四川省泸州市纳溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0503民初2503号 原告:雷承芳，女，生于1957年7月29日，汉族，住四川省泸州市纳溪区。 委托诉讼代理人：毕英鸷，上海市汇业（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：史骄，上海市汇业（成都）律师事务所律师。 被告：王朝英，女，生于1975年8月2日，汉族，住四川省泸州市纳溪区。 委托诉讼代理人：甘俊勇，四川长松律师事务所律师。第三人：泸州市纳溪区人民政府永宁街道办事处。 负责人：赵小明 委托诉讼代理人：黄学贵，男，生于1965年6月14日，汉族，住泸州市纳溪区，系纳溪区永宁街道办事处安富村主任。 原告雷承芳与被告王朝英建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院在审理过程中追加泸州市纳溪区棉花坡镇人民政府为第三人，并于2019年6月26日作出（2018）川0503民初2917号民事判决，原告雷承芳、被告王朝英不服判决，上诉至四川省泸州市中级人民法院，四川省泸州市中级人民法院于2019年10月11日作出（2019）川05民终1116号民事裁定，撤销本院（2018）川0503民初2917号民事判决，将本案发回本院重审。本院于2019年10月21日重审立案后，依法另行组成合议庭进行审理，期间，第三人泸州市纳溪区棉花坡镇因乡镇行政区划调整撤销，本案所涉地块所在地安富村调整划归至泸州市纳溪区管辖，本院依法将第三人泸州市纳溪区棉花坡镇人民政府变更为泸州市纳溪区（以下简称“永宁街道”）。本案于2019年11月13日第一次开庭审理，之后由于新型冠状病毒疫情影响，本案于2020年1月26日中止审理，恢复审理后，本案于2020年5月7日第二次公开开庭审理，原告雷承芳及其委托诉讼代理人毕英鸷、史骄、被告王朝英及其委托诉讼代理人甘俊勇、第三人永宁街道的委托诉讼代理人黄学贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告雷承芳向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2007年8月31日签订的《置换协议》；2、判令被告向原告赔偿损失2648000元,并承担评估费40000元；3、判令被告承担本案保全费、诉讼费。事实与理由：因被告王朝英购买位于纳溪区五社的国有土地中含原告原租用土地8.889亩，2007年8月31日，原、被告在原泸州市纳溪区的见证下签订了《置换协议》，约定被告对原告前述租用土地投入的所有费用以被告已征用的土地中面积为504㎡的建设净用地使用权一次性抵偿。但被告取得涉案土地国有土地使用权证后，未履行协议义务，将涉案土地转让案外人永泰公司，原告诉至本院，请求判如所诉。 被告王朝英辩称，原告雷承芳租赁原纳溪区五社土地并非自己使用，而是转租他人，原告雷承芳对该租赁土地也未自行投入费用。2007年8月31日，原、被告签订的《置换协议》系被告在受原告胁迫的情况下签订的。原告雷承芳既无租赁土地的所有权，又无与被告置换土地的置换物，《置换协议》无效，要求驳回原告雷承芳的诉讼请求。 第三人永宁街道述称，原、被告系《置换协议》的相对方，原棉花坡镇人民政府仅作为见证人，见证原、被告双方自愿签订了《置换协议》。棉花坡政府未对原告租用土地的前期投入费用进行补偿。 经审理查明，原告雷承芳与棉花坡镇安富村五社于2001年1月18日签订《租地协议》、2001年2月13日签订《补充协议》，约定原告租用棉花坡安富五社的8.889亩土地,租用期限从2001年3月1日至2031年2月底。2003年11月22日，泸州市纳溪区棉花坡人民政府与被告王朝英签订了《供地协议》，协议约定，王朝英以统征包干，每亩包干费用8万元委托棉花坡镇政府在棉花坡安富五社为其统征土地13282.45㎡，用于建商住房，并约定王朝英应按时缴纳各种税费、支付征地费用，在未付清两费和青苗补偿费前，每亩按1000斤黄谷，每斤按0.6元计算，每年支付直至两费和青苗补偿费付清为止，并在棉花坡人民政府交予土地使用证时，付清余款。2007年6月22日，泸州市国土资源局与被告王朝英签订《国有土地使用权出让合同》，合同载明，王朝英购买位于纳溪区五社的国有土地属于违法用地，经依法查处后，需补办土地使用权出让手续。