上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初19610号原告：博隆(上海)实业发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：朱建宁，执行董事。委托诉讼代理人：周翼娜，广东港联律师事务所律师。被告：刘金宝，男，1988年6月1日出生，汉族，户籍地山东省荷泽市。原告博隆(上海)实业发展有限公司诉被告刘金宝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理，依法适用简易程序公开审理。原告申请财产保全，本院依法采取保全措施。本案于2020年3月3日公开开庭进行了审理，原告博隆(上海)实业发展有限公司的委托诉讼代理人周翼娜到庭参加诉讼。被告刘金宝经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告博隆(上海)实业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告租金人民币31,200元(2019年7月1日至2019年9月5日，按照每月14,400元计算)；2、被告返还原告免租期租金36,000元；3、被告支付原告商铺占用金38,400元(2019年9月6日至2019年10月16日，按照每月14,400元计算)；4、被告支付原告场地占用费(按照每日100元，自2019年10月17日起计算至被告将物品搬离之日止)；5、被告赔偿原告损失21,600元(按照每月1440元，计算剩余租期15个月)。事实和理由：2018年5月2日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于博隆广场6栋1层6-124、6栋1层6-125房屋，面积共计120平方米，被告应当于租赁年度每半年的5日前支付半年租金，合同签订三天内支付首期租金43,200元。2018年5月16日，被告支付首期租金43,200元，涵盖期限至2019年6月30日。根据合同约定，被告应当在2019年7月5日前支付半年租金，但经原告多次催告，被告拒不支付。2019年8月28日，原告向被告发出解约通知书解除租赁合同并要求被告在收到解约通知书后3日内搬离。被告于2016年9月2日收到解约通知书后既不与原告协商处理解约后续事宜，也不交还房屋，而是将房屋长期关闭。2019年10月9日，原告在此向被告发出《解约及商铺强制清理通知书》，告知被告如不搬离，原告将依据合同约定对房屋进行强制清理，但被告拒收函件。原告于2019年10月16日对房屋进行了强制清理，并将被告遗漏的物品打包封存后集中堆放。因被告违约侵害原告合法权益，故原告起诉至法院。被告刘金宝书面辩称：原告违约，被告要求解除合同。2018年10月初被告装修房屋的时候发现屋顶和屋角多处渗漏水，被告联系物业保修，一直无人修理。被告租金支付到2019年6月30日，之后未支付。2019年8月30日，被告发现房屋被原告上锁，之后屋内的物品被被告处理，房屋空关。经开庭审理查明：2018年5月2日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将博隆(上海)商业广场6栋1层6-124、6-125商铺出租给乙方，建筑面积120平方米。乙方经营范围为女装、配饰。甲方暂定于2018年9月1日将店铺交付乙方。商铺租赁期限为2年，从本合同约定装修期限届满之次日起算，暂定为2018年11月1日至2020年10月31日。装修期2个月，从甲方将商铺交付给乙方之日起算，暂定为2018年9月1日至2018年10月31日。租金每月14,400元，每半年首月的5日前支付。2018年11月1日至2019年10月31日阶段总租金115,200元，2019年11月1日至2020年10月31日阶段总租金172,800元。乙方应于合同签订后三日内支付甲方首期租金43,200元。有下列情形之一，甲方有权解除本合同，同时没收履约保证金，且有权向乙方主张损害赔偿(含逾期租金收益赔偿，每月逾期租金收益赔偿金为月租金的10%)：……(5)乙方违反承诺或其他严重违法本合同的行为。租赁期间，如乙方有违反或不履行本合同的行为，甲方有权直接在乙方向其交纳的履约保证金中扣除违约金或损失赔偿金，甲方损失超过剩余履约保证金的，仍有权追索。乙方拖欠超过7天的，甲方有权单方面解除合同。对乙方违约产生的责任，甲方除通过收回乙方租赁的商铺及没收履约保证金外，乙方承诺放弃商铺内存放货物的权利，甲方有权变卖，变卖款抵偿乙方合同责任。变卖款抵偿甲方损失仍不足的，甲方有权就不足部分进行追索，乙方对此无异议。如乙方在租赁期限内与甲方解除合同，则免租期按年限折算返还甲方。甲方规定的搬迁时间结束后，如乙方逾期未迁出的，甲方有权对商铺进行强制清理，商铺内物品视为乙方已抛弃。如乙方未在甲方规定时间内迁离的，每迟延一日，乙方应按迁离当年的日帋标准的两倍向甲方支付迟延迁离期间的商铺占用金。乙方应于协议签订三天内支付甲方履约保证金43,200元。因乙方拒绝履行或迟延履行租金义务超过15天的，甲方有权解除合同、没收履约保证金，且有权向乙方主张损害赔偿责任。合同另约定了其他权利义务。合同签订后，被告支付原告租赁保证金43,200元。2018年5月16日，被告支付原告租金43,200元。