黑龙江省牡丹江市西安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑1005民初1853号 原告：马常慧，女，1991年3月3日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省东宁县。 委托诉讼代理人：王金海，牡丹江市东安区新安法律服务所法律工作者。 被告：牡丹江瑞合房地产开发有限责任公司，所在地黑龙江省宁安市。 法定代表人：岳丁武，董事长。 委托诉讼代理人：徐亮，黑龙江曦晖律师事务所律师。 第三人：牡丹江热电有限公司，所在地牡丹江市东安区。 法定代表人:孙玉庆，董事长。 委托诉讼代理人：王卫东，男，牡丹江热电有限公司职工。 原告马常慧与被告牡丹江瑞合房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2019年9月17日受理后,依法适用简易程序,于2019年10月9日公开开庭进行了审理。因原告申请追加第三人，本院又于2019年11月5日公开开庭进行了审理。原告马常慧的委托诉讼代理人王金海、被告牡丹江瑞合房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人徐亮、第三人牡丹江热电有限公司的委托诉讼代理人王卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马常慧向本院提出诉讼请求:一、1.请求确认原、被告于2015年7月24日签订的瑞合西城国际商铺认购协议所认定的商铺（8）栋（000111）号、预测建筑面积（含公用分摊面积）26.10平方米、总价328860元的商铺认购协议有效；要求原、被告签订该商铺商品房销售合同，并给原告出具税务机关正规发票，要求被告协助原告办理商铺不动产权证；2.确认原、被告于2015年7月24日签订的瑞合西城国际商铺认购协议所认定的商铺（9）栋（000105）号、预测建筑面积（含公用分摊面积）32.26平方米、产籍号xxx、总价406476元的商铺认购协议有效；要求原、被告签订该商铺商品房销售合同，并给原告出具税务机关正规发票，要求被告协助原告办理商铺不动产权证；3.确认原、被告于2015年7月24日签订的瑞合西城国际商铺认购协议所认定的商铺（9）栋（000108）号、预测建筑面积（含公用分摊面积）35.33平方米、产籍号xxx、总价445158元的商铺认购协议有效；要求原、被告签订该商铺商品房销售合同，并给原告出具税务机关正规发票，要求被告协助原告办理商铺不动产权证；二、1.请求依法确认被告与第三人于2015年6月3日签订商品房买卖合同（预售）：产籍号xxx、建筑面积32.26平方米、合同号为20150603E5C7091655961的行为无效，撤销该房产登记备案；2.请求依法确认被告与第三人于2015年6月3日签订商品房买卖合同（预售）：产籍号xxx、建筑面积35.33平方米、合同号为20150603499A681655981的行为无效，撤销该房产登记备案；三、诉讼费由被告负担。事实与理由：2015年7月24日被告在牡丹江市西安区西十一条路平安街西城国际售楼中心与原告签订了三份瑞合西城国际商铺认购协议:原告认购被告销售的（8）栋（000111）号、预测建筑面积（含公用分摊面积）26.10平方米、总价328860元商铺；认购被告销售的（9）栋（000105）号、产籍号xxx、预测建筑面积（含公用分摊面积）32.26平方米、总价406476元商铺；认购被告销售的（9）栋（000108）号、产籍号xxx、预测建筑面积（含公用分摊面积）35.33平方米、总价445158元商铺。同时被告给原告出具了三份认购单、认购协议及三张房款收据，还将上述三处房产交付原告使用至今。原告主张权利时得知，被告将上述房产当中的两处房屋抵押给第三人，原告认为抵押行为无效，故请求法院支持原告的诉讼请求。 被告牡丹江瑞合房地产开发有限责任公司辩称，原、被告之间不存在真实的商品房买卖合同关系；原告主张的买卖合同收据具体出具过程被告现法定代表人不清楚，原告所主张的法律关系，应当由原告进一步举证；本案诉争的三处房屋，在原告起诉所依据的合同及票据签署日期之前，已经出售给第三人抵付工程款。