宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院   民事判决书   （2019）宁0105民初3747号   原告：宁夏宁阳房地产开发有限公司。   法定代表人：贾某。   委托诉讼代理人：陈某1，西夏区贺兰山西路法律服务所法律工作者。   被告：李某1，住宁夏回族自治区银川市。   委托诉讼代理人：王某，宁夏合天律师事务所律师。   被告：温某，住宁夏回族自治区银川市。   委托诉讼代理人：李某2、左某，宁夏德声律师事务所律师。   被告：陈某2，住宁夏回族自治区银川市。   被告：董某，住宁夏回族自治区银川市。   委托诉讼代理人：李某2、左某，宁夏德声律师事务所律师。   原告宁夏宁阳房地产开发有限公司（以下简称宁阳公司）与被告李某1、温某、陈某2、董某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月26日立案后，依法适用普通程序于2018年11月7日、2019年1月21日公开开庭进行了审理。2019年2月3日本院作出（2018）宁0105民初4723号民事判决书，宣判后被告李某1不服该判决提起上诉。2019年6月12日，宁夏回族自治区银川市中级人民法院作出（2019）宁01民终1162号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）宁0105民初4723号民事判决书，发回本院重审，本院于2019年7月4日立案后依法另行组成合议庭。2019年11月22日，温某、董某在本院起诉宁阳公司要求确认2009年12月7日签订的《租赁合同》无效，本院以本案需等待该案的审理结果为依据一由于2019年11月25日作出（2019）宁0105民初3747号民事裁定书，裁定中止审理。2020年2月18日，本院作出（2019）宁0105民初6361号民事判决书，认定2009年12月7日签订的《租赁合同》有效，驳回温某、董某的诉讼请求，温某、董某不服该判决提起上诉，宁夏回族自治区银川市中级人民法院维持原判后本院于2020年8月31日组织庭前证据交换，于2020年9月9日公开开庭进行了审理。原告宁阳公司的委托诉讼代理人陈某1，被告李某1及其委托诉讼代理人王某，被告温某及其委托诉讼代理人左某、被告董某的委托诉讼代理人左某到庭参加了诉讼，被告陈某2经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   宁阳公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除2009年12月双方签订的《房屋租赁合同》；2.请求判令李某1、温某、陈某2、董某支付宁阳公司各项费用共计1180000元，其中房屋租金855000元，违约金325000元，要求李某1、温某、陈某2、董某承担连带支付责任；3.本案诉讼费由李某1、温某、陈某2、董某承担。诉讼过程中，宁阳公司增加诉讼请求：1.请求判令李某1、温某、陈某2、董某立即腾空租赁房屋，租赁房屋恢复原状后交还给宁阳公司；2.请求判令李某1、温某、陈某2、董某支付房屋租金875000元（2019年1月1日至2019年11月1日期间共计10个月），逾期支付房屋租金的违约金为262500元；3.请求判令李某1、温某、陈某2、董某支付2019年11月1日至2020年8月1日（共计9个月）期间的房屋占用使用费787500元（参照房屋租金计算），利息141750元，2020年8月1日后的房屋占用使用费计算至四被告实际退还房屋为止，以上2.3项费用共计2066750元。事实和理由：2009年12月7日，宁阳公司与李某1、董某经营的银川市西夏区个体经营鹏博商务酒店签订《租赁合同》，约定李某1租赁宁阳公司拥有产权的文萃路56号宁阳大厦第8、9层用于经营酒店，租赁面积约2900平方米，租赁期限为9年，并约定房屋租金、付款方式、权利义务及递增租金等，后被告并未按合同约定履行义务，每年的房屋租金屡次延期，租金至今未能按约定付清。2017年3月25日，由李某1经营的上述酒店更名为银川市西夏区乐途城市客栈，并经李某1、温某、陈某2、董某决议所欠租金由温某、陈某2、董某共同承担并继续履行《租赁合同》，并将该情况通知宁阳公司。