广西壮族自治区藤县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0422民初2004号 原告：何翌嘉，女，1989年5月2日出生，汉族，广西藤县人，居民，住广西藤县。 委托诉讼代理人：朱方耀，广西飞中律师事务所律师。 被告：藤县永利投资有限公司，住所地:藤县工业集中区（藤县豪珀投资开发有限公司租屋），统一社会信用代码：91450422566795375H。 法定代表人:康国添，执行董事。 委托诉讼代理人：龙泉明，男，1973年5月27日出生，汉族，广西藤县人，该公司员工，住广西藤县。 原告何翌嘉与被告藤县永利投资有限公司（以下简称永利公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月22日受理后，依法适用简易程序，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告何翌嘉的委托诉讼代理人朱方耀到庭参加诉讼。原告何翌嘉经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。被告永利公司的法定代表人康国添及其委托诉讼代理人龙泉明经本院传票传唤或通知无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告何翌嘉向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即补开金额137000元的《销售不动产统一发票》给原告；2.判令被告立即协助原告办理藤县藤州镇河东区东胜碧水阁小区7号楼1单元1802号商品房《不动产产权证书》；3.判令被告向原告退回多收的购房款人民币7227元；4.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年10月21日，原告何翌嘉与被告永利公司签订了《藤县商品房买卖合同》（以下简称合同），被告将藤县藤州镇河东东胜碧水阁小区的7号楼1单元1802号商品房出售给原告。合同约定出售的房屋建筑面积134.08平方米，每平方米3300元，总金额442464元。合同对商品房面积差异的补退款、协助办理产权证的期限以及逾期协助办证的违约责任等进行了约定。合同签订后，原告向被告足额支付了购房款，但被告交付的房屋建筑面积比合同约定面积少2.19㎡。同时，被告未足额开具《销售不动产统一发票》给原告，尚欠原告购房款1370000元的《销售不动产统一发票》没有开具，导致原告至今仍未能办理所购买商品房的不动产权证。根据原、被告签订的合同约定，被告应当退还多收的购房款并继续协助办不动产权证。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告永利公司没有到庭应诉，也没有作书面答辩，举证期限内亦没有提供证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩、举证及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，且在举证期限内没有向本院提交有关证据材料，视为其已放弃答辩、举证和质证的权利。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告何翌嘉围绕诉讼请求依法提交的证据有：1.《藤县商品房买卖合同》，拟证明双方对所购商品房面积、价款等约定；2.《销售不动产统一发票（自开）》两张、《收款收据》两张，拟证明付款及发票开具情况；3.《房屋移交验收记录表》，拟证明被告向原告移交房屋的时间是2015年3月24日；4.《房屋分户平面图》，拟证明被告所交付房屋面积为131.89平方米；5.《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，拟证明原告向银行办理按揭贷款172000元；6.《住房公积金委托贷款合同》，拟证明原告向银行办理按揭贷款137000元；7.梧州市住房公积金管理中心网上业务大厅个人用户的贷款账户信息表，拟证明原告向银行办理按揭贷款共309000元。 本院根据案情需要调取并出示的证据有：1.《营业执照》复印件、《法定代表人身份证明》复印件；2.《预售商品房许可证》复印件；3.《藤县藤州镇河东区东胜碧水阁小区7号楼房产证》复印件；4.《房屋分层平面图》复印件。 庭审中原告对证据进行了质证，本院认为，对原告无异议的证据，即本院调取的证据予以确认。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中证据要件的规定，本院亦予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年9月10日，被告永利公司取得了案涉房屋的预售商品房许可证。原告何翌嘉支付20000元订金、113464元购房款给被告后，被告分别于2014年10月13日、2014年10月21日出具相应金额的收款收据给原告收执。同年10月21日，原告何翌嘉作为买受人，与被告永利公司作为出卖人签订了《藤县商品房买卖合同》。该合同约定何翌嘉以442464元向永利公司购买位于广西藤县（建筑面积134.08㎡，套内建筑面积108.2㎡），双方对所购商品房的基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、商品房交付期限及交付条件、违约责任以及合同登记备案、预告登记和产权登记等均作了约定。