江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0505民初6383号 原告（反诉被告）：张祖明。 委托诉讼代理人：张家斌，江苏达因律师事务所律师。 委托诉讼代理人：费磊，江苏达因律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：周欣欣。 委托诉讼代理人：王桂男，江苏孙吴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈晓婷，江苏孙吴律师事务所实习律师。 原告张祖明与被告周欣欣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日受理后，依法适用简易程序，由审判员邱黎黎独任审判。于2019年12月16日公开开庭进行了审理，原告张祖明及其委托代理人张家斌、费磊，被告周欣欣及其委托代理人王桂男、沈晓婷到庭参加诉讼。因案件复杂，本案依法转为普通程序进行审理。诉讼中，被告周欣欣向本院提出反诉，本院经审查后依法予以受理。本案于2020年1月14日、4月29日公开开庭进行了审理。张祖明及其委托代理人张家斌、费磊（参加第一、二次庭审），周欣欣及其委托代理人王桂男、沈晓婷（参加第一、二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张祖明向本院提出诉讼请求：请求确认原被告之间的租赁合同于2019年5月9日解除；判令被告周欣欣返还剩余租金183089元；返还租房押金10000元，装修保证金2700元；赔偿装修损失76075元；被告周欣欣支付利息3100元（按183089元为本金，按年利率6%，自2019年6月19日起计算至实际退还之日）；本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告张祖明于2019年2月1日向被告周欣欣承租位于苏州虎丘区鸿福路某号某幢6、7室房屋，因房屋无法办理相应的营业执照，于2019年5月8日被虎丘区市场监督管理局查封，致使双方合同目的无法实现。经原告多次与被告协商无果后，原告于2019年6月19日以书面形式向被告提出了退还租金的请求并交还了相应的钥匙，但被告置之不理。原告认为被告在转租涉案房屋时刻意隐瞒了相应事实，致双方签订的合同目的无法实现，故原告诉至法院。 被告周欣欣辩称，被告方不存在违约行为无需承担违约责任，相反系原告违约，请求法院驳回原告的诉讼请求。同时被告周欣欣提出反诉，反诉请求为：判令张祖明支付拖欠的房屋租金90000元，并按年利率24%支付逾期付款利息至实际款项付清之日；支付拖欠的租房期间水电费4522元、物业费3992元（从2019年4月22日起算，按照1幢7室的面积计算）、车位费500元，并按年利率24%支付逾期付款利息至实际款项付清之日；张祖明腾退苏州市虎丘区鸿福路某号某幢6、7室房屋，并按原租金标准支付占用房屋期间使用费至实际腾房为止；租房押金不予退还1万元；张祖明拆除房屋装修或支付拆除费用3000元，由周欣欣自行拆除；反诉费用由张祖明负担。诉讼中，周欣欣撤回要求张祖明支付水电费4522元、车位费500元及相应的逾期利息和要求张祖明拆除房屋装修或支付拆除费用3000元，由周欣欣自行拆除的反诉请求，并明确租房押金不予退还1万元的请求即为要求张祖明承担因违约应承担的违约金1万元。事实与理由：2019年2月1日双方签订的房屋租赁合同第1条明确周欣欣不得干涉张祖明的生产经营，第2条明确房屋性质为住房性质。在经营期间，张祖明为依法办理营业执照，利用所承租的住宅性质房屋非法从事餐饮活动，故在2019年5月8日被市场监督管理局查封，张祖明被迫向当地市场监督部门办理营业执照但未被允许。张祖明以此为由拒不缴纳房租等各项费用，并擅自解除双方的租赁合同，并要求退回租金、押金等，因此引发争议。2019年9月12日，周欣欣以张祖明未支付房租为由解除双方租赁合同，并要求张祖明腾房，后续又要求其拆除装修。但张祖明一直未予理会，周欣欣故提出反诉。 张祖明辩称，双方签订的租赁合同因不可归责于任何一方的原因，导致合同目的无法实现而于2019年5月9日解除，但由于周欣欣的拒绝，导致合同解除后的扩大损失部分应当由周欣欣自行承担责任。2019年5月19日后我方享有当然的法定解除权，6月19日，我方向周欣欣发出解除通知并交付了钥匙，此时周欣欣已知晓我方解除合同。