北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0116民初5737号原告：解福明，男，1955年10月4日出生。委托诉讼代理人：解才明（解福明弟弟），男，1960年3月15日出生。委托诉讼代理人：王越洋，北京平北律师事务所律师。被告：北京市怀柔区杨宋镇解村村民委员会，住所地北京市怀柔区杨宋镇解村49号。法定代表人：杨万久，村主任。被告：北京市怀柔区杨宋镇解村经济合作社，住所地北京市怀柔区杨宋镇解村。法定代表人：杨万久，社长。被告：北京市怀柔区杨宋镇解村股份合作社，住所地北京市怀柔区杨宋镇解村。法定代表人：杨万久，社长。三被告委托诉讼代理人：肖丽建，北京王晓玉律师事务所律师。原告解福明与被告北京市怀柔区杨宋镇解村村民委员会（以下简称解村村委会）、北京市怀柔区杨宋镇解村经济合作社（以下简称解村经济合作社）、北京市怀柔区杨宋镇解村股份合作社（以下简称解村股份合作社）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告解福明及其委托诉讼代理人解才明、王越洋、被告解村村委会、解村经济合作社、解村股份合作社委托诉讼代理人肖丽建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。解福明向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令怀柔区杨宋镇解村村北养殖猪场村委会签署的腾退补偿款中房屋补偿款（一排办公室、三排猪舍）318018元归解福明所有，办公室装修补偿款78000元归解福明所有，砌院墙320米补偿款108800元归解福明所有；2.请求法院判令解村村委会退还剩余租金5000元；3.诉讼费由解村村委会承担。诉讼过程中，解福明变更诉讼请求为：1.请求法院判令解村村委会、解村经济合作社、解村股份合作社给付解福明补偿款510677元，包括一排办公室、三排猪舍补偿款318018元，办公室装修补偿款83859元，砌院墙320米补偿款108800元；2.请求法院判令解村村委会、解村经济合作社、解村股份合作社退还剩余租金5000元；3.诉讼费由解村村委会、解村经济合作社、解村股份合作社承担。事实和理由：解福明系解村村民，1998年2月15日，解村村委会与案外人孙春林签订《猪场设备租赁合同》，约定解村村委会将本村村北猪场、房屋、猪舍等租赁给孙春林。2004年经村委会同意，孙春林将猪场转租给解福明，后解福明一直经营猪场至2017年9月。2017年9月，怀柔区进行综合整治项目，禁止养殖畜禽，将解福明承租的猪场进行腾退。在腾退过程中，解福明提出对猪场院内三排猪舍、一排办公室翻建过，要求上述房屋单独进行评估，补偿金额归解福明所有。村委会同意解福明的要求，并向解福明出具证明，证明上述房屋系解福明投资翻建。评估公司依据此证明对上述房屋单独评估，评估金为318018元。评估金额确定后，解福明找到解村村委会要求确认上述房屋、猪舍补偿款归解福明，解村村委会不同意。同时解福明对办公室进行装修，并为猪场外围砌院墙320米，村委会向解福明出具证明，办公室装修部分补偿款归解福明所有，但评估公司未将办公室装修补偿款及砌院墙补偿单独进行评估，费用计算在村委会的补偿款中。故解福明起诉到法院。解村村委会、解村经济合作社、解村股份合作社辩称，不同意解福明的诉讼请求。1、1998年经济合作社与孙春林签订的租赁合同中约定，小型维修是归承租人，大型建筑和维修归经济合作社，当时租金每年20000元，2003年时，双方签订补充协议，约定租金每年由20000元，降为10000元，同时所有的大小型维修、建筑均归承租人负担，在合同到期后，双方协商作价归经济合作社，之所以签订补充协议，将房屋租金降低，就是为了将大型维修和自行建筑的义务给承租人。在本次腾退时，双方进行了现场指认，对属于各自的财产进行了分割，并分别评估。解福明认为属于自己的财产部分，已经与腾退人签订了相应的腾退协议，应该视为此次分割是一次性解决双方对于租赁场地、财产归属问题的方案。即使归集体所有的财产中，可能有承租人的投入，但是在此次分割中，承租人也进行了放弃。另外，解福明所说的三排猪舍全部重建，不是事实，应该认定为大型维修，只有个别几间猪舍进行了建设；2、办公室装修是解福明为其经营的必然投入，在其使用过程中价格是逐年减损，解福明自己的证明中，举证当初投入是78000元，但是现在又主张83000元的补偿，对于装修损失来说不符合一般常理。