陕西省商洛市商州区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕1002民初2502号 原告：丹凤县供销合作社，住所地丹凤县。法定代表人：刘建军，主任。委托诉讼代理人：史伟，男，丹凤县供销合作社出纳。委托诉讼代理人：叶晗钰，陕西东瑞律师事务所律师。被告：杨存福，男，1963年3月13日出生，汉族，农民，住丹凤县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告：雷冬花，女，1963年12月28日出生，汉族，丹凤县供销合作社退休职工，住商洛市商州区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告：杨舒寒，女，1986年10月13日出生，汉族，住丹凤县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告丹凤县供销合作社（以下简称丹凤供销社）与被告杨存福、雷冬花、杨舒寒房屋租赁合同纠纷一案，丹凤县人民法院于2019年2月21日立案后，向商洛市中级人民法院申请指定管辖。商洛市中级人民法院作出（2019）陕10民辖9号指定管辖决定书，指定由商洛市商州区人民法院审理该案。本院于2019年10月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丹凤县供销社的委托诉讼代理人史伟、叶晗钰与被告杨存福到庭参加了诉讼，被告雷冬花、杨舒寒经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丹凤供销社向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原告与被告雷冬花及被告杨存福之间的房屋租赁合同关系，限期将原告房屋交回。2.请求被告雷冬花、杨存福支付从2017年7月1日起至2019年9月9日期间的房屋租金23,833.16元（计算标准是年租金11,000元，共计26个月）。3.请求被告杨舒寒配合被告雷冬花、杨存福向原告交房。4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2000-2002年，在谢少成任原告主任期间，经原告研究决定，在单位院内修建供销市场，市场建设费用由职工集资，交30,000元分给房屋一间两层，由原告统一修建，产权归原告所有，由职工使用经营，使用经营期限为15年。原告职工雷冬花分两次向原告交市场集资建房款30,000元，取得了原告西院东排北端第1间的使用权。收款收据上主管为谢少成、会计为雷庆娃、制票为刘芸。因原告单位原主任谢少成职务犯罪被司法机关追究刑事责任，原告未与职工雷冬花签订经营期限为15年的租赁合同。2000年8月13日，雷冬花与被告杨存福签订《合同书》，该《合同书》约定：承包金为30,000元，转包费2000元，时间为15年期限。2018年10月7日，原告向雷冬花送达通知，要求其在收到通知之日起30日内将房屋交回原告。2018年10月10日，雷冬花回复的《关于县社西院市场开发房屋使用情况的说明》，说明其收取原告交房通知，依据有关法律规定，现将杨存福占用的房屋指定交付原告，由原告依法收回。经了解，2018年9月10日，被告杨舒寒从杨存福手中租赁涉案房屋，租期一年，年租金11,000元。综上，依据物权法、合同法及相关司法解释之规定，原告提出上述诉讼请求，请予支持。被告杨存福辩称：1.事实经过。本案涉及的房屋是被告同原告职工雷冬花达成协议集资建房，被告付给雷冬花32,000元，其中30,000元是集资款，2000元是付给雷冬花转让费，32,000元是被告一次性付给雷冬花的。该房屋被告出资建成后，但住房用水、用电都未到位，全是被告自己花钱办到位，当时原告对外宣称院内设饮食、蔬菜市场，道路宽敞，前景效益特别好，但集资房建好后，原告对集资户用水、用电及管理根本不管，还把规划市场内的很多用房挪做它用，致使十几年来，市场生意惨淡，房屋无人租住，即使租出也是租金很少，现连集资建房款都没有收回，集资者都怨声一片。2.被告与原告未签订任何租赁合同，无合同相对性，应驳回对被告的诉请。被告与原告未签订任何协议，原告无任何权利要求被告怎么办，集资建房是被告同雷冬花说好的，要交房只是被告同雷冬花双方的事，依据合同相对性，原告与被告不存在合同约定的权利义务关系，现原告依据合同起诉被告缺乏最根本的事实依据，因此，应依法驳回原告诉请。3.原告要求被告支付2017年7月1日至2019年9月9日期间的房屋租金无事实依据。原被告未签订任何协议，原告无权要求被告支付任何费用，并且在近几年，原告动不动起诉这个集资户或起诉那个集资户，造成市场人心慌慌，想租房都不敢租，已租房的都退了房，致使房屋一直这么多年都无人租，加之被告的房在最后面，更难租，也无人租。总之，被告认为原告不负责任的行为，造成市场人心慌慌，无人租房，集资人的经济损失都是原告这么多年，管理不够和以上不当行为造成，其行为给集资人造成经济损失巨大，且原告起诉被告于法无据，请法院依法驳回原告诉请。 