湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书(2016)湘1081民初342号原告宋秋红，农民。委托代理人刘园，湖南春立律师事务所律师。被告朱宾兴，居民。被告朱小华，农民。两被告委托代理人黄小军，系资兴市白廊乡白廊村村民委员会推荐的诉讼代理人。原告宋秋红与被告朱宾兴、朱小华房屋租赁合同纠纷一案，原告宋秋红于2016年3月28日向本院起诉，本院当日立案受理后，依法由代理审判员何学鹏担任审判长，与人民陪审员黄国益、欧阳乐组成合议庭于2016年5月5日公开开庭进行了审理。书记员李巍担任法庭记录。原告宋秋红及其委托代理人刘园，被告朱宾兴、朱小华及其委托代理人黄小军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋秋红诉称：2014年12月6日，原、被告经充分协商，决定将被告位于资兴市白廊乡白廊码头旁的二间门面租赁给原告做餐饮生意，双方签订了《门面租赁合同》。合同约定租期10年，租金2015年、2016年为19988元，后续租金每年递增5%。合同生效后，双方均按租赁协议履行各自义务，目前，原告经营该店仅一年时间，已按合同约定给被告交纳了2万元保证金，并提前交了两年的门面租金。2016年3月18日，两被告突然向原告下达了“解除门面租赁合同通知书”，以原告违反合同第八条，私自在门面墙体开窗、开门以及在门面左侧搭建水泥平台为由，要求解除合同。两被告的上述说法与事实不符，原告承租门面开餐饮店后，因经营需要，在不影响房屋安全结构和外观的前提下，经被告朱小华同意并现场监工，对门面进行了必要的装修，在墙上新开了门窗，原告并未违约，原告夫妇二人为长期经营该店，双双辞去待遇优厚的工作，投入近30万元装修门面、添置设备，还投入大量人力、财力开展营销宣传，生意日渐红火，两被告觊觎原告财产及生意，罔顾事实，违背诚信，租期十年的合同才履行一年并毁约，要求提前解除合同，已达到侵吞原告合法财产的目的。综上，原告为维护自己的合法权益，特依据相关法律规定向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决:1、两被告继续履行门面租赁合同；2、本案诉讼费由被告方承担。原告宋秋红为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、原告身份证复印件，拟证明原告的身份情况；2、被告朱宾兴的户籍证明，拟证明被告朱宾兴的身份情况；3、被告朱小华的身份证复印件，拟证明被告朱小华的身份情况；4、门面租赁合同，拟证明原、被告于2014年12月6日签订了十年的门面租赁合同；5、收据（三张），拟证明原告缴纳了门面租赁押金及租金，履行了合同义务；6、解除门面租赁合同通知书，拟证明两被告向原告下达解除租赁合同通知；7、原告夫妻辞职书，拟证明原告夫妻为经营该门面辞去工作；8、证人谢俊波的证言，拟证明：2015年原告对门面实施装修装饰期间，证人被原告请去做木工及刮胶，证人在做事期间，被告朱小华及朱宾兴经常在现场指导原告该怎么装修，并且还要求开的门及窗该怎样贴瓷砖；9、证人陈建嫦的证言，拟证明：2015年原告对门面实施装修装饰期间，证人承包了原告的瓷砖工程，原告在打墙开门开窗之前，曾与被告朱小华就墙该怎么打、打多大这些问题进行过协商。被告朱宾兴、朱小华辩称：原告诉状所述不实，原告在门面上开窗开门，根本没有经过两被告同意，被告朱小华更是没有在现场监工。原告做的这些装修改造并没有经过相关的审批手续，也没有正规设计图纸，是违法行为，给房屋安全带来了很大安全隐患，搭建水泥平台影响了房屋的采光。综上，双方在自愿、平等的基础上签订门面租赁合同，合同应当有效，原告改建门面的事实违反了合同的约定，被告方可以依据约定要求解除合同，并要求原告赔偿被告方损失费用。被告朱宾兴、朱小华为支持其答辩主张，向本院提交了如下证据：1、宋秋红的身份证复印件，拟证明宋秋红的身份情况；2、门面租赁合同，拟证明被告和原告的权利义务情况；3、相片，拟证明原告违反了合同的约定在门面新开门、开窗且对房屋予以了改建；4、解除合同通知书，拟证明被告因原告违约对原告下达了解除合同通知书；5、责令停止国土资源违法行为通知书，拟证明原告改建房屋违法；6、房产证复印件，证明涉案门面所有权人是被告朱宾兴。