上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第3754号上诉人（原审被告、反诉原告）范耀飞，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市虹口区XX路XX号XX室。上诉人（原审被告、反诉原告）侯瑾，XX年XX月XX日生，汉族，住址同范耀飞。委托代理人范耀飞，年籍详上。上诉人（原审被告、反诉原告）范雨翀，XX年XX月XX日生，汉族，住址同范耀飞。委托代理人范耀飞，年籍详上。被上诉人（原审原告、反诉被告）甄茹，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市杨浦区XX路XX弄XX号。委托代理人吴文杰，上海凯茂律师事务所律师。上诉人范耀飞、侯瑾、范雨翀因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第30695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审经审理查明，2015年4月7日，甄茹（乙方）与范耀飞、侯瑾、范雨翀（甲方、以下简称范耀飞等三人）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将上海市浦东新区XX路XX弄XX号房屋转让给乙方，房屋转让价为人民币（下同）6,000,000元。合同第四条约定，甲方于2015年5月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的1日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。第六条约定，甲、乙双方确认，在2015年4月28日前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条第三款约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，每逾期一日，应按全额房价款的万分之五向甲方支付逾期违约金；若逾期超过20日，则甲方有权单方解除本合同。乙方在收到解除合同书面通知之日起7日内，除支付前款的逾期违约金外，还应当按全额房价款的20%支付根本违约金。甲方可从乙方已付房价款中扣除前述违约金。若有剩余，余款返还乙方，若有不足，乙方应另行补足甲方。附件三第1条约定，乙方于2015年3月17日支付给甲方定金150,000元。第2条约定，乙方于2015年4月8日当天，将部分房价款3,700,000元支付至闸北公证处（该房款由公证处直接支付给抵押人）。第3条约定，甲方同意乙方通过向贷款银行申请300,000元贷款形式支付第二期房款，乙方应于取得符合购买条件的查询单后七个工作日内向贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续。若乙方贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于本协议第4条所述送件当日将其补足并支付给甲方。第4条约定，乙方第二期房价款的支付方式为：待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，取得符合购买条件的查询单且甲方名义之抵押登记注销同时，甲、乙双方赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件）。待上海市房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后三个工作日内，乙方应将该他项权证送交贷款银行。贷款银行收到他项权证后具体放款时间以银行为准，乙方应通过贷款银行支付给甲方该期房价款。2015年4月7日，甲方（债务人）范耀飞、乙方（债权人）冷勇冷某、丙方（购房人）甄茹签订《三方协议》，约定：鉴于甲方向原债权人曹某某、方某某、郭某抵押借款3,000,000元【抵押物：上海市浦东新区XX路XX弄XX号房屋，房地产权证号为沪房地浦字（2003）第xx**号】，现已严重违约，至今所欠债务总额约为肆佰余万元。乙方作为原债权人曹某某、方某某、郭某的债权受让人（即现债权人），已申请《执行证书》且向上海市浦东新区人民法院申请强制执行，现已进入执行程序；甲方为减少损失，解决债务问题，向乙方提出和解。现三方经友好协商，以乙方作出重大让步配合撤销网签、抵押，丙方和甲方达成购房意向，甲方将执行标的物出售给丙方，丙方愿意购买上述房屋并预付房价款3,700,000元，该预付款作为支付给乙方的部分还款为基本框架，达成如下协议：一、本协议于2015年4月7日签订，4月8日乙方配合甲、丙方进行房屋买卖网签，同日丙方预付3,700,000元至上海市闸北公证处的专门监管账户（开户行：上海XX银行XX支行，账号：076321-XXXXXXXXXXXXX）。