广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第5187号上诉人（原审原告）：广州市海珠区瑞宝街瑞宝第八经济合作社，住所地广州市海珠区。负责人：李锦培，该社社长。委托代理人：谭淑仪，广东诺臣律师事务所律师。委托代理人：夏露，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：罗秋平，住所地广东省清新县。委托代理人：赵颖、李军苗，分别为广东大观律师事务所律师、实习律师。上诉人（原审被告）：陈赛吉，住所地广东省陆丰市。委托代理人：庄水通。上诉人广州市海珠区瑞宝街瑞宝第八经济合作社（以下简称：瑞宝第八经济合作社）、罗秋平、陈赛吉房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第1768号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2004年9月1日，瑞宝第八经济合作社（甲方）与罗秋平（乙方）签订《租赁协议书》，约定：租赁期限从2004年9月1日至2014年8月31日止，每五年递增租金一次，递增幅度为20%，期满经双方协商同意在同等的条件下，乙方可优先续签协议；乙方租赁甲方的厂房地址位于瑞宝八社新冲口，占地面积1667平方米，其中每平方米3元，合计每月承包款为5000元；租赁期内，乙方不得私自将厂房转租给他人经营，否则甲方有权终止乙方的租赁协议交收回厂房；等。2010年8月26日，罗秋平（甲方）与陈赛吉（乙方）签订《租赁协议书》，约定：租赁期限从2010年9月11日至2014年8月31日止，期满经双方协商同意在同等的条件下，乙方可优先续签协议；乙方租赁甲方的厂房地址位于广州市海珠区瑞宝八社新冲口1号之10-11号占地面积135平方米，其中每平方米月租100元，合计每月承包款为13500元；等。2010年9月1日，瑞宝第八经济合作社（甲方）与罗秋平（乙方）签订《补充协议书》，约定：租赁期限从2010年9月1日至2014年8月31日止，每年递增租金一次，递增幅度为——，期满本协议即作废；乙方租赁甲方的厂房地址位于海珠区瑞宝村新冲口1号占地面积1350平方米，每平方米承包款为40元，每月承包款为54000元，以上承包款不含任何税费；租赁期内，乙方不得私自将厂房转租给人经营，否则甲方有权终止乙方的租赁协议并收回厂房；本协议经双方签订后乙方应立即向甲方交付厂房保证金108000元，合同期满，乙方带齐合同及保证金收据到甲方处办理合同注销手续，按原状交还厂房给甲方，甲方退回保证金给乙方；如乙方无法提供保证金单原件，则须向甲方交纳保证金金额10%的手续费；等。瑞宝第八经济合作社于2014年11月15日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、罗秋平、陈赛吉连带支付2014年9月1日起至2015年4月1日场地占用费及利息（场地占用费每月按25250元计算，按照涉案房屋新中标的每月150元／平方米计算，135平方米，利息按照银行同期贷款利率计算）；2、罗秋平、陈赛吉连带支付2014年9月1日起至2015年4月1日场地维护费及其利息（维护费按1687.5元／月计算，利息按照银行同期贷款利率计算）；3、本案诉讼费用由罗秋平、陈赛吉连带承担。在本案原审审理过程中，2014年11月27日，原审法院到涉案房屋所在地送达相关法律文书，并拍摄了涉案房屋的照片，照片显示：涉案房屋门把手处被锁；涉案房屋玻璃门张贴了多处标语；涉案房屋门前堆积了沙石。