上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第36902号原告严玉菊，女，1969年6月5日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人向德喜，上海才富律师事务所律师。委托代理人康颖颖，上海才富律师事务所律师。被告王黎程，男，1984年5月28日生，汉族，住上海市浦东新区。原告严玉菊诉被告王黎程房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月12日立案受理后，本案依法组成合议庭，于2016年4月13日公开开庭进行了审理。原告严玉菊及其委托代理人向德喜、被告王黎程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严玉菊诉称，原、被告于2012年3月4日签订租赁合同，约定原告将位于上海市浦东新区灵岩南路XXX弄XXX号XXX室出租给被告。原告于2012年3月5日交房给被告，并签署房内设备清单。2015年3月5日合同到期，被告拒绝返还房屋，直至2015年5月30日原告才得知被告已经搬走，房屋内设备也没有了，且被告还欠下了水电煤气等费用，原告经催讨无果，故起诉来院，要求：1、被告支付违约金22,800元(人民币，以下币种相同)；2、被告支付电费2,502.29元、水费461.78元、煤气费969.90元；3、被告赔偿物品损失2万元(包括海尔冰箱4,000元、东芝牌彩电8,000元、万事达洗衣机1,500元、美的空调3,000元、电视柜、淋浴器等小件物品3,500元)。被告王黎程辩称，同意支付租赁期间的水电费，以押金抵扣，剩余押金要求原告退还；被告实际在2015年3月27日或28日搬走的，返还房屋时设备齐全，原告当时同意退还押金；违约金同意按合同约定及事实天数按天结算。经审理查明，系争房屋位于上海市浦东新区灵岩南路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积112.56平方米，原告系所有权人之一。2012年3月4日，原、被告签订“房屋租赁合同”一份，约定：甲方(原告)将系争房屋出租给乙方(被告)，甲方自2012年3月5日前将房屋交给乙方；租赁期限自2012年3月15日起至2015年3月14日止；月租金4,200元，付三押一；保证金4,200元，合同终止时，除用以抵充乙方承担的未交纳费用外，剩余款项应在房屋返还时返还乙方；租期内发生的水、电、气、通信费用由乙方承担；乙方应在租期届满当日返还房屋，每逾期一日，乙方应按300元/日向原告支付违约金。同时双方还签署了“房屋设施设备清单”，明确系争房屋内包括设备为冰箱、彩电、洗衣机、空调各一台，电视柜和数字机顶盒各两套。2015年8月19日，原告报警称，其在2015年4月7日11时许，在与被告的合同到期收房时，发现系争房屋内设备不见了，包括其于1995年购买的东芝牌彩电、2012年购买的万事达牌洗衣机、1995年购买的海尔牌冰箱和2011年购买的美的牌空调。审理中，原、被告一致确认：租期内被告向原告支付了截至2015年3月14日止的租金，并缴纳了押金4,200元。原告表示，房屋在返还时被损坏严重，原告将另行起诉解决，故不同意在本案中处理押金。被告则要求以押金抵付水电煤气等费用，多退少补。原告表示，合同约定2015年3月15日被告应交还房屋，但被告到期未返还房屋，原告于2015年4月7日发现分租，于2015年5月9日在中介人员陪同下换了外门新锁，并将其中一把交予租客，于2015年5月30日发现房屋搬空后才予以收回。原告为此提供了居委证明、收条、报警记录等证据证明。被告对上述证据不予认可，并表示租期内其确曾将房屋分租给他人，后于2015年3月27、28日搬走，当时被告将钥匙留置在桌上，之后也口头告知了原告。被告亦提供了案外人书面证明其自2015年3月1日起租住他处住房。原告表示，其诉请的第1项违约金22,800元，系按照合同约定的每日300元标准，自2015年3月15日起算至2015年5月30日止。被告则表示合同约定的每天300元标准过高，要求按月租金除以30天计每天金额，算到2015年3月27日止。原告表示，其诉请第3项物品损失包括：海尔冰箱4,000元(1995年购，购入价4,000元)、东芝牌彩电8,000元(1995年购，购入价8,000元)、万事达洗衣机1,500元(2012年购，购入价1,500元)、美的空调3,000元(2011年购，购入价3,000元)和电视柜、淋浴器等小件物品3,500元。被告表示，其迁出之时，除了电视机被其抵作50元支付车费之外，其余物品并未缺失。庭审中，原告向法庭提供了水电煤气费的发票和欠费核对单等，证明系争房屋在2015年1月份产生电费734.45元，2月电费账单768.44元，2015年3月份电费账单金额636.30元，8月账单(结算周期自2015年3月8日起至2015年7月31日)金额363.12元，2015年1月煤气费用528元，2015年3月煤气账单金额441.60元，2015年2-6月的水费355.3元及滞纳金106.48元。被告表示仅同意支付2015年1-3月的电费、水费和煤气费，不同意支付其余的电费、水费。以上事实，由经庭审质证的“房屋租赁合同”、房地产权证、发票、报警记录以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的“房屋租赁合同”系双方真实合意，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现双方对返还房屋具体时间持有争议，被告自称在2015年3月27日迁出和归还房屋，原告则认为其于2015年5月30日才收回房屋。根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。因被告提供的案外人证明等不能直接证明其已经于2015年3月27日将房屋返还原告的事实，证据不足，且被告提出其自行搬空并口头告知原告即为交还房屋的做法亦有违租赁双方返还房屋的常情，故本院对其说法不予采信。综合原告提供的居委证明、收条和报警记录等，本院认定原告所述属实，即其实际于2015年5月30日收回房屋。根据合同约定，被告逾期返还房屋的，每逾期一日，则应按每天300元向原告支付违约金。现原告诉请要求被告支付相应期间的违约金，于法有据，应予支持。被告提出每天300元的标准过高应予调低的主张，考虑到双方约定确已过份高于原告实际损失，故本院依据实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情由被告承担每天250元标准的违约金(以每天250元的标准，自2015年3月15日起算至2015年5月30日止，计11,750元)。合同约定，租期内发生的水、电、气、通信费用由被告承担，故对原告诉请的水电煤气费用中截至2015年5月30日止的部分予以相应支持。因双方对具体金额不能确认一致，本院依据还房时间和账单金额，酌情认定由被告支付3,733元。原告还诉请要求被告支付物品损失2万元，被告仅认可其中电视机一项系被其处置，对其余物品和损失金额均不予确认。根据相关法律规定，承租人应当在租期届满后返还租赁物，对租赁物是否返还发生争议的，应由负有返还义务的当事人承担举证责任，因此被告应对原告诉请的物品损失承担赔偿责任。对损失的具体金额，本院依相应物品的使用年限和实际购买时间，酌情由被告赔偿2,000元。最后，合同约定保证金4,200元，应在合同终止时，抵充被告的未交纳费用后余额返还，现被告同意将押金抵付费用，符合合同约定，予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，判决如下：一、被告王黎程应于本判决生效之日起十日内支付原告严玉菊违约金11,750元；二、被告王黎程应于本判决生效之日起十日内支付原告严玉菊水电煤气费3,733元；三、被告王黎程应于本判决生效之日起十日内赔偿原告严玉菊物品损失2,000元；四、原告严玉菊应于本判决生效之日起十日内向被告王黎程返还押金4,200元，该款可以在上述第一至三项判决被告王黎程应付款项中抵付。案件受理费50元(原告已预交)，由被告王黎程负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁代理审判员  张 斌人民陪审员  陈敏毅二〇一六年五月五日书 记 员  杨丽琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。