上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第45046号原告庄巍，女，1989年5月29日生，汉族，住上海市静安区。委托代理人王童愚，上海纽迈律师事务所律师。委托代理人陈宸，上海纽迈律师事务所律师。被告李上品，男，1970年6月4日生，汉族，住浙江省。委托代理人茆涵敏，上海信冠律师事务所律师。原告庄巍诉被告李上品房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年1月26日公开开庭进行了审理，原告庄巍的委托代理人王童愚，被告李上品的委托代理人茆涵敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庄巍诉称，2015年8月18日，原、被告经上海中原物业顾问有限公司居间，就上海市浦东新区浦东大道1093弄15号1701室房屋签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，约定：原告向被告购买上述房屋，总价为人民币(币种下同)730万元；双方应在签订《房屋买卖合同》后30日内(即2015年9月17日前)前往居间方签订《上海市房地产买卖合同》(示范合同)；原告应于签约当日支付被告定金5万元，于3日内补足定金至50万元，定金交居间方保管；双方签订示范合同后，原告应通过居间方转付首期房款450万元，也由居间方暂管，待被告找垫资公司将房屋上原有抵押贷款还清并注销抵押，并将收件收据交居间方后2日内，居间方将代管的首期房款支付被告；任何一方未按《房屋买卖合同》履行，逾期超过20日的，另一方有权要求继续履行合同或单方解除合同；守约方解除合同的，违约方需按总房价的20%支付违约金。《房屋买卖合同》签订后，原告按约支付了定金50万元。但被告一直拖延签署示范合同，经原告及居间方反复催促，被告方于2015年11月11日前方居间方，但双方沟通至晚上，被告仍拒绝签订示范合同。鉴于被告未在约定时间内签署示范合同，构成根本违约，期间市场房价暴涨，且原告已经将原有住房出售，原告无奈于2015年11月23日起连续三次向被告快递《解约通知函》。被告收到解约函后，拒不承担违约赔偿责任，也未退还定金。为此，原告起诉要求：1、解除双方2015年8月18日签订的《房屋买卖合同》；2、被告返还原告定金50万元；3、被告支付原告违约金146万元。被告李上品辩称，被告系因资金问题而出售房屋，签订《房屋买卖合同》时，被告要求买受方多支付首付款以归还被告的贷款，原告不同意多付款并要求将首付款放在居间方。后经居间方提议，确定签订示范合同后，由居间方寻找垫资公司归还贷款，垫资费用被告承担60%，原告承担40%；待原告办妥审税、贷款手续后，前往交易中心办理过户。《房屋买卖合同》签订后，被告收到原告定金5万元。2015年9月，房屋因为其他案件被查封，原告不愿意继续交易，要求解除查封后签订示范合同。2015年11月3日，法院解除了查封，双方约在2015年11月11日至居间方签订示范合同。2015年11月11日，居间方表示因为被告涉讼太多，无法找到垫资公司，而且居间方打印的示范合同与之前的约定发生了变更，主要是过户时间变更为2015年12月31日，原垫资资金变更为自筹资金。被告不接受上述变更，双方未能签约。居间方提出被告自行寻找垫资公司，找到垫资后签约。2015年11月20日，被告找到垫资公司后，原告却表示不愿再购买房屋。2015年11月底，被告收到原告的解约通知，被告只能回绝了垫资公司。之后，双方对解除合同进行磋商，居间方表示解除条件是被告退还5万元定金，双方互不承担违约责任。但原告提供的解约协议虽写着双方互不负债权债务，但所述内容与事实大相径庭，为此被告对有关内容进行了删改，原告方却不同意删改。综上，被告认为，1、在到手价为730万元，其他交易条件不变更的情况下，被告愿意继续履行合同。2、如果法院判决解除合同，被告只同意将收到的5万元定金返还。3、被告没有不同意出售房屋，原告要求追究被告违约责任，承担146万元的巨额赔款，没有法律依据。如法院判决被告承担违约责任，则请求对违约金进行调整。经审理查明，上海市浦东新区浦东大道1093弄15号1701室产权人为被告李上品，2011年12月该房屋上被登记设定最高债权限额550万元的抵押，抵押权人为温州银行股份有限公司龙港支行，债权发生期间为2011年12月21日至2013年12月21日，该抵押登记至2015年12月14日查询时仍未注销。