河北省张家口经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0791民初1159号原告：孙萌，男，1990年9月4日出生，汉族，住张家口经济开发区。委托诉讼代理人：赵福林，河北环都律师事务所律师。被告：马然，男，1982年4月22日出生，汉族，住张家口市桥**。原告孙萌与被告马然房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙萌及其委托诉讼代理人赵福林律师、被告马然到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙萌向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令三被告向原告返还双倍购房定金66,000元、中介费10，000元，指标费13,000元，共计89,000元；二、请求法院判令三被告向原告赔偿经济损失共计72,225元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告经被告经济开发区进荣房屋中介服务部、马然、马一升介绍向河北燎原房地产开发有限公司购买位于张家口经济开发区房屋一套。原告与被告于2017年1月26日签订《房屋买卖协议书》，合同签订当日原告即交纳了33,000元定金、10,000元中介费、13,000元指标费。合同签订后，原告发现，河北燎原房地产开发有限公司出卖的房屋并未取得房屋预售许可证，属于五证不全的房屋，且河北燎原房地产开发有限公司并未在约定的时间内交付，导致原告无法对房屋享有所有权。原告多次找三被告要求退还定金、中介费、指标费并赔偿损失，三被告拒绝退还。原告认为三被告在已知涉案房屋没有预售许可证的情况下无法出卖，仍然公开销售，其行为已经严重违反了《中华人民共和国合同法》的相关规定，请法院在查清事实的基础上，依法支持原告的诉讼请求。诉讼中，原告以被告经济开发区进荣房屋中介服务部、马一升已退还中介费为由撤回对二被告的起诉。另、原告变更第一项诉讼请求为请求法院判令解除原告孙萌与被告马然于2017年1月26日签订的房屋买卖协议书；变更第二项诉讼请求为请求法院判令被告马然向原告孙萌返还13,000元指标费，并按照中国人民银行同期贷款利率的三倍向原告孙萌支付从2017年2月6日起至实际返还指标费之日止的经济损失。被告马然辩称，原告对购买的房屋所签署的合同已经做了详细的了解并签字按手印，我也做到了相应的告知义务，原告了解认可后表示愿意购买并签署协议。本协议的附加条款是由原告方拟定并提出的，购买指标是预购行为，属于从行为，主合同未投诉，无法确定是否有效，故该预售合同无法确定，因此不构成违约，不具有返还义务。原告提供的格式合同且补充条款也是经协商一致达成的，签订该预售合同是双方真实意思表示，内容条款符合合同成立条件，所以我认为该预售合同合法有效。原告为独立行为能力人，所作出的决定和合同必是经过深思熟虑决定的。本协议真实有效且是在第三方中介的见证下相互了解并告知后签字按手印，所签署的附加条款是由乙方提供并拟定，属于格式合同，所以我认为该合同真实有效，并具有相应的法律效力。经审理查明：原告为支持其诉讼请求，提供房屋买卖协议书一份，载明“甲方（出售方）为马然，乙方（购买方）为孙萌。甲方自愿将张家口闫家屯阳光世纪小区2号楼3单元304室97.92平方米的房屋，以734，400元人民币卖给乙方，乙方对所购房屋做了详细了解，愿意购买。经协商达成如下协议并共同遵守。一、734，400元购房款包括该房百分之百的所有产权。二、甲方应保证房屋权属清楚。若甲方隐瞒上述房屋涉案、查封、债权债务、产权纠纷及欺骗相关权利人擅自出售该房出现的后果和经济损失，由甲方负责解决和赔偿，并承担相关民事责任。三、房屋付款方式及交接时间：2017年1月26日乙方（孙萌）交甲方定金33，000元，剩余的首付款在2017年2月6日之前付清，乙方贷款购买此房，首付300，000元，在此房换正式合同之前发生任何问题或纠纷由甲方负责承担法律责任。四、房屋过户行为：在2017年2月6日之前甲方配合乙方到开发商签一手房手续，所有费用由甲方支付，此房换了正式合同此协议作废，如后期需要甲方配合乙方办理相关手续，甲方无条件配合，所需费用由乙方支付。