云南省武定县人民法院民 事 判 决 书(2016)云2329民初238号原告（反诉被告）武定县房地产公司，住所地武定县狮山镇中山路（狮山大道）五凤桥头。委托代理人李汉梅，云南民惠律师事务所律师，代理权限特别授权代理。被告（反诉原告）朱育清，男，1967年9月18日生，汉族，小学学历，个体工商户。委托代理人付玉美，女，1970年10月10日生，汉族，高中学历，个体工商户，系朱育清妻子，代理权限一般授权代理。委托代理人贺举，云南畅鸣律师事务所律师，代理权限特别授权代理。原告武定县房地产公司诉被告朱育清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月5日登记立案，2016年4月29日，反诉原告朱育清提起反诉。本院于2016年5月16日依法适用简易程序公开开庭进行合并审理。原告武定县房地产公司委托代理人李汉梅、反诉原告朱育清及其委托代理人付玉美、贺举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武定县房地产公司及其代理人诉称：被告朱育清于2014年6月30日起租赁原告五凤桥头综合楼2层商铺第9间经营澳翔陶瓷。商铺租用协议约定租金每年2万元，合同期至2017年6月29日止。因永武高速公路联络线提升改造项目拆迁征收被告租赁的商铺致使合同无法继续履行，原告多次与被告协商解除合同并要求支付2016年1月1日至3月31日的租金，被告均拒绝。请求：1、判决解除原被告签订的商铺租用协议；2、判决被告返还租赁商铺；3、判决被告支付租金5000元；4、判决被告承担诉讼费。针对反诉原告朱育清的反诉请求辩称：1、被告未出示有效证据证实装修费用且租期只剩余13.5个月，按装修原价计算损失不合理。2、被告租赁新商铺以及未装修新商铺是其个人原因造成与原告无任何关系，要求原告承担租金差价和租金损失无任何依据。请求驳回被告全部反诉请求。反诉原告朱育清及其代理人诉称：反诉原告与反诉被告签订协议后出资170478元对商铺进行装修，以澳翔陶瓷铺面做瓷砖生意并每年按约向反诉被告交纳租金。2015年12月4日，反诉被告单方发出通知称公司改制拟定2015年12月31日终止合同。通知下发后，反诉被告并未认真与反诉原告协商补偿和搬迁事宜，对租期未到的商铺装修款、搬迁费和另行租赁商铺的租金差价如何补偿只字不谈。2016年1月2日，反诉原告租赁闫涛位于邮电大楼旁的两间商铺经营瓷砖生意，租期自2016年3月5日起至2021年3月5日止，租金前三年每年5万元，后两年6.25万元。反诉原告已支付闫涛第一年租金5万元。因反诉被告一直未与反诉原告商谈补偿事项致使反诉原告至今5个月无法装修新商铺。请求判令反诉被告补偿反诉原告未到租期18个月的商铺装修费85239元、新商铺租金差价4.5万元、未能装修新商铺5个月的租金损失20833元，合计151072元。庭审中针对本诉原告的诉求表示同意解除合同，认可原告退还押金500元和2016年1月1日至6月29日租金10062元的事实。原告武定县房地产公司及其代理人向法庭提交下列证据：1、事业单位法人证书、组织机构代码证、身份证、营业执照、税务登记证复印件各1份1页欲证实原告主体资格和身份信息。2、土地证、房产证复印件2份4页欲证实租赁房屋属于原告所有的合法财产。3、商铺租用协议复印件1份2页欲证实双方于2014年6月24日签订租赁合同，租期自2014年6月30日至2017年6月29日止。3、征收公告复印件1份3页欲证实出租给朱育清的商铺在永武高速公路联络线提升改造项目拆迁征收范围。4、通知复印件1份1页欲证实原告于2015年12月4日通知被告终止租赁合同。5、记帐凭证复印件2份2页、欠租金情况说明复印件1份1页欲证实被告已交纳2014年6月30日至2016年6月29日期间的租金，原告于2015年12月31日退还租金10062元和押金500元，被告欠2016年1月1日至3月31日租金5000元。被告朱育清及其代理人质证无异议，本院予以采信作为定案根据。反诉原告朱育清及其代理人向法庭提交下列证据：1、营业执照、身份证复印件各1份1页欲证实反诉原告身份信息和主体资格。2、商铺租用协议原件1份2页欲证实双方签订商铺租用协议约定租期、租金、押金等条款。3、租金发票原件1份1页、收据原件1份1页欲证实反诉原告已交清2014年6月30日至2016年6月29日期间的租金每年2万。4、通知复印件1份1页欲证实反诉被告单方解除合同。5、结算单原件1份2页、李加彦收条原件2份2页欲证实装修商铺投资170478元。6、租房合同原件1份1页、闫涛收条原件1份1页欲证实2016年1月2日与闫涛签订租房合同，3月5日支付租金5万元。反诉被告武定县房地产公司代理人质证对证据5结算单、李加彦收条和证据6租房合同、闫涛收条认为无法证实待证事实，不予认可，对其他证据无异议。