新疆维吾尔自治区奇台县人民法院民 事 判 决 书(2016)新2325民初156号原告：陈建新，奇台县人，现住新疆奇台县，个体户。被告：奇台县天和房产开发有限责任公司。营业执照注册号：652XXXXXXXX0591。组织机构代码：73179XXXX法定代表人：包ＸＸ，该公司董事长委托代理人：章力凡，女，汉族，身份证号码：×××，奇台县人，大专文化，公司职工。委托代理人：崔云，公司职员。原告陈建新与被告奇台县天和房地产开发有限责任公司（以下简称：天和房产公司）商品房销售合同纠纷一案，原告于2016年1月11日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员王瑞适用简易程序独任审理。于2015年3月28日公开开庭进行了审理。原告陈建新、被告天和房产公司委托代理人章力凡、马小飞到庭参加诉讼。该案于2016年4月8日依法由简易程序转为普通程序，于2016年6月6日、7月5日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈建新、被告天和房产公司委托代理人章力凡、崔云到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。原告陈建新诉称：2011年6月22日原、被告签订了《商品房买卖合同书》。被告至今未办理房产证，面积绝对值超出3%，买受人有权退房并解除合同。商铺的产权年限不够40年。现原告诉至法院。要求：1、解除原、被告于2011年6月22日签订的房屋买卖合同（预定书号00878；）；2、要求被告退还原告交付的总房款337623元及利息112287元（2010年12月20日-2016年1月31日，0.065×337623元÷12×57个月）；3、被告返还原告给付公共维修基金4929元、房产证的费用8067元（登记费550元、契税7394元、印花税123元），及维修基金与房产证费12996元的利息3892元（2011年6月22日-2016年1月31日，0.065×12996元÷12×55个月零9天）；4、被告支付原告2013年9月30日至2015年11月30日的房屋租金60772元（337623×0.09÷12×24个月）（庭审中原告变更该项诉讼请求为：被告支付原告2014年9月30日至2015年11月30日的房屋租金31715元（扣除原告领取的29055元，剩余31715元）；5、被告承担原告交通费及误工费1500元；6、本案诉讼费用由被告承担。被告天和房产公司辩称：原告购买了被告位于天和购物中心的商铺，同时与被告达成租赁协议，由原告将其所有的该商铺返租给被告经营八年，前三年的租金已在购房款中抵扣，原告实际向被告交纳购房款为246465元。被告出售给原告的房屋不存在面积误差的事实，原告要求解除合同和要求被告承担相关费用的请求没有事实和法律依据。若原、被告签订的合同解除，则原、被告签订的合同自始无效，原告对没有所有权的商铺行使的租赁行为，是无权处分行为，原告已经收取的租金，被告有权要求返还。故，被告认为原告既主张解除合同又要求被告履行给付租金，两项请求相互矛盾。根据法律规定原告的请求超过了一年的除斥期间，应不予支持。原告为证明自己的主张提供的证据有：1、收据两张、发票一张。拟证明：原告购买了被告修建的2-93-1号（2F-123）房屋，并交纳了公共维修基金4909元、办理房产证费用：登记费550元、契税7394元、印花税123元。被告天和房产公司对证据的真实性无异议。本院对原告提供的证据的真实性予以确认。2、商品房买卖合同书一份。拟证明：诉争的房屋是原告购买。被告天和房产公司对合同的真实性无异议。本院对此证据的真实性予以确认3、委托经营协议一份。拟证明：原告购买的房屋面积误差超过绝对值的3%；根据合同约定，被告没有给在约定时间给原告办理房产证；产权期限不相符约定。被告天和房产公司对证据的真实性无异议，对关联性及证明内容有异议。一、协议是租赁协议，只能证明原告将其购买的房屋租赁给被告经营的事实，该证据不能证明原告说的面积存在误差的事实。二、关于办理房产证，合同约定90日内，买受人将办理资料交给登记机关，并没有说多长时间将证办理好。三、商铺的使用期限在合同中没有约定，合同约定的只是土地使用期限。本院对此证据的真实性予以确认。被告天和房产公司对其抗辩向本院提供证据有：房产测绘成果报告书、房产分户图、房管所证明各一份。拟证明：被告出售给原告的房屋面积与合同约定的面积相符合，不存在面积误差比超过3%的情况。原告对证据的真实性无异议，认为原告购买的商铺面积和原告享受投资收益的面积有误差。本院对此证据的真实性予以确认。根据上述已认定证据、当事人陈述及庭审笔录，本院查明以下事实：2011年6月22日原、被告签订《商品房买卖合同》，双方约定由原告购买被告天和房产公司开发的位于奇台县天和中央市场天和购物中心二楼123号商铺，建筑面积43.37平方米，房屋总价款为337623元。