上海市松江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）沪0117民初17430号 原告：上海洪菲生物技术有限公司，住所地上海市松江区。 法定代表人：刘家鹤，执行董事。 委托诉讼代理人：唐荣刚，北京大成(上海)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡偲茜，北京大成(上海)律师事务所律师。 被告：上海泖港经济技术发展有限公司，住所地上海市松江区。 法定代表人：朱连芳，总经理。 委托诉讼代理人：诸巨明，上海巨明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许静雯，上海巨明律师事务所律师。 原告上海洪菲生物技术有限公司(以下简称“洪菲公司”)与被告上海泖港经济技术发展有限公司(以下简称“泖港经济技术公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案受理后，依法适用普通程序于2018年11月30日公开开庭进行了第一次庭审。2019年2月20日进行了证据交换。审理中，原告向本院提出司法评估申请，本院依法委托相关评估单位对原告申请事项进行司法评估。2019年10月12日本院公开开庭进行了第二次庭审。原告洪菲公司法定代表人刘家鹤及其委托诉讼代理人唐荣刚，被告泖港经济技术公司的委托诉讼代理人许静雯均到庭参加诉讼。原告洪菲公司的委托诉讼代理人蔡偲茜到庭参加了第一次庭审和2019年2月20日的证据交换。本案现已审理终结。 原告洪菲公司向本院提出诉讼请求：判令被告将位于上海市松江区泖港镇强民工业区一期C区2幢标准厂房(以下简称“涉案厂房”)清拆补偿款33,881,113元返还给原告。审理中，原告将诉讼请求变更为：1.判令解除原、被告之间业已实际存在的房屋买卖合同关系；2.判令被告赔偿原告因不能实际履行房屋买卖合同而给原告造成的损失33,881,113元【其中：1、土地使用权损失7,540,000元；2、有产证房屋损失19,445,900元；3、无产证房屋损失22,005元；4、室内二次装修损失253,890元；5、兽药GMP证书及生产许可证损失3,000,000元；6、洁净车间及实验室损失1,113,000元；7、阴凉库药品储存室损失728,000元；8、消毒剂车间配制生产线(设备)损失63,000元；9、实验室操作台、通风柜、车间工作台等损失40,005元；10、除尘通风装置及空气过滤装置损失40,000元；11、29台空调损失60,900元；12、附属设备损失455,260元；13、苗木损失200,435元；14、可恢复设备损失35,480元；15、停产停业损失494,320元；16、搬迁费损失388,918元】。事实与理由：2002年8月27日，原告与被告签订具有以租代买性质的《房屋租赁合同》，约定原告以1,841,800元的价格(2016年7月26日，变更为2,132,090元)，采取以租代买的方式，向被告购买涉案厂房。原告依约占有、使用涉案厂房及土地开展生产经营至今，并依约支付了绝大部分购房款，但被告非但未将涉案厂房过户给原告，反而私下将涉案厂房与案外其它房产一起设定抵押，向中国建设银行股份有限公司上海松江支行申请了抵押贷款，且该抵押贷款至今未予偿清，以致涉案厂房至今未能过户至原告名下。2018年4月28日，上海市松江区泖港镇人民政府发布《告知书》，明确将涉案厂房及土地列入清拆范围，并决定依法对涉案厂房所有人及承租人等进行清拆补偿。但被告置原告合法权益于不顾，以涉案厂房所有人身份全面参与清拆谈判，霸占清拆补偿权益，且遗漏上报原告依法应当得到补偿的申领《中华人民共和国兽药GMP证书》、《中华人民共和国兽药生产许可证》资质等所遭受的损失，以致原告因此遭受3,000,000余元的损失无法得到补偿，被告应当为此承担赔偿责任。原告认为，被告的上述行为已严重侵害到了原告的合法权益。故请求法院判如所请。审理中，原告称其要求被告赔偿的33,881,113元损失中包含原告要求被告依法应返还的已付购房款1,583,272元。 被告泖港经济技术公司辩称：1、原、被告之间不存在房屋买卖合同关系，双方从未签订过书面的房屋买卖合同，且双方从未就涉案厂房买卖事项进行具体约定，双方曾谈论过有关房屋买卖的事宜，但也只是初步的意向，属于预约而非本约。