014年11月从房地产交易中心打印的房屋上的贷款信息，该信息记载房屋上有两个抵押权人、两个抵押登记号，房屋同时抵押给了银行和个人，案外人龚伟峰贷款约280万元。中介公司工作人员称案外人龚伟峰隐瞒事实、交易风险太大、不想参与等，提出不愿继续提供中介服务，要求买卖双方解除合同。由于王海伊当时身体原因，未及时解决问题，仓促与案外人龚伟峰签订解约协议，收回首付款68万元及装修款10万元，另2万元定金和2万元服务费未收回。王海伊认为，台庆公司作为专业中介机构，应当能在事前查实房屋的抵押信息，却在王海伊与案外人龚伟峰签订合同并支付首笔购房款、定金、服务费后，才告知交易无法正常进行。所以王海伊不仅没有获得有效的服务，且为此事耗去诸多时间和精力。《合同法》第四百二十五条明确，居间人应当就有关订立合同事项向王海伊如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或提供虚假情况，损害王海伊利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。据此，请求法院判令：台庆公司、台庆公司都市店、台庆公司莲花店共同向王海伊归还4万元。诉讼中，王海伊变更诉讼请求为：台庆公司、台庆公司都市店、台庆公司莲花店共同向王海伊返还2万元中介费、返还定金2万元。台庆公司辩称，台庆公司只能提供房源和客源促成买卖合同订立，王海伊与案外人龚伟峰签订房屋买卖合同，并且王海伊已经签署佣金确认书，故王海伊要求返还2万元服务费没有依据。关于王海伊所称台庆公司未告知抵押权信息，也不符合客观事实。王海伊与案外人龚伟峰签订的买卖合同注明的一项抵押是个人抵押，台庆公司告知了王海伊，也已在合同中特别注明。另一项未注明的抵押是银行按揭贷款，在二手房买卖中，因银行抵押可以随时还款，随时注销，不需要特别注明。再者，台庆公司也提供了房地产信息登记簿复印件给王海伊，告知了房产抵押和限制情况。关于2万元定金，台庆公司已经按合同约定将定金转付给案外人龚伟峰，故返还定金的主体应是案外人龚伟峰。综上，台庆公司不同意王海伊的全部诉讼请求。台庆公司都市店、台庆公司莲花店未答辩，亦未向法院提交证据。一审诉讼中，台庆公司为证明其事实主张，申请证人毛美美到庭作证，证人证言的主要内容为：其为系争房屋买卖中介公司经办人，其在买卖双方签订定金协议前就告知了王海伊，系争房屋上有两个抵押，并提供了房地产登记簿的复印件。王海伊与出售方也碰过两次面商量了其他买卖细节。之后因为王海伊达不到出售方的首付要求才解约。对于证人证言，王海伊不予质证。台庆公司对证人证言无异议。一审审理中，台庆公司称其具有能够证明其已向王海伊如实告知系争房屋抵押信息的录音录像，后台庆公司称该公司录音录像的保存期限为15日，至今已超过保存期限，故无法向法院提供。原审认为，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。现本案的争议焦点为，台庆公司是否就有关订立房屋买卖合同的事项向王海伊尽到如实告知义务？对此，王海伊主张，系争房屋上存有两项抵押，但台庆公司工作人员仅向其告知了一项抵押，致其与房屋出售人签订的买卖合同无法继续履行而解除，故应认定台庆公司未尽如实告知义务；台庆公司则认为，其申请出庭的证人证言证实该公司已向王海伊告知两项抵押信息，合同中未记载银行抵押信息的原因在于，在二手房买卖中，因银行抵押可以随时还款、随时注销，故不需要特别注明。但法院注意到，第一、王海伊与台庆公司签订的《房地产买卖居间定金协议》中对房屋抵押信息的记载，除注明了有抵押以外，在“抵押权人”处及“贷款余额”处均未填写任何信息；第二、在王海伊与案外人签订的房屋买卖合同中，关于房屋抵押信息的记载也仅有个人抵押一项，故台庆公司抗辩其已向王海伊如实告知房屋的全部抵押信息，并未有书面证据予以证实。关于台庆公司申请出庭作证的证人毛美美的证言，因该证人系台庆公司的员工，在其证言与书面证据所反映的事实存在不一致的情况下，原审法院无法采信与台庆公司具有利害关系的员工所作之证言。原审认为，在房屋买卖交易中，具有抵押的房屋，因在抵押权未被完全涤除前具有可能无法进行房屋产权过户、无法继续履行合同之重大交易风险，故房屋的抵押信息对买受人购买房屋属重大决策事项。更何况在本案系争房屋的转让价格仅为230万元、而抵押债权为280余万元的情况下，房屋真实的抵押信息对王海伊是否受让该房屋当属重大的交易考量因素。而台庆公司现所举证据，无法证明其已经向王海伊如实告知房屋的全部抵押信息，且其未能如实告知的行为最终导致王海伊与出售人解除房屋买卖合同。故台庆公司无权请求居间报酬。王海伊主张台庆公司向其返还2万元居间服务费之诉讼请求，具有事实和法律依据，原审法院予以支持。因台庆公司都市店、台庆公司莲花店均属于台庆公司无独立财产的分支机构，本案民事责任应由台庆公司承担。王海伊要求台庆公司、台庆公司都市店、台庆公司莲花店共同承担民事责任，缺乏法律依据，原审法院不予支持。关于王海伊主张台庆公司、台庆公司都市店、台庆公司莲花店共同返还其2万元定金的诉讼请求，原审认为，该2万元钱款已由台庆公司转付给出卖人，是否应予返还当属王海伊与出卖人之间纠纷，现王海伊迳行向台庆公司、台庆公司都市店、台庆公司莲花店主张返还，于法无据，原审不予支持。