上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第3841号上诉人（原审被告）薛原。委托代理人李红，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。委托代理人佀化昌，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海汉宇房地产顾问有限公司。法定代表人施少鸣，职务董事长。委托代理人邹侠。上诉人薛原因居间合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2015）长民三（民）初字第1704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月24日立案受理后依法组成合议庭，于同年12月31日公开开庭进行了审理。上诉人薛原及其委托代理人李红，被上诉人上海汉宇房地产顾问有限公司（以下简称汉宇公司）的委托代理人邹侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2014年9月13日，案外人钱某甲、金某甲作为出卖方（甲方），薛原作为买受方（乙方），汉宇公司作为居间方（丙方），就本市长宁区延安西路***号1205室房屋（以下简称涉讼房屋）签订房地产买卖居间协议。该协议记载成交总价款为650万元（人民币，下同）。同日，薛原向钱某甲、金某甲支付定金5万元。同日，钱某甲、金某甲（甲方）与薛原（乙方）就涉讼房屋签订房地产买卖协议。该协议记载，乙方通过银行贷款支付甲方房价款195万元。同日，钱某甲、金某甲（甲方）与薛原（乙方）签订补充协议。该协议记载，乙方应配合结清其他房屋之贷款金额，并保证在签署本协议之后不人为破坏本人个人信用而导致贷款无法审批和履行，并提供贷款所需的一切相关材料；如因其他不可抗力因素导致乙方贷款无法审批，则双方约定最晚于2015年2月28日之前和平解除该协议，乙方赔偿甲方人民币叁万元整作为本次交易之违约金。同日，薛原（甲方）与汉宇公司（乙方）就涉讼房屋买卖签订佣金确认书。该确认书记载，佣金金额为13万元；上述佣金金额中65,000元由甲方代钱某甲、金某甲承担；支付日期为双方过户当日。2014年9月29日，钱某甲、金某甲（甲方）与薛原（乙方）就涉讼房屋签订房地产买卖合同。该合同记载，转让价款为650万元；双方在2015年2月28日前申请办理过户手续；签订合同前，乙方已向甲方支付定金5万元，签订合同之日，乙方向甲方支付购房款225万元，上述款项构成首期购房款230万元；2014年12月1日前，乙方向甲方支付第二期购房款220万元；乙方以银行贷款方式向甲方支付部分房款，乙方申请的贷款金额为195万元；如果乙方申请的贷款金额未获通过或者通过的贷款额度不足其申请额度的，则乙方应在银行作出上述决定后二十个工作日内将不足申请贷款金额部分直接以现金方式支付甲方；在双方办妥交房及相关更名手续、结清相关费用且确认该房地产内原有户口已迁出后的当日，乙方将购房余款支付给甲方。同日，钱某甲、金某甲（甲方）与薛原（乙方）签订房地产买卖合同之补充协议。该协议记载，本次交易中，甲乙双方按国家及本市的有关规定应缴纳的所有税、费及中介费均由乙方承担；乙方应配合结清其他房屋之贷款金额，并保证在签署本协议之后不人为破坏本人个人信用而导致贷款无法审批和履行，并提供贷款所需的一切相关材料；如因其他不可抗力因素导致乙方贷款无法审批或者通过的金额不足人民币120万元，则双方约定最晚于2015年2月28日之前解除原合同，乙方赔偿甲方3万元作为本次交易之违约金。同日，薛原向钱某甲、金某甲支付购房款225万元。此后，薛原分别向中国农业银行、中国银行申请购房贷款120万元，并提供了其年收入为7万元的证明材料。上述银行均以其提供的材料不能证明还贷能力为由，不予受理。2014年12月1日，上海市长宁区人民法院受理薛原诉钱某甲、金某甲买卖合同纠纷一案,薛原基于买卖双方签订的补充协议，请求判令解除合同，钱某甲、金某甲返还购房款230万元。钱某甲、金某甲在该案中提起反诉，以薛原未按约支付购房款为由请求判令解除合同，薛原支付违约赔偿金130万元。法院在该案中认定薛原不具有合同解除权，因其未按约支付购房款，钱某甲、金某甲可以解除合同。2015年1月23日，法院判决双方就涉讼房屋签订的房地产买卖协议、房地产买卖合同及相关补充协议于2014年12月24日解除；钱某甲、金某甲应向薛原返还购房款230万元；薛原应向钱某甲、金某甲赔偿违约金25万元。