昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书(2015)盘法民初字第3027号原告江东花城小区业主委员会。负责人金鸥，职务主任。住址：昆明市盘龙区铂金大道江东花城小区会所三楼。委托代理人胡常明，云南中天律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人王琼英，女，系江东花城小区业主委员会副主任，特别授权代理。被告昆明龙泉物业服务集团有限公司。法定代表人贾祖胜，总经理。住址：昆明市官渡区春城路西开发区C2-13。委托代理人卢北川，男，系被告公司员工，特别授权代理。委托代理人吴学勤，男，身份认证号：140225198208101835，系被告公司员工，特别授权代理。原告江东花城小区业主委员会（以下简称“业委会”）诉被告昆明龙泉物业服务集团有限公司（以下简称“龙泉物业”）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月30日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月10日公开开庭进行了审理，原告业委会的委托代理人胡常明、王琼英，被告龙泉物业的委托代理人卢北川、吴学勤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：位于昆明市盘龙区铂金大道江东花城小区，经开发商建设后于2003年交付业主使用，被告龙泉物业对该小区进行物业服务和管理。业委会于2010年12月22日依法成立，并经昆明市盘龙区住建局依法备案。原被告双方于2011年曾签订了为期三年的物业管理合同，之后又延期一年，服务合同至2015年8月31日期满。在过去四年中，有关小区规划内停车位服务费（停车费）、地下产权车位服务费的收取均未做相关约定，但是该两项费用被告一直按规划内停车位服务费（停车费）每年每个1800元、地下产权车位服务费每年每个100元收取，而私家庭院停车并不收取费用。2015年8月25日，被告私自在小区内贴出《告示》，单方面决定从2015年10月1日起规划内停车位服务费（停车费）每年每个由原来的每年1800元上调为3000元、地下产权车位服务费每年每个由100元上调为360元，而原不收费的私家庭院停车位决定收取管理费240元。被告的该收费行为未征求小区广大业主的意见，也未征求小区业主委员会的同意。原告知晓后，多次与被告及小区物业服务处进行交涉，要求其依照《物权法》及《物业管理条例》的规定，在与原告协商定价的基础上听取业主意见才可实施收费。2015年9月18日，由昆明市盘龙区金辰街道办事处、云波社区领导牵头招集双方召开了一次协调会议，会议最终达成一致意见：由双方对收费价格协商定价后，再由被告进行入户调查。9月19日双方再次协商，并形成会议纪要，将双方的定价由原告发表意见进行入户调查。被告之后就反悔，并至今未按政府协调会及双方会议纪要进行入户调查，并按其收费标准向业主强行收费。11月17日盘龙区住建局、盘龙区盘龙区金辰街道办事处再次进行协调，并责令被告与原告进行协商定价。但被告出尔反尔，双方经协商定价未果，被告仍然不停止收费。原告认为，被告单方决定大幅度增加收费标准的行为系在未经听取小区广大业主意见的前提下，未与原告协商一致的前提下进行的收费，且双方现并未签订新的物业服务合同，被告的行为依法应为无效的民事法律行为。原告请求：一、判决确认被告单方就江东花城小区规划内停车位收费从原来的每年1800元上调为3000元、地下产权车位管理费从原来的每年100元上调为360元、私家庭院停车收取管理费240元的收费行为无效；二、判令被告承担本案全部诉讼费。被告昆明龙泉物业服务集团有限公司辩称：原告诉求与实际不符，本案涉及地下产权车位、规划内停车位及庭院停车位的收费，双方对上述收费均未约定，在双方签订的合同中的第八条被告有权决定停车收费标准。其次，被告与原告是委托合同关系，被告在公示调价前已将调价的意思表示送达给原告，被告的行为不违反物权法和合同法，从业主委员会粘贴的《告全体业主书》可以看出，原告已收到被告的调价通知。在2015年9月18日的协调会上，双方也达成共识，由被告按开会内容进行入户调查，被告将调查结果在11月17日金辰街道办事处组织召开的会议上出示，但原告仍不同意调价。