上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第3772号上诉人（原审被告、反诉原告）上海埃克仪器仪表有限公司，住所地上海市松江区中山街道沪松公路苗圃段车站东。法定代表人梁林新，总经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）上海隆博投资开发有限公司，住所地上海市松江区中山街道中凯路168号3幢2层。法定代表人丁健，总经理。委托代理人吴全明，上海全程律师事务所律师。委托代理人周文强，上海全程律师事务所律师。上诉人上海埃克仪器仪表有限公司（以下简称埃克公司）因与被上诉人上海隆博投资开发有限公司（以下简称隆博公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第2626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月11日受理后，依法组成合议庭，于同年12月22日公开开庭进行了审理，上诉人法定代表人梁林新、被上诉人隆博公司之委托代理人吴全明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审查明：2002年10月21日，隆博公司、埃克公司签订《租赁协议书》，约定隆博公司将原园区办公小别墅经营用房一幢，占地面积为1，000平方米（围墙内），用房面积210平方米，车棚2间40平方米租赁给埃克公司用于发展仪器、仪表生产等；租赁期为2002年10月20日至2007年10月20日止；年租赁价格如下：第一年（2002年10月20日至2003年10月20日）年租赁使用费人民币（下同）22，000元；第二年起为25，000元。双方对其他事项亦进行了约定。该租赁期限届满后，埃克公司仍继续使用上述租赁物。2010年10月19日，隆博公司、埃克公司再次签订《租赁合同》一份，约定隆博公司将松江区沪松公路苗圃车站北侧小洋房一栋出租给埃克公司使用，租赁期为12个月，自2010年10月20日起至2011年10月19日止；租金为27，000元。该合同就其他相关事项亦作了相应约定。上述《租赁合同》约定的租赁期限届满后，隆博公司、埃克公司又签订《租赁合同》一份，约定隆博公司继续将松江区沪松公路苗圃车站北侧（沪松公路5695号）小洋房一栋出租给埃克公司用于生产及办公，租赁期为12个月，自2011年10月19日起至2012年10月19日止；租金为27，000元；租赁期满，隆博公司有权收回租赁物，埃克公司应如期交还，埃克公司如要求续租，则必须在租赁期满前一个月书面通知隆博公司，经隆博公司同意后，重新签订租赁合同。此外，双方对租金支付方式、租赁物的修缮及使用、租赁物的转让与转租、合同的变更与解除、违约责任、免责条件、争议解决等事项进行了相应约定。该《租赁合同》租赁期限届满后，隆博公司、埃克公司双方未再续签合同，但埃克公司仍继续使用上述租赁物至今，隆博公司收取租金至2013年10月20日。2012年6月12日，上海茸北工业经济发展有限公司出具《情况说明》，载明：“松江区人民政府中山街道办事处：上海埃克仪器仪表有限公司租赁上海隆博投资开发有限公司房屋进行生产经营，具体位置位于沪松公路、华军路苗圃车站旁，该区域属于松江工业区中山工业园规划范围之内，沪松公路东侧绿化带内。”该情况说明落款处盖有“上海市松江区人民政府中山街道办事处”印章、并写有“同意”字样及“俞东海”签名，落款日期为“2012、5、25”。2014年5月7日，隆博公司委托上海全程律师事务所吴全明律师向埃克公司邮寄送达《律师函》，该函载明：“……在租赁合同届满后，双方未续签书面合同，但贵公司仍继续使用租赁物，支付了2011年10月20日至2012年10月20日及2012年10月20日至2013年10月20日两年的租金，租金仍为27，000元／年，隆博公司未提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。鉴于贵公司自2013年10月21日起至今未支付租金，故隆博公司有权解除租赁合同，收回租赁物。现隆博公司委托本律师函告贵公司：自2014年5月7日起，解除双方的房屋租赁合同关系，贵公司应于2014年6月27日前搬离，返还房屋，并支付隆博公司自2013年10月21日起至2014年6月27日止的租金。……”。该律师函遭埃克公司拒收。2014年5月7日、11月7日和2015年4月17日，埃克公司分别向隆博公司账户转入2013年10月20日至2014年10月20日租金27，000元、2014年10月20日至2015年4月20日租金13，500元和2015年4月20日至2015年10月20日租金1，3500元。隆博公司收到上述款项后又全额退还了埃克公司。此后，埃克公司仍拒绝返还租赁物。隆博公司于2015年7月20日诉诸原审法院，请求判令：1、判令埃克公司返还租赁的坐落于松江区沪松公路苗圃车站北侧小洋房一栋（占地面积1，000平方米，建筑面积210平方米，车棚2间40平方米）；2、判令埃克公司支付自2013年10月21日起至2015年6月20日止的房屋使用费45，000元。审理中，隆博公司增加诉讼请求，要求解除隆博公司、埃克公司之间的租赁合同。埃克公司反诉请求隆博公司立即与其继续签订租赁合同。原审法院于2015年8月5日向埃克公司送达了起诉状副本及相关诉讼材料。原审审理中，上海市松江区人民政府中山街道办事处出具《情况说明》，称“坐落于松江区沪松公路5695号（近华军路口）的一处房屋，占地面积约1，000平方米（围墙内），建筑面积约210平方米，车棚2间约40平方米，上述房产原为茸北镇农业公司农机用房，建造于1989年，由于年代久远，档案不齐，相关建房材料已无法提供。”原审认为：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案隆博公司、埃克公司先后共签订了三份租赁合同，三份租赁合同对租赁期限及起止日期作了明确约定，最后一份租赁期限截止至2012年10月19日。该租赁期限届满后，埃克公司仍继续使用租赁物，隆博公司未提出异议，且收取租金至2013年10月20日止，因此，隆博公司、埃克公司之间的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同，当事人有权随时解除合同。