广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初16471号原告（反诉被告）：广州市凯声乐器制造有限公司，住所地广州市白云区钟落潭镇良沙路1866号。法定代表人：李梅湘，执行董事兼总经理。委托代理人：王罕芳，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托代理人：胡宜松，上海锦天城（广州）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：饶社梅，男，汉族，身份证住址广州市白云区。委托代理人：温燕萍，广东知先后律师事务所律师。委托代理人：朱碧桃，广东知先后律师事务所律师。广州市凯声乐器制造有限公司（以下简称凯声公司）与饶社梅租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月26日立案后，饶社梅在法定期限内提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。凯声公司的委托代理人王罕芳、饶社梅的委托代理人温燕萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。凯声公司称：2015年，凯声公司与饶社梅签订房屋承租合同，约定饶社梅将位于钟落潭镇××村××路××××号的厂房租赁给凯声公司使用，租赁期间从2013年1月至2021年12月30日止，租赁期为8年，每月租金50000元；凯声公司向饶社梅支付租赁物保证金120000元，饶社梅于合同期满10日内无息将租赁物保证金退还给凯声公司；如遇国家征收租赁物，租赁物补偿归饶社梅所有，搬厂及设施补偿归凯声公司所有；凯声公司缴清水电费及经营费用后，饶社梅应退还已收未到期的租金和保证金给凯声公司。2013年1月5日，凯声公司向饶社梅支付了保证金120000元。2017年，因高速公路建设，政府部门需征收厂房所在土地。2017年5月10日，广州市白云区钟落潭镇人民政府、广州市白云区钟落潭镇人民政府征地办公室、广州市白云区钟落潭镇光明经济联合社出具《广州花都至东莞高速公路项目（钟落潭镇段）征收补偿作价确认表》显示，停产停业损失补偿和搬迁补助补偿款为1928917.5元、按时搬迁奖励为2873058.58元，饶社梅签字确认。2018年9月30日，饶社梅收到停产停业损失补偿和搬迁补助补偿款为1928917.5元、按时搬迁奖励为2873058.58元，该款中的22188255.12元饶社梅应当全额支付给凯声公司。但是，饶社梅向凯声公司支付了部分款项后，对停产停业损失补偿和搬迁补助补偿款、按时搬迁奖励余款978255.12元却拒绝支付，且拒绝返还租赁物保证金120000元。为维护自身合法权益，请求法院判令：一、饶社梅向凯声公司清偿凯声公司应当享有的、位于广州市白云区钟落潭××村××路××××号厂房的停产停业损失补偿1157350.5元和搬迁补助补偿款771567元、按时搬迁奖励金289337.63元，共计2218255.13元，扣除饶社梅代支付的各项费用之后，凯声公司实际主张的诉讼请求总金额为1045422.12元及利息（该利息从凯声公司向法院提交诉讼材料之日即2018年11月21日起计算至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、饶社梅向凯声公司返还租赁物保证金120000元及利息（利息从2018年11月21日起计算至清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。凯声公司对于反诉的答辩意见如下：一、凯声公司确认2017年未付租金的数额是132833元，理由是根据物权法和土地管理法，自白云区政府发布土地征收公告之日2017年11月29日起，涉案房产所涉的土地使用权、所有权发生变更，饶社梅不再是涉案土地的所有人，无权继续使用土地的出租权利，因此应扣除2017年12月份及至2017年11月30日的租金，再扣除凯声公司在2018年三次实际支付的租金，2017年欠付的租金是132833元；二、从政府征收土地公告发布之日起，双方的房屋承租合同已经事实无法履行，根据法律规定，合同无须履行应予以解除，所以饶社梅要求继续支付2018年直到2019年2月份的租金没有事实和法律依据，请求法院予以驳回；三、饶社梅要求按照月利率3%的标准计付利息的依据是承诺书，但凯声公司没有在承诺书上盖章确认，凯声公司怀疑承诺书上的公章是饶社梅伪造凯声公司公章制作的，即便承诺书是真实的，凯声公司也认为月利率3%的标准约定过高，清法庭予以调整。