文书内容广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初22143-22146号原告：深圳某某物业发展有限公司，住所深圳市龙岗区法定代表人：陈某某，担任公司总经理。委托代理人：王某，原告公司员工，委托代理人：吴某某，广东格明律师事务所律师。22143号被告：张某某，女，汉族，2144号被告：鲜某，女，汉族，2145号被告：方某，女，汉族，2146号被告：张某，女，汉族，关于上述原告深圳某某物业发展有限公司诉被告张某某、鲜某、方某、张某物业服务合同纠纷四案，本院于2019年10月11日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月7日公开开庭进行审理。原告委托代理人吴某某到庭参加诉讼，本系列案四被告张某某、鲜某、方某、张某均到庭参加诉讼，本系列案案现已审理终结。原告深圳某某物业发展有限公司诉讼请求如下：1.请求法院判决由被告向原告支付专项维修基金、物业管理费、水费、排污费、垃圾处理费、电费（原告请求的欠费数额详见判决书附表）；2.请求法院判决由被告向原告支付违约金（原告请求的违约金数额详见判决书附表）；3.由被告承担案件诉讼费。庭审中，原告明确涉案所有欠费暂时主张至2019年7月31日止，之后产生的被告应支付的款项，将另案主张。22143号张某某答辩如下：确认原告所提交的缴费通知单上所载的各项费用的欠费数额，但是对于违约金我不认可，我没交费的原因是原告不能按照物业合同提供物业服务。22144号鲜某答辩如下：我对水费、垃圾费、排污处理费、代收电费、专项维修金、管理费不确认，电费是我自己交的，专项维修金和管理费我是从2018年5月份开始没交，我认为原告收取没有依据，对于违约金我不认可，我没交费的原因是原告不能按照物业合同提供物业服务。22145号方某答辩如下：确认原告所提交的缴费通知单上所载的专项维修金、物业管理费数额，对于其他费用我有异议，对违约金有异议，原告收取没有依据，存在乱收费的情况，电费也是我自己交的，其他意见与我方提交的答辩状一致。22146号张某答辩如下：确认原告所提交的缴费通知单上所载的专项维修金和管理费数额没有交，对水费、排污费、垃圾处理费有异议，另外对违约金有异议，曾经有施工工人擅用我家水管，原告也存在乱收取费用的情况。经审理查明，2017年8月，案外人深圳市某某投资有限公司（以下简称“某某公司”）与原告签订《某某前期物业服务合同》（以下简称前期物业服务合同），聘请原告为某某住宅区提供物业管理服务；住宅物业管理费按每月每平方米建筑面积2.98元/平米缴纳，商铺物业管理费按每月每平方米8.8元/平米缴纳；写字楼物业管理费按每月每平方米建筑面积4.3元/平米缴纳；专项维修基金高层每平方米建筑面积0.25元/月，随物业管理服务费一并由被告向业主收取；管理服务期限为五年，自2017年8月1日起至2022年7月31日止。2017年12月至2018年1月期间，各被告作为某某的业主（房产位置以及建筑面积详见判决书附表）与原告签订《前期物业管理服务协议》（以下简称前期物业服务协议），其中被告张某某一案系其配偶黄某某办理房屋入伙并签订物业管理服务协议，张某某确认涉案房产是登记在其夫妻名下，表示同意原告在本案仅向其主张相关权利义务。协议载明业主按照前期物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务，监督物业管理企业履行前期物业服合同。在协议中，双方就各自的权利义务以及物业管理服务的内容、质量、费用等事项进行约定，其上载明物业管理服务费包括服务管理及其服务人员薪资、津贴、福利及办公费用、共用部位设施设备运行维护费、公共秩序维护服务费、公共区域清洁服务费、公共区域园艺绿化费等法律规定的其他费用；物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生及绿化、公共秩序维护、交通秩序、消防管理、电梯管理；其上所载的物业管理费以及专项维修资金交纳标准与上述物业服务合同所载一致；管理服务费收取时间以开发商发出入伙通知书约定办理入伙时间为准，逾期未办理的，视为入伙；物业管理费交纳周期为一个月，日常收取的专项维修资金由业主在交纳物业服务费时一并交纳；业主逾期交纳有关费用的，原告有权要求补交并从逾期之日起按每日千分之三交纳滞纳金。