上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初35575号原告：周程，男，1982年3月23日出生，汉族，住上海市嘉定区。被告：章榜，男，1994年2月7日出生，汉族，住安徽省池州市。原告周程与被告章榜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案受理，依法适用简易程序审理。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭，适用普通程序于2020年3月16日公开开庭予以审理。原告周程到庭参加诉讼。被告章榜经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告周程向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告签订的《房屋租赁合同》及其补充协议已于2019年8月24日解除；2.判令被告向原告支付违约金人民币(币种下同)14,300元；3.判令被告向原告支付拖欠的燃气费及滞纳金，截止2019年10月27日共计2,344.77元；4.判令被告向原告支付自2019年7月23日起至2019年8月24日的租金7,626元；5.判令被告按每天476元向原告支付逾期违约金，从2019年6月1日起至2019年8月24日合同终止日，逾期违约金共计40,460元；6.判令被告按日租金的二倍，即每天476元向原告支付房屋使用费，房屋使用费自2019年8月25日起至2019年10月27日，共计64天为30,464元；7.判令被告将房屋内违规改建的地方复原，拆除客厅隔墙；8.本案诉讼费由被告负担。本案审理过程中，原告撤回了第七项诉讼请求，并变更第五项诉讼请求为被告按每天47.60元向原告支付逾期违约金，从2019年6月1日起至2019年8月24日合同终止日，逾期违约金共计4,046元。事实与理由：2018年8月22日原告与被告签订《房屋租赁合同》及其补充协议，原告将自有的位于上海市闵行区新镇路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给被告。双方约定，租金为每月7,150元，租金按每三个月为一期支付，被告应于每期首月的五日前支付该期租金(租赁合同第3条)。租赁期内，水费、电费、燃气费、通讯费、有线电视收视费、网络费均由被告承担。逾期支付房租的，按日租金双倍收取逾期违约金。若被告逾期不支付租金累计超过三日的，原告有权单方面解除本合同，收回房屋，并追究被告的违约责任，违约金为月租金的二倍。若被告逾期返还该房屋的，则每逾期超过一日，被告须按日租金的双倍向原告支付房屋使用费。从2019年2月18日开始，被告开始以各种理由逾期支付租金。被告使用的理由包括资金周转不过来，银行转账限额，提现没到账，工人出事故，渗水维修费清算等等。在原告与被告协商过程中，原告一次次相信被告，步步退让，而被告屡次言而无信、得寸进尺。导致应该于2月18日和5月18日两次支付的每次21450元的房租，变成3月1日7,150元、3月18日3,000元、3月19日4,150元、3月26日4,000元、3月30日3,150元、5月20日7,150元、6月1日7,150元。原告分别于2019年7月25日、8月18日向被告发出租金催缴通知书，但被告一直拒不付租。截至2019年8月24日，被告逾期不支付租金共计28,600元(按合同及双方约定，其中的7,150元应于6月1日支付，21,450元应于8月18日支付)。根据《房屋租赁合同》及补充协议的约定，被告的行为已构成根本性违约。原告于2019年8月24日向被告发出《租赁合同解除通知书》，通知被告违约，将在当日解除租赁合同并收回房屋。被告拒不交还房屋。被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，故原告以讼称事由诉至法院。被告章榜未发表答辩意见，也未向本院提交证据。经审理查明，上海市闵行区新镇路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人为周程、李晓。