上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第21571号原告(反诉被告)：上海欧吉缘工贸发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：薛秀凤，总经理。委托代理人：陈燕萍，上海高达律师事务所律师。委托代理人：金泉国，上海高达律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海尚点展示展览有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：刘峰，总经理。委托代理人：顾正强，上海力帆律师事务所律师。原告上海欧吉缘工贸发展有限公司(以下简称欧吉缘公司)与被告上海尚点展示展览有限公司(以下简称尚点公司)及反诉原告尚点公司与反诉被告欧吉缘公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈燕萍、金泉国，被告的委托代理人顾正强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海欧吉缘工贸发展有限公司向本院提出诉讼请求：要求被告赔偿房屋修复损失人民币(币种下同)3,959,159元。事实与理由：2010年6月18日，原、被告签订《厂房租赁合同》，原告将位于上海市浦东新区祝桥镇周祝公路XXX号房屋租赁给被告使用，建筑面积4400平方米，包括厂房、办公楼和宿舍，租借期限自2010年8月1日起至2015年7月31日止，年租金75万元。合同还约定，承租方即被告在生产中及生产场所和整个厂区内确保安全、文明、有序、卫生等。合同签订后，原告将厂房交给被告使用，被告亦履行支付租金义务。2014年9月28日15时，被告使用厂房的生产车间西北角喷漆车间西侧排风扇引发火宅，过火面积2500平方米。火宅扑灭后，其办公楼及厂房除基础设施、过梁、柱头、框架结构尚存外，其余均需修复。原告多次要求被告修复，但被告迟迟不予修复，原告只得自行委托施工队予以修复。现修复工作完成，被告亦因火宅搬离他处，不再使用房屋。原告多次要求与被告协商火宅损失，均未果，故原告起诉来院，诉请如前。被告上海尚点展示展览有限公司辩称，不认可原告的诉请。理由是：1、系争厂房系原告向浦东新区祝桥镇星光村村委会租地所建，祝桥镇土地所、规划部门核准原告法人代表薛秀凤临时用地7488平方米的申请，然而原告在与被告签订《厂房租赁合同》时，并未披露该厂房未经规划许可，又未经消防验收等情况。因此根据有关法律规定，原、被告之间的租赁合同无效。2、2014年9月28日承租厂房起火，系多重因素所致。原告作为出租人，对消防设施的设置和维修负有义务，由于消防设施不符合标准，使大火不能及时扑灭，导致被告存放货物、原材料和设备被烧毁。被告认为厂房不符合临时性建筑物耐火等级须为四级的技术规范，也是火势蔓延的一个因素。且火宅发生后，原告单方将火宅现场清理拆除，导致被告所受损失无法通过现场鉴定予以认定，对此原告应承担不利后果。3、经被告统计，被告财产损失4,480,759元，包括：(1)、被告被烧毁的固定资产157,860.36元；(2)、案外人永欣公司存放在被告处的柜台和道具等1,258,238元；(3)、哈森公司烧毁的柜台313,913元；(4)、被告的原材料、半成品损失2,700,747.70元；(5)、车间内网板、工具、工作台等损失50,000元。被告又认为，原告厂房为违章建筑，对其过火面积的损失，应参照房屋征收政策对违建适当补偿的计算方法来认定。4、被告认为，尚点公司承租厂房后，负有遵守消防安全制度，避免火宅发生，妥为保管租赁物的义务，其未对所租厂房进行必要查看，也违反了应经的注意义务，对损害发生也有过错，故双方对火灾造成的损失均有过错，需各自承担责任，被告认为出租人与承租人对火宅损失的责任承担比例按4：6为宜。被告尚点公司提出反诉请求：1、确认原、被告签订的《厂房租赁合同》无效；2、判令反诉被告给付反诉原告赔偿款20万元(反诉原告的财产损失乘以40%，减去反诉被告的财产损失乘以60%，即由反诉被告承担总损失的40%)。反诉被告欧吉缘公司辩称，不同意反诉原告的诉请。理由是：1、引起厂房火宅的部位为烤漆房，是尚点公司擅自搭建，没有相关审批，也没有通过消防安全要求，尚点公司还在厂房内存放、使用大量危险化学用品，因此火宅完全是尚点公司原因造成。