上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初45714号原告：三弦（上海）企业管理有限公司。法定代表人：刘喜庆，执行董事。委托诉讼代理人：李岗，上海运帷律师事务所律师。委托诉讼代理人：李敬敏，上海运帷律师事务所律师。被告：赵星。被告：上海星冕健身服务有限公司。法定代表人：杜权忍，总经理。两被告共同委托诉讼代理人：张润杰，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。原告三弦（上海）企业管理有限公司（以下简称三弦公司）与被告赵星、被告上海星冕健身服务有限公司（以下简称星冕公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月13日公开开庭进行了审理。原告三弦公司的委托诉讼代理人李岗，被告赵星及被告星冕公司的共同委托诉讼代理人张润杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三弦公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告星冕公司签订的《租赁合同书》于被告签收本案诉状副本之日解除，要求被告星冕公司按照房屋原状向原告返还房屋；2.判令被告星冕公司向原告支付拖欠的2019年7月1日至解除之日期间按每月94,809元（人民币，下同）的标准计算的租金；3.判令被告星冕公司按照日租金标准的两倍向原告支付租赁合同解除之日起至房屋返还之日止的房屋使用费；4.判令被告星冕公司向原告支付拖欠的物业管理费人民币374,040元（自2018年8月1日起暂计至2019年10月31日止，实际主张至房屋返还之日，每月物业管理费24,936元）；5.判令被告星冕公司向原告支付拖欠的2019年11月电费15,829.65元；6.判令被告星冕公司向原告支付拖欠的2019年11月水费1,221元；7.判令被告星冕公司按照每天拖欠金额的千分之一的标准向原告支付逾期支付租金、物业管理费的违约金,暂计110,000元，实际主张至款项付清之日（详见违约金计算表格）；8.判令原告没收被告星冕公司支付的租赁保证金100,000元，物业服务保证金24,936元；9.判令被告星冕公司向原告支付装修免租期和经营免租期期间的租金1,327,326元（装修免租期2018年3月1日至2018年6月30日，经营免租期2018年7月1日至2019年4月30日，每月租金标准为94,809元）；10.要求被告李星对被告星冕公司的上述债务承担连带担保责任；11.案件受理费由两被告共同承担。审理中，原告撤回了要求没收物业服务保证金24,936元的诉讼请求。事实和理由：2017年1月19日，原告与被告赵星签订《租赁合同书》，后原告与被告赵星、被告星冕公司于2018年6月14日签订《租赁合同补充协议》，约定被告星冕公司向原告承租位于上海市闵行区商铺。根据租赁合同的约定，被告星冕公司应在租赁合同签订当天向原告预付两个月的租金189,617.50元，并在每期结束前十五日内向原告支付下期的租金及物业管理费，但租赁合同签订后，被告并未按照租赁合同约定向原告支付租金，也未按照约定的进度支付物业管理费，截止至2019年10月31日，被告星冕公司已经拖欠原告租金379,236元、物业管理费471,033元；同时截止至起诉之日，被告星冕公司仍拖欠原告水电费合计28,083.45元。原告曾多次要求被告星冕公司支付拖欠的租金、物业管理费、水电费等费用，两被告也多次向原告承诺按期支付，但均未履行承诺。原告为维护自身的合法权益，提起诉讼。被告赵星、星冕公司共同辩称，被告赵星不应作为本案被告，原告与两被告已经签订补充协议，约定合同权利义务全部转让给被告星冕公司，故对原告的第十项诉讼请求不予认可。合同第2.6条系原告提供的格式条款，且第2.6条系指在以被告赵星为法定代表人成立的经营主体的情况下被告赵星才承担连带责任，而被告星冕公司系案外人杜权忍为法定代表人的经营主体；不认可原告提出的第一项诉讼请求，本案虽有拖欠原告租金、费用等情况，但拖欠的原因系原告无法兑现在租赁合同签订前所承诺的租赁物业的客流量物量配套设施、入住的其他商铺规格等承诺，且租赁期间，物业管理混乱，造成被告星冕公司无法正常经营，故被告星冕公司无力支付租金及相关费用，但被告星冕公司已经尽最大努力付清2019年7月前的租金了。被告星冕公司无力支付，故不同意原告的第二项、第四项诉讼请求。