四川省雅安市雨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1802民初1969号 原告：雅安润瑜商业运营管理有限责任公司，住所地四川省雅安市雨城区滨江东路68号。 法定代表人：刘涛，执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈继彬，四川明炬（雅安）律师事务所律师。 被告：郭真理，男，1987年6月22日出生，汉族，住四川省隆昌县。 委托诉讼代理人（特别授权）：宋晓川，四川思朗律师事务所律师。 原告雅安润瑜商业运营管理有限责任公司（以下简称润瑜公司）与被告郭真理房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告润瑜公司的委托诉讼代理人陈继彬，被告郭真理的委托诉讼代理人宋晓川到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 润瑜公司向本院提出诉讼请求：1．请求依法判解除原、被告之间2015年9月21日签订的四份《商铺租赁合同》；2．判令郭真理依约支付2019年度应付租金409833.97元及滞纳金（自2018年12月16日起按每天千分之三计算至款清之日止，截止2019年5月15日，逾期151天，计滞纳金185654.79元），并补缴装修期租金89483.40元及免租期租金715867.20元（合计1400839.36元）；3．本案诉讼费由郭真理承担。事实和理由：2015年9月21日，被告（乙方）与原告（甲方）之间就原告受托管理的位于雅安市雨城区商铺（建筑面积分别为192、244、219.26、339平方米，合计994.26平方米）事宜协商一致后，签订了四份《商铺租赁合同》，合同约定：租赁期自2016年1月1日起至2021年12月31日止；免租期为24个月；合同对租赁期间的租金单价、租金支付结算、违约责任、提前退租后果等都有约定。合同签订当天郭真理按照约定向润瑜公司支付了一年的租金382980元及履约保证金40000元。合同签订后，润瑜公司向郭真理提供了租赁物，履行了全部合同义务。但，郭真理未按约定一次性支付2019年1月1日至2019年12月31日的租金，且于2019年1月9日以《退房通知函》的方式欲退租。2019年4月21日，润瑜公司就郭真理迟延支付2019年度租金及告知其提前退租的后果后，郭真理仍置若罔闻。为维护润瑜公司的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》以及相关司法解释的规定，特提起诉讼，恳请依法判决。 郭真理辩称，1.润瑜公司诉称郭真理无故退租，无事实和法律依据，且同意解除双方签订的《房屋租赁合同》。润瑜公司主张郭真理欲退租，并委托案外人李川受向润瑜公司发送了《退房通知函》，李川并未有授权手续，仅凭微信截图，不足以证明郭真理委托案外人李川向润瑜公司发送《退房通知函》，且无证据证明润瑜公司已经知悉。2.润瑜公司主张郭真理承担违约责任无事实和法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应该按照约定将租赁物承租交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，因润瑜公司提供的租赁物渗水，不符合使用标准，润瑜公司违约在先，导致合同无法履行，故郭真理不应承担违约责任。3.润瑜公司主张的违约金无事实和法律依据。润瑜公司主张违约金计算按照2019年度租金409,833.97元为基数，以每天千分之三的计算方式，不符合法律规定，超过了法律规定的违约金计算上限，违约金计算不超过总金额的百分之三十，润瑜公司要求郭真理补交装修期租金及免租期租金是对违约金的重复计算，不应当支持。 