上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初23347号原告：魏星，女，1987年8月14日生，汉族，住安徽省。原告：徐俊，男，1987年12月27日生，汉族，住江西省鹰潭市。共同委托诉讼代理人：毛小刚，上海四维乐马律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：费立丽，上海四维乐马律师事务所律师。被告：赵峙浩，男，1974年8月29日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：赵许倩雯，上海鼎力律师事务所律师。被告：干雯靖，女，1979年9月14日生，汉族，住上海市嘉定区。被告：赵珂沁，女，2011年2月28日生，汉族，住上海市嘉定区。法定代理人：干雯靖(系赵珂沁母亲)，即被告干雯靖。共同委托诉讼代理人：许亮，上海鼎力律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：赵山，上海鼎力律师事务所律师。被告：林旭华，男，1984年11月10日生，汉族，住广东省佛山市。委托诉讼代理人：黄鸿坚，上海住珈律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄耀勇，上海住珈律师事务所律师。原告魏星、徐俊与被告赵峙浩、干雯靖、赵珂沁、林旭华房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，先依法适用简易进行审理。后因被告赵峙浩下落不明，需公告送达，本案依法转为普通程序公开开庭审理。两原告的共同委托诉讼代理人毛小刚、被告赵峙浩的委托诉讼代理人赵许倩雯、被告干雯靖、赵珂沁的共同委托诉讼代理人许亮、被告林旭华的委托诉讼代理人黄耀勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令四被告共同赔付原告购房定金人民币(以下币种同)150万元。事实与理由：被告赵峙浩、干雯靖、赵珂沁为上海市嘉定区临洮路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋(以下简称案涉房屋)及临洮路XXX弄XXX号地下1层车位27、28号(以下简称案涉车位)的名义所有权人，被告林旭华为该房地产的实际所有权人，四被告共同向原告转让该房地产。2019年3月3日，原告与四被告签订《协议书》，约定原告向四被告购买案涉房屋及车位，四被告负责交房及协助过户。当日，原告与四被告在居间方处签订了房地产买卖合同，约定的主要内容与《协议书》一致。合同签订后，原告按约在2019年3月4日支付了全部定金150万元至监管账户，但被告却未依约履行合同义务，导致案涉房地产的交易无法完成。此后，居间方已将监管账户中的定金150万元退还给原告。但四被告严重损害了原告的合法权益，应当依据定金罚则将双倍定金中的差额150万元赔付给原告。基于以上情况，原告诉至法院，要求判如所请。被告赵峙浩辩称：《协议书》约定在2019年11月30日前办理抵押注销手续，原告却于2019年9月12日即通知解约。原告提前解约，导致答辩人对涤除抵押心存顾虑，故合同未能履行的责任在于原告，答辩人不存在违约行为。原告支付的定金150万元，居间方已退还给原告，原告并无任何实际损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告干雯靖、赵珂沁辩称：1、答辩人与被告赵峙浩已约定案涉房地产属于被告赵峙浩，对此原告及被告林旭华均已知晓。答辩人仅仅提供手续上的操作，并无任何实质性的权利义务，故案涉纠纷与答辩人无关。2、赵峙浩为借款人，依照《协议书》剩余贷款应由林旭华承担，故因未归还贷款产生的相关责任，与答辩人无关。3、《协议书》第三条2019年9月1日前系指付款时间而非涤除抵押时间，双方并未明确涤除抵押的时间。其他被告未在2019年9月1日前涤除抵押并未构成严重违约，原告以此为由解除合同缺乏依据，自身存在极大过错。