上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2014）金民三(民)初字第1334号原告上海市徐汇区明丰新纪苑业主委员会，住所地上海市。负责人钱黎伟、陈翠华。委托代理人张启明，上海市一之律师事务所律师。被告上海农工商旺都物业管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人张华，董事长。委托代理人焦悦，男，1989年7月14日生，汉族，住上海市虹口区。上列原告诉被告物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月26日受理后，依法适用简易程序，于2014年4月29日公开开庭进行了审理，原告委托代理人张启明、被告委托代理人焦悦到庭参加诉讼。因案情复杂，本案于2014年5月26日转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2014年6月26日、2014年10月23日公开开庭进行了审理，原告委托代理人张启明、被告委托代理人焦悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2004年12月1日，上海明锦置业有限公司与上海明旺物业管理有限公司(以下简称“明旺公司”)签订了《前期物业管理服务合同》及《补充条款》，约定：“明旺公司对上海市徐汇区明丰新纪苑(以下简称“系争小区”)实施物业管理，管理期限为2004年12月至2006年12月等。”2005年，明锦置业有限公司支付明旺公司前期物业管理房屋维修保养费223,000元及其他相关费用。2005年7月，明旺公司等三家公司经整体资产合并后重组成为被告，其债权债务均由被告承担，明旺公司于2005年11月28日工商登记注销。2006年底，《前期物业管理服务合同》到期，因原告尚未成立，故被告继续对系争小区实施物业管理。2010年12月，原告成立，2011年第三季度，原告开始酝酿新一届物业公司选聘工作，故依法对外公开招标，被告复函表示不参加投标，并初步约定2012年3月31日前办理完成物业服务合同终止手续及交接。2012年4月30日，被告结束对系争小区的物业管理工作，但未移交2005年度至2012年度的公共收益账目。2012年9月，原告经被告同意后，委托上海骁天诚会计事务所，就移交公共收益的收支状况进行财务审计，后因被告不配合导致无法完成审计工作。2013年11月，原告从众华沪银会计事务所收到由被告盖章确认的2007年至2012年的公共收益公布明细表。原告认为被告的行为损害了原告的合法权益，故诉至法院请求判令：1、被告返还原告2007年至2012年的公共收益(公益性收入)结余款人民币878,980.87元；2、本案诉讼费用由被告承担。原告为证明其诉讼请求成立，向本院递交了下列证据：1、业主大会决议、授权书、业主要求起诉被告的意见，证明业主大会授权业主委员会通过诉讼方式要求被告返还公共收益结余款。2、备案证、证明，证明原告于2010年12月28日成立。3、工商登记材料，证明被告诉讼主体资格。4、《前期物业管理服务合同》，证明系争小区房产开发商聘请上海明旺物业管理有限公司对系争小区实施物业管理。5、函告，证明被告要求物业服务合同于2012年3月31日终止。6、上海骁天诚会计事务所审计材料及快递清单(一)，证明原告聘请上海骁天诚会计事务所对系争小区的公共收益的收支情况进行审计。7、上海骁天诚会计事务所审计材料及快递清单(二)，证明被告仅提供部分账务账目导致上海骁天诚会计事务所无法审计。8、委托司法鉴定函、2007年至2012年系争小区公益性收支公布明细表、收件回执，证明2013年11月，原告从众华沪银会计事务所收到由被告盖章确认的2007年至2012年公共收益公布明细表，该表所列多处扣除项目没有法律依据。9、2007年至2012年应返还款项(表一、表二)证明原告诉讼请求组成部分，公共收益的结余分别为2007年82,684.3元、2008年105,446.15元、2009年218,514元、2010年204,762.5元、2011年109,462元，2012年20,031元，扣除20%的管理成本、税金以及支付给下家物业公司的74,100元及其他原告同意扣除的费用后，合计应返还878,980.87元。