湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂11民初336号原告：黄冈惠鑫资产经营有限公司，住所黄冈市黄州区路口镇路口大道115号，统一社会信用代码91421100MA48AEF50M。法定代表人：徐宏家，总经理。委托诉讼代理人：王亚军，国浩律师（武汉）事务所律师。执业证号14201200710573969。委托诉讼代理人：高绿洲，国浩律师（武汉）事务所律师。执业证号14201201710558778。被告：黄冈市康尔达食品有限公司，住所黄冈市黄州赤壁大道99号，统一社会信用代码91421100662265796G。法定代表人：夏建新，董事长。委托诉讼代理人：郭纪东，湖北多能律师事务所律师。执业证号14201201310124673。委托诉讼代理人：荣志华，湖北多能律师事务所律师。执业证号14201201710631527。原告黄冈惠鑫资产经营有限公司（以下简称惠鑫公司）与被告黄冈市康尔达食品有限公司（以下简称康尔达公司）合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告惠鑫公司的委托诉讼代理人高绿洲，被告康尔达公司的法定代表人夏建新及其委托诉讼代理人郭纪东、荣志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。惠鑫公司向本院提出诉讼请求：一、判令惠鑫公司与康尔达公司签订的《工业房地产转让意向协议书》、《不动产转让协议》及《补充协议》有效；二、判令康尔达公司立即履行《不动产转让协议》约定的义务，将坐落于黄州工业园建设大道以北、育才路以西、世纪大道以东的建筑面积约为22740平方米的工业厂房、前述工业厂房对应的71963.37平方米的土地使用权一并过户至惠鑫公司名下；三、由康尔达公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年4月21日，惠鑫公司与康尔达公司签订《工业房地产转让意向协议书》，约定康尔达公司拟将其持有的71963.37平方米的土地使用权及其约2.25万平方米的工业厂房（以下简称标的不动产）转让给惠鑫公司。该意向协议生效后，惠鑫公司按照约定向康尔达公司支付预付款300万元。2017年9月1日，双方就转让标的不动产签订《不动产转让协议》，约定转让总价为3170万元，同时约定惠鑫公司将全部转让款支付完毕后30日内，康尔达公司须协助惠鑫公司办理标的不动产权属转移登记手续。同日，双方签订《补充协议》，约定康尔达公司应在标的不动产完成消防备案后30个工作日内完成标的不动产的过户工作，且康尔达公司每迟延过户一天，须以每日2万元的标准支付违约金。2017年9月4日，康尔达公司向惠鑫公司出具《支付委托书》，要求惠鑫公司将转让款中的28114775元支付给湖北红源市政工程建设有限公司。2017年9月6日，惠鑫公司依照指令，将28114775元转让款支付给湖北红源市政工程建设有限公司。2018年11月19日以及2019年4月9日，康尔达公司持有的工业厂房已完成工程竣工验收消防备案，且黄州区公安消防大队出具了《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，证明相关工业厂房已完成消防备案手续。依照《补充协议》的约定，康尔达公司应于2019年4月9日后的30日内协助惠鑫公司办理标的不动产的过户手续，但康尔达公司置之不理，导致惠鑫公司无法完成过户手续，给惠鑫公司造成极大经营风险。为维护自身合法权益，特诉至法院。康尔达公司辩称，一、2017年4月21日，在康尔达公司的法定代表人被纪委调查限制人身自由的情况下，惠鑫公司采取欺骗手段与案外人签订《工业房地产转让意向协议书》，且该协议约定同时收购康尔达公司名下108亩土地和黄冈市政顺成房地产开发有限公司名下70亩商住用地，惠鑫公司只收购108亩土地并补签《不动产转让协议》，违反了协议约定。