上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初83435号原告(反诉被告)：上海侨圣房地产营销策划有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：朱一汀，总经理。原告(反诉被告)：朱一汀，男，1975年2月25日生，回族，住上海市黄浦区。以上两原告共同委托诉讼代理人：李晨，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：方懿，上海瀛泰律师事务所律师。被告(反诉原告)：马天福，男，1947年1月4日生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：钱翊樑，上海市百汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：邬铁军，上海友禾律师事务所律师。原告上海侨圣房地产营销策划有限公司(以下简称侨圣公司)、朱一汀诉被告马天福房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案后，被告马天福提起反诉，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。侨圣公司以及朱一汀的共同委托诉讼代理人李晨、方懿，马天福的委托诉讼代理人钱翊樑、邬铁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侨圣公司、朱一汀向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2017年4月3日签订的《协议书》；二、判令被告支付折价补偿款人民币17,205,405.95元(以下币种相同)；三、判令被告支付解约违约金3,400万元；四、判令被告返还原告垫付的费用1,381,616.5元(其中融资利息1,052,860元、保安服务费83,720元、煤气施工费245,036.5元)；五、诉讼费由被告负担。事实和理由：上海市浦东新区浦建路XXX号XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX室共计21套住宅(以下简称系争房屋)是被告通过司法拍卖取得，房屋上设立大量银行抵押。2016年贷款即将到期，被告需回笼资金，拟将房屋改建后出售营利，又缺乏资金和能力。在此背景下，2016年6月2日，两原告与马天福、夏爱华、马科成、李小林(出让方)签订《浦建路XXX号房屋买卖协议》(以下简称买卖协议)约定，出让方将系争房屋转让给原告，房屋转让价为131,707,573元。原告将系争房屋改建成高档全装修公寓。因系争房屋产权未变更至原告名下，原告出售系争房屋需出让方配合，对原告销售房屋造成障碍。被告提出回购系争房屋。2017年4月2日，原、被告签订《协议书》，约定原告将系争房屋转让给被告，房屋转让价为177,424,065元，房款分期付款，在2017年9月15日前付清，如任一期发生延误，原告有权单方面解除协议，被告支付给原告违约金3,400万元。原告目前收到房款160,218,659.05元，被告尚欠17,205,405.95元未付。被告没有一期款项按约足额支付，原告还为被告垫付相关款项，故诉请如前。被告马天福答辩称，不同意解除《协议书》，被告已委托案外人上海鼎携资产管理有限公司(以下简称鼎携公司)将系争房屋全部出售。被告已支付房款165,618,659.05元，尚欠11,805,405.95元。因系争房屋产权登记在马天福、夏爱华、马科成、李小林名下，四位出让人收取房款的四张银行卡均在朱一汀处，由鼎携公司直接与原告对接，出售21套房屋的房款进四张银行卡，直接由朱一汀控制。被告没有参与整个过程，不存在违约行为，不同意支付解约违约金，且违约金过高，要求法院予以调整。因原告未按约履行第一份买卖协议，产生融资利息，理应由原告负担。被告没有授权原告垫付费用。协议书约定被告不再对水电煤等负任何责任，故产生费用由原告承担。