河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初12244号原告刘长江，男，1967年2月28日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托代理人李红耀、陈玺，河南同立律师事务所律师。被告河南宝视达眼镜（连锁）有限公司，住所地郑州市管城区西大街76号10层30号，统一社会信用代码91410104739089496G。法定代表人张鸿林，董事长。委托代理人张静、张亚乐、北京大成（郑州）律师事务所律师。原告刘长江诉被告河南宝视达眼镜（连锁）有限公司（以下简称宝视达公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘长江及代理人李红耀，被告宝视达公司的委托代理人张静、张亚乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘长江诉称，2017年2月14日原、被告签订《房屋租赁合同》约定：“原告将位于驻马店市××与风光路交叉口西南角门面房面积约82平方米租给被告；租赁期限叁年，2017年5月1日至2020年4月30日止，房屋租金每年308700元整（大写叁拾万捌仟柒佰元，逐年递增5%）；原、被告双方应共同遵守合同约定条款，不得随意终止，如有单方撕毁本合同违约，违约方向对方支付一年租金作为违约金赔偿。被告在签订《房屋租赁合同》时坚持要求签订长期租赁合同，明显是对其公司的经营规模、租赁场地等经过认真研究、仔细考察的决定，原告一直秉承诚实信用原则，遵循诚信的契约精神，按照《合同法》的原则与法律规定办事。但被告严重违约，不按照合同约定交纳租赁费，且根据双方约定违约方（即被告）应承担一年租金作为违约金赔偿，现原告只请求半年租金作为违约金，显然在合理范围内。原告为了维护自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求：1.依法判令被告支付2019年5月1日至2020年4月30日壹年租金340341元整；2.依法判令被告支付违约金170000元。被告宝视达公司辩称，一、被答辩人的诉讼请求无法律依据：1.案涉《房屋租赁合同》已经解除，被答辩人要求支付租金无依据。2018年5月9日，被答辩人针对案涉租赁合同第一次起诉，原审法院生效判决判令答辩人支付2018年5月1日至2019年4月30日之间的租金324135元，实际上是支持了被答辩人租赁房屋空置期间的租金损失，故而原审法院将被答辩人要求继续履行租赁合同的诉请予以驳回，因此案涉租赁合同已经解除，且答辩人已于2018年4月从案涉房屋中搬离，案涉租赁合同已经存在履行障碍并陷入履行不能，案涉租赁合同处于终止状态，事实上已经解除，故被答辩人无权要求答辩人继续支付2019年5月之后的租金。2.原审生效判决已经判令答辩人支付了合同解除的违约金，被答辩人无权再行要求违约金。原审生效判决依据案涉租赁合同第九条“解约违约金”条款约定，酌定本案被告向原告支付违约金20000元，因此被答辩人无权再重复要求解约违约金。二、原审生效判决已经履行完毕，被答辩人的诉讼请求无事实依据。原审生效判决已经驳回被答辩人继续履行租赁合同的诉讼请求，且原审判决已经支持了案涉租赁合同处于终止履行期间的租金，并判决了解约违约金，且答辩人均已履行完毕，在此情况下，被答辩人再次请求租金和违约金无事实依据。同时，被答辩人一直拒不接收钥匙任由房屋空置造成的扩大损失，是其主观故意所致，应由其自身承担责任。综上所述，被答辩人的诉讼请求无事实和法律依据，且案涉房屋因其主观故意造成的损失扩大，应当由其自身承担责任。请求法院依法驳回其全部诉讼请求。经审理查明，2017年2月14日，原告刘长江（甲方）与被告宝视达公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：“经甲乙双方友好协商，甲方自愿将位于驻马店××与风光路交叉口西南角门面房面积约82平方出租给乙方使用，根据《合同法》有关规定达成如下协议：一、租赁期限叁年，2017年5月1号至2020年4月30号止，房屋租赁金每年308700元整（大写叁拾万捌仟柒佰元，逐年递增5%）；二、付款方式：先付款后使用房；三、在承租期间乙方对房屋只有使用权，没有所有权；四、乙方在承租期间在确保消防安全和房屋安全的前提下对房屋进行必要的装修、装饰，不得擅自改变房屋的主体结构。五、在本合同有效期内如乙方经营不善难以为继，则应提前告知甲方，经甲方同意后方可转让，由甲方出面将房屋租赁给第三方。合同到期后同等条件下乙方有优先使用的权利……七、在承租期间甲方有义务协调因房屋产权方面引起的纠纷，确保乙方正常的经营活动。八、乙方在经营期间的国税、地税、工商管理、水电费由乙方负责，房屋租赁期间，凡因房产租赁产生的税费，由甲方承担。甲方提供该房有效房产证明及本人身份证复印件作为附件。九、甲乙双方本着诚实、信用、公正的原则，共同遵守不得随意终止以上条款，如有单方撕毁本合同违约，违约方向对方支付一年租金作为违约金赔偿”等条款。在该合同甲方落款处有原告刘长江的签名及捺印，在合同乙方落款处加盖被告“河南宝视达眼镜（连锁）有限公司合同专用章”。合同签订后，原告刘长江依约将房屋交付给被告宝视达公司使用，被告宝视达公司于2017年5月1日前向原告刘长江交付2017年5月1日至2018年4月30日期间的租金308700元。