江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1322民初15422号 原告：胡敏，女，1984年5月12日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：刘超，江苏正伍律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈劲松，江苏正伍律师事务所律师。 被告：江苏金厦置业有限公司，统一社会信用代码：91321322769870304K，住所地沭阳县金地鑫城****商铺。 法定代表人：王军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙娜，江苏苏鲁律师事务所律师。 原告胡敏与被告江苏金厦置业有限公司（下简称“金厦公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月24日受理后，依法适用简易程序，于2019年11月8日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘超、陈劲松、被告委托诉讼代理人孙娜到庭参加诉讼，后依法适用普通程序，于2020年5月7日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人陈劲松、被告委托诉讼代理人孙娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡敏向本院提出诉讼请求：1.确认2009年5月3日原、被告签订的关于沭阳县金地鑫城小区A3幢一单元102室房屋《商品房买卖合同》合同有效；2.被告协助原告办理原、被告签订的关于沭阳县金地鑫城小区A3幢一单元102室房屋《商品房买卖合同》备案手续；3.被告将沭阳县金地鑫城小区A3幢一单元102室房屋办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案；4.被告向原告出具关于沭阳县金地鑫城小区A3幢一单元102室房屋金额为386931元销售发票；5.被告赔偿原告损失（分别以150000元为基数，自2009年8月4日起；以100000元为基数，自2017年8月17日起；以136931元为基数，自2019年10月20日起；均按中国人民银行同期同类贷款利率计算至被告将涉案房屋办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止）；6.案件受理费、保全费由被告承担。诉讼过程中，原告自愿撤回第三、四、五项诉讼请求。 事实和理由：2009年5月3日，原、被告签订了商品房买卖合同，约定原告向被告购买被告开发的沭阳县沃德嘉园A3幢一单元102号房屋，总价款为386931元。原告于2009年5月3日向被告支付首付款150000元、维修基金1610元、办理贷款手续费72元，同日被告将涉案房屋交付原告使用。2010年10月8日，原告向被告购买A3-3号轿车库，并向被告支付58649元车库款。因被告原因办理按揭贷款迟迟未能成功，原告于2017年8月16日给付房款100000元。2017年8月17日，被告向沭阳县公安局南关派出所出具《介绍信》认可是被告问题导致无法开具发票，最终派出所为原告办理了户口登记在涉案房屋内相关手续。2017年12月5日，相关评估公司到涉案房屋进行评估勘验，原告才得知涉案房屋被法院查封。后经了解，因被告未履行（2013）宿仲裁字第58号仲裁裁决书，经该案权利人张维东申请宿迁市中级人民法院将连同涉案房屋在内的三套房屋查封，后该案移送到沭阳县人民法院执行。2017年12月12日，原告向沭阳县人民法院提出关于涉案房屋的执行异议，后该案移送宿迁市中级人民法院审理。在执行异议审理期间，原告与案外人张某东达成《和解协议》，约定原告将上述剩余房款136931元支付给张某东，视为原告对被告全部履行支付购房款义务，被告欠张某东款相应减去136931元。2019年10月19日，原告向张某东实际支付上述款项，并申请撤回执行异议，张某东申请解除对涉案房屋的查封及拍卖。综上，原告已经交付全部购房款，且从2009年5月3日占有使用涉案房屋至今，被告未按合同约定履行全部义务构成违约。 被告金厦公司辩称：从公司账目上显示原告至今还有136931元房款未支付，被告行使先履行抗辩权，要求原告先支付房款。待原告支付房款后协助其备案。 原告为支持其诉讼请求依法提交了以下证据： 1.原、被告签订的商品房买卖合同一份。 2.涉案房屋的商品房预售许可证复印件一张。 