湖北省神农架林区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂9021民初423号 原告：谭文国，男，1981年7月2日出生，土家族，神农架人，居民，户籍地神农架林区，现住神农架林区。 委托诉讼代理人：李玲，湖北黄士功律师事务所律师。一般授权代理。 被告：神农架飞达房地产开发有限公司（以下简称飞达公司），住所地：神农架林区松柏镇常青路。统一社会信用代码：91429021682654182U。 法定代表人：程光华，董事长。 委托诉讼代理人：杨军，男，1972年1月7日出生，汉族，湖北宜昌市人，系飞达公司职员，户籍地湖北省宜昌市点军区。一般授权代理。 原告谭文国与被告飞达公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月28日公开开庭进行了审理。原告谭文国的委托代理人李玲、被告飞达公司的委托代理人杨军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谭文国向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理阳光佳苑第X幢X单元X号房屋的不动产权证书；2.判令被告向原告支付逾期办理房屋不动产权证的违约金31602元；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将诉讼请求的第一项变更为：判令被告将符合办理房屋权属登记的资料提交给产权登记部门用于原告办理阳光佳苑第X幢X单元X号房屋的不动产权证书，原告在办理的过程中由被告协助办理。事实和理由：被告于2010年在神农架林区开发建设阳光佳苑小区。原告于2015年9月22日与被告签订商品房买卖合同，合同第15条约定：“出卖人应当自商品房交付使用之日起90日内，将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按照已付房款的0.1%向买受人支付违约金……”。原告交清全部房款后，经原告多次找被告协商，被告均拒绝按约履行办证义务，故原告提起诉讼。因合同中约定的违约金比例过低，不足以赔偿原告的损失，特申请法院将违约金进行调整，要求被告按照总购房款日万分之一的标准向原告支付违约金31602元（自2015年12月22日至2019年9月1日，共计1329天，房款237794元×0.01%×1329天）。 被告飞达公司当庭答辩称：1.因合同及补充协议上对产权登记进行了约定，原告在交足购房款后应向被告交付办证所需资料及税费、面积补偿等，延迟办证后果应由原告自行承担；2.逾期办证违约金因合同有明确约定，不存在调整的法定情形，违约金应按约定计算；3.原告要求被告支付违约金已经超过了诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告谭文国提交的宜昌市中级人民法院（2017）鄂05行初5号行政判决书、湖北省高级人民法院（2017）鄂行终948号行政判决书原件各一份。被告提出原告并非两份行政判决书的当事人，且与本案无关，故对其来源性提出异议。因两份行政判决书系人民法院依职权所做，故本院对其真实性予以认定。2.被告飞达公司提供的《阳光佳苑商品房团购合同》及备忘录复印件1份。原告提出团购合同由法庭核实；同时认为原告未参与团购委员会的选举事宜，对团购委员会并不知情，原告是以其个人身份与被告签订商品房买卖合同的。本院认为，庭审后，被告在规定期限内向本院提交了团购合同的原件，并经本院核实，故本院对其真实性予以认定；因本案系商品房买卖合同引发的纠纷，原告并非签订团购协议的一方当事人，原、被告应当依据双方签订的商品房买卖合履行各自的权利与义务，但本案被告提交的团购合同系被告与案外第三人所签订，被告并不能直接将与第三人之间设定的权利义务关系转移给原告，根据合同相对性原则，本院认为该团购合同与本案无直接关联性，故本院对该证据在本案中的效力不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告飞达公司是神农架林区松柏镇阳光佳苑小区的开发商，该小区的商品房预售许可证号为鄂神房预字（2013）003号。2015年9月22日，原告谭文国与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告位于神农架林区松柏镇××大道××新区“阳光××小区”××单元××号的商品房，商品房总价237794元；被告应当在2015年9月30日前交付合同约定的商品房；合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内，将符合办理房屋产权登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房屋价款的0.1%向买受人支付违约金。3.因买受人原因，如不能提供相关资料、不配合办理等行为而导致不能按期办理产权登记的由买受人负责”。附件七关于合同补充协议第四条，对合同第十五条《关于产权登记的约定》的补充条款约定：“买受人委托出卖人办理房地产权属证书，需买受人承担的税费，买受人应在办理房屋交接时足额预付给出卖人或委托办证代理机构。