2015年2月6日，原告何翌嘉与中国银行股份有限公司藤县支行签订《住房公积金委托贷款合同》办理了按揭贷款137000元。同年3月4日，原告何翌嘉又与上述银行签订《个人一手住房贷款合同》办理了按揭贷款172000元。被告永利公司分别于2014年10月28日、2016年5月31日开具两张金额分别为133464元、172000元的《销售不动产统一发票（自开）》给原告。2015年3月24日，被告永利公司将案涉商品房交付给原告使用。2015年1月19日，藤县方圆测绘有限责任公司对原告购买的商品房进行测绘并作出房屋分户平面图确定建筑面积为131.89㎡，套内面积为108.38㎡。2016年1月27日，被告取得藤县藤州镇河东区碧水阁小区7号楼的房产证。2019年8月22日，原告因补开购房发票及协助办理不动产权证书等问题与被告协商处理不成，遂起诉至本院，请求法院判令被告补开购房发票、协助办证并向原告退还多收购房款。 本院认为，原告何翌嘉与被告永利公司签订的《藤县商品房买卖合同》系双方自愿签订，没有违反强制性法律规定，合同合法有效，双方均应当按照合同约定本着诚实信用的原则行使权利、履行义务。原告已支付了全部购房款442464元，但被告尚欠1370000元的购房发票未开具给原告。因此，被告应开具可办理不动产权登记的金额为1370000元的购房发票给原告。 关于被告应否协助原告办理案涉商品房的不动产登记问题。商品房权属登记是享有房产所有权的法定要件，在商品房买卖中，交付商品房并协助购房者办理商品房产权登记是房地产出卖人的基本义务，且根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条及《不动产登记暂行条例》第十四条第一款：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”的规定，被告永利公司作为房地产开发企业应当协助商品房购买人何翌嘉办理土地使用权变更和商品房所有权登记手续，并提供必要的证明文件，被告至今未足额开具可办理不动产权登记的发票给原告，且未协助原告办理商品房所有权转移、变更、注销备案申请，致使原告无法办理案涉商品房产权登记，故永利公司应当履行协助原告办理案涉商品房产权登记的合同义务。 关于原告请求被告退还多收购房款的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理……”的规定，原告何翌嘉、被告永利公司在《藤县商品房买卖合同》第五条约定：“……合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：……产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人退还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人……”。原告提交的房屋分户平面图，即由房产测绘公司实测后作出，用于产权登记，因此原告所购商品房的实际面积，应以该分户平面图上登记的实测建筑面积为依据。原、被告双方在合同中约定的商品房建筑面积为134.08㎡，房款总价为442464元，原告按合同约定交付了全部购房款。现房屋分户平面图显示测绘公司所测的实际建筑面积为131.89㎡，比合同约定的面积少2.19㎡，面积误差比在3%以内，按双方合同约定的单价每平方米3300元计算，被告多收购房款7227元，故被告应退还多收的购房款7227元给原告。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《不动产登记暂行条例》第十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告藤县永利投资有限公司应于本判决生效之日起十日内为原告何翌嘉开具可办理不动产权登记的金额为1370000元的购房发票； 二、被告藤县永利投资有限公司应于原告何翌嘉提出办理不动产权登记申请之日起30日内协助原告何翌嘉办理其位于藤县的产权登记； 三、被告藤县永利投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告何翌嘉退还多收的购房款7227元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或被执行财产所在地法院申请执行。 案件受理费150元(原告已预交)，适用简易程序减半收取为75元，由被告藤县永利投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。 审 判 员 罗传忠 二〇一九年十一月十四日 法官助理 王丽萍 书 记 员 黎 茵 附法律条文如下： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 《城市房地产开发经营管理条例》 第三十二条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。 《不动产登记暂行条例》 第十四条第一款因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。