河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初21969号原告（反诉被告）郑州市高择置业有限公司，住所地郑州市郑东新区夏令街6号龙之梦东苑19号楼1层102号。法定代表人徐春元，总经理。委托代理人陆玺，北京市京悦律师事务所律师。委托代理人周娜，北京市京悦律师事务所实习律师。被告（反诉原告）武戈，男，1983年11月15日出生，汉族，住河南省巩义市。委托代理人李杰，河南栋梁律师事务所律师。委托代理人李远龙，河南栋梁律师事务所律师。第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行，住所地郑州市花园路80号。负责人石永拴，行长。委托代理人贾磊，河南睿辰律师事务所律师。原告（反诉被告）郑州市高择置业有限公司（以下简称高择置业）与被告（反诉原告）武戈，第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行（以下简称建设银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。高择置业委托代理人陆玺、周娜，武戈委托代理人李杰、李远龙，建设银行委托代理人贾磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高择置业诉称，高择置业与武戈于2015年6月12日签订了《商品房买卖合同》，由武戈购买高择置业位于郑东新区××中××、××街东××单元××房屋住宅一套，房屋总价5950510元，付款方式为签约当日支付总房款的45.55%作为首付款，即2710510元，剩余54.45%的购房款以商业贷款方式支付，贷款金额为3240000元，武戈与中国建设银行股份有限公司于2015年7月21日签订《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称借款合同），高择置业为武戈提供阶段性担保。高择置业在2018年9月29日至2019年3月29日期间内已代武戈归还个人贷款共计139350元，其中第一笔代偿款34550元已起诉并经法院判决生效，武戈始终未履行付款义务，剩余代偿款104800元经多次催要仍未果。数月以来，高择置业多次致电武戈，其始终未按合同约定向高择置业支付代偿款及补偿金，延迟已达30日。武戈该项行为已构成根本违约，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第三条之约定，高择置业有权选择立即解除合同并要求武戈支付违约金。为维护自身合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、确认高择置业与武戈签订的《商品房买卖合同》（合同编号D150××××5206）于2019年5月17日解除；2、武戈协助高择置业办理《商品房买卖合同》（合同编号D150××××5206）的备案登记撤销和预告登记撤销手续；3、武戈腾空郑东新区××中××、××街东××单元××房屋；4、武戈向高择置业支付代偿银行款项产生的补偿金（以156650为本金，自2019年3月29日按日万分之五的标准计算至武戈实际支付之日止，计算至起诉之日暂计为14189.05元）；5、武戈向高择置业支付合同总金额20%的违约金1190102元；6、本案律师费50000元由被告承担；7、武戈承担本案全部诉讼费用。武戈辩称，1、武戈已经支付涉案房款并签署《借款合同》，倘若商品房买卖合同被解除，将面临原告向被告返还购房首付款，导致被告与第三人的《借款合同》解除，进而面临高择置业向第三人返还按揭款问题，涉案商品房买卖合同应当继续履行；2、武戈同意向高择置业偿还其垫付保证金产生的补偿金；3、合同补充协议附件四第三条第六项约定无效，武戈不存在违约，不应承担违约金、律师费。建设银行称，只要能结清银行全部贷款本息、罚息、违约金，同意解除房屋买卖合同。武戈反诉称，双方于2015年6月12日签订合同编号为D150××××5206的《商品房买卖合同》，武戈依约支付房屋首付款2710510元，并与中国建设银行股份有限公司河南省分行于2015年7月1日签订《借款合同》，建设银行依约将剩余房款拨付至高择置业处，现双方《商品房买卖合同》已经履行完毕，高择置业无权要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。故诉至法院，请求依法判令：1、确认高择置业发出的合同解除通知无效，2、确认《合同补充协议》附件四第三条第六项约定无效；3、本案诉讼费由被告承担。高择置业辩称，商品房买卖合同尚未履行完毕，案涉房屋仍登记在高择置业名下，未办理所有权转移登记，根据房屋买卖合同的约定附件四第三条第六项，在转移所有权之前高择置业对贷款提供阶段性担保，武戈未按时偿还银行贷款，导致高择置业承担保证责任的，高择置业有权解除合同，现合同解除条件已成就，高择置业有权解除双方签订的房屋买卖合同。建设银行称，只要能结清银行全部贷款本息、罚息、违约金，同意解除房屋买卖合同。经审理查明：2015年6月12日，高择置业与武戈签订合同编号为D150××××5206的《商品房买卖合同》，约定武戈购买高择置业所有的位于郑东新区××中××、××街东××单元××房，总价款5950510元，建筑面积为205.78平方米；付款方式为：2015年6月12日武戈以现金方式交纳房款2710510元，合同签订三十日内以银行贷款方式交纳3240000元购房款。附件四合同补偿协议第三条第6项约定：（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。（2）买受人未按第（1）小项向约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。