宁阳公司认为李某1、温某、陈某2、董某应当共同支付租金及违约金等，四人拖欠宁阳公司租金已构成违约，因租赁期限已于2019年10月31日届满，故宁阳公司增加上述诉讼请求，要求判如所请。   李某1辩称，一、李某1作为本案诉讼主体不适格，宁阳公司主张欠付租金的西夏区乐途城市客栈（简称乐途客栈）及其经营者。本案租赁合同的最初承租人为李某1、董某，经《补充协议》由银川市西夏区个体经营鹏博商务酒店（简称鹏博酒店）概括继受了李某1、董某的全部权利义务，鹏博酒店支付全部房租并注销后，涉案房屋变更为乐途客栈继续经营，宁阳公司又通过出具收据的行为对新承租人予以追认，经过上述三次承租人主体的变更，现欠付租金的承租人应为乐途客栈；二、李某1非乐途客栈的合伙人，乐途客栈经营期间产生一切费用与李某1无关，李某1、董某与宁阳公司签订的《租赁合同》因权利义务已履行完毕。乐途客栈沿用了原合同条款，其应当依照原《租赁合同》的条款履行合同权利义务，后续发生的欠付房租与李某1无关；三、在鹏博酒店注销前未发生欠付租金的情形，且《租赁合同》因承租人法律主体资格灭失无法继续履行，合同关系已经消灭，李某1当然不承担后续房屋租金的支付义务。李某1退出鹏博酒店合伙经营的时间为2017年3月25日，原3名合伙人成立乐途客栈的时间为2017年4月12日，宁阳公司主张的房租是2018年1月1日后即李某1退伙后产生，与李某1无关；四、宁阳公司知晓并追认了李某1退出合伙经营的内部协议，故不属法律规定善意第三人范畴，李某1退出合伙的内部协议对外部宁阳公司产生了对抗效力，宁阳公司无权在明知李某1退伙，再依据退伙的内部协议向李某1主张欠付租金。综上，请求法院驳回宁阳公司对李某1的诉讼请求。   温某、董某共同辩称，一、不同意解除房屋租赁合同。因经营期间对涉案租赁房屋的投资巨大，至今没有收回投资成本，一直处于亏损状态。若解除合同，不但宁阳公司的投资不能正常收回，还会给各方造成巨大经济损失，因此不同意解除涉案合同，要求继续经营，以减少其损失。如解除合同，对其极不公平，受2020年新冠肺炎疫情影响，洒店没有客源，无法正常经营，导致租赁合同全部内容不能履行，遭受了巨大的经济损失，宁阳公司应考虑疫情等实际情况，按照有关政府的规定，酌情减免租金，且新冠肺炎疫情属于不可抗力，其不应承担违约责任；二、在其租赁经营期间，宁阳公司供暖不及时、不达标、时常停水，造成居住环境达不到客户的要求，导致其经营的客栈客户流失严重，对其造成一定的经济损失，宁阳公司应予赔偿；三、涉案房屋租金应为每年368880元，并非宁阳公司起诉的110万元。因在租赁过程中，其有意购买涉案租赁的房屋，经双方协商一致，将房屋租金由每年110万元，降至每年368880元。其每年支付给宁阳公司的110万元中，有368880元是租金，有731120元是购房款，但宁阳公司称涉案租赁的房屋抵押在银行，所以双方没有签订房屋买卖合同，且宁阳公司向其承诺待房屋抵押权解除后，再办理过户登记手续，现宁阳公司以每年110万元租金提起诉讼，是对其的欺骗和欺诈，其将通过其他途径主张合法权益。   陈某2未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料。   当事人围绕诉讼请求及辩解意见提交了证据，本院组织双方进行了庭前证据交换和质证。对宁阳公司提交的证据，本院认定如下：   一、土地使用权证书及房屋所有权证书各2份（复印件），证明目的：证明涉案房屋的所有权人系宁阳公司。李某1对该证据认为系复印件，无法核对原件，不发表质证意见。温某、董某认为该证据系复印件，无法核对原件，不予认可，并且其有证据显示涉案房屋是原宁夏宁阳棉纺织有限公司的，与宁阳公司无关，且合同记载的涉案房屋面积与房产证上的面积不一致。陈某2认为该组证据与其无关，不予质证。经本院审查，该证据符合证据的真实性、合法性、关联性，予以采信；   二、《租赁合同》（2009年12月7日签订）、《补充协议》各1份，证明目的：2009年12月7日宁阳公司与董某、李某1签订《房屋租赁合同》并交付租赁物，但董某、李某1并未按照合同约定履行义务。《补充协议》证明双方合同期限变更为2019年10月31日，年租金为1093904.8元并且宁阳公司催收过，现租赁合同已到期近一年。