文书内容苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初11259号原告：无锡好得家商业管理有限公司，统一社会信用代码91320206554643614G，住所地江苏省无锡惠山经济开发区锡澄南路**。法定代表人：左勤贞，总经理。委托代理人：顾小红，江苏震宇震律师事务所律师。被告：符辰，男，1995年3月23日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。原告无锡好得家商业管理有限公司（以下简称好得家公司）与被告符辰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月23日公开开庭进行了审理，原告好得家公司的委托诉讼代理人顾小红到庭参加诉讼，被告符辰经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告好得家公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即搬离苏州市汾湖经济开发区房产，恢复原状后交还于原告；2、判令被告立即支付原告2017年9月1日2018年12月5日期间的租金30078元，逾期支付租金违约金暂定4228元(自每期租金应交付之日起至实际支付之日止，以每期租金为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.95倍的标准计算)；3、判令被告支付原告房屋占有使用费暂计32291元(自2018年12月6日起以实际每天租金每平方米建筑面积2.2元为标准，计算至商铺实际归还日止)；4、判令被告支付原告物业管理费暂计2612元(自2018年5月1日起以2.8元/平方米/月标准，计算至商铺实际归还日止)；5、判令没收被告定金9855元；6、本案的诉讼费由被告承担。庭审中原告以装修简单，无需恢复原状及已主张定金罚则为由，明确第一项诉请为：判令被告立即搬离苏州市汾湖经济开发区xxx房产并交还于原告；第二项诉请中违约金不再主张。事实与理由：2017年2月9日原告、被告签订了《房产租赁合同》，约定被告租赁座落于苏州市汾湖经济开发区，建筑面积约为49.09平方米，租赁期限为2017年3月1日起至2019年2月28日止。并约定了租金的计算方式、支付方式等。被告租赁上述商铺用于花店。签订合同当天，被告支付了定金9855元，2017年2月21日被告支付了首期租金(含运营管理费)元19710元，以及首年的物业费1650元。后一直欠缴租金和物业管理费。原告多次电话、微信、上门催交，并向被告发出了书面的《租金催交通知书》，原告未支付。原告于2018年12月4日向被告发出《解除合同通知书》。截至2019年9月30，原告欠缴的租金计30078元，房屋占有使用费32291元，物业管理费2612元。但经多次催告，被告至今未付租金、使用费和物业费，也未交还商铺。被告符辰辩称未答辩，亦未提交证据。本院经审理查明：2017年2月9日，好得家公司作为甲方（出租人）与符辰作为乙方（承租人）签订《房产租赁合同》一份，合同约定如下：第1条租赁房产及租赁用途约定：1.1甲方同意将座落于苏州市xxx的房产出租给乙方，房屋建筑面积约为49.09平方米（最终建筑面积以测绘报告为准）（以下简称“租赁房产”）。1.2双方约定乙方承租租赁房产的用途仅为经营（乙方应提供租赁房产的营运平面布局图），租赁期内，除非得到甲方的书面同意，否则乙方不得变更租赁用途。第2条租赁期限条款约定：2.1租赁期限为2年，暂定自2017年3月1日起至2019年2月28日止；2.2租赁期满，甲方有权收回租赁房产，乙方应按本合同约定将租赁房产交还甲方，在同等条件下，乙方享受有租赁房产的优先续租权。第3条租金、物业管理费、租赁保证金条款约定：3.1.1租赁房产租金：第一年的免租期即2017年12月1日至2018年2月28日为免租期，（从2017年3月1日至2017年11月30日），每天的租金按每平方建筑面积2.2元人民币计算；第二年的免租期即2018年3月1日至2018年5月31日为免租期，（从2018年6月1日至2019年2月28日），每天的租金按每平方建筑面积2.2元人民币计算；第三年（从2018年8月1日至2019年7月31日），每天的租金按每平方建筑面积2.3元人民币计算。            