天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0113民初7275号原告：倪志明，男，1963年1月2日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：韩美琴（原告之妻），1962年10月8日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：陈晖，天津孚惠律师事务所律师。被告：胡振忠，男，1934年3月6日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：胡春凤（胡振忠之女），女，1978年2月9日出生，汉族，住天津市北辰区。被告：胡春梅，女，1961年4月17日出生，汉族，住天津市北辰区。被告：胡春花，女，1963年11月26日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：胡春凤（胡春花之妹），女，1978年2月9日出生，汉族，住天津市北辰区。被告：胡春香，女，1966年7月7日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：许运来，天津华盛理律师事务所律师。被告：胡春玲，女，1969年1月12日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：胡春凤（胡春玲之妹），女，1978年2月9日出生，汉族，住天津市北辰区。被告：胡春焕，女，1970年9月12日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：胡春凤（胡春焕之妹），女，1978年2月9日出生，汉族，住天津市北辰区。被告：胡春凤，女，1978年2月9日出生，汉族，住天津市北辰区。第三人：天津市宏佳安居建设有限公司，住所地天津市北辰区京津路西北辰大厦3号楼24-26层。法定代表人：郭洪赞，总经理。委托诉讼代理人：穆磊，男，该公司法务。原告倪志明与被告胡振忠、胡春梅、胡春花、胡春香、胡春玲、胡春焕、胡春凤及第三人天津市宏佳安居建设有限公司（以下简称宏佳安居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭审理了本案。原告倪志明及其委托诉讼代理人韩美琴、陈晖，被告胡振忠的委托诉讼代理人胡春凤、被告胡春梅、被告胡春花的委托诉讼代理人胡春凤、被告胡春香的委托诉讼代理人许运来、被告胡春玲的委托诉讼代理人胡春凤、被告胡春焕的委托诉讼代理人胡春凤、被告胡春凤，第三人宏佳安居公司的委托诉讼代理人穆磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。倪志明向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法判令被告继续履行原被告双方所签订的房屋买卖协议书；2．请求法院依法判令被告协助原告办理涉诉房屋的产权变更登记手续至原告名下；3．诉讼费用由被告承担。后原告将诉讼请求变更为：1．确认原、被告双方所签订的《房屋买卖协议书》有效；2．诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告于2007年6月14日与被告胡振忠及其妻冯长莲（已故）签订房屋买卖协议书，约定由原告购买位于天津市北辰区（以下简称涉诉房屋）房屋，并在该房具备办理产权手续时，由胡振忠、冯长莲无偿配合原告过户事宜，原告已付全款，并入户生活至今。现涉诉房屋可办理过户手续，但经原告了解，冯长莲已故，胡振忠健在，冯长莲的继承人为胡振忠及其六女（本案所列被告），其中被告胡春香无法联系，不能办理过户手续，无奈成讼。被告胡振忠辩称，原告所述属实，同意原告的诉讼请求。被告胡春梅辩称，原告所述属实，同意原告的诉讼请求。