湖南省宁乡县人民法院民 事 判 决 书(2009)宁民重再初字第00807号原告（原审原告）张希胜。原告（原审原告）陶卡沙。原告（原审原告）焦铁鎚。被告（原审被告）李命强。第三人（原审第三人）宁乡县土地开发公司，住所地玉潭镇玉潭中路168号。法定代表人刘建军，系该公司经理。委托代理人邓建波，系该公司职员（特别授权）。原告张希胜、陶卡沙、焦铁鎚诉被告李命强、第三人宁乡县土地开发公司相邻关系纠纷一案，本院于2009年9月24日作出（2009）宁民初字第807号民事判决书，被告李命强不服一审判决，向长沙市中级人民法院提起上诉。2010年7月16日，长沙市中级人民法院作出（2010）长中民一终字第1498号民事判决书，驳回上诉，维持原判。本案执行过程中，本院审判委员会讨论认为，原判决存在错误，报请长沙市中级人民法院复查。2013年12月17日，长沙市中级人民法院作出（2013）长中民监字第00457号民事裁定书，裁定本案由长沙市中级人民法院另行组成合议庭再审。2014年11月19日，长沙市中级人民法院作出（2014）长中民再终字第00066号民事裁定书，以原判决认定事实不清为由，裁定撤销（2010）长中民一终字第1498号民事判决及湖南省宁乡县人民法院（2009）宁民初字第807号民事判决，将该案发回湖南省宁乡县人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开审理了本案。原告张希胜、陶卡沙、焦铁鎚，被告李命强及宁乡县土地开发公司的委托代理人邓建波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2009年3月9日，原审原告诉称，2004年12月，三原告合伙从第三人处购买位于宁乡县玉潭镇楚沩东路、西面与被告房屋相邻的原“金盆大厦”房地产，并办理了房屋权属登记和土地使用权登记。因地理位置为南高北低，故原、被告房屋的第一层南面处于楚沩东路路面以下，及路面与房屋第二层地面持平。早在原告购买“金盆大厦”以前，被告即擅自在“金盆大厦”西头门面前修建一通往其房屋第一层的地下通道，并擅自在“金盆大厦”西墙屋檐滴水范围内伴墙搭建一通往其楼上的铁楼梯，同时还在屋顶通往“金盆大厦”楼顶的间墙处开有一门洞，在“金盆大厦”一楼配电间南墙开有一窗户。为此，第三人曾多次要求被告停止并纠正上述侵权行为，并于2004年5月31日在玉潭国土所和南苑社区协调下，双方达成书面协议，约定被告须自行拆除铁楼梯和封闭楼顶门洞，并在其前门房屋拆除后将地下通道交予第三人。同时今后不得再有在“金盆大厦”房屋临界处乱搭乱建、破墙开门等侵权行为。但被告不仅不履行协议义务，反而变本加厉，将铁楼梯改建成水泥楼梯，将木窗改成铝合金窗户。被告的上述行为，侵犯了作为“金盆大厦”买受人的原告的合法权益，并造成了原告经济损失。由于被告的地下通道开在原告西边第一间门面的正前位置，不仅是原告的该门面无法出租获取收入，并且使之与相邻的第二空门面的月租金减少100元。仅从2008年1月计算至2009年2月，原告即遭受损失8400元。原告有权要求被告停止对原告物权的侵害，为此提起诉讼，请求判令：1、被告将设在原告房屋西头第一号门面前的地下通道予以封闭并填充至与地面持平；2、被告将建在原告房屋西墙屋檐滴水内的楼梯予以拆除；3、被告将其屋顶通往原告楼顶上的门洞予以封闭；4、被告将开在原告配电间南墙上的窗户予以封闭；5、被告赔偿原告经济损失8400元（已计算至2009年2月，后段至地下通道交予原告封闭时止要求继续计算）；6、本案诉讼费用由被告负担。原审被告辩称，被告的房屋与宁乡县土地开发公司有历史遗留问题，“金盆大厦”建设时，强行拆除了被告一间房屋，至今未得到处理，被告与第三人达成协议是为了办理土地手续，是有条件的，因此，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。原审第三人述称，在原告购买“金盆大厦”前，被告擅自在“金盆大厦”西墙屋檐滴水内搭建一通往楼上的楼梯，西头第一空门面前修建通往地下层的地下通道，在“金盆大厦”配电间破墙开窗，并在一楼西头门面前乱建临时建筑，为此，宁乡县土地开发公司曾多次要求被告停止并纠正上述侵权行为，并于2004年5月31日在有关部门的协调下，双方达成了书面协议，约定被告自行拆除铁楼梯和封闭楼顶门洞，并在其前面房屋拆除后将地下通道交还本公司，同时今后不得在“金盆大厦”房屋临界处乱搭乱建，破墙开门等侵权行为，被告履行了协议的第二条、第四条两项内容后，其他条款未履行。