重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝05民终7209号上诉人（原审被告）：胡凤仙,男,汉族,1964年9月14日出生，住重庆市渝中区。上诉人（原审被告）：刘仁进,女,汉族,1966年1月22日出生，住重庆市渝中区。二上诉人共同委托诉讼代理人：廖广，重庆博志律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：谭鑫城，重庆博志律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨玉兰,女,汉族,1980年4月7日出生,住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：何雪梅，重庆腾运律师事务所律师。原审第三人：重庆同厦置业顾问有限公司,住所地重庆市九龙坡区杨家坪西郊路3号1单元7-1号,统一社会信用代码91500107574830687B。法定代表人：李晓容，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋凤，女，汉族，公民身份号码510902198810131861，该公司员工。委托诉讼代理人：石霜，男，汉族，公民身份证号码500102199009146717，该公司员工。上诉人胡凤仙、刘仁进诉被上诉人杨玉兰、原审第三人重庆同厦置业顾问有限公司（以下简称同厦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2018)渝0108民初14876号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。胡凤仙、刘仁进上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求。其事实与理由为：1.上诉人并不构成根本违约，上诉人与被上诉人对于房价上调为145万元已经达成一致，上诉人不存在无正当理由提出加价的情形，因被上诉人不同意将口头协商的价格写为书面协议，故未在2018年6月26日完成银行贷款面签，但上诉人并未拒绝面签，在2018年7月3日上诉人主动联系被上诉人和第三人办理银行贷款面签，是被上诉人拒绝；2.本案不存在因上诉人违约而导致合同不能履行的情形，上诉人主观上有履行合同的意愿，客观上案涉房屋也具备过户交易的条件，一审法院适用法定解除权的法律规定属于适用法律错误。3.被上诉人未购买上诉人的房屋，但其已经在短期内购买了其他房屋，并未丧失购房机会，不存在损失。杨玉兰辩称，一审法院认定事实正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回。同厦公司答辩称，请人民法院依法判决。杨玉兰一审向法院提出诉讼请求为：1.解除杨玉兰与胡凤仙、刘仁进及同厦公司之间签订的《房地产买卖居间协议》；2.胡凤仙、刘仁进退还房款5万元；3.胡凤仙、刘仁进支付违约金426000元；4.本案诉讼费、保全费由胡凤仙、刘仁进承担。事实和理由：2018年4月29日，经同厦公司居间，双方签订《房地产买卖居间协议》，约定：胡凤仙、刘仁进将位于重庆市南岸区X号房屋以142万元的价格出售给杨玉兰；杨玉兰于签署本协议时向胡凤仙、刘仁进支付定金5万元，于过户当日支付67万，同时向银行申请个人二手房按揭贷款70万元用于支付第三部分房款；双方需配合办理此房的二手房按揭贷款手续，于2018年6月30日前办理按揭贷款手续及相关资料交于同厦公司；双方在杨玉兰银行按揭审批通过十个工作日内共同到房屋所在地的房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。合同签订后，杨玉兰按约支付定金5万元。然合同签订后不久，胡凤仙、刘仁进多次要求增加案涉房屋价格及变更合同约定的付款方式，但均未与杨玉兰就合同的变更达成一致意见。随后，杨玉兰、同厦公司多次要求胡凤仙、刘仁进配合办理案涉房屋的二手房按揭贷款手续，均被拒绝。因胡凤仙、刘仁进拒绝办理该手续，导致房屋无法过户，致使合同目的无法实现，为维护合法权益，故杨玉兰诉至法院。一审查明：胡凤仙与刘仁进系夫妻关系。2018年5月3日，杨玉兰（作为买方）、胡凤仙、刘仁进（作为卖方）及同厦公司（作为经纪方）签订《房地产买卖居间协议》，约定的主要内容为：胡凤仙、刘仁进将其名下的位于重庆市南岸区X号房屋出售给杨玉兰，建筑面积126.76㎡，房屋成交总价为142万元；杨玉兰于签署本协议时向胡凤仙、刘仁进支付定金5万元，于过户当日支付67万，同时向银行申请个人二手房按揭贷款70万元用于支付第三部分房款；胡凤仙、刘仁进与杨玉兰双方需配合办理此房的二手房按揭贷款手续，于2018年6月30日前办理按揭贷款手续及相关资料交于同厦公司；胡凤仙、刘仁进与杨玉兰双方在杨玉兰银行按揭审批通过十个工作日内共同到房屋所在地的房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续；签署本协议书后，协议履行期内若非杨玉兰过失，胡凤仙、刘仁进单方终止履行本协议的，应即时退还杨玉兰全部已付房款，并按该房屋总成交金额的10%支付违约金。合同签订后，杨玉兰即按约支付定金5万元。2018年6月23日，胡凤仙与同厦公司工作人员蒋凤就案涉房屋进行电话沟通，胡凤仙提出房屋加价3万元，房屋成交总价为145万元。