新疆维吾尔自治区乌鲁木齐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新0121民初1045号 原告：新疆奥特莱斯投资发展有限公司，住所地乌鲁木齐经济技术开发区。 法定代表人：余美能，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄静，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨福靖，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被告：姚旭明，男，1976年9月16日出生，汉族，住乌鲁木齐市头屯河区。 被告：张淑兰，女，1976年1月17日出生，汉族，住乌鲁木齐市头屯河区。 被告：姚全利，女，1997年10月23日出生，汉族，住新疆奎屯市。 原告新疆奥特莱斯投资发展有限公司（以下简称奥莱公司）与被告姚旭明、张淑兰、姚全利房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新疆奥特莱斯投资发展有限公司的委托诉讼代理人黄静到庭参加诉讼，被告姚旭明、张淑兰、姚全利经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告奥莱公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与姚金全于2014年10月14日签订的《商品房买卖合同》自三被告放弃继承时终止；2、请求确认乌鲁木齐市中城国际城Ｘ栋Ｘ单元Ｘ号房屋归原告所有且依法享有处分权；3、本案的诉讼费用由原告承担。事实与理由：2014年10月14日，原告与姚金全签订《商品房买卖合同》，姚金全以银行按揭贷款形式购买原告位于乌鲁木齐市中城国际城Ｘ栋Ｘ单元Ｘ号房屋，房屋价款453232元。2014年11月6日，姚金全与兴业银行股份有限公司乌鲁木齐分行（以下简称兴业银行）签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，贷款金额310000元。当日，原告与姚金全、贷款银行三方签订《个人购房按揭贷款担保及回购协议》。约定原告为姚金全借款合同下的债务提供连带保证责任，同时约定姚金全出现未按期偿还贷款本息的，由原告回购房产偿还债务，姚金全同意原告对回购房产依法处理，并协助原告到房产交易管理部门办理相关手续。姚金全自2018年8月10日起未按合同约定偿还贷款，兴业银行于2019年2月11日起宣布姚金全贷款提前到期，要求原告承担保证回购责任。原告经与被告姚旭明联系核实姚金全确已身亡，但三名被告均不同意代为偿还剩余贷款，并明确书面表示放弃继承权。原告已于2019年4月3日按照贷款银行要求履行了担保责任，支付了姚金全应承担的剩余借款、利息及罚息285695.49元，按照合同约定回购了涉案房屋。故诉至法院，请求判如所请，维护原告的合法权益。 被告姚旭明未到庭，亦未提交书面答辩状。 被告张淑兰未到庭，亦未提交书面答辩状。 被告姚全利未到庭，亦未提交书面答辩状。 原告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、姚旭明和姚金全的户口本复印件，证明姚金全是姚旭明的长子。三被告未到庭质证。本院对该组证据的三性予以确认；2、《商品房买卖合同》一份，证明姚金全以银行按揭贷款形式购买原告位于乌鲁木齐市中城国际城Ｘ栋Ｘ单元Ｘ号房屋。三被告未到庭质证。本院对该组证据的三性予以确认；3、《个人购房抵押（保证）借款合同》，证明姚金全向兴业银行贷款310000元用于购买原告开发的涉案房屋，并用所购房产向兴业银行提供抵押担保。三被告未到庭质证。本院对该组证据的三性予以确认；4、《个人购房按揭贷款担保及回购协议》，证明合同约定原告为姚金全借款合同下的债务提供连带保证责任，姚金全出现未按期偿还贷款本息的，兴业银行有权要求原告回购房产偿还债务，姚金全同意由原告回购房产，用回购款偿还其所欠剩余全部贷款本息，同意原告对回购房产依法处理，并协助原告到房产交易管理部门办理相关手续。三被告未到庭质证。本院对该组证据的三性予以确认；5、《兴业银行致奥特莱斯公司的函》、《信用业务提前到期通知书》、《个人贷款催收通知书》各一份，证明2019年2月11日因姚金全连续7期未还贷款，兴业银行宣布姚金全的贷款提前到期，书面通知原告，并依据相关协议要求原告承担姚金全贷款偿还的连带保证责任；三被告未到庭质证。本院对该组证据的三性予以确认；6、《兴业银行特种转账凭证》、《兴业银行个人贷款结清证明》、《解押通知》各一份，证明2019年4月3日原告按兴业银行要求向其履行了担保责任，回购了涉案房屋，并用回购款支付了姚金全应承担的剩余借款、利息及罚息285695.49元。