四川省宜宾县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1521民初2643号 原告（反诉被告）：宜宾旭宇房地产开发有限公司，统一社会信用代码915115207298207408，住所地宜宾市叙州区柏溪镇保龄街中央公寓。 法定代表人：杨岗，男，公司总经理。 委托诉讼代理人：谢功荣，四川鼎证律师事务所律师，执业证号15115200510964313。 委托诉讼代理人：杨明，公司员工。 被告（反诉原告）：田朝彬，男，1985年3月23日出生，汉族，住四川省富顺县。 被告（反诉原告）：陈忠萍，女，汉族，1988年4月4日出生，汉族，住四川省富顺县。 第三人：王明林，男，1963年10月16日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 原告宜宾旭宇房地产开发有限公司（以下简称旭宇房司）与被告田朝彬、陈忠萍商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，第三人王明林以原告主张的款项应归其所有为由申请参加诉讼，被告田朝彬、陈忠萍提起反诉，本院依法适用普通程序公开开庭合并进行了审理。原告宜宾旭宇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人谢功荣、杨明，被告田朝彬、陈忠萍，第三人王明林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告旭宇房司向本院提出诉讼请求：⒈判决二被告支付原告购房款310000元及逾期付款违约金（违约金以310000元本金为基数从2015年7月1日起按每日万分之一的标准计算至付清购房款之日止）；⒉判决本诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告与被告于2015年4月签订了一份《商品房买卖合同》，约定将原告开发的宜宾县尚城领寓1幢16层5号住宅出售给二被告，房价为456864元。签订《商品房买卖合同》后，房屋交付给了二被告。但二被告只交纳了146864元，尚欠310000元没有缴纳。2018年1月，原告为二被告办理了该房屋的不动产权证书。原告认为，二被告购买房屋，应当按合同约定及时支付全部购房款，因未及时支付，还应承担违约责任。与二被告无法协商一致，特提起诉讼。 第三人王明林向本院提出诉讼请求：判决被告田朝彬、陈忠萍支付第三人购房款310000元及逾期付款违约金（违约金以310000元本金为基数从2015年7月1日起按每日万分之一的标准计算至付清购房款之日止）。事实与理由：旭宇房司因建设宜宾县尚城领寓商住小区拖欠工程款，王明林起诉后，宜宾市中级人民法院作出（2014）宜民初字第153号民事判决书，判决旭宇房司支付王明林835万元工程款及利息。该案进入执行程序后，王明林与旭宇房司于2015年2月3日在宜宾市中级人民法院的主持下达成《执行协议》，约定旭宇房司以其位于宜宾县，抵偿其应付王明林的部分执行款，旭宇房司认可就抵偿的房屋与王明林或王明林指定的人员签订商品房买卖合同。后田朝彬、陈忠萍愿意购买其中一套房屋，遂与旭宇房司签订《商品房买卖合同》，约定将宜宾县尚城领寓1幢16层5号住宅出售给田朝彬、陈忠萍，房价456864元。在签订《商品房买卖合同》后，房屋交付给了田朝彬、陈忠萍。2018年1月，旭宇房司办理了该房屋的不动产权证交给了王明林，但田朝彬、陈忠萍只交纳了146864元，尚欠310000元未缴纳。田朝彬、陈忠萍购买房屋，应当按照合同的约定及时支付全部购房款，因未及时支付，还应按照合同约定承担违约责任。旭宇房司已向人民院起诉被告田朝彬、陈忠萍给付购房款。因田朝彬、陈忠萍所购买的房屋旭宇房司已用于抵偿王明林债务，故田朝彬、陈忠萍应支付的购房款及违约金均应归王明林所有。为保护自身合法权益，特申请参加诉讼，请求判决田朝彬、陈忠萍支付购房款及逾期付款违约金。 被告田朝彬、陈忠萍辩称，《商品房买卖合同》约定的土地使用年限自2010年8月4日至2080年8月3日止，实际办理的不动产权证上所载土地使用期限至2043年11月13日止。要求原告更改土地使用年限至70年，实现《商品房买卖合同》约定的土地使用年限。当初约定维修基金、契税由原告代收代缴，被告也于2015年4月将维修基金、契税交与原告，但至今主管部门未查到该笔费用。现要求原告提供专项维修基金缴纳凭证；如未缴纳请全额退还并赔偿损失，被告自行缴纳。房屋首付款已于2015年4月支付到位，被告一直催促原告辅助被告办理按揭，至今无果，责任在于原告。被告于2015年交给原告一笔楼道翻新费用，但楼道至今未翻新，如若不翻新，要求全额退还。