南阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1391民初814号原告：何振虎，男，1977年2月18日出生，汉族，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：景文来，男，1949年3月15日出生，汉族，住南阳市。被告：张相超，男，1947年11月1日出生，汉族，住南阳市。委托诉讼代理人：樊庆文，河南南都律师事务所律师，委托权限为特别授权。被告：历万莉，女，1953年2月28日出生，汉族，住南阳市。委托诉讼代理人：周会平，河南南都律师事务所律师，委托权限为特别授权。第三人：南阳市卧龙区农村信用合作联社，住所地南阳市人民路北段。统一社会信用代码91411303737400885A.法定代表人：毛兴东，任董事长。委托诉讼代理人：姜春生，该单位工作人员，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：杜松鼎，河南鼎新律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告何振虎与被告张相超、历万莉、第三人南阳市卧龙区农村信用合作联社房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何振虎的委托诉讼代理人景文来、被告张相超及其委托诉讼代理人樊庆文、被告历万莉及其委托诉讼代理人周会平、被告南阳市卧龙区农村信用合作联社委托诉讼代理人姜春生、杜松鼎均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何振虎向我院提出诉讼请求，请求依法判令：1.确认原、被告于2019年7月14日签订的房产买卖合同有效；2.二被告返还原告购房定金100000元；3.二被告支付原告违约金312000元；4.解除原、被告双方于2019年7月14日签订的房产买卖合同；5.诉讼费用由二被告负担。事实与理由：2019年7月14日，原、被告双方在南阳千城房产经纪有限公司见证下签订房产买卖合同，合同签订当日，因被告历万莉未在场，被告张相超通过手机联系并征得历万莉同意后代替其姓名。合同约定二被告将其所有的位于南阳市宛城区白河镇三川花园14幢2单元1101室房屋出售给原告，房屋总价款为1040000元。原告于合同签订当日支付二被告定金100000元，被告张相超出具收据1份。2019年8月10日，二被告交给原告房屋买卖合同及告知书各1份，告知书中载明：“我和历万莉位于三川花园14幢2单元1101室，面积168.42平方米，卖给买房人何振虎，作价壹佰零捌万元，已付壹拾万元定金。”二被告在该告知书中签字摁手印。因二被告未与原告协商且征得同意自行提高房价，实属违约，原告当场表示拒签。因双方签订的房屋买卖合同中约定：“签订本合同双方不得违约，房东配合办理手续，如一方违约，支付总房款违约金30%”。故原告诉至法院，请求判如所请。被告张相超辩称，1.原、被告于2019年7月14日签订的房屋买卖合同应为无效合同，双方所商议出售房屋为张相超与历万莉共同所有，签订合同时历万莉未在场，也未在合同中签字确认，即使征得电话口头同意，没有书面同意仍属于不得转让情形，故该合同无效。在签订房屋买卖合同时，张相超并未取得所售房产的权属证书，故该买卖行为违反了法律的强制性规定，应为无效；2.原告对导致该合同无效存在过错，应承担相应的过错责任。签订合同时，被告张相超已将房屋权属及共有情况告知原告，原告对房屋买卖违法相应法律规定的事实明知，故对造成合同无效的情形存在过错，双方根据各自过错承担合同无效的责任；3.即便该合同有效，被告张相超与原告协商合同变更情形即视为被告违约，与事实不符且无法律依据；4.原告请求被告支付违约金于法无据，且要求30%违约金明显过高，应当以实际损失为依据适量予以减少。综上，请求驳回原告不适当的诉讼请求。被告历万莉辩称，1.案涉房屋系历万莉与被告张相超共有，历万莉并未委托张相超出售该房屋，原告与被告张相超签订的房屋买卖合同，历万莉事前不知道，事后亦未追认，且历万莉并未收到原告支付的房屋定金100000元，原告请求被告历万莉返还该款项无事实依据；2.原告在明知历万莉为案涉房屋的共有人的情况下，仍与被告张相超签订房屋买卖合同，主观上不属于善意，该合同应为无效合同。综上，历万莉对案涉合同未签字，也未追认，该合同对历万莉并无法律约束力，故不应承担责任。第三人南阳市卧龙区农村信用合作联社辩称，本案属于房屋买卖合同效力问题，我方不是合同当事人，也没有独立的第三人诉讼主体资格，原告追加我方作为第三人不妥当。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告何振虎为证明其诉讼请求，向本院提交以下证据：1.原告身份证1份，证明原告的身份去情况；2.被告身份证2份，证明二被告的身份情况；3.房屋买卖合同1份，证明原告与被告张相超于2019年7月14日自愿签订房屋买卖合同，合法有效，并就双方当事人的权利义务及违约金进行了约定的情况；4.收款收据1份，证明原告按约支付购房定金的情况；5.房屋买卖协议书和提价“告知书”复印件1份，证明二被告私自抬高房价，属违约行为；6.千城房产经纪有限公司证明一份，证明原告与被告张相超在房产中介公司见证下签订合同，被告历万莉本人未在场，但张相超征求历万莉意见后代其签名，后二被告私自抬高房价致使合同无法履行，原告明确告知被告张相超解除合同；7.房产中介公司工作人员卢某与被告张相超微信聊天及语音记录1份，证明被告历万莉知情被告张相超卖房的情况。原告并申请证人卢某到庭作证，证明在签订房屋买卖合同时，被告张相超通过电话与被告历万莉沟通过房屋价款的情况。被告张相超就其辩解主张，向本院提交离婚证1份，证明其与历万莉于2013年7月18日已办理离婚手续。第三人南阳市卧龙区农村信用合作联社提交以下证据：1.