四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 (2019）川1302民初7603号 原告（反诉被告）：川财证券有限责任公司，住所地成都市高新区交子大道177号中海国际中心B座17楼。 法定代表人：孟建军，总裁。 委托诉讼代理人：钟炜，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：何小兵，男，系公司员工。 被告（反诉原告）：郭巧，男，1999年11月15日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 被告（反诉原告）：杨宇鹏（曾用名杨鹏宇），男，1997年12月3日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 被告（反诉原告）：王小华，女，1976年6月26日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 被告（反诉原告）：李静，女，1973年12月1日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 被告（反诉原告）：杨绪林，男，1968年6月26日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 被告（反诉原告）郭巧、杨宇鹏、王小华、杨绪林共同委托诉讼代理人：杜筠，四川鑫中云律师事务所律师。 原告川财证券有限责任公司（以下简称川财证券公司）与被告郭巧、杨宇鹏、王小华、李静、杨绪林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，五被告于2019年11月25日向本院提出反诉，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行合并审理。川财证券公司的委托诉讼代理人钟炜、何小兵，李静、杨宇鹏、杨绪林及郭巧、杨宇鹏、王小华、杨绪林的共同委托诉讼代理人杜筠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 川财证券公司向本院提出诉讼请求：1.判令郭巧、杨宇鹏向川财证券公司支付违约金300000元（含川财证券公司已经支付的100000元）；2.判令郭巧、杨宇鹏承担川财证券公司为解决纠纷所支出的费用，包括但不限于诉讼费用、邮寄送达费；3.判令王小华、李静、杨绪林对上述第1、2项诉讼请求承担连带责任。庭审中，川财证券公司明确第2项诉请包括诉讼费2900元、保全费2020元、保函保险费2000元。 事实与理由：2013年11月28日，被告郭巧、杨宇鹏及其代理人（法定监护人）王小华、李静、杨绪林与川财证券公司达成协议并签署《租赁合同》，合同签署后，川财证券公司按照合同约定向被告一次性缴纳了租赁物保证金100000元。租赁期限届满后，川财证券公司退还所租房屋。2018年12月14日，李静作为出租方代表签署了《租赁房屋交接确认书》，确认川财证券公司未损害甲方房屋主体结构，被告需退还保证金100000元。根据合同约定，待合同解除或终止时，在川财证券公司不损害甲方房屋主体结构的前提下，被告应一次性退还原告保证金100000元。截至起诉日，经川财证券公司多次催收，被告仍未向其退还保证金，被告的违约行为已经严重侵害了原告的利益，故向本院提起诉讼。 五被告辩称，原告的诉讼主体错误，尤其是对被告王小华、李静、杨绪林。理由如下：首先，被告郭巧、杨宇鹏在签订合同时系未成年人，但现已成年，其父母丧失监护人资格，应有其自身独立承担相应的民事责任，故对王小华、李静、杨绪林承担连带责任的诉讼请求应当驳回。其次，原告没有履行继续签订租赁合同的告知义务，系其自身违约导致。故应当驳回其对郭巧、杨宇鹏的诉讼请求。 郭巧、杨宇鹏、王小华、李静、杨绪林向本院提出反诉请求：1.判令川财证券公司向反诉原告支付违约金200000元（含已支付的100000元保证金）；2.判令川财证券公司支付因违反告知义务导致反诉原告案涉房屋未能及时出租的租金损失：705100÷365×65=125565.75元；3.判令反诉被告承担反诉原告低价出租可得利益损失（53.50+58.28+64.10+70.51）÷5-46=3.278万元；4.本案全部诉讼费用由反诉被告负担。事实与理由：2013年11月28日，原告郭巧、杨宇鹏及其代理人（法定监护人）王小华、李静、杨绪林与被告达成协议并签订《租赁合同》。2018年上半年原告就多次电话要求被告如果不续租提前半年告知，原告好及时联系或者招租他人，但是被告直到2018年12月将所有屋内物品搬空后才告知原告自己不再续租。正是因为被告拒不履行告知义务（不续租），导致原告直到2019年3月5日才将案涉房屋低价租赁出去，从而造成原告有65天租金损失和低价租赁的可得利益损失3.278万元。被告行为违法了《租赁合同》第九条第一、二款，故原告不但应当要求被告承担违约责任20万元，同时还应当赔偿原告租赁损失及可得利益损失。 