河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初20843号原告张高伟，男，1979年9月16日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人崔永卫、查勇，河南路德律师事务所律师。被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司，住所地郑州高新区冬青街**。法定代表人姚桂兰，总经理。委托代理人王松，河南格思律师事务所律师。原告张高伟与被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张高伟委托代理人崔永卫、查勇、被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司委托代理人王松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年12月31日，原被告签订了《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》，约定：被告以810万元的价格向原告转让郑州高新企业加速器产业园C5-3号楼，被告应当于2014年8月31日前向原告交付房屋，被告将房屋交付原告使用后在365日内将房屋权属证书办至原告名下。但被告迟延于2014年11月27日向原告交房，并且由于各种原因至今未按照约定为原告办理房屋权属证书。故请求判令：1、被告支付原告迟延交房期间的损失164430元；2、被告支付原告迟延办理房屋权属证书期间的损失1718550元（自2016年5月18日起，以810万元为基数，按年利率4.75%的1.5倍支付至2019年4月25日，并继续计算至实际办理房屋权属证书之日止）；3、被告为原告办理该房屋的权属证书。被告辩称：1、原告要求被告支付迟延交房期间的损失没有法律依据，且已超过诉讼时效，依法不应支持。双方在《房产转让协议》及《补充协议》中约定交房的日期为2014年8月31日前，但被告于2014年11月27日向原告发送交房通知单并交付房屋时，原告并未提出任何异议，应视为其对该情形的认可。即便原告要求支付迟延交房的违约金，最迟也应在2016年9月1日前主张相应权利，且双方约定延期交房的逾期利息为同期活期利率标准。2、本案房屋未办理房屋权属证书系因原告未按约定支付剩余房款所致，责任在原告方，其无权要求被告支付损失并为其办理房屋权属证书。双方签订的补充协议约定，因未能办理银行贷款付款方式变更为全款现金支付，原告应自交房之日起半年内付清。但原告迟迟未付清剩余的405万元购房款，直至2017年1月23日原告才又支付了300万，剩余105万元购房款至今未支付。故在原告未付清购房款的情况下，被告无法也有权拒绝为其办理房屋产权变更手续，且原告房屋权属证书的办理也涉及高新区管委会的机构改革，以及科技园区的不动产登记政策变化。因原告违约在先，其无权要求被告支付其损失，且合同并未约定迟延办理房产权属证书的相应违约责任，原告也不能证明其损失。故请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2013年12月31日，原告作为受让人（乙方），被告作为转让企业（甲方），签订《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》一份，约定：乙方所购标的物位于郑州高新企业加速器产业园C5-3号，，地上**，地下**面积共895.65平方米，预约转让价款为810万元。本协议签订之前乙方需向甲方支付购房款100万元，于2014年1月10日再向甲方支付购房款305万元，原告并与银行签订贷款合同，办理相关手续。甲方应在2014年8月31日前，将标的物交付乙方。房屋交付使用后，甲方在365个工作日内将房屋权属证书办至乙方名下，并协助乙方取得房产证，乙方应积极配合甲方办理相关手续。上述合同签订后，原告于2013年12月31日向被告支付100万元、于2014年1月10日向被告支付305万元。2014年11月28日，原告作为乙方，被告作为甲方，签订《补充协议》一份，约定：鉴于乙方申请的贷款在交房之前未能到位，如未能联系到新的银行或者新的贷款银行仍未同意乙方贷款申请的，乙方的付款方式变更为全额现金支付，乙方自本次交房之日起应在半年内付清全部剩余房款。2014年11月27日，原被告签订《交房通知单》一份。2014年11月28日，原告向被告出具《收房确认书》，确认收到C5-3号房屋。