呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终3991号上诉人（原审原告）：周明，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：徐葳，内蒙古亿舜宏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：任翠萍，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：何秀芬，北京市王玉梅律师事务所呼和浩特分所律师。上诉人周明因与被上诉人任翠萍房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初1096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周明及其委托诉讼代理人徐葳，被上诉人任翠萍的委托诉讼代理人何秀芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周明上诉请求：请求二审法院撤销赛罕区人民法院（2019）内0105民初1096号民事判决,依法将本案发回重审或依法改判。庭审中，经释明，周明对于一审判决第一项并无异议，并明确其诉讼请求为：撤销一审判决第二、三、四项，改判支持周明的判令任翠萍返还周明已付租金20万元，支付自2018年10月10日起至实际返还之日的按照人民银行同期贷款利率四倍计算的利息，并赔偿周明的经济损失384979元（包括装修损失373700元、电费3523元、物业费7756元）的诉讼请求或发回重审。事实与理由：一审法院认定事实不清,适用法律不当,程序错误。一、周明解除房屋租赁合同的原因是任翠萍提供的房屋与《商业房租赁合同》约定的房屋使用用途不符,已经违反了《中华人民共和国大气污染防治法》相关强制性规定，导致周明根本无法按照协议约定使用房屋,实际违约方应当是任翠萍,其应当承担违约责任。首先,一审法院已查明周明与任翠萍于2018年9月2日签订《商业房租赁合同》，合同中对作为出租方的任翠萍以及承租方的周明之间权利义务进行了详细约定,同时明确约定房屋租赁用途为餐饮使用。一审法院也查明,任翠萍提供的房屋因违反《中华人民共和国大气污染防治法》相关强制性规定不能用于餐饮使用,因此违背了双方签署《商业房租赁合同》的初衷,确认了出租人提供的房屋有瑕疵应当属于根本性违约,应当承担全部责任，但从一审法院判决内容上看任翠萍并非承担主要赔偿责任,反之周明承担的责任较重,体现在：判决中第二项周明诉求为任翠萍返还已支付租金20万元整,但一审法院判决任翠萍只返还10万元整，其判决没有事实及法律依据,显失公平,周明被扣除的10万元房租是怎么得出来无从得知,而且周明也提供了通话录音告知任翠萍其所出租房屋不能用于餐饮使用,为此周明多次与任翠萍沟通要求面谈协商解除合同的事宜。但任翠萍以在外地为由迟迟不予见面，才导致浪费其使用价值。结合本案实际事实一审法院不能要求周明承担由任翠萍的违约导致的损失。根据合同法第二百一十六条，其包含两条义务,一是交付义务;二是对租赁物的瑕疵担保责任。任翠萍交付的房屋存在根本的瑕疵,房屋不能够用于餐饮使用,已经违反了瑕疵担保责任,周明要求任翠萍因不符合租房用途退还已交付的20万元房租,同时承担因房屋瑕疵的担保责任,赔偿周明房屋装修的损失有事实及法律依据。根据《合同法》第二百一十二条:租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。本案中,因出租人交付瑕疵房屋,导致承租人无法使用,更不存在收益。故不应当支付租金,即使一审法院综合全局判令周明支付租金,也不应当按照《商业房租赁合同》所约定的租金为基数折算租金。另外，对于涉案房屋无法使用导致房屋价值的流失以及损失扩大的原因,一审法院也没有明确,在一审庭审中,周明提供了通话录音,证明在得知房屋不能使用后周明第一时间通知了任翠萍,任翠萍回避此事，就扩大的损失任翠萍应当承担全部责任。根据最高院对《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:(一)因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持;一审法院认为周明未能提供充分的证据证明,周明认为一审法院无限扩大周明的举证责任。周明已经完成了举证责任，由于任翠萍提供瑕疵房屋,理应由任翠萍作出赔偿。二、一审法院的判决第三项要求周明将房屋恢复原状交还任翠萍，任翠萍应当进一步举证或提供原状的参照物。而且恢复原状,无疑加重周明的经济损失同时对任翠萍也不利。三、从公平角度看,一审法院通过庭审调查,已经认定任翠萍先行违约。按照法律规定,应当承担全部或主要责任，但从双方承担案件受理费来看,反而周明承担主要责任。