原、被告之间签订的是内部认购单，被告与第三人之间签订的是备案的商品房买卖合同，且被告与第三人之间的合同在前，请求法庭依法确认合同效力。 第三人牡丹江热电有限公司述称，被告与第三人的抵押协议签订在前，被告已给第三人出具了正式的商品房预售合同，原、被告之间没有签订正式的合同，认购协议无效，且原告没有实际交付房款，原告的诉讼请求没有法律依据，请求法院认定被告与第三人签订的合同有效。 经审理查明，原、被告于2015年7月24日签订了三份瑞合西城国际商铺认购协议，其一体现，原告认购瑞合西城国际（8）栋（000111）号、预测建筑面积（含公用分摊面积）26.10平方米、总价328860元商铺；其二体现，原告认购瑞合西城国际（9）栋（000105）号、预测建筑面积（含公用分摊面积）32.26平方米、总价406476元商铺；其三体现，原告认购瑞合西城国际（9）栋（000108）号、预测建筑面积（含公用分摊面积）35.33平方米、总价445158元商铺。认购书体现了房屋的位置、面积、单价、总价款，但未体现房屋交付时间。被告于同日对上述房屋分别为原告出具了表明原告已交付全部房款的收据，收据加盖被告单位的财务专用章。上述房屋的后两户房屋，因被告欠第三人工程款，其于2015年6月3日抵押给第三人，双方分别签订商品房买卖合同（预售），并到房地产管理部门登记备案，该两处房屋中的（9）栋（000105）号的合同号为20150603E5C7091655961、产籍号为xxx，（9）栋（000108）号的合同号为20150603499A681655981、产籍号为xxx。但被告与第三人未就抵押房产到房屋产权管理部门办理房地产抵押登记。2015年当年原告取得诉争房屋，并交纳供热费和物业费至今。 根据原告的陈述，原告取得房屋的经过为，原告的母亲林秀娟认识杨庆波，杨庆波曾因经商在林秀娟处借款，林秀娟通过其姐妹林秀梅、林秀芬、李洪霞等筹措借款，并通过林秀娟借给杨庆波1100000元。2015年7月初林秀娟找杨庆波索要借款，杨庆波说他在被告开发的西城国际小区有三套车库，也就是本案诉争的三户房屋，如果有意向购买就去看一下。原告通过实地考察，同意用杨庆波欠的钱购买这三套车库，于是在2015年7月24日杨庆波领着林秀娟及本案原告到被告售楼处办理了相关手续，原告提供的证据三份收据、三份认购单、三份认购协议均在被告售楼处二楼财务室完成，财务室有一个挺瘦的一个女子给具体办理的，叫什么名不清楚，还有一个一楼售楼的男子始终跟随，男子叫什么也不清楚，西城国际什么原因欠杨庆波的钱、被告与杨庆波之间有什么经济往来原告也不清楚。三个车库共计抵债金额1180000元。 被告认为，因被告的前法定代表人姜学锋意外死亡，现在的法定代表人和工作人员无法说清楚其经办的事情，对于原告购买和取得房屋的经过，原告应进一步提供证据证明其取得合法。被告与原告的合同效力及被告与第三人的合同效力应依法判定。 本院认为，被告与原告签订的认购书，虽不是正式的商品房买卖或销售合同，但认购书体现了房屋的位置、面积、单价、总价款，其体现的条款内容足以使认购书等同于有效合同，且原告提供的证据足以证实原告已全额交付房款，并已于2015年取得诉争房屋。至于交付全款的方式是原告自己交付还是以其他方式交付，被告认可即可，现原告提供的证据也能证明被告认可原告已以其他方式向其交付全部房款。故原告无需进一步举证其取得房屋合法。另外，被告的前法定代表人意外死亡不是被告不知情的理由，被告作为一个单位，其对外进行重大民事行为，按常理应有相应的证据及财务凭证，被告未向法庭提供，负有举证不能的责任。 至于被告与第三人之间的商品房买卖合同（预售）虽已经房屋产权管理登记备案，但二者之间并不存在真实的买卖合同关系，二者之间的真实关系是被告未能及时给付第三人工程款而产生的抵押关系，双方未就该抵押合同在房屋产权管理部门进行抵押登记，故该抵押合同未生效，不能产生对抗原告的效力。 原告向被告交付全部房款，已履行了商品房销售合同的买方义务，被告向原告交付房屋，也属于已履行了向原告交付标的物的义务，现原告已基于合同关系合法占有了诉争房屋，故虽被告与第三人签订的商品房买卖合同（预售）在先，被告也应继续履行与原告的合同义务。被告应继续履行合同义务，在诉争房屋符合办理所有权凭证条件时，协助原告办理所有权凭证。