造成合同解除的原因是周欣欣在签订合同时刻意隐瞒涉案房屋无法办理餐饮营业执照的事实，仍然将房屋租赁给我方，周欣欣无权没收押金。我方不拖欠周欣欣房屋租金，愿意承担从2019年2月1日到5月8日期间的物业管理费。请求法院根据公平原则，合理确认各方权利义务。 经审理查明，2019年2月1日，原被告双方签订房屋租赁合同一份，合同约定：周欣欣作为甲方将位于苏州高新区鸿福路某号某幢6室和7室房产的部分（双方约定称“某号房屋”）出租给张祖明（乙方）使用，甲方不得干涉乙方的生产经营。房屋性质为住房性质。租赁合同生效前房产经营产生的费用由甲方负担，生效之日起乙方产生的生产经营费用（电费、水费、物业费等）由乙方承担，费用由甲方收取集体交付。甲方提供该房产的房产证复印件及身份证给乙方，乙方应提供甲方身份证复印件。房产的租赁金额为第一年至第三年为每年18万元，第四年189000元，第五年198450元，第六年208400元，第七年218800元，一年一交。房屋内无物品，乙方需向甲方缴纳1万元押金，合同结束乙方没有损坏甲方原有物品的前提下，甲方需全额退回乙方押金。乙方应在房租到期前15天内将房租交齐，逾期不交，按每天1%（该年租金）收取违约金。租期为2019年2月1日至2026年1月31日。合同还约定了其他事项。双方确认，张祖明已支付第一年的房屋租金18万元，押金1万元，装修保证金2700元。合同签订后，周欣欣即将房产证复印件交于张祖明。房屋交付后张祖明即开始对房屋进行装修。3月14日，张祖明微信周欣欣：“周老板，一些材料帮我准备一下”，周欣欣回复：“营业执照你有？？”“食品安全证你有？？”，张祖明回复：“你提供你的就行，其他我自己想办法”。 另查明，双方确认周欣欣另行向张祖明出租了苏州高新区鸿福路某号某幢7室东面一楼第三间房屋（某号房屋以外，以下简称后租房屋），未签订书面租赁合同，双方口头约定租金为每年11万元。2019年4月9日，张祖明向周欣欣支付5000元，4月25日支付5万元。双方确认后租房屋实际交付时间为2019年4月22日。房屋交付后，张祖明将后租房屋与某号房屋部分打通。 再查明，2019年3月13日，苏州市虎丘区市场监督管理局核准张祖明申请的高新区浒关分区朵嘛嘛小吃店名称。2019年5月8日，苏州市虎丘区市场监督管理局向张祖明出具《实施行政强制措施决定书》，内容为张祖明涉嫌无证无照从事食品经营行为，该局依法对其场所（即涉案房屋，包括某号房屋和后租房屋）实施查封。同日，张祖明就此事与周欣欣等人进行了交涉和协商，但未果。后张祖明向该局申请对开设在涉案房屋内的高新区浒关分区朵嘛嘛小吃店办理开业登记，同年5月15日，该局以住宅内不得经营餐饮为由，通知张祖明其申请不予受理。双方就此事曾在派出所进行协商但未果。6月19日，张祖明致函周欣欣，认为由于涉案房屋系住房性质无法办理证照必须停业，双方签订的房屋租赁合同无法履行，因此将房屋钥匙交还，同时通知解除房屋租赁合同。对于房屋装修损失，协商处理。周欣欣收到钥匙和函件后，明确提出异议，要求合同继续履行。2019年7月张祖明曾在涉案房屋上张贴转租信息，并通过微信聊天，询问周欣欣：店其对外转租了，房租是否有的商量？周欣欣回复称可以。但涉案房屋未能转租成功。2019年9月12日，周欣欣通过微信方式通知张祖明，因张祖明租赁的房屋非法从事无证经营活动，还长期拖欠水电物业费等费用，多次催缴拒不支付，故同意解除租赁合同，要求张祖明在七日内腾退房屋，并结清水电物业等费用。张祖明未予回复，也未搬离涉案房屋。 又查明，涉案房屋不动产权证书上明确载明用途为城镇住宅用地/成套住宅。涉案房屋系案外人吴志方、马建英于2018年10月31日通过苏州市华夏拍卖有限公司拍卖所得。2019年10月1日，吴志方出具书面说明，同意追认周欣欣将涉案房屋转租给张祖明。2020年4月29日，马建英出具书面说明，同意追认周欣欣将涉案房屋转租给张祖明。 还查明，2020年1月13日，周欣欣向苏州皇家物业管理有限公司缴纳2019年6月1日至12月31日期间苏州高新区鸿福路某号某幢6室物业管理费2200元、7室物业管理费2300元。本院在查勘涉案房屋现场时，双方确认张祖明租赁的所有涉案房屋面积（某号房屋和后租房屋）与某幢7室的房屋面积相当。 庭审中，周欣欣称：某号房屋系合同签订当天即交付，张祖明自认某号房屋交付时间为2019年2月12日。