安徽省灵璧县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1323民初6292号 原告：徐璐璐，女，1995年1月5日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。 委托诉讼代理人：徐其魁，系原告父亲，男，1972年5月20日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。 被告：灵璧明豪置业有限公司，住所地宿州市灵璧县虞姬乡虞美人工业园，统一社会信用代码91341323MA2NWKHLOX。 法定代表人:彭叶松，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王炜，北京德恒（南京）律师事务所律师。 原告徐璐璐与被告灵璧明豪置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月28日作出（2019）皖1323民初281号民判决书，原告徐璐璐不服，上诉至安徽省宿州市中级人民法院。安徽省宿州市中级人民法院于2019年9月24日作出（2019）皖13民终2411号民事裁定书，撤销原判决，发回我院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告徐璐璐及其委托诉讼代理人徐其魁，被告灵璧明豪置业有限公司的委托诉讼代理人王炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐璐璐向本院提出诉讼请求：1、判令被告明豪置业有限公司继续履行与原告徐璐璐签署龙山云居8栋1501室售房合同，价格为人民币5706元∕平方米，10万冲抵15万。（122.5平方米×5706元∕平方米﹦696417元）。2、被告保证2019年年底交房，延期按规定赔偿原告违约金。该房公摊面积超出16平方米面积的费用由被告承担。3、被告承担本案的诉讼费。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告灵璧明豪置业有限公司返还原告人民币10万元和赔偿违约损失5万元；2、被告赔偿原告延期购房差价损失232750元（市场调研灵璧现在房均价7300元每平方米，最后依评估价为准）（7300元每平方米-5400元每平方米）×122.5平方米=232750元；3、被告承担本案的诉讼费用。 事实和理由：原告于2018年1月20日在被告处看房（龙山云居营销中心），经公司业务员魏炜仑介绍该公司的承诺：龙山云居的房价为5400—5800元∕平方米，并说现在交10万可冲抵15万元使用，售房合同在2018年6、7月份签署，2019年年底交房，原告听了被告业务员介绍龙山云居的房源，房子户型、价格、交房时间以及公摊面积都不错，就筹借了10万元，2018年1月21日到被告处交了10万元，并签订认筹合同，选定8栋1501室，当时除了认筹书的约定外，被告业务员代表公司口头强调8栋1501室房价是5400—5800元∕平方米，交10万冲抵15万，交房时间2019年年底，公摊面积16个平方米，直到2018年9月原告接到通知去签约才发现，被告在玩文字游戏等欺骗行为，导致购房合同无法签约。综上所述，依法律规定，请求人民法院判令被告继续履行合同，支持原告的诉讼请求。 灵璧明豪置业有限公司辩称：1、原告诉称认筹书不具有商品房买卖合同的主要内容，不应认定为商品房买卖合同。依照最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释的规定，本案中徐璐璐与被告签订的认筹书并不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，该认筹书并非商品房买卖合同；2、原告违反认筹书中的约定，以家人不在身边为由，未能在约定时间签署商品房买卖合同，不是起诉所说的因房屋价格、交易时间未签订，被告已视为原告放弃认筹书中的权益，认筹书自动作废，被告有权将案涉房屋另行销售他人，原告要求签订商品房买卖合同不能成立，被告不予认可。在认筹书的条款部分，第三条约定：乙方（即徐璐璐）应在被告电话通知或媒体公告的办理签约手续的当天至被告的营销中心办理签约手续，逾期未办理的，视为原告放弃认筹书的权益，认筹书自动作废，原告办理的认筹金无息退还。本案原告在此之前也承认，被告曾通知其去签约，但无故未在通知的当日前来签约，其行为表明原告主动放弃认筹书权益，致使认筹书自动作废。3、认筹书早已明确约定优惠之后房屋的成交价在5400-5800元每平米幅度范围。本案中案涉房屋优惠前被告的预期销售价格是根据市场调研，2018年1月灵璧县商品房、二手房在6300元每平方，被告预测本楼盘2018年7月开盘时，本案所涉的楼盘销售价不可能低于6300元每平方，被告根据上述市场调研和预售情况，在与原告协商一致后确定对本案所售房源交纳10万元冲抵15万元后，成交价在5400-5800元每平方。