上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第1079号原告上海齐丰投资发展有限公司。法定代表人周海洋，执行董事。委托代理人潘昶，上海市捷华律师事务所律师。委托代理人吴翼江，上海市捷华律师事务所律师。被告上海舟航工贸发展有限公司。法定代表人陈厚平，总经理。被告陈厚平。被告瞿晓艳。委托代理人陈厚平，系被告瞿晓艳的丈夫。原告上海齐丰投资发展有限公司（以下简称齐丰公司）与被告上海舟航工贸发展有限公司（以下简称舟航公司）、陈厚平、瞿晓艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月28日立案受理后，依法适用简易程序审理。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序审理，并于2016年2月24日公开开庭予以审理。原告的委托代理人潘昶、吴翼江，被告陈厚平（即被告舟航公司法定代表人及被告瞿晓艳的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告齐丰公司诉称，2013年1月14日，原告与被告舟航公司签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定由被告承租上海市闵行区××路××××号第19幢3F的房屋，房屋建筑面积为643平方米，租期为三年，租期自2013年1月19日起至2016年1月18日止，其中2013年1月19日至2月28日装修免租期，第一年和第二年的月租金人民币（币种下同）39,116元，第三年的月租金41,463元。根据该合同第十三条第一款的约定，若承租方拖欠本合同约定的应付租金、物业管理费、公共事业费等费用时，出租方有权要求承租人支付滞纳金，滞纳金按所欠款的日千分之一计算；若承租方拖欠租金、物业管理费等费用导致合同提前终止的，承租方应当按照合同约定的租金标准支付免租期间的租金，以及出租方因追讨欠款而支出的诉讼费、合理律师费等费用。合同签订后，原告履行了义务，但被告舟航公司于2014年6月开始拖欠原告租金等费用，虽经原告多次催讨，但被告舟航公司未能履行付款义务，经原告催告后于2014年11月7日被告舟航公司和陈厚平向原告出�《承诺书》表示，租赁合同将于2014年11月30日终止，所欠租金将于2013年12月31日前付清，陈厚平承担连带付款责任，但被告舟航公司和陈厚平未能履行承诺。经原告多次催促，于2015年1月27日三被告向原告出具《承诺书》表示，将于2015年2月5日撤离并交还所租赁的房屋，所欠租金和费用将分期还款，如有逾期未还款的按照《房屋租赁合同》的约定承担违约责任，陈厚平和瞿晓艳承担还款的担保责任。但被告至今未能履行付款义务，故原告起诉至法院，请求判令：1、三被告支付自2014年6月1日至2014年11月30日的租金204,696元；2、三被告按每月3,215元标准，支付自2014年6月19日至11月30日止的物业管理费1,7361元；3、三被告支付2015年8月1日至11月30日的水费83.68元及电费1,902.40元，共1,986.08元；4、三被告以上述诉请三项的金额为本金，按每日千分之一标准，支付至2015年11月30日止的�纳金29,486元；5、三被告支付2014年12月1日至2015年2月5日使用费79,198元；6、三被告支付免租期租金52,726元；7、三被告支付律师费10,000元；8、本案诉讼费由被告承担。被告舟航公司、陈厚平、瞿晓艳共同辩称，不同意原告的诉讼请求。被告因为资金困难，确从2014年6月开始欠付租金，此后原告封了办公室，断了水电，被告无法使用系争房屋。此后双方协商解除合同并对租金等进行过结算，被告需支付给原告15万元。该15万元及相应的利息被告愿意支付，希望能够分期偿付。原告向本院提供以下证据支持自己的诉讼请求：1、上海市房地产权证及产调信息，证明房屋产权人为上海事兴资产经营管理有限公司；2、授权书，证明产权人授权原告管理；3、房屋租赁合同，证明双方权利义务，被告承租情况及违约责任；4、2014年11月7日签署的承诺书，证明被告承诺支付14万余元等；5、2015年1月27日签署的承诺书，证明被告再次承诺还款并作担保；6、律师合同及发票，证明被告聘任律师的费用；7、银行转账凭证，证明被告支付租金的情况；8、水电费抄表记录，证明被告未能支付的水电费情况。