天津市宁河区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0117民初2992号原告：梁红彬，男，1979年3月2日出生，汉族，住河北省廊坊市大厂回族自治县。被告：天津宁河海航置业投资开发有限公司，住所地天津市宁河现代产业区海航东路。法定代表人：谭军，总经理。委托诉讼代理人：潘峰，北京东卫（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：雍婧，北京东卫（天津）律师事务所律师。原告梁红彬与被告天津宁河海航置业投资开发有限公司（以下简称海航置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁红彬、被告海航置业委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁红彬向本院提出诉讼请求：1.要求海航置业赔付延期一年交付房屋的违约金120000元;2.要求海航置业退还2016年10月5日的咨询服务费50000元；3.要求海航置业承担诉讼费用。诉讼过程中，梁红彬明确第1项诉讼请求的120000元包含逾期交房的利息损失77045元和违约金51363元，撤回第2项诉讼请求。事实与理由：2016年10月18日，梁红彬从海航置业处购置坐落在天津市宁河区航瑞雅庭17-1-701房屋，双方签订了《天津市商品房买卖合同》，价款为1202901元，交付房屋日期为2018年5月31日前。被告因故违约，直到2019年6月30日才将房屋交付给原告，但房屋质量存在严重问题，屋面楼板及墙面漏雨漏水、室外空调外挂机护栏脱落、墙面抹灰脱落等，门窗、电梯均不符合合同约定。梁红彬为维护合法权益特诉至法院。海航置业辩称，梁红彬要求的120000元违约金过高，应依据合同条款计算；梁红彬所购买的房屋竣工、备案、验收均已完成，已经达到交付标准，不存在质量问题。本案涉案工程由于受天津停工令的影响，海航置业为了社会公共利益，造成无法施工，依据《天津市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题的审判委员会纪要》，属于不可抗力，交房期限应当予以顺延。依据双方签订的《房屋买卖合同》补充协议第1条约定，停工对工程施工进度的影响不可归责于海航置业，由此造成的延期交房，海航置业可免除相应的违约责任。同时因不可抗力导致停工，交房期限应当自动顺延，自动顺延后，海航置业不应当承担利息及其违约责任。梁红彬围绕诉讼请求依法提交如下证据：证据一、《天津市商品房买卖合同》（附补充协议），证明合同第五条对违约金、补充协议第3.2条对利息均有约定；证据二、政府文件一组，证明政府文件不影响海航置业交房，不存在导致滞后交房的不可抗力。海航置业提交如下证据：证据一、《天津市商品房买卖合同》一份，用以证实：1、合同总价款为1202901元；2、合同约定的交房日期为2018年5月31日；3、合同签订日期为2016年10月18日；4、合同约定梁红彬的住址；5、补充协议第1条约定，合同中的不可抗力是指：1.2执行国家或天津市有关法律法规政策、政府规章等强制性文件的行为;1.3政府相关职能部门职务履行延迟原因;1.4其他影响合同义务履行的甲、乙双方不能预计、不能克服、不能避免的情形；6、补充协议第5.2条款乙方未按甲方《入住通知书》规定时间交接房屋，即视为乙方已经认可所购房产符合双方约定的交付标准并同意交接房屋；7、补充协议第8.2条约定乙方在甲方通知的交付期限内仍未接受商品房，则视为已将商品房交付乙方，同时应当承担此后的所有费用；证据二、《入住通知书》、入住通知书底联、《航瑞雅庭入住须知》、快递单、快递查询单，用以证实：1、海航置业通知梁红彬于2019年6月30日收房；2、邮寄地址为合同约定地址、梁红彬已签收该快递；证据三、《建设工程施工许可证》，用以证实该工程开工时间为2015年9月10日；证据四、逾期交房飞信提醒、飞信软件视频，用以证实：1、2018年6月8日海航置业通过飞信形式向全体业主通知，因受环保政策影响，涉案房屋延期交房；2、2018年12月17日海航置业通过飞信形式向全体业主通知，因受环保政策影响，涉案房屋延期交房；证据五、《海航城二期（航瑞雅庭）延期入住致业主公开信》、张贴照片、业主相片，用以证实2018年12月24日，海航置业以公开信的形式向全体业主通知，因环保政策原因不能按期交房；证据六、《天津市宁河区公安消防支队建设工程消防验收意见书》