河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初30034号原告（反诉被告）：张成德，男，1973年8月12日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人：王晴，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。原告（反诉被告）：河南戴维酒店管理有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）商务内环财智广场内第3层。法定代表人：陈文昌，经理。委托代理人：时人伟，河南信心律师事务所律师。被告（反诉原告）：邵新峰，男，1973年8月3日出生，汉族，住河南省巩义市。委托代理人：朱攀峰，河南麟格律师事务所律师。委托代理人：张依函，河南麟格律师事务所律师。原告（反诉被告）张成德、河南戴维酒店管理有限公司（以下简称“戴维酒店”）与被告（反诉原告）邵新峰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张成德及其委托代理人王晴，原告戴维酒店法定代表人陈文昌及其委托代理人时人伟，被告委托代理人朱攀峰、张依函到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：请求法院依法判决确认原、被告2017年4月24日签订的《房屋租赁合同》于2018年8月15日终止。事实与理由：2017年5月17日，姚国语与被告等十二家业主，就商务内环西二街8号楼三层整层分别签订了房屋租赁合同，建成“御尊足疗店”。2014年姚国语将足疗店整体转让给以陈充为法人代表的戴维酒店，至此由戴维酒店履行姚国语与十二位业主所签订的房屋租赁合同，并按期向各业主缴纳房屋租金，所有业主没有提出异议。2016年由于市场的原因，体现出原姚国语与各业主签立的原合同房租递增价格偏高，戴维酒店同所有业主协商，并与十一位业主达成共识，一致同意将租金标准定格于原合同约定的2015年的租金标准继续履行合同。唯有被告邵新峰没有达成共识，因没有标准导致没有及时向被告缴付房租金。2017年，被告邵新峰将戴维酒店、姚国语、陈充起诉至法院。2017年4月24日，戴维酒店授权股东张成德为代表与被告进行庭前调解，双方重新签订了房屋租赁合同，戴维酒店按新合同确定的数额支付了租金。由于经营成本大，加上市场变化等情况，酒店处于亏损状态。2018年2月，原告戴维酒店股东进行调整，由陈文昌替换陈充担任法定代表人。2018年8月12日，陈文昌与邵新峰协商《房屋租赁合同》事宜。双方经友好协商，决定于2018年8月15日终止合同。邵新峰同意不要求原告支付违约金并用短信将其父亲邵会友的手机号发送给陈文昌，决定由其父亲去现场验收。邵新峰委托父亲邵会友于2018年9月1日现场验收收回房屋，并当场用透明胶布贴门封存。为了确认双方租赁合同终止效力，现原告诉至法院请求判如所请。被告邵新峰辩称，一、原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，是双方真实意思表示，应受法律保护，原告现仍在使用涉案房屋，其要求终止合同没有事实及法律依据。原、被告于2017年4月24日签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：原告张成德租赁被告位于郑州市郑东新区商务内环路××号的房屋，租赁期限为105个月，自2017年8月15日至2026年8月14日止，其中自2017年8月15日至2021年8月14日的房租为每年386835元，房屋租金的支付方式为：先付费后使用，每次缴纳半年的房租，首次支付房租时间为2017年8月15日之前，以后每间隔半年支付下一次房租。原告戴维酒店就原告张成德的责任向被告承担连带责任保证。合同签订后，原告一直实际使用涉案房屋至今，双方并未进行任何终止合同的交接，现原告起诉要求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2018年8月15日终止没有事实及法律依据。二、关于终止合同一事，原、被告之间从未协商成功，也从未达成解除合同的协议，被告更从未委托其父亲前往现场验收房屋，原告应提供证据证明双方已经自愿终止合同且交接完毕，否则应承担举证不利的后果。