上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）青民三（民）初字第1807号原告（反诉被告）邵松，男，1965年10月1日出生，汉族。原告（反诉被告）陈丽红，女，1966年7月21日出生，汉族。原告（反诉被告）邵燕，女，1988年9月24日出生，汉族。上列三原告共同委托代理人张莉，上海元竹律师事务所律师。被告（反诉原告）上海浦卫房地产开发有限公司。法定代表人张宁，董事长。委托代理人王辉，男，在上海浦卫房地产开发有限公司工作。委托代理人匡奕，女，在上海浦卫房地产开发有限公司工作。原告邵松、原告陈丽红、原告邵燕诉被告上海浦卫房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年5月13日立案受理后，依法由审判员孙佑正适用简易程序审理。2014年6月19日，被告提起反诉。本案于2014年7月9日公开开庭进行审理，三原告委托代理人张莉、被告委托代理人匡奕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵松、原告陈丽红、原告邵燕诉称：2011年12月18日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，合同约定原告向被告购买由被告开发的位于上海市青浦区清河湾路706弄11号302室房屋，合同同时约定了房屋的面积、单价、总价、交付时间及违约责任等内容。此后，原告按约支付房款。2012年12月，被告将系争房屋交付给原告，并收取了面积增加款人民币3，018元。经测量，系争房屋实测面积比预售合同的约定面积有增加，但增加的大部分是公摊面积。原告认为根据合同特别告知一第五条第一款“分摊房屋共用部分的建筑面积或者因相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变”之规定，被告收取原告面积增加款系违法行为。为此，原告诉至法院请求判令被告返还3，018元及利息（以3，018元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2012年12月2日起算至判决生效之日止）。在审理中，原告变更诉讼请求，原请求判令被告返还3，018元及利息（以3，018元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2012年12月2日起算至本判决生效之日止）。现变更为请求判令被告返还2，081元及利息（以2，081元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2012年12月2日起算至本判决生效之日止）。被告上海浦卫房地产开发有限公司答辩并反诉称：系争房屋存在建筑面积增加的事实，根据合同约定及法律规定，房款应按实测面积多退少补，因此被告收取增加面积部分的款项系合理合法。合同中特别告知并非当事人双方之约定，仅是提示性条款，不构成当事人双方约定的合同条款；上海市房地产转让办法也仅是地方规章，理应适用上位法即最高人民法院有关房屋面积不区分套内外面积的司法解释规定。且，原告是建筑面积增加的受益方，根据公平原则原告理应承担相应的费用，不存在被告需退还费用的问题。故不同意原告的诉讼请求。根据合同约定原告应于2012年2月18日前支付购房款40万元，但原告直至2012年3月2日才支付1万元，于2012年3月13日才支付39万元，该行为损害了被告的利益。为此，被告提起反诉请求判令原告支付逾期付款违约金1，586元。在审理中，被告变更反诉请求，请求判令原告支付逾期付款违约金949元。原告对被告的反诉主张辩称：不同意被告的反诉请求，被告现主张逾期付款违约金已超过诉讼时效。经开庭审理查明：2011年12月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《上海市商品房预售合同》，合同约定由乙方向甲方购买位于青浦区清河湾路706弄《富力桃园》11号3层302室房屋，该房屋暂测建筑面积82.21平方米，其中套内建筑面积为65.85平方米、公用分摊建筑面积为16.36平方米；每平方米房屋建筑面积单价10，407元，总房价款为855，559元。合同第五条约定在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过＋3%（包括3%），不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过-3%（包括-3%），乙方有权单方面解除本合同；乙方行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。合同第七条约定乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的20%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。