四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初1565号 原告（反诉被告）：成都棕榈泉联英置业有限公司，住所地四川省成都市高新区天府大道中段199号。 法定代表人：曾刚，总经理。 委托诉讼代理人：周江荣，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡毅，泰和泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：**，男，1985年9月6日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。 被告（反诉原告）：王丹，女，1985年4月16日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。 上述二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：黄剑，北京市环球律师事务所上海分所律师。 上述二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：钱陈丽，北京市环球律师事务所上海分所律师。 原告（反诉被告）成都棕榈泉联英置业有限公司（以下简称“棕榈泉公司”）与被告（反诉原告）王丹、**商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）棕榈泉公司的委托诉讼代理人周江荣及被告（反诉原告）王丹、**的共同委托诉讼代理人黄剑到庭参加诉讼。庭审后本院应双方要求多次组织调解工作，但双方未达成一致意见。本案现已审理终结。 本诉原告棕榈泉公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告王丹、**协助原告注销高新区天府大道中段199号1栋3单元26楼2号商品房的拟定合同登记状态，以使原告可正常销售该商品房；2.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：二被告购买原告开发的位于成都市高新区商品房，并与原告签订了《商品房买卖合同》及其附件和补充协议，并在成都市城乡房产管理局的商品房销售管理系统中将该房屋登记为“拟定合同”状态。后经原被告协商一致，双方于2018年4月25日签订《商品房买卖合同解除协议》，协商解除了《商品房买卖合同》，双方作退房处理。但在《商品房买卖合同解除协议》签订后，原告另行销售该房屋须注销该房屋在成都房管局登记的“拟定合同”状态，方能将该房屋备案登记至其他买受人名下。但根据成都房管局要求，注销“拟订合同”状态需要买卖双方亲自到场方能完成。经原告多次口头、书面要求被告协助办理注销手续，但二被告却迟迟不予配合协助，导致原告至今仍无法销售该房屋。根据《合同法》第九十二条相关规定，原告认为《商品房买卖合同》终止后，被告应履行协助原告注销该房屋“拟定合同”的登记状态，以促使原告能够正常销售该房屋。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 本诉被告王丹、**共同答辩称：1.二被告签订的《商品房买卖合同解除协议》并非真实意愿，原告隐瞒了案涉房屋无法备案的真实原因，利用二被告不在成都，来回成本较高的不利情况，迫使二被告签署了该解除协议；2.《商品房买卖合同解除协议》签订后，原告另外要求二被告配合使用违法手续，二被告未同意；3.《商品房买卖合同解除协议》项下所列的四项义务，二被告均完成，但原告至今未支付解除协议项下应当退还的房款。 反诉原告王丹、**向本院提出反诉请求：1.判令撤销王丹、**与棕榈泉公司之间签署的《商品房买卖合同解除协议》；2.判令棕榈泉公司尽快办理完毕诉争房屋的备案登记手续，并配合王丹、**办理有关诉争房屋的产权登记手续；3.判令棕榈泉公司向王丹、**支付由于逾期办理诉争房屋产证产生的违约金（该违约金以已付房款948000元为基数，按照每日万分之零点三标准，自2017年10月5日起计算至王丹、**实际取得房屋所有权证书之日止）；4.判令本案本诉及反诉的诉讼费用、保全费用（如有）均由棕榈泉公司承担。事实及理由：王丹、**与棕榈泉公司于2016年7月11日签署了《商品房买卖合同》及其附件和补充协议，约定购买棕榈泉公司开发的位于成都市高新区商品房，总价款3160000元，其中首期房价款948000元由王丹、**于2016年7月11日前支付，余款2212000元由王丹、**向招商银行股份有限公司成都分行申请贷款支付。棕榈泉公司于2016年7月11日向王丹、**交付了诉争房屋，同日王丹、**就该房屋的租赁事宜与成都居源房地产经纪有限公司签署了《租赁合同》。王丹、**依约向棕榈泉公司支付首付款948000元以及委托办证费用98445.9元，并被告知棕榈泉公司已于2017年2月1日就诉争房屋办理了网签手续。然而签署手续办理完毕后，棕榈泉公司一直未办理诉争房屋的备案登记手续，经王丹、**再三催促，棕榈泉公司一直拖延房屋备案登记工作。