甘肃省兰州市安宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0105民初595号 原告：李鹏飞，男，1994年10月29日出生，汉族，住甘肃省会宁县。 委托诉讼代理人：薛继荣，甘肃西润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马永珍，甘肃西润律师事务所实习律师。 被告：柴克文，男，1989年8月12日出生，汉族，住甘肃省兰州市安宁区。 委托诉讼代理人：赵富强，甘肃佳运律师事务所律师。 原告李鹏飞诉被告柴克文、第三人柴宗权房合同纠纷一案，2018年11月15日立案，本院于2018年11月10日做出（2018）甘0105民初1188号民事判决，李鹏飞、柴克文不服提出上诉。2019年2月26日，甘肃省兰州市中级人民法院做出（2019）甘01民终254号民事裁定，以原判决认定基本事实不清，程序违法为由发回本院重审。本院于2019年3月14日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。2019年8月2日，柴宗权申请撤回起诉，同日本院做出（2019）甘0105民初595号民事裁定，准许柴宗权撤回起诉。原告李鹏飞的委托诉讼代理人薛继荣、马永珍到庭参加了诉讼，被告柴克文及委托诉讼代理人赵富强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李鹏飞向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除《转让合同》；2.依法判令被告返还原告转让费人民币200000元；3.判令被告赔偿原告装修等经济损失138466元；4.判令本案诉讼费由被告承担。2019年10月12日，李鹏飞申请将第一项诉讼请求变更为：依法判令原告李鹏飞与被告柴克文签订的合同无效。事实与理由：2018年1月25日，原告李鹏飞与被告柴克文签订《转让合同》，双方约定“被告向原告转让其经营的酒吧（位于兰州市安宁区商铺），转让内容包括店面的软、硬件设备和设施、装修以及经营权；原告向被告支付转让费200000元；且约定违约方承担和赔偿一切经济损失”。2018年1月28日，被告向原告出具《承诺书》，承诺收到转让金后向原告交付酒吧经营权，保证不再另行转让，协助原告完成续租商铺。原告并于《转让合同》签订当日及出具《承诺书》当日向被告共计支付转让费人民币200000元。原告依约履行合同义务后，在被告认可及准许下对酒吧进行了装修。现酒吧出租人以与被告柴克文租赁合同已到期为由，要求原告退还酒吧经营权，导致原告无法实现合同目的。为维护自身合法权益，诉至法院，望判如所请。 柴克文辩称：一、合同性质的认定，应当根据合同内容所涉法律关系，即合同双方当事人所设立权利义务内容确定合同的性质，本案系买卖合同纠纷，并非房屋租赁纠纷；2018年1月28日，答辩人与被答辩人签订的合同名称为《转让合同》，合同中约定“转让的内容包括店内所有的硬件、转让设备、设施、包括装修及店面的经营权”，并且被答辩人出具的定金收条中注明的“今收到李鹏飞陆酒吧转让定金100000元”，2018年1月29日的承诺书载明的是“2018年1月29日交付陆酒吧的经营权”，从双方的合同名称及内容所体现的权利义务内容可以看出，该合同中的法律行为为答辩人向被答辩人交付陆酒吧店内的设备设施及《陆酒吧》经营权，被答辩人向答辩人支付酒吧设备、设施及经营权的转让费，也就是价款，并非约定的是转让商铺，也并未约定对涉案商铺进行转租，根据《合同法》第九章关于《买卖合同》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，该《转让合同》符合上述法律的规定，应为买卖合同法律关系，并非房屋租赁的法律关系。二、被答辩人与答辩人之间签订的《转让合同》依法成立并生效，答辩人与被答辩人已按约定履行了买卖合同义务，合同已经履行完毕，被答辩人不得擅自解除。首先，答辩人享有对陆酒吧店内所有的硬件、设备、设施、包括装修及店面的经营权的所有权，有权进行处置，被答辩人自愿购买上述设施设备，故答辩人与被答辩人在是在平等自愿的基础上，就被答辩人转让答辩人陆酒吧的设施设备及经营权的转让达成了一致意见，签订了涉案《转让合同》，该合同系双方的真实意思表示，依法成立并生效，合同签订后，答辩人按照合同约定将酒吧设施及酒吧的经营许可证交由被答辩人用于经营，被答辩人也支付了转让费，双方之间买卖“店内所有的硬件、转让设备、设施、包括装修及店面的经营权”的约定已经履行完毕，现其主张转让协议无效并要求返还转让金，既违反诚实信用原则，又无法律依据。其次，即使本案中存在房屋租赁的法律关系，那也是包含买卖关系和房屋的租赁关系，本案中被答辩人与答辩人签订转让协议时答辩人的租期剩余两个月，转让费20万元中包含了两个月的房屋租赁费26000元，其余的系店内所有的硬件、转让设备、设施、装修及陆酒吧的经营权的价款，而答辩人仅装修、购买酒吧的设备共花费40多万元，答辩人以17万余元对其进行转让符合市场价值，该买卖部分系有效的，并且涉案房屋的转租行为，其两万六的房屋租赁费因该两个月并未超过答辩人的租赁期，在到期后并未与被答辩人签订续租事宜，从承诺书中可以看出，答辩人承诺协助被答辩人办理续租事宜，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。所以，该两个月的转租行为也应是有效的，并且在两个月期内被答辩人对房屋进行占有和使用，该两万六的租赁费不应退还。