河北省固安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1022民初4604号 原告（反诉被告）：黄建国，男，汉族，1969年5月3日出生，北京市海淀区人，现住北京市海淀区。 委托代理人：赵军，北京市百朗律师事务所律师。 委托代理人：胡晓峰，北京市中闻律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨雪超，女，汉族，1986年10月14日出生，河北省廊坊市固安县人，现住该村。 被告（反诉原告）：牛海峰，男，汉族，1978年5月15日出生，河北省廊坊市固安县，现住该村，系被告杨雪超之夫。 原告（反诉被告）黄建国与被告（反诉原告）杨雪超、牛海峰民间借贷纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人赵军、胡晓峰与被告（反诉原告）杨雪超、牛海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄建国向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方于2017年11月21日签订的《房屋所有权转让合同》；2.判令二被告共同向原告归还借款本金148万元；3.判令二被告共同向原告支付本金利息，其中：88万元按年利率15%，自2017年11月21日计算至2019年11月20日，为26.4万元；60万元按年利率15%，自2017年12月6日计算至2019年12月5日，为18万元；后续利息持续计算至被告还清欠款本金之日止；4.判令二被告共同向原告支付违约金，以70万为基数，按年9%的标准计算，自2016年9月15日计算至2019年9月14日，为18.9万元，后续违约金持续计算至被告付清本金之日止。以上本金、利息、违约金合计211.3万元；5.诉讼费、保全费、诉讼保全担保费由二被告承担。 事实与理由：被告杨雪超、牛海峰系夫妻关系。2015年9月12日被告杨雪超向原告借款人民币70万元，双方签订了《借款协议书》。《借款协议书》约定：借款期限为2015年9月15日至2016年9月14日，借款年利率为15%，利息按月给付。杨雪超自愿将孔雀新镇一期一组团2113#2-1803号房产抵押给原告，并约定如借款人到期不还，原告有权处置该房产。2015年9月15日，原告通过网上银行转账方式向杨雪超转账70万元。 杨雪超借款后，仅向原告支付利息人民币5万元。因原告长期不能归还欠款，双方经协商达成一致意见：即扣除被告已支付的利息5万元后，70万元借款本金截止2017年11月份累计的本息合计88万元，并于2017年11月21日签订《房屋所有权转让合同》一份，就借款协议约定的孔雀新镇一期一组团2113#2-1803号房产（以下简称“涉案房产”）抵债转让给原告一事达成房屋转让协议，协议的主要内容为：（1）双方确认涉案房产市场价为人民币220万元；（2）截止2017年11月，70万元借款扣除已支付的利息5万元，剩余应归还的欠款本息合计为88万元；（3）涉案房产尚有32万元贷款需要偿还；（4）涉案房产抵债给原告，扣除被告应还的欠款本息88万元、贷款32万元，剩余100万元由原告转账支付给被告。原告在2017年12月10日前支付60万元，被告在2017年12月31日前将涉案房产腾空交付给原告处置，原告将剩余40万元在2018年2月28日前付清；（5）月供3100元自协议签署后次月起由原告按月支付给被告；（6）涉案房产腾空交付给原告后，原告有权进行出售或转让，被告应全力配合办理交易过户手续；（7）原告出售或转让涉案房产，被告有权以市场价优先回购；（8）如被告对协议反悔或不配合原告出售、转让涉案房产，则被告应支付原告已付的本金、利息及违约金，并约定了利息和违约金的计算方式。 上述房产转让协议签订后，原告于2017年12月6日依约向被告牛海峰账户转账60万元，但被告并未按协议约定在2017年12月31日前将涉案房产腾空交由原告处置。原告虽多次联系被告要求按照合同约定履行，将涉案房屋腾空交付，并协助原告出售，但被告一直予以拒绝，导致合同长期无法履行。 