上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2013）青民三(民)初字第2718号原告胡又亮，男，1962年9月4日出生，汉族，户籍所在地上海市浦东新区。委托代理人胡蓉蓉，女，1953年11月13日出生，汉族，户籍所在地上海市杨浦区。委托代理人张峥嵘，万商天勤(上海)律师事务所律师。被告黄泳，男，1972年1月22日出生，汉族，户籍所在地上海市徐汇区。委托代理人黄澄，男，1968年12月6日出生，汉族，户籍所在地上海市长宁区。被告黄澄，男，1968年12月6日出生，汉族，户籍所在地上海市长宁区。第三人上海农村商业银行股份有限公司宝山支行，住所地上海市宝山区。法定代表人仇忠亮，行长。委托代理人戴贵明，上海市联合律师事务所律师。原告胡又亮诉被告黄泳所有权确认纠纷一案，本院于2013年7月17日立案受理后，依法由代理审判员金艳独任审判。依据原告的申请，本院于2013年7月23日依法追加黄澄为本案被告参加诉讼。本案于2013年9月2日第一次公开开庭进行审理，原告胡又亮及其委托代理人张峥嵘、胡蓉蓉，被告黄澄(并作为被告黄泳的委托代理人)到庭参加诉讼。2013年9月10日，本院依法追加上海农村商业银行股份有限公司宝山支行作为第三人参加诉讼。因被告黄澄涉嫌刑事犯罪被逮捕，本案于2013年11月15日中止审理。本案于2014年6月24日第二次公开开庭进行了审理，原告胡又亮及其委托代理人张峥嵘、被告黄澄(并作为被告黄泳的委托代理人)到庭参加诉讼，第三人上海农村商业银行股份有限公司宝山支行经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告胡又亮诉称：被告黄澄、黄泳为兄弟，是原告嫂子姐姐的儿子。2009年，因黄澄与开发商关系好，原告想通过黄澄购买房屋。当时黄澄劝说原告，价格优惠，可以贷款购买两套。原告表示如购买一套就登记在原告名下，如果购买两套，因原告下岗无法贷款，可以借用别人的名义申请贷款。原告分别于2009年10月20日、2009年11月16日转账给黄澄人民币60万元。事后黄澄只替原告购买了系争一套房屋，在没有征得原告同意下登记在黄泳名下，并申请了银行贷款。原告向被告要回购房款，被告表示房屋归原告所有，不愿意马上归还余款。原告碍于亲戚关系，没有马上要回余款，之后一直催讨至今。2011年12月15日，原告担心自己的权益没有保障，发�给黄澄，想将房屋从黄泳名下转售出去，2012年1月13日，原告、两被告及原告哥哥胡某某签订协议，明确系争房屋为原告全部出资，归原告所有，黄泳协助原告将产权过户至胡某某名下，但是之后黄泳拒绝配合办理有关手续。黄澄还打算用系争房屋抵押贷款，原告不同意，黄澄为此不再按时归还贷款，造成银行催款，原告为此自己归还了4,000元贷款。原告认为系争房屋由原告出资，所有权归原告所有，所有证件均在原告处，由原告实际控制，原告是系争房屋的实际权利人。黄澄未履行约定为原告购得两套房屋，而如果仅购买一套，原告完全有能力全款付清，不需要借黄泳名义办理贷款，不需要承担银行贷款利息。被告黄澄占用原告的余款不及时归还，应承担相应的责任。故原告诉至本院要求：1、确认上海市青浦区朱家角镇阁游路XXX弄XXX号XXX室房屋归原告所有；2、被告黄泳协助原告将上述房屋过户登记至原告名下；3、本案诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告增加诉讼请求，要求被告黄澄返还原告购房余款224,089.02元。后又变更该项请求为，要求被告黄澄归还原告购房余款214,430.32元，并支付逾期还款的利息(以214,430.32元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2011年9月1日起计算至实际还款日止)。被告黄泳、黄澄共同辩称：同意原告的第一、二项诉请。对于原告增加的诉请，确实有多余的房款未归还，但是对于原告主张的数额不予认可，原告支付被告的7万元并非本案房屋的购房款，银行利息部分也应当由原告负担，被告是替原告购房的，对其余金额无异议。被告确实拖欠原告钱款未及时归还，被告同意归还多余的房款并按照原告主张的标准支付逾期付款的利息。经开庭审理查明：2009年12月19日，被告黄泳(乙方)与案�人上海珠街阁房地产开发有限公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买青浦区朱家角镇阁游路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋，建筑面积91.83平方米，单价7,845.10元，总价720,416元。2010年2月10日，被告黄泳与第三人上海农村商业银行股份有限公司宝山支行签订《个人房屋抵押借款合同》，约定黄泳为购买本案系争房屋向第三人借款432,000元，借款期限自2010年2月10日至2035年2月10日止。2010年2月20日，第三人在系争房屋上设定了抵押权并进行了登记。2011年9月14日，系争房屋登记至被告黄泳名下。