江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）常民终字第868号上诉人（原审原告）张锁全。委托代理人马国平，江苏立洋律师事务所律师。委托代理人马辉，江苏立洋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陈惠琴。委托代理人蒋为民，江苏天目湖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）溧阳市南山房地产开发有限公司，住所地溧阳市戴埠镇横涧村横涧组。法定代表人曹海光，该公司董事长。被上诉人（原审被告）曹海光。上诉人张锁全与被上诉人陈惠琴、溧阳市南山房地产开发有限公司（以下简称开发公司）、曹海光执行异议纠纷一案，溧阳市人民法院于2013年11月18日作出了（2013）溧民初字第1054号民事判决。上诉人张锁全不服原审判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审情况：张锁全诉称，张锁全与曹海光、开发公司民间借贷纠纷一案，溧阳市人民法院于2013年1月30日作出（2013）溧天民初字第0021号民事调解书，因曹海光、开发公司未履行上述调解书确定的义务，张锁全提出执行申请。执行中，溧阳市人民法院依据张锁全提出的申请作出（2013）溧调执字第147号民事裁定，并依法于2013年3月4日对开发公司名下的位于溧阳市戴埠镇横涧集镇金溪路金溪家园10#房屋进行了查封。执行中陈惠琴不服，提出执行异议。经审查，溧阳市人民法院于2013年5月30日作出（2013）溧执异字第0003号民事裁定书，裁定撤销（2013）溧调执字第147号民事裁定书，中止对本房屋的执行，张锁全不服提起诉讼，要求确认陈惠琴和被告开发公司于2007年5月6日签订的房屋买卖合同无效，恢复对该房屋的继续执行。陈惠琴辩称，陈惠琴的房屋买卖行为是合法有效的，应当受到法律保护。张锁全要求查封、执行陈惠琴所买的房屋没有事实和法律依据，应当予以驳回。开发公司、曹海光未作答辩。原审经审理查明，张锁全与曹海光、开发公司民间借贷纠纷一案，溧阳市人民法院于2013年1月30日作出的（2013）溧天民初字第0021号民事调解书已发生法律效力。因曹海光、开发公司未履行上述调解书确定的义务，张锁全提出执行申请，溧阳市人民法院立案执行。执行中，张锁全提出申请要求对溧阳市南山房地产开发有限公司名下的位于溧阳市戴埠镇横涧集镇金溪路金溪家园10#房屋进行查封，该院依法于2013年3月5日进行了查封。执行中陈惠琴不服，提出执行异议。经审查，该院于2013年5月30日作出（2013）溧执异字第0003号民事裁定书，裁定认为本案争议标的已由开发公司转让给罗俊华，罗俊华又转让给陈惠琴，认定该房屋买卖合法有效。为此裁定撤销（2013）溧调执字第147号民事裁定书，中止对本房屋的执行。张锁全不服提起诉讼，要求确认该房屋买卖合同无效，恢复对该房屋的继续执行。原审审理中查明，开发公司以出让方式取得溧阳市戴埠镇横涧集镇金溪路金溪家园小区土地使用权。2007年5月6日开发公司与陈惠琴签订房屋买卖合同，将由开发公司开发的溧阳市戴埠镇横涧集镇金溪路金溪家园10#房屋卖给了陈惠琴，建筑面积为260平方米，合同约定房屋价款为559000元。开发公司于2006年12月29日将其开发的溧阳市戴埠镇横涧集镇金溪路金溪家园小区24.78亩土地转让给房金发，由房金发以开发公司的名义开发房地产，后因各种原因，该地块由房金发、徐鹰、罗俊华共同投资开发，2008年工程竣工验收时，罗俊华才知道该工程没有办理审批手续。房金发提出分房，按投资比例罗俊华分得7套（其中一套作办理有关手续的费用），房金发、徐鹰共分得7套，另一套卖给他人。徐鹰将其分得的溧阳市戴埠镇横涧集镇金溪路金溪家园10#房屋转让给罗俊华，罗俊华于2010年10月16日将上述10#房屋又转让给陈惠琴，并签订了买卖合同，该合同由陈惠琴的丈夫杨志良代签。2012年3月该房屋由开发公司申请办理产权登记手续，登记在开发公司名下。2012年11月29日开发公司在陈惠琴付清全部价款后开具了房屋销售发票，价款为559000元并将房屋交付。庭审中，张锁全认为2007年5月6日陈惠琴与开发公司签订的买卖协议是事后补签，陈惠琴对此不予认可，张锁全明确放弃对该买卖协议的形成时间申请鉴定。