江苏省苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2015)吴江开民初字第1537号原告蒋昕玲。委托代理人乔伟华，江苏锡海律师事务所。被告戴安成，曾用名戴安晴。被告池海平。以上二被告共同委托代理人薛开明，江苏震宇震律师事务所律师。原告蒋昕玲与被告池海平、戴安成居间合同纠纷一案，本院于2015年8月31日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月14日公开开庭进行了审理。原告蒋昕玲委托代理人乔伟华,被告池海平、戴安成委托代理人薛开明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋昕玲诉称，原被告于2015年1月10日签订了房屋委托销售合同，合同约定被告委托原告销售被告位于苏州市吴江区同里镇中粮本园63幢的房产，出售底价为2520000元，成交价格超出底价部分为原告中介服务费。2015年1月14日，原告将该房屋以超出底价11万元的价格售出，过户手续已办理完结。两被告在房屋售出后只向原告支付了20000元中介服务费，余90000元至今未付，多次催讨未果致原告提起诉讼。诉讼请求：一、判决两被告支付原告中介服务费90000元整；二、本案诉讼费由被告承担。被告池海平、戴安成辩称，第一、原被告间的委托销售合同没有成立，即便成立，原告也没有履行相关的义务，因此，被告不应向原告支付服务费；第二、被告出售的房屋系由吴江市易房房产中介有限公司作为居间人，相应的居间服务费用根据合同应由买受方承担，因此请驳回原告的诉讼请求。经审理查明，（一）当事人签订合同的事实2015年1月10日，在抬头部分原告蒋昕玲作为受托方的乙方与作为甲方的被告池海平、戴安成签订了一份《委托销售合同》，该合同约定：“第一条房屋基本情况，1、甲方将座落于苏州吴江区同里镇中粮本源63#的房屋委托乙方出售，并保证提供的信息真实有效；2、该房屋基本情况：房屋性质：别墅所有权人：池海平，房型：4房3厅3卫，朝向：朝南，楼层：3，总层数：3，结构：框架，面积：302.64㎡……第二条：合同期限自2015年1月10日至2015年2月10日；第三条：销售价格1、经甲乙双方商定，该房屋的委托销售价格为：贰佰伍拾贰万……第四条：收费标准……2、若实际成交价格超出委托销售价格，超出的部分作为乙方的奖励资金支付给乙方。收费以第二条为准……”第八条违约责任约定，“如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或甲方违反本合同第五条约定，须支付委托销售价格的2.5%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。”合同第十条约定的其他事宜明确：“中介费以超出房屋总价收取超出部分为中介服务费”。《委托销售合同》落款由戴安成在甲方经手人栏签名，蒋昕玲在乙方经手人栏签名并注明日期。2015年1月14日，购房人朱海燕作为乙方、吴江市易房房产中介有限公司作为居间方的丙方、被告池海平作为售房人的甲方分别在落款相应栏签名，购房人朱海燕在乙方栏签名、戴安成和池海平在甲方栏签名，丙方栏盖章并签有“朱某”名，另有原告蒋昕玲在丙方栏签名，共同签订了一份《房屋买卖（居间）合同》，该合同约定：“第一条：房屋基本情况，1、甲方已根据国家有关规定，依法取得位于苏州市吴江区同里镇肖西路299号中粮本源南区63幢的房屋产权；……甲方自愿将座落在苏州市吴江区同里镇肖西路299号中粮本源南区63幢的房屋出售给乙方。乙方对该房屋已作了充分了解并实施看房，对房屋现状无异议，自愿购买该房屋。……第二条，成交价格，甲、乙双方协商后的实际成交价格为：人民币贰佰陆拾叁万元整，该房屋产权或租赁权过户时产生的个税由乙方承担，营业税由乙方承担，其他相关税、费由乙方承担。……第三条，中介信息服务费及支付，甲、乙、丙三方签订本合同时，乙方须向丙方交纳中介信息服务费人民币贰万元整……”。吴江市易房房产中介有限公司出具《情况说明》写明：“在池海平、戴安成与朱海燕就座落于苏州市吴江区同里镇中粮本园南区63幢的房屋买卖交易过程中，蒋昕玲为实际居间人，我公司与蒋昕玲只是业务合作关系，协助蒋昕玲为买卖双方办理备案、过户。虽然《房屋买卖（居间）合同》中我方为丙方，但我公司并非房屋买卖的实际居间人，由蒋昕玲为买卖双方提供房屋买卖居间服务，居间服务费亦由蒋昕玲根据与委托方之间签订的约定收取。我公司与买卖双方并无居间服务关系，由居间方之外的第三方协助办理备案、过户，在我们行业中亦是寻常之事。”在本院对朱某的调查笔录中对上述《情况说明》内容予以了进一步证实，并证实在上述房屋买卖中吴江市易房房产中介有限公司收取了手续费2000元，蒋昕玲收到了20000元。原告以《委托销售合同》约定的中介服务费余款90000元向被告催讨未果后，致原告诉至本院。