被告星冕公司不认可合同解除，如果法院依法裁决合同解除，则被告星冕公司认为原告主张的房屋占有使用费过高，请求法院依法调整。对原告主张的第五项、第六项诉讼请求无异议，被告星冕公司同意支付。本案存在租赁保证金，原告可没收租赁保证金弥补其损失，故原告的第七项诉讼请求系重复主张，且每日千分之一的标准过高。被告不认可租赁合同解除，故对第八项诉请求不予认可，请求法院驳回。对原告的第九项诉请求不予认可，不同意折算租金，理由同第一项诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告三弦公司（出租方、甲方）与被告赵星（承租方、乙方）签订《租赁合同书》，约定：乙方承租甲方位于上海市闵行区的商铺，乙方作为健身业态使用。总建筑面积为2,821.03平方米，实际营业面积为2,078平方米。2.1甲乙双方同意该商铺的租赁期期限为9年。从2017年10月1日起至2026年9月30日止。2.2装修期从2017年6月1日起至2017年9月30日止。装修期内，乙方无需承担租金，但应当承担装修物业管理费以及该房屋发生的水、电、燃气、热力能源费等费用（装修物业管理费标准为12元/月/平方米，从进场日计算至计租日。乙方未在进场日办理交接手续的，装修物业管理费计算期间不变。装修物业管理费应在办理进场交接手续时一次性支付，且不退还，装修物业管理费不包含装修期的垃圾清运费）。除非本合同另有特别明确的约定，装修期不因任何原因而延长。乙方应在装修期内完成装修、通过必要的相关部门验收、具备合法开业条件。2.3经营免租期从2017年10月1日起至2018年7月31日止。经营免租期内，乙方无需承担租金，但应当承担物业管理费及该房屋发生的水、电、燃气、热力能源费等费用（物业管理费标准为12元/月/平方米）。除非本合同另有特别明确的约定或甲方原因导致乙方不能正常营业外，经营免租期不因任何原因而延长。2.6乙方应当是在该范围所在地(上海市闵行区)设立的具备法人资格的经营主体,否则乙方应于本合同签订后30日内（不晚于开业日)在该房屋所在地设立具备法人资格的经营主体或分支机构。该具备法人资格的经营主体设立完成即自动代替乙方成为本合同的承租人，乙方、该经营主体应共同与甲方签署主体变更协议，且乙方对该经营主体履行本合同承担连带保证责任。若乙方设立分支机构具体经营，则仍应由乙方作为承租方履行本合同项下各项义务。3.1租赁费用：乙方自计租日开始承担该房屋的所有租赁费用。2017年10月1日至2021年9月30日，租金为1.50元/天/平方米、即94,808.75元/月，物业管理费12元/月/平方米；……3.3支付方式：乙方以现金或支票转账等方式向甲方支付租赁费用，在经营免租期结束前十五日内，乙方需向甲方一次性预付2个月的租赁费用，计189,617.50元整。其后，经营期内，乙方应于每期（个月）结束前的十五日内（若结束前第十五日遇法定节假日，则提前至法定节假日前最后一日）向甲方一次性支付下期租金及相关租赁费用。5.1乙方须于本合同签订日向甲方支付189,617.50元的合同履约保证金（相当于2个月租赁费用），作为乙方忠实履行本合同书的保证。乙方不得将合同履约保证金作为商铺租赁费用抵扣。因合同约定事项导致合同履约保证金金额不足的，乙方应在接到甲方书面通知5日内补足。5.2乙方须于进场之日前7日内向甲方支付24,936元，作为乙方的物业服务保证金（相当于1个月物业管理费）。如乙方拖欠应付相关费用达5日，甲方有权从物业服务保证金中直接扣除。物业保证金不足抵扣的，乙方必须在5日内补足差额。12.3乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应向甲方支付相当于欠费金额千分之一的违约金，延期7天仍未缴清有关款项，甲方或物业公司有权无须另行通知而中止及截断该租赁商铺的电力及其他服务的供应。甲方无需因此而向乙方或第三方承担任何责任。甲方或物业公司因此受到第三方索赔的，甲方或物业公司有权向乙方追偿损失。乙方延迟超过15日，或在租赁期内，若乙方延迟缴纳租金或物业服务费或能源费用等累计超过3次（含本数），甲方有权书面通知乙方立即终止本合同，并向乙方收回租赁商铺，由乙方承担提前终止合同的违约责任。在此情况下，甲方对乙方发出的有关书面通知将被视为有效收回租赁商铺的凭证。乙方在收到甲方解除租赁合同通知书之日起5日内全面撤场，否则甲方有权强行清场，租赁场所内的物品视为乙方抛弃物，如强行清场造成财产损失或人员伤亡等，一切后果均由乙方承担，并且甲方对乙方装修、购置设备及其他一切经营投入的损失不承担任何责任。12.5租赁期满或本合同因任何原因而终止，乙方应当于交还日将该房屋交还甲方。