北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初14311号原告：吴树鸣，女，1982年3月17日出生，汉族，中央芭蕾舞剧团演员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郭东方，北京永勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜萍，北京永勤律师事务所实习律师。被告：温静，女，1988年7月28日出生，汉族，普华永道中天会计师事务所员工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：谢阳，北京市亿达律师事务所律师。原告吴树鸣与被告温静房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。吴树鸣的委托诉讼代理人郭东方，温静的委托诉讼代理人谢阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴树鸣向本院提出诉讼请求：1、要求温静协助吴树鸣办理北京市朝阳区辛庄一街202号房屋（以下称涉诉房屋）的权属转移登记手续，将该房屋转移登记至吴树鸣名下；2、要求温静向吴树鸣支付逾期交房违约金10万元（逾期交房期间为2016年4月1日至2016年8月7日）；3、要求温静向吴树鸣支付逾期办理权属转移登记的违约金200万元；4、要求温静向吴树鸣支付公证费6216元、保全保险费36800元。事实和理由：2016年3月28日，在北京景佳志盛房地产经纪有限公司（以下称景佳公司）的居间下，吴树鸣与温静签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定温静按1840万元的价格将涉诉房屋出售给吴树鸣。合同签署后，双方办理了网签，吴树鸣向温静支付了全部购房款1840万元，并在税务部门缴纳了税费，温静也将涉诉房屋交付给吴树鸣。在温静应当办理权属转移登记手续时，温静声称出差，后又称产权证找不到了，至起诉时温静已逾期办理权属转移登记11个月。根据合同约定，温静应自逾期之日起按合同成交价格的日千分之五向吴树鸣支付违约金。现为维护吴树鸣的合法权益，诉至法院。温静辩称，同意吴树鸣的第一项诉讼请求，温静自始至终均同意配合办理涉诉房屋的权属转移登记手续，在管辖权异议谈话时也明确表示可以随时配合办理相关手续。在双方签订房屋买卖合同之前，涉诉房屋已设有三项抵押，吴树鸣对此知晓并同意，最后一项抵押于2017年7月25日才解除，在此之前涉诉房屋是无法办理权属转移登记手续的。最后一项抵押解除后，温静发现产权证找不到了，便及时将该情况告知吴树鸣，并提出马上予以补办。因涉诉房屋已办理了网签，而补办产权证需要撤销网签，故温静提出可以将撤销网签、补办产权证及办理权属转移登记等手续一并委托中介公司办理，但吴树鸣要求温静提供与涉诉房屋等价值的房屋或现金作为担保，温静没有同意。后温静找到了产权证，并积极与吴树鸣协商办理权属转移登记事宜，但吴树鸣向温静提出赔偿，双方未能协商一致。后温静于2017年11月14日主动将产权证原件交给景佳公司用于办理权属转移登记，但吴树鸣以要求温静提供担保才能办理权属转移登记为由不予配合，导致至今未能完成权属转移登记，故温静不应承担违约责任。即使法院认定温静存在违约行为，吴树鸣主张的违约金也过高，要求法院予以酌减，且涉诉房屋的价值已从1840万元涨到现在的3000多万元，吴树鸣未遭受任何损失。同时，温静已于2017年11月14日将产权证原件交给景佳公司用于办理权属转移登记，即使存在违约行为，截止时间也应为2017年11月14日，此后应由吴树鸣自行承担责任。关于逾期交房违约金，温静于2016年4月底就将涉诉房屋交付给吴树鸣，后因温静的朋友需要借住，吴树鸣同意将涉诉房屋交付给温静的朋友使用一个多月，吴树鸣于2016年6月入住涉诉房屋，且合同只是约定温静于收到270万元后将房屋交付给吴树鸣，并未约定交付时间是2016年4月1日前，故吴树鸣主张的逾期交房违约金缺乏依据。关于公证费，吴树鸣没有必要在相关证据未进行质证的情况下进行公证，且根据庭审情况，温静对微信聊天记录体现的过程一直是承认的，故公证费应由吴树鸣自行承担。关于保全保险费，在吴树鸣起诉前，温静已经同意办理权属转移登记并将产权证交给景佳公司，吴树鸣没有必要进行财产保全，温静积极通知吴树鸣办理解押情况及产权证丢失情况的事实可以证明，温静不可能存在转移涉诉房屋的行为，故吴树鸣采取保全措施并提供保单保函作为担保属于吴树鸣自己的行为，应自行承担相应费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年2月8日，涉诉房屋登记至温静名下，建筑面积为261.49平方米。根据产权证显示，涉诉房屋分别于2010年6月17日、2015年4月14日和2016年1月19日设立了三项抵押登记，该三项抵押登记分别于2017年7月25日、2017年4月24日和2017年4月25日注销。