庭审中，本院组织原、被告双方进行了举证、质证。被告朱宾兴、朱小华对原告宋秋红所举证据的质证意见为：对证据1、2、3、4、6无异议；对证据5的真实性无异议，关联性有异议，认为不能证明原告履行了全部合同义务；对证据7有异议，认为与本案无关；对证据8有异议，认为证人到涉案门面做事时，墙壁已经被打掉了，不能证实原告新开窗户及门是经过了被告方同意；对证据9有异议，认为证人与原告存在利害关系，也不能证实原、被告双方就新开窗开门的事情都协商好了。本院对原告宋秋红所举证据认证如下：证据1、2、3、4、5、6均符合证据的真实性、合法性、关联性原则，本院依法予以采信；证据7与本案无实质关联，本院依法不予采信；证据8、9为两份证人证言，结合庭审调查，本院对原告动工开设窗户及小门之前，与被告朱小华沟通过此事、原告对门面进行装修期间，被告朱小华有到现场看过等事实予以确认。原告宋秋红对被告朱宾兴、朱小华所举证据的质证意见为：对证据1、2、4无异议；对证据3的真实性无异议，关联性有异议，认为原告的装修改造都是经过了被告的同意的；对证据5有异议，认为没有原件；对证据6的真实性无异议，关联性有异议，认为被告朱宾兴已经认可将涉案房屋全权交给了被告朱小华管理。本院对被告朱宾兴、朱小华所举证据认证如下：证据1、2、3、4、6均符合证据的真实性、合法性、关联性原则，本院依法予以采信；证据5因没有提交原件，且与本案无实质关联，本院依法不予采信。根据原、被告举证、质证和本院认证的情况，结合庭审中原、被告的陈述，本院确认如下案件事实：2014年12月6日，原告宋秋红与被告朱小华签订了一份“门面租赁合同”，合同主要约定：甲方（指被告朱小华）将位于白廊码头客运码头旁的二间门面承租给乙方（指原告宋秋红）用于经营；租赁期限为十年，从2015年2月29日开始至2025年2月28日截止；租金前两年为每年19988元，此后每年递增5%；签订合同之前，乙方应向甲方交纳门面租赁押金贰万元；合同第八条还约定“乙方在租用期限内妥善保管好甲方的各种设施，如有损坏照价赔偿（在押金中扣除），不允许对门面的整体结构进行改造（如打墙、开门、开窗等），如需对门面进行外观装修，则应征得甲方同意，否则甲方有权收回门面，没收押金”；合同还约定了双方的其他权利义务。根据该合同约定，原告宋秋红于签订合同当天向被告朱小华交纳了门面租赁押金20000元，之后，又于2015年3月6日向被告朱小华交纳了第一年度的租金19988元，被告朱小华亦于2015年3月6日将合同约定的门面交付给了原告宋秋红使用。原告接收该门面后，为经营需要，于2015年5月初开始动工，对门面实施了贴瓷片、吊顶、刮胶、换灯具开关、换窗户、换大门等装修装饰行为，并且同步在门面一楼左边的墙体上新开设了一透明玻璃窗户及一小门，上述装修装饰工程于2015年6月底全部完工。2016年3月初，原告又在该门面左侧旁边的一块空地上搭建了一水泥平台。2016年3月18日，两被告向原告发出一份《解除门面租赁合同通知书》，以原告未遵守门面租赁合同第八条的规定，私自在门面墙体开窗、开门，并且在门面左侧搭建水泥平台，造成门面底下负一楼卧室成为暗示，构成违约为由，要求解除双方之前签订的门面租赁合同，收回门面，并要求原告恢复原状，赔偿损失。原告因对该通知书持有异议，遂于2016年3月28日向本院提起诉讼，要求判如所请。另查明：1、原告宋秋红所租赁的门面产权登记所有人为被告朱宾兴，被告朱宾兴系被告朱小华之父。庭审中，被告朱宾兴对原告宋秋红与被告朱小华签订的门面租赁合同不持异议，当庭表示已将涉案门面全权交由被告朱小华管理，另外，2016年3月18日两被告向原告发出了的“解除门面租赁合同通知书”上亦有被告朱宾兴的署名捺印；2、双方租赁合同约定的门面位于资兴市白廊乡白廊码头附近，该门面临街路面以上有三层房屋，加底下负一楼房屋共四层，2015年3月6日被告朱小华将上述四层房屋的钥匙全部交给了原告，此后，上述四层房屋一直由原告在经营使用。3、原告对门面实施开门、开窗行为之前，曾就此事与被告朱小华沟通过；原告对门面进行装修装饰期间，被告朱小华有到现场看过；被告朱小华庭审中陈述其于2015年6月份知道了原告对门面实施了开门、开窗行为这一事实；被告朱小华知道了原告实施开门、开窗行为后，没有采取具体的反对措施；被告朱小华于2016年1月31日收取了原告第二年度的门面租金。