上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初14311号原告：上海朱泾浜实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陆凤其，经理。被告：上海富基营造贸易有限公司松江分公司，住所地上海市松江区。负责人：林世祥，职务不详。被告：上海富基营造贸易有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：谢爱忠，执行董事。原告上海朱泾浜实业有限公司(以下简称“朱泾浜公司”)与被告上海富基营造贸易有限公司松江分公司(以下简称“富基松江分公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序。因原告申请，本院于2019年9月10日依法追加上海富基营造贸易有限公司(以下简称“富基公司”)为本案共同被告参加诉讼。后因无法通过邮寄或直接方式向两被告送达诉讼文书，本案于2019年11月9日转为适用普通程序，并采用公告送达，于2020年2月10日公开开庭进行了审理。原告朱泾浜公司的法定代表人陆凤其到庭参加诉讼，被告富基松江分公司、富基公司经公告送达开庭传票，均未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告朱泾浜公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付2018年10月1日至2019年8月14日厂房租赁费人民币(以下币种同)214,383.20元(其中2018年10月1日至2018年12月21日欠付30,781.70元；2019年1月1日至2019年2月28日欠付86,991元；2019年3月1日至2019年8月14日欠付96,610.50元)；二、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：一、判令解除原告与被告富基松江分公司之间关于上海市松江区九亭镇恒富路XXX号XXX幢厂房的租赁合同关系；二、确认原告与被告富基松江分公司之间关于上海市松江区九亭镇恒富路XXX号XXX幢附属房(包括门卫室、变电站、西北角职工宿舍和西南角职工宿舍)的租赁合同关系无效；三、判令两被告立即共同支付上述厂房及附属房(包括门卫室、变电站、西北角职工宿舍和西南角职工宿舍)自2018年10月1日至2019年8月14日止的租金及使用费210,257.70元[其中2018年10月1日至2018年12月31日欠付30,781.70元(130,781.70元-100,000元)；2019年1月1日至2019年2月28日欠付84,370元(0.55元/日/平方米×2,600平方米×59日)；2019年3月1日至2019年8月14日欠付95,106元(0.55元/日/平方米×1,048平方米×165日)]；四、本案诉讼费由两被告共同承担。后原告又撤回第一项诉讼请求并变更第三项诉讼请求为：判令两被告立即共同支付上述厂房及附属房(包括门卫室、厕所、西北角职工宿舍、西南角职工宿舍及办公室、辅助厂房)自2018年10月1日至2019年8月14日止的租金及使用费210,257.70元[其中2018年10月1日至2018年12月31日欠付30,781.70元(130,781.70元-100,000元)；2019年1月1日至2019年2月28日欠付84,370元(0.55元/日/平方米×2,600平方米×59日)；2019年3月1日至2019年8月14日欠付95,106元(0.55元/日/平方米×1,048平方米×165日)]，扣除被告富基松江分公司已付的2009年8月15日至2009年11月15日的租金120,900元，尚余89,357.70元。事实和理由：原告与被告富基松江分公司于2010年10月8日签署《上海市房屋租赁合同》，约定被告富基松江分公司向原告租赁位于上海市松江区九亭镇恒富路XXX号XXX幢房屋(以下简称“系争房屋”)及其附属房(包括门卫室、厕所、西北角职工宿舍、西南角职工宿舍及办公室、辅助厂房)。租期自2009年8月15日起至2019年8月14日止，租金为每日每平方米0.50元，每满三年递增百分之五，合同并对付款方式、期限、违约责任等作了约定。