江苏省常州经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0492民初2892号原告：许中南，男，1984年4月11日生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：陈琳，江苏苏正律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞伯俊，江苏苏正律师事务所律师。被告：邓堂虹，女，1984年1月27日生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：袁金勇。委托诉讼代理人：王华明，江苏达云律师事务所律师。第三人：常州市堂虹电子商务有限公司，住所地常州经济开发区横林镇长虹东路**。法定代表人：王维国，该公司总经理。第三人：江苏常正锅炉有限公司，住所地常州经济开发区横林镇长虹东路**。法定代表人：吴强，该公司总经理。委托诉讼代理人：王晓明，该公司员工，男，1979年6月4日生，汉族，住常州市武进区。原告许中南与被告邓堂虹、第三人常州市堂虹电子商务有限公司（以下简称“堂虹公司”）、江苏常正锅炉有限公司（以下简称“常正公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后先适用简易程序于2020年4月10日、2020年6月19日公开开庭进行了审理。后裁定转为普通程序于2020年11月16日公开开庭进行了审理，原告许中南的委托诉讼代理人陈琳、被告邓堂虹及其委托诉讼代理人袁金勇、王华明、第三人堂虹公司的法定代表人王维国及第三人常正公司的委托诉讼代理人王晓明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许中南向本院提出诉讼请求为：1.依法确认原、被告双方签订的《厂房租赁合同》无效；2.判令被告返还原告支付的押金200000元、租金780000元，合计980000元，并支付原告赔偿金200000元以及原告支付的中介费损失20000元。事实与理由：原告通过网上发布的房屋租赁信息通过中介联系到被告，根据双方协商的租赁意向，于2019年8月30日支付定金100000元，并于2019年9月4日签订《厂房租赁合同》一份，合同期限为2019年9月4日至2022年9月3日，免租装修期为15天，年租金为780000元。合同签订后，原告于2019年9月5日向被告支付880000元。原告于2019年9月5日进场装修，但9月9日即有人组织原告方进场，原来系该房屋系被告未经产权人同意转租，导致原告无法实际使用该房屋。原告就此要求被告给出调解方案，但被告一直未能处理。鉴于被告未经产权人同意擅自转租的违约行为，其与原告签订的租赁合同应属无效，故诉至法院，请求判如所请。被告邓堂虹辩称，1.原、被告签订的租赁合同合法有效，我方系经产权人同意对外转租，故不存在合同无效的情形；2.原告在使用租赁物不当，导致被告常正公司的厂房损坏，被告常正公司与原告之间就厂房使用产生矛盾，且原告使用厂房不符合合同所约定的钢铁仓储用途，是违约行为，应当承担相应的违约损失。第三人堂虹公司述称，原告起诉的是邓堂虹，所以我认为堂虹公司已经退出了与常正锅炉之间的租赁关系。第三人常正公司述称，我们是按照与堂虹公司签订的合同的相关条款来进行，与邓堂虹的合同是不生效的，我们不认可邓堂虹之间所签订的合同。我单位不知道厂房存在转租的情况，也不知道转租的实际用途。本院经审理查明案件事实如下：2019年9月4日，以邓堂虹为甲方、许中南为乙方签订《厂房租赁合同》一份，约定：邓堂虹将位于常州市武进区横林镇长虹东路8号的现状部分空余厂房出租给许中南使用，总面积为3200平方米（含公摊面积以及餐厅、食堂）；乙方租赁该厂房的用途为钢铁仓储，租赁期自2019年9月4日至2022年9月3日止，甲方在2019年9月4日将厂房、食堂、餐厅交付给乙方使用，装修期为15天（其期间免租金），租金起租日从2019年9月20日起计算，年租金为780000元，租金支付方式为每12个月支付一次，先付后用，另押金为200000元整。双方对违约责任约定为：“本合同租赁期内，任何一方违约，对方有权提出解除本合同，违约方必须提前6个月通知守约方，并赔偿守约方贰拾万元作为赔偿金”。合同签订前、后，许中南按约向邓堂虹支付了厂房租金780000及押金200000元，邓堂虹于2019年9月5日向许中南交付了案涉租赁厂房，后因常正公司不允许许中南的车辆进入厂区，许中南于2019年9月撤离租赁厂房。另查明，案涉租赁厂房产权人为常正公司，并领取了不动产权登记证书。