广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书(2015)港民初字第1351号原告李培东，男，1972年08月17日出生，壮族，住所地广西南宁市良庆区，被告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司，住所地广西防城港市仙人湾小区二区18栋西。法定代表人李忠飞，该公司总经理。委托代理人杨金锁，该公司副总经理。第三人中国建设银行股份有限公司防城港分行，住所地防城港市港口区中心区大道。负责人谭海，该行行长。原告李培东诉被告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司（以下简称腾飞龙公司）、第三人中国建设银行股份有限公司防城港分行（以下简称建行防城港分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月6日立案受理后，依法组成由审判员李明娟担任审判长、人民陪审员林业就、梁毓参加的合议庭，于2016年1月11日公开开庭审理了本案。书记员曾凡熙担任法庭记录。原告李培东、被告腾飞龙公司的委托代理人杨金锁到庭参加诉讼，第三人建行防城港分行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李培东诉称，原、被告双方于2013年8月10日签订《商品房买卖合同》（合同编号：TF-0160），约定原告购买被告开发建设的位于防城港市港口区北部湾大道与建港路交汇处西北侧的腾飞广场6号楼1单元4层402号房，建筑面积97.26平方米，总房价为422509元；原告以按揭贷款方式付款，其中首付款132509元，已按约定全部支付给被告，剩余房款29万元办理按揭贷款。合同同时约定：被告应在2014年11月30日前将商品房交付给原告使用。被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计付款的10%支付违约金。合同签订后，原告积极履行相关付款义务，于2013年9月2日向被告支付首付款132509元。2013年9月25日，原告与第三人签订《住房公积金借款合同》，并已通过按揭贷款形式向被告支付剩余房款29万元。至此，原告已完全、适当地履行了自己的全部义务，被告理应按《商品房买卖合同》的约定期限交房。但经原告多次催告，被告却不予理睬并怠于履行交房义务。原告于2015年1月6日向被告发出律师函提出退房申请及赔偿方案，被告签收该函后仍置之不理。依照《中华人民共和国合同法》相关规定及《商品房买卖合同》相关约定，该合同已于2015年3月2日解除，被告应于2015年4月3日前向原告返还购房首付款132509元，支付违约金13250.9元，由于被告迟延返还上述款项，故应按银行同期贷款利率向原告支付利息。为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》于2015年3月2日解除；二、被告返还原告已付房款132509元，支付原告违约金13250.90元，并从2015年4月3日起按银行同期同类贷款利率向原告支付利息约2124元（暂计至起诉日，并实际支付至被告付清款项之日止）；三、确认原告与第三人签订的《住房公积金借款合同》于2015年3月2日解除；四、第三人返还原告已支付的按揭款43630元；五、被告返还原告以交付公积金名义收取的9900元；六、本案所有诉讼费用由被告承担。原告对其陈述事实在举证期限内提交的证据有：1、《商品房买卖合同》，证明原被告签订合同的时间、合同内容以及权利、义务、违约责任等约定；2、首付款收据，证明原告于2013年9月2日已向被告交付购房款；3、《住房公积金借款合同》，证明三方签订合同的时间、合同内容、权利义务、违约责任等约定；4、代收公积金收据，证明被告向原告代收公积金9900元；5、按揭还款凭证，证明原告从2013年11月起至起诉时共向第三人按揭还款35380元；6、《律师函》、特快专递回执单，证明原告于2015年1月6日向被告发函要求解除合同并赔偿损失；7、手机妥投短信，证明被告已于2015年1月7日签收《律师函》。原告当庭提交的证据有：银行按揭还款凭证，证明原告从2015年8月至2016年1月11日向第三人还款8250元。被告腾飞龙公司辩称，被告未能如期完工是非出卖方所能控制的因素造成的,出卖人可以据实延期交房。《商品房买卖合同》第八条对出卖人可以延期交房的情形作了约定，据防城港市气象局统计，自腾飞广场项目开工以来，港口区影响施工的中雨以上天气有169天；影响施工的热带气旋天数109天，累计278天，即被告可至少延期交房278天。延迟交房违约金按照惯例应在交房后一次性结算，不应该在房屋建设过程中多次结算。原告将延迟交房时间计算至2015年9月30日，意味着今后还要二次或多次追究被告延迟交房的违约金，这是不切实际的。综上所述，被告认为，《商品房买卖合同》是被告与原告真实意思表示，具有法律效力，应认定有合法有效。原告明知被告因资金链断裂停工，在被告到处融资、准备复工期间将被告告上法庭，是表达不想早日交房的意思，请求驳回原告的诉讼请求。被告对其陈述事实当庭提交的证据有：1、气象资料咨询、防城港市港口区中雨以上天气统计表，以上两份证据共同证明被告可以延期交房的天数是278天；2、《住房公积金按揭贷款合作协议》，证明被告代收的9900元款项系公积金。