初期被告富基松江分公司还能按约履行，但自2017年5月起，被告富基松江分公司经常无故拖欠租金且无法联络，更未经原告同意将系争房屋楼下部分的1,050平方米及附属房500平方米转租给其他三家公司后收取租金自用。虽经原告多次催讨，被告富基松江分公司屡次出具承诺书后却又屡次失约。2019年2月，被告富基松江分公司将其对外转租的房屋返还原告。现双方租期已届满，然被告富基松江分公司至今尚欠租赁费210,257.70元。鉴于系争房屋权利自2009年11月16日才转移给原告，故对于被告富基松江分公司支付的2009年8月15日至2009年11月15日租金共计120,900元，原告同意在被告富基松江分公司未付租金中予以抵扣，故现被告富基松江分公司尚欠89,357.70元未付。被告富基公司与被告富基松江分公司系公司与分支机构之间的关系，理应共同承担付款责任。为维护自身合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。被告富基松江分公司未作答辩。被告富基公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：系争房屋原权利人系案外人上海豫全鞋业有限公司(以下简称“豫全公司”)。2009年11月16日，本院作出(2009)松执字第228号执行裁定书裁定：一、解除案外人豫全公司所有的座落于上海市松江区九亭久富开发区恒富路XXX号内厂房的查封，其所有权及相应其他权利归原告所有；二、上述厂房的所有权自该裁定送达原告时起转移；三、撤销该房屋的全部查封及其他限制权利。原告可持该裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续；四、撤销该房屋的抵押权。现系争房屋权利人系原告朱泾浜公司，于2009年11月30日核准产权登记，建筑面积为2,096.84平方米，所有权来源于拍卖，房屋类型为工厂，房屋用途为厂房，总层数为2层，每层面积1,048.42平方米。2010年10月8日，原告作为出租方(甲方)与被告富基松江分公司作为承租方(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积2,600平方米，作为生产工厂、加工、办公室使用；甲方于2009年7月1日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2009年8月15日起至2019年8月14日止；租金为每日每平方米建筑面积0.50元，月租金39,541元，租金三年内不变，自第四年起租金每三年递增5%；乙方应于每月25日前向甲方支付租金，先付后租，每三个月支付一次，逾期支付的，则乙方需按日租金的0.50%支付违约金；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月租金即39,541元……乙方应在本合同的租期届满后三十日内返还该房地产……除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在租赁期间内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租他人，但同一间居住房屋，不得分割转租；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分……乙方逾期不支付租金累计超过一个月的；甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议，应通过协商解决；协商解决不成的，双方同意选择依法向松江区人民法院起诉方式解决；本合同未尽事宜，甲、乙双方可订立补充条款。本合同补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分，本合同及其补充条款和附件内空格部分填写的文字与铅印文字具有同等效力。合同补充条款第一条约定：转租许可，于承租时二楼已协商后同意2017年4月13日，原告向被告富基松江分公司发出《告知函》一份，载明被告富基松江分公司共拖欠2016年11月15日至2017年2月14日租金40,781.70元以及2017年2月15日至2017年6月30日租金196,112.55元，共计236,954.25元，原告要求被告富基松江分公司付款，若仍不交则七天内办理腾空厂房交还原告，否则后果自负。