河南省沁阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0882民初3276号原告：蔡亭，女，汉族，1974年4月29日生，住址：博爱县。委托诉讼代理人：胡洁，江苏念黎律师事务所律师。被告：白有利，男，汉族，1969年1月5日生，住址：河南省沁阳市。委托诉讼代理人：周希征，焦作市沁阳市恒信法律服务所法律工作者。原告蔡亭与被告白有利为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告蔡亭及其委托诉讼代理人胡洁、被告白有利的委托诉讼代理人周希征均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡亭向本院提出诉讼请求：1、依法解除《房屋转让协议》；2、要求被告归还40万元购房款；3、要求被告承担2017年12月29日借款至今的利息（按月息1.5分计算至还款之日止）；4、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由，原、被告经协商，被告以40万元的价格将其位于沁阳市白庄村的房产卖给原告，双方并于2017年12月28日签订《转让协议》，协议记载：经甲乙双方共同协商，乙方自愿将白庄村一处住宅转卖给甲方，房屋坐落于白庄××大队后面（此院三间两层楼房），东邻白潮阳家，西邻白红旗家。经双方协议此房转让价为肆拾万元。原告当天将房款现金支付给被告，被告于2017年12月29日给原告出具收到条，载明：今收到蔡亭交来购房款肆拾万元整，收款人白有利。后多方打听才知道此房不能过户，被告虽然实际将房产交付原告近两年，但因迟迟不能过户，该房产因被告有债务案件被法院查封。为维护原告合法权益诉至贵院，请依法判决。被告白有利辩称，2017年12月28日，原告蔡亭找人将其从西安带到原告的生态园后，原告经过算账，被告还欠原告借款本金80万元，就让其写了一张80万元的借条。其仅欠原告一年多一点利息，原告算了算说按40万元，后原告拿出一份打印好的房屋转让协让其签字。因当时原告蔡亭找了好几个黑社会人在其家住几个月，其子腊月26日结婚要用房子，不签这40万元的房屋转让协议，原告蔡亭不让其离开。所以当时只是在转让协议上签了字，但并没有拿走一分钱。房屋是2014年开始盖，儿子白超峰、妻子韩小艳（2017年已离婚）均出了一部分钱，宅基地是村里划拨的，属于集体土地。被告认为：第一、双方签订的房屋买卖协议无效。因为该房产属于家庭共同房产，不是被告个人私有财产。在原、被告签订协议时没有经过共同共有人的同意，属于私自转让。第二、转让协议显失公平。根据对房屋的估价，该房屋价值在七十多万以上，所以不会以价值的一半之多去出售。第三、收到条仅是一张空头支票。原告没有支出40万元，被告也没有收到原告支出的40万元。所以原告的起诉不应当支持。当事人围绕诉讼请求分别提交了证据，本院组织当事人依法进行了庭审质证。原告蔡亭提交的证据有：1、2017年12月28日，原告蔡亭与被告白有利签订的转让协议一份，证明被告将其所有的案涉房屋以40万元的价格转卖给原告蔡亭。2、2017年12月29日，被告白有利出具的收条一张，证明被告收到蔡亭交来购房款40万元。3、证人杨某、石某、贾某、买某的出庭证言。以上证据原告拟证明：1、双方之间就案涉房屋签署的转让协议，是双方在自愿协商一致的情况下签订，不存在被告所谓的胁迫行为。2、原告已经实际向被告交付了40万元的购房款，而且被告是一个正常的成年人具有完全行为能力，其也了解出具书面材料的相应法律后果。3、原告将购房款交付后，被告便将案涉房屋交付原告方人员。之后原告方人员将案涉房屋给贾某住过一段时间。4、证人买某的证言证实了被告后期因为涉及其他案件被保全，被告想通过案外人做担保，将购房款退还给原告的情况。被告对原告提交的证据1、2真实性无异议。但认为证据1转让协议上原、被告签字的时间与见证人签字的时间不一致，原告明知该房屋不属于被告个人所有，且转让价格和实际价格悬差巨大，被告的签字不是真实意思表示。