湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0104民初16523号原告：刘丽，女，1967年5月22日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：胡小博，湖南湘军麓和律师事务所律师。被告：彭明，男，1948年9月12日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。被告：李爱群，女，1951年5月15日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。两被告共同委托诉讼代理人：谭玉婷，湖南湘晟律师事务所律师。原告刘丽与被告彭明、李爱群合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘丽的委托诉讼代理人胡小博，被告彭明、李爱群的共同委托诉讼代理人谭玉婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘丽向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认原、被告于2015年3月12日签订的《房屋转让协议》合法有效；2.请求判令被告继续履行《房屋转让协议》；3.请求判令在涉案房屋过户条件成就时，由被告配合原告将长沙市岳麓区观沙岭268号第Ｃ区Ｃ9栋二单元32层3205房及八方小区二期第Ｃ区Ｃ3号车库ｂ2层404号车位房屋及车位过户至原告名下；4.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年3月23日，被告与长沙市经发房地产开发有限公司（以下简称“经发公司”）签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：ＸＸ1403663205），约定被告作为买受人购买经发公司开发的位于长沙市岳麓区商品房住宅。该合同第二条约定该商品房的建筑面积为126.49平方米，暂定总价款为496473元。同日，被告与经发公司还签订了《车位使用权转让合同》，约定经发公司将位于八方小区二期第Ｃ区Ｃ3号车库ｂ2层404号车位使用权转让给被告，转让期限从本协议生效之日起至八方小区二期商品房土地使用权期限届满时止，两份合同同时对付款方式、违约责任等进行了约定。2015年3月12日，原告（乙方）通过见证人周某（被告同学）介绍与被告（甲方）签订《房屋转让协议》，约定甲方将现有的八方小区二期期房壹套转让给乙方，转让价格为12万元，房屋总价为62万元，预计总费用75万元，协议约定：“甲方配合乙方办理该房屋产权更名所需要的一切相关手续，不承担由此产生的一切费用，也不要求乙方支付除房屋转让费、购房款、房屋配套费、税费及届时转让更名等手续的相关费用以外的其他费用；签订本协议后，乙方应即时向甲方支付转让费，对于甲方所垫付的购房款15万元及第二期房款及配套费、税费（27.5万元），乙方须在约定的垫款期限终止期内将上述款项及息金一次性向甲方付清；甲方若不尽配合义务即时协助乙方办理各项手续或有将此房屋再行转让他人，导致乙方未能购买该房屋的，视为甲方违约，甲方除应返还乙方已支付的房屋转让费，购买费及所有相关费用外，还要按房屋购买价与届时市场价差额给付乙方损失赔偿三倍购房指标转让费。”同日，原告以现金方式向被告支付期房转让费12万元，2016年3月23日，原告又通过银行转账支付给被告房款47万元，现金支付2100元，小计472100元（此款由被告交付给经发公司二期房款42.5万元和利息47100元组成）。2016年3月26日，被告书面委托原告，向经发公司支付了三期尾款25万元，至此原告已经按照转让协议约定全面履行了付款义务。2016年12月，原告至经发公司办理了收费手续。同年7月，原告对该房进行了装修，该房一直由原告占有使用至今。2019年1月，被告至八方小区管理处领取了涉案房屋的不动产权证，原告向被告要求由自己保管不动产权证遭拒，2019年11月6日，被告通过见证人周某短信告知原告，明确表示终止履行合同，并要求原告搬离诉争房屋。原告认为，原、被告双方订立《房屋转让协议》系双方真实意思表示，合法有效，原告按《房屋转让协议》的要求履行了全部付款义务，并实际使用诉争房屋至今，被告应当秉承诚实信用的原则全面履行合同，被告现要求终止合同于法无据，依法不应支持，综上，请求人民法院判如所请。被告彭明、李爱群辩称：一、原告诉状所述与事实不符，因原告的违约行为双方签订《房屋转让协议》依协议约定的第八条第7点已经自行终止，并且双方在2017年经协商已经口头同意解除协议。被告彭明系原长沙市物价局退休干部，被告李爱群系彭明配偶，涉案房屋的八方小区属长沙市委、市政府配套建设的综合性公务员商品房住宅小区，被告作为原长沙市物价局工作人员，享有该小区购房优先权指标，2013年被告分配到八方小区二期期房壹套，面积约120平方米，并于2013年9月6日支付购房定金15万元，预计2016年年底交房。