江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1102民初4500号原告：熊亚，女，1980年2月24日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：刘向阳，江苏瀛镇律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦伟，江苏瀛镇律师事务所律师。被告：朱美娜，女，1975年11月9日出生，汉族，住镇江市。被告：朱荣荣，男，1951年2月4日出生，汉族，住镇江市丹徒区辛丰镇。委托诉讼代理人：杨正龙，镇江市丹徒区中天法律服务所法律服务工作者。第三人：镇江恒升房产代理有限公司，住所地镇江市东吴路76—18号门面。法定代表人：朱红根，该公司总经理。委托诉讼代理人：李玉成，该公司古城路分公司负责人。原告熊亚与被告朱美娜、朱荣荣，第三人镇江恒升房产代理有限公司（以下简称恒升公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法由审判员周伟独任审判，于2019年12月16日公开开庭进行了审理，原告熊亚及其委托诉讼代理人刘向阳，被告朱美娜，被告朱荣荣及其委托诉讼代理人杨正龙到庭参加诉讼，第三人恒升公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。经审理，发现有不宜适用简易程序审理的情形。2020年1月21日，本院裁定本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2020年4月30日公开开庭进行了审理。原告熊亚及其委托诉讼代理人韦伟，被告朱美娜，被告朱荣荣及其委托诉讼代理人杨正龙，第三人恒升公司的委托诉讼代理人李玉成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊亚向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2019年7月22日签订的《房地产买卖合同》；二、两被告退还原告购房定金5万元；三、两被告按定金罚则赔偿原告双倍定金5万元。事实与理由：2019年7月22日，原告与两被告共同签订《房地产买卖合同》一份，约定两被告将被告朱美娜名下位于镇江市房屋以总价76.6万元（含装修）出售给原告；原告在合同签订之日支付两被告定金5万元，定金由第三人代管；双方于2019年8月10日前办理房屋过户手续，原告付首付款30万元（不含定金），余款于2019年10月31日前付清，被告同时交付房屋。合同签订后，原告按约定将定金5万元汇至第三人的古城路分公司负责人李玉成的银行卡中，两被告却要求增加房款3万元，后经第三人多次协调，终未果。两被告已明确不继续履行合同，原告为维护合法权益，故提起本诉。被告朱美娜辩称：驳回原告的诉讼请求。被告朱美娜不清楚原告与被告朱荣荣签订合同，其与原告无房屋买卖合同关系。被告朱荣荣辩称：驳回原告的诉讼请求。被告朱荣荣对涉案房屋无处分权，但第三人为赚取居间费，误导被告朱荣荣签订合同，该合同应为无效合同，原告主张双倍返还定金缺乏事实和法律依据。原告主张的定金系第三人收取，应由其返还。第三人恒升公司述称，原告的起诉客观真实，理应得到法院支持。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其主张，提交以下证据：一、营业执照复印件1份，证明第三人主体适格。二、房地产买卖合同1份，证明原告与两被告签订买卖合同。三、房产证复印件1份，证明被告朱美娜系涉案房屋所有权人。四、收条、银行对账单各1份，证明原告交付定金的事实。五、视频资料一份，证明两被告明确不履行房屋买卖合同，为此原告享有合同解除权。六、手机录音一份，证明被告朱荣荣告知被告朱美娜签订合同的事实，以及导致涉案合同无法履行的原因系被告朱美娜提高房价。七、证人钱某、巢某的证言，证明涉案合同签订经过及被告朱荣荣有权代表朱美娜签订买卖合同。对原告提交的证据，两被告质证认为：证据一、二、三无异议；证据四中被告朱美娜的签名为被告朱荣荣代签，两被告未收到原告的定金；证据五真实，但不同意原告的证明目的；证据六真实，该录音系被告朱美娜与第三人的古城路分公司负责人李玉成之间的通话，其中李玉成的问话明显存在诱导；证据七中证人钱某大部分陈述客观，但某些陈述系主观推断，证人巢某系原告的丈夫，与原告存在法律上的利害关系，对其陈述不予认可。第三人恒升公司对原告提交的证据均无异议，同意原告的举证意见。对原、被告提交的证据，本院认证认为：原、被告彼此无异议的证据，本院予以确认，并附卷佐证。对有异议的证据，本院将结合当事人的陈述及证据的三性进行综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两被告系父女关系。位于镇江市房屋为被告朱美娜所有。2019年7月22日，在第三人的古城路分公司（代理方）的居间下，被告朱荣荣代被告朱美娜（甲方）与原告（乙方）就上述房屋签订《房地产买卖合同》一份，合同约定房屋售价为76.6万元，于2019年8月10日前办理过户，同时原告支付首付款30万元，余款在2019年10月31日前付清。合同第二条中第（2）条约定：“合同签订之日，乙方支付给甲方定金计人民币￥50000.00元（大写：伍万元整）定金由代理方代管，代理方出具相关收据。同时甲方须将该房屋的产权证及土地证交由代理方代管，由代理方协助配合甲、乙双方办理房屋过户手续。”合同第十三条“当事人自行约定的其他事项”部分约定：“注：产权证人未到场签字，由代理人朱荣荣全权代理并承担一切法律后果。”该内容系手写。合同签订后，被告朱荣荣将房产证原件交第三人的古城路分公司负责人李玉成保存，并代被告朱美娜向原告出具定金收据，注明收到原告定金5万元，原告按合同约定将定金5万元汇至李玉成银行账户。此后，因房价问题，致合同未能履行。另查明，2019年9月10日11时许，在第三人的古城路分公司，李玉成电话联系被告朱美娜，原告在场用手机进行了录音。通话中，李玉成询问被告朱美娜房子是否还卖，被告朱美娜表示要加一定钱。