湖北省保康县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0626民初1802号原告：艾贤华，女，生于1990年7月17日，汉族，住保康县，原告：王军剑，男，生于1989年8月1日，汉族，住河南省淮阳县，以上二原告共同委托诉讼代理人：陈赵亮，北京市京师（武汉）律师事务所律师。保康八方房地产开发有限责任公司（以下简称八方房地产公司）。营业执照登记住所：保康县城关镇河西南路（财培中心院内），现住所地：保康县凤凰新城售楼部。统一社会信用代码：91420626066130027E。法定代表人：陈敏，八方房地产公司总经理。委托诉讼代理人：吴杰，湖北五峡律师事务所律师。原告艾贤华、王军剑与被告八方房地产公司买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月8日公开开庭进行了审理。原告艾贤华及其委托诉讼代理人陈赵亮，被告八方房地产公司的委托诉讼代理人吴杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告艾贤华、王军剑诉称，1、判决立即解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告立即向原告退还全部购房款453000元并支付逾期交房利息（以543000元为基数以年利率5.65%自付款之日起计算至退还全部购房款之日止）；3、判决被告立即向原告支付原告已经支付的住房贷款利息（以自原告开始偿还住房贷款之日起至原告与保康楚农商村镇银行有限责任公司签订的住房按揭贷款合同解除之日止发生的数额为准）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年2月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买由被告开发的凤凰新城K6号楼10层10、12号房，总价453000元。此后，原告按照合同约定支付了全部购房款，被告却未按照约定于2018年10月31日前向原告交付商品房，根据《商品房买卖合同》第十二条第一款约定，被告与其交付超过90日的，原告有权解除上述购房合同，原告已于2019年8月28日向被告送达了关于解除购房合同等事宜的《律师函》。书面告知其与原告签订的购房合同已经解除，但被告至今未向原告返还购房款及相应逾期交房利息等。综上所述，被告侵犯了原告的合法权益，原告根据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定向贵院提起诉讼，请贵院依法支持原告的全部诉讼请求。原告艾贤华、王军剑为支持其诉讼主张，向本院提交的证据有：1、原告身份证复印件及被告工商查询信息各一份，证明原、被告主体适格；2、《商品房买卖合同》、购房发票及付款流水各一份，证明原、被告就商品房买卖达成一致意见并签订了购房合同，且原告向被告购买了涉案商品房，并支付了全部购房款，履行了合同义务，被告应当按合同约定交房；3、《按揭贷款合同》及贷款还款流水明细，证明原告偿还贷款的本金及利息的数额；4、律师函、快递查询记录各一份，证明原告向被告送达了有关解除合同的书面通知，履行了通知义务，有权解除合同。被告八方房地产公司辩称，不同意原告的诉讼请求，一是我们延期交房是不可抗力因素形成的，因房屋需要经有关行政部门验收后才可以交房，本案的房屋没验收是因国家消防体制进行改革，在此期间对消防部门的验收全部停止了，所以没有按期交房。二是房子现在已能交付，实际已交付了很多并已入住。该房屋实际开发人并不是被告，仅仅是以被告公司名义签订的合同，被告可以督促实际开发人在短期内给原告交房。三是本案商品房买卖合同是主合同，还有按揭贷款是从合同，在从合同中被告是保康楚农商村镇银行的担保人，原告还应将保康楚农商村镇银行参与本案诉讼。四是原告的诉讼请求第二项和第三项只能主张一项，因第二项5.65%属于违约金，违约金的性质具有惩罚性和弥补性，第三项属于重复主张，依法应予以驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告八方房地产公司以出让方式取得位于保康县××××17327.63㎡土地使用权,经相关部门批准在该土地上建设商品房,定名为凤凰新城，并经保康县房产管理局批准办理了商品房预售许可证。2018年2月24日，原告艾贤华、王军剑与被告八方房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：“原告艾贤华、王军剑购买由被告八方房地产公司建设的凤凰新城K6号楼10层10、12号房，建筑面积共109.31㎡,每平方米单价为4144.18元,总金额453000元,其中首付163000元,银行按揭贷款290000元。第九条：该商品房交付时已取得建设工程竣工验收备案等文件。第十一条：出卖人应当在2018年10月31日前向买受人交付该商品房。第十二条：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照第1、2种方式处理，即：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.65%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时出卖人按照全部房款的0.01%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告艾贤华将首付款163000元交清。