依据国家发改委2015年2月27日放开部分服务价格的通知，从2015年3月1日起，住宅小区和停车服务的价格实行市场服务价，所以经营者可以自己制定收费标准，被告是依据政策行使调价权利。加之江东花城小区是老小区，大部分物业费都用于小区道路的维护上，原告成立以来并没有解决专项维修费的问题，被告只能提高收费来保证经营。现被告按照庭院面积大小乘于每月每平方0.8元收取管理费，每户每月的收费在288-300元之间，目前被告按300元每月收费；对小区规划内停车位采用出租的形式收费，按一个车位的售价一年的贷款利率4.6%计算，被告目前按2700元收取停车租金，也是合情合理的。江东花城小区共有三类车位1261个，现已有867位业主自愿接受调价向被告缴费，同意调价的业主已经超过60%,故被告的收费行为合法，请求法院驳回原告诉求。本案在审理过程中，原告为证明其观点，向本院提交证据如下：一、编号为201003号昆明市盘龙区住房和城乡建设局批文，证明：原告江东花城小区业主委员会于2010年12月依法成立，并经昆明市盘龙区住建局依法备案，具有诉讼主体资格。二、全国企业信用信息公示系统表，证明：被告的自然概况及诉讼主体资格。三、《公示》和《停车服务费公示的补充说明》，证明：１、被告是对江东花城小区物业进行服务和管理的企业；２、被告单方面公示要求对小区规划内停车位收费上调为3000元／个、地下产权车位管理费上调为360元／个、私家庭院停车收取管理费收取240元／个；３、被告在补充说明中承认业委会对其提高收费的行为提出了不同意见，且称有关车辆收费事项不在《物业服务合同》范围内，印证被告单方面提出来的收费行为无效；四、发票、收据，证明：被告已开始对业主按其单方面提出来的收费标准进行违规违法收费；五、江东花城小区业主委员会公告、告示、告全体业主书，证明：针对被告单方提出的涨价行为，原告曾积极试图与其协商，并及时上报政府有关部门，但是均因被告的原因未能得到解决；六、被告粘贴的有关政府文件宣传件，证明：被告对其单方面提出的涨价行为，拒不与业主和原告协商，而以几份所谓政府文件作为涨价依据，其所做辩解不成立；七、昆明市盘龙区物业小区业主委员会告知性备案表，证明：昆明市盘龙区江东花城小区业主委员会第一届任期届满后第二届业主委员会已选举产生，并经辖区社区、街道办和住建部门备案；八、会议记录，证明：被告主任卢百川与原告业主委员会部分成员于2015年9月19日召开会议，双方就本案诉争的停车位涨价等事宜进行协商，约定由物业对有车位的业主进行入户调查征求意见，最后以最大多数人的意见确定车位收费标准，但是被告反悔，并单方面强行进行涨价，不缴费的车主无法进小区，说明其构成了根本性违约，由此进行的涨价收费行为应认定为无效。九、江东花城第二届业主(代表)大会关于对第一届业主委员会起诉昆明龙泉物业服务集团有限公司物业服务合同纠纷一案诉讼事项的表决，证明：第二届业主(代表)大会对第一届业主委员会提出的本次诉讼予以支持，一致反对被告对单方面决定收费标准和乱涨价行为；十、江东花城小区业主反对物业单方定价收取车位费的汇总表，证明：全小区业主普遍反对被告单方面决定收费标准和进行涨价的行为，并且被告在收费过程中存在强迫行为，说明其构成了根本性违约，由此进行的涨价收费行为应认定为无效；十一、物业服务委托合同，证明双方的法律关系。经质证，被告对原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7、9、10、11的真实性、合法性、关联性认可；对证据8真实性认可，但原告的部分人只是到办公室与被告谈判，并不是正式会议。本院对原告提交的证据中双方当事人无争议的证据1至11的真实性予以采信。被告为证明其抗辩主张，向本院提交以下证据：一、物业服务委托合同，证明：1、原被告之间存在真实、合法、有效的物业服务合同关系，被告是江东花城小区的物业服务单位；2、物业服务合同第八条对小区停车费的收取有约定；二、物业管理服务公示牌照片，证明：被告对江东花城小区实施物业管理服务，包括停车费的收取是公开、合法的；三、拟调整停车服务费的公示，证明：被告于2015年8月25日向江东花城小区业主通知拟调整小区产权车位、庭院临时停车位、建筑区划内规划用停车位的停车服务费；四、江东花城业主委员会公告，证明：1、被告在2015年8月25日作出停车服务费调整公示前已经告知原告，2、原被告就调整停车服务费一事由有关主管部门分别于2015年9月10日和2015年9月18日有过两次协调会，双方一致同意，就此事对相关业主进行一次调查，3、原告第一届业主委员会的任期于2015年12月22日期满。