湖北省十堰市张湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0303民初2294号原告：杜桂安，男，1963年5月1日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区（户籍地湖北省黄冈市黄州区，委托诉讼代理人：熊家范，张湾区法律援助中心律师。代理权限：一般代理。被告：张湾区花果街道办事处岔河村村民委员会，住所地：湖北省十堰市张湾区花果街道方山路10号。统一社会信用代码：54420303ME1781372K。法定代表人：曾宏，该村委会主任。被告：罗雨，男，1967年11月23日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区，委托诉讼代理人：方朋，湖北诚智成（十堰）律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告杜桂安诉被告张湾区花果街道办事处岔河村村民委员会（以下简称“岔河村”）、罗雨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法组成由审判员蔡光义担任审判长并主审，审判员彭剑、人民陪审员郝良荣组成的合议庭，于2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告杜桂安、被告岔河村的法定代表人曾宏、被告罗雨的委托诉讼代理人方朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜桂安向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告岔河、罗雨于2016年8月3日签订的《房屋买卖合同》无效；2、依法判决二被告共同返还原告购房款296000元；3、依法判决二被告赔偿原告装修损失费80000元；4、本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：2016年8月3日,原告与被告岔河、罗雨签订《房屋买卖合同》一份,由原告购买被告岔河位于十堰市××区××路××号拆迁安置房××单元××号××室××厅××一卫的建筑面积为90平方米的住房一套。同时约定:购房款总价为318000元,由被告为原告办理权属登记手续。如因被告责任使得原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的,视为被告违约,并按照实际已付房款总额的1%赔偿原告。合同签订后,原告共计向被告罗雨缴纳购房款296000元。随后,原告即装修并支付装修费人民币80000元。入住后,原告多次找二被告催问关于办理产权登记事宜，被告均以各种理由推诿。后原告才得知自己购买的房屋所在的楼盘系被告岔河拆迁安置房,被告岔河、罗雨将拆迁安置后多余房源以商品房性质对外出售,未到相关部门办理土地使用权手续。被告岔河、罗雨的行为违反了法律法规的强制性规定,严重侵犯了自己的合法权益,应当认定双方签订的《房屋买卖合同》无效。因此,为了维护原告的合法权益,特根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国民事诉讼法》之规定,诉至法院。被告岔河辩称，1、原告购买的房屋并非是村里违法私自开发建设；2、原、被告房屋买卖合同的性质应当依法进行确认，岔河虽然在《房屋买卖合同》上加盖公章，但目的是为了将来办理产权的需要，并不是实际将自己的房屋出卖给原告，也没有收取任何房款，故房屋的实际买卖主体不是被告岔河，岔河不应当承担房屋买卖主体的责任；3、原告主张的装饰装修费用应当提交足够的证据证明，且应区分过错责任。被告罗雨辩称，1、被告罗雨不是买卖合同的当事人，根据合同法相对性原则，原告要求被告罗雨承担法律责任没有法律依据；2、原告与被告岔河签订了书面的《房屋买卖合同》，被告岔河系建设方，也是房屋的出售方，其应当承担相应的法律责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告杜桂安提交的《房屋买卖合同》、收据，被告岔河提交的《安置楼及办公楼建设协议》、建设用地规划许可证、建设项目选址意见书和规划条件通知书复印件、《关于将花果街道岔河方山路拆迁安置点用地指标纳入保障性住房指标的函》复印件，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2010年6月24日，被告岔河与十堰市仁房建筑工程有限公司签订了《安置楼及办公楼建设协议》，协议约定由十堰市仁房建筑工程有限公司承建岔河村民安置楼及办公楼，建筑面积约10000余平方米，该工程由十堰市仁房建筑工程有限公司全垫资建设项目，用承建的部分套房抵工程款，其中被告岔河预留五个单元三层（包括三楼）以下套房用于安置拆迁户，其他房屋按每平方米1100元折算抵给十堰市仁房建筑工程有限公司。