黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2014）黑民终字第79号上诉人（原审被告）罗会义，男，1967年1月15日出生。委托代理人徐亮，黑龙江曦晖律师事务所律师。委托代理人慕连玉，女，1963年3月26日出生。被上诉人（原审原告）刘超，男，1978年12月31日出生。委托代理人李强，绥芬河市绥芬河镇法律服务所法律工作者。原审第三人黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司，住所地哈尔滨市南岗区东大直街323号10层1002号。法定代表人杜明月，该公司董事长。委托代理人宋显斌，该公司经理。上诉人罗会义与被上诉人刘超、原审第三人黑龙江中天恒基房地产开发集团有限公司（以下简称恒基公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，牡丹江市中级人民法院于2014年5月12日作出（2014）牡民初字第25号民事判决。罗会义不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人罗会义及其委托代理人徐亮、慕连玉，被上诉人刘超的委托代理人李强、原审第三人恒基公司的委托代理人宋显斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定，2006年5月16日，原绥芬河市老城区综合整治指挥部（现绥芬河市政府工程管理中心，以下简称老城区指挥部）对原同福街回迁楼（现为中天幸福家园一区）范围内的房屋实施拆迁，动迁面积为19742.50平方米，建筑面积为19430平方米。2006年8月4日，老城区指挥部与刘超签订《房屋拆迁安置补偿协议（以下简称拆迁安置协议）》约定，建设项目名称为同福街回迁楼，被拆迁人刘超，拆迁后调换位置为同福街6号楼1单元302、202室，产权性质为住宅，建筑面积为187.26平方米。2007年5月25日，拆迁后净地经挂牌出让，恒基公司取得土地使用权。2007年5月9日，恒基公司与老城区指挥部签订《竞价动迁安置及保证缴款协议》约定，由恒基公司落实被拆迁人的拆迁安置协议。2007年6月29日，绥芬河市经济发展和改革局对恒基公司建设幸福家园小区的立项进行批复，内容为：占地面积16215平方米，建筑面积35800平方米，其中公建7000平方米，住宅23000平方米，地下停车场5800平方米。建设期限自2007年6月至2008年9月。2008年4月9日，绥芬河市城乡规划管理局根据哈尔滨铁路局（2007）572号《关于滨绥线占用铁路用地有关问题的函》，请示绥芬河市政府收回占用铁路3094.13亩中的3743平方米的土地。2008年4月14日，绥芬河市国土资源局以绥国土资函（2008）3号文件函告绥芬河市城乡规划管理局，恒基公司开发的项目中4号开发楼占用铁路用地。2008年7月23日，绥芬河市城乡规划管理局以绥规函（2008）60号《关于绥芬河市幸福家园商住小区规划调整的函》，致绥芬河市国土资源局，内容为：因恒基公司开发项目占用铁路用地，现对其用地范围及规划方案调整，用地面积由16215平方米调整为14950.17平方米，调整后总建筑面积为27855.1平方米。其中住宅18332.7平方米，公建5960.51平方米，地下停车场3561.89平方米，容积率1.62，绿地率为35%，建筑密度为21.58%。2009年3月12日，绥芬河市城乡规划管理局作出绥规字（2009）11号《关于同福街南、铁路变电所北地块改造规划调整专题报告》上报绥芬河市政府。绥芬河市政府于2009年3月27日作出绥政函（2009）16号《关于绥芬河市同福街南、铁路变电所北地块改造规划调整的批复》。据此，恒基公司将原规划建设的8幢楼缩减为6幢楼。规划图标注的楼号与已经签订的拆迁安置协议楼号不一致，原已经签订的拆迁安置协议中确定的回迁位置楼号发生改动，但是回迁楼实际位置并没有变化。原8号楼1单元2个户型规划调整为2号楼1单元3个户型，6号楼变更为4号楼，2号楼变更为5号楼。2013年8月4日（应为7月27日），绥芬河市政府工程管理中心（以下简称工程管理中心）与刘超签订房屋拆迁补偿安置补充协议（以下简称拆迁安置补充协议）约定，将原拆迁安置协议中回迁位置由同福街回迁6号楼1单元302、202室，建筑面积为187.26平方米，调整为4号楼2单元301室。