广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1368号上诉人（原审被告）：阳西县鑫茂房地产开发有限公司。住所地：广东省阳西县程村镇中兴街**。法定代表人：叶植一，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭永雄，广东宏晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：林秋花，广东宏晖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：柯广东，男，1977年10月13日出生，汉族，住广东省阳西县。委托诉讼代理人：叶鹏，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：付寅翀，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人阳西县鑫茂房地产开发有限公司（以下简称鑫茂公司）因与被上诉人柯广东商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳西县人民法院作出的（2019）粤1721民初693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。鑫茂公司上诉请求：一、撤销一审判决，驳回柯广东的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由柯广东负担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1.一审法院认定2013年3月30日鑫茂公司应为柯广东办理涉案房屋的权属转移登记手续属于认定事实不清。鑫茂公司与柯广东签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。”在约定期限内，鑫茂公司已将整栋楼办理产权证的资料交给房管部门登记备案。房管部门在收到鑫茂公司提交的资料后，在2015年2月4日出具了商品房权属证明给鑫茂公司。至此，鑫茂公司提交权属登记材料给房管部门登记备案的义务已经履行完毕，房屋可以进行登记。在此之前，鑫茂公司已缴清所有办证费用，不存在违反合同第十五条约定的情形。2.一审法院附加办理房屋权属转移登记的义务给鑫茂公司，超出了合同的约定。柯广东作为买受方是办理房产证的责任人，只有其本人才可办理房产证。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，在柯广东收楼后一年即可办证，柯广东明知已经可以办证而不去办理。在整个诉讼过程中，柯广东没有提供任何证据证实其曾去办理房产证但因开发商原因而无法办理。因此，柯广东在2019年1月11日才去房管部门办证是其自身原因造成的，鑫茂公司对此并不存在过错。3.柯广东对涉案房屋主体结构进行违法改建，违反了双方合同第十八条的约定，柯广东因担心其违建行为会导致办证无法通过，所以一直没去办证。另外，一审法院对其该行为导致鑫茂公司开发的楼盘整体办证延后的事实未予查明。4.鑫茂公司代柯广东缴交的各项办证费用不应由鑫茂公司承担，否则柯广东构成不当得利。鑫茂公司代柯广东缴纳涉案房屋办证费用共计59610.48元，包括印花税465元、契税27900元、证书工本费80元、住宅专项维修资金8726.48元、白蚁防治费959元、测绘费160元、交易手续费670元、买卖代理费18600元、咨询费1000元、不动产测量费500元、房屋所有权登记费550元。一审法院仅认定鑫茂公司代付印花税465元、契税27900元、证书工本费80元及住宅专项维修资金8726.48元，合计37171.48元。而白蚁防治费、测绘费、交易手续费、买卖代理费、咨询费、不动产测量费、城市房屋安全鉴定费、房屋所有权登记费本应由买方缴交，因鑫茂公司代柯广东缴交，所以当时以鑫茂公司名义出具发票，但以鑫茂公司的名义开具发票并不代表这些费用就应由鑫茂公司承担。二、本案已过诉讼时效。一审法院倒推计算诉讼时效错误。综上，请支持鑫茂公司的上诉请求。柯广东答辩称：首先，柯广东在签订涉案《商品房买卖合同》后已依约交付了全部房款，合同约定鑫茂公司在房屋交付之日起360日内为柯广东办妥房地产权证。鑫茂公司一直声称已经提交相关资料给房管部门备案，但是其实际向房管部门提交的资料是整栋楼的资料，不是涉案房屋的确权资料。