随后，棕榈泉公司以成都市于2017年3月24日出台的《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》（以下简称《限购政策》）为由告知由于王丹、**不符合限购政策规定的购房资格，以此无法就诉争房屋办理备案登记手续，并持续以此为由与王丹、**进行沟通，强烈要求王丹、**配合签署有关诉争房屋的解除协议。但在解除协议签订后，王丹、**才了解到限购政策对于在实施之前已办理网签手续的商品房交易并不构成影响，即诉争房屋办理备案登记手续不存在任何障碍。故《商品房买卖合同解除协议》系棕榈泉公司以欺诈的方式，使王丹、**在违背真实意思表示的情况下订立的合同。王丹、**知悉上述情况并收到棕榈泉公司发送的要求配合解除网签手续的函件后委托律师进行回函，一直要求棕榈泉公司继续按照买卖合同约定尽快办理完毕诉争房屋的备案登记手续并配合王丹、**办理房屋产权登记手续，但棕榈泉公司未采取任何行动。截至目前，王丹、**仍然未取得诉争房屋的所有权证书，根据《商品房买卖合同》第十七条第二款约定，棕榈泉公司应当按照每日万分之零点三的标准支付逾期办证违约金。 反诉被告棕榈泉公司针对王丹、**的反诉请求答辩称，1.《商品房买卖合同解除协议》为双方平等协商，自愿签订，不存在违背王丹、**真实意愿的情形；2.《商品房买卖合同》已经协商解除，终止履行，王丹、**要求继续履行《商品房买卖合同》并要求棕榈泉公司支付逾期办证违约金缺乏事实和法律依据，3.若人民法院撤销《商品房买卖合同解除协议》，根据《商品房买卖合同》的约定以及目前成都市主城区限购政策，也将无法办理购房按揭，王丹、**也无法取得房产证。 经审理查明，2016年7月11日，棕榈泉公司（出卖人）与王丹、**（买受人）签订《商品房买卖合同（现售）》，约定由王丹、**购买棕榈泉公司开发的位于成都市高新区房屋，房屋总价为3160000元。买受人王丹、**按份共有，所占份额分别为50%。付款方式：买受人已经支付定金100000元，该定金于本合同签订之时抵作商品房价款。买受人应当于2016年7月11日前支付首期购房款948000元，占全部房价款的30%，余额2212000元向招商银行股份有限公司成都分行申请贷款支付，抵押权人为招商银行股份有限公司成都分行，贷款期限为30年。关于房屋抵押情况：案涉房屋已抵押，抵押人为棕榈泉公司，抵押权人为新华信托股份有限公司，抵押登记日期：2015年12月30日，债务履行期限为2018年12月30日。关于房屋登记：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房所有权登记。因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起450日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行，在买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之零点三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。双方签订的《补充协议》对于合同解除及违约责任进行了补充约定：无论何种原因导致本合同及本补充协议解除的：1.买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕合同备案／预告登记／预告抵押注销手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署及解约协议、提供相应资料、到房地产主管部门办理网上签约的解除手续、转移登记手续等。如买受人未在前述规定时间内配合出卖人办理注销、转移登记手续，买受人除应支付合同约定的违约金外，每逾期一日，还应支付相当于总房款万分之五的违约金等......。 上述《商品房买卖合同（现售）》及补充协议签订后，王丹、**未成功办理案涉房屋贷款手续。 《商品房买卖合同（现售）》签订当日，棕榈泉公司向王丹、**交付了案涉房屋。同日，王丹、**与成都居源房地产经纪有限公司签订《租赁合同》，约定租赁期限为3年，租金标准为21067元/月。 2018年4月25日，棕榈泉公司（甲方、出卖人）与王丹、**（乙方、买受人）签订《商品房买卖合同解除协议》，载明：鉴于双方于2016年7月11日签订的《商品房买卖合同》及其附件和补充协议，由乙方购买甲方开发的位于成都市高新区商品房以及该房屋在乙方购买时由甲方介绍的房屋租赁公司（成都居源房地产经纪有限公司）承租之事实，经双方友好协商，决定解除该房屋买卖合同，并对相关事宜作出如下约定：1.甲、乙双方确认该房屋买卖合同于本协议生效时起解除，除本协议另有约定外双方互不承担任何责任。2.乙方义务：本协议签订10日内，乙方应当履行如下义务：乙方将该房屋及其附属设施、包括但不限于设备、业主卡等全部返还给甲方，由甲方指定工作人员接收，并出具交接清单；在本协议签订时，乙方已结清该房屋涉及的物业管理服务费、水、电、气、网等全部费用；如乙方在该房屋上落有任何公民户口或者营业执照的，则乙方应全部迁出，并保证该房屋上不再有任何公民户口和营业执照存在；如任何与使用该房屋相关的水、电、气、网是以乙方名义或者乙方指定人士名义开立账户的，则乙方应在相关部门规定的办理期限内予以全部注销或者按照甲方要求转移至甲方名下。