山东省昌邑市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0786民初3408号 原告（反诉被告，下称原告）：昌邑市大丰棉花加工有限公司，住所地昌邑市都昌街道双台社区。 法定代表人：刘尚伟，董事长。 委托诉讼代理人：刘伟，山东倡义律师事务所律师。 被告（反诉原告，下称被告）：昌邑市延波纺织有限责任公司，住所地昌邑市龙池镇政府驻地。 法定代表人：赵延波，经理。 委托诉讼代理人：蒋光亮，山东恒昶律师事务所律师。 原告昌邑市大丰棉花加工有限公司（以下简称大丰公司）与被告昌邑市延波纺织有限责任公司（以下简称延波公司）返还原物纠纷一案，本院于2018年11月19日作出（2011）昌民初字第511号民事判决书。大丰公司不服该判决，向山东省潍坊市中级人民法院提起上诉，潍坊市中级人民法院于2019年6月14日作出（2019）鲁07民终2098号民事裁定书，裁定撤销该判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。大丰公司的委托诉讼代理人刘伟、延波公司的法定代表人赵延波及委托诉讼代理人蒋光亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大丰公司向本院提出诉讼请求：1.判令延波公司立即停止侵权行为，立即自原告所有的土地及房产搬出其企业全部的设备及其他财产，交还涉案土地和房产；2.判令延波公司赔偿原告损失288121.15元，计算至2020年1月10日，其后费用计算至搬出原告土地和房屋为止;3.判令延波公司在3日内自行拆除在原告土地上建筑的房屋;4.诉讼费用由延波公司承担。 事实与理由：2010年，大丰公司获取了昌邑市丝绸有限公司在昌邑市龙池蚕茧站的土地使用权和房产所有权，并已经依法办理过户手续，延波公司无偿占用原告的土地，无偿使用原告的房产，并在使用土地上建造房屋，侵犯了原告的合法利益。特提出诉讼请求，请求依法判决。 延波公司辩称，本案潍坊市中级人民法院撤销原判发回重审的原因是因为涉案房屋违法建设，发回重审的范围及要求一审法院重审的问题仅是：一审法院应根据相关法律规定，结合当事人双方是否存在过错及涉案房屋是否办理相关规划许可等事实对本案进行认定。因此，原审作出的其他双方主张的认定和判决结果均不涉及。被告认为：1、原告主张的违法建设房屋系被告于2008年购买占用涉案房地产后，在原房屋的基础上进行的重建，之前也有房屋，因未办理产权变更登记及被告处没有房地产证等，重建前被告并不知道原房屋没有规划许可。且该房屋并没有被相关职能部门作出有效的法律文书认定为违法建设。2、即使属于违法建设，因涉案土地已变更到原告名下，结合房地无法分割、原告已取得该房屋、被告已实际投入等事实，原告作为受益人也应给予被告补偿。3、被告2008年签订合同，实际占用涉案房地产，重建房屋是2009年，均在原告2010年购买时间之前。原告在购买时应当知道该房屋客观存在的事实，原告在购买涉案整个房地产及签订合同之前并没有向涉案土地的转让方及被告提出异议，也没有向相关职能部门及办理产权变更登记时提出异议或举报违法建设等。显然，原告在购买涉案房地产时是对重建房屋的事实认可接受的。4、因涉案土地已变更登记到原告名下，被告已无法补办重建房屋的相关手续。以上原告对此具有过错，亦应承担相应的责任，被告无过错。另外，根据潍坊中院裁定发回重审的范围及要求，本案被告主张的除涉及违法建设的损失外的反诉请求及原告的诉讼请求，原审的认定和判决是正确的。原审判决及评估被告的损失435514元中原告提出涉及违法建设的损失部分仅为187502元，因此，应在该范围内审查处理。 延波公司向本院提出反诉请求：1.请求判令大丰公司支付被告各项损失共计435514元；2.诉讼费用由大丰公司承担。 事实与理由：延波公司与昌邑市丝绸有限公司在2008年签订土地转让合同，约定昌邑市丝绸有限公司将龙池蚕茧站土地及房屋转让给延波公司，该土地转让合同实际履行，延波公司对土地和房屋进行了修缮和增设。2010年，大丰公司取得了龙池蚕茧站土地使用权和房屋所有权，并起诉要求延波公司搬出该土地并拆除房屋。