上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第2698号原告(反诉被告)：贺小力，女，1983年9月16日出生，汉族，住陕西省咸阳市。原告(反诉被告)：石庆伟，男，1988年6月9日出生，汉族，住重庆市。原告(反诉被告)：胡林明，男，1985年10月28日出生，汉族，住安徽省阜阳市。三原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：金文明，上海刘礼峰律师事务所律师。被告(反诉原告)：陈娟，女，1963年5月28日出生，汉族，住福建省。委托诉讼代理人：秦培金，上海市希望律师事务所律师。原告(反诉被告)贺小力、石庆伟、胡林明与被告(反诉原告)陈娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月5日立案受理后，依法适用简易程序并于2016年1月22日公开开庭予以审理。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序审理。因陈娟在答辩期内提起反诉，本院受理后于2016年12月15日公开开庭予以合并审理。贺小力、石庆伟、胡林明及其委托诉讼代理人金文明，陈娟及其委托诉讼诉讼代理人秦培金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贺小力、石庆伟、胡林明向本院提起诉讼请求：1.解除双方于2015年9月30日签订的《上海市房屋租赁合同》；2.陈娟返还租赁保证金人民币(币种下同)28,000元、租金84,000元、空调等原有设备折价款10,000元；3.陈娟支付违约金28,000元；4.本案诉讼费由陈娟负担。事实与理由：贺小力、石庆伟、胡林明意欲在华漕镇租房经营餐饮生意，恰遇陈娟有房出租。陈娟承诺其所有的房屋可以供餐饮生意经营使用。2015年9月30日，双方签订《上海市房屋租赁合同》，合同约定房屋位于北翟路XXX号一层，房屋用途为商铺，承租人承诺租赁该房屋作为商铺使用，合同还约定了空调等设备折合1万元。签订该合同后，贺小力、石庆伟、胡林明按约支付了租赁保证金28,000元、租金84,000元、空调等原有设备折价款10,000元，合计122,000元。其中102,000元系银行转账，20,000元是现金交付，陈娟出具押金收据及租金收据。签订协议后，贺小力、石庆伟、胡林明积极装修房屋、添置设备，但受到物业、居委会及附近居民的阻扰，他们认为房屋用来经营餐饮业务，那样会给附近居民带来非常不利的影响。贺小力、石庆伟、胡林明向相关政府部门咨询，得知《上海市房地产权证》上记载的用途为居住，不能做商铺使用，一切经营手续不可能办下来，故该合同目的已无法实现，贺小力、石庆伟、胡林明投入大量人力物力，损失惨重，故以讼称事由诉至本院。陈娟辩称，不同意本诉诉讼请求，其并无违约。1、双方合同中明确约定办理营业执照、卫生许可证系承租人自行办理，陈娟仅为配合；2、系争房屋的性质为商铺，在出租给贺小力、石庆伟、胡林明前亦是作为餐饮经营，不能办理营业执照系贺小力、石庆伟、胡林明自身原因；3、原告一直未能返还房屋，造成了租金损失。陈娟基于上述理由向本院提起反诉诉讼请求：1.贺小力、石庆伟、胡林明支付自2016年3月30日起至2016年8月13日的租金61,600元；2.本案诉讼费由贺小力、石庆伟、胡林明负担。事实与理由：双方于2015年9月30日签订的《上海市房屋租赁合同》，约定作为商铺使用，租期自2015年10月1日起至2016年9月30日止，每月租金14,000元。双方当事人在补充条款中还约定，贺小力、石庆伟、胡林明在租赁期内营业执照、卫生许可证等均由其自行负责，陈娟配合。在2015年10月1日，贺小力、石庆伟、胡林明向陈娟支付了租金，此后贺小力、石庆伟、胡林明一直占有房屋直至2016年8月13日返还，应支付占用期间的租金。针对反诉，贺小力、石庆伟、胡林明辩称，不同意反诉诉讼请求，因陈娟违约导致合同目的无法实现，应解除合同，无需支付租金。经审理查明，上海市闵行区北翟路5108、5110号房屋的产权人为滕a、陈娟。2015年9月30日，陈娟(出租方、签约甲方)与贺小力、石庆伟、胡林明(承租方、签约乙方)签订《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》，约定：甲方出租给乙方的房屋座落于闵行区北翟路xxxx室一层，建筑面积为110平方米左右，房屋用途为商铺；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商铺使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；甲、乙双方约定甲方于2015年10月1日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期限自2015年10月1日起至2016年9月30日止；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还，乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