广西壮族自治区河池市金城江区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）金民初字第1559号 原告中国银行股份有限公司河池分行，住所地：河池市金城江区西环路396号，组织机构代码：70871752-5。 负责人庞宇军，该分行行长。 委托代理人黄乃道，广西金城江律师事务所律师。 委托代理人覃宏德，该行风险管理部员工。 被告段强，男，汉族，1975年10月19日生，户籍地广西南丹县。 被告覃育文，女，壮族，1981年8月25日生，户籍地广西河池金城江区。 被告广西皓月房地产开发有限责任公司，住所地：广西南宁市西乡塘区科园大道52号南宁农业科技市场18号楼1-20号铺面，组织机构代码：68013452-X。 法定代表人谭瑞杰，该公司总经理。 原告中国银行股份有限公司河池分行与被告段强、覃育文、广西皓月房地产开发有限责任公司（以下简称皓月房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年8月21日受理后，依法由审判员唐溪适用简易程序，于2015年10月19日公开开庭进行了审理，书记员曹敏铃担任法庭记录。原告委托代理人黄乃道、覃宏德，被告段强、覃育文到庭参加诉讼，被告皓月房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。2015年10月20日，被告段强、覃育文以筹集资金还款为由请求延长调解期限一个月。2015年12月8日，被告段强、覃育文再次请求延长调解期限一个月，并书面承诺如未在2015年12月25日前将拖欠的贷款本息偿清，则由法院依法作出裁判。原告同意再次延长调解期限以便其筹集资金还款。本案对上述延长的调解期间均制作了扣除审限审批表，并经主管院长审批同意，本案扣除审限60日。本案现已审理终结。 原告诉称，一、原告与被告段强、覃育文、被告皓月房地产公司于2011年6月23日订立壹份《个人一手住房贷款合同》（合同编号：2011年河中银零房贷字第149号），合同约定：被告段强、覃育文向原告借款人民币191000元，借款期限为240个月，借款用途为购买位于广西河池市金城江区“财金国际”住宅小区第32层02号商品房，房屋建筑面积为132.67平方米（其中套内面积为113.81平方米），购房总金额为477778元。贷款利率为浮动利率方式，利率周期为12个月，贷款发放时执行的月利率为6.75625‰（第一个浮动周期）。原告于2011年8月19日按合同的约定，足额向被告段强、覃育文发放了全部贷款，贷款实际到期日为2031年8月19日。至此，原告已按贷款合同的约定履行完毕自身的责任和义务。 二、根据原告与三被告签订的合同约定，本贷款合同项下的全部贷款是由被告段强、覃育文用本合同项下贷款所购买的、即位于广西河池市金城江区“财金国际”住宅小区第32层02号商品房提供全额抵押担保，上述商品房已在河池市房地产管理部门办理了在建工程抵押权登记手续，并领取《在建工程抵押登记证明》（证号：河房抵建字第20110664号）。因此，原告在抵押范围内依法享有优先受偿权。 三、根据合同约定，本贷款合同项下的贷款是采用按月等额本息还款方式偿还，供款期数为240期，每期应偿还贷款本息金额为1576.27元。贷款发放后，被告段强、覃育文已累计偿还40期（即从2011年9月起至2014年12月），累计偿还贷款本息63893.44元。但从2014年12月至2015年6月连续6期没有履行合同约定的偿还责任，累计拖欠到期贷款本金2693.62元，拖欠到期贷款利息5541.47元，且由于违约累计产生贷款罚息240.68元，累计拖欠到期贷款本息合计8475.77元，违反了合同的约定，形成根本性的违约，损害了原告的合法权益。 四、根据原告与被告皓月房地产公司签订《楼宇按揭贷款业务合作协议书》的约定：符合原告贷款条件的、购买由皓月房地产公司开发的、位于河池市金城江区“财金国际”项目小区商品房的购房人，可向原告申请个人房屋贷款，而皓月房地产公司为购房借款人申请的银行贷款提供全额的阶段性不可撤销连带责任保证担保，担保期限自《借款合同》生效之日起（或贷款实际发放之日起）,至借款人所购房屋办妥正式抵押登记手续后，原告方取得购房借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》止。 根据上述约定，在保证人为借款人提供阶段性保证担保期间，借款人未按期归还贷款本息的，或如借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿的，则视同借款人违约，贷款人有权要求借款人履行偿还责任的同时，也有权要求保证人承担保证责任。但借款人段强、覃育文在原告的贷款连续发生逾期并形成根本性的违约后，原告经多次向借款人段强、覃育文催收无效的情况下，曾于2015年6月3日向被告皓月房地产公司送达壹份《关于要求履行保证责任的通知》，要求被告皓月房地产公司切实履行保证人的保证责任，但该公司至今没有履行保证人应承担的保证责任，构成事实上的违约，应承担相应的违约责任。 