江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初6175号原告：昆山市鑫禾悦商业运营管理有限公司，住所地为江苏省昆山市玉山镇朝阳西路156号。法定代表人：木康星，总经理。委托诉讼代理人：周国喜，江苏紫东律师事务所律师。被告：苏州台家开发有限公司，住所地为江苏省苏州市相城区嘉元路858号。法定代表人：翁国维，执行董事。委托诉讼代理人：徐苏洋，江苏熠达律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭宇，江苏熠达律师事务所实习律师。原告昆山市鑫禾悦商业运营管理有限公司（以下简称鑫禾悦公司）与被告苏州台家开发有限公司（以下简称台家公司）居间合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理，依法由审判员王玲适用简易程序审理。本案于2019年9月18日公开开庭进行了审理。原告鑫禾悦公司的委托诉讼代理人周国喜，被告台家公司的委托诉讼代理人徐苏洋、彭宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫禾悦公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告台家公司支付服务费60万元、逾期付款违约金(以60万元为基数，按照年利率24%的标准，计算自2018年11月1日至实际付清之日止)；2、本案诉讼费由被告台家公司承担。事实和理由：2018年1月29日，鑫禾悦公司与台家公司签订《物业委托招商合同》，约定鑫禾悦公司为台家公司名下的物业招商，服务费按租赁客户支付给台家公司的一个半月的租金计算等内容。合同签订后，在鑫禾悦公司经办人金泉的努力下，促成浙江宝盛稻谷酒店管理有限公司（以下简称浙江宝盛稻谷公司）全资控股的苏州宝盛稻谷酒店有限公司（以下简称苏州宝盛稻谷公司）与台家公司签订租赁合同，该公司并按双方租赁合同约定支付了台家公司半年租金2408964.96元。因台家公司在收取租金后至今未按《物业委托招商合同》约定支付服务费，鑫禾悦公司诉至法院，请求判如所请。被告台家公司辩称，1、鑫禾悦公司于2018年3月26日核准成立，但涉案合同签订日期为2018年1月29日。因合同上的受托人金泉是通过台家公司之前的总经理介绍来的，在签订合同之后也在台家公司任职总经理，故台家公司在签约时未对鑫禾悦公司的公章表示怀疑。现因发现其签章日期和鑫禾悦公司核准日期相矛盾，故台家公司认为鑫禾悦公司存在欺诈行为，《物业委托招商合同》应为无效合同。2、即便合同有效，根据该合同约定，台家公司的义务系为鑫禾悦公司寻找承租人，其当然应确保租赁行为能够保持下去，承租人履行合同义务。否则台家公司随便找一家公司后，与该公司恶意串通，假装承租，收到服务费后再解除合同，则台家公司的权益就难以保障。而事实上，台家公司介绍的苏州宝盛稻谷公司在与台家公司签订合同后，因苏州宝盛稻谷公司自身原因不能开办酒店，导致合同不能履行，现其也已起诉要求解除合同，台家公司也愿意退还租金和保证金。因此该租赁行为并未完成，即鑫禾悦公司未能履行《物业委托招商合同》约定的义务，台家公司不支付鑫禾悦公司服务费系有理有据。经审理查明：鑫禾悦公司持鑫禾悦公司为受托人（乙方）、台家公司为委托人（甲方），双方所签订《物业委托招商合同》一份诉至本院，该合同约定台家公司就位于苏州市相城区的大厦委托鑫禾悦公司有偿代理出租服务，代理权限为代为发布信息，介绍寻找客户；代为谈判、协助签约、办理相关手续等；代理直至出租合同或以其他方式合作合同签订完成。合同第二条代理服务费约定，鑫禾悦公司成功帮助台家公司与第三方签订租赁合同或则其他与第三方合作合同，则台家公司需按以上物业年租金额的一个半月租金额度（具体金额以双方正式租赁合同为准）支付鑫禾悦公司代理服务费，租金要达到台家公司的市场需求。台家公司在收到该房租金的三日内按如上服务费支付给鑫禾悦公司。如台家公司未能按期支付佣金，则每逾期一天，台家公司应向鑫禾悦公司支付上述佣金的千分之三作为滞纳金。合同还就其他内容进行了约定，落款甲方处加盖台家公司合同专用章，乙方处加盖鑫禾悦公司公章并由金泉签名，落款时间均为2018年1月29日。另查明，苏州彩莲谷商业管理有限公司（以下简称彩莲谷公司，庭审中，鑫禾悦公司主张该公司系台家公司的物业管理公司，台家公司则表示该公司系其关联公司）为出租人（甲方）、浙江宝盛稻谷公司为承租人（乙方），双方于2018年4月25日签订《租赁合约》（合同编号为BSLY-ZL-201801），约定浙江宝盛稻谷公司向彩莲谷公司承租的物业位于苏州市相城区，总建筑面积为8250.08平方米，租赁期限为15年，自2019年5月1日起至2034年4月30日止；租金为1.6元/平方米/日。