连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0703民初1888号原告（反诉被告）：连云港老街文化旅游开发有限公司，住所地：连云港市连云区中山中路55号，统一社会信用代码：913207000566557358。法定代表人：章飞，董事长。委托诉讼代理人：张敏、张康熙（实习），江苏宏浩律师事务所律师。被告（反诉原告）：王某，男，1962年11月20日生，汉族，住江苏省扬州市邗江区。委托诉讼代理人：唐某（系王波妻子），女，1976年1月27日生，汉族，住广东省深圳市盐田区被告（反诉原告）：唐某，女，1976年1月27日生，汉族，住广东省深圳市盐田区。被告（反诉原告）：王某某（系王某弟弟），男，1971年5月7日生，汉族，住江苏省扬州市市辖区。委托诉讼代理人：唐某，女，1976年1月27日生，汉族，住广东省深圳市盐田区上述两被告委托诉讼代理人：王某，男，1962年11月20日生，汉族，住江苏省扬州市邗江区。原告连某港老街文化旅游开发有限公司（反诉被告，以下简称老街文化旅游公司）与被告王某（反诉原告）、唐某（反诉原告）、王某某（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。三被告提起反诉，本院合并审理。原告老街文化旅游公司的委托诉讼代理人张敏、张康熙，被告王某同时作为被告唐某、王某某的委托诉讼代理人、被告唐某同时作为被告王某、王某某的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告老街文化旅游公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告将所租赁的位于房屋返还给原告并从2019年6月1日起至实际交付之日止，按每天100元给付原告房屋使用费。2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年5月8日，原告与三被告签订《连某老街波西亚特影像艺术馆合作协议书》，根据该协议约定，原告将其所有的位于房屋租赁给三被告兴建波西亚特影像艺术馆，租赁期限为五年，从2014年6月1日起至2019年5月31日止。合同生效后，原告依约履行出租人义务。到期后原告以多种方式告知被告从租赁房屋搬走，但被告至今未搬离房屋。故原告提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告王某、唐某、王某某辩称，房屋租赁合同已经属于无效合同，波西亚特影像馆在2015年6月1日就被新丝路艺术馆替代了。当时甲方领导找到被告说为了符合连某港政策需要，要求被告将波西亚特影像馆变更为新丝路艺术馆，被告同意了。当时甲方领导说等新馆建好后再重新签订合同，新馆在2015年年底建好，2016年正式开馆。甲方领导说马上要变更管理公司，让我们等新的管理公司接手后再签订合同。2016年4月份新的管理公司进场，跟被告说这个馆属于历史遗留问题，不在其经营范围内，不同意签订租赁合同，让被告去找要求建馆的人，被告同意一边开馆，一边协商这个事情。到2018年2月10日被告闭馆，人员撤离，并向当时管理公司北京巅峰管理公司发送了闭馆通知。被告可以返还涉案房屋，但是需要解决新丝路馆的相关费用，包括建馆的费用、招待的费用。反诉原告王某、唐某、王某某向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告支付原告将“波西亚特影像艺术馆”改为“新丝路艺术馆”应支付给原告的各项费共计198633元[其中装修费37684元、展柜置办费16000元、运输费2000元、看馆人员工资50000元（2000元/月*25个月）、门票提成92449元（7元/人*13207人）]；2.判令被告按照合同限期向原告交付“世界电影海报馆”；3.判令被告承担本案诉讼、差旅、误工等费用。事实与理由：一、2014年5月8日，反诉原告与反诉被告签订《连某老街波西亚特影像艺术馆合作协议书》，约定反诉被告将涉案房屋租赁给反诉原告兴建波西亚特影像艺术馆，租赁期限为五年，从2014年6月1日起至2019年5月31日止。合同生效后，反诉被告未依约履行出租人义务，将反诉原告本已完成的波西亚特影像馆改为新丝路艺术馆，并在新丝路馆建成后私自进行商业使用达25个月之久。在营业期间，反诉被告在此馆按10元/人次收取共13207人次的门票费用而未支付给反诉原告任何费用。在反诉原告运行期间，多次要求反诉被告尽快履约签署新丝路馆的新合同，但反诉被告未予执行，导致反诉原告损失建馆投入、门票分成和人员管理等费用共计198633元。