内蒙古自治区通辽市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）内05民终2237号上诉人（原审被告、反诉原告）：通辽京汉置业有限公司，住所地：内蒙古自治区。法定代表人：李万通，职务：董事长。委托诉讼代理人：王美玲，内蒙古嘉儒律师事务所律师。委托诉讼代理人：邰杨，内蒙古嘉儒律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李卓，男，1984年4月4日出生，汉族，现住内蒙古自治区通辽市。委托诉讼代理人：蒙杰，女，1988年11月27日出生，汉族，现住内蒙古自治区通辽市，系李卓妻子。上诉人通辽京汉置业有限公司因与被上诉人李卓商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2018）内0502民初8022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。通辽京汉置业有限公司上诉请求：1、请求撤销原审判决并依法判令被上诉人承担违约金6381元；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：2016年12月3日，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，约定被上诉人购买上诉人开发的某小区某室房屋,总价款344137.50元。被上诉人依照合同约定于2015年8月15日支付首付款169575元,剩余房款办理贷款,但之后经上诉人多次催告，被上诉人仍未办理贷款,也未支付剩余房款,从2016年12月31日至实际付清尾款之日为2017年5月9日，被上诉人共计逾期付款129日。根据《商品房买卖合同》第六条之规定,被上诉人应向上诉人承担违约责任,违约金为6381元（逾期利息:124562.5元×129÷360×4.35%=1941.62元;违约金:344137.50元×0.0001×129日=4439.37,两项合计:6381元）。《合同法》第一百一十四条规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定:当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。由此可见,我国在民事立法上对于违约金采取的是补偿性原则。被上诉人要求上诉人在支付违约金的同时还要支付逾期利息,无论是违约金还是利息其性质是一样的,导致上诉人承担的违约责任明显过高。综上所述,被上诉人逾期支付房款的行为违反合同约定,且上诉人承担的违约责任明显过高，故提出上诉,请求二审法院支持上诉人的上诉请求。李卓辩称，不同意上诉人的上诉理由，我一直在配合进行贷款。开发商预告登记证一直没有下发，我一直积极配合开发商办理不动产预告登记证，该证是2017年1月之后发到我手里，因为过年期间银行停止贷款，无法办理贷款，年后我积极办理了贷款。不同意承担上诉费用。李卓向一审法院起诉请求：1、请求法院按照合同约定依法判决被告支付延期交房违约金共计29422.38元；2、在2017年12月31日装修后房子出现了10多条裂缝，开发商一直拖延维修至今，请求法院判决被告承担房屋裂缝的维修费用10000.00元，和2017年12月31日至今不能入住的租房费每月3000.00元，共计37000.00元；3、请求京汉公司赔偿2017年12月20日至2018年12月20日的物业费2174.00元，2017年10月20日至2018年4月20日的取暖费2934.23元，2018年10月20日至2019年4月20日的取暖报停费1027.00元，2018年12月20日至今的物业费；4、由被告负担本案诉讼费用。通辽京汉置业有限公司反诉请求：1、判令反诉被告承担逾期付款违约责任并支付违约金共计6381.00元；2、反诉费用由反诉被告负担。一审法院认定事实，2016年12月3日，李卓、京汉公司签订《商品房买卖合同》，李卓购买京汉公司开发建设的坐××区，总房款344137.50元。合同第三条约定：商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方于2016年12月31日前将符合上述条件的房屋交付乙方使用。第四条约定：乙方按下列第2种形式付款，商品房正在新建商品房预售资金监管中的，乙方应将全部商品房价款存入甲方新建设商品房预售资金监管账号：/。……2、贷款付款的，乙方应于2016年12月2日前一次性存入商品房首付款169575.00元，其余价款办理贷款。第五条约定：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的10/000向乙方支付违约金。乙方的实际损失超过甲方支付的违约金时，甲方还应承担赔偿责任。第六条约定：乙方如未按本合同第四条约定的日期付款，逾期在90日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，甲方有权按照下述第1种约定，追究乙方违约责任：1、合同继续履行。