原、被告一致确认被告租金支付至2019年6月30日。2019年4月11日，原、被告签订《合同补充协议书》，约定实际营业时间为2018年12月1日，双方确认以2018年12月1日作为起租日。2018年12月1日至2019年11月30日期间月租金9,600元，阶段总租金115,200元，2019年12月1日至2020年11月30日期间月租金14,400元，阶段总租金172,800元。2019年8月28日，原告向被告邮寄《解约通知书》，表示被告拖欠原告租金43,200元(2019年7月至9月)，根据合同约定被告延迟支付租金超过15天，原告正式通知被告即日起解除双方签订的商铺租赁合同，被告在收到本通知书后3日内搬离，并结清费用。如被告未在上述期限内搬离，原告将依据合同约定强制清理商铺。该通知书显示2019年9月2日本人签收。2019年8月30日，原告将系争房屋上锁。2019年10月9日，原告向被告邮寄《解约及商铺强制清理通知书》，表示原告已向被告发出解约通知书，但被告收到后至今未搬离，已产生商铺占用金，为避免损失扩大，原告在此要求被告在收到通知书之日起3日内搬离，否则原告将采取强制清理措施。该通知书被告拒收。2019年10月23日，原告向被告邮寄《商铺清理及物品取回通知书》，表示2019年10月17日，原告对被告租赁商铺进行强制清理，全程录音录像，并对被告遗留在商铺内的物品进行集中堆放。要求被告在接到函件后及时联系原告协商处理，取回物品。在此期间，根据物品占用空间，原告将按100元/天收取场地占用费，且补偿的物品损毁灭失的责任。该通知书被告拒收。2019年12月18日，原、被告在本院做谈话笔录时，被告表示当天下午对物品进行交接，被告需要的拿走，剩下的由原告自行处理。原告之后表示被告并按约拿走物品。以上查明的事实，由原、被告的陈述，商铺租赁合同、合同补充协议书、付款凭证、解约通知书、解约及商铺强制清理通知书、商铺清理及物品取回通知书、邮寄凭证等证据予以证明，并经庭审出证属实，本院予以确认。被告未证明原告房屋存在渗漏水问题，提供了视频，原告认为该视频拍摄于被告装修房屋之前，被告租赁的房屋不存在渗漏水问题，被告从未提出过有渗漏水问题，也未报修过，被告装修后还经营了一段时间。审理中，原告表示除了装修期外，原告在第一个租赁年度中还给予被告4个月的免租期，租赁合同中可以看出第一年原告仅收取8个月租金。因报税的需要，原告将免租期租金分摊后签订了补充协议，实际上第一年的月租金标准仍为14,400元，免租期仍为4个月(2018年12月至2019年3月)，2019年4月1日起才收取租金，被告仅支付了2019年4月至6月的租金43,200元。原告为证明将被告物品清理后集中放置，提供了视频和照片。根据庭审查明的事实，本院认为，原告与被告于2018年5月2日签订的《商铺租赁合同》及2019年4月11日签订的《合同补充协议书》系当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按约履行。被告租金仅支付至2019年6月30日，之后的租金未按约支付，拖欠超过15天，原告有权解除合同，合同解除的时间为被告收到解约通知之日即2019年9月2日。合同解除后，被告理应腾退房屋，被告理应按约付清租金。被告认为原告房屋存在渗漏水问题，原告违约，对此原告予以否认，被告未提供充足证据予以证明，对被告的抗辩意见本院难以采信。原告于2019年8月30日将房屋上锁，该行为导致被告无法使用系争房屋，且合同中并未约定原告有权对房屋上锁，故对原告主张该日起的租金和占用费的请求，本院不予支持。原告主张被告支付免租期租金，符合合同约定，本院予以支持。因被告及时将物品搬离，且拒收原告的通知，原告将被告物品清理后集中堆放的行为系避免损失扩大的合理行为，被告理应支付原告场地占用费。被告已于2019年12月18日明确表示如被告当天未拿走的物品由原告自行处理，故占用费自2019年10月17日计算至2019年12月18日。对于占用费金额，本院根据被告物品占用情况、当事人的过错程度，酌情认定被告应支付原告场地占用费1,000元。根据合同约定，被告违约，原告有权没收租赁保证金。原告要求被告赔偿逾期租金收益损失，鉴于原告没收保证金系被告承担违约责任的一种方式，原告未提供证据证明其损失超过租赁保证金，故对原告主张被告赔偿损失的请求本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘金宝应于本判决生效之日起十日内支付原告博隆(上海)实业发展有限公司租金28,405元；二、被告刘金宝应于本判决生效之日起十日内支付原告博隆(上海)实业发展有限公司免租期租金36,000元；三、被告刘金宝应于本判决生效之日起十日内支付原告博隆(上海)实业发展有限公司场地占用费1,000元；四、原告博隆(上海)实业发展有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,844元，减半收取计1,422元，由原告负担704元，被告负担718元；财产保全费1,156元，由原告负担482元，被告负担674元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇二〇年三月十三日书记员 谭泓洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。