三、在原、被告签订的《房屋租赁合同》中，原告张成德是合同的承租方，原告戴维公司是担保方，依据《房屋租赁合同》的约定及相关法律法规的规定，原告戴维酒店并不享有合同解除权，原告张成德也未授权或委托戴维酒店代表张成德与被告协商解除合同一事，原告戴维酒店仅就原告张成德的责任向被告承担连带责任担保，故原告在诉状中所称的原告戴维酒店法定代表人陈文昌与被告协商终止合同的行为，实际不能引起任何法律后果，且被告已经多次告知其没有解除合同的权利，被告对其行为不予认可。四、在原告起诉之后，至少截至2019年10月29日，原告仍在使用被告的房屋进行宣传、经营。在原告提起诉讼之后，被告为保全证据、维护自己的合法权益，委托郑州市黄河公证处对原告所租用涉案房屋开设的盘古云舍酒店在大众点评网站上的宣传、该酒店的现状、及在该酒店办理实际入住的过程进行公证。公证书的内容可以证实，原告租用被告所开设的酒店仍在正常经营，原告不仅使用涉案房屋宣传，而且其实际在经营使用的酒店房间也占用涉案房屋全部面积，并非是原告所述的早已交接，原告诉状所述不实。综上，请求法院驳回原告对被告的请求事项，以维护被告的合法权益和法律的权威。反诉原告邵新峰向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告张成德继续履行双方于2017年4月24日签订的《房屋租赁合同》；2、判令反诉被告张成德向反诉原告支付自2018年8月15日至2019年10月15日应付的房屋租金580252.5元及利息（租金暂算至2019年10月15日，应算至反诉被告实际承租结束之日：利息计算方式为以193417.5元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自2018年8月15日起计算至2019年2月15日止；以386835元为本金自2019年2月15日计算至2019年8月15日：以580252.5元为本金按中国人民银行同期贷款利率自2019年8月15日计算至反诉被告实际付清之日）；3、判令反诉被告张成德向反诉原告支付滞纳金（滞纳金按合同约定的逾期一天按日租金的二倍计算至反诉被告实际付清应付房租之日，暂算至2019年10月15日为900854元）；4、判令反诉被告张成德向反诉原告支付反诉原告为此次诉讼所支出的律师费25000元；5、判令反诉被告戴维酒店对以上债务承担连带保证责任；6、本案的诉讼费、保全费、公证费、保函费、住宿费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2017年4月24日签订《房屋租赁合同》，合同约定：反诉被告张成德租赁反诉原告位于郑州市郑东新区商务内环路××号的房屋，租赁期限为105个月，自2017年8月15日起至2026年8月14日止，其中自2017年8月15日至2021年8月14日的房租为每年386835元，房屋租金的支付方式为：先付费后使用，每次缴纳半年的房租，首次支付房租时间为2017年8月15日之前，以后每间隔半年支付下一次房租。反诉被告戴维酒店就反诉被告张成德的责任向反诉原告承担连带责任保证。合同签订后，反诉被告仅向反诉原告支付2017年8月15日至2018年8月14日的房租，未支付2018年8月15日至2019年8月14日的房租及应在2019年8月15日之前支付的半年房租。反诉原告多次向反诉被告催要，反诉被告一直未支付。反诉被告的行为构成违约，且损害了反诉原告的合法权益，反诉被告应支付租金并承担违约责任。在反诉原告多次催要无果的情况下，反诉被告反而提起诉讼，严重违反合同约定及诚实信用原则。为维护合法权益，反诉原告特提出反诉，望判如所请。反诉被告张成德辩称，一、反诉被告张成德并非承租人，其在租赁合同签字，系接受戴维酒店的委托作出的受托行为，应驳回邵新峰对张成德的反诉。合同法第九条规定，当事人依法可以委托代理人订立合同。2017年4月24日，张成德接受戴维酒店的委托，参加戴维酒店和邵新峰租赁纠纷的调解工作（邵新峰曾因房屋租赁合同纠纷起诉承租方戴维酒店）。张成德以戴维酒店代理人的身份，与邵新峰协商解决纠纷，并签订了本案房屋租赁合同，承租方系被代理人戴维酒店。张成德从未向邵新峰作出过租赁房屋的意思表示，没有与邵新峰达成租赁房屋的合意，更没有租赁邵新峰的房屋使用、收益，邵新峰既未向张成德交付房屋，也不向张成德收取租金，故邵新峰和张成德之间不存在租赁合同关系。因张成德并非合同相对方，主体不适格，故请求法院依法驳回邵新峰对张成德的反诉。二、邵新峰与戴维酒店订立、实际履行房屋租赁合同，承租方戴维酒店接收、使用了涉案房屋，并向邵新峰支付房屋租金。