广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民初8702号 原告：中国银行股份有限公司南宁市西乡塘支行，住所：广西南宁市友爱北路26号影视制作生产大楼内第1-2、4层，统一社会信用代码：91450107708741226N。 负责人：杨超员，该支行行长。 委托诉讼代理人：凌燕超，广西桂海天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃日红，广西桂海天律师事务所实习律师。 被告：杜兴祥，男，1980年8月17日出生，壮族，住南宁市江南区。 被告：杜兴绵，男，1977年12月17日出生，壮族，住南宁市江南区。 被告：广西金大房地产开发有限公司，住所：南宁市西乡塘区科园七路2号荷塘月色13号楼B单元1104号，统一社会信用代码：914500007597910633。 法定代表人：潘超文。 原告中国银行股份有限公司南宁市西乡塘支行（以下简称“中国银行西乡塘支行”）与被告杜兴祥、杜兴绵、广西金大房地产开发有限公司（以下简称“金大公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年3月5日公开开庭进行审理。原告中国银行西乡塘支行的委托诉讼代理人凌燕超到庭参加了诉讼，被告杜兴祥、杜兴绵、金大公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中国银行西乡塘支行向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告杜兴祥、杜兴绵签订的《楼宇抵押借款合同》（编号：2006城中银零房贷字第194号）；二、判令被告杜兴祥、杜兴绵共同偿还原告借款本金84009.07元；三、判令被告杜兴祥、杜兴绵共同向原告支付利息1861.93元，罚息126.33元（利息、罚息按合同约定计至被告偿还完毕之日止，现暂计至2019年5月30日）；四、判令被告杜兴祥、杜兴绵共同承担本案的律师费4300元；五、判令被告金大公司对被告杜兴祥的上述债务承担连带保证责任；六、判令原告对权属被告杜兴祥、杜兴绵的南宁市西乡塘区科园西七路2号荷塘月色12号楼Ｄ单元102号房，有权以该财产折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿；七、本案的诉讼费由三被告全部负担。事实与理由：2006年11月27日，原告与被告杜兴祥、杜兴绵签订了《楼宇抵押借款合同》（编号：（2006）城中银零房贷字第194号），合同第六十五条约定被告杜兴祥向原告借款161000元，用于购置南宁市，借款期限为240个月。2006年11月29日涉案房屋南宁市西乡塘区科园西七路2号荷塘月色12号楼Ｄ单元102号房办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记义务人是被告杜兴祥、杜兴绵，预告登记权利人是原告。合同签订后，原告依约向被告杜兴祥发放贷款161000元，但被告杜兴祥、杜兴绵未按时还款。自2018年10月23日至2019年5月30日，被告杜兴祥、杜兴绵已连续拖欠还款8期，已构成违约。依据合同约定及《合同法》第九十四条之规定，原告有权解除与被告杜兴祥、杜兴绵之间的《楼宇抵押借款合同》。原告与被告金大公司于2006年11月27日签订《楼宇抵押借款合同》，合同第三十二条约定金大公司为被告杜兴祥购置涉案房屋提供阶段性连带责任保证。合同第七十二条约定保证期间为被告与原告签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。现被告杜兴祥、杜兴绵尚未办妥房地产权属证书且原告未取得房屋他项权证书，被告金大公司作为被告杜兴祥的连带责任保证人，应对被告杜兴祥的上述债务承担连带清偿责任。原告多次催收，被告均拒绝还款，为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告杜兴祥、杜兴绵、金大公司均未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未到庭质证，也未提交证据，视为放弃举证和质证的权利。 根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告原名中国银行股份有限公司南宁市城北支行。2006年11月14日，被告杜兴绵向原告出具《共同还款承诺书》，载明自愿未借款人杜兴祥向原告申请个人住房贷款160000元承担连带还款责任。当接到原告的催收通知书三日内，杜兴绵将无条件代杜兴祥偿还所欠原告的贷款本金、利息以及包括违约金、罚金等有关费用和民事责任，直至还清借款人所欠原告贷款本息为止。 