河南省沁阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0882民初3568号原告：杨明伟，男，1970年6月10日出生，汉族，住河南省沁阳市。委托诉讼代理人：崔月华，河南合祥律师事务所律师。被告：沁阳市鸿丰置业有限公司，住所地：沁阳市怀府中路玫瑰城营销中心，统一社会信用代码：91410882698728801Q。法定代表人：邓复翔，任公司董事长。委托诉讼代理人：杨妙珍，焦作市沁阳市恒信法律服务所法律工作者。原告杨明伟与被告沁阳市鸿丰置业有限公司（以下简称鸿丰置业）为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨明伟及其委托诉讼代理人崔月华，被告鸿丰置业的委托诉讼代理人杨妙珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨明伟向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告杨明伟与被告鸿丰置业签订的《商品房买卖合同》。2、判令被告退还原告已支付的购房款17万元及利息（利息按月息2分计算，从2018年8月18日计算至购房款付清之日止，截至2019年10月28日利息为48733元）。3、判令被告向原告支付违约金68000元。4、判令被告赔偿原告已付购房款一倍的损失17万元。5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年8月18日，原、被告签订商品房买卖合同，其中合同第一条约定：乙方即原告认购甲方即被告拥有资产托管的位于沁阳市怀府路“鸿丰玫瑰城购物公园”A栋号楼壹层10111号（即1081号商铺中又包含10111号、10112号商铺）建筑面积24.26平方米的商铺。第二条约定：房产单价为每平方米14015元，总金额340000元；乙方2018年8月18日付清首批房款170000元，剩余部分于2020年8月18日前付清。第六条约定：甲方保证销售的房产没有产权纠纷和债权债务纠纷。因甲方原因，造成该房产发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任。第八条约定：违约责任，自本合同签订之日起，甲乙双方应严格遵守本合同，乙方因自身原因终止本合同，或出现导致本合同终止的违约行为属于乙方违约。违约金赔偿标准为在本合同生效之日起一年内，违约方支付守约方合同总价款25%的违约金，在本合同生效之日起一年以上的，违约方支付守约方合同总房款20%的违约金。合同签订当天原告向被告支付了首付款170000元，及时履行了义务。2019年8月份，原告得知早在2016年10月28日即原告购房前，被告在河南沁阳江南村镇银行股份有限公司贷款时将该房产抵押给了该银行，同年该银行为该贷款已将被告诉至法院，8月份法院也进行了判决。其中包括银行对原告购买的房产有权利拍卖、变卖优先受偿，这样一定导致被告无法在约定的时间即2020年8月18日向原告交房。综上所述，原告认为被告在卖房时没有将房产抵押的事实告知原告，应当存在欺诈，而且现房产又无法再交付，双方无法再继续履行买卖合同，为原告的损失赔偿方面。原告多次找被告协商，但双方没有协商成，故原告诉至法院，请求依法判决。被告鸿丰置业辩称，一、未向客户告知该房屋抵押事实的是深圳诚聚鑫资产管理有限公司（以下简称诚聚鑫），而不是我公司。该房屋是诚聚鑫公司经手向杨明伟出售，而在诚聚鑫开始销售该房屋前，我公司已明确告知房屋已经抵押，但诚聚鑫却未向客户告知该项事实，并自行拟定了《商品房买卖合同》，将房屋予以出售，将我公司陷入不仁不义的地步。未查明案件事实，有必要追加诚聚鑫作为本案共同被告参加诉讼，否则无法向客户交代。二、房屋交付期限及办理权属登记期限均未届满，且杨明伟仅将房款付至50%，因此不能仅以房屋已抵押为由认定我公司违约。《商品房买卖合同》第四条第一款规定“甲方（指我公司）应在2020年8月18日前，经双方验收合格后将房产交付使用”：第七条规定“甲方（指我公司）承诺在交房后365个工作日内为乙方（指杨明伟）办理权属登记”。因此，虽然我公司已将该房屋抵押给江南村镇银行用于贷款，但目前我公司正在积极筹集资金，确保在2020年8月18日将贷款本息偿还，以涂销抵押登记，并确保在2020年8月18日前将房屋交付，并在交房后365个工作日内办理权属登记。第八次全国民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第14条规定“物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。受让人在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的，不予支持。”三、杨明伟无权依据《商品房买卖合同》第八条前半部分条款，要求我公司赔偿损失。一方面，《商品房买卖合同》第八条前半部分条款，指的是杨明伟违约后的情形，后半部分条款“如在房屋委托经营期限届满后，因甲方原因造成无法交房给乙方的，甲方应退还乙方全部款项，乙方已收租金归乙方所有”，指的是我公司的违约情形。另一方面，杨明伟在与我公司签订《商品房买卖合同》的同时，已经与我公司的关联公司—沁阳市馨卓商业经营管理有限公司（以下简称馨卓公司）签订《委托经营管理合同》，且馨卓公司已经开始向其支付租金，也就是说，《商品房买卖合同》与《委托经营管理合同》之间是不可分割的整体，所谓鱼和熊掌不可兼得。因此，即便杨明伟要求解除合同，也不能要求我公司支付赔偿金。