上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2015）静民一(民)初字第740号原告俞世春，男，1986年2月4日出生，汉族，住上海市。原告张慧萍，女，1958年11月22日出生，汉族，住上海市。两原告共同委托代理人周懿懿，上海市锦天城律师事务所律师。两原告共同委托代理人刘丹竹，上海市锦天城律师事务所律师。被告俞建平，男，1956年1月6日出生，汉族，户籍地上海市。被告刘万年，男，1959年7月18日出生，汉族，住上海市。第三人中国工商银行股份有限公司上海市徐汇支行，住所地上海市。负责人王伟权，行长。委托代理人陈佳。委托代理人刘均琦。第三人边防线，女，1963年8月15日出生，汉族，住浙江省诸暨市。原告俞世春、张慧萍诉被告俞建平、刘万年房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月26日立案受理后，依法由代理审判员巫建强独任审判，于2014年3月19日公开开庭进行审理,两原告及其委托代理人周懿懿和两被告均到庭参加诉讼。2015年4月14日，经原告申请，本院依法追加中国工商银行股份有限公司上海市徐汇支行(以下简称“工行徐汇支行”)和边防线作为第三人参加诉讼，后又于2015年5月14日公开开庭进行了审理，原告俞世春及两原告的共同委托代理人周懿懿，两被告以及第三人工行徐汇支行的委托代理人陈佳、汪雯杰(后被撤销委托)，第三人边防线到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2016年1月19日再次公开开庭进行了审理，两原告及其共同委托代理人周懿懿，被告刘万年以及第三人中国工商银行股份有限公司上海市徐汇支行的委托代理人陈佳、刘均琦到庭参加诉讼，被告俞建平及第三人边防线经本院合法传唤未到庭参加诉讼。审理中，经本院院长批准，本案延长审限六个月。本案现已审理终结。原告诉称，张慧萍和俞建平系夫妻关系，俞世春系二人所生之子，一家三人自1984年起居住于上海市海防路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)。系争房屋原系公有住房，1995年1月24日，俞建平按照政策购买了房屋产权。此后，俞建平声称外出做生意在外独自居住，十多年几乎不回家。2014年2月10日，有自称是债权人的人找到原告要求其替刘万年还钱，否则将拍卖系争房屋，原告经追问债权人及刘万年，才得知俞建平已于2006年1月22日擅自将系争房屋以买卖的方式过户给刘万年，而刘万年系俞建平的朋友，实际上是应俞建平的指示挂名系争房屋。两原告认为系争房屋属于其与俞建平的共同财产，两原告在系争房屋已居住三十余年，俞建平未经两原告同意擅自处分共同财产，严重损害了两原告的合法权益，遂诉至法院，要求判令：1、确认被告俞建平和被告刘万年于2005年12月8日就系争房屋签订的《上海市房屋买卖合同》无效；2、确认系争房屋归原告张慧萍和被告俞建平共同共有，被告刘万年协助配合将系争房屋所有权过户登记至原告张慧萍和被告俞建平名下；3、被告刘万年涤除设置于系争房屋上登记号为XXXXXXXXXXXX的抵押权登记；4、被告刘万年涤除设置于系争房屋上登记号为XXXXXXXXXXXX的抵押权登记。被告俞建平辩称，其为了做生意所需签订房屋买卖合同将系争房屋以人民币(以下币种均为人民币)545,000元的价格卖给了刘万年，当时双方说好等俞建平做生意赚到钱后按照原价购回系争房屋，虽然未将出售房屋的事情告知两原告，但是房屋买卖合同是有效的，因此不同意两原告的诉请。被告刘万年辩称，其与俞建平系好友关系，在向俞建平支付了545,000元购房款后以合法手续买下了系争房屋，双方房屋买卖合同合法有效。此后为了借钱，其在系争房屋上办理了两次抵押借款，该行为合法有效。因此不同意两原告的诉请。第三人工行徐汇支行述称，系争房屋办理了合法有效的所有权变更登记，登记权利人为刘万年，故其与刘万年签订的借款合同是合法有效的。刘万年向工行徐汇支行借款300,000元，借款期限为2006年1月10日至2018年1月10日，借款合同签订后，工行徐汇支行依法办理了抵押权登记，其对系争房屋享有的抵押权合法有效，现双方借款合同尚在正常履行中，工行徐汇支行的合法债权和抵押权应受法律保护。第三人边防线述称，其因与刘万年存在借款关系，故在系争房屋上设置了抵押权登记，该抵押权合法有效。目前刘万年尚未还清欠款，希望法院保护其合法债权和抵押权。经审理查明，俞建平和张慧萍于1983年12月登记结婚，俞世春系二人所生之子。系争房屋原为公有住房，原承租人系俞建平之父俞金权，1995年1月24日，俞建平根据上海市出售公有住房的相关政策购得系争房屋后，所有权登记于俞建平名下。2005年12月8日，俞建平在两原告不知情的情况下，与刘万年签订《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋以545,000元的价格出售给刘万年，刘万年通过支付现金245,000元及申请银行贷款300,000元的方式向俞建平支付了房款。2006年1月5日，系争房屋所有权人变更登记为刘万年。俞建平和刘万年曾有约定，因俞建平做生意需要用钱，将系争房屋出售给刘万年，房屋继续由俞建平家人居住，待俞建平有钱了以后将系争房屋买回去。其间，刘万年于2005年12月底与第三人工行徐汇支行签订《房屋担保贷款合同》，约定刘万年以系争房屋为抵押物，向工行徐汇支行借款300,000元用于购房，贷款期限自2006年1月10日至2018年1月10日，为此系争房屋于2006年1月5日设定了抵押权人为工行徐汇支行的抵押权登记，登记抵押债权数额及担保债务履行期限同前述约定。之后，因刘万年以系争房屋作为抵押物向第三人边防线借款，系争房屋又于2014年7月9日设定了抵押权人为边防线的抵押权登记，登记抵押债权数额为1150,000元，担保债务履行期限自2014年7月9日至2014年9月9日。