合同约定，泸州市国土资源局将13282.45㎡土地使用权出让给王朝英，出让年限自2007年6月22日至2037年6月21日止；用途为商业、住宅；还约定，王朝英向泸州市国土资源局交纳土地使用权出让金59.40元／㎡，共计788979元。 2007年8月31日，原告雷承芳与被告王朝英在棉花坡政府的监证下，签订了《置换协议》，协议载明：因王朝英用于集镇开发的土地中包含雷承芳在棉花坡镇安富五社已投入使用的租用土地（面积8.89亩），王朝英对雷承芳前期投入的所有费用以置换商住地的方式进行抵偿，经双方协商并在棉花坡镇政府监证下达成如下协议：“1、甲方（王朝英）置换给乙方（雷承芳）商住用地面积和位置:甲方将安富村五社己征用的土地(已取得国有土地使用证)中置换长为42米，宽为12米，计504平方米的建筑净用地面积(建筑用地面积)作一次性抵偿给乙方(必须是出让年限30年及以上的商住用地)。置换的地位于原321国道起顺404后门公路紧邻公交车站现乙方租用地内置换。2、甲方在取得安富村五社该宗地整体开发土地使用证之日起负责给乙方办理好504㎡的建筑用地的土地使用证，办证所产生的一切费用由甲方承担，使用证交乙方后乙方负责交出其余租用地(以棉花坡镇政府办理时间为准)。3、甲方在未办理好抵偿给乙方的504㎡的国有土地使用证期内，为保证乙方的合法利益，乙方可在原租用地中堆放物资。4、涉及乙方504㎡的建筑净用地面积外的公摊面积、水、电、气等公共设施，按集镇开发的同一要求，乙方享受同等待遇……”，棉花坡政府在该协议监证方处加盖了政府公章，并由经办人员进行了签名确认。 2007年9月12日，被告王朝英取得了含本案争议土地在内的13282.45㎡国有土地使用权证，即泸市纳国用（2007）第01759号国有土地使用权证。2007年11月9日，被告王朝英与案外人泸州市永泰房地产开发有限公司（以下简称：永泰公司）签订了《内部承包协议》，约定由永泰公司组建泸州市永泰房地产开发有限公司纳溪驿站项目部，并委托王朝英承包该项目部。2010年7月20日，被告王朝英与案外人永泰公司签订《土地转让契约》，该契约载明，王朝英将其所有的13282.41㎡国有土地的使用权以3290000元的价格转让给永泰公司。2011年7月13日，永泰公司取得该宗地的国有土地使用权证，即纳国用（2011）第××号国有土地使用权证。2011年7月14日，永泰公司取得了该宗地的地字第泸纳住建2011-021号建设用地规划许可证，该规划许可证载明，该宗地用地项目名称为：纳溪驿站.廊桥水岸（二期），用地面积为13282.45㎡，建设规模为25388.06㎡，用地性质为商业、住宅用地。 在原审诉讼中，经本院释明，原告坚持主张涉案的504㎡土地为建筑物基底占地面积，要求以504㎡的建筑物基底占地面积，按纳溪驿站.廊桥水岸（二期）项目设定的容积率、建筑密度，以2019年1月2日为评估基准日，按30年土地出让年限评估该504㎡土地的市场价格，作为其损失依据。经本院委托，泸州长兴土地咨询评估有限公司于2019年1月26日以设定的容积率6.0，土地使用年限为30年，作出泸州.长兴（估）2019字第002号《土地估价报告》，认定该504㎡土地的市场价格为2648000元，估价报告有效期自2019年1月26日至2020年1月25日。产生评估费4万元。 另查明，本案所涉安富村五社国有建设用地在泸州市城区土地综合定级级别图范围之外，2007年8月至9月期间土地基准地价为：商业330元/平米（合22万元/亩），居住用地205元/平方米（合13.6667万/亩），工业用地181元/平方米（合12万元/亩）。 上述事实，有原、被告身份证复印件，《租地协议》、《补充协议》、个体工商户营业执照、《供地协议》、《置换协议》、李德才的情况说明、《棉花坡镇人民政府信访事项告知书》、《土地转让契约》、《内部承包协议》、四川省人民政府关于纳溪区2004年第一批乡镇建设用地的批复（川府土〔2005〕153号）、泸市地合（2007）纳字5号国有土地使用权出让合同、泸市纳国用（2007）第01759号国有土地使用权证，纳国用（2011）第××号国有土地使用权证，泸州.