乙方应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定的应付款之日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，乙方还应每日按商品房价款的万分之一向甲方支付违约金。2016年12月，京汉公司为李卓开具了涉案房屋全部价款的发票。李卓于2016年12月25日取得了通辽市不动产登记局颁发的涉案房屋的《不动产登记证明》，对涉案房屋进行了预告登记。2017年5月9日，李卓通过银行无折现金存款的方式支付了最后一笔购房款124562.50元。2017年12月20日，李卓向某房产经纪有限公司交纳了2017年10月20日至2018年4月20日的取暖费2934.23元。向某物业服务有限责任公司交纳了装修垃圾清运费500.00元、电梯运料费200.00元、公共照明费300.00元、装修保证金2000.00元以及2017年12月20日至2018年12月20日的物业费2174.00元后办理了涉案房屋的入住手续，接收了涉案房屋。在李卓将涉案房屋墙面及顶棚装修后，发现墙面及顶棚有多处裂缝。2018年9月6日，李卓向某热力有限公司交纳了2018年-2019年度的取暖费1027.00元。另查明，京汉公司于2017年9月19日对涉案房屋所在工程向通辽市建设工程质量安全监督造价管理站提交《建设工程质量监督报告》，通辽市建设工程质量安全监督造价管理站审核后作出同意上报的审核意见。涉案房屋所在工程于2019年5月31日通过通辽市住房和城乡建设局的建设工程竣工验收备案，取得了建设工程竣工验收备案证。一审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，工程竣工验收工作由建设方负责组织实施，建设方必须经过设计、施工、监理单位验收合格，且经公安消防、环保、人防等部门认可后，依法向工程所在地的建设行政主管部门申请备案，该主管部门对开发商申报资料及工程质量监督机构提交的工程质量监督报告等审查后决定同意备案或责令建设单位重新办理竣工验收。可见，对建设工程是否竣工验收合格最终具有审查和监督权的建设行政主管部门的竣工验收备案证才是证明竣工验收合格的依据。本案中，李卓、京汉公司双方在合同中约定商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付，房屋交付日期为2016年12月31日前。庭审过程中，京汉公司对逾期交付商品房不持异议，但对李卓主张的逾期期间提出异议。本案中，虽京汉公司于2017年9月19日向通辽市建设工程质量安全监督造价管理站提交了监督报告，通辽市建设工程质量安全监督造价管理站审核后作出同意上报的审核意见。但该《建设工程质量监督报告》并非建设行政主管部门最终的竣工验收备案。涉案房屋所属工程于2019年5月31日才通过通辽市住房和城乡建设局的建设工程竣工验收备案，取得了建设工程竣工验收备案证，此时京汉公司才完成了最终工程验收，故京汉公司主张在2017年6月涉案房屋已达到合同约定的交付条件，逾期交付房屋的时间以此截止的主张无事实依据，本院不予支持。因李卓已于2017年12月20日办理了涉案房屋入住手续，正式接收了涉案房屋，故逾期交付房屋的期间为2017年1月1日至2017年12月19日止共计353天。针对李卓主张的逾期交房期间的已付款利息、违约金如何计算的焦点，本院认为，根据合同约定，除遇不可抗力外，京汉公司如未按本合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，李卓有权向京汉公司追究已付款利息，利息自合同约定京汉公司应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，李卓有权按照下列的第1种约定，追究京汉公司违约责任：1、合同继续履行，京汉公司应支付李卓已付款利息，利息自合同约定京汉公司应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，京汉公司还应每日按商品房价款的10/000向李卓支付违约金。截止2017年12月19日，京汉公司已逾期交房353天，其应按合同约定支付已付款利息及违约金。因合同约定的利息系按银行同期贷款利率计算，故本院以中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款基准利率计算利息。因李卓于2017年5月9日通过银行无折现金存款的方式支付了最后一笔购房款124562.50元，所以已付款利息应分段计算。经本院核算，利息为12562.80元[计算方式：1、自2017年1月1日起至2017年5月9日止共计129天，已付购房款219575.00元即（房屋总价款344137.50元-最后一次交款124562.50元）×年利率4.35%÷365天×129天＝3375.74元；2、自2017年5月10日起至2017年12月19日止共计224天，已付购房款344137.50元×年利率4.35%÷365天×224天＝9187.06元。