呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2019）内0104民初3526号反诉原告:班俊良，男1972年4月25日出身，无固定职业，住呼市新城区兴安北路吉泰小区。委托诉讼代理人：张占峰，内蒙古盛乐律师事务所律师。反诉被告：杨秀梅，女，汉族，无固定职业，住内蒙古丰镇市工业区拖修东路43号。委托诉讼代理人：祁某，男，1971年7月9日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古丰镇市工业区拖修东路43号。委托诉讼代理人：刘文正，内蒙古卓能律师事务所律师。被告：内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区西把栅乡黑兰不塔村3号19号。法定人代表：武二润，该公司经理。委托诉讼代理人：丁换生，内蒙古巨泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟建新，内蒙古巨泓律师事务所律师。原告杨秀梅与被告内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司（以下简称恒盛泰公司）、第三人班俊良民间借贷纠纷一案,本院于2019年8月16日立案后，第三人班俊良在答辩期内向本院提出反诉，原告杨秀梅于2019年11月21日提出撤回本诉，本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。反诉原告班俊良的委托诉讼代理人张占峰、反诉被告杨秀梅的委托诉讼代理人祁某和刘文正、被告恒盛泰公司的委托诉讼代理人丁换生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。反诉原告班俊良向本院提出反诉诉讼请求：1、请求人民法院确认反诉人杨秀梅与开发商买卖合同为民间借贷的抵押合同；2、涉案一处房屋的所有权归反诉人所有：3、诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人先后向被反诉人借款，当时反诉人以其从恒盛泰房地产开发公司抵顶的一套房屋（即本案中本诉涉及的一套房屋）作为借款的担保，并通过更名手续，将一套房屋更名至被反诉人名下，作为借款的抵押担保。反诉人与被反诉人间的买卖关系不是双方真实意思的表示，名为买卖实为民间借贷及借贷的抵押担保，故此反诉人请求人民法院依法确认本案所涉及的《房屋买卖合同》是反诉人与被反诉人民间借贷的担保，涉案一套房屋的所有权人为反诉人。请求人民法院支持反诉人的诉讼请求，以维护反诉人的合法权益。反诉被告杨秀梅辨称，反诉人的反诉请求不成立，首先杨秀梅和班俊良之间不存在借贷关系，如果有借贷关系也是与祁某。2013年班俊良向祁某借了30万约定利息是3分到2014年因为班俊良还不了钱又给班俊良14万才买的这个房子，2014年7月14日杨秀梅交了14万，杨秀梅交了14万和之前的30万，共44万买下这个房子。祁某跟班俊良之间的借贷关系已经转化为而且因为被告不给交房，班俊良在2015年10月17日给原告出具的承诺书让被告交付房屋，所以说涉案房屋不是抵押担保而是买卖关系，被告班俊良的反诉求不能成立。本诉被告恒盛泰公司辩称，1、对反诉原告提出的第一项诉讼请求与我公司无关，请法院依法认定，对于第二项请求因在反诉请求当中没有具体房号是否属于原告主张的××区房应该予以明确，对于反诉原告向杨秀梅抵押的三套房屋的所有权应属于我们，因为班俊良与我们签订的抵房的协议也是以内部认购合同签订，现在还没有结算完毕，待结算完毕后我们会确认最后的归属，对于刚才反诉被告提到的该房屋属于与我们建立的买卖关系我们不认可这个事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对此本院逐一认定如下：反诉原告班俊良向本院提交如下证据：1、借款协议；拟证明案涉房屋为第三人与反诉被告杨秀梅的丈夫祁某借款的抵押担保；本案应按照民间借贷法律关系审理。反诉被告杨秀梅质证认为真实性认可，证明的问题不认可，债务履行期间届满后，被告已经于2014年7月16日将案涉房屋以物抵债抵顶给原告。被告质证认为真实性认可，证明问题认可。本院对该组证据予以认可。反诉被告杨秀梅向本院提交的证据：1、转让协议；证明2014年7月14日，祁某将涉案房屋转让给原告；反诉原告班俊良质证认为涉案房屋属于借贷的抵押，证明问题不予认可，祁某与杨秀梅不是转让只是一种抵押担保的更名；本诉被告恒盛泰公司质证认为不属于转让行为，应该属于名为转让，实为抵押的行为，该协议没有转让价格，显然不符合转让条件。