被告雷冬花辩称：一、请求依法驳回原告要求被告限期将案涉房屋交回的诉讼请求。1.2018年10月7日，被告收到原告要求交回房屋的《通知》后，于2018年10月10日向原告出具《关于县社西院市场开发房屋使用情况的说明》，该份回复明确向原告指示交付，故被告履行了法律规定的义务。2.被告目前并未实际控制、使用涉案房屋，故无法向原告履行实际交付房屋的义务。二、请求依法驳回原告请求被告支付房屋租金的诉讼请求。案涉房屋租赁期限15年，租赁期限届满后，一直由被告杨存福使用、收益，被告并未收取房屋租金，故不需要支付原告租金。三、被告在履行合同过程中，不存在任何过错，故不承担任何诉讼费用。综上，请依法驳回原告对被告的诉讼请求。被告杨舒寒未到庭，未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告丹凤供销社提供的证据有：1.监察建议书、XX委便函；2.谢少成证明、会议记录复印件、法院网截图；3.雷冬花情况说明、合同书、陈某某证明、梅继保证明、收款收据2张、短信截图；4.杨舒寒询问笔录、杨存福收条；5.丹凤县XX社通知2份；6.国有土地使用证复印件。被告杨存福提交的证据有：收条1份。被告雷冬花提交的证据有：1.情况说明；2.转让协议；3.陈某某证明；4.梅继保证明；5.杨启民证明；6.向杨存福催收房租短信截图；7.集资款交款证明。被告杨舒寒未提交证据。被告杨存福对原告证据的质证意见：证据1至6的真实性均无异议。证据3中的合同书，是当时被告想要原告的房，先付给雷冬花32,000元，后被告与陈某某、梅继保找到雷冬花，由梅继保代笔拟写了该份临时合同，随后由雷冬花将与原告的正式合同交于被告；证据3中的短信截图无异议，时间可能是2017年7月2日，需要说明的是，房屋出租一直比较困难，被告曾将房屋出租给原告职工邬江涛有4个月时间，在此期间雷冬花直接找到邬江涛要求交房，邬江涛就找到被告说雷冬花一直找他，他不敢租用了。证明4无异议，但需要说明在2019年正月杨舒寒找到被告，称法院和丹凤XX社都找她，她不敢用房了，被告当时就给杨舒寒退了6000元房租，让杨舒寒继续使用房屋，如果要腾房就配合腾房。对证据5的真实性无异议，但原告未给被告通知，被告不知情。被告杨存福对被告雷冬花的证据无异议。原告对被告杨存福、雷冬花所交证据的真实性无异议。经本院审查，对当事人就真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认，并在卷佐证相关事实。被告雷冬花、杨舒寒未到庭，视为放弃对原告及被告杨存福所交证据的质证权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案的法律事实如下：2000-2002年，谢少成担任原告丹凤XX社主任期间，经原告单位研究决定，在其院内修建供销市场，市场建设费用由职工集资，交30,000元分给房屋1间2层，由原告统一修建，产权归原告所有，由职工使用经营15年。被告杨存福得知原告要修建供销市场的消息后，经陈某某介绍，被告杨存福联系到原告单位职工、本案被告雷冬花。杨存福与雷冬花商议后，杨存福于2000年6月10日向雷冬花支付32,000元。2000年8月13日，由杨继保书写合同书，该合同主要内容：合同为雷冬花承包县XX社XX楼XX层上、下各1间，待建面积约50平方米，承包金为30,000元，转包费为2000元，时间为15年期限；杨存福付给雷冬花32,000元，一次性付清。合同尾部甲方、乙方、中人、代笔人分别由雷冬花、杨存福、陈某某、杨继保签名。被告雷冬花分两次向原告交纳市场集资建房款30,000元。2002年底，原告将其院内建成的供销市场东排由北向南第1间2层房屋交于雷冬花，雷冬花将房屋钥匙交于杨存福，杨存福即占有使用房屋至今。谢少成因挪用公款罪被判刑后，原告未与雷冬花签订经营期限为15年的书面租赁合同。2017年12月底，15年的房屋租赁期限届满，雷冬花未向原告交回房屋，亦未与原告续签租房合同。2017年11月20日，丹凤县监察局向原告发出监察建议书，建议原告对其办公楼及院内商铺纠纷问题依法进行起诉将问题解决，保证国有资产安全，2018年9月10日，中共丹凤县XX委办公室根据群众举报，向原告发出督办函，要求原告将院内市场房屋对外租赁到期后处置情况书面报县XX委XX室。2018年9月27日，原告在其院内张贴通知，要求各承租户自收到通知之日起10日内向原告提供合法使用承租房屋的依据，并于通知之日起30日内腾退房屋，交回原告。2018年10月7日，原告向被告雷冬花送达书面通知，要求雷冬花：1.在收到通知之日起10日内向原告提交合法使用该承租房屋的依据，并在收到本通知之日起30日内腾退房屋，将房屋交回；2.如对通知有异议，书面向原告说明依据和理由，原告收到书面材料后，另行研究并做出相应的处理；3.如在通知期限内既不腾退房屋，又不提出异议，原告将区别对待，涉及党员、职工的，移交县XX委处理，涉及其他人员的，依法向法院提起诉讼。被告雷冬花收到原告通知后，向原告书面说明，当年经人介绍，其将报名集资的房屋转让给杨存福使用和经营，转让期限15年，转让费32,000元，其与杨存福签订有转让协议，市场建起后，其将分得的经营使用房屋（即案涉房屋）交于杨存福使用和经营。