广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0608民初3089号原告：罗维洲，男，1964年10月1日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。原告：黄宋超，男，1972年8月8日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。原告罗维洲诉被告黄宋超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗维洲、被告黄宋超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗维洲向本院提出诉讼请求，判令被告：1.支付合同租金67000元；2.支付房屋修复还原状态费用34016元；3.支付清理垃圾、地面去污费用2110元；4.支付欠房租金滞纳金6700元；5.支付房屋租赁税183720元；6.原告不退回被告的租房保证金3万元；以上六项合计：323546元。7.支付修复原状前损失的租金；8.被告承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：原、被告于2014年7月9日签订两份房屋租赁合同，由被告分别租赁原告位于广东省佛山市高明区*************首层101铺及二、三楼。商业铺位：其中首层101铺租赁期限从2014年8月1日至2019年7月30日，2018年8月1日至2019年7月30日，每月租赁费：4200元；合同保证金1万元；二、三楼商业铺位租赁期限从2014年8月1日至2019年8月22日，2018年8月23日至2019年8月22日，每月租金13600元；合同保证金2万元。租赁期间，被告欠101铺租金：12600元，欠二、三楼铺位租金54400元，合共67000元，并从2014年8月至2019月8月共欠60个月的房屋租赁税金183720元（租金总值918600元×20%）及拖欠租金的滞纳金6700元（按所欠租金总值10%计算）。由于被告在租赁期间，改动、损坏房屋，需恢复原状费用36126元（明细见附表）。由于被告违约，原告所收取被告的保证金3万元，原告不予退回。原告应收取被告款项的依据：1、依据《商铺租赁合同》101铺位：从2019年5月1日至2019年7月30日共3个月，欠租金12600元。2、依据《商铺租赁合同》二、三楼商业铺位，从2019年4月23日至2019年8月22日共4个月，欠租金54400元。3、依据合同第八条规定，被告应支付房屋维修还原费用34016元。4、依据合同第八条规定，被告应支付清理垃圾费用2110元。5、依据合同第三条规定，被告应支付所欠租金10%的滞纳金6700元。6、依据合同第五条规定，被告应支付房屋租赁税183720元。7、依据合同第三条规定，原告不退还被告已交的保证金30000元。综上，依据原、被告双方签订的两份《商铺租赁合同》及法律规定及根据被告的违约行为及本案事实，请求人民法院支持原告的诉讼请求。黄宋超辩称，关于原告提起的诉讼请求，很多条都不合理的，原告叫被告支付租金，但被告今年4月30日前夜晚都已经搬出去了，和原告合作了十年，一直关系都好好，但为什么要搬走？因为那里有人投诉那里是居民住宅用地被人用来做仓库，怕发生火灾。因为被人投诉过，每年安监都会来检查两次，跟被告说这不是长久之计，如果再有人投诉就要搬走了，所以被告在2月初和三个业主即原告、麦生、黎生说了要搬走。找了十多天找到地方签好约后，跟原告说了最迟5月1日前一定全部搬走。在这过程中原告都有带租客去看房。搬走后联系不上原告，之后5月2日在微信和原告说了被告搬走了，锁匙放在隔壁了。后来原告在被告处坐了很久，说叫我有些装修不要拆，留给下一个承租者，被告因为当时比较忙，人手也不是很足，被告也跟原告说过要他先整理，到时多少钱再计算。所以被告认为5、6、7、8这几个月已经无租了，不应该收其租金。原告说叫被告修复原状，被告跟原告租了仓库租了十年，只要原告提供十年前的照片，被告可以修复到原状。原告叫被告支付房屋租赁税，被告认为应该以前是要按发票叫其付钱，现在突然间叫被告负责这个被告觉得不合理。原告说依据合同第三条规定，原告不退还被告已交的保证金3万元，但合同上是没有这一条的，被告认为其是可以问原告拿回保证金。当事人围绕诉讼请求提供的证据，经双方交换及质证，除对部分证明内容有异议外，对证据的三性均无异议，本院审核后予以确认。本院根据查明的证据及双方当事人的陈述，确认以下事实：罗维洲、黄宋超于2014年7月9日签订两份房屋租赁合同，由黄宋超分别租赁罗维洲位于广东省佛山市高明区*************首层101铺及二、三楼作为药品储存仓库，101铺的租赁期限自2014年8月1日至2019年7月30日止；二、三楼的租赁期限自2014年8月23日至2019年8月22日止。合同约定先交租后使用，除第一个月外，其余各月租金在上个月的最后一天缴交，超期5天以上的按租金的10%收取滞纳金，出租方有权收回使用权、追收所欠租金、水电费等款项，并不退回保证金；若出租方擅自终止或解除合同，按违约处理，赔偿双倍租金。同时，约定租赁期满时经出租方验收铺位原有的卷闸、铁门、地面砖、墙体、卫生间、合金窗、防盗网、水电线路等设施必须能正常开关使用，地面砖和间墙必须修复原状；承租方所新增设施及装修不得拆走或损坏，归出租方所有，如有损坏必须照价赔偿。