广西壮族自治区高级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）桂行终881号 上诉人（一审原告）刘艳，女，1954年7月4日生，汉族，住柳州市鱼峰区。 委托代理人陶朦朦，北京京平律师事务所律师。 委托代理人陈江波，北京京平律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）柳州市鱼峰区人民政府，住所地：柳州市静兰路6号。 法定代表人孙晋，区长。 委托代理人**，广西众维律师事务所律师。 委托代理人潘振兴，柳州市鱼峰区人民政府工作人员。 上诉人刘艳因其诉被上诉人柳州市鱼峰区人民政府（以下简称鱼峰区政府）房屋征收补偿纠纷一案，不服柳州市中级人民法院作出的（2018）桂02行初69号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组织合议庭公开开庭审理了本案，上诉人刘艳及委托代理人陶朦朦、陈江波，被上诉人鱼峰区政府的委托代理人**、潘振兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 柳州市中级人民法院一审查明：1997年3月25日，柳州市房产管理局给刘艳核发桂房证字第2147927号《房屋所有权证》，将座落于柳石路1号13栋2单元，房号为5-1，建筑面积为58.69平方米的房屋所有权人登记为刘艳。2011年2月25日，柳州市发展和改革委员会作出柳发改规[2011]32号《关于柳州市工人医院整体改造建设项目项目建议书的批复》，同意工医改造项目立项。2014年5月7日，柳州市规划局经审核，认为工医改造项目符合城乡规划要求，遂核发选字第450201201400044号《建设项目选址意见书》。2014年5月29日，柳州市国土资源局作出柳国土规〔2014〕64号《关于柳州市工人医院整体改造建设项目建设用地预审的批复》，同意工医改造项目通过用地预审。2014年7月18日，鱼峰区政府召开工医改造项目未登记房屋认定和处理工作会，就有关问题进行了讨论和研究，并于2014年10月31日形成会议纪要。2014年9月11日，鱼峰区政府发布通知，公开征求工医改造项目房屋征收补偿方案意见。2014年10月20日，鱼峰区政府就工医改造项目房屋征收作出社会稳定风险评估报告。2014年11月12日，鱼峰区政府将修改后的《柳州市工人医院整体改造项目房屋征收补偿方案》（以下简称《征收补偿方案》）进行了公布。2014年11月14日，鱼峰区政府就涉案项目范围内的国有土地上房屋及附属物征收事项作出鱼征字〔2014〕6号《关于国有土地上房屋征收决定的公告》（以下简称征收决定），刘艳的房屋位于其中。2014年11月17日，鱼峰征收办发布通知，通知涉案项目被征收人协商选定房地产评估机构。2014年12月23日，柳州市公证处作出（2014）桂柳证字第14496号《公证书》，载明通过现场抽签结果确认广西方中房地产评估事务所有限公司（以下简称方中评估公司）为工医改造项目国有土地上房屋征收评估机构的选择结果真实、有效。2015年4月9日，方中评估公司出具（南宁市）方中房评字[2015]桂A031301-13-19号《房屋征收评估报告》，确定刘艳58.69平方米房屋的房地产评估单价为6064元／平方米，房地产评估总价为355896元。2015年7月17日，方中评估公司针对鱼峰征收办提出的复核估价申请，作出复函，确定刘艳房屋的估价结果与前述结果一致。此后，柳州市房屋征收评估专家委员会作出鉴定意见书，维持了前述评估报告。2015年6月1日，鱼峰征收办发布《关于签订柳州市工人医院整体改造项目房屋征收补偿协议的通知》，确定工医改造项目房屋征收补偿协议的签约期限为2015年6月30日至2015年7月30日。因在规定的签约期限内征收实施单位未能与刘艳达成房屋征收补偿安置协议，鱼峰区政府于2016年7月18日作出鱼征字[2016]27号《柳州市鱼峰区人民政府房屋征收补偿决定书》（以下简称被诉征补决定），决定对涉案房屋实施征收并给予补偿。明确：如选择货币补偿，总金额为384830.87元；如选择房屋产权调换，则产权住宅房屋安置在“康馨茗园”小区4栋2单元6-5号，套内建筑面积60.32平方米（建筑面积75.64平方米），被征收人应补差价款3888.13元。