江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）苏中商终字第01089号上诉人（原审被告）苏州博诚物业服务有限公司，住所地江苏省苏州工业园区葑谊街266号8商铺148室。法定代表人徐洪祥，该公司总经理。被上诉人（原审原告）苏州建园广告传媒有限公司，住所地江苏省苏州工业园区金鸡湖路171号创意泵站内F1-21单元。法定代表人吴铭，该公司总经理。上诉人苏州博诚物业服务有限公司（以下简称博诚公司）因与被上诉人苏州建园广告传媒有限公司（以下简称建园公司）租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2013）园商初字第2405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。建园公司一审诉称：建园公司系经营广告宣传业务的传媒公司。2013年1月，建园公司因业务需要，联系博诚公司询问位于苏州工业园区胜浦街道金雅苑8幢101室房屋屋顶（即胜浦兴浦路与新胜路西北角KFC楼顶）广告牌的具体所有人。博诚公司明确其对上述广告牌享有所有权。随后，建园公司即与博诚公司签订了《广告租赁合同书》，并按照合同约定支付了60000元的广告牌使用费。2013年3月，上述房屋及屋顶广告牌的所有人王某等人发现上述广告牌被他人非法使用后报警，建园公司才得知博诚公司并不是上述房屋及广告牌的合法所有人。建园公司认为，建园公司在不了解事实真相的情况下与博诚公司签订《广告租赁合同书》并据此支付60000元费用的行为属重大误解，可以撤销。建园公司多次要求博诚公司退还上述费用，博诚公司拒不退还。故建园公司诉至法院，要求依法撤销建园公司与博诚公司之间签订的《广告租赁合同书》；博诚公司向建园公司返还广告牌使用费60000元；并由博诚公司承担本案诉讼费用。博诚公司一审辩称：对建园公司诉讼请求及所依据的事实均持有异议。建园公司、博诚公司之间的合同书系双方真实意思表示，内容没有违反法律法规规定，故合同应当有效。合同签订后，双方均应当遵守合同约定，履行合同义务。博诚公司按照物业管理合同书的相关规定对本案广告牌进行管理，故博诚公司有权处分本案广告牌，其依据金雅苑物业管理合同书第二条（一）、第二十一条（二）。小业主的异议发生在合同签订之后，在双方签订合同时，博诚公司并不知道小业主对本案广告牌存在异议。因此双方签订合同时，博诚公司不存在欺骗，且主观没有恶意。小业主如对本案广告牌存在异议可以向开发商及业委会提出。建园公司与小业主的协议与博诚公司无关，开发商、业委会没有确认广告牌是小业主的所有权，博诚公司有权对本案广告牌进行管理。本案广告牌一直由建园公司使用至今，建园公司应当按照合同付清余款。建园公司证据不能证明广告牌产权系小业主的，只能证明小业主对此事有异议，故博诚公司不同意撤销广告租赁合同书。原审法院经审理查明：建园公司（甲方）与博诚公司（乙方）于2013年1月签订《广告租赁合同书》。合同约定：建园公司委托博诚公司发布户外广告，广告位置为胜浦兴浦路与新胜路西北角KFC楼顶广告牌，广告形式为三面翻（留一面公益广告），广告尺寸为14＊5（以实际为准），发布期限从2013年3月1日起至2015年2月28日，广告发布单价为120000元／年（含发票）（不含电费及设备维修、维护等费用），合计240000元，付款方式为本合同签定后十个工作日内，甲方即付乙方年广告款的50%，即60000元，以后每半年支付一次，甲方付款前，乙方应提供等额的发票。博诚公司于2013年1月22日向建园公司开具金额为60000元的发票，建园公司已依约向博诚公司支付了年广告款的50%即60000元。建园公司自2013年3月1日开始使用合同中约定的广告牌发布广告。建园公司与案外人王某于2013年3月28日签订广告租赁合同书，约定：建园公司委托王某发布户外广告，广告位置为胜浦兴浦路与新胜路西北角KFC楼顶广告牌，广告形式为三面翻，广告尺寸为14＊5（以实际为准），发布期限从2013年3月1日起至2015年2月28日，广告发布总金额为280000元，付款方式为本合同签定后十个工作日内，甲方全额支付乙方年广告款。