广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初23514号原告深圳市某某超市有限公司（以下简称“某某超市公司”），住所地：深圳市龙岗区。法定代表人林某某。委托代理人庞某某，广东冠豪律师事务所律师。被告深圳市龙岗区某某小吃店（以下简称“某某小吃店”），住所地：深圳市龙岗区。经营者李某某，男，汉族，某年某月某日出生，身份证住址：广东省雷州市。委托代理人徐某某，广东广和律师事务所律师。第三人深圳市某某百货有限公司（以下简称“某某百货公司”），住所地：深圳市龙岗区。法定代表人许某某。上述原、被告及第三人房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人庞某某、被告某某小吃店的经营者李某某及其委托代理人徐某某均到庭参加诉讼，第三人某某百货公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2016年10月1日，第三人与被告双方签署《商场场地租赁经营合同书》，由原告提供横岗街道安良社区某某号商铺给被告使用，租金每月13880元（人民币，下同），管理费每月200元，广告费每月100元，并对逾期缴纳租金的滞纳金及合同解除的条件做出了明确的约定。自2017年3月1日起，被告开始拒绝支付租金及水电费用，截止起诉之日拖欠租金水电费用超过10万元，第三人多次向被告发函催收，被告均置之不理。2017年9月2日第三人发出《知会函》一份，要求被告限期缴纳租金及水电费等费用，否则将采取拉闸限电的措施，该通知送达商铺并邮寄至被告老家。但被告对第三人的每次催收均不予理会，2017年9月被告偷偷搬离商铺，且拒不交出商铺钥匙，现被告搬走设备，企图逃避支付租金责任。由于第三人在2017年引入原告合作经营管理涉案商铺，原告也告知可向原告缴纳租金，而被告一直拖欠费用，故2017年第三人起诉被告要求支付租金、水电费及滞纳金，但一审法院认定原告才是涉案商铺的实际权利人，费用应当向原告支付，该案已经生效。因此，原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求判令：1、被告支付拖欠原告的租金70325元，管理费1014元，广告费507元，水电费33994元，滞纳金123881元；2、本案诉讼费、保全费、担保费由被告承担。庭审时，原告更变诉求中的“租金”为“占有使用费”。被告某某小吃店辩称，本案经过之前两轮的诉讼，生效判决书为（2017）粤0307民初17184号、（2017）粤0307民初17751号，本案涉嫌重复诉讼，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。第三人某某百货公司未到庭应诉答辩，亦未提交相关证据材料。经审理查明，根据（2017）粤0307民初17184号、17751号生效民事判决，查明事实如下：1、第三人某某百货公司从案外人深圳市某某实业有限公司处承租深圳市横岗街道安良社区某某房产面积共计8877平方米房屋，用于商业经营，租期为2015年8月8日至2020年8月8日，并约定租期届满后的优先续租权。上述租赁房屋未取得房地产权属证书，亦未取得建设工程规划许可证等合法报建文件，以案外人深圳市某某贸易有限公司的名义进行了历史遗留违法建筑普查申报，属于违法建筑。2、2016年10月1日，第三人某某百货公司（甲方）与李某某（乙方）签订《深圳市某某百货联营租赁合同书》一份，约定：乙方租赁深圳市横岗安良社区某某号商铺（以下简称“涉案商铺”），用于经营“亿客思汉堡”，租赁期限为2015年10月1日至2020年9月30日，押金28000元；每月租金13880元，每月5日前缴纳，如有拖欠每天按当月须缴租总额2%计算滞纳金；户外广告费100元/月、管理费200元/月、卫生管理费200元/月、节日活动费1200元/年；水电费如独立装表则按实际用量缴纳，如未独立装表则按面积分摊，上月的水电费在下月结，拖欠管理费或水电费达30天以上视同违约，按拖欠管理费或水电费总额的2%计算滞纳金……上述合同签订后，第三人某某百货公司收取押金28000元并将涉案商铺交付给李某某使用，李某某在涉案商铺地址开办了个体工商户某某小吃店即本案被告，并按约定向第三人某某百货公司支付租金。