上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初12577号原告(反诉被告)：上海光禾实业有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：李洋，总经理。委托诉讼代理人：刘稷森，上海夜晨律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海朝兵建筑工程有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：钱朝兵，总经理。委托诉讼代理人：王伟，上海达真律师事务所律师。原告(反诉被告)上海光禾实业有限公司(以下简称光禾公司)与被告(反诉原告)上海朝兵建筑工程有限公司(以下简称朝兵公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人李洋及其委托诉讼代理人刘稷森、被告法定代表人钱朝兵及其委托诉讼代理人王伟到庭参加了庭审。被告朝兵公司经本院通知后未在规定期限内预交案件受理费，本院依法裁定按撤回反诉处理。本案现已审理终结。光禾公司提出诉讼请求：1、判令光禾公司与朝兵公司间《出租合同》于2019年4月16日解除；2、判令朝兵公司返还上海市嘉定区星华公路XXX号内2号楼除2楼两个房间外的房屋(以下简称系争房屋)和1号楼前面空地和后面空地约76亩地(以下简称系争场地)；3、判令朝兵公司支付滞纳金10,000元(以拖欠租金525,000元为基数，自2018年12月30日起算至判决生效之日止，按日百分之五计算)；4、判令光禾公司支付违约金525,000元(按2个季度租金计算)。庭审中，光禾公司表示合同约定的滞纳金计算标准过高，已自动调整至10,000元，并表示本案中不主张欠付的租金及房屋占用费，保留相应诉权，以违约金作为补偿。事实和理由：2018年11月5日,光禾公司与朝兵公司签订《出租合同》，约定光禾公司将系争房屋和系争场地出租给朝兵公司使用，租期自2018年12月30日至2020年11月30日止，年租金105万元；租金每半年支付一次，先付后用，每半年度前一个月的15日前支付至光禾公司指定账户，第一笔租金应于2018年12月14日前支付，但至今，朝兵公司仅支付租金30万元。另外，朝兵公司将系争房屋及场地部分转租给他人，且朝兵公司在使用房屋时，数次组织在租赁房屋中赌博而被公安依法查处。根据合同约定，光禾公司行使合同解除权，多次要求朝兵公司及其租客搬离腾空房屋并承担违约责任，朝兵公司逾期支付租金，还应按约支付滞纳金，为维护自身的合法权益，故诉至法院。朝兵公司辩称，1、不同意解除合同，其租金已支付至2019年4月底，2号楼3楼房屋的租金已支付至2019年5月19日，当时并不拖欠光禾公司租金，光禾公司无权行使合同解除权，光禾公司存在非法转租，故双方之间的合同应属无效；2、同意返还系争房屋，但光禾公司在2019年4月初将其次承租人赶走后，系争场地已被光禾公司收回，其未再使用，且系争场地的使用面积仅为8、9亩，不足76亩；3、不同意支付滞纳金、违约金，其未违约，租金支付方式已变更为按季度支付，2019年4月，光禾公司对2号楼3层房屋断电，导致其至今无法使用房屋。审理中，光禾公司撤回第3项诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于嘉定区黄渡镇一街坊6/3地号上的厂房于2003年12月29日核准登记至上海格浪科技发展有限公司(以下简称格浪公司)名下，建筑面积为2986.91平方米，土地面积为15980平方米。后，该地地址被统一编排为上海市嘉定区黄渡镇星华公路XXX号。2018年5月13日，钱朝兵与案外人上海丰年物流有限公司(以下简称丰年公司)签订《厂房出租合同》，约定丰年公司将系争房屋中的2号楼三层分租给钱朝兵使用；租期2018年5月20日至2020年5月19日，每年租金13万元，租金1年支付一次；钱朝兵应于合同签订后支付保证金1万元，保证金在交房后自动转为押金，合同期满交清因使用物业产生的一切费用后，丰年公司在三个工作日内将保证金无息退还给钱朝兵。合同签订后，丰年公司将系争房屋中的2号楼3楼交付钱朝兵使用，钱朝兵支付了押金1万元，并支付租金至2019年5月19日。案外人高某某、李某某系李洋的父母。