江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0982民初691号原告张勇，个体户。委托代理人肖友良（特别授权），江苏道远律师事务所律师。被告唐兴荣，个体户。被告陈美红，无业。委托代理人刘晓文（特别授权），江苏鼎盛湖律师事务所律师。委托代理人唐俊成，居民。原告张勇诉被告唐兴荣、陈美红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月21日立案受理后，依法由审判员王季锋适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂，转为普通程序，由审判员王季锋担任审判长，与代理审判员沈峰、人民陪审员李志进组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张勇及其委托代理人肖友良，被告唐兴荣，被告陈美红的委托代理人刘晓文、唐俊成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张勇诉称，我与被告唐兴荣于2015年4月16日签订一份房产转让协议，约定由被告将位于大丰区大桥镇五组的房产以78万元的价格转让给我。此后我累计给付被告购房款53万元，被告也交付了房屋。但被告却又以该房向射阳县农村商业银行抵押五年，贷款100万元。我与被告多次交涉要求其解除抵押、付款过户，但被告却要求提价、否则不卖。目前被告在银行的贷款首次付款已逾期。现请求法院判令解除双方于2015年4月16日签订的房产转让协议；被告共同返还我购房款53万元，承付解除协议违约金5万元及53万元自双方协议解除之日起至返还之日止按银行同期贷款利率计算的利息；本案的诉讼费用由被告负担。被告唐兴荣辩称，房子卖给张勇，我们之间存在纠纷属实，但在订立合同时我被原告蒙蔽了，合同价格远低于市场价，我同意解除合同。我收了原告的房款是用于偿还当时射阳农商行的贷款，贷款用于我和陈美红共同经营的公司进货。我不存在违约，不应承担违约金和银行利息。被告陈美红辩称，原告避开我与被告唐兴荣协议，主观上非善意，原告利用被告唐兴荣经营资金短缺，双方合同价格远低于市场价。因此，原告与被告唐兴荣签订的房产转让协议侵犯了我的合法权益，协议无效，请法院予以撤销。其无权主张违约金。如原告想要取得房产，应与被告唐兴荣和我共同协商，如协议被撤销，应由被告唐兴荣返还购房款，但不应要求其承担利息，因为原告已无偿占用了讼争房产。经审理查明：被告拥有一幢位于盐城市大丰区大桥镇沈大公路2号的四层楼房。2015年4月16日，被告唐兴荣与原告张勇签订一份“房产转让协议”，将上述房产转让给原告张勇，协议载明：转让价格为78万元；双方商定暂不办理产权变更登记手续，日后如需办理，所涉税费皆由乙方（原告张勇）承担，甲方（被告唐兴荣）配合；协议签订后，乙方先行支付转让款40万元，2015年12月25日结清全部转让款，甲方收受乙方40万元转让款后，将房产移交给乙方，乙方付清房款后，可以对房产、土地进行变更登记；如有一方违约，除承担因违约给对方造成的损失外，另承担违约金5万元。原告与被告唐兴荣在协议上签字，另有在场人陈明和顾俊付签名见证，大丰区大桥法律服务所在协议上加盖合同见证章印。协议签订后，被告唐兴荣在2015年5月1日前共收取原告购房款45万元，并于2015年5月1日向原告出具收条一份，收条下方注明定于2015年5月4日到大丰办证转让，张勇带齐余款，一次结清；2015年5月5日和2015年5月24日，原告分别向被告唐兴荣汇款6万元和2万元。此后，原告通过案外人陈明拿到讼争房屋的钥匙并实际占有房屋。原告与被告唐兴荣合同约定的房屋价款余额未付。2015年7月22日，两被告以讼争房屋作为抵押物办理了抵押登记，向射阳县农村商业银行抵押贷款100万元。2015年12月7日，原告向被告分别邮寄发送“通知书”一份，要求被告解除抵押，通知原告交付余款办理过户或提供担保。2015年12月23日，原告再次向被告分别邮寄发送新的“通知书”，重申要求被告解除抵押的要求。2016年1月21日，原告向本院提起诉讼。被告唐兴荣于2016年2月26日收到的起诉状副本，被告陈美红的委托代理人刘晓文于2016年2月18日代为接受起诉状副本。另查明，两被告系夫妻关系，双方于2010年7月2日补办结婚登记。2015年12月17日，被告陈美红应原告的要求，在盐城市大丰区公证处出具《关于唐兴荣与陈明、宣卫平使用房屋的情况说明》，该说明载明“在2000年7月份，我和唐兴荣就请陈明和宣卫平夫妇帮助照应房屋。我、唐兴荣与张勇于2015年4月16日签订了《房地产转让协议》。唐兴荣于2015年6月份向陈明收回上述房屋钥匙，并将钥匙交给张勇。”被告陈美红签名并捺指印。上述事实，有原、被告双方的陈述，房产转让协议、收款收条、通知书、快递回执等证据在卷予以证实。本院认为，本案讼争的房屋在起诉时已具备了可买卖的条件，但该房屋为被告唐兴荣与被告陈美红共同共有，处分共有不动产应当经过全体共有人同意。并无证据表明，原告和被告唐兴荣签订房屋转让协议时，取得了被告陈美红的同意；协议签订后，被告陈美红应原告的要求，在公证处出具的《关于唐兴荣与陈明、宣卫平使用房屋的情况说明》中，关于三人于2015年4月16日签订了《房地产转让协议》的陈述内容与查明事实不符，该“情况说明”也未明示被告陈美红对于原告与被告唐兴荣签订的协议内容给予追认，故被告唐兴荣无权单独转让讼争房屋。原告订立合同的根本目的不能实现，可以要求解除合同，被告唐兴荣应返还所收取原告的53万元房款。原告未按合同约定缴清房款占用被告房屋，被告唐兴荣占用原告资金，双方所受到的经济损失相当，被告抗辩双方责任可以相抵的意见，本院予以采纳。原告和被告唐兴荣签订合同时即应预见到合同目的有不能实现的可能，二人对于合同无法履行均有过错，故原告主张按合同约定，要求被告赔偿违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告唐兴荣对原告所负上述债务发生在两被告夫妻关系存续期间，应视为两被告的夫妻共同债务，原告要求两被告共同偿还的诉讼请求，本院予支持，两被告抗辩夫妻关系恶化，不应承担责任的意见本院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、确认原告张勇与被告唐兴荣于2015年4月16日签订的《房产转让协议》，于2016年2月26日解除。二、被告唐兴荣、陈美红共同返还原告张勇购房款53万元。于本判决生效后十日内履行完毕。三、驳回原告张勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费9600元，财产保全费3520元，合计13120元，由原告张勇负担500元，被告唐兴荣、陈美红负担12620元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省盐城市财政局非税收入汇缴专户；开户行：江苏省盐城市农行中汇支行；账户：40×××21；汇款时须在附言中注明“交法院诉讼费”字样）。审 判 长  王季锋代理审判员  沈 峰人民陪审员  李志进二〇一六年七月八日书 记 员  陈 玮附录法律条文1.《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。2.《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。