广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2014）港民初字第115号原告朱曙光。特别授权委托代理人温燕飞，广西雨燕律师事务所律师。特别授权委托代理人王粒冲，广西雨燕律师事务所律师。被告防城港市骏宁房地产开发有限责任公司。法定代表人谢月英，该公司董事长。特别授权委托代理人黄海冬，广西精一律师事务所律师。特别授权委托代理人何祖龙，广西精一律师事务所律师。原告朱曙光诉被告防城港市骏宁房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年11月11日立案受理。依法由审判员李明娟适用简易程序于2013年12月23日公开开庭进行了审理。原告的特别授权委托代理人温燕飞、王粒冲，被告的特别授权委托代理人黄海冬、何祖龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年10月18日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定原告购买被告开发的位于兴港大道长山新区枫桥荔苑2栋2单元1202号房，总价款为361013.60元，原告以支付房款首付、余额以银行按揭的方式支付房款。合同还约定，被告应于2011年10月31日前商品房交付给原告使用；被告逾期交付的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。合同签订后，被告未按合同约定的日期将房屋交付给原告使用。直到2013年3月1日，被告才通知自2013年3月9日起一个月内办理交房手续。截止到2013年4月8日，被告共逾期交房达525天，违约金为56859元。为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、被告向原告支付逾期交房违约金56859元；二、诉讼费用由被告承担。原告对其陈述在举证期限内提供的证据有：1、原告身份证，以证明原告主体资格；2、工商电脑咨询单，以证明被告主体资格；3、《合同》，以证明原告与被告签订商品房买卖合同，明确约定双方的权利义务；4、收款收据、借款借据，以证明原告交清全部购房款；5、入伙通知书（物业收款收据），以证明被告逾期交房的事实。被告辩称，原告所要求被告支付的违约金没有事实和法律依据。根据法律规定及双方签订的《合同》约定，被告存在可以据实予以延期交房的情形和客观事由，故被告不应承担逾期交房的违约责任，具体理由如下：一、工程的延误受到天气、停水停电、国家法定节假日的影响；二、防城港市长山区供水管道工程直至2013年2月7日竣工，依据《合同》第8条第二款，被告向原告交房时间应当延至2013年2月7日；三、因政府对长山区总体规划的改变导致工期延误，依合同约定可以适当迟延交房；四、设计增加、变更导致施工时间增加，根据合同约定可以迟延交房；五、原告在团购该商品房时已经知道长山区的规划、市政工程及周边土地山岭的现状及开发情况，双方已对逾期交房的情形作出约定并在商品房价格上予以体现。被告为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、《合同》，以证明原、被告在商品房买卖合同中约定4种特殊情况下被告可以据实予以延期交房的事实；2、气象资料证明，以证明自2010年1月1日至2012年12月31日，防城港市港口区共计降雨天数为488天，受热带气旋影响27天，依约可以延期515天；3、《关于做好长山区城市自来水的建议》，以证明防城港市长山区供水管道工程未完成，给位于该片区的枫桥荔苑小区项目工程建设带来很大的影响，供水管道工程建设属于政府行为，造成该项目工程施工延误，被告据实可以延期至供水管道竣工之后的事实；4、关于对《做好长山片区城市自来水供水的建议》第36号提案的答复，证明内容同上；5、《关于加快长山片区城市供水管网建设建议的答复》，证明内容同上；6、《防城港市人民政府办公室文件处理笺》、《防城港市港务集团有限公司关于请求协调开通常山路的请示》、《关于对开通桃花湾片区长山路的意见》，以证明由于长山路尚有360米的道路未开通，无法铺设长山片区的DN800主输水管道，影响该片区的供水，造成位于长山区的枫桥荔苑项目工程延误的事实；7、防城港市亿港自来水公司（以下简称亿港公司）《证明》，以证明位于长山区的城区管网—北湖路400PE供水管工程于2013年2月7日竣工，被告延期交房是由于长山片区未通水管的政府行为造成的；8、《延迟交房通知》，以证明被告向原告告知因长山区市政供水工程尚未竣工，交房时间应予顺延的事实；9、《关于枫桥荔苑项目总平面的审核意见》，以证明被告于2008年7月28日报审枫桥荔苑项目总平面图，防城港市住房和城乡建设委员会直至2013年9月24日才批准通过该项目总平面规划设计方案，造成枫桥荔苑项目工程延误，被告可以据实予以延期交房；10、《防城港市建设项目总平面规划设计方案审查意见书》（以下简称《审核意见书》），证明内容同上；11、国办发明电（2009）27号、国办发明电（2010）40号、国办发