河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0102民初11358号原告：郑州元龙房地产开发有限公司，住所地郑州市中原区陇海路南、桐柏路东、文化宫路西5号楼36层3601。法定代表人：黄国兰。委托诉讼代理人：李海明，河南国基律师事务所律师。被告：杨晓培，男，1983年9月2日出生，汉族，住河南省新密市。被告：闫晓娟，女，1985年10月18日出生，汉族，住河南省长葛市。第三人：中国光大银行股份有限公司郑州南阳路支行，住所地郑州市惠济区南阳路168号昌建誉峰小区15幢楼。负责人：张宏伟，系该支行行长。委托诉讼代理人：唐建珍，女，1971年10月26日出生，汉族，住郑州市金水区，系该公司员工。委托诉讼代理人：马路，男，1995年10月30日出生，汉族，住郑州市金水区，系该公司员工。原告郑州元龙房地产开发有限公司（以下简称元龙房地产公司）与被告杨晓培、闫晓娟、第三人中国光大银行股份有限公司郑州南阳路支行（以下简称光大银行南阳路支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告元龙房地产公司委托诉讼代理人李海明，被告杨晓培，第三人光大银行南阳路支行委托诉讼代理人唐建珍到庭参加诉讼。被告闫晓娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告元龙房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2013年4月21日签订的编号为130××××6759的《商品房买卖合同》，判令被告杨晓培、被告闫晓娟将合同项下位于郑州市中原区中原新城小区4幢17层1705号房返还给原告；2.判令被告杨晓培、被告闫晓娟配合原告办理编号为130××××6759的《商品房买卖合同》的备案合同撤销、预售商品房预告登记注销、预售商品房抵押权登记注销、公共维修基金变更等手续；3.判令第三人光大银行南阳路支行配合原告办理预售商品房抵押权登记注销手续；4.判令被告向原告返还第三人光大银行南阳路支行从原告保证金账户中扣划的贷款本息（暂计）78485.63元；5.判令被告向原告支付补偿金（暂计）5211.67元（以34970.77元为基数自2019年3月29日、以7313.36元为基数自2019年4月29日、以7286.73元为基数自2019年5月29日、以7253.58元为基数自2019年6月25日、以14487.42元为基数自2019年8月28日、以7173.77元为基数自2019年9月25日，按万分之五每天标准计算至被告实际向原告支付全部款项之日止，暂计算至2019年10月8日，详见补偿金计算明细表）；6.判令被告向原告支付解约违约金71444.6元（应付总房款1428892元的5%）；7.判令被告向原告支付律师费损失30000元（以上共计185141.9元）；8.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年4月21日，原、被告签订了130××××6759的《商品房买卖合同》及附件，约定：被告向原告购买位于中原区××、××、文化宫路西××号房屋，建筑面积172.85平方米，总房款1428892元，其中首付718892元，余款710000元以商业贷款方式支付。《商品房买卖合同》及附件签订后，被告杨晓培、闫晓娟与光大银行南阳路支行签订《个人贷款合同（抵押、保证）》，实际向银行贷款710000元，并由元龙房地产公司为该贷款提供阶段性担保。《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第三条关于按揭贷款付款的补充约定第6款约定：“如果出卖人为××提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：（1）××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，××应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至××实际向出卖人支付全部款项之日止，××应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金；（2）××没有按上述第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代××向按揭银行支付的全部款项。”《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第九条双方其他约定第4款约定：“合同签订后，如因××原因导致合同解除的，××应支付总房款百分之五的违约金给出卖人，并在出卖人送达解除合同通知之日起算的7日内办理好解除合同手续，以及承担解除合同的全部费用和出卖人因签署本合同和补充协议而承担的全部税费，否则按每逾期1日应向出卖人支付总房款百分之一作为损失赔偿金。与此同时，××同意承担出卖人为实现解除合同而支付的诉讼费、保全费、公告费、邮寄费、律师费等所有相关费用”。上述合同签订之后，因被告未按期履行贷款还款义务，导致光大银行南阳路支行从原告保证金账户中共计扣划贷款本息（暂计）78485.63元。虽经原告催告，但被告至今仍未依约向原告偿还包括垫付贷款在内的任何款项。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方具有拘束力。现因被告多次逾期未偿还银行贷款，导致按揭银行扣划原告保证金账户资金，被告的行为已构成根本违约，原告有权要求被告返还代垫款项、赔偿原告经济损失。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告杨晓培辩称：首先，违约方是开发商，开发商没有按时办理房产证，从交房到现在一直没有办理。