西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0112民初12111号 原告：西安天园实业有限公司；住所地：西安市；统一社会信用代码：91610132729946343U；法定代表人：韩彦超，该公司执行董事兼总经理；委托诉讼代理人：王丽文，陕西信邦律师事务所律师；委托诉讼代理人：赵研，陕西信邦律师事务所律师。被告：西安康博健身运动有限公司；住所地：西安市；统一社会信用代码：91610132051576077C；法定代表人：金文杰，该公司总经理；委托诉讼代理人：张烨旸，陕西启坤律师事务所律师。被告：姚垒，男，1983年9月26日生，满族，住河北省石家庄市裕华区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：王会庆，陕西泽界律师事务所律师。原告西安天园实业有限公司（以下简称天园公司）诉被告西安康博健身运动有限公司（以下简称康博公司）、姚垒房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王丽文、赵研，被告康博公司法定代表人金文杰、被告姚垒委托代理人王会庆均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告天园公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告于2012年8月4日签订的《房屋租赁合同》及补充协议，被告立即向原告返还房屋；2、判令被告向原告支付拖欠的房屋租金6778855元及违约金521972元（暂计至2019年6月18日，支付至实际付款之日），二者暂计7300827元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2012年8月4日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告租赁原告所有的位于西安市XX城XX路XX路XX楼XX号房屋，建筑面积暂计2350㎡（以实际面积为准），租赁期限为9年，租金支付方式为前三年租赁期内每3个月为一个交租周期，第四年起租赁期限内每6个月为一个交租周期，于上一计租周期届满前二十个工作日一次性交清，以此类推。2013年2月，原被告双方签订补充协议，将装修免租期由原来的2012年9月9日起至2012年12月8日止调整为自2013年1月22日起至2013年4月21日止，并确定租赁面积为2142.71㎡。签订合同后，原告履行了出租方义务，被告未按照约定支付租金，截止2019年5月21日，被告欠付租金共计6778855元。经多次催要无果，根据合同约定，被告应按照合同约定返还房屋、支付租金，并按照合同约定每日千分之一支付逾期付款违约金，为维护原告合法权益，诉至法院。被告康博公司辩称，对于原告的第一项诉请，同意解除2012年8月4日签订的《房屋租赁合同》，同意立即向原告返还房屋；对于原告的第二项诉请不予认可，其拖欠原告租金属实，但原告主张租金金额与其认为应该是2017年10月之前拖欠房屋租金累计200万元，2017年10月之后到2019年4月份，应该按照每月8万元计算累计144万元，合计欠原告房租344万元。涉案合同签订主体为原告与被告姚垒，原告要求被告康博公司承担责任，无法律依据；2012年8月4日，原告与被告姚垒签订《房屋租赁合同》，根据合同相对性，被告姚垒应当承担给付租金的责任与义务。涉案房屋实际是由康博公司凤华分公司经营使用，2019年1月29日，康博公司经股东协商一致，该分公司所有资产及所涉及债务均由姚垒负责，本案应由姚垒承担合同责任。原告与被告姚垒协商一致并实际按协议内容收取租金并无异议，之后原告要求按照合同约定数额支付租金于法无据。原告与被告口头协商每月租金8万元并实际按照协商内容进行收取并未提出异议，应确定为合同双方以实际履行合同的行为变更了合同约定的租金数额，因此应按照每月8万元的金额计算欠付租金及违约金。被告姚垒辩称，本案原告主体不适格，其非涉案房屋主体的合法权利人；2、被告主体不适格，姚垒曾系康博公司的发起人，租赁合同及补充协议均是代表公司的职务行为，涉案房屋的实际承租人系康博公司，姚垒仅是名义承租方；3、本案部分诉请已经超过诉讼时效；4、本案所涉租赁合同及补充协议未生效，不存在合同解除，涉案房屋在合同签订时无消防手续，不具备出租条件，本案所涉纠纷应是原告与康博公司之间存在的事实上的租赁关系，康博公司有权向原告提起反诉，要求赔偿损失；5、本案所涉租金原告与康博公司并未结算且违约金约定明显过高，请求法院予以调整；6、原告与康博公司的事实租赁法律关系原告方存在明显过错，包括但不限于签订合同时的欺诈，房屋租赁费用过分高于市场价。