2019年4月11日兴业银行出具贷款结清证明，确认姚金全所借31万元贷款本息于2019年4月3日结清，兴业银行于2019年12月30已办理抵押权解押，三被告未到庭质证。本院对该组证据的三性予以确认；7、涉案房屋现状照片8张，证明三被告将涉案房屋内的家具家电清空后交还给了原告。三被告未到庭质证。本院对该组证据的三性予以确认。 被告姚旭明未到庭，但向本院提交了以下证据：1、《放弃继承权声明书》，证明其为第一顺位合法继承人，明确表示放弃对姚金全遗产的继承权。原告对该组证据的真实性、合法性以及关联性均予以认可，本院对该组证据的三性予以确认；2、户口簿，用于证实姚旭明、张淑兰、姚全利为姚金全的直系亲属。原告对该组证据的真实性、合法性以及关联性均予以认可，本院对该组证据的三性予以确认；3、《户口注销证明》，用于证实姚金全于2018年8月19日死亡。原告对该组证据的真实性、合法性以及关联性均予以认可，本院对该组证据的三性予以确认。 被告张淑兰未到庭，但向本院提交了以下证据：《放弃继承权声明书》，证明其为第一顺位合法继承人，明确表示放弃对姚金全遗产的继承权。原告对该组证据的真实性、合法性以及关联性均予以认可，本院对该组证据的三性予以确认。 被告姚全利未到庭，但向本院提交了以下证据：《放弃继承权声明书》，证明其为第二顺位合法继承人，在第一顺位继承人明确表示放弃后，其也明确表示放弃对姚金全遗产的继承权。原告对该组证据的真实性、合法性以及关联性均予以认可，本院对该组证据的三性予以确认。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定事实如下：2014年10月14日，原告奥莱公司与姚金全签订了一份《商品房买卖合同》，约定姚金全以银行按揭贷款形式购买原告位于乌鲁木齐市中城国际城Ｘ栋Ｘ单元Ｘ号房屋，房屋建筑面积97.26平方米，单价每平方米4660元，总金额453232元。购买方式为按揭付款，首付总房款的30%即143232元，剩余70%的房款310000元以按揭贷款方式支付。随后，姚金全向原告奥莱公司支付了该房屋的首付款143232元。2014年11月6日，姚金全与兴业银行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定由兴业银行向姚金全贷款310000元，贷款期限为240个月（自2014年11月7日至2034年11月7日），借款利率为6.8775%。当日，原告奥莱公司与姚金全、兴业银行三方签订了一份《个人购房按揭贷款担保及回购协议》，约定由原告奥莱公司为姚金全借款合同下的债务提供连带保证责任，同时约定姚金全出现未按期偿还贷款本息的，由原告奥莱公司承担回购义务，姚金全同意原告奥莱公司对回购房产依法处理，并协助原告奥莱公司到房产交易管理部门办理相关手续。2014年11月7日，姚金全以乌鲁木齐市中城国际城Ｘ栋Ｘ单元Ｘ号房屋向兴业银行抵押，并办理了抵押登记手续。姚金全自2018年8月10日起未按合同约定偿还贷款，2019年2月11日起，兴业银行根据《个人购房按揭贷款担保及回购协议》宣布姚金全的贷款提前到期，要求原告奥莱公司承担回购责任。原告奥莱公司在无法联系姚金全的情况下，于2019年4月3日按照《个人购房按揭贷款担保及回购协议》的要求履行了保证责任，向兴业银行支付了姚金全应承担的剩余借款、利息及罚息共计285695.49元，回购了姚金全位于乌鲁木齐市中城国际城Ｘ栋Ｘ单元Ｘ号房屋。兴业银行于2019年12月30日向乌鲁木齐县规划建设局出具了解押通知，同意解除乌鲁木齐市中城国际城Ｘ栋Ｘ单元Ｘ号房屋的抵押登记。 另查明，姚金全于2018年8月19日溺水死亡，未留有遗嘱，其生前未结婚，未有配偶及非婚生子女或养子女，法定第一顺序继承人为其父亲姚旭明、母亲张淑兰，第二顺序继承人为胞妹姚全利。姚金全遗产包括位于乌鲁木齐市中城国际城Ｘ栋Ｘ单元Ｘ号房屋一套、购买该房屋时所交纳的房屋首付款143232元，目前该涉案房屋及首付款143232元由原告奥莱公司实际占有。 再查明，第一顺位继承人姚旭明、张淑兰，第二顺序继承人姚全利于2019年9月30日向本院书面出具《放弃继承权声明书》，声明对于该遗产（位于乌鲁木齐市中城国际城Ｘ栋Ｘ单元Ｘ号的房屋）自愿无条件放弃继承权。 本院认为，第一，关于被告姚旭明、张淑兰、姚全利放弃继承权是否有效的问题。根据《中华人民共和国继承法》第二十五条规定“继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承”。