乙方逾期搬出或拒不搬出租赁商铺，甲方有权要求乙方按本合同约定的届时月度费用标准的200%向甲方支付占用费，并按合同终止时该房屋物业服务费标准的100%向物业服务公司支付物业费及承担相关能源费，若因此造成甲方延迟向新租户交付该房屋而需承担违约金，以及造成甲方其他损失的，乙方均应赔偿。在本项前述情况下，甲方有权自交还日次日起，采取对该房屋停止水、电等能源供应，控制人员从该房屋进出、阻止乙方继续开业经营等强制措施，且乙方应承担的占用费、物业费及能源费不因此而得到免除。12.8双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。乙方自行承担合同提前终止产生的全部损失，且乙方应承担的其他违约责任并不免除。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应双倍返还本合同项下的履约保证金，且甲方应承担的其他违约责任并不免除。如任何一方因违反本合同书而造成对方任何经济损失，预期收益损失或其他法律后果时，须就该损失或后果向对方作全面赔偿。甲乙双方同时有权按法律途径向违约方追究所有责任。12.11双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期或减免租金（若有）正常的前提，如乙方原因导致本合同提前终止，则乙方应在本合同终止后7日内按月租金标准补交合同约定装修期减免的全部租金。19.7甲方可将本合同中的部分或全部权利义务委托给物业公司代为行使和履行，无须再通知乙方，乙方应予以接受，不得异议。本合同关于物业公司的权利，直接由物业公司行使，无须甲方再出具任何授权。与本合同有关的通知或要求均须采用书面形式发出，并由挂号或专人送至对方最后书面通知的地点；挂号寄出第5日或送达日（以较早日为准）视为文件已被送达。乙方确认，租赁期内，该房屋是乙方的有效通知地址，甲方有权选择将本合同项下的通知张贴于该房屋的门窗或墙面上，该等通知一经张贴即视为已经向乙方送达通知，乙方于通知张贴当日知悉该通知内容。双方同意除本合同有约定以外，如再发生变更之内容，须经双方协商同意并达成书面协议后方可生效，任何口头通知或电话、传真件均不作为本合同变更之依据。合同上原告所记载地址为上海市闵行区，被告赵星记载地址为上海市浦江镇。2018年6月14日，原告三弦公司（甲方）与被告赵星、被告星冕公司签订《租赁合同补充协议》，约定：乙方于2017年1月19日与甲方签署关于租赁商铺的合同。甲乙双方本着互利互惠的原则，经友好协商，依据实际情况，在原合同基础上变更、补充合同条款部分内容，特订立以下补充协议。一、协议内容变更部分为：1、原合同中租赁期为：2017年10月1日至2026年9月30日，现变更为2018年7月1日至2026年9月30日。2、原合同中装修免租期为：2017年6月1日至2017年9月30日，现变更为2018年3月1日至2018年6月30日。3、原合同中经营免租期为：2017年10月1日至2018年7月31日，现变更为2018年7月1日至2019年4月30日。4、原合同中合同履约保证金为：189,617.50元，现变更为：100,000元。5、乙方签订租赁合同时属个人签署，现注册公司为：上海星冕健身服务有限公司，法人代表：杜权忍。此后乙方所有权益及义务均由此公司承担。6、原合同中乙方签订经营健身会所使用的品牌为：贝菲特健身，现使用品牌变更为：琦健身Mr＆MrsFitness。二、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。另查明，本案所涉房屋的物业管理公司某甲公司与被告赵星于2019年3月7日签署了欠费清帐承诺书，约定：截止至2019年3月7日乙方（星冕公司）拖欠2018年7月至2019年4月物业费224,424元，2019年1月至2月水电费43,241.90元，合计267,665.90元。乙方承诺2019年3月31日前支付100,000元。乙方承诺2019年4月30日前结清以上所有费用及3月份水电费。若甲方在上述任何一个日期之前还未收到乙方欠款，甲方有权根据《租赁合同》追究乙方违约责任。原、被告合同履行期间，案外人某甲公司向被告星冕公司多次发出各月的物业管理费、水电费等的付款通知书及催款通知书催款，被告赵星于2019年6月25日在付款通知书上注明“今支付水电费40,000元，剩余水电费29,186元于2019年6月底前付清，物业费、租金等与陶总商讨好后一个星期内给物业答复。”