瑞宝第八经济合作社表示：涉案房屋前的沙石是周围的人堆放的，堆积的时间从2014年10月底到11月初。罗秋平、陈赛吉表示：不清楚沙石何人、何时堆放。2015年3月26日原审庭审时，罗秋平、陈赛吉表示：同意瑞宝第八经济合作社收回涉案房屋。2015年4月1日，经原审法院主持，瑞宝第八经济合作社收回涉案房屋。在瑞宝第八经济合作社收回涉案房屋过程中：一、陈赛吉表示：其清理物品后将钥匙挂在门口，同时致电罗秋平，告知罗秋平要将钥匙还给他，因罗秋平表示在清远，所以其把钥匙留在门口，其向罗秋平租用涉案房屋时已换锁。罗秋平表示：没有收到钥匙，包括涉案房屋在内的所有房屋都不存在交接问题，直接由瑞宝第八经济合作社进行处理。二、瑞宝第八经济合作社发现涉案房屋内有陈赛吉添置的药柜。陈赛吉表示：该药柜是其添置，不要了，由瑞宝第八经济合作社自行处理。2015年7月1日原审庭审时，陈赛吉表示：其停止使用涉案房屋之前，租金是交纳给罗秋平的，因为罗秋平与瑞宝第八经济合作社是有关系的，从合同和收据看、从陈赛吉交纳的水电费、管理费看也是由罗秋平代为收取的。罗秋平表示：次承租人直接换锁进入场地，次承租人是凭借与罗秋平之间的合同关系进入的，而且瑞宝第八经济合作社与各承租人之间也是有关系的，瑞宝第八经济合作社也是清楚的。经原审法院核实，杨某表示：没有实际接收涉案房屋；已与瑞宝第八经济合作社解除合同；不参加诉讼，放弃实体权利。瑞宝第八经济合作社为证明其主张，还提交了以下证据：1、涉案土地证及宗地图。2、中共广州市纪委等五部门关于印发广州市农村集体“三资”交易管理办法的通知（穗纪字2013-34号）。3、铺位招租通知及签收回执。4、招标公告及张贴照片。5、告知书、竞标资格确认书。6、成交确认书。7、中标公告及照片。8、中标公告及合同到期要求撤场通知及签收回执。9、2014年9月5日、11日、12日、22日会议签到表及会议记录。10、涉案物业的租赁合同。11、2014年11月12日协调会签到表及四张照片，其中一张照片中有罗秋平、陈赛吉。12、2014年11月21日的网上新闻报道。该报道中记载：上个月28日开始，海珠区南洲北路人行道上冒出一大堆沙石……等。罗秋平、陈赛吉表示：对证据1、2的真实性没有异议。对证据3、4、5、6、7、8、10的真实性、合法性、关联性不予认可。对证据9中的签到表真实性无法确认、对会议记录真实性不予确认。对证据11中签到表，因无原件不予质证；对照片的真实性予以确认。对证据12的真实性不予确认。罗秋平为证明其抗辩主张，还提交了以下证据：1、瑞宝第八经济合作社（甲方）与杨某（乙方）于2014年7月28日签订的《场地移交确认书》：根据乙方于2014年9月16日签订之《租赁合同》，甲方将《租赁合同》所约定的场地按现状转移交给乙方；现经乙方查验并接收场地。2、瑞宝第八经济合作社于2014年9月9日发出的通知：我瑞宝八社南洲北路新冲口1号的商铺的租赁合同已于2014年8月31日期满，有意者请在2014年9月10日下午17点之前到我瑞宝八社三楼办公室面谈。瑞宝第八经济合作社及陈赛吉对上述证据的真实性没有异议。陈赛吉为证明其抗辩主张，还提交了以下证据：1、广州市新滘瑞宝经济发展公司（甲方，以下简称：瑞宝公司）与陈赛吉（乙方）于2010年9月1日签订的《广州市房屋租赁合同》，该合同约定：甲方将海珠区瑞宝村新冲口1号之10、11房出租给乙方作商铺用途使用，建筑面积135平方米；租赁期限自2010年9月11日至2014年8月31日；月租金10800元。2、广州市海珠区瑞宝街道出租屋管理服务中心分别出具给陈赛吉和瑞宝公司的发票。瑞宝第八经济合作社对证据1的真实性、合法性、关联性不予确认，认为证据2与本案无关。