江西省新余市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣05民终888号 上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：新余中川木业有限公司，住所地江西省新余市高新产业园区龙腾路999号。 法定代表人：郑孟良，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：张果，江西仁实律师事务所律师。 上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：黄玲华，女，1976年9月25日出生，汉族，江西省新余市人，住新余市渝水区。 上诉人（原审本诉被告、反诉第三人）：新余市永盛包装有限公司，住所地江西省新余市开发区学森路168-3号。 法定代表人：黄玲华，系该公司经理。 上诉人（原审本诉被告）：敖永芽，男，1973年8月19日出生，汉族，江西省新余市人，住新余市开发区。 上诉人（原审本诉被告）：新余市永华包装有限公司，住所地新余市经济开发区春龙大道999号。 法定代表人：敖永芽，系该公司经理。 以上四上诉人共同委托诉讼代理人：李潜，江西弘道律师事务所律师。 上诉人新余中川木业有限公司（下称中川公司）因与上诉人黄玲华、新余市永盛包装有限公司（下称永盛公司）、敖永芽、新余市永华包装有限公司（下称永华公司）合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院(2019)赣0502民初1599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中川公司的法定代表人郑孟良及其委托诉讼代理人张果，上诉人黄玲华、永盛公司、敖永芽、永华公司的共同委托诉讼代理人李潜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中川公司的上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、改判一审判决第二项，在一审判决第二项的基础上增加逾期付款利息30873.7元（暂计算至2016年12月23日，之后的利息计算至实际付清之日止）、违约金20万元；3、判令支持中川公司要求永盛公司退出非法侵占的共用土地35.85平方米，恢复原状；4、一、二审案件受理费由黄玲华、永盛公司、敖永芽、永华公司负担。事实和理由：1、对于分摊面积1.27亩，双方签订的《土地使用权转让合同》并未约定中川公司为永盛公司办理使用权证书，结合合同条款的约定，土地证面积17.76亩已经确定，公摊面积也已经确定。既然合同约定中川公司不存在办理公摊面积1.27亩土地使用权证的义务，那么一审法院则不得违背合同约定，将办理土地使用权证的义务强加于中川公司。2、黄玲华逾期付款的事实十分清楚，中川公司主张逾期本金、利息、违约金均具有事实和法律依据。一审法院在黄玲华、永盛公司、敖永芽、永华公司未主张违约金过高，也没有以反诉或者抗辩的方式请求适当减少的违约金的情形下，直接将逾期利息调整为年利率的24%，并不计算20万元违约金，违反了意思自治的民事法律基本原则。3、对于永盛公司占用公用土地35.85平方米的事实，中川公司已向一审法院提交了照片，一审法院以证据不足为由，不支持中川公司要求永盛公司退出占用公用土地的请求，存在明显的主观随意性。 黄玲华、永盛公司、敖永芽、永华公司答辩称，1、中川公司为黄玲华、永盛公司办理土地使用权转移登记义务是合同义务也是法律义务。2、1.27亩公摊面积土地已经按照合同约定的单价支付了价款，中川公司应当按照其他土地一样为黄玲华、永盛公司办理土地使用权证。3、中川公司因未能整体办理土地使用权证，黄玲华有权行使先履行抗辩权暂停支付所有价款，且不构成违约，黄玲华不应当支付逾期付款利息。4、中川公司在一审中未能够完成永盛公司非法侵占土地的举证责任，其该项诉请不应得到支持。中川公司在一审后取得的有权证据以及刚刚变更的上诉请求不具有法律效力。综上，应当驳回中川的上诉请求。 