本院对该组证据的真实性予以认可，确认签订《恒泰盛都商品房内部认购合同》的签订主体系杨秀梅。2、恒泰盛都商品房内部认购合同、收款收据；拟证明2014年7月16日，祁某将其购买的位于呼和浩特市××区东侧的恒泰盛都住宅小区三区第11号楼1单元2001号房转让给原告杨秀梅，被告内蒙古恒盛泰房地产集团有限公司出具了《恒泰盛都商品房内部认购合同》。合同约定购房总价为908973元。付款方式为：一次性付清房屋全款（工程款顶账〉：抵顶恒泰盛都3号楼、4号楼施工工程款班俊良。交房日期为2015年1月23日。逾期交房的违约责任为自合同约定的交付期限的次日始至实际交付之日止，被告按中国人民银行同期贷款利率向乙方支付己交购房款的利息等内容；反诉原告班俊良质证认为合同借款的抵押担保，应以借贷关系，房屋价值908973元，仅用于抵押担保；本诉被告恒盛泰公司质证认为该证据俗语名为转让实为更名抵押，不属于与被告之间建立的买卖合同关系，是第三人抵押给原告的认购房，与被告无关系，不存在与被告之间的认购或买卖关系，退一步讲该认购协议的性质已被生效判决确认为预约合同的性质，不能据此要求交房；本院对该组证据的真实性予以认可，但是其证明的问题不予认可。3、班俊良同意领钥匙的承诺；证明班俊良已于2015年10月17日同意反诉被告领取案涉房屋的钥匙，但是被告拒绝不向原告交付钥匙；反诉原告班俊良质证认为名为买卖，实为借贷，仅为抵押担保本诉被告恒盛泰公司质证认为真实性不认可，领钥匙的行为是转移给占有不能代表转让行为存在，第三人发律师函要求不要向杨秀梅交房，并不是被告不交付；本院对该组证据真实性认可。4、业主缴纳取暖费的凭证4份；被告为业主办理入住手续收取设备费、预收水电气费收据一份；物业公司办理入住手续时收取物业费、装修保证金，垃圾费等收据2份；昭君路办事处关于恒泰盛都业主反应问题协调会议记录1份。反诉原告班俊良质证认为与本案无关。本诉被告恒盛泰公司质证认为缴纳费用的票据并不能证明原告就属于合法的房屋产权人，无法排除第三人抵押的同意其居住或租赁的各种可能性。本院对该组证据不予采信，其与本案无必然关联性。本诉被告恒盛泰向本院提交的证据：1、恒泰盛都商品房内部认购合同；证明原被告签订的《内部认购合同》第7条明确约定“待甲方（被告）具备商品房买卖的法定条件后，必须及时与乙方（反诉被告）签订《商品房买卖合同》”且该《内部认购合同》根本不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应当明确的所有主要内容。因此该《内部认购合同》在性质上应认定预约合同，反诉被告索要求的交付房屋及支付逾期交房的利息并不属于预约合同请求的范围，故依法应予驳回。反诉原告班俊良质证认为真实性认可，实为抵押担保合同；反诉被告杨秀梅质证认为真实性认可，但证明的问题不认可，内部认购协议已经具备商品房销售的条件；本院对该组证据真实性予以认可。2、律师函（班俊良委托内蒙古盛乐律师事务所出具）；证明：案涉房屋系因第三人班俊良向反诉被告丈夫祁某借款，将房屋抵押给祁某的，现第三人正在与祁某协商解决借款问题，因双方暂时不能核算一致需要继续对账或诉讼解决问题，故班俊良要求被告停止且不可与祁某办理房屋相关手续的事实。反诉原告班俊良质证认为对真实性认可，因祁某班俊良之间为借贷关系，故此发函办理变更，借贷结算后不确定。反诉被告杨秀梅质证认为真实性不认可，证明的问题不认可。本院对该组证据真实性予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月24日，齐亮、祁某和反诉原告班俊良签订《借款协议》，约定反诉原告班俊良向齐亮和祁某借款118万元整，用呼市恒泰盛都楼房三区11号楼01-2001户137.1平方米房屋，三区11号楼02-1701户137.1平方米房屋，三区9#-03-3201户131.66平方米房屋，共计三套房屋住房作为借款抵押，并承诺2014年6月30日前一次性还清，否则视为抵押的房屋归乙方齐亮、祁某占有。2014年6月30日祁某与反诉原告班俊良签订《借款协议》，约定反诉原告班俊良向祁某借款44万元人民币，用呼市恒泰盛都楼房三区11号楼01-2001户137.1平方米房屋作为抵押，甲方班俊良承诺在2014年6月30日前一次性还清所有人民币，若再次违约，甲方抵押的一套房屋全部归乙方所有，以前恒泰盛都给乙方所开具的购房合同和现金收据等，立即生效，楼房归乙方所有。