江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终3317号上诉人（原审被告）：宋士平，男，1965年6月1日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：郑东亚，江苏同科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高大明，男，1976年1月13日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：赵麟，江苏新海连律师事务所律师。上诉人宋士平因与被上诉人高大明房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2018）苏0706民初5356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人宋士平上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定双方之间的收条是完整有效的合同本约错误，本案的收条属于针对房屋买卖的一种预约。双方之间只有一张便条，该便条没有抬头，没有双方当事人签名,写明的也是房屋预付款，高大明也没有在之后支付对应的购房定金。预付款是高大明借给宋士平用来办理房产证的，“预”字一般应理解为“某个事情先暂定下来”。高大明和宋士平当时也都知晓该房屋没有房产证的事实，且该便条并未约定房款的支付方式、支付时间、违约责任、交付时间，双方并未签订正式的《商品房买卖合同》。宋士平与高大明之间的便签为预约合同，需要在涉案房屋具备房产证的条件下双方进一步进行磋商细节形成《商品房买卖合同》本约。2.一审判决适用法律错误。一审在假设双方之间的便条为本约的基础上判令上诉人承担百分之百的责任是错误的。高大明在房屋买卖磋商过程中存在过错。首先，房屋买卖这种处分夫妻重要共同财产的行为已经逾越了家事代理权的范畴，高大明在磋商阶段中没有尽到审慎义务，之后也没有支付购房定金，且在未签订房屋买卖合同之前宋士平的妻子已经明确告知高大明不同意出售该房屋。宋士平也提出可以补偿高大明五万元了结此事，但高大明要求宋士平赔偿三十万元，实属扩大矛盾。2017年3月31日，短短的二十多天过后，宋士平的妻子提起确认合同无效之诉，即（2017）苏0706民初2662号案件，高大明也没有提起上诉。该判决生效后，宋士平家庭将涉案房屋出售没有过错。即使双方口头协议被认定有效，宋士平也不需要承担32.6万元的赔偿责任，该房屋买卖行为已经陷入了履行不能的境地。若有赔偿，也只能是三种情况：一是认定双方口头协议无效，宋士平退还高大明房屋预付款；二是认定双方的口头协议有效，口头协议是预约合同，宋士平需要承担缔约过失责任，该缔约过失责任也不可能是32.6万元；三是认定双方的口头协议有效，口头协议就是本约，宋士平承担违约责任。宋士平应当承担赔偿的金额基数应为2017年3月1日至宋士平明确告知高大明不再出售房屋两次时间节点房价评估之差，再根据双方过错依法认定。被上诉人高大明辩称，本案的收条形成了房屋买卖合同关系，因为该收条有明确标的、价格、买卖双方当事人，已经具备了买卖合同的主要条款。根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，所以应得到法院支持。双方签订收条后，上诉人又将该房屋以高价的形式卖给他人，应构成根本违约。请求二审驳回上诉，维持原判。高大明向一审法院起诉请求：1、判令宋士平赔偿高大明房屋差价损失42万元（实际赔偿数额以司法鉴定为准）；2.诉讼费用由宋士平承担。一审法院认定事实：2017年3月1日，宋士平向高大明出具收条：“宋士平温哥华B16号楼xx即日转让给高大明，出售价格壹佰零贰万元整，预交拾万元整，如违约以定金两倍罚款。此据宋士平2017年3月1日”同日，高大明依约支付购房款10万元给宋士平。2017年4月5日，宋士平妻子刘某某向一审法院起诉，要求确认高大明、宋士平双方达成的房屋买卖协议无效，2017年5月15日，一审法院作出（2017）苏0706民初2662号判决，判决：“确认高大明与宋士平之间达成的以102万元价款买卖海州区海连东路56号温哥华国际花园16号楼1单元xx室的协议无效。”判决理由是：宋士平向高大明出卖涉案房屋时未得到房屋共有权人刘某某的同意及追认。该判决各方当事人均未提出上诉，已发生法律效力。2017年5月10日，宋士平将10万元购房款返还给高大明高大明。2017年5月22日，高大明向一审法院提起诉讼，要求宋士平根据（2017）苏0706民初2662号的判决结果承担房屋差价损失42万元，经审理，一审法院于2017年11月13日作出（2017）苏0706民初4156号民事判决，判决：“宋士平于本判决生效后十日内赔偿高大明损失329680元。”