同时因案涉房地产未取得土地使用权证和房屋不动产登记证书，故《工业房地产转让意向协议书》、《不动产转让协议》违反了《城市房地产管理法》第38、39条强制性规定，应当无效。二、我方对惠鑫公司提供的《补充协议》真实性有异议，该协议系加盖公章在先文字打印在后，我方已申请公章鉴定，且协议内容均为我方义务，不是我方真实意思表示，合同不成立。三、惠鑫公司主张厂房和使用权过户没有事实和法律依据。（一）《工业房地产转让意向协议书》、《不动产转让协议》无效，惠鑫公司无权主张过户。（二）即使上述合同有效，但依据合同约定，过户条件尚未成就，且过户应由惠鑫公司自行办理，我方只有配合义务。1、惠鑫公司未付清转让款，我方享有先履行抗辩权，过户条件尚未成就。根据《不动产转让协议》第2.3、4.2条约定，惠鑫公司付清全部转让款在先，过户义务在后。截至目前，惠鑫公司支付给第三方的3170万元，我方并未收到，即便我方收到该款，惠鑫公司仍然下欠585225元，惠鑫公司已构成违约。根据《合同法》第67条规定，我方享有先履行抗辩权，过户条件尚未成就。2、案涉房屋的过户由惠鑫公司自行办理，我方只存在配合义务。根据《不动产转让协议》第3条和第7.1条约定，惠鑫公司在收购时知道案涉房地产存在瑕疵，仍与我方签订合同，其应当预见合同过户履行存在风险，但明确承诺自愿承担办证过户不能产生的法律风险。根据《不动产转让协议》第4.2、9.4条约定，过户责任在惠鑫公司自身，我方只是协助配合，不能将惠鑫公司的责任和义务转嫁给我方。（三）惠鑫公司未能举证证明案涉房地产已符合过户条件，实际上案涉房地产尚未取得竣工合格证书、测绘报告等，首次登记尚存在障碍，过户存在法律上的履行障碍。请求驳回惠鑫公司的全部诉讼请求。惠鑫公司为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：证据一、《工业房地产转让意向协议书》，拟证明惠鑫公司与康尔达公司就转让案涉不动产达成了意向性协议。证据二、《委托收款授权书》、《业务凭证》和《收据》，拟证明惠鑫公司已按约定向康尔达公司支付预付款300万元；证据三、《不动产转让协议》、《补充协议》，拟证明惠鑫公司与康尔达公司就转让案涉不动产达成了正式转让协议；证据四、《支付委托书》、《业务凭证》和《收据》，拟证明惠鑫公司已按约定向康尔达公司支付转让款28114775元；证据五、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、《土地使用权证》、《建筑工程施工许可证》和《建筑工程规划许可证》，拟证明案涉不动产已具备转让条件，康尔达公司迟迟不配合办理过户手续。康尔达公司为支持其答辩意见，向本院申请证人甄某出庭作证，拟证明：1、《工业房地产转让意向协议书》、《不动产转让协议》与当初约定内容不符；2、《委托收款授权书》中的300万元不是预付转让款；3、《支付委托书》中的28114775元不是康尔达公司向湖北红源市政建设工程有限公司的借款；4、康尔达公司的公章自2016年底至2017年11月初一直由甄某保管；5、《补充协议》上的康尔达公司公章并非甄某加盖。经庭审质证，康尔达公司对惠鑫公司提交的证据一“三性”均有异议，该协议签字时间为2017年4月21日，此时康尔达公司的签字人员已被纪委带走调查，不可能在协议上签字，同时惠鑫公司只收购了康尔达公司名下108亩工业用地，违背当初约定，且案涉房屋没有办理权属登记，违反法律强制性规定，该协议应当无效。对证据二的真实性无异议，但对其合法性和拟证目的有异议，300万元不是预付出让款而是惠鑫公司支付给黄冈市政顺成房地产开发有限公司清退70亩商住用地上的租户的退场费，康尔达公司没有收到该笔款项。