上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第3468号上诉人（原审被告）吴晨鸣。委托代理人吴雄有（系吴晨鸣父亲）。被上诉人（原审原告）徐步华。委托代理人高大力，上海泽玖欣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）吴其武。委托代理人王厚忠，上海乐邦律师事务所律师。上诉人吴晨鸣因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第2681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月17日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审经审理查明，2012年6月30日，吴晨鸣与案外人上海某某房地产开发公司（以下简称某某公司）签订《上海市商品房预售合同》一份，约定吴晨鸣向某某公司购买本市某某路***弄《某某城F街坊》××号××层××××室房屋（以下简称涉案房屋），吴晨鸣并向某某公司支付了部分房款。2014年6月15日，徐步华经上海太平洋房屋服务有限公司居间介绍看中涉案房屋，并将定金人民币（下同）50,000元交于中介公司。2014年6月19日，吴晨鸣（出卖人、签约甲方）与徐步华（买受人、签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋建筑面积为86.70平方米，房屋转让价格为2,700,000元；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款万分之五计算，超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方应在接到书面通知之日起五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金；签订本合同时，甲方尚未办出以其为权利人的《上海市房地产权证》，甲方持有以其为购买人的《上海市商品房预售合同》，乙方对此知晓并同意购买，甲方应于收到乙方的第一笔房款及装修补偿款2,850,000元后70日内，办妥以甲方为权利人的该房地产的《上海市房地产权证》，若因甲方之原因，未能在上述期限内办妥的，则乙方有权单方面解除合同，同时甲方应按照本合同约定的总房款的20%向乙方支付违约金；为保障交易安全，甲方及吴其武同意在乙方支付甲方人民币房款及装修补偿款万元之前，由吴其武提供以吴其武为权利人的上海市某某路***弄***号102室房屋作为抵押，吴其武同乙方共同至该房屋所在区房地产交易中心办理抵押手续，抵押金额2,850,000元，相关费用由乙方承担支付，待甲方办妥甲方为权利人的该房地产的《上海市房地产权证》，乙方应无条件配合撤销抵押，并不得要求吴其武支付抵押款等。合同还对其他内容进行了约定。当日，吴晨鸣（出卖人、签约甲方）与徐步华（买受人、签约乙方）还签订《补偿协议》一份，约定：甲乙双方签订的《上海市房地产买卖合同》，合同约定的成交价为2,700,000元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备，乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方480,000元，并于签约后且与吴其武办妥抵押手续当日支付甲方（补偿款及房款一定要分开划入甲方账户，以免影响贷款的申请流程）；本次交易甲方应缴纳的交易税费均由乙方承担并支付；乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看，双方在此同意甲方将该房地产连同现有装潢、厨卫设施、设备按现状交付乙方即可，但是甲方必须保证该房地产内的管道通畅及该房地产附属设施设备的正常使用；双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定。2014年6月30日，徐步华及吴其武共同至上海市房地产交易中心办理了抵押登记，吴其武将其所有的位于上海市闵行区某某路***弄***号102室房屋抵押给徐步华，债权数额为2,850,000元，债务履行期限自2014年6月26日至2014年12月25日。