原告是国防大学出版社的编辑及副社长，通过一个同事郑春龙认识了牛海峰的妹妹牛某，在这种情况下，牛海峰当时缺钱,2015年9月12日跟原告借款70万元，是以杨雪超的名义借的，有借款协议和转账凭证，70万借了以后被告支付了5万元利息，其他没有给过，当时约定借款期限是1年，到2016年9月14日，但是一直拖到2017年11月份都没有还，当时约定的利息是年息15%，按照这个年息算还有一个5%的违约金，算到2017年11月份有26万多，最后双方约定扣掉5万的利息再给18万元，本息就合计88万元，但是当时被告也没钱给，当时被告有一套房子被查封了，就是涉案的孔雀城的房子，当时原告不知道这个情况，知道也不会借给被告第二笔钱了，被查封以后被告就想解除查封，就跟原告又借了第二笔钱，2017年11月21号签定的《房屋所有权转让合同》是2017年12月6号给被告转的钱，转的60万，这60万也是借款是原告给被告的，因为之前第一笔借款88万没有还，外加第二笔60万元，原告的实质是用房子抵押借款，实际房屋所有权转让合同是为了保障我方对房屋有处置权，合同主要内容是把房屋卖掉还我们钱，签订合同后我们给了被告60万元，被告应该按约定把房子腾空给我们，签合同时候房本就给了我们，但是房子没有交给我们，过户也没有办，因为廊坊是限购的，这个情况双方都知道。房子没有给，后面也就都没有去继续履行，之后原告催被告交房，被告不同意，被告要求先给40万，然后再把房子给原告，约定2018年2月28日前付清40万，因为约定是2017年12月31日前先把房子给我们，我们再给钱，但是被告没有把房子给我们，我们就也没给钱，当时房子应该是被告在住着，之后双方也协商过解决方案，原告曾经表示过利息可以放弃，把本金给我就行，但是被告也不同意。我们认为房屋转让合同是对借款的担保，事实法律关系是民间借贷。148万的请求是按照70万元加上18万元的利息第二次又借款60万元，共计148万。第三项请求，是以88万元为本金，按照年利率的15%从2017年11月21日计算至2019年11月20日，即计26.4万；以第二笔60万元为本金按照年利率的15%从2017年12月6日计算至2019年12月5日即18万元，我方要求利息计算至给付之日止。第四项，是房屋转让合同第7条约定的，70万按照9%标准计算，从2016年9月15日是第一次借款到期时间计算至2019年9月14日，是正好3年整的时间合计18.9万元，违约金和利息的总和不超过年利率24%。 被告提交的聊天记录证明双方的关系是借贷关系，因为房挂出去卖是符合房屋转让合同约定的，卖掉之后原告是为了要钱不是为了要房子。房子只是为了给借贷提供保障担保。聊天记录可以反映出是被告一直在拖延，一直在违约，被告不配合履行合同。从10月10号的截图来看，在当前大环境下房价下降是必然的不要指望会有提升，越等亏损越多而且还要付贷款利息，做生意的都知道要及时止损，明确表现出原告一直催促被告去卖房还款，而被告一直在拖延，这个事实证明了售房的主动权和控制权都在被告手里，不像被告所说是受原告委托去卖房。 被告杨雪超、牛海峰辩称，当时是通过郑春龙认识了原告，当时我做生意，我的钱借出去了没有还我，当时我要装修爱琴海洗浴，手里钱不够，我就跟我妹妹牛某与原告商量一下，说好之后借给我70万，当时有一份协议，是我跟我妻子一起签订的，生意不太理想，我就给了5万的利息，后来就还不了了，就跟原告约定了一下，说我的房子法院要查封，我那边的房东也要起诉我，我就跟那边说一下再给人家55万，我就说我的房子要卖给中介的话是1万5一平米，原告就说他要买，他要把房留下，因为有中间人还有我妹妹我就同意把房转让给他，然后就签订了转让合同。合同内容都是真实意思表示，后来我们说好88万加上房贷32万，原告先给我60万，先解决房东的事，2018年2月18日之前再把剩下的40万给我，每个月房贷3100原告还，他也没还，当时是约定2017年年底我腾房，我腾了也交给原告了，因为不用钥匙就把密码都给他了，因为我们要去山东，之前也是一直在山东就没怎么回来，原告也没去住，就说涨价了就卖了，就不用我管了，房本我也给了，当初都知道是限购，他说他往外卖，就当做生意了，我们就是给背户了，没想到房价下来了，后来近半年多，2019年年后原告跟我说什么房价下来了，我说我房子卖给你了，该给我多少钱给我多少，原告房贷一直没还，我的40万也没给我，就说他的钱一直在基金里，2019年的4月份开始我就一直跟原告要钱和房贷，他就一直拿他儿子出国为借口没有给我，原告又让我跟德佑房地产签订协议，以我们的名义让他们卖房，签订之后我就给原告发过去了，房贷我每个月都还着呢，是我们出的钱。