山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁11民终428号上诉人（原审被告）：芦莹，女。上诉人（原审被告）：张煜，男。以上两上诉人的委托代理人：张连民，山东天蓝律师事务所律师。以上两上诉人的委托代理人：刘长忠，山东天蓝律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田峰，男。委托代理人：翟玉强，山东律苑律师事务所律师。上诉人芦莹、张煜因与被上诉人田峰房屋买卖合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2015）东民一初字第324号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明：2004年3月1日，日照市金海建筑安装工程公司（以下简称金海公司）与日照方圆建设集团有限公司（以下简称方圆公司）签订《楼房预订协议》一份，约定由方圆公司预订金海公司在淄博路以北、菏泽路以西建设的金海苑小区1#住宅楼，交付楼房时间为2004年10月18日。2006年5月16日，金海公司取得了日照市住房委员会办公室《关于对日照市金海建筑安装工程有限责任公司职工集资合作建房的申请的批复》，内容为“你公司报来的《职工集资建房的申请》收悉。根据建住房〔2004〕77号和鲁政办发〔2004〕93号文件精神，经研究，原则同意将你单位申请的位于淄博路以北、菏泽路以西的建房纳入集资建房管理，总建筑面积12700平方米，106户，按建设成本价出售给本单位内部职工。”2007年6月19日，日照市新兴房地产开发有限公司（以下简称新兴公司）与田峰签订《金海苑小区1#住宅楼预订协议》一份，约定：1、由田峰订购金海苑小区1#楼的房屋20套。2、主房、车库、阁楼每平米的价格为2600元，储藏室每平方米1300元。3、协议签订两日内田峰支付总价款的30%，50日内付清全部价款及公共维修基金。4、新兴公司积极协调金海公司为田峰提供办理权属证书和银行贷款的各种资料，费用由田峰承担。等等。芦莹于2008年上半年购得中单元6楼东户房屋，即坐落于日照市淄博路北菏泽路西（金海建筑）001幢02单元701号的涉案房屋，并自2009年4月左右入住至今。涉案房屋于2012年4月6日取得房屋所有权证（证号为日房权证字第××号，房屋所有权人登记为芦莹），于2012年5月31日取得国有土地使用证［证号为日国用（2012）第005005号，土地使用权人登记为芦莹］。芦莹于2013年12月10日取得补办的涉案房屋的房屋所有权证一份，证号为日房权证字第××号。庭审中张煜提交了房管局登记资料中的《房屋买卖协议》一份，该协议载明金海公司将涉案房屋作价555600元售予芦莹（乙方），签订时间为2011年。田峰提供了李希存出具的证明及方圆公司、新兴公司出具的证明。另查明：金海公司于2014年向原审法院提起（2014）东民一初字第1880号民事诉讼，请求确认其与芦莹签订的买卖合同无效，原审法院于2014年9月29日作出判决，认定：2004年3月1日金海公司与方圆公司签订的《楼房预订协议》和2007年6月19日新兴公司与田峰签订《金海苑小区1#住宅楼预订协议》约定，涉案房屋系先由金海公司建设，后由方圆公司从金海公司处订购，再由田峰从新兴公司处订购，金海公司并未直接将涉案房屋出卖给芦莹，双方2011年签订的《房屋买卖协议》只是为办理房屋产权转移登记手续而出具给房管局用于转移登记的一个证明材料，实际上金海公司与芦莹之间没有实际发生交付标的物并支付价款的法律行为，双方之间并未实际发生买卖涉案房屋的事宜，故该《房屋买卖协议》并非双方之间达成的关于涉案房屋买卖的真实意思表示，不是双方之间权利义务关系的真实反映，不具备民法意义上的合同或协议性质，驳回了金海公司的诉讼请求。