河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0802民初5047号原告：段某某，男，1990年5月21日出生，汉族，住焦作市解放区。委托诉讼代理人：左金亮，焦作市体化示范区正德法律服务所法律工作者。被告：郭某，女，1989年6月1日出生，汉族，住焦作市解放区。委托诉讼代理人：侯丽莎，河南达成律师事务所律师。委托诉讼代理人：于守艳，河南达成律师事务所律师。第三人：苏某某，女，1971年7月19日出生，汉族，住焦作市解放区。原告段某某与被告郭某、第三人苏某某合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月16日公开开庭进行审理。原告段某某及其委托诉讼代理人左金亮、被告郭某及其委托诉讼代理人侯丽莎、第三人某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段某某向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除原、被告于2019年9月27日签订的《店面转让协议书》；2.判令被告向原告返还转让费28000元及利息（利息从起诉之日按年利率6%计算至被告实际清偿之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年9月，被告欲将位于焦作市解放区塞纳溪谷xx号商住楼x层xx号商铺转让给原告进行经营，转让费28000元。2019年9月22日，原告向被告支付2000元押金。2019年9月27日双方签订《店面转让协议书》，随后原告将剩余款项26000元通过微信支付给了被告。在原告进行店铺装修时，该店面所有人苏某某来到该门面房，通知原告立即停止装修，并要求原告搬离该门面房。这时原告才知道被告对该门面房并无转租的权利，且其租赁期限即将届满。此后，原告多次联系被告协商此事，但被告置之不理，故诉至法院。被告郭某辩称，原告所诉要求解除《店面转让协议》并要求被告返还转让费28000元及利息无事实与法律依据。具体理由如下：1.根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，《店面转让协议》并不符合解除的条件，被告已经按照合同约定履行了相应的合同义务，本案也不存在任何不可抗力的情况。2.被告已经按照协议内容履行了全部义务，将涉案店面所有的装修、设施、设备等交付给原告，且按照原告要求将被告原店铺（河南省焦作市解放区北环路xxxxx店）予以注销，原告要求被告返还转让费28000元及利息无事实与法律依据。第三人苏某某辩称，第三人是这个涉案房屋的所有权人，第三人跟郭某签订有房屋租赁合同，租赁期限是2019年11月30日截止，而且租赁合同中也约定有房屋不得对外转租，第三人也不同意对外转租。根据原、被告及第三人的诉辩意见，法庭总结本案争议焦点为：1.被告是否存在擅自转租的行为；2.原告要求解除与被告签订的店面转让协议书以及返还转让费及利息有无事实和法律依据，应否予以支持。原告段某某为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据：1.店面转让协议1份、收据1张、原告向被告支付26000元的微信记录1份，证明原、被告于2019年9月27日签订了店面转让协议，原告向被告支付28000元转让费的事实；2.商铺租赁合同1份，证明涉案房屋系第三人苏某某所有，被告的租赁期限于2019年11月30日到期，同时证明该涉案房屋不得擅自转租。被告郭某对上述证据质证后，发表如下意见：对证据1中转让协议和收据的真实性无异议，但对证明指向有异议，该协议双方已经履行完毕，不存在合同解除的条件，原告要求解除的行为是违约行为。对证据1中微信记录未发表质证意见。对证据2的真实性、证明指向无异议，但该合同是被告与第三人签订的合同原件，在被告与原告签订转让合同时，已经将该合同原件交付给原告，原告对合同中约定有不得转租的事实是在明知的情况下愿意接受该店铺，同时该证据恰恰与原告刚才的陈述相印证，即原告在向被告交付定金前，已经与被告及第三人见过面，且第三人明确告知不许转租，所以无论从证据还是原告的陈述，都可以说明原告对不能转租的事实是明知的，其在诉状中陈述的在装修时才知道不得转租不是事实。第三人苏某某对上述证据质证后，发表如下意见：对证据1不知情，原、被告签订合同时第三人不在场。对证据2的真实性无异议，确实是第三人与被告签订的合同。被告郭某为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据：1.