徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0312民初9849号原告：高佳伟，女，1996年8月16日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：赵帅，江苏彭城律师事务所律师。被告：刘迪，女，1997年1月16日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：张晓芝，江苏淮海明镜律师事务所律师。原告高佳伟与被告刘迪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，于2019年10月11日依法适用简易程序、2020年4月16日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告高佳伟及其委托诉讼代理人赵帅、被告刘迪及其委托诉讼代理人张晓芝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高佳伟向本院提出诉讼请求：1、判决被告返还原告租金31833元及押金3000元，并赔偿利息损失（自2019年7月15日起按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，直至款项付清之日止）;2、诉讼费用由被告负担。事实和理由：原被告于2018年5月31日签订租赁协议书，约定将被告正在承租的铜山区吉美广场一楼DS店铺转租给原告，一年租金25000元，租期至2020年8月15日，合同签订后原告按照合同的约定向被告支付租金及押金共计55000元，至2019年4月11日时，原房东通知原告其与被告的租赁合同已经到期即将收回该店铺，该店铺已被原房东于2019年7月15日收回并另租他人，导致原告无法经营遭受损失，原告多次向被告主张要求返还租金及押金，被告一直拖延不予偿还。综上，原告为维护其合法权益，特向贵院提起诉请，请求贵院依法支持其诉讼请求。被告刘迪辩称，原被告之间存在租赁关系，但被告已经按照协议履行义务，不存在返还租金及押金的问题。2018年4月11日双方签订了房屋租赁合同，被告将涉案房屋租赁给原告，租赁期限自2018年4月11日至2018年8月15日，合同签订当日被告将涉案房屋交付给原告使用，原告交的33000元包含押金3000元、2018年4月11日至2018年8月15日租金及房屋内货架、装修使用费用，这些都是口头约定，没有体现在协议上，协议上统一写租金33000元，3000元押金是原告使用被告货架的押金。在2018年5月31日，原告又找到被告要求续签房屋租赁协议，续租日期为二年，自2018年8月15日起计算，租金为每年22000元。原告实际使用房屋至8月份，在未通知被告的情况下，将涉案房屋转租给其他人。综上，被告已按约定履行了合同，不存在返还租金的问题，关于押金3000元因原告没有返还被告的货架，所以应不予退还，待原告把货架退还，3000元自会返还给原告。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下案件事实：2018年4月11日，以被告刘迪为出租方（以下简称甲方）、原告高佳伟为承租方（以下简称乙方），双方签订房屋租赁合同一份，合同第一条房屋基本情况约定为甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于铜山区师大吉美广场；位于第一层，共一间，房屋结构为商铺；第二条房屋用途约定为服装；第三条租赁期限约定自2018年4月11日至2018年8月15日止；第四条租金约定为该房屋租金为33000元；第五条付款方式约定为乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金33000元整；第六条交付房屋期限约定甲方于本合同生效之日起2018年4月11日内，将该房屋交付给乙方。该合同签订当日原告给付被告5000元，次日原告给付被告20000元，2018年6月份给付了被告8000元，共计33000元。合同签订后，被告即将房屋交付给原告经营使用。2018年5月31日，以原告高佳伟为甲方、被告刘迪为乙方，双方签订协议书一份，协议内容为：“一、甲乙双方自愿签署本协议书；二、乙方确定将徐州市铜山区吉美广场一楼门面DS转租给甲方两年；自2018年4月15日起生效，甲方已于2018年6月前付给乙方三万元租金以及三千元押金，用于接手店面生意；退租时需要归还押金3000；三、承租方：关于2018年八月15日至2019年八月15日的租金，甲方于八月15日付予乙方1.1万元租金，于十月4日付与剩下1.1万元租金；第二年于2019年8月15日给清两万二;。七、双方商定的其他事项：期间如承租出租方违约，均给予对方赔偿，任何方不得提前结束合同。”在该合同上有被告的手写体：“店内物品归原店主所有”及“2020年8月15日，合同结束，如需续租，甲方需找原始房东，合同一式2份，甲、乙各持1份。”