福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书(2014)仓民初字第583号原告（反诉被告）林玉清，男，1969年5月12日出生，汉族，住福建省闽侯县。委托代理人林武纬，福建闽天律师事务所律师。委托代理人胡育毅，福建闽天律师事务所律师。被告林根清（反诉原告）男，1965年5月3日出生，汉族，住福州市仓山区。委托代理人史智兴，福建名仕律师事务所律师。原告（反诉被告）林玉清与被告（反诉原告）林根清租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月21日受理后，于2013年7月8日作出判决。因原告不服该判决，提起上诉，福州市中级人民法院于2013年10月24日裁定发回重审。本院于2014年1月8日受理后，依法重新组成合议庭，于2014年2月28日公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林玉清诉称，2009年12月6日，原、被告签订房屋租赁合同，被告向原告承租位于福州市店面作为经营之用（其中××号店面是原告所有，××号店面是原告向他人承租后转租的），租期为五年，从2009年12月23日起至2014年12月23日止，第一年租金每月为6000元，第二年起到第五年每月租金为7680元，租金在每月的10日前支付。合同签订时，被告支付押金5000元。合同签订后，双方按合同约定履行各自义务。2013年1月10日，被告关闭经营的店面，未按约定支付租金，经原告多次催讨，被告以各种理由不予支付。被告的行为已违反了《租店协议》的约定。现诉至法院，请求判令：1、被告按合同约定支付2013年1月份租金7680元；2、被告承担本案诉讼费用。被告林根清辩称，双方于2009年12月6日签订租赁合同，被告承租诉争店面作为经营使用。2013年1月5日被告电话告知原告，由于各种客观原因造成经营亏损，无法继续承租该店面，要求提前终止合同，原告也同意解除合同，但要求被告将租赁物与其他店面用砖块分隔。同月10日被告将租赁物交还原告，并将诉争店面的锁匙交还给原告。原告已经实际接收租赁物，可见原告已经同意解除双方的租赁合同。2013年2月1日，被告通过EMS快递邮寄《关于解除的确认及请求返还租赁押金的通知》，但原告无故拒绝签收，现被告要求驳回原告的诉讼请求。反诉原告林根清诉称，2009年12月6日，反诉原告向反诉被告承租诉争房，并交付租金5000元，由于租赁物门口有地铁围着及附近居民拆迁等各种客观原因导致经营严重亏损。2013年1月5日反诉原告电话告知反诉被告解除合同，并得到其同意。反诉原告根据反诉被告的要求，将租赁物与其他店面用砖块分割，并在2013年1月10日将租赁物及钥匙交还反诉被告，反诉被告已经实际接受租赁物，双方的合同已于2013年1月10日解除，故反诉被告有义务返还反诉原告押金5000元。自合同签订以来，反诉原告一直按照合同的约定及时支付房租，但反诉被告从未向反诉原告开具正式发票，损害反诉原告的利益。现反诉要求判令：1、反诉被告返还反诉原告租赁押金5000元；2、反诉被告开具2009年12月至2013年1月份的租金正式发票；3.反诉被告承担全部诉讼费用。反诉被告林玉清辩称，1.双方的租赁合同合法有效，且履行期限未届满，因此，反诉原告要求返还租赁押金5000元的诉请没有依据；2.反诉原告要求开具正式发票，没有事实及法律依据，开具发票属于行政关系，不属于民事法律关系调整的范围，且双方签订的合同中明确约定租金不含税收，所以租金的税点由反诉原告承担。原、被告签订的租赁合同合法有效，双方应该继续履行合同。反诉原告的诉请缺乏事实和法律的依据，依法应当予以驳回。原告（反诉被告）在庭审中提交如下证据：A1.《租店合同》，证明原、被告之间存在租赁店面的法律关系以及被告未按约定支付租金的事实；A2.榕房权证字第×××××××的房屋所有权证一本，证明出租给被告的××号店面是原告所有；A3.原告与案外人王生仁签订的《租店合同一份》，证明原告租给被告的××号店面系向案外人王生仁承租，该店面的所有人王顺珍因长期在国外，店面由其父亲王生仁代管；A4.榕房权证字第×××××××的房屋所有权证复印件一本，证明××号店面是王顺珍所有；A5.王顺珍身份证复印件一份，证明王顺珍身份；A6.王生仁的身份复印件一份，证明王生仁身份。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交证据的质证意见如下：A1真实性无异议，证明对象有异议，双方签订合同以后，被告及时交付租金，不存在拖欠租金的行为；A2真实性无异议；A3真实性有异议，王顺珍等人身份的真实性有异议，也没有委托书；A4、A5、A6无原件，真实性有异议。被告（反诉原告）在庭审中向本院提交如下证据：B1.中国移动通信客户话费及短信/彩信详单，证明：1.2013年1月5日，被告致电原告解除合同事宜；2.2013年1月10日原告致电被告到店铺交房；3.被告于2013年1月10日15时31分38秒向原告的手机135××××3922发送短信；B2.店铺照片，证明2013年1月8日被告已按原告的要求将租赁物店面用砖块分隔；B3.短信通信内容，证明被告于2013年1月10日下午向原告交还租赁物及锁匙；B4.EMS邮件详情单、关于解除《租赁合同》的确认及请求返还租赁押金的通知，证明2013年2月1日被告向原告进一步确认解除租赁合同并发出《关于解除〈租赁合同〉的确认及请求返还租赁押金的通知》，但原告无故拒收并退回邮件；B5.