3.甲方义务：甲乙双方签订的买卖合同项下购房款共计3160000元，乙方已付购房款948000元，委托办证费用98445.9元，共计1046445.9元，甲方应于合同生效且乙方完成本合同约定的全部事项后30日内，将以上购房款、委托办证费用等共计1046445.9元全部退还至乙方指定账户。甲方逾期退还以上任何一笔款项的，则应以逾期退还的金额为基数，按每日0.01%计算违约金。庭审中，双方当事人一致确认该《租赁合同》已于2018年4月25日《商品房买卖合同解除协议》签订当日一并书面解除。棕榈泉公司对王丹、**称已经完成乙方义务不持异议。 另查明，原告提交的成都市商品房现售合同信息摘要以及网签备案截图显示案涉房屋目前登记状态为网签，合同状态为“拟定合同”，登记买受人为王丹、**，王丹、**对该登记状态不持异议。预售价格调整申报截图显示案涉房屋原申报价格为3661328元，现申报价格为3160000元。 经庭审询问，棕榈泉公司称案涉《商品房买卖合同（现售）》签订之时直至《商品房买卖合同解除协议》签订之日，案涉房屋仍然处于抵押状态，未办理解除抵押手续。 以上事实，有原被告主体身份信息、原被告当庭陈述、《商品房买卖合同（现售）》及《补充协议》、《商品房买卖合同解除协议》《租赁合同》《成都市商品房现售合同信息摘要》、成都数字房产网上政务大厅关于案涉房屋预售价格调整申报清单的截图等证据予以证明。 本院认为，本案争议焦点为：案涉《商品房买卖合同解除协议》是否具有可撤销的情形，案涉《商品房买卖合同（现售）》是否应当继续履行；棕榈泉公司与王丹、**是否应当按照该协议履行各自约定义务，现分别评判如下： 关于《商品房买卖合同解除协议》（以下简称《解除协议》）是否存在可撤销的情形，案涉《商品房买卖合同（现售）》是否应当继续履行。本案中，王丹、**称之所以签订《解除协议》系棕榈泉公司告知案涉房屋受限购政策影响无法办理产权登记，而棕榈泉隐瞒案涉房屋无法备案登记并取得房屋产权的真实原因为案涉房屋存在抵押无法正常办理按揭，而非限购政策，因王丹、**在上海定居，考虑到来回成本原因就未核实案涉购房合同是否受限购政策影响，故签订《解除协议》并非王丹、**真实意愿。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显示公平的......，故在合同存在重大误解或显示公平的情况下，一方当事人有权请求人民法院予以撤销，但纵观本案商品房买卖过程及王丹、**出示的证据看，《解除协议》签订并不存在重大误解和显示公平的情形，即便王丹、**所述不了解成都购房限购政策属实，王丹、**作为完全民事行为能力人，应当充分重视家庭购置不动产活动过程中的风险因素，因其自身错误理解导致违背真实意愿签订《解除协议》不能作为重大误解要求撤销《解除协议》的合理理由；同时，王丹、**在庭审中陈述其已经根据《解除协议》的约定履行了相应的全部义务，故本院对王丹、**要求撤销《解除协议》的反诉请求不予支持。《解除协议》自2018年4月25日签订时生效。 根据《商品房买卖合同（现售）》附件十二《补充协议》第十六条第二款第一项约定：无论何种原因导致本合同及本补充协议解除的，买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕本合同备案/预告抵押注销手续或该商品房返还过户手续，故在《商品房买卖合同（现售）》及补充协议解除后，王丹、**应配合棕榈泉公司到房产行政主管部门（成都市住房和城乡建设局）办理上述商品房买卖合同网签登记的注销手续。棕榈泉公司亦应根据《解除协议》的约定及时将王丹、**已经支付的购房首付款及委托办证费用共计1046445.9元予以返还。 关于王丹、**主张棕榈泉公司未及时办理商品房解押手续导致王丹、**无法在招商银行股份有限公司成都办理抵押贷款手续，进而导致王丹、**错误以为因限购原因无法办理案涉商品房过户登记的抗辩意见，本院认为王丹、**因棕榈泉公司未及时解除商品房抵押造成的购房损失可另行向棕榈泉公司进行主张。其要求棕榈泉公司继续履行《商品房买卖合同（现售）》及补充协议并支付逾期办证违约金的诉讼请求本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）王丹、**于本判决生效之日起六十日内配合原告（反诉被告）成都棕榈泉联英置业有限公司到成都市住房和城乡建设局办理高新区天府大道中段199号1栋3单元26层2号房屋商品房买卖合同网签登记注销手续； 二、反诉被告（本诉原告）成都棕榈泉联英置业有限公司在本判决第一项确认的网签登记注销手续办理完毕后五日内向反诉原告（本诉被告）王丹、**退还购房首付款及委托办证费用共计1046445.9元； 三、驳回反诉原告（本诉被告）王丹、**的反诉请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费减半收取50元，反诉受理费减半收取6721.5元，共计6771.5元，由反诉原告王丹、**负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 王 婷 二〇一九年十一月二十六日 书记员 熊仕琼