2004年12月，宁乡县土地开发公司将“金盆大厦”卖给原告后，并将协议也一并交给了原告，请求人民法院依法判决，确保原告的合法权益。原审查明，2004年12月，原告张希胜、陶卡沙、焦铁鎚合伙购得第三人宁乡县土地开发公司位于宁乡县玉潭镇楚沩东路的“金盆大厦”，该房屋西面与被告李命强房屋相邻，其地理位置北高南低，原、被告的房屋第一层在楚沩东路路面以下，第二层与楚沩东路持平，“金盆大厦”与被告的房屋均建于1995年。三原告购买“金盆大厦”时，被告在现房屋的前面还有一幢房屋，该房建于1989年，被告前屋东边的一部分与“金盆大厦”西边的一空门面前后毗邻，被告为了后屋出进的方便，在前屋与“金盆大厦”相毗邻的地方修建了一条通往后屋第一层的地下通道，同时，被告在“金盆大厦”西墙滴水下搭建了通往楼上的楼梯，在房屋破墙开了一张通往“金盆大厦”屋顶的门，为了采光，被告在一楼的后墙破墙开通了一扇通向“金盆大厦”一楼配电间的窗户。2004年5月31日，在宁乡县玉潭镇国土所、玉潭镇南苑社区委员会主持下，第三人与被告就被告的土地使用权按原划地面积86.4平方米有效，超过部分按“金盆大厦”红线范围外同意用地的，按超出部分补交金额，其它问题共同协商如下：一、地下室小煤屋自行封闭，地下通道暂不拆除，今后李命强前面房屋重建，李命强无条件按“金盆大厦”红线范围归还地下通道；二、李命强在一楼门前临时建筑必须拆除；三、李命强在开发公司楼房滴水下搭的铁楼梯自行拆除；四、李命强须配合大厦雨阳棚护栏的建置；五、李命强开往大厦楼顶的门必须封闭；六、李命强必须在6月8日之前，拆除侵占金盆大厦楼房临界的所有建筑物后，经开发公司法人代表同意，方可办理李命强房屋的有关权属证件，同时，由开发公司免除李命强原欠开发公司的964.8元欠款。2007年，被告的前屋被拆除，因双方均未履行协议而引起本纠纷。因被告的地下通道，致使三原告毗邻被告的第一空门面未租赁出去，其租金损失从被告的前栋房屋拆除的时间2007年12月算至2009年2月，按每月500元的标准计算，共6500元。本院重审过程中，原告（原审原告）诉称内容与原审诉称一致。被告（原审被告）李命强辩称：1、答辩人与三原告没有什么纠纷，主要是与开发商之间关于办国土证的事情有点纠纷没有处理；2、目前的通道答辩人也愿意封闭，但是因为地下通道答辩人也有个厨房，答辩人想把现在的厨房跟三原告的杂屋交换一下；3、以前的土地补偿还有一些没有进行补偿的，也希望国土公司补偿给答辩人，这个补偿是另外一处地址的补偿，不是本案所涉及的房屋补偿。第三人（原审第三人）宁乡县土地开发公司述称：没有办证的原因是1、当时批的时候是86平方，但是现在面积是超过了；2、当时我们有协议，协议上面有我公司原来的经理，及组上的干部等人签了字，但是后来因为发证的事情没有处理好这个事情；3、当时因为搞文明建设，房屋被拆掉了，不是我们开发公司要去拆的。在庭审调查过程中，原、被告围绕自己的主张进行了举证、质证，本院也依职权进行了调查取证并由原、被告进行质证，现分列如下：（一）三原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1、房屋所有权证书和土地使用证书各一份，拟证明原告于2004年12月从宁乡县开发公司购买原“金盆大厦”房地产，成为该物业的合法业主。证据2、《协议》，拟证明被告与第三人在玉潭国土所和南苑社区居委会的调解下，于2004年5月31日达成协议，被告应在其前面房屋拆除后无条件将地下通道交予第三人，应拆除在开发公司楼房滴水下搭建的铁楼梯、应封闭通往金盆大厦楼顶的门等。即被告的协议义务。证据3、图片六张，拟证明被告未履行协议义务，侵犯了原告的物权。并直接导致原告西边第一闸门面无法出租；证据4、《房屋租赁合同》，拟证明原告通往门面出租，可收取每闸门月租500元，由于被告地下通道的存在，致使原告一闸门面无法出租，相邻一闸门面月租减少100元；证据5、（2008）宁民初字第1947号民事调解书，拟证明被告在与原告配电间共墙开窗的事实等。