云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2016)云2601民初459号原告文山和居物业服务有限公司，组织机构代码：57982074－4。法定代表人陈孝强，董事长。住所地：文山市。委托代理人王丽，云南七乡律师事务所律师（特别授权）。被告陈怀兵，云南省文山市人，现住文山市。原告文山和居物业服务有限公司（以下简称和居物业公司）与被告陈怀兵物业服务合同纠纷一案，本院于2016年2月3日立案受理后，依法适用简易程序于2016年3月29日公开开庭进行了审理。原告文山和居物业服务有限公司的委托代理人王丽、被告陈怀兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和居物业公司诉称，2012年8月23日，原告与被告所在的业主委员会签订了《金玉名园物业管理服务合同》，合同第六条约定：“一、业主或者物业使用人应于每季度首月5日前按季度交纳当季度物业服务费，如在当季度最后一月止仍未缴纳物业服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的5‰向欠费业主收取违约金；二、物业服务费按《金玉名园物业管理服务合同》标准执行：1、住宅、别墅、单元房按照房屋建筑面积0.8/平方米．月计算（不包含物业公共设备公摊水电费）；2、商铺按照建筑面积1.00元/平方米．月计算（不包含物业公共设备公摊水电费）；三、物业服务费自2012年9月9日起开始计收；四、因业主原因空置房屋，由业主全额交纳物业服务费；五、业主出租物业时，物业服务费由业主负连带交纳责任；十六、本合同管理服务期限为3年，自2012年9月9日起至2015年9月8日止。合同签订后，原告为被告提供了物业服务并一直按合同履行自己的义务。但被告却无故拖欠应支付给原告2012年9月9日至2015年9月8日的物业服务费。经原告多次催要，被告至今未付所欠款项。现特向人民法院提起诉讼，请求法院判令1、被告支付原告物业管理费9152.64元及违约金8237.38元；2、被告承担本案诉讼费。原告和居物业公司针对其主张，提供以下证据：1、物业管理服务合同，证明①2012年8月23日，原告与被告所在的业主委员会签订了本合同。②物业服务费按季度缴纳，业主（产权人）或物业使用人应于每季度首月5日前按季度交纳当季物业服务费，如当季度最后一月止仍未交纳物业服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的5‰向欠费业主收取滞纳金。③住宅、别墅、单元房按照房屋建筑面积0.8/平方米·月计算，商铺按照建筑面积1.00元/平方米·月计算，空置房屋、未装修入住房屋的管理服务费按照以上标准全额收取。④服务期限为三年，自2012年9月9日起至2015年9月8日止；2、限期缴款函、快递回执各三份，证明原告于2015年3月25日、4月10日、5月24日通过快递方式向被告发送了限期缴款函，告知被告缴纳尚欠原告的物业管理费9152元，届时未缴纳将按合同约定的欠费金额每日加收5‰滞纳金的事实；3、文山州住房保障与房地产管理局档案摘抄表，证明被告是金玉名园业主的事实；4、（2015）文民二初字第209号、（2015）文中民二终字第239号民事判决书，证明业主委员会的成立是经过法院生效判决确认的。经庭审质证，被告陈怀兵对原告和居物业公司提交第1组证据的真实性不认可，合同是无效的，即便合同是真实的，合同中也没有对违约金进行过约定，不认可业主委员会，我们没有签过合同，对业主没有约束力。对第2组证据的真实性不认可，被告收过缴款函，律师也打过电话给被告，但被告与原告没有合同关系，被告不同意按缴款函交纳费用。对第3组证据的真实性及证明观点无意见。对第4组证据的真实性无意见，不认可原告的证明观点，判决是因为被告证据不足才败诉的。本院认为，原告提交的第1至4组证据能证明其主张的事实，本院予以采信。被告陈怀兵辩称，一、关于原告与其所谓的金玉名园小区业主委员会签订的《金玉名园物业管理服务合同》问题。原告称金玉名园小区召开过业主大会，并选举产生业主委员会成员，成立了业主委员会，这是谎言。自原告2012年9月进入金玉名园后，开始催缴物业管理费，我们业主就多次要求召开业主大会。但原告以召开不起来或是其有规定等理由回绝业主，一直回避召开业主大会这个核心问题。被告有业主联名签署向相关部门反映的书面材料为证。