故该判决显示公平任翠萍辩称，―、原判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，适用法律恰当，原审法院充分听取了双方的意见，依据事实及法律判决驳回周明的部分诉讼请求，维护了任翠萍的合法权益，请求合议庭予以维持原判决。二、造成目前现状的责任和过错完全在周明方。1.周明在租赁该房屋前就应当了解相关政策及法律规定，在租赁合同签订后，房屋装修前，应首先去工商登记部门办理工商营业执照。在办理执照过程中，就能得知该房屋能否做酒店使用。但是，周明在房屋装修后才到工商登记部门办理工商营业执照被告知该租赁房屋不能用于经营酒店。未能办理营业执照过错责任完全在周明。周明在未办理相关手续的前提下就已经装修的行为，应当承担其不利后果。2.周明和任翠萍签订的租赁合同不存在瑕疵。双方在自愿平等的前提下签订《商用房租赁合同》，该租赁合同是双方真实的意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效。3.租赁物房屋不存在瑕疵。该房屋经过正常途径合法购买，房屋用途并未规定不得开设酒店，且房屋在出租给周明前，一直出租给他人做酒店使用，直到租给周明才出现无法办理营业执照的情形。这一意外情形任翠萍是不知情的，周明要求退还20万元租金于理于法都是与事实相悖的。周明自2018年10月10日至今一直占有该房屋。4.关于周明租赁这套商用房的用途，任翠萍没有做强制性干涉，但这套商用房屋是不允许做违法犯罪用途使用更不允许做贩毒、制毒、卖淫嫖娼、传销等活动，任翠萍并不能保证房屋一定可以作为酒店使用。一审判决双方解除合同后，周明应将房屋及时交还任翠萍，但周明至今不交还钥匙。现在，周明仍占有使用该房屋并未交付房屋，且房屋内还存放有周明的物品。任翠萍既不能占有使用，也不能继续出租，造成损失应由周明承担。5.周明持续占有使用房屋至今己超过一年，根据合同约定周明每年要交付租金35万元，其至今仍拖欠2018年至2019年度的租金15万元未给付任翠萍，周明应当补交全年租金。6.周明不能进行装修的原因与任翠萍无关，其要求任翠萍承担装修费及其他费用于理于法无据。三、周明应当将租赁的这套商用房恢复原状。周明租赁后，对三层楼房均进行了改造使该房屋改变了原状，但没有实际装修，房屋原有的地面都是木地板，现在一片狼藉，应当恢复原状。周明向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判决解除周明与任翠萍签订的商业房租赁合同；2.请求法院依法判决任翠萍返还周明已支付房租人民币20万元,并支付自2018年10月10日起按照该已支付房租自周明起诉之日(2019年2月13日)按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算的利息12108.49元,利息计算至任翠萍实际还清之日止；3.请求法院依法判决任翠萍向周明赔偿经济损失人民币384979元(其中装修损失373700元、电费3523元、物业费7756元,电费和物业费是替被告补交);4.请求法院判决任翠萍承担本案的全部诉讼费用。任翠萍反诉请求:1.请求判令周明给付任翠萍租金15万元、承担违约责任并缴纳暖费、物业费等2万元;2.请求判令周明将租赁的××区的底店恢复原状;3.本案诉讼费及律师费由周明承担。一审法院认定事实：:2018年9月2日,任翠萍(甲方)与周明(乙方)签订《商用房租赁合同》,约定：一、乙方租用甲方坐落在赛罕区丰州路巨海城九区C2号商铺,租用期限三年,即自2018年10月10日至2021年10月10日;二、房屋租金、付款方式及时间:房屋租金每年35万元,租期三年,付款方式,2018年9月2日付10万元,其余款项9月30日前付清;后两年租金每年的9月30日前付全年租金35万元。注:年租费35万元包括物业费和暖气费,其它的由租方付;四、乙方承担的义务:5、乙方不得随意改变房屋结构,如乙方需对房屋进行装修改造,应向甲方提出书面申请,由甲方同意后,方可进行,但应在不破坏房屋结构的情况下进行,否则所造成的损失由乙方全部负责,并将房屋结构受损和改造的地方按照建筑要求,进行负责修复和恢复原样。7、乙方装修房屋的费用由乙方自己承担,合同期满后,应无偿交房屋归还给甲方。9、乙方租用房屋作为餐饮之用,在租用期间,乙方不得擅自改变用途,如果改变用途必须向甲方书面申请,并经甲方同意,否则视为违约,并由乙方承担由此发生的一切后果及损失。五、乙方有下列情形之一的,甲方可以终止合同,收回房屋:1、乙方擅自将房屋转租、转让或转借的;2、乙方利用承租房屋进行非法活动,损害公共利益的;乙方拖欠、拒付租金的,租赁期满,乙方逾期不搬迁，甲方有权向人民法院起诉和申请执行,甲方因此所受损失由乙方负责赔偿。合同签订后,周明于2018年9月2日、2018年9月4日、2018年9月30日、2018年10月3日分四次向任翠萍支付房屋租金合计20万元,任翠萍将租赁房屋交付周明使用,周明即对租赁房屋进行装修。在向工商行政管理部门办理营业执照过程中,周明被告知其承租的房屋系商住混合楼,禁止经营餐饮业。