后来原告又写了一个协议发给我，我看了以后说我不签，就按照之前的合同履行就行。现在我要求按照以前的合同履行，不同意原告的请求。 我们提交2019年8月-10月的微信聊天截图，证明我们是房屋转让协议，不是借款抵押协议。2019年8月30号我给原告发的德佑的合同就是之前原告说想卖房子让我跟德佑签订的合同我给他发过去了，2019年9月10号原告给我发的协议，是他自己找律师写的，让我看一下让我签，我就不同意。我的证据就是为了证明我的房子已经卖给他了。我没有其他证据。 反诉原告杨雪超、牛海峰提出反诉请求：一、确认固安县房屋为黄建国所有，反诉原告只是为其代户；二、判决反诉被告支付拖欠的购房尾款人民币40万元，并以40万元为基数自2018年2月29日起按年利率24%支付房款利息至实际支付完结日止；三、支付自2017年12月起反诉原告垫付的银行贷款月供，每月3100元，至2019年11月共计24个月合计74400元，并以74400元为基数按年利率24%支付资金占用期间的利息至实际还清之日止。四、诉讼费用由反诉被告黄建国承担。 事实和理由：一、2015年9月12日双方签订《借款协议》约定：借款期限为2015年9月15日至2016年9月14日，借款年利率为15%，利息按月给付，牛海峰，杨雪超自愿将孔雀新镇1期1组团2113#2-1803号房屋抵押给黄建国，并约定如借款人到期不还，原告有权处置该房产。 二、2017年11月21日《借款协议》作废，民间借贷关系消灭，签订《房产所有权转让合同》，转变为房屋买卖合同。 2017年11月，当时我们着急还钱找中介，说明情况，我们法院有官司也有借款，中介说现在房屋价格在2万左右，我们的房屋价值在270万左右，如果着急的话按我们这种情况，他和公司说一下，之后和我们说要是帮你们的话就按15000左右，给你们220万，我说我们商量一下。就和黄建国说了，黄建国说他留着，卖给中介不如给我，全当投资了，你们那里也限购了，我也没有购房资格你们先带着户，之后我们就签订了《房屋所有权转让合同》，他说把70万借款及所欠利息共计88万元折抵购房款，银行借款32万的月供（每月3100元）他来还，再支付我100万购房款，我们就两清了。我们都在《房屋所有权转让合同》中签了字，他又付了60万购房款，但是剩余的40万元购房款到现在也没有给，因为关系不错，现在楼房降价了，他又想反悔，拿着《借款协议书》来说事儿。 三、该房屋已经移交黄建国，并且多次应黄建国要求配合他出租、出卖。 2017年11月21日《借款协议》作废，转变为《房产所有权转让合同》。双方均应当按照该《房产所有权转让合同》履行各自的权利义务。我早就将房子腾空，并交付他占有使用，并且一直配合他出资、出售该房屋，完全履行了我的义务，而黄建国却违反《房产所有权转让合同》延迟支付购房尾款并拖欠月供，应当承担违约责任。 我们签订房屋转让协议的时候，我如果是借款我就签订借款的抵押协议，不会签订房屋转让协议把房子卖给他。后来原告起草的协议因为我觉得不公平所以我没有签。他只是想让我背户，后来是因为他压迫我我就没有再理过他。因为房子已经转给他了，当时我在固安也能卖出去。现在房子月供也是我在还着，具体还了多少我现在没有证据提交。 房屋现在没有人住，暂时由我控制。房屋已交付给对方，我把密码给了对方。对方没有入住也没有使用。按揭贷款我还的，物业费我们交的。房屋没有过户，还是登记在杨雪超名下。 反诉被告辨称，一、针对反诉原告提的第一项请求，这个房子是登记在反诉原告名下，产权是杨雪超名下，不是黄建国的，不存在归反诉被告所有，产权是以登记为确认标准。二、关于反诉请求二尾款40万元，因为反诉原告至今没有交房，根据先履行抗辩权的规定，合同约定的是交房在前，支付40万尾款在后，因为没有交房，所以黄建国有权利暂时不付这40万。三、关于诉讼请求三，反诉原告主张的74400元月供，是因为其违约不交房，不卖房，才产生的，根本的原因在于反诉原告。所以对反诉原告的诉讼请求，我方均不同意。反诉原告所说的房子已经交给黄建国了不是事实。我方提交的2019年7月26日的录音中已经证实反诉原告拒绝交房。 对反诉原告提交的微信聊天真实性认可，不认可证明目的，从微信聊天内容可以看出，在我方多次要求被告出售该房屋房款的情况下，反诉原告才于2019年8月30日与中介公司签署委托合同出售房屋，这一事实能够证明2019年8月30日前房屋是由反诉原告占有和控制的。