天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2019)津0105民初7237号原告：吕建力，女，1966年3月8日出生，满族，无职业，住天津市河北区。委托诉讼代理人：陈新东，男，1970年5月13日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。被告：天津市汇森房地产开发有限公司，住所地天津市河北区万柳村大街富方园小区13-2-209。法定代表人：闫山林，董事长。委托诉讼代理人：田伟，天津击水（南开）律师事务所律师。原告吕建力与被告天津市汇森房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕建力及其委托诉讼代理人陈新东，被告天津市汇森房地产开发有限公司的委托诉讼代理人田伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕建力向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告延期交房造成的经济损失161146.14元（包括2015年9月30日前至2017年4月20日期间延期交房利息159702.9元、该期间延期交房违约金1227.19元及未按期办理产权证的违约金216.05元）；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年5月28日,原告与被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的河北区富贾花园5-1-705房屋，房屋总价款为2160547元，同时约定原告采取一次性付款方式于2014年11月27日前一次性付清。此后原告如约履行了全部付款义务，但被告并未按合同约定的2015年9月30日前交付房屋，而是逾期568天后于2017年4月20日才将涉案房屋交付原告。依据双方合同约定，被告逾期交付商品房应向原告支付已付款利息，逾期超过90日的，除支付已付款利息外还应支付逾期交房及逾期办理产权证的违约金。被告逾期交房的行为违反双方合同约定，给原告造成巨大经济损失，故提起诉讼，望判如所请。天津市汇森房地产开发有限公司辩称，首先，原、被告于2014年5月28日签订《天津市商品房买卖合同》，由于原告目前尚欠被告购房款未付清，因此被告有权延期交付涉案房屋，并不构成违约。其次，双方合同签订后因雾霾天气及政府停工指令等不可归责于被告的原因导致该项目累计停工148天。依据双方《补充协议》的约定，不应适用合同第五条有关我方逾期交付商品房应承担违约责任的条款。第三，双方合同第12条约定，办理房屋所有权转移登记的期限为自初始登记完成之日起的180日内，而涉案房屋于2019年8月底刚刚完成初始登记，被告协助原告办结所有权转移的期限尚未届满，原告无权要求我方承担该违约责任。综上，不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年4月29日，原告（乙方）与被告（甲方）的代理方天津市富森房地产置业有限公司签订《投资免责协议》一份，约定由乙方投资甲方开发的富贾花园5号楼1门705号房屋一套，建筑面积96平方米，投资单价23520元／平方米，总价款为2257920元，如项目开盘之时房屋单价低于本次投资单价，则以开盘价格为该套房屋的最终销售价格，如项目开盘之时房屋单价高于本次投资单价，则以本次投资价款作为该套房屋的最终销售价格；如项目开盘之时的销售面积较本次投资面积出现误差，则按最终销售价格进行多退少补；签订该协议时，乙方交付价款700000元，待乙方投资转购买该房屋支付房款时，该700000元抵作房屋的相应房款。该协议还约定自签订《天津市商品房买卖合同》之日起，该协议自动作废。协议签订后，原告分两次向被告支付了共计700000元。富贾花园项目开盘后，原告作为买受人（乙方）与被告作为出卖人（甲方）及被告的代理方天津市富森房地产置业有限公司于2014年5月28日签订《天津市商品房买卖合同》，合同约定原告购买的房屋地点为河北区，与《投资免责协议》中约定的房号一致，建筑面积91.86平方米，单价为26151.59元／平方米，总房款2402285元，付款方式为一次性付款，原告应于2014年11月27日前一次性支付全部价款。同时该合同约定：商品房竣工，经验收合格后，方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付使用；甲方于2015年9月30日前将符合上述条件的商品房交付乙方使用，如遇不可抗力，不能履行合同，则继续履行并予以延期，甲、乙双方互不追究违约责任。该合同第四条约定，乙方采用一次性付款方式，于2014年11月27日前，一次性存入商品房全部价款2402285元。该合同第五条约定，除遇不可抗力外，甲方如未按合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任，即合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之0.01向乙方支付违约金。该合同第十二条第3款约定，自初始登记完毕且乙方将全部房款付齐且乙方的办理房屋权属登记的相关资料备齐之日起180天之内，甲方及时协助乙方办结房屋所有权转移登记，由于甲方的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，按下列第1种约定处理，即合同继续履行，甲方应按商品房价款的0.01%向乙方支付违约金。双方在签订上述《天津市商品房买卖合同》的当日，还签订《补充协议》一份，协议第8条约定，在合同履行过程中发生下列情况导致合同项下商品房逾期交付或配套设施延期运行的，不适用合同第五条有关“甲方逾期交付商品房的处理”条款及第九条有关“商品房配套设施运行约定”的条款，但甲方应出具相关证明文件方能作为延期交付或配套设施延期运行的依据，（1）政府行为：是指当事人的合同订立后，政府当局颁布新的政策、法律、行政措施而致使合同不能履行或延期履行的；（2）甲方已经办理进件手续并交纳相关费用，但因行政主管部门及配套建设部门等原因导致延期交付或配套设施延期运行的；（3）其他无法预见、无法避免或者无法控制的事件。