2016年3月15日，温静作为甲方（出卖人，由李某某作为代理人）、吴树鸣作为乙方（买受人）、景佳公司作为丙方（居间方）签订《购房定金协议书》，约定乙方愿意以1840万元的价格购买涉诉房屋，乙方向甲方支付购房定金100万元，其中于本协议签订当日支付30万元，余下70万元于5日内支付；甲乙双方签署本协议书后17日内，共同签署《北京市存量房屋买卖合同》及《北京市房屋买卖经纪合同》等相关法律文件。吴树鸣分别于2016年3月15日、3月16日和3月18日向温静支付定金5万元、55万元和40万元，共计100万元。2016年3月28日，在景佳公司的居间下，吴树鸣作为买受人与温静作为出卖人签订《北京市存量房屋买卖合同》（含附件一、附件二），约定温静将涉诉房屋出售给吴树鸣，房屋成交总价为1840万元；房屋已设定抵押，关于抵押权人、抵押登记日期、他项权利证证号、办理抵押注销手续的时间等内容均未填写且被划掉；关于付款方式、房屋交付、违约责任、权属转移登记等内容均约定见附件二。附件二第二条关于付款方式约定，1、定金：买受人应于签订本附件当日支付出卖人定金270万元，该笔定金作为购房款的一部分，定金合同签署日已支付100万元。2、解押款：该房屋已设定抵押的，本人应于年月日前（含当日）向抵押权人申请提前偿清借款（包括本、息及违约金）（其中吴树鸣持有的合同版本显示，“年”处曾填写过2016字样，后被划掉，“月”、“日”处的内容未填写且均被划掉；温静持有的合同版本显示，“年”、“月”、“日”处的内容均未填写且被划掉），并在取得借款结清证明后的十个工作日内申请办理抵押登记注销手续，该笔借款由【A】：A、出卖人自行清偿，出卖人应按抵押权人确定的日期将借款支付至抵押权人指定账户；B、买受人以购房款代出卖人清偿，买受人应按出卖人与抵押权人确定的日期将购房款支付至抵押权人指定账户，该笔购房款不足以清偿借款的，则剩余借款由出卖人自行清偿。3、剩余购房款（剩余购房款=成交价格-定金-解押款-物业交接保证金）：（1）买受人于签订定金合同支付出卖人购房款100万元；（2）买受人于签订本合同后支付出卖人购房款270万元；（3）买受人于本人房屋出售后支付出卖人购房款1470万元。第三条关于权属转移登记的具体时间约定，1、买卖双方应于居间方预约缴税号完成后向该房屋所属区县税务部门缴纳交易所需的税款。2、买卖双方取得《契税完税凭证》后，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，买卖双方约定于居间方预约过户号完成后完成权属转移登记。第四条关于房屋交付约定，出卖人应于收到房款270万元后将该房屋交付买受人。第七条关于违约责任约定，买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按本合同约定成交价格的每日千分之五向守约方支付逾期违约金；自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除买卖合同。吴树鸣分别于2016年3月30日、10月25日、10月28日、11月16日、11月22日向温静支付购房款270万元、300万元、400万元、400万元和370万元，共计1740万元。后吴树鸣与温静办理了涉诉房屋的网签手续，吴树鸣于2016年11月25日向税务部门缴纳了本次房屋买卖的税费，并取得契税完税证明。吴树鸣主张双方约定的权属转移登记时间为缴税后当日，为证明该主张，其提交2016年3月28日吴树鸣的配偶冯涛、景佳公司的经纪人李某及温静的母亲李某某的谈话录音。录音内容显示：冯涛称“附件二是什么”，李某称“附件二就是具体约束付款的日期、时间点、条件，因为您这是空房子，所有的附属物没有的话，直接就对折”，……李某称“咱们看一下附件二，前面是买卖双方的信息，房屋坐落。第一条是房屋成交价格的具体约定，该房屋按套计价，成交价格为1840万元，上述成交价包括该房屋的房价款、现有公共维修基金、装饰、装修、附属配套设施及，就没有了，划了就行了。第二条付款方式，定金……第二条解押款，该房屋已设定抵押，本人应于，这个日期我给划了，一会我还会写一下，因为这个日期需要看您这边的时间，因为她这边可以提前还，也可以等您这边完事再还”，李某某称“如果你要是早呢，我就让他早还，晚呢，就让他多用会，就是咱俩商量”，冯涛称“行，行，咱俩商量着来，就甭写了”，李某称“下面一条就是看A这条，就是借的这笔钱抵押这笔钱由出卖人自己清偿。直接看第三条吧，剩余房款，买受人已于签订定金合同支付100万元，第二条买受人应于签订本合同就是主合同，就是几日我没写，之后支付出卖人购房款270万元，第三条就是买受人于本人房屋出售后，就是您那房子出售后支付出卖人购房款1470万元”，……冯涛称“买卖双方应于居间方预约缴税号完成后，什么意思”，李某称“缴税不是需要我们预约号吗，预约缴税号之后我会通知大家，假如周五约，下周一或下周二预约缴税”，李某某称“这个事交给我吧，就不用约了吧，咱们看什么时候有时间什么时候就去，抽出半天时间来差不多，先缴税，缴完税直接过户”……李某称“咱们看一下第四条，买卖双方关于房屋租赁及交付的具体约定，咱选A，就是出卖人未将该房屋出租，出卖人应于收到房款270万元后将该房屋交付买受人，也就是您收到那笔钱嘛”，……冯涛称“你等于界定第一个100万叫定金，第二个270万叫什么”，李某称“叫首付”，……李某某称“今年物业费没交呢（听不清）”，李某称“物业费的话，因为客户装修，确定您什么时候把房子交付给客户的时候，后期都让他使用，之前的是您结清，假如定的明天29号，就是29号之前的您都结清，物业供暖水电燃气，29号之后就是客户交”，李某某称“然后我从4月1号，整月”，冯涛称“4月1号不是愚人节”，李某某称“然后那些卡，钥匙什么的都一块交吗”，李某称“如果要用的话，用水用电你们就交接一下”，冯涛称“基本上就是4月1号”，李某某称“那我就出差回来给你们，星期三回来”，冯涛称“说4月1号开始，稍微再晚几天也没有关系”。