杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭余民初字第4921号原告：杭州嘉豪物业管理有限公司，住所地：杭州市拱墅区美都广场C座1711室。法定代表人：谢加海，公司董事长。委托代理人：林永武，系该公司员工。被告：蒋卫东。原告杭州嘉豪物业管理有限公司（以下简称嘉豪公司）诉被告蒋卫东物业服务合同纠纷一案，于2015年12月25日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员吴翔适用简易程序，于2016年2月22日、4月22日两次公开开庭进行了审理。原告嘉豪公司的委托代理人林永武、被告蒋卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉豪公司起诉称，原告为专业的物业服务公司。2011年8月1日，原告与被告所在小区杭州市余杭区华惠家园业主委员会签订了《华惠家园》物业管理委托服务合同，为华惠家园提供物业管理服务。被告系华惠家园8幢1单元504室的业主。至2015年4月30日，被告已拖欠原告物业服务费3170元、滞纳金2596元，共计5766元。欠费时间为2010年3月19日至2014年7月31日，违约金计算时间为2014年8月1日至2015年4月30日，按每日应交金额的千分之三计算，经原告多次催收后，被告仍未缴纳。根据我国《物业管理条例》及其他相关法规，业主有按约交纳物业服务费的义务。为此，原告诉至法院，请求判令：一、被告支付原告物业服务费3170元、滞纳金2596元，合计5766元；二、本案诉讼费用由被告承担。原告嘉豪公司为支持其诉请主张，出示并陈述了下列证据材料：1、《华惠家园》物业管理委托服务合同1份，用于证明原告嘉豪公司受华惠家园业主委员会的委托，为华惠家园的物业服务企业及物业服务内容、收费标准及其他相关约定的事实；2、房产记载信息查询记录1份，用于证明被告系华惠家园8幢1单元504室业主的事实；3、张贴送达《催缴物业费函》照片复印件1份，用于证明原告已书面催缴，被告仍无正当理由不缴纳物业服务费的事实；4、原华惠家园物业服务企业杭州南苑物业管理有限公司的授权委托书及业主临时公约复印件各1份，用于证明原告具有向华惠家园业主收取2009年9月3日至2011年7月31日期间物业服务费资格及标准的事实。5、杭州市余杭区华惠家园资金移交清单1份，用于证明在2011年9月7日，华惠家园原物业服务企业杭州南苑物业管理有限公司与原告嘉豪公司办理交接的事实。且证明移交清单中有记载被告欠缴杭州南苑物业管理有限公司物业费750.20元的事实。被告蒋卫东辩称：原告未按照物业合同约定提供物业服务，整体服务严重不到位，应承担违约责任，并减免被告相应的物业服务费缴纳数额。在此期间被告家里发生两件事：一是房屋漏水约一年左右物业公司未予维修好，致使被告长期无法入住，造成的损失物业公司应承担；二是小偷从隔壁房间进入被告阳台入室偷窃，造成被告经济损失（派出所有报案记录）。被告入住的8栋1单元入住率较低，在原告提供物业服务的三年期间几乎未看到物业服务人员提供打扫卫生、维护管理，除了保安以外。原告主张其有代前物业服务企业杭州南苑物业管理有限公司收取2009年3月至2011年7月31日期间物业服务费的权利，被告认为已经超过追诉时效，原告应当在2013年7月31日之前向被告追诉。被告蒋卫东为支持其抗辩主张，出示并陈述了下列证据材料：1、报案记录1份，用于证明在原告物业服务期间被告家中被盗，约损失1200元左右，且被告家人因失窃而遭受精神损害，并证明原告物业管理存在缺漏、不足的事实；2、用水清单1份，用于证明被告实际入住时间是2011年10月，之前的水费未发生，只有2011年9月的装修用水；同时证明住宅因失窃后家人不敢在家居住，所以水费数月为0的事实；3、房屋漏水照片打印件1组，用于证明2010年至2011年期间因被告房屋漏水，物业公司长期未予修复，造成被告住宅装修延期的事实；4、照片打印件1组6份，用于证明原告在华惠家园服务期间未尽到管理职责的事实；5、华惠家园业主委员会出具的书证1份，用于证明被告证据四属实。为查明案件事实，本院依法调取杭州市余杭区华惠家园业主委员会持有的证据1组，并当庭予以出示。原告嘉豪公司提交的证据，经被告蒋卫东质证，对证据1、证据2均无异议；对证据3的真实性无异议，待证事实有异议，认为其未看到过原告张贴的催缴物业费函，亦未收到过原告员工的催缴电话。对证据4的真实性有异议，认为杭州南苑物业管理有限公司没有权利在未告知业主的情况下自行交纳物业费后再向业主催讨。即使代缴了也应该在二年内通知业主。对证据5的真实性有异议，认为合同权利义务转让需经另一方当事人同意。原告没有权力向其提起诉讼主张，即使杭州南苑物业管理有限公司与原告之间存在授权委托，原告也应当在得到授权后两年之内向被告主张权利。被告蒋卫东提交的证据，经原告嘉豪公司质证，对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为与本案诉争不存在关联性。对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。对证据3的合法性无异议，对真实性、关联性有异议。