广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初15924号原告：陈满新。委托诉讼代理人：余韦，广东坤益律师事务所律师。委托诉讼代理人：程红，广东坤益律师事务所辅助人员。被告：张碧军。原告陈满新诉被告张碧军租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案受理后，依法适用简易程序独任审理，后因案情复杂，转为适用普通程序，并先后于2019年10月14日、2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告陈满新的委托诉讼代理人余韦、被告张碧军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈满新向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2017年9月15日签订的《商铺租赁合同》，并将东莞市××镇××花园××北区××号铺交还给原告使用；2.被告支付拖欠原告的租金11,336元（从2018年12月1日起计至2019年7月31日，每月1,417元计）及违约金（以欠租金为基数分段计算，按每日5‰的标准从欠付之日起计至付清之日止）；3.被告按照每月1,488元的租金标准，支付从2019年8月1日开始至涉案商铺返还给原告使用之日止的租金及迟延付款违约金（以欠款金额为基数分段计算，按每日5‰的标准从每月6日开始计至付清之日止）；4.被告支付物业管理费5,937.8元及产生的滞纳金1,858.27元（从2017年10月1日至2019年7月31日止）；5.被告按照每月270元的标准，支付从2019年8月1日开始至将涉案商铺返还给原告使用之日止的管理费及迟延付款违约金（以欠款金额为基数分段计算，按中国人民银行同期贷款利率计算，从每月6日起计至付清之日止）；6.确认原告已收取的租赁押金2,700元无需返还给被告；7.被告向原告支付2个月免租期的租金2,700元；8.被告向原告赔偿因违约导致合同解除的损失2,834元；9.被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告系东莞市××镇××花园××北区××号铺的业主。2017年9月15日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》，原告将涉案商铺出租给被告，租赁期限为5年，免租期为2个月，如被告违约而解除合同，原告有权要求被告支付免租期租金；被告应于每月5日之前将下一个月的租金（租金标准为2018年9月15日至2019年9月14日止为1,417元/月）付清给原告，每迟延一天，须按照迟延付款总额千分之五向原告支付迟延付款违约金，逾期付款达到30天的，原告有权解除合同、收回商铺、没收押金并要求被告按合同解除前一个月的租金标准双倍赔偿损失。被告交还商铺时，不得拆除、损毁案涉商铺内的固定装修和已经镶嵌到商铺墙面、地面、天花板的设施、设备和物品均应无偿归原告所有；同时，被告应于每月5日前将当月物业管理费270元、上月水电费等有关费用支付给东莞市瀚森物业管理有限公司，被告迟延支付产生的其他费用由其承担。合同签订后，原告依约向被告交付了涉案商铺，但自2017年10月起，被告开始拖欠物业管理费、电费、垃圾费，自2018年12月，被告开始拖欠租金。经原告多次催收未果。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求法院判如所请。被告张碧军辩称：被告同意支付2017年10月至2019年2月的管理费以及2018年12月至2019年2月的租金。因为2019年2月21日原告发微信告知被告要收回案涉租赁物，被告也同意。2019年2月底，被告从老家过完年回来时，原告说被告拖欠租金，要求收回铺位，且发了一张告知函给被告，被告也同意了，但原告把案涉铺位锁了、水电也停了。2019年2月的时候被告要求原告开锁搬东西，但是原告称管理费没有交清，不让搬东西。被告认为双方的租赁关系在2019年2月已经解除了。关于双方的租赁关系，被告承租涉案商铺用于开办养生馆，被告在承租涉案商铺后，原告在未告知的情况下，将铺位所在的区域封闭起来，客户到被告商铺消费必须出示证件等才能进入，导致被告客流量大幅减少，被告的生意在2018年年初已经基本停滞。被告在向原告承租商铺时，原告工作人员承诺多给一个月的装修期，但原告诉请的数额中并未扣除该月装修期。涉案商铺的物业管理公司并未尽到管理责任，被告多次反馈均没有改进，这是导致被告未按时支付物业管理费的原因。