上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第1428号原告任鹤山。委托代理人赵琳，上海市中信正义律师事务所律师。被告上海紫旺房地产开发经营有限公司。法定代表人陈某。委托代理人陈晓虹，上海市衡平律师事务所律师。委托代理人邹博君，上海市衡平律师事务所律师。原告任鹤山与被告上海紫旺房地产开发经营有限公司(以下简称紫旺公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月10日立案受理。先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2016年6月13日公开开庭进行了审理。原告任鹤山及其委托代理人赵琳，被告紫旺公司的委托代理人邹博君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告任鹤山诉称，2003年10月26日，原、被告签订《协议书》，约定原告购买被告开发的上海中电XX电器城XX区第X号楼XXX室及X区第X号楼XXX室。签约后，原告按约支付了首期购房款人民币(币种下同)190,909元。2006年7月，原告收到被告发出的《关于办理电器城商务房交易签约的有关事项的通知》。原告如约于2006年7月16日至被告公司办理签约手续，同时准备申请按揭贷款。但被告公司却以房屋未达到签约标准为由，表示签约时间另行通知。原告要求被告接待人员在通知单上注明，以此证明并非是原告不来签约。被告方接待人员写下“任鹤山先生于收信后在2006年7月16日来我公司办理签约手续，但因为其房屋未达到签约标准，故签约时间另行通知”，并由被告方现场负责人翟某亲笔签名确认。此后，被告未再通知原告前来签约，也未向原告交付房屋。几年后，房价不断攀升，被告为赚取更多利润，不愿按合同房屋原价与原告签订房屋预售合同，而是通知原告按9,500元/平方米左右的单价签约。原告经与被告多次交涉未果，遂诉诸法院要求判令：(一)被告按《协议书》的约定与原告签订《上海市商品房预售合同》，以便协助原告办理按揭贷款，支付剩余房款；(二)被告向原告交付房屋，并协助原告办理产权过户手续；(三)被告支付原告逾期交房违约金(以已付房款190,909元为基数，按日千分之三自2005年4月1日起算至交房日止)。被告紫旺公司辩称，第一，原、被告签订的联建协议违法，且缺乏房屋买卖合同的必备条款，应被认定为无效。第二，原、被告之间签订协议约定的认购房屋为X区第X号楼XXX室及X区第X号楼XXX室，无房屋的平面结构图，协议所附总平面规划图与现有的最终实际规划图纸差异巨大，按现有房屋地址和室号，无法找到协议中约定的建筑物，协议中亦未约定房屋装饰和设备标准承诺、公摊面积、共同配套建筑产权归属等内容。从预售许可证看，涉案小区没有X区这一表述，没有5号XXX室、5号XXX室房号，原先协议约定的房屋已因规划调整变成绿化，故无法向原告交付房屋。经审理查明，2003年10月26日，原告任鹤山(签约乙方)与被告上海紫旺房地产开发经营有限公司(签约甲方)签订《协议书》1份，约定甲乙双方参建上海中电紫旺电器城房屋；铺面位置X区第X号楼XXX室，建筑面积49.14平方米，每平方米4,000元，共计196,560元；商务套房位置X区第X号楼XXX室，建筑面积49.14平方米，每平方米3,770元，共计185,258元；以上共计381,818元；双方签订参建协议书时支付总参建款的50％即190,909元，建筑封顶时支付余款50％即190,909元；竣工时间为2004年12月30日；甲方原则上在约定时间内将验收合格房屋交付使用，但考虑到办理相关手续的复杂性和施工的不可预见性等因素，因此甲方在约定的竣工时间内超出三个月(含三个月)起计算违约，若甲方违约超出违约时间计算，向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付金额日千分之三计算赔偿；乙方逾期支付各期资金的，须缴滞纳金，滞纳金按应缴款金额以日千分之三的标准累加计算，逾期时间超过1个月，则视乙方为自愿放弃，甲方有权作出处理或有权单方面解除协议。该协议还对其他内容进行了约定，并后附了上海中电紫旺电器城总平面图。