五、根据合同的约定，如借款人出现未按期归还贷款本息，即构成或视同本合同的违约，若借款人出现违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：1、宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；2、终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同；3、要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等；4、依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权；5、行使其他担保物权；6、要求担保人承担保证责任；7、贷款人认为必要的其他措施。因此，原告在诉讼请求中，请求解除双方签订的贷款合同并要求借款人偿还未到期贷款本息、抵押物处置优先受偿、向原告支付律师损失费7759元并负担诉讼费用等，符合本合同的约定。 基于以上事实和理由，为维护原告的合法权益，原告依法提起诉讼，请求依法判令：一、解除原告于2011年6月23日与被告段强、覃育文签订的合同编号为2011年河中银零房贷字第149号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；二、被告段强、覃育文共同偿还截止2015年7月7日所欠原告贷款本金175699.15元，贷款利息5541.47元，罚息240.68元，偿还贷款本息合计181481.30元；2015年7月7日之后所产生的贷款利息按原贷款合同约定的利率和计算方式及中国人民银行同期同类贷款利率另行计付；三、被告广西皓月房地产开发有限责任公司对被告段强、覃育文拖欠原告的上述全部贷款本息承担连带保证责任；四、确认原告对本案抵押物在抵押范围内依法享有优先受偿权；五、被告段强、覃育文向原告付本案律师代理费7759元；六、本案诉讼费用由被告段强、覃育文全额承担，被告广西皓月房地产开发有限责任公司承担连带偿付责任。 原告在举证期限内向本院提交以下证据： 1、原告的企业法人营业执照、组织机构代码证复印件，证明原告的主体资格； 2、被告段强身份证复印件，证明其身份情况及法律主体资格； 3、被告覃育文身份证复印件，证明其身份情况及法律主体资格； 4、被告广西皓月房地产开发有限责任公司企业法人营业执照、组织机构代码复印件，证明其企业性质、法人资格及法律主体资格； 5、被告段强《常住人口登记表》、《离婚证》、《婚姻状况具结书》复印件，证明被告段强家庭状况、婚姻状况； 6、被告覃育文《常住人口登记卡》、《婚姻状况具结书》复印件,证明被告覃育文家庭状况、婚姻状况； 7、《中国银行个人住房借款申请表》、被告段强《工薪收入证明书》复印件，证明（1）被告段强、覃育文向原告申请贷款时的家庭状况、职业情况及个人营业收入情况等；（2）被告段强、覃育文向原告申请贷款的理由及申请贷款的方式（按揭）、担保方式等； 8、2011年河中银零房贷字第149号《个人一手住房贷款合同》复印件，证明证明合同对贷款金额、利率、还款方式、抵押担保范围以及因违约行为产生的法律后果等事项进行了约定； 9、《中国银行河池分行借款借据》复印件，证明原告已按合同的约定，向被告发放了贷款合同约定的全部贷款金额； 10、2009年河中银消房按合字第12号《楼宇按揭贷款业务合作协议书》复印件,证明对符合原告贷款条件的、购买被告皓月房地产公司开发的位于广西河池市金城江区“财金国际”住宅小区商品房的购房人，可向原告申请个人房屋贷款，而皓月房地产公司则为购房借款人申请的银行贷款提供全额的阶段性不可撤销连带责任保证担保，担保期限自《借款合同》生效之日起（或贷款实际发放之日起）,至借款人所购房屋办妥正式抵押登记手续后，原告方取得购房借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》止； 11、《商品房买卖合同》及《收据》复印件，证明被告段强、覃育文以银行按揭贷款方式购买广西河池市金城江区“财金国际”住宅小区第32层02号商品房的事实； 12、河房抵建字第20110664号《在建工程抵押登记证明》复印件，证明本案抵押物已办理了在建工程抵押备案登记手续，原告在抵押范围内依法享有优先受偿权； 13、河国用（2009）第0210号《国有土地使用证》、地字第451201200900002号《建设用地规划许可证》、公建字第451201200900014号《建设工程规划许可证》、编号4527012009007060101《建筑工程施工许可证》、河房预字（2010）第5号《商品房预售许可证》复印件，证明被告皓月房地产公司开发的、位于广西河池市金城江区“财金国际”住宅小区已取得相关行政许可及商品房预售资格； 14、《借款人段强的欠款情况》，证明贷款发放后，被告段强、覃育文从2014年12月至2015年6月已连续6期没有履行合同约定的偿还责任，累计拖欠到期贷款本金2693.62元、到期贷款利息5541.47元、罚息240.68元，本息合计8475.77元； 15、《关于要求履行保证责任的通知》及圆通速递《详情单》，证明原告已依法向被告皓月房地产公司尽到告之义务，并要求其履行担保责任； 16、金律函（2015）第030联单号《广西金城江律师事务所函》，证明原告已根据合同约定向被告发出催收通知书，尽到向被告进行催收的义务； 17、《委托代理合同》、《律师代理费计算表》、《广西壮族自治区律师服务收费实施办法（试行）》及律师费发票，证明原告因本案已支付律师代理费7759元及原告要求被告承担本案律师费用符合合同约定。 