呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)内01民终1776号上诉人（原审被告、反诉原告）内蒙古对外贸易经济合作（集团）有限责任公司。住所地呼和浩特市中山西路**号。法定代表人赵家栋，该公司董事长。委托代理人项义海，经世律师事务所律师。委托代理人刘建斌，经世律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）呼和浩特阳光岛酒店管理有限公司。法定代表人张素英，该公司经理。委托代理人杨帆，合星律师事务所律师。委托代理人李志敏，男，1976年3月6日出生，蒙古族，该公司员工，住呼和浩特市玉泉区石羊桥东路中意小区2号楼1单元4楼西户。上诉人内蒙古对外贸易经济合作（集团）有限责任公司（以下简称外贸公司）因与被上诉人呼和浩特阳光岛酒店管理有限公司（以下简称阳光岛酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2015）回民一初字第00047号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年6月24日公开开庭进行了审理。上诉人外贸公司的委托代理人项义海、刘建斌，被上诉人阳光岛酒店的委托代理人杨帆、李志敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年12月30日，外贸公司（甲方、出租人）与阳光岛酒店（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，该合同约定：”1.1甲方自愿将坐落于呼和浩特市中山西路28号内蒙古对外贸易经济合作（集团）有限责任公司整栋大楼的房屋（以下简称标的物），建筑面积14883平方米，建筑总层数23层，其中地上22层，地下一层，《房屋所有权证书》编号：呼房权证回民区字第XX**号，和房屋所涉及的土地《国有土地使用权证》编号：呼国用（2006）第00162号，具体土地租赁范围见附件：国有土地使用证复印件红线内区域出租给乙方，用于商业经营。......2.1租赁房屋的期限为15年。租期自2012年1月1日至2026年12月31日，由于甲方出租的租赁房屋消防设施不完善，没有消防外挂楼梯，消防水池等因素，乙方需投入大量资费改造，装修费用增大，装修施工周期延长，且租期结束后多数装修留给甲方，甲方提供免租期3个月让惠给乙方装修期，自2012年4月1日开始收取租金。......第1年起至第6年租金为500万元，从第7年起至第11年租金每年为550万元，第12年起至第15年租金每年为650万元，租金按季度提前5天支付。7.7租赁期间，乙方如连续4次或累计10次不能按时足额支付给甲方租金，或欠交租金超过30日时，甲方有权终止合同，将标的物无偿收回，对乙方装修投入甲方不承担任何补偿和赔偿。......9.4乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：9.4.1不按照第7.7条款约定支付租金的......9.4.3擅自拆改变动、损坏房屋主体结构的。”合同签订后，双方均按照合同约定履行了合同约定义务。2011年6月22日，阳光岛酒店向外贸公司交付定金100万元。2011年11月9日，外贸公司向阳光岛酒店出具承诺书：”由于大楼原有消防证照、图纸确实、我方无法提供验收合格报告资料，造成二次消防整改申报受阻，承租方对大楼装修再造需要通过消防管理部门审核，才能对消防设施进行整改。现继续补齐设计图纸，报告设计方案，承租方代办此事宜共需支付14万元，由内蒙古对外贸易经济合作（集团）有限责任公司支付8万元，承租方代为垫支后从房租里抵扣，承租方代办消防前期建审手续。”落款签字为，王玉林、闫志勇、张永焕、王沃先，林树清。另查明，阳光岛酒店自2011年6月22日至2014年4月1日，以现金付款、银行转账、借款抵顶、餐费抵顶、垫付款等方式共计向外贸公司支付了房屋租金。