海南省琼中黎族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9030民初715号 原告：李梅莺，女，1972年1月17日出生，汉族，现住海南省海口市。 委托诉讼代理人：李亚雄、倪付贵，均为海南日新律师事务所律师。 被告：海南省国营乌石农场，住所地海南省琼中黎族苗族自治县（以下简称琼中县）湾岭镇乌石墟乌石农场办公楼。统一社会信用代码为91469036201248491R。 法定代表人：蔡锦源，该农场场长。 委托诉讼代理人：张金玲，海南圣合律师事务所律师。 被告：海南地恒实业投资有限公司，住所地海南省三亚市凤凰镇机场路口南侧三亚美丽春天2#楼。统一社会信用代码为91460200687262591C。 法定代表人：庄明利，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谢容彪，海南问源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈虹茜，海南问源律师事务所实习律师。 原告李梅莺与被告海南省国营乌石农场、海南地恒实业投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李梅莺及其委托诉讼代理人李亚雄、倪付贵以及被告海南省国营乌石农场委托诉讼代理人张金玲到庭参加诉讼。因本案案情复杂，事实未查明清楚，本院于2019年11月22日转为普通程序，依法适用普通程序公开第二次开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李亚雄，被告海南省国营乌石农场委托诉讼代理人张金玲，被告海南地恒实业投资有限公司委托诉讼代理人谢容彪、陈虹茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李梅莺提出诉讼请求：1.判令两被告继续履行合同并向原告支付逾期交房违约金15509元（暂计至2019年6月16日，实际计算至符合交房条件并交付房屋时止），两被告承担连带责任；2.案件受理费由被告负担。事实和理由：2016年4月20日原告与被告海南省国营乌石农场签订《地恒“乌石.美丽春天”诚意金协议书》，原告购买两被告联合开发的“乌石.美丽春天”项目2＃2-505房，总价款200121元。2016年6月7日，原告与被告海南省国营乌石农场签订《琼中县商品房买卖合同》，双方约定原告购买两被告联合开发的位于海南省琼中县乌石农场“美丽春天”1.1期2＃（幢）5（层）2-505（房号）房屋，建筑面积为66.04㎡、单价3030.3元/㎡、总金额200121元。根据该合同第八条、第十一条的约定，被告应在2017年1月31日前交付主体结构经验收合格的房屋，逾期交付房屋180天以内的，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房价款的万分之零点五支付违约金。逾期交付房屋超过180天的，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房价款的万分之一支付违约金。合同签订后，原告依约支付了全部购房款及相关税费。因被告未出示主体结构验收合格证，未提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，限期让被告备齐，被告也未备齐所需材料，原告拒收上述房屋。原告认为，被告未出示主体结构验收合格证，未提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的行为构成违约，被告逾期交房天数865天（起止日为2017年2月1日，暂计至2019年6月16日），应当按照合同约定向原告支付违约金15509元。因两被告系联合开发该房地产项目，应当由两被告承担连带责任。违约金具体计算方法如下：1.逾期180天以内：200121元×180天×0.05‰=1801元；2.逾期超过180天：132467元×685天×0.1‰=13708元。为此，恳请法院支持原告的诉讼请求。 被告海南省国营乌石农场辩称，按揭付款是以银行按揭到款的时间为交房时间。原告拒接收房，被告不存在逾期交房的事实，原告的诉请不应该得到支持。从原告的起诉状中的事实与理由内容可见，被告已经按期交房，是原告拒收的行为导致收房晚。因此，被告不存在逾期交房的事实。原告的诉求不应该得到支持。 被告海南地恒实业投资有限公司辩称，一、原告未按交房通知的时间接收商品房，应视为商品房已于2017年1月8日交付原告，原告主张逾期交房的违约金没有事实及法律依据。根据《商品房买卖合同》第八条之规定，商品房交付的条件是该商品房主体结构经验收合格（注：不是综合验收合格，也不是取得竣工验收备案证）。涉案商品房已于2016年9月5日经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、勘察单位等验收合格，故商品房已符合《商品房买卖合同》第八条所约定的交付条件。因此出卖人于2017年1月8日向原告发出的交房通知是合法有效的。原告称出卖人未出示主体验收合格证明是不符合常理的。涉案房屋于2016年9月5日取得了验收表，出卖人完全没有理由隐瞒商品房验收合格的情况。另外根据《商品房买卖合同》第九条之规定，如出卖人交付商品房，不出示上述证明文件或有关资料的，双方同意按以下方式处理信息，让出卖人备齐所需的有关资料，但原告从未限期让出卖人备齐资料“乌石.美丽春天”项目。除了原告等6人以外，其他众多业主已收房，这些事实均表明出卖人已出示验收合格的证明文件。原告以未提供住宅质量保证书、住宅质量说明书为由拒收房屋是没有合同及法律依据的。《商品房买卖合同》第九条之规定，在双方进行验收交接时，出卖人应出示合同第八条约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料。