河南省原阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0725民初4044号原告：李豪爽，男，1991年11月30日出生，汉族，住原阳县。委托诉讼代理人:王剑锋,河南力超律师事务所律师。被告：刘金龙，男，1989年1月9日出生，汉族，住林州市。原告李豪爽诉被告刘金龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月14日受理立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李豪爽及其委托诉讼代理人王剑锋到庭参加诉讼,被告刘金龙经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告之间房屋买卖合同并判令被告返还原告购房款279709元，并从支付购房款之日起按同期银行利率支付利息至实际还款之日止；2、请求依法确认被告违约并向原告支付违约金228000元。事实与理由：2018年9月28日,原、被告就位于新乡市平原新区××大道××楼××单元××室商品住房买卖事宜达成协议,原告以现金和转账方式共计支付被告购房款270000元并缴纳房屋月供利息款9709元(从2019年1月开始至2019年6月止)。原告也在2019年1月份入住该房屋。但是,在后期的房屋解压及过户手续的办理过程中,被告因其个人的经济原因,迟迟不予到场办理涉及房屋的各种手续。被告在原告多次要求下,书写了多份保证书性质的补充协议。最终确认被告违约且无法准备资金办理过户手续。被告在确认以上事实存在的情况下依然不能返还购房款。无奈,特诉至贵院以维护原告的合法权益。另补充：原、被告双方在2018年9月28日在第三方中介公司介入情况下，签订房屋买卖合同，原告依据约定支付购房款首付款270000元。2019年1月份，原告入住该房屋，并交纳居间费14950元，交纳物业费1214.40元，在合同确认的手续办理期间内，被告未办理任何涉及该房屋的手续。2018年10月15日、2019年10月21日、2019年11月21日，被告以保证人的方式与原告签订了三份补充协议，确认被告因其个人原因无法办理正常的银行解押手续，也无法办理房屋过户手续。其行为已经构成违约。原告入住房屋后，除支付270000元首付款之外，涉及的还有以下三部分损失：1、居间费14950元；2、物业管理等杂费；3、因按照房屋内部结构定制的房内家具，涉及金额高达10余万元。以上所有损失，我方确认计算于诉讼请求的第二项损失之内，即违约金。被告刘金龙未到庭亦未提交书面答辩状。为支持其诉讼请求，原告提供如下证据：1、房屋买卖合同一份、首付款收条及按揭贷款利息微信转账6份共两张。证明双方合同约定的内容及违约责任承担比例。2、补充协议三份。签订时间分别为2018年10月15日、2019年10月21日、2019年11月21日，证明被告已书面确认其行为已经构成违约。3、居间费用收费条、金碧物业公司物业收费单及支付凭证。证明原告的其他损失。被告未提交证据。根据民事诉讼证据认证规则，原告提交的证据1、2、3，来源合法，客观真实，能够证明案件事实；被告缺席庭审，视为放弃对原告提交的证据发表质证意见的权利；对原告提交的以上证据，本院予以认定。根据本院认定的有效证据及当事人庭审陈述，可以确认以下案件事实：2018年9月28日,原告李豪爽作为乙方，被告刘金龙作为甲方，新乡港隆房屋中介服务有限公司作为居间方，签订了房屋买卖合同及房屋转让补充协议。房屋买卖合同载明：乙方从甲方处购买坐落于平原新区××大道××楼××单元××室房屋。房屋情况：房屋为商品住宅，面积为112.44平方米，总房款为760000元；交易费用承担：交易税费由乙方承担。居间服务费15000元由乙方承担，过户服务费1000元由乙方承担；付款方式及手续办理：乙方应于签约时支付合同定金135000元，若房屋有抵押，甲方自行解押，房产证下发后45个工作日内向贷款银行提出还款申请，按贷款银行确定的日期及时还清银行贷款，并办理抵押注销手续。乙方还款方式为：按揭贷款，甲方配合乙方办理相关手续；房屋交付：甲方应于2018年10月10前将房屋及钥匙交付乙方；违约责任：任一方擅自拒绝协助办理货款、解押、网签、监管、过户等手续导致交易失败的,均视为该方违约,应向守约方支付总房款的30%作为违约金,实际损失大于该违约金的,可另行主张,丙方收取的居间服务费不再退还,守约方所受该项损失直接向违约方主张赔偿。另约定：本合同未尽事宜各方可补充约定,补充协议具有同等效力。2019年9月28日，原告李豪爽作为乙方，被告刘金龙作为甲方，在新香港隆房屋中介服务有限公司居间服务下签订了房屋转让补充协议，约定：乙方在协议签订后1个工作日内支付甲方首付款135000元。自签订合同至房屋过户前产生的月供本金由甲方承担，利息由乙方承担。房产证下发之后甲方不配合乙方办理过户手续，则视为甲方违约，应向乙方退还所付款项并支付全房款的百分之三十作为违约金。2018年10月15日，原告李豪爽与被告刘金龙及居间方新乡港隆房屋中介服务有限公司第一分公司签订补充协议，约定：刘金龙保证在房产证下发后45个工作日内向银行提出还款解押申请。