上海市松江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）沪0117民初19094号 原告：上海共发物流有限公司，住所地上海市松江区。 法定代表人：何小毛，执行董事。 委托诉讼代理人：王智跃，上海山田律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄志鹏，上海山田律师事务所律师。 被告：上海申热工业炉有限公司，住所地上海市浦东新区。 法定代表人：宣庆明，执行董事。 委托诉讼代理人：邱晓明，上海朝闻律师事务所律师。 委托诉讼代理人：管红霞，上海朝闻律师事务所律师。 原告上海共发物流有限公司与被告上海申热工业炉有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月12日受理后，依法适用简易程序于2019年12月9日公开开庭进行了审理，原告上海共发物流有限公司的委托诉讼代理人王智跃、被告上海申热工业炉有限公司的委托诉讼代理人邱晓明到庭参加了庭审。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告已支付的押金400,000元；2.判令被告向原告支付6个月缓冲期对应的租金2,400,000元；3.判令被告自起诉日起至实际支付时止的迟延支付利息(以2,800,000元为基数，按立案时央行公布的利率，年化利率4.2%计算)。事实与理由：2015年8月5日，原被告之间经产权所有人上海兆年重工机械有限公司同意签订《厂房租赁合同》一份，约定由被告将位于松江区申港路XXX号的全部物业转租给原告，租赁期限为10年，自2015年11月1日至2025年10月30日止，前5年的租金为每月400,000元，原告支付一个月押金400,000元给被告担保合同的履行；因承租的厂房前期不能满足营业条件，需装饰装修改造后方能投入使用，故被告给予原告3个月的装修免租期；原告可自行转租；被告违反本合同约定，应承担违约责任，但由于业主方原因导致合同履行问题的，被告不承担法律责任，但要协助原告向业主追索前期投资所产生的一切经济损失；如因政府部门强制执行等不可抗拒的因素下被告提出终止本合同的，则必须给予6个月缓冲期，并免收其6个月缓冲期的租金，其他不做任何补偿。合同签订后，原告已经依约向被告支付了押金及租金，对房屋进行了装修并进行了自主招商。后因所承租房屋的业主方上海兆年重工机械有限公司于2018年5月18日经松江法院裁定受理破产清算，随后破产管理人解除合同并拍卖承租厂房，致使合同履行不能,其后原告搬离涉案房屋，因被告一直未退还原告交纳的押金400,000元，且原告未能享受到6个月的缓冲期，故被告应当退还400,000元押金，并支付6个月缓冲期对应的租金2,400,000元。 被告辩称：不同意原告诉请。关于原告要求退还的押金，因被告维修房屋顶面代付640,000多元、排污管道产生240,000元费用、2016年8月的房屋维修产生130,000元费用，根据双方之间的租赁合同约定，这些款项都应当由原告承担，故押金应冲抵这些费用。关于原告主张的缓冲期对应的租金，因被告没有解除合同，合同的解除人是破产管理人，且原告搬离涉案房屋也不是因为强制执行；原告对管理人解除合同没有提出异议，并直接与管理人确定了使用关系，原告当时应当向管理人提出缓冲期但其没有提出；原告实际使用房屋到2019年6月20日，租金交至2019年4月15日，原告实际上享受到了一定的缓冲期；被告将租金拨付了9,000,000多元给工人，解决了社会问题。 本院经审理查明：上海市松江区申港路XXX号房地产(以下简称“涉案房产”)原登记于上海兆年重工机械有限公司(以下简称“兆年公司”)名下。因负债较多，无力继续经营，兆年公司(出租方)于2015年7月20日与被告(承租方)签订一份《厂房租赁合同》，将涉案房产租赁给被告，租赁期限为16年，自2015年8月1日起至2031年8月1日止；在租赁期内，出租方应保证出租房屋的使用安全。该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由出租方负责(承租方使用不当除外)。出租方提出进行维修须提前十日书面通知承租方，承租方应积极配合。承租方向出租方提出维修请求后，出租方应及时提供维修服务。