2018年4月，被告宝视达公司搬离涉争房屋。另查明，2018年7月10日，原告刘长江以被告宝视达公司不按合同约定交纳租赁费构成违约为由诉至本院，请求：1.被告宝视达公司继续履行2017年2月14日所签订的《房屋租赁合同》，并支付自2018年5月1日起至2019年4月30日一年的租金324135元；2.被告宝视达公司向原告刘长江支付违约金324135元。诉讼中，原告刘长江明确第一项诉讼请求这：被告向原告支付自2018年5月1日起至2019年4月30日一年租金324135元。经审理，驻马店市驿城区人民法院于2019年3月21日作出（2018）豫1702民初6507号民事判决书，判令：1.限被告河南宝视达眼镜（连锁）有限公司于判决生效后十日内向原告刘长江支付租金324135元；2.限被告河南宝视达眼镜（连锁）有限公司于判决生效后十日内向原告刘长江支付违约金20000元；3.驳回原告刘长江的其他诉讼请求。2019年5月20日，被告宝视达公司因不服（2018）豫1702民初6507号判决，上诉于驻马店市中级人民法院。2019年5月31日，驻马店市中级人民法院作出（2019）豫17民终1977号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2019年8月27日，被告宝视达公司作出通知一份，内容为：“刘长江先生：人民法院关于贵我双方关于驻马店市××与风光路交叉口西南角82平方米门面房（驻马店军用饮食供应站所属一楼门面房）租赁合同纠纷已经作出生效判决，我方经积极履行判决内容。请贵方于收到本通知之日起5日内告知收款账户，并可联系本案法院执行局领取钥匙。我方指定联系人及联系方式：联系地址：郑州市金水区经三路财富广场3号楼4楼宝视达；联系人：陈伟；联系电话：131××××8666；我方门店于2018年4月已实际搬离，现判决生效后房屋已由贵方实际控制，贵方有权自由转租或以其他方式处置该房屋。房屋空置造成的损失扩大，我方概不负责。特此通知！”，并将该通知张贴于涉争房屋的门店上。同时原告将涉争租赁房屋钥匙及通知交与驿城区人民法院执行人员。2019年8月28日，被告宝视达公司将生效判决确定的费用及执行费用共计354657元转至驻马店市驿城区人民法院执行款专户。同日，驿城区人民法院执行人员对原告刘长江制作执行笔录一份，原告刘长江拒绝接收涉争房屋钥匙及《通知》，2019年8月29日，驿城区人民法院执行人员将涉争房屋钥匙交还与被告宝视达公司。后原告刘长江以诉称理由诉至本院成诉。以上事实，由原、被告提交的相关书证及原、被告双方诉辩称意见在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，一、原告刘长江与被告宝视达公司签订的房屋租赁合同，双方当事人意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同成立后，原、被告双方应当按照合同约定履行各自的权利义务。2018年4月，被告宝视达公司实际搬离涉争房屋。2019年8月27日，被告宝视达公司将《通知》张贴于涉争房屋门店，告知原告刘长江有权自由转租或以其他方式处置该房屋，该《通知》的实质是解除涉案租赁合同。本案中，被告宝视达公司在合同履行期限届满之前，明确表示并以自己的实际行为表明解除房屋租赁合同，不履行合同义务。且被告宝视达公司已于2019年8月28日将房屋钥匙交由执行法官转交原告刘长江，故涉争房屋租赁合同已经于2019年8月28日实际解除。因2019年5月1日至2019年8月28日期间，涉争房屋由被告宝视达公司占有使用，故被告宝视达公司应当向原告刘长江支付2019年5月1日至2019年8月28日共计120天的租金计款111892.93元（340341元÷365天×120天）。原告刘长江请求超出该部分的数额，于法无据，本院不予支持。二、因被告宝视达公司提前解除房屋租赁合同，构成违约，应当承担相应的违约责任；又因双方合同第九条约定“甲乙双方本着诚实、信用、公正的原则，共同遵守不得随意终止以上条款，如有单方撕毁本合同违约，违约方向对方支付一年租金作为违约金赔偿”，双方约定违约金为一年租金，该约定标准过高，基本合同的履行情况，当事人的过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定被告向原告支付违约金20000元。原告请求超出该部分的数额，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告河南宝视达眼镜（连锁）有限公司于本判决生效后十日内向原告刘长江支付租金111892.93元。二、限被告河南宝视达眼镜（连锁）有限公司于本判决生效后十日内向原告刘长江支付违约金20000元。三、驳回原刘长江的其他诉讼请求。如被告河南宝视达眼镜（连锁）有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费8904元，由原告刘长江负担6604元，被告河南宝视达眼镜（连锁）有限公司负担2300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  肖 静人民陪审员  胡晓喜人民陪审员  范文芝二〇一九年十二月十二日书 记 员  高子慧