江西省南昌市青山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0111民初2482号原告：江西翰风文化发展有限公司，住所地南昌市青山湖区D。法定代表人：黄绍清，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴鑫，江西华赣律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭宏山，江西华赣律师事务所律师。被告：虞润平，男，1971年6月29日生，汉族，住南昌市青云谱区。原告江西翰风文化发展有限公司（以下简称翰风公司）与被告虞润平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翰风公司的诉讼代理人吴鑫、郭宏山，被告虞润平均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。翰风公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年11月13日签订的《房屋租赁合同》以及2019年4月9日签订的《补充协议书》，判令被告立即腾空并向原告返还租赁物；2、判令被告立即向原告付清2019年8月1日起至返还租赁物之日止的租金（暂计至2019年10月31日为30000元）、3、判令被告按《房屋租赁合同》约定的年度租金总额的10%向原告支付违约金43200元；4、判令被告向原告补交减免的费用（暂计至2019年11月15日为14000元）；5、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方(原告)所出租的房屋为甲方产业园里的办公大楼房屋，产业园位于南昌市青山湖区顺外路800号，该承租房屋位于第3栋第1层承租房屋编号为106-108，共3间，租赁面积为180平方米；租赁期限自2017年12月1日起至2021年11月30日止，共计租期四年，月租18000元；乙方(被告)拖欠租金或物业管理费、电费等各项费用，累计达2个月，或乙方利用租赁物进行违法违章活动，甲方可提前终止合同并收回房屋；租赁期间，若单方终止合同或违反本合同第九条之规定的任意条款，违反方须赔偿另一方的全部经济损失，并同时赔付另一方1.1条所规定的违约金。合同签订后，被告虽多次未按合同约定的付款时间支付月租金，但经原告多次催收后也予以补交。2019年4月9日，原被告双方签订《补充协议书》，约定：自2019年4月15日至2021年11月14日，乙方每月支付租金10000元/月，租赁面积为120平方米。补充协议签订后，被告起初尚能按约定履行义务。但是从2019年8月15日至今，被告已拖欠原告3个月租金，且在原告多次催讨租金时，均置之不理。另被告在租赁物开设快餐店，未将燃油罐埋地而是露天放置，已严重违反餐饮场所厨房燃油设施消防安全技术要求，且在青山湖区安监局对被告开设的快餐店出具湖坊镇安全生产隐患排査表，并指出燃油桶放置在露天位置存在安全隐患后，仍拒不改正。被告的上述行为，不仅严重违反了合同约定，而且存在巨大安全隐患。原告为维护自身合法权利，特诉至贵院，望法院査清事实，判如所请。虞润平辩称，我不同意解除租赁合同和补充协议，我要求继续承租店面，但是原告要把我的房租和水电费价格降到和其他店面一致。理由是：1、合同上写的是三间店面，我实际上只租了两间，已经和原告的招商部说好退了一间，那间退的店面的房租已经转到了这两间。2、原告说的燃油罐的问题，我已经向青山湖区安检局作出了合理解释，不会存在安全隐患。3、租金我交到2019年8月15日，之后我没有交租金的原因是租金价格过高，同样的店面租给别人4000元别人都不租。当时承租的时候，原告承诺了水电费和房租都是统一价，但是现在别人的水电费和房租都比我便宜。本院经审理认定事实如下：2017年11月13日，翰风公司（甲方）与虞润平（乙方）签订了一份房屋租赁合同，写明：乙方承租甲方的南昌市青山湖区顺外路800号产业园第3栋第1层房屋，承租房屋编号为106-108，共3间，租赁面积180平方米；乙方承租的房屋用于个体经营；租赁期限自2017年12月1日起至2021年11月30日止，共计4年，免租期自2017年12月1日至2018年3月31日止；租赁单价为每平方米100元，每月租金为18000元；乙方需向甲方缴纳物业管理费，每月900元；乙方用电所产生的水电费由乙方承担，电费单价为1.5元/度，水费单价为3.9元/吨；乙方在签署租赁合同后第五个工作日内支付甲方押金36000元，该押金不能抵扣房屋租金和其他相关费用；租赁合同签署后第5个工作日内乙方须支付甲方36000元租金，之后乙方于每两个月的第1个月的5个工作日内向甲方缴纳两个月的租金；乙方有拖欠租金或物业管理费、电费等各项费用累计达2个月的，甲方可提前终止合同并收回房屋；租赁期间任何一方违反本合同的规定，按本合同约定的年度租金总额的10%计算违约金等。合同签订后，翰风公司将涉案店面交给虞润平使用。2019年4月9日，翰风公司（甲方）与虞润平（乙方）签订了一份补充协议书，写明：乙方与甲方签订的房屋租赁合同位于第3栋第1层，承租房屋编号为106、107共2间，租赁面积为120平方米；自2019年4月15日至2021年11月14日乙方在原租赁合同基础上每月减免房屋租金2000元，计每月租金10000元，乙方应于2019年4月15日前缴纳应缴费款项（房屋租金、水电费）；乙方自签订补充协议后不得再以任何形式拖欠房屋租金等相应租赁款项，否则甲方有权终止合同，履行合同原定条约，没收乙方缴纳租金押金，并且追回园区所有减免费用及空置损失，并终止该协议等。因虞润平在向翰风公司交纳租金至2019年8月15日后再未交纳租金，翰风公司故诉至本院。提出上述诉讼请求。本院认为，翰风公司与虞润平签订的房屋租赁合同和补充协议书系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按约履行。翰风公司向虞润平交付了租赁房屋，履行了合同义务，虞润平未按约交纳房租，应承担违约责任。现虞润平自2019年8月15日起未交纳房租，原告要求终止租赁合同和补充协议书，并要求虞润平腾空后交还租赁物和支付拖欠的租金，符合合同约定，本院予以支持。翰风公司称其收取的36000元押金中有12000元已冲抵2018年10月的租金，因未提供证据证实，且合同中已约定押金不能抵扣房屋租金，本院不予采信。翰风公司要求没收房屋押金属于违约金性质，现翰风公司还要求虞润平按年度租金总额的10%支付违约金，明显约定的违约金过分高于造成的损失，应予适当减少，即翰风公司在没收36000元房屋押金后不得再向虞润平主张其他违约金。双方在补充协议中已约定，如虞润平拖欠房租，翰风公司有权终止合同，履行合同原定条约，并追回所有减免费用，故翰风公司要求虞润平支付减免的费用14000元（2019年4月15日至11月15日共7个月，按每月2000元计算），符合约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：解除江西翰风文化发展有限公司与虞润平在2017年11月13日签订的《房屋租赁合同》以及双方在2019年4月9日签订的《补充协议书》；虞润平在本判决生效后十五日内腾空其承租的位于南昌市青山湖区顺外路800号产业园第3栋第1层2间房屋（房屋编号为106、107）并交还给江西翰风文化发展有限公司；虞润平在本判决生效后十五日内向江西翰风文化发展有限公司支付房屋租金（租金计算方式：自2019年8月16日起至向江西翰风文化发展有限公司返还租赁物止，按每月10000元计算）；虞润平在本判决生效后十日内支付江西翰风文化发展有限公司减免的费用14000元（2019年4月15日至2019年11月15日）；驳回江西翰风文化发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费815元（已减半收取），由江西翰风文化发展有限公司负担365元，虞润平负担450元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  黄丹二〇一九年十一月十八日书记员  金未