五、该房屋交接前原欠款项由甲方结清，如欠房费，水、电、煤气、暖气、物业费等。六、如果该房先付定金，定金遵守双倍返还原则，即不买定金不退，不卖双倍返还定金。定金最后有效期为：2017年2月6日。七、本协议生效后，双方均不得违约，如有违约，违约方赔偿对方经济损失三倍人民币（定金除外）。……十二、其他：指标费13，000元，中介费10，000元，乙方对此房已了解清楚，甲方承诺此房为40年大产权，可以办理房本并拿到，此房为民用水电，如此房是商业水电多余费用由甲方承担。（其他合同条款详见合同文本）。该房屋买卖协议书甲方处有马然签字、捺印，乙方处有孙萌签字、捺印，中介盖章处加盖有经济开发区进荣房屋中介服务部公章，经办人处有马一升签字、捺印。签订时间为2017年1月26日。”另，原告提供收据一张，显示2017年1月26日被告马然收到原告交付的购房定金33,000元，被告马然在收款人处签字、捺印，经济开发区进荣房屋中介服务部在该收据上加盖公章。庭审中，原告明确该33,000元款项中含中介费10,000元、定金10,000元、指标费13,000元。被告马然认可该收据的真实性，但表示中介费10,000元是由中介收取的，定金10,000元也已退还给原告，指标费13,000元确为其所收。原告孙萌认可被告马然所述款项收取情况。诉讼中，原告孙萌提供其作为乙方与甲方案外人河北燎原房地产开发有限公司签订的协议书一份，该协议书相关内容载明“经甲乙双方协商，乙方孙萌购买甲方河北燎原房地产开发有限公司位于张家口市，设计面积97.92平方米（面积以房管部测绘为准），每平方米7,500元，按设计面积计价为734,400元（最后按房管部门测绘面积计价）。预付款30万元（大写叁拾万元整）。该套住宅正在承建中，竣工交付使用时付清余款，按售楼规定办理相关手续。交房日期为2017年12月31日，如不能按期交房，按房管局有关条例执行赔偿滞纳金。此栋楼总高为8层，甲方承诺水电为民用水电，若不能改为民用水电，由甲方承担相关责任及费用。该协议书甲方处盖有河北燎原房地产开发有限公司公章，乙方处有孙萌签字，签订时间为2017年2月6日。”原告另提供收据及中国工商银行凭证各一张，欲证明其已向案外人河北燎原房地产开发有限公司交付购房首付款30万元。另查明，2018年4月，原告孙萌以涉案房屋未取得商品房预售许可证及案外人河北燎原房地产开发有限公司未能按照合同约定如期交房为由，向我院提起诉讼，要求确认孙萌与案外人河北燎原房地产开发有限公司于2017年2月6日签订的协议书无效，并判令案外人河北燎原房地产开发有限公司向孙萌退还首付款30万元及赔偿相应损失。该案件经我院主持调解，双方当事人达成调解协议，约定案外人河北燎原房地产开发有限公司于2018年6月11日前给付孙萌购房款人民币30万元并承担案件受理费。再查明，经济开发区进荣房屋中介服务部及马一升已向原告孙萌退还中介费10,000元。庭审中，被告马然陈述其姑姑马红拥有涉案房屋所有权，马红于2016年同案外人河北燎原房地产开发有限公司签订内部购房合同，并向案外人河北燎原房地产开发有限公司交付了购买涉案房屋全部购房款，之后马红委托被告马然代为出售涉案房屋。案外人马红在接受本院质询时陈述“2016年上半年，因为认识燎原房开的会计，了解到有涉案房屋，所以我买了涉案房屋，当时房屋售价是每平方米8,700元，当时我交了全款，全款是80多万元，我和燎原房开签订了购房协议。买房的时候对于五证是否齐全不了解，只是知道地批下来了。我是2016年中旬就委托马然帮我出售涉案房屋，我当时向燎原房开买房时，房开的人就和我说房子没有预售许可证。我是在燎原房开和孙萌办理购房手续时见到了原告孙萌，我之前没有见过孙萌，也没有参与马然同孙萌协商涉案房屋买卖的过程。我是采取书面委托的方式委托马然出售涉案房屋的，但是今天没带，稍后交到法庭。当时向燎原房开买房时的手续都在配合孙萌购房时交回燎原房开了，手里也没有复印件。”另，案外人河北燎原房地产开发有限公司法定代表人闫永胜向本院陈述“涉案房屋确实是我公司销售给孙萌的，在此之前未向其他人出售过该房屋，孙萌是第一手买受人。不认识也不了解马然，马然也没有跟我公司买过房。