广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初4388号原告：汪再波，男，1988年9月29日出生，汉族，住湖南省沅江市。委托代理人：杨雪峰，广东法盛律师事务所律师。委托代理人：刘干田，广东法盛律师事务所律实习律师。被告：剑锋，男，1973年12月24日出生，汉族，住广东省广州市增城区。第三人：中国建设银行股份有限公司广东省分行，住所地广东省广州市东风中路509号。负责人：刘军。委托代理人：谭海晖，男，汉族，1970年10月21日出生，系该公司员工。委托代理人：文玲，女，汉族，1973年3月5日出生，系该公司员工。原告汪再波诉被告喻剑锋、第三人中国建设银行股份有限公司广东省分行（以下简称建设银行广东分行）共有物分割纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪再波的委托代理人杨雪峰，被告喻剑锋，第三人建设银行广东分行的委托代理人谭海晖、文玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪再波向本院提出诉讼请求：一、依法分割原被告按份共有的位于增城市新塘镇永和誉山国际融景一路10号401房的房屋；二、对上述共有物进行评估、拍卖或变卖，拍卖或变卖款项偿还第三人贷款后，按原被告分别持有的共有物份额，即原告80%、被告20%分配剩余变现款项；三、本案诉讼费、评估费、拍卖费由被告承担。事实与理由：2012年2月5日，原告与被告共同出资向广州礼和置业发展有限公司购买了位于增城市新塘镇永和誉山国际融景一路10号401房的房屋，原告出资80%、被告出资20%。其中，首期款1500299元由原被告按上述比例分别出资，余款1500000元由原被告于2012年8月31日共同与第三人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，向第三人按揭贷款。按揭还款由原告向第三人支付，被告每月按其应承担的20%向原告支付其应承担部分，目前已还清大部分。2014年11月21日，上述共有房产取得了增城市国土资源和房屋管理局颁发的房屋产权证书（证书编号：粤房地权证穗字第××号），明确被告持有该物业20%产权，原告持有该物业80%产权。原告于2019年4月22日向被告发出通知，要求对涉案按份共有物业进行分割；被告于2019年4月25日回函同意分割；原告于当天回函选择了三家评估公司供被告选择，并表达了出让自身持有的80%共有物份额的诉求；被告至今未予回复。根据《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条的规定，原告恳请法院判如诉请。被告喻剑锋辩称：一、被告与原告于2012年2月5日共同出资购买了案涉房产，被告占房产20%的份额，原告占80%的份额，双方按所占比例出资和承担按揭款，并于2014年11月21日取得房屋产权证书。被告是案涉房屋的按份所有权人，被告同意分割共有物权，但不愿意受让原告80%的份额，同意通过法院依法拍卖，所得价款扣除本案诉讼费、评估费、拍卖费、执行费、偿还第三人贷款等处理费用后按各占份额比例分配，或按每平方米10000元的价格由原告受让，按20%比例补价给被告。若价格低于10000元每平方米，被告不同意转让。二、案涉房屋目前处在出租状态，承租方都是原告或原告亲属的公司，分别是广州奕宏化工有限公司、广州倍腾新材料有限公司、广州朔宇化工有限公司，总租金每月18400元。因为是原告需要分割共有财产，原告应负责与承租方协调事宜，避免争议发生，若引发承租方索赔，全部由原告负责处理和承担赔偿责任。三、原告与承租方广州朔宇化工有限公司恶意串通，恶意解除租赁合同，但共有房屋却一直由承租方广州朔宇化工有限公司在使用，损害被告合法权益，原告应赔偿被告自2018年12月至2019年6月租金损失13160元。加上另外两家公司2018年12月至2019年6月租金，原告应支付被告应得租金25760元。综上所述，被告对涉案房屋享有20%的所有权，原告欠被告2018年12月至2019年6月租金25760元未支付。第三人建设银行广东分行陈述：原告提前还款是单方面的，没有经过被告的同意，我方希望原、被告双方同意提前还款，无论原告还款还是被告还款都没有问题。在原、被告双方达不成合意的情况下，由法院判决。经审理查明：2012年2月5日，原、被告及汪果（乙方、买方）与广州礼和置业发展有限公司（甲方、卖方）签订《【誉山国际】认购书》，约定认购物业位于增城新塘镇永和誉山国际融景一路10号（B601）401单元（自编号），建筑面积为360.18平方米，成交价3103622元。2012年2月23日，广州礼和置业发展有限公司出具《广东省地方税收通用发票联（电子）》，载明：付款方为原告与被告，收款方为广州礼和置业发展有限公司，不动产项目名称为誉山国际，销售的不动产楼牌号为增城市新塘镇永和誉山国际融景一路10号（誉山国际融景一路10号）401房，套内面积284.74平方米，单价为10537元/平方米，金额为1500299元，款项性质为房款（首期）。