2006年11月27日，原告（甲方、贷款人、抵押权人）、被告杜兴祥（乙方、借款人、抵押人）、金大公司（丙方、保证人）三方签订《楼宇抵押借款合同》【合同编号：（2006）城中银零房贷字第194号】一份，约定被告杜兴祥向原告贷款161000元用于购买南宁市房（以下简称“102号房”），贷款期限为20年，利息计算利率为月利率4.845‰，被告采用等额本息还款法，在贷款发放次月起逐月还款1136.24元，共240期。同时，被告杜兴祥将102号房抵押给原告。合同第六条第四项第一款约定，如乙方未按还款计划还款，且又未就展期事宜与甲方达成协议，即构成逾期贷款。甲方有权就逾期贷款部分（包括本金及利息）按人民银行规定的逾期利率计收逾期利息。第三十二条约定，丙方为乙方在本合同项下的债务提供连带责任的保证担保，若乙方不能按借款合同的约定履行或偿清其债务，甲方有权直接向丙方追索。第四十七条约定，甲方因催收本合同项下的贷款本息及有关费用而发生的费用，包括但不限于以仲裁、诉讼等法律程序催收而产生的执行费、律师费、拍卖等费用，或依法处置抵押物而发生的任何费用，均由乙方承担。第五十三条约定，乙方未按期偿还贷款形成逾期，甲方将按中国人民银行规定计收逾期贷款利息，现时为每日按万分之2.4225计收罚息，即按本合同载明约定利率水平上加收50%。第六十七条约定，本合同项下的人民币贷款利率按贷款发放日中国人民银行颁布的贷款利率执行，当前月利率为4.845%。第七十一条约定，抵押物的抵押期限从本合同生效之日起至贷款结清之日止。第七十二条约定，保证期间自本合同生效之日始，至甲方取得并正式执管本合同项下抵押物的《房地产证》及《他项权证》正本并办妥抵押登记之日。三方当事人在落款处签字盖章。被告杜兴绵作为抵押物产权共有人在合同落款处签字，合同还约定了其他事项。 2006年11月29日，原告与被告杜兴祥、杜兴绵办理了102号房预购商品房贷款抵押登记，权利价值为230919元。 2016年12月1日，原告将贷款161000元发放给被告杜兴祥。 根据原告提交逾期未还款查询单原件查明，被告杜兴祥从2018年10月23日起不履行还款义务，截至2020年2月22日，尚欠本金84009.07元，利息4197.42元，拖欠本金的罚息600.12元，拖欠利息的罚息182.23元，罚息合计782.35元。原告当庭明确第二项诉讼请求中主张的利息及罚息系依据《楼宇抵押借款合同》第五十三条、第六十七条主张权利。 为实现本案债权，原告委托广西桂海天律师事务所提供法律服务，支出律师费4300元。2019年6月18日，原告派员到102号房催款，并在大门处张贴律师函。 另查明，102号房于2010年1月25日已办理不动产所有权登记，权利人为杜兴祥、杜兴绵共同共有，并以原告为抵押权人设定他项权登记，还以案外人符征红为抵押权人设定一般抵押登记。 本院于2020年2月22日以公告送达的方式向被告杜兴祥、杜兴绵、金大公司送达原告提交的民事起诉状、应诉通知书等法律文书。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告杜兴祥、杜兴绵、金大公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩和质证的权利，应承担由此带来不利的法律后果。 原、被告签订的《楼宇抵押借款合同》系各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，依法成立且有效。合法有效的合同，各方当事人均应全面履行义务、承担责任。原告为被告杜兴祥办理购房贷款并依约放款，被告杜兴祥应负按期足额偿还贷款的义务，被告杜兴祥无正当理由未按期清偿贷款，且经原告催告后在合理期限内仍未履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告主张行使法定解除权，有事实及法律依据，本院予以支持。同时，按照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，当事人一方依照前述条款主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。因此，以本院向被告公告送达应诉材料的签收之日，即2020年2月22日为通知到达之日，原、被告签订的《楼宇抵押借款合同》自该日起解除。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同解除后，原告要求被告杜兴祥一次性清偿尚欠借款本金84009.07元，并支付利息及罚息合法有据，本院予以支持。