湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0112民初6657号原告：宛某，男，2002年5月13日出生，汉族，住长沙市望城区。法定代理人：黄某（系原告宛某父亲），男，住湖南省邵阳市大祥区。委托诉讼代理人：李勤，湖南益云律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖阳，湖南益云律师事务所律师。被告：梁峰，男，1966年10月16日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。被告：梁奕，男，1993年5月15日出生，汉族，住海南省三亚市澄迈县。被告：张峥嵘，女，1968年12月12日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。共同委托诉讼代理人：欧阳林，湖南善上律师事务所律师。原告宛某与被告梁峰、梁奕、张峥嵘房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宛某的法定代理人黄某及原告宛某的委托诉讼代理人李勤、肖阳，被告梁峰，梁奕，张峥嵘及共同委托诉讼代理人欧阳林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宛某向本院提出诉讼请求：1、请求判令坐落于长沙市望城区（建筑面积:238.65平方米，原产权证号:望房权证星字第××号、望房权证星字第××号）（房屋价值约为2538888元）归原告宛某所有;2、请求判令三被告协助原告办理上述房屋的产权过户手续;3、请求判令三被告承担本案的全部诉讼费用、保全费用及其他相关费用。原告当庭增加的诉讼请求：判令被告向原告返还多支付的购房款138646.55元。事实与理由:2018年12月，黄某经他人介绍拟购买梁峰、梁奕名下位于长沙市望城区（建筑面积:238.65平方米，原产权证号:望房权证星字第××号、望房权证星字第××号）给其子宛某，双方最终达成一致买卖该房的意见。2018年12月18日，陈贵军接受黄某的委托代其与梁峰、梁奕签订了《房屋买卖合同》（编号:ｃｓｓｙ8888）。合同签订后,黄某、宛某先后依约支付了全部购房款260余万元。2019年5月18日,因办理过户需要,梁峰、张峥嵘（梁峰之妻）、梁奕自愿经湖南省长沙市湘江公证处公证向黄某出具了委托书,并当着公证员之面,亲手将该房的房产证原件共二本交给黄某。公证委托书出具后,黄某持相关手续到长沙市望城区不动产登记中心办理房屋过户到宛某名下的手续,被登记中心告知需提交梁峰、梁奕身份证复印件方可办理过户手续,但梁峰、梁奕拒不配合提供。无奈之下,2019年10月19日,黄某、宛某与梁峰、梁奕、张峥嵘就上述房屋买卖事宜达成了《补充协议书》,明确约定:梁峰、梁奕在2019年10月22日前将两人的身份证复印件提供给黄某、宛某等。但《补充协议书》签订后,梁峰、梁奕仍拒绝向黄某、宛某提供身份证复印件,致使过户手续至今无法办理。更为严重的是该房的二本原件房产证明明还在黄某手里,梁峰、梁奕无视法律在收取黄某、宛某260多万之房款之后却背着原告恶意违约欺骗政府部门,公然申请了该房产证的挂失手续并重新领取了新的房产证，企图将该房屋一房二卖。故此，无奈之下，原告为维护自身的合法权益，依据我国相关法律之规定，特具状至本院,望判如所请。被告梁峰、梁奕、张峥嵘共同辩称，一、原告依据双方签订的合同及补充协议诉讼，合同相对人应为黄某和原告、梁峰和梁奕，故应追加黄某为本案原告。二、房屋所有权根据不动产登记认定，判令房屋归原告所有无法律依据。三、因原告迁入户口不符合条件和原告未成年导致涉案房屋至今未过户，且原告未付清购房款项。四、双方签订购房合同时，为避税还签订了一份房屋租赁合同，原告应支付的购房款为2658888元及利息，其中10万元以租金方式支付。五、被告保留追究原告逾期付款产生的利息、物业费等权利。六、被告张峥嵘不承担本案责任。本院经审理查明如下法律事实：原告父亲黄某欲出资购买被告梁峰、梁奕名下的位于长沙市望城区屋给原告，并于2018年12月18日委托其亲戚陈贵军以黄某名义（乙方）与被告梁峰、梁奕（甲方）签订合同编号为ＣＳＳＹ8888的《房屋买卖合同》，合同主要约定：黄某购买梁峰、梁奕名下的位于长沙市望城区，建筑面积约238.65平方米，购房款2538888元，房屋所有权证号为712005914。1、付款方式采取定金＋首付款＋尾款方式支付：甲方提供产权信息表后，乙方在3日内向甲方支付定金50万元。甲方提供2套房屋以上的产权信息表后，乙方须在2018年12月23日之前支付首付款50万元。在2019年1月3日前支付20万元。剩余银行的还款从2019年1月起由乙方负责。乙方还清银行贷款后，即可以过户。2019年5月15日之前支付购房尾款260243元。2、过户：双方约定在2019年5月30日前，甲乙双方须签署不动产登记中心的《长沙市二手房买卖合同》，并办理递件进窗过户手续或甲乙双方办理委托公证。3、税费承担。房屋所有权转移过程中的应缴税费由乙方承担。4、甲方应在2018年12月23日前将该物业交付乙方。同日，陈贵军代黄某（乙方）与梁峰、梁奕（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定梁峰、梁奕将涉案房屋出租给黄某，租赁期限为2019年12月18日起至2029年12月17日，租金10万元，一次性支付。原告当庭陈述签订《房屋租赁合同》目的是为避免被告一房二卖，被告当庭陈述是原告为了避税。