海南省海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2019）琼0107民初5451号   原告：陈某，男，1952年7月27日出生，汉族，住海口市。   委托诉讼代理人：康某，海南威盾律师事务所律师。   委托诉讼代理人：夏某，海南威盾律师事务所实习律师。   被告：海南省林业机械厂，住所地海口市琼山区。   法定代表人：袁某，该厂厂长。   被告：海南合荣实业开发有限公司，住所地海口市。   法定代表人：吴某，该公司董事长。   两被告共同委托诉讼代理人：周某，海南刚峰律师事务所律师。   两被告共同委托诉讼代理人：李某，海南刚峰律师事务所律师。   原告陈某与被告海南省林业机械厂（以下简称林业机械厂）、海南合荣实业开发有限公司（以下简称合荣公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人康某、夏某，两被告共同委托的诉讼代理人周某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告陈某提出诉讼请求：一、依法确认原告与被告林业机械厂签订的《集资建房协议》合法有效；二、两被告立即将海府路号海南省位于海口市林业机械厂1#904房的不动产权证书办理至原告名下；三、本案诉讼费由被告承担。   事实与理由：被告林业机械厂于2000年开始组织职工集资建造住房，房屋于2002年建成交付职工使用。因集资建房基建存在资金缺口，为筹足工程款，遂在满足本厂职工住房需求外剩余的69套房向非机械厂职工业主出售。2003年8月18日，原告与被告林业机械厂签订《集资建房协议书》（以下简称“协议”），协议约定：被告林业机械厂出土地，原告出资金共同兴建位于××路内1#楼第9层904房，建筑面积107.495㎡，公摊面积10.974㎡，合计面积118.469㎡；住房造价为每平方米667.25元，拟定总造价为79048.44元；住房建设工期为360天，起止时间以施工合同确定的时间为准；根据《林机厂集资建房管理办法》规定，以原告名义要房须以原告的名义办理房产手续，不允许私下转让本集资房指标；原告按时支付完建房款后，拥有房屋100%产权，被告林业机械厂须协助办理房屋产权证、土地证等手续。协议签订后，原告除依约足额支付了79048.44元购房款外，另支付了林业机械厂职工无需支付的41065元捐赠款，因此实际上原告是以当时的市场价格购买了该房产。   2008年7月30日，被告林业机械厂和被告合荣公司签订《产权交易合同》，将机械厂部分房屋、机械设备以及土地等资产转让给被告合荣公司，合同第七条第4款约定“自合同签订之日起一年内，被告合荣公司必须办理好林业机械厂31户职工房改证的土地证，办理197户职工集资房、69户商品房和47套铺面的房产证及土地证到业主名下”。目前，机械厂197户职工已于2014年陆续拿到房屋所有权证书，69户非职工所购商品房也于2006年将房屋所有权证书办理至被告林业机械厂名下。原告多次要求被告将其为自己办理所购买的房屋不动产权证书，但均遭到拒绝。   原告与被告林业机械厂签订的《集资建房协议》是双方真实意思表示的结果，原告按照当时房屋的市场价格支付合理对价，且双方履行了合同义务。根据《海南省高级人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见(试行)》第19条：“单位就集资合作建房与不符合集资合作建房对象和不符合经济适用住房供应条件对象所签订的单位集资合作建房出售合同而产生的纠纷，依下列情况分别处理：（1）合同签订于2007年8月7日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号，下称国务院意见）实施前，且已履行完毕的，可以认定有效；一方请求解除的，不予支持。”   综上，原告与被告林业机械厂签订的《集资建房协议》是合法有效的，且被告购房行为并非侵害机械厂职工合法权益，且已支付市场对价。两被告负有将原告所购位于海府路号海南省林业机械厂A#802房的不动产权证书办理至原告名下的义务，被告的行为已经严重侵害了原告的合法利益。   被告林业机械厂辩称，被告林业机械厂已经在验收合格后将涉案房屋交付给原告使用，并根据被告林业机械厂与被告合荣公司签订的《产权交易合同》之约定，与被告合荣公司一起积极协助职工及购房人办理房屋产权证书。2016年1月5日，被告林业机械厂向海口市住房和城乡建设局申请为原告办理涉案的房屋产权登记手续。2016年1月26日，海口市住房和城乡建设局回复认定涉案房屋为单位集资合作兴建的职工住房，必须用于解决本单位或本系统职工住房问题，不得作为商品房出售，不能直接为原告办理房屋产权登记手续。