罗秋平表示真实性由法院认定。经原审法院核实，瑞宝公司表示：确认其与陈赛吉之间的《广州市房屋租赁合同》的真实性；该合同是为与陈赛吉办理营业执照而签；没有实际履行。陈赛吉表示：没有实际履行该合同，实际履行的是与罗秋平的合同。原审法院认为：瑞宝第八经济合作社与罗秋平签订的《租赁协议书》、罗秋平与陈赛吉签订《租赁协议书》、瑞宝公司与陈赛吉签订的《广州市房屋租赁合同》约定的租赁涉案房屋的均至2014年8月31日。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，上述合同租赁期满时，罗秋平、陈赛吉负有分别向出租人返还涉案房屋的义务，即罗秋平、陈赛吉在2014年8月31日之后均没有继续使用涉案房屋的权利。瑞宝第八经济合作社表示罗秋平、陈赛吉在2014年8月31日后仍使用涉案房屋。罗秋平表示“合同期限届满前罗秋平即协助瑞宝第八经济合作社介入与次承租人展开重新租赁或腾退房屋的相关事宜，履行了作为承租人的必要、合理义务；瑞宝第八经济合作社已直接处理与各次承租人的关系，成为对涉案房屋后续处理事宜的主导；罗秋平并非腾退涉案房屋的责任人”，陈赛吉表示“在2014年8月31日合同到期前，陈赛吉已腾出涉案房屋；陈赛吉清理物品后将钥匙挂在门口，同时致电罗秋平”。对此，该院的意见是：首先，罗秋平作为承租人向某第八经济合作社承租涉案房屋后又将涉案房屋转租给陈赛吉，即使瑞宝第八经济合作社与次承租人协商涉案商铺的问题，在瑞宝第八经济合作社未免除罗秋平义务的情况下，罗秋平仍应按法律规定交还涉案房屋。且从瑞宝第八经济合作社与罗秋平及罗秋平、陈赛吉之间的租赁合同看，罗秋平在两租赁关系期间获取租金差价，根据公平原则，其对租赁期满后也应负有协助交还的义务。其次，陈赛吉并未提交证据证实其已交付涉案房屋的主张。而且，从现场情况看，涉案房屋内有陈赛吉添置的物品，在此情况下，足以使瑞宝第八经济合作社认为陈赛吉仍使用涉案房屋，对其自行收回涉案房屋造成障碍。故陈赛吉仍负有交付涉案房屋的义务。因此，罗秋平、陈赛吉未及时将涉案房屋交还给瑞宝第八经济合作社，使瑞宝第八经济合作社不能正常使用涉案房屋，瑞宝第八经济合作社要求罗秋平、陈赛吉支付2014年9月1日之后的房屋使用费的诉讼请求，合法有理，该院予以支持。因罗秋平、陈赛吉在2015年3月26日原审庭审时已表示同意瑞宝第八经济合作社收回涉案房屋，瑞宝第八经济合作社可自行收回涉案房屋，故使用费应计至此时为宜。该使用费应以有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金的标准计算，并以瑞宝第八经济合作社主张的每月每平方150元为限。另外，涉案房屋门前曾被堆放了沙石，鉴于该情况影响了涉案房屋的正常使用，而该障碍并非罗秋平、陈赛吉造成，故该期间的使用费应予减半。综合瑞宝第八经济合作社的陈述及其自行提交的新闻报告、该院发现现场堆放沙石的时间即送达诉讼文书的时间、罗秋平、陈赛吉未陈述堆放时间等因素，该院合理推定堆放沙石的时间为2014年10月28日至2014年11月31日。瑞宝第八经济合作社要求罗秋平支付利息及维护费的诉讼请求，缺乏依据，该院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国侵权责任法》第十一条之规定，于2015年8月11日作出如下判决：一、罗秋平、陈赛吉于本判决生效之日起10日内支付广州市海珠区瑞宝村新冲口1号之10、11号占地面积135平方米场地的使用费（自2014年9月1日至2015年3月26日止，按有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金的标准计算，其中2014年10月28日至2014年11月31日期间的使用费按上述标准减半，上述使用费均以广州市海珠区瑞宝街瑞宝第八经济合作社主张的每月每平方150元为限）给广州市海珠区瑞宝街瑞宝第八经济合作社。