上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初24612号原告：上海市闸北区彭兴经营部，住所地上海市静安区。法定代表人：王宏林，董事长。委托诉讼代理人：顾润劼，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张勤，上海市汇达丰律师事务所律师。被告：上海百联汽车服务贸易有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：宁斌，董事长。委托诉讼代理人：刘建民，上海市汇中律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑶，上海市汇中律师事务所律师。原告上海市闸北区彭兴经营部(以下简称彭兴经营部)与被告上海百联汽车服务贸易有限公司(以下简称百联贸易公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月17日受理后，依法适用简易程序审理并于2019年8月9日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转为适用普通程序审理。本院依法组成合议庭，于2020年5月13日对本案进行了第二次公开开庭审理。原告彭兴经营部法定代表人王宏林及其委托诉讼代理人顾润劼、张勤，被告百联贸易公司委托诉讼代理人刘建民、张瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭兴经营部向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告上海市静安区共和新路XXX号上下两层房屋(以下简称系争房屋)的建安成本10万元；2.被告赔偿原告因系争房屋提前拆除而产生的租金损失15万(计算到对外出租到期之日，即自2018年5月30日起至2021年9月30日止，按租金标准3,750元/月计算)；3.被告赔偿原告因提前解除租赁合同而对外承担的违约金58,000元。4.被告赔偿原告的停产停业损失50,000元。事实和理由：2002年4月27日，原告与案外人上海市燃料公司沪北公司(以下简称燃料公司沪北公司)签订了建造房屋协议书，约定原告可以在案外人的一块空地上建房，用地40平方米，上下建筑面积为80平方米，即本案系争房屋，原告对系争房屋只有使用权，产权归案外人。2005年10月31日，根据相关文件，被告正式托管包括系争房屋在内的共和新路XXX号地块。但无论是案外人还是被告，均未配合原告办理系争房屋的产证。2015年9月16日起，系争房屋对外出租，租期六年，年租金45,000元由原告收取。2018年5月，被告派人通知原告称要拆除系争房屋。原告不同意并要求被告提供相关手续，遭到被告拒绝。同年5月30日，被告派人断水断电。考虑到租户的人员安全，原告被迫与租户解约并赔偿对方58,000元后要求其配合搬离。次日，系争房屋被强制拆除。拆除后，被告拒绝对原告进行赔偿，遂原告诉至法院。被告百联贸易公司辩称，不同意原告全部诉讼请求。1.被告认为与原告签订房屋建造协议的不是百联贸易公司，被告主体不适格。2.即便法院认为主体适格，系争房屋是违章建筑，没有房产证，是作为违章建筑被政府部门联合拆除，房屋的拆除是符合法律规定的，基于原告与燃料公司沪北公司的约定(如遇动迁或改制，乙方必须服从)，所以即使系争房屋因动迁拆除，原告也应当服从，更何况是现在的违章拆除。3.原告已经就该地块涉及的历史问题和拆违建造成的损失与被告方相关单位达成《协议书》，确认了原告和原告相关人员与百联集团，含所有下属单位均不存在经济一切纠纷。原告和被告及被告相关单位不存在任何关联。该协议已经履行完毕，原告不应反悔。4.原、被告之间就另外一套用作招待所的房屋曾经有租赁合同关系，系争房屋的建造背景依附于该租赁合同关系，被告基于善意准予原告在附近地块建造房屋和使用，但招待所的租赁合同关系已经到期终止，所以即使退一步讲，对系争房屋，被告也没有任何义务再提供给原告使用了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市静安区共和新路XXX号地块的土地使用权人原先为燃料公司沪北公司，之后变更为上海物资(集团)总公司。彭兴经营部的股东原为燃料公司沪北公司的员工。2005年10月31日，上海物资(集团)总公司出具《授权书》给百联贸易公司，将共和新路XXX号地块(土地面积123亩)委托百联贸易公司经营管理。1998年，因燃料公司沪北公司进行改制，其员工下岗并自谋出路。为此，燃料公司沪北公司将共和新路XXX号地块范围内9号楼(以下简称9号楼)出租给彭兴经营部经营旅馆，双方签订租赁合同，租赁期限为10年。2002年4月27日，燃料公司沪北公司(甲方)与彭兴经营部(乙方)签订《建造房屋协议书》。该协议书载明：经市燃料总公司同意，在不影响甲方的前提下，由甲方与乙方协商达成如下协议：一、乙方在甲方的冷作间与乙方间的一块空地上建房，用地40平方米，上下建筑面积为80平方米。