2016年9月14日，海南省政府国有资产监督管理委员会在被告林业机械厂请求下专门针对办理房产证的问题向海南省住房制度改革办公室发函，请求妥善解决遗留问题，依法合规予以办理。2016年12月19日，海南省住房制度改革办公室复函认为被告林业机械厂向外来人员出售集资兴建的职工住宅违反《海南省集资合作建房管理办法》（琼建[1999]273号）的规定，应予纠正，向符合条件的职工出售。此后，被告林业机械厂又多次向相关部门协调，但是均无法协助原告办理房屋产权过户登记手续。综上所述，原告无法取得涉案房屋的不动产权属证书是历史遗留问题，属于客观上的无法履行，并非被告林业机械厂不履行合同义务。   被告合荣公司辩称，一、在本案中，原告与被告合荣公司间不存在房屋买卖合同关系，合荣公司作为本案被告的主体不适格。   1、原告与被告合荣公司不存在任何合同关系。   从原告提交的证据《集资建房协议书》可明确证明：原告系于2003年8月18日与本案另一被告林业机械厂签订案涉购房合同，并根据该购房合同向被告缴林业机械厂纳房款，被告林业机械厂也早已将涉案房屋交付给原告居住使用。本案系因房屋买卖合同引起的纠纷，但被告合荣公司既非涉案《集资建房协议书》的当事人，也从未与原告签订上述合同，更从未从原告处收取任何购房款。故，被告合荣公司与原告间不存在任何合同权利义务关系，原告所主张的诉请与答辩人无关。   2、合荣公司作为本案被告的主体不适格。   如上所述，被告合荣公司与原告不存在合同关系。本案属于合同纠纷，不同于其他法律关系的显著特点为合同的相对性。因合同纠纷引起的案件，依据合同的相对性原则，只在合同双方当事人间产生拘束力，只有合同当事人才能享有和承担合同约定的权利义务，合同当事人一方才能基于合同约定向另一方提出请求，也只有合同当事人才具有民事诉讼主体的资格。原告与被告合荣公司不存在任何合同关系，被告合荣公司当然不是本案房屋买卖合同纠纷的当事人，因此合荣公司作为本案被告的主体不适格，更不应承担本案的任何责任。   二、原告主张被告合荣公司立即将海府路号海南省位于海口市林业机械厂1#904房的不动产权证办理至原告名下的诉请没有事实根据和法律依据。   如前所述，被告合荣公司与原告不存在任何合同关系，合荣公司作为本案被告的主体不适格。被告合荣公司于2008年7月30日与被告林业机械厂签订《产权交易合同》后便依约积极协助被告林业机械厂办理产权证书，并承担被告林业机械厂在办理产权登记过程中被告林业机械厂应支付的相关费用，协助被告林业机械厂将182套住房的产权证书办理至被告林业机械厂的职工名下。但是，海南省住房制度改革办公室与海口市住房和城乡建设局均认为本案涉案房产为单位集资合作兴建的职工住房，必须用于解决本单位或本系统职工住房问题，原告不符合购房的条件，遂不予办理房屋转移登记手续。由此可见，原告未取得涉案房屋的不动产权属证书为遗留问题，存在客观上的障碍，而非被告林业机械厂或被告合荣公司造成的，且办理涉案房产不动产权证为政府相关职能部门的职责范围，被告合荣公司无权更无法干涉或决定政府职能部门的审批工作。因此，原告主张被告合荣公司立即将位于海府路号海南省林业机械厂1#904房的不动产权证办理至原告名下的诉请没有事实根据和法律   依据，依法应予驳回。综上所述，原告将合荣公司列为本案的被告明显错误。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交《集资建房协议书》、《捐款建设厂公共设施的倡议书》、《海南省海口市资金往来专用发票》及《收据》共6张、2008年3月20日《海南日报》、《产权交易合同》及补充协议、海房字第HK122529号房所有权证、房屋所有权证、海南省海口市资金往来专用凭证2张、林苑小区收据清单9张、不动产登记信息查询情况说明、房屋登记信息表（数据关联单），被告林业机械厂海南省林业机械厂《关于恳请审批办理对外出售职工集资建房住宅和铺面房屋产权证的请示》、海口市住房和城乡建设局《关于对省林业机械厂职工集资住房和铺面房屋产权登记问题的复函》、海南省政府国有资产监督管理委员会《关于商请妥善外来人员关于恳请审批办理对外出人员购买省林业机械厂集资房及铺面房产证办理问题的函》、海南省政府国有资产监督管理委员会《关于省林业机械厂集资房及铺面房产证办理问题的复函》、海南省住房制度改革办公室《关于省林业机械厂集资房及铺面相关问题的复函》、HK122455号房屋所有权证、海口市国用（2013）第002845号国有土地使用证，被告合荣公司提交的《关于为海南省林业机械厂职工等办理房产证和土地证过户的报告2》、《关于为海南省林业机械厂职工等办理房产证和土地证过户的报告3》、《海南省地方税务局通用机打发票》、《海南省海口市资金往来（暂收、暂付）专用凭证》等证据，经本院审查，本院对上述证据的真实性予以确认。   根据本院采信的证据认定如下事实：原告非被告林业机械厂职工。