甲、丙双方即刻开始房地产交易，乙方在甲、丙双方办理房地产交易过户手续时配合撤销原有抵押（《上海市房地产登记证明》编号为：浦20141403xxxx）。甲、丙双方应于2015年4月28日前完成房地产交易过户手续，确认在房产交易中心当日同时办理撤销抵押、过户登记，如不能同时办理撤销抵押、过户登记，本协议自动终止。一旦过户登记受理完成（以甲、丙双方取得房地产登记收件收据为准），丙方的上述预付款即转为丙方给予甲方的部分房款，该房款作为甲方支付给乙方的还款本金、利息、违约金、律师费等，同时由甲、丙双方授权乙方向上海市闸北公证处领取该笔款项，上海市闸北公证处直接转付给乙方。第三条约定，甲乙双方的债权债务纠纷，作以下了结，甲方给付乙方3,700,000元（由甲、丙方授权上海市闸北公证处转付给乙方），甲方承诺并授权中介方，将先前交付的150,000元保证金转交给乙方作为借款的补偿。在此前提下，甲、乙双方的债权债务纠纷全部了结，无其他争议。2015年3月17日，甄茹支付定金150,000元。2015年4月8日，甄茹支付至上海市闸北公证处的专门监管账户3,700,000元。2015年4月22日，双方办理产权过户手续。2015年4月28日，甄茹取得系争房屋房地产权证。2015年5月21日，甄茹支付2,000,000元。2015年6月30日，甄茹支付200,000元。甄茹先后共计支付房款6,050,000元，其中50,000元是房款加价款。2015年6月21日，范耀飞等三人向甄茹发送《告知函》，要求解除双方签订的买卖合同。2015年6月30日，甄茹向范耀飞等三人发送《催告函》要求范耀飞等三人于2015年7月10日交房，范耀飞等三人至今未将系争房屋交付给甄茹。原审审理中，甄茹请求判令：一、范耀飞等三人将上海市浦东新区XX路XX弄XX号房屋交付给其；二、范耀飞等三人支付以6,000,000元为本金，自2015年6月1日起按照日万分之五标准计算至判决生效之日止的逾期交房违约金；三、诉讼费由范耀飞等三人负担。范耀飞等三人共同辩称，因甄茹逾期付款，故其未按约交房。请求驳回甄茹的诉讼请求。范耀飞等三人同时提起反诉，请求判令：一、解除双方于2015年4月7日签订《上海市房地产买卖合同》；二、甄茹协助范耀飞等三人将系争房屋产权恢复登记至范耀飞等三人名下；三、甄茹支付以6,000,000元为本金，按照日万分之五标准计算20日的逾期付款违约金；四、甄茹支付解约违约金1,200,000元；五、甄茹负担反诉费。甄茹针对范耀飞等三人的反诉辩称，其申请贷款必须要提交首付款支付至范耀飞等三人名下的银行付款凭证。因范耀飞等三人向案外人借款3,000,000元，在系争房屋上设定抵押，经其与范耀飞等三人及案外人协商将首付款3,700,000元支付到上海市闸北区公证处的监管账户，故无法提供首付款银行付款凭证，致使其无法申请贷款。2015年4月8日在办理审税时就贷款事项进行咨询，范耀飞等三人对系争房屋因无法提供银行首付款凭证而无法办理贷款的事实完全知情。双方口头约定300,000元延期至2015年5月30日支付。2015年4月22日，双方办理产权过户手续时，范耀飞等三人予以配合，未提出任何异议，甄茹于2015年5月21日支付该笔款项，故未逾期付款。范耀飞等三人要求解除买卖合同缺乏合同和法律依据。请求驳回范耀飞等三人的全部反诉请求。原审中，经甄茹申请，系争房屋交易的居间经办人朱某某到庭作证称：“我是房屋买卖合同的经办人。2015年3月，双方谈好系争房屋的转让价为6,000,000元，因范耀飞、侯瑾、范雨翀要加价，故买卖合同上明确房屋转让价为6,000,000元，实际成交价为6,050,000元。后我发现系争房屋上有抵押，范耀飞称是向案外人借款设定的抵押，双方当事人以及债权人达成《三方协议》，由甄茹将甄茹将首付款3,700,000元支付到上海市闸北区公证处的监管账户，因此无法取得首付款凭证。2015年4月8日，在办理审税时就贷款事项进行咨询，范耀飞明知系争房屋因无法提供银行首付款凭证而无法办理贷款，当日双方口头约定300,000元延期至2015年5月30日支付。2015年4月22日，双方办理产权过户手续时，范耀飞予以配合，未提出任何异议。”原审认为，甄茹与范耀飞等三人签订的《上海市房地产买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方理应按照合同的约定全面履行各自的义务。范耀飞等三人主张因甄茹逾期付款，故未按约交房，且因甄茹未在2015年4月22日送件当日以贷款或现金方式支付300,000元，逾期超过20日，故要求解除双方签订的买卖合同。