二、合作协议书第二项第四条约定，反诉被告本应在老街民俗馆兴建300平米的世界电影海报馆给反诉原告使用，租赁期限从2014年6月1日起至2028年5月31日止，电影海报馆参与老街民俗馆收益分配，但迄今为止反诉被告未将此馆交付反诉原告使用，也未支付原告任何费用，故反诉原告要求被告限期交付世界电影海报馆。反诉被告老街文化旅游公司辩称，反诉原告的诉求没有事实及法律依据，请求驳回。1.从波西亚特影像馆改为新丝路艺术馆系反诉原告自行改变，并经过反诉被告同意的。在双方签订协议书以后，双方对合同的履行实质上也进行了变更，在开馆期间，反诉被告为反诉原告提供工作人员，并且合同约定的水电费用也是由反诉被告代为缴纳。由于当时老街刚开街，反诉被告与旅行社达成了合作协议即每人每次收费20元，到年底返还给旅行社每人每次25元，只是为了带动人气，并没有实际经营，因此也没有产生任何的经济利益。2.关于反诉原告要求的世界电影海报馆，在合同确定后双方也对该条款进行了变更，现在的老街民俗馆已经租赁给他人，并且反诉原告在民俗馆里也有两个展柜，如果说双方不是对该条款进行变更的话，反诉原告也早就向反诉被告要求履行该条款。同时，在反诉被告给反诉原告提供了两个展柜后，反诉原告并没有提出任何异议，也实际上认可了双方的变更。综上，请求法庭依法驳回反诉原告对反诉被告的诉求。本院经审理认定事实如下：2014年5月8日，原告老街文化旅游公司（甲方）与被告王某、唐某、王某某（乙方）签订《连某老街波西亚特影像艺术馆合作协议书》一份，约定双方就合作开发建设连某老街波西亚特影像艺术馆达成以下协议：一、甲方将位于约300平方米房屋，租赁给乙方兴建波西亚特影像艺术馆。二、项目内容和租金：1.兴建摄影展馆。2.兴建艺术画廊。3.定期开展影视文化交流活动。4.在老街民俗馆兴建300平方米的世界电影海报馆。5.在以上项目实施并正常运转的情况下，在合作期间，甲方对乙方实行零租金。二、租赁期限：2014年6月1日起至2019年5月31日止。协议期满后，乙方有优先承租权。世界电影海报馆（位于老街民俗馆）的合作期限为2014年6月1日至2028年5月31日。四、甲方的责任和义务。1.甲方保证该出租房屋权属清楚，若有纠纷由甲方负责。2.甲方保证协议签订十日内将租赁房屋、相关设备完好交于乙方。3.甲方有义务帮助乙方协调在展馆规划建设和运营期间遇到的各种困难和矛盾。4.甲方有责任督促乙方按照协议和规划设计加强展馆建设和管理，如实掌握乙方固定资产投入明细。五、乙方的责任和义务。1.乙方必须在2014年6月30日前完成波西亚特影像艺术馆装修改造和展馆布展工作。2.乙方固定资产投入必须报甲方核准认可。乙方认可固定资产投入折旧期为10年。3.乙方应加强和充实展馆内涵，不定期增加更换展品。4.乙方应加强展馆日常管理，保证展馆功能完好。5.乙方在租赁期间负责展馆的所有运营管理费用，如水费、电费、物业费等。7.乙方在租赁期间不得改变展馆功能，否则甲方有权终止合同，或按照市场价格收取房屋租赁费用。8.乙方在租赁期间必须服从甲方统一管理，并积极做好甲方安排的各项工作。10.世界电影海报馆参与老街民俗馆收益分配，具体收益分配双方另议。上述协议签订后，三被告对上述房屋进行了装修，建成波西亚特影像艺术馆，并开办了几次展览。2015年年底三被告将波西亚特影像艺术馆改建为新丝路艺术馆，于2016年正式开馆。新丝路艺术馆经营期间，经物价部门核准的门票定价为10元/人，日常开馆期间由原告委派三名工作人员在馆内负责接待游客，馆内产生的水电费均由原告支付。2018年2月，被告自行闭馆。2019年6月12日，原告在涉案房屋门口张贴《收回房屋告知函》一份，告知被告租赁合同于2019年5月31日期满终止，要求被告在接到告知函七日内搬离房屋。同年6月25日，原告委托律师向被告发送律师函，要求交付房屋。另外，老街民俗馆已开馆，但馆内未兴建世界电影海报馆，而是设立了与民俗相关的展览项目。被告也在民俗馆内设立了两个展柜，分别展览中国民间年画和皮影，原告每年支付被告3000元。被告在老街另开设了非洲艺博馆，该馆的工作人员也由原告派驻，水电费亦由原告缴纳，原告每年支付该馆费用60000元。另查明，1.上述房屋由原告老街文化旅游公司与连某港市住房保障中心签订《关于连某老街直管非住宅用房管理使用的协议》取得管理使用权。2.根据连某港市物价局《关于连某港老街展馆门票价格的通知》，连某港老街展馆门票试行价格为：陇海铁路历史博物馆15元/人次、连某港港口历史博物馆15元/人次、民俗工艺馆15元/人次、非洲艺博馆15元/人次、中国民间藏宝馆15元/人次、新丝路艺术馆10元/人次、武宜友扑克收藏馆10元/人次，还有部分展馆免费开放，联票价格为50元/人次。