天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0114民初15608号原告:天津闰通国都物业服务有限公司，住所：天津市武清区大黄堡镇后蒲棒村西。法定代表人：刘志军，总经理。委托诉讼代理人：夏涛，北京嘉维泰银律师事务所律师。被告：张红，女，1963年6月15日出生，汉族，住天津市武清区，现住北京市。原告天津闰通国都物业服务有限公司（以下简称闰通国都物业公司）与被告张红物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人夏涛到庭参加诉讼。被告张红经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闰通国都物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费（包括物业管理费和车位管理费）共计64854.60元（2014年9月1日-2019年8月31日）；2、请求判令被告向原告支付从逾期付费之日到缴清全部物业费之日的滞纳金（从逾期之日按照总欠费每日0.3％的标准），截止到2019年10月10日的滞纳金为220518.7元，合计285373.3元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是物业服务公司，在天津市武清区翠金湖盛世从事物业管理服务活动，被告是天津市武清区大黄堡乡后蒲棒村翠湖盛世园36号楼6单元（房屋面积260.26平方米）的业主，自2013年8月31日入住并一直由原告提供物业服务。依照物业服务合同约定，被告应按“物业管理费3.5元/月/平方米、车位管理费170元/月/车位”标准向原告缴纳物业费（包括物业费和车位费），逾期缴费应按总欠费每天0.3%的标准交纳滞纳金。原告依约向被告提供了物业服务，但被告一直拖欠2014年9月1日至2019年8月31日的物业费，金额共计64854.60元，根据约定自拖欠之日起至2019年10月10日已产生滞纳金220518.70元。虽经原告多次催要，被告仍拒不交付。为维护原告自身合法权益，依照民事诉讼法和物业管理条例等相关法律规定，提起诉讼。张红未作答辩。闰通国都物业公司提交的翠金湖盛世园前期物业管理服务协议、地下停车位使用权赠与合同、翠金湖项目入住物业收费单、天津市房屋登记证明、确认书、翠金湖美墅岛房屋交付通知书、翠金湖美墅岛办理入住手续书、翠金湖美墅岛办理入住手续书、翠金湖盛世园业主留钥匙协议、物业服务费催缴通知单等证据真实、合法、与本案相关，能够作为认定案件事实的依据。上述证据证实，闰通国都物业公司系依法注册的物业服务企业，张红系天津市武清区室房屋业主。2013年8月31日，闰通国都物业公司与张红签订了《翠金湖盛世园前期物业服务管理服务协议》，协议约定，闰通国都物业公司服务内容包括：园区内公共地方的维护和管理；园内公共设施设备的维护和运行管理；环境卫生；保安及消防；交通秩序与车辆停放；房屋装修管理；公共区域绿化养护等。物业服务费每月3.5元／平方米，地下车库车位管理费170元／个／月，车位使用年限50年，从2008年4月22日起算。被告张红从天津翠金湖房地产开发有限公司购买位于武清区房屋一处（建筑面积为260.26平方米）后，于2013年8月2日与天津翠金湖房地产开发有限公司签订所购房屋《地下停车位使用权赠与合同》，该公司将位于张红所购房39栋地下一层5号车位交由张红使用，约定张红办理车位接收手续时应与物业管理公司或停车管理公司就该车位停车管理事宜签订合同，按期交纳车位管理费170元／月，因合同发生争议或纠纷时应协商解决，不能协商解决的，任何一方均有权向翠金湖项目所在地人民法院提起诉讼。2013年8月31日被告为乙方与原告为甲方自愿签订《闰通国都翠金湖盛世园前期物业服务协议》，约定乙方所购买的上述房屋自交付使用之日起至业主委员会成立与其他物业管理企业签订《天津市住宅物业服务合同》之日止，由甲方进行前期物业管理服务，作好园区内公共地方的维护和管理、园区内公共设施设备的维护和运行管理、环境卫生的管理、保安消防、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理、公共区域绿化的养护、必要的节日装饰、代收代缴收费服务（水、电、煤气、电话费等）园区公共地方的各类保险、财务管理等工作……;逐项抓好物业管理服务质量……;物业管理费用（不包括房屋共用部位、公共设施设备大中修、更新改造的费用），乙方应自物业验收交付使用日期，正式收楼通知所明示之收楼日期起交付，物业管理费收费按建筑面积每月每平方米3.50元，因乙方未按期办理收楼入住手续而造成房屋空置的，仍应按上述标准向甲方交纳物业管理费；乙方出租物业的，转让物业的须缴清转让之前的物业管理服务费用及水、电、燃气、电话等项费用……;首次必须于收楼之日交纳至第二年此日前一天的物业服务费，此后物业管理服务费为按一年为一年缴费期缴交，即被告需于每个公历年度1月1日前缴纳当期物业管理服务费用；其他服务费用标准按服务成本及市场价格、通涨等情况变化调整……受有关部门或单位委托甲方可提供水、电、燃气、排污等代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定……;甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权向政府有关部门投诉，乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按总欠费每天3‰交纳滞纳金及支付相关诉讼费；协议在履行中如发生争议，应友好协商解决，协商不成，双方均有权就争议事宜向当地的人民法院提起诉讼。双方还约定了其他权利义务。双方签订《闰通国都翠金湖盛世园前期物业服务协议》后，原告对包括被告房屋在内的合同项目及园区进行了物业管理服务，被告张红接收天津翠金湖房地产开发有限公司销售的天津市武清区翠金湖盛世园36-6房屋及房屋钥匙，办理了入住手续，并在翠金湖项目入住物业收费单上签字，同意和承诺按物业管理费3.5元／月／平方米、车位管理费170元／月／车位，每年向物业服务公司交纳物业管理费10930.92元、车位费2040元，合计12970.92元。