五、我市放开住宅小区停车服务费价格的通知，证明：云南省物价局根据国家发改委文件精神，正式通知于2015年3月1日起放开住宅小区停车服务费服务价格，实行市场调节价；六、调整停车服务费调查表（第一次），调整停车服务费调查表（第二次），证明：被告先后两次向江东花城小区产权车位、庭院临时停车位、建筑区划内规划用停车位业主或者使用人进行调查，这三类车位总数为1261位，同意调整停车服务费的有878位，占比为69.63%；七、停车服务费收据，江东花城小区产权车位、庭院临时停车位、建筑区划内规划用停车位的业主或者使用人中已经有867位业主或者使用人自愿交纳了相关停车费用。经质证，原告对被告提交的证据1真实性、合法性、关联性予以认可，且证实了被告服务期限于2015年8月31日届满，本案诉争的小区规划停车位，没有进行约定，地下产权停车位收费，是每年每个100元；对证据2来源不清，不予认可，通过其公示牌不能印证被告与业主及原告协商过；对证据3的真实性予以认可，巧好印证了原告证据三的观点；对证据4的真实性、合法性、关联性认可，不认可其证明目的，该证据印证了原告证据五中的观点；对证据5不认可，不符合证据形式要件，该文件不全面，我们会提交全面的文件供法庭参考；对证据6的真实性、合法性、关联性不予认可，属于来源不清的证据，被告没有对相关业主进行过调查，在场的旁听人员和我们都没有收到过调查表，例如在证据6-2中，记载的37幢7单元701的张晓强，31幢1单元302号的张芳，该两个业主在开庭前还向原告反应其反对涨价，并且上面的签字也不是业主本人的签字，且业主意见这一栏，基本是一个人的字迹，调查表明显造假。已缴费的业主均是被迫缴费的，被告将进出小区的蓝牙关闭，业主不交停车费被告就不给业主们进入小区，业主们纷纷向原告反应坚决反对被告的行为；对证据7的来源和真实性、关联性认可，但合法性不予认可，是被告强迫业主们缴纳的费用，被告的行为构成根本性违约。本院对被告提交的证据中原被告双方无争议的证据1、3、4的真实性予以确认，对证据2因为被告未能出示原件核对，从复印件中无法看出公示的情况，故本院对其真实性不予采信。对证据5系被告从某电脑上拍照后的打印件，该证据不符合证据形式要件，本院对该份证据的真实性不予采信。对证据6系被告单方制作的证据，在被告未能提供其他证据佐证的情况下，本院对该份证据的证明效力不予采信。对证据7本院对其真实性予以采信，但已缴费业主存在一户拥有多辆汽车的情况，依据《中华人民共和国物权法》的相关规定，一户业主享有一票表决权，故本院对该份证据的证明效力不予采信。综上所述，本院确认本案事实如下：2014年8月15日，原、被告签订《江东花城物业管理服务委托合同》，约定原告委托被告为江东花城小区提供物业管理和服务，服务期限自2014年9月1日起至2015年8月31日止，原告有权审定被告年度物业管理方案并监督实施，被告按照批准的物业管理方案内容，实施物业服务具体工作；本物业的管理费按建筑面积每月每平方米0.8元向业主计收，物业费缴费期为合同期内每年的9月1日至12月31日；利用物业共用部分、共用设施设备进行经营的，应当征得原告的书面授权，按照规定办理相关手续。并在附件一《物业收费标准》中约定，车位综合费：每个每年100元收取（包含公用电分摊费20元、卫生费20元、车位养护、管理、清扫费60元），车库综合费：有车位的业主车位按（车位面积车库面积）每月每平方米0.3元收取，车库公共卫生区域卫生费20元/月每个车位。关于规划内停车位的停车费双方未在合同中约定，自2011年至2015年8月31日被告一直按1800元/年/辆车向业主收取租金。2015年8月25日，被告在江东花城小区内粘贴《公示》，告知全体业主被告决定于2015年10月1日起调整停车费收费标准，即：1、地下产权停车位的停车位物业服务费360元/年/个/辆（含地面无产权车库）；2、地面带门产权车库停车位的停车位物业服务费240元/年/个/辆（含庭院停车位）；3、建筑区划内且规划用停车位的停车位物业服务费3000元/年/个/辆。原告认为被告的调价行为未与原告及小区业主协商，遂于2015年8月28日到被告办公室与被告协商，协商未果。原告又于2015年9月10日向盘龙区住建局、金辰街道办事处等部门反映情况，上述部门组织双方进行了谈话。