2015年春节期间，一直居住于系争房屋的两原告因第三人边防线上门追讨欠债而得知房屋已被出售并被抵押，之后与被告交涉未果，两原告遂起诉至法院，要求判如所请。另查明，至本案审理法庭辩论终结时，系争房屋上设定的抵押权及抵押债权情况为：1、抵押登记证明号为“静XXXXXXXXXXXX”、抵押权人为工行徐汇支行的债权余额尚有65,420.42元未还清，据债权人及债务人陈述，债务人还款正常，没有发生过逾期还款；2、抵押登记证明号为“静XXXXXXXXXXXX”、抵押权人为边防线的债权余额尚有1,150,000元未还清，据债权人及债务人陈述，债务人每月仅归还利息23,000元，本金全额未还。审理中，两原告曾提出要求确认系争房屋归两原告和被告俞建平共同共有并将系争房屋所有权登记至该三人名下的诉请，后变更为其诉称的第二项诉请，经本院释明后，两原告放弃了该项诉请。此外，两原告认为两被告之间转让系争房屋的行为名义上是房屋买卖，实际上是借款，双方并无房屋买卖的合意，并且俞建平擅自将夫妻共有房屋出售给刘万年的行为属于无效民事行为，其法律后果应是确认买卖合同无效并返还相应财产。两被告坚持其辩称意见，并提出若法院认定双方房屋买卖合同无效，俞建平应当按照系争房屋当前市场价格返还刘万年已付的购房款，且第三人的抵押权是合法有效的，刘万年无力偿还相关借款以涤除抵押权登记，只能通过出卖系争房屋的方式来解决。上述事实，有两原告提供的户口簿、结婚证、《公有住房买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产登记簿关于系争房屋权利人及抵押权人的信息、上海市房地产登记申请书及抵押借款合同，被告刘万年提供的银行对账单，第三人工行徐汇支行提供的《房屋担保借款合同》、他项权证、抵押详细信息、放款凭证，以及当事人的陈述为证，经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，被告俞建平根据上海市出售公有住房的相关政策成为系争房屋的所有权人，原告张慧萍既是购房时的成年同住人，又是俞建平的配偶，对系争房屋享有共有权。根据当事人的陈述，刘万年作为俞建平的好友，在明知系争房屋属于俞建平和张慧萍夫妻共同财产并由两原告实际居住的情况下，通过签订房屋买卖合同的形式向俞建平购买系争房屋，而俞建平未将上述事实告知张慧萍，故俞建平和刘万年买卖系争房屋的行为，属于恶意串通，损害了他人合法利益的情形，根据合同法的相关规定，双方就买卖系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》应当被确认为无效合同。本案中，虽然俞建平和刘万年已经履行上述合同将系争房屋所有权登记至刘万年名下，然而无效合同自始没有法律约束力，应当将当事人的财产恢复至合同订立前的状态，即系争房屋的所有权人应当恢复登记至俞建平名下，俞建平应将已收取的购房款545,000元返还给刘万年。至于刘万年提出应当按系争房屋当前市场价格返还购房款的意见，并无相关法律依据，本院不予采纳，即便刘万年认为相关当事人因合同被确认无效而造成其经济损失，可通过另案起诉相关当事人要求赔偿损失，不应在本案中一并处理。虽然在房屋买卖合同被确认无效后应当将当事人的财产恢复登记至合同订立前的状态，但是在本案中第三人与刘万年签订的抵押借款合同合法有效，且已就系争房屋办理了抵押权登记，故第三人的抵押权应受法律保护，在系争房屋已被设定抵押的前提下，无法直接将所有权人恢复登记至俞建平名下。刘万年作为债务人负有向债权人清偿债务的法定义务，因此其应当在清偿相关债务后负责涤除设定于系争房屋上的抵押权，以确保系争房屋所有权恢复登记至俞建平名下。被告俞建平经合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。第三人边防线经合法传唤无正当理由未到庭，不影响案件的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条之规定，判决如下：一、确认被告俞建平和被告刘万年就上海市海防路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告俞建平应于本判决生效之日起十日内返还被告刘万年购房款545,000元；三、被告刘万年应于本判决生效之日起十日内负责涤除设置于上海市海防路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋上权利人为中国工商银行股份有限公司上海市徐汇支行、登记证明号为“静XXXXXXXXXXXX”的抵押权登记；四、被告刘万年应于本判决生效之日起十日内负责涤除设置于上海市海防路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋上权利人为边防线、登记证明号为“静XXXXXXXXXXXX”的抵押权登记；五、被告俞建平和被告刘万年应于上述第二、三、四项义务履行完毕后十日内协助办理上海市海防路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋的所有权过户手续，将上述房屋的所有权恢复登记于被告俞建平名下。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全费5,000元、案件受理费22,800元，均由被告俞建平、刘万年共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  倪 强代理审判员  巫建强人民陪审员  梁钟芳二〇一六年四月十三日书 记 员  黄青兰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。