上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第2972号上诉人（原审第三人）桂再琴。委托代理人何先龙，上海明伦律师事务所律师。委托代理人冯亚伟，上海明伦律师事务所律师。上诉人（原审第三人）吕娟。委托代理人骆健，上海市龙华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海石龙实业有限公司。法定代表人朱卫彪，董事长。委托代理人顾刘悦，上海飞骋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海春德武道用品有限公司。法定代表人陈金柱，董事长。委托代理人刘龙彦，上海天之健律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）王呈辉。上诉人桂再琴、吕娟因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月28日受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，上海石龙实业有限公司（以下简称石龙公司）系上海市石龙路***号（地号为，XX乡XX村207街坊7丘）集体土地建设用地使用权人。2004年6月30日，石龙公司（甲方）与上海春德武道用品有限公司（以下简称春德武道公司）（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，乙方愿租赁甲方龙吴路***号房屋建筑面积1,114平方米及场地面积合4.693市亩，乙方考虑甲方经济发展，经双方同意订立本合同，甲方同意乙方以租赁形式使用甲方坐落于上海市龙吴路***号场所，土地使用面积840平方米（以下简称系争场地），作为乙方武道用品生产车间，乙方不得另作他用；乙方在使用的范围内规划建筑物，由甲方协助乙方办理有关建筑手续，乙方建造的房屋产权归乙方所有，土地乙方只有使用权，无所有权；租赁期限从2004年7月1日至2015年6月30日止；乙方每年应交租费人民币（下同）37,296元，协议签订之日起每三年递增5%，付款方式为每年于6月30日之前一次付清；如遇不可抗力因素或国家建设需要，乙方应无条件服从，有关乙方所建造的房屋补偿归乙方所有，与甲方无任何关系。合同签订后，石龙公司、春德武道公司各自履行合同的义务，春德武道公司在系争场地上建造一排二层的房屋。2011年6月1日，春德武道公司与王呈辉签订租房合同，将门面房一间出租给王呈辉，租赁期限自2011年6月1日至2012年5月31日止。2012年1月1日，春德武道公司与桂再琴签订租房合同，将门面房一间出租给桂再琴，租赁期限自2012年1月1日至2013年12月31日止。2012年3月1日、4月1日，春德武道公司分别与吕娟签订租房合同，将门面房一间和楼面一层出租给吕娟，租赁期限自2012年3月1日起至2013年2月28日止，将门面房两间出租给吕娟，租赁期限自2012年4月1日起至2013年3月31日止。四份租房合同均同时约定，门面房如遇政府动迁、规划无可抗拒因素，乙方毫无条件服从，桂再琴、吕娟、王呈辉不能强求春德武道公司，并按最后一个月结算，春德武道公司毫无赔偿乙方的一切费用（包括房屋装修），分文不赔。合同到期后,三人仍然继续使用租赁房屋。2013年9月17日，石龙公司向春德武道公司发出告知书，内容为，接上级通知，贵公司租用的土地涉及征地动迁，故终止双方签订的租赁合同，并请贵公司在2013年11月10日之前完成清场搬离交房工作。2013年9月2日，春德武道公司向桂再琴、吕娟、王呈辉发出通知，内容为，你租我公司的房屋，属拆迁范围，租房合同停签，请大家自行找搬迁地，特提早通知。2013年11月1日，春德武道公司再次向三人发出告知书，请承租人于2013年11月30日之前完成清场搬离交房工作。王呈辉、吕娟、桂再琴均收到上述通知、告知书。但未书面答复，也未搬离承租房。