河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终21041号上诉人（原审原告）：张超杰，男，1960年2月28日出生，汉族，住河南省郑州市。委托诉讼代理人：李京华，河南天坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘亚举，河南天坤律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：王艳，女，1964年2月28日出生，汉族，住河南省郑州市。委托诉讼代理人：李京华，河南天坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘亚举，河南天坤律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：程振胜，男，1961年1月1日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：冯文锋，河南三融律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郑莹，女，1981年4月14日出生，汉族，住河南省郑州市。委托诉讼代理人：冯文锋，河南三融律师事务所律师。上诉人张超杰、王艳因与上诉人程振胜、郑莹房屋买卖合同纠纷一案，均不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初10924号民事判决，分别向本院提起上诉。本院2019年10月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张超杰、王艳上诉请求：依法撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0109民初10924号判决的第二、四条判决，并依法判决程振胜、郑莹赔偿张超杰、王艳的全部损失2173400元。事实与理由：一、张超杰、王艳的实际损失应当按照确定房屋不能交付时的房屋价格与签订房屋买卖合同时的房屋价格之间的差价计算。双方签订的房屋买卖合同约定，第一期购房款为500000元，张超杰、王艳已如期支付；并约定第二期购房款1400000元于张超杰、王艳到房管局网签合同的同时支付。由于程振胜、郑莹的违约行为，导致张超杰、王艳被迫无法履行付款义务。张超杰、王艳在得知合同约定的房屋已被另卖给他人的事实之前，曾多次与程振胜、郑莹商讨购房和付款事宜，且在2018年10月10日明确提出要在原合同的基础上增加200000元房款，希望程振胜、郑莹能继续履行合同，均未得到程振胜、郑莹的回应。未能付清全部房款并非张超杰、王艳的责任，而是程振胜、郑莹的违约行为导致的后果，该后果不应当由张超杰、王艳承担。一审法院酌定以张超杰、王艳支付首期购房款占合同中约定总价款的比例予以确认赔偿数额（500000元÷1900000元×4073400元＝1071947元）是不合理的，应当按照2019年4月16日的《房地产评估报告》确定的涉案房屋价值与合同约定的房屋总价款之间的差价确认张超杰、王艳的损失，即4073400元-1900000元＝2173400元。二、以张超杰、王艳的付款比例确定损失数额是对违约行为的鼓励。在《房屋买卖合同》的履行过程中，张超杰、王艳完全是按照合同约定履行的，若程振胜、郑莹不违反合同约定，张超杰、王艳能够获得房屋的全部升值。依据《合同法》一百一十三条第一款之规定，当程振胜、郑莹违约不履行合同时，张超杰、王艳同样应当有权获得房屋的全部升值。依据张超杰、王艳支付的付款比例支持房屋升值损失显失公平。一审法院酌定按比例赔偿，张超杰、王艳未被支持的部分损失，由违约的程振胜、郑莹享有，程振胜、郑莹因为自己的违约行为反而取得了利益，是对违约行为的一种鼓励。因此，对给张超杰、王艳造成的扩大损失部分，程振胜、郑莹应当向张超杰、王艳全额赔偿。三、应按张超杰、王艳确定房屋不能交付时的房屋价格确定房屋差价损失。2019年4月16日，在张超杰、王艳向郑州市不动产登记中心申请调取该房屋信息时，方才得知合同已经陷入履行不能的事实。按照最高人民法院（2016）最高法民申1300号裁定书，应以张超杰、王艳确定房屋不能交付的时间节点确定涉案房屋价值，作为赔偿损失的依据。四、程振胜、郑莹有能力退还首期购房款500000元，但没有归还，导致张超杰、王艳无力另行购房，丧失了及时止损的机会。五、程振胜、郑莹的违约以及恶意隐瞒事实的行为导致了张超杰、王艳损失的进一步扩大。