2013年2月20日，阳光岛酒店向外贸公司发出请示：”我方租用的中山西路28号楼国贸大厦一层在经营过程中由于缺乏必要的消防安全出口，根据辖区消防主管部门的要求需增设消防安全出口，现提出在一楼西侧由原有的窗户窗洞口向下扩大到一楼地面，即窗口改为门口，由外部新制钢结构外跨楼梯作为一楼西侧的新增消防安全出口，现由我公司代为办理整改事宜，发生的相关费用由我方承担。请贵单位领导予以同意。”在该请示上，签有：”同意按消防整改意见办理。王沃先。””此改造项目要遵守双方签订的国贸大厦租赁合同，协议中有关条款。闫志勇。”2013年9月26日，回民区公安消防大队向阳光岛酒店发出回公消限字[2013]第219号《责令限期整改通知书》，根据该通知记载，阳光岛酒店安全出口设置不符合规定，责令其于2013年10月26日前改正。2013年10月27日，回民区公安消防大队向阳光岛酒店发出《消防监督检查记录》，该记录记载：”处理情况：已整改完毕，西侧增设安全出口。”2013年10月30日，呼和浩特市回民区城市管理行政执法局向豪尚豪牛排发出责令限期改正通知书，要求限期拆除阳光岛酒店西侧外跨楼梯设置安装。2014年10月10日，外贸公司向阳光岛酒店发出《解除合同通知书》以违约支付租金和擅自改变主体结构为基础，解除合同。2014年10月29日，阳光岛酒店向外贸公司发出《关于不同意解除合同的函》，认为其不存在任何违约行为，不同意解除合同。2014年12月8日，外贸公司向阳光岛酒店发出复函，进一步要求解除合同。原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，本案的争议焦点为：外贸公司向阳光岛酒店发出的解除合同通知是否发生效力，双方签订的房屋租赁合同是否已经解除，外贸公司主张判令阳光岛酒店立即拆除租赁物一楼西侧外面擅自搭建的楼梯，对破坏的主体结构进行修复的诉讼请求是否有事实和法律依据，能否得到支持。根据双方在庭审中的陈述，外贸公司解除合同的主要依据为阳光岛酒店连续4次以上未按时交付租金和擅自改变房屋的主体结构。（一）关于未按时交付租金的问题。在庭审过程中，阳光岛酒店向法庭出示的证据显示，租金的交付并非简单的现金或者转账交付，在交付租金的过程中存在借款抵顶、餐费抵顶、垫付款等行为。原审法院认为，在惯常的交易行为中，双方存在借款抵顶、餐费抵顶、垫付款等行为需要双方进行款项的核算以及相关负责人签字确认，需要一定的周期，且阳光岛酒店并未欠付租金（数额），故综合全案证据，外贸公司以阳光岛酒店连续4次以上未按时交付租金为由解除合同，没有事实依据。（二）关于擅自改变主体结构的问题。外贸公司向阳光岛酒店出具承诺书：”由于大楼原有消防证照、图纸确实、我方无法提供验收合格报告资料，造成二次消防整改申报受阻，承租方对大楼装修再造需要通过消防管理部门审核，才能对消防设施进行整改。现继续补齐设计图纸，报告设计方案，承租方代办此事宜共需支付14万元，由内蒙古对外贸易经济合作（集团）有限责任公司支付8万元，承租方代为垫支后从房租里抵扣，承租方代办消防前期建审手续。”落款签字为，王玉林、闫志勇、张永焕、王沃先，林树清。结合双方的合同约定，双方均已知悉涉案楼体存在消防问题，且在消防整改之前，阳光岛酒店已经就整改措施向外贸公司进行了请示，且在承诺书上和请示上均有闫志勇、王沃先的签字。故对于外贸公司主张的其对于请示并不知情的抗辩理由，不予采纳。对于政府令以及城管局发出的责令改正通知书和消防部门出具的限期整改通知书等文件，上述行为属于行政管理范畴，并不能当然说明阳光岛酒店添加外挂楼梯属于擅自改变主体结构。关于合同解除，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：”当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据审理查明的事实，双方在合同中约定的解除条件实际并未成就，外贸公司不能依据合同的约定解除合同。关于合同解除通知的效力，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：”当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”且阳光岛酒店在解除合同通知达到之日起三个月内向本院提起诉讼，符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定。