重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0101民初233号原告：张宗瑜，男，1970年8月4日出生，汉族，住重庆市万州区。被告：重庆市兴茂房地产开发集团有限公司,住所地重庆市万州区钟鼓楼街道办事处渝东大花园，统一社会信用代码91500101711603828X。法定代表人：杨茂新，董事长。委托诉讼代理人：周芹，重庆渝万律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瀚丹，重庆渝万律师事务所律师。原告张宗瑜与被告重庆市兴茂房地产开发集团有限公司（以下简称兴茂公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案受理后，于2018年7月5日作出（2018）渝0101民初1150号民事判决，兴茂公司不服提出上诉，重庆市第二中级人民法院于2018年12月5日作出（2018）渝02民终2149号民事裁定，撤销本院（2018）渝0101民初1150号民事判决，发回本院重审。本院于2019年1月4日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行审理。原告张宗瑜及被告兴茂公司的委托诉讼代理人周芹、张瀚丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张宗瑜向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《商业用房买卖合同》有效；2.判令被告逾期办证违约金68103.40元，并支付滞纳金95770.90元；3.判令被告在2017年12月31日前为原告办理所购买商业用房的所有权证，若逾期则每日按已付购房款8倍的千分之五向原告支付利息至办结为止。4.诉讼费由被告负担。诉讼中，原告张宗瑜将诉讼请求变更为：1.解除原、被告于2005年10月22日签订的《商业用房买卖合同》。2.判令被告兴茂公司自本案判决生效之日起15日内向原告支付如下损失赔偿237245元：（1）返还已付购房款74638元；（2）利息18286元（以购房款74638元为基数，自2005年10月20日起，按银行5年期年利率4.9%计算至2010年10月21日止）；（3）违约金69683元（自2010年10月22日起，按日利率万分之二点一暂计算至2019年12月21日止）；（4）惩罚性赔偿（责任赔偿）74638元（按已付购房款一倍计算）。3.本案诉讼费和房屋评估费由被告承担。事实和理由：2005年10月22日，原、被告签订了《商业用房买卖合同》，原告按照合同约定支付购房款74638元（按当时的出售价值980元/平方米计算总价的9.5折），购买了位于重庆市万州区兴茂花园观光平台×××段×××号房屋（框架结构，建筑面积39.68㎡）。按合同约定，签订合同五年后，乙方丧失要求回购权，被告应当给原告办理房地产权证。原告多次要求被告办理上述房屋的产权证书，但被告工作人员以种种理由搪塞，一会说具备办证条件，一会又说办不到，三番五次恶意刁难和不配合。因被告出售的房屋至今未完成房屋竣工综合验收，未取得竣工验收备案登记证，导致原告至今未取得房屋的所有权证书。被告的原因导致合同解除，致使原告最终没有买成上述商业用房，给原告造成重大经济损失。被告主观上的过错和不守诚信的行为，构成恶意违约和欺诈，严重侵犯了原告的合法权益。综上所述，原告依法起诉，请求在查清事实的基础上判如原告所请。被告兴茂公司辩称，原、被告签订商铺买卖合同是事实，原告已委托重庆冠东物业有限公司（以下简称冠东公司）出租，存在租赁合同关系，该租赁合同仍然有效并在履行过程中，双方的买卖合同应继续履行。关于支付违约金的问题，在双方的买卖合同中，基于逾期办证约定有违约金，但对于解除合同没有约定违约条款；因政策原因不能办理产权证，非被告的原因不能办理产权证，原告在本案中也有过错，不同意支付违约金；如果构成违约，原告主张违约金过高，请求调减为按日以万分之零点三至零点七之间计算。因解除合同支付利息的问题，合同中并没有对此进行约定，其主张的计算方式也有误，其计算基数及利率没有法律依据，原告请求支付利息的理由不成立。如果法院判决原、被告解除合同，根据双方的约定，办理产权证需原告提供税金、办证的相关资料，但原告交纳税金的时间是2018年7月，且原告在2005年至第一次诉讼时未要求被告办理产权证；原告从2005年开始对于案涉房屋是有收益的，对于购房款的本金不能如数退还。原告主张惩罚性赔偿均无事实依据及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。案件受理费、评估费由法庭审理后依法裁决。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对证据进行了交换及质证，对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据审查确认的证据，本院认定事实如下：被告兴茂公司开发建设的兴茂花园观光平台A、B、C、D段已经取得建设工程竣工验收意见书、建筑工程消防验收意见书、新建建设项目防雷工程验收合格证、建设工程规划验收合格证等相关手续。2006年5月11日，被告取得兴茂花园观光平台D栋未出售的部分商业用房产权证书。原告购买的×××段×××号商铺未办理产权分户登记。2005年10月22日，原告张宗瑜（乙方）与被告兴茂公司（甲方）签订《商业用房买卖合同》，主要约定“乙方向甲方购买位于万州区兴茂观光平台×××段×××号商业用房，建筑面积39.68㎡，建筑面积单价为1881元，总价款74638元。