上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终10867号上诉人（原审原告）：吴安妮，女，1949年10月22日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：夏敏，上海儒君律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁海华，上海儒君律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王立芳，女，1979年11月24日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：庄菁，上海中夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：华琪，上海中夏律师事务所律师。上诉人吴安妮因与被上诉人王立芳房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初36079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴安妮上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持吴安妮一审全部诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：1.王立芳称违章建筑的存在不影响上海市闵行区XX路XX弄XX花园XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）过户和以后出卖，但后来吴安妮收到了拆违告知书，被告知不拆除违章搭建将影响房屋将来出售。由于王立芳的误导，吴安妮花费人民币4,409,200元购买了涉案房屋所附200多平方米的违章建筑。因违章建筑不能进行交易，一审法院以购房者主观上有过错、合同已经履行、行政机关尚未执法、违章建筑有使用价值来定性违章建筑可以存在并交易明显错误。2.一审法院认可违章建筑以商品房价格转让有违公平。《房屋买卖补充协议》载明的装修及全套家具家电总额4,409,200元实际是违章建筑的交易价格，合同中写作装修及家具家电总额是为了避税。涉案房屋2016年2月底的评估价是1,250万元，可以推算吴安妮购房总价中包含违章建筑的价格，王立芳不能因买卖违章建筑而获利，故应以违章建筑的工程造价折旧后再根据双方过错分担价款。王立芳辩称，1.涉案房屋售价是16,460,000元，合同中拆分为房屋总额与装修及全套家具家电总额两部分是为了避税，并未将违章搭建作价。就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》与《房屋买卖补充协议》，总价均为16,460,000元，对房屋价款和装修家具价款数额作调整是为了通过交易中心的审价。2.涉案房屋存在违章搭建是双方明知的，该违章搭建作为房屋附赠，没有算在房屋价款内，其也不可能作价4,409,200元。吴安妮对涉案房屋进行了详细了解，自行决定购买带有违章搭建的涉案房屋，相关后果应由其自行承担。况且吴安妮仍在使用违章搭建，没有产生损失。3.涉案房屋是精装修，且交易时正是上海房价高峰时期，每平方米5.9万元的交易价格完全符合当时市场价。吴安妮对房屋单方进行价格评估是为了获取银行贷款，不能作为本案依据，评估每平方米3.8万元的均价也不符合当时市场价。综上，请求驳回上诉，维持原判。吴安妮向一审法院起诉请求判令：1.王立芳向吴安妮支付代付的税费354,095.10元；2.王立芳向吴安妮返还购房款4,409,200元。以上合计：4,763,295.1元。一审法院认定事实如下：2016年1月7日，吴安妮（买受人、乙方）与王立芳（卖售人、甲方）签订《房屋买卖合同》一份，约定乙方购买甲方位于XX路XX弄XX花园XX号XX室的房屋，房屋总面积为316平方米，总价16,460,000元，其中房屋总额为9,600,000元，装修及全套家具家电（除一张床垫）总额为6,860,000元。