4、定金早已退回，原告并无实际损失。原告在知晓案涉房地产权属的实际情况下，也应当承担相应风险。综上，答辩人在本案中未有任何违约行为，不应承担任何责任，而答辩人赵珂沁作为未成年人更应受到保护，请求驳回原告的诉讼请求。被告林旭华辩称：1、原告支付150万元对应的收据显示为意向金及代收代付，且150万元已由居间方退还给原告，故本案不适用定金罚则。2、《协议书》存在众多瑕疵，同时存在用语不规范产生相反意思的情况，对责任主体的约定不明确。3、本案纠纷系被告赵峙浩违约导致，答辩人亦为受害方。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的庭审陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：案涉房屋及车位登记为赵峙浩、干雯靖、赵珂沁所有。2013年5月2日，上海浦东发展银行股份有限公司南市支行(以下简称浦发银行南市支行)及上海市住房置业担保有限公司(以下简称住房置业公司)登记为案涉房屋的抵押权人，登记的债权数额分别为267万元及30万元。2018年10月16日，林旭华登记为案涉房屋及车位的抵押权人，登记的债权数额为1,100万元，并注明本次抵押为余额抵押。2019年2月27日，徐俊向德佑公司支付了购买案涉房屋的意向金5万元。2019年3月3日，徐俊、魏星(丙方、购房人)与赵峙浩(甲方1、房屋名义所有权人)、干雯靖并代赵珂沁(甲方2、房屋名义所有权人)、林旭华(乙方、房屋实际所有权人)在德佑房地产经纪有限公司(丁方、居间方，以下简称德佑公司)促成下签订《协议书》，内容为：甲方1、甲方2统称为甲方。鉴于2018年10月开始，甲方从乙方处多次借款共计970万，同时从2018年10月开始，甲方基于嘉定区临洮路XXX弄XXX号房屋及该房屋占用范围内的土地使用权从浦发银行的所有贷款均由乙方代替甲方进行偿还，该笔贷款为甲方从乙方处的借款。为确保乙方债权的实现，甲方将该房屋抵押给乙方，并于2018年10月14日办理了抵押权登记，该房屋抵押时，双方并未约定该房屋的流质条款。2018年10月20日，甲、乙双方友好协商，甲方将该房屋转让给乙方，甲、乙双方之间存在的借款抵消。因此，现该房屋的实际所有权人为乙方，甲方为该房屋的名义所有权人。根据中华人民共和国有关法律、法规的相关规定，甲、乙、丙、丁四方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经友好协商，现对该房屋的实际所有人乙方以及该房屋的名义所有权人甲方共同向丙方转让该房屋，该房屋的名义所有权人甲方积极无偿的配合丙方办理该房屋转让所涉及的所有相关手续(例如与丙方双方签署房屋买卖合同、办理网签手续等房屋转让所涉手续)等事宜，以及丁方作为本协议甲、乙、丙三方关于该房屋转让事宜的见证方及居间方等事宜达成本协议，以各方兹共同遵守。《协议书》第三条约定，甲、乙、丙三方经协商一致，同意该房屋的转让价款为986万元，另计两个车位转让款共计14万元。甲方作为该房屋的名义所有权人，确认转让价款是乙、丙确定的价款。丙方同意在以下规定期限内将监管的转让价款解交德佑公司设立的监管账户(以下简称监管账户)：(一)2019年3月4日将150万元定金解交监管账户；(二)甲、乙双方办理完毕该房屋的全部抵押登记注销手续即2019年9月1日前将536万元解交监管账户；(三)乙方同意丙方向中国建设银行或其他银行申请个人住房抵押贷款，总额为280万元，用于支付转让价款的部分款项，其中商业性贷款200万元，个人住房公积金贷款80万元。丙方同意于2019年9月15日前与贷款银行签订借款合同，递交相关文件并支付相关费用。若丙方不能按计划贷足或者贷款银行不同意贷款申请的，则转让价款的未支付部分乙方应当在2019年11月30日前以现金解交监管账户。丙方无法以现金方式补足的，乙方有权解除本协议并撤销该房屋买卖的转移登记申请，丙方应向乙方承担违约金150万元；(四)剩余20万元作为该房屋名义所有权人甲方1将在该房屋的户口迁出的保证金，甲方1承诺于该房屋权利转移之日起120天内将户口迁出，丙方于甲方将户口迁出之日起2天内将20万元解交乙方所指定的账户。