上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第42966号原告赵勇，男，1982年6月10日生，汉族，户籍地辽宁省沈阳市。原告王维微，女，1971年11月8日生，汉族�户籍地上海市浦东新区。上列二原告共同委托代理人毛嘉，上海市联合律师事务所律师。被告上海朗宏置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人周勤，执行董事。委托代理人马云飞，男。委托代理人尼东方，男。原告赵勇、王维微诉被告上海朗宏置业有限公司(以下简称朗宏公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月24日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后因案件审理需要转为普通程序进行审理。本案分别于2015年12月29日、2016年1月27日、2016年4月8日公开开庭进行了审理，原告赵勇、王维微及其共同委托代理人毛嘉，朗宏公司的委托代理人马云飞、尼东方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵勇、王维微诉称，2014年1月15日，原、被告签订了《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买上海市浦东新区秋亭路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简�系争房屋)，房屋总价暂定为人民币973,088元(以下币种相同)。2014年2月16日，原告前往系争房屋与被告办理验房交接手续，发现系争房屋阁楼墙体及阁楼落地窗有明显渗水痕迹，尚无法居住，遂向物业报修，系争房屋在当日虽然办理了验收交接手续，但并未达到验收标准。被告本应尽快对系争房屋的漏水情况进行修复，但是截至原告起诉之日，系争房屋的漏水问题一直没有得到修复，被告明显存在违约行为，被告应当承担赔偿责任。故原告起诉请求：1、判令被告向原告支付房租补偿(以2,500元每月为标准，从2014年2月计算至2014年9月；以3,000元每月为标准，从2014年9月计算至2015年12月)；2、判令被告向原告支付交通补偿费1,120元(以每人每次地铁往返14元为标准，每人每月4次，两人为8次，共10个月)；3、判令被告支付原告2014年2月至2014年7月共计6个月的物业费损失共计762元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告朗宏公司辩称，2014年2月，系争房屋完成交付。2014年2月至9月，系争房屋处于装修过程中，原告不能入住，原告不存在租金损失。2015年4月，原、被告签署协议书，就2015年4月24日之前原告的损失，达成一致意见，被告已经给予补偿。2015年4月25日之后的损失如何补偿，没有达成过一致。2014年租金标准为1,500元每月，2015年租金标准为每月1,800元至2,000元。目前修理的是阁楼漏水，不影响原告居住。经审理查明，2013年5月23日，被告(甲方)与原告(乙方)签订上海市商品房预售合同。合同约定，甲方将系争房屋出售给乙方，房屋总价款暂定价为973,088元;甲方定于2014年1月31日前将系争房屋交付给乙方；其中，补充条款一第十七条约定，《买卖合同》中涉及的乙方损失，均不包括间接损失、误工损失、交通费用及精神抚慰金等，如确因维修需要腾空房屋，经甲方书面同意，可以包括政府相关部门公布的同类房屋相同地段的租金或者甲方书面同意的住宿费用、搬家往返费用。2013年5月23日，原告与案外人长兴朗诗绿建科技有限公司(以下简称长兴公司)签订装修合同，委托其对系争房屋进行室内装修，装修期六个月。2014年2月16日，原告确认系争房屋已具备装修施工条件，将系争房屋交给长兴公司装修。但是，原告接收房屋以后，就发现房屋有渗漏水，不断报修。2014年7月14日，长兴公司通知原告对系争房屋的装修项目进行验收。2014年7月、8月期间，原告仍然对系争房屋进行报修。2014年9月6日，原告与长兴公司签订交接书，确认装修合同约定的施工完毕且合格，除了几项小的瑕疵(与渗漏水无关)。2015年4月24日，被告(甲方)与原告(乙方)签订协议书，因乙方购买的房屋在2015年3月、4月地板发霉及卫生间渗水维修期间，业�配合维修腾空房屋的住宿补贴达成一致意见：1.以上补偿总计2,250元。2.住宿补贴从2015年3月20日至2015年4月4日(15天)，共计2,250元。