江苏省丹阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1181民初11099号原告：眭媛，女，汉族，1993年5月16日生，住丹阳市。原告：眭跃进，男，汉族，1970年9月25日生，住丹阳市。原告共同委托诉讼代理人：何强，江苏金矛律师事务所律师。原告共同委托诉讼代理人：钱鑫，江苏金矛律师事务所律师。被告：谭洋，女，汉族，1993年8月20日生，住四川省苍溪县。委托诉讼代理人：顾星迪，江苏万善律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志浩，江苏万善律师事务所律师。第三人：大亚科技集团有限公司，住所丹阳市经济开发区内，统一社会信用代码91321181142502428Q。法定代表人：陈建军，董事长。委托诉讼代理人：樊志辉，工作人员。委托诉讼代理人：孔亚辉，工作人员。第三人：江苏银行股份有限公司丹阳支行，营业场所丹阳市金凤凰花园8幢，统一社会信用代码913211817266590312。负责人：牛大伟，行长。委托诉讼代理人：张琰，工作人员。委托诉讼代理人：贺月琴，工作人员。原告眭媛、眭跃进与被告谭洋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案受理后，适用普通程序并依法组成合议庭于2020年5月21日公开开庭进行审理。原告眭跃进、原告共同委托诉讼代理人钱鑫，被告的委托诉讼代理人顾星迪均到庭参加诉讼。后本院依职权追加大亚科技集团有限公司（以下简称“大亚集团”）、江苏银行股份有限公司丹阳支行（以下简称“江苏银行丹阳支行”）为本案第三人，并于2020年7月10日再次公开开庭审理。原告眭跃进、原告共同委托诉讼代理人钱鑫，被告的委托诉讼代理人顾星迪，第三人大亚集团的委托诉讼代理人樊志辉，第三人江苏银行丹阳支行的委托诉讼代理人张琰、贺月琴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告眭媛、眭跃进向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行合同，并协助原告办理房屋过户手续；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月28日在中介的居间介绍下，原、被告签订房屋买卖合同，合同项下对天玺花园1幢2307室房屋买卖的付款、过户等履约内容进行约定，后原告按约向被告支付了价款350000元。因被告拒不配合原告办理房屋过户手续，原告遂诉至本院要求判如所请。被告谭洋辩称：双方虽然签订了房屋买卖合同，但被告已经与第三人江苏银行丹阳支行签订了房屋抵押合同，且被告并未取得房产证，不满足过户条件，无法为原告办理房屋过户手续。第三人大亚集团述称：我方与被告于2017年3月22日签订商品房买卖合同，由被告购买天玺花园1幢2307室房屋，房屋已经交付被告，目前具备房屋过户条件。若判决过户至原告名下，我方可以协助。被告在江苏银行丹阳支行的借款由我方提供阶段性连带责任担保。第三人江苏银行丹阳支行述称：2017年6月28日被告及大亚集团与我行签订个人借款合同，同日被告与我行签订抵押担保合同，我行于2017年8月10日发放了贷款440000元给被告，该款直接汇入大亚集团账户用于被告购买案涉房产，由大亚集团提供阶段性连带责任担保。截止2020年6月30日，被告尚欠贷款本金420504.49元及利息未归还。因被告没有取得房产证，不能办理抵押登记手续。经审理查明：2017年3月22日，被告谭洋与第三人大亚集团签订商品房买卖合同一份，约定由被告购买天玺花园1幢23层2307室的房屋，建筑面积86.98平方米，价款557382元，并办理了网签备案登记，网签号：2101601703220005。2017年6月28日，被告谭洋、第三人大亚集团与第三人江苏银行丹阳支行签订个人借款合同一份，约定被告向第三人江苏银行丹阳支行借款440000元用于购买上述房产，按月等额本息还款；由第三人大亚集团为借款提供阶段性连带责任保证，保证期间自本合同签订之日起至抵押物、质押财产权利有效设定担保物权，且相关抵押权、质权设定证明文件、质押财产/权利凭证移交贷款人占有之日止。同日，被告另与第三人江苏银行丹阳支行签订抵押担保合同一份，约定此合同为借款合同的担保合同，被告将购买的前述房产抵押给后者，抵押物净值557382元，抵押率78.94%（抵押率指主合同项下债权金额与本合同项下抵押物确认净值的比率）。2017年8月10日，第三人江苏银行丹阳支行向被告指定的第三人大亚集团账户发放贷款440000元，借款期限至2047年8月10日止。后第三人大亚集团向被告交付了前述房产。