河南省获嘉县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0724民初1769号原告：获嘉县第一初级中学住所：河南省获嘉县建设街法定代表人：杨荫鸿委托诉讼代理人：姬卉琴，河南滕泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵含科。被告：闫荣谦。被告：闫东民。原告获嘉县第一初级中学诉被告闫荣谦、闫东民租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因案情复杂，2019年11月1日转入普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告获嘉县第一初级中学的委托诉讼代理人姬卉琴、赵含科，被告闫东民到庭参加了诉讼，被告闫荣谦经合法传唤，无正当理由未到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告获嘉县第一初级中学向本院提出诉讼请求：1、要求被告将其占用原告的位于获嘉县第一初级中学大门东侧临街楼一层门面房（从东门东侧起第五间）交还给原告；2、要求被告支付非法占用门面房期间的占用费用61200元（按月租金900元计算，自2014年元月1日起至2019年8月31日，其余算到交还店面为止）；3、诉讼费用被告承担。事实与理由：2001年2月，获嘉县第一中学（以下简称县一中）拟在当时的校址（现为获嘉县第一初级中学）大门东侧建四层营业、住宅综合楼，二至四层为住宅，一层为门面房，关于教师集资筹建方法和产权性质制定了详细的书面方案，并召开了全体领导及职工代表大会对集资方案进行公布。一层门面房共22间，参加集资的教师按每平方米800元的标准交纳集资款后，可以取得门面房10年的使用权，产权归学校所有，10年期满后学校无偿收回门面房使用权。当时，被告交了集资款，取得了大门东侧第五间门面房的10年使用权（从2001年12月31日至2011年12月31日）。后因门面房工期延长，县一中时任校长同意将门面房使用期限顺延两年，至2013年12月31日到期。2008年6月，原告获嘉县第一初级中学组建成立，一次性购置县一中老校址的固定资产，上述门面房的产权归原告所有。根据上述事实，被告应于2014年元月1日将其占用的门面房交还给原告，但几经交涉，至今未果。故诉至法院。被告闫荣谦经本院传唤，无正当理由未到庭，也未向本院提交任何答辩材料，视为自愿放弃答辩、举证、质证权利。被告闫东民辩称：1、本案争议房屋是被告的私有财产；2、被告与原告不是租赁关系；3、原告不具备诉讼主体资格。原告向本院提交证据：1、获嘉县委常委会会议纪要（2008年6月2日），证明2008年6月2日，获嘉县委常委会议决定，在原县一中校区组建成立获嘉县第一初级中学。2、获嘉县第一中学与获嘉县第一初级中学签订的《协议书》（2008年6月），证明获嘉县第一初级中学组建后，以资金购置方式一次性购置县一中老校址的固定资产，包括所有房产、教学设施拥有所有权和使用权，原县一中在老校址所产生的所有债权、债务与县第一初级中学无关。3、获嘉县第一中学关于案涉门面房的归档文件《营业、住宅综合楼集资筹建方法和产权性质》《积分、取舍、分配办法》《申请交费集资办法、意向书》《获嘉一中教代会六届二次会议、议程》《临街住宅楼说明》，证明2001年原县一中在对案涉门面房进行集资筹建时形成的原始档案材料。门面房以800元/平方米的标准交纳集资款，集资人取得十年使用权，产权归学校所有。十年后学校无偿自动收回使用权。4、获嘉县财政局的《通知》（2014年9月29日），证明案涉门面房系国有资产，获嘉县第一初级中学是所有权人，原告有权收回门面房或收取房租。5、获嘉县第一初级中学用地宗地图，证明案涉门面房所占用土地的使用权归获嘉县第一初级中学。6、获嘉县政府工作组对宋光松、岳修明的调查笔录（2019年8月9日），证明被告对案涉门面房只有10年的使用权，后因工期延长，时任校长岳修明口头承诺使用权延长至12年。被告向本院提交证据：建房集资款收据三张，证明被告2001年3月5日交建房集资款20000元，2002年9月26日交款9000元，2004年4月2日交款3656元。经庭审质证，被告对原告提交证据1、2无异议，但认为案涉争议房屋的所有权属于所有集资教师所有，不属于老一中的资产，案涉房屋是否包含在买卖标的里，原告应提交文件中所提到的固定账册；对证据3无异议，但是原告交的门面房款与档案涉及的门面房款不是一回事，证据3与原告无关；对证据4有异议，房是被告的，不是原告所有；对证据5有异议，案涉房屋的土地使用权应归集资建房的教师，宗地图将案涉房屋的土地使用权人登记为原告是错误的。对证据6有异议，岳修明、宋光松陈述不属实，被告与原告之间不是租赁关系。对于以上异议，本院认为，原告提供的证据1、2、3、4、5，具有客观性、真实性，证据效力应予确认，原告提供的证据6，获嘉县政府工作组对原一中校长岳修明、承建商宋光松的调查笔录，调查程序合法，被调查人陈述关于案涉门面房使用年限的陈述与原告提供的书面证据相互印证，该证据本院予以采信。原告对被告提交的证据真实性无异议，本院予以采信。根据庭审当事人陈述及以上证据，本院认定以下事实：获嘉县第一中学拟在学校大门东侧集资筹建营业、住宅综合楼，2001年2月12日学校拟定《营业、住宅综合楼集资筹建方法和产权性质》《积分、取舍、分配办法》《申请交费集资办法、意向书》，2月16日经学校教代会六届二次会议表决通过。《营业、住宅综合楼集资筹建方法和产权性质》中记载“工期约一年，于2001年底前后交付使用。该楼一楼为营业门面房，二、三、四楼为我校教职工住宅楼。