由于程振胜、郑莹一直恶意隐瞒房屋已转卖的事实，导致张超杰、王艳丧失了购买同类房屋、及时止损的机会，程振胜、郑莹应当对张超杰、王艳予以赔偿。综上所述，一审法院对赔偿款的酌定判决不合理，违反了合同法中公平原则、诚实信用原则、公序良俗原则，请求依法改判。程振胜、郑莹辩称：一、张超杰、王艳的实际损失应当按照付款比例和程振胜、郑莹违约时的房屋价格与签订房屋买卖合同时的房屋价格之间的差价计算。正是因为张超杰、王艳没有违约，程振胜、郑莹才应赔偿张超杰、王艳的损失，但双方只是部分履行了合同，应按照张超杰、王艳的付款比例认定其损失。二、以张超杰、王艳的付款比例确定损失数额符合合同法中公平原则。程振胜、郑莹房屋转让价格是215万元，实际收益25万元，一审法院酌定按比例赔偿所产生的损失已经远远超出程振胜、郑莹因违约获得的利益，不存在程振胜、郑莹因违约而取得利益问题。三、应按程振胜、郑莹违约时的房屋价格确定房屋差价损失。四、程振胜、郑莹有能力退还首期房款50万元，没有归还的原因是张超杰、王艳不提供银行账户，没有退还首期房款不是造成张超杰、王艳损失扩大的重要原因。五、程振胜、郑莹的违约以及不告诉房屋已经转让他人的事实与损失的扩大没有关系，不影响程振胜、郑莹告知张超杰、王艳违约后，张超杰、王艳及时行使权利。综上所述，一审法院按付款比例酌定损失没有问题，但是在房屋价格时间节点和差价损失的计算上存在错误，应依法予以纠正。程振胜、郑莹上诉请求：1．依法改判河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初10924号民事判决第二项为赔偿损失164000元（减少907947元）；2．本案一、二审诉讼费用依法分担。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。一审法院认为：“本案双方当事人并未就解除合同达成一致，且被告并未将涉案房屋己出售给案外人的事实告知原告，以至于原告在2018年仍与被告协商购买涉案房屋，故该提出解除合同的通知并不发生解除合同的效力。”据此不支持程振胜、郑莹一审主张的按2016年7月7日程振胜、郑莹通知张超杰、王艳解除《房屋买卖合同》时（违约时）房屋市场价值计算差价损失。程振胜、郑莹2016年7月7日通知张超杰、王艳解除《房屋买卖合同》时已经违约，张超杰、王艳应采取适当措施防止损失的扩大。由于张超杰、王艳没有采取适当措施扩大的损失，不得要求程振胜、郑莹赔偿，应按2016年7月7日的房屋市场价值酌定张超杰、王艳的损失。程振胜、郑莹是否将涉案房屋已出售给案外人的事实告知张超杰、王艳不影响其采取适当措施防止损失的扩大。程振胜、郑莹2016年7月7日通知张超杰、王艳解除《房屋买卖合同》时就已告知其房子不卖了，协商的也一直是赔偿问题，不是购买涉案房屋问题。张超杰、王艳当时即可通过诉讼主张程振胜、郑莹履行合同或赔偿损失以防止损失的扩大。张超杰、王艳在长达两年九个月之后才提起本案诉讼，其间所扩大的损失不得要求程振胜、郑莹赔偿。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条所规定的守约方防止损失扩大的基础是违约，不是合同解除。如果程振胜、郑莹有权解除合同或者协商一致解除合同，程振胜、郑莹就不需要赔偿张超杰、王艳的房屋差价损失。一审判决不以程振胜、郑莹违约时的房屋市场价值确定张超杰、王艳的损失，违背《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的立法本意，适用法律错误。二、一审判决认定事实错误。即使一审判决按2019年4月9日涉案房屋的市场价值计算差价损失正确，酌定按照张超杰、王艳支付首期购房款占合同约定总价款的比例确定其损失数额的基础也是房屋差价损失，计算方法也应该是（500000元÷1900000元）×（4073400元-1900000元）=571947.37元。一审法院在计算房屋差价损失存在错误，没有减去合同约定的房屋价款1900000元，导致认定损失数额错误。三、应依法改判赔偿损失数额为164000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，应以一审法院查明的程振胜、郑莹违约时间即2016年7月7日的涉案房屋市场价值确定差价损失。一审法院已经查明涉案房屋2016年7月7日的评估价值和张超杰、王艳交付房款的比例，应依法确定张超杰、王艳的损失数额为（500000元÷1900000元）×（2523200元-1900000元）=164000元。