上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初18196号原告：卢某，女，1976年10月6日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：涂红全，上海市树声律师事务所律师。被告：李1，女，1987年3月15日出生，汉族，住上海市。被告：姬某某，女，1957年12月31日出生，汉族，住上海市。上列二被告的共同委托诉讼代理人：虞音，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。上列二被告的共同委托诉讼代理人：耿沛阳，上海市凌云永然律师事务所律师。原告卢某与被告李1、姬某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人涂红全，被告李1、姬某某及其共同委托代理人虞音、耿沛阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢某向本院提出诉讼请求：1、确认形成时间为2003年4月17日的两被告和李某2转让上海市长春路XXX号XXX号楼XXX室房屋(以下简称系争房屋)的《上海市房地产买卖合同》无效；2、判令系争房屋恢复登记到李某2名下。事实和理由：原告和李某2为夫妻关系，姬某某是李某2的前妻，李1是二人之女。李某2于2016年去世，在遗产继承纠纷中，原告发现系争房屋为李某2的财产，于2003年转移到李1、姬某某名下，但相关的《上海市房地产买卖合同》(以下简称《买卖合同》)、《上海市房地产转让、登记申请书》(以下简称《转让登记申请书》)以及《上海市个人房屋出售发票》(以下简称《出售发票》)上李某2的签名均不是其本人所写。原告认为李某2的财产权益受到侵害，其作为继承人有权维护自身合法权益，故起诉。被告李1、姬某某辩称，原告诉讼主体不适格。原告作为李某2的继承人，不具备行使诉权的正当性。物权归属内容发生争议，应由利害关系人提起。继承范围为公民死亡时遗留的合法财产，不包括诉权。继承人不能代行被继承人未行使的诉权。系争房屋为李某2生前个人所有，原告不享有直接物权法律关系，不能作为利害关系人行使请求权。2003年，李某2在房屋过户的同时，将购房合同、地下车库协议等相关材料一并交给被告，可证明其系自愿将系争房屋转让至两被告名下。不同意原告诉请。经审理查明，姬某某与李某2原为夫妻关系，于1995年协议离婚；李1是李某2与姬某某之女，离婚时约定由姬某某抚养。卢某与李某2为再婚夫妻，于2002年结婚。李某2于2016年9月5日去世。系争房屋由李某2于1997年购买取得，登记在其一人名下，先由李某2居住，后于2003年起由李1和姬某某实际居住至今。2003年4月，系争房屋以买卖的名义过户登记到李1和姬某某名下，过户手续由中介人员张某某办理，但过户资料中仅有中介公司盖章的委托书，无李某2签名的委托书。在过户登记时所提交的《买卖合同》、《转让登记申请书》和《出售发票》上，李某2的签名均非本人所签，加盖的李某2印章与1997年购房材料上的印章也不一致。李某2去世后，卢某与李1因继承纠纷在上海市浦东新区人民法院进行诉讼，期间李1曾将李某2购买系争房屋时的买卖合同作为笔迹鉴定的样本提供。现系争房屋1997年购房材料原件由李1、姬某某占有。本案审理中，张某某到庭作证称，其与姬某某的侄女是同学关系，当时从事中介工作。2003年4月，其同学提前一天打电话告知姑父姑母要办过户，让她帮忙办一下。当日，李某2和姬某某到其工作的中介公司，交给其身份证、图章、房产证等材料和交税的钱。其审核过李某2的身份证，李某2也向其口头表达了将系争房屋转让给姬某某和李1的意思。然后李某2就称有事走了，姬某某也随即离开。双方未签订中介合同，也未书写委托书。其此前并不认识李某2，此后也未再与之有过任何接触。当时交易中心只要证件到位，产证、身份证和图章都有，不需要上下家到场就可以办理过户。其一人到交易中心办好了全部手续，《买卖合同》、《转让登记申请书》等相关文件上的上下家签名都是其代签。手续办好以后，其将相关证件都交给了姬某某，由姬某某支付给其中介费2,000元。针对相关争议，本院向上海市虹口区不动产登记事务中心(以下简称虹口不动产登记中心)致函，请求其解答2003年时房地产交易中心办理房地产转让过户系遵循何种手续流程以及法律依据。该中心回函答复，2003年的登记适用1996年版的《上海市房地产登记条例》；当时的房地产买卖流程，在有中介机构的情况下，由房地产执业经纪人陪同买卖双方共同申请房屋买卖的变更登记，均须本人到场办理(有委托书的除外)；据系争房屋的过户档案反映，买卖双方并未提供相关委托书，登记机构在收取相应登记材料后，核对申请人的身份并确认其意思表示后，进行业务受理，再经审核向购房人颁发房地产权证。上述事实，有原告提供的李某2身份信息、李某2购买系争房屋的买卖合同、《买卖合同》、《转让登记申请书》、《出售发票》，被告提供的系争房屋1997年购房材料、公共事业费银行账单明细、证人证言，法院调取的委托书、虹口不动产登记中心复函，以及双方陈述等证据为证。本院认为，被继承人的财产权益受到侵害的，在被继承人去世后，继承人因其对财产权益的继承权而当然与此产生利害关系，有权就此提起诉讼。本案争议的实质是李某2对系争房屋的产权是否受到侵害，卢某作为其继承人有权提起相关诉讼。李1、姬某某对卢某诉讼主体资格的质疑无法律依据，本院不予采纳。根据法律规定，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。李1、姬某某取得系争房屋并未支付对价，故该转让名为买卖，实为赠与，其效力取决于是否有证据证明李某2赠与该房屋为真实意思。现转让房屋所涉及的《买卖合同》、《转让登记申请书》和《出售发票》等文件上，李某2的签名均非本人所签；加盖的李某2印章与1997年购房材料上的印章不一致，也无其他比对件可证明其真实性；代办手续的中介方无法提供李某2签名的中介协议、佣金确认书、委托书，也无李某2支付过中介费用的证据；更无其他任何书面材料可证明李某2赠与房屋的意思。就正常的房屋转让行为而言，上述情况过于有违常理。中介人员声称按当时的流程，其一人持相关材料，无须委托书即可代办过户手续。然虹口不动产登记中心的回函已明确并无此类流程，当时系按申请人本人到场的流程办理的手续。而流程中应由本人签名的材料系由中介人员代签，李某2又并未实际到场，只能认为过户手续系以非正常方式完成，无法反映李某2的真实意思。李1和姬某某因与李某2之间的身份关系而长期居住系争房屋，符合人之常情，因此而保管李某2购房时的原始材料也属正常，与房屋产权归属并无必然关系，在所有书证均不支持赠与意思成立的情况下，仅凭此事实不能证明李某2已将房屋无偿转让给二人。综上所述，支持卢某主张的证据显然占据明显优势，足可认定李某2向李1、姬某某转让系争房屋的《上海市房地产买卖合同》无效，本院对此予以确认。房屋转让无效后，系争房屋的产权登记本应恢复至原来状态。但鉴于原产权人李某2已去世，本院无法将系争房屋产权恢复登记至其名下。系争房屋作为李某2的遗产，权利人可另案提起继承诉讼对此进行继承。因本案系确认合同无效之诉，就继承部分本案中不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决如下：一、李某2向被告李1、姬某某转让上海市长春路XXX号XXX号楼XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效；二、对原告卢某的其他诉讼请求不予支持。本案受理费9,800元，减半收取4,900元，由被告李1、姬某某负担。财产保全申请费5,000元，由被告李1、姬某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  高行玮二〇一九年十一月二十二日书记员  吴静文附：相关法律条文1、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。2、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。3、《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。