贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔06民初34号原告：江口县自然资源局，统一社会信用代码：11522222009560151M，住所地贵州省江口县双江街道环城北路**。法定代表人：陈进，局长。委托诉讼代理人：刘基，懿村律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：杨庆一，懿村律师事务所实习律师，特别授权。被告：贵州江口众邦房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91520621314396896Q，住所地贵州省江口县双江街道办事处梵净山路（县医院背后）。法定代表人：刘勋，执行董事。委托诉讼代理人：陈勇，贵州同康律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：李振峰，贵州同康律师事务所律师，特别授权。原告江口县自然资源局（以下简称江口资源局）与贵州江口众邦房地产开发有限公司（以下简称众邦公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月6日公开开庭进行了审理。江口资源局的法定代表人陈进及委托诉讼代理人刘基，众邦公司的法定代表人刘勋及委托诉讼代理人陈勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江口资源局向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付拖欠的土地出让金2750万元；二、判令被告以2750万元为基数，从2015年7月15日起按照日千分之一支付违约金，至判决生效之日(截止到2019年6月5日应支付违约金39187500元）；三、判令被告以2750万元为基数，按中国人民银行贷款利率计算并支付从2014年8月14日至2015年7月14日止利息1540000元;四、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理田：2014年7月15日原江口县国土资源局（以下简称江口国土局）与刘勋、严新华、左邵新签订《国有建设用地使用权出让合同》，并于2014年10月12日，将《国有建设用地使用权出让合同》中的上述三受让人变更为被告，其他的内容不变。2019年1月份机构改革之后，江口国土局的行政职能划转给原告。该《国有建设用地使用权出让合同》约定将江口县城宗地编号为CX3901地块的国有建设用地使用权出让给被告，面积为23820平方米，总价款为5500万元，分两期支付，第一期支付2750万元，在2014年8月14日之前支付；第二期支付2750万元，在2015年7月15日前支付，分期支付国有建设用地使用权出让受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向原告支付利息。被告不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按延迟支付款项的1‰向原告缴纳违约金。原告在2014年10月15日将出让宗地编号为C0901的地块交付给被告，履行了合同，但被告却没有按照合同的约定支付第二期的土地出让金。原告多次向被告发催款通知书，但被告没有履行合同约定，一直没有支付应付的土地出让金。被告违反了合同的约定，构成违约。为了避免损失扩大，请求支持原告的诉讼请求。众邦公司辩称：原告的起诉已过诉讼时效，请驳回诉讼请求；违约金过高，请求法院依法调整。根据合同约定，被告履行债务的最后期限是2015年4月15日，诉讼时效至2017年届满。众邦公司提交的延缓缴款申请，未得到原告的回复，不可以推定对方同意延期。违约金的问题。根据出让合同第三十条的规定，受让人不能按约支付出让款的，60日之内约定了违约金按日千分之一的计算，60日之后的违约金未约定。根据买卖合同的规定，没有预定违约金的，逾期付款损失可以按照银行同期贷款利率及罚息计算，即年利率6.252%。原告没有举证证明向被告交付了土地，交地确认书签字人不是公司的人员，且第一页没有双方的签字确认。2017年5月15日被告还在修路，违约金应从2017年5月15日计算。2017年4月15日之后按照银行贷款利率计算违约金，之前按照千分之一的利率计算违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的社会信用代码、法人代表身份证明、身份证、《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号522222-2014-TD-CR-11、资金往来结算票据收据、《国有建设用地使用权出让合同变更协议》、《关于江口武陵兴城项目土地款延期缓缴的情况说明》、《关于延缓交付武陵兴城土地出让价款的函》（函字[2016]第002号）、股东决议等证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，质证意见及认定如下：江口资源局的证据：（一）《国有建设用地交地确认书》，拟证实2014年原告与被告签订了交地确认书，履行了交地的合同义务。众邦公司质证称，对证据的真实性有异议，确认书上的盖章是公司盖的，但签字的不是公司的人。第一页没有双方签字确认的印章或签字，第一页内容不真实。本案交地条件未达到，不能证实原告交付土地给被告。本院对证据的认定：《国有建设用地交地确认书》众邦公司认可其真实性，该证据与本案有关联性，确认书有公司的签章，众邦公司对确认书上签章予以认可，对证据予以采信。（二）三份催款通知书和送达回执，拟证实江口资源局催促众邦公司交付款项的事实。众邦公司质证称，对2015年7月20日和2016年3月17日的催款通知书的真实性有异议，回执上签字的人不是公司的，公司没有收到这两份通知。第三份通知书是公司的郑石生签收的，但郑石生没有权利加盖公章，对公章的真实性存疑。本院对证据的认定：2015年7月20日催款通知书送达回执上的没有众邦公司的签章，名为蒋艳的人员在收件人签章处签字。