江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2014）皋开民初字第0187号原告王学同。委托代理人张叶俊。被告杨爱国。原告王学同与被告杨爱国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月7日立案受理后，依法先由审判员王元健适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂转普通程序，依法组成合议庭，继续公开开庭进行了审理。原告王学同及其特别授权委托代理人张叶俊到庭参加诉讼，被告杨爱国经本院公告送达传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王学同诉称：2013年11月2日，原告将位于如皋市城北街道庆余新村601幢108室房屋出卖给被告，房屋总价为298800元。被告在房屋过户时给付了房款108000元，并承诺在2014年1月15日前结清全部剩余房款；到了2014年1月14日，被告称一时拿不出房款，愿出具承诺书，承诺于2014年1月26日结清全部剩余房款，如不结清，自愿罚款40000元；可到了2014年1月23日，被告又要求再宽限几天，双方订立购房补充协议，被告承诺于2014年1月29日再给付房款50000元，余款2014年2月28日付清，并约定如不能及时给付，被告另给付原告每天100元，并在以上基础上额外补贴原告2000元，自2014年1月15日起算。但时至今日，被告并未依约结清剩余房款190800元，原告多次催要未果，现起诉要求判令被告给付购房欠款190800元及违约金40000元，并承担本案的诉讼费用。被告杨爱国未应诉答辩，在本院规定的举证期限内未向本院提交任何证据。经审理查明：原告王学同与王天兵系父子关系。2013年11月2日，经如皋市九信房屋中介信息咨询服务部负责人朱云的介绍，原告王学同同意将其所有的位于如皋市城北街道庆余新村601幢108室的房屋及车棚出卖给被告杨爱国。原告王学同因中风行动不便，委托其子王天兵于当日与杨爱国签订房屋买卖契约合同书，该合同书中约定“双方同意在2013年11月6日前过户，王学同净得总房款人民币298800元，杨爱国在2014年1月15日前将购房余款全部结清。”被告杨爱国当场给付定金20000元。2013年11月4日，原告王学同及其妻陈玉珍、王天兵、杨爱国一起到如皋行政服务中心办理房屋过户登记，过户手续办好后，杨爱国当场给付原告王学同购房款88000元，同时出具欠条一份交原告王学同收执，欠条载明：“今欠王学同购房款人民币壹拾玖万零捌佰元整（190800）元今欠人：杨爱国2013.11.4日”。2014年1月14日，被告杨爱国出具承诺书一份交原告收执，承诺书载明：“2014年元月19号付玖万零捌佰元正；2014年元月26号付壹拾万元正一次性全部付清；如果2014年元月26日不得全部付清2014年元月27号去交易所过户给卖房人。并罚款肆万元正。（所有过户费由买房人承担）卖房人：王天兵承诺人：杨爱国见证人：朱云2014年.1.14号。”2014年1月23日，原告王天兵与被告杨爱国在朱云的见证下签订了一份购房补充协议，被告杨爱国承诺在2014年1月29日上午9时前先期支付王天兵人民币50000元整，余款140800元在2014年2月28日上午9时前付清，同时承诺如不能及时付清所有购房款，愿在所购房款190800元的基础上另外支付王天兵人民币100元每天，另外在此基础上再承诺额外补贴人民币2000元整，滞纳金计算日期从2014年1月15日算起。因被告杨爱国至今未能给付剩余购房款190800元，原告故诉至法院，请求判如所请。上述事实，有原告的当庭陈述，房屋买卖契约合同书，欠条、承诺书、购房补充协议、谈话笔录等证据在卷作证，可以认定。审理中，原告王学同申请对讼争房屋进行保全，本院依法作出（2014）皋开民初字第0187号民事裁定书，裁定查封被告杨爱国名下的位于如皋市城北街道庆余新村601幢108室房屋。本院认为：依法成立的合同受法律保护。合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告王学同与被告杨爱国签订的房屋买卖合同书系双方真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，应受到法律保护，双方当事人均应依约履行。现原告王学同已按约将城北街道庆余新村601幢108室房屋过户给被告杨爱国，但被告杨爱国至今未能给付剩余购房款190800元，侵犯了原告王学同的合法权益，依法应承担民事责任。故原告王学同要求被告杨爱国给付购房款190800元，于法有据，应予支持。关于原告王学同要求被告杨爱国给付违约金的问题。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，因被告杨爱国未能按照双方签订的房屋买卖契约合同书上约定的时间给付剩余购房款190800元，双方于2014年1月14日协商并签订了一份协议，该协议中约定了购房款190800元的履行期限及40000元的违约责任；因被告杨爱国又未能按照2014年1月14日的这份协议履行，双方于2014年1月23日经协商又签订了一份购房补充协议，双方在该协议中重新约定了购房款190800元的履行期限及自2014年1月15日起每天给付100元及另外给付2000元的违约责任。本院认为，2014年1月23日的购房补充协议是原告王学同与被告杨爱国之间最后达成的协议，是双方关于履行期限及违约责任的最终约定，故此前双方关于剩余房款190800元的履行期限及相关违约责任的约定失去效力，应以2014年1月23日的协议为准。故原告王学同要求被告杨爱国按照2014年1月14日的协议给付违约金40000元，没有事实和法律依据。关于2014年1月14日双方在协议中约定的违约金计算标准每天100元（日利率为100÷190800=0.52‰）及另外再加2000元是否合理的问题。原告王学同按约履行房屋过户义务，被告杨爱国却一再拖延给付购房款的期限，以致原告不得不采取诉讼的方式要求被告杨爱国给付剩余购房款，被告杨爱国应为其失信行为承担法律后果。本院认为，双方约定自2014年1月15日每天给付100元及在此基础上再给付2000元，系双方真实意思表示，且不超过中国人民银行同类贷款利率的四倍，故本院予以支持，并计算至判决确定的给付之日止。被告杨爱国在本院送达应诉手续后未应诉答辩，亦未提供证据，视为其放弃举证权利，本院根据原告提供的证据作为认定案件事实的依据。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条、第三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杨爱国给付原告王学同购房款190800元。二、被告杨爱国给付原告王学同2000元及按每天100元标准计算自2014年1月15日起至判决确定的给付之日止的违约金。上述两项义务，由被告杨爱国于本判决生效后十日内履行。三、驳回原告王学同的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4760元，由原告王学同负担200元，由被告杨爱国负担4560元（此款原告已预交，由被告在履行本判决时一并给付杨爱国）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，向该院预交本诉上诉费4760元（该院开户行：中行西被闸支行，开户名：南通市财政局，帐号：47×××82）。审 判 长  王元健人民陪审员  周远来人民陪审员  环爱云二〇一四年九月四日见习书记员  邹亚军