昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2015）盘法民初字第3137号原告张岚清，女，汉族，1989年6月5日出生，住云南省昭通市水富县。委托代理人张晟，云南九州方圆律师事务所律师，特别授权代理。被告段琼芳，女，汉族，1957年8月17日出生，住云南省昆明市盘龙区。委托代理人刘双俊、沈秋雁，北京德恒（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告张岚清诉被告段琼芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月10日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月21日公开开庭进行了审理。原告张岚清的委托代理人张晟、被告段琼芳及委托代理人刘双俊、沈秋雁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2013年7月26日，原告与被告订立了《房屋买卖合同》，被告向原告出售坐落于昆明市环城东路50号科技楼1栋1单元302号的房屋,总价625000元，约定被告应在全款付清后向原告交付房屋，并在合同签订之日起半年内办理完房屋人员户籍迁移事宜，任何一方违约的应向守约方支付成交价10%的违约金。双方于2013年办理了过户登记,至2013年8月20日原告已付清全部购房款，但被告至今未按合同约定向原告交付房屋并完成相关人员的户口迁出手续，致使原告一直无法入住及落户，给原告造成了重大损失。原告遂诉至法院，请求判令：1、被告向原告交付坐落于昆明市环城东路50号科技楼1栋1单元302号房屋；2、被告向原告支付违约金62500元；3、本案诉讼费由被告承担。被告答辩称：首先，被告对双方房屋买卖的事实认可，但被告仅收到首付款26万元，其余36.5万元未收到，是原告违约，不是被告违约；其次，本案尚未达到双方约定的交房条件。原告提交下列证据证明其诉讼请求：1、房屋档案摘抄表、房产证，欲证明原告为系争房屋的合法所有权人；2、房屋买卖合同公证书、委托合同公证书、收条三份及付款凭证二份、个人住房公积金借款合同公证书、中国建设银行进账单回单、补充协议，欲证明被告委托李光福作为代理人签订了房屋买卖合同并进行了公证，原告已付清了全部购房款，购房款由中介向被告支付；3、2015昆刑终字第165号刑事裁定书，欲证明李金代理被告出售本案房屋，李金利用代收房款的合同权利骗取了36.5万元房款，被骗款项通过追缴赃款发还被害人。被告质证认为：对证据1的真实性认可，对证明内容不认可，本案是房屋买卖合同纠纷，原告未依约履行全部付款义务，原告的权利存在瑕疵；对证据2中买卖合同公证书、委托合同公证书真实性认可，李金是原告的代理人，不是被告代理人，而本案中代表被告签订房屋买卖合同的李光福是李金为了完成购房手续找来的，这一事实原告是知情的。对三份收条、两份付款凭证及发票的真实性无法核实，对证明内容也不认可，三份收条记载的内容均是原告对案外人李金的付款，不是对被告的付款，被告也没有委托李金代为收款。对公积金借款合同公证书真实性认可，对证明内容不认可。对建行进账单回单真实性认可，对证明内容不认可，33万元款项全部支付给了李金而非被告，被告没有收到任何款项。对补充协议真实性认可，对证明内容不认可，该协议是在被告向原告及李金讨要购房尾款的时候出具的，上面记载了原告对被告未收到36.5万元是认可的，也认可被告未收到所有购房款之前被告有权拒绝交付房屋，另外，该补充协议不代表被告放弃对原告追索购房尾款的权利；对证据3的真实性认可，裁定书仅认定了李金骗取的款项是36.5万元，但被告认为该36.5万元的实际受害人是原告而不是被告。被告提交下列证据证明其答辩主张：1、委托书、证明、事情经过、转账凭条、收条两份，欲证明李金为原告的代理人，而非被告的代理人。原告的按揭贷款33万元并未支付给被告，而是最终抵扣了李金欠李光福的款项，原告对此是知情的，也是认可的；2、情况说明，欲证明原告有意与李金欺瞒被告。原告质证认为：对证据1中委托书真实性认可，《证明》及《事情经过》真实性无法确认，对转账凭条、收条的真实性认可，对第1组证据的证明目的不认可，贷款33万元是打入李光福的账户，出具收条的人是李金，李金和李光福都是荣城云工店员工，原告认为钱是中介公司收取了，李金是作为经办人出具的收条，原告的购房款都是付给了中介方；对证据2真实性认可，但对证明目的不认可。本院认为原告提交的证据1、证据2中的房屋买卖合同公证书、委托合同公证书、公积金借款合同公证书、建行进账单回单、补充协议及证据3，因被告认可其真实性，本院予以采信。对于原告提供的三份收条、两份付款凭证及发票，被告不认可其真实性，本院结合原、被告提交的证据及庭审的事实，认为该符合证据客观性、合法性和关联性的特征，本院予以采信。对于被告的两组证据，因《证明》及《事情经过》证人未出庭作证，对其真实性本院不予采信，其他证据因原告认可真实性，本院予以采信。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：李金与李光福系昆明荣成房地产经纪有限公司云工店(以下简称云工店)员工。被告委托云工店为其销售坐落于环城东路50号科1-1幢302号的房屋。李金与被告协商先与其签订购房合同，后再与实际购房人签订购房合同。2013年7月3日，原告的代理人卿山与云工店签订委托书，委托云工店购买环城东路50号科1幢1单元302号的房屋，房屋总价62.5万元，办理过户时原告先支付首付款29.5万元，其余办理银行按揭一次付清，双方约定于2013年8月2日前办理过户等相关手续，委托方先支付购房定金2万元。