目前系争房屋上无其他限制信息。另查明，2009年10月20日、2009年11月16日，原告两次通过银行转账给被告黄澄各30万元，共计60万元。截至2014年7月13日，系争房屋上的银行贷款实际已归还本金43,549.19元，利息88,539.91元及罚息0.26元。系争房屋已还贷款部分实际由被告黄澄�还，因其未按时还款，2013年5月9日原告向银行还贷账户中存入4,000元用于归还贷款，目前银行贷款尚未还清。2011年10月7日，原告书写协议，主要内容为：胡又亮于2009年9-11月份共计汇款60万元转入黄澄招行账号，借用黄澄及黄泳名义，购买青浦朱家角房产两套，现已购得房产一套，购得房产借用黄泳名字，地址阁游路XXX弄XXX号XXX室，2011年4月29日返还12万元，以后还贷继续由胡又亮还，所有权益为胡又亮所有，所有债务及费用都由胡又亮承担。协议上付款、贷款等情况为空白，被告黄澄在该协议上签字。2011年12月24日，原告向被告黄澄寄送函件，要求告知系争房屋付款情况、贷款情况，并要求两被告于2011年12月26日至12月31日期间签订房屋买卖合同。2011年12月15日，原告向被告黄澄寄送函件，表示系争房屋实际出资人为原告，要求两被告带好相关证件与原告一起办理委托公证。2012年1月13日，原告、两被告及案外人胡某某签订协议，内容为：“青浦阁游路XXX弄XXX号XXX室户名黄泳是胡又亮在2009年10月份全额出资(包括首付和银行还贷等其它费用)委托黄澄购买，实际房屋产权归属胡又亮所有。现胡又亮办理青浦房产转让给胡某某手续，由于青浦阁游路房产证户名是黄泳，贷款账户也是黄泳，所以由黄泳和胡某某签订转让合同，由胡某某购买，冲黄泳贷款余额作为胡某某预付青浦房产的资金，余款资金直接支付给胡又亮。在办理转让手续过程中，敬请黄澄和黄泳配合协助房屋产权人胡又亮办理签订房产转让合同，结清贷款，同时移交他证给胡某某办理过户手续(有关房产转让的一切事项均需得到胡又亮确认同意方可进行办理)。”之后被告黄泳和案外人胡某某未能签订房屋买卖合同。以上事实，由原、被告的陈述，原告提供的上海市房地产�证、房地产登记簿、上海市商品房预售合同、个人住房抵押借款合同、银行客户回单、购房发票、维修基金发票、契税发票、信函、协议、房屋租赁合同、银行业务受理书，被告提供的协议、第三人提供的对账单等证据予以佐证，并经庭审出证、质证，本院予以确认。在案件审理过程中，原、被告一致确认，2009年原告委托被告黄澄购买系争房屋，双方无书面协议，故系争房屋实际由原告出资购买，由原告实际控制使用。2009年12月19日被告黄澄支付房款150,416元，2010年3月11日被告黄澄支付房款138,000元。2010年6月28日被告黄澄支付面积补差款4,550元，2010年10月19日被告黄澄支付维修基金3,590.13元，2011年8月29日被告黄澄支付契税21,748.98元。另被告黄澄就系争房屋支付了电表费100元、有线电视费330元。上述款项，应当视为被告黄澄代原告支付，应从原告支付给被告黄澄的钱款中予以扣除。2011年4月左右，被告黄澄归还原告12万元，其中2万元作为未按时归还余款的利息。另，所有购房事宜均是被告黄澄经办的，钱款也是黄澄经手的，黄泳仅仅是挂名而已。在案件审理过程中，原告表示：1、2009年7-8月份，原告通过案外人水某某转交给被告7万元作为购买房屋的定金；2、原告明确告知被告，如果购得一套房屋就登记在原告名下，如果购买两套房屋，因原告下岗无法贷款，就找人挂名贷款。但是被告黄澄仅为原告购得一套房屋，未经原告同意登记在被告黄泳名下，并向银行抵押贷款。原告多次要求被告归还余款，但是被告一直拖延。如果购买一套房屋原告不需要向银行贷款，完全可以凑钱付清房款，故银行贷款的利息部分应当由被告黄澄负担；3、因被告黄澄未按照原告要求将房屋登记在原告名下，故系争房屋过户至原告名下的所有税费均应当由被告黄澄负担；4、被告黄澄拖延归还原告余款，应当承担逾期利息，除银行贷款外，被告黄澄替原告支付的最后一笔费用(契税)是2011年8月支付的，故原告主张从2011年9月1日起计算逾期还款利息。被告黄澄表示：1、2009年原告确实通过案外人水某某交付给被告黄澄7万元，但是该笔钱款并非原告支付的购买系争房屋的定金，而是在2年前被告黄澄曾替原告投资购买过宝山顾村的房屋，原告将房屋出售后获利，所以支付被告黄澄7万元酬金；2、原告希望通过被告黄澄购买2套房屋，因原告下岗无法贷款，所以要求被告黄澄找人挂名贷款，之后被告黄澄仅替原告购得一套房屋，用被告黄泳的名字进行登记并向银行申请了贷款，被告黄澄及时将该情况告知了原告，原告并没有提出过异议。原告也从没有明确告知被告如果购买一套就登记在原告名下，原告支付的钱款也不足以支�一套房屋的价格，必须找人挂名贷款，所以银行贷款是因原告的要求操作的，利息也应当由原告负担；3、被告应原告的要求找人挂名替原告购买房屋，期间过户所有的税费均应当由原告负担；4、被告由于种种原因，确实没有及时归还原告剩余房款，故被告同意支付逾期还款的利息，但是对本金数额有异议，对标准和期限无异议。