山东省单县人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁1722民初1036号原告霍玉华，女，1988年6月10日出生，汉族。委托代理人霍玉梅，女，1986年1月25日出生，汉族。被告单县亿隆（北京）房地产开发有限公司。住所地：单县经济开发区仟山公园对过。法定代表人：时念洋，董事长。委托代理人王平生，山东荣清律师事务所律师。委托代理人徐栋，山东荣清律师事务所律师原告霍玉华与被告单县亿隆（北京）房地产开发有限公司（以下简称单县亿隆公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年2月22日受理后，依法适用简易程序，于2016年3月28日、5月3日二次公开开庭审理了本案。原告委托代理人霍玉梅，被告委托代理人王平生、徐栋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告霍玉华诉称，2014年8月26日，原、被告就“时代广场”位于单县舜师东路南侧29号楼2单元702室房产签订了《商品房买卖合同》，后原告按照合同约定支付了全部房款415166.00元。被告并未按合同约定时间2015年6月30日前经综合验收合格的商品房交付原告，因房屋至今未能综合验收合格，被告已构成逾期交房违约。为维护其合法权益，请求依法判决：1、被告支付原告自2015年7月1日起至2016年2月29日逾期交房违约金20260元，直至涉案房屋综合验收合格后且符合国家相关规定交付涉案房屋之日止的违约金；2、被告提供办理房屋权属登记所需的有关手续及配合协助原告办理房屋权属证；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告撤回其第二项诉讼请求，本院依法准许。被告单县亿隆公司辩称，涉案房产已经交付，被告不存在违约行为，依法不应当承担违约责任，请求驳回原告的诉讼请求。。经审理查明，当事人对以下事实无异议：原、被告对签订的《商品房买卖合同》和原告已支付被告购房款415166元的事实无异议，双方均要求继续履行合同。当事人对下列事实有异议：被告是否存在违约行为，是否应当支付原告逾期交房违约金20260元，直至实际交付涉案商品房之日止。原告为支持其诉讼主张提供如下证据：1、2014年8月26日，原被告签订的《商品房买卖合同》载明：（1）、该合同约定原告购买被告开发的位于单县舜师东路南侧“时代广场”第29号楼2单元7层702号房屋，建筑面积106.48平方米，总金额人民币415166元。（2）、被告应于2015年6月30日前将经综合验收合格的房屋交付原告。（3）、被告逾期交房超过90日，应按照原告已交付房款万分之二支付违约金，自2015年7月1日至实际交付之日止。2、7503551收据、7503508收据、7523634收据、7501663收据，证明原告按照合同约定缴纳了全部购房款415166元。3、2016.2.25日山东省济南市中级人民法院判例，证明案号（2015）济民一终字第1140号民事判决书案情与原告案情相同，原告的诉讼请求应得到支持的成功判例。原告对上述证据解释，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定:“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”第十八条规定定:“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收:（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体性房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。”《山东省城市房地产开发经营管理条例》第三十四条规定:开发项目竣工后，开发企业必须进行项目综合验收。分期开发的项目，开发企业可以进行分期验收。山东省住房和城乡建设厅发布的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》第四条规定:房地产开发项目竣工后，开发企业应组织相关部门和单位进行综合验收，对符合条件的，相关部门和单位应出具相应的竣工验收合格证明。分期开发的项目，可以分期综合验收。根据以上法律、行政法规、地方性法规及办法，商品房交付的验收合格应以开发商是否经当地建设管理机构完成综合验收，并取得《竣工验收备案证》为最低标准，因为该备案证的取得，意味着涉案房屋经过验收得到了当地建设管理机构的认可，获得了法律上的效力。本案中，涉案房屋至今未经综合验收取得备案，故亿隆公司未依法履行交付房屋的义务，应当承担逾期违约责任。涉案《商品房买卖合同》第8条约定，商品房验收合格是指取得国家相关行政机关竣工验收备案证为最低标准，只有在取得该证书后，视为该处商品房得到了当地建设管理机关的认可，并获得了法律上的效力。故此处的商品房验收合格是指综合验收合格并取得竣工备案登记证。按照《商品房买卖合同》第9条第1款第2项的规定：……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八规定的最后交房交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不大于第（1）项中的比率的违约金。按合同约定违约金自2015年7月1日暂计算至2016年2月29日，共计243天计付，逾期交房违约金为：415166元（房款数）×万分之2/日×243（逾期天数）。被告质证认为：《城市住宅小区综合验收管理办法》对商品房验收合格和商品房综合验收合格做了明确区分并规定了不同的条件，另外原告提交的商品房买卖合同约定的是验收合格而非综合验收合格。在国务院2004年5月19日发布的《关于第三批取消和调整行政审批事项的决定》中已经将综合验收的强制性条件废除，依当事人约定为准。2015年7月31日原告向被告出具的文件签收单（该文件签收单中分列了14项书面材料），现提交其中的3项，这些材料可以证明被告已将验收合格的商品房交付原告，同时可以证明业主已经收到了列表中14项书面材料。被告单县亿隆公司为证明其辩驳理由成立提供如下证据：《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》载明，工程竣工验收报告是由建设单位组织验收，并制作工程验收报告，同时向工程所在地建设主管部门备案。第一组证据是建设工程竣工验收记录表（含竣工验收报告）、建筑工程施工许可证、建设工程施工图设计文件审查合格书、竣工验收备案表。证明涉案商品房经验收合格，并依法向有关单位进行备案。第二组证据，业主资料卡、准住证明载明，交房时间2015年7月31日；文件签收单证明签收如下文件（1、物业重要事宜告知书。2、装修登记表载明装修时间2015年9月23日。3、装修许可证存根。4、房屋装修前验收确认单。5、业主装饰装修注意事项。6、时代广场装修施工消防治安责任保证书。7、装修管理服务协议）。