宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2019）宁0104民初13100号原告：银川市兴庆区太阳都市花园小区业主委员会，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。负责人：马忠良，系该委员会主任。委托诉讼代理人：宣伟，宁夏国禾律师事务所律师。被告：宁夏亘元房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市德胜工业园区。法定代表人:马金明，系该公司董事长。委托诉讼代理人：韩红兵，北京大成（银川）律师事务所律师。被告：党增秀，男，1981年4月20日出生，汉族，宁东宝兰加油站有限公司经理，住宁夏回族自治区灵武市。委托诉讼代理人：吴淑萍，北京市盈科（银川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘国东，北京市盈科（银川）律师事务所律师。原告银川市兴庆区太阳都市花园小区业主委员会与被告宁夏亘元房地产开发有限公司（以下简称亘元房地产公司）、党增秀物权确认纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理。依法适用普通程序于2019年12月13日公开开庭进行了审理。原告银川市兴庆区太阳都市花园小区业主委员会负责人马忠良及其委托诉讼代理人宣伟，被告亘元房地产公司的委托诉讼代理人韩红兵，被告党增秀的委托诉讼代理人吴淑萍、刘国东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银川市兴庆区太阳都市花园小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1.确认银川市兴庆区太阳都市花园小区物业用房（太阳都市花园总平面图中A9物业管理用房）归银川市兴庆区太阳都市花园居住区全体业主所有；2.二被告向原告交付物业管理用房；3.二被告向原告支付房屋占用使用期间的房屋使用费1500000元（暂定使用费金额，以最终评估鉴定价为准）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：银川市兴庆区太阳都市花园小区是被告亘元房地产公司于2002年开发建设，依据银川市规划局审定的太阳都市花园总平面图由该公司对总平面图中标注的A9号超市及物业管理用房进行建设，该物业管理用房于2003年建设竣工完成。亘元房地产公司将物业管理用房建设完成后，并未向原告交付使用，2013年该房屋出售第三人。2018年10月原告向银川市住房和城乡建设局、银川市兴庆区综合执法局、银川市自然资源局等单位递交关于依法收回太阳都市花园小区物业用房及地面场地道路车位的征询函，2019年3月5日银川市自然资源局答复意见为：太阳都市花园小区由亘元房地产公司开发建设，于2002年4月批准总平面规划图。依据批准总图并现场踏堪，现就有关问题答复，总平面图中A9号使用功能为超市及物业用房，我局已按照相关规定在总平面图中要求建设单位配建物业管理用房。银川市兴庆区综合执法局答复意见为，经调查太阳都市花园小区总规划图只能够标识A9号为超市和物业用房，被亘元房地产公司出售。上述房屋于2013年1月7日被党增秀取得，房屋状况为坐落于兴庆区太阳都市花园A9号商业楼，登记时间为2013年1月7日，房屋性质为商品房，规划用途为营业，建筑面积1755.45平方米。现该房已出租给多家商户使用。原告是银川市兴庆区太阳都市花园居住区业主大会的执行机构，负有维护小区全体业主权益的职责，被告亘元房地产公司有义务依据下午规划图配建物业管理用房并向业主交付使用，依据物权法的规定涉案房屋属于全体业主所有，被告亘元房地产公司无权处置和出售，被告亘元房地产公司将业主共有房产出售牟利的行为违反法律规定，损害了小区业主权益。被告党增秀取得业主共有房产的行为属无效行为，应当承担返还房屋的义务。原告向二被告主张返还房屋未果，故诉至法院。亘元房地产公司辩称，原告的起诉未满足法律规定的条件。原告提起诉讼的结果可能增加全体业主的负担和成本，给全体业主带来诉讼风险，是小区管理的重大事项，因此应当由全体业主共同决定。依照物权法的有关规定，该重大事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因此原告的起诉关乎业主的重大利益，必须先获得业主大会决议的授权，并受该业主大会决议授权范围的约束。本案中原告只是提交一份公告，该公告无法证明原告依据法律规定组织召开业主大会集体讨论，亦未书面征求意见，故应依法予以驳回。同时，原告的诉讼请求已超过诉讼时效，涉案小区于2003年交付使用，原告及业主对起诉的事实自2003年就应当知晓，原告现在起诉早已超过法律规定的诉讼时效。