（3）如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止借款合同并要求出卖人承担担保责任，则买受人处应按照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。买受人应按照本合同的有关约定承担违约责任。附件四合同补偿协议第八条第（四）项违约责任限制约定一方当事人违约，享有违约追索权利的一方，行使权利过程中发生的费用，由违约方承担。合同约定作为损失补偿的内容和计算办法，违约当事人也应当按照约定承担该损失补偿。除前述费用和违约补偿外，违约方承担的违约金（不含前述费用和违约补偿费用或者损失）的最高限额为合同总价款的20%。2015年5月11日，高择置业（甲方）与第三人建设银行（乙方）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（以下简称保证合同），约定担保的债权指自2015年5月11日至2018年5月11日期间因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方人支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）。债务人指因购置座落于郑东新区龙湖中环南路东南、龙翔四街东、龙翔六街南的“龙之梦”西苑项目所属之住房或商业用房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人。2015年7月21日，武戈与第三人建设银行签订《借款合同》，武戈向建设银行借款324万元，由建设银行将该笔款项一次性划入高择置业账户。上述合同签订后，武戈未按时偿还建设银行贷款，导致高择置业于2018年9月29日代武戈偿还逾期贷款34550元、于2019年3月29日偿还104800元、于2019年6月27日偿还51850元、于2019年9月30日偿还51900元。其中，34550元已经另案主张。2019年11月5日，武戈委托他人向高择置业转账156650元。2019年11月22日，武戈委托他人向高择置业转账34550元。2019年10月15日，高择置业为解决本案纠纷与北京市京悦律师事务所签订委托代理合同，支出律师费50000元，并提供相应的律师费发票及银行转款回单。庭审中，关于案涉房屋，高择置业称于2016年下半年交予武戈使用、武戈称2016年10月左右交付；双方称房屋于2016年被金水区人民法院查封。以上案件事实由《商品房买卖合同》、《借款合同》、《保证合同》、（2019）豫01民终8655号民事判决书、还款凭证、建设银行业务回单、委托代理合同、发票及庭审笔录予以证明。本院认为：当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，高择置业与武戈签订《商品房买卖合同》，约定涉案房屋总价款为5950150元。合同签订后，武戈按照约定支付首付款271050元、通过与建设银行签订《借款合同》支付324万元。2016年下半年，高择置业将涉案房屋交付武戈，武戈已实际使用。关于是否解除涉案《商品房买卖合同》问题，自2018年9月29日至2019年9月30日，因武戈未按时偿还建设银行贷款，高择置业代垫逾期贷款243100元，但武戈已于2019年11月5日向高择置业支付156650元、于2019年11月22日向高择置业支付34550元，仅余51900元仍未支付且高择置业亦未明确表示反对。就涉案《商品房买卖合同》，武戈已支付全部购房款，高择置业也已将房屋交付武戈使用，《商品房买卖合同》已基本履行完毕，虽武戈存在违约行为，但高择置业代垫款项仅占总房款的4.1%，且截止目前武戈已采取向高择置业支付代垫款并承诺支付因其代垫行为产生的补偿金，根据合同权利义务的一致性及结合鼓励交易、维护合同稳定性的原则，本院认为涉案《商品房买卖合同》不宜直接解除。对高择置业解除合同，撤销登记、腾空房屋的诉请，本院不予支持。关于补偿金，高择置业主张以156650元为基数，按照日万分之五标准计算符合合同约定，本院予以支持。根据高择置业代垫贷款时间，截至2019年11月5日武戈应付补偿金为104800元×5÷10000×221天+51850元×5÷10000×131天+51900元×5÷10000×36天=15911元；2019年11月5日之后补偿金应以51900元为基数，按照日万分之五的标准计算至实际清偿之日止。关于律师费，根据合同约定，本院予以支持。关于违约金，本院支持的补偿金及律师费已足以弥补其损失，故本院不予支持。因合同继续履行，且武戈自身亦承诺支付补偿金，对武戈各项反诉诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）武戈于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）郑州市高择置业有限公司律师费50000元及补偿金（截止到2019年11月5日为15911元；2019年11月5日之后补偿金以51900元为基数，按照日万分之五的标准计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告（反诉被告）郑州市高择置业有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）武戈的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16088元，由原告（反诉被告）郑州市高择置业有限公司负担15890元，被告（反诉原告）武戈负担198元，案件保全费5000元，由原告（反诉被告）郑州市高择置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长  刘冰泉审判员  刘红丽审判员  胡向楠二〇一九年十二月二十五日书记员  邵 鹏