上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第3739号上诉人（原审被告）黄雅萍。委托代理人胡立中，上海市中茂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海市浦东新区工人文化宫娱乐服务部。法定代表人潘建明，经理。委托代理人陈辉，上海市东高地律师事务所律师。上诉人黄雅萍因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第11321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，上海市浦东新区川沙新镇西市街***号的土地使用者为浦东新区工会工作委员会。黄雅萍承租涉案房屋多年。2013年12月26日，上海市浦东新区工人文化宫娱乐服务部（以下简称浦东工人文化宫服务部）、黄雅萍续签《协议书》，约定浦东工人文化宫服务部将上海市浦东新区川沙新镇西市街***号院内一大间，以及周边四间房屋租给黄雅萍经营兰月舞厅，租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日；协议履行期间，黄雅萍向浦东工人文化宫服务部缴纳房屋管理费66,000元，先付后用，按季度支付；黄雅萍支付押金16,500元，作为本协议的押金，协议期满黄雅萍如不租用该房屋，黄雅萍所使用房屋完好无损且无任何债权债务及纠纷并与浦东工人文化宫服务部结清所有费用，浦东工人文化宫服务部退还黄雅萍押金；浦东工人文化宫服务部提供所有证照给黄雅萍使用，聘请黄雅萍为证照法人代表，经营期内证照的年检、变更等费用由黄雅萍承担；黄雅萍在经营期内，舞厅的一切投入均由黄雅萍自筹资金，协议期满或协议期间终止，黄雅萍投入的设备（可移动财产）归黄雅萍自行处理，固定设施（不可移动财产）归浦东工人文化宫服务部，协议期满或协议期间终止，黄雅萍应完好无损将房屋交还给浦东工人文化宫服务部，如有缺损须照价赔偿（自然损耗除外）。协议签订后，黄雅萍将租赁房屋用于经营“兰月舞厅”。2014年10月，上海市浦东新区总工会向浦东新区工人文化宫下发通知，称西市街***号不再对外出租。2014年12月24日，浦东工人文化宫服务部书面通知黄雅萍，称于2014年10月10日已快递给黄雅萍《关于房屋租赁协议终止的通知》，现督请黄雅萍按原通知要求于2014年12月31日前办理房屋移交手续。经双方确认，涉案租赁房屋目前租金标准为每年66,000元，黄雅萍支付租金至2014年9月30日，支付过押金16,500元。原审另查明，根据上海浦东甲娱乐总汇的营业执照记载，法定代表人为黄雅萍，经营期限为1993年5月21日至不约定期限。2012年1月1日，双方就涉案房屋签订《协议书》，约定租赁期限自2012年1月1日至2015年12月31日。协议期间，黄雅萍每年向浦东工人文化宫服务部缴纳房屋管理费6万元。另，2012年度及2013年度，双方就涉案房屋各签订过一份一年期的协议，该两份协议约定的房屋管理费为每年6万元，按月支付，其中2012年度的协议中未约定押金、2013年度的协议中约定了押金为7,000元。2015年3月26日，浦东工人文化宫服务部诉至原审法院，请求判令黄雅萍：1、迁出并返还租赁房屋；2、清空房屋内的所有物品；3、按每日180.82元的标准支付自2014年10月1日起至实际返还之日止的房屋租金及使用费。黄雅萍则请求驳回浦东工人文化宫服务部的诉请。原审审理中，黄雅萍表示，自1994年5月至今，双方长期合作经营，并非简单的租赁关系；黄雅萍为配合浦东工人文化宫服务部内部备案所需才一年一签合同，实际以四年期的合同为准；2014年下半年，镇政府对西市街进行改造，黄雅萍在此期间无法经营，浦东工人文化宫服务部没有将政府给的经济补偿金支付给黄雅萍。浦东工人文化宫服务部表示，浦东工人文化宫服务部原先就在该处开舞厅，黄雅萍承租后也要开舞厅，故明确让黄雅萍担任法定代表人，但双方之间仍为租赁关系，不存在其他合作关系；浦东工人文化宫服务部是为配合黄雅萍办理工商年检手续才签订了四年期的合同，双方实际履行的都是一年期的合同，即使法院认定黄雅萍提供的合同真实，也被之后的合同所覆盖了；西市街仅进行了下水道改造，根本不影响黄雅萍经营，浦东工人文化宫服务部也没有拿到过经济补偿金；对于押金，要求抵扣欠费；另考虑到修路因素，浦东工人文化宫服务部自愿将2014年10月起的租金及房屋使用费标准下调至约定租金标准的50%。