四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019））川15民终2298号 上诉人（原审原告）：宜宾坤和物业管理有限责任公司，住所地四川省宜宾市翠屏区西郊两路桥昌谊集团**。 法定代表人：谭新福，总经理。 委托诉讼代理人：汪进莲，四川远皓律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：高云金，女，1969年2月27日出生，汉族，户籍地四川省宜宾市翠屏区，现住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：丁建，系高云金之夫，1970年3月19日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 上诉人宜宾坤和物业管理有限责任公司（以下简称坤和物业公司）因与被上诉人高云金物业服务合同纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2019）川1502民初4808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。 坤和物业公司上诉请求：1.撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2019）川1502民初4808号民事判决，改判高云金支付物业服务费1854元，滞纳金400元；2.本案诉讼费由高云金负担。事实和理由：鼎业·江北兴城小区业主委员会代表该小区全体业主与坤和物业公司签订了《鼎业·江北兴城小区物业服务合同》，该合同第二十一条对物业管理收费进行了明确约定，一审法院支持4.5元/月的垃圾清运费；2.根据物业管理合同约定，业主迟延交付物业费用应承担相应的违约责任，一审法院未予判决不当。 高云金未作答辩。 坤和物业公司一审诉讼请求：1.判令高云金立即支付坤和物业管理服务费1854元、滞纳金400元，合计2254元；2.本案诉讼费由高云金承担。 一审法院认定事实如下：高云金系宜宾市翠屏区象鼻街道红坝大道4号鼎业·江北兴城A区1幢4单元1层4号业主，房屋建筑面积为78.33㎡。 2016年5月30日，鼎业·江北兴城小区业主委员会（委托方/甲方）与坤和物业公司（乙方）签订《鼎业·江北兴城小区物业服务合同》，该合同约定：甲方聘用乙方对鼎业·江北兴城小区进行物业管理服务，服务期限为三年，自2016年4月1日起至2019年3月30日止。服务事项：1.房屋建筑本体共用部位的维修、使用和管理；2.共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3.附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4.共用绿地、花木、建筑小品等的维护与管理；5.附属配套建筑及其设施的维修、养护和管理；6.公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生要按标准、规范操作，垃圾的收集、清运；7.交通与车辆停放秩序的管理；8.协助公安部门维护物业管理区域的公共秩序，做好安全防范工作；9.管理与物业相关的工程图纸、住用户资料与竣工验收资料；10.负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费；11.业主和物业使用人房屋自用部位、自用实施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则应接受委托，但收费由当事人双方协商…。收费标准：按房屋建筑面积，多层住宅每平方米0.6元/月，商铺每平方米1元/月，生活垃圾转运费4.5元/月/户，当月下旬缴纳当月物业服务费，如拖欠超过三个月的，乙方有权按每日千分之四收取滞纳金。该合同第十八条乙方权利义务，负责编制房屋、附属建筑物、实施、设备、绿化、水系等的年度维修养护计划，负责编制物业管理年度计划、维修基金使用计划，每年向全体业主和物业使用人公布物业专项维修资金使用情况，并应将物业管理服务收费项目、收费标准在本物业管理区域公示，接受全体业主的监督……；第十九条乙方必须按下列约定实现管理目标：【宜宾普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）】二级服务标准执行。业委会全体成员：朱保全、唐经文、李建奎、罗礼彬、胡任芬、李茂涛、罗厚才、常明、吴晓峰分别在《鼎业·江北兴城小区物业服务合同》中签名，并加盖业主委员会公章。 2016年4月1日至2019年3月31日，坤和物业公司为案涉小区提供物业管理服务，期满后，坤和物业公司继续为该小区服务至今。