内蒙古自治区新巴尔虎右旗人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0727民初801号 本诉原告（反诉被告）：满洲里振兴房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区满洲里市扎区校园街综合楼公寓206室。 法定代表人：耿凤玉，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘金彪，男，该公司监事。 委托诉讼代理人：徐梅芬，内蒙古英实律师事务所律师。 本诉被告（反诉原告）：王苏荣，男，1991年6月6日出生，蒙古族，住内蒙古自治区新巴尔虎右旗。 委托诉讼代理人：卫花（与王苏荣系夫妻关系），女，住内蒙古自治区新巴尔虎右旗。 委托诉讼代理人：赛音乌力吉，内蒙古适宜律师事务所律师。 本诉原告（反诉被告）满洲里振兴房地产开发有限责任公司（以下简称“振兴房地产公司”）与本诉被告（反诉原告）王苏荣商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本诉原告（反诉被告）振兴房地产公司的委托诉讼代理人刘金彪、徐梅芬，本诉被告（反诉原告）王苏荣及其委托诉讼代理人卫花、赛音乌力吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 振兴房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令王苏荣偿还欠款107,306元及利息65,283.60元（自2014年11月1日至2017年8月10日为止以本金97,306元为基数按照月利率2%计算为75,114.20元，但只主张利息65,283.60元），本息合计172,589.60元；2.诉讼费用由王苏荣负担。在诉讼过程中，其增加诉讼请为：判令王苏荣自2017年8月12日至欠款付清为止按照月利率2%支付利息。事实和理由：2014年2月1日，振兴房地产公司与王苏荣签订欠条，约定欠款于2014年9月末之前偿还，否则按三分计算利息。后来于2014年6月8日，王苏荣向振兴房地产公司借款并签订欠条，该欠条按三分利息计算。振兴房地产公司将X小区X室、X号车库出售给王苏荣，王苏荣先行给付了部分房款，剩余尾款经多次催要，至今未给付，故诉至法院。 王苏荣辩称，不认可欠款金额，王苏荣欠款是因为涉案房屋存在严重质量问题，王苏荣多次找振兴房地产公司维修房屋，但其以种种理由不给维修。所以欠款是振兴房地产公司的原因告造成，同意给付所欠房款44,907.5元，但不同意支付利息，因为其行为已经违约。振兴房地产公司的诉讼请求无故增加了不应该由王苏荣承担的销售不动产税等费用，要求其提供各种费用的发票。 王苏荣向本院提出反诉请求：1.判令振兴房地产公司承担涉案房屋四个窗户透风透雨，房屋全部墙角和墙体发毛、起皮、返潮、房子不保温以及客厅外部窗台部分墙体掉落，客厅窗户框与窗台分离，客厅房顶漏雨等问题的修复责任；2.诉讼费由振兴房地产公司负担。在诉讼过程中，其变更诉讼请求为：判令振兴房地产公司对涉案房屋存在的楼顶漏水，屋面防水不符合规范要求，窗户中空玻璃的露点不符合规范要求，窗户尺寸不符合设计要求，窗户四口墙面、南侧墙窗上口至楼板底墙面及客厅一处墙面存在受潮、发霉，墙面发霉由墙体结露产生，不符合规范要求，南客厅窗台砖粘贴不牢靠，松动、局部掉落，窗框与窗台相接处存在缝隙及裂缝，外墙无聚苯板保温层（即保温层厚度为0mm），不符合设计要求等问题进行修复；2.鉴定费20,000元由振兴房地产公司负担。事实和理由：振兴房地产公司向王苏荣交付的房屋有严重质量问题，存在窗户透风透雨、墙角和墙体发毛、起皮、返潮、房子不保温以及外部窗台部分墙体掉落，窗户框与窗台分离等问题严重影响了王苏荣的正常生活，其应当承担房屋质量修复义务，故诉至法院。 振兴房地产公司辩称，一、王苏荣的反诉请求没有事实与法律依据，法院应当予以驳回。