河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1302民初8848号原告：宋丹丹，女，汉族，生于1983年4月16日，住新野县。委托代理人：郭凯歌,河南宛龙律师事务所律师。一般代理。被告：王大林，男，汉族，生于1976年2月26日，住南阳市卧龙区。被告：罗秋华，女，汉族，生于1979年10月5日，住南阳市卧龙区，系王大林妻子。第三人：河南瑞韬房地产经纪有限公司法定代表人：赵忠玺，任公司总经理。住所地：南阳市仲景路与张衡路交叉口长安公馆向南30米。委托代理人：赵仲玺，男，汉族，系该公司经理。代理权限为特别授权。委托代理人：董倩，女，汉族，系该公司员工。代理权限为特别授权。原告宋丹丹诉被告王大林、罗秋华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，向被告送达了民事起诉状、举证通知书、开庭传票，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋丹丹及其委托代理人郭凯歌、被告王大林、罗秋华、第三人河南瑞韬房地产经纪有限公司委托代理人赵仲玺、董倩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2018年9月13日，原告宋丹丹与被告王大林、罗秋华及第三人河南瑞韬房地产经纪有限公司签订《房屋买卖（居间）合同》。被告王大林与被告罗秋华系夫妻关系。该合同约定：二被告将坐落于南阳市××路西侧6号楼1单元3层302室房屋以总价款163万元出让给原告宋丹丹，原告于签订合同之日交付二被告定金10万元，待房屋过户后，原告向二被告交付剩余的153万元。该房屋未结清银行贷款处于抵押状态，二被告承诺自合同签订之日起20个工作日结清银行贷款、办理出房产证，否则二被告愿意向原告支付10万元违约金。后因二被告未能按约定清偿银行贷款解除抵押，原告应二被告的请求，分别于2018年10月26日通过第三人转交给二被告55万元购房款，该款用于二被告清偿银行贷款结清抵押；于2018年11月2日通过第三人转交给二被告78万元购房款。二被告于2018年11月2日向原告出具收到143万元购房款收据，同日，原告与二被告在公证处签订《协议书》一份。该协议书进一步明确了原告已向二被告交付143万元购房款，同时，将违约金提升至购房款的30%。《补充协议》签订后，二被告又以存在面积差为由拒不配合原告办理房屋过户事宜。请求法院：1、依法判令被告继续履行双方之间的房屋买卖合同，判令被告接受剩余房款20万元并协助原告将坐落于南阳市××路西侧6号楼1单元3层302室房屋不动产登记在原告名下。2、依法判令被告支付原告房价30%的违约金489000元。3、本案诉讼费由被告负担。二被告辩称，房屋实际面积比合同面积多了5平方米，2018年11月2日说过交尾款的时候再说5平方米的钱，由于原告一直未将5平方米差价补出来所以没办法办理出房产证，并不是我们违约了。第三人辩称，卖方委托的中介负责人范俊奇在我们公司对面，范俊奇承诺20个工作日内办理出房产证，当时直接写进协议了，后来才说面积差的事，原告并未有说不交面积差的事，出面积差的钱可以但是先让卖方把违约金付清了再说。原告宋丹丹针对其诉称向法庭举证如下：证据一：身份证复印件、2018年9月13日房屋买卖（居间）合同一份、转款流水及第三人出具的收据一份。用于证明：原告的诉讼主体资格。原告已经按照合同约定在合同签订后第二日即2018年9月14日向被告交付10万元定金。同时，合同第二条第2小项、第十二条均明确约定，被告应在合同签订后20日内结清贷款、办理出房产证，明确约定了被告的责任及义务。证据二：2018年11月2日协议书、公证书、收款收条、银行流水。用于证明：原告基于权宜之计，除10万元定金外，提起预支133万元购房款帮助被告结清银行贷款及抵押。协议书是购房合同的补充，进一步明确了原告已支付购房款143万元，同时，将违约金提升至房价的30%。被告对原告提交的证据质证意见为：我们没有见过房屋买卖（居间）合同，不是我们签的字。第三人对原告提交的证据质证意见为：房屋买卖（居间）合同上面的签字是范俊奇代签的，范俊奇当时说他是受被告委托的意思当时可以当这个家，事后由范俊奇将合同转交给被告王大林，办房产证的事是范俊奇承诺的所以他也在上面签字。被告王大林、罗秋华针对其诉称向法庭举证如下：催缴单三份及邮寄单子。用于证明：对方当时一直没有交这5平方米的钱，所以一直拖着无法办理房产证，我们并不违约。原告对被告提交的证据质证意见为：证据是复印件，真实性无法核实。其次即便证明已经给原告送达了但是我们对证明方向有异议，房屋买卖合同及协议书明确约定待被告结清银行贷款及过户后原告支付剩余房款，被告持续处于违约状态。