温静对该证据的真实性不持异议，但不认可证明目的，表示录音体现的时间节点与温静答辩意见所述内容一致，根据录音可以证明双方约定的交房时间为2016年4月1日之后，实际上温静也是在2016年4月1日将涉诉房屋交付给吴树鸣；关于权属转移登记的时间，双方只是约定于居间方预约过户号完成后完成，但没有约定具体期限，因为双方均知晓涉诉房屋设有抵押，且解押程序复杂，故双方对解押时间未做具体约定，附件二第二条第2款可以印证这一点。为证明温静在收到全部购房款且完成缴税后以产权证丢失、无钱解押、本人不在国内等借口拒绝解除抵押、拒绝办理权属转移登记，吴树鸣提交如下证据：一、景佳公司的经纪人杨某与李某某的微信聊天记录，该证据显示：1、2016年11月17日，杨某发送“李姐缴税号已经约好了。25号（周五）下午。下午缴税是从一点半开始”、“网签之前做房屋核验，房子还有抵押贷款没还，你今年什么时间方便，想着还一下”，李某某没有回复；2、2016年11月21日，李某某发送“文超，确认一下我本周收到余款后缴税”，杨某回复“嗯嗯好的我和冯先生说一下”；3、2016年11月25日，杨某发送“今天去办缴税挺顺利的。冯先生出差，吴姐自己去的，吴姐说对您表示感谢，等过户的时候再见面了”、“过户我们现在就可以约了。大概能约在12月中下旬，您看这个时间可以吗？您确定好我们再约”，李某某回复“现在别着急，你到时候到晚了，以后，人回不来，弄不了建行那边弄不了你们又使劲儿催那可麻烦，等把那边弄完了以后你再约吧，好吧”，杨某回复“可以等您女儿回来办完解压我们再去公证处做一个授权公正，做公正会比较快。过户的时候那麻烦您代她去一下”，李某某回复“先把那边建行的事儿办完了好吧”；4、2016年11月30日，杨某发送“李姐我们过户号什么时候约呀？现在可以约到12月20号左右的”、“李姐，我们是希望能早点办完过户手续，我们的服务费过了户才能拿到。吴姐这边肚子也越来越大，过户的时候她必须要本人到场，吴姐要去国外生孩子。也是希望能尽快办完手续”，李某某回复“小杨，我知道的”；5、2016年12月4日，杨某发送“李姐，过户号我们约在12月28号或29号可以吗”，李某某没有回复；6、2016年12月5日，杨某发送语音，李某某回复“文超，我还不了，我就是找到人也不行，因为身份证原件什么的都没在家都在身上，他身上带着呢”，杨某回复“我们实在也是等不起了。着急啊！有赶上客户是孕妇特殊情况。我们让冯先生给您打款他也打了。该过户了，过不了，他跟我们急眼了都”，李某某回复“又不是不过户，只不过是没有按他们的想法进行，你也让他理解我一下吧”，杨某回复“可是12月过不了的话，就要推到明年4月了”，李某某回复“文超我也着急啊，温静不过户还影响我买房那”；7、2016年12月6日，杨某发送“我老婆身孕6个多月，行动也不便利，最近为这事情吃不好，睡不着，已影响胎儿的发育了。你让我叫全款，并说交了就没问题了，房款我都交了，结果还是不配合。我的难处，怎么关爱孕妇和胎儿”、“李姐，您看看这是冯先生发给我的。我们夹在中间也不知该如何协调大家都满意”、“前期所有的工作，所有的努力。都是为了最好过后这一步，过不了户就不踏实”，李某某回复“哎呀，太严重了吧？我说不过户了吗？我在积极的准备啊，不过户还影响我买房那”；8、2016年12月13日，杨某发送“李姐，您女儿回北京了吗？”，李某某没有回复；9、2016年12月21日，杨某发送“李姐，您女儿回北京了吗？”，李某某于2016年12月23日回复“文超，她出差还没有回来，回来我第一时间告诉你”，杨某回复“李姐您女儿什么时间能回来，什么时间之前可以完成过户？您告诉我们一个期限，李某我俩要给冯先生一个交代”，李某某回复“哈哈，我不是他们头啊，完成了就回来，很快的”；10、2017年1月2日，杨某发送“李姐您女儿回北京了吗？解压需要我们帮忙的话，您随时叫我”，李某某没有回复；11、2017年1月4日，杨某发送“李姐您女儿大概是哪天回来呀？我问问吴姐是否可以晚几天出国，等一等”，李某某没有回复；12、2017年2月12日，杨某发送“您好李姐，您什么时间去办解压，需要我帮忙的话，叫我，我陪您一起去。您女儿如果不方便办过户的话，方便的时间您去做一份委托公证”，李某某于2017年2月13日回复“好的，谢谢小杨”；13、2017年2月23日，杨某发送“李姐您好，房子解压完了吗？冯先生今天和我们联系了，准备回北京了。