另查明，罗会义因与恒基公司、绥芬河市鼎鑫房地产开发公司民间借贷纠纷一案，罗会义申请法院对恒基公司的财产进行保全，法院于2012年5月30日在绥芬河市房地产管理处对恒基公司名下的幸福家园小区4号楼2单元301室进行了查封。还查明，刘超与老城区指挥部在拆迁安置协议中约定的6号楼1单元302、202室以及2013年7月27日工程管理中心与刘超在拆迁安置补充协议中约定的4号楼2单元301室虽然面积有误差，但该诉争房屋的编号6号楼是由恒基公司自行编订的楼号，现编号变更为4号楼是因绥芬河市房产管理局测绘部门对该小区整体开发时重新给编订的楼号，即6号楼编订为4号楼。再查明，原绥芬河市老城区整治指挥部更名为绥芬河市政府工程管理中心。刘超起诉称：1.请求确认中天恒基幸福家园4号楼2单元301室（以下简称诉争房屋）为其所有；2.停止对诉争房屋的执行；3.判令由罗会义承担诉讼费用。主要理由为：2006年8月4日，老城区指挥部与刘超签订了拆迁安置协议约定，刘超两处住宅共318.9平方米，回迁调换位置为同福街6号楼1单元302室、202室，总面积为187.26平方米。2009年回迁房屋竣工，因规划调整，原6号楼变更为4号楼，1单元变更为2单元，302室变更为301室，回迁房屋面积、位置与协议约定不符，且一直未经验收，因此未能交付房屋。刘超与其他回迁户一同向政府反映情况，直至2013年7月，在政府的协调下才得以办理回迁，并与工程管理中心签订了拆迁安置补充协议，该补充协议变更调整了楼号及面积。在房产部门办理备案登记时得知诉争房屋已被牡丹江市中级人民法院查封，无法登记。故罗会义申请执行的房屋为刘超所有，而非恒基公司所有。罗会义答辩称：刘超主张其对诉争房屋享有所有权没有事实和法律依据。刘超在诉状中自认，直至2013年7月，在政府协调下才办理回迁。由此可见，牡丹江市中级人民法院查封时间为2012年5月30日，而工程管理中心与刘超签订的拆迁安置补充协议的时间为2013年7月。按照法律规定，查封期间不得转移财产，刘超主张的规划变更及拆迁安置补充协议等均不具有相应的法律效力，请求驳回刘超的诉讼请求。恒基公司答辩称：刘超与工程管理中心签订的拆迁安置协议及补充协议均为有效协议，应受法律保护。争议工程已于2013年交工。原审判决认为，刘超与老城区指挥部于2006年8月4日签订的拆迁安置协议及刘超与工程管理中心于2013年7月27日签订的拆迁安置补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，予以确认。拆迁补偿安置协议作为一种特殊的买卖合同，是双方当事人约定拆迁人以其建造或购买的产权房屋与被拆迁人享有所有权的被拆迁房屋进行调换产权的协议。在此协议中，被拆迁人丧失的是现存的房屋所有权，而拆迁人提供的补偿安置房屋是尚未建成或易地购买的房屋，这本身对被拆迁人就是不公平的，对被拆迁人也是极为不利的。根据《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款的规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。根据物权法的上述理论，被拆迁人对拆迁补偿安置房屋享有物权优先效力。本案中，罗会义享有的是普通债权，其虽然申请人民法院查封的时间是在2012年5月30日，但刘超签订第一份拆迁安置协议的时间为2006年8月4日。刘超与工程管理中心于2013年7月27日签订的拆迁安置补充协议中楼号的变动，是因房产局测绘部门重新编订的楼号将6号楼编订为4号楼，刘超作为被动迁人依法享有优先安置的权利。故刘超请求停止对标的物执行的理由成立，应予支持。据此判决：一、停止对恒基公司开发建设的绥芬河市中天幸福家园一区4号楼2单元301室的执行；二、驳回刘超的其他诉讼请求。案件受理费2，734.00元，由罗会义负担。罗会义上诉称：请求撤销原判，依法驳回刘超的诉讼请求。主要理由为：1.原审判决将诉争房屋确定为安置房屋无事实依据。（1）诉争房屋所在楼宇的编号始终如一，从无变化；（2）一审认定"恒基公司将原规划的8幢缩减为6幢……"没有依据；（3）2009年3月的规划调整，仅影响了4号楼的建筑面积。