山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1091民初2736号 原告：烟台方正建业有限公司，住所地山东省烟台市高新区科技大道69号创业大厦，统一社会信用代码913706006894617549。 法定代表人：郝明松，总经理。 委托诉讼代理人：娄华涛，山东同济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任增超，山东同济律师事务所律师。 被告：威海市金威房地产开发有限公司，住所地威海市环翠区顺河街211号-5，统一社会信用代码913710027939432437。 法定代表人：吕作伟，董事长。 委托诉讼代理人：王海明，山东胶东律师事务所律师。 被告：威海志诚房地产开发有限公司，住所地威海火炬高技术产业开发区西钦村村委会办公楼四楼，统一社会信用代码913710007498518946。 法定代表人：宋汝梅，总经理。 被告：胡刚，男，1975年4月23日出生，汉族，户籍所在地威海火炬高技术产业开发区。现住威海市环翠区。 委托诉讼代理人：成杰，山东三格律师事务所律师。 第三人：葛惠云，女，1971年2月15日出生，汉族，户籍所在地威海市环翠区，现住户籍地。 委托诉讼代理人：车晓丹，山东星望律师事务所律师。 原告烟台方正建业有限公司（以下简称“烟台方正公司”）与被告威海市金威房地产开发有限公司（以下简称“威海金威公司”）、被告威海志诚房地产开发有限公司（以下简称“威海志诚公司”）、被告胡刚及第三人葛惠云合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告烟台方正公司之委托诉讼代理人任增超，被告威海金威公司之委托诉讼代理人王海明，被告胡刚之委托诉讼代理人成杰，第三人葛惠云及其委托诉讼代理人车晓丹到庭参加诉讼。被告威海志诚公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。原、被告曾申请庭外和解，后未达成一致意见。本案现已审理终结。 原告烟台方正公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告烟台方正公司与被告威海金威公司于2015年10月9日签订的《协议书》及《协议书》中附件二约定的剩余房源分配明细合法有效；2、被告威海金威公司及威海志诚公司协助办理位于威海市某房屋产权登记手续；3、被告胡刚对上述房屋确权及产权登记承担连带保证责任；4、诉讼费、保全费、诉讼保全担保费由被告承担。事实和理由：2010年2月9日，原告与被告威海金威公司签订了《合作协议》，约定，原告与被告威海金威公司共同开发高新区某项目，原告以烟台某建设有限公司的名义负责涉案项目的房屋建设，被告威海金威公司负责提供土地及开发手续。由于被告威海金威公司的土地在被告威海志诚公司的同一土地证下，因被告威海志诚公司将包括被告威海金威公司在内的土地进行抵押贷款，导致无法分割过户，被告威海金威公司及威海志诚公司协商，被告威海金威公司的项目以被告威海志诚公司名义进行项目开发。2015年10月9日，原告与被告威海金威公司签订了《协议书》，就涉案项目的分配达成方案。根据双方协议约定登记在被告威海志诚公司名下的位于威海市高新区某房屋归原告所有。同时《协议书》第十条约定，为保证本协议的后期履行，双方的法定代表人以个人身份为本协议的履行提供担保。现被告威海金威公司违反合同约定，将属于原告的房屋私自处分，拒绝将上述房屋交付原告。故诉至法院，请求处理。 被告威海金威公司辩称，被告的股东发生了变化，现公司在交接之中，公司股东对本案事实不清楚。即使原告与被告有过房地产开发合作，但根据原告依据的事实及理由无法确认原告可以直接享有涉案房屋的所有权。根据原告提交的证据无法支持原告的诉请。 被告威海志诚公司未答辩。 