尚点公司法人代表刘峰也确认“生产及安全生产、管理均由我公司负责，如发生安全生产、火宅等事故均由我公司承担”。2、欧吉缘公司建造的厂房本身是一项财产权利，违章问题是政府行政部门另行处理的问题。火宅发生后，欧吉缘公司多次要求尚点公司对损毁房屋恢复原状，进行维修，但遭尚点公司拒绝，欧吉缘公司无奈自行修复。3、欧吉缘公司根据火宅的实际情况对厂房作了修复处理，予以部分保留，部分修复，部分加固，厂房整体保持原状，实际还是老的厂房。4、尚点公司提供的损失依据主要是其自行制作的损失清单和客户的单方清单，均属于当事人自我陈述和证人证言，在没有提供相应的合同、订单、进料单、付款凭据、裁判文书情况下，不能证明实际损失。经审理查明，2010年6月18日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定：甲方(原告)将坐落在上海市浦东新区祝桥镇周祝公路XXX号的厂房(含办公楼及宿舍楼)租赁给乙方(被告)用作生产加工用房；总建筑面积4400平方米，每日每平方米建筑面积0.46元，月租金62,500元，年租金75万元；甲方在2010年8月1日前交付房屋，租期5年，从2010年8月1日起至2015年7月31日止；保证金62,500元，乙方于2010年6月9日交付甲方，合同期满甲方归还乙方；付款方式为每一季度支付一次，先付款后使用；甲方提供乙方的厂房(含办公楼及宿舍楼)属于毛坯房，乙方租赁期间增加的所有设备(空调、锅炉、厨房设备、灯具、风扇、生产用机械等)，租赁期满后自行拆除带走；乙方在生产中及在生产场所和整个厂区内确保安全、文明、有序、卫生；租赁物不得转租、转让，如由于乙方使用造成损坏，乙方负责修复完好，如有缺损由乙方按原价赔偿；合同另对其他事项作了约定。2014年9月28日15时许，尚点公司承租的系争厂房内发生火宅。2014年9月29日，祝桥派出所民警对尚点公司法定代表人刘峰进行了询问，刘峰在询问笔录中表示“公司主要生产、加工木器、家具，员工有几十人……主车间面积2470平方米……如发生安全生产、火宅等事故，均由我公司承担……喷漆间烧毁，主车间内有部分小电器，报废的木材，裁板车间北侧有部分客户的旧道具等，幸好裁板车间的设备未受到影响，具体的损失暂时未能统计出来”。2014年9月30日，南汇公安消防支队防火处对火宅现场进行勘验，勘验情况如下：1、尚点公司生产车间是租借欧吉缘公司的，占地面积3000平方米，钢筋混凝土框架结构，厂房为一层，车间北侧部分区域为二层(一楼为喷漆车间)，东侧为上海甲浦瑞机械科技有限公司，南侧为办公楼，西侧为上海汇祝电力安装有限公司，北侧为围墙空地；2、尚点公司与上海甲浦瑞机械科技有限公司之间通道处有轻微烟熏痕迹，无过火痕迹，南侧办公楼有烟熏痕迹，办公楼与生产车间相通的窗户玻璃多块碎裂，西侧上海汇祝电力安装有限公司二楼办公室轻微过火痕迹，尚点公司与上海汇祝电力安装有限公司之间通道内的临时彩钢房部分塌落，呈南轻北重逐渐加重，北侧通道处的临时彩钢房整体塌落，并且西侧严重；3、初步勘验，尚点公司生产车间东侧墙面呈南轻北重，靠北侧墙面的水泥层明显脱落，南侧墙面有烟熏痕迹，窗户玻璃多块碎裂，西侧墙面烧毁程度较东侧严重，并且呈南轻北重，北侧墙面大部分水泥层脱落，并且靠近车间内北侧局部二层钢结构整体软化塌落，并且东轻西重。车间内南侧货物有部分没有烧毁，北侧货物基本烧毁。4、细项勘验。车间内西北角的喷漆房基本烧毁；5、喷漆房西侧内置式1号排风机未发现故障，内置式2号排风机内风扇有明显的弯曲变形，3号排风机内未发现故障点。2014年10月15日，欧吉缘公司和尚点公司均向公安消防支队提交“火宅直接财产损失申报统计表”，其中欧吉缘公司申报损失包括“厂房185,000元、电线电灯13,800元、门窗60,000元，小计251,800元”，尚点公司申报损失包括“1、雕刻机2台，单价5,000元；2、烤房1间，45,000元；3、木材2立方，单价4,000元，计8,000元；4、细工木板200张，单价150元，计30,000元(小计93,000元)”。次日，公安消防支队结合折旧年限、烧损率、重置价值或者修复费对上述损失进行统计，欧吉缘公司统计损失小计135,000元，尚点公司的统计损失小计64,000元。2014年10月20日，浦东新区消防支队出具“火宅损失统计表”，认定尚点公司在火宅中设备及其他损失64,000元，欧吉缘公司建筑物及装修损失135,000元。