上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第3629号上诉人（原审被告、反诉原告）张洪敏。委托代理人侯兵，上海莫高律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）刘顺根。上诉人张洪敏因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四(民)初字第835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年12月15日公开开庭进行了审理。上诉人张洪敏的委托代理人侯兵，被上诉人刘顺根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，2012年12月31日,刘顺根（出租方、甲方）与张洪敏（承租人、乙方）签订《房屋场地租赁合同书》，约定出租方将上海市xx街x甲x号一套间（以下简称系争房屋）出租给承租人，房屋面积80多平方米，租赁期为两年，自2013年1月1日起至2014年12月31日止，房租每月人民币4,800元（以下币种均为人民币），按月支付。承租方在使用期间应保证建筑物的完整性，不得私自改建或处置，否则将终止合同。合同另约定，本地区正处于旧城区改造地块，如遇动迁，合同自然终止。合同签订后，张洪敏支付刘顺根租金至2014年9月30日。2014年10月4日，刘顺根出具收据确认收到2014年6月1日至2014年9月30日的租金，并表示10月不收房租并要求张洪敏立即搬离。张洪敏至今仍然使用系争房屋。原审另查明，2014年9月9日，上海市徐汇区xx中心与上海xx公司出具《长桥街道长桥南街地块征地房屋补偿方案（告居民书）》，载明：长桥南街地块征地房屋补偿工作经过前期准备，并经2014年9月2日徐汇区人民政府批准，将于2014年9月13日正式进入签约期。原审审理中，经张洪敏申请，原审法院委托上海某某公司对系争房屋的装修残值进行评估，评估结论为：对该房屋，房屋装修工程（2011年4月）造价为24,597元，建议本工程成新率为40%左右；房屋装修工程（2013年4月）造价（双方确认项目）为26,472元，房屋装修工程（2013年4月）造价（双方争议项目）为2,329元，建议工程成新率为40%。经质证，刘顺根对两份评估报告都不认可，张洪敏则认为两份评估估价偏低，没有反映实际价格。原审审理中，刘顺根提起诉讼，请求判令：1、终止合同，张洪敏搬离房屋，赔偿经济损失（2015年1月1日至2015年5月31日，每月2万元，共计10万元）；2、张洪敏支付拖欠的租金及水费（自2014年10月1日起暂计到2015年8月31日，房租以每月4,800元计算，计算到张洪敏实际搬离之日止）；3、本案诉讼费由张洪敏承担。后刘顺根到张洪敏处抄水表，认为张洪敏拖欠自2014年10月4日至2015年8月26日的水费，按3.62元/立方米标准计算，共559立方米，计2,023.58元。张洪敏辩称：不同意搬离，对于水费，张洪敏认可拖欠2014年10月4日至2015年8月26日水费共559个立方米，张洪敏愿意按照刘顺根的主张支付拖欠的水费。同时，张洪敏提起反诉，请求判令：1、刘顺根退回2014年6月1日至2014年9月30日的租金共计19,200元；2、刘顺根赔偿张洪敏装修损失32,038.8元。针对张洪敏的反诉请求，刘顺根辩称：不同意张洪敏的全部反诉请求。原审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。刘顺根、张洪敏签订的租赁房屋系双方真实的意思表示，内容合法有效，刘顺根、张洪敏均应恪守履行。现根据租赁合同约定，遇到动迁，合同自然终止，刘顺根于2014年10月4日收到张洪敏租金的同时，表示10月份不收房租并要求张洪敏立即搬迁，故原审认为刘顺根、张洪敏签订的租赁合同于2014年10月4日解除，合同解除后，张洪敏理应腾空系争房屋返还给刘顺根，故刘顺根要求张洪敏返还系争房屋，于法有据，予以支持。现张洪敏在合同解除后继续占用系争房屋，刘顺根要求张洪敏赔偿2015年1月1日至2015年5月31日的经济损失，没有合同和法律依据，不予支持，但张洪敏继续占用系争房屋应向刘顺根支付房屋使用费，现张洪敏自2014年10月始未向刘顺根支付房屋使用费，鉴于刘顺根承诺2014年10月不收房租,故张洪敏应向刘顺根支付2014年11月1日至搬离之日止的房屋使用费；因此张洪敏要求刘顺根退还2014年6月1日至2014年9月30日租金的反诉请求，没有事实和法律依据，不予支持。