广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终4541号上诉人（原审被告）:余观帝，男，1976年9月5日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：崔雅怡，广东金轮律师事务所律师。委托诉讼代理人：娄文丽，广东金轮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:深圳诺德通讯技术有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区桂园街道宝安南路西湖大厦五楼506。法定代表人：李星芬，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙银果，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周彩洪，女，该公司法务助理。原审被告：中山百盛谷休闲酒店管理有限公司，住所地广东省中山市石岐区宏基路88号一楼大堂及三、四楼。法定代表人：饶镜新，该公司总经理。委托诉讼代理人：崔雅怡，广东金轮律师事务所律师。委托诉讼代理人：娄文丽，广东金轮律师事务所律师。原审被告：中山乐不停娱乐有限公司，住所地广东省中山市石岐区宏基路88号大堂及二楼。诉讼代表人:广东千里行律师事务所，该公司管理人。委托诉讼代理人：梁开健，广东千里行律师事务所律师。委托诉讼代理人：王朝华，广东千里行律师事务所律师。上诉人余观帝因与被上诉人深圳诺德通讯技术有限公司（以下简称诺德公司）及原审被告中山乐不停娱乐有限公司（以下简称乐不停公司）、中山百盛谷休闲酒店管理有限公司（以下简称百盛谷公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初740号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人余观帝上诉请求：一、依法改判驳回诺德公司的全部诉讼请求；二、由诺德公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决以之前的生效判决为基础，确认双方的涉案租赁合同已于2015年2月15日协商解除，但未对解除的原因予以认定，且认为余观帝未在合同解除后将涉案房屋交还诺德公司，系认定事实错误。诺德公司未与余观帝办理交接手续就将涉案租赁物强行接管，并断水、断电，且将乐不停公司、百盛谷公司赶出涉案租赁物，还对租赁物进行上锁、贴封条，导致余观帝无法使用，诺德公司已全面收回该租赁物。余观帝在租赁物内留存的查封物，是由于诺德公司对房屋的控制导致无法搬离。双方签订的合同因目的无法实现而被迫解除，且诺德公司已在2016年挂出招租广告，证明其已收回并实际控制了租赁物。二、涉案租赁物已于2015年2月15日被诺德公司强行接管，由其完全控制，并对外招租。租赁物内财物未能搬离的原因，是由于被诺德公司扣押，故余观帝不应支付2015年2月15日之后的占有使用费。1.从（2015）粤中菊城第3041、3042号公证书所附照片可知，诺德公司已完全接收并控制了租赁物；2.乐不停、百盛谷公司的管理人曾多次与诺德公司的租赁管理人沟通，但诺德公司一直不同意将扣押在租赁物的物品交还给余观帝；3.从2016年6月24日的现场勘查情况看，百盛谷公司被查封的物品全部是动产，且位于租赁物顶楼，不会对租赁物的使用产生影响。租赁物的第二层无任何查封的情况，诺德公司可以使用及收益，但其并没有使用；4.诺德公司作为租赁物的所有人，从未向百盛谷公司提出过搬离查封物，也未对查封提出过异议，结合其对外招租情况来看，主要系因经济下行，诺德公司无法找到新的承租人，故以涉案租赁物中存在查封物为由，要求余观帝支付租金，以弥补损失。三、涉案租赁物在2015年2月15日后已被诺德公司上锁并贴上封条，且没有水电，不具备合同签署时约定的使用条件，余观帝无法使用，一审法院按租赁合同的约定计算占用费无依据，故余观帝不应支付2015年2月15日之后的占有使用费。四、即使余观帝应承担支付占用费的责任，也不应直接按合同约定的费用计算，因双方合同已解除，且诺德公司未提供符合约定租赁条件的租赁物给余观帝使用。五、一审法院未对合同解除后违约金问题进行审查处理，属对重大事实的遗漏审查，合同约定的违约金适用应当为2015年2月15日以前欠付的租金，2015年2月15日以后的违约金不应当继续适用合同约定计付，但一审判决按照合同约定按每日万分之五标准计算违约金，与其确认合同已解除的事实矛盾，二审应予以纠正。