上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第33323号原告(反诉被告)朱隽，男，1982年6月17日生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)王树侠，女，1967年9月26日生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)应伟达，男，1956年1月29日生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)黄丽妹，女，1959年4月6日生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)应荻琪，男，1988年1月28日生，汉族，住上海市浦东新区。上列三被告(反诉原告)共同委托代理人吴极，上海峰京律师事务所律师。原告朱隽、王树侠诉被告应伟达、黄丽妹、应荻琪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月6日立案受理后，被告应伟达、黄丽妹、应荻琪依法提起反诉。本案依法适用简易程序，于2015年9月29日公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，于2016年2月19日公开开庭进行了审理。原告朱隽、王树侠、被告应伟达、应荻琪及被告应伟达、黄丽妹、应荻琪的共同委托代理人吴极均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱隽、王树侠诉称，原、被告于2015年7月17日签订《房地产买卖合同》，被告将其所有的位于上海市浦东新区和炯路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)以总价人民币(以下币种同)123万元的价格出售给原告，并在合同中约定于签订合同之日起十日内交房。原告于同年7月15日先后支付被告首付款23万元(含定金15万元)。同年7月30日交接房屋时原告发现被告未经允许，违反《房地产买卖合同》，擅自拆除了固定装修及固定设施。原告通过中介向被告进行多次交涉无果。当时通过中介约被告时当面交给被告一份告知书，向被告声明了需要还原的固定装修及固定设施，并保留追究被告违约责任的权利。由于被告自应当交付房屋之日起一个月仍未复原房屋且未将房屋交付原告，故原告起诉，要求：1、判令解除原、被告双方签订的房地产买卖合同；2、判令被告返还原告已支付的首付款23万元；3、判令被告支付原告违约金369,000元(123万元的30%)；4、判令被告赔偿原告中介费损失12,300元；5、本案案件受理费由被告承担。被告应伟达、黄丽妹、应荻琪共同辩称，同意第一项诉讼请求，不同意其他所有诉请。因为双方签订的房地产买卖居间协议、房地产买卖协议、上海市房地产买卖合同，均是双方签字认可的，合法有效。原告诉状上称被告未经允许拆除房屋内原有的固定装修和设施，认为被告违约，故要解除合同，这无事实及法律依据。根据词典中的解释，固定指不能移动、静止的，然而空调、热水器本身就是可拆卸、可移走的，不属于房屋原有的固定设施。按照常理来讲，房屋的固定设施及设备指房屋门窗、煤气、供电线路、水管管道等不可移动的、房屋正常使用、紧密相关的设施设备。空调、热水器是为了改善生活而安装的设备，不属于原告所称的固定装修及设施，故原告请求无法律及事实依据，希望法院驳回原告诉请。被告同意返还已收取的房款，但认为原告违约，其应承担违约责任，对此被告已经提起反诉，认为可以相互抵扣。被告没有未经原告允许而拆除房屋内装修、设备的行为，被告仅拆除了一个橱柜，这个是双方当时谈好的，原告同意，中介也知道，虽然原告看房时，房屋内有空调的，但是在签订正式房屋买卖合同之前，被告就拆除了房屋内的空调。反诉原告应伟达、黄丽妹、应荻琪诉称，反诉原告与反诉被告于2015年4月29日签订房地产买卖协议、于2015年4月30日签订房地产买卖居间协议、于2015年7月17日进行网签备案。上述合同约定房屋总价款为123万元，同时上海市房地产买卖合同网签版附件三约定2015年7月15日前反诉被告支付反诉原告首期房款23万元，2015年7月31日前反诉被告支付反诉原告二期房款7万元。合同签订后，反诉被告仅按约支付反诉原告首期房款23万元，二期房款迟迟未能支付。按照上海市房地产买卖合同第九条第三款的约定，反诉被告未依约支付超过合同约定时间二十日的，反诉被告构成违约，应当承担违约责任，但合同约定的违约金数额过高，反诉原告自动酌情减免至15万元。综上，双方签订的合同合法有效，受法律保护，双方均应遵照履行。现反诉被告行为已构成违约，故反诉原告提起反诉，要求：1、解除双方之间签订的上海市房地产买卖合同；2、判令反诉被告协助反诉原告办理系争房屋合同备案撤销手续；3、判令反诉被告赔偿反诉原告违约金15万元；4、判令反诉被告承担本案全部诉讼费。审理中，反诉原告撤回第二项诉讼请求。反诉被告朱隽、王树侠辩称，其不存在反诉状上所述的违约行为，因反诉原告未按合同约定交付房屋，逾期交房。7月30日反诉被告去收房时，发现系争房屋内固定装饰、设备都被拆除了，是反诉原告违约，因此反诉被告有权利不支付之后的房款，要求反诉原告恢复原状，之后同意支付7万元房款。经审理查明：2015年4月29日，原告朱隽与被告签订《房地产买卖居间协议》，同日双方签订《房地产买卖协议》，该买卖协议上明确被告应依据其购买系争房屋的《上海市经适房预售合同》中约定时限向有关房地产交易中心申请办理产权证，协议对房屋总价、房款支付等进行了约定，协议尾部第六条第四款约定，系争房屋40%的产权属于国家相关部门所有，被告在买断40%产权时产生的费用由被告支付，若被告到时支付不出，原告朱隽在力所能及的范围内进行垫付，但需从购买总价的剩余房款中扣除。2015年7月17日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告购买系争房屋，房屋总价为123万元，被告于2015年7月31日前腾出房屋并通知原告进行验收交接，双方于2019年8月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续等。