同时，协议书中第六条明确约定一切费用由被告负担，所以也就不存在被告所谓要求原告补足差价问题。事实上，被告一直拒不履行过户义务，所以原告也无需支付剩余房款。第三人对被告提交的证据质证意见为：我公司知道这个事，见过一份，我们出过一份关于买方违约责任即违约赔偿的协议发给被告。第三人未向法庭出示证据。本院出具调查令，由原告委托代理人到南阳市天麒置业有限公司调取证明一份，证明该房原销售面积为232.07㎡，购房价格为3670元/㎡，南阳市房地产测绘队实测面积为237.36㎡。经审理查明，2018年9月13日，原告宋丹丹与被告王大林、罗秋华(夫妻关系)及第三人河南瑞韬房地产经纪有限公司签订《房屋买卖（居间）合同》，案外人范俊奇系二被告王大林、罗秋华卖房的中间人，签订合同时二被告未到场由案外人范俊奇代为签名。该合同约定：二被告将坐落于南阳市××路西侧6号楼1单元3层302室房屋以总价款163万元出让给原告宋丹丹，房屋总面积为231.07平方米，原告于签订合同之日交付二被告定金10万元，待房屋过户后，原告向二被告交付剩余的153万元。该房屋未结清银行贷款处于抵押状态，二被告承诺自合同签订之日起20个工作日结清银行贷款、办理出房产证，否则二被告愿意向原告支付10万元违约金。后因二被告未能按约定清偿银行贷款解除抵押，原告应二被告的请求，分别于2018年10月26日通过第三人转交给二被告55万元购房款，该款用于二被告清偿银行贷款结清抵押；于2018年11月2日通过第三人转交给二被告78万元购房款。二被告于2018年11月2日向原告出具收到143万元购房款收据，同日，原告与二被告在公证处签订《协议书》一份。该协议书进一步明确了原告已向二被告交付143万元购房款，同时，双方约定违约金为购房款的30%。嗣后，二被告又以存在面积差为由拒不配合原告办理房屋过户事宜。为此，原告诉至法院。另查。本院认为，原、被告经由第三人中介签订的《房屋买卖（居间）合同》，虽然二被告对案外人范俊奇代签行为不予认可，但结合案外人向法庭出具的情况说明,同时结合二被告于2018年11月2日向原告出具的收条，说明二被告认可签订《房屋买卖（居间）合同》后即收到原告转交的10万元购房定金，案外人范俊奇的代签行为构成表见代理，该《房屋买卖（居间）合同》对双方均有约束力，不违背法律法规，为有效合同。2018年11月2日，原、被告在原《房屋买卖（居间）合同》基础上，又重新签订《协议书》，确认原告已向二被告转交143万元购房款（含10万元购房定金）。原、被告应按合同约定履行义务，原告按约定交付了大部分房屋价款，被告向原告出具收款收条，双方买卖已经成立，二被告理应及时结清银行贷款、涤除银行抵押及办理出房产证，配合原告办理过户。由于原、被告就该房屋实测面积较《房屋买卖（居间）合同》约定多出5.29平方米价款由谁负担未达成一致意见，致使产生纠纷。本院认为，虽然被告未按照合同约定结清银行按揭贷款、涤除银行抵押权、办理出房产证，但原告又分两次向被告转交购房款133万元，说明双方对合同履行方式已进行了变更。因超出合同约定部分面积价款在合同中无明确约定，且《房屋买卖（居间）合同》中并没有突出每平方米的单价，考虑到原告已向被告支付了143万元购房款，已履行大部分合同义务，本院为了解决双方的矛盾，应遵循公平公正原则，对被告办理房产证时多出面积部分,由原告按原购房价格每平方3670元向被告补交多出部分的价款，被告补交给开发商的差价。故二被告应按照协议约定将位于南阳市××路西侧6号楼1单元3层302室房屋过户到原告名下,同时由原告据实向被告补交多出部分的价款为19414.3元。二被告辩称原告应按照现行价格补交多出面积差价，不符合公平原则,且合同无明确约定，本院不予采纳。三、原告主张被告支付其房价30%违约金489000元，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定判决如下：一、被告王大林、罗秋华于本判决书生效后十日内交付原告宋丹丹位于南阳市宛城区健康路西侧（6号楼1单元3层302室房屋）一套。同时由原告宋丹丹对超出的5.29平方米按被告王大林、罗秋华补交价格补足差额19414.3元。二、被告王大林、罗秋华于本判决书生效后十日内协助原告将该房屋过户到原告名下。同时由原告宋丹丹向二被告交付剩余购房款20万元。三、驳回原告其他诉讼请求如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8635元，减半收取4317.5元，保全费5000元，合计9317.5。由原告宋丹丹负担1317.5元，由被告王大林、罗秋华负担8000元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  邢**二〇二〇年四月二十二日书记员  袁雪阳