广东省东莞市第三人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）粤1973民申8号 再审申请人（原审被告）：余家选，男，壮族，1972年6月20日出生，住广东省东莞市黄江镇康湖山庄75幢301号，公民身份号码：450************031。 被申请人（原审原告）：东莞市**物业管理有限公司，住所：广东省东莞市******康湖山庄高尔夫球场侧1-3号铺。 法定代表人：李雪琼，该公司总经理。 委托诉讼代理人：许建军、许宁琼，均系广东智捷律师事务所律师。 原审被告：向萍，女，土家族，1977年11月13日出生，住湖南省桑植县***************，公民身份号码：430************041。 东莞市**物业管理有限公司（下称康居物业公司）与余家选、向萍物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月26日作出（2018）粤1973民初6399号民事判决书，已于2018年7月26日发生法律效力。2019年8月6日，余家选向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 余家选申请再审称，因康居物业公司向法院提供了不符合其资质的虚假、错误、伪造证据/材料文件，导致原审法院认定事实和适用法律有误，处理不当，应当依法予以撤销。主要事实与理由如下： 一、康居物业公司与“康城企业有限公司”签订的物业管理合同属于无效合同，康居物业公司无权依据该合同收取申请人物业服务费及相应滞纳金。 1、《物业管理条例》第二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。康居物业公司是不具备相应资质的物业管理企业，也未经招投标，也未见区、县人民政府房地产行政主管部门批准，所以合同无效。 2、《物业管理条例》第三十二条：从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。根据《物业管理企业资质等级实行分级评定制度》规定，三级：1、注册资本人民币50万元以上；2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程和财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称；3、物业管理专业人员应该按照国家有关规定获得职业资格证书。根据东莞房产管理局登记资料（见附件），康居物业公司三级资质都没有达到，还越级收费，所以合同无效。 3、《物业管理条例》第二十一条：在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单元选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十五条：建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。从康居物业公司提供的证据、材料说明里应有《前期物业管理委托合同》，但其提供的是《物业管理委托合同》，而且未有备案。 4、证据/材料《关于黄江镇康湖山庄物业服务标准备案的复函》中将收费服务标准1.7元/平方米备案，时间是2014年3月24日。根据《东莞市物价局、东莞市房产管理局关于物业服务收费管理实施细则》的通知（东价【2010】52号）第十条：实行政府指导的住宅物业服务收费，因服务质量、成本变化、合同期限等原因需要调整或重新约定标准的，由物业服务企业与业主在政府指导范围内协商确定，重新签订物业服务合同并备案。物业服务企业必须通过书面征求意见、记名表决等形式协商确定物业服务收费标准，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后实行。康居物业公司并未提供：“必须通过书面书面征求意见、记名表决等形式协商确定物业服务收费标准，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”证据/材料说明，因此康居物业公司提供的合同为伪造，所以无效。 二、康居物业公司无权依据该无效合同收取申请人远超过其资质和物业服务费及相应滞纳金。 1、根据关于公布东莞市住宅物业管理服务收费政府指导价的通知东价【2004】136号东莞市住宅物业管理服务等级标准四级：项目服务内容与标准（一）基本要求：11、每年1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上，业务投诉有效处理率80%以上，无电梯房政府指导0.5元/平方米。从康居物业提供的证据材料中：业务和物业使用人对乙方的满意率达到70%。说明，其签订的是4级管理服务标准。申请人按1.7元/平方米缴费多年，会依法追讨康居物业公司部分不当得利。康居物业公司无权依据该无效合同收取申请人远超其资质和物业服务标准及相应滞纳金。2、第三十六条：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。康居物业公司缺乏相应的资质和能力管理康湖山庄这么大的优质生活小区，原来山清水秀、绿树成荫、幸福和谐的小区，现在变得破败不堪，特别从2015年以来，申请人多次连续（还有很多其他业主）遭到恶意破坏、偷盗电表电线，水表以及水管等（见附图），导致业主人身、财产安全受到损害（这已是刑事案件），康居物业公司应当依法承担相应的法律责任。