原 告 伍 X X 诉 被 告 柳 州 X X 房 地 产 开 发 有 限 公 司 房 屋 买 卖 合 同 纠 纷 一 审 判 决 书广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院民事判决书（2011）北民一初字第1078号原告伍XX，女，19XX年X月X日出生，汉族，个体户，住柳州市XX路**“XX”******。身份证号：4502XXXX.委托代理人莫XX，广西思齐律师事务所律师。委托代理人陈X，广西思齐律师事务所律师。被告柳州XX房地产开发有限公司，住所地柳州市**XX路XX大酒店。法定代表人许XX，董事长。委托代理人朱XX，广西众维律师事务所律师。委托代理人韦XX，广西众维律师事务所律师。原告伍XX诉被告柳州XX房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年6月23日立案受理。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人莫XX、陈X，被告的委托代理人朱XX、韦XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2009年6月，原告购买被告在柳州市XX路X号开发的商品房，被告把该楼盘命名为“XX”。双方签订的《商品房买卖合同》（以下简称合同）约定：买受人购买的商品房位于“XX”X栋X单元X号，购房总价款人民币1041705元；出卖人于2008年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定并符合本合同约定的商品房交付买受人；出卖人未按合同约定的期限将该商品房交付买受人的，逾期不超过180日出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.5的违约，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人不解除的，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.5违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。合同还就其他事项进行约定。合同签订后原告全面履行了合同约定的义务。可是被告把合同当做儿戏，处处违约，直至今日被告也没有把办理房屋权属登记所需资料交付产权登记机关，原告还无法办理房地产权属证书。双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，并且没有违反法律的强制性规定，是合法有效的，应当得到遵守。被告逾期办理房地产权属登记证书，虽然合同第十五条规定：如因出卖人责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。此约定明显不公平，相对于原告的损失来说过分悬殊，依据我国合同法114条第2款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。原告因办不到产权证，户口无法迁入，无法贷款做生意，小孩读书也无法落实，老人养老保险也无法办理，造成的损失不可估量。合同的附件四规定：在具备办理产权登记条件后，买受人在接到出卖人通知之日起180日内交纳办理费用并办理有关手续，否则，每逾期一日，应按总房价款的万分之零点五支付违约金。公平原则是我国民法的基本原则。我国合同法同时规定合同当事人的权利义务对等，因此被告违约也应按日万分之五支付违约金。为此请求人民法院判令被告按日万分之零点五支付违约金即28368.46元（1041705元×545天×0.5／10000）。以上合计人民币28368.46元。以上事宜原告多次找被告协商，被告都置至不理，为此诉至法院，要求判令被告支付逾期办理房地产权属登记违约金28368.46元。被告辩称：原告的诉请没有任何依据。原合同第十五条是这么约定的：逾期办证，出卖人按已付房价款0.1%向买受人支付违约金。原告却要求比合同约定高得多的违约金，显然没有法律及合同依据。理由如下：1、原告认为原约定不公平，相对于原告的损失而言过分县殊，因此要求以合同法第114条处理。暂不论这个理由是否成立。如果真的有这种想法，应在签订合同之日起两年内主张，合同大多是在2007、08年签订的，现早已过诉讼时效。2、原告称由于逾期办证造成原告户口无法迁入，无法贷款生意，小孩无法读书，老人养老保险无法办理等等，这些均与逾期办证无直接因果关系，而且用这些理由也没有任何证据相印证。3、原告以附件四第七条的约定作为提高逾期办证违约金的理由，更是荒谬无比。这一条款明明是约束原告的，怎么反过来变成约束被告的？原告显然是在篡改合同！综上所述，我们认为原告的诉请既无事实依据也无法律依据。请求法院依法驳回其诉请。经审理查明，2009年6月26日，原、被告签订了《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买位于柳州市柳北区XX路X号XXX栋X单元X号建筑面积为66.14平方米房屋一套（商铺）；房屋总价款为1041705元，付款方式为一次性付款，原告应于2009年6月26日付清全部房款，逾期按本合同第七条处理。第七条约定，原告如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行。该合同第八条约定，被告应于2009年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在原告已付清全部房款、该商品房的给水、排水、供电可以正常使用的条件下，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；如遇雨天或停电影响工期的（每天停电8小时以上按一天记，停电时间不超过8小时的，按小时累计，连续两天以上雨天则记入累计天数）被告可根据施工部门、施工时间、晴雨记录和停电记录，相应顺延交付期，顺延的交付期不作为被告承担违约责任的依据。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，如逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之0.5的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。交房通知之日30天内，原告应到售房部办理房屋交接手续，逾期视为房屋自动交付，被告将该房屋移交给物业公司管理，房屋的权利、义务及风险也随即转移给原告。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金等内容。该合同的附件四即合同补充协议第一条约定被告以在《柳州日报》刊登交房通知（公告）的方式通知原告办理交房手续，原告逾期未办理的，按本合同第十一条处理。第七条约定，在具备办理产权登记手续的条件后，原告应在接到被告通知之日起180日内交纳办理费用并办理有关手续，否则，每逾期一日，应按总房价款的万分之0.5支付违约金，因原告的原因导致不能及时办理备案的，被告无需承担责任。2009年6月26日，原告向被告支付了购房款1041705元。原告亦领取了该商品房进行使用。因被告未完善“XX”小区的竣工验收备案手续，未能及时取得房屋初始登记证明，致使原告至今无法办理房地产权属证书。另查明，2009年5月25日，由施工单位广西建工集团第五建筑工程有限责任公司、勘察单位广西水文地质工程地质勘察院、设计单位中国建筑北京设计研究院有限公司、监理单位柳州市广安建设工程监理有限责任公司、建设单位即被告柳州XX房地产开发有限公司对6号楼工程质量进行竣工验收，出具的《建设工程质量竣工验收意见书》验收结论为工程质量合格。5月27日，柳州市公安消防支队经验收，出具了柳公消验（2009）第146号《建设工程消防验收意见书》认为该工程符合国家有关消防技术标准的要求，消防验收合格。现原告诉至本院，要求如上请求。本院认为：依法成立的合同，自成立之日起生效。当事人应当全面履行合同义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；......。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反国家的相关规定，应属合法、有效的合同，对原、被告均有法律约束力。被告协议将其开发建设的房屋卖给原告，依法负有协助原告办理房地产权属证书的义务。由于被告的原因，致使原告至今未办证，被告应当承担违约责任。原告要求按照合同的附件四第七条的约定进行计算违约金的请求，本院认为，该附件四与合同具有相同的法律效力，该条约定的违约金是对原告进行约束，并不是对被告应承担的违约责任的变更或补充；另原告没能向法庭提供相应的证据证实原告还有其他的损失，因此，对原告的主张，本院不予支持。因此，逾期办证的违约金应按照双方在合同中的约定进行计付。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。故原告要求的违约金应按照原告已付房价款1041705的0.1%计付为1041.7元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告柳州XX房地产开发有限公司应向原告伍XX支付违约金1041.7元；二、驳回原告伍XX的其他诉讼请求。案件受理费509元（原告已预交），由原告负担490元，被告负担19元。上述应付款项，被告应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审判长 程 刚审判员 谭方明审判员 李贵传二〇一一年十二月三十一日书记员 黎 鹂