2017年7月4日，鱼峰区政府在《广西日报》上将被诉征补决定进行了公告，明确：自公告发布之日起60日即视为送达。如不服该征补决定，可在送达之日起60日内向柳州市人民政府申请行政复议，或6个月内向柳州市中级人民法院提起行政诉讼。此后，刘艳于2018年2月26日向法院提起行政诉讼，请求撤销被诉征补决定。 柳州市中级人民法院一审认为：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）第四条第一款“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”以及第二十六条第一款“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告”之规定，鱼峰区政府具有作出房屋征收补偿决定的行政主体资格和法定职权。本案中，因涉案项目涉及工人医院整体改造，已通过柳州市发展和改革委员会的立项批复和柳州市国土资源局的用地预审，亦获得柳州市规划局核发的建设项目选址意见书，故对该项目的国有土地上房屋征收属于确需征收的情形，亦符合公共利益的需要和有关规划的要求。在开展涉案项目的房屋征收工作中，鱼峰区政府履行了拟定房屋征收补偿方案、作出社会稳定风险评估等程序后，作出房屋征收决定并公告，亦进行了相应的房屋价值评估。之后在未能与刘艳协商达成协议的情况下，鱼峰区政府才作出被诉征补决定，程序合法。刘艳虽称工医改造项目已被叫停，无需再进行征收，但未能提交充分有效的证据予以证实，故对刘艳的该主张，不予支持。刘艳又称鱼峰区政府未取得相应的规划证明材料，程序违法，亦称鱼峰区政府使用涉案土地违法，对该土地的实际使用不符合公共利益的需要，还称鱼峰区政府弄虚作假，违法作出征收决定公告，但从本案现有证据及查明的事实来看，柳州市发展和改革部门、规划部门以及国土部门作出的批复和意见，能够证实涉案项目符合公共利益的需要和相关规划的要求；且刘艳上述主张实质上是对房屋征收决定的合法性问题提出的异议，而刘艳之前又未对此提起过复议或诉讼，因而本案在无有效证据证实该房屋征收决定违法或无效的情况下，鱼峰区政府履行相应程序后作出被诉征补决定，并无不当。故对刘艳的上述主张，不予支持。至于刘艳认为鱼峰区政府对其房屋补偿过低的诉讼观点，因用于确定涉案房屋价值的评估报告系由具有相应资质的房地产估价机构方中评估公司根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，经综合分析后作出，并且在鱼峰区政府提出复核估价和技术鉴定申请后又经维持，程序合法；而刘艳未能有效证实上述评估报告确定的价值存在明显的不合理，故对刘艳的上述主张，同样不予支持。而关于刘艳称鱼峰征收办与他人签订的补偿协议不公平、不合理，因而鱼峰区政府行为违法的诉讼观点，与本案被诉征补决定并非同一行政法律关系，对此不予置评。综上，刘艳提起本案诉讼的理由不充分，证据不足，难以支持其诉讼请求。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定判决：驳回刘艳的诉讼请求。 上诉人刘艳上诉称：一、被诉征补决定的作出，不具有合法的前提和基础。1、涉案征收项目，征收范围不明确，被征收房屋不在涉案《征收决定》所确定的征收范围内。2、涉案征收项目，不符合公共利益。二、被诉征补决定实体违法。(一)涉案的《房屋征收评估报告》违法，不能作为该案补偿决定的依据：1、评估机构选定程序违法，没有经过协商过程，没有被征收人参与，评估机构不能独立、客观、公正的展开评估工作。2、评估程序违法。第一，评估师没有完成实地查勘的评估流程；第二，涉案评估中，没有出具分户的初步评估结果，并将初步评估结果进行公示；第三，评估机构没有组织评估师就评估结果进行现场解释说明；第四，评估机构没有出具整体评估报告。3、评估报告没有依法向被征收人送达。4、作出征补决定时，所依据的评估报告已过有效期，不能使用。5、评估价值严重低于市场价值。(二)被诉征补决定本身违法：1、被诉征补决定载明产权调换方式，结算被征收房屋与产权调换房屋之间的差价款计算，没有依据。2、补偿决定中载明装修装饰货币补偿款没有事实依据。3、被诉征补决定未按《征收补偿方案》作出。