前1个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；甲、乙双方约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金14,000元，月租金为14,000元，乙方应于每月15日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的1%支付违约金；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为二个月的租金，即28,000元；甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的双倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分，(一)甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后10日内仍未交付的，(二)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的，(三)乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的，(四)因乙方原因造成房屋主体结构损坏的，(五)乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的等。合同附件一处，双方还约定：乙方在租赁期内，营业执照、卫生许可证等均由乙方自行负责，甲方负责配合；该商铺不能开棋牌室，该商铺租赁期内不得转租，该房款不包括租房发票，租赁期内消防安全由乙方自行负责；空调的设配折合1万元整等。合同签订后，贺小力、石庆伟、胡林明向陈娟支付了押金28,000元、2015年10月1日至2016年3月31日六个月的租金84,000元及折价款1万元。陈娟将系争房屋交付贺小力、石庆伟、胡林明使用，贺小力、石庆伟、胡林明进行了部分装修。贺小力、石庆伟、胡林明在办理营业执照过程中，因系争房屋房地产权证原登记为居住用途，故于10月15日左右告知陈娟，并与陈娟协商处理。此后陈娟至上海市闵行区房地产交易中心核实，2015年10月22日房屋用途确认为商业，并于2015年11月14日换发新证。现北翟路xxxx、xxxx室房屋登记类型为商场，用途为商业。2015年10月22日，贺小力、石庆伟、胡林明委托代理人向陈娟发函，认为陈娟承诺系争房屋内可经营火锅店，但房屋用途为居住，无法经营，合同目的无法实现，陈娟已根本性违约，故要求解除租赁合同。贺小力、石庆伟、胡林明向系争租赁房屋地址北翟路xxxx、xxxx号邮寄该解除函，因无法送达被退回。贺小力、石庆伟、胡林明于10月25日即向本院递交本案诉状。此后于同年10月28日，陈娟向贺小力、石庆伟、胡林明的代理人发送短信，表示产权证已经进行了变更登记，是交易中心登记错误，现已经变成商业用途，可以提供产权证复印件供办理手续。2015年11月9日，上海市闵行区市场监督管理局向贺小力出具《不予受理通知书》，载明：经审查，您提交的开业登记申请，我局不予受理，理由为申请文件、材料不齐全或不符合法定形式。2015年11月10日，上海市闵行区紫堤苑小区业主委员会出具《证明》，载明：北翟路xxxx、xxxx号门面房位于小区南门，为了制止开饮食店，居委、物业和业委会上门协调，劝说多次，说明情况及对小区整体环境造成的危害，广大业主反响强烈要求制止，故不能经营饮食店。上海市闵行区华漕镇诸翟居民委员会盖章确认该证明。2016年8月13日，双方办理了系争房屋的交接手续，贺小力、石庆伟、胡林明将房屋返还陈娟，系争房屋内的空调设备未拆除带离。另查明，陈娟于2016年1月22日庭审中向本院提交照片一组，证明系争房屋周围商铺经营状况，贺小力、石庆伟、胡林明对该组照片无异议。据该组照片反映系争房屋同小区一楼沿街房屋均对外经营，经营项目有餐饮、烟酒零售、广告、火车票代售及棋牌室等。本案系争商铺上有“一品砂锅”的招牌尚未拆除。上述事实，由贺小力、石庆伟、胡林明提交的《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》、上海市房地产权证、收据及付款凭证、装修收据及照片、证明、《不予受理通知书》、解除函及邮寄凭证、收房收条，由陈娟提交的照片一组、上海市房地产权证、短信记录等证据及当事人的陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本案审理过程中，贺小力、石庆伟、胡林明向本院提交录音记录两份，证明陈娟曾承诺系争房屋可用于餐饮。对录音记录陈娟未予认可，本院认为该录音系双方承租后的协商过程，但并未能证明双方于签订合同时对于用途的承诺，从该录音也能反映出陈娟在配合协调处理租赁事宜。本院认为，陈娟与贺小力、石庆伟、胡林明签订的《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》为双方真实意思，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。