河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0182民初2116号原告：陈春红，女，汉族，1980年2月11日出生，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：张华安，郑州市荥阳市京城路法律服务所法律服务工作者。被告：鲁卫强，男，汉族，1989年5月12日出生，住河南省中牟县，现因犯盗窃罪在河南省第一监狱服刑。第三人：荥阳市宸华置业有限公司，住所地：河南省荥阳市京城路北段西侧（京河湾4号楼）。法定代表人：蒋中亮，总经理。委托诉讼代理人：张雷，河南明天律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹巧菊，河南明天律师事务所实习律师。第三人：中国工商银行股份有限公司郑州金水支行，住所地：河南省郑州市金水区金水路219号。负责人：陈彦，行长。委托诉讼代理人：丁建华，河南中豫律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙元浩，该行员工。原告陈春红与被告鲁卫强、第三人荥阳市宸华置业有限公司、中国工商银行股份有限公司郑州金水支行房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王浩适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈春红及其委托诉讼代理人张华安，被告鲁卫强，第三人中国工商银行股份有限公司郑州金水支行（以下简称工行金水支行）委托诉讼代理人丁建华、孙元浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈春红向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行双方签订的《荥阳市家居房产营销策划有限公司买卖合同》；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年4月2日，原、被告及郑州家居房产有限公司签订《荥阳市家居房产营销策划有限公司买卖合同》一份，原告购买被告位于荥阳市泰成悦府一期5号楼1单元304号房屋一套，建筑面积134.08平方米，房屋总价款90万元合同约定由原告向被告支付40万元首付款，剩余50万元房款待房屋可以办理过户手续时，由原告先行垫付房款办理银行解押手续，然后被告配合原告办理房产过户，在不具备办理过户条件期间的房贷，仍由被告每月按时向银行还款。合同签订后，原告向被告支付了40万元的首付款，但被告未及时向银行缴纳房贷，同时多次拒绝到不动产中心办理面签手续，致使该合同无法继续履行。无奈原告诉至法院。被告鲁卫强辩称：答辩人和原告签订的合同属实，答辩人共从原告处收取房款41万元。其中有3万元在中介处保管。答辩人对将房屋卖给原告，继续履行合同无异议。答辩人在被公安机关采取强制措施之前房屋贷款就有逾期。第三人宸华公司述称：一、涉案房屋现登记在第三人宸华公司名下，被告鲁卫强尚未取得不动产物权，无权处分涉案房屋，其与原告签订的合同属于效力待定的合同；二、被告鲁卫强违反《个人购房/借款担保合同》致使第三人承担连带保证责任的，第三人宸华公司即可解除《商品房买卖合同》，并要求被告鲁卫强承担违约责任；三、被告鲁卫强在第三人承担连带保证责任前，向工行金水支行全额偿还银行贷款本息和实现债权费用，并向第三人宸华公司支付代偿款的，第三人可以配合办理房屋过户手续，相关税费应由被告鲁卫强承担。第三人工行金水支行述称：一、原告起诉应有明确、具体的诉讼请求，其起诉不明确、不具体，应予驳回；二、诉争房屋的产权人为答辩人，在原告未能代被告清偿债务，消灭抵押权之前，该转让协议不能成立；三、答辩人已就涉案房屋贷款向郑州市金水区人民法院提起诉讼，目前尚未判决，答辩人因被告违约，产生实现债权的费用、诉讼费、律师费等如原告无异议并协助偿还，答辩人同意配合原告协助办理解押手续。