上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初40344号原告：赵先琴，女，1984年9月26日出生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：汪红彬，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海鑫棣投资有限公司,住所地上海市闵行区闵北路XXX弄XXX-XXX号第22幢CB107室。法定代表人：陶明华,执行董事。委托诉讼代理人：吴小同，上海一湃律师事务所律师。原告赵先琴与被告上海鑫棣投资有限公司(以下简称鑫棣公司)定金合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理，依法适用简易程序于2019年4月16日公开开庭予以审理。原告赵先琴及其委托诉讼代理人汪红彬，被告的委托诉讼代理人吴小同到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵先琴向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告双倍返还原告房屋定金(定购金)计164万元整；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年5月17日签订了《购房意向书》，向被告支付意向金30,000元，约定签订《房屋定购单》意向自动转为定金；于2019年5月30日签订了《房屋定购单》，《房屋定购单》约定：原告向被告定购上海市嘉定区崇福路XXX号XXX层商铺(以下简称该商铺)；面积为114.73平方米，单价为45,000元/平米，总价为5,162,850元,约定正式签约日期为2019年6月30日前，定购单由被告公司盖章，销售总监孙磊、销售经理姜海青签名。当天，原告按约向被告支付了790,000元定购金，被告出具收据，写明收款事由为：“崇福路XXX号大定”。6月20日，原告与被告经理姜海青联系确认去签合同之事，姜海青告知原告该商铺签不了了，6月22日原告再次在微信中与被告销售总监孙磊、销售经理姜海青确认该商铺是不是“百分百不能签合同了”，姜海青回复“这个事不会和您开玩笑，一定确定才和您说的”。后被告又联系给原告要换成430号商铺，但后来又确认452号和430号全都不能签订合同了。原告认为，原、被告所签《房屋定购单》系双方真实意思表示,该定购单中被告所写的“定购金”实质为民法意义上的“定金”，定购单第3条写明原告违约即没收该定购金，被告违约即双倍返还该定金，故该“定购金”应适用定金罚则。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，被告收受的定购金具有订立房屋买卖合同的担保性质，应当按照法律关于定金的规定处理。现因被告单方面原因，无法签订出售《商品房预售/出售合同》，致使《房屋定购单》的目的无法实现，故被告应双倍返还定金，故原告以讼称事由诉至法院。被告鑫棣公司辩称，1、原告诉状所述的事实属实，也收到了原告支付的82万元，同意将82万元予以返还。2、未能签订买卖合同的原因，系因开发商不同意签订买卖合同导致，被告并无法控制。未能签订合同的原因不在被告，被告不存在过错。3、被告收取的82万元系订购金，而非定金。定金系法定的担保方式，既然为法定的担保方式，其权利义务由法律规定，而本案中并未使用定金二字。由于定金罚则存在惩罚性质，故只有当事人意思明确表述为定金才能适用关于定金的规定。签购单中关于双倍返还订购金的约定，排除定金使用情形，本案中并不适用定金罚则。经审理查明，2019年5月17日，被告鑫棣公司(出售方)与原告赵先琴达成《购房意向书》，约定原告意向购买房屋为上海市嘉定区崇福路XXX号1楼，意向认购面积114.73平方米(预测)，意向金金额为3万元；上述意向订购金系购买方对上述物业购买权的意向购买确认且自愿缴纳，购买方应在2019年5月27日前通知出售方对该物业的转定签约或退意向事宜(包括该日)，该房屋在此时间段内，出售方予以保留，暂停销售；若购买方签订《房屋定购单》后，购买方所付意向金立即转为购房定金的一部分，本意向单自动失效；购买方如未于本意向书第2条约定的回复日期内与出售方签订《房屋定购单》，或签订了《房屋定购单》但未能支付相应定金的，出售方有权随时将本意向书项下房屋转售他人；购买方如未于本意向书第2条约定的回复日期内与出售方签订《房屋定购单》或签订了《房屋定购单》但未能支付相应定金的，出售方于三个工作日内无息返还购买方实际支付的意向款项。同时本意向书自动解除，购买方无异议。当日，原告向被告支付3万元，被告开具《收据》，上载收款事由为：“崇福路XXX号意向金”。