上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初21803号原告：宋希。委托诉讼代理人：林然，上海小城（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨梦嫣，上海小城律师事务所律师。被告：上海加来房地产开发有限公司。法定代表人：周某。委托诉讼代理人：赵颖，上海盈仑律师事务所律师。原告宋希与被告上海加来房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案受理后，先适用简易程序审理。后因案情复杂依法组成合议庭适用普通程序于2019年12月16日公开开庭进行了审理。原告宋希的委托诉讼代理人林然、杨梦嫣，被告上海加来房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宋希向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照上海市房屋建筑设计院有限公司出具的上海市闵行区×路×号房屋《修复费用估算书》所确定的修复金额进行赔偿，赔偿修复费用244,858.75元（地暖修复费用除外）；2、判令被告向原告赔付重新安装地暖费用131,209元；3、判令被告支付原告自2014年12月29日起至房屋修复完成之日止，按每月55,000元计算的房屋空置损失；4、判令被告支付原告交付房屋前产生的燃气费用879元、因调试地暖而产生的燃气费用6,611.40元、因维修地暖而产生的燃气费用22,684.20元；5、鉴定费195,000元由被告承担；6、律师费8万元由被告承担。事实与理由：2013年12月27日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告购买上海市闵行区×路×号独幢别墅，总价22,572,000元。2014年12月28日双方办理房屋交接手续。被告交房后，原告发现墙面渗水、地暖损坏、淋浴房渗漏、马桶异味、水池异响、大理石泛黄等几十项质量问题。2015年至今，原告多次要求被告对房屋质量问题进行维修，被告虽反复进行维修，但至今仍未修复。原告无法正常使用房屋，房屋空置至今。2016年11月，原告曾诉至法院，鉴定机构给出的结论为无法鉴定，该案撤诉后又重新起诉，本案中法院重新委托鉴定机构进行鉴定，因房屋面积较大，被告又未提供相应的施工图纸，鉴定过程很长，直至2019年9月才出具鉴定报告，但因图纸缺失地暖部分仍无详细结论。由于被告对地暖部分修理了十几次，且是派没有资质的农民工进行修理，始终没有修好。鉴定时被告始终不提供地暖施工图纸，现原告要求重新安装地暖，价格按市场同类产品报价，参照房屋实际面积计算。关于空置损失，原告要求按照55,000元/月计算，系取2014年年底至2019年年底的中间值，参照2017年同地段同面积的翡翠别墅的市场租金。预售合同补充条款对律师费有约定，根据400万元标的收取8万元律师费，远低于5%-7%的指导价。被告上海加来房地产开发有限公司辩称：对鉴定结论的赔偿金额248,808.75元无异议，因修复费用估算书是一个整体，故不应扣除地暖费用。鉴定意见及修复方案明确给出了修复建议，并没有重新安装地暖一项，故不产生重新安装地暖的费用。原告长期居住美国，回国后就居住在涉案房屋内，房屋内有明显的生活痕迹，平时由其父母在涉案房屋内居住生活。2014年12月28日的验房单上显示，原告当时提出9项的质量问题，并不影响居住，被告已及时进行了修复，且房屋没有空置，根据鉴定机构给出的修复方案，所产生的24万余元是在合理范围之内，故不存在空置损失。验房单上记录燃气读表数为145立方米，交房后至2015年3月，燃气读表数为293立方米，可见原告是有使用天然气的，故对交房前的燃气费用不认可。不同意支付调试费用及维修地暖产生的费用。在2015年年中时，原告要求调试地暖，年中因天气因素，故没有进行调试。2015年年底时，原告报修更衣间油漆、墙面裂缝、照明灯不亮、老人房热水热的慢、地暖管道堵塞等，被告在2015年年底时就上述问题已修复完毕。关于律师费，由法院裁决。本院经审理认定事实如下：2013年12月27日，被告上海加来房地产开发有限公司（甲方、卖方）与原告宋希（乙方，买方）签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买上海市闵行区×路×弄《×地块》×号×层全幢房屋，建筑面积315.90平方米，总房价款暂定22,572,000元（不含装修）。