上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第3758号上诉人（原审被告）葛伸华，男，1970年12月13日生，汉族，住湖北省潜江市浩口镇庄场村7组。委托代理人崔玉林，上海向心律师事务所律师。被上诉人（原审原告）钟立明，男，1957年8月14日生，汉族，住上海市浦东新区航头镇沈庄村大桥247号。委托代理人钟引芳（系钟立明妻子），1959年11月22日生，汉族，住址同钟立明。委托代理人丁培民，上海市公民律师事务所律师。上诉人葛伸华因土地租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）重字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审经审理查明，上海市浦东新区航头镇桃园饲料站系个体工商户，其经营者为钟立明。涉案土地系由案外人沈德明向浦东新区航头镇沈庄村民委员会（以下简称沈庄村委会）承租。2010年1月26日，案外人瞿育平以“下沙桃园饲料站”（甲方）名义与葛伸华以上海坤季建筑工程有限公司（乙方）名义签订《租地协议》一份，约定：甲方自愿将本厂西面1.5亩土地租给乙方使用。1、每亩租金人民币（下同）12，000元／年，土地租金18，000元／年，以实际面积为准；2、青苗损失按7，900元／亩，一次性付给甲方，乙方便可使用，往后此项费用没有；3、村里若对本土地进行价格调整，乙方应跟着村里上升幅度调整；4、乙方必须按时缴纳土地租金，如乙方不交租金，甲方有权收回本土地，如遇政府开发征用，乙方必须无条件服从，乙方正常交纳租金后，甲方不得以任何理由收回乙方土地使用权；5、此土地先付青苗款后付土地租金，土地租金一次性付给甲方，次年先付租金后使用，与青苗款同期计算；6、甲方保证提供25千瓦动力电及生活用水，乙方也不得超过甲方所提供的范围。水电每月交清给甲方，甲方提供政府水电价格按政府价定价格；7、用电须先付给甲方10，000元用电保证金，如乙方退租不欠甲方所有欠款，甲方必须退还乙方所交给甲方的用电保证金；9、以后合同每年再签只议土地价格问题；10、乙方由于种种原因不能经营，不能转租必须返还给甲方，乙方在本土地上所产生的财产损失，甲乙双方协商。甲方落款处由瞿育平签名，乙方落款处由葛伸华签名。钟立明、葛伸华确认，该合同乙方的签约及履行人均为葛伸华。签约后，钟立明向葛伸华交付了土地，葛伸华使用并在系争土地上搭建了厂房，但无批准建造手续。葛伸华向钟立明缴纳了用电保证金10，000元。根据双方提供的收据显示：2010年1月22日，瞿育平使用上海六合饲料有限公司（以下简称六合公司）的信签纸出具收条一份，收到葛伸华桃园青苗款1.5×7，900=11，850元，落款为沈庄加工场瞿育平。2010年7月21日、2011年4月11日、2012年2月23日，瞿育平签署的六合公司抬头的收据载明，收到葛伸华2010年1月26日-2011年1月25日的土地租赁费19，300元及2月-7月房租费1，200元、2011年1月26日-2012年1月25日土地租金19，300元、2012年1月26日-2013年1月25日土地租金19，300元，瞿育平的签名位于出纳或经办人栏内。2011年11月11日、2012年1月12日、2012年2月17日，瞿育平签署的六合公司抬头的收据载明，收到葛伸华2011年9月、12月、2012年1月的水电费，瞿育平的签名位于出纳栏内。2010年2月2日，由于浦东新区行政区划调整，原上海市南汇区下沙桃园饲料站名称调整为上海市浦东新区航头镇桃园饲料站。2014年3月23日，上海市浦东新区航头镇桃园饲料站向葛伸华发函，称：“关于田租金调价与合同续签问题，从2014年1月26日至2014年3月23日止双方已谈过三次，你一直没有诚意，使双方没有达成一致。我领导主张你再慎重考虑并予以答复，否则我从寄出挂号信的3天后，将做停水停电处理，所造成的一切后果，由你自己负责。”葛伸华收到函件后未予回复。