安徽省明光市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1182民初5009号 原告：明光市同晖房地产开发有限公司，住所地安徽省明光市体育路中央广场一楼状元府售楼部，统一社会信用代码91341182MA2NLHNN7R。 法定代表人：戴秀海，董事长。 委托诉讼代理人：胡学仕，明光市明光法律服务所法律工作者。 被告：江玉国，男，1968年4月13日生，汉族，住安徽省明光市。 委托诉讼代理人：冯天浪，安徽恒维律师事务所律师。 被告：陈士兰，女，汉族，1966年1月30日生，住安徽省明光市。 委托诉讼代理人：周瑞龙，安徽恒维律师事务所律师。 被告：***，男，1953年6月30日生，汉族，住安徽省明光市。 委托诉讼代理人：陈涛，男，与***系父子关系。 委托诉讼代理人：周瑞龙，安徽恒维律师事务所律师。 原告明光市同晖房地产开发有限公司（简称同晖公司）与被告江玉国、陈士兰、***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告同晖公司的委托代理人胡学仕，被告江玉国的委托代理人冯天浪、被告陈士兰及其委托代理人周瑞龙、被告***及其委托代理人陈涛、周瑞龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。审理中，本院依原告同晖公司的申请，依法冻结被告江玉国、陈士兰、***的银行存款74.5万元或查封其等额其他财产。 原告同晖公司向本院提出诉讼请求：1．依法解除原、被告之间签订的《商铺租赁合同》；2．依法判决被告江玉国退还租金7万元及资金占用利息（从2017年5月20日起至付清为止，按年息6%计算）；3．依法判决被告陈士兰退还租金9万元、保证金1.5万元，合计10.5万元及资金占用利息（从2017年5月20日起至付清为止，按年息6%计算）。4．依法判决被告***退还租金14万元、保证金1.5万元，合计15.5万元及资金占用利息（从2017年5月20日起至付清为止，按年息6%计算）。5．依法判决三名被告支付违约金18万元（36万元＊50%）；6．依法判决三名被告赔偿原告损失23.5万元。以上合计74.5万元。7．诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月11日，原告与三名被告共同签订一份《商铺租赁合同》，三名被告将位于明光市蓝天银座壹层自东向西1-3间租赁给原告，租期三年，自2017年6月1日起至2020年5月31日止；合同约定第一年租金36万元（其中付款补充协议约定江玉国13万元、陈士兰9万元、***14万元）。合同第四条第一款约定：甲乙双方商定本房租赁保证金3万元（其中陈士兰收取1.5万元、***收取1.5万元）。合同第九条约定：任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同租金总值50%的违约金，并赔偿其他的一切损失和费用。合同签订后，原告按照合同的约定，分别支付了江玉国租金13万元；支付陈士兰租金9万元、保证金1.5万元；支付***租金14元、保证金1.5万元。2017年5月18日，原告与明光市恒大装饰设计有限公司签订一份《销售中心装修设计合同》，原告将租赁被告的房屋委托明光市恒大装饰设计有限公司进行方案设计，设计费用为10万元。2017年6月15日，原告与明光市恒大装饰设计有限公司签订一份《销售中心装修施工合同》，原告将租赁被告的房屋承包给明光市恒大装饰设计有限公司施工，工程价款为100万元。合同签订后，明光市恒大装饰设计有限公司积极组织人员进行施工。2017年7月28日，原告租赁的房屋正在装修时，被明光市人民法院执行局叫停，执行局进行拍照留存，禁止原告租赁的房屋继续装修和使用。事后经了解得知，被告江玉国出租的房屋在2017年5月10日之前，已经被明光市人民法院保全，不容许租赁，导致原被告租赁合同无法履行。严重违反了合同第六条：甲方保证出租商铺产权清楚，若有纠纷由甲方负责处理。2017年8月2日，原告向三名被告发函，要求解除租赁合同，退还租金、保证金并赔偿设计费及其他损失。虽然三名被告同意解除租赁合同，但是江玉国仅仅退还6万元租金，对其余租金7万元及其他违约金、装修损失等没有支付和赔偿。陈士兰、***至今没有退还租金和保证金。原告多次向被告催要，但被告以种种借口一直拖延，原告多次催要未果。综上所述，被告提供的房屋因被法院查封，导致租赁合同无法履行。被告的行为构成违约，侵害了原告的合法权益。 