黄玲华、永盛公司、敖永芽、永华公司的上诉请求：1、撤销一审判决第二、三、四项；2、本案一、二审案件受理费由中川公司负担。事实和理由：一审判决认定中川公司应当将分摊面积1.27亩土地使用权以共有方式转移登记给永盛公司是对合同条款和法律的正确适用，但是对于中川公司应承担的该义务所引起的法律后果的处理方面，背离了事实和法律。对于中川公司不能全面履行合同的情形，黄玲华有权主张先履行抗辩权，暂停支付全部价款，因此，不应计算逾期利息。 中川公司辩称，其答辩意见与上诉理由一致。 中川公司向一审法院起诉请求：1.判令黄玲华、永盛公司、敖永芽、永华公司向中川公司支付土地使用权转让款120992元及计算至2019年6月5日的逾期利息121113元，并支付逾期利息至转让款付清之日止；2.判令黄玲华、永盛公司、敖永芽、永华公司向中川公司支付违约金200000元；3.判令永盛公司退出非法侵占的公用土地约35.85平方米，停止侵害、排除妨害、恢复原状；4.本案诉讼费由黄玲华、永盛公司、敖永芽、永华公司承担。 黄玲华向一审法院提出反诉请求：1.判令中川公司将转让给黄玲华的地块东边学森路占用的公摊面积1.5亩及中间道路三家共用平均分摊面积1.27亩的土地使用权以共有方式向登记机构申请变更登记给黄玲华指定的永盛公司；2.本案诉讼费由中川公司承担。 一审法院认定事实：2015年11月20日，中川公司与黄玲华及敖永芽、永华公司签订《土地使用权转让合同（北）》一份，合同约定：中川公司将位于江西省新余市高新区龙腾路以东宗地编号为EN-J02-06-05的地块靠东北的一部分有偿转让给黄玲华；黄玲华在使用权范围内进行开发使用并新注册成立新余某某包装彩印有限公司为该转让地块使用权人；面积暂定为20亩（准确以过户时土地证面积加东边学森路该地块占用的公摊1.5亩及中间道路三家共用平均分摊面积），第三次付款时调整补齐；四至为东至学森路，南至中间道路北路边50cm，西至中川EN-J02-06-05-01地块，北至EN-J02-02-02地块；转让年限自2015年11月20日起至2062年10月17日止；从学森路喇叭入口至转让给黄玲华的地块东西向围墙末端的土地使用权、已建道路设施归三家共同所有，由中川公司负责管理，今后使用产生的管理维修费用由三家平摊各负33.3%；土地使用权转让金为每亩65000元（含公摊面积），总额为1300000元，附属物及土地平整转让费用为400000元，合计转让费用为1700000元，黄玲华在本合同双方签字之日支付定金100000元，在土管局通知土地可办理过户手续日支付600000元，过户手续签字日后二个月再付1000000元；若黄玲华逾期支付上述款项，从逾期之日起每日加收未付款的1‰为逾期利息，逾期超过90天的，加倍计算利息直至付清为止，并停建项目，地块内的土地及已建建筑物无偿归中川公司使用，同时视为黄玲华违约再补偿中川公司200000元；全部转让款未付清之前黄玲华不准动工、使用、转让，敖永芽、永华公司保证并承担连带责任。2015年12月23日，中川公司办理了案涉土地使用权（不含公摊面积）证书。2016年1月12日，中川公司申请将案涉土地使用权转让给永盛公司的申请获行政主管部门审批通过。2016年1月20日，案涉土地使用权人（不含公摊面积）由中川公司转移登记至永盛公司。后，中川公司与永盛公司签字盖章对案涉土地使用权转让面积及计价进行了确认，面积为土地使用权证书上面积17.76亩加学森路公摊1.5亩再加产业园二期三家公用通道公摊1.27亩，共计20.53亩，应付款项为1745050元（20.53亩×85000元/亩）。2016年8月26日，永盛公司向中川公司出具《承诺书》一份，承诺案涉土地使用权转让款在2016年8月31日前付清。截至2016年12月23日，中川公司共计收到案涉土地使用权转让款1759614元（其中2015年11月20日收款100000元，2015年11月21日收款100000元，2016年1月20日收款300000元，2016年2月2日收款30000元，2016年2月11日收款117217元，2016年2月23日收款200000元，2016年3月8日收款97500元，2016年4月19日收款50000元，2016年5月17日收款100000元，2016年6月6日收款20000元，2016年6月14日收款50000元，2016年9月6日收款514564元，2016年12月23日收款80333元）。