2019年7月31日，被告赵星在该份付款通知上又注明“2019年7月31日付款50,000元，2019年8月7日前再付69,745元，付款内容：此款项付2018年7月份物业费及2019年5月份租金。”2019年7月16日，被告赵星在某甲公司发出的004号付费通知书上注明“本月内付清2018年后半年物业管理费约125,000元，及2019年5月份租金94,809元。”2019年9月2日，被告赵星在某甲公司发出的04号催款通知书上注明“本人于2019年9月20日前付壹个月的租金94,809元，于2019年9月30日前付壹个月的物业管理费24,936元，2019年8月的水电费五日内付清，否则，责任自负。”期间，因为被告方拖欠付款，原告委托律师向被告星冕公司、赵星催讨欠款。2019年9月20日，原告三弦公司（甲方）、案外人某甲公司与被告星冕公司的法定代表人杜权忍（乙方）签署情况说明，载明：至2019年9月30日,乙方拖欠甲方物业管理费349,104元（2018年8月-2019年9月，计14个月），租金379,236元（2019年6月1日-2019年9月30日，计4个月），合计728,340元。由于乙方经营状况较为困难，甲乙双方本着互利互惠的原则，经友好协商，现作出如下约定：1、2019年9月20日，乙方向甲方缴纳2019年6月份租金94,809元；2、2019年9月30日，乙方向甲方一次性支付487,863元，其中物业管理费203,436元，租金284,427元。即结清本次说明所有欠款。若乙方未能按照约定及时支付，则不做如上变更。截止至2019年11月底，被告星冕公司结欠原告水费1,221元，电费15,829.65元。被告星冕公司已支付租金至2019年6月底、已支付物业管理费至2018年7月底。合同履行期间，被告方向原告支付了履约保证金100,000元，物业服务保证金24,936元。原、被告一致同意，若被告方有欠费，物业服务保证金优先冲抵被告方的欠费。另查明，2019年2月20日，案外人某乙公司取得包括涉案商铺所在的上海市闵行区房屋等房屋大产证。原告系接受委托对外出租。以上事实，由原告提供的《租赁合同书》《租赁合同补充协议》、付款通知书、催款通知书、签收表、欠费清帐承诺书、情况说明、律师函及快递详情等证据及当事人的陈述予以证实。本院认为，原、被告之间的《租赁合同书》《租赁合同补充协议》系当事人真实意思表示，符合法律规定，本院予以确认。被告星冕公司承租原告的房屋，被告星冕公司应当按照约定使用房屋并支付租金。然合同履行过程中，被告星冕公司长期拖欠租金等各项费用，违反了合同约定，原告行使单方解除权符合合同约定，于法不悖，本院予以支持。被告星冕公司抗辩原告无法达到向其承诺的商场的规模及客流，导致其无法正常经营，但被告星冕公司无法提供证据予以证实，故对被告星冕公司该抗辩本院不予采信，被告星冕公司应承担相应责任。原告主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，故本案所涉合同于被告星冕公司收到本案副本时解除，即合同于2019年11月20日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告星冕公司返还房屋，本院予以支持。然原告要求被告星冕公司恢复房屋原状之诉讼请求无合同依据，本院不予支持。原告向被告星冕公司主张自2018年7月1日起的租金符合合同约定，亦符合法律规定，本院予以支持。原告根据合同约定向被告星冕公司主张自合同解除之日起按双倍日租金计算的房屋占有使用费，但约定金额过高，本院酌定情予以调整。本案所涉房屋的物业管理费系由案外人代收，然该代收行为系为代理行为，故相关的权利由原告行使，相应的法律后果由原告承担。故原告按照合同约定向被告星冕公司主张物业管理费符合法律规定，本院予以支持。被告星冕公司认为租赁期间的物业管理混乱，造成其无法经营，但未能提供依据予以证实，故对被告星冕公司该抗辩本院不予采信。被告星冕公司对原告主张的水费、电费无异议，故对原告该两项诉讼请求，本院予以支持。双方合同提前解除，原告主张装修免租期及经营免租期内减免的租金均有合同依据，且符合法律规定，本院予以支持。但因合同已经部分履行，故本院根据合同约定的租赁期，结合装修免租期及经营免租期的期间、实际履行期限等，酌定减免3个月，余11个月的相应租金被告星冕公司应当补交。根据双方合同约定，因承租方违约而提前终止合同的，出租方有权没收履约保证金，原告根据该约定要求没收履约保证金于法不悖，本院予以支持。