，用以证实2017年12月27日消防工程验收合格；证据七、《天津市建设工程规划验收合格证》，用以证实2017年12月27日涉案工程符合规划要求；证据八、《天津市建设工程竣工验收备案表》，用以证实2017年12月28日该工程竣工验收备案；证据九、《新建住宅商品房供气配套证明》，用以证实2018年10月29日供气配套工程专项审查合格，具备正式使用功能；证据十、《新建住宅商品房电力验收合格证明》，用以证实2019年5月16日电力配套工程专项审查合格，具备正式使用功能；证据十一、《新建住宅商品房给水配套证明》，用以证实2019年6月3日给水配套工程专项审查合格，具备正式使用功能；证据十二、《新建住宅商品房排水配套证明》，用以证实2019年6月3日排水配套工程专项审查合格，具备正式使用功能；证据十三、《不动产首次登记证明》、《关于天津海航城二期不动产权证办理事宜的说明》，用以证实：1、案涉房屋于2019年1月14日完成初始登记；2、2019年7月1日开始海航置业以电话通知的形式通知业主办理产权证；证据十四、《关于做好扬尘专项防治工作的紧急通知》，用以证实2015年12月7日至12月31日共计25天，土石方停工导致项目停工（项目施工阶段正好处于土石方工程施工阶段）;证据十五、《我市启动重污染天气应急响应黄色预警》、《我市终止重污染天气应急响应》，用以证实2016年1月1日零时至1月4日18时4天（雾霾天气导致使土石方作业停工，导致项目停工）;证据十六、美丽天津一号工程【2016】27号《关于严格今冬施工工地扬尘污染管控的通知》，用以证实2016年11月15日至2016年12月31日共计46天全市所有在建施工项目一律停工；证据十七、《2017年上半年我市发布重污染天气黄色预警启动三级应急响应措施》三份，用以证实2017年1月15日20时至2017年1月18日17时，2017年2月3日12时至2017年2月5日8时，2017年2月13日11时至2017年2月16日18时，因重污染天气在建工程停工，共计9天；证据十八、美丽天津一号工程【2017】9号《关于进一步加强空气质量保障工作的通知》、津建质安总【2017】73号《关于进一步加强全市建筑施工扬尘治理保障工作的通知》，用以证实2017年8月25日至9月10日共计17天室外土石方停工（天津全运会期间）；证据十九、津建质安总【2017】75号《关于进一步加强我市建筑施工安全生产管理工作的通知》、《天津市2017-2018秋冬大气污染综合治理攻坚行动方案》【津党厅（2017）82号】、津建工程【2017】362号《市建委关于印发的通知》、津建工程［2018］81号《天津市城乡建设委员会关于做好2018年春季建设工程全面复工的通知》，用以证实2017年10月1日至2018年3月15日共计165天全面停工；证据二十、津政办发【2018】44号《天津市2018-2019年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》的通知，用以证实2018年11月15日至2019年3月15日共计4个月各类施工工地严格落实工地周边围挡、物料堆放覆盖、土方开挖湿法作业、路面硬化、出入车辆清洗、渣土车辆密闭运输“六个百分百”污染防控措施，控尘措施不到位的，立即停工整改，整改到位后方可复工；证据二十一、《2018年下半年至2019年上半年我市发布重污染天气黄色预警启动三级应急响应措施》九份，用以证实2018年11月13日12时至2018年11月15日14时，2018年11月23日14时至2018年11月27日14时，2018年11月30日12时至2018年12月3日16时，2019年1月11日0时至2019年1月15日0时，2019年2月21日12时至2019年2月25日14时，2019年2月28日12时至2019年3月5日18时，因重度污染天气在建工程停工，以上共计22天；证据二十二、《宁河区相关停工令文件》，用以证实宁河区就停工令发布相应文件，与天津市规定基本一致；证据二十三、《监理合同》、《情况说明》、《航瑞雅庭监理月报》，用以证实在停工令期间，涉案工程已经停工及其工程进度；证据二十四、《天津市宁河区承诺制标准化智能化便利审批制度改革细则》，用以证实天津市宁河区的《新建住宅商品房准许交付使用证》行政审批于2018年11月20日取消，宁河区不再发放《新建住宅商品房准许交付使用证》；证据二十五、天津市滨海新区人民法院民事判决书、天津市第二中级人民法院民事判决书，用以证实生效判例判决停工期间属于不可抗力，应当予以免责并顺延交房。