双方约定付款方式如下：乙方于2016年1月8日前支付甲方2,500,000元；乙方于2016年1月12日前支付甲方500,000元；乙方于2016年1月20日前支付甲方1,500,000元；乙方于2016年2月22日前支付甲方2,000,000元；乙方于2016年3月15日前支付甲方2,780,000元，贷款6,720,000元，当天甲方应协助乙方办理过户；剩余尾款460,000元乙方应于2016年7月11日之前支付给甲方。2016年1月17日,吴安妮（买受人、合同乙方）与王立芳（卖售人，合同甲方）签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2633763），合同约定：第一条、甲、乙双方未通过经纪机构居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权。XX座XX路XX弄XX号XX室。房屋建筑面积316.86平方米。第二条、甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计12,050,800元。第四条、甲、乙双方同意,甲方于2016年7月11日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。第八条、本合同生效后，甲、乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费。签订上述买卖合同的同日，吴安妮（买受人、合同乙方）与王立芳（卖售人、合同甲方）签订《房屋买卖补充协议》一份，约定乙方购买甲方位于XX路XX弄XX花园XX号XX室的房屋，房屋总面积为316平方米，总价16,460,000元，其中房屋总额为12,050,800元，装修及全套家具家电（除一张床垫）总额为4,409,200元。双方约定付款方式如下：乙方于2016年1月8日前支付甲方1,420,000元；乙方于2016年1月12日前支付甲方1,580,000元；乙方于2016年1月20日前支付甲方600,000元；乙方于2016年1月21日前支付甲方20,800元；乙方于2016年2月22日前支付甲方2,000,000元，乙方于2016年3月15日前支付甲方2,309,200元，同时办理贷款8,430,000元。剩余尾款100,000元乙方应于房屋交接之日支付给甲方。一审法院另查明，双方签订上述房屋买卖合同及补充协议后，吴安妮陆续向王立芳就涉案房屋支付购房款，从2016年1月8日至2016年3月22日止，共计支付款项16,460,000元，其中100,000元由吴安妮女儿蔡某代付。出具日期为2016年3月22日的收条中载明收到由案外人蔡某代吴安妮支付购房款100,000元，张颖代房产所有人王立芳收取相关款项，收条上的收款人张颖与王立芳系夫妻关系。吴安妮提供的收条上另有“确认支付给王立芳购房尾款100,000元至今付清全部房款”的字样，并由吴安妮签字。双方在庭审中均出具收条原件，两份收条原件不相符合。庭审中，吴安妮、王立芳双方均出具“就此双方购房产生权力义务终止，房屋全权移交至乙方”的协议，其中吴安妮出具协议原件上另有“对未了事项，争取在半年之内解决”的内容，但王立芳出示的原件中没有上述内容。一审法院再查明，在上述房屋买卖过程中，根据吴安妮陈述，其共计支付购房税、费金额为501,223.10元。其中2016年3月15日，缴款人为王立芳的税收缴款书支付金额为353,461.10元，付款人为王立芳的非税收入一般缴款书（收据）支付金额为634元，合计354,095.10元，上述税款的实际缴款人为吴安妮。涉案房屋于2016年3月份完成了产权过户。一审庭审中，双方均提供了部分彼此之间沟通的微信截图，系吴安妮女儿与王立芳丈夫就涉案房屋买卖事宜进行沟通，其中对于违章搭建有所涉及。一审法院另查明，2016年7月19日七宝镇住宅小区拆违和环境综合整治领导小组办公室出具七宝镇拆违和环境综合整治告知书，就涉案房屋，经排查，天井、庭院存在违法建筑，限于2016年8月15日前对上述违法行为自行整改，因个人原因存在自行拆除困难的，可申请镇有关部门予以助拆。如逾期未整改的，七宝镇人民政府各相关部门将进行集中整治。2016年11月9日，上海市闵行区七宝镇人民政府出具附有违法建筑的房屋认定书，内容为涉案房屋被认定为附有违法建筑的房屋，该房屋附有违法建筑的情况将在房地产登记簿上记载。拆除附有违法建筑前，房地产登记机构不予办理该房屋的相关房地产登记。