房屋买卖协议复印件一份，证明赵珍于2012年11月20日将诉争房屋卖给张相超及历万莉；2.申请书一份，证明赵珍于2012年11月20日向第三人提出申请，请求将争议房屋的收款收据名称变更为张相超及历万莉。经庭审质证，对原、被告的举证，对方无异议或对真实性无异议的证据，本院确认其真实性；对有异议的证据，本院结合原、被告的陈述及其他证据综合予以认定。根据法庭审查确认的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2019年7月14日，在居间方南阳千城房地产经纪有限公司的见证下，原告何振虎与被告张相超签订房产买卖合同，合同约定被告将位于南阳市宛城区白河镇三川花园14幢2单元1101室房屋出售给原告，房屋总价款为1040000元，并于合同签订当日支付定金100000元，并约定了房屋过户等相关手续的办理及下余款项的支付期限。在该合同备注部分，双方明确约定：“……2.签订本合同双方不得违约，房东配合办理手续。如一方违约，支付总房款违约金30%。……”。双方均在该合同中签字确认，其中在“卖方或代理人（签章）”一栏，张相超代历万莉签名，该合同加盖居间方南阳千城房地产经纪有限公司合同专用章。原告当天支付被告张相超房屋定金100000元，并出具收据。后被告张相超向原告出具空白房屋买卖协议书，并与厉万莉共同出具书面材料1份，载明：“我和历万莉位于三川花园14幢2单元1101室面积168.42平方卖给买房人何振虎作价壹佰零捌万元已付壹拾万元定金张相超厉万莉2019年8月10日”，原告以被告张相超擅自更改房价，拒绝支付，随即告知被告张相超解除购房合同，双方就继续履行合同一事协商未果。现原告诉至法院。另查明，本案所涉位于南阳市宛城区白河镇三川花园14幢2单元1101室房屋产权登记在南阳市卧龙区农村信用合作社联合社，该社现更名为南阳市卧龙区农村信用合作联社。该房屋于2012年11月20日由赵珍出售给被告张相超、历万莉，第三人南阳市卧龙区农村信用合作联社于2012年11月29日出具收据，收到被告张相超、历万莉关于案涉房屋的房款，并加盖第三人财务专用章。二被告在该案涉房屋居住至今，双方于2013年7月18日已办理离婚手续。本院认为，本案的争议焦点为：原、被告双方于2019年7月14日签订的《房屋买卖合同》的效力问题。首先，依法成立的合同，自成立时生效。原告何振虎与被告张相超签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法、有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故诉争房屋买卖合同合法、有效；其次，物权法第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时成效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定确定了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。本案系房屋买卖合同纠纷，在买卖合同法律关系中，买卖合同行为应受合同法的调整，买卖行为是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果行为。对物权转让行为的禁止，只会导致债的不能履行，并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效。本案的《房屋买卖合同》作为诉争房屋买卖的原因行为，是一种债权形成行为，并非该房屋买卖的物权变动行为。被告作为出卖人在缔约时对标的物没有完全所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。该合同虽经认定有效,但涉案房屋系被告张相超与历万莉出资购买，被告张相超在履行合同过程中要求提高房屋价格，有违诚实信用的交易原则，被告的行为已经构成违约。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，原告作为买受人可以要求被告承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。现对于原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。根据合同约定，被告应向原告返还定金100000元并支付违约金。关于违约金数额，原告要求被告按照合同中约定房屋总价款1040000元的30%支付违约金，即312000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以依据造成的具体损失请求减少违约金。本案诉讼中被告提出调整违约金的请求。本院认为，合同签订后原告仅仅支付了100000元定金，并未完全支付房屋总价款，因此原告要求按照合同约定房屋总价款的30%计算违约金过分高于其实际损失。综合合同的履行情况等因素，参照定金罚则标准,本院酌定被告张相超支付原告违约金100000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、原告何振虎与被告张相超于2019年7月14日签订的房产买卖合同有效；二、解除原告何振虎与被告张相超于2019年7月14日签订的房产买卖合同；三、被告张相超自本判决生效之日起十日内返还原告何振虎购房定金100000元并支付违约金100000元；四、驳回原告何振虎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3740元，由原告何振虎负担2380元，由被告张相超负担1360元。保全费2580元，由原告何振虎负担1290元，由被告张相超负担1290元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  刘文祥二〇二〇年四月九日书记员  王佳琪