2018年9月6日，格浪公司(甲方)与高某某、李某某、李洋(乙方)签订《厂房租赁合同》，确认甲方位于嘉定区星华公路XXX号内的厂房场地，6幢厂房及两幢辅助用房，约7500平方米，除2号厂房二层东侧一间留作格浪公司自用外，均出租给丰年公司；因丰年公司和徐维林欠付租金，经法院调解仍无力归还欠款，双方决定终止《厂房出租合同》，丰年公司把厂房场地归还格浪公司；2018年9月15日合同终止后，原次承租人李世东(李某某)主动要求接盘，由李某某直接与格浪公司签订《厂房租赁合同》，并履行《厂房租赁合同》中约定的乙方的责任、权利、义务；租期2018年9月15日至2023年3月14日止；自2018年9月15日后的租金费用，由乙方负责；钱朝兵1万元押金，徐维林终止合同后未退还，已经把汽车停车场(钱朝林)的租金收到了2018年11月19日；徐维林对2号楼三楼钱朝兵的租金收到2019年5月19日，徐维林已收取的租金由甲方承担这些租金损失，从乙方该交纳的第一年租金中扣减。合同另对其他事项作出约定。2018年11月5日，光禾公司(甲方)与朝兵公司(乙方)签订《出租合同》一份，约定甲方将星华公路XXX号内2号楼和1号楼的前面空地和后面空地约76亩地出租给乙方自营使用，租赁期为2018年12月30日起至2020年11月30日止；甲方于2018年12月1日将房屋交付乙方；本合同签订时，乙方向甲方支付定金15万元，在甲方向乙方交付房屋后该定金转为租房押金，租房押金在双方租赁合同终止后，根据房屋验收状况和合同履行情况予以返还；第一年租金105万元；房屋租金和场地费用每半年(六个月)支付一次，每半年度前一个月的15日前，乙方将款项汇至甲方指定账户，先付后用；第一次缴费应在2018年12月14日前，自2018年12月30日开始计收租金，每半年缴纳一次；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方需支付5%的滞纳金，逾期15天以上的，甲方有权终止合同并要求乙方承担违约责任；乙方租赁该厂房场地为自营使用，乙方未经甲方书面同意，不得擅自改变使用用途，不得擅自把厂房场地转让或转租他人；乙方利用厂房场地进行非法活动如打架、闹事、斗殴或有任何宗教迷信损害公共国家利益，视作乙方违约，乙方应承担由此产生的一切法律责任和经济损失；本合同的履行中，如有任何一方违反本租赁合同中的条款，违约方应支付相对于2季度租金的违约金给守约方。合同落款时间为2018年12月30日。合同签订后，光禾公司将除2号楼3楼外的系争房屋和系争场地交付朝兵公司使用。朝兵公司通过转账支付了押金8万元。嗣后，钱朝兵将系争场地全部转租给案外人上海成翔废品收购站(叶万成)。2018年12月7日，光禾公司(甲方)、朝兵公司(乙方)与案外人上海成翔废品收购站(丙方)签订《委托协议》，约定丙方向乙方支付定金75,000元，乙方向丙方交付房屋后，该定金转为租房押金；房屋租金和场地付三押一，每三个月前一个月10日前，经乙方同意委托甲方直接向丙方收取租金，丙方将款项汇至甲方指定账户；每3个月租金22.5万元，租金先付后用，自2018年12月20日开始计收租金。2019年1月11日，钱朝兵向光禾公司出具承诺书，载明：叶老板三个月租金225,000元、押金75,000元，总计300,000元；钱朝兵半年租金525,000元-300,000元=225,000+20,000=245,000元，备注叶老板押金75,000元，已转为钱朝兵租金，下周打款。后，叶万成代钱朝兵向光禾公司支付了30万元租金。2019年3月21日，钱朝兵另向光禾公司出具承诺书，载明：欠房款在3月25日付款，不打款所有电切断。后，钱朝兵未支付欠款。2019年4月16日，光禾公司在系争房屋及系争场地上张贴一份《通知》，载明：朝兵公司负责人钱朝兵因拖欠房租及部分押金许久，其最后一次答应2019年4月15日前肯定付清所有欠款，但依旧不履行承诺，故认为钱朝兵无力履行合同，决定解除合同。同日，光禾公司在系争房屋及系争场地上张贴另一份《通知》，载明：光禾公司于2019年4月16日决定与朝兵公司解除《房屋租赁合同》，解除原因为拖欠押金及租金以及在租赁期间利用场地进行聚众赌博。2019年4月19日，光禾公司再次在系争房屋及系争场地上张贴一份《通知》，载明：光禾公司已与朝兵公司解除《房屋租赁合同》，通知朝兵公司及2号楼所有租户于2019年4月30日按合同要求搬离归还厂房，如拒不搬出，后续将依法追索房屋使用费等。2019年4月底，光禾公司对2号楼3楼房屋进行断电。2019年5月16日，安亭镇联西村民委员会在系争场地外张贴《责令整改通知书》，载明：责令于5月19日下午4：30时前清空原废品收购点场地上的集装箱等所有物品，若不执行，由有关部门采取强制措施。