二、原告出具的《关于报名参加业主委员会委员候选人的通告》、《关于公布业主委员会候选人名单的公布》、《关于金玉名园业主委员会组成人员选举结果公告》、《关于公示业主大会表决结果的公告》等证据材料纯属事后伪造。在原告于2013年9月第一次起诉业主曾洪武、陈冲等四户之前，除了与和居物业服务有限公司签订合同的七位业主及其亲信和普阳煤矿在金玉名园的部分业主外，没有谁看到过有上述材料，更不知道业主委员会成员有哪些，主任、副主任是何许人。业主与和居物业服务有限公司就物管费用发生争议时，和居物业服务有限公司所称的金玉名园业主委员及其主任、副主任、成员，没有出面进行协调解释。和居物业不告知店主和业主，就断水，造成店主无法经营，造成直接经济损失上万元，间接经济损失无法估量，给业主无法出租店面，造成业主重大经济损失，虽然如此我们还是带着钱去与和居物业协商缴费问题，但和居物业拒绝协商收费。和居物业服务有限公司称有三分之二业主参加了投票表决并赞同，这纯是谎言。我们业主为了召开业主大会，业主自发组织，从2015年7月起，采取表格问卷调查和电话咨询的方法进行为期长达近两个月的时间了解，按照和居物业服务有限公司提供金玉名园小区总户数为317户，总投票户数为292户。我们逐户调查的结果是有270户（148户签表答复，122户电话答复）自住进金玉名园后从未召开过业主大会，这里有调查材料，并且都有自愿留下的联系方式。三、和居物业服务有限公司与其所谓的业主委员会成员万某等签订的《金玉名园物业管理服务公司》是欺瞒广大业主的合同。一是没有合法选举产生的业主委员会。万某等少数业主与和居物业签订《金玉名园物业管理服务合同》，和居物业有限公司以此来要挟业主，收取广大业主的物管费，将少数人的意愿强加于大多数业主。按照《合同法》的基本原则，平等自愿原则，这对广大业主平等吗？所谓的《金玉名园物管合同》是个别业主与和居物业有限服务公司签订，不是广大业主的意志，谁签字谁负责。二是从未召开过业主大会，并伪造召开业主大会的书面材料，按《合同法》第二条基本原则，诚实守信原则，和居物业有限服务公司诚实守信吗？三是金玉名园业主委员会公章雕刻不合法，再用雕刻不合法的公章签订合同，获取私利，损害广大业主的切身利益，是错上加错。综上所述，原告诉称被告无故不缴费，应缴纳9125.64元的物业服务费及违约金8237.38元，共计17390.02元毫无道理。请求人民法院查清事实真相，驳回文山和居物业服务有限公司所有诉讼请求。被告陈怀兵针对其主张，提供以下证据：1、证明一份，证明业主委员会没有到公安备案，其与原告签订的物业服务合同无效；2、谈话录音，证明万禹江是业主委员会的主任，其承认业主委员会的公章系私刻；3、业主入住后情况调查表、部分业主电话通话清单，证明我小区没有召开过业主大会，没有选举产生过业主委员会；4、金玉名园业主委员会组成人员公告（保存于U盘），证明业主委员会的组成人员和得票数系伪造；5、备案登记复印件一份，证明在业主委员会备案之前章就已经盖好了。经庭审质证，原告和居物业公司对被告陈怀兵提交第1组证据的真实性、合法性无意见，原告与业主委员会签订合同时间与该证据中备案时间不一致，该证据与本案无关。对第2组证据的真实性、合法性不认可，不清楚谈话人是谁，谈话内容也不明确，业主委员会的成立是经过法院判决确认的合法事实。对第3、4组证据的真实性、合法性不认可，不清楚是否是业主本人的签字，该小区业主委员会的成立及业主委员会是否私刻公章是业主与业主委员会之间的关系，与原告无关。对第5组证据的真实性认可，业主委员会是经过选举才备案的，是经过相关部门备案后成立的，程序合法，也恰好证明被告的第1组证据与本案无关。本院认为，被告提交的第1、2、3、4、5组证据所要证明的内容已经生效判决书的确认，故本院不予采信。根据庭审举证、质证和认证，本院查明的法律事实如下：2012年8月23日原告与文山金玉名园业主委员会签订物业管理服务合同，双方约定由原告为金玉名园小区提供物业管理服务，物业的基本情况：位置文山市开化镇环北三路，占地面积93324平方米，建筑面积130552.36平方米，住宅户数329户，物业类型住宅；物业服务费：一、业主或物业使用人应于每季度首月5日前按季度交纳当季物业服务费，如当季度最后一月止仍未交纳物业服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的千分之五向欠费业主收取违约金。