具体到本案，姚金全于2018年8月19日死亡后，产生法定第一顺序继承人姚旭明、张淑兰，第二顺序继承人姚全利。2019年9月30日，被告姚旭明、张淑兰、姚全利向本院出具书面放弃继承权声明书，明确自愿放弃涉案房屋继承权。被告姚旭明、张淑兰作为被继承人姚金全第一顺序继承人，在自愿情况下全部放弃涉案房屋继承权的声明合法有效，被告姚全利作为姚金全的胞妹系法定的第二顺序继承人，其在第一顺序继承人放弃继承权后享有继承权，同时也享有放弃继承的自由，因此被告姚全利自愿作出放弃继承的意思表示不违反法律规定，合法有效。因此，三被告放弃继承权的行为合法有效，本院予以认可。原告的相关意见，本院予以采纳。 第二，关于继承人放弃继承后，姚金全与原告奥莱公司签订的《商品房买卖合同》效力及是否应当终止的问题。首先，本院认为原告奥莱公司与姚金全签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，且双方按照合同约定如约履行了该合同，应当认定为合法有效。其次，财产性质的合同，一方当事人死亡的，合同效力并不当然终止，死亡的一方当事人有继承人的，继承人继承合同的财产权利则应继续履行合同义务，继承人放弃继承的，合同终止。具有人身依附性的合同，一方当事人死亡的，合同效力自然终止。本案中，原告奥莱公司与姚金全签订的《商品房买卖合同》属于财产性质的合同，现姚金全已经去世，其法定第一顺序、第二顺序继承人均明确表示放弃继承姚金全的遗产，原告奥莱公司与姚金全签订的合同自然终止。因此，原告奥莱公司要求确认与姚金全于2014年10月14日签订的《商品房买卖合同》自三被告放弃继承时终止的诉讼请求，本院予以支持。 第三，关于原告奥莱公司可否依据《个人购房按揭贷款担保及回购协议》取得涉案房屋所有权的问题。首先，原告奥莱公司与姚金全、兴业银行三方签订《个人购房按揭贷款担保及回购协议》不违反法律法规强制性规定，应当认定为合法有效，各方当事人均应按照诚实信用原则全面履行合同约定的权利和义务。其次，本案中，《个人购房按揭贷款担保及回购协议》中的回购条款实际上是在出借人与借款人之间的债权债务关系基础上设立的担保物权，其目的是保障出借人债权的实现。依据《个人购房按揭贷款担保及回购协议》的约定，出借人兴业银行与借款人姚金全、保证人奥莱公司之间，由原告奥莱公司为姚金全借款合同下的债务提供连带保证责任，同时约定姚金全如果出现未按期偿还贷款本息的，由原告奥莱公司回购借款人姚金全的房产偿还债务。2019年2月11日，兴业银行因借款人姚金全连续逾期未还贷款，通知作为保证人的原告奥莱公司借款人姚金全的贷款提前到期，要求原告奥莱公司履行连带担保责任，归还借款本金、利息及罚息283490.21元。原告奥莱公司在无法联系借款人姚金全的情况下，依据《个人购房按揭贷款担保及回购协议》的相关条款，于2019年4月3日向兴业银行垫付了借款人所欠出借人的全部款项，按约回购了该涉案房产。因此，原告奥莱公司作为回购方，在履行完保证责任后，依法享有向借款人姚金全追偿的权利。但鉴于姚金全已死亡，且所有继承人均明确放弃继承涉案房屋及其他遗产，按照《个人购房按揭贷款担保及回购协议》的约定，原告奥莱公司的垫付行为应当视为已按约完成房屋回购义务。再次，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权”。兴业银行作为债权人，与姚金全就该涉案房屋办理的抵押登记，依法享有抵押权。但根据《个人购房按揭贷款担保及回购协议》的约定以及兴业银行2019年12月30日出具的《解押通知》可以看出，兴业银行作为债权人已经按照《个人购房按揭贷款担保及回购协议》约定的方式于2019年4月3日实现了债权，且也办理了抵押权解押手续。因此，原告奥莱公司应当在继承人明确表示放弃继承时依法取得位于乌鲁木齐市中城国际城Ｘ栋Ｘ单元Ｘ号房屋的所有权。 综上所述，原告提出的确认涉案房屋所有权归原告所有的诉求符合本案事实及相关法律规定，本院予以支持，但应当以本院确定的所有权取得时间为准。 根据《中华人民共和国继承法》第二十五条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告新疆奥特莱斯投资发展有限公司与姚金全于2014年10月14日签订的《商品房买卖合同》自2019年9月30日起终止； 二、位于乌鲁木齐市中城国际城Ｘ栋Ｘ单元Ｘ号房屋产权于2019年9月30日起归原告新疆奥特莱斯投资发展有限公司所有。 案件受理费1083.08元（原告已预交），由原告新疆奥特莱斯投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审 判 长  徐 毅 审 判 员  李丽军 人民陪审员  马福林 二〇二〇年一月四日 书 记 员  张 丽