回来咱去办过户”，李某某没有回复；14、2017年3月11日，杨某发送“我们什么时间去办解压手续呀？”，李某某回复“我还没有弄完那”、“弄完了我告诉你”，杨某回复“大概什么时间弄完呢？需要我们帮忙吗？”，李某某回复“现在不用”；15、2017年4月9日，杨某发送“李姐您好，房子解完压了吗？”，李某某没有回复；16、2017年4月15日，杨某发送“李姐房子压解完了吗？我们该去办过户了”，李某某回复“还没有那解压，我下周回来就去办”；17、2017年4月26日，杨某发送“李姐您好，房子压解完了吗？冯先生今天又问我们了”，李某某回复“银行的还没有，房管局的解押完了”，杨某回复“银行这边什么哪天可以办完啊？”，李某某回复“姑娘出差回来就办”；18、2017年4月28日，杨某发送“李姐，您这边尽快办吧！冯先生给我和李某都打电话了，和我俩都急了”，李某某没有回复；19、2017年5月2日，杨某发送“李姐我们是约的哪天去解压啊？需要我帮您做什么吗？”，李某某回复“现在不用，静还没有回来那”，杨某回复“要什么时间啊？”，李某某回复“事没有完，五一本来说回来，结果事太多一直加班没有回来”、“你和他们说下实在不好意思，我也是无语了”，杨某回复“李姐您和温静商量一下，请她抽空回来一趟，这边我们也是实在不好再和买家解释了。拖的时间太久了。请您谅解”；20、2017年5月7日，杨某发送“李姐，我们应该给买家一个最后期限。这样无限期的拖下去我们也没办法和人家解释了？”，李某某回复“别急，确定下来马上告诉你我和她说了尽快回来”，杨某回复“李姐银行这边还款和建委解抵押，可以不用本人到场。手写委托书，把房本原件和身份证原件，给受托人就可以办的。这个事情再拖的话我们真的交不了差了。我们中介费还没拿到，还一直挨着骂。您帮帮忙好吗”、“不是我们急买家急合同签了一年多了。全款也已经付了半年时间了，拖了这么长时间，任何人都会认为存在问题。再协调不好，就得考虑其它方法了”，李某某回复“那他要考虑其他方法那就考虑吧”；21、2017年5月17日，杨某发送“李姐您好温静什么时间可以去办樱海园202的解压和过户？麻烦您问一下温静，或是把温静的联系方式给我们一下，我直接和她联系”，李某某回复“他大概6月10号左右从布拉格回来”；22、2017年6月8日，杨某发送“李姐您女儿回京了吗”，李某某回复“还没有啊，不行你帮我找个人把建行的款我先还了”；23、2017年6月14日，杨某发送“李姐您女儿回北京了吗？”，李某某回复“没有啊，你那里有人能办吗”，杨某回复“我们问银行了，只能温静本人到银行还款，无需预约，到银行直接办手续就可以”、“她能什么时间回来？”，李某某没有回复；24、2017年7月29日，杨某发送“李姐您好，您樱海园的房本找不到了是吗？”，李某某回复“是的，我们周五已经挂失补办了”，杨某回复“嗯嗯已经补好了是吧”，李某某回复“是的”。二、吴树鸣与李某某的微信聊天记录，该证据显示：1、2016年4月6日，吴树鸣发送“您好李姐，回京了吗，我们想先装修一下您的房子，不知道您什么时候方便可以把钥匙和卡给我呢！谢谢”，李某某于2016年4月7日回复“姑娘好，不好意思啊，昨天晚上事太多没有急时给你回信息，我昨天白天和杨文轩通了电话，我们周六周日找半天你看可以吗”，吴树鸣回复“好的！咱们提前约哦！”；2、2017年5月15日，吴树鸣发送“李姐你好，我是小吴！我生完宝宝从美国回来了。现在宝宝两个月了。你女儿那面什么时候有时间呢”，李某某回复“……房本一直拖到现在也没有过户完成真是有些过了，现在就是还建行的余款了大概还有8万元，但是需要本人到场办理，我女儿实在是太忙了我们每次见面一两次，她就又走了这回本来说是5.1回来结果到现在也没有回来，我刚才和她对了一下行程她应该6月10号左右从布拉格回来，回来我们就去办理手续，办好后我马上告知你，不好意思给你托了那么久”；3、2017年6月16日，吴树鸣发送“你好，李姐。不知道你女儿回来了吗？看看什么时候我们把房子最后的事情处理一下”，李某某没有回复；4、2017年6月28日，吴树鸣发送“李姐你好，不知道你那面的情况怎么样了，你看这马上快七月了”，李某某没有回复；5、2017年7月4日，吴树鸣发送“李姐，房产证找到了吗”，李某某回复“还没有等建行消息”；6、2017年7月5日，吴树鸣发送“这两天有消息了吗”，李某某回复“没有，我们现在正在一起商量先启动挂失那，两步走”、“明天准备登报”；7、2017年7月10日，吴树鸣发送“李姐，您房产证丢失后登报了吗”、“现在不需要登报了”，李某某回复“太好了，我还要登报那，等静回来就可以办了，在这之前我要取回银行的结清证明就可以办了，这个需要身份证等静回来马上办哦”；8、2017年7月18日，吴树鸣发送“女儿回来了吗”，李某某回复“还没有，快了大该下周”；9、2017年7月25日，吴树鸣发送“李姐，我刚刚喂完奶，不知道你女儿回来了吗”，李某某回复“周五回来”，吴树鸣回复“太好了，那下个星期就能办理证件了吧”，李某某回复“是的，这次回来是专门办这件事情的”；10、2017年7月26日，吴树鸣发送“那你女儿周五回来后是不是要周一才能去房管局挂失了呢”，李某某回复“我们计划的是她1.30到京我去接她直去房管局挂失补办，周六下午她还要走”，吴树鸣回复“好的，那她走了是你和我们过户吗”，李某某回复“计划是她回来我们在帮个公证”、“就可以我和你办了”；11、2017年7月30日，吴树鸣发送“李姐，证件都补办好了吗”，李某某回复“已经挂失了”，吴树鸣回复“挂失几天后能补办好呢”，李某某回复“15个工作日放心吧，很快了”；12、2017年8月11日，吴树鸣发送“李姐，房产证挂失后补办好了吗？”