2013年12月25日，石龙公司（甲方）与春德武道公司（乙方）签订《租赁合同终止协议书》，约定，甲乙双方同意，协议签订生效后，双方原租赁合同及租赁关系立即自然终止，甲方同意一次性补偿乙方提前终止合同各项损失补偿费共计1,500,000元，甲方一次性补偿给乙方的补偿费用中，已包括乙方在承租期内投入的所有房屋及装修装饰、设备物资搬迁、停工停产损失、提前清退、附属设施等一切费用，乙方同意不再另行向甲方主张任何费用。乙方应积极配合甲方做好该地块房屋、场地内设施的搬迁及场地清理工作，在协议生效后一个月内将房屋、场地移交给甲方；协议生效后，甲方在十个工作日内支付500,000元整，余款待乙方将房屋、场地移交给甲方后，甲方在十个工作日内全部付清。2013年12月27日，石龙公司向春德武道公司支付500,000元清退补偿款。另查明，2010年8月4日，上海市龙吴路***号被划入市政拆迁范围，拆迁期限从2010年8月4日至2011年8月3日，后延长至2014年6月30日止。2011年3月1日，吕娟出具承诺书，内容为，本人租用春德武道公司在龙吴路***号门面房屋（旅馆），本人承诺该房屋如遇政府规划动迁我们无条件服从，并不会向政府和有关部门提出一起经济赔偿，特此承诺。2015年4月1日，石龙公司诉至法院要求判令：1、石龙公司、春德武道公司之间的《房屋租赁合同》于2013年12月25日终止；2、春德武道公司及桂再琴、吕娟、王呈辉立即返还承租的土地；3、诉讼费用由春德武道公司承担。审理中，石龙公司明确要求春德武道公司及桂再琴、吕娟、王呈辉从上海市龙吴路***号土地及地上物搬空，返还给石龙公司土地及地上物。审理中，吕娟提出，其在承租房注册经营三家公司、个体工商户，其一家三人居住在承租房内，桂再琴在承租房注册一家公司，对此，石龙公司表示不申请追加，要求两人从春德武道公司承租场地上的土地及地上物搬空。春德武道公司表示，在本案中不主张装修损失。庭审后，石龙公司到上海市工商管理局徐汇分局查询工商信息，吕娟用上海石龙实业公司（春德）地址为上海市龙吴路***号，地号为XX乡XX村207街坊7丘土地使用证复印件注册登记上海XX假日旅店（系个人独资企业）、上海XX摩托车销售有限公司（系一人有限责任公司）、上海市徐汇区XX车行（个体工商户）。2015年8月18日，法院会同石龙公司、桂再琴、吕娟进行现场勘察，上海市龙吴路***号二楼房屋，一层八间，二层八间被分割为数个小房间，一层靠近石龙路的第一间房屋由第三人桂再琴经营绿亮电动车，第二、三间房屋已封闭无人使用，第四、五、六间由第三人吕娟经营龙大车行，第七间及二层全部由吕娟经营XX旅店，第八间由王呈辉经营世林塑料批发。石龙公司提出，石龙公司曾于2004年5月申请获得上海市龙吴路***号房屋之上海市徐汇区临时建设工程规划许可证，使用期限为2年，临时建设厂房翻建、辅助用房搭建，并出示了工程规划许可证，对此，桂再琴、吕娟、王呈辉表示不清楚。石龙公司曾委托上海明伦律师事务所林海卫、张艳艳作为本案诉讼代理人，审理中，林海卫、张艳艳涉嫌伪造要求三人于2015年4月29日到法院开庭的传票，并向三人送达未盖章的法院传票，2015年4月30日石龙公司申请撤销上述两位代理人。原审认为，石龙公司、春德武道公司之间签订的上海市龙吴路***号房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。因上海市龙吴路***号土地被纳入市政动拆迁范围，石龙公司、春德武道公司于2013年12月25日签订《租赁合同终止协议书》，春德武道公司在该协议上盖章，石龙公司由其工作人员签名，诉讼中石龙公司出示了其盖章的协议，该协议亦系石龙公司、春德武道公司真实意思表示，且石龙公司已履行了部分付款义务，故法院确认石龙公司、春德武道公司之间的《房屋租赁合同》于2013年12月25日解除，石龙公司要求春德武道公司从上海市龙吴路***号土地及地上物搬空，返还给石龙公司土地及地上物之诉讼请求，春德武道公司表示同意并愿意配合石龙公司作动拆迁工作，并无不当，法院予以准许。吕娟在承租房注册成立的上海XX假日旅店（系个人独资企业）、上海XX摩托车销售有限公司（系一人有限责任公司）、上海市徐汇区XX车行（个体工商户），系基于吕娟与春德武道公司间租赁合同，因春德武道公司与石龙公司的租赁关系解除，且春德武道公司曾多次发函要求桂再琴、吕娟搬离承租房，而吕娟曾出具承诺书给春德武道公司“如遇政府规划动迁我们无条件服从”，故石龙公司要求三人在春德武道公司迁让的同时从上海市龙吴路***号土地及地上物搬空，返还给石龙公司之诉讼请求，理由正当，法院予以支持。