上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第3748号上诉人（原审被告、反诉原告）上海鸿垚贸易有限公司，住所地上海市宝山区XX路XX号XX室。法定代表人刘俊峰，总经理。委托代理人戴善音，上海百悦律师事务所律师。委托代理人贺国良，上海百悦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）上海云洲建筑装潢材料有限公司，住所地上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室。法定代表人褚云根，总经理。委托代理人沈燕，女，上海云洲建筑装潢材料有限公司工作。委托代理人朱振东，上海市恒泰律师事务所律师。上诉人上�鸿垚贸易有限公司（以下简称鸿垚公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第23584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月11日立案受理后依法组成合议庭，于同年12月22日公开开庭进行了审理。上诉人鸿垚公司的委托代理人戴善音，被上诉人上海云洲建筑装潢材料有限公司（以下简称云洲公司）的委托代理人沈燕、朱振东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，上海市浦东新区XX路XX号（XX路XX弄XX号XX室楼下三开间，以下简称租赁房屋）系云洲公司于1999年1月1日与上海市浦东新区XX管理所签订租赁合同承租而来。2014年3月24日，云洲公司、鸿垚公司签订《房屋租赁合同》，约定鸿垚公司承租云洲公司拥有的租赁房屋，使用面积为139平方米，租赁期限自2014年3月25日至2017年4月30日，其中免租期为2014年3月25日至2014年4月30日，租期届满若双方有意继续合作，则提前三个月续签房屋租赁合同，云洲公司同意鸿垚公司享有续租优先权。合同第三条约定，租金方式为付三押三（押金5万元），2014年5月1日至2015年4月30日年租金为20万元，2015年5月1日至2016年4月30日年租金为20万元，2016年5月1日至2017年4月30日年租金为21万元；每年租金分四次支付，每次按年租金的25%支付，鸿垚公司需提前半个月以银行划款的形式支付给云洲公司银行账户内，云洲公司应在收款日前一周向鸿垚公司提供税务局印制的正式发票；如鸿垚公司在无正当理由的情况下擅自拖欠租金超过十五天的，则每逾期一天，云洲公司有权按滞纳租金的0.3%向鸿垚公司收取滞纳金，拖欠租金超过一个月的，云洲公司有权终止合同并按合同规定要求鸿垚公司赔偿；租赁期届满鸿垚公司不再承租时，由云洲公司验房无损坏及水、电费、电话费无欠账的前提下，归还押金，否则云洲公司有权动用押金支付以上费用。合同第七条约定，如因云洲公司或鸿垚公司的原因导致合同不能完全履行，应承担经济责任，如鸿垚公司违约，应赔偿云洲公司两个月租金，如云洲公司违约也应赔偿鸿垚公司相同数额的违约金，同时补偿鸿垚公司商场的装修装潢费。合同签订后，云洲公司将房屋交付鸿垚公司，鸿垚公司亦向云洲公司支付押金5万元，并支付2014年5月1日至2015年1月31日期间租金计15万元。2014年8月21日，云洲公司、鸿垚公司签订《补充协议》，约定云洲公司将租赁房屋提供给鸿垚公司开设便利店，并同意鸿垚公司增设便民服务项目，鸿垚公司承诺装潢时已改变内部结构，等租赁期满时恢复原样，鸿垚公司同意支付押金2万元作为装潢时改变内部结构的承诺款，到期鸿垚公司按规定恢复内部结构后云洲�司同意退还承诺款2万元给鸿垚公司。后鸿垚公司依照补充协议向云洲公司支付押金2万元。2014年9月4日，云洲公司向鸿垚公司发出整改通知，要求鸿垚公司整改卫生间，将通风口移位及房间后一排窗户钉住，并表示将于2014年9月12日进行复查。