根据《征收补偿方案》的记载，补偿包括跨学区补助、办证费、安置房首期住宅专项维修资金等补偿项目，被上诉人作出补偿决定时，没有调查上诉人的子女跨学区就读小学或者初中的基本情况以及人数，同时补偿决定缺办证费、安置房首期住宅专项维修资金等补偿项目。另，被上诉人作出补偿决定，也未调查上诉人及家人存在生活困难的孤老、无劳动能力的残疾人员以及烈属、伤残军人等情形。4、上诉人未能签订补偿安置协议，系被上诉人造成。5、被诉征补决定不具有可操作性。货币补偿资金到位证明缺失；决定中载明的房屋位置并不明确，同时也没有提交证据证明涉案被征收房屋的基本产权信息和房屋质量保证等基本信息，不能保障征补决定的可操作性。三、被诉征补决定程序违法。1、被上诉人作出征补决定之前，房屋征收部门没有完成报请程序。2、被上诉人作出被诉征补决定，没有在征收范围内予以公告。3、征收补偿档案未建立，分户补偿情况不明确。4、被诉征补决定作出之前，没有完成调查登记公示程序。请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。 被上诉人鱼峰区政府答辩称：一、被上诉人具有作出征补决定的行政主体资格和法定职权。根据《征补条例》第四条第一款“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”和第二十六第一款“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告”的规定，一审法院认定被上诉人具有作出征补决定的法定职权符合法律规定。上诉人所称的《征补条例》第八条、第九条的规定，并不能否定被上诉人作出征补决定的行政主体资格和法定权限。二、被上诉人作出征补决定的行政行为程序及内容均符合法律的规定。1、上诉人一再提出的规划变更的问题，截止到二审开庭之日，被上诉人未收到规划部门给出的变更该地块规划的书面通知。2、上诉人所提出来的对于房屋价值评估的评估机构的选择程序问题，该评估机构是上诉人与被上诉人在规定的时间内未能协商一致选定，在公证机关公证下进行抽签选取的评估机构，其选定的程序是客观、公正的。选定的评估机构是专业有资质的机构，其在致估价委托人函的估价结果中写明：“我公司估价人员于2015年1月9日至2015年1月15日对估价对象进行了现场查勘，遵照国家现行有关法律、法规和政策条例和技术标准、遵循独立、客观、公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳使用原则，按照严谨的估价程序，采用比较法，综合考虑影响房地产价格的各项因素，进行了专业分析、测算和判断，最终确定估价对象房地产在价值时点2014年11月14日的分户估价结果”。该段内容足以表明评估机构给出房地产价格的基础是到估价对象的房屋进行了现场勘查，遵循客观、公正等原则，进行专业的分析、测算，给出了上诉人的房屋的评估价格。而上诉人所提出的关于评估的价格过低没有任何的事实依据，而且其也没有提供任何的证据来证明该观点。三、被上诉人作出被诉征补决定的内容是公平公正的，且充分保护了上诉人的权利，未对上诉人的合法权益造成任何的损害。本案中被上诉人是在与上诉人在签约期限内没有达成征收补偿协议的情况下，按照征收补偿方案作出的征补决定，从该征补决定的内容来看，被上诉人提供了两种补偿方式供上诉人选择，保障了上诉人的选择权。一种是货币补偿，对于货币补偿的补偿金额被上诉人是按照《征收补偿方案》的项目和标准，按照第三方评估机构给出的房产评估总价来确定上诉人的房产补偿价值的。该内容符合《征补条例》第十七条第一款规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”以及第十九条第二款规定：“被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”二是房屋产权调换。上诉人选择产权调换的，按照上诉人房屋的产权建筑面积1：1产权调换安置房屋的套内建筑面积。对于产权调换的房产价值，由被上诉人与提供房源的业主单位协商，按照业主单位拟出售该房源的最低售价来确定，以充分保障上诉人的权利。四、上诉人起诉的行政行为是征补决定，因此法院只需对该行政行为的合法性进行审查，一审法院已对该行为进行了查明，且查明事实清楚，符合法律规定，并无不当。上诉人要求审查涉案项目所取得的立项、用地批复和选址意见书等文书没有法律依据。