经审理查明：2015年7月18日，被告鲁卫强与第三人荥阳市宸华置业有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号XY150××××8951），双方约定被告购买第三人开发的位于荥阳市××与棋××路交叉口西南侧泰成悦府一期5幢1单元3层304号房，房屋建筑面积134.08平方米，房屋总价款731406元，付款方式为首付221406元，剩余51万元为商业贷款。2015年7月30日，被告鲁卫强及其妻子马枫与第三人工行金水支行签订《个人购房借款担保合同》（合同编号A[住]字[工]行[金水]支行[2015]年[0423]号），双方约定贷款金额51万元，期限30年。被告将上述房屋抵押给第三人工行金水支行，第三人荥阳市宸华置业有限公司对上述借款提供连带责任保证。工行金水支行于次日发放贷款，取得荥阳市预购商品房抵押登记证明。2017年4月2日，在郑州家居房产有限公司（丙方）的居间下，原告陈春红（乙方）与被告鲁卫强（甲方）签订《荥阳市家居房产营销策划有限公司买卖合同》一份，约定鲁卫强将上述涉案房屋以90万元价格卖给陈春红。并约定乙方先给甲方交首付款四十万元，4月5日甲、乙双方先去房管局查询有没有房屋纠纷，确定没有后再到公证处进行公证，确保没有无误、疑问，乙方当天再给甲方转首付款。此房银行剩余贷款由乙方先给甲方垫付，不收取手续费。待解押后，甲方负责配合乙方到银行签字、审批。审批通过后甲方配合乙方到房管局签字过户。甲方先到房管局将契税交清。待此房屋银行解押后，甲方无条件配合乙方到房管局办理过户手续，中间不再产生任何经济纠纷。原告于2017年4月2日、5日、6日分别支付被告5万元、30万元、5万元，被告给原告出具相应收条。该40万元款项中有3万元（含中介费6000元）在郑州家居房产有限公司处保管。2017年6月25日，被告向原告借款1万元，并给原告出具借条一份，主要内容是：鲁卫强借陈春红现金1万元整，到最后解押房款的时候减去1万元。涉案房屋交付后，原告在此居住至今。后因被告未按期偿还银行贷款，原告于2019年2月1日代被告向荥阳市宸华置业有限公司偿还24353.68元；郑州家居房产有限公司于2019年4月15日用被告在其处保管的款项向荥阳市宸华置业有限公司偿还15516.99元，另有4493元交给原告。尚余4000元仍在郑州家居房产有限公司处。2019年7月22日，工行金水支行以被告鲁卫强、马枫逾期偿还借款为由向郑州市金水区人民法院提起诉讼。再查明，被告鲁卫强因犯盗窃罪被判处有期徒刑四年十个月，现在河南省第一监狱服刑。本院认为，原告陈春红与被告鲁卫强签订的《荥阳市家居房产营销策划有限公司买卖合同》系双方真实意思表示，双方均应遵循诚实信用原则，按照约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现陈春红已依协议约定履行了支付房款的义务，房屋产权证已可以办理，过户的条件已成就，鲁卫强应继续履行合同义务,并协助将案涉房屋过户给陈春红，故对原告要求被告继续履行合同的诉讼请求本院予以支持。因该房屋存在银行按揭尚未清偿，设定有抵押权，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”为保护抵押权人工行金水支行的合法权益，现原告请求被告继续履行合同，应当依法还清银行按揭，清偿银行债务。原告表示愿意代为清偿案涉房屋所负抵押债务涤除抵押权及第三人荥阳市宸华置业有限公司支付的代偿款，第三人工行金水支行亦表示同意接受代偿，并在原告代偿后协助原告办理案涉房屋抵押注销手续。综合考虑本案实际情况，本院酌定在原告代为清偿相应债务、抵押解除后，原、被告双方签订的合同继续履行。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：原告陈春红代被告鲁卫强向第三人中国工商银行股份有限公司郑州金水支行清偿涉案房屋所负抵押债务并解除房屋抵押；代被告鲁卫强支付第三人荥阳市宸华置业有限公司支付的代偿款后，原、被告双方于2017年4月2日签订的《荥阳市家居房产营销策划有限公司买卖合同》继续履行。案件受理费减半收取6400元，保全费4020元，由被告鲁卫强承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 王 浩二〇一九年十一月二十七日书记员 冯利响