上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初14512号原告(反诉被告)：上海赵家角实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：张银其，总经理。委托诉讼代理人：马嫄媛，上海市新闵律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛丽蓉，上海市新闵律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海金亭五金有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：任林昌，董事长。原告上海赵家角实业有限公司诉被告上海金亭五金有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月19日公开开庭进行了审理。2019年11月25日，本案转为普通程序，并于2020年2月3日再次公开开庭进行了审理。后被告于2020年2月25日向本院提起反诉，本院依法受理后就本、反诉进行合并审理，并于同年4月17日公开开庭进行了审理。原告上海赵家角实业有限公司的委托诉讼代理人马嫄媛、被告上海金亭五金有限公司的法定代表人任林昌到庭参加诉讼。原告上海赵家角实业有限公司的委托诉讼代理人薛丽蓉到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。原告上海赵家角实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决原被告双方于2011年4月21日签订的《厂房出让协议》无效；2、判决被告向原告返还《厂房出让协议》项下房屋所涉面积为3729.6平方米的土地使用权。事实和理由：原告于2010年8月19日与被告法定代表人任林昌及案外人王某某签订《出让土地使用权预约协议》，约定：原告向任林昌、王某某出让九亭镇朱龙村地块的土地使用权，该地块简称为“松江XXXXXXXXXX号原违法用地地块，其中属于被告的土地使用权面积为3729.6㎡”(以下简称“涉讼地块”)。2011年4月21日，原、被告双方又签订《厂房出让协议》一份，约定由原告向被告出让松江XXXXXXXXXX号原历史违法用地地块上既有的办公用房600余平方米，房屋总价350,000元，被告应于2011年4月30日前向原告支付房屋费用计人民币(下同)350,000元，同时双方约定原协议作废。2016年11月，上述办公房及被告在涉讼房屋用地上另行搭建的建筑物因未取得建设许可而被要求整治。后经协商，在原告给予相应补偿后，被告同意拆除了上述违法建筑，但至今未归还涉讼房屋用地。原告认为，原、被告于2010年8月19日签订的《预约协议》已因《厂房出让协议》的签订而作废，而《厂房出让协议》中转让的建筑物所在的地块属于农用地且建筑物的建造未办理合法的建造审批手续，《厂房出让协议》应属无效合同。故原告提起诉讼，要求判如所请。被告上海金亭五金有限公司辩称，原告违约，应给予被告一定的赔偿，原、被告未签订拆违协议，涉案土地问题至今未解决，原告没有经过被告的同意，已将涉案厂房拆除。如果不能保留土地，要求原告给予被告补偿。反诉原告上海金亭五金有限公司向本院提起反诉请求：1、反诉被告返还反诉原告涉案土地使用权转让费505,000元(1、2002年10月20日，反诉被告未支付反诉原告搬迁费155,000元；2、2003年12月18日，反诉原告支付给反诉被告100,000元；3、2004年4月18日，反诉原告支付给反诉被告100,000元；4、2010年8月23日，反诉原告支付给反诉被告150,000元)；2、反诉被告支付土地使用转让费利息损失总计441,225元；3、反诉被告支付反诉原告围墙建造的费用27,000元；4、反诉被告支付反诉原告下水道及污水处理系统费用120,000元。审理中，反诉原告变更诉请为：1、反诉被告返还反诉原告涉案土地使用权转让费504,500元；2、反诉被告支付土地使用转让费利息损失总计441,225元。事实与理由：原告要求被告返还涉讼土地，被告同意返还，但原告应返还被告已支付的土地转让费及相应的利息损失。故反诉原告提出如上反诉请求，望判如所请。反诉被告上海赵家角实业有限公司辩称，第一项诉请的第一个小点项目赔偿协议里对金额明确是154,500元，不是被告主张的155,000元，对该费用原告核实没有出账记录，从协议签订到现在被告没有主张过，过了诉讼时效。