上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初16136号原告：李贝贝，女，1991年7月23日出生，汉族，户籍地陕西省西安市，现住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：何梦香，上海九州通和律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚雪静，上海九州通和律师事务所律师。被告：袁秀，女，1990年5月17日出生，汉族，户籍地湖南省岳阳市，现住上海市静安区。委托诉讼代理人：李志群，上海科众律师事务所律师。委托诉讼代理人：李智政，上海科众律师事务所律师。原告李贝贝与被告袁秀合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月20日第一次公开开庭进行了审理，原告李贝贝的委托诉讼代理人何梦香、尚雪静，被告袁秀的委托诉讼代理人李志群、李智政到庭参加诉讼。因案情复杂，本案于2019年11月29日依法转为普通程序，并于2020年1月2日第二次公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人尚雪静，被告的委托诉讼代理人李智政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李贝贝向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告2019年4月15日签订的《民宿转让合同》；2、判令被告返还原告转让费人民币60,000元及支付违约金18,000元。审理中，原告增加诉讼请求，要求被告赔偿原告损失36,924元，后原告将损失变更为33,524元。事实与理由：2019年4月15日，被告作为转让方(甲方)，原告作为受让方(乙方)，双方签订民宿转让合同，约定被告将其自营的位于上海市青浦区朱家角镇西井街XXX弄XXX号(名为：心居小筑民宿)房屋租赁使用权、经营权益及全套设备、附属搭建设施、相关网站预订平台所有权转让给原告，客栈建筑面积为180平方米(含院子)，客房5间，转让费总计6万元。民宿转让合同第四条约定，双方办理完经营交接及相关手续后，甲乙方需于7天内完成所有手续，其包含签订完毕租赁合约(即2019年4月20日)。合同第八条约定，甲方需辅助乙方完成与房东签约租赁合同，若甲方在约定时间内以个人原因导致乙方没有完成签订租赁合同，甲方需退还乙方转让费以及赔偿乙方所有损失，以及30%违约金，乙方有权保持对甲方的法律诉讼权益。合同签订后，原告与其中三间房的房东燕若君于2019年4月20日签订房屋租赁合同，约定房屋租赁使用费每月4,000元，押金4,000元。合同签订后，原告向燕若君支付了一个月的房租押金及2019年5月、6月的房租共计12,000元。后因涉案民宿无法经营，原告与燕若君的房屋租赁合同提前解除，原告向燕若君支付4,800元的违约金。被告在与原告签订民宿转让合同时，对该民宿并无合法经营权，也未告知原告这一事实，导致原告在2019年5月27日被上海市公安局青浦分局以“擅自经营需公安机关许可的行业的违法行为”为由处以罚款五百元的行政处罚，被告所转让的民宿实际无法进行经营。此外，民宿转让合同中转让的5间房中，1号房、5号房的房东是***，但在签订民宿转让合同时，被告未告知原告***是房东，也未协助原告与***签订房屋租赁合同，现该1号房、5号房被***收回。5间民宿已全部被收回，原告从2019年6月29日开始不再经营。被告之前说民宿有合法经营权，原告没有核实相关证件，在被公安机关处罚后，原告才知道被告没有合法经营权，原告签订民宿转让合同的目的无法实现，故请求解除合同。原告的损失包括原告花费的装修费用16,939元，原告接手后向燕若君支付的12,800元，原告向房东***支付的房租1,300元，行政罚款500元，保洁费1,985元。被告袁秀辩称：不同意原告诉请。民宿转让合同已经履行完毕，没有解除的可能性。2019年4月15日原、被告签订合同，转让费6万元，合同签订后原告支付转让费，被告交付所约定的房屋及设备。被告不存在违约情况，朱家角的民宿都没有经营手续，被告转让的是民宿的承租权和设备，被告之前经营时也没有经营手续，也未告知原告有经营权。根据上海市沪府办规【2018】21号文件，可以看出民宿行业是新兴行业，政府鼓励发展，大力支持，没有强制办理相关手续，该文件第4条提到优化证照管理，没有强制要求办理酒店、餐饮的许可证，只规定符合条件可以申领或备案。被告从2017年5月开始经营民宿，在该文件之前，后因被告到市区开酒吧，就不再经营。原告如果认为民宿转让合同需要合法经营权，应该在转让之前提出，原告没有提出说明原告认可无经营权，而且合同中的转让标的没有包括经营权和证照。如果被告有证照，不可能以6万元的价格转让。做出行政处罚的原因是原告的经营行为，不是被告的经营权问题。被处罚后，***询问原告是否继续经营，原告说继续，说明处罚不是原告不能经营的理由。