安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0103民初990号原告：何婷婷，女，汉族，住北京市东城区。委托代理人：贾超，安徽天禾律师事务所律师。委托代理人：冯伟康，安徽天禾律师事务所实习律师。被告：段友谊，男，汉族，住安徽省六安市霍邱县。原告何婷婷与被告段友谊房屋租合同纠纷一案，本院于2016年2月2日立案受理。依法由审判员刘军适用简易程序于2016年4月1日公开开庭进行了审理。原告何婷婷及其委托代理人贾超到庭参与诉讼。被告段友谊经本院传票传唤无正当理由未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告何婷婷诉称：2014年10月8日，何婷婷和段友谊签订了《房屋租赁合同》，约定何婷婷将合肥市庐阳区临泉路与肥西路交口东北角橡树湾一期某房屋出租给段友谊，每月租金11665元，租期从2014年10月8日至2017年10月7日。段友谊连续三个月或累计六个月不缴纳租金的，除补交租金，违约金外，何婷婷有权解除房屋租赁合同。另根据租赁合同约定，出租房屋每平方每月租金80.45元，总建筑面积145平方，每月租金11665元。从2015年6月8日至2016年2月7日被告共计拖欠房租8个月，租金合计11665*8=93320元；按照合同第十五条约定，段友谊逾期交付租金，每逾期一天应支付违约金100元，从2015年6月8日至2016年2月7日，共计245天，违约金合计245天100=24500元；根据合同第八条约定，合同有效期内，出租房屋的水电费，物业费等使用费由被告承担。从2014年10月8日至2016年2月7日共产生16个月水电费及物业费，其中物业费为每月每平方4元，共计145416=9280元。现诉至法院，请求判令：1、请求确认原、被告所签《房屋租赁合同》于2016年2月7日解除，段友谊自解除之日将涉案房屋的物品搬离房屋；2、段友谊支付拖欠的租金93320元（计算至2016年2月7日）；3、段友谊支付违约金24500元（暂计算至2016年2月7日，实际应计算至租金清偿之日止）；4、段友谊支付何婷婷为其垫付的物业费8162元；5、本案的诉讼费用全部由段友谊承担。段友谊未作答辩。经审理查明：2014年10月8日，何婷婷和段友谊签订了《房屋租赁合同》，约定何婷婷将合肥市庐阳区临泉路与肥西路交口东北角橡树湾一期某房屋出租给被告，年租金140000元，租期从2014年10月8日至2017年10月7日。段友谊将租期租金以现金（转账）方式在每半年年初付清给何婷婷。合同有效期内，出租房屋的水电费、物业费等使用费由段友谊承担。段友谊逾期交付租金，除及时如数补交外，每逾期一天应支付违约金100元。段友谊未征得何婷婷同意，连续三个月或者累计六个月不交纳租金的，除补交租金、违约金外，何婷婷有权解除房屋租赁合同。何婷婷给予段友谊2个月装修期，期间不收取任何费用。合同签订后，段友谊支付10000元保证金及租金70000元。之后，段友谊未支付租金。何婷婷于2016年1月22日向段友谊发送内容为“段友谊，截止今日，你已经连续拖欠我何婷婷橡树湾一期商铺的房租7个月，按照合同约定，连续拖欠房租三个月，我有权利解除合同，现在我要行使我的权利，特想你书面告知解除合同”的短信，2016年2月1日，何婷婷向段友谊发送“鉴于你已经违约导致合同解除，请在2月7日前移走和拆除装修，否则将由我自行处理”。另查明，何婷婷自行缴纳2015年1月1日至2016年2月29日期间的物业费8162元。以上事实有租赁合同、房产证、物业费票据、短信记录及当事人陈述予以证实。本院认为：何婷婷和段友谊签订租赁合同并实际履行，双方已经形成租赁合同关系。依据合同约定，段友谊应当在每半年年初将租金付清给何婷婷，段友谊仅支付70000元租金后未按期支付租金，已构成违约。依据双方签订的租赁合同中关于“段友谊未征得何婷婷同意，连续三个月或者累计六个月不交纳租金的，除补交租金、违约金外，何婷婷有权解除房屋租赁合同”的约定，何婷婷有权解除双方之间的租赁合同。何婷婷提供证据表明其已于2016年1月22日向段友谊发送解除合同的通知，故双方租赁合同已于2016年1月22日解除。何婷婷诉请段友谊自解除之日将涉案房屋的物品搬离房屋，因何婷婷并未提供证据证明涉案房屋的物品具体内容，故该项请求，本院不予支持。对于何婷婷主张自2015年6月8日至2016年2月7日期间的房屋租金93320元诉请。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。段友谊并未举证证明其返还房屋的具体时间，何婷婷明确其要求段友谊在2016年2月7日前搬离涉案房屋并清空物品，并表示已经在2016年2月20日将涉案房屋租赁给他人，故对于何婷婷主张租金93320元，本院予以支持。对于何婷婷主张2015年6月8日起按每日100元标准支付违约金问题。段友谊未按期支付租金构成违约，双方租赁合同中虽然约定“段友谊逾期交付租金，除及时如数补交外，每逾期一天应支付违约金100元。”，但是该约定过高，本院依据公平原则予以调整至按照中国人民银行同期同类贷款利率标准的四倍予以计算。对于何婷婷主张段友谊支付物业费8162元诉请。双方租赁合同中约定“合同有效期内，出租房屋的水电费、物业费等使用费由段友谊承担。”，基于段友谊在租赁期间内未支付物业费且由于段友谊违约导致合同解除，另外何婷婷明确其已于2016年2月20日将涉案房屋租赁给他人，故本院支持2015年1月1日起至2016年2月20日期间的物业费7975元（145413.75=7975元）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告段友谊于本判决生效之日起十日内支付原告何婷婷房租93320元（2015年6月8日至2016年2月7日）、物业费7975元（2015年1月1日至2016年2月20日）；二、被告段友谊于本判决生效之日起十日内支付原告何婷婷违约金（自2015年6月8日起以70000元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准的四倍计算至2015年12月7日；自2015年12月8日起以93320元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准的四倍计算至房租付清之日止）；三、驳回原告何婷婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1461元，由原告何婷婷负担161元，被告段友谊负担1300元。保全费1270元由被告段友谊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 刘 军二〇一六年四月十八日书记员 倪泽恬附本判决所依据的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果