上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第2913号上诉人（原审被告）时代今典影院投资有限公司，住所地北京市海淀区文慧园北路9号今典花园9号楼一层。法定代表人张宝全，董事长。委托代理人肖利福，该公司工作人员。委托代理人张念宏，上海康程律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海双高置业有限公司，住所地上海市松江区叶榭镇叶旺路288号-1。法定代表人李国祥，董事长。委托代理人陈天庸，该公司工作人员。上诉人时代今典影院投资有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第1010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月27日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，2011年5月26日，上海双高置业有限公司（以下简称“双高公司”）、时代今典影院投资有限公司（以下简称“时代今典公司”）签订《上海松江叶榭镇双高商务广场影院场地租赁合同》一份，约定时代今典公司租赁双高公司所有的上海市松江区叶榭镇叶政路487号3楼（以下简称“系争房屋”）建筑面积为2，863平方米的房屋；租赁期限自双方签订交付确认书起15年；签订交付确认书之日起6个月为免租期；第一年度（扣除6个月免租期）至第三年度租金为每日每平方米人民币1.45元（以下币种均为人民币）、第四年度至第六年度租金为每日每平方米1.55元……物业管理费为每月每平方米3元；双高公司须向时代今典公司指定的空调供应商采购空调，所有权归属双高公司，时代今典公司享有使用权，双高公司承担的费用上限为80万元，超出部分由时代今典公司承担；水电等公用事业费从租赁场地交接日开始由时代今典公司按照实际使用数额支付；时代今典公司以20万元作为场地租赁保证金，于租赁场地返还及相关费用结算确认后，15天内无息返还时代今典公司；时代今典公司租金的支付以每3个月为一支付期，即时代今典公司应在免租期结束以前一周内支付第一支付期的租金、第一支付期结束以前一周内支付第二支付期的租金，以此类推；时代今典公司物业管理费的支付以每三个月为一支付期，即在时代今典公司签订场地交付确认书之日起支付第一期物业管理费，第一支付期结束以前一周内预交第二支付期的物业管理费，以此类推；双高公司需就租金、物业费提供发票，时代今典公司在收到双高公司提供的合格租赁发票后10个工作日内支付至双高公司指定账户；双高公司应于2011年6月30日向时代今典公司交付租赁场地，场地应符合国家建筑规范、合同附件B3之影院建设技术要求及标准，为达到交付标准而发生的工程费用应由双高公司承担；时代今典公司须按时缴纳租金及其他费用，如发生逾期，则每逾期一日，应按同期中国人民银行规定的活期存款利息向双高公司缴纳违约金；时代今典公司欠缴租金3个月以上（含3个月），并经催缴无效的，双高公司有权提前解除合同，保证金不予退还，时代今典公司还应向双高公司支付合同剩余租期租金30%的违约金；如时代今典公司亏损严重继续履行合同对双方均无益处，时代今典公司有权决定提前终止合同履行但应提前3个月通知双高公司，自通知之日起3个月内时代今典公司可继续经营或直接停业，但均向双高公司支付租金，3个月期满后合同自然终止，已支付的保证金作为向甲方支付的终局赔偿，亏损情况由第三方会计事务所出具报告，费用由时代今典公司承担；时代今典公司应在合同终止后30个工作日内，撤离其租赁场地，如逾期不撤，双高公司有权自行腾空或按双高公司认为适当的办法处理；时代今典公司撤离租赁场地时，须向双高公司结清其截止合同终止日应向双高公司缴纳的租金及水电、物业服务等费用；双方之间就执行本合同向对方发出的任何通知，均应以书面形式进行，一方向另一方发送的通知应以专人递送、传真或特快专递方式按合同首部所示地址和联系方式发出；通知如以特快专递发送，以邮寄后第3日（同城）或第5日（异地）视为送达等。合同附件B3对该房屋的交付标准进行了详细约定。双高公司为购置空调支付了80万元。2011年6月30日，双高公司、时代今典公司签订场地交付确认书。时代今典公司支付了保证金20万元以及截止至2014年6月30日的租金及物业费。其后的租金、物业费及水电费20，971元未支付双高公司。2014年9月26日，时代今典公司向双高公司法定代表人以邮件的形式发送解约协议。双高公司法定代表人于2014年9月27日回复，协议不对，不同意。此外。时代今典公司主张于2014年5月26日将终止合同通知书当面送达双高公司，但未提供相应证据，双高公司亦不确认。2014年10月9日、11月27日，双高公司向时代今典公司住所地发出通知，要求时代今典公司支付拖欠的租金、物业管理费及逾期违约金。2015年6月9日，时代今典公司向双高公司出具房屋交接承诺书，载明时代今典公司承诺于2015年6月15日前完成对系争房屋的搬迁。