上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初17140号原告(反诉被告)：蒋晓菁，女，1973年4月6日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：袁慧超，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告(反诉原告)：昆山雅富制衣有限公司，住所地江苏省昆山市。法定代表人：胡蕾青，董事长。委托诉讼代理人：黄效愚，北京市天元律师事务所上海分所律师。原告蒋晓菁与被告昆山雅富制衣有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2019年8月12日公开开庭进行了审理。2019年8月12日,被告提起反诉,本院于2019年10月24日再次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)蒋晓菁及其委托诉讼代理人袁慧超、被告(反诉原告)的委托诉讼代理人黄效愚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋晓菁向本院提出诉讼请求：被告昆山雅富制衣有限公司继续履行《房屋买卖合同》，协助原告办理上海市徐汇区漕溪路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户登记手续。事实与理由：原告蒋晓菁与被告昆山雅富制衣有限公司经案外人上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)居间介绍于2018年5月7日签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，约定被告将其位于上海市徐汇区漕溪路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)以410万元总价转让给原告，签约后85天内双方到中原公司处签订示范文本并支付第一期房款160万元，第二期50万元房款原告于办理公证等手续后7日内支付，第三期200万元房款于2018年9月15日前支付，买卖合同还约定原告应支付定金30万元，定金到账后本合同生效。原告于2018年5月4日向被告支付30万元定金。因买卖合同未约定交房时间，原告无法入室装修，遂与被告商量提前进场装修，被告同意并要求原告提前支付至60%的房款，原告遂于2018年6月6日支付了216万元房款。目前房屋装修的隐蔽工程已经完成，家具亦定做完毕。后因隔壁1201室业主提出系争房屋0.5平方米面积误差而产生争议，被告提出在系争房屋内切割该0.5平方米归还相邻方业主，导致原被告争议。至此，原告方知，系争房屋与相邻房屋原均属于被告，被告曾将两房屋隔墙拆除合并使用，但因分别转让两房屋，被告重新砌墙，但未按原状恢复，导致系争房屋多出0.5平方米，为此相邻业主提出要回减少的0.5平方米。原告曾经多次发函给被告，要求被告协商买卖合同履行事宜，但被告明确表示配合办理产权过户手续的前提是被告支付总房款20%即82万元的违约金，导致协议无法继续履行。认为，《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》系原告与被告真实意思的表示，依法成立并生效，原、被告均应全面、实际履行。原告已经依法支付了60%房款，且原告已经实际占有系争房屋。由于被告擅自拆除隔墙，又未恢复原状的过错，导致被告与1201室购房人因0.5平方米的面积而产生争议，原告面临配合恢复原状、拆除已经装修的隐蔽工程等，时间、精力、金钱均损失巨大，现被告不按照约定的买卖条件配合原告办理交易过户手续，明显违反买卖合同的约定及法律规定，应当承担继续履行合同的责任。故将被告诉至法院。昆山雅富制衣有限公司辩称，同意履行《房屋买卖合同》。合同未按时履行是原告造成的，在其承担违约责任后可以继续履行合同。由于本案涉及两次诉讼，从第一次诉讼至今都是原告原因导致合同无法继续履行，原告在与被告公司的员工周某联系过程中也未提出要求支付剩余款项。被告自订立合同后一直要求原告按照合同约定履行义务，但原告一直拒绝。真正违约方是原告自己，被告要求原告承担违约责任后才可以办理过户。