上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初87410号原告：陆敏琼，女，1981年11月7日生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：陈军，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：袁屹竹，男，1975年10月26日生，汉族，住上海市杨浦区。被告：周宏翔，男，1983年12月7日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：周某某(系周宏翔之父)，住上海市浦东新区。原告陆敏琼与被告袁屹竹、周宏翔房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年1月15日公开开庭进行了审理。原告陆敏琼的委托诉讼代理人陈军、被告袁屹竹、被告周宏翔的委托诉讼代理人周某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆敏琼向本院提出诉讼请求：1.被告袁屹竹归还购房款人民币(以下币种相同)330万元并赔偿因房价上涨造成的损失暂估200万元；2.被告周宏翔对上述诉请承担连带责任。庭审中，原告增加一项诉请：要求解除原告与被告袁屹竹签订的《上海市房地产买卖合同》。事实和理由：2016年2月原告与被告袁屹竹签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定被告袁屹竹将位于上海市浦东新区春晖路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给原告，房屋的转让价为330万元。此后，原告依约履行，如期付清了全部购房款。2017年9月因被告拒绝办理房屋过户，原告提起诉讼。2017年5月，经法院强制执行，系争房屋过户至原告名下。经调查得知，系争房屋原先登记在被告周宏翔及其父母周某某、袁春妹名下。2015年11月被告周宏翔持有效公证书并作为其父母周某某、袁春妹的代理人与被告袁屹竹签订一份房屋买卖合同，并于2016年初将系争房屋过户给被告袁屹竹。同时，被告周宏翔收取被告袁屹竹的购房款255万元。2017年8月因周某某、袁春妹提起诉讼，申请撤销两被告之间的房屋买卖合同，后法院判决两被告之间的买卖合同无效。之后，因两被告之间的买卖合同被撤销，法院判决要求原告配合办理过户手续。原告认为其作为善意第三人已经付清了全部款项，其合法权益应当受到法律保护，被告袁屹竹应当承担相应的法律责任。鉴于被告周宏翔对两被告之间合同的无效负有过错责任，且其已经收取全额的购房款，法院认定两被告之间的买卖合同无效后，原告的购房目的无法实现，故被告周宏翔应当对原告的上述诉请承担连带责任。为此，原告提起本案诉讼，诉请同前。被告袁屹竹辩称，不同意赔偿房屋差价损失，但同意返还购房款330万元。被告周宏翔辩称，案涉合同是由原告与被告袁屹竹签订的，根据合同相对性原则，被告周宏翔无需承担该合同项下的责任。原告与被告袁屹竹之间不存在真实的房屋买卖合同关系，所谓支付购房款330万元只是形式上的走账。近年来，浦东房价一直处于下行趋势，不存在房屋差价损失200万元。综上，请求驳回原告针对被告周宏翔的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了质证，对双方确认真实性的证据，本院根据证据本身反映的内容及关联性认定本案事实。本院经审理确认如下事实：周某某与袁春妹系夫妻。周宏翔系周某某与袁春妹之子。2002年5月，周某某、袁春妹、周宏翔原私房拆迁，安置系争房屋一套，该房产权于2004年10月17日登记在周某某、袁春妹、周宏翔三人名下，其全家自此居住该房至今。2015年11月，周宏翔(同时作为周某某与袁春妹的代理人，即甲方)与袁屹竹(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，该合同落款处出卖人栏均由周宏翔签名。2015年12月17日，周宏翔持湖北省云梦县公证处(2015)鄂云梦证字第409号公证委托书与袁屹竹至上海市浦东新区房地产交易中心办理将系争房屋过户至袁屹竹名下的手续。2016年1月5日，系争房屋产权登记在袁屹竹名下。2016年2月3日，原告陆敏琼通过网上银行转给被告袁屹竹20万元，被告袁屹竹出具“今收到陆敏琼房款首付款贰拾万元￥200,000，房屋座落于上海市浦东新区春晖路XXX弄XXX号XXX室(购买此房首付款)”的《收条》。同日，由原告陆敏琼作为乙方、被告袁屹竹作为甲方的《上海市房地产买卖合同》网上合同出具。2月4日，买卖合同先由被告袁屹竹签名后，再交由案外人王奉帧转交原告陆敏琼签名。