二、建房资金由乙方自筹，不得影响甲方的站容和站貌。三、建房后，乙方只有使用权，产权归属甲方。四、如遇动迁或改制，乙方必须服从。五、本协议一式二份，双方签字后生效。落款处为双方公司盖章及代表签名。之后，彭兴经营部在9号楼北面建造系争房屋并用于经营，与燃料公司沪北公司或其相关单位之间未发生关于系争房屋的经济往来。2018年5月30日，系争房屋被拆除。2018年9月4日，案外人上海百联汽车经营服务发展有限公司(以下简称百联发展公司，甲方)与彭兴经营部(乙方)签订《协议书》一份。其上载明：甲乙双方就历史遗留和因拆违造成经济损失等问题进行协商并达成如下协议。一、甲方给予乙方一次性经济补偿人民币壹拾贰万元整，分二次到位(第一次到位人民币玖万元整，第二次在乙方搬离后到位人民币叁万元整)。乙方开具增值税普通发票。二、乙方向甲方就一些具体工作做出以下承诺：一是自本协议签署之日起，乙方包括相关人员与百联集团(含所有下属单位)不存在工作和经济上的一切纠纷。二是乙方于2018年12月31日前彻底搬离目前使用的办公场所和百联汽车广场区域(含共和新路XXX号和共和新路XXX号)。三是乙方尽力配合甲方做好所有有关职工宿舍楼的资料移交工作，并自本协议签署之日起先在一楼移交一间办公室供甲方等人员办公使用。三、甲方同意在2019——2020年的二年内免费帮助代保管乙方的资料账册(打包)，2021年后交乙方自行处理。四、本协议一式四份，甲乙双方各执二份。本协议一经双方签字即生效。如有一方违反，另一方有权向当地人民法院提起诉讼。落款处为百联发展公司及彭兴经营部印章。该份《协议书》双方均已履行完毕。2019年3月7日，因彭兴经营部向12345进行市民投诉，静安区政府进行网络回复，其中办理意见栏载明：彭浦镇反馈：经核实，市民为被拆除房屋的承租人，产权人为百联贸易公司(上海百联联合二手车市场)。由于上述地址房屋属于违章搭建，根据上海市“五违四必”区域环境综合整治要求，经与产权人沟通，对方同意拆除。对于市民与产权人之间的协议纠纷及要求出具书面报告的诉求，建议市民与产权人协商解决。审理中，百联贸易公司、百联发展公司均出具《情况说明》，表示其两家公司同属于百联集团有限公司下属企业，且百联发展公司由百联贸易公司与百联集团有限公司共同投资设立。百联发展公司受百联贸易公司的委托，自2002年4月起负责管理并全权处理上海市共和新路XXX号、3540号地块的一切事宜。百联发展公司对百联贸易公司在本案诉讼过程中所发表的一切诉讼意见均予以认可。审理中，关于系争房屋是否为违法建筑。被告向法院提供署期为2018年5月25日的静安区公安分局、环境保护局、规划与土地管理局、住房保障和房屋管理局、安全生产监督管理局、城市管理行政执法局、公安消防支队、彭浦镇人民政府出具的《“无违建创建先进居村(街镇)”联合告知书》，称该份材料是城管部门在现场张贴的同时出具给其他同一时期的被拆除单位的。其上载明：“为贯彻市委、市政府关于“进一步增强全社会防控和治理违法建筑意识，全面遏制违法建设行为，着力形成防控和治理违法建筑长效机制，有效巩固‘五违四必’(安全隐患必须清除、违法无证建筑必须拆除、脏乱现象必须整治、违法经营必须取缔)区域生态环境综合治理成果，深入推进违法建筑治理工作，改善人居环境、增强可持续发展能力”的要求，结合区委、区政府的工作部署……共和新路XXX号大门南侧的违建必须于5月30日前自行整改恢复原样，若逾期，则区相关部门将联勤联动执法整治，该业主将承担如下法律后果：……”对该组证据，原告表示，对其真实性不予认可。系争房屋要拆除是被告通知的，政府并没有通知过，但系争房屋是否属于违章建筑其从未收到过政府相关文件。房屋没有办理产证只是手续瑕疵，不代表房屋就是违章建筑。共和新路XXX号里面有部分建筑要拆除，但不是全部。且原告公司在1989年就已经在系争房屋内注册工商信息，之后也进行了税务登记，这也说明系争房屋并非违章建筑。此外，即便系争房屋被认定为违章建筑，原、被告之间的建房协议的合法性也不能被否定，原告因此遭受的停产停业损失是客观发生的，应当由被告进行相应补偿。对此被告则称，不能因为系争房屋有原告公司进行注册就得出房屋是合法建筑的结论。系争房屋的建造客观上没有经过相关行政审批，没有建设许可证，之后也未能办出相应证件，所以就是违章建筑。而且，原告的工商信息能够登记在共和新路XXX号是因为共和新路XXX号有很多房屋，其中包含了合法建筑，但不能证明系争房屋也是合法建筑。据其了解，拆违是由政府部门在柱子上或者违章建筑的门上进行张贴通知的，共和新路XXX号的产权人也没有另行收到过文件通知，但原告作为实际使用人当时是在现场的，对此是明知的。政府是在判断了哪些建筑是违章建筑后才张贴的拆除通知，且原告自行提供的政府答复也证明了系争房屋是违章建筑。关于2018年9月4日的《协议书》签署的背景及其中“历史遗留问题”的理解。原告称，1998年就9号楼签订的租赁合同确实与改制有关；但2002年就系争房屋签订的《建造房屋协议书》，是由于当时建造南北高架需要，原告于1992年在9号楼南面自建的一幢用作餐厅的违章建筑被拆除，原告要求被告补偿，被告当时没有同意，所以在2002年原告提出建造系争房屋时同意了，实际是补偿性质。