广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1334号上诉人（原审原告）：洪永捷，男，1973年12月29日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。上诉人（原审原告）：李美娟，女，1975年11月10日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：冯朵，广东真智律师事务所律师。上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市东风二路中心广场中源花园**。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：梁敏华，该公司员工。上诉人洪永捷、李美娟与上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服阳江市江城区人民法院于2019年4月24日作出的（2019）粤1702民初2206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。洪永捷、李美娟上诉请求：一、变更一审判决第一项为，丰怡公司向洪永捷、李美娟支付逾期交房违约金（以597281元为基数按日万分之五自2019年1月1日起计至房屋实际交付日止；至2019年4月23日，违约金暂为33447.73元）；二、变更一审判决第二项为，丰怡公司向洪永捷、李美娟退还办证税费17919元并支付利息（以办证税费为基数按年利率6%自2017年9月16日起计至办证税费退清时止；至2019年4月23日，利息暂为1702.2元）；三、撤销一审判决第三项，改判丰怡公司向洪永捷、李美娟支付逾期办证违约金2986.41元；四、本案一、二审诉讼费由丰怡公司承担。事实与理由：一、一审法院擅自调低逾期交房违约金标准依法无据。涉案商品房买卖合同是丰怡公司制定的格式合同，丰怡公司理应遵守合同约定。该商品房买卖合同是双方真实意思表示，其中对于逾期交房违约金的约定也没有违反法律法规强制性规定。实际上，丰怡公司逾期交房给洪永捷、李美娟造成很大的损失，包括租金损失，装修成本的增加，交涉逾期交楼所耗费的时间、精力和物力，亦给洪永捷、李美娟生活、工作及子女读书造成不便，即使丰怡公司按该约定标准支付违约金也是难以弥补洪永捷、李美娟的损失；且违约金除了补偿性质外，还具有惩罚性质。一审在丰怡公司既没有提出主张也没有提供证据证实逾期交房违约金约定过高的情况下自行调整违约金不当，亦违反公平原则；而且，一审法院在审理与本案同一系列的商品房买卖合同纠纷案件中，对于逾期交房60日以内的违约金，一审法院确定按照日万分之三标准计算，但对于逾期交房超过60日的违约金，一审法院却调整为按照日万分之二点五的标准计算，对洪永捷、李美娟不公平。二、一审法院以交房时间未确定、违约金有变化为由将逾期交房违约金计算至一审庭审辩论终结时不当。违约金总额虽未能确定，但计算标准是确定的，法院可载明违约金的计算标准与期间，该处理与违约金会发生变化并不矛盾。一审将逾期交房违约金只计至一审庭审辩论终结之日，造成买受人需要再次提起诉讼，增加当事人诉累，有悖司法便民原则，故本案逾期交房违约金应计算至实际交房之日止。三、一审对代收办证税费利息的起计时间认定有误，应从丰怡公司收取该费用时起计。由于丰怡公司无权代收该部分费用，而且丰怡公司自收取该费用之日起便利用该费用获得了收益。如果自逾期办证之日即2019年4月1日起计利息，对于从丰怡公司收取办证税费之日至逾期办证之日期间的利息则全部归丰怡公司所有，对洪永捷、李美娟不公平。四、一审法院按同期同类中国人民银行贷款利率计算丰怡公司应返还代收办证税费的利息错误。丰怡公司自收取该费用之日就利用该费用获得了不菲利益，即使按年利率6%计算，利益亦可观。另外，一审法院援引关于逾期办证违约金计算标准的条款作为计算丰怡公司应支付代收办证税费利息的参考标准，是适用法律错误，而且，逾期办证违约金是以已付购房款总额作为计算基数的。故本案应参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第29条规定，判令丰怡公司按照年利率6%的标准计付应返还办证税费的利息给洪永捷、李美娟。五、丰怡公司已逾期交房，且没有按合同约定履行办理产权登记的义务，应向洪永捷、李美娟支付逾期办证违约金。丰怡公司辩称：一、洪永捷、李美娟请求丰怡公司按照日万分之五的标准计付逾期交房违约金过高，一审判决调低违约金符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定。