江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0205民初6575号原告:胡容，女，1990年7月20日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。委托诉讼代理人：董传模，江苏锡一律师事务所律师。原告：何德才，男，1990年7月26日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。委托诉讼代理人：董传模，江苏锡一律师事务所律师。被告：尹玉珍，女，1971年5月22日出生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。被告：高春波，男，1969年3月25日出生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。原告胡容、何德才与被告尹玉珍、高春波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案受理，依法适用简易程序于2019年12月6日公开开庭进行了审理。原告胡容、何德才的共同的委托诉讼代理人董传模，被告高春波到庭参加诉讼。被告尹玉珍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案审理。本案现已审理终结。原告胡容、何德才向本院提出诉讼请求：1、确认其与尹玉珍签订的《无锡市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》于2019年11月11日解除；2、判令尹玉珍返还定金15000元、首付款408000元，并赔偿违约金167600元、律师费损失40000元，合计630600元，高春波对尹玉珍的前述给付义务承担连带清偿责任。事实和理由：其二人与尹玉珍于2019年8月16日通过无锡锡家房产中介有限公司（以下简称锡家公司）签订《无锡市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称买卖合同），约定购买尹玉珍所有的坐落于山韵佳苑B区23栋704室房屋（以下简称704室房屋），总价838000元，其二人依约支付了定金15000元及首付款408000元，余款通过贷款方式支付，尹玉珍承诺首付款用于解除房屋原设定的抵押；2019年9月10日，尹玉珍、高春波共同出具担保书，承诺至迟于2019年9月20日完成解押，逾期产生的相关责任及费用由二人承担；后尹玉珍、高春波未能依约解除房屋抵押，导致房屋无法过户及办理贷款，买卖合同无法履行；依据买卖合同第十一条第（二）款第2项的约定，尹玉珍、高春波构成根本违约的应退还房款，赔偿违约金、诉讼法、律师费等；尹玉珍、高春波收取首付款后，迟迟未能解除房屋抵押，后经双方协商，尹玉珍、高春波承诺最迟于2019年9月20日解除房屋抵押，如不能解除，则由尹玉珍、高春波承担责任，尹玉珍、高春波出具了《担保书》，该《担保书》系买卖合同的补偿协议，高春波应依约承担责任。被告高春波辩称：双方买卖704室房屋时，其与尹玉珍明确说明该房屋是有抵押贷款的，也出具过相应的登记信息，要求在尾款打入其账户后再办理过户手续；因家里遇到重大经济问题，其二人收到首付款后，未将款项用于704室房屋的解除抵押；《担保书》系买卖合同的补充协议，其作为担保人提供了担保；胡容、何德才主张的违约金过高，即便其应该承担违约金，也应该按照已付款的20%计算。被告尹玉珍辩称：其同高春波意见一致。本院经审理认定事实如下：2019年8月14日，高英倩出具收据，载明在在锡家公司的居间服务下，收到购买人何德才购买704室房屋的定金15000元。高春波陈述高英倩系其女儿，其已收到该款项。2019年8月16日，尹玉珍（甲方）与胡容、何德才（乙方）签订买卖合同，约定甲方出售坐落于山韵佳苑B区23栋704室房屋，房屋性质为安置房，成交价格为838000元，付款方式为“定金+首付款+贷款+户口迁出保证金+物业交割保证金”，乙方于2019年8月16日向甲方支付定金15000元，于8月19日前支付首付款408000元，乙方向银行申办抵押贷款43万元，并按交易资金监管机构的规定由贷款机构将该部分房款直接支付至存量房交易资金监管专用账户，双方应于银行贷款到监管账户后共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。