该土地和房屋的修缮和增设，是延波公司与昌邑市丝绸有限公司签订土地转让合同后进行的，大丰公司理应对延波公司的损失进行赔偿。 大丰公司对延波公司的反诉辩称，延波公司的反诉请求不成立，其在履行与昌邑市丝绸有限公司的土地转让合同中，未经该公司许可，未经过房产等部门审批进行了建设，如果有损失应当由土地转让合同的相对方进行确认，原告基于获得土地使用权和房产所有权，合法有效，没有任何过错，不应当承担延波公司的经济损失。延波公司与昌邑市丝绸有限公司签订合同时，因该土地、房产已抵押，存在该合同效力待定问题，延波公司未对购买的土地、房产进行实质性审查，导致土地转让合同无法实现，主观存在过错，在未获得土地使用权的前提下，又未经职能部门的许可，自行建设的房屋及其他附属物均系违章、违法建筑，民事行为的后果自负。原告同意为避免双方损失将部分对方添设的、修缮的物品或建筑留用。 当事人围绕诉讼请求和反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在案佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、2003年3月25日，昌邑市人民政府作出《关于昌邑市丝绸公司等用地的批复》（昌政土字（2003）33号），同意将5280平方米国有土地使用权出让给昌邑市丝绸公司，用于建蚕茧站，使用期限为30年。本案讼争的昌邑市龙池蚕茧站土地即为该块土地，由昌邑市丝绸公司使用并办理权属登记。 2、（1）2005年8月，昌邑市丝绸公司改制，成立昌邑市丝绸有限公司。2009年2月，昌邑市丝绸有限公司申请并注销工商登记，其债权债务全部由昌邑市赛奥丝绸有限公司接收，接收的资产包括龙池、卜庄等蚕茧站的土地使用权及房产所有权。 （2）2009年2月5日，昌邑市丝绸有限公司在申请注销工商登记时，以处理公司遗留问题为由，向昌邑市工商行政管理局申请继续使用公章三个月。 3、（1）2004年8月1日，昌邑市丝绸公司与赵延波（即延波公司法定代表人）签订土地租赁合同，约定将昌邑市丝绸公司龙池蚕茧站的院内北端闲置土地租赁给赵延波使用，该土地南北长51.5米，东西宽43米，共计2214.5平方米，合3.32亩，南邻蚕茧站，东临东白塔村路，北邻东白塔村排水沟，西邻东白塔村路；租赁期限自2004年8月1日起，期限20年，每年租赁费5500元，于每年1月上旬缴纳；不到租赁年限，不得收回土地，赵延波可在土地上视自己的经营增加建筑和设施；土地租赁后，院墙等均由赵延波修建，所建高建筑物应离双方界墙2米以外，不得妨碍丝绸公司茧库透风。 （2）2008年7月24日，昌邑市丝绸有限公司与延波公司签订土地转让合同，约定昌邑市丝绸有限公司拟将龙池蚕茧站土地及房屋转让给延波公司，转让的茧站土地南北长66.4米，东西宽42.65米，计2832平方米，茧站院外道路南北长36.5米，东西宽13.4米，计489.1平方米，以上共计3321.1平方米（合4.98亩），地上附着物有晾茧室575.28平方米，办公室、仓库、伙房408.9平方米。该地南邻柏油路，北邻延波公司浆纱厂，东邻东白塔村路，西邻东白塔村路。该土地及附着物转让费360000元，合同签订后，延波公司先交定金50000元，剩余310000元在昌邑市丝绸有限公司交付土地证时一次交清，昌邑市丝绸有限公司在10月1日前负责办理好土地证。 （3）2008年7月24日，昌邑市丝绸有限公司给延波公司出具收入凭证一份，收取了延波公司“龙池土地定金”50000元。该定金收取后，昌邑市丝绸有限公司未按约定办理土地权证相关手续。 4、（1）2007年1月29日，昌邑市丝绸有限公司以其龙池蚕茧站等土地和房产作为抵押物，为中国工商银行昌邑支行向昌邑市赛奥丝绸有限公司的借款提供最高额抵押担保，并在昌邑市国土资源局办理了土地使用权抵押登记。2010年3月21日，大丰公司与债权人中国工商银行昌邑支行达成协议，以6586963.78元的对价，取得对债务人昌邑市赛奥丝绸有限公司的债权，同时取得对抵押人昌邑市丝绸有限公司的抵押权。 （2）2010年3月31日，昌邑市丝绸有限公司出具“收到条”一份，其上载明：现收到大丰公司购买丝绸公司龙池、围子等蚕茧站的房产、土地及水电设施使用权的价款共3016963.78元（此款已由购买方直接替我方偿还了昌邑工行贷款），上述房地产已交付大丰公司。 