文书内容江西省萍乡市安源区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0302民初2740号原告：陈彪，男，1986年11月9日出生，汉族，住江西省萍乡市莲花县。被告：萍乡市博昌实业有限公司，住所地江西省萍乡市萍乡经济开发区320国道观丰路，统一社会信用代码913603016127748242。法定代表人：汤怀博，董事长。委托诉讼代理人：李莲萍，江西赣天律师事务所律师。原告陈彪与被告萍乡市博昌实业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告陈彪、被告萍乡市博昌实业有限公司委托诉讼代理人李莲萍到庭参加诉讼。因案情复杂，于2019年11月7日依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈彪、被告萍乡市博昌实业有限公司法定代表人汤怀博、委托诉讼代理人李莲萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈彪向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告装修款104,157元，补偿停业经济损失19,500元，补偿搬迁补助费1,000元，支付合同违约金25,056元（违约金按合同违约责任计算），共计149,713元；2、判令被告连带承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告于2017年7月15日与被告签订博昌国际家具建材广场商铺租赁合同，合同到期时间为2019年7月14日止，原告从租赁起遵纪守法守约合法经营，商铺于2017年7月15日与装修公司签订装修合同，装修升级于2017年12月30日完成，总共花费104,157元。2017年12月博昌国际家居建材广场进行整改，商铺不能正常营业。2018年1月起博昌国际家居建材广场商户进行维权，2018年7月18日博昌国际家居建材广场公告关于商场升级期间租金优惠政策的通知，至2019年5月31日博昌国际家居建材广场整改未完成，被告在整改期间没与原告商议，也没有在争取原告同意的情况下，对原告租赁的商铺进行强行拆除，损坏装修，使商铺无法继续经营，被告这种霸王行为让原告身心深深受到伤害，给原告造成巨大经济损失。为了维护原告合法权益，特向法院起诉。被告萍乡市博昌实业有限公司辩称：1.被告没有违反合同约定，在租赁合同签订后已将店面交于原告，全面履行了合同义务。至于消防改造，属于政府行政行为，租赁合同中有此免责条款，该条款未违反法律的强制性规定，合法有效。原告的赔偿请求没有请求权基础。2.关于装修款104,150元，停业经济损失19,500元，搬迁补助费1,000元，原告没有充分的证据证明，根据“谁主张，谁举证”的原则，应承担举证不能的后果。3.答辩人的消防改造已于2018年12月底验收合格，消防整改是政府行政行为。在答辩人与原告签订租赁合同时消防验收是合格的，答辩人不存在违约。4、从《补充协议》和《落位协议》来看，原告已认可被告消防改造的事实。原告必然是全面考虑了改造带来的商业风险和改造完成后带来的商机才与答辩人签订的协议。因为改造完成后，直接的受益主体就是作为承租方的原告，原告不能只享有利益而不承担相应的风险。综上，被告已履行《租赁合同》的相关义务，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，也违反了双方合同的约定，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对原、被告2017年8月15日签订的《博昌国际家居建材广场商铺租赁合同》、2018年7月18日萍乡市博昌实业有限公司《关于商场升级期间租金优惠政策的通知》无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院认定如下：1、原告与萍乡市旭扬室内设计工程有限公司于2017年7月15日签订的《装修施工合同》、《装修施工结算表》，证明原告为其经营的欧兰特寒可洗衣柜店花费了装修款104,157元。被告对该证据的三性均有异议，提出该证据是原告与第三人签订的合同，公章也看不清楚，真实性无法考证，结算表也没有支付凭证。本院认为，原告对该证据提供了原件，可以确认原告的装修事实，但不能证明原告装修款的实际花费情况，需结合其他证据综合认定原告的证明目的。2、萍乡市旭扬室内设计工程有限公司2017年7月15日、8月9日、12月20日开具的收款收据3张，证明原告支付了装修款104,157元。被告质证后对证据的三性均有异议，认为不是正式发票，只是收款收据。本院认为，该组证据不符合证据的合法性原则，且原告没有提供付款凭据，本院不予采信。3、照片9张，其中2018年1月6日拍摄的店铺原状照片2张，拆除后的照片7张，是陆陆续续拆掉的，分别是2018年12月16日2张、2019年3月27日1张、4月13日1张、5月31日1张、另有1张不记得时间。证明被告在合同期内拆除了店铺。