河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初14612号原告：吴玲玲，女，1969年2月13日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人:张大旺,河南成盛律师事务所律师。被告：李荣华，女，1978年8月8日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。原告吴玲玲诉被告李荣华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴玲玲的委托诉讼代理人张大旺，被告李荣华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴玲玲向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告签订的乐居房产1076号房屋买卖合同有效,被告协助原告办理房屋不动产过户手续；二、判令被告按照合同约定总房款的10%的标准向原告赔偿违约金64500元；三、判令被告按照补充协议赔偿违约金100000元,承担诉讼费用和其他实际费用包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、评估费、鉴定费等一切实际支出。诉讼中，原告申请撤回了判决被告按照合同约定总房款的10%的标准向原告赔偿违约金64500元的诉讼请求。事实与理由：2018年6月2日，原告与被告乐居房产签订房屋买卖居间合同（编号1076），购买被告位于驻马店市××大道西××北侧明珠港湾住宅小区××楼独单元第8层802房产一套，原告向被告交付定金10000元。被告要求原告在2018年6月17日前预付解押款345000元，6月21日被告将该套房产进行解押。原告按照上述约定预付给被告345000元用于被告解押房产。并与中介一起约定2018年7月中旬交接房屋钥匙。为尽快履行合同，原告于2018年6月23日又支付给被告100000元用于被告解押分期通。2018年7月份，经原告到建行查询，被告未按约定将原告支付给被告的445000元用于解押并将该笔钱款转移。被告违约后，原、被告另行签订补充协议，但被告至今未履行协议内容。被告李荣华辩称，1、被告同意原告的第一项诉讼请求。2、被告存在违约，但是原告请求的违约金过高，被告要求核减违约金。3、被告已经将房屋交付给原告近两年了，此后又多次签订了补充协议，每次的补充协议上都按原告的要求约定了违约金，且房屋交付后的房贷一直由我偿还。原告吴玲玲围绕诉讼请求依法提交了如下证据：一、2018年6月2日原、被告签订的《房屋买卖居间合同》，用于证明原告购买被告名下的明珠港湾24号楼独单元802房产一套，总房款645000元，付款方式为一次性付款，在办理房产产权变更或过户手续当日将总房款支付完毕，且约定房产解押后，被告配合原告办理房产过户手续，如乙方违约支付总房款10%的违约金，原告在2018年6月20日前准备345000元帮助被告进行房产解押等内容。二、2018年6月2日收条一份，用于证明合同签订当日原告向被告交纳定金10000元。三、2018年6月17日、2018年6月23日被告出具的收条两份及转账凭证，用于证明合同签订后原告按照合同约定分两次向被告交付购房款445000元。四、2018年9月2日双方签订的补充协议，用于证明双方约定被告应在2018年9月2日前交付房屋及物业等内容。五、2018年9月26日双方签订的物业交割单一份，用于证明被告于2018年9月26日将房屋交付给原告，并办理相关物业手续。六、2018年10月1日原、被告签订的《补充协议》一份，用于证明双方约定被告应于2018年11月2日将房屋贷款还清，办理解押手续。七、2019年9月3日双方签订的《保证书》，用于证明因被告一直未偿还银行贷款，被告向原告保证在2019年10月办理完银行的解押手续，否则自愿赔偿原告10万元等内容。八、案涉房屋的房产证[不动产权证号为豫（2017）驻马店市不动产权第0000348号]，用于证明被告已将房产证交付给原告。九、原告交纳案涉房屋电费的支付清单、物业费收据、燃气费凭证，用于证明原告自2018年9月份交房后已经实际居住至今，因案涉房屋是被告从王祎处购买，被告一直没有办理电费、燃气费交费账户的更名手续，所以电费和燃气费交费账户登记用户名为王祎。十、现金缴款单，用以证明2020年5月15日，原告将案涉房屋的剩余购房款19万元转入驻马店市驿城区人民法院执行款专户交付执行，原告已经按照约定交纳全部购房款，被告的行为导致无法办理房屋产权过户手续，被告的行为构成严重违约，给原告造成巨大损失。十一、（2020）执1702执异14号执行裁定书一份，用于证明因被告李荣华欠案外人宋亮亮借款，宋亮亮申请法院查封了登记在被告李荣华名下的案涉房屋，原告吴玲玲向法院提出执行异议申请要求法院解除对案涉房屋的查封。被告对原告提交的证据真实性和证明目的均无异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2018年6月2日，原告吴玲玲（乙方）与被告李荣华（甲方）、驻马店市乐居房地产营销策划有限公司（居间方，以下简称乐居公司）签订一份《房屋买卖居间合同》，约定：第一条、房产基本情况（一）甲方拥有位于驻马店市××大道××港湾××楼××单元802的房产，房屋建筑面积为约90平方米。