山东省蒙阴县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1328民初3583号原告：宋雷，男，1972年9月25日出生，汉族，律师，住青岛市崂山区。被告：山东沂蒙山水房地产有限公司，统一社会信用代码：9137132879153610XA，住所地：蒙阴县刘洪路108号。法定代表人：陈曦，经理。委托诉讼代理人：张凤宝，北京市邦盛（济南）律师事务所律师。原告宋雷与被告山东沂蒙山水房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋雷、被告山东沂蒙山水房地产有限公司委托诉讼代理人张凤宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋雷诉称，2009年5月3日，原告宋雷与被告山东沂蒙山水房地产有限公司签订商品房买卖合同一份，合同约定原告购买被告开发建设并出售的位于蒙阴县刘洪路108号山水铭苑第7幢2单元302号房及附属车库一处(总建筑面积134.29m2，其中商品房面积116.9㎡、车库面积17.39㎡)，房屋总价款200295元。合同第八条约定，被告应当在2009年4月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并将符合本合同约定的商品房交付原告使用。第十二条约定，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；维修基金由买受人自行承担，办房产证时所需印花税、契税、测绘费、工本费由出卖人承担。前述商品房买卖合同签订后，原告按合同约定的时间向被告付清了全部房款，被告于约定时间将房屋交付原告使用。2013年3月4日，原告向蒙阴县地方税务局直属征收局缴纳契税3004.43元。被告至今未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告也至今未取得房屋产权证。根据商品房买卖合同约定及现行《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，被告的义务是在商品房交付使用后、合同订立之日起90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即被告应在2009年7月1日前为原告办理房产权属登记备案，该义务系双方约定及法律规定，被告应严格履行义务。因被告至今未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，其对原告已构成违约，应承担违约责任。被告的行为严重侵害原告合法权益，原告根据我国《合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定，要求：一、判令解除宋雷与山东沂蒙山水房地产有限公司于2009年5月3日签订的《商品房买卖合同》；二、判令山东沂蒙山水房地产有限公司向宋雷返还购房款200295元及利息(利息按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率标准计算，以200295元作为计算基数，自2009年5月4日起至实际付清之日止)；三、判令山东沂蒙山水房地产有限公司赔偿宋雷因合同解除造成的市场差价损失50万元(以人民法院委托的鉴定机构对涉案房屋及车库在2019年8月9日的市场价值出具的鉴定结论为准)；四、判令山东沂蒙山水房地产有限公司赔偿宋雷已付契税3004.43元；五、判令山东沂蒙山水房地产有限公司承担本案案件受理费、财产保全费、评估费、诉讼保全担保保险费。庭审过程中，原告依据本院委托的评估结论，将诉讼请求第三项市场差额损失具体为501299元。被告山东沂蒙山水房地产有限公司辩称，原告要求解除商品房买卖合同不能成立，其请求不符合合同法第九十四条规定的法定和双方约定的解除条件，被告的行为不构成根本性违约。被告按照合同的约定将房屋交付给原告使用，至今没有办理不动产权登记证书，并非是被告的原因，不是合同约定解除的条件，双方对办理房产所有权登记证书的期限没有约定，因此，原告要求解除合同不符合法定解除和约定解除的条件。另依据最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释的规定，原告行使合同解除权应当在法律规定的除斥期间内，原告未在规定的期限内行使解除权，依据合同法第九十五条的规定，原告解除权已经消灭。再，被告认为原告诉讼请求第二、三、四项没有合同和法律依据，请求法庭不予支持。综合以上，建议法庭判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2009年5月3日，原告宋雷与被告山东沂蒙山水房地产有限公司签订商品房买卖合同一份，双方约定原告购买被告开发、建设的山水铭苑小区第7幢2单元302号房，建筑面积116.9平方米、车库面积17.39平方米，总面积134.29平方米；房屋总价款200295元。合同签订时支付房款54315元，余款145980元在2009年5月4日前付清。