2017年4月24日的房屋租赁合同明确约定：房屋现由戴维酒店实际使用；房租170808元、押金5000元，应由承租方支付，为促成合同签订，承租方还应支付诉讼费、律师费等作为补偿；承租方应合理使用承租房屋等等。同日，戴维酒店按照该合同约定，向邵新峰补交租金170808元、补偿款15232.5元、押金5000元。邵新峰出具收条，明确认可收到的房租、押金等均系戴维酒店公司按照2017年4月24日签订的房屋租赁合同支付，张成德仅为经办人、经手人。此后，邵新峰将涉案房屋交由戴维酒店使用，戴维酒店按约向邵新峰支付租金，双方均按照该房屋租赁合同履行义务。而张成德在代表戴维公司签订房屋租赁合同、完成委托事项后，就不再参与房屋租赁事宜，从没有接收、使用过涉案房屋，也从未向邵新峰支付过房屋押金和租金。综上，张成德作为戴维酒店的代理人不构成合同相对方，戴维酒店才是涉案房屋的承租人。三、戴维酒店与邵新峰协商一致解除本案合同，还办理了房屋交接，邵新峰亦承诺不收取违约金。现邵新峰为了反悔其作出的解除行为，在明知张成德签字系代理行为，从没有接收使用过房屋的情况下，仍试图通过法院强加张成德作为合同承租人，目的在于否认其当初解除合同的民事法律行为的效力，陈述不实，违反诚实信用，请求法院不予支持。综上，请求法院依法驳回邵新峰对张成德的反诉。反诉被告戴维酒店辩称，邵新峰所述不实，其诉讼请求不成立，人民法院应依法予以驳回。一、戴维酒店和邵新峰于2018年8月12日经电话联系协商确定，双方签订的《房屋租赁合同》于2018年8月15日终止解除，邵新峰委托其父亲邵会友到现场验收房屋，并将其父亲的电话号码短信发给戴维酒店的法定代表人陈文昌。邵新峰承诺表示戴维酒店用多长时间房子，交多长时间的租金，不租了也不要违约金；二、戴维酒店于2018年8月15日安排人员将属于邵新峰的十间房子腾空，以实际行动履行了双方终止租赁合同的约定；三、2018年9月2日，邵新峰的父亲邵会友到现场，在戴维酒店法定代表人陈文昌安排的工作人员的配合下，对十间房屋逐间验收，无异议后用透明胶带封存。即邵新峰也以委托其父亲邵会友到现场验收房屋的方式履行了双方终止租赁合同的约定；四、双方在约定于2018年8月15日终止解除房屋租赁合同后，各自以自己的实际行动履行了终止合同的约定。因此，戴维酒店即承租方无继续支付房屋租金的义务，邵新峰的诉讼请求不成立，人民法院应依法予以驳回。经审理查明：2017年3月13日，邵新峰将姚国语、陈充、戴维酒店诉至本院，要求姚国语、陈充、戴维酒店支付拖欠的房屋租金及逾期缴纳房屋租金的滞纳金；解除其与姚国语签订的《房屋租赁合同》及补充协议；姚国语、陈充、戴维酒店立即将房屋恢复原状并交还给邵新峰，逾期交还房屋的，按照补充协议约定的租金标准支付租金。诉状的事实与理由部分载明：2011年邵新峰与姚国语签订了《房屋租赁合同》，姚国语装修房屋后经营足疗店。2014年5月，姚国语将该门店转让给陈充，陈充接手后在该房屋上注册了戴维酒店并经营酒店业务。2017年4月20日，戴维酒店出具授权委托书一份，载明：我单位现委托张成德先生作为我单位合法委托代理人，授权其代表我单位全权处理与邵新峰先生磋商、签订《房屋租赁合同》等相关事宜。本单位将承担该代理人行为的全部法律后果和法律责任。代理人无权转让代理权。2017年4月24日，邵新峰作为出租方（甲方），张成德作为承租方（乙方），戴维酒店作为担保方（丙方）共同签订《房屋租赁合同》，合同载明：甲方出租给姚国语的房屋（郑房权证字第××号）由姚国语转给陈充，现由戴维酒店实际使用，2017年8月15日前的租金由承租方再给出租方补缴房租170808元。房屋坐落于郑州市郑东新区商务内环路××号，租赁期限105月，合同自2017年8月15日起至2026年5月14日止。乙方如要求续租，则必须在租赁期满2个月之前书面通知甲方，同等条件下乙方具有优先权，经甲方同意后，重新签订租赁合同。乙方向甲方承诺，租赁房屋仅作为商业使用。乙方向甲方交纳5000元的押金，押金在合同终结、乙方结清水、电、气、暖及物业费等费用后及没有损坏甲方物品的情况下退还乙方。房屋租金标准：2017年8月15日至2021年8月14日每年租金均为386835元；2021年8月15日至2022年8月14日租金为747036元；2022年8月15日至2023年8月14日租金为679116元；2023年8月15日至2024年8月14日租金为617376元；2024年8月15日至2025年8月14日租金为561252元；2025年8月15日至2026年8月14日租金为510228元。