文书内容江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0582民初14743号原告：刘明英，女，1973年出生，汉族。委托诉讼代理人：顾京阳，江苏国之泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯根华，江苏国之泰律师事务所律师。被告：张家港市沿江建设综合开发有限公司，住所地张家港市杨舍镇泗杨路358号。法定代表人：石正新,董事长。委托诉讼代理人:沈庆国，江苏百年英豪律师事务所律师。委托诉讼代理人:朱勇，江苏百年英豪律师事务所律师。原告刘明英与被告张家港市沿江建设综合开发有限公司（以下简称沿江开发公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月20日公开开庭进行了审理。后转为普通程序，于2020年3月16日公开开庭进行了审理。原告刘明英的委托诉讼代理人顾京阳，被告沿江开发公司的委托诉讼代理人沈庆国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘明英向本院提出诉讼请求：1、被告沿江开发公司向原告双倍返还定金20万元；2、被告沿江开发公司赔偿原告超过双倍定金部分的房屋差价损失10万元（具体损失金额以评估、审计的金额为准）；3、本案诉讼费用、诉讼保全保险费由被告负担。审理中，原告刘明英将诉讼请求变更为：1、被告沿江开发公司向原告双倍返还定金20万元；2、本案诉讼费用、诉讼保全保险费由被告负担。事实和理由：2017年8月10日，原、被告双方签订《荣盛锦苑认购协议书》，约定原告购买被告开发的张家港市荣盛锦苑64-67幢M109室门面(房屋建筑面积为68.68平方米)，房屋总价为人民币1167560元；于2017年8月10日付购房定金10万元，于2017年8月23日之前付30万元；2017年10月1日前办理贷款手续。协议书签订当日，原告按约向被告交纳了购房定金10万元。2017年8月23日，原告按约前往荣盛锦苑售楼处，拟按前述协议的约定支付30万元房款，但被告负责人黄勇却告知不再将前述房屋出售给原告。万般无奈之下，原告只能请求张家港市公安局帮助，公安局告知原告通过法院处理。之后，原告才了解到，被告早已将该房屋出售给另外一买受人。此后，原告及原告家人多次与被告联系，要求解决问题，但屡次未果。被告收受原告支付的定金10万元而不履行协议书约定的义务，被告应双倍返还原告购房定金20万元。被告沿江开发公司辩称，2017年8月10日，原、被告双方签订认购协议书，当时原告准备购买的是M108或M112（预估面积为68.68平方米），因原告未明确购买哪一套，所以认购协议书未填写具体房号，原告提交的认购协议书中的“M109”房号是原告事后添加。2017年8月23日，原告到被告的售楼处提出要购买M109，因M109的建筑面积是136.56平方米，远远超过原告想要购买的房屋面积，所以被告未将M109卖给原告。随后，原告未能按约于2017年8月23日支付购房款30万元，也未能于2017年10月1日前付清首付款并与被告签订商品房买卖合同，原告已构成违约，无权主张双倍返还定金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并认定如下事实：2017年8月10日，刘明英（买方）与沿江开发公司（卖方）签订《荣盛锦苑认购协议书》一份（编号0000455），约定：买方向卖方认购荣盛锦苑64-67幢M109室，建筑面积约68.68平方米，房屋总价1167560元；买方于2017年8月10日付房款10万元（含定金10万元），于2017年8月23日之前付房款30万元，于2017年10月1日前付清首付款并办理贷款手续；买方应于2017年10月1日前至荣盛锦苑营销中心签订《张家港市商品房买卖合同》；买方违约的，卖方可不另催告，有权将房屋另售第三方，买方已付定金不予返还，本协议效力终止。同日，刘明英向沿江开发公司支付定金10万元。2017年8月22日、8月23日，刘明英两次至荣盛锦苑营销中心要求付款，分别由王珊及黄勇接待。因沿江开发公司表示不能将M109销售给刘明英，刘明英向张家港市公安局报警。8月23日的接处警工作登记表反映，刘明英报警称其此前与荣盛锦苑开发商达成了64-67幢M109门面的认购协议，并已支付10万元，现荣盛锦苑方负责人黄勇称该门面房不再销售，双方发生纠纷。另查明，荣盛锦苑64-67幢门面房的设计图及张家港市房产测绘队的《房屋产权登记查勘示意图（预算）》均反映M109与M110之间有实体墙作隔断,各自独立，两个门面房一样大小，均为进深11.6米、宽5米。2018年6月28日张家港市房产测绘队对上述门面房进行实地测量，本院调查的《房屋产权登记查勘示意图（实测）》反映，原M109与原M110之间未有实体墙作隔断，两个门面归并成一个门面房进行实测，房号编为M109（含原M109和原M110）。2019年7月5日，沿江开发公司与张杰签订《商品房买卖合同》，将荣盛锦苑64-67幢M109（建筑面积136.56平方米）出售给张杰。