北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初27294号原告：许恺峰，男，1973年10月19日出生，汉族，无业，住吉林省永吉县。委托诉讼代理人：梁志强，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈家雄，北京市京师律师事务所实习律师。被告：袁锋，男，1977年7月11日出生，汉族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：高莉军，北京市冠腾律师事务所律师。第三人：孙长年，男，1950年6月26日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：高莉军，北京市冠腾律师事务所律师。原告许恺峰与被告袁锋、第三人孙长年房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许恺峰及其委托诉讼代理人梁志强、陈家雄、被告袁锋与第三人孙长年的共同委托诉讼代理人高莉军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许恺峰向本院提出诉讼请求：1.解除许恺峰与袁锋于2015年1月21日签署的北京市大兴区黄村镇20号地5#住宅楼23层2单元-2702的房屋买卖合同及补充协议；2.袁锋向许恺峰退还房款410万元；3.袁锋向许恺峰赔偿房屋增值的利益损失3782000元；4.诉讼费、保全费、评估费、担保费等全部费用均由袁锋负担。事实和理由：经中介北京凯成永泰房地产经纪有限责任公司（以下简称凯成公司）居间，许恺峰与袁锋于2015年1月21日签署房屋买卖合同及补充协议、房屋居间见证合同，约定袁锋将涉案房屋以533元的价格出售给许恺峰。签订当日，许恺峰支付购房定金40万元，中介服务费26600元。后许恺峰全部履行了2015年2月14日前支付首付款200万元（含定金40万元）的义务。许恺峰于2015年6月6日搬进涉案房屋居住至今。2015年10月24日，应袁锋要求提前支付购房款20万元。2019年7月3日，应袁锋要求提前支付购房款130万元，袁锋当天即向北京银行提前还贷130万元。因袁锋原因致使北京市西城区法院、宁波市海曙区法院查封涉案房屋，其中北京市西城区法院已经开始强制执行，导致购房目的落空。现依法请求解除合同、已支付410万元购房款应立即退还，鉴定评估报告已明确涉案房屋市场价值911.2万元，而本案当年成交价533万元，袁锋应向许恺峰赔偿房屋增值利益损失378.2万元。且因袁锋的原因，导致许恺峰诉讼维权而支出的诉讼费、保全费、担保费、鉴定费等费用，也依法由袁锋负担。袁锋辩称，不同意许恺峰的诉讼请求。房子已经交给了许恺峰入住，在宁波法院一直积极处理这件事情。不同意第二项诉讼请求，本案实际收到的房款为350万元，60万元不是房款是藤州法院解封协商时和解的一个款项。不同意第三项诉讼请求，现在无法确定房屋的现在价值。第四项诉讼请求保全费用法院依法判决。孙长年述称，合同不应当解除，费用不应当由孙长年返还和承担，诉讼费用、保全费、担保费、增值利益损失与第三人无关。本院经审理认定事实如下：2015年1月21日，袁锋（甲方、出卖人）与许恺峰（乙方、买受人）签订次新房买卖合同，约定许恺峰向袁锋购买位于北京市大兴区黄村镇20号地5#住宅楼23层2单元-2702房屋（以下简称：涉案房屋）该房屋成交价款533万元，乙方同意在签订本合同的同时支付甲方定金40万元，该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国工商银行，乙方在签订本合同2015年2月14日内交付甲方部分购房款200万元（含定金4万元）。合同第五条约定，甲方双方应相互配合向房屋所在区（县）房地产交易所申请办理上市批准及房屋买卖权属过户相关手续，并按照有关规定申请领取房屋所有权证。合同第七条约定，乙方交付甲方购房定金后，双方依据合同法定金罚则的规定承担违约责任，甲方违约应当双倍返还乙方定金，乙方违约甲方收取的定金不予返还。同日，袁锋（甲方、出卖方）与许恺峰（乙方、买受方）、凯成公司（丙方、居间方）还签订了补充协议及房屋买卖居间见证合同。其中补充协议第四条约定，甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。补充协议第五条约定：（1）甲乙双方协商，甲方在产权证下发之日时，甲方要在第一时间内拿到房产证复印件提供给乙方，乙方去申请贷款，同时业主在两个月内自行去银行结清本房产贷款；（2）甲乙双方协商，甲方承诺在本次交易过程中，甲方应积极配合乙方办理银行面签和过户手续……（5）受托人孙长年第一次收到定金40万元，其中10万元现金，乙方把30万元和2015年1月23日的首付款10万元都打到孙彤的北京银行金融街支行的卡里，孙彤同受托人是父子关系，此情况属实，甲方予以认可；2015年10月24日孙长年代表袁锋收到20万元，收款人孙彤，孙彤与孙长年为父子关系，此情况属实，甲方予以认可，截止到2015年10月24日，乙方共付房款220万元。