汉中市汉台区人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0702民初402号原告陕西民生家乐商业连锁有限责任公司，住所地陕西省西安市雁塔区太白南路263号新一代大厦。法定代表人周晓勇，公司总裁。委托代理人黄勇，陕西恒爱律师事务所律师。委托代理人李俊志，陕西恒爱律师事务所实习律师。被告汉中铁狮商业运营管理有限公司，住所地汉中市汉台区劳动东路。法定代表人田兰兰，执行董事。委托代理人陈伟，陕西新庆律师事务所律师。原告陕西民生家乐商业连锁有限责任公司（以下简称民生家乐公司）诉被告汉中铁狮商业运营管理有限公司（以下简称汉中铁狮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告民生家乐公司委托代理人黄勇、李俊志，被告汉中铁狮公司委托代理人陈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告民生家乐公司诉称，2013年7月31日，原、被告签订《场地租赁合同》和《天汉店一楼整体租赁合同附件》，被告租赁原告汉中店一楼卖场面积3950平方米，租金304167元/月；2016年1月1日起，租金在前一年基础上递增5%；租金交纳方式为一次交纳6个月提前半个月交纳，先交纳后使用；租赁期限自2013年8月1日至2021年12月31日止；原告给被告一个月免租期。被告承租后，不能如约履行合同义务，2015年6月被告应交纳下半年租金，被告未按时交纳，原告于2015年7月1日、7月10日二次送达催缴函，被告仍未交纳；2015年10月19日，原告向被告发出解除合同函，要求被告：1、必须于2015年10月22日前支付拖欠的租金及相关费用；2、2015年10月22日前支付年租金20%的违约金；3、2015年10月31日前完成商品和设施的搬离，将场地恢复原状。被告签收后，既就合同解除不提出异议，也未向原告交还场地，被告的行为严重侵犯原告的合法权益，为此，诉请人民法院，1、判令被告向原告归还位于汉中市汉台区民生家乐汉中天汉店一楼卖场；2、判令被告向原告支付租金825000元（截止2015年12月31日），水电费246770.3元，并支付2015年12月31日至场地交付之日的租金；3、判令被告支付违约金73万元；4、诉讼费由被告承担。被告汉中铁狮公司辩称，一、2013年7月31日签订的《场地租赁合同》和《天汉店一楼整体租赁合同附件》已于2015年10月19日被原告解除，租金不应计算至2015年12月31日。在原告向被告发出解除通知后，被告向汉台区人民法院提出诉讼，请求确认该解除行为的效力，该案经一、二审，确定原告发出解除合同行为有效，据此，合同已于2015年10月19日解除。二、卖场已经于2015年10月19日合同解除之日，为原告实际占有并控制，被告无需归还场地。理由为：1、2015年10月19日，原告对商场内进行区域性断电，对配电箱加锁锁闭，对商场商户的经营人员点名考勤，根据商场的管理规定，点名考勤意味着原告已实际上掌握了对商场及客户的管理权；2、2015年10月28日，原告发布《告知书》，要求商户于2015年10月31日起与其洽谈签订租赁合同。因商户自身原因无法与原告签订合同的，原告采取相应的物业限制措施，并收回场地经营。3、2015年11月12日，原告发布《通知》于2015年11月13日对商场一楼停电停水。4、2015年11月18日，原告对商场拉闸限电，商户开始堵门请愿，原告接管场地要求商户提交与被告签订的《租赁合同》及缴费凭证。5、2015年11月20日原告煽动部分商户围堵被告处理此事的工作人员。6、2015年12月3日，原告将被告的工作人员全部强行清理出场，并将被告办公室封闭，致使被告彻底失去对商场的使用和控制权。7、原告拉闸限电，在配电柜加锁，电力供应在原告手中，商户要从原告处购买日常用电。8、原告要求一楼商户向其支付租金全面接管商户，与商户签订新的租赁合同，实质上实施了管理权。从2016年起，被告在万般无奈之下，只能和商户协商处理善后事宜，退还保证金和租金。再未能在该经营中获得任何收益。原告收取商户租金、物业及水电费取得了商场的控制权，不存在被告向原告交还商场的必要和可能，同时，2015年10月19日之后，被告不应支付实际由原告控制的商场的占用费。三、根据以上答辩，被告实际逾期支付租金和水电费约130万元，在2015年9月30日已支付100万元，欠款约30万元。原告主张违约金过分高于造成的损失，依照法律规定，被告请求适当减少违约金。四、本案诉讼费不应由被告承担。以上事实表明，被告没有实际占有商场，未收取租金及水电费，失去对商场的控制权；而原告实际收取租金及水电费，控制商场。综上所述，原告的诉讼请求，违背事实真相，不符合法律规定，请求依法驳回原告诉讼请求。