天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初32162号原告：天津滨海新区建投房地产开发有限公司，住所地天津生态城汉北路7号增66号，统一社会信用代码91120116690671070Q。法定代表人：万福铎，董事长。委托诉讼代理人：岳爱民，北京德恒（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘达，北京德恒（天津）律师事务所律师。被告：天津禄鑫建筑安装工程有限公司，住所地天津市宁河区经济开发区津芦南线9号，统一社会信用代码91120221735473511M。法定代表人：王金旺，经理。委托诉讼代理人：张喆吉，天津禄鑫建筑安装工程有限公司职员。委托诉讼代理人：韩宇祥，天津辩正律师事务所律师。原告天津滨海新区建投房地产开发有限公司（以下简称建投公司）与被告天津禄鑫建筑安装工程有限公司（以下简称禄鑫公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建投公司的委托诉讼代理人岳爱民、刘达，被告禄鑫公司的委托诉讼代理人张喆吉、韩宇祥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建投公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2010年10月15日签订的《土地租赁合同》；2、判令被告立即拆除租赁土地范围内建筑设施设备，恢复土地原状并向原告归还租赁土地；3、判令被告向原告支付自2018年10月16日至实际撤场之日的土地占用费用125000元（暂计至2019年8月16日，按照每年150000元计算）；4、判令被告向原告支付违约赔偿金2250000元；5、请求判令被告承担本案案件受理费、保全费及保全担保费等全部诉讼费用。事实及理由：2010年10月15日，原、被告双方签订《土地租赁合同》，合同约定被告租赁原告150亩（100000平方米）土地，租赁用途为建设环保型搅拌站，租赁年限为15年，即2010年10月15日至2025年10月15日，土地租赁价格为1000元/亩/年，年租金总额150000元。且合同约定租赁土地仅适用于被告建设环保型搅拌站并合法经营，不得对租赁土地进行转租和其他违法活动，否则原告有权解除合同。合同签订后，原告依约向被告提供了租赁土地，但被告在未经原告同意的情况下对部分租赁土地进行了转租，并建设了大量永久性的违章建筑。且自2017年1月被告未能获得行政主管部门临时建设用地的批准文件，涉嫌违法用地。因被告严重的违法和违约行为，原告于2017年8月3日向被告发出《合同解除通知函》，但被告签收后一直未向原告归还土地，故成讼。被告禄鑫公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，理由：双方订立的租赁合同合法有效，合同订立后我方按照合同约定履行了应该承担的义务，在合同整个履行期间我方没有违约行为，不存在建造违章建筑也不存在转租的情况，因此我方不同意解除合同，也不同意承担违约赔偿金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：建投公司原名称天津滨海黄港实业有限公司（以下简称黄港公司），2010年10月15日，黄港公司（甲方）与禄鑫公司（乙方）签订《土地租赁合同》，约定面积150亩（100000平方米），租赁年限15年，即2010年10月15日到2025年10月15日，第二条约定租金每亩地租金1000元/年，150亩地年租金总额150000元，交付方式为本合同签订后三日内一次性交付第一年租金，从第二年开始每年10月15日前一次性交纳次年度租金；第三条约定甲方只负责提供上述面积的土地，乙方在建设搅拌站过程中的相关事宜由乙方自行解决…在土地租赁期限内，甲方有协调所租赁土地周边单位及个人关系的义务，保证乙方生产经营的顺利进行；第四条约定乙方只有在该租赁土地建设环保型搅拌站并合法经营的权利，不得进行其他形式的经营活动或将土地挪作他用；第六条第1项约定乙方延迟交付租金达一个月以上时，甲方有权解除本合同，同时乙方除应向甲方交足应交租金外，另行支付年租金20%的违约金；第2项约定未经甲方书面同意，乙方将土地转租第三方的，甲方有权解除本合同，同时乙方应将转租收益交付甲方，作为乙方违约补偿；第3条约定乙方在出租土地内进行违法活动的，甲方有权解除本合同，乙方除应自行承担违法责任外，还应向甲方另外支付合同租金总额作为给予甲方的赔偿。天津滨海新区建设投资集团有限公司为坐落于滨海新区塘沽唐津高速以东、黄港二库以南，权利性质为整理储备，用途为其他草地，面积分别为831248.2平方米、379580.8平方米的土地使用权人。原告建投公司是天津滨海新区建投投资集团有限公司的全资子公司。上述租赁合同签订后，原、被告共同向行政主管部门申请办理临时用地手续，2011年9月5日，天津市滨海新区规划和国土资源管理局（以下简称天津市滨海新区规国局）作出回复，同意禄鑫公司在北塘水库西侧、西中环以东、杨北公路以北，利用滨海新区建设投资集团有限公司用地建设环保型全封闭临时混凝土搅拌站一座等内容；后向禄鑫公司颁发建设用地批准书，载明有效期自2012年12月至2014年12月，到期后项目延期至2017年1月。2016年12月1日天津市滨海新区规划和国土资源管理局向禄鑫公司颁发建设项目选址意见书，载明天津禄鑫建筑安装工程有限公司临时搅拌站项目符合城乡规划要求。另查，天津市滨海新区规划和国土资源管理局于2015年8月7日作出滨海规国执字（2015）061号行政决定，认定禄鑫公司未经土地行政主管部门批准，擅自占用天津市滨海新区津秦高铁东侧、北塘水库西侧黄港区域土地50128.40平方米（合75.18亩）硬化地面并建设房屋9所，违法建筑物面积2873.15平方米，责令禄鑫公司退还非法占用的土地，限15日内拆除在非法占用的土地上新建的建筑物及其他设施，恢复土地原状，期满后禄鑫公司并未履行上述义务。