上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第2684号原告：上海肯德基有限公司。法定代表人：朱宗毅，董事长。委托诉讼代理人：赵俊，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：上海干巴家居用品有限公司。法定代表人：郑用洲，总经理。原告上海肯德基有限公司(以下简称“肯德基公司”)与被告上海干巴家居用品有限公司(以下简称“干巴公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月4日立案受理，先由审判员韩伟清独任审理本案。审理过程中，原告向本院申请财产保全。经审核，本院于2015年11月26日作出准许财产保全的民事裁定书，并于同日对本案公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵俊，干巴公司的委托诉讼代理人林丽恩到庭参加了诉讼。期间，经双方当事人同意并经本院院长批准本案继续适用简易程序。2016年3月1日，被告向本院递交了书面申请，撤销对其员工林丽恩的授权委托。此后，鉴于被告确已搬离其主要经营地，本院无法向被告送达开庭传票，本院遂以公告方式向干巴公司送达了开庭传票，并组成合议庭于2016年8月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵俊到庭参加诉讼。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告肯德基公司向本院提出诉讼请求如下：1.被告向原告返还房屋；2.被告向原告支付欠付的租金人民币84,000元(以下币种均为人民币)；3.被告向原告支付欠付租金所产生的滞纳金124,425元；4.被告向原告支付欠付的水电费7,947.1元；5.被告向原告支付工程装修分摊费用152,083元；6.被告向原告支付自2015年9月15日至2015年9月24日止的房屋占有使用费7,000元；7.被告承担违约金88,200元(以日租金的双倍计算，为1,400元/天，自2015年9月25日开始计算，实际计算至被告返还涉案房屋之日)。庭审过程中，原告变更诉讼请求如下：1.被告给付原告欠付的租金及房屋使用费91,000元；2.被告给付原告所欠租金产生的逾期付款违约金124,425元；3.被告给付原告拖欠的水电费7,947.10元；4.被告给付原告工程分摊费用150,000元；5.被告承担违约金按每日1,400元计自2015年9月25日至2016年4月26日止。事实及理由如下：2013年9月27日，原、被告双方就被告承租的位于上海市闵行区红松路501、503、505、507、509、511、513、515号(黄桦路步行街XXX号楼)一层之515号A铺70平方米房产(以下简称“涉案房屋”)用于经营“干巴家居用品”事宜签订了《租赁合同》。租赁期限自2013年10月15日起至2021年9月14日止。《租赁合同》第3.3条约定，被告应于每月10日前交付下月租金。但自2014年12月起，被告一直拖欠租金及水电费。后经原告多次催讨，被告于2015年8月付清了2015年5月14日前的租金及2015年3月的水电费，但仍欠付之后的租金、水电费。《租赁合同》第8.4条约定，承租方逾期支付租金连续达15日以上的，出租方有权解除合同、没收保证金并可要求承租方赔偿损失。原告于2015年9月6日委托律师致函被告，告知《租赁合同》于2015年9月14日解除，并要求被告返还房屋、支付拖欠款项及滞纳金，但至今被告仍未退还房屋，亦未支付任何费用。故原告起诉至法院，要求判如所请。被告干巴公司辩称，由于其公司存在资金问题，确实存在拖欠原告房租及水电费的事实，其积极与原告进行协商，希望将涉案房屋进行转租以支付拖欠的租金，但遭到原告拒绝。关于租金及房屋使用费，被告对欠付的租金金额没有异议，且认为虽收到原告发函，但合同并未因此解除，收到函件后支付的费用仍系租金，同意支付原告房租。关于滞纳金，被告认为延迟支付租金是事实，但滞纳金标准偏高，被告无力承担。关于水电费，被告对欠付的水电费数额无异议，对该诉请没有意见。关于工程装修分摊费用，被告认为该笔费用为原告要赚取租赁费用所应当自行承担的费用，被告不应承担该笔工程分摊费。关于违约金，被告认为其没有与原告协商过合同解除的事宜，也没有能力支付上述费用，故不同意支付。本院经审理认定事实如下：2013年9月27日，肯德基公司(出租方、甲方)与干巴公司(承租方、乙方)签订《租赁合同》，合同约定甲方将其依法承租的位于上海市闵行区红松路501、503、505、507、509、511、513、515号(黄桦路步行街XXX号楼)一层之515号A铺总计使用面积约为70平方米的房产转租给乙方，租赁期限自2013年10月15日至2021年9月14日止。租赁房产第一到第二个租赁年度的年租金为252,000元，即乙方每个月向甲方支付21,000元；后续租赁年度的年租金为每两年递增2,4000元；即，第三到第四租赁年度的年租金为276,000元，乙方每个月向甲方支付23,000元……乙方首期租金应于本合同签订之日起5日内支付给甲方，并应于每个月期满之前10日向甲方交付次期租金，甲方银行账户全额到账，即视为乙方完成付款。乙方在签署本合同时，向甲方支付相当于三个月租金即63,000元的履约保证金，如合同期满乙方未有任何违反本合同约定的行为，则甲方在乙方全部结清应支付甲方的租金、费用的10日内，全额无息返还给乙方。