原告知道***是房东的事实，被告没有隐瞒，合同签订时，被告在微信中告知了***的房东地位，房租为650元/月。原告明确表达其向***支付1,300元的房租，说明原告知道***是房东，被告从未拒绝协助原告和房东签订合同，合同中也只约定被告的辅助义务，即使原告与***没有签订书面合同，事实租赁关系是存在的。被告不同意承担原告的损失，且原告主张的损失过高，这些都是原告经营行为造成的支出，不会因为停止经营丧失使用价值。原告的违约金和损失诉请重复。经开庭审理查明：2019年4月15日，被告袁秀(转让方、甲方)与原告李贝贝(受让方、乙方)签订民宿转让合同，双方达成以下协议：一、甲方将其自营的位于上海市青浦区朱家角镇西井街XXX弄XXX号房屋(名为：心居小筑民宿)租赁使用权、经营权益及全套设备、附属搭建设施、相关网站预订平台所有权转让给乙方，客栈建筑面积为180平方米(含院子)，客房5间(其中1、5号房的房东为***，2、3、4号房的房东为燕若君)，转让费总计6万元。二、房东认可民宿装修装饰均为甲方投入，并同意甲方将其物业使用权转让给乙方，并保证乙方同等享有甲方原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。三、甲方与房东签订了为期3年的租赁合同，租期到2021年5月23日，月租为4,650元，按季度交纳租金。民宿转让给乙方后，乙方同意继续履行双方原租赁合同义务和权利。四、……2、在甲、乙双方办理完经营交接及相关手续后，甲乙方需于7天内完成所有手续，其包含签订完毕租赁合约(即2019年4月20日)……六、甲方需下架所有平台与民宿相关信息，甲方应缴清相关费用，包括员工工资、水电费、物业管理费及其他相关费用等。如有尚未交纳或拖欠费用，由甲方全部承担。乙方概不负责。乙方正式接收民宿经营权后所发生费用由乙方自行承担。七、乙方在正式接收经营后，可对承租物业进行装修和改造，相关费用乙方自理。八、甲方需辅助乙方完成与房东签约租赁合同，若甲方在约定时间内以个人原因导致乙方没有完成签订租赁合同，甲方需退还乙方转让费以及赔偿乙方所有损失，以及30%违约金，乙方即有权保持对甲方的法律诉讼权益。合同还就其他事项进行了约定。同日，原告向被告转账支付6万元。被告转让给原告的房间共5间，其中1、5号房的房东为***，2、3、4号房的房东为燕若君。2019年4月20日，被告协助原告与燕若君签订房屋租赁合同，租期为2019年5月1日至2021年4月30日，月租金4,000元，押金4,000元，合同签订后，原告支付燕若君五、六月份的租金8,000元及押金4,000元。2019年7月之前1号房、5号房的房租已由被告预交，后由原告支付被告。原告接手民宿后对其进行了简单装修，并雇佣***打扫卫生制作果盘等。被告转让给原告的民宿无相关经营许可。2019年5月27日，因原告在上海市青浦区朱家角镇西井街XXX弄XXX号犯有擅自经营需经公安机关许可的行业的违法行为，被上海市公安局青浦分局处以行政处罚，罚款五百元。2019年6月29日，***出具说明，将心居小筑1号房、5号房自7月1日开始收回。2019年6月30日，原告与燕若君签订终止合同，由原告支付燕若君违约金4,800元(扣除已付押金4,000元，另行支付燕若君800元)。原告退租后，将房屋钥匙均交还房东。以上查明的事实，由以下证据证明：原、被告的陈述，原告提供的民宿转让合同、银行支付凭证打印件、收据、房租租赁合同、支付凭证、行政处罚决定书、代收罚没款收据、房子收回说明、合同终止说明、转账记录、微信记录等，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。审理中，原告表示：一、被告转让给原告的民宿无合法经营权原告称，签约前了解过，经营民宿需要特种行业许可，民宿转让合同中写明经营权益转让给原告，被告说有合法经营权，原告没有核实相关证件，在被公安机关处罚时才知没有合法经营权。原告也曾考虑自己办理相关资质，但经了解，涉案民宿的情况预计通过审批的可能性很低，若要停业办理资质，原告无力承担成本支出。被告对原告的主张不予确认，称被告已告知原告其没有经营权。合同中的经营权益是指经营的收益，转让费6万元对应的是设备及附属设施等。被告转让的属于小型乡村民宿，根据上海市政府《关于促进本市乡村民宿发展的指导意见》及当时当地的相关政策，开办该种类型的小型乡村民宿不需要办理营业执照或许可证，仅需要在有关部门备案登记即可营业，被告在当地朱家角镇西井街居委会进行了登记，并且在转让之前未受到过任何行政处罚。原告因经营不善或其他原因退租，与被告的转让行为无关。二、被告未按约定协助原告与房东签约原告称，被告未告知1、5号房的房东是***，也未协助原告与***签约，导致***可任意收回房屋。被告对此不予确认，称根据合同约定，被告仅有辅助签约的义务，至于原告与房东签约的合同具体条款，被告无权干涉。被告已经明确告知***是房东，每月租金650元。签约与否由原告决定，***在原告处工作，原告可以和她签订合同。