四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初8274号 原告：张泽明，男，1965年8月29日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 原告：陈洁，女，1965年2月10日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 二原告共同委托诉讼代理人：陶用斌，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被告：成都上层名人酒店管理有限公司，住所地成都市金牛区星辉中路24号1栋1单元。 法定代表人：唐传碧，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘宇，四川法典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄丽，四川法典律师事务所律师。 原告张泽明、陈洁与被告成都上层名人酒店管理有限公司（以下简称“上层名人酒店”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序。后因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。两次开庭时原告张泽明与陈洁的共同委托诉讼代理人陶用斌、被告上层名人酒店的委托诉讼代理人黄丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张泽明、陈洁向本院提出诉讼请求：1．判令上层名人酒店支付拖欠的房屋经营管理费122840元及违约金（截至诉讼前为35009.4元，诉讼后以122840元为基数按每日万分之五计算至实际结清之日止）；2．判令上层名人酒店立即返还位于高新区的房屋原物；3．判令上层名人酒店支付经营合同期满后违约占用房屋的房屋占用费，按5000元／月自2019年8月1日起计算至实际返还房屋之日止。事实和理由：2014年6月8日，张泽明、陈洁与上层名人酒店签订《委托经营管理合同》，将案涉房屋委托给上层名人酒店经营管理，约定无论上层名人酒店经营盈亏均与张泽明、陈洁无关，委托期限自2014年12月1日至2019年7月31日止；经营管理期间的水、电、电话、光纤、宽带及物业管理经营费等经营费用由上层名人酒店承担；上层名人酒店按5000元／月向张泽明、陈洁支付经营管理费用。合同签订后，张泽明、陈洁按约履行了合同义务，但上层名人酒店长期拖欠经营管理费，自2016年6月起仅按每月1680元／月支付经营管理费，每月拖欠3320元。张泽明、陈洁遂诉至法院。 上层名人酒店辩称，一、公司确实存在未按约支付费用的违约行为，但张泽明、陈洁主张的违约金过分高于其损失，请求法院予以调低；二、张泽明、陈洁关于返回房屋的主张系基于双方合同的终止，但其请求应受到限制。原因在于，首先，该房屋所在物业共32层，建筑面积29656.32平方米，涉及不动产单元1441户，涉及业主众多。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，业主行使权利不应损害其他业主的合法权利，目前张泽明、陈洁的房屋与其他业主的产权单位一同被统一打造成了酒店对外出租，每一层楼房间编号与合同约定的房屋编号不能形成一一对应的关系，且目前大多数业主均选择继续保持与上层名人酒店的租赁关系，上层名人酒店和案外人的租约也正在履行中，在此情况下任一业主要求解除或终止合同均会影响楼层整体功能的发挥，损害其他业主的权利，浪费社会财富，不利于社会经济的发展。而维持现有经营模式有利于保护全体产权人也包括张泽明、陈洁的权益；其次，诉争房屋已由上层名人酒店交由案外人橙堡酒店使用。《委托经营管理合同》中约定，“甲方全权委托乙方对房产功能布局改动、装修......甲方完全了解，乙方有权对房屋进行自费装修工程，包括增设附属设施、设备、对该项目进行内部分割、修建、改建和安装、更换设备、装置等”的约定来看，张泽明、陈洁购买案涉房屋时，即已明确知晓并接受该房屋的现状和经营模式，其应当知道该房屋所有权的性质不能等同于独立商品房，其权利行使必然要受到一定限制，必须服从于大多数业主的整体意志；再次，在房屋租赁法律关系中，出租人主张合同终止后必然涉及返还租赁房屋的问题，但诉争房屋已与其他业主的房屋经统一打造为酒店房间，房屋界至已不能明确，客观上无法返还，如强行返还则会影响案外人和其他业主的权利，影响物业的使用效用。因此，该房屋不宜且无法返还给张泽明、陈洁。 本院经审理查明认定如下事实：成都上层名人酒店管理有限公司系由成都零壹名人酒店管理有限公司经核准变更名称而来。 2014年6月8日，张泽明、陈洁（甲方）与成都零壹名人酒店管理有限公司（乙方）签订《委托经营管理合同》（以下简称“合同”），甲方将位于成都市高新区中航·名人公馆（项目名称：中航·国际交流中心）3栋8楼12号房屋委托给乙方进行经营管理，房屋建筑面积38.91平方米，委托期限为2014年12月1日至2019年7月31日。合同约定，自2014年12月1日开始，不论乙方实际盈亏及管理期间房屋使用如何，乙方均应于每月10日前向甲方支付经营管理费，经营管理费为5000元/月。合同第六条第三款约定：“如乙方未能按合同如期支付房屋经营管理费，每逾期一天，乙方应向甲方按每天未付款的万分之五支付违约金，逾期超过60天，甲方有权单方面终止合同并收回该房屋。”合同签订后，张泽明、陈洁向成都零壹名人酒店管理有限公司出具授权委托书，委托其在委托经营管理期间代为行使业主权利。 自2016年8月起，上层名人酒店每期支付经营管理费时均有不同程度的逾期或未足额支付情形。