上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初13437号原告：上海吉保物业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张静，公司总经理。委托诉讼代理人：林建良，上海同甘律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛桂林。被告：上海如晶企业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：成琦，负责人。被告：上海金徐铺餐饮管理服务有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：徐志虎，公司总经理。委托诉讼代理人：徐金明、占庆华，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告上海吉保物业管理有限公司(以下简称吉保公司)与被告上海如晶企业管理有限公司(以下简称如晶公司)、上海金徐铺餐饮管理服务有限公司(以下简称金徐铺公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后因案情复杂转为普通程序，组成合议庭于2019年11月26日、2020年4月22日二次公开开庭进行了审理，原告吉保物业委托诉讼代理人林建良、葛桂林，被告金徐铺餐饮公司委托诉讼代理人占庆华到庭参加诉讼；第一次庭审中，原告当庭提出申请，要求撤回对被告如晶公司的起诉，经审查，本院口头裁定予以准许。本案现已审理终结。原告吉保公司诉称，原告系位于上海市嘉定区江桥镇曹安公路2080弄、2098弄晶铺壹号广场的物业服务公司，被告金徐铺公司系该广场内2080弄-1F-A幢、2080弄-2F-A幢、2098弄-2F-C幢、2098弄-1F-C幢、2080弄-1FA幢物业实际使用人，建筑面积3182平方米，被告金徐铺公司通过被告如晶公司承租使用上述物业从事餐饮服务。根据原告与晶铺壹号业主委员会签订的《物业服务合同》约定：原告管理服务区域为上海市嘉定区江桥镇曹安公路2080弄和2098弄，总建筑面积15621平方米；物业服务费按照每月每平方米7.17元收取(以下币种均为人民币)，业主或者物业使用人应按季度缴纳物业服务费；委托管理期限为2015年8月1日至2020年7月31日止。被告金徐铺公司无故拖欠2015年8月1日至2019年4月30日期间的物业服务费以及公摊电费不付；故依法提起诉讼，要求判令被告金徐铺公司立即给付2015年8月1日至2019年4月30日期间的物业服务费1,026,672.30元，公摊电费67,000元，并偿付逾期付款滞纳金300,000元。被告金徐铺公司辩称，原告所述均不是事实，希望法院依法驳回原告全部诉请。首先，原告不具备物业管理的相关资质，且专业管理和技术人员数量不达标，故其与业委会签订的物业服务合同属于无效合同；第二、原告提供的物业服务质量不到位，商用电梯长期停运，卫生管理脏乱差，公共区域绿化养护缺失，安保措施形同虚设，对管理区域内的违章搭建视而不见，甚至自身存在违章搭建，导致管理区域内的商户多次向政府部门投诉反映，故不应支付物业服务费；第三、原告公然在法庭上谎话连篇，提交的相关证明不符合证据要件，不可采信。第四、原告垫付电费的诉请缺乏证据证明，没有事实和合同依据。第五、原告提供的《物业服务合同》原件与复印件并非同一证据载体，无论在盖章位置、字体、格式和内容上存在差异，故本被告不予认可。综上，希望驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2015年8月1日，原告吉保公司与晶铺壹号业主委员会签订《物业服务合同》一份，约定位于上海市嘉定区江桥镇曹安公路2080、2098弄晶铺壹号广场的物业由原告提供物业管理服务，服务区域总建筑面积15621平方米；物业服务费按照每月每平方米7.17元收取，包括：共用部位、公共设施设备日常运行保养按照每月每平方米1.80元，公共区域的清洁卫生服务费按照每月每平方米1.80元，公共区域绿化养护费用按照每月每平方米1.77元以及公共区域秩序维护服务费按照每月每平方米1.80元计收；业主或者物业使用人应按季度缴纳物业服务费；委托管理期限为2015年8月1日至2020年7月31日至。被告金徐铺公司系该广场内2080弄-1F-A幢、2080弄-2F-A幢、2098弄-2F-C幢、2098弄-1F-C幢、2080弄-1FA幢物业的实际使用人，建筑面积共计3181.99平方米。