《商品房买卖合同》是原告欺骗被告所签，要求原告赔偿损失。原告违反约定，故原告应当支付违约金。本案纠纷是原告造成，案件诉讼费应由原告承担。 反诉原告田朝彬、陈忠萍向本院提出反诉请求：1、判决反诉被告向房地产登记机关申请变更涉案房屋不动产登记簿的实际使用年限由33年变更为70年；2、如反诉被告不申请变更或无法申请变更不动产登记簿的登记使用年限，则判决反诉被告向反诉原告承担合同违约责任，赔偿反诉原告因房产证实际登记使用年限与合同约定使用年限不一致遭受的损失人民币228432元；3、判决反诉被告返还反诉原告契税、维修费共计15001元，并支付占用期间的同期限存款利息；4、判令反诉被告协助反诉原告办理按揭手续；5、楼道翻新这一笔费用已于2015年交于原告，至今未翻新，如若不翻新，请全额退还；6、判令本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：田朝彬、陈忠萍与旭宇房司于2015年4月28日签订《商品房买卖合同》，以按揭方式购买位于宜宾市叙州区房屋。该《商品房买卖合同》第一条第一款约定“买受人购买的商品房土地使用年限自2010年8月4日至2080年8月3日止”，但旭宇房司为田朝彬、陈忠萍所办理的房产证登记的土地使用年限仅至2043年11月13日止，与《商品房买卖合同》约定的使用年限存在37年的差距。反诉人田朝彬、陈忠萍认为，在购买该商品房之前，该商品房的使用年限属于决定是否购买房屋的重要依据，现房产证登记的使用年限与合同约定使用年限存在较大差距，被反诉人旭宇房司的行为构成违约，应当承担违约责任，旭宇房司应当为田朝彬、陈忠萍办理土地使用年限的变更登记，如不予变更或无法变更的，应当承担相应的违约责任，赔偿反诉人损失。田朝彬、陈忠萍于2015年4月23日，向旭宇房司缴纳房产契税、维修费用共计15001元，由旭宇房司向房产主管部门代为缴纳。但至今房产主管部门未收到该款项。此外，田朝彬、陈忠萍多次要求旭宇房司协助办理银行按揭贷款，旭宇房司均不协助。导致田朝彬、陈忠萍无法办理按揭。旭宇房司办理的房产证登记年限与《商品房买卖合同》不符，相关契税等费用未代为缴纳、不予协助田朝彬、陈忠萍办理银行按揭手续的行为，对田朝彬、陈忠萍构成合同违约，应承担违约责任。为此，田朝彬、陈忠萍特提起反诉，请求依法判决。 反诉被告旭宇房司辩称，不动产权证所载土地使用年限确与《商品房买卖合同》所约定的土地使用年限不一致，是由于签订合同时的笔误所致，不能将土地使用年限更改为至2080年止，但田朝彬、陈忠萍没有证据证明土地使用年限不足的损失是多大，故旭宇房司不予赔偿。《商品房买卖合同》约定付款方式是买受人可以首期支付30%的首付款，其余价款可以向相关部门借款支付，这个约定证明办理按揭不是旭宇房司的合同义务。田朝彬、陈忠萍确实缴纳了一定的维修金、契税等办证费用，但是旭宇房司已经为田朝彬、陈忠萍办理了不动产权证，完成了代办义务，旭宇房司是否差欠了管理机构或机关的税费，与本案无关，故所收取的办证费用，也不应退还与田朝彬、陈忠萍。田朝彬、陈忠萍提到的楼道翻新、装修保证金，不是旭宇房司所收费用，是田朝彬、陈忠萍与物业管理公司之间的法律关系，与旭宇房司无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即《商品房买卖合同》、川（2018）宜宾县不动产权第××号不动产权证书、《执行协议》、旭宇房司2015年4月23日出具的收据两份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1、国有土地使用权出让合同、宜宾县城镇国有土地使用权转让呈报审批表，系复印件，无原件核实、也未载明复印件的出处，不予采信；但旭宇房司举此两份证据的证明目的是证明土地使用权只有40年、不能变更为70年，即旭宇房司已自认本案案涉房屋的土地使用年限不能变更，且第三人王明林提供的不动产权证载明国有建设土地使用权2043年11月13日止，故采信土地使用年限至2043年11月13日止的事实；2、宜宾县房地产管理局宜县房［2015］64号文件，系复印件，无原件核实、也未载明复印件的出处，不予采信；3、会议纪要，系复印件，无原件核实、也未载明复印件的出处，不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 旭宇房司通过转让取得土地使用权，并在此土地上建设商品房，商品房名称为尚城领寓。旭宇房司在建设尚城领寓过程中，王明林负责施工尚城领寓的1＃、2＃、3＃楼的土建工程。