安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书(2015)瑶民一初字第05616号原告：曹昌谷，男，1959年4月4日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区，委托代理人：李军，安徽国天律师事务所律师。委托代理人：夏婷婷，安徽国天律师事务所实习律师。被告：安徽金正投资管理有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区站前路。法定代表人：张惠，董事长。被告：安徽省金光房地产开发有限责任公司，住所地安徽省合肥市新站区。法定代表人：王玉霞，董事长。两被告共同委托代理人：汪汉滔，安徽安天行律师事务所律师。原告曹昌谷诉被告安徽金正投资管理有限公司（以下简称“金正公司”）、安徽省金光房地产开发有限责任公司（以下简称“金光公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月28日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曹昌谷的委托代理人李军、夏婷婷及被告金正公司、金光公司共同委托代理人汪汉滔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹昌谷诉称：原告从许玉英处受让一房产，该房产乃许玉英于被告金光公司处购买的位于合肥市××站区××前路××小区××房产。2004年7月16日，许玉英与两被告签订了一份《包租协议书》，约定被告金正公司以总房屋总价款的10%为年租金包租原告商铺，租赁期限为十年，自2005年5月1日起至2015年4月30日止，各年租金于当年4月30日前支付完毕，不能按时支付租金时，每日按应付租金万分之三的标准支付违约金。被告金光公司为被告金正公司履行协议提供担保。现原告与许玉英约定，原告受让房产后的租金为原告享有。协议签订后，截至2015年4月30日，两被告拖欠原告两年的房租尚未支付，且至今仍未将房屋返还原告。综上，为维护原告自身的合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告金正公司立即将其所承租的位于合肥市××站区××前路××小区××房产返还给原告；2、被告金正公司立即向原告支付两年的房屋租金19472元及逾期付款违约金2132元，合计21604元（租金及违约金暂计至2015年4月30日，之后租金及违约金按原协议约定标准顺延计至被告实际返还房屋之日止）；3、被告金光公司对上述义务承担连带责任；4、两被告承担本案的全部诉讼费用。两被告共同辩称：原告与被告金正公司就商铺十年委托经营管理的返租比例约定高于行业平均水平，被告金正公司为按约履行合同实际长期自筹租金进行垫付，且已支付了八成至九成的返租，被告金正公司并无恶意违约行为；被告金正公司在返租期限届满后即2015年4月30日已不再经营管理该商铺，并已采用公告等方式通知广大业主，在期限届满前也完成退场，此后业主代表与商铺现各实际经营户之间形成了不定期租赁关系，原告仅能要求现实际经营户支付返租期限届满后的租金及主张违约金等其他要求；被告金正公司已在合同期限届满前，将商铺的整体经营权移交给广大业主，被告金正公司不再负有将商铺逐一分割交付业主的义务；金光公司承担的是一般保证责任，且不应当承担交还或返还商铺的担保责任。金光公司作为开发商，商铺出售后，早已履行了交房义务。经审理查明：许玉英购买了位于合肥市××站区××房产，并于2004年7月16日与两被告签订了《包租协议书》。包租协议约定：合肥市新站区站前路金兴苑7幢B-157号商铺由金正公司全权包租经营，期限为十年，从2005年5月1日起至2015年4月30日止。年包租金为购买该商铺总价款10%，第一年租金在签订协议时支付，第二年以后各年租金于当年4月30日前支付完毕。协议还约定，金正公司可以对包租的商铺再转租，使用方在不损害所购房屋结构的情况下可以对该房屋进行装修并可按营业需要进行分割，因使用者装修原因造成房屋结构损坏的，由金正公司恢复原状。金正公司不能按时支付租金的，应按支付租金的每日万分之三承担违约滞纳金。如超过三个月有权收回经营权，其一切经济损失由金正公司负担。包租协议还约定：为保障所有者的合法权益，金光公司自愿为金正公司在本协议中的责任提供担保，若金正公司不能按本协议履行对所有者的责任，则金光公司承担金正公司的责任。其后原告曹昌谷从许玉英处受让该房产，双方约定：原告受让房产后的租金为原告享有，原告于2012年2月买卖该房屋，于2012年3月2日取得房产证，2012年3月之后的房租租金归原告收取。另查明：曹昌谷出租房产为合肥市××站区××房屋，实际面积为12.82平方米，原业主许玉英购买时总价款为97360元，房地产权证记载权证字号为：房地权合包字第150071036号，房地坐落于新站区××前路××小区××号。许玉英与原告书面约定：该房租收益自2012年起归曹昌谷所有。曹昌谷于2014年1月21日收到被告金正公司转入其银行账户的9969元，该租金为2013年4月30日前应支付的租金，之后未收到金正公司的租金。