经审理查明：一、关于租赁合同的签订情况：2017年9月15日，原告陈满新与被告张碧军签订《商铺租赁合同》，约定陈满新将其位于东莞市××镇××花园××北区××号铺出租给被告张碧军，铺位建筑面积为53.98平方米，租赁期限从2017年9月15日起至2022年9月14日止，免租期为2017年9月15日至2017年11月14日（仍需支付水电费、物业管理费、当地行政部门、事业单位计收的各类行政事业性规费，若被告违约导致合同解除，需补交该期间的租金），租金分段计算，并应于每月5日前将下一个月的租金付清给原告，其中2018年9月15日至2019年9月14日为1,417元/月，2019年9月15日至2020年9月14日为1,488元/月，2020年9月15日至2021年9月14日为1,562元/月，2021年9月15日至2022年9月14日为1,640元/月；物业管理费为270元/月，张碧军应于每月5日前支付给原告指定的物业管理公司即东莞市瀚森物业管理有限公司，并遵守物业管理公司指定的物业管理规定；被告应在签订本合同时向原告支付2,700元的押金，在租赁期满，被告按约向原告返还租赁商铺并付清全部租金及各项费用后，原告退回该押金给被告；如果被告拖欠任何一期应付租金达到三十日的，原告有权解除合同，收回租赁商铺，没收押金并要求被告赔偿损失，若原告损失难以计算，则按照租赁合同解除前一个月的租金双倍为准。该合同还约定被告迟延支付租金的，每迟延一天，须按照迟延付款总额的千分之五向原告支付违约金。合同签订后，被告接收了涉案商铺。被告主张原告承诺多给一个月免租期，但未提供任何证据予以证明。二、关于物理管理费的约定情况：被告从2017年10月开始未向东莞市瀚森物业管理有限公司支付物业管理费，被告主张系因物业管理公司未能协调其铺位前停车位的情况，且从未清扫铺位垃圾，经多次沟通均无效果，遂以拒交物业管理费及垃圾费进行抗辩。另查，原告陈满新与东莞市瀚森物业管理公司签订了《物业管理服务协议》，约定物业使用人的交费时间是每月8日前支付当月物业管理费，逾期缴纳按照逾期管理费的千分之一交违约金。陈满新已于2019年7月24日向东莞市瀚森物业管理有限公司支付了涉案租赁物2017年10月1日至2019年7月31日的物业管理费5,937.8元、滞纳金1,858.27元。三、关于合同解除情况：张碧军主张与陈满新之间的租赁合同于2019年2月底已经解除，并提供了微信聊天记录予以证明。被告张碧军主张微信聊天记录聊天的双方是其本人与惠州市瀚森置业发展有限公司员工熊某，微信聊天内容包括：熊（2018年5月1日）：【瀚森置业】熊某祝您及家人“5.1节”快乐！熊（2019年2月21日）：张总新年好！B2商铺租金缴告知函（2）（文件）、B3商铺租金缴告知函（文件）。张（2019年2月22日）：收到。熊（2019年2月26日）：之前你说过完年才有空打理，我跟上面说你出差，要过完年才有空处理，现在又等多一个月了，我也是打工的，没办法再继续帮您争取了，只能按约定走程序收铺了。张（2019年2月26日）：你收吧，找个时间我把东西搬一下。熊（2019年2月26日）：张总，商铺已经上锁了，您尽快抽空过来结清租金管理费用那些才可以搬东西的。谢谢。熊（2019年2月27日）:粤港花园B2商铺解约函（2）（文件）、粤港花园B3商铺解约函（文件）。张（2019年2月28日）：老板说叫你们打一个对账单明细过来，从一开始交订付押开始，看我们到底还欠你们多少钱？熊（2019年2月28日）：您目前的欠费B2商铺租金：2018年12月1日-2019年2月28日租金共3个月*1417元/月，共计￥4251元；B2商铺管理费2017年10月至2019年2月管理费：共计￥4588.3元。B3商铺租金：2018年12月1日-2019年2月28日租金3个月*1627元/月，共计￥4881元；B3商铺管理费水电费垃圾费：2018年6月-2019年2月管理费水电费：共计￥3549.03元。共计欠费￥17269.33元。张（2019年2月28日）：请以文档表格形式打给我，我要上交给老板，你这种太随便，他不会看。熊（2019年3月1日）：陈满新商铺与张碧军对账单（文件）。张（2019年3月1日）：收到。熊（2019年3月2日）：北区2.3号商铺欠费明细（文件）。上述聊天记录中提及的粤港花园B2商铺解约函（文件）打开的内容为“张碧军女士：贵方于2017年9月15日与我方签订位于东莞市××镇××花园××北区××号商铺的《商铺租赁合同》，因贵方没有按照双方签订的合同内容履行合同，拖欠租金，严重违约，导致我方蒙受巨大损失，所以依照合同约定，提前终止合同。现向您函告如下：根据双方签订的《商铺租赁合同》中约定，贵方需要按时缴纳商铺租金，到目前为止您已拖欠3个月租金（2018年12月、2019年1月、2月共计￥4251元整），物业管理费￥4588.30元整（2017年10月至2019年2月），总计￥8839.30元，属于严重违约，跟您本人沟通后，贵方表示确认不再租赁该商铺，商铺内所含物品交由我方自行处理。