陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民 事 判  决 书（2019）陕01民终7996号 上诉人（原审原告、反诉被告)：张伟燕，女，1978年10月13日出生，汉族，无业，住西安市未央区。委托诉讼代理人：吕媛，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊先锋，(系张伟燕丈夫)，男，1978年7月19日出生，汉族，无业，住西安市未央区。被上诉人（原审被告、反诉原告)：石立峰，男，1965年5月20日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：王森，陕西耀轩律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：西安搏强房地产营销策划有限公司。住所地：西安市未央区。法定代表人：宋强，该公司总经理。委托诉讼代理人：邢雯倩，陕西泰和泰（西安）律师事务所律师。原审第三人：中国银行股份有限公司西安东新街支行。住所地：西安市新城区。负责人：范定志，该支行行长。委托诉讼代理人：苏星，男，1989年12月9日出生，汉族，中国银行股份有限公司西安东新街支行员工，住西安市碑林区。上诉人张伟燕因与被上诉人石立峰、西安搏强房地产营销策划有限公司（以下简称搏强策划公司）、原审第三人中国银行股份有限公司西安东新街支行（以下简称中国银行东新街支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初8692号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张伟燕上诉请求：1、依法撤销西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初8692号民事判决，改判解除其与石立峰、搏强策划公司签订的《西安市存量房买卖合同》；2、依法撤销其与石立峰、搏强策划公司签订的《西安市存量房买卖合同》；3、由石立峰向其支付违约金10万元、律师费11万元；4、一、二审诉讼费、保全费由石立峰、搏强策划公司承担。事实与理由：1、因其需资金周转将涉案房产出售，合同约定房价的支付方式为一次性付款，搏强策划公司未向其告知涉案房屋处于限购期内，无法办理网签，一审法院错误认定其违约，因合同不能继续履行，其有权解除合同。石立峰举证的律师费发票为1万元，一审法院对尚未发生的5万元一并作出裁判有失公允；2、一审起诉后，石立峰恶意网签，并匿名向其丈夫熊先锋支付95万元，该付款并不符合合同约定的付款条件；3、搏强策划公司隐瞒西安市房屋限购，在石立峰未付清购房全款的情形下，无权要求其配合办理过户；4、网签备案合同其与丈夫均未签字，一审法院判决石立峰代为清偿贷款以及中国银行东新街支行配合办理撤押其不予认可；5、一审法院遗漏其丈夫熊先锋、石立峰妻子王某某作为本案必要的诉讼参加人。石立峰辩称：1、张伟燕诉讼请求一个要解除合同，一个要撤销合同，两项诉讼请求存在冲突；2、张伟燕上诉请求将律师费由8万增加至11万，超出一审诉讼请求；3、其与律师按照委托代理合同约定的律师费，先支付代理费2万元，律师事务所向其开具两张面额各为1万元的发票，剩余4万元在一审诉讼后支付，现该费用已结清，律师事务所也开具了相应发票，故一审法院认定事实正确；4、熊先锋、王某某均不属于当事人，不是必要诉讼参加人。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。搏强策划公司辩称：涉案房屋属于限购政策内不能出售的房屋，对此张伟燕及石立峰均知晓。从证据显示，张伟燕还出售了另外一套房屋，张伟燕应当知晓房屋限购情况。一审法院认定事实清楚，请求驳回张伟燕的上诉请求。中国银行东新街支行辩称：无论张伟燕还是石立峰将贷款还清，其银行均配合办理撤销抵押手续。张伟燕向一审法院起诉请求：1、请求判令石立峰向其支付违约金10万元。2、请求判令解除其与石立峰之间的《西安市存量房买卖合同》。3、请求判令石立峰承担其律师费8万元。4。诉讼费由石立峰承担。石立峰向一审法院反诉请求：1、确认其与张伟燕2017年11月1日签订的《西安市存量房买卖合同》有效。2、判令张伟燕履行合同约定的办理产权转移登记及房屋交付义务。3、判令张伟燕向其支付违约金10万元。