此后，原告分别于2018年8月31日、2018年9月11日、2018年10月31日出具《上海市农村集体经济组织统一收据》三份，载明原告分别收到被告富基公司支付的2018年7月1日至2018年9月30日的部分房租117,036.60元，2018年7月1日至2018年9月30日的剩余房租13,745.10元，2018年10月1日至2018年12月31日的部分房租100,000元。2019年1月7日，原告再次向被告富基公司及被告富基松江分公司负责人林世祥发出《特告函》一份，载明被告富基松江分公司在未征得原告书面同意情况下擅自转租，长期提前收取第三方租金及差价，以此借鸡生蛋，故意拖欠租金对原告造成损失。原告要求被告富基松江分公司七天内腾房将系争房屋交还原告，结清租金及水电费，逾期则系争房屋内物件视为丢弃，任由原告作无主处理。原告另持有被告富基松江分公司负责人林世祥分别于2018年5月4日、2018年7月26日、2018年10月19日出具的《切结书》《承诺书》《承诺书》复印件三份，内容系被告富基松江分公司拖欠原告租金，愿意尽快支付，否则自愿搬离。2019年5月20日，被告富基松江分公司负责人林世祥出具《委任书》一份，委托一位王姓男性代为处理租赁事宜。2019年9月22日，该王姓男性出具《交钥匙手续》一份，载明其系被告富基松江分公司及林世祥委托人，系争房屋应于合同届满的9月15日交房，由于高温台风拖延几天，把厂房钥匙交于原告。其在尾部“移交人”处签字，案外人张某在“接收人”处签字。原告确认系争房屋于当日交接完毕。另查明，被告富基松江分公司承租的附属房(包括门卫室、厕所、西北角职工宿舍、西南角职工宿舍及办公室、辅助厂房)未取得建设工程规划许可证。审理中，原告向本院陈述：案外人豫全公司原本就将系争房屋出租给了被告富基松江分公司。原告于2009年从法院拍卖取得系争房屋权利后，参照豫全公司与被告之间的租赁合同重新与被告富基松江分公司订立了租赁合同。合同约定的租赁面积2,600平方米包括系争房屋的2,096.84平方米以及共计约500平方米的无证附属房，附属房包括门卫室约40平方米、厕所约50平方米、西北角职工宿舍约120平方米、西南角职工宿舍及办公室约60平方米、辅助厂房约230平方米。因被告富基松江分公司本来就占有使用全部租赁房屋，故原告在签订合同后就已完成交付义务，而无需另行交付。虽然在双方的租赁合同中约定有保证金39,541元，但被告富基松江分公司实际并未支付该笔费用。双方合同签订后，被告富基松江分公司先是自行使用了全部租赁房屋一段时间，后因生意不好，被告富基松江分公司将系争房屋中的一楼房屋以及全部无证附属房对外转租，次承租人用以从事五金加工以及员工住宿。被告富基松江分公司自身并无员工，承租目的系采购茶叶包装后做仓库，因此被告富基松江分公司也未对租赁房屋进行任何装饰装修。自2018年10月起，被告富基松江分公司不再将转租收益交给原告，故原告于2019年3月1日将系争房屋中的一楼房屋以及所有附属房收回，直接与次承租人另行签订合同，将上述房屋出租给次承租人，但未办理相应收房手续。因剩余的系争房屋中二楼房屋一直由被告富基松江分公司占有使用且无法联系，致使原告当时无法一并收回，原告也因此并未正式发出过解除合同通知。现因双方之间的租赁合同已因到期而终止，故原告不再坚持第一项诉讼请求，但要求被告付清拖欠租金，遂涉诉。另，原告向本院明确不需要法院处理原告与被告富基松江分公司之间关于上海市松江区九亭镇恒富路XXX号XXX幢附属房(包括门卫室、厕所、西北角职工宿舍、西南角职工宿舍及办公室、辅助厂房)的租赁合同关系无效之后的法律后果。租；合同附件二系案外人豫全公司于2009年6月出具的备忘录，载明：豫全公司6号厂房坐落在上海市松江区九亭镇恒富路XXX号，该公司于2009年5月30日与王廷勋签订厂房租赁协议，豫全公司授权该同志可以对外转租并与被告富基公司签订厂房租赁协议。合同还对其他有关事项进行了约定。2017年4月13日，原告向被告富基松江分公司发出《告知函》一份，载明被告富基松江分公司共拖欠2016年11月15日至2017年2月14日租金40,781.70元以及2017年2月15日至2017年6月30日租金196,112.55元，共计236,954.25元，原告要求被告富基松江分公司付款，若仍不交则七天内办理腾空厂房交还原告，否则后果自负。