广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2015）南民一初字第1556号 原告韦作智，男，1968年8月3日出生，壮族，住广西柳江县。 委托代理人韦庆旋，广西天际律师事务所律师。（特别授权） 被告柳州市尖锋投资咨询有限公司，住所地：柳州市航鹰大道5号俊园小区1-29号，组织机构代码。 法定代表人刘国祖。 委托代理人韦锦标，广西桂中天律师事务所律师。（特别授权） 委托代理人胡宁，广西桂中天律师事务所实习律师。（一般代理） 第三人龙双惠，女，1969年3月9日出生，汉族，住广西柳州市鱼峰区。 原告韦作智诉被告柳州市尖峰投资咨询有限公司房（以下简称“尖峰公司”）屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月17日受理后，依法适用简易程序，由审判员汝磊独任审理，于2015年8月4日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案依法裁定转为普通程序审理，并组成由审判员汝磊任审判长，人民陪审员黄柳明、杨玲参加的合议庭，并追加龙双惠作为第三人参加本案诉讼。书记员朱柳萍担任法庭记录。原告韦作智及其委托代理人韦庆旋，被告尖锋公司的委托代理人韦锦标、胡宁到庭参加了诉讼，第三人龙双惠经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告韦作智诉称，2015年4月12日，原告与被告签订了一份《房屋买卖合同》，约定被告将座落于航三路XX号建筑面积为168.88㎡，土地使用面积为102.3㎡的房产出售给原告，购房价为柒拾伍万元整(详见《房屋买卖合同》)。合同签订后，原告即按合同约定将20000元交给被告作为定金。之后，原告通过多方查询得知：该房并不是被告所有，被告无权出售：在原告支付480000元购房款后，被告也无法按约定“甲方即将房屋交付给乙方”，等等。为此，原告即向被告的工作人员提出取消合同，并要求被告退还已交的定金20000元，但被告不同意。原告认为，在签订该合同时被告即存在不能履行合同的可能，存在欺诈性的条款，因而该合同应符合合同法第五十二条的规定，属于无效合同。在与被告无法协商解决的情况下，特诉至法院，请如所诉予以判处。另外，该合同是被告提供的格式合同，合同中第八条关于管辖的约定，不符合最高法院关于适民诉法的司法解释，因而是无效的，该案应由柳州市柳南区法院管辖。为此，原告特向柳南区法院提出起诉，请求法院依法判令：1、请求确认原告与被告于2015年4月12日所签订的《房屋买卖合同》为无效合同；2、判处被告立即将原告所交纳的定金人民币20000元予以双倍返还，即返还40000元3、诉讼费由被告承担。 原告对其陈述的事实在法定期限内提交如下证据： 1、房屋买卖合同，1份，原件，证明双方存在房屋买卖关系，合同中存在很大欺骗性，违约责任约定不明确；2、交定金收据，1份，原件，证明在签合同的当天交付定金20000元；3、电脑咨询单，1份，原件，证明被告的主体资格。 当庭提交如下证据：照片5张，原件，证明案涉房屋在出租状态。 被告尖峰公司辩称，不同意原告的诉请，原被告签订的合同是合法的，被告是基于房主的委托，有权与原告订立合同和收取订金，所以原告所诉没有理由，请求法院驳回原告的诉请。 被告尖锋公司为证明其辩称，向本院提交如下证据： 1、授权委托书，1份，原件，证明被告受龙双惠的委托代售航上路XX号房产，且是全权委托，被告是有权出售案涉房屋的；2、房产权证，1份，原件，证明该房产是真实；3、身份证，1份，原件，证明龙双惠的身份情况；4、收据，1份，原件，证明房东龙双惠收到被告代收的定金20000元。 第三人龙双惠在法定期限内未提交任何意见以及证据。 