湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0124民初4779号原告：长沙江山物业管理有限公司，住所地长沙市开福区四方坪98号时代先锋二期1105房。法定代表人：黄俊如，系公司总经理。委托诉讼代理人：钟波，系该公司法务（特别授权）。委托诉讼代理人：郑凤辉，湖南唯楚（宁乡）律师事务所律师。被告：牛国良，男，1970年8月13日出生，住湖南省。被告：薛端香，女，1966年5月17日出生，住湖南省。上述二被告共同委托诉讼代理人：宋志军，湖南严明律师事务所律师。上述二被告共同委托诉讼代理人：甘伟，湖南严明律师事务所律师。被告：赵爱琼，女，1971年10月2日出生，住湖南省。被告：林素桃，女，1974年6月12日出生，住湖南省。上述二被告共同委托诉讼代理人：喻定华，宁乡市金玉法律服务所法律工作者（特别授权）。本院于2019年7月8日立案受理原告长沙江山物业管理有限公司（以下简称江山物业公司）与被告牛国良、薛端香物业服务合同纠纷一案，依法追加赵爱琼、林素桃为被告，适用简易程序公开开庭进行了审理，因案情复杂，转换为普通程序进行审理。原告江山物业公司的委托诉讼代理人郑凤辉、被告牛国良、薛端香的委托诉讼代理人甘伟、被告赵爱琼、林素桃及其共同委托诉讼代理人三次庭审均到庭参加了诉讼，原告江山物业公司的委托诉讼代理人钟波参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告江山物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费96663元，违约金3000元，共计99663元；2、由被告承担本案诉讼费、公告费。事实与理由：原告与长沙华野投资有限公司分别于2015年12月1日和2017年1月1日及2018年1月1日签订了三份《物业服务合同》，合同约定，由原告向长沙华野投资有限公司的小区提供物业服务，合同期限为三年。被告系上述物业3-201/4-103/203号的业主，其中3-201物业面积856.13平方米，物业费收费标准为2.4元/月/平方米，按约定应当向原告缴纳从2016年12月1日至2019年5月30日的物业管理费61641元。另4-103物业面积162.14平方米，应当缴纳物业费11674元。4-203物业面积324.28平方米，应当缴纳物业费23348元。上述欠缴物业费供应缴纳违约金3000元，共计99663元，原告催收未果，起诉至法院。诉讼过程中，原告将增加诉讼请求如下：判令被告支付原告2015年12月1日起至2016年11月30日的物业费38665元。原告江山物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据材料：1.《商品房买卖合同》3份、《物业服务合同》、不动产登记信息表，拟共同证明被告牛国良、薛端香系世纪花园3-201室业主，原告依约向被告提供物业服务，且被告牛国良、薛端香应当缴纳物业费；2.律师函及照片，拟证明原告向被告书面催缴物业费的事实；3.保安巡逻表、电梯日常巡查记录表、消防安全日常检查表、车辆出入登记表，拟共同证明原告已向被告所在小区提供了全面物业服务的事实；4.照片，拟证明原告已向被告所在小区提供了全面物业服务的事实；5.律师函及照片，拟证明原告向被告催收2015年12月1日至2016年11月30日的物业管理费39938元的事实。被告牛国良、薛端香质证意见如下：对证据1不动产登记表、商品房买卖合同无异议，但牛国良的房屋已经转让给了薛端香，对物业服务合同的真实性不清楚，合法性、关联性证明目的均有异议。原告没有依据该合同约定与被告或者承租人签订物业服务合同；对证据2“三性”均无异议，但双方没有物业服务合同关系，催收无效；证据3“三性”均有异议，不能达到原告的证明目的；对证据4“三性”均有异议，不能达到原告的证明目的；对证据5“三性”均有异议。被告赵爱琼、林素桃质证意见如下：对证据1、3、4的质证意见与被告牛国良、薛端香一致；对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，本次律师函的送达时间是2019年6月2日，被告歌厅于2018年4月已注销，此律师函没有送达给我方，送达对象是由陈勇军经营的宁乡豪云歌厅；对证据5“三性”均有异议。被告牛国良、薛端香辩称：1.答辩人牛国良的房屋已经转让给了答辩人薛端香，不是本案的适格被告；2.被答辩人无权进行物业管理服务，根据前期物业服务协议，商业物业的收费为1.4元/平方米，被答辩人与开发商签订的合同参考价为2.4元/平方米，明显畸高；3.