2015年8月，原、被告及上海中原物业顾问有限公司签订《房地产买卖居间协议》，约定：房屋总价款为730万元，乙方(原告)为表示购买诚意，向丙方(上海中原物业顾问有限公司)支付意向金5万元，如甲方(被告)在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行，乙方应于甲方签署本协议三日内补足定金至50万元。2015年8月18日，原、被告签署《房屋买卖合同》，约定：乙方(原告)受让甲方(被告)的系争房屋，转让价款为730万元；为办理交易过户手续，双方同意于本合同签订后30天内前往居间方签订示范文本《上海市房地产买卖合同》；乙方应于签署示范合同后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含实际收到的定金)450万元(包含尾款5万元，由居间方代管)，甲方应将收到的首付款优先用于偿还银行贷款(若有)，并应于收到该笔钱款同时偿还尚欠借款余额(若有不足，甲方自行补足)，办理抵押注销手续；第二期房款280万元乙方通过银行贷款支付；双方应待乙方银行贷款审批通过及限购结果出来后5日内向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续；本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立，甲方同意将收到的定金交居间方保管，若甲方将该房地产权证原件交居间方保管，则甲方可以从居间方处取回保管的定金，在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金，若乙方违约不买，则已付定金不予返还；任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同；若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金；本合同空白处填写文字与铅印文字具有同等效力，若填写文字与铅印文字冲突，以填写文字为准，《房地产买卖居间协议》内容与本合同冲突，以本合同为准；第17条补充约定(手写)，1、签订上海市买卖合同当日，乙方将首期房价款转付至上海中原，由中原暂为保管，待甲方找到垫资公司，将原有抵押还清注销抵押收件收据交上海中原后2日内，上海中原将代为保管的首期房价款支付至甲方指定的账户，2、因甲方提前还贷产生的垫资费用甲方承担60%，乙方承担40%。上述合同签订后，被告出具收款收据，确认收到原告定金5万元。2015年8月20日，上海中原物业顾问有限公司向原告开具收款收据，确认收到原告购买系争房屋45万元，并注明付款性质为意向金。上述合同签订后不久，系争房屋因其它案件被查封。2015年1月初，房屋解封，双方约定于2015年11月11日签署示范合同。当日，居间方打印了示范合同文本。其中第六条约定，双方确认在2015年12月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；附件三付款协议第2条约定，甲方自筹资金还清甲方尚欠抵押权人的借款余额，并将取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、委托书等注销所需材料原件交上海中原，并由上海中原代为办理注销手续后2日内上海中原将代为保管的首期房价款转付甲方。但当日双方意见不一，未能签署示范合同。此后，双方继续磋商。根据原告提供的2015年11月12日双方磋商的录音，原告的代理律师表示要按照8月18日协议履行、签约，钱马上打到中原地产；被告与被告的妻子则表示不同意，“钱要给我们”，“我不能跟你签这个合同，我钱办不到我怎么和你签啊？”，“我只有一个条件，你钱拿到温州”，同时被告强调房屋总价不变。2015年11月23日起，原告以多种方式向被告发送解除通知，同时要求被告承担违约责任。审理中，双方对2015年11月11日未能签约的原因各执一词。原告称，当日居间方与被告夫妇反复核对后打印了示范合同，但被告提出要求将首期房款增加至500万元，理由是首期房款交至居间方后，被告可持居间方的证明找垫资公司垫资；后原告同意首期房款增加至500万元，但被告又提出将首期房款直接交付被告或直接汇至温州银行，导致双方未能签约。被告表示，原合同未对过户时间进行约定，但示范合同改变了过户时间，被告认为时间太短无法找到垫资公司，所以才提出要求原告将首期房款交被告或直接支付给银行。