北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书(2015)丰民（商）初字第16052号原告石双全，男，1963年10月1日出生。委托代理人邱炳英，女，1963年4月28日出生。被告樊广梅，女，1969年11月8日出生。被告王硕，男，1995年2月6日出生。二被告共同委托代理人罗超，北京市中翔律师事务所律师。被告北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。法定代表人左晖，董事长。委托代理人闫松松，男，1987年9月8日出生，北京链家房地产经纪有限公司法务专员，住北京市朝阳区。原告石双全与被告樊广梅、王硕、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员俞凯欣适用简易程序公开开庭进行了审理。原告石双全及其委托代理人邱炳英，被告樊广梅、王硕的共同委托代理人罗超，被告链家公司的委托代理人闫松松到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告石双全诉称：2011年4月16日，通过链家公司的居间服务，原告与樊广梅、链家公司签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》，协议约定原告购买王硕名下的北京市丰台区南开西里13号楼3层4单元48号房屋，因王硕当时16岁，属于未成年人，樊广梅作为王硕的法定监护人，出卖王硕名下的房产，必须提供真实合法有效的监护人公证书，因此协议同时约定如因监护人办理的监护公证导致该房屋无法过户，三方免责。但合同签订后，樊广梅并未依约提供真实合法有效的监护人公证书，而是于2011年4月21日通过链家公司给原告提供了一份王硕出具的“因母亲身体不好，需要用钱看病”的《委托书》，并告知原告监护人公证书开不来，只能提供这个委托书。原告当时即告知樊广梅只提供委托书与合同约定不符，要求其补充提供合格的卖房人主体资格材料，但樊广梅一直予以拒绝。2013年7月24日，原告发现樊广梅在2011年4月28日与链家公司恶意串通，向原告补充提供的监护人公证书是其故意隐瞒、捏造事实骗取的，樊广梅与公证人员的谈话笔录中显示公证人员询问她为什么要办理这个公证，樊广梅回答“别人欠王硕爸爸（已去世近10年）的钱，要还钱，因王硕未成年，对方要求我办这个公证”，公证人员告知她“作为王硕的监护人，你只能代管其财产，不能处分，除非为了被监护人的利益”，樊广梅回答“知道”。由此可见，樊广梅明知其作为监护人的权利与义务，故意弄虚作假，利用与房屋买卖合同毫无法律关系的委托书和公证书来出卖王硕的房产，已经违反了法律的强制性规定。因此原告认为，樊广梅和链家公司恶意串通，弄虚作假欺骗原告，当原告坚持要求其依约履行义务时，樊广梅就采用不提供合格的卖房人主体资格资料、不配合原告办理银行卡等手段，恶意造成原告违约，以达到侵占原告购房资金的目的，给原告造成了巨大经济损失，具体包括购房定金3万元、法院判决原告支付的违约金3万元、中介服务费37480元、诉讼费、执行费、公证费、律师费等共138486元。故原告诉至法院，请求判令三被告共同赔偿原告经济损失138486元并承担本案诉讼费用。被告樊广梅、王硕共同辩称：不同意原告的诉讼请求。首先，针对双方的房屋买卖合同纠纷，丰台法院已经做出了(2011)丰民初字第14995号民事判决书，判决解除王硕与石双全签订的《北京市房屋买卖合同》及补充协议、石双全向王硕支付违约金三万元。原告上诉后，北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）亦已做出(2011)二中民终字第19294号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判，现原告针对同一事实再次起诉，违反了一事不再理原则。其次，双方合同于2011年4月16日签订，原告现在起诉已经超过了诉讼时效。第三，原告提供的证据与本案没有关联性。综上请法院驳回原告的诉讼请求。被告链家公司辩称：不同意原告的诉讼请求。原告的起诉已经超过诉讼时效，且我方在提供居间服务过程中不存在任何过错，原告要求我方赔偿损失没有事实和法律依据。请法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2011年4月16日，王硕（出卖人、甲方）的法定代理人樊广梅与石双全（买受人、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），合同约定甲方将位于北京市丰台区南开西里13号楼4单元3层48号的房屋以价款121.6万元出售给乙方。