2014年间，被告如晶公司分别与李青等82户业主签订《商铺委托经营合同》，约定由如晶公司统一招租经营管理，物业管理费由实际承租人承担，但房屋空置期间所产生的物业管理费经分担后在业主的租金收益中扣除。审理中，被告金徐铺公司认可原告提供物业服务的期限。但抗辩称，被告仅承租经营的物业面积为2360.38平方米，但未提供相应的证据。原告吉保物业自认由于被告等物业使用人长期拖欠物业费，经费紧张而辞退了相关技术人员，需要应急维修养护只能临时聘请专业人员进行维修；且公用电梯也从2018年4月开始一直停运至今；针对被告提出的《物业服务合同》原件与复印件不一致的异议，原告解释称，因为与被告间的纠纷，自2018年开始经历三次诉讼，均撤回起诉，在此过程中原告持有的《物业服务合同》原件遗失，庭后提交的原件系向业委会借取，故与起诉时提交的复印件不一致。另查明，原告曾于2018年5月、2018年9月和2019年3月三次依法提起诉讼，要求被告金徐铺公司或者部分业主给付物业服务费，后均撤回起诉。审理中，经本院向原告吉保公司释明，被告金徐铺公司作为物业实际使用人，商铺委托经营合同虽约定由其支付物业服务费，但按照相关司法解释规定，各业主作为物业所有权人应承担连带责任。原告明确表示不向业主主张实体权利，且撤回了对被告如晶公司的起诉。以上事实，有上海市不动产登记簿信息、物业服务合同、商铺委托经营合同、拖欠物业费和电费清单、电费发票、投诉信息、现场照片、公证书、微信截图和当事人当庭陈述等证据为证，事实清楚，证据确实充分。本院认为，原告物业公司与晶铺壹号业主委员会签订的《物业服务合同》真实有效，对缔约双方以及业主、物业使用人均具有法律约束力。我国法律明确规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。结合本案，原告物业公司依据《物业服务合同》对被告经营区域提供了相应的物业管理服务，被告金徐铺公司理应按约支付相应的物业服务费用；至于给付物业服务费用的标准，结合原告物业公司当庭自认因被告金徐铺公司等物业使用人长期拖欠物业服务费导致资金紧张，故辞退相关专业维修技术人员，临时聘请专业技术人员应急维修，导致服务质量下降，以及公用电梯自2018年4月开始停运至今等情况，本院采纳被告金徐铺公司的相关抗辩意见，酌情将物业服务费7.17元标准中共用部位、公共设施设备日常运行保养按照每月每平方米1.80元部分调整为每月每平方米1.00元。至于原告主张向被告追索公共区域分摊电费67,000元的请求，根据原告提交的相关电费发票，首先金额不相符，其次，发票上载明缴费单位为案外人上海睿乙物业管理有限公司，尚缺乏相关证据证明该公司与原告间的关联性，故在本案中不宜处理，原告物业公司可提供证据另行主张权利。至于原告主张被告偿付逾期付款滞纳金30万元的请求，本院认为，因原、被告对于服务质量、服务区域等长期存有争议，导致被告拖欠物业服务费用具有一定合理事由，且物业服务合同对逾期付款无偿付滞纳金的约定，故本院不予支持。至于被告抗辩原告无物业服务企业资质，与业主委员会签订的物业服务合同属于无效合同的抗辩意见，无事实依据，本院不予采纳。关于被告就原告提供的物业服务合同原件与复印件不一致，应当不予认定的抗辩意见，本院认为，原告对于不一致的情形所作的解释合乎情理，本院不予采纳。审理中，本院向原告物业公司释明相关法律规定，物业公司仍坚持向物业使用人被告金徐铺公司主张权利，系其自行处分实体权利，与法有悖，本院予以照准。审理中，原告物业公司依法撤回对被告如晶公司的起诉，系其自行处分权利的行为，并不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、之规定，判决如下：一、被告上海金徐铺餐饮管理服务有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海吉保物业管理有限公司2015年8月1日至2019年4月30日期间的物业服务费人民币912,117.43元；二、驳回原告上海吉保物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案本诉受理费人民币17,343.05元，由原告上海吉保物业管理有限公司负担5,992.55元，被告上海金徐铺餐饮管理服务有限公司负担11,350.50元(被告所负之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  江爱国人民陪审员  高 贤人民陪审员  支浩明二〇二〇年五月二十九日书 记 员  印 珞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。