第二条、成交价格。（二）甲方同意以人民币（大写）陆拾肆万伍仟元（小写￥645000.00元）的总价出售上述房产给乙方。第三条、定金及房款支付方式（一）本合同签订时乙方支付甲方购房定金人民币（大写）壹万元整，该定金由甲方取走。第五条、房产过户及物业交接（一）甲乙双方约定于甲方房产解压后甲方配合乙方办理该房产产权变更或过户手续，该房产过户（办证）费用均由乙方承担。（三）甲方应在收到全款后1日内将该房产证实交付给乙方使用，之前的水、电、气及物业管理等费用由甲方承担。第七条、违约责任：。（一）甲方保证上述房产产权真实无争议，该房产共有人对出售此房产无异议。若发生与甲方有关的产权纠纷或债券债务纠纷，概由甲方负责解决，并承担民事诉讼责任，因此给乙方及居间方造成的经济损失，均由甲方负责赔偿。第十条：未定事项：乙方约定在2018年6月20日前准备叁拾肆万伍仟圆（￥345000.00）帮助甲方进行该房产解押等内容。签订合同当日原告向被告交付了10000元押金。2018年6月17日，原告向被告支付了345000元购房款，2018年6月23日原告又向被告支付了100000元购房款。该445000元房款依约应由被告用于解押诉争房产。二、因被告未及时办理案涉房屋的解押，原、被告双方于2018年9月2日签订一份《补充协议》（以下简称《补充协议》①），约定了被告应于2018年9月2日之前交割房屋及物业以及被告应在2018年10月2日结清该房屋房贷，如果该房屋的房贷没有正常扣除结清，被告自愿赔偿原告五万元作为违约金以及该补充协议违约方的违约金与原合同违约赔偿累加计算等内容。该补充协议签订后原、被告双方于2018年9月26日进行了案涉房屋及设施等的交割。三、原告于2018年9月份入住诉争房屋。四、因被告未按《补充协议》①约定的时间将房贷结清，双方又于2018年10月1日签订一份《补充协议》（以下简称《补充协议》②），约定被告应在2018年11月2日前结清诉争房屋的房贷以及在结清房贷的当月将房屋解押过户否则被告自愿赔偿原告五万元以及该补充协议违约方的违约金与原合同违约赔偿累加计算等内容。五、2019年9月3日，被告仍未按《补充协议》②约定的期限办理诉争房屋的解押手续，被告向原告出具《保证书》一份，载明：“乙方购买甲方明珠港湾24号楼东单元802户，甲方保证在2019年9月15日之前把该房屋的房产证（不动产登记证）交由房屋买卖时的居间方保管，并保证在2019年10月份把该房屋的银行解压手续完成，在银行解压手续完成后立即过户给乙方，如果未完成上述约定事项中的任意一项，甲方自愿赔偿乙方人民币十万元。之前所有违约赔偿累加生效”。保证书出具后被告将诉争房屋的房产证交付给原告。但被告至今未完成诉争房屋的解押手续，亦未协助原告将诉争房屋过户至原告名下。2019年11月8日，案外人宋亮亮向本院申请执行，本院受理后，于2019年11月11日查封了李荣华名下的明珠港湾住宅小区24号楼独单元第8层802号房屋，即本案案涉房屋。此后，原告向本院另案起诉宋亮亮、李荣华执行异议之诉[案号（2020）豫1702民初2005号]，要求停止对案涉房屋的强制执行。2020年5月15日，原告将案涉房屋的剩余购房款19万元转入驻马店市驿城区人民法院执行款专户交付执行。诉讼中，原告未就其主张的律师费、评估费、鉴定费提供相应的证据。本院认为，原告吴玲玲与被告李荣华签订的《房屋买卖居间合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。现原告请求确认原、被告双方签订的《房屋买卖合同》有效，本院予以支持。法律规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，本案中，原告依约履行了交付购房款的义务后，被告应协助原告办理过户登记手续，根据《保证书》中的约定“保证在2019年10月份把该房屋的银行解压手续完成，在银行解压手续完成后立即过户给乙方，如果未完成上述约定事项中的任意一项，甲方自愿赔偿乙方人民币十万元”，被告至今未能办理案涉房屋的银行解押手续及过户登记，且导致案涉房屋被案外人申请查封，构成违约，原告请求被告支付违约金10万元，于法有据，本院予以支持。关于原告请求被告协助原告办理案涉房屋过户登记的主张，因案涉房屋尚处于贷款抵押和查封中，在抵押登记未涂销、查封未解除的情况下，案涉房屋不能办理过户登记，故原告请求被告协助办理过户登记，属于事实上不能履行，本院不予支持。原告请求被告支付律师费、评估费、鉴定费，无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认2018年6月2日原告吴玲玲与被告李荣华签订的《房屋买卖居间合同》有效。限被告李荣华于本判决生效后十日内向原告吴玲玲支付违约金10万元。驳回原告吴玲玲的其他诉讼请求。案件受理费11250元，财产保全费4070元，共计15320元，由被告李荣华负担。如被告李荣华未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  赵丽莉人民陪审员  藏 红人民陪审员  闫 伟二〇二〇年六月九日书 记 员  刘 然