涉案房屋已经竣工验收合格，不认可房屋有重大质量问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题在保修期内，出卖人应当承担修复责任。出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，如果是一般房屋质量问题，比如房屋渗水、墙皮脱落等在保修期内可以要求卖房人进行修复，而其从未在保修期内要求过振兴房地产公司进行维修，其主张没有法律依据。现在房屋已过保修期，其可以通过物业公司进行维修。二、王苏荣的诉讼请求不明确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，当事人提起诉讼应当有具体的诉讼请求，而现在王苏荣要求振兴房地产公司承担房屋修复责任，未明确具体部位，其诉讼请求不明确，违反了民事诉讼法的相关规定。振兴房地产公司不认可司法鉴定意见书，不承担鉴定费20,000元，即便存在上述问题，也是因为王苏荣使用造成的，且过了保修期，与振兴房地产公司无关。王苏荣主张由振兴房地产公司承担修复责任，其有义务提供相应的证据，进行司法鉴定属于其应承担的举证责任，为此产生的费用应当由其自行承担。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证。 振兴房地产公司为自己的本诉请求向本院提供的证据如下： 1.欠据两张，证明王苏荣购买的涉案房屋总价款为374,907.5元，双方约定首付30,000元，贷款300,000元，剩余房款74,907.5元，其中包括维修基金、销售不动产税、契税等52,399.38元，房款及各类费用合计97,306元，约定于2014年9月末付清。该欠据是王苏荣亲笔签名捺印，并书面约定于2014年9月末付清，则按月利率3%计息。2014年6月8日，王苏荣因为缴纳贷款保证金向振兴房地产公司借款10,000元，并约定按月利率3%计息，其给出具了欠条，但并未偿还，两笔欠款总计107,306元。王苏荣质证称，房款374,907.5元，贷款300,000是属实，但其代缴的大修基金、契税等有发票王苏荣认可，但不认可销售不动产税，因为该税应该振兴房地产公司承担，而不是住户缴纳。不认可金额10,000元的欠条，这不是借款，而是其要王苏荣给办理公积金贷款的好处费。本院认证为，两份欠条真实有效，与本案具有关联性，本院予以确认。 2.销售不动产统一发票、收据两张、内蒙古广播电视信息网络有限公司新巴尔虎右旗分公司出具的证明、垫付费用清单等，证明住宅的实际交易价格为每平方米2150元，但王苏荣为了多贷款而签订的合同价格为每平方米2700元，导致振兴房地产公司交纳的销售不动产税相应增加至34,464元，增加了税金额度，所以当时双方约定各分担一半17,363元。并为王苏荣垫付了物业费、装修垃圾清理费1276元、装修保证金1000元、电视开通费300元。费用清单是证明当时振兴房地产公司将代缴费用列为清单给王苏荣查看，其认可后出具的欠据。王苏荣质证称，不认可销售不动产税，该税金是开发企业纳税，而不是王苏荣，不认可没有发票的其他费用。本院认证为，费用清单没有王苏荣的确认，不予采信，其他证据合法有效，本院予以确认。 3.巴尔虎小区3、4号楼竣工验收报告一份，证明涉案房屋已经竣工验收合格，并没有质量问题。王苏荣质证称，竣工验收报告的多处部分为空白，比如专项验收、建设工程回访期、回访记录等内容均空白，王苏荣有理由怀疑竣工验收报告有伪造的可能，即便房屋验收后出现了质量缺陷，开发企业也应当给予修复。本院认证为，该证据真实有效，本院予以确认。 王苏荣为本诉抗辩理由向本院提供的证据如下： 1.收据两份，证明王苏荣已支付房款30,000元。振兴房地产公司质证称，从总房款扣减30,000元和贷款300,000元，剩余房款为44,907.5元，再加上代缴费用52,399.38元，共计97,306.88元，由此可证明欠条金额是属实。经质证振兴房地产公司无异议，本院予以采信。 2.照片24张，证明涉案房屋有严重质量问题。振兴房地产公司质证称，不认可真实性，不能证明是涉案房屋出现质量问题，也不能证明有严重质量问题，即便有问题也是一般瑕疵，照片是2019年5月份拍摄的，早已超出涉案房屋的保修期。