对证据三的《不动产转让协议》真实性无异议，但对其合法性和拟证目的有异议，康尔达公司法定代表人的签字系事后补签；对《补充协议》的真实性有异议，康尔达公司没有在该协议上签字盖章，且该协议系先盖章后打印，签字日期也与惠鑫公司主张的时间不符，并向法院申请鉴定。对证据四的真实性无异议，但对其合法性和拟证目的有异议，该笔付款的原因是黄冈市政顺成房地产开发有限公司借用湖北红源市政建设工程有限公司资质开发房地产项目，向湖北红源市政建设工程有限公司项目部借款2600万元，惠鑫公司向湖北红源市政建设工程有限公司项目部支付的28114775元实际上是帮黄冈市政顺成房地产开发有限公司偿还该笔借款的本金和利息，康尔达公司没有借款。对证据五的真实性无异议，但对拟证目的有异议，不能证明符合过户条件，且协议约定由惠鑫公司负责办理过户，康尔达公司只是配合。关于甄某的出庭证言，惠鑫公司对其证据“三性”均有异议，惠鑫公司已向康尔达公司支付转让款合计31114775元，康尔达公司在庭审过程中已认可收到转让款28114775元，下欠585225元因康尔达公司未提供收款账户尚未支付；2017年4月21日的300万元系惠鑫公司按照协议约定支付的预付款，该款已支付到康尔达公司指定账户；康尔达公司未将全部资料交付给惠鑫公司，导致惠鑫公司无法完成竣工验收及过户；康尔达公司将公章和案涉不动产的土地证、规划许可证交给甄某保管，足以让惠鑫公司相信甄某是经授权的谈判人员，康尔达公司的法定代表人在《工业房地产转让意向协议书》、《不动产转让协议》上签字，视为其认可该两份协议，其虽然未在《补充协议》上签字，但不影响《补充协议》合法成立并有效。对上述有争议的证据，本院认为，证据一由康尔达公司、惠鑫公司盖章确认和两公司代表人签名，对其真实性予以采信。证据二能够相互印证，可以证实康尔达公司委托黄冈市政顺成房地产开发有限公司收取惠鑫公司300万元预付款，康尔达公司主张该款不是预付款但没有提供证据证实，对其抗辩意见本院不予支持。证据三中的《不动产转让协议》，康尔达公司主张其法定代表人的签字系事后补签但没有证据证实，且是否补签不影响合同效力，故本院对该份协议予以采信；《补充协议》由康尔达公司、惠鑫公司盖章确认，康尔达公司虽然对该协议的真实性有异议，并申请鉴定，但康尔达公司未按时交纳鉴定费，其鉴定申请已被退回，故对康尔达公司的抗辩意见本院不予采纳。证据四能够相互印证，可以证实康尔达公司委托惠鑫公司向湖北红源市政建设工程有限公司项目部支付借款本息28114775元，该款在惠鑫公司应付康尔达公司的收购款中扣减，康尔达公司主张借款方是黄冈市政顺成房地产开发有限公司没有证据证实，对其抗辩意见本院不予采纳。对证据五的真实性予以采信，根据协议约定，过户由惠鑫公司和康尔达公司共同完成，但是否符合过户条件不属于人民法院司法审查范围，应由相关行政部门依法审核决定，故对惠鑫公司主张的案涉不动产已符合过户条件的拟证目的不予采信。甄某的出庭证言与惠鑫公司提供的证据不符，且无其他证据佐证，对其证言本院不予采信。本院经审理查明：2017年4月21日，康尔达公司作为转让方（甲方）与惠鑫公司作为受让方（乙方）就甲方将其所有的工业房地产转让给乙方，乙方提供给湖北同创科技有限公司建设石墨烯项目事宜签订一份《工业房地产转让意向协议书》，其中第一条所转让房地产基本情况约定：“1、坐落：路口工业园，工业用地71963.37平方米、工业厂房约2.25万平方米及附属设施。2、房屋现状：质量良好，未装修，未达消防标准，房屋未设定抵押。3、房地产产权登记：拥有国土使用证，证号：黄冈国有（2010）第020514010-1，未办理房屋所有权证。该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋及地方附属一并转让，该房屋的相关权益随该房屋一并转让”。