3.被告于2009年5月3日出具的收据三张。旨在证明原告已支付首付款150000元、维修基金1610元、办理贷款手续费72元。 4.被告于2010年10月8日出具的收据一张。旨在证明原告向被告购买A3-3号轿车库，并向被告支付58649元车库款。 5.被告于2017年8月16日出具的收据一张、被告于2017年8月17日出具给沭阳县公安局南关派出所的介绍信一份，载明：“沭阳县公安局南关派出所：胡敏同志在我公司开发的金地鑫城小区购买A3号楼一单元102室房屋，由于我公司历史遗留问题，及当下经济困难等诸多因素，拖欠税款目前尚无力补缴到位，税务部门暂停我公司为购房户开具购房税务发票。导致部分购房户户口落户难及子女入学难的问题产生，直接影响企业发展与社会稳定。对此，请求辖区公安派出所急购房户所急，解企业之所困，特事特办，帮助解决该购房户落户问题。从而从根本上解决在施教区范围内购房户子女入学难的问题。此致江苏金厦置业有限公司（印章）二〇一七年八月十七日”。旨在证明原告于2017年8月16日支付购房款100000元。 6.（2013）宿中执字第0348-12号执行裁定书复印件一份。旨在证明因被告欠案外人张某东款，宿迁市中级人民法院查封了涉案房屋。 7.和解协议书一份，载明：“甲方：张某东甲方代理人：李某乙方：胡敏甲乙双方就宿迁市中级人民法院审理的异议人胡敏与申请执行人张某东、被执行人江苏金厦置业有限公司就沭阳县房屋执行异议一案，达成如下和解协议：一、乙方于2009年从被执行人江苏金厦置业有限公司购买位于沭阳县房屋，为此双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：总价款为386931元，首付款149931元，贷款237000元。根据前述《商品房买卖合同》约定内容，乙方陆续支付房款250000元，因被执行人无法协助办理按揭贷款，乙方目前尚欠房款136931元，该房屋乙方于2009年5月3日占有使用。二、因被执行人欠甲方款，甲方申请宿迁仲裁委仲裁，该委作出（2013）宿仲裁字第58号仲裁裁决书，因被执行人未履行义务，甲方申请宿迁中院执行，该院查封了沭阳县房屋。甲方保证现被执行人尚欠其债务超过136931元。三、乙方将上述剩余房款136931元支付给甲方，实际支付后视为乙方向被执行人江苏金厦置业有限公司全部履行了购房款义务，被执行人欠甲方款相应减去136931元。四、本协议签订及乙方实际向甲方支付136931元后的第一个工作日，甲方向法院申请解除对沭阳县房屋的查封，乙方向法院申请撤回执行异议。甲方：李某乙方：胡敏二〇一九年十月十九日”。旨在证明因被告欠张某东款项未付，原告欠被告购房款，由原告将购房款给张某东，张某东申请结案。 8.案外人张某东出具的收条一张，载明：“今收到胡敏根据2019年10月19日签订的《和解协议》支付的款136931元。收款人：张某东二〇一九年十月十九日”。旨在证明原告依和解协议向张某东支付了款项，原告已经付清购房款。 9.手机银行转账截屏一张。旨在证明原告实际支付了款项。 10.（2019）苏13执异58号执行裁定书一份。旨在证明张某东的委托诉讼代理人为李某，因原告和张某东达成和解协议，原告依约撤回执行异议。 11.（2017）苏1322执3279号执行裁定书复印件一份。旨在证明因张某东申请解除对涉案房屋的查封，沭阳县人民法院于2019年11月8日作出解除查封执行裁定书。 12.沭阳县沭城镇河西社区居民委员会沃德嘉园物业服务办公室于2010年出具的装修保证金收据复印件一张。旨在证明原告于2010年实际占有涉案房屋。 本院依职权与案外人张某东进行了电话谈话录音，主要内容为张某东认可金厦公司欠其款项，其委托诉讼代理人与胡敏签订和解协议，当时被告是知情的，胡敏已经给付了和解协议中的款项，并认可从金厦公司欠其款项中将该部分予以扣除，认可其解除了涉案房屋的查封。 经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2、3、4、5无异议；对原告提交的证据6、7、8、9、10、11由法庭核实，但认为被告对原告与张某东达成和解协议并不知情；对原告提交的证据12，认为并非被告收取，真实性无法核实，由法庭认定，但该证据不能证明涉案房屋系被告于2010年交付给原告。原、被告对本院依职权调取的证据均无异议。 本院通过审查核实认证如下：原告提交的证据1、2、3、4、5，被告均无异议，本院予以采纳。原告提交的证据6、10、11，经核实与原件一致，本院予以采纳。原告提交的证据7、8、9，经核实张某东，张某东对此无异议，本院予以采纳。