以上款项进入监管账户后，该款项与该房屋的名义权利人甲方无任何关系，该款项为丙方向该房屋的实际权利人乙方支付的房款，乙方为该款项的权利人，丁方作为该房屋转让的居间方及见证方，理应将以上款项用于丙方办妥该房屋以丙方为权利人的不动产权证书后一日内全部交付给乙方。《协议书》第五条约定，现该房屋由实际所有人乙方实际占有，甲、乙、丙三方同意，甲、乙双方于2019年9月1日前腾出该房屋并通知丙方进行验收交接。《协议书》第六条约定，甲、乙、丙三方确认，在2019年11月30日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续，乙方予以必要的协助。《协议书》第十条约定，该房屋在甲、乙双方向丙方转让过程以及房屋过户期间，因该房屋所产生的银行贷款以及利息由乙方承担，与甲方无关。《协议书》第十三条约定，因乙方未在甲方与丙方办理房屋过户登记前2天内办理完毕该房屋的其于2018年10月14日所登记的抵押权注销手续，则乙方需要向丙方支付违约金150万元。《协议书》第十五条约定，甲、乙、丙三方同意委托丁方对本协议约定的该房屋交割进行监管，委托监管事项、内容、权限由三方另行与丁方约定，丁方所承担的义务以2019年3月3日所签订的房屋买卖合同为准。当日，赵峙浩、干雯靖向魏星、徐俊出具《承诺函》，载明：嘉定区临洮路XXX弄XXX号房屋的实际权利人为林旭华，在向实际权利人转让该房屋时，赵峙浩及干雯靖已经确保了女儿赵珂沁的相关财产权益。虽然赵峙浩与干雯靖于2018年12月5日离婚并签署了离婚协议书，内部协商该房屋归赵峙浩所有，但仅是赵峙浩、干雯靖之间的家庭内部协议，实际上该房屋的权利人为林旭华。现承诺，若女儿赵珂沁以后因该房屋的问题向该房屋实际所有人林旭华及魏星、徐俊主张任何权益时，相关责任由赵峙浩、干雯靖承担，与实际所有权人林旭华及魏星、徐俊无关。同日，徐俊、魏星(乙方、买受人)与赵峙浩、干雯靖并代赵珂沁(甲方、卖售人)在德佑公司居间下就案涉房地产签订房地产买卖合同三份，其中房屋转让价为986万元，车位转让价(单个)7万元。甲、乙双方约定，在2019年11月30日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续，最晚不得晚于2019年9月1日前签订示范文本合同用于办理贷款、不动产登记预受理等相关事宜。次日，魏星向德佑公司转账145万元，对应收据记载付款性质为代收代付，物业地址为案涉房屋。又查明，2019年5月，徐俊、魏星、德佑公司的工作人员及林旭华的代理人在微信群里就网签时间进行沟通。林旭华的代理人于5月底表示联系不上赵峙浩。直至8月下旬，林旭华的代理人仍表示联系不上赵峙浩。2019年8月28日，徐俊、魏星向赵峙浩、干雯靖分别寄送《通知函》，函称就案涉房屋及车位的买卖，买方已支付定金150万元，要求赵峙浩、干雯靖按照合同履行义务，最迟于2019年9月1日12时前前往居间方签约中心进行网签，否则将追究其违约责任。2019年9月9日，德佑公司向徐俊、魏星各退款5万元、145万元，备注用途“定金退款”。此后，徐俊、魏星的委托律师于2019年9月12日向赵峙浩、干雯靖、赵珂沁寄送《律师函》，并于当月16日向林旭华寄送《律师函》，函称：徐俊、魏星已按约在2019年3月4日支付全部购房定金150万元至监管账户，但你方却未在2019年9月1日前办理完毕房地产的全部抵押登记注销手续，未在2019年9月1日前配合签订示范文本合同用于办理贷款等，同时拖欠银行贷款致使房地产被黄浦区人民法院于2019年8月21日裁定查封……为避免损害扩大，徐俊和魏星已决定解除与贵方的房地产买卖合同，并保留追究你方法律责任的权利。另查明，浦发银行南市支行于2019年8月15日向黄浦区人民法院申请了诉前财产保全。黄浦区人民法院依据该申请作出(2019)沪0101财保151号民事裁定书，并于2019年9月6日查封了案涉房屋。