上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初36408号原告：李雅薇,女,1993年1月11日出生，汉族，户籍地浙江省嘉兴市，现住上海市浦东新区。原告：蒙嘉翔,男,1992年4月2日出生，汉族，户籍地浙江省嘉兴市，现住上海市浦东新区。两原告共同委托诉讼代理人：林烨，北京德恒(广州)律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：李越，北京德恒(广州)律师事务所实习律师。被告：三弦(上海)资产管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：代尤德，经理。委托诉讼代理人：李岗，上海运帷律师事务所律师。原告李雅薇、蒙嘉翔与被告三弦(上海)资产管理有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法由审判员周颖适用简易程序于2019年11月6日公开开庭进行了审理。原告李雅薇、蒙嘉翔及两原告共同的委托诉讼代理人林烨、李越，被告三弦(上海)资产管理有限公司的委托诉讼代理人李岗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李雅薇、蒙嘉翔向本院提出诉讼请求：1.被告退还两原告协议约定的未退还购房款以及补偿金2,172,304元(人民币，下同)；2.被告支付逾期付款利息，暂计至2019年8月31日，共计19,557.49元(根据每一期还款时间和还款金额计算，按同期银行贷款利率4.35%计算，请求判决被告支付至其清偿之日);3.被告支付逾期付款违约金，暂计至2019年8月31日，共计32,371.03元(根据每一期还款时间和还款金额计算，每逾期一日，按约定的未支付款项的日万分之二计算，请求判决被告支付至其清偿之日)；4.被告支付两原告因维权所支出的律师费25,000元;5.被告承担本案的诉讼费及保全费。诉讼中，关于利息及违约金的计算方式，两原告进一步明确：1.被告应于2019年5月10日支付500,000元，故针对该500,000元的利息自2019年5月11日开始计算至被告实际清偿之日止，按照银行同期贷款利率计算；违约金自2019年5月11日开始计算至被告实际清偿之日止，按照日万分之二计算。2.被告应于2019年6月30日支付1,672,304元，故针对该1,672,304元的利息自2019年7月1日开始计算至被告实际清偿之日止，按照银行同期贷款利率计算；违约金自2019年7月1日开始计算至被告实际清偿之日止，按照日万分之二计算。两原告另增加诉讼请求：6.被告支付两原告因申请诉讼保全而支付的保函费用4,500元；7.确认原、被告商品房预售合同解除。事实与理由：原、被告于2016年11月20日签订合同编号为XXXXXXXXXXXX的《商品房预售合同》，但由于被告未能履行合同约定的交房义务，为妥善解决涉案事宜，原、被告于2019年3月19日签署《解除合同协议书》，约定原、被告解除于2016年11月30日签订的合同编号为XXXXXXXXXXXX的《商品房预售合同》，并全额退还两原告已经支付的购房款及补偿金共计2,172,304元。前述款项分两次支付给两原告：2019年5月10日前被告先行支付500,000元用于两原告偿还银行贷款；银行抵押登记注销后双方于2019年6月30日前共同至闵行区房地产交易中心办理完成解除上述房屋预售合同及预告登记等手续，被告再于当日向两原告支付剩余应退还的购房款及补偿金1,672,304元。协议约定退款日期到期前后，两原告多次催告，但被告并未能履行该《解除合同协议书》项下任何一期到期退款义务，且截止两原告提起诉讼之日，被告仍无正当理由拒绝退还任何费用。被告的行为明显属于单方违约，侵害了两原告的合法权益，根据《解除合同协议书》的约定，任何一期款项逾期未支付的，“每逾期一日，甲方额外向乙方支付未支付款项的日万分之二作为违约金”。现两原告要求被告退还应退款项2,172,304元，及逾期支付上述款项约定的违约金及利息。综上，被告的行为已经构成重大违约，其行为已经严重损害了两原告的合法权益，应当依法承担相应的法律责任。为了维护自身的合法权益，特诉至法院，请求法院判如所请。被告三弦(上海)资产管理有限公司辩称，针对诉请1，被告不同意返还购房款及补偿金，签订解除合同协议书时，未取得被告股东的同意，签订协议书人员无法定授权签订该份协议。针对诉请2，逾期付款利息无事实及法律依据，不同意支付。针对诉请3，逾期付款违约金，两原告未就其违约造成损失进行举证。协议书不是被告的真实意思表示，不能作为原告作为主张逾期付款违约金的依据。针对诉请4，律师费无法律依据，不同意支付。针对诉请5，诉讼费、保全费由法院裁判。针对诉请6，保函费用，当庭要求增加诉讼请超出法定举证期限，保函费用也没有依据。另，被告不认可合同已解除，合同仍应继续履行。本院经审理认定事实如下：2016年11月20日，被告三弦(上海)资产管理有限公司(甲方、卖方)与原告李雅薇、蒙嘉翔(乙方、买方)签订《上海市商品房预售合同》，合同约定乙方向甲方购买三鲁公路X弄《三弦商业广场》X号X层X室房屋，总房价款暂定为2,062,389元。合同还就其他事项作出约定。2016年11月30日，被告向两原告开具购房发票两张，金额分别为1,000,000元及562,389元。2016年12月2日，原告李雅薇与中国银行股份有限公司上海市徐汇支行签订《个人商业用房贷款合同》，原告李雅薇向中国银行股份有限公司上海市徐汇支行贷款500,000元，用于购买涉案房屋。