内蒙古鄂尔多斯市康巴什区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0603民初712号 原告：刘某1，公民身份号码×××，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 被告：李某，公民身份号码×××，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人：刘某2，内蒙古伊康东律师事务所律师。 被告：鄂尔多斯市牧天房屋信息有限责任公司，统一社会信用代码×××。 法定代表人：张某。 原告刘某1与被告李某、鄂尔多斯市牧天房屋信息有限责任公司（以下简称牧天公司）定金合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案受理后，依法适用简易程序转为普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘某1，被告李某及其委托诉讼代理人刘某2、被告牧天公司的法定代表人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘某1向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告按照与刘某1签订的《买卖定金合同》支付原告刘某1定金50000元整；2.依法判令本案诉讼费、保全费及其他相关费用由被告承担。事实和理由：2019年5月11日，原告刘某1与被告李某、鄂尔多斯市牧天房屋信息有限责任公司签订了《买卖定金合同》。被告李某通过被告鄂尔多斯市牧天房屋信息有限责任公司购买原告刘某1所有的位于鄂尔多斯市××区的房屋（以下简称涉案房屋）。合同项下对原、被告三方之间的权利义务进行了详细的约定。被告李某于定金合同签订当日给付原告刘某1定金50000元，该定金暂时由被告鄂尔多斯市牧天房屋有限责任公司账户代管，且合同约定定金应当于《买卖定金合同》签订当日支付原告刘某1。涉案定金合同签订后，原告刘某1按合同约定将房屋各项手续提供给了二被告，并积极配合二被告办理相关公证程序。但是被告李某却怠于履行合同义务，不肯按《买卖定金合同》约定于2019年5月20日签订《房屋买卖合同》。被告鄂尔多斯市牧天房屋信息有限责任公司亦不肯将代为保管的定金支付给原告刘某1，严重损害了原告刘某1的合法权益。综上所述，原告刘某1认为，原告与被告李某、被告鄂尔多斯市牧天房屋信息有限责任公司在合法平等的基础上签订了《买卖定金合同》。原告亦积极配合被告李某履行房屋买卖相关手续。被告李某未按照《买卖定金合同》履行签订《房屋买卖合同》的义务，已经构成违约，应当按照《买卖定金合同》承担违约责任，支付原告定金50000元。被告鄂尔多斯市牧天房屋信息有限责任公司亦应当将账户中保管的定金直接支付给原告，但是二被告现均不予履行给付义务的行为，严重损害了原告的合法权益。故为维护自身合法权益，原告现依法诉至人民法院。 被告李某答辩称，1.不同意按照《买卖定金合同》支付原告刘某1定金50000元整。首先原告刘某1对诉中提到的房屋无所有权亦无处分权，并且原告刘某1无授权亦不能带着真正的房主（刘某3）与被告李某办理公证事宜，已致使合同的目的不能实现，即原告刘某1已经构成了根本违约。同时原告刘某1称其不卖房了，被告李某也同意，即双方已口头解除合同。其次原告刘某1不诚信才导致买卖房屋事宜终止，其应单独承担中介费；2.被告李某请求法院判决原告刘某1承担本次诉讼的诉讼费、保全费及其他所有相关费用。因为此次的无理诉讼是原告刘某1想恶意占有被告李某钱财而导致的；3.