对原协议2号楼、6号楼的位置、占地面积、户型均无影响，无非是为了开发商的利益，由一层变为两层，多层变为高层；（4）原协议中关于诉争房屋所在楼宇的编号为恒基公司自行编订及现编号为房产测绘部门重新编订，属一审杜撰；（5）拆迁安置协议所确定安置房屋与拆迁安置补充协议所确定的安置房屋并非同一房屋。2.拆迁安置补充协议系查封期间签订，不具有法律效力，且属应受民事制裁行为。3.诉争房屋为恒基公司所有，罗会义申请执行恒基公司的房屋并无不当。4.原审判令由罗会义承担诉讼费用，有失公正。刘超答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.诉争房屋现已投入使用，且被动迁人已经全部入住回迁房屋，根据工程管理中心出具的情况说明和所有回迁户回迁的位置及楼号的变更情况，老城区指挥部签订的拆迁安置协议，以及同福街回迁楼平面图均体现回迁的房屋就是当时确定的应回迁的房屋，只是因楼号发生了变化，实际回迁位置并没有变化。2.拆迁安置补充协议合法有效，回迁的房屋是恒基公司在接受该建筑工程之后，恒基公司按照其向市政府作出的回迁承诺交付的房屋，房屋的所有权属被拆迁人所有，而不属于恒基公司所有。恒基公司陈述称：诉争工程由政府动迁，政府与被拆迁人签订的拆迁安置协议，恒基公司只负责被拆迁人回迁安置，被拆迁人回迁安置的房屋均已落实。只是因楼宇编号发生变化，现已回迁完毕。本院审理期间，罗会义提供以下证据：证据一、2006年9月1日形成的同福街回迁楼5号楼平面图；证据二、2006年9月1日形成的同福街回迁楼6号楼平面图；证据三、2009年3月形成的幸福家园商住小区调整图。以上证据意在证明2006年9月1日老城区指挥部原5号楼、6号楼平面图与2009年3月9日规划调整后的5号楼、6号楼平面图形状、位置、面积完全一致，能够证实诉争房屋的楼宇编号从未发生变化。刘超质证意见为：对以上三份证据的真实性及证明的问题均有异议。该证据为复印件，且根据该平面图可以反映出原1号楼变为6号楼，2号楼变为5号楼，与回迁户应回迁的房屋完全一致。恒基公司质证意见为：恒基公司于2008年对涉案工程进行的规划，并于2009年进行两次调整。罗会义举示的证据一、证据二为老城区指挥部的施工图，并非恒基公司规划的施工图。本院认证认为：上述证据虽为复印件，但与本院依法调取的（2013）牡法执字第60号执行案件卷宗中装订的证据原件一致，故本院对该上述证据的真实性予以确认。证据一和证据二的图纸名称载明为1号楼平面图和2号楼平面图，但却在注脚工程名称一栏标注为绥芬河市同福街回迁5号楼和6号楼。由于图纸标注出现的矛盾，以图纸名称为准应为1号楼、2号楼，以注脚设计楼号为准则分别为5号楼、6号楼。按注脚楼号始终是5号楼和6号楼，罗会义主张成立。但老城区指挥部与被拆迁人是以1号楼平面图和2号楼平面图名称签订的拆迁安置协议，在恒基公司实际编制楼号时却按照图纸下部注明的回迁楼号进行编号，回迁房屋的楼号虽不一致，但位置并未发生变化，故对罗会义欲证实诉争小区楼宇编号从未变化的主张，本院不予采信。证据四、2009年3月30日，绥芬河市城乡规划管理局向绥芬河市政府呈送的《关于恒基公司幸福家园商住小区规划方案调整的请示》。意在证明2009年3月的规划调整仅调整了4号楼的建筑面积，即占地面积。其他楼宇只是在容积率、建筑限高等问题进行了调整和改变，即由一层变二层，多层变高层，5号楼、6号楼并未进行调整。刘超质证意见为：对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，该证据只能证明开发面积和容积率有调整，不能证明回迁的房屋不存在楼号变更的事实。恒基公司质证意见为：对证据的真实性无异议，由于占地面积导致对原规划进行调整，原1号楼、2号楼的楼号发生了变化。本院认证认为：刘超与恒基公司对该份证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。该证据能够证实幸福小区因原规划用地中占用部分铁路用地而进行了规划调整，但不能证明幸福小区未变更楼号的事实，故本院对罗会义欲证明的问题不予采信。证据五、恒基公司于2008年3月31日出具的保证书；证据六、恒基公司于2009年3月27日出具的保证函；证据七、恒基公司于2009年3月30日出具的保证书。上述证据意在证明幸福小区5号楼始终在该小区的北侧边缘，根本不存在所谓楼宇编号变更的事实。刘超质证意见为：对上述证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。