2012年8月31日，原告、被告（借款人、抵押人）与第三人（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：原、被告以位于增城市新塘镇永和国际融景一路10号401房设定抵押，向第三人借款150万元，借款期限为2012年9月5日至2022年9月5日，指定委托还款账户为原告的银行账户。广东省广州市广州公证处于2012年9月12日出具（2012）粤广广州第254616号《公证书》，证明原告、被告与第三人于2012年8月31日签订了上述《个人住房（商业用房）借款合同》的情况。2012年9月6日，广州礼和置业发展有限公司出具《广东省地方税收通用发票联（电子）》，载明：付款方为原告与被告，销售的不动产楼牌号为增城市新塘镇永和誉山国际融景一路10号401房，金额为150万元，款项性质为房款（按揭）。2014年11月5日，增城市地方税务局出具《中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）》，载明：原告与被告交纳契税90008.97元，房地产位于增城市新塘镇永和誉山国际融景一路10号401房。增城市国土资源和房屋管理局颁发粤房地权证第××号《不动产权证》，记载：位于增城市新塘镇永和誉山国际融景一路10号401房的权利人是原告与被告按份共有，原告的份额是80%，被告的份额是20%，登记时间是2014年11月21日，建筑面积358.6平方米，套内建筑面积284.83平方米，土地性质为国有土地使用权，用途办公。2019年4月22日，原告出具《关于分割共有房产的通知》，记载：“喻剑锋：……现本人要求对“增城市新塘镇永和誉山国际融景一路10号401房（证书编号：粤房地权证穗字第××号）”进行分割。如你同意与本人协商分割，可由你我双方共同委托第三方房地产评估机构对上述房产价值进行评估，本人购买你持有的20%价值份额或你购买本人持有的80%价值份额；如你我不能协商解决的，本人将依法向人民法院提起诉讼，由人民法院对上述房产进行拍卖、变卖，你我双方对拍卖所得价款按比例分割。请你于收到本函之日起三日内回复是否同意共同选定第三方房地产评估机构对上述房产价值进行评估；逾期未回复的，本人将依法向法院提起诉讼。特此通知”。同日，原告发送该通知到被告邮箱ｙｕｊ×××＠ｆｏｘｍａｉｌ.ｃｏｍ。2019年4月25日，被告邮件回复原告称：同意分割，共同选定第三方房地产评估机构对上述房产价值进行评估等。当日，原告回复称：提供三家评估机构供被告选择，经初步评估，涉案物业单价约每平方米10000元，总价358.6万元，原告同意将持有的80%产权以286.88万元转让给被告等。2019年10月21日，中国建设银行股份有限公司广州越秀支行出具《贷款结清证明》，证明位于增城市新塘镇永和誉山国际融景一路10号401房已还清贷款。庭审期间，被告表示不同意拍卖变卖涉案房屋，要求原告取得涉案房屋所有权后对被告进行补偿；原告表示不同意由原告取得涉案房屋所有权后对被告进行补偿；第三人表示原告于2019年10月18日还清贷款本息，该笔贷款已销户结清，原、被告须两人带身份证同时到第三人处才能领取贷款抵押涂销材料。本院认为：原、被告按份共有涉案房屋，原告占80%的份额，被告占20%的份额。根据《中华人民共和国物权法》第九十九条：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”的规定，原告作为涉案房屋的按份共有人，有权要求对涉案房屋进行分割。关于如何分割的问题，根据《中华人民共和国物权法》第一百条第一款：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”的规定，鉴于涉案房屋属于不动产不宜分割，且原、被告未能协商一致分割方式，因此，原告主张对涉案房屋采取拍卖或者变卖的方式分割价款较为适宜，也符合法律规定。虽然涉案房屋目前仍处于抵押状态，但是根据中国建设银行股份有限公司广州市越秀支行出具《结清证明》显示以及第三人的陈述，涉案房屋的按揭贷款本息已全部还清，仍需要原被告共同对涉案房屋办理涂销抵押登记之后（被告需配合原告办理涂销抵押登记手续）方可进行拍卖或者变卖，拍卖或变卖涉案房屋所得的价款由原、被告按照各自所占份额进行分配，即原告占80%的份额，被告占20%的份额。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条之规定，判决如下：在本判决发生法律效力之日起30日内，原告汪再波与被告喻剑锋共同拍卖或者变卖位于增城市新塘镇永和誉山国际融景一路10号401房的房屋，拍卖或变卖所得款项由原告汪再波占80%，由被告喻剑锋占20%。本案受理费13400元，由原告汪再波负担6700元，由被告喻剑锋负担6700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈丽红二〇一九年十一月十四日书记员  阮柳静