江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0682民初6502号原告：中国银行股份有限公司如皋支行，住所地如皋市海阳中路183号。负责人：顾鹏飞。委托诉讼代理人：姚锦平，系公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：陈旭东，江苏九思律师事务所律师，一般代理。被告：张小蓉，女，1977年9月2日生，汉族，住如皋市。被告：柴红俊，男，1977年12月21日生，汉族，住如皋市。被告：光华置业集团有限公司如皋分公司，住所地如皋市宁海西路光华大酒店一楼。负责人：蔡佳。委托诉讼代理人：高永康，系公司员工，特别授权。原告中国银行股份有限公司如皋支行（以下简称“中国银行”）与被告张小蓉、柴红俊、光华置业集团有限公司如皋分公司（以下简称“光华公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案受理后，依法先适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行的委托诉讼代理人姚锦平、陈旭东，被告张小蓉，被告光华公司的委托诉讼代理人高永康到庭参加诉讼，被告柴红俊经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告中国银行向本院提出诉讼请求：1.判令被告张小蓉、柴红俊立即向原告偿还本金117948.24元，利息(含罚息)231.98元（暂计算至2020年08月11日），自2020年8月12日至实际还清贷款本息前，以本金117948.24元为基数所产生的利息(含基准利率上浮40%罚息利率7.0686%产生的利息)仍由被告承担。2.、判令原告有权对涉案抵押物依法实现抵押权(相关费用均由被告承担)，且原告优先受偿。3.判令被告承担律师代理费5000元。4.判令被告光华公司承担期间连带保证责任。5.判令被告承担本案的诉讼费用及原告实现债权的全部费用。事实与理由：2010年3月2日，原、被告签订了2010中银借字第RGAA471026号《个人一手住房贷款合同》、2010中银抵字第RGAA471026号《个人贷款抵押合同》，被告张小蓉、柴红俊向原告借款计人民币29.5万元用于购买如皋市如城镇世纪佳期园10幢203室及35#车棚，借款期限180个月，月利率4.2075‰，还款方式为按月等额本息还款。被告张小蓉、柴红俊以本合同项下贷款所购房屋向原告提供预抵押担保。由被告光华公司提供期间连带保证责任。上述合同生效后，原告依约于2010年4月8日向被告光华公司帐户发放贷款29.5万元。被告张小蓉、柴红俊按约还款至124期。现被告张小蓉、柴红俊其它案件需拍卖抵押合同约定的抵押物如城镇世纪佳园10幢203室房屋，因该抵押物未及时办理正式抵押权登记，损害了抵押权人利益。根据《个人贷款抵押合同》合同第9条规定，抵押人拒绝或拖延办理抵押登记，致使本合同不能生效，抵押权不能有效设立的，构成缔约过失；根据《一手住房贷款合同》第11条规定，现宣布所有贷款全部提前到期。光华公司帮助办被告理了产权证，却未能及时协助原告办理抵押登记，造成原告抵押权的旁落，应当承担期间连带保证责任。被告张小蓉辩称：对于借款金额无异议。如皋市如城镇世纪佳期园10幢203室房屋因其他案件将要被拍卖，张小蓉希望优先偿还原告借款。被告光华公司辩称：对承担连带责任无异议。被告柴红俊未应诉答辩，亦未提供证据。经审理查明，2010年3月2日，张小蓉（借款人）与中国银行（贷款人）、光华公司（保证人、开发商）签订个人一手住房贷款合同，约定：张小蓉向中国银行借款295000元用于购买如皋市世纪佳园10幢203室及35号附房，借款期限为15年/180个月，利率采用浮动利率方式，中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率基础上下浮15%，浮动周期为一年，从实际放款日起一年内，按照放款日按照中国人民银行公布的相应档次的法定贷款利率下浮15%计息；逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收40%；还款方式为按月等额本息还款，发放贷款后第二个月开始按月还款，约定还款日为每月的12日；借款人以贷款所购房屋提供抵押担保，所购房屋为期房，借款人应在本合同签署后20日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后20日内与贷款人到有关登记部门办理正式抵押登记；保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证担保。合同所附通用条款同时约定：借款人以贷款所购房屋提供抵押；借款人未按期归还贷款本息的，构成违约；以本合同项下贷款所购房屋提供抵押，抵押人拒绝办理或拖延办理抵押登记，或非因抵押权人的其他原因，致使抵押权不能有效设立的，构成违约；发生违约事件后，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期、有权对抵押房屋行使抵押权、有权要求保证人承担保证责任；保证人（开发商）为合同项下贷款提供保证，承担连带保证责任，保证期间为债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年，如提供阶段性连带责任保证的，自借款人办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人不再承担新的保证义务和责任，对该日之前已到期的合同项下债务以及该日之前借款人违约而引起的合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约及保证责任；保证人（开发商）承担连带保证责任，主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及行使；主合同解除或者主合同提前到期的，保证人对主合同项下已发生的债务承担担保责任。2010年3月2日，被告柴红俊向原告出具一份共同还款承诺函，承诺作为共同债务人对张小蓉上述借款合同项下债务的偿还承担连带还款责任。2010年3月2日，抵押人张小蓉、柴红俊与抵押权人中国银行签订一份个人贷款抵押合同，约定由张小蓉、柴红俊将购买的如皋市世纪佳园10幢203室及35号附房为抵押物为中国银行借款合同项下债权设立抵押担保；主合同项下债务包括本金、利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用、借款人违约给抵押权权人造成的损失和其他应付费用；合同签订后20日内，抵押人与抵押权人应到有关部门办理抵押登记手续；合同签订后，抵押人拒绝或者拖延抵押登记，或因抵押人的其他原因，致抵押权不能设立的，构成缔约过失，由此致使抵押权人受到损失的，抵押人应对抵押权人的损失承担赔偿责任。