首付10000元，剩余房款在2005年前付清；甲方在款项结清次日内将商品房交房手续移交给乙方。乙方清楚的知道并自愿将所购商业用房委托给冠东公司进行统一出租经营管理，乙方认可并接受冠东公司与万州美食城所有商家签订的合同；乙方应与冠东公司签订委托出租协议，委托出租协议由兴茂集团提供担保；乙方将所购商业用房委托冠东公司统一出租经营管理的期限为委托出租协议所约定期限，在该期限内乙方不得另行对该房屋行事使用权。关于办理产权证及回购的约定：本合同签订后满五年期满之日前的六个月内，未办理产权证的购买人就购买的商业用房要求甲方回购，并提出书面要求，签订合同满五年后乙方丧失要求回购权；乙方选择办理产权证的，自乙方缴纳所需税费并将产权证办理所需资料交付完毕之日起，甲方在90个工作日内代为办理完毕；若因甲方责任，致使乙方未能如期取得产权证的，从逾期之日起，甲方每日按乙方已付购房款总额的万分之二点一支付违约金，乙方应协助甲方办理产权证；乙方选择原价回购的，按本合同第四条约定金额执行，但要补偿甲方原价2%的销售佣金等费用，原价不计利息”等内容。合同签订当日，原告向被告支付购房款10000元。2005年10月28日，被告向原告发出交房通知，原告将剩余购房款64638元付清，被告分别向原告出具收据。2005年10月22日，张宗瑜（甲方）与冠东公司（乙方）、兴茂公司（丙方）签订《委托出租协议》，主要约定“甲方将向兴茂观光平台×××段×××号商业用房（建筑面积39.68㎡），委托给乙方行使经营管理权，乙方可对该房产行使除买卖以外的其他经营管理活动；委托经营管理期限从甲方付清丙方购房款之日起至2045年10月18日止。委托经营管理期限的收益及经营管理办法：在委托租赁期内，乙方每年按甲方委托代管商业用房总价的10％支付租金7856.60元，租金一月一付；若出现面积误差，按实际产权面积重新计算房款，并按照该房款的10％支付租金收益。乙方的权利义务：前1－5年免收甲方委托经营管理费用；第6－10年每年按年租金的3％收取管理费，第11年以后每年按5％收取管理费。本协议由丙方为乙方提供担保”等内容。原告付清房款后，其所购商铺由冠东公司统一出租，向原告支付租金。原告当庭陈述，冠东公司在扣除相关税费后已支付租金至2019年10月18日，每月支付572.91元。2018年1月5日，原告起诉请求被告办理交易房屋的产权证，被告到重庆市万州区不动产登记中心咨询，不动产登记中心表示可以办理产权证。为此，双方为办理产权证比照原买卖合同另行签订商品房买卖合同，双方认可该商品房买卖合同仅为办理产权登记用，实际履行的仍是2005年10月22日签订的《商业用房买卖合同》。被告于2018年7月18日开具购房发票，原告于2018年7月23日缴纳契税、印花税共计2169.81元。本院亦据此判决被告兴茂公司为原告张宗瑜办理位于重庆市万州区天城大道兴茂观光平台×××段×××号房屋的房地产权证，兴茂公司向重庆市万州区不动产登记中心申请办理原告购买房屋的产权登记。2018年8月17日，重庆市万州区不动产登记中心回复兴茂公司：你单位申请办理兴茂观光平台×××号房屋产权登记，由于涉及非住宅分割，未取得规划等部门的相关手续，不符合重庆市国土房管局（2014）11号7文件规定，不能受理相关产权登记申请。诉讼中，经原告申请，本院委托重庆金汇房地产土地资产评估事务所有限公司对原、被告交易的位于重庆市万州区兴茂观光平台×××段×××号商业用房（建筑面积39.68㎡）的市场价值进行司法评估，该评估公司于2019年9月5日出具公开市场价值报告[渝金汇评报鉴字（2019）0413号]，估价总额为9.92万元。评估费3000元，由原告预交。经质证，原、被告双方均无异议。本案争议的焦点：一、买卖合同应否解除？二、损失赔偿范围确定；三、损失赔偿责任。结合原、被告双方的举证、质证意见及当庭陈述，本院综合评析如下：本院认为，原告张宗瑜与被告兴茂公司签订的《商业用房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面履行自己的义务。双方交易的商铺，从其签订的《商业用房买卖合同》约定分析属于返租式销售，虽然有交房通知但并不真正交接房屋，原告亦不直接占有使用商铺，而是由冠东公司统一出租经营，原告支付购房款并固定的收取房租，对此，原、被告均是明知的。双方在合同中明确约定了回购期，在回购期届满前，原告可以选择要求被告回购房屋；如果原告选择要求回购，则双方的交易具有融资性质。在回购期届满后，原告有权选择要求被告办理房屋产权证，依照《商品房销售管理办法》第三十四条规定，为原告所购商品房办理产权登记是开发商的法定义务，双方亦约定被告代为办理产权登记，被告应在约定期间内通知原告缴纳所需税费及相应资料，履行代为办理产权登记。结合本案，双方交易商铺所在的兴茂花园观光平台D栋有部分商业用房已办理产权证书，证明该商品房工程合法，可以办理产权登记。原、被告双方买卖商铺的合同签订于2005年10月22日，根据当时执行的《城市房屋权属登记管理办法》（建设部）第二十条规定“房屋所有权登记应当按照权属单元以房屋的门牌号、幢、套（间）以及有具体权属界限的部分为基本单元进行登记。”对大型商场分零出售及办理分户产权登记并无禁止性规定，在当时也有部分分割出售的商铺取得了产权证，但被告并未及为原告办理分户产权登记。2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》（建设部）第十条规定“房屋应当按照基本单元进行登记。基本单元是指有固定界限、可是独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。