呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)呼民一终字第01277号上诉人（原审原告）王东，男，1966年9月15日出生，汉族，内蒙古医科大学附属医院职工，住呼和浩特市赛罕区。委托代理人张玉屏，女，1968年12月18日出生，汉族，内蒙古医科大学附属医院职工，住呼和浩特市赛罕区，系王东配偶。被上诉人（原审被告）呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司。住所地呼和浩特市金桥开发区。法定代表人苗磊，该公司总经理。委托代理人高卫东，慧聪律师事务所律师。委托代理人段君毅，慧聪律师事务所律师。上诉人王东因与被上诉人呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司（以下简称赛罕公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2015）赛民初字第01933号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王东的委托代理人张玉屏，被上诉人赛罕公司的委托代理人段君毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年6月30日，王东与赛罕公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定由王东购买赛罕公司开发的金桥景观花园-锦绣嘉苑C区14幢2单元212号房屋。合同约定该商品房建筑面积共119.26平方米，单价为每平方米3440元，房屋总价款为410254元。合同约定付款方式为银行按揭。合同第五条关于面积确认及面积差异处理约定，根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第壹种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）最终以产权登记面积为准，并根据本合同第四条约定单价据实结算该商品房价款。出卖人应当在2011年6月30日前向王东交付该商品房。2013年11月14日，赛罕公司向王东交付了房屋。2010年4月27日、2010年5月30日、2010年5月19日，王东向赛罕公司支付购房款共计123254元。另查明，2015年4月1日，王东与赛罕公司签订了合同编号为YS（2015）00006918的《商品房买卖合同》及《补充协议》，房屋建筑面积共116.43平方米，商品房总价款为400509元，出卖人应当在2013年6月30日前向王东交付该商品房。合同中对原合同中部分条款进行了变更，对于“出卖人逾期交房的违约责任”，约定为：出卖人如果未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，合同继续履行，出卖人支付买受人已付房款0.1%的违约金。对于“面积确认及面积差异处理”，约定为：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第壹种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。届时，并根据本合同第四条约定单价据实结算该商品房价款，且差价部分互不计利息。又查明，王东所购房屋按揭贷款已于赛罕公司交付房屋前办理完毕。原审中，王东的诉讼请求为：1、判令赛罕公司支付王东从合同约定最后交房期限的第二天至实际交房之日的已付房屋价款万分之一的违约金10649元；2、判令赛罕公司向王东退还多付房款9735元；3、判令赛罕公司支付由于赛罕公司的原因致使王东向银行多贷款9735元的利息5256元；4、诉讼费用由赛罕公司承担。原审法院认为，王东与赛罕公司于2013年6月30日签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》以及2015年4月1日签订的合同编号为YS（2015）00006918的《商品房买卖合同》，均是双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。双方应当按照约定全面履行各自的义务。赛罕公司未在合同约定的时间履行交房义务，其行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，当事人协商一致，可以变更合同。王东、赛罕公司双方没有明确旧合同的效力，在新合同生效的条件下，旧合同应视为被变更。因此合同编号为YS（2015）00006918中关于“出卖人逾期交房的违约责任”及“面积确认及面积差异处理”已经变更，应当作为赛罕公司承担违约责任的依据。由于王东已经全额支付了购房款400509元，故依照合同约定，赛罕公司应当向王东支付已付房款0.1%的违约金401元，超出部分不予支持。关于王东要求赛罕公司退还多付房款9735元的诉请，合同中明确约定合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。届时，并根据本合同第四条约定单价据实结算该商品房价款，且差价部分互不计利息。故王东的该项诉请，依法予以支持。