河南省新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0703民初1783号原告：张绍彬，男，汉族，1990年08月02日出生，住新乡市，委托代理人：贾明，新乡市牧野区诚信法律服务所法律工作者被告：河南省正方源置业有限公司，统一社会信用代码：9141070356103629XE法定代表人：李守明，该公司法人委托代理人：王清芳，河南启轩律师事务所律师原告张绍彬诉被告河南省正方源置业有限公司（以下简称正方源公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其特别授权委托代理人贾明、被告正方源公司特别授权委托代理人王清芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张绍彬诉称：2014年01月05日，原被告双方签订一份《商品房源内部定购协议》，原告定购被告开发的伯马欧洲名郡住宅小区5号楼1单元802户房屋一套。房屋价款244487元，原告已向被告交纳该房屋定购金98487元。协议约定：支付房款方式为银行按揭付款，2015年06月30日交付房屋。2017年左右该房屋建成后，原告多次去找被告要求向原告交付所定购的案涉房屋，被告突然提出无理条件“要求原告在以前所定购房屋每平方的基础上再增加600元”。原告拒绝接受被告的无理条件，为此被告迟迟不给原告交付和办理所定购的案涉房屋及办理相关手续。无奈原告诉至法院，经法院审理判决原被告2014年01月05日签订的《商品房源内部定购协议》为有效协议。后被告上诉到新乡市中级人民法院，在审理时被告提交证据称，案涉房屋已经于2018年8月30日，以每平方米5480元的价格出售给第三人。被告的违约行为导致原被告双方的商品房买卖合同解除，买受人有权要求同时赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍损失。为保护原告的合法权益不受侵害，现原告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，依法对被告提起诉讼，请求法院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。请求法院依法判令：1、依法解除原被告2014年01月05日所签订的《商品房源内部定购协议》，并返还原告所缴纳的房屋定购金98487元及利息37299元（60000元自2012年09月01日至2019年07月15日按照年利率6%计算，为24600元：38487元自2014年01月05日至2019年07月15日，按照年利率6%计算为12699.6元）；2、判令被告应按时给原告交付房屋，按照所交房款金额（98487元）的日万分之一，自2015年07月01日起支付原告违约金至2019年07月11日，共计14169元；3、被告因其一房二卖赔偿原告一倍房款98487元及损失203722.53元；4、诉讼费和保全费由被告承担。被告正方源公司口头辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据。本案原告购买房屋时间是在2012年09月01日，是和河南省伯马股份有限公司签订的内部团购房确认单，房屋价格是每平米3180元，该房屋系伯马工矿棚户区项目，使用的土地系国有划拨土地，原告不属于伯马公司的工作人员，不具备购买该房屋的资格，所以原告和伯马公司签订的协议是无效协议。在2015年01月该项目被新乡市政府纳入城市棚户区，但是该项目仍然是小产权房，直到2016年06月份左右，被告承接该项目后，交纳了3000多万元的土地出让金，变更土地性质，取得商品房出售许可证之后，才将该房纳入商品房范围。由于原告购买的价格是小产权房的价格，被告交付是商品房，原告的购买价格低于被告的交付价格，不符合合同法的公平原则，并且河南省政府办公厅转发省发展改革委定部门《关于加快推进城市棚户区工矿棚户区改造的实施意见》，对土地性质有一个产权政策的规定，工矿棚户区居民通过补交以后可以取得全部产权。因此，原告必须向被告补交土地出让金，签订商品房买卖合同，才能取得该房产权，被告对此向原告进行了通知，因为原告拒绝签约，按照商品房源内部定购协议第五条规定，原告不再有购买该房源资格。所以，应当驳回原告的诉讼请求。原告向本院提交的证据材料有：1、2014年01月05日原被告签订的《商品房源内部定购协议》一份；2、2012年03月01日、2014年01月05日河南伯马股份有限公司收据各一份；3、新乡市卫滨区人民法院（2018）豫0703民初1894号民事判决书一份；4、新乡市中级人民法院（2019）豫07民终1944号民事判决书一份；5、2019年05月31日被告情况说明打印件一份；6、河南省高级人民法院（2019）豫0703民初1783号民事裁定书一份；7、保单发票一份。以上证据证明原告主张成立。被告向本院提交的证据材料有：1、2012年09月01日《伯马欧洲名郡》内部团购房源确认单一份；2、2018年03月10日被告公告一份；3、河南省政府办公厅转发省发展改革委等部门《关于加快推进城市棚户区工矿棚户区改造的实施意见》的通知一份；4、2013年12月30日被告名称变更信息一份；5、被告公司在2016年交纳土地出让金3200多万元银行付款回单四张；6、被告和原告短信截屏打印件一份（2页）；7、2015年01月05日新乡市棚户区改造办公室棚改信息打印件及新乡市棚户区改造会议纪要打印件各一份。以上证据证明被告主张成立。经庭审质证，被告对原告提交的证据1-4、6-7真实性均无异议，但认为原告购买案涉房屋交款时间是在2015年之前，案涉房屋是工矿棚户区项目，收款单位是河南伯马股份有限公司，原告不是河南伯马股份有限公司的工作人员，所签订协议不是有效协议，且一、二审判决书使用法律错误。对原告提交的证据5有异议，认可案涉房屋已卖给第三人，是因原告放弃房源，不属于一房二卖，但出售房价是多少不清楚。原告对被告提交的证据1、4-7真实性均无异议。但认为证据5、7与本案无关，证据6可以证明被告单方违反了合同约定，擅自在原合同约定价款上涨价100元至600元。对被告提交的证据2-3有异议，认为证据2不能与生效判决对抗，认为证据3与本案无关。本院对原、被告提交的证据真实性予以确认，证明目的结合本案调查及其他证据予以综合判定。