苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2015)虎民初字第01901号原告朱林根,男，汉族，住苏州市虎丘区。原告何金凤,女，汉族，住苏州市虎丘区。原告朱程清,男，汉族，住苏州市虎丘区。原告王文慧,女，汉族，住苏州市虎丘区。原告朱一凡,男，汉族，住苏州市虎丘区。原告朱一雯,女，汉族，住苏州市虎丘区。法定代理人朱程清,男，汉族，住苏州市虎丘区，系朱一雯父亲。法定代理人王文慧,女，汉族，住苏州市虎丘区，系朱一雯母亲。以上六原告共同委托代理人沈洁，江苏虎丘律师事务所律师。被告何建荣,男，汉族，住苏州市虎丘区。被告张敏杰,女，汉族，住苏州市虎丘区。原告朱林根、何金凤、朱程清、王文慧、朱一凡、朱一雯与被告何建荣、张敏杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月21日受理后，依法组成合议庭，于2016年2月19日公开开庭进行了审理。原告朱程清及六原告的共同委托代理人沈洁到庭参加诉讼。被告何建荣、张敏杰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告朱林根、何金凤、朱程清、王文慧、朱一凡、朱一雯诉称，2006年，原告的老房子拆迁后获得动迁安置房两套，分别位于苏州市虎丘区龙景花苑二区32幢103室（建筑面积120.60平方米）及龙景花苑四区14幢204室（建筑面积120.88平方米）。2010年，原告为了获取资金做生意，将该两套房屋以买卖的形式过户至被告名下，以获得银行贷款资金。该两套房屋虽以买卖形式过户到被告名下，但实际上被告并未购买该房屋，被告既未支付首付（中介垫资）、缴纳税款（原告缴纳），也未归还贷款（原告按月归还），房屋亦未交付（原告居住使用）。原、被告双方签订买卖合同的真实意思表示并不是房屋买卖，而是为了获取银行贷款，故双方签订的《存量房买卖契约》应为无效。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、依法确认原、被告签订的苏新契201002030065、苏新契201002030067号《存量房买卖契约》无效；2、被告承担本案诉讼费用。被告何建荣、张敏杰未答辩。经审理查明，位于苏州市虎丘区东渚镇龙景花苑二区32幢103室（建筑面积120.60平方米）及龙景花苑四区14幢204室（建筑面积120.88平方米）两套房屋系动迁安置房，共安置人口六人，即原告朱程清、王文慧、朱林根、何金凤、朱一凡、朱一雯，其中，朱程清与王文慧系夫妻关系，朱一雯系二人之女，朱一凡系朱程清与前妻所生，朱林根、何金凤系朱程清父、母。被告何建荣、张敏杰系夫妻关系，二人分别为朱程清舅舅、舅母。2010年2月3日，朱程清、朱林根、何金凤在苏州百联地产投资管理有限公司的中介服务下，与何建荣、张敏杰签订编号为苏新契201002030065的《存量房买卖契约》、编号为苏新契201002030067的《存量房买卖契约》各一份，约定前者以每套房屋575000元的价格将上述两套房屋出售给后者，付款方式为：贷款部分由银行直接打入房管局指定的资金托管账户；对于买受方逾期付款及出卖方逾期交房的违约责任，双方均约定“按照实际情况协商解决”。苏州百联地产投资管理有限公司的股东之一为苏州百诚房产经纪有限公司，唐振东系后者的股东之一。上述两套房屋的买卖事宜由苏州百联地产投资管理有限公司员工李逸飞具体经办，其中，龙景花苑二区32幢103室房屋首付款145000元，银行贷款43万元；龙景花苑四区14幢204室房屋首付款115000元，银行贷款46万元。付款经过如下：2010年2月24日，李逸飞设立于工商银行新区支行的账户（账号62×××20）在收到托管资金账户（账号11×××48）汇入的40万元后，于同日取出115000元并存入被告何建荣在该行设立的账户（账号62×××71）内，随后转入托管资金账户（账号11×××48）。次日，李逸飞再次自上述工商银行账户取出145000元并存入何建荣上述账户内，随后亦再次转入上述托管资金账户。2010年3月25日，龙景花苑14幢204室房屋转移登记至何建荣、张敏杰名下。次日，龙景花苑32幢103室房屋转移登记至何建荣、张敏杰名下。2010年3月29日，朱程清设立于工商银行新区支行的账户（账号62×××63）分别收到托管资金账户转入的上述两套房屋购房款575000元，合计115万元。