江西省永丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0825民初2265号 原告：永丰县总工会，住所地：永丰县行政中心10楼，统一社会信用代码：133610250148295140。 法定代表人：张敏，工会主席。 委托诉讼代理人：刘健，江西阳丰律师事务所律师。 被告：陈红，女，1968年8月22日生，汉族，江西永丰县人，个体户，住永丰县。 委托诉讼代理人：邓小龙，男，1962年8月21日生，汉族，永丰县人，住永丰县，系被告丈夫。 原告永丰县总工会与被告陈红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告永丰县总工会的委托诉讼代理人刘健、被告陈红的委托诉讼代理人邓小龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告永丰县总工会向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的房屋租赁合同。2.判令被告立即支付租金66640元（2015年10月1日计算至2019年11月1日）和滞纳金。3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年3月16日，原被告签订了一份房屋租赁合同，合同约定被告租赁原告所有的县总工会工人文化宫东侧附属楼房，用于经营餐饮业，租期为二年，从2008年3月16日至2010年3月15日止；租金每月1360元，每季度支付租金4080年，在每季度初10日之内一次性交纳本季租金，逾期不交，每超一日，按月租金的千分之五加收滞纳金（即违约金）等。合同期间，被告交纳了租金。合同期满后，被告继续租赁使用上述房屋至今，也陆续支付了部分租金，截至到2019年10月31日尚欠租金66640元。原告多次反复要求被告支付租金，但被告以种种理由拒不支付。为此，原告依据合同约定要求解除租赁合同，并要求被告支付拖欠租金和滞纳金至腾空房屋止，特诉至法院，请求依法判如所请。 被告陈红辩称：1、原告称被告未按期交纳租金可解除合同数无效，事实上合同期满后本应重新签订合同，但因被告房屋为危房而一直缓签，后又因房顶漏水及供水供电问题一直未解决。2015年底原告起诉被告后经多次协商，原告班子会同意被告一次性付清减免后租金，原告从法院撤诉，原告修缮房顶漏水、恢复供水供电后与被告续签合同，同时允许被告转租。被告付清了款后，原告仅履行了从法院撤诉这一项。2018年月，在原告保证会履行修缮房屋的情况下，被告又支付了2016-2017年两年的租金32640元。因此被告实际只欠了不到两年的租金，而且当时原告答应，续签合同以后还将减免部分租金。2、要求确认原告退还2016-2017年租金32640元及不追缴2018-2019年租金，并允许被告转让。3、要求原告赔偿被告酒店转让时所付的转让费76000元。4、2016年后因房屋质量问题使酒店彻底停业，致使被告精神疾病发作，要求赔偿精神损失费及医疗费50000元。5、要求原告承担本案诉讼费用。 原告为支持其诉请向本院提供了如下证据：证据一、房屋租赁合同一份，拟证明原被告于2008年5月3日签订了房屋租赁合同，约定租赁期限2年，月租金1360元，租金缴纳方式为每季度缴纳一次，合同解除的条件为被告不按期缴纳租金达一个月。证据二、照片三张，拟证明被告目前还在占有使用租赁物。被告质证表示，对证据一无异议。对证据二真实性无异议，关联性有异议，照片中的鞋子不是被告的，其他两张照片中的东西是我的，但是被告一直未营业，原告也允许被告放东西在店里。 被告为支持其主张向本院提供了如下证据：证据一、转账凭证一份，拟证明被告于2018年1月31日向原告缴纳了租金32640元。证据二、押金收据5张，拟证明被告方承租店面时向原告支付了押金合计4740元。原告质证表示，对证据一的三性均有异议，该凭证上没有银行盖章，不能确定其真实性。但是原告方在2018年1月份确实收到了被告方的32640元。证据二与本案没有关联性，不是本案签订租赁合同期限内缴纳的费用。 对于原被告提供的上述证据，结合当事人质证意见，本院认证认为，原告提供的房屋租赁合同系真实、合法且具有关联性，本院予以确认；原告提供的三张照片中内容为房屋外鞋子的照片与不能证明本案相应事实，不具关联性，不予确认；另外两张照片经被告确认无异议，本院予以确认。被告提供的转账单虽未有盖章，但经原告确认已收到该款项，且能反映本案相应事实，本院予以确认；提供的五张收据中其中两张盖有原告公章的押金收据合计4000元，与本案具有关联性，予以确认；另外三种收据均不是原告出具的，与本案不具关联性，本院不予确认。 综合以上证据的分析与认定，结合当事人的庭审陈述，本院确认本案的法律事实如下： 2006年3月15日被告开始承租原告位于恩江镇天保村的县总工会工人文化宫东侧附属楼房用于经营餐饮，当时签订的合同租期两年。