上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2014）金民三(民)初字第1610号原告上海龙宙贸易有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人俞墨观，经理。委托代理人田莉，上海海华永泰律师事务所律师。被告上海海滨汽车修理厂，住所地上海市金山区。法定代表人陈德兴，厂长。原告上海龙宙贸易有限公司诉被告上海海滨汽车修理厂房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人田莉、被告法定代表人陈德兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2011年6月9日签订《房屋租赁协议书》，约定被告将产权房部分厂房租赁给原告，租期为五年，自2011年6月15日至2016年6月15日止，租赁房屋建筑面积为1800平方米，租赁费为每日每平米0.31元(每月16740元)，另收3万元的租赁押金。租赁期间，原告按期支付租金，且并无任何违约行为。2013年9月20日原告通知被告将于2013年12月31日终止双方租赁合同、退还房屋的意向，被告收到通知后表示同意，并要求原告于2013年12月31日前搬出，原告于2013年12月中旬搬离涉案厂房。但是，被告拒绝退还3万元的租赁押金；且经原告实际丈量后发现涉案厂房的实际建筑面积仅为1640平方米，未达到合同约定的1800平方米，亦即自2011年6月15日起至2013年12月31日止，被告合计多收取原告租金46028元租金。经双方多次协商，被告均拒绝退还3万元押金及前述的46028元的款项，原告遂涉诉，请求判令被告：1、返还原告租赁押金人民币30000元；2、退还自2011年6月15日起至2013年12月31日止多收取的租金46028元[(1800-1640)*0.31元/平方*928天]，本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第二项诉讼请求，要求被告退还自2011年6月15日起至2013年12月31日止多收取的租金28768元[(1800-1700)*0.31元/平方*928天]。被告未作书面答辩。庭审中称，原告于2011年6月15日租赁被告部分厂房，期限五年。租赁合同约定租赁的厂房面积为1800平方米(含电梯、楼梯面积)，原告提出合同约定的租赁面积1800平方米不应包括电梯间与楼梯间部分，经双方协调，被告提供租赁面积以外的涉诉厂房二楼3间小仓库给原告使用；而门卫、厕所、浴室等公共面积均未算在1800平方米内，所以原告实际使用面积可达1890.7平方米。另外，由于原告承租涉诉厂房后破坏厂房的地坪，原、被告双方协商约定：原告交纳3万元押金，待原告退租后将地坪恢复原状，予以返还。原告于2013年12月31日退租后并未将地坪恢复原状，且该涉诉厂房被告已于2014年4月另行出租，已无恢复原状的必要。因此被告不存在多收原告租赁费事实，并且存在扣押并取得3万元押金的情况。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年6月9日，原、被告签订《房屋租赁协议书》。协议约定：房屋建筑面积为1800平方米，租赁期自2011年6月15日至2016年6月15日，每月租金16740元，租金采用交六押三的方式，亦即押金50000元，租金每期(6个月)100000元；协议第六条“其他约定”中手写添加“另加附房叁间”。嗣后，被告如约将涉诉厂房交付使用，原告如期缴纳房租，但原告实际交纳的押金为30000元。租赁期间，原告每月向被告交纳职工住宿费(每月1600元)等。另查明，2013年12月31日，原、被告双方解除《房屋租赁协议书》。诉讼中，原、被告对以下事实存在争议：1、涉诉厂房实际使用面积是否达到1800平方米。原告在第一次庭审中称，经原告实际丈量发现涉诉厂房的房屋建筑面积为1600平方米，原告未提供证据予以证明，嗣后，庭审过程中，原告变更诉讼请求，认为涉诉厂房建筑面积为1700平方米，该数据由被告提供的两份租赁协议计算得出(原、被告间的租赁协议于2013年12月31日解除，嗣后被告将涉诉厂房一分为二分别出租，其中一份租赁合同约定租赁面积1550平方米，原告予以认可；另一份租赁合同约定租赁面积230平方，原告未予认可，认为实际面积应当是148平方米，1550平方米+148平方米=1698平方米，约计1700平方米)；被告未予认可，称租赁协议书约定的1800平方米涉诉厂房包括12间车间及楼梯、电梯间，后经原告提出、双方协商，被告用涉诉厂房二楼的3间小仓库用以弥补因楼梯、电梯间所产生的涉诉厂房实际使用面积不足，除此之外，原告使用的门卫、厕所、浴室、外楼梯等公共设施场所面积并未计算于租赁协议书约定的1800平方米内，经计算原告实际租用面积达1890.7平方米，已超过1800平方米的约定面积；原告未予认可，称二楼的3间仓库实际为工人宿舍，原告每月另行交纳1600元工人宿舍费，而楼梯间、电梯间及其他厂房之外的面积并没有约定如何分摊；被告未予认可，称工人宿舍系另外的2间，此3间仓库系租赁协议书约定的1800平方米内面积，并未额外增收租金。2、租赁协议所约定押金的用途。原告认为双方未在租赁合同中写明被告有权没收押金，所以押金应当退回原告；被告未予认可，认为押金的作用在于恢复涉诉厂房原状，被告并未提供证据予以证明。以上事实，由原告提供《房屋租赁协议书》、押金收据、《民事判决书》、退房申请、照片、测量申请以及本院庭审笔录等证据证实。本院认为，原、被告订立的《房屋租赁协议书》所指向的租赁房屋存在合法性依据，且不存在法定的无效情形，应自合同成立时生效，对双方当事人具有法律约束力。本案争议的焦点是：如何认定《房屋租赁协议书》中建筑物租赁面积。本院认为，原、被告双方在签订《房屋租赁协议书》时，对于可供使用的具体区域、公共区域面积分摊等未作明确约定，也无其他书面补充约定；《房屋租赁协议书》自2011年6月15日开始履行至2013年12月31日止，实际履行30个月有余，原告未曾提出异议，故本院认定，原、被告对所涉租赁房屋的建筑面积并不存在争议。现原告以租赁房屋面积不足为由，要求被告退还自2011年6月15日至2013年12月31日止多收取租金28768元的诉讼请求，本院不予支持。关于租赁押金，原、被告间的租赁协议并未约定押金用途，被告要求恢复原状的请求已经另案处理，不能与本案中所涉的租赁押金进行相抵。所以，原告要求被告退还租赁押金人民币30000元的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：一、被告上海海滨汽车修理厂于本判决生效之日起十日内退还原告上海龙宙贸易有限公司租赁押金30000元；二、驳回原告上海龙宙贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费850元，由原告负担515元，被告负担335元。被告所负之款于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  奚利强二〇一四年七月三十日书记员  张 倩附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。