证据2收到条上虽然时间写的是2017年12月29日，收到条与转让协议实际在同一天签订，且被告根本没有收到原告的40万元。原告的证据1、2不能证明原、被告双方的合同有效和实际履行。本院审查后对原告提交的证据1、2的真实性、关联性予以确认。由于原告当庭认可转让协议上见证人签字时间系协议签订的次日，故对被告关于转让协议上原、被告签字的时间与见证人签字的时间不一致的质证意见予以采信。原告的证据3证人证言，被告认为证人杨某的证言不真实。该证人作为原告邀请的见证人专门去见证原告将40万元交付给被告，但并没有讲明和说清40万元的真实交付过程，该证人一再强调其作为见证人当天在白有利出具的借条上签字。证人买某与原告有利害关系，且该证人只证明原、被告之间有借贷关系。对于其他证人在向法庭作证时，都故意回避了该果园的经营者。证人石某经常到原告的果园中喝茶，与原告相识相熟。但在法庭作证中却一直强调去果园，而且向法庭证实了确实白有利到了原告的果园。因此，原告所谓的证人证言均不能证明原告向被告出借售房款的真实事实。本院审查认为，证人杨某、石某、贾某、买某均由原告申请，并出庭作证，对其出庭证言的真实性本院予以确认。对证言的证明力在说理部分结合其他证据进行综合评述；被告白有利向本院提交的证据有：1、被告之子白超峰向本院递交的案外人执行异议申请书，证明案涉房屋是家庭共同财产，不是白有利的私人财产。2、沁阳市人民法院（2019）豫0882执异10号执行裁定书，证明原告对案涉房屋没有所有权。原告质证后认为被告提交的证据与本案事实没有冲突，不予质证。本院审查认为被告的证据1与本案事实无关联性，且不能证明被告的事实主张，本院不予采信。被告的证据2真实性、合法性、关联性予以确认；本院依职权调取的证据有：本院（2019）豫0882民初3550号原告蔡亭与被告白有利民间借贷一案中的原告蔡亭提交的借条一张以及借记卡账户银行交易明细清单三张。原告蔡亭向本院提交的案外人执行异议申请书一份。原、被告质证后均无异议，本院予以确认。依据上述有效证据及当事人陈述，本院确认以下案件事实：被告白有利系沁阳市××办事处白庄村村民，在白庄村××学校东××胡同往××第三家有房产一处。2017年12月28日，原告蔡亭（甲方）与被告白有利（乙方）在原告蔡亭位于沁阳市××办事处××村的生态园签订房屋转让协议一份，内容载明：经甲、乙双方共同协商，乙方自愿将白庄村一处住宅转卖与甲方，房屋坐落于白庄××大队后面（此院三间两层楼房），东邻白潮阳家，西邻白红旗家。经双方协议此房转让价为肆拾万元。此协议经双方签字后生效。2017年12月28日。原告蔡亭在“甲方”处签字、按印，被告白有利在“乙方”处签字、按印。“见证人”处分别有“杨某、胡伦雨”签字的字样及指印。被告白有利向原告蔡亭出具收条一张，载明：今收到蔡亭交来购房款肆拾万元整，收款人白有利2017年12月29日。2019年2月28日，原告蔡亭依据上述转让协议、收条对本院在执行刘敏、白聪聪申请执行被告白有利民间借贷一案中，查封白有利位于白庄村××学校东××胡同往××第三家的房产提出案外人执行异议，称2017年12月28日其以40万元购买原为白有利所有的案涉房产，双方签订有转让协议，胡伦雨、杨某为见证人，白有利收到款后，将该房屋交与其，从2017年12月28日起其对该房屋实际占有、使用、收益、处分，该房产属于其所有，请求解除对白有利上述房产的查封。本院审查后于2019年3月14日作出（2019）豫0882执异10号执行裁定书，驳回了蔡亭的异议请求。原告蔡亭在法定期限内未提起案外人执行异议之诉。同年9月18日，原告蔡亭向本院提起本案诉讼。本案在审理过程中，原告当庭陈述是被告白有利去生态园找到原告，一是向原告说明未能归还之前借款的原因，二是称有个好生意需要借款50万元，如果这次生意做成了可以把以前欠原告的80万元一次还清。原告为了追回前期欠款答应被告以40万元的价格将其房屋转让给原告。转让协议签订当天，因再三思考且天也晚了，没有支付转让款。第二天被告带着胡伦雨、原告带着杨某在生态园交付转让款，两个见证人分别在转让协议上签字、按手印。40万元转让款全是现金交付。