滨海新区规国局于2016年3月2日向本院申请强制执行，本院于2016年3月7日作出（2016）津0116行审20006号行政裁定书，裁定对滨海新区规国局作出的滨海规国执字（2015）061号行政决定准予强制执行，由天津市滨海新区人民政府组织实施。本案中，原告提交了天津市规划和自然资源局滨海新区分局出具的通知单，载明禄鑫公司搅拌站（涉及图斑3宗、面积65.7亩）未拆除清理到位。诉讼中，禄鑫公司同意该65.7亩土地租赁关系解除，将该部分土地恢复原状后交还建投公司，但是对于剩余的租赁土地要求继续履行合同，并自愿继续按150000元/年的标准支付租金。另，原、被告当庭确认禄鑫公司已将65.7亩土地恢复原状，但尚在被告控制之下。再查，在租赁合同履行期间，禄鑫公司曾私设加油站，后应建投公司要求进行了整改拆除。建投公司提供的2017年所摄照片显示租赁场地有关于“港通公司”、“南通五建建设工程有限公司”、“天津重科”等标识，禄鑫公司对照片真实性认可，但不认可存在转租行为，对加盖的天津禄鑫建筑安装工程有限公司办公室专用章持有异议，认为禄鑫公司并无该印章。原告尚提交了2017年8月3日《合同解除通知函》一份，内容主要为发现禄鑫公司存在转租和私设加油站的行为，构成根本违约，要求解除合同，撤走在租赁土地安装的各项设备设施，并返还租赁土地。该通知函上有“张喆吉（刘晓虹代）”的签字，并加盖上述天津禄鑫建筑安装工程有限公司办公室专用章，禄鑫公司否认收到了该解除通知函。2017年11月14日，建投公司向禄鑫公司开具增值税专用发票，载明房屋租赁费150000元，备注2017年10月15日至2018年10月14日租费。禄鑫公司后于2018年10月11日、2019年10月16日支付次年度租金，建投公司未收取。2019年11月15日，本院组织双方至租赁场地进行勘验，未发现转租事宜。本院认为，原、被告签订的《土地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为该《土地租赁合同》是否应予解除。根据双方陈述及现场勘验，案涉租赁场地分为两部分使用，一部分为存放集装箱、扣件等物品区域（该部分面积经双方确认为天津市规划和自然资源局滨海新区分局要求拆除退还的65.7亩），另一部分为搅拌站生产经营区域。对于上述65.7亩土地，禄鑫公司同意解除租赁关系、恢复土地原状后交还建投公司，本院照准。关于剩余租赁物即搅拌站生产经营区域所涉合同是否应解除，原告认为被告存在转租，根据原告提交的2017年所摄照片，确实可反映在租赁场地存在其他公司的标识，禄鑫公司未作出合理解释，原告据此主张禄鑫公司曾经存在转租行为本院予以采信，但是建投公司在知晓上述转租行为后，又继续收取被告交纳的租金，应视为租赁关系仍然延续。原告虽辩称收取的是占用费并非租金，但在其向被告开具的增值税专用发票中明确标注为2017年10月15日至2018年10月14日租费，本案中，原告未再提供其他证据证明被告此后仍然存在转租情况，本院组织双方勘验现场亦未发现转租，因此，原告据此要求解除合同，本院难以支持；关于原告认为被告存在相关用地申请、建筑物建造等行政审批手续不齐全的违法行为，符合合同关于“乙方在出租土地内进行违法活动的，甲方有权解除本合同”的约定，但综观租赁合同并未对“违法活动”给予界定，按照社会一般认知，应理解为承租人违反强制性法律规定导致合同目的无法达至的情形，显然本案并不属于该种情况。结合被告所提交的证据，搅拌站所在土地部分在此前办理了临时用地以及建设项目选址手续，虽然临时用地手续业已到期，但是原告未能提供充分证据证明该地块已无法办理相关用地手续，不具备客观履行条件。综上，结合在案全部证据，对于搅拌站所在区域部分，暂不宜由本院直接判令解除，原、被告双方应相互配合办理关于搅拌站生产办公经营的相关手续，如果出现其他情况导致合同确已无法继续履行，当事人双方均可据证另行主张相关权利。同时，本案对该部分租赁合同暂不予解除的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。关于原告主张的土地占用费用，被告同意继续按150000元/年标准支付，本院照准，结合原告诉请，对于2018年10月16日起至起诉之日止的租金，予以支持，对于此后发生的租金，因租赁合同尚未解除，当事人可协商解决或另行主张。关于原告主张的违约金，由于被告确实曾经存在私设加油站、转租等违约行为，但是鉴于原告未能举证证明被告的转租收益，本院酌情确定被告应给付原告相当于一年租金标准的违约金150000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告天津滨海新区建投房地产开发有限公司与被告天津禄鑫建筑安装工程有限公司关于天津市滨海新区津秦高铁东侧、北塘水库西侧黄港区域面积65.7亩（详见附图）的土地租赁关系；二、被告天津禄鑫建筑安装工程有限公司于本判决生效之日起十日内将位于天津市滨海新区津秦高铁东侧、北塘水库西侧黄港区域面积65.7亩的土地恢复原状，交还原告天津滨海新区建投房地产开发有限公司；三、被告天津禄鑫建筑安装工程有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告天津滨海新区建投房地产开发有限公司自2018年10月16日起至2019年9月2日止，按150000元/年计算的租金；四、被告天津禄鑫建筑安装工程有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告天津滨海新区建投房地产开发有限公司违约金150000元；五、驳回原告天津滨海新区建投房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25800元（原告已预交至本院），由原告负担18000元，由被告负担7800元（于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  刘紫琪审 判 员  赵志富人民陪审员  王焕萍二〇二〇年五月二十一日书 记 员  张丽新