上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民一(民)初字第11471号原告张扣成，男，1942年11月20日出生，汉族，住上海市闵行区。原告黄续杰，男，1946年12月31日出生，汉族，住上海市闵行区。被告上海市闵行区安宁一小区业主委员会，住所地上海市闵行区。负责人陆国荣。委托代理人殷崇德。委托代理人周旋律，上海合勤律师事务所律师。第三人上海金榜物业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人孙立伟。委托代理人钱明强。委托代理人孟凡军。原告张扣成、黄续杰与被告上海市闵行区安宁一小区业主委员会(以下简称安宁业委会)业主撤销权纠纷一案，本院于2015年6月3日立案受理，先适用简易程序，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，期间追加上海金榜物业有限公司(以下简称金榜公司)为本案第三人参加诉讼。原告张扣成、黄续杰、被告安宁业委会之委托代理人殷崇德、周旋律、第三人金榜公司之委托代理人钱明强、孟凡军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张扣成、黄续杰诉称，其二人是安宁一小区的产权人，该小区的停车费收入属于全体业主所有，本应用于补充业主维修基金。然而其从被告安宁业委会定期公布的2009年起至2013年上半年的账目公告中，发现业委会将公共收益补贴物业公司员工工资，以及从2010年起将公共收益补贴停车库管理人员工资等情况，其二人就向有关部门投诉。新一届业委会成立后，其通过被告安宁业委会于2015年7月张贴的公告及收支明细表，发现该业委会超出业主大会授权范围，擅自决定将2014年度的公共收益支付第三人金榜公司工资补贴计469,462元。此外，小区地下车库有37个车位，由第三人金榜公司发包给私人，平日仅由保安顺带照看，金榜公司不仅已依三七分成的比例提取了应得的管理费用，而且又依被告安宁业委会的决定从2009年起额外从公益性收入中依每月4,000元的标准支付地下车库管理员工资，之后又调整为每月3,500元。被告安宁业委会的上述二项补贴物业公司的决定损害了全体业主的公共利益，故诉至法院，要求撤销：一、被告安宁业委会将2014年小区停车费469,462元收益用于向第三人金榜公司支付工资补贴的决定；二、撤销被告安宁业委会将2013年下半年停车费收益330,400元用于最低工资补贴的决定；三、撤销被告安宁业委会于2009年1月至2013年6月期间按每月4,000元，以及2013年7月至2015年6月期间按每月3,500元的标准向第三人金榜公司支付小区地下停车库人员工资的决定。诉讼中被告表示其已于2014年1月张贴安宁一小区维修资金帐目公告，原告遂撤回上述第二项诉讼请求。被告安宁业委会辩称，不同意原告的诉讼请求。经小区全体业主三分之二以上同意，议事规则等文件授权本届业委会作为业主大会的代表与第三人金榜公司签订物业服务合同。其小区从2000年成立至今始终按每月每平方米0.6元的标准计收物业管理费，然而国家政策规定的最低工资标准已从2009年的每月840元不断提高，至2014年达到每月1,820元，经计算物业公司因提高最低工资的差额部分每年需多支出四五十万元，造成大额的经营性亏损。经征询意见，小区业主并不同意上调物业管理费收费标准，其遂同意以小区停车费收入补贴政府规定最低工资基数调高的部分，并列入2014年11月18日与第三人金榜公司续签物业服务合同的附件十条款中。在上一届业委会成立时，与第三人金榜公司签订的2008年物业服务合同中也有相同条款内容。其按上述合同约定已分别于2014年7月、2015年1月将留存于第三人金榜公司处的2014年度停车费收入198,000元、271,462元(已经扣除30%的管理成本及税金)用于补贴物业公司人员工资。2015年7月其依小区议事规则的规定，就上述公益性收入补贴物业公司人员工资的方案进行公示并征询业主意见，如有异议可以5天内联系其业委会。