重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0101民初6992号原告（反诉被告）：王培贵，男，汉族，1971年9月26日出生，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：马兵，重庆荣东律师事务所律师，一般代理。被告（反诉原告）：肖玉宏，男，汉族，1969年8月28日出生，住重庆市云阳县。原告王培贵与被告肖玉宏暨肖玉宏反诉王培贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王培贵及委托诉讼代理人马兵、被告肖玉宏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王培贵向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告租金171000元；2.本案诉讼费由被告承担。因被告提出反诉，原告将诉讼请求变更为：1.由被告将本案所涉租赁房屋交还给原告且承担租赁损失（租金损失468.49元/天，从2019年5月1日起至交付房屋之日止）；2.由被告依法赔偿原告火灾损失30万元，最终以鉴定为准。3.本案诉讼费用又被告方承担。事实和理由：2018年5月26日，原、被告签订厂房租赁合同，约定由原告将位于重庆市万州区五桥龚家×××组厂房第六层（面积为2375平方米）租给被告，年租金171000元。租金采用先支付后使用的形式支付，在每年4月30日前支付下一年度租金。2018年11月16日，原、被告双方将租赁楼层由六楼调整为五楼，其余条款同5月26日的租赁合同。按合同约定，被告需在2019年4月30日前支付2019年至2020年度租金，经原告多次催收，被告未支付租金。为了维护原告的合法权益，依法起诉，请求判决支付原告的诉讼请求。被告肖玉宏辩称，原告出租给被告的房屋是原告自行建筑的房屋，不是合法的建筑，原告在租赁给被告之前并没有告知其建筑物是否有合法的建筑手续，原告不是其厂房的合法产权人。被告是代表重庆市万州区名岛家具厂（以下简称名岛家具厂）进行租赁，本案的诉讼主体不适格，应驳回其起诉。原告诉求被告给付租金不应得到法院的支持，对原告给被告造成的损失，被告将在另案中主张权利。综上，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告肖玉宏向本院提出下列反诉请求：1.依法确认被反诉人与反诉人所签订的《厂房租赁合同》无效；2.依法判决被反诉人承担反诉人2018年11月搬迁损失及其搬迁期间的停产损失48万元（包括人工工资10万元，厂房设计费4.75万元，停业损失费25.92万元，设备安装调试费4.48万元，停业期间房租费2.85万元，损失具体数额以法院委托进行评估为准）；3.赔偿房屋租赁期间被反诉人因失火给反诉人造成的损失2.5万元；4.反诉费用由被反诉人承担。反诉事实和理由：2018年5月26日，反诉人与被反诉人签订《厂房租赁合同》，被反诉人将位于重庆市万州区五桥龚家×××组厂房第六层租给反诉人作家具生产等使用。随后，反诉人将原厂房的所有财物、机械设备及其办公室、员工宿舍等全部搬迁至该厂房内。2018年10月中旬，五桥街道办工作人员到厂房现场，要求被反诉人对违法建筑进行拆除，反诉人所租赁的第六层被列为必须立即拆除的范围，反诉人此时才知道被反诉人出租的厂房为违法建筑。在第六层被拆除后，反诉人只得由被反诉人安排到没有被拆除的第五楼，为此给反诉人造成了一次搬迁损失。搬迁到五楼后，除家具生产厂房能够免强使用外，住宿、办公室及仓库因严重漏雨均无法使用，使得反诉人无法实现租赁厂房的目的。2018年12月16日，反诉人刚搬迁到五楼后，被反诉人聘请的工人用电焊拆除第六层屋架的工作中，因电火花将反诉人堆放的材料引燃导致火灾，给反诉人造成财产损失2.5万元。由于被反诉人的厂房为违法建筑，目前，反诉人不得不整体搬迁厂房，由此又将给反诉人造成直接损失和间接的停产损失。综上所述，反诉人依法提出反诉，请求支付反诉请求。反诉被告王培贵答辩反诉称，请求对反诉的第一项请求依法裁决，对反诉的其他请求依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据审查确认的证据，本院认定下列事实：原告王培贵向重庆市万州区五桥街道办龚家社区租赁集体土地2亩自建房屋，共建筑六层，未取得建设工程规划许可证等相关建设批准手续。五桥街道办龚家社区于重庆市万州区城市规划区。从2016年11月25日起，五桥街道办村建国土管理所多次通知王培贵：停止违法占地建房行为，自行拆除非法建、构筑物，否则将依法强制执行。2018年11月，该建筑第六层由王培贵自行拆除。2007年10月8日，被告肖玉宏成立名岛家具厂，住所地为重庆市万州区芦家坝工业园，属个人独资企业，经营范围为木质家具制造、销售等业务。2018年5月26日，原告王培贵（甲方）与被告肖玉宏（乙方）签订《厂房租赁合同》，主要约定“甲方有厂房一栋，坐落于万州区五桥龚家×××组，厂房属钢结构彩钢棚，楼层属模板钢木结构，位置为第六层，面积2375平方米。