上述《天津市商品房买卖合同》签订后，原告此前交纳的700000元依《投资免责协议》的约定折抵相应数额房款后，原告又按照上述协议约定的单价23520元/平方米和《天津市商品房买卖合同》确定的建筑面积91.86平方米交纳了剩余房款1460547元（按上述标准计算总房款为2160547元）。被告就原告交纳的上述款项为原告出具了收据。此外，在原告交纳上述房款后，被告为原告出具了购房款为2402285元（《天津市商品房买卖合同》约定的房屋总价款）的销售不动产统一发票，发票中载明总房款2402285元，累计已交2402285元，款项结清。此后，双方继续履行《天津市商品房买卖合同》。2017年4月20日被告将涉案商品房交付原告，原告于2019年9月12日取得涉案房屋不动产登记证书，该房屋建筑面积为91.92平方米。2019年9月4日，被告向原告发出《补交面积差价款通知书》，载明涉案房屋销售建筑面积为91.86平方米，成交单价为23520元，现经天津市国土资源绘制和房屋测量中心测定，该商品房实际建筑面积为91.92平方米，面积差为0.06平方米，应依据《天津市商品房买卖合同》第七条的约定，补交面积差异部分的房款1411元。原告收到上述通知书后，于2019年10月10日向被告交纳了面积差异款1411元，被告为原告出具了1411元的收款收据。2019年10月12日，被告又为原告出具了价税合计1569元的天津增值税普通发票，发票中载明补面积差款0.06平方米，中山北路17号富贾花园5号楼-1-705，单价26151.59/平方米。另查，涉案房屋所在小区的施工项目依据相关政府部门发布的多个限制施工的文件、通知，并结合被告的施工日志，自双方于2014年5月28日签订《天津市商品房买卖合同》至实际交房之日2017年4月20日期间，被告根据停工文件要求实际停工核定共计149天。该富贾花园5号楼于2017年4月29日竣工验收合格，2019年7月19日完成工程竣工备案登记，2019年8月30日天津市规划和自然资源局出具《不动产首次登记证明》，涉案房屋所在的5号楼已办理不动产初始登记。现原告以诉称为由起诉来院，要求被告支付延期交房利息、违约金及迟延办理房屋所有权转移登记的违约金。庭审中，原告表示已于2019年9月12日取得涉案房屋所有权证，被告则以辩称意见不认可原告的诉讼请求。庭审结束后，被告以原《投资免责协议》在双方签订《天津市商品房买卖合同》后自动作废为由，要求原告按《天津市商品房买卖合同》约定的房屋总价款补足购房款并支付利息及违约金。天津市河北区人民法院于2019年12月2日就该案作出（2019）津0105民初8560号民事判决，驳回了被告的诉讼请求，该判决现已发生法律效力。上述事实，有原、被告提交的相关证据材料及庭审笔录予以佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告系商品房买卖合同关系，双方签订的《投资免责协议》、《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且已实际履行，应依法确认有效，双方当事人均应按照合同约定行使权利，承担义务。原告如约履行了支付全部购房款的义务，被告应按照合同约定的时间及条件向原告交付房屋。我市政府及相关行政机关发布的重污染天气应急响应措施及其他限制施工的通知文件，旨在保障生态环境质量、公众身体健康、社会公共秩序等社会公共利益。限制施工的措施确实会影响诉争房屋所在商品房项目的施工进度，即使是在诉争房屋主体完工后，涉及土石方等有尘作业项目的停工也会影响配套项目的施工进度，且原、被告签订的《补充协议》中亦约定因政府行为（政府当局颁布新的政策、法律、行政措施）导致的房屋逾期交付，不适用逾期交房的违约条款，故因此停工对工程施工进度的影响不可归责于被告，由此造成的逾期交房，被告可免除相应的违约责任。本案中，逾期交房利息及违约金的计算基数应以签订《天津市商品房买卖合同》时，原告的实际已付房款数额2160547元为准，原告于2019年10月10日补交的面积差异款1411元不应纳入计算基数。自双方签订《天津市商品房买卖合同》之日2014年5月28日至实际交房之日2017年4月20日，被告实际停工149天，而自合同约定的交房时间2015年9月30日至实际交房时间2017年4月20日共经过568天，扣减被告实际停工的149天，被告应对剩余的419天承担逾期交房的违约责任。由于被告逾期交房超过90日，在按中国人民银行同期同类贷款基准利率（年利率4.35%）向原告支付419天的已付款利息107888.25元的同时，还应每日按房屋总价款的万分之0.01向原告支付419天的违约金905.27元。就原告主张逾期办理房屋所有权转移登记产生的违约金一节，根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》第十二条约定，房屋所有权转移登记应自初始登记完毕且原告将全部房款付齐及办理房屋权属登记的相关资料备齐之日起180天之内，由被告及时协助办结。由于涉案房屋所在的5号楼于2019年7月19日完成工程竣工备案登记并在此后完成房屋的初始登记，即便从2019年7月19日起算至原告于2019年9月取得房屋不动产权证书也未超出合同约定的180日，因此原告的该部分主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第五项规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告天津市汇森房地产开发有限公司向原告吕建力支付已付款利息107888.25元；二、本判决生效后十日内，被告天津市汇森房地产开发有限公司向原告吕建力支付违约金905.27元；三、驳回原告吕建力的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1761元，由原告吕建力负担571元，由被告天津市汇森房地产开发有限公司负担1190元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  苑治臣二〇二〇年六月十二日法官助理张金改书记员王杰附：本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。