广东省乳源瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0232民初1047号原告：乳源瑶族自治县白马彩虹房地产开发有限公司，住所地：乳源瑶族自治县乳城镇鲜明北路白马彩虹商住小区1号楼首层1、2、3商铺，统一社会信用代码：914402326844580704。法定代表人：陈象恩，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李金锡，系广东周和律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱贵兴，系该公司员工。被告：付启祥，男，1954年12月19日出生，汉族，住乳源瑶族自治县。原告乳源瑶族自治县白马彩虹房地产开发有限公司（以下简称“乳源白马公司”）诉被告付启祥物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案受理后，由审判员廖聪有依法适用简易程序中的小额诉讼程序于2019年9月26日公开开庭进行了审理，法官助理罗斌衡协助办案，书记员欧璟歆担任庭审记录。原告乳源白马公司的委托诉讼代理人李金锡，被告付启祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告乳源白马公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告物业管理费共3704.4元；二、被告所欠每笔费用，从逾期之日起按银行同期贷款利率支付利息给原告；三、本案全部诉讼费用由被告支付。事实与理由：2011年7月15日，被告入住乳源××小区×栋×房，并于同日与原告签订了《白马彩虹物业管理服务合同》。从2011年7月开始至2012年12月止，被告均按时依合同约定将物业费交给原告。但从2013年1月开始至2019年7月，被告欠原告物业管理费3704.4元（其中：2013年1月-2016年12月的物业管理费1881.6元；2017年1月-12月的物业管理费705.6元；2018年1月-12月的物业管理费705.6元；2019年1月-7月的物业管理费411.6元）。原告多次催缴，但被告置之不理，万般无奈，原告现依法提起诉讼，请求法院判决如诉。被告付启祥辩称，一、被告是经过政府有关部门的合法手续，通过摇珠得出××小区×栋×（当时的门牌号）经济适用住房的，同时分两期付清了购房款项共计105086元。在被告装修房屋期间，原告硬要被告交装修押金，无奈之下被告先交了1300元，原告不同意就对被告百般刁难，没收被告的冲击钻（单价800元，至今没有归还，没有赔偿），将被告家的水表、电表拆掉藏起来，导致被告长时间无法开工，致使被告年三十晚才能勉强入住，造成了被告的极大损失，约27000元。二、被告住房只有80.04平方米，楼梯间公摊7.18平方米，柴房4.5平方米，合计91.72平方米，原告按照98平方米收取被告物业管理费不合理。柴房位于负一层，没有灯光漆黑一片，收取10元每月的费用不合理，原告应退回被告相应的费用。同时装修押金800元，原告应退回给被告。三、物业管理费随意升价，是否有召开业主会议征求意见，申请上级政府有关部门同意下达红头文件。四、业主购买涉案小区的房屋是想有个安静的环境，但原告将4栋、8栋楼的老人活动室出租给人开酒吧和体育教练室，导致业主无法入睡。同时基本上看不到清洁工人，小区的卫生是全县最差的，搞到业主苦不堪言。五、物业部门处于瘫痪状态、很少见到人按时上班。六、原告收取了政府征收小区部门位置的款项，将小区的通道给别人停车，将小区的功能区域出租给别人。综上所述，被告不承担利息和诉讼费用。恳请法院会同审计等有关部门对原告的财会账目进行彻底清算。房屋款已经缴清，但原告至今没有发放《不动产权证书》，要求法庭及有关部门解决好业主的后顾之忧。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告乳源白马公司提供的证据有：一、原告统一社会信用代码证书、原告法定代表人身份证明，证明原告系本案适格主体。二、被告身份证证明，证明被告系本案适格主体。三、业主验收房屋交接表，证明被告入住白马小区，接受原告的服务。四、房屋验收保证书，证明被告入住白马小区，接受原告的服务。五、白马彩虹物业管理服务合同，证明原被告物业服务合同生效，是双方真实意思的表示。被告对上述证据均无异议。六、乳源瑶族自治县物业服务收费备案表、《物业费上调通知》公告，证明乳源物价局许可物业服务单价涨价。七、乳源××小区×栋×房付启祥未缴纳物业管理费用明细表，证明被告未履行合同义务欠费数额。被告对上述两组证据不予认可，认为应该按照0.4元/平方米收取管理费。被告付启祥提供的证据有：一、相片11张，证明卫生环境差，原告将公共用房出租盈利，是不合理的；原告对三性不予认可，本次诉讼的目的是物业管理费用，被告对服务质量的要求可以另行诉讼予以解决，且对该组证据的真实性存疑，该照片反映的情况并非是物业服务本身的问题，而是设施的完善问题。二、乳源瑶族自治县房地产管理所出具的平面图,证明房管所测量被告的房子总面积为92.93平方米，认为这个是错的，但是就算物业公司要收管理费，目前来说也只能按照92.93平方米来计算；原告对该证据无异议。对原、被告对真实性均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原、被告对真实性有异议的证据，本院认为：一、原告提供的乳源瑶族自治县物业服务收费备案表加盖了乳源瑶族自治县发展改革和物价局的公章，本院对该证据予以确认。二、经实地勘查，涉案小区的现状与被告提供的11张相片相符，本院对被告提供的11张相片予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系成立于2009年2月20日的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为房地产开发。2011年上半年，被告购买了涉案房屋（步梯房）。