即使诉争物业应当缴纳物业费，追加的被告赵爱琼、林素桃应当承担本案物业费；4.被答辩人没有收取答辩人物业费、违约金的合同依据；5.被答辩人没有为答辩人提供物业服务，答辩人无须向被答辩人支付物业费；6.被答辩人为小区提供的物业服务不达标，答辩人也没有支付物业费的义务。被告牛国良、薛端香为支持其辩解主张，向本院提交了下列证据材料：1.《门面租赁合同》，拟证明涉案房屋2015年4月至今的物业费应由承租人赵爱琼、林素桃支付；2.收据，拟证明江山物业公司收取了赵爱琼、林素桃2017年度的物业费；3.前期物业服务协议，拟证明被告的前期物业经开发商安排，委托给了宁乡县家福物业管理有限公司，被告无权进行物业服务，物业费的收费标准只有1.4元/平方米；4.照片，拟证明原告未按物业服务合同提供全面的物业服务，原告无权收取物业费。原告江山物业公司的质证意见如下：对证据1“三性”均有异议，门面租赁合同原告方并未经手，因此对于其签订与真实情况并不知情，即使房屋已出租，被告牛国良、薛端香也有支付物业管理费的义务；对证据2“三性”均有异议，该证据没有盖原告的印章，也未注明交租人是谁，因此无法证明被告赵爱琼、林素桃向原告缴纳了8000元的物业费；对证据3真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，物业公司已经由开发商更换为原告，收费标准为2.4元/平方米；对证据4“三性”均有异议，该组照片无法证明系涉案小区的实际情况，不能达到被告的证明目的。被告赵爱琼、林素桃质证意见如下：对证据2、3、4无异议；对证据1的真实性无异议，对合法性和关联性及证明目的有异议，十多个股东被告赵爱琼、林素桃仅为代表，应当由所有股东来承担责任，被告歌厅2018年4月注销后，未再经营。2018年7月开始，已将歌厅租赁给陈勇军，门面租赁合同已于2018年4月失效。被告赵爱琼、林素桃辩称：1.被告已付清了物业费，应当驳回原告对被告赵爱琼、林素桃的诉讼请求；2.物业费应当按照1.4元/平方米计算；3.2018年7月之后的物业费应当由陈勇军支付；4.2015年5月至2016年11月30日的物业费被告已经全部支付，原告主张从2015年12月1日起的物业费已过诉讼时效。被告赵爱琼、林素桃为支持其辩解主张，向本院提交了下列证据材料：1.收据，拟证明被告赵爱琼、林素桃已交纳了2017年物业费；2.物业费交费明细表，拟证明被告赵爱琼、林素桃已缴纳2018年物业费7200元；3.个体工商户登记基本信息，拟证明宁乡喻波勇歌舞厅经营场所为世纪花园3栋，已于2018年4月18日注销；4.个体工商户登记基本信息、消防安全检查合格证、照片，拟证明宁乡市豪云歌厅经营场所为世纪花园3、4栋，与宁乡喻波勇歌舞厅为同一位置，2018年10月9日注册，实际于2018年7月开始经营；5.微信转账记录，拟证明宁乡市豪云歌厅陈勇军为本案房屋租赁人，2018年7月起的物业费应由其缴纳；6.收条，拟证明2018年7月28日陈勇军收取了赵爱琼宁乡市豪云歌厅入股金十万元，2018年7月宁乡市豪云歌厅已经经营；7.收条、房产证，拟证明原告收取的商铺物业费价格为1.4元/平方米；8.城市青年KTV转让协议，拟证明赵爱琼、林素桃租赁的房屋已于2018年7月1日转让给宁乡市豪云歌厅；9.录音，拟证明2017年原告方负责人以物业费抵现金在歌厅消费的事实；10.视频，拟证明被告赵爱琼、林素桃在江山物业公司与其领导就已缴纳的物业费要求查看财务被拒；11.房屋租赁合同，拟证明被告薛端香已将原租赁给被告赵爱琼、林素桃的房屋，于2018年7月1日租赁给了宁乡市豪云歌厅陈勇军的事实。原告江山物业公司质证意见如下：对证据1“三性”均有异议，该证据没有加盖原告印章，也未注明缴费人，无法达到证明目的；对证据2“三性”均有异议，该明细表系被告自行制作提交，并没有原告方盖章认可，不能达到证明目的；对证据3的真实性无异议，对关联性、合法性有异议，该证据只能显示歌厅的成立与注销时间，不能表明房屋的实际占有使用情况；对证据4的关联性有异议，不能表明房屋的实际占有使用情况；对证据5、6“三性”均有异议，原告并未经手；对证据7的合法性有异议，该证据不能证明商铺物业费收费标准价格为1.4元/平方米；对证据8、11“三性”均有异议，原告未经手，实际签订情况及合同履行情况原告并不知情，且该份协议并未明确物业费由陈勇军承担；证据9“三性”均有异议，原告负责人是否在歌厅消费的真实性有待查实，如果属实也只是其个人行为，无法代表原告；证据10“三性”均有异议，如果被告交纳了物业费，原告方辉开具收据，被告应当提交收据证明。