因涉案厂房位于二级水源保护区已纳入清拆范围，故被告曾多次要求原告搬离涉案厂房；2、涉案厂房的土地性质为农村集体土地，双方将农村集体土地上厂房预约买卖，显然违反《土地法》有关规定，该预约合同应无效，而原告自2002年8月承租涉案厂房起就已经知道涉案厂房的土地性质，故对预约合同无效的结果也是预知的；3、原告当庭变更诉讼请求，要求被告赔偿因房屋买卖不能实际履行所造成的损失，缺乏法律和事实依据。综上，请求法院依法判决。 经审理查明：2002年8月27日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将涉案厂房出租给乙方使用，其中标准厂房2幢、办公楼1幢、其他附属建筑物1间，合计建筑面积1,931平方米，占地面积7.54亩。租赁期限为自2002年12月1日起至2005年11月30日止。租金为每年每平方米96元，年租金为185,376元，土地租金单价为每年每亩1,200元，年租金9,048元。租金支付方式为：租金先付后用，每年分二次支付，分别为1月10日前支付上半年的租金，7月10日前支付下半年的租金，首期租金50,000元于2002年8月27日前支付。合同第十条其他约定：……4、如乙方在租赁第三年时买断涉案厂房及相关土地的，双方应终止租赁合同，同时另订协议，但涉及的有关价格按本合同第十条第5款的约定；5、乙方需要买断涉案厂房及相关土地的，厂房单价为每平方米700元，总价为1,351,700元，土地价格为每亩65,000元，总价为490,100元，两项合计1,841,800元。在签订买卖合同时一次性支付,同时扣除之前所交付的房屋租金(不含土地租赁费)。合同另对其他有关事项作了相应的约定。 2006年9月6日，原告向被告支付款项300,000元，同年9月7日，被告向原告出具《上海市行政事业单位统一收据》一份，载明：收到原告交来房款300,000元。 2006年9月26日，原告向被告支付款项700,000元，同日，被告向原告出具《上海市行政事业单位统一收据》一份，载明：收到原告交来购房款700,000元。 另查明：2005年9月9日，被告取得了坐落于上海市松江区泖港镇叶新公路3600弄9、11、13、15号厂房的《上海市房地产权》，土地使用权来源为集体土地批准使用，建筑面积7,478.41平方米。涉案厂房的具体坐落为上海市松江区泖港镇叶新公路XXX弄XXX号XXX幢(门卫室：建筑面积30.28平方米)、11幢(办公楼：建筑面积395.75平方米)、12幢(车间：建筑面积553.58平方米)、13幢(车间：建筑面积964.98平方米)，合计建筑面积1,944.59平方米。 再查明：2018年4月28日，上海市松江区人民政府发出《告知书》，载明：“各相关企业：为贯彻落实《中华人民共和国水污染防治法》，根据上海市环境保护局关于对饮用水水源二级保护区现存工业企业实施整治的通知(沪环保自［2017］435号)及松江区人民政府关于印发《松江区水源二级保护区内工业企业清拆资金补贴方案》的通知》(沪松府［2018］86号)的文件要求，于2018年9月底前完成清拆任务。为了顺利推进此项工作，请各相关企业配合政府于2018年6月底前完成补偿协议签订工作，于2018年8月底完成设备搬迁、厂房移交工作。特此告知” 审理中，原告为证明其主张另提供了如下证据材料： 1、被告于2006年7月26日出具的《情况说明》(复印件)、被告于2011年4月26日出具的《情况说明》(复印件)、2011年4月26日出具的《房屋产权证明》(复印件)、被告于2009年7月2日出具的《证明》各一份，证明原、被告于2002年8月27日签订的《房屋租赁合同》是具有以租代买性质的合同，原告依约向被告支付了绝大部分的购房款及土地出让金等，原告已实际占有使用系争房屋近20年，且被告多次以书面形式确认涉案厂房产权为原告所有；被告认为2006年7月26日的《情况说明》、2011年4月26日的《情况说明》、2011年4月26日的《房屋产权证明》均为复印件，故对三性均不予认可。被告对2009年7月2日的《证明》真实性予以认可，但认为不能证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系； 2、《固定资产---机械设备等明细统计表》、《兽药生产许可证》、《兽药GMP证书》等，证明原告向被告购买涉案厂房后，在生产经营过程中已添置了大量的生产设备，并申请了多项生产资质，此次清拆使原告遭受重大经济损失，相关清拆补偿款权益应当全部归由原告享有；被告对《固定资产---机械设备等明细统计表》的三性均不予认可。