基于以上原因，我方正式通知解除您于2017年9月15日与我司签订的《商铺租赁合同》。押金不再退还。特此函告。陈满新。2019-02-27”。聊天记录提及的陈满新商铺与张碧军对账单（文件）打开后显示被告尚欠涉案铺位的管理费收费标准是269.9元/月，2017年10月至2019年2月的管理费是4,588元。原告陈满新不确认上述微信聊天记录的真实性，并主张其系通过员工方妤虹与被告就拖欠租金等事宜进行沟通，方妤虹通过微信、电话、现场催收等方式进行沟通。但原告并未提供任何方妤虹与张碧军进行沟通的证据。四、其他情况：1.陈满新系惠州市瀚森置业发展有限公司法定代表人。2.庭审中，原告明确若本院审查后仅支持违约金或者不退押金，其系要求被告支付违约金还是不退押金？原告明确要求被告支付违约金。3.被告张碧军提供涉案铺位的图片，该图片显示有两把锁锁住了铺位玻璃门。张碧军主张其中一把是因生意不好未开门营业从2018年开始其自行锁住的，另一把是陈满新或者东莞市瀚森物业管理有限公司在2019年未支付租金后锁住的。原告不确认该图片的真实性。4.涉案铺位中仍存有被告的物品。5.原告在本院于2019年11月7日组织的质证中提出要求被告清理铺位内的物品，返还租赁物；2019年12月3日，被告在庭审中以双方涉案争议未解决为由明确不同意腾空并返还租赁物给原告。6.被告确认原告诉请的没收押金、支付两个月免租期租金、导致合同解除的损失（标准为租金的双倍），并同意支付，但不同意支付2019年2月份之后的租金及逾期支付租金的违约金。以上事实，有房产证、商铺租赁合同、物业管理服务协议、业主公约、收据、不动产登记信息查询结果、微信聊天记录、对账单、负责明细、解除合同告知函、东莞市翼迅贸易有限公司商事登记信息、东莞市集信贸易有限公司商事登记信息、东莞市源川资产管理有限公司商事登记信息、东莞尚悦股权投资合伙企业（有限合伙）商事登记信息、惠州市瀚森置业发展有限公司网上查询信息、东莞市给力屋实业投资有限公司网上查询信息、中农瀚森农业科技股份有限公司、东莞市粤港花园建造有限公司网上查询信息、东莞市瀚森物业管理有限公司工商登记资料、广东增值税电子普通发票、图片、账单详情以及本案质证笔录一审庭审笔录等证据附卷为证。本院认为：本案为租赁合同纠纷。被告同意支付原告两个月免租期的租金共计2,700元以及赔偿原告损失2,834元（一个月租金的双倍），本院对此予以确认，被告亦同意原告不退还其押金2,700元，本院亦予以确认。本案争议焦点如下：1.涉案租赁合同关系终止时间；2.原告诉请租金、违约金是否合法；3.原告诉请的物业管理费及产生的滞纳金是否合法？关于焦点一，涉案的租赁物已经取得房产证，原、被告签订的《商铺租赁合同》属于有效合同，对双方具有约束力。被告主张双方租赁合同于2019年2月已经解除，并提供了其与熊庆丰的聊天记录予以证明。原告不确认该聊天记录的真实性，并主张系另外的工作人员与被告沟通逾期交租等事宜，但未向本院提供任何证据予以证明。结合被告提供的微信聊天记录显示聊天时间为2019年2月至2019年3月的对话提及的均是涉案商铺的租金、物业管理费、交还商铺等的事宜，且与原告陈满新主张的张碧军开始拖欠租金的时间一致，本院根据证据高度盖然性的理论，采信被告提供的与熊某的微信聊天记录，并以此认定该聊天记录中相对方系代表案涉房屋出租方即原告陈满新与被告进行沟通。根据该微信聊天记录提及的解约函可知，陈满新于2019年2月27日发函至张碧军以张碧军未按时支付租金为由解除租赁合同，张碧军亦回复要求陈满新提供对账单核实详细的拖欠款项情况，即原告此时已将合同解除的通知告知被告，合同解除权是形成权，在张碧军收到该通知时，解除权生效，即原、被告之间的《商铺租赁合同》于2019年2月27日解除。被告应向原告返还涉案商铺。被告应将涉案商铺返还给原告。关于焦点二，张碧军亦同意向陈满新支付2018年12月至2019年2月的租金共计4,251元，本院对此予以确认。至于2019年3月起的房屋占有使用费（因双方租赁合同已经解除），因微信聊天记录提及因张碧军未按时支付租金及物业管理费，原告不准张碧军搬离存放于租赁物内的物品，其在租赁物门上加了一把锁。该陈述与张碧军提供的租赁物图片显示的门上有两把锁的事实相互印证，即表明涉案租赁物先后由原、被告分别加锁。且因与原告的加锁行为导致被告无法腾空租赁物，被告不应支付房屋占有使用费给原告。又因原告于2019年11月7日明确提出要求被告腾空租赁物，被告于2019年12月3日明确不同意腾空，即原告在2019年11月7日起愿意配合被告腾空租赁物，但被告不同意，其物品继续占有使用租赁物，被告应自2019年11月7日起参照《商铺租赁合同》租金的标准（2019年11月7日至2020年9月14日为1,488元/月计算，2020年9月15日至2021年9月14日按照1,562元/月计算，2021年9月15日起按照1,640元/月计算）向原告支付房屋占有使用费至实际腾空租赁物之日止。