10、《徐汇区居住物业管理区域内机动车停放服务收费管理办法》，证明根据该办法的规定：机动车辆停放所发生的车位管理养护费，由区物价局根据停车管理服务核定具体收费标准，最高不超过本小区机动车停放标准的25%。被告辩称，原告的诉讼请求没有法律依据，不同意返还2012年公共收益结余款878,980.87元，同意返还原告138,081.27元。被告认为：1、垃圾清运费共计250,000元不应当返还。该笔费用性质上并不属于物业管理费应支付的费用，而是被告为全体业主垫付的由徐汇区生活垃圾收运中心将垃圾从小区外运处置的费用，由徐汇区生活垃圾收费中心收取，并开具上海市市容环境卫生统一发票，应当纳入公共收益支出予以列支。2、保安收费临时停车费提成奖共计80,000元不应当返还。支出该笔费用的目的一方面是为了增强保安管理、收取临时停车费的积极性，另一方面也是保安在收取额外临时停车费用时所付出的额外劳动时应给予的报酬，该费用不属于物业管理费中支出。该项举措是被告为原告谋利益的行为，由此发生的成本应当列入公益性支出。3、其他的原告用于小区的维修和更新项目所垫付的费用共计311,079.6元,首先不由被告承担，其次原告如认为应当由开发商承担，则应当另案起诉，此项应当列入公共收益支出，不应当返还。4、30%的公共收益管理成本是目前物业行业通行的做法，不应当返还10%的差额部分。本案涉案小区2007年交付使用，小区的物业收费标准是徐汇区物价局根据2005年《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》核定的，直到2010年收费标准一直没有调整过，2005年的收费标准已经不适应2007年至2010年的成本不断提高的情况。被告在管理期间始终按约提供优质的物业管理服务。结合被告在收取30%管理成本的情况下，小区经营情况每年仍然持续亏损，原告要求返还差额部分的诉求，显然有失公平。被告收取30%的管理成本与法不悖，具有合理性，符合公平原则。对于上述辩称，被告向本院提交了以下证据，1、物业费服务等级收费标准的重新审核表，证明垃圾清运费不属于物业公司服务项目，结合证据3物业公司连年亏损的情况，收取30%物业管理费合情合理；2、2007年至2011年市容环境统一发票(复印件)，证明垃圾清运费不属于物业公司服务项目，应由环卫部门收取。3、2001-2010年经营情况，证明2007-2010年物业公司管理小区持续亏损。4、情况说明，证明公共收益税金中由业主承担的部分被告已代缴。经庭审质证，被告对原告提供的证据1-5真实性予以认可，本院予以确认；对证据6其认为委托书盖章与抬头不一致，并且与本案无关，鉴于该组证据对案件处理的关联性不大，本院不作认定；对证据7不予认可，被告表示其一直积极配合审计，并非原告所述只提供部分项目而无法造成审计，鉴于该组证据对案件处理的关联性不大，本院不作认定；对于证据8-10，被告对真实性予以认可，本院予以确认。原告对被告提供的证据1的真实性没有异议，本院予以确认，但原告认为与本案无关；对于证据2要求核对原件，如果真实，被告支付垃圾清运费是错误的，没有法律依据，根据有关规定，该费用如支付应予以返还，被告扣除垃圾清运费是侵权行为，鉴于被告无法提供该组证据的原件，原告又不予认可，本院难以作出确认；对于证据3表示是被告内部管理问题，与本案无关，鉴于该组证据对案件处理的关联性不大，本院不作认定。经质证，并结合当事人的陈述，本院确认事实如下：2004年12月1日，案外人上海明锦置业有限公司与上海明旺物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》一份，合同约定明旺公司为系争小区提供物业管理服务，期限自2004年12月1日至2006年12月1日止，合同到期后，如小区业主大会未成立，则该合同有效期顺延至小区业主大会成立时止。该合同第二十三条约定，被告收取的车位管理费用按照区物价局批文为准。2005年7月，明旺公司等三家公司经整体资产合并后重组成为被告，其债权债务均由被告承担，明旺公司于2005年11月28日办理工商注销登记。2010年12月28日，系争小区业主委员会成立，《前期物业管理服务合同》继续履行。2011年第三季度，原告对外公开招标选聘新的物业公司，被告复函表示不参加投标，2012年3月31日，被告结束对系争小区的物业服务管理工作，但未移交系争小区的公共收益账目。