广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初7314号 原告：中国工商银行股份有限公司南宁市兴宁支行，住所地广西壮族自治区南宁市民生路**，统一社会信用代码：91450102708740581Y。 负责人：唐艳，该支行行长。 委托诉讼代理人：苏建庆，广西桂通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢滨，广西桂通律师事务所律师。 被告：方志明，男，1966年1月5日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市宾阳县。 被告：南宁福隆园房地产开发有限责任公司，住，住所地广西壮族自治区南宁市望州路**一社会信用代码：9145010074512450X4。 法定代表人：黄瑞元，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李颖健，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋云飞，广西万益律师事务所律师。 被告：连清秀，女，1972年7月1日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市宾阳县。 原告中国工商银行股份有限公司南宁市兴宁支行（以下简称工行兴宁支行）与被告方志明、南宁福隆园房地产开发有限责任公司（以下简称福隆园公司）、连清秀金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月6日公开开庭进行了审理。原告工行兴宁支行的委托诉讼代理人谢滨，被告福隆园公司的委托诉讼代理人蒋云飞到庭参加诉讼。被告方志明、连清秀经公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告方志明立即偿还尚欠原告的借款本金和利息共计80126.58元，其中本金76532.94元，利息（含利息、罚息、复利）3593.64元（利息暂计算至2019年1月22日，以后利息另计至本息结清之日止）；2、被告方志明承担原告为实现该债权支出的一审阶段律师费4006.32元；3、确认原告对抵押担保物南宁市兴宁区朝阳路68号金山广场C1栋单元1613号房享有优先受偿权，并有权对该财产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；4、被告连清秀、福隆园公司对被告方志明的上述债务承担连带责任；5、本案的案件受理费、公告费、保全费由三被告共同承担。事实和理由：2004年12月8日，原告与被告方志明签订了一份合同编号A:(按)字（邕）行（兴宁）支行（2004)年（0979)号的《个人购房借款/担保合同》约定原告向被告方志明发放借款用于购买房屋，借款本金为115000元，借款期限为2004年12月8日至2030年12月8日，还款方式为按月等额本息还款，贷款月利率4.425%，逾期还款的罚息利率为每日计收万分之二点一罚息。合同约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还本息的，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清除未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，有权解除合同。因借款人没有按照合同约定履行义务，贷款人追索该债务所付出的一切费用由借款人承担。合同还约定被告方志明以所购买的南宁市兴宁区朝阳路68号金山广场C1栋单元1613号房为该笔贷款作抵押，并于2004年8月31日在房产部门办理了商品房抵押权预告登记手续。合同还约定，被告方志明未能按时还款的，处置抵押物原告有优先受偿权。被告福隆园公司自愿作为该贷款的保证人承担连带保证责任，并在合同保证人处进行签章。贷款发放后，被告方志明没有按合同约定按时履行还款义务，经原告多次催收，被告方志明拒绝履行还款义务，累计拖欠贷款本息多期，构成违约。截至2019年01月22日，被告方志明尚拖欠原告借款本金76532.94元、利息3593.64元。综上所述，被告方志明拖欠贷款本金利息多期的行为，已经构成根本违约。按合同约定原告有权要求被告方志明立即偿还尚欠本金、利息、罚息等，被告方志明未能按时还款的，处置抵押物原告有优先受偿权，被告方志明应当承担原告为回收该债权所支付的律师费，诉讼费等费用。被告福隆园公司作为保证人，应当对承担被告方志明以上债务的连带责任。被告连清秀与被告方志明是夫妻关系，该债务是在夫妻关系存续期间产生，被告连清秀对被告方志明的债务承担连带责任。 被告方志明、连清秀未作答辩。 