2013年8月2日张红签署物业管理确认书。2013年8月22日开发商出具房屋交付通知书。2018年8月31日房屋钥匙交付。2013年9月22日张红的房屋进行了所有权预告登记。自2014年9月1日起，张红未向原告缴纳物业服务费。2014年9月1日，被告未按协议约定交纳2014年9月1日至2019年8月31日的五个年度五期的物业服务费、车位管理费合计64854.6元。原告工作人员以打电话和在被告住宅处张贴《物业管理费催缴通知单》等方式多次向被告催缴，被告仍拖延和拒绝交纳。原告主张截止2019年10月10日，被告逾期交纳原告2014年9月1日起至2015年9月1日的年度物业服务费、车位费达1864日，逾期交纳原告2015年9月1日起至2016年9月1日的年度物业服务费、车位费达1499日、逾期交纳原告2016年9月1日起至2017年9月1日间年度物业服务费、车位费达1133日，未缴纳原告2017年9月1日起至2018年9月1日的年度物业服务费、车位费达768日、未缴纳原告2018年9月1日起至2019年9月1日的年度物业服务费、车位费达403日。原告主张按协议约定被告应按未缴纳物业管理服务费、车位费总额每日3‰向原告交纳截止2019年10月10日的滞纳金共计220518.7元及缴清全部物业费之日止的滞纳金。本院认为，原告系依法进行登记具有物业管理服务，对翠金湖盛世园区进行物业管理服务的企业，被告与原告签订《闰通国都翠金湖盛世园前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，协议内容除约定的滞纳金（违约金）按未缴纳的物业服务费和车位费总额的0.3%计算部分内容外,其他内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按协议约定全面适当的履行自己的义务。原告与被告签订前期物业服务协议，并已实际向被告提供了物业管理服务、车位服务等有偿服务，被告应当依约在相关费用交费当期日（按双方第一年交费形成日每年9月1日交纳年度费用）向原告交纳相应年度的物业服务费、车位费用。被告自2014年9月1日起截止2019年8月31日,未向原告交纳期间物业费、车位费，经原告催缴，被告仍拖延和拒绝交纳，按双方协议约定属被告违约，被告应按其房屋面积和物业服务标准、车位费标准向原告交纳相应年度的物业管理服务费、车位费，即被告应向原告支付2014年9月1日起至2015年9月1日的年度物业服务费、车位费12970.92元，2015年9月1日起至2016年9月1日的年度物业服务费、车位费12970.92元，2016年9月1日起至2017年9月1日间年度物业服务费、车位费12970.92元，2017年9月1日起至2018年9月1日的年度物业服务费、车位费12970.92元，2018年9月1日起至2019年9月1日的年度物业服务费、车位费12970.92元，共计64854.60元。原告主张被告给付上述费用的请求，符合合同约定，不违反法律规定。被告逾期交纳上述费用，依约应向原告支付逾期交纳相关费用的滞纳金（或违约金），双方当事人对物业服务费、车位费的逾期支付的滞纳金，虽在《闰通国都翠金湖盛世园前期物业服务协议》中约定被告违反协议不按约定交纳收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按总欠费每日3‰的交纳滞纳金，但因原告未提供证据证明被告未交纳上述物业服务费、车位费造成的实际损失，原告主张按双方合同约定从被告逾期之日起按欠费数额每日3‰的违约金标准计算违约金，被告应给付2014年9月1日至2019年10月10日的滞纳金220518.70元及支付物业服务费缴清之日止的滞纳金，已超出应当收取物业服务费用的总额的两倍以上，违约金明显过高，故综合考虑本案合同履行程度、当事人过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定涉案违约金以被告欠交2014年9月1日至2019年10月10日年度期间的物业服务费、车位费数额的20%计算为宜，即被告应向原告支付违约金12970.92元（12970.92元×5期×20%）。综上所述，对原告主张被告给付2014年9月1日至2019年9月1日的物业服务费、车位费64854.60元及支付违约金12970.92元，合计77825.52元，本院支持，对主张超出上述数额的部分请求，不予支持。被告张红经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款第七项、第九项，《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张红于判决生效之日起10日内给付原告天津闰通国都物业服务有限公司自2014年9月1日起至2019年10月10日止的物业服务费、车位费共计64854.60元及逾期付款的滞纳金(违约金)12970.92元,合计77825.52元;二、原告的其他诉讼请求不予支持。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5582元,原告天津闰通国都物业服务有限公司负担4075元，被告张红负担1507元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  冯永先审 判 员  王志远人民陪审员  范志群二〇二〇年四月二十一日书 记 员  于培培附判决所依据法律法条《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：（七）继续履行；（九）支付违约金；《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第九条第二款.....物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。