杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭拱民初字第607号原告杭州××饭店，住所地：杭州市××区××号。法定代表人杨某某。委托代理人钱某某、冉某某。被告徐某某。委托代理人何某某。被告许某某。原告杭州××饭店（以下简称敦煌××）为与被告徐某某、许某某房屋租赁合同纠纷一案，于2011年6月23日向本院起诉。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2011年9月20日、2011年12月14日二次公开开庭审理了本案。原告徐某某的委托代理人何某某，被告敦煌××的委托代理人钱某某、冉某某到庭参加了诉讼。原告许某某在第一次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告敦煌××诉称：2008年9月5日，原、被告签订了《租赁合同》一份，约定由徐某某、许某某租用原告三楼除会议室及总机房外的整层用于甲美容美发、桑拿项目。合同期限从2008年9月5日至2014年5月31日止，租金为55万元／年。租金分期交纳，第一年提前一个月按季度交纳，第二年开始提前一个月按半年一次交纳。承租方如逾期交纳租金及相关费某，需按照租赁金及其它应交费某每日千分之五向出租方支付滞纳金。逾期七日仍不缴纳，则视为严重违约，出租方有权在不事先通知承租方的情况下立即停止水电的供应，并有权终止本协议，没收承租方所缴纳保证金，同时要求赔偿各种损失，并约定租赁场所所有装修物的产权归原告所有。此外，还约定如发现承租方有超越经营范围，转租转借或违法经营的行为，视为严重违约，出租方有权终止本协议，没收所交纳的保证金，并有权要求赔偿各种损失。合同签订后，原告将租赁场所交付给徐某某、许某某经营，徐某某、许某某在租赁场所设立洗浴场进行经营。但徐某某、许某某并未按约定期限交纳保证金，并多次出现逾期交付租金及水电费等费某。按照合同约定，承租方应于2010年12月4日前缴纳2011年1月5日-7月4日的租金27万元，但承租方并未按期交纳。经原告催讨后，仍拖延缴纳。在被告经营期间，因在承租场所容留卖淫，被公安机关多次处罚。2010年12月16日，又因涉嫌容留卖淫，被公安部门冲击调查。此后，被告自行将承租场所关闭，之后消失不见，既未要求解除合同，亦未支付拖欠租金、水电费等及相关违约金。后经原告调查，发现承租场所设立的心怡洗浴场已于2010年6月10日注销，但该场所在注销后仍继续经营。鉴于被告方存在多种严重违约行为，原告在2011年6月18日发出公告，宣布解除双方的《租赁合同》及《补充合同》。截止2011年6月18日，被告尚拖欠租金252083元，逾期付款违约金397460.56元。为此，原告故提起诉讼，请求法院：1、判决确认原告与被告徐某某、许某某于2008年9月5日签署的《租赁合同》及《补充协议》已于2011年6月18日解除；2、判决《租赁合同》约定的租赁保证金人民币100000元归原告所有；3、判决两被告支付拖欠租金人民币252083元、水电等其他费某25704元，逾期付款违约金397460.56元；4、判决租赁场所内的装修归原告所有；5、诉讼费由被告承担。为证明其主张，敦煌××向本院提交了如下证据：1、租赁合同；2、补充合同，证据1、2证明双方签订合同约定许某某、徐某某承租敦煌××三楼用于甲洗浴场，年租金人民币55万元，并对违约责任等事宜进行了约定；3、关于严格履行合同告知函（2009年9月18日），证明许某某、徐某某拖欠租金、保证金及其他费某，原告发函催讨；4、租赁合同解除函（2010年9月30日），证明被告发函催讨租金、水电费等欠款；5、欠条（2010年10月11日），证明徐某某出具欠条认可拖欠款项事实，确认欠滞纳金人民币16万元；6、关于严格履行租赁合同催告函（2010年12月10日），证明被告发函催讨租金、水电费等欠款；7、账单（2010年12月21日），证明承租方拖欠租金；8、工商基本信息，证明原告设立的心怡洗浴场于2010年6月10日注销，原告系无证经营；9、公告，证明房屋租赁合同及补充协议已解除；10、行政处罚决定书，证明原告多次违法经营。被告徐某某答辩称：1、双方在履行合同的过程某作为被告一方是有在支付租金上存在偏差，但是后面被告均交付了租金，而且原告也收取了租金。