江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）苏中民终字第04179号上诉人（原审被告）周振南。上诉人（原审被告）朱丽萍。被上诉人（原审原告）吐哈石油勘探开发指挥部。上诉人周振南、朱丽萍因与被上诉人吐哈石油勘探开发指挥部（以下简称石油指挥部）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2014）吴木民初字第354号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年11月7日立案受理后，依法组成合议庭继续了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，苏州市吴中区木渎镇中山西路8号房屋分别于1995年2月20日、2000年7月12日进行所有权和土地使用权登记，登记的权利人为吐哈油田苏州吴县石油化工产品经营公司。2005年9月，因石油系统改制需要，吐哈油田苏州吴县石油化工产品经营公司和其主管单位苏州市吐哈太湖石油度假村均注销工商登记，相关资产和债权债务均由石油指挥部承受，石油指挥部遂接管苏州市吴中区木渎镇中山西路8号房屋，但上述房屋的权属登记未进行变更，仍登记在吐哈油田苏州吴县石油化工产品经营公司名下。后石油指挥部委托下属部门“吐哈油田公司矿区服务事业部苏州生活基地管理处”（以下简称苏州生活基地管理处）代表其管理、出租涉诉房屋。苏州生活基地管理处未进行工商登记。另查明，十多年前，周振南即已承租苏州市吴中区木渎镇中山西路8号8-1室门面房（双方均无法明确开始发生租赁关系的确切时间）。2012年12月21日，苏州生活基地管理处与周振南签订最后一期《房屋租赁合同》，约定将苏州市吴中区木渎镇中山西路8号8-1室门面房出租给周振南，租赁期限为一年，即从2012年12月30日至2013年12月30日，年租金为25000元。《房屋租赁合同》未对租赁期间届满时，形成附合的装饰装修的处置、补偿事宜作出约定。现涉讼房屋用于经营苏州市吴中区木渎元熔西点店，登记业主为周振南的配偶，即朱丽萍。又查明，房屋租赁期间届满前，石油指挥部告知周振南租赁期间届满后不再继续出租房屋。但周振南在未征得石油指挥部同意的情况下，于2014年4月22日向石油指挥部汇付了2014年全年的房屋使用费25000元，石油指挥部表示其不再续租房屋，故不认可周振南支付房屋使用费的行为，但鉴于其已经实际支付2014年度的房屋使用费，故同意周振南、朱丽萍使用房屋至2014年12月31日。另外，周振南此前按约支付了《房屋租赁合同》约定的2012年12月30日至2013年12月30日期间的房租25000元，双方对此无争议。以上事实，有《房屋租赁合同》、房屋所有权证、土地使用权证、现金交款单、通知、工商登记资料、现金交款单、结婚证、个体工商户营业执照及庭审笔录等予以证实。原审原告石油指挥部的诉讼请求为：一、确认石油指挥部与周振南签订的《房屋租赁合同》于2013年12月30日终止；二、周振南、朱丽萍于2015年1月1日腾空迁出苏州市吴中区木渎镇中山西路8号8-1室门面房，将该门面房返还石油指挥部。如周振南、朱丽萍未及时迁出上述房屋，应按照年租金25000元的标准计付房屋使用费。原审法院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，石油指挥部与周振南约定的租赁期间于2013年12月30日届满（《房屋租赁合同》亦于2013年12月30日终止），而石油指挥部已经在租赁期间届满前明确表示，租赁期间届满后不再出租房屋，故周振南作为承租人应当在租赁期间后及时将涉讼房屋返还给石油指挥部。朱丽萍作为在涉讼房屋内设立苏州市吴中区木渎元熔西点店的业主，也实际使用涉讼房屋，应与周振南共同履行迁让并返还房屋之义务。现石油指挥部以周振南已经实际支付2014年度的房屋使用费，故同意周振南、朱丽萍使用房屋至2014年12月31日的意思表示系对权利的依法处分，于法不悖，故原审法院对石油指挥部要求周振南、朱丽萍于2015年1月1日腾空迁出苏州市吴中区木渎镇中山西路8号8-1室门面房，将该门面房返还石油指挥部的诉讼请求予以支持。