，李某某回复“没有啊，详细的我前几天和杨超说了你问下他吧，我没有在北京”，吴树鸣回复“您上次不是说很快了吗？是又出现什么问题了吗”，李某某回复“我们办完了，结果房产过户那又来的电话”，吴树鸣回复“哦，电话说什么呢”，李某某回复“你问下杨超他们我现在开会”、“说你想打官司是吗？如想打的话可以没有问题那我就等着接传票了，官司大概需要打2年左右，如是这样的话房子就先恢复原样，打完官司在说”，吴树鸣回复“你听谁说的啊”，李某某回复“他们中介公司说的啊”，吴树鸣回复“他们这么说的吗”，李某某回复“是的啊，你要是没说的话怪我没有调查清楚，刚刚在气头上的话我收回”。三、李某与李某某的微信聊天记录，该证据显示：2017年11月24日，李某发送“李姐，冯先生说你们调解，您把责任归给我们了？说是我们不约过户，如果是这样的我真的特别寒心，我们不止一次问您预约过户时间，您一直说事温静不在，房本抵押还不了，不能约。好不容易解压完了您又说房本丢了，其实我心里明白，您和我说房本丢了是在您解压之前，如果真丢了根本不可能有建委的盖章的，哎……我真的特别心寒”，李某某回复“你等会儿我有事”，李某回复“李姐，您忙完了吗，我真的想不明白，我想了一下午，为啥您调解的时候说是我们不约过户，我和文超不止一次的求着您过户，您都说温静没在，这冯先生起诉了我这还努力的去说好话，尽量双方好好把这事解决了，我说句公道话，本来就是因为您和温静的原因导致这件事拖到现在，我和文超在中间是怎么求你都不行，这您又说是我们不约过户，我真的想不明白，您为什么要这么说”。温静对该组证据的真实性不持异议，但不认可证明目的，表示该组证据中没有一处显示有温静不同意办理权属转移登记的内容，温静自始至终是在向吴树鸣说明办理权属转移登记需要先解押，而不是不同意办理权属转移登记，而且根据该证据可以看出，双方对于办理解押和权属转移登记的最后期限是没有约定的，双方对办理解押和权属转移登记需要较长时间是明知且认可的。为证明因温静拒绝解除抵押并故意拖延办理权属转移登记导致吴树鸣无法以涉诉房屋办理抵押贷款并还款，从而遭受了利息和违约金损失，吴树鸣提交如下证据：1、吴树鸣与冯德隆的借款合同，显示借款金额为323000元；2、吴树鸣与王秀芬的借款合同，显示借款金额为323000元；3、吴树鸣、冯涛与钟海燕的借款合同，显示借款金额为3260000元；4、招商银行账户交易明细，显示冯德隆于2016年3月18日向吴树鸣转账323000元、王秀芬于2016年3月18日向吴树鸣转账323000元、钟海燕于2016年3月29日向吴树鸣转账3260000元。温静对借款合同的真实性均不予认可，对账户交易明细的真实性不持异议，对该组证据的证明目的不予认可，表示借款合同显示的三个出借人均与吴树鸣存在亲属关系，无法证明借款真实存在，且即使借款真实存在，也与抵押贷款无关，因为抵押贷款不是偿还借款的唯一方式，且抵押贷款本身也会产生利息。为证明温静存在逾期交房行为，吴树鸣于2016年8月7日才收房，吴树鸣提交其与李某的微信聊天记录，该证据显示：1、2016年7月31日，李某发送“吴姐，业主同意提前装修了”、“对了，吴姐，业主提了一下如果装修过程中出现一些问题需要您这边承担”，吴树鸣回复“这应该，肯定会按物业要求是装修的”，……李某回复“他房间里的卡，钥匙您那都有吧”，吴树鸣回复“有的”、“我现在卧床，估计要过几天才开始呢”；2、2016年8月7日，吴树鸣发送“现在樱海园里有人吗”、“想过去看看”，李某回复“吴姐，我到泛海了，过去看吗”。温静对该证据的真实性无法核实，表示该微信内容发生在景佳公司的业务员李某和吴树鸣之间，而景佳公司向吴树鸣收取居间费，双方存在利益关系。为证明因温静逾期交房导致吴树鸣自2016年4月1日至2016年8月7日期间在外租房遭受了租金损失（每月租金标准为2万元），吴树鸣提交了物业证明及向出租人支付租金的账户交易明细。温静对物业证明的真实性不予认可，对账户交易明细的真实性不持异议，对该组证据的证明目的不予认可，表示吴树鸣在购买涉诉房屋前已在外租房，故吴树鸣的租房行为与温静无关。吴树鸣提交冯涛、李某某及景佳公司的业务人员的谈话录音（2017年9月），用以证明温静拒绝解除抵押，故意拖延办理房屋权属转移登记。温静对该证据的真实性不持异议，但不认可证明目的，表示通过录音可以看出，在双方协商办理权属转移登记过程中，李某某一直予以配合，但因时间太长，吴树鸣要求温静提供与涉诉房屋价值相等的房屋或现金作为担保，但当时房屋已经办理了网签，吴树鸣的要求不合理，且录音中冯涛表示十一之后再说，但十一过后吴树鸣就向温静提出赔偿，双方未能达成一致意见。吴树鸣提交诉讼财产保全责任保险费发票，用以证明吴树鸣为申请财产保全支付保险费36800元。