综上所述，双方在合同履行过程中，未达到合同约定的解除条件，外贸公司向阳光岛酒店发出解除合同通知并不发生效力，双方应该继续履行。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、本诉被告内蒙古对外贸易经济合作（集团）有限责任公司于2014年10月10日向本诉原告呼和浩特阳光岛酒店管理有限公司发出的解除合同通知书不发生解除合同的效力；二、驳回反诉原告内蒙古对外贸易经济合作（集团）有限责任公司的反诉请求。案件受理费150元，由外贸公司承担。宣判后，外贸公司不服，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销原审判决；2、依法确认外贸公司2014年10月10日《解除合同通知书》发生法律效力，依法确认外贸公司、阳光岛酒店于2011年11月30日签订的《房屋租赁合同》已经解除，并提出以下事实和理由：一、关于阳光岛酒店违约，导致合同解除的事实。双方签订的《房屋租赁合同》第七条第7.7款明确约定”租赁期间，乙方如连续4次或累计10次不能按时足额支付给甲方租金，或欠租金超过30日，甲方有权终止合同，将标的物无偿收回，对乙方装修投入甲方不承担任何补偿和赔偿。”截止到2014年第二季度，阳光岛酒店已经连续超过4次未按照前述《房屋租赁合同》第七条第7.7款约定的时间缴纳租金。但原审法院以双方存在借款抵顶、餐费抵顶、垫付款等行为，需要核算确定周期为由，认定阳光岛酒店没有迟延支付租金的行为。外贸公司认为，原审法院的前述认定没有事实依据，企业双方存在借款抵顶、餐费抵顶、垫付款的情形不能作为阳光岛酒店逾期支付租金的理由。在前述借款、垫付款等款项发生时，外贸公司已经及时向阳光岛酒店出具了相应的凭证，双方根本无需对此再进行”核算”，外贸公司也从未同意给予阳光岛酒店所谓的”核算周期”，更未同意阳光岛酒店可以以此为由延长租金的支付时间。二、关于阳光岛酒店擅自改变涉案租赁房屋主体结构的事实。双方签订的《房屋租赁合同》第九条第9.4款约定”乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋9.4.1不按照第7.7款的约定支付租金的；9.4.3擅自拆改变动、损坏房屋主体结构的......”事实上，阳光岛酒店未经外贸公司同意，在租赁物一楼西侧外面擅自搭建楼梯，改变房屋的主体结构，呼和浩特市回民区综合执法局为此已经下达了两次限期整改的通知。原审法院以外贸公司2011年11月9日出具的承诺书，及阳光岛酒店2013年2月20日出具的请示上有外贸公司工作人员签字，就认定外贸公司对阳光岛酒店擅自改变涉案租赁房屋主体结构的行为知情且同意，属于事实认定错误。外贸公司认为，2011年11月9日承诺书系对阳光岛酒店开业之前对于大楼的消防整改所发生的设计费用而出具的，与是否同意阳光岛酒店于2013年在租赁物一楼西侧外面擅自搭建楼梯没有关联。而阳光岛酒店于2013年2月20日出具的请示没有外贸公司的盖章及法定代表人的签字，对外贸公司不产生法律效力。阳光岛酒店辩称：一、阳光岛酒店不存在连续4次或者累计10次不能按时足额支付给甲方租金的情况，也不存在欠租金超出30日的情况。自2012年第二季度起至2014年第二季度，有六个季度存在以欠款、代付款、抵款等抵顶租金需要双方确认的情况，该六个季度并不存在连续性。由于双方存在借款抵顶、餐费抵顶、垫付款等行为需要双方进行款项的核算及相关人员签字确认，还有代付款等情况，需要一定的周期，且双方按此方式履行近三年，并无任何异议。阳光岛酒店并未欠付租金，不存在违约事实，外贸公司以此为由解除合同，没有事实和法律依据。二、阳光岛酒店不存在擅自改变涉案租赁房屋主体结构的事实。1、阳光岛酒店在一楼西侧搭建楼梯，是因消防部分多次要求在一楼增设安全出口，搭建楼梯的行为是增加必需的消防设施；2、阳光岛酒店搭建楼梯的行为，并不是阳光岛酒店擅自做主的行为，根据合同及双方约定，消防是阳光岛酒店代办，故阳光岛酒店有权利对消防设施进行整改。