被告向本院提供照片一组，证明原告收回房屋重新进行了装修。经庭审质证，被告对原告提交的证据3、4、5、7无异议，对证据1、2不清楚该公司情况，对证据6认为为看到过该合同，对发票的真实性不发表意见，对证据8有异议。原告对被告提供的照片真实性不予认可，认为其中有部分照片是原告公司情况，其他有部分照片是被告搬走以后的情况。本院对双方无异议的证据予以采信，对原告提交的证据1、2，原告已向本院提交原件，真实性无异议，与本案具有关联性，本院予以采纳；对原告提交的证据6，原告已向本院提交原件，真实性无异议；对原告提交的证据8，原告已向本院提交原件，真实性无异议；对于被告提交的照片，因无法显示拍摄时间，也无其他证据予以作证，本院难以采信。本院对当事人真实性无异议的证据效力予以确认，并结合当事人的庭审陈述，认定事实如下：上海市闵行区××路××××号房屋的产权人为上海事兴资产经营管理有限公司，该公司于2012年5月31日出具授权书给原告，委托其于2012年4月1日至2019年3月31日期间经营管理系争房屋。2013年1月14日，原告齐丰公司（出租方、签约甲方）与被告舟航公司（承租方、签约乙方）签订《齐丰商务大楼房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于上海市××路××××号19幢3F房屋出租给乙方，该房屋实测�筑面积为643平方米；乙方向甲方承诺租赁该房屋以乙方名义作为商务经营使用，该房屋租赁期限自2013年1月19日起至2016年1月18日共计三年，装修期、免租期自2013年1月19日起至2013年2月28日止，装修期、免租期内，乙方无需支付租金，但需支付物业管理费及水电费；虽有前述约定，甲方有权根据该房屋可被腾空出租的情况，顺延交付该房屋，除租赁期，装修期、免租期及合同相关日期相应顺延外，甲方无需承担其他任何责任；该房屋租金前两年不变，第三年环比递增6%，2013年1月19日至2015年1月18日，该房屋租金为2元/天/平方米，即每月租金为39,116元，2015年1月19日至2016年1月18日，该房屋租金为2.12元/天/平方米，即每月租金41,463元；租赁期内，租金按“先付后用”原则，以每3月为一期支付，首期租金于签订本合同五日内支付，此后应在每期到期前10天向甲方支付下一�的租金。如遇国定节假日，乙方须提前3天支付，如乙方不按照本合同规定时间足额支付租金，则每逾期一日，乙方须按支付费用总额的0.10%支付滞纳金；乙方应向甲方支付保证金为78,232元，即相当于第1租赁年度二个月的租金总和，乙方应于本合同签署时向甲方全额支付上述保证金；该房屋物业管理费为每平方米5元/月，即每月物业管理费为3,215元，与房租同时递增，并可按照本合同第5.9条进行调整，租赁期内，乙方应每12个月为一期支付物业管理费，租赁期内，物业管理费包含公共区域照明、清洁、保安费用，公共设施之维修，更换等费用（如发电设备、升降梯、中央空调、管道、水泵、消防设备、保安系统等），公共区域绿化维修；该房屋内用电电费按政府规定价格收取并调整（现行电费为1.38元/度），该房屋内用水水费按政府规定价格收取并调整（现行水费为3.80元/吨），该房屋内用煤气费按政府规定价格收取并调整（现行煤气费为4元/立方），免租期内，乙方需要支付该房屋产生的水电费用；首期3个月租金117,348元，租赁保证金78,232元，首期物业管理费38,580元，共计234,168元；装修押金按每平方米建筑面积10元收取，如低于3,000元，按3,000元收取，乙方应不迟于装修开始时支付，装修押金自该房屋装修完毕及通过质监合格之日起1个月内扣除装修期间造成的损失后无息返还乙方；租赁期内，若乙方出现未支付/拖延支付本合同中乙方应付的任一款项，甲方可按实际数额从保证金中扣除抵偿，扣除后，乙方应立即向甲方补足保证金，如保证金尚不能弥补甲方之损失，甲方可另行向乙方追偿；租赁期届满或提前终止时，甲方从保证金中扣除乙方根据本合同约定应支付之各项费用（若有），保证金如有剩余的，甲方应在乙