此后吴晨鸣未能在双方约定的时间内办理出其为产权人的涉案房屋房地产权证，2014年9月11日吴其武代吴晨鸣（签约甲方）与徐步华（签约乙方）签订《补充协议》一份，约定：甲方承诺于2014年10月11日之前备齐相关材料到房屋所在区房地产交易中心办理以其为权利人的《上海市房地产权证》；甲方承诺配合乙方办理购买该小区内车位的相关手续，产生的与车位相关的费用由乙方承担并另行支付；甲方同意将开发商在交房时如有赠予的家具家电全部随该房屋一起交予乙方；在签订该买卖合同时，为保障交易安全，由吴其武提供以吴其武为权利人的上海市某某路***弄***号102室的房屋为抵押，抵押人为乙方，抵押金额为2,850,000元，现甲乙双方同意在乙方办妥以其为权利人的《上海市房地产权证》当日，甲乙双方共同至闵行区房地产交易中心无条件解除该抵押，乙方不得要求甲方支付任何款项等。同年7月2日，徐步华向吴晨鸣分两笔转账支付房款480,000元及2,320,000元。此后吴其武取得了购房定金50,000元及房款2,800,000元。原审另查明，本案审理过程中，涉案房屋仍登记于某某公司名下。原审审理中，徐步华请求判令：1、解除其与吴晨鸣就涉案房屋签订的房地产买卖合同；2、吴晨鸣向其返还已支付的房款2,850,000元，并向其支付违约金636,000元；3、吴其武就房款及违约金承担抵押担保责任。吴晨鸣辩称，不同意徐步华的诉讼请求。涉案房屋实为吴其武向开发商购买，其只是挂个名字。该房屋出售给徐步华也是由吴其武与徐步华进行协商，吴其武谈妥后将买卖合同交给其签字。其拿到2,850,000元房款后也转交给了吴其武，故涉案房屋买卖与其无关。吴其武辩称，同意在房款2,850,000元的范围内承担抵押担保责任，对解除合同认为与其无关，如果解除其不用承担相应的担保责任，且违约金约定过高。原审认为，关于徐步华与吴晨鸣签订的买卖合同，吴晨鸣抗辩认为其系挂名购房人，房屋实际由吴其武购买并出售，但就涉案房屋的两次买卖而言均由吴晨鸣作为买卖一方签订合同，在合同履行过程中，徐步华将房款支付给了吴晨鸣，本案系争之买卖合同从签订到履行均由吴晨鸣作出，其作为本案系争合同的相对方享有该合同项下的权利并应承担相应的义务，至于吴晨鸣与吴其武之间就涉案房屋的协议，可由吴晨鸣与吴其武另行协商解决。徐步华与吴晨鸣就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。依据双方《上海市房地产买卖合同》补充条款的约定，“甲方应于收到乙方的第一笔房款及装修补偿款285万元后70日内，办妥以甲方为权利人的该房地产的《上海市房地产权证》，若因甲方之原因，未能在上述期限内办妥的，则乙方有权单方面解除合同，同时甲方应按照本合同约定的总房款的20%向乙方支付违约金”，徐步华于2014年7月2日已将约定的房款及装修补偿款共计2,850,000元支付给吴晨鸣，按照合同约定，吴晨鸣应于2014年9月10日前办妥房地产权证，但实际履行过程中吴晨鸣并未能办妥，已属违约。此后，吴晨鸣继续与徐步华协商，但至本案起诉前吴晨鸣仍未能取得涉案房屋的房地产权证，该合同已无法在合同约定的期限内继续履行，故对徐步华按照约定要求解除合同的诉讼请求，予以支持。依据合同法之规定，当事人主张解除合同的应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，徐步华起诉至法院要求解除合同，吴晨鸣于2015年4月30日收到徐步华的起诉状，原审法院认定双方签订的买卖合同应于2015年4月30日解除。合同解除后，吴晨鸣应将已收房款2,850,000元返还给徐步华。关于徐步华主张的违约金，按照双方合同约定吴晨鸣应按合同约定的总房款20%予以支付，双方于买卖合同约定的转让价格为2,700,000元，《补偿协议》中的480,000元虽名为装饰装修的补偿款，但《补偿协议》系买卖合同的组成部分，该款实际也是此次交易中的房价款组成部分，同时双方亦约定《补偿协议》的违约责任适用买卖合同之约定，故原审认定系争房屋转让价格为3,180,000元。至于违约金数额，吴晨鸣认为徐步华的主张过高，原审认为对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。