第三人建行防城港分行未提交书面陈述意见，也未到庭参加诉讼。经公开开庭质证，被告对原告在举证期限内提交的证据1-7以及当庭提交的证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为证据4中收据显示的9900元是交给住房公积金管理中心的，被告没有返还的义务。原告对被告当庭提交的证据1、2的真实性有异议，认为被告仅提供证据的复印件而无原件予以核对，且不认可证据1中被告统计的中大雨天数。结合当事人的质证意见，本院认证如下：对原告在举证期限内提交的证据1-7以及当庭提交的证据，由于被告对证据的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院对以上证据予以采纳，作为定案的依据；对被告提交的证据1中气象资料咨询以及证据2《住房公积金按揭贷款合作协议》，经核对原件后本院予以认定，作为定案的参考依据；对证据1中的统计表，由于该表格系被告单方制作、统计，其数据来源真实可靠与否无法确定，故不予认定。综合本案证据，本院确认以下法律事实:2013年8月10日，以原告为买受人与以被告为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号：TF-0160），约定原告向被告购买被告开发建设的位于防城港市港口区北部湾大道与建港路交汇处西北侧腾飞广场6号楼1单元4层402号房，建筑面积为97.26平方米，单价为每平方米4344.12元，总价款为422509元。合同第八条对交付期限作了约定：出卖人应当在2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《建设工程质量竣工验收意见书》、经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；不可抗力包括但不限于自然灾害、公共突发事件或政府修路、封路、管线迁移、非正常停水停电等；2、其他非出卖方能控制因素（如政府举办有关活动、节日、庆典、禁令、交通管制、停水、停电、大风、气象部门记录日降雨量达到中雨以上，为执行当时的法律法规或配合政府执法无法施工等）造成工期延误，出卖人可以据实延期交房……。合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任作了约定：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累积已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。2013年9月2日，原告向被告支付腾飞广场6号楼1单元4层402号房的首付款132509元。2013年9月25日，以原告为借款人和抵押人、第三人为贷款人、被告为保证人签订《住房公积金借款合同》（合同编号为450182300-1112-20130234106），约定原告向第三人借款29万元用于购买涉案房产，借款期限为276个月（即2013年9月25日至2036年9月25日）；采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下每月归还本息金额为1688.44元；划款账户为被告的银行账户；合同项下担保方式为抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止；借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务，借款人及其继承人或受遗赠人应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项，用于清偿本合同向下的债务；借款人如请求确认其与售房人签订的商品房买卖合同无效或者变更、撤销、解除该合同的，应提前10个工作日书面通知贷款人，贷款人有权在上述合同被确认无效或变更、撤销、解除后，根据情况单方面解除借款人的借贷关系、宣布贷款立即到期或采取其他相应措施。2013年11月16日至2015年12月16日期间，原告共向第三人偿还贷款本息43439.04元。被告未在合同约定期限内将房屋交付给原告使用。原告于2015年1月6日通过邮寄方式向被告发出《律师函》，要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》并提出赔偿方案。被告于2015年1月7日签收该函件。另查明，2013年8月15日，以防城港市住房公积金管理中心为甲方与以被告为乙方签订《住房公积金按揭贷款合作协议》，约定甲方对购买乙方开发建设并依法销售的坐落于防城港市港口区北部湾大道与建港路交汇处西北侧腾飞广场项目商品房符合住房公积金贷款条件的购房人提供住房公积金贷款。被告向原告收取公积金代收费9900元（《收据》未标注具体收款日期）。2013年8月10日至2014年10月30日期间，防城港市港口区受到台风影响的时间为10天，出现中雨或中雨以上天气状况的时间为79天，其中重复计算的天数为7天。