原告主张被告截止至2019年7月31日止拖欠的物业管理费、住宅专项维修基金、水费、排污费、垃圾处理费、代收电费等并提交缴费通知单以及水表照片予以佐证。对于2019年7月31日之后的各项费用，原告当庭确认另案再主张，故本院不再审查。被告张某某对缴费通知单所载的各项欠费数额予以确认。被告方某、张某对缴费通知单所载的专项维修金、管理费欠费数额予以确认。被告鲜某对于缴费通知单所载的专项维修金、管理费起算时间有异议，其主张2018年1月27日才入伙且当时预交了3个月的专项维修金、管理费，故应该自2018年5月开始才未交专项维修金、管理费，为此被告鲜某提交收款收据予以佐证。上述被告对原告主张的违约金均不予认可，被告鲜某、方某、张某对原告主张的除了专项维修金、管理费以外的其他费用均不予认可，认为水费收取无依据且电费均是用户自己交纳；被告方某主张原告收取的专项维修金没有及时交存相关部门并提交深圳市专项维修基金管理系统网上操作信息予以佐证。原告对被告鲜某提交的收款收据真实性予以确认；对被告方某提交的深圳市专项维修基金管理系统网上操作信息的真实性亦予以认可，但是不认可证明内容，并主张原告已经根据相关规定将款项缴纳，且如果被告对此有异议，应该向相关部门进行投诉、反映情况。经查，上述收款收据显示被告鲜某向原告交纳了2017年12月15日至2018年3月14日三个月的管理费和专项维修资金。原告主张各案的违约金均系以2018年10月起的各月欠费为基数计算违约金，分别以各月欠费为基数逾期一日按每日万分之五的标准起计算，诉求违约金系暂计至2019年7月31日，实际应计算至款项付清之日止；其中专项维修金与代收电费两项没有主张违约金。原告称业主每月支付当月管理费、专项维修金以及上月水费、排污费、垃圾处理费等，明确各月欠费的违约金自次月1日起算。被告辩称，因原告未提供符合合同约定以及法律规定的物业管理服务，存在消防通道被占用、消防安全设施不完善、交通工具乱停乱放、噪音污染严重、排污排水不合理等问题，并提交了照片、视频光盘等证据。原告对视频的真实性予以确认，但对证明内容有异议，原告认为被告所提的问题，并非原告造成，且原告也已经通知相关部门进行处理，因为该问题的解决并非原告的能力范围；原告对照片的真实性无法核实，并主张原告已经按合同履行了物业管理服务义务。本院认为，根据前期物业管理服务合同，原告经涉案某某住宅的开发建设单位即正大国利公司聘请而为上述提供物业管理服务。之后，被告作为某某住宅的业主与原告按前期服务合同的约定签署《前期物业管理服务协议》，该协议内容系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。协议当事人均应依约行使权利、履行义务，否则应承担相应的违约责任。根据前期物业管理服务协议之约定，被告应分别按2.98元/月/平方米及0.25元/月/平方米的标准向原告支付物业管理服务费及专项维修基金。被告张某某对原告主张的各项费用欠费予以确认，本院予以认定。被告方某、张某对原告主张的专项维修金、管理费欠费数额予以确认，本院予以认定。被告鲜某提交的收款收据直接显示了其缴纳了2017年至2018年3月14日期间的专项维修金、管理费，其未有举证证明其关于入伙时预交的专项维修金、管理费应从2018年1月27日起算的主张，故对于被告鲜某该主张本院不予采纳，本院依据原告提交的缴费通知单确认被告鲜某未交纳的专项维修金、管理费。原告对于其主张的被告鲜某、方某、张某三案中的水费、排污费、垃圾处理费以及代收水电费未有充分举证证明费用产生、计算以及代付依据，本院不予支持。被告关于原告违反物业合同约定，没有尽到约定义务和法定义务的抗辩主张，无充分证据证明，且如楼上空调滴水系属于业主间相邻关系问题，排污排水设置不合理系涉房屋设计以及小区整体规划问题，该些情形并非物业服务范围，被告以此为由拒交物业管理费，本院不予采纳，故被告应向原告支付截止至2019年7月31日止拖欠的物业管理费。专项维修基金是住宅出售后建立的专项用于住宅共用部分、共有设施设备保修期满后的进修维修和更新、改造的资金。有别于一般的物业管理费，专项维修基金系预先缴存且专款专用，且双方签订的前期物业管理协议已约定由原告代收代存，故被告以物业服务瑕疵为由拒交专项维修基金，不符合合同约定，亦于法无据，被告应向原告支付所拖欠的专项维修基金。