另查明，中川公司通过出让方式取得的土地使用权面积为115.556亩（包括已变更登记给永盛公司的17.76亩土地在内），未包含学森路公摊面积在内，但中川公司支付了学森路公摊面积的土地出让价款。永盛公司于2015年12月25日注册成立。园区内自学森路喇叭入口的三家公司（中川公司、永盛公司、案外一家公司）共用道路已建成并实际使用。 一审法院认为，本案属建设用地使用权转让合同纠纷、物权保护纠纷。中川公司与黄玲华及敖永芽、永华公司签订的《土地使用权转让合同（北）》系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守合同约定。本案的争议焦点是：一、中川公司是否有义务将转让给黄玲华的地块东边学森路占用的公摊面积1.5亩及中间道路三家共用平均分摊面积1.27亩的土地使用权以共有方式向登记机构申请变更登记给黄玲华指定的永盛公司？一审法院认为，中川公司转让给黄玲华的地块东边学森路占用的公摊面积1.5亩未包含在中川公司的土地使用权证书上，且中川公司此前通过出让方式取得该土地使用权时支付了学森路公摊面积的价款，中川公司自身并非学森路公摊面积的使用权人，无法向登记机构申请通过共有方式将该部分土地使用权变更登记给永盛公司，对此，永盛公司也明知，故黄玲华要求中川公司将计算了土地使用权转让价款的东边学森路占用的公摊面积1.5亩的土地使用权以共有方式向登记机构申请变更登记给永盛公司的反诉请求，一审法院不予支持。另，中川公司转让给黄玲华的地块中间道路三家共用平均分摊面积1.27亩包含在中川公司的土地使用权证书上，虽合同中未明确约定中川公司为永盛公司办理该分摊面积1.27亩土地的使用权证书，但《中华人民共和国物权法》第一百四十三条规定，“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记”，故中川公司将该分摊面积1.27亩的土地使用权转让给黄玲华后，应当向登记机构申请将该土地使用权人变更为黄玲华指定的永盛公司。故，黄玲华要求中川公司将转让给黄玲华的地块中间道路三家共用平均分摊面积1.27亩的土地使用权以共有方式向登记机构申请变更登记给黄玲华指定的永盛公司的反诉请求，一审法院予以支持。在中川公司未将该分摊面积1.27亩土地使用权变更登记给永盛公司前，黄玲华有权拒绝向中川公司支付该分摊面积1.27亩土地使用权的转让款107950元（1.27亩×85000元/亩），且该部分土地使用权转让价款，中川公司无权主张逾期利息及违约金。二、中川公司主张逾期利息按日利率1‰计算并同时主张违约金200000元是否符合法律规定？一审法院认为，中川公司主张逾期利息按日利率1‰（年利率36.5%）计算虽符合合同约定，但黄玲华、永盛公司、敖永芽、永华公司在诉讼中提出双方约定的违约金过高并要求降低，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，一审法院支持逾期利息按年利率24%计算，但已按日利率1‰支付的逾期利息，一审法院不予调整。另，中川公司同时主张的违约金200000元，虽符合合同约定，但一审法院支持的逾期利息足以弥补中川公司的损失，且对黄玲华而言具有一定的惩罚性，我国《合同法》中违约金的性质主要是补偿性的，有限度地体现惩罚性，故中川公司在主张逾期利息的同时主张的违约金200000元，一审法院不予支持。黄玲华、永盛公司、敖永芽、永华公司关于逾期利息及违约金二项合计应按银行同期贷款利率计算，最多不应超过按月利率2%计算的利息的抗辩意见，一审法院予以部分采纳。根据合同约定，黄玲华应于2015年11月20日向中川公司支付转让款100000元，2016年1月12日向中川公司支付转让款600000元，2016年3月12日前向中川公司支付转让款937100元。