广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1971民初4052号原告王汉杨，男，1969年9月10日出生，汉族，住广东省东莞市，。被告肖真茂，男，1973年10月24日出生，汉族，住江西省赣州市于都县，。委托代理人刘政，广东理而行律师事务所律师。委托代理人黄秀萍，广东理而行律师事务所实习律师。原告王汉杨诉被告肖真茂租赁合同纠纷一案。本院于2016年2月18日立案受理，依法由审判员陈志彪适用简易程序于2016年5月13日公开开庭进行了审理。后该案转为普通程序，本院依法组成合议庭于2016年7月28日公开开庭进行了审理。原告王汉杨，被告肖真茂的委托代理人刘政、黄秀萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王汉杨诉称，原告于2010年10月8日与被告共同签订《租赁合同》，将自有的位于东莞市××××王路段王氏综合楼一、二层出租给被告经营酒吧。其中合同对租金支付约定：如承租人至次月5日前未付清上月租金的，原告（出租方）有权单方提出终止合同。至原告起诉之日，被告共拖欠原告6个多月租金，合计人民币206430元。期间，原告通过面谈、电话、短信等方式向被告追讨租金，被告仍拒绝支付原告租金，至今被告仍未支付拖欠原告的租金，且毫无支付之意。现为依法追回被告拖欠的租金，维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、终止原、被告的租赁合同关系；2、被告支付拖欠原告租金人民币206430元（暂计至2016年1月）；3、本案的诉讼费用由被告承担。后原告提交了变更诉讼申请书，请求判令变更为：1、认定原、被告签订的租赁合同无效；2、被告支付拖欠原告使用费人民币206430元。（暂计至2016年1月）；3、本案的诉讼费由被告承担。被告肖真茂对原告王汉杨的起诉答辩称，1、被告实际欠原告的租金只是四个月租金，因为双方已经于2015年10月份签署了一份解除协议，约定于2015年12月1日起正式解除双方之间的租赁合同。因此原告主张2015年12月及2016年1月份的租金是没有事实和法律依据的；2、原告于2015年11月30日在确认被告欠原告各项费用清单时，同意将租赁合同押金用于抵扣租赁合同各项费用，押金金额为99000元，该款应在租金中予以冲减。经审理查明，原告王汉杨与被告肖真茂于2010年10月8日签订《租赁合同》，该合同约定：1、王汉杨将东莞市××××王路段王氏综合楼其中的一、二层建筑面积约1500平方米，租赁给肖真茂作为经营酒吧使用。上述租赁物的土地使用权证、房产证等证件在办理过程中，基于出租方为该租赁物的实际使用人，石排镇横山村委会对此均已确认。出租方已明确告知承租方，承租方不能借此缘由而主张租赁合同无效或不履行合同义务。2、综合楼的租赁期限为10年，自2010年10月8日起至2020年10月8日止。免租期为90天，正式计租日为2011年1月8日。3、在合同签订同时，承租方交付叁个月租金99000元人民币给出租方作为承租方租赁王氏综合楼的保证金。合同期满后，承租方结清所欠出租方的租金和各职能部门款项及因本租赁行为所产生的一切费用，经出租方查验合格后，保证金由出租方无息返还给承租方。4、综合楼租金为每个月人民币33000元，不含税；第一至第五年租金不变，第六年开始按第一年租金每年累计上浮3%计算，租赁行为产生的税费由承租方独自承担。承租方应在每月的5日前付清当月租金给出租方，逾期应按照欠缴费用的每日3%缴纳滞纳金。如至次月5日前仍未付清的，出租方有权无需通过诉讼程序，在出租方通知承租方之日起，合同自动终止，出租方有权即日收回租赁物，保证金不予返还，并有权向违约方追讨数额不小于3个月租金的违约金及实际损失。王汉杨签订合同后，依约将综合楼交由被告肖真茂使用。2015年11月30日，双方进行对账，被告确认从2015年8月开始一直拖欠原告租金，截止2015年11月30日被告肖真茂拖欠原告王汉杨如下金额：1、1月份租金余额8430元；2、尊仕会2015年3月31日前所有租赁税10936.8元；3、2015年6月1日至2016年6月1日电梯试重保养费4100元；4、8月份租金33000元；5、9月份租金33000元；6、10月份租金33000元；7、11月份租金33000元；8、9月份水、电费21063元；9、10月份水、电费6420元；10、8-10月租赁税951.18元；11、王汉杨代付夜色宝贝酒吧员工工资96448元；12、王汉杨应退夜色宝贝酒吧押金99000元；合计181348.98元。