被告李某为购买本次诉讼涉及的房屋向鄂尔多斯市牧天房屋信息有限责任公司预交并由其保管的所有意向金、定金等一切费用均应被退回，不属于除被告李某之外的任何人或公司。 被告牧天公司答辩称，不同意原告的诉讼请求。原告与被告李某已经口头解除合同，但未实际签订书面解除合同协议。后牧天公司工作人员收到了原告刘某1发来的信息，原告刘某1称其妹妹妹夫可以协助办理过户手续。 原告刘某1为证明自己的主张提供的证据及被告李某、牧天公司的质证意见如下： 第一组证据：《买卖定金合同》1份，拟证明原被告双方于2019年5月11日签订该合同，被告李某阅读过该房产资料且现场勘查完毕后签订的合同，同时付给牧天房屋信息有限责任公司50000元定金。被告李某质证称，对该组证据的真实性认可，证明的目的不认可，理由是当时被告李某并无审阅过房屋所有权的资料，原告也未向二被告出示过该房屋资料。被告牧天公司质证称，对该组证据的真实性认可，对证明的目的不认可，理由是被告牧天公司并未收到原告涉案房屋有效的证件。 第二组证据：协议书1份，来源于原告刘某1与案外人刘某3签订，拟证明涉案房屋所有权为刘某3所有，但产权暂时过户在刘某3名下，协议说明该房屋使用权和处置权归原告所有，且被告李某看过原告刘某1与案外人刘某3签订的协议书。被告李某质证称，对该组证据的真实性和所要证明的问题均不认可，理由是被告李某并不清楚该房屋的原告与案外人约定所有权的事情。被告牧天公司质证称，对该组证据真实性认可，证明的目的不认可，理由该份协议书不能证明原告有权处理该房屋，只有产权人才有权处置该房屋。 第三组证据：《商品房买卖合同》、《“亿利城文澜雅筑”房屋认购书》、客户联系单、金威建设集团房产出售单、金威建设集团房产收据各1份，拟证明涉案房屋所有权归刘某3，发票和刘某1的签字能证明该房屋的实际付款人是原告刘某1。当时原告刘某1拿这些材料给中介陈述过涉案房屋所有权的事实。被告李某质证称，对该组证据的真实性认可，对证明的目的不认可，理由是该涉案房屋的合同签订者及缴费者均是案外人刘某3，并不能说明该房屋是顶账房给原告。被告牧天公司质证称，对该组证据的真实性认可，证明的问题不认可，理由是原告当天陈述该房屋是顶账房，但并未向牧天公司出示相关材料。签订完定金合同第二天，原告给牧天公司带来了原告与案外人刘某3签订的协议书。 第四组证据：案外人刘某3的销售不动产统一发票（自开）1张，拟证明案外人刘某3办理了不动产手续，不动产中心给案外人刘某3出具了发票；该房屋是顶账房，全款是原告刘某1交付的；签订合同之前，原告给被告李某与牧天房屋中介看过证据，放了定金。被告李某质证称，对该组证据的真实性认可，所要证明的目的不认可，理由是该组证据只能证明该房屋所有权是刘某3的，原告无处置权。被告牧天公司质证称，对该组证据的真实性认可，对证明的问题不认可，理由是原告与牧天公司签订的合同当天并未看过发票。 第五组证据：微信聊天记录截图、牧天房屋信息有限责任公司张经理与原告刘某1的短信聊天记录截图各1份，拟证明微信聊天记录证明原告妹妹刘某3及妹夫刘某4愿意带有效证件配合办理公证；短信聊天记录证明被告李某放了定金以后，被告李某反悔不想购买该房屋，原告与牧天房屋公司张经理沟通后，告知牧天房屋公司按法律程序处理此事。被告李某质证称，对该组证据的真实性认可，证明的问题不认可，理由是微信聊天记录是原告单方陈述真实的房主愿意配合公证，但原告并无实际的授权处理该房屋；短信聊天中2019年5月22日原告与被告牧天房屋公司约见面，并不能证明被告李某不愿购买该房屋，因为2019年5月21日原告与被告李某已口头约定终止买卖房屋事宜。被告牧天公司质证称，对该组证据微信聊天的真实性不认可，短信聊天记录的真实性认可，对证明的问题不认可，理由是牧天公司法定代表人并未在短信中称被告李某反悔购房一事，微信聊天记录中当时牧天公司的负责该房屋买卖事宜的是高婷婷，不是微信中的李建文。 