上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0116民初9668号原告：宋雅琴，女，汉族，1938年10月25日生，户籍地安徽省合肥市，住上海市金山区。委托诉讼代理人：金雪梅，汉族，1967年12月26日生，住上海市金山区。原告：金俭园，女，汉族，1963年11月11日生，住上海市金山区。原告：金雪梅，女，汉族，1967年12月26日生，住上海市金山区。三原告共同委托诉讼代理人：朱荔梅，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：何忠华，男，汉族，1963年10月27日生，户籍地上海市金山区。被告：金锦秀，女，汉族，1929年12月11日生，户籍地上海市金山区。委托诉讼代理人：何任之，汉族，1950年8月1日生，住上海市金山区。两被告共同委托诉讼代理人：郁志焱，上海市金一律师事务所律师。原告宋雅琴、金俭园、金雪梅诉被告何忠华、金锦秀所有权确认纠纷一案，本院于2019年7月24日受理后，依法适用简易程序，于2019年9月3日、2019年9月30日、2019年10月21日公开开庭进行了审理。后因案情复杂,本案转为普通程序,由审判员李文华、夷赟，人民陪审员何丽英组成合议庭，李文华担任审判长，并于2020年1月6日再次开庭审理。原、被告及双方的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，坐落于上海市金山区朱泾镇东林街XXX号、80弄3号房屋原登记在王杏珍名下。1987年，王杏珍去世，留有一子金宝观。2008年，金宝观去世。原告宋雅琴系金宝观的配偶。原告金俭园、金雪梅系宋雅琴和金宝观的女儿。金宝观去世后，三原告在准备继承金宝观遗产时发现，原本登记在王杏珍名下的东林街XXX号和东林街XXX弄XXX号房屋在1996年的时候已经变更登记在被告金锦秀的名下。其中东林街XXX弄XXX号①于1999年变更登记在被告何忠华名下。2011年3月29日，原告金雪梅依据父亲金宝观生前拟定的《家庭协议》向上海市金山区人民法院提起诉讼，要求确认东林街XXX号和东林街XXX弄XXX号房屋归其所有。该案经过上海市金山区人民法院一审、重审，并经上海市第一中级人民法院审理终结。法院认定，东林街XXX号房产归原告金雪梅所有，但并未对东林街XXX弄XXX号房屋进行处理。原告认为，系争房产系金宝观死亡时遗留的合法财产，三原告作为金宝观的第一顺序继承人，理应可以取得房屋的所有权。两被告通过非法途径将系争房屋登记在其名下，严重侵犯了三原告的合法权益。故诉至法院，要求确认坐落于上海市金山区朱泾镇东林街XXX弄XXX号房屋归三原告所有。两被告辩称，1977年的时候，王杏珍已经将东林街XXX弄XXX号的房屋以人民币400元卖给了被告金锦秀。东林街XXX弄XXX号房屋在1983年时已经登记在被告金锦秀名下。被告在1985年又对东林街XXX弄XXX号的老房进行了翻建。1987年双方签订《家庭协议》时，因为东林街XXX弄XXX号房屋权属已经明确是被告所有，故没有在协议里提及。被告金锦秀在1996年取得了东林街XXX弄XXX号的房屋所有权证，而王杏珍在1974年的产业分幢明细图表的登记仅仅是对房屋现状的登记，不具备房屋权属证明效力。原告为证明自己的主张，向本院提供了如下证据：1、(2012)金民一(民)重字第1号民事判决书、(2013)沪一中民二(民)终字第2693号民事判决书；2、东方红街XXX号产业分幢明细图表、房屋土地测绘技术报告书；3、上海市私有房屋产权登记申请书、房屋所有权证(沪房金字第15272号)；4、上海市房地产登记申请书、公证的赠与合同、房地产权证(沪房地金字(1999)第6692号)、上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息；5、(2011)金民一(民)初字第1182号、(2012)金民一(民)重字第1号、(2013)沪一中民二(民)终字第2693号的庭审笔录、谈话记录；6、王杏珍常住人口登记表、金宝观个人档案、死亡证明。被告为证明自己的主张，向本院提供了如下证据：1、1977年王杏珍所立卖房字据，证明系争房屋是被告金锦秀出资400元向王杏珍购买；2、被告方家庭协议草稿，证明1985年10月份时，被告内部之间分的房屋，系争房屋由被告兄弟做了分配；3、金宝观书写的家庭协议草稿、何慈铭提出的修改稿2份、家庭协议定稿，证明家庭协议的形成过程；4、上海市金山区朱泾镇住房保障房屋管理所档案，证明东林街XXX弄XXX号房屋在1983年已经存在，且登记在被告金锦秀名下。