被上诉人诺德公司答辩称，一、乐不停公司、百盛谷公司的注册地址至今仍为涉案租赁物的地址，相关法院依据该地址进行了查封，二审法院的法官也曾组织双方到现场，仍发现该涉案房屋因三个案件被查封。二、从2016年9月27日百盛谷公司与诺德公司的函件可知，百盛谷公司的物品在2016年9月27日也未撤离，且2017年1月15日《声明书》才明确撤离时间为2017年1月15日。余观帝主张合同无法履行的原因，是由于诺德公司停水、停电、强行收回，但无证据支持，实际上是因余观帝内部合伙人之间产生矛盾，导致相关法院查封了涉案房屋。由于涉案租赁物被查封，诺德公司也无法使用、移交，至今涉案租赁物的电梯仍被相关法院强制执行，而被执行人就是百盛谷公司。就该执行问题诺德公司也向一审法院提出过中止执行异议。由此可见，涉案租赁物一直未彻底交接，余观帝的财物仍在涉案场地。三、在余观帝正常租赁期间，诺德公司从未停水、停电，场地的占有使用费（含违约金）也是参照合同约定的标准计算的，一审法院按照双方约定的标准支持诺德公司占有使用费及违约金，均不违反法律规定，也是合理的，故请求二审法院予以维持。四、虽然（2018）粤20民再143号民事判决已发生法律效力，但根据有关规定，有足够证据足以推翻的，该判决不能作为认定事实的证据。1.依据本案一审查明的事实，双方当事人均确认涉案租赁物交还时间为2016年10月31日，即余观帝占用租赁物的时间至2016年10月31日；2.涉案租赁物的实际使用人为乐不停公司、百盛谷公司，现两公司的工商注册地仍为涉案租赁物的地址，相关法院也是依该地址将房屋内的物品全部查封的，由此可以看出，乐不停、百盛谷公司仍在使用涉案租赁物；3.在（2016）粤20民终674号案件的审理过程中，承办人及法官助理于2016年6月24日组织双方当事人到现场交接，但到现场后发现租赁物被查封[（2015）中一法民一初字第1849号、（2015）中一法民五初字第293－305号等案]，由此导致场地无法交接；4.余观帝占用涉案租赁物的事实，与（2018）粤20民再143号民事判决认定的事实矛盾，并足以推翻（2018）粤20民再143号民事判决认定的事实，故本案的审理不应以（2018）粤20民再143号民事判决认定的事实作为依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。原审被告百盛谷公司陈述称：百盛谷公司同意余观帝的上诉意见。原审被告乐不停公司陈述称：乐不停公司也同意余观帝的上诉意见，并提出因乐不停公司现处于破产清算阶段，请求二审法院查明事实作出判决。诺德公司向一审法院起诉请求：一、余观帝向诺德公司支付租金及违约金至付清之日止（从2015年7月起至2015年11月止欠付的租金为20277740元，违约金为72390.31元），合计2100130.31元；二、乐不停公司、百盛谷公司应对余观帝向诺德公司支付的租金及其违约金承担连带清偿责任。一审中，诺德公司变更第一项诉讼请求为：余观帝向诺德公司支付租金6894316元及违约金807689.4元【暂计至2016年10月31日；计算方法：以每月欠付租金为基数，其中2015年7月至12月为405548元、2016年1月至10月为446102.8元（28.6元/月/平方米），按日万分之五计算至余观帝支付完毕之日止】。一审法院认定事实：2013年4月23日，诺德公司（出租方，甲方）与余观帝（承租方，乙方）、乐不停公司（担保方，丙方一）、百盛谷公司（担保方，丙方二）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将其享有合法出租权的位于中山市××号××大厦部分物业按现状出租给乙方使用，租赁合同期限从2013年1月1日起至2022年9月30日止；甲、乙双方确认租赁物业的计租面积为15598平方米；租金按月计收，具体计算方法为：2013年1月1日至同年12月31日止，按20元/月/平方米计算，租金为311960元/月；2014年1月1日至同年12月31日按23元/月/平方米计算，租金为358754元/月；2015年1月1日至同年12月31日止，按26元/月/平方米计算，租金为405548元/月；自2016年1月1日起至租赁期限届满日，每一年度每月租金在前一年度月租金起初上递增10%，即2016年度每月租赁物面积每平方租金为28.6元，以此类推。涉案《租赁合同》签订后，诺德公司将涉案租赁物交付给余观帝使用，用于经营乐不停公司、百盛谷公司，乐不停公司、百盛谷公司向诺德公司交纳相关租金及费用。2014年1月22日，诺德公司（甲方）与乐不停公司（乙方）、百盛谷公司（丙方）签订《协议书》，确定乐不停公司、百盛谷公司应及时支付尚欠租金、水电费，及支付租金、水电电损费时间自2014年2月起分别变更为每月20日、10日前。