被告段强、覃育文共同辩称，对原告诉称的借款过程及欠款金额和事实无异议，对原告提交的证据亦无异议。希望原告方能宽展还款期限，以便被告筹集资金尽快还款。 被告段强、覃育文对其辩称未提交证据。 被告皓月房地产公司未到庭、未提交书面答辩意见，亦未提交证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提供的证据进行质证的权利，被告皓月房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为已放弃质证的权利。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、六十四条的规定，本院予以确认。 综合全案证据及法庭调查，本院确认以下法律事实： 2009年12月30日，原告与被告皓月房地产公司签订《楼宇按揭贷款业务合作协议书》一份，合同约定：凡购买被告皓月房地产公司开发的、位于河池市“财金国际”项目小区商品房并符合原告贷款条件的购房人，可向原告申请个人房屋贷款，被告皓月房地产公司同意为购房借款人申请的银行贷款提供全额不可撤销的阶段性连带责任保证担保，担保期限自《借款合同》生效之日起（或贷款实际发放之日起）至借款人所购房屋办妥正式抵押登记手续后，原告取得购房借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》所办理抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》止。 2011年6月22日，被告段强、覃育文因购买由被告皓月房地产公司开发的“财金国际”住宅小区第32层02号商品房资金不足，向原告申请借款，并自愿以所购的预售商品房提供抵押。 2011年6月23日，经原告审查同意，原告（贷款人）与被告段强、覃育文（借款人）及皓月房地产公司（保证人）三方共同签订了2011年河中银零房贷字第149号《个人一手住房贷款合同》，合同约定的主要内容为：（1）原告向被告段强、覃育文提供贷款191000元，借款期限240个月（从实际放款之日起算），执行浮动利率，第一个浮动周期贷款月利率为6.51667‰，执行按月等额本息还款方式，即每月等额还款1576.27元；（2）借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保；（3）若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任；（4）如借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率（即贷款利率水平上加收50%）按日计收利息直至清偿本息为止；除外，贷款人有权根据借款人的逾期情况终止或解除本合同、宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期、依法对抵押房屋行使抵押权、要求担保人承担保证责任，并可要求借款人承担因其违约产生的律师费、资金评估费、公告费等费用。 2011年7月2日，原告取得河池市房产管理局出具的河池市“财金国际”小区第32层02号商品房的《在建工程抵押登记证明》。2011年8月19日，原告将上述贷款汇入被告段强指定的保证人的账户。 合同履行过程中，自2014年12月起至2015年6月期间，被告段强、覃育文连续6期未履行合同约定的偿还义务，累计拖欠到期贷款本金2693.62元、利息5541.47元、罚息240.68元，累计拖欠到期贷款本息合计8475.77元。原告多次催收无果，遂提起本案诉讼，请求判如所请。 另查明：1，至本案庭审结束时止，原告尚未取得涉案抵押物的《房屋他项权证》；2、截止2015年12月25日，被告段强、覃育文未在承诺的期限内偿还本合同项下拖欠的到期贷款本息。 本院认为，一、关于本案讼争合同的效力及原告请求解除合同、要求被告段强、覃育文清偿合同项下全部贷款本息之主张是否成立的问题。被告段强、覃育文因购房所需，与原告及保证人皓月房地产公司签订的《个人一手住房贷款合同》系各方当事人在平等自愿、协商一致的基础上订立的，未违反法律的强制性规定，合同成立、有效。依法成立的合同即具有法律约束力，合同当事人必须按照合同的约定全面履行合同约定的义务。原告按约向被告段强、覃育文发放了贷款款项，即享有按期收回本息的权利；被告段强、覃育文使用原告提供的贷款，应遵守合同的约定，承担按期偿付本息的义务。因被告段强、覃育文连续6期未履行合同约定的偿还义务，累计拖欠到期贷款本息合计8475.77元，已构成违约，应承担合同约定的违约责任。