……第三条转让费及付款方式约定：“……2、付款方式。实行分期付款。乙方支付三百万元给甲方，作为受让甲方工业房地产的预付款项。……e.付款账户：由双方协商后，乙方付款到甲方指定账户”。第六条约定：“本协议为框架协议，甲、乙双方就转让工业房地产未尽事宜作进一步协商，并签订正式协议，正式协议不得违反本框架协议”。协议还对产权承诺、房地产交付、过户以及争议的解决等内容进行了约定。同日，康尔达公司向惠鑫公司出具一份付款申请书，要求惠鑫公司根据《工业房地产转让意向协议书》第三条的约定先行支付300万元给康尔达公司作为受让工业房地产的预付款项。同日，康尔达公司又出具一份《委托收款授权书》，委托黄冈市政顺成房地产开发有限责任公司作为合法委托代理人，授权其代表康尔达公司与惠鑫公司进行代收预付出让款300万元有关事务，康尔达公司、黄冈市政顺成房地产开发有限责任公司分别作为委托单位、代理单位在授权书上签字盖章。同日，惠鑫公司向黄冈市政顺成房地产开发有限责任公司银行账户汇款300万元，康尔达公司向惠鑫公司出具一份300万元的收款收据。2017年9月1日，康尔达公司（甲方）与惠鑫公司（乙方）就转让不动产签订一份《不动产转让协议》，第一条不动产基本情况约定：“1.1不动产为房屋1.1.1该不动产为坐落于黄州工业园建设大道以北、育才路以西、世纪大道以东的房屋，建筑面积约22740平方米（以权属登记面积为准），用途工业厂房。1.1.2该不动产占用的土地使用权通过出让方式取得，用途：工业用地，面积71963.37平方米，使用期限截止2057年6月20日。1.1.3该不动产的附属设施包括管网、苗木等。1.1.4该不动产的权源文件包括土地证等。转让标的物的具体情况以本协议附件《评估报告书》描述为准”。第二条转让价款及支付方式约定：“2.1转让价款总计为人民币叁仟壹佰柒拾万元”。第四条不动产所有权的转移约定：“4.1与该不动产过户有关税费乙方自行负担。4.2乙方应在交齐全部转让款后30日内到有关部门办理该不动产的权属转移登记手续，如需要，甲方可给予必要的配合”。第八条甲方的权利义务约定：“……8.4以相关法律法规明确规定为前提，并应乙方合理要求协助其办理不动产所有权过户登记手续（以提供甲方拥有的相关资料为限）”。第九条乙方的权利义务约定：“……9.4按本协议约定自行办理该不动产的过户登记手续，并独立承担与过户有关的一切税费和过户不能的风险”。协议还对不动产及相关文件的交付、双方声明保证条款、特别提示条款、违约责任、争议的解决以及协议的变更终止等内容进行了约定。2017年9月4日，康尔达公司向惠鑫公司出具一份《支付委托书》，主要内容为根据双方收购协议的约定，惠鑫公司须在10日内支付收购款3170万元，因康尔达公司曾向湖北红源市政工程建设有限公司城东新区项目部借款2600万元，由于康尔达公司银行账号已取消，特委托惠鑫公司代康尔达公司向湖北红源市政工程建设有限公司城东新区项目部支付该笔借款本息合计28114775元，此款在惠鑫公司向康尔达公司支付的收购款中扣减。2017年9月6日，惠鑫公司将28114775元转让款支付给湖北红源市政工程建设有限公司城东新区项目部。2017年9月6日，康尔达公司（甲方）与惠鑫公司（乙方）就完成不动产证过户工作等事宜签订一份《补充协议》，主要约定“一、甲方在消防完成后，30个工作日内与乙方完成不动产证过户工作；二、甲方在收到乙方支付部分受让款时，提供合规收据，在付清所有受让款时五日内提供正式发票；三、如甲方违反上述条款，甲方应当向乙方每日支付2万元的违约金，依次累计”。2018年11月19日，黄州区公安消防大队向湖北西控同创石墨烯应用科技有限公司出具一份《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，主要内容为该公司于2018年11月19日经网上备案受理系统进行了黄冈石墨烯应用生产车间工程竣工验收消防备案，该工程未被确定为抽查对象。