关于常正公司对于案涉厂房的出租事宜，其与邓堂虹、堂虹公司之间先后形成过三份书面的《厂房租赁合同》，第一份合同承租人为邓堂虹，签订时间为2019年8月22日，租赁期自2019年10月1日至2029年9月30日（2019年9月1日至9月30日为免租期），厂房用途为“生产加工、仓储”，对转租事宜明确为“租赁期内若因乙方业务原因，乙方将空余部分厂房转租给合法的第三方使用，必须经过甲方同意，但合同年限不得超过本合同期限”；第二份合同承租人为堂虹公司，合同实际形成于2019年9月底，但落款时间仍为2019年8月22日，租期在第一份合同的基础上缩短为三年，对转租事宜明确为“租赁期内，甲方允许乙方将厂房转租给合法的第三方使用，入住行业须经甲方同意，但合同年限不得超过本合同期限”；第三份合同承租人为邓堂虹，合同形成时间为2019年11月底，落款时间亦为2019年8月22日，其他内容与第二份合同基本一致。常正公司陈述，因第一份租赁合同签订时，邓堂虹称其营业执照尚在办理之中，故先以其个人名义签订合同，后在堂虹公司成立后，以堂虹公司名义签订了第二份合同，同时注明原合同作废，第三份合同系为了配合邓堂虹本次诉讼所形成。又查明，许中南承租案涉厂房用于废钢仓储及物流，在其使用租赁厂房期间，曾因操作不当导致大型机件撞坏厂房，后许中南实际于2019年10月15日修复完毕。审理中，常正公司陈述，其在许中南损坏厂房后，当即联系堂虹公司法定代表人王维国，王维国告知现场有负责人，其便至现场查看，许中南告知厂房是他租赁的，从此时起其才知道厂房已经被转租，且厂房被用作废钢的仓储，不符合合同约定的用途，当日便告知王维国要求许中南撤离，后来许中南在两三天之内就撤离了。在2019年9月9日常正公司经办人王晓明与王维国的微信聊天记录中，王维国向王晓明请求其从中协调，让许中南能再使用一段时间，王晓明回复：“好意心领了，这个行业吴总肯定不会接受”；王维国于2019年9年10日下午通过微信向许中南告知：“我为你们也努力了，明天你们把里面清空吧”，许中南回复：“我尽快清空场地，然后把合同退了吧，你们再去找做正常行业的租户吧”。还查明，关于案涉厂房的转租事宜，邓堂虹向本院提交了常正公司出具的落款时间为2019年9月4日的情况说明一份，其上载明：“我公司把厂房租给邓堂虹时，当时我们就同意邓堂虹转租给他人的，邓堂虹转租给许中南做钢铁仓储是经过我公司同意的”，审理中，邓堂虹陈述该份情况说明是在2019年10月份所形成，系常正公司向其出具，常正公司否认出具了该份情况说明。再查明，王维国与邓堂虹系合作关系，二人约定厂房转租所获收益按照一定的比例进行分成，并作为股东于2019年9月29日共同投资设立了堂虹公司。本院认为，根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，被告自第三人常正公司处承租案涉厂房后，将其另行转租给原告，双方在履行租赁合同过程因原告损坏承租厂房及第三人常正公司对租赁物转租、使用用途限制等诸多因素无法协调，最终在2019年9月10日通过微信就原告撤场事宜进行沟通，原告当即承诺撤场，应视为双方在当日就案涉租赁合同的解除事宜协商达成一致意见，后原告实际搬离承租厂房，并对租赁物损坏部分进行修复，其系实际履行合同解除后果的行为。虽租赁物的损坏部分由原告实际承担了修复责任，但修复期间厂房的使用必然受到限制，其仍应向被告承担在此期间的租金损失，故本院确定将原告对厂房修复完成之日（即2019年10月15日）作为被告应返还剩余租金的时间节点。根据案涉合同约定，厂房租金自2019年9月20日开始起算，故被告应向原告返还租金、押金的数额为923667元（980000-780000÷12÷30×26）。关于原告主张的中介费损失，原告并未提供相应的居间合同，且其提交的证据不足以证明实际产生了该项损失及该项费用应由被告承担，故本院对其该项诉请不予支持。关于原告所主张的违约金200000元，鉴于案涉租赁合同的解除系经双方协商一致的结果，且原告未能证明合同的解除系因被告单方的违约行为所造成，且原告客观上存在使用不当造成租赁物损害的违约行为，故对原告主张的该项违约金，本院不予支持。同时，原告以被告未经产权人同意转租而请求确认合同无效，无法律依据，本院对其该项诉讼请求不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告邓堂虹于本判决发生法律效力之日起十日内向原告许中南返还厂房租金、押金合计923667元；二、驳回原告许中南的其他诉讼请求。案件受理费44134元，由原告许中南负担10163元，被告邓堂虹负担33971元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  夏 慧人民陪审员  虞明亮人民陪审员  唐静玉二〇二〇年十一月十六日书 记 员  谢泽君