4、判令张伟燕承担居间服务的补偿费5万元。5、判令张伟燕承担其律师费6万元。6、判决由其在判决生效后五个工作日内代张伟燕归还所欠中国银行东新街支按揭贷款本息，具体数额以银行清单为准。7、判决中国银行东新街支行配合办理按揭贷款撤押手续。8、本案反诉费由张伟燕承担。一审法院认定事实：2017年11月1日，张伟燕与石立峰在搏强策划公司居间下就位于西安市未央区太华路199号XX号XX栋XX单元XX号房屋达成了买卖意向，并签订了《西安市存量房买卖合同》，约定该房屋成交价为348万元，支付方式定金5万元于签订本合同之日支付，首期房价款（不含定金）95万元于网签合同签订后当日支付。第二期房价款98万元于过户当日支付。房价尾款150万元在办理产权转移登记业务受理单后通过资金监管方转付。违约责任：1本合同签署后，任意一方不按本合同约定履行或不完全按照本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金10万元给守约方，还应赔偿给守约方造成等一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、交通费、通讯费等……内容。当日，石立峰向张伟燕交纳了5万元定金。同日，石立峰与搏强策划公司签订了《存量房买卖居间服务合同（购买方）》，约定石立峰向搏强策划公司支付居间服务费10万元，签订存量房买卖合同三日，支付居间服务费5.5万元，过户当日结清剩余居间服务费4.5万元。石立峰按约支付居间服务费5.5万元。后双方在合同履行过程发生争议，酿成诉讼。审理中，石立峰提出对涉案房屋予以查封，并由陕西金苹果诉讼保全有限公司提供担保。本院作出（2018）陕0112民初8692号民事裁定书，对该房屋予以查封，产生保全费5000元。2018年6月30日，搏强策划公司根据张伟燕与石立峰签订的合同办理了网签即西安市存量房买卖合同（经纪机构版），石立峰将95万元转入张伟燕账户。同时查明，张伟燕将涉案房屋抵押给中国银行东新街支行并办理了抵押登记。另查，因本次诉讼张伟燕支付律师代理费8万元，石立峰支付律师代理费6万元。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张伟燕与石立峰签订的《西安市存量房买卖合同》，系当事人真实意思表示，故该合同合法有效，本院予以确认。张伟燕主张石立峰支付违约金及解除双方所签《西安市存量房买卖合同》无事实及法律依据，本院不予支持。张伟燕主张石立峰支付律师代理费，石立峰并未违约情形，本院不予支持。本案中，石立峰依约向张伟燕支付定金及首付购房款，石立峰完成了合同履行的义务，张伟燕应继续履行合同，配合石立峰办理过户义务。张伟燕以搏强策划公司承诺七天内拿到首付款与张伟燕和石立峰所签合同不符，且证据不足，本院不予采信。抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。中国银行东新街支行作为抵押权人，同意张伟燕与石立峰之间的买卖行为，亦同意石立峰代偿按揭贷款后解除抵押权，因此石立峰主张其代偿银行按揭贷款，并由张伟燕继续履行合同并配合其办理房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。石立峰在代偿银行按揭贷款后，应将总房款扣除定金、首付款、代偿款后的剩余款项一次性支付张伟燕。张伟燕不愿继续履行合同之行为显系违约在先，石立峰主张张伟燕支付违约金，并无不妥，但石立峰并未向一审法院提供证据证明因张伟燕违约造成的实际损失，故违约金一审法院酌情调整为1万元为宜。石立峰主张张伟燕承担居间服务的补偿费5万元，因合同继续履行，故本院不予支持。石立峰主张张伟燕承担律师代理费6万元，与约定相符，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决如下：一、确认原告张伟燕与被告石立峰于2017年11月1日签订的《西安市存量房买卖合同》有效，继续履行。二、被告石立峰于本判决生效之日起五日内代偿原告张伟燕所欠第三人中国银行股份有限公司西安东新街支行的贷款本息（具体代偿数额以实际结清之日第三人结算数额为准）。三、第三人中国银行股份有限公司西安东新街支行于被告石立峰代偿完毕后二十个工作日内，配合被告石立峰办理西安市未央区XX号XX栋XX单元XX号房屋解除抵押登记手续。