上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第3365号上诉人（原审原告）遇文芳。被上诉人（原审被告）江苏申建氢能新材料有限公司。法定代表人陈某,董事长。委托代理人康国明，上海汉联律师事务所律师。上诉人遇文芳因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五(民)初字第1564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审认定，上海市闵行区金汇南路***弄***号402室房屋的产权人为遇文芳。2014年7月21日，遇文芳（出租方、签约甲方）与江苏申建氢能新材料有限公司（以下简称申建公司，承租方、签约乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将系争房屋出租给乙方使用，建筑面积为222.09平方米，房屋内有中央空调、净水器、史密斯热水器，无其他家具；乙方对该房屋进行装修，费用自理，同时增添起居用品、办公用品；租赁期为二年，自2014年8月1日起至2016年7月31日止，甲方须在本合同生效之日起当日将该房屋交付乙方使用，该房屋月租金16,000元（人民币，下同）；租金结算时间和方式为押一付三，上述租金不包括物业管理费、发票税金，该部分费用由乙方按实际发生额支付；租赁期内，该房屋自然损坏的维修养护由甲方负责，由于使用不当或装修造成损坏的维修由乙方负责，维修责任方延误维修或维修不当，给对方或他人造成损失的，由责任方按实际损失赔偿；因使用不当或乙方的其他原因造成房屋或设施损坏的，乙方负责赔偿或修复，乙方应在租赁届满时，将该房屋交还甲方，如需继续承租，应在租赁期满前三个月提出，经甲方同意双方重新签订租赁合同；在租期到期后，乙方可享受在下一年租金上涨幅度不超过20%的情况下续租该房屋，并且在同等条件下，甲方必须优先出租该房给乙方；系争房屋办公、住人二用，甲方交给乙方磁卡二张、钥匙三把等。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，遇文芳将系争房屋交付申建公司使用。申建公司向遇文芳支付了押金16,000元及至2015年4月30日止的租金。租赁过程中因双方对于租金支付时间存在争议，遇文芳与申建公司相关人员李某某、冯某某协商，李某某、冯某某于2015年2月4日以书面形式表示，2月27日前支付房租费2个月，以后每次在20日前支付房租费3个月。2015年4月30日，遇文芳要求申建公司支付后三个月的租金，但申建公司未能支付，遇文芳于当日将系争房屋门锁更换。此后双方多次协商，但均未能对租赁事宜达成一致，故遇文芳诉至原审法院。本案审理过程中，遇文芳、申建公司于2015年8月31日办理了系争房屋的交接手续，申建公司将系争房屋内的物品搬离。另查明，遇文芳于2015年6月5日支付了2015年1月至5月的有线数字电视收视维护费115元、于2015年9月6日支付了2015年3月1日至3月31日止的电费1,578.90元、于2015年9月4日支付了2015年4月1日至4月30日止的电费519.10元、于2015年9月4日支付了2015年5月1日至5月31日止的电费68.80元、于2015年9月4日支付了2015年4月的水费69元及6月的水费17.20元、于2015年9月4日支付了2015年4月的燃气费96元及6月的燃气费24元。系争房屋每月的物业管理费为666.18元。原审审理中，遇文芳请求法院判令：1、解除双方签订的租赁合同；2、申建公司返还系争房屋钥匙及机顶盒2个；3、申建公司支付自2015年5月1日起至返还房屋钥匙之日的租金；4、申建公司支付欠付2015年4月水费69元、6月水费17.20元、4月电费1,578.90元、5月电费519.10元、6月电费68.80元、4月煤气费96元、6月煤气费24元、1月-5月的有线电视费115元、4-8月的物业管理费3,331元。申建公司则不同意遇文芳的上述诉讼请求。原审认为，遇文芳与申建公司就系争房屋签订的《房屋租赁合同》为双方真实意思，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。就双方签订的租赁合同内容而言，对于租金的支付时间、逾期支付租金的违约责任、押金的处理等均未予明确约定。申建公司于租赁过程中租金支付时间未能固定，双方此后进行协商，遇文芳并催促申建公司支付自2015年5月1日至7月31日止的租金。但遇文芳在催促未果情况下即更换系争房屋的门锁，实际已于2015年4月30日将房屋使用权收回，申建公司此后无法使用系争房屋，虽遇文芳认为双方协商过程中将更换过的钥匙交给申建公司，但双方并未办理过交接手续，遇文芳也未能提交证据予以证明，故遇文芳主张申建公司支付自2015年5月1日起至8月31日止的租金并无依据，原审法院不予支持。