河北省张家口市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)冀07民初191号原告：张家口大旺粮油贸易有限责任公司，住所地张家口市桥**姚家庄西侧。负责人：及国旺，执行董事。委托诉讼代理人：李绍华，男，1965年8月15日出生，汉族，系该公司副经理。委托诉讼代理人：徐卫华，河北扬正律师事务所律师。被告：张家口市秀林房地产开发有限公司，住所地张家口市经济开发区朝阳东大街**晨光花城**楼**。法定代表人：李连洲，总经理。委托诉讼代理人：任志国，男，1983年2月11日出生，汉族，系该公司副经理。委托诉讼代理人：贠明猛，河北震河律师事务所律师。原告张家口大旺粮油贸易有限责任公司(以下简称大旺公司)与张家口市秀林房地产开发有限公司（以下简称秀林公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后,依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告大旺公司委托诉讼代理人李绍华、徐卫华，被告秀林公司委托诉讼代理人任志国、贠明猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大旺公司向本院提出的诉讼请求为，一、判令被告张家口市秀林房地产开发有限公司给付原告土地转让及合作补偿款7930万元、利息458.64万元（截止2012年底），合计8388.64万元，以及自2013年1月1日起至实际给付之日期间的利息（以7930万元为基数、按年利率9.8%计算）。二、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2009年3月18日，原告与被告就合作开发房地产事宜签订《合作开发东方建材市场项目协议书》，双方约定拟合作开发项目建筑面积3万平方米左右，总投资约1.05亿元，原告以47.47亩土地作价4500万元出资，占总投资42.9%；被告以货币和实物出资6000万元，占总投资57.1%，后在合作开发过程中，因项目规划变更、规模增大，双方又于2011年1月25日签订《合作开发补充协议书》，约定被告给付原告投资及履行利益补偿款4100万元和土地投资作价款4500万元，合计8600万元。该款项分三期，在2012年年底前付清（逾期付款按同期商业银行贷款利率的二倍支付利息），款项付清后，双方合作即告终止，但是被告没有依约履行付款义务，截止目前累计仅支付了670万元，尚有7930万元款项及相应利息没有给付。被告秀林公司答辩称，一、原被告双方之间所签署的《合作开发东方建材市场项目协议书》及《合作开发补充协议书》的合同目的为共同开发房地产项目，原告方将诉争土地作价出资，投入合同项目属于履行相关合同义务，其无权主张给付其土地转让款。《合作开发东方建材市场项目协议书》开篇载明：原被告双方本着平等、互利互惠、诚信的原则，就合作开发张家口市东方建材市场项目，经共同协商达成如下协议，协议第二条合作项目载明：合作建设张家口市东方建材市场，协议第四条第一款载明，甲方（原告）以其受让的坐落于张家口市高新区国有土地31650.2平方米面积总价折合人民币4500万元作为出资方式和出资额，占项目总投资的42.9%。《合作开发补充协议书》载明，本项目经双方共同的通力合作，已取得可喜的开发成果，但随着开发项目的逐步推进，也出现一些新问题，故双方本着诚实信用、互利互惠、风险共担的原则，协商一致，达成补充意见。《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第14条规定，本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供土地使用权、资金作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。结合原被告双方所签订的《合作开发东方建材市场项目协议书》及《合作开发协议补充协议书》相关表述及上述法律规定可知，原被告之间的协议书目的为共同开发房地产项目，原告将诉争土地作价出资投入合作项目，属于履行合作开发合同义务，在合作开发协议既未履行完毕，也未终止的情况之下，其无权主张给付其土地转让款。二、《合作开发补充协议书》第五条单方约定了原告方不承担经营风险，只收取固定利益，与该补充协议的第七条明显冲突，同时违反合同法的公平原则，不应当成为调整双方合同权利义务的依据。