李某1对《租赁合同》的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明目的不予认可，认为该份合同经与宁阳公司三次协商，承租人已经变更为乐途客栈及其经营者，李某1在承租期间已履行完毕租赁方的权利义务，该份合同已经自然解除。对《补充协议》的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明目的不认可，认为《补充协议》恰能证明合同的缔约主体已变更为鹏博酒店。温某、董某对《租赁合同》的证据三性及证明目的均不认可，认为其能够提供证据证明涉案房屋的租赁费每年为368880元，而非宁阳公司所要求的110万元，且温某未在《租赁合同》中签字，对各方均不发生法律效力。对《补充协议》的证据三性及证明目的均不认可，因无温某及董某的签字。陈某2认为该组证据与其无关，不予质证。经本院审查，该证组据符合证据的真实性、合法性、关联性，予以采信；   三、《关于鹏博商务酒店与宁夏宁阳房地产开发有限公司就租赁有关事宜及历史遗留问题的处理方案》（简称《处理方案》）、《关于鹏博酒店变更法人及更名的股东决议》（简称《股东决议》）各1份，证明目的：1、2017年1月9日，宁阳公司与温某签订《处理方案》，2017-2019年期间租金105万元/年，到2018年温某仅支付了37万元租金；2、2017年3月25日，李某1向宁阳公司递交了《股东决议》，说明四人均为股东共同经营，应当共同承担责任。李某1对《处理方案》的三性予以认可，证明目的不予认可，认为其未在该协议尾部签字捺印，对其不产生法律效力。因《股东决议》系李某1在退伙时向宁阳公司函告形成，故宁阳公司对李某1于2017年3月25日已退出鹏博酒店的事实是明知的，非善意第三人，故宁阳公司主张后续租赁费等与李某1无关。温某、董某对该组证据的证据三性、证明目的均不予认可，从《处理方案》的第七条记载的内容可知，不签订补充协议以上条款均作废，现双方均未签订补充协议，据此对该处理方案不发生法律效力。《股东决议》不符合形式要见，无各股东签字，只有个体工商户的盖章，不予认可。陈某2认为该组证据与其无关，无本人签字，其也不是股东，不予质证。经本院审查，该证据符合证据的真实性、合法性、关联性，予以采信；   四、企业变更信息、情况说明书各1张（正、反面），证明目的：宁夏宁阳棉纺织有限公司变更为宁夏宁阳环保节能科技有限公司，并将所有债权债务转让给宁阳公司。李某1对该证据的证据三性、证明目的均不予认可，因该组证据系单方制作，且债权转让事宜未向其进行书面告知，不对其产生债权转让的效力。温某、董某同李某1的质证意见一致，并且认为宁阳公司作为本案的主体不适格。陈某2认为该组证据与其无关，不予质证。经本院审查，该证据符合证据的真实性、合法性、关联性，予以采信；   五、（2018）宁0105民初4723号民事判决书1份（复印件），证明目的：该判决书中已经查清相关事实得到李某1、温某、陈某2、董某的认可。李某1对该判决书的证据三性予以认可，证明目的不予认可，该判决第8页明确本案中宁阳公司主张的租金为2018年1月1日后产生的，李某1退出合伙及租赁关系的时间为2017年3月25日，故宁阳公司本次起诉违背了禁反言原则，针对李某1的诉讼请求不能成立。温某、董某认为该判决已撤销并发回重审，该判决书查明的事实不能作为本案定案的依据，其不予质证。陈某2认为该证据与其无关，不予质证。经本院审查，该判决尚未发生法律效力，不予采信。   对李某1提交的证据，本院认定如下：   一、企业信用信息公示报告1份（打印件），证明目的：1、李某1于2010年8月24日登记设立鹏博酒店，类型为个体工商户，经营场所为涉案租赁房屋，该酒店合伙人为李某1、董某、温某、陈某2；2、鹏博酒店于2017年6月29日注销登记。宁阳公司对该证据的证据三性无异议，对证明目的中四人共同经营鹏博酒店予以认可，对具体注销时间及原因其公司均无从查证。温某、董某对该证据的证据三性认可，对证明目的不认可，四人是否合伙需进一步查明。陈某2认为该证据与其无关，不予质证。