北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初28302号原告：北京博静雅物业管理有限公司，住所地北京市丰台区西四环南路46号A座9层1006室。法定代表人：曹军，总经理。委托诉讼代理人：张明哲，北京市国汉律师事务所律师。被告：罗娟芝，女，1967年7月19日出生，汉族，无业。原告北京博静雅物业管理有限公司（以下简称博静雅公司）与被告罗娟芝物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告博静雅公司的委托诉讼代理人张明哲、被告罗娟芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博静雅公司向本院提出诉讼请求：⒈判令被告支付2015年3月1日至2018年2月28日期间的物业服务费1888.52元（含卫生费198元）及利息（以1888.52元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年3月1日计算至实际付清之日止）；⒉诉讼费被告承担。事实和理由：原告于2015年3月1日受丰台区人民政府南苑街道办指派为飞腾家园小区提供物业管理服务，被告系飞腾家园小区业主，房屋建筑面积85.38平方米，物业费的收费标准为0.55元/平方米/月，卫生费每月5.5元。原告向小区内的全体业主提供了各项物业服务，但被告拖欠多年物业费、卫生费至今，经多次催缴无果，起诉至法院。被告罗娟芝辩称：一、我与原告未签订物业服务合同，不存在所谓的物业服务合同纠纷；二、原告是南苑办事处未征得小区业主意见违规指派的应急物业；三、原告在进入小区后，未尽到应急物业应做到的基本服务，小区路面卫生清洁由南苑办事处负责，小区绿地由红房子社区负责。其管理资质也不符合管理小区条件。具体表现如下：1.2015年3月1日博静雅公司进入小区后3月下旬提出在小区13栋楼做大修防水，遭到业主的强烈反对。于2015年4月24日公司屋面防水使用公共维修基金建议；2.2015年4月8日，博静雅公司与红房子居委会联合公示改造小区自来水表，强行收费每户80元，业主反映市自来水公司，反映回复北京市更换自来水表免费。但是博静雅公司仍然强行收费，小区业主将此事反映到市长，才停止收费；3.2016年博静雅公司在小区7栋楼强行做防水，经业主和丰台区房管局交涉，房管局向业主提供了小区做大修防水工程的全部资料，所反映的问题是在工程中博静雅公司弄虚作假，偷工减料，欺骗业主；4.2015年9月8日红房子社区，证明博静雅公司为应急物业，我要求原告解释，作为应急物业是否有权动用小区业主的公共维修基金。5.2019年初博静雅公司向小区业主讨要物业费，其唯一证据为丰台区南园办事处的证明，目前南苑办事处主要负责人表示该证明没有办公会议记录，且该证明起到了骗取小区业主公共维修基金关键作用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人关于证据真实性无异议的下列证据，本院予以确认并在卷佐证：告示、自来水表改造通知、防水修缮验收报告单、街道办事处物业服务管理证明复印件、飞腾家园小区13号楼屋面防水使用公共维修基金建议、北京市专项维修业务对账单、专项维修资金存储证明。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于博静雅公司提交的《关于飞腾家园小区由北京博静雅物业管理有限公司事实物业服务管理的证明》，用以证明原告向被告提供物业服务事实。被告对该证据的真实性、关联性和合法性均不予认可。根据当事人陈述并结合上述证明，本院对博静雅公司自2015年3月1日起进驻飞腾家园小区为小区业主进行物业事实服务与管理予以确认。2.关于博静雅公司提交的催费通知书，用以证明原告向被告提供催缴物业费事实。被告对该证据的真实性、关联性和合法性均不予认可。本院结合当事人陈述，本院对该证据予以采信。3.关于罗娟芝提交的《北京市丰台区房屋管理局关于严格按照施工方案整改的督办函》，用以证明原告在小区不作为。博静雅公司因被告未提供原件，对该证据的真实性不认可。