三、原被告双方2016年的往来函件已经实质上改变了《合作开发补充协议书》第五条的相关约定，原告主张利润分成4100万元及相关利息缺乏法律依据。《合作开发补充协议书》第十一条规定，甲乙双方合作期间的会议记录、备忘录等均具备同等法律效力。2016年12月20日，被告向原告出具《关于张家口大旺粮油贸易有限责任公司合作开发协议的情况说明》，在该函件中明确陈述原合同约定的利润分成4100万元及利息，根据项目经营的实际情况双方另行协商确定。原告签收了相关函件，认可相关事实，并于2016年12月21日与锡林郭勒盟粮食局一起致函张家口市经济开发区国土局，明确承认双方继续合作开发。四、原告方投入土地使用权实际价值不超过1901.04万元，《合作开发东方建材市场项目协议书》将其作价认定为4500万，显失公平。2009年3月18日签署的《合作开发东方建材市场项目协议书》，将原告方投入土地使用权作价认定为4500万元，2013年11月5日，河北宏盛达地产评估有限公司张家口分公司出具的土地评价报告书显示，原告投入的土地评估总价为1901.04万元。在双方签署合同五年以后，土地价格已经大幅上涨，在这样情况下，土地的评估价仍达不到合同认定价格的50%，显失公平。原被告双方之间所签署的《合作开发东方建材市场项目协议书》及《合作开发补充协议书》尚未履行完毕，该项目已经形成实际亏损，原告方应按照协议约定与被告方共担亏损。根本无权向被告主张利润款项。从双方签订协议至今，由于所涉土地使用权需要调整土地用途，被告方投入巨额资金，且由于土地使用权用途调整过程中，原告方不予配合，导致项目开发延误，双方合作开发的商铺未能实现对外销售，综合相关财务数据可知，双方合作项目已经形成实际亏损，原告方应按照协议书约定共担亏损。为支持其主张，原被告双方向本院提交了证据，本院组织当事人双方进行了质证。原告向本院提交了如下证据：证据一、《合作开发东方建材市场项目协议书》，证据二、《合作开发补充协议书》，证明目的：双方对合作利润进行了确认，被告应当依照双方约定履行义务。被告对原告证据真实性没有异议，对证明目的不予认可。被告向本院提交如下证据：证据一、《合作开发东方建材市场项目协议书》，证据二、《合作开发补充协议书》，证据三、《合作开发协议的说明》，证据四、《关于同意张家口大旺粮油贸易有限责任公司与张家口市秀林房地产开发有限公司继续土地开发合作的函》，证据五、《土地估价报告》，证据6、秀林公司资产负债表，证明目的：双方在实际履行的过程中，已经改变了《合作开发补充协议书》的内容，双方现在继续合作以及原告土地作价4500万元显失公平。原告对被告所举证据的真实性没有异议，对证明目的不予认可。本院认为，原被告所举证据的真实性互相均予以认可，虽对证明目的不予认可，但与本案的事实具有关联性，本院予以采信。经审理查明：2009年3月18日，甲方张家口市大旺粮油贸易有限责任公司，与乙方张家口市秀林房地产开发有限公司签订《合作开发东方建材市场项目协议书》，约定双方合作开发建设张家口市东方建材市场，拟定建设建材市场建筑面积3万平方米左右。其中，包括建材交易大厅，商铺，仓库、办公场所等配套设施，项目总投资约一亿零五百万元人民币。双方暂定工程期限为两年，自2009年3月18日至2011年3月18日止。大旺公司以其受让的坐落于张家口市高新区国有宗地31650.20平方米（47.47亩）面积，总价折合人民币4500万元，作为出资方式和出资额，占项目总投资的42.9%。秀林公司以货币和实物的方式陆续出资6000万元人民币，占项目总投资的57.1%，该项目的利润分配、风险的承担按投资比例分享与承担。合作项目全部竣工验收后30日内，通过双方认可的审计部门确定利润，按投资比例分配房屋预售款或定金款，双方每月按比例分配，收回投资。2011年1月25日，原、被告双方签订《合作开发补充协议书》，双方约定认为双方曾于2009年3月18日就冀闽建材城建设开发事宜签订《合作开发东方建材市场项目协议书》，本项目经双方共同的通力合作，已取得可喜的开发成果，但是随着开发项目的逐步推进，出现一些此前未能预见的新问题，双方本着诚实信用、互惠互利、风险共担的原则，协商一致达成补充意见。该补充协议书约定，原合作协议中项目开发建筑面积约为3万平方米，由于项目建筑规划的变更，实际建筑面积变更约为11万平方米，需要追加工程投入约3亿元。鉴于上述原因，大旺公司决定不再追加投入。因本次规划变更所增加的建筑面积完全由乙方单独投资开发，但甲方享有超出3万平方米之外的新增建筑面积的利润分成。