长兴（估）2019字第002号《土地估价报告》、评估费收据一份、《泸州永泰房地产开发有限公司纳溪驿站（第二期）地块规划红线图》、地字第泸纳住建2011-021号《建设用地规划许可证》，《土地估计结果一览表》；本院查询泸州市自炙资源和规划局纳溪区分局作出的泸市自然规划纳函（2019）37号复函《泸州市自然资源和规划局纳溪区分局关于安富村五社王朝英国有建设用地2007年8-9月间所在级别土地基准地价的复函》等证据在案为据，结合双方当事人的当庭陈述，予以认定。对原告提交的《联合开发协议》，因不符合本案证据的关联性，本院不予认定。 本院认为，被告作为具有完全民事行为能力的成年人，其在取得国有土地使用权后，有权对其权利进行处分，被告与原告签订的《置换协议》不违反法律、行政法规的禁止性规定，被告虽主张系受胁迫签订，未提交证据证明，被告也未举证证明《置换协议》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的其他情形，故该《置换协议》合法有效，被告应当按照《置换协议》约定，向原告交付约定土地。因协议所涉土地，被告已转让案外人且该土地已实际开发使用，被告已无法履行协议内容，故原告主张解除双方签订的《置换协议》，符合法律规定，本院予以支持。被告王朝英在签订《置换协议》后将该《协议》所涉土地转卖他人，造成《置换协议》无法履行，应折价赔偿原告雷承芳因《置换协议》无法履行造成的损失。就损失金额如何确定的问题，《置换协议》中，虽未明确约定504㎡建筑净用地面积为建筑物基底占地面积，但结合《置换协议》中将504㎡建筑净用地面积后用“括号”对“建筑用地面积”加以说明，并对该土地进行了“长为42米，宽为12米”的设定，可认定《置换协议》中约定的“504㎡建筑净用地面积”为建筑物基底占地面积。被告王朝英转让安富村5社的国有建设用地时尚未进行规划，未设定建筑密度，故对该“504㎡建筑净用地面积”折合的土地面积，参照纳溪驿站.廊桥水岸（二期）项目设定的建筑密度29.8%计算。被告王朝英于2010年7月20日将其所有的13282.45㎡国有土地的使用权以3290000元的价格转让给永泰公司，该价格符合该地块使用性质及当时的土地基准地价，能够较为客观的反映该土地当时的价值，可以作为本案计算原告损失的参考。同时参照纳溪驿站.廊桥水岸（二期）项目设定的建筑密度，被告王朝英所转让土地13282.45㎡中的建筑净用地面积为：13282.45㎡×29.8%=3958.17㎡，按照转让总价3290000元折算，即3290000元÷3958.17㎡×504㎡=418920.86元，利息以418920.86元为基数从2010年7月20日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 对原告雷承芳主张以泸州.长兴（估）2019字第002号《土地估价报告》认定价格计算其损失的诉讼主张，本院认为，因该报告所设定的土地使用期限为自2019年1月2日起计算30年，与《置换协议》签订时间及土地转让时间、涉案土地的实际剩余使用期限不一致，该评估报告无法真实反映该土地现有价值，不能作为原告雷承芳计算损失的依据，故原告雷承芳主张以泸州.长兴（估）2019字第002号《土地估价报告》确定土地价值的诉讼主张，本院不予支持。 对原告雷承芳要求被告王朝英承担评估费40000元的诉讼主张，经本院原审中释明，原告雷承芳坚持以设定土地使用期限为自2019年1月2日起计算30年为鉴定条件，对泸州.长兴（估）2019字第002号土地估价报告，本院未予采信，故对原告雷承芳的该项诉讼主张，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告雷承芳与被告王朝英于2007年8月31日签订的《置换协议》； 二、被告王朝英于本判决生效之日起十日内赔偿原告雷承芳因解除《置换协议》造成的损失418920.86元及利息（利息以418920.86元为基数从2010年7月20日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 三、驳回原告雷承芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27984元，由原告雷承芳负担17733元，由被告王朝英负担10251元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 长  吴玳瑛 人民陪审员  张玉平 人民陪审员  徐祖伦 二〇二〇年五月七日 书 记 员  陈 琳