涉案房屋现登记于吴安妮名下，其违章搭建部分至本案庭审时尚未拆除，吴安妮庭审中表示，虽未拆除，但由于已进行告知，故随时可能被拆除，若吴安妮另行出售他人，必须先行拆除违章搭建后才能办理过户手续。一审法院另再查明，本案所涉房屋曾于2015年8月24日由王立芳与案外人XX公司签订限时出售独家代理协议，委托代理期限自2015年8月24日至2015年11月8日。一审庭审中吴安妮提供涉案房屋同一小区87号2002室房屋于2015年10月20日签订的房地产买卖合同，该合同建筑面积为316.86平方米，成交价为9,500,000元。另吴安妮提供涉案房屋装修申请表、建筑平面及承重墙布置示意图、平面布置图，并提供涉案房屋物业公司即上海XX有限公司出具的情况说明，以此证明王立芳于2015年对涉案房屋进行装修之时，物业公司曾就涉案房屋搭建违章建筑进行提示及阻止，但最终不了了之。另外，吴安妮曾就相同诉讼请求提起诉讼，案号为（2017）沪0112民初9976号，该案于2018年4月27日由吴安妮申请撤诉。一审法院认为，吴安妮、王立芳所签订的《上海市房地产买卖合同》及《房屋买卖补充协议》均系双方当事人真实意思表示，合同及相关协议依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照合同及相关协议的约定全面善意地履行各自的合同义务。本案的第一个争议焦点为：王立芳是否应当向吴安妮支付相关税费。首先，双方所签订的上海市房地产买卖合同第八条对交易税费确实有所约定，即双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费。该条约定明确了房产交易过程中所产生的税费，应根据国家税费法律法规的规定来确定缴纳义务人。而对于房屋购买方而言，房屋买卖所涉的税种主要是契税、印花税和房产税等；对房屋出售方而言，所涉税种主要是营业税、个人所得税、土地增值税和印花税等。而双方合同中并未对于税费承担作出特别的约定，对于税费承担理应遵循约定优先，法定补充的原则。在缺乏合同明确约定税费承担的前提下，对于税费的承担理应按照国家税费法律法规的规定来确定税费的承担主体。其次，虽然王立芳辨称本案房屋系为跳中介而签订的房屋买卖合同，且根据市场交易习惯，王立芳为净到手价，所有税费均由下家吴安妮负担，但王立芳对此辩称并未加以举证，故对于王立芳提出的上述辩称不予采信。房产税费的负担作为房屋买卖交易中不可或缺的一部分，交易双方应于签订房屋买卖合同时予以充分重视，王立芳在出售房屋之时，其作为完全民事行为能力人应对签订房屋买卖合同有完全独立、自主的理解与认识，合同内具体条款的约定应视为其真实意思表示，故在本案中双方就涉案房屋交易过程中所产生的税费按照国家规定各自承担，而吴安妮所主张的应由王立芳缴纳的税费分别为353,461.10元及634元，合计金额354,095.10元，上述税费种类属于应当由房屋出售方即王立芳应当承担的营业税及交易税，然上述税费实际是由吴安妮所垫付，若由吴安妮承担上述垫付的税费，显然与合同约定不符，加重了吴安妮作为买受人的税费义务，与合同约定及国家税费法律法规的规定不符，故吴安妮有权主张要求王立芳返还其所垫付的应由王立芳承担的营业税及交易税合计为354,095.10元，对于该诉请予以支持。本案第二个争议焦点为：吴安妮是否有权主张要求王立芳返还部分购房款。首先，根据本案一审庭审查明事实，双方就涉案房屋进行交易的真实价格应为16,460,000元，双方买卖合同上约定房价12,050,800元显然是为避税而故意做低房价，双方故意做低房价的行为违反相关法律、法规的规定，该约定应属无效。双方签订的买卖合同及协议中除买卖合同约定的转让价格外，均系双方真实意思表示，且内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守，故协议中装修及全套家具家电（除一张床垫）总额为4,409,200元中该款的性质为涉案房屋房款的一部分，并非真实的装修及家具家电费用。其次，吴安妮称上述4,409,200元虽为涉案房屋房款的一部分，但该款项所指向的是房屋中关于违章搭建部分的房款，对此，双方在交易过程中对于违章搭建部分是否有对应的独立的房款均未有涉及，且该部分违章搭建在签订合同及协议的整个过程中均真实存在，吴安妮在购买涉案房屋时应对房屋内部结构、房屋是否存在违章搭建等情况进行充分地了解，在对房屋的权利瑕疵等进行审慎决定之后才作出是否购买涉案房屋的决定。