其通过楼组长向每户人家均投递了通知计1,606份，其中签收的有1,050份，送达但不表示意见的有239份，因业主不住在本小区或无法联系的有294份，明确表示不同意的有23份，通过率达到80.26%。此外，在2008年与第三人金榜公司签订物业服务合同时，尚未启用地下车库，此后启用地下车库需要两名专门人员以实现每天24小时的管理。依业委会议事规则规定，维修和更新费用中在1,000元以上5万元以下的，其可以自行决定，经其测算物业公司提出地下停车库管理人员工资补贴的金额在合理的范围内，其遂决定同意给予第三人金榜公司相应的补贴。第三人金榜公司述称，其从1999年起即受开发商委托对该小区进行前期物业管理，当时的物业管理费收费标准就定为每月每平方米0.6元，之后物业管理成本不断提高，政府规定最低工资的基数增长率超过四倍，其持续处于亏损状态。2008年7月该小区成立第一届业委会，业委会考虑到当时调高物业管理费收费标准的难度很大，遂同意其以小区公益性收入补贴不断上涨的工资成本。2014年7月第二届业委会成立，其再次提出调价要求，亦得到以公益性收入进行补贴的相同答复。由于物业服务合同的条款中对上述补贴事宜作了约定，其有权提取该部分费用。其在2008年签订物业服务合同时，小区地下停车库尚未启用，之后的2009年启用地下停车库后，其需要安排专人执行一天24小时的看管、防火、防电、防盗等任务，需要支出相应的人员管理成本(包括加班费)，经业委会同意其可从停车费收入中得到相应补贴，按该处车位的使用率原每月补贴4,000元的费用，后调整为每月3,500元。上述二项补贴决定均系其合法权益，且一直延续至今，原告行使撤销权已过除斥期间，无权请求撤销。本院经审理查明：原告张扣成、黄续杰分别为安宁路XXX弄XXX号XXX室、13号602室产权人。第三人金榜公司为该小区前期物业服务单位。2008年该小区的业主大会及业委会成立。同年10月1日被告安宁业委会(甲方)与第三人金榜公司(乙方)签订《物业服务合同》，约定由乙方提供物业管理服务，合同为期5年，自2008年10月1日起至2013年9月30日止。其中该合同第七条规定乙方按高层每月每平方米0.60元、电梯运行费每月每平方米0.55元、多层每月每平方米0.60元、商业用房每月每平方米1.2元的标准收取物业服务费，第九条规定停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天机动车位每月每个150元，车库机动车位每月每个300元…，乙方从停车费中按税后的30%提取停车管理服务费。甲方从停车费中按税后的70%提取，此资金纳入小区专项维修基金用于小区公共设施设备的维修和甲方日常工作经费。该合同附件十补充条款第四条规定，如遇国家政策性最底工资标准调高，最底工资调高部分由甲方承担。2014年6月20日新一届安宁业委会(甲方)成立并于次月登记备案，后于同年11月18日与第三人金榜公司(乙方)签订《物业服务合同》，约定合同期限从2014年11月18日起至2019年7月3日止。该合同第七条规定，甲、乙双方约定2015年调整物业管理收费，在物业管理收费未作调整之前，乙方按高层每月每平方米0.60元、电梯运行费每月每平方米0.55元、多层每月每平方米0.60元、商业用房每月每平方米1.2元的标准向业主收取物业服务费，第九条规定同前一份合同，略。该合同附件十补充条款第三条规定，在物业管理费未作调整之前，管理服务按原标准执行，管理服务费调整后按调整后的相应服务等级标准执行，物业管理费未作调整之前，如遇国家政策性最底工资标准调高，最底工资调高部分(包括福利待遇及加班工资的增长部分)由甲方承担。该小区从2009年起启用地下停车库，经被告安宁业委会同意，由第三人金榜公司进行物业管理，该公司在停车费收入税后70%的公益性收入中，每月收取地下车库管理员工资4,000元，被告安宁业委会及时公布每半年的小区物业维修资金账目，其中载有以公益性收入支付地下车库管理员工资、小区物业员工最低基本工资上调补贴等项目以及具体金额等内容。