之后，浦发银行南市支行向黄浦区人民法院起诉赵峙浩、干雯靖、赵珂沁【案号：(2019)沪0101民初22006号】，称赵峙浩、干雯靖自2019年4月起未按约偿还借款，要求偿还借款本金、利息、逾期利息，并要求对案涉房屋行使抵押权。黄浦区人民法院审理查明，赵峙浩为借款人，干雯靖为共同借款人，赵峙浩、干雯靖及赵珂沁为抵押人。黄浦区人民法院后作出(2019)沪0101民初22006号民事判决书，判决赵峙浩、干雯靖向浦发银行南市支行偿还借款本金2,391,933.85元及利息、逾期利息等；届时如不履行，浦发银行南市支行可与赵峙浩、干雯靖、赵珂沁协议，以案涉房屋折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。本院认为，徐俊、魏星与赵峙浩、干雯靖(并代赵珂沁)及林旭华签订的《协议书》系各方真实意思表示，且不违反国家法律、法规禁止性规定，当属合法有效，各方均应遵照履行。根据《协议书》的约定可知，系赵峙浩、干雯靖、赵珂沁及林旭华共同向徐俊、魏星出售案涉房屋及车位。此外，赵峙浩、干雯靖(并代赵珂沁)与徐俊、魏星就案涉房屋及车位签订的三份买卖合同亦系根据《协议书》的安排而签订，实为《协议书》履行中的一部分。《协议书》第三条约定，徐俊、魏星应于2019年3月4日将定金150万元解交至德佑公司的监管账户。从实际履行情况来看，徐俊、魏星早在2019年2月27日即向德佑公司支付了购买案涉房屋的意向金5万元，于2019年3月4日向德佑公司支付了145万元，赵峙浩、干雯靖、林旭华在交易过程中从未对徐俊、魏星支付定金一事提出过异议，而在徐俊、魏星要求解除买卖合同后，德佑公司向徐俊、魏星退还150万元时均备注为“定金退款”，且本案诉讼中赵峙浩、干雯靖亦认可徐俊、魏星支付过定金150万元，故本院无法采纳林旭华关于150万元非定金的抗辩意见。《协议书》第三条同时约定“丙方同意在以下规定期限内将转让价款解交监管账户……(二)甲、乙双方办理完毕该房屋的全部抵押登记注销手续即2019年9月1日前将536万元解交监管账户”，系指赵峙浩、干雯靖、赵珂沁、林旭华应在2019年9月1日前涤除案涉房屋上的抵押，再结合《协议书》第十三条之约定，赵峙浩、干雯靖、赵珂沁、林旭华应在2019年9月1日前涤除浦发银行南市支行及住房置业公司设置在案涉房屋上的抵押，在此基础上徐俊、魏星应向监管账户支付536万元，这个时间节点与三份买卖合同约定的网签时间相符。而林旭华设置在案涉房屋及车位上的抵押权，《协议书》第十三条约定在办理过户(即2019年11月30日)前两天内涤除，系为保障林旭华的权利。事实上，赵峙浩、干雯靖、赵珂沁、林旭华未能在约定时间内涤除案涉房屋上的抵押，亦未能在约定时间与徐俊、魏星进行网签，同时也未按照《协议书》第五条之约定在2019年9月1日前向徐俊、魏星交房，且未能按约向浦发银行南市支行偿还借款致使案涉房屋被司法查封，构成严重违约，因此徐俊、魏星已通过寄送《律师函》的方式与赵峙浩、干雯靖、赵珂沁、林旭华解除了就案涉房屋及车位建立的买卖关系。德佑公司已将徐俊、魏星支付的定金150万元退还，现徐俊、魏星依据定金罚则，要求赵峙浩、干雯靖、赵珂沁、林旭华支付双倍定金中差额部分150万元，于法有据，本院予以支持。赵峙浩、干雯靖、赵珂沁、林旭华的抗辩意见，无事实及法律依据，本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告赵峙浩、干雯靖、赵珂沁、林旭华应于本判决生效之日起十日内支付原告徐俊、魏星定金150万元。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18,300元，保全费5,000元，诉讼费用合计23,300元，由四被告负担(被告负担之款，应于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  许雯雯人民陪审员  阮瑶敏人民陪审员  顾亦川二〇二〇年七月二十四日书 记 员  孙 鸯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。