温静对该证据的真实性不持异议，但不认可关联性和证明目的，表示涉诉房屋已经办理了网签，且温静没有做出过拒绝办理权属转移登记的意思表示，故没有申请财产保全的必要性，因此产生的费用应由吴树鸣自行承担。吴树鸣提交公证费发票，用以证明因温静存在违约行为导致吴树鸣支出证据（微信聊天记录）公证费6216元。温静对该证据的真实性不持异议，但不认可关联性和证明目的，表示微信内容未经质证没有进行公证的必要性，且温静在庭审中多次认可微信内容，故公证费应由吴树鸣自行承担。吴树鸣申请证人李某、杨某出庭作证。李某表示：其系景佳公司的工作人员，系吴树鸣与温静买卖合同的经办人；双方签订合同时，李某某称温静一直出差，故未将过户的时间写在合同上，但双方口头约定在2016年年底前完成过户；关于解押时间，因过户前需要先解押，故解押时间也约定在2016年年底之前，在填写第一份合同时，偿还解押款的时间处写了2016，但发现温静没有带他项权证，且李某某表示温静经常出差不在北京，无法确定具体的还款时间，故后将2016划掉，第二份合同就没有填写时间；关于交房时间，合同约定温静于收到270万元后交房，双方的意思是收到该笔款项当天或几天尽快交房，2016年4月，吴树鸣准备对涉诉房屋进行装修，但温静表示其有朋友需要借住涉诉房屋，故温静未于2016年4月将房屋交付给吴树鸣，后来的交房时间记不清了；吴树鸣交完税后，景佳公司要为双方预约过户号，但李某某表示先不要约，因为温静不在北京；后吴树鸣去了美国，于2017年3、4月回国，景佳公司询问温静何时可以预约过户，李某某称温静不在北京，办不了解押，所以办不了过户；到了2017年7、8月，李某某又提出产权证丢了，2017年9月，温静要求补办产权证，并提出让吴树鸣撤销网签，但重新网签涉及资金监管问题，因吴树鸣已将全部购房款支付给温静，故吴树鸣不同意再支付监管资金，提出由温静支付监管资金，过户后监管资金直接支付至温静账户内，但温静没有同意，故双方没有继续履行合同，后吴树鸣向法院申请了财产保全；2017年11月，温静将产权证原件交给景佳公司，一方面是为了告诉吴树鸣和景佳公司其找到产权证了，另一方面是为了让吴树鸣放心，但温静从未表示过交产权证是为了办理过户，当时吴树鸣对温静已经不信任了，温静交产权证只是为了缓和双方的关系，半个月后，温静又将产权证原件取走。杨某表示：其系景佳公司的工作人员，系吴树鸣与温静买卖合同的经办人；关于过户时间，双方口头约定在2016年年底前完成过户，但因为有很多不确定因素，故没有在合同中约定具体日期；履行合同过程中出现的主要问题在于办理过户，缴税时间是2016年11月，正常情况下，可以于2016年年底完成过户，在完成缴税后，杨某与李某某沟通过户时间，但李某某表示抵押还没有解除，怕约了时间又过不了户，所以要求先不约过户号，后杨某通过电话、微信等多次与李某某沟通过户时间，但李某某一直称温静不在北京，这种情况一直持续到2017年夏天；后李某某又称产权证丢了，需要补办，而补办产权证需要撤销网签，重新网签涉及资金监管的问题，因吴树鸣已将全部购房款支付给温静，故吴树鸣不同意再支付监管资金，此后的事情主要由李某参与对接。吴树鸣对证人证言均予以认可。温静对证人证言的真实性和证明目的均不予认可，表示景佳公司向吴树鸣收取居间费，二者之间存在利害关系。温静提交景佳公司出具的收条，用以证明在双方无法就办理权属转移登记达成一致意见的情况下，温静为了便于完成权属转移登记，主动将产权证原件交给景佳公司保管，此后无法完成权属转移登记与温静无关。该收条内容显示：今收到温静交来涉诉房屋产权证一份，暂由收件方代为保管办理该房屋后期温静可随时取回，且温静是在自愿的情况下交由收件人，并保证该证件的真实有效。吴树鸣对该证据的真实性不持异议，但不认可证明目的，表示交付产权证不代表履行了办理权属转移登记的义务，在吴树鸣与温静多次协商未果的情况下，吴树鸣于2017年11月2日向法院申请了诉前财产保全，温静在收到保全裁定后才与吴树鸣协商如何继续履行合同，由此可见温静并非自愿将产权证交给景佳公司，而是基于吴树鸣申请了财产保全才向景佳公司交付了产权证，且收条也明确写明产权证只是暂由景佳公司保管，温静可以随时取回。温静提交微信聊天记录，用以证明吴树鸣同意由温静确定办理涉诉房屋权属转移登记的时间；2017年11月9日，李某某告知吴树鸣和景佳公司可以预约权属转移登记了，此后未能办理权属转移登记的责任不在温静。其中，1、2017年5月15日李某某向吴树鸣发送“房本一直拖到现在也没有过户完成真是有些过了，现在就是还建行的余款了大概还有8万元，但是需要本人到场办理，我女儿实在是太忙了我们每次见面一两次，她就又走了这回本来说是5.1回来结果到现在也没有回来，我刚才和她对了一下行程她应该6月10号左右从布拉格回来，回来我们就去办理手续，办好后我马上告知你，不好意思给你托了那么久”，吴树鸣回复“理解，理解你女儿很优秀的，工作忙脱不开身。我现在正在做奶牛，除了忙孩子就是弄装修了。现在有了老二真就不够住了。我的时间好安排，一切都按你们的时间吧”；2、2017年11月9日13时9分，李某向李某某发送“李姐，您刚给我打电话啦？