对于涉案的太阳都市花园A9号商业楼房屋规划性质为商业，不属于物业用房。2005年6月该房屋初始登记在亘元房地产公司名下，亘元房地产公司有权出售，现涉案房屋已由被告党增秀购买取得，并办理了房屋产权证书，现已不属于被告亘元房地产公司所有，故原告要求确认上述房屋为全体业主所有并要求亘元房地产公司返还房屋没有事实和法律依据。要求被告支付占有房屋使用费150万元亦无法律依据。另亘元房地产公司将具备入住、使用条件的小区会所作为物业管理用房交由物业公司及原告使用至今。综上，原告的起诉缺乏事实及法律依据，请依法驳回原告的诉讼请求。党增秀辩称，被告党增秀不是本案适格被告，原告与党增秀未签署任何合同，不存在任何法律关系，同时党增秀与亘元房地产公司亦未签署任何协议，所以党增秀不是本案适格被告。党增秀系银川市兴庆区太阳都市花园A9号商业楼的所有权人，2004年10月15日，银川市房屋产权交易管理处向亘元房地产公司发放了涉案房屋的《商品房初始登记证书》，记载涉及用途为营业，同时商品房决算书记载用途为商业。2006年4月23日，亘元房地产公司将涉案房屋出售给宁夏建筑物资有限公司。2007年6月8日，宁夏建筑物资有限公司将涉案房屋出售党彦全。2012年12月27日，党增秀与党彦权签订《房地产买卖契约》，约定党彦全将涉案房屋出售给党增秀，房屋建筑面积1755.45平方米，成交价格为1100万元，党彦全于2012年12月27日将上述房产交付党增秀使用，2013年1月7日党增秀取得涉案房屋的产权证书，产权证号为房权证兴庆区字第2013000527号。涉案房屋系党增秀善意取得，原告无权要求党增秀返还。同时原告起诉是否经过业主大会授权，如未取得授权，原告不具有诉讼主体资格。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人依法进行了质证。对于当事人无异议的规划总平面图、规划建筑项目一览表、答复函、商品房买卖合同、房地产买卖契约、房屋产权证、不动产登记信息查询单、建设工程规划许可证副本、建设工程施工许可证、房屋工程竣工验收备案表、商品房初始登记证、商品房决算书、契税完税证本院予以采信，并在卷佐证。对于原告提交的业主委员会会议纪要、公告、业主签到册、照片、备案登记表及业主大会议事规则，欲证明原告依法成立并备案，本案起诉符合业主大会议事规则。二被告对原告提交的上述证据不认可，但未提交证据就原告起诉资格的抗辩予以证实，本院对原告提交的上述证据予以采信。对于被告亘元房地产公司提交的租赁合同，因与本案不具有关联性，本院不予采信。根据当事人提交的证据及陈述，本院认定事实如下：被告亘元房地产公司系银川市兴庆区太阳都市花园小区开发建设单位。2002年9月26日，银川市兴庆区太阳都市花园6、7号商住楼、9号商业楼（即本案A9#商业楼）经银川市规划和国土资源局审批，颁发了建设工程规划许可证，规划许可证号：银规土建管字（2002）第262号。2002年9月29日，原银川市建筑管理站颁发了太阳都市花园A9#商业楼的建筑工程施工许可证（许可证号：XXXXXX）。2003年12月17日，太阳都市花园A9#商业楼竣工验收合格，2003年12月18日，被告亘元房地产公司报送涉案A9#商业楼竣工备案文件，经审核，银川市建设局予以竣工备案。竣工备案表载明，工程名称为：太阳都市花园A9#商业楼，规划许可证号：字（2002）第262号，施工许可证号：XXXXXX，工程用途：商业。2004年10月15日，银川市房屋产权交易管理处向被告亘元房地产公司发放了涉案房屋的《商品房初始登记证》，载明房屋坐落：兴庆区太阳都市花园A9#商业楼一至三层，建筑面积1755.45平方米，设计用途营业。2006年4月23日，被告亘元房地产公司与宁夏建筑物资有限公司签订《商品房买卖合同》，约定宁夏建筑物资有限公司以每平方米5000元，总金额8777250元价格从被告亘元房地产公司购买涉案A9#商业楼。2006年10月8日，双方又签订《合同补充协议》将房屋单价变更为每平方米4930元。宁夏建筑物资有限公司交清购房款后，被告亘元公司将涉案房屋交付宁夏建筑物资有限公司占有使用。2007年12月17日，宁夏建筑物资有限公司以1000万元价格将涉案房屋出售党彦全。2012年12月27日，党彦全与被告党增秀签订《房地产买卖契约》，约定被告党增秀以1100万元价格购买涉案房屋。后被告党增秀交清购房款，2013年1月7日，涉案房屋产权登记至被告党增秀名下，房屋产权证号：房权证兴庆区字第2013000527号，房屋所有权人为党增秀，房屋性质为商品房，规划用途为营业。原告表示2002年4月太阳都市花园总平面规划图中显示A9#楼为超市和物业用房，据此原告分别向银川市自然资源局、银川市住房和城乡建设局、银川市供热物业管理办公室进行询问，上述单位进行了答复及函告。