结合中川公司的收款情况，按照先抵充逾期利息，再抵充转让款的法律规定，扣除尚未变更登记至永盛公司名下的1.27亩土地使用权价款，中川公司已多收款项4660.77元（详见欠款及逾期利息计算表）。故中川公司要求黄玲华支付土地使用权转让款120992元及计算至2019年6月5日的逾期利息121113元，并支付逾期利息至转让款付清之日止的诉讼请求，一审法院不予支持。但在中川公司向登记机构申请将转让给黄玲华的地块中间道路三家共用平均分摊面积1.27亩土地使用权变更登记给永盛公司后，黄玲华应向中川公司支付转让款103289.23元（107950元－4660.77元），如逾期以所欠款项为基数按年利率24%计算支付逾期利息至款项付清之日止。三、永盛公司、敖永芽、永华公司对上述转让款及逾期利息是否承担付款责任？一审法院认为，永盛公司虽非土地使用权转让合同的当事人，但其是合同指定的土地使用权人，案涉土地使用权除学森路占用的公摊面积1.5亩及中间道路三家共用平均分摊面积1.27亩外，已登记至其名下，且其与中川公司对案涉土地使用权转让面积及计价进行了确认，并向中川公司承诺于2016年8月31日前付清转让款，永盛公司以单方承诺的方式加入了中川公司与黄玲华之间的债务，该行为合法有效，故永盛公司应与黄玲华共同对所欠中川公司转让款及逾期利息承担付款责任。敖永芽、永华公司作为黄玲华的保证人在《土地使用权转让合同（北）》上签字，约定的保证方式为连带责任保证，但未对保证担保的范围、保证期间进行约定，根据法律规定，敖永芽、永华公司的保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月，故上述债务在敖永芽、永华公司保证担保的范围内，且中川公司是在保证期间内向敖永芽、永华公司主张权利，故敖永芽、永华公司应对黄玲华所欠中川公司土地使用权转让款及逾期利息承担连带清偿责任。四、永盛公司修建的厂房围墙是否侵占了公用土地约35.85平米？一审法院认为，中川公司提交的照片不足以证明永盛公司修建的厂房围墙侵占了公用道路面积，且中川公司未向一审法院提交证据证明公用道路红线位置，以致无法确认永盛公司修建的厂房围墙是否侵占了公用土地，故中川公司要求永盛公司退出非法侵占的公用土地约35.85平方米，停止侵害、排除妨害、恢复原状的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。 综上，中川公司应将转让给黄玲华的地块中间道路三家共用平均分摊面积1.27亩的土地使用权以共有方式向登记机构申请变更登记给黄玲华指定的永盛公司，在办理变更登记手续后，黄玲华、永盛公司应向中川公司支付土地使用权转让款103289.23元，如逾期以所欠款项为基数按年利率24%计算支付逾期利息至款项付清之日止，敖永芽、永华公司对该转让款及逾期利息承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国物权法》第一百四十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条，第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、中川公司应于本判决生效之日起三十日内将转让给黄玲华的地块中间道路三家共用平均分摊面积1.27亩的土地使用权以共有方式向登记机构申请变更登记给永盛公司；二、黄玲华、永盛公司在中川公司履行完本判决第一项所确定的义务后五日内向中川公司支付土地使用权转让款103289.23元，如逾期以所欠款项为基数按年利率24%计算支付逾期利息至款项付清之日止；三、敖永芽、永华公司对黄玲华上述债务承担连带清偿责任；四、敖永芽、永华公司承担完保证责任后有权向黄玲华追偿；五、驳回中川公司其他诉讼请求；六、驳回黄玲华其他反诉讼请求。本诉案件受理费7932元，由中川公司负担6079元，黄玲华、永盛公司负担1853元，敖永芽、永华公司连带负担；反诉案件受理费2416元，由黄玲华负担1308元，中川公司负担1108元。 二审庭审中，中川公司向本院提交一份新余市高思测绘科技有限公司出具的《新余中川木业有限公司（EN-J02-06-05-01）地块红线内被占地面积测量成果资料》，拟证明永盛公司占用公用土地50.2平方米。