诉讼前，金正公司将该商铺与其他商铺在内的金兴苑财富时代广场租赁给安徽茶城商贸有限公司经营，双方租赁期满后，金正公司未将商铺返还给曹昌谷。上述事实，有经过庭审质证的原告身份证复印件、被告企业的工商公示信息打印件、房地权证、包租协议书、历年房租银行流水明细、租赁合同以及原、被告的当庭陈述予以佐证。本院认为：许玉英与金正公司签订的《包租协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方之间成立房屋租赁合同关系。金正公司应当按照合同约定行使权利履行义务。金正公司在租赁合同生效后，未按约定履行足额给付房租义务。许玉英将该房产转卖给原告曹昌谷，曹昌谷诉请金正公司支付欠付租金诉请合理，本院予以支持。根据曹昌谷提交的房租银行流水明细可以看出，金正公司自2013年5月1日起未支付房屋租金，双方签订的《包租协议书》约定租赁期限届满时间为2015年4月30日，租赁期满后，金正公司未将租赁商铺实际返还曹昌谷，应认定其继续租赁该房屋，双方之间的租赁为不定期租赁，金正公司仍应按照原合同约定的租金标准支付房屋租金。根据双方包租协议书约定：年租金为曹昌谷购买该商铺总价款的10%，该商铺总价款为97360元，房屋租金为每年9736元。至2015年4月30日，金正公司欠付曹昌谷租金为19472元，2015年4月30日之后，金正公司应按年租金9736元的标准支付至租赁房屋返还曹昌谷之日止。同时，该《包租协议书》还约定：金正公司应在当年的4月30日前给付房屋租金，但金正公司未按约定时间支付租金，其行为已构成违约，应当按约定承担违约责任。故原告主张金正公司支付违约金的诉请合理，本院予以支持。金正公司与原告合同原约定违约金为每日万分之三，该约定标准并未超过相关法律规定，依法应予支持，违约金以所欠租金9736元为基数，自2013年5月1日至2015年4月30日止，按日万分之三的标准计算应为1066元，之后顺延计算至租金支付之日止。原告与金正公司、金光公司签订的《包租协议书》约定的租赁期限界满，原告要求金正公司返还商铺的诉请合法有据，本院予以支持。至于金光公司的责任问题，因双方约定金光公司只是在金正公司不能履行《包租协议书》的情况下承担责任，这属于一般保证，而非连带责任保证。合同履行期满后，金正公司未履行返还房屋、支付租金等合同义务，金光公司依约应承担一般保证责任。如在对金正公司依法强制执行房租、违约金及返还房屋不能履行时，应由金光公司承担保证责任。被告提交授权委托书、通知书等证据以证明被告在返租期限届满后已不再经营管理该商铺，并已采用公告等方式通知广大业主，在期限届满前也完成退场。但因被告并未与原告办理相关商铺返还手续并实际将商铺返还原告，在此情况下，应认定金正公司仍实际控制该房屋，金正公司应承担继续给付租金等相关责任，故对被告的上述辩称意见本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十七条第一款、第二款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十五条之规定，判决如下：被告安徽金正投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告曹昌谷2013年5月1日至2015年4月30日的租金19472元，此后房屋租金按每年9736元的标准支付至房屋返还原告曹昌谷之日止；被告安徽金正投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曹昌谷违约金1066元（违约金暂计算至2015年4月30日，此后违约金以该房屋年租金9736元为基数，按照日万分之三的标准计算至该笔房屋租金实际付清时止）；被告安徽金正投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告曹昌谷坐落于新站区站前路金兴苑小区7幢B-157号房产；如在对被告安徽金正投资管理有限公司依法强制执行本判决上述第一、二、三项后仍不能履行时，由被告安徽省金光房地产开发有限责任公司承担保证责任。五、驳回原告曹昌谷的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费340元，由被告安徽金正投资管理有限公司负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长 孔 艳代理审判员 陈 林人民陪审员 王富华二〇一六年五月十六日书 记 员 孟 芹附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国担保法》第十七条第一款、第二款当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十五条一般保证的债权人向债务人和保证人一并提起诉讼的，人民法院可以将债务人和保证人列为共同被告参加诉讼。但是，应当在判决书中明确在对债务人财产依法强制执行后仍不能履行债务时，由保证人承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。