第六组证据：证人刘某3的证言。于2014年，证人刘某3姐姐原告有3套房，其中的涉案房屋是登记在刘某3名下。证人刘某3与原告有协议，如原告买卖该房屋，证人刘某3是积极配合办理该房屋变更手续。原告刘某1质证称，对证人证言认可。被告李某质证称，对刘某3证人证言的真实性不予认可，因为刘某3的陈述中对于买卖房屋的时间点全部不明确，与本案争议焦点的关联性不大。被告牧天公司质证称，对刘某3证人证言的真实性和陈述内容均不予认可，因为刘某3的陈述中对于买卖房屋的时间点全部不明确。 第七组证据：证人刘某4的证言。证人刘某4对刘某3和刘某1的涉案房屋的登记在谁名下，以及买卖房屋均不知情，2019年7月份原告刘某1本人打电话的同时还通过刘某3通知证人刘某5办理变更手续，该房屋与证人刘某4没有关系。原告刘某1质证称，对刘某4所述的原告刘某1与刘某3电话联系的时间不予认可，其他均认可。被告李某质证称，证人刘某4的证言所述的原告给其打过电话不予认可，且证人与本案关联性不大，不予质证。被告牧天公司质证称，证人与本案关联性不大，不予质证。 被告李某为支持其答辩理由，向本院提交的证据及原告刘某1、被告牧天公司质证意见如下： 第一组证据：身份证复印件、意向定金合同、《买卖定金合同》各1份，拟证明原、被告是适格的诉讼主体。原告刘某1质证称，对该组证据的真实性及证明的问题均认可。被告牧天公司质证称，对该组证据的真实性及证明的问题均认可。 第二组证据：《商品买卖合同》1份，拟证明原告不是涉案房屋所有人，故原告无权出卖涉案房屋。原告刘某1质证称，对该组证据的真实性认可，对证明的问题不认可，理由是原告与刘某3签订的协议说明原告是该房屋的实际所有权人，且在证人证言部分已经充分证明原告对涉案房屋有使用权和处置权。被告牧天公司质证称，对该组证据的真实性和所要证明的问题均认可。 第三组证据：证明1页，拟证明原被告之间未签订买卖合同的是因原告导致的。原告刘某1质证称，对该组证据的真实性认可，对证明的问题不认可，理由是对该证明的定金合同内容认可，对被告所述提供房屋的产权信息的时间点不认可，原告是在2019年5月19日向中介公司提供该涉案房屋的房屋买卖合同、认购协议、网签发票、还有原告与刘某3签订的协议书、购房收据、物业收费票据及物业管理协议。被告牧天公司质证称，对该组证据的真实性和所要证明的问题均认可。 第四组证据：收据、打款凭证原件4份，拟证明被告因购买房屋共计向中介公司缴费60000元。原告刘某1质证称，对该证据的50000元定金认可，对其余的10000元不知情，与原告无关。被告牧天公司质证称，对该组证据的真实性和所要证明的问题均认可。 第五组证据：微信聊天记录打印件1页，拟证明2019年5月21日被告李某与鄂尔多斯市牧天房屋信息有限责任公司的张某聊天记录，双方一致认为原告在出售房屋的事情不诚信的表现，且鄂尔多斯市牧天房屋信息有限责任公司愿意退还被告李某的交到中介的钱。原告刘某1质证称，对该组证据的真实性和证明的问题均不认可，理由是2019年5月19日签订的合同，被告牧天公司就应该将50000元的定金给原告，二被告之间的协议原告不清楚，不认可。被告牧天公司质证称，对该组证据的真实性和所要证明的问题均认可。 第六组证据：58同城上的涉案房屋出售的信息，拟证明原告刘某1只是想侵吞被告李某交纳的定金，并无真正卖房给被告的意愿。原告刘某1质证称，对该组证据的真实性认可，对证明的问题不认可，理由是因为2019年5月22日中介调解之后，被告李某确定不买房屋了，从原告起诉之日起就可以对房屋处置。被告牧天公司质证称，对该组证据的真实性认可，对证明的问题不清楚。 被告牧天公司为支持其答辩理由，提供了《买卖定金合同》1份，拟证明当时原被告以及中介公司三方达成协议，由于当时原告没有有效证件，所以该笔定金由被告牧天公司保管，也与原告约定如出售该房屋中介费应付被告牧天公司2000元。