庭审中，同晖公司变更诉讼请求，不要求陈士兰、***退还保证金3万元。 被告江玉国辩称：1、案涉的房屋江玉国签订的部分是明光市蓝梦置业有限公司（简称蓝梦公司）的房产，江玉国是法定代表人，原告诉称的收到13万元及退还6万元是属实，案涉的房屋出租时，被告江玉国及公司不知道该房产被明光市人民法院查封，法院没有送达相关的法律文书；2、原告主张资金占用的利息，没有法律依据，资金占用的利息年利率6%仅适用于民间借贷没有约定利率的，《最高院审理民间借贷的司法解释》不适用其他纠纷；3、原告主张的违约金过高，原告主张的损失没有依据；4、我们的意见是同意返还租金7万元，不承担违约金及利息。对于损失我们认为没有依据，也不同意赔偿。 被告陈士兰、***辩称：我们与原被告之间涉案合同于2018年2月8日已经解除，原告从解除之日已经实际占用该房到2019年3月份；被告认为原告作为房地产开发企业，在涉案合同签订中，相对于被告应当对合同具有谨慎审查义务，因此其对与被告签订的合同所导致的后果应当承担全部的责任。合同解除后，原告也没有对我们的墙体进行恢复，里面很多建筑垃圾直到2019年3月份才清走，墙体也没有恢复原状，墙体是我们自己竖起来的。砌墙的金额超过给我们的保证金3万元，玻璃门损坏是500元。鉴于以上原因及合同履行情况等，根据公平原则及诚信原则，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年5月10日，原告同晖公司为了房地产开发经营以乙方与被告江玉国、陈士兰、***以甲方签订《商铺租赁合同》，约定，甲方将位于明光市蓝天银座壹层自东向西1-3间商铺租赁给乙方作为“明中状元府销售中心”，租期三年，自2017年6月1日起至2020年5月31日；第一年租金36万元；租赁保证金为3万元，租赁期满后，乙方将商铺拆除的隔墙恢复后，不影响房屋二次租赁，甲方将保证金全额退还；甲方保证出租商铺产权清楚，若有纠纷，由甲方负责处理；任何一方因违约造成终止合同的，应向对方赔偿合同租金总值的50%的违约金，并赔偿其他的一切损失和费用。同时，双方还签订《付款补充协议》，约定，乙方支付第一年租赁费36万元，其中江玉国13万元、陈士兰9万元、***14万元。2017年5月19日，江玉国、陈士兰、***向同晖公司交付了上述三间房屋，同晖公司向江玉国、陈士兰、***指定账户支付36万元租赁费，向陈士兰、***支付3万元保证金。 2017年5月18日，同晖公司与明光市恒大装饰设计有限公司签订《销售中心装修设计合同》、2017年6月15日签订《销售中心装修施工合同》，约定由明光市恒大装饰设计有限公司承担案涉房屋“明中状元府销售中心”的装饰设计及装修，设计费10万元，工程暂估价100万元。 另查明，江玉国系明光市蓝梦置业有限公司（简称蓝梦公司）的法定代表人，其租赁给原告的房屋系蓝梦公司开发所有。陈士兰、***租赁的房屋系两家回迁安置房。2016年8月5日，案外人付云、袁德六等人向本院起诉明光市蓝梦置业有限公司、韩秀章民间借贷纠纷案，并申请诉讼保全，8月16日，本院依法裁定对蓝梦公司所有的部分房屋予以查封，其中包括江玉国出租给原告的一间涉案房屋。2017年7月28日，同晖公司得知此间房屋被查封后，停止装修，并发函给被告。 2017年11月29日，双方经协商，江玉国向同晖公司出具欠条一份，载明“本公司蓝天银座一楼东首第一间原出租给同晖公司作为售楼部使用，因该房屋在出租前已被法院查封，导致承租方无法作为售楼部整体使用，房租已打入本人账户，故本人立此欠条13万元整。具体还款方式分两次退还，第一次于2017年12月底前支付6万元，第二笔于2018年元月支付7万元。”现江玉国已支付6万元，尚欠7万元。 2018年2月8日，陈士兰、***与同晖公司签订《解除合同协议》，约定：一、同意于当日解除《商铺租赁合同》。二、同晖公司5日内清理房屋将房屋及钥匙交还给陈士兰、***。三、陈士兰、***各退还同晖公司5个月的租金37500元、58300元，于2018年2月底支付，同晖公司将墙体恢复原样后，陈士兰、***退还保证金3万元。四、双方租赁关系自行终止，无其他纠葛，双方均不再以2017年5月10日签订《商铺租赁合同》为由向对方主张权利。双方签订协议后，同晖公司未按期退房，未将墙体恢复，陈士兰、***亦未退还租金和保证金。 2019年1月24日，陈士兰、***分别取得案涉房屋当中的87-1-2号、87-1-3、87-1-4号两间房屋的所有权证。2019年3月初，同晖公司腾空房屋，但并未将钥匙交还给陈士兰、***。