工程完工后，旭宇房司未付清王明林工程款，王明林提起诉讼，四川省宜宾市中级人民法院于2014年12月1日作出（2014）宜民初第字153号民事判决书判决：旭宇房司在判决生效之日起五日内支付王明林工程款835万元，并自2014年2月24日至工程款付清之日按双方约定的月利率2%计算支付相应利息。判决生效后，旭宇房司未按判决履行义务，王明林申请强制执行。2015年2月3日，王明林与旭宇房司签订《执行协议》约定：一、旭宇房司同意用其所有的位于宜宾县，抵偿应付王明林的部分执行款，具体抵偿金额按照房屋权属登记机关核发的《房屋所有权证》记载的房屋建筑面积以3600元／平方米的价格计算确定。抵偿房屋的具体房号为：1＃楼4-5、5-5、9-5、10-5、13-5、15-5、16-5、17-5（法院查封）和2＃楼3-5、4-1、4-5、9-1、10-1、10-5、11-5、12-1，合计1895.69平方米×3600元／平方＝6824484元。二、基于宜宾市中级人民法院未予查封或买受人撤销备案登记情况下，上述用于抵偿的房屋，旭宇房司须于2015年3月28日前与王明林指定人员（以王明林出具书面授权委托书为准）签订《商品房买卖合同》，并在宜宾县房管局办理完毕该《商品房买卖合同》的网签备案手续，在两个月内全力办理该房屋的销售按揭手续以及分户《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。办证所需税费按照国家规定承担。三、待中级人民法院解除尚城领寓项目房产查封后，上述房屋抵偿后的其余应付执行款2475516元（如用房产抵付，按照3600元／平方米价格计算，应交付687.64平方米），由王明林、旭宇房司在宜宾市中级人民法院执行员的主持下另行协商解决。四、旭宇房司办理完毕上述16套房屋网签备案手续后，王明林对其承建的“尚城领寓”项目商品房土建工程承担保修责任。五、本协议经王明林、旭宇房司签字（或盖章）生效，一式4份，王明林、旭宇房司各持一份，宜宾市中级人民法院留存一份，宜宾县住建局备案一份。王明林签字盖手印、旭宇房司盖章。《执行协议》签订后，王明林联系田朝彬、陈忠萍购买房屋。2015年4月28日，出卖人旭宇房司与买受人田朝彬、陈忠萍签订合同编号2015002893的《商品房买卖合同》，该合同约定：出卖人以国有出让方式取得位于地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用权证为宜县国用（2010）第1118号，土地使用面积为5181平方米，买受人购买的商品房所在土地用途为商住，土地使用年限自2010年8月4日至2080年8月3日止；田朝彬、陈忠萍向旭宇房司购买尚城领寓1幢16层16-5号房屋，建筑面积114.79平方米（其中套内建筑面积97.85平方米、共用部位与共用房屋分摊面积16.94平方米），按照套内建筑面积以每平方米4669.02元的单价计算房屋总价款为456864元；买受人可以首期付款支付购房总价的30%，其余价款可以向中国建设银行股份有限公司宜宾分行或住房公积金管理机构借款支付；如买受人未按照约定的时间付款，按照逾期时间分别按照下列1、2分别处理不作累加（1、逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。2、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向出卖人支付违约金）；出卖人应当在×年9月30日前向买受人交付该商品房；买受同意委托出卖人代交专项维修基金、契税、物业服务费、转让手续费、转移登记费、印花税、产权及国有土地办证费、证件工本费；出卖人应当在×年9月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用300元，如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意合同继续履行，出卖人一次性支付买受人已付房款万分之一的违约金（因政府行为、不可抗力或买受人不按时提交相关资料除外）。合同签订前，田朝彬、陈忠萍于2015年4月23日向旭宇房司交纳首付款146864元、办证费（含契税、维修基金等）15001.78元。后旭宇房司交付了房屋。2018年1月9日，宜宾县国土资源局将宜宾县尚城领寓1幢16层5号房屋的不动产权证书登记在田朝彬、陈忠萍名下，不动产权证号为川（2018）宜宾县不动产权第××号。旭宇房司在宜宾县国土资源局领取登记在田朝彬、陈忠萍名下的不动产权证书后交与王明林。庭审中，旭宇房司同意由王明林收取田朝彬、陈忠萍所欠的购房款。 本院认为，原告与被告自愿签订的《商品房买卖合同》不违反法律强制性规定，属合法有效，双方应当按此合同约定履行义务。