针对该争议焦点，原审法院分析如下：首先，范耀飞因借款在系争房屋上设定抵押，双方当事人及案外人达成《三方协议》约定，由甄茹将甄茹将首付款3,700,000元支付到上海市闸北区公证处的监管账户，为此无法取得首付款凭证。其次，范耀飞明知系争房屋因无法提供银行首付款凭证而无法办理贷款，证人出庭作证证明双方当事人于2015年4月8日口头约定300,000元延期至2015年5月30日支付。再次，2015年4月22日，双方办理产权过户手续时，范耀飞等三人积极予以配合，未提出要求甄茹支付300,000元。最后，在办理产权过户手续后，范耀飞等三人亦未催告甄茹要求支付300,000元或主张300,000元延期付款。综上，范耀飞等三人主张甄茹延期付款的抗辩不成立。现甄茹已付清全部房款并取得系争房屋的房地产权证，范耀飞等三人要求解除买卖合同缺乏合同和法律依据，故对范耀飞等三人的全部反诉请求，均予以驳回。根据合同约定，范耀飞等三人应于2015年5月30日交房，否则每逾期1日，应按全额房价款的万分之五支付逾期违约金。范耀飞等三人理应按约交付系争房屋，现范耀飞等三人逾期交房，理应按约承担相应违约责任。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，于二○一五年十一月五日作出判决：一、范耀飞、侯瑾、范雨翀在判决生效之日起十日内将上海市浦东新区XX路XX弄XX号房屋交付给甄茹；二、范耀飞、侯瑾、范雨翀在判决生效之日起十日内支付给甄茹以6,000,000元为本金，自2015年6月1日起按照日万分之五标准计算至判决生效之日止的逾期交房违约金；三、驳回范耀飞、侯瑾、范雨翀的全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费934.38元，减半收取计467.19元，由范耀飞、侯瑾、范雨翀共同负担。反诉案件受理费31,735元，由范耀飞、侯瑾、范雨翀共同负担。判决后，范耀飞等三人不服，上诉于本院，诉称：1、原审法院认定范耀飞因借款在系争房屋上设定抵押，因此甄茹无法取得首付款凭证有误。2、原审法院仅凭证人证言即认定范耀飞明知系争房屋因无法提供银行首付款凭证而无法办理贷款有误。3、范耀飞等三人在2015年4月22日配合办理产权过户手续是因为甄茹申请银行贷款需要以甄茹为权利人的产权证，范耀飞等三人并不知道甄茹拿到产权证后没有准备去银行申请贷款。4、范耀飞等三人没有催告甄茹付款并不能改变甄茹逾期支付300,000元房款的事实。5、范耀飞等三人于2015年4月即已实际交房，是甄茹一直拒绝签订书面接受书，其对此应承担相应违约责任。6、甄茹逾期付款的事实清楚，已构成根本违约。故请求二审法院撤销原判，依法改判驳回甄茹的原审全部本诉诉请，支持范耀飞等三人的原审全部反诉诉请。被上诉人甄茹辩称：范耀飞等三人称其在过户当天不知道过户当天不知道甄茹没有申请贷款，显然与事实不符。申请办理贷款并不以过户为前提，本案系因为范耀飞等三人的原因导致甄茹不能办理贷款。5月21日的房款是甄茹根据范耀飞等三人的要求先行支付的，其中完全包括应支付的贷款部分，对此范耀飞等三人并未提出异议，6月30日甄茹出于履约诚意向范耀飞等三人支付剩余尾款，故甄茹不存在逾期付款的违约行为。不同意范耀飞等三人的上诉诉请。经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院认为，范耀飞等三人提起上诉的主要理由系认为甄茹存在逾期支付300,000元房款的违约行为，故其有权解除双方之间的买卖合同并要求甄茹承担违约责任。对此，原审法院根据范耀飞、甄茹、案外人签订的《三方协议》及甄茹代范耀飞代为归还借款的事实、房屋交易惯例、证人证言、范耀飞等三人在积极配合甄茹办理房屋过户手续后仍继续收取甄茹支付的房款且未提出相关异议的事实等，认定双方已经口头约定变更了付款时间，甄茹并不存在逾期付款的违约行为，并无不当。现甄茹付清了范耀飞等三人要求加价后的全部房款并实际取得系争房屋的产权证，范耀飞等三人上诉坚持要求解除系争房屋买卖合同等，缺乏事实和法律依据。就范耀飞等三人关于其已于2015年4月实际交房的主张，因其对此并未提供切实证据予以证明，故本院对此不予采信，原审法院判令其承担逾期交房的违约责任亦属妥当。由此，对范耀飞等三人的上诉诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币5,384元，由上诉人范耀飞、侯瑾、范雨翀共同负担。本判决为终审判决。审判长  张薇佳审判员  唐建芳审判员  盛伟玲二〇一六年二月十八日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……