现刘顺根因动迁提前与张洪敏解除合同，张洪敏曾在系争房屋内进行装修，张洪敏反诉要求刘顺根赔偿装修损失，但对装修残值争议部分未提供充分证据予以佐证，考虑到公平原则，由刘顺根对张洪敏进行适当补偿，具体由法院酌情判处。对于水费，张洪敏愿意按照刘顺根的主张支付拖欠的水费，予以准许。原审法院审理后于二〇一五年十月三十日作出判决：一、刘顺根与张洪敏于2012年12月31日签订的房屋租赁合同于2014年10月4日解除；二、张洪敏于判决生效之日起二十日内腾空并搬离上海市xx街x甲x号房屋由刘顺根收回；三、张洪敏于判决生效之日起十五日内支付刘顺根2014年11月1日起至搬离之日止的房屋使用费（房屋使用费按每月4,800元标准计算）；四、张洪敏于判决生效之日起十五日内支付刘顺根2014年10月4日至2015年8月26日拖欠的水费2,023.58元；五、刘顺根于判决生效之日起十五日内补偿张洪敏装修损失20,427.60元；六、驳回刘顺根其余诉讼请求;七、驳回张洪敏其余反诉诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计1,826元，由刘顺根承担1,053元，由张洪敏承担773元；反诉案件受理费减半收取计540元,由刘顺根承担216元，由张洪敏承担324元；评估费3,300元,由刘顺根承担1,650元，由张洪敏承担1,650元。判决后，张洪敏不服，上诉于本院称：2014年6月动迁部门已上门测量系争房屋，此时动迁已经开始，而被上诉人在2014年10月4日仍向上诉人收取了相应的租金，依照租赁合同的约定，被上诉人的上述行为违约，应向上诉人退还2014年6月1日至2014年9月30日期间的租金。原审评估上诉人装修损失的时间节点错误，2014年6月发生动迁，应以该时间为评估时间节点，原审确定的时间节点，导致上诉人装修的成新率降低，损害了上诉人的利益。系争房屋已无法正常使用，不具备相应的营业条件，上诉人仅将系争房屋用于居住，原审判定上诉人按照每月4,800元的标准支付房屋使用费，明显过高，故张洪敏上诉请求维持原审判决第一、第二、第四、第六项，撤销原审判决第三、第五、第七项，改判支持张洪敏原审中的全部反诉请求，并驳回刘顺根要求张洪敏支付2014年11月1日后房屋使用费的诉讼请求。被上诉人刘顺根辩称：不同意上诉人的上诉请求。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的租赁合同对合同终止情形作出了明确的约定，现合同解除条件成就，合同应当予以解除。合同解除后，上诉人应按约将系争房屋归还给被上诉人。现系争房屋产权仍归被上诉人所有，并由上诉人占用至今，故租赁合同解除后，上诉人依法应支付房屋占有使用费至其实际搬离日，上诉人关于被上诉人应退还2014年6月1日至2014年9月30日的租金及其无需支付2014年11月1日之后租金的上诉请求，缺乏合同基础及法律依据，本院不予支持。至于上诉人应承担的占有使用费的标准，原审参照租赁合同约定的标准确定为每月4,800元，于法不悖，本院予以认同，上诉人关于占有使用费支付标准过高的上诉意见，本院不予采信。至于上诉人因合同解除所致装修损失的问题。因涉案租赁合同明确约定如遇动迁，合同自然终止，该约定系双方协商一致之意思表示，故对于合同解除，合同双方对此均无过错。考虑到上诉人确实对系争房屋进行了一定的装饰装修，故基于公平原则，由被上诉人适当补偿上诉人一定的装修损失，亦属合理，原审酌定补偿数额为20,427.60元，并无不当，本院予以维持。上诉人关于被上诉人应全额赔偿上诉人装修损失的上诉请求，于法无据，本院予以驳回。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持，上诉人的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,546元，由上诉人张洪敏负担。本判决为终审判决。审 判 长  顾 依代理审判员  蒋庆琨代理审判员  娄 永二〇一六年一月十一日书 记 员  许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……