2014年被告家中出现变故，被告李爱群不愿与家里近亲隔远居住，遂打算将此房转让后在芙蓉区内换购壹套住房来改善居住条件和居住环境，后经被告彭明同事周某介绍将此房转让给他爱人的同学刘丽也即本案原告，转让价12万元，全部房款全部房屋相关费用由原告承担，并于2015年3月12日签订了《房屋转让协议》。协议约定，被告已支付15万元购房首款，被告体谅原告难处同意暂时垫付第二期房款27.5万元，但被告垫款期限最长时间是9个月，从2015年3月23日至2015年12月31日，原告承诺补偿甲方垫付息金1%然原告未能按约定在2015年12月31日向被告支付垫付房款及垫付利息，按照《房屋转让协议》第八条第7点“乙方（刘丽）如果不能在甲方垫付款终止期限内（即2015年12月31日）一次性向甲方（彭明）付清垫付款及息金，则视为乙方违约，同时自行终止本协议。”因原告的违约行为，本案房屋转让协议已经于2015年12月31日终止。在原告软磨硬泡情况下，被告于2016年3月23日收了原告垫付款和垫付款11个月利息共计472100元，被告本着双方不容易的情况下，想着另外购置新房也可以。2016年冬月被告在海南过冬，长沙市房屋限购政策就开始吹风了，等2017年4月份回到长沙，长沙市人民政府办公厅已经发布了长政办函［2017］38号开始在长沙市范围内限购，原告依政策在长沙市已是没有购房资格了。随即2017年5月20日长沙市住建委发布长住建发［2017］71号《关于进一步做好房地产住宅试产调控工作的通知》，依据该通知规定，被告系在长沙市区内已拥有2套住房的本市户籍家庭不能再购买新建商品房或者二手住房；同时依据该通知规定被告也不具备在长沙市区进行购房的资格，并且在限购区域内购买的商品住房（本案涉案房），需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易，基于当时的购房政策的变动，被告无法实现其再购房的目的，同时被告与原告的房屋转让协议属不能履行的情形，在此期间被告与原告通过电话、短信多次沟通，双方已经口头同意解除协议，由被告补偿原告。而对于补偿方案，双方协定于房产权取得后予以确定。二、被告无任何违约行为，在原告违约在先以及合同履行发生重大情势变更后，仍旧尽力协商处理，同时一直遵照协议完全履行协助义务，因长沙市购房政策的变动，双方就解除协议问题达成的一致意见，由被告补偿原告，被告仍旧是以与原告妥善协商为主。被告自签订协议以来，一直遵照执行，并无任何违约行为，在与开发商签订涉案房屋的购房合同后即将《商品房买卖合同》、《车位使用权转让合同》、购房款发票、代收费用票据、契税票据、维修基金票据等悉数交予原告，在原告违约在先的情况下，经中间人周某协调仍旧委托原告收房并交于钥匙给她，原告未通知被告情况下私自将涉案房屋进行装修装饰并居住，被告从未予以制止和阻挠，从协议约定来说被告已经充分完全履行了自身义务。对于原告主张被告继续履行《房屋转让协议》之请求，被告认为属于没有具体内容的诉讼请求应予以驳回。在2017年上旬长沙市商品房住房限购政策发生一系列变动，使得双方在2015年3月12日签订的《房屋转让协议》履行基础发生重大变化，客观的交易条件因政策发生了变更，双方均不符合房屋转让人和房屋受让人之条件，该房屋转让协议虽称之为购房指标转让合同，但要实现涉案房屋的交易，应属于商品房转让交易（二手房转让），本案被告在2017年5月份发布的限购政策后对涉案房屋的是不具备签订和履行转让合同资格和条件的，而原告同样在2017年3月份政策发生变动后其不具备在长沙市购买二手房的资格，并且此情形自2017年3月份一直延续至今，并且现在的限购令比2017年更加严苛。此番政策的变动是当事人在订立《房屋转让协议》无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同不论是对于被告还是原告均存在明显不公平并且将不能实现合同目的，第一，被告现名下有两套商品房住宅，因本合同不能履行，导致被告长期不能实现换购新房的目的，原告不符合长沙市商品房住宅的购房者条件，同时未来长期内也将无法实现合同目的；第二，房产证主体和房屋使用人主体在未来长时间内将不能实现一致，且不确定日后是否将有更加严格的限购令出现，这均将损害双方利益，对双方均明显不公平，根据双方签订的《房屋转让协议》第八条第4点以及合同法司法解释二第26条之规定，双方以协商的方式对本协议予以解除合乎约定，合乎法律规定之情形，法院应予认定。三、原告向被告主张法院在涉案房屋过户条件成就时，由被告配合其将涉案房屋和车位过户至其名下之请求没有事实和法律依据。且不说双方就《房屋转让协议》已经协商一致予以解除以及因政策的变动原因本协议应当自动失效。单从目前实行的房地产市场调控政策，即长沙市人民政府办公厅2018年6月25日发出的《长沙市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（长政办函［2018］75号）第三条第六款规定，在本市限购区域内购买的商品住房，须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易，被告虽于2019年就涉案房屋进行了所有权登记，现涉案房屋不满足上市交易的条件，而从原告角度出发，原告非本市户籍又在本市内无稳定就业或者连续缴纳24个月个人所得税或者社保，也不符合购房条件，这些事实与条件均是不确定性的，目前合同系无法履行，而未来能否真正履行也是个未知数。