北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0118民初9003号原告：孙久东，男，1967年4月6日出生。委托诉讼代理人：冯伯军，北京市中通策成律师事务所律师。委托诉讼代理人：尉默楠，北京市中通策成律师事务所实习律师。被告：陈升纲，男，1969年5月23日出生。被告：北京吉永达房地产经纪有限公司，住所地北京市密云区新中街22号楼9号。统一社会信用代码91110228794066676U。法定代表人：王炜吉，总经理。第三人：魏向远，男，1971年11月1日出生。委托诉讼代理人：沈君怀，北京市季诺律师事务所律师。原告孙久东与被告陈升纲、北京吉永达房地产经纪有限公司（以下简称：吉永达公司）及第三人魏向远房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙久东及其委托诉讼代理人冯伯军，第三人魏向远及其委托诉讼代理人沈君怀到庭参加诉讼。被告陈升纲、吉永达公司经本院合法传唤后，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙久东诉称：2017年7月29日，经吉永达公司居间介绍，我与被告陈升纲签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定，被告陈升纲将其所有的北京市密云区X北区X号楼X单元X号的房屋（建筑面积124㎡）出卖于我，房屋总价款268万元。合同签订之日起180个工作日内，双方办理房屋权属转移登记手续。合同签订后，我按合同约定，支付了定金30万元及首付款138万元。陈升纲已于2017年8月12日向我交付了房屋，但未办理房屋权属转移登记手续。现合同约定的过户登记时间已过，被告陈升纲仍未与我办理房屋权属转移登记手续，故我诉于法院：1、请求判令被告陈升纲继续履行2017年7月29日双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，被告陈升纲立即将坐落于北京市密云区X北区X号楼X单元X号的房屋过户登记至原告孙久东名下。2、请求判令被告吉永达公司继续履行居间义务。诉讼费用由二被告负担。被告陈升纲经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。被告吉永达公司经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。第三人魏向远述称：2017年6月19日，陈升纲、高亚芬向我借款190万元，借期三个月，2017年6月19日至2017年9月18日，借款利率为月利率2%。2017年6月26日，陈升纲用其所有的北京市密云区X北区X号楼X单元X号的房产与我办理了房屋抵押登记。我于2017年6月20日，2017年7月4日向陈升纲、高亚芬支付了借款190万元。但截至2018年8月22日，陈升纲、高亚芬尚欠借款本金185万元未还，及2018年8月2日之后的利息未还。后我申请了法院强制执行。孙久东购买房屋时，该房屋已设定了抵押登记，孙久东及陈升纲均未向我告知房屋买卖事宜，也未征得我同意，且抵押借款也未清偿。原告孙久东要求办理房屋过户手续，应先将我的抵押借款及利息予以清偿约二百余万元。清偿后我同意办理抵押登记注销手续。如不能代为清偿，则我不同意注销抵押登记，也不同意带抵押转移登记。经审理查明：2017年7月29日，经吉永达公司居间介绍，出卖人（甲方）陈升纲与买受人孙久东签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定，陈升纲将坐落于密云区X北区X号楼X单元X号的房屋（房产证号：京房权证密私字第XXXX号，已设定抵押）出售给孙久东，房屋建筑面积124㎡。该房屋已设定抵押，抵押金额160万元。出卖人于2017年8月16日前办理抵押注销手续。房屋成交价款为268万元。付款方式为：乙方于2017年7月29日支付定金30万元，2017年8月16日支付首付款138万元，过户前支付余款100万元。出卖人在全款到账3日内将该房屋交付给买受人。权属转移登记约定，自本合同签订之日起180个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续。过户所发生的增值税、个人所得税由甲方支付；契税、测绘费由乙方支付。买受人未能在房屋交付之日起180个工作日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起三日退还买受人全部已付款（包括定金），按照活期利率付给利息，并按买受人已付定金的一倍支付违约金……。附加条件中约定，1、甲方承诺于2017年9月3日办理解押注销，如不办理视同甲方违约。2、乙方支付甲方首付款用于给甲方解押专款专用。2017年7月29日，出卖人（甲方）陈升纲与买受人（乙方）孙久东及居间方（丙方）吉永达公司又签订《居间服务合同》，居间合同约定，佣金计房屋价款268万元的2%，计53600元，由乙方负担。甲、乙双方同意共同委托丙方作为协助办理权证代理人，委托期限自本合同签订之日至乙方拿到新房产证，甲方全部拿到房款之日止……。