反诉原告马天福向本院提出反诉请求：一、判令撤销反诉原、被告于2017年4月3日签订的《协议书》；二、判令反诉被告返还给反诉原告因履行《协议书》而支付的款项32,786,210元；三、判令反诉被告支付以32,786,210元为本金，自2018年3月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决生效之日止的利息损失；四、反诉费由反诉被告负担。事实和理由：2016年6月2日，反诉原告、夏爱华、马科成、李小林(出让方)与反诉被告签订《浦建路XXX号房屋买卖协议》约定，出让方将系争房屋转让给反诉被告，房屋转让价为131,707,573元，反诉原告认为该协议名为买卖，实为居间，侨圣公司是中介服务方，朱一汀与反诉原告系借款关系，朱一汀支付的是借款，系争房屋没有办理产权过户手续。2017年4月3日，朱一汀到反诉原告处，怂恿反诉原告回购系争房屋，反诉原告出于对朱一汀的信任，且年事已高，没有法律意识，错误认为买卖协议是房屋转让，且错误认为被反诉人在《协议书》中表述其已向反诉原告“付清全款”，是系争房屋的“实际拥有人”，才在朱一汀书写的《协议书》上签字。该《协议书》完全因反诉原告不懂法，受反诉被告朱一汀的误导，在重大误解的情况下签订的，故要求予以撤销。《协议书》撤销后，反诉原告因履行《协议书》支付给反诉被告165,481,000元，其中132,699,600元系归还借款，另32,781,400元系反诉被告不当得利，应当予以返还。反诉被告侨圣公司、朱一汀共同反诉辩称，2016年6月2日，反诉原、被告签订的买卖协议是真实房屋买卖关系，仅房屋没有办理产权过户手续。在2017年4月3日签订的《协议书》中双方均明确反诉被告已付清全款，并为浦建路XXX号21套住宅的实际拥有人，这是《协议书》成立的前提，反诉原告是没有误解的。反诉原告要求撤销《协议书》缺乏事实基础和法律依据。请求驳回反诉原告的全部反诉请求。本院经审理认定的事实如下：2016年6月2日，甲方(出让方)马天福、夏爱华、马科成、李小林与乙方(受让方)上海侨圣房地产营销策划有限公司、丙方(出借方)朱一汀签订《浦建路XXX号房屋买卖协议》，协议第一条约定，转让标的物是上海市浦东新区浦建路XXX号2至8层21套房产，总共7层，每层各为公寓三套。标的物现处于抵押状态，抵押贷款4,000万元。第二条约定，同意标的物整体转让价款为131,707,573元，即每平方米建筑面积约为41,199元，此价格为甲方到手价，此价款包含丙方出借给甲方偿还银行贷款的资金以及甲方实际收到的资金。第三条约定，考虑到方便购房人，甲方四人每人办理一张新的银行卡，该银行卡专门用于标的房屋交易时收取房款，该银行卡需开通网银功能，密码由乙方掌握，在收到房款时，乙方将属于甲方的房款转账至甲方指定银行账户。2017年4月3日，朱一汀(乙方)与马天福(甲方)签订《协议书》，约定经双方协商，就甲方回购乙方实际拥有的浦建路XXX号21套住宅(201-203、301-303、401-403、501-503、601-603、701-703、801-803)合计建筑面积为3,196.83平方米，达成一致如下：一、根据甲、乙双方于2016年6月2日签订的浦建路XXX号买卖协议，乙方向甲方付清全款，并为浦建路XXX号21套住宅的实际拥有人，双方并无异议。二、甲方愿意向乙方回购，乙方愿意出售浦建路XXX号21套住宅，购买单价为55,500元，购买总价为177,424,065元，以上价格皆为乙方实际到手价格。三、甲方付款进度为：1、2017年4月6日前，向乙方支付1,000万元；2、2017年4月20日前，向乙方支付2,000万元；3、2017年4月30日前，向乙方支付1,000万元；4、2017年6月15日前，向乙方支付2,000万元；5、2017年7月15日前，向乙方支付3,000万元；6、2017年9月15日前，向乙方付清余款87,424,065元。四、甲方承诺，上述任一期付款发生延误，则乙方有权单方面解除本协议，且甲方向乙方支付违约金3,400万元，且乙方有权向甲方追索额外损失，甲方也同意以其名下资产担保本合约的正常履行及按时付款(延误日期以最后一日后一天为限)。五、双方约定在乙方收到甲方2017年4月6日首笔付款且双方签订正式协议后，乙方按现状向甲方交付浦建路XXX号21套住宅，该房屋室内、外物况皆按现实状况移交，乙方不再对该房屋的水、电、煤、电信、装修、电梯等负任何责任，甲方自行接管且处置该房屋。