这更充分说明康居物业公司没有相应的资质和能力管理康湖山庄，所以无权依据该无效合同收取申请人远超过其资质和物业服务费及相应滞纳金。 三、申请人已实际缴纳相应的物业服务费，康居物业公司无权再诉求要求支付该费用。申请人在缴纳相关物业费的方式较多，金额也较少，有时也委托他人代缴，因此申请人基本没有索要凭证的习惯，康居物业公司也不会主动给付相应的凭证，况且物业费的付款时间长达几年，因此申请人才无法提供相关收据原件，但从康居物业公司开具的《东莞市**物业管理有限公司收费收据》可以充分说明申请人是有缴付过费用的记录及事实，否则康居物业公司不会无端开具相应的票据，其起诉未缴费完全可以通过《催款单》或者其他催收文件催收。既然其已实际开具相应的收费收据，而该收费收据也实际表明其实际收取了该费用，从书证的证据角度而言已肯定了缴费的事实。康居物业公司作为物业管理公司对自己提供的收款收据的意思应当具有相应的理解能力，而其却硬将该文件当作《催款单》完全不符合生活常理，而该收款收据也系经其系统生成的，说明缴费在其缴费系统中是有付款记录的，一审法院仍需申请人继续举证，明显没有基于正常生活的角度进行考虑，加重了申请人的举证责任。 综上所述，申请人认为：1、康居物业公司多年来依照其伪造的《物业管理合同》而非签订的《前期物业管理合同》和《关于黄江镇康湖山庄物业服务标准备案的复函》（注：需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后实行重新签订物业服务合同并备案）向康湖业主多收远超出其资质和服务等级的费用，这是抢劫行为！2、从2015年到2018年期间申请人及其他业主遭到持续、连续恶意破坏、偷盗电表、电线、水表以及水管等刑事案件，康居物业公司此种行为明显带有黑社会性质，说明康居物业公司不具备管理康湖这种优质小区的能力。3、康居物业公司向法院提供了不符合其资质的虚假、错误、伪造证据/材料文件，导致原审法院认定事实和适用法律有误，处理不当。为维护申请人合法权益，请求法院判令：1、撤销（2018）粤1973民初6399号民事判决第一项，改判申请人无需支付康居物业2015年3月至2018年3月期间的物业服务费5250元及逾期付款违约金1159.38元；2、撤销（2018）粤1973民初6399号民事判决第二项，改判申请人无需支付康居物业2016年10月至2017年12月期间的水电煤费2003元及逾期付款违约金629.12元。上述两项合计9041.5元；3、本案一审、再审诉讼费用由被申请人承担。 申请人为证明其主张，向本院提交图片、报警回执证据材料。 康居物业公司提交书面答辩意见称，一、案涉小区是康城企业有限公司（下称康城公司）挂靠答辩人开发建设的。答辩人与康城公司作为共同委托人与答辩人签订的《物业管理委托合同》，主体适格，没有法律规定之无效情形，更未侵犯被答辩人作为合同外第三人的权利，当然是合法有效的。1、案涉小区系由案外人康城公司挂靠答辩人的名义实际投资建设。小区开发完成后，答辩人与康城企业共同委托康居公司进行物业管理，并于2007年6月1日签订了《物业管理委托合同》。答辩人与康城公司作为案涉小区的共同开发商有权在小区尚未成立业主委员会的情况下选择有资质的专业物业公司对小区进行管理，并与之签订前期物业服务合同。2、根据《物业管理条例》第二十一条之规定，业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位可以选聘物业管理企业，因案涉小区的业主大会未召开、业主委员会未成立，答辩人与康城企业作为案涉小区的开发商选聘前期物业管理企业未违反相关规定。3、根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条之规定，案涉前期物业服务合同均系答辩人与康城企业共同与具有物业服务资质的再审被申请人签订的，系双方当事人的真实意思表示，并报经相关部门备案，且不存在合同无效的情形，合同合法有效。4、小区个别业主已就案涉的合同效力问题向法院提起诉讼【案号：（2018）粤1973民初7858号、（2018）粤19民终2064号】，已被法院裁定驳回。 二、被答辩人称已实际缴纳相应的物业服务费，没有任何事实根据，严重违背事实。1、“收款收据”系答辩人打印出来作为欠款明细使用的。2、“收款收据”设计为一式两联打印的，缴费人应持有白色联，而绿色联是记账联，被答辩人主张已经缴纳物业服务等费用，应出具自己持有的白色联。3、根据答辩人的收费出单习惯，被答辩人如果已经实际缴费，则自己应持有一张加盖“东莞市**物业管理有限公司财务专用章”字样的印章，被答辩人主张已经缴纳物业服务等费用，应出具自己持有的该张收据。4、被答辩人该批案件数十个，“收款收据”都是统一在2018年1月份电脑打出来的，按照收据（票据）的持有原则，只要被答辩人主张已经缴费，那么该“收款收据”应当是在被答辩人手上，为什么却落在答辩人手上，这是被答辩人必须向法庭说明的。5、（2018）粤1973民初867号、（2018）粤19民终9835号案件中，被告也主张已实际缴费，但其自己向法庭举出的实际由答辩人开出的收款收据，其式样是与答辩人的证据材料之“收款收据”是不同的，所以被答辩人也应向法庭举证。6、根据民事诉讼证据规则“谁主张、谁举证”的规定，被答辩人不能提交其已实际缴费的凭证或其他的相关证据，应当承担举证不能的责任。