广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初22594号原告蔡赐到，女，汉族，1984年10月1日出生，户籍地址广东省陆丰市，委托代理人陶琴，广东胜业律师事务所律师。被告民生东都深圳房地产开发有限公司，住所地深圳市龙岗区中心城国际汽车展览中心701。法定代表人曾德志。原告蔡赐到诉被告民生东都深圳房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托代理人陶琴到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告2015年签订《房地产买卖合同（预售）》，购买被告开发的位于深圳市××中心城××房，购房总价款为1700895元,并由被告于2015年10月30日之前将该房产交付给原告，同时约定，逾期超过90日，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日的次日至实际交付之日止，被告按日向原告支付购房总价款万分之四的违约金。被告应在取得竣工验收证明之日起180日完成初始登记，自本房地产交付之日后240天起至原告实际取得《房地产证》之日止，被告按日向原告支付本购房总价款万分之四的违约金，现被告违约，直到2016年6月12日才交房，房地产证直到2017年3月29日才办妥。为此，原告诉求：请求判令一、被告因逾期交房而向原告支付违约金32146.92元（2016年4月10日-2016年6月11日，1700895元×0.0003×63天）；二、被告因逾期办理房地产证而向原告支付违约金188459.17元（2016年6月26日-2017年3月29日，1700895元×0.0004×277天）；三、本案诉讼费由被告承担。被告未到庭应诉，亦未提交答辩状。经审理查明，原告与被告于2015年11月4日签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定由原告购买被告开发的深圳市龙岗区东都花园二期3栋单元/座14层1404号房，购房总价款为1700895元，原告先支付31%的购房款，剩余款项通过银行贷款方式支付。被告应于2015年10月30日前将房屋交付给原告。合同第十二条约定：除本合同另有约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将本房地产交付买受人，按下列方式处理：逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金。合同第二十一条规定：出卖人应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记，并在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》。合同第二十二条对延期办证的违约责任约定如下：如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，则自房屋交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金；延期办证时间达到120日的……买受人要求继续履行合同的，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。双方当事人约定以上内容的合同，使用的系印制的《深圳市房地产买卖合同（预售）》范本，在合同附件五中，对范本合同的部分条文作了修订补充，附件五第十三条对范本合同第二十一条“办证义务”条款作了修订，约定“若因出卖人未办理初始登记或工程本身问题导致买方未在合同约定交付日期最后一天起240天内仍无法办妥其名下的《房地产证》的，则视为出卖人延期，出卖人应自延期的第二日起按照本合同第二十二条约定的违约金标准承担违约责任”。原告确认与其他同栋业主一样也有搭楼板等情况，认可同栋其他业主同类案件生效判决[（2016）粤03民终15813、15814号、(2016)粤0307民初9794-9821号]中查明的相关事实，即1.东都花园二期小区2016年5月12日具备燃气开户条件；2.关于燃气改造工程是因业主委托第三方对房屋改造引起；3.结合所涉房屋搭板改造以及由此产生的燃气改造工期及实际情况，民生东都公司应当在2016年4月9日前确保涉案房产具备燃气开通条件，达到正常使用功能，而涉案房产直至2016年5月12日方符合正常居住使用功能，2016年6月12日至18日才陆续通知收楼，故认定民生东都公司存在逾期交房的违约行为，支持业主从2016年4月10日起至各业主所主张的实际收楼时的逾期交房违约金，该期间的逾期交房违约金根据预售合同以总购房款为基数按照日万分之三的比例计算；4、涉案楼盘竣工验收时间为2015年9月24日，2016年12月21日办理了初始登记。原告确认被告于2016年6月12日交房、2017年2月份左右通知原告办证，原告系一次性支付房款，且自行办理《房地产证》，出证时间为2017年3月29日。同楼其他业主生效判决[（2019）粤03民终6593-6620号]中确认2016年12月24日、25日被告陆续履行通知办证义务。以上事实，有《房地产买卖合同（预售）》及附件、生效民事判决书、当事人陈述等证据证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，符合自愿、合法原则，本院予以确认。关于逾期交房违约金，《深圳市房地产买卖合同（预售）》中约定交房时间为2015年10月30日，但2015年10月30日至2016年5月12日期间存在燃气不通的问题，属于影响涉案房屋正常使用功能的情形。此外，因涉案楼盘入伙后还需进行房屋改造以及燃气管道改造，同楼其他业主的同类案件也支持了被告要求在逾期交房时间中对施工期予以扣减的意见，最终认定应自2016年4月10日起算逾期交房违约金，该栋其他业主确认于2016年6月12日至18日期间通知收楼，现原告主张计算至2016年6月12日，本院予以确认，经计算为32146.92元[1700895元×0.03%×63天]。原告诉求符合合同约定，本院予以支持。关于逾期办证违约金计算的起算时间，同类生效判决已经作出认定，本案不再赘述，原告诉求符合合同约定，本院予以确认。至于截止日期，同栋其他业主均确认被告于2016年12月24日、25日发出办证通知，本案原告虽主张2017年2月才收到通知，但未提交相应证据，同栋业主存在数月的差异，显然不合管理，故本院参照已发生法律效力的同类判决认定的事实，确认被告最迟于2016年12月25日已履行了通知办证的义务，原告应积极履行相应的协助义务，向办证义务人提交相应的办证资料，若原告怠于履行协助义务导致的办证迟延，其责任应由原告自负。本案系买方自行办证，被告发出办证通知之后，具体办证进程显然无法控制，故办证违约金的计算截止日期，酌情自原告收到办证通知之日起计算两个月，对超过部分不予计算，故截止时间计至2017年2月24日。故本院支持被告应按房价款的日万分之四向原告支付2016年6月26日至2017年2月24日期间的逾期办证违约金166007.35元（1700895元×0.04%×244天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告民生东都深圳房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告蔡赐到支付逾期交房违约金32146.92元；二、被告民生东都深圳房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告蔡赐到支付逾期办证违约金166007.35元；三、驳回原告蔡赐到其他诉讼请求。上述付款义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4610元（原告已预交），原告蔡赐到负担469元，被告民生东都深圳房地产开发有限公司负担4141元，原告多预交部分可于判决生效后申请法院退回，被告应于判决生效之日起七日内向本院缴纳4141元，逾期未缴纳，本院依法强制执行。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  贺 榕人民陪审员  庹媛媛人民陪审员  练启燕二〇二〇年七月十一日书 记 员  姚 练