原告刘某1质证称，对该组证据的真实性认可，对证明的问题不认可，理由是牧天公司所称的中介费2000元，当时与被告牧天公司协商房屋售价为860000元，向牧天公司支付2000元，如房屋售价为850000元，则不向牧天公司支付2000元，且原告当时已经向牧天公司提供过涉案房屋的所有材料。被告李某质证称，对该组证据的真实性及证明的问题均认可。 针对上述证据进行认证，对原告刘某1提供的证据认证意见如下：被告李某、牧天公司对第一、三、四组证据的真实性认可，故本院对其真实性予以确认；被告牧天公司对第二组证据的真实性认可，被告李某不认可，该证据为原件，被告李某亦未能提供足以反驳的证据，且案外人刘某3出庭作证时表示对该《协议书》的内容认可，故本院对该证据的真实性予以确认；被告李某对第五组证据的真实性认可，被告牧天公司对该组证据的短信聊天记录的真实性认可，对微信聊天的真实性不认可，经本院审查该聊天记录真实存在，故本院对该组证据的真实性予以确认；原告刘某1对第六组证据证人刘某3的证言认可，被告李某及牧天公司不认可，且证人刘某3的证言与其与原告刘某1于2014年10月16日签订的《协议书》内容相符，故本院对刘某3的证人证言予以确认；第七组证据刘某4的证人证言与本案无关联性，故本院不作确认。对被告李某提供的证据认证意见如下：原告刘某1及被告牧天公司对第一组证据的真实性及证明的问题均认可，故本院对其予以采信；原告刘某1及被告牧天公司对第二、三、六组证据的真实性认可，故本院对其真实性予以确认；对第四组证据被告牧天公司认可，原告刘某1对被告李某向被告牧天公司缴费的50000元定金数额认可，对其余部分不认可，经本院审查，被告李某向被告牧天公司交了50000元定金及10000元意向金，对此牧天公司认可，故本院对该组证据的真实性予以确认；第五组证据为被告李某与牧天公司法定代表人张某之间的聊天记录，经本院审查真实存在，故本院对其真实性予以确认。对被告牧天公司提供的证据认证意见如下：原告刘某1及被告李某对被告牧天公司提供的该组证据的真实性均认可，故本院对其真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月11日，原告刘某1与被告李某、牧天公司签订了《买卖定金合同》,该合同的实际签订日期为2019年5月19日。合同约定：“原告刘某1将出售坐落于××区房屋。房屋建筑面积为79.97平方米，该房屋实际成交价格为850000元；同时被告李某支付定金50000元以确立买卖关系，定金支付于被告牧天公司账户暂时保管，该款已支付被告牧天公司保管；原告收到定金之时起，不得借故终止售房，不得将房屋转售第三方；原被告双方在签订《买卖定金合同》的当日，被告李某须将定金支付给原告刘某1，原告刘某1须将所属的房屋所有权证及相关有效证件交于被告牧天公司保管，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保；《买卖定金合同》签订后，如原告刘某1违约，则定金双倍返还被告李某，若被告李某违约则定金不退，原告刘某1、被告李某任何一方违约造成合同无法继续履行的（或解除合同的），由违约方承担被告牧天公司全部中介服务费，若原告刘某1、被告李某双方协商解除合同，应当由原告刘某1、被告李某双方共同承担被告牧天公司中介服务费；本合同签订成功后，原告刘某1向被告牧天公司支付中介服务费2000元，被告李某向被告牧天公司支付中介服务费14960元，合同签订当日，原告刘某1、被告李某双方各自付清中介费给被告牧天公司。