湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初11304号 原告：湖南达文西商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区人民东路38号东一时区商厦1807房。 法定代表人：雷丹，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：曾艳，湖南寻壹律师事务所律师。 被告：向虹，女，1977年7月11日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。 原告湖南达文西商业管理有限公司（以下简称达文西公司）诉被告向虹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告达文西公司的委托诉讼代理人曾艳、被告向虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告达文西公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《商业物业入场经营合同》，被告将合同项下的商铺腾空，并以商铺已形成符合的装饰装修现状向原告交还；2、被告向原告支付已拖欠的租金104972元（从2019年3月1日起至2019年9月30日止），并按合同约定的租金标准支付从2019年10月1日起至商铺实际交还之日止的租金；3、被告向原告支付因逾期支付租金所产生的罚息12118元（从2018年3月1日起至2019年9月30止），并按合同约定支付从2019年10月1日起至租金全部付清之日止的罚息；4、被告向原告支付赔偿金44988元（支付标准为三个月租金）；5、原告不予返还被告已缴纳的履约保证金；6、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告受北辰Ｂ2Ｅ2区商业街各业主委托，代理经营与管理商业街101间商铺。2018年1月3日，原告与被告就长沙市开福区《凤凰汇》商业项目内编号为Ｇ层063号商铺签订《商业物业入场经营合同》。合同约定被告租赁上述商铺用于经营“绝味鸭脖”。商铺租赁期限为2016年9月10日起至2021年12月31日止。自商铺交付之日起至2017年2月28日为装修免租期，2017年3月1日起开始计租。被告所租商铺第一年度月租金为14996元，以后每租赁年度的租金按合同约定的比例递增。租金支付方式为先付租金后使用，租金按月结算，按季支付。合同签订后，原告按合同约定将商铺交付给被告经营使用，而被告仅按合同约定缴纳部分租金，截止2019年9月30日尚欠租金104972元。原告多次以电话、函告等方式催促被告支付租金，但被告置之不理。根据合同约定被告未按时支付租金、物业费、水电煤气费等费用超过十五日的，原告有权解除合同并要求被告承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，请求法院判如所请。 被告向虹辩称，1、对于尚欠的租金，被告要求五折减免，因为被告门面被河小马超市招牌及门楣所挡，商业价值不如之前，原告也不愿意出钱让商业街聚集人气，导致这条街没有人流，所以希望除租金五折减免外，并退还多收的押金抵租金；2、2016年底，原告承诺招商时积极改进商业街的经营环境，街面店铺宣传以及活动等广告营销措施，同时在被告店铺对面和旁边引进星巴克、肯德基以及味千拉面，就国际知名品牌餐饮进驻商业街，并承诺2017年圣诞节开街正式运营，这些均未兑现，而且门面至2018年3月都被高高的围档挡住，被告亏损惨重。另外生意不好，跟朋友拆伙，付了朋友转让费150000元，共亏损50余万元；2018年10月，被告实在不堪重负，被告请开福区台办和街道相关领导跟原告出面沟通，希望调整和减免部分租金，而原告只肯给被告减免4个月的租金，而且同意之后的租金会根据后期商圈经营实际情况进行调整，而同年与原告打官司的20多个商铺业主，老的商铺都减免了一半的租金。现在经营环境越来越差，内街商铺几乎全空，经营环境比2017年更加恶劣；2018年年底河小马超市开业，导致被告门面被超市招牌及门楣挡住，门面从临街门面转化成内街商铺。被告门面50.49平方米，按原告给被告的租金每平方米300元计算为每月14996元，但内街商铺市价只值一百多每平方米，原告内街招商对内街从开始的不肯降租，直至后面下调了仍旧租不出去，现在依旧空空荡荡无人问津；被告门面使用16.80平方米，隔壁隔出空置30平方米左右一直都转租不出去，无法承受高额租金。转租不出去的原告有三点，租金太贵，没有人流，门面被挡。2018年3月开始，被告多次跟原告沟通希望能够调整租金，花点钱将街面改造，大家让利营销，共同把商业街做起来。但是原告不但不肯出钱进行商业街改造，也不肯下调租金，导致2019年门面租不出去，而商业内街经商环境恶劣，被告无法承担如此高额的亏损，被告作为小微商户，不愿意也没有能力承担所有经济损失；被告希望原告能本着面对现实，以减少双方损失为前提，友好协商，达到解决问题的目的。 