湖北省宜昌市伍家岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0503民初1873号原告：盈荷，女，汉族，1990年6月26日出生，住湖北省宜昌市西陵区。原告：李超，男，汉族，1985年8月17日出生，住湖北省宜昌市伍家岗区。二原告共同委托诉讼代理人：杨成呈，湖北陈守邦律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：唐良爽，湖北陈守邦律师事务所实习律师。被告：宜昌市天立房地产开发有限公司，住所地宜昌市伍家岗区夷陵大道177号。统一社会信用代码91420500615557016F。法定代表人：李新建，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王霄凌，湖北钧信律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁彪，湖北钧信律师事务所实习律师。原告盈荷、李超与被告宜昌市天立房地产开发有限公司（以下简称“天立公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告盈荷、李超及其委托诉讼代理人杨成呈、唐良爽，被告天立公司的委托诉讼代理人王霄凌、梁彪均到庭参加诉讼。庭审中双方均申请庭外和解，后和解未成。本案现已审理终结。原告盈荷、李超向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即协助原告盈荷、李超办理中兴广场2单元8层020803号产籍号为03-0008-0088-020803号房产的不动产权属证书；2、判决被告以1239000元为基数按日万分之0.1，自2017年6月1日起至中兴广场竣工备案（被告取得宜昌市住房和城乡建设委员会盖章的竣工验收备案表）之日止计算逾期交房违约金（暂计算至2019年6月30日为9404.01元，1239000元×0.00001×759天）；3、判决被告以1239000元为基数按日万分之0.1，自2017年8月30日起至房屋不动产登记（取得宜昌市不动产登记中心颁发的不动产权证书）之日止计算逾期办证违约金。（暂计算至2019年6月30日为8288.91元，1239000元×0.00001×669天）。合计17692.92元。事实和理由:2016年11月30日，原、被告签订《宜昌市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的“中兴广场”项目2单元8层020803号的商品房，产籍号为03-0008-0088-020803。合同约定建筑面积为137.04平方米，单价每平方米9041.16元，总价款1239000元。原告于合同签订当日支付首付款439000元，余款80万元通过银行贷款方式支付给被告。合同第十一条约定，出卖人应当在2017年5月31日前向买受人交付商品房。第十二条约定，出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按总房价款日万分之0.1支付违约金。合同第二十条约定，因出卖人的原因造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房屋所有权登记，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。原告于2017年8月22日接收房屋，被告收取办证契税、产权登记费、维修基金等费用33157元。因被告未在合同约定的期限为原告办理房屋产权登记，原告与其沟通得知，本案房产尚未办理竣工验收，无法办理产权登记。原告认为，其一，原、被告签订的买卖合同为合法有效合同，双方应严格履行，被告欺骗原告将未经竣工验收合格的商品房交付原告，不构成有效交付，应承担违约责任。其二，被告未能按照合同约定为原告办理房屋的不动产权登记，构成违约，应立即办理产权登记，并承担违约责任。故原告诉至法院，望判如所请。被告天立公司辩称，第一，答辩人认为原告已于2017年7月21日接收涉案房屋，并实际取得对房屋的占有、使用，原告没有损失，天立公司不应承担延迟交房的赔偿责任。第二，原告系贷款购房，由天立公司提供阶段性担保，产权证延迟办理并未给原告造成损失，天立公司不应承担延迟办证的责任。第三，交房违约和办证违约，有先后顺序，天立公司不能同时承担两种违约责任。第四，中兴广场房屋权属证书存在办理逾期，系第三方恶意拖延导致，天立公司正积极推进办证事宜，望原告予以理解。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月30日，原、被告签订了《宜昌市商品房买卖合同》，与本案相关的约定内容有：商品房为中兴广场2单元8层020803号房，产籍号为03-0008-0088-020803，建筑面积为137.04平方米，该商品房单价为每平方米9041.16元，总价款为1239000元。其中第六条计价方式与价款中的第4项约定：“出卖人不再向买受人收取该商品房房价款外的费用，办证费用除外。出卖人代办房屋权属证书的，应由买受人承担的房屋专项维修资金及税、费，由出卖人代收、并委托出卖人代为交纳，据实结算。”买受人采取贷款方式付款，首付款为439000元，具体付款方式及期限的约定见附件四（2.