甲方定于2014年4月3日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外。甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿。双方在补充协议中约定，在房屋交付时，暂测面积与实测面积不一致的，双方均不多退少补，合同约定的总房价不变。该房屋的保修范围和保修期限以甲方向乙方提供的《新建住宅质量保证书》为准，保修期从甲方向乙方交付该房屋之日起计算。在保修期内发生的属于保修范围的工程质量问题导致该房屋不能正常使用的，甲方除维修外，还应当对乙方造成的损失承担赔偿责任，赔偿标准为根据房屋受影响的程度参照政府指导租赁价格或同地段同类房屋租金标准给予赔偿。双方另对其余事项作了约定。2013年12月27日，上述合同的甲乙双方另行签订《赠送装修及设备协议书》，甲方就涉案房屋向乙方提供免费装修和设备事宜，达成如下协议约定：甲方向乙方免费赠送本协议附件“装修和设备标准”所约定的装修和设备，甲方就该房屋的装修施工委托有资质的第三方施工单位实施，由第三方施工单位承担相应的保修责任，在保修期内发生的属于保修范围的工程质量问题，乙方有权要求该第三方施工单位免费修复。保修期自甲方向乙方交付完成装修施工的该房屋之日起二年。在保修期内发生的属于保修范围的工程质量问题导致该房屋不能正常使用的，该第三方施工单位除维修外，还应对乙方造成的损失承担赔偿责任，赔偿标准为根据该房屋受影响程度参照政府指导租赁价格或同地段同类房屋租金标准给予赔偿。如该房屋的装修、设备标准达不到本协议附件约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价1倍给予补偿。本协议交接日期确定为2014年12月30日。协议附件装修和设备标准中，关于地采暖约定为“配置低温热水地面辐射采暖系统，配置位置如下：1、地下室：玄关、衣帽间、多功能区、会客区、宴会区；2、一层：玄关、客卫、客卧套房、客厅、家庭室、西厨、餐厅；3、二层：主卧套房、次卧套房、多功能室。电地暖配置位置楼梯。以上位置中，固定柜下、洁具位置、淋浴房、浴缸除外。2014年12月23日，被告向原告发出房屋交付通知书和房屋交付指引，通知原告于2014年12月28日办理交房手续。原告于2014年12月28日前往接收房屋，同时提出地下室储藏室门关不上、地下室入户门处出风口有声音、地下室栏杆扶手摇晃、地下车库顶防水涂料掉落、一楼老人房淋浴房渗水，坐凳摇晃不稳、一楼老人房卫生间台盆下水有响声、二楼主卧阳台渗水、二楼主卫淋浴房渗水、二楼主卫马桶有异味、二楼男孩房卫生间淋浴房渗水、二楼窗框接缝处开裂、一楼至二楼楼梯栏杆等需维修事项。被告予以维修。2015年原告入住后发现地暖不能正常工作，被告派员上门维修。2015年年中，原告提出调试地暖，因天气原因不具备调试条件，被告未予调试。2015年10月，原告反映二楼主卫地面石材问题，被告予以更换。2015年年底，原告报修更衣间油漆、墙面裂缝、墙纸色差、外墙幕发白、热水慢等问题，被告予以维修，增加了热水增压泵，解决了热水慢问题。原告还报修二楼两间卫生间渗水导致木地板发黑，因之前被告进行过维修，原告拒绝被告再次修理。被告对上述房屋内存在的质量问题多次维修，不能全部修复，原告曾于2016年11月诉至法院。当时法院委托的上海源正科技有限责任公司因相关图纸缺失，认为对冷热水管道施工质量、地暖施工质量、楼板，墙体隔音施工质量不具备现场鉴定条件。原告撤诉后，再次诉至本院。审理中，本院委托上海市房屋建筑设计院有限公司对涉案房屋及装修存在的质量问题进行鉴定，并出具修复方案和修复费用的鉴定意见。2019年9月24日，上海市房屋建筑设计院有限公司出具鉴定意见：1、系争房屋竣工资料不全，且地暖系统无竣工图；2、系争房屋装饰装修存在质量问题，主要问题为房屋渗漏水、返潮及由其引起的装饰装修损坏；墙面裂缝；面砖空鼓；大理石空鼓、裂纹；楼梯间扶手摇晃等；地下一层车库地面积水；楼梯间、地下一层卫生间、地上二层女孩房地暖未正常运行、循环泵流量偏小；二层分、集水器处供回水管道接错等。鉴定部门同时给出了修复方案，估算修复费用为248,808.75元。原告预付鉴定费195,000元。被告对修复费用的估价不持异议。原告对上述鉴定意见没有异议，但认为因被告无法提供地暖图纸，故修复费用248,808.75元中只包含地暖质量问题的查找和调试费3,950元，没有包含地暖的维修费用。原告故另行主张重新安装地暖的费用131,209元。关于原告提出的有关地暖鉴定的异议，鉴定人员解释：电地暖检测费用1,950元，水地暖调试费2,000元。