其中落款日期为2014年1月的安宁一小区维修资金账目公告记载，公益性支出中有地下车库管理员工资7—12月计21,000元。2014年11月安宁路第一居委会出具的情况说明中记载，根据其处保存的相关文档，可以表明2010年至2013年半年一次的维修基金账目及其明细均已经在小区相关公告栏内进行过张贴等内容。2014年11月该小区订立《专项维修资金管理规约》，规定物业共有部分、共用设施设备和相关场地的维修及更新符合下列情形之一的，经业主委员会同意后，由物业服务企业组织实施，费用按规定列支，即维修和更新费用在1,000元以上5万元以下。后被告安宁业委会于2015年公布2014年度该小区维修资金账目公告，其中公益性支出中有补物业最低工资补贴19.8万元、271,462元，地下车库管理员工资14年1—12月4.2万元等内容，并在备注中将2014年1—12月收入1,192,690元扣减上述地下车库工资和停车定额保安提成之后的余额1,150,690元为基数计算税后分成停车费全年收入为761,584.20元。2014年11月该小区形成《业主大会议事规则》，其中第十条中规定已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意大多数人意见等内容。2015年7月被告安宁业委会公布《关于公益性收入补贴物业费不足的公示》，载明“2008年小区第一届业主委员会成立后，考虑到为减轻广大业主的负担，未作物业费提高调整，采取了从小区公益性(停车费)收入中按照逐年最低工资上涨部分的金额提取补贴给物业公司，冲抵物业管理经费不足，保证了物业公司的正常运作，并对全体业主作了公示。2014年11月18日，新一届业委会与物业公司签订管理服务合同，对2014年11月份之前发生的最低工资上涨部分，仍履行上一届签订的合同，将最低工资上涨部分的金额补贴给物业公司。2014年12月份以后，为确保物业公司对小区管理服务的正常运作，本届业委会任期内，在物业费未作调整提高前，物业管理经费不足部分将按原办法从公益性(停车费)收入中提取补贴给物业公司。现特向全体业主进行公示(此公示发放到每户)，公示期为5天，从2015年7月11日起至2015年7月15日止。公示期间如有异议，请与业委会联系”等内容。被告安宁业委会及居委会等单位向该小区全体业主共1,606户逐一送达《关于收到公益性收入补贴物业费不足公示的回执单》，该回执中记载有室号、业主签名、日期等空白项。上述1,606份回执单中，签收1,050份，送达但不表达意见239份，无法送达(业主不住在本小区；无法联系)294份，不同意23份，根据《业主大会议事规则》通过率为80.26%(诉讼中经对回执单进行清点，各当事人对该一统计结果未持异议)。以上事实，由原告提供的产权证、维修资金账目公告、物业收支明细表、公益性收入补贴物业费不足的公示，被告提供的业主大会议事规则、管理规约、专项维修基金管理规约、表决票样张、物业服务合同、公开信、江川房管办的证明、居委会出具有关事项的说明、回执、值班记录，第三人出具的物业服务合同、自制的物业服务主要成本构成表格、划拨最低工资调整后增发工资的报告，以及当事人陈述等证据材料所证实。本院认为，两原告于诉讼中撤回部分诉讼请求，系行使其诉讼权利的行为，本院予以准许，并对该部分诉请是否成立不作评价。业主大会作出的涉及小区业主公共利益的决定应当限于法律、法规规定的范围，并应遵守法律、法规规定的程序。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益或者违反了法律规定的程序的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，但业主行使撤销权应当在知道或应当知道业主大会或业主委员会作出决定之日起一年内行使。被告安宁业委会依法成立后，有权与第三人金榜公司签订物业服务合同，合同及附件均为有机组织部分，对小区全体业主具有约束力。