广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20803号上诉人（原审原告）：罗交，男，汉族，1980年11月10日出生，住广西壮族自治区兴业县，委托诉讼代理人：徐科、邓纪华，均系广东荣韬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州从化雅居乐房地产开发有限公司。住所地广州市。法定代表人：郑重，该公司总经理。委托诉讼代理人：余小晔，该公司员工。上诉人罗交因与被上诉人广州从化雅居乐房地产开发有限公司（以下简称“雅居乐公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初1646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。罗交上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项，依法改判雅居乐公司向其支付违约金（以总房款2202838元为基数，每日按照万分之二的标准，自2017年9月16日起暂计至2019年4月16日，终计至雅居乐公司向其交付符合交房条件的房屋之日止）；二、本案一、二审诉讼费用由雅居乐公司承担。事实和理由：一、一审判决认定雅居乐公司逾期交楼的起算时间错误。一审判决确认罗交与雅居乐公司于2017年6月22日签订的《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修合同》（以下简称“装修合同”）及《委托确认书》、《毛坯收楼确认书》无效，之后，一审法院却又以装修合同中约定的交付日期即2018年12月15日作为雅居乐公司向罗交交付涉案房屋的日期，以次日为计算违约金的起算日期，该认定前后矛盾。二、雅居乐公司为规避政府限价而将购房款拆分为装修款并与罗交签订装修合同，装修合同不是罗交的真实意思表示，且存在逃避税收的嫌疑、损害社会公共利益，也损害罗交的合法权益，装修合同、附属文件及其他装修的约定均是无效的。双方签订的商品房买卖合同约定的房屋交付时间是2017年9月15日，截至目前，涉案房屋仍为临时用电，不能保证用电期间临电供应的安全与稳定，不能满足房屋交付后所具备的基本居住要求，且涉案房屋至今存在漏水渗水问题，不符合使用条件。三、雅居乐公司应向罗交支付逾期交楼违约金的起算时间应为商品房买卖合同约定交付时间的次日即2017年9月16日。四、一审判决按总房价的万分之一的标准计算违约金错误。根据商品房买卖合同第十三条约定，逾期交楼超过180天的，应按总房价的万分之二每日支付逾期交楼违约金。本案中，雅居乐公司逾期交楼已超过180天，违约金应以总房价为基数每日万分之二标准计算。综上，一审判决认定事实不清，请求二审法院查清案件事实，依法支持其上诉请求。雅居乐公司答辩称：不同意罗交的全部上诉请求。一、我方不存在迟延交楼的情形，商品房买卖合同约定交楼标准为毛坯房，我方在商品房买卖合同约定交楼时间之前取得竣工验收备案表，符合涉案商品房的交付条件，且原告已确认毛坯房收楼手续，原告主张从2017年9月16日开始计算违约金没有任何合同及法律依据。二、涉案房屋装修款不属于购房款，房款及装修款金额的约定为双方真实意思表示，原告作为完全民事行为能力人，在购买涉案商品房时选择购买带有装修的商品房并且已委托被告为涉案房屋的装修主体，因此双方签订的认购书、商品房买卖合同及装修合同属于双方当事人真实意思表示不违反法律规定应当合法有效，原告不得以装修款作为计算房款的一部分，即使法院认定装修款为房款的一部分，也不能将全部责任推卸到被告一方，否则有违诚实信用原则，且损害当事人信赖利益。三、原告要求按照总房款2202838元每日万分之二计算违约金没有任何依据。四、永久用电并非法定交楼条件，且原告已经同意使用临时用电，双方签署商品房买卖合同补充协议6.3款已明确约定原告同意被告以临时设施或服务取代，不影响原告居住为前提，原告不得以此为由主张赔偿或者拒绝收楼。罗交向一审法院起诉请求：一、雅居乐公司向其支付违约金254207.5元（以总房价2202838元为基数，按每日万分之二的标准，自2017年9月16日起计至雅居乐公司向其交付符合交房条件的房屋之日止）；二、本案诉讼费由雅居乐公司承担。一审法院认定事实：2017年6月17日，原告作为认购方与被告作为出售方签订《雅居乐名门半岛花园认购书》，内容为：认购物业为雅居乐名门半岛花园-三期四组团-L125栋-1梯-303，售价为1244333元，于2017年9月15日前交付使用。