双方确认合同签订时，某号房屋内尚留有银行自动取款机的设备未清空。关于张祖明针对后租房屋缴纳的5.5万元，周欣欣认为系后租房屋的装修款和押金，张祖明则认为缴纳的是后租房屋半年的租金。张祖明自述涉案房屋（某号房屋和后租房屋）自查封后未再经营，某号房屋内的设备等物品陆续搬离了部分，但因为东西较多，直至起诉时一直未能全部搬完，但后租房屋2019年8月后就已经搬离。诉讼中，法院要求原被告自行办理涉案房屋交接手续，原被告确认：2019年12月23日，除了不可移动的装修未拆除以外，张祖明已搬离所有物品，周欣欣已实际接收涉案房屋。 上述事实有张祖明提交的房屋租赁合同、转账凭证、《实施行政强制措施决定书》、《不予受理通知书》、《名称预先核准通知书》、解除合同通知；周欣欣提交的房产信息及拍卖成交确认书、微信聊天记录及照片、案外人的书面说明、物业费收据、合同及庭审笔录等证据证实。 本院认为：原被告双方的租赁关系包括两部分：某号房屋和后租房屋。 （一）原被告签订的书面房屋租赁合同（某号房屋）系双方真实意思表示，应为合法有效，双方均应遵照执行。合同中约定房屋为住房性质，结合张祖明在签订合同时已取得房屋所有权证书的复印件，本院认为张祖明在签订合同时应当明确知晓房屋系住宅，其对经营餐饮有可能无法办理营业执照的风险应当自行预估和判断，因此导致其无法继续履行合同，责任在于张祖明本身，其不享有单方解除租赁合同的权利。其在2019年6月19日向周欣欣发出解除通知后，周欣欣已明确表示要求合同继续履行，且张祖明也未及时搬离某号房屋，甚至在过后还张贴出转租的信息，故对原告张祖明要求确认双方签订的书面租赁合同于2019年5月9日解除的诉讼请求本院不予支持。 虽然张祖明不享有单方解除权，但其诉讼至法院，诉状中隐含了合同目的无法实现要求解除合同的意思表示，鉴于张祖明不属于恶意违约解除合同，继续履行合同对其显失公平，本院依职权认定双方签订的房屋租赁合同（某号房屋）解除，解除时间为诉状副本送达之日即2019年10月13日。张祖明应承担从某号房屋交付之日至2019年10月13日止的房屋租金，由于张祖明在合同解除后直到2019年12月23日才搬离某号房屋，周欣欣同日接收房屋，故张祖明还应按照合同约定的租金标准承担从2019年10月14日至2019年12月23日止的房屋占有使用费。关于交付时间，本院认为房屋完整交付，便于租赁方后期使用是出租方的义务，交付时间应当由出租方进行举证。从双方的微信聊天记录和庭审记录中可以认定，某号房屋在交付张祖明时仍然有未彻底清空的物品。故本院以张祖明自认的交付时间即2019年2月12日为某号房屋的交付时间。 上述房屋租金和房屋占有使用费合计金额为154802元，因张祖明已支付周欣欣某号房屋租金18万元，两相折抵，周欣欣应返还张祖明剩余房屋租金25198元。关于张祖明要求周欣欣支付返还租金的利息，没有法律依据，本院不予支持。 至于周欣欣在2019年9月12日通过微信方式向张祖明提出解除租赁合同，因其解除的理由不符合法定解除合同的情形，且张祖明也未搬离某号房屋，故双方的某号房屋租赁合同继续存续至本案诉状副本送达周欣欣之日。 关于张祖明认为，其在签订租赁合同时周欣欣已明知其租赁房屋用途为餐饮但未告知其某号房屋不能用于餐饮经营，故周欣欣存在过错的意见，因周欣欣对该事实予以否认，张祖明也未提交证据证明，且双方合同明确约定出租方不能干涉租赁方的生产经营，故本院对张祖明的意见不予采纳。 关于张祖明要求周欣欣返还租房押金和装修保证金的诉讼请求，本院认为，双方的合同已解除，张祖明有权按照合同约定要求周欣欣退还押金和装修保证金，故张祖明的该诉讼请求本院予以支持。 关于张祖明要求周欣欣赔偿装修损失的诉讼请求，本院认为合同解除的原因在于张祖明违约，周欣欣不存在过错，故张祖明的该请求，本院不予支持。 关于周欣欣称其垫付了张祖明因装修产生的垃圾清运费2000元应当从装修保证金中扣除的意见，因张祖明并不认可，周欣欣提交的证据也不足以证明其主张，故周欣欣的该意见本院不予采纳。 （二）双方就苏州高新区鸿福路某号某幢7室东面一楼第三间房屋（即后租房屋）虽然未签订书面合同，但房屋已实际交付，且双方确认了租金的标准为11万元/年，故本院认定双方已达成口头的租赁协议，由于双方对租赁期限约定不明确，应视为不定期租赁，双方当事人均可以随时解除租赁合同。