5、2010年9月6日，昌邑市赛奥丝绸有限公司董事会决议，“同意将本公司下属的龙池蚕茧站等的土地使用权及建筑物整体转让给大丰公司”。 6、（1）2010年9月17日，大丰公司与昌邑市丝绸有限公司签订协议书，约定昌邑市丝绸有限公司自愿将龙池蚕茧站、围子蚕茧站、宋庄蚕茧站、流河蚕茧站、饮马蚕茧站全部土地使用权、地上附着物及所有设施转让给大丰公司，其中就龙池蚕茧站土地房产的转让约定如下：昌邑市丝绸有限公司将其坐落在昌邑市龙池镇政府驻地，柳瓦路以北的龙池蚕茧站全部土地、地上附着物及其他所有设施包括：出让土地5280平方米（土地使用权证号昌国用（2006）第735号）、已确权房屋建筑面积1119.51平方米（昌邑房产证龙池昌房权证龙池字第0××4号、0××5号）、未确权房屋及所有设施全部转让给大丰公司，双方确定转让价款640000元。该土地房产系本案讼争财产。 （2）2010年9月21日，大丰公司与昌邑市丝绸有限公司签订国有建设用地使用权转让合同，主要内容为：昌邑市丝绸有限公司向大丰公司转让位于昌邑市××镇××路××北的5280㎡土地使用权及地上附属物，土地使用权连同地上附属物转让总价为640000元，转让后，原土地使用权出让合同和登记文件所载权利义务随之转移。 7、（1）2010年9月23日，昌邑市房地产管理局作出昌邑房权证龙池字第0××5、0××6号两份房屋所有权证书，其上载明：房屋所有权人大丰公司，房屋坐落昌邑市龙池镇政府街65号1-5幢，每幢房屋的面积等。该两份证书登记房屋系本案讼争财产。 （2）2010年9月30日，昌邑市国土资源局作出昌国用（2010）第468号土地使用权证，其上载明：土地使用权人大丰公司，地号01067-1-1，使用权面积5280㎡。该证书登记土地系本案讼争财产。 8、2013年7月10日，昌邑市赛奥丝绸有限公司出具证明一份，内容为：2005年8月，昌邑市丝绸公司改制后成立昌邑市丝绸有限公司，2009年2月昌邑市丝绸有限公司依法注销，其债权债务全部由昌邑市赛奥丝绸有限公司接收，其接收后的资产包括龙池、卜庄等蚕茧站的土地使用权及房产所有权。龙池蚕茧站登记在昌邑市丝绸有限公司名下。自2007年1月起，上述蚕茧站的房地产一直处于抵押状态，未及时变更产权登记，为了处置上述财产，昌邑市赛奥丝绸有限公司保留了昌邑市丝绸公司和昌邑市丝绸有限公司的公章。2010年9月15日，因昌邑市赛奥丝绸有限公司无力偿还工商银行昌邑支行6580000元贷款，由昌邑市政府协调，抵押权人工商银行昌邑支行同意，昌邑市赛奥丝绸有限公司董事会同意后，将上述蚕茧站分别以昌邑市丝绸公司和昌邑市丝绸有限公司的名义转让给了大丰公司。在签订相关协议时，昌邑市赛奥丝绸有限公司分别借用了原昌邑市丝绸公司和昌邑市丝绸有限公司的公章。2010年9月21日，昌邑市赛奥丝绸有限公司以昌邑市丝绸公司和昌邑市丝绸有限公司的名义与大丰公司办理了房地产交接及变更登记手续。 9、（1）2014年10月14日，昌邑市丝绸有限公司出具证明一份，内容为：我公司原龙池蚕茧站院墙内，国有出让土地以北，有一宗龙池镇东白塔村集体土地。该土地东西宽44米，南北长30米，共1320平方米，合计1.98亩。该地南至蚕茧站国有出让土地北端，北至东白塔村排水沟，东临东白塔村路，西邻东白塔村路。我公司2002年建龙池蚕茧站时，将该宗土地一并圈入院墙内，由于其他原因，一直未与龙池镇东白塔村村委办理土地租赁手续。2004年，我公司将该宗闲置的土地租赁给赵延波使用，同时还将与其相邻的部分闲置国有出让土地（南北长21.5米，东西宽44米）一并租赁给赵延波使用，赵延波租赁土地南北长合计51.5米，面积3.32亩。租赁的土地等闲置土地，无房屋及其他建筑。我公司与赵延波双方界墙位于原龙池蚕茧站北数第一排茧库以北，距离北茧库3米处。2008年，我公司将上述租赁土地界墙以南约计4.98亩国有土地使用权及地上附着物，包括两排茧库、一排办公室、一排仓库伙房、一个烘茧房转让给延波公司。上述租赁的土地与转让的土地房屋没有重叠及交叉。并附图一份。 （2）2014年12月30日，昌邑市龙池镇东白塔村村民委员会出具证明一份，内容为：昌邑市丝绸有限公司在2001年9月购买我村土地建设龙池蚕茧站。