同年9月18日金辰街道办事处组织原、被告双方开会，会议决定由被告进行入户调查，调查之后双方再行协商调价事宜。2015年11月17日盘龙区住建局、盘龙区金辰街道办事处再次组织双方进行协调，要求原、被告协商后定价。但原、被告双方至今未协商一致。被告于2015年8月28日开始按新收费标准陆续向业主收取停车费，至开庭之日止已有867辆车辆所有人向被告缴费。2015年10月12日至10月28日，原告对江东花城小区的业主就“被告单方上涨车位费的行为”进行入户调查，大多数业主签字表示不同意被告单方涨价收取停车费的行为，其中包括部分已缴费业主。另查明，江东花城小区住有业主2787户。2010年12月23日通过江东花城全体业主选举成立江东花城小区第一届业主委员会。任期届满后，江东花城小区业主又选举成立了江东花园小区第二届业主委员会，第二届业主委员会成立后于2016年1月4日向相关部门进行了报备。第一届业主委员会、江东花城小区业主（代表）大会对第二届业主委员会向本院起诉请求解决本案纠纷的行为开会进行了表决及授权。本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。本案中，原、被告签订的《江东花城物业管理服务委托合同》系双方真实意思表示，原告享有江东花城小区业主的合法授权，合同内容合法有效，合同及附件共同组成委托合同，合同各部分具有同等法律效力，对双方当事人均有法律约束力。在合同附件一中双方明确约定：车位综合费每个每年100元收取（包含公用电分摊费20元、卫生费20元、车位养护、管理、清扫费60元），车库综合费有车位的业主车位按（车位面积车库面积）每月每平方米0.3元收取，车库公共卫生区域卫生费20元/月每个车位。对规划内停车位的停车管理费该合同没有约定，但被告自2011年起即按每辆车每年1800元向业主收取费用，自2011年起被告对业主庭院内停车不收取停车管理费。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”针对规划内停车位的收费标准及庭院内停车不收费的问题，被告与业主之间已形成交易习惯，故被告与业主应按合同约定以及交易习惯履行缴费及收费义务。2015年8月31日，原、被告签订的物管委托合同履行期限届满，原、被告当庭均明确表示，双方仍按原合同条款及已形成的交易习惯继续履行合同。在该委托合同届满前，被告向江东花城小区业主发出停车费涨价的告示，明确具体的表达了被告要求变更停车费收费标准及收费项目的意思表示，且物业管理收费项目及收费价格的条款属于物业服务合同中的重要条款，依据《中华人民共和国合同法》第十四条之规定“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”被告要求变更停车费收费的行为应视为被告发出与江东花城小区业主签订新物管委托合同的要约。依据《中华人民共和国合同法》第十三条之规定“当事人订立合同，采取要求、承诺方式。”现被告的要约在江东花城小区业主看到告示时生效，但该要约因未获得占江东花城小区建筑物总面积过半数且占总人数过半数业主的同意，而尚未对小区业主发生法律约束力。且国家发展和改革委员会及云南省物价部门的相关文件，放开住宅小区停车服务费收费标准的意思应理解为，该部分收费由小区业主与物管公司自行协商定价，而非授权物管公司自行定价收费。故在被告与江东花城小区业主签订新的物管委托合同前，双方仍应按原合同约定及已形成的交易习惯履行各自的合同义务。针对原告要求确认被告单方涨价行为无效的诉讼请求，因被告要求变更停车费的行为仅属于要约的意思表示，在原、被告或被告与江东花城小区业主未做出承诺前，被告的该意思表示尚未对小区业主发生法律效力，故本院对被告意思表示的效力不予评判。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第十三条、第十四条、第六十一条、《中华人民共和国物权法》第七十六条第七项之规定，判决如下：驳回原告诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由原告江东花城小区业主委员会承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为两年。审 判 长 陈 傢 悦人民陪审员 周 叶 平人民陪审员 文 耀 锋二〇一六年五月十九日书 记 员 欧阳俊杰