2018年8月22日，周程(出租方、签约甲方)与被告章榜(承租方、签约乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于上海市闵行区新镇路XXX弄XXX号XXX室出租给乙方，租赁期限为五年，自2018年8月23日起至2023年8月22日止，甲方于2018年8月23日前向乙方交付该房屋；租金每月7,150元，租金按三个月为一期支付，现付后用，第一期租金乙方应于2018年8月23日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的五日前；如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的双倍向甲方支付逾期违约金，如乙方逾期超过五日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同；在未经甲方书面同意，乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用，乙方需支付给甲方租赁保证金10,000元，乙方应于交房当日或之前向甲方支付，甲方在收到租赁保证金同时应予以书面签收；处本合同另有约定之外，甲方应于租赁关系终止且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方。未经甲方书面同意，乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用；租赁期限内，水费、电费、煤气费、电话(通讯)费、有线电视收视费、网费等房屋使用费由乙方承担，并按单如期缴纳，物业管理费由甲方承担，并按单如期缴纳；甲、乙双方应当按照本合同的约定及时足额缴纳相关税、费，若甲方未能按时缴纳应付税、费，乙方可以代为缴纳，并有权从租金中等额扣除，若乙方未能按时缴纳相应税、费的，甲方可以代为缴纳，并有权从租赁保证金中等额扣除，而后乙方在应当于甲方书面通知后五日内补足租赁保证金；未经甲方书面同意，乙方不得对该房屋进行装修、添附。经甲方书面同意后，乙方需要对该房屋进行装修、添附的，装修、添附的图纸和方案须征得甲方同意，且须符合该房屋所在地物业管理部门的要求及国家的相关装修要求。租赁期届满时，甲、乙双方如不续租的，乙方在返还该房屋时有权将其对该房屋的装修、添附拆除，如不拆除，则视为乙方将该装修无偿赠与甲方；乙方应按本合同的约定，按时支付租金、租赁保证金及其他各项应付费用，乙方逾期不支付租金累计超过五日的，甲方有权单方面解除本合同，并依据本合同第8条追究乙方违约责任；租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋全部或部分转租给第三人，亦不得将其对该房屋享有的承租权转让给第三人，亦不得将其对该房屋享有的承租权转让给第三人，否则甲方有权单方面解除本合同，并依据本合同第8条追究乙方违约责任；除甲、乙双方续租外，乙方应在租赁期限届满后五日内，将该房屋及装修、附属设施、设备在经正常使用后的状态下返还甲方。如有留置的任何物品，在未取得甲方的谅解之下，均视为放弃，并由甲方处置。若逾期返还该房屋的，则每逾期一日，乙方须按日租金的双倍向甲方支付该房屋占用期的使用费；甲、乙双方应当诚意履行本合同，任何一方未按本合同约定履行，若有特别约定的，从其约定，无特别约定的，经另一方书面催告后仍不履行，视为根本性违约，守约方有权解除本合同，且违约方须支付违约金，数额为月租金的双倍。若甲方违约，乙方已经按本合同约定对房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，需支付乙方装修、添附补偿费。若乙方违约，除需按本条承担违约责任外，对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方；居间方郑重告知双方，根据上海市有关规定下述情形视为进行“群租”而不应进行，将一间房间租给多个自然人或家庭，或者租给一个家庭，但人均承租居住面积低于5平方米，将厨房(若有)卫生间(若有)及不分门进出的客厅改为卧室，或改变房屋原有结构而分割搭建成多间，以按间或床位的形式对外出租等。该合同上双方还手写约定：第二季房租乙方应扣除六千元卫生间防水维修费等。同日，周程(签约甲方)与被告章榜(签约乙方)签订《补充协议》一份，约定：甲乙双方协商一致，甲方同意乙方将甲方位于新镇路XXX弄XXX号XXX室房屋做白领公寓，甲方允许乙方将该房屋进行装修、装饰后对外出租；乙方不得擅自改变甲方房屋原始户型和结构，居住人数应符合上海市有关政策的法律法规之内；甲乙双方确定，租期为五年，第一年7,150元/月，第二年7,150元/月，第三年7,360元/月，第四年7,580元/月，第五年7,810元/月；甲方给乙方五年内六十天装修期，需在合同签订之日起，一次性给足60天；若乙方拖欠房租超过三日，甲方有权随时收回房屋，并不赔偿乙方任何损失；合同到期后，乙方承诺将房屋内的装饰、装修物品赠送甲方；甲乙双方协商一致，在租赁期内发生的一切责任由乙方负责，与甲方无关，如若甲方因特殊原因在租赁期内出售此房屋，按照如下赔偿乙方，二年期内赔偿双倍押金(2万元)，三年期内赔偿15,000元，四、五年期内赔偿10,000元。