当日，原告向被告支付了房屋50％的房款，余款未付。2006年7月13日，被告向原告发出《关于办理电器城商务房交易签约的有关事项的通知》1份，载明：上海中电紫旺电器城商务房已于2006年7月13日办理房屋预售许可证，许可证号为闵行房地(2006)预字XXXXX号，根据《上海市商品房销售合同网上备案和登记办法》规定，自2004年7月1日起，上海市商品房项目全部列入网上备案和登记系统；未经备案和登记的商品房，无法办理房屋产权证，收到通知7日内，到紫旺公司处签订《上海市商品房预售合同》并办理预售合同网上备案和登记手续；同时付清房屋剩余款项，……若收到通知后未在通知期限内前来签订《上海市商品房预售合同》造成被他人签售的，紫旺公司将不负任何责任。2006年7月16日，原告至被告处欲办理签约手续，但因房屋面积和房型变化未能签约。被告工作人员翟某在被告发出的上述通知中注明“任鹤山先生于收信后在2006年7月16日来我公司办理签约手续，但因为其房屋未达到签约标准，故签约时间另行通知”。嗣后，因被告拒绝向原告交付其诉请中主张的房屋，原告遂以上述诉称及理由提起本案诉讼。诉讼中，原告提供了涉案房屋最终的总平面图，自认该图与《协议书》后附的平面图相比，原告所购房屋的位置、环境及房型均发生了很大变化，并表示原《协议书》中约定的X区第X号楼XXX室变更为江川路XXX弄XXX号XXX室，X区第X号楼XXX室变更为江川路XXX弄XXX号XXX室，且原X区第X号楼XXX室亦与隔壁房屋合二为一。根据图纸比对，原告认为诉请中主张的房屋与《协议书》中约定的房屋位置最相近，但未能提供证据证明房号的对应关系。经本院释明，原告对于房号未能对应的情况，表示坚持原诉讼请求。以上事实，由原告提供的《协议书》、收款收据、《关于办理电器城商务房交易签约的有关事项的通知》、涉案房屋最终的总平面图以及双方当事人的当庭陈述等证据为证。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。对于原告提供的照片和派出所门牌号编订档案，难以证明《协议书》中约定的房号与原告诉请房号的对应关系，故对于原告该组证据的证明目的，本院不予采信。本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，双方当事人签署的《协议书》因对房屋的具体位置、房号、房屋价款、房款的支付方式、房屋竣工时间、违约责任等买卖合同的主要内容作了约定，且原告实际也支付了部分购房款，该协议应当被认定为商品房买卖合同。上述《解释》第二条又规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定有效”。被告于2006年7月13日取得了预售许可证，故讼争双方签订的《协议书》有效。现本案的争议焦点为双方签订的《协议书》中约定的房号是否即是原告在本案诉请中主张的房号。原告在本案中提供了《协议书》后附的平面图与涉案房屋最终的总平面图，自认该图与《协议书》后附的平面图相比，原告所购房屋的位置、环境及房型均发生了很大变化。原告亦承认被告的规划发生过变更，而通过比对《协议书》后附的平面图与涉案房屋最终的总平面图，整个楼盘的布局确实存在较大变化。现原告仅是根据图纸比对认为其诉请中主张的房屋与《协议书》中约定的房屋位置最相近，却未能提供充分有力之证据证明房号的对应关系。在此情况下，原告要求被告继续履行《协议书》并办理交房过户手续及支付逾期交房违约金之诉请，均缺乏相应依据，本院不予支持。但楼盘规划变更导致房屋交付不能的过错在于被告一方，故本案诉讼费应由被告负担。在《协议书》客观上无法继续履行的情况下，原告可另行向被告主张相应的经济赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告任鹤山的全部诉讼请求。案件受理费80元，由被告上海紫旺房地产开发经营有限公司负担(于本判决生效之日起十日内向原告任鹤山直接支付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陈春芳审 判 员  袁白薇人民陪审员  尹 萍二〇一六年七月十五日书 记 员  李睿培附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。