其次，鑫茂公司作为房地产开发商，理应清楚办理一手楼房产证的流程及手续。实际上，办理房产证需要双方到场，也需要开发商提交相关权属证书及公司的相关资料等，并不是鑫茂公司所述的买受人一方便可办理。鑫茂公司所称的违建是不存在的，并且房屋内部装修与办理产权证无关。鑫茂公司为了逃避自身的责任，故意利用与本案无关的事实来混淆视听。再者，鑫茂公司与柯广东在合同中约定由鑫茂公司提交办证资料，鑫茂公司亦在签订合同时收取了相关办证费用，且实际上在2019年1月11日是由鑫茂公司提交涉案房屋办理权属证书的相关资料及缴交费用，上述过程可以说明鑫茂公司应为柯广东完成整个办证手续。鑫茂公司提交的相关收费资料没有明确指出涉案房屋的收费情况，并且一审已确认某些相关费用应由鑫茂公司自行承担。另外，鑫茂公司所提交的《收费证明书》已过期。最后，鑫茂公司逾期办证的违约行为处于持续状态，每个债权都是单独的，因此违约金应当以每日为单位分别计算诉讼时效。一审法院支持三年期间的逾期办证违约金并无不妥。综上所述，请驳回鑫茂公司的上诉请求。柯广东向一审法院起诉请求：一、鑫茂公司支付逾期办证违约金102021元（以房屋总价93万元按日万分之一从2016年2月17日起暂计至2019年2月18日，并计算至鑫茂公司实际交付房地产权证之日止）；二、鑫茂公司返还柯广东支付的办证费用31635元；三、本案诉讼费、保全费等诉讼费用由鑫茂公司承担。一审法院认定事实：2013年2月28日，柯广东（买受人）与鑫茂公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：201300674），约定柯广东向鑫茂公司购买位于阳西县xxx小区xxx房，房屋总价款930000元，出卖人应当在2013年8月31日前将验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、如因出卖人未能按合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人在房屋交付使用后360日仍无法办理房地产权属证书的，出卖人均应按已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金。”合同签订后，柯广东通过自筹首付款279000元及向银行按揭贷款651000元的方式向鑫茂公司支付了全部购房款。另外，柯广东还支付了办理xxx小区xxx房产权证所需的办证费用共60000元给鑫茂公司。2013年3月30日，鑫茂公司向柯广东交付涉案房屋，但未在合同约定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，未为柯广东办理房屋权属转移登记。另查明，鑫茂公司于2012年7月23日取得xxx小区xxx幢房屋的预售许可，于2015年2月4日获C栋房屋的权属证明。上述《商品房买卖合同》签订后，鑫茂公司为柯广东办理xxx小区xxx房权属证缴纳了印花税465元、契税27900元、不动产登记费80元和住宅专项维修资金8726.48元，合计37171.48元。2019年1月11日，柯广东与鑫茂公司已共同向阳西县国土资源局提交了办理涉案房屋权属证书的相关资料。2019年2月25日，阳西县国土资源局向柯广东颁发xxx小区xxx房权属证书。庭审中，柯广东明确请求逾期办证违约金从2016年2月17日计至2019年2月25日，请求支付违约金数额为102672元。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。柯广东与鑫茂公司双方签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实的意思表示，没有违反有关法律法规的禁止性规定，属合法有效。柯广东与鑫茂公司应按合同的约定行使权利和履行义务。本案双方当事人的争议焦点主要是：一、鑫茂公司是否构成违约，柯广东请求计算逾期办证的违约金是否具有事实和法律依据，应否予以支持；二、柯广东起诉请求违约金是否超过法律规定的诉讼时效期间；三、鑫茂公司收取的办证费用是否超出了实际支出的数额，柯广东请求返还多收的部分费用应否予以支持。关于焦点一。因房地产权属证书是商品房权属证明的唯一法定凭证，领取到房地产权属证书是柯广东最重要的合同目的之一。