2015年1月15日，诺德公司（甲方）与余观帝（乙方）签订《补充协议》，对余观帝尚欠租金、水电费等款项数额进行了对账与确认。诺德公司多次向余观帝、乐不停公司、百盛谷公司追讨上述欠款未果，遂另案向一审法院提起诉讼【案号为（2015）中一法民一初字第1279号】，要求余观帝、乐不停公司、百盛谷公司连带支付承租物业的租金、水电费、违约金等。一审法院作出一审民事判决，判令余观帝、乐不停公司、百盛谷公司连带支付2014年4月至2015年6月租金5341774.09元及逾期付款违约金、截止至2015年6月30日的水电费、电损费3276403.46元及逾期付款违约金。余观帝不服该判决，上诉至二审法院【案号为（2016）粤20民终674号】。二审法院经审理确认涉案《租赁合同》已于2015年2月15日解除。之后，余观帝未及时将乐不停公司、百盛谷公司在涉案物业内的机器设备搬离，致使相关财产被相关法院查封而未能搬离租赁物。二审法院并作出终审判决，判决驳回余观帝的上诉，维持原判。现诺德公司提起本案诉讼，要求余观帝、乐不停公司、百盛谷公司连带支付从2015年7月起至2016年10月31日的租金6894316元及逾期支付违约金。一审另查：庭审中，诺德公司与余观帝、乐不停公司、百盛谷公司均确认涉案租赁物已于2016年10月31日实际交还，诺德公司明确租金计算至2016年10月31日。一审再查：本案立案后，因审理需以另案处理结果为依据，曾于2016年2月18日裁定中止本案审理，后恢复审理。审理中，因诺德公司向一审法院提出财产保全的申请，要求保全余观帝相当于价值8197031.53元的财产并已提供担保，一审法院经审查后裁定查封了余观帝所有的相应价值财产。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。诺德公司与余观帝、乐不停公司、百盛谷公司签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同履行自己的义务。诺德公司如约向余观帝交付租赁物，余观帝应依约履行支付租金等义务，乐不停公司、百盛谷公司对余观帝债务承担连带责任保证担保。已生效（2016）粤20民终674号民事判决，已查明因余观帝未按约支付租金引发纠纷，涉案《租赁合同》于2015年2月15日解除，但余观帝未将涉案租赁物交还诺德公司的事实，故余观帝仍应参照租赁合同约定的租金标准向诺德公司支付涉案租赁物的占有使用费。由于诺德公司与余观帝、乐不停公司、百盛谷公司均确认涉案租赁物已于2016年10月31日实际返还给了诺德公司，故余观帝应向诺德公司支付2015年7月至2016年10月31日期间的占有使用费6894316元（26元/月/平方米×15598平方米×6个月＋28.6元/月/平方米×15598平方米×10个月）。余观帝、百盛谷公司、乐不停公司辩称租赁物已于2015年2月15日返还给诺德公司，故不应再计算租金，与上述生效判决确认的事实相悖，不予支持。余观帝对关联案件生效判决提起的再审申请，现进入再审审查阶段，而非进入再审阶段，余观帝以此为由要求中止本案审理并无法律依据，不予采信。关于违约金问题。余观帝主张双方租赁合同已解除，不应支付违约金。从《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定可见，违约金是当事人通过约定而预先设定并独立于履约行为之外的给付行为，合同解除后，违约金条款可以继续适用。现因余观帝违约行为导致解除合同，余观帝应向诺德公司支付违约金。现诺德公司依双方合同约定的违约金条款，要求余观帝以当期逾期交付的费用为基数，按日万分之五的标准计算违约金，于法无悖，予以支持。对于余观帝本案债务，由乐不停公司、百盛谷公司承担连带清偿责任，两公司承担保证责任后，有权向余观帝追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、余观帝于判决发生法律效力之日起七日内向诺德公司支付占有使用费6894316元及逾期付款违约金（2015年7月至同年12月期间以每月405548元为基数,2016年1月至同年10月期间以每月446102.8元为基数,均按日万分之五标准，分别从当月20日起至清偿之日止遂月分段计算）；二、乐不停公司、百盛谷公司对余观帝本案债务承担连带清偿责任，乐不停公司、百盛谷公司承担担保责任后，有权向余观帝追偿。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65714元，诉讼保全申请费5000元，合计70714元，由余观帝、乐不停公司、百盛谷公司负担。本院二审期间，余观帝向本院提交了本院（2018）粤20民再143号民事判决书。