合同还对其他事项作了约定。 2015年8月5日，原被告签订了一份《厂房租赁合同》，该合同出租方为被告，承租方为原告，租赁对象为涉案房产，租赁期限自2015年11月1日起至2025年10月30日止，实际计算租金从2016年3月1日开始。租金每月400,000元，押一付三，押一个月租金400,000元，每次支付三个月租金(先付后租，每次到期前的15天付清)，第一期租金及押金支付2,000,000元(押一付四)，于10月28日前付清；在租赁期内，出租方应保证出租房屋的基本使用安好，房屋及所属设施的结构和承重的维修由出租方负责，其余日常维修由承租方负责和承担。出租方提出进行维修须提前7日书面通知承租方，承租方应积极协助配合。承租方向出租方提出维修请求后，出租方应及时提供维修服务。对交房当时双方确认的房屋形态外的房屋装修事项出租方不负有修缮的义务。出租方违反合同约定，应承担违约责任，但由于业主方的原因而导致合同履行问题的，出租方不承担法律责任，但要协助承租方向业主追索前期投资所产生的一切经济损失。出租方依法转租，房屋状况、业主状况已完全向承租方告知，如因业主方原因而导致合同履行问题的，承租方同意按实际使用的日期履行本合同，相应租金付至实际结束时止，并免除因缩短日期向出租方追索违约责任。另如因政府部门强制执行等不可抗拒的因素下出租方提出终止本合同的，则规定必须给于承租方6个月的缓冲期，并免收其6个月的租金，其他不作任何补偿，承租方承诺无条件自行搬走。另出租方不得无故单方面违约。合同还对其他事项作了约定，合同尾部有双方签章，同时上海兆年重工机械有限公司也在合同其他部位盖章。 原被告之间的租赁合同签订后，原告依约向被告支付了押金400,000元、足额交纳了租金，被告依约向原告交付了房屋。其后原告将涉案房屋陆续分解转租给其他多名承租人。2018年3月，因涉案房屋顶部大面积漏水，原告找到被告要求维修，之后被告找到了维修公司上海年昌彩钢结构有限公司，2018年3月20日，兆年公司出具了一份房屋顶面维修确认单，并由原告、被告、兆年公司、顶部专业维修承包公司(上海年昌彩钢结构有限公司)共同签署，内容是因原告提出房屋顶部大面积漏水，经被告、上海年昌彩钢结构有限公司和兆年公司勘查，确认涉案房屋顶部有12,000多平米损坏严重，需要维修，原告、被告、兆年公司一致同意由上海年昌彩钢结构有限公司承包维修工程，按最终实际维修面积测量结账，维修款由被告代为支付。其后，涉案房屋顶部由上海年昌彩钢结构有限公司进行了维修，被告向上海年昌彩钢结构有限公司支付了维修费，原告未参与维修事宜。 2018年5月18日，本院裁定受理兆年公司破产清算案件，并于2018年7月30日指定君合律师事务所上海分所担任管理人，其后管理人解除了兆年公司与被告之间的租赁合同。2018年11月26日，本院作出裁定，冻结原告在实际使用涉案房屋期间的使用费，并扣划原告应支付给被告的实际使用费1,200,000元，2018年12月10日，原告向本院交纳1,200,000元使用费。2019年3月20日，松江区经济技术开发区区域环境综合整治工作领导小组办公室在涉案房屋处张贴公告，要求涉案房屋的实际使用人于2019年4月15日前自行搬离涉案房屋，后涉案房屋的实际使用人全部搬离涉案房屋。其后原告向被告要求退还押金400,000元，支付缓冲期的租金2,400,000元，被告不同意支付，故原告诉至本院。 审理中，原被告确认，原告交纳了至2019年4月15日的租金，且双方之间的租赁合同已经解除。关于合同解除的时间，原告认为，2019年4月底，涉案房屋的实际使用人及其自己搬离了涉案房屋，故双方之间的租赁合同在2019年4月底已经解除。被告则认为原告实际搬离涉案房屋是在2019年6月20日，租赁合同解除的时间为2018年11月。 以上事实，由原告提供的厂房租赁合同2份、公拍网拍卖页面截图1份、告知函1份、兆年工厂租金收入清单1份、易兴文银行流水清单1份、李木发银行流水清单1份、告知书1份、租赁房屋清场现场照片2份、被告提供的房屋顶面维修确认单1份、收据1份、农行交易明细回单1份、情况说明1份、和解协议1份、兆年公司欠薪明细表1份等证据予以证明，本院予以确认。 本院认为，原被告之间签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照约定履行义务。