被告对《兽药生产许可证》、《兽药GMP证书》形式上的真实性予以认可，但认为不能证明原告的损失； 3、《房地产买卖合同》及《证明》各一份，证明被告与案外人上海惠丰印务有限公司之间于2004年5月31日将同一工业区内7亩土地使用权以750元/平方米的价格转让给案外人上海惠丰印务有限公司，但截至2007年7月9日止，与原告类似情况的案外人上海惠丰印务有限公司亦未取得房地产权证，已构成违约，给合同相对方造成损失；被告对上述证据的真实性无异议，但认为与本案无关。 审理中，根据原告的申请，本院委托上海申威资产评估有限公司(以下简称“申威公司”)对原告无法使用涉案厂房所产生的停产停业损失进行司法评估。2019年8月15日，申威公司作出了《沪申威评报字﹝2019﹞第F0129号评估报告》。估价结果为：评估基准日为2019年4月28日，采用市场法评估，评估结论：790,573元。 原告对上述评估结论无异议。 被告对上述评估结论不予认可，认为申威公司没有资质或办法对涉案厂房所产生的相关停产停业损失进行评估，若申威公司参照本市《关于贯彻实施的若干意见》第十二条规定的每平方米100-350元停产停业补偿标准，被告认为根本无需进行评估。 审理中，根据原告的申请，本院委托上海富申房地产估价有限公司(以下简称“富申公司”)对涉案厂房及相关土地进行司法评估。2019年6月13日，富申公司作出了《沪富估报(2019)第0156号司法估价报告》。估价结果为：估价时点2019年4月15日，估价结果为：1、工业用途集体土地使用权5,029平方米的价值为4,880,500元；2、1,944.59平方米有证建筑物(含室内装饰装修)总价为4,606,200元；3、32.69平方米其他无证建筑物(含装修)总价为27,400元；4、附属配套工程20项总价为631,800元。 另5,029平方米土地设定为工业用途国有土地使用权，使用年限设定为50年，土地开发程度设定为红线外五通(即通路、供电、通讯、通上水、通下水)、红线内场地平整，容积率设定为1。2019年6月4日，富申公司作出了《沪富估报(2019)第0168号司法估价报告》。估价时点2019年4月15日，估价结果为：7,702,700元(1,531.66元/平方米)。 原告对上述估价结果均无异议，并认为其购买的为国有土地使用权，应适用国有土地使用权的估价结果。 被告对于《沪富估报(2019)第0168号司法估价报告》不予认可，并认为涉案厂房的土地为集体土地使用权，报告内容均为假设条件，与本案无关。对于《沪富估报(2019)第0156号司法估价报告》，认为估价结果偏高。 另外，原告向本院申请，要求对机器设备及配套设施、生产许可证、注册商标等价值进行司法评估，本院亦委托上海集联资产评估有限公司进行评估，由于原告未提供相关材料，评估要素不全，故无法进行评估。 审理中，被告提供了由上海市松江区泖港镇人民政府委托案外人上海地维房地产估价有限公司(以下简称“地维公司”)于2017年11月20日作出的《地维房估报字(2017)ZJ0456房地产估价报告》。地维公司的评估时点为2017年11月10日，估价对象为集体工业用途涉案厂房(登记房屋建筑面积1,944.59平方米、未登记房屋32.69平方米、装饰装修21项、附属设施14项及绿化72项)，估价结果为：1、登记房屋1,944.59平方米，评估价格为3,259,316元；2、未登记房屋32.69平方米22,005元；3、装饰装修21项253,890元；4、附属设施14项455,260元；5、苗木200,435元。合计4,190,906元。 针对上述估价报告，原告认为是被告方单方委托的，原告没有参与，且报告内容有些装修、设备与实际不符，也有遗漏，故对上述估价结果不予认可。关于涉案厂房内的绿化，由于目前现场已经不存在，故原告认可苗木200,435元的价格，不再申请重新委托评估。 被告认为，原告参与了估价过程，地维公司的估价报告客观、真实，予以认定。 原告法定代表人刘家鹤庭审中称：当时地维公司到现场时其在旁边，该公司没有说明具体的事项，只是到处测量，其没有发表任何意见。 庭审中，原、被告确认原告共支付被告款项1,583,272元，其中1,000,000元为购房意向金，583,272元(185,376元/年×3年+9,048/年×3年)为厂房租金及土地租赁费。涉案厂房已于2019年4月14日被拆除。目前，涉案土地处于闲置状态，双方没有办理交接手续。 