苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初12768号原告：苏州工业园区东溢科技有限公司，注册号320594000033370，住所地苏州工业园区跨塘工业区。法定代表人：朱一平，总经理。委托诉讼代理人：母尚，江苏茵之杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫家明，江苏茵之杰律师事务所律师。被告：苏州守恩电子有限公司，住所地苏州工业园区唯亭利达路1号，统一社会信用代码91320594MA1MB7EK09。法定代表人：吴慧娥。原告苏州工业园区东溢科技有限公司（以下简称“东溢科技公司”）与被告苏州守恩电子有限公司（以下简称“守恩电子公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案受理后，依法由审判员陈新雄独任审判，后因被告下落不明，依法转为普通程序，并组成合议庭公开开庭进行了审理。庭审中，原告东溢科技公司的法定代表人朱一平及委托诉讼代理人闫家明到庭参加诉讼，被告守恩电子公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告东溢科技公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告房租196188元（计算至2019年7月21日止），水电费158935.72元；2.判令被告支付原告自2019年7月22日起至实际迁出之日的厂房占有使用费(按19709元/月计算，暂计至2019年11月1日为65697元)；3.确认原告对被告占用其厂房的设备享有留置权；4.判令本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将其诉请变更为：1.判令被告立即将设备迁出其占用的原告名下位于苏州工业园区唯亭镇利达路1号厂房的南半部分二楼、三楼；2.判令被告支付原告房租196188元、水电费158935.72元；3.判令被告支付原告占用厂房的使用费，按照19709元/月计算，自2019年7月22日起至其实际迁出系争房屋之日止，暂计至2019年10月28日为64383元；4.判令本案诉讼费用由被告承担。事实理由：2018年8月22日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定被告承租原告名下位于苏州工业园区唯亭镇利达路1号的南半部厂房，租金为40109元/月，租期为2018年9月10日至2021年9月9日止，截至2019年5月21日，被告共结欠原告房租156770元，水电费148991.46元。2019年5月22日，原告与被告重新签订了合同，被告承租房屋变更为原南半部厂房的二、三楼，租金为19709元/月。2019年7月4日，因被告多次承诺后仍未按约定支付房租及水电费，原告向被告守恩电子公司发出《关于立即终止房屋租赁合同并搬出厂房的通知》，要求被告迁出其占用厂房并支付房租及水电费用。另外，双方还签订了《关于立即终止房屋租赁合同并搬出厂房的协议》。经核算，截至2019年7月21日双方租赁合同解除，被告守恩电子公司已结欠原告房租196188元，水电费158935.72元。租赁合同解除后，原告通知被告守恩电子公司进行迁让，被告应及时迁让并支付系争房屋的使用费，但被告始终未予回应。被告实际控制人为王勋彦，公司登记的原法定代表人王志安是其儿子，现法定代表人吴慧娥是其配偶。而控制人王勋彦在2019年春节前回台湾后即无法再联系，且王志安和吴慧娥现也无法联系。而涉案房屋被告一直占有使用至今，原告为维护自身合法权益，遂诉讼来院。被告守恩电子公司未答辩。本院经审理查明的事实如下：原告东溢科技公司为苏州工园区唯亭镇利达路1号房屋的产权人，房屋登记面积为5137.88平米。2018年8月22日，原告东溢科技公司（出租人、甲方）与被告守恩电子公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定守恩电子公司从原告处承租苏州工园区唯亭镇利达路1号南半部厂房，建筑面积为2568.94平方米，租赁期限为自2018年9月10日起至2021年9月9日止，租金标准为46109元/月（厂房租赁费32276元/月，场地租赁费用13833元/月）。合同第4.3条约定:物业管理及费用、垃圾清运费、水、电、通讯等费用由乙方承担。第4.4条约定:乙方每三个月支付一次租金，先付租金后用房，支付时间在起租前一个月的20号前，租金交付见票后支付。若乙方迟延交纳任何一期租金和本合同规定的其他费用，未经甲方同意每延迟一天，其必须按每天万分之五的比例承担迟延交纳的租金和其他费用的逾期付款违约金。第5.1条约定:本合同为甲乙双方在原合同到期后续签之合同，乙方已向甲方支付的两个月租金（83644元）作为保证金，自动转为本合同的保证金，保证金在合同终止后返还给乙方。如乙方在合同期内提前退出，保证金不予退还。第8.1条约定：乙方有下列行为之一的，甲方有权单方终止租赁合同，收回房产并要求乙方赔偿损失：……无正当理由拖欠房租达30天以上的（包括30天）。第9.1条约定：本合同终止后，乙方应将属于乙方的所有一切物品全部搬出，恢复房产原状，经甲方确认后将房产归还甲方。合同第12.1条约定：本合同一经双方签订即生效，对甲乙双方都具有法律约束，任何一方当事人都不得任意变更和解除。否则违约方应向对方支付本合同约定的保证金作为违约金。2019年5月7日，原告东溢科技公司（出租人、甲方）与被告守恩电子公司（承租人、乙方）又签订《房屋租赁合同》一份，该合同就涉案租赁的面积进行了变更，变更后房屋租赁面积为1608.94平方米，相应的租金标准调整为19709元/月(厂房租赁费用13796元/月，场地租赁费用5913元/月)。该合同的其他条款与2018年8月22日的《房屋租赁合同》基本一致。