上述利息合计12562.80元]。本案中，双方在合同中约定的逾期交房违约金的计算方式为每日按商品房价款的10/000计算，按合同约定，按照李卓支付的购房款344137.50元计算，每天的违约金为34.41元，京汉公司逾期交房353天，违约金为12146.73元。综上，京汉公司应支付李卓已付款利息12562.80元、违约金12146.73元，合计24709.53元。针对李卓房屋存在质量问题，导致房屋出现裂缝，无法居住，京汉公司应赔偿房屋维修费用、自2017年12月31日起至今不能入住的房屋租金，以及赔偿2017年12月20日至2018年12月20日的物业费2174.00元，2017年10月20日至2018年4月20日的取暖费2934.23元，2018年10月20日至2019年4月20日的取暖报停费1027.00元，2018年12月20日至今的物业费的主张，因李卓未能提供合法有效证据佐证房屋裂缝的成因系京汉公司交付的房屋存在质量问题导致，且李卓也未提供证据对其主张的维修费及房屋租金数额进行佐证，故李卓的上述主张无事实依据，其诉请赔偿维修费、房屋租金的主张本院不予支持。李卓接收房屋后所产生的物业费、取暖费系其个人为使房屋正常使用所进行的支出，在其无证据表明其不实际入住使用房屋的原因系京汉公司交付的房屋存在质量问题的情况下，其主张由京汉公司赔偿此部分费用无事实及法律依据，本院不予支持。针对京汉公司关于李卓存在逾期付款的主张，因双方签订的《商品房买卖合同》中对付款形式及付款时间的约定为“乙方按下列第2种形式付款，商品房正在新建商品房预售资金监管中的，乙方应将全部商品房价款存入甲方新建设商品房预售资金监管账号：/。……2、贷款付款的，乙方应于2016年12月2日前一次性存入商品房首付款169575.00元，其余价款办理贷款”，上述约定仅约定了通过按揭贷款的形式支付尾款，但并未对办理贷款交付剩余房款的时间作出具体明确的约定，双方对此也无相关补充约定，虽京汉公司主张其多次催告李卓办理贷款，但其并未提供证据对此予以佐证。李卓于2017年5月9日将购房尾款交付京汉公司，完成了支付购房款的全部义务，京汉公司取得了合同约定的全部价款，其合同目的已实现。京汉公司主张李卓存在逾期付款无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）通辽京汉置业有限公司给付原告（反诉被告）李卓已付款利息12562.80元、违约金12146.73元，合计24709.53元。于本判决发生法律效力后立即履行；二、驳回原告（反诉被告）李卓的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告（本诉被告）通辽京汉置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1614.00元，由原告（反诉被告）李卓负担1064.00元，被告（反诉原告）通辽京汉置业有限公司负担550.00元；反诉案件受理费25.00元，由反诉原告（本诉被告）通辽京汉置业有限公司负担。二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实及采信的证据予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人通辽京汉置业有限公司与被上诉人李卓于2016年12月3日签订《商品房买卖合同》，合同中第四条约定了被上诉人方付款形式及付款时间。双方约定乙方即被上诉人方按第2种形式付款，即“贷款付款的，乙方应于2016年12月2日前一次性存入商品房首付款169575.00元，其余价款办理贷款。”该约定中并未对剩余房款办理贷款的时限进行约定，亦未对尾款缴纳时间进行约定，因此上诉人主张被上诉人逾期支付剩余房款，应按合同第六条约定的被上诉人逾期付款的处理方式支付6381元违约金，缺乏证据支持，不予采纳。关于上诉人提出的原审法院认定由其承担的违约责任明显过高的主张，上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》第五条中明确约定上诉人方逾期交付商品房时间在90日以上，则由被上诉人向上诉人支付已付款利息和违约金。该约定系双方真实意思表示，亦不存在合同法规定的无效情形，且上诉人并无证据证明其应支付的利息损失和违约金超过造成被上诉人方的损失30%，双方当事人应恪守合同义务，全面履行合同约定，故对上诉人的主张不予采纳。综上所述，通辽京汉置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1639元，由上诉人通辽京汉置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  包永春审判员  刘景国审判员  董明华二〇一九年十一月十九日书记员  金 玲