宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2019）宁0104民初13101号原告：银川市兴庆区太阳都市花园小区业主委员会，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。负责人：马忠良，该委员会主任。委托诉讼代理人：宣伟，宁夏国禾律师事务所律师。被告：宁夏亘元房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市德胜工业园区。法定代表人：马金明，系该公司董事长。委托诉讼代理人：韩红兵，北京大成（银川）律师事务所律师。原告银川市兴庆区太阳都市花园小区业主委员会与被告宁夏亘元房地产开发有限公司（以下简称亘元房地产公司）不当得利纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理。依法适用简易程序于2019年9月18日公开开庭进行了审理。原告银川市兴庆区太阳都市花园小区业主委员会负责人马忠良及其委托诉讼代理人宣伟，被告亘元房地产公司的委托诉讼代理人韩红兵到庭参加诉讼。于2019年12月13日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告银川市兴庆区太阳都市花园小区业主委员会负责人马忠良及其委托诉讼代理人宣伟，被告亘元房地产公司的委托诉讼代理人韩红兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银川市兴庆区太阳都市花园小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1.被告依法返还车位转让费1374837元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：银川市兴庆区太阳都市花园小区是被告亘元房地产公司于2002年开发建设，2003年建设完成交付使用。2003年至2008年期间，被告将太阳都市花园小区业主共有道路增设的40个地上停车位有偿转让给他人并收取车位转让费1374837元。2018年10月原告向银川市住房和城乡建设局、银川市兴庆区综合执法局、银川市自然资源局等单位递交关于依法收回太阳都市花园小区物业用房及地面场地道路车位的征询函，2019年3月5日银川市自然资源局对原告所提出的征询事项进行了答复，同时原告向车位受让人收集了车位转让协议和收款收据。原告认为其是太阳都市花园居住区业主大会的执行机构，负有维护小区全体业主利益的职责。根据《物权法》的规定，占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。被告无权转让业主共有道路上的车位，现被告出售上述车位牟利的行为违反了法律规定并损害了小区业主权益。故应当承担返还车位转让费的义务。原告向被告主张车位转让费未果，故诉至法院。亘元房地产公司辩称，首先，原告的起诉未满足法律规定的条件。原告提起诉讼的结果可能增加全体业主的负担和成本，给全体业主带来诉讼风险，是小区管理的重大事项，因此应当由全体业主共同决定。依照《物权法》的有关规定，该重大事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因此原告的起诉关乎业主的重大利益，必须先获得业主大会决议的授权，并受该业主大会决议授权范围的约束。本案中原告只是提交一份公告，该公告无法证明原告依据法律规定组织召开业主大会集体讨论，亦未书面征求意见，故应依法予以驳回。其次，原告要求返还车位转让费已超过法律规定的诉讼时效。本案为不当得利纠纷，原告诉状中称2003年至2008年期间被告将地上车位转让给业主，涉案小区于2003年已交付使用，业主及原告对小区地上停车位使用权转让的事实应当是知晓的，因此原告于2019年提起诉讼已超过法律规定的诉讼时效。再次，被告转让的部分地上停车位使用权是建筑区划内规划的停车位，该部分车位属于被告所有，被告有权处分，原告要求被告返还上述车位使用权转让费没有事实和法律依据。被告于2009年在小区内增设的停车位，被告未转让亦未处分，被告移交给物业公司及原告，同时上述增设的停车位是经该小区业主大会同意后由被告公司建设的，如无业主及物业公司的同意，施工单位根本无法完成施工建设。原告提交的车位转让协议中车位转让时间为2006年至2008年期间，而增设停车位于2009年10月才开始建设，业主在车位未建设的情况下提前三年左右签订合同显然不符合常理。综上，原告的诉请缺乏事实及法律依据，请依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人依法进行了质证。双方当事人对真实性无异议的增设车位函、答复函、文件、被告信访答复本院予以采信，并在卷佐证。对于原告提交的业主委员会会议纪要、公告、业主签到册欲证明原告符合起诉条件。结合原告在另案中提交的备案登记表及业主大会议事规则，本院对原告提交的上述证据予以采信。对于原告提交的购买车位统计情况表、转让协议复印件、收款收据、登记表、函件、情况说明、照片、图纸，被告对上述证据不予认可，因上述系复印件且系原告单方出具，原告亦未提交其他证据予以佐证，故本院对上述证据不予采信。对于被告提交的《建设工程施工合同》、《工程结算表》，原告对其不认可，但该《建设工程施工合同》、《工程结算表》与原告提交的物业公司关于增设停车位的函在时间上能够相印证，本院对上述证据予以采信。根据当事人提交的证据及陈述，本院认定事实如下：银川市兴庆区太阳都市花园小区是由被告开发建设的项目。太阳都市花园小区项目位于银川市兴庆区宝丰巷以东，双瑞巷以西、北塔东路以南。被告依据宁夏回族自治区人民政府批复，及于2002年8月20日签订的国有土地使用权出让合同，取得了位于北塔东路以南125177平方米国有土地使用权，其中出让商住用地116677平方米，另8500平方米为划拨城市道路用地。根据原银川市规划和国土资源局于2002年批准的总平面图，该项目总建筑面积为235859.64平方米，机动车停车总数量162辆，其中地面停车44辆，地下停车118辆。2003年年底涉案小区建设完成交付使用。房屋交付后，被告陆续对小区地面及地下车位使用权进行有偿转让。2009年6月17日，宁夏亘元物业服务有限责任公司向原告发布“关于增设太阳都市花园停车位的函”，载明：随着小区业主购车数量的不断增加，太阳都市花园小区原有停车位已不能满足业主的需求。为了能够最大程度解决小区业主停车问题，结合小区的实际情况，物业公司拟充分利用小区内空地及空间，在44#、45#、36#、37#楼前新增设车位约66个。