安徽省安庆市大观区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0803民初2116号 原告：中国建设银行股份有限公司安庆市分行，住所地安徽省安庆市集贤南路241号。 负责人：张鹏，该分行行长。 委托诉讼代理人：丁建，该分行员工。 委托诉讼代理人：刘和兵，安徽益上律师事务所律师。 被告：顾金凤，女，1983年1月3日出生，汉族，住江苏省阜宁县。 被告：安庆碧桂园房地产开发有限公司，住所地安徽省安庆市迎江区秦潭湖南侧。 法定代表人：杨文杰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：亓革，该公司职员。 原告中国建设银行股份有限公司安庆市分行诉被告顾金凤、被告安庆碧桂园房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司安庆市分行的委托诉讼代理人刘和兵、被告安庆碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人亓革到庭参加诉讼。被告顾金凤经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国建设银行股份有限公司安庆市分行向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告顾金凤向原告偿还贷款本金348201.74元及利息、罚息（截止2019年1月9日拖欠本金为7187.02元，拖欠利息为16901.90元，拖欠罚息为896.59元,自2019年1月10日起利息、罚息、复利按合同约定的利率计算，直至本息全部清偿时止）;2、请求法院判令原告对被告顾金凤名下所有的位于安庆市迎江区进行折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3、请求法院依法判令被告安庆碧桂园房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；4、本案的律师费7320元、诉讼费、保全费由两被告承担。事实与理由：2012年6月20日，原告与本案第二被告签订《个人住房最高额保证合同》，保证期自2012年6月20日至2014年6月20日，保证范围为期间原告向安庆碧桂园项目所属的住房或商业用房发放个人住房贷款而形成的一系列债权。最高额保证金额为人民币2亿元，保证方式为连带责任保证。2013年11月18日，被告顾金凤与被告安庆碧桂园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，由安庆碧桂园房地产开发有限公司出让位于碧桂园1号公园30幢1单元2003室房产，合同价款为536842元，顾金凤于当日交付首付款166842元，余下款项37万元由顾金凤向原告申请住房贷款。2014年2月11日，原告与被告顾金凤签订《个人住房（商业用房）借款合同》，由顾金凤向原告申请个人住房贷款37万元整，贷款期限为348个月，贷款执行利率为6.55%（浮动利率），逾期罚息为贷款利率上浮50%，还款方式为按月等额本息每月还款2377.15元。为确保《个人住房（商业用房）借款合同》的履行，被告顾金凤将涉案房产办理了抵押登记，权利人为原告，抵押金额为37万元，抵押期限自2014年2月11日起至2043年2月11日止。上述合同签订后，原告依约于2014年2月17日向被告顾金凤发放了37万元贷款，在合同履行期间，顾金凤未按照合同约定的还款方式履行还款义务，已违约。截止2019年1月9日，被告贷款余额为348201.74元、拖欠本金为7187.02元、拖欠利息为16901.90元、拖欠罚息为896.59元。鉴于被告的违约行为，为保障原告的金融资产安全及合法权益，依据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》等有关规定，原告特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法裁判。 被告顾金凤未答辩。 被告安庆碧桂园房地产开发有限公司辩称，1、原告提供的现有证据仅能够证明原告与被告顾金凤之间存在金融借款法律关系，无法证明被告顾金凤未按照借款合同的约定按期偿还银行贷款，原告应当承担举证不能的不利后果，即无权要求被告顾金凤偿还剩余贷款本息，更无权要求安庆碧桂园房地产开发有限公司承担连带责任。2、原告与被告安庆碧桂园房地产开发有限公司关于阶段性连带保证责任的约定应当按照双方签订的《商品房销售贷款合同协议书》及补充协议的约定处理。根据补充协议的约定，在被告承担保证责任期间，借款人未按照借款合同的约定按期偿还按揭贷款的，原告应当向法院提起诉讼，请求行使预抵押权。如法院支持预抵押权的，在处置抵押物后，仍不足以清偿剩余贷款本息的，就不足部分原告方可请求被告承担连带清偿责任。如抵押物无法处置的，在法院的确认下，原告方可请求被告承担连带清偿责任。涉案房屋远远超过被告顾金凤的剩余贷款本息，如支持原告预抵押权请求，被告也无需承担连带清偿责任。