江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初6633号原告：陈连新，男，1968年7月19日出生，汉族，住安徽省歙县。原告：汪逢翠，女，1972年2月25日出生，汉族，住安徽省歙县。原告方共同委托诉讼代理人：周雅玲、许欢（实习），江苏大昶律师事务所律师。被告：金梁，男，1982年5月4日出生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。被告：王慧萍，女，1987年8月7日出生，汉族，住江苏省阜宁县。第三人：徐家林，男，1958年9月20日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。第三人：徐美华，女，1981年11月4日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告陈连新、原告汪逢翠与被告金梁、被告王慧萍、第三人徐家林、第三人徐美华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员黄坚独任审判。本案于2019年11月4日公开开庭进行了审理。原告陈连新、原告汪逢翠的共同委托诉讼代理人周雅玲，被告金梁、被告王慧萍到庭参加诉讼，第三人徐家林、第三人徐美华经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告陈连新、原告汪逢翠向本院提出诉讼请求：1、请求判决二被告协助二原告办理苏州市相城区元和街道御苑家园123幢205室不动产权证变更登记手续；二、请求判决本案诉讼费由二被告承担。审理中，原告增加一项诉讼请求，请求要求确认原告陈连新与被告金梁之间的《房屋买卖（置换）合同》合法有效，并继续履行。原告主张的事实与理由：2010年4月7日，被告金梁委托第三人徐家林，通过苏州市新意房产信息咨询服务有限公司(已注销)出售苏州市相城区元和街道御苑家园123幢205室房屋。2010年4月8日，原告陈连新与被告金梁签订了一份《房屋买卖（置换）合同》，约定原告陈连新购买苏州市相城区元和街道御苑家园123幢205室房屋，房屋总价600000元整。被告金梁于2010年4月将涉案房屋交付给两原告并由两原告居住至今。原告陈连新依约向被告金梁及其委托代理人徐家林共交付了580000元购房款，剩余20000元约定在过户时支付。而后原告多次要求被告协助办理房产过户手续，但被告一直借故推辞。原告为维护自己的合法权益，特向法院起诉，请法院依法支持原告诉讼请求。被告金梁辩称，同意将案涉的苏州市相城区元和街道御苑家园123幢205室房屋过户到原告名下，但是当时其委托徐家林出卖，徐家林没有将所有的出卖款付给其，所以其保留起诉徐家林的权利。被告王慧萍辩称，其不同意过户，案涉房屋房产登记上有显示，房屋是在2013年11月11日办理的产权证，登记在其和被告金梁名下，其跟被告金梁于2012年2月20日登记结婚，结婚时其知道有本案所涉的这套房屋，在办理产权证的时候被告金梁要把其的名字加上去，其也同意，几年以后，被告金梁才告诉其他之前就把这套房子卖掉了，其一直以为这个房屋是其与被告金梁所共有，并不清楚被告金梁将房屋已经出卖，所以不认可与被告金梁与原告之间的房屋买卖关系，所以也不认可原告相应的诉讼请求。经审理查明，2010年4月7日，被告金梁作为委托人向第三人徐家林出具委托书一份，委托徐家林办理苏州市相城区房屋的出售、产权更名（房产、土地），代理签署书面声明保证、过户、领证等一切手续；代保管、领取现金，并明确受托人所签署的有关文件，其均予以认可，并承担一切法律责任。委托期限自出具委托书之日起至房屋过户完毕办妥有关产证为止。2010年4月8日，第三人徐家林代被告金梁（售房人，甲方）与原告陈连新（购房人，乙方）签订《房屋买卖（置换）合同》，约定甲方将依法取得位于苏州市相城区房屋（拆迁安置房）出售给乙方，房屋面积为126.29平方米，房屋价格为人民币600000元，并约定乙方于2010年4月8日交付定金人民币20000元，2010年4月9日付30000元，2010年4月18日前再付100000元，甲方负责开票拿钥匙，即交房，交房时付380000元，留70000元等过户支付（两证出来时，甲方配合乙方做公证手续）。另苏州市新意房产信息咨询服务有限公司作为丙方（见证方）盖章。2010年4月8日，第三人徐家林向原告出具收条，确认收到上述房屋购房款20000元，2010年4月9日，案外人顾文元出具收条，确认收到上述房屋房款人民币30000元，2010年4月22日，案外人顾文元出具收条，确认收到陈连新购房款370000元（对此原告还提供银行转账凭证，证明款项通过转账支付给顾文元），第三人徐家林在该收条中签字，2013年8月8日，被告金梁向原告出具收条，确认收到房款50000元，收条中还明确剩余20000元于过户时支付，且协助陈连新房租过户办理手续。另原告提供案涉房屋的销售不动产统一发票（付款方为金梁，金额为118841元），主张案涉房屋系拆迁安置房，原告代被告金梁向苏州市相城城市建设有限责任公司支付了购房款，另还向相关机构支付了其他的费用四千多元，故共计向被告金梁、金梁的受托人徐家林或代金梁支付房款共计59万余元，但是其在过户时再自愿支付被告金梁20000元。