上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初39370号原告：上海中正房地产经纪有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：黄春元，总经理。委托诉讼代理人：孙永娟。被告：郑国华，男，1953年6月17日出生，汉族，户籍地上海市静安区。原告上海中正房地产经纪有限公司(以下简称中正公司)与被告郑国华居间合同纠纷一案，本院于2019年8月21日受理后，依法适用简易程序，于2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙永娟、被告郑国华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中正公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付佣金26,000元;2、判令被告向原告支付逾期佣金的滞纳金2,730元；计算方式：以应支付26,000元为基准，逾期费每日为万分之五,即13元/日,现原告酌情主张7个月，自2018年12月1日(被告违约之日)至2019年7月1日(原告第一次起诉之日)，共计2,730元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年10月20日，经原告居间介绍，被告与案外人就上海市静安区洛川东路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订了《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，与此同时，原告与作为购房人的被告签订了《佣金确认书》，并约定被告应按照支付日期及时付款，未经原告同意而延迟支付，原告有权追索逾期违约金(每日按照延迟支付佣金数额的万分之五计算)。另外，被告与案外人所签房屋买卖合同补充条款(一)第六条规定，被告也应按照《佣金确认书》支付佣金。现被告与案外人的房屋买卖合同已由于被告违约，经上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初2904号(以下简称19-2904号)判决，无法履行。依据被告与案外人签订的《上海市房地产买卖合同》补充条款第七条规定，违约方须按双方的《佣金确认书》总额作为赔偿支付于居间方，并承担由此而引起的一切法律后果。为此，原告诉至法院，请求判如所请。被告郑国华辩称，因原告采取欺骗行为，让被告和案外人签订了买卖合同，当时案外人还未携带产证，原告明知双方交易后期产证会产生变更，原告作为专业的中介机构，仍让被告与案外人签订了中介版本的买卖合同，因为原告违约在先，造成被告和案外人的买卖合同无法履行，造成被告的经济损失。故不同意原告的所有诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月20日，案外人肖某某、王某某(出卖人、甲方)与被告郑国华及案外人于某某(买受人、乙方)在原告的居间下就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》(编号：XXXXXXX)，约定房屋建筑面积43.31平方米，转让价款为230万元，双方应于2018年11月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲、乙双方须分别按《佣金确认书》约定的金额及时间支付居间方的佣金；甲、乙双方在签定本合同后,若有任何一方未按合同的约定全面履行各项条款而致本次交易无法实现其买卖目的的,则属违约。除违约方须承担违约责任，付定金后违约方须承担定金罚则的违约责任或首付后付守约方总房款的20%作为违约金，另违约方须按双方的《佣金确认书》总额作为赔偿金支付于居间方，并承担由此而引起的一切法律后果。甲、乙双方确认，居间方基于此项赔偿享有独立请求权。同日，双方还签订了补充协议，约定系争房屋实际成交价为268万元，其中包括双方约定的合同价230万元及装修补偿款38万元。之后，被告郑国华向肖某某、王某某支付了定金2万元。同日，被告郑国华与原告还签订了《佣金确认书》，约定被告为购买系争房屋需向原告支付佣金26,000元，支付方式为过户当日支付，被告应按照支付日期及时付款，未经原告同意而延迟支付，原告有权追索逾期违约金(每日按照延迟支付佣金数额的0.5‰计算)。另查明，系争房屋原为肖某某、王某某按份共有，由王某某持有1/3的产权份额，肖某某持有2/3的产权份额。肖某某、王某某与被告签订《上海市房地产买卖合同》后，肖某某将其继承所得的1/3的系争房屋产权份额赠与给了王某某，2018年11月13日，系争房屋的权利人变更为肖某某(1/3)、王某某(2/3)。