该房屋租金支付方式：先付费后使用，每次交纳半年的房租，签订合同后首次支付房租时间为2017年8月15日之前，以后每间隔半年支付下一次的房租。甲方收到乙方首笔租金后交付房屋。实际租赁期限少于约定期间的，乙方按照合同约定的第一年租赁费标准补交2个月房租。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付滞纳金。乙方逾期10日缴纳租金的行为，视为乙方请求甲方立即解除租赁合同，乙方剩余的租金及押金作为乙方向甲方支付的违约金。乙方要求提前解除合同的，需支付2个月房屋作为违约金，甲方免除的除外。租赁期满，或合同解除的，乙方应立即交还该房屋。如因乙方原因逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金5倍的租金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。乙方交纳押金、租金后反悔不租的，向甲方支付2个月租金的违约金后合同解除。丙方对乙方的责任向甲方承担连带责任担保。担保的期限为乙方债务期满后2年；担保的范围包括乙方应支付的租金、违约金及甲方为实现债权支出的律师费、车旅费等一切费用。甲方指定邵会有名下尾号为2884的工商银行账户为其收款账户。为促成合同签订，甲方2017年3月13日诉至法院（2017）豫0191民调3860号，为此甲方支付诉讼费4465元，支付律师费13000元，经甲乙双方协商，乙方自愿就此费用补偿给甲方15232.5元。同日，陈充通过其尾号为9122的招商银行账户向邵会有尾号为2884的账户分6笔转款24099.25元、50000元、50000元、46708.75元、15232.5元、5000元，以上共计191040.5元。邵新峰出具收条二份，载明：根据2017年4月24日邵新峰与戴维酒店、张成德三方签署的《房屋租赁合同》，2017年4月24日邵新峰收到：1、戴维酒店补缴的房租170808元；2、戴维酒店给邵新峰的补偿款15232.5元，以上两项共计186040.5元。汇款人为陈充，收款人为邵会有，经手人：酒店股东张成德。下方另手写“另出具叁张收款收据，分别为NO.1153748号、NO.1153749号、NO.1153750号叁张收款收据的总款项为186040.5元”。另一张收条载明：今收到戴维酒店押金5000元（根据邵新峰与戴维酒店、张成德三方签署的《房屋租赁合同》第三条1），经手人为邵新峰和酒店股东张成德。另手写“另出具No.1153751号收款收据”。当天，邵新峰对原告邵新峰诉被告姚国语、陈充、戴维酒店房屋租赁合同纠纷一案向本院提交撤诉申请。2017年4月25日，本院作出（2017）豫0191民初6986号民事裁定书，准许原告邵新峰撤回起诉。2018年1月24日，陈充与陈文昌签订《酒店整体转让协议》，约定陈充将戴维酒店整体出让给陈文昌。2018年8月12日，陈文昌拨打邵新峰电话，称按约定8月15日前要交房租，邀请邵新峰当天晚上前往经七路美宜家酒店协商并在8月15日前确定一下后续合同履行事宜（“8月15日前定个拍，是继续做，做一个月、两个月怎么办？或者时间长了怎么办？现在停了怎么办”？）。邵新峰称其有其他事情需要处理无法前往，其认为“去年刚谈过合同”，并进行了让步，且合同约定的价格并不高，其主张“合同不能变，如果变的话，双方一拍两散，我也不问你要违约金，什么也不要，但你把我的地方腾出来，我再找其他家。”张文昌要求邵新峰“最近几天”派人到现场协同物业划出邵新峰房屋的位置，并协商后续的善后事宜，其不再继续使用房屋，邵新峰同意并让其父亲前往处理，并称“不租了，我也能理解，生意不好做”。双方最终商定于2018年8月15日或者16日，由邵新峰父亲与陈文昌进行对接处理。当天，邵新峰向陈文昌发送短信“邵17739784898。”当天下午及8月28日、8月30日、9月2日，陈文昌均与该电话号码有通话记录。2018年12月10日，陈文昌向邵新峰发送短信，称其已经通知所有房东，于12月13日和12月15日两天的上午10点到店里共同商议退房相关事宜，希望邵新峰参加。之后邵新峰向陈文昌发送短信，要求其支付房租。庭审中，戴维酒店称在2018年8月15日之后其已将邵新峰的房屋腾空，贴上封条，房屋一直处于空置状态；2018年9月2日，邵新峰的父亲前往酒店现场查看了房屋及图纸，已验收了房屋。