造成xxx小区xxx-xxx幢商品楼无法按期交付给业主的原因是丰怡公司前董事的原因造成，丰怡公司不同意按业主的请求支付逾期交房违约金，但为了取得业主的理解，故缓和地表达希望“在交付楼房前与业主协商因逾期交房所导致的经济补偿方案”，实际上就是不同意按照洪永捷、李美娟提出的标准计付违约金，洪永捷、李美娟主张丰怡公司没有提出调整违约金的请求不符合事实。基于客观缺乏资金的现状，如果给予过高的违约金，丰怡公司将无法完善丰怡豪庭其他后续项目，影响整体居住环境，不利于小区利益，丰怡公司请求调低违约金。二、丰怡公司只是因客观原因导致逾期交房，商品房买卖合同约定的违约金是针对业主逾期使用房屋所产生的经济损失所作的补偿，与完全没有房屋交付属于不同情况。xxx小区xxx-xxx幢住宅楼已在2018年12月31日前完成大部分工程，由于后期建设资金尚未到位，造成小部分工程未完工，因而延误了交付楼房给业主使用的客观情况。虽然双方签订的《商品房买卖合同（预售）》对逾期交房约定按日万分之五的标准计付违约金，但该违约金约定明显过高，按照目前的经济状况，丰怡公司确实没有经济能力支付；而且，该《商品房买卖合同（预售）》是在公司前任法定代表人被免职的情况下签订的，不能代表丰怡公司的真实意思。洪永捷、李美娟一审提出的逾期交房经济损失亦超出丰怡公司可以预见或者应当预见到的因违反合同而可能造成的损失，丰怡公司遂根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条以及《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条之规定，请求调整逾期交房违约金。但丰怡公司认为一审法院判决按日万分之二点五的标准计付逾期交房违约金仍过高，已上诉请求调整为按照购房总额的0.5%计算。违约金是经济补偿性质，如果按过高的标准支付违约金，必然造成丰怡公司无法完成剩下的项目工程，影响整个丰怡豪庭小区今后的经营管理，且洪永捷、李美娟主张因逾期交房造成其租金损失以及增大装修成本等经济损失，但没有提供证据予以证实，其上诉请求不应获得支持。三、一审判决逾期交房违约金自2019年1月1日起计至一审庭审辩论终结日并无不当，不能因此认定会造成当事人讼累。四、洪永捷、李美娟请求退还保证费及从自交纳办证费之日按照年利率6%的标准计付利息缺乏合同依据。洪永捷、李美娟与丰怡公司对办证费利息作出书面约定，而且至起诉之日，涉案商品房尚不具备办理不动产权证的条件，洪永捷、李美娟要求退还办证费的条件未成就，一审判决丰怡公司应自2019年4月1日起按照银行贷款利率计算办证费利息给业主不当。洪永捷、李美娟既要求丰怡公司协助办理不动产权证，又要求退还办证费，而且双方之间不属于民间借贷关系，其援引《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》请求按照年利率6%计付办证费利息，没有依据。丰怡公司上诉请求：撤销一审判决，驳回洪永捷、李美娟诉讼请求。事实与理由：一、因丰怡公司前任法定代表人和董事的不当行为造成了丰怡公司缺乏建设资金导致逾期交房，丰怡公司向业主表示真诚歉意并愿意尽快完成手尾工作交付房屋给洪永捷、李美娟。鉴于上述情况，为方便丰怡公司日后经营和社会整体效果，一审法院将逾期交房违约金调整为按日万分之二点五计算仍属过高，丰怡公司请求按总房价的0.5%一次性补偿给洪永捷、李美娟。二、按照双方签订的商品房买卖合同约定，丰怡公司需在交房后90日内为业主办理房屋产权登记，但由于涉案商品房尚未交付，不适用上述约定；而且，预收办证费是为了便于统一为业主办理不动产权证，属于临时代收款性质，双方约定多还少补，并没有利息约定。洪永捷、李美娟既请求丰怡公司协助办理涉案商品房的权属登记，又请求丰怡公司退还预收办证费及支付利息，两项诉请相互矛盾亦缺乏合同依据。洪永捷、李美娟辩称：与上诉的理由一致。洪永捷、李美娟一审起诉请求：一、丰怡公司向洪永捷、林美娟支付逾期交房的违约金（以597281元为基数按日万分之五自2019年1月1日起计至房屋实际交付日止，至2019年3月2日起诉时止，违约金暂为18217.07元）；二、丰怡公司为洪永捷、林美娟履行协助办理xxx小区xxx房不动产权证的义务；三、丰怡公司向洪永捷、林美娟支付逾期办理商品房不动产权证的违约金2986.41元；四、丰怡公司向洪永捷、林美娟退还办证税费27242元并支付利息（以办证税费为基数按年利率6%自2017年9月16日起计至办证税费退清时止，至2019年3月2日起诉时止，利息暂为2400.28元）；五、本案诉讼费用由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2017年9月16日，洪永捷、林美娟（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：丰怡公司将位于阳江市江城区xxx小区xxx房出售给洪永捷、林美娟，预测建筑面积共116.18平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为597281元；付款方式为商业贷款，买受人应当于2017年9月16日前支付首期房价款179281元，占全部房价款的30%，余款418000元向出卖人指定的按揭银行申请贷款支付；关于交付房屋的约定：出卖人应当在2018年12月31日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告并符合合同约定的其他交付条件的商品房交付给买受人；第十二条关于逾期交付责任的约定：除不可抗力外，出卖人未按约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。