关于遇文芳要求解除租赁合同的诉讼请求，遇文芳于4月30日换锁后，双方曾协商解决纠纷，但因争议较大未能协商一致，遇文芳于本案诉讼中提出解除合同的请求，申建公司于2015年8月19日庭审中予以同意，原审法院确认双方的租赁合同于2015年8月19日解除。关于遇文芳要求申建公司归还钥匙及机顶盒的诉讼请求，双方在本案审理过程中于8月31日办理了房屋内物品的交接手续，申建公司同意解除租赁合同并已经将其物品搬离，遇文芳应自行收回房屋避免损失的扩大。至于系争房屋的钥匙，如前所述现并未能证明钥匙已交给申建公司，遇文芳的该诉讼请求难以支持。就机顶盒而言，双方办理交接时已经申建公司搬离之物品于清单中载明，但遇文芳并未提出机顶盒问题，且现亦无证据证明申建公司带走了该机顶盒，遇文芳的该诉讼请求原审法院也无法支持。关于遇文芳主张的各项费用，对于水费85.20元及燃气费120元，申建公司同意支付，原审法院予以认定。对于电费、有线数字电视收视维护费及物业管理费，申建公司自2015年5月1日起因遇文芳更换钥匙而无法实际使用系争房屋，其拒绝支付此后的费用系事出有因，原审法院予以支持。但2015年5月1日前的电费2,098元、有线数字电视收视维护费92元及物业管理费666.18元，申建公司应向遇文芳支付。关于申建公司支付的押金16,000元，遇文芳认为申建公司违约应予以没收，首先双方的租赁合同中并未对押金的处理及违约责任进行约定，遇文芳的主张并无合同依据，其次系争房屋因遇文芳更换钥匙而导致此后纠纷产生无法继续履行，遇文芳的主张也无法律依据，遇文芳应在合同解除后返还押金。至于申建公司认为其在系争房屋内，因与遇文芳存在争议故未能搬离的煤气灶、热水器及窗帘，申建公司也未能向原审法院提交这些物品系由其自行安装的凭据，原审法院难以认定此些物品系申建公司所有，故申建公司的该主张难以支持。原审法院审理后于二○一五年九月二十四日作出判决：一、遇文芳与江苏申建氢能新材料有限公司就上海市闵行区金汇南路***弄***号402室房屋签订的《房屋租赁合同》于2015年8月19日解除；二、江苏申建氢能新材料有限公司于判决生效之日起十日内向遇文芳支付有线数字电视收视维护费92元、电费2,098元、水费85.20元、燃气费120元、物业管理费666.18元，合计3,061.38元；三、遇文芳于判决生效之日起十日内向江苏申建氢能新材料有限公司返还押金16,000元；四、驳回遇文芳的其余诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计147.50元，由遇文芳负担73.75元，由江苏申建氢能新材料有限公司负担73.75元。原审判决后，遇文芳不服，向本院提起上诉称：系争房屋有两道门可以进入房屋，上诉人担心被上诉人丢东西只换了一道锁，被上诉人仍可以通过另一道门进出房屋。被上诉人占用系争房屋直至2015年8月30日才搬走，理应支付相应的租金。上诉人要求撤销原审判决第二、三、四项，改判支持上诉人的原审全部诉讼请求。被上诉人申建公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审审理中，上诉人向本院提交了系争房屋的房型图及录像光盘一份，欲证明系争房屋有两个门可以出入，被上诉人一直有系争房屋的钥匙。被上诉人质证认为，光盘是2015年8月31日录制的，与本案无关，也不能证明上诉人更换门锁后被上诉人可以自由出入；房屋平面图只能看出有一个进出大门，不存在两个大门。本院经审查对上述证据的真实性予以认可，但认为上述证据尚不足以证明上诉人所要证明的内容。本院认为，根据查明的事实，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的租赁合同对于租金的支付方式并未有明确的约定，上诉人在催促被上诉人支付租金未果的情况下于2015年4月30日更换了系争房屋的门锁。姑且不论被上诉人是否迟延支付租金，即便被上诉人存在上述行为，上诉人亦可追究被上诉人的违约责任甚至要求解除租赁合同，但上诉人径行更换门锁以主张租金的行为，客观上导致被上诉人无法正常使用系争房屋，并影响了双方合同的继续履行，原审据此驳回上诉人要求被上诉人支付自2015年5月1日起至2015年8月31日止租金的诉讼请求，于法不悖，本院予以认同。上诉人虽主张系争房屋有两道门可以进出以及其已将更换后的门锁钥匙交给被上诉人，但其未能提供充分的证据加以证明，且从系争房屋每月产生的水、电费的变化情况来看，系争房屋自更换门锁后亦远未处于正常使用状态，故本院对于上诉人的上述主张难以采纳。至于本案的其他问题，原审法院已作详细阐述，本院予以认同。综上所述，原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币295元，由上诉人遇文芳负担。本判决为终审判决。审 判 长  顾 依代理审判员  蒋庆琨代理审判员  娄 永二〇一六年一月七日书 记 员  许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；