购买我村柳瓦路以北土地，南北长130米，东西宽44米，合计5720㎡。其中南端南北长10米，东西宽44米，共计440㎡土地用于公共交通建设，故昌邑市丝绸有限公司实际获得国有土地面积为5280㎡，南北长120米，东西宽44米。但昌邑市丝绸有限公司围墙圈地时，却向北延伸了30米，宽44米，共多占用我村土地1320㎡，约1.98亩，并在该土地建设围墙。现在的东墙、北墙、西墙就是当时所建。该地南临龙池蚕茧站国有出让土地，北临东白塔村排水沟，西临东白塔村路，东临东白塔村路。该土地被昌邑市丝绸有限公司非法占用并于2004年租给赵延波使用。我村与昌邑市丝绸有限公司多次交涉，并于2005年5月将该地自北墙外以南，长15.5米，东西宽44米的土地收回并租赁给村民陈甲旭。该地仍有一部分未收回，在陈甲旭租赁土地以南，（龙池）蚕茧站国有出让土地以北，仍有南北长14.5米、东西宽44米的我村土地被昌邑市丝绸有限公司租赁给赵延波使用。 10、（1）2008年7月25日，昌邑市丝绸有限公司出具收到条一份，内容为：今收到赵延波2008年租赁费5500元，预收2009年至2012年租赁费22000元，五年共计27500元。 （2）2014年9月18日，大丰公司向赵延波发出通知，要求其于2014年9月19日交清应于1月份交纳的当年租赁费5500元。 （3）2014年9月19日，昌邑市公证处向大丰公司发出领取提存款通知书，通知大丰公司领取赵延波提存的租赁费5500元。 11、（1）2014年7月，大丰公司以昌邑市丝绸有限公司隐瞒重大事实、提供虚假材料骗取公司注销登记为由，以昌邑市工商行政管理局为被告提起行政诉讼，请求确认该局为昌邑市丝绸有限公司办理的公司注销登记无效。本院于2014年9月作出（2014）昌行初字第13号行政判决，认为昌邑市丝绸有限公司隐瞒公司不动产(涉及龙池蚕茧站房地产),正在抵押期间的重要事实，申请公司注销登记的民事行为存在重大违法情况，属无效民事行为。昌邑市工商行政管理局依无效民事行为而进行的公司登记具体行政行为亦归于无效，判决昌邑市工商行政管理局于2009年2月10日核准昌邑市丝绸有限公司的登记行为无效。 （2）延波公司就涉案土地登记行政确认一案，于2015年1月起诉昌邑市人民政府、昌邑市国土资源局、大丰公司，请求撤销昌国用（2010）468号土地使用权证。潍坊市潍城区人民法院于2015年3月作出（2015）潍城行指字第1号行政判决，认为昌邑市人民政府、昌邑市国土资源局办理涉案土地使用权转移登记手续，事实清楚，程序合法，延波公司所举证据不足，理由不当，驳回了延波公司的诉讼请求。延波公司不服提出上诉，潍坊市中级人民法院作出（2015）潍行终字第124号行政判决，对一审判决予以维持。后延波公司提出再审申请，山东省高级人民法院作出（2016）鲁行申字第164号行政裁定，驳回了延波公司的再审申请。 （3）延波公司于2016年4月起诉大丰公司及昌邑市丝绸有限公司，请求确认大丰公司和昌邑市丝绸有限公司于2010年9月签订的龙池蚕茧站土地及土地附着物部分的转让协议无效，本院于2017年3月作出（2016）鲁0786民初919号民事判决，认为，经昌邑市丝绸有限公司申请，昌邑市工商行政管理局于2009年2月10日核准注销工商登记，该注销行为已被本院作出的（2014）昌行初字第13号行政判决确认无效，该注销行为自始不发生法律效力，故昌邑市丝绸有限公司与大丰公司2010年9月签订土地使用权转让合同办理土地转移登记手续时，其法人资格是合法存在的，双方签订的转让合同效力亦已被生效的行政判决所确认，因此昌邑市丝绸有限公司与大丰公司的土地转移登记手续合法，驳回了延波公司的诉讼请求。 延波公司不服提出上诉，潍坊市中级人民法院于2017年6月作出（2017）鲁07民终4257号民事判决，认为，中国工商银行昌邑支行对昌邑市赛奥丝绸有限公司享有合法债权，并对丝绸公司包括龙池蚕茧站在内的土地和房产享有抵押优先权。因昌邑市赛奥丝绸有限公司未偿还借款本息，大丰公司与中国工商银行昌邑支行达成债权转让协议，该协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效，大丰公司依上述协议取得上述债权及抵押权。