如商品住宅的，出卖人应提供《宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，如出卖人不出示证明文件及有关资料的，买受人有权拒绝交接，但未规定出卖人未提供两书的，买受人有权拒收房。另外购房合同的主要目的是使用居住房屋，房屋验收合格后并可居住和使用。即便是未提供住宅质量保证书、住宅使用说明书，也仅是形式上的瑕疵，并不影响居住和使用，因此不能作为拒收房的理由。根据《商品房买卖合同》附件七补充协议第一条第三项之规定，如出卖人已如期发出商品房交付通知或买受人已经领取商品房交付通知书，买受人在出卖人通知的交付期限内仍未接收商品房，视为出卖人已将本合同项下的商品房交付买受人，因此原告不按通知接收商品房，应视为原告已于2017年1月8日接收商品房。二、即便是出卖人在交付时没有提供《住宅质量说明书》、《住宅质量保证书》，原告完全可以依约要求出卖人备齐资料，但原告在长达两年多的时间里从未要求出卖人备齐资料，造成损失的扩大，这属于原告的过错，根据《合同法》第119条之规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施，致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，原告不能要求出卖人承担两年多的逾期交房违约责任。综上所述，请法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。关于原告提交的收款收据，对于以上证据当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.关于原告提交的《地恒“乌石美丽春天”诚意协议书》、《琼中县商品房买卖合同》，拟证明原告与被告海南省国营乌石农场签订《地恒“乌石美丽春天”诚意协议书》、《琼中县商品房买卖合同》，双方约定原告购买两被告联合开发的房屋，被告应在2017年1月31日前交付主体结构经验收合格的房屋，逾期交付房屋180天以内的，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房价款的万分之零点五支付违约金；逾期交付房屋超过180天的，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房价款的万分之一支付违约金。被告海南省国营乌石农场对该证据真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明内容有异议。被告海南地恒实业投资有限公司对该证据三性无异议，但对证明内容有异议，其认为涉案房屋已于2016年9月5日已经取得主体结构验收，是具备交房条件，《宅质量保证书》和《住宅使用说明书》作为出卖人是随时可以出具。原告以此作为理由拒收房，是没有依据的。本院认为该份证据具有合法性、真实性、关联性，本院予以确认并采信同时在卷佐证。 2.原告提交的中国农业银行个人结算业务申请书、借款凭证，拟证明原告将剩余房款120000元转入海南省国营乌石农场账户。被告海南省国营乌石农场对其中中国农业银行个人结算业务申请书的真实性、合法性、关联性无异议。对借款凭证的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，因为看不出该证据与本案有关联，也不能确定12万元已转入乌石农场的账户。被告海南地恒实业投资有限公司对该组证据的三性无异议，对证明内容与被告海南省国营乌石农场质证意见一致。本院认为该份证据具有合法性、真实性、关联性，本院予以确认并采信同时在卷佐证。 3.关于被告海南省国营乌石农场提交的《合作开发土地合同书》，拟证明在乌石美丽春天项目中，被告海南省国营乌石农场仅提供建设用地，被告海南地恒实业投资有限公司承担所有的建设资金及项目的立项、规划、设计、报建、施工、销售、验收等工作的事实。原告对该份证据真实性、合法性没有异议，关联性有异议，合同只能证明两被告之间合作的权利和义务，不影响两被告对外承担连带责任。被告海南地恒实业投资有限公司对该证据无异议。本院认为该份证据具有合法性、真实性、关联性，本院予以确认并采信同时在卷佐证。 4.被告海南地恒实业投资有限公司提交的主体结构分部（子分部）工程质量验收记录表、会议签到表，拟证明涉案商品房经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、勘察单位等验收合格。原告对该组证据的真实性不予以认可，被告提供的复印件与原件不一致，复印件有7个章，原件只有6个章；原件上没有勘察单位的盖章和负责人的签字，复印件上看不清楚是否有勘察单位的盖章和负责人的签字。原件上缺乌石农场的公章。证明内容有异议，不能证明该份证据已经在交房的时候向原告出示过。被告海南省国营乌石农场对该组证据无异议。本院认为，被告海南地恒实业投资有限公司庭审时将正确的2号楼的主体结构分部（子分部）工程质量验收记录表提交给了法庭，经核对原件，本院认为该份证据具有合法性、真实性、关联性，本院予以确认并采信同时在卷佐证。 5.被告海南地恒实业投资有限公司提交的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，拟证明涉案房屋具有《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。原告对该组证据的真实性没有异议，但两份书证都没有记载原发时间，开发单位一栏手写是海南地恒实业投资有限公司与该项目对外公示的开发单位是不一致的，该项目五证记载的开发单位和权利人是被告海南省国营乌石农场而非被告海南地恒实业投资有限公司，被告没有证据证明交房时向原告出示过两份书证。被告海南省国营乌石农场对该份证据三性无异议。本院认为，该组证据均无填发时间，两书中记载的开发单位与公示对外的开发单位不符，本院对该组证据不予采信。 本院经审理认定事实如下：被告海南省国营乌石农场与被告海南地恒实业投资有限公司联合开发位于海南省琼中县乌石农场“美丽春天”商品房，由被告海南地恒实业投资有限公司负责建房销售。