广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019)粤1971民初32773号原告：唐云枢，男，1970年9月24日出生，汉族，住广东省龙川县******委会石示里村38号，公民身份号码：442************579。原告：唐丽霞，女，1976年6月3日出生，汉族，住广东省龙川县******委会石示里村38号，公民身份号码：441************561。两原告的共同委托诉讼代理人：刘小闹，广东启众律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：李旭芬，广东启众律师事务所实习律师。被告：黄剑波，男，1982年6月10日出生，汉族，住广东省东莞市*************，公民身份号码：441************339。委托诉讼代理人：阳贻峰，广东瑞霆律师事务所律师。被告：苏烨炎，女，1988年11月11日出生，汉族，住广西藤县*************，公民身份号码：450************840。原告唐云枢、唐丽霞与被告黄剑波、苏烨炎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐云枢、唐丽霞的委托诉讼代理人刘小闹、被告黄剑波及其委托诉讼代理人阳贻峰、被告苏烨炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐云枢、唐丽霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告退还补偿金220000元及利息（利息以220000元为本金，按照银行同期贷款年利率5.69%计算，从2018年6月1日起计至还清本金之日止）；2、判令被告向原告支付房屋水、电费28800元（水、电费按平均300元/月，从2011年8月8日起计至搬离交回房屋之日止，暂计至2019年9月9日为28800元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年9月18日，两原告与被告签订《房屋转让协议》，约定原告将位于其名下的东莞市*************物业楼层之第三层220平方米转让被告，实际成交价为480000元。协议签订后，原告已将案涉房屋交付给被告使用，被告实际支付购房款480000元。2018年4月15日，原告想收回案涉房屋，和被告签订《解除购房合同》，约定原告退还被告购房款及支付补偿款项共计700000元，被告将案涉房屋返还给原告。原告按照合同约定将上述款项汇入被告指定银行账户，但被告拒不搬离交回房屋并一直拖欠房屋水电费，严重损害原告合法权益。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院判令支持原告的诉讼请求。被告黄剑波辩称，1、两原告非本案适格主体。两原告诉请确认《房屋转让协议》《解除购房合同》无效，但两原告不是涉案房屋的法律上的权利人，不具备请求确认无效的主体资格。2、本案不属于人民法院的受案范围。因本案争议的房产并没有获得房地产权证书，故涉案房产的合法性及权属尚未确认。由于上述房产合法性不明，故人民法院不适宜在行政机关对涉案房产的合法性予以认定前，对双方签订的《房屋转让协议》及《解除购房合同》的合法性和涉案房产的实体权益进行处分。3、即使案涉合同无效，被告黄剑波也无需退还两原告任何款项。被告黄剑波与本案另一被告苏烨炎已经支付了480000元的购房款，被告黄剑波无需退还两原告。关于两原告承诺支付的220000元补偿款，被告黄剑波无需退还。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，即使双方签订的《房屋转让协议》被认定为无效合同，那么两原告应当退还的不仅仅是480000元购房款，还应当退还购房款自2011年9月8日起至2018年4月15日期间的利息，而且两原告应当赔偿被告黄剑波遭受的其他损失。4、被告黄剑波没有拖欠两原告任何水、电费，两原告要求被告黄剑波支付水、电费没有任何事实依据。两原告没有提交任何两被告拖欠水电费的证据，也没有提交任何向两被告催讨水电费的证据，根据谁主张谁举证的原则，两原告应当承担举证不能的责任。被告苏烨炎辩称，1、原、被告签订《房屋转让协议书》，双方已经依约履行合同，被告已经付清480000元的购房款。2、原、被告签订的《解除购房合同》真实合法、有效，原告依约支付被告700000元补偿款后，被告已于2018年8月1日搬迁完毕，双方已经实际履行《解除购房合同》的约定事项。3、原告要求被告退还补偿金及相应利息缺乏法律依据。4、被告并未拖欠原告水电费，且两原告所主张的水电费大部分已经过了诉讼时效。原、被告签订《解除购房合同》后，被告依约于2018年8月1日前从案涉房屋搬离，并缴清全部水电费。经审理查明，2011年9月8日，两原告与两被告签订《房屋转让协议书》，该合同约定两原告将位于东莞市*************物业楼层之第三层以480000元转让给两被告。双方庭审确认，两被告已经依约支付两原告480000元购房款。原告唐云枢与两被告双方于2018年4月15日签订《解除购房合同》，约定：原告退回被告购房款480000元，补偿被告220000元，合计700000元。被告应在2018年8月1日前搬迁完毕。两被告庭审中也确认收到该700000元并称于2018年7月15日搬离。原告主张两被告并未按时搬离，但具体搬离时间不清楚，双方在搬离的时候也并没有办理任何交接手续。庭审中，双方确认案涉房屋所在土地属于农村集体用地，两原告并非案涉房屋的所有权人，案涉房屋没有房地产权证，亦无建设工程规划许可证。现原告依此主张《房屋转让协议书》、《解除购房合同》违反法律强制性规定而无效，请求两被告退还补偿金220000元及利息，利息以220000元为本金，按照银行同期贷款年利率5.69%计算，从2018年6月1日起计至还清本金之日止。且两原告主张两被告未交纳水电费，酌情请求300元/月从2011年8月8日起至搬离交回房屋之日止的水电费，但其搬离时间无法确定。被告主张其全部缴清水电费，水电费是由被告苏烨炎交纳，其作为原告的员工，在每个月的工资中直接扣除水电费，提交了部分证据佐证。以上事实，有原告提交的《房屋转让协议书》、《解除购房合同》、银行业务凭证，被告黄剑波提交的见证书、《解除购房合同》，被告苏烨炎提交的房款支付凭证、工资单以及本院的询问笔录、庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。因原告请求确认《房屋转让协议书》、《解除购房合同》无效不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本院已裁定驳回起诉。现原告诉请被告退还补偿金220000元及相应利息没有法律依据，本院不予支持。关于水电费，原告并不确认被告于2018年7月15日搬离，但又无法确认被告搬离的具体时间，且原告并未举证证明水电费的计算标准及依据。另若被告没有按时交纳水电费，亦无证据显示双方签订《解除购房合同》时，原告在退回购房款及补偿相应款项给被告时对水电费进行催缴，与常理不符。综上，本院对原告的该项主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告唐云枢、唐丽霞的全部诉讼请求。本案诉讼费5326.99元（两原告已预交），其中受理费2516元，保全费2810.99元，由原告唐云枢、唐丽霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 郑 烨二〇二〇年二月六日书记员 尹彩华附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。