江苏省苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0509民初5183号原告沈文清。委托代理人冯水珍，系沈文清的妻子。原告冯水珍。被告吴江蓝海商业管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇人民路500号2幢802室。法定代表人王多利，董事长。委托代理人熊卫锋，系公司的员工。原告沈文清、冯水珍与被告吴江蓝海商业管理有限公司（下称蓝海公司）合同纠纷一案，本院于2016年4月19日立案受理，依法由审判员康琳适用简易程序于2016年5月11日公开开庭进行了审理。由于案情复杂，本案于2016年6月6日转为普通程序后，由审判员康琳与人民陪审员丁松林、人民陪审员张芹芳组成合议庭，适用普通程序于2016年7月19日公开开庭进行了审理。原告沈文清、冯水珍，被告蓝海公司的委托代理人熊卫锋到庭参加第一次诉讼。原告冯水珍并作为原告沈文清的委托代理人，被告蓝海公司的委托代理人熊卫锋到庭参加第二次诉讼。本案现已审理终结。原告沈文清、冯水珍诉称：两原告系夫妻关系，2012年9月1日，两原告与苏州南海明珠房地产开发有限公司（下称南海公司）签订了关于购买位于苏州市吴江区松陵镇人民路180号“赛格广场”第1层1023号、第三层3582号商铺（下称涉案商铺）的购买合同，在签订商品房买卖合同的同时，两原告与被告签订了《商铺委托经营管理合同》，约定两原告委托被告对商铺进行统一经营管理，托管期限为12年〔自2013年6月20日（以实际开业日期为准）起至2025年6月19日，且注明在委托经营期限内，双方不得解除或终止本合同，否则按本合同第三条处理〕。第1年，被告蓝海公司无须支付租金；第2年至第4年，被告蓝海公司每年向原告支付保底租金分别为实际购房总价款的5%、6%、7%；第5年至第12年，每年涉案商铺租金收益根据实际购房总价款占商铺所在楼层的销售总额所占百分比乘以该层租金收益按9∶1分成（即两原告为90%，被告蓝海公司为10%）。另，蓝海公司和南海公司于2013年7月10日共同出具《确认书》，确认所购商铺自2013年4月28日交付并投入正常使用，有关收益起算时间自此起算。现由于被告蓝海公司未按约如期支付2015年度租金，根据合同，原告有权解除与被告蓝海公司签订的《商铺委托经营管理合同》，并有权要求被告蓝海公司按当年期租金额的5%支付违约金。现诉至法院，请求判令：1、解除两原告与被告的《商铺委托经营管理合同》；2、提供2015年度房租扣税的发票；3、按照合同约定，支付以2015年度租金42929.21元的5%计算的违约金2146.46元；4、本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告自愿撤回第2项要求被告提供2015年度房租扣税发票的诉讼请求。被告蓝海公司辩称：一、原告沈文清、冯水珍与被告蓝海公司所签订的《商铺委托经营管理合同》不应解除，理由如下：1、虽然被告蓝海公司经营困难，但还是向每户业主支付了第3年度一半的租金，并承诺余下租金的具体支付时间，因此，被告蓝海公司并非完全没有履行付款义务，与合同约定的“未支付当年期租金”的解约条件不符，现原告要求解除上述合同条件尚未成就；2、在合同履行过程中，为维护交易的安全、稳定，对于合同的解除与否应慎重考虑违约方的违约程度，以防止解除权的滥用。被告蓝海公司在经营困难的情况下想方设法履行付款义务，绝非恶意拖欠，虽然被告蓝海公司迟延支付租金已构成违约，但违约程度较轻，考虑到合同继续履行有利于整个商场的顺利运营，也有利于双方利益的最大化，故合同不应予以解除；3、合同约定：在委托经营期限内，双方不得解除或终止合同；甲方（原告）不可撤销地赋予乙方（被告蓝海公司）使用、出租商铺及收益的权利，确认乙方在合同期限内始终有上述权利，甲方不得以任何理由收回商铺使用权。由此可见，为使合同能得到履行，确保承租人及广大业主的利益，为此，双方明确约定不得随意解除或终止合同，现原告要求解除合同不符合双方的约定，不应予以支持；4、“赛格广场”系由1700户没有进行物理分割的商铺构成，业主将商铺委托被告蓝海公司交由吴江赛格市场管理有限公司（下称吴江赛格）统一经营管理。由于各商铺由吴江赛格统一招租，单个商铺面积又较小，吴江赛格在出租时已将全部商铺重新进行整合并划分，各商铺并非独立使用，而是与其他商铺共同组成一个区域对外出租，有的商铺甚至划到两个以上区域内，并租给了不同的商户，因此，业主对商铺行使权利时，不能等同于独立商铺，需考虑到其他业主及承租人的合法权益。如果草率解除合同，势必导致出租的各商铺支离破碎，无法有效统一经营管理，甚至引发一系列衍生的纠纷或诉讼，最终损害的是包括原告在内的广大业主的合法权益，因此，从利益衡平的角度，也不宜解除合同。