上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第3295号上诉人（原审被告、反诉原告）袁斌峰，男，1978年5月17日出生，汉族，户籍所在地上海市长宁区天山西路359号501室，现住上海市松江区九亭镇九杜路909弄5号1501室。委托代理人袁永清（系袁斌峰之父），1943年1月28日出生，汉族，住同袁斌峰。被上诉人（原审原告、反诉被告）上海世江物业管理有限公司，住所地上海市松江区文诚路358弄6号102室。法定代表人方瑞康，董事长。委托代理人沈吉萍，该公司员工。委托代理人王玉勤，该公司员工。上诉人袁斌峰因物业服务合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民一（民）初字第6504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月29日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审认定，2010年5月10日，上海世江物业管理有限公司（以下简称世江物业公司）与开发商上海佳铭房产有限公司（以下简称佳铭房产公司）签订《西郊百丽苑前期物业服务合同》一份，约定世江物业公司对西郊百丽苑进行物业管理，合同期限自2010年6月1日起至2012年5月31日止，（小）高层的物业服务收费标准为每月每平方米人民币（下同）2.10元。合同还对其他事宜进行了约定。2012年4月，世江物业公司又与开发商佳铭房产公司签订《前期物业服务合同》一份，约定世江物业公司对西郊百丽苑进行物业管理，合同期限自2012年6月1日起至2015年3月31日止，（小）高层的物业服务收费标准为每月每平方米2.10元。合同还对其他事宜进行了约定。上述二份前期物业服务合同签订后，世江物业公司一直为袁斌峰所在小区提供物业服务至今。袁斌峰为上海市松江区九亭镇九杜路909弄5号1501室房屋的权利人，该房屋的建筑面积为88.69平方米。2011年10月14日，开发商向袁斌峰发出交房通知书，通知袁斌峰于2011年10月31日至2011年11月7日办理物业交付手续。2011年11月5日，袁斌峰与开发商办理了房屋交接验收手续，袁斌峰确认已完成了房屋交接验收手续，并同意委托开发商在装修期间保管房屋钥匙至装修完毕时交付。2012年9月3日，袁斌峰与开发商签订了《房屋交接书》。另查明，2010年5月18日，袁斌峰与开发商签订了《购房附赠装修协议》一份，约定系争房屋之装修为开发商赠与袁斌峰，装修工程从完成交房、办理房屋交接手续后7天内进行。袁斌峰已交纳自2012年4月1日至2013年3月31日止的物业管理费2，235.60元，因袁斌峰未交纳2013年4月1日至2015年7月31日止的物业管理费5，214.97元，世江物业公司经催讨未果，遂诉至法院，要求判令：1、袁斌峰缴纳自2013年4月1日至2015年7月31日止的物业服务费5，214.97元；2、袁斌峰支付滞纳金6，805.54元。审理中，世江物业公司自愿放弃第二项诉讼请求。袁斌峰反诉要求世江物业公司：1、世江物业公司返还袁斌峰自2012年4月至9月的物业服务费1，117.80元；2、世江物业公司赔偿袁斌峰损失费用1，117.80元的三倍即3，353.40元；3、世江物业公司承担连带责任，支付袁斌峰违约金5，214.94元；4、对世江物业公司责令改正、训诫、责令具结悔过，并处罚款，责令世江物业公司全面履行自己的义务。原审认为：前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立并选聘新的物业服务企业前的物业管理，本案所涉的物业管理属前期物业管理。对于前期物业管理服务费用，应当按照物业管理企业与住宅出售单位约定的合法收费标准收取。本案世江物业公司主张的物业费标准系依据其与开发商签订的前期物业服务合同，法院对此予以确认。世江物业公司作为开发商选聘的前期物业管理企业，在提供了物业管理服务后，袁斌峰作为该小区的业主应当依据诚实信用的原则，向世江物业公司履行支付物业管理费的义务。世江物业公司现要求袁斌峰支付自2013年4月1日至2015年7月31日止的物业服务费5，214.97元，法院予以支持。此外，世江物业公司放弃第二项诉讼请求，系对自己权利的处分，并无不当，法院予以准许。关于袁斌峰的反诉请求，原审认为，商品房预售合同中房屋的交付，既有房屋的实体交付，又有房屋的产权交付，袁斌峰于2011年11月5日与开发商办理的房屋交接验收手续，即为房屋的实体交付。从袁斌峰与开发商所签订的《上海市商品房预售合同》第十七条、附件三以及《购房附赠装修协议》来看，双方约定袁斌峰购买的房屋系毛坯房，而非精装修房屋，系争房屋的装修系开发商赠与袁斌峰，相关的装修工程从完成交房、办理房屋交接手续后7天内进行，因此袁斌峰应当自完成房屋的实体交付即2011年11月5日后的次月起履行支付物业服务费的义务，故袁斌峰要求世江物业公司返还自2012年4月至9月的物业服务费1，117.80元的反诉请求，缺乏依据，法院不予支持。此外，袁斌峰要求世江物业公司赔偿损失费用、支付违约金、责令改正、训诫、责令具结悔过，并处罚款等反诉请求，缺乏相应的事实和法律依据，而且从世江物业公司所提供的物业交接本、告居民书等证据来看，原审认为世江物业公司已经切实履行了物业服务的义务，故袁斌峰上述反诉请求，法院均不予支持。原审法院于二○一五年九月十八日依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，参照国务院《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，作出判决：一、袁斌峰于判决生效之日起十日内支付上海世江物业管理有限公司自2013年4月1日起至2015年7月31日止的物业服务费5，214.97元；二、驳回袁斌峰的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费101元，反诉案件受理费130元，合计诉讼费231元，减半收取计115.50元，由袁斌峰负担。判决后，袁斌峰不服上述民事判决，上诉称：上诉人购买的是精装修房，精装公寓的合同在广告上有的，被上诉人提供的是样板房。精装修房是2012年9月3日交房，交物业费的起点应该是2012年9月3日。按照商品房销售管理办法规定，设置样板房交房时应该是与样板房一致的精装修房，而不是毛坯房。被上诉人隐瞒其当初销售房屋时的广告宣传内容，上面写清本广告具体确定内容为购房合同附件，被上诉人管理上诉人房屋的依据是附件五，即前期物业管理合同。上诉人的附件中就有广告宣传，还有样板房。一审维护被上诉人的权益，但侵害了上诉人的权益，不公正。故请求撤销原判，予以改判，维护上诉人的合法权益。被上诉人上海世江物业管理有限公司则不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，上诉人是上海市松江区九亭镇九杜路909弄5号1501室业主，被上诉人是该小区的前期物业管理单位。被上诉人在为该小区进行物业管理服务后，上诉人应当自觉履行给付义务。关于上诉人在原审中提出反诉请求的问题，原审法院在其判决理由中已作了阐述，本院不再赘述。原审法院依法所作的判决是正确的，本院应予维持。上诉人的上诉请求和理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币231元，由上诉人袁斌峰负担。本判决为终审判决。审判长  张薇佳审判员  唐建芳审判员  盛伟玲二〇一六年十月十日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……