截至2017年3月底之前的租金及2017年2月底之前的水电费被告某某小吃店已经付清，此后的租金和水电费等费用未支付。被告某某小吃店在涉案商铺一直经营到2017年8月31日，2017年9月2日被告某某小吃店已将涉案商铺交还。3、关于原告某某超市公司与第三人某某百货公司的关系。由于第三人某某百货公司经营困难，2017年初引入案外人深圳市某某百货有限公司进行合作经营，该公司与原告某某超市公司系关联公司，因而此时案外人深圳市某某百货有限公司与原告某某超市公司同时作为涉案商铺的实际管理人。4、关于三方之间的纠纷。2017年3月15日在第三人某某百货公司和被告某某小吃店在场的情况下，案外人深圳市某某实业有限公司的法定代表人敖忠勇、案外人深圳市某某百货有限公司和原告某某超市公司的法定代表人林某某在《深圳市某某百货联营租赁合同书》上先后备注“合同有效”、“原则上同意，须重签合同”。2017年3月16日原告某某超市公司向被告某某小吃店发出知会函，称第三人某某百货公司已结业，现由其承租本栋1-2楼物业进行经营，关于租金及相关费用，3月份交至第三人某某百货公司财务处，4月份交至原告某某超市公司；定于3月22日-24日对原专柜合同办理改签手续，请商户签约人及时办理。但实际上第三人某某百货公司并未结业，仍在经营。2017年4月5日第三人某某百货公司向被告某某小吃店发出通知函，要求被告某某小吃店于4月15日前将4月份租金、管理费、清洁费交至百货公司财务处。2017年4月10日第三人某某百货公司向被告某某小吃店发出缴费催款通知单，称截至4月10日被告某某小吃店仍未缴纳4月份租金、管理费及其他费用，已严重违约，要求被告某某小吃店于4月11日中午12时前缴纳。2017年4月12日被告某某小吃店分别向第三人某某百货公司和原告某某超市公司发出违约通知书，称其将严格履行合同约定，通知函中的管理费、清洁费等不合理费用是单方面的，非法无效，要求及时纠正并准时准确下发缴纳通知单到其门店且由其本人签收，收到通知后被告某某小吃店将在3日内交租，未收到交租通知单的责任由出租方承担。但第三人某某百货公司、原告某某超市公司以及案外人深圳市某某百货有限公司均表示未收到该违约通知书。2017年8月12日、15日被告某某小吃店向第三人某某百货公司、原告某某超市公司、案外人深圳市某某百货有限公司以及深圳市某某实业有限公司发出违约通知书，称2017年8月11日晚8时原告某某超市公司、案外人深圳市某某百货有限公司单方面对其停电，其已报警处理，因此导致的经济损失全部由出租方承担，要求出租方立即停止侵权、恢复供电、赔偿损失。但上述违约通知书军被退回或拒收。2017年9月1日被告某某小吃店向第三人某某百货公司、原告某某超市公司、案外人深圳市某某百货有限公司以及案外人深圳市某某实业有限公司发出短信及解除合同通知书，称出租人擅自大幅度提高租金，并自2017年3月15日开始对不接受涨租的租户停电、堵塞门面等，其曾采取生产自救等方式继续履行合同，但出租方不断的破坏行为使其无法开门营业，无法实现合同目的，现通知解除租赁合同，要求于2017年9月2日前完成移交租赁标的物，若出租方不接受移交，一切责任由出租方承担，并附由其自行制作的交接清单。但该解除合同通知书邮寄亦全部被退回。2017年9月2日第三人某某百货公司向被告某某小吃店发出知会函称因被告某某小吃店长期拖延交租及其他费用，导致出租方巨大损失，其将商场部分商铺转租，未侵犯被告某某小吃店合法权利，也与被告某某小吃店无关；前期被告某某小吃店一直正常营业，但被告某某小吃店违约在先，无理拖欠巨额费用，出租方无法容忍，只能通知断电处理；截至发函之日拖欠租金69400元、滞纳金123811元、电费32818元、水费1176元及其他费用1500元，合计228705元，要求在3个工作日内足额缴纳款项，否则将采取措施维权。2017年9月4日被告某某小吃店登报通知第三人某某百货公司、原告某某超市公司、案外人深圳市某某百货有限公司以及深圳市某某实业有限公司，称2017年3月起由于出租人拒收租金，采取停电、堵门面等方式破坏其正常生产经营，导致其无法继续经营，现通知出租方，自2017年9月1日解除租赁合同，要求即可办理移交租赁标的物手续，并承担经济损失及法律责任。