川财证券公司针对郭巧、杨宇鹏、王小华、李静、杨绪林的反诉答辩称，我方认为被告的反诉理由不成立，租赁合同第10条第二款对续租事宜进行了明确约定，因此被告联系或招租他人并不以原告续租为前提，与原告没有任何因果关系。原告称我方同意续租不属实。当时只是谈过如果续租的租金，由于对方提出的租金过高，我方没有续租。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月28日，川财证券公司南充人民北路证券营业部作为乙方与郭巧、杨鹏宇作为甲方，王小华作为郭巧的法定代理人，李静、杨绪林作为杨鹏宇的法定代理人签订《租赁合同》一份，约定主要内容：甲方将位于四川省南充市顺庆区龙吟华城2幢1层附1号、2号、3号、4号以及2层1号、3层1号（以下简称租赁房屋）出租给乙方使用，建筑面积610.18平方米；租赁期限自2013年12月1日起至2018年12月15日止；租金第一年、第二年（2013年12月1日至2015年11月30日）年租金均为人民币53.5万元；第三年58.28万元；第四年64.10万元；第五年70.51万元，以上年租金均包含税费；房屋租金按年支付，乙方支付租金汇入甲方指定的李静的银行账户内；本合同签订后5个工作日内，乙方需向甲方一次性缴纳租赁房屋使用保证金10万元，甲方收到保证金后需向乙方出具收据。房屋租赁保证金作为乙方租赁甲方房屋的诚意金，不计入房屋租金内。待合同解除或终止时，乙方在保证不损害甲方房屋主体结构的前提下，甲方应一次性退还该保证金（但不计息）；未收到退还的保证金前，乙方有权拒绝按期或双方约定期限退还所租甲方房屋，由此造成的任何法律责任均由甲方负责；乙方租赁房屋期限届满如未续租而离场时，场地内垃圾要清理完毕，并在期满且收到甲方退还的保证金后3日内将场地退还给甲方；如若延期退还，乙方应缴纳延期使用期间的场地使用费和物业管理费，计算标准按原协议标准结算；甲乙双方任何一方违反本合同，由违约方按保证金金额的双倍向守约方支付违约金，即甲方违约需支付违约金30万元（含乙方已支付的保证金）；乙方违约需支付甲方违约金20万元（含乙方已支付的保证金）；本合同期满，乙方若需续租，应在本合同期满前3个月向甲方提出口头或书面申请续租。在同等条件下享有优先使用权，并根据市场行情重新签订使用合同。乙方未在上述期限内提出申请或明确表示不续租的，甲方可到期终止合同。甲、乙双方对租赁房屋交接时现有设施设备的具体状况进行确认，签署《租赁房屋物品交接确认书》，作为合同附件。郭巧、杨鹏宇分别在“甲方签章”处签名捺印，王小华、李静、杨绪林在“代理人签字”处签名捺印，川财证券公司南充人民北路证券营业部在“乙方公章”处签章，“代表签字”处签有“黄经纬”字样。2013年11月26日，李静将龙吟路35号房屋移交给川财证券公司。合同履行过程中，川财证券公司将案涉房屋租金依照合同约定全部转入李静的银行账户。2013年12月20日，杨绪林、李静、杨鹏宇、王小华、郭巧共同向川财证券公司出具《押金收条》一张，载明“今收到川财证券南充营业部交来房屋租赁押金（保证金）100000元。此条为据！”。合同期限届满，李静、杨绪林与川财证券公司于2018年12月14日签订《租赁房屋交接确认书》，载明“经甲乙双方确认：乙方所租赁的南充市顺庆区龙吟路33号龙吟华城2幢1层附1号、2号、3号、4号以及2层1号、3层1号房屋于2018年12月15日到期，需退还押金100000元，经甲方验收房屋水管、墙体、门窗、楼梯、洗手池等固定资产无损坏，同时现归还移交甲方房屋全部钥匙，无物业费、卫生费、水费欠费，电费（户号：2310497269）待2018年12月15日系统远程自动抄表后由乙方负责结清”。杨绪林、李静在“甲方代表签字”处签名并备注“已收到相关的钥匙”。杨绪林称之所以注明“已收到相关钥匙”，是因为川财证券公司在交还房屋时案涉房屋存在多处渗漏，系对方要求先签字后处理，其才签的《租赁房屋交接确认书》。2018年12月19日，川财证券公司南充滨江中路证券营业部交付电费1097.20元。 另查明，王小华系郭巧的母亲；李静、杨绪林系杨宇鹏的父母。2010年10月10日，杨鹏宇、郭巧共同购买四川省南充市万事兴房产公司开发的位于顺庆区龙吟路33号龙吟华城2幢1层附1号、附2号、附3号、附4号、2层1号、3层1号非住宅房，建筑面积610.18平方米。 还查明，2014年5月19日，川财证券有限责任公司南充人民北路证券营业部变更登记为川财证券有限责任公司南充龙吟路证券营业部。2018年11月23日，川财证券有限责任南充龙吟路证券营业部变更登记为川财证券有限责任公司南充滨江中路证券营业部。 庭审中，杨绪林提交南充市顺庆区智信广告装饰部于2018年12月18日制作龙吟路条幅招租广告制作单一份，拟证明川财证券公司离场后其才对外招租。同时其提交川财证券公司代理人何小兵的电话号码，欲证明其在租赁合同到期前1月，何小兵电话称愿意续租房屋。何小兵称通话属实，但并没同意续租。 本院认为，本案争议的焦点为：1.关于川财证券公司、王小华、李静、杨绪林作为本案民事主体是否适格的问题；2.案涉《租赁合同》出租方权利义务主体问题；3.川财证券公司未在租赁期限届满前告知是否续租事宜是否构成违约。 