2014年10月22日，上海市浦东新区消防支队出具“火宅事故认定书〖沪浦公消火认字(2014)第8030号〗”，载明2014年9月28日15时04分许，位于周祝公路XXX号9幢的尚点公司发生火宅，烧毁车间内的设备、货物及向欧吉缘公司租借的厂房，无人员伤亡，过火面积2500平方米，经调查起火原因，起火部位位于生产车间西北角喷漆车间西侧排风扇处，起火原因为排除外来火种、雷击、物品自燃以及电器线路故障引发火宅的可能，无法排除排风扇机械故障引发火宅的可能。审理中，原告向法庭提供了《土地租用协议书》、《南汇区临时用地申请、审批表》，证明系争厂房所在土地系欧吉缘公司向案外人南汇区祝桥镇星光村村民委员会租赁得来，并于2003年12月份向相关部门取得了建筑占地4440平方米的临时用地批复。尚点公司对上述证据真实性无异议，对合法性持异议，认为欧吉缘公司申请用地程序不合法，而系争房屋没有临时规划许可，是违章建筑。原告还提供《建筑安装工程合同》、预算书、决算书、银行凭证、营业执照等证据，证明2014年12月30日欧吉缘公司与南通启益建设集团有限公司签订了《建筑安装工程合同》，对尚点公司厂房火宅后予以全面修复。约定的维修面积2500平方米，工程造价3,878,476.22元。实际发生费用为4,238,865元，包括：1、土建维修费用3,525,984元；2、安装维修费241,535元；3、拆除工程费用372,693元；4、残余物清理外运费98,653元。审理中，经欧吉缘公司申请，本院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对涉案的浦东新区祝桥镇周祝公路XXX号房屋受损后修复费用进行了司法鉴定。鉴定结果为修复费用造价为3,959,159元(包括：1、土建维修工程3,269,233元；2、安装维修工程241,222元；3、拆除工程358,205元；4、残余物清理外运工程90,499元)。原告鉴定意见无异议。被告认为鉴定违法建筑失火厂房的翻新改建工程造价，不属于鉴定受理范畴，无规划许可证、施工许可证、施工图、竣工图等，不能予以鉴定。被告在审理中提交了：1、2014年10月30日永欣公司出具“2014年9月28日尚点工厂失火造成直接与间接损失物料清单及补偿处理结果”，证明永欣公司烧毁的柜台等损失1,258,238元；2、哈森公司出具“无锡办店装明损失明细单”、常州百货大楼KD新形象报价单、图纸、“南京办店装明损失明细单”、南京水游城HS新形象报价单、图纸、“宿迁金鹰HSM报价单”、图纸、徐州金地KD新形象报价单、追加制作工作单，证明哈森公司烧毁的柜台损失313,913元。3、2014年9月份固定资产计提折旧明细账，证明尚点公司被烧毁的固定资产157,860.36元。4、7-9月材料进库明细(附发票及送货单)、7-9月柜台领用材料明细，7-9月份业务统计、项目领料单、6月底库存盘点表，证明尚点公司遭受的原材料、半成品等损毁损失2,700,747.70元；5、工具及用具领用登记册，证明网板、工具、工作台等损失5万元。欧吉缘公司对上述材料的真实性均不予认可，认为永欣公司、哈森公司的损失清单等属于证人证言，有关明细表均系尚点公司自行制作，没有证据效力，亦缺乏相关材料佐证。以上事实由《厂房租赁合同》、“火宅直接财产损失申报统计表”、勘查笔录、询问笔录、“火宅事故认定书”、司法鉴定意见书等证据在案佐证。本院认为，根据有关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，因本案当事人未能提供系争的周祝公路XXX号厂房的建筑工程规划许可证或其他合法建造证明，故双方当事人之间签订的《厂房租赁合同》在内容上违反法律、行政法规的规定，属无效合同。根据法律规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，系争厂房在承租期间，因为被告生产所用的喷漆车间排风扇引发火宅，起火烧毁，之后原告予以修复，现双方当事人对各自损失金额和应承担的过错责任存在争议。原告认为被告应对其修复费用损失承担全部赔偿责任。被告一方面对原告以实际发生的修复费用作为损失提出异议，认为系争厂房为违章建筑，本身不应予以恢复，如赔偿恢复费用则是保护了原告的违法利益。另一方面，被告提出了其自身被火宅损毁的损失金额，并主张对原告的厂房烧毁损失以违章建筑拆迁补偿价格予以认定，要求原告赔偿其中四成。对此，本院认为，首先，违章建筑并不是简单的未经相关主管部门许可而动工兴建的建筑物，其本质是违反了《土地管理法》和《城市规划法》等相关法律法规的规定而建造的房屋及设施。