同日，王硕（甲方）的法定代理人樊广梅与石双全（乙方）、链家公司（丙方）签订《补充协议》，协议约定“乙方于2011年4月16日向甲方支付定金3万元，买卖合同签署时，该定金则视为首付款的一部分；乙方于网上签约成功后10个工作日内将首付款50万元（含前期支付全部定金3万元）支付甲方；剩余房款71.6万元在房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付给甲方；甲乙双方同意应于2011年5月23日前共同办理房屋所有权转移登记手续；甲乙丙三方协商一致，如因甲方及甲方监护人去公证处办理的监护公证导致该房屋无法过户（提示：公证书必须真实、合法、有效），三方免责；从该房屋产权转移给乙方之日起六年内，甲方将该房屋下的所有户口迁出”。同日，王硕（甲方）的法定代理人樊广梅与石双全（乙方）、链家公司（丙方）签订《居间服务合同》，合同约定“鉴于甲乙双方在丙方的居间服务下就坐落于北京市丰台区南开西里13号楼4单元3层48号的房屋于2011年4月16日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，甲乙双方同意共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：提供房屋信息和签约机会、实地看房、代为草拟交易所需的文本、促成甲乙双方签署合法有效的买卖合同；甲乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费；各方同意，应向丙方支付的居间代理费为36480元，乙方承担，并应于本合同签订当日向丙方支付；甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照本合同的约定，及时足额向丙方支付居间代理费用，甲乙双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效；甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还”。同日，王硕（甲方）的法定代理人樊广梅与石双全（乙方）、链家公司（丙方）签订《过户、按揭代理合同》，合同约定“甲乙双方同意，委托丙方办理交易房屋的权属变更登记手续及相关事宜，具体委托事项包括但不限于收集办理相关手续应提交的材料、向房屋登记管理机关申请办理过户及协助办理与过户手续有关的全部事项；丙方代为办理过户手续的过户服务费为3000元，乙方承担，应于本合同签署当日向丙方支付”。石双全与樊广梅亦向链家公司出具了《网上签约授权委托书》。上述合同签订后，石双全向樊广梅支付了定金3万元，向链家公司支付了代理费32048元、签约服务费2432元、过户服务费3000元，共计37480元。同年4月22日，链家公司根据上述买卖双方委托办理了涉案房屋的网上签约手续。另查：2011年6月，王硕向本院起诉称：石双全在房屋网上签约成功后，并未按协议约定在10个工作日内支付首付款50万元，故将石双全起诉至本院，请求判令解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议并判令石双全向其支付违约金22.59万元。石双全答辩并反诉称：我在合同签订后了解到该房屋内户口登记的户主为王晓明，与王硕系叔侄关系，王硕本人未经户主委托无法办理户口迁移，此后我多次与王硕和樊广梅联系，希望得到王晓明同意迁出户口的表态，但未果，鉴于此种情况，我对王硕方承诺的将该房内户口全部迁出的履约能力产生了极大的怀疑，故提出反诉，要求继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》和补充协议并判令王硕提供交易房屋地址户主同意迁出的书面承诺或为此约定提供适当担保，如不能提供担保或户主同意迁出的书面承诺，因王硕方原因致合同履行不能，王硕方应返还定金3万元及承担违约金24.32万元。本院经审理作出(2011)丰民初字第14995号民事判决书，判决书中载明“…鉴于双方所签合同明确约定，乙方于网上签约成功后10个工作日内将首付款50万元支付甲方，从该房屋产权转移给乙方之日起六年内，甲方将该房屋下的所有户口迁出。基于上述事实，应当认定石双全持上述理由拒绝履行合同义务的行为已构成根本违约，故对王硕合理的诉讼请求应予准许。鉴于双方在补充协议中约定的违约金数额明显过高，故对王硕要求石双全支付过高的违约金的诉讼请求，难以支持。石双全的反诉请求，缺乏事实及法律依据，难以支持”，故判决“一、解除王硕与石双全签订的《北京市房屋买卖合同》及补充协议；二、石双全向王硕支付违约金三万元；三、驳回石双全的反诉请求”。石双全不服该判决，提出上诉，二中院经审理做出(2011)二中民终字第19294号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。