同日，原告代理人卿山向云工店支付购房定金2万元，李金向原告出具了收条并加盖了云工店公章。2013年7月8日，被告委托李光福代为办理环城东路50号科1-1幢302号房屋买卖过程中所涉及的相关手续，包括代为签订房屋买卖合同、代收售房款等，双方还对委托合同办理了公证。同日，李金支付给被告购房款10万元。2013年7月26日，原告与被告的委托代理人李光福签订了《房屋买卖合同》，约定：原告向被告购买位于昆明市盘龙区环城东路50号科1-1幢302号的房屋，房屋建筑面积为58.12平方米，价款为50万元。原告首付17万元，余款33万元向银行贷款后支付给被告。被告在全款付清后交付房屋给原告。合同经双方签署后生效，任何一方均应按约履行合同，否则，违约方应向守约方支付成交价的10%作为违约金。被告应当在合同签订之日起半年内办理完房屋人员户籍迁移事宜。双方随后对《房屋买卖合同》办理了公证。庭审中，双方认可实际购房款为62.5万元，首付为29.5万元，按揭贷款33万元。双方签订《房屋买卖合同》当日，李金收到原告支付的购房首付款27.5万元。后原、被告办理完成房屋过户手续，原告于2013年7月29日取得该房屋的所有权证。银行贷款33万元在2013年8月20日办理成功后，汇入李光福账户。2013年8月26日，李金向原告出具收条，载明收到原告购房款贷款部分33万元。庭审中，被告认可收到李金于2013年7月8日支付的房款10万元、9月26日支付的7万元、10月13日支付的9万元，共计26万元。2013年10月13日，原告代理人卿英与被告、云工店三方签订补充协议，载明：云工店为被告出售环城东路50号1幢1单元302号房屋，总价62.5万元已付26万元，尚欠36.5万元未支付，云工店于2013年10月25日前一次性付清并完成房屋交接手续。若未付清余款，所产生的法律与经济纠纷责任由云工店承担。后因被告未向原告交付该房屋，原告遂诉至本院。另审理查明，2015年4月17日，云南省昆明市中级人民法院（2015）昆刑终字第165号刑事裁定书终审查明并裁定：……2013年7月8日，原审被告人李金作为居间人与被害人段某签订房屋买卖合同，合同约定由原审被告人李金代理被害人段某出售昆明市环城东路50号科1幢1单元302号房屋的相关事宜。在此过程中，李金利用其代收房款的合同权利，骗取被害人段某36.5万元房款。……判决李金犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十年，并处罚金人民币50万元，继续追缴赃款发还被害人。本院认为：本案所争议的焦点是，原告是否已经支付了全部购房款项、履行完合同义务？违约责任应由谁承担？房屋交付条件是否已经成就？《合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原、被告签订的《房屋买卖合同》，系双方自愿协商签订，内容符合法律规定，为有效合同。原、被告应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告于2013年7月3日、7月26日分别向李金支付购房款2万元、27.5万元，合计29.5万元，该笔购房款为双方约定的首付款；2013年8月20日，剩余33万元贷款办理成功后直接汇入了李光福账户。李金与李光福均系云工店员工，该房屋系被告委托云工店销售，且李金与被告又签订过房屋买卖合同。基于李金的特殊身份，原告有理由相信李金能够代表被告收取购房款，故将首付款支付给李金。而被告与李光福签订过委托合同并办理了公证，委托李光福代为办理房屋买卖过程中所涉及的相关手续，包括代为签订房屋买卖合同、代收售房款等。《合同法》第三百九十六条规定：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。另《民法通则》第六十三条第二款规定：代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。李光福有权代被告收取原告支付的购房款。原告已经完成了支付全部购房款的合同义务。昆明市中级人民法院（2015）昆刑终字第165号刑事裁定书也认定被告房款36.5万元由李金利用其代收房款的合同权利骗取，并判决继续追缴赃款发还被害人，被告未收到购房款的责任不应由原告承担。根据原、被告双方签订的《房屋买卖合同》第五条约定：房屋的交付时间为购房款全部付清后。2013年8月20日，原告已全部付清购房款，履行完合同义务，而被告至今未交付房屋，违反了双方合同约定，应承担相应的违约责任。对于原告要求被告支付62500元违约金的诉讼请求，符合双方合同约定，本院予以支持。对于原告要求被告交付房屋的诉讼请求，2013年7月29日，原告取得了系争房屋的所有权证书，是系争房屋的所有权人，并且也已经按照合同约定支付了全部购房款项，交付房屋的条件已经成就，被告应按约定向原告交付房屋。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三百九十六条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定判决如下：一、被告段琼芳于本判决生效之日起十日内将坐落于昆明市环城东路50号科1幢1单元3层302号房屋交付原告张岚清；二、被告段琼芳于本判决生效之日起十日内支付原告张岚清违约金人民币62500元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费人民币10675元由被告段琼芳承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  邓新萍人民陪审员  王金村人民陪审员  岳建强二〇一六年五月十八日书 记 员  张 欣