经本院审查，该证据符合证据的真实性、合法性、关联性，予以采信；   二、《公证书》1份、收据2张，证明目的：1、2011年7月26日，宁阳公司与鹏博酒店签订该协议，约定2009年12月7日《租赁合同》的承租人由李某1、董某变更为鹏博酒店；2、结合宁阳公司出示的《处理方案》，宁阳公司对鹏博酒店概括继受该《租赁合同》原承租人李某1、董某的权利义务予以认可；3、宁阳公司以出具收据形式对该《租赁合同》承租人为鹏博酒店进行追认。宁阳公司对该组证据的证据三性认可，对证明目的不予认可，认为李某1、温某、陈某2、董某共同经营涉案酒店，四人之间的内部关系不能对抗其公司的合法权益。温某、董某对该组证据的证据三性及证明目的均不认可，均无温某、董某签字确认，温某向宁阳公司付款的事实存在，但所付款项中包含房租及预付的购房款。陈某2认为该组证据与其无关，不予质证。经本院审查，该组证据符合证据的真实性、合法性、关联性，予以采信；   三、《关于鹏博酒店变更法人及更名的股东决议》、企业信用信息公示报告各1份，证明目的：1、2017年3月25日，经鹏博酒店四名合伙人决议，李某1退出合伙经营，鹏博酒店注销登记，由乐途客栈在涉案租赁房屋继续经营，并向宁阳公司书面告知；2、2017年4月12日乐途客栈登记设立，并在涉案房屋继续经营，宁阳公司与乐途客栈已存在事实上的房屋租赁合同关系；3、因李某1退出合伙经营，又将退出决议向宁阳公司书面告知，宁阳公司又将该协议作为证据出示，四人间内部协议约定事项对宁阳公司产生对抗效力，故李某1退伙后涉案房屋产生房租与其无关。宁阳公司对该组证据的真实性无异议，合法性、关联性及证明目的均不认可，因四人之间内部纠纷不能侵害其公司的权益，也不能仅以四人之间的决议改变其应当共同承担的责任。温某、董某对《股东决议》不予认可，认为不符合股东会决议的形式要件，对企业信用信息公示报告的证据三性予以认可，对证明目的不认可，对其中李某1退伙的事实予以认可，对其他三位是否继续合伙认为需要庭审查实。陈某2认为该证据与其无关，不予质证。经本院审查，《关于鹏博酒店变更法人及更名的股东决议》与宁阳公司提交的《股东决议》一致，该组证据符合证据的真实性、合法性、关联性，予以采信；   四、收据7张，证明目的：1、李某1退出酒店合伙经营事宜，剩余三名合伙人登记设立乐途客栈后，继续承租了涉案房屋，宁阳公司以收据形式对新的承租人进行追认；2、宁阳公司自始知悉本案租赁合同的承租人变更事宜，故宁阳公司明知承租人发生变更，无权向李某1主张其退出后的房租、违约金等。宁阳公司对该证据的证据三性予以认可，对证明目的不予认可，认为李某1是否退伙宁阳公司无法查证，四被告一直在合伙经营，应当共同承担责任。温某、董某对该证据表示需庭后核实，未在本院规定期限内提交书面核实情况，视为对该证据的认可。陈某2认为该证据与其无关，不予质证。经本院审查，该证据符合证据的真实性、合法性、关联性，予以采信；   对温某、董某提交的证据，本院认定如下：   一、《租赁合同》（2010年2月1日签订）1份，证明目的：2010年2月1日，宁夏宁阳棉纺织有限公司与李某1、温某签订的《租赁合同》，约定涉案房屋租金为368880元，而非宁阳公司主张的每年110万元，同时我方将另案起诉确认该合同合法有效，并要求中止本案审理，待该案件审理终结后再恢复本案审理。宁阳公司对该证据的证据三性及证明目的均不认可，认为（2019）宁0105民初6361号民事判决书已经对该证据作出有效的认定，该合同系无效合同，同时银川市中级人民法院也予以维持，故该证据不能作为有效证据。李某1对该证据的证据三性予以认可，对证明目的不予认可，认为该合同确为李某1担任鹏博酒店经营者期间所签订的，其为涉案酒店四合伙人对内推举的经营者，对合同是否实际履行及后续的合同是否变更并不知情。陈某2认为该证据与其无关，无本人签字，不予质证。经本院审查，该《租赁合同》的租赁期限为2010年8月1日至2011年8月1日，现租赁期限已届满，该《租赁合同》即终止，温某、董某未提交关于该合同后期续签的相关证据，故对该合同效力的认定与否不影响本案的审理，且与本案诉争的2018年之后的租金无关联性，故不予采信。   根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：   2009年12月7日，宁夏宁阳棉纺织有限公司（甲方）与李某1、董某（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方租用宁夏回族自治区银川市××区宁阳大厦（宁阳购物广场）第八、九层房屋，建筑面积约为2900平方米，最终建筑面积以银川市房产测绘中心出具的产权登记建筑面积为准，房屋租赁期间的用途及经营范围为商务宾馆。