昆山雅富制衣有限公司向本院提出反诉诉讼请求：要求反诉被告蒋晓菁支付违约金，自2018年9月16日起至反诉被告实际履行日止，以410万元为本金，按照每日万分之五来计算。事实与理由：反诉原告昆山雅富制衣有限公司将自己持有的系争房屋委托中原公司挂牌出售，挂牌价格为430万元。2018年5月4日，反诉被告蒋晓菁在中原公司的居间下，与反诉原告商谈购买反诉原告的系争房屋，双方确定房屋转让价位410万元，并且反诉被告当日支付30万元定金。2018年5月7日，反诉原、被告签订《房屋买卖合同》，合同约定转让价格为410万元，合同定金为30万元，买卖双方应在2018年9月15日前在房地产交易中心办理交易过户手续，在交易过户之前买方须支付完除公积金贷款以外的全部房款，在买方的贷款划入账户后的三天内交房。合同签订后，反诉原告始终要求反诉被告按照合同履行，但是在2018年7月2日反诉被告突然以上海君鼎律师事务所通知函方式告知反诉原告，解除双方的《房屋买卖合同》，且该函中明确表示本通知送达后即生效；对此，反诉原告即与反诉被告联系，其确认律师解除通知函为其本人意思。但是，该律师的解除合同的通知中所述解除合同的理由皆不成立。2018年7月19日，反诉原告向反诉被告以及中原公司发出严格按照合同履行的书面通知，但反诉被告拒绝履行。且反诉被告在7月27日向本院提起诉讼，请求解除房屋买卖合同、双倍返还定金以及返还已经支付的房款。法院判决驳回反诉被告的诉讼请求后，反诉被告又提起上诉。2019年3月15日，上海市第一中级人民法院以反诉被告不予缴纳上诉费作自动撤回上诉处理。现反诉被告再提起诉讼，但反诉被告已经严重违反《房屋买卖合同》的约定，反诉原告按照《房屋买卖合同》的约定向反诉被告追究违约金。反诉被告蒋晓菁辩称，不同意反诉原告昆山雅富制衣有限公司的反诉诉讼请求。《房屋买卖合同》的迟延履行的原因在反诉原告昆山雅富制衣有限公司，因为反诉原告给反诉被告的房屋多了0.5平方米，在反诉被告装修完毕后才告知此情况，反诉被告认为多出的0.5平方米应该直接归属于反诉被告。2018年7月27日，反诉被告向本院提起诉讼，请求解除房屋买卖合同、双倍返还定金以及返还已经支付的房款。后来反诉被告才认识到自己在诉讼选择上的错误，并且现在想弥补该错误，因此后续联系了反诉原告，但反诉原告告知反诉被告要在履约通知上签名后再继续履行，再后来反诉原告提出要求反诉被告支付违约金后才同意继续履行合同。反诉被告认为综合双方交易的情况不应支付违约金；但若法院认为应酌情支付违约金的，反诉被告认为违约金从2018年9月16日起计算至2018年12月31日止为妥，就违约金的计算基数，应调整为164万元为基数，反诉被告认为违约金约定过高，法院应适当予以调整。故本案合同迟延履行并非反诉被告的原因造成，反诉原告也有违约情况，且并未实际受损，因为房屋市场价格涨幅不大。本院经审理认定事实如下：被告昆山雅富制衣有限公司为系争房屋产权人，房屋产权登记的建筑面积为55.73平方米。2018年5月7日，被告昆山雅富制衣有限公司(出卖方、甲方)、原告蒋晓菁(买受方、乙方)、中原公司(居间方、丙方)签订《房地产买卖居间协议》一份，约定，乙方购买甲方所有的系争房屋，总房价410万元，乙方于甲方签署房屋买卖合同时支付定金30万元。定金30万元到账合同即生效。合同并对其他居间等事项进行约定。同日，被告(出卖方、甲方)、原告(买受方、乙方)又就系争房屋签订中原地产版的《房屋买卖合同》一份，约定：系争房屋权利人为被告，房屋建筑面积为55.73平方米，转让价410万元，双方同意于合同签署后85天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。付款方式为，乙方于签订示范合同当日支付首付款(含定金)160万元；乙方通过银行贷款支付第二期房款50万元；乙方于2018年9月15日前支付200万元。乙方银行贷款划入甲方账户后三天内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付乙方。双方于2018年9月15日前申请办理产权过户及抵押登记手续。若实际建筑面积大于本合同约定的建筑面积55.73平方米，则超出部分的面积所有权归乙方，甲方双方无须再对差额面积进行结算；若实际建筑面积小于本合同约定的建筑面积55.73平方米，则就差额部分，甲方须于过户前按照约定的价格折价补偿乙方相应款项，并继续履行合同；若上述面积误差超过3%，甲乙任何一方均有权解除本合同，且互不承担责任。