上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2014）金民三(民)初字第2298号原告闫翠平，女，1968年12月2日生，汉族，户籍地山东省。原告刘启阳，男，1969年5月3日，汉族，户籍地山东省。两原告共同委托代理人朱民权，上海浦南律师事务所律师。被告上海金山国际贸易城市场经营管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人夏灵勇，董事长。委托代理人沈勇、汪雪，上海市联合律师事务所律师。原告闫翠平、刘启阳诉被告上海金山国际贸易城市场经营管理有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员奚利强独任审判，公开开庭进行了审理，两原告共同委托代理人朱民权，被告委托代理人沈勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，两原告系夫妻。2013年7月27日，原、被告签订“上海市商品房预售合同”，合同总价395,778.90元。签约后，原告首付80,778.90元，另交了2860元空调费用，2013年11月3日又支付了第二期房款120,000元，共计支付房款203,658.90元。剩余房款190,000元约定由原告向银行贷款，被告代为办理，之后，因被告未能为原告办理银行贷款而无力支付。2014年4月，原告闫翠平被告查出患有XXX疾病，因急需筹措手术费用且房屋无法办理抵押贷款，原、被告经商量决定解除购房合同，并于5月2日至金山区房地产交易中心撤消了合同登记，但被告事后以合同第七条约定为由仅退还原告购房款123,981.12元，余款不予退还。经双方交涉，被告坚持只同意再退还一半。原告认为原告无法办理房屋抵押贷款导致合同无法履行，但责任不在原告。购房合同第七条约定有失公正，权利义务不对等，是典型的霸王条款，应予撤消。诉讼中，原告又称，原、被告签订的购房合同是由被告提供的格式合同，并非双方协商一致的结果。现向法院提起诉讼，请求判令撤销原、被告间预售合同的第七条约定，并责令被告返还原告购房款79,677.78元，本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求，请求判令被告返还原告购房款75,720元(同意扣除总房价的1%即3957.78元)。被告未作书面答辩。庭审中称，原、被告间的合同解除是由于原告无法办出贷款，无法履行合同了，属原告违约。“上海市商品房预售合同”是双方真实意思表示，对解除合同承担20%违约金在上海市购房合同中是普遍存在的，第七条并非霸王条款，而是双方协商一致的，该条款是对违约金作出的约定没有损害原告民事权利；在销售过程中被告也产生相应的费用如支付人工费、佣金等，故20%的违约金并不高。其次，原告购房时被告向原告收取了2358元的登记费、委托公证费、物业费、代办费等，在退还原告购房款时该笔费用已全额退还。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告又辩称，即使原告违约，被告也不应未与原告商量的情况下扣除20%的购房款，如果扣除的20%购房款作为违约金，则被告未对损失举证，20%违约金明显过高，应予调整。经审理查明，2013年7月27日，原、被告签订“上海市商品房预售合同”，合同约定：“原告向被告购买金山区金山大道4168弄《上海金山国际贸易城二号地块商业用房1－8号楼》8号3层318室房屋一套，房屋建筑面积26.66平方米，每平方米14,845.42元，合同总价395,778.90元，2013年7月27日支付首付款80,778.90元，2013年10月27日支付125,000元，余款190,000元于2014年1月27日付清，原告委托被告办理银行抵押贷款，贷款不足部分由原告现金补足；对违约责任，合同第七条约定如果被告逾期付款超过30天，被告有权单方面解除合同，原告按总房价的20%承担赔偿责任，如果被告违约原告单方行使解除合同权利的，被告应退还支付的购房款并按总房价的1%承担赔偿责任”。合同签订后，原告首付80,778.90元，2013年11月3日又支付了第二期房款120,000元，合计200,778.90元；后因原告原因无法办理贷款，双方遂协商解除商品房预售合同，并于2014年5月至金山区房产交易中心办理了撤销预登记。2014年5月12日，被告扣除原告79,155.78元购房款后，以银行转帐方式返还原告123,981.12元(其中2358元不是购房款)，余款未予返还，原告遂涉讼。诉讼中，双方对扣款事宜发生争执，原告认为被告未经其同意扣除原告预付房款，并向本院提供一份仅由其签名的“退房申请单”，证明当时原告并不同意按原合同履行；被告则向本院提供一份由原告签名并由被告审批的“退房申请单”，证明原告同意按商品房预售合同办理，原、被告对退款事宜已进行结算。以上事实，由原告身份证复印件、被告营业执照、上海市商品房预售合同、发票联、银行存折、退房申请单及本院庭审笔录等证据所证实。本院认为，原、被告签订的“上海市商品房预售合同”是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，合法有效，对双方均具有约束力。合同签订后，原告支付了部分购房款，后因原告自身原因无法办理银行抵押贷款，无力支付剩余购房款，致使双方解除购房合同，原告违约。根据合同约定，原告应当按总房价的20%赔偿被告相应损失，被告据此将购房款79,155.78元作为违约金予以扣除；本院认为，被告扣除原告购房款79,155.78元，其实质是原告违约而承担的违约金；原合同对违约金的约定并不违反法律规定，但是如果约定的违约金过分高于造成的损失的，原告可以请求法院予以适当减少；由于被告在诉讼中并未对因合同解除造成的损失进行举证，现原告请求减少对违约金的承担，本院考虑到被告在销售过程中确实会产生相应的费用如人工费、佣金等，故酌情确定原告应承担的违约金为15,000元。现被告擅自将原告购房款中的79,155.78元作为违约金予以扣除，显属不当，故尚应返还原告购房款64,155.78元。被告辩称，原告填写“退房申请单”时同意按原合同办理，所扣钱款是双方协商一致的结果，本院认为，尽管被告对原告提供的“退房申请单”没有认可，考虑到“退房申请单”系由被告拟制，本院有理由相信该“退房申请单”系原告当初最先填写的，不同意按原合同办理是其当初的真实意思表示；其次，“退房申请单”不是结算单，即使原告事后又填写了一份“退房申请单”并同意按原合同办理，但并不意味着双方对退款事宜已达成一致意见。综上，被告的辩解本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告上海金山国际贸易城市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告闫翠平、刘启阳购房款64,155.78元；二、驳回原告闫翠平、刘启阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费895元，由原告负担137元，被告负担758元，被告所负之款于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  奚利强二〇一四年十月八日书记员  张 倩附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。