电地暖所在的楼梯间、水地暖所在的地下一层、一楼、二楼共450平方米都可以工作，有些层面的局部温度没有达到。电地暖存在3个故障点。地暖因被告没有提供地暖平面图，初步判断是没有调试好，也可能是没有铺地暖管，如要对地暖客观判断，有赖于被告提供地暖图纸。如重新铺设三层水地暖，按常规安装水地暖的行情，为每平方米200元。另查明，通过安居客网站查询，与涉案房屋同地段同类型房屋2019年的月租金为50,000元左右。2015年3月，原告首次为涉案房屋缴纳燃气费879元。2015年5月缴纳燃气费3,558元、2015年7月缴纳燃气费3,053.40元、2016年3月缴纳燃气费10,928.40元、2016年5月缴纳燃气费2,587.20元。原告为本次诉讼支付律师代理费80,000元。上述事实，由原告提供的《上海市商品房预售合同》及《赠送装修及设备协议书》、房屋交付通知书、维修事项及照片、安居客租金标准、燃气费支付凭证、聘请律师合同及律师费发票、上海市房屋建筑设计院有限公司出具的鉴定报告及修复费用估算书等证据以及原、被告的庭审陈述所证实。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》及所附赠送装修及设备协议书，系双方当事人的真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，当属有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。本案中，原告作为买受方，在付清全部购房款后,其权利是取得质量合格的精装修的涉案房屋。被告作为房屋出卖方，对交付的房屋负有瑕疵担保责任，对房屋及装修存在的质量问题，在保修期内应当承担修复责任。被告在合理期限内拖延修复的，原告可以自行修复或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。原告要求根据鉴定意见由被告赔偿修复费用244,858.75元，合法有据，本院予以支持。被告赔付该款后，原告应另行委托有相关资质的单位进行对症修复。原告要求被告赔付重新安装地暖费用131,209元，本院考虑到被告始终未能提供地暖相关图纸，导致关于地暖的检测修复工作拖延至今，即使在鉴定过程中该问题也无法解决，故原告要求赔付重新安装地暖的费用为救济方案，亦属合理，本院参考鉴定人员的相关意见，酌情支持90,000元。关于原告主张的自交房之日起至修复之日止的房屋空置损失，从原告提供的燃气费缴费单据可知，该房屋并非长期空置。但因被告交付的房屋存在多处质量问题，几经修复而不能彻底解决，势必造成原告不能正常使用房屋，本院酌情支持空置损失150,000元。原告主张的交房前燃气费879元、因调试地暖而产生的燃气费用6,611.40元、因维修地暖而产生的燃气费22,684.20元，因其仅提供燃气费缴费单据，尚无法证明其损失产生的依据，故本院难以支持。关于原告主张的律师费80,000元，本院参照有关标准酌情支持30,000元。因被告交付的房屋存在质量瑕疵，多次维修不能解决以致涉讼，故本院决定鉴定费195,000元由被告负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：一、被告上海加来房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告宋希修复费用244,858.75元；二、被告上海加来房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告宋希重新安装地暖费用90,000元；三、被告上海加来房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告宋希房屋空置损失150,000元；四、被告上海加来房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告宋希律师代理费30,000元；五、驳回原告宋希其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38,298.93元、鉴定费195,000元，由原告宋希负担29,350.34元，由被告上海加来房地产开发有限公司负担203,948.59元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  沈 群人民陪审员  邓红霞人民陪审员  尹 萍二〇二〇年一月二十一日书 记 员  缪丽丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。