以上事实，有《房屋租赁合同》、《上海市行政事业单位统一收据》、《上海市房地产权》、《告知书》、《沪申威评报字﹝2019﹞第F0129号评估报告》、《沪富估报(2019)第0156号司法估价报告》、《沪富估报(2019)第0168号司法估价报告》、《地维房估报字(2017)ZJ0456房地产估价报告》及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。 本院认为，原、被告于2002年8月27日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属有效，双方均应恪守。《房屋租赁合同》第十条第4款约定，如原告在租赁第三年时买断涉案厂房及相关土地的，双方应终止租赁合同，同时另订协议；该条第5款则对涉案厂房及相关土地的买卖价款进行了约定。上述两款约定从法律性质来说应为预约，即双方约定在将来一定期限内订立本约合同即买卖协议。根据本案查明事实，原、被告双方确实未签订书面的买卖协议。然，根据法律规定，当事人约定采用书面形式但一方已履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，原告除支付厂房租金和土地租金外另向被告支付款项1,000,000元，被告出具的《上海市行政事业单位统一收据》明确载明该1,000,000元款项性质为购房款，且原告在原租赁合同期限届满后一直继续使用涉案厂房及土地，被告并未提出异议，结合原告提供的《房屋产权证明》复制件，可以证明被告已履行了买卖合同中出卖人交付标的物的合同义务。据此，原、被告双方均已履行了买卖合同的主要义务，且相对方均已接受，故应认定双方之间的买卖合同成立。 涉案土地使用权来源为集体土地批准使用，用途为工业。根据我国土地管理法的相关规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案原告并非涉案厂房及土地所在乡(镇)范围内的经济组织，不符合集体土地上非居住房屋转让受让主体的条件。故原、被告之间的买卖合同无法继续履行，原告主张解除买卖合同，于法有据，本院予以支持。被告作为涉案厂房及土地的权利人，对合同解除应当承担主要过错责任，原告未积极审查涉案厂房及土地的性质，对合同解除应承担次要过错责任。本院根据本案实际情况酌情确定原告承担30%的过错责任，被告承担70%的过错责任。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告应当将其收取的房款1,556,128元(185,376元/年×3年+1,000,000元，不包含土地租赁费)返还给原告。 就原告主张的各项损失，本院逐一阐述如下： 1.关于原告主张的土地使用权及有证房屋溢价损失，此系原告若正常履行买卖合同可获得的履行利益，被告应按照其过错比例予以赔偿。根据富申公司出具的司法鉴定意见，土地使用权及有证建筑物(含室内装饰装修)评估价值为9,486,700元(4,880,500元+4,606,200元)。故，原告该项履行利益损失应为7,644,900元(9,486,700元-1,841,800元)，被告对此承担70%的赔偿责任，即5,351,430元。原告主张按照国有建设用地性质计算其土地使用权溢价损失，但涉案土地性质始终为集体建设用地，双方并未就土地转性为国有建设用地进行过约定，原告对于就涉案土地取得国有建设用地使用权证不应有合理期待，故对原告该项主张，本院不予支持； 2.关于原告主张的附属设备损失455,260元、苗木损失200,435元，被告对金额均无异议，故本院确定被告应就上述两项均承担70%的赔偿责任，即赔偿原告附属设备损失318,682元、苗木损失140,304.50元； 3.关于原告主张的停产停业损失494,320元，本院认为，申威公司出具的司法鉴定结论为原告的停产停业损失系790,573元，被告本应承担70%的赔偿责任，即553,401.1元。现原告仅主张494,320元系其对自身权益的合法处分，于法不悖，本院予以确认，被告应赔偿原告停产停业损失494,320元； 4.关于原告主张的搬迁费损失388,918元，本院认为，原告并未提供充分依据证明其该项损失的实际金额，本院参考本区企业设备搬迁价格的市场行情，酌情确定原告的搬迁费损失为58,337.70元(1,944.59平方米×30元/平方米)，被告应承担70%的赔偿责任，即40,836.39元； 5.关于原告主张的二次装修损失，本院认为，因富申公司出具的估价结果中已经包含装饰装修，故原告该项主张，本院不予支持； 6.