徐步华于2014年7月2日已经将购房款2,850,000元支付给吴晨鸣，至今已逾一年，且以房屋交易市场实际情况而言，房屋价格呈上涨趋势，现因吴晨鸣违约未能完成交易已给徐步华造成了较大的损失，原审法院从制裁违约和利益平衡原则出发，酌情确定吴晨鸣向徐步华支付违约金477,000元。关于徐步华要求吴其武对房款2,850,000元及违约金承担抵押担保责任的诉讼请求，吴其武认为其仅应对房款2,850,000元以内承担抵押担保责任，违约金与其无关。就抵押担保范围，从买卖合同约定的内容来看，系对购房款及补偿款2,850,000元进行的担保，徐步华与吴其武于买卖合同签订后办理抵押登记确认的债权数额也为2,850,000元。且此后吴其武代吴晨鸣与徐步华签订的《补充协议》中再次明确抵押金额为2,850,000元，故原审认为吴其武以其房屋承担抵押担保的范围并不及于违约金，故对于徐步华要求吴其武对违约金承担抵押担保责任的诉讼请求，不予支持。现吴其武就购房款及装修补偿款2,850,000元以其所有的位于上海市某某路***弄***号102室房屋作为抵押并办理了抵押登记，徐步华的抵押权已依法设立，故在吴晨鸣逾期不予返还购房款及装修补偿款2,850,000元的情况下，徐步华有权以上述房屋折价或者以拍卖、变卖上述房产的价款优先受偿。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条第一款、第一百九十八条之规定，于二○一五年九月二十五日作出判决：一、徐步华与吴晨鸣就上海市闵行区某某路***弄***号××层××××室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》于2015年4月30日解除；二、吴晨鸣于判决生效之日起十五日内向徐步华返还购房款及装修补偿款2,850,000元；三、吴晨鸣于判决生效之日起十五日内向徐步华支付违约金477,000元;四、吴晨鸣到期未能向徐步华返还购房款及装修补偿款2,850,000元时，徐步华有权就吴其武所有的上海市闵行区某某路***弄***号102室房屋折价或者以拍卖、变卖上述房产的价款优先受偿；五、驳回徐步华的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计17,344元，财产保全费5,000元，二项合计22,344元，由吴晨鸣、吴其武负担。判决后，吴晨鸣不服，上诉于本院，诉称：吴晨鸣仅是挂名购房人，涉案房屋的购买、出售行为均系由吴其武实际操作，徐步华支付的款项吴晨鸣也均已转交给吴其武，故系争买卖合同虽然是以吴晨鸣的名义签订，但吴其武系实际卖房人并已实际享受系争合同项下的权利，故其亦应承担系争合同项下的相应义务。请求二审法院依法撤销原判第二、第三、第四项，改判由吴其武返还徐步华购房款及装修补偿款2,850,000元、支付违约金477,000元。被上诉人徐步华辩称：涉案房屋交易过程中其一直是与吴其武进行沟通，故请求法院依法判决。被上诉人吴其武辩称：不同意吴晨鸣的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院认为，吴晨鸣提起上诉的主要理由是认为其仅是涉案房屋的挂名购房人，涉案房屋的实际购房人、出售人系吴其武，吴其武也实际收取了吴晨鸣转付的全部房款，故应由吴其武承担系争买卖合同项下的相关权利义务。对此，由于从合同关系上看，吴晨鸣系向某某公司购买涉案房屋的购房人，系向徐步华出售涉案房屋的售房人，徐步华支付的房款亦由吴晨鸣收取后由吴晨鸣转交给吴其武，故对徐步华而言，吴晨鸣是涉案房屋交易的相对方，故原审判令吴晨鸣对徐步华承担涉案房屋买卖合同解除后的相关责任，由吴其武根据其承诺承担相应担保责任，并无不当。吴晨鸣与吴其武之间对涉案房屋的相关约定可由其另行解决。由此，吴晨鸣的上诉诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币33,416元，由上诉人吴晨鸣负担。本判决为终审判决。审判长  张薇佳审判员  唐建芳审判员  盛伟玲二〇一六年一月七日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；