被告胡春花辩称，原告所述属实，同意原告的诉讼请求。被告胡春香辩称，请求法院驳回原告诉讼请求。本案房屋买卖协议书不成立，不生效。按照原告所述，该房屋系从胡振忠处购买，胡振忠的文化程度不高，冯长莲为文盲，该协议书是否胡振忠、冯长莲所书写存疑；在本案房屋买卖合同不能确定是否为冯长莲所书写的情况下，冯长莲已去世，其份额转化为遗产；本案诉争房产协议系由北辰区南仓村胡家胡同10号院拆迁而来，蓝岸森林的拆迁利益和10号院的归属存在关联性，根据胡春香的证据南仓村胡家胡同10号院已经赠予给胡春香，该买卖合同无论成立或不生效均有可能侵害胡春香的合法权益。本案系不动产买卖案由纠纷，按照规定，应该在一审法庭辩论终结前，依法取得规划许可证、建设工程许可证，并依法取得房屋产权证，否则从法律层面，该合同不生效。本案房屋买卖协议没有成立，不存在效力问题，举证责任在原告。根据协议第6条规定，合同附生效条件，胡春香并未在协议中签字摁手印，合同未生效，法院没有对合同效力判断的前提。依据合同内容，合同未生效。标的为买卖不动产，没有取得相关手续，拆迁利益处于不确定的状态，不宜作出效力判断。冯长莲已经去世，其拆迁利益已经转化为遗产，需要继承人达成共识后进行相关的效力确认和判断。原告系主张合同有效一方，其对合同成立、生效负有举证责任，其推定胡春香同意该协议，与事实不符。原告一直在联系胡春香在协议上补签字，胡春香不同意。原告对房屋的占有，属于无权占有。被告胡春玲辩称，原告所述属实，同意原告诉讼请求。被告胡春焕辩称，原告所述属实，同意原告诉讼请求。被告胡春凤辩称，原告所述属实，同意原告诉讼请求。宏佳安居公司述称，该案系因拆迁引起的纠纷，宏佳安居公司不是拆迁人，仅仅是按照拆迁人的指示进行具体还房的单位，宏佳安居公司按照拆迁人的指示将房屋交给拆迁人确定的被拆迁人、办理房屋产权证等手续。具体办理程序是被拆迁人凭拆迁人下发的拆迁资格证来宏佳安居公司办理签订房屋买卖合同等来办理产权证。本案涉诉房屋的相关人员至今未凭拆迁资格证来公司办理产权手续，公司不知道其私下的交易。原被告之间的纠纷与宏佳安居公司无关，宏佳安居公司尊重并配合法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的天津市北辰区民委员会出具四份证明、原告与韩美琴结婚证，被告及第三人均对真实性没有异议，本院对真实性予以确认。对于原告提交的定向安置还房协议书及协议书，记载的签订人为宏佳安居公司与冯长莲，第三人宏佳安居公司对真实性没有异议，结合本院调取的建房用地使用证及拆迁安置补偿协议等证据，本院对该组证据的真实性予以确认。对原告提交的存折及胡振忠、胡春玲出具的收款证明，两份证据相互印证，胡振忠及胡春玲均表示认可，本院对该组证据的真实性予以确认。对于原告提交的商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书、蓝岸森林花园物业管理合同、物业装修管理协议、供用热合同、业主公约、采暖费交费收据，经核实，原件均在原告处保管，结合被告胡振忠、胡春梅、胡春花、胡春玲、胡春焕、胡春凤的认可，本院依法确认原告长期居住在涉诉房屋的情况。对于原告提交的《房屋买卖协议书》，除胡春香外，原告及被告胡振忠、胡春梅、胡春花、胡春玲、胡春焕、胡春凤均确认本人签字的真实性；对于协议书中冯长莲签字的真实性，被告胡振忠、胡春梅、胡春花、胡春玲、胡春焕、胡春凤作为冯长莲的丈夫、女儿均认可“冯长”二字为冯长莲本人书写，结合原告长期居住于涉诉房屋，且与冯长莲、胡振忠长期居住的蓝岸森林花园32-1-202为邻居的情况，本院依法确认冯长莲知晓且认可该协议书。对于原告补充提交的天津市北辰区民委员会出具的证明，被告对真实性均无异议，该证明确系天津市北辰区民委员会出具。