上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第44987号原告(反诉被告)郑微琼，女，1978年11月5日生，回族，住上海市宝山区。委托代理人夏海波，上海汉盛律师事务所律师。委托代理人夏冰，上海汉盛律师事务所律师。被告(反诉原告)施国润，男，1964年5月25日生，汉族，住上海市静安区。被告(反诉原告)孙冰，女，1968年8月26日生，汉族，住同上。被告(反诉原告)施婉玥，女，1995年8月14日生，汉族，住同上。上列被告(反诉原告)共同委托代理人陈刚，上海市远东律师事务所律师。上列被告(反诉原告)共同委托代理人茆晓燕，上海市远东律师事务所律师。原告(反诉被告)郑微琼与被告(反诉原告)施国润、孙冰、施婉玥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年2月24日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人夏海波、夏冰，被告的委托代理人陈刚、茆晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑微琼诉称，2015年7月14日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告购买被告名下位于上海市东新区东方路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)。原告按约支付了首期及第二期共计人民币(以下币种相同)200万元的付款义务后，原告要求被告配合办理过户手续，被告以原告违约为由要求另行支付补偿金。原告多次要求被告继续履行过户手续，被告予以拒绝。故起诉来院，要求：1、被告继续履行《上海市房地产买卖合同》项下的办理过户登记义务；2、被告支付赔偿金及违约金，按总房价的日万分之五计算，从2015年9月15日起计算至实际履行过户手续之日止。三被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原告根本违约，被告有单方解除权。原、被告双方的合同约定过户日期为2015年8月31日，并约定如未按约定履行，逾期超过十个工作日，视为原告违约，被告有权解除合同，原告需支付违约金。现由于原告限购，导致双方无法办理过户，且逾期履行超过十天，故反诉要求：1、解除反诉原、反诉被告之间的《上海市房地产买卖合同》；2、反诉被告支付反诉原告违约金792,000元。庭后，反诉原告向法院表示，如果法院判决双方合同解除，则自愿放弃反诉诉请二对解约违约金的主张，并同意返还首付款200万元。反诉被告郑微琼辩称，不同意反诉请求。反诉被告没有违约，无需承担违约金，也不同意解除合同。经审理查明，2015年7月14日，原告(乙方)与三被告(甲方)就三被告名下的系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定：系争房屋转让价270万元；2015年8月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，乙方单方要求解除合同的，均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方可从乙方已支付的款项中扣除违约金、赔偿金，剩余款项于三个工作日内返还乙方，已支付的款项不足支付违约金和赔偿金的，乙方应在接到通知之日起的三个工作日内予以赔偿；乙方应支付首期房款74万元；乙方应支付甲方第二期房价款191万元；乙方支付尾款5万元，在申请过户当日，双方对系争房屋验收交付后支付尾款。同日，双方另行签署《协议书》，约定：乙方(原告)在支付该房地产合同总价款外，再直接支付给甲方装修补偿款126万元，该笔款项乙方签订买卖合同当日直接支付给甲方；若买卖合同无法正常履行，则甲方应于无法正常履行之日起或收到书面退款通知后的一日内将上述装修补偿款无息一次性返还乙方；若乙方名下住房套数超限，则更换买受人，重新签订合同，互不追究违约责任；甲、乙双方其他事项仍依《上海市房地产买卖合同》约定履行。2015年7月12日，原告通过中介向被告支付定金10万元；2015年7月15日，原告支付被告购房款190万元。2015年9月14日，原告丈夫张炜与被告施国润通电话，原告方要求合同重签，被告提出现在房价上涨，需要重新商定价格。2015年9月22日，原告通过中介向被告转交《催告函》，要求被告于2015年9月27日前往中介公司重新签订买卖合同。2015年11月9日，原告丈夫张炜与被告施国润再次通电话，原告方提出可以加价22万，被告表示需要考虑。