上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第460号原告上海创世房地产经纪有限公司。法定代表人王海涛，总经理。委托代理人周洪恩，上海浩锦律师事务所律师。被告张子新。委托代理人金慧玲，上海沪泰律师事务所律师。委托代理人王利芳，上海沪泰律师事务所律师。被告林赛金。委托代理人金慧玲，上海沪泰律师事务所律师。委托代理人王利芳，上海沪泰律师事务所律师。被告张某某。法定代理人张子新，系被告张某某之父。委托代理人金慧玲，上海沪泰律师事务所律师。委托代理人王利芳，上海沪泰律师事务所律师。原告上海创世房地产经纪有限公司（以下简称创世公司）与被告张子新、林赛金、张某某居间合同纠纷一案，本院于2015年2月12日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员蒋鸣良独任审判。本院于2015年2月9日公开开庭进行了审理。原告创世公司的委托代理人周洪恩，被告的委托代理人金慧玲到庭参加了诉讼。期间，由于本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结，本院于2015年03月11日对本案中止审理。本案现已审理终结。原告创世公司诉称，2012年7月11日，在原告居间下，被告张子新、林赛金、张某某与案外人张某甲、周某某、张某就上海市闵行区某某路1065弄62号801室及车库1号地下1层车位186号房地产达成了买卖交易，并签订了《上海市房地产买卖合同》。事后，由于系被告原因导致涉案房屋被司法查封，案外人张某甲等通过诉讼方式取得了涉案房屋的产权。原告已经促成了被告与案外人签订买卖合同，原告居间成功，被告应当依约支付报酬。期间，原告多次向被告催讨佣金，但被告一再拒绝支付。原告认为，被告的行为已构成违约，并严重侵害原告的合法权益。据此，请求法院判令：一、被告立即向原告支付佣金人民币40,800元（以下币种相同）；二、被告向原告支付逾期付款滞纳金暂计4,200元（自2012年7月12日起，按同期贷款利率的一点五倍计算至判决生效之日止）。原告为支持其诉讼请求，向法院提供如下证据材料：1、《房地产买卖居间协议》（编号：NO0004222），旨在证明涉案房屋成交价格为4,080,000元，约定的佣金为总房价款的1%，故被告应按约支付佣金40,800元；2、《上海市房地产买卖合同》（合同编号：1445144）及《协议书》，旨在证明经原告居间后被告与案外人签订了房屋买卖合同；3、本院制作的（2012）闵民五（民）初字第1701号民事调解书，旨在证明被告张子新、林赛金、张某某与案外人张某甲、周某某、张某通过本院调解方式继续履行房屋买卖合同；4、《上海市房地产登记簿》三份，第一份是签订合同前即2012年7月2日对涉案房屋产权调查时调取，旨在证明系争房屋当时不存在产权限制情况；第二份是同年8月9日调取，旨在证明司法查封发生在同年8月7日，是在三被告与案外人的《房屋买卖合同》签订后才发生；第三份是2013年6月5日调取，旨在证明三被告已于2012年11月13日将涉案房屋产权变更登记至案外人张某甲、周某某、张某名下；5、《佣金催缴函》及快递凭证，旨在证明原告曾于2013年6月6日即在诉讼时效其内向被告催讨过佣金。被告对于原告提供的证据1至证据4的真实性、合法性、关联性均无异议；对原告提供的证据5有异议，认为其没有收到过该催缴函，原因是被告一直居住在上海，而原告将催缴函寄至户籍地址的被告老家是不可能送到的。被告张子新、林赛金、张某某辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，被告张某某不应作为本案被告，其并非居间合同相对方。其次，在交易过程中涉案房屋发生司法查封，其后是通过法院调解由被告与案外人自行办理了涉讼房屋的产权过户手续，原告并未提供相应的中介服务，故被告不应支付佣金和滞纳金。最后，自2012年7月11日起算至今已经过了两年，即原告对于本案诉讼已经过了诉讼时效。本院认为，原告提供的证据1至证据4的，真实、合法且与本案有关联，本院对上述证据的证明力予以确认。关于原告提供的证据5的证明力问题，快递凭证上虽然没有被告的签收情况记载，但证明诉讼时效的中断与否，是以当事人一方在诉讼时效内是否提出过要求作为判断依据，与提出该要求的快递凭证是否有被告的签收没有关联，故本院对原告提供的证据5的证明效力予以确认。经本院审理查明，被告张子新、林赛金作为出售方（为签约甲方）与案外人张某甲作为购买方（为签约乙方）、原告创世公司作为居间方（为签约丙方）就上海市闵行区某某路1065弄62号801室及车位签订了一份《房地产买卖居间协议》（编号为NO0004222）。三方约定：乙方购买甲方上述房屋，总房价款4,080,000元；甲、乙双方应在签署买卖合同当日各向丙方支付本次房屋成交总价1%的佣金。