截至合同到期日2019年7月31日，上层名人酒店合计尚欠付张泽明、陈洁经营管理费123120元。合同到期后到2019年12月期间，上层名人酒店向张泽明、陈洁支付了16600元。 上层名人酒店将案涉房屋与其他业主的房屋统一装修、打造后出租予案外人用于开展经营活动，现租约未到期，案涉项目整体处于正常经营状态中。 以上事实，有《委托经营管理合同》及附件、房屋租赁合同、银行流水、照片、经双方签字的租金明细表及各方当事人当庭陈述等证据在案佐证。 本院认为，张泽明、陈洁与上层名人酒店签订的《委托经营管理合同》名为委托合同，但合同主要内容是张泽明、陈洁将购买的房屋交由上层名人酒店经营管理，并由其行使占有、使用、收益等权利。张泽明、陈洁既不参加上层名人酒店对该物业的经营活动，也不承担该物业经营造成的亏损，其仅是按约定金额定时固定地收取费用。故合同本质是张泽明、陈洁将房屋出租给上层名人酒店并收取对价，实际应为房屋出租合同，所谓“经营管理费”实为租金。案涉合同及相关协议均系各方真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，应为合法有效。 关于是否应当返还房屋的问题。上层名人酒店长期未能按合同约定足额、按时支付租金，现合同期限已届满，张泽明、陈洁有权提出返还房屋的主张。但是，案涉房屋面积较小，在空间形式上具有特定物理属性，张泽明、陈洁的房屋由上层名人酒店进行统一装修、打造成为一个整体商铺后，由上层名人酒店出租予案外人用于经营，现案外人的经营仍在继续。故房屋是否应当返还须根据实际情况进行评判。 第一，从案涉物业的客观情况分析。案涉房屋与其他业主的房屋紧密相连，经统一打造、统一经营后房屋物理形态上呈现混同状态。如单独要求返还其中一户或某几户的房屋，存在无法区分或即便区分亦不能单独分割腾退的情形，腾退房屋存在客观障碍。 第二，从物业效用分析。根据《中华人民共和国物权法》第七十一条之规定，“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”张泽明、陈洁尽管享有案涉房屋的所有权，其对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但其作为业主行使权利不得损害其他业主的合法权利。张泽明、陈洁与上层名人酒店签订合同后，上层名人酒店将房屋与其他业主的房屋统一打造、装修后出租予案外人，案外人现仍处于经营状态。单独房屋的使用已通过统一经营之模式成为整体，整体经营的模式决定了该类型房屋不能绝对等同于独立房屋。若单独返还其中个别业主的房屋，势必会影响案涉房屋所在楼层及项目整体功能的发挥，导致其他保持现有经营模式的业主权利受损。据此，本院认为张泽明、陈洁权利的行使应当受到相应的限制，其应与其他多数业主一并表达整体意志，现无相关证据显示案涉项目众业主有共同行权的意思表示，故本院对张泽明、陈洁关于返还房屋的诉求，暂不予支持。如果以后案涉项目确实由于某种原因不能继续经营、该案涉房屋的返还已不存在任何障碍或达到一定比例的绝对多数的房屋业主均要求返还房屋，对于案涉房屋的返还再作统一处理。 据此，案涉房屋现与其他业主的房屋呈现物理混同状态，客观上无法分割返还，且返还房屋将影响其他业主及案外人的收益。本院认为，张泽明、陈洁行使权利时应当服从大多数业主的整体意志，以避免个体物权与统一经营的冲突，故对张泽明、陈洁关于返还房屋的主张，暂不予支持。但合同系因客观原因无法达成合同终止的法律效果，不能归责于张泽明、陈洁，现房屋仍由上层名人酒店占有，故其应按合同约定的租金标准向张泽明、陈洁支付房屋占用费或与张泽明、陈洁协商续签合同为宜，以免张泽明、陈洁的权利进一步受损。 关于违约金标准是否应予调低的问题。违约金除弥补损失的作用外，还具有一定的惩罚性质。合同所约定的违约金标准未违反法律、法规的强制性规定，属于合理范畴，本院尊重合同双方当事人的意思自治，基于维护交易秩序和诚实信用原则的考量，不再予以调整。上层名人酒店违约逾期支付房屋租金和房屋占用费，应按合同约定支付自逾期之日起按未付金额的每日万分之五计算的违约金。 综上，上层名人酒店违反合同约定，逾期未向张泽明、陈洁支付租金，应支付租金并按合同约定承担违约责任。双方一致确认，截至2019年12月上层名人酒店尚欠付张泽明、陈洁租金及房屋占用费139720元，本院予以支持。对于2020年1月1日及其后的房屋占用费，因双方均未就合同履行情况作出说明，暂不予支持，张泽明、陈洁可另行主张。张泽明、陈洁的其他诉讼请求本院暂不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条之规定，判决如下： 一、被告成都上层名人酒店管理有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告张泽明、陈洁支付截至2019年12月30日的欠付租金及房屋占用费139720元； 二、被告成都上层名人酒店管理有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告张泽明、陈洁支付违约金（违约金以每月欠付租金或房屋占用费为基数，按每日万分之五自欠款当月11日起计算至款项实际付清之日止，欠付明细如下：2016年8月至2016年12月期间每月欠付4040元，2017年1月至2019年12月期间每月欠付3320元）； 三、驳回原告张泽明、陈洁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3456元，由被告成都上层名人酒店管理有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  邓安宁 人民陪审员  黄文芳 人民陪审员  冯慧琳 二〇二〇年七月一日 书 记 员  余 盼