四川省中江县人民法院民 事 判 决 书(2016)川0623民初120号原告：谭先斌，男，住中江县。原告：蒋秀琼，女，住中江县。二原告共同委托代理人：宾彪，中江县龙台法律服务所法律工作者。被告：四川华纵房地产开发有限公司，住所地成都市。法定代表人：左辉，该公司经理。被告：四川钰兴房地产开发有限公司中江分公司，住所地四川省德阳市中江县。负责人：丁福轩，该公司经理。委托代理人：刘永康，四川联衡律师事务所律师。原告谭先斌、蒋秀琼诉被告四川华纵房地产开发有限公司（以下简称“四川华纵公司”）、四川钰兴房地产开发有限公司中江分公司（以下简称“钰兴公司中江分公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理，依法由审判员包和平适用简易程序公开开庭进行了审理。因被告四川华纵公司的法定代表人下落不明，本院于2016年3月3日将本案转为普通程序，依法由审判员张代强担任审判长，与审判员包和平、人民陪审员林强组成合议庭，于2016年6月21日公开开庭进行了审理。原告谭先斌、蒋秀琼及其委托代理人宾彪、被告钰兴公司中江分公司的委托代理人刘永康到庭参加了诉讼。被告四川华纵公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭先斌、蒋秀琼诉称：原告于2014年12月5日定购了被告开发的位于中江县南华镇狮子山大道“滨丽雅郡”4幢2单元24楼3号的房屋，并向被告缴纳了定金20000.00元，原告于2014年12月11日依约再次向被告交纳房款80000.00元。2015年3月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告同时向被告交纳了房款244406.00元、税费6888.00元、维修基金6888.00元、装修保证金1000.00元，装修管理费和装修垃圾清运费532.00元，物业费、公共能耗费、生活垃圾费886.00元，合计360600.00元。嗣后，原告要求被告对该房屋进行备案登记，被告均以各种理由推诿。2015年10月10日，原告向中江县房产监理所查询得知该房已于2014年3月20日被德阳市中级人民法院查封，无法进行备案登记。被告华纵公司原名为四川钰兴房地产开发有限公司，于2015年9月22日经四川省工商行政管理局批准变更名称。被告在出售房屋给原告时明知该房屋已经被查封，但仍采取欺诈的方式与原告签订合同并要求原告支付房款，原告在履行了付款义务后权利却无法得到保障。为此，原告特提起诉讼，请求判令：1、确认《商品房买卖合同》无效；2、被告立即退还原告购房款344406.00元、税费6888.00元、维修基金6888.00元、装修保证金1000.00元、装修管理费和装修垃圾清运费532.00元，物业费、公共能耗费、生活垃圾费886.00元，合计360600.00元；3、被告赔偿原告损失30000.00元；4、本案诉讼费由被告承担。被告钰兴公司中江分公司辩称：原告于2014年12月5日签订商品房定购书、2015年3月25日签订《商品房买卖合同》并交纳相关费用属实。因江油新华建筑公司对被告恶意诉讼，以致原告所购买的房屋被德阳中级法院查封，被告钰兴公司中江分公司未能给原告办理网签手续并非欺诈。原告交纳的税费、维修基金系被告代相关部门收取，物业服务费、公共能耗、生活垃圾费、装修管理费、装修垃圾清运费等并非被告收取，而是物管公司收取的，不应由被告偿还。原告诉请撤销商品房买卖合同，已超过一年的请求撤销权的期限，原告的诉讼请求应予以驳回。经审理查明：原告谭先斌与原告蒋秀琼系夫妻关系。2014年12月5日，原告谭先斌与被告钰兴公司中江分公司签订《“滨丽雅郡”房屋定购书》，主要约定：原告谭先斌定购被告钰兴公司中江分公司联合开发建设的位于中江县南华镇狮子山大道69号“滨丽雅郡”4幢2单元24层3号房屋，建筑面积116.04平方米，房屋总价款344406.00元。原告分别于2014年12月5日、12月11日向被告钰兴公司中江分公司交纳定金20000.00元及购房款80000.00元。2015年3月25日，原告谭先斌、蒋秀琼与被告四川钰兴房地产开发有限公司（以下简称“四川钰兴公司”）签订《商品房买卖合同》（合同编号：150325）。合同主要约定：出卖人：钰兴公司中江分公司，买受人：谭先斌、蒋秀琼，买受人购买的房屋为出卖人开发的位于中江县南华镇狮子山大道69号“滨丽雅郡”4幢2单元24层3号房屋；房屋建筑面积116.04平方米，房屋总价款344406.00元。第四条该房屋所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押。第六条出卖人保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或者发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。第十条交付条件：（一）出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该房屋。