湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初16360号原告：徐冉，女，1989年11月2日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：谭梅林，湖南金州律师事务所律师。被告：龙婷，女，1989年3月27日出生，汉族，住湖南省湘乡市。被告：石建国，男，1974年5月23日出生，汉族，住湖南省津市。委托诉讼代理人：龙婷（石建国之妻），女，住湖南省湘乡市。第三人：长沙石陈赢祯食品贸易有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区观沙岭街道佑母塘路799号钰龙佳园5栋一单元109-110。法定代表人：石建国，公司总经理。原告徐冉与被告龙婷、石建国、第三人长沙石陈赢祯食品贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐冉的委托诉讼代理人谭梅林，被告龙婷、石建国的委托诉讼代理人龙婷均到庭参加诉讼,第三人长沙石陈赢祯食品贸易有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。徐冉向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认解除双方之间签订的《租赁协议》、《租赁续期协议》，并要求被告支付拖欠的原告租金38400元（租金暂计算至2019年12月31日，其后继续计算）；2.请求法院判处被告支付因拖欠租金应当承担的违约金1920元及增付滞纳金6600元，请求支付所拖欠物业管理费487.8元（物业费暂计算至2019年12月31日，其后继续计算）；3.判令本案诉讼费、保全费用由各被告承担。事实与理由：原、被告曾于2013年4月2日，就被告租赁原告位于湖南省长沙市旭辉藏郡1栋113号门面达成租赁协议，合同到期后，在此基础上双方于2019年1月签订了租赁续期协议，将租赁期延续至2024年12月31日，原协议其他条款不变。根据租赁协议约定：甲方将房屋出租给被告使用，被告租用该房屋作为超市，承租期间的物业管理费和税费由被告承担；租金标准每季度为9600元；租金应当每月自然季度首月支付，租赁期间乙方每延期一个月支付租金需增付100元滞纳金；协议约定被告有违约行为，需要按照合同租金的5%，向甲方支付违约金。协议签订后，原告将门面钥匙三片、水表卡、电表卡交付给了被告方，而被告自2019年元月以来却违反双方约定，未履行支付义务，原告先后通过电话、微信、登门等多种方式催要，被告假意以石建国不在长沙等回长沙处理、开会不方便接听电话等方式拖延，到后来不接听电话、不回短信微信、不开门等方式拒绝支付所欠租金。为维护原告的合法权益，原告依法向法院起诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。龙婷、石建国共同辩称：1.《租赁协议》、《租赁续期协议》系被告龙婷个人与徐冉签订，与被告石建国、第三人长沙石陈赢祯食品贸易有限公司无关联。2.2019年6月被告已搬离所承租的房屋，双方签订的租赁合同已实际解除，原告徐冉没有按合同约定行使合同解除权有意扩大损失，未做到违约减损的义务。3、合同约定的违约金、滞纳金重复赔偿，且违约金、滞纳金过高，请求法院减免。长沙石陈赢祯食品贸易有限公司未作答辩。经审理查明，徐冉系长沙市茶子山中路318号藏郡新寓1栋113号房屋的所有权人。2013年4月2日，出租方（甲方）徐冉与承租方（乙方）龙婷签订《租赁协议》，将上述房屋出租给龙婷使用，协议约定：第一条甲方出租给乙方的房屋位于湖南省长沙市岳麓区旭辉藏郡1栋113号门面（建筑面积29.19平方）。第二条租期期限、用途、租金及支付1.租赁期自2013年5月15日起至2018年5月15日止。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满30日前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。如甲方在租期满后要对外出租，在同等条件下乙方有优先权。合同到期后装修按来修去丢原则，甲方不予以补偿。（合同签订之日至2013年5月15日为装修期不计租金）2.乙方租用该房屋作为超市。3.该房屋租金标准为第一年每月2600元，第二年每月2800元，第三年每月2900元，第四年每月3000元，第五年每月3100元。租金按季度提前支付（每季度末支付下季度租金）。承租期间的物业管理、水电费等费用由乙方自行负责。4.合同签订当日即首付季度租金7800元及押金4000元。……第四条合同的变更、解除与终止1、双方可以协商变更或终止本合同。2、合同期内乙方可以向第三方出让本合同的权利义务，但必须取得甲方的书面认可。3、甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或提供房屋不符合约定条件。（2）甲方未尽协助义务，严重影响乙方经营的。4、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。……（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。（7）超过15天未能按时支付房租的。第五条房屋的收回1、乙方交还房屋应当保持房屋及设施、设备完好状态且恢复原状。甲方有权不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。2、收回房屋时，乙方的押金在扣除乙方所欠租赁期间发生的、应向第三方支付的物业、水电气等费用，以及对房屋损坏修复所需费用后，由甲方在一个月内退还给乙方。……第七条乙方违约责任1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同年租金的5%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。……(4)超过15天未能按时支付房租的。2、乙方如逾期支付租金，每逾期一日罚款200元。3、租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日罚款200元滞纳金，乙方还应承担因逾期归还甲方造成的损失。