…非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。”2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》第十条第一款规定“不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。”关于大型商场分零出售及办理分户产权登记的规定已明确，被告未提供证据证明其出售的兴茂花园观光平台×××段×××号商铺是独立商铺，并从规划、设计、建造上是具有固定界限的基本单元，其编号为自编号，被告在出售之初即属于改变房屋基本单元分零出售。根据《重庆市城镇房地产交易管理条例》第十一条规定“非住宅需改变原登记的基本单元进行转让的，转让人应当将变更方案报规划、建设、消防等行政主管部门审查批准。规划、建设、消防等行政主管部门应当于二十个工作日内作出是否同意变更的决定。房地产行政主管部门根据审查批准的基本单元变更方案办理房屋权属登记。”根据《中华人民共和国合同》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致便使不能实现合同目的。”被告出售非住宅商铺，应按约定为原告所购商铺办理产权登记，但未按规定将变更方案报批并经行政主管部门审查批准，导致不能办理分户产权登记，不能实现商品房买卖合同的目的，被告的行为构成根本违约，应承担违约责任；原告无违约行为，不承担责任。原告请求解除合同，符合法律规定，本院予以支持；被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告请求被告返还已付购房款74638元，符合法律规定，本院予以支持。原告请求被告从2005年10月20日起至2010年10月21日止支付利息18286元，双方无约定；且原告亦按委托租赁合同的约定收取租金，获得收益，其请求不符合约定，本院不予支持；被告的本项抗辩理由成立，本院予以采纳。原告请求被告支付违约金69683元（自2010年10月22日起，按日利率万分之二点一暂计算至2019年12月21日止）。双方约定“若因甲方责任，致使乙方未能如期取得产权证的，从逾期之日起，甲方每日按乙方已付购房款总额的万分之二点一支付违约金”，导致合同解除的原因是因为被告不能为原告办理房地产权登记，故，原告的该项主张符合约定，本院予以支持。虽然双方约定“乙方选择办理产权证的，自乙方缴纳所需税费并将产权证办理所需资料交付完毕之日起，甲方在90个工作日内代为办理完毕。”但被告并未提供证据证明已通知原告缴纳所需税费并提交办证资料，反而是原告不履行相应义务而导致，故被告违约的时间应从返购期届满之日再加上约定办证期届满之日开始计算，而不能从原告后来的实际缴纳税费后开始计算；但原告的诉讼请求为暂计算至2019年12月21日止，处于不确定状态，亦无约定，应计算至法庭辩论终结之日止，故，被告应从2011年1月21日起至2019年11月22日止支付违约金50548.59元（74638元×3225天×万分之二点一）；被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。被告抗辩在构成违约的情形下，认为双方约定违约金过高，请求调减违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，对约定违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”双方约定违约金标准为日万分之二点一，折合月利率为千分之六点三，原告主张的违约金标准并不明显大于实际损失，被告请求调减约定违约金不符合法律规定，本院不予采纳。原告申请对房屋市场价值进行评估，实质是对合同损失的确认，在违约责任和损失赔偿之间原告有权选择权主张违约金或者损失赔偿；虽然原告申请评估后并未按评估价值主张权利，仍应由被告承担司法评估费。原告请求被告按已付购房款一倍计算惩罚性赔偿（责任赔偿）74638元。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”及第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”本案中，原告的本项主张不符合法律规定，本院不予支持；被告的抗辩理由成立，本院予以采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条、第一百七十六，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条、第十八条之规定，判决如下：一、原告张宗瑜与被告重庆市兴茂房地产开发集团有限公司于2005年10月22日签订的《商业用房买卖合同》于本判决生效之日解除；二、由被告重庆市兴茂房地产开发集团有限公司于本判决生效后十五日内返还原告张宗瑜已付购房款74638元；三、由被告重庆市兴茂房地产开发集团有限公司于本判决生效后十五日内向原告张宗瑜支付违约金50548.59元；四、驳回原告张宗瑜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4859元，司法评估费3000元，合计7859元，由原告被告重庆市兴茂房地产开发集团有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  程地华人民陪审员  唐玉兰人民陪审员  王红梅二〇一九年十一月二十二日书 记 员  张 燕书 记 员  戴 婧