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》以及原告、被告与第三人签订的《住房公积金借款合同》是当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条第2项的约定，由于天气原因被告据实可延期交房的天数为82天（79+10-7=82），故被告交房时间可顺延至2015年2月20日。由于被告至今尚未将商品房交付给原告使用，其行为已构成违约且逾期已超过90日，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定及《商品房买卖合同》第九条的约定，原告有权解除其与被告签订《商品房买卖合同》。现原告主张原、被告签订的《商品房买卖合同》于2015年3月2日解除，本院认为，根据双方的约定，逾期交房超过90日原告方可解除合同，而根据本院已查明的事实，原告于2015年5月22日才享有解除权，故对于原告的该诉讼请求，本院不予支持。原、被告签订的《商品房买卖合同》应于2015年5月22日解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告应将首付款132509元退还给原告并支付相应的违约金。根据合同约定，被告应按照原告已付款项的10%支付违约金，为42250.90元，现原告主张违约金13250.90元，本院予以支持。根据合同第九条“出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款”的约定，合同于2015年5月22日解除，则被告应在2015年6月21日前将原告的已付款项予以退还，原告主张利息以首付款132509元为基数计算，本院予以支持，故利息以132509元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2015年6月22日计算至付清之日止。关于原告要求被告退还9900元公积金代收费的问题。被告辩称该费用实际是防城港市住房公积金管理中心收取的公积金，故不应由其来返还。被告对其辩解未提供相关证据证明该9900元确转付至防城港市住房公积金管理中心处，故对被告的该辩解理由，本院不予支持。关于原告要求解除与第三人签订的《住房公积金借款合同》的问题。原告主张《住房公积金借款合同》于2015年3月2日解除。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，对原告解除《住房公积金借款合同》的主张，本院予以支持，对原告主张于2015年3月2日解除合同的请求，本院不予支持。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，本案中，由于被告违约导致原、被告签订的《商品房买卖合同》解除，进而致使《住房公积金借款合同》的依法解除，该《住房公积金借款合同》解除后，原告与第三人就按揭贷款的退还问题应依照合同约定的内容进行，而非笼统的由第三人将原告已支付的按揭贷款本息予以归还，故对原告的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下：一、原告李培东与被告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司于2013年8月10日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：TF-0160）于2015年5月22日解除；二、被告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司返还原告李培东已支付的购房款132509元，支付违约金13250.90元，并赔偿利息损失（利息以132509元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2015年6月22日计算至付清之日止）；三、被告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司返还原告李培东支付的公积金代收费9900元；四、解除原告李培东与第三人中国建设银行股份有限公司防城港分行签订的《住房公积金借款合同》（合同编号：450182300-1112-20130234106）；五、驳回原告李培东的其他诉讼请求。案件受理费4163元，由原告李培东负担863元，被告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司负担3300元。原告李培东已预交的4163元案件受理费本院不予退还，被告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司应负担的部分由其在履行债务时一并支付给原告李培东。上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本八份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费4163元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李明娟人民陪审员  林业就人民陪审员  梁 毓二〇一六年二月三日书 记 员  曾凡熙相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。