被告福隆园公司辩称：1、福隆园公司已于2008年1月21日协助业主方志明顺利办理了《房屋所有权证》，且将《房屋所有权证》交付给了方志明，福隆园公司已积极履行了办证义务，自办理《房屋所有权证》之日起，原告就已具备了办理不动产正式抵押手续的条件。福隆园公司已于2008年3月17日将办理不动产正式抵押所需的材料提交给原告，且代为支付了办理不动产正式抵押权证的工本费，已完全履行了作为阶段性担保责任人的协助及通知义务，在原告明确知晓且具备办理正式抵押手续的情况下，因其自身原因长期未办理正式抵押导致福隆园公司承担保证责任的保证期间不合理的无限延期，不正当的阻止了被告保证责任免除条件的成就，违反诚实信用原则，福隆园公司不应再行承担约定的阶段性连带保证责任。2、如果法院认定福隆园公司连带保证责任没解除，福隆园公司也应是除房屋担保外部分的补充责任，而不是全部责任。3、如法院认定福隆园公司应承担保证责任，无论是部分还是全部债务，法院应当在判决主文中明确福隆园公司的对方志明和连清秀的追偿权。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告方志明、连清秀经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼又不作出答辩，也未提交相关证据，不影响案件审理，视其已放弃依法享有的陈述、质证、抗辩等诉讼权利。经审核，原告提交《个人购房借款合同》、个人住房贷款凭证、预购商品房贷款抵押登记证明、个人逾期贷款催收函、《委托代理合同》、律师费发票等证据，符合法律规定的证据要件，能够反映案件真实情况，与待证事实具有实质关系和证明价值，本院予以确认，并作为认定本案事实的依据。原告提交的贷款详细信息，系原告单方制作记录贷款人还款情况的明细表。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，被告福隆园公司作为保证人，未能提交依约还本付息的相关证据，亦未能提交相反证据推翻贷款贷款详细信息所载内容，应视其尚未完成反驳意义上的举证责任，故应承担结果意义上的证明责任，据此，原告关于被告方志明尚欠借款本息的主张成立。对原告提供被告借款详细信息所记载被告尚欠借款本息的数额本院依法予以采信。被告福隆园公司提交的《房屋所有权证存根》、《收条》、金山广场产权证复印件及办他项权证费用交接清单等证据，符合法律规定的证据要件，能够反映案件真实情况，与待证事实具有实质关系和证明价值，本院予以确认，并作为认定本案事实的依据。 综合全案证据，本院认定以下法律事实： 被告方志明因购买坐落于南宁市青秀区的房产，向原告贷款，双方于2004年12月8日签订了一份合同编号Ａ:（按）字（邕）行（兴宁）支行（2004）年（0979）号的《个人购房借款合同》，约定贷款本金为115000元，借款期限为26年，从2004年12月8日至2030年12月8日，还款方式为按月等额本息还款，贷款月利率4.425%，如遇人民银行贷款利率调整，按规定执行。借款人如未按期偿还贷款本息，贷款人将按每日计收万分之二点一罚息，对借款人未支付的利息计收复利。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还本息的，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清除未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。因借款人没有按照合同约定履行义务，贷款人追索该债务所付出的一切费用由借款人承担。被告方志明以所购买上述房产为该笔贷款作抵押，抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括复利）、罚息以及实现债权的费用。被告福隆园公司作为保证人，自愿为借款人提供连带责任保证。在借款人没有按合同约定履还款义务时，保证人承诺按贷款人要求履行还款义务，或对借款人所购的房产进行回购。保证责任范围为本合同项下的贷款本金、利息（包括复利）、罚息以及实现债权的费用。保证担保期限为本合同借款人不履行债务之日起两年。如果保证人为售房人的，其保证期限自本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止。如贷款人依据本合同的约定提前收回贷款，则保证担保履行期限相应提前。合同还对其他事项进行了约定。 合同签订后，原告依约发放了贷款115000元。案涉房产办理了预购商品房贷款抵押登记，抵押权人为工行兴宁支行，抵押人为方志明。2008年1月21日，案涉房产办理了《房屋所有权证》，房屋所有权人为方志明。2008年4月30日，福隆园公司将上述房产的《房屋所有权证》交付给了方志明。2008年3月17日，福隆园公司将包括案涉房产在内的10套房产的产权证复印件及办理他项权证工本费100元交给黄**平（当时系原告职员）。截至2019年1月22日，被告方志明已连续拖欠还款13期，累计拖欠还款64期，积欠本金4918.57元，积欠利息3593.64元，剩余本金76532.94元。