2019年1月1日，徐冉与龙婷签订《租赁续期协议》，协议约定：一、租赁期限延续至2024年12月31日止。二、乙方应于本协议签字三日内支付以下所欠款项：1、2016.5.15-2017.5.15租金差额：1200元；2、2017.5.15-2018.5.15租金差额：1800元；3、2018.5.15-2018.12.31租金23250元（按上期合同末年每月3100计算），以上合计：26250元。三、自2019年至2021年租金标准为每季9600元，2020年至2024年每季9900元。租金按自然年度的季度支付，不足一季的按自然月每月租金为季度租金除以三计算，不足一月的按月计算。四、租金应当每自然季度首月支付，租赁期间乙方每延期一个月支付租金需增付100元滞纳金。……六、上期协议其他条款不变，继续有效，与本协议冲突的以本协议为准。合同签订后，徐冉将门面钥匙三片、水表卡、电表卡、房屋交付给了龙婷，龙婷则缴纳了首季度租金7800元及押金4000元，将租赁徐冉的藏郡新寓1栋113号及114号房屋（业主为候小丽）合并用于经营赢祯特价批发超市。另本院还查明，龙婷与石建国系夫妻关系，石建国系长沙石陈赢祯食品贸易有限公司（公司注册地：长沙市岳麓区观沙岭街道佑母塘路799号钰龙天下佳园5栋一单元109-110号）的法定代表人。2019年1月1日起，龙婷因超市经营生意淡薄，至2019年6月30日止共拖欠徐冉、候小丽两个季度的租金，龙婷就此曾向徐冉提出要求解除租赁协议，但遭到徐冉的拒绝。2019年12月11日，龙婷与其租赁的114号房屋业主候小丽达成《商铺出租协议》解除协议，双方履行了协议的相关约定，而后龙婷将超市内物品搬离，并腾空了所租赁113-114号房屋。因徐冉与龙婷就合同解除、租金和违约金、滞纳金缴纳、房屋退租等问题发生争议，且未能达成一致协议，为此徐冉诉至本院。上述事实，有当事人当庭陈述，徐冉提交并经庭审质证的《租赁协议》、《租赁续期协议》、房屋不动产证、现场照片、微信聊天记录、缴费通知单，龙婷提交并经庭审质证的租金押金收条、候小丽的房屋产权证及身份证、解除协议、门面网络服务协议、营业执照和陈民的身份证等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，徐冉与龙婷签订的《租赁协议》及《租赁续期协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，合同双方均应严格按照合同的约定履行合同义务。本案的争议焦点为：一、关于涉案合同解除的确认。本案中，徐冉依合同约定将涉案房屋交付给龙婷使用后，龙婷理应依约向徐冉交纳房屋租金，然而自2019年1月1日起，龙婷未再向徐冉交纳租金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。现龙婷拖欠原告租金已超过十五日，符合双方约定的合同解除条件，故徐冉要求解除双方签订的《租赁协议》及《租赁续期协议》的理由正当，且龙婷亦表示愿意解除，本院予以支持。对于合同的解除时间，在庭审中，徐冉确认自起诉之日即2019年11月13日双方所签订的合同已解除，该确认主张系徐冉的自由处分，本院予以支持。二、关于涉案欠付租金计算。根据本院查明的事实，虽然龙婷自2019年6月停止超市经营，但其停止经营后并未与徐冉及另一业主候小丽办理退租手续，致使原告无法及时收回该房屋，直至2019年12月11日，龙婷才与114号房屋业主候小丽达成《商铺出租协议》解除协议。因此，对合同解除前的房屋租金，龙婷仍应依合同约定支付给徐冉。现徐冉要求龙婷支付自2019年1月1日起至2019年12月31日止的房屋租金，本院予以部分支持。根据双方签订的合同约定，自拖欠租金之日即2019年1月1日起至2019年11月13日止应当支付的房屋租金为3200元/月×10个月+3200元/月÷30天×13天=33386元。对于徐冉主张2019年11月13日之后的房屋占用费，因龙婷曾多次提出解除合同，徐冉均予以拒绝协商解决，导致涉案损失扩大，且无合同约定及法律依据，本院不予支持。三、关于涉案违约金、滞纳金、物业费认定。根据涉案租赁协议约定，如乙方超过15天未能按时支付房租的，按合同年租金的5%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。因龙婷未按约支付房租，故徐冉主张违约金38400元×0.5=1920元的诉请，本院予以支持。由于合同中既约定了违约金，又约定了滞纳金，属于重复计算，且徐冉未能及时解决双方之间的争议，导致涉案损失扩大。庭审中，龙婷亦请求法院对协议约定的违约金、滞纳金适当减免，故本院对徐冉主张承担滞纳金的诉请，本院不予支持。对于徐冉主张的物业费，本院认为物业费属于龙婷自行承担的费用，但该合同并未约定该费用由龙婷支付给徐冉，根据行业交易习惯，物业费属于物业公司收取的费用，虽然徐冉提交了物业公司的缴费通知单，但未提供相应的证据证明其已实际替龙婷支付了该费用，故对其该项主张，本院不予支持。四、关于石建国是否应承担法律责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。石建国与龙婷系夫妻关系，龙婷因房屋租赁合同所欠债务虽发生在夫妻关系存续期间，徐冉并未提交充分的证据予以证明该笔债务是用于夫妻共同生活，属于夫妻共同债务；石建国虽为第三人长沙石陈赢祯食品贸易公司的法定代表人，但该公司并未承租徐冉所出租的房屋，也并不是本案所涉合同的主体，双方未形成合同关系，故对徐冉主张石建国对上述债务承担共同清偿责任，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第八条、第九条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告徐冉与被告龙婷于2013年4月2日签订的《租赁协议》及2019年1月1日签订的《租赁续期协议》于2019年11月13日已解除；二、限被告龙婷于本判决书生效之日起十日内向原告徐冉支付房屋租金33386元、违约金1920元；三、驳回原告徐冉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1013元，由原告徐冉负担193元，由被告龙婷负担820元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  王立文二〇二〇年五月十二日法官助理谢加斌书记员陈果