被告方某对于其所主张的原告未及时向相关部门交存专项维修金的情况，可向相关部门投诉，但不能以此为由拒不缴纳专项维修金。关于违约金，原告主张每月欠费自次月1日起按每日万分之五的标准计算各项欠费的违约金，不超过前期物业服务协议的约定，亦符合法律规定，本院予以支持。经原告明确，其诉求主张的违约金系以2018年10月起的每月欠费为基数，分别自当月欠费逾期交纳之日即次月1日起按每日万分之五的标准暂计至2019年7月31日，实际计算至款项付清之日止。经核算原告所主张的暂计至2019年7月31日的各案欠费违约金不超过本院认定的范围，本院予以支持；对于2019年7月31日之后的违约金，应以本院认定的欠费总额为基数，按每日万分之五的标准计算至款项付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、被告张某某等四人应于本判决生效之日起五日内向原告深圳某某物业发展有限公司支付截止至2019年7月31日止未付的物业管理服务费、专项维修基金、水电费、排污费、垃圾处理费（各案应付的欠费项目及数额详见判决书附表）；二、被告张某某等四人应于本判决生效之日起五日内向原告深圳某某物业发展有限公司支付相应违约金（各案应付的违约金详见判决书附表）；三、驳回原告深圳某某物业发展有限公司的其他诉讼请求。本系列案各案受理费均为25元（原告均已预交），各案受理费负担情况详见判决书附表，各被告负担的受理费应于本判决生效之日起五日内直接向原告深圳某某物业发展有限公司支付。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  林瑞宇二〇一九年十一月十五日书记员  林 涵附表：            序号              被告              房产位置以及建筑面积              原告主张的各项欠费（截止至2019年7月31日）              原告主张的各项欠费违约金（以2018年10月起的各项费用为基数，每逾期一日按万分之五的标准计算，诉求暂计至2019年7月31日，实际应计算至款项付清之日止）              本院支持的被告应支付原告的截止至2019年7月31日前拖欠的款项              本院支持的被告应支付原告的物业管理费违约金              案件受理费及原、被告负担情况                  1                    22143号张某某              某某1栋B座2单位3101室；      建筑面积84.5平方米。              2017年12月15日至2019年7月31日专项维修金407.66元、管理费4858.14元；      2018年3月28日至2019年6月30日水费315.06元、排污费95.58元、垃圾处理费62.83元；      以上合计5739.27元。              2019年7月31日之前的管理费违约金169.37元、水费违约金17.65元、排污费违约金5.36元、垃圾处理费违约金3.52元。2019年7月31日之后，以欠费总额（不含专项维修金）按每日万分之五实际应计算至款项付清之日止。              支付2017年12月15日至2019年7月31日专项维修金407.66元、管理费4858.14元以及2018年3月28日至2019年6月30日水费315.06元、排污费95.58元、垃圾处理费62.83元，上述款项合计5739.27元。                    支付2019年7月31日之前的物业管理费违约金169.37元，水费违约金17.65元、排污费违约金5.36元、垃圾处理费违约金3.52元，合计195.90元，并自2019年8月1日起以欠费总额（不含专项维修金）5331.61元为基数，按每日万分之五计算后续违约金至款项付清之日止。              案件受理费25元，由被告负担25元。被告负担的受理费应于本判决生效之日起五日内直接向原告深圳某某物业发展有限公司支付。                  2              22144号鲜某              某某1栋B座2单位105室；      建筑面积69.41平方米。                    