后反诉原告班俊良一直未偿还祁某欠款，反诉原告班俊良将涉案房屋抵押给祁某，后2014年7月16日祁某将房屋转让给反诉被告杨秀梅，2014年7月16日杨秀梅与恒盛泰公司签订《恒泰盛都商品房内部认购合同》，约定反诉被告杨秀梅购买被告恒盛泰公司位于呼和浩特市××区东侧开发建设的××区房屋，房屋面积为137.1平方米，房屋单价为6630元，房屋总价为908973元，付款方式中载明一次性付清全部房款（工程款抵账），抵顶恒泰盛都3#、4#楼施工工程款。签订《恒泰盛都商品房内部认购合同》后，2014年10月17日，反诉原告班俊良出具说明同意领取钥匙。2019年8月10日，反诉原告班俊良委托代理人张占峰向被告恒盛泰公司出具律师函，表示涉案的抵顶房屋目前存在争议，希望被告恒盛泰公司暂停办理涉案房屋的手续。目前恒泰盛都小区已投入使用。本院认为，本案的争议焦点系《恒泰盛都商品房内部认购合同》性质的认定？首先，本案中案外人祁某和反诉原告班俊良存在民间借贷的法律关系。反诉被告杨秀梅与被告恒盛泰公司签订《恒泰盛都商品房内部认购合同》系因反诉被告班俊良为自身借款提供的抵押担保行为。同时，被告恒盛泰应要求，为其出具《恒泰盛都商品房内部认购合同》，可见《恒泰盛都商品房内部认购合同》签订的真实意思表示或者订约的真实目的是将涉案房屋作为反诉原告班俊良借款的抵押担保，《恒泰盛都商品房内部认购合同》的签订和履行是为了确保债权的实现。由此，三方当事人关系的实质，一方面反诉原告班俊良与祁某之间存在民间借贷关系；另一方面，反诉被告杨秀梅与被告恒盛泰以担保民间借贷合同债务为目的所签订的名为房屋买卖合同实为借款房屋抵押合同。故应认定《恒泰盛都商品房内部认购合同》的性质为抵押合同。其次，对于反诉原告班俊良诉请的涉案房屋的所有权归反诉原告班俊良的诉讼请求因不属于民间借贷法律关系的审理范围，其可另行诉讼主张。故反诉被告杨秀梅与被告内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司签订的《恒泰盛都商品房内部认购合同》系民间借贷的抵押合同。故依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、的规定，判决如下：1依法确认反诉被告杨秀梅与被告内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司签订的《恒泰盛都商品房内部认购合同》系民间借贷的抵押合同。2驳回反诉原告班俊良的其他诉讼请求。反诉案件受理费100元，由反诉原告班俊良负担50元，由反诉被告杨秀梅负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院审 判 长 王 琳人民陪审员 朱 丽人民陪审员 伯晓华 二○一九年十二月十六日书 记 员 杨慧青附法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国担保法》第三十三条本法(http://192.2.2.16/document_elements/search_view/21597""http://192.2.2.16/document_elements/search_view/_blank)所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法(http://192.2.2.16/document_elements/search_view/21597""http://192.2.2.16/document_elements/search_view/_blank)第三十四条(http://192.2.2.16/document_elements/search_view/21597deid=459346""http://192.2.2.16/document_elements/search_view/_blank)所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法(http://192.2.2.16/document_elements/search_view/21597""http://192.2.2.16/document_elements/search_view/_blank)规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。