合同第二条房屋交付装修及租赁期限约定：“1、房屋内装修交付日期：甲方于2009年12月8日向乙方交付租赁房屋，由乙方进行内部装修，内部由甲方完成的工程，甲方在乙方装修时同步配合完成。2、租赁期限共九年，租赁期从2010年4月1日起至2019年3月31日止。”合同第三条租金及付款方式约定：“1、该房屋在租赁期间，第1-3年租金为每月每平方米建筑面积31.6元，从第4年起，租金在每月每平方米建筑面积34元的基础上进行涨幅……；2010年4月1日至2013年3月31日期间的租金标准为31.6元/平米/月，年租金110万元，总金额330万元，租金计算标准依照上述约定执行。双方最终以产权登记建筑面积为准进行结算。2、付款方式：乙方于协议生效之日向甲方支付人民币55万元，第一年租金于2010年7月1日之前付清，以后每年度租金应提前一个月付清下年度租金，较上年租金增长部分在次年1月31日前补足。”合同第九条关于装修和改变房屋结构的约定：“乙方不得随意损坏该房屋设施，改变房屋的内部结构和设施，需要征得甲方的书面同意，投资由乙方自理，退租或终止协议，另行有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复。双方在进入装修和开业前对租赁范围内的所有设施及设备进行统一清点、检查、移交工作。”合同第十条租赁期满约定：“租赁期满后，本协议即终止，届时乙方须将该房屋退还甲方，乙方可以将电视、沙发、床、桌子搬走，其余二次装修保持不动，同时本协议第八条双方责任的约定同时终止。如交验房产及设备达不到完好状态，有乙方按损坏价值承担相应费用……”合同第十一条因乙方责任终止协议的约定：“乙方有下列情形之一的，甲方可以终止协议并收回房屋，由此造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：1、擅自将承租房屋转租、转借他人或擅自调换使用的；2、欠租金一个月的；3、租用该房屋进行违法活动的；4、故意损坏房屋的；5、未经甲方书面同意改变该房屋用途和经营范围的。”合同十三条违约责任约定：“乙方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应按未付租金总额的日千分之一向甲方支付违约金。”   2010年8月24日，鹏博酒店以涉案房屋为经营场所登记注册，类型为个体工商户，登记经营者为李某1，实际经营者为李某1、温某、陈某2、董某。2011年7月26日，宁夏宁阳棉纺织有限公司与鹏博酒店签订《补充协议》，双方就2009年12月7日签订的《租赁合同》中的相关条款进行修改及补充，将原合同中乙方主体由董某、李某1变更为鹏博酒店，原合同中乙方权利义务由鹏博酒店履行，租赁期限修改为2010年11月1日起至2019年10月31日止。租赁面积最终确定为2884.77平方米，前三年每年租赁费为1093904.8元，后六年按原合同条款计算，并约定原合同中未修改的条款双方继续履行。宁夏宁阳棉纺织有限公司与宁阳公司均在甲方处加盖公章，鹏博酒店在该补充协议乙方处加盖公章、李某1在乙方法定代表人处签字确认。   2017年1月9日，宁阳公司（甲方）与鹏博酒店（乙方）签订《处理方案》，内容如下：“1、2017-2019年年租金为1050000元/年，同时鹏博酒店每年为宁夏宁阳实业集团有限责任公司免费提供价值20000元的住宿安排，但不提供住宿发票；2、2019年11月租赁合同到期后，如需续签租赁合同，租金则以当年市场行情随行就市；3、2017年以前关于随新华百货房租上浮的各种前合同签订的租金以鹏博酒店支付宁夏宁阳房地产开发有限公司50000元做最终解决方案；4、鹏博酒店同时结清2016年欠宁夏宁阳房地产开发有限公司33905元；5、从2018年起若经营形势好，双方可协商租金水平在2017年度基础上增长5%-10%，若经营形势未变，继续执行年1050000元的租金水平，不能再降；6、2017年1月11日乙方给甲方打款283905元（含2016年欠租金33905元），其中2017年1月9日打款200000元；余款850000元于2017年2月13日前付325000元，剩余525000元在2017年4月30日前一次付清；7、若鹏博酒店按以上付款时间按时付清所有款项，双方按此约定在原租赁合同的基础上签订补充协议；否则以上协商条款作废，之前欠账、违约金及租金水平仍按原合同计算执行。”