原、被告对所购房屋办理了备案登记,并以该房抵押和被告八方房地产公司担保按揭方式，于2018年5月29日从保康楚农商村镇银行有限责任公司贷款290000元支付给被告八方房地产公司,原告艾贤华从此以年利率6.37%开始逐月偿还按揭贷款。逾期，被告八方房地产公司未向原告艾贤华、王军剑交付商品房。2019年8月28日，原告艾贤华、王军剑的委托律师陈赵亮向被告八方房地产公司送达了关于解除购房合同等事宜的《律师函》，书面告知解除购房合同，被告八方房地产公司以其属不可抗力原因而未能交房，不同意解除购房合同，原告艾贤华、王军剑诉至本院。本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。被告八方房地产公司系合法开发房地产企业,经相关部门批准在保康县开发建造凤凰新城并取得了“商品房预售许可证”,原告艾贤华、王军剑与被告八方房地产公司在平等互利基础上签订了“商品房买卖合同”,该合同不违背国家法律及行政法规,不侵犯国家、集体和他人利益。因此，该合同合法有效，应受法律保护。原、被告对涉案合同合法有效性亦不持异议。关键争议焦点:合同约定是2018年10月31日前交付房屋,逾期交房违约责任如何承担的问题。根据案情，被告八方房地产公司确实在客观上对原告艾贤华、王军剑构成违约,逾期未交付房屋,这是不争的事实。但被告八方房地产公司抗辩认为未按期交房是因为国家消防体制改革期间而未能对消防设施验收的不可抗力原因造成,而非其主观原因,且原告艾贤华、王军剑对该客观原因不持异议，亦无证据证实被告八方房地产公司属于其他主观原因而拒绝交付房屋。此并非属于被告八方房地产公司的主观过错。故而,本院认为,被告八方房地产公司在向原告艾贤华、王军剑履行合同的过程中确实存在客观的违约事实,但却并无主观的恶意和过错。本案双方之间的房屋买卖合同是否应予解除?根据合同法94条规定的条款内容及精神来看,解除合同的权利行使是有严格的限制的，一般仅限于合同相对方发生根本性违约导致合同目的不能实现的情形,是赋予合同守约方保护自身根本利益的一种补救措施。但该权利的行使不是可以随意而为的。法律之所以对合同解除的权利行使规定这样严格的条件,目的就是维护市场交易的安全性及稳定性,避免给市场交易带来沉重的交易成本,给市场交易秩序和安全带来冲击和破坏。本案即是这种情况,作为被告八方房地产公司客观上确实对原告艾贤华、王军剑构成违约,但远未构成根本性的违约,更谈不上导致原告艾贤华、王军剑不能实现合同目的。而且被告八方房地产公司在发生合同违约的情形后,是能够采取补救措施以保护对方的利益实现的。这种情况下,轻率的允许解除本案双方的房屋买卖合同,不但有违合同法的根本精神,更重要的是可能会给合同相对方即被告八方房地产公司造成不可估量的严重后果,并可能导致一定范围一定程度的社会秩序和经济秩序的混乱和破坏。另外，考虑到原、被告订立商品房买卖合同双方的真实目的,涉案房屋又在保康楚农商村镇银行有限责任公司办理了抵押登记；原告艾贤华、王军剑在本次诉讼中又未征询抵押权人意见,商品房买卖合同一旦解除,有可能对抵押权人带来不利因素,从不损害第三人利益上和最大化保护合同双方当事人真实权益及发挥合同效益上考量,原、被告所签的商品房买卖合同不宜予以解除。再从原、被告商品房买卖合同履行情况来看,原告已将所有的房款交清,买卖合同已办理预告抵押登记,税费已有部分交付国家,再次交易会给双方当事人带来不利。基于以上理由,本院认为原告艾贤华、王军剑要求解除与被告八方房地产公司房屋买卖合同的请求理据不足,不予支持。对于被告八方房地产公司逾期交房的违约责任问题,对此应按合同第十二条第一款第（2）项约定“按照5.65%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时出卖人按照全部房款的0.01%向买受人支付违约金。”但约定的年利率5.65%低于了该按揭贷款6.37%的年利率，应同时依约定的以全部房款为基数按日处0.01%计算违约金予以补偿。对被告八方房地产公司不符合前述评判的辩称理由以及原告艾贤华、王军剑不符合前述评判的诉讼请求，本院不予支持。因此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下:一、驳回原告艾贤华、王军剑要求解除其与被告保康八方房地产开发有限责任公司之间的商品房买卖合同的诉讼请求;原、被告继续履行(合同编号BK18000138)商品房买卖合同。二、被告保康八方房地产开发有限责任公司按约定支付原告艾贤华、王军剑逾期交房按年利率5.65%以购房款453000元为基数自2018年5月29日起计算利息至交付房屋之日止，并以购房款453000元为基数按日处0.01%（即日处45.30元）自2018年5月29日起计算违约金至交付房屋之日止。三、驳回原告艾贤华、王军剑的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。6元，由原告艾贤华、王军剑负担287元，被告保康八方房地产开发有限责任公司负担4269元，限于本判决生效之日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人或代表人应在提交上诉状时预交上诉案件的案件受理费9112元，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账号：17×××56。上诉人也可以将上诉案件的案件受理费交给保康县人民法院转交或直接到湖北省襄阳市中级人民法院预交上诉案件的案件受理费，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉案件的案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  尚万宝二〇一九年十一月五日书记员  张富艳