对于原告提供的6组证据的真实性，被告均无异议，本院予以采信。对于被告提供的第2组证据，因系被告家庭成员内部协议，即便真实，对原告亦不具有约束力，故本院不予采信。对于被告提供第3组证据中的金宝观书写的家庭协议草稿和定稿，原告予以认可，本院予以采信，对于何慈铭提出的修改稿2份，系被告家庭成员单方制作，原告亦不予认可，本院不予采信。对于被告提供的第4组证据的真实性，原告无异议，本院予以采信。本案争议的焦点是被告提供的1977年王杏珍盖章确认的卖房字据的效力。该字据写明“我王杏珍将前面旧房子后一间陈旧危险房子出卖。金宝观也讲过，锦秀子女多，要卖首先卖给她，现在我同意让给金锦秀，钱可以分两年付清，商定肆佰元整。”下方有王杏珍盖章确认，立据时间为1977年。原告在庭审过程中否认王杏珍签章的真实性，且认为王杏珍是文盲，其印章一直由被告方保管，被告可以任意伪造协议。被告在之前案件审理过程中一直未提起该字据，故原告对此证据的真实性不予认可，但不申请对名章的真实性和字据的形成时间进行鉴定。本院认为，首先，该字据订立至今已经超过四十年，字据虽有多处破损残缺，但所写内容能够清晰完整的表明，王杏珍将“后一间陈旧危险房子”出卖给金锦秀的事实。王杏珍虽是文盲，但属于完全民事行为能力人，应当明白其个人名章的作用。原告辩称王杏珍名章一直由被告方保管，该字据系由被告伪造，无相应的依据，本院不予采信，且使用名章符合王杏珍的文化程度和当时的社会习惯。其次，该字据的内容已经实际履行。王杏珍将自己签章的字据交付给被告，即表明该字据已经生效。根据被告提供的1983年的私人自管房屋产业目录，东林街XXX弄XXX号的房屋已经登记在被告金锦秀的名下。在当时不动产产权登记尚未规范的情形下，可视为王杏珍和被告金锦秀已经完成了权属变更手续。原告称该登记手续系被告违法取得，但并未提供依据，本院不予采信。再次，根据被告提供的金宝观书写的家庭协议草稿和定稿，金宝观在家庭协议草稿中写到，“金山东林街XXX号前面门面房一间、后面住房一间、厨房一间共三间的财产所有权属金雪梅所有”，而在家庭协议定稿中确定为“东林街XXX号门面房屋壹间、后面壹间”，“房子产权归雪梅，但忠华可长期使用”，“1984年9月，何忠华把贰间房屋全部翻建是平屋，材料费2800元。”由于订立家庭协议的时间为1987年，东林街XXX弄XXX号的房屋在1985年就已经被翻建为两层楼房。故在家庭协议中所指的前后两间房屋就是现在的东林街XXX号房屋，不包括东林街XXX弄XXX号的房屋。而家庭协议草稿中的三间房屋应该就是指1974年产业分幢明细图表中的1、2和4室。可见金宝观在订立家庭协议时已经知道王杏珍和金锦秀的房屋买卖内容，买卖的标的就是1974年产业分幢明细图表中的3室，否则不可能在家庭协议草稿中将其遗漏，也不会同意被告金锦秀配偶何慈铭的要求，将东林街XXX弄XXX号的房屋全部排除在家庭协议之外。综上分析，本院对该卖房字据的真实性予以确认。根据本院采信的证据以及原、被告在之前多次庭审和本案庭审过程中的陈述，本院确认如下事实：金老太和王杏珍系婆媳关系，金宝观系王杏珍和金自诚儿子，原告宋雅琴的配偶。原告金俭园和原告金雪梅系金宝观和原告宋雅琴的女儿。被告何忠华系被告金锦秀和何慈铭的儿子。金老太在日寇期间建造了部分房屋。金老太去世后，根据1974年的朱泾镇东方红街XXX号房地产产业分幢明细图表显示，该房屋登记在王杏珍名下，其中室号1、2平房各一间，室号3平房一间出租给案外人陈某某，室号4原本是天井，后由陈某某自建灶间一间。原告及家人因支援国家三线建设，长期居住在安徽，故上述房屋由金锦秀及其家人和王杏珍使用。1977年，王杏珍向被告金锦秀出具了一份字据，将1974年产业分幢明细图表中的3室以400元的价格卖给了被告金锦秀。1983年的私人自管房屋产业目录中，原东林街XXX号房屋中的3室和4室已经变更为东林街XXX弄XXX号，且登记在金锦秀名下。1985年，东林街XXX弄XXX号房屋被翻建为两层楼房。1987年1月8日，王杏珍去世。王杏珍的配偶和父母均已先于王杏珍去世。1987年1月15日，为解决东林街XXX号房屋的权属问题，金宝观初拟了一份家庭协议，载明“金山东林街XXX号前面门面房一间，后面住房一间，厨房一间共三间的财产所有权属金雪梅所有。”