江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)赣0103民初11002号原告：雷新平，男，1974年5月9日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：秦贵明，江西皆诚律师事务所律师，执业证号：13601198810958265。被告：潘辽年，男，1990年9月20日出生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。原告雷新平与被告潘辽年房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月28日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雷新平委托诉讼代理人秦贵明，被告潘辽年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷新平向本院提出诉讼请求：1、依法判令终止原、被告于2018年7月5日所签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告向原告支付拖欠的2019年8月-9月两个月的租金合计人民币53000元并按合同约定承担逾期支付滞纳金（从2019年8月1日起至付清上述租金之日止，以未付租金为基数，每日按1%计算。）；3、依法判令被告按照合同承担单方提前解除租赁合同的违约金131238元；4、依法判令被告支付拖欠的2019年8、9月的物业管理费4707.97元、电费189元，合计人民币4896.97元；5、本案诉讼费、保全费全部由被告承担。事实和理由：被告潘辽年因办公司需要，在2018年7月从原告雷新平手中承租下所有权人为南昌农村商业银行股份有限公司的位于南昌市西湖区抚生路669号朝阳绿洲8号楼116、117、118、119室店面（第1-2层），双方并在2018年7月5日签订《房屋租赁合同》，主要内容为：一、该房屋租赁期共四年，自2018年8月1日起至2022年7月31日止；二、房租第一年（2018年8月1日至2019年7月31日）单月租金为25000元，第二年（2019年8月1日至2020年7月31日，每年递增6%，第二年单月租金26500元，第三年单月租金28090元，第四年单月租金29775元；三、租金为前一个月底付清次月房租。采取先支付后使用；四、租赁期内，逾期交纳租金，每逾期一天，按日支付未付租金1%的滞纳金；租期内，未经同意，中途擅自退租的，应按照本合同租金总额10%支付违约金。所交押金及租金不予退还。合同签订后，原告雷新平及时将租赁房交付给被告潘辽年办公使用。使用租赁房，被告潘辽年虽然在支付月租金上存在略晚约定时间的瑕疵，但基本上从2018年8月起的月租金都能够通过他所在的江西省壹家债市商务咨询有限公司支付且支付到2019年7月。谁知，2019年8月、9月房租被告潘辽年不仅没付而且将房屋内的办公设施及用品等搬离擅自提前解除租赁合同。原告认为双方所签订的《房屋租赁合同》是自愿签订的，合法有效。原、被告双方均应全面履行合同，现被告在未付清房租、物管费、水、电费的情况下未经原告同意就提前解除合同显属违约行为，为维护合同的严肃性及自己的合法权益，原告特依法向贵院提出以上诉请，望贵院依法支持为感。被告潘辽年辩称：1、不是被告单方终止合同，2019年7月根据签订的房屋租赁合同第10条第1点约定双方可以协商或变更本合同，签订合同时，我也与原告口头约定如果提前终止合同，只需要提前告知1至2个月。根据该约定，在2019年7月我就提出因公司经营困难，故需提前终止合同。但原告不同意，要按照合同来。2、我在签订合同时，已支付3个月的租金计75000元押金给原告。在通知原告提前解除合同时，我要求将3个月的押金不予退还，该75000元视为赔偿原告提前终止合同的损失。而且在此时，我公司还向原告发出了一份合同终止说明书，另外原告公司的代理人也在交接手续上签字。提出终止合同时，原告口头同意。但2019年9月时，原告告知我要求我前往解决原告与农商行的租赁合同关系。如若不解决，将在法院起诉我。原告雷新平为支持其诉讼请求，依法提交了如下证据：证据一、原告雷新平、被告潘辽年身份证。证明：原告雷新平及被告潘辽年的基本信息。证据二、2018年7月5日，原告与被告签订的《房屋租赁合同》。证明：1、原、被告就位于南昌市西湖区抚生路669号朝阳绿洲8号楼116、117、118、119室店面存在房屋租赁关系；2、房屋租赁期为4年，从2018年8月1日起至2022年7月31日；3、房屋租金，第一年单月总房租为25000元，第二年单月总房租26500元，第三年单月总房租28090元，第四年单月总房租29775元；4、如逾期交纳租金，每逾期一天，按日承担未付租金1%的滞纳金；5、未经同意，提前解除合同，按合同总价的10%承担违约金。证据三、南昌市西湖区抚生路669号朝阳绿洲8号楼116、117、118、119室店面房屋所有权证复印件及房屋租赁合同。证明：涉案房产的所有人是南昌农村商业银行股份有限公司，原告与农商行之间存在租赁关系。虽然合同约定不允许转租，但实际上原告转租，农商行一直默许。证据四、银行付款凭证打印件。证明：被告潘辽年通过江西省壹家债市商务咨询有限公司向原告雷新平支付房租到2019年7月。证据五、租赁房屋目前状况相片。证明：由于被告提前单方面解除合同并将公司的物品搬走，导致现租赁房屋空无一人。被告潘辽年为支持其答辩请求，提交了如下证据：证据一、房屋租赁合同。证明：该合同第10条约定经原、被告协商，可以变更或终止合同。证据二、押金收据一份。