签订合同当天原告向被告交纳了房产证费用：登记费550元、契税7394元、印花税123元公共维修基金4929元。原告于2010年11月8日一次性付款246465元。同时合同约定”第五条：面积确认及面积差异处理，2、双方同意按以下原则处理：(1)面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实计算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。第十五条：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：......2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3、在出卖人承担本条第二款所规定的违约金的同时仍应承担提供资料以供买受人取得房产权属证书之责。出卖人奇台县天和购物中心招商期间，原、被告签订了”委托经营协议”，协议主要内容为”经甲乙双方友好协商，就甲方受一方委托经营位于奇台县天和购物中心二层123号41.47㎡（建筑面积）的商铺用于同意经营管理:一、委托经营时间：委托期限为8年，自2011年10月1日至2019年9月30日；二、委托费及字符方式：乙方委托甲方对其商铺用于统一经营，并前三年双方互不承担费用，三年后甲方向乙方每年支付29055元，以保证乙方的投资购买商铺的收益......”。原、被告均认可该协议中约定的”购铺投资收益费”是按总房款的9%计算，每一年支付一次，每一个支付周期结束之前一个月，甲方向乙方支付下一周期的购铺投资收益费。原告认为购买的房屋面积误差比超过3%，要求被告退房无果。现原告起诉要求处理。另查明，原告购买商铺的面积2016年6月20日经新疆嘉诚房地产评估测绘有限责任公司测绘。总建筑面积43.37平方米，套内建筑面积28.35平方米，产权面积43.37平方米。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，其效力应予认定。原、被告在合同书中明确了双方当事人的基本情况，对拟购商铺的面积、价款计算等作了明确的约定。原告已将购买商铺的价款按照合同约定的数额全部付清。从原告提供的”委托经营协议”及领取投资收益费的计算方式和数额反映，被告向原告交付商铺的面积为41.47平方米，而根据被告提供的测绘公司的测绘报告及房管所的证明证实，被告实际交付原告的房屋总建筑面积、套内建筑面积均符合双方在买卖合同中的约定，不存在原告所购商铺面积误差比绝对值超出3%的事实。故原告以所购商铺面积绝对值超过3%为由要求解除原、被告之间的《商品房买卖合同》，并请求返还已付购房款及利息的请求，本院不予以支持。原、被告在合同中对办理房产权属证书的时间及逾期办理承担相应民事责任有明确约定。原告可依据合同约定维护自己的合法权益。因原告主张解除合同的请求，本院不予支持，故原告要求被告退回其交纳的房产证费用：登记费550元、契税7394元、印花税123元，公共维修基金4929元及利息的请求，本院不予支持。关于原告主张的2014年9月至2015年11月30日房租，根据双方签订的委托经营协议约定，被告每年应向原告支付购铺投资收益费29055元。但原、被告认可”委托经营协议”中购铺投资收益费是按照商铺总价款的9%计算。原告所购商铺总价款为337623元，每年投资收益费应为：30386.07元（337623元×9%）。被告只按照41.47平方米计算向原告支付了2013年-2014年度的投资收益费29055元，2014年至2015年度尚未支付。根据双方认可的计算方式，被告尚欠原告投资收益费31717.14元。现原告要求被告支付31715元，本院予以确认。原告的此项诉讼请求，应予以支持。原告主张的交通费、误工费并未向法院提供证据证实其经济损失，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《商品房销售管理办法》第二十条之规定，判决如下：一、被告奇台县天和房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告陈建新购铺投资收益费31715元；二、驳回原告陈建新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9090元（原告已交4545元，补交4545元），由原告陈建新承担8590元，由被告奇台县天和房地产开发有限责任公司承担500元。本判决生效后，双方当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可向本院申请执行，申请执行的期限为两年。若超过法定期限提出执行申请的，本院则依法不予受理。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审 判 长 王 瑞代理审判员 白 轩人民陪审员 王振祥二〇一六年七月六日书 记 员 圣 玲