合同第十一条约定甲方定于2012年11月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同补充协议第三条约定乙方在收楼前，应按甲方收楼通知书的要求付清所有应付款项及物业管理公司规定的有关费用，以按揭方式付款的，还需按揭银行实际已将按揭款付给甲方，如乙方逾期付款的，除缴清房款外，还应当按约缴清逾期付款的违约金，否则甲方有权相应顺延交房时间；补充协议第七条约定乙方在办理收楼前必须按约定向甲方付清所有款项（包括按《商品房预售合同》第五条约定因面积差异而产生的差价及税费），否则甲方有权拒绝乙方收楼及办证的要求，并且不负任何责任；补充协议第九条约定产权登记面积以青浦区测绘局房地局测绘成果办公室测量的面积为准（政府产权登记机关对面积另有认定的除外），双方根据该测量面积及《商品房预售合同》第五条约定在收楼前进行面积差异处理。合同另对其他内容进行了约定。另查明，上述合同签订后，原告依约付清了《上海市商品房预售合同》约定的总房价款，对此被告亦开具了相应的发票，其中按约定原告应于2012年2月18日前支付购房款40万元，但原告直至2012年3月2日才支付1万元，于2012年3月13日才支付39万元。合同约定的交房期限届满前，被告依约向原告等业主发送了《房屋交付使用通知书》，表示系争房屋已经有关部门验收合格，现可交付使用；通知原告等业主可在指定期间内前往小区物业服务中心办理收楼。被告统一发送的《房屋交付使用通知书》中除告知原告方等业主需备齐的资料外，另附有《收费表》载明了房屋的实测建筑面积、预测建筑面积以及面积补差款等事项。原告收到《房屋交付使用通知书》后实际于2012年12月1日赶至被告指定的收楼办理处接收房屋并支付面积增加款3，018元，被告亦开具了相应的房款发票。又查明，经有关部门测绘，系争房屋的实测建筑面积为82.50平方米，其中套内建筑面积为65.94平方米，公用分摊面积为16.56平方米。原告认为公摊面积增加不应收费而诉至法院请求退还多收的公摊面积款项。以上事实，由原、被告的陈述、《上海市商品房预售合同》、发票、来帐凭证等予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告双方签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，并不违反国家有关法律法规的强制性规定，应为合法有效。依据原、被告双方合同的约定，对于暂测面积与实测面积不一致时，按照预售合同第五条约定处理，即房款按实测建筑面积多退少补的前提是除法律、法规、规章另有规定外，而作为地方政府规章的《上海市房地产转让办法》对实测公摊面积增加是否收取房价款有明确规定，即转让办法第四十三条规定“因按照本办法第二十六条第二款规定分摊房屋共用部位的建筑面积或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变”。由此，转让办法的上述规定已由原、被告通过预售合同条款约定成为合同内容，因而对原、被告双方均产生合同约束力。被告抗辩认为司法解释（最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》）的规定与《上海市房地产转让办法》规定存在冲突，应当适用上位法规定。本院认为，上述司法解释仅规定了商品房交付时套内面积和建筑面积增减的处理方式，该司法解释对于本案之争议的情形没有作出规定，在法律适用上司法解释与《上海市房地产转让办法》没有冲突。故，系争房屋因公摊面积增加的部分被告不应计取房价款，原告主张被告返还公摊面积增加而支付的房款及其利息，合法有据，应予支持。同时，原告在收取公摊面积退款时亦应退还对应的面积补差款《销售不动产统一发票》于被告。在上海市地方政府规章（即转让办法）有明确规定，预售合同前的特别告知条款又有明确告知转让办法第四十三条具体内容的情况下，被告仍然抗辩不应区分公摊面积和套内面积计算面积差价款，显然不能成立，本院不予采纳。原告逾期支付部分购房款，确实已构成违约，但被告实际上已知道其权利被侵害，被告现向原告主张权利，却未能举证证明期间曾发生时效中断的事由，故已丧失胜诉权，被告主张原告偿付逾期付款违约金，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告上海浦卫房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告邵松、原告陈丽红、原告邵燕人民币2，081元；二、被告上海浦卫房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告邵松、原告陈丽红、原告邵燕利息（以人民币2，081元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2012年12月2日起算至本判决生效之日止）；三、反诉原告上海浦卫房地产开发有限公司要求反诉被告邵松、陈丽红、邵燕偿付逾期付款违约金人民币949元的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由本诉被告上海浦卫房地产开发有限公司负担；本案反诉受理费人民币25元，由反诉原告上海浦卫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。审判员  孙佑正二〇一四年七月二十二日书记员  姜 瑞附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。