淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0812民初8456号原告：管兆喜，男，1975年1月18日生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：金明章，江苏益新律师事务所律师。被告：招义林，男，1991年6月13日生，汉族，住淮安市金湖县。原告管兆喜与被告招义林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告管兆喜及其委托诉讼代理人金明章，被告招义林到庭参加诉讼。后因案情需要，本案依法转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告管兆喜及其委托诉讼代理人金明章，被告招义林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告管兆喜向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2019年9月1日至2020年8月31日期间的房屋租金35000元及违约金（以35000元为基数，从2019年8月1日按日万分之五计算至实际给付之日）；2、被告支付拖欠的物业费、水电费1427元；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年8月30日，原、被告签订租赁合同一份，被告租用原告所有的位于淮安市清江浦区的房屋用于经营房产中介，租期3年，自2018年9月1日至2021年9月1日，第一年租金为35000元，第二年租金为35000元，第三年之后每年以35000元为基数递增10%，租金按年支付。合同签订后，被告支付了第一年的房租35000元，原告交付了房屋。按合同约定，被告应于2019年8月1日支付第二年房租，但被告未支付房租，并拖欠物业费、水电费，原告多次催要无果，故提起诉讼。被告招义林辩称，不同意支付房租、违约金、物业费及水电费。签订合同之前，双方口头协议，房屋可以转租，因是毛坯房，在签订合同时原告将合同写成不准转租，但原告当时说合同这样签，以后说一声可以转租；承租房屋后我花了4万元装修，2019年5月我与原告电话联系房屋需要转租，但原告不同意，后来又协调了4次原告还是不同意，我向原告表明如果不同意转租我以后就不租了，原告说按合同来；我因经营不善在2019年5月份将店铺物品全部搬走，2019年9月1日将房屋钥匙委托隔壁邻居转交原告；合同约定物业费由我交，但因上述种种问题，我不愿意交；要求原告退还押金2000元；原告赔偿我装修的花费，对此我另案主张。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月30日，原告管兆喜（出租方，甲方）与被告招义林（承租方，乙方）签订租赁合同一份，约定：甲方将坐落于淮安恒大名都二期19号楼115室的房屋出租给乙方用于经营房产中介，租期3年，自2018年9月1日至2021年9月1日；第一年租金为35000元，第二年租金为35000元，第三年之后租金每年10%递增，租金按年支付，提前一个月支付；租房押金2000元；乙方添置的用于经营的所有可以移动、拆除的设备设施归乙方所有，不能移动、拆除的装潢设施甲方不承担任何经济责任；在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费、债务由乙方自行承担；在租赁期间，乙方不得转租房屋、合租或给他人使用，否则甲方有权立即收回出租房并不退房租、押金，不承担任何损失、责任。乙方有下情形之一的，甲方有权解除合同：未按约定期限交付租金，超过15天以上的；在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自转租或转让承租房屋的。乙方逾期支付房租，每逾期一日，则乙方须按房租5%的滞纳金赔偿给甲方；乙方擅自将承租屋转租、转让、转借、合租、转行以及调剂使用等，甲方有权解除合同，乙方承担违约责任，乙方赔偿甲方经济损失（一年房租），甲方不退房租、押金；租赁期间，乙方变动手机号码、居住地等重要信息应通知甲方，否则甲方有权解除合同，乙方承担违约责任，乙方赔偿甲方经济损失，甲方不退房租、押金；在租赁期内乙方不得将丧葬物品摆放在出租房内，否则甲方有权解除合同，乙方承担违约责任，乙方赔偿甲方经济损失，甲方不退房租、押金，乙方还要赔偿甲方一年的房租作为补偿。合同签订后，被告向原告支付了第一年（2018年9月1日至2019年8月31日）的房屋租金35000元及租房押金2000元，被告将涉案房屋（毛坯房）交付原告，原告装修后将房屋用于经营房产中介。2019年8月4日，原告通过微信向被告催要下一年度的房租、物业费及水电费。原告因经营不善，于2019年8月搬离涉案房屋，并将房屋钥匙交给隔壁邻居。2019年9月1日，被告从邻居处取钥匙查看涉案房屋，发现原告已搬空，但房屋内遗留垃圾。原告陈述，其看过房后又将房屋钥匙返还邻居。庭审中，原告主张被告尚欠水费118元、电费110元，被告予以认可。原告主张被告尚欠10个月的物业费1160元（房屋面积58平方米，单价2元/月/平方米），被告对欠费时间予以认可。在本案审理过程中，被告招义林于2019年11月15日向本院提起诉讼，即（2019）苏0812民初10269号案件，要求解除双方的房屋租赁合同，并要求管兆喜退还租房押金2000元。在该案庭审中，管兆喜同意解除双方的房屋租赁合同。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案房屋租赁合同在履行过程中，被告因自身经营不善于2019年8月搬离涉案房屋，原告于2019年9月1日取得房屋钥匙，表明双方的房屋租赁合同自2019年9月1日起事实上不再履行，被告另案提起诉讼要求解除双方的房屋租赁合同，原告亦表示同意，表明双方对于合同解除达成了一致意见。原告虽陈述其2019年9月1日看过房后又将房屋钥匙返还邻居，但原告已同意解除合同，其亦有防止损失扩大的义务。原告要求被告支付第二年的房屋租金35000元，本院认为，原、被告虽就合同解除达成了合意，但被告提前退租，原告需要重新招租有一定的损失，亦需要一定的时间，空租期的租金损失应由被告承担，结合本案实际情况以及原告有防止损失扩大的义务，本院酌定由被告再向原告支付空租期的租金15000元，对原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告主张的违约金，因原、被告双方均同意解除合同，且本院已判决被告承担空租期的租金损失了，故本院对违约金不再支持。原告要求被告支付所欠的水费118元、电费110元，被告予以认可，故本院予以支持。原告要求被告支付物业费1160元，被告对物业欠费时间予以认可，且租赁合同中亦约定物业费由承租人承担，故本院对原告该主张亦予以支持。综上，被告应向原告支付水电费、物业费1388元。被告辩称，原告曾在合同签订前答应其房屋可以转租，后来又不让转租导致其提前退租，因合同签订前双方的交流尚处于合同磋商阶段，最终应以书面合同为准，故本院对被告该辩称不予采信；被告还要求原告退还租房押金2000元，因被告已对此另案提起诉讼，故本院在本院中不予处理。经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告招义林于本判决生效之日起三个月内给付原告管兆喜租金15000元及水电费、物业费1388元，合计16388元；二、驳回原告管兆喜的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费712元，由原告管兆喜负担392元，被告招义林负担320元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长  张广兄人民陪审员  魏广生人民陪审员  毕正州二〇二〇年二月十三日法官 助理  **元书 记 员  金雨心附：相关法律法规及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿；当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。