.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}新疆维吾尔自治区拜城县人民法院民事判决书（2015）拜民初字第762号原告：艾麦尔·哈斯木，男，维吾尔族，个体工商户，住拜城县。委托诉讼代理人：吐尔洪·吐尼牙孜，男，新疆力拉律师事务所律师（一般代理）。委托诉讼代理人：肉孜·木合买提，男，新疆力拉律师事务所律师（一般代理）。被告：拜城县汇鑫房地产开发有限公司。住所地：拜城县。法定代表人：李志刚，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢越岭，男，新疆越岭律师事务所律师（特别授权代理）。委托诉讼代理人：詹林，男，新疆越岭律师事务所律师（特别授权代理）。第三人：新疆伟华建设工程有限公司。住所地：阿克苏市。法定代表人：冷卫君，女，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张晓敏，女，上海市建纬（乌鲁木齐）律师事务所律师（特别授权代理）。原告艾麦尔·哈斯木与被告拜城县汇鑫房地产开发有限公司（以下简称汇鑫房地产公司）、第三人新疆伟华建设工程有限公司（以下简称伟华建设公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭对此案进行了审理。原告艾麦尔·哈斯木及委托诉讼代理人吐尔洪·吐尼牙孜、肉孜·木合买提，被告汇鑫房地产公司的委托诉讼代理人詹林，第三人伟华建设公司的委托诉讼代理人张晓敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告艾麦尔·哈斯木向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间所签订的商品房买卖合同；2、请求判令被告返还购房款977709.78元；3、请求判令被告赔偿各项经济损失588767元（包括1.装修损失费用以及其他设备损失324767元。2.停业损失12000元∕月×22月﹦264000元）；4、判令被告赔偿鉴定费39000元＋14000元﹦53000元；以上合计1619476.78元。5、请求被告承担一切诉讼费用。事实和理由：2013年5月15日，原告与被告签订了1137243号商品房买卖合同，购买了拜城县拜城镇热斯坦社区福乐城第八巷第四栋02号商品房，面积为255.74平方米，并花销60万元进行了装修，办全所有手续，于2013年底挂以”热瓦美食”牌正式经营至2015年1月20日。由于2015年1月出现房屋地基塌陷的情况，餐厅的正常经营受到影响，只好1月20日停止营业。这种情况给我造成了极大经济损失，虽然我方将此情况反映给有关部门和被告，但此问题至今没有得到解决。为维护本人合法权益，现诉至法院。原告为证明其诉求，向本院提交了如下证据：商品房买卖合同复印件1份（原件已退还）、收款收据复印件1张（原件已退还）、维修告知函复印件1份、2015年10月21日和2015年10月25日的社区证明、鉴定意见书、补充鉴定及鉴定费发票（鉴定费39000元），阿克苏发展价格评估事务所有限公司的价格评估报告书1份及鉴定费发票1张（鉴定费14000元）、照片1组、证照复印件1组（原件已退还）、税收缴款书2份，以证明原告支付977709.78元从被告处购买了热斯坦村福乐城第8幢4单元02号商品房及因该房地基塌陷给自己造成损失的事实。被告及第三人对商品房买卖合同、收款收据的真实性无异议，对1组照片的真实性无异议，但提出从照片上可以看出，中午没有人流量，生意是下滑的意见；被告对鉴定意见书、补充鉴定及鉴定费发票的真实性无异议，但以原告私自改建卫生间和管道导致地基塌陷为由不认可，对关联性也不认可；第三人以鉴定机构没有完整的设计图纸和相关土建资料及第三人没有参与此次鉴定为由对所有鉴定结论均不认可；被告及第三人对维修告知函的三性不认可，对2份社区证明以社区没有资格出证明为由不认可，对价格评估意见书及评估费发票以原告单方委托鉴定为由不认可，对税务登记证（原件已退还）、营业执照（原件已退还）、餐饮服务许可证（原件已退还）以与本案没有关联性为由不认可，对2张税收缴款书以不能证明原告的营业额为由不认可。