关于川财证券公司、王小华、李静、杨绪林作为本案民事主体是否适格的问题。首先，根据《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任”之规定，本案中，川财证券公司人民北路证券营业部及龙吟路证券营业部作为川财证券公司的分公司，其不具备法人资格，故川财证券公司应当作为本案当事人参与诉讼，其诉讼主体资格适格。其次，关于本诉被告辩称王小华、李静、杨绪林因其被监护人郭巧、杨宇鹏现已成年，应当独立对外承担民事责任，故三人已经失去监护人身份，其作为本案本诉被告主体错误，不应承担相应的法律责任。本院认为，本诉被告王小华、李静、杨绪林因其被监护人郭巧、杨宇鹏现已经成年，是否应当承担法律责任是本案经过审理后需要进行实体处理问题，川财证券公司对王小华、李静、杨绪林提起的民事诉讼，本院依法应当予以受理。 关于案涉《租赁合同》出租方权利义务主体问题。依照《中华人民共和国民法总则》第十九条“八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为”之规定，郭巧、杨宇鹏与川财证券公司签订《房屋租赁合同》，并分别经其法定代理人王小华、李静、杨绪林签字确认，该合同系双方真实意思表示，不违反相关法律规定的禁止性规定，且不损害第三人的利益，该合同合法有效，双方当事人均应当依照合同约定履行义务。本合同的合同相对方为郭巧、杨宇鹏和川财证券公司，王小华、李静、杨绪林分别作为郭巧、杨宇鹏的法定代理人实施的交付房屋、收取款项等行为，由于郭巧、杨宇鹏现已经成年，能够独立承担相应的法律责任，故该行为所产生的法律后果应当由郭巧、杨宇鹏承担。因此，郭巧、杨宇鹏系案涉《租赁合同》出租方的权利义务人。 关于川财证券公司在租赁期限届满前未告知是否续租事宜是否构成违约的问题。本案中，案涉《租赁合同》第十条第2款约定“本合同期满，乙方若需续租，应在本合同期满前3个月向甲方提出口头或书面申请续租。在同等条件下享有优先使用权，并根据市场行情重新签订使用合同。乙方未在上述期限内提出申请或明确表示不续租的，甲方可到期终止合同”。郭巧、杨宇鹏称川财证券公司应当履行不续租提前三个月告知义务，与合同上述约定不符。从上述约定可见，川财证券公司如果未在合同期满前3个月提出续租申请，甲方可到期终止合同。合同并未约定川财证券公司应当对是否续租的问题提前3个月告知出租方，故川财证券公司未提前告知是否续租，不构成违约。郭巧、杨宇鹏称川财证券公司在合同期限届满后返还房屋时，房屋存在渗水现象，但未提交证据予以证实，本院不予认定。 据上，关于本诉原告的诉讼请求。依照双方《租赁合同》约定，李静代郭巧、杨宇鹏收取的保证金（押金）100000元。在合同期满后，在没有证据证明川财证券公司有损害其房屋主体结构的前提下，郭巧、杨宇鹏应当一次性退还该保证金（但不计息）。川财证券公司以本诉被告未按合同约定退还保证金构成违约，故要求本诉被告支付违约金300000元（含原告已支付的保证金100000元）。根据审理查明的情况，川财证券公司作为公司法人，既未向出租方催告返还保证金，亦未向出租方提供收取保证金的银行账户，在此情况下，出租方未及时返还保证金，不能归责于出租方，川财证券公司以此要求本诉被告承担违约金200000元的诉讼请求，本院不予支持。由于，案涉合同出租方权利义务人为郭巧、杨宇鹏二人，故退还保证金的100000元的责任应当由郭巧、杨宇鹏二人承担。川财证券公司要求王小华、李静、杨绪林承担连带责任，没有法律依据，本院不予支持。关于川财证券公司要求本诉被告承担保函保险费的问题。川财证券公司申请诉讼保全，应当依法提供财产担保，其未提供财产担保而选择购买保险所产生的保险费，与本案本诉被告没有关联性，其要求本诉被告承担该笔费用，本院不予支持。关于反诉方的诉讼请求，前面已经阐述，反诉被告川财证券公司不存在违约，在川财证券公司没有明确申请续租的情况下，出租方怠于行使提前招租的权利所造成的损失与反诉被告没有关联性。故此，反诉原告请求反诉被告承担违约责任并赔偿损失的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。 综合上述，依照《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民法总则》第十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下： 一、郭巧、杨宇鹏于本判决生效之日起五日内返还川财证券有限责任公司保证金100000元； 二、驳回川财证券有限责任公司的其他诉讼请求； 三、驳回郭巧、杨宇鹏、王小华、李静、杨绪林的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2900元、保全费2020元，合计4920元，由川财证券公司承担2150元，郭巧、杨宇鹏负担2770元。反诉案件受理费3337.5元，由五反诉原告承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  彭艳 二〇一九年十二月二十七日 书记员  王茜