北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0116民初3048号原告：胡振华，男，1988年8月29日出生，汉族，住河北省张家口市赤城县。委托诉讼代理人：贾文胜，北京市律通律师事务所律师。被告：温春梅，女，1974年1月28日出生，汉族，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：邓少东，北京邓少东律师事务所律师。第三人：山东瑞通置业有限公司，住所地山东省潍坊市昌乐县五图街道办事处新昌路3号。法定代表人：赵承华。原告胡振华与被告温春梅及第三人山东瑞通置业有限公司（以下简称瑞通公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡振华及其委托诉讼代理人贾文胜，被告温春梅的委托诉讼代理人邓少东到庭参加了诉讼。第三人瑞通公司经本院公告送达出庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。胡振华向本院提出诉讼请求：1.判决停止对原告购买的位于山东省潍坊市×××室的强制执行，并解除对上述两套房屋的查封；2.判决确认原告和第三人于2015年11月13日签订的《商品房期房买卖合同》（合同编号：YS0×××和YS0×××）合法有效，并确认位于山东省潍坊市×××室房屋均归原告所有；3.判决第三人协助原告办理位于山东省潍坊市×××室房屋的产权登记手续，将上述两套房屋登记至原告名下；4.本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：自2014年至2015年期间，案外人肖秋香因欠原告煤款100万元未付，将其在“华莱鑫银养老地产投资基金”投资的100万元本金及收益转给原告，双方于2015年3月16日办理了编号为：HL×××第10-××-×《合伙企业财产份额转让协议》、《华莱鑫银养老地产投资基金合伙协议书》、《资金确认函》、《山东海鑫融资担保有限公司担保函》。因华莱财富国际投资基金管理（北京）有限公司（以下简称华莱财富公司）没有按期支付原告本金及收益，原告向担保人山东海鑫融资担保有限公司（以下简称海鑫担保公司）主张权利，该公司也没有能力向原告支付资金，决定将其位于山东省潍坊市×××室的房屋抵给原告。2015年11月13日，原告和第三人签订了《商品房期房买卖合同》2份（合同编号：YS0×××和YS0×××），该合同在当地建委办理了备案。后在被告温春梅和第三人之间民间借贷纠纷案件执行过程中，原告购买的上述房屋被查封。故诉至法院。温春梅辩称：原告的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，涉案房屋未在行政机关备案，且房屋尚未建成处于烂尾状态，未交付原告，原告也未实际占有。综上，原告没有足以排除强制执行的权利，不同意原告的全部诉讼请求。第三人瑞通公司既未参加本院庭审，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2015年3月16日，肖秋香（甲方）与胡振华（乙方）签订《合伙企业财产份额转让协议》（合同编号HL×××第10-××-×），约定：鉴于1.华莱鑫银产业投资基金（有限合伙）是一家股权投资企业，甲方于2014年10月29日入伙，成为有限合伙人，出资额为人民币1000000.00元（大写：人民币壹百万元整），现甲方拟将所持有的合伙企业财产份额转让；乙方为受让方，同意受让甲方拟转让的合伙企业财产份额。2.甲方由于其他原因现将投资款提前退出有限合伙，并转让至乙方，甲乙双方同意。鉴于以上，甲、乙双方根据《中华人民共和国合伙企业法》的规定和《华莱鑫银产业投资基金（有限合伙）合伙协议》的约定，经协商一致，就转让财产份额及分红事宜，达成如下协议：一、转让价格、分红时间：1.甲方以人民币壹佰万元（小写：￥1000000.00元）的价格将其在合伙企业中的财产份额全部转让给乙方；2.甲方相应日期的收益款全部转让乙方。二、甲方保证对财产份额拥有所有权及完全处分权，并已履行转让所需的前提条件。三、债务的承担：自本协议签订之日起，甲方在合伙企业享有的权利和承担的义务一并转让给乙方……同日，胡振华与华莱财富公司签订《华莱鑫银养老地产投资基金合伙协议书》，协议号：HL×××第2015-×-××，约定胡振华为优先级有限合伙人出资壹佰万元（大写）￥1000000.00元（小写）……募集资金将拟投资于昌乐宝城医院养老康复中心项目……合伙经营范围：对房地产开发投资……合伙期限为1年，自合伙企业营业执照签发之日起算。