二、驳回广州市海珠区瑞宝街瑞宝第八经济合作社的其他诉讼请求。案件受理费498元，由罗秋平、陈赛吉负担。判后，上诉人瑞宝第八经济合作社、罗秋平、陈赛吉均不服原审判决，向本院提起上诉。上诉人瑞宝第八经济合作社向本院提起上诉称：一、原审第一判项没有具体金额，日后难以执行。涉案铺位瑞宝第八经济合作社是通过政府规定的三资平台公开、公平进行招投标定价的，每月150元/平方米合理合法，罗秋平、陈赛吉也没有举证证明该价格明显高于周边的商铺，因此原审法院要求评估租金价格没有依据。且即使要求评估，也应当在诉讼过程中评估，评估费由败诉方承担。但一审法院把评估事项留待执行阶段，必然会导致双方对评估结论又产生争议，且评估费用由谁承担又要重新进行诉讼，劳民伤财。二、原审认定罗秋平、陈赛吉停止侵权交铺日期错误。原审以开庭当天作为罗秋平、陈赛吉停止侵权交还铺位的日期，但事实上却是在2015年4月11日，在原审法院的主持下才办理的交接确认手续，罗秋平、陈赛吉截至4月11日前仍然锁住涉案商铺的大门，铺内一直存放了罗秋平、陈赛吉的物品。三、原审判决2014年10月28日至11月31日期间的占用费减半，没有任何依据。罗秋平、陈赛吉提出门口被沙石堵路，但没有举证是瑞宝第八经济合作社所为，瑞宝第八经济合作社原审庭审时也明确了是由于周边铺位都在进行装修，别人临时放置在行人道上，不属于瑞宝第八经济合作社的过错。罗秋平、陈赛吉认为影响其经营，本可以向某第八经济合作社交还铺位即可，因此该期间按照减半支付场地占用费不当。四、原审没有处理公告费的承担问题。罗秋平、陈赛吉的通讯电话没有变更，法院打通电话后却故意不去取诉讼资料，导致进行公告程序，使案件审理拖延了二个月，该做法明显是罗秋平、陈赛吉恶意所为，公告费是原审法院要求瑞宝第八经济合作社垫付的，但判决却没有处理该费用由谁承担，二审理应纠正。上诉请求：l、撤销原审第一项判决，改判罗秋平、陈赛吉连带支付瑞宝村新冲口1号之l0-11号铺位从2014年9月1日起至2015年4月11日场地占用费及利息(按照每月150元/平方米计算，135平方米，利息按照银行同期贷款利率计算)；2、诉讼费、公告费等费用由罗秋平、陈赛吉连带承担。罗秋平针对瑞宝第八经济合作社的上诉答辩称：1、涉案房屋未取得房产证，更未取得规划许可、施工许可，属于违章建筑，瑞宝第八经济合作社无权对外出租，更不应该享有收益权。2、我方没有实施任何侵权行为，瑞宝第八经济合作社无权要求我方支付租金。3、瑞宝第八经济合作社要求按照150元计算涉案房屋的租金，没有任何事实和法律依据。瑞宝第八经济合作社作为主张租金的一方当事人，负有举证责任，其应当对涉案房屋的租金进行合法有效的举证，现在瑞宝第八经济合作社并没有该方面的证据。“三资平台”的招投标程序违法，“三资平台”招投标与杨某签订的合同，按照瑞宝第八经济合作社所述也没有实际履行。即使按照瑞宝第八经济合作社与杨某签订的合同，列明的房屋租金仅为45元每平方米，因此瑞宝第八经济合作社诉称涉案房屋按照150元计算没有任何依据。4、罗秋平认为瑞宝第八经济合作社收回涉案房屋的时间为2014年9月3日，具体理由详见罗秋平的上诉状。5、瑞宝第八经济合作社并没有提出公告费的诉讼请求，如果瑞宝第八经济合作社认为原审判决遗漏了其诉请，罗秋平认为本案应该发回重审。