上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初14203号原告：西湖电子集团有限公司，住所地浙江省杭州市。法定代表人：章国经，董事长。委托诉讼代理人：左鹏飞，员工。委托诉讼代理人：朱筱丽，员工。被告：上海香取神道流健身有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：施南，总经理。委托诉讼代理人：马红磊，股东。被告：施南，男，1997年5月2日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：马红磊(系施南母亲)，住上海市松江区。被告：马红磊，女，1971年4月6日出生，汉族，住上海市松江区。原告西湖电子集团有限公司(以下简称西湖电子公司)与被告上海香取神道流健身有限公司(以下简称香取神道流公司)、施南、马红磊房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告西湖电子公司的委托诉讼代理人左鹏飞、朱筱丽，被告香取神道流公司、施南的共同委托诉讼代理人马红磊，被告马红磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西湖电子公司向本院提出诉讼请求：1.香取神道流公司立即腾退并返还上海市四平路XXX号XXX楼D、E座房屋(以下简称系争房屋)；2.香取神道流公司支付2017年8月15日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费(按每月10,909.67元计算)；3.香取神道流公司支付2017年8月15日起至实际返还房屋之日止的物业管理费(其中，2017年8月15日起至2017年12月31日期间按每月1,260.65元计算，2018年1月1日起至实际返还房屋之日期间按每月1,423.31元计算)；4.香取神道流公司支付2018年4月的水费、电费共计1,710.30元；5.施南、马红磊在对香取神道流公司出资未到位的本息范围内，对诉请2、3、4中香取神道流公司的付款义务承担补充赔偿责任。事实和理由：西湖电子公司为系争房屋产权人。2016年9月，西湖电子公司与香取神道流公司签订《房屋租赁合同》，约定，香取神道流公司向西湖电子公司承租系争房屋，租期为2016年8月15日-2017年8月14日，租金每年130,916元，物业管理费每月每平方米6.20元，合同期满后不再续租。合同到期后，因香取神道流公司在租赁期间多次逾期缴纳房租并擅自在系争房屋内搭建、改变房屋用途，西湖电子公司明确告知香取神道流公司不再续签合同。之后，在香取神道流公司强烈要求续租的情况下，西湖电子公司表示在香取神道流公司先行付清2018年3月-2018年5月的房租及整改房屋的前提下，同意香取神道流公司续租，并于2018年3月将拟好的续租合同交给香取神道流公司，但香取神道流公司既不整改房屋也不支付租金，还擅自更改续租合同租赁期限及押金条款，故双方未能续签合同。2018年5月15日，西湖电子公司派工作人员上门拆除系争房屋内的隔断，更换系争房屋D座大门并对房屋断电。之后，香取神道流公司仍通过系争房屋E座大门进出房屋并更换D座大门的锁芯，继续占用系争房屋。现西湖电子公司要求香取神道流公司返还房屋，并承担占用房屋期间的房屋使用费、物业管理费及水电费。施南、马红磊作为香取神道流公司的股东各自认缴出资5万元但均未出资到位，故施南、马红磊应在其出资未到位的本息范围内对香取神道流公司的债务承担补充赔偿责任。审理中，西湖电子公司称由于香取神道流公司在租赁期间存在逾期缴纳租金及擅自搭建等违约行为，不同意返还香取神道流公司履约保证金10,910元。香取神道流公司、施南、马红磊辩称，双方合同到期后，香取神道流公司即携可移动物品搬离系争房屋，并将系争房屋钥匙交还西湖电子公司工作人员王慧。当时，香取神道流公司要求西湖电子公司返还押金并就系争房屋装修作出补偿，双方一直就此进行协商。2018年1月，香取神道流公司提出续租要求，西湖电子公司表示需要考虑。2018年3月西湖电子公司表示同意续租，并将草拟好的续租合同及系争房屋钥匙交给香取神道流公司，之后，香取神道流公司对系争房屋内部分区域重新进行装修。因香取神道流公司更改了续租合同租赁期限及押金条款，西湖电子公司未在续租合同上盖章，最终双方未能续签合同，香取神道流公司也未应西湖电子公司要求支付2018年3月-2018年5月的租金。