第二十条关于房屋登记的约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。洪永捷、林美娟和丰怡公司均在合同上签名盖章予以确认。2017年9月16日，洪永捷、林美娟支付了代收代缴办证税费27242元给丰怡公司，并于2017年9月29日付清全部购房款共597281元给丰怡公司。由于丰怡公司未按合同约定交付房屋给洪永捷、林美娟，洪永捷、林美娟遂向一审法院提起本案的诉讼。一审庭审中，洪永捷、林美娟与丰怡公司双方对涉案房屋未办理初始登记的事实予以确认。一审法院向洪永捷、林美娟释明在此情况下未能办理房产证，但洪永捷、林美娟仍坚持其诉讼请求。另外，丰怡公司提交涉案房屋的住宅专用维修基金专用对账簿，拟证明其代洪永捷、林美娟缴交了房屋维修基金9323元。一审法院认为：洪永捷、李美娟与丰怡公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。关于逾期交房违约金的问题。本案中，洪永捷、李美娟已付清全部购房款，丰怡公司应按合同约定在2018年12月31日前交付商品房给洪永捷、李美娟，但至本案一审开庭审理时（2019年4月23日）丰怡公司都未交付商品房给洪永捷、李美娟，丰怡公司逾期已超过60天，洪永捷、李美娟选择继续履行合同，丰怡公司应承担逾期交房的违约责任。合同约定逾期交房违约金按日万分之五计算，该约定明显过高，故酌情调整为按日万分之二点五计算。丰怡公司逾期交房时间应从2019年1月1日起计算，至于计至何时的问题，本案中，一审庭审辩论终结前，丰怡公司逾期交房的违约金是可以确定的，一审庭审辩论终结之后，丰怡公司今后是否交房、何时交房未能确定，违约金也处于变化之中，故本案逾期违约金应暂计至庭审辩论终结时，即丰怡公司应按合同约定支付2019年1月1日至2019年4月23日的违约金16873.19元（597281×0.00025×113天）给洪永捷、李美娟。2019年4月23日之后的违约金，洪永捷、李美娟今后可另行主张。关于逾期办证违约金的问题。依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，须在房屋交付后90日内因丰怡公司的原因，洪永捷、李美娟未能取得该商品房的房屋所有权证书，丰怡公司才构成违约。故逾期办证违约责任的前提是商品房已交付使用，但涉案商品房至今未办理房屋交接，洪永捷、李美娟该请求没有事实和法律依据，应不予支持。洪永捷、李美娟可在涉案商品房交付使用后丰怡房产公司未能在约定的时间内办理房地产权证时，再另行提起诉讼。关于代缴办证税费27242元及其利息的退还问题，由于丰怡公司至今为止未能履行办证义务，现洪永捷、李美娟主张丰怡公司退还代缴办证税费，并无不妥，应予以采纳。故丰怡公司应扣减其已为办证支出的必要合理费用后，将剩余费用退还给洪永捷、李美娟。丰怡公司主张其已代洪永捷、李美娟支出的办证费用有房屋维修基金9323元，并提供住宅专用维修资金专用对账簿为证，应予以采信。故丰怡公司应扣减其已支出的必要合理费用9323元，退还剩余办证费17919元（27242元-9323元）给洪永捷、李美娟。至于利息问题。按合同约定，丰怡公司应在最后交房之日后的90天内，即2019年3月31日前为洪永捷、李美娟办理好房地产权证。洪永捷、李美娟自愿将办证费交予丰怡公司在该期间内进行办证，但丰怡公司未能按时履行交房和办证义务。根据公平原则和诚实信用原则，丰怡公司应自2019年4月1日起至丰怡公司付清剩余办证费给洪永捷、李美娟时止，以17919元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息给洪永捷、李美娟。