一审判决认定张超杰、王艳损失数额错误，应依法改判赔偿损失数额为164000元。综上所述，一审判决适用法律错误，认定事实错误，应依法改判赔偿损失数额为164000元。张超杰、王艳辩称：一、程振胜、郑莹单方面通知张超杰、王艳解除《房屋买卖合同》虽构成违约，但合同并未解除，程振胜、郑莹依然负有履行合同的义务。双方签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，虽然程振胜、郑莹于2016年7月7日单方面通知张超杰、王艳要求解除合同，但是根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，合同的解除需要双方当事人协商一致。张超杰、王艳并未同意程振胜、郑莹解除合同的请求，而是要求其继续履行，因此程振胜、郑莹依然负有履行合同的义务。二、张超杰、王艳在2019年4月16日之前并无采取措施防止损失扩大的义务。因程振胜、郑莹未告知张超杰、王艳涉案房屋已经转卖给他人，张超杰、王艳基于诚实信用原则，不断地找程振胜、郑莹协商继续履行《房屋买卖合同》，甚至在2018年10月10日明确提出愿意在原合同的基础上增加20万元购房款，但程振胜、郑莹始终不愿意继续履行合同，也不肯告知张超杰、王艳房屋已经转卖他人的实情。张超杰、王艳2019年4月16日向郑州市不动产登记中心申请调取涉案房屋信息时，才得知涉案房屋已被程振胜、郑莹卖与他人。此前，张超杰、王艳一直认为房屋登记在程振胜、郑莹名下。张超杰、王艳无法预见合同不能继续履行，也没有采取措施防止损失扩大的义务。三、程振胜、郑莹应当按照确定房屋不能交付时的房屋价格与签订房屋买卖合同时的房屋价格之间的差价向张超杰、王艳赔偿实际损失。双方签订的《房屋买卖合同》约定，第一期购房款为500000元，张超杰、王艳已经如约履行；对于剩余1400000元购房款，双方约定在房管局办理网签合同时支付。因程振胜、郑莹的原因，导致张超杰、王艳无法履行后续的付款义务，程振胜、郑莹应对此负有全部责任，也应承担因此导致的后果。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，因程振胜、郑莹违约给张超杰、王艳造成的损失已经房地产公司评估后确认为2173400元，该损失是由程振胜、郑莹单方违约导致的，该不良后果不能由张超杰、王艳承担。张超杰、王艳虽然只支付了第一期的500000元购房款，但是张超杰、王艳是要购买涉案房屋的全部产权，而非仅购买500000元的部分产权。只是由于程振胜、郑莹违约导致合同无法继续履行，也无法支付剩余价款。张超杰、王艳的损失应当是涉案房屋整体差价的全部，而非其中的一部分。程振胜、郑莹应当按照2019年4月19日涉案房屋的价格与2014年11月2日双方签订《房屋买卖合同》约定价格的全部差价（即2173400元）向张超杰、王艳赔偿实际损失，而非按张超杰、王艳交付的购房款占总房款的比例让赔偿给张超杰、王艳造成的实际损失。综上所述，程振胜、郑莹的上诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回程振胜、郑莹的上诉申请，依法作出公平、公正的判决，维护张超杰、王艳的合法权益。张超杰、王艳向一审法院起诉请求：1.依法判令程振胜返还已付购房款500000元；2.依法判令程振胜赔偿损失2173400元；3.依法判令郑莹承担连带责任；四、由程振胜、郑莹承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：2014年11月1日，程振胜出具《委托书》载明“我委托我妻子郑莹全权处理房产出售事宜”。次日，张超杰、王艳作为买受人（乙方）、郑莹作为出卖方（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将郑州市姚桥路与明理路永威五月花城小区2号楼东单元21层西户房屋及A区016号地下停车位转让给乙方；转让价款共计1900000元，分两期支付，第一期于合同签订后2日内支付人民币500000元，第二期于以乙方姓名在房管局网签合同的同时支付剩余购房款1400000元，甲方指定上述款项均支付至翟伟名下账号为62×××31的工商银行上街支行账户内，付款时甲方应向乙方出具收据；合同第八条约定如甲方出现毁约，乙方所付金额需全额退还，并支付乙方已付款项的10%作为毁约金。2014年11月3日，王艳向合同约定的翟伟账户内汇款500000元，郑莹出具《收据》载明“今收到王艳付第一期房款人民币伍拾万元整”。