河南省内乡县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1325民初3948号原告（反诉被告）：南阳市东鑫置业有限公司，住所地南阳市高新路中段北侧。法定代表人：党东鑫，任公司总经理。委托诉讼代理人：杜跃军，系公司员工。委托诉讼代理人：张国松，系河南育滨律师事务所律师。被告（反诉原告）：曾光明，男，1962年6月4日出生，汉族，住内乡县。委托诉讼代理人：李明乐，系河南菊城律师事务所律师。原告（反诉被告）南阳市东鑫置业有限公司（以下简称东鑫公司）与被告（反诉原告）曾光明为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）东鑫公司的委托诉讼代理人杜跃军、张国松，被告（反诉原告）曾光明的委托诉讼代理人李明乐均到庭参加诉讼。庭审中，被告（反诉原告）曾光明对原告（反诉被告）东鑫公司提出反诉，本院依法合并审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）东鑫公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除双方于2014年1月17日签订的《商铺认购协议书》；2、依法判令被告交付的定金150000元不予返还；3、本案诉讼费及相关费用由被告负担。事实及理由：2014年1月17日，原、被告签订《商铺认购协议书》一份，达成以下协议：乙方（曾光明）在充分了解甲方（东鑫公司）开发‘滨河家园’项目的情况下，认购滨河家园东区2号楼08号商铺，面积合计149.8平方米，总价款1842540元。曾光明支付认购金150000元，首付款920000元，余款采用按揭方式交款。协议签订后，曾光明支付定金150000元后，至今以各种理由拖延支付首付款，经多次协商无果，遂诉至法院。被告（反诉原告）曾光明辩称，1、该认购协议系我签字，但购买房屋并非合同本意及原始目的，该协议实为东鑫公司融资合同。2、我所交房款共计550000元，并非150000元。被告（反诉原告）曾光明向本院提出反诉请求，1、请求依法判令反诉原告与反诉被告于2014年1月17日签订的《商铺认购协议》无效。2、请求依法判令反诉被告返还反诉我交钱款共计550000元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计息，计算至本息付清之日止）。3、诉讼费用由反诉被告负担。事实与理由：2013年10月19日，我向东鑫公司交付50000元VIP诚意金，东鑫公司在收到该笔款项后向曾光明出具收据一份，并于2014年1月17日同该公司签订《商铺认购协议书》一份，该认购协议书实为东鑫公司的融资合同，东鑫公司称为逃避法律规定及有关部门追查特以《商铺认购协议书》订立融资合同并在协议中约定：“于5年后一次性返还现金（大写）人民币玖拾贰万元整（920000元）。当天，我再次交100000元现金，协议签订后东鑫迟迟不按协议约定履行，经多次催促无果，东鑫公司欠马满堂劳务工程款，马满堂欠我债务。经三方平等自愿协商，三方债务用于转抵协议中所称“购房款”400000元，东鑫公司不履行协议约定的义务，已构成违约，故诉至法院。原告（反诉被告）东鑫公司辩称，1、2014年1月17日双方所签商铺认购协议是真实的意思表示。2、被告反诉的550000元，当时，双方口头约定：其中150000元是购房的定金，另外400000元是马满堂欠曾光明的模板款，东鑫公司又欠马满堂的工程款，三方转抵之后，即为曾光明交付东鑫公司的购房首付款，合计550000元。3、曾光明称合同为融资合同，是不存在的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。东鑫公司出示证据营业执照、商品房开发资质证书、土地证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、规划许可证、商品房预售许可证、竣工验收备案证书、消防验收备案凭证、人防工程备案竣工验收证书，证明东鑫公司具备开发的资质和工程的合法、手续完备的事实。曾光明认为以上证据均系复印件，其真实性，由法庭核实。但是商品房预售许可证是在2013年12月9日发放的，而曾光明第一次定金是在2013年10月，早于许可证之前。上述证据经核对属实，作为认定案件事实的依据。东鑫公司出示2014年1月17日双方签订的商铺认购协议书，证明曾光明违约。曾光明无异议，作为认定案件事实的依据。曾光明出示商品房认购协议书及三份收据，证明双方签订认购协议书，东鑫公司收到550000元购房款的事实。东鑫公司对证据真实性无异议，但对证明方向有异议，认为定金150000元是支付的现金，400000元是三方债权债务的转移。