如因买受人迟延交纳购房面积补差款、测量费、契税等应由买受人交纳的办证税费造成延期办证的，则逾期责任由买受人承担”。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，并于2015年10月11日向被告交纳了1498元费用，该费用包含房屋维修基金、交易费、房屋登记费；同日，被告向原告交付了房屋，原告装修完毕后入住至今。 从2017年开始，原告咨询被告关于办理产权证的相关事宜，被告答复因其与神农架林区人民政府有关于返还土地出让金的纠纷尚在处理，不能办证。2018年10月11日，被告飞达公司委托湖北竟成律师事务所杨清律师出具主要内容为：“……请团购职工在收到本律师函30日内，按照所购商品房建筑面积每平方米210元的标准，向飞达公司补足房屋差价，否则，除不予交房或不予办理产权登记外，还将通过适当司法途径追究相关人员的民事或行政责任……”的律师函，并将出具的律师函张贴在小区楼道。之后被告便以原告未补足每平方米210元的差价为由未为原告办理产权登记。 同时查明，被告飞达公司与神农架林区人民政府因返还土地出让金问题产生行政诉讼，2017年6月26日经宜昌市中级人民法院作出（2017）鄂05行初5号行政判决书，判决驳回飞达公司的诉讼请求，飞达公司不服，提起上诉，经湖北省高级人民法院2017年12月22日作出（2017）鄂行终948号行政终审判决书，判决驳回上诉，维持原判。 本院认为，原告谭文国与被告飞达公司签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。对合法有效的合同，双方当事人都应当严格按照约定全面履行自己的义务。 一、关于原告第一项诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。因此，商品房买卖合同的出卖人一方，在交付实物之外还负有移转标的物所有权的义务，即开发商的办证义务是转移房屋所有权的主合同义务，并非附随义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，本案中，被告向原告交付房屋日期为2015年10月11日，则被告应当依约在2016年1月11日前将符合办证资料报送产权登记机关，而本案中被告并未提交证据证明其已向产权登记机关报送应当由其提交的办证资料的具体时间，并且直至2018年10月11日才向业主发布《律师函》称“未补足差价不办证”，应视为被告未能在合同约定的时间内向产权登记机关报送应当由其报送的办理产权登记的资料，故被告存在违约行为。关于被告飞达公司抗辩因原告未按照房屋建筑面积每平方米210元补交房款，故未办证的抗辩理由，因房屋总价款已在原、被告签订的商品房买卖合同中明确约定，原告已经依约交清全部购房款，现被告依据其与第三人签订的团购合同来要求本案原告补交房款，明显缺乏法律依据，故对于被告的该抗辩意见不予采纳。同时，从产权部门登记办证的流程看，被告除向产权登记机关报送符合办证的相应资料外，还有履行协助原告办理产权证的义务。转移房屋所有权需要买卖双方相互协助和配合，故被告亦应协助、配合原告办理房屋权属登记。二、关于本案的违约金诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。本案中，虽然双方均未提供书面证据证实就办证事宜进行了正式协商，但根据全案实际情况来看，直到2018年10月11日被告才通过律师函的形式明确提出不补足差价不办理产权证，因此，本院有理由认为原告在2018年10月11日之前应该向被告主张过办证事宜，被告通过律师函明确了办证要求，应当认为是对原告主张办证的一种答复，双方行为引起了诉讼时效的中断，原告主张违约金并未超过诉讼时效，故本院对被告的该项抗辩理由不予采纳。三、关于原告主张的违约金过低要求予以调整的请求，因原、被告双方签订的商品房买卖合同明确约定了逾期办证违约金问题，且原告并未举证证明其所遭受实际损失明显大于合同约定的违约金数额，故本院对原告要求增调违约金的请求不予支持，被告飞达公司应当按照合同约定的计算标准（已付房款237794元×0.1%）向原告支付违约金。 综上所述，对于原告谭文国的诉讼请求，本院予以部分支持，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下： 一、被告神农架飞达房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内将需由其提供的办理房屋产权登记资料报送产权登记机关，协助原告谭文国办理房屋产权登记; 二、被告神农架飞达房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告谭文国支付逾期办理不动产权证书违约金237.79元； 三、驳回原告谭文国的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费590元，减半收取计295元，由原告谭文国负担195元，被告神农架飞达房地产开发有限公司负担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判员 张 丽 二〇一九年十一月十八日 书记员 张媛媛