柯广东已按照合同约定全额支付了购房款，鑫茂公司应按约定于交房日（2013年3月30日）后360日内，即应于2014年3月25日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，为柯广东办理涉案房产的权属转移登记。鑫茂公司未按合同约定的期限为柯广东办理涉案房屋的房地产权属转移登记，已构成违约，应按合同的约定支付相应的违约金。鑫茂公司辩称其已于2014年1月向有关部门提交资料备案办理产权过户登记，但未提供任何证据予以证实，且鑫茂公司主张的上述备案时间在其取得涉案房产初始登记的权属证书之前，不合常识，故对鑫茂公司该主张不予采信。经查，鑫茂公司至2015年2月4日才取得涉案房屋的权属证书，迟延办证的原因归于鑫茂公司一方，故柯广东请求按合同约定的违约金计算标准即按已付房屋价款的日万分之一计算违约金，应予支持。关于焦点二。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”的规定，本案债权的诉讼时效为三年。根据柯广东与鑫茂公司签订的《商品房买卖合同》的约定，柯广东与鑫茂公司双方约定采取以日为单位的累计方式计付逾期办理不动产权证书的违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增加，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，鑫茂公司应当于2014年3月25日前履行将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，故应从2014年3月26日起开始分别以每一日为单位计算柯广东的诉讼时效期间。虽然买受人于约定办证期限届满超过三年才起诉主张违约金，但由于出卖人逾期办证的违约行为处于持续状态，故对于起诉之日起倒推三年的违约金仍应当保护；自起诉之日起回溯超过三年的部分，应认定已超过诉讼时效。柯广东于2019年2月26日提起本案诉讼，应以起诉日为节点认定柯广东主张的违约金是否超过诉讼时效。从2019年2月26日起倒推三年至2016年2月27日，对于该三年期间的逾期办证违约金，因未超过诉讼时效，应予保护；对于回溯超过三年部分，亦即2014年3月26日起至2016年2月26日期间的逾期办证违约金，至柯广东起诉时已超三年诉讼时效，不予保护。故柯广东请求从2016年2月17日起计算逾期办证违约金，理据不足，不予支持。据此，本案逾期办证违约金应以柯广东已付的购房款930000元为计算基数，按日万分之一从2016年2月27日计至双方向房管部门提交办理涉案房屋的权属证书资料之日（2019年1月11日），共1050天，为930000元×0.01%×1050天=97650元。关于焦点三。《商品房买卖合同》签订后，鑫茂公司收取了柯广东办证费60000元，现阳西县国土资源局已向柯广东颁发涉案房屋产权证书，办理房屋权属转移登记所需的具体费用已确定。现柯广东请求鑫茂公司退还多收取的办证费用，合法合理，应予支持。鑫茂公司为柯广东代付办理xxx小区xxx房权属证缴纳了费用合计37171.48元，对于多收取的22828.52元（60000元-37171.48元）应退还给柯广东。柯广东请求鑫茂公司退还31635元，理据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，作出判决：一、限鑫茂公司在判决生效之日起十五日内支付违约金97650元给柯广东；二、限鑫茂公司在判决生效之日起十五日内退还办证费用22828.52元给柯广东；三、驳回柯广东的其他诉讼请求。一审案件受理费1487元，由柯广东负担147元，由鑫茂公司负担1340元。二审期间，鑫茂公司提供三组证据。证据一、《广东省阳西县商品房产权权属登记申请书》，拟证明鑫茂公司已于2015年1月21日将xxx小区A、B、C、D四栋楼（包括柯广东的Cxxx房）办理产权证的资料交给房管部门登记备案，鑫茂公司已完成合同约定的义务，柯广东因自身原因没有及时办证。证据二、《图片》，拟证明柯广东在接收房屋后，对房屋首层非法加建了一层，因担心无法通过办证，不敢去办证。证据三、阳西县住房和城乡建设局在2019年9月18日向鑫茂公司作出的《关于收费情况的说明》，拟证实白蚁防治费、测绘费、交易手续费、买卖代理费、咨询费、房屋所有权登记费实际应由购房者缴交。柯广东质证意见为：对证据一的真实性、合法性予以认可，但对关联性不予认可。从该证据可看出鑫茂公司递交的是申请整栋楼大确权的资料，并不是涉案房屋的办证资料，证明了鑫茂公司存在违约行为。