原审认为，涉案《协议书》主要内容为浦东工人文化宫服务部向黄雅萍出租涉案房屋，黄雅萍定期向浦东工人文化宫服务部支付固定金额的房屋管理费，且浦东工人文化宫服务部不承担黄雅萍任何经营风险，双方之间属房屋租赁法律关系，但协议中约定浦东工人文化宫服务部出借（提供）经营证照给黄雅萍经营使用，违反了工商行政管理的相关规定，该方面的约定应认定为无效。黄雅萍认为双方之间属合作经营关系，不能成立。就本案租赁期限，浦东工人文化宫服务部与黄雅萍各提供了相应的合同，鉴于除了四年期的合同外，双方又另行签订过三份一年期的合同，三份合同约定的押金、租金及付款方式与四年期的合同各有差异，且2013年度、2014年度合同签订时间在后、双方确认的目前租金标准亦能与2014年度的合同相印证，故认定双方实际履行的一年期的合同。据此，双方之间的租赁期限至2014年12月31日已届满，黄雅萍再行占有租赁房屋已无合同依据，浦东工人文化宫服务部要求黄雅萍清空返还应予支持。合同解除后，租赁双方应按约结算相关租赁费用。浦东工人文化宫服务部在考虑之前修路因素后，自愿将2014年10月起的租金及房屋使用费标准下调至约定租金标准的50%，经查并无不当。根据押金的性质，浦东工人文化宫服务部要求抵扣欠费，应予采纳。就黄雅萍提及的西市街道路改造补偿金，浦东工人文化宫服务部对此予以否认，黄雅萍也未提起反诉，故在本案中不作认定处理。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第二百三十五条之规定，于2015年10月19日作出判决：一、黄雅萍于判决生效之日起三十日内清空承租的上海市浦东新区川沙新镇西市街***号院内一大间以及周边四间房屋内的物品，并将上述房屋返还上海市浦东新区工人文化宫娱乐服务部；二、黄雅萍于判决生效之日起三十日内按每日90.41元的标准支付上海市浦东新区工人文化宫娱乐服务部自2014年10月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（实际给付时应扣除黄雅萍支付的押金16,500元）。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费71元，由黄雅萍负担。原审法院判决后，黄雅萍不服，向本院提起上诉称：系争房屋所在街道进行过改造，对上诉人的经营构成影响，上诉人应当获得政府相应的补偿，然该部分补偿被上诉人至今未支付，也未免除租金。上诉人在长期经营中对系争房屋投入了大量资金，现被上诉人要求上诉人搬离，极不公平。上诉人与被上诉人系合作经营关系，并非简单的租赁关系。综上，请求二审法院依法改判驳回被上诉人在原审时的诉讼请求。被上诉人浦东工人文化宫服务部辩称：系争房屋在院子里面，故街道改造对其不存在影响，且被上诉人也从未得到过任何政府补偿，双方之间系单纯的租赁关系，故不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，根据双方签订的《协议书》约定，上诉人在经营期内，舞厅的一切投入均由上诉人自筹资金，协议期满或协议期间终止，上诉人投入的设备（可移动财产）归上诉人自行处理，固定设施（不可移动财产）归被上诉人，协议期满或协议期间终止，上诉人应完好无损将房屋交还给被上诉人，如有缺损须照价赔偿（自然损耗除外）。现双方租赁期限届满后，上诉人以其对系争房屋投入了大量资金为由，拒绝搬离系争房屋，依据不足，本院难以支持。此外，上诉人虽主张因系争房屋街道改造，上诉人理应获得相应的经济补偿，然一则上诉人并未提供证据证明被上诉人获得了该部分补偿款项，二则上诉人的上述主张亦缺乏合同依据，故上诉人以此作为其拒绝搬离系争房屋的理由，难以成立，本院不予采信。综上，上诉人的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币71元，由上诉人黄雅萍负担。本判决为终审判决。审 判 长  毛 焱代理审判员  陈蓓蓉代理审判员  孙 飞二〇一六年二月二日书 记 员  倪 非附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……