上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第16075号原告上海鹿新投资发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人高惠明，总经理。委托代理人冯羚，女。被告上海贤名建筑工程有限公司，住所地上海市浦东新新区。法定代表人李月香，总经理。被告上海鸿嘉建设工程有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人李月香，总经理。被告李月香，女，1972年10月15日生，汉族，住江西省上饶市。被告刘百发，男，1973年9月10日生，汉族，住江西省上饶市。上列四被告共同委托代理人李巧民，上海海汇律师事务所律师。原告上海鹿新投资发展有限公司诉被告上海贤名建筑工程有限公司、上海鸿嘉建设工程有限公司、李月香、刘百发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月28日受理后，依法适用简易程序，于2015年6月4日公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序，于2016年3月14日公开开庭进行了审理。原告上海鹿新投资发展有限公司的委托代理人冯羚，被告上海贤名建筑工程有限公司(以下简称贤名公司)、上海鸿嘉建设工程有限公司(以下简称鸿嘉公司)、李月香、刘百发的共同委托代理人李巧民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海鹿新投资发展有限公司诉称，2011年1月14日，原告与被告贤名公司签订房屋租赁合同一份，约定原告将位于上海市浦东新区川沙新镇六灶社区南六公路爱家华城商铺A区前排(2、4、6、8、10、12、14、16、18、20、22、28、30、32)共14开间商铺及后排(26弄1-18号)共18开间商铺，总计32间商铺用房(总面积约5300.84平方米)出租给被告贤名公司使用，其余三被告作为连带责任担保人，与原告共同签订了合同，租赁期限自2011年1月14日至2025年12月31日止，第二年的年租金标准为人民币(以下币种相同)XXXXXXX元，每年递增6%，免除2011年12月31日前的租金。后原告依约交房，但被告无故欠租，故原告曾于2013年起诉至法院，经调解被告才支付了部分租金，并承诺之后按约支付，原告遂撤诉，但被告之后却又分文未付，故原告起诉要求：1、判令解除双方之间的租赁合同；2、判令被告迁出商铺；3、判令被告贤名公司支付拖欠房租暂定3,387,105元，自2012年1月1日付至实际迁出日，其中2012年年租金标准是1,160,884元，2013年租金标准1,230,537元，2014年年租金标准1,304,369元，2015年年租金标准1,382,631元。4、被告鸿嘉公司、李月香、刘百发承担连带清偿责任。被告贤名公司、鸿嘉公司、李月香、刘百发辩称，被告承租的系争房屋权利人是爱家公司，且该房屋无有效产证，导致被告在装修后无法办理相关证照，原定的宾馆也无法营业。另外，原、被告之间曾另有协议，约定原告应向被告支付相应的管理费，该管理费与房屋租金可抵扣，故原、被告双方应进行结算，以确定租金支付情况。故不同意原告的所有诉讼请求。经审理查明：系争房屋系由案外人上海爱家实业有限公司承建的配套商品房，由上海市浦东新区六灶镇人民政府(原上海市南汇区大团镇人民政府)回购后委托原告管理。2011年1月14日，原告(出租人)与被告贤名公司(承租人)、鸿嘉公司(承租人之连带责任担保人)、刘百发(承租人之连带责任担保人)、李月香(承租人之连带责任担保人)签订房屋租赁合同书一份，约定原告将其所有的位于上海市浦东新区六灶镇南六公路爱家华城商铺A区前排(2、4、6、8、10、12、14、16、18、20、22、28、30、32)共14开间商铺及后排(26弄1-18号)共18间商铺，总计32间商铺用房，房屋建筑面积为5300.84平方米出租给被告贤名公司使用，租赁期限自2011年1月14日至2025年12月31日止。租赁房屋用途为商业用途。双方合同第4条租金标准及租金总金额约定：租赁房屋的租金标准为第二年(2012年1月1日至2012年12月31日)0.60元/平方米/天，总租金为1,160,884元。每年租金以复利形式递增6%至租期结束，即第三年的总租金为1,230,537元，第四年的总租金为1,304,369元，第五年的总租金为1,382,631元，第六年的总租金为1,465,589元，第七年的总租金为1,553,525元，第八年的总租金为1,646,736元，第九年的总租金为1,745,540元……出租人考虑到承租人在装修期间与试营业期，故自2011年1月起至2011年12月31日期间(第一年租赁期间)免收乙方租金。双方合同第5条租金支付约定：租金先付后用，本合同签订之日，承租人应向出租人支付租赁期第二年2012年1月1日至2012年12月31日的租金，共计1,160,884元。2012年10月30日前，承租人应向出租人支付租赁第三年2013年1月1日至2013年12月31日的租金……以此类推，在每年的10月30日前支付下一年度的租金。合同第6条租赁保证金、物业管理费约定：本合同签署之日，承租人须按照本合同约定的租金金额向出租人支付相当于3个月租金的房屋租赁保证金，具体金额为290,221元整。合同第7条约定：承租人不得擅自在该房屋内进行工商注册登记，承租人未经出租人书面同意不得在租赁的全部或部分房屋内进行工商登记，否则出租人有权解除本合同，收回全部租赁房屋，没收承租人的全部保证金并有权要求承租人支付该年度60个月的租金作为违约金。合同第9条本合同解除或终止后承租人投入的装修设施、设备等归属：本合同解除或终止后，承租人投入的装修设施、设备等全部投入(在租赁房屋内的所有设施物品)均归出租人所有，出租人不对承租人进行任何补偿或对承租人已投入的装修设施、设备作任何补偿。