综上，杨明伟要求解除合同没有事实和法律依据，要求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于原告杨明伟提交的《商品房买卖合同》及收据，被告鸿丰置业均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据原告申请，本院调取了（2019）豫0882民初1823号民事判决书一份，被告对上述证据的真实性无异议，对该证据的真实性，本院予以采信。关于抵押给银行的房屋是否是涉案原告所诉的房屋，结合本院依职权调取的沁阳市方兴房地产测绘队出具的回复以及沁阳市不动产登记中心出具不动产登记资料查询结果证明，对涉案房产在售于原告前已抵押于银行，现被查封的事实，本院予以采信。根据当事人陈述及经本院审查确认的证据，本院确认案件事实如下：2018年8月18日，原告杨明伟（乙方）与被告鸿丰置业（甲方）签订《商品房买卖合同》一份，约定：乙方认购甲方拥有资产托管的位于沁阳市怀府中路为“鸿丰·玫瑰城购物公园”A栋号楼壹层10111号建筑面积为24.26平方米，该房产单价为每平方米14015元，总金额为340000元。乙方按分期付款方式按期付款，2018年8月18日付清首批房款50%即170000元，剩余房款170000元于2020年8月18日前付清。甲方应当在2020年8月18日前，经双方验收合格后将房产交付使用。甲方保证销售的房产没有产权纠纷和债权债务纠纷，因甲方原因造成该房产发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任（签订认购合同后），因乙方原因造成债权债务纠纷除外。甲方承诺在交房后365个工作日内为乙方办理权属登记。甲乙双方应严格遵守本合同。违约金赔偿标准为在本合同生效之日起一年以上的，违约方支付守约方合同总房款20%的违约金。2018年8月18日，杨明伟向被告鸿丰置业交付房屋首付款170000元。2019年12月31日，沁阳市方兴房地产测绘队出具回复，杨明伟玫瑰城购物公园A区一层商铺房号为1081号内一部分。同日，沁阳市不动产登记中心出具不动产登记资料查询结果证明，编号：（2019）2768号，鸿丰置业名下证号为20160000349的不动产登记情况为：位于沁阳市鸿丰·玫瑰城购物公园A区1层1081号商铺，于2016年11月9号办理抵押登记，抵押权人：河南沁阳江南村镇银行股份有限公司，被担保主债权数额为1000万元，权利起始时间：2016.10.28-2019.10.20；2019年12月11日被沁阳市人民法院查封，案号：（2019）豫0882执2253号之一，查封期限：2019.12.11-2022.12.10。本院认为，关于原、被告之间签订的《商品房买卖合同》应否解除问题。该合同系双方当事人的真实意思表示，合同的内容合法有效，具有法律约束力，双方应当自觉履行合同约定的权利和义务。合同签订后，杨明伟按照合同约定向鸿丰置业支付房屋首付款170000元，履行了合同约定的义务。关于被告辩解的房屋交付期限及办理权属登记期限均未届满，其正在积极筹集资金，确保2020年8月18日前将贷款本息偿还以涂销抵押登记的意见：从涉案的房屋买卖合同履行情形分析，所购房屋上设置了抵押权对于作为买受人的原告而言意义重大，会直接影响到其作出是否购买房屋的意思表示，因此作为出卖方的被告应当对此明确告知并将之记入合同之中。从本案现有证据分析，被告鸿丰置业作出商品房出卖方未如实告知买受人所出售房产的抵押情况，已构成违约。对于买受人，涉案房屋在被法院已经查封事实情况下，其上设置的抵押权如何涤除及何时涤除应为合同的主要条款之一，因买卖双方均有自由决定合同内容的权利，在原告已明确表明不愿继续等待的情形下，双方就抵押权的涤除无法协商一致。故对于原告要求解除涉案的《商品房买卖合同》的请求，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；……。”故在上述合同解除后，被告鸿丰置业应返还原告已付购房款170000元及利息，从2018年8月18日起至2019年8月19日期间的利息，应当按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。关于原告主张应赔偿的损失，综合考虑被告的过错和给原告造成的损失，本院确定为51000元。关于原告主张的违约金，虽然双方在合同中约定了违约金的赔偿标准,但因原告主张的损失赔偿已在上述金额中予以支持,故对原告的该项诉讼请求,本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（二）项之规定，判决如下:一、原告杨明伟与被告沁阳市鸿丰置业有限公司于2018年8月18日签订的《商品房买卖合同》解除。二、被告沁阳市鸿丰置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告杨明伟已付购房款170000元及利息（从2018年8月18日起至2019年8月19日期间的利息，应当按照中国人民银行同期贷款利率计算；从2019年8月20日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）。三、被告沁阳市鸿丰置业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨明伟51000元。四、驳回原告杨明伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为4076元，由原告杨明伟负担1976元，被告沁阳市鸿丰置业有限公司负担2100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  杨媛媛二〇二〇年一月八日书记员  邱明轩