合同签订后，孙久东于2017年7月30日给付陈升纲购房定金30万元，2017年8月16日，孙久东给付陈升纲购房首付款138万元。孙久东称陈升纲已于2017年8月12日将房屋予以交付。孙久东因未取得房屋产权证，于2018年8月20日向本院提起诉讼，要求陈升纲继续履行合同，配合办理房屋转移登记手续。同时申请诉讼保全，要求查封涉案房屋。2018年8月21日，本院（2018）京0118民初9003号民事裁定书裁定，对陈升纲所有的北京市密云区X北区X号楼X单元X号房屋予以查封。查封期间禁止办理房屋买卖、抵押、过户手续。孙久东支付诉讼保全费五千元。另查，2016年8月8日，陈升纲与魏向远曾因借款80万元事宜，将涉案房屋与魏向远办理抵押登记，2018年8月25日该抵押登记予以解除。2017年6月19日，经北京市中信公证处公证，借款人陈升纲、高亚芬与出借人魏向远签订借款合同，借款金额为190万元。借款期限为三个月（自2017年6月19日至2017年9月18日）。陈升纲用北京市密云区X北区X号楼X单元X号房屋进行抵押担保。2017年6月26日，陈升纲与魏向远之间因借款190万元担保事宜，办理了抵押登记，抵押权证为京（2017）密不动产证明第0014781号，被担保主债权金额190万元，债务履行期限3个月，担保范围为本金及利息，债务人：陈升纲。由于陈升纲、高亚芬未及时还清魏向远的出借款，魏向远于2018年8月22日向北京市中信公证处申请出具执行证书，要求陈升纲、高亚芬支付借款本金185万元，自2018年8月2日至借款还清之日的借款利息，按月利率2%计算，实现债权的费用。2018年9月6日，北京市中信公证处出具（2018）京中信执字01454号执行证书，执行标的：1、借款本金185万元，2、借款利息自2018年8月2日至借款偿还清之日，按月利率2%计算。2018年9月10日，魏向远向本院申请强制执行，执行案件号（2018）京0118执4670号，执行案件尚未终结。执行机构于2018年10月11日查封了涉案房屋。孙久东对于魏向远的执行申请持有异议，向本院执行机构申请执行异议，2018年12月3日，孙久东撤回执行异议申请。本院（2018）京0118执异205号执行裁定书裁定：准许孙久东撤回执行异议申请。2019年1月7日，孙久东向本院提起魏向远、陈升纲执行异议之诉案件，因孙久东未按时交纳公告费，本院（2019）京0118民初803号民事裁定书裁定，本案按孙久东撤回起诉处理。审理期间，魏向远表示，如孙久东能够代陈升纲履行执行标的内容，同意解除抵押登记。如不能代为履行，则不同意消除抵押登记。也不同意带抵押办理房屋转移登记手续。本案在审理过程中，本院向原告孙久东进行了多次风险释明，原告孙久东坚持要求陈升纲继续履行合同，办理房屋权属转移登记手续。魏向远的债权执行案件，尚未执行终结。孙久东未代陈升纲履行执行案件的还款内容。被告陈升纲、吉永达公司经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。上述事实，有当事人陈述、房屋买卖合同、房屋抵押材料、执行案件材料，裁定书等证据在案佐证。本院认为：当事人对自己的主张，应提供相应之证据。抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得价款向抵押权人提前清偿所担保的债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务的除外。陈升纲与孙久东签订房屋买卖合同时，合同中已明确注明，陈升纲出售的房屋已设定了抵押。陈升纲与孙久东协商房屋买卖事宜时，应当通知抵押权人魏向远并征求其意见，征得抵押权人同意后，再办理房屋买卖事宜，以便于房屋买卖合同得以顺利履行。由于陈升纲与孙久东协商房屋买卖事宜时，并未征得抵押权人的同意，且孙久东向陈升纲支付购房定金及首付款时，也未监督陈升纲先行与抵押权人魏向远办理抵押权消除手续。魏向远依据公正债权文书，已申请执行，现孙久东又未能代陈升纲代为履行抵押借款的执行内容。孙久东要求办理房屋转移登记手续，因存在抵押权登记尚未消除，故此，孙久东要求被告继续履行合同，办理房屋转移登记手续等诉讼请求，本院暂无法支持。被告陈升纲、吉永达公司经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。视为其放弃答辩、质证及辩论的权利。依据法律规定，本院依法缺席判决。综上所述，本院为保护当事人的合法权益，维护社会安定，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下。驳回原告孙久东的诉讼请求。公告费五百六十元（原告孙久东已预交），由原告孙久东负担（已交纳）。诉讼保全费五千元，由原告孙久东负担（已交纳）。案件受理费二万八千二百四十元（原告孙久东已预交一万四千一百二十元），由原告孙久东负担（限本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  魏明山人民陪审员  王永玲人民陪审员  王玉清二〇一九年十一月十三日法官 助理  王 静书 记 员  孙 洋