我公司不认识马红。经与公司相关人员核实，马红未在我公司购买过房屋。但是孙萌当时购房时的经办人向我说明了关于马红的相关情况，我向法院反映一下，我父亲闫国富曾经将阳光世纪小区中的几套房屋委托韩智代卖，据我公司了解韩智与马红是同学关系，涉案房屋应该是韩智又委托给马红向外销售。事实是马红没有向我们公司购买过房屋，我们更不可能给她出具过任何购房手续。阳光世纪小区现在商品房预售许可证还在办理过程中。房屋建设现在还没有完工。”2019年10月24日，本院前往涉案阳光世纪小区建设工地进行实地勘察，该小区现处于停工状态，小区内房屋建设仍未完工，不具备交房条件。上述事实有原告提供的房屋买卖协议书、协议书、（2018）冀0791民初565号民事调解书、收据、中国工商银行凭证、张家口经济开发区闫家屯阳光世纪小区建设工地现场照片及视频资料、本案庭审笔录、询问笔录、谈话笔录在卷予以佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，根据原告提供的证据、原告与被告的陈述内容、案外人河北燎原房地产开发有限公司法定代表人闫永胜的陈述内容及本院对涉案阳光世纪小区建设工地实地勘察情况，可以证实原告孙萌与被告马然签订房屋买卖协议书后，原告依约向被告交付了指标费13，000元，并与案外人河北燎原房地产开发有限公司签订购买位于张家口经济开发区房屋协议书且交付购房预付款30万元。后因涉案房屋没有商品房预售许可证且不能按约交房，原告孙萌与案外人河北燎原房地产开发有限公司在本院主持下达成由案外人河北燎原房地产开发有限公司于2018年6月11日给付孙萌购房款30万元并承担案件受理费的调解协议，涉案房屋迄今为止仍不具备交房条件，原告孙萌无法实现与被告马然签订房屋买卖协议书的合同目的。庭审中，被告马然辩称在同原告孙萌签订房屋买卖协议书时，已将涉案房屋没有商品房预售许可证的情况告知原告孙萌，但原告孙萌对此并不认可，且被告马然也未就其所述内容提供证据予以证实，故本院不予采信。另，被告马然向原告孙萌出售涉案房屋，但不能提供证据证实其对涉案房屋拥有所有权或处分权，且被告马然及其姑姑马红所述内容与案外人河北燎原房地产开发有限公司法定代表人闫永胜所述相悖。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，现因被告马然与原告孙萌签订的房屋买卖协议书所涉房屋不具备出售及交房条件，且处分主体存在瑕疵，导致原告孙萌签订该房屋买卖协议书的目的不能实现，故依据该条规定，原告要求解除原告孙萌与被告马然于2017年1月26日签订的房屋买卖协议书，有据可依，本院予以支持。合同解除后，被告马然应向原告孙萌返还所收取的指标费13，000元，并给付利息损失。因原告孙萌在与被告马然签订房屋买卖协议书时未能及尽到谨慎注意义务，在对涉案房屋相关手续及主体未了解充分的情况下，签订该房屋买卖协议书，存在一定盲目性，故本院认定被告马然以13，000元为本金，按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率，向原告孙萌支付从2017年2月6日起至实际返还指标费之日止的利息损失较为合理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告孙萌与被告马然于2017年1月26日签订的房屋买卖协议书；二、被告马然于本判决生效之日起十日内向原告孙萌返还指标费13，000元，并以13，000元为本金，按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率，向原告孙萌支付从2017年2月6日起至实际返还指标费之日止的利息损失；三、驳回原告孙萌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费125元，减半收取62.5元，由被告马然承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审判员  时信通二〇一九年十一月一日法官助理董利峰书记员郭志敏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。