陈赛吉针对瑞宝第八经济合作社的上诉答辩称：陈赛吉所租的房屋没有房产证，土地证也就是拆迁时张冠李戴，都是违法无效的，没有任何消防验收之类的证件，涉案房屋为违规的房屋。陈赛吉的合同是与罗秋平签订的，截止日期至2014年8月30日，合同截止了，至于业主和产权人是谁陈赛吉也不清楚，陈赛吉交租是交给罗秋平的，合同截止后陈赛吉就清场了。瑞宝第八经济合作社也有公示过自2014年9月1日开始没有清走的东西就视为放弃物，陈赛吉对此也没有提出过异议。涉案房屋的门口堆了泥沙，2015年4月1日海珠区的办案人员包括瑞宝第八经济合作社的村长以及律师都在现场，证实涉案房屋里面是空的，这有录像作为证据。瑞宝第八经济合作社以“三资平台”招投标为由让陈赛吉搬走，陈赛吉也去工商部门查询过，工商营业执照是2014年4月8日，但是瑞宝第八经济合作社是在5月12日才招标，5月20日就已经中标了，瑞宝第八经济合作社的所有材料都是虚假材料。陈赛吉每次去涉案房屋都会买一份报纸来拍照，证明当时涉案房屋的门是打开的，门外堆满泥沙，但是到了4月1日涉案房屋就加了锁，门外还是堆满泥沙。陈赛吉在合同期满后就已经跟出租方结束租赁关系，瑞宝第八经济合作社无权向陈赛吉主张租金。上诉人罗秋平向本院提起上诉称：一、原审判决案由审定错误。瑞宝第八合作社未取得讼争租赁房屋的不动产登记证，亦未在不动产登记簿上进行登记，甚至未能提供讼争租赁房屋的建设规划许可证。因此，瑞宝第八经济合作社对讼争租赁房屋不具有物权，无权提起“物权保护”诉讼。原审以“物杈保护纠纷”对本案进行审理，显属错误。二、罗秋平未实施任何侵害瑞宝第八经济合作社物权的行为。1、对于讼争租赁房屋实际由次承租人使用的情况，瑞宝第八经济合作社系明确知悉并同意的，罗秋平不是讼争租赁房屋的实际使用人、占有人。2、罗秋平对瑞宝第八经济合作社直接处理房屋的重新租赁或腾退未进行任何阻碍。3、瑞宝第八经济合作社要求各次承租人限期于2014年9月3日17时前撤场，其于2014年9月3日可直接收回讼争房屋，其未收回而产生的损失应由其自行承担。4、瑞宝第八经济合作社从未向罗秋平提出腾退讼争房屋的问题。三、瑞宝第八经济合作社与杨某已签订书面《场地移交确认书》，瑞宝第八经济合作社已于2014年9月16日将讼争房屋交付杨某，在此之后讼争房屋的租金或使用费其应向杨某主张。四、原审判决显属法律适用错误。1、根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条的规定，瑞宝第八经济合作社未取得讼争租赁房屋的不动产登记证，亦未在不动产登记簿上进行登记，其对讼争租赁房屋不享有物权。2、瑞宝第八经济合作社未能提供讼争租赁房屋的建设规划许可证，更未取得消防验收等手续，讼争租赁房屋属于违章建筑。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条的规定，瑞宝第八经济合作社无权对外出租讼争租赁房屋，亦不享有收益权，其无权诉请任何主体支付使用费。3、罗秋平未实施任何侵害瑞宝第八经济合作社权利的侵权行为，原审判决依据《中华人民共和国民法通则》第七十一条及判决罗秋平与陈赛吉共同向某第八经济合作社支付场地使用费，无任何依据。4、即使涉及讼争房屋使用费的支付，亦应当以瑞宝第八经济合作社与杨某签订的《租赁合同》约定的每月45元/平方米为限。上诉请求：一、撤销原审判决第一项；二、驳回瑞宝第八经济合作社对罗秋平的原审诉讼请求；三、判令瑞宝第八经济合作社承担本案一、二审诉讼费用。瑞宝第八经济合作社针对罗秋平的上诉答辩称：罗秋平认为该社没有房产证物权出租房屋是错误的，因为是村里的房屋，该社已经出租给对方十几年了，如果罗秋平认为该社不是业主方都无权收租的话，那么罗秋平更加无权收租。