同日，袁锋与孙长年签订委托书，记载：委托人名下涉案房屋现欲出售，因委托人工作繁忙，特委托孙长年作为代理人，代为收取此房的所有房款，包括买方的首付款200万元和贷款333万元，收款人为孙彤，在出售此房过程中，受托人所签署的相关文件材料，委托人均予以承认。同日，许恺峰给付定金40万元，孙长年为许恺峰出具买卖双方购房定金交接单。2015年1月23日，许恺峰给付购房款10万元，孙长年为许恺峰出具首付款收条。2015年1月24日，许恺峰给付购房款50万元；2015年2月10日，许恺峰给付购房款60万元；2015年2月13日，许恺峰给付购房款40万元；2015年10月24日，许恺峰给付购房款20万元，以上付款情况孙长年均为许恺峰出具首付款交接单。2016年，涉案房屋被北京市西城区人民法院查封。2018年5月11日，许恺峰向袁锋银行转账60万元。双方对该笔款项的性质存在争议，许恺峰主张该笔款项为购房款，袁锋主张该笔款项不是房款是在藤州法院和解的时候支付给法院的。2019年7月3日，许恺峰给付袁锋购房款130万元，袁锋出具了收条，同日，袁锋提前偿还住房贷款130万元。2020年4月15日，浙江省宁波市海曙区人民法院出具（2020）浙0203执异33号、（2020）浙0203执异34号执行裁定书，均驳回案外人许恺峰的异议申请。两份裁定书均记载：本院在审理申请人王玲珠与被申请人虞和武、王明明民间借贷纠纷一案中，于2018年6月11日查封了被申请人王明明所有的涉案房屋（合同编号：Y1149185），案外人许恺峰向本院提出书面执行异议，要求解除对涉案房屋的查封。许恺峰以本案起诉的形式向袁锋、孙长年提出解除的房屋买卖合同关系。2019年4月24日，袁锋和孙长年收到了本院送达的许恺峰提交的变更诉讼请求申请书，并认可此日收到了许恺峰的解除合同通知。案件审理过程中，许恺峰申请对涉案房屋的市场价值予以评估。2020年9月9日，北京中资房地产土地评估有限公司出具房地产估价报告，估价结果为：最后确定估价对象在价值时点2020年8月24日的估价结果为房地产市场价值总价为911.2万元，单价为每平方米49034元。许恺峰认可该估价报告，袁锋、孙长年亦对该估价报告予以认可，但认为合同不应该解除。现许恺峰居住在涉案房屋内，双方均主张返还房屋不在本案中一并处理。袁锋主张办理房屋所有权证的手续已准备齐全，但由于涉案房屋存在查封，故无法办理不动产权证书，在本案庭审结束前，涉案房屋存在三个查封尚未解除。本院认为，袁锋与许恺峰签订的次新房买卖合同及补充协议，系当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应属有效，当事人应该按照合同约定履行各自的权利义务。现涉案房屋被查封，无法办理涉案房屋所有权转移登记，袁锋的行为构成违约，致使合同目的不能实现，应当承担违约责任，许恺峰要求解除双方的房屋买卖合同关系，符合合同约定，于法有据，本院予以支持，本院认定当事人签订的次新房买卖合同及补充协议于2020年4月24日解除。袁锋主张2018年5月11日许恺峰向其转账的60万元并非购房款，但未提交充足的证据予以证实，故本院对此不予采纳。房屋买卖合同系双务合同，合同解除后，袁锋应按照合同约定在合理期限内返还已收取的购房款410万元，许恺峰的该项诉讼请求，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。许恺峰要求赔偿房屋增值利益损失的诉讼请求，于法有据，具体数额本院结合房地产估价报告的结论，参考合同约定、履行情况、当事人的过错程度、损失情况等因素考虑，酌情确定为280万元。许恺峰要求支付财产保全保单保函的费用，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，对许恺峰的诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认许恺峰与袁锋于2015年1月21日签订的次新房买卖合同及补充协议于2020年4月24日解除；二、本判决生效后十日内，袁锋返还许恺峰购房款4100000元；三、本判决生效后十日内，袁锋支付许恺峰房屋增值利益损失2800000元；四、驳回许恺峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66974元，由许恺峰负担8344元，由袁锋负担58630元。鉴定费25300元，保全费5000元，均由袁锋负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蒋怡琴人民陪审员  李生陆人民陪审员  袁莉娅二〇二〇年九月三十日书 记 员  黄冰瑶