虽众邦公司不认可其工作人员身份，但蒋艳在《国有建设用地交地确认书》签字，众邦公司在该确认书上签章，两份材料能证实印证蒋艳的身份，对该份催款通知书不予采信。众邦公司在延缓交付土地出让价款的函上明确已收悉2016年3月18日的催款通知书，对该催款通知书予以采信。2019年1月18日的催款通知书回执上有众邦公司的工作人员签字并加盖了印章，对该份催款通知书予以采信。（三）2014年6月30日的银行交易回单，虽双方对票据的真实性不持异议，但该收据为永州市天和贸易有限公司支付涉案地块竞买保证金的，与本案没有关联性，对该证据本院不予采信。众邦公司的证据：照片6张，拟证实交地条件于2017年4月15日时还未达到，违约计算时间应当从土地符合交地条件时开始计算。江口资源局质证称，对照片的真实性没有意见，但达不到证明目的，照片只能证实土地的状况，土地上是修房子。交地符合交付条件。本院对证据的认定：照片只能看出在修建路，案涉地块上已经修建了有房屋了，土地已经在实际使用，照片不能证实土地未达交付条件，对照片不予采信。（二）2份借款协议书、测量数据表和收据两份，拟证实被告向江口交通局借钱修路，土地未达交付条件。江口资源局质证称，对借款协议没有异议，但与本案没有关联性，达不到证明目的。案涉土地2010年9月就通车了的，楼盘主道已经通车，达到了交付条件。本院对证据的认定：借款协议与本案没有关联性，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月7日至2014年7月3日，江口国土局以挂牌方式出让江口县城C0901地块国有建设用地使用权，宗地编号：C0901，面积2.3820公顷。2014年7月15日,江口国土局与刘勋、严新华、左邵新签订《国有建设用地使用权出让合同》（电子监管号：5222222014B00396，合同编号为522222-2014-TD-CR-11）。约定：出让江口县城宗地编号为C0901地块的国有建设用地使用权出让给左邵新、严新华、刘勋，面积为23820平方米，总价款为5500万元。受让人分两期支付出让价款，第一期支付2750万元，付款时间为2014年8月14日前；第二期支付2750万元，付款时间为2015年7月15日前。分期支付国有建设用地使用权出让受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向原告支付利息。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按延迟支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日时，经出让人催交后仍不支付的，出让人有权解除合同。《国有建设用地使用权出让合同》第十条第二款约定：分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。2014年10月12日，江口国土局与众邦公司签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，约定将《国有建设用地使用权出让合同》（电子监管号：5222222014B00396，合同编号为522222-2014-TD-CR-11）中的“受让人：刘勋、严新华、左邵新”变更为：“受让人：贵州江口众邦房地产开发有限公司”。法人代表左邵新。《国有建设用地使用权出让合同变更协议》中未涉及内容，按照原《国有建设用地使用权出让合同》（电子监管号：5222222014B00396，合同编号为522222-2014-TD-CR-11）执行。合同签订后，2014年10月15日，江口国土局将涉案地块交付给了众邦公司。2014年7月1日，刘勋、严新华、左邵新缴纳C0901地块竞买保证金800万元。2014年8月12日，众邦公司缴纳C0901地块地价款1950万元。以上共计缴纳2750万元。之后众邦公司未支付为何款项。2015年7月20日、2016年3月17日、2019年1月18日，江口国土局分别向众邦公司发出关于C0901地款出让价款的催款通知书，要求众邦公司限期缴纳所欠的地价款。另查明，江口国土资源局，因机构改革，于2019年1月日更名为江口县自然资源局。本院认为，本案的争议焦点为：一、本案是否过诉讼时效；二、众邦公司是否应支付土地出让款，众邦公司履行合同是否存在违约，如存在，合同约定的违约金是否应予调整。关于焦点一。众邦公司主张支付出让价款已过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的除外。”及第一百八十九条规定：“当事人约定同意债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”本案《国有建设用地使用权出让合同》（电子监管号：5222222014B00396，合同编号为522222-2014-TD-CR-11）约定：受让人分两期支付出让价款，第一期支付2750万元，付款时间为2014年8月14日前；第二期支付2750万元，付款时间为2015年7月15日前。根据前述法律规定，支付土地出让价款的诉讼时效应从2015年7月15日计算三年，即诉讼时效至2018年7月16日届满。《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求的；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”2015年7月20日、2016年3月17日及2019年1月18日，江口国土局向众邦公司发出了催款通知书，要求众邦公司限期缴纳出让金及违约金。该行为符合权利人向义务人提出履行请求的情形。2016年3月19日众邦公司向江口国土局出具《关于延缓交付武陵兴城土地出让价款的函》，承诺2016年7月15日前一次性交付剩余的土地款。该承诺符合义务人同意履行义务的情形。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条之规定，诉讼时效从2019年1月18日重新起算。故江口资源局于2019年6月10向法院提起诉讼主张权利，未过诉讼时效。