山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁09民终2227号 上诉人（原审被告）：吴秀杰，女，1963年6月18日出生，汉族，住泰安市。 上诉人（原审被告）：马德芳，男，1964年2月12日出生，汉族，住泰安市。 两上诉人委托诉讼代理人：杨永涛，山东泰润律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙鸣璐，女，1992年6月14日出生，汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：武丛丛，山东敏尔信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：翟安龙，山东敏尔信律师事务所律师。 上诉人吴秀杰、马德芳因与被上诉人孙鸣璐房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2018）鲁0902民初2557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 马德芳、吴秀杰上诉请求：撤销原审判决或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院以孙鸣璐主张的“被上诉人使用涉案车位遭遇阻挠”和“物业公司未缴纳全部的车位款的答复”而认定“上诉人出售的车位存在权利瑕疵，系上诉人违约”属认定事实不清。（1）涉案车位之所以作为涉案房屋的附属物一并转让，系因该车位是2006年1月19日支付1万元取得的，如果是更多价款取得，上诉人会单独计价出售，不会作为附属物一并转让。（2）上诉人对涉案车位的权属证明就是1万元车位款的收款收据，其将收款收据原件交付给孙鸣璐时是善意的，没有隐瞒十年前车位款1万元至交付时正常使用的事实，孙鸣璐并未提出异议，上诉人对涉案车位已完成交付，并不存在“权利瑕疵”。（3）“物业公司人员拦截使用”是否合法，“物业公司未缴纳全部的车位款的答复”是否属实，有待依法确定，不应因物业公司人员的拦截行为和物业公司的一面之词而认定为“车位存在权利瑕疵”。2.假定上诉人出售的车位存在权利瑕疵，根据我国合同法第107条之规定，上诉人如果履行合同义务不符合约定，孙鸣璐可以诉求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而无权诉求解除所谓的“合同条款”。3.孙鸣璐以上诉人为被告启动解除合同条款之诉缺乏依据，一审法院支持其解除合同条款的诉求，系适用法律错误。（1）上诉人并没有根本违约，孙鸣璐的基本合同目的也已经实现。（2）双方签订的房屋买卖合同并没有约定什么情形之下可以解除合同，不具有解除所谓的“合同条款”的条件。（3）车位作为附属物一并转让，没有车位的出售价格条款，也没有车位的质量状况及使用期限条款，孙鸣璐在一审诉求中主张“解除原、被告于2016年8月4日签订的房屋买卖合同中地下车位7#部分条款”，但并没有明确所解除的是哪一个条款及条款的具体内容，也没有明确解除合同的法定理由，更没有提供有效证据证明法定解除的条件是否成就，其解除合同条款的诉求显然没有事实依据。（4）合同解除属于“合同权利义务终止”的法定种类之一，而合同权利义务终止是解决依法成立的合同所确立的权利义务关系归于消灭的问题，是使合同不再具备法律效力。如针对合同设立的权利义务的某一部分存有争议，则涉及合同能否变更之问题，从合同法立法的技术体系和层次逻辑角度，解除只针对合同设立的全部权利义务，而不可能针对合同设立的某一条款。被上诉人笼统的诉求解除“原、被告于2016年8月4日签订的房屋买卖合同中地下车位7#部分条款”，显然没有法律依据。一审法院法律适用错误，应依法予以纠正。4.一审法院没有依职权追加与本案有利害关系的龙泽花苑物业服务中心(以下简称“物业公司”)及泰安市久丰房地产公司(以下简称“久丰公司”)作为第三人参加诉讼，没有查明案件事实的情况下作出判决，必然有失公允。5.涉案车位的转让费双方并没有约定，即便是包含在房屋价格内，也没有具体的数额，也无法确定与总房款的比例，假定解除所谓的“合同条款”成立，一审法院判决上诉人承担7万元的赔偿责任也没有事实依据。6.