此后，原告分别于2018年8月31日、2018年9月11日、2018年10月31日出具《上海市农村集体经济组织统一收据》三份，载明原告分别收到被告富基公司支付的2018年7月1日至2018年9月30日的部分房租117,036.60元，2018年7月1日至2018年9月30日的剩余房租13,745.10元，2018年10月1日至2018年12月31日的部分房租100,000元。2019年1月7日，原告再次向被告富基公司及被告富基松江分公司负责人林世祥发出《特告函》一份，载明被告富基松江分公司在未征得原告书面同意情况下擅自转租，长期提前收取第三方租金及差价，以此借鸡生蛋，故意拖欠租金对原告造成损失。原告要求被告富基松江分公司七天内腾房将系争房屋交还原告，结清租金及水电费，逾期则系争房屋内物件视为丢弃，任由原告作无主处理。原告另持有被告富基松江分公司负责人林世祥分别于2018年5月4日、2018年7月26日、2018年10月19日出具的《切结书》《承诺书》《承诺书》复印件三份，内容系被告富基松江分公司拖欠原告租金，愿意尽快支付，否则自愿搬离。2019年5月20日，被告富基松江分公司负责人林世祥出具《委任书》一份，委托一位王姓男性代为处理租赁事宜。2019年9月22日，该王姓男性出具《交钥匙手续》一份，载明其系被告富基松江分公司及林世祥委托人，系争房屋应于合同届满的9月15日交房，由于高温台风拖延几天，把厂房钥匙交于原告。其在尾部“移交人”处签字，案外人张某在“接收人”处签字。原告确认系争房屋于当日交接完毕。另查明，被告富基松江分公司承租的附属房(包括门卫室、厕所、西北角职工宿舍、西南角职工宿舍及办公室、辅助厂房)未取得建设工程规划许可证。审理中，原告向本院陈述：案外人豫全公司原本就将系争房屋出租给了被告富基松江分公司。原告于2009年从法院拍卖取得系争房屋权利后，参照豫全公司与被告之间的租赁合同重新与被告富基松江分公司订立了租赁合同。合同约定的租赁面积2,600平方米包括系争房屋的2,096.84平方米以及共计约500平方米的无证附属房，附属房包括门卫室约40平方米、厕所约50平方米、西北角职工宿舍约120平方米、西南角职工宿舍及办公室约60平方米、辅助厂房约230平方米。因被告富基松江分公司本来就占有使用全部租赁房屋，故原告在签订合同后就已完成交付义务，而无需另行交付。虽然在双方的租赁合同中约定有保证金39,541元，但被告富基松江分公司实际并未支付该笔费用。双方合同签订后，被告富基松江分公司先是自行使用了全部租赁房屋一段时间，后因生意不好，被告富基松江分公司将系争房屋中的一楼房屋以及全部无证附属房对外转租，次承租人用以从事五金加工以及员工住宿。被告富基松江分公司自身并无员工，承租目的系采购茶叶包装后做仓库，因此被告富基松江分公司也未对租赁房屋进行任何装饰装修。自2018年10月起，被告富基松江分公司不再将转租收益交给原告，故原告于2019年3月1日将系争房屋中的一楼房屋以及所有附属房收回，直接与次承租人另行签订合同，将上述房屋出租给次承租人，但未办理相应收房手续。因剩余的系争房屋中二楼房屋一直由被告富基松江分公司占有使用且无法联系，致使原告当时无法一并收回，原告也因此并未正式发出过解除合同通知。现因双方之间的租赁合同已因到期而终止，故原告不再坚持第一项诉讼请求，但要求被告付清拖欠租金，遂涉诉。另，原告向本院明确不需要法院处理原告与被告富基松江分公司之间关于上海市松江区九亭镇恒富路XXX号XXX幢附属房(包括门卫室、厕所、西北角职工宿舍、西南角职工宿舍及办公室、辅助厂房)的租赁合同关系无效之后的法律后果。以上事实，有《上海市房屋租赁合同》、上海市不动产登记簿、《上海市农村集体经济组织统一收据》《委任书》《交钥匙手续》《告知函》《特告函》、执行裁定书、照片及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案涉及的租赁标的物涉及到两方面，分别为系争房屋即上海市松江区九亭镇恒富路XXX号XXX幢房屋以及附属房(包括门卫室、厕所、西北角职工宿舍、西南角职工宿舍及办公室、辅助厂房)。就上海市松江区九亭镇恒富路XXX号XXX幢厂房而言，原告朱泾浜公司与被告富基松江分公司之间的房屋租赁合同关系，系双方当事人真实意思表示，且并未违反法律及行政法规效力性强制性规定，应属合法有效。而就附属房(包括门卫室、厕所、西北角职工宿舍、西南角职工宿舍及办公室、辅助厂房)而言，该房屋并未取得建设工程规划许可证，原告朱泾浜公司与被告富基松江分公司之间的房屋租赁合同关系应属无效，故对于原告要求确认原告与被告富基松江分公司之间关于上海市松江区九亭镇恒富路XXX号XXX幢附属房(包括门卫室、厕所、西北角职工宿舍、西南角职工宿舍及办公室、辅助厂房)的租赁合同关系无效的诉讼请求，本院予以支持。