被告郭某与原告的微信聊天记录截屏1份、与苏某某的微信聊天记录截屏1份32页、电话录音1份，证明原、被告以及第三人就涉案房屋租赁给原告已经达成了一致意见，原告一直了解被告与第三人的房屋租赁合同中约定了不能转租以及房租即将到期这一事实，因此三方经协商一致在转让后由原告与第三人重新签订房屋租赁合同，并不是原告所称其在装修时才知晓这一情况；2.人民调解记录1页，证明原告是因为其认为涉案店面不能做出售卤肉所以才反悔，并不是其诉状所称的理由；3.照片1张、被告与解放区七百间食药所的工作人员周某某的电话录音1份，证明2019年9月16日被告与周某某联系时，对方称只要弄个窗口就可以继续经营，在转让店面时原告对这一整改事项也是明确知晓的，被告并没有欺瞒或者恶意欺骗原告；4.企业信用信息公示报告1份，证明被告已经按照原告要求将涉案店面的原注册店铺予以注销，同时将店面交付于原告，履行了转让协议的所有合同义务；5.被告与曹主任的微信聊天记录截屏1份，证明原告是因后期自己核算后觉得不划算才制造各种理由要求被告退款，并非是因被告原因造成。原告段某某对上述证据质证后，发表如下意见：对证据1与苏某某的微信聊天记录可以明确看出，第三人并没有同意其擅自转租，反而可以看出，被告急于将房屋转租，并且记录上也未有其转让行为经第三人许可，对于录音该录音并没有证明在被告转让房屋时，并没有经第三人许可。对证据2的真实性无异议，但对证明指向有异议，该证据可以证明被告将涉案房屋转租给原告，不仅没有经过房屋所有人同意，而且该房屋也不具备开设熟食店面的要求，原告接手该房屋的经营目的不能实现。对证据3，不予质证。对证据4的真实性无异议，但注销行为系被告自身行为，与原告及第三人没有关联。对证据5的真实性无异议，该证据系原、被告发生争执后，欲通过司法调解解决这件事情，系调解意见。第三人苏某某对上述证据质证后，发表如下意见：对证据1的真实性无异议，第三人主动打电话是因为房屋要到期了，钥匙也没给，东西也没腾，中间第三人也多次联系被告要钥匙，但是也没有回复。对证据2、5与第三人无关，不发表质证意见。对证据3、4，第三人不知情，不发表质证意见。第三人苏某某未向法庭提交证据。本院对当事人提交的证据认定如下：对原告提交的证据1，能够证明原、被告签订店面转让协议以及原告支付被告店面转让费的情况，对上述证据本院予以采信。原告提交的证据2，能够证明被告与第三人签订商铺租赁合同的情况，对该证据本院予以采信。对被告提交的证据1、3，原告及第三人未对真实性提出异议，对该证据的真实性本院予以确认。被告提交的证据2、4、5，原告对真实性无异议，第三人未对真实性提出异议，对上述证据的真实性本院予以确认。根据原告的起诉、被告的答辩以及法庭调查，本院确认案件事实如下：2018年12月1日，苏某某作为甲方与郭某作为乙方签订《商铺租赁合同》，约定甲方将拥有经营管理及转租权的商铺出租给乙方，作为经营场所。租用期限为一年，乙方一次性支付2018年12月1日至2019年11月30日商铺租金人民币12000元。乙方租用期满，需提前30天缴纳下一年租金给甲方。……租赁期间，乙方对租赁商铺没有处置权，不得擅自将租用房转让、如人合租、转租或借给他人，否则属于违约。如有此类情况发生，除支付违约金外，甲方有权解除合同并收回租用商铺……。郭超作为转让方与段星歌作为受让方签订《店面转让协议》（未注明签订日期），约定：“甲方同意将塞纳溪谷小区北门外西侧的悦香居熟食卤味店店面转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所有权利与义务，转让金为28000元，含已付押金2000元。店面转让给乙方后，乙方代替甲方履行原有店铺租赁合同中所有规定的条款。同时店面所有装修、设施、设备归乙方所有”。2019年9月20日，郭某向段某某出具收据，内容为：今收到段某某缴纳xxx熟食卤味店面转让押金2000元整。2019年9月28日，段某某支付郭超剩余店面转让费26000元。2019年9月27日，原告接收案涉房屋钥匙。本院认为，从涉案合同约定的内容来看,合同目的系被告郭某将涉案房屋的承租权连同屋内设施、设备一并转让原告段某某用于熟食制品经营,双方并非单纯的房屋转租关系,故本案的案由应确定为合同纠纷。依法成立的合同对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于原告主张解除双方签订的《店面转让协议》问题。原、被告双方签订的店面转让协议并非单纯的房屋转租合同，其中包含了设施、设备的所有权转移的相关内容，该部分内容属于买卖合同的性质。但是原告并未提供证据证明对设备、设施买卖的内容有约定或法定解除的相关情形。