本院认为，被告及第三人对商品房买卖合同、收款收据的真实性无异议，对1组照片的真实性无异议，故本院对其真实性予以确认；原告提出鉴定申请后，经原、被告双方共同选定鉴定机构，本院依法委托了新疆维吾尔自治区司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对相关问题进行鉴定，该份鉴定意见书依据充分，对相关问题分析条理清楚，符合相关法律规定，故本院对鉴定意见书、补充鉴定及鉴定费发票的真实性予以确认；因”拜城县热瓦美食府”经营地点位于拜城镇福乐城，福乐城系拜城镇人民政府热斯坦社区居委会所管辖区域，辖区居民就相关问题向社区居委会反映并无不当，而社区居委会仅是对停业问题所作简单的证明，并未超出社区居委会职权管辖的范围，故本院对拜城镇人民政府热斯坦社区居委会出具的2份证明的真实性予以确认；税务登记证、营业执照、餐饮服务许可证系原告从事个体经营依法办理的证照，故本院对其真实有效性及关联性予以确认；税收缴款书为原告纳税的凭证，本院对其真实有效性予以确认；阿克苏发展价格评估事务所有限公司的价格评估报告书为新疆力拉律师事务所单方面委托所作，被告及第三人均不认可，该份评估报告因评估程序存在瑕疵，故本院对该份评估报告和鉴定费发票的有效性不予确认；因维修告知函系复印件，被告及第三人均不认可，且原告无其他证据予以佐证，故本院对维修告知函的真实性不予确认。被告汇鑫房地产公司辩称：原告变更诉讼请求之后，事实与理由部分中没有提到。针对原告的诉讼请求，我们不同意解除原、被告之间签订的商品房买卖合同，原告与我公司在2013年5月15日签订的买卖合同，该合同是双方真实意思表示，签订之后，原、被告均履行了义务，原告向我们支付了购房款，我们也交付了房屋，房屋经验收合格交付使用已经三年了，原告在使用过程中，未经我公司许可，擅自增加卫生间，修改供水管线，并且由于原告修改管线漏水，导致房屋地面塌陷，综上所述，我公司认为双方交易的商品房尚未达到解除合同的条件，并且是由于原告的原因造成房屋塌陷，应该由原告自己承担相应的损失。根据法律规定，原告的损失只包括直接损失，不包括间接损失。请求法庭依法驳回原告所有的诉讼请求。第三人伟华建设公司辩称：第一，本案为商品房销售合同纠纷，根据合同相对性原则，我公司对原告不承担任何赔付责任及义务；第二，对于原告提出的诉求，其解除合同的权利已经超过法定解除权的期间，另外，它也不符合商品房买卖合同的法定解除条件；第三，原告所购买的商品房，无法继续使用的原因是其自身因装修使用不当造成的，与我公司没有任何关联，其所诉求的经济损失，均不应由我公司承担支付。本案所涉的建筑工程，我公司于2011年就已经竣工验收，它的基础认证是合格的，包括地基、主体，竣工验收报告均已合格，验收合格之后我公司才交付给被告的，被告在将该商品房交付给原告之前，也就是2013年5月份之前，这个房屋没有发生任何质量问题，在原告与被告进行商品房交易时也没有任何问题，该交易是经过交付验收的，交付验收期间也没有发现任何质量问题，在原告购买该商品房之后两年也没有发现任何质量问题，出现问题是在2015年1月之后，出现质量问题的时间是在原告使用该商品房两年之后出现的问题，因此，我们认为，原告所称的地基塌陷或室内回填土塌陷根本不是建筑工程质量的问题，而是由原告装修使用不当造成的。其余的意见与被告答辩意见一致，我公司不承担赔偿责任。为证明其辩解，第三人伟华建设公司向本院提交了《建设工程竣工验收报告》（拜城镇热斯坦村富民安居工程8街坊3#商住楼、拜城镇热斯坦村富民安居工程8街坊4#商住楼）复印件2份（原件已退还）、《新和县庆昌检测中心土壤密度检查报告》1份（原件已退还），以证明该公司承建的建设工程是合格的。原告提出异议，认为本案诉争的房屋与验收报告上的房屋不是同一个地方，本案房屋是1层，不是6层，且验收报告对地基作了验收但没有结果，竣工验收报告对房屋的安全性没有作出验收，因此不认可。被告没有异议。本院认为，该竣工验收报告是对拜城镇热斯坦村富民安居工程8街坊3#商住楼、4#商住楼所作的验收，故对其真实性本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2013年5月15日，出卖人汇鑫房地产公司与买受人艾麦尔·哈斯木签订了一份《商品房买卖合同》，约定：出卖人将位于热斯坦村福乐城第8幢4单元02号房按套以977709.78元的价款出售给买受人艾麦尔·哈斯木，该房建筑面积共255.74平方米，其中套内建筑面积244.44平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.30平方米，该商品房为商业用途，属砖混结构；该商品房总价款987709.78元；买受人于2013年5月15日已付足款489709.78元，剩余房款488000元于2013年6月16日之前付足，否则已交款退还，此合同作废；出卖人应当在2013年5月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的商品房交付买受人使用；保修责任。买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。此外，该合同对出卖人逾期交房的违约责任、交接、关于产权登记的约定、争议解决方式等进行了约定。