审理中，第三人徐家林向本院陈述，当时被告金梁委托其处理案涉房屋的买卖事宜，其又委托顾文元处理这些事情，顾文元是做房产中介的，现在已经过世。2010年4月8日的收条是其出具的，当时陈连新支付了20000元定金，2010年4月9日以及2010年4月22日的收条都是顾文元出具的，其中4月22日的收条其也在上面签了字。此外，2010年4月22日其还出具了一份收条，费用是4530元，应该是原告直接拿房时向相关的机构支付的费用，这些费用本来也应当是由金梁支付的，但是他没有支付，所以写了收条当作是我们收取了相关的房款。对此金梁陈述，2013年8月份的收条是其出具的，向苏州市相城城市建设有限责任公司购房的购房款确实是由原告代其支付的，用于抵作向购房款。其委托徐家林出卖房屋，但是徐家林没有将房屋买卖合同给其，后来其才知道房屋价款为600000元，实际徐家林上一共才给了其二十多万元，另原告代其支付了购房款118141元，向其直接支付了50000元，所以上述的费用加起来其总共拿到了400000元。审理中，第三人徐美华陈述，苏州市新意房产信息咨询服务有限公司不是其开设的，但是当时是其在经营，该公司是其朋友的母亲开设的，其当时借用他们的抬头经营房产中介事务。本案中所涉的房屋买卖合同是其经手操办的，当时原告委托其找房，后来发现了这套房源，双方又有买卖的合意，并且徐家林这边又提供了相应的委托书，所以在其公司签订了这份房屋买卖合同，据其了解，顾文元也是做房产中介的，本案的房屋买卖关系确实是事实，其就是组织双方签订了合同，收了中介费，关于房款的交付其没有参与。另查，被告金梁与被告王慧萍于2012年2月20日登记结婚，2019年3月31日，王慧萍起诉金梁离婚，江苏省无锡市新吴区人民法院作出（2019）苏0214民初2055号民事判决书，判决不准王慧萍和金梁离婚。再查，本案所涉房屋坐落于苏州市相城区元和街道御苑家园123幢205室房屋，现在房屋所有权证和国有土地使用权证登记在金梁、王慧萍名下，但该房屋于2017年7月21日被本院另案查封，现处于查封之中。被告金梁称该查封系其没有支付孩子的抚养费，其前妻起诉后查封的。以上事实，由委托书、《房屋买卖（置换）合同》、收条、银行转款凭证、销售不动产统一发票、起诉状、（2019）苏0214民初2055号民事判决书、不动产登记薄查询记录及当事人陈述为证，本院对此予以认定。庭审中，被告金梁陈述，本案所涉房屋与其妻子，即被告王慧萍没有关系，其获得拆迁安置房屋，并委托徐家林与原告签订房屋买卖合同时其与王慧萍还不认识，所以当时是其个人作为委托人委托徐家林出卖房屋。后来在2013年办理房屋产权证时，因房管局认为其当时已经结婚，所以应当将其配偶的名字登记进产证，所以现房产证和土地证上均登记为其与王慧萍。对此王慧萍认为，当时金梁口头跟我陈述内容和当庭陈述的完全不一致，其与金梁在2012年领取结婚证，并且当年生育孩子，根据现在的情况，房子在之前就出卖了，但是金梁在2013年还把其名字加进房产证和土地证，故其不能理解这种行为。现在既然产证上有其的名字，案涉房子就有其份额，现其不同意出卖房屋，也不同意过户，因为此前金梁跟其陈述的都是虚假的。本院认为，本案所涉的坐落于苏州市相城区元和街道御苑家园123幢205室的房屋系被告金梁拆迁安置所得，被告金梁于2010年4月取得案涉房屋并委托第三人徐家林与原告陈连新签订《房屋买卖（置换）合同》时，被告金梁与被告王慧萍尚未结婚，因拆迁安置房办证时间较晚，办证时，被告金梁与被告王慧萍已经结婚，故案涉房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证登记在被告金梁、被告王慧萍名下，但此前案涉房屋已经在被告金梁和被告王慧萍结婚前出卖给了原告陈连新，陈连新已经支付了绝大部分的房款并且房屋也已经交付给了陈连新入住至今，故被告金梁委托第三人徐家林与原告陈连新于2010年4月8日签订的《房屋买卖（置换）合同》系双方真实意思的表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，该合同为合法、有效，各方双方当事人应按该合同的内容全面履行自己的义务。但是因涉案房屋被本院另案查封，现存在过户的障碍，故对原告要求过户的请求，本院在本案中不予支持，原告可待将来符合过户条件时另行主张权利。据此，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律的规定，判决如下：一、被告金梁委托第三人徐家林与原告陈连新于2010年4月8日签订的《房屋买卖（置换）合同》合法有效。二、驳回原告陈连新、原告汪逢翠的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取人民币4940元、财产保全费人民币3520元，合计人民币8460元，由原告陈连新、原告汪逢翠负担40元，由被告金梁负担8420元（该款原告已经预付，本院予以退还，被告金梁负担之款由被告金梁于本判决生效之日十日内支付至本院账户，户名：苏州市相城区人民法院诉讼费专户，开户行：中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，账号：32250199743600001331035607）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 黄 坚二〇一九年十一月二十七日书记员 张慧敏