3月15日，陈士兰、***按照房产证权属界线自行砌墙时，被明光市城市管理行政执法局叫停，后经核实，准予施工砌墙。 原告同晖公司围绕诉讼请求依法提交了《商铺租赁合同》、付款补充协议、收条四张、中国银行交易流水明细单、《销售中心装修设计合同》、《销售中心装修施工合同》、收款说明、银行承兑汇票四张、收据一张、农村信用合作社转账支票存根一张、（2016）皖1182执保70号民事裁定书、欠条、信函，被告陈士兰、***提交的涉案房产证、明光市城市管理执法局文件、《解除合同协议》等证据，及庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，2017年5月10日，同晖公司与江玉国、陈士兰、***签订的《商铺租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务。因蓝梦公司涉案较多，江玉国在与同晖公司签订商铺租赁合同前，2016年8月16日，本院已对租赁房屋中属于蓝梦公司所有的一间房屋进行查封。同晖公司作为承租人应当对所租赁的房屋具有谨慎审查义务，明知或应知承租的房屋属于蓝梦公司所有，有可能被查封、拍卖，却仍然与江玉国个人订立租赁契约，并将租金支付到江玉国个人账户，故应当承担一定的风险责任。 《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定“当事人协商一致，可以解除合同。”根据本案查明的事实，2017年7月28日，同晖公司得知江玉国出租的房屋被本院依法查封，致使租赁合同目无法实现，故向三名被告提出解除租赁合同。后双方对合同解除达成一致，即2017年11月29日，江玉国退还全部租金13万元，江玉国也实际退还了6万元，尚欠7万元；2018年2月8日，与陈士兰、***签订《解除合同协议书》，约定同晖公司5日内清理完屋内属其所有的物品及设施，并将房屋及钥匙交还陈士兰、***；陈士兰、***向同晖公司各退还5个月的租金，于2018年2月底陈士兰支付37500元，***支付58300元。同晖公司将隔墙恢复原样后退还陈士兰、***保证金3万元。同时约定，双方租赁关系自行终止，双方均不再以2017年5月10日签订的租赁合同为由主张权利。根据该协议可以认定，双方之间的房屋租赁合同经双方协议一致已经解除。故，本院对于同晖公司要求解除原、被告之间签订的《商铺租赁合同》诉讼请求不予支持。 关于租金的退还及违约损失。一方面，因解除合同协议签订后，原告同晖公司并未在约定期间内将屋内墙体恢复原样，仍然故意占有案涉房屋不愿让出，直到2019年3月初才腾空房屋，造成被告江玉国、陈士兰、***无法取得租赁物收益的损失。另一方面，三名被告既未按约退还租金，也未向本院主张权利要求原告退房。对此，本院认为，双方当事人在履行解除合同过程中，不按约履行各自义务，均持有明显的、放任的故意，致使双方均有损失，从公平角度考量，双方当事人应对损失各自承担更为合理。故江玉国应继续按约定退还同晖公司租金7万元，陈士兰退还3.75万元，***退还5.83万元。因同晖公司在别处重新设立售楼中心，其设计费10万元，装饰装修残值损失23万元，本院无法确认，故不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告江玉国、陈士兰、***于判决生效后十日内分别退还原告明光市同晖房地产开发有限公司租金70000元、37500元、58300元； 二、驳回原告明光市同晖房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11250元,减半收取5625元，由原告明光市同晖房地产开发有限公司负担3852元，被告江玉国负担775元，陈士兰负担369元，***承担629元。诉讼保全费4220元，由原告明光市同晖房地产开发有限公司负担2502元，被告江玉国负担720元，陈士兰承担395元，***承担603元。 （执行款付至安徽明光农村商业银行城中支行本院账号：20000425766410300000155；诉讼费付至安徽明光农村商业银行明光支行本院账号：20000425766410300000147） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员 江 泓 二〇二〇年二月二十四日 书记员 夏晓敏 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。