2016年7月7日，郑莹向王艳发送短信称因小孩回郑州上小学，五月花城的房子不能出售，提出解除合同并表示愿意承担毁约金。后案外人安慧芬于2016年11月14日就涉案房屋与开发商永威置业签订编号为D16002909050的《商品房买卖合同》，并办理网签备案，目前涉案房屋产权登记在案外人安慧芬名下。经河南英信房地产资产评估咨询有限公司对涉案房屋及停车位市场价值进行评估，该房屋、车位于2016年7月7日的市场价值为2523200元，于2019年4月9日的市场价值为4073400元。张超杰、王艳为此支出评估费35087元，郑莹为此支出评估费22600元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，按照约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方有其他违约行为致使合同目的不能实现的，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状和采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，张超杰、王艳与程振胜的委托代理人郑莹签订的《房屋买卖合同》系其双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，其双方均应按照合同约定全面、适当的履行自己的义务。合同签订后，王艳按照合同约定向程振胜指定的翟伟名下账户内汇款500000元履行其合同义务，但郑莹于2016年7月7日以短信方式通知王艳不再出售房屋，并于2016年11月14日将房屋出售案外人安慧芬，致使张超杰、王艳购买涉案房屋的合同目的不能实现，张超杰、王艳为购买涉案房屋支付的500000元购房款应当予以退还，故对张超杰、王艳主张程振胜返还500000元购房款的诉讼请求，该院予以支持。关于张超杰、王艳请求程振胜赔偿损失2173400元的诉讼请求，张超杰、王艳主张的该损失是《房屋买卖合同》约定的涉案房屋、车位的总价款与其现市场价值之间的差价款。该院认为，程振胜于2016年7月7日提出解除合同并于同年11月14日将涉案房屋网签备案至案外安慧芬名下，违约事实清楚，张超杰、王艳作为守约方，其合法权益受法律保护，故程振胜应当赔偿因此给张超杰、王艳带来的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。违约金具有补偿性兼惩罚性的特征，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，一方违约给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，但不得超过违反合同一方订立合同时应当预见到的因违反合同可能造成的损失。双方当事人签订的《房屋买卖合同》中约定的涉案房屋及车位总价款为1900000元，经评估，涉案房屋及车位于2019年4月9日的市场价值为4073400元，价值涨幅较大，张超杰、王艳另行购买相同类型的房屋需花费更多资金，但考虑张超杰、王艳仅支付首期购房款500000元，结合程振胜的违约时间、违约程度、张超杰和王艳的交款比例以及房价涨幅情况，该院酌定按照张超杰、王艳支付首期购房款占合同中约定总价款的比例予以确认其损失数额，具体为（500000元÷1900000元）×4073400元＝1071947元，故对张超杰、王艳主张程振胜赔偿损失2173400元的诉讼请求，该院予以部分支持。据此，张超杰、王艳支付的鉴定费应当由其承担17305元，由程振胜承担17782元；程振胜支付的鉴定费由其自己承担。因该房屋转让行为发生在程振胜、郑莹夫妻关系存续期间，且有程振胜出具的《委托书》予以认可，张超杰、王艳有理由相信该行为系其夫妻双方的共同意思表示，故郑莹应当承担本案债务，对张超杰、王艳主张郑莹承担连带责任的诉讼请求，该院予以支持。关于程振胜辩称其只应按照合同约定赔偿张超杰、王艳损失50000元，不应赔偿差价损失。该院认为，因程振胜违约导致张超杰、王艳购买房屋的合同目的不能实现，结合双方签订合同的时间以及程振胜提出违约的时间，考虑房价涨幅等因素，其仅按照合同约定向张超杰、王艳支付50000元毁约金明显不能弥补张超杰、王艳的损失，故对程振胜的该项辩称，该院不予支持。程振胜辩称即使按照房屋差价计算损失，也应按照其通知张超杰、王艳解除合同的时间计算差价损失。