关于该部分附属房屋的租赁合同无效后的法律后果，原告陈述被告承租后并未进行装饰装修，故无效后果不需要法院处理，对此本院予以准许。关于原告要求被告富基松江分公司支付上述厂房及附属房(包括门卫室、厕所、西北角职工宿舍、西南角职工宿舍及办公室、辅助厂房)自2018年10月1日至2019年8月14日止的租金及使用费89,357.70元的问题。首先，对于原告与被告富基松江分公司之间关于上海市松江区九亭镇恒富路XXX号XXX幢厂房的租金，应按照双方之间签订的《上海市房屋租赁合同》中约定的租金标准计算；其次，对于原告与被告富基松江分公司之间关于上海市松江区九亭镇恒富路XXX号XXX幢附属房(包括门卫室、厕所、西北角职工宿舍、西南角职工宿舍及办公室、辅助厂房)的占有使用费，本院认为，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此原告要求被告富基松江分公司支付上述厂房及附属房(包括门卫室、厕所、西北角职工宿舍、西南角职工宿舍及办公室、辅助厂房)自2018年10月1日至2019年8月14日止的租金及使用费，符合法律规定。对于自2019年1月1日起的租金，原告自愿按照每日每平方米0.55元计算，并无不可，原告其余计算方式亦无不当，故本院对于被告富基松江分公司欠付原告自2018年10月1日至2019年8月14日止的租金及使用费210,257.70元予以确认，现原告自愿抵扣被告富基松江分公司支付的2009年8月15日至2009年11月15日的租金共计120,900元，于法有据，本院予以准许。综上，对于原告该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告富基公司对于被告富基松江分公司的付款义务承担共同责任的问题。本院认为，公司可以设立分公司。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。虽然被告富基松江分公司可独立订立合同，亦可以独立的诉讼主体参加诉讼，但实际上被告富基松江分公司为被告富基公司的分支机构，不具备独立的法人资格，其民事责任最终应由其所属的法人承担。对于原告自愿撤回第一项诉讼请求，系其对自己诉讼权利的自由处分，本院予以准许。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告富基松江分公司、富基公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、第九十一条第(七)项、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，判决如下：一、确认原告上海朱泾浜实业有限公司与被告上海富基营造贸易有限公司松江分公司之间关于上海市松江区九亭镇恒富路XXX号XXX幢附属房(包括门卫室、厕所、西北角职工宿舍、西南角职工宿舍及办公室、辅助厂房)的租赁合同关系无效；二、被告上海富基营造贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海朱泾浜实业有限公司上述厂房及附属房(包括门卫室、厕所、西北角职工宿舍、西南角职工宿舍及办公室、辅助厂房)自2018年10月1日至2019年8月14日止的租金及使用费89,357.70元(已抵扣被告上海富基营造贸易有限公司松江分公司支付的2009年8月15日至2009年11月15日的租金共计120,900元)；三、驳回原告上海朱泾浜实业有限公司的其余诉请请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,034元，由被告上海富基营造贸易有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 陆 贤审 判 员 张 莉人民陪审员 王 茜二〇二〇年二月二十六日法官 助理 王艳萍书 记 员 吴诗婕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。二、《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……