综上，请求法庭驳回饶社梅不合理的反诉请求。饶社梅称：凯声公司与饶社梅于2013年1月5日签订房屋承租合同，约定凯声公司承租饶社梅的物业，租金标准为39800元/月，并对双方的权利义务进行了详细约定。后来，饶社梅新建了物业，承租面积发生变化，租金标准也进行了调整。2014年5月4日，凯声公司向饶社梅出具了暂欠文件，确认租金标准为54800元/月，确认拖欠饶社梅租金208000元。合同履行过程中，双方协商提高了租金标准，并重签订了房屋承租合同，书面约定租金标准为65000元/月，明确如凯声公司逾期交租超过十日，饶社梅有权没收保证金。凯声公司一直没有按时交租，给饶社梅多次催讨，凯声公司才向饶社梅出具欠条和承诺书，确认拖欠饶社梅2017年租金330000元，并承诺分期还款及在每月5日前按时交租，否则按每月3%标准向饶社梅支付违约金并赔偿损失。因此，请求法院判令：一、广州市凯声乐器制造有限公司向饶社梅支付拖欠的2017年的租金200000元及违约金（违约金按月利率3%的标准，分段计算，违约金暂计为86210元。其中，330000元从2018年1月15日计算至2018年1月26日为3630元；280000元从2018年1月27日计算至2018年2月1日为1680元；250000元从2018年2月2日计算至2018年3月23日为12500元；200000元从2018年3月24日开始计算至实际清偿之日止，暂计至2019年2月28日为68400元。具体计算方式见附表）；二、广州市凯声乐器制造有限公司向饶社梅按照65000元/月的标准向饶社梅支付自2018年1月5日至实际搬离之日的租金（暂计至2019年2月为910000元）和违约金（违约金按月利率3%的标准，分段计算，暂计为201955元，具体计算方式见附表）；三、广州市凯声乐器制造有限公司承担本案的诉讼费、保全费。饶社梅对于本诉的答辩意见如下：一、关于本案的事实，饶社梅不同意凯声公司在诉状中的大部分陈述，本案的事实为凯声公司与饶社梅在2013年1月5日签订了房屋承租合同，当时约定了每月的租金标准是39800元。后来因为承租面积发生变更，所以租金在2014年1月份之前已经调整为54800元。凯声公司也在2014年5月4日向饶社梅出具了暂欠的文件，确认月租金标准是54800元每月，以及当时拖欠租金的数额和计算方式。后来双方重新签订了合同，确认月租金标准是65000元每月。因此凯声公司提交的合同并非是双方真实履行的合同，合同上面显示的月租金标准50000元也是虚假的，该合同也存在众多矛盾的地方。因为凯声公司一直拖欠饶社梅的租金，经过饶社梅多次催讨，凯声公司才向饶社梅出具了欠条，确认拖欠饶社梅2017年租金330000元，也向饶社梅出具了承诺书，确认租金的数额以及还款方式、违约金的计算方式。但是因为凯声公司一直拖欠饶社梅的款项，经过抵扣之后，饶社梅实际上是无须再向凯声公司支付款项的。二、凯声公司的诉讼请求停产停业损失，饶社梅不同意支付。理由是双方的租赁合同里面没有约定停产停业损失是需要支付给承租方的。法律也没有规定停产停业损失需要支付给承租方；关于搬迁补助，饶社梅同意支付给凯声公司；按时搬迁奖励金，饶社梅不同意支付给凯声公司。理由如下，第一，在双方签订的合同第11条已经明确约定，如遇国家征收租赁物乙方接收到通知之日起15天内无条件搬出，这已经是凯声公司的义务。第二，征地协议是饶社梅以及村镇政府签订的，按时搬迁奖励是要给到饶社梅，而非承租人，承租人并非是征地协议的合同相对人。因此，按时搬迁奖励不应支付给凯声公司。三、关于凯声公司要求支付的保证金，饶社梅不同意支付，理由是，根据合同第四条的约定，凯声公司逾期交纳租金超过十天，保证金是不予退回的，而凯声公司超过支付租金的时间已经不止十天，所以该保证金饶社梅不予退回。综上，请求法院依法驳回凯声公司的诉讼请求。经审理查明：2013年1月5日，凯声公司与饶社梅签订了房屋承租合同，合同约定，饶社梅将位于广州市白云区钟落潭镇××村××路××××号厂房出租给凯声公司使用，租赁期间从2013年1月5日至2017年12月30日；每月租金39800元，于每月15日前交清，租金每满两年在原有租金基础上递增10%；合同签订后，凯声公司一次性交纳合同押金120000元，合同到期后由饶社梅一次性全额返还；如遇政府征收，双方无条件服从，征收相关补贴中涉及到厂房搬迁费的相关补贴由凯声公司所有，其他部分由饶社梅所有。