本案经本院主持调解，因双方争议较大，调解未成。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，被告朱小华与原告签订“门面租赁合同”，将被告朱宾兴所有的房产租赁给原告经营餐饮生意，因被告朱宾兴对该合同不持异议，并当庭表示已将涉案房屋全权交由被告朱小华管理，故该合同依法已经成立并且产生了法律效力。合同签订后，原告为经营需要，在租赁的门面墙体上实施了开门、开窗行为以及在门面左侧搭建了一水泥平台，两被告认为原告的上述行为违反了“门面租赁合同”第八条的约定，构成违约，因而要求解除合同，双方因此产生争议。故本案的争议焦点为被告方要求解除双方签订的“门面租赁合同”是否符合法律规定。一、关于开门、开窗。虽双方签订的门面租赁合同第八条有约定“……不允许对门面的整体结构进行改造（如打墙、开门、开窗）……”，但原告陈述其实施开门、开窗行为是经过了被告朱小华同意的，并且开门、开窗的具体位置也是被告朱小华指定的，因被告朱小华对此不予认可，本院无法核实原告对门面实施开门、开窗的行为是否是经双方合意之后的结果，但本院通过庭审调查，查明了被告方此前早就知道了原告实施了开门、开窗的行为，但并没有积极采取具体的反对措施，之后反而收取了原告下一年度的租金，直到原告实施开门、开窗行为九个多月以后，才于2016年3月18日以原告私自在门面墙体上实施了开门、开窗行为为由，要求解除双方签订的“门面租赁合同”，被告方的行为明显不符合一般生活常理。另一方面，原告为经营餐饮生意，与被告方签订了十年期限的门面租赁合同，并且为经营需要投入了较大的财力对该门面进行装修改造，两被告仅以原告对门面墙体实施了开门、开窗行为为由，要求解除合同，不符合商事合同中鼓励交易及诚实信用原则的精神，并且原告对门面墙体实施开门、开窗行为并非无经过被告方认可的可能性，被告方亦没有提交充分证据证实原告对门面实施开门、开窗的行为确实会对该房屋带来安全隐患，并且租赁期满之后，原告完全有将新开的门、窗封堵恢复成原状的可能性。综上，两被告以原告私自在门面墙体上开门、开窗为由要求解除合同，不符合法律规定，本院依法不予支持。二、关于搭建水泥平台。原告于2016年3月初在门面左侧旁边的一块空地上搭建了一水泥平台，两被告认为原告搭建该水泥平台的行为亦违反了租赁合同第八条的约定，并且该水泥平台还造成了门面底下负一楼房屋的一间卧室成为了暗室，据此，两被告认为原告已构成违约，被告方有权解除双方签订的“门面租赁合同”。因原告搭建水泥平台的地点为门面左侧旁边的一块空地上，该块空地并非门面的构成部分，原告搭建水泥平台的行为并不属于租赁合同第八条约定的“对门面的整体结构进行改造”的行为，两被告认为原告搭建水泥平台违反了租赁合同约定的主张依法不能成立。另外，两被告提到原告搭建水泥平台导致门面底下负一楼房屋的一间卧室成为了暗室，法律上两被告的该项主张属于侵害相邻权法律关系，两被告应当另行诉讼主张权利。综上，两被告以原告搭建水泥平台为由要求解除合同，亦不符合法律规定，本院依法不予支持。综上所述，原、被告双方签订的门面租赁合同合法有效，两被告主张解除该门面租赁合同的理由依法不能成立，故两被告单方解除该门面租赁合同的行为依法不具备法律效力，双方应当按照合同约定，继续履行合同义务。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十一条、第六十条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：原告宋秋红与被告朱宾兴、朱小华继续履行双方于2014年12月6日签订的门面租赁合同。案件受理费80元，由被告朱宾兴、朱小华负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  何学鹏人民陪审员  黄国益人民陪审员  欧阳乐二〇一六年五月十三日书 记 员  李 巍附相关法律法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。