其是2018年11月份没有还银行贷款是因为共有人闫晓娟有诉讼，其对开发公司提出的支付违约金有异议，签署合同时没有签订这一项，开发商没有明确告知违约责任，违约条款金额太高，属于霸王合同，不予接受。包括判令支付的律师费也不予认可，高于市场正常的诉讼请求，银行扣除开发商保证金这一部分认可。后期开发商要求归还银行扣除的保证金，其只认可其需要归还自己的部分，银行扣除开发商金额的时候，其也找过开发商公司向他们说明过情况，对于开发商解除合同，杨晓培表示不认同价格问题。被告闫晓娟未答辩。第三人光大银行南阳路支行辩称：根据贷款合同约定，由约定人归还银行贷款，没有约定的就在判决书中载明由谁承担归还贷款责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2013年4月21日，原告元龙房地产公司（出卖人）、被告杨晓培（××）、被告闫晓娟（××），三方签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：××购买的商品房为中原区××、××、文化宫路西××号房，该商品房的用途为办公。付款方式及期限为××按约定金额：718892元，付款方式：现金，约定付款时间：2013-04-21，交纳比例50.31%；约定金额710000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2013-05-21，交纳比例：49.69%。同日，出卖人元龙房地产公司、××被告杨晓培、闫晓娟另签订《合同补充协议》一份，其中第三条第6项约定：如果出卖人为××提供阶段性贷款担保的，（1）××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，××应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至××实际向出卖人支付全部款项之日止，××应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。（2）××没有按本项第（1）小项约定付清全部款项(包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代××向按揭银行支付的全部款项。（3）如××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则××除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代××向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。××应按照本合同的有关约定承担违约责任。《合同补充协议》第九条第4项约定合同签订后，如因××原因导致合同解除的，××应支付总房款百分之五的违约金给出卖人，并在出卖人送达解除合同通知之日起算的7日内办理好解除合同手续，以及承担解除合同的全部费用和出卖人因签署本合同和补充协议而承担的全部税费，否则按每逾期1日应向出卖人支付总房款百分之一作为损失赔偿金。与此同时，××同意承担出卖人为实现解除合同而支付的诉讼费、保全费、公告费、邮寄费、律师费等所有相关费用。2.2013年5月23日，原告元龙房地产公司（保证人）与被告杨晓培、闫晓娟（借款人、抵押人）、第三人光大银行南阳路支行（贷款人）签订编号为郑光黄河支（商用房）20130XX3号《个人贷款合同（抵押、保证）》一份，主要约定：贷款人同意向借款人发放商用房贷款；贷款用途为购商用房；贷款金额为人民币染拾壹万元整；贷款期限为120个月，即自2013年5月23日起至2023年5月23日止；等本金还款；贷款年利率为按照中国人民银行公布的同期基准利率6.55%上浮10%执行，本合同项下首期执行贷款年利率为7.205%；罚息利率为借款人未按本合同约定期限归还贷款本金的，贷款人有权对逾期贷款计收罚息，罚息利率为本合同约定的贷款执行利率基础上上浮50%。罚息计算期间自逾期之日起至当期应付本息全部清偿之日止。逾期期间，如遇中国人民银行上调同期贷款基准利率，罚息利率自基准利率调整之日起相应上调。贷款担保为：抵押担保，抵押人自愿将其享有合法所有权和处分权的以本合同签订时贷款人认可的价值为人民币壹佰肆拾贰万捌仟捌佰玖拾贰元的位于中原区XXX南、桐柏路东、文化宫路西X幢XX层XXXX的房产抵押给贷款人，以担保借款人按期偿还本合同项下的贷款本息和其他应付款项；连带责任保证担保，其中保证人提供贷款金额的0.5%的保证金作为担保。保证人自愿为借款人因在本合同项下借取贷款所产生的全部债务向贷款人提供阶段性连带责任担保。3.2019年3月29日，光大银行南阳路支行划扣原告元龙房地产公司保证金34970.77元（含还款本金27161.74元）用以归还杨晓培、闫晓娟不良贷款；2019年4月29日，光大银行南阳路支行划扣元龙房地产公司保证金7313.36元（含还款本金5916.67元）用以归还杨晓培、闫晓娟不良贷款；2019年5月29日，光大银行南阳路支行划扣元龙房地产公司保证金7286.73元（含还款本金5916.67元）用以归还杨晓培、闫晓娟不良贷款；2019年6月25日，光大银行南阳路支行划扣元龙房地产公司保证金7253.58元（含还款本金5916.67元）用以归还杨晓培、闫晓娟不良贷款；2019年8月28日，光大银行南阳路支行划扣元龙房地产公司保证金14487.42元（含还款本金11833.34元）用以归还杨晓培、闫晓娟不良贷款；2019年9月25日，光大银行南阳路支行划扣元龙房地产公司保证金7173.77元（含还款本金5916.67元）用以归还杨晓培、闫晓娟不良贷款。4.2019年8月7日，原告分别向被告杨晓培、闫晓娟邮寄《催告函》，被告杨晓培于2019年8月8日签收，被告闫晓娟未签收；2019年8月12日，原告向被告闫晓娟邮寄《催告函》，被告闫晓娟于2019年8月15日签收。