上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初20493号原告：张小平，男，1968年1月15日出生，汉族，住福建省建阳市。委托诉讼代理人：陆少华，上海悦南律师事务所律师。委托诉讼代理人：李军，上海悦南律师事务所律师。被告：李朋然，男，1977年11月20日出生，土家族，住湖北省利川市。委托诉讼代理人：何农，上海金英律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈聿旸，上海金英律师事务所律师。第三人：丁强，男，1977年4月21日出生，汉族，住福建省建阳市新建路**。委托诉讼代理人：谢小勇，上海悦南律师事务所律师。原告张小平与被告李朋然房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法追加丁强作为第三人参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。张小平及其委托诉讼代理人陆少华、李军，李朋然的委托诉讼代理人何农、沈聿旸，丁强及其委托诉讼代理人谢小勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张小平向本院提出诉讼请求：要求李朋然支付2015年7月25日至2019年2月24日期间的房屋租金1,880,200元；2、要求李朋然支付违约金43,000元。事实与理由：2014年2月25日，张小平与李朋然订立《商铺租赁合同》一份，约定张小平将上海市普陀区中山北路XXX号底层北室房屋(以下简称系争房屋)出租给李朋然使用，租期为2014年2月25日至2019年2月24日，共计五年，2014年2月25日至2017年2月24日期间月租金43,000元，2017年2月25日至2019年2月24日期间月租金44,300元。李朋然支付租金至2015年7月25日后，因系争房屋上欠银行贷款未归还导致被法院司法查封，李朋然欺骗张小平家人称将租金支付至法院，张小平在2018年12月5日委托他人前往上海市第二中级人民法院查询发现，李朋然并未将租金支付至法院，为了维护张小平合法权益，现起诉至法院要求判如所请。被告李朋然辩称，不同意张小平的诉讼请求。系争房屋承租人是案外人李某，并非李朋然，李某作为上海好久不见餐饮管理有限公司(以下简称好久不见公司)的法定代表人与张小平、丁强订立了一份租赁合同，约定租期为2014年6月25日至2017年6月24日，月租金29,000元，好久不见公司的注册地为系争房屋，该房屋实际由好久不见公司经营使用，李朋然是好久不见公司的门店经理，李朋然没有租用系争房屋，没有支付租金的义务，李朋然虽然在《商铺租赁合同》上签字，但李朋然是好久不见公司的员工，其行为代表好久不见公司,当时原本应由李某与张小平订立合同，但由于李某在湖北，所以由李朋然与张小平订立了合同。即使法院认定李朋然为实际承租人，但根据上海市第二中级人民法院的裁定书，法院要求李朋然将租金支付至法院账户，所以李朋然未将租金支付给张小平不构成违约，合同约定的违约金标准过高，要求法院依法调整。张小平主张的2015年7月25日至2016年9月30日期间的租金超过了诉讼时效。张小平占有系争房屋50%的产权份额，其现主张全额租金存有错误。丁强述称，其从未与李某订立过租赁合同，李朋然应当履行其与张小平订立的租赁合同，丁强与张小平之间系双方内部分配关系，其同意由张小平向李朋然主张租金，不再另行主张，李朋然提供的备案合同系李某伪造的，其有权向工商行政部门举报要求撤销好久不见公司的工商注册登记。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：系争房屋权利人为丁强、张小平，该房屋于2012年11月15日设立了抵押权人为渤海银行股份有限公司上海分行，债权发生期限为2012年11月13日至2015年11月13日，最高债权限额为1,200万元的的最高额抵押，此外，系争房屋于2013年11月25日被上海市第二中级人民法院司法查封。