宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2019）宁0202民初3543号原告：贺某，住宁夏石嘴山市。委托诉讼代理人：段某，宁夏北地律师事务所律师。被告：宁夏元嘉房地产开发有限公司。法定代表人：于某（已故），宁夏元嘉房地产开发有限公司执行董事。被告：赵某，住宁夏石嘴山市。委托诉讼代理人：李某，宁夏致和律师事务所律师。原告贺某与被告宁夏元嘉房地产开发有限公司（以下简称元嘉房地产公司）、赵某商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后。依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告贺某委托诉讼代理人段某与被告赵某及其委托诉讼代理人李某到庭参加了诉讼，被告元嘉房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。贺某向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与元嘉房地产公司于2016年9月28日就大武口区兴隆园6号楼6单元301号房屋签订的《商品房买卖合同》有效；2.请求判令被告元嘉房地产公司为原告就大武口区兴隆园6号楼6单元301号房屋办理商品房买卖合同备案及预售商品房预告登记；3.请求判令被告元嘉房地产公司向原告交付大武口区兴隆园6号楼6单元301号房屋；4.请求判令被告赵某与被告元嘉房地产公司撤销对于大武口区兴隆园6号楼6单元301号房屋的商品房买卖合同备案；5.本案诉讼费用由被告元嘉房地产公司、赵某承担。事实和理由：原告与被告元嘉房地产公司于2016年9月28日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以总价356400元的价格购买被告元嘉房地产公司开发建设的××区房屋。合同签订后的第二天，原告一次性向被告元嘉房地产公司支付购房款356400元，元嘉房地产公司向原告出具房款收据。因合同签订时涉案房屋尚未办理商品房预售许可证，无法为原告办理合同备案手续，现原告得知被告于2019年7月19日取得涉案房屋测量报告，于2019年8月15日取得涉案房屋预售许可证。原告诉元嘉房地产公司商品房预售合同纠纷一案，贵院于2019年10月11日立案受理，原告持案件受理通知书前往石嘴山市房产交易管理中心查询涉案房屋买卖合同登记备案情况时得知，元嘉公司与赵某就涉案房屋于2019年8月19日签订商品房买卖合同，并于2019年8月21日备案。而原告与元嘉房地产公司签订的《商品房买卖合同》时间为2016年9月28日。同时赵某系元嘉房地产公司员工，任会计一职，自元嘉房地产公司原法定代表人于某去世后一直由赵某实际管理公司事务，公司相关手续、公章均由其保管。元嘉房地产公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。赵某辩称，1.原告起诉赵某作为本案被告是主体错误，和原告签订商品房买卖合同的是元嘉公司，根据合同的相对性，由此产生的权利义务也应当由元嘉公司承担，与赵某没有任何关系，所以其不应当是本案的被告；2.原告要求赵某协助撤销备案，但是否撤销备案是行政部门的职权，赵某没有这样的权利也没有这样的义务。赵某虽为元嘉公司的会计，但根据提供的调解书能够证实，元嘉公司拖欠其工资近18万元，其在执行阶段和元嘉公司、张某签订的和解协议是三方的真实意思表示，而且不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，所以赵某并不存在恶意；3.涉案房屋已经签订正式的商品房买卖合同且已经备案，2019年9月2日涉案房屋也已经交付给了赵某，赵某交纳了物业储备金，根据全国法院民商事审判工作会议纪要，权利顺位优先于原告，其对涉案房屋享有完整的排它权利，所以请求法庭驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年9月28日，贺某与元嘉房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以总价款356400元的价格购买元嘉房地产公司开发的的位××区住宅房屋一套，次日，贺某一次性向元嘉房地产公司支付购房款356400元，元嘉房地产公司向贺某出具收到房款的收据一份。2019年6月8日，案外人张某与被告赵某、元嘉房地产公司签订《执行和解协议书》，约定以案涉房屋及其他元嘉房地产公司开发的三套房屋共同抵顶（2019）宁0202民初1556号民事判决书及石大劳人仲案字（2019）第50号仲裁调解书确定的元嘉房地产公司欠付张某与赵某的债务及元嘉房地产公司欠付赵某的其他债务。张某授权委托赵某代其办理案涉房屋备案事宜，并同意将案涉房屋备案办理至赵某名下。2019年8月15日，案涉房屋获得预售许可。2019年8月19日，元嘉房地产公司与赵某就案涉房屋签订《商品房买卖合同》并为案涉房屋办理了备案登记。2019年9月2日，元嘉房地产公司向赵某出具了案涉房屋的交房通知单。2019年9月4日，赵某缴纳了案涉房屋的物业专项维修资金。现赵某已办理了案涉房屋的门牌号。本院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。贺某与元嘉房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效。赵某通过抵债后与元嘉房地产公司签订的《商品房买卖合同》也是双方自愿协商的结果，不违反法律规定，该合同亦合法有效。贺某主张赵某与元嘉房地产公司签订《商品房买卖合同》具有恶意，但其未提交证据予以证明，故本案中元嘉房地产公司针对同一套房屋先后与贺某、赵某签订的两份《商品房买卖合同》均属有效合同。在贺某与赵某均未取得房屋所有权的情况下，应当根据合法占有房屋及合同履行程度等情况综合确定权利保护顺位。现赵某与元嘉房地产公司签订的《商品房买卖合同》已经办理备案登记，且元嘉房地产公司向赵某出具了案涉房屋的交房通知单，以上证据能够证明双方已经在实际履行合同。贺某与元嘉房地产公司签订的《商品房买卖合同》并没有实际履行，贺某也未实际占有该房屋。对贺某请求确认其与元嘉房地产公司签订的《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。对贺某请求判令赵某及元嘉房地产公司撤销双方签订的《商品房买卖合同》备案的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。对贺某请求判令被告就案涉房屋协助其办理合同备案及商品房预告登记并向其交付房屋的诉讼请求，应案涉房屋已备案登记至赵某名下，赵某与元嘉房地产公司签订的《商品房买卖合同》履行情况优于贺某与元嘉房地产公司签订的《商品房买卖合同》，其对案涉房屋的权利保护顺位优于贺某，故对贺某的该项诉讼请求，本院不予支持。被告元嘉房地产公司经合法传唤未到庭参加诉讼，视为其对诉讼权利的放弃，由此产生的不利法律后果，由其自行承担。综上所述，为维护民事主体的合法民事权益，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告贺某与被告宁夏元嘉房地产开发有限公司于2016年9月28日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、驳回原告贺某的其他诉讼请求。如义务方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，保全费2302元，均由贺某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判员 樊冠青 二〇一九年十一月二十九日书记员 范抒意附：本判决适用的相关法律条文《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。