经营期限届满后，经全体合伙人一致同意可申请延长经营期限，不超过5年……同日，胡振华向华莱财富公司出具了《委托书》，委托华莱财富公司进行安徽华莱鑫银产业投资基金（有限合伙）财产的投资运作及办理相关手续。华莱财富公司于同日向胡振华出具了《资金确认函》，内容为：尊敬的胡振华先生：我公司已确认收讫您加入“华莱股权投资基金”的投资款项。投资金额为人民币￥100.00万元（壹佰万元整），基金起始日为2014年10月29日，基金分红收益年为：10%，第一次预分红日为：2015年4月29日，第二次预分红日为：2015年10月29日，基金预计回购日为：2015年10月29日……同日，海鑫担保公司向胡振华出具《担保函》，约定：鉴于贵方与华莱财富公司于2015年3月16日签订的编号为HL×××第2015-×-××的《华莱鑫银养老地产投资基金合伙协议书》（以下简称主协议）……后华莱基金委托，我方（“保证方”）愿就履行主协议约定的义务以保证的方式向贵方提供如下担保：一、保证金额及保证方式。我方保证的金额是主协议约定的投资金额￥100.00万元（大写壹佰万元整）及约定10%的预期年化收益率。我方提供的担保方式为：连带责任保证。二、保证期间。我方的保证期间为：自本协议生效之日起至主协议约定的日期结束后壹年内……2015年11月13日，胡振华（买方）和瑞通公司（卖方）签订了两份《商品房期房买卖合同》（合同编号：YS0×××和YS0×××），约定：胡振华购买位于山东省潍坊市×××室的房屋，房屋总价款分别为肆拾万叁仟柒佰壹拾贰元整和叁拾肆万叁仟壹佰肆拾元整。庭审中，原告称因华莱财富公司没有按期支付原告本金及收益，原告向担保人海鑫担保公司主张权利，该公司也没有能力向原告支付资金，决定将其位于山东省潍坊市×××室的房屋抵给原告。为证明自己的主张，原告提举了北京市第三中级人民法院于2016年12月13日作出的（2016）京03执异160号执行裁定书，其中事实查明部分载明：2016年4月18日，山东瑞通公司向华莱财富公司的全部客户出具还款计划，根据客户资金情况，还款协议自2016年7月10日起，每月10日根据资金情况分次支付部分款项，至2017年4月15日付清。被告认可该裁定书的真实性，但不认可证明目的。在温春梅与瑞通公司其他合同纠纷一案中，本院依据已经发生法律效力的（2016）京0116民初5780号民事裁定书，对瑞通公司在山东省潍坊市昌乐县东方聚宝城的房产进行财产保全查封，其中包括本案涉诉房屋。胡振华于2019年4月1日,向本院提出申请，要求依法解除对（2016）京0116执保77号案件中对山东省潍坊市×××室的查封。本院经审查认为，胡振华虽与被执行人签订了网签合同，但未在有关行政机关登记备案，故不享有足以排除强制执行的民事权益，并于2019年4月16日作出（2019）京0116执异65号民事裁定书，驳回了胡振华的异议申请。胡振华在收到驳回异议申请的裁定后15日内，向本院提起本诉讼。另查明，案涉房屋现尚未建成，处于搁置状况。上述事实，有胡振华提举的《合伙企业财产份额转让协议》（合同编号HL×××第10-××-×）、《华莱鑫银养老地产投资基金合伙协议书》、《资金确认函》、《担保函》、《商品房期房买卖合同》（合同编号：YS0×××和YS0×××）、（2016）京03执异160号执行裁定书、（2019）京0116执异65号民事裁定书，以及原告胡振华及其委托诉讼代理人贾文胜，被告温春梅之委托诉讼代理人邓少东当庭陈述意见在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，案涉房屋尚未建成，处于搁置状况，胡振华并未实际占有，因此其无权要求排除对案涉房屋的执行措施。综上，对胡振华的诉讼请求，本院予以驳回。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：驳回胡振华的诉讼请求。案件受理费11260元，由胡振华负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  孙 竞人民陪审员  于久清人民陪审员  卜广宝二〇一九年十一月二十日法官 助理  杨亚妹书 记 员  王 哲