按揭贷款：买受人于2016年11月30日付清首付款35.43%即439000元，余款800000元买受人申请银行按揭方式支付。买受人应于签订合同后7日向按揭银行提交完整的贷款资料并签订完按揭贷款合同，否则视为买受人逾期付款。……”第九条商品房交付条件：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”第十一条交付时间和手续：“（一）出卖人应当在2017年5月31日前向买受人交付该商品房。（二）……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”第十二条逾期交付责任：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。（2）逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。”第二十条房屋登记：“（三）因出卖人的原因造成买受人在该商品房屋交付后90日内（缴纳房屋交易税费的时间不计算在内）不能办理房屋所有权转移登记的，双方同意按下列第1项处理。1、……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款之万分之0.1的违约金。”第二十八条补充协议：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”其中附件十一约定：“第5条：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，房屋交付期限据实延期：（1）遭遇不可抗力……；（2）因小区以外的政府市政配套、电力等方面原因影响正常使用的；（3）其他非出卖人原因，不可预见或不可避免的情形。第7条：本合同第二十条中的“不能办理”，指因出卖人证照不齐，导致产权部门拒绝受理房屋产权证书办理申请，出卖人将符合办理房屋权属登记的资料提交相应政府部门，办理行为即告完成。政府部门办理证书的时间，不在本条约定的90日内。”2016年11月30日，天立公司向二原告开具了价税合计为439000元房屋首付款的湖北增值税普通发票。2017年5月22日，天立公司向二原告开具了价税合计为780000元房屋尾款的湖北增值税普通发票。2017年7月21日，盈荷在《房屋验收交接表》上签字，领取了“主人钥匙五把，装修钥匙一把，门禁卡三张……”并查看了房屋。2017年8月22日，天立公司向李超开具了33157元的《收据》一份，注明为契税、维修基金、印花税、产权登记费、产权测绘费、土地测绘图费的合计。2017年8月22日，天立公司向李超开具《收据》一份，注明“李超交来物业管理费（2017年6月1日至2018年5月31日）3125元。”2018年4月22日，李超在装修承诺书中签字，启动房屋装修工作。庭审中，盈荷、李超理解《宜昌市商品房买卖合同》第二十条房屋登记的含义为：“在合同约定的交房之日再计算90日的次日开始起算逾期办证违约金。”天立公司一方理解该条含义为：“逾期办证的起算时间是自房屋实际交付之日起届满90日次日起至实际完成办理产权登记之日止。”另查明，2016年12月26日，盈荷、李超与湖北三峡农村商业银行股份有限公司大公桥支行（以下简称“大公桥支行”）签订了《住房（商业用房）按揭借款合同》，向大公桥支行借款800000元，用于购买涉案房屋。天立公司为该笔债务提供阶段性连带责任保证担保，阶段性保证人自合同签订之日起至借款人取得所购房屋的房产证书，办妥正式的抵押登记并将房屋他项权证等有关抵押文件交贷款人收执之日止。2017年1月3日，大公桥支行将800000元转入盈荷的个人账号，该笔款项随即支付给天立公司。再查明，2018年2月12日，天立公司填写了《竣工验收备案表》，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对中兴广场均“同意验收”，但备案意见栏为空白，备案机构处理意见栏为空白。宜昌市住房和城乡建设委员会于2018年10月12日发出《关于取消房地产开发项目竣工交付使用备案事项的通知》（宜市住建文[2018]69号）：“2018年3月19日，国务院公布施行《关于修改和废止部分行政法规的决定》（国令第698号），将《城市房地产开发经营管理条例》第十七条修改为：‘房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。’……经我委研究，决定取消‘房地产开发项目竣工交付使用备案’事项，取消后，房地产开发项目依照《建设工程质量管理条例》的规定验收，验收合格后方可交付使用，建设单位凭竣工验收备案表等资料办理不动产登记等其他有关手续。房地产开发项目竣工交付使用备案事项自本通知印发之日起停止受理。”最后查明，中兴广场业主李维亮于2019年5月6日就中兴广场交房近两年但一直未办证的问题向湖北省信访局网上投诉，宜昌市住房和城乡建设局直接回复：“您好，您反映的问题再次收悉，经持续协调督办，建设单位于2019年5月14日将所有资料收集齐全并报市质安站，申请办理竣工验收备案手续，待办理竣工验收备案手续后，业主可催促开发商到不动产登记部门申请办理不动产登记证书。”本院认为，本案系一起商品房销售合同纠纷，原、被告双方签订有《宜昌市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。