西安市莲湖区人民法院 西安市莲湖区人民法院民事判决书                          （2019）陕0104民初5382号原告：西安市桃园湖置业有限责任公司，住所地：西安市。法定代表人：张小吾，该公司总经理。委托诉讼代理人：张云彦，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘小娟，陕西永嘉信律师事务所律师。被告：吝雨桦，（曾用名：吝晓红），女，，汉族，户籍地西安市莲湖区。第三人：兴业银行股份有限公司西安分行，住所地：西安市高新区。代表人：蔡斌，该行行长。委托诉讼代理人：刘军祥，男，汉族，兴业银行职员，住西安市雁塔区。原告西安市桃园湖置业有限责任公司（以下简称桃园湖置业公司）诉被告吝雨桦、第三人兴业银行股份有限公司西安分行（以下简称兴业银行分行）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告桃园湖置业公司的委托诉讼代理人张云彦、刘小娟，第三人兴业银行分行委托诉讼代理人刘军祥到庭参加诉讼。被告吝雨桦经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。桃园湖置业公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2009年12月2日签订的《商品房买卖合同》已解除并判令被告立即以当前房屋现状向原告交回房屋；2.判令被告向原告支付违约金123458.8元及律师费30000元；3.判令被告配合原告办理商品房买卖合同预售备案登记注销手续；4.判令被告、第三人配合原告办理预购商品房贷款抵押预告登记的注销手续；5.本案诉讼费、保全费、公告费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2009年12月2日签订《商品房买卖合同》，约定原告将位于西安市莲湖区XX环XX段XX园XX苑第X幢X单元X层X号商品房出售于被告，房屋总价款617294元，其中首付款127294元，余款490000元以银行按揭贷款方式支付。同时约定，如被告在原告承担阶段性担保的期限内，未能按时向银行归还贷款导致原告承担保证责任，原告有权单方解除合同，被告有义务配合原告办理撤销房屋预售备案登记手续，并承担房屋总价款20%违约金及其他实现债权的费用。合同签订后，被告并未按期向第三人偿还银行贷款，导致原告截止2019年5月已向银行代为支付91005.18元。原告多次通知被告解决此事无果的情况下，于2019年6月4日向被告送达《解除合同通知书》。现为维护其合法权益，诉至法院，请求支持原告诉讼请求。吝雨桦经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见兴业银行分行述称，原、被告结清按揭贷款后，其行同意配合办理预购商品房贷款抵押预告登记注销。原告、第三人围绕其诉讼请求及陈述意见提交了证据，本院在庭审进行核实，经审查，查明事实如下：2009年12月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告将位于西安市莲湖区XX环XX段XX园XX苑第X幢X单元X层X号房屋出售于被告，房屋单价为6808.89元，总价款617294元，合同签订当日被告支付首付款127294元，余款490000元办理银行按揭贷款支付。合同买受人未按合同时间付款逾期超过60日，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的1%支付违约金。合同附件四：补充协议第三条约定：买受人的通讯联络方式以本合同所载明的地址、电话、传真为准，如发生变化应书面及时通知出卖人；否则产生后果由买受人承担。补充协议第六条买受人还贷违约责任第一款约定：出卖人同意为在向银行申请办理按揭贷款提供阶段性担保期限内，如未能按时向银行归还贷款导致出卖人承担保证责任，出卖人有权单方解除与买受人签订《商品房买卖合同》，买受人有义务配合出卖人到西安市房屋管理局办理撤销预售备案登记手续，并承担房屋总价的20%作为违约金。第二款约定：买受人不配合办理撤销房屋预售备案登记手续，出卖人有权单方解除合同，买受人除承担上述违约金外，应另行承担出卖人支付的诉讼费、律师费等所有实现债权的费用，并立即交回房屋，如有装修出卖人不进行任何补偿。2009年12月1日被告分次支付首付款共计127294元。2010年5月21日被告在“捷瑞公园首府房屋交接单”签字收房。2009年12月1日，被告作为主债务人（抵押人）、第三人兴业银行分行作为债权人（抵押权人）、原告作为保证人，三方签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定被告向兴业银行分行借款490000元，期限360个月，自2009年12月23日至2039年12月23日止；借款利率为4.158%。被告以其购买的位于西安市莲湖区XX环XX段XX园XX苑 第X幢X单元X层X号房屋抵押，保证期间为阶段性担保。