第二、第三、第四小点涉及的项目100,000元、100,000元及150,000元原告收到了，请法院依法判决。第二项诉请的利息计算方法原告不认可，被告主张的利息标准过高。如法院判决，则计算的利息也应是2019年8月20日之前参照中国人民银行同期贷款利率，2019年8月20日之后按照同行拆借利率计算。经审理查明：2002年8月1日，原告(出租方、甲方)与上海松江金亭五金塑料厂(承租方、乙方)签订协议书，约定：甲方将位于九亭镇朱龙村洳水浜生产队地块，合计面积约2.6亩之用地出租给乙方。甲方出租给乙方的用地每年向乙方收取每亩5,000元租金，并每5年递增10%上限。租赁期限：甲方出租给乙方空闲地年限为15年，自2002年8月1日始至2017年7月30日止。在出租年限内，乙方有权在上述租赁面积上建造房屋、修筑场地等。该协议书由双方盖章及法定代表人签字确认。2002年10月20日，原告(甲方)与上海松江金亭五金厂(乙方)签订赔偿协议书，约定：乙方在10月30日之前把所有的设备、材料、办公用品等动产部分全部搬迁。甲方一次性赔偿给乙方170,000元(扣除未交的租金，甲方直接支付乙方为154,500元)甲方不承担其他费用。2002年10月31日甲方向乙方收回原乙方租赁的厂房。该协议书由原告盖章确认，原告法定代表人、被告法定代表人签字确认。2003年10月29日，原告(甲方、土地所有方)与被告(乙方、土地使用方)签订了《土地合作使用协议》，约定：甲方将其位于朱龙村洳水浜生产队以东，上海詹莫土建材有限公司以北、洳水浜河以西、以南，面积为5.3亩的工业用地以现有条件、以合作方式提供给乙方使用。甲方提供给乙方使用的工业用地以每亩80,000元向乙方计收使用费，乙方支付给甲方土地使用费总计424,000元。甲方提供给乙方的工业用地使用权年限50年，自2003年1月1日始，至2052年12月31日止。甲方提供给乙方使用的工业用地，甲方不办理任何权属证明。所有提供及条件均按合同为准。乙方在合作使用本地块时，可以按照乙方自行制定的规划建造厂房及其配套设施，但不能改变土地工业用地性质。2010年8月19日，原告(甲方)与被告法定代表人任林昌、案外人王某某(乙方)签订了《出让土地使用权预约协议》，内容为：甲方向乙方出让九亭镇朱龙村地块的土地使用权，该地块简称为松江XXXXXXXXXX号原违法用地地块编号。该地块乙方以毛地形式批租，双方同意出让使用权的年限为50年，乙方先支付给甲方土地使用权的前期配套设施费用为每平方米195元，总额986,895元。因该土地原为乙方以租代买形式，乙方已支付给甲方6年共计445,000元的租金，故乙方现须支付给甲方541,895元。后续由朱龙居委会的上海赵家角实业有限公司负责办理该土地出让手续，出让金由乙方全额支付，甲方如因不可抗力和政府其他原因无法办理出让手续，一切按土地出让规定该土地由乙方使用50年，办理出让手续必须全部按国家规定执行。乙方同意本协议签订后，于2010年8月15日之前，需先向甲方支付土地使用前期配套设施费250,000元的订金。甲方在签订本协议后，2010年11月30日之前完成《出让合同》签订的准备工作，乙方再支付291,895元。在出让合同签订后，本协议自行终止。2011年4月21日，原被告签订《厂房出让协议》，约定：原告同意向被告出让九亭镇朱龙居委会上海赵家角实业有限公司的原下属服务队的办公用房，该办公用房在朱龙居委会的简称为松江XXXXXXXXXX号原历史违法用地地块上。现原告向被告出售该地块上的办公用房，经双方协商确定该房屋总价为350,000元。经双方协商同意签订本协议后，于2011年4月30日之前由被告向原告支付房屋费用计350,000元，原协议作废。2013年11月13日，被告与上海善荣贸易有限公司签订《承诺协议书》，内容为：兹有临富路XXX号约7.7亩土地使用权归被告(约5.7亩)与王某某所属公司(约2亩)共同拥有，属历史违法用地，……所有牵涉金额费用由上海金亭五金厂按约5.7亩、王某某所属公司按约2亩承担。办理厂房分割时上海金亭五金厂应配合王某某所属公司完成土地厂房面积约2亩的房产证拥有权。2016年7月25日，原告(甲方)与被告法定代表人任林昌(乙方)签订《协议书》，内容为：乙方同意拆除坐落位置为松江区九亭镇朱龙村地块(该地块简称为松江XXXXXXXXXX号原违法用地地块编号)上的建筑物，房屋建筑面积约为5160.4平方米。甲方同意就乙方建筑物的建筑材料支付一定金额的费用……材料费用合计1,666,048元。