被告牛国良、薛端香质证意见如下：对证据1、8、9、10无异议；对证据2、3、4、5、6、7不知情，根据合同相对性，门面租赁合同的约定应由被告赵爱琼、薛端香承担物业费。对证据11的签订时间有异议，签订时间应为2019年8月底，即第一次开庭后5天内签订。本院认证如下：（一）原告提交的证据1、2，经审查内容客观真实，来源合法，且证据之间形成了证据链，能够证明被告牛国良、薛端香系世纪花园小区业主及就欠缴物业费进行了催收的事实；原告提交的证据3内容真实、合法，但仅能证明原告对世纪花园小区住宅区提供了物业服务的事实；原告提交的证据4，能够证实原告对世纪花园小区提供了部分物业服务的事实；原告提交的证据5，因与其庭审陈述不一致，本院不予采信。（二）被告牛国良、薛端香提交的证据1能够证明二被告与被告赵爱琼、林素桃签订房屋租赁合同并约定物业费由谁支付的事实；证据2原告予以认可，能够证明被告赵爱琼、林素桃向原告缴纳物业费8000元的事实，本院予以采信；证据3不能达到其证明目的，江山物业公司自2015年12月1日入驻世纪花园小区并提供服务至今；证据4能够证明原告提供服务存在瑕疵，但不能达到被告关于原告无权收取物业费的证明目的。（三）被告赵爱琼、林素桃提交的证据1原告在后续的庭审中予以认可，能够证明被告赵爱琼、林素桃向原告缴纳物业费8000元的事实，但不能达到被告关于其已缴清2017年度物业费的事实；证据2无法核实其真实性，本院不予采信；证据3、4、5、6、8、11因被告牛国良、薛端香陈述证据8合同签订时间为第一次庭审后补签，在原告诉请的欠缴物业费时间段内，宁乡市豪门歌厅负责人并未与房屋所有人签订租赁合同，上述证据与本案不具有关联性，本院不予采信；证据7不能达到被告的证明目的，本院不予采信；证据9、10无其他证据予以佐证，本院不予采信。根据采信的证据及当事人在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2016年6月25日、2017年1月6日、2018年1月1日、2019年1月1日，原告（乙方）与长沙华野投资有限公司（甲方）四次签订《前期物业管理服务合同》，合同主要约定：1.由原告为宁乡市玉潭镇二环路世纪花园小区提供物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中住宅物业按指导价1.4元／月/平方米进行交纳，商业物业参考价按2.4元／月/平方米进行交纳，实行市场协议价乙方应另行与业主或使用人进行协商后签订物业服务协议；2.业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应当及时书面告知乙方；3.前述四份《前期物业管理服务合同》的期限自2015年12月1日至2019年12月31日止。被告系世纪花园小区3栋201室及4栋103、203室的业主，物业面积分别为856.34㎡、162.14㎡、324.3㎡。自2015年12月1日至2018年5月30日，按原告主张的商业物业物业费收费标准，被告欠缴物业管理费1342.78㎡×2.4元／月×30个月=96680元，原告主张96663元。另查明，2015年5月1日被告牛国良、薛端香（甲方）与被告赵爱琼、林素桃（乙方）签订《门面租赁合同》（以下简称合同），主要约定：1.租赁门面的面积和位置为现在城市青年娱乐基地范围；2.租期3年，自2015年5月1日至2018年4月30日止，后经双方协商租赁期延长至2022年4月31日；3.乙方承担所租门面的各种税费，包括物业费、卫生费、水电费、房产租赁税等；4.乙方在租赁期内，有权对外转让，甲方配合另行签订合同，合同内容条款不变。合同签订后，被告赵爱琼、林素桃于2017年交纳了物业费8000元。2018年7月1日，被告赵爱琼、林素桃与案外人签订《城市青年KTV转让协议》约定将KTV转让给陈勇军，约定2018年7月1日起之后的一切费用及纠纷归陈勇军承担，店名变更为“豪门国际”。庭审中四被告一致确认，自2018年11月开始房租租金由案外人陈勇军经营的歌厅负责支付，案外人陈勇军并未与被告牛国良、薛端香签订租赁合同。再查明，江山物业公司自2015年12月1日入驻世纪花园小区后，为小区提供了合同约定的基础服务，但就商业部分提供的服务存在瑕疵。诉讼过程中，原告江山物业公司自愿撤回要求被告支付2015年12月1日至2016年11月30日期间的物业费38665元的诉讼请求。本院认为，本案的争议焦点为：（一）被告牛国良、薛端香是否应当向原告支付物业费及违约金，物业费的收取标准如何确定；（二）被告赵爱琼、林素桃是否应当承担连带支付责任；（三）原告诉请的物业费是否已过诉讼时效。