庭审中原被告均认可实际交房时间为2014年11月27日。2017年1月23日，原告向被告支付购房款300万元。另查明，1、原告提交的与“加速器李（总）胜利”的微信聊天记录中，对方于2018年9月3日称“张总好！你们房屋维修好了吧，张总安排下105万元房款付了吧，公司急需用钱，压力很大”，原告称“没有修啊”，并发送有相应视频，对方称“还是老毛病吗”。2019年3月12日，原告称“李总你好，你把我的C5-3房子完款协议和由于房屋质量漏水允许我改建相关协议给我发下吧。你们写的不合适的地方要修改一下，行的话我把余款给你们结一下。现在马上又到雨季了，雨水一多房子漏水问题不得到解决又是个麻烦事”，对方称“好的”。2、原告提交的不动产登记资料查询结果证明显示本案房屋（长椿路23号24号楼1-3层2）产权人为被告，无预告信息，联合抵押金额为3000万元，权利人为周军营，并自2019年3月29日至2019年10月25日期间有多次查封信息。以上事实，有原告提交的郑州高新企业加速器产业园房产转让协议、交房通知单、收房确认书、不动产登记资料查询结果证明各一份、收据三份、微信聊天记录一组、被告提交的补充协议复印件一份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。被告提交有会议纪要复印件二份，欲证明为原告逾期过户登记的责任并不在被告。因上述证据并不能证明被告该证明目的，故对上述证据本院不予采纳。本院认为：原被告签订的《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行各自合同义务。该合同约定交房时间为2014年8月31日前，被告实际向原告交付房屋时间为2014年11月27日。原告请求被告支付迟延交房期间的损失。原告于2019年5月16日向本院递交起诉状，其该请求已超过了诉讼时效，其亦未提交证据证明存在时效中止或中断的情况，故对其该请求本院不予支持。原告请求被告将本案房屋过户登记至其名下，因该房屋目前存在多轮查封，其该请求不具有履行的可能性，故对其该请求现不予支持。原告请求被告支付迟延办理房屋权属证书期间的损失。双方签订的合同约定为“房屋交付使用后，甲方在365个工作日内将房屋权属证书办至乙方名下，并协助乙方取得房产证”，双方签订的补充协议并约定“乙方自本次交房之日起应在半年内付清全部剩余房款”。本案中，原告于2013年12月31日、2014年1月10日向被告付款共计405万元，其在房屋交付后并未在半年内付清余款，直至2017年1月23日再次付款300万元。就剩余未付款105万元，根据原告提交的双方微信聊天记录，可以确认系因房屋存在漏水等问题，双方对此进行协商而暂未支付。原告提交的不动产登记资料查询结果证明显示本案房屋的产权人为被告，故被告在该房屋已登记在其名下后，至今未将该房屋的权属证明办理至原告名下，且因其个人债务原因导致该房屋被法院多次查封，现已无法办理过户手续，其该行为已构成违约。双方签订的转让协议并未对逾期办理房屋权属证书的违约金标准进行约定，本院酌定按年利率6%的标准计算该迟延办理期间损失。原告请求被告自2016年5月18日起（即房屋交付后365个工作日）向其支付该损失，因截止该日原告并未按补充协议的约定付清剩余房款，仅支付有405万元，故其自该日起主张权利依据不足。原告在房屋交付满365个工作日后，于2017年1月23日支付房款至705万元，除因漏水经双方协商暂未支付部分外，已付清其余房款，故本院认定被告应自2017年1月24日起向原告支付该迟延办证损失。因本案房屋暂不具备办理过户登记条件，故本院认定被告应以原告已付款705万元为基数，按年利率6%的标准支付原告自2017年1月24日至本案判决之日（共计1054天）的损失，经计算为1221485元（705万元×6%×1054/365）。原告自本判决作出之日后至实际办理过户登记之日止的损失尚未产生，本院暂不予处理。对于原告请求该损失数额过高部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司于本判决生效后10日内，赔偿原告张高伟损失1221485元。二、驳回原告张高伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取10873元，由原告负担2976元，由被告负担7897元。保全费5000元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  汪涛二〇一九年十二月十三日书记员  宋婕