3、涉案房屋在达到交付条件后，碧桂园公司即向被告顾金凤发送交付通知书，涉案房屋产权证书及他证至今未办理，系被告顾金凤恶意拖延所致，碧桂园公司没有过错。4、原告提供的相关合同是格式合同，应当按照不利于提供方即原告的理解方式进行解释，原告计算利息及罚息的标准过高，应当予以核减。5、原告并未提供聘请律师合同以及支付律师费的凭证，且该部分损失应当先从抵押物处置价款中先行支付。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年6月20日，安庆碧桂园房地产开发有限公司与中国建设银行股份有限公司安庆市分行签订《商品房销售贷款合作协议书》一份，由中国建设银行股份有限公司安庆市分行对符合贷款条件的购房人购买安庆碧桂园房地产开发有限公司开发建设并依法销售的“安庆碧桂园”项目的商品房发放个人住房贷款，安庆碧桂园房地产开发有限公司同意对每一购房人向中国建设银行股份有限公司安庆市分行的借款提供阶段性连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及中国建设银行股份有限公司安庆市分行为实现债权而发生的有关费用，并随着借款人逐期还款而相应递减，保证期限自中国建设银行股份有限公司安庆市分行与借款人签订的借款合同生效之日起至安庆碧桂园房地产开发有限公司为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交中国建设银行股份有限公司安庆市分行保管之日起。 同日，安庆碧桂园房地产开发有限公司与中国建设银行股份有限公司安庆市分行还签订了《个人住房借款最高额保证合同》，由安庆碧桂园房地产开发有限公司对因购置安庆碧桂园所属住房或商业用房而向中国建设银行股份有限公司安庆市分行申请借款而形成的债权提供最高额为人民币二亿元的连带责任保证。保证期间自每笔借款合同签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误收执之日。 2012年8月22日，安庆碧桂园房地产开发有限公司与中国建设银行股份有限公司安庆市分行签订了一份《补充协议》，对上述《商品房销售贷款合作协议书》、《个人住房借款最高额保证合同》做补充和变更：安庆碧桂园房地产开发有限公司承担阶段性连带责任保证期间从中国建设银行股份有限公司安庆市分行与借款人签订的借款合同生效且安庆碧桂园房地产开发有限公司收到贷款之日起至安庆碧桂园房地产开发有限公司为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交付中国建设银行股份有限公司安庆市分行保管之日起。同时约定：在安庆碧桂园房地产开发有限公司提供保证担保期间，如借款人未能依照借款合同约定按时偿还中国建设银行股份有限公司安庆市分行的贷款本息、且催收无效的，中国建设银行股份有限公司安庆市分行应向有管辖权的法院起诉，请求行使预抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分中国建设银行股份有限公司安庆市分行再向安庆碧桂园房地产开发有限公司请求承担连带清偿责任。 2013年11月18日，顾金凤与安庆碧桂园房地产开发有限公司签订编号为2013100140073034号的《商品房买卖合同》，约定顾金凤购买由安庆碧桂园房地产开发有限公司开发的安庆市迎江区皖江大道1198号安庆碧桂园1号公园小区30幢1单元2003室房屋。顾金凤支付了首付款166842元，余款37万元申请房屋贷款。 2014年2月11日，中国建设银行安庆市分行与顾金凤签订编号为340688600-2013-20130451561号《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定由中国建设银行安庆市分行向顾金凤提供37万元借款用于购买安庆市迎江区皖江大道1198号安庆碧桂园1号公园小区30幢1单元2003室房屋。合同约定：借款期限为348个月，即自2014年2月11日至2043年2月11日；借款利率为浮动利率，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率在本合同约定的每个利率调整日调整一次，利率调整日为每年的1月1日；借款逾期的，罚息利率为本合同所执行的贷款利率上浮50%；还款方法为等额本息还款；借款人发生不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等情况的，均构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；顾金凤以购买的安庆市迎江区皖江大道1198号安庆碧桂园1号公园小区30幢1单元2003室房屋提供抵押担保，抵押担保范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应支付给贷款人的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费）。