上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初29905号原告(反诉被告)：杨迈，男，1977年4月24日生，汉族，住湖南省长沙市。原告(反诉被告)：陈建平，女，1981年1月15日生，汉族，住上海市浦东新区。上列两原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：郁少波，上海博济律师事务所律师。被告(反诉原告)：李国庆，男，1959年9月14日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：施玉芳，女，1968年1月6日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：李赟滢，女，1990年10月22日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。上列三被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：瞿琼君，上海市志君律师事务所律师。第三人：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市长宁区延安西路889太平洋中心26楼。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：谭浩，男，上海中原物业顾问有限公司工作。原告(反诉被告)杨迈、陈建平(以下简称原告)与被告(反诉原告)李国庆、施玉芳、李赟滢(以下简称被告)及第三人上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨迈及两原告共同委托诉讼代理人郁少波、被告李国庆、施玉芳及三被告共同委托诉讼代理人瞿琼君、第三人中原公司委托诉讼代理人谭浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨迈、陈建平共同向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方就上海市浦东新区上南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《上海市房地产买卖合同》有效；2、判令被告将系争房屋产权过户至原告名下；3、判令被告自2016年3月11日起按每日人民币(以下币种相同)1,075元计算向原告支付逾期迁出户口违约金直至被告户口全部迁出系争房屋之日止；4、判令被告自2016年4月21日起按每日1,075元计算向原告支付逾期过户违约金至实际过户日止；5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年12月30日，原告通过中原公司居间，向被告购买系争房屋，约定转让价为2,150,000元，原告向被告支付定金50,000元。2016年1月11日，原告向被告支付590,000元。2016年1月13日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》。合同签订后，原告多次要求被告过户及迁户口，但遭到被告拒绝，故诉至法院。庭审中，原告撤回要求确认合同有效的诉请，并撤回要求被告支付逾期迁出户口违约金的诉请。同时，原告表示同意以现金方式支付剩余房款。被告李国庆、施玉芳、李赟滢共同辩称：被告按约去办理了系争房屋过户手续，相反是原告没有按约去办理过户手续，故被告不同意继续履行合同，被告已于2016年4月21日发出书面通知解除合同。第三人中原公司述称：2015年12月30日，原、被告双方签订居间合同及买卖合同，约定在签订模板买卖合同之日起15天签订示范合同。2016年1月13日，原、被告双方签订示范文本房屋买卖合同，之后双方各自准备。2016年3月31日，原告由于自身问题贷款未获通过，原告向被告表示可能贷款无法进行，只能补足现金，被告没有提出异议。2016年4月11日，原告主动找到我方业务员，要到被告家中商谈过户事宜，当晚三方到被告家里，被告称拖延了时间，现在过户太亏，当时房价涨的很厉害，被告没有明确表示。次日，可能原、被告双方有过沟通。之后，据我方所知，2016年4月16日、17日，原告向被告发函，要求被告在2016年4月20日到交易中心办理过户手续。我方也积极配合，打电话给被告，询问其是否收到原告函件，被告明确向业务员表示没有收到，我方就告知被告4月20日要过户，询问其是否前往，被告称4月20日其不会去，房子不卖给原告了。我方第一时间将上述情况告知了原告。2016年4月20日上午，原告到交易中心了，没有见到被告。之后被告发函称原告违约了。被告李国庆、施玉芳、李赟滢共同向本院提出反诉请求：1、确认原、被告于2015年12月30日就系争房屋签订的《房屋买卖合同》于2016年4月22日解除；2、确认原、被告于2016年1月13日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年4月22日解除；3、判令原告支付被告解除合同赔偿金430,000(按房屋总价款的20%，该款在原告已付房款645,000元中直接扣除)；4、判令原告支付被告自2016年4月1日起至2016年4月20日止的逾期付款违约金15,000元(按房屋总价款的日万分之五计算，该款在原告已付房款中直接扣除)；5、本案反诉费用由原告承担。