原告当庭还称以前借给白有利有130余万元，有现金有银行转账。白有利来取转让款时，双方经过算账白有利还有80万元未还，为了以后方便还账，所以重新出具了借条。关于房屋交付时间，原告当庭陈述交付的时间是协议签订一个月左右，由其弟弟办理的交房手续。签过协议后，原告安排其工人住了两个月。此为本案事实。另查明：2017年12月29日，白有利向原告蔡亭出具借条一张，载明：今向蔡亭借人民币大写捌拾万元整，小写800000元整，期限三个月，于2018年3月29日一次性还清。借款人白有利，担保人:胡伦雨，借款日期2017年12月29日。2019年10月10日，原告蔡亭向本院提起民事诉讼，要求被告白有利偿还该借款80万元及利息，本院以（2019）豫0882民初3550号案立案。本院认为：一、关于原、被告签订的房屋转让协议效力问题。《中华人民共和国合同法》规定，依法成立的合同，受法律保护。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要（民事部分）》第三十条规定，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同应认定无效。本案中，原告蔡亭与被告白有利2017年12月28日签订的房屋转让协议，所涉标的系被告白有利位于沁阳市××办事处白庄村的住宅，而原告蔡亭并非白庄村集体经济组织成员，故原、被告签订的房屋转让协议违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。原告要求解除转让协议，不予支持。二、关于房屋转让协议是否履行问题。第一、关于案涉房产的交付。原告蔡亭在其向本院提交的案外人执行异议申请书中载明自2017年12月28日即对案涉房产占用、使用和收益。而本案在审理中其当庭陈述协议签订后一个月左右，由其弟弟办理了房产交付手续，后原告安排其工人在该案涉房产中住了两个月左右，但其申请出庭的证人买某、贾某的证言却证明系买某介绍贾某在该房产中住了两个月左右，贾某本人并不认识蔡亭、白有利。故原告的证据不足以证明其基于转让协议对案涉房产行使了占用、使用的权利，原告主张案涉房产已交付的事实主张不能成立。第二、关于转让协议所涉购房款的交付问题。原告依据白有利出具的收条及证人杨某的证言，主张购房款40万元以现金方式已交付被告白有利，被告白有利予以否认，称转让协议与收条系同一天签订，当时并无见证人在场，其并未收到购房款。对此本院认为，根据原告提交的证据，房屋转让协议签订的时间是2017年12月28日，白有利出具的收条落款时间是2017年12月29日，原告蔡亭自认见证人签字的时间是2017年12月29日，证人杨某出庭作证时先是证明原告蔡亭打电话让其见证白有利向原告借款40万元，现场见到有现金，数额系听原告所讲，其在白有利当场出具的借条上作为见证人签了字。在辨认法庭出示的转让协议后，认可转让协议上“杨某”的签字、指印均系其所为。但对其作证证明的见证借款事项与在房屋转让协议签字存在的矛盾不能做出合理解释。原告关于购房款交付的时间亦存在前后矛盾，其在案外人执行异议申请书及本案起诉状均称购房款40万元于转让协议签订当日即现金交付被告白有利，而在开庭过程中对购房款交付时间这一情节陈述是转让协议签订当日并未交付购房款，而是在第二天，其与白有利各带了一名见证人，在见证人的见证下将购房款40万元交给被告白有利。故原告主张购房款40万已交付证据不足，本院不予认定。三、关于原告诉讼请求应否支持问题。根据前述，原告提交的证据目前不足以证明其与被告所签订的房屋转让协议所涉购房款40万元已实际交付被告，且房屋转让协议亦属无效，故原告解除房屋转让协议并要求返还购房款40万元及利息的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告蔡亭的诉讼请求。案件受理费7400元，公告费480元，由原告蔡亭负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判长  李翠霞审判员  张文启审判员  刘刑军二〇二〇年五月十六日书记员  朱轩雨