购房款付款办法，定金20000元，第一期楼款354333元须于2017年6月24日前付清，同时即办理870000元的银行按揭手续。认购方自愿选择豪华装修的装修标准，认购方在毛坯房收楼后即委托出售方进行装修，装修总价为958505元，装修的交楼时间为毛坯交楼后的15个月，装修款的支付方式为装修款一年分期，第一期装修款287552元须于2017年6月24日前付清，第二期装修款383402元须于2017年12月17日前付清，第三期装修款287551元须于2018年6月17日前付清。2017年6月21日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号为201706192127，下称“买卖合同”）及补充协议，约定原告购买被告开发的位于广州市从化区街口街沙贝村地段三期4组团自编L-125栋1梯303房的涉案房屋；建筑面积132.39平方米；单价为每平方米10621.71元，总金额为1244333元；原告以按揭贷款方式付款。合同第八条约定：原告以按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30.08%，金额374333元；剩余房款金额870000元，须于2017年6月24日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十二条约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条约定：被告应当在2017年9月15日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书，被告委托物业服务企业或其中介机构办理交楼手续时的，物业服务企业或其他中介机构应当向原告出示被告出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告。第十四条约定：被告如未能按本合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，逾期180天内（含180天）被告按已付楼款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，超过180天被告按已付楼款总额的每日0.2‰的标准支付违约金至实际交付日止，（但原告未付清房价款及面积差价款时，不得要求被告承担逾期交房的违约责任），合同继续履行。第十五条约定：原告与被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。第二十三条约定：被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，原告有权要求被告按照本合同附件七补充协议第九条处理。《补充协议》第五条约定：5.5关于交付标准的变更：双方一致同意该商品房取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖被告公章的《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》，即符合交付条件，原告同意办理收楼手续。原告在办理商品房交接手续时，除原告能出示法定机构出具的证明不能收楼的主体结构质量问题报告外，被告应按收楼通知书指定日期完成向原告交付该商品房的义务，原告不接收时，被告不承担买卖合同第十四条约定的逾期交楼责任。原告在第一次收楼验收时发现的属于保修责任范围内的瑕疵，由原告一次性书面异议，由被告负责保修，但该异议不成为原告拒绝收楼的抗辩理由。5.6原告按照被告的通知办理该房屋交接验收手续时，若原告认为被告的交付不符合约定但仍签署房屋交接验收单的，视为原告同意对合同约定交付标准的变更。第六条约定：6.3小区内用水、电、燃气等居住条件因当地市政建设水平或项目开发进度暂未达到永久使用标准，原告同意被告以临时设施或服务取代，以不影响原告正常居住为前提，在提供临时服务的期限内，被告向原告补贴临时服务与永久服务的费用差额（由被告直接将差额支付给相关单位，不直接支付给原告），原告不得以此为由主张退房、赔偿或拒绝收楼。第九条约定：9.1被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准；被告以同等或更高品质的材料、设备替代的，视为符合双方约定标准。