经一审法院查明，上诉人已经将涉案车位交付给孙鸣璐，一审法院认为涉案车位存在权利瑕疵而判决合同条款的解除，则必然产生涉案车位返还给上诉人，但一审法院却仅仅判决解除合同条款、上诉人承担赔偿责任，却没有判决孙鸣璐将涉案车位返还给上诉人，假定解除所谓的“合同条款”成立，该判决结果也有失客观公正。7.上诉人马德芳没有参与房屋买卖合同的签订和履行，一审法院将马德芳认定为“合同相对人”并判令马德芳与吴秀杰承担共同责任，缺乏有效依据，也是错误的，应一并予以纠正。 孙鸣璐辩称，首先，根据合同法第94及107条的相关规定，因上诉人未取得涉案车位的合法使用权，更无法处分该权利，因此导致其与上诉人签订涉案车位合同的目的无法实现。一审法院认定解除涉案车位的相关条款并赔偿损失，并无不当。其次，上诉人与龙泽花苑物业服务中心及泰安市久丰房地产公司之间的纠纷应另案处理，一审不准许追加第三人申请是正确的。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，且不存在程序问题，二审法院应予维持，对上诉人的无理诉求应予驳回。 孙鸣璐向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告于2016年8月4日签订的房屋买卖合同中地下车位7#部分条款；2.判令被告返还原告车位款70000元；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告于2018年8月9日变更诉讼请求为：1.判令解除原、被告于2016年8月4日签订的房屋买卖合同中地下车位7#部分条款；2.判令被告返还原告车位款70000元，并支付自起诉之日起至实际付清之日止的利息（按照同期银行贷款利率支付）；3.判令被告支付违约金50000元；4.本案诉讼费用由被告承担。2018年11月23日，原告再次变更诉讼请求为：1.判令解除原、被告于2016年8月4日签订的房屋买卖合同中地下车位7#部分条款；2.判令被告赔偿原告经济损失180000元；3.本案诉讼费、鉴定费由被告承担。 一审法院认定事实：两被告系夫妻关系，两被告有位于泰安市房屋一套。2016年8月4日，吴秀杰作为甲方与孙鸣璐作为乙方签订房屋买卖合同一份，约定：一、甲方将涉案房屋出售给乙方，此房附属物：维修基金、暖气、电视机开户费，本小区物业东边地下车位7#、8栋11单元楼下自建储藏室一间全部包括在售价内一并转让；二、房屋售价1800000元，合同签订之日，乙方预交给甲方房屋认购定金10000元，剩余房款1790000元于2016年8月10日左右交付甲方，逾期十个工作日不付即属违约。合同还对其他事项作出了约定。当日，吴秀杰另出具车位转让协议一份，载明：“吴秀杰将泰安市龙泽花苑物业东面的地下车位7号连同8栋11号102室的房屋一并转让给程秀丽女儿孙鸣璐。车位转让费包含在房屋价格内。原本小区地下车位**属于吴秀杰本人。”2016年8月4日，原告母亲程秀丽的账户向吴秀杰账户转账1690000元，8月8日，再次转账90500元。2016年8月21日，吴秀杰向原告出具购房收据一份，载明收到原告交纳的购房款1800000元。原告主张其于2017年4月7日搬到涉案房屋居住，当月，该小区物业阻止原告使用该车位，理由为原使用人未付清车位款。吴秀杰认可原告向其通知了该事实，吴秀杰述称，其曾于2017年3-4月份找物业公司协商，物业公司称车位款未交清，故收回该车位；应再交纳2、3万元，吴秀杰不予认可该主张；之后吴秀杰未再关注此事，直至原告提起本案诉讼。庭审中，被告吴秀杰表示，其购买该车位的价格为10000元，卖房时被告将该收据的原件交付了原告，原告对涉案车位的状况是充分了解的；原告在立案时也提交了涉案车位于2006年11月19日的收款收据。原告称其现在无法获取该收据原件，经与开发商联系，开发商称当时吴秀杰仅支付了部分款项，余款60000元未付。对此，原告提交泰安市久丰房地产开发有限公司出具的落款时间为2017年4月6日的证明一份，该证明载明：“兹证明我公司开发的泰安市房屋于2006年出售给吴秀杰，2006年11月19日吴秀杰交纳1万元预订金认购该小区7#地下车位，因吴秀杰至今未交纳车位全款，根据合同法规定，该车位预订金已失效。”原告另提交该公司出具的落款时间为2018年4月10日证明一份，主要内容为：“兹证明我公司开发的泰安市龙泽花苑小区2006年7#地下停车位售价为人民币柒万元。”