原告根据合同约定向被告星冕公司主张逾期支付的租金、物业管理费的违约金符合合同约定，本院予以支持，但原告按照拖欠金额的千分之一计算的违约金过高，本院予以调整，考虑到原告亦没收了履约保证金、主张了装修免租期间的租金、经营免租期间的租金等，故相应损失可得到弥补，本院酌定逾期支付租金、物业管理费的违约金为60,000元。原告要求被告赵星对被告星冕公司的债务承担连带清偿责任，对此，本院认为，原告与被告星冕公司签署补充协议后，租赁合同项下的权利义务概括转让，由被告星冕公司承继。但本院注意到，补充协议中被告星冕公司的经办人系被告赵星，且被告赵星与被告星冕公司的法定代表人杜权忍系夫妻关系，故不排除被告星冕公司实际由被告赵星操作运营的可能。虽被告赵星在物业公司多次发出的付款通知书上承诺付款，但该承诺并无被告赵星对被告星冕公司的债务承担连带担保的意思表示。但本院又注意到，2019年9月2日，被告赵星在编号为04的催款通知书上明确“本人于2019年9月20日前付壹个月的租金94,809元，于2019年9月30日前付壹个月的物业24,936元，2019年8月的水电费五日内付清，否则，责任自负。”该承诺意思明确，属债的加入，故被告赵星对上述141,491.25元的债务承担共同付款义务。除此金额之外，原告要求被告赵星对被告星冕公司的债务承担连带担保责任的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定,判决如下:一、确认原告三弦（上海）企业管理有限公司与被告上海星冕健身服务有限公司之间就上海市闵行区商铺签订的《租赁合同书》《租赁合同补充协议》于2019年11月20日解除；二、被告上海星冕健身服务有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告三弦（上海）企业管理有限公司返还上海市闵行区商铺；三、被告上海星冕健身服务有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告三弦（上海）企业管理有限公司支付自2019年7月1日至2019年11月19日止，按每月94,809元计算的租金；四、被告上海星冕健身服务有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告三弦（上海）企业管理有限公司支付自2019年11月20日起至上述商铺返还之日止，按每月123,251.70元计算的租房屋占有使用费；五、被告上海星冕健身服务有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告三弦（上海）企业管理有限公司支付自2018年8月1日起至上述商铺返还之日止，按每月24,936元计算的物业管理费；六、被告上海星冕健身服务有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告三弦（上海）企业管理有限公司支付水费15,829.65元、电费1,221元，合计17,050.65元；七、被告上海星冕健身服务有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告三弦（上海）企业管理有限公司支付逾期支付租金及物业管理费的违约金60,000元；八、被告上海星冕健身服务有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告三弦（上海）企业管理有限公司支付装修免租期及经营免租期内的租金1,042,899元；九、原告三弦（上海）企业管理有限公司没收被告上海星冕健身服务有限公司已付履约保证金100,000元；十、原告三弦（上海）企业管理有限公司向被告上海星冕健身服务有限公司返还物业服务保证金24,936元，该款优先冲抵被告上海星冕健身服务有限公司的上述应付款项；十一、被告赵星对上述判决主文中确定的被告上海星冕健身服务有限公司金额为141,491.25元的债务承担共同付款义务；十二、驳回原告三弦（上海）企业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半计收12,274.74元、财产保全费5,000元，合计17,274.74元，由被告上海星冕健身服务有限公司、被告赵星共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈慧芬二〇二〇年二月十日书记员  张金连附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。