诺德公司向本院提交了一审法院（2017）粤2071执异147号案执行裁定书及（2017）粤2071民初13652号民事判决书。诺德公司还向本院提交了《民事抗诉申请书》《中山市人民检察院通知书》，并以此于2019年9月27日向本院申请中止本案的审理。乐不停公司向本院提交了一审法院（2017）粤2071破申7号民事裁定书、（2018）粤2071破6号决定书。百盛谷公司未向本院提交新证据。本院组织当事人进行了质证。对于余观帝提交的上述证据，诺德公司、乐不停公司、百盛谷公司均确认其真实性，诺德公司同时认为该判决认定的事实与实际情况严重不符，并已向中山市人民检察院申请抗诉。对于诺德公司提交的上述证据，余观帝、乐不停公司、百盛谷公司均确认其真实性、合法性。对于乐不停公司提交的上述证据，余观帝、诺德公司、百盛谷公司均确认其真实性、合法性。本院审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院又查：余观帝对本院（2016）粤20民终674号民事判决不服，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2018年4月16日作出（2016）粤民申7089号民事裁定，指令本院再审该案。本院审理后于2019年7月23日作出（2018）粤20民再143号民事判决，认定诺德公司无权向余观帝收取2015年2月16日以后的租金或场地占用费。现该判决已生效。同时，该判决查明：“余观帝、乐不停公司、百盛谷公司为证明其已于2015年2月15日向诺德公司交还涉案租赁物，提供了：1.中山市菊城公证处2015年6月8日出具的（2015）粤中菊城第3042号公证书。该公证书的主要内容为：2015年5月15日，中山市菊城公证处公证员陈建华及公证工作人员郑焕明、陈雪薇随申请人百盛谷公司的委托代理人宋××来到中山市××路的一幢建筑物，由该处公证员陈建华对该建筑物一楼大堂、三楼、四楼及天台进行拍照及摄录的过程进行证据保全，并将所拍摄的照片及录像复制到储存卡内。庭审中，原审法院现场打开该公证书中封存实物的信封，内有现场照片及录像储存卡一个。根据公证书所附储存卡内容显示：该建筑物地址位于宏基路，建筑物的墙壁上挂有‘百盛谷休闲会所’的招牌，大门玻璃门两侧均贴有盖有‘深圳诺德通讯技术有限公司’公章的封条，玻璃上还贴有‘内部装修，暂停营业，如有不便，敬请谅解’的字条，同行人员中有一人打开建筑物大门后，进入建筑物内部，大堂设有桌椅及标示‘百盛谷休闲会所’的前台服务区，该服务区墙壁上贴有人民法院的《民事裁定书》及《查封、扣押清单》，通往其他楼层的电梯入口附近的墙壁上张贴了法院的封条，查封时间为2015年2月15日。其他照片及录像则为建筑物内相关设备、财物状况。2.中山市菊城公证处2015年6月8日出具的（2015）粤中菊城第3041号公证书。该公证书的主要内容为：2015年5月15日，中山市菊城公证处公证员陈建华及公证工作人员郑焕明、陈雪薇随申请人乐不停公司的委托代理人宋××来到中山市××路的一幢建筑物，由该处公证员陈建华对该建筑物一楼大堂、二楼进行拍照及摄录的过程进行证据保全，并将所拍摄的照片及录像复制到储存卡内。原审庭审中，原审法院现场打开该公证书中封存实物的信封，内有现场照片及录像储存卡各一个。根据公证书所附储存卡内容显示：该建筑物地址位于宏基路，建筑物的墙壁上挂有‘国际水会乐不停KTV量贩’的招牌，大门玻璃门两侧均贴有盖有‘深圳诺德通讯技术有限公司’公章的封条，玻璃上还贴有‘内部装修，暂停营业，如有不便，敬请谅解’的字条，同行人员中有一人打开建筑物大门后，进入建筑物内部，大堂设有桌椅及标示‘乐不停KTV量贩’的前台服务区，其他照片及录像则为建筑物内相关设备、财物状况。根据照片显示，乐不停公司、百盛谷公司在同一大门进入，仅是位于该建筑物的不同楼层。余观帝、乐不停公司、百盛谷公司认为公证人员之所以能进入建筑物是由于其通知了诺德公司的工作人员开门，余观帝、乐不停公司、百盛谷公司已将该租赁物的钥匙交予诺德公司。对于‘百盛谷休闲会所’前台及多处财物、设备贴有法院封条，余观帝、乐不停公司、百盛谷公司均确认百盛谷公司的相关设备、财物已在另案中被人民法院诉讼保全。诺德公司承认上述公证书附件所示建筑物为涉案租赁物，租赁物大门上的封条确实是其司张贴上去的，但其司张贴封条的目的是为了防止2015年1、2月间乐不停公司、百盛谷公司的供应商哄抢涉案租赁物内的物品，封条的张贴对余观帝、乐不停公司、百盛谷公司权利行使不会造成任何影响，诺德公司至今并未收回涉案租赁物。”已生效的本院（2018）粤20民再143号民事判决还查明：“一审庭审中，诺德公司与余观帝、乐不停公司、百盛谷公司确认涉案租赁物的租金均由乐不停公司、百盛谷公司向诺德公司交纳。