对三原告提交的证据，被告李命强质证如下：对证据1、2三性均无异议，对证据3、4、5有异议，证据3中是历史形成的，并不是我的原因造成的。窗户是在三原告买房之前就有了，并不是三原告买房以后才开的窗户。对三原告提交的证据，第三人宁乡县土地开发公司质证如下：对证据均无异议。（二）被告李命强为支持其答辩意见，向本院提交了如下证据：证据1、房屋所有权证，拟证明被告房屋是89年办的证，是继承得的，是祖业；证据2、刘文平的书证，原告所有的房屋，是动工新建时，强拆了被告的一间房屋，补偿没有到位；证据3、土地使用权证，拟证明被告原房屋与“金盆大厦”的房屋状况，被告房屋有前后两栋，过道就在这两栋之间，后来前栋房屋已被拆除；证据4、收据和南郊村委证明，拟证明通道是被告于1996年向南郊村买的，交了土地地皮费；证据5、土地开发公司开具的收据；证据6、报告；证据7、江奇明的证明材料；三份证据拟证明被告是为了办理产权手续，才签的协议，这就是2004年5月签协议的条件。证据8、协议，报告与第三人当时的房屋状况，被告的出进是在原告的院内出进，后才改了通道，证据9照片，拟证明通道是由历史造成的；证据10、证明，拟证明被告2004年与国土部门签的协议时有在场人，证据签订协议的事因是被告前栋房产丢失，要求国土部门补办丢失的房产证而签的。对被告李命强提交的证据，三原告质证如下：对证据1、3、4、5、7、9的证明目的有异议，对证据2、6、8与本案无关，对证据10与合同没有关系，且当时那个在场人是否真的在场我们并不知情，我们不认可这份证据。对被告李命强提交的证据，第三人宁乡县土地开发公司质证如下：对证据1、3、4、5、7、9的证明目的有异议，对证据2、6、8与本案无关，对证据10与土地使用要办房产证的土地无关。第三人宁乡县土地开发公司未向本院提交证据。（三）本院依职权对如今的现场进行了勘察，并拍摄了照片做为证据。对本院依职权所调取的证据，三原告、被告、第三人质证如下：没有异议，是实际情况。本院对原、被告提交的证据及法庭依法调取的证据综合认证如下：对原告提交的证据1、2、5，其内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信；对证据3，因照片系6年之前拍摄，现应以本院最新拍摄的照片为准，故不予采纳；对证据4，缺乏经合同签订方认证的真实性要件，本院不予采纳。对被告提交的证据1、2、3、5、7、8，其内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信；对证据4、6，本院不予采纳。对证据9，因照片系6年之前拍摄，现应以本院最新拍摄的照片为准，故不予采纳。对本院经勘察所拍摄的照片证据，其内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。根据采信的证据，结合原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2004年12月，原告张希胜、陶卡沙、焦铁鎚合伙购得属第三人宁乡县土地开发公司所有的位于宁乡县玉潭镇楚沩东路名为“金盆大厦”的房屋，该房屋西面与被告李命强所有的房屋相邻，两处房屋地理位置均属前高后低。原、被告的房屋第一层在楚沩东路路面以下，需要从房屋后门出入。第二层与楚沩东路持平，可从临路（楚沩东路）房屋前门出入。因历史拆迁未彻底完成的原因，被告李命强房屋二层临路门口一侧存在一条通往房屋一层的地下通道，该通道入口刚好位于原告房屋二层临路房屋的大门前方，直接影响了原告的出入。同时，被告李命强在其房屋邻“金盆大厦”西墙屋檐滴水下搭建了通往楼上的楼梯，并在楼梯口安装了铁门，占用了原、被告双方共享的屋檐滴水空间。另查明，被告李命强所有的房屋也是向第三人宁乡县土地开发公司所购买。第三人宁乡县土地开发公司至今未为被告李命强办理其购买的房屋的有关权属证书，原因是因为李命强未全部履行双方于2004年5月31日的签订的《协议》。《协议》系经宁乡县玉潭镇国土所、宁乡县南苑社区居委会调解，由被告与第三人共同签署，内容为“李命强与开发公司金盆大厦房产临界认定及有关问题，今由李命强约定玉潭镇国土所、南苑社区居委会、开发公司人员及李命强携亲戚共同实地察看，鉴别原有关协议资料等，权属认定按原有关资料认定原划地面积86.4平方米有效，超过部门按金盆大厦红线范围外同意用地的，按超出部分补交金额。