卖方净落760000元，李豪爽按首付250000元支付给刘金龙，但应刘金龙要求在首付款基础上另加20000元给刘金龙，刘金龙承诺在房屋尾款到账时当天把20000元还给李豪爽。2019年10月21日，李粉静与被告刘金龙及居间方新乡港隆房屋中介服务有限公司第一分公司签订补充协议（三），约定：2019年7月及以后月供（包括本金和利息）由刘金龙自行承担，直至刘金龙将房产过户至李粉静名下。自2019年10月21日至2019年10月21日的时间内，刘金龙必须将房产解押拿到房产证明以及过户到李粉静名下，否则视为刘金龙违约。经查明，李粉静系李豪爽妻子。2019年11月1日，刘金龙为原告出具补充协议，载明：“本人：刘金龙名下位于新乡市平原新区××大道××西院××楼××室的房产，于2018年9月28日出售给李豪爽（并分两次共收取李豪爽房屋首付款27万元整），在合同签订日起的七个月内过户到买房名下，现因个人原因外债太多，拖延时间而造成违约，无法办理正常银行解押手续，也无法正常办理房屋过户手续，也无法返还购房款项；以上事实确认，自愿配合买房办理任何手续。保证人：刘金龙410521198901096030日期2019.11.1”原告李豪爽于2018年9月28日向刘金龙支付房款135000元，于2018年10月15日支付房款135000元，共计270000元。原告通过微信转账，于2019年1月17日向被告支付1758元，2019年2月16日支付1755元，2019年3月17日支付1751元，2019年4月18日支付1745元，2019年10月23日支付2000元，2019年11月1日支付700元，作为从2019年1月开始至2019年6月止的房屋月供利息款。以上共计279709元。2018年12月10日，原告李豪爽支付新乡市港隆房屋中介服务有限公司居间费15000元。原告于2019年1月开始入住案涉房屋，至今仍实际占有该房屋。本院认为，合同当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，在履行期限届满之前另一方当事人可以解除合同并要求要求其承担违约责任；合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据原告李豪爽与被告刘金龙签订的《房屋买卖合同》、《房屋转让补充协议》、《补充协议》、《补充协议（三）》及刘金龙出具的《补充协议》等文件所约定及承载的内容，可以看出，被告刘金龙认可因其个人原因，无法办理案涉房屋解押手续，也无法办理房屋过户手续，刘金龙已经构成了预期违约。原告要求解除合同的请求，符合法律规定，予以支持。案涉合同于原告李豪爽诉状送达被告刘金龙的2019年11月25日解除。原告要求被告返还购房款270000元、原告代被告偿还的按揭贷款9709元，及上述款项按同期银行贷款利率、从支付之日至被告实际偿还之日止的利息，符合法律规定，予以支持。原告李豪英支出的居间费15000元，因被告刘金龙违约导致合同解除，该居间费因刘金龙违约而转变为李豪爽的损失，应由被告刘金龙予以赔偿。原告李豪英支出的物业费等因居住案涉房屋产生的费用，系其居住案涉房屋应缴纳的合理费用，应由其本人承担。其要求被告予以返还，没有事实及法律依据，不予支持。根据合同法第一百零七条、第一百一十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人约定一方违约时，根据违约情况向对方支付一定数额违约金的，约定的违约金不得过分高于造成的损失。被告刘金龙违约履行义务，原告李豪爽请求其支付违约金，但不得过分高于其实际损失。本案中，原告主张其按照案涉房屋结构购买家具，造成损失十余万元，但是未提交证据予以证实，应承担举证不能后果，对该项损失不予支持。其亦未提交证据证实其有其他损失，因此，原告要求被告支付违约金228000元，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决如下：一、确认李豪爽、刘金龙签订的《房屋买卖合同》、《房屋转让补充协议》、《补充协议》、《补充协议（三）》、《补充协议》于2019年11月25日解除；二、刘金龙于本判决生效之日起十五日内返还李豪爽购房款270000元及利息（以27000元为基数、按年利率6%、自2018年10月15日计算至清偿之日的利息）；三、刘金龙于本判决生效之日起十五日内返还李豪爽按揭利息款9709元及利息（以9709元为基数、按年利率6%、自2019年11月1日计算至清偿之日的利息）；四、刘金龙于本判决生效之日起十五日内赔偿李豪爽居间费损失15000元；五、驳回李豪爽其他诉讼请求。以上，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案诉讼费2360元，由原告李豪爽负担1048元，被告郝怡红负担1312元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院；于上诉之日起七日内向新乡市中级人民法院预交上诉费，并将交费凭证交本院查验；逾期视为放弃上诉权利。审判员  娄季林二〇一九年十二月二十五日书记员  李路路