租赁期限为五年，自2018年6月1日起至2023年5月31日止；租赁厂房于2018年6月1日交付。五年期分为两个阶段，按市场行情定价，第一阶段从2018年6月1日至2021年5月31日止；第二阶段从2021年6月1日至2023年5月31日止。2018年6月1日至2021年5月31日，厂房按每平方米每年租金按6元计算，年租金为171000元；后一阶段按当时行情另行约定，由双方签订补充协议，补充协议与主协议一样具有法律效力。租金采用先付后用的形式按年支付，在每一年的4月30日之前一次性支付下一年度租金。如乙方未按时支付租金，甲方可单方终止合同。同时，乙方在甲方厂房内的所有建设建筑物归甲方所有，由此给甲方造成的一切经济损失由乙方赔偿甲方。租赁期满后，乙方在甲方土地上的所有建设建筑物（包含水电设施）归甲方所有。如乙方在甲方厂房租赁期内搭建建筑物，必须取得甲方同意后方可实施，乙方在搭建过程中的一切安全事故与甲方无关，造成一切经济损失由乙方全权负责；租赁期满后，乙方在甲方土地上的所有建设建筑物归甲方所有。甲方安装相应的消防设施，乙方配备相应的干粉灭火器等消防设施，确保厂房安全。因乙方管理不善造成火灾，由此给甲方造成的一切经济损失由乙方负责赔偿给甲方。墙面、门窗、屋顶完好无损，乙方在租赁期间使用过程中的房屋维修费用由甲方负责维修，如因房屋管道漏水造成乙方经济损失与甲方无关。若是厂房屋架自身质量问题，由甲方负责维修，及时保证乙方的正常生产经营。租赁厂房的交付时间为2018年6月1日。…”。合同签订后，王培贵已将约定租赁厂房交付给肖玉宏使用，肖玉宏已支付2018年6月1日起至2019年5月31日止的租金。肖玉宏承租房屋后，在此厂房内经营家具制造、销售等业务。2018年9月22日，王培贵给肖玉宏出具收条，载明：今收到肖玉宏剩余厂房租金10万元（2018年6月1日至2019年5月31日房租费）。并注明：“合同到期后六楼的加工车间另外的加厚楼板属肖玉宏所有，喷漆房到期后属肖玉宏所有，拆喷漆房后必须恢复原来楼层楼面结构。厂房进大门水泥地面不平，地面整平材料到期后属肖玉宏所有。”2018年11月，因原告出租给被告的厂房整栋无相关建设批准手续，在政府相关部门督促下王培贵自行拆除第六层。原、被告协商，原告另行提供第五层出租给被告作厂房，由原告将被告的厂房整体搬迁至五楼。2018年12月16日，被告的厂房搬迁到五楼后，原告聘请的工人在用电焊拆除第六层屋架时，被告雇用的工人往五楼运输、堆放制作家具用的海绵，因电火花将被告堆放的海绵材料引燃，导致火灾。当时双方均未报警，对火灾的直接原因及火灾的损失未预确实。诉讼中，被告主张火灾损失2.5万元，原告认可火灾损失为0.7万元至0.8万元。诉讼中，原告请求被告赔偿火灾损失30万元，最终损失额以鉴定为准。被告提出反诉，并申请对反诉损失48万元进行司法评估；申请评估的损失包括2018年政府强制拆迁的停产停业损失、机器设备设施搬迁和安装调试费用、人工工资、财产损失。因原、被告均未提供损失实际发生的证据，不符合司法评估的相关规定，本院不同意委托评估。本案争议的焦点是原、被告双方的本、反诉损失及其赔偿责任。结合双方当事人的举证、质证意见及当庭陈述，本院综合评析如下：本院认为，原、被告约定租赁的厂房位于重庆市万州区城市规划区，是原告租赁的集体土地自行修建的，未取得建设工程规划许可证等相关建设批准手续，导致双方原协商租赁的第六层厂房被拆除。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。”及第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”双方原约定租赁的第六层被拆除后，双方协商由原告另行提供第五楼出租给被告作厂房，原告将被告的厂房整体搬迁至五楼，双方均认可是替代租赁物，仍按原合同履行，但替代租赁物仍然无相关建设批准手续，反诉原告请求确认双方签订的厂房租赁合同无效符合法律规定，本院予以支持。被告肖玉宏以个人名义签订租赁合同，用于生产、销售家具，未以名岛家具厂的名义实施租赁法律行为，其合同权利义务具有相对性，无论肖玉宏承租房屋后是否以名岛家具厂的名义生产、销售家具，均不影响其合同权利义务，被告肖玉宏关于主体不适格的抗辩理由不成立，本院不予采纳。原告将违法建筑予以出租，对造成租赁合同无效有过错，应负主要责任；被告作为承租人未尽到合理范围内的审查注意义务，特别是协商选定的替代租赁物仍是违法建筑，被告应当知道，也有一定过错，应承担相应责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。…”及第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告请求被告返还所租赁的厂房符合法律规定，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。…”原、被告的厂房租赁合同明确约定有租金支付标准，原告请求被告按468.49元/天（171000元/年÷365天）支付占有使用费符合法律规定，本院予以支持；《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”鉴于原告提供的厂房因属违法建筑被拆除导致被告搬迁厂房，属于原告提供的出租厂房有权利瑕疵，即使由原告代为进行搬迁，但搬迁厂房、安装、调试机械设施设备对被告正常使用租赁厂房有影响是客观存在的，虽然被告已支付该阶段的租金，对后一租赁年度的租金提出不同意支付的抗辩，对被告应支付的厂房占有使用费应当酌情减少60日。