江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初6372号原告：武娇娇，女，1989年5月12日出生，汉族，住河北省张家口市康保县。委托诉讼代理人：周建明，苏州市吴中区长桥法律服务所法律工作者。被告：苏州台家开发有限公司，住所地江苏省苏州市相城区嘉元路858号。法定代表人：翁国维。委托诉讼代理人：赵健、慕大素，该公司员工。原告武娇娇与被告苏州台家开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员黄坚独任审判。本案分别于2019年9月16日、2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告武娇娇及其委托诉讼代理人周建明、被告苏州台家开发有限公司的委托诉讼代理人赵健、慕大素（仅参加第一次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武娇娇向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告装修款180297.04元；2、被告支付原告以装修款180297.04元为基数，从2019年5月1日至款项付清为止，以银行同期贷款利率的两倍支付迟延还款期间的利息；3、被告支付原告装修违约金（从2019年5月1日起计算到装修款付清为止，以每日23.54元计算）；4、被告支付原告迟延交房违约金（从2019年5月1日起计算到装修款付清清为止，以每日197.36元计算）；5、被告支付原告半年的租房费用23745元；6、被告交付原告购房发票、交税发票、契税票据、维修基金票据、印花税票据；7、被告立即为原告办理房屋不动产产权分割过户手续；8、被告承担本案诉讼费用。审理中，原告将第1项诉讼请求的金额以及第2项诉讼请求利息的计算基数均变更为180296.84元，另原告撤回第7项诉讼请求，并撤回第6项诉讼请求中要求被告交付原告购房发票、交税发票的请求，将第6项诉讼请求中要求被告交付契税票据、维修基金票据、印花税票据的诉讼请求变更为要求契税28248元、维修基金11299.22元、印花税470.8元，共计40018元由被告退还原告。原告主张的事实与理由：2018年7月8日原告向被告购买精装修商品房，因被告不能交房，被告与原告协商另换一套大户型房屋。原告同意后，因被告装修工程拖延又不能按时交房，故与原告协商要求原告自行委托装修，被告退还原告装修款，原告同意后双方于2019年4月16日达成退还差价及赔偿计算违约金的《补充协议书》。根据协议约定，被告应在2019年4月30日前退还款项，逾期则承担违约责任。但协议签订后，被告未按协议履行义务，原告经多次催款均无果，故原告提起诉讼，请求依法判决。第一次庭审中，被告苏州台家开发有限公司辩称，对原告主张的第1项诉请认可，对第2、3、4项诉请均不认可，对第5项诉请认可，对第6项诉请不认可。第二次庭审中，被告苏州台家开发有限公司辩称，对原告主张的第1项诉讼请求，其认为根据补充协议的约定付款时间应该是2019年8月1日，所以不应该在2019年4月30日支付并且起算相应的违约金。此外，虽然协议约定房款为988680元，但其中85000元原告没有支付给其公司，对于原告未付的85000元要求原告支付，但本案中不提出反诉，保留另行起诉原告的权利。对于原告主张的第2、3项诉讼请求，其司只认可原告二选一，对于原告主张的第4、5项诉讼请求，也只认可原告二选一进行主张。经审理查明，2019年4月16日，被告苏州台家开发有限公司（出卖人，甲方）与原告武娇娇（买受人，乙方），双方签订《补充协议书》一份，约定：针对乙方购买甲方位于苏州市相城区嘉元路宝地商务广场商品房后甲方有多次违约行为，现除原合同约定外双方同意补充协议如下：一、目前出现以下几点违约：1、乙方于2018年7月8日购买甲方西幢703室房屋，并于当日缴纳RMB：416308.00元，合同交房日期为2018年10月31日。但后续因甲方问题，告知此房不能交易。一直拖至2018年11日7日甲方要求乙方另换一套房，乙方同意后并于当日重新签定合同。2、新换房号为西幢1311室，从中房费RMB988680.00元，装修费为RMB235400.00元，总价含装修RMB1224080.00元，合同交房日期为2019年01月31日。由于此房面积增加，乙方于2018年11月7日再次补缴增加出的费用：房费RMB572372.00元，装修费RMB235400.00元，合计补缴RMB807772.00元。