根据当事人的陈述和经审查确认的商铺委托经营协议书、商业物业入场经营合同、收据、银行付款凭证、催款函等证据及庭审笔笔录并予以在卷佐证，本院认定事实如下： 原告系一家专业的商业地产全程整合服务商。凤凰汇商业中心街是其打造的商业服务项目，其以委托经营、租赁等合法途径从商铺产权人手中取得商铺经营权，再进行统一招租。为凤凰汇商业中心街的商铺招租，原告对外发送了《凤凰汇招商手册》，该招商手册对凤凰汇商业中心街地项目本身的位置及周边商业、超市、道路、酒店、居住人群及其他配套情况进行了介绍。位于长沙市开福区《凤凰汇》商业项目中的Ｇ层063号（建筑面积50.49平方米）的商铺为《凤凰汇》商业中心街的商铺，该商铺系案外人曾嵘购买。2016年9月13日，原告与曾嵘签订《商铺委托经营协议书》，约定：曾嵘自愿将上述商铺委托给原告统一对外经营和管理。委托期限为五年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止；委托期限内原告对曾嵘委托的商铺及其附属设施享有使用、收益等权利，并且有权自主决定招商、转租或合作经营等事项。曾嵘同意不任何干预，双方同意本合同为不可撤销合同。2018年1月3日，原告作为管理方与被告作为经营方签订《商业物业入场经营合同》，合同约定：一、管理方将案外人曾嵘的上述商铺交给经营方用于经营，经营期限自2016年9月10日起至2021年12月31日止，交付日起至2017年2月28日为免管理费时间，2017年3月1日起开始计管理费；二、管理方保证依法拥有该商铺的完整使用权，若有第三方对该商铺主张权利，一律由管理方自行处理；三、经营方应在工商部门核准登记的经营范围进行合法经营，经营方在该商铺经营绝味＋零食饮品，未经管理方同意，经营方不得擅自改变经营范围；四、经营方经营的该商铺的经营月管理费为16662元，首个经营月管理费为14996元，以后经营年度管理费递增比例：第一年9折，第二年9.5折，第三年单价原价，第四、五年在前年基础上上浮不低于8%，最高不超过15%。第二年月管理费15829元，第三年月管理费16662元。该商铺应先付管理费后使用，管理费按月结算，经营方应于签订本商业经营合同之日一次性支付三个月管理费44988元给管理方，后续管理费按季度在每季度的末月28日之前（每年3月28日、6月28日、9月28日、12月28日）支付，如逾期支付，经营方应从逾期之日按欠付管理费金额的日千分之五向管理方支付逾期付款罚息，直至付清全部欠付管理费为止；五、本合同签订前，经营方需支付49986作为定金，该定金自经营方进场装修之日起自动转为履约保证金。保证金由管理方在整个经营期间保存，本合同届满后，双方不再续订合同的情况下，此保证金中的80%即39989元由管理方在十日内退还给经营方，但不计利息。剩余20%即9997元转为产品售后服务保证金，由管理方保管二个月，保管期满后无售后投诉，管理方在十日内退还经营方，亦不计息，如发生客户投诉，管理方应首先与经营方联系，经营方应即时妥善处理，如经营方不能妥善处理或丧失处理能力，则管理方有权处理，所发生的费用，由经营方承担，管理方可在产品售后服务保证金中支出；若经营方违反本合约各项条款之规定或未经管理方同意终止本合约，经营方承诺该履约保证金作为违约金全额支付给管理方；六、经营期内物业以及水、电、燃气等开通、使用、维护费用由经营方承担，并在接到物业、水、电等部门缴费通知5日内缴纳，如逾期支付按欠管理费违约的约定承担违约责任，期中物业费按每月227元向物业公司交纳；七、由经营方自行装修该商铺，但经营方需以书面形式事先通知管理方及物业，并附上图纸及说明，在经得管理方及物业同意后方可进场施工……经营方装修后该商铺的装饰装潢，在合同到期终止或因经营方违约管理方仍法解除合同后，按来修去丢原则归管理方处置，经营方不得要求任何补偿；八、本合同签订之后，经双方书面达成一致，可变更。合同未到期之前，双方均不得提前解除合同，管理方如有违约，需提前三个月通知经营方，退还经营方经营保证金，并根据经营方直接经济损失进行赔偿（经第三方评估进行赔偿）；经营方如有违约，需提前三个月通知管理方，管理方不予退还当期已支付未使用（按天计算）的管理费，不予退还经营方支付的本合同保证金，经方还需向管理方支付6个月管理费的赔偿金，如赔偿金不足以弥补管理方的经营损失，经营方还应负责赔偿；九、如发生下列情况之一者，管理方有权终止合同：……（5）经营方未按双方约定如期支付管理费，拖欠管理费、物业费、水电煤气等费用超过15日的，管理方有权终止合同，收回该商铺，并没收保证金，要求经营方支付3个月的管理费作为对管理方预期利益的补偿，并根据有关的法律法规追究经营方的其他法律责任。双方还就销售和物业管理、争议约定诉讼管辖等事项进行了约定。合同签订后，被告于2016年6月20日向原告支付了2016年12月1日至2017年2月28日的租金44988元，并支付了履约保证金49986元，原告向被告交付了商铺由被告装修经营。