诺德公司称与余观帝签订《补充协议》后，余观帝仍继续拖欠其2015年1月至同年6月的租金及2015年2、3月份的水电费、电损费未付。另外，余观帝、乐不停公司、百盛谷公司称百盛谷公司、乐不停公司已于2015年2月15日停止营业，诺德公司称其对此并不知情，但确认在2015年2月15日后涉案租赁物未发生水电费。为查明事实，一审法院依法调取了邓××诉百盛谷公司民间借贷纠纷一案[（2014）中一法民一初字第1732号]的查封材料，包括（2014）中一法民一初字第1732-3号、第1732-4号民事裁定书、查封清单，一审法院依邓××的申请查封百盛谷公司的相当于价值588,000元的财产，其中于2015年2月15日到讼争租赁场所查封了实物财产，查封时百盛谷公司已没有营业。”本院另查:根据《中山市人民检察院通知书》记载的内容，中山市人民检察院已于2019年9月6日决定受理诺德公司的民事抗诉申请。本院再查：根据一审法院（2017）粤2071破申7号民事裁定书、（2018）粤2071破6号决定书，一审法院已于2018年5月14日裁定受理中山市嘉鸿贸易有限公司对乐不停公司的破产清算申请，并指定广东千里行律师事务所担任乐不停公司的管理人。本院认为，诺德公司与余观帝、乐不停公司、百盛谷公司于2013年4月23日签订《租赁合同》，是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。上述合同签订后，诺德公司已依约将涉案租赁物交付给余观帝使用，用于经营乐不停公司、百盛谷公司。根据双方的诉辩陈述，并经双方当事人确认，本案二审双方争议的焦点，是余观帝应否向诺德公司支付2015年7月起至2016年10月31日的租金或占有使用费及相应的违约金。根据已生效的本院（2018）粤20民再143号民事判决认定的事实，在承租人余观帝、百盛谷公司和乐不停公司未出现《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十九条、第二百二十六条和第二百二十八条规定的违约情形，且未经催告的情况下，诺德公司于2015年2月15日在涉案租赁物正大门加锁、张贴封条的“封门”行为，客观上排除了余观帝、百盛谷公司和乐不停公司继续占有、使用涉案租赁物，产生单方解除合同的法律后果，属于单方解除合同的法律行为。同时，在诺德公司“封门”前，一审法院已对租赁物范围内的财产采取了诉讼保全措施，并将诉保财物移交给当地基层自治组织保管，一审法院并未查封该租赁物，也未向诺德公司移交上述财产，且涉案租赁物内并无任何诺德公司的财物可供“哄抢”，而租赁屋内属于承租方所有的财产，已被一审法院查封、扣押，并交给当地基层组织看管。可见，诺德公司既无看管涉案租赁物的权利，也无看管涉案租赁物内财物的义务。虽然诺德公司主张直到2016年10月份在法院的主持下双方才最后完成涉案租赁物的移交，但双方的往来函件、通话录音和聊天记录以及在租赁物主要进出口的显著位置张榜招租等事实，足以表明诺德公司在封门后已实际控制涉案租赁物。而且，诺德公司作为出租人，在涉案租赁物内并无自己财物、承租人财产已被诉讼保全且有保管义务人的情况下，封闭涉案租赁物的出入口，禁止承租人进出涉案租赁物，且在未作催告，缺乏合同、法律依据的前提下收回涉案租赁物，单方解除租赁合同，故其无权向余观帝收取2015年2月16日以后的租金或场地占用费。因此，诺德公司要求余观帝向其支付从2015年7月起至2016年10月31日间租金及相应违约金，以及要求乐不停公司、百盛谷公司承担连带清偿责任，本院均不予支持。至于诺德公司提出其因不服本院（2018）粤20民再143号民事判决，已向中山市人民检察院提出抗诉申请,故请求本院中止本案审理的问题,因本院（2018）粤20民再143号民事判决已发生法律效力，且中山市人民检察院并未决定对该判决提出抗诉,诺德公司请求本院中止本案审理,理据不足,本院不予准许。综上所述，上诉人余观帝的上诉请求成立。一审判决认定事实基本清楚，但其适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初740号民事判决；二、驳回深圳诺德通讯技术有限公司的诉讼请求。一审案件受理费65714元，诉讼保全申请费5000元，二审案件受理费65714元，均由深圳诺德通讯技术有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  焦凤迎审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇一九年十一月七日书记员  廖建锋