被告无需支付2019年3月1日至2019年11月6日期间的房屋占有使用费。原告主张超出部分，于法无据，本院予以驳回。至于逾期交租的违约金，因涉案《商铺租赁合同》于2019年2月27日解除，原告要求被告按照《商铺租赁合同》约定的违约金标准支付2019年11月7日起的房屋占有使用费的违约金，没有合同依据，本院予以驳回。故原告诉请的逾期交租违约金仅为2018年12月至2019年2月的违约金。结合《商铺租赁合同》约定的违约金标准，至今被告应向原告支付的违约金已超过租金本金4,251元，故本院认定被告应向原告支付的违约金为4,251元。原告主张超出部分，于法无据，本院予以驳回。关于焦点三，涉案《商铺租赁合同》约定的物业管理费为270元/月，但原告发送给被告的欠款明细显示物业管理公司系按照269.9元/月的标准收取涉案租赁物的管理费，故本院认定涉案租赁物的管理费269.9元/月的标准计算。被告同意支付原告2017年10月至2019年2月的管理费，本院对此予以确认，并计得该款为4,588.3元（269.9元/月×17个月=4,588.3元）。因被告未按时支付上述物业管理费，导致产生滞纳金（实为逾期付款违约金），原告亦于2019年7月24日为被告垫付了该款，故被告应向原告支付逾期支付物业管理费的违约金。结合《物业管理服务协议》约定的支付时间及标准，该违约金为1,879.04元[269.9元/月×（653天+622天+592天+561天+530天+502天+471天+441天+410天+380天+349天+318天+288天+257天+227天+196天+165天）×1‰=1,879.04元]。原告主张仅为1,858.27元，本院予以支持。至于2019年3月至2019年7月的物业管理费，如上所述，在该期间因原告不准被告搬离导致其物品占用涉案租赁物，故其无需支付该期间的物业管理费。至于2019年8月之后的物业管理费及滞纳金，原告并未提供证据证明为被告垫付该款项，且收取物业管理费的主体系物业管理公司，并非原告，本院对原告该项诉请予以驳回。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条条第一款第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告陈满新与被告张碧军于2017年9月15日签订的《商铺租赁合同》于2019年2月27日解除；被告张碧军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈满新返还位于东莞市沙田镇粤港花园北区（江瀚居）B座B-2号商铺；二、限被告张碧军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈满新支付2018年12月至2019年2月的租金4,251元、违约金4,251元以及2019年11月7日起至返还租赁物之日起的房屋占有使用费（2019年11月7日至2020年9月14日按照1,488元/月计算，2020年9月15日至2021年9月14日按照1,562元/月计算，2021年9月15日起按照1,640元/月计算）；三、限被告张碧军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈满新支付2017年10月至2019年2月的物业管理费4,588.3元、物业管理费的违约金1,858.27元；四、确认原告陈满新无须退回被告张碧军押金2,700元；五、限被告张碧军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈满新支付两个月免租期租金2,700元；六、限被告张碧军于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告陈满新损失2,834元；七、驳回原告陈满新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费671.02元，由原告陈满新负担291.46元，被告张碧军负担379.56元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  詹 杰人民陪审员  陈建芳人民陪审员  尹秋兰二〇一九年十二月二十三日书 记 员  乐芳琴附强制执行风险提示：强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。