福建省福州市长乐区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0182民初1193号 原告：福州市长乐区航城街道龙门村民委员会，住所地福建省福州市长乐区航城街道龙门村，统一社会信用代码54350182B229972943。 法定代表人：高铿，该村委会主任。 委托诉讼代理人：张迪，北京大成（福州）律师事务所律师。 被告：福建皓淼实业有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区湖东路169号天骜大厦8层803室，统一社会信用代码91350102691938400A。 法定代表人：陈凯，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张荫兵，男，该公司员工。 被告：郭煌，男，1972年5月2日出生，汉族，住所地福建省福州市晋安区。 被告：张荫兵，男，1967年11月11日出生，汉族，住所地福建省福州市晋安区。 原告福州市长乐区航城街道龙门村民委员会（以下简称龙门村委会）与被告福建皓淼实业有限公司（以下简称皓淼公司）、郭煌、张荫兵租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告龙门村委会委托诉讼代理人张迪到庭参加诉讼，被告皓淼公司、郭煌、张荫兵经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙门村委会向本院提出诉讼请求：1.判令皓淼公司、郭煌向龙门村委会支付渤海楼租金13610700元，张荫兵支付其中的7704875元（暂计至2018年12月31日，之后续计至被告返还案涉房产为止）；2.判令皓淼公司、郭煌向龙门村委会支付违约金8186054.8元（参照年利率24%暂计至2018年12月31日，之后继续计算至所有款项付清为止）；3.判令皓淼公司、郭煌根据合同约定承担因租赁产生的税费；4.判决终止龙门村委会与皓淼公司、郭煌签订的《租赁合同》；5.案件受理费及公告费260元由皓淼公司、郭煌、张荫兵共同承担。审理中龙门村委会变更诉求为：1.判令皓淼公司向龙门村委会支付渤海楼租金13610700元，张荫兵、郭煌共同支付其中的7704875元（上述租金暂计至2018年12月31日，之后续计至皓淼公司返还案涉房产止）；2.判令皓淼公司向龙门村委会支付违约金4394345.13元（参照年利率24%暂计至2018年12月31日，之后以13610700元为基数续计至所有款项付清为止）；3.判决终止龙门村委会与皓淼公司签订的《租赁合同》；4.案件受理费及公告费260元由皓淼公司、郭煌、张荫兵共同承担。事实和理由：2012年11月13日，郭煌代表皓淼公司与原告签订《租赁合同》，约定皓淼公司向原告承租位于福州市长乐区渤海楼的房产（建筑面积7203平方米），租期自2013年1月1日至2019年12月31日。双方在《租赁合同》中约定了租金金额及付款时间。同时，合同第五条还约定乙方（皓淼公司）应按时足额支付租金，否则，每逾期一日，应向甲方（龙门村委会）支付年租金金额的千分之五违约金，时间超过30天，甲方有权终止合同。在合同履行过程中，皓淼公司仅支付部分租金，自2014年起未按时足额支付租金。原、被告于2016年7月29日进行核算，确认截至2016年7月31日皓淼公司结欠租金为7704875元，皓淼公司、郭煌、张荫兵出具《欠条》共同承担付款义务，但经原告反复交涉，仨被告仍未按约支付。截至2018年12月31日，皓淼公司已拖欠原告租金13610700元，逾期付款违约金4394345.13元。 皓淼公司庭后向法庭陈述其对龙门村委会所主张的截至2018年12月31日尚欠租金13610700元无异议，要求租金分期给付，免除违约金。对双方签订的《租赁合同》愿意于2018年12月31日解除，案涉房屋已被皓淼公司转租给银行，合同解除后皓淼公司愿意配合龙门村委会做好交接工作。双方签订合同时，皓淼公司已缴纳押金20万元，根据合同约定，该押金可抵扣部分租金。 郭煌庭后向法庭确认其在皓淼公司结欠龙门村委会租金7704875元的《欠条》上签名。但辩称其已通过案外人福建腾辉建材有限公司（以下简称腾辉公司）向龙门村委会支付租金650万元，转账凭证上均有注明是“代郭煌付渤海楼租金”等字样，该款项是偿还其签名确认的7704875元范围内的租金，现应共同偿还的只有1204875元。 张荫兵庭后向法庭确认其同意郭煌的陈述，现应共同偿还的只有1204875元，不是7704875元。 龙门村委会围绕诉讼请求依法提交了《租赁合同》、《欠条》、《房产证》、《终止合同告知函》、《送达快递面单》、《粘贴现场照片》、《中国农业银行客户收付款入账通知》、《业务回单（收款）》及《福建省村集体专用收款票据》、《长乐区村级重大事项集体研究决定书》等证据材料。本院认为，皓淼公司、郭煌、张荫兵未到庭参加诉讼，视为自动放弃举证、质证的诉讼权利。龙门村委会提交的上述证据来源合法，客观真实，本院予以确认并在卷佐证。 根据上述有效证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2012年11月13日，龙门村委会与皓淼公司签订《租赁合同》，约定皓淼公司向龙门村委会承租位于福州市长乐区渤海楼的房产（房产权号：航房权证Ｈ字第××号，建筑面积7203.38平方米）；租赁期限自2013年1月1日至2019年12月31日；2013年1月1日至2015年12月31日每年租金均为471万元，从第四年开始按年租金递增5%计付，即2016年租金为494.55万元、2017年租金为519.28万元、2018年租金为545.24万元、2019年租金为572.50万元；第一年租金在本合同签订之日起十日内支付，第二年至期满每年分两次支付。