新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院民 事 判 决 书（2014）天民一初字第399号原告：木海木江委托代理人：阿不都热依木·依明江委托代理人：帕提古丽·阿不都卡德尔被告：唐恩别尔干·吾木别提江委托代理人：萨力被告：杜曼·多斯木拉提被告：新疆世纪天空商贸有限公司法定代表人：古丽娜尔·卡娜尔委托代理人：古丽娜尔·卡娜尔原告木海木江与唐尔别尔干·吾木别提江、杜曼·多斯木拉提、新疆世纪天空贸易有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告木海木江及其委托代理人阿不都热依木·依明江、帕提古丽·阿不都卡德尔，被告唐尔别尔干·吾木别提江及其委托代理人萨力，被告新疆世纪天空贸易有限公司及其法定代表人古丽娜尔·卡娜尔均到庭参加诉讼。被告杜曼·多斯木拉提经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告木海木江诉称：2010年4月7日，被告唐尔别尔干.吾木别提江作为被告新疆世纪天空商贸有限公司的代理人与我签订关于被告杜曼·多斯木拉提所有的位于乌鲁木齐市天山区青岛花园13号1单元601号房的售房，购房定金合同。合同约定总房价260000元，合同签订后我向被告唐恩别尔干·吾木别提江和被告新疆世纪天空商贸有限公司支付了共计168000元房款并向银行还贷共计27300元房款。可后来我发现我购买的房子已转卖给其他人并办理了所有权转移手续。被告的此行为违反我们之间的购房、售房协议并给我造成极大损失。故请求依法解除原、被告之间买卖房屋协议；依法判令被告返还已付购房款195000元；依法判令被告赔偿损失207005元。被告唐尔别尔干.吾木别提江辩称，我同意原告的第一项诉讼请求，不同意其他诉讼请求。理由是：第一、原告的诉讼请求已经过了诉讼时效，原告的赔偿主张没有依据。第二、双方之间不存在房屋买卖合同，只存在售房买房订金合同，应该按定金合同的相关规定来处理。第三、原告本身存在不及时足额支付首付款或按揭款的违约行为。因此按照合同法的规定各自承担解除合同的责任。第四、原告主张赔偿损失的数额极高，缺乏依据。被告杜曼·多斯木拉提未答辩。被告新疆世纪天空商贸有限公司辩称：此事与我公司没有任何关系，我不清楚此事。之前该公司法人是我老公，他已经去世，最近变更到我名下，当时对方把100000元汇入我公司，但我老公将钱返还给被告唐恩别尔干·吾木别提江，因此与我没有任何关系。经审理查明，2010年4月7日，原告木海木江与被告唐尔别尔干.吾木别提江签订一份《售房，购房定金合同》，合同约定将被告杜曼·多斯木拉提所有的位于乌鲁木齐市天山区青岛花园13号1单元601号房卖给原告，总房价为260000元，应偿还银行按揭贷款为92000元，合同下方由被告唐尔别尔干.吾木别提江签名，并加盖被告新疆世纪天空商贸有限公司的公章。合同签订后，原告木海木江向被告唐恩别尔干·吾木别提江支付18000元定金款外，以现金方式支付50000元，向被告新疆世纪天空商贸有限公司以转账汇款方式支付了共计100000元，（该款公司原法人交给被告唐尔别尔干.吾木别提江）合计支付房款168000元，被告唐尔别尔干·吾木别提江于2010年4月将房屋交付原告使用，房屋一直由原告使用。原告从2010年的5月份至2013年8月份以被告杜曼·多斯木拉提的名义向银行还贷共计27300元房款。2012年8月，被告唐恩别尔干·吾木别提江认为原告木海木江没有按时偿还银行按揭款为由，以350000元的价格将位于乌鲁木齐市天山区青岛花园13号1单元601号房屋又卖给案外人叶留·江阿拜。案外人向被告唐恩别尔干·吾木别提江交首付款50000元，银行按揭方式支付房款300000元。被告唐恩别尔干·吾木别提江将房屋产权已过户于案外人叶留·江阿拜。另查明，乌鲁木齐市亚心公证处作出（2012）新亚证内字第2583号公证书，由被告杜曼·多斯木拉提及被告唐恩别尔干·吾木别提江分别作出声明书，其内容为：杜曼·多斯木拉提将位于乌鲁木齐市天山区青岛花园13号1单元601号房屋及相关的权益转让给被告唐尔别尔干·吾木别提江，该房屋于2010年3月17日之前的有关债权及债务均由被告杜曼·多斯木拉提承担，2010年3月17日起由被告唐尔别尔干·吾木别提江负责另查明，新疆世纪天空商贸有限公司是从事外贸生意的商贸有限公司，但一直越权从事房产中介业务。该公司法定代表人因病去世后，由其妻子古丽娜尔·卡娜尔担任法定代表人。上事实由售房购房订金合同、收款收条、汇款凭证、银行换代存款回单18张、水卡、电卡、煤气卡、银行卡、乌鲁木齐市房屋权属申请表以及房产证、结算汇单、短信、公证委托书和公证申请、证人证言、当事人陈述等证据为证。本院认为，合同，又称协议，是平等的当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同从成立之日起生效，具有法律约束力。本案中，原、被告在平等、自愿的基础上以书面方式约定房屋定金协议，但其已取得房屋买卖合同性质并已经开始履行。根据相关规定，该协议并不违反法律强制性规定，应当认定为合法有效。但在履行过程中，因原告几个月拖欠偿还银行贷款，被告唐尔别尔干.吾木别提江擅自将房屋又转让给案外人并办理过户手续。因此，原、被告之间的房屋买卖约定处于无法履行的地步，从而原、被告都要求解除他们之间的房屋买卖关系。因此本院支持原、被告解除房屋买卖关系的要求。《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”在本案中，原告要求被告返还已支付房款195000元的诉讼请求有理有据，本院予以支持。《民法通则》第115条规定：“合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。”本案中，虽然原、被告之间的房屋买卖协议的无法实现或解除由被告存在重大过错，但原告要求被告赔偿207005元的损失主张过高，本院按本案被告的过错以及被告所获得的纯利润，适当调整被告向原告赔偿的经济损失。原、被告在房屋买卖定金合同中约定总房款为260000元。但被告在第二次转让房屋时以350000元的价格转让案外人，其在第二次卖房时获得了90000元纯利润。因此，被告应赔偿原告经济损失90000元。关于赔偿主题的问题，庭审查明的事实可以证实该房屋实际签订合同人及受益人均为被告唐恩别尔干·吾木别提江，因此其他两被告在本案不承担任何责任。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条，第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告木海木江与被告新疆世纪天空商贸有限公司之间的房屋买卖协议；二、被告唐恩别尔干·吾木别提江在本判决生效10天之内向原告木海木江返还已收房款195000元；三、被告唐恩别尔干·吾木别提江在在本判决生效10天之内向原告木海木江赔偿90000元经济损失；四、驳回原告对被告杜曼·多斯木拉提的诉讼请求；五、驳回原告对被告新疆世纪天空贸易有限公司的诉讼请求。本案请求标的402005元，经本院核定标的285000元，占请求标的70.89%，案件受理费7330.07元（原告已预交），由被告唐恩别尔干·吾木别提江承担70.89%即5196.28元，由原告承担29.11%即2133.78元。以上款项合计287133.78元，由被告唐恩别尔干·吾木别提江于本判决生效后十日内向原告付清，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长 古丽 美热代理审判员 依玛木艾山人民陪审员 全 新 奇二〇一四年八月三日书 记 员 库尔班白克