3、因甲方问题，2019年01月31日又未能按合约交房，并多次沟通无果，直到2019年3月7日经彭骋出面协调。二、协调结果：1、经双方协商确定由乙方自行装修，甲方已经装修完成工程量结算为RMB35000元。2、甲方于2019年4月份退还乙方剩余装修款RMB200400.00元。3、甲方同意按合同约定付违约金给乙方，暂定违约时间不迟于2019年5月1日。房屋违约金每日按照房子总价万分之二的计算，每日197.36元，3个月90天合计17796.24元。装修违约金每日按照房子总价万分之一的计算，每日23.54元，3个月90天合计2118.6元。三个月违约赔偿金总合计RMB19914.84元。4、甲乙双方友好协商后，甲方同意将1311室房屋应缴纳的税费(契税、维修基金、印花税)从上述甲方应支付款项中直接抵扣。契税为人民币28248元；维修基金为人民币11299.2元，印花税金额为人民币470.8元，合计人民币40018.0元；4（该处序号应为5）、以上甲方共需退还给乙方共计RMB180297.04元，甲方承诺于2019年8月1日前支付给乙方。三、甲方的义务和违约责任：1、若甲方不能在2019年4月30日之前把以上款项退还给乙方，乙方有权要求甲方按同期银行贷款利率的2倍付给乙方作为延误付款期间的利息。同时视为原合同约定的交付时间的延误行为，并承担违约金，包括乙方的租房费用。2、甲方承诺在2019年8月1日之前开具上述房屋的购房发票给乙方，如甲方未能及时办理完成的，甲方承担因此带来的违约责任。3、若甲方不能按上述约定内容执行的，乙方继续按照《苏州市商品房买卖合同》中“第十二条”和第“二十二条”约定的相关条款进行索赔。该协议还对其他事项进行了约定。另查，2018年11月7日，原、被告签订《苏州市商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买苏州市相城区元和街道嘉元路858号宝地商务广场1311室房屋，房屋面积为94.16平方米，房屋价款为人民币988680元，约定房屋交付时间为2019年1月31日，该交房日期包括装修工程施工日期。该合同还对其他事项进行了约定。以上事实，由《苏州市商品房买卖合同》、《补充协议书》及当事人陈述为证，本院对此予以认定。关于《补充协议书》中第二条第4点约定被告退还的款项承诺于2019年8月1日前支付，协议第三条第1点又约定被告不能在2019年4月30日前支付需支付原告利息等，对于付款时间，原告解释为原告要求被告在2019年4月30日前付钱，被告称款项紧张，承诺在2019年8月1日前付钱，但答应从2019年5月1日起支付利息。被告认为款项即是从2019年8月1日支付，无需支付利息。关于房屋交付，原告称《补充协议书》签订当日被告交房，被告称2019年5月6日实际交房。庭审中，原告提供购房款收据二份、POS签购单一份、装修款收据一份，主张购房款收据和POS签购单金额合计988680元，足以证明原告向被告足额支付了购房款，装修款收据证明原告向被告支付装修款235400元。经质证，被告对三份收据无异议，但对POS签购单有异议，认为POS签购单所涉的款项85000元并非支付给被告公司，不认可系支付给被告的购房款。原告称85000元即是在被告销售处刷卡支付的，也是被告要求原告这么刷卡的，此前原告购买的是西幢703室房屋，后来因被告的原因不能交房，故换成了西幢1311室，在换房时被告对该85000元也是认可的，所以在《补充协议书》中被告也认可该款，该85000元是与被告合作的上海泽闵房地产咨询有限公司代被告收取，现在被告与该公司产生争议，故不认可原告支付的该款。对此被告认为，上海泽闵房地产咨询有限公司确实是其公司请过来的代理公司，代理房屋销售买卖，当时这85000元是代理公司所收取的销售其房屋的团购费，但是不认可是代被告收取，之所以在《补充协议书》中记载的购房款中包括了该85000元，只是被告打算协助原告追回该款。本院对此认为，被告认可上海泽闵房地产咨询有限公司是代理其销售房屋的代理公司，原告通过刷卡向上海泽闵房地产咨询有限公司支付的85000元系该公司销售被告房屋的团购费，且在《补充协议书》中明确记载原告先支付购房款416308元，换房后又支付购房款572372元，两项合计人民币988680元，该金额正与原告提供的两份购房款收据和POS签购单相印证，故原告支付的该85000元应认定为向被告支付，原告已经按约足额支付了购房款988680元。本院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。