原审另查明，系争房屋权利人为双高公司。原审审理中，双高公司提起诉讼，请求判令：1、解除双高公司、时代今典公司于2011年5月26日签订的租赁合同；2、时代今典公司于解除之日起30个工作日将上海市松江区叶榭镇叶政路487号3楼的房屋恢复原状并返还双高公司（建筑面积2，863平方米）；3、时代今典公司支付双高公司自2014年7月1日起至合同解除之日止的租金以及合同解除次日起计算至房屋返还之日止的房屋使用费（2014年7月1日至2014年12月31日按每日每平方米1.45元、2015年1月1日至实际返还之日按每日每平方米1.55元，建筑面积2，863平方米计算）；4、时代今典公司支付双高公司自2014年7月1日起至实际返还之日止的物业费（按每月每平方米3元，建筑面积2，863平方米计算）；5、时代今典公司支付双高公司拖欠的水电费20，971.42元；6、时代今典公司支付双高公司违约金6，364，586.40（按剩余租期租金的30%计算）；7、时代今典公司支付应付租金1，163，263.90元按照银行贷款利率计算的逾期利息。时代今典公司辩称：根据租赁合同约定，时代今典公司已经书面通知双高公司终止租赁；关于第2至5项诉讼请求，双方根据合同约定，租赁协议已经提前解除，因此不存在这些费用；关于第6项诉讼请求，应当以时代今典公司支付的保证金作为对双高公司的终局赔偿，因此不存在违约金；4、关于第7项诉讼请求，应该计算至2014年8月26日。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应按合同约定履行合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于争议焦点一：双方所签租赁协议是否可以解除？解除的具体日期？时代今典公司主张依据租赁合同约定的时代今典公司亏损严重享有单方解除权，合同于2014年8月26日解除；双高公司认为此时时代今典公司不享有解除权。原审认为，时代今典公司主张合同解除依据的合同条款为：如时代今典公司亏损严重继续履行合同对双方均无益处，时代今典公司有权决定提前终止合同履行，但应提前3个月通知双高公司，自通知之日起3个月内时代今典公司可继续经营或直接停业，但均向甲方支付租金，3个月期满后合同自然终止，已支付的保证金作为向双高公司的终局赔偿。亏损情况由第三方会计事务所出具报告，费用由时代今典公司承担。根据该条款的约定，时代今典公司主张单方解除合同需有以下前提条件：首先，时代今典公司亏损严重且经会计师事务所出具报告，若无相应报告“亏损严重”则难以确定；其次，提前三个月通知双高公司。然而，时代今典公司截止开庭未能提供相应的报告；且时代今典公司主张2014年5月26日通知双高公司并无依据。因时代今典公司未按约支付自2014年7月1日起的租金，并经催缴仍未缴纳，故双高公司可解除合同。时代今典公司虽否认收到催款通知，但双高公司系依据合同约定的地址向时代今典公司的注册地发送通知，应视为时代今典公司收到。至于合同的解除日，原审以诉状副本送达之日即2015年3月28日作为合同的解除日。关于争议焦点二：租赁物返还前的租金、使用费及其他费用如何承担？虽时代今典公司早已停止经营，但租赁物中的物品一直未清理完毕，实际并不具备返还条件，租赁物一直也为时代今典公司占有。审理中，待时代今典公司清理完毕，双方即办理了交接手续。因双高公司并不存在无理拒收租赁物、扩大损失的情况，故在租赁物收回前的租金、使用费及其他费用仍应由时代今典公司支付。关于返还日期，因时代今典公司出具给双高公司的承诺书载明的返还日期为2015年6月15日前，又未能提供证据证明在此之前完成返还，故原审确认该房屋的返还日期为2015年6月15日。双高公司亦明确不再主张要求时代今典公司返还租赁物，各项请求均计算至2015年6月15日。所以，时代今典公司应当支付租金、使用费数额为1，500，498.30元。此外，时代今典公司还应支付物业费98，773.50元及水电费20，971元。现时代今典公司未按约定时间向双高公司支付租金，应当承担逾期支付的违约责任，欠付租金的起算日期为每季度1日。合同约定的逾期付款的违约金为按照活期存款利息，故双高公司的主张按照同期贷款利率缺乏依据，仍依照合同约定处理。关于争议焦点三：违约责任如何承担？时代今典公司并不享有约定或法定的合同解除权，其主张单方解除合同、欠付租金已构成违约。按照合同约定，时代今典公司应向双高公司承担剩余租期租金30%的违约金且保证金不予退还，时代今典公司主张该违约金过高请求原审法院调整。审理中，时代今典公司亦明确已支付的保证金不要求双高公司退还。由于本案涉讼租赁物的特殊性，主要体现在：第一，系争房屋处于在建期间双高公司、时代今典公司即签订了租赁合同，租赁物在部分程度上是依据时代今典公司的要求定制，合同解除后，双高公司对标的物进行改建、寻找新的承租人需要一定的时间；第二，合同约定的租赁期限为15年，时代今典公司仅支付了两年半的租金就不再按约履行，双高公司对该房屋有一定的投入如空调等设施设备同时还给予时代今典公司半年的免租期。