收条，证明被告收取原告押金5000元；B6.银行卡客户交易查询、打印，证明被告按照合同约定每月按时缴纳房租；原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交证据的质证意见如下：B1真实性没有异议，关联性有异议，不能证明被告的主张；B2与本案没有关联性；B3真实性、合法性、关联性均有异议，看不出短信发出时间，不能证明被告主张；B4与本案没有关系性，原告从未收到该邮件；B5、B6真实性无异议，此二份证据可以证明合同一直都在履行。本院认为，原告的提交的证据A1、A2、A3来源合法，内容可以反映待证的事实，与本案有关联性，本院依法予以确认；A4、A5、A6未提供原件，本院不予采信。被告提交的证据B1、B2、B4、B5、B6来源合法，内容可以反映待证的事实，与本案有关联性，本院依法予以确认；B3与B1中的短信/彩信详单可相互印证，本院予以采信。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认以下法律事实∶2009年12月6日，原、被告签订《租店合同》一份，双方约定原告将位于仓山区店面租给被告，租赁期限为五年，即自2009年12月23日起至2014年12月23日止，第一年租金每月6000元（不含各税），第二年起至租赁期满每月租金7680元（不含各税），每月10日前付租金；合同签订时，被告支付原告押金5000元，租期满时无息退还。合同签订当日，被告向原告支付押金5000元，原告向被告交付店面，被告也依照合同约定支付租金至2012年12月13日。2013年1月8日，被告将诉争店面之间用砖块分隔。2013年1月10日15时31分38秒，被告向原告发送一条短信，内容体现被告告知原告当天下午交接诉争店面，其将方圆楼店铺及钥匙交还原告。2013年2月1日，被告通过EMS国内特快专递向原告邮寄了一份“关于解除《租赁合同》的确认及请求返还租赁押金的通知”，但原告拒收该邮件。2014年6月23日，经现场勘查诉争店面已经关闭未营业，其中诉争的××号店面及××号店面之间已用砖块分隔。本院认为，原、被告双方签订的《租店合同》是双方真实的意思表示，合法有效，应予认定，原、被告双方均应按照合同的约定履行。被告于2013年2月1日向原告住所地邮寄的一份EMS国内特快专递信封表面已明确记载信件内容为“关于解除《租赁合同》的确认及请求返还租赁押金的通知”，但原告却无正当理由予以拒收，结合被告用砖墙分隔店面的行为以及短信通信内容、移动通信客户话费详单等证据可以相互印证，故本院确认原、被告双方已于2013年1月10日就解除租赁合同达成一致意见。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。由于原、被告在合同中约定租金为按月给付，从前一个月的23日起至次月的22日止为一个租赁月的计算周期，每个租赁月××号之前缴纳当月租金。现被告最后一次缴纳租金的时间为2012年12月13日，该租金应为2012年11月23日起至2012年12月22日止的租金。因此，自2012年12月23日起至合同解除日2013年1月10日止，被告应当支付相应占用期间的租金即7680元／月×（19÷30）天=4864元。另外，由于合同已解除，原告应当将收取的押金5000元返还给被告。虽然原、被告在合同中未约定原告是否应当向被告开具租金发票，但根据《中华人民共和国合同法》的有关精神以及《中华人民共和国发票管理办法》第十九条的规定：“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票”，原告作为出租方在收取租金时，向承租方出具相应的租金发票，是租赁合同履行过程中应当承担的附随义务。被告自合同签订日起至2012年12月13日止，均有缴交租金，故原告应当向被告出具已收取租金的正式发票。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告林根清向原告林玉清支付2012年12月23日起2013年1月10日止的租金4864元；二、反诉被告林玉清应返还反诉原告林根清押金5000元；三、上述判决第一项与第二项款项折抵后，反诉被告林玉清应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告林根清136元；四、反诉被告林玉清于本判决生效之日起十日内开具2009年12月23起至2012年12月13日止的租金正式发票；五、驳回原告其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告林根清负担；反诉费25元，由原告林玉清承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  刘 萍人民陪审员  朱擎屹人民陪审员  林弦声二〇一四年七月二日书 记 员  王 群附注一：本民事判决书引用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条、依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。附注二∶执行申请提示发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”