2014年2月，张小平(出租方、甲方)与李朋然(承租方、乙方)订立《商铺租赁合同》，约定房屋地点上海市普陀区中山北路XXX号底层北室，建筑面积391.04平方米，租赁房屋仅作为商业用途；租赁期共五年，甲方从2014年2月25日起将出租房屋交付乙方使用，至2019年2月24日收回，在2014年2月25日至2017年2月24日房租不变每个月43,000元，2017年2月25日至2019年2月24日房租为每月44,300元；乙方须向甲方一次性交纳三个月房租129,000元，抵押金86,000元，装修免租期2014年2月25日至2014年4月15日；租赁期满或合同解除，乙方必须按时搬出全部物件，搬迁后房屋里如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理，乙方在结清相关费用后15日内退还抵押金86,000元；乙方逾期交付租金的，除应及时如数补交外应支付违约金43,000元，在租赁期里由于甲方原因造成不能正常营业的，所产生的违约责任由甲方负责等等。合同订立后，李朋然支付了三个月的租金以及押金86,000元。2014年7月10日，丁强出具收条，载明今收到上海市中山北路底层北2014年7月15日至2014年10月14日其中一部分房租60,000元。2014年10月7日，李某向丁强转账64,500元，丁强当天出具收条，载明今收到上海市中山北路底层北2014年10月15日至2015年1月14日其中一部分房租64,500元。2015年3月9日，张小平的妻子林杏芝出具收据，载明今收到中山北路XXX号承租人李某所缴房租120,000元，日期2014年7月15日至2015年4月15日共为150,000元，余下30,000元次月打入林杏芝账户。2015年7月16日，李某分别向丁强转账64,500元和向张欣转账64,500元。2015年12月14日，上海市第二中级人民法院向李朋然发出(2013)沪二中执字第629号协助执行通知书，内容是关于渤海银行上海分行起诉丁强、张小平一案，我院作出的(2013)沪二中执字第629号执行裁定书已经发生法律效力，因执行，根据民诉法规定，请协助执行以下事项：张小平、丁强名下中山北路XXX号底层北房屋的租金，2014年2月25日至2017年2月24日房租为43,000元/月，2017年2月25日至2019年2月24日的房租为44,300元/月，支付至上海市第二中级人民法院账户。同日，上海市第二中级人民法院与李朋然进行谈话并形成了谈话笔录，李朋然在谈话中称系争房屋我方于2014年7月8日组下，租期5年，每月租金是43,000元(2014年2月25日至2017年2月24日)，2017年2月25日至2019年2月24日是每月44,300元，一季度一付，已支付到2016年1月份，法院告知李朋然因系争房屋抵押给渤海银行，张小平和丁强是本案被执行人，本院决定执行上述租金，自2016年1月起停止向张小平和丁强支付房租，并向本院支付。嗣后，李朋然既未根据协助执行通知书要求将租金支付至上海市第二中级人民法院账户亦未将租金支付给张小平。另查明，上海市浦东新区人民法院于2015年1月22日作出(2014)浦刑初字第3083号刑事判决书，判决被告人张小平犯信用卡诈骗罪，判处有期徒刑五年，并处罚金人民币十万元(刑期从判决执行之日起计算，判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2014年3月5日起至2019年3月4日止)。2018年3月29日，上海市北新泾监狱作出(2018)沪司狱北假字第11号假释证明书，证明张小平因信用卡诈骗罪于2015年1月22日经上海市浦东新区人民法院判处有期徒刑5年，附加罚金100,000元，现依据上海市铁路运输中级法院裁定，予以假释，假释考验期限自2018年3月29日至2019年3月4日。2018年12月13日，张小平至上海市公安局普陀分局白玉路派出所报案称李朋然自2015年8月起拒绝缴纳中山北路XXX号底层北的租金至今，共拖欠了41个月的房租，共计1,791,600元。再查明，好久不见公司成立日期为2015年3月9日，住所地为上海市普陀区中山北路******，法定代表人为李某。