第十二条逾期交房责任：出卖人未按约定期限交房，买受人同意无条件顺延3个月，若超过3个月，买有人有权退房，买受人不退房的，出卖人已付方房款每日万分之一向买受人支付违约金。第十四条该房屋符合交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前书面通知买受人办理交接手续，双方验收交接后，应当签署房屋交接单，买受人接房后，房屋所产生的一切费用（包括但不限于物业服务费）由买受人承担，买受人同意在缴纳首付款时一并缴纳专项维修资金，同时委托出卖人代交契税、办理房屋产权所需的各项税费。买受人自行向相关单位缴纳物业服务费。第十九条产权登记（一）初始登记出卖人应当在2015年12月31日前取得该房屋所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该房屋所在楼栋的权属证明，双方同意买受人不退房，出卖人按实际取得权属证明之日比合同约定的额期限逾期天数向买受人支付已付房款千分之一的违约金。（二）转移登记房屋交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用200.00元。如因出卖人的责任，买受人未能在房屋交付之日起24个月内取得房屋所有权证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按实际逾期天数，向买受人支付已付房款千分之一的违约金。第二十二条前期物业服务出卖人依法选聘物业管理企业为中江金达物业服务有限公司。同日，被告钰兴公司中江分公司收取了原告交纳的购房款244406.00元、税费6888.00元、专项维修资金6888.00元。同日，“滨丽雅郡”锦利物业公司收取了原告谭先斌交纳的装修管理费300.00元、装修垃圾清运费232.00元、装修保证金1000.00、物业费679.00元、公共能耗费180.00元、生活垃圾费27.00元。同日，原、被告办理了房屋交接手续。被告钰兴公司中江分公司系被告钰兴公司设立的分公司。2015年9月30日，钰兴公司经四川省工商行政管理局批准变更名称为四川华纵房地产开发有限公司。2015年10月10日，中江县房地产产权监理所《计算机信息查询结果单》显示：2014年3月20日，德阳市中级人民法院对四川钰兴房地产开发有限公司开发的位于中江县狮子山大道69号“滨丽雅郡”4幢2单元24层3号房屋进行了查封。2016年6月20日《计算机信息查询结果单》显示：2016年3月17日，该院对该房屋继续进行查封。2016年1月7日原告向本院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。2016年2月1日将第一项诉讼请求变更为“请求撤销原、被告于2015年3月25日签订的《商品房买卖合同》”。上述事实，有原、被告的陈述，原告的居民身份证复印件、被告钰兴公司中江分公司的营业执照复印件、四川省工商局《准予变更登记通知书》、《企业名称变更核准通知书》、《企业基本情况》、《房屋定购书》、《商品房买卖合同》复印件、钰兴公司中江分公司收据4张、专项维修金收据1张、锦利物业收据3张、《交房确认表》、《“滨丽雅郡”接管房屋验收单》、《物品签收记录单》、中江县房地产产权监理所《计算机信息查询结果》等证据在卷佐证。本院认为；公司法第十四条规定“公司可以设立分公司，设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”被告钰兴公司中江分公司系四川钰兴公司设立的分公司，其民事责任应由四川钰兴公司承担。2015年9月30日，四川钰兴公司更名为四川华纵公司，根据合同法第七十六条“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。”的规定，被告四川华纵公司应当继续履行义务。被告华纵公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院视为其放弃对原告提供的证据质证及对原告主张抗辩的诉讼权利。原告要求被告钰兴公司中江分公司承担民事责任的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。本案中，原告与被告钰兴公司中江分公司、钰兴公司分别签订《“滨丽雅郡”房屋定购书》、《商品房买卖合同》后，原告依约向被告钰兴公司中江分公司交纳了相应的购房款及办理房屋所有权证书的相关费用，被告钰兴公司中江分公司于2015年3月25日向原告交付了买卖标的物是双方无争议的事实。双方争议的焦点是：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》是否应当撤销。二、被告应否承担退还购房款及赔偿损失的责任，退还款项及损失金额如何确定。关于争议焦点一：原告分别于2014年12月5日、2015年3月25日与被告钰兴公司中江分公司签订《“滨丽雅郡”房屋定购书》，与四川钰兴公司签订《商品房买卖合同》，原告依约于2015年3月25日前向被告付清购房款，并于同日接收所购房屋。嗣后，被告未能按原告的请求办理案涉商品房网签备案登记。