二、物业服务费按《金玉名园物业管理服务合同》约定标准执行（1）别墅、单元房按照房屋建筑面积0.8元/平方米·月计算（不包含物业公共设施设备公摊水电费）；（2）商铺按照建筑面积1.00元/平方米·月计算（不包含物业公共设施设备公摊水电费）。三、物业服务费自2012年9月9日起开始计收。违约责任约定业主不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告除有权按本协议约定收取违约金外，逾期一个月仍拒绝缴纳的，原告可采取将欠缴费用的合同签订业主名单在物业管理区域内予以公布等内容。被告陈怀兵系金玉名园小区28幢F23号的业主，房屋住宅建筑面积317.8平方米。原告于2015年3月25日、4月10日、5月24日向被告邮寄限期缴款函，通知被告缴纳2012年9月8日至2015年9月8日物业服务费9152元。被告入住金玉名园小区至今未向原告交纳过物业管理费。被告自2012年9月8日起至2015年9月8日止拖欠原告物业管理费9152.64元（317.8平方米×0.8元×36个月）。已发生法律效力的文山市人民法院（2015）文民二初字第209号民事判决及文山州中级人民法院（2015）文中民二终字第239号民事判决书对金玉名园小区业主委员会的成立符合相关法律法规规定及《金玉名园物业管理服务合同》属合法有效的合同，对小区业主具有约束力进行了确认。原告在上述案件生效后，称与业主委员会协商，将生效案件中确认的《金玉名园物业管理服务合同》中约定的滞纳金更改为违约金。综合原、被告的诉辩主张，本案双方当事人争议的焦点本院归纳为：1、原告与文山金玉名园业主委员会签订的物业管理服务合同是否有效；2、被告是否应向原告支付物业管理费；3被告是否应向原告支付违约金。针对本案的争议焦点，本院作如下评判：一、原告与文山金玉名园业主委员会签订的《物业管理服务合同》是否有效的问题。本院认为，已发生法律效力的文山市人民法院（2015）文民二初字第209号民事判决及文山州中级人民法院（2015）文中民二终字第239号民事判决书对《金玉名园物业管理服务合同》属合法有效的合同，对小区业主具有约束力进行了确认。被告对生效判决所确认的事实没有相反证据足以推翻，被告认为文山金玉名园业主委员会成立不合法，《金玉名园物业管理服务合同》属无效合同的辩解理由，本院不予采信。二、被告是否应向原告支付物业管理费的问题。依据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款关于“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”之规定，若被告认为业主委员会决议侵害其合法权益，可依法行使撤销权。但从金玉名园业主委员会成立，与原告签订《金玉名园物业管理服务合同》至今已三年，被告未在法定期限内依法行使撤销权，应视为对自己权利的放弃。原告按合同约定为业主包括被告提供了相应的服务，被告陈怀兵作为业主，接受了原告和居物业公司的物业管理服务，故其应按照上述合同的约定履行向原告支付物业管理费的义务，原告和居物业公司要求被告陈怀兵支付物业管理费9152.64元（317.8平方米×0.8元×36个月），本院予以支持。三、关于被告是否应向原告支付违约金的问题。原告与文山金玉名园业主委员会签订的《金玉名园物业管理服务合同》中对违约责任虽有约定，本院认为，原告主张的违约金8237.38元偏高，被告迟延缴纳费物业管理费，给原告造成的实际损失应当是利息损失，该损失应当按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率6.56%计算，违约金应为600.37元（9152.64元×6.56%）。原告主张违约金过高部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条的规定，判决如下：一、被告陈怀兵于本判决生效之日起十日内支付原告文山和居物业服务有限公司物业管理费9152.64元、违约金600.37元，合计9753.01元；二、驳回原告文山和居物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费230元，减半收取115元，由被告陈怀兵负担。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判员  温录波二〇一六年四月二十五日书记员  何秋杰