被告胡刚辩称，被告系被告威海金威公司前法定代表人，金威怡园项目土地登记在被告威海志诚公司名下，且该土地无法与被告威海志诚公司开发区的项目分离开，所以被告威海金威公司借用被告威海志诚公司的名义开发了某项目。被告威海金威公司与原告签订了合作协议及补充协议。2019年10月29日协议书对双方应分配房屋进行了确认，并约定相关分配事宜，之后，双方按约定履行了部分分配方案，涉案房屋在履行过程中并未按合同约定履行房屋分配义务，未交付原告。后被告将股权转让给第三方，并对被告威海金威公司的相关债权债务及原告的房产分配事宜进行了陈述、交接，后金威运营团队将涉案房屋另行处置，被告对之后的事情不清楚，且已超过法定的六个月的担保期限。 第三人葛惠云述称，2019年8月21日，第三人与被告威海金威公司签订购房协议一份，约定第三人购买威海金威公司所有的房屋3套，房屋的价款分别为55万元、88万元、45万元，3套合计188万元，第三人于合同签订之日向威海金威公司支付购房定金10万元，威海金威公司于支付定金当日交付三套房屋，第三人于2019年9月20日前支付168万元，房屋余款10万元，待3套房屋全部签订网签合同后支付给被告威海金威公司，定金冲抵房款。威海金威公司应无条件按照第三人的要求办理权属证书。合同签订后，第三人依约向威海金威公司支付定金及购房款，威海金威公司也依约向第三人交付了房屋，第三人已经对房屋合法占有、使用，但威海金威公司至今未与．第三人签订网签合同，也未办理房屋产权登记。现原告烟台方正公司起诉被告威海金威公司、威海志诚公司，诉讼标的即为第三人购买的涉案3套房屋，后据第三人了解，涉案3套房屋现登记在被告威海志诚公司名下。因此，第三人向法院申请参加诉讼并提出诉讼请求，请求法院判令第三人与被告威海金威公司间关于威海市某购房协议合法有效并优先继续履行，被告威海金威公司和威海志诚公司共同协助第三人办理产权登记手续。 本院经审理认定事实如下：原告原名为烟台圣辰建筑工程有限公司。2015年10月9日，原告（乙方）与被告威海金威公司（甲方）之间签订了一份《协议书》，约定：经甲乙双方协商一致，就项目合作分配以及合作协议履行过程中的相关事宜，达成如下一致意见：一、按照甲乙双方签订的合作协议、补充协议的约定，经双方财务人员核对，并确认以下项目合作的分配方案：1、房屋销售分配……3、剩余房屋分配：在合作协议、补充协议约定的分配范围和计算方法，暂时按双方约定的分配比例（甲方44.55%，乙方55.45%），剩余房屋甲方应分得住宅3584.03平方米，乙方应分得住宅2852.16平方米，实测面积确定后，调整分配比例和分配面积。甲乙双方应分的面积对应房屋的具体房号及位置由双方抽签确定，详见合同附件，最后分得面积不足一套的，由双方协商由取得房屋的一方向对方找补差价……。乙方分得剩余住宅房屋应在2017年10月31日之前或税务机关清算前处理完毕（以条件先满足的时间为准），到期乙方未能及时处理的，乙方应将其房屋确权至乙方或乙方指定公司或个人名下，因乙方原因超过约定的期限甲方不再协助办理相关的房屋确权手续。甲乙双方应本着诚实信用原则进行协商履行，由于本协议清税、乙方处理剩余房屋、计算面积及税收差额等均需要延续，为保证本协议的后期履行，甲乙双方的法定代表人以个人身份为本协议的履行提供担保。合同附件二为乙方剩余房源分配明细，在该明细中包含涉案三套房屋。上述协议签订后，原告称2017年10月31日到期时其曾要求被告威海金威公司交付涉案房屋，但被告威海金威公司一直拖延，法定代表人胡刚的手机无法取得联系等等，故至今未拿到房屋钥匙。 2019年8月21日，被告威海金威公司（甲方）与第三人（乙方）及威海珑源电子商务有限公司（丙方）签订了一份《购房协议书》，约定：第一条、房屋情况：乙方自愿购买甲方其所有房产3套。