支付时间上双方是有一个变更的。2、对于乙解除合同的时间与原因，其认为是原告擅自关闭大门，导致了合同无法履行。并不是原告所说的是通过公告的形式解除。3、原告事实上解除合同，2011年1月5日至2011年6月的租金无从谈起，租赁保证金也应当归还给被告。对于水电费原告应提供原始单据。滞纳金计算过高应当按银行同期利率标准计算。被告徐某某向本院提交了如下证据：1、通知、邮寄单据、照片，证明被告交付的租赁物存在瑕疵，不符合合同约定，造成原告损失的事实；2、照片、录音，两份证据证明被告擅自关闭一楼大门，对外宣称进行封闭式装修，造成原告的合同目的无法实现；3、吴某某的《在职人员缴费花名册》，证明录音通话对象吴某某是敦煌××的工作人员；4、付款收据。被告许某某的答辩意见与徐某某一致。被告许某某未向本院提交证据。本院依法组织双方当事人对徐某某提交的证据进行了质证，现认证如下：1、对于敦煌××提交的证据，徐某某对证据1、2表示无异议，本院予以认定；对于证据3，徐某某提出该函件的内容其已经全部履行完毕，该证据与本案不具有关联性。本院对真实性予以认定；对于证据4，徐某某提出异议，认为敦煌××应当提供水电费的原始凭证，滞纳金过高；对于证据5，徐某某提出滞纳金过高；对于证据6，徐某某提出没有收到过；对于证据7，徐某某提出敦煌××应当提供水电费的原始凭证；对于证据8，徐某某对真实性表示无异议；对于证据9的真实性没有异议，但提出敦煌××在2010年1月20日关闭大门，合同应当在该时解除；对于证据10的真实性没有异议，但提出其是管理缺位，不是故意违法。许某某的质证意见与徐某某一致。本院对以上证据的真实性予以认定；2、对于徐某某提交的证据1，敦煌××提出不能证明出租的房屋存在瑕疵，许某某表示无异议。本院对邮寄通知的事实予以认定；3、对于徐某某提交的证据2，敦煌××对真实性提出异议，认为不能显示对话双方的身份，不能证明原告主张的事实。对于证据3，敦煌××对真实性没有异议，但提出不能证明录音对象就是吴某某，对于录音谈话内容的真实性也提出异议。许某某对证据表示无异议。本院认为，徐某某已经完成了形式意义上的举证责任，吴某某系敦煌××职工，敦煌××对谈话对象是否是吴某某提出异议，则其单位距离证据较近，应当由其对该反驳主张进行举证，否则，应当承担举证不能的不利后果。在本院进行说明后，敦煌××仍未就反驳主张进行举证，故本院对证据2、3予以认定；4、对于徐某某提交的证据4，敦煌××、许某某表示无异议，本院予以认定。根据以上有效证据及当事人陈述，本院确认本案事实如下：敦煌××（甲方）与徐某某、许某某（乙方）于2008年9月5日签订租赁合同一份，约定：一、经营场地位于丙主楼三楼层，用于甲美容美发、桑拿项目。二、乙方所承包的甲方场地为敦煌××三楼除会议室及总机房之外的整层，乙方的客人进出将从甲方大厅为出入口。三、乙方的经营行为必须遵守国家的法律法规，遵守甲方的规章制度。甲方有权监督乙方的合法经营，如发现乙方有超越经营范围，转租转借或违法经营的行为，视为乙方严重违约，甲方有权终止本协议，没收乙方所交纳的保证金，并有权要求乙方赔偿由此给甲方造成的各种损失。四、乙方负责对租赁区域进行装修，并达到饭店三星标准，甲方不承担任何装修费某。五、合同期限为2008年9月5日-2014年5月31日止，每年租赁金为人民币18万元，无递增。六、租赁金分期交纳，第一年提前一个月按季度交纳，第二年开始提前一个月按半年一次交纳。乙方如逾期交纳租金及相关费某，经甲方书面催缴，乙方仍拒绝交纳的，乙方需按照租赁金及其它应交费某每日千分之五向某某支付滞纳金。逾期七日仍不缴纳，则视为乙方严重违约，甲方有权在不事先通知乙方的情况下立即停止乙方水电的供应，并有权终止本协议，没收乙方所缴纳保证金，同时要求乙方赔偿由此给甲方造成的名誉、经济等各种损失。七、乙方必须在该协议签订之日向某某交纳保证金人民币10万元，该保证金在租赁期满后由甲方返还乙方，乙方不得要求利息。九、乙方如无故提前解除租赁协议，应向某某支付违约金30万元，其装修及设备无条件归甲方所有。十、甲方如无故提前解除合同，应向乙方支付违约金30万元并赔偿相应装修及设备费某。合同还约定了其他内容。后，双方还订立了《补充合同》，载明：经双方友好协商于2008年9月5日签订的租赁合同，在原租金基础上（18万／年）再增加37万／年，其他条款不变。