2、罗秋平认为其没有实施侵权行为是不当的，罗秋平转租给陈赛吉，没有开具租赁发票才扯出的纠纷，本来纠纷很容易解决，但是罗秋平以此为由配合陈赛吉不腾退房屋，且罗秋平是直接与该社租的房子，其有义务在合同到期后返还房屋的，但是其没有履行该义务。3、罗秋平称150元/平方米的租金没有依据，涉案房屋以及其他14间房屋都是统一价格，都是通过三资平台招投标出来的，而且已经有人投标了，是罗秋平与陈赛吉不愿意腾退房屋，才导致该社与杨某的合同无法履行，导致解除。如果罗秋平认为价格过高，可以提出鉴定。5、罗秋平认为该社在2014年9月3日张贴了清场公告就视为收回房屋，张贴公告是该社作为出租方作出单方面收回房屋的催收，实际有无收回也要看出租人与承租人实际交接。罗秋平与陈赛吉实际上没有把房屋交回给该社，反而在门口张贴了大量的侮辱该社以及其领导的大字报，罗秋平认为其已经如期交还房屋是没有依据的。6、关于公告费的问题，公告费是陈赛吉故意不到法院领取材料才产生的公告费。这种公告费应由法院处理，无需变更诉讼请求。陈赛吉针对罗秋平的上诉答辩称：同意罗秋平的上诉意见。上诉人陈赛吉不服原审判决，向本院提起上诉称：一、陈赛吉与罗秋平，租赁合同2014年8月31日到期以后，已腾空场地并告知罗秋平，不存在继续占有租赁房屋依据，这时双方的租赁关系就已经终止了。瑞宝第八经济合作社、与案外人杨某也签订了交接手续，并声明了该场地所有物品为废弃品，陈赛吉也没有异议。在2015年3月26日海珠区人民法院办案法官一行到现场查勘也证实了场地是腾空，也没有任何充足证据证明陈赛吉继续占用经营该场地，原审判决第一项不合理。二、从2014年9月1日起至2015年3月26日止，涉案场地还是停电停水、泥沙砖头堆积门口，陈赛吉无法占用经营。三、因瑞宝第八经济合作社豆腐渣工程致使整幢楼房在涉案场地上方出现大面积龟裂，瑞宝第八经济合作社强行封锁店面，使涉案场地从2013年4月至5月不能正常营业，致使损失营业时间达二个多月之久，多名店员因而离职，罗秋平也知情。四、从2010年9月11日至2014年8月31日陈赛吉交租金及村社所收各种费用都按135平方收租金及费用。经村社向三资平台提供的招标投标数据，新冲口l号之10、11每间各60平方，共应120平方。所以瑞宝第八经济合作社、罗秋平，应该向陈赛吉退还多收取15平方的租金及费用。五、一审判决认定根据瑞宝第八经济合作社，提供的新闻报告、及合理推定判决：陈赛吉、罗秋平，对从2014年9月1日至2015年3月26日止期间未出租出去的场地向某第八经济合作社缴纳租金。陈赛吉认为一审系认定错误，新闻媒体报道不足为有效证据，陈赛吉与罗秋平之间的租赁合同期满已终止一切的权利和义务，陈赛吉并于2014年8月31日前已腾空房屋，完成一切的租赁期间的权利和义务，同时也终止租赁合同关系，至于瑞宝第八经济合作社、该场地未有出租出去与陈赛吉无关。上诉请求：1、改判驳回瑞宝第八经济合作社所有诉讼请求；2、瑞宝第八经济合作社退还2010年8月26日签订的合同押金人民币贰万柒千元整；3、2013年4月17日起为期二个月退还陈赛吉场地不能正常使用占用费，共计人民币贰万柒千元整；4、2010年9月11日至2014年8月31日止共计47个月20天，合计租金人民币7146元由瑞宝第八经济合作社、罗秋平将多收取场地15平方米的租金及管理费退还陈赛吉；5、瑞宝第八经济合作社、罗秋平承担一、二审全部诉讼费用。二审庭审中，陈赛吉撤回上述第2、3、4点上诉请求。瑞宝第八经济合作社针对陈赛吉的上诉答辩称：1、陈赛吉提出其与2014年8月31日之前已经搬出涉案房屋并已经通知罗秋平与事实不符。