合同第13条承租人之连带责任担保人约定：由鸿嘉公司、李月香、刘百发担任本合同承租人之连带担保人，若发生承租人违约或不按合同约定履行合同的情况，则由担保人连带承担承租人应向出租人或有关部门支付的房屋租金、违约金、赔偿金、承租人逾期不迁出或交付房屋的房屋占用费、水费、电费、取暖费、电话费、电视收视费、网络通讯费、经营活动和日常生活所发生的所有费用等全部应由承租人承担的费用。合同附件一租赁通用条款第14条合同的解除约定：14.4承租人有下列情形之一的，出租人有权单方解除本合同，收回全部租赁房屋，没收承租人的全部保证金并有权要求承租人支付该年度36个月的租金作为违约金。14.4.1迟延支付租金、保证金或本租赁通用条款第8条约定应由承租人缴纳的其他费用(水费、电费、取暖费、电话费、电视收视费、网络通讯费、物业管理费及承租人日常经营活动及生活所发生的费用)超过30日的。第15条违约责任约定：15.2承租人未按本合同约定时间向出租人支付房屋租金的，每逾期一日应按应付未付金额的千分之五向出租人支付违约金。逾期30日以上的，出租人有权解除合同并按本通用条款第14条追究承租人违约责任。之后，被告未能支付租金、保证金等费用。2013年8月27日，本案原告起诉来院，要求解除与本案被告之间关于系争房屋的租赁合同并支付欠租等，后撤诉。2013年9月6日，李月香向原告支付租金1,041,445元。本案在第一次开庭中，被告认为系争房屋系无证房屋，原告予以认可，被告申请对其装修损失进行评估并要求原告赔偿。上海大华工程造价咨询有限公司于2016年1月11日出具鉴定意见书，涉案的土建工程、水电工程、空调安装工程、消防安装工程等的造价为5,078,271元。评估费用145,100元由原告预付。第二次庭审时，原告提供了相关证据，证明系争房屋系由案外人上海爱家实业有限公司承建的配套商品房，由上海市浦东新区六灶镇人民政府(原上海市南汇区大团镇人民政府)回购所得。以上事实由原、被告提供的房屋租赁合同、入账通知书、房地产登记簿、批复、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程竣工验收备案证书、建设工程竣工规划验收合格证、(2008)沪高民一(民)终字第37号民事判决书及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，原、被告之间的租赁合同，系双方真实意思表示，于法不悖，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。被告贤名公司已使用系争房屋，但未能按约支付租金，已违反双方合同约定，构成违约，原告据此要求解除双方合同，于法不悖，本院予以支持。合同解除后，被告贤名公司已无继续使用房屋的合同及法律依据，理应将房屋返还给原告，并支付所欠的房屋租金及使用费。被告称因原告提供的房屋无产证导致其无法进行工商登记注册，不符合双方合同约定，本院不予采信；被告称其与原告另有口头约定以管理费抵扣租金，遭原告否认，被告提供的证据不足以证明其主张，本院难以采信；根据合同约定，本合同解除或终止后，承租人投入的装修设施、设备等全部投入(在租赁房屋内的所有设施物品)均归出租人所有，出租人不对承租人进行任何补偿或对承租人已投入的装修设施、设备作任何补偿，现被告要求原告赔偿装修等损失，不符合上述约定，本院难以支持。原告要求被告鸿嘉公司、李月香、刘百发承担连带清偿责任，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告上海鹿新投资发展有限公司与被告上海贤名建筑工程有限公司、上海鸿嘉建设工程有限公司、李月香、刘百发于2011年1月14日签订的关于上海市浦东新区六灶镇南六公路爱家华城商铺A区前排(2、4、6、8、10、12、14、16、18、20、22、28、30、32)共14开间商铺及后排(26弄1-18号)共18间商铺的房屋租赁合同书；二、被告上海贤名建筑工程有限公司应于本判决生效之日起十五日内自上海市浦东新区六灶镇南六公路爱家华城商铺A区前排(2、4、6、8、10、12、14、16、18、20、22、28、30、32)共14开间商铺及后排(26弄1-18号)共18间商铺中内迁出，并将上述房屋返还给原告上海鹿新投资发展有限公司；三、被告上海贤名建筑工程有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告上海鹿新投资发展有限公司自2012年1月1日起至迁出之日止的租金及使用费(其中2012年1月1日至12月31日的标准为每年1,160,884元，2013年1月1日至12月31日的标准为1,230,537元，2014年1月1日至12月31日的标准为1,304,369元，2015年1月1日至12月31日的标准为1,382,631元，2016年1月1日至实际返还房屋之日止的标准为1,465,589元，并应扣除被告已支付的租金XXXXXXX元)；四、被告上海鸿嘉建设工程有限公司、李月香、刘百发对上述第三条主文中被告上海贤名建筑工程有限公司的义务承担连带清偿责任。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33,896元，评估费145,100元，由原告上海鹿新投资发展有限公司承担145,100元，被告上海贤名建筑工程有限公司、上海鸿嘉建设工程有限公司、李月香、刘百发承担33,896元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁审 判 员  杨晓云人民陪审员  梅丽华二〇一六年四月七日书 记 员  陈佳琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》?第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条?合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。