合同还就其他内容进行了约定，落款乙方处由彩莲谷公司盖章并由台家公司法定代表人翁国维签名，乙方处加盖浙江宝盛稻谷公司公章并由相关人员签名。2018年10月29日，台家公司（甲方）、苏州宝盛稻谷公司（乙方）签订《租赁合同补充协议》一份，约定甲、乙双方于2018年4月25日签订《租赁合同》（合同编号为BSLY-ZL-201801）正在履行中，现双方协商一致，原合同约定的11个月的免租金装修期暂定自台家公司将承租物业使用权全部交付苏州宝盛稻谷公司之日，即2018年8月27日起算至2019年7月26日止；本协议实际租赁的产证面积为8249.88平方米，首期租金为2408964.96元。该协议另附的租金支付明细表显示2019年7月27日至2020年1月26日租金为2408964.96元，支付时间为2018年10月30日。2018年10月29日，台家公司向苏州宝盛稻谷公司开具金额为2408964.96元的增值税专用发票。2018年10月30日，苏州宝盛稻谷公司向台家公司支付2408964.96元。庭审中，鑫禾悦公司还提供：2019年8月1日，浙江宝盛酒店管理有限公司与苏州宝盛稻谷公司共同出具《情况说明》一份，载明浙江宝盛酒店管理有限公司因业务需要，自2018年3月底委托鑫禾悦公司的大股东金泉在苏州地区寻找合适物业开设酒店，后经其推荐并沟通安排下，以全资控股公司浙江宝盛稻谷公司名义与台家公司法定代表人翁国维签订《租赁合同》，后又以全资控股公司苏州宝盛道谷公司名义与其签订《租赁合同补充协议》，承租台家公司的台家大厦17至23层，并按补充协议的约定支付了相应的租金。为明确双方权利义务，浙江宝盛酒店管理有限公司与鑫禾悦公司于2018年5月17日补充签订了《代理选址协议》。该《代理选址协议》约定鑫禾悦公司为浙江宝盛酒店管理有限公司进行选址服务，期限为自选址服务协议签订日起12个月内有效，服务费为成交月租金的0.5倍。另，2019年11月8日，金泉至本院所做调查笔录中陈述，其系鑫禾悦公司股东，曾在台家公司工作。签订《物业委托招商合同》时鑫禾悦公司正处于名称核准阶段，故由金泉代表鑫禾悦公司先在合同上签字，该合同上鑫禾悦公司的公章系在公司成立后补盖的。金泉并陈述签订合同的整个过程中，台家公司董事长曾将涉案房屋所在土地性质的相关证明文件出示给鑫禾悦公司及浙江宝盛稻谷公司，台家公司明确是可以开办酒店的，后直到办理消防验收而一直无法通过时，浙江宝盛稻谷公司方面才知道土地性质无法开办酒店了。就此询问台家公司，台家公司承诺可由其缴纳一笔费用后将土地性质进行变更的，但因台家公司后一直无力缴纳费用，导致土地性质一直未予变更。台家公司经质证认为，对上述笔录真实性无异议，经代理人与台家公司核实，《物业委托招商合同》上台家公司的合同专用章是真实的，但台家公司对该合同何时签订，何人盖的章均不知情。金泉系经台家公司原经理介绍，给台家公司寻找合作对象的，该合同签约期间，实际金泉就在台家公司处工作，其有便利条件接触到台家公司的合同章。另在合同签订过程中，台家公司曾就土地性质的相关证明材料展示过给浙江宝盛稻谷公司方面，浙江宝盛稻谷公司系五星级酒店，其肯定对土地性质能否开办酒店有自己的判断。台家公司另陈述其与浙江宝盛稻谷公司签订租赁协议，确系经过鑫禾悦公司介绍，在台家公司与浙江宝盛稻谷公司签订合同时，台家公司的董事长在场，鑫禾悦公司也派了人员在场。上述事实，由鑫禾悦公司提供的《物业委托招商合同》、《情况说明》、《代理选址协议》、《租赁合约》、《租赁合同补充协议》、租金支付明细表复印件、增值税专用发票复印件、网上银行电子回单复印件，本院所做调查笔录以及当事人陈述为证，本院予以确认。本院认为，虽《物业委托招商合同》所载签订日之时鑫禾悦公司尚未经工商登记成立，但鑫禾悦公司陈述系由其股东金泉签字后，在鑫禾悦公司成立后方补盖了公章，应认为鑫禾悦公司对金泉的上述签约行为进行了追认，故鑫禾悦公司有权作为合同相对方起诉台家公司。鑫禾悦公司、台家公司签订的《物业委托招商合同》系双方真实意思表示，且不违法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。台家公司主张《物业委托招商合同》因鑫禾悦公司存在欺诈行为而无效，但未就欺诈情形进行举证，且亦自认系经鑫禾悦公司介绍与浙江宝盛稻谷公司一方达成合作并签订租赁合同，故应认为鑫禾悦公司履行了《物业委托招商合同》所约定的居间服务行为，本院对台家公司就合同应认定为无效的抗辩，不予采信。