2010年3月7日，原、被告双方在如皋市产地产监理所办理的房屋预告登记证明载明：预告登记权利人中国银行，预告登记义务人张小蓉、柴红俊，房屋坐落世纪佳园10幢203室，预告登记业务种类为预购商品房抵押权预告登记。2010年4月8日，张小蓉出具一份借款借据，载明借款人张小蓉，收款人光华公司，借款金额295000元，还款方式按月等额本息还款，借款期限180月，借款月利率4.2075‰。借款发放后，张小蓉、柴红俊就案涉的如皋市如城街道世纪佳期园10幢203室不动产办理所有权登记，但未与中国银行办理抵押权登记。现该房屋因涉及张小蓉、柴红俊涉多起诉讼和执行案件，已被本院查封，无法设立抵押权人为中国银行的抵押登记。2020年8月2日，张小蓉签收一份中国银行出具的贷款全部提前到期通知书，载明中国银行依据合同约定宣布张小蓉、柴红俊案涉的住房贷款在2020年8月2日全部提到到期，截止2020年8月2日贷款本息合计118180.22元。张小蓉在通知书签字并同意贷款提前到期。案涉借款，截止2020年8月11日，尚欠本金117948.24元和利息231.98元未偿还。另查明，原告中国银行为实现债权，与江苏九思律师事务所签订委托律师代理合同，约定由江苏九思律师事务所指派律师作为原告中国银行与被告张小蓉、柴红俊、光华公司金融借款合同纠纷一案一审的委托代理人，并约定律师代理费为5000元。2020年8月11日，江苏九思律师事务所向原告中国银行开具一张金额为5000元增值税普通发票。以上事实有个人一手住房贷款合同、房屋预告登记证明、、借款借据、个人贷款抵押合同、共同还款承诺函、贷款提前到期通知书、律师代理合同、增值税普通发票以及原、被告的当庭陈述等证据在卷佐证。本院认为，本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。连带责任保证的债务人在主合同规定债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。原告中国银行与被告张小蓉、光华公司签订的个人一手住房贷款合同，与被告柴红俊、张小蓉签订的个人贷款抵押合同，被告柴红俊出具的共同还款承诺函系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应按约履行。原告按约向被告张小蓉发放借款，被告张小蓉、柴红俊应当按照借款合同和抵押合同约定，在取得如皋市如城街道世纪佳期园10幢203室所有权后，办理抵押权人为中国银行的不动产抵押权登记。现该房屋因涉诉被法院司法查封，已无法办理抵押权登记，被告张小蓉与柴红俊的行为已构成违约，原告要求被告张小蓉提前偿还全部贷款本息并起诉主张权利，符合合同约定与法律规定，本院予以支持。截止2020年8月11日，案涉借款合同项下，尚欠借款本金117948.24元和利息231.98元，被告张小蓉应当偿还。贷款全部到期后，被告张小蓉逾期未履行还款义务，还应当按照借款合同约定承担逾期，故原告要求被告张小蓉承担自2020年8月12日起至实际给付之日止以本金117948.24元为基数按合同约定的逾期年利率即同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（以下简称LPR)下浮15%后上浮40%计算的逾期利息，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告柴红俊向原告出具共同还款承诺函，且所借款项用于被告张小蓉与柴红俊共同购买房屋，故原告要求被告柴红俊与张小蓉承担共同还款责任，本院予以支持。原告为实现债权，委托律师作为诉讼代理人参加诉讼，并支付律师代理费5000元，属于合同约定的实现债权的合理费用，故原告要求被告张小蓉和柴红俊承担律师代理费5000元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。根据个人一手住房贷款合同约定，被告光华公司为合同项下借款提供给阶段性连带责任保证，对自借款人办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日之前已到期的合同项下债务以及该日之前借款人违约而引起的合同项下的债务，被告光华公司应承担相应的违约及保证责任。本案中，如皋市如城街道世纪佳期园10幢203室未能设立抵押权，违约事件发生在阶段性连带责任保证期间内，故原告主张借款提前到期并要求被告光华公司对被告张小蓉、柴红俊上述支付本金、利息和律师代理费的义务承担连带给付责任，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于抵押权，按照个人一手住房贷款合同和个人贷款抵押合同约定，被告张小蓉和柴红俊应当以其所购买的房屋为案涉借款进行抵押担保，但该抵押权至今尚未登记设立。根据物权法的规定，案涉房屋的抵押权自登记时设立，因此，原告中国银行对涉案房屋的抵押权尚未依法设立，其要求行使抵押权对抵押房屋进行处置并优先受偿，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张小蓉、柴红俊于本判决生效后立即偿还原告中国银行股份有限公司如皋支行借款本金117948.24元及利息（截止2020年8月11日的利息为231.98元，自2020年8月12日起至实际给付之日止以本金117948.24元为基数按逾期年利率即同期LPR下浮15%后上浮40%计算）。二、被告张小蓉、柴红俊于本判决生效后立即支付原告中国银行股份有限公司如皋支行律师代理费5000元。三、被告光华置业集团有限公司对被告张小蓉、柴红俊上述一、二项债务承担连带偿还责任。四、驳回原告中国银行股份有限公司如皋支行的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2670元，由被告张小蓉、柴红俊、光华置业集团有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2670元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 长 李 婕人民陪审员 杨 建人民陪审员 朱友林二〇一九年十一月七日法官 助理 袁立峰书 记 员 卜秋蓉