被告对该两证明的真实性有异议，质证认为证明没有经办人签字，不符合形式要件；即便是真实的，被告交纳的10000元亦系车位款，并非预订金；无论车位的实际价格是多少，均已经包含在了全部售房款中，原告了解该事实并同意接受涉案车位的转让现状。2017年12月3日，原告向龙泽花苑小区物业服务中心交纳32000元，该中心向原告出具收据一张，载明收款事由为“8-11-102孙鸣璐地上车位款”。原告主张因被告没有实际向原告交付车位，原告不得已另购地上车位一处，且依据相关规定，地上公共区域改作车位使用的，可以出租但不得买卖，故收据上虽载明为车位款，而实际为出租价款。被告对该收据的真实性有异议，且认为原告完全可以再购买第二个车位，该证据与本案无关。诉讼过程中，原告申请对涉案车位于2018年6月8日的价值进行了评估，经依法委托，山东华信价格事务所认定该车位在鉴定基准日的总值为180000元。为此，原告支出评估费4000元。评估过程中，被告向一审法院递交司法鉴定异议书，不同意该鉴定，且在一审法院通知选择鉴定机构后未参加。针对评估报告，被告质证认为：鉴定结论依据的相关资料未经法庭质证，不属于合法有效的鉴材，不应作为认定的依据；鉴定结论的价格基准日是2018年6月8日，但原、被告房屋买卖时间是2016年8月份，该基准日与原、被告的交易时间相差近两年；该结论采用的是市场价格，但原、被告当初签订合同时是协商的价款，房屋、车位均是协议价，协议价和市场价不同，因此，原告依据两年后的基准日鉴定车位市场价格不能作为认定事实的依据。被告主张仅评估车位价值不正确，原告不能举证证实双方交易时车位的市场价，故应对全部价值包括车位、房产综合评估以确定车位当时的售价。一审法院询问原告是否对被告主张的事项申请评估，原告明确表示不申请，理由为当时的交易系双方合意的结果，并非强制交易。一审法院询问被告是否对自己主张的事项进行评估，被告当庭表示需要考虑，其在一审法院指定的期限内未作出答复。 一审法院认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，一审法院依法予以确认。两被告系夫妻关系，涉案房屋系两被告的共同财产，故虽然被告马德芳未在合同上签字，但其亦系合同相对人，应与吴秀杰承担共同责任。该房屋买卖合同明确约定涉案车位系本次交易的附属物，且吴秀杰单独就该事实向原告出具的车位转让协议中亦明确载明车位转让费包含在房屋价格内，该事实显示原、被告在商定交易价格时已经考虑了涉案车位的价值，即车位并非无偿赠送的财产。原告在因使用涉案车位而遭遇阻挠后，通知被告该事实，并要求被告予以解决，且被告当庭陈述其与小区物业交涉时，得到的答复亦系其未交纳全部的车位款，以上事实显示被告确实对该车位存在权利瑕疵。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百三十二条第一款规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”第一百五十条规定：“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。”被告出售的车位存在权利瑕疵，系被告违约，被告应当采取积极措施消除瑕疵以保证合同的实际履行，但自被告自述的其与物业交涉时间2017年3月至原告提起本案诉讼的2018年6月，被告并未给予积极妥当的处理，而是放任事态发展，并最终导致本案诉讼的发生，结合被告的答辩意见可以认定被告无意消除瑕疵并继续履行交付涉案车位的义务，据此，原告要求解除涉案房屋买卖合同中购买涉案车位的条款的请求符合法律规定，一审法院依法予以支持。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”关于合同部分条款解除后原告的经济损失，原告要求按照评估价值赔偿车位损失。一审法院认为涉案房屋买卖合同的交易价格系双方协议的结果，径行依照评估价值确定车位价值并不合理。依据评估时点车位价值与房屋价值的比例以及约定的售房总价来确定涉案车位的合同价值更为合理。但双方均未申请对涉案房屋的价值进行评估，故一审法院无法依据该方式确定车位价值。依据举证规则，对此应当由原告承担相应的法律后果，对经济损失为180000元的请求一审法院不予支持。