对于被告胡春香提交的见证书复印件，其未能提供原件，房屋赠与协议书中的房屋为：坐落于南仓村胡家胡同10号院正房两间、副房一间，与拆迁补偿安置协议中被拆迁的天津市北辰区胡家胡同11号房屋并不一致，结合本院调取的建房用地使用证，南仓村胡家胡同11号房屋在拆迁之前并未过户，故对被告胡春香的证明目的，本案中不予确认。另外，本院依法调取了建房用地使用证及天津市西北半环道路改造工程南仓村平房住宅拆迁补偿安置协议。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2007年6月14日甲方“冯长莲、胡振忠”与乙方“倪志明”签订《房屋买卖协议书》一份，协议书约定：“一、甲方自愿将坐落于天津市北辰区蓝岸森林32号楼1门201室的面积为76.5㎡房屋一套（即涉诉房屋）出售给乙方。二、甲乙双方商定的该房屋成交价格为大写：叁拾肆万伍仟元整（人民币￥345000元），乙方应于2007年6月14日前将购房款向甲方一次性付清，同时甲方向乙方开具收条；三、双方同意于2007年6月14日由乙方交清购房全款后，甲方将房屋所有拆迁证明及有关材料的原件交给乙方，即甲方同意该房屋所有权属于乙方所有；四、该房屋在办理过户手续及其他与购房有关的费用均由乙方承担与甲方无关；五、如今后该房屋涉及到切优惠政策和补贴仍属于甲方所有，如日后甲方需要上述拆迁证明及相关材料办理房屋使用证及村内补偿时，乙方有义务将原件交付甲方使用；六、该房屋买卖协议书必须在甲方所有儿女同意并签字按手印后方可生效；七、甲、乙双方在该房屋过户前如遇房价出现涨落均不能向对方索取差额，如出现单方面违约责任时，违约方应向未违约方退还购房款并补偿总购房款的50%及相应的银行利息损失；八、甲方有义务无偿配合乙方办理房屋过户的有关手续（如甲方身体不便可指定家庭某个亲属作为其代理人办理有关事宜），直至房产证过户至乙方名下后，本协议则自动终止；九、本协议须经甲乙双方签字按手印后方可生效；十、未尽事宜双方向协商解决（本协议一式三份）；十一、甲乙双方须向对方提供身份证复印件、现居住地住址、电话号码及户主姓名。”。该协议书落款处甲方有胡振忠、胡春梅、胡春花、胡春玲、胡春焕、胡春凤签字并按有手印，甲方代理人处有胡春梅签字按印；庭审中，被告胡振忠、胡春梅、胡春花、胡春玲、胡春焕、胡春凤均主张“冯长莲”签字中“冯长”为冯长莲本人签字按印；协议书中胡春香并非本人签字按印；乙方处有倪志明签字按印。另外协议书中中间人处签有“殷志勇、赵桂萍”。合同签订后，2007年6月14日韩美琴在银行取款345000元，同日，胡振忠、胡春玲出具证明，内容为：2007年6月14日我胡振忠在中国邮政储蓄所收到倪志明交来的购房款共计叁拾肆万伍仟元整（人民币￥345000元），定向安置还房协议书、协议书、天津市商品住宅质量保证书、天津市商品住宅使用说明书、天津市蓝岸森林花园物业管理合同、物业装修管理协议、天津市居民住宅供用热合同、业主公约的原件均交由原告倪志明保管，诉争房屋交付原告倪志明，诉争房屋一直由倪志明及其家人居住使用。另查，倪志明与韩美琴系夫妻关系。冯长莲与胡振忠系夫妻关系，二人育有六个女儿，长女胡春梅、次女胡春花、三女胡春香、四女胡春玲、五女胡春焕、六女胡春凤。冯长莲于2011年2月13日去世，冯长莲父亲冯营泉、母亲冯吴氏在冯长莲去世前去世。再查，1997年6月13日填发的《天津市北辰（郊）区居民、社员建房用地使用证》记载施工地点为南仓大胡同的房屋建房户名为冯长莲，正房4间、副房2间，宅基地面积172.51平方米。2006年3月27日乙方“冯长莲”与甲方天津市北辰区民委员会签订《天津市西北半环道路改造工程南仓村平房住宅拆迁补偿安置协议》，约定乙方被拆迁房屋坐落于天津市北辰区胡家胡同11号，《天津市北辰（郊）区居民、社员建房用地使用证》证载宅基地面积172.51平方米，甲方对乙方房屋实行产权调换、调换的房屋坐落在原二机床院内。甲方按《天津市北辰（郊）区居民、社员建房用地使用证》证载宅基地面积172.51平方米，平均1：1比例完成还迁安置。