原租期到期后，双方2008年5月3日继续签订了书面《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期二年，从2008年3月16日至2010年3月15日。租金每月1360元，一年16320元。乙方（被告）必须在每季度初10日之内一次性向甲方（原告）缴交本季租金4080元，逾期不交，每超一日，按月租金的5‰罚滞纳金。租赁用途为餐饮业。合同还约定了合同解除条件及违约责任。2006年3月被告承租该房屋时，代为退还了前一承租人于2002年4月16日交纳的押金2000元，同时被告又于2006年3月24日交纳了押金2000元。2018年1月31日被告向原告交纳了租金32640元。 另查明，原告于2015年8月7日向本院起诉要求被告支付2011年10月份之后的租金61622元及解除合同，后于2015年1月8日申请撤回了起诉。2019年10月份原告要求被告腾出房屋解除合同并支付所欠租金未果后，诉至法院要求解除合同及被告支付2015年10月1日起至2019年11月1日的租金66640元。 本院认为，原告永丰县总工会与被告陈红签订的《房屋租赁协议》系双方自愿平等协商签订，合同内容不违反法律强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同约定履行自己的义务。双方合同到期后未继续签订书面合同，被告继续使用租赁物，原告亦未提出异议并继续按原合同履行，按照法律规定双方构成不定期租赁合同关系，原合同约定继续生效。原告已按合同约定履行了交付房屋义务且该房屋一直由被告使用，至今仍未交还原告，故被告亦应按合同约定履行按时交付租金的义务。 根据双方合同约定，承租方不按期交付租金达一个月，出租人有权解除合同。同时，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或延迟支付租金的，出租人可以要去承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案被告承租原告房屋后，未按约定按季度支付租金，亦未能提供证据证明未付租金的正当理由。因此，原告要求解除合同的诉讼请求，本院依法予以支持。关于被告所欠租金金额问题，原告诉称被告尚欠自2015年10月1日起至2019年11月1日止共计49个月的租金66640元，但被告已提供证据证明已于2018年1月31日支付了两年即24个月的租金32640元。虽原告称该32640元系支付2015年10月所欠租金，但未提供相应证据予以证明，故本院不予采信。被告辩称2016年1月1日以前租金在原告2015年起诉被告一案撤诉时已全部付清，同理因未提供证据证明，本院不予采信。因此，截至2019年11月1日止，被告尚欠租金金额应是34000元。同时，因被告在签订合同时已支押金4000元，依约原告应予以退还，可折抵应付租金，因此被告还应支付原告截至2019年11月1日止的租金为30000元整，2019年11月1日后的租金应按1360元/月计算至被告退还租赁物之日止。原告在庭审中明确放弃要求被告支付滞纳金的诉请，本院予以准许。 被告辩称要求原告退还2016-2017年租金32640元及确认不追缴2018-2019年租金，并允许被告转让和要求原告赔偿被告转让费76000元、精神损失费及医疗费50000元的辩解意见，本院当庭释明属反诉范围需提出反诉并缴纳反诉费后，被告明确表示需先与原告进行协商，如协商不成将另行起诉。因此，对于被告该辩解意见，本院在本案中不予审理与论述。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告永丰县总工会与被告陈红于2008年5月3日签订的《房屋租赁合同》，被告陈红在本判决生效后一个月内腾出房屋交还原告永丰县总工会。 二、被告陈红在本判决生效后十日内支付尚欠原告永丰县总工会2019年11月1日前的租金30000元整及2019年11月1日之后的租金（按1360元/月计算至退还租赁物之日止）。 三、驳回原告永丰县总工会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1466元，减半收取计733元（原告已预交），由原告永丰县总工会负担400元，被告陈红负担333元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 审判员  陈庆荣 二〇一九年十一月二十九日 （） 法官助理阮妍满 书记员张伟 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 温馨提示：权利人申请执行的期限为二年，逾期不申请执行，视为放弃，即丧失向法院申请执行的权利。