上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第28111号原告金海今，女，1983年1月21日生，朝鲜族，住上海市松江区。原告金海龙，男，1980年3月16日生，朝鲜族，住上海市松江区。委托代理人王松江，上海正义永道律师事务所律师。委托代理人林爱莲，上海正义永道律师事务所律师。被告王玉林，男，1964年1月10日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。原告金海今、金海龙与被告王玉林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月27日立案受理后，依法适用简易程序，后因案件审理需要转为普通程序，本院于2016年2月18日公开开庭进行了审理。原告金海龙及其与原告金海今的共同委托代理人王松江到庭参加诉讼。被告王玉林经本院依法传唤，无正当理由，拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告金海今、金海龙诉称，2013年11月6日，经上海德融房地产经纪有限公司居间，原告与被告签订备案号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX1的《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)，合同约定：被告将其拥有的上海市浦东新区陆家嘴东路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)卖给原告，转让价款为人民币(以下币种相同)4,103,100元。合同签订前，原告已支付定金3万元，签订合同时，原告又支付167万元，共计170万元作为首付，由中介转交给被告，被告用此款中的部分去归还银行按揭并注销银行的按揭抵押登记。2013年12月31日前原、被告共同至房地产交易中心办理过户手续。2013年8月9日，被告公证授权女儿王佳美代为办理系争房屋买卖的全部手续。在中介向被告女儿王佳美转交房款140万元后，被告委托中介将系争房屋交付给了原告。2013年11月25日前，被告归还了系争房屋上的银行按揭贷款，但未办理抵押登记的注销。2013年12月10日因被告的债务纠纷系争房屋被盐城市中级人民法院查封，而被告和其代理人出国不归，导致系争房屋未能过户，故提起诉讼，要求被告继续履行与原告之间的买卖合同，即涤除银行按揭的抵押登记，并将系争房屋过户给原告，同时原告将剩余的房款支付给被告。被告王玉林未作答辩。经审理查明，系争房屋的产权登记人为被告。2013年8月9日，被告与妻子樊银凤共同出具《委托书》，委托案外人王佳美全权办理系争房屋出售事宜，包括代为签订合同、代为收取房价款、代为办理房地产转移登记手续等。2013年8月15日上海市浦东公证处对该《委托书》进行了公证。2013年9月28日，原告为购买被告的系争房屋向上海德融房地产经纪有限公司支付意向金3万元，同年10月21日王佳美出具收到原告购房定金3万元的收据。2013年11月6日，由原告作为乙方、王佳美代被告作为甲方，双方签订买卖合同，合同约定甲方以4,103,100元的价格将系争房屋出售给乙方。买卖合同第六条约定，双方确认于2013年12月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。买卖合同附件三约定：1、乙方已在双方签订本合同前通过居间方转付或直接支付甲方定金3万元，乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后当日内通过居间方转付或直接支付甲方首期房价款167万元；2、甲方应于收到首期房价后且于抵押权人许可的最短时限内，偿还尚欠的借款余款(若有不足，甲方自行补足)，并办理完毕该房地产抵押登记的注销的手续。3、甲方同意且积极配合乙方通过向贷款银行申请200万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同后并申请办理公证手续(若有)后7日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同或协议。4、甲乙双方应于乙方贷款审核通过且甲方抵押登记(若有)注销后3个工作日内(最晚不得超过本合同第六条所述时间)赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记。5、待房地产交易中心出具产权过户及抵押登记的收件收据当日内，乙方应通过居间方转付或直接支付甲方第三期房价款376,460元。7、待房地产交易中心出具以乙方为产权人的《上海市房地产权证》后3个工作日内，甲乙双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方通过居间方转付或直接支付甲方尾款26,640元。当天，由原告作为乙方、王佳美代被告作为甲方，双方签订《补充协议》，该协议约定：1、在甲乙双方已签订的买卖合同中，约定的价格4,103,100元，现乙方所需支付的合同房价款仍按照合同附件三所列付款协议方式支付给甲方。2、现双方协商，乙方应在支付该房地产的合同总价款外，再另外支付给甲方装修款273,540元，支付期限如下：乙方应于甲乙双方赴房地产交易中心办理该房地产产权过户手续当日支付甲方全部装修补偿款273,540元。3、甲乙双方其他事宜仍依买卖合同约定履行，双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关约定。2013年11月6日，原告分四次转给上海德融房地产经纪有限公司137万元，11月13日，王佳美出具收到原告房购137万元的收据。另查明，系争房屋上有债权人为南京银行股份有限公司上海分行、债权数额为500万元的抵押登记。另，系争房屋因(2013)盐商诉保字第0037号案件于2013年12月10日被江苏省盐城市中级人民法院正式查封，同日，又因(2013)盐商诉保字第0036号、第0038号、第0039号被江苏省盐城市中级人民法院分别轮候查封。2014年5月14日，系争房屋又因(2013)吴江商初字第1229号、1230号案件被苏州市吴江区人民法院分别轮候查封，上述查封至今未能解封。以上事实，由经庭审质证(2013)沪浦证字第9461号公证书、买卖合同、《补充协议》、银联商务签购单、定金和房款收据、上海市房地产登记簿及原告的陈述在案佐证。审理中，原告表示，被告已于2013年11月10日将系争房屋交付给原告。另外，原告已将房款2,703,100元交给江苏省盐市中级人民法院，江苏省盐城市中级人民法院同意解除该院对系争房屋的查封，但苏州市吴江区人民法院不同意解除轮后查封。原告另表示，原告共付至上海德融房地产经纪有限公司170万元，上海德融房地产经纪有限公司转给被告140万元，后因找不到被告，故上海德融房地产经纪有限公司将30万元退还给了原告。本院认为，原、被告签订的买卖合同及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。买卖合同签订后，原告按约将首期房款170万元付至中介处，中介也将其中的140万元转给了被告，但被告在收到原告首付款后未注销系争房屋上的抵押登记，现原告诉请要求被告涤除系争房屋上的银行抵押登记，符合合同约定，应予支持。至于原告诉请要求被告将系争房屋过产权户给原告，本院认为，因系争房屋上存在另案司法查封，而司法查封是当事人借助公权力对债权的一种保全手段，具有法定的公示和对抗效力，已构成系争房屋过户的履行障碍，故目前系争房屋客观上不具备产权过户的条件，为此，原告诉请要求被告配合其办理系争房屋产过户，本院难以支持。原告可在系争房屋具备过户条件时再另行主张。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，其放弃了举证、质证及抗辩的权利，由此产生的法律后果，应由其自行承担。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王玉林应于本判决生效之日起十五内涤除上海市浦东新区陆家嘴东路XXX号XXX室房屋上的抵押登记；二、驳回原告金海今、金海龙的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39,704元，由原告金海今、金海龙负担19,852元，被告王玉林负担19,852元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 杰审 判 员  张 敏人民陪审员  高天明二〇一六年五月十八日书 记 员  李黎黎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。