而且在阳光岛酒店搭建楼梯之前，多次告知外贸公司，并以书面方式告知，得到了其物业负责人签字同意；3、阳光岛酒店是在消防部门的多次要求并书面通知后，依法进行整改，经消防部门验收，符合消防要求，故阳光岛酒店不存在擅自搭建的行为，也没有违反合同的约定，而是按合同依法行事，无违约之处。三、外贸公司2014年10月10日发出的《解除合同通知书》，因不符合双方在合同中约定的解除条件，不发生解除合同的法律效力，双方签订的《房屋租赁合同》依然有效，应继续履行。本院经审理查明，原审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点包括两个方面：一、《房屋租赁合同》中约定的解除条件是否成就，外贸公司要求解除合同的通知是否发生法律效力的问题；二、外贸公司要求阳光岛酒店拆除租赁物一楼西侧外面擅自搭建的楼梯，对破坏的主体结构进行修复的诉讼请求有无事实和法律依据的问题。关于焦点一，外贸公司主张行使约定解除权的合同依据为《房屋租赁合同》中约定的”租赁期间，乙方（即阳光岛酒店）如连续4次或累计10次不能按时足额支付给甲方（即外贸公司）租金”和”擅自拆改变动、损坏房屋主体结构”条款，并明确具体的解除事由为”2013年第二季度至2014年第三季度连续6次未能按期足额支付租金”、”在租赁物一楼西侧外面擅自搭建楼梯、改变房屋的主体结构”两项内容。本院认为，首先，依据合同履行情况以及各方当事人提交的证据，上述期间内，阳光岛酒店确未按期交纳相应的租金，但其均在约定时间后的较短时间内足额支付了租金，外贸酒店亦未提出异议，且部分季度内，如2013年第二季度、2013年第四季度，存在代外贸公司付款、抵顶外贸公司股东租金、抵顶餐费、债务相抵等情形，外贸公司出具的”付款委托书（2013年4月2日）”、”对账情况说明（2013年4月11日）”、”通知（2013年10月8日）”等书面材料亦发生于约定的交费日期之后，表明双方当事人对于租金缴纳方式及日期进行了协商、变更，并得到外贸公司的书面确认，故不能认定阳光岛酒店在该季度内存在迟延支付租金的行为，外贸公司据此主张的迟延支付租金4次以上的连续性亦无法认定。其次，双方当事人在订立《房屋租赁合同》之时即已明确租赁物存在”消防设施不完善、没有消防外挂楼梯、消防水池”等问题，合同约定由阳光岛酒店公司负责改造及办理相关消防手续，故阳光岛酒店应消防整改意见的要求增设楼梯的行为应是对合同约定内容的履行，而非违约行为，且其在此之前已向外贸公司提交了《关于一楼增设消防安全出口的请示》，并得到外贸公司相关人员的同意，故不应认定为擅自施工。综上，外贸公司提交的证据不足以证明合同约定的解除条件已经成就，故其行使合同解除权并无事实和法律依据，亦不发生导致合同解除的法律效力。一审判决支持阳光岛酒店的诉讼请求并无不当，本院予以维持。关于焦点二，如前所述，阳光岛酒店在租赁物一楼西侧增设楼梯的行为系针对租赁物本身存在的瑕疵（消防方面）并经外贸公司同意所履行的合同义务，并非擅自所为，故外贸公司以违反合同约定为由要求阳光岛酒店予以拆除的诉讼请求，并无事实和法律依据，本院不予支持。而《责令限期改正通知书》系呼和浩特市回民区城市管理行政执法局针对阳光岛酒店或者”豪尚豪牛排”在使用租赁物期间违反市容管理条例的情形作出的行政管理行为，该通知书的权利、义务主体均非外贸公司，亦未对外贸公司出租租赁物的行为产生实质性影响，阳光岛酒店或者”豪尚豪牛排”是否进行整改或接受处罚均与外贸公司无关，故在阳光岛酒店未违反合同约定的情况下，该通知书不能单独作为支持外贸公司该项诉讼请求的依据。一审法院驳回外贸公司的该项诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，外贸公司的上诉请求及理由并无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由外贸公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴铁刚审 判 员  苏 毅代理审判员  韩东妹二〇一六年七月十五日书 记 员  唐 谣