湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0105民初6605号原告：邹波，男，1981年10月26日出生，汉族，住汉阳区。委托诉讼代理人：周建房，湖北威德律师事务所律师。特别授权代理。被告：湖北金驰物业有限公司，住所地：武汉市汉阳区汉阳大道726号。统一社会信用代码91420000714688310A。法定代表人：陈艳芳，系该公司董事长。委托诉讼代理人：江琼、刘丽，系该公司员工。特别授权代理。原告邹波诉被告湖北金驰物业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员王侃担任审判长，与人民陪审员邹伟成、付北达（第二次开庭变更为丁红艳、郑云华）组成合议庭，于同年11月14日、12月10日两次公开开庭进行了审理。原告邹波及其诉讼代理人周建房，被告湖北金驰物业有限公司委托诉讼代理人江琼、刘丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹波向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除双方签订的两份《海天欢乐购物业使用权转让合同》；2、请求依法解除双方签订的两份《海天欢乐购物业委托管理经营合同》；3、请求判令被告立即返还原告房屋转让款2,046,898元，并以2,046,898元为基数按照同期贷款利率标准，支付2019年10月1日起至付清之日止的利息；4、请求判令被告立即向原告支付2014年1月1日至2019年9月30日合同解除前收益1,042,883元，并以1,042,883为基数按照同期贷款利率标准，支付2019年10月1日起至付清之日止的利息；5、请求判令被告立即向原告支付2013年12月31日前补贴85,969元，并以85,969为基数按照同期贷款利率标准，支付2014年1月1日起支付清之日止的利息；6、请求判令被告立即向原告支付无法办证解除合同补偿金429,848元。事实及理由：原告拟投资购买商铺，于2012年12月21日经朋友介绍，原被告双方签订了两份《海天欢乐购物业使用权转让合同》（编号：金驰转让合同[2012]114、115号）和两份《海天欢乐购物业委托管理经营合同》（编号：金驰委托合同[2012]114、115号）。其中114号合同房屋转让价格实付1,064,249元，115号合同房屋转让价格实付982,649元。通过上述约定，原告合计出资2,046,898元，购买被告开发的门面两套，并将门面委托给被告经营管理。因前三年收益一次性冲抵房款，管理经营合同被告不用支付前三年收益，从第四年开始支付收益。合同签订后，原告按照合同约定付清全部房款，被告出具不动产销售发票。根据《海天欢乐购物业使用权转让合同》约定，委托管理经营合同五年期满后，被告为原告办理产权证书，如超过六个月，非因原告原因不能办理产权证书，原告有权解除合同，被告应全额退还全部转让款，并向原告支付实付金额21%的补偿金。现双方签订委托经营合同已近7年，门面规划手续存在一定问题，不能办理产权证书，为维护原告合法利益，故起诉至法院。被告湖北金驰物业有限公司辩称：第一，原被告签订的《物业使用权转让合同》因所在铺位不能办理产权分割手续而自始无效，《物业委托管理经营合同》亦无效。第二，因双方签订的两份合同自始无效，双方应各自返还因合同取得的财产。第三，被告认为购房款为2,591,011元无事实依据；原告要求被告支付2017年1月至2019年9月30日合同解除前收益1,042,883元以及要求被告支付2013年12月31日前的补贴85,969元，无合同依据，无法律依据。第四，原被告签订合同是基于市场经济的民事行为，被告请求法院从合同鼓励交易的原则出发，对双方合同纠纷进行调解。经审理查明：2012年12月21日，原告邹波与被告湖北金驰物业有限公司签订《物业使用权转让合同》（合同编号：金驰转让合同（2012）114、115号）、《物业委托管理经营合同》合同编号：金驰委托合同（2012）114、115号）各两份。两份转让合同约定：湖北金驰物业有限公司将海天欢乐购地下一层J区137号、138号的使用权转让给邹波；邹波需支付其价款1,064,249元、982,649元，合计总价款2,046,898元；湖北金驰物业有限公司在2013年12月31日之前将物业交付于邹波；“乙方（邹波）受让该物业使用权后，如国家相关法律法规允许在一定条件下，为该物业办理产权登记、颁发所有权证书的，乙方应与甲方（湖北金驰物业有限公司）重新签订该物业的买卖合同，乙方原已支付的使用权转让借款全部转为购房款”。两份经营合同约定：邹波委托湖北金驰物业有限公司经营上述两处物业，经营期限为五年，期限的起算日期为2013年12月31日；双方同意在经营期内的前三年，邹波不向湖北金驰物业有限公司收取物业收益，在第四、第五年，湖北金驰物业有限公司应在每季度的第一个月15日前，按每年94,301元、87,070元的标准，将上一季度的收益支付给邹波；自邹波支付上述两物业的全部使用权转让价款之日起至2013年12月30日止，湖北金驰物业有限公司需按实际收取的转让价款的3.5‰的月利率给予邹波补贴。四份合同签订后，原告按约支付使用权转让款，被告于2013年8月21日向原告出具两份发票，确认收到邹波使用权转让价款2,046,898元。2014年1月15日，被告向原告华夏银行账户转款55,455.97元。经原被告共同确认，该笔转款系被告补贴给原告自支付转让价款之日起至2013年12月30日止的利息收益。被告述称，该笔返息系原告购买三套商铺的利息，案涉两套商铺的返息为39,546.07元。原告称，该笔款项其已收到，但无法确认是返的哪套商铺的利息，且该返息系被告支付给原告交房前的利息，不属于返还损失中包含的项目。2017年10月16日、2018年1月15日，被告向原告汉口银行账户两次转款38,949.36元，共计转款77,898.72元。原告称收到汉口银行的两笔转款，但因其共计购买被告三套商铺，故无法确认该转款与本案的关联性。