福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0582民初7213号 原告:晋江市明鑫房地产开发有限公司，住所地福建省晋江市梅岭街道沟头村，统一社会信用代码91350582764071597C。 法定代表人：林荣峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴善灯、金龙，该公司职员。 被告：陈华军，男，1978年2月20日出生，汉族，户籍地福建省建阳市，现住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：卢文默、卢萍萍，福建文默律师事务所律师。 被告：尤丽玉，女，1984年11月3日出生，汉族，户籍地福建省永春县，现住福建省晋江市。 第三人：中国建设银行股份有限公司晋江分行，住所地晋江市青阳曾井小区，统一社会信用代码91350582856265954M。 原告晋江市明鑫房地产开发有限公司（下简称明鑫公司）与被告陈华军、尤丽玉，第三人中国建设银行股份有限公司晋江分行（下简称晋江建行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告明鑫公司的委托诉讼代理人吴善灯，被告陈华军的委托诉讼代理人卢萍萍到庭参加诉讼，被告尤丽玉，第三人晋江建行经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 明鑫公司向本院提出诉讼请求：1.解除其与陈华军、尤丽玉于2014年8月11日签订的《商品房买卖合同》；2.陈华军、尤丽玉立即返还位于晋江市商品房；3.陈华军、尤丽玉立即偿还被银行划扣的款项及违约金合计19586.96元；4.陈华军、尤丽玉立即支付违约金83584.8元（按照总房价款835848元的10%计算）；5.陈华军、尤丽玉协助办理《商品房买卖合同》解除后注销合同备案登记及变更登记手续。事实与理由：2014年8月11日双方签订的《商品房买卖合同》，购买其开发的位于晋江市商品房，房屋总价为835848元，为此，陈华军、尤丽玉向晋江建行申请按揭贷款580000元，其为陈华军、尤丽玉提供阶段性担保。现因陈华军、尤丽玉逾期偿还按揭贷款，晋江建行已从明鑫公司处划扣按揭贷款本息等共计19586.96元。根据《商品房买卖合同》附件六补充协议第一条第五款第一项约定：“买受人在办理按揭贷款后，至还清全部银行按揭贷款前，连续三个月或者累计六个月未偿还按揭贷款本息，导致出卖人履行了担保义务，买受人应在接到出卖人通知之日起15日内向出卖人缴清由出卖人代偿的贷款本息及出卖人损失（包括但不限于出卖人代买受人垫还银行的贷款本息、诉讼费、律师费、执行费等），否则出卖人有权解除合同。合同解除后，买受人所交房款应扣除买受人应缴的银行贷款本息及出卖人因此发生的损失，并按合同总房款的10%向出卖人支付违约金；出卖人进行上述扣除后，若有剩余，余款不计利息，由出卖人一次性退还给买受人，该商品房的一切权属归出卖人所有。”明鑫公司曾多次通知陈华军、尤丽玉履行按揭还款义务，但仍未在规定期限偿还划扣款项。 陈华军辩称：1.其已经支付了所有的购房款项。根据我国《合同法》第一百三十条规定，交付房屋和支付款项作为合同关系的主要构成要件，双方的买卖合同成立，现明鑫公司已经将房产交付，其也完成了给付购房款的法定义务，故明鑫公司的相应主张缺乏事实依据和法律依据。2.其与该公司签订《商品房买卖合同》中的附件六补充协议作为合同的一部分，其约定严重加重买受人的违约责任，是格式合同，是无效霸王条款。作为一个补充协议，其对违约条款的约定，应该以着重字告知买受人，并由买受人确认对该违约条款的约定。该公司没有特别告知，而是以一个格式合同的形式告知答辩人，且换一个角度看，补充协议中对违约条款的约定不一致，是有意加重违约责任，故不应该承担违约责任。3.双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，现其已经按法律程序依法取得该不动产的所有权。 尤丽玉，晋江建行未作答辩。 到庭当事人争议的焦点为：1.诉争商品房买卖合同附件六补充协议第一条第五款第一项的效力认定；2.明鑫公司的相应诉讼主张应否予以支持。 明鑫公司围绕诉讼请求依法向本院提供如以下证据：1.预售许可证、登记备案申请表各一份；2.《商品房买卖合同》一份；3.《个人住房借款合同》一份；4.