二、“赛格广场”总共有1700户商铺，所欠租金总量较大，被告蓝海公司一直积极在筹措资金，争取早日支付完毕。对于所欠二原告的剩余当年期租金，被告蓝海公司已于2016年7月19日第二次开庭前全部支付完毕，并代原告按3.5%缴纳了税费。未按原合同约定的5%缴纳，系因今年营业税改为增值税，增值税部分还未最终确认，剩余税费原告可自行缴纳或委托我方缴纳，多收的余下1.5%税费677.87元我方已返还原告。综上，被告蓝海公司要求继续履行所签订的《商铺委托经营管理合同》。经审理查明：“赛格广场”系南海公司开发的位于苏州市吴江区松陵镇人民路北侧、长安路东侧的大型商业广场，该广场共三层，有1000多个商铺构成，各商铺之间并没有进行物理分割。南海公司出售的商铺位置在铺号示意图中均有标注，且均办理了独立的房产证和土地证。2012年，南海公司与沈文清、冯水珍签订二份《吴江市商品房买卖合同》，约定沈文清、冯水珍向南海公司购买由其开发的“赛格广场”涉案商铺，合同价款分别为619661元、135880元。同日，沈文清、冯水珍（甲方）与蓝海公司（乙方）签订两份《商铺委托经营管理合同》，均约定甲方将涉案商铺委托乙方交由吴江赛格统一经营管理，并对“赛格广场”进行整体规划，按照业种业态的分布要求，以优质服务、规范管理培育市场；委托期限为12年〔自2013年6月20日（以实际开业日期为准）起至2025年6月19日止〕，在委托经营期限内，双方不得解除或终止本合同，否则按本合同第三条处理；合同履行期第1年，甲方无偿提供给乙方作为市场培育期，由乙方负责统一招商、统一经营、统一管理；合同履行期第2年至第4年，乙方每年向甲方支付保底租金分别为实际购房总价的5%、6%、7%；合同履行期第5年至第12年，每年涉案商铺租金收益根据实际购房总价占商铺所在楼层的销售总额所占百分比乘以该层租金收益按9∶1分成（即甲方为90%，乙方为10%），相关税费双方按照国家规定各自承担；合同履行期第2年至第12年每年的租金，乙方于当年租期内的前6个月内一次性支付给甲方；甲方不可撤销地赋予乙方使用、出租该商铺及收益的权利，确认乙方在本合同期限内始终有上述权利，甲方不得以任何理由收回商铺使用权；合同第三条：一、甲、乙双方必须严格遵守履行本合同条款，乙方延迟支付租金的，按银行同期活期存款利率计算违约金；若乙方逾期3个月未支付当年期租金的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的，乙方除支付当年期租金外，另按当年期租金额的5%向甲方支付违约金。二、……。三、如有其它违约行为的，违约方按当年期租金额的5%向对方支付违约金。上述合同签订后，“赛格广场”提前于2013年4月28日正式开业，自此，委托经营期限开始起算。在合同履行过程中，第1年度（即2013年4月28日至2014年4月27日）属于市场培育期，蓝海公司无须向沈文清、冯水珍支付租金；第2年度（即2014年4月28日至2015年4月27日）的租金，蓝海公司已支付给沈文清、冯水珍。第3年度（即2015年4月28日至2016年4月27日）的租金45188.64元〔（135428元＋617716元）×6%〕，蓝海公司已于2016年1月7日分两笔支付了3520.98元、771.97元，于2016年1月26日支付了14083.93元，于2016年1月27日支付了3087.88元；审理中，蓝海公司又于2016年4月28日分两笔支付了7041.97元、1543.94元，于2016年5月30日分两笔支付了7041.97元、1543.94元，于2016年6月16日分两笔支付了3520.98元、771.97元，以上蓝海公司共计已支付沈文清、冯水珍42929.53元，并于2016年6月2日分两笔代缴税款1297.21元、284.41元。另查明：涉案商铺所有权人为沈文清、冯水珍，系共同共有，实际支付的购房款分别为135428元、617716元。审理中，原告表示，若不支持解除合同，仍然主张以2015年度租金42929.21元（已扣除5%的税费）为本金，按合同约定5%计算的违约金2146.46元。同时，原告自认于2016年6月8日收到被告另行支付的1.5%的税费差额677.87元，截至2016年7月19日第二次开庭前，原告已收到被告支付的第3年度（即2015年4月28日至2016年4月27日）的全部租金。以上事实，有原告提供的《吴江市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、房屋所有权证、《商铺委托经营管理合同》、《确认书》，被告提供的铺号示意图、租金返还明细、税收缴款书及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为：“赛格广场”共有1000多个商铺，已售商铺位置虽在铺号示意图中均有标注，并具有独立的房产证和土地证，但各商铺之间并没有进行物理分割。