另外，由于涉案商品房至今尚未办理初始登记，不具备办理商品房产权转移登记手续的条件，现洪永捷、李美娟请求丰怡公司协助办理不动产权证登记手续，属法律不能履行的情形，一审法院已向其释明，洪永捷、李美娟不同意变更该项请求，故洪永捷、李美娟的该项请求应予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款的规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金16873.19元给洪永捷、李美娟；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费17919元及其利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2019年4月1日起计至丰怡公司付清剩余办证费给洪永捷、李美娟时止）给洪永捷、李美娟；三、驳回洪永捷、李美娟的其他诉讼请求。一审案件受理费535元，由丰怡公司负担366元，由洪永捷、李美娟负担169元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。洪永捷、李美娟与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩，本案争议的焦点的问题是，一、涉案商品房的逾期交房违约金应如何计算；二、丰怡公司应否退还办证费及计付占用办证费期间的利息给洪永捷、李美娟；三、丰怡公司应否支付逾期办证违约金给洪永捷、李美娟。关于争议焦点一，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少……”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，洪永捷、李美娟未对逾期交房所造成的实际损失提供证据予以证实，可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，以当地同地段同类型房屋的租金水平作为认定洪永捷、李美娟的损失的参考标准。洪永捷、李美娟与丰怡公司在《商品房买卖合同（预售）》约定如果因出卖人的原因造成房屋超期超过60日交付，买受人要求继续履行合同的，“出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5”，意味着丰怡公司每日应承担的逾期交房违约金为298.64元（597281元×0.0005），即丰怡公司每月应承担的逾期交房违约金为8959.2元（298.64元×30天），明显超过当地同地段同类型房屋的租金水平，故一审法院根据公平原则和诚实信用原则，酌定将逾期交房的违约金调整为按日万分之二点五计算并无不妥，本院予以维持。因涉案房屋是否能交付、何时交付未能确定，一审将逾期交房违约金暂计至一审法庭辩论终结之日，并判决丰怡公司支付逾期交房违约金16873.19元给洪永捷、李美娟，处理并无不妥，本院予以维持。洪永捷、李美娟上诉请求逾期交房违约金应计至房屋实际交付之日止，理据不足，应不予支持；丰怡公司上诉请求将逾期交房违约金调整为按总房价的0.5%计算，亦缺乏依据，应不予采纳。关于争议焦点二，丰怡公司向洪永捷、李美娟收取了代收代缴办证税费27242元，丰怡公司已代洪永捷、李美娟缴交了涉案房屋的住宅专用维修基金9323元，余下的办证费17919元仍由丰怡公司占有。双方合同约定，丰怡公司应于2018年12月31日前交付房屋给洪永捷、李美娟，并应于交房后90日内将涉案房屋登记至洪永捷、李美娟名下，现因丰怡公司的原因造成涉案房屋至今未能交付并导致涉案房屋办证条件未成就，该房屋具体办证时间也未能确定，丰怡公司继续占有洪永捷、李美娟余下的办证费缺乏依据，一审判决丰怡公司应返还剩余的办证费17919元给洪永捷、李美娟正确。虽然该办证费是洪永捷、李美娟自愿预付的，双方对丰怡公司占有款项期间是否要支付利息也没有约定，但基于丰怡公司在占有该款项期间享受了收益，且丰怡公司确实未能在合同约定的办证期限届满之前即2019年4月1日履行办证义务，一审基于公平及诚实信用原则判决丰怡公司以剩余的办证费为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款利率从2019年4月1日起计付利息给洪永捷、李美娟，并无不当，本院予以维持。洪永捷、李美娟上诉主张应从丰怡公司收取办证费之日起按年利率6%计付应返还办证费的利息以及丰怡公司上诉主张不应退还办证费和计付应返还办证费利息的理由均不能成立，本院不予采纳。关于争议焦点三，由于涉案商品房至今仍未交付，办理房屋产权登记手续未成就，洪永捷、李美娟请求丰怡公司支付逾期办证违约金，理据不足，本院不予支持。综上所述，洪永捷、李美娟与丰怡公司的上诉请求均不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1005元，由洪永捷、李美娟负担339元，阳江丰怡房地产发展有限公司负担669元。本判决为终审判决。审判长 龙 飘审判员 何桂霞审判员 莫怡华二〇一九年十一月十一日法官助理李凤霞詹礼迪书记员刘小颜陈俭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。