江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）苏中民终字第03397号上诉人（原审原告）潘霞。被上诉人（原审被告）江苏友谊合升房地产开发有限公司。被上诉人（原审被告）苏州华新国际物业管理有限公司，住所地江苏省苏州工业园区中胜路38号。上诉人潘霞因与被上诉人江苏友谊合升房地产开发有限公司（以下简称友谊房产公司）、苏州华新国际公司物业管理有限公司（以下简称华新国际公司）合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2014）园民初字第0887号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年9月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，位于苏州工业园区九华路118号61幢602室的房屋系潘霞与友谊房产公司签订房屋销售合同所购买，约定房屋建筑面积100.94平米，房屋总价款918554元。根据潘霞与友谊房产公司签订的《苏州市前期物业管理服务协议》，相关物业服务费为2.6元／平米。2012年12月19日，苏州工业园区清源华衍水务有限公司（以下简称清源水务公司）出具《住宅项目供水管网开通说明》，明确涉案小区供水系统的庭院管网、供水立管、户表系统筹建到位，并经建设单位单位、施工单位、监理单位、水司等单位的联合验收，具备通水条件。2013年12月16日，友谊房产公司向潘霞出具《入伙通知书》，通知潘霞，其购买的海尚壹品房屋可于2014年1月8日办理交付，现通知潘霞带齐应缴费用及相关的证件资料来两被告处办理入伙手续。如未能在上述时间前来入伙，将按照《商品房销售合同》执行。潘霞于2014年1月2日签署《入伙手续书》。当日，潘霞签署《海尚壹品房屋验收交接表》，验收记录显示其反映卫生间窗户私密性不好。2014年1月6日，潘霞向华新国际公司交付装修保证金及垃圾清运费，并办理装修许可证。又查，友谊房产公司在交接房屋时，向潘霞出示《水卡领取说明》，载明：“为了方便交房，我司提供2014年1月2日至2014年1月10日集中交房期间的用水，费用由我司承担。由于目前新建小区的自来水都是采取预付费形式，且清源水务规定每户的水卡须在我司费用结算完毕后方予以发放。因此，请各位业主于2014年1月20日之后至10幢103物业临时办公室前台领取水卡”。被告与水务公司结清水费的时间为2014年1月20日，之后陆陆续续向业主发放水卡，潘霞领取水卡的时间是2014年2月11日。关于缴纳水费，系先交费后用水，需要住户与水务公司签订合同开通水卡后才能使用。庭审中，潘霞提交其在2014年1月1日订购相当数量宏宇陶瓷的凭据。另提交其加盖苏州枫和房地产投资咨询有限公司湖西店印章的《枫和房地产租赁合同》。根据该租赁合同，潘霞为出租方，苏州枫和房地产投资咨询有限公司湖西店为承租方。租金每月4500元，租期从2014年1月31日至2014年12月30日。2014年1月14日，潘霞、李欢欢、吴书平、潘霞向友谊房产公司及华新国际公司发出《关于迅速供水及赔偿损失的函》，告知其在装修过程中，发现房屋停水，已经造成停工损失。现致函要求立即供水，因房屋断水造成的窝工损失、房屋延期使用、物业费多交等全部损失应由友谊房产公司及华新国际公司赔偿。同时要求友谊房产公司及华新国际公司在收函后3日内给与书面答复，逾期未回复，视同默认该房屋自收房之日起断水，至相关业主确认供水之日起供水。以上事实，有《苏州工业园区商品房销售合同》、《苏州市前期物业管理服务协议》、《水卡领取说明》等以及当事人庭审陈述予以证实。原审原告潘霞的诉讼请求为：1、两原审被告赔偿潘霞6750元（1.5个月＊4500元／月）；2、两原审被告承担物业费、电梯费395元（1.5个月＊263元／月）；3、原审被告友谊房产公司承担潘霞更换窗户费用500元；4、两原审被告承担本案诉讼费。审理中，潘霞对诉讼请求2明确为：物业费应从其实际入住，且通水顺畅的情况下开始收取，故2014年1月2日至2014年2月15日之间的物业费应当退还。原审法院认为，潘霞与友谊房产公司签订的《苏州工业园区商品房销售合同》及《苏州市前期物业管理服务协议》均系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，原审法院予以确认。根据销售合同，友谊房产公司交付房屋的时间为2014年1月10日前，合同附件约定友谊房产公司对于水的相关供应为厨房设备预留排水口及给水点；根据物业服务合同，华新国际公司应当提供入住服务及住房自用部位、自用设施维护养护等特价有偿服务、应提前将装修房屋的注意事项和限制条件书面告知业主。现无证据表明友谊房产公司及华新国际公司在履行与潘霞的合同过程中存在违约行为。关于潘霞装修用水问题，原审法院认为，潘霞诉请因被告断水导致损失，应当证明友谊房产公司在相关时间段内负有供水的义务。友谊房产公司在交付房屋时，已经通过给付《水卡领取说明》的形式，明确提醒潘霞，友谊房产公司提供2014年1月2日至2014年1月10日之间的用水及水费，并告知潘霞水费系预付费形式，水务公司在与友谊房产公司结算后才能发放水卡，领卡时间为2014年1月20日以后。而开通用水需要由业主与水务公司签订供水合同、预付费后才能通水使用。故潘霞明知上述情况，对该段时间装修存在无水可用的可能应当预见。现潘霞以装修过程中缺水影响工期为由主张赔偿及认为应当退还物业费，缺乏事实与法律依据，不予支持。至于卫生间窗户更换，潘霞既不能证明卫生间现状与双方约定存在不一致及不一致的程度，也不能证明相关程度需要更换卫生间窗户，故潘霞此项诉请，也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：驳回潘霞的全部诉讼请求。