2012年9月，原告委托上海骁天诚会计事务所就系争小区公共收益的收支情况进行财务审计，后审计工作未完成。2013年11月，原告收到由被告盖章确认的2007年至2012年明丰新纪苑公益性收支公布明细表(以下简称“明细表”)，该表列明了系争小区2007年至2012年公共收益的收支情况，原、被告双方对该明细表所列收支项目、金额均表示确认，但原告不同意部分费用从公共收益中扣减。明细表显示，截止2012年8月，系争小区公益性收入共计1,760,500元，支出1,622,418.73元，结余138,081.27元。其中2007年收入122,037.5元，支出111,832.91元，结余10,204.59元；2008年收入328,637.5元，支出183,941.22元，结余144,696.28元；2009年收入386,375元，支出311,975.07元，结余74,399.93元；2010年收入387,525元，支出297,322.85元，结余90,202.15元；2011年收入405,615元，支出412,683.34元，结余-7068.34元；2012年(截止至该年8月)收入130,310元，支出304,663.34元，结余-174,353.34元，截止2012年8月，累计结余138,081.27元。2013年5月，系争小区业主大会决议授权原告通过诉讼方式要求被告返还2007年至2012年系争小区公共收益结余款878,980.87元(具体计算方式详见应返还款项表一、二)，遂成诉。另查明，上海市徐汇区物价局于2003年9月5日出具的《徐汇区居住物业管理区域内机动车停放服务收费管理办法》第二条第三款规定：机动车辆停放所发生的车位管理养护费，由区物价局根据停车管理服务核定具体收费标准，最高不超过本小区机动车停放标准的25%。审理中，原、被告双方一致确认系争小区公共收益的税金根据原、被告的收入各自缴纳，即先划分再缴税，原告承担除管理成本外部分的税金，被告承担管理成本部分的税金，其中应由原告承担的税金被告已向税务机关代缴。原告同意应由业主负担的税金从公共收益中扣除。除历年管理成本和税金以外，原告还同意以下费用从公益性收支公布明细表中列支：2011年8-23项(包括业委会津贴14,900元,业委会购空调、吊扇、电话等14,763元，业委会购垃圾桶、办公用品等7917.2元，垃圾压缩机、泵房、楼道地砖等维修15,252.5元，购灭火器5560元，购彩钢板、防盗门6500元、购防盗门静音锁25,890元，更换摄像机及电源等工程款5000元，支付绿化草籽款12,000元，电梯安装急停开关5940元，购保洁工具等4460元，电子显示屏维修等2804元，地砖、污水改造等2012元，智能维修材料3830元，小区围墙养护与维修73350元，路面减速带维修6162元)；2012年9-25项(包括业委会津贴19,200元，翻建明沟6650元，电梯维修材料费2805元，消防系统维修保养24,332元，垃圾桶底座改造22,000元，消防设施维修26,376元，焊栏杆及购油漆1350元，修电动门4565元，业委会电话费复印费等928.1元，垃圾压缩机保养费29,400元，购灭火器等2043元，智能养护材料费1900元，购维修材料等3630元，门禁维修5510元，陈翠华未还款718.7元，地下室布线改造等改造28,000元,付下家物业公司74,100元)，合计459,848.5元。原告认为除上述费用以外的历年生活垃圾清运费、保安临时停车费提成奖、业主委员会成立之前小区的共用部分的维修、更新费用等不应从公共收益中扣减，被告所扣减部分应予以返还。原告还认为被告向原告收取的公共收益30%的管理成本过高，应当收取20%管理费用，被告多收部分应当返还，除去停车收益外的小区其他公共收益的管理成本也按照停车收益管理成本的比例收取，具体的返还项目及金额详见应返还款项(表一、表二)。原告对明细表中所列明的业委会成立前小区公共部分维修、更新费用的真实性表示认可，但认为该费用不应当从公共收益中扣除，被告承担费用应当要求开发商支付。被告认为原告所述上述费用均应从公共收益中扣除，只同意返还原告公共收益结余款138,081.27元。被告收取的30%管理费用是行业惯例，即使法院判决停车收益按照合同约定的比例收取管理费用，公共收益的其他部分仍主张按照30%的比例收取管理费用。