云南省景东彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2014）景民初字第629号原告中国农业银行股份有限公司景东彝族自治县支行（以下简称景东县农行）。负责人阮超，系支行行长。组织机构代码：218430919。住所：景东彝族自治县凤玉路66号。委托代理人罗云鹏，系普洱市农行资产处置部副总经理，特别授权代理。委托代理人游顺，系景东县农行客户部经理，特别授权代理。被告景东彝族自治县供销合作社联合社日杂公司（以下简称日杂公司）。法定代表人李润刚，系公司经理。组织机构代码：21843017-7。住所：景东彝族自治县锦屏镇景川路108号。被告景东彝族自治县供销合作社联合社（以下简称景东县供销社）。法定代表人马勇，系主任。组织机构代码：70989156-8。住所：景东彝族自治县锦屏镇景川路108号。二被告委托代理人汪永云，系景东县供销社副主任，特别授权代理。原告景东县农行诉被告日杂公司、景东县供销社金融借款合同纠纷一案，本院于2014年9月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年10月22日公开开庭进行了审理。原告景东县农行委托代理人罗云鹏、游顺、被告日杂公司和景东县供销社委托代理人汪永云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告景东县农行诉称：2002年12月27日，被告日杂公司与原告签订“借款合同”，约定被告日杂公司向原告借款255万元，合同签订后，原告如约向被告日杂公司支付借款255万元。双方于1999年8月30日签订“最高额抵押担保合同”，约定被告日杂公司用自己所有的和被告景东县供销社所有的房屋对双方在1996年7月1日至2005年6月30日连续发生的最高额不超过268万元的借款提供抵押担保。抵押房屋在景东彝族自治县工商行政管理局进行了登记。上述债务到期后，经原告催收，但至今被告日杂公司未履行还款义务。故诉请法院判决：1、由被告日杂公司偿还原告借款本金255万元及支付至2014年6月20日的利息311万元，合计566万元，并继续支付至借款还清之日的利息；2、确认原告与被告日杂公司签订的抵押合同有效，如被告不能偿还借款，拍卖或变卖抵押房屋优先偿还借款，实现债权的全部费用及诉讼费等费用由被告承担。被告日杂公司、景东县供销社辩称：被告日杂公司欠255万元借款是事实，该借款是按当时的存贷合一，采取延期、转贷等方式长期积累形成的不良贷款。2003年，供销系统改制，改制费用自筹，为确保稳定，妥善安置改制分流职工，公司的大量资产用于置换补偿职工身份转换安置，所以借款到期后，因一直无力偿还，产生了311万元的利息。供销社系统的房屋都建在国有划拨土地上，抵押登记的针纺仓库、和日杂仓库、食盐仓库的房屋已拆除，土地已被政府无偿收回规划用于公共道路建设和社区建设，老街综合门市部、老街土杂门市部、综合仓库等房屋已因破损拆除，属于原锦屏供销社的景川路97号的商场被分流职工承包使用，存在的生资第五门市部也已破旧不堪。没有办理抵押登记的贸易中心产权混乱，并且部分已经拆除，原锦屏镇供销社的房屋也已拆除。上述被拆除的房屋和被政府收回的土地都没有任何补偿。因被告是服务三农，承担着农村现代流通网络体系建设和履行政府其他职责的社会管理事务的公共部门，被告对原告起诉的借款本金及利息无异议，但请求原告免除311万元的债务利息，被告日杂公司同意返还借款本金255万元的10%，即愿意偿还25.5万元。综合原、被告的诉辩主张，双方当事人对原告抵押权实现和原告是否同意免除被告大部分借款本金和全部利息存在争议。原告景东县农行向本院提交如下证据：A1、原告与被告日杂公司于2002年12月27日签订的借款合同一份、借款凭证一份，证明被告日杂公司向原告借款事实；A2、原告与被告日杂公司于1999年8月30日签订的最高额抵押担保借款合同一份、抵押物清单一份、房屋产权证四份、抵押物登记证一份，证明原告与被告日杂公司约定用日杂公司自有房产和被告景东县供销社的房产对上述债务进行最高额不超过268万元的抵押担保，并且抵押物在工商部门进行登记的事实；A3、债务逾期催收通知书三份，证明经催收，被告日杂公司确认所欠借款本息的事实。