苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初6016号原告：张条条，女，1987年6月13日出生，汉族，住徐州市经济开发区。委托诉讼代理人：郑铭，江苏孚佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚信，江苏孚佑律师事务所律师。被告：徐银珍，女，1966年4月23日出生，汉族，住苏州市。委托诉讼代理人：刘炜，北京大成（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：芮雪蓉，北京大成（苏州）律师事务所实习律师。原告张条条与被告徐银珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案受理后，依法由审判员陈新雄独任审判，后因案情复杂，本案转为普通程序，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。庭审中，原告张条条的委托诉讼代理人郑铭，被告徐银珍及其委托诉讼代理人刘炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张条条向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还购房定金20000元；2、判令被告向原告支付违约金520000元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年5月4日，在苏州弘福兴家房地产经纪有限公司(下称“弘福兴家房产”)的居间下，被告徐银珍（出卖方）与原告张条条（买受方）签订《房屋买卖(居间)合同》一份，约定原告向被告购买苏州市工业园区金益新村103幢503室房屋，房屋价格为260万元。合同约定，原告需于2019年5月4日前交付购房定金2万元，此外合同还就房价款支付方式、税费承担、违约责任、争议解决等事宜进行明确约定。合同签订当日，原告即按照约定支付了定金2万元，徐银珍出具《收款收据》予以确认。根据该合同约定被告徐银珍须在2019年5月18日之前提供相应过户使用的证件并进行资金托管，但在此之前被告即已明确告知原告的配偶其不再继续出售该房屋，并要求原告取回购房定金。张条条与居间方曾多次催促被告提供相应证件并配合办理资金托管手续，但被告仍拒绝予以配合。2019年5月21日，原告委托律师致函被告，告知其在收到函件后3日内携带相关资料配合办理网签、资金托管等手续。2019年5月22日，被告已接到上述函件，但却未予理会。2019年5月27日，原告只得委托律师向被告发函解除上述合同。综上，被告的行为已构成根本违约应承担相应违约责任。原告为维护自身合法权益，遂诉讼来院。被告徐银珍答辩称：第一，涉案合同不能履行是由原告的非法行为导致的。原告为了享受首次购房首付三成的房贷优惠政策，采用了假离婚方式并签订合同，在合同签订前，原告张条条并未告知被告徐银珍有该情况，因此导致合同不能履行的过错主要在原告一方。第二，该房屋买卖合同显失公平。该合同第四条中手写“如果国家有贷款新政策出来，导致乙方不能贷款首付三成，那么甲乙双方合同取消，互不追究违约责任，而甲方还要退还乙方定金。”此约定表明原告只能首付三成购买房屋，其余房款需要进行银行贷款。而原告并不符合购房首付三成条件，该合同自始就不能履行，合同目的也是无法实现的。该条款也明显限制了被告的权利，减少了原告的义务，合同显失公平。且被告徐银珍与原告张条条在文化程度以及交易经验上都存在不对等，也导致了该合同的显失公平。第三，即使被告存在违约的行为，原告所主张的违约金也显然高于实际损失，应予以依法调整。在案涉合同签订的第二天，答辩人即向原告配偶表明了解除合同并且归还定金的意思，原告的配偶也明确表示在2019年5月18日之后就会立即着手买房，因此在如此短时间内重新购房，原告并不会受到多大实际影响，即便有损失也应该在2万元的定金范围内。综上，应当依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明的事实如下：本案所涉房屋为苏州工业园区金益新村103幢503室，产权人为被告徐银珍，房屋建筑面积为144.38平米。另外，根据被告提交的苏州工业园区拆迁私有住房现场测量表（B1），涉案房屋的安置对象除了徐银珍还有周纯质（徐银珍之子）。2019年5月4日，原告张条条（买受方、乙方）与被告徐银珍（出卖方、甲方）在弘福兴家房产公司的居间下签订了《房屋买卖（居间）合同》，该合同中列明的出卖方为徐银珍，买受方为张条条。上述《房屋买卖（居间）合同》约定徐银珍将苏州工业园区金益新村103幢503室出售给张条条，房屋建筑面积为144.38平米，房屋总价为260万元，定金金额为2万元。该合同第五条第2款约定：甲乙双方须在2019年5月18日之前提供相应原合法的(过户/贷款)证件并进行资金托管，否则视为违约。合同第六条第5款约定：甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。庭审中，双方确认，在上述合同签订后，原告张条条向被告徐银珍支付了定金2万元，后因双方对于合同的履行产生纠纷，目前2万元定金仍在被告徐银珍处。