本院认证为，照片不能证明房屋的质量问题，不予采信。 3.经王苏荣申请本院依法委托的内蒙古建筑科学院有限责任公司司法鉴定中心作出的司法鉴定意见书及鉴定费发票，本院向双方当事人出示。经质证王苏荣认可。振兴房地产公司质证称，不认可鉴定结论，鉴定意见未明确出现质量问题是因为什么原因造成的，也就是没有明确是因为振兴房地产公司的原因造成，而振兴房地产公司认为是因为王苏荣使用造成的。所以鉴定意见书不能够证明涉案房屋存在质量问题，即便存在质量问题也是属于瑕疵问题。本院认证为，该鉴定意见书的鉴定程序合法，振兴房地产公司对其异议未提供证据予以反驳，本院予以采信。 根据当事人和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2014年3月18日，振兴房地产公司与王苏荣、卫花签订商品房买卖合同，合同约定：1.振兴房地产公司出售给王苏荣位于新巴尔虎右旗X镇X小区X室，面积为96.71平方米，价格每平方米2710元,价款为262,084.10元，X号车库，面积为45.13平方米，价格每平方米3700元，价款为166,981元，总价款为429,065元。经本院查证，振兴房地产公司、王苏荣均承认住宅的实际交易价格为每平方米2150元,房屋价款为207,926.5元。车库的实际交易价格与合同价格一致。王苏荣承认其欠付振兴房地产公司房款44,907元。 另查明，2014年2月1日，王苏荣向振兴房地产公司出具一份欠据，约定其欠振兴房地产公司房款97,306元，此款于2014年9月末付清，否则按3分利息计算，剩余房款300,000元用公积金贷款付清。对此，振兴房地产公司表示该欠据是双方对代缴涉案房屋办证手续费52,399元和欠付房款44,907元的结算，振兴房地产公司为王苏荣代缴的费用有：不动产销售税34,464元，为了多获得更高贷款额度，双方将住宅实际交易价款207,926.5元抬高至合同价款262,084元，振兴房地产公司按照合同价款缴纳销售不动产税34,464元，对此，其主张双方各承担一半17,232元。契税8941元、印花税83.5元、装修保证金1000元、电视入网费300元、维修基金4255元等，上述各项费用合计49,044元，其余手续费3355元没有相应的凭证。2014年6月8日，王苏荣给振兴房地产公司出具金额10,000元，欠条没有约定还款期限，约定利息为月利率3%。 再查明，王苏荣主张振兴房地产公司交付的涉案房屋存在质量问题，并向本院申请对房屋进行质量鉴定。本院依法委托内蒙古建筑科学院有限责任公司司法鉴定中心对其申请的项目进行了鉴定，该机构作出的鉴定意见为：1.楼顶存在漏水，屋面防水不符合规范要求；2.窗户中空玻璃的露点不符合规范要求，部分窗户尺寸不符合设计要求；3.窗户四口墙面、南侧墙窗上口至楼板底墙面及客厅一处墙面存在受潮、发霉，墙面发霉由墙体结露产生，不符合规范要求；4.南客厅窗台砖粘贴不牢靠，松动、局部掉落，窗框与窗台相接处存在缝隙及裂缝；5.外墙无聚苯板保温层（即保温层厚度为0mm），不符合设计要求。产生鉴定费20,000元。 本院认为，本案的争议焦点为：王苏荣应当给付振兴房地产公司多少欠款。涉案房屋是否进行修复。 首先，王苏荣出具的金额97,306元的欠条，这是双方对欠付房款和代缴费用的结算，但本院对该欠款金额中的销售不动产税的计入予以调整。因为，转让无形资产或者销售不动产的单位和个人为营业税的纳税人，纳税人销售不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税，销售不动产税系营业税的科目，振兴房地产公司将其开发建设的商品房销售给王苏荣，故应当由振兴房地产公司纳税27,342元（207,926.5元×13.15%），而双方没有特殊约定的情况下，不能由王苏荣承担，该税金不应计入欠款金额当中。为了获得更高贷款额度，双方自愿抬高房屋价格导致多缴纳销售不动产税7122元（34,464元-27,342元），所以对签订房屋买卖合同双方均有过错，因过错造成的损失7122元，应当双方各承担3561元，振兴房地产公司承担的过错损失3561元，不应计入欠款金额当中。