原告李梅莺与被告海南省国营乌石农场于2016年4月20日签订《地恒“乌石美丽.春天”诚意协议书》、于2016年6月7日签订《琼中县商品房买卖合同》，原告向被告购买了“美丽春天”1.1期2#幢5层2-505号房屋，建筑面积66.04㎡、单价3030.3元/㎡、总金额200121元，银行按揭到款日期为2017年1月25日。至此，原告已缴清全部购房款及相关税费。《琼中县商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2017年1月31日前，依照国家和地方人们政府的有关规定将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用...3.如卖受人采用按揭付款方式购房，本条款上述约定的交房时间早于银行按揭到账时间的，以银行按揭到账时间为交房时间”，第九条约定“在双方进行验收交接时，出卖人应当向买受人出示本合同第八条约定的房屋交付的证明文件及有关资料，并签署交接单。买受人购买的商品房为商品住宅的，出卖人还应向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》...出卖人交付商品房不出示上述证明文件及有关资料，或出示上述文件及有关资料不齐全的，买受人有权拒绝交接。买受人拒绝交接的，双方同意按以下方式处理：限期让出卖人备齐所需的有关资料，买受人应当在办理交房验收手续当日付清款项”，第十一条约定“除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按合同约定的期限交房，买受人有权要求出卖人逾期在180日之内，每日按已付房价款的万分之零点五支付违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金”。2017年1月初，被告通知原告交房，原告以被告未出示主体结构验收合格证及未提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》为由，拒绝接收房屋。原告以起止日为2017年2月1日至2019年6月16日逾期交房共865天为由，请求被告应当按照合同约定向原告支付违约金15509元。 本院认为，一、原告李梅莺与被告海南省国营乌石农场对双方签订的《琼中县商品房买卖合同》真实性、合法性、关联性均予以认可，该合同的签订系双方真实意思表示，应为有效合同，原告要求被告海南省国营乌石农场继续履行合同本院予以支持。二、关于争议焦点被告是否存在逾期交付房屋的违约行为，两被告是否应承担连带责任。根据《琼中县商品房买卖合同》第十五条的约定：“...在双方进行验收交接时，出卖人应当向买受人出示本合同第八条约定的证明文件及有关资料，并签署交接单。买受人购买的商品房为商品住宅的，出卖人还应向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》...出卖人交付商品房不出示上述证明文件及有关资料，或出示上述文件及有关资料不齐全的，买受人有权拒绝交接。买受人拒绝交接的，双方同意按以下方式处理：限期让出卖人备齐所需的有关资料，买受人应当在办理交房验收手续当日付清款项”，而本案中被告未能举证证明其在通知原告交付房屋时出具了商品房主体结构验收合格材料、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，直至庭审时都未能举证证明其有有效的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，被告未能履行合同义务备齐交房所需材料，原告有权拒绝交接，被告应该对未能如期交房承担违约责任。被告海南省国营乌石农场与原告签订的《琼中县商品房买卖合同》，其作为合同约定的出卖人，自然应该承担违约责任。而被告海南地恒实业投资有限公司与被告海南省国营乌石农场共同合作开发美丽春天项目，双方约定利润按23：77分成，海南地恒实业投资有限公司负责项目的建设资金及项目的立项、规划、设计、报建、施工、销售、验收，故其对逾期交房应共同承担违约赔偿责任。三、关于违约金的计算。《琼中县商品房买卖合同》约定出卖人应当在2017年1月31日前交付买受人使用。违约天数应当从2017年2月1日开始计算，截至2019年6月16日，实际违约天数为865天。根据双方合同约定的违约金计算为200121元×180天×0.05‰+200121元×685天×0.1‰=15509元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 1原告李梅莺与被告海南省国营乌石农场继续履行2016年6月7日签订的《琼中县商品房买卖合同》； 2被告海南省国营乌石农场、被告海南地恒实业投资有限公司应于本判决生效之日起10日内共同赔偿原告李梅莺违约金15509元（暂计至2019年6月16日，实际计算至符合交房条件并交付房屋时止）； 三、驳回原告李梅莺的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费188元（原告已预交），由被告海南省国营乌石农场、被告海南地恒实业投资有限公司承担188元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判长  刘慧静 审判员  文志娟 审判员  叶 伟 二〇一九年十二月十日 书记员  唐伟雄 书记员  黄嘉灵 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 窗体顶端 第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。窗体底端 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 窗体顶端 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。