湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0211民初3274号 原告：兴业银行股份有限公司株洲分行，住所：株洲市天元区。 负责人：张定，系该行行长。 委托诉讼代理人：熊恩环，系该公司工作人员。代理权限特别授权，代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为申请财产保全、代为和解、调解，代为执行。 委托诉讼代理人：王玲芝，湖南唯楚律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被告：董云英。 被告：株洲天园房地产开发有限公司，住所：湖南省株洲市芦淞区。 法定代表人：项皇锋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐进，系该公司员工。代理权限为一般代理。 原告兴业银行股份有限公司株洲分行（以下简称兴业银行株洲分行）诉被告董云英、株洲天园房地产开发有限公司（以下简称天园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理，依法由审判员吴辉适用简易程序于2019年11月29日公开开庭进行了审理。由实习法官助理郭娟协助审理，书记员刘潇俐担任法庭记录。原告的委托诉讼代理人王玲芝，被告天园公司的委托诉讼代理人徐进到庭参加诉讼，被告董云英经本院传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告兴业银行株洲分行向本院提出诉讼请求：1.被告董云英立即偿还原告所欠借款本金369620.97元、利息（含罚息）3052.22元，合计372673.19元（暂计算至2019年7月29日，之后的利息、罚息按合同约定支付利息至实际清偿之日止）；2.被告董云英承担原告为实现上述债权所支付的代理费18634元（按欠款总额的5%计提代理费）；3.原告对被告董云英提供抵押的位于株洲市芦淞区荷叶冲路120号荷叶名苑3栋908号房屋在上述借款本息（含罚息）及原告实现债权的费用范围内享有优先受偿权；4.被告天园公司对上述债务（含罚息）及原告实现债权的费用范围内承担连带清偿责任；5.本案的诉讼费由两被告共同承担。事实与理由：2016年6月8日原告与两被告签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号361625523401000），合同约定：原告向被告董云英发放贷款406000元用以购买位于株洲市芦淞区荷叶冲路120号荷叶名苑3栋908号房屋；贷款期限为240个月，自2016年7月8日至2036年7月8日，还款方式为等额本息；合同还约定将上述购买的房屋提供抵押担保，抵押担保范围包括但不限于借款本金、利息、罚息、复利、违约金及实现债权的费用等，并办理了抵押登记手续。天园公司对上述借款本息及原告实现债权的费用范围内提供连带责任保证担保。同时合同还约定借款人未履行本合同项下的义务引起诉讼或其他法律纠纷，贷款人实现债权的费用由出借人、担保人承担。被告董云英截至2019年7月29日累计逾期2期。根据合同相关约定，在此种情形下原告有权要求对借款人提前收贷，要求保证人承担保证责任，并对抵押房产行使抵押权。 被告天园公司答辩认为：律师费过高，希望法庭核减。 被告董云英未予答辩，亦未向本院提交任何证据材料。 本院经审理查明：2016年6月8日，原告作为债权人与债务人董云英以及保证人天园公司共同签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，主要约定：“1、债权人向债务人提供贷款406000元，用于购买位于株洲市芦淞区荷叶冲路120号荷叶名苑3栋908号房屋；2、贷款期限240个月，从2016年7月8日至2036年7月8日止；3、借款定价基准利率按央行人民币贷款利率五年以上期档次执行，利率定价公式为按比例浮动定价，借款利率等于定价利率乘以系数1.0；4、逾期罚息利率为借款利率上浮50%；5、还款方式采用等额本息偿还法；6、连续发生两期违约后，借款利率在基准利率基础上浮10%；7、债务人以上述所购房屋提供抵押担保，抵押担保范围包括但不限于借款本金、利息、罚息、复利、违约金及抵押权人实现债权的费用等；8、天园公司对上述债务提供阶段性连带责任保证担保，保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年。如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除。但对于在该日之前已到期的债务人债务，以及该日之前发生保证人或及债务人的违约而引起的本合同项下债务的，保证人仍应承担保证责任和相应的违约责任；9、债务人不按时还款则债权人有权提前收贷，并要求债务人及担保人承担因违约对债权人造成的一切损失；10、如有诉讼由债权人所在地法院管辖。”