但利息及罚息仅应计算至合同解除当日，即2020年2月22日，利息为4197.42元，罚息为782.35元，合计4979.77元。至于合同解除之后的损失，根据《楼宇抵押借款合同》第六条第（四）款第1项、第五十三条的约定，被告杜兴祥还应以前述借款本金及利息总和为基数、按人民银行规定的逾期利率向原告支付逾期利息至被告杜兴祥全额偿清借款本金之日止，因中国人民银行自2019年8月20日起授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率，故，逾期利息以88206.49元为基数、自2020年2月23日起、按同期全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率上浮50%计、至被告杜兴祥全额偿清借款本金之日止。 关于律师费。《楼宇抵押借款合同》第四十七条明确约定，原告因催收本合同项下的贷款本息及有关费用而发生的律师费由杜兴祥承担，故原告要求被告杜兴祥支付律师费4300元有事实及法律依据，且符合相关收费标准，本院予以支持。 关于金大公司的责任问题。《楼宇抵押借款合同》第三十条约定，金大公司对杜兴祥合同项下的债务承担连带责任的保证担保，原告有权直接向金大公司追索。故，原告与被告金大公司形成保证合同关系，金大公司应对杜兴祥的前述债务承担连带保证责任，保证期限至本案债务清偿之日止。金大公司承担保证责任后，有权向杜兴祥追偿。 关于优先受偿。被告杜兴祥以其与被告杜兴绵共同共有的102号房对原告的债务提供抵押担保，并办理预购商品房贷款抵押登记手续，产生了准物权的效力，本案抵押权已设立，原告就前述房产拍卖、变卖所得价款在230919元的范围之内优先受偿。 关于杜兴绵的责任问题。被告杜兴绵非《楼宇抵押借款合同》的相对人，其仅作为抵押物的权利人在合同上签名不足以认定为杜兴绵作出自愿加入杜兴祥的债务并承担共同还款责任的意思表示，故，原告要求被告与杜兴祥承担共同责任证据不足，本院不予支持。但杜兴绵出具的《共同还款承诺书》系其真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定其与原告形成合法有效的保证合同关系，杜兴绵应对杜兴祥的前述债务承担连带保证责任，杜兴绵承担保证责任后，有权向杜兴祥追偿。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十三条、第十八条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告中国银行股份有限公司南宁市西乡塘支行与被告杜兴祥、广西金大房地产开发有限公司签订的《楼宇抵押借款合同》于2020年2月22日解除； 二、被告杜兴祥向原告中国银行股份有限公司南宁市西乡塘支行偿还借款本金84009.07元； 三、被告杜兴祥向原告中国银行股份有限公司南宁市西乡塘支行支付利息、罚息合计4979.77元； 四、被告杜兴祥向原告中国银行股份有限公司南宁市西乡塘支行支付逾期还款利息（计算方法：以88206.49元为基数、自2020年2月23日起、按同期全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率上浮50%计、至被告杜兴祥全额偿清借款本金之日止）； 五、被告杜兴祥向原告中国银行股份有限公司南宁市西乡塘支行支付律师费4300元； 六、被告杜兴绵、广西金大房地产开发有限公司对被告杜兴祥前述第二、三、四、五项债务承担连带保证责任，被告杜兴绵、广西金大房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告杜兴祥追偿； 七、原告中国银行股份有限公司南宁市西乡塘支行就被告杜兴祥、杜兴绵名下位于南宁市房屋拍卖、变卖所得价款在230919元的范围内优先受偿。 上述第二、三、四、五、六、七项义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2057元、保全费922元，合计2979元（原告中国银行股份有限公司南宁市西乡塘支行已预交），由被告杜兴祥、杜兴绵、广西金大房地产开发有限公司承担；被告杜兴绵、广西金大房地产开发有限公司承担后，有权向被告杜兴祥追偿。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区南宁市中级人民法院。同时在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费，逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  卢晓曦 人民陪审员  班日强 人民陪审员  韦志红 二〇二〇年五月十八日 书 记 员  张宏宇