再次，现双方针对涉案房屋的买卖合同已履行完毕，房屋已实际过户至吴安妮名下，吴安妮在房屋整个交易完毕之后才收到相关拆违整治告知书。根据一审庭审中吴安妮所陈述的内容，现该违章建筑并未实际拆除，虽然相关部门发出了拆违整治告知书，但是相关部门并未有实际的拆违行为，故相关部门发出的整治告知书并未对吴安妮就涉案房屋的实际居住构成实质性的损害，故吴安妮认为其将遭受的巨大损失还未实际产生。按照现行的房屋交易规定，若吴安妮需要对涉案房屋进行再次交易转让，需要先行拆除相应的违章建筑，再经过相关部门确认后，撤销相关行政注记之后方能进行房屋的交易转让。故目前无法从吴安妮提供的房屋价值评估报告中去判断涉案房屋的价格是否因为存在违章建筑的行政注记，进而对涉案房屋的交易转让价格产生实质性的影响。但一审法院也注意到涉案房屋中存在违章建筑本身也体现了一种利益，是个人的动产与劳务结合在一起，虽然没有法律意义上的所有权，但对于公民所享有的财产之外的利益，在法律上也应该受到保护。即使已经由国家机关认定为违章建筑，在没有经过法定程序作出拆除决定之前，任何人不能随意拆除或者破坏他人的违章建筑。在某些情况下，违章建筑人可以通过补办手续的办法，从而取得合法的权利。但就本案目前而言，由于涉案房屋的买卖合同中对于违章建筑的部分并未确定具体的对应价格，但是并不影响违章建筑可以作为交易的客体，吴安妮购买涉案房屋一个重要因素也是考虑到违章建筑本身对于其而言仍存在较大的使用价值，或者说吴安妮所实际支付的购房款中确实涵盖了对于违章建筑实际使用价值的考量，但是由于违章建筑本身属于非法建筑的性质，房屋出售价格中亦无法进行有证建筑面积与违法建筑面积的比例区分，故吴安妮主张要求王立芳返还相应的房款缺乏相应的合同依据，对此诉请不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第六十二条第（六）项之规定，判决如下：一、王立芳于判决生效之日起十日内返还吴安妮所垫付的税费以354,095.10元计；二、驳回吴安妮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计22,453.18元，由吴安妮负担11,226.59元，由王立芳负担11,226.59元。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是《房屋买卖补充协议》载明的装修及全套家具家电（除一张床垫）总额4,409,200元是否是涉案房屋所附违章建筑的交易价格。双方均确认《房屋买卖合同》《房屋买卖补充协议》中将房屋总价拆分为房屋总额与装修及全套家具家电（除一张床垫）总额两部分是为了避税，同时吴安妮称《房屋买卖补充协议》所载装修及全套家具家电总额4,409,200元实际是违章建筑的交易价格。由于《房屋买卖合同》《房屋买卖补充协议》中均明确房屋总面积为316平方米，并无关于涉案房屋违章搭建及其价款的约定，故不能认定吴安妮所支付的房屋总价款中包含了违章搭建的相应对价；再结合两份合同所载房屋总价均为16,460,000元，《房屋买卖合同》中约定装修及全套家具家电总额为6,860,000元，而《房屋买卖补充协议》中约定装修及全套家具家电总额为4,409,200元，更无法认定后一份合同中约定的装修及家具家电总额4,409,200元对应的是违章搭建的交易价格，吴安妮对此未作出合理的解释，亦未提供双方在房屋买卖中对违章搭建的交易价格有约定的证据，故王立芳称合同约定装修及全套家具家电价款仅是为了完整体现房屋交易的真实交易价格，并未将违章搭建作价，本院予以采信，吴安妮要求王立芳返还购房款4,409,200元依据不足，本院不予支持。综上，吴安妮的上诉请求不能成立，一审判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币42,073.60元，由吴安妮负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇一九年十二月六日书记员 章逸琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……