郑莹于2016年7月7日以短信方式通知张超杰、王艳无法继续履行合同，并提出解除合同的要求，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，本案双方当事人并未就解除合同达成一致，且程振胜并未将涉案房屋已经出售给案外人的事实告知张超杰、王艳，以至于张超杰、王艳在2018年仍与程振胜、郑莹协商购买涉案房屋，故该提出解除合同的通知并不发生解除合同的效力，程振胜、郑莹的该项辩称无事实及法律依据，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、程振胜于本判决生效之日起十日内向张超杰、王艳返还购房款500000元；二、程振胜于本判决生效之日起十日内向张超杰、王艳赔偿损失1071947元；三、郑莹对上述第一、二项判决内容中程振胜的责任承担连带清偿责任；四、驳回张超杰、王艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费28187元，由张超杰、王艳共同负担11613元，由程振胜、郑莹共同负担16574元；评估鉴定费共计57687元，由张超杰、王艳共同负担17305元，由程振胜、郑莹共同负担40382元。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，张超杰、王艳与程振胜的委托代理人郑莹签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方当事人均应依约履行合同义务。合同签订后，张超杰、王艳依约支付了第一笔房款500000元。程振胜、郑莹2016年7月7日通知张超杰、王艳解除合同，不再将涉案房屋出卖给张超杰、王艳。由于程振胜、郑莹违约，不享有单方解除合同的权利，涉案合同并不因程振胜、郑莹的通知而解除。故程振胜、郑莹应以2016年7月7日的市场价格作为确定张超杰、王艳损失基础的上诉理由，本院不予认可。由于程振胜、郑莹将涉案房屋转让他人构成根本违约，双方签订的《房屋买卖合同》无法继续履行，张超杰、王艳购买涉案房屋的合同目的不能实现，符合合同法定解除的条件，故张超杰、王艳起诉请求程振胜、郑莹返还已付购房款并赔偿损失，有事实和法律依据。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，双方签订的《房屋买卖合同》约定涉案房屋交易价格为1900000元。合同签订后，张超杰、王艳仅依约支付了第一笔房款500000元。经鉴定，涉案房屋2019年4月9日的市场价值为4073400元，即涉案房屋价格上涨金额为（4073400元-1900000元）＝2173400元。综合考虑涉案合同的履行情况、程振胜的违约时间及过错程度、房价涨幅和预期利益等因素，一审法院按照张超杰、王艳已支付房款占合同约定总价款的比例作为确认其损失数额的系数符合公平原则，但以涉案房屋的鉴定价值为基数不当，本院予以纠正。本院认定程振胜、郑莹应当赔偿张超杰、王艳的损失数额为（4073400元-1900000元）×（500000元÷1900000元）＝571947.37元。综上所述，张超杰、王艳的上诉请求本院不予支持。程振胜、郑莹的上诉请求成立部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初10924号民事判决第一、三项，即程振胜于本判决生效之日起十日内向张超杰、王艳返还购房款500000元；郑莹对上述第一、二项判决内容中程振胜的责任承担连带清偿责任；二、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初10924号民事判决第四项；三、变更河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初10924号民事判决第二项为：程振胜于本判决生效之日起十日内向张超杰、王艳赔偿损失571947.37元；四、驳回张超杰、王艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费28187元，由张超杰、王艳共同负担13739.47元，由程振胜、郑莹共同负担1447.53元；评估鉴定费共计57687元，由张超杰、王艳共同负担17305元，由程振胜、郑莹共同负担40382元。二审案件受理费27592元，由上诉人张超杰、王艳负担23513元，程振胜、郑莹负担4079元。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇一九年十一月十八日书记员 郭新新