关于原告主张的无产证房屋损失，本院认为根据富申公司出具的估价结果可以证明原告该项损失为27,400元，被告应承担70%的赔偿责任，即19,180元； 7.关于原告主张的兽药GMP证书及生产许可证损失，本院认为，原告并未提供充分证据证明该证书及许可证的经济价值以及原告因合同解除导致该方面实际损失的金额，故对于该项主张，本院不予支持； 8.关于原告主张的洁净车间及实验室损失，阴凉库药品储存室损失，生产线(设备)损失，实验室操作台、通风柜、车间工作台、除尘通风装置及空气过滤装置损失，空调损失等。本院认为，本院已对原告主张的有证、无证建筑物中包含的二次装饰装修予以支持，原告在该项中主张的损失亦属于相应装饰装修损失，属重复主张，本院不予支持； 9.关于原告主张的可恢复设备损失35,480元，本院认为，原告并未提供证据证明在该项中主张的设备与涉案厂房形成附合，原告在明知涉案厂房即将被清拆，却未主动将未形成附合的设备予以搬离，属未能有效防止损失的扩大，故对于该项主张，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第三十七条、第六十条第一款、第九十四条第(五)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条第(一)项、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告上海洪菲生物技术有限公司与被告上海泖港经济技术发展有限公司就坐落于上海市松江区泖港镇叶新公路XXX弄XXX号XXX幢、11幢、12幢、13幢厂房建立的房屋买卖合同； 二、被告上海泖港经济技术发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海洪菲生物技术有限公司购房款1,556,128元； 三、被告上海泖港经济技术发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海洪菲生物技术有限公司土地及房屋差价损失(含室内装饰装修)5,351,430元； 四、被告上海泖港经济技术发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海洪菲生物技术有限公司附属设备损失318,682元； 五、被告上海泖港经济技术发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海洪菲生物技术有限公司苗木损失140,304.50元； 六、被告上海泖港经济技术发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海洪菲生物技术有限公司停产停业损失494,320元； 七、被告上海泖港经济技术发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海洪菲生物技术有限公司搬迁费损失40,836.39元； 八、被告上海泖港经济技术发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海洪菲生物技术有限公司无证房屋损失19,180元； 九、驳回原告上海洪菲生物技术有限公司的其余诉讼请求。 如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费211,206元，财产保全申请费5,000元，鉴定费86,909元，合计诉讼费303,115元，由原告上海洪菲生物技术有限公司负担210,011元(已付)，由被告上海泖港经济技术发展有限公司负担93,104元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 长  李 明 审 判 员  朱金彪 人民陪审员  马蒙恩 二〇一九年十一月十五日 书 记 员  杨亦珺 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： …… （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； …… 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 …… 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 三、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。