为此,周明电话联系任翠萍,协商退租以及赔偿损失事宜。一审法院认为，周明与任翠萍签订的《商用房租赁合同》系双方真实意思的表示,合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定:“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”根据上述规定,出租人除按时交付符合合同约定条件的租赁房屋之外,还要保证该房屋适于合同约定的使用、收益的目的,否则承租人的目的无法实现。2018年修正的《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第二款规定:“禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟异味、废气的餐饮服务项目。”本案中任翠萍与周明租赁合同明确约定巨海城九区C2号商铺作为餐饮之用,在租用期间乙方不得擅自改变用途。周明在租用案涉商铺办理证照过程中,被告知用于餐饮的商铺因违反法律的禁止性规定,不予受理。任翠萍提供的租赁商铺存在瑕疵,使得周明租赁商铺不能按照合同约定进行使用,为此周明于2019年1月7日通过电话与任翠萍协商退租。综上一审法院认定双方的租赁合同自2019年1月7日解除,任翠萍不同意解除合同,但其并未在三个月内提出异议要求确认解除合同效力,一审法院对其抗辩不予采信。对于双方租赁合同的解除,系租赁房屋作为餐饮使用违反法律禁止性规定,对此,出租方任翠萍提供的租赁物存在瑕疵,承租方周明租赁商铺作为餐饮使用时也应知晓相关法律规定,双方均应承担相应的责任。故对于周明交付的租金以及物业费酌情应予减少,周明诉请租金的利息一审法院不予支持。《商用房租赁合同》第四条5约定:乙方不得随意改变房屋结构,如乙方需对房屋进行装修改造,应向甲方提出书面申请,由甲方同意后,方可进行。虽周明未按照约定向任翠萍提出书面申请,出租人任翠萍亦未作明确表态,但根据双方约定的房屋出租用途以及出租房屋的现状,可以推定承租人必然要进行装修才可以达到餐饮使用的目的,也可以推定出租人对此是默许的。现周明要求任翠萍承担装修损失因其未能提供充分的证据证明其实际损失,一审法院不予支持。关于任翠萍主张周明支付剩余的租金以及物业费、采暖费,因双方合同已经解除,且对物业费以及采暖费未能提供相关证据,一审法院对此不予支持。关于任翠萍主张的律师费,因其未能提供相关证据佐证,一审法院不予支持。合同解除后,周明应将租赁房屋恢复原状,交还任翠萍。综上,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定,判决：一、周明与任翠萍签订的《商用房租赁合同》于2019年1月7日解除;二、任翠萍于判决生效后十日内退还周明租100000元、物业费7756元;三、周明于判决生效后十日内将呼和浩特市赛罕区丰州路巨海城九区C2号商铺恢复原状并交还任翠萍；四、驳回周明其他诉讼请求;五、驳回任翠萍其他反诉请求。案件受理费9771元,由周明负担7216元、任翠萍负担2555元;反诉案件受理费1850元,由任翠萍负担1750元、由周明负担100元。本院二审期间，任翠萍围绕上诉请求依法提交了两组新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。任翠萍的第一组新证据为李宏刚与任翠萍、吕宾的《商业租赁合同》以及物业服务费缴纳的票据，拟证明前一承租人租赁也是用于餐饮使用，并且能够正常使用；而且前一承租人已经交纳了2017年7月-2018年7月的物业费。对于该组证据周明质证认为对于租赁合同的真实性、合法性予以认可，但关联性和证明问题不予认可。本案出租房屋本身没有瑕疵，但作为本案租赁合同的标的物因其不符合餐饮使用的标准存在瑕疵，前一合同不能证明出租房屋符合租赁合同的餐饮使用目的。物业费票据的真实性、合法性认可，但关联性及证明问题不予认可，任翠萍提供的票据是2015-2016年度的，周明交纳的是2017年度的。对于该组证据本院认为，李宏刚与任翠萍、吕宾的《商业租赁合同》的真实性，合法性予以确认，但虽然该租赁合同也是进行餐饮使用，但并不能证明案涉房屋不受《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第二款规定的约束，符合本案租赁合同约定的使用用途，可以进行餐饮使用，故对于该份合同要证明的问题不予认可；对于四张物业费的票据的真实性、合法性予以确认，根据物业费票据可以看出周明交纳的是2018年4月21日-2019年4月20日的物业费，前一期物业费缴纳的是2017年4月21日-2018年4月21日这一时段。该时段与任翠萍主张的物业费缴纳时段不完全一致，本院以票据所载明的物业费缴纳时间段进行确认。任翠萍的第二组新证据为光盘与照片，拟证明周明装修动工的部分周明是明知的，恢复原状是可以的。