柳州市发改委柳发改规[2011]32号《关于柳州市工人医院整体改造建设项目项目建议书的批复》、柳州市规划局选字第450201201400044号《建设项目选址意见书》、柳州市国土资源局柳国土规〔2014〕64号《关于柳州市工人医院整体改造建设项目建设用地预审的批复》以及柳征收（2014）12号《关于实施“柳州市工人医院整体改造”项目国有土地上房屋征收工作的通知》四份文件只是机关单位使用的一种公文、文书，不属于《中华人民共和国行政诉讼法》第五十三条所规定的被上诉人作出征补决定所依据的规范性文件，上诉人请求对该四份文件进行审查不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第五十三条的规定，没有事实和法律依据。而且上诉人就上述文书提出来的异议实际上是对房屋征收决定的合法性提出异议，这与被上诉人作出的房屋征收补偿决定书是两个不同的行政行为，上诉人没有在房屋征收决定的期限内提起复议或者诉讼，现在提出对房屋征收决定的合法性进行审查依法不应当支持。请求：驳回上诉。 经审查，本院确认一审判决确认的证据合法有效，可作为认定案件事实的依据。据此，本院对一审查明的事实予以确认。 二审庭审中，上诉人确认其诉讼请求不包含撤销征收决定及《征收补偿方案》，并提出其房屋不在涉案项目的征收范围，故涉案项目的征收决定以及《征收补偿方案》与上诉人的房屋无关联性。上诉人补充提交了下列证据：（1）刘艳等21人向鱼峰区人民政府提交的申请公开“征收决定及征收红线图”的申请表；（2）鱼峰人民政府作出的编号为(2019)02号的政府信息公开告知书及回复材料：柳州市鱼峰区人民政府关于国有土地上房屋征收决定；（3）刘艳等21人向鱼峰住房和城乡建设局提交的申请公开“征收决定及征收红线图”的申请表；（4）鱼峰住房和城乡建设局作出的编号为(2019)002号的政府信息公开告知书及回复材料：柳州市鱼峰区人民政府关于国有土地上房屋征收决定；（5）柳州市规划局依申请公开政府信息告知书(编号：[2019]018号)；（6）《南国今报》上刊载的名为“工人医院”将迁到西鹅村上高沙的新闻报道；（7）广西壮族自治区自然资源厅作出的桂自然资复[2019]29号《行政复议决定书》；（8）鱼峰发展和改革局向上诉人公开的编号为[2019]3号的《政府信息公开告知书》及回复材料；（9）柳州市发展和改革委员会向上诉人公开的编号为：柳发改信息公开[2019]13号《政府信息公开申请答复书》；（10）柳州市2015-2018年度国民经济和社会发展统计公报。证据（1）至（5）拟证明：既然建设用地规划许可证不存在，征收决定以《建设用地规划许可证》规划红线定点图确定征收范围根本不具有可能性，同时选址意见书已届2年的有效期，在未后续办理《建设用地规划许可证》等手续的情况下，选址意见书已失效。证据（6）-（10）拟证明：第一，有关部门征收上诉人的房屋，是否用于“柳州市工人医院整体改造项目是不明确的。第二，没有任何证据能够证明所谓的“柳州市工人医院整体改造”建设活动，符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。第三，项目不明确，且不符合四规划要求，使得征收活动是否符合公共利益需要存疑。 对上述证据，被上诉人认为：对于上诉人所提交的证据真实性无异议，但对证明目的有异议。上诉人通过信息公开的方式取得的征收决定系工作过程中出现的笔误，经修改后才对外公告，应以公告的内容为准，据此涉案房屋在征收范围内。上诉人提交的证据（6）不是新证据。这份只是新闻上报道的内容，对于报道的真实性无法得到确认。本案项目经过柳州市发改委所出具的项目建议书的批复，同意立项。经过立项许可可以证明涉案的项目符合公共利益的需求，我们至今没接到过关于该项目地址已经变更的通知。本院认为，上述证据的真实性、合法性双方均无异议，本院予以认可。证据（6）不属于新证据，且该证据的内容为新闻媒体的报道，不具有法律效力，在没有其他证据佐证的情况下，不足以证明涉案土地用途已变更为非公共利益需要的其他用途，不能达到其证明目的；证据（7）-（10）证明的事实不属于本案的审理范围，不作为本案定案证据。证据（1）-（5）与本案事实具有关联性，可以作为本案证据。