广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初19839号原告深圳市坤泰投资管理有限公司,住所地深圳市龙岗区平湖街道凤凰大道132号凤凰商业城6楼，统一社会信用代码91440300359584129X。法定代表人吴思龙。委托诉讼代理人石继刚，广东普罗米修（龙岗）律师事务所律师。被告王阳.原告深圳市坤泰投资管理有限公司与被告王阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人石继刚到庭参加了诉讼，被告经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2018年1月4日签署了《凤凰城租赁合同》，约定原告将其位于深圳市龙岗区凤凰大道“凤凰城商业广场”壹层102号的商铺（面积207平方米)出租给被告用于开办“乐之意港式茶餐厅”门店，租赁期限为36个月（自2018年1月11日起至2021年1月10日止）。合同签订后原告依约履行了商铺交付及管理等义务，但被告自2019年3月份起开始拖欠租金、综合管理费、水电费、附属面积综合管理费等费用，且对原告多次催告不予理会。原告无奈于2019年7月9日向被告王阳发函解除双方签订的《凤凰城租赁合同》，并要求被告支付拖欠的租金等费用，但被告不但未予理会，而且未将涉案商铺腾空交给原告，导致商铺内部物品散发恶臭，严重影响原告正常营业。综上，被告已对原告合法权益造成严重损害，特依法向法院提起诉讼。诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《凤凰城租赁合同》已于2019年7月9日解除，并不予退还履约保证金74520元；2、被告向原告支付2019年3月至2019年7月所拖欠的租金、综合管理费、水电费、附属面积综合管理费等费用201987.59元;3、被告向原告支付逾期支付租金、综合管理费、水电费、附属面积综合管理费等费用的违约金15729.32元(以每月所拖欠的费用为基数，按每日千分之一的标准向原告支付迟延履行违约金，从每月10日开始计算暂计至2019年7月25日，实际均计至被告还清之日止）;4、被告将涉案商铺腾空交付给原告，并向原告支付商铺占有使用费（按每日租金1123元计算，自2019年7月9日起计算至被告腾空商铺并交付给原告之日止）；5、被告承担律师费12000元；6、本案诉讼费用由被告承担。被告未到庭应诉。经审理查明，2018年1月4日，原告与被告签订《凤凰城租赁合同》一份，约定：被告承租原告位于购物中心一层102号铺位经营餐饮项目，建筑面积为207平方米，租赁期限为36个月，自2018年1月11日起至2021年1月10日止，计租之日为2018年4月11日，租金每月每平方米155元，月标准租金为32085元，在租赁期内，从第2个租赁年度起，当前年租赁年度的租金比前个租赁年度的租金递增5%，每月租金于每月计租日提前10天交纳，即每月5日前。物业费每月每平方米10元，空调费每月每平方米15元，与同月租金同步交纳，能源费用（即水电、燃气等能源费用）以原告公布及调整的为准。合同第七条约定被告应向原告支付履约保证金/质量保证金74520元，如被告不存在违约行为的，合同终止后三个月内，余额无息退还，原告有权从履约保证金/质量保证金中相应扣除被告欠付的租金和综合管理服务费，但并不免除被告应承担的相应违约责任；第16.5条约定，因被告延迟交纳综合管理服务费等费用的，原告有权向被告追偿，并要求被告承担原告因此而支付的其他必要维权费用（包括但不限于诉讼费、公证费、律师费等）。第21.3条约定，双方确认，本合同因被告违约而提前终止的，则原告有权没收本合同项下之所有保证金及预交租金、综合管理服务费。第21.4条约定，被告延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，被告应当向原告支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金；延迟超过30日，原告有权单方解除合同。双方特别确认，在租赁期限内，若被告延迟交纳租金或物业费、空调费或能源费用等累计超过3次（含本数），则原告也有权单方解除合同；第23条约定，本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后5日内，被告应当将该租赁物恢复原状后交还原告，在该交还期内，被告无须支付物业费和空调费，能源费用由被告自行承担。第二十五条约定，被告送达地址为罗湖区晒布路东门天地D栋2509号。通知以特快专递方式发出的，以通知交予快递公司后第7日为收悉日。上述合同签订后，原告依约将涉案房屋交付原告使用，被告缴纳履约保证金74520元。2019年6月14日，原告向被告送达了《租金催交函》一份。