合同中既有抵押担保又有保证担保的，债权人有权在行使担保权时进行选择，既可以先行使抵押担保，也可以先行使保证担保，还可以同时行使抵押担保和保证担保以清偿合同项下的债权债务。同日，被告与兴业银行分行签订《西安市房地产抵押合同》，将案涉房产作为抵押担保，担保范围包括主债权本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用，利息及违约金按借款合同的约定计算。2016年3月12日因被告未能向兴业银行分行偿还按揭贷款，兴业银行分行从原告账户扣划按揭款2016年1月、2月、3月按揭贷款，后每月1号从原告账户扣划被告按揭贷款至2019年11月1日共计104374.86元。2019年11月14日，原告向兴业银行分行支付案涉房屋剩余所有按揭贷款及下欠利息，共计388206.67元，以上共计代付596476.15元。2019年6月3日，原告向被告合同地址及预留电话信息邮寄《解除合同通知书》，称：2010年该房已经满足办证条件，通知被告提交办证所需资料至今未能提交。且自2016年1月1日起被告一直不按约定向银行支付按揭款，至原告承担阶段性担保责任向银行支付91005.18元。期间多次通知被告解决此事，置之不理。故通知解除双方登记号为Y0911XX《商品房买卖合同》，限收到通知之日立即将所涉房屋返还并支付违约金123458.8元及赔偿全部损失。该邮件因收件电话错误被退回。2019年10月18日，陕西X物业管理有限责任公司西安莲湖分公司出具“房屋现状的情况说明”，称案涉房屋自2010年5月21日已交付业主，自2016年9月开始业主去向不明至今处于空置状态，截止目前仍欠物业费1400.58元。本案审理中，原告撤回要求被告返还其代付案涉房屋按揭贷款91005.18元的诉讼请求。为本案诉讼，原告与陕西永嘉信律师事务所律师签订委托代理合同，支付律师代理费30000元。另查，西安市住房保障和房屋管理局商品房买卖合同备案信息查询显示：登记号为Y0911X《商品房买卖合同》于2009年12月2日在西安市住房保障与房屋管理局办理网络备案手续。本院认为，原、被告在自愿、平等基础上签订《商品房买卖合同》，该合同内容不违反法律及行政法规，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自义务。被告购买西安市莲湖区XX环XX段XX园XX苑 第X幢X单元X层X号房屋，向原告支付首付款，剩余款项由兴业银行分行贷款支付。自2016年1月1日起被告未向兴业银行分行偿还贷款，兴业银行分行依据《个人购房抵押（保证）借款合同》从原告账户扣划被告按揭贷款及相应利息、罚息，在本案审理中，原告代被告偿还案涉房屋全部按揭贷款，履行了担保责任。现原告依据约定向被告主张解除《商品房买卖合同》并配合到房地产管部门办理撤销预售备案登记手续，本院予以支持。本案审理中，原告已经代被告向第三人兴业银行分行支付完案涉房屋剩余贷款，第三人兴业银行分行应协助原告办理房屋抵押注销登记。关于原告主张违约金、承担律师费一节，本院认为，原、被告《商品房买卖合同》补充协议第六条关于买受人还贷的违约责任约定原告承担阶段性保证责任单方解除合同的，被告按照房款总额的20%承担违约金，但该约定明显过高且原告未提供其损失证据，故本院对违约金比例调整为房款的10%即61729.4元。由于被告的违约行为导致本案诉讼，原告委托律师诉讼产生代理费属于原告实际损失，该费用应由被告承担。对于原告主张以房屋当前现状交回房屋一节，本院认为，原、被告合同解除，原告应返还被告已经支付房款（包括首付款及被告支付的按揭款），但因本案中被告未到庭参加诉讼，本案系缺席审理，双方关于房屋款项需进行核算，且案涉房屋内设施情况不明，不易处理，对此原、被告可以协商解决或者另案诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除2009年12月2日原告西安市桃园湖置业有限责任公司诉被告吝雨桦签订的《商品房买卖合同》；二、被告吝雨桦于本判决生效后十日内支付原告西安市桃园湖置业有限责任公司违约金61729.4元、律师费30000元；三、被告吝雨桦于本判决生效后10日内协助原告西安市桃园湖置业有限责任公司办理登记号为Y09113912《商品房买卖合同》备案登记注销手续；四、第三人兴业银行股份有限公司西安分行于本判决生效后10日内协助原告西安市桃园湖置业有限责任公司办理西安市莲湖区XX环XX段XX园XX苑 第X幢X单元X层X号房屋抵押注销登记；五、驳回原告西安市桃园湖置业有限责任公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12118元，由原告承担438元、被告承担11680元；保全费5000元、保函保险费3600元、公告费800元，由被告承担(原告已预交，被告承担部分在履行本判决时一并支付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                  审    判    长    周  荣人 民 陪 审 员    姚美珍人 民 陪 审 员    李  鹏  二〇一九年十一月二十一日  书    记    员    卢柯仰 1