青海省果洛藏族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）青26民终21号 上诉人（原审被告、反诉原告）：任宣华，女，汉族，个体户，住果洛州。 委托诉讼代理人：付正奇（系任宣华丈夫）。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙志清，男，汉族，个体户，住果洛州玛沁县。 原审第三人：果洛州农牧机械监理所，住所地：青海省玛沁县大武镇黄河路农牧机械监理所，统一社会信用代码：126326004406000777。 法定代表人：王英存。 上诉人任宣华因与被上诉人孙志清、原审第三人果洛州农牧机械监督所房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省玛沁县人民法院(2018)青2621民初148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月26日立案后，依法组成合议庭，于2019年5月24日公开开庭进行了审理。上诉人任宣华的委托诉讼代理人付正奇、被上诉人孙志清到庭参加诉讼。原审第三人果洛州农牧机械监督所经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 任宣华上诉请求：1.依法撤销(2018)青2621民初148号民事判决书;2.依法改判孙志清向任宣华支付合同欺诈损失149633元、退赔转让费20000元。理由：按照任宣华提供的录音证据，能清晰、清楚的知道孙志清曾向任宣华承诺过租赁期限十年，任宣华是基于其承诺才投入较大财力进行租赁房屋的装修的，也因此导致财产损失，而一审法院在判决书第10页第一、二行认定该录音不清晰且参与人员有利害关系，故不予认定，这显然与事实情况不相符，与录音所记载的内容不符，任宣华认为一审法院对该份证据不予认定是没有事实和法律依据的，纯属无端自由裁量，进而直接导致认定事实不清。此外，任宣华的录音证据，能够与第10页第11项证人证言相互印证，按照我国民诉法的规定，证人证言能与其他证据相互印证的，应当认定其证明力。综上所述，孙志清明显存在合同欺诈行为，一审法院认定事实不清，随意行使自由裁量权，在未查清事实的情况下判决驳回任宣华反诉请求，极大地损害了任宣华的合法权益。为了正确适用法律，依法维护法律的尊严，维护任宣华的合法权益，请二审法院对本案依法改判。 孙志清辩称，首先，双方是以文字的形式，按合同规定下来的，合同也存在，中华人民共和国合同法有明确规定。按合同履行符合法律规定。其次，录音是2017年8月13日合同到期一个月后，州政府整体征用拆迁，任宣华、付正齐、汪某、刘利新、龙忠平5人到本人店内，与本人为房屋搬迁发生争执的录音，并不是什么承诺。1、该录音是多人与本人发生争执，在本人情绪激动，思维混乱的情况下录制的，作为证据不合法也不能真实反映案件事实。2、录音的开头、本人说得很清楚，没有和任何人承诺过，法官从录音可中以听到。直到派出所到来和离开本人并没有说过和农牧机械监理所还有5年合同。3、第二段与汪某的对话录音不真实，派出所走后本人没有和汪某有过单独争执。4、与农牧械监理所签订15间铺面5年承包合同。各商户是知道的。因为牧机械监理所王所长、罗所长、张所长召集所有商户说明过“15间商铺承包孙志清5年”，是众所周知的事实。2016年付正齐找农牧机械监理所王所长，要求本人在2017年到期后自己承包15间店铺。还托人找关系找王所长。王所长同意了若没有特殊情况，现租店铺到期后可以自己承租。本人所讲付正齐找王所长、还托人找关系的事，付正齐在李红先合同欺诈案案号为（2018)2621民初138号中，出庭作证时也承认了。农牧机械监理所王所长对上述事实也有书面陈述。一审法院对王所长书面承述，在李红先合同纠纷案中也做了庭外调查，证实了王所长的陈述。明知本人承包期为5年，还炮制一份录音违法。《民事诉讼证据的若干规定》第九条、第（一）项有明确规定；5、证人汪某、刘某与本人是租赁户关系，也是合同纠纷案的被告，都有利益关系，拿他们的视频光盘拟证明本人承诺10年租期不符合民事诉讼证据第六十九条、第（三）（四）（五）项的规定。二位证人的证词不应认可。综上所述任宣华诉本人合同欺诈不合法，一审人民法院认定事实清楚，适用法律正确，判决公平公正。 一审法院认定事实如下:2012年7月3日孙志清与第三人果洛州农牧机械监理所签订了《房屋租赁合同》，该租赁合同约定：1、孙志清出资完成果洛州农牧机械监理所办公室进行维修改造项目；2、孙志清享有果洛州农牧机械监理所15间铺面的5年使用权(2012年7月30日-2017年10月2日）；3、孙志清可对15间商铺收取到期合同租金、水费、电费、卫生费、物业费等。2016年7月10日，孙志清与任宣华经协商签订了《房屋租赁合同》，该租赁合同约定：1、孙志清将果洛州农牧机械监理所铺面6-8号3间出租给任宣华2、租赁期限为2016年7月10日至2017年7月10日；3、年租金为60000元，合同签订5日内给付。合同签订后，孙志清将合同项下标的物交付任宣华使用，任宣华向孙志清缴纳铺面租金。2017年7月10日，合同到期后，因第三人果洛州农牧机械监理所需要整体拆迁，遂于2017年8月13日、同年8月16日、同年12月27日、2018年1月8日通知任宣华搬离承租铺面，并于2017年8月28日对孙志清承租的房屋粘贴封条，任宣华以孙志清承诺其租期还有5年为由，提起反诉要求孙志清支付各项损失及退赔转让费。 一审法院认为，孙志清与任宣华经协商签订的《房屋租赁合同》于2017年7月10日租赁期已届满，由于第三人果洛州农牧机械监理所于2017年8月13日下发通知要求各租赁户搬离，致使孙志清无法继续与任宣华后续签订合同，导致双方之间房屋出租合同的目的已无法实现。