原审法院经审理认为，陈惠琴和开发公司之间签订了房屋买卖合同，张锁全认为该买卖合同是事后补签，对此陈惠琴不予认可，张锁全也未提供证据证明，对该合同的真实性法院予以认定。在合同的实际履行中由于该房地产实际投资人的结算分房行为导致该房实际分给了投资人徐鹰，由徐鹰转让给罗俊华，罗俊华又转让给陈惠琴，该投资人内部之间的分房转让行为并不能影响开发公司和陈惠琴之间的房屋买卖合同的效力，况且该房屋经转让后其实际所有人罗俊华和陈惠琴签订了房屋买卖协议，该协议可以认为是前一个房屋买卖合同的延续，因陈惠琴在支付清全部购房款后由开发公司开具了销售发票且价款为合同约定的价款。该地块的土地性质为国有出让，该地块上的房屋依法可以出售。从庭审中双方提供的证据判断，在法院采取对该房屋查封措施之前，陈惠琴就该房屋和有关该房屋产权人签订了房屋买卖合同，并已实际履行，只不过没有办理有关产权登记而已。综上，张锁全的诉讼请求应予驳回。据此，原审法院，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款及有关民事政策之规定，作出如下判决：驳回张锁全的诉讼请求。本判决生效后应解除对溧阳市戴埠镇横涧集镇金溪路金溪家园10#房屋的查封。案件受理费80元、公告费400元，合计人民币480元，由张锁全负担。上诉人张锁全不服上述判决，向本院提起上诉称，一、原审在经审理查明中表述事实不清。二、本案中溧阳市南山房地产开发有限公司与房金发签订转让协议是在2006年12月29日，而后于2007年5月6日又签订补充协议，明确为其为刻制一枚公章，办理相关许可证，办完后即交开发公司销毁。由此可见，在补充协议的当天不可能与被上诉人签订商品房买卖合同，此时销售更不符房地产相关法律、法规的销售规定。三、该地块事后经过多人合作开发，分房未有相关人员到庭作证，原审在未经查实就认为查明是严重欠妥的。四、原审认为本案争议房屋在2010年10月16日由罗俊华转让给被上诉人并签订合同，同时认为2012年3月该房屋由房地产开发公司办理产权证登记在开发公司名下。2012年11月29日开发公司在付清房款后开具发票将房屋交付。上诉人认为罗俊华与被上诉人的转让协议以及2007年5月6日商品房合同，自开发公司将此房领产权证到名下即一概不存在。领证后所谓的缴款均不存在，所谓的开发公司开具发票也是罗俊华利用补充协议刻制给他的公章而办来的，因为开发公司自2009年初就名存实亡，法定代表人曹海光避债而逃，这一事实有一审大量的公告案件能证实。反之即使开发票的行为成立最多也是属于二手房买卖。综上，原审认为罗俊华与被上诉人签订的转让协议是前一个房屋买卖合同的延续是明显错误，被上诉人只能以返还或债权主张权利，无权对抗上诉人的查封和执行主张权利。为此，根据物权法及相关法律规定精神，特提起上诉，请二审依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人陈惠琴辩称，涉案财产是被上诉人通过买卖方式取得，且该财产已经交付给被上诉人实际占有，已不是被执行人的财产，依法不应被执行。一审判决正确，请求二审维持。被上诉人开发公司、曹海光未作书面答辩。二审审理中，除上诉人在上诉状中提出的异议外，双方当事人对原审查明的其余事实均没有异议，本院依法对双方当事人无异议的事实予以确认。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院认为，开发公司与房金发签订转让协议后，房金发仍旧以开发公司的名义开展经营活动，本案所涉的房地产开发项目虽然实际控制人发生变化，但经营主体仍为开发公司。陈惠琴与开发公司签订房屋买卖协议，其后又因开发公司内部经营的原因与该房屋的实际控制人陈俊华签订房屋买卖协议，并支付了全部购房款，原审在上诉人张锁全未提供反证的情况下据此认定后一买卖协议是对前一买卖协议的延续并无不当。该两份房屋买卖协议均未违反法律规定，应为有效。陈惠琴在支付了购房款后实际占有使用该房屋，行使了房屋所有权能，其虽未办理房屋产权变更登记，但上诉人在陈惠琴实际占有使用该房屋后申请将该房屋作为开发公司所有的财产予以执行显属不当。综上，上诉人张锁全的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，公告费600元，由上诉人张锁全负担。本判决为终审判决。审判长 丁 飞审判员 罗希夷审判员 张 斌二〇一四年十二月十日书记员 赵 艳