落款时间为2007年1月28日，甲方为宏佳安居公司、乙方为冯长莲的《定向安置还房协议书》记载，定向安置房为32号楼1门201号，安置房建筑面积76.5平方米。落款甲方签认处盖有宏佳安居公司合同专用章，乙方签认处为“胡春玲代”。涉案房屋性质系经济适用房，土地权利性质系划拨，用途系城镇住宅用地，该房屋现登记在宏佳安居公司名下。本院认为，本案的争议焦点：《房屋买卖协议书》是否合法有效。对此，本院分析如下：第一、关于该协议是否为买卖双方真实意思表示。合同卖方为冯长莲、胡振忠，胡振忠对该协议本人签字并无异议，且认可已实际收到购房款，并将案涉房屋及相关材料交付倪志明，协议签订系胡振忠真实意思表示；对于冯长莲，冯长莲与胡振忠系夫妻关系，除胡春香外，胡振忠及另五个女儿均在协议上签字，且均表示合同中“冯长”系冯长莲本人签字按印，认可已实际收到购房款，并将案涉房屋及相关材料交付倪志明，同时考虑冯长莲、胡振忠居住地与涉诉房屋系同一楼、同一门、同一楼层，本院依法认定冯长莲应当知晓并认可该协议。综上，本院依法认定该协议系基于买卖双方真实意思表示签订。第二，房屋买卖协议第六条“该房屋买卖协议书必须在甲方所有儿女同意并签字按手印后方可生效”对合同效力的影响。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款规定“当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外”的精神，本案中买卖双方虽在协议第六条约定了生效条件，但在协议签订后，买方已经履行了交付房款的主要义务，卖方亦已接收房款，并将涉房屋及相关材料交付买方，双方的履行行为体现了买卖双方意思表示的一致性，表明了买卖双方对合同的态度，应视为买卖双方已合意排除了协议第六条约定的生效条件。故胡春香主张胡春香未在协议中签字摁手印，合同未生效，本院不予支持。第三、卖方未取得权属证书，对合同效力的影响。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。对以将来可能取得所有权的房屋为标的物的买卖合同，法院不应仅以出卖人在签订合同时尚未取得房屋所有权为由认定买卖合同无效。另外，未经共有权利人同意签订的房屋买卖合同亦不当然无效。本案中，卖方虽未依法登记领取权属证书，但并不能因此认定合同无效。第四，关于该协议是否存在其他无效的情形的判断。涉案房屋土地性质虽系划拨用地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”，此处的审批未明确指向转让合同需以审批为生效要件或者未经审批合同无效。根据《中华人民共和国物权法》关于不动产物权变动的立法精神，该法已区分物权变动的原因及物权变动的行为，故不宜仅以转让合同未经审批而认定无效。涉案房屋虽系经济适用房，且政府亦通过部门规章对经济适用房的购买资格作出相关要求，但是本案涉诉房屋系拆迁安置房，并无效力性强制性规定认定其无效。综上，于2007年6月14日签订的甲方为冯长莲、胡振忠，乙方为倪志明的《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，且双方亦已实际履行交付房屋及支付购房款的义务，该协议合法有效。综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：2007年6月14日签订的甲方（卖方）为冯长莲、胡振忠，乙方（买方）为倪志明的《房屋买卖协议书》合法有效。案件受理费80元，由被告胡振忠、胡春梅、胡春花、胡春香、胡春玲、胡春焕、胡春凤连带负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  赵志刚审 判 员  李 伟人民陪审员  王桂凤二〇二〇年二月二十日书 记 员  于江锟附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。