被告陈述上述转款系案涉两套商铺第三、第四季度的返租，其中：按照合同的约定137号商铺每季度返租23,575.25元、138号商铺每季度返租21,767.5元，扣除税费（税费按14.1%计算），137号每季度返租20,251.04元、138号每季度返租18,698.32元，即两套商铺每季度返租38,949.36元，合计返租77,898.72元。因被告对返租构成予以合理说明，且原告亦对款项金额无异议，故本院予以确认，被告共计向原告返租77,898.72元，代扣税款12786.66元。另查明，原被告签订合同时，系按照海天欢乐购负一层铺位设计图选择商铺，设计图中包含原告选择的J-137、J-138号商铺，该商铺位于人防楼梯前列；2013年3月13日武汉市国土资源和规划局汉阳分局审批通过的海天欢乐购地下一层施工图中，J-137、J-138号商铺未列入该平面图。再查明，2018年7月17日，武汉市公安局汉阳区分局消防大队对海天欢乐购进行消防检查，[2018]第3921号消防监督检查记录载明，“海天欢乐购大楼地下一层的疏散通道上设置有商铺”；2018年7月24日，该消防大队作出阳公（消）行罚决字[2018]第0125号行政处罚决定书，责令被告限期改正。庭审中，本院向被告核实案涉商铺现状。被告称，该商铺里面已拆除，为美观将该空间外墙围起来了，和原商铺空间已不完全一致。上述事实有原被告陈述、物业使用权转让合同、委托管理经营合同、销售发票、银行汇款单据、海天欢乐购负一层设计图、海天欢乐购地下一层施工图、消防大队行政处罚决定书、消防监督检查记录在卷证实，足以认定。本院认为：原告邹波与被告湖北金驰物业有限公司签订的《物业使用权转让合同》，其实际内容为被告向社会销售房屋并约定到期后向买受人办理转移房屋所有权手续，其合同性质应认定为商品房买卖合同。建筑工程应按照建设行政主管部门审批通过的规划施工图进行施工，本案买卖的商铺未列入武汉市国土资源和规划局汉阳分局于2013年3月13日审批通过的海天欢乐购地下一层施工图中，故不属于商品房销售许可范围。2018年7月24日，武汉市公安局汉阳区分局消防大队作出阳公（消）行罚决字[2018]第0125号行政处罚决定书，责令被告整改“海天欢乐购大楼地下一层的疏散通道上设置有商铺”的问题。根据《中华人民共和国消防法》第十三条之规定：“其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。故案涉商铺不属于规划范围且消防抽查不合格，截至庭审辩论终结前该商铺无法正常使用亦未能办理房屋所有权登记，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，案涉四份合同因违反了法律法规的强制性规定，属无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告请求被告返还房屋转让款2,046,898元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付资金占用期间利息损失的诉请。合同无效后，双方应互相返还因该合同取得的财产，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。本案中，武汉市国土资源和规划局汉阳分局于2013年3月13日审批通过海天欢乐购地下一层施工图，案涉商铺未列入施工图纸，而物业使用权转让合同约定，被告需于2013年12月31日之前交付案涉商铺。被告在不确定案涉商铺在许可施工范围内而约定予以交付，且在明知无法取得规划审批后亦未及时告知原告退还转让款，故被告的行为存在过错，被告占用原告资金应当赔偿原告利息损失；原告处于信息不对称，对合同无效并无过错，不应承担民事责任。被告已向原告支付的2013年12月31日前的利息补贴，系按照双方关于被告履行合同义务前原告利息损失的约定支付，可作为对原告2013年12月31日前资金被占用利息损失的赔偿，不再另行计算该期间损失。2013年12月31日之后利息损失的计算方式可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项规定，按年利率6%计算。被告2013年12月31日后向原告返租77,898.72元，代扣税款12,786.66元，因税款应由收益人承担，亦应计入被告向原告的付款中，故被告共计向原告付返租款90685.38元。该款系原告因案涉合同而获得的收益，应在被告赔偿利息损失中扣除。因案涉四份合同无效，且原告损失已经计算，故原告要求按照合同约定取得收益及合同补偿金、违约金、其他利息补贴的其他诉请，本院不予支持。综上，原告诉讼请求中经本院核准的部分，本院予以支持；过高及不合理的部分，不予支持。被告关于合同无效后由被告依合同约定按合同金额的21%支付违约金，不再承担其他损失的抗辩理由，因该条款未考虑时间延长造成的损失继续扩大，不能使原告损失得到公平合理的赔偿，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告湖北金驰物业有限公司返还原告邹波转让款2,046,898元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；二、被告湖北金驰物业有限公司赔偿原告邹波资金占用利息损失（以2,046,898元为本金，自2013年12月31日起至转让款清偿之日止，按年利率6%计算，扣除被告湖北金驰物业有限公司已支付的90,685.38元），于本判决发生法律效力之日起十日内付清；三、驳回原告邹波的其他诉讼请求。如果湖北金驰物业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费35,645元、保全费5,000元，合计40,645元（原告邹波已预交），由邹波负担6,096.75元，由湖北金驰物业有限公司负担34,548.25元，湖北金驰物业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将所负担的34,548.25元直接支付给邹波。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  王 侃人民陪审员  丁红艳人民陪审员  郑云华二〇二〇年三月十二日法官助理杨昀晅书记员田晓阳