新疆维吾尔自治区乌鲁木齐县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)新0121民初937号 原告：赵梓童，男，汉族，1992年4月19日出生，新疆霍尔果斯边境出入境检查站民警，住乌鲁木齐市经开区。 委托诉讼代理人：袁光华，北京盈科（库尔勒）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵海明（系原告父亲），男，汉族，1965年10月27日出生，库尔勒海关工作人员，住乌鲁木齐市水磨沟区。。 被告：乌鲁木齐县江南王子房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐县水西沟镇南和路18号闲来小镇四期商业12号楼商业2室。 法定代表人：崔国栋，公司董事长。 委托诉讼代理人：彭军，新疆元正盛业律师事务所律师。 原告赵梓童与被告乌鲁木齐县江南王子房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵梓童的委托诉讼代理人袁光华、赵海明，被告乌鲁木齐县江南王子房地产开发有限公司的委托诉讼代理人彭军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵梓童向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除双方《商品房买卖合同》；2.请求判决被告返还购房款1,361,252元；3.请求判决被告支付违约金204,187.8元;4.由被告承担诉讼费用。事实和理由：原告赵梓童与被告乌鲁木齐县江南王子房地产开发有限公司于2016年12月19日签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告应当于2017年10月1日完成交房义务。经过原告的多次催告，被告以种种理由拒绝交房。原告委托律师于2019年6月2日、2019年6月15日向被告发出《解除合同的律师函》，被告收到律师函后仍未做出任何书面答复。依据双方签订的合同约定及法律规定，原告有权解除合同并要求被告返还购房款以及支付违约金。 被告乌鲁木齐县江南王子房地产开发有限公司辩称，1.原告提出解除合同，已超过一年的合同解除除斥期间；2.原告要求解除合同不符合法律规定，双方交易已经完成，原告不存在法定或约定的解除事由，原告的购房目的完全可以实现，只是双方目前没有办理房屋交接手续，但房屋的交接与否并不导致原告的购房目的不能实现；3.被告不构成任何违约，早在2018年9月7日被告就已经在晨报上发布了交房通知，通知所有的业主办理交房手续，但原告自己未前来办理交接手续，依据商品房买卖合同规定，自发布交房通知后不办理交接手续的，其责任由原告自己承担。综上，被告认为原告购买商品房的目的完全可以实现，其提出的解除合同没有任何理由。被告没有违约行为，也无须承担违约金。4.根据双方合同第六条约定，原告应当在2016年12月13日交清首付，961,252元，但原告有一笔10万元在2016年12月15日交付，比约定时间晚了，原告存在交付房款逾期的问题，故存在违约在先，被告有权行使合同法规定的先履行抗辩权。5.关于原告绿化不达标的问题，首先小区的绿化问题不属于房屋的规划设计范畴，另外双方的商品房买卖合同中并没有约定关于有关绿化的内容，故所为绿化问题并不构成合同内容，原告以此作为解除合同的原因也不符合相关司法解释规定。6.关于原告主张违约金204,187.8元，该违约金为延期交房的违约金，这项请求与第一项诉讼请求是相互矛盾的，另外原告按照百分之十五计算违约金，无合同依据。 原告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1.商品房买卖合同、房款缴纳单据。证明合同中明显加大了买受人的责任，减少了出售人的责任，这些是明显不对等的格式条款，也没有对买受人进行明示。本院对该组证据真实性、关联性予以确认，但对原告的证明意见不予采纳，合同系原、被告协商一致，自愿签订。合同条款虽由被告制定，但签订时，原告均是知晓并同意的。如认为显失公平的，可以在法定期限内行使撤销权，原告未在法定期限内行使撤销权，则应按合同约定履行。2.律师函两份以及邮政快递签收记录，证明2019年6月3日，2019年6月14日通过邮政特快专递给被告发出的律师函，要求退还全部房款和违约金。被告已收到律师函。本院对该组证据的真实性、有效性、关联性予以确认。3.被告在售楼部张贴的关于楼盘的介绍、2019年10月8日原告在闲来小镇拍摄的照片、被告方网上房屋销售的宣传广告，证明其在楼盘销售时，介绍绿化率要达到40%，实际该小区绿化率没有达标。本院对该组证据的真实性、有效性、关联性予以确认。 被告为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.商品房预售许可证，证明被告已经于2016年8月26日取得了乌鲁木齐县规划建设局颁发的商品房预售许可证，被告销售的商品房有合法手续。2.五方竣工验收意见表，证明2017年12月10日被告开发的闲来小镇已经竣工验收。3.