审理中，李朋然向法院递交了其从上海市普陀区市场监督管理局档案室调取的《商铺租赁合同》一份，该合同载明出租方为丁强、张小平，承租方为李某(上海好久不见餐饮管理有限公司)，房屋地点为上海市普陀区中山北路XXX号底层北室101，实用面积115平方米，租赁房屋仅作为商业用途，租期自2014年6月25日至2017年6月24日，房租每月29,000元，乙方须向甲方一次性交纳三个月房租87,000元，抵押金58,000元，装修免租期2014年4月25日至2014年6月15日。该合同落款甲方(签章)和代表人处载有“丁强”、“张小平”字样的签名，乙方(签章)和代表人处载有“李某”字样的签名。张小平、丁强对前述《商铺租赁合同》真实性不予认可，表示从未签名，并申请对《商铺租赁合同》落款甲方(签章)处的“丁强”、“张小平”和代表人处的“丁强”、“张小平”的签名字迹是否系丁强、张小平本人所写进行鉴定。经本院委托华东政法大学司法鉴定中心进行鉴定，2020年6月28日，华东政法大学司法鉴定中心出具《华东政法大学司法鉴定中心文检鉴定意见书》，鉴定意见为留存于上海市普陀区市场监督管理局档案室的《商铺租赁合同》落款甲方(签章)处以及代表人处留有的“丁强”签名字迹不是丁强本人所写，“张小平”签名字迹不是张小平本人所写。张小平、丁强对该鉴定意见书无异议，李朋然对该鉴定意见书不予认可。审理中，张小平表示其确认李朋然支付租金至2015年7月15日，其不认可李朋然在上海市第二中级人民法院谈话时陈述的租金支付至2016年1月，李某和李朋然系亲戚关系，李某转账支付的款项系代李朋然支付的租金，为了计算方便，现诉讼请求主张的租金自2015年7月25日起算。为此提供了张小平配偶与李朋然之间的短信往来记录，显示2015年4月1日张小平配偶发送短信“小李您好，这两天您把钱打过来，我要急用啊”，2015年4月19日李朋然回复短信“中山北路XXX号james西餐吧，李朋然收，XXXXXXXXXXX，写明2014年2月25日到2015年7月25日所有房租已付清”。李朋然表示好久不见公司支付租金至2016年1月，此后因为好久不见公司经营状况不佳，故未继续支付租金，其中有支付凭证的租金计算至2015年7月15日，对于张小平提交的短信往来记录，因手机更换故无法核实该短信内容真实性。审理中，张小平表示租期届满后，其于2019年3月5日发送微信要求李朋然于2019年3月8日前搬离系争房屋，嗣后张小平自行收回房屋。李朋然则表示系争房屋为好久不见公司承租，李朋然只是员工，系争房屋的交还情况与其无关。审理中，张小平表示同意在本案中一并处理李朋然支付的押金86,000元，李朋然表示押金86,000元系好久不见公司支付给张小平的，若法院认定李朋然为系争房屋承租人，则要求以押金86,000元抵扣李朋然欠付的相关费用。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，双方均应依约履行各自的权利义务。就李朋然对于《司法鉴定意见书》不予认可的意见，本院认为，本院依张小平、丁强申请，对工商备案的《商铺租赁合同》中“张小平”、“丁强”字样的签名进行笔迹鉴定，华东政法大学司法鉴定中心接受法院委托后，根据国家有关鉴定规范，组织司法鉴定人员对检材和比对样本进行了分析，程序合法，送交鉴定后，鉴定部门未以比对样本不足或不能鉴定为由退回鉴定，其结论并无明显不当之处，故对于司法鉴定意见书的鉴定结论本院予以采信，李朋然针对《鉴定意见书》的其他意见，因其未提交必要证据加以佐证，本院难以采信。本案争议焦点为李朋然是否为系争房屋的承租人。