2018年6月26日，杨玉兰与胡凤仙就案涉房屋进行沟通，胡凤仙提出房屋价款增加至145万元方可过户。当日，双方前往银行办理按揭贷款面签事宜时，胡凤仙、刘仁进再次提出房屋加价至145万元，否则拒绝配合办理面签。后因杨玉兰未同意，故面签事宜未果。2018年6月28日，杨玉兰通过短信和微信通知胡凤仙，告知胡凤仙、刘仁进因你方多次拒绝办理银行面签按揭，现再次通知你方于2018年6月29日上午9：30到重庆汽博中心金渝大道88号上海浦东发展银行办理面签按揭手续；胡凤仙则回复称：刘仁进在2018年6月28日要出去，无法办理面签按揭手续，补充协议的房屋价格都没有谈好，怎么签，签合同时谈的是全款交易现在变成了按揭；胡凤仙还回复称房屋价格为145万元。杨玉兰接到回复后则称不同意变更合同价格，按原合同价格142万，且已经过了面签时间。一审法院认为：杨玉兰与胡凤仙、刘仁进、同厦公司签订的《房地产买卖居间协议》均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，杨玉兰与胡凤仙、刘仁进之间的房屋买卖合同关系依法成立并有效，各方均应全面诚信的履行各自合同义务。合同订立后，杨玉兰已按约向胡凤仙、刘仁进支付定金5万元，然胡凤仙、刘仁进在此之后并未积极配合杨玉兰和同厦公司办理银行按揭贷款手续，无正当理由提出房屋加价，且拒绝按照《房地产买卖居间协议》的约定配合杨玉兰办理银行按揭贷款面签事宜，胡凤仙、刘仁进的行为已构成显著违约行为，导致杨玉兰的合同目的无法实现，现杨玉兰据此按约依照法律规定诉请解除其与胡凤仙、刘仁进之间基于《房地产买卖居间协议》成就的房屋买卖合同关系，事实清楚、证据充分，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在上述《房地产买卖居间协议》中房屋买卖合同关系的解除后，胡凤仙、刘仁进理应依法将收取的5万元定金返还给杨玉兰。鉴于胡凤仙、刘仁进在合同履行过程中存在显著违约行为，已致杨玉兰因购买案涉房屋造成相关损失，杨玉兰按约依法可向其主张赔偿损失。结合同性质、合同履行情况、合同中关于违约行为的条款约定，杨玉兰可据此主张房屋成交价总额的10%即142000元，对于超出此范围的违约金，并无事实和法律依据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决：一、解除杨玉兰与胡凤仙、刘仁进之间基于2018年4月29日订立的《房地产买卖居间协议》成就的房屋买卖合同关系；二、胡凤仙、刘仁进于本判决生效之日起5日内向杨玉兰返还定金5万元；三、胡凤仙、刘仁进于本判决生效之日起5日内向杨玉兰支付违约金142000元；四、驳回杨玉兰的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取4220元，由杨玉兰负担2518元，胡凤仙、刘仁进负担1702元。本院二审审理中，上诉人举示一份《出团通知书》，拟证明上诉人刘仁进因外出旅游故不能在2018年6月29日去签订银行面签，且该情况已经于6月26日告知了被上诉人，在上诉人刘仁进回来后，7月3日就通知被上诉人可以面签。被上诉人对上述证据发表质证意见为：对真实性无异议，对关联性有异议，不能达到上诉人的证明目的，上诉人外出旅游是其主观选择，不是不可抗力。第三人与被上诉人质证意见一致。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为：上诉人、被上诉人与第三人签订的《房地产买卖居间协议》均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，上诉人与被上诉人的房屋买卖合同关系依法成立并有效，各方均应全面诚信的履行各自合同义务。合同约定房屋出售价格为142万元，杨玉兰于签署协议时向胡凤仙、刘仁进支付定金5万元，于过户当日支付67万，同时向银行申请个人二手房按揭贷款70万元用于支付第三部分房款，合同还约定双方需配合办理此房的二手房按揭贷款手续，于2018年6月30日前办理按揭贷款手续及相关资料交于同厦公司。合同订立后，被上诉人已按约向胡凤仙、刘仁进支付定金5万元，但上诉人在此之后无正当理由提出房屋加价，并未积极配合杨玉兰和同厦公司办理银行按揭贷款手续，且拒绝按照《房地产买卖居间协议》约定的价格及时间配合杨玉兰办理银行按揭贷款面签事宜，上诉人胡凤仙、刘仁进的行为已构成严重的违约行为，导致杨玉兰的合同目的无法实现，被上诉人杨玉兰依照法律规定诉请解除其与胡凤仙、刘仁进之间基于《房地产买卖居间协议》成就的房屋买卖合同关系，事实清楚、证据充分，一审法院对此予以支持并无不当。上诉人胡凤仙、刘仁进提出违约金判决过高，被上诉人不存在实际损失，请求调整违约金金额，但其并未举示被上诉人产生的实际损失的证据，应承担举证不力的后果。一审法院结合同性质、合同履行情况、合同中关于违约行为的条款约定判决上诉人承担142000元违约金并无不当，上诉人的上诉理由均不能成立。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1702元，由胡凤仙、刘仁进负担。本判决为终审判决。审 判 长  蒋 科审 判 员  肖 琴审 判 员  肖 飞二〇一九年十一月二十日法官助理  黎 明书 记 员  李德桥