上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第3503号上诉人（原审被告）沈婕。委托代理人张翀，上海市康正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张彬彬。委托代理人曾静，上海松岚律师事务所律师。上诉人沈婕因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第23527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月20日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，2015年4月19日，张彬彬与沈婕经上海房屋xx股份有限公司（以下简称上房xx公司）居间，三方就上海市浦东新区商城路***弄***号203室房屋（以下简称系争房屋）签订《房地产买卖（居间）协议》一份，张彬彬作为买受方，沈婕作为卖出方，上房xx公司作为居间方，协议约定定金金额为人民币10万元，协议第一条约定了系争房屋的基本情况，包括地址、面积、抵押、租赁、户口等情况；协议第二条约定房屋买卖的主要内容：1、买卖双方签署本协议后买卖关系成立，本协议约定的买卖条件即为《上海市房地产买卖合同》之条件。为配合房地产交易中心办理该房屋转让过户等手续的需要，买卖双方约定于2015年5月3日前按本协议约定的条款，双方签订网上备案的《上海市房地产买卖合同》格式合同；2、房屋总转让价款为252万元到手；买受方购买该房屋的付款方式为：买卖双方在签署网上备案买卖合同后，买受方按本协议约定支付卖出方的定金转为房地产买卖合同约定的房款；买卖双方在签署网上备案买卖合同后当日内，买受方向卖出方支付85万元；买受方申请银行贷款152万元支付房款，该款项由银行直接划入卖方账户（贷款不成或不足的，买受方应在房地产交易中心申请办理过户手续之前以现金方式向卖出方补足）……。买卖双方应于2015年6月20日之前共同向房地产交易中心办理该房屋转让过户手续；交房时间为款清交房；维修基金、水、电、煤、有线电视初装费及其他进户费用已包含在转让价中不再另行结算；交易所涉及税、费全部由买受方承担……。协议第三条约定，买受方违约导致交易未能完成的，卖出方有权没收定金；卖出方违约导致交易未能完成的，则应向买受方双倍返还定金……。协议还约定了对居间方的佣金补偿等内容。协议签订后，张彬彬于当日向沈婕支付定金10万元。2015年5月1日，张彬彬与沈婕共同至上房xx公司，因沈婕要求在网上备案的买卖合同中添加152万元银行贷款的放款时限等，张彬彬不予同意，双方发生分歧，致当日双方未能签署网上备案的买卖合同。2015年5月3日、5月9日，双方共同至上房xx公司，因同样原因，双方仍未能签署网上备案的买卖合同。2015年5月11日，沈婕向张彬彬发函，内容为：“鉴于你对于房屋买卖资金（你向银行贷款部分）支付给我方的具体时限，迟迟无法提出任何方案，且经中介多方协商未果。现我方提出解除房屋买卖（居间）协议，并请你在收到本函后及时提供你名下的有效银行账号，以便我方将你支付的有关款项退回。”张彬彬收到沈婕上述函件后，回函沈婕，认为网签合同未予签订系沈婕违约，故要求沈婕双倍返还定金。沈婕收到张彬彬函件后再次回函，内容为重申合同未予签订的原因，要求张彬彬书面回复是否确认解除合同等。2015年6月，张彬彬诉至原审法院，请求判令沈婕双倍返还定金20万元。原审中，张彬彬表示，因沈婕已于庭前将10万元返还给张彬彬，故变更诉请为要求沈婕按定金罚则支付加倍定金10万元。沈婕则不同意张彬彬的诉讼请求。原审另查明，2015年8月3日，沈婕向张彬彬汇划10万元，用途填写为“还意向金”。原审认为，本案争议焦点一是张彬彬与沈婕签订的《房地产买卖（居间）协议》的性质。张彬彬认为该协议约定的系双方房屋买卖合同内容，属于本约，而沈婕则认为该协议仅系居间协议。根据《中华人民共和国合同法》第十二条规定：合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。