原告按照约定支付了押金400,000元，足额交纳了租金，被告也依约将涉案房屋交付给原告使用。但由于涉案房屋的产权人兆年公司破产，导致该合同无法继续履行，原告搬离了租赁房屋，导致合同事实上已无法继续履行，现双方当事人确认合同已经解除，本院予以确认。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、赔偿损失。 对于原告要求返还的押金400,000元。被告认为应当冲抵涉案房屋顶面维修费用640,000多元、排污管道产生240,000元费用、2016年8月的房屋维修产生130,000元费用，但本院认为，涉案房屋顶面维修费用不应该由原告负担，故不应该冲抵押金。原因如下：第一，根据兆年公司与被告签订的《厂房租赁合同》约定，涉案房屋及所属设施的维修责任除另有约定外，均由兆年公司负责；第二，从房屋顶面维修确认单的内容看，系由兆年公司出具，由相关当事人确认维修事宜，这说明维修责任在于兆年公司，同时这也与第一个原因相吻合；第三，涉案房屋的维修合同并非由原告与维修承包公司协商签订，原告不了解维修合同内容，维修款也非由原告支付。若房屋顶面的维修责任应由原告承担，则不可能由其他人和维修公司签订维修合同；第四，房屋顶面维修在2018年4月左右，原告的租金是按季度支付，如果维修费应由原告负担，则被告早就应该向原告提出，而不是原告起诉后被告才提出抗辩。同时，根据被告出具的“兆年工厂租金收入清单”，2016年8月的房屋维修产生130,000元费用、排污管道产生240,000元费用在原告交纳租金时已予以扣除，说明这些费用应由被告负担，被告当时也是认可的，故不应与押金冲抵。这一事实同样说明房屋顶面维修不应由原告负责，费用也不应由原告承担，如果原告垫付，则会在租金中扣除。综上，被告应当返还原告押金400,000元，因其一直拒绝返还押金，故应当自本案原告起诉之日即2019年11月12日起支付利息。 对于原告认为被告应向其6个月缓冲期的租金2,400,000元的主张。本院认为不应得到支持。原因如下：第一，6个月缓冲期的依据是原被告之间《厂房租赁合同》的第十一条，但该条约定6个月缓冲期的适用条件为因政府部门强制执行等不可抗拒的因素下出租人提出终止合同，但本案当中出租人即被告从来没有向原告提出过终止合同，故原告无权向被告主张缓冲期；第二，原告未向被告支付过6个月缓冲期的租金，其要求被告支付该部分租金的性质应为赔偿损失，但本院要求原告提交其实际遭受损失的证据，其未提交，故本院无法认定其受到了损失。同时，至少在2018年11月，原告就已经知道此前兆年公司已进入破产程序，且破产管理人已经解除了兆年公司与被告之间的租赁合同，其仍然自行与管理人协商并继续使用至2019年4月底之后，期间原告已经明知其可能将随时搬离并返还涉案房屋，并可以采取相应的应对措施，故本院也无法确认其确已遭受损失。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条的规定，判决如下： 一、被告上海申热工业炉有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告上海共发物流有限公司押金400,000元； 二、被告上海申热工业炉有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海共发物流有限公司以400,000元为基数、自2019年11月12日起至实际清偿日止的逾期利息(以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)； 三、驳回原告上海共发物流有限公司其他诉讼请求。 如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费29,200元，减半收取14,600元,财产保全申请费5,000元，合计19,600元，由原告上海共发物流有限公司负担15,236元(已付)，被告上海申热工业炉有限公司负担4,364元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员  白志中 二〇二〇年一月十四日 书记员  姚 悦 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。