上述证据证明2015年7月31日被告将涉案商品房交付原告的事实。第三组证，《土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》时间2014年1月17日。《建设工程施工许可证》、竣工验收备案表载明：工程名称单县时代广场二期B组团29号，经勘验、设计、施工、监理、建设五单位验收合格，验收时间2015年11月13日。证明涉案商品房办理房产证应当由出卖人提供的材料，已依法报产权登记机关备案。第四组证据《商品房买卖合同》第八条约定交付方式为该商品房经验收合格进行交付，并非约定综合验收合格再交付。该约定不违反相关法律的强制性规定，合法有效。同时证明该商品房已依法办理网签手续并备案。被告对上述证据解释，涉案商品房于2014年1月17日由单县房地产管理局颁发《菏泽市商品房预售许可证》，2014年9月25日，原、被告签订涉案《商品房买卖合同》并进行网签，2015年7月31日被告将涉案商品房交付原告并办理交接手续。原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、该商品房经验收合格。2、……5、……。”原告质证认为：对建设工程竣工验收记录表（含竣工验收报告）真实性无异议，对证明事项有异议，该份证据体现的工程地址为单县南园路以北、景观路东侧，与被告所提供的建筑工程施工许可证标注的施工地址单县舜师东路南侧不一致。该份证据并不能证明涉案合同所标明的工程地。该份证据体现的竣工验收时间为2015年11月13日，而涉案合同约定的交房日期为2015年6月30日。对建筑工程施工许可证、建设工程施工图设计文件审查合格书、竣工验收备案表真实性无异议，质证意见同对建设工程竣工验收记录表的质证意见。被告提供的该组证据是办理建设工程竣工验收备案证书的所需的部分材料，而被告并未提供建设工程验收备案证书仅提供监理单位、建设单位、施工单位所提供的材料并不能证明该房屋具备了法定交付条件。故，对该组证据的证明事项不予认可。对第二组证据的真实性无异议。对证明事项有异议，该组证据并不能免除被告交付竣工验收合格的房屋法定义务。对第三组证据的真实性无异议。对证明事项有异议，该组证据并不能证明其与履行了法定的办理房产证的义务。办理房屋产权登记所需的必备条件房屋经综合竣工验收合格并取得相应的权利证书。对该份证据的证明事项不予认可，被告并未提供该份证据。对《商品房买卖合同》真实性无异议，对证明事项不予认可，商品房经综合竣工验收合格是法律强制性规定。即便未取得综合验收合格也应当取得竣工验收备案证书，其是房屋交付法定的最低标准。而被告既没有达到法定的最低交付标准也没有取得综合竣工验收。故被告逾期交房应当承担逾期交付的违约金。根据前述证据，本院经审理确认以下法律事实涉案商品房于2014年1月17日由单县房地产管理局颁发《菏泽市商品房预售许可证》，2014年9月25日，原、被告签订涉案《商品房买卖合同》并进行网签。2015年7月31日，被告将涉案商品房交付原告，同年9月23日原告对涉案商品房进行装修。2015年11月13日经勘验、设计、施工、监理、建设五单位对涉案商品房进行验收合格和竣工验收备案表。本案争执焦点：1、涉案商品房是否实际交付的问题；2、原告请求被告支付逾期交房违约金20260元直至实际交付涉案商品房之日止的违约金是否合法有据的问题。焦点一，本院认为：《商品房销售管理办法》（以下简称《管理办法》）第六条规定：“商品房预售实行预售许可制度。……。”原告举证的《商品房预售许可证》颁证时间2014年1月17日，而原、被告签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）的时间为同年9月25日，故对原、被告签订的《合同》为有效合同。《合同》第八条约定出卖人应当在2015年6月30日前，将具备第一项规定“该商品房经验收合格”交付买受人。2015年7月31日被告将涉案商品房交付原告并办理了交接手续，后原告对交付的商品房进行装修。故对被告将涉案商品房实际交付原告霍玉华并使用的事实予以确认。焦点二，本院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》）第二十七条：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”中华人民共和国国务院《城市房地产开发管理条例》（以下简称《管理条例》）第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。……。”根据上述规定，2015年7月31日被告将涉案商品房已实际履行交付义务，在交接时原告未提出异议，后原告对所接收的涉案房产进行装修。2015年11月13日经勘验、设计、施工、监理、建设五单位进行验收合格及竣工验收备案表。故对被告履行交付义务和涉案商品房经验收合格并备案的事实予以认定。《管理办法》第三十条：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。……。”根据上述规定，并结合《合同》第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列1方式处理：1、按逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.5的违约金，合同继续履行。故对原告霍玉华请求被告单县亿隆公司支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。违约时间自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止共计31天，其违约金为643.51元【〔（415166.00（元）×0.00005%（0.5/日万）×31（天）】。原告霍玉华请求被告支付违约金20260.00元直至实际交付涉案商品房之日止，其超出部分，本院不予支持。原告诉称涉案商品房至今未能综合验收合格不具备法定和《合同》约定的交房条件，涉案《合同》第八条第一项约定“该商品房经验收合格”并未约定进行综合验收，故对原告霍玉华以涉案商品房没有进行综合验收不能交付使用的诉讼主张无事实依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《城市房地产开发管理条例》第十七条，《商品房销售管理办法》第六条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条，判决如下：被告单县亿隆（北京）房地产开发有限公司诉于本判决生效之日起十日内支付原告霍玉华违约金643.51元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费307元，减半收取153.5元，由原告霍玉华负担148元，被告单县亿隆（北京）房地产开发有限公司负担5.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  丁继华二〇一六年五月五日书记员  朱 颖