北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初5733号原告：王纪红，女，1969年9月12日出生，汉族，北京市鑫华源制造有限公司工人，住北京市门头沟区。原告：孙汉国（系王纪红之夫），男，1966年11月4日出生，汉族，原北京矿务局大台煤矿职工，住北京市大兴区。二原告共同委托诉讼代理人：杨练兵，北京市亚太律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：张蕴泉，北京市亚太律师事务所律师。被告：王恩虎，男，1971年11月21日出生，汉族，北京市祥龙运通公交有限公司司机，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：赵祥宇，北京市承光律师事务所律师。原告王纪红、孙汉国与被告王恩虎合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孙汉国及王纪红和孙汉国的共同委托诉讼代理人杨练兵、张蕴泉，被告王恩虎及其委托诉讼代理人赵祥宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王纪红、孙汉国向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2010年达成的关于北京市门头沟区和平路xx排x号房屋的口头房屋买卖合同无效；2.诉讼费用由王恩虎承担。事实与理由：王纪红与王恩虎是姐弟关系。因王恩虎暂无住所，自2004年开始，王恩虎在北京市门头沟区和平路xx排x号房屋（以下简称涉案房屋）租住，2010年5月左右，王恩虎提出向王纪红、孙汉国给付5万元购买涉案房屋，王纪红、孙汉国表示如果能够支付5万元，可以卖给王恩虎。2014年6月15日涉案房屋拆迁，因王恩虎一直未支付房款，王纪红与北京市门头沟区房屋征收事务中心签订拆迁协议，并取得相应拆迁安置房屋，现王恩虎另案起诉要求涉案房屋的拆迁利益归其所有，已严重侵犯王纪红、孙汉国的合法权益。王纪红、孙汉国认为涉案房屋系公房，未取得产权人同意，违反了相关法律法规的规定，故请求法院依法判决确认双方关于涉案房屋的口头房屋买卖合同无效。王恩虎辩称：不同意王纪红、孙汉国的诉讼请求，理由是：1.依据合同法第五十一条规定，王纪红、孙汉国虽然对涉案房屋没有处分权，但在拆迁时，涉案房屋产权单位放弃了房屋的产权，且被拆迁人为王纪红，安置房屋产权按照经济适用房进行管理；鉴于产权单位已经放弃产权，孙汉国、王纪红以未经产权单位同意为由主张合同无效没有实质意义，且涉案房屋已经灭失并转化为拆迁利益，王纪红取得了相应拆迁利益。2.根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持；3.本案中的协议不符合同法第五十二条无效之情形。所以我方认为合同有效。本院经审理查明以下事实：王恩虎系王纪红之弟，王纪红与孙汉国系夫妻关系。2006年1月15日，王纪红与北京矿务局九龙山工业公司（以下简称九龙山公司）签订《公有住宅租赁合同》，约定由王纪红承租涉案房屋。2010年5月21日，王纪红、孙汉国出具《赠与书》，载明：经王纪红、孙汉国夫妻协商，将城子西坡平房和平路93排8号赠与王恩虎。经询问，双方表示：当时双方的真实意思是由王纪红、孙汉国将涉案房屋以5万元的价格卖给王恩虎。在王纪红、孙汉国出具上述《赠与书》之前，王恩虎已搬至涉案房屋居住。另外，王纪红已经将《公有住宅租赁合同》交给王恩虎。王恩虎至今未给付王纪红、孙汉国购房款。对此，王恩虎表示：“因我工资收入低，没有钱，且王纪红也没说什么时候给钱，因此没给付购房款。”2012年，涉案房屋被纳入征收范围。