（一）根据《最高人民法院》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告江山物业公司与案外人长沙华野投资有限公司四次签订的《前期物业服务合同》对被告牛国良、薛端香具有约束力。对被告牛国良、薛端香关于原告无收取物业费的合同依据的辩解主张，本院不予采信。被告牛国良关于其房屋已经转让给了被告薛端香，不是本案的适格被告的辩解主张，因其仍为涉案房屋登记所有权人，对该辩解主张，本院亦不予采信。原告按合同约定对世纪花园小区进行了基础物业服务，就欠缴物业费进行了书面催缴，被告应当按约向原告缴纳物业服务费用。但根据合同约定，商业物业参考价按2.4元/元/㎡收取，实行市场协议价原告应另行与业主或使用人进行协商后签订物业服务协议。本案中，原告方并未另行与涉案商铺业主牛国良、薛端香或物业使用人赵爱琼、林素桃进行协商，庭审中，双方当事人关于收费标准也未能达成一致意见。因此，本院根据原、被告双方提交的现有证据综合原告对商铺提供物业服务的具体情况及世纪花园小区所在地区商铺物业费收费具体情况，酌定被告按合同约定的参考价2.4元/月/㎡的70%，即1.68元/月/㎡缴纳物业服务费。经核算，2016年12月1日至2019年5月30日，被告牛国良、薛端香应缴纳物业费67676元，扣除物业使用人赵爱琼、林素桃已缴纳的8000元，尚应缴纳59676元，超过部分本院不予支持。原告自愿撤回部分诉讼请求，不违反法律规定，本院准许；（二）合同中约定“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任”，符合《物业管理条例》第四十二条第一款的规定。本案中，被告赵爱琼、薛端香承租了被告牛国良、薛端香的涉案房产，在租赁合同中明确约定了由被告赵爱琼、林素桃承担物业费用，原告对房屋租赁的事实知情，且接受了被告赵爱琼、林素桃交纳的部分物业费，故赵爱琼、林素桃应就被告牛国良、薛端香欠缴的物业费承担连带支付责任。现租赁关系已解除，2018年11月开始被告赵爱琼、薛端香再未支付租金，而由案外人陈勇军经营的歌厅支付，本院确认被告赵爱琼、林素桃应就被告牛国良、薛端香欠缴2016年12月1日止2018年10月30日期间的物业费51885元（1342.78㎡×2.4元/月/㎡×23×70%）承担连带支付责任；（三）原告江山物业公司自2015年12月1日入驻世纪花园小区以来，分四次与开发商签订合同，并持续提供服务至今，一直在以作为的形式持续的履行合同、提供服务，履行合同具有连续性，按时定期支付物业费是业主的一项义务。本案中，原告就被告欠缴的物业费以发送律师函、张贴缴费通知的方式进行了催收，所诉物业费期间并未超过诉讼时效。（四）通过庭审调查查明的事实，本案中被告方拒缴物业费的原因主要在于原告对被告所有的商铺提供的服务不尽人意。在此需要指出的是，物业和业主本是共生共存的关系，双方在履行合同的过程中，均应审慎对待权利与义务，积极主动履行义务，以此维系小区物业功能的正常运转。一方面，江山物业公司作为物业服务企业要强化服务意识，不断提高管理水平，在提供服务过程中要积极与商铺业主进行沟通，着力解决商铺实际问题，增进互信。另一方面，依托小区而建的商铺，与普通住宅是一个整体，其在实际使用过程中所利用到的公共资源较之普通住宅更多，管理难度也更大，业主应积极配合物业公司加强管理，及时交纳物业费，共同营造良好的小区环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告牛国良、薛端香于本判决生效之日起五日内支付原告长沙江山物业管理有限公司2016年12月1日至2019年5月30日的物业管理费59676元；二、被告赵爱琼、林素桃就被告牛国良、薛端香欠缴2016年12月1日止2018年10月30日期间的物业费51885元承担连带支付责任，于本判决生效之日起五日内支付；三、驳回原告长沙江山物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3066元，由原告长沙江山物业管理有限公司负担1748元，被告牛国良、薛端香负担171元，由四被告共同负担1147元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 张 树人民陪审员 柳 欢人民陪审员 徐建明二〇一九年十二月五日书 记 员 李湘琳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。