安置楼竣工验收后，十堰市仁房建筑工程有限公司安排裴爱玲等人在被告岔河出售房屋并收取购房款，并以被告岔河的名义与买房人签订《房屋买卖合同》且加盖被告岔河委会印章。2016年8月3日，原告杜桂安通过被告罗雨购买了李海波位于岔河拆迁安置房x幢x单元xxx号房屋，并与被告岔河签订了《房屋买卖合同》，合同约定原告杜桂安购买被告岔河拆迁安置房x幢x单元xxx号房屋，房屋建筑面积90平方米，销售单价3000元/平方米，购房总价款为318000元，后原告杜桂安于2016年8月26日向被告罗雨支付购房款共计296000元；该《房屋买卖合同》还约定了被告岔河应保证其销售的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷，因被告岔河原因造成买受人即原告杜桂安购买的房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由被告岔河承担全部责任。2017年11月7日，被告岔河向岔河安置楼各位住户张贴了《关于岔河安置楼房产手续办理有关问题的公告》，被告岔河在该公告中承诺在2018年12月31日前将房屋产权证书办理到位，如果到期无法办理房屋产权证书，则被告岔河按程序在三个月内将实付房款退付到位；退房户的房屋装修补偿，由被告岔河按照与退房户协商确定的具有房屋评估资质的评估机构出具的评估报告给予补偿。现因被告岔河未能按照合同约定办理房屋产权登记，原告杜桂安故诉至法院。另查明：1、被告张湾区花果街道办事处岔河村民委员会名称变更前为“十堰市张湾区花果街道办事处岔河民委员会”。2、原告杜桂安户籍地为湖北省××市××区××镇××村××组××号，并非被告岔河集体经济组织成员。被告罗雨系承包十堰市仁房建筑工程有限公司承建的岔河村民安置楼包工头。3、十堰市城市规划管理局于2010年5月4日向被告岔河就方山路拆迁安置楼核发了建设项目选址意见书（选字第xxxx-xx号），于2010年5月6日向被告岔河就方山路拆迁安置楼核发了建设用地规划许可证（地字第xxxx-xx号），核准规划建设用地面积4750平方米，建设规模（总建筑面积）8550平方米。现被告岔河安置区实际建筑面积20000余平方米（含住宅及商用房）。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，案涉房屋所占用的土地系农村集体土地，而原告杜桂安并非集体经济组织成员，无权取得该集体土地使用权。且被告岔河未举证证明已经对案涉房屋办理了相关征地、出让手续以及其承建案涉房屋符合土地利用总体规划和城乡规划等，结合被告岔河不具备商品房开发建设资质，未取得案涉房屋所占用土地的国有土地使用权即进行商品房开工建设，在未取得商品房销售许可情况下将建成房屋进行销售，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，应当认定原告杜桂安与被告岔河于2016年8月3日签订的《房屋买卖合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”现房屋买卖合同已被确认无效，被告岔河应将其收到的购房款返还原告杜桂安。关于被告岔河辩称其未收到原告杜桂安购房款的辩解意见，因被告岔河开发案涉房屋并未向承建方十堰市仁房建筑工程有限公司支付工程款，而采用超规划审批方式多建房屋来抵工程款，故承建方十堰市仁房建筑工程有限公司或承包方即被告罗雨收取的购房款应视为被告岔河收取的案涉房屋购房款，故对被告岔河的上述辩解意见，本院不予采纳。因被告罗雨不是案涉《房屋买卖合同》的相对人，原告诉请要求被告罗雨承担法律责任，于法无据，本院不予支持。关于原告杜桂安诉请要求被告岔河承担案涉房屋装修损失费，因原告杜桂安并未向法庭提交任何证据证实，故对该诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告杜桂安与被告张湾区花果街道办事处岔河村村民委员会于2016年8月3日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告张湾区花果街道办事处岔河村村民委员会于本判决生效之日起三十日内向原告杜桂安返还购房款296000元；三、驳回原告杜桂安的其他诉讼请求。如果被告张湾区花果街道办事处岔河村村民委员会未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3347元，由被告张湾区花果街道办事处岔河村村民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  蔡光义审 判 员  彭 剑人民陪审员  郝良荣二〇一九年十二月二十三日书 记 员  李含玉附：本判决所适用的法律（法规、司法解释）规定《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。