被告尚欠原告从2019年3月1日至2019年9月30日的租金104972元。 庭审中，被告称在合同履行过程中，因其门面被超市招牌及门楣所挡等原因，导致其经营受到影响，故拖欠租金至今。因被告催要租金未果，故诉至本院，酿成本案纠纷。 本院认为，一、根据原告与涉案商铺产权人签订的《商铺委托经营协议书》，原告有将涉案商铺出租给他人并收取商铺租金的相关权利，本案合同中所称的管理费即租金性质；二、原、被告签订的《商业物业入场经营合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。合同签订后，原告将涉案商铺交付给被告使用，被告应按合同约定向原告支付租金。根据合同约定，如被告欠租超过15日，原告有权解除合同，现被告欠租的违约事实已达到合同约定的解除条件，故本院对原告请求解除合同并要求被告交还涉案商铺的诉请予以支持。合同还约定“因经营方违约管理方依法解除后，装饰装修按来修去丢原则归管理方处置，经营方不得要求任何补偿”。故原告请求被告按商铺装饰装修现状交还涉案商铺，亦符合上述约定，本院予以支持。但装饰装修现状依法应以已形成附合部分为限，未形成附合部分及其他可移动的设施、设备不在此列。对于被告提出的合同履行中因超市招牌及门楣挡住其商铺影响其经营等，因双方签订的《商业物业入场经营合同》未将被告所主张的相关事项明确为原告的合同义务，被告亦未提供充分证据证明其经营受到影响导致经营受损，故被告提出的该项抗辩理由，本院不予采信；三、租金支付及违约责任承担问题。被告从2019年3月1日起未支付租金至今，原告请求被告支付所欠租金及涉案商铺实际交还之日止的租金，本院予以支持。根据合同约定的租金标准和支付时间，暂计算至2019年9月30日时止，被告应支付给原告的租金如下：2019年2月28日前应支付2019年3月1日至2019年5月31日的租金44988元；2019年5月28日前应支付2019月6日1日2019年8月31日的租金44988元；2019年8月28日前应支付2019年9月1日至2019年9月30日的租金14996元，截至2019年9月30日，被告共计欠原告租金104972元，被告应按约支付给原告。因被告逾期未付租金，在履约上有过错，应承担相应的违约责任。本案中，原告依据合同的约定，请求了租金逾期付款罚息、履约保证金作为违约金不退和三个月租金作为预期利益损失赔偿的违约责任，其同时请求违约金和损害赔偿金，没有法律依据，本院不予支持。考虑被告的经营状况以及本案的实际情况等因素，本院酌情以租金逾期付款利息作为本案违约责任承担方式，合同约定从逾期付款之日起按欠租金的日千分之五向管理方支付逾期付款罚息过高，本院酌情予以调整，结合被告逾期付款的原因以及本案的实际情况等因素，本院酌情按年利率6%计算。根据合同约定，被告2019年2月28日、2019年5月28日、2019年8月28日分别应支付原告44988元、44988元、14996元，暂计算至2019年9月30日，其上述应付租金分别逾期214天、125天、33天，逾期利息为2588元[（44988×214天÷365×6%）＋（44988×125天÷365×6%）＋（14996×33天÷365×6%）]；被告应支付逾期付款利息共计2588元。2019年10月1日起的逾期付款利息以尚欠租金104972元为基数，按年利率6%计算至租金实际清偿之日止。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 一、解除原告湖南达文西商业管理有限公司与被告向虹签订的《商业物业入场经营合同》，被告向虹在本判决生效之日起五日内将上述商铺腾空，并以商铺已形成附合的装饰装修现状向原告湖南达文西商业管理有限公司交还； 二、被告向虹在本判决生效之日起五日内支付原告湖南达文西商业管理有限公司租金104972元（已计算至2019年9月30日），2019年10月1日起至商铺实际交还时止的租金按合同约定的标准另计； 三、被告向虹在本判决生效之日起五日内支付原告湖南达文西商业管理有限公司逾期利息2588元（已计算至2019年9月30日），2019年10月1日后的逾期付款利息，以上述第二项确定的租金为基数，按年利率6%计算至清偿之日止； 四、上述第二、三项总付款额，扣除履约保证金49986元后，为被告向虹应实际的付款额； 五、驳回原告湖南达文西商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案本诉受理费4630元，因适用简易程序减半收取2315元，保全费1630元，保全保险费500元，共计4445元，由原告湖南达文西商业管理有限公司承担1445元，由被告向虹承担3000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  杨标 二〇一九年十二月三十一日 代理书记员  任友