2012年7月11日，被告张子新、林赛金、张某某与案外人张某甲、周某某、张某就上海市闵行区某某路1065弄62号801室及车库1号地下1层车位186室的买卖签订了《上海市房地产买卖合同》（合同编号：1445144），对买卖涉案房屋明确了双方的权利义务。同日，被告张子新、林赛金、张某某与被案外人张某甲、周某某、张某还就《上海市房地产买卖合同》中未尽事宜，签订了《协议书》。2012年8月7日，因涉案房屋被司法查封导致被告与案外人签订买卖合同无法履行。遂案外人张某甲、周某某、张某于2012年8月26日向本院提起诉讼，后该案在本院主持调解下，双方自愿达协议，即继续履行双方就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》。2012年11月13日，涉案房屋产权过户至案外人张某甲、周某某、张某名下。2015年2月12日，原告创世公司以诉称之理由向本院提起诉讼。另查明，在关联案件（2015）闵民五(民)初字第459号的审理过程中，该案被告张某甲、周某某、张某对原告创世公司举证的《佣金催缴函》的快递凭证提出异议，并向本院提出申请，本院委托华东政法大学司法鉴定中心对该快递委托单的形成时间进行司法鉴定。经该中心于2015年9月15日出具鉴定报告，鉴定意见为无法判断快递委托单的形成时间。对此司法鉴定报告，该案当事人均不持异议。本院认为，法律意义上的居间合同，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，被告张子新、林赛金作为委托人在原告完成了居间义务后，理应按照三方签订的《房屋买卖居间协议》约定向原告支付佣金。被告未按约向原告支付佣金的行为已构成违约，应承担相应的民事责任。就本案而言，考虑到房地产居间介绍服务的特殊性，即居间人除向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务外，还应包括帮助委托人签约、贷款、办理房屋产权过户等多项服务内容。根据原告先前为被告提供的服务内容，基于公平原则，并参照物价部门关于居间服务收费标准的相关规定，本院确认由被告张子新、林赛金向原告支付佣金28,000元。同时，根据《房地产买卖居间协议》的规定，被告应于签署《房地产买卖合同》当日即2012年7月11日向原告支付佣金，由于原告与被告张子新、林赛金（包括案外人张某甲、周某某、张某）在《房地产买卖居间协议》中对逾期支付佣金之后果没有约定，根据本案的实际情况，本院确认由被告张子新、林赛金按照中国人民银行发布的同期同类存款利率，向原告支付逾期支付佣金之利息。原告主张逾期支付佣金的滞纳金（应为逾期支付佣金之利息）的诉讼请求成立，本院予以支持。关于被告辩称意见，本院认为，一、被告张某某并非系《房屋买卖居间协议》的签约人，原告现以张某某为《上海市房地产买卖合同》的签约人为由将其作为本案被告提起诉讼，并以《房屋买卖居间协议》为依据要求其支付佣金，不符合合同相对性原理。故本院采信被告的抗辩意见，确认被告张某某在本案中的被告地位不适格。二、被告与案外人自行（通过本院调解后）办理了涉案房屋的后续过户手续，并不能以此否认原告提供的居间服务。三、原告于2013年6月6日即在诉讼时效内向被告催讨过佣金，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定，原告通过快递向被告催讨佣金，符合诉讼时效的中断规定。被告关于不应支付佣金、滞纳金（应为利息）及原告对于本案提起诉讼已过诉讼时效的抗辩理由不能成立，本院不予采信。综上所述，依照第一百零七条、第四百二十六条第一款及《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定，判决如下：一、驳回原告上海创世房地产经纪有限公司对被告张某某的全部诉讼请求；二、被告张子新、林赛金于本判决生效之日起十日内向原告上海创世房地产经纪有限公司支付佣金28,000元；并以该28,000元佣金为本金，按中国人民银行发布的同期同类存款利率，向原告上海创世房地产经纪有限公司支付自2012年7月12日起至本判决生效之日止的逾期付款利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币925元，减半收取计人民币462.5元，由被告张子新、被告林赛金负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  蒋鸣良二〇一六年五月二十五日书记员  龚 漾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十六条第一款居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。二、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同间履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。