支付日期              内容              金额（人民币：元）                  2017.2.9前              定金              9855                  2017.2.9前              租金              19710                  2017.8.1前              租金              9855                  2018.2.1前              租金              9855                  2018.8.1前              租金              19710      3.1.2租金的支付方式为：租金按半年支付一次，先付后用，至少提前一个月支付；3.1.3如乙方逾期支付租金，则每逾期1日，乙方应就逾期支付金额按每日千分之一的标准向甲方支付违约金，乙方逾期支付超过30日的，甲方有权解除合同。3.2物业管理费：3.2.1乙方应承担物业管理费，按2.8元/平方米/月的标准计算。3.2.2物业管理费的支付方式为：乙方应根据甲方指定的物业管理公司的要求每半年向该物业管理公司支付一次物业管理费。3.2.3如乙方逾期支付物业管理费，则每逾期1日，应就逾期支付金额按每日千分之一的标准向甲方支付违约金，乙方逾期支付超过30日的，甲方有权解除合同。3.3租赁期内租赁房产的水、电、煤气、有线电视、电信、通讯等费用及其他涉及城市公用事业的费用均由乙方承担并及时支付给甲方或甲方指定的物业管理公司。3.4.1乙方应自本合同签署之日起3日内向甲方一次性支付租赁保证金人民币9855元，如乙方未按约定支付租赁保证金的，甲方有权解除合同。3.4.2除本合同另有约定外，当本合同终止，只有在乙方按合同约定结清全部租金、物业管理费、其他费用、违约金、赔偿金，并按合同约定将租赁房产交还甲方并经甲方验收合格后7天内，甲方才将租赁保证金无息返还乙方。第7条合同的解除条款约定：7.2租赁期内，逾期支付任何一期的租赁房产租金超过30日的，甲方有权随时解除本合同，收回租赁房产，并要求乙方赔偿损失，且租赁保证金归甲方所有，乙方无权要求返还租赁保证金。第8条租赁房产的交还条款约定：8.1租赁期满或本合同被解除，乙方应在租赁期满之日起7日内或在本合同被解除之日起7日内清场并搬出租赁房产，同时应将租赁房产按甲方的要求恢复原状并将附属的配套设施、设备在适宜正常使用且清洁、完好无损（自然损耗除外）的状况下一并交还给甲方（届时内部装修如保留则归甲方所有，甲方无须为此向乙方支付任何补偿或费用）。8.2如乙方未能按8.1条的约定将租赁房产及相关配套设施、设备交还给甲方的，视为乙方无条件放弃其仍然留在租赁房产内所有物品的所有权、甲方有权自租赁期满的第8日起或本合同被解除的第8日起，以任何方式处分乙方仍然留在租赁房产内的任何物品而无须向乙方支付任何补偿或费用，乙方对此不得有异议，租赁保证金将归甲方所有，乙方无权要求返还。8.4如乙方未能按8.1条的约定将租赁房产及相关配套设施、设备交还甲方的，乙方除按8.2条约定向甲方支付违约金外，每逾期1日，乙方还应向甲方支付违约金人民币200元，给甲方造成损失的，乙方还应承担相应赔偿责任。2017年2月9日，符辰向好得家公司交纳了定金9855元，后好得家公司将涉案商铺交付符辰。2017年2月21日符辰向好得家公司交纳了6个月的租金19710元、一年物业费1650元。由于符辰未再支付租金、物业费等，好得家公司通过短信、商铺门口张贴《租金催缴通知书》等方式向符辰催讨相应租金及物业管理费。至2018年12月4日符辰尚未缴纳，好得家公司即向符辰寄送《解除合同通知书》，以符辰逾期支付任何一期的租赁房产租金超过30日为由，自即日起解除与其签订的《房产租赁合同》，要求符辰立即付清所欠款项，并于7日内将商铺交还，同时按照合同约定承担违约责任，并称好得家公司有权不予返还租赁保证金等。次日，上述《解除合同通知书》签收。另查明：2016年6月20日，好得家公司与张雪勤、顾伟荣签订《委托经营管理合同》，约定张雪勤、顾伟荣将其购买的座落于吴江区黎里镇XXX的商铺委托好得家公司经营管理，期限为十年，自2016年10月1日至2026年9月30日止；在10年委托管理期限内，该商铺租赁权、经营权归好得家公司所有，由其自主制定招商政策并统一经营管理。