上述事实，有认购协议书、银行交易流水、接处警工作登记表、房产设计图、房屋产权登记查勘示意图（预算）、房屋产权登记查勘示意图（实测）、商品房买卖合同、当事人陈述等证据证实。原告刘明英为证明其主张成立，除了向本院提交认购协议书、银行交易流水、接处警工作登记表等证据，还向本院提交了以下证据：1、王珊的名片一张，该名片的左半部分为荣盛锦苑logo及名称，名片右半部分显示王珊的姓名、手机号及项目销售地址、开发商（张家港市沿江建设综合开发有限公司）、营销代理（张家港集韵房地产营销有限公司）。原告刘明英陈述，王珊是销售公司的人员。2、刘明英与王珊的谈话录音，反映2017年8月22日,刘明英到营销中心要求交钱,王珊称刘明英定的那套房子还没有开始对外出售,认购协议书上没有开发公司盖章，业务员耿周签这个认购协议书时没有经其同意，认购协议书是无效的，刘明英所交的钱只是购房意向金，不是定金，如果刘明英不愿购买了，公司可以将钱退还，建议刘明英挑其他的房子，还可以给予优惠，刘明英称她当时看中的就是认购协议书中的那一套房子，交的是定金，今天是来交钱的，王珊称刘明英订的那套房子是不卖的。3、刘明英与黄勇的谈话录音及视频，反映2017年8月23日下午,刘明英至营销中心与负责人黄勇就买房的事宜进行沟通，黄勇称刘明英定的是M109，现在M109还没有卖给客户，但M109边上是共有楼梯，M109与楼梯是连在一起的，是不能卖的，建议刘明英调换购买其他门面房。被告沿江开发公司质证意见,证据1、2,被告确实是将案涉房屋委托张家港集韵房地产营销有限公司进行销售，王珊是该公司工作人员，但王珊无从回忆录音中的谈话情况，对两份证据的真实性不予认可，认可已收到原告支付的定金10万元；证据3，真实性无异议,黄勇受被告委托处理与原告的纠纷，原设计的M110因消防楼梯的原因不能单独成套，所以竣工后没有M110，被归并到M109中，所以黄勇告知原告M109面积超出了认购协议中的面积，不能出售给原告。被告沿江开发公司另陈述，销售代理公司未保存认购协议书，沿江开发公司也不持有该份认购协议书。对当事人有异议的证据和事实，本院作如下认定：原告提交的证据1、2，被告虽不认可其真实性，但王珊确系销售代理公司的工作人员，在发生纠纷后由王珊出面解决符合常理，被告未能提交证据否定该证据的真实性，本院对该证据的真实性予以确认；原告提交的证据3，被告对真实性无异议,本院予以确认，可以认定原告订购的是M109门面房。本院认为，原、被告双方签订的《荣盛锦苑认购协议书》是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，协议有效。原、被告双方均应按约履行各自的义务。被告抗辩原告当时准备订购的是M108或M112，认购协议书未填写具体的房号，事后原告擅自在认购协议书中添加了房号“M109”，本院认为，被告作为签订协议书的一方当事人，有能力向法院提交该协议书原件，但被告以代理公司未保存该协议书拒不提供，被告也未能提交足以否定认购协议书真实性的其他证据，结合黄勇认可原告当时订购的是M109的事实，可以充分反映原告提交的认购协议书是真实的，被告的该抗辩意见无证据证实，本院不予采信。从设计图及《房屋产权登记查勘示意图（预算）》可看出，原M109与原M110两个门面房之间应建有实体墙作隔断，两个门面房均可单独出售，而现在的M109实际包括了原M109和原M110两个门面房，中间未有实体墙作隔断，实测建筑面积为136.56平方米，其一半的建筑面积与原M109的设计建筑面积、认购协议书中的预估建筑面积基本一致，充分说明，现M109建筑面积与原M109的预估建筑面积不一致的原因是由被告没有在原M109与原M110之间建实体墙所导致。被告在原M109符合出售条件的情况下，以原M109与楼梯是连在一起的，故不能出售为由拒绝履行出售义务,但事实上，被告已将该门面房(包含原M109、M110)另行出售给他人，充分说明被告所谓的不能出售的理由不成立，被告的行为构成根本违约，原告有权向被告主张双倍返还定金。原告提出的赔偿诉讼保全保险费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，判决如下：一、被告张家港市沿江建设综合开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告刘明英双倍返还定金20万元。二、驳回原告刘明英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元、保全费2270元，合计6570元，由被告张家港市沿江建设综合开发有限公司负担。限被告于本判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（户名：张家港市人民法院，开户行：中国银行张家港分行营业部，账号：50×××76）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  樊逸峰人民陪审员  管 玲人民陪审员  张 楠二〇二〇年四月二十四日书 记 员  沈 云