2018年11月23日，原、被告签订了补充协议，约定被告一次性折让两原告36,600元，乙方同意按房屋现状毛坯交付，合同价调整为2,025,789元。同日，被告向两原告开具购房发票，金额为463,400元。2019年3月19日，被告三弦(上海)资产管理有限公司(甲方)与原告李雅薇、蒙嘉翔(乙方)签订《解除合同协议书》，约定：1、双方于2016年11月20日签订了《商品房预售合同》，双方协议解除；2、甲方全额退还乙方已支付的房款2,062,389元并补偿乙方利息等所有补偿金146,515元，双方签订本协议前，甲方已退乙方上述房屋装补款36,600元，扣除甲方已退装补款剩余应退房款及补偿金两项合计2,172,304元，分两次付清。1)、甲方应乙方要求配合乙方提前偿还银行贷款，甲方于2019年5月10日前先行支付500,000元给乙方用于偿还银行贷款，乙方应自行办妥银行提前还贷手续，并自行到闵行区房产交易所办妥注销银行抵押登记相关手续，办理过程中如需甲方配合才能完成的事项，甲方应无条件配合，逾期未支付的，每逾期一日甲方额外向乙方支付未支付款项的日万分之二作为违约金。2)、乙方银行抵押登记注销后双方于2019年6月30日前共同至闵行区房地产交易中心办妥解除上述房屋预售合同及预告登记等手续后，甲方于当日(2019年6月30日)向乙方支付1,672,304元，逾期未支付的，每逾期一日甲方额外向乙方支付未支付款项的日万分之二作为违约金。2019年7月19日，北京德恒(广州)律师事务所受两原告的委托向被告发出律师函，要求被告付清应付款项及违约金。两原告因被告未履行《解除合同协议书》项下的退款义务，遂聘请北京德恒(广州)律师事务所律师作为委托诉讼代理人，提起本案诉讼。根据《民事委托代理合同》记载的律师代理费为25,000元。另查明，两原告向案外人中国人民财产保险股份有限公司上海市分公司支付保险服务费用4,500元。上述事实由原告提供的上海市商品房预售合同、补充协议书、购房发票、解除合同协议书、个人商业用房贷款合同、律师函及邮寄凭证、委托代理合同、保险服务费发票，以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告首先就《解除合同协议书》的效力提出异议，以上述协议书未经公司股东同意为由，否认该协议书的效力。然经查实，该协议书上的被告印章属真实、合法、有效，则被告加盖印章即为公司对外的意思表示，该行为产生外部的法律效力。故被告再以其内设组织机构的否定意见推翻该份协议书的效力，缺乏依据，本院不予采信。由此，根据原、被告于2019年3月19日签订的《解除合同协议书》，被告负有向两原告退还房款及支付补偿金的义务，然被告未履行上述退还及支付义务，显属被告违约。两原告据此要求按照《解除合同协议书》的记载确认双方《商品房预售合同》解除，并主张被告退还剩余购房款以及补偿金2,172,304元，同时支付违约金的诉讼请求，均具有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金的计算方式，两原告主张，就其中的500,000元，违约金自2019年5月11日开始计算至被告实际清偿之日止，按照日万分之二计算；就其中的1,672,304元，违约金自2019年7月1日开始计算至被告实际清偿之日止，按照日万分之二计算；上述计算方式符合《解除合同协议书》的约定，属双方真实意思表示，且该计算标准并未过高，本院不再予以调整。关于两原告主张的利息损失，本院认为，因双方就被告未履行退还及支付义务的行为，已预先设置了违约金条款，且该违约金的计算标准(每日万分之二，即年利率7.3%)已经高于两原告主张的利息标准(即银行同期贷款利率)，可见，上述违约金已经能够弥补两原告的实际损失，故本院认为，以首先执行双方约定的违约金条款为宜，就两原告主张的利息损失不再予以支持。关于两原告主张被告承担律师费25,000元、保函费4,500元的诉讼请求，均缺乏合同依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告李雅薇、蒙嘉翔与被告三弦(上海)资产管理有限公司于2016年11月20日签订的《上海市商品房预售合同》(合同编号：XXXXXXXXXXXX)于2019年3月19日解除；二、被告三弦(上海)资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还并支付原告李雅薇、蒙嘉翔购房款及补偿金人民币2,172,304元；三、被告三弦(上海)资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李雅薇、蒙嘉翔以人民币500,000元为基数，自2019年5月11日起至实际清偿之日止，按照日万分之二的标准计算的逾期付款违约金；以人民币1,672,304元为基数，自2019年7月1日起至实际清偿之日止，按照日万分之二的标准计算的逾期付款违约金；四、驳回原告李雅薇、蒙嘉翔的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计12,396.93元，保全费5,000元，合计17,396.93元，由原告李雅薇、蒙嘉翔共同负担344.64元，由被告三弦(上海)资产管理有限公司负担17,052.29元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 颖二〇一九年十一月二十五日书记员 董琪华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。