原告提交的证据12，系原件，且被告未提供相反证据，故本院对其真实性予以确认。本院依职权调取的证据，原、被告均无异议，本院予以确认。 结合原、被告的庭审陈述及其提交的上述证据，本院依法确认的事实如下：原、被告于2009年签订了商品房买卖合同，约定原告向被告购买被告开发的沭阳县沃德嘉园（现名为金地鑫城）A3幢一单元102号房屋，总价款为386931元。原告于2009年5月3日向被告支付首付款150000元、维修基金1610元、办理贷款手续费72元。2010年10月8日，原告向被告购买A3-3号轿车库，并向被告支付58649元车库款。原告于2017年8月16日又给付被告房款100000元。2017年8月17日，被告向沭阳县公安局南关派出所出具《介绍信》，认可原告购买金地鑫城小区A3号楼一单元102室房屋，要求派出所为原告办理户口落户。后原告得知涉案房屋因被告未履行（2013）宿仲裁字第58号仲裁裁决书被宿迁市中级人民法院依法查封，该案权利人为张某东。后原告提起关于涉案房屋的执行异议，在执行异议审理期间，原告与案外人张某东于2019年10月19日达成《和解协议书》，张某东委托诉讼代理人李某与原告签订该协议，约定原告将上述剩余房款136931元支付给张某东，视为原告对被告全部履行支付购房款义务，被告欠张某东款相应减去136931元。2019年10月19日，原告依据《和解协议书》向张某东实际支付136931元。后原告申请撤回执行异议，宿迁市中级人民法院于2019年10月21日作出（2019）苏13执异58号执行裁定书，准许胡敏撤回异议申请。张某东申请解除对涉案房屋的查封，沭阳县人民法院于2019年11月8日作出（2017）苏1322执3279号执行裁定书，对涉案房屋予以解除查封。现因被告未向原告出具购房款发票，未协助原告办理涉案房屋《商品房买卖合同》的备案手续，诉至法院。 本院认为，原、被告之间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，应认定合法有效。原告要求被告协助其办理涉案商品房买卖合同的备案手续，因不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故在本案中，本院对原告的该诉讼请求不予理涉。原告于2009年5月3日向被告支付首付款150000元，于2017年8月16日支付购房款100000元，并于2019年10月19日向被告的债权人张某东支付136931元，张某东亦认可从其对被告享有的债权中相应扣除该136931元，应认定原告已付清商品房买卖合同中约定的全部购房款。关于涉案房屋的交付情况，虽然被告不认可涉案房屋系被告交付给原告，但结合原告已于2010年向为涉案小区提供物业服务的公司缴纳装修保证金，且被告于2017年8月17日向沭阳县公安局南关派出所出具介绍信要求派出所为原告办理落户手续，本院认定涉案房屋至迟于2017年8月17日已实际交付。原告自愿撤回部分诉讼请求，系对其民事权利的处分，且不违反相关法律规定，本院予以准许。 综上，调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百一十九条之规定，判决如下： 一、原告胡敏与被告江苏金厦置业有限公司签订的关于沭阳县沃德嘉园（现名为金地鑫城）A3幢一单元102号房屋的《商品房买卖合同》合法有效； 二、驳回原告胡敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7254元、保全费2455元，合计9709元，由被告江苏金厦置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费7254元。 审 判 长  仲 裁 人民陪审员  乔卫东 人民陪审员  滕银山 二〇二〇年五月十一日 书 记 员  王敏艳 附录： 一、履行义务提示 调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。 开户银行：中国银行沭阳北京路支行 户名：沭阳县人民法院执行款专户 专用账号：62×××68（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳） 不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。 二、本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第三条人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。