故双方的口头租赁协议于张祖明书面通知周欣欣解除合同到达之日即2019年6月19日起解除。但由于双方签订的书面租赁合同所涉的房屋（某号房屋）交付即开始装修，结合双方的聊天记录内容可以得知周欣欣至少在2019年3月中旬已知晓某号房屋可能从事餐饮行业，而双方口头房屋租赁关系成立于4月，且后租房屋与某号相邻，故本院认为双方在口头房屋租赁关系成立时周欣欣应当知道张祖明租赁后租房屋的目的可能为餐饮，其未在合同成立时提示张祖明后租房屋可能无法办理餐饮营业执照，对后租房屋合同的解除以及张祖明无法正常使用后租房屋有一定的责任。鉴于后租房屋2019年5月8日即被工商部门查封，过后张祖明也未再经营，故对后租房屋租赁期（2019年4月22日至2019年6月19日）内的房屋租金以及后租房屋合同解除后的合理搬离期限（本院酌情认定为1个月，从2019年6月20日至2019年7月19日）内的房屋占有使用费应在双方约定的标准基础上适当打折，本院酌情认定张祖明应按11万元/年的7折支付，金额为18564元。由于张祖明在后租房屋合同解除后的合理期限内未搬离后租房屋，故对合理期限届满以后（2019年7月20日起）的房屋占有使用费应按双方约定的标准（11万元/年）由张祖明全额负担至2019年12月23日搬离后租房屋之日止，金额为47315元。上述两项合计金额为65879元，因张祖明已支付周欣欣租金5.5万元，两相折抵，张祖明还应支付周欣欣房屋占有使用费10879元。关于周欣欣称张祖明缴纳5.5万元系后租房屋的装修款及房屋押金，而非房屋租金的意见，因未提供证据证明，本院不予采纳。 关于张祖明称其在2019年8月已搬离后租房屋的意见，因未提供证据证明，也未与周欣欣办理交接，本院不予采纳。 （三）关于周欣欣要求张祖明支付涉案房屋（某号房屋和后租房屋）物业管理费3992元的反诉请求，本院认为根据合同约定，房租占有使用期间的物业管理费应当由张祖明承担，由于周欣欣已垫付2019年6月1日至12月31日期间7号房屋的物业管理费2300元，故张祖明应当支付周欣欣从2019年6月1日至搬离之日即2019年12月23日止的物业管理费2215元。因周欣欣未能提供2019年6月1日前已垫付物业管理费的证据，故对其主张的2019年6月1日之前的物业管理费本院不予支持。 （四）关于周欣欣要求张祖明支付违约金1万元的反诉请求，本院认为双方之间关于后租房屋的口头租赁关系系不定期租赁，双方均可以随时解除合同，不存在违约解除的情形。而双方签订的书面租赁合同（某号房屋）解除的原因系张祖明违约解除所致，故即使法院认定合同解除，张祖明应承担的违约责任并不能因此减少或免除。由于双方在合同中未约定违约责任的计算方式或违约金数额，周欣欣现主张违约金1万元在法律允许的合理范围内，本院予以支持。 （五）关于周欣欣要求张祖明支付房屋占有使用费和物业管理费利息的反诉请求，没有法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）周欣欣应返还原告（反诉被告）张祖明房屋租金25198元、房屋押金1万元、装修保证金2700元。 二、原告（反诉被告）张祖明应支付被告（反诉原告）周欣欣房屋占有使用费10879元。 三、原告（反诉被告）张祖明应支付被告（反诉原告）周欣欣违约金1万元。 四、原告（反诉被告）张祖明应支付被告（反诉原告）物业管理费2215元。 上述四项相互折抵，被告（反诉原告）周欣欣应支付原告（反诉被告）张祖明14804元，于本判决生效之日起十日履行。 五、驳回原告（反诉被告）张祖明的其他诉讼请求。 六、驳回反诉原告（反诉原告）周欣欣的其他反诉请求。 如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：中国农业银行苏州商业街支行，账号：6228400406149780062。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15372元，由张祖明负担14625元，周欣欣负担747元；反诉费2373元，由张祖明负担189元，周欣欣负担2184元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10555301040017676。 审 判 长  邱黎黎 人民陪审员  许雪英 人民陪审员  侯德春 二〇二〇年五月七日 书 记 员  王艺霏