合同签订后，徐某某等对承租场地进行了装修，并开始经营洗浴场。2009年9月18日，敦煌××向徐某某、许某某发出《关于严格履行租赁合同告知函》，载明：…你方拖欠费某情况如下：1、保证金10万元。2、2009年7月5日-2010年1月4日的租金27.5万元。3、水电费某等13443.22元。合计338443.22元。徐某某、许某某予以签收。2010年9月30日，敦煌××向许某某、徐某某发出《租赁合同解除函》，载明：…你方未以合同约定履行交纳租金及费某，已构成严重违约：你方应于2010年6月4日前交纳2010年7月5日-2011年1月4日的租金；另外拖欠2010年1月26日-2010年6月25日的水电费等；滞纳金205958元，上述租金、费某、滞纳金三项合计544200元。2010年10月11日，徐某某出具《欠条》一份，载明：今欠敦煌××滞纳金合计人民币16万元整，于2010年11月2日前交清。如违约敦煌××有权停水停电，并做出承诺今后不能拖欠任何房租。2010年12月10日，敦煌××向许某某、徐某某发出《关于严格履行租赁合同催告函》，载明：…你方应于2010年12月4日交纳2011年1月5日-2011年7月4日的租金275000元，另外拖欠费某：2010年7月26日-2010年11月25日的水电费；拖欠应于2010年10月2日前交清的滞纳金150000元，上述租金、滞纳金及水电费等费某合计446436.1元。2010年12月21日，敦煌××做出《与三楼心怡洗浴场账单》，载明：你方至今未履行合同拖欠应于2010年12月4日前缴纳2011年1月5日-2011年7月4日的租金275000元。另外拖欠费某等：1／2010年1月26日-2010年6月25日水电费等63242.02元＋2011年1月4日前租金275000元＋滞纳金164766.4（205958＊80%）元=503008元，已交350000元，尚欠153008元。2、2010年7月26日-2010年11月25日费某25950元。上述租金、费某、滞纳金三项合计453958元。该账单由谢某某签收。2009年10月22日，以谢某某为经营者在案涉租赁场地设立了字号为杭州市拱墅区心怡洗浴场，2010年6月10日该经营户以歇业为由办理了注销手续。2010年7月22日、2010年11月4日，公安机关分别作出了《行政处罚决定书》，对杭州心怡洗浴场就该场所内存在卖淫嫖娼事实进行了处罚。2010年10月26日，杭州市拱墅区心怡洗浴场以谢某某为联络人向敦煌××发出《通知》，称：…发现洗浴场顶棚大面积被人为拆除，包厢内顶棚被人为大面积拆除而且房门被人为打坏，里面的电视机遗失三台，物质大量被偷，使洗浴场损失重大…为此洗浴场要求饭店赔偿一切损失，反之本洗浴场拒付一切费某。2011年3月5日，徐某某的诉讼代理律师到敦煌××进行取证，拍摄了现场照片，与敦煌××职员吴某某进行了对话并进行了录音。根据现场照片显示，当时敦煌××一楼旋转门上张贴“饭店装修此门不通谢谢配合”的公告。吴某某在谈话中称“年前10来天停掉了”，“三楼也停掉了，上不去了”。2011年6月18日，敦煌××在杭州日报上向徐某某、许某某发出公告，称：…鉴于贵方存在屡次拖欠租金等严重违约行为，敦煌××特通知贵方，从即日起解除贵方与敦煌××于2008年9月5日签订的《租赁合同》及补充协议。2011年5、6月份，敦煌××进行整体重新装修，徐某某、许某某所承租的洗浴场的装修被一并拆除。本院认为：徐某某、许某某与敦煌××之间的租赁合同系有效合同，双方均应当按照约定内容履行义务。从本案查明的事实可以认定，在合同履行过程某，徐某某、许某某确实存在未按约定期限支付租金、经营过程某存在违法事实等违约行为，按照双方合同约定，敦煌××具有了解除合同的权利。但敦煌××一直没有行使合同解除权，一直到2011年6月18日才刊登公告与徐某某、许某某解除租赁合同。由于敦煌××是合同解除权享有人，其有权在法律规定的期限内选择何时行使权利。现敦煌××要求确认合同于2011年6月18日解除，不违反法律的强制性规定，本院予以支持。敦煌××在2010年12月两次发函催告徐某某、许某某支付2011年上半年的房租，但徐某某、许某某未履行合同义务。如敦煌××在催告无果后就行使合同解除权，应当得到支持。