我没听见啊，我在外面忙活着办点事，您有事不着急的话我一会忙完给您回”，李某某回复“好的”、“你可以约了过户”，李某回复“啊，产权证找着啦，李姐”，李某某回复“哎，别提了”；3、2017年11月9日22时23分，李某某向吴树鸣发送“小吴，我们下周约过户吧，今天我和李某说了让他约时间”；4、2017年11月10日，李某某向李某发送“李某快点约时间，约好了告诉我，赶紧办完了我就踏实了”。吴树鸣对该组证据的真实性不持异议，但不认可证明目的，表示合同明确约定双方在取得《契税完税凭证》后共同办理权属转移登记，并非由温静确定权属转移登记时间；2017年11月9日是温静收到保全裁定后与吴树鸣协商的日期，温静于当日向吴树鸣发送可以预约权属转移登记的微信是为了恶意举证，不能证明可以办理权属转移登记，且办理权属转移登记需要温静本人到场。关于办理权属转移登记时间，吴树鸣主张双方口头约定为2016年12月31日前，吴树鸣欲用出售自己名下房屋的售房款支付涉诉房屋的购房款，但与温静签订买卖合同时其尚未售出自己名下的房屋，中介给出的预估时间是2016年8、9月份，故涉诉房屋最晚于2016年12月31日前能完成权属转移登记，因吴树鸣与温静在协商过程中谈得比较好，故均表示权属转移登记时间就不写在合同中了，双方按口头约定履行即可，晚几天也没关系，景佳公司也表示到了时间就会为双方预约过户号，不会出现其他问题，且合同中也约定取得完税凭证后景佳公司为双方预约过户号。温静主张双方未约定办理权属转移登记的时间，附件二第三条第2款的约定是附条件，而不是附期限，权属转移登记的前提条件是完税和解押，而解押时间未作约定，故权属转移登记时间也没有约定，如果双方约定权属转移登记时间为2016年12月31日前，则不应将解押时间处的“2016”划去。关于解押时间，吴树鸣主张双方约定的解押时间为2016年，但因温静提出解押时间需要与抵押权人沟通，无法确定具体日期，故双方未在合同中填写解押日期。温静主张双方就解押时间未进行约定，因为双方均知晓涉诉房屋设定抵押情况，且解押程序复杂，故对解押时间没有具体约定。经询，温静表示办理解押和权属转移登记的合理期限应为合同签订后两年左右，双方之所以将附件二中的“2016”划去，是因为在一年之内一定无法完成解押，虽合同约定解押款由温静自行偿还，但温静需要在收到合同约定的第三笔购房款1470万元后才能办理解押。关于交房时间，吴树鸣主张合同约定的交房时间为温静收到270万元后，结合签约当天的录音可以证明双方约定的交房时间为2016年4月1日。温静主张双方未约定交房的具体日期，附件二第四条是关于交房条件的约定，根据签约当天双方协商的内容，交房时间应为2016年4月1日之后。关于实际交房时间，吴树鸣主张其于2016年8月7日收房；温静主张其于2016年4月将涉诉房屋交付给吴树鸣，后经吴树鸣同意，其将涉诉房屋借给朋友居住一个多月，其朋友于2016年6月底7月初搬走。关于产权证丢失一事，温静称最后一笔抵押的解除手续是委托他人办理的，温静于2017年6月底7月初回北京签的文件，在办理解押过程中，受托人告知李某某产权证丢失了，李某某立即将该情况告知吴树鸣和景佳公司，后受托人于2017年8月底9月初将解押手续及产权证交还给李某某，李某某当时也奇怪产权证怎么又找到了。经询，温静表示其得知产权证丢失后并未实际办理挂失手续，因涉诉房屋办理了网签，而挂失需要先撤销网签，但吴树鸣不同意撤销网签，故没有办理挂失，其之所以在微信中向杨某和吴树鸣告知已经挂失补办了是因为用词不准确，误认为补办手续签完了就是补办完了。经询，吴树鸣和温静均表示向银行还款和解押均需要提供产权证原件；温静表示其于2017年10月中下旬向吴树鸣和景佳公司告知涉诉房屋的抵押已全部解除。经查，温静于2017年7月4日申请注销抵押权人为建设银行的抵押登记，该项抵押登记于2017年7月25日被注销。另查，吴树鸣于2017年11月2日向本院提出诉前财产保全申请，请求查封涉诉房屋，并提供了中国太平洋财产保险股份有限公司北京分公司出具的保单保函作为担保。本院于当日作出（2017）京0105财保198号民事裁定书，裁定查封涉诉房屋。后本院于2017年11月8日向温静邮寄了民事裁定书和通知书，温静于2017年11月9日11时37分签收邮件。经释明，温静主张吴树鸣要求的违约金过高，请求本院予以酌减。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，吴树鸣与温静签订的《北京市存量房屋买卖合同》（含附件）系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。吴树鸣已按合同约定付清了全部购房款，温静应协助办理该房屋的权属转移登记手续，现温静同意协助办理，本院不持异议。关于吴树鸣主张的逾期交房违约金，根据合同约定，温静应于收到270万元购房款后向吴树鸣交付房屋，但双方并未约定交房具体期限，虽签约当天双方提及2016年4月1日交接一事，但冯涛也同时表示“4月1号开始，稍微再晚几天也没有关系”，再结合吴树鸣于2016年4月6日询问温静何时方便交房的事实，可以认定双方并未明确约定交房日期为2016年4月1日。在此情况下，吴树鸣可以随时要求温静履行，但应当给予温静必要的准备时间。