如乙方在合同期内有任何违约行为，甲方有权没收全部履约保证金。甲方应于每月5日前向乙方提供付款通知及收据，乙方应于每月15日前向甲方交付水电费用。如超出5日仍未缴纳的，甲方有权自行或由房产产权人/物业管理公司等切断上述水、电、燃气等的供应，一切责任和损失由乙方自行承担。甲、乙双方约定，电费：1.3元/千瓦时、水费：5.6元/立方米。除本合同另有约定外，乙方有下列情形之一，甲方有权选择提前解除本合同而不承担任何责任，同时有权没收乙方全部履约保证金。如甲方发生损失的，乙方还应赔偿甲方遭受的损失：1)乙方逾期支付租金连续达15天以上；2)乙方逾期支付除房租外的其他费用的，乙方收到甲方书面催告后在5天内仍未全部支付的……甲方依据上述情形提前解除合同时，应提前10天书面通知乙方后在该期限届满之日合同提前解除且甲方不承担任何责任。乙方应及时迁离并交回房产，已支付未履行部分租金不予返还。由于甲方需将原餐厅面积分割转租给乙方，因此造成的甲方外立面及内部工程费用共计200,000元，该笔费用平均分摊在甲乙双方8年的租赁期内，即每个租赁年度工程分摊费用25,000元。整个租赁期内，若乙方原因造成提前解约，则需要赔偿甲方剩余年限内的工程分摊费用，若甲方原因造成提前解约，乙方则无需赔偿甲方该费用。乙方逾期未返还房屋，或返还房产不符合合同约定需整改至符合约定返还的，所延期期间应按最后一期租金标准的双倍向甲方支付违约金，违约金若不足以赔偿甲方损失和向房产产权人承担责任的，甲方有权继续追偿。乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日甲方有权向乙方收取所拖欠租金之0.5%的滞纳金。该滞纳金可从乙方履约保证金中抵扣，如抵扣后该保证金不足，乙方应在接到甲方通知后的5日内补足。双方在合同中就房屋租赁的其他权利义务作了相关约定。签订合同后，干巴公司向肯德基公司支付了相当于3个月租金的履约保证金63,000元。双方各自履行合同义务。2014年12月，干巴公司开始迟延支付涉案房屋租金。2015年5月6日，肯德基公司向干巴公司发送告知函一份，告知干巴公司已经累计拖欠其租金84,000元，水电费共近万元，并催促干巴公司在收到本函件的三个工作日内将拖欠款项及违约金及时支付，否则肯德基公司将进一步采取包括但不限于解除合同、收回涉案房屋、向干巴公司追索所有拖欠款项和违约金等相关法律措施。2015年6月23日，干巴公司回函给肯德基公司。回函中，干巴公司承认由于经营问题，截至发函之日其已经拖欠肯德基公司累计四个月租金，并承诺将在接下来一个多月时间内分批支付给肯德基公司。2015年6月8日，肯德基公司收到案外人上海市浦东新区康桥镇干兴家居店(以下简称“干兴家居店”)代干巴公司支付的2015年1月15日至2015年2月14日的房租及12月水电费22,213.50元；2015年6月23日，肯德基公司收到干兴家居店代干巴公司支付的2015年2月15日至2015年3月14日的房租及1月水电费22,883.90元；2015年7月14日，肯德基公司收到干兴家居店代干巴公司支付的2015年3月15日至2015年4月14日的房租及2月水电费22,337.10元；2015年8月24日，肯德基公司收到干兴家居店代干巴公司支付的2015年4月15日至2015年5月14日的房租及3月水电费22,160.70元。2015年9月6日，肯德基公司委托律师发函给干巴公司，告知虽然干巴公司在肯德基公司的催讨之下于2015年8月付清了截至2015年5月14日的租金及2015年3月水电费。但截至发函之日，干巴公司仍拖欠肯德基公司2015年5月15日至9月14日的租金84,000元，以及2015年4月至8月的水电费7,947.10元。因此，肯德基公司告知干巴公司：一、双方《租赁合同》自2015年9月14日起解除；二、干巴公司应在2015年9月24日前将涉案房屋内垃圾清理完毕，并拆除及取回其所有的设施设备，将涉案房屋按照毛坯状态交还给肯德基公司；三、干巴公司应在2015年9月14日前向肯德基公司支付拖欠的2015年5月15日至9月14日的租金84,000元，以及2015年4月至8月的水电费7,941.1元(9月的水电费金额以肯德基公司出具的付款通知为准)；四、干巴公司应在2015年9月14日前向肯德基公司支付拖欠租金的滞纳金93,450元(暂计算至2015年9月14日)；五、干巴公司应在2015年9月14日前赔偿肯德基公司工程装修分摊费用150,000元。2015年9月21日，干巴公司回函肯德基公司，承认目前已经拖欠4个月租金以及相应水电费，同意解除合同。但希望可以将店铺经营至2015年9月30日，并在30日当晚将店铺交还给肯德基公司。另，干巴公司在回函中提出，其所拖欠的租金及水电费将在抵扣原先押金66,000后，于一个月内支付完毕，并希望肯德基公司可以免除滞纳金、违约金等。2015年9月25日，肯德基公司对涉案房屋断水断电并锁门。同日，干巴公司再次进入涉案房屋，并持续经营。2015年9月26日，干巴公司发送公函给肯德基公司，要求肯德基公司停止采取断水断电锁门等措施，并限期要求进行协商。2016年4月26日，原告收回涉案房屋。另查明，涉案房屋的权利人为上海中祥(集团)有限公司。2013年6月28日，上海中祥(集团)有限公司向肯德基公司出具同意转租证明，同意肯德基公司将涉案房屋转租给第三方用于合法经营。