大连高新技术产业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0293民初2521号 原告：大连万祥物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区滨海西路**，统一社会信用代码：91210203550613290F。 法定代表人：房雪峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨华，女，1965年3月31日出生，满族，该公司总经理，住辽宁省大连市甘井子区。 委托诉讼代理人：亓渤，辽宁律昇律师事务所律师。 被告：大连香巴拉静心咖啡有限公司，住所地辽宁，住所地辽宁省大连市沙河口区黄浦路**用代码：912102046799556624。 法定代表人：于红梅。 委托诉讼代理人：王瑞恒，辽宁拓嘉律师事务所律师。 原告大连万祥物业管理有限公司（以下简称万祥物业公司）与被告大连香巴拉静心咖啡有限公司（以下简称香巴拉公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万祥物业公司的委托诉讼代理人杨华、亓渤、被告香巴拉公司的委托诉讼代理人王瑞恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万祥物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付自2015年2月9日至2019年11月8日的物业费13,099.74元。事实和理由：被告系大连市沙河口区公建产权人，房屋面积114.91平方米。根据原告与大连高新园区名仕苑（名仕乐居）小区（以下简称名仕乐居小区）业主委员会（以下简称业委会）签订的《名仕苑（名仕乐居）小区物业管理委托合同》（以下简称《委托合同》），被告自2015年2月9日起接受原告的物业服务，应按房屋建筑面积每月每平方米2元的标准交纳物业费。被告自2015年2月起至今未交纳物业费，原告多次催要未果。交纳物业费是被告应尽的法律义务，被告欠付物业费的行为侵害了小区广大业主的合法权益，故原告诉至法院。 被告香巴拉公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告自2017年3月13日起为名仕乐居小区提供物业服务，变电设备维护管理费即是物业费。根据《委托合同》第二十三条的约定，被告公建未纳入到原告物业服务范围，原告未向被告提供物业服务，无权向被告收取物业费，被告没有义务给付原告物业费。原告主张的自2015年2月9日起的物业费，部分已超过诉讼时效，超过部分不应予以支持。原告不履行疏通管道、维修房屋的义务，应给付被告因自行维修而支出的维修费10万元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1.原告提交的物业服务企业资质证书、《委托合同》、《名仕苑（名仕乐居）小区物业管理委托合同补充协议》、催交物业费通知，拟证明2015年2月9日，原告作为物业服务企业与名仕乐居小区业委会签订了物业服务合同，约定服务期限为自2015年2月9日至2020年2月8日，公建物业费标准为每月每平方米2元；2015年8月29日，原告与名仕乐居小区业委会签订补充协议，确认《委托合同》真实有效，双方均按合同约定继续履行；原告曾于2016年12月9日、2017年2月13日、2017年6月22日、2018年9月19日向被告催要物业费。被告对该组证据不予认可，认为物业服务企业资质证书有效期为自2017年1月4日至2019年1月4日，签订《委托合同》时原告没有物业服务资质；业委会成立于2015年7月，签订《委托合同》时业委会未成立；被告从未收到过催费通知。本院认为，被告虽对该组证据不予认可，但未提供相反证据否定上述证据的真实性、合法性、与本案的关联性，本院对该组证据予以采信，对原告主张的证明事项将结合其他证据进行认定。 2.原告提交的大连高新技术产业园区人民法院（2017）辽0293民初1453号民事判决、辽宁省大连市中级人民法院（2018）辽02民终5029号民事判决、辽宁省高级人民法院（2019）辽民申2463号民事裁定，拟证明原告与名仕乐居小区公建业主即案外人张慧物业服务合同纠纷案件的民事判决已经发生法律效力，民事判决已确认原告对名仕乐居小区提供物业服务的起始时间为2015年2月9日。被告对该组证据的真实性没有异议，但认为上述民事判决没有体现原告物业服务资质的问题，亦未对业委会成立时间与《委托合同》签订时间存在矛盾问题进行论证。本院认为，该组证据具有真实性、合法性、与本案具有关联性，本院予以采信，因上述民事判决已发生法律效力，故本院对原告主张的证明事项予以采纳。 