本院认为，根据物业管理法律法规的相关规定，利用物业共用部分部位、共用部分设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。本案中，被告在结束对系争小区的物业服务管理时，应当将公共收益结余款返还于原告。现原告同意扣减的部分包括税金、20%的管理成本、业委会成立后(2011年至2012年8月)除生活垃圾清运费、保安收取临时停车费提成奖及管理成本差额以外的相关费用共计459,848.5元，要求被告返还878,980.87元。被告认为应当扣减1,421,218.73元，同意返还138,081.27元。基于以上事实，本院对于原、被告双方有争议的部分认定如下：一、关于生活垃圾清运费是否应在公共收益中扣减的问题。本院认为，本案中被告向本院提交的2007年至2010年上海市市容环境统一发票共四份，均为复印件，原告对此真实性不予确认，且根据《上海市商品房住宅物业管理收费若干问题的解答》第九条规定，房屋所有人或使用人不承担日常生活垃圾清运费用，物业管理单位日常的办公垃圾清运费用按有关规定从办公经费中列支。因此，被告认为系争小区内的生活垃圾清运费应在公共收益中列支之抗辩，缺乏依据，不予采信。二、关于公共收益管理费用收取的比例问题。本院认为，《前期物业管理服务合同》第二十三条约定：车位及使用管理费由物业公司收取，按照区物价局批文为准。由于双方对于停车收益管理费用的具体比例并无明确约定，本案中，参照《徐汇区居住物业管理区域内机动车停放服务收费管理办法》的相关规定，并综合考虑到被告的管理成本，提取停车费收益的25%作为被告的停车管理费用较为公平。关于除停车费收益外其他公共收益的管理费用，本院认为，因双方无明确约定，系争小区公共收益的主要部分为停车收益(占总收益90%以上)，该部分亦可参照停车收益的管理成本计算方法，即25%的比例提取。原告关于“被告提供的物业服务一般，按照20%的比例收取车位管理费”的意见，未提供相应的证据，且未经过业主大会决议，缺乏依据；被告关于“30%的管理成本是物业行业通行做法”的抗辩意见亦未提供相应的证据，均不予采纳。三、关于保安收取临时停车费提成奖是否应在公共收益中扣减的问题。本院认为，保安收取临时停车费提成奖属于保安人员的工资奖金，应当包含在管理费用内，因此被告在收取了管理费用之后，不应当另行从公共收益中扣减。被告的相关抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。四、关于业主委员会成立之前，小区的共用部分部位维修、更新费用是否应当从公共收益中扣减的问题。本院认为，因原告不同意此部分费用从系争小区公共收益中扣减，且物业管理法律法规对物业共用部位的维修、更新费用有专项规定，业委会成立之前被告所垫付的小区共用部位的维修、更新费用，被告可以另行通过合法途径主张，本案不予处理。被告关于上述费用直接从小区公共收益中扣减的意见，缺乏依据，本院难以支持。综上，被告应返还原告的公共收益款=历年公共收益总额*75%-税金-原告同意扣减的其他部分，即1,760,500元*75%-(1,760,500元*75%*5.55%)-459,848.5元=787,245.7元。据此，根据《物业管理条例》第十一条第七项、第五十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告上海农工商旺都物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海市徐汇区明丰新纪苑业主委员会公共收益结余款人民币787,245.7元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币12,588元，由原告上海市徐汇区明丰新纪苑业主委员会承担1259元，被告上海农工商旺都物业管理有限公司承担11,329元，于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 菁代理审判员  贺美娟人民陪审员  何昌炜二〇一四年十二月八日书 记 员  张 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。二、《物业管理条例》第十一条……下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。……