四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初7366号 原告：张玉玲，女，1967年7月11日出生，汉族，住成都市高新区。 原告：王庆，男，1963年10月15日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：张玉玲，系王庆配偶。 被告：成都上层名人酒店管理有限公司，住所地成都市金牛区星辉中路24号1栋1单元。 法定代表人：唐传碧，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陶冶，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于健，四川公生明律师事务所律师。 原告张玉玲、王庆与被告成都上层名人酒店管理有限公司（以下简称“上层名人酒店”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序。后因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。第一次开庭时原告张玉玲、王庆，被告上层名人酒店的委托诉讼代理人陶冶到庭参加诉讼；第二次开庭时原告张玉玲、王庆，被告上层名人酒店的委托诉讼代理人于健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张玉玲、王庆向本院提出诉讼请求：1.判令上层名人酒店补齐2016年8月至12月期间拖欠的租金19,995元、支付2017年1月至判决之日止的租金，并支付违约金100,000元；2.解除双方签订的《委托经营管理合同》。案件审理过程中，张玉玲、王庆变更违约金为以欠付租金为基数，自欠付之日起按每日万分之五计算至实际付清之日止。事实和理由：2012年9月22日，张玉玲、王庆与上层名人酒店签订《委托经营管理合同》和相关附件，合同签订后，张玉玲、王庆按约履行了全部合同义务，但上层名人酒店自2016年8月起便以各种借口拖欠租金，2016年8月至12月只支付了约定的20%，2017年1月只支付了35%。因上层名人酒店严重违约，张玉玲、王庆诉至法院。 上层名人酒店辩称，2016年8月至12月期间每月支付了959元，2017年1月至2019年7月期间每月支付了1,679元，截至2019年12月尚欠租金合计143,978元。未能按约支付租金是因为经济形势下滑导致经营困难，经政府有关部门协调并应政府要求暂按35%支付租金。公司并未单方面解除合同，不应承担合同第6.2条约定的10万元违约金，合同第6.3条约定的按未付款的万分之五每日计算违约金也明显过高。根据最高人民法院专委刘贵祥的讲话精神，本合同应当以央行相关标准支付违约金。案涉房屋系上层名人酒店管理的167套房屋之一，该167套房屋统一租给如家酒店进行经营，若案涉合同解除，将会给其他房屋业主带来重大不利影响。如合同所载，张玉玲、王庆应明知该房屋的用途，故合同不能解除，以免影响其他业主和公共利益。 本院经审理查明认定如下事实：成都上层名人酒店管理有限公司系由成都零壹名人酒店管理有限公司经核准变更名称而来。 2012年9月22日，张玉玲、王庆（甲方）与成都零壹名人酒店管理有限公司（乙方）签订《委托经营管理合同》（以下简称“合同”），甲方将位于成都市高新区中航·名人公馆（项目名称：中航·国际交流中心）2栋20楼11号房屋委托给乙方进行经营管理，房屋建筑面积52.03平方米，委托期限为2014年1月1日至2028年12月31日。合同约定，自2014年1月1日开始，不论乙方实际盈亏及管理期间房屋使用如何，乙方均应于每月10日前向甲方支付经营管理费。2014年1月1日至2018年12月30日期间经营管理费为4,958元/月，2019年1月1日至2023年12月30日期间经营管理费为5,313元/月。合同第六条第三款约定：“如乙方未能按合同如期支付房屋经营管理费，每逾期一天，乙方应向甲方按每天未付款的万分之五支付违约金，逾期超过60天，甲方有权单方面终止合同并收回该房屋。”合同签订后，张玉玲、王庆向成都零壹名人酒店管理有限公司出具授权委托书，委托其在委托经营管理期间代为行使业主权利。 自2016年8月起，上层名人酒店每期支付经营管理费时均有不同程度的逾期或未足额支付情形。截至2019年12月30日，上层名人酒店合计尚欠付张玉玲、王庆经营管理费143,978元。 上层名人酒店将案涉房屋与其他业主的房屋统一装修、打造后出租予案外人用于开展经营活动，现租约未到期，案涉项目整体处于正常经营状态中。 以上事实，有《委托经营管理合同》及附件、房屋租赁合同、银行流水、照片、经各方签字的租金明细表及各方当事人当庭陈述等证据在案佐证。 本院认为，张玉玲、王庆与上层名人酒店签订的《委托经营管理合同》名为委托合同，但合同主要内容是张玉玲、王庆将购买的房屋交由上层名人酒店经营管理，并由其行使占有、使用、收益等权利。