被告质证后对证据的三性都有异议，原告提供的手机显示5月31日的照片是5月30日拍的，但照片上显示的时间是31日，可见照片上的时间是另行写上去的。本院认为，原告不能合理解释照片上显示时间与手机上显示的时间不一致的问题，故该证据存在瑕疵，本院不予采信。4、视频2份，证明被告于2019年5月30日下午1时04分拆除了原告的店铺。被告质证后认为不能完全证明原告主张，不能证明是在拆除店铺，视频中只能看到人和挖机，但店铺是否拆了有现场。本院认为，该视频内容流畅，可以清楚反映当时原告的店铺内仅剩下一块招牌，但不能证明拆除行为发生的时间，但可以证明在2019年5月30日，原告的店铺处于被拆除状态。5、2017年8月29日原、被告签订的《补充协议》，证明原告已确认消防整改的事实。原告质证后认可证据的真实性，但提出该协议是针对扬子地板，与本案没有关联。原告在博昌有两个店面，一个是扬子地板，在A065，另外一个是欧兰特寒可洗衣店，在C115。扬子地板店也未到期，要进行整改装修，现在被告已经租给别人，被告答应赔偿8万元抵寒可洗衣店的租金。本院认为，该协议已明确是C115区店铺，即寒可卫浴，故原告的质证意见与证据显示不符，本院予以采信该证据。6、2018年9月5日，原告与萍乡市博昌实业有限公司开发区居然之家分公司签订的《居然之家博昌建材家居广场落位协议书》，证明原告同意继续在被告处经营，落位萍乡博昌店一层1-057号摊位，装修按居然之家要求升级。原告质证后认可证据上其签名的真实性，但提出该协议是针对扬子地板，与本案没有关联，同时提出这份协议不完整，不止两张，应该有四张，后面还有附件。本院认为，经庭审查实，被告与萍乡市博昌实业有限公司开发区居然之家分公司的负责人虽然都是汤怀博，但属于两个独立主体，故该协议书与本案无关联性，本院不予采信。庭审后原告提供了《扬子地板店结算说明》、《寒可卫浴店优惠说明》，被告质证后对证据的真实性及合法性无异议，对关联性有异议，认为，扬子地板的结算说明中明确约定双方签字后，扬子地板店于2018年9月6日前搬空店内物品，让出店面，被告将对该店区域进行改造拆除，原告签字同意，可以确定原告已同意对店面进行改造拆除。寒可卫浴店优惠说明与原告的诉讼请求没有关系，根据落位协议被告已履行自己的合同义务。本院认为，被告对上述证据的真实性无异议，但该两份证据与本案无关联性，本院不予采信。综合上述证据，可以查明以下事实：2017年8月15日，原、被告签订《博昌国际家居建材广场商铺租赁合同》，约定被告提供位于萍乡经济开发区洪山大道路与安源大道交汇的博昌国际家居建材广场一楼C区115号铺位（以下称该商铺）,共计87㎡（含公摊面积）作为原告的经营场地，原告经营的品类和品牌为卫浴类“寒可衣柜”。租赁期限为2年，即从2017年7月15日起至2019年7月14日止。免租期自2017年7月15日起至2017年8月14日止，租金起算日为2017年8月15日，租金标准为48元/㎡/月，租金及广场管理费用先交后用。本合同签订时，原告向被告交付履约保证金10,000元，原告根据合同约定支付租金和管理费，逾期支付的，每推迟一天按滞付金额的日5‰承担滞纳金；逾期支付租金满壹个月的，被告可单方面终止合同，并全额扣除被告履约保证金，原告承担由此产生的一切经济损失，被告并有权将提供给原告的商铺收回另行出租。合同到期或中途退出（含违约退场的），租赁店铺的所有装修（含电线、吊顶、间墙、地板），原告不得拆除，无偿归被告所有，被告不做任何补偿，原告对此无异议。任意一方违约，由违约方赔偿守约方的损失，赔偿金额按年租金、年管理费、年营运总额的50%计算，广场及该商铺如因自然不可抗力或政府法律和行政行为，导致灭失、不能正常经营或拆除的，原、被告双方互不承担违约责任。2017年7月15日，原告与萍乡市旭扬室内设计工程有限公司签订《装修施工合同》，对租赁店铺进行装修，后双方签订了《装修施工结算表》，表中显示总费用为104,157元。2017年8月29日，原、被告双方就C115区店铺消防板梯整改事项达成协议约定：1.由于被告消防整改须在原告租赁店内打一消防板梯，具体尺寸见图纸；2.消防板梯所占的面积平方数26.5㎡从租赁总面积中减除，板梯所占区域发生的装修费用由被告给予原告房租优惠30天，给予一次性补偿；3.消防板梯施工由被告负责，含砌砖墙和做板梯，吊顶拆除靠原告店面砖墙的水泥沙浆打底被告负责，仿瓷原告负责；4.此补充协议与主合同具有同等法律效应。协议一式二份，原、被告各执一份。2018年7月18日，被告发布《关于商场升级期间租金优惠政策的通知》，主要内容为：商场于2018年7月份开始正式升级启动，升级期间公司针对租金优惠作如下调整：一、2018年4月份前按2017年收租优惠政策收取：1.一楼商户2017年12月至2018年6月30日按6折收取4个月租金；2.二三楼商户按月租金7折收租，2018年5月-6月免租；3.四楼商户按半年租7折优惠收租。二、合同未到期商户升级期间若品牌位置不挪动，暂不升级的，2018年5月-6月免租，7月后若升级期间营业的商户按原合同租金标准5折优惠收租。原告提供的视频显示，原告租赁经营的欧兰特店铺在2019年5月30日处于被拆除状态，原告认可店铺于2019年5月30日被拆除。