2014年9月19日，云洲公司再次向鸿垚公司发出整改通知，要求鸿垚公司整改卫生间，将通风口移位及解决卫生间顶部不锈钢彩钢板问题，并表示将于2014年10月10日进行复查。2015年6月，云洲公司起诉至原审法院，要求判令1、解除云洲公司、鸿垚公司于2014年3月24日签订的房屋租赁合同；2、鸿垚公司支付云洲公司自2015年2月1日起至实际返还房屋之日止的租金，按每日547.95元标准计算；3、鸿垚公司将房屋恢复原状；4、鸿垚公司支付云洲公司逾期支付租金违约金，根据合同第3.3条约定，均按日0.3%标准计算：以5万元为本金，自2015年2�1日起至实际付款之日止；以5万元为本金，自2015年5月1日起至实际付款之日止。原审审理中，云洲公司明确第三项诉讼请求中要求恢复原状即拆掉租赁房屋内的隔断，并将卫生间顶部的彩钢板拆除；云洲公司变更第四项诉讼请求：要求根据合同第七条约定，鸿垚公司向云洲公司支付违约金33,333元（两个月租金）；同时云洲公司要求鸿垚公司返还租赁房屋。审理中，鸿垚公司提起反诉，要求判令：1、继续履行鸿垚公司与云洲公司之间于2014年3月24日签订的房屋租赁合同；2、云洲公司立即腾空鸿垚公司租赁房屋内彩票站位置，并将该部分交给鸿垚公司使用；3、云洲公司返还鸿垚公司多收的租金33,000元，并按照每年减少22%的租金标准收取未来租金。原审审理中，云洲公司表示租赁给鸿垚公司的房屋是一整间房屋，根据物业公司提供给云洲公司的图纸显示该房屋面积确实只有109.57平方米，鸿垚公司去现场看到的房屋即交付给鸿垚公司的房屋，三开间是因为租赁的房屋有三扇出入的门，当时看房屋时彩票站已经存在，彩票站并不包括在出租给云洲公司的房屋之内，而且彩票站也是由案外人出租给他人使用的，租赁合同上表述房屋面积是139平方米系笔误；同意鸿垚公司缴纳的押金共计7万元抵扣鸿垚公司应支付的租金及使用费。鸿垚公司表示租赁房屋前确实去看过现场，看到的房屋本身是一整间，云洲公司曾口头承诺将彩票站迁走后交付云洲公司，但一直未兑现，云洲公司交付的房屋只有两扇门，之后鸿垚公司确将房屋进行了隔断;鸿垚公司提交了相关的微信记录、电话录音，并申请证人吕某某到庭作证，证明其就彩票站及房屋面积问题向云洲公司提出交涉，同时鸿垚公司表示如解除合同，云洲公司应对鸿垚公司装修进行补偿。原审�为，依法成立的合同受法律保护。云洲公司、鸿垚公司签订的房屋租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，与法不悖，双方均应遵照履行。双方签订合同后，鸿垚公司依约支付了部分租金，现鸿垚公司以合同约定的房屋面积与实际不符为由，未支付自2015年2月1日起租金。法院认为，虽然双方合同约定租赁房屋面积为139平方米，但根据庭审查明的事实，鸿垚公司至现场看房时即看到一整间房屋，云洲公司亦向鸿垚公司交付了该房屋，房屋交付时鸿垚公司也无证据证明其对云洲公司的交房与现场查看不一致提出异议，可见双方合同约定的租金标准针对的标的物即鸿垚公司至现场查看的房屋，双方约定的租金标准非按面积计算的单价，约定面积与图纸载明面积差异对租金的计取不产生实质性影响，鸿垚公司以交付房屋面积与合同约定面积不符为由拒付租金理由不能成立。对于彩票站问题，鸿垚公司虽称云洲公司曾表示要将彩票站迁出后的房屋交付鸿垚公司，但双方合同及补充协议中均未提及彩票站迁出及交付事宜，故法院对鸿垚公司的陈述难以采信，双方租赁合同约定租赁标的物即XX路XX号（XX路XX弄XX号XX室楼下三开间），其租金亦仅针对租赁房屋，即使云洲公司承诺要将彩票站交付鸿垚公司使用，但其之后未兑现承诺也不影响双方租赁合同的履行。故本诉部分，现鸿垚公司拖欠租金显已超过一个月，云洲公司据此要求解除合同，同时要求返还房屋、支付房屋租金及使用费并承担违约责任的请求，法院予以支持；对于云洲公司要求鸿垚公司恢复原状的请求，其明确要求拆除房屋内隔断及卫生间顶部彩钢板，根据庭审情况及云洲公司发出的整改通知，该隔断及彩钢板确由鸿垚公司在承租期间所为，云洲公司就彩钢板问题已向�垚公司提出异议，且依据双方补充协议，对于内部结构改变鸿垚公司应恢复原状，现云洲公司要求对该二项内容恢复原状并无不当，法院予以支持。