案件受理费减半收取为25元，由潘霞负担。上诉人潘霞不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、原审判决对主要案件事实“是否停水、停水原因和停水时间”未进行审查和认定，导致案件事实模糊不清。二、原审判决适用法律错误。原审判决适用的《中华人民共和国合同法》第六条、第二百一十一条与本案无任何关联。三、被上诉人作为开发商应在2014年1月2日房屋交付前完成业主领取水卡的前期工作，并在1月2日交房时由业主领取水卡，但被上诉人发放水卡的时间为2014年1月20日以后，上诉人直至2014年2月11日才接到领取水卡的电话通知，被上诉人逾期发放水卡40天以上，导致业主与水务公司无法建立供水关系。被上诉人有义务保障所交付的商品房通水延续至上诉人领取水卡，能与水务公司建立供水关系时止。至于被上诉人与水务公司如何结算，不能成为房屋断水的理由。被上诉人因工作失误导致房屋断水，应视为被上诉人违反了商品房销售合同的约定，由此给上诉人造成的经济损失，被上诉人理应承担赔偿责任。四、原审判决认定事实错误。上诉人办理收房手续时，诸多资料中有一张很不起眼的小纸条即《水卡领取说明》，该纸条只是一个说明，非停水通知单。上诉人作为普通购房人，无法预知房屋的水、电、气，后续要办理何种手续，上诉人无法预测交付的房屋会断水。五、上诉人购买的商品房卫生间竟然正对着邻居家阳台，被上诉人在销售房屋时隐瞒了该重大瑕疵，给上诉人造成了损害，被上诉人理应采取措施改正或给予赔偿。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人友谊房产公司和华新国际公司二审答辩称，在2014年1月2日办理集中交房时，上诉人已经领取了《水卡领取说明》，明确知道2014年1月20日要到物业处领取水卡。根据苏州工业园区供水的相关规定，业主需领取水卡并与供水公司签订合同后才可以享受供水。上诉人是在2014年2月11日才到物业处领水卡的，之后何时与供水公司办理手续不得而知。故上诉人晚享受供水系其个人原因所致，与被上诉人无关。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院二审查明事实与原审查明事实一致。二审中，上诉人潘霞陈述，2014年1月10日左右装修公司经理打电话告知上诉人房屋停水，上诉人去找了物业公司，物业公司回复是开发商的原因，和物业公司无关，上诉人又去找了开发商，开发商回复是清源水务公司的原因，没有明确答复什么时候能恢复供水。2014年2月11日上诉人接到物业公司的电话，说可以领取水卡，上诉人领取水卡后到清源水务公司签了一个文件，2014年2月15日恢复了供水。上诉人要求被上诉人赔偿的是从交房当日2014年1月2日至2014年2月11日期间的损失。被上诉人友谊房产公司和华新国际公司陈述，清源水务公司于2014年1月13日抄表关阀，2014年1月16日传真收费通知单。2014年1月20日开发商与清源水务公司结算水费，领回水卡，交给物业公司。从开发商免费承担集中交房期间的水费到业主与供水公司建立供水合同关系享受供水的过程中，必然会有供水公司抄表关阀以及结算水费，领取水卡的时间空挡。根据物业公司的发放水卡记录，2014年1月20日就有业主陆续领取水卡，上诉人2014年2月11日才到物业公司领取水卡。本院认为，潘霞与友谊房产公司签订的《苏州工业园区商品房销售合同》和《苏州市前期物业管理服务协议》合法有效。友谊房产公司已按合同约定于2014年1月2日将房屋交付给潘霞。友谊房产公司交付的房屋预留有给水点，清源水务公司出具的《住宅项目供水管网开通说明》也明确涉案小区具备通水条件，故友谊房产公司提供的供水设备符合合同约定。交房后友谊房产公司并无向业主直接供水的义务，供水需业主与清源水务公司形成供水合同关系，由清源水务公司予以开通。友谊房产公司为办理集中验房、交房，已免费提供业主2014年1月2日至2014年1月10日期间的用水及水费，虽然2014年1月10日至2014年1月20日期间因友谊房产公司与清源水务公司的费用结算问题，涉案小区的供水会受到影响，但该期间属合理交接期，且该情况友谊房产公司已通过《水卡领取说明》的形式明确告知业主，潘霞在收房时对此应是明知的，其并未提出异议，故潘霞对2014年1月10日至2014年1月20日期间涉案房屋存在无水可用的可能应有合理预见。2014年1月20日潘霞未按《水卡领取说明》的提示及时至华新国际公司领取水卡，直至2014年2月11日才领取水卡，并与清源水务公司签订供水合同，故2014年1月20日至2014年2月11日期间涉案房屋无水可用系潘霞自身过错所致，与被上诉人并无关联。因此，潘霞要求被上诉人赔偿从交房当日2014年1月2日至2014年2月11日期间的损失，无事实和法律依据，本院不予支持。关于潘霞上诉提出的房屋瑕疵问题，本院认为，并无证据证明涉案房屋的卫生间现状不符合国家强制性设计规范或合同的约定，故潘霞要求被上诉人采取措施改正或予以赔偿，本院碍难支持。另，原审判决适用的《中华人民共和国合同法》第二百一十一条，经本院审查与本案并无关联，属适用法律不当，应予纠正，但该问题不影响本案的实体处理，故原审判决可予以维持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人潘霞负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾雪蓉审 判 员  周 红代理审判员  黄学辉二〇一四年十一月十一日书 记 员  黄 婷