9.2如在房屋交接时，房屋套内的装饰、设备虽存有瑕疵或与合同约定不符，但不影响房屋正常使用的，原告同意不以除房屋主体结构质量不合格之外的轻微质量瑕疵为由拒绝收楼并索赔，被告应对存在的问题予以整改或提供整改方案（包括但不限于更换未达到合同约定标准的装饰、设备）。9.3最终所交付房屋的建材标准均以买卖合同附件六约定为准，样板房内装饰装修及设施等不作为交付标准。9.8被告交付商品房标准为毛坯，被告以毛坯现状交楼，具体详见《商品房买卖合同》附件六。第十七条约定：17.7鉴于原告购买本合同约定之房屋为毛坯交楼，原告收楼后委托被告进行装修（原告授权被告可聘请有装修资质的装修合同为其所购房屋进行装修），并同时与被告签订《装修合同》，原告与被告双方在此一致明确约定，《商品房买卖合同》与《装修合同》是互附合同中止、解除条件的合同，即如果《商品房买卖合同》中止、解除，则《装修合同》中止、解除，反之亦然。2017年6月22日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《装修合同》，约定：原告与被告双方就原告购买的雅居乐名门半岛花园-三期四组团L125栋1梯303房涉案房屋的装修工程施工之事宜，经充分协商在平等互利基础上达成如下合同：第一条、装修工程位置：雅居乐名门半岛花园-三期四组团L125栋1梯303房；第二条、委托事项：被告及被告聘请的第三方（以下统称为甲方，原告与被告聘请的第三方不发生直接的经济及法律关系，被告与第三方的权利义务关系由被告享有和承担，与原告无关。）以包工包料的方式对该商品房按本合同第十四条附件2.2《广州从化雅居乐房地产开发有限公司装修标准》约定进行装修，如该装修标准没有约定或约定不明，以被告实际装修发生的为准。第三条、总价款、付款方式及逾期付款违约责任：1.本装修工程的总价款为958505元；第六条、装修工程期限交楼期限：1.双方确认装修交楼时间为2018年12月15日；2.被告在《商品房买卖合同》约定的交付日之前向原告发出《收楼通知书》，通知原告对该商品房收楼；为保证后续装修工程进度，原告应当及时按通知收楼，逾期收楼除被告的装修交楼时间顺延外，原告承担因延期装修而给被告造成的经济损失；3.被告应在上述第1款确定的交付日前完成装修工程，并向原告发出《装修交楼通知书》，原告应按被告发出《装修收楼通知书》确定的日期前来办理交付手续，否则自该日期届满之日起视为原被告双方已完成交接，且原告对装修工程质量无异议。第九条、违约责任：5.因被告原因导致原告不能按约定日期办理收楼手续的，从逾期之日起至实际交付之日止，逾期180天内（含180天）被告按已付楼款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，超过180天被告按已付楼款总额的每日0.2‰的标准支付违约金至实际交付日止，（但原告未付清房价款及面积差价款时，不得要求被告承担逾期交房的违约责任），合同继续履行。第十条、其他：2.原告已清楚了解认购本物业为毛坯交楼，之后委托被告进行装修，原告的成本由毛坯购买价和装修价两部分组成，认购方在签约时需要同时签署《商品房买卖合同》和《装修合同》，原告对前述文件内容已完全理解，无异议。买卖合同和装修合同不可分割是互附中止、解除条件的合同，即其中一份合同终止或解除的，另一份合同亦同时终止或解除；如因原告原因，引致《商品房买卖合同》或《装修合同》任一合同终止或解除的，均视为原告同时违反《商品房买卖合同》和《装修合同》的约定，《商品房买卖合同》和《装修合同》同时终止或解除。原告分别按《商品房买卖合同》和《装修合同》约定承担中止、解除的违约责任。同日，原告向被告签署《毛坯收楼确认书》，内容为：本人已接收雅居乐名门半岛三期四组团L125栋1梯303房单位的毛坯房，因毛坯收楼后即委托被告进行装修，该单位的物业管理费从2018年12月15日（装修合同约定时间内）开始计算。同日，原告向被告签署《委托确认书》，内容为：原告于2017年6月22日向被告购买三期四组团L125栋1梯303房，并与被告签订（编号为201706192127）《商品房买卖合同》及补充协议（下称买卖合同）。因原告委托被告进行装修，故现原告委托被告进行毛坯收楼。原告在业主签名确认处签字。上述合同签订后，原告按照《雅居乐名门半岛花园认购书》的约定分期支付了全部装修款958505元及全部购房款1244333元。被告亦向原告开具了收据六张：其中购房款收据两张（金额分别为354333元、870000元）、定金收据一张（金额为20000元），合计1244333元；开具了房款（装修）收据三张（金额分别为：287552元、383402元、287551元，合计958505元）。