原告诉请解除本案讼争合同、要求其清偿截止2015年7月7日本案合同项下全部贷款本金175699.15元，贷款利息5541.47元，罚息240.68元，本息合计181481.30元以及2015年7月8日起所产生的利息、罚息之请求有事实和法律依据，本院予以支持。 二、关于原告对涉案房屋折价或拍卖、变卖所得价款是否享有优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”第一百八十七条规定，“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”故预告登记之效力在于登记将来发生抵押权变动的请求权，使登记权利人取得可以对抗第三人的效力，以保障将来实现物权，而抵押权则应依法自办理抵押权设立登记时方为设立。本案中，原告为涉案房屋在建工程抵押权的预告登记权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可对抗他人针对涉案房屋的处分。因此，抵押预告登记属于预备登记，不具备终局的物权效力，是未完成正式的转移登记之前进行的一项登记，具有临时性；而抵押登记完成后设立的抵押权具有物权的支配性和排他性，其中优先受偿权是抵押权的核心和实质。由于本案涉案房屋尚未办理抵押登记，故原告尚未取得现实抵押权，其主张行使优先受偿权缺乏法律依据，本院不予支持。 三、关于被告皓月房地产公司对本案债务应否承担连带保证责任的问题。本案中，涉案房屋尚未办理抵押登记，原告的抵押权尚未设立，根据《楼宇按揭贷款业务合作协议书》及《个人一手住房贷款合同》，被告皓月房地产公司与原告形成合法有效的保证合同关系。依据约定，在正式抵押登记手续办理完毕、原告收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书之前，皓月房地产公司应作为保证人承担连带保证责任。诉讼过程中，被告皓月房地产公司并未提出依据合同约定其保证责任期限届满条件已经成就的证据。因此，皓月房地产公司为本案所涉借款提供的是阶段性保证担保，抵押房产至今未办理正式抵押登记手续，皓月房地产公司应按约定在保证担保范围内对借款人的债务承担连带保证责任。皓月房地产承担保证责任后，有权向债务人追偿。 四、对于律师代理费的问题。原告要求被告段强、覃育文支付为实现债权发生的律师代理费7759元的请求，符合借款合同中有关借款人违约后应承担出借人为实现债权发生的费用的约定，且该数额亦在律师收费规定及本案讼争标的之内，并已开具收费发票，故应予支持。被告皓月房地产公司对该笔费用承担连带偿付责任。 五、被告皓月房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，且未提交书面答辩意见，视为放弃答辩权利，由此产生的不利法律后果，应由其自行承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（三）（四）项、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国银行股份有限公司河池分行于2011年6月23日与被告段强、覃育文及广西皓月房地产开发有限责任公司签订的2011年河中银零房贷字第149号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》； 二、被告段强、覃育文向原告中国银行股份有限公司河池分行偿还截止2015年7月7日本案合同项下全部贷款本金175699.15元，贷款利息5541.47元，罚息240.68元，本息合计181481.30元；2015年7月8日起至本案生效判决确定的履行期限届满之日止所产生的利息、罚息按中国人民银行的规定另行计付； 三、被告段强、覃育文向原告中国银行股份有限公司河池分行偿付律师代理费7759元； 四、被告广西皓月房地产开发有限责任公司对被告段强、覃育文上述第二、三项债务不能清偿部分承担连带清偿责任； 五、被告广西皓月房地产开发有限责任公司承担保证责任后，有权向被告段强、覃育文追偿； 六、驳回原告中国银行股份有限公司河池分行的其他诉讼请求。 本案受理费4085元（原告已预交），适用简易程序审理减半收取2043元，由被告段强、覃育文负担，被告广西皓月房地产开发有限责任公司承担连带给付责任。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。权利人可在本案生效判决的履行期限的最后一日起二年内，向本院或者向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费4085元。款汇户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院；开户银行：农行河池分行城东分理处，账号：20×××98。逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 唐 溪 二〇一五年十二月二十六日 书记员 曹敏铃 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。