该买卖合同约定：甲乙双方通过上海春翔房地产经纪有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋；乙方以330万元购买甲方的系争房屋，房款于2016年2月3日一次性付清，其中包含定金30万元；甲方应于2016年4月30日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；双方确认在2016年4月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同附件付款协议约定2016年2月3日一次性支付房款330万元，其中含定金30万元。2月4日，原告陆敏琼通过网上银行转给被告袁屹竹310万元。上述买卖合同的网上合同备案信息于2016年2月4日被撤销。2016年2月4日，被告袁屹竹出具《委托书》，委托案外人李某某代为办理系争房屋的房地产转移登记手续等，委托期限自签署本委托书之日起至2016年8月3日。该《委托书》于同年2月23日经上海市东方公证处公证。原告陆敏琼系上海聚英石油化工有限公司(以下简称聚英公司)的股东和员工。原告陆敏琼自述其仅系聚英公司名义股东。聚英公司向案外人陈某某[陈某某系深圳阜鼎汇通商业保理有限公司(以下简称阜鼎汇通公司)的法定代表人]借款400万元，借款期限自2016年1月13日至2017年1月12日，袁屹竹用系争房屋为上述借款提供抵押担保。2016年2月3日，袁屹竹作为抵押人、陈某某作为抵押权人，双方就系争房屋申请办理房地产抵押登记手续，债权数额400万元。同年6月18日，陈某某申请注销了上述抵押登记。2016年7月26日，被告袁屹竹办理了系争房屋产证补证申请。2016年9月14日，被告袁屹竹与案外人孙某某签订《上海市房地产买卖合同》，约定由孙某某购买袁屹竹名下系争房屋，后系争房屋被法院司法查封，导致过户未成，孙某某于2017年1月4日向本院提起诉讼，本院经调解作出(2017)沪0115民初885号民事调解书，解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》、袁屹竹退还孙某某已付房款200万元、袁屹竹支付孙某某违约金30万元等。另查明，2016年9月1日，案外人周某某与袁春妹向本院提起诉讼[(2016)沪0115民初62718号]，要求：1、确认周宏翔以周某某、袁春妹、周宏翔三人名义将系争房屋出卖给袁屹竹的买卖合同无效；2、周宏翔、袁屹竹共同协助将系争房屋产权恢复至周某某、袁春妹、周宏翔三人名下。本院审理后于2017年8月9日作出民事判决，周宏翔与袁屹竹就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；但因另案法院判决系争房屋过户至陆敏琼，且已经生效，故驳回了周某某、袁春妹的其余诉讼请求。在向本院提起(2016)沪0115民初68112号诉讼前，陆敏琼以袁屹竹为被告就陆敏琼给付袁屹竹钱款以民间借贷为由向上海市虹口区人民法院提起诉讼，后申请撤回起诉。2016年9月23日，陆敏琼就系争房屋以袁屹竹为被告向本院提起诉讼[案号：(2016)沪0115民初68112号]，要求继续履行就系争房屋于2016年2月4日签订的买卖合同。法院审理后于2017年5月18日作出民事判决，判决袁屹竹于判决生效之日起十五日内协助陆敏琼办理系争房屋产权过户登记至陆敏琼名下的手续。2017年9月25日，系争房屋产权登记在陆敏琼名下。2017年11月20日，周某某、袁春妹就(2016)沪0115民初68112号民事判决书向本院提起第三人撤销之诉[(2017)沪0115民撤26号]，要求全部撤销本院(2016)沪0115民初68112号民事判决书并将上海市浦东新区春晖路XXX弄XXX号XXX室房屋产权恢复登记至原产权人周某某、袁春妹、周宏翔名下，袁屹竹、陆敏琼协助办理房屋过户手续。庭审中，周某某、袁春妹撤回了恢复产权登记的诉请。法院经审查认定袁屹竹自始至终并无出售系争房屋给陆敏琼的意思表示,而陆敏琼在交易系争房屋过程中的一系列行为均与正常的房屋交易规则相悖，法院难以认定陆敏琼与袁屹竹间就系争房屋存在买卖的真实意思,无论陆敏琼是故意为之抑或重大过失,均不能认定陆敏琼属于善意买受人，陆敏琼与袁屹竹的行为损害了系争房屋原产权登记人的合法权益。2018年5月9日法院作出一审判决：撤销浦东法院(2016)沪0115民初68112号民事判决书。陆敏琼不服一审判决提起上诉[案号：(2018)沪01民终8136号]，二审审理过程中，袁屹竹又称其与陆敏琼之间是以房抵债，二审法院对其主张未予采纳。2018年10月8日上海市第一中级人民法院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。2018年12月18日法院立案受理周宏翔、周某某、袁春妹起诉陆敏琼所有权确认纠纷一案[案号：(2018)沪0115民初96480号]，周某某、袁春妹、周宏翔要求法院确认上海市浦东新区春晖路XXX弄XXX号XXX室房屋产权归其三人共有；陆敏琼协助周某某、袁春妹、周宏翔办理将上述房屋产权过户登记至其三人名下的手续。