南海公司将“赛格广场”商铺出售给业主后，业主再将商铺委托被告蓝海公司交由吴江赛格进行统一出租、经营和管理，并按所付房款数额及约定比例收取回报，这种经营模式属于产权式商铺经营模式。因各商铺之间没有进行物理隔离，各商铺是由被告蓝海公司整体招租，并用于经营电子产品，各商铺自身不具备独立经营的条件和利用价值，可见，二原告的商铺与其他业主的商铺使用和经营具有整体、不可分割的特点。二原告在签订委托经营合同时，明知自己的商铺与其他业主的商铺用于整体经营，因此，若单独解除委托经营协议，势必影响“赛格广场”整体功能的发挥，损害其他业主的利益，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济的发展，故二原告对商铺行使所有权，包括行使合同解除权不能等同于独立商铺，应受到一定的限制，必须服从大多数业主的整体意志。由于“赛格广场”未成立业主大会和业主委员会，二原告并无证据证明解除委托经营协议符合大多数业主的意志，且目前“赛格广场”仍处于正常经营中，因此，对于目前二原告要求解除《商铺委托经营管理合同》的主张，本院不予支持。对于第3年度的租金，根据《商铺委托经营管理合同》约定，被告应于2015年10月27日前支付给原告，被告迟延支付的，已构成违约，应承担违约责任。关于违约金，经本院释明，二原告表示不论合同是否解除，均要求按第3年度租金额42929.21元的5%计算，而根据合同约定，迟延支付租金的违约金应按银行同期活期存款利率计算。本院认为，该约定明显低于二原告的实际损失，故酌情认定逾期付款违约金应以中国人民银行同期同档贷款基准利率计算为宜，二原告可主张分别以45188.64元、40895.69元、26811.76元、23723.88元、15137.97元、6552.06元、4970.44元、4292.57元为基数，分别自2015年10月28日起至2016年1月6日止、自2016年1月7日起2016年1月25日止、2016年1月26日一日、自2016年1月27日起至2016年4月27日止、自2016年4月28日起至2016年5月29日止、自2016年5月30日起至2016年6月1日止、自2016年6月2日起至2016年6月7日止、自2016年6月8日起至2016年6月15日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的逾期付款违约金。关于诉讼费用，虽二原告的诉讼请求本院未能全部支持，但引起本案纠纷原因在于被告未按约定履行合同义务，故本院酌情认定本案诉讼费用由原、被告各半承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十四条的规定，判决如下：一、被告吴江蓝海商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告沈文清、冯水珍逾期付款违约金（分别以45188.64元、40895.69元、26811.76元、23723.88元、15137.97元、6552.06元、4970.44元、4292.57元为基数，自2015年10月28日起至2016年1月6日止、自2016年1月7日起2016年1月25日止、2016年1月26日一日、自2016年1月27日起至2016年4月27日止、自2016年4月28日起至2016年5月29日止、自2016年5月30日起至2016年6月1日止、自2016年6月2日起至2016年6月7日止、自2016年6月8日起至2016年6月15日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算。上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。二、驳回原告沈文清、冯水珍的其他诉讼请求。如被告吴江蓝海商业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8770元，由原告沈文清、冯水珍负担4385元，由被告吴江蓝海商业管理有限公司负担4385元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告沈文清、冯水珍，原告已预交的诉讼费用本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：苏州市中级人民法院；账号：10×××76）。并将已交上诉费的凭证提交本院。审 判 长  康 琳人民陪审员  丁松林人民陪审员  张芹芳二〇一六年七月二十六日书 记 员  傅辰浩