5、就某某小吃店起诉某某百货公司、某某超市公司、深圳市某某百货有限公司、深圳市某某实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，诉讼请求为确认《深圳市某某百货联营租赁合同书》无效，连带责任返还押金28000元、返还多收电费6955.2元、赔偿违约损失209325.15元，并支付上述款项利息；该案判决确认《深圳市某某百货联营租赁合同书》无效，某某百货公司作为合同出租方应返还押金28000元、按过错责任赔偿损失47197.5元（含装修损失、遣散员工安置费支出损失），某某超市公司、深圳市某某百货有限公司作为涉案商铺的后续实际管理方承担连带赔偿责任，并驳回某某小吃店关于转让费损失、供电设备支出损失、设备及低值易耗品投入损失等主张。就某某百货公司起诉李某某房屋租赁合同一案（该案第三人为某某超市公司、深圳市某某百货有限公司、深圳市某某实业有限公司），诉讼请求为占有使用费、管理费、广告费合计71846元，水电费33994元，滞纳金123881元；该案判决认定涉案商铺已由某某百货公司转给某某超市公司出租经营，租赁合同主体已变更为某某超市公司与李某某，因此驳回某某百货公司的全部诉讼请求。上述两判决生效后，某某超市公司作为原告遂起诉至本院，提出本案诉讼请求。以上事实，有原告提交的《深圳市某某百货联营租赁合同书》、《缴费催款通知书》、《通知函》、《知会函》、《EMS单及查询单》、《民事判决书》、《民事裁定书》，被告提交的《民事判决书》、《受理通知书》，以及庭审笔录为证，足以证实。本院认为，涉案商铺未取得房地产权证书，亦未取得建设工程规划许可证等合法报建文件，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，就涉案商铺所签订的《深圳市某某百货联营租赁合同书》为无效合同，被告占有使用涉案商铺期间应参照合同约定租金标准支付相应使用费。第三人作为签订涉案合同的相对方及交付方主张使用费等费用已被法院驳回，并由生效判决认定原告才是涉案商铺的实际管理人，因此，被告应向原告支付使用费以及相关费用。关于使用费。被告自2017年4月1日起未支付使用费，一直经营到2017年8月31日，2017年9月2日搬离交还，因此，被告应向原告支付使用费为70325元【13880元/月*5个月+13880元/月*2/30天】。而被告作为承租方，亦有缔约过错，其抗辩原告等人提高租金、拒不收租金、最后停电等，均非被告不支付正常开店经营期间使用费的合理理由，故本院不予采纳。合同无效，合同约定条款均无效，原告主张滞纳金，依据不足，本院不予支持。关于管理费、广告费、水电费。除了占有使用费外，被告还应支付由其使用涉案商铺期间实际产生的费用。被告已支付使用费，原告未举证证明管理费、广告费具体因何产生，是否因被告而实际产生，应承担举证不能的不利后果，本院不予支持。关于水电费，被告未支付自2017年3月1日起的水电费，原告主张水电费数额的依据为第三人于2017年9月2日向被告发出的知会函中列明的水费1176元、电费32818元共计33994元，原告称涉案商铺未安装独立水电表，水电费是集体缴纳并均摊到每一户，本院认为，原告未提交充分的证据证明被告实际产生的水电费用，知会函仅为其单方所写，并不能体现真实情况，但鉴于被告使用涉案商铺期间必然会产生水电费，因此，本院酌情支持被告应承担水电费用20000元。第三人某某百货公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利，本院依法作出缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市龙岗区某某小吃店应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市某某超市有限公司支付从2017年4月1日起至2017年9月2日期间的占有使用费共计70325元、从2017年3月1日起至2017年9月2日期间的水电费20000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2372元、保全费4300元（原告已预交），由原告承担4048元，被告承担2624元并直接迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  刘春秀二〇二〇年二月十日书记员  郑中华