方将该�屋按本合同约定状态返还给甲方后三十天内无息返还乙方；租赁期内，未经甲方同意，保证金不得冲抵租金、物业管理费及其他乙方应付费用；租赁期内，乙方按照政府公用实业单位或甲方（或物业管理部门）出具合理证明所示的应缴金额向政府公用事业单位或甲方（或物业管理部门）支付该房屋的水、电费（按该房屋内独立电表所显示读数计量）、煤气（如有）、电话等公用事业费、水费、电费计费标准按照附表，乙方应于第二个月1日向甲方支付第一个月的公用事业费，于第三个月1日向甲方支付第二个月的公用事业费，于第三个月1日向甲方支付第二个月的公用事业费，以此类推；乙方应在租赁期限届满日或提前终止日后七天内将该房屋恢复原状（自然磨损除外）并经甲方验收和书面确认后返还甲方，若因乙方使用该房屋或将该房屋恢复原状过程中造成该房屋�任何第三方人身、财物损坏的，乙方应予赔偿，若因将该房屋恢复原状而造成的乙方之装修设施或设备等价值的折损，甲方无需给予补偿，此外，在租赁期限届满后或因乙方原因而导致租赁合同提前终止的，对于乙方对该房屋所进行的装修、相关设施或设备以及其他添附，甲方无需就此给予乙方任何补偿，且乙方仍有义务将该房屋恢复原状；若乙方拖欠本合同约定的应付租金、物业管理费、公用事业费、保证金、公用事业费押金及其他本合同约定应当支付的费用，在不影响甲方其他权利的前提下，甲方有权要求乙方支付滞纳金（该滞纳金按乙方应付所欠款项×0.10%×拖欠天数计算），及甲方因向乙方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费；在乙方拖欠本合同约定的应付租金、物业管理费、公用事业费、保证金、公用事业费押金及其他本合同约定应当支付的费用且经甲�催告后仍不支付时，无论乙方是否已支付房屋水、电、煤气（如有）费用或物业管理费，在不影响甲方其他权利的前提下，甲方有权通知物业公司停止向该房屋提供水、电、煤气及其他物业管理服务直至乙方按要求履行了义务，由此造成对乙方营业的影响，甲方无须承担任何责任，同时乙方应承担甲方采取本条措施期间的该房屋租金、物业管理费和本合同约定的其他任何费用；该等事件为，乙方拖欠租金、物业管理费、公共事业费、保证金、公用事业费押金及其他按本合同约定应当支付的费用或乙方未在甲方根据本合同规定使用保证金或公用实业费押金抵扣乙方应付款项后立即补足保证金或公用事业费押金超过七天，且经甲方书面催告而乙方仍不缴清的，乙方违反本合同附表四约定用途和经营名义在房屋内经营的，乙方破产或清算的，乙方无正当理由中断在该房�内的业务超过三十天的，乙方未获得甲方对该房屋现场装修、装饰的书面审批同意，擅自在该房屋内进行装修、装饰或开张营业的，乙方擅自退租的；除本合同另有约定外，乙方违约经甲方书面通知后三十天内仍未予以纠正的，甲方因为乙方违反本合同之规定而向乙方发出书面通知声明甲方行使该项权利，甲方无须实际进入该房屋行使该项权利，甲方接受乙方补交的租金或任何其他费用，不被视为甲方放弃其向乙方追究本合同约定违约责任的权利；租赁期届满或提前终止，如乙方逾期归还该房屋，则甲方有权通知物业管理部门停止向该房屋提供水、电、煤气及其他物业管理服务，乙方应全额支付逾期期间因占用房屋所发生的物业管理费及水、电、煤气（如有）等公共事业费，同时每逾期一天，应当向甲方支付相当于原日租金2倍的违约金，若违约金不足以弥补甲方�失的，乙方应赔偿甲方的损失，逾期返还的，届时该房屋内所有装修、设施和物品均归甲方所有，且甲方无需给予乙方任何补偿，同时甲方有权向乙方追索拆除乙方装修和设施设备的开支，甲方有权从保证金中抵扣相关费用，不足部分由乙方补足；租赁期届满终止或租赁期提前终止，若乙方未按本合同的约定将该房屋恢复原状，则乙方应向甲方支付违约金，违约金按500元/天计算，甲方可直接从保证金中抵扣该笔费用，不足的由乙方另行补足；双方须严格按照本合同履行，任何一方违约，违约方须以当年租金的三倍作计算方法赔偿守约方的损失，不足部分，守约方有权继续向违约方追偿，守约方不承担损失举证；本合同在双方均违约的正常情况下终止，在租赁物处属乙方的财产由乙方自行处置，甲方不予向乙方赔偿或补偿；甲方行使终止权以后，乙方必须在七天内�场，清场费由乙方自行承担，并向甲方返还该房屋，每逾期一天，乙方应按原定每平方米单价的五倍向甲方支付该房屋占有使用费；房屋坐落于上海市××路××××号19幢3F，该房屋实测建筑面积为643平方米，乙方向甲方承诺，租赁该房屋以乙方名义作为商务经营使用，并遵守给国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定等。