宁阳公司与鹏博酒店均该《处理方案》落款处加盖公章，温某在页末空白处书写：“以上条款属实。”并签字捺印。   鹏博酒店于2017年3月25日出具《股东决议》，载明：“2017年3月25日，股东李某1、董某、温某、陈某2会议决定，原鹏博商务酒店法人李某1自愿退出酒店经营管理及股东的所有权益，原股东温某任命为变更后新酒店的法人，对新酒店实施所有经营管理职责。新酒店的名称以上报工商核准的名称为准（现在上报待批的酒店新名称为乐途城市客栈）。”，并将该《股东决议》送至宁阳公司，宁阳公司认可其于2017年3月收到上述决议。李某1、董某、温某、陈某2对鹏博酒店经营期间的资产、债务等进行清算后，鹏博酒店于2017年6月29日工商核准注销，注销前对外无债务。2017年4月12日，温某在涉案房屋成立乐途客栈，类型为个体工商户，登记的经营者为温某，实际经营者为温某、董某。宁阳公司自认自2017年3月后系温某向其公司交纳租金，并将收据向乐途客栈开具，且李某1、董某、温某、陈某2对2018年1月1日之前的租金已结清。对2018年1月1日至2019年10月31日（租赁期限届满之日）期间的租金，乐途客栈向宁阳公司支付了37万元，剩余155.5万元租金至今未付（以宁阳公司主张的105万元/年标准计算），即2018年全年未付租金68万元（105万元-37万元=68万元），2019年1月1日至2019年10月31日期间未付租金87.5万元（8.75万元/月×10个月）。涉案合同租赁期限届满（2019年10月31日）后，温某、董某继续占用涉案房屋经营乐途客栈。2020年7月19日，乐途客栈已暂停营业，现房屋内物品未搬离，双方亦未办理房屋交接手续。   另查明，宁夏宁阳棉纺织有限公司于2015年10月27日变更为宁夏宁阳环保节能科技有限公司。宁夏宁阳环保节能科技有限公司于2018年8月28日出具情况说明载明：“原宁夏宁阳棉纺织有限公司所有的债权债务已全部于2012年10月1日转让给宁夏宁阳房地产开发有限公司；包括对外所签订的合同及相关债权债务问题全部由宁夏宁阳房地产开发有限公司享有和承担，与宁夏宁阳棉纺织有限公司无关。”2010年7月9日，涉案房屋取得房屋所有权证书，房屋所有权人为宁阳公司。建筑面积为八层1476.93平方米、九层1407.84平方米，共计2884.77平方米。   本院认为，2009年12月7日签订的《租赁合同》、《补充协议》是合同当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，各方应本着诚实信用原则全面履行各自义务。关于本案争议焦点及审查的重点：   一、对2009年12月7日签订的《租赁合同》主体认定。该租赁合同的最初签订主体为宁夏宁阳棉纺织有限公司与李某1、董某。2011年7月26日，宁夏宁阳棉纺织有限公司与鹏博酒店签订《补充协议》，将该《租赁合同》的承租人主体由李某1、董某变更为鹏博酒店。虽董某未在《补充协议》中书面签字确认，但其系鹏博酒店的实际经营者之一，在《补充协议》签订后以鹏博酒店的名义继续履行涉案《租赁合同》，视为其对上述合同承租主体变更的认可。宁阳公司继受了原宁夏宁阳棉纺织有限公司在该《租赁合同》中的全部权利义务，并取得了该合同项下所租赁房屋的不动产权属证书，宁阳公司、鹏博酒店又于2017年1月9日签订《处理方案》，视为是双方对租赁合同关系的确认，并对租金标准等条款的变更。2017年6月鹏博酒店注销后，李某1、陈某2退出经营，温某在涉案房屋注册乐途客栈并与董某继续经营，宁阳公司虽未与乐途客栈签订书面合同，但其公司于2017年3月收到鹏博酒店出具的《股东决议》知晓鹏博酒店注销及经营人员变动的情况后，继续履行《租赁合同》并接受温某向其交纳的租金同时向乐途客栈出具相应收据，视为其公司以行为认可《租赁合同》的承租方由鹏博酒店变更为乐途客栈。