被告未向本院提交证据原件，并未对该证据作出进一步说明，本院对该证据的真实性无法确认。关于证明目的，在没有其他证据佐证的情况下，本院对证明目的不予认可。4.关于罗娟芝提交的由北京市丰台区南苑街道红房子社区居民委员会出具的《证明》，用以证明博静雅公司为应急物业，不应该向被告收取物业费，也不应该动用公共维修基金。因被告未提交原件，原告对该证据的真实性不认可。本院结合其他证据，对该《证明》证明博静雅公司为应急物业予以采信。5.关于罗娟芝提交的小区照片，用以证明博静雅公司没有尽到物业服务职责。博静雅公司对该组证据的真实性不予认可，一部照片没有时间，有时间的照片显示的为2019年，跟本案没有关系。本院将结合其他查明的案件事实，在本院认为部分一并论述。6.关于罗娟芝提交的北京市普通发票，用以证明其自己维修房顶。博静雅公司认为该组根据与本案没有关系。因该发票备注显示为飞腾嘉园13号楼3单元601号，没有其他证据佐证的情况下，本院对该组证据不予认可。本院经审理认定事实如下：丰台区人民政府南苑街道办事处于2015年3月6日出具《关于飞腾家园小区由北京博静雅物业管理有限公司实施物业服务管理的证明》，内容为：由于飞腾家园小区原物业公司于2013年8月31日已撤出，为维护小区正常物业管理服务并建立长效机制，给小区业主和居民创造一个良好的服务环境，对小区的公共设备设施进行合理的维护、保养和管理，在丰台区房管局小区办指导下，我街道引进具备物业管理三级资质的北京博静雅物业管理有限公司自2015年3月1日起进驻飞腾家园小区，为小区的业主和居民进行物业事实服务与管理。罗娟芝系北京市丰台区五爱屯西街3号院13号楼6单元101号房屋所有权人，该房屋建筑面积85.38平方米。因罗娟芝未缴纳2015年3月1日至2018年2月28日期间的物业费，博静雅公司起诉要求罗娟芝交纳上述费用及利息。另查，我院已生效判决认定，飞腾家园小区原物业服务公司为北京新宇物业管理有限公司第二分公司，收费标准为0.55元每建筑平方米每月。庭审中，罗娟芝主张没有和博静雅公司签订物业服务合同，不具备管理小区的资质；博静雅公司没有尽到物业服务的职责，缺乏物业服务诚意，使得小区房屋贬值；博静雅公司存在欺骗业主，私自动用公共维修基金的情况。本院认为，当事人双方未签订物业服务合同，一方以自己的实际行为履行了合同的主要义务且对方接受的，如果没有其他因素，应当视为双方成立事实物业服务合同关系。根据丰台区人民政府南苑街道办事处于2015年3月6日出具的《关于飞腾家园小区由北京博静雅物业管理有限公司实施物业服务管理的证明》，可以确定博静雅公司自2015年3月1日起进驻飞腾家园小区，为小区提供物业事实服务与管理，博静雅公司与罗娟芝形成了事实上的物业服务合同关系，该合同关系不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。博静雅公司向张彦提供了物业服务，罗娟芝应缴纳相关费用，对于物业费收费标准，因双方未作约定，考虑飞腾家园小区原物业公司北京新宇物业管理有限公司第二分公司提供物业服务期间收费标准为每月0.55元/建筑平方米，故博静雅公司依据上述标准主张相应的物业费并无不当。罗娟芝称博静雅公司提供的物业服务存在瑕疵，综合考虑其举证情况，本院予以采信，故对上述物业费收费标准予以酌减。博静雅公司作为物业服务企业，应在自身能力范围内努力提高服务水平，加强与小区业主沟通，物业和业主共同建设整洁、舒适、优美的小区环境。此外，对于博静雅公司要求支付卫生费及利息的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、罗娟芝于本判决生效之日起七日内给付北京博静雅物业管理有限公司二○一五年三月一日至二○一八年二月二十八日期间的物业服务费1521.47元；二、驳回北京博静雅物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由北京博静雅物业管理有限公司负担4元（已交纳），由罗娟芝负担21元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  吕慧敏二〇一九年十一月十二日书记员  宋如超