通过原告交纳10万元认筹金冲抵15万元优惠后，房屋的实际成交价为5400-5800元每平方，符合认筹书的约定。现原告主张在实际成交价（即5400-5800元每平方米）的基础上再扣减5万元没有事实和合同依据；4、原告主张案涉房屋公摊面积等于或小于16平方米，超过公摊费用由被告承担，没有事实与法律依据，不能成立。首先，认筹书并非商品房买卖合同，在认筹书中并没有对案涉房屋的公摊面积进行约定，此外，房屋的公摊面积是多少，数据也不是由答辩人进行计算统计的，而是由专业的测绘机构测绘。公摊面积的数据，被告既不能也无法进行任何承诺；5、原告主张原告房屋保证在2019年年底交房，不符合事实和法律依据。认筹书并非商品房买卖合同，该认筹书未对房屋交房时间进行约定，被告从未对原告针对案涉房屋的交房时间做出任何承诺，原告主张房屋保证2019年底交房没有事实法律依据。综上，商品房买卖合同未能签署，原因和责任在原告方，并非被告，由于原告拒绝办理签约手续，该认筹书按照约定已经自动作废，被告有权将案涉房屋另行销售他人，原告要求签约的主张，被告不予认可。此前，原告以相同理由提起诉讼均未得到法院支持。另，根据法律规定，法庭辩论终结后，原告没有变更诉讼请求的权利。本次诉讼希望法庭在查明事实的情况下，依法驳回原告的全部诉讼请求。 徐璐璐向本院提交以下证据：1、身份证。证明原告主体资格；2、认筹书和收据。证明原、被告签订认筹合同，原告按认筹书约定已交给被告10万元；3、2018年7月3日电话录音。证明被告业务员在开盘当天承认优惠5万元是在房价5400-5800元之后的优惠，只是后来公司变卦；4、2018年7月4日录音。证明目的同证据3；5、2018年9月10日开盘当天录音。证明原告按照通知时间去签订合同，但因被告违约没有签订；6、微信聊天记录。证明被告业务员告知原告签订合同的时间是9月10日至23日，房价是5706元。原告按约定时间签订合同，没有违约；7、商品房销售价格备案申报表、商品房销售价目表。证明被告在2018年2月26日备案价格是5773元，与被告辩称不会低于二手房价格6000多元相矛盾。 灵璧明豪置业有限公司发表质证意见为：证据1无异议；证据2的真实性无异议，证明目的不予认可；证据3、4、5、6真实性不予认可，不能反映原告的证明目的。原告对录音内容的理解有差异，公司政策没有变化，是购房者理解错误产生分歧。业务员明确告知原告5400-5800元是签约成交价，不是签约之后再优惠5万元，签约时间应当是在业务员通知原告当天，不是原告主张的23号最后一天；证据7真实性无异，与本案无关联。 灵璧明豪置业有限公司向本院提交以下证据：1、房价趋势图。证明案涉房屋市场价格在签订认筹书时6000元左右；2、预售许可证、通话记录。证明被告在开盘当日通知原告签约，原告未签约。 徐璐璐发表质证意见为：证据1真实性不予认可；证据2的真实性无异议，但通话记录的内容与原告所说不一致。 根据当事人举证、质证意见，本院认证如下：原告提交的证据1、2，被告对证据的真实性无异议，本院予以确认。证据3、4、5、6，系原告与被告业务之间的通话及微信记录，能够完整反映双方签订认筹书的事实，本院予以确认。证据7来源合法，对其真实性本院予以认定；被告提交的证据1与本案事实无关联，不予认定。证据2的真实性予以认定。 经审理查明：2018年1月21日，灵璧明豪置业有限公司（甲方）与徐璐璐（乙方）签订《龙山云居认筹书》一份，内容为：“房号：8栋1501室；优惠：在签订《商品房买卖合同》时，认筹人凭诚意金人民币壹拾万元整可冲抵壹拾伍万元整购房款使用（仅限开盘当天使用）；条款：1、成交均房价5400—5800元∕㎡。乙方在签订本认筹书时，已充分了解本认筹书相关内容，并对本认筹书认可。2、签署本认筹书时乙方携带身份证原件，自愿向甲方缴纳诚意金，并向甲方提供身份证复印件一份。3、乙方应以甲方电话通知或媒体公告的办理签约手续日期当天至龙山云居营销中心办理签约手续，逾期未办理的则视为乙方放弃本认筹书权益，本认筹书自动作废，由甲方通知乙方办理相关退款手续，并在退款手续完成后5个工作日内将乙方缴纳的诚意金无息退还给乙方。4、为保证客户利益，防止炒房行为发生，乙方在签署本认筹书时不得变更购房人姓名（转名给父母，夫妻对方，子女除外）。5、本认筹书壹式叁份，具有同等约束力，甲方贰份，乙方壹份，经双方签字或盖章后生效”。同日，徐璐璐向被告缴纳龙山云居8栋1501室意向金100000元整，并由灵璧明豪置业有限公司出具收据。 另查明，案涉认筹书系被告业务员魏炜仑与原告洽谈后签订并加盖被告公章，其中“成交均房价5400—5800元∕㎡”系手写添加。自2018年1月至2018年9月，原告与魏炜仑多次通过电话和微信商谈房屋价格等问题，其中魏炜仑多次提到10万元冲抵15万元就是在房屋成交总价款中再冲抵5万元。魏炜仑通过微信向原告承诺交房日期为2019年中旬，认可10万抵15万只是营销手段。