上述合同签订后，被告章榜于2018年8月22日支付了押金10,000元及自2018年10月23日起至2018年11月22日止的租金7,150元；被告章榜于2018年11月18日支付了自2018年11月23日起至2019年2月22日止的租金15,450元(已扣除卫生间防水维修费用6,000元)；被告章榜于2019年3月1日支付了自2019年2月23日起至2019年3月22日止的租金7,150元；被告章榜于2019年3月18日支付了自2019年3月23日起至2019年4月22日止的租金3,000元，于2019年3月19日支付了自2019年3月23日起至2019年4月22日止的租金4,150元；被告章榜于2019年3月26日支付了自2019年4月23日起至2019年5月22日止的租金4,000元，于2019年3月30日支付了自2019年4月23日起至2019年5月22日止的租金3,150元；被告章榜于2019年5月20日支付了自2019年5月23日起至2019年6月22日止的租金7,150元。2019年5月23日，因被告章榜未能按约支付租金，李晓通过微信向被告催讨租金，被告章榜表示于5月31日支付二个月租金。5月28日，原告代付了系争房屋的燃气费及水费，李晓向被告章榜出示付款记录。5月31日，因被告章榜未能按约支付租金，李晓再次催讨。6月1日，被告章榜支付了自2019年6月23日起至2019年7月22日止的租金7,150元。李晓表示被告章榜未能按约支付，要求尽快支付相应的租金及违约金。此后，原告多次催讨租金，被告章榜提出因漏水影响楼下邻居，故对楼下邻居的门套进行了维修更换，要求原告承担相应维修费用。双方未能协商一致，被告未能支付自2019年7月23日起的租金。2019年7月25日，周程、李晓向被告章榜邮寄《租金催缴通知函》，表示：被告应在2019年5月18日前缴纳5、6、7三个月的租金，但是至今尚未收到7月的租金7,150元，要求被告接到通知3日内缴纳2019年7月租金7,150元及因拖欠而产生的罚金。被告于次日收悉了该函件。2019年8月18日，周程、李晓向被告章榜邮寄《租金催缴通知函》，表示：被告应在2019年5月18日，8月18日前分别缴纳5至7月，8至10月的租金，但是至今尚未收到7月的租金7,150元及8至10月的租金，要求被告按约定于8月21日前支付7至10月的租金及滞纳金，否则将解除合同，收回房屋。该函件于8月22日签收。2019年8月24日，周程、李晓向被告章榜出具《租赁合同解除通知书》，表示：依据合同约定，被告逾期不支付租金累计超过三日的，原告有权单方面解除合同，并追究被告的违约责任，收回房屋。截至2019年8月24日，被告尚欠2019年7月租金(已累计拖欠三个半月)，以及2019年8、9、10月租金(已累计拖欠六日)。现原告决定自即日起解除双方的租赁合同并根据补充协议收回房屋，并追究被告的违约责任。原告将该解除通知书送达至系争租赁房屋内。并在送达通知时再次通过微信催讨租金，被告章榜要求面谈，李晓表示在系争租赁房屋内已等到被告多时，被告章榜可通过微信支付租金。被告章榜回复要求诉讼处理。后原告以讼称事由诉至本院。2019年10月24日，原告至系争房屋内张贴收房通知，并将照片通过微信发送给被告章榜。此后原告于2019年10月27日收回了系争房屋。另查明，原告于2019年10月17日支付了系争房屋的燃气费303.50元、燃气费240.10元、燃气费562.30元、燃气费538.50元、电费401.27元。原告于2019年10月27日支付了系争房屋的水费127.60元、电费171.50元。原告共计代为支付2,344.77元。上述事实，由原告提交的上海市房地产权证、《房屋租赁合同》、《补充协议》、《租金催缴通知函》及邮寄凭证二组、《租赁合同解除通知书》及照片、微信聊天记录、转账凭证一组等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》为双方真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约各自履行义务。合同签订后，原告按约交付了系争房屋，并依据双方之补充协议给予被告免租期，此后亦于租金中扣除了相应的维修费用6,000元。依据双方《房屋租赁合同》及《补充协议》之约定，被告应自行对系争房屋进行装修并对漏水问题予以维修。