2014年6月18日，瞿育平出具情况说明一份，言明：其自上海市浦东新区航头镇饲料站（以下简称沈庄加工厂）开业至2012年6月离开该饲料站期间担任仓库保管和现金收支工作，2010年1月26日，葛伸华拿着租赁协议到其处，因钟立明有事外出，其代表上海市浦东新区航头镇桃园饲料站签字；合同的履行系他们（钟立明与葛伸华）之间进行，其只是代签合同。2014年12月4日，瞿育平在上海市第一中级人民法院的询问笔录中再次陈述了上述经过，并阐明签字当时其已向葛伸华言明了其系代老板钟立明签字；沈庄加工厂就是下沙饲料站，原系六合公司的分支机构，故使用六合公司的收据；关于上述土地租赁协议的纠纷，应当由钟立明主张，与其无涉。2014年8月6日，上海市浦东新区航头镇沈庄村人民调解委员会出具证明一份：本村村民沈德明承租村5.46亩土地后供合伙经营的下沙桃园饲料站（钟立明）使用。事后，下沙桃园饲料站又将其中1.684亩土地转租给葛伸华。下沙饲料站与葛伸华发生矛盾后，其方曾组织二次进行调解，但均未果。双方争议的焦点是如何调整2010年1月26日《租地协议》上升幅度的具体金额，但对转租的主体无异议；在无法调解一致的情况下，其方告知钟立明方只能通过诉讼予以解决。原审审理中，钟立明请求判令：1、解除双方于2010年1月26日签订的租地协议；2、葛伸华将1.684亩土地交还给其。不要求在本案中处理2013年1月26日之后的土地租金或使用费。葛伸华辩称，2010年1月26日其所签订的《租地协议》的合同相对方并非钟立明，而是瞿育平。从未有人向其披露过上述合同的主体系钟立明或者是上海市浦东新区航头镇桃园饲料站。在签订上述合同时，对沈德明与沈庄村委会的合同关系其也不知情，其也不知道沈德明与钟立明之间的关系。此前，钟立明曾作为瞿育平的代表出面与其商谈关于土地调价的问题，因双方对上涨幅度有争议，协商未成。因合同相对方并非钟立明，钟立明不能通过自认来获得合同的主体资格。系争的租地协议并未约定土地租赁的期限，口头约定租期到该地动迁为止，故系争合同为不定期合同，合同双方当事人作为不定期合同仍在履行中，其实际租赁的土地面积即为1.5亩，其在承租土地后搭建了建筑物。故不同意钟立明的诉讼请求。如果法院判令解除不定期租赁合同，要求钟立明赔偿其在租赁土地上的搭建损失及搬迁损失150，000元、营业损失100，000元。另外，租金已支付至2014年1月。审理中，经上海联合工程监理造价咨询有限公司对系争土地上的建筑物、地坪、大门等工程进行鉴定，工程造价为123，163元。对此，钟立明认为，葛伸华的建筑系违章建筑，不应按有证房屋的价格作鉴定；鉴定时未区分新旧材料的价格；葛伸华建造大门时砍掉了钟立明的3棵大树、敲掉了钟立明的围墙，当时约定大门的权利归钟立明，但评估中归属葛伸华；彩钢板的价格也偏高。葛伸华则认为鉴定价格偏低，对于大门的建造系经钟立明同意，未约定大门归钟立明所有。对此，鉴定人员认为，在评估时已充分考虑新旧材料及彩钢板的问题并在估价时给予了相应的调整，鉴定按照工程造价定额为依据，无须区分有证或无证；对于大门的归属双方有异议，应由法院确定。原审认为，租地协议载明的承租方系上海坤季建筑工程有限公司，现双方确认实际承租人为葛伸华，原审法院对此予以认可。葛伸华认为出租方系瞿育平，与上海市浦东新区航头镇桃园饲料站无关。从查明的事实可以看出，该协议上出租方（甲方）明确为下沙桃园饲料站，亦即上海市浦东新区航头镇桃园饲料站。根据瞿育平的情况说明及其在上海市第一中级人民法院谈话笔录中的陈述，可以认定瞿育平仅是作为经办人签署协议，且根据上海市浦东新区航头镇沈庄村人民调解委员会的情况说明，与葛伸华实际洽谈合同事宜的均为钟立明，故葛伸华的主张与事实不符，原审法院认定租地协议的出租方为钟立明。双方合同中对租赁期限约定不明，故双方之间为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。现钟立明要求解除合同，依法予以支持，合同解除后，葛伸华已无继续使用土地的合同及法律依据，理应迁出并返还土地。葛伸华在使用土地过程中搭建了房屋，葛伸华认为系经过钟立明同意，钟立明则予以否认，但在2010年至今钟立明未提出任何异议，原审法院推定为同意。