鉴于原告提交的久丰公司的证明载明涉案车位于2006年的出售价格为70000元，被告亦认可其与小区物业交涉时物业公司要求其补足差价款即可使用车位，故一审法院确认原告的经济损失为70000元。该金额不超出原告主张的损失金额，对该部分请求一审法院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百三十条、第一百三十二条第一款、第一百五十条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除原告孙鸣璐与被告吴秀杰于2016年8月4日签订的房屋买卖合同中买卖泰安市龙泽花苑小区7#地下停车位的相关条款；二、被告吴秀杰、马德芳于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙鸣璐70000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费780元，由被告吴秀杰、马德芳负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交二份证据： 证据一、提交三份录音证据，证明1万元车位款的条确实转给了孙鸣璐的母亲，有了本案争议后我积极协商而不是不管不问。孙鸣璐质证称，该证据已经违反了民诉法关于举证责任期限的规定，应属于上诉人放弃了对该份证据举证的权利，法庭不应再予以采纳。就该证据的真实性存在异议，上诉人未能提交原始载体，且内容模糊，无法证实其证明目的。 证据二、提交房管局备案合同一份，证明涉案房屋买卖合同没有附属物及车位。孙鸣璐质证称，对该证据真实性无异议，但本案应以实际履行的合同双方约定的内容为认定依据，在2016年8月4日双方签订的房屋买卖合同中以及8月4日吴秀杰向被上诉人出具的车位转让协议明确约定了关于车位转让的合同条款以及车位转让费用包括在180万内，且双方签署的房屋买卖合同以及吴秀杰的车位转让协议车位的承诺不违反任何法律强制性规定，应合法有效。同时，该证据也能证实当时的房屋价款仅为95万。 上诉人申请证人杨某出庭，证明事发后上诉人不但积极协调处理，而且还积极找被上诉人一同去找开发商与物业处理，并不是放任事态发展，一审法院认定事实有误；亦证明事发前上诉人一直正常使用车位，没有其他问题。孙鸣璐质证称，庭前并未提交申请出庭申请书，该证人证言已经违反了民诉法关于申请证人出庭作证的相关规定，该证人证言不能作为有效证据。经证人当庭陈述可知，证人与上诉人是非常要好且很熟悉的朋友，双方存在着利害关系，证言不具有公正性。证人表述的被上诉人拒绝均系由上诉人处口述得知，缺乏真实性客观性，上述证人证言无法证明上诉人的证明目的。 本院认为，证据一因没有原始载体相佐证，无法确认真实性，本院不予采信；孙鸣璐对证据二的真实性并无异议，本院对其真实性予以确认。因证人杨某未亲自参与上诉人与被上诉人的协商事宜，对其证言本院不予采纳。 本院于2019年9月27日依法到龙泽花苑泰安市久丰房地产开发有限公司（以下简称久丰公司）留守处进行调查，对该公司会计张玮做了调查笔录。调查笔录主要内容为：涉案房屋久丰公司于2006年４月出售给吴秀杰，2006年11月19日吴秀杰交纳1万元预订金，认购该小区7#地下车位，该车位2006年时的售价为7万元，久丰公司多次向吴秀杰催要余款，其未交纳。若购买人支付全部车位款，公司给购买人出具双方签字盖章的车位协议，协议中详细记载房屋位置及车辆位置编号。该车位现等待吴秀杰交纳尾款，没有再次出售。久丰公司认可收到吴秀杰交纳的1万元地下车位款，如果其交齐剩余车位款，会与其签订车位协议。2017年4月6日及2018年4月10日的证明均是久丰公司出具的。吴秀杰、马德芳质证称，对调查笔录真实性无异议，可以印证上诉人支付1万元车位款的事实，并且有车位款收条原件的事实。2018年4月份孙鸣璐的母亲说开发商要收回车位，吴秀杰多次要求孙鸣璐的母亲找到车位款条去协商，孙鸣璐的母亲说找不到，后来多次找孙鸣璐的母亲程秀丽要求一起去协商，她以忙没有时间、与她无关为由拒绝，之后她就找到车位款条原件去法院起诉。孙鸣璐质证称，对证据真实性无异议，该证据能够证实上诉人并未取得合法的涉案车位使用权，更不具有处分上述使用权的权利，双方签订的就涉案车位的合同其合同目的根本无法实现，一审认定解除涉案车位合同及赔偿部分损失并无不当。 