在该合同约定其他事宜处还约定，原告刘某1及被告李某协商于2019年5月20日签订买卖合同，于公证当日支付首付款600000元，于2019年7月20日前支付220000元，过户当日付清尾款30000元（以上不含定金50000元），自房本下发起15个工作日内办理过户，交房日期为2019年8月11日。此外三方对免责条款、争议解决方式等进行了约定”。2019年5月20日，原告刘某1与被告李某在被告牧天公司处对涉案房屋买卖事宜进行磋商，并由被告牧天公司起草制作了《房屋买卖协议》，原告刘某1对该《房屋买卖协议》模板持有异议，被告李某看完原告刘某1与案外人刘某3签订的《协议书》后认为原告刘某1对涉案房屋无处分权，且被告李某与原告刘某1之间对涉案房屋办理公证手续双方亦未达成一致意见，导致双方未签《房屋买卖合同》。 另查明，2019年5月18日被告李某与被告牧天公司之间对涉案房屋签订了《意向金合同》，双方之间约定，被告李某向被告牧天公司支付意向金10000元，被告李某签订合同当日已支付。 再查明，2014年10月15日案外人刘某3与案外人金威建设集团公司对涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，房款、取暖费等费用均以刘某3名义出具发票和收据，该房屋未办理产权登记证书。 又查明，原告刘某1与证人刘某3自述其二人为“亲姊妹关系”。原告刘某1与刘某3于2014年10月16日对涉案房屋签订了一份《协议书》，协议约定：“刘某1在房产手续变更过程中借用刘某3的身份证，刘某3自愿将身份证无任何附加条件借予刘某1使用，借用刘某3身份证只在鄂尔多斯市康巴什新区亿利文澜雅筑×××的房产过户手续办理过程中使用，该套房产若以后出现任何纠纷，刘某3概不负责；并约定刘某3保证该房产处置权归刘某1所有，刘某1对涉案房屋享有完整的所有权，刘某3对涉案房产不享有任何权利，刘某1只是借用刘某3名字”。 本院认为，原告刘某1与被告李某、牧天公司之间于2019年5月19日签订了《买卖定金合同》，该合同中原告刘某1及被告李某对签订《房屋买卖合同》以及如何支付房款进行了约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”，本案中，作为房屋出售人原告刘某1向买受人被告李某以及中介公司牧天公司提供的《商品房买卖合同》在案外人刘某3名下，并非在原告刘某1名下，但是原告刘某1提供的《协议书》内容与证人刘某3的证言相互印证，能够证实原告刘某1系涉案房屋的实际所有权人，因此，原告刘某1对涉案房屋有处分权利。被告李某提出因原告刘某1对涉案房屋无处分权的抗辩意见不能成立。针对原告刘某1要求被告李某、牧天公司支付定金50000元的诉讼请求，本院认为，适用定金罚则的前提条件是故意违约行为存在,在本案中，被告李某于2019年5月19日将涉案房屋定金50000元交至被告牧天公司，2019年5月20日，原告刘某1与被告李某对签订房屋买卖合同进行了磋商，双方未对涉案房屋买卖事宜达成一致意见，不能归责为任何一方当事人，原告刘某1与被告李某未能在约定时间内签订涉案《房屋买卖合同》均不存在违约行为，所以不符合双方签订的《买卖定金合同》中约定的支付定金的相关约定情形，故原告刘某1的诉讼请求不能成立，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告刘某1的诉讼请求。 案件受理费1050元，由原告刘某1负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市人民法院。 审 判 长 赛罕德力格尔 审 判 员 陈    洁 人民陪审员 高  孟  冉 二〇一九年十一月十日 书 记 员 张  美  霞 本案引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。