云洲公司同意将已收取的押金抵扣相应鸿垚公司应承担的费用，法院予以准许。鸿垚公司提出要求对系争房屋装修进行补偿，根据相关规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿，现因鸿垚公司无理由未按约支付租金导致合同解除，且云洲公司对该部分装修不同意利用，故对鸿垚公司要求云洲公司对其装修补偿，法院难以支持。对于反诉部分，因鸿垚公司陈述的未付租金理由不能成立，云洲公司已依约主张其权利，法院亦据实支持云洲公司的请求，故对于鸿垚公司的反诉请求，法院难以支持。原审法�审理后于2015年10月19日作出判决：一、解除原告（反诉被告）上海云洲建筑装潢材料有限公司与被告（反诉原告）上海鸿垚贸易有限公司于2014年3月24日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）上海鸿垚贸易有限公司于判决生效之日起三十日内将承租的上海市浦东新区XX路XX号（XX路XX弄XX号XX室楼下三开间）房屋恢复原状（即拆除房屋内隔断及拆除卫生间顶部彩钢板）；三、被告（反诉原告）上海鸿垚贸易有限公司于判决生效之日起三十日内将承租的上海市浦东新区XX路XX号（XX路XX弄XX号XX室楼下三开间）返还原告（反诉被告）上海云洲建筑装潢材料有限公司；四、被告（反诉原告）上海鸿垚贸易有限公司于判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）上海云洲建筑装潢材料有限公司房屋租金、使用费【自2015年2月1日起至实际返还房屋之日止，按照547.95元/天�准计算，执行时应扣除被告（反诉原告）上海鸿垚贸易有限公司已支付的押金7万元】；五、被告（反诉原告）上海鸿垚贸易有限公司于判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）上海云洲建筑装潢材料有限公司违约金33,333元；六、驳回被告（反诉原告）上海鸿垚贸易有限公司的全部诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币1,650元，由被告（反诉原告）上海鸿垚贸易有限公司负担；反诉案件受理费人民币312.50元，由被告（反诉原告）上海鸿垚贸易有限公司负担。判决后，鸿垚公司不服，上诉至本院称，租赁房屋交付时，上诉人鸿垚公司才得知租赁房屋中一小部分已由被上诉人云洲公司出租给一彩票站，被上诉人表示会尽快安排彩票站的搬迁。上诉人向被上诉人按时支付了2014年5月至2015年1月的租金，在此期间经上诉人多次要求，被上诉人一直无法兑现搬迁彩票站的诺言。此外，上诉人在2015年初装修中发现租赁房屋的使用面积仅109平方米，与约定的使用面积139平方米严重不符。被上诉人在2015年6月前没有催缴租金，表明双方在沟通面积问题，被上诉人也清楚面积存在瑕疵。故请求二审撤销原判，依法改判为驳回被上诉人的原审诉请。被上诉人云洲公司辩称，其不同意上诉人鸿垚公司的上诉请求。根据《房屋租赁合同》，彩票站不是出租面积。租赁房屋出租之前，上诉人已经知道彩票站存在的现状，租金也不是按照房屋面积计算的。上诉人支付了三期租金，没有提出面积的异议，仅要求被上诉人出租彩票站，经调查，彩票站不是被上诉人的而无法出租，双方产生争议。但上诉人必须支付没有争议部分的租金，彩票站的面积很小，上诉人由此不支付全部租金明显不合理。故请求二审驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，上诉人鸿垚公司（乙方）与被上诉人云洲公司（甲方）签订的《房屋租赁合同》约定“甲方同意将拥有的上海市浦东新区XX路XX号（XX路XX弄XX号XX室楼下三开间）使用面积139平方米的房屋提供给乙方开设便利店，并同意乙方增设便民服务项目”。