对此被告应予以明知，并承担相应之维修及装修责任，同时补充协议也明确了租赁期内的责任应由被告自行负担。故被告此后再次提出维修费用并无依据，并非其迟延支付租金之合理抗辩。又依据双方合同之约定，被告章榜应于2019年5月18日前向原告支付自2019年5月23日起至2019年8月22日止的租金，但被告未能按期予以支付。后被告于2019年5月20日支付了自2019年5月23日起至2019年6月22日止的租金7,150元，于2019年6月1日支付了自2019年6月23日起至2019年7月22日止的租金7,150元。但自2019年7月23日起至2019年8月22日止的租金，被告此后始终未能予以支付，已属违约。原告依据租赁合同及补充协议之约定，要求解除双方的租赁合同，于法不悖，本院予以支持。又原告主张解除合同的，应当通知被告，合同自通知到达被告时解除。原告于2019年8月24日向被告出示解除通知，并于聊天中予以明确，解除通知于当日送达被告，故本院确认双方的租赁合同于2019年8月24日解除。就租赁期内自2019年7月23日起至2019年8月24日止的租金7,626元，被告应予以支付。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。被告章榜应于合同解除后，将系争房屋返还原告，但因被告未能按约予以返还，故原告于2019年10月27日自行收回了系争房屋。就2019年8月25日起至2019年10月27日止的期间内，系争房屋仍由被告章榜占有使用，应向原告支付相应之房屋占有使用费。依据双方租赁合同之约定，被告应于期满后五日内返还房屋，逾期返还房屋，则每逾期一日，需按月租金的双倍向原告支付占有使用费。依据该约定，被告应在五日内予以搬离并返还，自第六日起按照日租金的双倍予以支付房屋占有使用费，故被告应向原告支付自2019年8月25日起至2019年10月27日止的房屋占有使用费29,314.98元。关于原告主张的逾期付款违约金，依据双方合同约定，每逾期一日需按照日租金的双倍(即每日476元)予以支付。现原告自愿降低为每日47.60元，并无不妥，本院予以支持。又被告章榜应于2019年5月18日前向原告支付自2019年5月23日起至2019年8月22日止的租金，但自2019年7月23日起至8月22日止的租金被告始终未能予以支付，原告主张自2019年6月1日起计算逾期付款违约金并无不当，故被告应向原告支付自2019年6月1日起至2019年8月24日止的逾期付款违约金4,046元。关于原告主张的违约金14,300元，依据双方合同约定被告经原告书面催告后仍不履行，已属根本性违约，应支付月租金双倍数额之违约金。原告的该诉讼请求，符合合同约定，于法不悖，本院予以支持。关于原告要求被告返还代为支付的水、电、煤气费用2,344.77元，本院认为，依据双方租赁合同之约定，租赁期内的税费、电费、燃气费应由被告负担，现原告已代为支付，被告应予以返还，原告的该诉讼请求本院予以支持。至于被告支付的租赁保证金10,000元，因双方合同已解除，且原告已收回系争房屋，且原告亦同意在被告付清费用后予以返还。为避免当事人讼累，本院于本案中一并予以处理，原告应将租赁保证金10,000元予以返还。被告章榜经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告周程与被告章榜就上海市闵行区新镇路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年8月24日解除；二、被告章榜于本判决生效之日起十五日内向原告周程支付租金7,626元；三、被告章榜于本判决生效之日起十五日内向原告周程支付房屋占有使用费29,314.98元；四、被告章榜于本判决生效之日起十五日内向原告周程支付逾期付款违约金4,046元；五、被告章榜于本判决生效之日起十五日内向原告周程支付合同解除违约金14,300元；六、被告章榜于本判决生效之日起十五日内向原告周程返还代付的水费、电费、煤气费共计2,344.77元；七、原告周程于本判决生效之日起十五日内向被告章榜返还租赁保证金10,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费607.54元，公告费560元，二项合计1,167.54元，由被告章榜负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  殷 雪人民陪审员  张玉丽人民陪审员  刘 莉二〇二〇年三月二十日书 记 员  段文澜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。