2014年11月7日，被告陈厚平作为被告舟航公司的法定代表人，向原告出具《承诺书》表示：关于被告舟航公司陈厚平与上海齐丰公司的《房屋租赁合同》，经协商同意该合同于2014年11月30日终止，其所有应付之款项，扣除原来支付给齐丰公司押金外，应付余额计147,354.07元，计划于2014年11月30日支付其中9万元，余款于2014年12月31日前一次性结清，另有水电费按实际单据数量结算，该单据所列款项由陈厚平本人担保。该承诺作出后被告未能按约履行，于2014年11月底停止经营，但未能搬离系争房屋，故2015年1月27日，被告陈厚平、瞿晓艳、舟航公司再次出具《承诺书》表示：由舟航公司及陈厚平于2013年1月14日同齐丰公司签订了租赁闵行区莘庄镇××路××××号19幢3F的房屋租赁合同，至2014年11月30日止尚欠租金、物业费及水电费用共计15万元。被告陈厚平及妻子瞿晓艳承诺于2015年2月15日前还款6万元，于2015年3月31日前还款4万元，余款5万元于2015年4月30日前还清，且承诺在2015年2月5日前撤离并交还所租赁的房屋，该房屋租赁合同于2014年11月30日提前终止。如脱期还款，陈厚平及瞿晓艳愿意用夫妻两人名下的所有房产担保还款责任，且提供房屋产权复印件，并愿意按房屋租赁合同之规定承担违约赔偿责任。齐丰公司同意陈厚平正常按期还款的前提下不采取其他催款措施，双方均应遵守承诺。该协议签订后，被告于2015年2月5日搬离了系争房屋，原告将系争房屋收回，但双方约定的款项15万元被告一直未予支付，故原告以诉称事由诉至本院。另查明，被告舟航公司于签订租赁合同后向原告支付了押金79,198元，并支付了至2014年5月31日止的租金、至2014年6月18日的物业管理费及至2014年7月31日的水电费。此后被告舟航公司于2014年10月9日向原告支付租金3万元。还查明，被告舟航公司电表抄表数，2014年7月为8,929、2014年8月为9,385、2014年9月为9,703，2014年10月为9,982，2014年11月为10,241，2014年12月为10,241；被告舟航公司的水表抄表数，2014年7月为153、2014年8月为162、2014年9月为162，2014年10月为167，2014年11月为169，2014年12月为169。本院认为，原告与被告舟航公司双方签订的《齐丰商务大楼房屋租赁合同》为双方真实意思，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履�各自义务。双方于履行过程中，协商解除该租赁合同，并对合同解除的后果一并作出约定，被告陈厚平对该债务予以担保。但此后被告舟航公司、陈厚平并未能按照约定履行，故再次签订协议对于解除合同的后果予以处理，并约定钱款支付时间方式及房屋返还之时间。再次签订的协议书中，被告陈厚平、瞿晓艳明确承担还款义务及相应的违约责任，被告陈厚平、瞿晓艳并在该协商上签字确认，被告陈厚平、瞿晓艳已明确加入该债务的承担，现原告起诉要求被告舟航公司、陈厚平、瞿晓艳共同承担债务并无不当，对于被告瞿晓艳抗辩认为其非债务人的意见本院难以支持。又被告并未能按约支付相应款项，根据双方签订的第二份协议，原告据此要求按照合同约定主张违约责任于法不悖，本院予以支持。关于原告主张的租金、物业管理费及水电费，双方的租赁�同于2014年11月30日解除，自2014年6月1日起至2014年11月30日止的租金234,696元（39,116元/月×6个月），被告已于2014年10月9日支付了3万元，剩余租金204,696元被告应予以支付。至于物业管理费，被告已支付至2014年6月18日，自2014年6月19日起至2014年11月30日止的物业管理费17,361元，被告应予以支付。