3.原告提交的部分公建业主交纳物业费的收据、《名仕乐居小区第二届业主委员会第四次业主大会公告（第1号）》、原告支付管道疏通费的收款收据、公建门前道路修复前后照片、疏通管道照片、清扫积雪照片、《关于承包公建外围垃圾清运通知》及垃圾清运工资支付明细表、《关于名仕苑（名仕乐居）小区消防安全存在严重隐患的报告》，拟证明原告已为被告提供了疏通管道、维修道路、清理垃圾等物业服务；原告为名仕乐居小区提供物业服务之前，该小区即存在消防设施严重损坏问题，无法正常使用，故原告未接管该小区消防设施。被告对该组证据不予认可，认为原告未向被告提供过物业服务。本院认为，被告虽对证据不予认可，但未提供相反证据否定上述证据的真实性、合法性、与本案的关联性，故本院对该组证据予以采信，对原告主张的证明事项将结合其他证据进行认定。 4.原告提交的《通知》，拟证明凌水社区居民委员会于2019年11月22日决定召开名仕乐居小区的业主大会临时会议，对业委会委员进行改选，而业委会作出《名仕乐居小区业主委员会公告》的时间为2019年12月1日，故该公告没有证明效力。被告认为《通知》并非原件，对该《通知》真实性有异议。本院认为，原告主张其提交的《通知》系对原件拍摄的照片，因原告未提供《通知》原件予以核对，本院无法核实该份证据的真实性，现被告对该份证据真实性不予认可，且业委会委员是否改选与本案亦无关联，故本院对该份证据不予采信。 5.被告提交的《关于签订的通知》、原告与部分公建业主签订的《低压供用电合同》及部分公建业主向大连名仕物业管理有限公司交纳变电设备维护管理费的发票、大连市中山区人民法院（2016）辽0202民初字第2975号民事裁定、大连市中山区人民法院（2016）辽0202民初3052号民事判决、辽宁省大连市中级人民法院（2019）辽02民终5773号民事判决、《情况说明》，拟证明变电设备维护管理费即是物业费，变电设备维护管理费已由大连名仕物业管理有限公司收取，原告无权收取被告物业费。原告对被告上述证明事项不予认可，认为原告所诉期间的物业服务不是由大连名仕物业管理有限公司向名仕乐居小区提供，大连名仕物业管理有限公司向公建业主收取的变电设备维护管理费亦不是物业费，原告与公建业主签订《低压供用电合同》后，仅依据该合同收取电费，实质上免除了大连名仕物业管理有限公司以前收取的变电设备维护管理费，原告维护线路的费用系从收取的物业费中支出。本院认为，变电设备维护管理费与物业费性质不同，被告未向原告支付物业费，原告亦未单独收取变电设备维护管理费，被告不存在向原告重复支付物业费及变电设备维护管理费的事实，故被告上述主张不能成立，其提交的该组证据与本案物业服务合同法律关系无关联，本院不予采信。 6.被告提交的名仕乐居小区公建位置图、《名仕乐居小区业主委员会公告》、保安、消防设施及小区环境的照片及录像、公建业主房屋漏雨照片、公建业主维修房屋、疏通管道费用的收据，拟证明被告公建不在原告提供服务的封闭小区范围内，原告没有为被告提供物业服务。原告对该组证据不予认可，认为原告提交的证据能够证明其为被告提供物业服务的事实。本院认为，被告提交的该组证据与本案具有关联性，对于被告主张的证明事项能否成立，本院将结合原、被告提交的证据综合认定。 7.被告提交的《业主委员会备案通知书》，拟证明业委会成立于《委托合同》签订之后，且业委会成立程序不合法。原告对该证据真实性予以认可，认为该份证据记载的2015年7月11日是名仕乐居小区第二届业委会成立时间，第一届业委会成立时间在此之前。本院认为，该证据具有真实性、合法性，但该证据记载的名仕乐居小区第二届业委会成立时间及成立程序与本案不具有关联性，故本院对该证据不予采信。 根据当事人陈述和经法庭审查确认的证据，本院认定事实如下：被告香巴拉公司系名仕乐居小区业主，其房屋坐落于大连市沙河口区，房屋建筑面积为114.91平方米。 2015年2月9日，原告万祥物业公司与名仕乐居小区业委会签订《委托合同》，约定原告为名仕乐居小区提供物业服务，服务期限为五年，自2015年2月9日至2020年2月8日，公建物业费按房屋建筑面积每月每平方米2元收取。被告尚未给付原告自2015年2月9日至2019年11月8日的物业费13,099.74元（114.91平方米×2元/月/平方米×57个月）。 另查，本院于2017年11月2日受理原告与案外人即名仕乐居小区公建业主张慧物业服务合同纠纷一案，该案审理查明，张慧的名仕乐居公建属于原告物业服务范围。本院于2018年4月25日作出（2017）辽0293民初1453号民事判决，判决：一、张慧于本判决生效之日起十日内支付原告自2015年2月9日至2017年12月8日的物业费13,108.36元；二、驳回原告的其他诉讼请求。