（二）另查明涉案房屋地址为“苏州市吴江区同里镇同肖西路299号”；池海平已将自己所有、上述《委托销售合同》涉及的座落于“苏州市吴江区同里镇同肖西路299号中粮本源南区63幢”的房屋与朱海燕签订了《房屋买卖（居间）合同》，该房屋买卖成交且已过户，成交价为2630000元，庭审中被告对该事实亦未提出异议。上述事实，有《委托销售合同》、《房屋买卖（居间）合同》、《情况说明》、证言笔录、结婚证复印件及庭审笔录等证据证实。（三）争议焦点：1、居间人是否需相应的从业资质；2、居间人是否尽到了居间合同约定的义务。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，居间业务根据居间人接受委托内容的不同，既可以是只为委托人提供订约机会的报告居间，也可以是为促成委托人与第三人订立合同进行介绍或提供机会的媒介居间。首先，本案中，依据原告提交的《委托销售合同》可证实，原告蒋昕玲与被告池海平、戴安成之间已形成了原告为被告与第三人成功达成房屋买卖合同的居间服务法律关系，居间合同是诺成、非要式合同，对从事居间服务必须具备资质和必须由单位所从事无相关强制性法律规范规定，另查明，吴江市易房房产中介有限公司的《情况说明》证实，在案涉房屋买卖中蒋昕玲为实际居间人，该公司与蒋昕玲只是业务合作关系，在案涉房屋买卖中仅协助蒋昕玲为买卖双方办理备案和过户手续，故原告从事的居间行为符合法律规定，该居间合同已成立且生效，对被告的原告不具备居间服务资格及合同不成立的相关意见本院不予采纳；第二，从该《委托销售合同》第一条第1项的“甲方将座落于苏州吴江区同里镇中粮本源63#的房屋委托乙方出售，并保证提供的信息真实有效”的约定并结合本案其他相关证据可证实，本案涉及的居间合同性质属于接受委托人委托为委托人提供订约机会的报告居间，所谓报告居间的服务内容为向委托人如实报告订约机会、提供订约信息，为最终订约成功提供服务，从本案庭审当事人的陈述及《房屋买卖（居间）合同》的内容、吴江市易房房产中介有限公司出具的《情况说明》和证人朱某的证言笔录等证实均已证实，《委托销售合同》涉及的座落于“苏州市吴江区同里镇同肖西路299号中粮本源南区63幢”的房屋已买卖成交，被告池海平与房屋买受人朱海燕成功订立了房屋买卖合同，成交价为2630000元；第三，结婚证复印件证实，被告池海平与被告戴安成系夫妻关系，从《委托销售合同》第一条第2项已明确注明房屋的所有权人是池海平，以及《委托销售合同》中委托方为戴安成和池海平可进一步证实，《委托销售合同》与《房屋买卖（居间）合同》涉及的是同一所房屋，《委托销售合同》和《房屋买卖（居间）合同》均是当事人真实意思的反映，且根据法律规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应按夫妻共同债务处理，因此关于被告提出《委托销售合同》仅由戴安成一人签名而不生效的意见本院不予采纳；第四，在居间法律关系中，居间活动达到了合同目的的，委托人即应该给付约定的报酬，本案中，依《委托销售合同》第十条约定“中介费以超出房屋总价收取超出部分为中介服务费”，该合同约定的房屋销售价为2520000元，实际成交价为2630000元，据此，本院认为，原告作为受被告委托从事居间服务的主体，已完成了向委托人的报告订约信息的居间服务义务，第三人朱海燕已事实上与房屋出售方的被告成功订立了房屋买卖合同，且当事人双方在订立合同时亦不存在显失公平的事实，原告应依约收取约定的居间服务费110000元，拖欠居间服务费不付是引发本案的原因，本案责任在被告，再结合本案中原告主张已收到居间服务费20000元，故本院对原告要求被告支付居间服务费余款90000元的诉讼请求予以支持，对被告相应的答辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条的规定，判决如下：一、被告池海平、戴安成应于本判决生效之日起十日内给付原告蒋昕玲居间服务费90000元（如采用转账方式支付，应汇入原告指定账号；或汇入吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。二、被告池海平、戴安成对上述还款义务互负连带清偿责任。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，由被告池海平、戴安成承担，于本判决生效之日起十日内直接交付原告（如采用转账方式支付，应汇入原告指定账号；或汇入吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793），原告已预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐户：苏州市预算外资金财政专户苏州中级人民法院专户；帐号：10555301040017676）预交上诉案件受理费。审 判 长  赵向煜人民陪审员  翁伟明人民陪审员  邱知行二〇一六年二月二十九日书 记 员  肖滕娣