综合考量本案的实际情况，酌定双高公司损失320万元，扣除履约保证金后，再给予双高公司损失赔偿金额为300万元。原审法院审理后于二〇一五年八月十日作出判决：一、上海双高置业有限公司与时代今典影院投资有限公司之间的房屋租赁合同于2015年3月28日解除；二、时代今典影院投资有限公司于判决生效之日起十日内支付上海双高置业有限公司租金及使用费1，500，498.30元（自2014年7月1日起至2015年6月15日止）；三、时代今典影院投资有限公司于判决生效之日起十日内支付上海双高置业有限公司物业费98，773.50元、水电费20，971元；四、时代今典影院投资有限公司于判决生效之日起十日内支付上海双高置业有限公司逾期支付租金的违约金、以中国人民银行同期活期存款利率为标准计算至实际清偿之日（以381，924.20元为本金、自2014年7月1日起；以381，924.20元为本金、自2014年10月1日起；以386，075.55元为本金、自2015年1月1日起）；五、时代今典影院投资有限公司于判决生效之日起十日内支付上海双高置业有限公司解除合同的违约金3，000，000元。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64，642元，由上海双高置业有限公司负担20，880元（已付），时代今典影院投资有限公司负担43，762元（于原审判决生效之日起七日内交付原审法院）。判决后，时代今典公司不服，上诉于本院称：根据租赁合同约定，如上诉人严重亏损的，上诉人可提前三个月通知被上诉人解除合同，上诉人已于2014年5月26日发函被上诉人解除合同，上诉人享有相应的合同解除权，租赁合同依约应于2014年8月26日解除，上诉人并不存在违约行为，无需支付被上诉人违约金，按照合同约定，上诉人已支付的20万元保证金作为终局赔偿，除此之外，上诉人不承担其他赔偿责任。即便上诉人需支付违约金，被上诉人的实际损失也主要系因合同解除导致的房屋空置期的损失，以三个月租金为限，已足以弥补被上诉人的损失。上诉人请求维持原审判决第二、第三项，撤销原审判决第一、第四、第五项，改判租赁合同于2014年8月26日解除，驳回被上诉人要求上诉人赔偿逾期支付租金违约金的诉讼请求，改判以20万元保证金作为合同解除后上诉人应承担的赔偿数额。被上诉人双高公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的租赁合同，对双方行使合同约定解除权作出了明确的约定。现上诉人逾期未支付自2014年7月1日起的租金，经被上诉人催告后亦未支付，故被上诉人依约行使合同解除权，具有相应的依据，应予支持，原审法院将租赁合同解除日确定为诉状副本送达之日，尚属合理，本院予以确认。上诉人主张其已于2014年5月26日函告被上诉人，行使了合同约定的单方解除权，而依据租赁合同之约定，在被上诉人无违约行为的情况下，上诉人行使合同单方解除权的限定条件为上诉人亏损严重并由第三方会计事务所出具报告，即上诉人应提供约定的证据证明其亏损严重，否则上诉人无权单方解除租赁合同。现上诉人提供的证据不足以证明其于2015年5月26日函告被上诉人解除合同，也不能证明此时其行使单方解除权符合合同约定的限定条件，故上诉人的该项主张，缺乏事实基础，本院不予采信。系争房屋租赁合同因上诉人逾期支付租金而致解除，故上诉人应依约支付被上诉人合同解除的违约金及逾期支付租金的违约金。租赁合同明确约定上诉人欠付租金致合同解除的，保证金不予退还，并应向被上诉人支付合同剩余租期租金30%的违约金。上诉人原审中表示合同约定的违约金过高，请求法院予以调整。考虑到系争房屋部分结构系依照上诉人要求定制的事实、租赁合同关于违约金的约定、上诉人仅按约履行两年半时间致被上诉人长期履行租赁合同之合理预期落空及免租期、被上诉人按上诉人指示采购空调等合同实际履行情节，原审法院将上诉人应承担的合同解除违约金确定为320万元，符合本案的实际情况，具有相应的事实基础，本院予以认同。上诉人关于其以保证金或者三个月租金作为合同解除违约金的上诉意见，缺乏合同基础及法律依据，本院不予采信。至于上诉人应承担的逾期支付租金违约金的计算标准，租赁合同已有明确约定，上诉人应依约承担。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持，上诉人的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币64，642元，由上诉人时代今典影院投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  顾 依代理审判员  蒋庆琨代理审判员  娄 永二〇一六年十月十日书 记 员  许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；