石双全又向北京市高级人民法院（以下简称北京高院）申请再审，北京高院于2013年12月20日作出（2013）高民申字第04153号民事裁定书，裁定驳回石双全的再审申请。再查：2013年4月，石双全主张链家公司在履行居间服务合同时有重大过错和瑕疵，导致其未及时支付王硕方房屋首付款，被法院判令支付王硕3万元违约金，其支付的3万元定金也未退还，故将链家公司诉至本院，请求判令链家公司返还居间代理费37480元、赔偿经济损失100993元。2013年7月，石双全以其与王硕房屋买卖合同一案正在北京高院申请再审，该结果可能会影响本案判决为由，向本院申请撤诉。本案审理过程中，石双全主张樊广梅与链家公司恶意串通，利用与房屋买卖事项无关的委托书和公证书，擅×未成年人王硕的房产，违反了民法通则和合同法的有关规定，侵害了石双全的合法权益，并向本院提交王硕于2011年4月21日出具的《委托书》和北京市潞洲公证处询问笔录及（2011）京潞洲内民证字第691号公证书。樊广梅、王硕、链家公司对石双全上述主张不予认可。上述事实，有原告石双全提供的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《补充协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《网上签约授权委托书》、房产证、王硕出具的《委托书》、北京市潞洲公证处询问笔录、（2011）京潞洲内民证字第691号公证书、付款凭证、（2013）高民申字第04153号民事裁定书，被告樊广梅和王硕提供的(2011)丰民初字第14995号民事判决书、(2011)二中民终字第19294号民事判决书，本院调取的石双全与链家公司起诉状、撤诉申请书及各方当事人陈述在案佐证。本院认为：合同具有相对性，现石双全以合同纠纷提起诉讼，其与王硕之间系房屋买卖合同关系，涉案的房屋买卖合同及补充协议已经生效判决确认有效并判决解除，解除原因是石双全未按合同约定于网上签约成功后10个工作日内将首付款50万元支付王硕，构成违约。现石双全再次起诉要求王硕、樊广梅赔偿其定金3万元、违约金3万元以及双方前述房屋买卖合同纠纷案件的案件受理费及执行费、居间服务费等，依据不足，该诉讼请求本院不予支持。此外，石双全与链家公司之间系居间合同关系及委托合同关系，双方及王硕共同签订的《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》系各方当事人真实意思表示，且未违反相关法律法规的强制性规定，应属合法有效。从庭审可查，石双全共向链家公司支付了代理费32048元、签约服务费2432元、过户服务费3000元，共计37480元，因《居间服务合同》中已约定“甲乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费”，而关于监护公证的问题，各方仅在《补充协议》中约定了“如因甲方及甲方监护人去公证处办理的监护公证导致该房屋无法过户（提示：公证书必须真实、合法、有效），三方免责”，但各份合同中并未明确约定监护公证亦是办理网签的前提条件，且石双全亦已向链家公司出具了《网上签约授权委托书》，故石双全要求链家公司赔偿代理费和签约服务费依据不足，本院不予支持；但因涉案房屋并未实际办理过户，链家公司应将收取的过户服务费3000元退还，故石双全要求链家公司赔偿其支付的中介服务费共计37480元的诉讼请求合理部分本院予以支持，超出部分本院不予支持。但其要求链家公司赔偿其购房定金3万元、违约金3万元以及房屋买卖合同纠纷案件的案件受理费及执行费等，依据不足，该诉讼请求本院不予支持。关于诉讼时效，本院认为，石双全于2013年4月将链家公司诉至本院，后于2013年7月以其与王硕房屋买卖合同一案正在北京高院申请再审，该结果可能会影响本案判决为由，向本院申请撤诉。北京高院于2013年12月20日做出（2013）高民申字第04153号民事裁定书，裁定驳回石双全的再审申请，本案系石双全于2015年7月起诉，并未超过两年诉讼时效，故链家公司关于本案已超过诉讼时效的辩称理由依据不足，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：一、北京链家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还石双全过户服务费三千元；二、驳回石双全的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费一千五百三十五元，由原告石双全负担一千五百零一元（已交纳），由被告北京链家房地产经纪有限公司负担三十四元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  俞凯欣二〇一六年四月二十五日书记员  焦美杰