以上事实由原告提供的《租赁合同》、2015年5月6日肯德基的备忘录、2015年6月23日干巴公司回函、2015年9月6日律师函、2015年9月21日及2015年9月26日干巴公司公函、商铺现场照片、上海银行业务回单、隶属关系证明、龙柏餐厅装修及土建工程表、缴费通知单以及当事人的庭审陈述等证据所证实，并均经庭审质证。本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，当事人均应按约履行。下面本院就原告诉请逐项分析如下：一、房租、房屋使用费及水电费。本案中，被告干巴公司欠付原告肯德基公司2015年5月15日开始的租金及水电费，已经符合双方《租赁合同》第8.4条约定的单方解除条件。肯德基公司致函干巴公司要求解除合同，干巴公司回函确认收到解约函，因此该租赁合同已经解除。鉴于干巴公司对欠付的房租、房屋占有使用费及水电费的金额并无异议，故原告对于截至2015年9月24日的房租及房屋占有使用费91,000元，水电费7,947.10元的诉讼请求，本院予以支持。二、租金逾期付款违约金。本案中，干巴公司存在迟延支付房租的行为，已经构成违约，理应支付逾期付款违约金。被告干巴公司主张上述违约金过高并要求法院予以调整，原告肯德基公司在第二次庭审中自愿将逾期付款违约金标准调整为日万分之九，本院认为该计算标准的调整系原告对自身权利的处分，且并未过分高于原告的实际损失，本院对逾期付款违约金的计算标准予以认可。鉴于干巴公司2015年1月15日至2月14日期间、2015年2月15日至3月14日期间、2015年3月15日至4月14日期间、2015年4月15日至5月14日期间的租金迟延支付，2015年5月15日至6月14日期间、2015年6月15日至7月14日期间、2015年7月15日至8月14日期间、2015年8月15日至9月14日期间的租金至今未支付，故本案逾期付款违约金分为两部分：一部分是已支付但迟延支付的违约金，一部分是至今未支付的违约金。第一部分违约金金额为21,000元×(153天+137天+130天+140天)×万分之九=10,584元。第二部分违约金计算方式为以21,000元为本金，按日万分之九分别计自2015年5月5日、2015年6月5日、2015年7月5日、2015年8月5日至实际付款之日止。三、工程分摊费用。从《租赁合同》第8.7条“若乙方原因造成提前解约，则需赔偿甲方剩余年限内的工程分摊费用”的表述来看，该工程分摊费用的实质为双方约定若被告提前解约所造成的原告损失赔偿额的计算方法。被告干巴公司迟延给付租金的行为已经构成严重违约，最终导致原告解除双方《租赁合同》，其理应承担该部分损失。故原告的主张符合双方约定及法律的规定，本院予以支持。四、违约金。干巴公司在租赁合同解除后，并未及时向原告返还涉案房屋，其理应根据合同约定支付相应的违约金。鉴于被告干巴公司在庭审中有无力承担该违约金的表示，本院在综合原告的实际损失以及被告在履约过程中的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后酌定违约金的计算标准为租金的1.5倍，计自2015年9月25日至2016年4月26日，即被告实际收回房屋之日止。因此，被告应向原告支付违约金700元×1.5×214天=224,700元。鉴于本案系被告干巴公司逾期支付房屋租金、水电费以及在租赁合同解除后逾期归还涉案房屋所致，本案发生的案件受理费、财产保全费理应由被告干巴公司承担。被告干巴公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由被告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海干巴家居用品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海肯德基有限公司租金及房屋使用费人民币91,000元；二、被告上海干巴家居用品有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海肯德基有限公司逾期付款违约金人民币10,584元及以21,000元为本金，按日万分之九分别计自2015年5月5日、2015年6月5日、2015年7月5日、2015年8月5日至实际付款之日止的逾期付款违约金；三、被告上海干巴家居用品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海肯德基有限公司水电费人民币7,447.10元；四、被告上海干巴家居用品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海肯德基有限公司工程分摊费人民币150,000元；五、被告上海干巴家居用品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海肯德基有限公司违约金人民币224,700元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7,450元，财产保全费人民币2,744.39元，由被告上海干巴家居用品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  林 霞人民陪审员  邓红霞人民陪审员  尹 萍二〇一六年九月二日书 记 员  张 辰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。