苏州工业园区胜浦金雅苑业主委员会（甲方）与博诚公司（乙方）于2012年9月16日签订物业管理合同书，约定由乙方提供物业管理服务事项，其中第二条第（一）项规定“包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外）”；第二十一条规定乙方“根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，自主开展各项物业管理经营活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益。”胜浦兴浦路与新胜路西北角KFC楼顶三面翻广告牌位于苏州工业园区胜浦镇金雅苑8幢101室圆弧形位置楼顶部位，苏州工业园区胜浦镇金雅苑8幢101室与102室是相连的整体建筑，苏州工业园区胜浦金雅苑8幢101室与102室均由王某等人按份共有。2013年1月1日，上述业主委托王某全权代办苏州金雅苑肯德基上方位置的广告牌。王某与枣庄市三立广告设备有限公司签订《三立三面翻广告牌产品购销合同》，向该公司购买三面翻广告牌。王某就在苏州工业园区胜浦金雅苑8幢商业楼顶设备户外广告向城管部门提出申请，城管部门于2013年4月28日审批同意。原审法院另查明，苏州工业园区胜浦金雅苑开发商中新苏州工业园区华园房地产开发有限公司出具证明确认位于胜浦镇金雅苑8幢101商铺东南面墙身三面翻广告牌并非由其制作及安装，该商铺已销售并交付，产权及使用权均属于该商铺业主所有。根据胜浦派出所于2013年10月14日出具的情况说明：2013年3月15日，该所接到案外第三人王某报警，称博诚公司未经其同意和授权，擅自使用其位于胜浦肯德基楼上东侧合法所有广告位牌进行广告宣传。经原审法院释明，建园公司认为如果双方签订的广告租赁合同属于有效，则主张解除建园公司、博诚公司双方之间的广告租赁合同，因该合同并未实际履行，请求博诚公司返还广告牌使用费60000元。博诚公司则认为：建园公司、博诚公司之间成立的租赁合同处于正常履行状态，且合同中并无约定解除合同的条款，如果建园公司主张解除合同，则应当将合同履行期内的全部款项支付给博诚公司，同时博诚公司亦保留于另案向建园公司主张剩余合同履行款的权利。上述事实，由建园公司一审提供的广告租赁合同书、发票、三立三面翻广告牌产品购销合同、胜浦户外广告设置申请表、委托书、建园公司与王某签订的广告租赁合同书、中新苏州工业园区华园房地产开发有限公司书面证明、苏州工业园区胜浦派出所情况说明，博诚公司一审提供的物业管理合同书等证据，以及当事人在一审庭审中的陈述等予以证实。原审法院认为：建园公司、博诚公司签订的《广告租赁合同书》系双方真实意思表示，内容并未违反法律强制性规定，故应当成立并生效。双方应当按照合同要求履行，博诚公司应当就合同履行标的的权利无瑕疵承担担保责任，即应当确保其对租赁物享有处分权利。根据《中华人民共和国物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。而未经业主大会决定或者依管理规约由业主共同决定，物业公司不得利用建筑物共有部分从事经营性活动。据此，博诚公司只能在物业管理合同授权的范围内从事管理活动，且不得侵犯其他权利人的合法权益。建筑物的楼顶属公共部位，因此王某等11位业主作为房屋所有权人，对建筑物共有部分享有相应权益并有权依法在建筑物共有部分设立广告牌从事经营。根据博诚公司与金雅苑业主委员会签订的《物业管理合同书》第二条，业主委员会委托博诚公司进行物业管理服务事项，其中包括屋顶等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，而对于共用部位的经营或商业化使用双方并未在合同中加以约定；第十七条规定自主开展物业管理经营活动的前提是不得侵害业主及他人的合法权益，而本案中广告牌设立与经营的实际权利人为王某等业主，博诚公司并未举证证明其取得业主的直接授权，也未举证证明通过其他形式取得业主授权享有对楼顶广告牌进行经营的权利，故博诚公司无权对楼顶广告牌进行处分。建园公司一审诉讼请求中主张其签订广告租赁合同的行为系不了解事实情况的重大误解，经查并不符合构成重大误解的相关要件，故其要求撤销双方订立的广告租赁合同，原审法院不予认可。建园公司、博诚公司之间签订的合同因博诚公司对涉案广告牌无处分权而无法实际履行，合同目的不能实现，经原审法院释明，建园公司确认诉讼请求为解除建园公司、博诚公司双方签订的广告租赁合同，于法有据，原审法院予以支持。