甲方向乙方支付时限为本协议签订之日起十个工作日内。乙方应在2016年11月30日前完成建筑物内的清退并交付给甲方由其拆除，乙方应无条件配合甲方进行拆除工作。乙方按期完成清退及交付的，经甲方验收通过后，向乙方另行支付奖励金金额合计2,064,160元。甲方向乙方支付时限为按期腾空交付之日起十个工作日内。审理中，原、被告均同意确认双方于2011年4月21日签订的《厂房出让协议》无效。原告陈述，关于2002年10月20日《赔偿协议书》中154,500元赔偿金，原告未查到该款项的出账记录及入账记录，且原告当时员工均已离职。审理中，上海市松江区朱龙居委会出具声明，放弃2011年4月21日签订的《厂房出让协议》项下的权利义务，该协议项下的全部权利义务由原告享有。另查明，上海金亭五金塑料厂系上海金亭五金有限公司前身，均由任林昌经营。2003年原告向被告交付了本案涉讼地块，目前涉讼地块上的房屋已被拆除。以上事实，有协议书、承诺协议书、土地合作使用协议、赔偿协议书、出让土地使用权预约协议、厂房出让协议及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：根据合同法的相关规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。原、被告于2011年4月21日签订的《厂房出让协议》中的涉讼房屋属于违法建筑已被拆除，该出让协议违反了国家法律、行政法规的强制规定应属无效合同，且原、被告对上述协议无效均无异议。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，且被告同意返还涉讼土地，故被告应向原告返还《厂房出让协议》项下房屋所涉的土地使用权。就被告的反诉请求，因上述合同归于无效，原告因出让协议取得的对价款亦应予以返还。审理中，原告确认收到了被告对价款350,000元，对此款项，原告应予以返还。就被告主张的原告未向被告支付的搬迁费154,500元，审理中，原告称未查到该款项的出账记录及入账记录，且已过了诉讼时效。本院认为，当事人对自己的主张负有举证的义务，根据双方2002年的赔偿协议书，原告确认一次性赔偿被告154,500元，现原告未提供证据证明已向被告支付上述款项，本院难以认定原告已经支付的事实。关于诉讼时效，因双方于2003年后又签订了《土地合作使用协议》等协议，本院有理由认为被告对于该赔偿款的认知已转为了其他费用，且之后双方一直处于合作状态，故原告就诉讼时效的抗辩本院不予采信。关于被告主张的利息损失，因《厂房出让协议》因无效而无法继续履行，原告应赔偿被告因此而造成的资金占用损失，本院认为原告确认的以同期银行贷款利率以及LPR分段计算所得利息数额并无不当，予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海赵家角实业有限公司与被告(反诉原告)上海金亭五金有限公司于2011年4月21签订的《厂房出让协议》无效；二、被告(反诉原告)上海金亭五金有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海赵家角实业有限公司《厂房出让协议》项下房屋所涉面积为3729.6平方米的土地使用权；三、原告(反诉被告)上海赵家角实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海金亭五金有限公司相关费用504,500元；四、原告(反诉被告)上海赵家角实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海金亭五金有限公司利息损失438,895.65元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,550元，反诉案件受理费6,628.63元，合计诉讼费13,178.63元，由原告(反诉被告)上海赵家角实业有限公司负担6,628.63元(已付6,550元，余款78.63元于本判决生效之日起七日内交付本院)，由被告(反诉原告)上海金亭五金有限公司负担6,550元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 黄 勇审 判 员 朱 烨人民陪审员 朱 泽二〇二〇年五月十八日书 记 员 伍怡雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。