根据查明的事实可知，在2016年7月30日景佳公司向吴树鸣通知温静同意交房前，吴树鸣和景佳公司均未催促过温静交房，各方的沟通内容也从未涉及交房事宜，吴树鸣在收房时也未提出过异议，加之吴树鸣在本案起诉时未提及温静逾期交房一事，亦未主张逾期交房违约金，故吴树鸣的该项请求依据不足，本院不予支持。关于吴树鸣主张的逾期办理权属转移登记的违约金，根据合同法的规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。虽吴树鸣与温静在合同中未明确约定办理权属转移登记的具体日期，但约定了双方在取得契税完税凭证后共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续，并约定双方在居间方预约过户号完成后完成权属转移登记，故温静应遵循诚实信用原则在取得契税完税证明且吴树鸣要求履行后的合理时间内配合办理权属转移登记手续。根据本案查明的事实可知，吴树鸣于2016年11月22日即付清了全部购房款，于2016年11月25日取得契税完税证明，景佳公司于当日即告知温静可以预约权属转移登记了，让温静确定好时间，但温静表示等建设银行的抵押解除后再约，后景佳公司和吴树鸣数次询问并催促温静办理解押及权属转移登记，温静均以本人不在北京为由未积极配合办理相关手续，直至2017年4月26日，景佳公司再次询问温静抵押是否解完，温静表示房管局的已经解完，但银行的还没有解完，并表示需要温静出差回来后才能办理解押，至2017年7月4日，温静才申请解除建设银行的抵押。通过上述过程可以看出，景佳公司已多次欲为双方预约过户号，但因温静的原因导致未能实际预约过户号，且根据各方的微信聊天记录，吴树鸣和景佳公司已多次要求温静履行义务，并且客观上已给予温静必要的准备时间，故温静应在合理时间内履行办理权属转移登记手续的义务。考虑本案的具体情况，温静已于2016年11月22日收到吴树鸣支付的全部购房款，且于2017年4月办理了涉诉房屋其中两项抵押的解押手续，故其完全有能力、有条件在2017年4月将另外一项抵押一并解除，故本院认为温静协助办理权属转移登记的合理期限为2017年4月30日之前，此后仍未履行义务的行为构成违约，应承担相应违约责任。关于温静辩称的因涉诉房屋设有抵押，故在抵押解除之前不具备办理权属转移登记的条件的抗辩意见，虽合同未明确约定办理解押的具体时间，但解押是办理权属转移登记的必要前提条件，且合同已约定解押款由温静自行偿还，故温静有义务在合理时间内完成解押以保证涉诉房屋具备办理权属转移登记的条件。而根据查明的事实，温静未能及时办理解押的理由是本人一直不在北京，但该理由不能成为其不积极履行解押义务的合理抗辩，亦即涉诉房屋的抵押未能在合理时间内解除是温静自身原因导致的，由此产生的责任应由温静自行承担。对于温静所述的产权证曾丢失一事，根据查明的事实可知，2017年7月4日前温静即已向吴树鸣告知产权证丢失，但客观上温静于2017年7月4日申请了注销抵押登记，并于2017年7月25日完成了抵押注销登记，而办理银行还款和解押又需要产权证原件，故本院对温静所述的产权证曾丢失一节存疑，退一步讲，即使产权证确实曾丢失过，也是温静的过错所致，其应自行承担相应后果，故产权证丢失也不能成为拖延办理解押和权属转移登记的合理抗辩。关于违约金数额，温静主张违约金过高并请求本院予以酌减，本院将以吴树鸣的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、温静的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则依法酌情确定为50万元。关于吴树鸣主张的保全保险费，本案系因温静违约未配合办理权属转移登记所致，吴树鸣在诉前采取保全措施系为保障判决内容得以执行而采取的合理措施，其提供担保产生的保险费属于合理费用，该费用应由温静承担，故本院对吴树鸣的该项请求予以支持。关于吴树鸣主张的公证费，该费用系吴树鸣对其提交的部分微信聊天记录进行公证而产生的费用，但现无证据显示吴树鸣对该部分证据进行保全具有必要性，故本院对吴树鸣的该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告温静于本判决生效后七日内协助原告吴树鸣办理北京市朝阳区辛庄一街28号院2号楼2层2单元202号房屋的权属转移登记手续，将该房屋转移登记至原告吴树鸣名下；二、被告温静于本判决生效后七日内向原告吴树鸣支付违约金500000元、保险费36800元；三、驳回原告吴树鸣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费144515元，由原告吴树鸣负担9095元（已交纳），由被告温静负担135420元（于本判决生效后七日内给付原告吴树鸣）。保全费5000元，由被告温静负担（于本判决生效后七日内给付原告吴树鸣）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 柯 岩审判员 张燕钧审判员 谷培培二〇一九年十一月十九日书记员 王贺情