丝绸公司与大丰公司达成协议，自愿将抵押物作价偿还尚欠债务，系大丰公司对抵押物享有优先受偿权的具体落实，不违反法律法规的效力性强制性规定，一审认定该转让协议合法有效正确，应予支持。延波公司与丝绸公司的合同属一般债权，不能对抗上述抵押权，延波公司主张大丰公司与丝绸公司互相串通损害其合法权益，无事实依据，不予支持，维持了一审判决。 12、（1）原审过程中，由大丰公司申请并经本院委托，山东乾业土地房地产资产评估有限公司于2017年3月23日作出鲁乾业资评报字（2017）第3-6号资产评估报告书，评估结论为：案涉昌国用（2010）第468号土地每平方米每年占用费为3.5元，昌邑房权证龙池字第0××6号房产每平方米每年占用费为20.30元。评估基准日为2017年1月25日，评估报告使用有效期为一年。评估费用4000元，由大丰公司预交。 （2）原审过程中，由延波公司申请并经本院委托，山东乾业土地房地产资产评估有限公司于2017年3月23日作出鲁乾业资评报字（2017）第3-5号资产评估报告书，评估结论为：延波公司在受让土地范围内增添及重建的房屋及地上附属物、搬家费用、停产损失等的评估总值为435514元。其中记载：北重建车间，建筑面积367.65平方米，砖混结构，2009年建成。评估基准日为2017年1月10日，评估报告使用有效期为一年。评估费用5000元，由延波公司预交。 （3）本案重审过程中，经本院释明，原、被告均认可山东乾业土地房地产资产评估有限公司（2017）第3-6号评估报告书确认的占用费评估价格。被告对原告在重审中参照该评估报告确定的土地及房产的占用费标准计算无异议。 （4）重审过程中，由延波公司申请并经本院委托，潍坊正元土地房地产资产评估事务所作出资产评估报告书，评估结论为：至评估基准日2020年6月18日，延波公司在涉案土地范围内增添的建筑物、修缮、重建的房屋等资产市场价值共计436963.13元。评估费用4581元，由延波公司预交。大丰公司对该评估报告书质证称，延波公司未对评估结果清单中所列第21、22、23、28、29、30项项目（②车间屋顶砖瓦、④车间屋顶砖瓦、苇箔顶、树木、供水、供电）进行实际维修施工，所列第1项重建车间属违章建筑，故不应赔偿上述部分损失；对所列搬迁费及停产停业损失应由延波公司自行承担。延波公司质证称，评估报告遗漏南1、2平房室内间隔墙评估项目，也未写明各项重置单价、成新率及评估单价，故对该报告不认可；另外大丰公司在原审中对原评估报告中的相应项目并未提出异议，故本次报告所提异议不成立。 13、（1）2018年12月7日，大丰公司向昌邑市综合行政执法局投诉反映延波公司未经批准在大丰公司土地上建成厂房等建筑物的违法行为。该厂房即为本案评估报告中记载的重建车间。 （2）2019年1月17日，昌邑市规划局就昌邑市综合行政执法局的函询作出答复：经调查昌邑市延波纺织有限公司在龙池镇政府街65号违章建设了367.65平方米厂房（由南向北第四排），未在我局办理规划许可，属违法建设行为。2019年3月1日，昌邑市规划局向昌邑市综合行政执法局作出函复：一、昌邑市延波纺织有限公司厂房未在我局办理相关规划手续，属违法建设；二、据调查，昌邑市延波纺织有限公司厂房所处地块所有权人为昌邑市大丰棉花加工有限公司（土地使用证编号昌国用（2010）第468号），故无法为延波纺织有限公司厂房补办规划许可证。 （3）2019年3月12日，昌邑市综合行政执法局作出昌综执改通字[2019]第0316号责令（限期）改正通知书，责令延波公司于2019年3月16日前改正违法行为，予以拆除违法建筑。同日，昌邑市综合行政执法局向延波公司下达《行政处罚告知书》（昌综执罚告字[2019]第0063号），责令延波公司三十日内自行拆除违法建筑物。 （4）2019年4月4日，昌邑市综合行政执法局就昌邑市延波纺织有限公司违反规划管理违法建设案公开举行行政处罚听证会。目前该案已经中止，尚未作出最终处理结果。 （5）2019年4月15日，昌邑市综合行政执法局向大丰公司送达投诉事项反馈告知书，将调查情况告知如下：你公司投诉的建筑物位于昌邑市××镇××街××号（原龙池镇蚕茧站院内），由南向北数第四排，东西长28.47米，南北宽12.9米，该建筑物南墙距路沿石85米，建筑面积为367.263平方米。