上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第2371号原告上海梅虹资产管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人张黎，总经理。委托代理人诸顺民，上海市福隆律师事务所律师。委托代理人赵欧，上海市福隆律师事务所律师。被告上海倍特生物科技有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人吴朝晖，总经理。委托代理人孟庆东，上海红辉律师事务所律师。原告上海梅虹资产管理有限公司与被告上海倍特生物科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月9日立案受理后，依法由审判员张倩适用简易程序公开开庭进行了审理。被告在答辩期内提出管辖权异议，本院于2015年10月29日做出民事裁定，驳回被告的申请，被告上诉至上海市第一中级人民法院，该院于2015年12月16日裁定驳回被告上诉。原告的委托代理人赵欧、被告的委托代理人孟庆东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海梅虹资产管理有限公司诉称，2015年，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将10A库房出租给被告从事仓储使用，租期自2015年1月1日起至同年3月31日止，租赁费为91,980元(人民币，下同)。被告应于租赁期届满之日起5日内向原告返还房屋，否则逾期一日，按日租金的双倍支付租赁物占用期间的房屋使用费。现被告迟迟不将房屋返还给原告，故诉至法院，请求判令：1.被告立即搬离莘朱路XXX弄XXX号库号为10A和11的房屋，并将该处房屋返还给原告；2、被告支付原告2015年4月5日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费，以每3个月183,960元标准计算至实际搬离之日。原告同意收到的保证金用以抵扣房屋使用费。诉讼中，原告表示，由于涉讼房屋已拆除，故放弃第一项诉讼请求，房屋使用费主张至2016年1月25日止。被告上海倍特生物科技有限公司辩称，不同意原告诉讼请求。被告从原告处承租的库房10A，面积为1,120平方米，实际包括10A仓库和11仓库。2015年2月7日，10A仓库因火灾被毁，至今无法使用，原告拒绝承担责任，相关赔偿诉讼正在另案审理中。被告租赁的10A和11仓库是一个整体，没有10A仓库，被告无法正常使用11仓库。涉讼房屋涉及动迁，原告亦拒绝支付相关动迁补偿费用。由于现火灾成因和责任未能最终确定，故被告不同意搬离，亦不同意支付房屋使用费。由于该房没有产权证，未经规划许可，租赁合同无效，双倍支付使用费的条款亦无效，如需支付使用费，金额由法院酌定。经审理查明：上海市闵行区莘朱路XXX弄XXX号地处上海市闵行区梅陇镇行西村。在该地块上，行西村集体经济组织建造有多处厂房仓库，并由其下属企业原告上海梅虹资产管理有限公司负责管理、出租。2013年1月，原告与被告订立《房屋租赁合同》，约定由被告承租该处面积约为380平方米的厂房。后双方订立《补充协议》，约定自2014年10月15日起，租赁面积增加740平方米，面积总计1,120平方米。2015年1月1日，被告出具承诺书表示，如遇动拆迁，“动拆迁所涉一切补偿(包括但不限于承诺人之装潢、安装、搬迁补偿等)均由上海梅虹资产管理有限公司享受。”2015年1月27日，双方为续租房屋，签订了《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租总面积为1,120平方米的厂房，租赁用途为“仓储”，房屋位置为“莘朱路XXX弄XXX号库房10A”，租赁期自2015年1月1日起至2015年3月31日止，租金为91,980元，先付后租，一次性付清。被告向原告交纳租赁保证金10,402.50元。合同约定，除原告同意续租外，被告应在合同租赁期限届满之日起5日内向甲方返还租赁房屋，未经同意逾期返还的，每逾期一日，则应按日租金的双倍向原告支付租赁物占用期间的房屋使用费。该合同订立后，被告按约交纳了租金及保证金。2015年2月7日，由于相邻案外人租某的厂房失火，殃及被告租某仓库中的部分区域。事后，被告向原告及案外人提出索赔诉讼。2016年1月25日，经原、被告实地确认，租赁合同中约定的“莘朱路XXX弄XXX号库房10A”实际包括面积为365平方米的10A号(自编号)用房，面积为740平方米的11号(自编号)用房及总计15平方米的无编号小面积用房。10A号用房自火灾发生之日关闭，被告未再行使用。截至1月25日，被告占有使用的房屋面积为755平方米。另查明，上海市闵行区规划和土地管理局无相关房屋的建设规划审批手续。为证明以上事实，原告提供了《房屋租赁合同》及《补充协议》、承诺书、上海市闵行区梅陇镇行西村民委员会《情况说明》等证据，被告对上述证据的真实性无异议；被告提供了上海市闵行区规划和土地管理局《信访答复意见》，原告对该证据的真实性无异议。结合双方当事人的庭审陈述，经审查，双方提供的证据与案件事实具有关联性，本院予以确认。本院认为，原、被告于2015年1月27日签订的《房屋租赁合同》虽系双方当事人真实意思表示，但因所涉房屋无合法审批手续，故该租赁合同属无效合同。根据规定，房屋租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。诉讼中，原告表示，依约，被告应向其支付双倍标准的房屋使用费。对此，本院认为，原合同中有关双倍支付房屋使用费的约定属违约责任条款，在租赁合同无效的情形下，违约责任条款亦无法律效力，原告据此主张双倍房屋使用费，本院不予支持。诉讼中，被告认为，火灾发生应归责于原告，且火灾致使其不能使用仓库，故不应支付使用费，且因火灾损失认定需要保留原有厂房，故一直拒绝搬离。对此，本院认为，对被告而言，火灾的发生系意外事件，其可向加害方主张侵权损害赔偿，但无论加害方是否系原告，被告都无理由以无偿占有房屋的形式主张债权保护。从现场情况看，10A号房屋与11号等其他房屋在空间上相对独立、互不影响，且承租某途均为仓储，故不存在10A号房屋受损，其他房屋完全不能使用的情形，亦不存在搬离其他房屋将导致10A号房屋火灾损失无法认定的情形，故对被告拒付全部房屋使用费的辩解，本院不予采纳。关于房屋使用费，本院作如下确认：火灾后，10A号房屋已关闭，被告无占有使用该房屋的事实，而相关调查确需保持事故现场原貌，故原告向被告主张该365平方米房屋自2015年4月5日起算的房屋使用费无依据。若原告认为由此产生房屋使用费收益损失的，则可向火灾责任主体另行主张权利。其余房屋作为仓储用途，具有独立的使用价值，被告占用期间应支付使用费。现结合房屋使用情况，参考双方约定的租金标准，本院酌定另755平方米房屋的使用费以每月14,467元标准计付，自2015年4月5日起至2016年1月25日止，共计140,336.50元，扣除已支付的保证金10,402.50元，被告应给付原告129,934元。诉讼中，被告曾表示，原告应对11号房屋内的装潢及可移动物品进行补偿，虽经本院释明，被告并未在限定期限内提起反诉，并明确其主张的事实、理由，故被告要求补偿的事项本案中不予处理，被告可就其诉求另行主张权利。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：被告上海倍特生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海梅虹资产管理有限公司自2015年4月5日起至2016年1月25日止的房屋使用费129,934元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4,681.90元，由原告负担3,128.90元，被告负担1,553元(于本判决生效之日起十日内向原告直接支付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张倩二〇一六年二月二十六日书记员  梁悦附：相关法律条文附：相关法律条文《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……