张玉玲、王庆既不参加上层名人酒店对该物业的经营活动，也不承担该物业经营造成的亏损，其仅是按约定金额定时固定地收取费用。故合同本质是张玉玲、王庆将房屋出租给上层名人酒店并收取对价，实际应为房屋出租合同，所谓“经营管理费”实为租金。案涉合同及相关协议均系各方真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，应为合法有效。 关于是否应当解除合同的问题。上层名人酒店长期未能按合同约定足额、按时支付租金，张玉玲、王庆根据《委托经营管理合同》的约定，有权提出解除合同的主张。但是，案涉房屋面积较小，在空间形式上具有特定物理属性，张玉玲、王庆的房屋由上层名人酒店进行统一装修、打造成为一个整体商铺后，由上层名人酒店出租予案外人用于经营，现案外人的经营仍在继续。故合同是否应予解除，须根据实际情况进行评判。 第一，从案涉物业的客观情况分析。解除合同势必涉及返还房屋的问题，案涉房屋与其他业主的房屋紧密相连，经统一打造、统一经营后房屋物理形态上呈现混同状态。如单独解除某一户或某几户的租赁合同，存在无法区分或即便区分亦不能单独分割腾退的情形，解除合同以及解除后的腾退房屋存在客观障碍。 第二，从物业效用分析。根据《中华人民共和国物权法》第七十一条之规定，“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”张玉玲、王庆尽管享有案涉房屋的所有权，其对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但其作为业主行使权利不得损害其他业主的合法权利。张玉玲、王庆与上层名人酒店签订合同后，上层名人酒店将房屋与其他业主的房屋统一打造、装修后出租予案外人，案外人现仍处于经营状态。单独房屋的使用已通过统一经营之模式成为整体，整体经营的模式决定了该类型房屋不能绝对等同于独立房屋。若单独解除合同、返还其中个别业主的房屋，势必会影响案涉房屋所在楼层及项目整体功能的发挥，导致其他保持现有经营模式的业主权利受损。据此，本院认为张玉玲、王庆权利的行使应当受到相应的限制，其应与其他多数业主一并表达整体意志，现无相关证据显示案涉项目众业主有共同行权的意思表示，故本院对张玉玲、王庆关于解除合同的诉求，暂不予支持。如果以后案涉项目确实由于某种原因不能继续经营、该案涉房屋的返还已不存在任何障碍或达到一定比例的绝对多数的房屋业主均要求解除所涉房屋租赁合同，对于案涉合同的解除甚至于房屋返还再作统一处理。 据此，案涉房屋现与其他业主的房屋呈现物理混同状态，客观上无法分割返还，且返还房屋将影响其他业主及案外人的收益。本院认为，张玉玲、王庆行使权利时应当服从大多数业主的整体意志，以避免个体物权与统一经营的冲突，故对张玉玲、王庆关于解除合同的主张，暂不予支持。 关于违约金标准是否应予调低的问题。违约金除弥补损失的作用外，还具有一定的惩罚性质。合同所约定的违约金标准未违反法律、法规的强制性规定，属于合理范畴，本院尊重合同双方当事人的意思自治，基于维护交易秩序和诚实信用原则的考量，不再予以调整。上层名人酒店违约逾期支付房屋租金，应按合同约定支付自逾期之日起按未付金额的每日万分之五计算的违约金。 综上，上层名人酒店违反合同约定，逾期未向张玉玲、王庆支付租金，应支付租金并按合同约定承担违约责任。双方一致确认，截至2019年12月上层名人酒店尚欠付张玉玲、王庆租金143978元，本院予以支持。对于2020年1月1日及其后的租金，因双方均未就合同履行情况作出说明，且合同并未终止，故暂不予支持，张玉玲、王庆可另行主张。张玉玲、王庆的其他诉讼请求不符合相关法律规定，本院不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条之规定，判决如下： 一、被告成都上层名人酒店管理有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告张玉玲、王庆支付截至2019年12月30日的欠付租金143,978元； 二、被告成都上层名人酒店管理有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告张玉玲、王庆支付违约金（违约金以每月欠付租金为基数，自欠租当月11日起按每日万分之五利率计算至租金实际付清之日止，欠付明细如下：2016年8月至2016年12月期间每月欠租3999元，2017年1月至2018年10月期间每月欠租3,279元，2018年11月欠租4,958元，2018年12月欠租3,279元，2019年1月至2019年12月期间每月欠租3,634元）； 三、驳回原告张玉玲、王庆的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,980元，由被告成都上层名人酒店管理有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  邓安宁 人民陪审员  黄文芳 人民陪审员  冯慧琳 二〇二〇年六月二十八日 书 记 员  余 盼