经质证，被告对上述证据无异议。被告日杂公司、景东县供销社未向本院提供证据。本院认为，证据A1、A2、A3来源、形式合法，内容客观，与本案有关联性，本院予以采信。根据庭审、质证和认证，本院确认本案如下法律事实：原告景东县农行与被告日杂公司于2002年12月27日签订借款合同，约定被告日杂公司向原告借款255万元，并约定了借款期限、利率及双方的违约责任、债务担保方式等内容。合同签订后，原告如约向被告日杂公司提供了借款。在1999年8月30日，原告与被告日杂公司订了一份最高额抵押担保借款合同，合同约定被告日杂公司用自有的仓库、原锦屏供销社的商场房产（原告认可抵押时并不包括商场上面的住宿部分）为上述债务进行抵押担保。被告景东县供销社在抵押物清单上盖章同意被告日杂公司用上述房产进行抵押。抵押物在景东彝族自治县工商行政管理局进行了登记，抵押房屋下土地全部为国有划拨土地。供销社在改制过程中，原贸易中心和原锦屏镇供销社都并入日杂公司。至2014年6月20日，被告日杂公司欠原告借款本金255万元、利息311万元，本息共计566万元，至今未偿还。本院认为，原告景东县农行与被告日杂公司签订的借款合同和最高额抵押担保合同未违反法律规定，系双方当事人自愿达成，自签订之日对双方当事人具有法律约束力，双方应诚信履行。抵押担保合同虽然没有被告景东县供销社的签字盖章，但其已在抵押物清单上盖章同意抵押，故其所有的、已办理抵押登记的房产抵押应当有效。现被告所欠借款255万元已到期，而原告并不同意免除被告的部分借款本金和全部利息，所以原告起诉被告日杂公司要求偿还借款本金255万元和支付利息311万元（计算至2014年6月20日），于法有据，本院予以支持。对抵押权的行使，因抵押房屋：坐落于景东县景川路108号的针纺仓库、日杂仓库、食盐仓库和老街综合门市部、老街土杂门市部、综合仓库都已灭失，并且没有补偿或赔偿款，故原告对上述房屋已无法行使抵押权。根据地随房走的原则，只有拍卖或变卖房屋时国有划拨土地才能一起抵押、处理，并且必须向政府缴纳土地出让金后才能优先受偿，所以本案原告不能单独对上述灭失房屋下的国有划拨土地行使抵押权。现还存在的、并且已办理抵押登记的坐落于景东县锦屏镇景川路97号的商场（不包括住宿部分）和坐落于北正街的生资第五门市部原告能行使抵押权，即当被告日杂公司不能偿还债务，双方又不能协议对抵押物进行处理时，原告向法院强制拍卖或变卖抵押房屋，房屋下国有土地一并处理，扣除应向政府缴纳的土地出让金后原告可优先受偿。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款、第九十条、《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十六条、第四十一条、第五十三条、第五十六条之规定，判决如下：一、由被告日杂公司在本判决生效之日起10日内偿还原告景东县农行借款本金255万元及所欠利息311万元，共计566万元，并继续支付从2014年6月20日起至借款还清之日的合同约定利息；二、如被告日杂公司不能按期偿还上述第一项判决的借款本金及利息，拍卖或变卖被告日杂公司所有的坐落于景东彝族自治县锦屏镇北正街的生资第五门市部房屋、坐落于景东彝族自治县商场（不包括住宿部分），房屋下国有划拨土地按房屋所占比例一并拍卖或变卖，价款扣除应缴纳的土地出让金和实现抵押权的费用后由原告景东县农行优先受偿，不足部分仍应由被告日杂公司偿还。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51420元，由被告日杂公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于普洱市中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判长 陶 懿审判员 丰书芳审判员 杨 柳二〇一四年十月三十一日书记员 李佳玲