3.支付方式，以转账方式支付。甲方双方均同意，在甲方支付上述金额补偿后，双方就系争房屋住宿补贴一事无任何争议，同时双方承诺保密，不对外散布协议内容。被告按协议支付了原告补偿款2,250元，也对房屋渗漏水进行了修理，但是未能实际修复，之后仍有渗漏。被告委托案外人上海筑旺建筑装潢有限公司于2015年12月1日确定了系争房屋关于屋面渗水的维修施工方案，包含十项对屋面和露台进行渗水修复的内容。另查明，从2014年3月开始，原告就阁楼和露台(露台下方是卧室)的渗漏水问题反复报修，被告反复修理。直到2015年12月底，系争房屋的漏水问题未修复完毕。2014年2月至2015年12月期间，除2015年2月(电费166.70元)、3月(127.20元)、4月(91.20元)外，其他月份的电费均不多(均低于60元)。2015年3月、4月，双方确认因地板发霉及卫生间渗水维修的问题，让原告腾空房屋进行了维修。再查明，原告缴纳了2014年2月1日至2014年7月31日的物业费762元。被告的工作人员曾向原告出具承诺，称业主(即原告)于2月1日起交物业费，由于渗水一直未修好，所交物业费应从业主认可收房(即渗水修好)算起，维修期间物业费给予减免，被告会给业主一份物业费抵扣单，业主下次交物业费时，可拿此单据减免物业费。审理中，双方确认2015年12月底，系争房屋的漏水仍未修复。被告表示，当时未修复的原因是原告未对被告提出的修复方案确认。2016年1月，被告对漏水进行了修复。原告提交案外人曹乙与赵勇之间的《房屋租赁合同》，合同载明，曹乙将上海市浦东新区东方路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给赵勇，2012年9月15日至2014年9月15日租金为每月2,500元；之后，双方又续租一年，租金调整为每月3,000元。被告对该证据的真实性不认可，也不认可相应的租金标准。原告另外申请了证人曹某甲出庭作证。曹某甲称，其为曹乙的父亲，系争房屋是出租给了原告，租金进行过调整。原告认可证人证言的真实性。被告对证人证言不予认可。关于2015年4月24日协议书的理解。原告认为这只是针对15天装修期间的赔偿，不涉及之前的租金损失。被告认为，协议书已经约定就2015年4月之前的租金损失处理掉了，不需要额外补偿原告。以上事实，由经庭审质证的上海市商品房预售合同、协议书、物业费发票、被告工作人员的承诺书、维修记录、现场照片、电费清单、原告与案外人之间的租赁合同、证人证言等证据以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以要�对方承担修理等违约责任，给买受人造成损失的，买受人有权依法要求出卖人予以赔偿。根据本案查明事实，系争房屋交接后，原告即发现多处质量问题并提出异议，原告举证的照片、维修记录、协议书、电费使用情况等，足以证明系争房屋存在多处质量问题影响原告居住之事实，其中的房屋渗漏问题，经多次反复修理。综合考虑装修期不能正常使用以及2015年4月24日双方曾就租房损失达成过协议的因素，本院酌定被告支付原告截至2015年12月的租金损失2.50万元。被告的工作人员代表被告承诺过“所交物业费应从业主认可收房(即渗水修好)算起，维修期间物业费给予减免”，故原告缴纳的762元物业费，应当由被告承担。原告要求被告支付交通费补偿，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百�十二条之规定，判决如下：一、被告上海朗宏置业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵勇、王维微租金损失2.50万元；二、被告上海朗宏置业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵勇、王维微物业费损失762元；三、驳回原告赵勇、王维微其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,753元，由原告赵勇、王维微负担1,309元，由被告上海朗宏置业有限公司负担444元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  杨立转人民陪审员  曹 璐人民陪审员  高天明二〇一六年五月二十五日书 记 员  朱沈聪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务�者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。