2013年5月15日，艾麦尔·哈斯木给汇鑫房地产公司交纳房款489709.78元，汇鑫房地产公司于当日将房屋交付给艾麦尔·哈斯木。2013年5月25日，艾麦尔·哈斯木给汇鑫房地产公司交纳房款488000元。2013年6月，艾麦尔·哈斯木在该商品房内有下水管道的地方修建了一个卫生间。对所购买的商品房进行装修后，取名为”拜城县热瓦美食府”，原告于2014年1月15日办理了餐饮服务许可证，于当月22日申请领取了营业执照，经营场所为拜城县福乐城（8-4-02）号门面房，并于同年3月6日办理了税务登记证。2014年4月18日、2014年5月16日，”拜城县热瓦美食府”分别向拜城县地方税务局缴纳税款2600元，其中营业税和个体户生产经营所得计税金额或销售收入按照40000元计算。在经营过程中，”拜城县热瓦美食府”发生地基塌陷，于2015年1月20日起停业。此后，原告艾麦尔·哈斯木向被告汇鑫房地产公司进行了反映，但一直没有得到解决。2015年6月29日，艾麦尔·哈斯木将汇鑫房地产公司诉至本院，在开庭前，艾麦尔·哈斯木向本院提出鉴定申请，要求对其经营的”拜城县热瓦美食府”因地基塌陷所造成的损失进行鉴定，本院依法予以准许。2015年10月11日，本院依法委托了新疆维吾尔自治区司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对如下问题进行鉴定：（1）02号商铺”拜城县热瓦美食府”地基塌陷的原因？（2）02号商铺”拜城县热瓦美食府”已经装修的损失有多少？需扣除折旧？（3）从2015年2月-2015年9月期间，02号商铺”拜城县热瓦美食府”因停业造成的月平均停业损失（纯收入）有多少？（4）维修02号商铺”拜城县热瓦美食府”至正常合格状态需要多少钱？2016年3月21日，艾麦尔·哈斯木向新疆维吾尔自治区司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心交纳鉴定费39000元。2016年3月25日，新疆维吾尔自治区司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心作出新司鉴所司鉴字[2015]第214号鉴定意见书，鉴定意见：（一）拜城县02号商铺”热瓦美食府”地基塌陷的原因为地基基础回填土压实度未达到规范要求。（二）拜城县热瓦美食府装修损失为29384.41元。（三）因当事人提供拜城县热瓦美食府从2015年2月-2015年9月停业造成的损失资料不全，无法核算热瓦美食府在停业期间的营业损失，故需双方当事人向法院举证。（四）拜城县热瓦美食府恢复至正常营业状态的费用为118012.07元。因当事人在鉴定报告出具后提供的关于拜城县热瓦美食府营业期间《核定定额（调整）通知书》，此核定定额通知书中美食府2014年3月22日至2014年8月31日每月营业额为40000元，新疆维吾尔自治区司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心于2016年4月20日作出了补充鉴定函，补充鉴定如下：1、此餐厅营业时间为2013年12月27日，停业时间为2015年1月20日。2、根据双方当事人现场确认的停业时间至鉴定之时的停业期限为9个月时间。每月营业额度40000元×9个月＝360000元。2016年11月16日，新疆力拉律师事务所委托阿克苏发展价格评估事务所有限公司对拜城镇热斯坦社区福乐城第8巷第四栋02”热瓦美食府”（1）自2015年1月20日起至今每月的营业损失进行评估；（2）装修费用进行评估；（3）厨具、餐具费用进行评估。2016年12月1日，艾麦尔·哈斯木向阿克苏发展价格评估事务所有限公司交纳鉴定费14000元。2016年11月28日，阿克苏发展价格评估事务所有限公司作出阿发展评估【2016】0223号价格评估报告，报告意见：（1）2015年1月20日起至今每月营业额评估为40000元；（2）”热瓦美食府”装修费用在2015年1月22日评估价格为222489元；（3）”热瓦美食府”厨具、餐具评估价值为102278元。拜城县城乡建设投资发展（集团）有限公司与汇鑫房地产公司之间，系母公司与子公司的关系。2011年5月27日，发包人拜城县城乡建设投资发展（集团）有限公司与承包人阿克苏地区伟华建设工程有限公司签订了一份《建设工程施工合同》，约定由发包人将位于拜城县胜利路以南，解放路以北，红旗路以东的建筑面积为19650.2㎡，砖混结构的工程承包给阿克苏地区伟华建设工程有限公司施工，工程名称为”拜城镇热斯坦富民安居工程建设项目第5标段（8J-1-4）”。该份合同的附件3为工程质量保修书，约定质量保修期如下：1、土建工程为一年，屋面防水工程为五年；2、电气管线、上下水管线安装工程为2年；3、供热及供冷为2个采暖期及供期；4、室外的上下水和小区道路等市政公用工程为2年；5、其他约定无。