上海市静安区人民法院民 事 裁 定 书（2013）静民一(民)初字第960号原告上海市静安区天合大厦业主委员会，住所地上海市静安区。负责人罗刚毅，该委员会主任。委托代理人王颂华，上海市润华律师事务所律师。被告唐燕，女，1973年2月27日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托代理人汪瑾，女，1980年10月20日出生，汉族，住上海市闵行区。被告馨月汇母婴专护服务(上海)有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人刘响，该公司财务总监。委托代理人孔德。委托代理人江燕波。原告上海市静安区天合大厦业主委员会诉被告唐燕排除妨害纠纷一案，本院2013年4月15日受理后，先适用简易程序，由代理审判员李彦独任审判，后因案情复杂，经本院裁定，本案转为适用普通程序，由本院组成合议庭审理。审理中，原告向本院申请追加馨月汇母婴专护服务(上海)有限公司为本案被告参加诉讼。本院于2013年9月12日、2013年10月9日公开开庭审理了本案。原告的负责人罗刚毅及其委托代理人王颂华律师、被告唐燕及其委托代理人汪瑾、被告馨月汇母婴专护服务(上海)有限公司的委托代理人孔德、江燕波到庭参加了诉讼。原告诉称，上海市康定路XXX号位于原告小区范围内，被告唐燕系康定路XXX号业主，康定路XXX号的一层物业管理用房、地下自行车库均登记为天合大厦全体业主共有。被告唐燕占用康定路XXX号地下自行车库和地下汽车库，又擅自将地面绿化改建为平台、停车位、排风管道等，侵犯了全体业主的合法权益。2010年4月，被告唐燕将上述部位出租给被告馨月汇母婴专护服务(上海)有限公司使用，被告馨月汇母婴专护服务(上海)有限公司承租后私设了岗亭、停车栏杆，并将地下自行车库改造为内部食堂。故原告诉至本院，请求判令：1、两被告连带排除小区居民对天合大厦小区进出口的使用障碍，拆除道路栏杆；2、两被告连带拆除其在天合大厦小区擅自制作的停车设施、警卫室，拆除中心绿化的木质平台，拆除康定路XXX号出口道路大楼一侧的相关设施，拆除康定路XXX号后门出口道路一侧的残疾道路，恢复所有绿化原状；3、两被告去掉康定路980弄进口至康定路XXX号出口之间围墙上的被告馨月汇母婴专护服务(上海)有限公司的名称，由原告决定设置小区名称；4、两被告连带排除地下自行车车库中天合大厦小区居民使用障碍，拆除所有变更设施，修复被其切割的楼板(约56平方米)，恢复物业竣工原状，将地下车库管理权交还给小区物业；5、两被告连带归还康定路XXX号中的小区物业管理用房，排除一切使用妨碍；6、两被告排除地下车库的使用障碍，将地下车库交付小区物业管理；7、被告唐燕补偿其2005年5月至判决生效日止，其恢复原状或排除妨碍止之期间的地下自行车库、地面停车位、地下车库、物业管理用房的使用费，暂计人民币(以下币种同)4,915,392元。(其中，物业管理用房55.8平方米，按3元/平方米/天计，地下自行车库681.29平方米，按2元/平方米/天计，地面绿化面积366平方米，按3元/平方米/天计，从2005年5月1日起暂计至2013年3月31日止，暂计2,525日)；8、被告馨月汇母婴专护服务(上海)有限公司对2010年4月至判决生效之日止期间的地下自行车库、地面停车位、地下车库、物业管理用房的使用费承担连带补偿义务，暂计为2,877,638元(从2010年4月1日起暂计至2013年3月31日，暂计1,095日)；9、两被告连带补偿从本判决生效之日起至恢复原状或排除妨碍止之期间的地下自行车库、地面停车位、地下车库、物业管理用房的使用费，计算标准同上。被告唐燕辩称，原告主张的物业管理用房和地下自行车库，其早在2002年就已经向小区开发商上海天怡房地产开发有限公司购入，并支付了对价，有当时签订的合同为证，且上述部位的维修基金均由房地管理部门通知其支付。事实上，康定路XXX号并不是天合大厦小区的一部分，该楼原本为住宅楼，被告买下整幢大楼后，开发商即向有关部门报批转为办公楼，相关规划也一并变更了，因此不同意原告诉请。唐燕是小区的主要业主之一，占有超过10%比例的专有面积，而原告的起诉并未获得唐燕的投票同意，小区内还有很多业主对本次诉讼也是不知情的，原告起诉很有可能未获业主大会同意，对原告的主体资格存疑。