《中国建设银行个人贷款还款凭证》一份；5.2019年8月8日律师函、2019年3月2日及2019年8月12日的邮寄单二份及2019年8月12日签收回执（体现被告陈华军本人签收）打印件。 陈华军、尤丽玉，晋江建行未提供证据。 本院认为，尤丽玉，晋江建行未到庭参加诉讼，视为自愿放弃相应诉讼权利。证据1能够证明明鑫公司取得商品房预售许可的事实；证据2、3相结合能够证明双方签订商品房买卖合同对双方的权利、义务进行约定的事实及办理按揭贷款以及明鑫公司为其提供阶段性担保等事实；证据4、5能够证明相应的事实。 关于争议焦点1。本院认为，诉争商品房买卖合同附件六《合同补充协议》第一条第五款第一项虽然为格式条款，但条款内容是合同当事人对主合同内容的补充，不存在加重陈华军、尤丽玉责任的情况，故本院认定该条款协议内容有效。 关于争议焦点2。本院认为，明鑫公司与陈华军、尤丽玉签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，对双方在合同中约定的不违反有关法律、行政法规的强制性规定的条款应确认合法有效，依法受法律保护。陈华军、尤丽玉逾期或未偿还银行按揭贷款，导致明鑫公司代其偿还部分银行按揭贷款，陈华军、尤丽玉已构成违约，依法应承担相应的违约责任。明鑫公司的主张本院相应均予以支持。 经审理查明，明鑫公司与陈华军、尤丽玉于2014年8月11日签订《商品房买卖合同》及其附件，约定陈华军、尤丽玉购买明鑫公司开发的位于晋江市商品房，房屋总价款为835848元。合同签订后，陈华军、尤丽玉已付清全部购房款并交纳公共维修基金9287元。明鑫公司为陈华军、尤丽玉的银行按揭贷款58万元提供阶段性担保。因陈华军、尤丽玉逾期或未归还银行按揭贷款，明鑫公司被按揭贷款银行扣划19586.96元。双方签订的合同附件六《合同补充协议》第一条第五款第一项相应约定了按揭担保及逾期还贷的责任。另查明，诉争房屋已交房并进行装修，本案诉争房屋所有权尚未办理登记至陈华军、尤丽玉名下。审理中，双方协商确定诉争房屋装饰现款为75000元。另查明，诉争房屋被司法机关晋江市人民法院查封。明鑫公司于2019年6月12日向本院提起诉讼。 综上所述，本院认为，明鑫公司的相应主张于法有据，本院予以支持。陈华军、尤丽玉向明鑫公司购买诉争房屋并办理了商品房预售合同登记备案手续及商品房预告登记，但诉争房屋的所有权尚未登记于陈华军、尤丽玉名下，陈华军、尤丽玉对诉争房屋仅享有债权，而不享有物权。虽然诉争房屋被司法机关查封，但此查封实际为预查封，不影响明鑫公司行使合同解除权。为避免当事人诉累，且出于明鑫公司意愿，本院对退还购房款一并做出处理。明鑫公司应就收取陈华军、尤丽玉已付购房款835848元及公共维修基金9287元以及就房屋装饰现款75000元，在扣除其代为陈华军、尤丽玉偿还银行按揭贷款19586.96元及在扣除其代陈华军、尤丽玉清偿尚欠按揭银行贷款本息等款项后，将剩余款项退还陈华军、尤丽玉。鉴于诉争房屋已被司法机关预查封，明鑫公司应退还给陈华军的款项，则应提交于查封的司法机关。陈华军的主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。尤丽玉，晋江建行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告晋江市明鑫房地产开发有限公司与被告陈华军、尤丽玉签订的《商品房买卖合同》及其附件； 二、被告陈华军、尤丽玉应于本判决生效之日起十日内返还原告晋江市明鑫房地产开发有限公司位于晋江市商品房； 三、被告陈华军、尤丽玉应于本判决生效之日起十日内支付原告晋江市明鑫房地产开发有限公司代为偿还的银行按揭贷款19586.96元； 四、被告陈华军、尤丽玉应于本判决生效之日起十日内支付原告晋江市明鑫房地产开发有限公司违约金83584.8元； 五、被告陈华军、尤丽玉应于本判决生效之日起十日内协助原告晋江市明鑫房地产开发有限公司协助办理《商品房买卖合同》及其附件解除后注销合同备案登记及变更登记手续。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 案件受理费12158元，因适用简易程序减半收取计6079元，由被告陈华军、尤丽玉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  洪民强 二〇一八年十一月五日 书记员  洪雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 －8－ －9－