三、被答辩人依据《合同法》第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定请求转让协议无效，因上述法律、司法解释的规定，是针对承租人擅自转租的情形出现时，赋予出租人解除与承租人合同的权利，对转租人与次承租人之间的转租合同未经出租人同意情况下的效力问题未作规定，但根据物权行为与债权行为相区分原则，上述规定并非认定承租人与次承租人之间的转租合同无效的法律依据。故不能因此认定答辩人与被答辩人之间的房屋(门面)转租合同无效，并且有相关的判例进行支持。四、本案答辩人不存在任何过错，其向答辩人主张所的装修损失无事实及法律依据。首先，在被答辩人与答辩人签订转让合同时，被答辩人已明确知道涉案房屋系答辩人承租而来，并且知道剩余租赁期限，而被答辩人仍然与答辩人签订了转让协议，其自愿承担风险，而在续租时出租人柴宗权向被答辩人提出提高租金，被答辩人不同意，导致其双方没有签订成《租赁协议》，该行为与答辩人无关，答辩人无任何违约行为，被答辩人的损失并非由答辩人行为造成，答辩人不承担任何赔偿责任。其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。被答辩人在未经出租人同意的情况下对涉案房屋进行装修，根据上述法律的规定，其对于装饰装修或者扩建发生的费用由其自行承担。答辩人与被答辩人签订的《转让合同》合法有效并已完全履行完毕，答辩人不存在任何违约行为，对于被答辩人损失答辩人依法不承担任何赔偿责任，被答辩人的诉讼请求无法律及事实上的依据，答辩人请求法院在充分采纳如上答辩意见基础上公平公正判决，依法判决驳回被答辩人的诉讼请求，从而维护答辩人合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，结合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月1日，柴宗权与柴克文、李德庆签订房屋租赁协议1份，合同约定，柴宗权将其所有的位于兰州市安宁区商铺［营业面积125.68平方米，分摊面积7.69平方米，房权证兰房（经私）产字第××号］出租给柴克文、李德庆使用，租赁期限1年，自2017年4月1日起至2018年4月1日止，租金为160000元。合同第6条约定，若柴克文、李德庆将房屋转让、转租给他人，柴宗权有权终止协议，收回房屋。2018年1月25日，甲方柴克文与乙方李鹏飞签订《转让合同》，约定“柴克文将兰州市安宁区桃海商业步行街商铺（6号）面积133.3平方米转让给李鹏飞。合同约定转让费200000元，大写贰拾万元整。转让内容包括：店内所有的硬件、转让设备、设施、包括装修及店面经营权。在交易达成日，乙方与甲方协议商定支付转让费期限为2018年1月27日付清。……自2018年2月1日起甲方不得再向乙方索取任何其他费用和物品，不得参与酒吧经营，干涉酒吧事务”。柴克文及李鹏飞均在该合同上签字并按压手印。同日，柴克文出具《收据》一份，内容为：本人柴克文6201051989××××××××今收到李鹏飞620422199410290177于2018年1月25日陆酒吧转让定金100000元（大写：拾万元整）。2018年1月28日，柴克文出具《承诺书》一份，“承诺于同年1月29日交付陆酒吧所有经营权。甲方（柴克文）在收到转让金后即刻交付经营权于乙方（李鹏飞）……在签租赁合同时甲方需协助乙方与业主签到租赁合同。自2018年1月29日到2018年3月31日，在此期间该房屋所有使用权归乙方所有”。同日，李鹏飞向柴克文转款100000元。2018年1月29日，李鹏飞委托装饰装修公司对该涉案商铺进场进行装修，后因涉案商铺房东柴宗权以柴克文租赁合同到期为由对该房屋进行清场，李鹏飞因无法实现合同目的诉至法院。 另查明：柴克文与李鹏飞于2018年1月25日签订《转让合同》，李鹏飞于2018年1月29日接收房屋时，至柴宗权与柴克文约定的租赁期限2018年4月1日时尚余2个月。 本院认为，李鹏飞与柴克文签订的《转让合同》，实质上是柴克文对其所承租的房屋剩余租赁期间及其所承租房屋内的设施设备的转让，但房屋内的实施设备均是依附于所租赁的房屋，二者并不适合割裂开。对于经营权的问题，酒吧并非专属经营的项目，故该酒吧的经营权也并不存在转让的问题。李鹏飞与柴克文签订的转让合同表面上系对酒吧经营权及店内设施设备的转让，而实际应为对商铺使用权的转让。柴克文与柴宗权所签订的房屋租赁协议中明确约定了不得转租，房屋所有权人柴宗权明确表明不同意柴克文将商铺转租给李鹏飞。李鹏飞从柴克文处转让该铺面的目的是为了继续经营酒吧，而在房屋所有权人柴宗权不同意转租后，该合同目的也无法实现。故李鹏飞与柴克文所签订的转让合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”无效的合同，自始无效，因合同取得的财产，应当予以返还。故对李鹏飞诉请柴克文返还转让费200000元的请求，本院予以支持。 对李鹏飞请求柴克文赔偿装修等经济损失138466元的诉请，在庭审中，双方均称对于装修因已将房屋交还给所有权人，对装修已无法进行鉴定，且双方提交的装修证据均非正规发票，故对其该请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、李鹏飞与柴克文于2018年1月25日签订的《转让合同》无效； 二、柴克文于本判决生效之日起十五日内退还李鹏飞转让款200000元； 三、驳回李鹏飞的其他诉讼请求。 如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6376元，由李鹏飞负担2639元，由柴克文负担3737元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审 判 长  高 尚 审 判 员  师 磊 人民陪审员  俞福潮 二〇一九年十一月十二日 法官助理李芬芬 书记员王凤娇