被告馨月汇母婴专护服务(上海)有限公司辩称，其与被告唐燕签订的租赁合同是合法有效的，其有权使用租赁合同内约定的部位。地下汽车库登记权利人是上海天怡房地产开发有限公司，不是全体业主共有，原告无权对此提出主张。原告只是业主委员会，无权单独提出诉讼，原告的行为有滥用业主委员会权利之嫌。本院经审理查明，原告系上海市静安区天合大厦业主委员会。上海市康定路XXX号1层物业管理用房及该号地下夹层自行车库登记为小区全体业主共有，该号地下1层汽车库、地下1层其他部位登记为上海天怡房地产开发有限公司所有，该号1层东部、2层、3层、4层、5层、6层登记为被告唐燕所有。2012年12月25日，上海市静安区天合大厦业主大会发出公告，声称大会通过一项决议：“为988号侵权提出诉讼”。2013年1月15日，原告及小区业主大会声称通过决议：“对988号业主侵占公共部位等事宜提起诉讼，并由业主委员会组织实施”。经查，本次业主大会表决票上所注明的表决事项不统一，部分表决票上载明的是“对988号业主侵占公共部位，业主委员会多次交涉未果，是否提起诉讼一事进行表决”，另外一部分表决票上载明的是“对988号业主唐燕侵占公共部位，业主委员会多次交涉未果，是否提起诉讼一事进行表决”。审理中，经本院核查，相关投票未满足专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表示同意的要求。本院认为，提起诉讼的结果可能增加全体业主的负担，给全体业主带来诉讼风险，是小区管理的重大事项，因此应当由全体业主共同决定。依照物权法的有关规定，该重大事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。物权法规定业主委员会对侵占通道等事项有权依法要求行为人排除妨害，是指业主委员会可成为权利的实现主体，具有主体资格，但就该事项提起诉讼的权利，法律并未规定将其赋予业主委员会。法律没有规定赋予业主委员会的权利，应当由业主大会保留。因此，业主委员会欲行使起诉权，必须先获得业主大会决议的授权，并受该业主大会决议授权范围的约束。经审查，天合大厦小区业主大会的本次表决至少存在以下三个问题，致使原告的起诉未符合法律规定：1、决议内容不明。业主大会公告、业主大会决议和业主表决票上所载明的决议内容均不相同，应当以业主表决票上所载为准，但该表决票本身印制的内容存在矛盾，一部分表决票的起诉对象为“988号业主”，另一部分表决票的起诉对象为“988号业主唐燕”。康定路XXX号业主并非唐燕一人，还有上海天怡房地产开发有限公司等，即部分业主的表决内容为是否起诉康定路XXX号所有业主，另一部分业主的表决内容为是否起诉康定路XXX号业主之一唐燕，导致业主实际未就同一事项进行共同表决，不符合法律规定；2、起诉不符合业主大会表决范围。原告作为业主大会的执行机构，应当严格按照业主大会决议行使起诉权。本案被起诉的被告有唐燕和馨月汇母婴专护服务(上海)有限公司，而原告提交的业主大会决议中并无授权原告起诉馨月汇母婴专护服务(上海)有限公司的内容；3、决议未满足物权法的有关规定。依照物权法的规定，重大事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。天合大厦小区业主大会的本次决议未能满足上述条件，且表决过程存在物业登记业主姓名与不动产登记簿上的姓名不符等严重瑕疵。需要指出的是，虽然原告的起诉存在上述问题，但并不代表被告的主张是正确的。原告可重新按照满足有关法律规定的规范流程表决获得业主大会正确授权后，再行起诉主张权利。被告亦应审视自身行为有无疏漏之处，有则改之，遵守小区规则，以免讼累。综上，原告的起诉未满足法律规定的条件，依法应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条之规定，本院裁定如下：驳回原告上海市静安区天合大厦业主委员会的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  朱睢洁代理审判员  李 彦人民陪审员  陈继烈二〇一三年十月十五日书 记 员  蒋 洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。