本案中双方租赁合同签订后半月，双方即产生纠纷，致房屋空置至本案中才予以交接。现双方争议焦点为合同未能按约履行的责任在谁？对此，贺小力、石庆伟、胡林明认为陈娟承诺系争房屋可用于餐饮经营，现因系争房屋无法办理餐饮许可证，故陈娟属于根本性违约。首先，就系争房屋的用途，双方于租赁协议中约定为商铺使用，虽签订租赁合同时陈娟出示的房地产权证上房屋用途登记为居住，但陈娟于贺小力、石庆伟、胡林明提出异议后，即向房地产交易中心予以确认更正，已尽其配合义务。系争房屋性质属商铺，陈娟交付的系争房屋符合双方租赁合同中约定之用途。其次，就营业执照及卫生许可证的办理，双方于租赁合同中明确系由贺小力、石庆伟、胡林明自行负责，该部分内容在附件中予以手写确认，为双方特别协商明确之内容。贺小力、石庆伟、胡林明在用以经营时应了解相应风险，于承租系争房屋时应考量房屋实际情况及执照办理的具体要求。而陈娟在贺小力、石庆伟、胡林明提出房屋登记性质问题后，积极配合至交易中心核实确认，并及时变更登记，在贺小力、石庆伟、胡林明提交的录音中也能反映出陈娟始终配合协商；再次，虽贺小力、石庆伟、胡林明提交了居委会证明，但业委会及居委会并非行政许可单位，其对于系争商铺是否可办理卫生许可并无行政职权。且陈娟提交的系争商铺照片来看，同系争商铺相同地段、相同情况的商铺，多处商铺均用于餐饮之经营。同时本院注意到，贺小力、石庆伟、胡林明提交的《不予受理通知书》中载明系为申请文件、材料不齐全或不符合法定形式，故未受理开业登记申请，并非贺小力、石庆伟、胡林明所述因房屋性质导致。最后，从双方的协商过程来看，陈娟始终积极配合、协商，但贺小力、石庆伟、胡林明却于2015年10月15日左右发现房屋登记为居住后，于10月22日即一周后就向租赁地址及系争房屋发函要求解除，该房屋已由其三人占有使用，陈娟明显无法收悉函件。同时贺小力、石庆伟、胡林明在事发后十日内，于10月25日即准备诉状向本院提起诉讼，要求解除租赁合同，全无协商之意图。在陈娟于10月28日发送短信告知房屋性质更改，在本案庭审中明确房屋性质后，贺小力、石庆伟、胡林明并未重新办理营业执照，而是搜集证据坚持要求解除合同，毫无履行合同之诚意。综上，贺小力、石庆伟、胡林明以其行为明确不履行租赁合同，已属违约，其认为陈娟根本性违约的主张，本院不予支持。本案系争房屋已于2016年8月13日进行交接，租赁合同已无法继续履行，双方以实际行为已解除了系争房屋的租赁合同，故本院确认该合同于8月13日解除。而就解除合同之责任，系因贺小力、石庆伟、胡林明违约所致，故其要求陈娟支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于贺小力、石庆伟、胡林明主张返还租金，陈娟要求支付租金的诉讼请求，本院认为，就自2015年9月1日起至2016年8月13日止的租金159,870.97元，虽合同因贺小力、石庆伟、胡林明违约导致解除，但系争房屋原登记为居住用途，系本案纠纷的导火线，同时陈娟在贺小力、石庆伟、胡林明以其行为明确不履行租赁合同时，首次庭审中仍要求继续履行，并在该次庭审中本庭要求房屋进行交接时不予明确配合，对于房屋空置损失的扩大也存在一定责任，故确认陈娟承担30%的租金损失，即贺小力、石庆伟、胡林明共应向陈娟支付租金111,909.68元。又贺小力、石庆伟、胡林明已向陈娟支付租金84,000元，双方合同中约定合同解除时押金28,000元可抵扣租金，二相折抵后陈娟应返还90.32元(84,000元%2B28,000元-111,909.68元)。关于贺小力、石庆伟、胡林明已支付的空调折价款10,000元，其承租后并无实际使用空调，且搬离后也未将其拆走，该费用陈娟应予以返还。综上陈娟共应向贺小力、石庆伟、胡林明返还10,090.32元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条之规定，判决如下：一、确认被告(反诉原告)陈娟与原告(反诉被告)贺小力、石庆伟、胡林明就上海市闵行区北翟路XXX号房屋签订的《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》于2016年8月13日解除；二、被告(反诉原告)陈娟于本判决生效之日起十五日内向原告(反诉被告)贺小力、石庆伟、胡林明返还10,090.32元；三、驳回原告(反诉被告)贺小力、石庆伟、胡林明的其余本诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,650元，反诉案件受理费减半收取计670元，二项合计6,320元，由原告(反诉被告)贺小力、石庆伟、胡林明负担4,424元，由被告(反诉原告)陈娟负担1,896元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 殷 雪人民陪审员 尹 萍人民陪审员 黄丽伟二〇一六年十二月二十八日书 记 员 罗香琴附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。