陈赛吉称不清楚业主是谁明显与事实不符。在瑞宝村所有的物业都是村集体的物业，罗秋平不是该社的村民，且在陈赛吉租赁过程中涉及营业执照、水电都需要该社的协助才可以办理，所以其称不知道业主是谁与事实不符。陈赛吉陈述对该社张贴公告没有异议与事实不符，因为陈赛吉称其是在2014年8月31日前搬走了，那么之后为何还会看到该社的公告。2、陈赛吉提出其向市纪委、区纪委送了大量的材料，提出是被恶意赶走，所以陈赛吉并非是在合同到期以前自行搬走的，否则陈赛吉不会去纪委进行投诉。陈赛吉提出沙石是在2014年10月底有的，如果陈赛吉是8月底搬走的，陈赛吉根本不可能会看到沙石。罗秋平针对陈赛吉的上诉答辩称：同意陈赛吉的第1项上诉请求，陈赛吉的第2、3、4点上诉请求应该不属于本案二审的审理范围。经审理查明,原审法院查明事实基本无误，本院予以确认。另查明：原审期间瑞宝第八经济合作社向原审法院提交收款收据复印件一份，载明“今收到瑞宝第八经济合作社交来（2014）穗海民三初第1768号公告费500元”，收款单位为广州华南广告有限公司。原审法院于2014年12月23日向陈赛吉公告送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等诉讼材料。2015年7月1日，瑞宝第八经济合作社在原审法院的问话笔录中称其是以侵权来起诉的。二审中，陈赛吉向本院提交五份店面的照片，照片中《南方都市报》或《广州日报》中所载明的时间分别是2014年10月29日、2014年11月19日、2014年12月15日、2015年1月31日、2015年3月24日，拟证明涉案商铺门前堆放沙石一直延续至2015年3月24日。上述时间为2014年10月29日、2014年11月19日、2014年12月15日的相片显示出涉案商铺门口堆放有沙石。瑞宝第八经济合作社认为上述照片的形成时间均在一审庭审之前，且无法确认上述照片的真实性，不同意质证。罗秋平质证认为，根据陈赛吉提供的照片可以证明涉案房屋从2014年10月份开始一直到2015年3月14日都是沙石封住了整个门口，根本不可能进行经营，因此，瑞宝第八经济合作社诉称陈赛吉占用房屋是没有事实依据的。同时，据罗秋平了解，在此期间涉案房屋已经停水停电，更不可能进行经营。瑞宝第八经济合作社称其只是在2014年9月1日当天对涉案商铺在内的全部商铺统一更换了电表，当天已经更换完毕。原审法院2015年4月1日的现场勘查笔录中并无记载涉案商铺是否处于停水、停电的状态。本院认为:从瑞宝第八经济合作社在起诉状、原审庭审过程中所主张的事实、理由及请求来看，瑞宝第八经济合作社在本案中实际上是依据其与罗秋平所签《租赁协议书》主张权利的，本案实为房屋租赁合同纠纷。瑞宝第八经济合作社在原审法院的问话笔录中关于其是以侵权来起诉的陈述与其依据的事实、理由不符，为免诉累，本院根据瑞宝第八经济合作社所主张的事实、理由以及请求对本案进行审理。瑞宝第八经济合作社与罗秋平签订的《租赁协议书》及《补充协议书》至2014年8月31日租赁期满后，承租人罗秋平应将房屋返还给瑞宝第八经济合作社。陈赛吉作为实际使用人，负有腾房义务。瑞宝第八经济合作社通知各租户于2014年9月3日17:00之前自行撤场，罗秋平、陈赛吉认为瑞宝第八经济合作社已于2014年9月3日收回涉案房屋，瑞宝第八经济合作社则认为其于2015年4月11日才收回房屋。本院认为，虽然瑞宝第八经济合作社通知各租户自行撤场，但该通知并未赋予瑞宝第八经济合作社自行收回涉案商铺的权利，也不必然产生涉案商铺按期交还的实际结果，罗秋平作为租赁合同的相对人，仍负有交还涉案商铺的义务，其并无证据证实已在2014年9月3日将涉案商铺交还给瑞宝第八经济合作社，故罗秋平主张此时已交还商铺缺乏理据，本院不予采信。