关于水电费，原告向本院提交了物业公司的抄表单，对此被告虽不予以认可，但从双方履行过程中来看，水电费的计算均是通过抄表结算后支付，且从该抄表数能反映出自2014年11月起至2014年12月，电费及水费抄表数并无变化，也印证了自2014年11月下旬被告并无经营的事实，故对于该抄表数本院予以认可，并依据该抄表数计算共使用1,312度电（10,241-8,929），产生电费1,902.40元（1,312度×1.45元/度）共使用16吨水（169-153），产生水费83.68元（16立方米×5.23元/立方米），被告应予以支付。关于原告主张的滞纳金，实为要求被告支付逾期付款的违约金，双方于租赁合同中约定了租金支付方式为每三个月一付，每期到期前提前10天支付，每逾期一日按逾期支付费用的0.10%支付滞纳金。即被告应于2014年5月21日前支付自2014年6月1日至8月31日止的租金、于2014年2014年8月21日前支付自2014年9月1日至2014年11月30日止的租金。现该两期租金未能按时支付，原告主张至2014年11月30日止的逾期付款违约金符合合同约定。但对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。本院从制裁违约和利益平衡原则出发，考虑到被告的实际付款情况，酌情确定被告按照每日万分之五的标准支付逾期支付租金的违约金14,120.50元。至于物业管理费及水电费，虽约定了逾期付款违约金。�双方于租赁合同中并未能明确具体付款方式，原告要求的该项滞纳金难以支持。关于原告主张的房屋占有使用费，被告抗辩其并未实际使用，但在实际履行过程中虽被告未再经营，但合同解除后并未能将房屋返还原告，直至2015年2月5日才搬离交接房屋，从2014年12月1日起至2015年2月5日的房屋使用费，被告应予以支付。至于房屋占用使用费的标准，原告主张按照合同约定支付并无不当，至于原告认为自2014年12月1日将被告承租范围内的部分房屋转租他人，故自愿减少房屋占用使用费标准，被告不予认可认为房屋整体并无分割，该房屋占用使用费属原告自愿减少，于法不悖本院予以支持，故被告应向原告支付自房屋占有使用费79,198元。关于原告主张的免租期2013年1月19日至2013年2月28日的租金52,726元及没收押金，现双方租赁合同协商解除后，被告仍未能在约定的期限内支付相应费用，原告适用租赁合同中违约条款符合双方约定，而依据合同中关于违约条款的约定，原告可没收保证金并要求支付免租期租金，原告的该诉讼请求本院予以支持。至于原告主张的律师费，前述违约金可弥补原告的实际损失，对于该费用本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告上海舟航工贸发展有限公司、陈厚平、瞿晓艳于本判决生效之日起十日内向原告上海齐丰投资发展有限公司支付租金204,696元；二、被告上海舟航工贸发展有限公司、陈厚平、瞿晓艳于本判决生效之日起十日内向原告上海齐丰投资发展有限公司支付物业管理费17,361元；三、被告上海舟航工贸发展有限公�、陈厚平、瞿晓艳于本判决生效之日起十日内向原告上海齐丰投资发展有限公司支付水费83.68元、电费1,902.40元；四、被告上海舟航工贸发展有限公司、陈厚平、瞿晓艳于本判决生效之日起十日内向原告上海齐丰投资发展有限公司支付逾期支付租金的滞纳金14,120.50元；五、被告上海舟航工贸发展有限公司、陈厚平、瞿晓艳于本判决生效之日起十日内向原告上海齐丰投资发展有限公司支付房屋占有使用费79,198元；六、被告上海舟航工贸发展有限公司、陈厚平、瞿晓艳于本判决生效之日起十日内向原告上海齐丰投资发展有限公司支付免租期租金52,726元；七、驳回原告上海齐丰投资发展有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,300元，财产保全费2,520元，二项合计9,820元，由被告上海舟航工贸发展有限公司、陈厚平、瞿晓艳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  蒋鸣良代理审判员  殷 雪人民陪审员  尹 萍二〇一六年五月二十日书 记 员  龚 漾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。