由于春德武道公司在诉讼过程中未提供其曾向石龙公司支付押金或保证金的相关证据，故本案不予处理。石龙公司曾委托的上海明伦律师事务所林海卫、张艳艳律师在本案诉讼过程中伪造法院传票并向桂再琴、吕娟、王呈辉送达的行为是不合法的行为，法院在判决中对石龙公司及上海明伦律师事务所林海卫、张艳艳律师的上述行为予以训诫。原审法院审理后，依照《中华人民共和国物权法》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、第二百三十二条的规定，于二〇一五年八月二十四日作出判决：一、上海石龙实业有限公司与上海春德武道用品有限公司之间的《房屋租赁合同》于2013年12月25日解除；二、上海春德武道用品有限公司及桂再琴、吕娟、王呈辉于判决生效之日起二十日内腾空上海市龙吴路***号土地及地上附属物，上述土地及地上附属物由上海石龙实业有限公司收回。案件受理费160元，由上海春德武道用品有限公司负担。判决后，桂再琴、吕娟均不服，上诉于本院，桂再琴诉称：本案中，桂再琴作为第三人被动参加诉讼，无法提出管辖权异议，无法保障自身的合法权利。根据合同相对性原则石龙公司与春德武道公司之间为一对法律关系，标的为土地租赁。吕娟与春德武道公司之间为房屋租赁，分属不同的法律关系不应当并案审理。要求二审法院撤销原判，驳回石龙公司的原审诉请。吕娟诉称：同意桂再琴的上诉诉请及理由。另石龙公司与春德武道公司之间签订的《租赁合同终止协议书》具有恶意，所谓的政府动迁并未发生，因此该协议不得对抗实际租赁人。系争房屋的实际使用人为上海XX假日旅店及上海XX摩托车销售有限公司，吕娟是投资人代签租赁合同，因此吕娟不是租赁关系的相对方，不应当承担本案的责任。要求二审法院撤销原判，驳回石龙公司的原审诉请。被上诉人石龙公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。被上诉人春德武道公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。原审第三人王呈辉未作答辩。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。上诉人吕娟、桂再琴主张本案中有两个法律关系，土地租赁及房屋租赁，属于不同的类型，根据合同相对性原则不能一并处理。本院认为，石龙公司与春德武道公司之间租赁合同项下的标的物的实际使用人系吕娟与桂再琴，该租赁合同的实体处理直接影响吕娟及桂再琴对系争场地房屋的租赁权利及义务，因此原审法院将实际使用人吕娟及桂再琴作为本案无独立请求权第三人共同参与诉讼，将租赁合同及其后果一并处理，有事实和法律依据，本院应予肯定。吕娟、桂再琴的主张不符合法律规定，本院不予支持。关于吕娟主张其为代签合同非本案适格主体的问题。本院认为，春德武道公司系与吕娟个人签订的租赁合同，合同相对方系吕娟个人，并无证据显示吕娟签订合同为受托代理行为。至于吕娟承租房屋后如何使用给谁使用，均为其个人的处分自由，经营主体并非当然成为租赁合同项下的义务主体，因此吕娟抗辩由上海XX假日旅店及上海XX摩托车销售有限公司承担租赁合同项下的义务，其非适格主体没有合同依据，本院不予采信。关于系争场地房屋是否涉及动迁。本院认为，根据本案查明的事实，系争场地与已纳入市政拆迁范围，吕娟主张政府动迁未发生等缺乏事实依据，本院不予支持。对于吕娟、桂再琴与春德武道公司间如有租赁关系纠纷，其可另行主张、处理。综上所述，上诉人吕娟、桂再琴的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币320元，由上诉人桂再琴负担160元，上诉人吕娟负担160元。本判决为终审判决。审判长  叶振军审判员  许 京审判员  蒋辉霞二〇一六年一月十一日书记员  周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……