现原告认为涉案房屋为物业用房，要求二被告交付上述房屋并支付使用费未果，故诉至本院，请求判如所请。另查明，银川市兴庆区太阳都市花园小区业主委员会于2007年成立并登记备案。2018年4月1日，该业主委员会换届及现任主任及委员的推选亦登记备案。《太阳都市花园小区业主大会议事规则》第八条规定，业主大会依法履行以下职责：……可以决定本物业管理区域内涉及业主公共利益的重大事项。第十条规定，本物业管理区域内的业主大会会议可以采取集中讨论、书面征求意见、公告公示三种形式……在紧急、特殊情况下，可以公开告示征求意见，有不同意见的业主可当面、书面回电话表明态度，业主委员会如实作出记录备案，凡不表态的视为同意所讨论的事项。2019年6月25日，太阳都市花园小区就依法收回太阳都市花园小区物业用房及地面场地道路车位召开业主代表大会，业主大会授权该小区业主委员会就上述事宜代表全体业主进行诉讼。本院认为，本案的争议焦点：一是原告银川市兴庆区太阳都市花园小区业主委员会是否是合法的诉讼主体，其起诉是否超过诉讼时效二是太阳都市花园A9#商业楼是否为物业用房？关于银川市兴庆区太阳都市花园小区业主委员会是否是合法的诉讼主体的问题。根据《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”第十五条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：(五)业主大会赋予的其他职责。”的规定，涉及共有和共同管理权力的重大事项，应由业主共同决定。原告作为太阳都市花园小区业主大会的执行机构,经合法程序取得业主大会授权,代表小区业主就小区物业用房维权事项提起诉讼,其作为原告的主体适格。二被告就原告是否经业主大会授权及业主大会召开是否依照法律规定程序进行提出质疑，但未提交任何证据对其说法予以证实，故本院对二被告的该辩称不予采纳。对于被告亘元房地产公司辩称原告起诉超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条规定，下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。原告诉请确认涉案房屋为物业用房并要求被告返还，不适用诉讼时效的规定，故对被告的上述辩称本院不予采信。关于太阳都市花园A9#商业楼是否为物业用房的问题，本案中，原告主张太阳都市花园A9#商业楼在2002年4月报批的太阳都市花园总平面规划图中显示为超市和物业用房的，故该房屋作为物业用房应返还给全体业主使用。太阳都市花园A9#商业楼是位于太阳都市花园小区建筑面积为1755.45平方米总高三层的房屋。根据证据显示，该房屋的《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及《商品房初始登记证》显示，涉案房屋由被告亘元房地产公司开发建设，工程竣工后登记备案在亘元房地产公司名下，后几经交易现产权登记至被告党增秀名下，与原告诉称涉案房屋属全体业主共有的主张相矛盾。原告认为涉争房屋根据2020年4月的小区平面规划图显示属于物业管理用房应属全体业主共有，但根据本案查明事实，《物业管理条例》实施之前，亘元房地产公司已经完成对太阳都市花园小区的规划设计，而规划设计中涉案房屋并未注明为物业管理用房。现涉案房屋产权登记显示房屋性质为商品房，规划用途为营业。根据《中华人民共和国物权法》第十六条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”的规定，在原告未能提供充分证据证明登记簿确有错误的情况下，涉案房屋的权属应根据登记显示归被告党增秀所有。原告要求确认涉房屋属为物业用房，归全体业主所有，并要求二被告返还涉案房屋并支付占有使用费的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条、《中华人民共和国物权法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《物业管理条例》第十一条、第十五条之规定，判决如下：驳回原告银川市兴庆区太阳都市花园小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费18300元，由原告银川市兴庆区太阳都市花园小区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 汪 婷人民陪审员 任民平人民陪审员 牛志萍 二○二○年六月十五日书记员 牛 娜附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（三）请求支付抚养费、赡养费或者扶养费；（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。