辽宁省义县人民法院行 政 判 决 书（2019）辽0727行初84号原告：董航，女，1982年1月11日出生，汉族，无业，住义县。被告：义县自然资源局，住所地义县振兴路58号。法定代表人：田亚光，系该局局长。委托诉讼代理人：曹慧君，辽宁秋铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟媛媛，女，1992年1月1日出生，朝鲜族，住辽宁省义县。系义县不动产登记中心副主任。（追加）第三人：于凤祥，男，1945年8月12日出生，汉族，退休工人，住义县。委托诉讼代理人：于洪海，男，1974年2月19日出生，汉族，职员，住辽宁省义县，系第三人于凤祥的儿子。原告董航不服被告义县自然资源局为第三人于凤祥办理的预告登记，于2019年5月22日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案后，于2019年5月24日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院于2019年10月12日向第三人送达了起诉状副本及参加诉讼通知书。本院依法组成合议庭，于2019年11月5日公开开庭审理了本案，原告董航，被告义县自然资源局的委托诉讼代理人曹慧君、孟媛媛，第三人于凤祥的委托诉讼代理人于洪海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2013年7月16日，原义县房产管理处作出《锦州市义县房屋权属预告登记证明书》，产权人于凤祥，范围包括7-133-46、7-134-1、7-134-2（3户）。原告董航诉称，2014年4月26日，其与锦州亿华源房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，购买了位于义县****小区21号楼一单元3层东户房屋。锦州亿华源房地产开发有限公司于同日给其出具了购房收据，金额29万元整。其已按约定支付了全部购房款，并取得开发公司交与的入户钥匙，于2014年4月交纳了物业费，实施装修，同年10月开始入住至今。期间，其前去义县国土资源局下属不动产登记中心办理房屋预告登记和登记，均遭到被告拒绝，原因是房屋未能验收，而该中心却于2012年5月9日凭借于凤祥一份预定认购书为其办理了房屋预告登记。事实是开发公司与于凤祥有金钱债权关系，金钱债权关系已在义县人民法院予以确认，并未真实购买本房屋，义县不动产登记中心未经核实，认购书时间与事实矛盾，价格远远低于市场价格，房屋不是用于入住购买，就作出了该房屋的预告登记，侵犯了其合法权益，致使其不能合法办理房屋所有权证。其认为被告没有严格遵循相关条款或规定的要求进行审核，导致认定事实错误，并作出了错误的决定，严重损害了其利益，为保护其合法权益不受侵害，特提起诉讼，请求法院判令撤销于凤祥的房屋预告登记，由被告承担本案诉讼费用。原告董航向本院提交了以下证据：1、商品房买卖合同和收款收据；2、****二期房屋移交同意函；3、高层物业管理服务协议；4、业主公约；5、房屋装饰装修管理协议；6、入住费及装修押金的收据；7、2012年至2014年电梯费、物业费收据；8、取暖费收据；9、在义县无房屋登记信息证明；10、民事判决书；11、水电费清单。上述证据证明原告买楼合同真实合法有效。被告义县自然资源局辩称，原告所诉的预告登记已经失效，请法庭依法判处。被告义县自然资源局向本院提交了以下证据：1、预定认购书和收款收据，证明办理预告登记的依据，程序合法；2、照片两张，证明预告登记已经失效。第三人于凤祥述称，预告登记是其与开发商共同到不动产登记中心依据相关的行政法规办理，不动产中心单方宣告无效是没有法律依据的，且不动产中心也出具了一份证明材料。第三人于凤祥向本院提交了以下证据：1、购楼收据；2、认购书；3、房产出具的证明；4、民事判决书。本院对上述证据认证如下：原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11具备行政诉讼证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信并作为认定案件事实的证据。被告提交的证据1、2具备行政诉讼证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信并作为认定案件事实的证据。第三人提交的证据1、2、4具备行政诉讼证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信并作为认定案件事实的证据，第三人提交的证据3不具备行政诉讼证据的关联性，与本案无关，本院不予采信。