上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初17512号原告：龙湖物业服务集团有限公司上海分公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：郑小灵，总经理。委托诉讼代理人：刘金培，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：许敏，男，1987年3月2日生，汉族，住福建省。原告龙湖物业服务集团有限公司上海分公司(以下简称“龙湖物业”)与被告许敏物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案受理后，依法适用简易程序。后因无法通过邮寄或直接送达方式向被告送达诉讼文书，本案转为普通程序审理，并以公告方式向其送达诉状副本及开庭传票等诉讼材料。2020年3月23日，本院公开开庭审理了本案。原告龙湖物业服务集团有限公司上海分公司的委托诉讼代理人刘金培到庭参加诉讼。被告许敏经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告龙湖物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2015年7月1日起至2019年9月30日止的物业管理费35,772.62元；2、判令被告支付因迟延支付上述物业管理费所产生的违约金(以每季度欠付的物业费为本金，自每季度前一个月的15日起至判决生效之日止，按每日千分之三的标准计算)；3、判令被告支付自2015年7月1日起至2019年9月30日止的车位管理费3,060元；4、判令被告支付因迟延支付上述车位管理费所产生的违约金(以每季度欠付的车位管理费为本金，自每季度前一个月的15日起至判决生效之日止，按每日千分之三的标准计算)。事实和理由：被告系上海市松江区人民北路XXX弄XXX号XXX室的业主。原告系该小区的前期物业管理公司，与开发商上海恒世房地产有限公司(以下简称“恒世房产”)于2011年4月、2014年4月及2017年4月先后签订三份《前期物业管理服务合同》，合同期限均为3年。收费标准及逾期违约责任条款并无变化，均约定：物业服务费用按季缴纳，业主应当在每季度前一个月的15日之前履行交纳义务，业主逾期交纳的，按日收取应交纳费用千分之三的违约金。被告房屋(底层和平层)核定的物业管理费收费标准为按建筑面积收取，3.6元/月/平方米。被告房屋的建筑面积为194.84平方米，因此被告每月应当缴纳的物业管理费为701.42元。被告于2013年1月13日办理房屋交接手续，曾支付过2013年5月至2013年7月的物业管理费。2013年8月至2015年6月30日的物业管理费因被告未交纳，原告曾诉讼追讨，被告至今未支付。而2015年7月1日至2019年9月30日止的物业费及车位管理费被告均未支付。原告曾多次发函催告被告付款，但被告至今仍不履行交费义务。故诉至法院，请求法院判如所请。被告许敏未作答辩。经审理查明：2012年5月4日，被告与恒世房产签订《上海市商品房预售合同》一份，约定被告向恒世房产购买松江区人民北路2908弄《龙湖好望山城》279号8层902室，在该合同的《补充条款一》中约定前期物业管理费为3.60元/平方米(建筑面积)/月。2012年7月13日，涉案房屋预告登记于被告名下。2013年1月13日，被告签署《商品房交接清单》一份，确认双方已于当日对涉案房屋进行验收交接。2013年4月20日，被告向恒世房产出具车位确认书一份，确认编号为3－667的车位由其使用，并自5月1日起按每月60元交纳停车管理服务费。2013年6月25日，涉案房屋登记于恒世房产名下，建筑面积为194.84平方米。2014年4月，重庆新龙湖物业服务有限公司上海分公司(以下简称“重庆新龙湖物业”)与恒世房产签订前期物业服务合同一份，约定由重庆新龙湖物业为坐落位置为松江区人民北路2908弄的上海龙湖好望山城提供物业服务，物业服务期限为2014年4月23日起至2017年4月22日止，住宅的物业服务收费标准为底层及平层为3.60元/月/平方米。物业服务费用按季交纳，业主应在每季度前一个月的15日之前履行交纳义务，逾期缴纳的，按日收取应交纳费用千分之三的违约金。2015年4月8日，因被告未交纳2013年8月1日起至2015年6月30日止的物业管理费，重庆新龙湖物业向本院提起诉讼，本院于2015年11月21日作出(2015)松民三(民)初字第1158号民事判决，判决被告支付所欠物业服务费及相应滞纳金，该判决已生效。2016年6月27日，上海市闵行区市场监督管理局准予重庆新龙湖物业服务有限公司上海分公司名称变更为龙湖物业服务集团有限公司上海分公司。2017年5月17日，原告龙湖物业与恒世房产签订前期物业服务合同一份，物业服务期限为2017年4月23日期起至2020年4月22日止，该合同对坐落位置、平层住宅物业服务收费标准、交费方式、违约金支付约定等与前述合同约定一致。2017年12月10日，原告委托律师向被告寄送《律师函》催讨2016、2017物业服务费及违约金。另查明，涉案小区的物业服务收费标准于2011年3月16日取得上海市松江区物价局备案。以上事实，有(2015)松民三(民)初字第1158号民事判决书、前期物业服务合同、上海市商品房预售合同、上海市房地产登记簿、车位确认书、律师函、准予变更登记通知书及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：建设单位与物业服务企业签订的《前期物业管理服务合同》，对业主具有约束力。据此，本案所涉的《前期物业管理服务合同》对作为业主的被告具有法律约束力，原、被告双方均应严格履行合同约定的义务。原告依约对松江区人民北路2908弄物业提供了物业服务，被告已实际接受了原告提供的物业服务，应当按合同约定支付物业费和停车服务费，故原告要求被告支付拖欠物业服务费和停车服务费的主张，于法有据，本院予以支持。关于交纳物业服务费的金额，根据收费标准、涉诉房屋的建筑面积，以及被告未交纳的月份数，本院确认被告应当支付原告物业服务费35,772.62元(3.6元×194.84平方×51个月，以元为单位四舍五入)。关于车位服务费金额，根据约定收费标准以及被告未交纳的月份数，本院确认被告应当支付原告物业服务费3,060元(60元×51个月)。关于物业服务费违约金，被告未按约支付物业服务费，显属违约，理应按约承担相应的违约责任，故原告所提违约金的主张并无不妥，本院予以支持，但原告主张的违约金的计算标准过高，本院酌情调整为按日万分之三计算，且均自本季度前一个月的16日起计算。关于停车服务费违约金，无合同约定和法律依据，本院不予支持。被告许敏经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告许敏于本判决生效之日起十日内支付原告龙湖物业服务集团有限公司上海分公司自2015年7月1日起至2019年9月30日止的物业服务费35,772.62元；二、被告许敏于本判决生效之日起十日内支付原告龙湖物业服务集团有限公司上海分公司自2015年7月1日起至2019年9月30日止的停车服务费3,060元；三、被告许敏于本判决生效之日起十日内支付原告龙湖物业服务集团有限公司上海分公司滞纳金(计算方式：以每季物业服务费2,104.26元为基数，分别自2015年7月、10月，2016年1月、4月、7月、10月，2017年1月、4月、7月、10月，2018年1月、4月、7月、10月，2019年1月、4月、7月的16日起至本判决生效日止，均按日万分之三的标准分笔计算)；四、驳回原告龙湖物业服务集团有限公司上海分公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,026元，公告费560元，合计诉讼费3,586元，由原告龙湖物业服务集团有限公司上海分公司负担1,967元(已付)，被告许敏负担1,619元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  顾国华审 判 员  庞伟丽人民陪审员  钱蕊蓉二〇二〇年三月二十三日书 记 员  黄 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。三、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。