本院认为，原、被告于2017年8月15日签订的《博昌国际家居建材广场商铺租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，属有效合同，受法律保护，合同双方均应自觉履行约定义务。现有证据及被告的抗辩均无原告违约的事实，故本院认定原告在履行合同过程中无违约行为。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应该按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案纠纷产生的原因主要是由于2018年5月，被告引进居然之家对商场进行大规模装修，对经营区域实施调整，并进行消防改造所致。根据双方合同约定，原告的租赁期间自2017年7月15日起至2019年7月14日止。《博昌国际家居建材广场商铺租赁合同》第四条第5项约定，“甲方在不改变广场整体经营定位的情况下，有对广场各个楼层功能分区实施调整的权利。如因广场调整，甲方应提前30日通知乙方按新规定的经营区域重新选定铺位。”第6项甲方的义务中约定“甲方应为乙方的经营提供良好的购物环境、服务环境和安全工作条件。”本案中，无证据证明被告在装修期间为原告的经营提供了良好的购物环境、服务环境和安全工作条件。而在原告租赁期间，被告对建材广场的改造规模大，至今仍处于装修中，购物环境、服务环境和安全工作条件无法保障。原告2017年7月15日与被告签订租赁合同，花费了大量资金对所租赁的店铺进行装修，实际经营不足一年即遇到被告大规模装修改造，虽然被告对原告采取了免租或减租的政策，但原告租赁商铺的目的是通过其经营活动以获取利益，被告的装修改造行为明显使原告不能实现合同目的。现有证据可证明2019年5月30日原告的店铺处于被拆除状态，根据被告商场的改造情况，该拆除行为应系被告所为，无证据证明被告在拆除原告店铺前双方达成了一致，被告在租期未满的情况下擅自拆除原告店铺的行为属违约行为，应当承担违约责任。关于被告辩称的消防改造问题，双方就消防改造问题确于2017年8月29日达成一致，即在原告店铺内打一消防板梯，但该行为对原告店铺不会产生根本性影响。被告抗辩其消防整改是政府行政行为，无需承担违约责任。根据《中华人民共和国消防法》规定精神，机关、团体、企业、事业等单位应当履行消防安全职责。可见，消防安全属于职责范畴，被告作为一个家具城，更应当自觉履行消防安全义务，自觉接受政府相关部门的监督检查，政府相关部门对被告的消防整改要求是督促被告履行义务，该行为不能成为被告的免责事由。再者，被告也提出商场的消防改造于2018年12月验收合格，但被告在消防整改完成后，因装修改造至今仍未能开业，故消防改造不是被告拆除原告店铺的理由，对该辩解，本院不予支持。原告的诉讼请求中含有装修款、停业经济损失、搬迁补助费、违约金，其中装修款、停业经济损失、搬迁补助费属于损失赔偿金的范畴，违约金系合同约定的损失赔偿额的计算方法，故该请求中含有损失赔偿金与违约金的并存，根据合同法第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，违约金是以实际损失为基础，违约金不足以弥补实际损失的，对方可以请求赔偿损失，二者并不矛盾。因此，我国合同法并未否定违约金与损失赔偿金并用，违约金请求权和损害赔偿请求权是两个独立的请求权，故原告的诉讼请求符合法律规定。关于原告提出的装修损失问题，原告对店铺进行装修是客观存在的事实，但由于原告对此提供的证据不具备合法性要求，且没有支付凭据，店铺也已经被拆除，本院无法依该证据或依靠司法鉴定认定装修的金额及残值，故应依照客观实际，参照原告的租赁时间，本院酌情确定损失金额为8,000元。至于停业经济损失、搬迁补助费，原告没有提供任何证据，本院不予支持。原告要求被告依合同约定支付违约金25,056元的请求，依照租赁合同第五条第4项的约定，任意一方违约，由违约方赔偿守约方的损失，赔偿金额按年租金、年管理费、年营运总额的50%计算，该约定属于合同法第一百一十四条规定的当事人约定的因违约产生的损失赔偿额的计算方法，符合法律规定，本院予以支持。根据合同约定，本案所涉店铺的租赁面积为87㎡，租金为48元/㎡/月，故违约金为87×48×12×50%=25,056元。综上所述，原告要求被告赔偿违约损失的请求符合法律规定，本院予以支持。但原告提出的赔偿金额依法应予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告萍乡市博昌实业有限公司在本判决生效之日起七日内支付装修损失8,000元给原告陈彪。二、被告萍乡市博昌实业有限公司在本判决生效之日起七日内支付违约金25,056元给原告陈彪。三、驳回原告陈彪其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,294元，由原告陈彪负担626元，由被告萍乡市博昌实业有限公司负担2,668元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。审 判 长  文 玮审 判 员  王 珊人民陪审员  文松萍二〇一九年十二月二十六日代理书记员  彭 娟