该建筑物于2019年1月17日经规划局认定为：未办理相关规划许可，属违法建设行为。 14、（1）2005年5月17日，龙池镇东白塔村委与该村村民陈甲旭签订土地承包合同，约定由陈甲旭租赁龙池蚕茧站后另地1.02亩（东至东白塔院墙，西至东白塔院墙，全长44米；南至赵延波车间墙，北至东白塔院墙外皮，全长15.5米），租赁期限20年，自2005年5月17日至2025年5月17日止，租赁费由陈甲旭一次性付清25300元。 （2）2015年1月30日，龙池镇东白塔村委与大丰公司签订土地租赁协议书，约定龙池镇东白塔村委将位于大丰公司出让土地以北、陈甲旭承包土地以南的土地使用权租赁给大丰公司使用，该地块四至及面积：南临大丰公司国有出让土地，西临村路，北临陈甲旭承包土地，东临东白塔村地，该地南北长14.5米，东西宽44米，面积638平方米，租赁期限为20年，自2010年10月1日至2030年9月30日止，租期内大丰公司有权将该地转租，大丰公司一次性付清20年租金15000元。 15、2011年2月24日，大丰公司以延波公司侵占其公司土地、房产使用权为由提起原审案诉讼。2011年2月26日，延波公司收到起诉状。 16、山东电视台曾就本案纠纷进行过报道，内容包括了昌邑市丝绸有限公司法定代表人孙建军、大丰公司法定代表人刘尚伟与赵延波的电话录音，及采访、评论等。 本院认为，潍坊市中级人民法院裁定撤销原审判决并发回重审，本院应当围绕当事人的诉讼请求和反诉请求，结合双方诉辩意见及举证、质证情况，对本案进行全面审查。本案争议焦点为：一是延波公司是否应当返还大丰公司讼争土地、房产以及返还范围的认定；二是延波公司是否应当支付大丰公司土地房产占用费及占用费数额的认定；三是延波公司主张的损失赔偿请求权是否成立。 关于第一个争议焦点。自2011年2月24日原审案立案后，延波公司和大丰公司另外进行了一系列关联诉讼，相关生效判决及裁定依法确认2010年9月大丰公司与昌邑市丝绸有限公司签订的涉及本案讼争土地房产的转让协议合法有效，并驳回了延波公司关于撤销昌国用（2010）468号土地使用权证的诉讼请求。由此，大丰公司取得案涉土地及房产所依据的基础法律关系合法有效，并依法办理了产权转让登记手续，取得了不动产权属证书，对此，本院确认大丰公司依法享有案涉土地、房产及其他附属物的物权。所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利；无权占有不动产或动产的，权利人有权请求返还原物。在大丰公司受让讼争土地前，延波公司已与昌邑市丝绸有限公司就龙池蚕茧站北端部分土地达成租赁协议，根据买卖不破租赁原则，该部分土地应由延波公司继续占有使用。对于其他部分土地及地上房产、附属物，延波公司并未与原产权人昌邑市丝绸公司及现产权人大丰公司达成租赁使用的合意，故在大丰公司取得案涉土地房产物权后，延波公司继续占有使用的行为已构成无权占有，大丰公司基于物权返还请求权要求延波公司搬离，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于应当返还的范围，大丰公司提供的转让协议、权属证书、租赁协议、证明书等证据在确定讼争土地的位置、面积、四至、边界等方面能够相互印证、相互吻合，形成了完整的证据链条，本院对上述证据的证明效力予以采信。昌邑市丝绸有限公司和昌邑市龙池镇东白塔村村委会出具的证明，均主张龙池蚕茧站国有出让土地北边界以北30米范围内的区域，系龙池镇东白塔村集体土地，被昌邑市丝绸有限公司占用，该占用土地东西边界与龙池蚕茧站国有出让土地东西边界处于同一水平线。故可认定，赵延波2004年从昌邑市丝绸公司处租赁的南北长51.5米土地中，包含该南北长30米的集体土地，因此，在大丰公司受让昌邑市丝绸有限公司的国有出让土地后，自该出让土地北边界（昌国用（2010）第468号土地使用权证所载最北端处）起向南21.5米（51.5米-30米）为南边界即南北长21.5米、东西长44米的区域内，可由赵延波继续租赁使用，上述区域以南部分，也即昌国用（2010）第468号土地使用权证所载的其他部分，是延波公司应予搬离的区域，延波公司应在本判决生效后合理期限内腾空所占用的土地、房产并返还大丰公司。 