乐途客栈承继了原鹏博酒店关于《租赁合同》、《补充协议》的全部权利义务，自此乐途客栈作为承租人继续履行涉案《租赁合同》及《补充协议》，温某、董某为乐途客栈的实际经营者，应当履行涉案合同中承租人的相应义务，故本案承担责任的主体为温某、董某，对宁阳公司要求李某1、陈某2承担责任的相关诉讼请求，本院不予支持；   二、关于2009年12月7日签订的《租赁合同》是否解除。结合该《租赁合同》第十条及《补充协议》第二条，涉案房屋的租赁期限至2019年10月31日止，租赁期限届满合同即终止。现《租赁合同》效力已终止，不存在解除的基础，故对宁阳公司要求解除涉案《租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持；   三、关于宁阳公司要求腾空涉案房屋予以返还并恢复原状的诉讼请求。现因租赁期限已届满租赁法律关系终止，承租人应当向出租人返还租赁物，依据2009年12月7日签订的《租赁合同》第十条约定：“租赁期满后，本协议即终止，届时乙方须将该房屋退还甲方，乙方可以将电视、沙发、床、桌子搬走，其余二次装修保持不动，同时本协议第八条双方责任的约定同时终止。如交验房产及设备达不到完好状态，有乙方按损坏价值承担相应费用……”温某、董某应当将其承租房屋内的物品予以腾空并将涉案房屋返还宁阳公司。宁阳公司要求对涉案房屋恢复原状，因其未提交涉案房屋原有状况的证据且不符合该《租赁合同》第十条的约定，故本院仅对腾空及归还房屋予以支持，温某、董某应当自本判决生效之日起十日内腾退涉案房屋；   四、关于欠付租金及违约金数额的认定。2009年12月7日签订的《租赁合同》约定的租金为110万元/年，《处理方案》中约定2017-2019年租金为105万元/年，该处理方案第7条约定：“若鹏博商务酒店按以上付款时间按时付清所有款项……否则以上协商条款作废，之前欠账、违约金及租金水平仍按原合同计算执行。”该条款应认定为附生效的要件，若满足该条件，则《处理方案》有效，反之则无效。根据本案事实,生效条件未成就，《处理方案》无效，现宁阳公司自愿以105万元/年（8.75万元/月）的租金标准主张，系其对自己权利的自由处分，本院予以准许。现乐途客栈对2018年1月1日至2019年10月31日期间的租金仅支付了37万元，剩余155.5万元未付，温某、董某应当向宁阳公司支付租金155.5万元（截至2019年10月31日）。宁阳公司主张违约金共计58.75万元，因涉案合同约定的“按未付租金总额的日千分之一支付违约金”明显过高，结合本案的合同履行情况，本院酌情将该违约金调整为未付租金总额的百分之六即9.33万元（155.5万元×6%=9.33万元）。温某、董某辩称双方合同约定租金为368880元，剩余支付的钱为购房预付款，宁阳公司因供水、供热问题为其造成损失，因无有效证据予以证明，故对该辩解意见本院不予采纳；   五、关于占有使用费的计算期间、金额及利息的认定。自2019年10月31日租赁期限届满后，温某、董某占用涉案房屋继续经营乐途客栈，现乐途客栈虽处于停止经营状态，温某、董某未将物品搬离并持续占有，应当参照宁阳公司自愿主张的租金标准向其支付租赁期满后的占有使用费。考虑受2020年新冠肺炎疫情影响，兼顾公平原则，结合银川市西夏区新冠肺炎疫情防控具体情况，酌情对2020年1-3月期间的占有使用费予以减免。鉴于温某、董某仍占有涉案房屋，因实际腾退房屋日期无法确定，故对宁阳公司主张占有使用费计算至实际退还房屋之日不予支持，本院将所判搬离期限届满之日（即本判决生效之日起第十日）确定为温某、董某支付占有使用费的截止时间，故温某、董某应当参照105万元/年（8.75万元/月）的租金标准向宁阳公司支付自2019年11月1日至本判决确定的搬离期限届满之日止的占有使用费（2020年1-3月期间不计算占有使用费）。关于宁阳公司主张的占有使用费的资金占用利息，因占有使用费本身已属法定损失，不应再重复计算资金占用期间的利息，故对宁阳公司主张的该占有使用费的资金占用利息141750元，本院不予支持。本院已向陈某2送达了民事起诉书副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票、合议庭组成人员告知书等法律文书，陈某2未出庭应诉、答辩，视为其对答辩、举证、质证等诉讼权利的放弃。   