对证据4、5的真实性、合法性、关联性均有异议。上述证据，经庭审质证，本院认证如下：1、原告提交的证据1、2，经质证双方均无异议，本院予以确认。2、原告提交的证据3，被告对真实性无异议，对待证事实有异议，认为其未看到过原告张贴的催缴物业费函，本院确认其真实性，对待证事实将结合本案的其他证据综合予以认定。3、原告提交的证据4，被告对真实性有异议，但未提出反驳的证据，结合原告证据5，本院确认其真实性。4、原告提交的证据5，被告对真实性有异议，认为合同权利义务转让需经另一方当事人同意。原告无权向其提起诉讼主张，即使杭州南苑物业管理有限公司与原告之间存在授权委托，原告也应当在得到授权后两年之内向被告主张权力。本院认为，该组证据能相互印证，对真实性予以确认。5、被告提交的证据1，原告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为与本案诉争不存在关联性。本院确认其真实性、合法性，但该证据与本案诉争无关联性，对其关联性不予确认。原告的抗辩理由成立，本院予以采纳。6、被告提交的证据2，原告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议。本院确认其真实性、合法性，但该证据与本案诉争无关联性，对其关联性不予确认。原告的抗辩理由成立，本院予以采纳。7、被告提交的证据3，原告对合法性无异议，对真实性、关联性均有异议。本院认为，该证据与本案诉争无关联性，对其关联性不予确认。8、被告提交的证据4、5，原告对真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，原告虽有异议，但未提出反驳的证据，且该两组证据与本院依法调取的1组证据相一致，故对其真实性予以确认，对其待证事实将结合本案的其他证据综合予以认定。9、本院依法调取的证据1组，原告对真实性、关联性有异议。被告对真实性、关联性无异议。本院认为，原告虽有异议，但未提出反驳的证据，且该组证据与被告提交的证据4、5相一致，能够证明相关的事实，故对其真实性、合法性、关联性均予确认，对其待证事实将结合本案的其他证据综合予以认定。根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定事实如下：2011年7月25日，原告与被告所在的杭州市余杭区华惠家园业主委员会签订了《华惠家园》物业管理委托服务合同1份，委托原告为华惠家园提供物业管理。合同约定的委托管理期限分别为2011年8月1日起至2014年7月31日止。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，多层住宅每月每平方米0.60元，高层住宅每月每平方米0.95元。被告系华惠家园8幢1单元504室的业主，建筑面积100.87平方米。至2014年7月31日，被告累计拖欠原告物业服务费2178.80元，欠费周期为2011年8月1日至2014年7月31日。2014年11月10日，原告以张贴催缴物业费函的方式向被告进行催缴，但是被告仍未缴纳。原告遂于2015年12月25日诉至本院，请求判如所请。另查明，2011年9月7日，华惠家园原物业服务企业杭州南苑物业管理有限公司与原告嘉豪公司办理了交接手续。移交清单中记载被告欠缴杭州南苑物业管理有限公司物业费750.20元。同日，杭州南苑物业管理有限公司向原告嘉豪公司出具了授权委托书，委托原告嘉豪公司向部分业主收取2011年7月31日前未缴纳的物业费。原告嘉豪公司当庭陈述：该公司接受委托后曾派员上门向被告收取。但未能向法庭提供相应的证据予以佐证。本院认为：原告嘉豪公司对被告蒋卫东所在的小区实行了物业管理服务，被告蒋卫东应当向原告嘉豪公司支付物业服务费。对于其合理部分的主张，本院予以支持。但本院查明，原告嘉豪公司主张其受华惠家园原物业服务企业杭州南苑物业管理有限公司授权委托，代为收取被告在2011年7月31日前未缴纳的物业费750.20元。但未能提供证据证明在2013年7月31日前已向被告主张过权利，故该部分的请求已超过二年的诉讼时效，本院不予支持。被告蒋卫东的该项抗辩理由成立，本院予以采纳。对于原告嘉豪公司要求被告蒋卫东支付迟延交纳物业费滞纳金的请求，被告及本院依法调取的证据均显示原告提供物业服务期间存在管理服务缺漏、不足的现象。因为原告嘉豪公司存在一定的过错，故对该项诉讼请求，本院不予支持。被告抗辩其入住期间因原告管理服务不到位，致财物被盗受损，应另行主张权利，对其要求减免其应缴纳的物业服务费数额的主张，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告蒋卫东于本判决生效后十日内支付原告杭州嘉豪物业管理有限公司物业服务费2178.80元；二、驳回原告杭州嘉豪物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告杭州嘉豪物业管理有限公司负担15元，由被告蒋卫东负担10元，于本判决生效后七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员 吴 翔二〇一六年四月二十五日书记员 梅晨蔚