同时在该案的庭审笔录中，芦莹明确表明涉案房屋是其购买新兴公司的。该判决已发生法律效力。再查明：原审法院为了查明案件事实，依职权对金海公司、方圆公司、新兴公司作了调查，通过调查上述三个公司的调查笔录载明：1、涉案房屋系由金海公司开发建设后卖给了方圆公司；金海公司根据方圆公司提供的名单到房管局给办理产权证，没有单独给任何一个人办理过房产证而是整栋楼一起办理；涉案房屋系集资建房，因此没有购房发票；金海公司不给任何集资人开具收据只是给方圆公司开具收据；金海公司明确表明涉案房屋已经卖给方圆公司，该房屋与金海公司没有任何关系其也不会再主张任何权利。2、方圆公司将涉案房屋卖给了田峰而从未卖给过张煜和芦莹；方圆公司卖给田峰是每平米2600元；涉案房屋办房产证时田峰并未向方圆公司交纳上述房款而是由方圆公司垫付了上述房款；办房产证是根据田峰提供的名字办的房产证；方圆公司只收田峰交纳的卖房款，其他人的一概不收，只给田峰出收据，其他人手里没有收据；涉案房屋已经卖给了田峰，方圆公司不会就该房屋的所有权向田峰主张权利，方圆公司与田峰之间只存在债权债务关系。又查明：庭审中，芦莹、张煜主张其与田峰不存在买卖房屋的合同关系，但其并不能向法庭讲明其房屋的具体购买事实并提供证据予以证实。同时田峰将其主张的涉案房屋价格主房、阁楼由起诉时的3500元每平方米变更为按照2007年6月19日，新兴公司与田峰签订《金海苑小区1#住宅楼预订协议》约定的：主房、阁楼每平方米2600元，储藏室的价格为每平方米1300元。原审法院对芦莹进行的调查询问笔录中，芦莹亦认可主房、阁楼每平方米2600元，储藏室的价格为每平方米1300元但其不认可是购买的田峰的房屋而是购买的日照如意中介服务公司的房屋但并未向法庭提交证据予以证实。原审认定上述事实的证据有当事人陈述、调查笔录、（2014）东民一初字第1880号民事判决书等。原审法院认为：房屋买卖合同是房屋所有权人将其合法取得的房屋转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案的涉案房屋系由金海公司开发，其对该涉案房屋以原始取得的方式取得该房屋的所有权。金海公司将涉案房屋出卖给方圆公司，双方之间存在房屋买卖关系，因方圆公司已经履行完毕给付购房款的义务，因此金海公司负有将涉案房屋的所有权过户登记到方圆公司的义务。因涉案房屋在未办理产权登记前又由方圆公司委托其关联公司新兴公司卖给了田峰，因此田峰具有给付方圆公司涉案房屋购房款的义务而方圆公司负有将涉案房屋过户登记到田峰名下的义务。又因涉案房屋在未办理产权登记前又由田峰出卖给了芦莹、张煜并且金海公司和方圆公司根据田峰的要求将涉案房屋登记在芦莹名下并取得了产权证书，因此芦莹、张煜负有给付田峰房屋价款的义务。虽然芦莹、张煜主张其与田峰之间不存在买卖房屋的合同关系但其并未提供证据予以证实其交纳涉案房屋房款及购买事实的证据，并且其在（2014）东民一初字第1880号民事案件的庭审中明确表明其购买的是新兴公司的房屋，但通过新兴公司出具的证明及调查笔录来看，其购买的房屋为田峰所有，因此即使其购买的是新兴公司的房屋但芦莹、张煜并未提供证据予以证实其向新兴公司已经履行了给付购房款的义务，而且新兴公司已明确表明只有田峰才有权收取涉案房屋的房款，因此田峰主张芦莹、张煜向其交纳涉案房屋房款的主张，原审法院予以支持，对于芦莹、张煜的主张，原审法院不予支持。因本案中田峰与芦莹、张煜双方以及新兴公司与芦莹、张煜之间对涉案房屋的价款没有形成书面的价格约定，因此涉案房屋的价值应以双方最初达成买卖协议时的基础价格予以确定且根据证据举证规则，因田峰无法提供证据予以证实其与芦莹、张煜之间房屋价款的约定是每平米3500元且在庭审中明确将其变更为根据2007年6月19日，新兴公司与田峰签订《金海苑小区1#住宅楼预订协议》中约定的主房、阁楼每平方米2600元，储藏室的价格为每平方米1300元。