因此综上，请求法院依法对被告与原告签订的《房屋转让协议》确认已经予以解除，双方依据合同约定因政策变动解除协议应属情势变更导致协议解除，根据合同约定被告应退还原告已经支付的转让费、购房款以及其它已支付款项。而双方在协议解除过程中被告是同意超出本款合同约定来补偿原告的，请法院依法采纳和支持被告的答辩意见。经审理查明：2015年3月12日，经见证人周某介绍，原告与被告签订《房屋转让协议》一份，约定：一、甲方将现有本市岳麓区“八方小区二期”期房壹套转让给乙方，面积约124~127平米左右，房价共约62万元（按125㎡×5000元／㎡计算），契税及维修资金2.75万元，地下车库9.98万元，总费用估算约为柒拾伍万元左右。二、因此房屋三期付款期房，甲方于2013年9月已付首款15万元，二期房款将于2015年3月23日拍房号，车位号定。拍到Ｃ区即签订购房协议并付二期款约27.5万元，如拍到Ｂ区则仅签订购房协议，暂不付款，三期房款（尾款）在交房前一次付清。三、转让金额及支付方式：该房屋已经处于建设阶段，即将封顶，甲方同意将该期房转让给乙方，转让价格为十二万元整，乙方须在签订本协议后即向甲方付清该转让费。四、2015年3月23日拍房后，如拍到Ｃ区，即将签订购房协议及付第二期款项约27.5万元，经双方商定，甲方体谅乙方某些难处，同意暂时垫付第二期房款。五、甲方垫款期最长时间为九个月，从2015年3月23日至2015年12月31日，乙方承诺补偿甲方垫付款息金1%每月。六、甲方的权利和义务：2.协议签订后，甲方应配合乙方办理该房屋产权过户所需的一切相关手续，不承担由此产生的一切费用，也不要求乙方支付除房屋转让费、购房款、房屋配套费、税费及届时转让更名等手续的相关费用以外的其它费用。七、乙方的权利义务：1.在签订本协议后，乙方应即时向甲方支付转让费，对于甲方所垫付的购房首款（15万元）及第二期房款及配套费、税费（27.5万元），乙方须在约定的垫款期限终止期内将上述款项及息金一次性向甲方付清。4.本协议签订后，甲方因该房屋所取的或享有的各项优惠福利政策均由乙方享受，甲方不得借此要求乙方再行补偿。八、违约责任：1.本协议签订后，甲方若不尽配合义务及时协助乙方办理各项手续或又将此房屋再行转让他人，导致乙方未能购买该房屋的，视甲方违约。甲方除应返还乙方已支付的房屋转让费，购房款及所有相关费用外，还要按房屋购买价与届时市场价差额给付乙方损失并赔偿三倍购房指标转让费，购房款及其他已支付款项待开发商返还甲方后一周内返还乙方；2.由于乙方不能按时交清房款及相关费用等原因，造成房屋不能顺利办结产权手续，甲方不承担责任，且不退还购房转让费；4.若因不可抗力、政策变动、单位及开发商因素导致本协议无法履行，本协议自动失效，且不视为双方违约。甲方应退还乙方已经支付的转让费，购房款及其他已支付款项，只要建设方返还甲方，甲方应在一周内返还乙方。7.乙方如果不能在甲方垫付款终止期限内（即2015年12月31日）一次性向甲方付清垫付款及息金，则视乙方违约，同时自行终止本协议。九、其它：2.双方约定因国家政策、单位原因造成，本协议无法及时履行，甲方应及时通知乙方，并协助配合乙方取得相关权益。该合同还就其他问题进行了约定。协议签订当日，原告向被告支付了120000元转让费，被告彭明出具收条确认：今收到刘丽房屋转让金壹拾贰万元（120000元）。2015年3月23日，被告彭明、李爱群与经发公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定被告购买经发公司开发的位于岳麓区房屋，建筑面积126.49平方米，房屋总价款496473元，该合同还就付款方式、交付期限及条件等问题进行了约定。同日，被告彭明与经发公司签订《车位使用权转让合同》，约定被告购买了八方小区二期Ｃ区Ｃ3号车库ｂ2层404号车位的使用权，转让价97800元。该合同还就其他问题进行了约定。2016年3月23日，刘丽向被告转账及现金共支付了472100元，被告彭明出具收据确认，载明：今收到刘丽交来八方小区二期房屋垫付款及息金共计肆拾柒万贰仟壹佰元整（472100元，其中含现金2100元）。同日，被告向原告移交了商品房买卖合同、车位使用权转让合同、购房款发票、代收费用票据、契税票据、维修资金票据、房屋转让协议等涉案房产的相关原件资料，原告刘丽签字确认。同日，被告彭明在双方的房屋转让协议尾部手写补充协议，并签字确认，内容为：本八方小区Ｃ9栋3205房及车位与我儿子彭凯无任何关系，产权归属归刘丽。2016年3月26日，被告向原告出具授权委托书，授权刘丽代为向开发商缴纳第三期房款。2016年12月15日，被告向原告出具业主授权委托书，授权其到开发商处办理涉案房产的入伙手续。2017年4月20日，因涉案房屋价格大幅上涨，被告李爱群向原告发送短信，协商中止协议给予原告补偿或由原告给予被告补偿，继续履行合同，双方因分歧较大，协商未果。