经审理查明，2014年4月26日，董航与锦州亿华源房地产开发有限责任公司义县分公司签订商品房买卖合同，约定购买义县****小区21栋西1单元3层2号房，建筑面积99.71平方米，价款为贰拾玖万元，该公司为董航出具收款收据。上述商品房买卖合同经义县人民法院（2019）辽0727民初100号民事判决确认有效。2014年4月28日，董航对所购买的21号楼1单元2号验收入住，签署了《房屋装饰装修管理协议》和《****二期高层物业管理服务协议》。董航交纳了入住费、物业费、电梯费等费用，并在居住该房屋期间缴纳水电费、取暖费等费用。2012年5月9日，锦州亿华源房地产开发有限责任公司及义县分公司向于凤祥借款80万元，同日，双方签订预定认购书，包括本案争议的义县****小区21号楼西一单元三层2号住宅在内的四户由于凤祥作预定认购，于凤祥预定认购的本案争议房屋建筑面积99.71平方米，价款为壹拾伍万元整，该公司为于凤祥出具收款收据。2013年7月16日，原义县房产管理处作出《锦州市义县房屋权属预告登记证明书》，产权人于凤祥，范围包括7-133-46、7-134-1、7-134-2。其中7-134-2为本案争议房屋。2015年2月9日，义县人民法院（2015）义民二初字第00085号民事判决对于凤祥与开发公司的借款合同关系予以确认。2018年12月19日，义县不动产登记中心将义县城乡建设管理局发布的《关于****二期14号、17号、18号A、18号B、19号、20号、21号楼工程质量说明书》张贴于****小区。2019年5月22日，董航向本院提起诉讼，请求撤销被告义县自然资源局为第三人于凤祥办理的预告登记，并由被告承担本案诉讼费。另查明，原义县房产管理处的房屋登记职权发生变更，由义县国土资源局继续行使房屋登记职权，义县国土资源局职权和名称发生变更，现为义县自然资源局。本院认为，原告与锦州亿华源房地产开发有限责任公司义县分公司签订商品房买卖合同，原告已经支付了全部房款并入住至今，且本院民事判决确认原告的商品房买卖合同有效，原告与被诉行政行为具有法律上的利害关系，为本案适格原告。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。故预告登记必须以房屋买卖或者其他不动产物权协议为目的。《房屋登记办法》第六十七条规定，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（一）预购商品房；（二）以预购商品房设定抵押；（三）房屋所有权转让、抵押；（四）法律、法规规定的其他情形。本案中，第三人与锦州亿华源房地产开发有限责任公司及义县分公司之间存在借款合同关系，第三人签订预定认购书的目的并不是买卖房屋；同时，第三人认购锦州亿华源房地产开发有限责任公司****小区的房屋，但未按照认购书办理入住，未实际占有房屋，未实际履行该协议。结合以上事实，本院认为第三人认购锦州亿华源房地产开发有限责任公司****的房屋实为担保其与锦州亿华源房地产开发有限责任公司及义县分公司之间的借款合同，并不是真正的房屋买卖。第三人签订的预定认购书不是正式的商品房买卖合同，不具备办理预告登记的资质，据此作出的预告登记行为不具备事实基础。故原义县房产管理处为第三人办理预告登记的行为并不符合法律规定的预告登记的前提条件和办理预告登记的情形，没有事实依据，主要证据不足，适用法律法规错误，本院不予支持。在程序上，《房屋登记办法》第七条规定，办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。本案中，被告未向本院提交证明办理预告登记程序的证据，故无法认定被诉预告登记行为符合法定程序。关于被告答辩称预告登记已经失效的意见，被告提供了两张照片作为证据，本院认为，将工程质量合格的说明张贴并不能证明被告履行了告知权利人房屋能够进行权属登记的义务，即履行告知义务不够充分和全面，故预告登记已经失效的答辩意见，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（二）、（三）项的规定，判决如下：撤销原义县房产管理处于2013年7月16日为第三人于凤祥办理的****21号楼西一单元3楼2号（7-134-2）房屋的预告登记。案件受理费50元，由被告义县自然资源局负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  邹国前人民陪审员  聂桂华人民陪审员  肖洪园二〇一九年十一月二十一日书 记 员  季海潇