另有免收门票、半票等优惠政策，景区对旅行社等团购门票可被告批量优惠，优惠细则、幅度应对外公布。上述事实由原告提供的《连某老街波西亚特影像艺术馆合作协议》、《关于连某老街直管非住宅用房管理使用协议》、原告发送的《收回房屋告知函》、被告提供的连某老街宣传册及通票、照片等及双方当事人的陈述等证据证实，本院依法予以确认。关于原告主张的占用费，双方合同约定租赁期限自2014年6月1日至2019年5月31日，期限届满后，双方未就续租达成一致，被告也已实际停止经营，但一直未将房屋交还原告，因此被告应向原告支付合同期满至实际交还房屋之日止的占用费。因双方合同未约定合同期限内的租金，合同期满后因被告未交还房屋给其造成的损失原告也未举证证明，原告主张被告应按100元/天支付占用费也未提供相关依据，因双方合同未约定合同期内的租金，被告也投入资金对房屋进行了装修并实际开馆经营了3年左右，因双方对收益分配问题不能协商一致，被告停止经营，且在合同到期后未返还租赁房屋。综合以上情况，结合涉案房屋的面积、用途及地段等因素，酌情确定按80元/天予以支持。关于反诉原告主张的各项费用：1.建馆费用37684元、展柜置办费16000元、运输费2000元。反诉原告提供了如下证据：（1）案外人出具的收据三份，其中一份为复印件，反诉被告对上述证据的真实性均不予确认。（2）2015年3月16日与张广军的电邮截图，证明在建新丝路馆时与原告进行了沟通。（3）2016年4月向原告当时负责人提交的合作协议一份及2018年向管理公司提交的新丝路馆结算单，证明当时被告将按口头约定草拟的协议及结算单发给原告主管和管理公司。被告对证据2和证据3，认为系反诉原告单方制作，内容真实性均有异议。因上述收据的真实性无法核实，本院亦不予确认。关于由波西亚特影像艺术馆改造为新丝路艺术馆的费用承担，双方陈述不一致，被告主张应由原告承担亦未提供相关证据证明，本院不予确认。2.看馆人员工资2000元/月，共计25个月。反诉原告主张的上述费用未提供证据证明已实际发生，且应由反诉被告承担，本院不予确认。3.门票收益92449元，原告主张新丝路艺术馆开馆期间2017年共接待游客13207人，按7元/人计算，其应得门票收益92449元。并提供了2017年连某港老街新丝路接待游客记录表一组，证明接待游客13207人。被告对该证据的真实性无异议，清单中签名的人员是由反诉被告公司派到新丝路艺术馆的工作人员所签。反诉被告则认为反诉原告不应参与门票收益分配，且老街开街至今并无收益，并提供了老街通票的年收入清单、其与江苏友好国际旅行社签订的合作协议及2016年至2017年给旅行社的返利费用清单，由旅行社带游客至老街游览，签约价格为20元/人，到年底游客人数在500人以内的每人返还旅行社20元，500人以上的，返还旅行社23至25元。拟证明老街并未产生实际收益。反诉原告认为上述证据与其无关，也未经其同意，双方口头约定是有保底费用的。关于被告经营艺术馆的收益，原告称人员及水电等费用均由原告支付，被告的收益主要是卖工艺品，被告称主要为门票收益。本院认为，虽然双方合同对被告是否参与门票收益分配并无约定，被告主张双方的口头约定也未举证证明，但被告投入资金建设了新丝路艺术馆，原告根据物价部门核准的价格向游客收取了新丝路艺术馆的门票费用，获得了相应收益，被告有权通过收取保底费用或参与分配门票收益的方式获得相应的收益。虽然为带动老街人气原告与旅行社签订相关返利协议，但该协议系原告与旅行社签订，与被告无关，原告不能以此为由而不向被告支付相关费用。另外，被告开办的非洲艺博馆核定门票价格为15元/次，原告每年向被告支付60000元保底费用，也印证了新丝路艺术馆被告应当获得相应的收益。虽然新丝路艺术馆核定的门票价格为10元/人次，但被告提供的接待记录表显示参观者多为团队或通票，还有半票或免票的参观者，故被告主张按7元/人次分配门票收益无相关依据。因双方对此并无约定，根据物价部门核定的价格，通票全票价格为50元，按比例分配至新丝路艺术馆的金额为5.26元（50/95*10）；团队票价为20元，按比例分配至新丝路艺术馆的金额为2.11元（20/95*10）。