该证据只能证明恒基公司在开发过程中向市规划局作出的保证，并不涉及回迁房屋的楼号问题，但结合在原审中提供的第三组证据，同福街回迁楼规划方案图中能看出楼号已经发生变化。恒基公司质证意见为：上述证据是恒基公司向市规划局出具的保证，不能证明罗会义欲证明的问题。本院认证认为：刘超与恒基公司对证据的真实性均无异议，本院对证据的真实性予以确认。从上述证据的内容看，无法证实诉争楼宇编号是否发生变化的事实，故本院对罗会义欲证明的问题不予采信。证据八、2011年8月10日，被拆迁人向绥芬河市委、市政府、动迁办呈送的信访材料。意在证明工程管理中心是在牡丹江市中级人民法院已将诉争房屋查封的情况下，对诉争房屋予以调整处分，同时证实工程管理中心于2014年3月30日出具的情况说明不真实。刘超质证意见为：对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，该证据只能证明因政府及恒基公司未及时开发建设并多次对规划进行调整，导致刘超等回迁户迟迟不能入住而到相关部门进行上访的事实。而在2011年已有部分回迁户入住到回迁的房屋中，结合刘超在原审中提交的第三组证据中张金波、陈开业在回迁房屋居住时缴纳的水费、电费等票据，能够证明其他回迁户应予回迁的房屋楼号就是回迁户应回迁的房屋。恒基公司质证意见为：对证据的真实性无异议，由于调整规划，造成迟延交工，导致回迁户上访。但自2011年起回迁户已陆续回迁。本院认证认为：刘超与恒基公司对证据的真实性均无异议，本院对证据的真实性予以确认。该上访材料反映的问题为回迁户因未能及时回迁而上访，结合工程管理中心向房产管理部门提交的备案表，体现2011年部分回迁户已经回迁，其回迁位置与工程管理中心证明的位置一致。故对罗会义欲证明的问题本院不予采信。证据九、宋林瑞等人执行异议申请书（2013年11月1日）。意在证明被拆迁人自认回迁房屋的位置、面积均发生了变化。刘超质证意见为：对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，只是被上诉人当时对楼号存在误解。恒基公司对该证据未发表意见。本院认证认为：刘超对该证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认。该执行异议申请书中只是记载回迁房屋面积、位置与2006年签订的拆迁安置协议约定不符，并不能证明刘超自认回迁房位置发生实质变更。故本院对罗会义欲证明的问题不予采信。工程管理中心在本案审理期间出具一份《情况说明》，该说明中载明："协议约定回迁的6号楼规划图确定为4号楼"。为查明诉争房屋楼号变更及登记备案情况，本院到绥芬河市房产管理局调取了《中天.幸福家园商住小区预售房屋备案表》。该预售房屋备案表中包含商品房和回迁房屋两种情况，商品房中标注时间最早为2009年4月；部分房屋备注一栏中载明为回迁住宅及车库，但未注明回迁人。该局工作人员证明该表形成时间为2009年，由工程管理中心提交该局，商品房中标注时间为签订合同的购房人办理产权登记时间。涉及本案刘超占有使用的房屋在该表中为4号楼2单元301室。罗会义质证意见为：对《中天.幸福家园商住小区预售房屋备案表》真实性无异议，但诉争房屋并未登记在回迁户名下，查封行为符合法律规定。刘超质证意见为：对《中天.幸福家园商住小区预售房屋备案表》的真实性无异议，该备案表能够证实恒基公司建设的部分楼房属于回迁户。恒基公司质证意见为：对《中天.幸福家园商住小区预售房屋备案表》真实性无异议，该备案表是由工程管理中心报备。本院认证认为：因罗会义、刘超、恒基公司对《中天.幸福家园商住小区预售房屋备案表》的真实性均无异议，本院予以确认。该表体现了幸福家园对外出售及回迁的房屋基本情况，其中出售的房屋买受人已进行了备案登记，最早登记日期为2009年4月，可佐证该备案表系2009年4月前报备到绥芬河市房产管理局。备案表中已标明回迁的具体房号，虽未体现具体回迁人，但标明的回迁房号与拆迁安置补充协议约定的回迁人应回迁房号经核对一一对应。本院审理查明如下事实：1.2007年5月9日，老城区指挥部与恒基公司签订的同福街回迁楼竞价动迁安置及保证缴款协议，该协议体现8号楼安置回迁户30户。2.2009年4月前，工程管理中心向绥芬河市房产管理局提交《中天.幸福家园商住小区预售房屋备案表》，该表体现了幸福家园对外出售及回迁房屋的基本情况。