上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初41244号原告：大峡谷照明系统(苏州)股份有限公司，住所地江苏省。法定代表人：张家瑞，董事长。委托诉讼代理人：田源，江苏剑桥颐华(苏州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：沙莎，江苏剑桥颐华律师事务所律师。被告：上海极富房地产开发有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人：张宁，董事。委托诉讼代理人：刘志辉，男。委托诉讼代理人：陈洋，男。原告大峡谷照明系统(苏州)股份有限公司(以下简称大峡谷公司)与被告上海极富房地产开发有限公司(以下简称极富公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案受理，依法适用简易程序，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人田源，被告委托诉讼代理人刘志辉、陈洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大峡谷公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理权属证书的违约金，违约金标准为以人民币13,032,632元(以下币种相同)为本金，按照同期同档银行贷款利率的1.3倍，自2017年10月24日起计算至权属证书办理之日止，暂计算至2019年10月30日为1,614,000元；2.诉讼费由被告承担。庭审期间，原告变更诉请为：判令被告向原告支付逾期办理权属证书的违约金，即以13,032,632元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，计算自2017年10月24日起计算至权属证书办理之日止的利息。事实和理由：2016年8月6日原、被告签订《上海市商品房预售合同》,约定原告以13,032,632元的价格购买被告预售的上海市申虹路XXX弄虹桥富力悦都XXX号XXX层XXX室房屋,交房日期为2017年6月30日。2017年7月25日被告向原告交房,2017年10月23日原告向被告发律师函,要求被告支付逾期交房违约金62,556.63元。并要求其书面说明办理产证办理时间。2018年5月9日被告向原告支付逾期交房违约金65,163.16元,但就产证办理时间一直没有明确答复。此后原告虽对此催促,但该房屋至今未能办理权属证书。原告认为,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任……(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”被告在房屋交付后90天内未能办理权属证书,依法应当向原告承担违约责任。为保护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告极富公司辩称：原告主张的利息损失的金额过高，超过了房价的10%也超过了其实际损失，而原告在2017年7月25日实际收到房屋且已经使用房屋。被告目前仍在办理大产证，因为在办理产证的过程中发生政府政策变化的原因导致还没有办出产证，故没有办理出产证的原因不仅仅在于被告，原告现主张的利息过高，请求法院依法裁判。本院经审理认定事实如下：2016年8月6日，原告大峡谷公司作为乙方(买方)与被告极富公司作为甲方(卖方)签订《上海市商品房预售合同》，约定：乙方向甲方购买申虹路XXX弄《虹桥富力悦都(办公XXX号楼)》XXX号XXX层XXX室。乙方购买该房屋的总房价款暂定为13,032,632元。甲方定于2017年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向闵行区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。补充条款一：关于该房屋的交接形式，以下列最早发生的作为交付日，并作为房屋交付的标志：1、乙方签署了该房屋的《房屋验收维修单》；2、乙方取得了该房屋的主要入户钥匙；3、乙方缴纳了物业管理费；4、根据本合同及补充条款规定视为交房的。甲方按合同第十一条约定日期将该房屋交付给乙方的条件是乙方已付清全部费用，……若乙方未在第十一条约定日期前付清全部费用，甲方有权拒绝交付房屋，且不承担合同第十二条约定的逾期交房违约责任，由此产生的后果由乙方自行承担……双方另约定其他相关权利义务并于合同落款处盖章。2016年7月25日，原告向被告支付房款100,000元。同年8月4日，原告向被告支付房款1,300,000元。同年9月5日，原告向被告支付房款2,600,000元。同年11月1日，原告向被告支付房款3,900,000元。同年12月30日，原告向被告支付房款5,132,632元。上述原告支付房款期间以及金额均符合被告出具的《缴款通知书》之约定，合计金额为13,032,632元。2017年7月，被告向原告送达《【虹桥富力悦都】房屋交付使用通知书》一份，载明：合同约定的交付时间为：2017年6月30日。我司集中办理收楼手续的时间：2017年7月25日，请您于上午9：00-11：30，下午13：30-16：30前往上海市闵行区申虹路XXX弄XXX号富力悦都XXX楼办理收楼手续，请您在交齐全部款项后，凭【收楼手续书】到小区物业中心办理收楼。……2017年10月23日，原告向被告寄送《律师函》。该《律师函》就被告逾期交房主张相关违约金，并要求被告告知大产证、小产证的办理时间。以上事实由原告提供的《上海市商品房预售合同》、缴款通知书1份、付款凭证一组、《房屋交付使用通知书》等证据以及双方当事人的当庭陈述予以佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告间《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。现原、被告双方对未办理涉案房屋小产证之事实不持异议，本院亦予以认可。本案争议焦点在于被告逾期办理涉案房屋小产证违约金的起算日期与标准是否合宜？针对该争议焦点：原告认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第(二)项之规定，自房屋交付使用之日起90日(即2017年10月24日)作为违约金起算日并将中国人民银行规定的金融机构计收贷款利息的标准作为违约金标准。被告则认为首先该违约金标准过高，违约金数额业已超过购房总价的10%。其次认为在逾期办证期间讼争房屋的价值大幅增长，故对于原告而言并无损失。最后其认为在2017年7月25日原告已经实际接收房屋并入住，原告事实上并无损失。对此本院认为，原告主张的逾期办证利息之起算日符合法律规定，亦与事实相符，本院予以支持。至于被告抗辩违约金标准过高之意见，本院认为，基于违约金兼具惩罚性和补偿性的特征，本院综合考虑被告的主观恶意、违约时间长短以及对原告造成损失等客观情况后认为原告主张以中国人民银行规定的金融机构计收贷款利息的标准作为违约金标准系为合理标准，本院亦予以支持。但基于中国人民银行贷款基准利率已取消，本院明确违约金标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决如下：被告上海极富房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告大峡谷照明系统(苏州)股份有限公司以人民币13,032,632元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算自2017年10月24日起至房屋权属证书办理之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计9,663元、保全费5,000元，以上合计14,663元，由被告上海极富房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 钱 洁二〇一九年十一月二十九日书记员 瞿思沁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。