上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0116民初8790号原告：藏识投资管理(上海)有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：俞丽君，执行董事。委托诉讼代理人：曾洁翔，上海孜求律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙慧婷，上海孜求律师事务所律师。被告：上海合创临海房地产开发有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：沈宇嵩，总经理。委托诉讼代理人：陈丽，女，1988年8月28日生，汉族。委托诉讼代理人：蒋唐沁，男，1996年10月28日生，汉族。第三人：浙江艾斯佳健康管理有限公司，住所地浙江省宁波市鄞州区洞桥镇洞北工业园区。法定代表人：吴雷幸。原告藏识投资管理(上海)有限公司与被告上海合创临海房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月30日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人曾洁翔，被告委托诉讼代理人陈丽到庭参加诉讼。后依原告申请，本院追加浙江艾斯佳健康管理有限公司作为第三人参加诉讼，因案情复杂，本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2020年1月6日第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人曾洁翔，被告委托诉讼代理人蒋唐沁到庭参加诉讼，第三人浙江艾斯佳健康管理有限公司经本院传票传唤，无故未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告保证金800,000元；2、请求被告承担原告支付的水电费384,455.02元(2015年11月至2016年8月期间)；3、请求被告承担原告各项实际损失共计585,999元；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年9月18日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定由原告承租位于上海市金山区龙胜路XXX号楼合生财富海景公馆项目独栋商铺，面积6448.23平方米，租赁期限为2016年2月1日起至2026年4月30日，免租期为2015年11月、12月及2016年1月。2016年2月，原告将部分商铺转租给第三人浙江艾斯佳健身(康)管理有限公司，并签订《商铺租赁合同》，约定免租期为2016年3月1日到2016年4月30日。2016年5月1日到2016年7月31日租金按月支付，每月83,333元。2016年8月1日到2017年1月31日半年一付，租金共计500,000元。原告与被告签订《商铺租赁合同》后，依约给付了前期租金以及保证金800,000元，为准备开业，原告支出前期的广告物料、安装费共计36,000元。但后续进场装修时，发现被告提供的租赁物不适租，存在着诸如排水、消防等问题。原告找到被告要求其进行维修，被告以各种理由推诿，不予维修。无奈之下，经原告与第三人协商，同意第三人承租部分由其自行维修，产生的维修费折抵相应租金。同时，2015年11月份至2016年8月份期间的水电费484,455.02元均由原告支付(扣除被告每月向原告给付的1万元，共10个月，原告实际承担的水电费为384,455.02元)，而因被告提供的租赁物不适租，且被告并未进行维修，原告未使用过该租赁物，该笔水电费应由被告来承担。2017年1月6日，原告曾向法院提起过民事诉讼，审理过程中，被告亦提起了反诉，最终法院对合同解除、返还租赁物、租金及违约金问题依法作出了判决。原、被告均不服，向上一级法院提起上诉，上海市第一中级人民法院维持了一审判决。一审法院认定“由于被告(即本案被告)提供的房屋不适租，亦未履行维修义务，致使合同解除”。故而，原告认为，原告未履行该合同所给付的保证金，前期为准备开业而支出的费用，租金折抵维修费损失以及水电费损失，被告应予以承担。诉讼中原告补充事实理由如下：被告提供的房屋不适租，原告没有使用过该房屋，水电费是每个月固定套餐，即便不使用费用一样也会产生。水电费时间是从2015年11月到2016年8月，扣除了每个月的1万元。被告辩称，不同意返还保证金。原告先行逾期支付租金，违约在先。根据合同第六条约定，被告有权没收相应的保证金。第二项诉请，租赁合同2017年2月20日解除，原告主张的2015年11月到2016年8月期间是原告占用和使用。按照合同第五条第三款第一点，第一项约定，房屋的水电费、燃气费、应当由原告支付。第三项诉请，原告无权向被告主张损失，原告主张的广告制作费，没有合同，只有收据和发票，发票开具日期是近期的。不足以证明该广告费真实发生，更不能证明该广告费是系争房屋里经营需制作的。关于原告要求被告支付的租金维修费的损失，原来的一审判决已经处理过了。原告应当支付的租金扣除了，是重复主张的。维修费不能证明是真实发生，金额也不能够核实。关于水电费，金额被告认可，但认为不应该由被告承担，原告并未行使合同解除权，案涉房屋是到2017年2月20日才解除，按照商铺租赁合同第五条第三款第一点的约定，该部分费用均应由原告自行承担。第三人未到庭，亦未向本院提交证据。本院经审理查明：2015年9月18日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定被告将其位于上海市金山区龙胜路XXX号楼合生财富海景公馆项目独栋商铺(以下简称案涉商铺)出租给原告经营餐饮、健身、休闲美容养生、娱乐等，建筑面积6448.23平方米，租赁期限自2016年2月1日至2026年4月30日(2016年2月1日至2020年10月31日期间，原告同意被告案涉商铺的一层部分区域做售楼处及办公室)，租金总额为21,352,625元，原告按每六个月支付租金，在签订本合同之日支付800,000元保证金，如乙方无违约且办理完相关退租手续后30个工作日内，被告将租赁保证金如数退还给原告。原告若在2020年10月31日之前退租，则没收800,000元保证金。2015年9月23日，原告支付被告保证金800，000元，2016年3月15日支付租金525，000元，2016年9月30日支付租金175,000元。2016年2月，原告将部分商铺转租给第三人，并签订《商铺租赁合同》，约定原告将案涉商铺中地下一层01、三层(建筑面积2772.70平方米)转租给第三人，租赁期限自2016年3月1日至2026年2月28日止，2016年3月1日至2016年4月30日为免租期；年租金1,000,000元等。