被告在新疆消费晨报上发布的交房通知，证明被告在2018年9月7日已经向闲来小镇的住户发布了交房通知，要求住户在2018年9月11日至25日期间办理交房手续。本院对上述证据的真实性、有效性、关联性予以确认。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷为证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：2016年12月19日，原告赵梓童与被告乌鲁木齐县江南王子房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同第八条约定出卖人应当于2017年10月1日前，将该商品房经验收合格，最终交付日期按出卖人通知办理入住日期或报纸公告为准,如不按通知日期办理入住,所有费用由买受人承担。但如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期:1.遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.非出卖人所能控制事件发生(包括但不限于,政府政策的原因以及政府基础配套设施未能及时到位等)。出卖人在合理期限内通知买受人的可延期180日,超出180日,按第九条第2项执行；3.买受人有到期款项未付。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第2种方式处理，即双方同意:出卖人逾期180日以上的,按买受人向出卖人已支付房款的同期银行存款利率赔付。房款总计1,361,252元，其中40万元通过银行贷款支付，被告认可收到。 2018年9月7日，乌鲁木齐县江南王子房地产开发有限公司在《新疆消费晨报》登报公告，于2018年9月11日至9月25日办理交房手续。原告赵梓童分别于2019年6月3日、2019年6月14日向被告乌鲁木齐县江南王子房地产开发有限公司发出《解除合同的律师函》。 本院认为，法律规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案被告乌鲁木齐县江南王子房地产开发有限公司作为出卖人，未依约定在2017年10月1日办理交房手续，已经构成迟延交付房屋。但在2017年10月2日至2018年10月1日期间，原告赵梓童没有提供证据证明其催告被告乌鲁木齐县江南王子房地产开发有限公司交付房屋，也没有提出解除合同，迟至2019年6月3日原告赵梓童才给被告发出解除合同的通知，已经远远超过解除权行使的期间，解除权已经消灭；原告认为被告未按照法律规定提供竣工验收备案表，其提供的《工程竣工验收报告》，除去建设单位外，其他的勘察、设计、监理、施工四方没有书写日期，明显不符合法律文书的基本要求，小区绿化不达标等严重违约行为，应当解除合同。本院认为被告提供的五方竣工验收意见表，虽然勘察、设计、监理、施工四方没有书写日期，属于瑕疵，但其文件可以认定该房地产项目已竣工验收，符合合同约定的“商品房经验收合格”。法律规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。原告现有举证不能证实，小区绿化率对房地产买卖合同及房屋定价有决定作用，应当视为要约。且绿化率不达标，不是构成《商品房买卖合同》根本违约行为，不足以产生解除合同的法律后果。 合同第八条、第九条明确约定了出卖人可延期交房的情况以及出卖人逾期交房的违约责任。被告乌鲁木齐县江南王子房地产开发有限公司没有提供证据证明发生了不可抗力情形，可延期交房，也未按合同约定在遭遇不可抗力之日起30日内向买受人告知，故按照合同约定，被告应当按照原告向其已支付房款的同期银行存款利率支付迟延交房违约金，迟延履行345天（2017年10月1日至2018年9月11日），同期银行存款利率为1.5%，1,361,252元×345天×1.5%÷360天，共计20,418.78元。 综上所述，原告赵梓童请求判决解除双方商品房买卖合同、被告返还购房款的诉讼请求没有事实以及法律依据，本院不予支持。被告乌鲁木齐县江南王子房地产开发有限公司迟延交房应承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下： 一、被告乌鲁木齐县江南王子房地产开发有限公司于本判决生效起十日内向原告赵梓童支付迟延交房违约金20,418.78元； 二、驳回原告赵梓童要求解除双方《商品房买卖合同》的诉讼请求； 三、驳回原告赵梓童要求被告乌鲁木齐县江南王子房地产开发有限公司返还购房款1,361,252元的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案请求标的1,565,439.8元，核定给付标的20,418.78元；案件受理费18,888.96元（原告已预交），由原告赵梓童负担18,643.4元，由被告乌鲁木齐县江南王子房地产开发有限公司负担245.56元，连同与案款一并给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审 判 长  陈凯峰 审 判 员  李丽军 人民陪审员  马福林 二〇二〇年三月三十日 书 记 员  聂 培 马胜钧