对此本院认为，其一、从签约情况来看，张小平与李朋然订立的《商铺租赁合同》明确约定由李朋然承租系争房屋，且明确约定了双方作为出租方及承租方的权利义务，而李朋然提交的留存于上海市普陀区市场监督管理局档案室的《商铺租赁合同》落款处的“张小平”、“丁强”字样的签名笔迹经鉴定并非张小平、丁强本人所写，李朋然现以该份张小平、丁强并未签名的合同为依据主张好久不见公司为系争房屋承租人缺乏依据；其二、从履约情况来看，李朋然自称其为好久不见公司的员工，实际租金支付过程中由好久不见公司的法定代表人李某代李朋然支付租金并无不当，不能由此证明张小平认可李某作为承租人的地位，况且张小平系按照其与李朋然之间约定的租金和押金标准收取了押金86,000元以及前三个月的租金，李朋然亦确认李某系按照张小平与李朋然之间的《商铺租赁合同》约定的租金标准支付租金；其三、好久不见公司之所以能够以系争房屋作为住所地申请工商注册登记，系因为案外人向工商行政管理部门提交了所谓张小平、丁强签名的《商铺租赁合同》，现该合同上的“张小平”、“丁强”的签名经鉴定并非本人所写，李朋然再以好久不见公司在系争房屋注册登记且实际经营为由而主张好久不见公司为系争房屋承租人的意见显然不成立；其四、上海市第二中级人民法院向李朋然发出的协助执行通知书以及与李朋然的谈话笔录均可确认李朋然为系争房屋的承租人，租金标准为43,000元/月，李朋然在谈话过程中从未提及其并非系争房屋实际承租人，实际承租人为好久不见公司。综上，对于李朋然辩称根据工商备案的《商铺租赁合同》，好久不见公司为系争房屋实际承租人的意见，本院不予采信，本案房屋租赁合同关系的相对方系作为出租方的张小平和作为承租方的李朋然，退一步说，即使李朋然承租系争房屋后未由其本人实际使用，法律也不因非李朋然实际使用而免除其支付租金的义务。李朋然作为承租人在承租系争房屋过程中向出租人支付租金系其最重要的合同义务，其既未向张小平支付租金亦未将租金支付至上海市第二中级人民法院账户的行为显然构成违约，现双方之间的合同期限已届满终止，李朋然应当立即向张小平结清租赁期间欠付的租金，李朋然辩称租金支付至2016年1月，缺乏依据，本院不予采信。关于李朋然辩称张小平主张的2015年7月25日至2016年9月30日期间的租金超过了诉讼时效一节，张小平虽因刑事犯罪被判刑，但其诉讼权利并未被剥夺，其仍可依法委托代理人主张权利，张小平服刑并非法律法规规定的不可抗力或其他正当理由，不属于适用诉讼时效中止、中断的情形，因此本院采纳李朋然关于2015年7月25日至2016年9月30日期间的租金超过诉讼时效的意见。按照租赁合同的约定，基于李朋然的逾期支付租金的违约行为，张小平有权主张违约金，合同约定的违约金标准，并未畸高，并无不当，本院予以支持。关于李朋然支付的押金，张小平同意在本案中一并处理，即同意返还，本院一并予以处理。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第二百零六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条规定，判决如下：一、被告李朋然应于本判决生效之日起十日内支付原告张小平2016年10月1日至2019年2月24日期间的房屋租金1,269,128.77元；二、被告李朋然应于本判决生效之日起十日内支付原告张小平违约金43,000元；三、原告张小平应于本判决生效之日起十日内退还被告李朋然房屋押金86,000元；四、驳回原告张小平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21,663元，由原告张小平负担7,040.55元，被告李朋然负担14,622.45元；鉴定费19,240元，由被告李朋然负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 曹 彬审 判 员 戴 燚人民陪审员 虞 军二〇二〇年八月二十七日书 记 员 计晓菲附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第二百零六条本法自2017年10月1日起施行。二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：(一)身体受到伤害要求赔偿的；(二)出售质量不合格的商品未声明的；(三)延付或者拒付租金的；(四)寄存财物被丢失或者损毁的。三、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。四、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。