李玉成反问被告朱美娜在签订合同时是同意当时的房价的，被告朱美娜对此不予认可，并称未同意合同价格，当时让朱荣荣去只是谈谈价格，未让其签合同。李玉成反问被告朱美娜在签合同前被告朱荣荣打电话给被告朱美娜，被告朱美娜对此予以否认。最后，李玉成询问被告朱美娜最终的房价，被告朱美娜要求对方增加3.5万元，李玉成又问有无协商余地，被告朱美娜未正面回应。李玉成表示需要征求一下对方的意见。2019年9月23日12时许，被告朱荣荣及其子与李玉成及原告的朋友陈玲在第三人的古城路分公司就涉案房屋买卖事宜进行协调，陈玲提出，既然被告朱荣荣不卖房屋了，则应写在纸上，因为原告当时基于被告朱荣荣的签字，才交了钱，既然现在不卖了，也应该写下来，原告凭此可以要回钱。被告朱荣荣之子对此不予认可，认为被告朱荣荣既无资格写，也无必要写，因为房屋非被告朱荣荣所有，同时提醒对方不要干扰被告朱荣荣的正常生活。李玉成称，之所以找被告朱荣荣，是因为被告朱荣荣签合同时答应承担代理人的全权责任。后双方协调未果。本案审理中，原告申请第三人的古城路分公司原职工钱某以及原告的丈夫巢某出庭作证。证人钱某称，在网上看到房源后，就联系了被告朱美娜，其说有意卖房，可以谈谈。2019年7月21日晚上7时许预约被告朱美娜和原告夫妻进行商谈，当天被告朱美娜要价78万元，而原告愿意出75万元，由于价格，双方未谈笼。当天，其和李玉成一起看了房子，被告朱美娜说产权证在被告朱荣荣处，让他第二天去公司谈。第二天的下午3时许，被告朱荣荣前往第三人的古城路分公司进行了商谈，后签订了合同。当问及被告朱荣荣在签合同时有无和被告朱美娜进行确认时，证人钱某回答称，被告朱荣荣当着她的面打电话确认的。当问及有无听到通话内容时，证人钱某回答称没有听到具体内容，并提出如果被告朱美娜不同意卖的话，朱荣荣不会签合同。当问及产权人不在场的情况下，是否可签合同时，证人钱某回答称，一般情况下可以这样操作，如果产权人不来，他的亲戚也可以签的。当问及亲戚来签合同是否需要书面委托手续时，证人钱某回答称需要。当问及有无要求被告朱荣荣提供委托手续时，证人钱某思考后回答说没有。当问及是否确信被告朱荣荣有权代表被告朱美娜签订合同时，证人钱某思考后回答说不能确定。当问及中介方在签合同时是否确定朱荣荣有代理权时，证人钱某对此未正面回答。当问及有无将被告朱荣荣是否有权签订合同的事项充分告知原告时，证人钱某回答说其没有向原告告知，但李玉成告知了原告。证人巢某称，2019年7月21日下午，其和原告在陈姓业务员的陪同下去现场看房，当天晚上7、8点钟，其和原告、被告朱美娜、李玉成、钱某一起沟通买房事宜，当晚由于房价未谈成，原告出价75万元，而对方要80万元，后来降到78万元。本院认为，被告朱荣荣作为被告朱美娜的代理人与原告签订合同，由此看出本案的合同当事人系原告和被告朱美娜，由于被告朱美娜未向被告朱荣荣出具书面委托书，同时结合李玉成和被告朱美娜的通话内容，被告朱美娜在被告朱荣荣签订合同后亦未对其代理行为进行追认，为此，涉案合同是否对被告朱美娜具有拘束力，则应重点考察涉案合同在签订时是否存在表见代理。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”该条是关于认定表见代理的规定。表见代理本属于无权代理，但因本人与无权代理人之间的关系，具有外观授权的特征，致使相对人有理由相信行为人有代理权而与其进行民事法律行为，由此可见，表见代理成立的前提应是相对人并不知道代理人没有代理权，即按照经验法则，如果行为人的代理行为足以引起相对人合理怀疑的，则不成立表见代理。根据证人钱某陈述，其称在签订合同时并不能确定被告朱荣荣是否具有代理权，此与涉案合同第十三条的内容相对应，该条中明确了被告朱荣荣的法律责任，由此可以看出，在签订合同时，当事人对被告朱荣荣是否有代理权并不确定，结合常理分析，合同第十三条内容应当引起原告的合理怀疑，即原告应当知道被告朱荣荣可能没有代理权。综上分析，本案中表见代理不成立，即涉案合同不成立，原告基于涉案合同向被告朱美娜主张的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”结合以上分析，涉案合同不成立，为此可参照合同无效的规定进行处理。本案中，原告向第三人的古城路分公司交付了5万元定金，被告朱荣荣向原告出具了定金收据，结合涉案合同约定的定金交付内容，应视为原告按照被告朱荣荣的指示进行了款项交付，为此，被告朱荣荣应为定金收款人，基于涉案合同不成立，原告可向被告朱荣荣主张返还5万元定金。被告朱荣荣辩称其未收到定金的意见，与事实不符，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告朱荣荣于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告熊亚定金5万元。二、驳回原告熊亚其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2380元，保全费1045元，合计3425元，由原告熊亚负担1330元，由被告朱荣荣负担2095元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长 周 伟人民陪审员 周 萍人民陪审员 冯祥龙二〇二〇年七月二十一日书 记 员 王 婷附：相关法条及上诉须知1.相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。2、上诉须知一、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。二、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。三、当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级人民法院立案大厅交费。直接交费不方便的，可汇款至江苏省镇江市中级人民法院，开户行：工商银行镇江市永安路分理处，账号11×××611；请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级人民法院。四、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。