事实及理由：2015年12月30日，原、被告经中原公司居间签订《房屋买卖合同》一份。2016年1月10日，原、被告就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份。合同签订后，原告共向被告支付房款645,000元。2016年3月5日，被告将户口自系争房屋内迁出。但因原告贷款未获审批通过，导致双方无法按约定的过户日期即2016年3月31日前办理过户。2016年4月16日，原告通知被告于2016年4月20日办理过户，被告于当日至交易中心，但原告未至。故被告于2016年4月21日书面通知原告解除买卖合同。原告杨迈、陈建平共同辩称：不同意合同解除，造成房屋未过户的原因系被告不予配合，并非原告之责。本院经审理认定事实如下：两原告系夫妻关系，三被告系父母子女关系。系争房屋产权登记于三被告名下，建筑面积为65.56平方米。2015年12月30日，经中原公司居间，原告杨迈与被告李国庆就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》一份。当日，原告杨迈与被告李国庆、施玉芳就系争房屋签订《房屋买卖合同》一份，约定系争房屋转让价为2,150,000元，并约定了买卖合同其他权利义务内容。当日，被告李国庆出具收款收据，言明收到定金50,000元。2016年1月13日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定系争房屋转让价款为2,150,000元。合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2016年3月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定：“乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起三日内向甲方支付。”合同第十条约定：“甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同第四条及第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应当向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同……。”合同补充条款(一)第三条约定，甲方承诺于签订本合同后60日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口的迁出手续。合同附件三“付款协议”约定，1、签订本合同之前，乙方已支付给甲方定金50,000元。签订本合同后7日内，乙方应支付595,000元，总共构成首期房价款645,000；……3、甲方同意乙方通过向贷款银行申请1,500,000元贷款的形式支付第二期房价款。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于本协议第4条所述产权交易过户当日将其补足并支付给甲方；4、待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过、相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后7日内，甲乙双方共赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，并由中原公司收执收件收据；5、待交易过户后10日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方，同时乙方支付尾款5,000元。合同签订当日，被告李国庆出具收款收据，言明收取房款595,000元。2016年3月5日，被告将系争房屋内原有户口迁出。之后，原告未予办出银行贷款。2016年4月11日晚上，原、被告及中原公司工作人员共同在被告家中协商，原告提出其已准备好，按照合同来。被告李国庆则提出“按合同来，要赔偿我的损失”；原告提出合同怎么写，就按照合同。被告表示不可能，并提到其户口不会迁等；原告提出明日过户，被告表示“贷款下不来，就付我点滞纳金，我傻……”等内容。2016年4月11日当日，原告杨迈名下银行账户内转入一笔1,500,000元收入，当日账户余额为1,500,000余元，至2016年4月20日，该银行账户内余额为1,100,000余元。当日晚上9时21分，原告陈建平发送短信给被告李国庆，内容为要求继续履行合同，剩余房款1,500,000元其也准备好，希望次日双方过户。2016年4月12日，原告陈建平打通被告李国庆电话，要求被告当日去过户，被告李国庆表示要上班，双方没谈好不可能过户。2016年4月16日，原告向被告发出《办理房产转让过户手续的通知》，内容为：原告分别于2016年4月11日、12日通知被告办理过户，遭被告拒绝，现再次通知被告于2016年4月20日至浦东房地产交易中心协助办理转让过户手续。原告在该通知的快递单寄件人信息栏填写其地址为“上海浦东新区航头镇王楼村XXX号”。2016年4月19日，中原公司工作人员打电话给被告，询问被告是否收到原告上述通知，被告答复其未收到。另，被告庭审中称其于2016年4月20日上午至邻居家发现原告上述通知，之后未联系中介方与原告，自行前往交易中心。