高云金在2016年4月1日至2019年3月31日期间未向坤和物业公司交纳物业服务费。 坤和物业公司提供物业管理服务期间，其物业服务存在一定瑕疵，据高云金提供的照片显示，小区局部存在垃圾、积水未及时清理，车辆乱停乱放，小广告乱贴等现象。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”规定，坤和物业公司与鼎业·江北兴城小区业主委员会签订的《鼎业·江北兴城小区物业服务合同》对小区业主即本案高云金具有法律约束力。 《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，坤和物业公司在合同约定的期间为小区提供了物业服务，高云金作为小区业主，应支付相应物业服务费。根据高云金房权证上记载的面积78.33㎡及物业服务合同约定的收费标准0.6元/月,自2016年4月1日起至2019年3月31日止高云金拖欠的物业服务费应为1691.93元（78.33㎡×0.6元/月×36个月）。现坤和物业公司请求高云金交纳物业服务费1854元，一审法院依法支持为1691.93元，超出部分，不予支持。坤和物业公司诉请要求高云金支付滞纳金400元，因本案坤和物业公司在管理小区的过程中存在垃圾积水未及时清理、车辆停放管理不到位等问题，在履行合同上确实存在一定的瑕疵，故关于坤和物业公司滞纳金请求，一审法院不予支持。 高云金辩称因小区环境卫生太差、车辆乱停乱放、坤和物业公司工作人员服务态度不好并动手打人等原因没有缴纳物业费。《四川省人民政府办公厅关于贯彻实施国务院有关问题的通知》第六条“业主对物业管理服务质量有意见，可要求物业管理企业改正，也可以要求召开业主大会依据法律程序解聘物业管理企业，终止服务合同。在服务合同解除前不得以此拒缴物业服务费”。本案中，坤和物业公司在物业管理方面虽存在一定瑕疵，但不能以此拒缴物业服务费，并且高云金所举证据尚不能证明坤和物业公司物业服务不到位存在长期性和普遍性，坤和物业公司的服务瑕疵未构成根本违约，故高云金拒交物业服务费用的抗辩理由不能成立。当然，坤和物业公司也应进一步提升物业服务品质，为广大业主营造一个环境优美的人居环境。至于高云金辩称物业管理人员伤人事件，与本案不属于同一法律关系，高云金可另行起诉，不能以此为由拒不缴纳物业服务费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《四川省人民政府办公厅关于贯彻实施国务院有关问题的通知》第六条规定，判决：一、高云金于本判决生效之日起15日内支付宜宾坤和物业管理有限责任公司2016年4月1日至2019年3月31日拖欠的物业服务费1691.93元；二、驳回宜宾坤和物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由高云金负担。 二审中，当事人未提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，坤和物业公司与鼎业·江北兴城小区业主委员会签订的《鼎业·江北兴城小区物业服务合同》，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”规定，该物业管理合同对小区业主均具有法律约束力。高云金房屋建筑面积为78.33㎡，其从2016年4月1日至2019年3月31日期间未向坤和物业公司交纳物业服务费。根据前述物业管理合同第二十一约定：“收费标准：按房屋建筑面积，多层住宅每平方米0.6元/月，商铺每平方米1元/月，生活垃圾转运费4.5元/月/户，当月下旬缴纳当月物业服务费，如拖欠超过三个月的，乙方有权按每日千分之四收取滞纳金。”，高云金尚应支付坤和物业公司万元服务费1853.93元，一审法院漏判垃圾清运费162元（4.5元/月ｘ36个月）不当，本院予以纠正。 坤和物业上诉称“高云金迟延支付物业管理费，约定支付滞纳金400元”，因其在物业管理服务中存在“垃圾积水未及时清理、车辆停放管理不到位”等瑕疵，故一审法院未支持该诉讼请求并无不当。本院对该上诉请求不予采信。 综上所述，上诉人坤和物业公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2019）川1502民初4808号民事判决； 二、高云金于本判决生效之日起15日内支付宜宾坤和物业管理有限责任公司2016年4月1日至2019年3月31日拖欠的物业服务费1853.93元； 三、驳回宜宾坤和物业管理有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，由高云金负担；二审案件受理费50元，由宜宾坤和物业管理有限责任公司负担25元，由高云金负担25元。 本判决为终审判决。 审判长  郭美宏 审判员  彭晓烽 审判员  聂华竟 二〇一九年十一月四日 书记员  牟岑雪