根据《补充协议书》的约定，原告向被告支付了装修款人民币235400元，被告完成装修工程量对应的装修款为人民币35000元，两相扣除后被告应退还原告装修款人民币200400元，另根据上述协议约定，被告还需支付原告2019年2、3、4月三个月的房屋违约金和装修违约金合计人民币19914.84元，被告应共计支付原告装修款和违约金人民币220314.84元，此外，协议还约定原告应缴纳的契税28248元、维修基金11299.2元、印花税470.8元从上述被告应支付原告的款项中直接扣除，故被告应退还原告人民币180296.84元。关于上述款项的付款时间，因《补充协议书》第三条第1点的约定被告不能在2019年4月30日之前将款项退还原告，原告有权要求被告按同期银行贷款利率2倍付给原告作为延误付款期间的利息，且该协议第二条第2点也约定被告在2019年4月退还剩余装修款，虽然该条第4点约定被告承诺于2019年8月1日前支付，但从《补充协议书》的整体的约定来看，原告的解释更符合常理，故被告还应支付原告自2019年5月1日起至付款之日止，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍支付逾期付款利息。第一次庭审中，被告对原告主张的租房费用人民币23745元予以认可，第二次庭审中，被告称原告主张的租房费用与第4项诉讼请求即迟延交房违约金只认可原告二选一。对此本院认为，因被告的违约导致房屋延期交付，且被告未按约完成装修，原告主张半年的租房费用23745元合情合理，且提供了房屋租赁合同等证据予以印证，故本院对此予以认定，被告应支付原告该款。关于原告主张的第3、4项诉讼请求，即装修违约金和迟延交房违约金，原告明确其主张的依据为《补充协议书》第三条第1点所约定的“同时视为原合同的交付时间的延误行为，并承担违约金，包括乙方的租房费用”，并称此处的原合同的交付时间是指《苏州市商品房买卖合同》约定的房屋交付时间，之所以这么约定，是想督促被告尽快返还款项，如果没有按约返还，则视为没有交房，应对按照《苏州市商品房买卖合同》第20条的约定承担以房款每日万分之二计算的违约金，并且还应支付原告的租房费用。对此本院认为，被告未按约付款已经承担了以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍支付逾期付款利息，并且还承担了原告半年租房费用，且实施上房屋已经在2019年4、5月间已经交付给原告，此前已经计算了三个月的房屋违约金和装修违约金19914.84元，若再要求被告支付违约金明显有违公平，故对原告主张的第3、4项诉讼请求本院不予支持。关于原告主张被告返还抵扣的契税28248元、维修基金11299.2元、印花税470.8元，合计人民币40018元，原告称因被告一直违约，故要求被告先返还该三项费用，待将来被告办理不动产权证书时原告再支付被告。对此被告认为办理不动产权证书时购房者需要支付该款，由被告统一办理，故不同意退还。本院认为，《补充协议书》第二条第4点约定上述三项款项合计40018元在被告返还的装修款和违约金中直接抵扣，此系双方之间的约定，不损害原告的权益，原告要求改变该约定没有相应的依据，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及相关法律、法规的规定，判决如下：一、被告苏州台家开发有限公司支付原告武娇娇款项人民币180296.84元。二、被告苏州台家开发有限公司支付原告武娇娇以180296.84元为基数，自2019年5月1日起至付款之日止，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍支付逾期付款利息。三、被告苏州台家开发有限公司支付原告武娇娇租房费用人民币23745元。上述第一、二、三项，均于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账支付，请汇入原告指定账户或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022015535）。四、驳回原告武娇娇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取人民币2412元、财产保全费人民币1695元，合计人民币4107元，由原告武娇娇负担540元，由被告苏州台家开发有限公司负担3567元（该款原告已经预付，本院不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 黄 坚二〇一九年十一月二十六日书记员 张慧敏