原审判决查明的其他事实与本院经审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、房屋买卖合同中涉案车位条款应否解除；二、上诉人应否赔偿孙鸣璐经济损失7万元；三、一审程序是否合法；四、马德芳应否承担责任。 关于房屋买卖合同中涉案车位条款应否解除的问题。吴秀杰与孙鸣璐于2016年8月4日签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。合同明确约定涉案车位系附属物，虽然二审中上诉人提交的双方于2016年8月8日签订的在房管局备案合同中未约定附属物及车位的情况，但是双方履行的并不是房管局备案合同，该合同并不是双方真实意思表示，应依据双方2016年8月4日签订的房屋买卖合同确定双方的权利义务。且合同签订当日，吴秀杰出具的车位转让协议中明确载明涉案车位属于吴秀杰本人，与房屋一并转让，车位转让费包含在房屋价格内。孙鸣璐支付购房款履行合同义务后，使用涉案车位时遭遇阻挠，其告知上诉人该事实并要求上诉人予以解决。上诉人当庭陈述与物业交涉被告之系因其未交纳全部的购房款。涉案房屋的开发商久丰公司出具的证明及在本院依法所做的调查笔录中亦明确上诉人交纳了1万元地下车位预订款后未交纳剩余车位款。综上，一审法院认定上诉人对涉案车位存在权利瑕疵、已构成违约并无不当。关于上诉人主张涉案车位是其交纳1万元取得的，1万元并不是预订款，系其与久丰公司之间的争议，与本案并非同一法律关系，可另案处理。虽然依据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，可以承担继续履行、采取补救措施等违约责任，但是上诉人在得知涉案车位存在权利瑕疵后，2017年3月与物业交涉直至本案起诉，并未积极妥当的处理，未采取补救措施消除瑕疵保障合同的履行，致使不能实现合同中涉案车位条款目的。一审法院依法解除涉案车位条款并无不当。关于上诉人主张合同中双方未约定合同解除条款，孙鸣璐无法起诉解除的问题。虽合同中未约定解除条件但本案符合法定解除条件，孙鸣璐依法起诉解除涉案车位条款具有法律依据，对上诉人该项主张，本院不予支持。 关于上诉人应否赔偿孙鸣璐经济损失7万元的问题。《中华人民共和国合同法》第97条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案车位条款解除后，孙鸣璐要求上诉人赔偿经济损失具有法律依据。虽然吴秀杰出具的车位转让协议中明确载明车位转让费包含在房屋价格内，但是涉案车位的转让费双方并没有约定，一审法院认定应依据评估时点车位价值与房屋价值的比例以及约定的售房总价来确定涉案车位的合同价值的方式合理。但因双方均未申请对涉案房屋的价值进行评估，一审法院无法依据该方式确定车位价值。久丰公司出具的证明及本院依法所做的调查笔录中久丰公司均明确2006年涉案车位的出售价格为7万元，上诉人亦认可其与小区物业交涉时物业公司要求其补足差价款即可使用车位，久丰公司亦在本院调查时明确交纳剩余车位款即可使用车位。综上，一审法院认定孙鸣璐的经济损失为7万元合理，应予维持。 关于一审程序问题。上诉人虽主张孙鸣璐使用车位时被物业公司阻挠，应以物业公司为被告，但根据合同相对性原则，孙鸣璐起诉上诉人并无不当。关于上诉人主张一审未追加久丰公司、龙泽花苑小区物业服务中心为第三人系程序不当的问题。根据相关民事诉讼理论，法庭辩论终结后，法院将不再接纳当事人的主张，法院裁判的依据是辩论终结前当事人提出的事实和主张。本案中，上诉人在法庭辩论终结后，请求追加久丰公司、龙泽花苑小区物业服务中心参加诉讼，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条的规定精神，且本案事实已查清，一审法院未予准许并无不当。 关于马德芳应否承担责任的问题。两上诉人系夫妻关系，涉案房屋系两上诉人的共同财产，一审认定马德芳应与吴秀杰承担共同责任并无不当，应予维持。 综上所述，吴秀杰、马德芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1560元，由上诉人吴秀杰、马德芳负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐献武 审判员  屈玉涛 审判员  李 莹 二〇一九年十一月七日 书记员  白金金