第八条交付期限约定：出卖人应当在2009年4月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件（即该商品房验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十二条约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十五条关于产权登记的约定中未对房地权属证书办理时间进行约定；该条第三项约定：维修基金有买受人自行承担，办房产证时所需印花税、契税、测绘费、工本费有出卖人承担。并对解决争议方式等进行约定。合同签订后，被告按约定时间将涉案房屋交付原告使用。原告按约定时间交付全部购房款后，被告于2013年3月3日为涉案房屋出具发票一份。2013年3月4日，原告就涉案房屋向蒙阴县地方税务局缴纳契税3004.43元。经原告申请，本院于2019年9月9日向蒙阴县不动产登记中心查询原告不动产登记状态，结果为“无”。蒙阴县行政审批服务局于2019年9月10日出具的“关于山水铭苑7号楼未办理工程规划许可证的说明”内容为：因山水铭苑7号楼超出土地出让合同规定的容积率，不符合办理建设工程规划许可证的条件，开发单位至今未到我局申请办理建设工程规划许可证。需到土地管理部门按程序签订土地补充出让合同后，方可申请办理建设工程规划许可证。本院委托山东坤源土地房地产资产评估咨询有限公司对涉案房屋在价值时点2019年8月9日的市场价值进行评估，该公司出具评估结论，确定估价对象于价值时点的市场价值为：人民币701594元。原告为此支出评估费4000元。被告提供涉案房屋商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、土地使用权证、建筑工程规划许可证、建筑用地规划许可证，以证实被告对涉案房屋小区具备开发及预售手续。上述事实由原告提供的购房合同、购房款发票复印件、契税复印件、评估报告书、评估费发票、被告提供的房屋商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、土地使用权证、建筑工程规划许可证、建筑用地规划许可证、本院调取的不动产查询信息证明、蒙阴县行政审批服务局说明、当事人陈述及庭审笔录等证据予以证实，均已收集记录在卷。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。该解释第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。原被告签订商品房买卖合同后，原告按约定缴纳购房款，被告按约定向原告交付房屋。原被告在合同中未对办理涉案房屋所有权登记期限进行约定，但蒙阴县行政审批服务局出具的证明，能够证实涉案房屋至原告起诉时无法办理不动产登记为被告过错。依据上述规定，原告要求解除涉案房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。因原被告双方未对违约金数额及计算方法进行约定，本院以原告已交房款总数为基数，自2009年5月4日至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算该项损失。本院委托山东坤源土地房地产资产评估咨询有限公司对涉案房屋市场价值做出的评估结论，程序合法，结论客观真实，与本案具有关联性，其效力本院予以确认。该评估结论证实涉案房屋于价值时点的市场价值为701594元。故被告应当赔偿原告因合同解除造成的市场差价501299元。评估费4000元，系查明案情的必要性支出，本院予以支持。另被告应赔偿原告未涉案房屋缴纳的契税3004.43元。被告提出的依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，原告起诉已超除斥期间的辩解意见，本院认为，该条的规定内容为：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。可以看出，该条仅适用于出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款两种情形，本案不符合该两种情形，故对被告的辩解意见本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：一、解除原告宋雷与被告山东沂蒙山水房地产有限公司于2009年5月3日签订的商品房买卖合同。二、原告宋雷于本判决生效后向被告山东沂蒙山水房地产有限公司返还涉案房屋。三、被告山东沂蒙山水房地产有限公司于本判决生效后向原告宋雷返还购房款200295元并赔偿损失（以购房款200295元为基数，自2009年5月4日至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、被告山东沂蒙山水房地产有限公司于本判决生效后向原告宋雷赔偿因合同解除造成的市场差价501299元及评估费4000元。五、被告山东沂蒙山水房地产有限公司于本判决生效后向原告宋雷支付涉案房屋契税3004.43元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10836元，减半收取5443元，保全费4520元，诉讼保全担保保险费1600元，由被告山东沂蒙山水房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员  于雷二〇一九年十一月二十七日法官助理王杰书记员张晓华