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”原告王培贵主张请求赔偿火灾损失30万元，未提供证据证明，应承担举证不充分的法律后果，本院不予支持。反诉原告肖玉宏反诉请求赔偿2018年11月搬迁损失及其搬迁期间的停产损失48万元，其中包括人工工资10万元，厂房设计费4.75万元，停业损失费25.92万元，设备安装调试费4.48万元，停业期间房租费2.85万元。对前述损失，反诉被告否认，反诉原告负有举证证明责任。原告对其主张的人工工资，未举示与工人的劳动合同、工资支付证明及所支付工资与厂房搬迁有因果关系的证据；原告对其主张的厂房设计费、设备安装调试费、停业期间房租费，未举示已发生并支付的证据；原告对其主张的停业损失费，未举示因搬迁厂房导致停产停业的具体期间、可能产生预期利益的合同及财务资料等证据；原告未能证明本项反诉请求所依据的事实成立，应承担举证不充分的法律后果，对前述反诉请求本院不予支持；反诉被告的本项抗辩理由成立，本院予以采纳。反诉原告反诉请求赔偿火灾损失2.5万元，未举示证据证明具体的损失。双方对导致火灾的原因确认是因为原告雇用的工人在用电焊拆除第六层屋架时，被告雇用的工人往五楼运输、堆放制作家具用的海绵材料，由于电焊火花散落引燃海绵发生火灾。虽然火灾发生后，双方均未报警由公安消防机关确认火灾原因及责任，根据前述事实，原、被告双方缺乏安全意识，未采取安全措施，对导致火灾发生双方均有责任，原告承担主要责任，被告亦应承担相应责任。诉讼中，原告认可本次火灾导致反诉原告的损失0.7万元至0.8万元，构成自认，本院确认反诉原告的损失0.8万元，由反诉被告赔偿0.56万元，反诉原告自行承担0.24万元；对反诉原告主张的其余火灾损失无证据证明，本院不予支持。厂房交还后，双方还有其他损失的，均可另行依法主张权利。诉讼中，原、被告双方对其主张的损失均表述为以鉴定、评估为准，但均不提供相应证据。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条规定“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。符合本规定第二十七条规定的情形，当事人申请重新鉴定的除外。对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。”及最高人民法院《关于适用的解释》第一百二十一条第一款规定“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对待证事实无意义的，人民法院不予准许。”由此可见，司法鉴定、评估程序应当在当事人完成相应举证责任后，由专业机构根据相关材料对待证事实作出判定的程序，其结论为证据；既不能免除当事人的举证责任，更不能代替当事人的举证责任。原告主张火灾损失30万元，要求以鉴定结论为准，但既不在举证期限内提供明确的司法鉴定申请，也不提供与待证事实有关的证据，不符合司法鉴定的规定，本院不同意委托司法鉴定。反诉原告提出反诉后，对其反诉请求，不提供相应的证据证明，而是要求以评估结论为准，但既未在举证期限内提出明确的司法鉴定申请，也未提供与待证事实有关的证据，亦不符合司法评估的规定，本院不同意委托司法评估。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第八条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第一百二十一条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条的规定，判决如下：一、确认原告王培贵与被告肖玉宏于2018年5月26日签订的关于租赁重庆市万州区五桥街道办事处龚家×××组厂房的租赁合同无效；二、由被告肖玉宏于本判决生效后十五日内腾空其承租的原告王培贵位于重庆市万州区五桥街道办事处龚家×××组的厂房，并在腾空后立即将厂房交还原告王培贵；三、由被告肖玉宏从2018年6月30日起至交还厂房之日止，按日以468.49元的标准支付原告王培贵厂房占有使用费；四、驳回原告王培贵的其他诉讼请求；五、由反诉被告王培贵于本判决生效后十五日内赔偿反诉原告肖玉宏火灾损失0.56万元；六、驳回反诉原告肖玉宏的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7084元，减半收取3542元，由原告王培贵承担2479元，被告肖玉宏承担1063元。反诉案件受理费4425元，由反诉原告肖玉宏承担1328元，反诉被告王培贵承担3097元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审判员  程地华二〇一九年十一月五日书记员  张 燕书记员  戴 婧