截止2020年6月30日，被告尚欠第三人江苏银行丹阳支行贷款本金4250504.49元及利息未归还。2018年3月28日，被告谭洋（甲方）与原告眭媛、眭跃进（乙方）及居间人夏俊、孙伟签订了房屋买卖合同一份，约定甲方将天玺花园1幢2307室房产出卖给乙方，建筑面积86.98平方米，成交价690000元，同时包含房屋配套设施、公共维修基金；双方约定于2018年3月28日乙方付定金50000元，2018年4月10日之前乙方付甲方房款300000元，双方约定于甲方所购房屋开发商交付并办理好不动产证之日起十五个工作日乙方付尾款340000元；甲乙双方在办理上述房屋买卖交易过户手续时所需交纳的公证费、评估费、契税、产权证转让费、土地使用费等，经双方协商由乙方承担，若此房未满5年，则其所需交纳的营业税、个人所得税由乙方承担；双方约定甲方房产交付并办理好不动产证之日起十五个工作日内双方去房管处办理过户手续，合同由被告谭洋、原告眭跃进及居间人夏俊、孙伟共同签字确认。2018年3月28日，原告眭跃进支付被告购房定金50000元；2018年4月10日，原告眭媛转账支付被告房款300000元。后被告将房屋交付给两原告。另查明，案涉房产现登记在第三人大亚集团名下，未过户至被告谭洋名下，亦未办理抵押登记手续。再查明，经询问原告眭媛在房屋买卖合同上未签名，原告眭媛陈述口头委托父亲眭跃进在合同上签字，原告眭跃进亦予以确认。原告眭媛另陈述通过其银行卡转账给被告300000元，备注为购房款。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、房屋买卖合同、收条、银行电子回单，第三人江苏银行丹阳支行提供的个人借款合同、抵押担保合同、借款借据、个人贷款对账单，本院所作的询问笔录及当事人庭审陈述等证据所证实。本院认为，虽然原告眭媛并未在房屋买卖合同上签字确认，但被告知晓合同抬头为两原告，且原告眭媛亦向被告支付房款，在双方实际履行及本案诉讼过程中被告均未对原告眭媛主体适格问题提出异议，故应当确认原告眭媛同为房屋买卖合同的当事人。案涉房屋买卖合同系当事人真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行，但当事人一方不履行非金钱债务的，且该债务在法律上或事实上不能履行的除外。本案争议焦点在于被告的过户义务是否存在法律上或事实上不能履行的情况。本院认为，虽然被告与第三人江苏银行丹阳支行签订抵押担保合同，但案涉房产并未办理抵押登记手续，抵押权未设立；另一方面，案涉房产虽登记在第三人大亚集团名下，但其明确表示可以随时配合过户，故案涉房产并不存在过户障碍，即合同可以继续履行。被告怠于从开发商即第三人大亚集团处办理产权登记，直接导致与原告的房屋买卖合同不能按约履行，有违诚信原则。原告已按约支付了相应房款，因此，对于原告要求继续履行合同，并由被告协助原告办理房屋过户手续的请求，本院予以支持。被告辩称房屋不满足过户条件，与查明事实不符，本院不予采信。考虑到案涉房产尚在第三人大亚集团名下，本院确定由第三人大亚集团协助依次办理过户手续，若当事人怠于支付过户费用，原告可代偿费用后向义务人进行追偿。在过户至原告名下时，依法应交纳的税费按约由原告负担，同时原告应向被告结清剩余房款340000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原、被告于2018年3月28日签订的《房屋买卖合同》继续履行。二、被告谭洋于本判决生效后起十日内至不动产登记中心办理天玺花园1幢23层2307室房产（网签号：2101601703220005）的不动产权证，并登记在自己名下；若被告谭洋怠于履行前述义务，则第三人大亚科技集团有限公司应予以协助办理该不动产权证。三、原告眭媛、眭跃进于本判决第二项履行完毕之日起十五个工作日内给付被告谭洋剩余房款340000元。四、被告谭洋于本判决第二项履行完毕之日起十五个工作日内将天玺花园1幢23层2307室的房产过户至原告眭媛、眭跃进名下，相关税费由原告眭媛、眭跃进承担。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6400元，财产保全费2370元，合计8770元，由原告负担4385元，被告负担4385元（此款原告已预交，由被告于本判决生效之日起十日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  张俊建人民陪审员  束红军人民陪审员  尹英兰二〇二〇年七月十五日（）法官助理陈庆书记员吴云附本判决适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。