综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第五十六条、《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条第一款、第八十八条、第九十一条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条、第九十条之规定，判决如下：   一、温某、董某于本判决生效之日起十日内腾退宁夏回族自治区银川市××区宁阳购物广场第八、九层房屋；   二、温某、董某于本判决生效之日起十五日内支付宁夏宁阳房地产开发有限公司租金155.5万元（截止2019年10月31日），违约金9.33万元，共计164.83万元；   三、温某，董某参照105万元/年（8.75万元/月）的租金标准向宁夏宁阳房地产开发有限公司支付自2019年11月1日至本判决确定的腾退房屋期限届满之日止的占有使用费（2020年1-3月期间不计算占有使用费）；   四、驳回宁夏宁阳房地产开发有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费32744元，由宁夏宁阳房地产开发有限公司负担6420元，由温某、董某负担26324元。公告费300元，由温某、董某负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。   审判长 殷志渊   人民陪审员 乔银霞   人民陪审员 张建华     二〇二〇年十月二十七日   （法官助理 王 颖   书记员 井 娟   附本案判决所适用的法律条文：   《中华人民共和国民法总则》   第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。   第五十六条个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。   农村承包经营户的债务，以从事农村土地承包经营的农户财产承担；事实上由农户部分成员经营的，以该部分成员的财产承担。   《中华人民共和国合同法》   第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。   当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。   第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：   （一）债务已经按照约定履行；   （二）合同解除；   （三）债务相互抵销；   （四）债务人依法将标的物提存；   （五）债权人免除债务；   （六）债权债务同归于一人；   （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。   第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。   《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》   第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。   当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。   《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。   《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》   6.承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。   承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于适用的解释》   第五十九条在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。   营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。