四、被告石立峰于过户当天，以总房款248万元为基数，扣除代偿原告张伟燕的银行按揭贷款金额后，将剩余房款一次性支付给原告张伟燕。五、原告张伟燕在涉案房屋解除抵押登记后二十日内，配合被告石立峰办理西安市未央区XX号XX栋XX单元XX号房屋的过户手续。六、原告张伟燕于本判决生效之日起十日内支付被告石立峰违约金1万元、律师代理费6万元。七、驳回原告张伟燕的诉讼请求。八、驳回反诉原告石立峰其余反诉请求。案件本诉受理费3900元（原告已预交），现由原告自行承担；案件反诉受理费18160元，保全费5000元（反诉原告已预交），现由反诉被告承担并于本判决生效之日起十日内给付反诉原告。本院二审期间，张伟燕主张解除涉案合同的理由是石立峰没有按照约定在7天内一次性完成付款，但张伟燕同时认可该约定在涉案合同中没有约定系口头约定。石立峰认为张伟燕解除合同的理由不成立，石立峰严格按照合同履行义务。双方对款项的支付约定的是签订合同支付5万元，网签当天支付95万元，过户当日支付98万元，在办理产权转移登记业务后，通过资金监管方支付剩余的费用，并不是张伟燕所称支付的情况。搏强策划公司认为张伟燕称7日内付款是不可能的，且张伟燕的房屋在银行有按揭贷款，不可能7日内付款完毕。合同条款规定张伟燕一次性支付是针对其按揭贷款的情况，后续的条款约定了付款的时间节点。本院二审查明，一审法院宣判后，张伟燕丈夫熊先锋于2019年6月18日将石立峰支付的95万元退还石立峰。2018年7月9日，石立峰与陕西金吉律师事务所订立《委托代理合同书》及《委托代理合同书》补充协议约定：合同及补充协议签订五个工作日内，石立峰支付代理费贰万元整，其余部分在收到一审裁判文书或调解书五个工作日内付清。2018年7月10日，石立峰向陕西金吉律师事务所付款2万元，2018年7月13日，陕西金吉律师事务所出具两张各1万元的发票。2019年7月22日，石立峰向陕西金吉律师事务所转款4万元，2019年8月2日，陕西金吉律师事务所出具等额发票。一审法院查明其余事实属实,本院予以确认。本院认为：张伟燕与石立峰2017年11月1日签订的《西安市存量房买卖合同》，系双方经过协商一致后订立，符合意思自治原则，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张伟燕主张石立峰应在7天内支付购房款，双方合同中并无此约定。张伟燕称系双方口头约定，石立峰与搏强策划公司均予否认，而张伟燕无证据佐证其主张，故张伟燕该项理由不成立，本院不予采信。因双方关于支付购房款的方式及期限明确具体，据此，张伟燕以此为由主张解除涉案合同，既无合同约定，亦不符合法律规定，依法不予支持。在合同履行过程中，石立峰按照合同约定履行了相关义务，并无违约行为。张伟燕主张解除合同，有违诚实信用原则，属违约行为，应承担相关违约责任。石立峰虽然在一审诉讼期间仅向陕西金吉律师事务所支付律师代理费2万元，但双方合同约定律师代理费为6万元，在一审诉讼结束后支付，且石立峰此后已实际向陕西金吉律师事务所再支付律师代理费4万元，故一审法院判决张伟燕赔偿石立峰6万元律师代理费并无不当。一审法院综合涉案合同约定、当事人履约情况等因素，判决张伟燕承担违约金1万元亦无不当，本院予以支持。关于张伟燕二审诉讼期间，提出撤销涉案合同及赔偿律师费增加3万元的请求，因超出其一审的诉请，二审不予处理。综上，张伟燕上诉理由不成立，上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。唯因一审判决后，张伟燕退还了石立峰支付的95万元购房款，故一审判决第四项房款数额应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初8692号民事判决第一、二、三、五、六、七、八项；二、变更西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初8692号民事判决第四项为石立峰于涉案房屋过户当天，以总房款348万元为基数，扣除已支付定金5万元及代偿张伟燕的银行按揭贷款金额后，将剩余房款一次性支付给张伟燕。二审案件受理费35840元，张伟燕已预交，由张伟燕负担。本判决为终审判决。     审 判 长  王  宏审  判  员  侯新省审  判  员  张  伟二〇一九年十一月二十七日 法官助理      窦  敏书 记 员  宁  越   1