2016年4月20日，被告至浦东新区房地产交易中心，并于当日下午16：46向原告发送短信，询问原告为何不到场，其已等了大半天。当日17：00原告回复被告短信，称其也在那里，其让中介联系被告多次未果，希望能尽快完成过户。2016年4月21日，被告向原告发出《解除房产交易合同告知书》，内容为因原告未付清房款，且未去交易中心办理过户手续，故通知原告解除双方之买卖合同。该解除函邮寄至上海浦东新区航头镇王楼村XXX号。原告称其未收到该解除函，其发出的通知书地址填写有误，其实际地址为上海市浦东新区航头镇王楼村储楼621号1室。王楼村XXX号与王楼村储楼621号系两个不同地址。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告就系争房屋买卖关系的权利义务约定于《房屋买卖合同》及《上海市房地产买卖合同》中，系双方真实意思表示，双方均应按约履行。根据双方合同约定，双方应于2016年3月31日之前办理房屋交易过户手续，即原告的银行审批通过最晚也应以双方约定办理交易过户手续的2016年3月31日这一时间为限定，原告在过户交易时应当提供获得银行批准的贷款合同，如果未得到批准及未全部批准时，则应以现金补足。现原告未能于该日期前获批贷款，且未于该日期前补付现金，系其违约，但根据合同约定，其违约行为尚未符合被告可以行使单方合同解除权的条件，原告即于2016年4月11日筹足现金并向被告主张继续履行合同，要求4月12日过户，在此情况下，被告仍具有协助原告继续履行合同的义务，至于过户日期双方可另行协商，但从4月11日当日双方的商谈内容可见，被告并非对过户日期有异议而拒绝履约，而系对房屋过户明确拒绝，故此后的原告逾期付款并非原告之责，不再由原告承担违约责任。至于被告主张其2016年4月20日至交易中心而原告未至故其具备合同解除权的意见，本院认为，根据第三人陈述及被告自认，被告于2016年4月19日明确回复第三人未收到原告通知，并且双方之前的商谈中被告已明确拒绝过户，在此情况下，原告及第三人有理由相信被告已拒绝4月20日办理过户手续。即使被告在4月20日当日收到通知函并改变想法同意继续履约，因通知函上并无具体时点，且过户还涉及中介的协助义务及付款等，按常理而言，其至少应提前告知原告或第三人其改变想法、同意当日过户，以便原告及第三人做履约准备，但其在未通知第三人及原告的情况下，自行前往交易中心，且直至临近交易中心下班时间才发短信与原告联系，次日即向原告发出解约通知，其上述一系列行为并非正常的履约行为，更似制造其履约而原告违约的证据以满足其解除合同的条件，其行为违背合同法诚实信用原则。故本院认为，虽原告并无证据证明其已于2016年4月20日至交易中心办理过户，但即使原告当日未至交易中心，亦非原告之责，被告以此为由解除合同，于法无据，本院对被告主张合同解除及支付赔偿金的诉请不予支持。现原告同意以现金支付剩余房款，双方合同具备继续履行的条件，双方合同应予继续履行，原告诉请要求被告协助过户，本院予以支持。至于被告诉请要求原告支付逾期付款违约金之诉请，根据本院上述分析，原告已于2016年4月11日具备付款条件，且其向被告主张2016年4月12日付款，即表明其同意于4月12日付款，至于之后其未付款，非原告之责，故本院认定逾期付款违约金截止至2016年4月12日。至于原告主张的逾期过户违约金，鉴于双方未于3月31日办理过户的原因系原告造成，即使原告通知了被告4月20日过户，根据本院上述分析，并不表明双方对当日过户达成一致，且还涉及原告支付逾期付款违约金问题，而此后原告即于4月25日诉至本院，双方涉诉，故由此造成至今未予过户并非被告单方之责，故对原告该诉请本院不予支持。至于原告自愿撤回部分诉请，系其自行处分诉讼权利，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)李国庆、施玉芳、李赟滢应于本判决生效之日起十五日内协助原告(反诉被告)杨迈、陈建平办理将上海市浦东新区上南路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告(反诉被告)杨迈、陈建平名下的手续，原告(反诉被告)杨迈、陈建平于办理上述房屋产权过户手续当日支付被告(反诉原告)李国庆、施玉芳、李赟滢房款1,505,000元；二、原告(反诉被告)杨迈、陈建平应于本判决生效之日起十五日内支付被告(反诉原告)李国庆、施玉芳、李赟滢逾期付款违约金12,900元；三、驳回原告(反诉被告)杨迈、陈建平的其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)李国庆、施玉芳、李赟滢的其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费24,000元(原告已预付)，减半收取计12,000元，财产保全费5,000元，共计17,000元，由被告(反诉原告)李国庆、施玉芳、李赟滢共同负担；反诉案件受理费3,987.50元(被告已预付、已减半)，由原告(反诉被告)杨迈、陈建平共同负担61元，被告(反诉原告)李国庆、施玉芳、李赟滢共同负担3,926.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 箐二〇一六年九月十八日书记员 胡贤君附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。