明电（2011）45号文件，以证明2010年法定节假日共计29天、2011年法定节假日29天，2012年法定节假日27天的事实，共计85天，延期交房的日期应当扣除上述日期；12、《防城港市建设项目总平面设计图方案审查意见书》，以证明防城港市住建委于2009年7月24日同意枫桥荔苑项目总平面规划方案图，但在2010年11月5日将该总平面审查意见作废并要求将该项目内综合楼后退兴港大道大于等于20米的设计变更，该项目总平面规划设计方案直到2013年9月24日审批通过，依合同约定，设计变更造成的工期延误可以据实予以延长交房期限；13、《防城港市建设项目总平面设计图方案审查意见书》，证明内容同上；14、《防城港市建设项目总平面设计图方案审查意见书》，证明内容同上；15、建设工程竣工验收消防备案凭证，以证明由于长山片区未通自来水，枫桥荔苑项目直到2012年10月8日才通过消防验收的事实；16、长山片区照片，以证明长山片区周边的山岭未能平整，造成该片区自来水管迟迟不能铺设的事实；17、合同补充协议，以证明合同补充协议第八条第7项约定设计增加楼宇对讲系统、门禁系统、楼宇监控系统，将墙外混凝土空心砖改为页岩环保空心砖增加了工程量，应当适当予以延长交房的时间；18、《建设工程质量竣工验收意见书》，以证明枫桥荔苑小区一期工程2#楼于2013年1月23日经五方验收合格。经审理查明，2010年10月18日，以原告为买受人与以被告为出卖人签订《合同》，约定出卖人以单价2480元每平方米的价格将位于防城港市港口区兴港大道长山新区枫桥荔苑2栋2单元1202号房卖给买受人，房屋建筑面积为145.57㎡，总价款为361013.60元。该合同约定：“……第八条出卖人应当在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、勘察单位五方联合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。特别约定：买受人以银行按揭贷款或个人住房公积金贷款方式购房的，该商品房虽达到交付日期，但按揭贷款尚未转入出卖人账户的，交房日期顺延至全部按揭款转入出卖人账户后15日。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生不可抗力事由之日起30日内告知买受人的；2、非因出卖人原因包括但不限于自然灾害、公共突发事件、发生重大疫情或政府修路、封路、重大会议、庆典、交通管制等原因通知停工及其他政府行为导致工期延误的；3、供水、供电相关部门停水或停电每日达5小时以上，或气象部门记录日雨量达到中雨以上的；4、在施工过程中，规划部门批准或决定的规划变更、设计变更导致工期延长的。……第九条除本合同第八条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求且办完退房手续之日（包括且不限于还贷、解除合同登记备案、解除预告登记、解除抵押等手续）起30日内将买受人已付款及按合同期限活期存款利率计算的利息归还给买受人，并按总价款5%赔偿买受人的损失。买受人应按出卖人制定的日期及要求配合办理退房手续，逾期办理的，应按日向出卖人支付总房款万分之三的违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……第十一条商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接书。……如出现以下情况，视为房屋已交付给买受人，与房屋有关的风险及相关权利义务自《入伙通知书》内载明的交付之日起转移到买受人，买受人必须支付延期收房期间的物业管理费和其他因延期收房引起的一切费用。该房屋的保修期自《入伙通知书》内载明的交付之日起开始计算：（1）因买受人所留通讯地址错误、不详或地址变更未通知出卖人，导致交房通知无法送达买受人的；（2）买受人未按交付通知指定的时间、地点前来办理交接手续的；（3）买受人拒不验收房屋或验收房屋后非因合同约定的原因拒绝签署《房屋交接书》的；（4）其他非出卖人原因导致买受人不按期办理交房手续的情况”。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2013年1月23日，原告购买商品房所在的2号楼经五方验收合格。被告开发的枫桥荔苑项目所在的桃花湾片区长山路因山头未平整而没有修通，影响到市政供水管道的敷设，直至2013年2月7将枫桥荔苑所在路段的供水管道竣工并试压消毒通水。2013年3月1日，被告以邮寄《入伙通知书》的方式告知原告于2013年3月9日起办理收楼入住手续。另查明，自原告与被告签订《合同》之日至合同约定交房期间（即2010年10月18日至2011年10月31日），防城港港口区有中雨以上天气为48天。