六、乙方承诺浦建路XXX号原土建、装修等费用与甲方无涉；七、以上条款为双方自愿且共同遵守，如本协议发生违约，除支付违约金外，原浦建路XXX号买卖协议继续执行。庭审中两原告均确认，朱一汀签订《协议书》的行为是代表侨圣公司的职务行为。2017年7月1日，马天福与上海鼎携资产管理有限公司签订《销售委托》约定，本人马天福是浦建路XXX号所有业主的实际委托权益人，现授权上海鼎携资产管理有限公司销售浦建路XXX号所有物业。目前，系争21套房屋均已转让给案外人，房屋转让总价为218,101,339.75元。本院认为，就马天福认为其年事已高，没有法律意识，因为不懂法，出于对朱一汀的信任，在朱一汀的怂恿下，受朱一汀误导，错误认为买卖协议是房屋转让，在重大误解的情况下于2017年4月3日签订《协议书》的情况。本院认为，首先，马天福是有完全民事行为能力的成年人，应当对自己的行为承担相应的民事责任。其次，《协议书》第一条明确约定，根据双方于2016年6月2日签订的浦建路XXX号买卖协议，朱一汀向马天福付清全款，并为浦建路XXX号21套住宅的实际拥有人，双方并无异议。对马天福认为《协议书》是在重大误解的情况下签订的缺乏事实依据，故对马天福要求撤销2017年4月3日签订《协议书》的反诉请求，本院难以支持。对马天福基于撤销《协议书》基础上要求返还款项及利息损失的反诉请求，本院亦难以支持。朱一汀与马天福于2017年4月3日签订的《协议书》系当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。朱一汀主张其签订《协议书》的行为是代表侨圣公司的职务行为，马天福对其主体资格没有异议，本院依法予以准许。针对本案的争议焦点，本院分析如下：一、马天福实际支付房款数额。侨圣公司主张已收到房款160,218,659.05元，马天福认为除了上述款项外，还支付540万元，共计付款165,618,659.05元。侨圣公司认可收到过马天福支付540万元，但认为根据案外人王某某的指示于2017年8月31日为马天福向案外人吴某某归还借款540万元。侨圣公司为此举证如下：首先，马天福于2017年5月4日与案外人吴某某签订《房地产抵押借款合同》，约定借款540万元，收款账户是马天福的招商银行，还款账户是案外人叶某的中信银行，并向房地产交易中心提交抵押登记申请。其次，2017年5月10日，马天福的招商银行收到入款540万元。第三，王某某转发微信通知侨圣公司于2017年8月31日前向叶某账户还款540万元，侨圣公司于当日向叶某中信银行账户转账540万元。最后，2017年9月8日，吴某某向房产交易中心提交解除抵押的申请，解除理由为贷款还清。故侨圣公司为马天福向吴某某归还借款540万元。马天福辩称，2017年5月10日，马天福的招商银行收到入款540万元，但转账记录显示是由待清算银联交易资金转账给马天福。经侨圣公司申请，要求向银联调查马天福的招商银行账户于2017年5月10日收到540万元具体付款人，经本院与中国银联股份有限公司上海分公司工作人员电话联系，银联公司表示无法查清“待清算银联交易资金”的来源，即无法查到具体转账人的信息。本院认为，首先，侨圣公司向叶某中信银行账户转账540万元后，吴某某于2017年9月8日向房产交易中心提交解除抵押的申请，解除理由为贷款还清。证明因为原告向还款账户叶某的账户归还540万元借款后，吴某某才以借款还清为由撤销抵押。其次，马天福没有举证证明其招商银行账户于2017年5月10日收到的540万元不是吴某某的借款。故对马天幅的抗辩，本院难以采信，本院据此确认侨圣公司为马天福向吴某某归还借款540万元，侨圣公司收到房款160,218,659.05元。二、《协议书》是否应予以解除。根据《协议书》第四条约定，任一期付款发生延误，则侨圣公司有权单方面解除本协议。根据《协议书》约定，马天福要在2017年9月15日前付清余款，马天福至今尚未付清，侨圣公司要求解除协议，符合《协议书》约定，本院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。