如办理所有权凭证需开具正式商品房销售合同及需向原告出具税务机关正规发票，被告亦应履行此义务，但此义务被告是否履行并不影响原告的取得诉争房屋所有权凭证的权利。原告在办理诉争房屋不动产产权证照过程中如产生了应由被告负担的费用，原告可向被告另行主张。房屋产权管理部门就合同登记备案属行政机关的行为，民事案件不能撤销，民事案件中只能认定合同有效或无效。故原告合理的诉讼请求本院予以支持。 综上，并依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百零六条第一款、第一百零八条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条一款、第七十五条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第一百零四条、第一百零五条、第一百零八条的规定,判决如下: 一、原告马常慧与被告牡丹江瑞合房地产开发有限责任公司于2015年7月24日签订的关于西城国际（8）栋（000111）号、预测建筑面积（含公用分摊面积）26.10平方米、总价328860元的商铺的瑞合西城国际商铺认购协议有效；被告在诉争房屋具备办理不动产产权证的条件时，协助原告办理该商铺不动产产权证； 二、原告马常慧与被告牡丹江瑞合房地产开发有限责任公司于2015年7月24日签订关于西城国际（9）栋（000105）号、预测建筑面积（含公用分摊面积）32.26平方米、产籍号xxx、总价406476元的商铺的瑞合西城国际商铺认购协议有效；被告在诉争房屋具备办理不动产产权证的条件时，协助原告办理该商铺不动产产权证； 三、原告马常慧与被告牡丹江瑞合房地产开发有限责任公司于2015年7月24日签订的关于西城国际（9）栋（000108）号商铺、预测建筑面积（含公用分摊面积）35.33平方米、产籍号xxx、总价445158元的商铺的瑞合西城国际商铺认购协议有效；被告在诉争房屋具备办理不动产产权证的条件时，协助原告办理此商铺不动产产权证； 四、被告牡丹江瑞合房地产开发有限责任公司与第三人于2015年6月3日签订的商品房买卖合同（预售）：产籍号xxx、建筑面积32.26平方米、合同号为20150603E5C7091655961无效； 五、被告牡丹江瑞合房地产开发有限责任公司与第三人于2015年6月3日签订的商品房买卖合同（预售）：产籍号xxx、建筑面积35.33平方米、合同号为20150603499A681655981无效。 案件受理费15424元减半收取7712元、保全费5000元，由被告牡丹江瑞合房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  郭春玲 二〇一九年十一月二十二日 书记员  李 彦 附相关法律条款 《中华人民共和国民法通则》 第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国物权法》 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第一百八十八条以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的 和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 第七十五条人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。 当事人拒绝陈述的，不影响人民法院根据证据认定案件事实。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。 第一百零四条人民法院应当组织当事人围绕证据的真实性、合法性以及与待证事实的关联性进行质证，并针对证据有无证明力和证明力大小进行说明和辩论。 能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，应当作为认定案件事实的根据。 第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。