2012年5月15日，阿克苏地区伟华建设工程有限公司的法定代表人由唐中华变更为冷卫君。2012年5月31日，阿克苏地区伟华建设工程有限公司的名称变更为新疆伟华建设工程有限公司。2012年7月14日，勘察单位新疆城乡岩土工程勘察设计研究院阿克苏分院、设计单位中天伟业（北京）建筑设计事务所新疆分公司、监理单位新疆泽强工程建设监理有限公司、业主单位拜城县城乡建设投资发展（集团）有限公司、施工单位阿克苏地区伟华建设工程有限公司共同对施工单位承建的拜城镇热斯坦村富民安居工程8街坊3#商住楼（建筑面积6379.5㎡，六层砖混结构）、4#商住楼（建筑面积3547.1㎡，六层砖混结构）进行了竣工验收，验收结果为合格。本院于2015年6月29日受理原告艾麦尔·哈斯木与被告汇鑫房地产公司商品房买卖合同纠纷一案后，依法适用简易程序，由审判员李海潮独任审判。本案审理过程中，原告艾麦尔·哈斯木申请对位于拜城县拜城镇福乐城第8栋4单元02号商铺”拜城县热瓦美食府”地基塌陷的原因等进行鉴定，本院依法准许。后被告汇鑫房地产公司申请追加伟华建设公司作为本案的被告，原告艾麦尔·哈斯木也同意追加，故本院依法追加伟华建设公司为本案的第三人，通知其参加诉讼。本案审理过程中，因案情复杂，本院依法将本案转入普通程序，本院依法组成合议庭，公开开庭对此案进行了进行审理。在本案审理过程中，原告艾麦尔·哈斯木三次变更诉讼请求。审理中，第三人伟华建设公司向本院提出申请，要求新疆维吾尔自治区司法鉴定科学技术研究所的鉴定人员出庭作证并接受询问，本院依法通知该鉴定所，后该所鉴定人员冯晓龙到庭接受询问，为此伟华建设公司向新疆维吾尔自治区司法鉴定科学技术研究所支付鉴定人员出庭费1000元。本院认为，原、被告双方经协商签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方真实自愿意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，故合法有效，双方当事人均应当严格履行各自的义务。原告艾麦尔·哈斯木以地基塌陷造成自己停业损失为由要求解除商品房买卖合同并退还房款977709.78元，因该商品房由地基塌陷所造成，属于可以修复的范围，地基塌陷的原因是地基基础回填土压实度未达到规范要求，且本案诉争房屋的主体结构为合格，被告汇鑫房地产公司应当对塌陷的地基进行修复，被告汇鑫房地产公司辩解地基塌陷由原告私自修建卫生间所致的理由不能成立，故本院对原告要求解除商品房买卖合同并退还房款的请求不予支持。原告要求被告赔偿各项经济损失588767元，因按照新司鉴所司鉴字[2015]第214号鉴定意见书鉴定意见装修损失为29384.41元，原告的停业损失按照每月12000元计算即按照月营业额的30%计算依据不足，厨具和餐具并未损坏，故要求被告赔偿厨具和餐具的损失并不合理，因此本院对原告的该项请求中合理的部分予以支持。原告要求被告赔偿鉴定费53000元，因39000元的鉴定费系依法支付，而14000元鉴定费系原告单方行为，故本院对原告的该项诉讼请求中合理的部分予以支持。原告艾麦尔·哈斯木与被告汇鑫房地产公司之间系商品房买卖合同关系，而被告汇鑫房地产公司与第三人伟华建设公司之间为建设工程施工合同关系，两者属于不同的法律关系，故第三人伟华建设公司对原告的损失不承担直接的赔偿责任，至于被告汇鑫房地产公司辩解的要求第三人伟华建设公司承担赔偿责任，可另行解决。关于第三人伟华建设公司申请鉴定人员出庭支出的费用1000元，按照相关法律规定，该笔费用应当由第三人伟华建设公司承担。案经调解无效，故根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告拜城县汇鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性赔偿原告艾麦尔·哈斯木装修损失29384.41元；二、被告拜城县汇鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性赔偿原告艾麦尔·哈斯木鉴定费39000元；三、第三人新疆伟华建设工程有限公司不承担赔偿责任；四、驳回原告艾麦尔·哈斯木的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19375.29元，由原告艾麦尔·哈斯木承担18557.14元，由被告拜城县汇鑫房地产开发有限公司承担818.15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿克苏地区中级人民法院。审判长李海潮审判员贾晓珍人民陪审员阿孜古丽·达吾提二○一六年十二月二十六日书记员王罗娟