1987年1月18日，经过多次协商，双方达成了《家庭协议》，载明“由祖母传下在东林街XXX号门面房屋壹间，后面壹间，现在金宝观协商提出：雪梅今后成家在经济上有些困难，是否忠华在营业费用支出一些作为支援雪梅成家之用，由我保管，要动用这笔钱会通知你，如果忠华有困难时也可提出商量。房子产权归雪梅，但忠华可长期使用，我决不要第二次。但有个原则，双方不得变卖。现在为了今后小辈互相了解，相互长期友谊，经双方家长参加，拟定如下几点：(一)房屋结构简况，门面房屋壹间由祖母在日寇期间租地造屋的，行条是用毛竹，后面壹间倒塌后锦秀用竹结构建搭是灶间，合作化后由王杏珍住，这贰间房屋雨漏而湿到必修之步，宝观来信提出，王杏珍也讲，我们无力量，叫忠华早些翻建，改善居住。在1984年9月何忠华把贰间房屋全部翻建是平房，材料费2800元。……”协议的“当事人签字”一栏内有何忠华的名章，金雪梅(金宝观代签)的签字。协议的“参加协商双方家长及见证人”一栏内有何慈铭的名章，金宝观的签字，张兆林的签字。1996年2月29日，金锦秀取得了东林街XXX弄XXX号房屋的房屋所有权证，当时房屋结构为混合二层，建筑面积124.78平方米。1999年8月30日，被告金锦秀将东林街XXX弄XXX号①，建筑面积64.67平方米的房产赠与被告何忠华。1999年10月13日，被告何忠华取得了东林街XXX弄XXX号房屋的产权证，建筑面积64.67平方米，层数为二层。原登记在被告金锦秀名下东林街XXX弄XXX号房屋，建筑面积124.78平方米，被告金锦秀赠与被告何忠华房屋的面积只有64.67平方米，其余面积未显示出权利人。金宝观于2008年7月11日去世。又查明，朱泾镇东林街，在文革期间曾用名东方红街。本院认为，1974年的产业分幢明细图表虽不属于房屋产权登记,但可以证明当时房屋的现状。原东林街XXX号房屋包括1、2、3、4室，登记在王杏珍名下。原告认为，该房屋应属于王杏珍和金宝观共同继承自金老太，但并未提供相应的依据，本院不予采信。故本院确认该房屋在1974年时应属于王杏珍个人所有。根据1977年王杏珍所立卖房字据，王杏珍将1974年产业分幢明细图表中的3室以400元的价格卖给了被告金锦秀。1983年，登记私人自管房屋产业目录时，原东林街XXX号3、4室以新的门牌号东林街XXX弄XXX号被登记在被告金锦秀的名下。根据1987年分家协议，金宝观称“王杏珍也讲，我们无力量，叫忠华早些翻建，改善居住。”可见当时王杏珍并无能力对老房子进行翻建，两间平房于1984年由被告何忠华出资翻建。故1985年东林街XXX弄XXX号房屋被翻建为两层楼房应该也是由被告出资。由于1974年产业分幢明细图表中的4室原本是天井，后由案外人陈某某自建灶间，被告在对东林街XXX弄XXX号房屋进行登记和翻建过程中，王杏珍均未提出异议，金宝观也将原本家庭协议草稿中提及的当时作为灶间的由案外人陈某某搭建的4室从家庭协议定稿中剔除，故被告认为，买卖协议经协商，最终包含了1974年产业分幢明细图表中的3、4室两间，具有合理性，本院予以采信。本院认为，王杏珍和被告金锦秀的房屋买卖行为是双方真实意思表示，合法有效，且已经实际履行。被告金锦秀取得东林街XXX弄XXX号房屋所有权有事实和法律依据。王杏珍于1987年去世后，被告金锦秀一家一直占有、使用东林街XXX弄XXX号房屋至今，且完成了房屋产权登记手续。金宝观作为王杏珍的继承人，在长达二十余年的时间内一直未对东林街XXX弄XXX号房屋提出权利主张，已经超过了法律规定的诉讼时效最长期限。现原告作为金宝观的继承人，要求继承东林街XXX弄XXX号房屋缺乏事实依据，且已经失去了胜诉权。故对原告的诉讼请求，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国继承法》第八条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告的全部诉讼请求。案件受理费2300元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李文华审 判 员  夷 赟人民陪审员  何丽英二〇二〇年二月二十日书 记 员  张 涛附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。二《中华人民共和国继承法》第八条继承权纠纷提起诉讼的期限为二年，自继承人知道或者应当知道其权利被侵犯之日起计算。但是，自继承开始之日起超过二十年的，不得再提起诉讼。第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。