台庆公司都市店、台庆公司莲花店经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由台庆公司都市店、台庆公司莲花店自行承担。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二○一五年八月十一日作出判决：一、上海台庆房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内返还王海伊居间服务费人民币20，000元；二、驳回王海伊其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计400元，由王海伊负担200元，由上海台庆房地产经纪有限公司负担200元。判决后，台庆公司不服，上诉于本院称，1、上诉人在促成被上诉人与案外人签订房地产买卖合同之前就向被上诉人提供系争房屋的产调信息，被上诉人在一审中提交的调取时间为2014年11月18日的产调信息就是上诉人交给被上诉人的，产调信息中明确记载有两项抵押，充分表明上诉人事先向被上诉人告知系争房屋的抵押状况。系争房屋存在一项抵押还是两项抵押的问题，也非上诉人可以隐瞒的事实，因为法律没有规定上诉人有提供产调信息的义务，上诉人提供产调信息只是按照行业惯例，并不妨碍被上诉人调查，被上诉人认为其事后知晓抵押状况属于推卸责任。2、上诉人在一审申请经办人员作为证人到庭作证，该名经办人员的证人证言反映的交易过程均为客观事实，应予采信，原审法院未予采信不当。3、买卖双方最终未能履行合同完成交易，系买卖双方协商解约，不能由此否认上诉人居间成功的事实。4、原审法院认定上诉人隐瞒抵押信息属于主观推断；即便买卖合同未能履行完毕，但上诉人促成交易的事实不容否定，故上诉人应获得居间报酬。据此，请求二审撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审诉请。被上诉人王海伊辩称，上诉人并没有完整告知被上诉人系争房屋的抵押信息，签约前一直告知被上诉人系争房屋上设有一项抵押。居间定金协议和房地产买卖合同中也没有两项抵押的内容，因此上诉人称事先告知并无事实依据。系争房屋有两项抵押状况是在上诉人的工作人员约买卖双方于2015年1月13日晚上到店并出示2014年11月18日的这份产调信息后才知晓的，两项抵押总额达280万元，已经远远超过被上诉人的购房款总额，被上诉人作为购买人不可能在事先知晓抵押金额情况下在买卖合同中不约定而签约，原审法院由此认定上诉人存在未如实披露重大信息是正确的。上诉人一直主张其在签约之前将产调信息交给被上诉人，在审理中还称有2015年1月13日的录像，但在一审法院给予上诉人10日举证期间内其并没有提交，因此其上述主张缺乏事实依据；上诉人申请到庭的证人系上诉人的工作人员，其证词内容与事实不符，被上诉人不予认可，因该名证人的证词证明力较低，故原审法院不予采信也是正确的。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点仍在于上诉人在促成被上诉人与案外人签订房地产买卖合同过程中就系争房屋的抵押真实情况是否作了如实告知，由此上诉人是否可以获得本次交易的居间报酬？首先，在双方签订的居间定金协议中约定的房屋权属状况为抵押，但并无明确抵押权人及贷款余额等信息；被上诉人与案外人签署的房地产买卖合同中，也仅记载一项抵押的信息及注销该项抵押的内容，因此不能反映上诉人事先告知系争房屋存在两项抵押状况。其次，由于被上诉人已经委托上诉人办理购房事宜，上诉人具有中介专业资质，应知晓抵押状况为与购买系争房屋有关的重要信息，故属于上诉人向被上诉人如实报告之范畴。由于买卖双方签订的房地产买卖合同中记载的抵押事项与系争房屋的实际抵押状况不符，则构成上诉人未尽披露义务的事实认定依据。再次，虽然上诉人一直称其在房地产买卖合同签订前向被上诉人告知了系争房屋存在两项抵押的情况，但遭被上诉人的否认，且上诉人在一审中提交的证据并不足以证明其作了如实报告，一审法院未采信上诉人的该项抗辩意见并无不当；上诉人在二审中也没有新的事实与证据加以证明，故上诉人的该项抗辩意见，本院也不予采纳。另外，本院也注意到，买卖双方的本次交易总额远远低于系争房屋的抵押总额，作为购房人如果事先知晓，而不要求出卖人在房地产买卖合同中明确注销抵押事项，并不符合常理。综合本案查明的事实，可以认定上诉人未能举证证明其已如实告知被上诉人房屋抵押的全部信息，并导致买卖双方的合同解除，故上诉人无权获得居间报酬。原审法院所作认定并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人台庆公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币300元，由上诉人上海台庆房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孔美君审判员  郑卫青审判员  杨斯空二〇一六年十月十日书记员  赵 樱附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……