经审理查明，2012年8月4日，原告作为出租房（甲方）与被告承租方（乙方）姚垒签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，甲方将位于XX城XX路与文景路十字西南角的海璟蓝寓小区群楼20301租赁给乙方，面积约2350平方米（具体计租面积以房产局最终出具的实测报告为准）；乙方保证该租赁房屋仅作为经营健身用途；租赁期限9年，自2012年9月9日起至2021年9月8日止，其中，2012年9月9日起至2012年12月8日止为装修免租期……租赁期内租赁房屋的租赁费用标准为每月每平方米￥58元（大写）伍拾捌元人民币，此租赁费用不含税……租赁费用递增：租赁期内自第叁年起租赁费用每贰年在上一年度基础上递增5%，以此类推……前叁年租赁期内每3个月为一个交租周期，第四年起租赁期内每6个月为一个交租周期……，关于违约责任双方约定，第一条：租赁期内，任何一方无故自行终止合同，构成违约。违约方应赔偿因此给对方造成的直接经济损失；第二条：甲方若迟延交付租赁房屋，逾期每日按月租赁费用的千分之一支付违约金；第三条：乙方逾期交付租赁费用的，除应及时如数补交外，逾期每日按照应付本合同约定的一个交租周期的租赁费用额的千分之一支付滞纳金……后原告天园公司与姚垒签订《补充协议》一份，该合同对免租期进行了调整，调整为2013年1月22日起至2013年4月21日为装修免租期,将涉案房屋租赁面积调整为2142.71平米。该补充协议上加盖有甲方天园公司公章、乙方康博公司的公章，法定代表人/授权人处签有姚垒的签字。另查， 2018年8月4日，原告与姚垒签订租赁合同时，被告姚垒为公司的发起人，康博公司尚未成立。后双方签订补充协议时，康博公司成立，康博公司在补充协议上加盖了公司的公章。涉案房屋康博公司用于经营健身，租赁房屋后，被告康博公司共向原告交纳房屋租金共计2646326.16元，现涉案房屋仍由被告康博公司实际占有控制。本案审理中，被告姚垒于2019年8月4日提出管辖权异议，于2019年8月27日撤回管辖权异议申请。现原告主张被告按照租赁合同的约定承担租金，被告康博公司主张其2017年之前所欠原告租金已于原告口头协商为200万元，2017年之后的租金双方口头约定每月8万元向原告交纳，原告对此不予认可。庭审调解中，双方分歧较大致调解未果。上述事实有原被告当庭陈述、庭审笔录及本院认定的证据等在卷佐证。本院认为，法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原告天园公司主张解除与被告签订的租赁合同及补充协议，并立即向其返还房屋，被告对于原告解除合同及返还房屋的请求予以认可，应视为双方就解除合同协商一致，故原告请求解除《房屋租赁合同》及补充协议的请求，依法予以支持。对于原告请求的租金6778855元，虽被告辩称其与原告协商2017年之前的房屋租金200万元，2017年之后的租金是每月8万元计算，其欠原告房屋租金共计344万元，仅有其辩解，其未提供相应证据予以证实，故对其辩解不予采信，根据双方之间的《房屋租赁合同》及补充协议，对原告的该项主张依法予以支持。对于原告主张的违约金521972元的请求，被告主张违约金过高，请求依法予以调整，本院酌定违约金按照中国人民银行同期贷款利率计算。关于被告姚垒主张本案的部分诉讼债务已超过诉讼时效的问题，因对于欠付的租金康博公司于2012年—2019年不断向原告支付租金，故本案并未超诉讼时效。对于原告主张被告姚垒承担责任的请求，原告天园公司与被告康博公司签订了补充协议，该补充协议对涉案房屋的租赁面积及相应免租期限均作了调整，该协议是对天园公司与姚垒签订的房屋租赁合同的变更，且原告主张房屋租金的依据为补充协议，故本案中房屋租赁合同的双方当事人为天园公司与被告康博公司，根据合同的相对性原则，原告主张被告姚垒承担责任的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告西安天园实业有限公司与被告于2012年8月4日签订的《房屋租赁合同》及补充协议；二、被告西安康博健身运动公司于本判决生效后十日内将涉案房屋即位于西安市XX城XX路与文景路十字西南角海璟蓝寓小区裙楼20301号房屋返还给原告西安天园实业有限公司；三、被告西安康博健身运动公司于本判决生效后十日内向原告西安天园实业有限公司支付房屋租金6778855元及违约金，违约金以6778855元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年5月21日起至本判决指定的履行期限届满之日；四、驳回原告西安天园实业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费62905元，由原告自行承担3653元，被告西安康博健身运动公司承担59252元，该款于上述款项履行时一并给付与原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                                         审  判  长    孙  会                                   审  判  员    白  锋                                   审  判  员    康  璐    二〇一九年十一月十三日                              书  记  员    关佳蓉 1