关于第二个争议焦点。不动产物权的转让，经依法登记发生效力。本案中，案涉土地、房产自2007年1月起即处于抵押状态，延波公司在2008年与昌邑市丝绸有限公司签订转让协议时，对交易土地房产存在的权利瑕疵未尽到合理的审查义务，自身存在过错，不应视为善意相对人。后大丰公司受让中国工商银行昌邑支行对案涉土地房产的抵押权，与昌邑市丝绸有限公司达成将抵押物作价偿还债务的协议，并办理过户登记，系大丰公司依法行使抵押优先权的具体落实，大丰公司在整个交易活动中并不存在主观上具有过错或客观违法的情形。虽然延波公司签订转让协议在先，但其对案涉土地房产享有的给付请求权属于一般债权，不能对抗大丰公司对案涉土地房产所享有的抵押物权。延波公司辩称大丰公司受让土地行为侵害了其对承租部分土地享有的优先购买权，因此该受让行为违法。对此，本院认为，优先购买权应基于法律规定或合同约定而产生，现行法律法规及司法解释只是规定房屋承租人在房屋转让时享有同等条件下的优先购买权，并无明文规定土地使用权承租人亦享有该项购买优先权，延波公司与昌邑市丝绸有限公司签订的租赁土地协议中也未约定延波公司享有转让时的优先购买权，且大丰公司主张占用费的范围也不包含延波公司承租的土地，故本院对延波公司的该项抗辩主张不予支持。在大丰公司办理权属登记后，延波公司的转让协议实际无法履行，延波公司只能向交易相对方主张违约责任，其继续占有使用案涉土地房产已无法律依据。大丰公司对讼争土地房产享有合法物权，延波公司系无权占有，且客观上实际受益，依法应当向大丰公司赔偿占用期间内的损失。关于占用费的起算时间，延波公司主张应在生效判决确认其侵权后自判决返还之日起算，大丰公司主张应从2011年1月1日起算。本院认为，延波公司对案涉土地房产的占有是一种事实状态，具有持续性，只要符合无权占有的构成要件即在实质上构成无权占有。从客观要件上，在大丰公司办理案涉土地房屋的权属登记后，延波公司继续占有即满足了客观要件要求；从主观要件上，延波公司收到大丰公司起诉状后，即已经知道大丰公司系案涉土地房产产权人，其继续占有使用，在主观上具有过错，即满足了无权占有的主观要件。因此，从延波公司收到起诉状之日即构成无权占有。法院的生效裁判只是对该项法律事实的确认，并不改变该法律事实形成的时间节点。故本院确认占用费的起算时间应从延波公司收到起诉状之日即2011年2月26日起算。关于占用费计算标准，本案双方当事人均同意山东乾业土地房地产资产评估有限公司（2017）第3-6号评估报告书继续生效，故本院参照该评估结果确认土地占用费为每平方米每年3.5元，房产占用费为每平方米每年20.30元。关于计算占用费的范围，延波公司在诉讼中主张其与昌邑市丝绸有限公司签订转让协议后即占有了约定范围内的土地和房产，故结合该协议约定、权属证书的记载以及原告主张，本院确认计算范围为：土地面积为66.4米×44米（院内部分）+36.5米×13.4米（院外部分）=3410.7平方米；房屋面积主要是产权证记载的1、3、4、5幢房产，即292.74平方米+292.74平方米+207.63平方米+185.65平方米=978.76平方米。综上，本院确认延波公司应当承担的占用费为[3239天（2011年2月26日至2020年1月10日）×3.5元/365天×3410.7平方米]+[3239天×20.3元/365天×978.76平方米]=282248元；2020年1月10日以后的占用费按照土地占用费32.7元/天（3.5元/365天×3410.7平方米）、房产占用费54.43元/天（20.3元/365天×978.76平方米）的标准，计算至被告实际返还之日止。 关于第三个争议焦点。延波公司主张的损失主要包括重建车间损失、搬迁费及停产停业损失以及其他增添、修缮费用损失三部分。关于重建车间损失，因延波公司在2009年重建该房屋前未办理规划审批手续，昌邑市规划局已初步认定该房屋系违法建设，且无法补办规划许可证。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”根据上述法律规定，对于违章建筑的认定和处理属于规划主管部门行政职权范围。