2018年9月7日，魏炜仑微信回复原告的房屋单价为5706元，签订合同的日期为下周和下下周，认可2018年9月23日为签订合同的最后一天，并告知原告签约流程。 2019年9月10日，案涉房屋开盘，双方因10万元冲抵15万元如何冲抵产生分歧，未能签订房屋买卖合同。 另查明，2018年7月20日，被告在灵璧县物价局备案申报的房屋价格为：高层销售均价5840元/平方米，其中案涉1501号房屋价格为5773元/平方米。 为查明本案事实，本院依法向灵璧县住房和城乡建设局核查涉案房屋备案情况，灵璧县住房和城乡建设局于2019年12月25日出具证明：“经电子档查询，龙山云居8#楼1501室，已出售给案外人。《商品房买卖合同》于2019年9月19日在我局备案，合同约定的面积为122.05平方米，单价为5899元/平方米，用途为住宅”。 本案在审理过程中，经原告申请，本院依法委托安徽中安房地产评估咨询有限公司对案涉争议房屋价格进行评估，安徽中安房地产评估咨询有限公司于2020年3月27日作出评估报告，评估结果为：龙山云居8#楼1501室房屋于价值时点2020年3月24日的市场价值为7209元/平方米，总价87.99万元。 2019年11月15日，原告申请财产保全，要求限制涉案房屋交易，因被告已将该房屋出售，权利机关未能协助执行。2020年1月，原告再次申请财产保全，本院依法裁定冻结了被告账户存款302020元。 本院认为，本案的争议焦点为：1、被告是否违约；2、原告的诉讼请求能否成立。 关于焦点1。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案被告以与消费者签订认筹书的营销方式销售房屋，由业务员与原告洽谈后签订《龙山云居认筹书》，该认筹书是双方真实意思的表示，合法有效。认筹书签订后，原告按约定交纳认筹款10万元，并在被告规定的期限内要求与被告签订商品房买卖合同，被告辩称原告未按约定时间签订合同、认筹书自动作废的意见与事实不符，不予采信。认筹书约定了商品房的位置、面积、价款等内容，虽然双方因优惠内容产生歧义，但该合同应属于可履行合同。原告提起诉讼要求继续履行合同，被告在诉讼期间将涉案房屋出售他人，致使原告的诉讼请求不能实现，原告变更诉讼请求不违反法律规定。被告出售房屋的行为表明其不履行认筹书约定义务，出售房屋后也未遵循诚实信用原则，履行通知、协助等义务，构成违约。 关于焦点2。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案认筹书因被告违约不能继续履行，原告要求被告返还认筹款10万元，本院予以支持。案涉认筹书约定：“优惠：在签订《商品房买卖合同》时，认筹人凭诚意金人民币壹拾万元整可冲抵壹拾伍万元整购房款使用（仅限开盘当天使用）”。该约定明确10万元冲抵15万元购房款。被告辩称10万元冲抵15万元是在成交价之前已经冲抵，按照其业务员最初与原告之间的电话及微信聊天记录，被告的该项辩称意见不能成立。原告主张该10万元冲抵15万元是在总购房款中扣除的意见，符合客观事实。故，原告主张被告赔偿该违约损失5万元，具有事实和法律依据，予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案因被告违约，原告购房的目的不能实现，原告要求被告赔偿因房价上涨而造成的损失，符合法律规定。2018年1月21日双方签订认筹书时，约定的价格区间为5400元至5800元，2018年9月7日，魏炜仑微信回复原告的房屋单价为5706元。对于魏炜仑回复的单价5706元，原告未提出异议，该价格未超出双方约定价格区间，与2018年7月20日备案价格5773元/平方米相近，应以该价格为基础结合当前市场价格计算原告损失为宜。经评估，目前市场价为7209元/平方米，故原告该部分损失为183441.2元｛（7209元-5706元）×122.05平方米｝，原告主张超出部分不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下： 一、被告灵璧明豪置业有限公司于本判决书生效后十日内返还原告徐璐璐人民币100000元； 二、被告灵璧明豪置业有限公司于本判决书生效后十日内赔偿原告徐璐璐损失233441.2元； 三、驳回原告徐璐璐的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10764元，诉讼保全费305元，合计11069元，由被告灵璧明豪置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审 判 长  孙九大 人民陪审员  唐艳秋 人民陪审员  张计臣 二〇二〇年四月二十八日 法官助理余鹏程 书记员赵艳玲 附：本案适用的法律条文： 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。