从2019年1月23日起至本案一审开庭期间，被告方志明未进行过还款。因被告方志明逾期未还款，原告委托广西桂通律师事务所律师进行诉讼，产生律师费4006.32元。 被告方志明和连清秀是夫妻关系，贷款时处于两被告婚姻关系存续期间。 诉讼过程中，被告福隆园公司主张案涉房产从2008年开始就办理了《房屋所有权证》，原告在明确知晓且案涉房产已具备了办理不动产正式抵押手续的情况下，因其自身原因长期未办理抵押导致福隆园公司承担保证责任的保证期间不合理地无限延长，不正当地阻止了被告保证责任免除条件的成就，福隆园公司不应再行承担阶段性连带保证责任，详如答辩意见所述。对此，原告主张黄**平是原告当时的员工，但不清楚其是否接收了被告福隆园公司提交的案涉产权证复印件等材料，而原告的档案资料中的确没有该材料，即使原告方接收了上述材料，没有被告方志明的配合，原告也无法单独办理他项权证，故也不能因此免除被告福隆园公司的阶段性保证责任。原告同时主张，由于办理正式抵押登记的条件已成就，而被告方志明不正当阻止该条件成就，应视为抵押权已成立，原告有权对抵押物主张优先受偿。 本院认为，关于案涉合同的效力问题。原告工行兴宁支行与被告方志明、福隆园公司签订的《个人购房借款合同》，约定方志明向原告贷款购房，同时以其所购商品房为原告设定抵押权，而售房人福隆园公司自愿为案涉贷款承担阶段性连带责任保证。案涉主合同系缔约各方真实的意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案借款及设定物的担保均发生在《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）实施以前，依据“法不溯及既往”的法律原则，对于发生在《物权法》施行之前的担保物权行为，一般情况下应当适用《担保法》及其司法解释的有关规定。基于本案合同在《物权法》施行以后尚在履行过程之中，依据《中华人民共和国立法法》第八十三条关于“同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、地方性法规单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定”的精神，在本案担保行为发生时的法律法规、司法解释没有相应规定的情况下，本案处理可以参照《物权法》的有关规定；对于《物权法》施行以前的物的担保合同，如果当时的法律法规认为无效，而《物权法》认为有效的，应适用《物权法》的规定。虽然方志明用以抵押的所购商用房尚未办妥合同约定的抵押登记，但依据《物权法》的有关规定，不动产抵押不登记仅不发生物权效力，但抵押合同有效成立，据此，可以认定前述《个人购房借款合同》中抵押条款的效力。基于现房抵押形态的抵押登记尚未办理，合同约定现房抵押形态的安全物保尚未能有效设立，故原告尚不能依据该合同对抵押物享有抵押权。在《个人购房借款合同》签订以后，方志明即以其向福隆园公司购买尚未取得产权证的在建期房向原告抵押贷款，并办理了预购商品房贷款抵押登记，该期房按揭担保方式符合非典型担保的特征。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”的规定，可以认定此种担保方式的抵押权效力。据此，原告对在建期房的抵押权自预购商品房贷款抵押登记时设立。需要说明，此种期房按揭担保方式有别于前述《个人购房借款合同》里约定的取得房产证后办理的现房抵押；而且，该期房按揭担保也并非依据《个人购房借款合同》里的约定而设立。福隆园公司作为售房人，自愿为案涉贷款承担阶段性连带责任保证，该约定系缔约各方自愿协商的结果，并未损害国家及社会公共利益，故可认定“阶段性保证”担保的效力。 关于原告是否有权宣布贷款提前到期的问题。原告已依约足额发放了贷款，但被告方志明未按合同约定还款付息，已构成违约，致使双方在《个人购房借款合同》中约定宣布贷款提前到期的条件已成就，故原告有权宣布贷款提前到期。由于原告是通过向法院起诉的形式向被告宣布贷款提前到期，故本案贷款自诉状送达被告之日（2020年2月8日）到期。 关于被告方志明的民事责任问题。贷款提前到期后，被告方志明应偿还全部借款本息，故原告有权要求被告方志明还剩余借款本金76532.94元。关于利息，借款期限内的利息计算标准包括利率、复利的计算标准，合同有约定的从约定；贷款提前到期后的罚息，实质为借款人逾期付款的违约金，合同中有约定的从约定，但贷款提前到期后只计算罚息，不再计收利息和复利，故原告诉请的利息、罚息及复利按合同约定利率计付，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于律师费，双方在合同中约定因借款人没有按照合同约定履行义务，贷款人追索该债务所付出的一切费用由借款人承担。