王恩虎作为王纪红的委托代理人与北京市门头沟区房屋征收事务中心签订CB-01-城子B-0092号《北京市门头沟区房屋征收补偿安置协议》，约定：被征收人在门头沟区和平路xx排x号有住宅平房2间，建筑面积30.4平方米，在册人口3人，实际居住人口3人，分别为王纪红、王纪红之弟王恩虎、王纪红之侄女王君娴；王纪红选择房屋产权调换作为被征收方式，应安置面积为60.43平方米，安置房地点、户型、数量为：三居室一套，面积约80平方米，协议安置面积大于应安置面积19.57平方米，暂按每平方米4500元计算，王纪红应补交差额安置面积房款88065元；被征收房屋重置成新价及附属物补偿价为12126元；房屋征收部门支付王纪红奖励、补助费共95756元，包括：搬家补助费456元、提前搬家奖15000元、工程配合奖8万元、有线电视移机费300元；征收部门将被征收房屋重置成新价及附属物补偿价、被征收奖励、补助费扣减应缴房款后共计19817元交给王纪红。2014年6月15日，王恩虎作为王纪红的委托代理人与北京市门头沟区房屋征收事务中心签订城子B-0092补号《北京市门头沟区房屋征收补偿安置补充协议》，约定：本次房屋腾退时暂发的周转补助费为43200元（暂按两年发放）；本次房屋腾退，将出现二次搬家问题，二次搬家费共456元；征收协议中确定的征收补偿、奖励和补助总额为19817元，加上周转费和二次搬家费，应发放征收补偿总额为43656元，征收部门将上述补偿款存入王纪红账户，并将存折交给王纪红。2015年4月27日，王恩虎进行了安置房选房，王恩虎选择了北京市门头沟区小园二期地块3A区x号楼x单元xxxx室房屋作为安置房。王纪红在选房确认单中签字。上述房屋已经交付，现由王纪红、孙汉国实际占有。双方均认可上述征收协议中涉及的补偿款均由王纪红持有。2017年8月28日，王恩虎以合同纠纷为由，起诉王纪红与孙汉国，要求依法判令北京市门头沟区小园二期地块3A区x号楼x单元xxxx室房屋的相关权益归其所有。本院于2018年10月30日作出（2017）京0109民初4968号民事判决书：王纪红、孙汉国于本判决生效后在房屋征收实施单位交付北京市门头沟区小园二期地块3A区x号楼x单元xxxx室房屋之日起七日内将上述房屋交付王恩虎。该判决作出后，王纪红、孙汉国不服，上诉至北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院作出（2018）京01民终454号民事判决：一、撤销北京市门头沟区人民法院（2017）京0109民初4968号民事判决；二、驳回王恩虎的诉讼请求。2019年4月11日，王恩虎再次以房屋买卖合同纠纷为由，起诉王纪红、孙汉国，要求王纪红和孙汉国协助其办理北京市门头沟区小园二期地块3A区x号楼x单元xxxx室入住手续并将该房屋交付其使用，该案现已中止诉讼。诉讼中，双方当事人均未向本院提交关于双方之间就涉案房屋相关权利义务概括转让的行为已经过出租人九龙山公司同意或事后追认的证据。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。依据查明的事实，可以确认涉案房屋的产权人系九龙山公司，王纪红与九龙山公司就涉案房屋签订的《公有住宅租赁合同》表明双方系租赁合同法律关系。双方虽均认可就涉案房屋达成的口头合同系房屋买卖法律行为，但其实质系公有住宅承租权的概括转让。该转让行为在未经合同另一方当事人九龙山公司同意或事后追认的情况下，应属无效。故本院对王纪红、孙汉国要求确认其与王恩虎于2010年达成的关于涉案房屋的口头买卖合同无效的诉讼请求予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：王纪红、孙汉国与王恩虎于2010年达成的关于北京市门头沟区和平路xx排x号房屋的口头买卖合同无效。案件受理费一千零五十元，由王恩虎负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  赵 琳人民陪审员  李进存人民陪审员  尹玉珍二〇二〇年一月二十日法官 助理  李宗阳书 记 员  彭 赛-6--7--6--1-