同时芦莹、张煜亦认可主房、阁楼每平方米的价格为2600元，储藏室的价格为每平方米1300元但其不认可是购买的田峰的房屋而是购买的日照如意中介服务公司的房屋但并未向法庭提交证据予以证实。因此原审法院予以确认涉案房屋的主房、阁楼每平方米2600元，储藏室的价格为每平方米1300元。因此芦莹、张煜须给付田峰的房屋价款为主房屋163.43平方米×2600元+阁楼43.63平方米×2600元+储藏室11.01平方米×1300元=552669元。芦莹、张煜未按时给付购房款，其应承担逾期给付购房款的利息，虽然田峰主张利息的计算按照年利率8.61%，自2008年开始计算至2015年1月止，但其并未提交证据予以证实其向芦莹、张煜主张过该权利，因此对田峰主张的利息，原审法院确认为以552669元为本金，按照中国人民银行同期同种类贷款利率自起诉之日2014年12月25日起计算至本判决确定的履行期限届满日止。因张煜与芦莹系夫妻关系，因此张煜、芦莹对上述房款及利息的给付负有共同给付的责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，原审判决：一、张煜、芦莹于判决生效之日起十五日内给付田峰购房款552669元；二、张煜、芦莹于判决生效之日起十五日内给付田峰购房款利息（以552669元为本金，按照中国人民银行同期同种类贷款利率，自2014年12月25日起计算至判决确定的履行期届满之日止）；三、驳回田峰在本案的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11432元，由张煜、芦莹负担。上诉人张煜、芦莹不服原审判决，上诉称：一、原审法院对事实的认定，超出了田峰诉讼请求的范围，违反法定程序。本案为张煜、芦莹与田峰之间的房屋买卖合同纠纷，按照合同相对性的原则，张煜、芦莹与金海公司、方圆公司、新兴公司之间即使存在本案争议的权利、义务，也只能作为本案审理的辅助证据，而不应作为核心或者唯一证据。原审法院采用的推理方式违反了合同相对性的原则，将合同相对人与非合同相对人混淆在一起。原审法院不但没有要求田峰出示双方存在房屋买卖合同关系的证据，反而要求张煜、芦莹承担证明双方之间不存在房屋买卖合同关系的证据，违背了举证责任分配的原则。在事实没有查清的情况下，原审法院通过推理的方式想当然的认为张煜、芦莹应当承担付款义务，明显错误。二、原审法院适用法律不当，不应当支持田峰的诉讼请求。本案中张煜、芦莹与田峰没有直接的法律关系。按照《合同法》、《物权法》等法律原理，既然张煜、芦莹已经通过房屋登记方式获得了房屋所有权，按照所有权绝对性原则，不管房屋所有权人通过买卖、赠与还是分配等方式获得房屋，向其主张合同权利的另一方，必须提供明确的证据证明双方之间存在基于房屋的合同权利义务，并对合同中必须约定的单价、支付方式等要件予以证明，否则，应承担举证不能的法律后果。另外，张煜、芦莹与田峰根本没有签订房屋买卖合同，双方应属于其他法律关系，而非田峰主张的房屋买卖合同关系。若属房屋买卖合同关系，双方不可能不签订任何协议、不约定房屋单价、不约定房款支付时间，田峰在长达七八年的时间内没有向张煜、芦莹催款也说明田峰没有要求张煜、芦莹支付房款的事实和理由。请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。