被告于2018年12月11日向原告发出《收楼通知书》。一审庭审中，雅居乐公司确认涉案房屋的用电标准为临时用电。一审法院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同除交易价款外，其他内容是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案存在以下几个问题：第一，关于原告与被告签订的《装修合同》及《委托确认书》、《毛坯收楼确认书》的效力及涉案房屋总价款的问题。被告与原告在签订《商品房买卖合同》的同时又要求原告与其签订了2017年6月22日的《装修合同》及《委托确认书》、《毛坯收楼确认书》，实为将案涉房屋交易价款拆分为两部分，一部分为买卖合同价款1244333元，一部分为装修价款958505元，有规避地方政府房地产调控限价政策、逃避税收的嫌疑，损害了社会公共利益。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”，被告与原告签订装修合同为虚假意思表示，且有违法嫌疑，故原告与被告在2017年6月22日签订的《装修合同》及《委托确认书》、《毛坯收楼确认书》应为无效。但是，双方当事人隐藏的真实意思表示为案涉房屋实际交易价款为2202838元。因此，原告主张以房屋交易价款2202838元作为计算逾期交楼违约金的基数，依法有据，一审法院予以支持。第二，关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。本案原告作为买受人依约支付了房款，被告作为出卖人应转移房屋所有权给原告，且房屋所有权中的使用权能必须在房屋交付时符合要求。房屋是以居住为目的的，具备正常水电设施是居住生活的必备设施。因此，被告交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件。其次，《中华人民共和国电力法》第三十二条第一款规定，用户用电不得危害供电、用电安全和扰乱供电、用电秩序。国务院《电力供应与使用条例》第二十三条、第三十条、第四十条规定，申请新装用电、临时用电、增加用电量、变更用电和终止用电，均应当到当地供电企业办理手续；用户不得有擅自改变用电类别等危害供电、用电安全，扰乱正常供电、用电秩序的行为；违章用电情节严重的，供电企业可以按照国家规定程序停止供电。供电部门提供的临时施工用电仅限于建设项目，故被告提供给涉案房屋用电类别为“临时施工用电”仅限于建设项目，不能满足购房人日常生活用电的基本条件。再次，《供电营业规则》第十二条规定，对基建工地等非永久性用电，可供给临时电源，供电期限一般不得超过六个月，逾期不办理延期或者永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电使用；临时电源的用户不得对外转供电，如需改为正式用电，应按新装用电办理。被告提供给涉案房屋用电并非居民生活用电，而是“临时施工用电”，买受人收楼则随时面临被供电企业终止供电的风险。综上，由于被告为涉案房屋提供的是临时用电，且不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，因此，涉案房屋尚未达到交付条件。第三，被告应否向原告承担逾期交楼的违约责任问题。双方签订的商品房买卖合同约定被告应当在2017年9月15日前向原告交付毛坯房，但综合双方的合同及付款情况，被告应向原告交付的是装修完毕的涉案房屋，考虑到装修需要一定的施工时间，故一审法院认为应参照双方签订的《装修合同》载明的交付日期即2018年12月15日作为被告应向原告交付涉案房屋的日期。由于截止本案一审辩论终结前，涉案房屋尚未符合交楼标准，故被告应自2018年12月16日起向原告承担逾期交房违约责任。原告主张的2018年12月16日之前的违约金，一审法院不予支持。鉴于涉案房屋具备交楼条件的时间不确定，故一审法院仅支持原告主张的自2018年12月16日起至原告起诉之日即2019年4月16日的违约金。至于2019年4月17日起至涉案房屋具备交付条件之日止的逾期交房违约金，原告可待涉案房屋具备交付条件后与被告另行协商或另案主张。第四，违约金的计算问题。根据双方的合同约定，被告如未能按本合同规定的期限交房，自最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，逾期180天内（含180天）被告按已付楼款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，超过180天被告按已付楼款总额的每日0.2‰的标准支付违约金至实际交付日止。