经过庭审质证，对于原告提交的证据，被告发表质证意见如下：对证据1的真实性认可，证明目的不认可，被告没有欺诈原告，合同是在双方协商一致的情况下订立的，该合同也不是最终在房产局使用的合同，合同内容也是合法的；对证据2的真实性认可，但是订金也转交给了房主；对证据3的真实性认可。对当庭提交的证据认为该证据已经过了举证期限了，故不予质证。 对于被告提交的证据，原告发表质证意见如下：对证据1的真实性无法确定，原告方与被告签订合同时和签订合同后，都没有见到授权委托书，起诉到法院后才见到。该授权委托书也无注明销售的具体房产和销售价格，内容上很不全面，仅仅有龙双惠的签名，也没有被告的签字和盖章，且是不是龙双惠本人所签，原告也无法确认，所以原告认为该委托书是单方的意思表示。对证据2的真实性认可，但是是在2015年3月24日才进行登记，2015年3月10日签订的合同，委托书也是2015年3月10日出具的，也就是龙双惠还未取得房产证就出具了授权委托书了，就授权出卖房屋了。仅凭房产证也不能说明案涉房屋是龙双惠个人所有；对证据3的真实性认可；对证据4的真实性无法确认。 本院认为，本院对于原被告对方当事人提交的证据中已经认可真实性的部分，予以确认真实性；对于原被告提交其他证据以及证据的证明目的，本院将结合案件事实查明部分，予以综合认定。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告韦作智（乙方）与被告尖锋公司（甲方）于2015年4月12日签订《房屋买卖合同》，合同约定：甲乙双方遵循平等自愿和诚实信用原则，经协商一致，签订该协议。一、甲方自愿将坐落于柳州市，建筑面积167.88平方米，土地证使用权面积为102.3平方米的房产出售给乙方。二、甲乙双方协定上述房产总房价为人民币750000元。三、乙方在签订买卖协议之日向甲方支付购房定金人民币20000元给甲方。甲方同意乙方以一次性付款的方式购买该房产，乙方承诺于2015年4月22日将第一笔房款人民币480000元支付给甲方，甲方即将房屋交付给乙方。乙方不按照协议约定时间付款，则视为乙方违约。剩余购房款人民币250000元，甲方与收到乙方第一笔购房款后1年内甲乙双方配合到房产部门办理房产过户相关手续，乙方领到“业务受理单”当日付清给甲方。四、办理房产所有权证、土地证手续所需要交纳的税费由甲方全部承担。五、甲方保证上述房产过户产权清晰，无法院查封，若发生与该房产产权有关的产权纠纷和债权债务，概由甲方负责清理。六、违约责任：如果乙方不按照约定时间付款或者中途放弃购买，甲方则不退还乙方已支付的购房定金20000元，并可以将上述房产出售给第三方；如甲方中途反悔不卖，甲方则双倍赔偿购房定金给乙方。2015年4月12日，原告韦作智向被告尖峰公司交纳购买上述案涉房屋的定金20000元。2015年3月10日，龙双惠出具委托书一份，载明其将坐落于柳州市屋委托被告柳州市尖峰投资咨询有限公司进行全权代理销售上述房地产，与买方确定售价，与买方签订买卖合同，收取买方定金，收取售房款；受托人在龙双惠所授权范围内办理的委托事宜，其所受签署的一切有关文件，龙双惠均予以承认。 2015年3月24日，龙双惠取得上述房屋的所有权，并办理了产权证书，所有权证号为：柳房权证字第××号。 2015年4月13日，龙双惠向被告尖峰公司出具收据，载明：今收到柳州市尖峰投资咨询有限公司交航三路XX号房代理售房定金人民币20000元。 在本案审理过程中，原告表示在签订《房屋买卖合同》时看过本案案涉房屋，知道房屋的权属状况。原告表示其不熟悉法律，签订合同时合同是由被告提供的，原告事后咨询其他人才知道的相关情况，当时并未对合同提出异议。原告表示《房屋买卖合同》存在明显的欺诈性，案涉房屋不是被告的，被告并没有出具委托手续，故无权出售。同时，合同没有对已经交付的480000元购房款进行约定，若被告违约，被告仅仅是双倍赔偿购房定金而已，故该合同时无效的。