定金责任为，甲方收到乙方支付定金后，一方逾期履行本合同超过20日视为根本违约，若甲方根本违约，应向乙方双倍返还定金；若乙方根本违约，则已支付甲方的定金不予返还。违约责任：甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过20日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同，若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。定金30万元到账后，合同生效。上述合同签订后，原告向被告支付30万元定金；后于2018年6月6日支付房款216万元。2018年7月2日，原告向被告发出解除《房屋买卖合同》通知书，称系争房屋交付原告后，原告已经完成装修隐蔽工程及家具定制，现因隔壁业主提出系争房屋0.5平方米面积误差纠纷，被告决定在已交付原告的房屋内切割0.5平方米归还隔壁业主，导致双方发生争议。原告认为，归还他人的面积无可厚非，但会影响房屋形状、用途且与实地查看房屋形状不同，影响房屋设计、家具定制且改变风水，与原告购房目的相悖。该面积误差导致的争议因被告隐瞒原状且未如实恢复所致，属于违约，在被告无法保持现状情形下，原告要求解除合同、双倍返还定金30万元、返还已付房款216万元及利息，及赔偿装修及家具定制损失5万元。2018年7月19日，被告复函称，双方买卖合同合法有效，不得任意解除，买方应继续履行合同。因双方协商未果，原告诉至法院，请求判如诉请。目前，系争房屋由原告转移占有且原被告尚未签订《上海市房地产买卖合同》的示范文本。2018年7月27日，蒋晓菁向本院起诉提出诉讼请求：1.确认原告蒋晓菁与被告昆山雅富制衣有限公司于2018年5月7日签订的房屋买卖合同已被解除(解除时间是原告向被告送达解除通知之日)；2.被告向原告双倍返还已付定金60万元；3.被告退还已付购房款216万元并承担同期银行贷款利率的利息(自2018年6月6日起至实际返还日止)；4.被告赔偿原告已经支付的隐蔽工程装修损失及定制家具损失5万元。在上述案件审理中，被告提交系争房屋房型图一张，各方确认原告看房时及房屋现状与产证记载存在约0.5平方米误差，系因同号楼1201室、1202室原均为被告所有，被告在原装修过程中将属于1201室的约0.5平方米墙角拉直，归系争1202室房屋所用。现被告分别出售1201室、1202室，1201室买受方发现01室实际面积比产证记载面积少了0.5平方米，要求被告恢复原状后返还。被告当庭表示，其按合同上记载的产证面积向原告出售系争房屋，并不存在违约，系争房屋多出的0.5平方米被告将恢复原状后返还1201室买受人；因系争房屋为公司房屋，装修时间已久，现经办人出售系争房屋时并不知道房屋户型有所改变，直至1201室买受人提出异议，故合同签订时被告并非故意隐瞒原告或中介方房屋现状与产证原状存在0.5平方米差异，但被告确向中介、原告出示过产证(包括附图)。对此，中原公司陈述，被告确在合同签订时出示过产证，但中原公司、原告都没有注意到附图中房型与现状的差异，因只在客厅墙角相差0.5平方米，肉眼很难明显察觉这一缺角，中原公司认为对房屋格局没有太大影响。对此，原告则认为该差异导致原告合同目的无法实现，且因被告隐瞒所致，合同应该解除并由被告承担违约赔偿责任。原告当庭称，合同履行过程中，原告与被告协商提前交房进场装修，被告表示同意并要求原告支付房款至60%，故双方变更买卖合同约定的付款时间，原告提前支付房款共计246万元(含定金)。原告又称，双方在中原公司见证下于2018年6月对系争房屋进行交付，原告已入场装修并完成隐蔽工程装修及家具定制，共计花费3.1万元。对此，中原公司认可2018年6月交房事实，称买卖双方在中原公司见证下交房，但未签订交接书，中原公司对原告是否装修情况不知情。对此，被告则否认交房事实，称被告仅将房屋钥匙交予中原公司保管；至于原告提前付款与是否提前交房无关。2018年11月20日，本院经审理认为：现房屋买卖合同约定的房屋面积与产证记载面积相符，而与看房状况及房屋现状误差约0.5平方米缺角，在未有充分证据证明被告系故意隐瞒该变化且根据中介方陈述被告已出示产证的情况下，本院认定交易双方及中介方均未在签订合同时审慎审查房屋产证附图，导致合同约定及产证记载的房屋原状与看房现状不符，因而产生对交易标的户型、面积的误解，原告坚持认为应按房屋现状履行合同，被告则认为应按产权登记及合同约定的房屋面积履行。