双方均不服，提起上诉。2015年5月21日，上海市第一中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。2015年9月，汉宇公司起诉至原审法院，要求判令薛原向汉宇公司支付佣金130,000元。原审认为，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间合同关系与买卖合同关系分属不同的法律关系。居间方收取佣金并不以其促成的合同实际履行为法定条件。涉讼房屋买卖合同解除系因薛原违约，薛原作为居间合同的当事人仍应履行居间合同义务。根据佣金确认书记载，佣金支付日期为产权过户之日。此项约定属于双方对付款期限的约定，并不表明薛原的付款义务因过户不能而免除。汉宇公司自身并非贷款机构，对贷款额度不具有审批权，申请贷款所需材料由薛原自行提供，薛原并无证据证明汉宇公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害薛原利益。薛原在明知申请贷款存在不确定性的情况下，与出卖方签订买卖合同，应当自担相应的风险。需指出的是，贷款仅为薛原筹措购房资金的途径之一而非唯一，买卖合同并不因贷款额度不足而当然无法履行。故对薛原提出的抗辩，法院不予采纳。汉宇公司在促成买卖合同成立后，因合同解除而未协助买卖双方办理产权过户及交房等后续手续，法院结合交易实际情况，酌定佣金金额减为9万元。原审法院审理后于2015年9月28日作出判决：一、被告薛原应于判决生效之日起十日内向原告上海汉宇房地产顾问有限公司支付佣金人民币90,000元；二、驳回原告上海汉宇房地产顾问有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,450元，由原告上海汉宇房地产顾问有限公司负担人民币446元，被告薛原负担人民币1,004元。判决后，薛原不服，上诉至本院称，上诉人薛原未申请到银行贷款，房地产买卖协议无法成立，被上诉人汉宇公司并未完成其作为居间人应当履行的合同义务，其无权要求支付中介费用。原审认定事实错误，涉讼房屋的产权过户之日为佣金的支付条件，并非对支付期限的约定。居间人并未完成双方约定的合同义务，涉讼房屋未能过户，支付中介费的条件不成就，故被上诉人无权要求上诉人支付任何报酬。请求二审撤销原判，改判为驳回被上诉人的原审诉请。被上诉人汉宇公司辩称，其不同意上诉人薛原的上诉请求。佣金确认书中约定的支付日期为双方过户当日指的是佣金的支付时间，被上诉人已促成了上诉人与案外人签订房地产买卖合同，法理上已经履行了义务，上诉人应当支付报酬。故请求二审驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，被上诉人汉宇公司已经促成钱某甲、金某甲与上诉人薛原签订房地产买卖合同，被上诉人的主要居间义务已经完成，上诉人理应支付居间报酬。佣金确认书约定佣金的支付日期为双方过户当日，对此，上诉人主张该约定为对佣金支付条件的约定，被上诉人主张该约定为对佣金支付时间的约定，本院认为，涉讼房屋是否办理过户手续是将来不确定发生的事实，其取决于签订房地产买卖合同的双方是否诚信履约。在上诉人与钱某甲、金某甲的买卖合同纠纷案件中，法院认定因上诉人未按约支付购房款，钱某甲、金某甲可以解除合同，并判决上诉人向钱某甲、金某甲赔偿违约金，故房地产买卖合同解除的责任在于上诉人，涉讼房屋的买卖未能继续进行导致未能过户的责任亦归属于上诉人，上诉人阻止佣金支付条件的成就，本院有理由认定佣金支付条件已经成就，上诉人应当支付佣金。至于上诉人应当支付的佣金数额，虽然涉讼房屋未能办理过户手续系不可归责于被上诉人，但被上诉人实际并未提供全套的居间服务，故原审根据被上诉人提供居间服务内容酌情确定上诉人支付佣金9万元，并无不当，本院予以维持。上诉人薛原的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币2,900元，由上诉人薛原负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈懿欣代理审判员  潘俊秀审 判 员  翟从海二〇一六年一月十五日书 记 员  李 菲附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……