现该房产登记于张雪勤、顾伟荣名下。再查明，好得家公司向本院提供了委托协议及协议书各一份。委托协议证明苏州好得家物业管理有限公司汾湖分公司委托好得家公司统一收取嘉乐城生活广场的物业费。以上事实，有原告提供的《房产租赁合同》、收据、《租金催缴通知书》、照片、《解除合同通知书》、邮寄凭证、不动产登记证、《委托经营管理合同》、委托协议以及到庭当事人的到庭陈述在卷佐证。本院认为：好得家公司与符辰签订的《房产租赁合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律强制性规定，应当认定为有效合同，各方当事人均应依约履行各自的义务。协议签订后，好得家公司依约将案涉房屋交付符辰使用，符辰理应按约支付租金。依据租赁合同约定，租金为先付后用，按半年支付一次，符辰在支付了半年租金即再未履行，且其在好得家公司催交房租后，直至判决前仍未交纳房租，故好得家公司有权依据租赁合同约定行使约定解除权。原告好得家公司主张占有使用费自解除之日起计算，实为在本案中主张确认合同解除，因好得家公司诉前已将合同解除的通知送达符辰，故本院认定好得家公司与符辰签订的《房屋租赁合同》于2018年12月5日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，好得家公司依据租赁合同约定明确表示要求符辰搬离并返还租赁房屋，因此合同解除后，符辰作为承租人应将房屋返还好得家公司，并支付截至合同解除日的租金以及合同解除次日起至迁出之日止的占有使用费。故原告好得家公司主张被告符辰返还租赁房产并支付租金、占有使用费的主张，于法有据，本院予以支持。关于租金及占有使用费具体金额，根据租赁合同中免租期及房租缴纳的约定，符辰已支付半年的租金，故其应支付2017年9月1日至2017年11月30日的租金9855元、2018年6月1日至2018年8月31日的租金9855元、2018年9月1日至2018年12月5日的租金10367.8元（2.2*49.09*96）及2018年12月6日至实际返还之日止的占用使用费，由于合同解除时租赁期未满两年，根据单位租金的约定，占有使用费按2.2元/平方米/月计算为宜。对于物业费问题，根据租赁合同约定及好得家公司受苏州好得家物业管理有限公司汾湖分公司委托统一收取嘉乐城生活广场的物业费的委托协议，符辰应当向好得家公司缴纳物业管理费。符辰仅支付了一年的物业费，其应支付2018年3月至实际返还房产之日至的物业费，根据合同约定，应按2.8元/平方米/月予以计算。对于定金问题，根据合同条款文义，双方在合同中约定的定金为履约定金，旨在保证符辰全面履行合同义务，在其未按合同约定履行债务时，无权向原告好得家公司主张返还定金。因符辰自2018年8月起再未支付任何租金，且好得家公司在其逾期后进行了催缴，但其仍未在规定时间内支付，故好得家公司有权根据定金的相关规定，不再退还被告符辰支付的定金9855元。被告符辰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告无锡好得家商业管理有限公司与被告符辰于2017年2月9日签订的关于苏州市汾湖经济开发区产的《房产租赁合同》于2018年12月5日解除，被告符辰于本判决生效后十日内将合同所涉租赁房产交还原告无锡好得家商业管理有限公司。二、被告符辰应于本判决生效之日起十日内支付原告无锡好得家商业管理有限公司租金30077.8元、房屋占有使用费（自2018年12月6日至实际交还之日止，按49.09平方米，2.2元/平方米/月计算）、物业管理费（自2018年3月1日至实际交还之日止，按49.09平方米，2.8元/平方米/月计算）。（若采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；户名：无锡好得家商业管理有限公司，账号：30×××73，开户行：江苏银行汾湖支行）三、原告无锡好得家商业管理有限公司不再退还被告符辰已支付的定金9855元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取888元，由被告符辰负担，于本判决生效之日起十日内交至本院。原告预交的诉讼费用，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  范君二〇一九年十一月四日书记员  秦凯