鉴于系争房屋产权登记原状与实际现状仅存在0.5平方米的误差且位置处于客厅墙角处，该变化并不当然导致原告购房的使用目的无法实现，故现原告以合同根本目的无法实现要求解除合同，并无事实及法律依据，本院对此不予支持。合同明确约定定金罚则适用于交易一方逾期不履行合同并致根本违约的情形，被告并不存在上述违约情形，故原告向被告主张双倍返还定金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。在合同有效且未予解除、变更或撤销的情况下，双方仍应按买卖合同继续履行，故原告要求被告返还房款并赔偿目前装修损失的诉请，缺乏依据，本院不予支持。遂判决：驳回蒋晓菁的全部诉讼请求。本院判决后,蒋晓菁不服,于2018年12月9日提起上诉。2019年1月14日，被告收到上诉状。2019年1月17日，原告与律师商量后决定不缴纳上诉费，但未将不上诉的情况告知被告。2019年3月15日，上海市第一中级人民法院因蒋晓菁收到缴纳上诉费用通知后仍不缴纳上诉费，故裁定按蒋晓菁自动撤回上诉处理。2019年5月10日，原告向被告发出《协商通知函》，内容是：由于在购买系争房屋的过程中出现了多出一堵墙的事宜，要求被告、中介中原公司和本人三方约定一个时间来具体讨论处理事宜，并就履行合同提出解决方案。次日,原告与被告公司周某再次微信聊天，原告留言：周先生：我是有诚意来解决房屋的，所以请你周一收到书面函以后，约一下相关的领导，尽快解决房子的事情，如果有任何问题，请及时与我沟通。5月13日，周某留言：蒋小姐你好，今天收到顺丰快递，内有信件如附照片，请问这信是你寄来的吗？随后，周某将《协商通知函》照片附在微信中。原告随后留言：是的，周先生，是我寄来的，签字也是我签的，没有打印。周某留言：蒋小姐你好，我觉得你来函中有关合同履行的意思表示比较模糊，我没法明确知道你的意思。请问对于我们之前签订的有关漕溪路XXX弄XXX号XXX室房屋的买卖合同(合同日期是2018年5月7日)，你的意思是想继续履行呢？还是不履行？原告回答：履行的。2019年5月15日，原告又留言：周先生：请问你把函转交给相应的领导了吗？我们能约个时间来处理继续履行合同的事情吗？周某留言：蒋小姐，你前二天来电话，我已经和你说过了，领导在出差，没有回来，要过几天，好吗？周先生：那我们约时间把网签合同签订了吧。周先生：我这次是来履行合同的，方便的话，我们约时间去合同继续下去吧。周先生：方便通话吧？随后，原告多次拨通周某电话，周某均不接电话。5月22日，原告留言：首先很抱歉由于我的原因给你的工作带来麻烦，去年房子的官司给贵司带来的损失请酌情处理，由我个人来承担。5月23日，周某回信：我方自始至终是要求你履行合同的，直到现在也没有变化，但是由于你方的原因，使得合同从约定的过户日(2018年9月15日前)拖了八个多月到现在，已经严重违反了期限上的约定，我方要求你方按照合同第12条的约定，要求你方承担20%即人民币82万元的违约金，并且同意双方尽快办理网签与过户手续。在本案审理过程中，原告诉称，曾经于2019年1月7日向被告发出过《协商通知函》，与2019年5月10日原告向被告发出《协商通知函》内容相同，被告辩称确实收到过通知函，但在原告上诉期间，原告在通知函中表达的意思不明确。以上事实，除当事人当庭陈述一致外，另有《房屋买卖合同》、《房地产买卖居间协议》、收款收据、不动产权证及不动产登记簿、解除合同通知及回函、(2018)沪0104民初16277号民事判决书、微信记录等证据佐证，本院依法予以确认。本院认为，原、被告在中原公司居间下签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。现原告提出诉讼请求要求继续履行《房屋买卖合同》，并表示为了合同的顺利履行，同意剩余房款不再申请银行贷款，将以现金形式一次性支付被告。被告亦同意继续履行《房屋买卖合同》，故鉴于原、被告均同意继续履行合同，且原告同意一次性现金支付被告剩余房款，合同的履行已经没有障碍，故本院判令原、被告之间签订的《房屋买卖合同》继续履行，被告协助原告办理系争房屋的产权过户登记手续。本院(2018)沪0104民初16277号案件生效判决已经认定，现房屋买卖合同约定的房屋面积与产证记载面积相符，而与看房状况及房屋现状误差约0.5平方米缺角，在未有充分证据证明被告系故意隐瞒该变化且根据中介方陈述被告已出示产证的情况下，认定交易双方及中介方均未在签订合同时审慎审查房屋产证附图，导致合同约定及产证记载的房屋原状与看房现状不符，因而产生对交易标的户型、面积的误解。