2018年3月15日至2019年7月31日专项维修金287.02元、管理费3420.25；      2018年3月28日至2019年6月30日水费109.47元、排污费33.21元、垃圾处理费22.41元；代收2018年5月电费217.81元；      以上合计4090.17元。              2019年7月31日之前的管理费违约金140.88元、水费违约金1.53元、排污费违约金0.46元、垃圾处理费违约金0.30元。2019年7月31日之后，以欠费总额（不含专项维修金以及代收电费）按每日万分之五实际应计算至款项付清之日止。              支付2018年3月15日至2019年7月31日专项维修金287.02元、管理费3420.25元，      以上合计3707.27元。                    支付2019年7月31日之前的管理费违约金140.88元，并自2019年8月1日起以管理费3420.25元为基数，按每日万分之五计算后续违约金至款项付清之日止。                    案件受理费25元，由原告负担3元，被告负担22元。被告负担的受理费应于本判决生效之日起五日内直接向原告深圳某某物业发展有限公司支付。                  3                          22145号方某              某某1栋B座2单位403室；      建筑面积68.13平方米。                    2018年10月1日至2019年7月31日专项维修金170.30元、管理费2030.30元；      2018年9月1日至2019年6月30日水费213.6元、排污费64.8元、垃圾管理费42.49元；2018年5月代收电费29.18元。      以上合计2550.67元。              2019年7月31日之前的管理费违约金92.78元、水费违约金10.16元、排污费违约金3.07元、垃圾处理费违约金2.01元。2019年7月31日之后，以欠费总额（不含专项维修金以及代收电费）按每日万分之五实际应计算至款项付清之日止。                    支付2018年10月1日至2019年7月31日专项维修金170.30元、管理费2030.30元，      以上合计2200.6元              支付2019年7月31日之前的管理费违约金92.78元，并自2019年8月1日起以管理费2030.30元为基数，按每日万分之五计算后续违约金至款项付清之日止。                    案件受理费25元，由原告负担4元，被告负担21元。被告负担的受理费应于本判决生效之日起五日内直接向原告深圳某某物业发展有限公司支付。                  4                          22146号张某              某某4栋103室；      建筑面积68.39平方米。                    2018年3月15日至2019年7月31日专项维修金286.85元、管理费3419.26元；      2018年3月28日至2018年10月31日水费90.78元、排污费27.54元、垃圾处理费18.87元；      以上合计3843.3元。              2019年7月31日之前的管理费违约金140.84元、水费违约金1.41元、排污费违约金0.43元、垃圾处理费违约金0.28元。2019年7月31日之后，以欠费总额（不含专项维修金）按每日万分之五实际应计算至款项付清之日止。                    支付2018年3月15日至2019年7月31日专项维修金286.85元、管理费3419.26元，以上合计3706.11元。              支付2019年7月31日之前的管理费违约金140.84元，并自2019年8月1日起以管理费3419.26元为基数，按每日万分之五计算后续违约金至款项付清之日止。                    案件受理费25元，由原告负担1元，被告负担24元。被告负担的受理费应于本判决生效之日起五日内直接向原告深圳某某物业发展有限公司支付。