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据结合质证意见，本院认证如下：梁红彬提交证据一本院采纳，证据二结合海航置业提交的政府文件予以综合认定；海航置业提交的证据一、证据二、证据三、证据五、证据六、证据七、证据八、证据九、证据十、证据十一、证据十二、证据十三、证据十六、证据十八、证据十九、证据二十四，本院均予采纳；证据四不能确定梁红彬是否收到、证据十四、证据十五文件的时间在本案买卖合同签订之前，该三组证据与本案不存在关联性，本院不予采纳；海航置业的其他证据，本院综合认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月18日，海航置业作为甲方，梁红彬作为乙方，双方签订《天津市商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：乙方自甲方处购买坐落于宁河区航瑞雅庭17号楼-1-701房产，价款1202901元，商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用，交付日期为2018年5月31日前，除遇不可抗力外，甲方如未按合同约定日期交房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，有权按照补充协议第3.2条约定追究甲方的违约责任。补充协议第3.2条约定：如逾期超过90日，乙方有权解除合同，经双方协商继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方应每日按乙方已交房价款的万分之一向乙方支付违约金，支付上线不超过总房款的2%。《补充协议》第1条约定，合同中所称不可抗力是指：1．自然灾害，2．执行国家或天津市有关法律、法规、政策、政府规章等强制性文件的行为，3．政府相关职能部门职务履行迟延原因，4．其他影响合同义务履行的甲、乙双方不能预见、不能克服、不能避免的情形。《补充协议》第5.2约定，乙方未按甲方《商品房交付通知书（入住通知书）》规定时间如期交接房屋，即视为乙方已经认可所购房产符合双方约定的交付标准并同意交接房屋。《补充协议》第8.2约定，如甲方已如期发出或乙方已经领取《商品房交付通知书（入住通知书）》，而乙方在甲方通知的交付期限内仍未接受商品房，则视为甲方已将本合同项下的商品房交付乙方，甲方在《商品房交付通知书（入住通知书）》通知交付的最后一日的次日即为交付日，自视为交付之日起，该商品房的风险责任转由乙方承担，此后有关商品房的所有费用（包括但不限于水费、电费、暖气费、卫生费、物业管理费、有线电视租赁费等）全部由乙方负担。合同签订后，梁红彬依约向海航置业支付了购房款1202901元，而海航置业未能在合同约定的期限内交付房屋。海航置业于2018年12月24日以公开信形式在涉案房屋处通知业主延期交房。海航置业向梁红彬发出了入住通知书，通知梁红彬于2019年6月30日收房。涉案房屋项目于2015年9月10日开工，2017年12月27日完成建设工程消防验收，并于当日取得《建设工程规划验收合格证》，2017年12月28日，通过竣工验收备案，2018年10月29日，取得《新建住宅商品房供气配套证明》，2019年5月16日取得新建住宅商品房电力验收合格证明，2019年6月3日取得《新建住宅商品房供水配套证明》、《新建住宅商品房排水配套证明》。2019年1月14日完成了不动产首次登记证明。《天津市宁河区承诺制标准化智能化便利化审批支付改革细则》规定自2018年11月20日起，宁河区不再发放《新建住宅商品房准许交付使用证》。2016年11月12日，美丽天津一号工程指挥部发出美丽天津一号工程（2016）27号文件《关于严格今冬施工工地扬尘污染管控的通知》，载明，2016年11月15日至12月31日，原则上全市所有在建施工项目一律停止施工。2017年8月25日，美丽天津一号工程指挥部发出美丽天津一号工程（2017）9号文件《关于进一步加强空气质量保障工作的通知》及2017年8月29日天津市建设工程质量安全监督管理总队发出津建质安总（2017）73号文件《关于进一步加强全市建筑施工扬尘治理保障工作的通知》，载明：2017年8月25日至9月10日，停止所有施工工地的土石方作业（包括：停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业），全市所有建筑工地停止土石方作业，停止混凝土搅拌作业，全面停止使用道路移动机械。