上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五（民）初字第1463号原告上海奇亚特企业管理服务部，住所地上海市闵行区。投资人方奇钟。委托代理人周钦骏，女。被告上海泰逵工贸有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人郏志杰，总经理。委托代理人费晓涛，男。委托代理人彭宪东，上海市国和律师事务所律师。原告上海奇亚特企业管理服务部与被告上海泰逵工贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月15日立案受理后，先由审判员林霞依法适用简易程序予以审理。后因案情复杂，本院依法转为普通程序，组成合议庭，于2015年12月28日、2016年1月21日再次公开开庭进行了审理。原告上海奇亚特企业管理服务部的委托代理人周钦骏、被告上海泰逵工贸有限公司的委托代理人费晓涛、彭宪东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海奇亚特企业管理服务部诉称，原、被告双方于2013年12月25日签订《奇亚特中心房屋租赁合同》及《物业合同》，合同约定原告将上海市闵行区江月路XXX号XXX号楼XXX层的房屋（以下简称“涉案房屋”）出租给被告，租赁期自2013年12月8日至2017年1月31日止，租金先付后用，每三个月支付一期。合同签订后，原告自2014年11月开始不支付租金、物业费等费用，在原告多次催要后，被告于2015年4月9日回函表示于2015年4月15日搬离涉案房屋，但拒付截止2015年4月15日所欠的租金、物业费、水电费等。原告认为，被告欠付租金的行为侵犯了其合法权益，遂向法院提起诉讼，要求法院判令：一、被告给付原告租金人民币159，264元（计自2014年10月起至2015年4月15日止，以下币种均为人民币）；二、被告给付原告电梯费3，471元、物业管理费11，880元、垃圾清运费3，650元、水费77元、电费3，326.40元；三、被告偿付原告所欠租金、物业费以每日2%计的违约金320，575.60元。审理中，原告进一步明确其诉讼请求为：一、被告给付原告房屋租金159，264元（计自2014年10月15日起至2015年4月15日止）。二、被告给付原告电梯费867元（计自2015年1月至3月）、物业管理费11，880元（计自2015年1月起至同年3月止）。垃圾清理费912.50元（计自2015年1月起至同年3月止）、水费77元（2014年12月）、电费3，326.4元（计自2014年12月至2015年2月止）。三、被告偿付原告逾期缴纳租金的违约金计320，575.60元。原告为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据材料：1、《奇亚特中心房屋租赁合同》及附件（《安全管理生产协议》、《授权委托书》、《上海市房屋产权证》、《奇亚特中心物业管理服务合同》），上述证据材料旨在证明原、被告间的租赁关系，双方的权利义务。被告对上述证据材料的真实性无异议。2、2015年3月6日及同年3月31日的《催款函》、2015年4月9日《回函》、2015年4月14日的《复函》各一份，旨在证明双方为涉案房屋进行了多次沟通。被告对上述证据材料的真实性无异议。3、《委托书》及《房屋交接书》各一份，旨在证明涉案房屋交接的情况。被告对上述证据材料的真实性无异议。4、中国建设银行单位客户回单，旨在证明被告已经支付的费用及尚欠的费用。被告对上述证据材料的真实性无异议。5、欠费表，旨在证明被告欠费的状况。被告对上述证据材料不予认可。被告上海泰逵工贸有限公司辩称，针对第一项诉讼请求，其认为，对于该项请求的金额予以认可，但其不应按此标准予以支付。首先，原告交付的涉案房屋不符合合同约定。被告在承租涉案房屋后对上述房屋进行了装修，但在装修过程中发现该房屋存在严重漏水现象。被告在使用过程中，因漏水给原告造成了很大的损失，如成衣样板三块损坏、从日本进口的机器损坏、装修的地板损坏。双方为此进行了多次的磋商，但原告也是仅对部分漏水部位进行了修缮。其次，在租赁期间曾发生两次停电，第一次是自2014年11月24日起至同年12月3日止共计10天，第二次在2015年3月16日至实际搬离日2015年4月29日止。上述期间累计50天，租金计42，720元。综上，其认为，扣除停电期间的租金，扣除原告收取的押金，其应当支付的租金为84，504元。针对第二项诉讼请求，对于原告主张的电梯费867元、物业管理费11，880元、垃圾清理费912.50元的金额予以认可。水费77元、电费3，326.40元因未收到单据，故对金额不予确认。针对第三项诉讼请求，其认为，因原告提供的涉案房屋存在质量问题，且未予以修缮，双方一直处于协商中，其未违约，故不应承担违约责任。即使需承担违约责任，那么合同中约定的违约金过高，请法院依法予以调整。