合同签订后，原告与第三人即进场装修，2015年11月至2016年8月期间案涉商铺的水电费，由原告与第三人支付(第三人每月承担10,000元)，自2016年9月起水电费均由第三人支付。后因原告与被告对消防维修等事宜未能协商一致，致使原告一直未进场使用案涉商铺。2017年1月6日，原告向本院提起诉讼，请求确认解除合同、返还租金、保证金、支付垫付的水电费及赔偿预期利益损失等诉讼请求(因原告在审理过程中未补缴诉讼费，该案已按原告撤回本诉处理)，被告亦提起反诉。2018年3月23日，本院对该案做出(2017)沪0116民初872号民事判决书，该判决书认定：藏识投资公司与合创临海公司经协商，双方之间的《商铺租赁合同》于2017年2月20日解除……根据合同约定，从租期开始之日起，合创临海公司负责案涉商铺消防、供电、给排水系统能正常投入使用，而在消防出现问题之后，合创临海公司迟迟不予解决，显属违约……藏识投资公司自己使用的商铺，因消防不符合要求，合创临海公司亦未予解决，藏识投资公司无法使用该商铺，故无须支付租金；但藏识投资公司明确案涉商铺无法使用却未在合理期限内行使解除权，致使损失扩大；考虑双方解除合同需要一个协商过程，本院酌情确定自消防支队出具改正通知书起算给予三个月时间；2016年7月至2017年2月20日，由于藏识投资公司怠于履行权利，而合创临海公司又不履行消防维修义务，致使损失进一步扩大，双方均存在过错，应各自承担相应的责任，本院确定藏识投资公司按其使用商铺面积所占比例承担四个月租金，即(6448.23-2000)/6448.23*700,000=482,886.16元。对于转租给艾斯佳公司商铺……酌情确定藏识投资公司应承担8个月的租金(2016年3月至2017年2月，共计12个月，扣除约三个月维修时间)……关于滞纳金，藏识投资公司应于2016年1月30日支付第一期租金525,000元，而实际支付时间为2016年3月15日，逾期45天……本院按年利率24%计算，为15,534.25元；自2016年4月6日起，因合创临海公司对消防问题迟迟不予解决，藏识投资公司有权拒付租金，合创临海公司要求支付滞纳金的请求，本院不予支持。由于合创临海公司提供的房屋不适租，亦未履行维修义务，致使合同解除，其要求藏识投资公司承担装修折旧损失50,000元的请求，本院不予支持……。前述判决后经二审维持原判。以上事实，由原告提交的《商铺租赁合同》两份、(2017)沪0116民初872号民事判决书、(2018)沪01民终5601号民事判决书、金山法院庭审笔录三份、收据、发票、建设银行单位客户专用回单、《商铺租赁合同》、设备维修清单、设施设备维修合同、水电费凭证、维修报价清单、消防安装合同、电梯配件报价单，发票电梯主板，产品报价明细单，农业银行转账交易信息，发票联，可燃气体报警系统报价单、交通银行电子回单、配电箱项目报价单、转账明细、泳池设备改造合同、《加工承揽合同》、国网上海市电力公司存根联、沪价管【2015】2号文件、2015年上海市非居民用户电价表(分时、未分时)，被告提交的工商登记信息，本案庭审笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告间的《商铺租赁合同》已于2017年2月20日解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于租赁保证金，被告抗辩原告逾期支付租金，违约在先，不同意退还，本院认为，虽合同约定原告无违约且办理完相关退租手续后30个工作日内，被告将租赁保证金如数退还给原告，但针对原告逾期支付租金的行为，前案判决已确定其支付相应违约金，且合同第五条第14款约定，原告如在2020年10月31日之前退租，则没收保证金，故租赁保证金应理解为保证双方租赁合同足期履行而设。经生效判决认定，原、被告间《商铺租赁合同》合同解除系因被告提交的房屋不适租，亦未履行维修义务，即合同提前解除系被告违约行为所致，故本院认为，被告应将800,000元租赁保证金退还于原告。关于原告主张的水电费损失(2015年11月至2016年8月)，被告表示对电费金额认可，电费套餐确系被告申请，但费用应当由原告承担，被告已经支付了分摊电费(每月1万元)，对此，本院认为，尽管合同约定电费由原告承担，但因被告提供的房屋不适租，影响原告使用房屋，在此期间原告仍需缴纳基本电费(共计168,000元)，此费用应属原告损失。关于该损失的承担，根据原生效判决中认定的内容“藏识投资公司自己使用的商铺，因消防不符合要求，合创临海公司亦未予解决，藏识投资公司无法使用该商铺，故无须支付租金，2016年7月至2017年2月20日，由于藏识投资公司怠于履行权利，而合创临海公司又不履行消防维修义务，致使损失进一步扩大”,故本院认为，2016年7月之前的损失应由被告承担，2016年7月至8月期间的损失，因双方均存在过错，各自承担一半，故本院酌情判令被告共承担151,200元。关于原告主张的广告制作费，依据不足，不予支持；关于第三人维修承租部分所花费的维修费，原告主张维修费系第三人垫付，后以租金抵扣，本院认为，前述费用即便真实发生，也系第三人支出，原告未提交证据证明其与第三人进行过结算或达成租金减免协议等，不能证明原告实际承担了相应损失，故原告的诉讼请求，依据不足，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海合创临海房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告藏识投资管理(上海)有限公司退还租赁保证金800,000元；二、被告上海合创临海房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告藏识投资管理(上海)有限公司赔偿电费损失151,200元;三、驳回原告藏识投资管理(上海)有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费20,734元(原告已预缴)，由原告负担7422元，被告负担13,312元，被告所负之款应于本判决生效之日起七日内缴纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  赵宪章审 判 员  贺美娟人民陪审员  智雪忠二〇二〇年四月九日书 记 员  杨艳霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》……第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。……