房屋承租合同签订后，饶社梅将涉案厂房交付给凯声公司使用，凯声公司向饶社梅交纳了保证金120000元。2015年，双方续签了租赁合同，并约定凯声公司必须于每月5日前交纳当月租金，如逾期十日，饶社梅有权收回出租物，保证金不予退回；租赁期内，如遇国家征收租赁物，凯声公司接到通知书之日起15日内无条件搬出，租赁物补偿归饶社梅所有，搬厂及设施补偿归凯声公司所有。2017年12月15日，凯声公司向饶社梅出具欠条，确认尚欠饶社梅2017年至12月租金共330000元。同时，凯声公司向饶社梅出具承诺书，再次确认拖欠饶社梅2017年租金330000元，并承诺于2018年1月15日前偿还100000元，于2018年2月1日前偿还50000元，于2018年3月15日前将剩余180000元全部还清，此后每月5日前按时交租，如不能按照承诺的期限及时交租，凯声公司愿意按每月3%的标准向饶社梅支付违约金。因涉案大部分厂房被政府征收，双方协商解除了租赁关系，凯声公司于2018年10月搬离涉案厂房。另查，双方确认从2016年开始，涉案厂房的租金标准调整为65000元/月。2018年1月26日、2月1日、3月23日，凯声公司向饶社梅分别支付了50000元、30000元、50000元，合计130000元。饶社梅为凯声公司垫付了货款300000元、工人工资170000元、2017年至2018年综合服务费8000元、卫生费12000元，共计490000元。2018年9月30日，饶社梅向凯声公司支付了搬迁费500000元。双方均同意上述990000元在本案中予以抵扣。再查，广州市人民政府于2017年11月29日发布穗府征[2017]184号征收土地公告，将广州市白云区钟落潭镇、人和镇部分经济联社的集体土地征收为国有土地，涉案大部分厂房位于此次征收范围。2018年9月25日，作为甲方的广州市白云区钟落潭人民政府与作为乙方的广州市白云区钟落潭镇光明经济联合社、光明村民委员会以及作为权属人的饶社梅签订了拆迁补偿协议书，合同约定，三方签订协议书后十个工作日内，乙方先向甲方开具广州市农村财务专用收据，甲方通过支票形式一次性支付乙方补偿款22026783.18元，乙方在收到补偿款后五个工作内通过银行转账形式支付权属人补偿款，并督促权属人收到补偿款后五日内清空建（构）筑物及地上附着物并交由甲、乙方进行清表、拆卸。2018年9月30日，饶社梅收到了停产停业损失补偿款1157350.5元、搬迁补助款771567元、按时搬迁奖励2873058.68元（其中停产停业损失补偿和搬迁补助的按时搬迁奖励为289337.63元）及其他项目补偿款，共计22026783.18元。诉讼中，凯声公司认为承诺书上的公章并非该公司公章，并申请公章鉴定且支付了鉴定费9000元。中国广州分析测试中心司法鉴定所于2019年9月26日作出司法鉴定意见书，认定承诺书上凯声公司的公章印文与凯声公司所提交的样本上的公章印文是同一枚印章盖印。以上事实，有厂房租赁合同、收条、征收土地公告、终止合同说明书、营业执照、整体拆除申请、建构筑物摸查资料、征收补偿办法、拆迁补偿协议书、收据、征收补偿作价确认表、银行交易明细、支付凭证、建房备案申请表、欠条、承诺书、照片、鉴定意见书及当事人陈述等证据证实。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，饶社梅未举证证实涉案厂房取得建设工程规划许可证，其与凯声公司签订的租赁合同违反了法律的强制性规定，租赁合同无效。合同无效，饶社梅因合同所取得的保证金120000元应当返还给凯声公司。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条的规定，停产停业损失补偿款、搬迁补偿款等系对房屋所有权人即被征收人的补偿，凯声公司并非被征收人，不是征收补偿的对象，其无权直接主张征收补偿项目及补偿款。但凯声公司作为事实上的承租人，厂房征收导致其生产经营停止，需另寻场地重新经营，必然会产生停产停业损失。饶社梅出租涉案厂房收取租金，现厂房被政府征收，租金损失必然存在。因此，从公平合理的角度出发，停产停业损失应当在双方之间予以分配。鉴于涉案厂房征收前凯声公司的效益、停产停业的期限及饶社梅的租金损失难以确定，本院予以平均分配，故饶社梅应支付凯声公司停产停业损失578675.25元（1157350.5元÷2）。对于搬迁补助补偿款771567元，饶社梅同意支付，本院予以采纳。