周明质证认为，对于该组证据的真实性认可，合法性及证明问题不予认可。仅凭任翠萍提供的录音录像及日常聊天不能作恢复原状的依据，任翠萍应当依“谁主张谁举证”的原则进行举证。对于该份证据本院认为，该份证据仅能证明周明进行装修改造的现状，并不能证明装修改造前的样子，对于任翠萍要证明的问题不予确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下:周明与任翠萍签订房屋租赁合同后，对涉案房屋进行装修，在得知该房屋不能进行餐饮经营的情况后，停止装修。另查明，本案二审庭审后，周明、任翠萍均向本院表示双方已经进行了租赁房屋的交接。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，对于一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：周明主张任翠萍返还周明已付租金20万元，支付自2018年10月10日起至实际返还之日止的按照人民银行同期贷款利率四倍计算的利息，并赔偿周明的经济损失384979元（包括装修损失373700元、电费3523元、物业费7756元）的诉讼请求有无事实及法律依据以及任翠萍主张恢复原状的诉讼请求是否恰当。首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，本案中，周明与任翠萍签订的《商用房租赁合同》系双方真实意思的表示,合法有效。双方合同约定租赁房屋用作餐饮之用，但根据《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第二款规定:“禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟异味、废气的餐饮服务项目。”该法2015年修订时就有上述规定。本案涉案租赁房屋不能用做餐饮，周明主张解除合同，一审法院确认双方合同自2019年1月7日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，周明与任翠萍所签合同约定的租赁期间从2018年10月10日开始，双方合同解除时间为2019年1月7日，共计87天，双方合同约定的年租金35万元，周明应付租金为83425元（计算方法：35万元÷365天×87天），周明交付租金20万元，任翠萍应当退还租金116575元。对于周明的任翠萍承担返还租金利息的主张，因周明在签订本案租赁合同时也应承担审慎义务，对于涉案房屋能否进行餐饮经营应当进行审查了解，合同的解除周明也存在一定过错，故对于该利息的主张本院不予支持。其次，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”的规定，本案中任翠萍认可周明对涉案房屋进行了装修，周明主张的373700元的装修损失，其提供了装修合同、装修费用发票，装修费用收据以及装修照片用以证明其装修损失，根据上述证据与待证事实的关联性、证据的来源以及证据的形式，对于周明提供发票的10万元损失本院予以确认，其他损失证据不足本院不予确认。周明与任翠萍对于本案合同的解除均存在过错，作为出租方的任翠萍对于出租房屋是否符合约定的用途具有更高的注意义务，故根据双方的过错大小，对于10万元装修损失，本院酌定由任翠萍承担7万元，由周明承担3万元。对于周明主张的物业费7756元，根据双方合同约定，租金中包含了物业费，即周明无需另外交纳物业费，故周明缴纳的2018年4月-2019年4月的物业费7756元应由任翠萍承担，任翠萍应当返还周明7756元。关于周明主张的电费3523元，周明并未提供证据证明其交纳了该笔费用，故对其该项主张本院不予支持。再次，关于恢复原状的主张是否恰当，本案中周明已经对于涉案租赁房屋进行了基本装修，任翠萍未能提供证据房屋装修前的状态，周明恢复原状没有明确的标准；而且周明进行的基本装修尚可使用，拆除后恢复原状，扩大了损失，故本院对于任翠萍恢复原状的诉讼请求不予支持。综上所述，周明的上诉请求部分成立，对其成立部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初1096号民事判决第一项；二、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初1096号民事判决第二、三、四、五项；三、任翠萍与本案判决生效之日起十日内返还周明房屋租金116575元，赔偿周明装修损失7万元，返还周明代为交纳的物业费7756元；四、驳回周明的其他诉讼请求；五、驳回任翠萍的反诉请求。一审案件受理费9771元，由任翠萍负担3224元，由周明负担6547元，一审反诉费1850元，由任翠萍负担；二审案件受理费9771元，由任翠萍负担3224元，由周明负担6547元。本判决为终审判决。审 判 长 韩 韬审 判 员 李 艳审 判 员 何玉山二〇一九年十一月二十五日法官助理 刘亚楠书 记 员 张 猛