2019年7月4日，原告东溢科技公司（甲方）与被告守恩电子公司（乙方）签订《关于立即终止房屋租赁合同并搬出厂房的协议》，其中记载：1、乙方从今年2月至今一直没有按合同支付房租；2、乙方从去年至今所使用的水电费一直没有支付。……现乙方处于停产中，考虑到乙方仍在租用厂，甲方要求乙方在2019年7月21日前搬出厂房，并付清所欠房租和水电费，以减少双方损失。2019年7月4日，原告东溢科技公司向被告守恩电子公司发出《关于立即终止房屋租赁合同并搬出厂房的告知》，该告知书由被告公司原法定代表人王志安签字确认收到，《告知书》中所载内容与上述《关于立即终止房屋租赁合同并搬出厂房的协议》的内容基本一致。2019年5月6日，被告守恩电子公司向原告东溢科技公司出具说明一份，其中记载：1、现在尚欠中鼎新部分水电费，先由房东代付8万元，余额到5月底全付清，水电费以后按每月付款否则停水停电；2、7月份把6月份之前（含6月）的房租付清，同时把之前房东代付8万元水电费付清，以后按每月付房租；3、时间再半年，如果再有不付或经营不好就在年底结束厂房归还。另查明：诉讼中，原告东溢科技公司陈述被告守恩电子公司的租金仅支付至2019年，此后的租金未再支付。因此原告主张的租金为自2019年2月9日至2019年7月21日止，金额合计为196188元。自2019年7月21日起，原告主张的系房屋占有使用费按19709元/月计算。另外，原告提交了由案外人中鼎星模具（苏州）有限公司出具的关于苏州守恩电子有限公司水电费情况的说明一份，其中中鼎星模具（苏州）有限公司称其为守恩电子公司代付水电费金额为158935.72元，且其明确该款项已由原告向其支付，故认为原告可向被告守恩电子公司直接主张该费用。此外，原告提交了时间分别为2020年5月27日和2020年6月3日的现场照片，根据该照片显示，涉案厂房中的相关设备、物品因被告守恩电子公司存在相应执行案件而被查封。以上事实有《房屋租赁合同》、《关于立即终止房屋租赁合同并搬出厂房的协议》、《关于立即终止房屋租赁合同并搬出厂房的告知》、照片等及原告方庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为：当事人针对自己的诉讼主张所依据的事实应当提供相关证据加以证明，否则应由负有举证责任的一方承担不利后果。本案中，原、被告双方签订房屋租赁合同，该合同系双方真实意思表示，合同合法、有效，双方均应依照合同约定履行各自权利义务。合同签订后，原告东溢科技公司已将涉案房屋交付被告承租使用，被告守恩电子公司应依约支付租金及水电费等。根据被告守恩电子公司出具的书面说明以及双方签订的《关于立即终止房屋租赁合同并搬出厂房的协议》等证据，被告守恩电子公司较长期限拖欠原告东溢科技公司房屋租金，在此情形下，原告主张解除合同并收回涉案房屋，符合合同所约定的解除条件，对于该项诉请，本院予以支持。关于解除时间，《关于立即终止房屋租赁合同并搬出厂房的协议》中，双方已明确守恩电子公司应在2019年7月21日之前搬出，再结合被告长期拖欠租金等费用的情况，本院认为涉案房屋租赁合同实际已于2019年7月21日解除。关于被告结欠的租金费用，原告东溢科技公司陈述对于2019年2月10日起的费用被告均未支付，该陈述与被告出具的书面说明及双方签订的《关于立即终止房屋租赁合同并搬出厂房的协议》所载内容能相互印证，且被告守恩电子公司经本院合法传唤未到庭应诉，应承担相应举证不利后果，故对于原告所陈述的该事实，本院依法予以确认。而本案中，原告所主张的租金截止至2019年7月21日，结合合同约定的租金标准，本院经核算，原告主张的租金196188元与上述结欠期限及租金标准相符合，对此本院亦予以确认。关于被告欠付的水电费情况，原告主张的金额与被告守恩电子公司在书面说明中所陈述的内容能相互印证，且与中鼎星模具（苏州）有限公司出具的情况说明中所载的内容相一致，故对于原告诉请的该项金额158935.72元本院一并予以确认。关于房屋的占有使用费用，原告主张自2019年7月22日计算，该起算时间承上述合同解除的分析，与实际相符，本院予以认可.又因根据原告提交的现场照片，涉案房屋内查封了守恩电子公司的相关设备及物品，由此房屋无法实际另行出租使用，故被告应就此承担相应房屋占有使用的损失，至于计算标准原告按原租金标准计算，该主张未超出其权利范围，对此本院予以认可。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告苏州守恩电子有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告苏州工业园区东溢科技有限公司迁出其承租的苏州工园区唯亭镇利达路1号厂房南半部分的二楼和三楼；二、被告苏州守恩电子有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区东溢科技有限公司租金196188元及水电费158935.72元三、被告苏州守恩电子有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告房屋占有使用费用（计算方式为：按19709元/月，自2019年7月22日起计算至房屋实际返还之日止）。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7612元，由被告苏州守恩电子有限公司负担，此款项已由原告苏州工业园区东溢科技有限公司预交，本院予以退还，被告苏州守恩电子有限公司应于本判决生效之日起十五日内交至本院。公告费690元，由被告苏州守恩电子有限公司负担，此款项亦已由原告苏州工业园区东溢科技有限公司预交，由被告苏州守恩电子有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  陈新雄人民陪审员  蒋龙妹人民陪审员  陆碧贞二〇二〇年六月十二日书 记 员  宋迎迎拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。