2019年7月9日，原告向被告邮寄《解除租赁关系通知函》一份，原告在该函中通知被告：双方于2018年1月4日签订的《凤凰城租赁合同》已于2019年7月9日解除，届时我方将收回该铺位，贵方交纳的74520元履约保证金将不予退还。2、贵方拖欠我方的2019年3月至2019年6月租金、综合管理费及水电费共计178869.19元，贵方须于收到本函之日起3日内联系我方并予以结清，同时办理清场及该铺位交接手续。否则我方有权将贵方在该铺位内的财产予以留置、变卖等以确保我方合法权益的实现。该邮件因被告拒接电话被退回。原告称，被告自2019年3月份开始拖欠租金，其中2019年3月份租金为30722元，与合同约定不一致是因为被告经营困难向原告申请打折，2019年4月起每月租金为33689.25元。欠付2019年4月至2019年8月期间水电费34456元、服务费（用电）9981元、综合管理服务费15525元、附属面积租金500元。被告于2019年9月18日返还了涉案商铺并办理了移交手续。原告提交了委托代理合同及律师费发票证明其已支付了律师费12000元。另查明，涉案房产办理了《建设工程规划许可证》。上列事实，有原告提交的《凤凰城租赁合同》、《租金催交函》、《解除租赁关系通知函》、《建设工程规划许可证》、物业收费通知单及当事人的庭审陈述等证据证实，足以认定。本院认为，原告与被告已形成合法有效的房屋租赁合同关系，应依法予以保护。双方均应恪守诚实、信用原则，全面履行合同义务。被告拖欠原告租金已达到双方约定的原告有权解除《凤凰城租赁合同》的条件，原告享有合同解除权。原告于2019年7月9日向被告邮寄了《解除租赁关系通知函》，故本院确认双方租赁合同关系已于2019年7月9日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况及合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因被告违约，故原告无需退还被告租赁保证金74520元。被告应当支付原告2019年3月份至搬离之日即2019年9月18日止的租金，其中2019年3月份租金为30722.1元，2019年4月份起每月租金为33689.25元，共计219382.1元【30722.1元+33689.25元×（5个月+18天÷30天）】。原告主张被告欠付2019年4月至2019年7月8日期间的综合管理服务费16860元【（10元+15元）×207平方米×（3个月+8天÷31天）】，合法有据，本院予以支持。原告主张被告欠付2019年4月至2019年8月期间水电费34456元，原告提交了物业收费通知单为证，本院予以支持。被告拖欠租金、综合管理服务费、水电费依约应当支付违约金，因原告主张的标准过分高于实际损失，故违约金应以年利率24%的标准计算。原告主张被告欠付2019年3月至2019年7月附属面积租金629.03元、服务费（用电）9981.01元，因双方未在合同中约定服务费（用电）及附属面积租金，原告亦未能提交充分有效的证据予以证明，故本院亦不予支持。原告诉请被告支付律师费12000元，因双方合同对此已有约定，且原告提交证据证明其已支付该费用，故本院予以支持。被告经本院依法传唤未到庭，放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告深圳市坤泰投资管理有限公司与被告王阳签订的《凤凰城租赁合同》于2019年7月9日解除；二、原告深圳市坤泰投资管理有限公司无需返还被告王阳租赁保证金74520元；三、被告王阳应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市坤泰投资管理有限公司租金219382.1元、水电费34456元、综合管理服务费16860元及相应的违约金（以30722.1元为基数，自2019年3月10日起计算；以48199.06元为基数，自2019年4月10日起计算；以46715.48元为基数，自2019年5月10日起计算；以46810.14元为基数，自2019年6月10日起计算；以44348.36元为基数，自2019年7月10日起计算；以33689.25元为基数，自2019年8月10日起计算；以20213元为基数，自2019年9月10日起计算；以上均按年利率24%，计算至付清之日止）；四、被告王阳应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市坤泰投资管理有限公司律师费12000元；五、驳回原告深圳市坤泰投资管理有限公司的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4744元（原告已预交），由被告王阳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  陈 璟人民陪审员  叶锦云人民陪审员  冀 念二〇二〇年三月十八日书 记 员  张 浩