大旺公司的利润分成总额采取包干的方法，经秀林公司按预算书测算，扣除所有的因此项目产生的费用开支之后，大旺公司分得税后净利润为人民币4100万元，加上以土地作价入股的投入4500万元，秀林公司应付甲方人民币8600万元整。秀林公司付清甲方全部包干价款后，秀林公司即退出本项目日后经营管理，本项目的合作即告终止，产权归秀林公司所有。上述款项采用分期付款的方法给付。《合作开发补充协议书》第六条约定：1、本项目销售平米达3万平方米时，付给甲方5000万元；2、本项目销售平米达6万平方米时，给付甲方2100万元；3、其余款项1500万元，房屋销售达到90%时一次性付清。如果本项目销不出去或秀林公司用于经营，最长付款期限不能超过两年（2011年至2012年），第一期款项4000万元，2011年分两次付清，上半年付款1000万元（如果乙方银行按揭贷款没有到位，可以顺延），年末付3000万元；第二期款项2300万元，2012年上半年付清，第三期款项2300万元，2012年年末付清。第七、甲、乙双方在合作开发的过程中，出现风险按所得利润比例承担风险责任。第八、如在规定的条件下，乙方未能按时给付甲方款项，按同期商业银行贷款利率的二倍付给甲方利息。乙方用本项目同等价值的商铺做抵押保证。如到期付不清甲方款项，按当时本项目开盘价的90%计算，用同等价值的手续齐全的房产抵顶所欠款项。上述《合作开发补充协议书》签订后，秀林公司因项目开发需要资金，并没有按照补充协议约定的付款时间支付款项。2016年该土地需要变更土地性质，大旺公司以秀林公司未支付约定款项为由致函政府，不予配合变更土地性质。秀林公司在2016年12月20日、2017年1月17日向大旺公司分别支付了100万元。2016年12月21日，秀林公司致函大旺公司《关于对张家口大旺粮油贸易有限责任公司的情况说明》，该说明记载：贵公司签订《合作开发协议》及《补充协议》约定共同开发“冀闽建材城”项目，因项目土地需要变性补办相关法律手续，一直未能解决贵公司的土地合作价款4500万元。根据目前贵我公司双方达成的意向，我公司将在拿到项目第一笔银行贷款后，先行支付贵公司2000万元，在项目开业后第一个月内支付贵公司1000万元，在第三个月支付完剩余部分（具体金额以双方财务确认为准）。原合同约定的利润分成4100万及利息根据项目经营的实际情况双方另行协商确定。2016年12月21日，大旺公司给张家口市经开区国土局出具《关于同意张家口大旺粮油贸易有限责任公司与张家口秀林房地产开发有限公司继续土地开发合作的函》，同意张家口市经济开发区国土局办理完善相关手续。2008年11月27日。张家口市高新区人民政府为大旺公司颁发的土地使用权证书记载，土地性质为工业（仓库），使用权类型为出让。2017年6月该土地变性为商业用地。截止到起诉之日，双方认可被告共计支付原告670万元。2019年8月19日中国人民银行贷款利率为五年以上4.9%。上述事实有原、被告提供的证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为，一、双方的合作协议是否已经解除；二、被告是否应当按照《合作开发协议补充协议书》履行付款义务。一、双方的合作协议是否已经解除。原、被告双方签订的《合作开发东方建材市场项目协议书》及《合作开发补充协议书》是双方真实的意思表示，为有效合同，受法律保护，双方当事人均应受其约束。在双方签订的《合作开发补充协议书》约定，原合作协议中项目开发建筑面积约为3万平方米，由于项目建筑规划的变更，实际建筑面积变更约为11万平方米，需要追加工程投入约3亿元。鉴于上述原因，大旺公司决定不再追加投入。因本次规划变更所增加的建筑面积完全由乙方单独投资开发，但甲方享有超出3万平方米之外的新增建筑面积的利润分成。大旺公司的利润分成总额采取包干的方法，经秀林公司按预算书测算，扣除所有的因此项目产生的费用开支之后，大旺公司分得税后净利润为人民币4100万元，加上以土地作价入股的投入4500万元，乙方应付甲方人民币8600万元整。秀林公司付清大旺公司全部包干价款后，甲方即退出本项目日后经营管理，本项目的合作即告终止，产权归乙方所有。该约定系双方当事人对项目变更前双方合作开发项目的结算，不存在欺诈、胁迫的情形，属于双方当事人的真实意思表示，应当认定为双方终止项目合作。被告主张根据上述约定，秀林公司付清大旺公司全部包干价款后，甲方即退出本项目日后经营管理，本项目的合作即告终止，现被告并未付清款项，双方仍在继续合作，且2016年12月21日大旺公司给张家口市经开区出具《关于同意张家口大旺粮油贸易有限责任公司与张家口秀林房地产开发有限公司继续土地开发合作的函》，同意张家口市经济开发区国土局办理完善相关手续，可以证明原告认可双方仍处于合作期间。