成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0104民初450号原告成都朗基房地产项目投资管理有限公司。住所地：成都市武侯区。法定代表人杨绍伟，成都朗基房地产项目投资管理有限公司总经理。委托代理人李佳，泰和泰律师事务所律师。委托代理人赵潇巍，泰和泰律师事务所律师。被告李强，男。原告成都朗基房地产项目投资管理有限公司与被告李强物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月25日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2016年7月11日公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵潇巍到庭参加诉讼。被告李强经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。原告诉称，2010年10月14日，成都朗基望锦地产有限公司依法选聘原告为位于x号的朗基望锦（朗基·望今缘）的前期物业管理公司，双方签订《前期物业服务合同》，服务期限为2010年10月14日12时起至首届业主大会成立签订新的《物业服务合同》止。被告于2012年7月22日从成都朗基望锦地产有限公司购买朗基望锦（朗基·望今缘）x号房屋（建筑面积278.02平方米），并与其签订了《商品房买卖合同》及补充协议时约定，被告应承担自物业首次交付使用之日起至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费用，并于每年6月15日前和12月15日前向原告预交半年物业服务费用，物业服务费按7.2元/月·平米计收。原告一直为朗基望锦（朗基·望今缘）提供物业服务至今，但是被告一直未按合同约定支付2014年7月1日至2014年11月11日期间的物业服务费用共计8740.93元，并因此导致原告受到损失。原告多次催收无果，请判令求：1、被告立即支付原告物业服务费8740.93元（从2014年7月1日计算至2014年11月11日，按7.2元/月·平米、278.02平方米计算）及违约金2190.94元（该金额为暂计算至2016年1月5日的金额，最终计算至实际付清之日，庭审中阐明，每月未交的物业服务费的违约金自当月1日起按每日万分之五计算，11月未交的物业服务费的违约金自2014年11月12日起计算）；2、本案诉讼费由被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、原告营业执照、法定代表人身份证明、被告常住人口身份信息，拟证明原、被告双方主体资格。2、房屋信息摘要，拟证明涉案房屋的面积、位置及该房屋的过户情况。3、《商品房买卖合同》，拟证明合同第22条载明前期物业服务企业的名称、收费价格及收取方式。4、《前期物业服务合同》（原告与涉案房屋开发商签订），拟证明合同第10条约定物业费交费方式及违约金标准。被告李强未作答辩，也未向本院提交证据材料。经庭审审查，上述证据来源合法，内容客观真实，且与本案事实具有关联性。被告李强经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，其行为应视为放弃对原告的诉讼主张及案件证据进行抗辩及质证。故上述证据本院予以采信，作为认定本案事实的依据。根据上述有效证据和当事人庭审陈述，本院查明如下事实：原告（乙方）与成都市朗基望锦地产有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定由乙方为朗基望锦（朗基·望今缘）提供前期物业服务。物业买受人自物业首次交付使用之日起，按本合同约定足额交纳物业服务费用，首次交付使用之日前的物业服务费用由甲方交纳。物业服务费用按半年预交纳，业主应在每年的12月15日前、6月15日前履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，每日按应交未交费用的万分之五支付。合同期限自2010年10月14日12时期至首届业主大会成立签订新的《物业服务合同》止。2012年7月22日，作为买受人的被告与作为出卖人的成都朗基望锦地产有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：被告购买成都朗基望锦地产有限公司开发的位于x号房屋。出卖人应在2013年12月31日前向被告交付该商品房。出卖人依法选聘的物业服务企业为原告，前期物业管理期间，物业服务收费价格为7.2元/月·平方米；物业服务企业半年收取物业服务费，买受人应当分别在每年的6月15日前和12月15日前预交费。2014年11月4日，x号房屋（建筑面积278.02平方米）由原房屋所有权人李强转移登记至郑晓光名下。另查明，原告营业执照中显示的经营范围包括物业管理等。庭审中，原告陈述，虽然房屋于2014年11月4日过户给了案外人郑晓光，但物业服务费交纳与所有权登记并不完全同步，根据原告记录的新业主郑晓光办理的物业变更手续，从2014年11月11日开始计收新业主的物业服务费，因此要求被告支付截至2014年11月11日的物业费。本院认为，《前期物业服务合同》系案涉房屋建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，该合同对本案被告具有约束力，被告应自案涉房屋交付之日（根据《商品房买卖合同》的约定，最迟为2013年12月31日）起向被告交纳物业服务费。案涉房屋于2014年11月4日转移登记至案外人郑晓光名下，房屋转移登记后，被告已不是案涉房屋的业主，不再负担交纳案涉房屋物业服务费的义务。现原告陈述，被告未交纳2014年7月1日至2014年11月11日的物业服务费。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃对原告诉讼主张的抗辩，因此本院认定被告未交纳2014年7月1日至2014年11月4日的物业服务费。根据7.2元/月·平米物业服务费标准的约定及房屋信息摘要上建筑面积为278.02平方米的记载，被告每月应交物业服务费为2001.74元。综上，2014年7月1日至2014年11月4日期间的物业服务费为8273.86元。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”之规定，原告于2016年1月25日向本院提起诉讼向被告主张权利，应视为原告的书面催收行为。截至开庭之日，被告仍未支付其应付物业费。因此原告应向被告支付2014年7月1日至2014年11月4日的物业服务费8273.86元。关于违约金。根据《前期物业服务合同》约定，被告应于2014年6月15日前预交2014年7月至2014年12月的物业费，逾期交纳的，每日按应交未交费用的万分之五支付违约金。现原告主张每月应付未付的物业费自当月1日起计算违约金，应视为对其实体权利的自由处分，本院予以确认。截至2016年1月5日，违约金金额为2090.27元；自2016年1月6日起的违约金，以尚欠物业费8273.86元为基数，按日万分之五计算至实际付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条(法律条文全文附后)之规定，判决如下：被告李强应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都朗基房地产项目投资管理有限公司支付物业服务费8273.86元，并支付违约金（截至2016年1月5日金额为2090.27元，自2016年1月6日起以尚欠物业费8273.86元为基数按日万分之五计算至实际付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74元、公告费300元及后续因送达本裁判文书发生的公告费用，由被告李强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  成 敏人民陪审员  徐立琼人民陪审员  陈 德二〇一六年七月十二日书 记 员  何 苗附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。