2015年11月24日，原告再次发送《催告函》，称原告已不再受限购约束，可以继续按照原合同履行过户手续。要求被告配合办理。另查明，原告母亲邵桂红于2015年9月4日将户口迁入上海市。庭后，法院拨打962269房地产交易咨询电话，就二手房买卖过户时间问题进行咨询，客服人员回答：签订二手房买卖合同后，需要经过网上备案、审税、查限购等流程，再办理过户，需要大概十五个工作日左右。庭审中，原告另提供多份与中介杨羽的微信往来、原告分别与中介杨羽和被告施国润的通话详单，用以证明：2015年8月3日，中介告知原告限购，被告知道原告指定的新买受人户口正在办理中。2015年9月2日，原告告知中介，落户即将完成，中介表示需要拿到身份证才可以签订合同。2015年9月10日，原告通知中介可以约房东签合同。被告认为，原告的上述证据是原告与中介的沟通记录，并非原告与被告之间的沟通，对真实性也不予认可。关于原合同无法办理过户的原因，原告表示，原告名下原本有一套房屋。原、被告签订买卖合同时，原告在别处同时预签了一套期房，由于是期房没有办理预售登记，故原告与中介均不清楚这套期房算不算原告名下已有购房，如果算，则原告已有两套房屋属限购人群。故签约时，原告将此情况告知被告，并为防止查限购时查出原告属限购人群，才签署了《协议书》。合同签订后，原告在交易中心查限购时得知预签的期房合同也算名下房产。后原告积极办理将其外地户口的母亲转为上海户口的手续。原告另表示，为了促成原合同继续履行，目前原告将名下一套房产出售，现已不属于限购人群。关于合同解除的理由，被告认为，根据双方《协议书》的约定，即便被告有义务配合原告更换买受人，原合同条款仍然应当参照原合同约定时间履行。双方约定8月31日过户，原告指定的新买受人9月4日户口才转为上海户口，已经超过履行期限。即便考虑原合同十个工作日的宽限期，原告也仅在9月14日向被告提出过续签，此时即便续签，从重新签约到过户一般需要十五个工作日，也足以超过原合同约定的过户宽限期，故被告具有解除权。以上事实，由经庭审质证的《上海市房地产买卖合同》、《协议书》、支付凭证、催告函等证据及原、被告的当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告之间的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。本案的争议焦点在于，被告有无合同解除权。结合《上海市房地产买卖合同》及《协议书》来看，如果原告限购，被告应配合更换新买受人，但同时“其他事项仍依《上海市房地产买卖合同》约定履行”。《上海市房地产买卖合同》对于过户的时间约定在2015年8月31日之前，即便考虑到十个工作日的宽限期，最后的过户时间也应当在2015年9月14日前履行完毕。但结合原告现有证据来看，原告母亲户口于2015年9月4日正式落户上海，此后原告与被告最早的通话始于2015年9月14日。原告虽然提供了与中介的微信往来记录，但从该记录上显示，原告在9月10日通知中介可以重新签约。该通知是否有效送达被告未可知，此其一；即便有效送达被告并重新签约，根据二手房交易的一般流程，从签约到过户，经历网上备案、审税、查限购等过程，通常需要十五个工作日，也无法满足2015年9月14日前过户的要求，此其二。故被告主张其具有合同解除权，并无不当。原告要求继续履行合同的诉讼请求，本院难以支持。庭后，被告自愿放弃对于解约违约金的主张，并同意返还首付款200万元，并无不当，本院予以准许。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)郑微琼与被告(反诉原告)施国润、孙冰、施婉玥于2015年7月14日签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告(反诉原告)施国润、孙冰、施婉玥于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)郑微琼购房款200万元；三、驳回原告(反诉被告)郑微琼的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费36,177元，减半收取计18,088.50元，保全费5,000元，共计23,088.50元，由原告(反诉被告)郑微琼负担；反诉案件受理费5,860元(已减半收取)，由反诉原告施国润、孙冰、施婉玥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 孙 闫二〇一六年四月一日书记员 尹俐媛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。