根据现有证据及台家公司自述，台家公司确在鑫禾悦公司的居间服务之下与浙江宝盛稻谷公司一方签订租赁合同、补充协议等，并就此于2018年10月30日取得合同约定租金标准的租金，因已满足《物业委托招商合同》所约定的支付居间服务费的条件，故台家公司应按照与浙江宝盛稻谷公司所签租赁合同及此后与苏州宝盛稻谷公司所签《租赁合同补充协议》所约定的一个半月租金金额向鑫禾悦公司支付服务费。现台家公司主张服务费60万元，未超过合同约定标准，可予准许。《物业委托招商合同》约定台家公司应在收到房租的三日内支付鑫禾悦公司服务费，逾期应按照日千分之三的标准支付滞纳金。鑫禾悦公司现主张按照年利率24%计算逾期付款违约金，台家公司认为该标准较高，请求予以调低。因鑫禾悦公司未就其实际损失进行举证，故本院兼顾合同履行情况、当事人过错及预期利益等因素，酌情调整按照中国人民银行同期同类贷款利率的2倍进行计算，故台家公司应支付鑫禾悦公司以60万元为基数，自2018年11月3日起至实际支付之日止、按照中国人民银行同期同类贷款利率的2倍计算的滞纳金。台家公司还抗辩鑫禾悦公司应确保租赁行为能够持续下去方能主张服务费，并认为系因浙江宝盛稻谷公司一方原因导致双方租赁合同未能继续履行。对此，本院认为，居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。在鑫禾悦公司如实向委托人报告订立合同的相关事项，且不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益的情况下，其在促成台家公司与浙江宝盛稻谷公司一方签订合同后，其居间服务即已完成。台家公司以其与浙江宝盛稻谷公司一方的租赁合同未能履行或解除为由，拒付鑫禾悦公司服务费，无事实及法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告苏州台家开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告昆山市鑫禾悦商业运营管理有限公司服务费60万元，并支付该款自2018年11月3日起至被告苏州台家开发有限公司实际支付之日止、按照中国人民银行同期同类贷款利率的2倍计算的违约金。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为5500元、保全费4120元，合计9620元，由被告苏州台家开发有限公司负担（被告负担的案件受理费，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331033143）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员 王 玲二〇一九年十一月十九日书记员 胡倩倩附录法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。3.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。4.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。5.《中华人民共和国合同法》第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。6.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。7.《中华人民共和国合同法》第四百二十四条：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。8.《中华人民共和国合同法》第四百二十五条：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任。9.《中华人民共和国合同法》第四百二十六条：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。10.最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基数，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。11.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。