现葛伸华要求钟立明赔偿其搭建损失，经上海联合工程监理造价咨询有限公司对系争土地上的建筑物、地坪、大门等工程进行鉴定，工程造价为123，163元（已折旧），上海联合工程监理造价咨询有限公司的评估程序合法，鉴定结果客观真实，当事人对鉴定结果的异议已由鉴定部门作出明确解释，故原审法院确认该鉴定结论作为本案定案依据。其中，钟立明并无证据证明双方曾约定大门归其所有，故对其之述不予采信。葛伸华未经有关部门批准，擅自投资搭建，对此应负主要责任；钟立明明知葛伸华未经批准，仍同意其搭建，亦有一定过错。钟立明应承担赔偿的具体数额由法院根据鉴定结论、双方的过错程度及本案实际情况酌情确定。葛伸华要求钟立明赔偿搬迁费用、营业损失，无合同及法律依据，不予支持。葛伸华要求返还用电保证金，于法不悖，可予支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，于二○一五年九月十七日作出判决：一、解除钟立明与葛伸华之间于2010年1月26日签订的关于上海市浦东新区航头镇沈庄村十五组上海市浦东新区航头镇桃园饲料站西首土地的租地协议；二、葛伸华应于判决生效之日起十五日内迁出上海市浦东新区航头镇沈庄村十五组上海市浦东新区航头镇桃园饲料站西首土地，将土地返还给钟立明；三、钟立明应于判决生效之日起十五日内支付葛伸华房屋搭建损失37，000元；四、钟立明应于判决生效之日起十五日内返还葛伸华用电保证金10，000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由钟立明、葛伸华各半承担。判决后，葛伸华不服，上诉于本院，诉称：1、涉案租赁协议的相对方是案外人瞿育平，故钟立明不具有原告主体资格。原审认定瞿育平以下沙桃园饲料站名义与葛伸华签订租赁协议没有事实依据。2、原审程序违法。原审对2014年6月18日瞿育平出具的情况说明及2014年12月4日瞿育平在上海市第一中级人民法院的询问笔录的认定违法。该两份证据的形成是在没有通知瞿育平到庭接受葛伸华质证的情况下形成的，尤其是2014年6月18日的情况说明，系钟立明在原审法院第一次审理结束后提交，故原审对该证据的认定直接违反最高院证据规则的规定。3、原审判决租赁协议解除没有依据。4、原审判决确认的赔偿葛伸华损失金额过低，显失公平。5、原审判决对评估费没有处理。6、原审判决对葛伸华添置的房屋、地坪、大门等权利归属没有处理。故请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人钟立明辩称：系争土地租赁协议系葛伸华与钟立明之间签订，案外人瞿育平仅是代钟立明签字。因葛伸华的搭建系违章建筑，故原审法院充分考虑本案实际情况判令其对此承担次要责任正确。不同意葛伸华的上诉诉请。经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院认为，就钟立明是否是系争土地租赁协议的实际签约方，原审法院综合在案证据、协议实际履行情况、本院向瞿育平所作调查笔录等，认定系争土地租赁协议实际系钟立明与葛伸华之间签订，并无不当。葛伸华上诉坚持主张钟立明非协议相对方，依据不足，本院对此不予采纳。因双方对租赁期限并未明确约定，故原审法院对钟立明要求解除系争租赁协议的诉请予以支持依法有据。就葛伸华在系争土地上进行搭建的相应损失，原审法院根据鉴定结论及双方的过错责任，判令钟立明赔偿葛伸华37，000元，该处理亦属妥当，本院对此予以认同，对葛伸华关于原审判决确认的损失赔偿额过低、显失公平的主张，本院不予采纳。由此，葛伸华的上诉诉请，缺乏相应的事实和法律依据，本院对此不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。原审法院未予处理司法鉴定费，本院对此予以一并处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币50元，由上诉人葛伸华负担。司法鉴定费人民币4，500元，由上诉人葛伸华负担3，150元，由被上诉人钟立明负担1，350元。本判决为终审判决。审判长  张薇佳审判员  唐建芳审判员  盛伟玲二〇一六年二月十七日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……