合同还约定乙方（皓淼公司）应按时足额支付租金，否则，每逾期一日，应向甲方（龙门村委会）支付年租金金额的千分之五违约金，时间超过30天，甲方有权终止合同；在签订合同当日，甲方向乙方收取押金20万元，在租赁期限届满或合同解除之日起两日内，甲方在扣除本合同约定应由乙方承担的费用后，将剩余部分押金退还给乙方。合同签订后，龙门村委会收取了押金20万元。皓淼公司承租后，未按合同约定支付租金。2016年7月29日经双方核算，确认从2014年6月1日至2016年7月31日，皓淼公司欠龙门村委会租金为7704875元，皓淼公司在《欠条》的欠款人处盖章确认，郭煌、张荫兵也在欠款人处签字。此后，皓淼公司继续承租使用案涉房产。2017年7月24日至2018年12月24日，案外人腾辉公司通过银行向龙门村委会转账交付租金共计680万元，具体为：2017年7月24日支付30万元、2017年9月28日支付100万元、2017年11月7日支付110万元、2018年1月29日支付120万元、2018年4月17日支付150万元、2018年7月26日支付140万元、2018年12月24日支付30万元。其中2017年9月28日至2018年12月24日6笔合计650万元转账凭证均附言“代郭煌付渤海楼租金”、“代郭煌付房租”等字样。截至2018年12月31日，皓淼公司共拖欠龙门村委会租金13610700元。审理中，龙门村委会与皓淼公司共同确认案涉《租赁合同》于2018年12月31日解除。龙门村委会表示其诉求终止合同实际是要求解除合同。 本院认为，龙门村委会与皓淼公司签订的《租赁合同》系双方自愿达成,内容不违反法律法规强制性规定,为有效合同。龙门村委会与皓淼公司共同确认案涉《租赁合同》于2018年12月31日解除，不违反法律规定，本院予以确认。但合同解除不影响合同中结算和清理条款的效力。皓淼公司未按合同约定支付租金，已构成违约。龙门村委会要求皓淼公司支付截至2018年12月31日的租金13610700元，符合规定，予以支持。龙门村委会要求皓淼公司以未还租金金额为基数，按照月利率2%的标准支付违约金以及支付截至2018年12月31日止的违约金4394345.13元的诉求，不违反法律规定和合同约定，本院予以支持。皓淼公司庭后主张免除违约金，没有依据，不予采纳。现案涉房屋仍未交还，合同解除后，皓淼公司应参照合同约定的2019年租金标准向龙门村委会支付房屋占有使用费至返还案涉房屋之日止。龙门村委会已收取皓淼公司押金20万元，根据合同约定，双方解除租赁合同后，该押金可在皓淼公司未还的房屋占有使用费内抵扣。郭煌、张荫兵在皓淼公司结欠龙门村委会租金为7704875元的《欠条》上签字，应认定为共同承担还款责任。郭煌庭后述称已由腾辉公司代其偿还租金650万元，但龙门村委会不认可。本院认为，案涉《欠条》出具后，从2017年9月28日至2018年12月24日，腾辉公司向龙门村委会转账6笔共计650万元的转账凭证中，均附言“代郭煌付渤海楼租金”、“代郭煌付房租”等字样，可认定该款项系郭煌通过腾辉公司交付给龙门村委会的租金。且皓淼公司也确认该款项系郭煌偿还《欠条》内的租金，龙门村委会向腾辉公司出具的部分《福建省村集体专用收款票据》中亦载明“收渤海楼2014—2017年租金”等字样。故应认定上述款项为郭煌偿还其签名确认的7704875元内的租金，可在郭煌、张荫兵承担共同还款金额中予以相应扣减，但郭煌与张荫兵仍应对扣减后的1204875元承担共同还款责任。龙门村委会对郭煌、张荫兵超出部分的诉求，不予支持。皓淼公司、郭煌、张荫兵经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,判决如下: 一、确认福州市长乐区航城街道龙门村民委员会与福建皓淼实业有限公司于2012年11月13日签订的《租赁合同》于2018年12月31日解除。 二、福建皓淼实业有限公司于本判决生效之日起十日内向福州市长乐区航城街道龙门村民委员会支付租金13610700元和房屋占有使用费（自2019年1月1日起按合同约定的2019年租金标准计付至实际返还房屋之日止，扣减应退还的押金20万元）。 三、福建皓淼实业有限公司于本判决生效之日起十日内向福州市长乐区航城街道龙门村民委员会支付违约金4394345.13元（按年利率24%计算，暂计至2018年12月31日，2019年1月1日起以未还租金为基数续计至款项付清为止）。 四、郭煌、张荫兵对上述第二项福建皓淼实业有限公司应还的租金在1204875元范围内承担共同还款责任。 五、驳回福州市长乐区航城街道龙门村民委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费129831元，其中114187元由福建皓淼实业有限公司承担，15644元由福建皓淼实业有限公司、郭煌、张荫兵共同承担；公告费260元，由福建皓淼实业有限公司、郭煌、张荫兵共同承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  林淑兰 人民陪审员  陈崇泽 人民陪审员  林为三 二〇一九年十月三十一日                                                                                                                                                    法官助理   陈郑洁                                                                                                                                                      书记员 陈莉莉 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止,不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 1/10