隆博公司曾于2014年5月7日发函要求解除租赁合同，埃克公司于2014年6月27日前搬离，并返还房屋，但因埃克公司拒收而未果。后隆博公司开始拒收埃克公司支付的租金。现隆博公司以提起本案诉讼方式主张解除合同并无不当，应予支持，法院确定本案起诉状副本送达埃克公司之时2015年8月5日即为合同解除之日。对于埃克公司所称根据2012年6月12日《情况说明》表明，上海市松江区人民政府中山街道办事处明确埃克公司可继续租赁隆博公司房屋进行生产，并作了无期限“同意”批复的观点，法院认为，首先，根据该《情况说明》的全文内容来看，并不能证明隆博公司的上述观点；其次，退一步而言，即便该《情况说明》能证明上海市松江区人民政府中山街道办事处同意埃克公司继续租赁隆博公司房屋进行生产，但是该《情况说明》中对于租赁期限也没有加以明确，那么隆博公司、埃克公司之间的租赁期限仍为不定期，隆博公司仍然有权随时要求解除合同。因此，埃克公司以此为由反诉要求隆博公司与其继续签订租赁合同，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。合同解除后，埃克公司即丧失了继续占有、使用租赁物的合同依据，埃克公司应当搬离并予以返还，同时支付2013年10月21日起至解除之日2015年8月5日止的租金。现隆博公司主张的房屋使用费实为租金，而隆博公司仅主张至2015年6月20日，系其对自身权利的处分，于法不悖，法院予以准许。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，于二〇一五年十一月二日判决：一、上海隆博投资开发有限公司与上海埃克仪器仪表有限公司之间的租赁合同于2015年8月5日解除；二、上海埃克仪器仪表有限公司于判决生效之日起三十日内将位于上海市松江区沪松公路5695号苗圃车站北侧小洋房一栋（占地面积1，000平方米，建筑面积210平方米，车棚2间40平方米）返还上海隆博投资开发有限公司；三、上海埃克仪器仪表有限公司于判决生效之日起十日内支付上海隆博投资开发有限公司自2013年10月21日起至2015年6月20日止的租金45，000元；四、驳回上海埃克仪器仪表有限公司的反诉请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费925元，减半收取462.50元，反诉案件受理费40元，合计诉讼费502.50元，由埃克公司负担（已付40元，余款462.50元于判决生效之日起七日内交付法院）。判决后，埃克公司不服，上诉称，上诉人租赁房产之产权人长期鼓励、支持其承租（经营），但具体执行之被上诉人隆博公司怠于与上诉人签订书面租约；双方近年处于事实租赁关系，上诉人对该房产具有租赁优先权；本案标的房屋经查系违章建筑，实际原审中被上诉人亦确认，上诉人本案承租系当地招商形成，现今其解约违背基本诚信。故上诉请求撤销原判，改判驳回其原审诉讼请求或发回重审。隆博公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，原审认定事实清楚，适用法律正确。关于违章建筑，被上诉人已阐述系争房屋确实由于年代久远（1989年建造），没有办理报批手续，但是房屋使用正常，上诉人也实际使用了很长时间。故要求二审法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。二审期间，埃克公司与隆博公司共同确认，如法院确认本案租赁合同无效，上诉人由此涉及的无效合同后果处理及其赔偿问题将另行起诉解决。本院认为，上诉人埃克公司与被上诉人隆博公司就本案标的房屋签订的《租赁协议书》、《租赁合同》（两份）的租期届满后，承租人埃克公司继续使用租赁物，出租人隆博公司未提出异议，双方由此建立的不定期租赁合同关系属双方真实意思表示。根据查明事实，本案标的房屋未经不动产产权登记，亦未经合法规划、建设审批程序批准建造，依照《最高人民法院》第三条之规定，双方上述房屋租赁合同关系因租赁标的物违法无效。租赁合同无效，合同项下当事人取得之财产应予返还，上诉人承租使用的标的房屋依法应返还给被上诉人，上诉人继续占用、使用标的房屋的主张缺乏基本法律依据，本院难予采纳。因上诉人实际长期使用标的房屋，本案该部使用的对价利益适用价值返还原则，上诉人应比照双方约定之“租金”标准计算实际使用费，原判原租金债权金额计算无误，上诉人应比照之偿付此房屋使用费债务。另租赁合同无效项下可能形成的其它债权、债务，考虑到双方均明确表示保留诉权，依法可另行处理、主张。原审法院判决部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院》第三条之规定，判决如下：一、维持上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第2626号民事判决第二、四项；二、变更上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第2626号民事判决第一项为：上海隆博投资开发有限公司与上海埃克仪器仪表有限公司间建立的房屋租赁合同关系无效；三、变更上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第2626号民事判决第三项为：上海埃克仪器仪表有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海隆博投资开发有限公司自2013年10月21日起至2015年6月20日止的房屋使用费人民币45，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本、反诉案件受理费按原判执行；二审案件受理费人民币502.5元，由上诉人上海埃克仪器仪表有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  叶振军审判员  许 京审判员  蒋辉霞二〇一六年十月十日书记员  周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……