买卖合同第十一条第（二）款第2项约定若出现该房屋被查封或限制转让，导致购买方无法取得房屋所有权的，出售方构成根本违约，购买方有权以书面通知的方式解除买卖合同，并有权要求出售方双倍返还定金或要求出售方支付房屋转让价20%的违约金，同时要求出售方退还购买方已支付的其他款项；第（五）款约定双方在履行合同中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方支出的律师代理费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费。2019年8月20日，尹玉珍出具收条，载明收到何德才购买704室房屋首付款408000元，此款为转账支付，用于此房产解押，解押时间不晚于2019年9月6日。高春波确认收到该款项。2019年9月10日，尹玉珍出具《担保书》，载明收到何德才首付款408000元及定金15000元，此款用于出售方在9月6日前对704室房屋解押。现由于出售方原因，出售方未能及时解押，现出售方定于2019年9月20日前用首付款解押704室房屋，如未能及时办理完解押程序，所产生的相关责任及费用全部由出售方尹玉珍及担保人承担。《担保书》落款处出售方由尹玉珍签字，担保人处由高春波签字。2019年10月11日，胡容、何德才（甲方）与江苏锡一律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定甲方因与尹玉珍等房屋买卖合同纠纷一案委托乙方作为代理人参与一审，双方商定代理费为4万元，甲方于签订合同时支付2万元，余款待案件一审判决、调解或撤诉法律文书送达时付清，乙方收到全款后开具发票。2020年1月3日，无锡市不动产登记中心出具的《无锡市不动产（房屋）登记簿证明》载明704室房屋设定一般抵押，抵押权人为中航信托股份有限公司，债权金额为40万元，抵押权时间为2018年12月21日至2019年12月16日。高春波陈述若胡容、何德才不支付房屋尾款，其无法归还相应债务以涤除抵押权。上述事实，有胡容、何德才提供的收据、买卖合同、收条、担保书、委托代理合同、无锡市不动产（房屋）登记簿证明及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方均明确《担保书》系买卖合同的补充协议，本院予以确认。尹玉珍与胡容、何德才签订买卖合同，该合同系双方真实意思的表示，合法有效。双方在买卖合同中约定704室房屋的付款方式为“定金+首付款+贷款+户口迁出保证金+物业交割保证金”，并明确胡容、何德才在支付定金和首付款后余款采取申请银行抵押贷款的方式支付，贷款款项将直接支付至存量房交易资金监管专用账户，双方待银行贷款到监管专用账户后共同申请办理房屋权属登记手续。由此可知，尹玉珍、高春波辩称须待胡容、何德才将尾款付至其二人账户后，其二人才办理704室房屋过户手续的意见与买卖合同约定不符，本院不予采纳。根据尹玉珍出具的收条和《担保书》载明的内容来看，尹玉珍和高春波承诺将胡容、何德才支付的首付款用于涤除704室房屋的抵押权，并明确了涤除抵押权的时限。然高春波确认由于家庭原因，其与尹玉珍收到上述款项后未将款项用于涤除上述抵押权。从而导致704室房屋因被设置抵押权而无法完成权利人变更登记，进而导致胡容、何德才无法办理后续银行贷款手续。尹玉珍、高春波由于其自身原因导致买卖合同无法继续履行，已构成违约。胡容、何德才依据买卖合同约定要求解除买卖合同，并要求尹玉珍、高春波承担违约责任，符合双方约定，本院予以支持。关于违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本院根据当事人的意见依法酌定违约金按照胡容、何德才已付款项423000元的20%计算为84600元，超出部分不予支持。当事人的其他意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、尹玉珍与胡容、何德才签订的《无锡市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》于2019年11月11日解除；二、尹玉珍于本判决生效之日起十日内支付胡容、何德才定金15000元、首付款408000元、违约金84600元、律师费损失40000元，合计547600元；三、高春波对前述第二项中尹玉珍的付款义务承担连带清偿责任；四、驳回胡容、何德才的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5053元，保全费3820元，合计8873元，由胡容、何德才负担1168元，尹玉珍、高春波负担7705元（胡容、何德才同意其预交案件诉讼费用，由尹玉珍、高春波向其直接支付，本院不再退还，由尹玉珍、高春波在本判决生效之日起十日内向原告支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  刘家强二〇二〇年一月十七日书记员  杨 怡