其后，原告王汉杨以被告肖真茂拖欠租金以及滞纳金为由向本院提起诉讼，请求依法裁判。庭审中，被告主张酒吧停止经营时间为2015年10月8日，停止经营的原因是原告不同意被告继续经营，将案涉租赁物强行收回，并将租赁物上锁不让被告将财物搬走。原告主张是被告因经营不当而停止经营，且从来没有不让被告搬走其财物。另本院在庭审时要求被告于2016年6月1日之前搬离原告房屋，但被告至第二次庭审之日仍未搬离。另查明，案涉房屋没有办理房产证和建筑工程规划许可证，但有办理报建手续。另原告主张原告于2016年1月11日为被告肖真茂垫付了35名员工的工资96446元，并于2016年2月18日向本院提起诉讼，要求被告肖真茂返还上述垫付款，本院于2016年5月16日作出（2016）粤1971民初4051号民事判决书，判决如下：肖真茂在该判决发生法律效力之日起十日内向王汉杨返还垫付的工资款96446元。该案业已生效。以上事实，有原告提供的租赁合同，被告提供的费用清单及本案开庭笔录等附卷为证。本院认为，原告与被告签订租赁合同，双方存在租赁合同关系。本案的争议焦点为：一、案涉租赁合同是否有效；二、被告是否应该支付原告拖欠的租金及滞纳金，如果支付，其具体数额如何确定。关于第一个争议焦点，本院参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，案涉厂房既未取得房地产权属证书，亦未取得建设工程规划许可证，应为不得交付使用的厂房。由此，案涉的《租赁合同》应为无效合同。关于第二个争议焦点，虽然案涉的租赁合同无效，但被告肖真茂使用了原告的房屋，故应向原告支付综合楼使用费及因使用综合楼所产生的各项费用，该使用费本院参照双方合同约定的租金标准即33000元/月计算。关于被告王汉杨于2015年12月1日之前的使用费问题，因双方已进行结算，故本院对双方的结算结果予以认定。关于2015年12月至2016年1月的使用费问题，因被告肖真茂一直没有返还案涉房屋给原告王汉杨，其设备也一直放置在案涉原告王汉杨的房屋，且被告肖真茂也没有提交证据证明原告王汉杨阻止搬离。故被告肖真茂应向原告王汉杨支付2015年12月至2016年1月份的使用费。则被告肖真茂应向原告王汉杨支付使用费为150900.98元（1月租金余额8430元+租赁税10936.8+电梯保养费4100元+8月份租金33000元+9月份租金33000元+10月份租金33000元+11月份租金33000元+9月份水、电费21063元+10月份水、电费6420元+8-10月租赁税951.18元-押金99000元+12月租金33000元+2016年1月租金33000元）及滞纳金（以150900.98元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从起诉之日即2016年2月18日起计至付清之日止）。原告王汉杨超出该范围的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、确认原告王汉杨与被告肖真茂于2010年10月8日签订的《租赁合同》无效。二、被告肖真茂应在本判决发生法律效力之日十日内起向原告王汉杨支付综合楼使用费150900.98元及滞纳金（按中国人民银行同期贷款利率从2016年2月18日起计至付清之日止）。三、驳回原告王汉杨的其他诉讼请求。如被执行人不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4396.46元（已由原告王汉杨预交），由被告肖真茂承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长  陈志彪代理审判员  苏俏针人民陪审员  黄彩当二Ｏ一六年二Ｏ一六年八月三日书 记 员  伍冬红附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费用的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因无效合同受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。