天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0112民初11989号原告：天津市津南区北闸口农工商联合总公司，住所地天津市津南区北闸口乡北闸口村，统一社会信用代码911201121038756783。法定代表人：陈立清，职务经理。委托诉讼代理人：白翼，天津星泽律师事务所律师。被告：天津河南电子有限公司，住所地天津市津南区北闸口镇工业开发区，统一社会信用代码9112011260091018XY。法定代表人：河承起，职务董事长。委托诉讼代理人：周洪海，男，该公司职员。原告天津市津南区北闸口农工商联合总公司（以下简称“农工商公司”）与被告天津河南电子有限公司（以下简称“河南电子”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农工商公司的委托诉讼代理人白翼，被告河南电子的委托诉讼代理人周洪海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农工商公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认双方厂房租赁关系解除；2.判令河南电子将租赁物腾空返还农工商公司；3.判令河南电子给付农工商公司支付2016年7月1日至2019年10月31日的租金4521836.5元，以及自2019年11月1日起至河南电子实际腾空返还租赁物之日的占用费（标准为14元/月?㎡）；4.判令河南电子以欠付租金为基数，按银行同期贷款利率的1.3倍标准向农工商公司支付自2016年7月11日至2019年10月31日的违约金468933.4元，以及自2019年11月1日起至河南电子实际支付全部租金之日的违约金，以上合计4990769.9元；5.诉讼费及因诉讼产生的一切费用由河南电子承担。事实与理由：农工商公司与河南电子自2015年建立厂房租赁关系，双方约定农工商公司将其所属的坐落于天津市津南区北闸口工业园区广惠道27号的厂房向河南电子出租。租赁面积为8799㎡。合同签订后，农工商公司依约将租赁物交付河南电子，但河南电子仅向农工商公司支付部分租金。河南电子的行为已构成违约，故农工商公司呈讼，提出如上诉请。河南电子辩称，2016年至今的房屋租金签订合同真实性无异议，对于签订的期间有异议。2018年11月1日以后的租金应由天津久泰睿隆科技有限公司（以下简称“久泰公司”）支付，农工商公司也已经收到这笔钱，故2018年11月1日之后的租金河南电子不同意承担，同意腾房的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：农工商公司与河南电子于2015年9月1日签订了《厂房租赁合同》，河南电子租赁天津市津南区北闸口工业园区广惠道27号厂房及厂院，租赁期为两年，自2015年9月1日起至2017年1月31日止，经2017年2月1日及2018年2月1日两次续签，租期延至2021年1月31日，合同签订后，农工商公司如约交付租赁物于河南电子使用，河南电子自2016年5月1日起拖欠租金至今，2019年10月，关联企业久泰公司代河南电子向农工商公司支付租金260000元。另查，涉案厂房系农工商公司所有。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。争议问题：1.就租赁合同解除及违约责任。双方签订合同后，河南电子未能按期给付租金，违反了租赁合同的主要义务，农工商公司于2019年10月采取自救行为要求河南电子履行租金给付义务，而河南电子仍未能足额履行，故双方的租赁合同关系应于2019年10月31日解除，现由于厂内物品已被法院查封，河南电子无法履行承租义务，虽然河南电子表示同意腾房，但对于厂内物品的腾出应由查封法院配合履行，故在房屋腾空前，农工商公司有义务妥善保管厂内物品，并按租金标准收取房屋占用费，河南电子对租赁合同的解除承担违约责任。2.就租金及违约损失的承担与计算。自2016年5月1日至2018年9月31日，河南电子所欠租金为3180418.5元，河南电子认可该数额，本院予以确认。结合租赁合同解除时间，按租赁合同约定14元/月?㎡计算至2019年10月31日欠付租金共计4781836.5元，扣减久泰公司代付260000元为4521836.5元，对于农工商公司该项诉讼请求，本院予以支持。如前所属，对于2019年11月1日起，农工商公司可按14元/月?㎡标准收取房屋占用费，至房屋实际腾空时止。对于违约金，虽租赁合同约定了延付租金应承担的违约责任，且河南电子自2016年起欠付租金，但双方后续订立多份租赁合同并未对违约金进行结算亦未进行约定，故对于2019年11月1日之前的违约金请求，本院不予支持，2019年11月1日之后的违约金，因租赁合同约定标准过高，本院依法调整为银行同期贷款标准的1.3倍计算，对于农工商公司超出该标准的部分，本院不予支持。本院认为，原、被告签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且该合同不违反法律法规的强制性规定，应为有效。结合争议问题：河南电子应支付农工商公司2016年7月1日至2019年10月31日的租金4521836.5元，并按14元/月?㎡标准收取自2019年11月1日起的房屋占用费，至房屋实际腾空时止；对于未能履行的租金部分，应按银行贷款利率的1.3倍自2019年11月1日起至实际给付之日计算违约金。综上所述，对于农工商公司部分诉讼，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告天津市津南区北闸口农工商联合总公司与被告天津河南电子有限公司的租赁合同关系于2019年10月31日解除；二、被告天津河南电子有限公司腾空天津市津南区北闸口工业园区广惠道27号厂房及厂院交还原告天津市津南区北闸口农工商联合总公司；三、被告天津河南电子有限公司于本判决生效后三日内给付原告天津市津南区北闸口农工商联合总公司2016年7月1日至2019年10月31日的租金4521836.5元，并按14元/月?㎡的标准给付原告天津市津南区北闸口农工商联合总公司自2019年11月1日起至房屋实际腾空之日的房屋占用费；四、被告天津河南电子有限公司于本判决生效后三日内以4521836.5元为基数，按银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算给付原告天津市津南区北闸口农工商联合总公司自2019年11月1日起至租金实际给付之日的违约金；五、驳回原告天津市津南区北闸口农工商联合总公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23363元，由被告天津河南电子有限公司负担21487元，由原告天津市津南区北闸口农工商联合总公司负担1876元；保全费5000元，由被告天津河南电子有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  田洪峰二〇二〇年二月三日书记员  王宏莲附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。