上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2013）浦民一（民）初字第13761号原告沈荣根。委托代理人贾献伟，上海罡晟律师事务所律师。委托代理人司功卓，上海罡晟律师事务所律师。被告乐懿。委托代理人艾德生，上海市沪北律师事务所律师。被告上海天正实业集团有限公司。法定代表人陆凤山。委托代理人杨毅。委托代理人杨跃明，上海利歌律师事务所律师。原告沈荣根与被告乐懿、上海天正实业集团有限公司（以下简称天正公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月24日立案受理后，依法适用普通程序，先后于2014年4月3日、2014年5月7日公开开庭进行了审理。原告沈荣根及其委托代理人贾献伟、司功卓，被告乐懿的委托代理人艾德生及被告天正公司的委托代理人杨毅、杨跃明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈荣根诉称：沈荣根与俞国娟系夫妻关系。沈荣根、俞国娟与乐懿原不相识，无亲友关系。2010年3月25日，沈荣根、俞国娟签署委托书给乐懿，主要内容为委托出售位于上海市浦东新区北张家浜188弄8号103室房屋（以下简称系争房屋），委托期限自本委托书签署之日起两年止，委托书经上海市杨浦公证处公证。2012年2月2日，沈荣根委托代理人乐懿与天正公司就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称《合同》）。《合同》约定：系争房屋的转让总价为人民币（以下币种相同）90万元；双方同意，原告于2012年3月10日前腾出系争房屋并通知天正公司进行验收交接；原告将系争房屋钥匙交付给天正公司为房屋转移占有的标志；在2012年3月15日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，上述房地产权利转移日期以浦东新区房地产登记处准予房地产转移登记日为准。2012年2月2日，沈荣根的委托代理人乐懿与天正公司至浦东新区房地产交易中心申请办理房地产产权过户手续。2012年2月14日，系争房屋的产权人变更为天正公司，原产证号为浦XXXXXXXXXX。2013年4月7日补发房地产权证，房地产权证号为浦XXXXXXXXXX。在合同签订前，乐懿未告知沈荣根将与天正公司签订房屋买卖合同，尤其是房屋转让价款金额，天正公司也未实地察看系争房屋并询价。签订《合同》之日起至今已一年有余，天正公司从未向沈荣根支付房款，也未要求沈荣根交付房屋，沈荣根及家人一直居住在系争房屋内。2012年2月2日，系争房屋的市场价值为150万元。沈荣根对系争房屋买卖合同的签订、合同的内容及产权过户均不知情，直至2012年底到浦东新区房产交易中心查询，方知详情。原告认为，乐懿利用代理人身份之便，与天正公司串通，擅自以明显低于市场价的方式将原告名下的产权转让给天正公司。乐懿未收取房款，天正公司也未支付房款。天正公司至今也未要求原告交房。乐懿与天正公司恶意串通，损害产权人沈荣根的利益，《合同》应认定为无效。故原告现诉至法院，提出如下诉讼请求：一、依法判决确认被告乐懿以原告沈荣根名义与被告上海天正实业集团有限公司于2012年2月2日就位于上海市浦东新区北张家浜188弄8号103室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、依法判决被告上海天正实业集团有限公司将上海市浦东新区北张家浜188弄8号103室房屋产权恢复登记至沈荣根的名下。被告乐懿辩称：乐懿与原告夫妻是朋友关系，原告夫妻年纪大了，向他人借款无法用自用资金归还，就委托乐懿将系争房屋出售以便归还借款。原告通知乐懿去交易中心办理手续，并提供了原告本人银行账户让乐懿转交给购房人，通知将房款转入该账户，乐懿就协助办理了系争房屋的产权过户手续。被告天正公司辩称：原告与天正公司之间不涉及任何合同无效的情况，天正公司与乐懿之间不存在恶意串通的行为，原、被告将系争房屋确定为90万元，是考虑各种情况在自愿的情况下确定的，是合理的，天正公司已经支付了房款并办理了产权过户手续。由于天正公司内部有股权转让，法定代表人变更，因此没有及时入住，合同合法有效，天正公司也履行了义务，要求法庭驳回原告的诉讼请求。经审理查明：沈荣根与俞国娟系夫妻关系。2010年2月21日，系争房屋的产权登记于原告的名下。2010年3月25日，沈荣根、俞国娟签署委托书给乐懿，主要内容为委托出售系争房屋，委托期限自本委托书签署之日起两年止，委托书经上海市杨浦公证处公证。2012年2月2日，乐懿以原告委托代理人的身份与天正公司签订《合同》，《合同》尾部乙方（购买方）一栏除盖有被告的图章外还有“王志忠”签名字样。