原告于2015年10月10日向中江县房产监理所查询得知其所购房屋已于2014年3月20日被德阳中级法院查封。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八“下列房地产，不得转让；(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的…”及最高人民法院《关于贯彻若干问题的意见（试行）》第68条“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”的规定，被告明知案涉房屋于2014年3月20日已被法院查封，查封期间不得转让，但被告仍违反法律、法规的规定与原告签订《房屋定购书》及《商品房买卖合同》，并要求原告付清购房款，且在签订合同时并未将房屋被查封的事实如实告知原告，其行为应认定为欺诈行为。根据合同法第五十四条规定，被告采以欺诈的方式与原告订立商品房买卖合同，原告有权请求人民法院撤销。合同法第五十五条第一项规定，具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权，撤销权消灭。本案中，原告于2015年3月25日向被告交清购房款后即要求被告办理网签备案登记手续，其事先并不知晓案涉房屋已被法院查封，直至2015年10月10日向中江县房地产产权监理所查询才得知案涉房屋已被法院查封。故原告行使撤销权应从2015年10月10日起计算，原告于2016年1月7日向法院起诉并于同年2月1日请求行使撤销权，并未超过1年期限。被告辩称原告行使撤销权应从2014年12月5日起计算撤销权期限，并认为已超过一年期限，理由不成立，本院不予采信。故原告诉请撤销双方签订的《商品房买卖合同》，于法有据，本院予以支持。关于焦点二：根据合同法第五十八条“合同无效或被撤消后，因该合同取得的财产应当予以返还；…有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”及最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定精神，被告故意隐瞒所售房屋已被司法机关查封的事实，导致商品房买卖合同被撤销，原告有权请求返还已付购房款及利息，赔偿损失。故原告要求被告返还双方自认的已付购房款344406.00元，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的损失金额的确定问题。根据商品房买卖合同的约定及原告所交款项的票据反映，原告向被告及物业公司交纳了税费、专项维修金、物业费、公共能耗费等费用共计16194.00元（其中：契税6888.00元、专项维修基金6888.00元、装修保证金1000.00元、装修管理费和装修垃圾清运费532.00元、物业费、公共能耗费、生活垃圾费886.00元），被告辩称税费6888.00元、专项维修基金6888.00元，系被告代收，装修保证金1000.00元、装修管理费和装修垃圾清运费532.00元、物业费、公共能耗费、生活垃圾费886.00元等费用系由物业公司收取，并非被告收取，不应返还。对此，本院认为，原告支付上述费用共计16194.00元系基于买卖合同合法有效为前提，因被告的欺诈行为导致合同被撤销，合同目的未能实现，由此而产生的该相关费用应视为因被告的过错给原告造成的损失，被告应当予以赔偿。原告另主张要求被告赔偿损失30000.00元，应视为系因被告的过错行为给原告造成的利息损失，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，原告该诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，被告明知所出售房屋已被司法机关查封，却故意隐瞒该事实，仍与原告签订商品房买卖合同，其行为构成欺诈，该商品房买卖合同依法应予撤销，被告应当返还原告购房款，并赔偿损失。据此，依照《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第五十五条、第五十八条、第七十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、最高人民法院《关于贯彻若干问题的意见（试行）》第68条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销原告谭先斌、蒋秀琼与被告四川华纵房地产开发有限公司于2015年3月25日签订的《商品房买卖合同》。二、被告四川华纵房地产开发有限公司于本判决生效后15日内返还原告谭先斌、蒋秀琼购房款344406.00元，并赔偿原告谭先斌、蒋秀琼经济损失46194.00元。三、驳回原告谭先斌、蒋秀琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6709.00.00元，由被告四川华纵房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审 判 长  张代强审 判 员  包和平人民陪审员  林 强二〇一六年七月五日书 记 员  李瑞雪