被告则表示该合同是双方真实意思表示，是合法有效的合同，双方约定于2015年4月22日将480000元交付给被告，而原告则没有按照约定的时间交付，故应视为原告违约。被告是基于第三人龙双惠的委托进行销售房屋，购房时，被告已经带原告去看过房屋，原告是知道房屋状况的。原告称合同没有约定交了480000元后不卖房如何处理就是欺诈是不成立的，如果被告不能将房屋向原告出售，则有相关法律规定退还购房款，故原告称合同无效的主张是不成立的。 另查，被告尖锋投资咨询有限公司的经营范围为投资咨询、房地产经纪、房地产咨询。 本院认为，根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，本案的争议焦点为：一、被告公司是否有权处分本案案涉房屋？二、本案中，被告在签订《房屋买卖合同》中是否存在欺诈行为？被告是否应向原告双倍返还定金40000元？ 针对争议焦点一，第三人龙双惠向被告公司出具授权委托书的时间虽然为2015年3月10日，但龙双惠于2015年3月24日取得本案案涉房屋所有权，龙双惠有权对无处分权人的行为进行追认。龙双惠取得本案案涉房屋房产证后并将原件向被告公司交付，应视为龙双惠对被告公司的行为进行追认，故被告公司受龙双惠的委托对本案案涉房屋有权进行处分。原被告签订《房屋买卖合同》的时间为2015年4月12日，此时，第三人龙双惠已经取得了本案案涉房屋的所有权，故被告公司接受其委托有权处分本案案涉房屋。 针对争议焦点二，首先应明确任何一类合同的签订，当事人均是基于实现一定的目的去完成，只有在探求当事人在签订合同过程中的真实意愿，方能实现公平、诚实信用的原则。同时，任何一类合同案件的处理，必须体现法律效果与社会效果的统一，不能单纯为了引用某一不适当的条款而引发法律结果的失衡，当然也不可为顾及社会效果而超越法律的规定。就本案而言，原被告在《房屋买卖合同》中对购买本案案涉房屋的相关事宜进行了约定，原告欲购买房屋的合同目的与被告公司欲出售该案涉房屋的目的一致，该合同是原被告在自愿基础上达成的约定，本身并没有违反法律法规的规定。对于合同条款中是否存在欺诈的问题，原告作为完全民事行为能力人，在购房时已经看过案涉房屋且明确知道房屋的权属状况，同时在签订合同时并没有对合同约定提出任何异议以及于签订合同当日向被告公司交纳定金20000元，应视为原告对本案案涉房屋以及《房屋买卖合同》约定内容进行了全面的认知和了解。对于原告所称若原告于2015年4月22日支付了第一笔购房款480000元后被告违约，没有对购房款如何处理进行约定的主张，本院认为，该主张系原告主观上的一种推测，并未实际发生，即便出现该种情况，原告就其损失另行向被告主张即可。故本院对于原告的上述主张，不予支持。现原告并无证据证明被告在本案案涉合同中并没有存在合同无效的行为，本院确认该合同真实有效。对于原告要求确认合同无效的诉讼请求，本院不予支持。原告在合同约定的期限内并没有支付第一笔购房款，应视为原告违约，根据原被告签订的《房屋买卖合同》第六条的约定，被告不应向原告退还已支付的购房定金。对于原告要求双倍返还定金40000元的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条之规定，判决如下： 驳回原告韦作智的全部诉讼请求。 案件受理费800元，公告费700元，共计1500元（原告已预交），由原告韦作智自行负担。 上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  汝 磊 人民陪审员  黄柳明 人民陪审员  杨 玲 二〇一六年五月十八日 书 记 员  朱柳萍 附本判决书所援引的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十一条【无处分权人订立的合同】无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。