另查明，关于涉案房屋买卖纠纷的过程，被告徐银珍的陈述主要为：涉案房屋虽登记在我一个人名下，但该房屋是动迁房，我儿子周纯质也有相应份额。签完合同之后，我儿子因为听说张条条是在假离婚后购买的该房屋，所以表示不同意出售。于是合同签订的第二天，我就发短信告知了原告的原配偶，因动迁共有人不愿意出售房产，故不再出售房屋，并要求原告尽快来取回定金。原告的原配偶也明确表示将在2019年5月18日之后就会立即着手买房。诉讼中，原告张条条还提交了其原配偶与被告徐银珍于2019年5月5日的短信聊天记录，被告徐银珍对短信的真实性予以认可。在该短信中被告发送的内容包括有：“因动迁共有人不愿意出售房产，故此交易合同无效，请你速来取回定金。”另外，根据原告提交的离婚证，其与原配偶董名利已于2019年4月8日登记离婚。还查明：涉案房屋纠纷发生后，原告曾于2019年5月21日向被告发送律师函催告办理涉案房屋的资金托管手续，被告接函后未予配合。2019年5月27日原告又向被告徐银珍发送了解除涉案合同的通知。2019年5月30日，原告重新与他人签订了购房合同，另外购置了金益新村117幢503室的房屋，并于2019年9月20日办理了房屋的产权登记。此外，被告徐银珍在答辩中称原告主张的违约金过高，本院依法对其进行释明并告知其有举证证明违约金过高的相应义务，但被告徐银珍坚持不申请鉴定，因此对于涉案房屋在相应价值结点的金额未能通过鉴定方式予以确定。以上事实有《房屋买卖（居间）合同》、房屋产权证、离婚协议书、收款收据、短信记录、律师函及邮寄凭证、解除函及邮寄凭证等以及当事人庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为：原告张条条与被告徐银珍签订的《房屋买卖（居间）合同》系经居间方居间所签，内容不违反法律规定，应认定合法、有效。关于被告徐银珍辩称其与张条条相比，交易经验明显悬殊，合同内容显失公平的意见，本院认为，徐银珍本身具有完全行为能力，其对于自身的交易行为亦有明确认知，双方在合同的订立中民事地位相当，并不存在显失公平的情形，对于该抗辩意见不予认可。关于被告辩称原告存在假离婚情况应认定合同无效的意见，本院认为，原告已提供离婚材料证明其与董名利已于2019年4月8日登记离婚，该离婚行为发生于涉案房屋买卖之前，且离婚已由国家法定机关进行登记确认，并不存在违法情形，被告的该项抗辩意见，本院亦不予支持。上述《房屋买卖（居间）合同》签订后，原告张条条依约向被告徐银珍支付了定金20000元，被告徐银珍在诉讼中确认已收到该款。被告徐银珍作为房屋买卖合同的出卖方其具有确保涉案房屋能够正常交付过户的义务，但其在明知该房屋系其与儿子共同所有的前提下，仍擅自出售该共有房屋，并最终以共有人的反对为由拒绝继续交易，导致房屋买卖合同无法继续履行，被告徐银珍的上述行为已构成合同违约，应承担相应的违约责任。此外，涉案的合同因被告徐银珍拒绝继续履行，而原告也已于2019年5月27日发送解除通知，因此该合同目前已经解除，在此前提下，原告主张的返还定金20000元，有相应事实及法律依据，本院予以支持。关于原告主张的违约金，根据合同约定，违约一方需向对方支付合同总额20%的违约金，被告徐银珍抗辩称其在合同签订后已及时通知对方因共有人不同意所以无法继续履行买卖合同，因此该违约金金额明显过高应予调整。本院认为，根据法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，承上述分析应由被告徐银珍承担相应违约责任，但原告在涉案房屋买卖合同签订时，其在未明确确认房屋的共有人是否同意出售该房屋前提下，就与被告徐银珍签订了房屋买卖合同。由此可见原告自身审慎注意义务的不足也是构成房屋买卖合同最终未能履行的因素之一，其也应自担部分损失。另外，因共有人不同意出售，被告徐银珍在合同签订后，于2019年5月5日即通过短信告知原告的原配偶不同意继续履行的情况，而原告又分别于2019年5月21日、2019年5月27日发送了催告通知和解除通知，并于2019年5月30日重新购置其他房屋。综合原、被告对于合同不能继续履行的责任情况、上述各项时间节点以及原告当前支付的款项仅为定金部分等因素，再考虑涉案房屋在相应时间段的市场价格波动情况，本院酌情将被告徐银珍应向原告支付的违约金金额调整为60000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告徐银珍于本判决生效之日起十日内向原告张条条返还定金20000元并支付违约金60000元；二、驳回原告张条条的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9200元，保全费3220元，两项费用合计为12420元，由被告徐银珍负担8694元，由原告张条条负担3726元，上述款项中应由徐银珍负担部分（8694元）已由原告张条条预交，该部分本院予以退还，被告徐银珍负担部分（8694元）应于本判决生效之日起十五日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  陈新雄人民陪审员  夏泉根人民陪审员  计云倩二〇二〇年二月二十七日书 记 员  宋迎迎拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。