对违章建筑的认定和拆除，由行政法规进行规范并由政府主管部门负责管理，不属于法院民事案件处理范围。其次，根据法律规定，财产所有权的取得，必须以合法为前提，如果是非法建筑物，当然不得取得所有权。但非法建筑对于建造人而言，建筑材料和建造人工在合成作为建筑物后，已经成为一个整体，建造人对其虽不享有所有权，但成立占有的事实，享有占有的权益。非法建筑应由法定机关通过法定程序来处理，除此以外的其他单位和个人不能擅自拆除或者毁损。被告作为承租人，并非有权国家机关，无权要求拆除或予以损毁。因此被告主张以违建拆除价格补偿的方式来认定原告的厂房烧毁损失也是没有法律依据的。再次，占有人的财产被侵害，无论被侵占，还是被损毁，法律对其救济，只是使占有人对于物的占有得以恢复。但占有物若为非法建筑，本身存在具有违法性，可能被认定为违建而需要拆除或者没收，也就是说法律不允许其存在。因此，如果非法建筑物被毁损后，一般只能请求损害赔偿，包括对造成的原告的全部直接损失，即建材、施工等费用予以赔偿，而不能请求恢复原状或者予以重建。换句话说，系争厂房被毁损之后，在已经无法投入使用的情况下，如果尚未修复的，被告应对损毁厂房的全部造价分担损失。但本案中，原告已经对系争厂房予以修复，其主张的是已经支出的修复费用，并非要求被告对系争厂房予以修复或重建的恢复原状的诉请。被告认为如果认定原告的修复费用损失，即为允许原告违建的说法，实际是混淆了两者概念，因此并不成立。本院认为，这部分已经支出的已经鉴定的修复费用属于原告的直接经济损失，被告应按其过错予以赔偿。对于被告所受火宅损失，被告提出了清单、报价单、图纸、明细账、登记册、发票等证据，并在审理中提出对其损失进行鉴定或者审计的申请。审理中，双方均明确系争厂房内灾后原状已经不复存在，已经不具备评估的客观条件，同时因为原告对被告提交的证据材料均不予认可，在基础材料真实性、关联性无法认定的情况，进行审计也没有意义。因此，本院未采纳被告的该申请。但是，结合实际来看，火灾发生在被告承租厂房进行经营时，灾后双方亦共同向有关部门申报了损失，被告因火宅遭受损失是客观事实，考虑到原告对系争厂房予以修复，却没有保存或者与被告共同清点现场，具有一定过错，且参考双方各自申报的财产损失小计，本院酌情认定被告经济损失为158万元。最后，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于双方各自应承担的相应责任，根据消防部门出具的火宅事故认定书，火宅的直接原因在于被告，但原告对租赁合同无效亦具有相当过错，因此本院认定由原告承担全部损失的3成，被告承担全部损失的7成。综上，根据《中华人民共和国合同法》合同法第五十二条，第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海欧吉缘工贸发展有限公司与被告(反诉原告)上海尚点展示展览有限公司于2010年6月18日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告上海尚点展示展览有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海欧吉缘工贸发展有限公司厂房修复费用损失2,771,411.30元；三、反诉被告上海欧吉缘工贸发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告上海尚点展示展览有限公司损失47.40万元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费40,710元，财产保全费5,000元，合计45,710元(原告已预交)，由原告上海欧吉缘工贸发展有限公司公司负担16,739元，被告上海尚点展示展览有限公司负担28,971元。反诉案件受理费2,150元(反诉原告已预交)，由反诉原告上海尚点展示展览有限公司自行负担。鉴定费68,000元(原告已预交)，由原告上海欧吉缘工贸发展有限公司负担19,428元，被告上海尚点展示展览有限公司负担48,572元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁代理审判员  张 斌人民陪审员  田有娣二〇一六年十一月十一日书 记 员  杨丽琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。