重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终6570号上诉人（原审原告）：陈光芬，女，汉族，1972年01月05日出生，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：冉萍萍，重庆津舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：周堂荣，重庆津舟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肖福全，男，汉族，1986年10月19日出生，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：蹇光明，重庆市江津区油溪法律服务所法律工作者。上诉人陈光芬因与被上诉人肖福全房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院（2019）渝0116民初6230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈光芬上诉请求：1、请求依法撤销一审判决中第二项，改判由被上诉人在上诉人付清剩余房款后立即协助上诉人将房地产权证号：203字第X号项下的房屋登记至上诉人名下；2、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：2019年3月25日，上诉人与被上诉人签订《房屋买卖协议》约定，被上诉人将其涉案房屋以43万元的价格出售给上诉人。当日，上诉人按照约定向被上诉人支付了购房定金5万元。事后，被上诉人认为房屋出售价格过低反悔，以未收到购房定金为由，恶意解除合同。上诉人依法向原审法院提起诉讼，请求确认解除通知无效，并要求被上诉人办理过户登记，并承担违约金。诉讼过程中，上诉人申请了财产保全，且案涉房屋已被依法查封。一审法院审理后认为，双方签订的案涉合同意思表示真实，合法有效，且上诉人已按照合同约定将5万元定金转账到被上诉人指定的银行账户，履行了合同义务。被上诉人发出的解除通知书不符合合同法第九十四条法定解除的条件，该解除通知书无效。但是一审法院认为，上诉人的第二项请求关于协助办理过户手续的该节争议尚未发生，对此不做评判。上诉人认为，一审法院对上诉人的第二项诉讼请求不予支持属于适用法律错误，理由如下：本案中，被上诉人恶意解除案涉房屋买卖合同的行为，属于根本违约，且其在庭审中亦明确表明不再继续履行该合同义务。因上诉人的第一、二项诉讼请求属于同一法律关系，故有权要求一并处理。一审法院既然认定了被上诉人发出的解除通知无效，那么必然会对违约方产生继续履行合同的法律效果。且本案中，上诉人要求被上诉人继续履行合同协助办理过户登记不存在事实上或法律上的障碍，故被上诉人应当按照合同的约定履行义务。被上诉人肖福全辩称：1、一审法院向上诉人释明，上诉人同意按照确认之诉起诉，上诉人第二项请求要求办理过户手续，是强行行为，不应当主张。2、房屋已经租赁他人，若本案合同继续履行，对租赁方会产生损失，这个责任应当上诉人来承担，因此，我方要求终止解除合同。3、上诉人缴纳了5万元定金，没有缴纳房款，我方也没有办理过户手续，也没有将房屋交付给上诉人，只能适用定金罚则，不能强行要求过户，上诉人的该请求不符合合同法的规定，请求维持原判。陈光芬向一审法院起诉请求：1、确认肖福全向陈光芬发出的《解除房屋买卖合同通知书》无效；2、判令肖福全在陈光芬付清剩余购房款后立即协助陈光芬将房地产权证号：203字第X号项下的房屋过户登记至陈光芬名下；3、判令肖福全向陈光芬支付违约金5万元；4、本案诉讼费由肖福全承担。一审法院认定事实，2019年3月25日，陈光芬、肖福全签订《房屋买卖协议》，约定肖福全将位于江津区油溪镇吴市社区龙门街X号的房屋（房地产权证号：X字第**）以43万元的出售给陈光芬。当日，陈光芬按照协议约定通过其丈夫罗领贵的银行账户向陈贤珍（系肖福全母亲）转账支付定金5万元，同时由陈贤珍向陈光芬出具《收条》，载明：“今收到陈光芬房屋买卖订金伍万元（50000元）整。收款人：陈贤珍，2019年3月25日”。2019年5月5日，肖福全以房屋买卖合同签订后，至今未收到陈光芬支付的定金为由向陈光芬发出《解除房屋买卖合同通知书》，陈光芬收到该通知书后不服，诉讼来院，请求判如所请。另查明，2019年3月25日，陈光芬、肖福全签订《房屋买卖协议》现场有陈光芬及其丈夫罗领贵、朱登祥、肖福全及其母亲陈贤珍、叔叔肖洪江等人，肖福全要求陈光芬将5万元定金打在陈贤珍账户上。涉案房屋目前部分出租给陈勇使用。庭审中，肖福全明确不愿继续履行《房屋买卖协议》，经法庭释明，陈光芬不变更诉讼请求，要求法庭继续审理其诉求。一审法院认为，陈光芬、肖福全签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均受到合同约束，非因法定或合同约定事由不得解除。针对陈光芬诉求一，解除合同通知书的效力来源于发出通知书的当事人具有解除权。本案当事人不存在协议解除和约定解除的情形，故本案需先审查肖福全是否具有解除权，是否符合法定解除的情形。