合同补充条款(一)第一条约定，待被告取得自己所属百分之百个人产权并与原告签订新的《上海市房地产买卖合同》后30日内带齐所需材料至交易中心办理纳税申报及限购查询手续。合同附件二约定，固定设备、装饰包含在合同约定的房地产转让价款内，原告不需另外支付费用，被告不得拆除并应随房屋交付给原告。合同附件三付款协议约定，原告应于2015年7月15日前自行支付给被告首期房款23万元，包括已付定金15万元；2015年7月31日前支付被告第二期房款7万元；2015年12月31日前支付被告第三期房款5万元；2016年6月30日前支付被告第四期房款2万元；被告同意原告向银行申请贷款86万元作为第五期房款支付给被告，若贷款银行审批额度不足86万元，原告应于双方至房地产交易中心办理系争房屋过户手续且取得以原告为权利人的系争房屋的《收件收据》后当日内，将不足部分以现金或转账方式补足给被告。原告于2015年4月30日支付被告5万元；2015年5月15日支付被告5万元；2015年5月16日支付被告5万元；2015年7月18日支付被告8万元。之后房屋交接过程中，双方就房屋内固定设备、装饰是否拆除产生纠纷，致未能对系争房屋完成交接手续。另查明，系争房屋系被告与上海南苑房地产有限公司以及上海市浦东新区住宅发展和保障中心签订《上海市经济适用住房预售合同》购买所得。根据该合同约定系争房屋为经济适用住房，被告通过购买拥有系争房屋的有限产权，即被告拥有系争房屋产权份额为60%。合同第二十五条明确约定，被告取得房地产权证满5年，需要转让系争房屋的，被告及同住人之间应当达成书面一致意见，并征询上海市浦东新区住宅发展和保障中心意见，上海市浦东新区住宅发展和保障中心可以行使回购权，上海市浦东新区住宅发展和保障中心决定不回购的，被告可以向他人转让系争房屋，上海市浦东新区住宅发展和保障中心回购系争房屋的，回购价格由被告和上海市浦东新区住宅发展和保障中心共同选定的具备相应资质的房地产评估机构评估确定，上海市浦东新区住宅发展和保障中心按转让房价款的60%向被告支付回购款，被告向他人转让系争房屋的，被告可以获得转让房价款的60%，其余40%上缴上海市浦东新区住宅发展和保障中心所在区的财政部门。2014年4月29日，系争房屋被核准登记权利人为被告，并在备注中明确：1、经济适用住房(有限产权)，不得设定除经济适用住房购房贷款担保以外的抵押权，5年内不得转让或出租；2、取得房地产权证满5年转让房屋的，可获得60%的转让总价款。审理中，本院就合同效力问题向双方进行释明，原告明确如法院确认合同无效，则要求被告返还原告房款23万元，赔偿原告房款利息损失6,500元、租金损失22,500元、购房预期利益损失184,500元、中介费损失12,300元。被告则表示如合同无效愿意返还房款23万元，同时愿意按照同期存款利率标准承担利息。上述事实，由房地产买卖居间协议、房地产买卖协议、上海市房地产买卖合同、上海市经济适用住房预售合同、上海市房地产登记簿等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，经济适用住房是指政府提供政策优惠，按照有关标准建设，限定套型面积、销售价格，面向城镇中低收入住房困难家庭供应的具有保障性质的政策性住房，经济适用住房的房地产权利人拥有有限产权。原、被告之间买卖房屋性质系经济适用住房，被告对系争房屋拥有有限的产权，根据被告签订的上海市经济适用住房预售合同，上海市浦东新区住宅发展和保障中心对系争房屋中被告所有份额有回购权，现被告明确其与原告签订买卖合同未征求过上海市浦东新区住宅发展和保障中心意见，也无其他证据证明该中心同意被告向原告出售系争房屋，故原、被告之间签订的上海市房地产买卖合同明显侵犯了系争房屋其他共有人的合法权益，合同应属无效。合同无效后，基于该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。审理中，被告明确合同无效其愿意返还已收取的房款并承担已收房款按照同期存款利率计算的利息，本院予以准许。根据原、被告于2015年4月29日签订的房地产买卖协议可以明确在签订买卖合同时双方对于系争房屋性质以及被告所有的系争房屋的产权份额是明知，故导致双方买卖合同无效双方均负有过错，由此造成的损失由各自自行承担，因此原告要求赔偿租金损失、购房预期利益损失、中介费损失，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)朱隽、王树侠与被告(反诉原告)应伟达、黄丽妹、应荻琪就上海市浦东新区和炯路XXX弄XXX号XXX室房屋于2015年7月17日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、被告(反诉原告)应伟达、黄丽妹、应荻琪于本判决生效之日起十五日内返还原告(反诉被告)朱隽、王树侠房款23万元；三、被告(反诉原告)应伟达、黄丽妹、应荻琪于本判决生效之日起十五日内支付原告(反诉被告)朱隽、王树侠利息(以5万元为本金，自2015年5月1日起；以5万元为本金，自2015年5月16日起；以5万元为本金，自2015年5月17日起；以8万元为本金，自2015年7月19日起，均计算至实际返还之日止，按照中国人民银行同期存款利率标准计算)。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,913元，由原告(反诉被告)朱隽、王树侠负担4,956.50元；被告(反诉原告)应伟达、黄丽妹、应荻琪负担4,956.50元；反诉案件受理费减半收取1,650元，由被告(反诉原告)应伟达、黄丽妹、应荻琪负担825元，原告(反诉被告)朱隽、王树侠负担825元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  周 婉人民陪审员  田有娣人民陪审员  高天明二〇一六年二月二十六日书 记 员  魏婷婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。