一审法院支持的自2018年12月16日起至2019年4月16日止的违约金，尚未超过180天，故该段时间段应该按已付楼款总额2202838元的每日0.1‰的标准计算违约金。对于原告超出该范围及标准主张的违约金，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2019年6月28日作出判决如下：一、被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金（违约金每日按照总房款2202838元的万分之一为标准，从2018年12月16日起计算至2019年4月16日止）给原告罗交；二、驳回原告罗交的其他诉讼请求。本案受理费2557元，由原告罗交负担2350元，由被告广州从化雅居乐房地产开发有限公司负担207元。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，雅居乐公司没有提交证据，罗交提交《广州市从化区建设工程质量安全检测中心民用建筑工程室内环境质量检验报告》，拟证明上述检测中心在2017年5月已对涉案房屋进行抽样检测，表明此时装修工作已告一段落，一审判决中给予雅居乐公司一年的装修时间不合理。雅居乐公司质证称：证据并无原件进行核对，真实性不予确认。检测报告中所抽查的户型中并无涉案房屋，关联性不予确认。该证据亦不属于新证据，不应予以质证。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案属于商品房预售合同纠纷。作为出卖人的雅居乐公司须按照合同约定将符合约定的房屋所有权转移给上诉人罗交，上诉人罗交作为买受人须按照合同约定支付全部价款。一、关于《装修合同》的性质。罗交与雅居乐公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《补充协议》第十七条约定：鉴于罗交购买本合同约定之房屋为毛坯交楼，罗交收楼后委托雅居乐公司进行装修（罗交授权雅居乐公司可聘请有装修资质的装修企业为其所购房屋进行装修），并同时与雅居乐公司签订《装修合同》，双方在此一致明确约定，《商品房买卖合同》与《装修合同》是互附合同中止、解除条件的合同，即如果《商品房买卖合同》中止、解除，则《装修合同》中止、解除，反之亦然。而双方签订的《装修合同》第十条、其他：2.约定：罗交的成本由毛坯购买价和装修价两部分组成，罗交在签约时需要同时签署《商品房买卖合同》和《装修合同》。买卖合同和装修合同不可分割是互附中止、解除条件的合同，即其中一份合同终止或解除的，另一份合同亦同时终止或解除。上述合同约定已经明确罗交购买涉案房屋的成本包括毛坯购买价和装修价两部分，罗交在签约时需要同时签署《商品房买卖合同》和《装修合同》，买卖合同和装修合同不可分割是互附中止、解除条件的合同，亦即罗交必须同时付清买卖合同及装修合同约定的全部价款后，雅居乐公司才能交付并转移房屋所有权给罗交。由此可知，《装修合同》并非单纯的装修协议，其中的部分内容应属于房屋买卖合同的房屋交付内容，与《商品房买卖合同》共同构成房屋买卖双方的主要权利义务内容的购房协议，故《装修合同》实质上具有部分房屋买卖协议的性质。二、关于计算逾期交房违约金的起止时间。如前述，《装修合同》实质上具有部分房屋买卖协议的性质，一审根据双方合同及付款情况参照上述装修合同约定的交房日期作为雅居乐公司向罗交交付涉案房屋的日期，处理正确，本院予以确认。罗交上诉主张逾期交房起算时间按照商品房买卖合同约定交付时间的次日，理据不足，本院不予采纳。鉴于目前涉案房屋具备交付条件的时间不确定，故一审法院支持雅居乐公司向罗交支付2018年12月16日起至一审起诉之日的违约金并无不当，本院予以维持。至于2019年4月16日起至涉案房屋具备交付条件之日止的逾期交房违约金，罗交可待涉案房屋具备交付条件后与雅居乐公司另行协商或另案主张。关于逾期交房违约金的计算标准，鉴于双方签订的协议已对此有明确约定，一审依据充分，本院予以确认。罗交上诉主张该违约金计算标准错误，并无合同依据，本院不予采纳。综上所述，罗交的上诉请求不能成立，应予驳回；原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5114元，由上诉人罗交负担。本判决为终审判决。审判长  袁国生审判员  黄 钜审判员  邹殷涛二〇一九年十一月十八日法官助理林秋萍书记员何敏婷