承租方在租赁期间的税金（含房屋租赁税）由其负责。合同签订后，黄宋超按合同交纳了保证金（合共3万元）及使用期间的租金。在事先告知的情况下，黄宋超以安监检查要求搬走且高明大道施工影响运输为由决定提前搬离租赁房屋，基本完成搬离时间为2019年4月30日。5月10日其委托公司员工黄某将一楼卷闸门锁匙交回罗维洲，余下锁匙至起诉后才交还。至起诉之日止，黄宋超拖欠了101铺的3个月租金12600元和二、三楼从2019年4月23日至2019年8月6日的租金47600元。黄宋超认为其搬迁已提前告知了罗维洲，已不再使用租赁物，遂拒绝再交纳租金。另查明，第一次庭审后双方自行到现场确定修复项目并约定由被告黄宋超负责，达成书面协议后黄宋超又撕毁了协议文本。经本院委托鉴定，鉴定机构出具的《工程造价鉴定意见书》(展造字【2019】GM100894号)确定本案需要修复的项目共9项、修复费用16554.99元。根据原告受被告委托负责清理垃圾的事实，本院酌定垃圾清理费为500元。本院认为，依法成立的合同应全面如实履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案被告主张基于安全检查不符而解除合同，搬出租赁房屋，但其理由未有任何证据证实，故其不能依上述规定取得合同解除权。本院认为，没有合同解除权的黄宋超未经出租人罗维洲同意擅自搬离租赁房屋并拒绝交租的行为构成单方违约，应承担违约责任。在诉讼中，由于双方已无继续履行合同的可能且101铺的租赁合同已在2019年7月30日期满，本院确认本案二、三楼的租赁合同自原告起诉之日（2019年8月7日）起解除。被告辩称其搬离时已多次通知原告即使属实，但因其没有合同解除权，其通知不产生合同解除的法律后果。关于房屋租金。至合同解除前拖欠的租金，101铺的3个月租金共12600元，二、三楼的剩余时间（从2019年4月23日至2019年8月6日）租金为47600元。两者合计共60200元。原告请求其解除合同后的租金不予支持。关于滞纳金和保证金。原告依据合同约定，既请求迟延交纳租金的滞纳金又请求没收保证金以赔偿其损失，被告提出了没有合同约定的抗辩理由。本院认为，滞纳金和保证金都是承担违约责任的方式。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定:当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。按查明的事实，两份租赁合同的第三条约定的保证金（3万元）已超过了被告拖欠租金的30%（60200元×30%=18060元），属于违约金过分高于造成的损失。虽然被告没有直接提出数额过高的抗辩，但也提出了没有约定的否定意见。本院考虑原告的实际损失，兼顾被告承租商铺的高明大道路段因近期进行修路施工等原因，根据公平原则，本院酌定被告支付的违约金以损失的20%计算，即12040元（60200元×20%）。原告请求超过部分及滞纳金，本院不予支持。为减少诉累，余下应退还的保证金直接抵扣被告所欠付的租金。关于房屋修复还原状态费用16554.99元。在双方确认损坏现状真实的情况下，损坏的项目既曾达成过一致，事后也经鉴定机构现场评估鉴定，原告请求修复的项目符合合同第八条的约定，本院予以支持。被告称因搬迁需要剪开的防盗网虽不属故意损坏行为，但亦在约定的修复范围内，其辩解不应修复的理由不成立，本院不予采纳。关于支付清理垃圾、地面去污费用。由于原告已实际处理完毕，且无法提供付款凭证作为证据，在被告确认有委托原告处理的情况下，本院酌定由被告承担500元清洁费用。关于房屋租赁税。租赁合同虽有约定，但原告未提供具体税款的法定依据或其已垫付的凭证，本院无法确定应支持的金额，应由原告承担举证不力的不利法律后果。原告取得新证据后可另行依法主张。关于租赁物修复时间内租金损失。在本院支持了原告合同解除前租金及没收部分保证金的情况下，被告搬离后原告未出租的空档期损失已得到弥补，且双方对修复时间内的租金损失也无特别约定，本院不支持原告主张的该项损失。综上，被告黄宋超应向原告支付租金60200元-17960元=42240元、修复费用16554.99元、清洁费用500元，原告不退还保证金12040元，驳回原告的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第九十四条第二项、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告黄宋超于本判决生效之日起十日内向原告罗维洲支付租金42240元；二、被告黄宋超于本判决生效之日起十日内向原告罗维洲支付修复费用16554.99元；三、被告黄宋超于本判决生效之日起十日内向原告罗维洲支付清洁费用500元；四、原告罗维洲没收被告黄宋超合同保证金12040元；五、驳回原告罗维洲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6152元，减半收取3076元（原告已预交），由被告黄宋超负担678元，原告罗维洲负担2398元；被告负担的受理费678元，由被告于支付判项确认的款项时一并支付给原告，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁小平二〇一九年十一月二十七日书记员  黎泸蔓