上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第2769号原告黄卫，女，1976年1月8日出生，汉族，户籍地上海市卢湾区，现住上海市闵行区。原告陈开时，男，1974年9月1日出生，汉族，户籍地广东省江门市，现住上海市闵行区。被告蒋亚荣，男，1944年12月29日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告蔡宝英，女，1952年12月30日出生，汉族，户籍地上海市，现住上海市徐汇区。原告黄卫、陈开时与被告蒋亚荣、蔡宝英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月16日立案受理。因无法向被告蒋亚荣、蔡宝英送达民事起诉状副本及开庭传票等法律文书，故本院依法组成合议庭，以公告形式送达，并于2016年4月18日公开开庭进行了审理。原告黄卫、陈开时到庭参加诉讼。被告蒋亚荣、蔡宝英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告黄卫、陈开时共同诉称，被告承租两原告位于上海市闵行区莲花路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，从2015年3月起至今未支付租金，且未搬离。故原告起诉至法院，要求法院判令：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、两被告立即搬离上海市闵行区莲花路XXX弄XXX号XXX室房屋；3、两被告支付两原告2015年3月至2015年10月的租金34,000元(人民币，下同)。诉讼中，两原告变更诉讼请求为：1、确认原、被告签订的房屋租赁合同解除；2、两被告立即搬离上海市闵行区莲花南路XXX弄XXX号XXX室房屋；3、两被告支付两原告自2015年2月21日起至2015年12月9日止的租金34,800元；4、两被告支付两原告违约金3,600元。庭审中，两原告明确，上述第3项诉讼请求中的租金的计算方式为：自2015年2月21日至2015年10月20日，共计8个月，每月按照3,600元的租金标准，计算得28,800元；自2015年10月21日至2015年10月30日，共计10天，每月按照3,600元的租金标准，计算得1,200元；自2015年10月31日至2015年12月9日，共计1个月零10天，每月按照3,600元的租金标准，计算得4,800元。综上，欠付的租金总额合计为34,800元(28,800元+1,200元+4,800元=34,800元)。两原告为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据材料：1、房屋租赁合同一份，旨在证明原、被告之间的房屋租赁关系；2、原、被告签署的协议一份，旨在证明被告承诺限期搬离的事实；3、被告蒋亚荣出具的字条，旨在证明被告确认拖欠房屋及承诺限期搬离的事实；4、房地产权证，旨在证明系争房屋的权利人为原告黄卫。被告蒋亚荣、蔡宝英未作答辩亦未向本院提供证据。本院认为，两原告提供的证据材料具有真实性，且与本案待证事实相关联，故本院对两原告提供的上述证据材料的证明效力予以确认。基于上述证据及两原告的陈述，本院认定事实如下：2013年，原告黄卫(出租方、甲方)与被告蔡宝英(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方位于上海市闵行区莲花路XXX弄XXX号XXX室房屋(即本案系争房屋)，租赁期限为1年，自2013年7月21日至2014年7月20日，租金为每月3,600元，租金的支付方式为付三押一，乙方应在每个付款季21日前支付租金，租金押金为3,600元。乙方未在合同约定日期支付租金逾期超过15日的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付违约金3,600元。上述合同签订后，原告黄卫向被告蔡宝英交付了系争房屋。2015年10月15日，被告蒋亚荣出具一份字条，上载其欠原告陈开时房租(2015年3月至10月共计8个月，每月3,600元)28,800元，加上至10月30日10天1,200元，总计30,000元，于本月20日(即2015年10月20日)来取款，本人于10月30日之前搬走。(备注：押金3,600元已抵2014年8月份房租)。2015年10月30日，两原告与两被告签订协议，约定两被告承租系争房屋于2015年11月5日搬离，将剩余的房款34,000元结清。如未搬离，两原告有权更换房屋锁芯，里面所有设施作无主处理。后因两原告认为两被告仍未按承诺搬离系争房屋并且未结清拖欠的租金，遂至法院诉讼。诉讼中，两原告称，两被告已于2015年12月9日将房屋腾空并搬离，故关于两原告要求两被告搬离的诉讼请求，不再本案中予以主张。另，两原告确认，系争房屋由两被告居住使用。原房屋租赁合同约定的租赁期限届满后，双方未再签订书面的房屋租赁合同，但两被告仍按照原房屋租赁合同约定的租金标准支付租金。原房屋租赁合同中的押金3,600元确已抵偿2014年8月份的房租。被告蒋亚荣于2015年10月15日出具的字条中所提及的“2015年3月至10月”的租金指的是2015年2月21日至同年10月20日的租金。本院认为，从原、被告于2015年10月30日共同签署的协议所约定的内容(即明确两被告承租两原告房屋、两被告承诺限期搬离并结清欠付租金)来看，可以认定原、被告之间存在房屋租赁关系。但双方在原房屋租赁合同租期届满后未签订书面的房屋租赁合同，而租赁期限超过六个月，故双方的租赁关系依法视为不定期租赁。在不定期租赁关系中，租赁双方均可随时解除租赁合同。故两原告起诉要求确认解除双方的房屋租赁关系，具有事实和法律依据，本院予以支持。两被告在租赁房屋期间，未按协议结清租金，故两原告主张两被告支付自2015年2月21日起至两被告实际搬离之日(即2015年12月9日)止的租金34,800元，于法有据，本院予以支持。关于两原告主张的违约金，两原告的依据是原租赁合同第九条，即承租人未在合同约定日期支付租金逾期超过15日的，出租人有权解除合同，承租人应向出租人支付违约金3,600元。本院认为，两原告主张的违约金按约属于解约违约金，适用条件有二，一是须在原租赁合同约定的租赁期内，二是双方约定的承租人逾期15日未支付租金的解除条件成就。而本案中，现原、被告双方之间已形成不定期租赁关系，任意一方可以随时要求解除租赁关系，并不存在约定的解除条件成就的情形，故前述解约违约金的条款并不适用于双方此后形成的不定期租赁关系。故本院对两原告关于主张解约违约金的项诉讼请求，不予支持。至于两原告诉请要求两被告搬离，因在本案诉讼过程中，两原告已确认两被告于2015年12月9日搬离，两原告表示不再本案中予以主张，系合法处分自身诉讼权利，本院予以准许。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由两被告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告黄卫、陈开时与被告蒋亚荣、蔡宝英之间就位于上海市闵行区莲花路XXX弄XXX号XXX室房屋所形成的不定期租赁关系解除；二、被告蒋亚荣、蔡宝英于本判决生效之日起十日内支付原告黄卫、陈开时自2015年2月21日起至2015年12月9日止的租金人民币34,800元；三、驳回原告黄卫、陈开时的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币650元，由被告蒋亚荣、蔡宝英共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  金根元代理审判员  周 颖人民陪审员  张桂兰二〇一六年四月二十一日书 记 员  董琪华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。