湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0112民初6397号原告：长沙观音谷房地产开发有限公司，住所地长沙市望城区金山桥街道雷锋大道西侧中粮鸿云小区A1会所1楼。法定代表人：周万青，总经理。委托诉讼代理人：温依萍，女，1994年8月25日出生，汉族，住武汉市江岸区，系该公司员工。被告：周建，女，1991年5月28日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人:周理（系周建之父），男，1963年1月30日出生，土家族，住湖南省桑植县。原告长沙观音谷房地产开发有限公司（以下简称观音谷公司）与被告周建商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序，于11月21日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人温依萍、被告周建及委托诉讼代理人周理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告观音谷公司向本院提出诉讼请求：1、解除被告与原告签订的商品房买卖合同(编号7×××),并向原告支付违约金304314.2元；2、被告于合同解除后配合原告到房地产交易管理部门办理商品房预售注销手续及预告登记和产权登记撤除手续；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年8月15日,原、被告签订《商品房买卖合同》,约定被告购买原告开发的长沙北纬28°项目B2-T3×栋××号房屋,总价款为3043142元，2016年8月15日前支付首期房款613142元，余款2430000元以银行按揭贷款方式支付。合同签订后，被告支付了首期房款，但未配合银行办理完成按揭贷款及抵押手续，也未以其他方式支付房屋余款。原告多次催告未果。被告周建辩称：被告于2013年购买原告开发的同项目B2-T4×栋××号房并交付了首付款，原告却擅自出售他人，后原告提出被告改购B2-T3×栋××号房并告知首付款只需20%，被告同意调换后，签订了认购书，并按要求在合同上签名，补齐了20%的首付款，但在办理贷款中却被告知首付款比例提高，致贷款未获批准；原告多次违约，未向被告交付合同，且提供格式合同，对贷款不成或超合同约定首付款部分由被告补齐的条款未作重点提醒，对被告没有约束力；原告应继续履行合同并提供银行贷款，其合同解除权已消灭；贷款不能的责任不能归结于被告的过错。原告执意解除合同，须退回购房款并按银行贷款利率支付利息。本院经审理查明案件事实如下：2013年9月，被告购买原告开发的位于望城区黄金镇雷锋大道西侧长沙北纬28°项目第B2-T4×幢××号房屋，并支付购房款550000元；2016年7月，因被告未按时付款、原告将Ｂ2-Ｔ4×幢××号房已出售他人，双方达成换房合意，于8月15日签订编号7××××《长沙市商品房买卖合同》。合同约定：被告购买原告开发的长沙北纬28°项目第Ｂ2-Ｔ3×幢××号房，建筑面积316.08㎡，于2016年12月31日前交房；房屋总价款3043142元，被告以银行按揭方式付款，2016年8月15日交付首期房款613142元，剩余房款2430000元向银行申请贷款；被告未按合同的约定时间付款，逾期付款超过90日，原告有权解除合同，被告按应付款的10%向原告支付违约金。同时，双方在合同附件九《补充协议》第十六条第二款约定：无论何种原因导致本合同解除，被告均应在本合同解除之日起5日内配合原告到房地产交易管理部门办理商品房预售注销手续以及预告登记和产权登记的相关手续。合同签订当日，被告依约向原告支付了首期房款613142元即总房款20%，后因银行对商品房担保贷款首付款比例要求提高，被告未能订立担保贷款合同，导致剩余房款2430000元未能支付。2019年9月19日，原告向被告送达《逾期付款催告函》，要求被告七日内付清全部房款，否则追索逾期付款责任或解除合同。期满后，被告仍未能支付，酿成本诉。另查明，被告所购北纬28°T3×幢××号房于2016年进行商品房合同备案登记。上述事实，有原告提交的客户换房申请书、签约确认单、长沙市商品房买卖合同及补充协议、逾期付款催告函、微信聊天记录、发票，被告提交的认购协议、税收缴款书、收据、银行卡交易单、发票及当事人当庭陈述等在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告迟延履行支付剩余房款2430000元的债务，经原告书面催告后在合理期限内仍未履行，致使原告合同目的不能实现，符合合同法定解除的条件，故对原告主张解除与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》的诉讼请求，予以支持。原、被告在合同《补充协议》第十六条第二款中对合同解除后相关手续的办理已作约定，故合同解除后，被告应配合原告办理商品房合同备案登记注销手续；对原告主张的预告登记和产权登记撤除手续，因未实际发生，不予支持。被告系未能与银行订立商品房担保贷款合同，导致剩余房款未能支付，原告未提交充分证据证明担保贷款合同不能订立可归责于被告一方，且亦认可在被告申请贷款过程中银行的首付款比例要求发生变化，故对原告主张被告支付违约金的请求，不予支持；合同解除后，原告应当返还被告已支付的购房款613142元并支付利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三、四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除长沙观音谷房地产开发有限公司与周建签订的7×××××《长沙市商品房买卖合同》；二、周建于本判决生效后十日内协助长沙观音谷房地产开发有限公司办理商品房合同备案注销手续；三、长沙观音谷房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还周建首期房款613142元并支付利息（自2017年8月15日至清偿之日按银行同期贷款利率计算）；四、驳回长沙观音谷房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16790元，由长沙观音谷房地产开发有限公司、周建各负担8395元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  邹向红二〇一九年十一月二十五日代理书记员  刘佳玲附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。