当日，朱程清自上述工商银行账户取款38万元并存入唐振东设立于该行的账户（账号95×××69）。庭审中，朱程清称上述38万元包括返还中介公司垫付的首付款、契税、个人所得税、营业税、公共维修基金、办证费用等及支付的中介服务费。另查明，上述两套房屋支出的相关税费包括：龙景花苑二区32幢103室房屋公共维修基金9045元，营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税合计24081.34元，房屋所有权登记费、档案保管费、房产交易手续费合计985元，龙景花苑四区14幢204室房屋公共维修基金9066元，营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税合计23191.01元，房屋所有权登记费、档案保管费、房产交易手续费合计983元，个人所得税每套房屋5750元，契税每套房屋5750元。上述合计90351.35元。目前，上述所有完税凭证及缴费收据均在朱程清处。并且，上述两套房屋购房发票及房屋所有权证、国有土地使用证均由朱程清保管。又查明，上述两套房屋贷款手续分别在建设银行及中国银行办理，用于还贷的两张银行卡一直由朱程清保管，朱程清自行或委托其妹朱文娟按月归还两套房屋的银行贷款，直至2015年6月。此后，朱程清未再归还上述银行贷款。诉讼中，被告张敏杰至本院谈话，称其夫妻二人从未向朱程清一家购买过上述两套动迁房，事实情况是朱程清在外做工程，需要办理贷款，故请其夫妻二人配合签字，具体手续全部由朱程清操作；其与何建荣从未就购买上述两套房屋支付过任何款项，也从未去现场看过房子，涉案房屋也从未向其二人交付，目前仍由朱程清一家居住、使用；其不知道具体在哪家银行办理贷款，还贷的银行卡一直在朱程清处，由朱程清负责归还银行贷款，其夫妻二人一次都未还过。以上事实，由苏州高新区民房拆迁安置户表、房屋权属登记信息查询结果证明两份、苏州市房产登记委托书两份、存量房买卖契约两份、工商银行户名查询单及银行交易流水记录、工商登记信息查询表两份、民生银行、中国银行、建设银行还款凭证、房屋所有权证两份、国有土地使用证两份、购房发票两份、缴费收据两份、现金完税证两份、契税完税证两份、个人所得税收据两份、公共维修基金收据两份、注销前的房屋所有权证两份、声明书两份、声明书公证书两份、谈话笔录四份及本院庭审笔录等证据证实。本院认为，以合法形式掩盖非法目的合同无效。本案中，原告朱程清、朱林根、何金凤与被告何建荣、张敏杰于2010年2月3日签订的两份《存量房买卖契约》从表面上看系后者就购买两套动迁安置房即东渚镇龙景花苑二区32幢103室及龙景花苑四区14幢204室而与前者达成的协议，但实际上：原、被告双方在两份《存量房买卖契约》中约定的房款支付方式、买受方逾期付款的违约责任及出卖方逾期交房的违约责任等涉及买卖双方重大利益的条款上均约定的较为含糊，与房屋买卖的通常做法不符；何建荣、张敏杰从未实地查看过两套房屋，也从未就涉案房屋支付过任何款项，包括购房首付款、过户税费及中介费等，其购房首付款及过户过程中缴纳的税费全部由中介公司苏州百联地产投资管理有限公先行垫付，朱程清在收到资金托管账户转交的购房款后当日即向中介公司负责人返还，其并同时支付了中介费；何建荣用于归还贷款的两张银行卡自始至终由朱程清保管，朱程清自行或委托其妹朱文娟按月归还银行贷款；朱程清一家自始至终未向何建荣、张敏杰交付两套房屋，涉案房屋一直由朱程清及其父母居住、使用；涉案房屋的购房发票、“两证”、全部缴费及交税凭证均在朱程清处，由朱程清保管。综上，原、被告之间并不存在真实的房屋买卖关系，其签订两份《存量房买卖契约》目的系违规骗取银行贷款，符合以合法形式掩盖非法目的之合同无效情形。因此，原告主张两份合同无效的诉讼请求于法有据，本院对此予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：原告朱程清、朱林根、何金凤与被告何建荣、张敏杰于2010年2月3日签订的编号分别为苏新契201002030065、苏新契201002030067的两份《存量房买卖契约》无效。案件受理费160元，公告费600元，财产保全费5000元，合计5760元，由被告承担3180元，原告自行承担2580元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76。审 判 长  朱海兰人民陪审员  陆素珍人民陪审员  朱 革二〇一六年二月十九日书 记 员  田德强