占用地由学校提供，土地使用权归学校所有。…取得集资权的营业门面房，集资人按程序交齐集资款项，取得使用权，使用权限为十年，产权归学校所有。十年后学校无偿自动收回使用权…”。《积分、取舍、分配办法》记载“取舍及分配以个人积分为准，积分高者可选楼层但不选位置，门面营业房听从分配”。《申请交费集资办法、意向书》“营业门面房800元/㎡，住宅房500元/㎡（暂定）”。被告闫荣谦、闫东民系父子关系。2001年3月5日被告闫荣谦交建房集资款20000元，2002年9月26日交款9000元，2004年4月2日交款3656元，获嘉县第一中学工会委员会出具建房集资款收据。综合楼建成后，被告闫荣谦取得自学校东门数第五间门面房一间，二被告使用至今。2008年6月，获嘉县第一初级中学组建，一次性购置获嘉县第一中学的固定资产，并与获嘉县第一中学签订协议书，“自购置之日起，县第一初级中学对县一中老校址所有固定资产，包括房产、教学设施拥有所有权和使用权，…县一中在老校址所产生的所有的债权、债务与县第一初级中学无关，…县一中老校址部分出租房，已对外租赁的，按照所签订的协议执行到期满，租赁收益归获嘉县一中，期满后收益归县第一初级中学所有”。2014年9月29日，获嘉县财政局行政事业资产管理股对获嘉县第一初级中学下发《通知》，“根据获嘉县人民政府文件和《获嘉县县直行政事业单位公房出租管理办法》规定，你单位位于建设街东段路北临街门面房出租管理有关事宜，不符合规定，现责令限期整改”。2019年8月28日，原告诉至本院，要求被告归还所占门面房并支付自2014年元月1日起至2019年8月31日期间的租赁费61200元，自2019年9月1日起至实际交还之日止的租赁费请求在本次诉讼中暂时放弃，并保留诉权。本案在审理过程中，被告于2019年12月24日向获嘉县人民政府提起行政复议，不服获嘉县自然资源局对原告获嘉县第一初级中学作出的获国用（2015）第0103号国有土地使用证，现仍在复议中。本院认为：2001年获嘉县第一中学提供土地，由学校教职工集资筹建临街营业住宅综合楼，被告闫荣谦、闫东民自愿报名参与，交纳集资款取得营业门面房一间，根据学校校代会表决通过的《营业、住宅综合楼集资筹建方法和产权性质》“取得集资权的营业门面房，集资人按程序交齐集资款项，取得使用权，使用权限为十年，产权归学校所有，十年后学校无偿自动收回使用权”，现被告的使用期已届满，应按约定将门面房交还学校。本案原告获嘉县第一初级中学因购置获嘉县第一中学的资产而取得案涉房屋的相应权利，原告以原获嘉县第一中学校长口头同意门面房使用十二年的约定，认可被告合法使用至2013年12月31日。对于原告要求被告按月租金900元的标准支付自2014年1月1日起至2019年8月31日止非法占用期间的租赁费61200元，本院认为，被告使用权届满后，继续使用至今，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期间为不定期”，本案被告共交纳集资款32656元，按交款时使用十年的约定，每月费用计算约为272元，自2014年1月1日起计算至2019年8月31日，共计68个月，租赁费用应为18496元（272元/月×68月）。对于2019年9月1日之后至被告实际交还门面房期间的租赁费用，原告自愿在本次诉讼中放弃该诉讼请求，并保留诉权，原告系对自身权利的处分，符合法律规定，应予准许。对于被告答辩其占有的门面房系被告私有财产的意见，本院认为，学校校代会表决通过《营业、住宅综合楼集资筹建方法和产权性质》中明确记载“营业门面房使用期限十年”，学校作出的该决定，对集资交款的学校教职工具有约束力，且被告当庭陈述“年级组说过门面房每平方800元租赁10年，老师们觉得不合适，没有报名，后来被告见其他老师交款，被告就也交了。交款的时候没有人说过房屋是让永久使用的”，被告的该陈述，也间接印证了门面房使用期限十年的客观事实。对于被告答辩与学校之间不是租赁关系的意见，本院认为，根据学校作出的一系列集资建房方案，营业房按面积一次性交齐集资款，使用十年，可以认定为租赁关系。对于被告答辩原告获嘉县第一初级中学没有原告主体资格的意见，本院认为根据获嘉县第一中学与获嘉县第一初级中学签订的《协议书》及获嘉县委常委会会议纪要，原告以购置的方式取得获嘉县第一中学的全部资产，故原告具有诉讼主体资格。对于被告主张案涉土地申请复议，要求案件中止审理的意见，本院认为，本案系合同纠纷案件，原、被告双方应按约定履行各自的义务，被告的房屋使用期已届满，理应交还房屋，案涉土地的使用权性质，不足以影响被告交还房屋的义务，故被告对原告持有的土地使用证所提起的复议申请，不符合本案中止审理的条件。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经本院审委会讨论，判决如下：被告闫荣谦、闫东民应自本判决生效之日起三十日内将占有使用的门面房一间（位于获嘉县第一初级中学门口东侧从西向东数第五间）返回给原告获嘉县第一初级中学。被告闫荣谦、闫东民应自本判决生效之日起三十日内向原告获嘉县第一初级中学交纳房租18496元（自2014年1月1日起至2019年8月31日止）。驳回原告获嘉县第一初级中学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1330元，原告获嘉县第一初级中学负担928元，被告闫荣谦、闫东民负担402元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于新乡市中级人民法院。审 判 长  冯芝娟审 判 员  魏 倩人民陪审员  岳绍春二〇二〇年八月二十八日书 记 员  李一林