《合同》约定：天正公司向原告购买系争房屋，转让总价为90万元；原告于2012年3月10日前腾出系争房屋并通知被告进行验收交接；在2013年3月15日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，上述房地产权利转移日期以浦东新区房地产登记处准予房地产转移登记日为准；……。同日，乐懿与天正公司签订了关于系争房屋的《补充协议》，《补充协议》尾部乙方（购买方）一栏除盖有被告的图章外还有“王志忠”签名字样。《补充协议》约定的主要内容为：甲方（出售方）本合同签订后2012年7月30日前将房屋产证登记在乙方（购买方）名下及房屋实物交付给乙方，若未能按时将房屋产证登记在乙方名下或未能按时将系争房屋实物交付给乙方的，如果逾期超过20日的，则按每逾期一日甲方应当按1万元每日支付给乙方违约金，违约金计算至甲方将系争房屋实物交付给乙方之日止或违约金计算至甲方将系争房屋产证登记在乙方名下之日止，甲方应按日支付违约金，甲方应保持房屋内装修设施原样和下水道畅通，并同时结清水、电、煤气、有线电视等相关费用；甲方承诺系争房屋原有户口（若有）于2012年7月30日之前全部迁出，若未能迁出的，每逾期一日甲方应当按照房价的千分之五支付给乙方违约金，违约金计算至原有户口全部迁出为止，并按日支付违约金；于2012年7月30日前系争房屋的水、电、煤气、电话、物业管理费及其他原因使用系争房屋所产生的费用均由甲方承担；2012年7月30日之后在系争房屋内的空调、固定装修设施、厨卫设施、灯具、家具等生活日常品和房屋的附属设施由甲方随房附送给乙方；甲方出售的系争房屋用途为住宅（带装修），并保证系争房屋产权清晰无任何争议，且系争房屋未设定有租赁事宜，乙方购买系争房屋可能用于出租，出租中如有事项需甲方协助的，甲方应协助乙方或承租人予以解决；房款乙方应当在本合同签订后2012年2月5日前付清，乙方如果逾期超过20日的，则按每逾期一日乙方应当按1000元每日支付给甲方违约金；……。2012年2月2日，乐懿与天正公司至浦东新区房地产交易中心申请办理系争房屋的地产产权过户手续。2012年2月3日，王志忠通过银行转账支付沈荣根账户购房款90万元。2012年2月14日，系争房屋的产权人变更为天正公司，原产证号为浦XXXXXXXXXX。2013年4月7日补发房地产权证，房地产权证号为浦XXXXXXXXXX。另查明，出具日期为2012年2月14日的《上海天正实业集团有限公司章程修正案》显示：天正公司的出资人由王志忠、赵相磊，修改为陆凤山、陆仁忠。王志忠于2012年2月3日通过银行转账支付沈荣根账户购房款90万元，其中乐懿分九次各提取5万元，总计提取45万元；2012年2月3日至2012年2月11日期间，又被提取共计299，498元，在上述钱款的取款凭条的取款人一栏中均有“沈荣根”字样；沈荣根的上述收款银行账户系由案外人乐某某于2010年4月9日代理开具。庭审中，原告自认，原告之子沈钧于2010年3月曾告知原告拿过贷款30万元做生意。沈钧于2013年10月6日被报死亡。以上事实，有《上海市房地产登记申请书》，产权人为沈荣根的《上海市房地产权证》，《委托书》、（2010）沪杨证字第928号《公证书》、《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、税费缴纳凭证，《上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息》、《上海市房地产登记簿无房地产登记记录信息》，《中国农业银行个人结算业务申请书》、《中国农业银行银行卡取款业务回单》，《中国建设银行上海市分行个人开户与电子银行服务申请表》及沈荣根银行账户交易明细表、《中国建设银行转账凭条》、《中国建设银行取款凭条》，乐懿出具的《情况说明》，《上海天正实业集团有限公司章程修正案》，原、被告的陈述等为证，并经庭审质证属实，予以认定。本院认为：原告授权委托被告乐懿出售系争房屋，乐懿在授权委托期限内与天正公司签订了《合同》，且天正公司也按《合同》约定向沈荣根银行账户支付了全部房款。因此，《合同》系原告与天正公司关于买卖系争房屋的真实意思表示，且未违反国家强制性法律规定，依法有效。原告未举证证明，《合同》约定的房价明显低于市场价值。被告举证证明已向原告银行账号转账支付了全部房款，故原告以乐懿与天正公司恶意串通以明显低于市场价值方式转让系争房屋、被告未实际支付原告房款为由，要求确认《合同》无效，并恢复产权登记原状的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告沈荣根的全部诉讼请求。案件受理费12，800元及保全费5，000元，共计17，800元，由原告沈荣根负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  秦冬红人民陪审员  曹 璐人民陪审员  沈慧芸二〇一四年六月十六日书 记 员  杨 华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。