目前21套系争房屋均已出售给案外人，事实上无法返还房屋，侨圣公司要求按照房屋转让价支付折价款，双方约定房屋转让价为177,424,065元，扣除已经收到房款160,218,659.05元，马天福还应支付折价补偿款17,205,405.95元。三、解约违约金的数额。根据《协议书》约定，马天福延期支付任一期付款，则侨圣公司有权单方解除协议，向侨圣公司支付违约金3,400万元。马天福认为违约金过高，要求法院予以调整。侨圣公司主张2017年4月3日签订《协议书》时，系争房屋均价为7万元，总价应为2.1亿左右。因马天福提出回购，并约定分期付款时间节点，侨圣公司提出如马天福按约付款，就打折以1.77亿出售给马天福，如马天福未按约付款，则恢复到市场价支付房款，故约定3,400万元违约金是当时房价与约定房价的差价。事实上，马天福将系争房屋转让给案外人的房屋转让总价为2.18亿左右，侨圣公司的直接损失为4,000万元左右。本院认为，首先，侨圣公司与马天福约定的房屋回购价为177,424,065元，马天福委托鼎携公司将21套系争房屋转让给案外人的房屋转让总价为218,101,339.75元，房屋差价款为40,677,274.75元。其次，马天福未按《协议书》约定的时间节点支付房款，多笔款项逾期支付，至今尚未付清。再次，侨圣公司出资对系争房屋进行装修，有一定投入。综上，本院考虑当事人的过错程度、侨圣公司的直接损失等综合因素，对马天福要求调整违约金的请求，难以支持。四、马天福是否应返还给侨圣公司垫付的款项。1、侨圣公司代马天福向小贷公司支付融资利息1,052,860元。侨圣公司主张王某某是居间双方签订《协议书》的居间人，侨圣公司是根据王某某的指示支付的。本院认为，首先，侨圣公司没有书面证据证明其垫付的利息是马天福应支付给小贷公司的利息，侨圣公司称相关贷款合同在马天福处。其次，马天福认为王某某要求侨圣公司垫付利息的行为不是代表马天福的行为，马天福从未予以授权。综上，对侨圣公司要求马天福返还垫付的融资利息1,052,860元的诉请，本院难以支持。2、侨圣公司主张于2017年4月6日就现状交付系争房屋，故2017年4月6日之后的保安服务费83,720元应由马天福负担。马天福抗辩系争房屋没有实际交付，没有交接手续。本院认为，侨圣公司没有举证证明将系争房屋交付给马天福，故对其要求马天福返还垫付保安服务费83,720元的诉请，本院难以支持。3、侨圣公司主张于2017年4月6日就现状交付系争房屋，故2017年4月6日之后的煤气施工费245,036.5元应由马天福负担。马天福抗辩系争房屋没有实际交付，没有交接手续。本院认为，首先，侨圣公司没有举证证明将系争房屋交付给马天福。其次，煤气施工费发生在2017年12月至2018年2月期间。再次，侨圣公司未举证证明是马天福委托其进行煤气施工，故对侨圣公司要求马天福返还垫付煤气施工费245,036.5元的诉请，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告朱一汀与被告马天福于2017年4月3日签订的《协议书》；二、被告马天福于本判决生效之日起十日内支付给原告上海侨圣房地产营销策划有限公司折价补偿款人民币17,205,405.95元；三、被告马天福于本判决生效之日起十日内支付给原告上海侨圣房地产营销策划有限公司解约违约金人民币3,400万元；四、驳回原告上海侨圣房地产营销策划有限公司、朱一汀的其余诉讼请求。五、驳回反诉原告马天福的全部反诉请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币296,802.2元，保全费人民币5,000元，共计301,802.2元，由原告上海侨圣房地产营销策划有限公司、朱一汀负担人民币8,149元，被告马天福负担人民币293,653.2元。反诉案件受理费人民币102,754元，保全费人民币5,000元，均由反诉原告马天福负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  周 箐审 判 员  杨怡霖人民陪审员  田有娣二〇二〇年一月二日书 记 员  朱沈聪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。