徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0312民初8918号原告（反诉被告）：张坤，男，1989年8月7日出生，汉族，住徐州市铜山新区。被告（反诉原告）：徐州万泰置业有限公司，住所地徐州市铜山区北京南路285号。法定代表人：郑飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐坚，该公司总经理。委托诉讼代理人：王聪，江苏青创律师事务所律师。原告（反诉被告）张坤与被告（反诉原告）徐州万泰置业有限公司（简称万泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。张坤及万泰公司委托诉讼代理人王聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张坤向本院提出诉讼请求：判令被告于本案生效之日起三日内向原告提供办证所需资料（不动产登记审批表、商品房销售现房证明书或商品房注册证，大产权证、购房发票、房屋分层分户平面图等不动产登记服务中心办理房证时所需要的其他材料），并于本判决生效后十日内协助原告办理其所购的位于徐州市铜山新区房屋的权属登记；2、本案诉讼费及其他为实现债权等费用由被告承担。事实和理由：原被告于2014年4月1日签订商品房屋买卖合同，合同签订后原告已按约定支付购房款，但被告没有按约定的时间交付房屋及相关材料。2019年5月，听说该小区房屋已验收通过，可以办理权属登记，原告等业主多次找到被告索要购房发票，让其协助办理房屋相关权属登记，但被告以各种理由不给发票，也不协助办理登记，并逼迫业主缴纳一部分不合理费用才给付发票，业主迫于无耐，为了能及时办理权属登记及维护原告的合法权益，特诉至法院。被告万泰公司辩称：原告要求办理登记手续，被告认为应当予以驳回，理由是，根据双方房屋买卖补充协议一约定，原告在付清物业费之前被告有权拒绝办理交付和过户手续，且原告在向被告提交的申请中明确交清相应的物业费。原告实际享有被告提供的物业服务，包括电梯、安保、保洁，公共区域的水电等，应当给付物业费，标准是按照1元每月每平方米计算。在原告要求办理相应的手续前，根据补充协议的第一、二、七条，原告应先到被告财务室结算、结清相应的款项。原告存在逾期支付房款的情形，应支付相应的违约金。同时双方应就面积差进行结算。在前述事项未完成之前，被告并无义务跃过该程序配合原告办理过户手续。反诉原告万泰公司提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告给付逾期付款违约金57750元；2、判令反诉被告向反诉原告给付物业费2146元（按1元/月/平方米，从2017年7月6日起计算至2019年5月20日止）；3、反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2014年4月1日，反诉原被告签订了《商品房买卖合同》，反诉被告购买徐州万泰佳苑4-2-401室，合同约定：购房款为505931元，付款方式为2014年4月1日交首付款155931元，贷款35万元于2014年4月30日前到账，买受人逾期付款的，按日向出卖人支付逾期付款万分之五的违约金。上述35万元，反诉被告于2015年3月27日才付款，严重违约，应给付反诉原告违约金57750元。另外，反诉被告因急需用房，要求提前上房，于2017年7月6日领取钥匙使用，并承诺交清各项物业费用。反诉原告提供了物业费用，包括电梯、安保、保洁、公共区域水电等。反诉被告享受了相应的服务，但至今仍拖欠该物业服务费。为维护反诉原告合法权益，特提起反诉。反诉被告张坤辩称：并非反诉被告故意造成的违约，是贷款银行内部问题导致款项不能如期发放，后本人更换了贷款银行，3日内款项到账。要求反诉被告支付物业费，但其并没有提供相应的物业服务，小区内的绿化、垃圾处理、路灯、小区大门都是在2019年3月份才陆续完善的，很长时间小区内都没有垃圾站。经审理查明，2014年4月1日，张坤（买受人）和万泰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定张坤购买万泰公司开发的徐州万泰佳苑4-2-401号房屋；建筑面积94.25平方米，总价款505931元；房屋买卖合同第六条约定，首付款155931元于2014年4月1日付清，贷款35万元于2014年4月30日前到账；第七条约定，买受人如未按合同规定实际付款，逾期超过30日后，合同继续履行的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；第八条、第十一条约定，出卖人应当在2015年9月28日前依照国家规定将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付买受人，签署交接单，并出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，否则买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；第九条逾期交房责任约定，出卖人未按照合同约定期限将商品房交付买受人超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自第八条约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（比率不小于买受人已付房款的万分之0.5）。