本院经审理查明，2015年9月21日，甲方润瑜公司就承租和受托管理的商铺与乙方郭真理签订了《商铺租赁合同》4份，合同约定（摘要）：甲方将位于四川省雅安市雨城区商铺（建筑面积分别为192、244、219.26、339平方米）出租给乙方；商铺交付标准为：钢混结构清水房；租赁期限：六年，自2016年1月1日起至2021年12月31日止；乙方装修期为3个月（即2015年10月1日至2015年12月31日止，装修期不计入租赁期内），乙方免租期为24个月，装修期、免租期只免除乙方租金，不免除物业费用等其他费用；2016年1月1日至2017年12月31日免租；2018年1月1日至2018年12月31日租金单价（元／月／㎡）为32.1；2019年1月1日至2019年12月31日租金单价（元／月／㎡）为34.35；乙方在签约时须向甲方交纳经营保证金73956元、93984元、84456元、130584元，共计382980元（于2017年12月31日开始自动转为2018年1月1日至2018年12月31日租金）；甲乙双方同意在上述租赁期内，租金按12月为一期进行预付结算，每一期租金由乙方在上一期租赁期届满前15日内向甲方一次性支付，第一期租金在合同签订之日支付；履约保证金：乙方在签约时须向甲方交纳履约保证金10000元、10000元、10000元、10000元，共计40000元；如乙方在装修期、租赁期内无故退租，应全额一次性补缴装修期租金（装修期计租标准按照首年租金单价计算）和免租期租金（免租期计租标准按照免租当年的租金单价进行计算），且甲方不退还乙方交纳的履约保证金；合同的变更和终止：租赁期间，任何一方需要提前变更或终止合同的，应提前90日书面通知对方，经双方协商一致的，签订变更或终止合同的协议，新的协议生效之日，本合同自动失效；违约责任：在租赁期内，如因乙方未能按时足额结算清当期租金，甲方有权就当期应付租金总额，自应付清之次日起，按每天千分之三向乙方收取滞纳金。如乙方欠租达20天，甲方有权单方面解除合同并收回商铺予以处置而无须事前知会乙方，乙方在收到解除合同通知书之次日无条件退场，否者，由此造成甲方的经济损失由乙方承担。润瑜公司在合同上盖章，郭真理在合同上签字并捺印。 合同签订后，郭真理按照约定向润瑜公司交纳经营保证金共计382,980元，履约保证金共计40,000元。郭真理违反合同约定，未按约交纳2019年租金409,833.97元，酿成本案纠纷。 认定以上事实有经本院举证、质证并确认的润瑜公司营业执照复印件、法定代表人身份证明及身份证复印件、《商铺租赁合同》4份、存款凭证、记账凭证、收据8张、不动产权证书、授权委托书等证据予以佐证。 本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，主要条款未违反法律、行政法规的强制性规定，合法部分对各方均具有约束力。针对双方当事人争议的焦点，作如下审定： 第一，关于解除《商铺租赁合同》的问题。双方当事人对解除合同均具合意，予以支持。 第二，关于2019年租金的交纳问题。依照约定应当“一次性支付”租金。虽然客观上因讼争事宜郭真理已经不能全年使用商铺，但合同的约定合法有效，故润瑜公司请求支付2019年的租金409,833.97元，予以支持。郭真理交纳的履约保证金40,000元在应付租金中冲抵，即郭真理应付给润瑜公司2019年的租金为369,833.97元。 第三，关于装修期和免租期的租金问题。因润瑜公司无证据证明郭真理在租赁期内存在“无故退租”的状况，故润瑜公司要求郭真理给付此间的租金无事实依据，对该诉请不予支持。 第四，关于每天千分之三的违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”。本案中，双方约定的比例远高于法定的百分之三十，本院按照2019年度租金409,833.97元为基数,违约天数计151天，参照年利率24%计算违约金，本院酌定违约金为40,000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、解除雅安润瑜商业运营管理有限责任公司与郭真理于2015年9月21日签订的四份《商铺租赁合同》； 二、郭真理于本判决发生法律效力之日起十日内付给雅安润瑜商业运营管理有限责任公司租金369,833.97元及违约金40,000元，共计409,833.97元； 三、驳回雅安润瑜商业运营管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8,704元，由雅安润瑜商业运营管理有限责任公司负担4,000元，由郭真理负担4,704元。（郭真理应负担的4,704元已由雅安润瑜商业运营管理有限责任公司预付，郭真理在履行判决义务时一并支付给雅安润瑜商业运营管理有限责任公司）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审 判 员 廖长平 二〇一九年十一月七日 法官助理 王燕梅 书 记 员 漆喜梅