虽然两原告对2008年、2014年二份物业服务合同中的附件中关于最底工资由甲方承担的条款的真实性持有异议，但未提供有效证据予以证明，该异议不能成立。2008年的物业服务合同约定期限到期后，第三人金榜公司仍继续履行合同，被告安宁业委会不仅对此未持异议，且在换届之后仍作出续聘第三人金榜公司的决定，并认可最低工资上涨部分仍履行上一届签订的合同，表明在2014年11月续订物业服务合同之前的合同双方仍在持续履行原合同中的权利义务，故被告安宁业委会将2014年1月至10月期间的停车费收入用于补贴物业公司人员工资之决定仍基于2008年物业服务合同。被告安宁业委会在决定将停车费补贴第三人金榜公司人员工资之后即通过账目公示的形式予以公布，两原告对此早已知晓，完全可以通过行使业主知情权了解物业服务合同的具体内容，并从知道或应当知道之日起一年内行使业主撤销权，故两原告要求撤销上述期间停车费收入用于补贴物业公司人员工资决定之诉请已过除斥期间，本院不予支持。2014年11月至12月期间停车费用于补贴物业公司人员工资之决定，来源于2014年所签订物业服务合同附件中的条款，两原告的起诉时间未逾除斥期间。虽然2015年9月《关于公益性收入补贴物业管理费不足的公示》及其回执中，并无业主同意、不同意或放弃等选项，不具有表决票的外观形式要件，亦与小区议事规则不符，然而从统计结果数据中也不能得出上述补贴决定遭到小区众多业主反对的结论，难以认定讼争合同条款实质损害了小区全体业主的公共利益，两原告要求撤销该段期间停车费补贴物业公司人员工资决定之诉请依据不足，本院不予支持。以公益性收入支付地下车库管理员工资的内容，在上述二份物业服务合同中均未作出约定，事后也未经小区全体业主表决同意，属被告安宁业委会自行作出的决定。根据该小区专项维修资金管理规约规定，赋予业委会自行决定5万元以下费用的列支权利范围限定于物业共有部分、共用设施设备和相关场地的维修及更新项目，以公益性收入支付地下车库管理员工资的决定并不属于该一范围，且该项决定涉及全体小区业主利益，需经历相关的表决程序之后方可实施，故被告安宁业委会辩称其可自主作出该项讼争决定之理由不能成立。结合当事人陈述、居委会情况说明、相关账目公告的落款日期等证据，可以认定业委会就2013年及之前的公益性收入支付地下车库管理员工资的情况均每半年公布一次，两原告应从知道或应当知道该项决定之日起一年内行使业主撤销权，现其就该段期间的支出决定诉请主张行使业主撤销权已逾除斥期间，本院不予支持。被告安宁业委会换届后作出的以2014年1月至12月公益性收入支付同期地下车库管理员工资的决定，距本案起诉的时间不足一年，两原告有权行使业主撤销权。被告安宁业委会在知道2014年《物业服务合同》中已就停车费收入中公益性收入的具体用途作出明确约定的情况下，仍同意支付2014年1月至12月地下车库管理员工资的决定，明显损害了全体业主利益，应予撤销。两原告起诉时，该小区业委会尚未公布2015年1月起是否继续从公益性收入中支付地下车库管理员工资的相关决定，故两原告要求撤销该段期间的支出决定属于诉讼不适时，本案中不作处理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：一、撤销被告上海市闵行区安宁一小区业主委员会作出的以公益性收入支付2014年1月至2014年12月期间地下车库管理员工资4.2万元的决定；二、驳回原告张扣成、黄续杰之其他诉讼请求(不包括本案中未处理部分)。案件受理费80元，由被告上海市闵行区安宁一小区业主委员会负担(于本判决生效之日起十日内直接向原告张扣成、黄续杰支付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  王静波人民陪审员  冷安宏人民陪审员  梅国蓉二〇一六年四月二十七日书 记 员  石 娇附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。二、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。