2018年5月15日，西湖电子公司纠集人员上门拆除系争房屋内的固定设施、隔断，更换系争房屋门锁并对房屋断电，为此香取神道流公司报警及提起赔偿诉讼。之后，系争房屋一直空关，香取神道流公司为向西湖电子公司主张赔偿而保护房屋现场，未再使用系争房屋。香取神道流公司承租系争房屋时，房屋内隔断已经存在，并非香取神道流公司搭建。西湖电子公司也从未要求香取神道流公司支付2017年8月15日至2018年2月底期间的租金。现香取神道流公司仅同意支付2018年4月的水费、电费1,710.30元，不同意西湖电子公司的其他诉请。马红磊分别于2016年9月20日、2017年4月24日、2017年5月18日、2017年6月8日转账支付香取神道流公司65,000元、21,820元、21,819.22元、10,909.67元，其中，65,000元中的5万元是马红磊对香取神道流公司的出资，21,820元、21,819.22元及10,909.67元三笔款项是马红磊代施南对香取神道流公司出资。施南、马红磊已对香取神道流公司出资到位，无需对香取神道流公司的债务承担补充赔偿责任。香取神道流公司支付西湖电子公司的履约保证金10,910元要求予以返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：西湖电子公司为系争房屋产权人。2016年9月，西湖电子公司作为出租人(甲方)、香取神道流公司作为承租人(乙方)签订一份《房屋租赁合同》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方，面积203.33平方米，按现状出租给乙方作办公用途；租赁期1年，自2016年8月15日至2017年8月14日止；总租金为130,916元，租金以半年为一期支付，先交租后用房；乙方每月应按承租房屋现用途的性质及收费单价(具体以甲方每月通知为准)向甲方支付水电费，若今后资费和性质发生调整则按新的标准收取；物业管理费6.2元/平方米/月，乙方应与租金同期向物业公司缴纳，即每期应缴物业管理费7,564元，若今后资费发生调整则按新标准收取；本合同生效当日，乙方应向甲方交纳履约保证金10,910元，在乙方未发生违约行为，结清退房各款项，并配合甲方提供退租所需票据后由甲方无息返还乙方，若乙方退房时还需向甲方补交费用，甲方有权用保证金予以冲抵；乙方在对房屋进行装修、装饰前应事先征得甲方书面意见，并按有关规定办理相关审批、验收等手续，不得破坏和改变现房屋结构和外部的装修，如未按规定办理手续的，甲方有权制止，造成损失和事故的，由乙方承担一切行政责任和经济责任；未经甲方书面同意，乙方不得擅自拆改变动房屋结构，不得将承租房屋改变用途或转租、转借；退房时乙方依附于房屋的装修和设施无偿归甲方所有，乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，主要设施(包括但不限于电话线、网线等各种管线)应恢复原状，不得留存物品或影响房屋的正常使用，对未经同意留存的物品，甲方有权处置，同时甲方对乙方的装修和设施不作任何赔(补)偿；乙方已明确本次合同期满，甲方收回乙方所承租的房屋，确定不再续签，乙方必须在本协议期满当天，将房屋返还甲方。租赁期间，香取神道流公司于2016年9月22日支付西湖电子公司押金10,910元，并分别于2016年9月22日、2017年4月24日、2017年5月18日、2017年6月10日、2017年6月12日支付西湖电子公司房屋租金65,458元、21,819.33元、21,819.33元、10,909.67元、10,909.67元，共计支付租金130,916元。另香取神道流公司分别于2016年9月22日、2017年4月14日支付西湖电子公司物业管理费7,564元、7,564元，共计15,128元。合同期满后，西湖电子公司负责系争房屋租赁的经办人员王慧于2017年8月14日、8月16日、8月21日微信通知马红磊称，租赁合同到期后不再续租，要求香取神道流公司搬离系争房屋。但香取神道流公司未将系争房屋交还西湖电子公司。之后，香取神道流公司提出续租，西湖电子公司表示同意，同时要求香取神道流公司先行付清2018年3月-2018年5月的租金，并将拟好的续租合同交给香取神道流公司。因香取神道流公司未经西湖电子公司同意更改了续租合同租赁期限等条款，也未支付2018年3月-2018年5月的租金，西湖电子公司不同意续签合同，香取神道流公司也未将系争房屋交还西湖电子公司。2018年5月15日，西湖电子公司派人上门拆除系争房屋内的隔断及部分设施，并对系争房屋断电。之后，系争房屋由香取神道流公司控制但基本空关。