后因系争房屋的产证编号发生变化，被告方与肖某某、王某某签订的《上海市房地产买卖合同》无法履行，双方发生争议。2019年1月10日，肖某某、王某某将郑国华、于某某诉至本院(即19-2904号案件)。该案审理中，中正公司的代理人孙永娟作为经办人出庭作证称，“签约时，只提到了肖某某、王某某办理赠与的事情，但没有提到要重新签订买卖合同，在新产证出来之后，证人才告知郑国华、于某某需要重新签订合同。”本院经审理后认为，双方交易的标的为系争房屋，故在系争房屋产权人比例发生变化，其他交易条件均未发生变化的情况下，对于郑国华方购买系争房屋并无实质上的影响，其本应配合肖某某、王某某重新签订合同，以完成双方的交易。但因郑国华方提出存在面积差导致双方的交易无法履行，应属郑国华方违约，理应根据合同约定承担违约责任。根据合同约定，郑国华方应承担定金罚则的违约责任。本院注意到，肖某某、王某某和中介均确认为减少税费的承担，将会办理产权的2与手续，故系争房屋的产证必然会发生变化，且中介作为专业的房地产经纪机构，本可在新的产证办理后再行组织双方签订合同，而且肖某某、王某某、中介也未在签订合同时告知郑国华方需重新签订合同，对于合同的履行亦存在不当之处。2019年6月27日，本院做出判决：一、肖某某、王某某与郑国华、于某某就系争签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)解除；二、郑国华、于某某应于判决生效之日起七日内给付肖某某、王某某租金损失13,500元；三、驳回肖某某、王某某的其余诉讼请求。判决后，双方当事人均未上诉，现19-2904号判决已经生效。审理中，原告表示，原告是征得被告与案外人的某1的前提下，才让双方直接签订的网签的买卖合同。签订装修补偿款做低合同总价也是征得被告与案外人的某1的，同时案外人要变更产证是征得被告同意的。因产证编号变更，买卖合同是要重新签订的。原告在签约时是告知过被告的，因为案外人的2与手续是要重新签订买卖合同的，当时被告也是同意的。被告表示，当时应当先签订居间合同，再签订买卖合同，但原告直接让双方签订了买卖合同。且原告明知产证可能变更的情况下(案外人需要通过变更产证减少税收)，仍让被告签订了买卖合同，且合同价实际低于双方约定的合同总价，原告另行通过让双方签订装修补偿款用以免税。签约时原告没有告诉过被告需要重新签订合同的情况。办理赠与变更产证后是否合同需要重新签订原告是不知晓的，是被告去不动产登记中心咨询后告知原告代理人的，然后原告代理人咨询公司其他工作人员后，才知晓需要重新签订合同的。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。被告方与肖某某、王某某的房屋买卖合同，已经19-2904号生效判决解除，并认定被告方应承担房屋买卖合同解除的违约责任。根据《上海市房地产买卖合同》及《佣金确认书》的约定，被告郑国华应按照佣金支付标准向居间方支付居间服务费。但根据在案证据及双方当事人的陈述，本院认为，原告提供的居间服务存在瑕疵，具体认定如下：首先，房屋买卖事宜较一般社会事务更为专业，而居间人作为专业的中介机构，往往受交易双方所信任，交易双方亦希望通过专业居间人的参与来保障房屋买卖交易的顺利进行。本案中，被告郑国华及于某某作为高龄老人，应更为相信原告方提供的居间服务。其次，原告方的工作人员孙永娟系本次交易的经办人，根据其在19-2904号案件及本案中的陈述，其均确认签订合同时，并未告知过被告房屋买卖合同会因产证变化，需要重新签订房屋买卖合同。致使产证变化后，被告对合同履行产生疑问。如原告清楚的履行告知义务，或在新的产证办理后再行组织双方签订网签合同，均可能避免被告与案外人的房屋买卖合同纠纷的产生。现虽因被告违约导致其与案外人的房屋买卖合同解除，但因原告居间过程中提供的服务存在瑕疵，本院认为，其可取得的佣金应当予以酌情减少，结合本案实际情况，本院酌情确定，被告郑国华需向原告支付佣金10,000元，原告的其余诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十八条、第六十一条、第四百二十四条、第四百二十五条第一款规定，判决如下：一、被告郑国华应于本判决生效之日起十日内给付原告上海中正房地产经纪有限公司佣金10,000元；二、驳回原告上海中正房地产经纪有限公司的其余诉讼请求。案件受理费518.2元，减半收取计259.1元，由原告上海中正房地产经纪有限公司负担169.1元，被告郑国华负担90元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  董锟二〇一九年十一月二日书记员  郇鑫附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十八条要约可以撤销。撤销要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。