对众邦公司关于本案已过诉讼时效的辩称不予采信。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”江口国土局与众邦公司于2014年10月12日签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，约定《国有建设用地使用权出让合同》的受让人变更为众邦公司，出让合同中关于受让人的权利义务由众邦公司承接。《国有建设用地使用权出让合同》和《国有建设用地使用权出让合同变更协议》无无效情形，合法自成立时生效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”双方当事人均应按照《国有建设用地使用权出让合同》和《国有建设用地使用权出让合同变更协议》约定适当、全面履行各自的合同义务。合同签订后，众邦公司按约按期支付了第一期土地出让价款2750万元。按照约定，剩余的2750万元应于2015年7月15日前支付完毕。各方对众邦公司未在约定的期限内支付2750万元土地出让金予以认可，予以确认。众邦公司未在约定的期限内支付2750万元，构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”众邦公司应当继续支付江口国土局土地出让价款2750万元，并承担违约责任。关于违约金的数额。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”双方签订的合同约定：“受让人不能按时支付出让价款，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。”双方合同对违约责任进行了约定，约定合法有效，众邦公司应按照合同约定支付逾期未支付土地出让金的违约金。江口资源局要求众邦公司支付违约金的诉讼请求于法有据，予以支持。众邦公司提出约定的违约金过分高于给江口资源局造成的损失，请求法院依据法律规定适当减少的辩解意见。土地出让合同相较于普通的民事合同具有其特殊性，其中一方主体为政府国土资源行政主管部门，由其提供的土地出让合同格式文本受相关法律、法规和规范性文件的约束。《国务院办公厅》对于国有土地出让合同中土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的违约金标准作了明确规定，并明确了对违反该通知规定的责任后果。此规范性文件中关于土地出让合同违约金标准的规定，系针对国有土地交易市场做出的政策性规定,体现在土地出让合同中，不属于双方能够任意协商达成的条款，该类条款如不存在违反法律、行政法规强制性效力性规定的情形，应以此为依据确认各方当事人的民事权利义务。况且，众邦公司在签订合同、取得土地使用权时，对于土地出让合同的内容包括违约责任的约定应当是知道的，合同一旦签署，应当对政府主管部门和房地产企业双方具有约束力。本案中，《国有建设用地使用权出让合同》系双方真实意思表示，众邦公司作为专业的房地产开发公司，在取得国有土地使用权时应当知道违约责任后果，亦不存在其不能预见的情形。因此，众邦公司应按照合同约定按每日迟延交付款项的1‰承担逾期交付土地出让价款的违约金责任。众邦公司应支付的违约金为：欠付2750万元，逾期时间从2015年7月15日起计算至起诉之日2019年6月5日至，逾期1421天，违约金为27500000×1‰×1421=39077500元。2019年6月6日后，以2750万元为基数，按日1‰计算违约金至判决生效之日止。众邦公司辩称合同只约定了逾期60天之内的违约金，60天之后约定不明，该辩解理由与查明的事实不符，不予采信。关于分期付款利息的问题。《国有建设用地使用权出让合同》第十条第二款约定：分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。该条款是受让人实行分期支付出让金的条件性约定，系当事人的真实意思表示，约定合法有效。合同约定了可以采用一次性支付，也可以采用分期付款方式。众邦公司自愿采用分期付款的方式支付出让金，应履行分期付款的利息约定。根据约定，第一期付款之日为2014年8月14日前，第二期付款时间为2015年7月15日前，故众邦公司应按约定，以2750万元为基数，支付2014年8月14至2015年7月15日的利息，利息以中国人民银行2014年公布的贷款利率即年利率5.6%计息。江口资源局主张要求众邦公司支付利息符合合同约定，予以支持。众邦公司应支付的利息为2750万元×5.6%=154万元。另，众邦公司提出土地交付时未通路，未达到交付条件，并提供了修路的照片的予以佐证。第一，双方当事人约定在2014年10月15日前交付案涉土地。2014年10月13日，江口国土局已向众邦公司送达了交地确认书，众邦公司签收后未提出异议。且案涉C0901地块众邦公司已进行施工建设，即使确实在修路，但并无证据证实修的路为涉案土地唯一的进出通道。众邦公司辩称松江口国土局交付的案涉土地不符合交付条件的理由不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百八十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：贵州江口众邦房地产开发有限公司支付江口县自然资源局土地出让价款2750万元；贵州江口众邦房地产开发有限公司支付江口县自然资源局违约金39077500元；并以2750万元为基数，自2019年6月6起，按日千分之一支付违约金至判决生效之日止；贵州江口众邦房地产开发有限公司支付江口县自然资源局利息154万元；四、驳回贵州江口众邦房地产开发有限公司其他诉讼请求。上述有支付内容的款项限判决生效后20日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费414930元，由江口县自然资源局负担2500元，由贵州江口众邦房地产开发有限公司负担412430元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长  王永生审判员  代静云审判员  倪庆飚二〇一九年十一月二十七日法官助理罗依婷书记员龚鉴