5.原告元龙房地产公司向法庭提交《委托代理合同》、恒丰银行电子回单、发票一份，用以证明因二被告杨晓培、闫晓娟违约，原告为实现自己的合法权益支出了律师费30000元。6.涉案该房屋目前的登记信息为：豫（2019）郑州市不动产权第0171XX2号；产权人郑州元龙房地产开发有限公司（9141010066469763XP）；坐落中原区陇海西路××楼××1705；面积172.60平方米；该房产于2013年6月25日设立预售商品房预告登记，权利人为杨晓培、闫晓娟；2013年6月27日设立预售商品房抵押权登记，权利人为中国光大银行股份有限公司郑州黄河路支行；无抵押信息；2018年9月26日该房产被河南省郑州市二七区人民法院预查封；2019年6月10日该房产被河南省新密市人民法院预查封；2019年8月14日该房产被河南省郑州市管城回族区人民法院预查封。7.第三人中国光大银行股份有限公司郑州黄河路支行于2017年5月17日更名为中国光大银行股份有限公司郑州南阳路支行。本院认为，原告元龙房地产公司与二被告杨晓培、闫晓娟签订的《商品房买卖合同》，原告元龙房地产公司作为担保人与二被告杨晓培、闫晓娟、第三人光大银行南阳路支行签订的《个人贷款合同（抵押、保证）》，均是各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定行使权利履行义务。根据最高人民法院、国土资源部、建设部法发[2004]5号《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（2）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（3）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋。依据该通知第十六条第二款、第十八条的规定，预查封的效力等同于正式查封。本案《商品房买卖合同》涉及的房产已分别被河南省郑州市二七区人民法院、河南省新密市人民法院、河南省郑州市管城回族区人民法院预查封，二被告杨晓培、闫晓娟基于有效的《商品房买卖合同》所享有的债权（即房屋交付请求权和所有权移转登记请求权）被法院查封，查封的目的就是为了二被告杨晓培、闫晓娟能保有该债权，当事人就不能再通过行使合同约定的解除权解除合同，也不能通过协商一致解除合同，只有符合法律规定的解除情形，才能依法定解除合同。二被告杨晓培、闫晓娟在《商品房买卖合同》中支付购房款的义务已经履行完毕，原告元龙房地产公司收取购房款的目的已经实现。原告元龙房地产公司以二被告杨晓培、闫晓娟未按照《个人贷款合同（抵押、保证）》按时向第三人光大银行南阳路支行偿还贷款，导致第三人光大银行南阳路支行划扣原告保证金账户资金为由，主张解除《商品房买卖合同》并返还涉案房产，不符合合同的法定解除条件，故原告元龙房地产公司要求确认解除《商品房买卖合同》以及判令二被告杨晓培、闫晓娟返还涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。因《商品房买卖合同》不予解除，与此相关联的预告登记和合同信息备案手续一并不予解除。二被告杨晓培、闫晓娟因购房与第三人光大银行南阳路支行签订的《个人贷款合同（抵押、保证）》，原告元龙房地产公司为了其开发房屋的销售，自愿作为保证人承担阶段性担保责任，现因借款人未按照合同约定偿还贷款，导致原告元龙房地产公司承担了担保责任，二被告杨晓培、闫晓娟的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。光大银行南阳路支行扣划原告元龙房地产公司保证金78485.63元用以代偿二被告杨晓培、闫晓娟的贷款，原告元龙房地产公司要求二被告杨晓培、闫晓娟支付代偿款78485.63元的诉讼请求，有约定和法律依据，本院予以支持。关于原告元龙房地产公司主张的解约违约金，因《商品房买卖合同》未被确认解除，原告元龙房地产公司要求二被告杨晓培、闫晓娟按照总房款的5%支付解约违约金，不符合合同约定，没有事实根据，本院不予支持。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》是原告元龙房地产公司提供的格式化合同，《合同补充协议》第三条第6项约定原告元龙房地产公司代二被告杨晓培、闫晓娟向银行偿还贷款本息的，二被告杨晓培、闫晓娟自原告实际承担上述款项之日起，以代偿款项为基数，按日万分之五向原告元龙房地产公司支付补偿金，该约定未超出国家法律对民间借贷利率不得超过年利率24%的限定标准，本院予以支持。关于原告元龙房地产公司主张的律师费30000元，有原告提交的《委托代理合同》、银行电子回单、发票证据在案佐证，对该项请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杨晓培、闫晓娟于本判决生效之日起十日内向原告郑州元龙房地产开发有限公司支付代偿款78485.63元；二、被告杨晓培、闫晓娟于本判决生效之日起十日内向原告郑州元龙房地产开发有限公司支付补偿金5211.67元并支付以78485.63元为基数，以日万分之五为标准自2019年10月9日起计算至代偿款实际支付完毕之日止的补偿金；三、被告杨晓培、闫晓娟于本判决生效之日起十日内向原告郑州元龙房地产开发有限公司支付律师费损失30000元；四、驳回原告郑州元龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2002元（已减半收取），保全费1446元，共计3448元，由原告郑州元龙房地产开发有限公司负担1986元，由被告杨晓培、闫晓娟负担1462元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  黄国华二〇一九年十一月二十九日书记员  刘金芳