本院认为，按照补充协议付款后双方协议终止，不能得出被告不付款双方就继续合作的结论；2016年12月21日大旺公司给张家口市经开区出具《关于同意张家口大旺粮油贸易有限责任公司与张家口秀林房地产开发有限公司继续土地开发合作的函》，同意张家口市经济开发区国土局办理完善相关手续的原因是，秀林公司要变更土地性质，大旺公司以秀林公司未支付约定款项为由致函政府，不予配合变更土地性质，秀林公司在2016年12月20日、2017年1月17日向大旺公司分别支付了100万元，以及2016年12月21日秀林公司致函大旺公司《关于对张家口大旺粮油贸易有限责任公司的情况说明》，在秀林公司对4500万元付款重新作出承诺以后，为配合秀林公司的土地变性需要而履行双方合作终止后的“后合同义务”，不能认定为原告同意双方继续合作，对被告的抗辩理由，本院不予采信。二、被告是否应当按照《合作开发补充协议书》履行付款义务。基于双方合作关系已经终止，被告应当按照终止合作约定的条件履行自己的义务。《合作开发补充协议书》已经明确约定了如果本项目销不出去，或秀林公司用于经营，最长付款期限不能超过两年（2011年至2012年），2012年底付清。第一期款项4000万元，2011年分两次付清，上半年付款1000万元（如果乙方银行按揭贷款没有到位，可以顺延），年末付3000万元，第二期款项2300万元，2012年上半年付清，第三期款项2300万元。2016年12月21日秀林公司致函大旺公司《关于对张家口大旺粮油贸易有限责任公司的情况说明》中，秀林公司表示原合同约定的利润分成4100万及利息，根据项目经营的实际情况双方另行协商确定。被告主张大旺公司在收到后签字盖章应是对利润4100万元分成重新确定的认可。本院认为，该说明是秀林公司的单方说明，大旺公司签字盖章上明确记载收件、2016年12月21日字样，没有大旺公司同意双方对4100万元利润及利息双方另行确定数额及付款期限的意思表示；且该说明前面仅是秀林公司对4500万元付款时间的承诺，故，对被告主张不能按照《合作开发补充协议书》的约定付款的抗辩主张，本院不予采信。在《合作开发补充协议书》第八条约定，如在规定的条件下，秀林公司未能按时给付甲方款项，按同期商业银行贷款利率的二倍付给甲方利息，该约定是对秀林公司违约后支付违约金的约定，不违反法律规定，现原告要求被告按照《合作开发补充协议书》的约定支付原告土地转让及合作补偿款7930万元，本院予以支持；利息（应付款4000万元一已付款470万元）×（4.9%×2）×1年=345.94万元，2300万元×（4.9%×2）×0.5年=112.7万元，合计458.64万元，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告张家口市秀林房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告张家口大旺粮油贸易有限责任公司土地转让及合作补偿款7930万元、利息458.64万元（截止到2012年12月31日）；二、2013年1月1日至2019年8月19日期间的利息，以7930万元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率的二倍计算；2019年8月20日之后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的二倍计算至实际清偿之日止。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费461232元，保全费5000元，均由被告张家口市秀林房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并根据对方当事人人数提交副本，上诉于河北省高级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至河北省高级人民法院，开户行：建行石家庄中华南大街支行，账号：13×××59）。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤诉处理。审 判 长  赵景献审 判 员  赵 亮人民陪审员  韩瑞荣二〇一九年十二月三十日书 记 员  李 琦