2019年2月21日，涉案房屋登记至被告名下。同年11月6日，被告向见证人周某发送短信，要求其转告原告：1.如终止原协议，被告愿给原告一定金额的补偿，补偿金额为30-40万元，或者将被告名下现居住的132平米房屋转给原告，另加10-20万元作为补偿。2.如不行，则走法律途径。并告知对于原告而言，后续不可预知的风险更大。2019年11月18日，原告诉至本院。另查明：1.原告收房后，对涉案房屋进行了装修，并由其父母居住至今。2.2017年3月18日，长沙市人民政府办公厅发布长政办函[2017]38号《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》；2017年5月20日，长沙市住房和城乡建设委员会发布长住建发[2017]71号《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》；上述文件对在长沙市购买商品住房的资格及过户条件进行了限制。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提供并经庭审质证的商品房买卖合同、房屋转让协议、业主授权委托书及授权委托书、发票、转账凭证及收据、短信记录等证据，两被告提交并经庭审质证的短信照片、通话记录及短信照片、长沙市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知长政办函[2017]38号、关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知长住建发[2017]71号、关于执行长沙市商品住房限购政策的相关规定、不动产权登记情况表、房屋所有权证等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案应系合同纠纷。原、被告双方于2015年3月12日签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效；对原告要求本院确认该合同效力的主张，本院予以支持。关于《房屋转让协议》是否应当继续履行的问题。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。被告主张因原告逾期支付垫付的房款及利息，涉案协议应予解除而终止履行。本案中，在被告垫付购房款后，原告确有向被告逾期支付垫付的购房款及利息的违约行为，但在原告违约后，被告并未及时向原告主张解除合同，而是在2016年3月23日收受了原告所支付的其垫付的购房款及利息，且在之后亦授权原告办理了收房手续，被告以其行为表明愿意继续履行双方所签订的《房屋转让协议》。且根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。另《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对于当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。因涉案房屋价格大幅上涨，被告于2017年4月20日向原告发送短信要求终止协议，但协商未果，现被告抗辩因原告逾期支付垫付的购房款导致合同已经解除，缺乏事实及法律依据；另，现有政策的出台仅是延缓了合同继续履行的时间，并不必然导致合同无法继续履行，且原、被告所签订的《房屋转让协议》应系购房权利的转让，在签订该合同时，原、被告双方应较一般的房屋买卖合同尽到更加审慎注意的义务，承担更多的法律及政策风险，故对被告的相关抗辩意见，本院不予采纳。原、被告双方应当秉承诚信原则，履行各自的义务。但原告提出的判令被告继续履行《房屋转让协议》的诉请，因无具体履行的内容，本院对此不予处理。对原告要求被告在涉案房屋过户条件成就时，由被告配合原告将涉案房屋及车位过户至原告名下的诉请，本院认为，待涉案房屋过户条件成就并符合政策要求时，原告可以根据《房屋转让协议》要求被告履行配合其办理涉案房屋及车位过户手续的义务，故对原告的上述诉请，本院在本案中不予处理，原告可在条件成就后要求被告履行相应义务，如被告拒绝履行，原告可另行主张权利。对诉讼费用的承担，因本次诉讼的发生系被告通过见证人向原告传达协商解约事宜的意思表示而发生，但原告的诉请并未进行全部处理，故本院根据公平原则及诚实信用原则衡量，确定原、被告对诉讼费用各自承担一半。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告刘丽与被告彭明、李爱群于2015年3月12日签订的《房屋转让协议》合法有效；二、驳回原告刘丽的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取50元，财产保全费5000元，共计5050元，由原告刘丽负担2525元，由被告彭明、李爱群负担2525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  肖必芳二〇二〇年三月二十日法官助理张小芹书记员柳遇珍