柯广东已预交相关办证费给鑫茂公司，并经常催促鑫茂公司为其办证，因鑫茂公司拖延而导致办证延迟。对证据二的三性不予认可，且该证据与本案无关，涉案房屋最终办理了房产证，证明房屋内部结构变化不影响办证。对证据三的真实性、合法性予以认可，但对关联性不予认可。该收费许可证没有明确讲明是由柯广东承担该笔费用，且该笔费用对应发票显示的缴费主体是鑫茂公司，应由开发商承担。本院经审理查明：一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，鑫茂公司主张除为柯广东支付一审所列举的37171.48元费用外，还支付了白蚁防治费959元、测绘费160元、交易手续费670元、买卖代理费18600元、咨询费1000元、不动产测量费500元、房屋所有权登记费550元，合共22439元，并提供了相关资料。阳西县住房和城乡规划建设局在2013年3月5日开出的发票（抬头为鑫茂公司）载明：白蚁防治费959元、测绘费160元、交易手续费670元、买卖代理费18600元、咨询费1000元，合共21389元。阳西县全方测绘有限公司在2019年1月14日开具的金额为3000元的发票（抬头为鑫茂公司）载明的内容为测量费，该发票的附表注明一期客户办证权籍调查测量费，包括6间房屋，其中CXXX栋为500元（鑫茂公司在二审庭审时确认该费用由其自己承担）。2013年3月5日的广东省非税收入（电子）票据（抬头为鑫茂公司C栋CXXX房）载明：房屋所有权登记费-非住房房屋登记费550元。又查明，本院在审理叶伙妹与鑫茂公司的商品房预售合同纠纷案件[（2019）粤17民终1369号]中，去函阳西县住房和城乡建设局，以核实办理房产证的各项费用具体由哪方承担。阳西县住房和城乡建设局于2019年11月11日作出《关于协助调查函的回复》，该回复主要载明：经查实，我局在2013年根据县物价部门的收费批文（粤费西价证字72号、粤费Qd5005号、粤费Qd5007号、粤费Qd5008号、粤费Qd5009号）收取城市房屋安全鉴定费、登记费、咨询费、买卖代理费、白蚁防治费、交易手续费和测绘费等费用，上述七项费用均为购房者缴纳。鑫茂公司对上述回复的三性予以认可。柯广东质证意见为：一、县物价部门核发的《广东省收费许可证》内容不能证明上述七项费用由购房者缴纳，且阳西县住房和城乡建设局无权对该问题进行规定。从内容上看，房屋城市房屋安全鉴定费、登记费、测绘费均是开发商为获得房屋所有权而缴纳，应由开发商承担；涉案房屋由开发商与买受人直接交易，不存在咨询费、买卖代理费；白蚁防治是开发商出售房屋的前置条件，白蚁防治费应由开发商承担；交易手续费在《粤费Qd5009号》中明确规定是转让方即开发商承担。二、上述费用票据载明的付款方均为开发商，柯广东提供的证据足以证明鑫茂公司是上述费用的实际承担者，同时相关法律法规已明确规定开发商不得把新建商品房办理首次登记的登记费，以及因提供测绘资料所产生的测绘费等其他费用转嫁给购房人承担。另外，阳西县住房和城乡建设局于2019年11月21日又向本院发出一份《关于房地产交易手续费的说明》，主要载明：按照粤费Qd5009号文件规定，新建商品房的房地产交易手续费按3元/平方米收取，手续费由转让方承担，因此，交易手续费由房地产公司缴纳。鑫茂公司对该说明的真实性没有异议，对其证明的内容主张由法院依法认定。柯广东对该说明的内容予以认可。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的。依法成立的有效合同，双方应按照合同约定履行各自义务。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点问题是：一、鑫茂公司履行办理权属登记义务时是否存在违约行为，应否承担违约责任；二、鑫茂公司为办理涉案房屋权属登记所支付的各项相关费用应由哪方承担，鑫茂公司是否存在多收取代办证费的情形；三、本案是否超过诉讼时效。关于争议焦点一，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，鑫茂公司应该在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。实际上，开发商开发建设的商品房需经初始登记到开发商名下，再从开发商名下转移登记到购房者名下两个环节。