本案中，原告因借款人逾期未还款而委托律师事务所指派律师出庭，据此主张的律师费有合同依据，同时，原告也提交了律师费已支付证据，且该律师费未超出律师费收费标准，故对原告主张律师费4006.32元，本院予以支持。 关于原告主张对抵押物享有优先受偿权的问题。前已述明，原告对在建期房的抵押权自预购商品房贷款抵押登记时设立。故方志明如不能按本判决确定的履行期间清偿上述债务，依法应以其抵押财产承担抵押担保责任，原告有权就该抵押物优先受偿。 关于福隆园公司应否承担原告诉请的连带保证责任的问题。本案合同约定：“保证担保期限为本合同借款人不履行债务之日起两年。如果保证人为售房人的，其保证期限自本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止。如贷款人依据本合同的约定提前收回贷款，则保证担保履行期限相应提前。”本案中，案涉房产早在2008年就已取得《房产所有权证》，福隆园公司已将该《房产所有权证》交付给方志明，且将用于办理房屋他项权证的房产证复印件等材料交付了给原告，其已尽了合同项下的附随义务。原告当时的员工黄**平接收福隆园公司交付的房产证复印件等材料，其行为系职务行为，应视为原告已收到福隆园交付的上述材料，至于原告是否实际收到上述材料，属于其内部管理事项，与福隆园公司无涉。根据合同约定，福隆园公司并非办理正式抵押登记手续的义务人，无论是原告抑或被告方志明怠于履行该项义务，均与福隆园公司无涉。阶段性保证的“阶段性”并非对保证期间的约定，而是福隆园公司保证责任解除期间，故“阶段性保证”实为附解除条件的保证合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”的规定，方志明早已取得案涉所购商品房的产权证，案涉房产已具备办妥现房抵押形态的抵押登记的条件，义务人怠于履行该义务，应认定保证合同所附解除条件已成就，福隆园公司对方志明的债务已免除保证责任。原告要求福隆园公司承担连带保证责任，缺乏依据，本院不予支持。 关于被告连清秀的民事责任责任。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定：“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。”被告方志明所举债务形成于被告方志明、连清秀婚姻关系存续期间，贷款用于购买房产，这足以证明被告连清秀知晓该笔债务，进而可以证明该债务是基于夫妻双方共同意思表示的，是用于夫妻共同生活的，现原告主张被告连清秀对案涉债务承担偿还责任，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十五条、第六十条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第五十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 被告方志明、连清秀向原告中国工商银行股份有限公司南宁市兴宁支行归还借款本金76532.94元； 二、被告方志明、连清秀向原告中国工商银行股份有限公司南宁市兴宁支行支付借款利息（计算方式：1、截止至2019年1月22日的利息3593.64元；2、从2019年1月23日起至2020年2月8日的利息、罚息、复利按合同约定利率计付；3、从2020年2月9日起至实际清偿之日止，以76532.94元为基数，按合同约定利率计付罚息）； 三、被告方志明、连清秀向原告中国工商银行股份有限公司南宁市兴宁支行支付律师费4006.32元； 四、被告方志明、连清秀如不能履行上述第一至三项判决确定的给付义务，原告中国工商银行股份有限公司南宁市兴宁支行有权对被告方志明位于南宁市兴宁区朝阳路68号金山广场C1栋单元1613号房产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿； 五、驳回原告中国工商银行股份有限公司南宁市兴宁支行对被告南宁福隆园房地产开发有限责任公司的诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1903元，财产保全费8610，公告费350元，由被告方志明、连清秀负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  莫寿孟 人民陪审员  李海岚 人民陪审员  何 贞 二〇二〇年三月十七日 书 记 员  高文姬 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第四十七条以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。 《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》 第三条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。