2018年7月，香取神道流公司向本院提起诉讼[案号(2018)沪0109民初25953号]，要求西湖电子公司赔偿损失284,026.88元。该案审理中，本院于2019年5月8日组织双方当事人至系争房屋内清点物品。2019年5月31日，本院判决西湖电子公司赔偿香取神道流公司损失11,210元。判决后，西湖电子公司不服，提起上诉，上海市第二中级人民法院于2019年9月29日判决驳回上诉，维持原判。(2018)沪0109民初25953号案件审理中，西湖电子公司提起本案诉讼。至今，香取神道流公司向西湖电子公司支付租金及物业管理费至2017年8月14日，之后未支付系争房屋使用费及物业管理费；支付系争房屋水电费至2018年3月。另查明，2018年1月1日起至2019年12月31日期间，系争房屋所在的四平路XXX号新宏大楼办公楼按7元/月/平方米缴纳物业管理费。再查明，香取神道流公司于2016年9月1日注册成立，注册资本为10万元。香取神道流公司章程中载明，施南、马红磊为香取神道流公司的股东，两人分别认缴出资额5万元，出资时间为2016年8月23日。2016年9月20日、2017年4月24日、2017年5月18日、2017年6月8日，马红磊分别转账支付香取神道流公司65,000元、21,820元、21,819.22元、10,909.67元，共计119,548.89元。审理中，香取神道流公司于2019年11月20日搬离系争房屋。审理中，本院向系争房屋所在物业管理单位上海宏久物业管理有限公司调查，该公司负责人称，西湖电子公司与香取神道流公司的租赁合同到期后，西湖电子公司要求香取神道流公司搬离系争房屋，香取神道流公司要求续租，不搬离系争房屋也不支付租金。2018年1、2月,经双方协商后，西湖电子公司将草拟好的续租合同通过物业经理转交给施南。因施南擅自将续租合同的起租日2018年3月1日改为2018年4月1日，西湖电子公司不同意签订合同并要求香取神道流公司搬离，香取神道流公司不同意搬离。2018年5月初，西湖电子公司在系争房屋D座的玻璃门外加装铁栅栏门，当晚，马红磊将铁栅栏门拆除。大致在2018年5月15日，西湖电子公司上门将系争房屋内的隔断拆除，并在系争房屋D座的玻璃门外加装防盗门。2、3天后，马红磊自行更换了防盗门锁芯。2018年5月15日后的2个月内，香取神道流公司一员工晚上住在系争房屋内，最初的两周内，香取神道流公司的一个教练在系争房屋内教学，此外系争房屋一直空关，房屋钥匙由马红磊保管。在法院上门清点物品当日，物业经理以系争房屋窗外护栏需要安全检查为由要求马红磊提供一把系争房屋备用钥匙，当日物业经理配好备用钥匙后将钥匙返还给马红磊。2019年11月20日左右，马红磊要求物业经理提供系争房屋钥匙用于进入系争房屋搬运物品，施南从物业经理处取得钥匙后上门拆除系争房屋内的空调，并在2、3天后将拆除的空调及香取神道流公司的其他物品搬离系争房屋，之后香取神道流公司未再进入系争房屋。香取神道流公司搬离当日，物业经理将搬离情况告知并现场拍照给西湖电子公司。本院认为，西湖电子公司与香取神道流公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。2017年8月14日合同期满后，香取神道流公司未按约将系争房屋交还西湖电子公司，应按合同约定的租金及物业管理费的标准支付房屋使用费及物业管理费。香取神道流公司辩称合同到期后即搬离系争房屋并将房屋钥匙交还西湖电子公司工作人员，因无证据证明，本院不予采信。之后，在双方就续租协商不成、香取神道流公司仍不返还房屋的情况下，西湖电子公司于2018年5月15日上门拆除系争房屋内的隔断及部分设施，并对系争房屋断电，引发双方赔偿诉讼，对此，西湖电子公司存在过错。香取神道流公司出于诉讼需要而控制系争房屋，虽事出有因，但控制系争房屋并非香取神道流公司保全证据的唯一有效途径，且2019年5月31日赔偿案件一审判决后，香取神道流公司既未提起上诉也未返还房屋，直至2019年11月20日搬离系争房屋，故香取神道流公司理应承担2018年5月15日起至2019年11月20日期间的房屋使用费及物业管理费。根据物业公司陈述，物业经理在香取神道流公司搬迁当日已将搬迁情况告知并现场拍照给西湖电子公司，且物业公司持有系争房屋钥匙，故应视为香取神道流公司已于2019年11月20日将系争房屋返还西湖电子公司。鉴于西湖电子公司上门拆除及断电行为导致系争房屋无法正常使用，故本院对2018年5月15日起至2019年5月31日赔偿案件一审判决期间的房屋使用费及物业管理费酌情予以调低。