2019年3月5日法院作出一审判决：上海市浦东新区春晖路XXX弄XXX号XXX室房屋产权归周某某、袁春妹、周宏翔共有；陆敏琼于判决生效之日起十五日内协助周某某、袁春妹、周宏翔办理将上海市浦东新区春晖路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至周某某、袁春妹、周宏翔名下的手续。陆敏琼不服该案判决提起上诉，后因其在上诉期内未预交上诉案件受理费，上海市第一中级人民法院于2019年9月19日作出终审民事裁定：本案按陆敏琼自动撤回上诉处理，一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。2019年陆敏琼不服上海市第一中级人民法院作出的(2018)沪01民终8136号民事判决申请再审，2019年7月9日上海市第一中级人民法院出具民事裁定书，驳回陆敏琼的再审申请。审理中，原告陆敏琼与被告袁屹竹一致确认2020年1月15日开庭时系争房屋的房价为525万元。原告陆敏琼请求赔偿房屋差价损失金额为195万元。本院认为，本案的争议焦点在于原告陆敏琼与被告袁屹竹之间形成的《上海市房地产买卖合同》的效力。(2017)沪0115民撤26号民事判决中已经认定无论在该案还是(2016)沪0115民初68112号案中袁屹竹均陈述其与陆敏琼间并无买卖系争房屋真实意思，是根据案外人冯钦安排以房屋为借款做担保。在(2018)沪01民终8136号案件的审理过程中袁屹竹又提出以房抵债的主张。本案中，袁屹竹又赞同陆敏琼的观点认为其与陆敏琼间是真实的房屋买卖关系。袁屹竹对其与陆敏琼之间法律关系出现三种性质截然不同的陈述，其行为有违诚信亦违反了禁止反言的原则，本院对其在本案中提出的主张不予采纳，认定被告袁屹竹自始至终并无出售房屋给陆敏琼的意思表示。生效判决基于陆敏琼、袁屹竹与案外人王奉帧之间关于看房事实陈述的前后反复、相互矛盾，从而认定陆敏琼在购房前未至系争房屋内现场查看。陆敏琼与袁屹竹也并非在双方在场的情况下签订案涉买卖合同。陆敏琼实际支付房款的时间、金额与合同约定不一致，且在尚未取得系争房屋产权的情况下就足额支付了约定款项。诚如陆敏琼所述，其作为以自住为目的的购房人，却在房屋尚未过户到其名下之前，将自购房屋作为公司借款的担保，显然与常理不符。在案涉合同形成之前，系争房屋上就设立了抵押权，陆敏琼在签订案涉合同时就明知在合同约定的期限内完成系争房屋过户的约定无法履行。而在合同约定的房屋过户期限届满之后，陆敏琼先是以民间借贷为由起诉袁屹竹意图取回已付款，继而又撤回该案起诉转而以房屋买卖合同为由起诉袁屹竹继续履行案涉合同即(2016)沪0115民初68112号案，现该案判决已被撤销。陆敏琼上述种种行为不符合一名正常购房人的心态和行为特征，与正常的房屋交易习惯相悖，其不属于善意相对人。综上，本院难以认定陆敏琼与袁屹竹间就系争房屋存在买卖的真实意思表示。因此，陆敏琼与袁屹竹间的《上海市房地产买卖合同》因缺乏买卖房屋的真实意思表示而无效。原告陆敏琼请求解除双方间房屋买卖合同的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告陆敏琼已经支付的330万元应予返还，被告袁屹竹亦同意返还，对原告该项诉请，本院予以支持。关于原告主张的房屋差价损失。合同无效损失赔偿的性质属于缔约过失责任，其赔偿对象为信赖利益，而信赖利益损失是指缔约人信赖合同有效成立，但因法定事由发生，致使合同不成立、无效或者被撤销等而遭受的损失，包括直接损失与间接损失。本案中，原告陆敏琼与被告袁屹竹之间并不存在买卖房屋的真实意思，因此也就不存在原告陆敏琼错失在同时段购买其他房屋获利机会的间接损失。据此，原告陆敏琼主张的房屋差价损失不属于本案合同无效后可予赔偿的损失范围。原告陆敏琼请求被告袁屹竹赔偿房屋差价损失的请求，本院不予支持。被告周宏翔并非案涉合同的当事人，其在二被告间合同项下的行为与本案无涉，根据合同相对性原则，原告陆敏琼以被告周宏翔对两被告之间的合同无效负有过错责任为由请求其承担案涉合同项下的连带付款责任的诉请，没有法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、原告陆敏琼与被告袁屹竹间关于上海市浦东新区春晖路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告袁屹竹于本判决生效之日起十日内返还原告陆敏琼330万元；三、驳回原告陆敏琼其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48,550元，减半收取计24,275元，由原告陆敏琼负担7,675元，被告袁屹竹负担16,600元；诉讼保全费5,000元，由被告袁屹竹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  黄 政二〇二〇年四月一日法官助理  王晔璐书 记 员  朱晓晨附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。二、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。