2003年8月18日，原告与被告林业机械厂签订《集资建房协议书》，约定被告林业机械厂出土地，原告出资共同兴建位于海口市××路内1#楼第9层904房，建筑面积107.495㎡，公摊面积10.974㎡，合计面积118.469㎡；住房造价为每平方米667.25元，拟定总造价为79048.44元；住房建设工期为360天，起止时间以施工合同确定的时间为准；根据《林机厂集资建房管理办法》规定，以原告名义要房须以原告的名义办理房产手续，不允许私下转让集资房指标；原告按时支付完建房款后，拥有房屋100%产权，被告林业机械厂须协助办理房屋产权证、土地证等手续。该协议签订后，原告依约付清了购房款79048.44元，此外还支付了41065元捐赠款，被告林业机械厂亦将房屋交付原告，原告自2003年起居住至今。2006年2月14日，涉案房屋的房屋所有权证已办至被告林业机械厂名下，后被告林业机械厂向海口市住房和城乡建设局申请为原告办理涉案房屋产权登记手续，海口市住房和城乡建设局以涉案房屋为单位集资合作兴建的职工住房，须用于解决本单位或本系统职工住房问题，不得作为商品房出售，不能直接为原告办理房屋产权登记手续。为此，原告向法院起诉，提起本案诉讼。   2008年7月30日，被告林业机械厂和被告合荣公司签订《产权交易合同》，将机械厂部分房屋、机械设备以及土地等资产转让给被告合荣公司，合同第三条第2款第4项约定：被告合荣公司必须在竞买到上述资产之日起一年之内办理好被告林业机械厂31户职工房改房的土地证，办理197户职工集资房、69户商品房和47套铺面的房产证及土地证到业主名下。办证所需费用，需个人出资部分由个人承担，需单位出资部分由被告合荣公司承担。另查，被告合荣公司竞买的资产不含涉案房屋。   本院认为，本案争议焦点为：一、原告与被告林业机械厂签订的《集资建房协议书》是否合法有效；二、被告林业机械厂及合荣公司应否承担协助办理涉案房屋不动产权证书至原告名下的义务、   关于争议焦点一。原告与被告林业机械厂签订的《集资建房协议书》的时间为2003年8月18日，该协议签订于2007年8月7日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》实施前，该协议签定后，原告已依约向被告林业机械厂支付了全部购房款，被告林业机械厂也将涉案房屋实际交付原告居住使用至今已长达十六年之久，双方已实际履行《集资建房协议书》，该协议系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的效力性强制性规定，为合法有效合同。故原告主张《集资建房协议书》合法有效，于法有据，本院予以支持。   关于争议焦点二。原告与被告林业机械厂签订《集资建房协议书》系合法有效的，双方均依照约定全面履行自己的义务，现原告已经履行了自己全部合同义务，被告林业机械厂虽履行了房屋交付义务，但涉案房屋的产权尚未办理登记至原告名下，且现涉案房屋的产权登记在被告林业机械厂名下，故被告林业机械厂理应按照约定协助原告办理产权登记手续，原告主张被告林业机械厂履行协助办理产权证义务，有事实和法律依据，本院予以支持。虽被告合荣公司未与原告签订《集资建房协议书》，不是合同相对方，但根据两被告签订的《产权交易合同》的约定，被告合荣公司有办理被告林业机械厂31户职工房改房的土地证、197户职工集资房、69户商品房和47套铺面的房产及土地证到买房人名下的合同义务，现被告合荣公司已按照合同约定为182户职工办理房屋产权证，但仍有69户非职工所购的房屋尚未办理产权证，故被告合荣公司理应继续履行协助办理涉案房屋产权证的义务。故原告主张两被告共同协助原告将涉案房屋的产权证办至原告名下，理由成立，本院予以支持。   综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，判决如下：   一、确认原告陈某与被告海南省林业机械厂于2003年8月18日签订的《集资建房协议书》合法有效；   二、限被告海南省林业机械厂、海南合荣实业开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告云晴将海府路号海南省位于海口市林业机械厂1#904房的不动产产权证办理至原告陈某名下。   案件受理费888元，由被告海南省林业机械厂、海南合荣实业开发有限公司共同负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判员 郭 煊     二Ｏ一九年十一月四日   法官助理 蔡慧文   书记员 王梦楠   速录员 高莉瑶   附相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   《中华人民共和国物权法》   第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。