合同签订后，原告于2016年7月28日如约向被告董云英发放了406000元贷款。2016年9月9日，原、被告双方对抵押房屋办理了抵押权预告登记（预抵押登记号为：湘（2016）株洲市不动产证明第0002903号）。但该房屋至今未办理产权证，亦未换取他项权证。被告董云英未按期还款。保证人天园公司从2018年9月19日至2019年7月9日代董云英清偿部分本息（含罚息）合计25256.04元。截至2019年7月29日，被告董云英逾期2期，共欠原告借款本金369620.97元，利息（含罚息）3052.22元，合计372673.19元。原告遂于2019年8月5日函告董云英要求其立即清偿全部借款本息及其他费用，并要求被告天园公司在其担保范围内承担连带清偿责任。因催收未果，原告遂委托律师提起诉讼，委托合同约定本案代理费用按诉讼标的金额5%收取。 上述事实，有兴业银行个人住房（商用房）借款及信用卡申请表、兴业银行长沙分行个人购房抵押（保证）借款合同、不动产登记证明、借据、欠款证明、借款催收通知书、委托代理合同等证据以及当事人陈述予以证实。 本院认为：本案案由为金融借款合同纠纷。本案的争议焦点为：原告的诉讼请求是否有事实及法律依据？ 原告与被告董云英、天园公司之间签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》系各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。因被告董云英在履约过程中存在违约行为，应承担相应的违约后果，故原告主张被告董云英提前向其清偿贷款本金369620.97元、利息（含罚息）3052.22元（利息暂算至2019年7月29日，之后利息、罚息按合同约定计算至实际清偿之日），合计372673.19元的诉讼请求，符合合同及法律约定，本院予以支持。原告主张的律师代理费系为索要债权发生的必要费用应予支持，但现其主张的收费比率超过合理标准，本院认为应以不超过诉讼标的额3%（即11180元）为宜。被告天园公司向原告作出了担保的意思表示，应按合同约定承担连带保证担保责任。《个人购房抵押（保证）借款合同》中约定，在债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，并将房屋抵押权证正本交由原告收执之日前，被告天园公司需对合同项下本金、利息、罚息、复利和原告为实现债权所发生的其他费用承担连带责任保证担保。本案被告天园公司保证担保责任的解除条件未成就，故原告主张被告天园公司对被告董云英的上述债务承担连带责任担保的请求，本院予以支持，被告天园公司在承担保证责任后，依法有权向被告董云英追偿。 原、被告双方虽形成了以涉案房屋为原告债权提供抵押担保的合意，但仅办理了预抵押登记，之后并未办理不动产权证及抵押权证。而预抵押登记仅产生对将来可能发生的物权变动请求权的排他效力，抵押权并未实际生效。故对原告主张对抵押房屋享有优先受偿权的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告董云英在本判决生效后十日内向原告兴业银行股份有限公司株洲分行偿还借款本金369620.97元、利息（含罚息）3052.22元（利息、罚息暂计算至2019年7月29日，之后的利息、罚息按合同约定计算至借款本息全部清偿之日止）； 二、被告董云英在本判决生效后十日内向原告兴业银行股份有限公司株洲分行支付原告兴业银行股份有限公司株洲分行因实现本案债权而支出的律师代理费11180元； 三、被告株洲天园房地产开发有限公司对上述第一、二项所确定的债务承担连带清偿责任（保证人在承担保证责任后，有权向债务人追偿）； 四、驳回原告兴业银行股份有限公司株洲分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费6890元，减半收取3445元，财产保全费2476元，合计5921元。由原告兴业银行股份有限公司株洲分行负担113元，被告株洲天园房地产开发有限公司、被告董云英共同负担5808元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，向株洲市中级人民法院交纳上诉费（户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81010321000000181，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部）。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 员 吴  辉 二〇一九年十二月十九日 法官助理 实习郭娟 书 记 员 刘 潇 俐 附判决书引用的法律条文的原文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国担保法》 第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。