孙志清要求任宣华支付房屋租金20000元（租金计算截止2017年12月10日，此后发生的租金判决一并计算至实际给付之日）的诉讼请求，于法无据，不予支持。本案中任宣华提出因孙志清承诺房屋租赁合同可以定5年或10年，孙志清存在欺诈，要求承担各项损失及退赔转让费的请求，庭审中虽提交了录音资料、《房屋租赁合同》、装修清单等证据，但以上证据均不能证明孙志清有违约行为，亦无其他证据相印证，且孙志清与任宣华签订的《房屋租赁合同》履行期届满，故任宣华提出的反诉请求于法无据，不予支持。其要求第三人果洛州农牧机械监理所承担侵权连带法律责任的请求，亦无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、驳回孙志清的诉讼请求；二、驳回任宣华的反诉诉讼请求。案件受理费492元，鉴定费2400元，由孙志清负担，反诉案件受理费3642元，减半收取1821元，由任宣华负担。 二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 二审另查明，孙志清与果洛州农牧机械监理所签订《房屋租赁合同》后，2014年-2016年，任宣华共陆续承租孙志清三间房屋，双方以一年一签方式签订了三份《房屋租赁合同》。孙志清与任宣华于2016年7月10日签订的《房屋租赁合同》到期后，任宣华要求与孙志清续签合同，孙志清称只能续签三个月，后双方发生矛盾未签订书面租赁合同；2016年5月，任宣华因经营方式需要，经孙志清同意后，第二次对房屋进行装修，装修清单罗列价值48663元；涉案房屋于2018年5月拆除。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院依法予以确认。 对当事人二审争议的焦点，本院认定如下： 一、孙志清与任宣华房屋租赁合同期限是否届满。 本院认为：1、任宣华主张合同期限还有5年，其提交的主要证据为“20170813-001”录音及李某、汪某等人的证言。该录音虽经鉴定机构鉴定具有原始性和完整性，但无法直接反映孙志清明确承认其与农机站有10年合同，也无法证明孙志清对租户承诺已过5年尚有5年租期等内容；证人李某、汪某等人，均系涉案房屋租户，与孙志清存在利益冲突，其证言的证明效力弱，加之“20170813-001”录音也是汪某、付正奇等人所录制，再无其他客观证据予以印证。综合上述证据的证明效力，不能确认存在孙志清与任宣华尚有5年续租期的口头约定的事实，故对任宣华提交的“20170813-001”录音及李某、汪某等人的证言，不予采信。2、本案中，孙志清与任宣华签订的合同于2017年7月10日到期，双方未再签订书面租赁合同。8月13日果洛州农牧机械监理所下发腾退通知，任宣华于8月13日看到通知后去找孙志清理论，双方就此发生矛盾，同月16日果洛州农牧机械监理所再次下发腾退通知。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”、第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”租赁合同为特殊合同，法律明确要求六个月以上必须签订书面合同，未签订书面合同的，视为不定期租赁，双方当事人可随时解除合同。孙志清与任宣华签订的三份《房屋租赁合同》均为一年一签，最后一次双方签订的书面租赁合同期已于2017年7月10日届满，因双方未再续签，视为不定期租赁，双方可随时解除合同。孙志清因无法继续履行不定期租赁合同而解除合同，于法有据。一审法院认定事实清楚，但适用法律不明，予以纠正。 二、孙志清是否应当赔偿任宣华诉求损失。 本院认为：1、关于任宣华主张装修费48663元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”由于任宣华与孙志清在书面《房屋租赁合同》到期后未再签订书面合同，也无证据证明双方另有约定补偿事宜，故对于任宣华主张装修费48663元的请求，不予支持。2、关于任宣华主张损失100000元，转让费20000元。由于任宣华与孙志清之间三份《房屋租赁合同》为一年一签，任宣华应对一年合同期满后可能无法续签造成的不利后果承担风险。双方书面合同到期后未再签，转为不定期租赁，双方无法确定租赁期限，无赔偿依据；关于转让费20000元，孙志清对此不予认可，任宣华也无其他证据印证。故对任宣华的该两项请求，不予支持。3、对于任宣华主张的押金1000元，因任宣华提供了孙志清出具的押金收据，该收据虽为孙志清向王春芳出具，但结合孙志清与任宣华《房屋租赁合同》中关于押金的条款约定，可以认定双方对租赁期满退还1000元押金是有明确约定且收据在任宣华手中，对此项诉求予以支持，孙志清应当退还任宣华押金1000元。综上，一审法院认定部分事实不清，适用法律不当，驳回任宣华要求返还押金的诉讼请求错误，二审予以纠正。 综上所述，任宣华的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持青海省玛沁县人民法院(2018)青2621民初148号民事判决第一项即驳回孙志清的诉讼请求； 二、撤销青海省玛沁县人民法院(2018)青2621民初148号民事判决第二项即驳回任宣华的反诉诉讼请求； 三、孙志清返还任宣华房屋租赁押金1000元，于本判决生效后五日内履行。 四、驳回任宣华其他上诉请求。 一审案件受理费按照一审判决收取。二审案件受理费4314元，由孙志清负担314元，任宣华负担4000元。 本判决为终审判决。 审判长  蒋晓兴 审判员  拉毛措 审判员  何艳丽 二〇一九年十一月四日 书记员  柳青青