在案件审理过程中，被告黄澄申请法院向案外人水某某调查取证，水某某表示，其是原告的嫂子，是两被告的姨妈。2007年9月，被告黄澄介绍水某某投资购买宝山顾村房屋，水某某介绍原告也投资购买了两套。2009年，水某某将宝山房屋出售赚了钱，所以决定给被告黄澄7万元作为酬谢。原告在2009年也抛售了一套宝山的房子，所以也表示愿意支付7万元给被告黄澄作为酬谢。因水某某丈夫在2006年向原告借了5万元，所以原告表示5万元不用还了，另通过银行转账方式支付水某某5万元，多余3万元作为给水某某的酬谢，水某某之后将3万元退回了原告，将7万元给了被告黄澄。被告黄澄原本是打算找人挂名替原告购买两套房屋，但是其中一套房屋的挂名人事后反悔，所以没买成。水某某将此事告知了原告，原告对系争房屋找人挂名购买是知晓的，没有提出过异议。2011年被告黄澄将所有房屋手续办齐后整理交给水某某，水某某再将原告的购房资料交付给原告。原告对水某某的身份无异议，表示宝山的房屋和系争房屋确实是水某某介绍原告从黄澄处购买的，但是认为水某某的陈述可能带有个人感情因素。原告于2009年10月前到水某某家中给水某某5万元现金，没有收条，该5万元是从家里直接拿的钱，没有从银行领取。2009年12月原告通过银行汇款给水某某5万元，水某某后退还原告3万元。该7万元是系争房屋的定金，原先说好是一套5万元定金，原告开始资金不足仅支付了5万元，水某某帮其垫付了5万元，原告后归还水某某5万元，但是水某某表示仅用去7万元定金，所以退还原告3万元。原告从没有提及好处费的事情。在案件审理过程中，原告表示愿意在法院判决后先行归还银行全部贷款，第三人表示如果法院判决原告代被告黄泳归还系争房屋上的银行贷款，第三人予以同意，贷款还清后第三人同意撤销系争房屋上的抵押登记。根据庭审查明的事实，本院认为：原、被告一致确认系争房屋系原告委托被告黄澄购买，登记在被告黄泳名下，房款实际由原告出资，并由原告管理使用，且原告提供了相应证据予以佐证，本院予以确认。原告认为被告黄澄未经其同意在仅购得一套房屋的情况下依旧找人挂名贷款，贷款利息及过户税费应当由被告黄澄承担。但原、被告对委托购房事宜无任何书面�定，原告也认可其当时欲购买两套房屋，其无能力贷款，委托被告黄澄找人贷款。且从原告提供的函件和书写的材料中看，原告从未对被告黄澄办理贷款事宜提出过异议，并且同意贷款继续由原告归还，所有债务及费用都由原告承担。故对于原告要求被告承担银行贷款利息和过户税费主张，本院不予支持。原告认为其2009年通过案外人水某某支付过被告黄澄7万元购房款，但是从原告自己书写的要求被告确认的材料中，原告未提及7万元系本案购房款的事宜，且原告认可被告黄澄之前有帮助其投资购房的情况，案外人水某某(并作为介绍人和经手人)也陈述该7万元并非原告支付的购房款，故对原告认为7万元系本案购房款的主张本院不予支持。被告黄澄认可存在逾期归还原告剩余房款的情况，并同意按照原告主张的期间和标准支付逾期还款的利息，与法无悖，本院予以认�。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第162条之规定，判决如下：一、上海市青浦区朱家角镇阁游路XXX弄XXX号XXX室房屋归原告胡又亮所有；二、原告胡又亮、被告黄泳应于本判决生效之日起十日内支付第三人上海农村商业银行股份有限公司宝山支行合同项下系争房屋的未结贷款(还款金额以实际还款日银行出具的账单为准)；三、被告黄泳、第三人上海农村商业银行股份有限公司宝山支行应于上述第二条履行后的七日内办理上海市青浦区朱家角镇阁游路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权登记(登记证明号：青XXXXXXXXXXXX)撤销手续；四、被告黄泳应于上述第三条履行后的七日内办理上海市青浦区朱家角镇阁游路XXX弄XXX号XXX室�屋产权过户手续，将上述房屋产权过户至原告胡又亮名下(过户所需所有税费均由原告负担)；五、被告黄澄应于本判决生效之日起十日内支付原告胡又亮购房余款人民币53,175.50元及利息(以53,175.50元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2011年9月1日起计算至实际付款日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币15,596.40元，减半收取计人民币7,798.20元，由原告和被告黄澄各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 金 艳二〇一四年七月十八日书 记 员 赵晖晖附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》162、无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民�院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。