2011年7月15日原告乳源白马公司（甲方）与被告付启祥（乙方）就双方前期物业管理服务达成协议，并签订了《白马彩虹物业管理服务合同》，该合同第一章第一条载明涉案房屋的建筑面积为92.93平方米；第二章第6条载明其依据与开发商签订的《物业服务合同》的规定，向乙方收取物业管理费用；第四章载明乙方交费时间为以开发商发出的入住通知书规定交房之日、收费标准（按建筑面积）为商业物业1元/月/平方，住宅物业0.4元/月/平方、柴房物业管理费为10元/月；第五章违约责任载明乙方违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务费用的，甲方可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求乙方按每逾期一日加收应缴额的支付滞纳金（不得超过千分之二）。同日，原告乳源白马公司（甲方）与被告付启祥（乙方）签订了《住宅物业管理及各项收费协议》，该协议第五条载明：“物业管理费：每月0.4元/m2（按房地产面积）于2011年6月1日开始缴交。预交三个月的物业费（以上收费于装修前交清，否则甲方有权拒绝供水、供电）”。另查明，原告提交了《乳源瑶族自治县物业服务收费备案表》给乳源瑶族自治县发展改革和物价局进行备案，该局在上述备案表上加盖了公章并备注“已备案2012.3.12”，该表载明原告可按照0.8元/M2的物业服务收费标准，收取不带电梯住宅的物业管理费。2016年11月1日，原告公布了《物业费上调的通知》，告知小区全体业主将于2017年1月起将物业费上调至0.6元/m2。被告提供的由乳源瑶族自治县房地产管理所出具的平面图载明被告所有的涉案房屋面积共计为92.93m2（其中建筑面积80.04m2，分摊面积12.89m2）。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，该纠纷是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施服务的合同产生的权利义务纠纷。被告在庭审中辩称其已缴纳2014年5月以前的物业管理费，但未提供证据对其辩解理由加以证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，本院对被告该辩解意见不予采纳。综合原告起诉、被告答辩以及原、被告的庭审意见，本院认为本案争议的焦点为：一、《白马彩虹物业管理服务合同》、《住宅物业管理及各项收费协议》是否有效；二、对原告诉请的物业费、违约金是否应予以支持。一、关于《白马彩虹物业管理服务合同》、《住宅物业管理及各项收费协议》是否有效的问题。《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”本案中，虽然涉案《白马彩虹物业管理服务合同》表明原告与涉案小区的开发商签订了《物业服务合同》，但原告在庭审中并未提交证据证明其系通过上述法律规定的形式被选聘涉案小区的物业服务公司，且原告的经营范围为房地产开发，故原告与被告付启祥于2011年7月15日与原告签订的《白马彩虹物业管理服务合同》、《住宅物业管理及各项收费协议》违反了上述法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，原、被告签订的《白马彩虹物业管理服务合同》、《住宅物业管理及各项收费协议》应属无效合同。二、对于原告诉请的物业费、违约金是否应予以支持。首先、虽然涉案《白马彩虹物业管理服务合同》、《住宅物业管理及各项收费协议》无效，但原告确实向涉案小区提供了物业服务，而被告付启祥亦享受了原告提供的物业服务，服务不能返还，因此，被告付启祥应当向原告支付物业服务费。其次、关于物业服务收费标准的问题，参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第5条：“物业服务合同被认定无效，物业服务企业已提供物业服务的，如合同无效主要是由物业服务企业或建设单位的过错造成，可根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，参照当地政府部门制定的指导价计算物业费。但双方约定的物业费低于该指导价的，按合同约定支付物业费；如合同无效主要是由业主方的过错造成，可按合同约定支付物业费。”之规定，结合原告提交的于2012年3月12日备案的《乳源瑶族自治县物业服务收费备案表》，本院对原告关于自2013年1月至2016年12月按照0.4元/m2，自2017年1月其按0.6元/m2计算被告物业管理费的请求予以支持，对被告要求按照0.4元/m2计算物业管理费的辩解理由不予采纳。至于被告关于原告提供的物业服务质量不达标的辩解理由，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，如被告认为原告存在物业服务质量问题，可以另行要求该公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因被告自2013年1月起拖欠原告物业管理费，涉案房屋的总面积为92.93m2，本院确定被告应支付原告自2013年1月至2016年12月的物业管理费1784.26元（92.93m2×0.4元/月/m2×48个月）,自2017年1月至2019年7月的物业管理费1728.50元（92.93m2×0.6元/月/m2×31个月），以上合计3512.76元。对原告请求的超出部分，本院不予支持。最后、因涉案的《白马彩虹物业管理服务合同》、《住宅物业管理及各项收费协议》无效，原告依据该合同提起的违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于被告关于要求原告返还装修押金、发放不等产权证、对原告财会账目进行清算等辩解意见，与本案无关，被告可另寻途径解决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《物业管理条例》第二十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告付启祥于本判决发生法律效力之日起十五日内一次性支付原告乳源瑶族自治县白马彩虹房地产开发有限公司自2013年1月至2016年12月的物业管理费1784.26元,自2017年1月至2019年7月的物业管理费1728.50元，以上合计3512.76元。二、驳回原告乳源瑶族自治县白马彩虹房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序减半收取计25元，由被告付启祥负担。本判决为终审判决。审判员  廖聪有二〇一九年十一月七日法官助理罗斌衡书记员欧璟歆