合同签订后，原告于2018年8月15日、2018年8月16日、2018年10月4日共计给付被告22000元，付清了2018年8月15日至2019年8月15日的租金。2019年7月15日涉案房屋被房东邱美侠收回，原告无法再继续经营，因与被告协商不成，故诉至本院。另查明，被告与房东邱美侠签订的房屋租赁合同系一年一签，期限至2019年7月15日。原告为证明在2018年6月底前付给被告的33000元中的30000元的目的是被告承诺其能租赁该房屋至2020年8月15日，提供了2019年4月9日18时57分录音一份，录音中原告说：“那我再问你一个，我当初给的那一大笔金额，一大笔转让费，这个目的是什么？”被告说：“目的是什么？目的是我给你签到2020年的啊。”以上事实有原告提供的协议书、房屋租赁合同、微信聊天记录、微信转账记录、录音资料、被告提供的房屋租赁合同及原被告双方的陈述，本院予以认可。本院认为，涉案协议书系在涉案房屋租赁合同之后原被告重新签订的，系对涉案房屋租赁合同内容的补充和变更，故应以协议书内容为准。原被告双方签订的协议书是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方应按照协议的约定行使权利、履行义务。关于原告要求被告退还租金31833元的诉请，本院认为，对于2018年6月前原告付给被告的30000元，原告主张为店铺转让费，被告主张为2018年4月11日至2018年8月15日四个月的租金加上店铺转让费，对此说法原被告均未提供证据予以证实，本院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。因原告自2018年4月11日已经实际占有使用涉案房屋，应向被告支付2018年4月11日至2018年8月15日期间的租金，故该30000元应包含转让费及上述四个月租金，结合原被告签订的协议书第三条关于租金的约定可知，涉案房屋每月租金为1833元（22000元/12月），故本院认定2018年4月15日至2018年8月15日的租金共计7332元（1833元*4个月），扣除该费用后，店铺转让费应为22668元（30000-7332），因被告与案外人邱美侠签订的合同系一年一签，合同期限至2018年7月15日，被告无权在未经邱美侠同意的情况下将房屋转租给原告，致使原告在2018年7月15日后无法继续使用涉案房屋，被告存有重大过错，被告应退还原告部分转让费及2018年8月份的租金，通过庭审中原告提供的与被告的录音证据可知，原告给付被告转让费的目的是约束双方签订合同履行到2020年，现原告实际使用房屋的时间至2018年7月15日，故应退还剩余租期部分的转让费，数额本院认定为10524.42元[22668元/28个月（2018年4月15日至2020年8月15日，共计28个月）*13个月（2019年7月15日至2020年8月15日，共计13个月）]，因2018年8月份租金为1833元，故被告共计应退还原告租金为12357.42元（10524.42元+1833）元，原告主张的多余部分，本院不予支持。因协议中约定：“退租时需要归还押金3000元”，2019年7月15日，因被告的原因致使原告无法继续使用涉案房屋，故对原告要求被告退还租金3000元的诉请，本院予以支持。因被告在转租涉案房屋时存有过错，造成了原告的损失，故应赔偿原告相应的利息损失，利息应以15357.42元（12357.42元+3000元）为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2019年7月15日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至款项付清之日止的利息，对原告主张的多余部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第二百一十二条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告刘迪于本判决生效后十日内返还原告高佳伟租金12357.42元、押金3000元及利息（应以15357.42元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2019年7月15日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至款项付清之日止的利息）；二、驳回原告高佳伟的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费675元，由被告刘迪负担297元，由原告高佳伟负担378元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王 舒人民陪审员  杨道平人民陪审员  荣前进二〇二〇年六月二十三日法官 助理  孔庆宇书 记 员  郭 颖