原告民生家乐公司为支持其诉讼请求，提交以下证据：第一组，2013年7月31日《场地租赁合同》、《天汉店一楼整体租赁合同附件》，证明原、被告签订租赁合同的事实及约定的相关事宜。第二组，1、2015年7月1日、7月10日租金、费用催缴通知书；2、2015年10月19日告知函；3、（2016）陕0702民初18号民事判决书及（2016）陕07民终485号民事判决书；证明被告延期缴纳租金，经原告二次催要，被告仍不缴纳，被告违约在先，原告送达《告知函》合法有效；同时证明被告拖欠2015年下半年租金82.5万元的事实。第三组，水电费发票，证明被告拖欠水费2263.5元，电费244506.8元，水电费合计246770.3元。被告汉中铁狮公司质证认为，对第一组证据的真实性、证明目的均无异议；第二组证据的真实性无异议；通知书告知函被告已收到；二份判决书只是对解除合同效力的认可，对此被告无异议；违约金的数额和水电费的数额被告需要重新核准，判决书对此未确认，只是针对原告的数据进行一个表述而已；第三组证据欠水电费属实；电费中，原告从7月份开始把空调费加在电费里面了，但空调效果并不好，这也是未交款的原因。被告汉中铁狮公司为支持其辩解意见，提交以下证据：第一组，《场地租赁合同》、《天汉店一楼整体租赁合同附件》，证明原、被告签订合同，被告租赁原告房屋的事实。第二组，（2016）陕0702民初18号民事判决书及（2016）陕07民终485号民事判决书，证明原、被告签订的《场地租赁合同》、《天汉店一楼整体租赁合同附件》已经于2015年10月19日解除的事实。第三组。照片10张，证明原告锁闭配电柜、商场出口，并对商场断电的事实。第四组，告知书一份，证明原告要求商户与其重新签订合同的事实。原告民生家乐公司质证认为：对第一组证据的真实性无异议，予以认可，合同第九条明确约定了违约责任及解决办法。第二组证据的真实性无异议，原告在2015年10月19日发出解除合同的通知后，被告并未交付场地，正是被告一直不交付场地，原告才向法院起诉。第三组证据的一张照片是游乐场老板贴出来的，当时原告被逼无奈，才在2016年5月14日将游乐场设施评估后拆除，可以证明在这个时间点场地还在被告占用；其他照片是被告自己拍摄的，照片不符合证据要求，原告不予认可。第四组证据真实性属实；当时商户向原告咨询后面该怎么办，原告回答要是租期快到的，就重新签订即可。此时，商户在经营，租金被告收取，说明当时场地还是由被告控制着。上述证据，经庭审质证，本院予以确认。经审理查明，2013年7月31日，原、被告签订《场地租赁合同》和《天汉店一楼整体租赁合同附件》，约定：被告租赁原告汉中店一楼卖场面积3950平方米，租金304167元/月，年租金365万元；2016年1月1日起，租金在前一年基础上递增5%；租金交纳方式为，每6个月交纳一次，提前半个月交纳，先交纳后使用；租赁期限自2013年8月1日至2021年12月31日止；原告给被告一个月免租期；水电费按月交纳；违约责任约定，乙方（被告）逾期交纳租金、水、电、暖费，除足额补交外，还应按每日千分之五支付滞纳金，乙方逾期超过30日的，甲方（原告）有权终止合同。合同签订后，原告将场地交付被告使用，被告也按约定交纳租金至2015年6月。按照合同约定，被告应于2015年6月15日前交纳2015年下半年（7-12月）租金182.5万元，被告未能按期交纳。2015年7月1日、10日，原告向被告发出《租金、费用催缴通知书》，要求被告交清所欠费用及滞纳金。2015年9月30日，被告向原告交纳租金100万元，尚欠82.5万元租金未支付。2015年10月19日，原告向被告发出《告知商函》，主要内容有：1、根据合同及附件约定，解除场地租赁合同及附件部分；2、要求被告2015年10月22日前支付拖欠的租金及相关费用；3、要求被告支付年租金20%的违约金73万元；4、要求被告2015年10月31日前将商品和设备设施搬离，场地恢复原状；5、如约定的撤场期限到期后，仍有滞留场地的商品、设备和物资，我方视为贵方的废弃物品……；6、若因贵方影响导致我公司无法按期收房，我方将采取必要强制措施与法律手段进行维权，相关损失及后果由贵方承担。该《告知商函》被告签收后，被告以原告在履行合同中存在中央空调未及时维修，导致场地温度不理想；门口停车费用过高，影响客户流量等违约行为，认为原告无权提出解除合同为由，于2015年12月9日向本院提起诉讼，请求确认原告2015年10月19日向被告发出的《告知商函》中，要求解除合同的行为无效。本院于2016年3月10日作出（2016）陕0702民初18号民事判决书，认为，“合同签订后，被告（本案原告）向原告（本案被告）交付了租赁的场地，履行了合同义务，原告未按约定交纳租金，构成违约”，遂判决驳回原告（本案被告）的诉讼请求。宣判后，被告不服判决，提出上诉，汉中市中级人民法院于2016年5月26日作出（2016）陕07民终485号民事判决，驳回上诉，维持原判。