因2015年3月26日原审庭审之日，罗秋平、陈赛吉均表示同意交还涉案房屋，故原审认定瑞宝第八经济合作社于2015年3月26日起可自行收回涉案房屋，并无不当，本院予以维持。瑞宝第八经济合作社主张以其实际收回涉案商铺的时间作为涉案商铺的交还时间，有违公平合理原则，本院不予支持。因罗秋平未能在2014年9月3日前腾空交还涉案房屋，其应按原合同约定的租金标准（每月每平方米40元）向某第八经济合作社支付房屋自2014年9月4日起至2015年3月26日止的使用费。如前所述，本案实为租赁合同纠纷，陈赛吉不是《租赁协议书》及《补充协议书》的合同主体，瑞宝第八经济合作社主张陈赛吉支付房屋使用费，理据不足，本院不予支持。原审判令依房地产评估机构评定的租金标准计算使用费及陈赛吉支付房屋使用费，处理欠妥，本院予以纠正。关于涉案商铺门口堆放沙石的问题。二审期间，陈赛吉提供的2014年10月29日、2014年11月19日、2014年12月15日的相片显示涉案商铺门口堆放有沙石，瑞宝第八经济合作社对上述相片的真实性不予认可，但无相反证据否定相片中报刊所载明的时间，故本院对上述相片予以采纳。从上述相片内容可见直至2014年12月15日，涉案商铺门口仍堆放有沙石，陈赛吉提供的证据不足以证明在2014年12月15日之后仍有沙石堆放在涉案商铺门口，故本院推定堆放沙石的时间为2014年10月28日至2014年12月15日。涉案房屋门口被堆放了沙石，影响了涉案商铺的实际使用，瑞宝第八经济合作社对其出租、管理的商铺未尽管理、监督义务，原审法院酌定沙石堆放期间的使用费应予减半并无不当。瑞宝第八经济合作社以涉案商铺门口的沙石并非其堆放为由，认为应全额收取该期间的使用费依据不足，本院不予支持。关于陈赛吉称涉案商铺被断水断电，故其不能使用涉案商铺一节，因瑞宝第八经济合作社对上述事实不予认可，而陈赛吉提供的证据不足以证明其主张，故本院对陈赛吉该抗辩意见不予采信。原审法院向陈赛吉公告送达开庭传票等诉讼材料，所产生的公告费已由瑞宝第八经济合作社预付，但应由陈赛吉负担。原审遗漏处理公告费，本院予以纠正。综上所述，上诉人陈赛吉的上诉理由部分成立，本院部分予以支持；上诉人瑞宝第八经济合作社、罗秋平的上诉理由缺乏充分依据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第1768号民事判决第二项；二、变更广东省广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第1768号民事判决第一项为：罗秋平在本判决送达之日起十日内支付广州市海珠区瑞宝八社新冲口1号之10-11号占地面积135平方米场地的使用费（自2014年9月4日起至2015年3月26日止，按每月每平方米40元计算，其中2014年10月28日至2014年12月15日期间的使用费按上述标准减半）给广州市海珠区瑞宝街瑞宝第八经济合作社。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费498元，由广州市海珠区瑞宝街瑞宝第八经济合作社负担183元，罗秋平负担315元；公告费500元，由陈赛吉负担。二审案件受理费498元，由广州市海珠区瑞宝街瑞宝第八经济合作社负担183元，罗秋平负担315元。本判决为终审判决。审 判 长  万力平审 判 员  李 静代理审判员  黄春成二〇一六年一月六日书 记 员  邹凌青黄咏欣