以上房产甲方与丙方已签订股权收购协议，目前虽在甲方名下，但实际为丙方所有，扣除相关税费后，收益归属丙方，丙方应保证该房屋所有权证及土地使用证产权清晰（无纠纷无债务无抵押）及出售该房屋已征得房屋共有权人的同意，如因丙方提供的信息不实由此产生后果视为丙方违约，由丙方承担违约责任；第二条、房屋价格：1、双方协商房屋（房号）1505总价款为550000元；2、1、双方协商房屋（房号）2007总价款为880000元；3、双方协商房屋（房号）1213总价款为450000元，以上三套总计1880000元。乙方自本合同签订之日支付甲方购房定金100000元，并于支付定金当日交付该房屋；第三条、付款方式：分期付款方式，乙方分三次支付该房款。1、2019年8月27日前，丙方负责协调该房屋的抵押权人解除该房屋的抵押权，解除抵押后乙方向甲方一次性支付房款840000元；2、于2019年9月20日前向甲方一次性支付房款840000元；3、该房款余款10万元，乙方于三套房屋全部签订网签合同后支付给甲方，定金冲抵房款，若乙方未按时支付房款视为乙方违约。甲方指定账户：户名：威海市金威房地产开发有限公司；第四条、过户手续办理：因甲方房屋未办理房证，仍在甲方名下三方共同约定：1、甲方及丙方应全程无条件按乙方要求的时间及要求与乙方或乙方指定人员签订房屋现售合同（合同金额不得超过本合同约定金额，如超出则由乙方承担该超出部分的全部税费包括房地产开发税费），并办理权属证书，否则视为甲方违约；2、甲方及丙方共同指定赵爽为该房产办理过户手续的经办人；第五条、房屋配套设施：水、电、暖、天然气、物业。乙丙双方在交接房屋时，丙方应将交付日期前所发生的水、电、暖、天然气、电视、网络及物业管理费全部结清；第六条、办理产权过户费用及税费按国家相关法律要求由甲方承担的房地产开发税费由丙方承担，乙方负担乙方税费；第七条、其他：如丙方在此房屋内有户口应于房屋交接前迁走，否则视为丙方违约；第八条、违约责任：1、三方约定违约金为该房屋总房款的20%，签订本协议以后，甲、乙、丙三方应自觉履行本协议约定，甲、乙、丙三方任何一方出现本协议约定违约行为均按该违约金数额进行赔偿，造成更大损失应依法追偿；2、一方收到该房屋后进行装修，若甲方无法按乙方要求与乙方或乙方指定的人员签订商品现售合同并办理全部证书，乙方1000元/平米的装修费用由甲方、丙方承担，并追究其违约责任；第九条、协议履行过程中若发生争议，甲、乙、丙三方协商不成的，任何一方均可向该房屋所在地人民法院提起诉讼，并由违约方承担为此支付的诉讼费、律师费及其他实现债权的费用。上述协议签订后，第三人于2019年8月21日通过银行转账方式向被告威海金威公司交付定金10万元，被告威海金威公司出具了定金收据。2019年9月20日，第三人通过银行转账方式向被告威海金威公司支付房款168万元，被告威海金威公司出具了房款收据。2019年8月21日，被告威海金威公司与第三人在房屋交接单上盖章签字确认，交接单对房屋状态、水、电、燃气、物业及钥匙数量等进行了记载，双方对房屋状态确认无误，不存在任何纠纷，无任何遗留问题。庭审中，第三人主张其接受房屋后缴纳了水、电、燃气及物业费等，并对房屋进行了装修，后又购置了家用电器及家具等，并对该主张提交了《供用水合同书》、用水客户抄表明细表、历月电费明细、家电及家具订购单及房屋现状照片等证据，原告对上述证据的真实性不予认可，但未提供反证。被告对上述证据的真实性无异议。 被告胡刚另提交2019年1月27日与威海隆源投资有限公司拟签订的《股权转让协议》及金威负债明细表，股权转让协议约定，被告威海金威公司股东胡刚（90%股权）及孙某某（10%股权）将公司股权以2490万元的价格转让给威海隆源投资有限公司，该公司于2019年8月30日前分期分批付清全部转让款等等。负债明细表记载“处置建筑公司资产价值261万元，已实际发生金额为准”。 另查，涉案三套房屋已于2019年9月20日及23日办理抵押登记，抵押权人为第三人，抵押人为被告威海志诚公司。 