并且所谓的对装修重新评估，我们不知晓，在指认财产时，也应该视为解福明对装修的补偿进行了放弃；3、关于院墙，因为在当初租赁时，租赁物中包括院墙，在使用过程中的大型维修义务本就应该由解福明负责。所以其没有权利在主张。4、关于剩余租金不同意退还，因为在发生腾退事宜之后，解福明并没有找过解村村委会、解村经济合作社、解村股份合作社要求解除合同，也没有将场地交还我们，而是在场地内养狗，放东西，一直实际控制使用到2020年初，所以没有权利要求退还租金。而且我们还保留要求解福明支付合同到期中止后至实际腾退之日止的占用费的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1998年2月15日，原怀柔县杨宋镇解村经济合作社（甲方）与原怀柔县杨宋镇杨宋庄村孙春林（乙方）签订《猪场设备租赁合同》，约定：根据镇党委、镇政府企业转改制精神，经甲、乙双方协商同意，将甲方猪场院墙、房屋、猪舍及设备租给乙方使用，具体内容如下，一、租赁年限为20年，即自1998年2月15日至2018年2月15日止。二、租赁金额及付款时间：1、每年租金为20000元。2、付款时间为每年的2月15日前交齐上年租金。三、双方的权利义务，甲方的权利义务，1、甲方将猪场、院墙、房屋、猪舍及设备全部交给乙方使用。2、乙方使用期内，甲方有权按照交给乙方的设备完好情况进行检查。……四、乙方的权利义务。……六、在租赁期内，凡小型维修归乙方负责，大型建筑和维修由甲方负责，但合同期满后，双方协商归甲方。合同结尾处，双方签字盖章。2003年5月1日怀柔区杨宋镇解村经济合作社（甲方）与怀柔区杨宋镇杨宋庄村孙春林（乙方）签订《猪场设备租赁合同补充协议》，约定：经甲、乙双方协商同意，2003年3月13日社员代表大会讨论通过，就甲乙双方于1998年2月15日“签订猪场设备租赁合同”做如下补充：一、租金原合同第二项第1条每年租金20000元，减为每年租金10000元（自2003年起）；二、原合同第四项第6条修改为所有大小型维修建筑均归乙方自负，在承租期内乙方如需建筑必需经甲方同意后方可建筑，合同期满双方协商作价归甲方。三、本合同自签字盖章之日起生效，原合同相对条款同时变更，其他条款不变。合同结尾处，双方签字盖章。2004年2月15日，案外人孙春林（甲方）与解福明（乙方）签订《解村猪场转包协议》，约定：甲乙双方协商经村委会同意将甲方承包解村猪场转包给乙方，转包后的经营权归乙方，所有的债权债务归乙方，如遇经营性补偿和拆迁补偿都归乙方。协议结尾处，双甲、乙双方签字。上述《猪场设备租赁合同》、《猪场设备租赁合同补充协议》、《解村猪场转包协议》均加盖北京市怀柔区杨宋镇解村村民委员会的公章。2018年5月2日北京市怀柔区杨宋镇解村村民委会出具证明，村委会主任杨万久签字，其上载明：解村养猪厂前排房屋地暖、火炕、内装修系解福明个人建设，补偿归谢福明所有。2019年1月4日，北京市怀柔区杨宋镇解村村民委员会出具证明，村委会主任杨万久签字，其上载明：解村猪场院内三排猪舍，一排办公室在乙方解福明经营期间进行投资翻建过，但此证明与甲、乙双方合同无任何关，特此证明。2019年6月24日，北京市怀柔区杨宋镇人民政府（补偿人甲方）与北京市怀柔区杨宋镇解村股份合作社(被补偿人乙方)签订《怀柔区杨宋镇禁养区内规模化畜禽养殖场（小区）综合整治房屋及地上物补偿协议》，约定：甲方依据《北京市怀柔区人民政府办公室关于印发怀柔区禁养区内规模化畜禽养殖场（小区）综合整治实施方案的通知》（怀政办发[2016]56号）文件精神和要求，对怀柔区杨宋镇禁养区内规模化畜禽养殖场（小区）进行综合整治，需关闭乙方养殖场（小区）。经双方协商达成如下协议：一、乙方在拆迁范围内房屋建筑面积为1755.6平方米，经银通安泰拆估字第170018-F020号估价结果评估报告确定，房屋及地上物补偿价1284597元。……三、甲方支付乙方拆迁补偿费共计：1284597元。协议结尾处甲、乙双方签字盖章，乙方被补偿人签字处杨万久签字并加盖北京市怀柔区杨宋镇解村村民委员会公章。后北京市怀柔区杨宋镇人民政府与北京市怀柔区杨宋镇解村村民委员会联合出具证明，其上载明：因怀柔区禁养区内规模化养殖场（小区）综合整治项目,需腾退解村股份合作社地上物，补偿款归解村股份合作社所有。