在反诉原告委托中介公司售房后因其认为现房屋价格较低可能会给其造成损失，双方才达成一致意见，我方为了能够尽早的收回借款，作出了让步，同意承担贬值的50%，双方达成一致协议后，我方起草了协议书的初稿，从协议书初稿的第6条可以看出，实际上在当时2019年9月10日的时候反诉原告还拒绝我方出售该房屋，这份协议发出之后因反诉原告不同意进行公证，不同意将房屋的出售权转移给我方所以没有签署，我方向其发出这份协议后反诉原告没有否认协议的内容，所以说这份协议是双方在2019年9月10日协商前协商的主要内容，因为在发这份协议之前我方向其明确说明根据约定起草的协议，之后在2019年9月11日双方聊天内容反诉原告也没有对我方提出的说法提出反对意见。最后我方还在催促其出售房屋，是因为其想把房子卖高价，期待房屋增值。这足以说明双方签署的房屋转让合同就是对借款的担保，否则的话按照房屋转让合同的约定，房屋贬值的损失是由我方来承担的，反诉原告没有必要拒绝出售房屋。 房屋所有权转让合同写的很清楚，首部已经写了是因为借款还不上所以才签的的转让协议。反诉原告在房屋所有权转让合同签署之后在没有向反诉被告交付房屋的情况下也从来没有向反诉被告催要过月供以及40万元，也能够证据房屋所有权转让合同是为借款合同做的担保。涉案房屋从来没有进行过出租，所以反诉原告说配合反诉被告进行了出租这一事实也是不存在的。反诉原告称当时房屋能出售150万元他可以还清原告的所有欠款，是不符合事实的，因为当时反诉原告欠反诉被告88万元，欠银行贷款32万元，被告涉及另案诉讼导致涉案房屋被查封，欠款是60万元，这三项债权一共200万元，所以他出售房屋是没有办法偿还清所有欠款的。当时我方从债权顺序来讲我方是在最后的，我方也是基于为反诉原告保住房屋能使我方债权实现最大化角度考虑才同意又借给他60万，从我方提交的2019年7月26日的录音当中可以证明当时双方谈判的初步事实。谈判过程中除原、被告之外还有反诉原告的妹妹牛某、其爱人杨雪超。录音中反诉被告在反诉原告否认借款的事实的情况下说你去找你妹妹去核实，反诉原告拒绝找他妹妹核实，又让他找其妻子核实，反诉原告说其妻子做不了他的主。证明双方签署房屋所有权转让合同就是为了解决反诉原告的债务问题，对反诉被告借款提供一个担保。 因为协议签订的目的是为了把我方借款拿回来，因为对方拒绝交房拒绝按照合同约定履行所以合同目的实现不了，这个时间跟当时也已经错过2、3年了，市场环境发生了很大变化，如果再继续这个合同的话，这个跟当时的约定也已经不符合了。房屋所有权转让合同第7条已经明确约定了在甲方不配合的情况下我方有权解除这份协议。 经审理查明，2015年9月12日被告牛海峰因资金紧张通过其妹牛某向原告黄建国借款700000元，牛海峰之妻杨雪超与黄建国签定了《借款协议书》，约定借款期限为2015年9月15日至2016年9月14日，借款年利率为15%，利息按月给付，被告牛海峰、杨雪超自愿将孔雀新镇1期1组团2113＃2-1803号房产抵押给原告黄建国，并约定如被告到期不还，原告有权处置该房产，被告按日结算支付总款5%的违约金。2015年9月15日黄建国通过网上银行转给杨雪超700000元。 借款到期后，被告只给付原告利息50000元，借款本金及相应利息未能偿还。 2017年11月21日被告（甲方）牛海峰、杨雪超与原告（乙方）黄建国又签定了《房产所有权转让合同》，见证人牛某。合同约定：截止2017年11月，借款超期1年以上，本息合计达88万元整，因被告无力偿还，双方达成协议。一、甲方根据原借款合同，将原借款抵押物所有权转移给乙方。处置方式由乙方确定，甲方无条件配合。甲方保证该处房产为完全产权的家庭首套商品房，不存在其他抵押行为，不存在任何纠纷。 二、甲、乙双方同意中介公司对此房评估的价格，贰佰贰拾万元整，为当前市场客观公允的价格。无论是乙方出售时抵押物市场价是多少，甲乙双方都不得对此持有疑义提出任何补偿要求。三、除抵押物所欠银行贷款本金及利息，叁拾贰万元整外，抵押房屋扣除甲方所借乙方的本金与利息之后的其余价格，壹佰万元整，由乙方在2017年12月10日之前通过银行转账陆拾万元整给甲方，其余，肆拾万元整在2018年2月28日前付清。转入账户为牛海峰6221881460011031818（邮政储蓄固安支行）。