被告为证明其抗辩主张，向本院提供如下证据材料：1、时间为2014年4月22日的关于涉案房屋墙体漏水、渗水的情况说明；2、时间为2014年11月21日的关于涉案房屋墙体漏水情况说明；3、时间为2014年12月8日关于涉案房屋渗漏水的经济赔偿问题的函；4、时间为2014年11月24日、12月9日工作联系单（复印件）；5、时间为2015年1月5日、2015年2月3日的经济赔偿清单；6、时间为2015年2月12日的解除租赁合同告知书；7、涉案房屋漏水及物品损失的照片一组。上述证据材料均系被告在发现涉案房屋漏水及停电后以电子邮件的方式发送给原告，要求原告及时对涉案房屋进行维修的材料，旨在证明原告交付的房屋存在漏水的缺陷，被告曾多次与原告交涉未果。原告认为，证据材料1-3、5、6，其未收到。证据材料4为复印件，且上面的印章并非原告的印章，其不予认可。证据材料7亦不能反映是涉案房屋存在漏水情况。审理中，本院要求被告提供证据材料4的原件及证据材料1-3、5、6的电子邮件公证件，被告称证据材料4的原件现由该司的法定代表人带去日本了，无法提供。证据材料1-3、5、6的电子邮件公证机关称无法公证。本院遂要求被告对上述证据材料的电子邮件进行当庭演示，被告又称该司员工将邮箱的用户名及密码遗忘了，故亦无法进行当庭演示。本院在听取了原、被告的举证、质证意见后，经对证据材料的审查后发表如下认证意见：关于原告提供的证据材料1-4具有真实性，且与本案待证事实相关联，故本院对上述证据材料的证明力予以确认。对原告提供的证据材料5，因此系原告单方制作的欠费清单，在被告予以否认的情况下，本院对上述证据材料的证明力不予确认。关于被告提供的证据材料4，因被告未向本院提供该证据材料的原件以供核对，且被告亦未能证明该材料上的印章系原告所使用，故本院对该证据材料对本案的证明力不予确认。关于被告提供的证据材料7（照片），因原告对上述材料的真实性予以否认，且从照片本身来看亦不能反映上述照片拍摄于涉案房屋内，在没有其它有效证据与其相印证的情况下，本院对该证据材料的证明力实难认定。关于被告提供的证据材料1-3、5、6，上述材料均系邮件，在原告否认收到上述邮件的情况下，被告亦未提供向原告有效送达相关证据材料，故对上述证据材料的证明力本院亦难以认定。根据本院认定的证据，并结合双方当事人在庭审中的陈述，本院查明事实如下：涉案房屋的产权人为案外人上海奇亚特能源股份有限公司。2013年9月，案外人上海奇亚特能源股份有限公司向原告出具了《委托书》，将涉案房屋委托原告作为出租方对外出租。2013年12月25日，原告上海奇亚特企业管理服务部（签约甲方）与被告上海泰逵工贸有限公司（签约乙方）签订《奇亚特中心房屋租赁合同》一份，合同约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限自2013年12月8日起至2017年1月31日止，租金计算日期自2014年2月1日起算，之前为免租期；该房屋月租金为32，040元，电费、水费、燃气费等的交付参照《物业服务合同》，租金以预付方式支付，先付后用，每三个月支付一期即96，120元；甲方应于每年的2月1日、5月1日、8月1日、11月1日前15日向甲方支付下一期的租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方须按日向甲方支付当期拖欠租金额的2%作为违约金；本合同签订的同时，乙方应向甲方支付该房屋租赁的定金，定金为1个月租金，即32，040元；甲方交付该房屋的同时，乙方应向甲方支付租赁保证金，租赁保证金为1个月租金，即32，040元，乙方可以使用付给甲方的定金冲抵租赁保证金；租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金用以抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分在60日内无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、气、通讯、排污、电梯运行、设备、办理生产用电增容等相关服务项目收取的费用由乙方承担；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的双倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（三）甲方交付的该房屋和相关设施设备不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；该房屋和相关设备设施交付时存在缺陷的，甲方应自交付之日起10日内进行修复，逾期不修复的，甲方同意减少租金并变更有关租金条款；租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使该房屋和相关设备设施损坏造成乙方财产损失和人员伤害，甲方应承担赔偿责任；非合同规定的情况，乙方在租赁期间中途擅自退租或部分退租的，乙方无权要求甲方返还剩余租金和租赁保证金外，还应按同等的租赁保证金金额作为违约金支付给甲方。同日双方还签订了《安全生产管理协议》以及《奇亚特中心物业管理服务合同》。上述合同签订后，被告按约向原告支付了相当与1个月租金32，040元的租赁保证金并装修使用了该房屋。2014年10月15日起，被告未向原告支付租金。