审理中，上海中原物业顾问有限公司向本院出具《情况说明》，确认2015年8月15日庄巍支付5万元，该款于2015年8月19日转为定金；2015年8月20日，庄巍根据合同约定支付45万元，目前该款由该公司保管，具体认定和处理服从法院判决。另外，审理中原告提交了公证书一份，内容为2015年12月16日，链家网“名门滨江苑”(涉案房屋所在小区)的房源信息，其中两条信息中出现产权人为“李上品”，挂牌价为820万元，欲证明原告解除合同后被告以820万元的挂牌价格重新委托售房。对此，被告不予认可，认为上述信息是中介公司单方发布，被告仍同意以730万元的价格将房屋出售给原告。被告提供了原告未签名的解约协议1份，欲证明2015年12月10日被告从居间方取得原告律师草拟的解约协议，内容为被告退还定金5万元，双方互不承担违约责任，但因被告对事实部分进行了删改，原告拒绝签署。对此，原告对该协议真实性不认可，但认可居间方曾经起草过解约协议，当时原告在要求被告返还定金50万元、支付违约金的基础上愿意协商。本院认为，原、被告《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效；该合同包括了买卖标的、价款、付款方式、违约责任等内容，双方之间的房屋买卖合同关系成立。本案的争议焦点在于双方未能继续履行合同的原因及2015年11月23日原告解除合同时是否具有合同解除权。根据合同约定应在签订《房屋买卖合同》后30日内(即2015年9月17日前)签订示范合同，任何一方未按合同约定履行，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同。但《房屋买卖合同》签订后不久，房屋被查封，致使双方不能签署示范合同。查封至2015年11月初才解封，其时已经超过了合同约定的签署示范合同的期限二十日以上，原告已经具备合同解除权。虽然，当时原告予以了谅解，未行使解除权，但不代表原告已经丧失解除权。此后，双方在2015年11月11日再行进行了磋商，虽然目前的证据不能直接反映当日双方未能签署示范合同的原因。但根据原告提供的2015年11月12日双方的交涉录音，可以看出当时原告方坚持按照《房屋买卖合同》的约定履行，而被告方则提出了要求将首付款交给被告或直接归还原有贷款，因要求直接改变了双方首付款交居间方代管的约定，而致双方协商不成，未能签署示范合同。至于被告提出示范合同约定的过户日期太短无法完成垫资还款而未能签订示范合同的主张，没有任何证据可以证明，本院难以采信。因此，本院认定系被告的原因导致双方未能签署示范合同，原告依据合同享有合同解除权，双方合同自原告的解除通知到达被告时解除。《房地产买卖居间协议》约定，原告应在签署居间协议后三日内补足定金50万元，《房屋买卖合同》又约定被告同意定金交居间方代管，如被告将该房地产权证原件交居间方保管，则被告可以从居间方处取回保管的定金。现除被告已经收取的5万元定金外，原告还向居间方支付了45万元，目前该45万元由居间方代管，该45万元可以视为原告给付被告的定金。现双方买卖合同解除，原告要求被告返还定金50万元，依法可予支持。《房屋买卖合同》约定，若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。现被告拒不签署示范合同，导致原告行使解除权，原告要求被告承担总房价款20%的违约金符合合同约定。现被告请求调整违约金，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的旅行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则，酌情予以调整。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告庄巍与被告李上品2015年8月18日签订的《房屋买卖合同》解除；二、被告李上品应于本判决生效之日起十日内返还原告定金50万元；三、被告李上品应于本判决生效之日起十日内支付原告违约金100万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22,440元，减半收取11,220元，保全费5,000元，合计16,220元，由被告李上品负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张卓郁二〇一六年二月二十二日书记员  陈裕国附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。