因此，关于违章建筑的权属争议以及其他财产权益纠纷不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本案双方就重建车间产生的纠纷应通过行政确认和行政处罚程序进行解决，延波公司关于重建车间损失的反诉请求，本院不予审查处理。为发挥物的效用，根据房屋与土地使用权具有一体性、房随地走的原则，在延波公司将案涉土地返还大丰公司后，大丰公司可占有使用该重建车间，由此产生的占用费以及其他财产权益，可根据最终行政处理结果，由延波公司另行向大丰公司或其他责任主体进行主张。关于搬迁费及停产停业损失，该项损失因延波公司返还占用土地房产而产生，如前文所述，大丰公司系合法行使物权返还请求权，理由正当，主观上亦无过错，故不应承担该项损失赔偿责任。延波公司可向合同相对方另行主张该项损失。延波公司要求大丰公司双倍返还10万元土地转让定金，该项请求与本案并非同一法律关系，大丰公司并非被告缴纳定金的交易相对方，也未收取该5万元定金，故本院对被告要求原告双倍返还10万元定金的主张不予支持。关于其他增添、修缮费用损失，根据发挥物的效用原则，非产权人在使用他人财产上添附附属物，且不能拆除的，可以折价归财产所有人。本案大丰公司在诉讼中亦同意接收延波公司添设、修缮的合法物品或建筑并给与补偿，故对该部分损失请求，本院予以支持。潍坊正元土地房地产资产评估事务所作出的资产评估报告书，系本院委托有资质的评估机构出具，评估程序合法，本院确认为有效证据。大丰公司对该评估报告中部分维修项目的真实性提出异议，但在原审第一次评估时并未对此提出异议，且未举证证明延波公司未实际进行维修或新建，故大丰公司的该项异议，依据不足，本院不予支持。综上，参照评估结果，本院确认大丰公司应当补偿延波公司该部分损失数额为189953.25元。 综上，本院认为，本案讼争土地房产产权属于大丰公司，延波公司应在合理期限内从租赁土地之外的区域搬离，由大丰公司补偿延波公司因修缮房屋及增添附属物损失189953.25元，延波公司支付大丰公司自2011年2月26日至2020年1月10日的土地房产占用费282248元，2020年1月10日以后的占用费按照土地占用费32.7元/天、房产占用费54.43元/天的标准，计算至被告实际返还之日止。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十七条、第三十九条、第一百七十九条、第一百九十一条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告昌邑市延波纺织有限责任公司于本判决生效之日起三十日内，从昌国用（2010）第468号土地使用权证所载土地的北边界向南21.5米处为界限，该界限以南的国有出让土地区域内搬离，将该区域内土地、房屋及其他地上附着物交付给原告昌邑市大丰棉花加工有限公司； 二、被告昌邑市延波纺织有限责任公司支付原告昌邑市大丰棉花加工有限公司自2011年2月26日至2020年1月10日的土地房产占用费282248元及以后的占用费（自2020年1月11日起，按照土地占用费32.7元/天、房产占用费54.43元/天的标准，计算至被告实际返还土地房产之日止），于本判决生效之日起十日内付清； 三、原告昌邑市大丰棉花加工有限公司补偿被告昌邑市延波纺织有限责任公司增添、修缮费用损失189953.25元，于本判决生效之日起十日内付清； 四、驳回原告昌邑市大丰棉花加工有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告昌邑市延波纺织有限责任公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5534元，财产保全费2770元，反诉案件受理费7832元，共计16136元，由原告昌邑市大丰棉花加工有限公司负担3416元，由被告昌邑市延波纺织有限责任公司负担12720元；评估费用共计13581元，由原告昌邑市大丰棉花加工有限公司和被告昌邑市延波纺织有限责任公司各负担6790.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  张 平 人民陪审员  郭海英 人民陪审员  宫仙华 二０二〇年十一月十八日 书 记 员  郭萌萌