本院认证，证据1营业执照、身份证证实反诉原告身份信息；证据2商铺租用协议证实双方签订租赁合同的事实；证据3发票、收据证实反诉原告已支付2014年至2016年度租金4万元；证据4通知证实武定县房地产公司于2015年12月4日通知朱育清终止合同；反诉被告代理人对上列证据无异议，本院予以采信作为定案根据。证据5结算单、李加彦收条和证据6租房合同、闫涛收条只能证实反诉原告朱育清与李加彦、闫涛之间存在装修承揽关系和房屋租赁关系，与反诉被告武定县房地产公司无法律关系上的牵连，不予作为本案定案依据。经审理查明：2014年6月24日，本诉原告武定县房地产公司作为甲方与反诉原告朱育清作为乙方签订商铺租用协议，甲方将五凤桥头综合楼2层商铺第9间出租给乙方经营使用。协议第1条约定承包期3年，从2014年6月30日至2017年6月29日止；第2条约定承包金每年2万元，于每年6月29日前按年付清；第7条约定乙方在未征得甲方同意的前提下，不得私自改变商铺用途和私搭乱建；第10条约定乙方交纳押金500元。合同签订后朱育清支付了2014年度租金2万元和押金500元，并在此经营澳翔陶瓷店。2015年6月29日支付2015年度租金2万元。2015年12月4日，武定县房地产公司书面通知租房户因公司改制终止合同并退还朱育清押金500元和2016年1月1日至6月29日期间的租金10062元，朱育清妻子付玉美以朱育清名义签收通知并接收退还的押金和租金。2016年2月5日，武定县人民政府发布公告，对武定县城永武高速公路联络线提升改造工程建设范围内房屋及附属物进行征收，朱育清租赁的商铺在拆迁征收范围。关于本诉本院认为，原告武定县房地产公司出租给被告朱育清的商铺因被征收致使合同不能继续履行，原告武定县房地产公司于2015年12月4日通知被告朱育清终止合同，朱育清户签收通知并接收原告退还的押金和租金，庭审中亦同意解除合同，双方协商一致，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，予以解除双方签订的租赁合同。本诉争议焦点是被告朱育清是否应当支付2016年1月1日至3月31日期间的租金。原告武定县房地产公司已退还被告朱育清2016年1月至6月的租金，被告朱育清收到退款后继续占用商铺未腾房交还原告，租赁期间一直延续至今。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，被告朱育清应当支付占用房屋期间的租金。关于反诉本院认为，双方争议焦点是反诉被告对反诉原告装修租赁商铺的装修残值以及新商铺租金差价、未装修新商铺的租金损失是否应承担补偿责任？关于租赁商铺装修残值的分担，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担，法律另有规定的，适用其规定”。双方因租赁商铺被征收之不可归责于双方之事由解除合同并非反诉被告违约，不适用出租人违约之条款；反诉原告以反诉被告违约为由请求赔偿装修残值无事实根据，不予支持。按公平原则分担装饰装修残值前提是承租人装饰装修经出租人同意；商铺租用协议第7条约定“乙方在未征得甲方同意的前提下，不得私自改变商铺用途和私搭乱建”，租赁合同对装修装饰未作约定，反诉原告亦未提供证据证实装饰装修经反诉被告同意，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”的规定，朱育清应承担不举证的不利后果。反诉原告朱育清请求按公平原则分担装修残值的主张无装饰装修经反诉被告同意的事实根据，不予支持。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”的规定，反诉原告朱育清要求反诉被告武定县房地产公司补偿装修费用的请求于法无据，本院不予支持。新商铺租金差价和租金损失与双方解除合同既无事实上的牵连又无法律上的因果关系，要求反诉被告赔偿既无事实根据亦无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、予以解除本诉原告武定县房地产公司与被告朱育清于2014年6月24日订立的商铺租用协议。二、本诉被告朱育清腾房返还原告武定县房地产公司位于狮山镇五凤桥头的武定县房地产公司综合楼2层商铺第9间。三、本诉被告朱育清支付原告武定县房地产公司2016年1月至3月租金人民币5000元。四、驳回反诉原告朱育清的诉讼请求。本诉案件受理费50元减半收取25元，由被告朱育清承担；反诉案件受理费1720元减半收取860元，由反诉原告朱育清承担。以上执行标的限判决生效之日起十五日内执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。上诉期限届满，双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年。审判员  杜思瑜二〇一六年五月十六日书记员  胡 静