同时，根据票据法的规定，谁持有缴费凭证原件，原则上谁就是缴费人，除非有票据转移的证据。 三、被答辩人主张按每平方米0.5元的标准计收管理费，系无理诉求。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《物业管理条例》第四十条之规定，本案中，答辩人收取物业费的标准是按照东莞市物价局作出的《关于康湖山庄物业管理收费标准的批复》进行收费的，且在前期物业服务合同中亦有明确约定，答辩人按照1.7元/平方米/月的标准收取物业服务费用符合《价格法》和《物业服务收费管理办法》的相关规定，被答辩人应当按照前期物业服务合同之约定支付物业服务费及相应的违约金。且政府于2017年就已经取消物业服务企业资质核定，被答辩人在有明确物业服务费约定的前提下仍主张按照四级资质（已取消资质认定）收费标准收取物业服务费，明显无理无据。综上所述，答辩人认为一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求依法驳回再审申请，维持原审判决。 向萍向本院提交《康居物业多收电费及不当得利申请返还》、《康居物业多收物业费及非法得利申请返还明细》。 本院审查查明，2010年6月1日，康居物业公司与康城公司签订《物业管理委托合同》，约定康城企业公司将东莞市************物业公司进行物业管理；委托管理的期限从2010年6月1日至2020年5月31日；康居物业公司负责向业主和物业使用人收取物业管理费、水电煤实际使用费、车辆停放费；住宅房屋的物业管理费按照建筑面积每月每平方米1.7元计收，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按照每天应交管理费的万分之十交纳滞纳金。2014年3月24日，东莞市物价局出具了《关于对黄江镇康湖山庄物业服务收费标准备案的复函》，对案涉小区物业服务费予以备案，备案价格为多层住宅（无电梯）按建筑面积每月每平方米1.7元。申请人余家选系东莞市******康湖山庄A区三期108A2楼业主。 本院认为，本案为物业服务合同纠纷，本案的焦点系申请人的申请是否符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定。 关于《物业管理委托合同》的效力问题。申请人认为康居物业公司是不具备相应资质的物业管理企业，与康城公司签订的《物业管理委托合同》系伪造的、无效的。在原审中，申请人已提出《物业管理委托合同》无效的答辩意见，原审已作出详细说明【详见（2018）粤1973民初6399号民事判决书第6页最后一段】，本院在此不作赘述。 关于申请人是否已缴纳物业服务费的问题。申请人称已实际缴纳相应物业服务费，因缴费方式多样、金额少等原因未保留相关收据原件。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，申请人主张已实际缴纳相应物业服务费，应提供证据予以证明。不能提供证据证明的，应承担不利后果。申请人认为康居物业公司提交的《东莞市**物业管理有限公司收费收据》可以充分说明申请人有缴费记录及事实。《东莞市**物业管理有限公司收费收据》显示用户为：108A2余家选/向萍，打印日期均为2018年1月19日。康居物业公司称收费收据系证明申请人的欠费明细，而非出具给申请人的收费收据，该陈述符合常理。申请人向本院申请再审期间，提交的新证据为图片及报警回执，上述证据均不能证明申请人已缴纳物业服务费，本院不予支持。 综上所述，申请人对本院于2018年6月26日作出的（2018）粤1973民初6399号民事判决的申诉理由均不能成立。本案不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定之情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下： 驳回余家选的再审申请。 审判长  郑水强 审判员  孙 菊 审判员  李 媚 二〇一九年十一月十一日 书记员  陈采红 附相关法律法规条文： 1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条：当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； （二）原判决、裁定的基本事实缺乏证据证明的； （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； （六）原判决、裁定适用法律确有错误的； （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； （十）未经传票传唤，缺席判决的； （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条：人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 3、《最高人民法院关于的理解与适用》第三百九十五条：当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限，超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。