该房贷款乙方按月支付甲方，从协议签署的下月起，每月付叁仟壹佰元整。转入账户为杨雪超6222020410016054943（工行固安支行），直至抵押物出售或转让他人前一月全部付清。四、甲方承诺在2017年12月31日前将该房腾空交由乙方处置。五、乙方出售或转让此房产时，甲方应根据交易需要全力配合办理过户手续。六、在乙方出售或转让抵押物时，甲方具有以市场价回购的优先权。七、甲方如对此协议反悔或在甲方出售与转让抵押物时不配合乙方，则应支付本期乙方已经支付甲方款项的本金、利息及上一阶段借款的违约金。本期借款利息按年利率15%计算。上一阶段借款违约金按原协议约定的每日按借款额的千分之二计算，从约定还款日之后的2016年9月15日算起。 《房产所有权转让合同》签定时，因限购政策，黄建国不具备购房资格，双方认可。合同签定后，交付了房权证，2017年12月6日黄建国转给牛海峰600000元。2017年12月31日至今被告未将涉案房腾空交付给原告，房贷一直由被告偿还。被告向原告催要剩余400000元房款无果。2019年双方曾协商由被告委托中介机构出售此房产，协商未果，为此发生纠纷。 上述事实，有双方当事人陈述，原告提交的《房产所有权转让合同》、《借款协议书》、房权证、银行流水明细、2019年7月26日录音，被告提交的微信聊天截图等证据在案佐证，足以认定。 本院认为，双方签定的《借款协议书》是真实意思表示，符合法律规定，双方民间借款合同关系成立且合法有效，对此本院予以确认。《房产所有权转让合同》也是双方真实意思表示，但因限购政策使房产所有权转让合同目的无法实现，且房产未交付，也无法办理过户手续，约定房款未能完全给付，被告也认可曾协商以自己名义出售此房偿还借款的事实，《房产所有权转让合同》履行不能，应予解除。《借款协议书》约定该房产为借款抵押物，《房产所有权转让合同》也约定“在乙方出售或转让抵押物时，甲方具有以市场价回购的优先权。甲方如对此协议反悔或在甲方出售与转让抵押物时不配合乙方，则应支付本期乙方已经支付甲方款项的本金、利息及上一阶段借款的违约金”，结合全案，本案双方基础法律关系应为民间借款合同关系，《房产所有权转让合同》是对《借款协议书》的变更，应按民间借款关系处理。 双方认可截止2017年11月被告欠原告借款本金700000元及利息，本息合计880000元，对此本院予以确认，对原告要求被告偿还此借款本息880000元的诉讼请求本院予以支持。 因2017年11月21日双方自愿签定《房产所有权转让合同》对《借款协议书》进行变更，双方明知原告违反限购政策而签定，导致合同目的无法实现，造成《房产所有权转让合同》解除，各自均存在过错，根据公平原则，《房产所有权转让合同》签定后各自可得利益损失应各自承担。2017年12月6日原告给付被告的600000元购房款应予返还，对本诉原告的其他诉讼请求本院不予支持。《房产所有权转让合同》解除，尚未履行的应终止履行，故对反诉原告的反诉请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七十七条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、解除2017年11月21日原告黄建国与被告牛海峰、杨雪超签定的《房产所有权转让合同》。 二、被告牛海峰、杨雪超于本判决发生法律效力后三十日内偿还原告黄建国借款本金700000元及利息，本息合计880000元。 三、被告牛海峰、杨雪超于本判决发生法律效力后三十日内返还原告黄建国购房款600000元。 四、驳回原告黄建国的其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告牛海峰、杨雪超的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费25652元，财产保全申请费5000元，共计30652元，由原告黄建国负担9183元，被告牛海峰、杨雪超负担21469元。反诉案件受理费8416元，由反诉原告牛海峰、杨雪超负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 申请执行期限：二年。 审 判 长  岳军勇 人民陪审员  董维旺 人民陪审员  姚 文 二〇二〇年八月二十日 书 记 员  王誉锦