证明：被告在签订合同时，支付了原告押金75000元。证据三、合同终止说明书及文件签收单各一份。证明：被告提前告知了原告解除合同，原告也派人进行了交接。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月，原告与南昌农村商业银行股份有限公司签订《房屋租赁合同》，约定该行将其所有的位于南昌市西湖区抚生路669号朝阳绿洲8号楼116、117、118、119室店面（第1-2层），房产面积619.47平方米出租给原告，租赁5年，第一年租金为144000元，第二年租金为151200元，第三年租金为158760元，第四年租金为166698元，第五年租金为175032.9元。未经该行同意，原告不得转租、转借该房屋，否则该行有权解除合同，并不退还原告所交租金等内容。2018年7月5日，被告潘辽年因开办公司（江西省壹家债市）需要，与原告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于南昌市西湖区抚生路669号朝阳绿洲8号楼116、117、118、119室店面（第1-2层），房产面积619.47平方米出租给被告，租赁期共四年，自2018年8月1日起至2022年7月31日止；房租第一年（2018年8月1日至2019年7月31日）单月租金为25000元，第二年（2019年8月1日至2020年7月31日，每年递增6%，第二年单月租金26500元，第三年单月租金28090元，第四年单月租金29775元；租金为前一个月底付清次月房租。采取先支付后使用方式；双方可以协商变更或终止本合同；租赁期内，逾期交纳租金，每逾期一天，按日支付未付租金1%的滞纳金；租期内，未经同意，中途擅自退租的，应按照本合同租金总额10%支付违约金。所交押金及租金不予退还等内容。合同签订时，被告还向原告支付了75000元租房押金。合同签订后，原告将案涉房屋交付给被告使用。2019年7月，因被告所投资的公司江西省壹家债市经营困难，被告向原告提出需提前解除房屋租赁合同，并告知原告将75000元押金作为赔偿原告的损失。但原告未同意，提出应按租赁合同履行。之后，被告还找原告进行了协商，但原告要求被告将其与房东南昌农村商业银行股份有限公司之间的房屋租赁合同解除。2019年8月底，被告及其公司搬离了案涉房屋。8月25日，江西省壹家债市向原告发出合同终止说明书，主要内容为承租案涉房屋与初始应租条件差异较大，诸多情况频出已严重影响公司正常经营，反映情况后也得不到解决。依照合同约定，向原告协商变更或终止合同，原告也不出面、消极处理。并且向公司发送律师函，还派人称要锁门赶人，8月中下旬直接将店面出租，还有租客进公司查看场地，公司迫于无奈被逼搬出，视为合同已然终止。2019年9月6日，原、被告之间办理了房屋钥匙交接手续。原告认为，被告擅自提前解除合同系违约行为，故诉至本院，提出如上诉请。另查明，被告向原告支付房租至2019年7月31日，此后，未再支付房租，其搬离案涉房屋后，该房屋至今仍处于闲置状态。庭审中，原告陈述其与农商行的房屋租赁合同仍在履行，仍需支付租金。原告将案涉房屋转租给被告，虽未经南昌农村商业银行股份有限公司同意，但转租后该行亦默许。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，亦不违反相关法律、行政法规的强制性规定，对该合同的效力，本院予以认定。该租赁合同租期4年，被告因公司无力经营，只承租了一年有余就搬离，其提出提前解除合同也未能与原告协商一致，已构成根本性违约，应承担相应的违约责任。对于原告诉请：1、解除原、被告双方的房屋租赁合同，因被告已在2019年8月底搬离，该合同实际上自搬离之日起已解除，故该诉请，本院予以支持。2、要求被告支付拖欠的2019年8月至9月两个月的租金及逾期付款滞纳金，因被告已在2019年8月底搬离，故被告还需向原告支付一个月的租金26500元，对于逾期支付租金的滞纳金，因被告确系经营困难，本院不予支持。3、对于原告要求被告按约支付提前解除合同的违约金131238元，因被告经营不善造成违约，考虑到原告还需继续向农商行支付租金，原、被告之间尚未履行的租期以及租赁合同约定的违约金计算方式等情形，该约定较为合理，本院予以支持。4、原告要求被告支付拖欠的两个月物业费4707.97元，电费189元，本院对其中的1个月物管费予以支持，即被告应向原告支付物业管理费2354元，电费诉请原告未能举证证明，本院不予支持。原、被告签订的房屋租赁合同中虽约定了对于被告中途擅自退租的，所交的押金不予退还。但该条款加重了被告的责任，也显失公平。对此，本院在被告应承担的债务中扣减该押金75000元。综上，被告还应支付原告85092元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第一款第（二）项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告雷新平与被告潘辽年于2018年7月5日签订的《房屋租赁合同》；二、被告潘辽年于本判决生效之日起十日内向原告雷新平支付拖欠的房租、违约金及物业管理费共计85092元；三、驳回原告雷新平的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告预交的案件受理费13394元，保全费1557元，合计14951元，由被告潘辽年负担，限随上述款项一并支付。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  张世民人民陪审员  舒 佳人民陪审员  龚 岚二〇一九年十二月十六日书 记 员  罗朝君