2008年9号楼的租赁合同到期后被告不同意续签，故之后双方之间就没有合同了，但原告继续使用9号楼并缴纳租金给被告，只是被告不再开具发票。2017年被告要求原告搬离9号楼，原告不同意，双方一直僵持到2018年9月签署《协议书》后，原告在2018年年底搬离了9号楼。此外，关于门牌号，由于系争房屋和9号楼都由原告使用，一部分用于经营招待所，一部分出租给上海图拓照明电器有限公司经营灯具，为了签订租赁合同方便，原告自行将两幢楼的门牌号都编为“共和新路XXX号”，实际上该门牌号是不存在的，只是当时经过了派出所默许。原告认为《协议书》中提到的“拆违”指的是2002年餐厅被拆事宜，并不包括系争房屋被拆事宜。对此，被告则称，原告承租的9号楼在经营旅馆的初期效益很好，故原告于2002年提出在9号楼的北面空地(40平方米)上建造上下共80平方米的违章建筑用于经营小卖部。被告出于善意、照顾原告单位及职工扩大经营面积的想法，同意原告利用被告土地建造该房屋，即本案系争房屋，因此有了《建造房屋协议书》。原告餐厅被拆的事实应该确实有过，但原告从未因此向被告要过补偿，因为该餐厅本身也是违章建筑，不存在补偿一说。9号楼租赁合同在2008年到期后确实没有续签，但原告也没有归还。2018年双方为了一揽子解决这些事，所以由被告方受托处理该地块事宜的下属公司出面，与原告签署了《协议书》。为了避免范围争议，《协议书》中特别明确共和新路3550和3540号都涵盖在内。当时系争房屋已经被拆除，《协议书》上说不存在其他纠纷，意思就是包括共和新路XXX号、3540号的所有纠纷都解决完毕了。关于原告的请求权基础。原告在庭前证据交换时表示其基于侵权法律关系提起本案诉讼，在庭审中变更为基于合同关系。原告表示，其诉请的依据是建房协议，双方的建房协议对原告资金自筹、被告许可原告使用的约定均很明确，但由于被告的拆除行为，给原告造成损失；且协议约定产权归被告所有，因此原告系合法占有，被告有义务办理产权登记却怠于办理，由此产生的后果应由被告承担。即被告的违约行为造成了系争房屋使用权的灭失，所以原告主张实际损失和预期利益。对此被告则表示，根据建房协议约定，建房后没有特殊情况，原告有使用权，但即使是合法建筑，遇到拆迁等所有政府行为或改制等情况，也应服从，也不应再继续使用。更何况系争房屋是违法建筑，其被拆除并非基于原告所理解的存在补偿的“拆迁”，而是作为违章建筑被“拆除”。因此，无论是侵权责任还是合同责任，举证责任都在原告方，但原告并无证据证明拆除房屋是被告的行为。在原告自行提供的录音材料中，被告也曾向原告表示，若存在政府补偿，可以全部给原告，若无，则不存在被告补偿或赔偿的问题。且《建造房屋协议书》中关于“产权归甲方”的约定本意是为了避免9号楼租赁合同结束等情形出现时，双方就系争房屋产权发生争议而设置，并非约束甲方必须办理或办出产证。被告认为原告在2018年9月的一揽子协议签署之后，又到别处了解到了新的信息，误认为本次拆违存在补偿，所以又来找被告要新的政府补偿。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。现原告所明确的请求权基础在于其与燃料公司沪北公司之间签署的《建造房屋协议书》，即双方的合同关系。但是，原告现起诉的被告却并非该协议书的相对方燃料公司沪北公司，而是系争房屋所在地块后来的土地使用权人上海物资(集团)总公司的委托管理方。现被告作为受托管理方，明确提出其作为合同主体不适格的抗辩，表示本案并不存在所谓的合同义务或责任问题，即使存在，也不应由其承担《建造房屋协议书》项下的合同责任。而原告并未进一步证明上海物资(集团)总公司在成为新的土地使用权人过程中，是否已承继燃料公司沪北公司所签署的《建造房屋协议书》项下的合同义务或合同责任，亦未证明被告在成为上海物资(集团)总公司的受托管理单位时，是否有义务代其委托方对外承担相关的合同义务或合同责任。且根据本案查明的事实及当事人审理中的陈述，本院认为，系争房屋的建造、使用及被拆除，可能涉及到本案当事人与诸多案外人之间的历史纠葛。在被告已对相关背景进行陈述的情况下，上述合同主体问题的举证责任仍在于原告方。综上，根据合同相对性原则，本院认为，原告针对被告提出的、基于合同关系这一请求权基础的诉讼请求，不成立。兹依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告上海市闸北区彭兴经营部的全部诉讼请求。案件受理费6,613元(原告上海市闸北区彭兴经营部已预缴)，由原告上海市闸北区彭兴经营部自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  吴 双人民陪审员  高贵荣人民陪审员  周建萍二〇二〇年五月十五日法官 助理  鲍舒婷书 记 员  陈 玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。