为使此项工作符合相关法规，充分得到广大业主的理解和支持，现特将此事提请业主委员会审议，请及时给予回函。2009年10月12日，被告与宁夏华建建筑有限责任公司签订《建设工程施工合同》及《安全管理责任协议书》，工程名称为太阳都市花园小区泊车位扩建，工程内容为泊车位建设改造。2010年8月20日，泊车位扩建进行了工程结算，结算表中被告作为建设单位盖章，宁夏亘元物业服务有限责任公司作为项目负责人盖章。自2016年开始，原告就涉案小区地上车位归属问题分别向银川市自然资源局、银川市规划管理局、银川市住房和城乡建设局、银川市供热物业管理办公室、银川市兴庆区综合执法局等进行询问，上述单位进行了答复说明及函告。原告认为，根据法律规定占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。被告转让上述车位的行为损害全体业主的利益，被告收取的车位转让费应当予以返还，原告向被告索要上述款项未果，故诉至本院，请求判如所请。庭审中，原告提交其自行统计的太阳都市花园地上购买车位情况显示，地上车位出售40个，出售时间在2006年至2008年期间，金额总计1374837元。原告提供的收据及车位转让协议书均为复印件，被告对此均不予认可，并表示被告与业主签协议出售的车位系建筑区划内规划的停车位，该部分车位属于被告所有，被告有权处分。上述收据及协议中被告加盖公章的时间均显示在2008年之前。另查明，银川市兴庆区太阳都市花园小区业主委员会于2007年成立并登记备案。2018年4月1日，该业主委员会换届及现任主任及委员的推选亦登记备案。《太阳都市花园小区业主大会议事规则》第八条规定，业主大会依法履行以下职责：……可以决定本物业管理区域内涉及业主公共利益的重大事项。第十条规定，本物业管理区域内的业主大会会议可以采取集中讨论、书面征求意见、公告公示三种形式……，在紧急、特殊情况下，可以公开告示征求意见，有不同意见的业主可当面、书面回电话表明态度，业主委员会如实作出记录备案，凡不表态的视为同意所讨论的事项。2019年6月25日，太阳都市花园小区就依法收回太阳都市花园小区物业用房及地面场地道路车位召开业主代表大会，业主大会授权该小区业主委员会就上述事宜代表全体业主进行诉讼。本院认为，本案的争议焦点：一是原告银川市兴庆区太阳都市花园小区业主委员会是否是合法的诉讼主体，其起诉是否超过诉讼时效？二是被告收取的车位转让费是否应予以返还？关于银川市兴庆区太阳都市花园小区业主委员会是否是合法的诉讼主体的问题。根据《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”第十五条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：(五)业主大会赋予的其他职责。”的规定，涉及共有和共同管理权力的重大事项，应由业主共同决定。原告作为太阳都市花园小区业主大会的执行机构，经合法程序取得业主大会授权，代表小区业主就小区地上车位维权事项提起诉讼，其作为原告的主体适格。被告就原告是否经业主大会授权及业主大会召开是否依照法律规定程序进行提出质疑，但未提交任何证据对其说法予以证实，故本院对被告的该辩称不予采纳。对于被告辩称原告起诉超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条规定，下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。原告诉请认为涉案车位为全体业主共有并要求被告返还车位转让款，不适用诉讼时效的规定，故对被告的上述辩称本院不予采信。对于被告收取的车位转让费是否应予以返还？本案中，原告认为，被告在2003年至2008年期间将小区业主共有道路增设的40个地上停车位转让给他人，上述车位属于占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，应属于业主共有。因此被告应将转让款项返还。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”此条第二款和第三款是对两种情形下的车位归属问题分别作出的规定，第二款针对项目建设之初按照规划批准建成的车位、车库，建设单位有权处分。第三款规定中排除了前两款的车库，仅针对车位，也就是初始规划之外另行产生的车位，故该条款更大程度上是调整和规范位于地上的停车位，也就是在项目已经按照规划建成销售完毕并投入使用后，在小区四至、道路、绿地、其他设施都已经既定的前提下，占用小区道路、原有绿地、原有闲置空地或者拆除挤占其他原有共用设施增设的车位。依据上述规定，本案应查明被告出售的车位是属于规划用于停放汽车的车位，还是占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位。根据原告提供的原银川市规划和国土资源局于2002年批准的总平面图，涉案小区机动车停车总数量162辆，其中地面停车44辆，地下停车118辆。故涉案小区中按照规划批准建成的车位，被告作为建设单位是有权处分的。因此对于规划建设的地面停车44辆的车位，被告有权处分。根据原告提交的宁夏亘元物业服务有限责任公司于2009年6月17日向原告发布“关于增设太阳都市花园停车位的函”后，被告随后对小区地上停车位进行了增设。所以涉案小区增设车位时间应在2009年之后。而原告提交的被告出售地上车位的收据或协议时间在2006年至2008年期间。故原告提交的证据不能说明被告出售的车位系占用业主共有道路或者其他场地用于停车应属于业主所有的车位。原告主张被告出售增设的占用通道等车位共有40个系原告自身对车位现场的判断所得，依据不足，本院不予确认。故对原告要求被告返还车位转让费的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国物业管理条例》第十一条、第十五条之规定，判决如下：驳回原告银川市兴庆区太阳都市花园小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费17174元，由原告银川市兴庆区太阳都市花园小区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 汪 婷人民陪审员 任民平人民陪审员 牛志萍 二○二○年六月十五日法官助理 田 娥书记员 牛 娜附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国物权法》第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。