被上诉人田峰答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，原审对案件事实认定有相关证据证实，张煜、芦莹和田峰就案件事实作了充分的陈述，原审法官就案件事实所涉及的单位作了详细的调查并形成笔录，能够证实田峰的主张。请求驳回张煜、芦莹的上诉。本院经审理查明：二审中，上诉人张煜、芦莹提交了十七份房屋买卖协议，证明在以田峰名义和新兴公司签订购房合同后，田峰以张煜开办的日照如愿信息中介服务有限公司名义对外销售了以上房产。以上合同综合证明田峰与张煜、李希存三人系合伙关系，但是合同是以中介公司名义对外签订的，芦莹的父亲作为合同的一方，只有房产中介对其有合同权利，其他主体均不能向芦莹主张合同权利。以上房屋的买卖合同均是客观存在、合法有效的，均以金海公司作为卖方办理房产证。田峰仅以从新兴公司取得的相关合同权利，在物权并不存在的前提下，以并不存在的事实收回张煜、芦莹的房屋，没有任何依据的。被上诉人田峰质证认为：1、从证据形式上，证据真实性无法确定，即便上述证据真实存在，该证据在原审中既已经存在，但张煜、芦莹在原审中并未予以提交或者申请法院调取，而在二审中予以举证，从证据形式和举证期限看不应认定为新证据。2、从原审认定的事实看，上述房屋系金海公司承建，后田峰取得房屋所有权并对外销售。在（2014）东民一初字第1880号等案件中，芦莹明确陈述通过田峰购买的新兴公司的房子，与张煜、芦莹提交的同房产中介之间形成了房屋买卖合同关系相违背。张煜、芦莹主张田峰、张煜、李希存三人系合伙关系，没有证据证实，从证据内容看，张煜也仅是房屋销售合同的代办人，充其量也仅是田峰的雇佣人员。田峰取得房屋所有权后对外出售借用了房产中介的名义，由张煜等房屋中介公司人员实际操作经办，田峰已经支付了相应中介费用。本院经审理查明的其他事实和证据与原审一致。本院认为：本案涉案房屋由金海公司开发，现已登记在芦莹名下，田峰提起诉讼请求判令张煜、芦莹支付房屋价款，原审为确定田峰主张是否成立，需要查明田峰是否享有涉案房屋的相关权利，就应当对金海公司、方圆公司、新兴公司、田峰以及张煜、芦莹之间的法律关系作出认定，故原审审判程序并无不当，亦未超出田峰诉讼请求的范围。经原审查明，金海公司将涉案房屋出售给方圆公司，方圆公司委托其关联公司新兴公司出售给了田峰，方圆公司表示与田峰之间只存在债权债务关系，不主张涉案房屋的所有权。上述事实可以确定，田峰对涉案房屋享有相关权利。田峰与张煜、芦莹虽然未就涉案房屋签订买卖合同，但在原审庭审中，张煜陈述合同是以田峰的名义与新兴公司签订的，张煜作为房屋中介销售房屋。该事实从张煜、芦莹二审提交的房屋买卖协议也可以看出。因此，芦莹虽然与日照如愿信息中介服务有限公司就涉案房屋签订了买卖合同，但日照如愿信息中介服务有限公司只是代田峰销售房屋，并非涉案房屋的权利人，相关的合同权利仍应由田峰享有，田峰有权按照合同约定向张煜、芦莹主张权利。张煜在原审中主张，涉案房屋作为佣金和好处给了张煜，但未提供证据证明。芦莹亦未提供证据证明其已经履行了付款义务，故田峰主张张煜、芦莹支付房款，原审予以支持，并无不当。张煜、芦莹主张田峰、张煜、李希存三人系合伙关系，根据原审庭审及调查材料，方圆公司明确表示涉案房屋的权利人仅为田峰，张煜在原审中陈述其是房屋中介，李希存亦出具书面证明认为田峰有权对外出售房屋、收取房款，张煜、芦莹未提供充分证据证明其事实主张，对该主张本院不予采信，同时田峰、张煜、李希存之间的关系也与本案不是同一法律关系。综上，上诉人张煜、芦莹的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11432元，由上诉人张煜、芦莹负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 琳代理审判员 刘 芳代理审判员 汤 阳二〇一六年五月十七日书 记 员 赵小璐