如周振南、朱丽萍逾期迁出上述房屋，应按照年租金25000元的标准向石油指挥部支付房屋使用费至实际迁出之日。关于周振南、朱丽萍提出的其对涉讼房屋进行了装饰装修，请求适当延长房屋使用期限的抗辩意见，原审法院认为，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案中，双方未对租赁期间届满时，形成附合的装饰装修的处置、补偿事宜作出约定，故周振南、朱丽萍提出投入装饰装修希望延长房屋使用期限的抗辩意见无法律依据。故原审法院对周振南、朱丽萍提出的上述抗辩意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十二条之规定，原审法院判决：一、石油指挥部吐哈石油勘探开发指挥部与周振南之间有关苏州市吴中区木渎镇中山西路8号8-1室门面房的租赁关系于2013年12月30日终止。二、周振南、朱丽萍于2015年1月1日从位于苏州市吴中区木渎镇中山西路8号8-1室门面房内腾空迁出，将该门面房返还石油指挥部吐哈石油勘探开发指挥部。如周振南、朱丽萍逾期迁出、返还上述房屋，逾期期间按照年租金25000元的标准向石油指挥部吐哈石油勘探开发指挥部支付房屋使用费至实际迁出之日。案件受理费减半收取为人民币65元，由石油指挥部吐哈石油勘探开发指挥部负担25元，周振南、朱丽萍负担40元。上诉人周振南、朱丽萍不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、上诉人在十多年前就已经租赁诉争的门面房，历年来租赁合同都是一年一签，上诉人基于既往的交易习惯认为被上诉人会继续将门面房租赁给上诉人，因此在2012年对门面房进行了装修和设备投入，在装修期间被上诉人也没有提出异议。被上诉人突然提出不再继续出租，给上诉人造成巨大的经济损失。二、被上诉人的门面房共有10间，其中2间是新建的，而现在要收回的是原来8间老的门面房，新建的2间却不收回。上诉人对此提出过异议，被上诉人推说是合同尚未到期，到期后也要收回，然而现在被上诉人并没有提出要求收回，明显是不公平的。综上，请求二审法院依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人石油指挥部二审答辩认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。本院二审查明事实与原审查明事实一致。本院认为，2012年12月21日石油指挥部下属苏州生活基地管理处与周振南签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。《房屋租赁合同》约定的租赁期限于2013年12月30日届满，石油指挥部作为出租人有权决定不再续租。房屋租赁期限届满前，石油指挥部已明确表示不再继续出租房屋，故周振南与石油指挥部的房屋租赁合同关系于2013年12月30日终止。因诉争房屋由周振南和朱丽萍共同占有使用，房屋租赁合同终止后周振南、朱丽萍应及时将租赁房屋返还给石油指挥部，逾期不返还的，还应支付占有使用期间按照年租金标准计算的房屋使用费。诉讼中石油指挥部又同意周振南、朱丽萍使用房屋至2014年12月31日，此系合法处分权利，应予准许。关于周振南、朱丽萍上诉提出的房屋装修问题，本院认为，本案中双方在房屋租赁合同中并未对租赁期限届满后承租人投入的附合装饰装修费用的补偿进行约定，依据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十二条的规定，租赁期限届满后石油指挥部无需对周振南、朱丽萍投入的附合装饰装修费用进行补偿，周振南、朱丽萍以装修问题抗辩不予迁让租赁房屋，没有合法依据。关于周振南、朱丽萍上诉提出的其他门面房租赁问题，本院认为，其他门面房的租赁情况与本案所涉房屋租赁合同关系并无关联，不影响本案房屋租赁合同终止后周振南、朱丽萍应依法履行返还房屋及支付房屋使用费的义务。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由上诉人周振南、朱丽萍负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾雪蓉审 判 员  周 红代理审判员  黄学辉二〇一四年十二月十五日书 记 员  王文君