但敦煌××没有行使权利，则合同在解除前仍然应当继续履行。根据被告方提交的证据证明，在2011年1月20日左右敦煌××已经关闭大门，被告方经营的洗浴场已经无法上去，则应认定敦煌××在租赁期内未能保持租赁物符合约定的用途。诉讼中，敦煌××称，是被告方因自身的原因停业整顿、停止经营，故敦煌××不负责任。本院认为，即使被告方因自身原因没有使用租赁物，也只能认为其放弃权利，并不能免除出租方保持租赁物符合合同约定用途的义务。由于敦煌××没有行使合同解除权，却又未能全面履行出租方的合同义务，致使承租人无法利用租赁物，故对于敦煌××主张的2011年1月20日之后的租金，本院不予支持。按照双方合同约定内容，徐某某、许某某所交纳的10万元为履约保证金。由于徐某某、许某某在合同履行过程某严重违约，按照双方合同约定，其无权要求返还该10万元保证金。根据法律规定，徐某某、许某某对该10万元款项的实体权利丧失，不再享有债权请求权。但货币作为一般等价物，在徐某某、许某某将10万元货币交付给敦煌××后，该财产权利已经与敦煌××的其他财产混同。在徐某某、许某某丧失债权请求权后，敦煌××的该债务消灭。但敦煌××要求确认该10万元归其所有，有违货币作为一般等价物的基本法律特征，本院不予支持。对于徐某某、许某某使用租赁物期间所产生的水电等相关费某，按照双方约定应当由其承担。徐某某、许某某要求敦煌××提交相应水电单据的主张，应认为符合法律规定。敦煌××提出，水电等费某是整体统一开具票据，没有分别开具的单据。而且在合同履行过程某双方对水电等费某结算一直是按敦煌××抄告给出租方的数据结算没有争议的。对此，徐某某、许某某则表示没有原始单据就不予认可。本院认为，敦煌××虽不能提交徐某某、许某某所使用的水电等费某的原始单据，但根据查明的事实，合同履行过程某双方一直就是按照敦煌××抄告给出租方的数据进行结算的，且双方对于履行内容也没有争议，从本案中敦煌××提交的多份催告函及之后的履行行为也可以印证该事实。故可认为双方以该种方式结算水电等费某是双方经常使用的习惯做法，可以认定为双方的交易习惯。故对敦煌××主张的水电等费某，本院予以支持。由于徐某某、许某某未按合同约定的期限履行相应付款义务，敦煌××要求其支付逾期付款违约金的请求，本院予以支持。徐某某、许某某提出违约金过高要求人民法院依法予以适当减少，本院予以采纳。对于徐某某、许某某在承租房屋内的装修，系在不动产上的添附，在无特别约定的情况下，依法应归不动产所有人所有。按照敦煌××和徐某某、许某某的合同约定，该装修内容也应归敦煌××所有。在徐某某在他案中的诉讼请求中是要求敦煌××赔偿装修损失，其前提也是装修内容归敦煌××所有。故敦煌××要求确认该装修内容的权利归其所有，本应得到支持。但诉讼中双方当事人确认，在敦煌××重新装修过程某原装修内容已经被拆除，装修物已经不复存在，故该内容已经无法通过民事诉讼进行确权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第七条第（二）项、第二十条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认杭州××饭店与徐某某、许某某于2008年9月5日签订的《租赁合同》及《补充合同》于2011年6月18日解除；二、徐某某、许某某支付杭州××饭店租金22602.7元；三、徐某某、许某某支付杭州××饭店水电等费某25704元；四、徐某某、许某某支付杭州××饭店逾期付款违约金3966元；五、驳回杭州××饭店的其他诉讼请求。上述当事人自动履行的，也可直接支付至本院（户名：杭州市拱墅区人民法院，开户银行：杭州银行湖墅支行，帐号：75718100153439）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11552元，由杭州××饭店负担9242元。由徐某某、许某某负担2310元，如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费11552元（开户银行：工商银行湖滨分理处；帐号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈颖浚人民陪审员  张更泗人民陪审员  吴晓航二〇一一年十二月二十七日书 记 员  徐 婷