对于按时搬迁奖励，该款项是政府在征收过程中对积极配合搬迁工作的被征收人即饶社梅的奖励，而且，在涉案厂房被征收后，双方事实上的租赁关系无法继续履行，凯声公司当然负有向饶社梅返还厂房的义务。凯声公司要求饶社梅支付按时搬迁奖励于法无据，本院不予支持。综上，扣减饶社梅已支付的500000元和代垫付的490000元，饶社梅仍应支付凯声公司360242.25元（578675.25元＋771567元－500000元－490000元）。对于上述款项的利息，本院按中国人民银行同期贷款利率从起诉之日即2018年12月26日起计至清偿之日止。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，租赁合同无效，但凯声公司仍应参照合同约定的租金标准向饶社梅支付房屋占有使用费。对于2017年的租金即占有使用费，双方对占有使用费的数额、还款时间和违约责任进行了约定，扣减凯声公司之后清偿的130000元，凯声公司应当支付饶社梅2017年的占有使用费200000元及违约金。因双方约定的违约金过高，本院予以调整，以每期应付占有使用费为基数，从逾期之日起按月息2%计算。对于2018年1月5日之后的占有使用费，涉案租赁合同签订后，凯声公司一直占有使用涉案厂房至2018年10月，凯声公司应支付占有使用期间的费用。因双方均无法明确搬离的具体日期，结合饶社梅于2018年9月30日向凯声公司支付500000元搬迁费的事实，本院酌定凯声公司支付2018年1月5日至2018年10月共9个月的占有使用费585000元（65000元/月×9个月）及违约金。因双方未约定上述违约金的计算方法，本院以每月应付占有使用费为基数按中国人民银行同期贷款利率从逾期之日起计算。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，饶社梅返还广州市凯声乐器制造有限公司保证金120000元并支付利息（利息按中国人民银行同期贷款利率从2018年12月26日起计至清偿之日止）。二、自本判决生效之日起七日内，饶社梅支付广州市凯声乐器制造有限公司360242.25元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率从2018年12月26日起计至清偿之日止）。三、自本判决生效之日起七日内，广州市凯声乐器制造有限公司支付饶社梅2017年房屋占有使用费200000元及违约金（违约金按月息2%计算，以100000元为基数，从2018年1月15日起计至2018年1月25日止；以50000元为基数，从2018年1月26日起计至2018年1月31日止；以70000元为基数，从2018年2月1日起计至2018年3月14日止；以250000元为基数，从2018年3月15日起计至2018年3月22日止；以200000元为基数，从2018年3月23日起计至清偿之日止）。四、自本判决生效之日起七日内，广州市凯声乐器制造有限公司支付饶社梅2018年房屋占有使用费585000元和违约金（违约金按中国人民银行同期贷款利率计算，以65000元为基数，从2018年1月5日起计至2018年2月4日止；以130000元为基数，从2018年2月5日起计至2018年3月4日止；以195000元为基数，从2018年3月5日起计至2018年4月4日止；以260000元为基数，从2018年4月5日起计至2018年5月4日止；以325000元为基数，从2018年5月5日起计至2018年6月4日止；以390000元为基数，从2018年6月5日起计至2018年7月4日止；以455000元为基数，从2018年7月5日起计至2018年8月4日止；以520000元为基数，从2018年8月5日起计至2018年9月4日止；以585000元为基数，从2018年9月5日起计至清偿之日止）。五、驳回广州市凯声乐器制造有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14684.4元，由广州市凯声乐器制造有限公司负担8263.2元，饶社梅负担6421.2元；保全费5000元，由饶社梅负担。反诉费9080元，由广州市凯声乐器制造有限公司负担5267元，饶社梅负担3813元（广州市凯声乐器制造有限公司、饶社梅分别负担的费用于本判决生效之日起十日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王家勇人民陪审员  刘艳嫦人民陪审员  张魁跃二〇一九年十一月二十八日书 记 员  麦逸纯