作为认定案件事实的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月17日，东鑫公司与曾光明签订《商铺认购协议书》一份，其主要内容为：“甲方：东鑫公司，乙方：曾光明。乙方在充分了解甲方开发的“滨河家园”项目的情况下，就认购商铺事宜达成以下协议：一、乙方认购的商铺位于滨河××路与××都大道交叉口“滨河××”东区××楼××号铺。房产性质为商铺，原单价12633.78元／平方米，总款1892540。乙方选购方式：5年返款，优惠金额伍万元整，乙方付款方式：按揭，面积总合计149.8平方米，成交单价12300元／平方米，双方确认签约总价为：大写人民币壹佰捌拾肆万贰仟伍佰肆拾零元整（￥1842540）。〔注：乙方在签定本《商铺认购协议书》后七日内（2014年1月24日前），选择按揭付款方式须付清50%首付款，剩余50%房款申请办理银行按揭贷款；未按规定付清房款即视为违约〕。二、认购定金为人民币（大写）壹拾伍万元整、（小写）￥150000元，首付款为人民币（大写）玖拾贰万贰仟伍佰肆拾零元整、（小写）￥922540元，于2014年1月24日前一次付清。贷920000三、①甲乙双方约定，乙方成功选购本铺，即可享受五年后一次性返还现金（大写）人民币玖拾贰万元（920000）②乙方选择5年返款方式成功选购东区铺，甲方无偿将自持西区铺抵押给乙方，抵押内容详见补充协议。④乙方在签定本《商铺认购协议书》后，甲方将根据交清余款时间与工程进度另行择期通告双方或签订《商品房买卖合同》……。⑥乙方不按本协议交款项履行，甲方不退还乙方所缴纳的认购定金；甲方有权选择要求乙方继续履行本协议或终止本协议将房屋另售他人”。合同签订后，双方为相关事宜产生纷争，多次协商未果，东鑫公司遂诉至法院。东鑫公司于2013年10月19日、2014年1月17日、2017年元月27日向曾光明出具收据三份，分别载明：“收据兹收到曾光明卡号8066交来VIP诚意金伍万元南阳市东鑫置业有限公司收款人李洋”、“收据兹收到曾光明交来购铺款人民币壹拾万元南阳市东鑫置业有限公司收款人马建平”、“收据今收到曾光明购内乡滨河家园2号商业房购房款肆拾万元整（400000元）说明：此款是从马满堂劳务工程款中转抵经办杜跃军南阳市东鑫置业有限公司内乡滨河家园项目部2017年元月27日”。以上三份收据款项共计550000元。东鑫公司依法取得有商品房开发资质证书、土地证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、内乡县建设工程竣工验收备案证书、建设工程竣工验收消防备案凭证、内乡县人防工程竣工验收备案证书，具备办理产权登记的相关证件。本院认为，东鑫公司与曾光明签订《商铺认购协议书》系双方真实意思表示，并不不违反法律、行政法规强制性规定，为有效协议。东鑫公司请求依法解除其与曾光明签订的商铺认购协议书。因曾光明反诉请求东鑫公司返还购房款，视为同意解除认购协议，东鑫公司该项请求，本院予以支持。曾光明虽未按认购协议约定全额交纳首付款，但东鑫公司在曾光明成功选择案涉商铺后，未依认购协议约定无偿将自持西区商铺抵押给曾光明，也未依认购协议约定根据交清余款时间与工程进度通知曾光明是否正式签订《商品房买卖合同》，其本身也存在违约行为，其请求不予返还曾光明150000元的认购定金，显然有失公平，有违诚实信用原则，不予支持，东鑫公司应向曾光明返还认购定金150000元。双方所签《商铺认购协议》虽违反了《商品房销售管理办法》第十一条关于“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房”的规定，但该规定属于管理性规定，曾光明请求确认协议无效，于法无据，不予支持。双方签订的协议依法解除后，东鑫公司应返还曾光明交纳的购房款400000元。曾光明反诉请求东鑫公司支付利息，缺乏事实依据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、依法解除原告（反诉被告）南阳市东鑫置业有限公司与被告（反诉原告）曾光明于2014年1月17日签订《商铺认购协议书》；二、原告（反诉被告）南阳市东鑫置业有限公司于本判决生效后十日内一次性返还被告（反诉原告）曾光明定金及购房款共计550000元；三、驳回原告（反诉被告）南阳市东鑫置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）曾光明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3400元，减半收取1700元，反诉费4650元，合计6350元，由原告（反诉被告）南阳市东鑫置业有限公司负担4000元，由被告（反诉原告）曾光明2650元负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  杨宗华二〇一九年十一月二十日书记员  常康朔