2009年7月24日，防城港市城市规划综合技术服务中心就枫桥荔苑项目总平面图设计方案作出《审查意见书》，审查意见为“原则同意该项目的设计方案”；2010年11月5日，防城港市住房和城乡建设委员会就枫桥荔苑项目作出《审查意见书》，载明：“一、该项目规划方案的调整涉及建设用地容积率的调整，须编制容积率调整论证报告，并依程序办理增容手续，换发国土证和建设用地规划许可证后方可进行总平面方案的审查；二、项目内综合楼后退兴港大道需≥20米；三、2009年7月24日我委核发的总平面审查意见作废；四、请进一步完善相关手续后再行报建。”2011年11月24日，防城港市住房和城乡建设委员会就枫桥荔苑项目平面设计图方案作出《审查意见书》，其中载明：“……二、停车位不满足规划设计条件的要求；……四、请按我委一建修改并增加竖向规划图，所有规划图纸提交一式四份蓝图再报我委审批。”2013年9月24日，防城港市住房和城乡建设委员会就枫桥荔苑项目平面设计图方案作出《审查意见书》，载明：“一、该项目的总平面规划设计方案已于2013年9月8日在防城港日报、市住建委网站及建设用地现场进行公示，至今未收取异议，现原则同意该项目总平面规划设计方案；二、该项目景观绿化方案须在办理施工许可证前完成专项报审。”以上事实，有《合同》、收款收据、借款借据、气象资料咨询、《关于对开通桃花湾片区长山路的意见》、《建设工程质量竣工验收意见书》、亿港公司《证明》、《审查意见书》、《入伙通知书》及当事人陈述、庭审笔录等证据予以证实，足以认定。本院认为，关于被告的交房时间是否符合合同约定的问题。原、被告签订的《合同》是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。原、被告双方应当按照合同的约定行使权利，履行义务。根据《合同》第八条的约定，被告应在2011年10月31日前将经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位和勘察单位一起组织验收合格的商品房交付原告使用。被告通过邮寄《入伙通知书》的方式通知业主于2013年3月9日起办理交房手续，故被告的实际交房日期应为2013年3月9日，在交房时间上晚于上述合同约定的交房时间。庭审中，被告提出气象、供水、设计变更等导致工期延误的情形，依合同约定应当予以延长交房期限。根据《合同》第八条中约定出卖人可以据实予以延期的四种情形，结合被告提交的证据，在《合同》签订之日至合同约定交房期间（即2010年10月18日至2011年10月31日），防城港市港口区有中雨以上天气的48天应当予以扣除。对被告提出的热带气旋、雷暴等气象原因、国家法定节假日原因延期交房的抗辩理由，由于在《合同》未予约定，故本院不予支持。至于被告提出原规划部门批准或决定的设计变更导致工期延误，故应延长交房期限的抗辩理由，根据被告提交的四份《审查意见书》，其中主要的设计变更是针对项目综合楼而非住宅楼，该项目平面图设计方案最终批准日期系2013年9月24日，晚于被告的实际交房日期，且被告未提交证据证明因该设计变更确实导致工期延误的相关证据，故对上述抗辩理由，本院不予支持。被告提交证据证明枫桥荔苑项目所在的长山路因故迟迟不能开通导致市政供水管道于2013年2月7日才竣工并试压消毒通水，认为交房期限也应延长至市政供水管道通水之后。根据《合同》第八条出卖人据实可以延期的第二种情形“非因出卖人原因包括但不限于自然灾害、公共突发事件、发生重大疫情或政府修路、封路、重大会议、庆典、交通管制等原因通知停工及其他政府行为导致工期延误的”约定，被告因市政供水导致无法将商品房交付原告使用，符合上述合同约定的条件，且市政供水管道通水时间系被告无法预料与控制，故对被告因市政供水原因可以延期交房的抗辩理由，本院予以支持。由于2010年10月18日至2011年10月31日期间防城港市港口区降雨量达中雨以上天数48天包含市政供水未通水的期间，故对该48天不再予以扣减。因此，被告逾期交房的时间自2013年2月8日起计算，至2013年3月8日，逾期交房天数为29天。根据《合同》第九条的约定，本案中，原告要求继续履行合同，故被告应按原告已支付房价款每日万分之三支付违约金3140.82元（361013.60元×0.0003×29天）。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告防城港市骏宁房地产开发有限责任公司向原告朱曙光支付逾期交房违约金3140.82元；二、驳回原告朱曙光的其他诉讼请求。案件受理费1221元，减半收取611元，由原告朱曙光负担261元，被告防城港市骏宁房地产开发有限责任公司负担350元。原告朱曙光已预交的611元案件受理费本院不予退还，被告防城港市骏宁房地产开发有限责任公司应负担的案件受理费由其在履行债务时一并支付给原告朱曙光。上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本八份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费1221元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  李明娟二〇一四年十一月七日书记员  陆晨萍相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。