上述事实，有双方当事人的陈述及相关证据在案佐证。 本院认为，原告与被告威海金威公司签订了的《协议书》及协议书附件系双方当事人的真实意思表示且未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。第三人与被告威海金威公司之间签订的《购房协议书》亦系双方当事人的真实意思表示且未违反法律及行政法规的强制性规定，故亦应认定为合法有效。在上述两合同均合法有效的前提下，哪份合同优先履行系本案争议的焦点问题。本院认为，一般应当遵循以下原则和顺序予以确定：1、办理了所有权登记手续的买受人的权利应当得到优先保护。因为我国《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。2、办理了商品房预告登记手续的合同优先履行。不动产预告登记具有公示与公信效力，能够维护交易安全和正常的交易秩序，依法应予支持。3、先行合法占有房屋的买受人的权利应当得到优先保护。虽然房屋交付使用并不具有所有权转移的意义，但是房屋的转移占有与交付使用，仍然具有明显的公示与公信的现实作用。4、先行交付房屋价款的买受人的权利应当得到优先保护。支付对价是房屋买卖合同中主要履行行为，先行支付房屋价款、履行了自己的合同义务的买受人，要求合同相对方履行合同义务的要求理应得到支持，以最大限度地维护正常的市场秩序，促进合同的善意履行，维护合同当事人的合法利益。5、签约在先的合同应当优先履行。因为签约在先的合同成立在先，相对于签约在后的合同而言，签约在先的合同的标的物无瑕疵，签约在后的合同则因出卖人的故意或过失，造成合同标的物在合同成立之前即已存在第三方权利的情况，根据公平原则、诚实信用原则，签约在先的买受人的权利理应得到优先保护。本案中，第三人通过签订《购房协议书》支付大部分房款后在先获得该房屋，第三人已先行合法占有，第三人占有在先，原告则一直未实际占有该房屋，原告在《协议书》约定的分配给其的房屋办理确权手续的期限届满后，未举证证实向被告威海金威公司主张权利，即使如原告所述曾主张过权利，在被告威海金威公司不予配合的情况下，原告应提起相应的诉讼主张权利，原告均未提出主张，涉案房屋至今仍未交付给原告。综上，第三人与被告威海金威公司的《购房协议书》应优先履行，故第三人要求确认与被告威海金威公司之间签订的《购房协议书》合法有效，继续履行该协议，在房屋具备办理过户条件时，被告威海金威公司及被告威海志诚公司协助办理产权登记手续的诉讼请求，合法有据，依法应予支持。原告要求被告威海金威公司及威海志诚公司办理产权登记手续以及被告胡刚对办理产权登记承担连带责任的诉讼请求，理由不当，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百五十条之规定，判决如下： 一.原告烟台方正建业有限公司与被告威海市金威房地产开发有限公司于2015年10月9日签订的《协议书》及《协议书》中附件二约定的剩余房源分配明细合法有效； 二.第三人葛惠云与被告威海市金威房地产开发有限公司于2019年8月21日签订的《购房协议书》合法有效； 三.被告威海市金威房地产开发有限公司继续履行上述合同义务，在该房屋具备办理产权登记条件时，被告威海市金威房地产开发有限公司与被告威海志诚房地产开发有限公司协助将坐落于威海市某房屋过户至第三人葛惠云名下； 四.驳回原告烟台方正建业有限公司要求被告威海金威房地产开发有限公司及威海志诚房地产开发有限公司协助办理位于威海市某房屋产权登记手续的诉讼请求； 五.驳回原告烟台方正建业有限公司要求被告胡刚对上述房屋确权及产权登记承担连带保证责任的诉讼请。 案件受理费34800元，减半收取计17400元，由原告烟台方正建业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  张红雨 二〇二〇年四月九日 书记员  阎文超