其他问题共同协商如下：一、地下室小煤屋自行封闭，地下通道暂不拆除，今后李命强前面房屋拆除后，李无条件将地下通道交予开发公司，如开发公司房屋重建，李命强无条件按金盆大厦红线范围归还地下通道。二、李命强一楼门面前临时建筑必须拆除。三、李命强在开发公司楼房滴水下搭的铁楼梯自行拆除。四、李命强须配合大厦雨阳棚防护栏的建置。五、李命强开往大厦楼顶的门必须封闭。六、李命强必须在6月8日之前，拆除侵占金盆大厦楼房临界的所有建筑物后，经开发公司法人代表同意，方可办理李命强同志房屋的有关权属证件，同时，由开发公司免除李命强原欠开发公司的964.8元的欠款。七、经所有参与单位共同鉴证，今后李命强不得再侵占开发公司楼房，不得在金盆大厦房屋临界处乱搭乱建、破墙开门等。以上协议共同遵守，签字生效。”《协议》由李命强及宁乡县土地开发公司的法人代表签名，调解方签名见证。《协议》签订后至今，被告李命强按照约定履行了其中的二、四、五、六、七条，第一条中李命强前面房屋业已拆除，但尚未归还地下通道。第三条铁楼梯尚未拆除。而宁乡县土地开发公司也因此一直未为李命强办理有关权属证件。本院认为，本案双方争议的焦点是：一、三原告的相邻权是否受到侵害；二、如受到侵害，应如何排除妨碍。关于焦点一，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。相邻各方在行使自身合法权益时，都应当尊重他方的权益，相互之间给予一定的方便或接受一定的限制。本案三原告门前的临时地下通道已阻碍了三原告通过前门正常的出行，而被告李命强在邻“金盆大厦”西墙屋檐滴水下搭建的通往楼上的楼梯已影响到了三原告房屋的正常滴水，对此原、被告双方对本院的勘察结果均无异议，故而三原告的相邻权已经受到侵害，理应排除妨碍。关于焦点二，受到侵害的相邻权，应当由侵权行为人排除妨碍。“金盆大厦”西墙屋檐滴水下搭建的通往楼上的楼梯系由被告李命强私自搭建，故应当由其进行拆除，恢复原状，保障原、被告之间的正确房屋滴水。而关于地下通道的封闭问题，根据《协议》的内容可知，地下通道作为临时的公共出入通道，系宁乡县土地开发公司为方便通行而有条件的暂时保留，当条件成就之时，将予以收回。而该条件，即“李命强前面房屋拆除后”业已成就，故被告李命强应当将地下通道交还宁乡县土地开发公司，而宁乡县土地开发公司则应当在收回地下通道后立即将该通道予以封闭，排除对三原告通行权的妨碍。故本院对三原告的诉讼请求中现在仍被妨害的相邻权的排除请求予以支持。关于三原告所主张赔偿经济损失的诉讼请求，因现有证据不足以证明，故本院不予支持。关于被告提出其房屋与宁乡县土地开发公司有历史遗留问题，此即一直不处理地下通道及搭建的楼梯的原因的抗辩理由，因该纠纷系被告与第三人之间的其他纠纷，与本案所涉及的相邻权并无关联，应另行处理，故不能成为被告及第三人拒绝排除对原告方相邻权妨碍的理由，故对此抗辩本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条之规定，判决如下：一、被告李命强将建在原告张希胜、陶卡沙、焦铁鎚所有的“金盆大厦”西墙屋檐滴水内的楼梯予以拆除；二、被告李命强将其占有使用的位于原告张希胜、陶卡沙、焦铁鎚所有的“金盆大厦”西边临马路的地下通道交还第三人宁乡县土地开发公司；上述一、二项行为义务限被告李命强于本判决生效之日起五日内履行完毕。三、第三人宁乡县土地开发公司在上述第二项中的地下通道交还（含通过强制执行交还）之日即日开始施工将其封闭填充，并自施工开始起不超过30日内完成（须达到与地面持平并能安全通行的条件）；四、驳回原告张希胜、陶卡沙、焦铁鎚的其他诉讼请求。本案案件受理费100元，由被告李命强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 胡 鸿代理审判员 许 萌人民陪审员 喻清英二〇一六年四月二十六日书 记 员 王帅朝附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第八十三条不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。