出售的房屋买受人备案登记最早时间，可佐证该备案表系2009年4月前报备到绥芬河市房产管理局，亦体现此时已经对回迁房屋进行确定的事实。该表明确注明回迁房屋的楼号及序号，刘超回迁的房屋在该表中为4号楼2单元301室。3.2006年8月4日，老城区指挥部与被拆迁人刘超（刘文超、张宪桢）签订拆迁安置协议约定的回迁位置为同福街8号楼2单元201室、8号楼2单元202室、6号楼1单元302室（面积93.63平方米）、6号楼1单元202室、1号楼北侧8号车库。2013年7月26日，工程管理中心与刘超（刘文超）签订的拆迁安置补充协议约定的回迁位置由同福街6号楼1单元302室、6号楼1单元202室、1号北侧8号车库，调整为4号楼2单元301室（面积98.66平方米）、4号楼2单元501室、6号一层1号车库。本案中，双方争议的房屋仅为原6号楼1单元302室调整为4号楼2单元301室的房屋，即刘超名下的房屋。本院查明的其他事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，刘超与老城区指挥部签订的拆迁安置协议及与工程管理中心签订的拆迁安置补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，原审判决认定为有效合同正确。罗会义基于其与恒基公司民间借贷纠纷一案，认为诉争房屋应属于恒基公司所有，申请人民法院查封了恒基公司名下幸福家园小区4号楼2单元301室，刘超以其为房屋拆迁安置协议的回迁人，诉争房屋属于其回迁房屋为由提起执行异议之诉。故本案争议的焦点为：刘超请求停止对诉争房屋的执行理由是否成立。对此，论述如下：首先，涉案回迁房屋在被查封之前已被安置。2009年4月前，工程管理中心向绥芬河市房产管理局提交《中天.幸福家园商住小区预售房屋备案表》，已经对回迁房屋安置，该备案表注明了回迁房屋的楼号及序号，刘超回迁房屋包括在该备案表中，只是由于刘超对备案登记不知情，也无法提供回迁合同等材料，导致未能对回迁房屋登记备案，但刘超作为回迁人对此无过错。恒基公司将该部分房屋交付工程管理中心作为回迁房屋是其真实意思表示，是履行其拆迁安置补偿义务。上述事实与工程管理中心出具的情况说明、回迁位置一览表、绥芬河市同福街回迁楼规划方案图等证据相互印证。故工程管理中心与回迁人签订的拆迁安置补充协议合法有效，罗会义主张该拆迁安置补充协议无效，本院不予支持。其次，根据老城区指挥部与恒基公司于2007年5月9日签订的同福街回迁楼竞价动迁安置及保证缴款协议，该协议体现8号楼安置回迁户30户，证明原审判决认定该项目由8幢楼调整为6幢楼并无不当。综上，刘超与老城区指挥部于2006年8月4日签订的拆迁安置协议，刘超系被拆迁人。由于土地规划方案调整原因，刘超与工程管理中心虽在对诉争房屋查封后签订拆迁安置补充协议，但在2009年，恒基公司已经将诉争房屋交付工程管理中心，此时，恒基公司已失去对回迁房屋的处分权利。即便涉案小区存在原约定回迁安置到6号楼，后调整回迁安置位置为4号楼的情况，也因存在诉争房屋查封前的拆迁安置补偿权利，而对抗基于债权存在的执行权利。故罗会义上诉主张诉争房屋为恒基公司所有的依据不足。根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定："因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力"。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定："拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。"被拆迁人依法享有的拆迁安置补偿权利具有物权属性，在产生权利冲突时，优于其他权利。故罗会义的上诉主张与上述事实及法律规定相悖，本院不予支持。关于罗会义主张原审判令由其承担全部案件受理费不合理的问题。依据《诉讼费交纳办法》第二十九条第二款之规定，诉讼费用由败诉方负担。故原审判决判令罗会义承担诉讼费并无不当。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二案件受理费2，734.00元，由罗会义负担。审 判 长  李维东审 判 员  常 丽代理审判员  王晓兵代理审判员  胡乃峰代理审判员  李艳梅二〇一四年十月二十日书 记 员  苑晓姗