结合领取房地产权属证书是购房者最重要的合同目的之一，且将商品房转移登记到购房者名下需开发商的协助才能完成，上述第十五条的约定应理解为开发商为柯广东办理涉案房产的转移登记而提供相关资料报产权登记机关备案。鑫茂公司主张该约定是为办理初始登记而提交相关资料的理据不足，本院不予支持。本案中，鑫茂公司本应在柯广东接收房屋后360日内（即在2014年3月25日前）将办理涉案房产转移登记的资料报产权登记机关备案，但鑫茂公司在2015年2月4日才领取涉案房屋的权属证书（即进行初始登记），证明导致延迟办证的原因在于鑫茂公司一方。鑫茂公司主张因柯广东违建导致延迟办证，但并没有提供充分的证据证明，对其该主张，本院不予支持。因鑫茂公司该行为违反了双方合同的约定，已构成违约，鑫茂公司应按合同约定按已付房屋价款的日万分之一计算违约金给柯广东。关于争议焦点二，一审认定柯广东已预付60000元办证费给鑫茂公司；鑫茂公司为涉案房屋支付的印花税465元、契税27900元、不动产登记费80元和住宅专项维修资金8726.48元，合计37171.48元，应由柯广东承担。双方对上述事实均没有异议，本院予以确认。除上述费用外，鑫茂公司主张还为涉案房屋支付了白蚁防治费959元、测绘费160元、交易手续费670元、买卖代理费18600元、咨询费1000元、不动产测量费500元、房屋所有权登记费550元，合共22439元。上述七项共22439元费用中，鑫茂公司自认不动产测量费500元应由其负担，阳西县住房和城乡建设局经复函确认房屋城市房屋安全鉴定费（本案不涉及该项费用）、登记费、咨询费、买卖代理费、白蚁防治费和测绘费等六项费用由购房者负担。阳西县住房和城乡建设局作为收取上述行政事业性费用的主体，其根据相关规定对上述费用缴纳主体的确定应作为判断该项费用承担方的依据。鑫茂公司主张上述五项费用（本案不涉及房屋城市房屋安全鉴定费）应由柯广东承担，理据充分，应予支持。一审法院没有认定鑫茂公司代柯广东缴交上述五项办证费用不当，本院予以纠正。根据上述分析，应确认鑫茂公司已为柯广东代付涉案办证费为58440.48元（37171.48元＋959元＋160元＋18600元＋1000元＋550元），鑫茂公司已预收柯广东60000元，则鑫茂公司应退还1559.52元给柯广东。关于争议焦点三，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，柯广东本案诉请鑫茂公司支付逾期办证违约金的诉讼时效为三年。因双方在合同中约定按日计算违约金，则柯广东请求支付违约金的债权请求权的诉讼时效期间亦应以每日为起点分别计算。一审确认从起诉之日（2019年2月26日）起倒推至2016年2月27日三年期间，柯广东相应的给付违约金请求权未超过诉讼时效期间，符合法律规定，本院予以支持。鑫茂公司主张本案已过诉讼时效期间的理据不足，本院不予支持。如上所述，逾期办证违约金应按已付房屋价款的日万分之一计算，而柯广东未过诉讼时效期间的违约金请求权的起计时间为2016年2月27日，一审法院确定鑫茂公司按上述标准，从2016年2月27日起计至双方向房管部门提交办理涉案房屋的权属证书之日止，向柯广东支付逾期办证违约金正确，本院予以支持。综上所述，鑫茂公司的部分上诉请求成立，应予支持。一审法院没有认定鑫茂公司代柯广东缴交部分办证费用错误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，作出判决：一、维持广东省阳西县人民法院（2019）粤1721民初693号民事判决第一项；二、撤销广东省阳西县人民法院（2019）粤1721民初693号民事判决第三项；三、变更广东省阳西县人民法院（2019）粤1721民初693号民事判决第二项为：阳西县鑫茂房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内退还办证费用1559.52元给柯广东；四、驳回柯广东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1487元，由柯广东负担387元，阳西县鑫茂房地产开发有限公司负担1100元；二审案件受理费2710元，由柯广东负担488元，阳西县鑫茂房地产开发有限公司负担2222元。本判决为终审判决。审判长 林 广审判员 姜玉华审判员 陈欢欢二〇一九年十一月二十七日法官助理李凤霞书记员陈俭附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。