本院审理中，被上诉人陈述，租赁房屋交付时明确是三扇门，包括通行彩票站的门，但彩票站将该门堵住了，被上诉人只能用两扇门，彩票站的面积为2.7平方米。上诉人对彩票站的面积没有异议，其陈述，彩票站的门包含在《房屋租赁合同》内，现在彩票站堵住该门，导致上诉人对外经营困难。本院认为，上诉人鸿垚公司�被上诉人云洲公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点在于彩票站是否包含在房屋的租赁面积之内，对此，本院注意到，一则《房屋租赁合同》并未载明其面积系包括彩票站的面积，二则合同及补充协议均未提及彩票站的迁出及交付事宜，故本院难以认定彩票站包含在房屋租赁面积之内。根据合同的约定，租赁房屋使用面积139平方米，房屋为三开间，事实上，据被上诉人确认，租赁房屋的实际面积只有109.57平方米，且因为彩票站将门堵住导致实际可用两扇门。因此，本院认定被上诉人交付上诉人的房屋与合同约定不一致而存在瑕疵，故上诉人应当支付的租金可以相应扣减，鉴于合同约定2014年5月1日至2015年4月30日的年租金为20万元，本院根据本案的实际情况酌情调整为16万元，即按照438.36元/天的标准计算。上诉人已按照合同约定�付2014年5月1日至2015年1月31日期间租金15万元，而其实际只需支付租金12万元，因此被上诉人应退还上诉人多收取的租金3万元。但上诉人自2015年2月1日起以合同约定房屋面积与实际面积不符为由拒付租金，而实际仍然使用租赁房屋，故其违约行为明显，被上诉人据此要求解除合同并要求上诉人支付房屋租金及使用费，合法有据，应予支持。至于上诉人应当承担的违约责任，由于被上诉人在合同履行过程中亦存在过错，本院结合合同对违约金的约定，酌情确定上诉人支付被上诉人违约金26,667元。至于被上诉人要求上诉人拆除房屋内隔断及拆除卫生间顶部彩钢板的问题，上诉人在《补充协议》中承诺装潢时已改变内部结构，等租赁期满时恢复原样，并支付押金2万元，嗣后，被上诉人向上诉人发出整改通知，上诉人未回函否认改变租赁房屋内部结构，故本院认定隔断及彩钢板确由上诉人在承租期内所为，在合同解除的情况下，上诉人理应将租赁房屋恢复原状。综上，上诉人鸿垚公司的其余上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决未能认定被上诉人交付的租赁房屋存在瑕疵导致所作判决有误，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第23584号民事判决第一、二、三项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第23584号民事判决第四、五、六项；三、上海鸿垚贸易有限公司于本判决生效之日起三十日内支付上海云洲建筑装潢材料有限公司房屋租金、使用费【自2015年2月1日起至实际返还房屋之日止，按照438.36元/天标准计算，执行时应扣除上海鸿垚贸易有限公司已支付的押金7万元�及多支付的租金3万元】；四、上海鸿垚贸易有限公司于本判决生效之日起三十日内支付上海云洲建筑装潢材料有限公司违约金26,667元；五、驳回上海云洲建筑装潢材料有限公司的其余诉讼请求；六、驳回上海鸿垚贸易有限公司的其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币1,650元，由上海云洲建筑装潢材料有限公司负担330元，由上海鸿垚贸易有限公司负担1,320元；反诉案件受理费人民币312.50元，由上海鸿垚贸易有限公司负担250元，由上海云洲建筑装潢材料有限公司负担62.50元。二审案件受理费人民币3,251元，由上海鸿垚贸易有限公司负担2,600.80元，由上海云洲建筑装潢材料有限公司负担650.20元。本判�为终审判决。审 判 长  陈懿欣代理审判员  潘俊秀审 判 员  翟从海二〇一六年二月二十二日书 记 员  周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……