其中证据（2）鱼峰人民政府作出的编号为(2019)02号的政府信息公开告知书和证据（4）鱼峰住房和城乡建设局作出的编号为(2019)002号的政府信息公开告知书所附的柳州市鱼峰区人民政府关于国有土地上房屋征收决定均载明“二、房屋征收范围：柳州市规划局选字第450201201400044号《建设用地许可证》规划红线定点图确定的国有土地上房屋及附属物。” 庭审后，本院依职权调取了：1、涉案项目已签约的340户征收补偿资金使用明细表，载明该项目被征收总户数376户，已签约的340户住宅总面积24721.07㎡，补偿金额总数220366783.02元，其中房屋价值156974040.70元，时段奖励31035078.90元+12218535.00元，装修补偿13536557.42元，其他补偿6602571.00元。2、随机抽取的陶某某、杜某某、唐某三户与征收部门签订的货币补偿协议和货币补偿核定表。其中，陶某某户所在楼层5楼，面积77.52㎡，房屋价值补偿部分每平方米单价6260元，装饰装修补偿总额51541.26元；杜某某户所在楼层2楼，面积105.75㎡，房屋价值补偿部分每平方米单价6466元，装饰装修补偿总额50064.8元；唐某户所在楼层4楼，面积41.07㎡，房屋价值补偿部分每平方米单价6263元，装饰装修补偿总额14380.58元。3、工人医院与征收部门签订的货币补偿协议和货币补偿核定表，显示工人医院作为产权人被征收房屋总面积1841.74㎡，房屋价值部分补偿标准为住宅1171.58㎡（含参照产权面积），补偿6260元/㎡；认定搭建住宅48.8㎡，补偿800元/㎡；铺面517.89㎡，补偿27715元/㎡；雨棚8.44㎡，补偿200元/㎡；单车棚95.03㎡，补偿160元/㎡。 另查明，（一）涉案评估报告中，评估结果报告载明：“…五、价值时点设定为房屋征收决定公告之日2014年11月14日。六、价值类型…2、本报告评估对象的估价结果为被征收房屋的房地产市场价格，不包含…被征收房屋室内进行装修的补偿金额。…十、估价结果…单价6064元／平方米，房地产评估总价为355896元”。估价师声明载明：“五、我公司的注册房地产估价师朱传萍、廖巧云于2015年1月9日至2015年1月15日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护使用状况，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖非暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。”估价师朱传萍、廖巧云签名。（二）涉案征补决定的主要内容除一审已认定的内容外，还包括：选择货币补偿的，该门牌房屋产权面积按房地产评估总价补偿金额355896元；装修装饰补偿19559.58元；搬迁补助费704.28元；临时安置费2641.05元；其他补偿6029.96元（根据《被征收房屋装修装饰及其他调查登记表》，除搬迁费和临时安置费以外，其他补偿的内容为专项维修基金4929.96元、办证费200元、空调迁移900元）。选择产权调换的，按被征收房屋的产权建筑面积1:1产权调换安置房屋的套内建筑面积，产权住宅房屋安置在“康馨茗园”小区4栋2单元6-5号，套内建筑面积60.32平方米（建筑面积75.64平方米），被征收人应补差价款3888.13元。 还查明，被上诉人于2014年11月刊登在《柳州日报》上的征收决定与其一审期间提交给人民法院的公告的征收决定内容一致，均载明：“二、房屋征收范围：柳州市规划局选字第450201201400044号《建设项目选址意见书》选址示意图确定的国有土地上房屋及附属物。”该选址意见书附图红线范围包含了涉案房屋。 再查明，涉案项目公告的《征收补偿方案》的主要内容有：二、征收范围：柳州市规划局《建设项目选址意见书》(选字第450201201400044号)选址示意图确定的国有土地上的柳州市柳石路1号1栋、2栋、3栋、4栋、5栋、6栋、7栋、8栋、9栋、10栋、11栋、12栋、13栋、14栋、15栋、16栋、17栋、18栋、19栋、20栋、21栋房屋及周边附属物。七、被征收人可选择实行货币补偿，也可以选择房屋产权调换。八、被征收房屋价值的确定对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。九、被征收人选择产权调换的，提供产权调换安置房源：柳石路康馨茗园(现房)、桂柳路1号之三兴怡园(现房)。