（房屋涨价损失412100元×80%），该判决作出后，宋士平不服判决，上诉至连云港市中级人民法院，连云港市中级人民法院作出（2018）苏07民终134号民事裁定书，撤销（2017）苏0706民初4156号民事判决书，发回连云港市海州区人民法院重审。2017年5月29日，宋士平与案外人何某某签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋以134.6万元价格出售给何某某，案外人何某某支付房款后，于2017年6月28日将涉案房屋转移登记至王某某、何某某名下。2018年10月18日，一审法院决定对（2017）苏0706民初2662号民事判决进行再审。2019年2月15日，一审法院作出（2018）苏0706民再17号民事裁定书，裁定：“一、准许刘某某撤回起诉；二、撤销一审法院（2017）苏0706民初2662号民事判决”。本案一审的争议焦点：1.宋士平出具的收条的性质及效力；2.宋士平是否构成违约；3.如构成违约，应当承担何种违约责任。关于收条的性质及效力问题。从收条的形式来看，有宋士平签名并交高大明持有，双方实际形成了买卖合同关系。该收条具有明确的标的物、价款、买卖双方当事人，其已具备了买卖合同的主要条款，其他未约定的条款如履行期限、地点和方式等，可以由双方当事人协商补充，如协商不成，可依据合同的有关条款及交易习惯确定。因此本案收条应认定为房屋买卖合同的本约。关于涉案买卖合同的效力问题。该合同应为合法有效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”宋士平以签订合同时尚未取得涉案房屋的产权证书且涉案房屋属于夫妻共同财产为由主张合同无效，该抗辩理由不能成立，一审法院不予支持。关于宋士平是否构成违约的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。结合本案，宋士平在履行合同中应以善意的方式，依照诚实信用的原则履行，不得规避合同约定的义务。宋士平及其妻子刘某某以宋士平无处分权为由拒绝履行出卖房屋的义务，而又以高价将房屋出卖他人，其行为明显违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则，已构成根本违约，应当依法承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”宋士平应当承担因违约而给高大明造成损失的赔偿责任。关于宋士平应承担何种违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，宋士平不履行与高大明所订立的买卖合同义务，其赔偿高大明的损失应当包括高大明合同履行后可以获得的利益，双方虽在合同中约定了10万元的违约定金，但该违约金不足以弥补高大明的损失，本案中宋士平实际以134.6万元将涉案房屋出售给他人，其违约获利的差价应当作为高大明的损失予以赔偿，即宋士平应赔偿高大明损失32.6万元（134.6万元-102万元）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：宋士平于判决生效后十日内赔偿高大明损失32.6万元。一审案件受理费6100元、评估费9300，共计15400元，由宋士平负担，并于给付上述赔偿款时一并给付高大明。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点：1.本案收条性质应当如何认定；2.一审法院判决的赔偿数额是否恰当。本院认为，关于争议焦点1，本案收条对买卖双方当事人、标的物、价款、预付款、违约责任进行了约定，具备了房屋买卖合同的主要内容，并且宋士平已经按照约定收受了10万元购房款，该收条应当认定为房屋买卖本约合同。关于争议焦点2，宋士平与高大明达成的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，高大明依约支付10万元购房款，宋士平妻子刘某某以宋士平出售夫妻共同财产未经其同意为由请求法院确认宋士平与高大明之间关于涉案房屋的协议无效，宋士平亦明确表示不履行出卖房屋的合同义务，并将10万元购房款返还给高大明。本院认为，宋士平在合同履行过程中明确表示不履行主要债务，构成根本违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”一审法院据此判决宋士平以涉案房屋出售与他人的获利差价向高大明承担损失赔偿责任，并无不当。综上，上诉人宋士平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6100元，由上诉人宋士平负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  闫 杰审 判 员  程 艳二〇一九年十一月四日法官助理  孙潘红书 记 员  杨 慧法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。