因此，原告要求解除店面转让协议中设施、设备的部分，无事实和法律依据，本院不予支持。原告要求解除店面转让协议中的房屋转租部分，其主要理由为未经房屋所有权人同意。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。根据前述规定，可以看出未经出租人同意转租的，出租人可以行使解除权。涉案合同明确约定有“店面转让给乙方后，乙方代替甲方履行原有店铺租赁合同中所有规定的条款”，由此可见原告对于涉案房屋系被告从他人处承租,被告没有房屋的所有权这一事实是明知的。原告作为次承租人，并不能依据上述法律规定要求行使解除权。故原告请求解除与被告签订的《店面转让协议》的诉讼请求，本院不予支持。关于返还店面转让费问题。原、被告之间的《店面转让协议》不具备约定或法定的解除情形，故此原告要求解除合同的诉讼请求不能支持。在此前提下，被告在双方签订店面转让协议时不存在故意或重大过失隐瞒店面不得转租的事实，在协议签订后如约将房屋钥匙交付给原告，在此期间也在房东与原告之间积极进行沟通续约事宜，同时也按照约定将其经营的个体工商户营业执照予以了注销，被告已经完成了合同约定的义务，故本案不存在要求转让费全额返还的事实基础，原告要求被告返还转让费的诉讼请求，本院不予支持。具体理由如下：首先，在原告诉请要求返还的转让费28000元中，既有设施设备的价款，还有房屋装修以及其他与房屋相关部分的费用。原告并未举证证明不同部分各自的费用数额，即哪些属于设备的转让，哪些属于房屋的转让，事实上也难以对此予以区分。由于设施、设备的买卖已经随着交付发生了所有权转移，买卖行为已经履行完毕，自然无需返还。退一步讲，即使被告存在未经同意转租需要承担责任的情形，在无法区分哪些属于房屋转让部分费用的情况下，原告的诉讼请求同样难以确定。其次，关于房屋转租部分也已履行完毕。即使被告未经同意转租，但被告与出租人签订的租赁合同约定的租赁期间截至于2019年11月30日。原告在2019年9月20日交付定金后接收店铺，后于2019年11月4日提起本案诉讼，直至2019年12月16日开庭前，原告均未提交证据证明出租人不同意转租的相关证据。在2019年12月16日开庭时，出租人即第三人虽然表示不同意被告转租，但其与被告约定的租赁期间已经届满，其表示并不影响原、被告之间转租合同的效力。因此，原、被告之间《店铺转让协议》中转租部分的内容已经履行完毕。在合同已经履行完毕的情况下，原告主张返还转让款缺乏事实依据。再次，原告对其接手的店面所涉及的房屋系转租以及具体的租赁期间是明知的。在双方签订店面转让协议时，协议明确约定“乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所有权利与义务”足以反映原告对被告非案涉店铺所有权人以及被告转租这一事实是明知的。同时在被告提供的其与原告之间的微信聊天记录中可以看出原告对于原租赁合同即将到期这一事实亦是明知的（段：房租到啥时候到期？郭某：12月1日。段：都快到期了还不能便宜点……）。原告在明知转让店面房屋系转租的情况下，自愿与被告签订了店面转让协议，随后又以未经出租人同意为由要求返还转让款，违背了诚实信用原则。再其次，出租人即本案第三人对所涉房屋转租也是明知的。根据被告提供的其与第三人之间的微信聊天记录显示，第三人对于被告的转租行为是明知的，但并未明确表示不同意双方之间的转租，而一再要求被告一定要在其与原告续签合同时在场（苏：签合同你也要到现场，有些话必须说请，省的以后麻烦，我等他发身份证号打印合同了。郭：可以，你约他吧）。虽然最后由于办理工商登记以及店铺需要整改等原因原告未能与第三人续签合同，但这些原因均非因被告过错所致，不能成为原告要求返还转让费的理由。最后，原告应自行承担其经营风险。原、被告之间签订的《店面转让协议》，系在某一特定位置从事经营的资格所应当具备的房屋、装修、设施、设备等一揽子的、概括性的转让，原告在签订协议、交付转让费前，应当进行充分的风险预估。在协议签订后，不具备法定情形造成对方经营风险，其损失应由原告自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告段某某的诉讼请求。案件受理费减半收取为300元，由原告段某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代理人的人数提出副本，上诉于焦作市中级人民法院。审判员 原 琳二〇二〇年二月三日书记员 仝子越附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。