上述合同签订后，原告方分别于2018年12月16日支付5万元、2018年12月17日支付5万元（原告外婆王萍萍代付）、2018年12月18日支付50万元（原告外婆王萍萍代付）、2018年12月23日支付50万元（原告外婆王萍萍代付，含上述租金10万元）、2019年1月3日支付20万元、2019年3月3日支付28520.73元、2019年4月14日支付9506.91元、2019年5月8日支付9506.91元、2019年5月14日支付106万元、2019年5月18日支付9万元、2019年7月11日支付3万元、2019年9月11日支付10万元给被告，以上共计支付2627534.55元。2019年10月19日，黄某、宛某（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议书》，协议约定：本协议签订后甲方在2019年10月22日将梁峰、梁奕的身份证复印件各一份提供给乙方。乙方在收到甲方的身份证复印件五个工作日内将余款56158元性付给甲方。补充协议签订后双方购房款结清再无债权债务关系。2019年1月初，被告向原告交付了涉案房屋钥匙。2019年5月18日，被告梁峰、梁奕、张峥嵘出具委托书，全权委托黄某办理上述房产出售给宛某的相关事宜（办理国土证过户、维修基金过户、物业交割、修改产权交易密码、产权交易过户的签约、签字、交件、退件等一切相关手续），委托期限至2020年5月20日止。2019年7月3日，三被告就上述委托书在长沙市湘江公证处办理了公证。原、被告均当庭确认涉案房屋实际购房人系原告宛某、黄某系出资人。因房屋至今未办妥过户手续，原告诉至本院要求判如所请。另查明，原告宛某于2002年5月13日出生，于2018年5月将户籍迁入长沙市望城区，现为在校初三学生。梁峰与张峥嵘系夫妻关系，梁奕系梁峰、张峥嵘之子，涉案房屋系梁峰与张峥嵘夫妻关系存续期间购买，房屋于2012年10月15日登记在梁峰、梁奕名下，于2019年5月17日办理了抵押注销登记。2018年6月25日，长沙市政府办公厅发布长政办函[2018]75号《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，通知中第三条第（五）项规定“父母投靠成年子女落户不满2年的，不得作为单独家庭在限购区域内购买商品住房。未成年人不得单独购买商品住房。落户学校集体户口的在校大学生，不得在限购区域内购买商品住房”。该通知于2018年6月26日开始施行。涉案房屋属限购区域内商品住房。以上事实，有原告提交的户口本、房屋买卖合同、房产证、公证书、补充协议书、收条、银行流水、王萍萍的身份证明及说明，被告提交的微信聊天记录、房屋租赁合同，以及双方当事人的当庭陈述等予以证实，本院予以确认并在卷佐证。诉讼过程中，本院组织双方调解，原告不同意被告退钱，坚持要求办理房屋过户，双方调解未成。本院认为，虽然房屋登记在梁峰、梁奕名下，且《房屋买卖合同》和《补充协议》上也没有被告张峥嵘签字，但从涉案房屋系梁峰、梁奕在梁峰与张峥嵘夫妻关系存续期间购买，且在办理由黄某全权代理涉案房屋出售事宜委托书公证时张峥嵘亦作为委托人签字来看，张峥嵘作为梁峰、梁奕的家庭成员应与涉案房屋存在利害关系，故原告将张峥嵘列为本案的共同被告并无不妥，张峥嵘应为本案的适格被告，被告辩称张峥嵘不是本案的适格被告理由不能成立，本院不予采信。涉案《房屋买卖合同》，系原、被告双方经过充分协商后签订，为双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合同依法成立并有效，双方应当按照合同约定完全履行各自义务。但因签订合同时原告系未成年人，根据长政办函［2018］75号文件精神，原告不符合长沙市房屋交易政策，其不具有涉案房屋的购房资格，故即便双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，但因受限购政策影响该合同成立时即不具有可履行性。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第一项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”规定，原告要求判令涉案房屋归其所有并要求三被告协助其办理房屋过户手续的诉讼请求不能成立，依法应予驳回。原告还要求被告返还多支付的购房款138646.55元。庭审已查明原告实付被告总款项2627534.55元，虽然购房合同中约定房款为2538888元，但合同签订同时双方还签订了一份租赁合同，虽然双方对签订租赁合同的目的陈述不一致，但可以确认双方并不存在真实的租赁关系，故10万元虽以租金名义支付但应实为购房款，即在补充协议签订前涉案房屋购房总款应为2638888元（2538888＋10）。且所有支付款项均发生在双方签订补充协议之前，而双方在补充协议中约定原告还需支付被告购房余款56158元，且载明补充协议签订后双方购房款结清再无债权债务关系，故原告称多支付了购房款138646.55元要求被告予以返还无事实依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告宛某的诉讼请求。案件受理费28220元，减半收取实收14110元，财产保全费5000元，共计19110元，由原告宛某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  张 蕾二〇一九年十二月二十一日代理书记员  唐朝慧附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。