原告及案外人张慧不服该判决，提起上诉，辽宁省大连市中级人民法院于2018年6月28日作出（2018）辽02民终5029号民事判决，该判决本院认为部分记载：“其一，如前所述，万祥公司与张慧之间成立合法有效的物业服务合同关系，万祥公司提举的《名仕苑（名仕乐居）小区物业管理委托合同》、照片、管道疏通收款收据、规划红线图足以证明万祥公司确已向案涉小区提供了物业服务。其二，大连高新园区名仕苑（名仕乐居）小区业主委员会作出的《名仕苑（名仕乐居）小区物业管理委托合同第二十三条第一款第三、四项的解释》，其中对《名仕苑（名仕乐居）小区物业管理委托合同》第二十三条约定的‘新一任业主委员会成立后，物业公司主动接受业主监督，积极配合业主委员会收回小区公建部分，并纳入物业的正常管理’、‘公建纳入物业管理后，物业将停止向业主收取电梯费’，解释为该合同条款约定的‘收回小区公建部分’是指小区规划时所确定的配套公建及公共设施、设备等，是指小区业主共有部分，公建登记为个人购买的，属于购买者专有部分。故张慧根据《名仕苑（名仕乐居）小区物业管理委托合同》第二十三条约定主张案涉公建不在万祥物业管理范围内，没有事实依据。”辽宁省大连市中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。案外人张慧不服，向辽宁省高级人民法院申请再审，请求撤销原审判决，依法改判驳回原告的诉讼请求。辽宁省高级人民法院于2019年7月29日作出（2019）辽民申2463号民事裁定，裁定：驳回张慧的再审申请。 本院认为，依法成立的合同具有法律效力，当事人应按约定履行各自义务。根据原告提供的《委托合同》、照片、排污收据、民事判决等证据，足以证明原、被告之间成立了合法有效的物业服务合同关系，原告自2015年2月9日起向名仕乐居小区提供物业服务，被告的名仕乐居小区公建属于原告物业服务范围，被告实际接受了原告提供的物业服务，理应支付物业费。原告主张被告给付自2015年2月9日至2019年11月8日的物业费13,099.74元的诉讼请求，有事实基础和法律依据，本院予以支持。 关于被告提出的被告的公建不属于原告物业服务范围，原告没有为被告提供物业服务的抗辩意见。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”如前所述，《委托合同》、照片、排污收据以及业已生效的民事判决，足以证明被告的公建属于原告物业服务范畴，原告确系为被告提供了物业服务，故对于被告提出的该项抗辩意见，本院不予采纳。 关于被告提出的变电设备维护管理费即是物业费，变电设备维护管理费已由大连名仕物业管理有限公司收取，原告无权收取被告物业费的抗辩意见。原告认为，其所诉期间的物业服务不是由大连名仕物业管理有限公司向名仕乐居小区提供，大连名仕物业管理有限公司向公建业主收取的变电设备维护管理费亦不是物业费，原告与公建业主签订《低压供用电合同》后，仅依据该合同收取电费，实质上免除了大连名仕物业管理有限公司以前收取的变电设备维护管理费，原告维护线路的费用系从收取的物业费中支出。本院认为，变电设备维护管理费与物业费性质不同，被告未向原告支付物业费，原告亦未单独收取变电设备维护管理费，被告不存在向原告重复支付物业费及变电设备维护管理费的事实，故被告上述抗辩意见，本院不予采纳。 关于被告提出的原告主张的自2015年2月9日起的物业费，部分已超过诉讼时效，超过部分不应予以支持的抗辩意见。本院认为，原告提供的催交物业费通知可以证明原告在被告欠费期间，已向被告主张过物业费，原告的诉讼请求并未超过诉讼时效，对被告该项抗辩意见，本院不予采纳。 关于被告主张原告不履行疏通管道、维修房屋的义务，应给付被告因自行维修而支出的维修费一节，本院认为，被告提出的该项主张不能构成反诉，其要求原告给付维修费的诉讼请求与本案非同一法律关系，本案不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下： 被告大连香巴拉静心咖啡有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告大连万祥物业管理有限公司自2015年2月9日至2019年11月8日的物业费13,099.74元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费127元，由被告大连香巴拉静心咖啡有限公司负担（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  姜林子 人民陪审员  杜莲环 人民陪审员  张付勇 二〇一九年十二月二十五日 书 记 员  李泳伶 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； ……