2019年4月9日，黄州区公安消防大队向惠鑫公司出具一份《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，主要内容为该公司于2019年4月9日经网上备案受理系统进行了石墨烯2﹟厂房工程竣工验收消防备案，该工程未被确定为抽查对象。本案审理过程中，本院依据康尔达公司的申请选定广东南天司法鉴定所对《补充协议》的文字和盖章先后顺序、康尔达公司的印章真伪、印章加盖时间和签署日期的形成时间进行司法鉴定。因康尔达公司未按时缴纳鉴定费，本院司法鉴定处对其鉴定申请作退案处理。本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。一、关于案涉合同的效力问题。本案中，康尔达公司与惠鑫公司就案涉不动产转让事宜先后签订了《工业房地产转让意向协议书》、《不动产转让协议》及《补充协议》三份合同。三份合同经双方当事人签字盖章确认，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。康尔达公司主张案涉不动产未取得土地使用权证和房屋不动产登记证书，《工业房地产转让意向协议书》和《不动产转让协议》违反了《城市房地产管理法》第38、39条强制性规定，应当无效。本院认为，《城市房地产管理法》第38、39条虽然对房地产不得转让的情形和转让房地产应当符合的条件作出了规定，但上述条款是为了行政管理的需要而设置，其立法目的是为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，故该规定应为管理性的强制性规定，而非效力性的强制性规定，且拟转让的房地产是否办理取得权属证书只影响物权能否产生变更，并不影响合同本身的效力问题，故康尔达公司的抗辩意见没有法律依据，本院不予支持。康尔达公司虽然在诉讼中申请对《补充协议》的真实性进行司法鉴定，但未按时缴纳鉴定费，应承担不利后果，本院对其抗辩意见不予采纳。二、关于惠鑫公司主张康尔达公司应当履行《不动产转让协议》约定的义务，将案涉工业厂房和对应的土地使用权一并过户至惠鑫公司名下的诉讼请求能否支持的问题。关于过户问题，双方在《不动产转让协议》及《补充协议》中约定不一致，因《补充协议》签订时间在后，故应以《补充协议》的约定为准。《补充协议》约定康尔达公司应在消防完成后，30个工作日内与惠鑫公司完成不动产证过户工作，但案涉不动产是否符合过户条件，能否完成过户应由相关行政部门依法审核决定，不属于人民法院司法审查范围，故本案不宜直接判决康尔达公司完成过户工作，但康尔达公司与惠鑫公司签订合同，同意将案涉工业厂房和对应的土地使用权转让给惠鑫公司，康尔达公司作为转让方有义务配合协助惠鑫公司完成权属转让登记,康尔达公司不履行该项合同义务，构成违约，惠鑫公司有权要求康尔达公司承担违约责任。综上，惠鑫公司的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、黄冈惠鑫资产经营有限公司与黄冈市康尔达食品有限公司签订的《工业房地产转让意向协议书》、《不动产转让协议》及《补充协议》有效；二、黄冈市康尔达食品有限公司于本判决生效之日起三十日内协助黄冈惠鑫资产经营有限公司办理所购房屋（建设工程规划许可证号：建字第GJ2009-04-2号、第GJ2009-04-4号）和土地使用权（黄冈国用（2010）第020514010-1号）的权属登记。案件受理费200300元，由被告黄冈市康尔达食品有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。审判长  刘小成审判员  邱爱兵审判员  张 敏二〇二〇年六月三日书记员  黄 宁