合同解除后，并未履行的，应当中止履行。本案中，建园公司分别与博诚公司以及案外人王某等业主签订广告租赁合同，两合同标的物相同，故只有不存在权利瑕疵的合同才具备实际履行的条件，博诚公司自始无权利对合同标的物进行处分，故建园公司、博诚公司之间订立的广告租赁合同，并未实际履行。建园公司主张返还其已经依合同向博诚公司支付的60000元，有事实与法律依据，原审法院予以支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条第一款第（七）项、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决：一、确认苏州建园广告传媒有限公司与苏州博诚物业服务有限公司于2013年1月签订的《广告租赁合同书》于2014年7月8日解除；二、苏州博诚物业服务有限公司于判决生效之日起十日内向苏州建园广告传媒有限公司返还广告租赁费60000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由苏州博诚物业服务有限公司负担。上诉人博诚公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、博诚公司与建园公司签订的《广告租赁合同书》是有效的，博诚公司不同意解除。博诚公司是在《物业管理合同书》授权范围内从事管理经营活动，没有侵犯其他权利人的合法权益。博诚公司是基于与业主委员会的合同取得自主开展小区共有部分的经营和管理权，且本案标的物属于小区共有部分，并未侵犯其他权利人的合法权益。博诚公司虽然对本案标的物不享有处分权，但享有本案标的物的用益权，故博诚公司有权出租本案标的物，原审法院支持建园公司的诉讼请求缺乏法律依据。二、博诚公司与建园公司之间订立的《广告租赁合同书》已经实际履行。一审判决已认定建园公司自2013年3月1日开始使用合同中约定的广告牌发布广告，且到目前广告依然存在，建园公司已经取得广告的作用和效益，故建园公司主张返还其依合同向博诚公司支付的6万元是没有事实和法律依据的。综上，请求撤销原判，依法改判驳回建园公司的诉讼请求，由建园公司承担本案诉讼费。被上诉人建园公司二审答辩称：博诚公司的上诉理由不充分，缺乏事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：博诚公司主张其有权出租案涉广告牌且《广告租赁合同书》已实际履行故不应解除合同能否成立？本院认为，首先，本案所涉《广告租赁合同书》项下的广告牌位于胜浦镇金雅苑8幢101商铺的楼顶，而上述广告牌并非由开发商中新苏州工业园区华园房地产开发有限公司制作及安装，故上述广告牌并非系开发商向商铺业主交付的共用设施。其次，从建园公司一审提交的《三立三面翻广告牌购销合同》、户外广告设置申请表可以看出，系商铺业主王某等人购买相应广告牌并向城管部门办理了金雅苑8幢商业楼顶设备户外广告的审批手续，故上述广告牌系商铺业主设立并经营，原审法院认定广告牌的实际权利人为王某等业主并无不当。博诚公司并未能举证证明业主授权其对广告牌进行经营，其仅凭物业管理合同中确认的其对共用部位的维修、养护和管理的权利而主张其有权出租本案所涉广告牌缺乏依据。再次，就本案所涉广告牌建园公司与博诚公司于2013年1月签订案涉《广告租赁合同书》之后，商铺业主王某于2013年3月15日报警称博诚公司擅自使用其广告牌，后建园公司于2013年3月28日与王某签订了广告租赁合同书，且王某为该份广告租赁合同书的履行办理了相应的审批手续，故不能仅以建园公司已在相应广告牌上发布广告而认定本案所涉《广告租赁合同书》已实际履行，博诚公司认为案涉《广告租赁合同书》已实际履行的上诉理由不能成立。综上，博诚公司的上诉理由均不能成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理亦无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人苏州博诚物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  俞水娟代理审判员  丁 兵代理审判员  高小刚二〇一四年十一月十九日书 记 员  王晓琳