2015年3月6日，原告向被告发出催款函称：截止2015年2月28日，被告已拖欠租金、物业管理费、电梯费、垃圾费、水费、电费合计181，360.40元，催告被告于2015年3月13日下午17：00前一次性付清，并按日支付所拖欠租金2%作为违约金。同月31日，原告再次向被告发出催款函，要求被告于2015年4月10日下午17：00前一次性付清上述款项，如逾期不支付，原告将按约解除租赁关系。2015年4月9日，被告回函原告称：被告曾多次提出因该房屋严重漏水不能使用，造成被告不能正常工作，为此被告多次要求原告修复，但原告一直无法修复，所以原告已构成违约。现被告已于2015年3月29日搬出该房屋，因原告阻碍，尚有部分设备无法搬出，现被告决定通知原告解除房屋租赁合同，该回函到达原告后租赁合同即视为解除，被告决定在2015年4月15日再次搬迁设备腾空房屋进行交接，如原告再阻碍被告腾空该房屋，或拒绝接受该房屋，4月15日即视为被告已将该房屋返还原告。对于原告违约行为对被告造成的损失，被告保留索赔的权利。2015年4月14日，原告复函被告称：截止2015年4月15日，被告已拖欠租金、物业管理费、电梯费、垃圾费、水费、电费合计154，194.71元；请被告于2014年4月15日16点前将该房屋钥匙交还原告，自交还该房屋钥匙之日起原合同解除；被告于该日前一次性付清截止2015年4月15日所欠的租金、物业费等；被告应按日支付所拖租金的2%作为违约金，于该日前付清；由于被告中途退租，按原合同规定租赁保证金不予退还外，被告还应支付同等金额的租赁保证金作为违约金，于该日前一次性付清；被告于2015年4月16日前往政府有关部门办理注销或变更《营业执照》和《税务登记证》上该房屋注册地址等相关手续，否则视为被告未交还房屋。2015年4月29日下午，被告将涉案房屋移交给原告，双方为此签订了《房屋交接书》。原告因催讨租金未果，遂诉来本院。审理中，原、被告就水、电费的金额达成以下一致意见：2014年12月的水费按77元计。2014年12月至2015年2月的电费按1，000元计。本院认为，原、被告签订的《奇亚特中心房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，双方间由此形成的委托合同关系依法当属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告已按约向被告交付了涉案房屋，现因被告欠付租金，双方签订的租赁合同因此解除，故被告在合同解除后理应给付原告拖欠的租金、物业管理费、电梯费、物业管理费、垃圾清理费、水费及电费。现被告未按约履行上述义务，显属违约，理应按约向原告偿付逾期付款的违约金。关于被告在庭审中提出双方合同约定的逾期付款的违约金计算标准过高，要求法院予以调整的抗辩意见，本院认为，鉴于原告主张的违约金为逾期付款违约金，本院结合被告在履行合同过程中的违约行为、过错程度、违约给原告所造成的实际损失，并兼顾到被告在实际合同履行中的情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后，对被告此项抗辩意见予以采纳，并酌情调整逾期付款的违约金计算标准由双方合同约定的百分之二／日调整为万分之五／日。关于被告要求在欠付的租金内扣除停电期间的租金，因被告未有证据证明其在承租涉案房屋期间存在停电的事实，故被告的此项抗辩不成立。关于被告提出涉案房屋存在漏水的问题，故其欠付相关欠款的行为不构成违约，不应承担违约责任的抗辩意见，因被告亦未向本院提供证据予以证明，故本院对此项抗辩意见亦不予采纳。同理，被告要求在欠付的租金内扣除已缴纳的押金的抗辩意见，本院亦不予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院〈关于中华人民共和国合同法司法解释（二）〉》第二十九条之规定，判决如下：一、被告上海泰逵工贸有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海奇亚特企业管理服务部租金人民币159，264元；二、被告上海泰逵工贸有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海奇亚特企业管理服务部电梯费人民币867元、物业管理费人民币11，880元、垃圾清理费人民币912.50元、水费人民币77元、电费人民币1，000元；三、被告上海泰逵工贸有限公司于本判决生效之日起十日内按如下标准偿付原告上海奇亚特企业管理服务部逾期付款违约金：以96，120元为本金，按日万分之五的标准，分别自2014年10月16日、2015年1月16日起算，均计算至2015年4月15日止。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计8，370.07元，由被告上海泰逵工贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  林霞代理审判员  周颖人民陪审员  尹萍二〇一六年四月一日书 记 员  张辰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。