上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初17573号原告：上海添贸国际贸易有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：张俊晖，董事长。委托诉讼代理人：富瑞，女，上海添贸国际贸易有限公司工作人员。被告：诸明，男，1975年8月6日出生，汉族，住安徽省巢湖市。被告：上海明雀贸易有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：诸明，负责人。原告上海添贸国际贸易有限公司(以下简称“添贸公司”)与被告诸明、上海明雀贸易有限公司(以下简称“明雀公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序进行审理。因被告诸明、上海明雀贸易有限公司下落不明，本案依法转为适用普通程序，于2020年6月11日公开开庭进行了审理。原告添贸公司的委托诉讼代理人富瑞到庭参加诉讼。被告诸明、明雀公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告添贸公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除编号为SHWHXXXXXXXXXX的《房屋租赁合同》；2.判令被告立即返还房屋，交还松江区环城路515、535、555号二楼201室202室的四把钥匙；3.判令被告立即向原告偿还拖欠的2017年11月1日至2019年9月30日的租金4,044,205元(175,835元/月×23个月)；4.判令被告赔偿违约金879,175元(175,835元×5个月)。事实与理由：2017年5月11日，原告与被告签订了《租赁合同》，约定原告将位于上海市松江区环城路515、535、555号二楼201室及202室商铺(以下简称“涉案房屋”)租赁给被告。被告承租后仅支付过一次租金。原告多次与被告沟通，被告称该店铺处于亏损状态，无法一次性补齐租金，后又提出待其另一物业拆迁回款后就支付租金。经过原告核实，该物业并不存在。被告至今仍未支付剩余租金，故原告诉至法院，请求判如诉请。被告诸明、上海明雀贸易有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2017年5月11日，案外人上海伟恒投资管理有限公司(甲方，以下简称“伟恒公司”)与被告诸明(乙方)签订《租赁合同》(编号：SHWHXXXXXXXXXX)一份，约定被告诸明向伟恒公司承租涉案房屋，租期自2017年8月1日起至2027年7月31日；其中,2017年8月1日至2019年7月31日租金为175,835元/月，2019年8月1日至2021年7月31日租金为184,627元/月；同意对乙方免收2个月的租赁费，期限为2017年6月1日起至2017年7月31日止；租赁费用为每3个月支付一次，支付日期为每期每月提前5个工作日支付下期的租赁费，若遇节假日需提前支付。合同第六条第二项约定，乙方拖欠甲方租赁费累计达15天的，甲方可以采取停水、停电等措施，直至解除本合同，收回乙方的租赁经营权。合同第九条约定，若乙方在合同期内单方面提前终止本合同或有本协议第六条第二项情形出现的，则视为乙方违约，乙方须赔偿甲方三个月租赁费以及另须将甲方免收的2个月租赁费全额支付给甲方作为违约金。合同另对其他相关事宜进行了约定。同日，被告诸明签署收房钥匙协议，载明涉案房屋钥匙4把由被告诸明保管。2017年8月14日，本区环城路515、535、555号201室房屋经原告购买而登记于原告名下。2017年9月18日，本区环城路515、535、555号202室房屋经原告购买而登记于原告名下。审理中，原告提交原告与被告明雀公司的租赁合同复印件、落款处空白的房租及物业费确认函、聊天记录复印件，拟证明原、被告间存在租赁关系，被告拖欠原告租金，原告催收未果。审理中，原告表示，原告的诉请基于伟恒公司与被告诸明之间签订的租赁合同而主张；原告的诉请均针对被告诸明提出，不要求被告明雀公司承担责任；虽然根据合同约定租金标准存在递增的情形，但原告不主张递增的租金金额，对于2019年9月30日之后的租金原告不再主张；被告于2019年9月底搬离，涉案房屋目前空关着，但钥匙仍在被告处，原告没有发过解除通知；原告曾同意被告2017年11月1日前均免租，被告实际没有支付过租金，仅支付过押金520,000元，对于押金原告同意抵扣被告的应付费用；被告没有对涉案房屋进行过装饰装修；原告不在本案中主张水电费、物业费，没有其他合同解除的后果需要在本案中处理。以上事实，由租赁合同、上海市不动产登记簿、收房钥匙协议以及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，涉案房屋经由买卖变更登记于原告名下，且所有权变动的时间在伟恒公司与被告诸明签订的租赁合同约定的租赁期间内，故该租赁合同的效力不受影响，伟恒公司的相关合同权利义务应由原告承继，被告诸明应向原告履行相关合同义务。现被告诸明逾期支付租金已达15日，原告按约有权解除合同，故对原告的相应诉请，本院予以支持。至于合同解除的时间，鉴于原告未向被告发过解除通知，本院以诉状副本送达被告之日即2020年1月24日作为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同既已解除，被告诸明即应返还原告房屋、交还房屋钥匙，原告的相应诉请于法有据，本院予以支持。原告主张被告按照未递增的租金标准支付欠付的租金，系原告对其自身权利的处分，并无不当，本院对此予以支持。原告主张被告支付违约金，符合合同的约定，本院对此予以支持。原告自认被告支付了押金520,000元，并自愿抵扣被告的应付费用，本院在本案中对此一并予以处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海添贸国际贸易有限公司与被告诸明之间的《租赁合同》于2020年1月24日解除；二、被告诸明于本判决生效之日起十日内返还原告上海添贸国际贸易有限公司位于上海市松江区环城路515、535、555号201室及202室的房屋并交还4把房屋钥匙；三、被告诸明于本判决生效之日起十日内支付原告上海添贸国际贸易有限公司自2017年11月1日起至2019年9月30日止租金4,044,205元；四、被告诸明于本判决生效之日起十日内支付原告上海添贸国际贸易有限公司违约金359,175元(已抵扣押金520,000元)；五、驳回原告上海添贸国际贸易有限公司的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46,347.04元，公告费820元，合计47,167.04元，由被告诸明负担(于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  王凌琼审 判 员  梁峙涛人民陪审员  姚道林二〇二〇年七月三十一日书 记 员  黄思雨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。