按以上标准计算，原告主张的13207人中，团队共计13054人，门票收入总金额为27543.94元（13054*2.11）；通票全票共计23人，门票收入金额为120.98元（23*5.26）；通票半票共计9人，门票收入金额为23.67元（9*5.26/2）；单馆全票50人，门票收入金额为500元；单馆半价3人，门票收入金额为15元；通票7折7人，门票收入金额为25.77元（7*5.26*0.7）；美团、携城通票10人，携城半票1人，门票收入金额为55.23元（10*5.26+5.26/2）；其他赠票、客请、媒体、旅游日、摄影国际等是否产生门票收入不能确定，不予计算。以上合计金额为28284.59元。本院综合考虑新丝路艺术馆经营期间工作人员工资、水电费均由原告支付、老街还设有其他免费开放的展馆等实际情况，酌情确定上述门票收入原、被告按各50%进行分配，金额为14142.30元。4.关于被告要求原告交付合同约定的世界电影海报馆的诉求，原告认为合同约定世界电影海报馆位于老街民俗馆，老街民俗馆已开馆，展览内容与电影海报馆无关，被告对此未提出异议，被告在馆内也设置了两个展柜，应视为双方对合同内容的变更。被告则称因为当时在打造老街，其认为世界电影海报馆不能建在民俗馆还可以建在别的地方，故也没有提出异议。庭审中，原告明确表示世界电影海报馆无法建成交付。本院认为，双方合同约定在老街民俗馆内兴建300平方米的世界电影海报馆，后并未实际进行建设。现已开馆的老街民俗馆中，虽然被告设置了两个展柜，但展览内容与电影海报馆无关，面积也不足300平方米。双方也未就合同中约定的电影海报馆不再建设达成一致意见，故不宜认定双方对合同内容进行了变更。因原告已明确表示目前连某港老街并无建设电影海报馆的计划，无法按合同约定向被告交付世界电影海报馆，双方合同的此项约定已不能履行，故对被告的该项诉求本院不予支持。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告双方签订的《连某老街波西亚特影像艺术馆合作协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行。被告已于2018年2月停止经营至今，协议书约定的租赁期限也已届满，双方未就续租达成一致意见，故被告应将租赁房屋返还给原告，并按80元/天向原告支付自2019年6月1日起至实际返还房屋之日止的占用费。关于反诉原告要求反诉被告支付建馆费用、展柜置办及运输费用、看馆人员工资的主张，其未举证证明上述费用实际发生金额及该费用应由原告承担，故本院不予支持。关于门票收益，本院酌情按14142.30元予以支持。关于其要求反诉被告交付世界电影海报馆的诉求，因原告明确表示履行不能，对反诉原告的该项诉求本院不予支持。如被告认为因世界电影海报馆不能交付给其造成损失，可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王某、唐某、王某某于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于房屋返还给原告连云港老街文化旅游开发有限公司，并按80元/天支付自2019年6月1日至实际返还之日止的占用费。二、驳回原告的其他诉讼请求。三、反诉被告连云港老街文化旅游开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内支付反诉原告王某、唐某、王某某门票收益14142.30元。四、驳回反诉原告王某、唐某、王某某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由被告王某、唐某、王某某承担（因原告已预交，被告于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告）；反诉案件受理费2136元，由反诉原告承担1936元，由反诉被告承担200元（因反诉原告已预交，反诉被告承担部分由本判决发生法律效力之日起十日内支付给反诉原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应按上诉标的额向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将交款凭证一并交于本院。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  刘红娟审 判 员  顾绍文人民陪审员  陶明慧二〇一九年十二月二十五日书 记 员  干名阳法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法求助申请或者申请司法求助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。