2017年9月4日天津市建设工程质量安全监督管理总队发出津建质安总（2017）75号文件《关于进一步加强我市建筑施工安全生产管理工作的通知》，载明：从2017年10月至2018年3月份，全市建成区内建设工程将停止土石方作业、水泥搅拌及浇筑施工；2017年9月21日，天津市城乡建设委员会发出津建工程（2017）362号文件《天津市城乡建设委员会关于印发的通知》，载明，2017年10月至2018年3月，全市建成区内停止各类建设工程土石方作业、水泥搅拌及浇筑等作业，停止道路工程土石方作业；2018年3月5日，天津市城乡建设委员会发出津建工程（2018）81号文件《市建委关于做好2018年春季建设工程全面复工的通知》，载明：2018年3月16日开始，全市在施建设项目要全面复工。本院认为，梁红彬与海航置业签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自合同义务。梁红彬作为房屋的买受方依约履行了支付购房款的义务，海航置业作为房屋的出卖方未按合同约定如期向梁红彬履行交付商品房的义务。本案争议焦点为：一、海航置业迟延交付房屋的行为是否存在免责事由，是否承担逾期交房的违约责任；二、海航置业应该向梁红彬支付的违约金数额。一、梁红彬与海航置业签订的《天津市商品房买卖合同》第三条约定，执行法律、法规和政府规章等强制性文件商品房逾期交付的，属不可抗力，可据实予以延期。在本案诉争房屋所在的项目施工过程中，美丽天津一号工程指挥部2016年11月12日发出的美丽天津一号工程（2016）27号《关于严格今冬施工工地扬尘污染管控的通知》、美丽天津一号工程（2017）9号文件《关于进一步加强空气质量保障工作的通知》及2017年8月29日天津市建设工程质量安全监督管理总队发出津建质安总（2017）73号文件《关于进一步加强全市建筑施工扬尘治理保障工作的通知》、2017年9月4日天津市建设工程质量安全监督管理总队发出津建质安总（2017）75号《关于进一步加强我市建筑施工安全生产管理工作的通知》等强制性文件，均要求在规定时间内，停止在建施工工地的一切土石方等施工，而案涉房屋所在的主体和配套工程均涉及到土石方等作业，海航置业为落实政府部门的限期停工要求，按上述文件要求分别于2016年11月15日至12月31日停工46天、2017年8月25日至9月10日停工17天，2017年10月1日至2018年3月15日停工165天，合计停工228天。上述时间段内的停工是海航置业事先不能预判和掌控的，应认定为不可抗力，海航置业受此影响而停工天数共计228天，属于海航置业免责的合理时间，此时间段停工引发的逾期交房应予免责。合同约定的交房时间为2018年5月31日，海航置业实际交房时间为2019年6月30日，海航置业逾期交房395天，扣除免责的228天，海航置业167天不能免责，对该167天承担违约责任。二、关于梁红彬的损失问题。梁红彬主张的逾期交房利息损失77045元、违约金51363元数额均过高，本院予以调整，海航置业自2018年6月1日至2019年6月30日期间不可免责天数为167天，梁红彬已交房款1202901元的利息应按照银行同期贷款利率4.35%计算，应为1202901元×4.35%÷360天×167天＝24273.54元；逾期交房违约金依据合同约定，应为1202901元×1/10000×167天＝20088.45元，合计44361.99元，对梁红彬超出44361.99元部分的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告天津宁河海航置业投资开发有限公司支付原告梁红彬逾期交房违约金20088.45元、逾期交房利息损失24273.54元，合计44361.99元；二、驳回原告梁红彬的其他诉讼请求。被告天津宁河海航置业投资开发有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，由梁红彬负担1791元，由天津宁河海航置业投资开发有限公司负担909元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  岳孟秋审 判 员  王雨玲人民陪审员  王振霞二〇一九年十二月二十六日书 记 员  刘金芳张司琳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。