江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终4168号上诉人（原审原告）：陈某，女，1992年7月8日生，汉族，住连云港市连云区。委托诉讼代理人：顾建秋，江苏尚扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱冠昊，江苏尚扬律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：连云港滨河置业有限公司，住所地连云港市海州区陇海路商业步行街东2号楼3层。法定代表人：朱兰军，该公司总经理。委托诉讼代理人：王良海，江苏海晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：仲崇昱，江苏海晟律师事务所律师。上诉人陈某因与被上诉人连云港滨河置业有限公司（以下简称滨河置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初5752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人陈某上诉请求：一、撤销（2019）苏0706民初5752号民事判决，支持上诉人的一审请求或将本案发回重审；二、本案一、二审受理费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认定被上诉人违约，减半支付违约金没有法律依据，严重损害上诉人的合法权益。被上诉人主张违约金过高没有提供任何初步证据，应担承担举证不能的责任。2.由于被上诉人手续不齐导致银行贷款审批延期，一审法院以全额房款交付的时间计算违约金实属不尊重事实。本案既然已认定被上诉人延期交房，就不应当认定其在不具备交房的条件下以通知拿钥匙的行为为合法交房的时间。3.车库买卖合同和住宅房合同是两个独立的合同，车库至今没交房，违约天数应是730天，而不是239天。4.另由于被上诉人至今未办理产权证应承担0.1%的违约金，一审也没有判决。综上，请求二审法院依法予以改判或发回重审。被上诉人滨河置业答辩称：一审法院以上诉人的实际损失来确定其与滨河置业违约金的做法符合法律规定也符合本案实际情况，根据一审法院已查明的事实来看，各上诉人并未因被上诉人逾期交房而额外产生实际损失，其所称的贷款利息等损失也并不因上诉人是否逾期交房而变化，因此一审法院虽调整违约金计算方式为每日万分之一，但该标准也明显高于各上诉人实际产生的损失；近一段时间内，由于向滨河置业主张违约金的业主人数过多，其所主张的违约金标准也过高，导致违约金的总额已超出滨河置业财务所能承受的范围，如此下去高额的违约金主张将导致滨河置业财务状况严重恶化，最终影响的将是全部业主的权益，请求人民法院根据各上诉人的实际损失情况以及滨河置业的财务状况对各上诉人明显过高的违约金主张再次予以调整。逾期办证违约金上诉人一审中并没有主张。陈某向一审法院起诉请求：1.判令滨河置业支付逾期交房违约金78861元（自2017年6月30日至2019年6月30日，按房款161901元计算；自2017年9月26日至2019年6月30日，按房款470000元计算），后续自2019年7月1日至交房之日止按房款的日万分之二计算；2.诉讼费由滨河置业承担。一审法院认定事实：2017年5月18日，陈某（买受人）与滨河置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》两份，合同约定陈某购买滨河置业开发的位于连云港市海州区浦南镇迎春花路南、红枫树路西第21#楼2单元202室房屋和第21#楼无单元113室车库，价款分别为596921元、34980元。合同第八条均约定，出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并且符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；（2）买受人购房款（含按揭或抵押贷款部分）未付清，交房期限不受上述条款限制；（3）市政大配套项目建设滞后（含主管网、水电、道路及排污等）；国家政策法规性的变更。合同第九条均约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之1的违约金，合同继续履行。2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之2的违约金。合同签订后，陈某于2017年9月26日将所购房屋的尾款付清，并已于2017年5月16日支付车库款34980元。2018年4月20日，陈某已实际收取房屋。一审法院认为，陈某与滨河置业签订的两份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。滨河置业未能在约定期限内交付房屋和车库构成违约，应承担相应的违约责任。对于陈某所购买的商品房，滨河置业辩称应从陈某实际付清房款后计算逾期交房违约金，符合双方合同约定，一审法院依法予以支持。对陈某所购车库，陈某已及时付清房款，应按双方约定的交房期限次日开始计算违约金。另陈某实际已收取房屋，违约金应计算至陈某收取房屋之日。滨河置业辩称合同中约定的逾期交房违约金计算方式高于损失，请求予以调整，综合考虑本案案情，一审法院予以采纳，酌情将违约金的计算方式调整为按日万分之一计算。综上，对涉案逾期交付房屋违约金为596921元×0.01%/日×206日=12297元；逾期交付车库违约金为34980元×0.01%/日×293日=1025元，合计13322元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院遂判决：一、滨河置业应于判决生效之日起十日内给付陈某逾期交房违约金13322元；二、驳回陈某的其他诉讼请求。一审案件受理费1772元，由陈某负担1472元，滨河置业负担300元，于给付上述款项时一并给付陈某。二审期间，双方均未向本院提交新证据。本院二审期间组织现场勘查，涉案小区内的车库目前尚未通电，车库门均未关闭。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，涉案车库至今没有交房。本案二审争议焦点：1.一审法院对于违约金的标准以及起算时间认定是否准确；2.一审法院对于收房标准的认定是否正确；3.涉案车库是否已经交付，如未交付逾期交房违约金应如何计算；4.上诉人主张逾期办证违约金能否成立。本院认为，关于第一个争议焦点，本院经审查后认为，对于违约金的标准，滨河置业在一审期间要求对日万分之二的标准予以调整，结合当地的同类地段的租金标准，以及涉案小区尚未达到办证条件，滨河置业作为开发企业仍然有义务继续投入资金完善办证条件以及其他等因素，综合考虑上述因素，一审法院对违约金标准予以调整并不违反法律规定，至于调整至日万分之一，属于一审法院的自由裁量，没有明显违反法律规定，本院不予干涉。对于违约金的起算时间，本院经审查后认为，《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人可以据实予以延期：……（2）买受人购房款（含按揭或抵押贷款部分）未付清，交房期限不受上述条款限制。本案中，上诉人于2017年9月26日付清涉案房屋的总价款。虽然上诉人上诉称因被上诉人原因导致银行贷款审批延迟，但未能提供证据予以证明。据此，一审法院以此作为起算违约金的时间节点符合双方合同约定，本院对此予以维持。关于第二个争议焦点，本院经审查后认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，涉案房屋虽然未达到约定交付的条件，但陈某已实际接收房屋，就此双方之间并无特别约定，据此一审法院对于收房标准的认定并无不当，本院对此予以维持。关于第三个争议焦点，本院经审查后认为，根据本院现场勘查，涉案车库至今没有交付，且滨河置业在二审庭审期间也认可其于2019年8月18日才向业主通知收取车库，故一审法院对于车库收房时间的认定错误，本院依法予以纠正。陈某主张计算至2019年6月30日符合法律规定，应予以支持。逾期交付车库违约金为34980元×0.01%/日×729日（2017年7月1日至2019年6月30日）=2550元。关于第四个争议焦点，本院经审查后认为，陈某在一审期间并未主张逾期办证违约金，属于新的诉求，且双方也无法达成一致，应另案主张，本院对此不予理涉。综上所述，上诉人陈某的上诉请求及理由部分能够成立。滨河置业应向陈某支付逾期交房违约金14847元（2550+12297）。因二审出现新证据致使一审判决事实认定错误，适用法律错误，实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初5752号民事判决第二项；二、变更连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初5752号民事判决第一项为：连云港滨河置业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付陈某逾期交房违约金14847元。一审案件受理费1772元，由陈某负担1000元，连云港滨河置业有限公司负担772元。二审案件受理费552元（陈某已预交），由陈某负担400元，由连云港滨河置业有限公司负担152元。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇一九年十二月九日法官助理 蒋 寻书 记 员 仇瑞庭法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。