2019年11月20日之后因西湖电子公司怠于收回房屋产生的损失，由西湖电子公司自行承担。关于西湖电子公司要求施南、马红磊在出资未到位的本息范围内对诉请2、3、4中香取神道流公司的付款义务承担补充赔偿责任的请求，马红磊确于2016年9月20日、2017年4月24日、2017年5月18日、2017年6月8日转账支付香取神道流公司65,000元、21,820元、21,819.22元、10,909.67元，但该四笔款项的金额、付款时间与香取神道流公司章程中载明的施南、马红磊的出资金额、出资时间明显不符，香取神道流公司也未提供其他相应证据证明该四笔款项中的10万元为施南、马红磊对香取神道流公司的出资，故无法认定施南、马红磊对香取神道流公司履行了出资义务。施南、马红磊作为香取神道流公司的股东，理应在其未出资的本息范围内对香取神道流公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。对西湖电子公司的该项请求，本院依法予以支持。西湖电子公司主张2018年4月水电费1,710.30元，香取神道流公司同意支付，本院依法予以支持。关于履约保证金，双方合同约定在香取神道流公司未发生违约行为，结清款项并配合提供退租所需票据后无息返还。现香取神道流公司在合同期满后未按约返还房屋且在租赁期间逾期缴纳租金，构成违约，香取神道流公司要求西湖电子公司返还履约保证金，缺乏依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第十三条第二款、《上海市房屋租赁条例》第四十五条第一款规定，判决如下：一、上海香取神道流健身有限公司搬离上海市四平路XXX号XXX楼D、E座房屋，并将该房屋返还给西湖电子集团有限公司(已履行)；二、上海香取神道流健身有限公司支付西湖电子集团有限公司2017年8月15日起至2019年11月20日的房屋使用费187,428.13元；三、上海香取神道流健身有限公司支付西湖电子集团有限公司2017年8月15日起至2019年11月20日的物业管理费23,757.09元；四、上海香取神道流健身有限公司支付西湖电子集团有限公司2018年4月的水费、电费共计1,710.30元；上述第二、三、四项，均自本判决生效之日起10日内履行完毕；五、施南在其未出资的5万元本金及利息范围内、马红磊在其未出资的5万元本金及利息范围内，对上述第二、三、四项上海香取神道流健身有限公司的付款义务中不能清偿的部分承担补充赔偿责任(本项中的利息，均以5万元为基数，自2016年8月24日起算至实际付款之日止，2016年8月24日起至2019年8月19日期间按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,124.70元，由西湖电子集团有限公司负担1,624.94元，上海香取神道流健身有限公司负担6,499.76元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  华 琴人民陪审员  安韫琪人民陪审员  马国华二〇二〇年六月二十九日书 记 员  王梦熊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条股东未履行或者未全面履行出资义务，公司或者其他股东请求其向公司依法全面履行出资义务的，人民法院应予支持。公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持。股东在公司设立时未履行或者未全面履行出资义务，依照本条第一款或者第二款提起诉讼的原告，请求公司的发起人与被告股东承担连带责任的，人民法院应予支持；公司的发起人承担责任后，可以向被告股东追偿。股东在公司增资时未履行或者未全面履行出资义务，依照本条第一款或者第二款提起诉讼的原告，请求未尽公司法第一百四十七条第一款规定的义务而使出资未缴足的董事、高级管理人员承担相应责任的，人民法院应予支持；董事、高级管理人员承担责任后，可以向被告股东追偿。三、《上海市房屋租赁条例》第四十五条租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人应当将房屋返还出租人。承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出租人有权追收房屋占用期间的使用费。房屋返还时，应当符合正常使用后的状态或者租赁当事人约定的状态；不符合的，出租人可以要求承租人恢复，也可以自行恢复，由此发生的合理费用由承租人承担。