邵新峰则称其父亲并未于2018年9月2日前往酒店，其在开庭之前，不清楚房屋腾空事宜。邵新峰申请河南省郑州市黄河公证处对2019年10月29日大众点评网上显示的戴维酒店的宣传内容进行了公证，显示戴维酒店的总房间数为45间。庭审中，戴维酒店与邵新峰均认可涉案房屋的租金已缴纳至2018年8月15日。关于张成德与戴维酒店之间的关系，庭审中双方均确认，张成德系受戴维酒店委托签署涉案租赁合同，租赁合同的权利义务由戴维酒店承担。以上事实有原、被告共同提交的《房屋租赁合同》，二原告提交的授权委托书、收条，戴维酒店提交的《酒店整体转让协议》、通话录音、短信记录、电话记录，张成德提交的银行流水，被告邵新峰提交的公证书及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。本案中，张成德虽在房屋租赁合同中的承租人处签字，但该行为系张成德受戴维酒店的委托进行，张成德与戴维酒店之间形成委托代理合同关系。根据邵新峰在2017年3月13日向本院提起诉讼时的诉状且涉案租赁合同系在该案处理过程中达成的事实可以确认，邵新峰对戴维酒店系实际承租人的事实及张成德与戴维酒店之间的代理关系系明知的。在房屋租赁合同签订后，房屋的实际使用、房租的缴纳等事宜，亦在邵新峰与戴维酒店之间进行，张成德并未实际参与。张成德作为戴维酒店的代理人，其行为后果应由戴维酒店承担。故本案租赁合同的出租人应为邵新峰，承租人应为戴维酒店，双方应受房屋租赁合同的直接约束，双方均应按照上述合同约定内容履行相应义务。对于邵新峰关于张成德的有关诉讼请求，本院不予支持。戴维酒店主张其与邵新峰之间的租赁合同已于2018年8月15日终止，本院认为，根据2018年8月12日陈文昌与邵新峰之间的通话内容可知，戴维酒店明确表示不再继续使用房屋，邵新峰表示理解、同意，双方商定于2018年8月15日或16日，由邵新峰的父亲前往酒店办理后续事宜，邵新峰亦实际向陈文昌发送了其父亲的电话号码，据此可以确认，双发均同意自2018年8月15日解除合同，故对戴维酒店主张确认双方的合同自2018年8月15日终止的诉讼请求，本院予以支持。对邵新峰要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。合同终止后，戴维酒店应将房屋交还给邵新峰，邵新峰亦有及时接收房屋的附随义务。戴维酒店主张其已腾空房屋并由邵新峰的父亲于2018年9月2日验收确认，邵新峰对此不予认可，其称从未接收房屋。戴维酒店并未提交有效证据证明其实际移交房屋的时间，根据陈文昌于2018年12月10日通知邵新峰于12月13日和12月15日两天的上午10点到店里共同商议退房事宜的事实，本院对戴维酒店关于其已交还房屋的主张不予采纳。戴维酒店未及时交还房屋会导致邵新峰的房屋租金损失，而邵新峰在明知戴维酒店不再使用房屋的情况下，未在双方约定的2018年8月15日或16日前往戴维酒店办理房屋的交接手续，在2018年12月10日收到陈文昌的通知后，亦未前往戴维酒店办理退房手续，其行为系自行扩大了部分损失。因戴维酒店在合同约定的租赁期限内提出终止合同系违约行为，综合邵新峰与戴维酒店的上述行为，并考虑戴维酒店的违约程度、邵新峰的可期待利益等因素，本院酌定戴维酒店按照4个月的租金标准即128945元（386835÷12×4），向邵新峰支付违约金及租金损失，该数额足以弥补邵新峰的损失，也体现了对戴维酒店违约行为的适当惩罚。而对于邵新峰主张的其他租金、滞纳金、律师费，系其人为扩大的损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：原告（反诉被告）张成德、河南戴维酒店管理有限公司与被告（反诉原告）邵新峰签订的《房屋租赁合同》于2018年8月15日终止；原告（反诉被告）河南戴维酒店管理有限公司于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）邵新峰支付房屋违约金、租金损失128945元；三、驳回反诉原告（本诉被告）邵新峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，减半收取50元，由被告邵新峰负担。反诉案件受理费9193元，由反诉原告邵新峰负担8408元，由反诉被告河南戴维酒店管理有限公司负担785元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘红丽二〇二〇年三月二日书记员  白珺珺