振兴房地产公司代缴的没有凭证的费用3355元，也不应计入欠款金额当中。扣除上述不计入欠款金额34,258元，王苏荣应当向振兴房地产公司给付63,048元，并按照欠条的约定自2014年10月1日至欠款付清为止按照月利率2%支付利息。 其次，王苏荣出具的金额10,000元欠条是双方的真实意思表示，王苏荣没有证据反驳双方之间不存在欠款事宜，故王苏荣应当给付振兴房地产公司欠款10,000元，并按欠款的约定支付利息，欠条没有约定还款期限，故自振兴房地产公司主张权利之日即起诉之日2019年5月23日至欠款付清为止按照月利率2%支付利息。王苏荣抗辩称由于振兴房地产公司交付的房屋有质量问题，所以不支付利息，本院认为，其主张于法无据，抗辩理由不能成立。 最后，王苏荣反诉振兴房地产公司交付的房屋存在质量问题。本院对涉案房屋依法进行了质量鉴定，鉴定意见为涉案房屋确实存在1.楼顶存在漏水，屋面防水不符合规范要求；2.窗户中空玻璃的露点不符合规范要求，部分窗户尺寸不符合设计要求；3.窗户四口墙面、南侧墙窗上口至楼板底墙面及客厅一处墙面存在受潮、发霉，墙面发霉由墙体结露产生，不符合规范要求；4.南客厅窗台砖粘贴不牢靠，松动、局部掉落，窗框与窗台相接处存在缝隙及裂缝；5.外墙无聚苯板保温层（即保温层厚度为0mm），不符合设计要求等问题。本院认为，王苏荣购买涉案房屋后其提出的反诉事实确实影响了其居住生活。振兴房地产公司表示涉案房屋已经验收合格，并且王苏荣没有在合理期限提出质量问题，且质量问题是因为王苏荣的原因造成，但其没有证据证明房屋质量缺陷是由王苏荣造成，且其从未给王苏荣在合理期限内进行回访修复，故其抗辩理由不成立，振兴房地产公司应当对涉案房屋存在的上述质量缺陷给予修复。但双方也应当考虑修复工程的适合季节性问题。 综上所述，本院对振兴房地产公司的部分诉讼请及王苏荣的反诉请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、本诉被告（反诉原告）王苏荣于本判决生效后立即给付本诉原告（反诉被告）满洲里振兴房地产开发有限责任公司购房欠款63,048元，并自2014年10月1日至欠款付清为止按照月利率2%支付利息。给付欠款10,000元，并2019年5月23日至欠款付清为止按照月利率2%支付利息； 二、驳回本诉原告（反诉被告）满洲里振兴房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求； 三、本诉原告（反诉被告）满洲里振兴房地产开发有限责任公司于本判决生效后于2020年4月1日开始对本诉被告（反诉原告）王苏荣位于新巴尔虎右旗X镇X小区X室存在的楼顶漏水，屋面防水不符合规范要求，窗户中空玻璃的露点不符合规范要求，部分窗户尺寸不符合设计要求，窗户四口墙面、南侧墙窗上口至楼板底墙面及客厅一处墙面存在受潮、发霉，墙面发霉由墙体结露产生，不符合规范要求，南客厅窗台砖粘贴不牢靠，松动、局部掉落，窗框与窗台相接处存在缝隙及裂缝，外墙无聚苯板保温层（即保温层厚度为0mm），不符合设计要求等问题进行修复。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3751元，本诉原告（反诉被告）满洲里振兴房地产开发有限责任公司负担477元，本诉被告（反诉原告）王苏荣由负担3274元。反诉案件受理费100元，由本诉原告（反诉被告）满洲里振兴房地产开发有限责任公司负担。鉴定费20,000元，由本诉原告（反诉被告）满洲里振兴房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。 审 判 长 包 振 荣 审 判 员 李 明 玉 人民陪审员 宝日格乐玛 二〇二〇年一月十五日 书 记 员 田 黎 明 附：本案判决所依据的相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。