同时约定，无论贷款人对合同项下的债权是否有拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押），无论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议。2014年9月29日，双方办理了预购商品房抵押权预告登记，中国建设银行股份有限公司安庆市分行取得房预宜字第××号预抵押登记证书。 2014年2月17日，中国建设银行安庆市分行按约发放贷款37万元，并转至借款人指定银行账户。由于顾金凤未能按约定偿还本息，2019年4月1日，原告中国建设银行股份有限公司安庆市分行起诉至法院，宣布贷款提前到期，要求被告顾金凤立即清偿所欠借款本息，并要求被告安庆碧桂园房地产开发有限公司承担连带清偿责任。后原告予以撤诉。2019年8月12日，原告再次诉至本院，要求判如所请。并为此次诉讼支付律师代理费7320元。 本案在审理过程中，经原告中国建设银行安庆市分行的申请，本院作出（2019）皖0803民初2116号保全裁定，裁定立即冻结被告银行存款38万元或查封、扣押等值财产。 另查明：安庆市迎江区皖江大道1198号安庆碧桂园1号公园小区30幢1单元2003室房屋尚未交付顾金凤，顾金凤也未办理房屋所有权登记。截止2019年1月9日，顾金凤欠中国建设银行股份有限公司安庆市分行借款本金348201.74元、利息16901.90元、罚息896.59元未还。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，中国建设银行股份有限公司安庆市分行分别与安庆碧桂园房地产开发有限公司、与顾金凤签订的《商品房销售贷款合作协议书》、《个人住房借款最高额保证合同》、《补充协议》及《个人住房（商业用房）借款合同》，系各方当事人的真实意思表示且不违反法律、法规强制性规定，合法有效，各方当事人均应依合同约定履行各自义务。中国建设银行股份有限公司安庆市分行已如约履行了向顾金凤发放贷款37万元的合同义务，顾金凤未能按约归还贷款本息，已构成违约，应承担相应的违约责任，故对中国建设银行股份有限公司安庆市分行主张顾金凤偿还所欠本金及利息的诉求，依法予以支持。因顾金凤以购房的房屋所有权向中国建设银行股份有限公司安庆市分行提供了抵押担保，并进行了抵押预告登记，该抵押依法成立并合法有效，故对中国建设银行股份有限公司安庆市分行要求对抵押物进行处置并优先受偿的诉讼请求予以支持。因安庆碧桂园房地产开发有限公司为顾金凤对上述债务提供了连带责任保证担保，故中国建设银行股份有限公司安庆市分行要求安庆碧桂园房地产开发有限公司对顾金凤的上述债务承担连带偿还责任的诉讼请求依法予以支持，但鉴于双方的约定，原告中国建设银行股份有限公司安庆市分行应当先就该抵押物的担保实现债权，不足部分，再由安庆碧桂园房地产开发有限公司对原告承担连带清偿责任。原告主张的律师费7320元，双方已约定由违约方承担，对此诉讼请求予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告顾金凤于本判决生效之日起五日内偿还原告中国建设银行股份有限公司安庆市分行借款本金348201.74元及利息（截止2019年1月9的利息为16901.90元、罚息896.59元，自2019年1月10日起按合同约定的利率标准计算至借款实际付清之日止）； 二、被告顾金凤于本判决生效之日起五日内支付原告中国建设银行股份有限公司安庆市分行律师代理费7320元； 三、被告顾金凤如到期不履行上述第一、二项给付义务，原告中国建设银行股份有限公司安庆市分行有权对被告顾金凤抵押的安庆市迎江区皖江大道1198号安庆碧桂园1号公园小区30幢1单元2003室房屋折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿； 四、被告安庆碧桂园房地产开发有限公司对被告顾金凤第一、二项给付义务在原告中国建设银行股份有限公司安庆市分行对上述抵押物进行折价、拍卖、变卖所得价款不足清偿的部分，承担连带偿还责任；安庆碧桂园房地产开发有限公司承担偿还责任后，有权向顾金凤追偿； 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司安庆市分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6900元，减半收取为3450元，保全费2420元，合计5870元，由被告顾金凤、安庆碧桂园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  胡艳 二〇一九年十一月十二日 书记员  胡泉 附本案所适用相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 二、《中华人民共和国物权法》 第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。 三、《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。