广西壮族自治区平果县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂1023民初1945号 原告：兰小锋，女，1965年11月10日出生，壮族，农民，住平果县。 原告：陆冠中，男，1991年8月19日出生，壮族，农民，住平果县。 两原告共同委托诉讼代理人：罗宁东，广西凡正律师事务所律师 被告：平果英华实业有限责任公司，地址：广西平果县龙江路第五幼儿园，统一社会信用代码：914510236697424951。 法定代表人：黄桂英，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄宏城，广西全通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄定章，广西全通律师事务所律师。 原告兰小锋、陆冠中与被告平果英华实业有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月10日受理后，依法适用简易程序于2019年7月31日公开开庭进行了审理。原告兰小锋、陆冠中的委托诉讼代理人罗宁东、被告平果英华实业有限责任公司的委托诉讼代理人黄宏城、黄定章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告兰小锋、陆冠中向本院提出诉讼请求：判令被告平果英华实业有限责任公司向原告兰小锋、陆冠中支付延期交房违约金127,208元（违约金计算方式：自2013年9月1日至2016年10月20日止，共延期交房1146天，370008×0.0003×1146天）。事实和理由：2013年1月11日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》。主要约定：原告向被告购买位于平果县，被告于2013年8月31日前向原告交付商品房，并约定了逾期交房的违约责任等。合同签订后，原告按约定向被告支付购房款。但是被告在2016年10月20日才交付房屋。被告的行为构成违约。根据《商品房买卖合同》相关约定，被告应向原告支付违约金。为了维护原告的合法权益，请求人民法院依法判决。 原告兰小锋、陆冠中为证明其主张，在举证期限内提交的证据有：1、企业基本信息表；2、《商品房买卖合同》；3、个人商业用房贷款合同；4、三份收据。 被告平果英华实业有限责任公司辩称，原告的诉请无事实和法律依据，并已超过诉讼时效。法院应依法驳回被答辩人的诉讼请求。理由如下：1、涉案房屋在建设过程中，平果县住房和城乡规划建设局向被告发函，要求暂停建设新明珠工程项目，这是属于不可抗力因素；2、截至2013年8月31日（合同约定的交房日），本案所涉房屋所在的整栋商品房住宅均未经过验收合格，依法不能交付。在商品房交付的法定条件未成就的条件下，被告不能交房依法不应构成违约行为，不应承担违约责任；3、原、被告在合同中对违约金的约定不明确且对被告的责任过重，因此应当按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准的利息计付违约金才合理。此外，涉案房屋不能按期交房的原因是施工方和其他原因造成，且被告当前负债经营，如对众多业主赔付巨额违约金，将会导致公司资不抵债，面临破产边缘，造成恶性循环，这对社会、公司及当事人均不利；4、预售房屋延迟交房违约金的诉讼时效，应当从购房人知道或者应知道违约行为发生之日起计算，也就是从预售合同约定的交房日开始起算两年。原告在2019年5月16日才向法院起诉，根据《民法通则》第135条、第137条的规定，已超过诉讼时效。不应得到法院支持。 被告平果英华实业有限责任公司为证明其主张，在举证期限内提交的证据有：平果县住房和城乡规划建设局发出的“关于暂停建设新明珠工程项目的通知”。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方提出异议的证据，因各自无相反的证据予以否定，且该类证据与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 本院经审理认定事实如下：2013年2月11日原告兰小锋、陆冠中与被告平果英华实业有限责任公司签订了一份《商品房买卖合同》，双方约定：1、原告购买被告开发的位于平果县新明珠第4号楼1单元301号房，房屋建筑面积为127.21平方米，房屋总金额为人民币370,308元；2、被告于2013年8月31日前，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格的该商品房交付原告使用；3、如出卖人逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金；违约金最高总额不超过已付房价款的3‰；4、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同签订后，原告于合同签订当日向被告支付首付款170,308元，原告向中国银行股份有限公司平果支行申请贷款200,000元，银行贷款已全部汇入被告银行账户。 2014年1月12日，平果县住房建设和成效规划建设局向被告发出《关于暂停建设“新明珠”工程项目的通知》，本案所涉商品房所在的工程项目停止建设至今。本案所涉的商品房已于2016年10月20日交付给原告使用。 本院认为，原告兰小锋、陆冠中与被告平果英华实业有限责任公司于2013年2月11日签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，各方均应恪守。 关于本案是否存在不可抗力情形的问题。被告于2014年1月12日收到《关于暂停建设“新明珠”工程项目的通知》，但其与原告在《商品房买卖合同》中约定交付房屋的时间为2013年8月31日。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”，依据该规定，即便存在被告主张的不可抗力的因素，但该情况发生在被告已经履行合同义务的时间之后，故本院对被告关于存在不可抗力情形的辩称不予采信。 关于被告是否应承担违约责任的问题。依据原、被告在《商品房买卖合同》中的约定，被告应于2013年8月31日之前交付房屋，但被告直到2016年10月20日才交付房屋，显然已违反合同约定，应承担相应的违约责任。被告辩称涉案房屋在2013年8月31日尚未达到交付使用的条件，在与原告签订《商品房买卖合同》并在原告履行付款义务后，被告的主要义务就是在约定的时间内将符合交付使用条件的房屋交付给原告，双方对交付房屋条件的约定属对被告销售房屋的一个约束，并不是一个约定的附条件成就的行为，因此，本院对被告的这一辩解不予采信。 关于违约金的计算问题。依据原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，该款约定了违约金的计算方式为已交付房价款万分之三，但同时设定了违约金的上限为不超过已付房价款的千分之三，且未约定计算违约金的时限，逾期交房过长则对购房人显失公平。考虑本案的实际情况，本院调整违约金的计算方式为从逾期交房之日起即2013年8月31日起至2016年10月20日止，以已付购房款370,008元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准的利率计付。 关于本案是否超过诉讼时效的问题。被告辩称应从2013年8月31日起计算诉讼时效，原告在2019年5月16日才向法院起诉，应超过诉讼时效。对此，本院认为，被告在2013年8月31日前未向原告交付房屋，被告逾期交房的行为出现后，原告并未主张解除合同，被告也于2016年10月20日向原告交付了房屋。由此可认定，双方已实际继续履行该合同。故原告于2019年5月16日起诉要求被告支付违约金，并未超过法定的诉讼时效，故本院对被告的这一辩解不予采信。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 被告平果英华实业有限责任公司应向原告兰小锋、陆冠中支付逾期交房违约金（违约金以原告兰小锋、陆冠中已支付的370,008元为基数，从2013年8月31日起至2016年10月20日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准的利率计付）。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。债权人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。案件受理费1,732元，减半收取866元，由被告平果英华实业有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 员  卢 靖 二〇一九年十一月十一日 法官助理  梁 涌 书 记 员  梁珈瑄