本案中，双方签订的《房地产买卖（居间）协议》虽抬头中包含了“居间”字眼，内容中亦包含了部分与居间关系所涉的佣金补偿等，但对张彬彬与沈婕买卖关系权利义务的内容具体、明确，且包含了房地产买卖合同应当具备的主要条款，包括房款及支付方式、过户、交房、违约责任等，合同第二条还明确约定“买卖双方签署本协议后买卖关系成立”。沈婕作为具备完全民事行为能力人，应对上述约定内容具有识辩能力，故张彬彬与沈婕签订的《房地产买卖（居间）协议》虽包含了居间关系内容，但法律并未排斥一份合同中仅约定一项法律关系，该协议中涉及张彬彬与沈婕房屋买卖合同关系的内容合法有效，双方就系争房屋的买卖合同成立，双方均应按约履行。本案争议焦点二为双方之买卖合同最终未能履行是否系沈婕违约。《房地产买卖（居间）协议》中明确约定了房款的支付方式分别为现金及银行贷款，且贷款部分由银行直接放款，现沈婕要求张彬彬明确银行放款时限，明显超出了协议约定的买卖条件，系新增加的合同内容，双方应对此协商，协商不成，沈婕仍应按原协议约定履行，即按银行的正常放贷流程发放贷款；即使沈婕确对银行放款时限有要求，其应在协议签订之前即向张彬彬提出银行放贷限制，以便张彬彬判断是否能接受沈婕所设条件，并在此基础上是否同意与沈婕签订协议，现双方在协议中未对银行放款时限有所限制，表明双方默认该笔房款遵从银行的放款规定，故沈婕在协议签订后，再以张彬彬不予保证银行放款时限为由拒绝签署网上备案的买卖合同，并单方解除双方合同，系沈婕违约。张彬彬据此要求解除协议中所涉双方买卖合同关系，应予支持。双方在协议中约定10万元定金系双方买卖合同正常履行的履约担保，现沈婕违约，应承担双倍返还定金的定金罚则。鉴于沈婕已于原审中返还了10万元，现张彬彬要求沈婕再支付加倍定金10万元，予以支持。原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第九十四条、第一百一十五条之规定，于2015年9月16日作出判决：一、解除张彬彬与沈婕于2015年4月19日签订的《房地产买卖（居间）协议》中涉及双方的房屋买卖合同关系；二、沈婕于判决生效之日起十日内支付张彬彬加倍定金10万元。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,300元，减半收取计1,150元，由沈婕负担。原审法院判决后，上诉人沈婕不服，向本院提起上诉称：居间协议对于银行划款的具体时间未作约定，而上诉人对于何时收到全部房款是有要求的。因被上诉人不同意上诉人要求其明确152万元房款的具体支付时间，故双方未能最终签订正式的买卖合同，对此双方均负有责任。原审判决由上诉人承担全部责任，判决有误。要求撤销原审判决，改判上诉人不支付加倍定金10万元，但上诉人愿意酌情补偿。被上诉人张彬彬辩称：原审判决正确，要求维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点在于上诉人与被上诉人最终未能签订网上备案的房地产买卖合同的责任归属。上诉人主张因被上诉人不同意上诉人要求其明确152万元房款的具体支付时间，故双方未能最终签订正式的买卖合同。而根据双方已达成一致的付款条款，该152万元房款系由被上诉人于双方网签买卖合同当日向银行申请，并由银行直接划入上诉人账户，若贷款不成或不足的，被上诉人应在房地产交易中心申请办理过户手续前以现金方式向上诉人补足，双方同时约定应于2015年6月20日前办理房地产转让过户手续。因此，根据上述约定，该152万元房款的支付时间是明确的，而再要具体明确哪一天支付，则取决于银行放贷流程，故上诉人要求被上诉人明确承诺该款项的具体放款时间，实则不具可操作性。因此，上诉人以此为由发函通知被上诉人解约，已构成违约。双方未能最终网签买卖合同实则归责于上诉人一方。被上诉人据此要求上诉人承担双倍返还定金的违约责任，于法有据。综上，原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,300元，由上诉人沈婕负担。本判决为终审判决。审 判 长  毛 焱代理审判员  陈蓓蓉代理审判员  孙 飞二〇一六年一月八日书 记 员  曹 靖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……