本案中，陈光芬已经按照协议约定将5万元定金转账到肖福全指定账户，履行了合同义务，不存在根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四的相关规定，不符合法定解除的条件，肖福全不具有合同解除权，其发出的《解除房屋买卖合同通知书》亦无效。至于肖福全辩称未收到陈光芬支付的定金5万元、陈光芬存在违约情形，与一审法院查明的事实不相符，一审法院不予采信，至于肖福全称陈光芬要求承租人搬迁，导致不能实现合同目的，给肖福全造成损失，与本案无关，可另行处理；针对陈光芬诉求二，法庭已经向陈光芬释明，对未发生的法律行为，法庭不做评判；针对陈光芬诉求三，法庭亦向陈光芬释明，肖福全明确不再继续履行合同，陈光芬可以变更诉讼请求，维护其合法权益，但陈光芬仍要求审理原诉求。陈光芬认为肖福全向陈光芬发出的《解除房屋买卖合同通知书》系违约行为，肖福全应支付陈光芬违约金5万元。对陈光芬要求继续履行合同并支付违约金的请求，一审法院不予支持，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款规定：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案不符合该法定情形。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：一、确认肖福全于2019年5月5日向陈光芬发出的《解除房屋买卖合同通知书》无效；二、驳回陈光芬其他的诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，保全费2670元，合计3195元，由肖福全负担，限肖福全在本判决生效后五日内向一审法院缴纳。二审中，陈光芬举示了其银行存款凭证，拟证明其已准备好购房款。肖福全对真实性无异议，认为双方约定2019年7月20日前付清房款，不能证明上诉人缴纳了购房款。二审中，肖福全未提交新证据。本院还查明，陈光芬、肖福全签订的《房屋买卖协议》第二条约定，乙方付款方式：2019年3月付定金5万元整，2019年7月20日前付清全款，甲方交付房产证原件及身份证，户口本复印件给乙方。三、办理过户产权时，甲方应同行办理。二审中，陈光芬明确表示放弃请求肖福全承担违约金的诉讼请求。2019年5月10日陈光芬提起本案诉讼。二审查明的其余事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，根据上诉人的上诉请求、事实及理由并结合被上诉人的答辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：被上诉人是否应当在上诉人付清剩余购房款后立即协助上诉人办理房屋登记过户手续。对此争议焦点，本院评析如下：上诉人陈光芬与被上诉人肖福全签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性、效力性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，上诉人陈光芬已经按照协议约定将5万元定金转账到被上诉人肖福全指定账户，履行了合同义务，不存在根本违约的情形，被上诉人肖福全以上诉人陈光芬未支付定金为由，解除双方的房屋买卖协议无事实和合同、法律依据，其发出的《解除房屋买卖合同通知书》无效。在上诉人陈光芬没有违约行为的情况下，被上诉人肖福全明确表示不再履行双方签订的《房屋买卖协议》的行为构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。从上述规定可知，继续履行是违约方承担违约责任的一种方式。守约方有权选择违约方承担违约责任的方式。本案中，被上诉人肖福全在上诉人陈光芬履行付款期限届满前即以解除合同的方式表示不再履行双方签订的《房屋买卖协议》，其解除通知因无事实和合同、法律依据故而无效，不能达到其解除双方合同的法律后果，其表示不再履行合同的行为已构成违约，故上诉人陈光芬于2019年5月10日向一审法院提起本案诉讼，请求判令被上诉人肖福全在陈光芬付清剩余购房款后立即协助陈光芬将房地产权证号：203字第X号项下的房屋过户登记至陈光芬名下符合法律规定，本院予以支持。一审法院对此适用法律错误，本院依法予以纠正。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持重庆市江津区人民法院（2019）渝0116民初6230号民事判决第一项；二、撤销重庆市江津区人民法院（2019）渝0116民初6230号民事判决第二项；三、被上诉人肖福全在本判决生效后十日内协助上诉人陈光芬将房地产权证号：X字第X号项下的房屋过户登记至陈光芬名下（上诉人陈光芬在被上诉人肖福全协助过户之日将剩余购房款38万元支付给被上诉人肖福全）；四、驳回陈光芬的其他诉讼请求。一审案件受理费1050元，减半收取525元，保全费2670元，合计3195元，由被上诉人肖福全负担；二审案件受理费1050元，由被上诉人肖福全负担。本判决为终审判决。审判长 王 姝审判员 邓方彬审判员 江信红二〇一九年十一月十八日书记员 肖 姗