第十五条约定，被告应在房屋交付使用后90日内将办理权属登记需要出卖人提供的资料向产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按照已付房款的0.05%向买受人支付违约金。合同附件四补充协议（一）第一条约定，若买受人未能付清合同约定的全部房价款包括面积误差结算款项，出卖人有权拒绝根据合同规定向买受人交付该房屋；第七条约定，买受人应于交房通知书规定的期限内到指定地点办理房屋交付手续，缴纳政府规定的相关费用、《徐州市前期物业管理服务协议》中明确买受人需交纳的费用、办理产权的相关费用，否则出卖人有权拒绝办理该房屋的交付手续而不承担违约责任。2014年4月1日，原告张坤向被告支付购房款155931元；2015年3月27日，张坤向中国银行申请贷款35万元支付给万泰公司。另查明，原告2017年7月6日向被告提出申请，因其个人原因急需用房，特申请领取钥匙。原告提供的缴纳物业费、公共耗能费的收据注明的日期为2017年7月6日，缴纳物业费1583.4元、公共耗能500元，收取方为徐州实华管道物业管理有限公司万泰佳苑项目部。被告表示上述费用对应期间为2019年5月20日至2020年5月20日，原告坚持上述物业费用实际收取和开票时间均为2017年7月6日。被告表示争议小区于目前已经具备产权登记条件。以上事实有商品房买卖合同、收据、被告开具的购房发票、原告上房申请表、零售贷款借款借据、银行贷记回单及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告张坤与被告万泰公司签订的《商品房买卖合同》及附件均系当事人真实意思表示合同合法有效，双方应当按照协议约定履行各自义务。原告张坤请求判令被告向原告提供办证所需资料，并协助原告办理房屋的权属登记的请求。因原告张坤已经足额缴纳购房款，被告作为商品房出卖方应在合同约定期限内及时配合原告办理权属登记，故对原告该项诉请本院予以支持。原告要求被告提供办证资料的诉请包含在协助办理权属登记的诉请中，本院不予重复处理。关于万泰公司反诉请求张坤给付逾期付款违约金57750元。本院认为，双方合同约定购房总价款505931元，首付款155931元于2014年4月1日付清，贷款35万元于2014年4月30日前付清。张坤于2014年4月1日支付购房款155931元；于2015年3月27日付清余款35万元，张坤关于逾期付款的解释不能对抗万泰公司，其应承担违约责任。购房合同约定，逾期付款的买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，出卖人逾期交房的按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。显然原被告关于违约责任的计算标准并不对等。因双方签订的商品房买卖合同是万泰公司提供的格式合同，故应按照不利于万泰公司的每日万分之一的标准确定双方的违约责任。按照本金35万元，从2014年5月1日至2015年3月26日，张坤应支付违约金11674.93元。万泰公司要求张坤承担2017年7月6日至2019年5月20日的物业费2146元，因万泰公司为房地产开发公司，物业费用的收取应为物业管理服务公司，加上原告提供了上房当年的物业服务费，故原告该项请求没有法律和事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国合同法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本诉被告徐州万泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助张坤办理徐州万泰佳苑4-2-401室房屋的权属登记；二、反诉被告张坤于本判决生效之日起十日内支付反诉原告徐州万泰置业有限公司逾期付款违约金11674.93元；三、驳回张坤及原告徐州万泰置业有限公司的其余诉讼（反诉）请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费130元，由被告（反诉原告）徐州万泰置业有限公司负担；反诉费1297.4元，由原告（反诉被告）张坤负担262元，由被告（反诉原告）徐州万泰置业有限公司负担1035.4元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交案件受理费。审 判 长  朱红雷人民陪审员  李东春人民陪审员  彭素芹二〇二〇年六月十二日法官 助理  武梦宇书 记 员  权琳琳