同日，北京市怀柔区杨宋镇人民政府（补偿人甲方）与谢福明（被补偿人乙方）签订《怀柔区杨宋镇禁养区内规模化畜禽养殖场（小区）综合整治房屋及地上物补偿协议》，约定：甲方依据《北京市怀柔区人民政府办公室关于印发怀柔区禁养区内规模化畜禽养殖场（小区）综合整治实施方案的通知》（怀政办发[2016]56号）文件精神和要求，对怀柔区杨宋镇禁养区内规模化畜禽养殖场（小区）进行综合整治，需关闭乙方养殖场（小区）。经双方协商达成如下协议：一、乙方在拆迁范围内房屋建筑面积为1336.75平方米，经银通安泰拆估字第170018-F020号估价结果评估报告确定，房屋及地上物补偿价1291569元。三、甲方支付乙方拆迁补偿费共计1291569元。协议结尾处甲方签字盖章，乙方签字按手印。后北京市怀柔区杨宋镇人民政府与北京市怀柔区杨宋镇解村村民委员会联合出具证明其上载明：兹有解村解福明与村委会由于养殖场问题达成一致，现经村委会同意，将养殖场解福明自己修建部分按评估价格给与解福明进行补偿，拆除完毕后土地交回村集体。因补偿款分配产生争议，解福明诉至本院。案件审理过程中，本院依解福明申请追加解村经济合作社、解村股份合作社为共同被告。另查，经本院与杨宋镇政府相关部门了解，在协调腾退涉案租赁场地时，解福明提出出租方的补偿款中有自己的份额，后要求相关评估公司对其份额进行了单独评估，其提交的评估表在镇政府有存档，但当时解村村委会、解村经济合作社、解村股份合作社不予认可，提出应诉讼解决。上述事实，有当事人当庭陈述、租赁合同、补充协议、证明、评估结果通知单、《怀柔区杨宋镇禁养区内规模化畜禽养殖场（小区）综合整治房屋及地上物补偿协议》等相关证据在案佐证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，解福明提交的《猪场设备租赁合同》、《猪场设备租赁合同补充协议》及《解村猪场转包协议》系各方当事人的真是意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，且当事人均予以认可，故上述协议均为有效，对当事人均具有约束力。现《猪场设备租赁合同》履行期间遇相关部门进行的养殖小区腾退补偿规定，出租人与承租人均签订了《怀柔区杨宋镇禁养区内规模化畜禽养殖场（小区）综合整治房屋及地上物补偿协议》，并实际获得了补偿款，涉案租赁场地地上物已经实际拆除，本院对此不持异议。鉴于解福明提出对出租人提供的租赁房屋进行了翻建和装修，故该部分的补偿应归其所有，根据已查明的案件事实及解福明提供的解村村委会的证明和评估单，本院对解福明的上述诉讼请求予以支持。至于补偿款的具体数额，考虑到涉案租赁房屋已经拆除，且在相关部门腾退补偿时已经对解福明主张的三排猪舍翻建和办公室装修部分进行了评估，故本院参考上述评估价格并结合市场一般价格予以酌定。对于解福明主张的翻建部分租赁场地围墙的补偿数额，本院亦参照一般市场价格予以酌定。解村村委会、解村经济合作社、解村股份合作社虽辩称解福明在租赁期间的翻修行为系《猪场设备租赁合同补充协议》中约定的大型维修建筑行为，并非翻建，但其未能提供证据证明，故本院对其上述辩称意见难以采纳。对于解福明主张的退还租金的诉讼请求，因《猪场设备租赁合同》到期前租赁场地一直由解福明控制使用，故对其要求退还租金的诉讼请求，本院不予支持。至于解福明要求解村村委会、解村经济合作社、解村股份合作社共同承担给付责任的主张，鉴于解村经济合作社系《猪场设备租赁合同》的出租人，解村股份合作社系《怀柔区杨宋镇禁养区内规模化畜禽养殖场（小区）综合整治房屋及地上物补偿协议》的被补偿人，解村村委会在《猪场设备租赁合同》、《猪场设备租赁合同补充协议》及《解村猪场转包协议》等相关文件上加盖了公章，故解福明的上述诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、北京市怀柔区杨宋镇解村村民委员会、北京市怀柔区杨宋镇解村经济合作社、北京市怀柔区杨宋镇解村股份合作社于本判决生效之日起十日内给付解福明猪舍、办公室及院墙的补偿款490677元；二、驳回解福明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8957元，由解福明担297元（已交纳），由北京市怀柔区杨宋镇解村村民委员会、北京市怀柔区杨宋镇解村经济合作社、北京市怀柔区杨宋镇解村股份合作负担8660元（本判决生效后十日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  杨菲菲人民陪审员  姜学义人民陪审员  **安二〇二〇年六月二十九日书 记 员  严亮亮书 记 员  于 燕