经质证，黄玲华、永盛公司、敖永芽、永华公司认为该证据材料是中川公司在一审判决后单方委托作出的材料，不能作为证据使用，且该材料中选定的界址点坐标未经过永盛公司认可，不能证实永盛公司占用公用土地的事实。本院认为，该证据材料是中川公司在一审判决后委托新余市高思测绘科技有限公司对永盛公司是否占用公用土地进行测绘形成的资料，鉴于该资料是中川公司单方委托，测绘所依据的基础材料未经过对方当事人确认，本院对该证据材料不予采信。二审查明的事实与一审查明一致。 本院认为，本案属建设用地使用权转让合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦如下：1、中川公司是否负有以共有方式给永盛公司办理公用土地1.27亩使用权证的义务？2、中川公司主张逾期本金、逾期利息、违约金的主张是否应当支持？3、永盛公司修建的产房围墙是否侵占公用土地？本院综合评述如下：一、中川公司认为公用土地1.27亩未由合同约定应办理土地使用权证，因此，中川公司对该公用土地不负有办证义务。本院认为，正如一审判决所述，虽然合同未约定中川公司负有该办证义务，但根据《物权法》规定，建设用地使用权转让，应当向登记机构申请变更登记，由此可知，办理土地使用权证是建设用地使用权转出一方中川公司的法定义务。一审法院认定中川公司负有以共有方式给永盛公司办理公用土地1.27亩使用权证的义务，并无不当，本院予以确认。二、关于逾期本金和逾期利息的问题。因上文中已阐述中川公司负有为永盛公司以共有方式办理1.27亩土地使用权证的义务，在中川公司向登记机构申请办理转移登记前，应扣除该1.27亩土地相对应的转让款107950元，中川公司已多收款项4660.77元，对于中川公司主张逾期本金的请求，本院不予支持。关于逾期利息的问题。中川公司主张增加逾期利息30873.7元，本院认为，一审判决已按照先抵充逾期利息再抵充本金的顺序进行抵扣，本院在此不再赘述。黄玲华、永盛公司、敖永芽、永华公司主张因中川公司未履行办理公用土地1.27亩使用权证的合同约定义务，黄玲华不应支付任何逾期利息。本院认为，中川公司办理公用土地1.27亩使用权证属于法定义务，双方合同中对该办证义务未进行明确约定，因此，黄玲华、永盛公司、敖永芽、永华公司以中川公司违反合同约定为由主张不支持任何逾期利息的请求，本院不予支持。关于违约金的问题。本院认为，在合同同时约定逾期利息和违约金，约定的逾期利息足以弥补中川公司的损失的情形下，对于中川公司再主张违约金的请求，不予支持。三、关于永盛公司修建的产房围墙是否侵占公用土地的问题。本院认为，永盛公司修建的产房围墙是否侵占公用土地问题，属于侵权法律关系，与本案建设用地使用权转让不属同一法律关系，且侵权案件与本案合同案件不存在密切联系，不具备合并审理的条件，本院已作出民事裁定，驳回中川公司对该项诉请的起诉，其可通过另案起诉的方式主张权利。综上，一审法院对永盛公司修建的厂房围墙是否侵占公用土地问题进行审理，有失妥当，本院予以纠正。中川公司与黄玲华、永盛公司、敖永芽、永华公司的上诉请求均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持江西省新余市渝水区人民法院(2019)赣0502民初1599号民事判决第一、二、三、四、六项； 二、撤销江西省新余市渝水区人民法院(2019)赣0502民初1599号民事判决第五项； 三、驳回新余中川木业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费7932元，由新余中川木业有限公司负担6079元，黄玲华、新余市永盛包装有限公司负担1853元，敖永芽、新余市永华包装有限公司连带负担；反诉案件受理费2416元，由黄玲华负担1308元，新余中川木业有限公司负担1108元。二审案件受理费，由新余中川木业有限公司负担6382.36元，黄玲华、新余市永盛包装有限公司、敖永芽、新余市永华包装有限公司负担2365.78元。 本判决为终审判决。 审判长  艾力钊 审判员  甘致易 审判员  熊 剑 二〇一九年十一月二十九日 书记员  杨 玲