被告为此提供2019年4月15日原、被告的微信截图(微信内写到，阿姨房租的650我付到了七月份。你需要补我三个月。阿姨那650我是直接一年一付的，直接给阿姨的)，证明被告已明确告知原告***的房东身份和房租金额。原告对证据的真实性无异议，对证明内容有异议，称仅能证明原告按照650元每月的标准向被告支付了5至7月的房租，但被告未协助原告与***签订租赁合同。审理中，本院向***制作谈话笔录，***称其和袁秀签订过租赁合同，出租本案所涉的1、5号房，租期分别为2017年8月1日至2018年8月1日，2018年8月1日至2019年8月1日。第一年的租金为600元每月，第二年的租金为650元每月。房屋是袁秀装修的，空调、电视、洗衣机、电扇、床、家具等都是袁秀买的，李贝贝简单收拾了一下。合同到期前，袁秀说将房子租给别人了，***同意转租。袁秀让***和李贝贝续签合同，***也是同意的。合同到期后，***和袁秀说租金要涨到1,000元每月，袁秀同意，李贝贝不同意，于是就将房屋收回。现在已经将房屋出租，其他三间房屋应该也租给他人开旅馆了。13弄4号(即2、3、4号房)的产权人是沙美芳，她把房子租给一个叫大龙的人，大龙的妻子叫燕子，有可能就是燕若君。袁秀装修时花费很多，肯定不止6万元。原、被告对笔录均无异议，原告称***要涨房租是事实，但涨房租违反了原合同的规定。即使被告装修时花费不止6万元，但考虑到之前的经营、房屋折旧等，价值也所剩无几。被告称***涨房租导致合同解除，不影响原、被告所签订的合同。被告装修后自2017年才开始使用，时间不长，装修不止花费6万元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告签订的《民宿转让合同》是双方真实意思的表示，未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效。虽然该合同系转让全套设备、附属搭建设施等，然从实际履行内容看，原告签订合同的目的是为了经营民宿，被告称不需办理证照，仅需备案登记即可，然原告经营不久就因未经公安机关许可被处以行政处罚，故本院对被告的主张不予采信，有合法经营权应是原告签订转让合同的应有之意。根据沪府办规【2018】21号《关于促进本市乡村民宿发展的指导意见》及《青浦区关于促进民宿业发展指导意见(试行)》，对经营民宿业有一定的要求，需要办理相关许可，即便被告经营初期政府尚未发布意见，但意见发布后，就应当按照规定办理许可合法经营。现被告转让给原告的民宿无合法经营权，如原告被处罚后补办许可，确实存在因不达标无法办理的可能，即便可以停业办理，也需一定的时间成本及经济损失，与原告签订民宿转让合同的初衷相悖。故原告要求解除合同，本院予以准许，原、被告的民宿转让合同应于2019年9月6日被告签收起诉状副本之日起解除。原告受让的目的是为了经营民宿，故在签约前就有义务审查有无相关证照，在被告未提供任何证照的情况下，原告即与其签订民宿转让合同，原告对此亦具有过错。转让费6万元，包含全套设备、附属搭建设施等，原告退租后，将钥匙交还房东，房东对房屋再次进行出租，导致房内装修设施等无法取回，本院根据双方的过错程度、合同的履行程度、原告实际使用的时间、设备的处理等因素，认定被告应返还原告转让费10,000元。根据合同约定，被告需辅助原告与房东在2019年4月20日前签订租赁合同，现被告虽告知***与原告签订合同，***也表示同意，但事实上被告并未促成***与原告签订合同，导致***提出涨租，与民宿转让合同中约定的租金数额不符，被告具有一定的过错。然原告与***的租赁合同虽未签订，但相较于整个转让合同及原有租金约定，每月350元的租金增加并不足以导致根本违约，原告未能与房东签订租赁合同，并不全是因被告个人原因导致。民宿转让合同第八条约定的损失与违约金重合，且约定过高，综合原、被告的过错程度、履行情况及租金涨幅，本院酌定被告支付原告违约金5,000元。原告的投入、租金、行政罚款等，都是原告经营过程中的成本和支出，且原告经营期间的收益亦归原告所有，现原告要求被告赔偿上述损失，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告李贝贝与被告袁秀签订的《民宿转让合同》于2019年9月6日解除；二、被告袁秀应于本判决生效之日起十日内退还原告李贝贝转让费10,000元；三、被告袁秀应于本判决生效之日起十日内支付原告李贝贝违约金5,000元；四、原告李贝贝的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,530.48元，由原告李贝贝负担2,355.48元，被告袁秀负担175元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  刘 燕人民陪审员  许国强人民陪审员  顾巧珍二〇二〇年二月二十八日书 记 员  王 聪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。