合同另约定，若实际建筑面积大于本合同约定的建筑面积55.73平方米，则超出部分的面积所有权归原告，被告无须再对差额面积进行结算；若实际建筑面积小于本合同约定的建筑面积55.73平方米，则就差额部分，被告须于过户前按照约定的价格折价补偿乙方相应款项，并继续履行合同。上述合同约定，多出的0.5平方米面积的产权应属于原告。虽然被告对房屋交付一再否认，但在生效的判决书中已经认定：“买卖双方在第三人见证下交房，但未签订交接书，第三人对原告是否装修情况不知情”。故在被告将系争房屋交付给原告，且原告已经完成部分装修的情况下，被告要求在原告所有的房屋内砌墙，将多余的房屋面积返还隔壁1201室买受人，显然，被告的行为有悖合同约定。但上述情况发生后，原告选择了错误的救济方式，向被告发出了解除房屋买卖合同的通知书，在被告复函要求原告继续履行合同的情况下，仍坚持解除合同的主张，向本院提出诉讼请求。本院经审理驳回原告的诉讼请求，原告继续向上级法院提出上诉。直至2019年3月15日，上海市第一中级人民法院因蒋晓菁收到缴纳上诉费用通知后仍不缴纳上诉费，故裁定按蒋晓菁自动撤回上诉处理。虽然原告诉称其于2019年1月7日向被告发出过《协商通知函》，被告辩称虽然收到过通知函，但在原告上诉期间，原告在通知函中表达的意思不明确，原告上诉的行为证明其坚持解除合同的请求，被告无法获知原告的真实意思。而原告自己提供的与前案律师的微信聊天记录内容，亦证明2019年1月17日律师还在催问原告缴纳上诉费用，原告虽明确告知前案律师不再缴纳上诉费，不再提起上诉，但原告并未将不再上诉的信息告知被告。2019年3月15日，上海市第一中级人民法院裁定上诉案件按蒋晓菁自动撤回上诉处理后，原告亦未及时通知被告继续履行合同。直到2019年5月10日，原告再次向被告发出《协商通知函》，被告于2019年5月13日收到通知函后，微信询问原告是否继续履行合同，原告明确告知被告继续履行合同并要求被告尽快解决。但此后，被告以领导不在为由拖延。2019年5月23日，被告才微信告知原告解决方案，即同意继续履行合同并要求原告承担违约金82万元。因原告无法接受被告提出的要求其承担82万元违约金的要求，原告诉至本院。故自2019年5月13日后，被告没有采取适当的措施防止损失的扩大，反而拖延履行合同，故依据本案庭审查明的事实，本院判定原告承担的违约金截止日期至2019年5月13日止。鉴于原告错误的救济行为，致使原、被告无法在2018年9月15日前办理银行按揭贷款和产权过户手续，原告无法及时支付被告购房款。故被告反诉要求原告支付自2018年9月16日起的违约金的诉讼请求，有合同依据，本院予以支持。在本案审理过程中，原告对被告提出的按照合同约定标准计算违约金提出过高的抗辩，故本院综合纠纷的由来、当事人的过错以及损失程度酌情判处被告承担的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、继续履行蒋晓菁与昆山雅富制衣有限公司于2018年5月7日签订的关于上海市徐汇区漕溪路XXX弄XXX号XXX室房屋的《房屋买卖合同》，昆山雅富制衣有限公司于本判决生效之日起三十日内协助蒋晓菁办理上海市徐汇区漕溪路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户登记手续；二、蒋晓菁于本判决生效之日起十日内支付昆山雅富制衣有限公司剩余购房款XXXXXXX元；三、蒋晓菁于本判决生效之日起十日内支付昆山雅富制衣有限公司违约金，以XXXXXXX元为本金，按照每日万分之二计算，自2018年9月16日起至2019年5月13日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计19800元，由蒋晓菁负担9900元，昆山雅富制衣有限公司负担9900元；反诉受理费6000元，昆山雅富制衣有限公司负担5020元，蒋晓菁负担980元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 晏 莹二〇一九年十一月二十八日书记员 印旭晴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。