十、被征收人选择征收部门提供的住宅房屋进行产权调换的，可以选择以下方式之一进行产权调换：(一)结清同一估价时点的被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。(二)按被征收房屋的产权建筑面积1:1.2产权调换安置房的建筑面积，不结算差价。(三)按被征收房屋的产权建筑面积1：1产权调换安置房屋的套内建筑面积，不结算差价。(四)按(二)或(三)方式之一进行产权调换后，超出或不足部分，结算差价。十一、被征收住宅房屋产权调换后，被征收人的安置房屋建筑面积达不到48㎡/户的，按48㎡/户安置。十二、被征收人选择房屋征收部门提供的非住宅房屋进行产权调换的，计算、结清同一时点的被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。按被征收非住宅房屋的建筑面积1:1产权调换安置房屋的套内面积，不结算差价；超出或不足部分，结算差价。《征收补偿方案》还规定了临时安置费、搬迁费、停产停业补偿费、房屋装修装饰补偿、跨学区补助、办证费、安置房首期住宅专项维修资金，以及奖励与补助等内容。 本院认为：关于被诉征补决定依据是否合法的问题。被诉征补决定系依据鱼征字〔2014〕6号征收决定及经征求意见修改后的《征收补偿方案》作出的。上诉人没有对上述征收决定及《征收补偿方案》提起诉讼，上述征收决定及《征收补偿方案》已经发生法律效力。经审查，该《征收补偿方案》的内容符合《征补条例》的相关规定，故本案被诉征补决定作出的依据合法。上诉人通过信息公开渠道获取的征收决定与公告内容不一致，应以公告的征收决定为准。按照公告的征收决定及《征收补偿方案》载明的内容，涉案房屋在征收范围内，上诉人关于涉案房屋不在征收范围内的主张不成立。上诉人主张涉案土地用途已改变，不再属于公共利益需要，其证据仅有新闻媒体对医院某领导采访之后进行的报道，没有征地批准机关作出的文件证实，缺乏事实依据，本院不予支持。 关于被诉征补决定是否应撤销的问题。征补决定的内容主要包括选择货币补偿方式下的房屋价值补偿、装修装饰补偿和其他补偿，以及选择房屋产权调换方式下的调换安置办法。第一，关于房屋价值补偿。用于确定涉案房屋价值的评估报告系由具有相应资质的房地产估价机构方中评估公司根据估价目的，依照《征补条例》的相关规定作出，在鱼峰区政府提出复核估价和技术鉴定申请后又被维持。根据本院二审补充查明的事实，涉案项目绝大多数被征收户已签约，已签约户房屋价值部分平均补偿单价为6349.81元。本案房屋评估单价与平均单价无明显差别，应属公平合理。被上诉人据此作出的房屋价值补偿结论无明显不当。工人医院为产权人的被征收房屋包含住宅和非住宅，上诉人简单与工人医院被征收房屋获补偿的平均单价相比较主张涉案房屋补偿价过低的理由不成立。上诉人以目前被征收房屋所在地段商品房价格主张评估价过低，既无证据证实，也不符合《征补条例》第十九条关于“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”的规定，本院不予支持。上诉人主张评估机构选定程序违法，但根据本案查明的事实，征收部门在协商期限届满未能产生50%以上被征收人选定的评估机构的情况下，通过现场抽签结果确认方中评估公司为工医改造项目国有土地上房屋征收评估机构，并经公证机关公证选择结果真实、有效。评估机构选定过程符合住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》第四条关于“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定”之规定。本案评估目的明确为征收工作需要，不属于中国资产评估协会《资产评估准则--评估报告》第十一条规定的“通常情形”，应适用《征补条例》第十九条“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”故涉案评估报告以2014年11月14日（征收决定公告之日）为价值时点，并在报告第十三条载明“本评估报告应用有效期自正式提交报告之日起至该房屋征收补偿结束时止”，符合《征补条例》的规定，上诉人主张评估报告已过有效期不能使用的理由不成立。