另查明，1、被告汉中铁狮公司在承租原告的场地后，将场地进行分别出租，同各承租户分别签订了《租赁合同》，这些合同的租赁期限届满的时间绝大部分在2016年之后。本案双方发生纠纷，在人民法院判决后，被告汉中铁狮公司对场地不再管理使用，但未向原告进行场地移交，其收取的各承租户的租赁费大部分收取至2015年12月，部分收取至2016年。2、被告租赁的汉中店一楼内场地，除儿童城使用场地在2016年5月14日原告强制收回外，其他场地基本在2015年12月已收回；外场地因被告收取的租赁费至2016年，各承租户承诺本年度租期届满后，将租金交付原告，并与原告重新签订租赁合同。3、截止2015年11月，被告汉中铁狮公司拖欠水电费246770.3元（其中，水费2263.5元，电费244506.8元）。4、庭审中，被告承认收取各承租户的租赁费到2015年12月，但坚持认为，合同在2015年10月19日已解除，场地原告已收回，租金只能计算至此；原告认为，被告承认收取租金至2015年12月，被告应向原告支付租金至2015年12月，2015年12月至2016年5月14日的租金，因双方存在争议，双方各承担一半责任。由于双方在合同解除、原告收回场地的时间、应支付的租金及违约金存在争议，双方协商未果，原告遂诉至本院。上述事实，有双方提交的相关证据予以证实，有双方当事人的陈述记录在卷予以佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《场地租赁合同》和《天汉店一楼整体租赁合同附件》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合法有效。双方应依据合同约定，享有权利履行义务。合同签订后，原告向被告交付了场地，履行了合同义务，被告未按约定的期限交纳租金，构成违约，应承担违约责任；双方签订的《场地租赁合同》和《天汉店一楼整体租赁合同附件》已于2015年10月9日通知解除，本院予以确认。本案双方争议的焦点为：1、合同解除后，场地交付原告的时间；被告应支付的租金如何计算；2、双方约定的违约金，被告认为过高，请求减少，是否支持。本院审查认为：1、双方签订的《场地租赁合同》和《天汉店一楼整体租赁合同附件》，虽然在2015年10月19日已通知解除，但场地被告并未向原告移交，庭审中被告承认收取各承租户的租赁费至2015年12月，原告请求被告支付2015年7-12月的场地租金，符合双方的合同约定，本院予以支持；2016年1月1日至5月14日的租金，因部分场地（外场）的租金被告已收取，原告也收回部分场地，双方对场地的交付时间均不能通过证据证实，双方在场地的使用、租金的收取上存在混乱，对场地的交付不清楚均有责任，原告请求按各50%承担责任，符合本案的实际，本院予以支持；2016年1月1日至5月14日的租金确定为67万元（365万元÷365天×134天×50%=67万元）；拖欠租金合计1495000元（825000元+67万元=1495000元）。2、原告请求支付违约金73万元，明显过高，被告请求适当减少，符合法律规定，结合本案的事实，依照法律规定，本院予以调整，按被告拖欠租金的20%计算违约金，即违约金为299000元【（825000+670000）×20%=299000元】。综上所述，原告请求被告交付租赁场地，因场地原告已实际占有使用，场地实际已交付，故该请求本院不予支持；原告请求支付拖欠的租金、违约金、水电费，符合双方的合同约定及法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条的规定，判决如下：一、由被告汉中铁狮商业运营管理有限公司于判决生效后二十日内支付原告陕西民生家乐商业连锁有限责任公司场地租金人民币1495000元。二、由被告汉中铁狮商业运营管理有限公司于判决生效后二十日内支付原告陕西民生家乐商业连锁有限责任公司违约金人民币299000元。三、由被告汉中铁狮商业运营管理有限公司于判决生效后二十日内支付原告陕西民生家乐商业连锁有限责任公司水电费人民币246770.3元。四、驳回原告陕西民生家乐商业连锁有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案受理费21116元，由被告汉中铁狮商业运营管理有限公司负担20000元，原告陕西民生家乐商业连锁有限责任公司负担1116元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省招生中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  宋庆元人民陪审员  郭 恒人民陪审员  纪秀芳二〇一六年十一月十日书 记 员  王慧婷