关于王东要求赛罕公司支付向银行多贷款9735元的利息5256元，因合同约定差价部分互不计利息，故该项诉讼请求依法不予支持。赛罕公司关于时效的抗辩理由依法不能成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司于本判决生效之日起十五日内向原告王东支付违约金401元；二、被告呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司于本判决生效之日起十五日内向原告王东退还多付房款9735元[（119.26平方米-116.43平方米）×3440元]；三、驳回原告王东的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取221元（王东已预交），由赛罕公司负担。宣判后，王东不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、一二审诉讼费用全部由赛罕公司负担，并提出以下事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，有失公平。1、2013年6月30日，王东与赛罕公司双方补签了位于金桥开发区的锦绣嘉苑的房屋买卖合同，编号为GF_2000—0171，王东购买的房屋是锦绣嘉苑C区14幢2单元212号房，房屋面积为119.26平方米，房屋价款为410254元。根据合同约定，赛罕公司应在2011年6月30日前将商品房交付王东使用，但赛罕公司2013年11月14日才将房屋交付王东使用。赛罕公司应付王东违约金10469元。赛罕公司实际交付房屋面积为116.43平方米，由于赛罕公司的原因，强迫王东按119.26平方米贷款后才交付房屋，致王东多贷款9735元，并由此产生多付银行利息5256元。王东依法维护合法权益，根据相关法律规定，请求一审法院依法判决赛罕公司支付违约金10649元、多付房屋贷款9735元、多付房屋贷款9735元的利息5256元；2、一审法院判赛罕公司支付王东违约金401元、驳回王东多付房屋贷款9735元的利息5256元的诉讼请求，依据的YS（2015）00006918属于赛罕公司欺诈王东的无效合同，因此，请求依法查明事实，维护王东的合法权益。赛罕公司辩称：1、赛罕公司与王东签订了新的《商品房买卖合同》，合意变更了双方旧的合同，一审判决以新的合同为依据作出判决不存在错误，应当维持。2015年4月1日，双方签订了编号为YS（2015）00006918的《商品房买卖合同》，该合同第九条明确约定，若逾期交房，合同继续履行，出卖人支付买受人已付房款的0.1%的违约金。在买受人未付清购房款（含银行按揭贷款手续未办妥）之前，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，且不承担逾期交房责任。即使计算违约金，也应当按照该合同约定来计算，而不应仍按旧合同约定计算；2、王东主张多贷款产生的利息没有事实依据与法律依据。本案中王东与银行之间的个人住房贷款合同系王东与银行之间的法律行为，与赛罕公司没有任何关系，贷款的金额是由王东与银行具体商定，王东可以多贷款也可以少贷款，其只需要将房款付清即可，至于贷款金额则与赛罕公司无关。故其所谓的因赛罕公司原因致使其多贷款并产生利息损失并要求赛罕公司承担没有任何依据。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，双方当事人对于前后签订了两份《商品房买卖合同》及赛罕公司迟延交房的事实均予以认可。本案二审中的争议焦点为王东要求赛罕公司支付迟延交房违约金10649元及支付贷款利息5256元的诉讼请求有无事实和法律依据的问题。关于迟延交房违约金的计算问题，王东主张以2013年6月30日签订的《商品房买卖合同》（以下简称“旧合同”）中所约定的交房日期和违约责任为标准计算。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款的规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”王东、赛罕公司于2015年4月1日第二次签订的《商品房买卖合同》（以下简称“新合同”）系双方当事人的真实意思表示，内容合法、形式有效，并不违反法律、行政法规的强制性规定，王东作为具备完全民事行为能力的民事主体，应仔细阅读合同的内容，并对其签字的行为后果有明确判断，故在王东并未举证证明新合同存在无效或可撤销的情形的情况下，本院对新合同的效力予以确认。新合同中并未对旧合同的效力予以延续，故对于双方当事人之间的权利义务关系的判定应以新合同约定的内容为依据，王东要求以旧合同内容计算迟延交房违约金的上诉理由并无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决依照新合同的违约条款计算违约金并无不当，本院予以维持。关于贷款利息的支付问题，因双方在新合同第五条明确约定：“据实结算该商品房价款，且差价部分互不计利息”，故本院对王东的该项诉讼请求不予支持。综上，王东的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费221元，由上诉人王东负担。本判决为终审判决。审判长  吴铁刚审判员  马国民审判员  杨蔚堃二〇一六年二月二十二日书记员  唐 谣