原告与被告虽均提出对方违约，但均未主张解除合同，且案涉房屋权属已转移登记，故应继续履行合同义务。对于购房款的支付方式，《商品房买卖合同》约定的“买受人可以首期支付购房款的30%，其余价款可以向中国建设银行股份有限公司宜宾分行或住房公积金管理机构借款支付”，约定是“可以”向银行或公积金管理机构借款支付，不是必须向银行或公积金管理机构借款支付，被告支付首付款后，即便不能以借款方式支付，也不能免除被告支付购房款义务；对于付款时间，《商品房买卖合同》未作约定，双方事后也未达成一致协议，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能明确的，适用下列规定：、、、（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”的规定，原告有权要求被告履行支付购房款310000元，但应当给予被告必要的准备时间。因案涉房屋已交付、不动产权证书已办理完毕，综合房屋及不动产权证书交付的时间，给予被告六十天的准备时间较为适当。原告主张的违约金，因《商品房买卖合同》对支付购房款时间未作明确约定，被告未付购房款不构成违约，不予支持。反诉被告所办理的不动产权证书所载的“国有建设用地使用权2043年11月13日止”，不符合《商品房买卖合同》的约定，反诉被告明确表明不能更改土地使用年限，反诉被告的行为构成违约，应当赔偿反诉原告因此所遭受的损失。因反诉原告未提供证据证明此违约行为所造成的损失，且依据现有法律、政策也不能确定土地使用年限不足70年产生的损失数额，故反诉原告主张的“如反诉被告不申请变更或无法申请变更不动产登记簿的登记使用年限，则判决反诉被告向反诉原告承担合同违约责任，赔偿反诉原告因房产证实际使用年限与合同约定使用年限不一致遭受的损失人民币228432元”的请求，不予支持。反诉原告可待能够确定土地使用权不足70年产生的损失数额后另行主张。反诉被告代为收取的办证费（含契税、维修基金等）15001.78元，除300元的委托费是《商品房买卖合同》约定“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用300元”的费用外，其余的14701.78元契税、维修基金，是代为收取、代为缴纳并在办理产权证后一并结算的费用，现不动产权证书已登记完毕，反诉被告未提供证据证明已代为缴纳的契税、维修基金数额，属举证不能，应当认定反诉被告未代为缴纳，故反诉被告应当退还反诉原告代收的14701.78元契税、维修基金。因契税、维修基金是代收代缴，双方未约定代收的契税、维修基金的结算时间，故反诉原告要求反诉被告支付占用期间利息的诉讼请求，不予支持。《商品房买卖合同》仅约定“买受人可以首期支付购房款的30%，其余价款可以向中国建设银行股份有限公司宜宾分行或住房公积金管理机构借款支付”，未约定出卖人协助买受人办理按揭手续，故反诉原告要求反诉被告协助反诉原告办理按揭手续的请求，不予支持。综上，被告应当给付原告购房款310000元，反诉被告应当退还反诉原告代收的契税、维修基金14701.78元元，品迭后，被告应当给付原告295298.22元。因原告在与被告签订《商品房买卖合同》前，已与第三人签订《执行协议》将本案所涉房屋抵偿给第三人，且原告也是按《执行协议》的约定与买受人签订《商品房买卖合同》将案涉房屋卖与被告，故卖房所得款项应当归第三人所有，第三人主张被告应付与原告的款项付与第三人的请求，符合法律规定，予以支持。在购房款中品迭了原告代收的契税、维修基金，因此给第三人造成的损失，第三人可另行向旭宇房司追偿。第三人持有原告为被告办理的不动产权证书，属于被告的物权凭证，应当交付与被告。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告田朝彬、陈忠萍给付第三人王明林人民币295298.22元，限于判决生效之日起六十日内付清； 二、第三人王明林向被告田朝彬、陈忠萍交付不动产权证号为川（2018）宜宾县不动产权第××号的证书，限于判决生效之日起十日内履行； 三、驳回原告宜宾旭宇房地产开发有限公司的其余诉讼请求； 四、驳回反诉原告田朝彬、陈忠萍的其余反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5950元（含本诉、反诉受理费），由原告宜宾旭宇房地产开发有限公司负担2975元、被告田朝彬、陈忠萍负担1487元、第三人王明林负担1488元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长  尹 洪 审 判 员  周 娟 人民陪审员  彭堂荣 二〇一九年十一月二十五日 书 记 员  田 力