虽然现有证据不足以证实涉案评估报告作出的过程中是否进行了现场勘查，但该评估报告仅是对房屋价值的评估，不包含装饰装修价值等内容，现场勘查的目的是调查核实房屋坐落位置、建筑面积、所在楼层、朝向等房屋自身的基本情况，上诉人对被诉征补决定认定的上述情况没有异议，未到房屋现场勘查对本案房屋价值的评估结果没有产生实际影响，不足以据此撤销征补决定。第二，关于装修装饰补偿。被上诉人提交的《被征收房屋装修装饰及其他调查登记表》没有作出时间，也没有编制人、审核人、负责人签字和征收部门盖章，故被诉征补决定对室内装修装饰价值的认定依据不足。但因时间久远，室内情况已发生变化，无法还原到征收决定公告之日的状况，不具备重新评估的条件，且如果撤销并责令被上诉人重新作出征补决定，不但耗费大量资源，也将导致上诉人无法及时获得安置补偿，整个项目的建设亦无法顺利推进，社会公共利益受到损害，故不宜撤销被诉征补决定。为维护上诉人的合法权益，考虑到同一项目绝大多数被征收户已签约，其获得补偿的平均标准基本可以体现公平性、合理性，可参照装修补偿的平均单价（13536557.42/24721.07=547.57元/平方米）计算涉案房屋的装修价值，如果被诉征补决定中的装修价值低于平均水平则应采取补救措施，予以补差。本案房屋面积58.69平方米，按照每平方米547.57元计算，应得装修补偿款32136.88元。被诉补偿决定第一项（一）2.确定的“装修装饰货币补偿19559.58元”明显过低，本院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十七条“行政处罚明显不当，或者其他行政行为涉及对款额的确定、认定确有错误的，人民法院可以判决变更。”之规定予以变更。货币补偿总金额相应变更为397408.17元；产权调换差价款相应变更为被征收人领取差价款8689.17元。第三，关于其他货币补偿。《征收补偿方案》中规定的跨学区补助及低保、孤老、残疾、军烈属等人群的特殊补助并非对所有被征收人适用，应由符合条件的被征收人主动提出申请并提交相关证明材料，征收部门调查核实。征收部门没有义务主动对每一个被征收户是否存在特殊情形进行调查。上诉人在征收乃至提起本案诉讼的过程中均未提出本户存在应获得上述特殊补助的主张；办证费和专项维修基金已包含在补偿决定的“其他补偿”项目内，故涉案补偿决定不存在遗漏补偿项目的情形。上诉人未在规定时限内签约及搬迁，客观上未达到《征收补偿方案》规定的时段奖励条件，被诉征补决定未予以奖励不违反方案。如果征收部门考虑本案的具体情况在案外与被征收人协商予以奖励，本院亦不否认其合法性。第四，关于房屋产权调换。被诉征补决定中规定的产权调换内容符合《征收补偿方案》规定，差价款如前所述已经相应变更。《征补条例》并未规定产权调换房屋的价值必须经评估确定，上诉人主张产权调换房屋的价值未经评估即缺乏合法依据的理由不充分。 综上，一审判决驳回上诉人的诉讼请求不当，本院予以纠正。被上诉人作出的征补决定对涉案房屋的装修装饰价值补偿过低，本院依法予以变更，货币补偿总金额及房屋产权调换差价款亦随之相应变更。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十七条第一款、第八十九条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销柳州市中级人民法院（2018）桂02行初69号行政判决； 二、变更柳州市鱼峰区人民政府作出的鱼征字[2016]27号《柳州市鱼峰区人民政府房屋征收补偿决定书》第一条（一）货币补偿中“柳州市柳石路1号13栋2单元5-1号门牌房屋征收货币补偿总金额为384830.87元”为“柳州市柳石路1号13栋2单元5-1号门牌房屋征收货币补偿总金额为397408.17元及利息（按照中国人民银行同期存款利率支付利息，计算时间从2016年7月18日起计算至实际支付之日止）”；变更“装修装饰货币补偿19559.58元”为“装修装饰货币补偿32136.88元”；变更第一条（二）房屋产权调换中“被征收人应补差价款3888.13元”为“被征收人应领差价款8689.17元及利息（按照中国人民银行同期存款利率支付利息，计算时间从2016年7月18日起计算至实际支付之日止）”。 一、二审案件受理费各50元，由被上诉人柳州市鱼峰区人民政府负担。 审 判 长 韦威助 审 判 员 宋玉杰 审 判 员 黄碧辉 二〇一九年十一月二十二日 法官助理 黄国艳 书 记 员 王家兴