2019年5月30日，被告鑫棣公司(出售方)与原告赵先琴(购买方)签订《房屋定购单》一份，约定：订购房号为上海市嘉定区崇福路XXX号XXX层(上海安高东方名邸商铺)，订购面积114.73平方米，订购单价45,000元/平方米，定购总价5,162,850元;定购金金额82万元，正式签约日期为2019年6月30日，付款方式为贷款；上述定购金系购买方对上述物业购买权的确认且自愿缴纳，双方约定在2019年6月30日(包括该日)前至上海市嘉定区崇福路398弄安高东方名邸售楼处签订《商品房预售/出售合同》，签约时间为9：00至17：30止；若购买方签订《商品房预售/出售合同》后，购买方所付定购金立即转为房屋总价的首付款的一部分，本订购单自动失效；购买方如未于本订购书第3条约定的签约日期内与出售方签订《商品房预售/出售合同》或签订了《商品房预售/出售合同》但未能按期支付相关服务费及《商品房预售/出售合同》中约定的购房款的或购买方提供虚假身份证件、证明导致无法继续履行的，出售方除单方有权将本订购书项下房屋转售他人外，购买方已付定金不予返还，同时，本定购书自动解除，购买方无异议；如购买方履行了本订购单第三条的义务，出售方如违约将本定购书项下房屋转售他人，应双倍返还购买方所支付的定购金；付款方式，第一笔金额82万元，第二笔金额1,684,556元，交房时间需根据商铺运营商的统一安排另行通知等。签约当日，原告向被告支付79万元，被告开具《收据》，上载收款事由为：“崇福路XXX号大定”。因此后被告未能促成原告与开发商签订预售合同，原告与被告公司工作人员姜海清通过微信予以沟通，姜海清于2019年6月22日表示，452号商铺于6月30日前无法签订合同。此后，因未能签订买卖合同，被告也未能向原告返还已付款项，原告通过微信与被告公司工作人员姜海清继续沟通，姜海清于2019年8月19日回复表示系因开发商不让被告签订合同。2019年8月22日，原告致电姜海清询问商铺签约事宜，姜海清表示452号商铺无法签订买卖合同，到月底才能明确是否能继续履行，原告表示若无法签订买卖合同，要求予以补偿，双方当日未能协商一致。后被告仍未能履行，也未能返还已付款项，故原告以讼称事由诉至本院。另查明，原告通过被告，于2019年3月与案外人上海新安高投资有限公司签订《上海市商品房出售合同》，购买了上海市嘉定区崇福路XXX号XXX层房屋。上述事实，由原告提交的《购房意向书》、《房屋定购单》、收据二份、微信聊天记录、通话记录等证据及当事人的庭审陈述所证实。上述证据真实、合法，且能够反映案件事实，具有证据效力，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《购房意向书》及《房屋定购单》为双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方均应按约履行各自义务。现在合同履行过程中，被告已无法促成原告与案外人签订房屋买卖合同，双方签订的《房屋定购单》实际已无法履行，而双方争议焦点为原告已付款项82万元是否具定金性质，被告应否承担定金罚则予以双倍返还。关于已付款项82万元性质，被告认为该款属于定购金，且收据上表述的“崇福路XXX号大定”，“大定”亦为定购金的意思，此系行业内的通用习惯用语。本院认为，依据原、被告双方此前签订的《购房意向书》之约定，原告于当日支付的意向金3万元，于签订《房屋定购单》后转为购房定金的一部分，双方明确了签订《房屋定购单》后已付款项变更为购房定金。此后双方签订的《房屋定购单》中，虽将已付款项记载为“定购金”，未表述为“定金”。但从《房屋定购单》中约定的“定购金”处理方式来看，若给付方(即原告)未能按约签订买卖合同或未能按约支付购房款等导致无法继续履行则定购金不予返还，若收受方(即被告)将房屋转售他人应双倍返还定购金，双方已明确约定了“定购金”的担保性质，担保买卖合同的签订及履行。结合双方签订的《购房意向书》及《房屋定购单》的约定内容，原告支付的82万元虽表述为“定购金”，实已属定金性质，被告的该抗辩意见，不符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条之规定，本院不予支持。又依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”，现超过双方合同约定的签约日期已近一年，被告亦明确表明无法促成买卖合同，合同目的已无法实现，已属根本性违约，原告要求被告双倍返还定金164万元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、第一百一十八条、第一百二十条第一款之规定，判决如下：被告上海鑫棣投资有限公司于本判决生效之日起十五日内双倍返还原告赵先琴定金164万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计9,780元，由被告上海鑫棣投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇二〇年五月十二日书记员 段文澜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。