本院依据上述有效证据及庭审调查，可以确认以下案件事实：2012年，新乡市正方圆置业有限公司(现河南省正方源置业有限公司)和河南省伯马股份有限公司(以下筒称:伯马公司)合作开发改造伯马公司家属区，上述开发已列入新乡市棚户区改造项目。2014年初，伯马公司取得开发资质，新乡市正方圆置业有限公司和伯马公司合作协议终止。后因伯马公司无力继续开发案涉项目，双方于2015年01月09日签订《河南省伯马棚户区改造项目转让接收协议书》，约定由伯马公司将案涉项目转让给正方源公司，转让行为已经新乡市卫滨区发改委及新乡市棚户区(城中村)改造办公室同意及确认，对土地性质进行变更，由正方源公司摘牌取得案涉土地使用权，取得案涉项目的规划许可、建设许可和预售许可。2012年09月01日，原告张绍彬与河南省伯马股份有限公司签订了《伯马欧洲名郡》内部团购房源确认单，确认购买案涉项目5号*单元**户房屋。当日，原告按照确认单约定缴纳认购诚意金60000元，该款由河南省伯马股份有限公司收取，并向原告出具了收据。2014年01月05日，原告张绍彬（乙方）与新乡市正方圆置业有限公司（甲方）签订了《商品房源内部定购协议》，该协议主要约定：乙方购买甲方开发的欧洲名郡住宅小区5号楼*单元**户，建筑面积81.79平方米，采取银行按揭付款方式支付房款，优惠后总房款为2444487元。签订协议之日，乙方须缴纳房款总金额的40.28%即98487元作为定购金，甲方为乙方保留上述房源，并在开盘时签订正式《商品房买卖合同》，并付清与房屋相关的配套费用及与银行办理完银行按揭手续。甲方在收取定购款后，向乙方开具收款凭证，乙方应在甲方开盘后或甲方通知乙方后7日内，与甲方签订正式《商品房买卖合同》，逾期不签订《商品房买卖合同》，视为乙方违约和放弃该定购房源，甲方有权解除本协议，并有权将房屋另行出售他人，乙方所交纳的定购金不予退还。同日，原告向被告缴纳了38487元认购诚意金，该款由被告收取，并向原告出具了收据。原告两次共缴纳了购房诚意金98487元。2018年10月08日，原告起诉至本院，要求确认2014年01月05日原告张绍彬与新乡市正方圆置业有限公司签订的《商品房源内部定购协议》合法有效、被告交付房屋支付违约金。2019年03月21日，本院作出了（2018）豫0703民初1894号民事判决书，判决确认原被告双方于2014年01月05日签订的《商品房源内部定购协议》有效。被告不服判决，上诉至新乡市中级人民法院。二审法院作出（2019）豫07民终1944号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。被告仍不服判决，向河南省高级人民法院申请再审，河南省高级人民法院作出（2019）豫民再5891号民事裁定书，裁定驳回河南省正方源置业有限公司的再审申请。现原告以被告一房二卖，无法实现合同目的起诉至本院，要求解除原被告2014年01月05日签订的《商品房源内部定购协议》，并返还原告所缴纳的房屋定购金98487元，支付利息、违约金、一倍房款及损失。庭审中，原告称因被告擅自在原房款基础上加价，双方发生争执，被告未办理案涉房屋相关手续，致其2018年起诉至本院。被告对此不予认可，称，2017年年底被告方通知业主签订合同时，最初房款未加价，因原告不同意提前办理按揭，一直拖延，被告方下通知告知延期不签订合同的业主：交全款每平方加价100元，按揭每平方加价200元。另查明，2013年12月30日，新乡市正方圆置业有限公司企业名称变更为河南省正方源置业有限公司。2017年案涉房屋已建成。2018年08月30日，案涉房屋被告以每平方米5480元价格已出售给他人。本院认为，原告张绍彬与被告正方源公司签订的《商品房源内部定购协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规，为有效合同。双方当事人应按约履行己方义务、享受权利。（2018）豫0703民初1894号生效民事判决书也对该合同效力予以确定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”原告以案涉房屋被告已出售给他人，其行为实属一房二卖，主张解除双方2014年01月05日签订的《商品房源内部定购协议》，返还房屋定购金98487元及利息、一倍房款98487元的诉讼请求本院予以支持。利息以60000元为基数，自2012年09月01日起，按年利率6%计算至2019年07月15日；利息以38487元为基数，自2014年01月05日起，按年利率6%计算至2019年07月15日。原告要求被告未按时交付房屋支付违约金的诉讼请求，不符合合同约定，本院不予支持。原告要求解除合同，解除合同赔偿损失不包括可得利益损失，原告要求被告因一房二卖赔偿损失属于可得利益损失。因此，原告要求被告赔偿损失203722.53元的诉讼请求，理由不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条之规定，判决如下：一、解除原告张绍彬与被告河南省正方源置业有限公司2014年01月05日签订的《商品房源内部定购协议》。二、被告河南省正方源置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告张绍彬已付认购诚意金98487元及利息（利息以60000元为基数，自2012年09月01日起，按年利率6%计算至2019年07月15日；利息以38487元为基数，自2014年01月05日起，按年利率6%计算至2019年07月15日）。三、被告河南省正方源置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告张绍彬已付购房款一倍的赔偿金98487元。四、驳回原告张绍彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8082元，保全费2770元，合计10852元，由原告张绍彬承担案件受理费3268元，被告河南省正方源置业有限公司承担案件受理费4814元、保全费2770元。如不服本判决，可在判决书发送之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判长 :谢红梅审判员 :胡文兵审判员 :张红丽二〇二〇年六月二十九日书记员 : 李 珺