现原告如期将购房款及契税、维修基金、印花税、产权登记费、产权测绘费、土地测绘图费一系列办证费用交付给了天立公司，天立公司应该按约履行其相应的交房、办证义务。本案双方所争议的焦点为：1.逾期交房的相关问题；2.逾期办证的相关问题。对于焦点1，逾期交房的相关问题。本案《宜昌市商品房买卖合同》约定2017年5月31日前交付涉案房屋，经庭审查明，二原告于2017年7月21日领取了房屋钥匙，与天立公司实际进行了房屋交接。天立公司未举证证明该期间存在延期交房的免责事由，则2017年6月1日至2017年7月21日期间，天立公司存在逾期交房情形。上述合同的第九条约定：“商品房交付时应当符合下列条件：“1、完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）；2、该商品房已取得房屋测绘报告。……”第十一条：“（二）交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”本案商品房至今未取得商品房项目竣工交付使用备案证或者竣工验收备案表等相关材料，二原告可在验收房屋之时以此为由拒绝接收房屋，但二原告自愿选择了接收房屋，视为其对权利的自行处分。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，二原告于2017年7月21日对涉案房屋进行了实际占有，视为房屋被交付使用，则对于二原告主张天立公司对其支付自2017年7月22日中兴广场××（××宜昌市市住房和城乡建设委员会盖章的竣工验收备案表）之日止逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。故，按照双方约定的第十二条逾期交付责任：“（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。”本院认定逾期交房违约金为：1239000元×0.00001×51天≈632元。对于焦点2，逾期办证的相关问题。结合中兴广场业主李维亮信访投诉及宜昌市住房和城乡建设局的回复，可知天立公司尚未办理完毕涉案房屋的竣工验收备案手续。宜昌市住房和城乡建设委员会于2018年10月12日发出了《关于取消房地产开发项目竣工交付使用备案事项的通知》，虽然目前已经取消了“房地产开发项目竣工交付使用备案”事项，但房地产开发项目依然要依照《建设工程质量管理条例》的规定验收，验收合格后方可交付使用，建设单位凭竣工验收备案表等资料办理不动产登记等其他有关手续。故本案不能办理房屋所有权转移登记的原因之一在于天立公司未取得竣工验收备案表等资料。庭审中，天立公司抗辩称系施工单位未及时向其移交竣工验收资料而导致未能完成竣工验收备案手续，但根据合同相对性原理，即便该理由属实，亦不能对抗本案原告的诉请。故天立公司应承担逾期办证的违约责任。根据本案《宜昌市商品房买卖合同》第二十条房屋登记的约定：“（三）因出卖人的原因造成买受人在该商品房屋交付后90日内不能办理房屋所有权转移登记的，……自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款之万分之0.1的违约金。”庭审中，原、被告双方对于“房屋交付”各有理解。综合案情，此处的“房屋交付”理解为实际交付更为合理，故本院认定逾期办证违约金的起算时间以实际交房之日（2017年7月21日）累计90日之次日即2017年10月20日为宜，截止时间为涉案房屋实际完成所有权登记之日。则逾期办证违约金应计算为自2017年10月20日起至本案涉案房屋实际完成所有权登记之日止，按日计算1239000元的万分之0.1。天立公司辩称产权证的延迟办理并未给原告造成损失，我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该条表明，逾期办证违约金的支持并非以买受人产生实际损失为必要前提，有合同约定就按照约定计算相应违约金，没有约定则以法定方式计算。故对于天立公司的该抗辩意见，本院不予采纳。同时，天立公司按约应继续履行涉案房屋的协助办证义务，积极推进办证事宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告宜昌市天立房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告盈荷、李超逾期交房违约金632元；二、被告宜昌市天立房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内为原告盈荷、李超协助办理中兴广场2单元8层020803号房屋（产籍号为03-0008-0088-020803）的不动产权证书，并支付原告盈荷、李超自2017年10月20日起至该房屋实际完成所有权登记之日止，按日计算1239000元的万分之0.1的逾期办证违约金；三、驳回原告盈荷、李超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费121元（已减半收取），由被告宜昌市天立房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员 何 芹二〇一九年十一月十五日书记员 白小云