2017年，使用期限到期后，其多次寻找杨存福催促其将房屋交回原告，但杨存福以原告未收房为由，至今未交回。现收到原告交房通知，依法有关法律规定，现将杨存福占用的房屋指定交付原告，由原告依法收回。被告雷冬花将其与杨存福签订的合同书、陈某某证明材料、梅继保证明材料、向杨存福催收房屋短信截图、集资款交款凭证等材料一并提交原告。雷冬花向原告所交材料中有其向杨存福催收房屋的短信截图，该短信截图与原告所提交的短信截图相同，其主要内容为：群富（指杨存福），上次说6月底给我交房，房租让你收到年底，时间已到，咱抽时间办下手续。咱好说好商量，合同上写的很清楚，我不想再说，也不想为此事打官司伤和气，短信截图中的时间显示为7月2日。现原告诉至法院，要求解除与被告雷冬花、杨存福的房屋租赁合同关系、腾交房屋、支付房屋租金。另查明，案涉房屋由原告丹凤县XX社在其划拨的国有土地上开发建造，原告所建房屋至今未取得建设工程规划许可证及相关主管部门的批准。还查明，2018年9月10日，被告杨存福将案涉房屋出租于被告杨舒寒，收取杨舒寒一楼房屋年租金11,000元。审理中，被告杨存福说明被告杨舒寒已将承租房屋交回，目前该房屋空闲。2019年11月6日，原告书面申请撤回对被告杨舒寒的诉讼请求。本院认为，原告丹凤XX社与被告雷冬花虽未签订书面房屋租赁合同，但雷冬花向原告交纳房屋集资款30,000元，原告将房屋建好后，交由雷冬花使用15年，产权归原告的事实，说明原告与被告雷冬花形成事实上的房屋租赁合同关系，双方的意思表示真实。雷冬花就案涉房屋收取被告杨存福32,000元，双方所签订合同中亦约定有15年的使用期限，雷冬花从原告处接收房屋后，将房屋交付杨存福，雷冬花与杨存福形成事实上的房屋转租关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审庭审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中所涉及的房屋至今未取得建设工程规划许可证或主管部门的批准建设的相关手续，故原告与被告雷冬花之间的房屋租赁合同法律关系应属无效，加之15年期限已届满，雷冬花应将租赁房屋交还原告，由于原告与雷冬花之间的房屋租赁合同无效，故被告杨存福作为次承租人，其占有使用该房屋亦无合法依据，应交还租赁房屋。基于杨存福实际占有案涉房屋，雷冬花未占用房屋的事实，且雷冬花之前已明确表示由杨存福直接向原告交房，故案涉房屋应由杨存福向原告交还，雷冬花予以协助。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院一般予以支持。本案中，原告将建房集资款抵作15年房屋占有使用费符合当事人当初约定本意和法律规定。原告主张的合同逾期后至2019年9月9日的房屋占有使用费，应予支持，但其要求从2017年7月1日起算，与本案查明事实不符，约定的15年租期于2017年12月底到期，应从2018年1月1日起算；该房屋占有使用费参照同一地段、相同类型的房屋租金标准即杨存福将案涉房屋出租于被告杨舒寒的年租金11,000元计算，较为合理。经核算，2018年1月1日至2019年9月9日期间的房屋占有使用费为18,564.38元。该房屋逾期占有使用费按照原告与雷冬花的房屋租赁合同关系，本应由雷冬花支付，但雷冬花已于2017年6、7月间开始催促房屋实际经营人杨存福交房，而杨存福至今既未向雷冬花交房，也未向雷冬花指定的原告交房，导致产生该逾期占用费，为解决纠纷，并遵循公平、诚实、信用原则，杨存福作为案涉房屋的实际经营人应向原告承担2018年1月1日至2019年9月9日期间的房屋逾期占有使用费的支付责任。在本案的审理中，原告撤回对被告杨舒寒的诉讼请求，系其对自己民事权利的处分，亦不损害他人合法权益，应予准许。被告杨存福的主要抗辩理由及被告雷冬花的答辩意见，与本案已查明的事实不符，本院不予采纳，理由不再赘述。被告杨存福认为原告管理不够及不负责任的行为，给集资人造成巨大的经济损失，因其未提供证据且损失不明确，该答辩意见不足以对抗原告的诉求，在本案中不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告雷冬花协助被告杨存福将位于丹凤县XX社西院东排由北向南第1间2层房屋腾交原告丹凤县供销合作社；二、被告杨存福向原告丹凤县供销合作社支付2018年1月1日至2019年9月9日的房屋占有使用费18,564.38元；三、驳回原告丹凤县供销合作社其他诉讼请求。上述一、二项限被告雷冬花、杨存福于本判决生效之日起30日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费496元，由原告丹凤供销合作社负担88元，被告雷冬花、杨存福各负担208204元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。 审  判  长        何  明人民陪审员        李高岐人民陪审员        鱼铁虎 二〇一九年十一月二十五日 书  记  员        王译曼1