后，光禾公司于2019年5月底收回系争场地。庭审中，双方确认合同约定的年租金为105万元，系争房屋年租金为25万元，系争场地年租金为80万元。另查明，2019年3月25日晚，上海市公安局嘉定分局黄渡派出所(以下简称黄渡派出所)接举报称星华公路XXX号内有聚众赌博，该所出警后抓获涉赌人员二十余人。4月24日，因钱朝兵有开设赌场嫌疑，该所对其采取传唤措施并报请予以刑事拘留。后，因钱朝兵犯罪情节轻微，尚不够刑事处罚，经上海市公安局嘉定分局决定予以释放。本院认为，朝兵公司未提交证据证明其与光禾公司签订的《出租合同》存在合同无效的情形，且根据光禾公司与权利人格浪公司间的《厂房租赁合同》中对钱朝兵租赁情况的约定可知，格浪公司知道系争房屋存在转租的事实，故朝兵公司以光禾公司未经权利人同意擅自转租为由主张合同无效，本院不予采信。光禾公司、朝兵公司签订的《出租合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。关于双方争议的租金支付方式为按半年支付还是按3个月支付，根据钱朝兵于2019年1月出具的承诺书，其在计算欠付租金时是以半年租金作为计算基数，扣减次承租人直接向光禾公司支付的部分，故本院认定租金支付方式仍应根据合同约定为每半年支付一次，朝兵公司的该节抗辩意见，本院不予采信。关于光禾公司是否有权行使单方解除权，首先，根据合同约定，自2018年12月30日计收租金，朝兵公司应在2018年12月14日前支付半年租金，但合同签订后其并未按约履行，故其于2019年1月出具了第一份付款承诺书，可见，其在合同签订后一直拖欠租金不付。其次，根据钱朝兵于2019年3月出具的承诺书，其本应于2019年3月25日付清第一份付款承诺书中付清的款项，但其仍未能履约，根据合同约定，支付租金逾期超过15天，光禾公司可据此解除合同。另外，根据本院查明的事实，钱朝兵将系争房屋中2号楼3楼供他人赌博使用，根据合同约定，朝兵公司利用厂房场地进行非法活动的，应视作违约，并承担由此产生的一切法律责任和经济损失，光禾公司亦可据此解除合同。综上所述，光禾公司行使单方解除权，合法有据，本院予以支持。合同解除时间以解除通知送达朝兵公司之日即第一次张贴时间2019年4月16日为准。合同解除后，朝兵公司理应将系争房屋返还光禾公司。朝兵公司亦表示同意返还系争房屋，本院予以照准。由于光禾公司已收回系争场地，故其要求返还系争场地的诉请，本院不予支持。本案合同解除系朝兵公司违约所致，应按约承担违约责任。光禾公司主张的违约金，符合合同约定，但考虑到光禾公司已于2019年5月收回系争场地，朝兵公司在合同签订后除案外人代某的租金外未支付过租金，且朝兵公司仍然占用系争房屋，故本院酌情将违约金调整为35万元。朝兵公司未提交证据证明其支付了押金15万元，本院以光禾公司自认的8万元押金为准，加上此前由丰年公司收取的押金1万元，光禾公司同意返还押金9万元，于法不悖，本院予以照准。审理中，光禾公司撤回要求朝兵公司支付滞纳金的诉请系其处分自己的权利，于法不悖，本院予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海光禾实业有限公司与被告上海朝兵建筑工程有限公司于2018年11月5日签订的《出租合同》于2019年4月16日解除；二、被告上海朝兵建筑工程有限公司应于本判决生效之日起十日内携其财产搬离位于上海市嘉定区星华公路XXX号内2号楼除2楼两个房间外的房屋，并将上述房屋返还给原告上海光禾实业有限公司；三、被告上海朝兵建筑工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海光禾实业有限公司违约金350,000元；四、原告上海光禾实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海朝兵建筑工程有限公司房屋押金90,000元；五、驳回原告上海光禾实业有限公司的其他诉讼请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,150元，减半收取4,575元，由原告上海光禾实业有限公司负担2,352元，由被告上海朝兵建筑工程有限公司负担2,223元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  徐 芬二〇一九年十一月二十日法官助理  卜文茜书 记 员  张 耐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。