上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初8914号原告(反诉被告)：易文松，男，1983年9月19日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王莹，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚卫芳，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：范鹏，男，1988年6月15日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：钟颖，上海钟颖律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄亚茹，上海钟颖律师事务所律师。原告(反诉被告，以下简称原告)易文松与被告(反诉原告，以下简称被告)范鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月29日公开开庭进行审理。审理中,被告范鹏提起反诉，本院依法合并审理，于2019年6月14日再次公开开庭进行审理。经被告范鹏申请，本院于2019年6月27日委托上海第一测量师事务所有限公司进行房屋装修工程造价鉴定,该鉴定单位先后于2019年9月3日、2019年12月17日出具鉴定意见书及补充鉴定意见书。因案件审理需要，本院依法转为普通程序，组成合议庭进行审理，于2020年3月4日组织双方当事人证据交换,于2020年4月9日公开开庭进行审理。原告易文松及其委托诉讼代理人姚卫芳、王莹，被告范鹏及其委托诉讼代理人钟颖、黄亚茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告易文松向本院提出诉讼请求：1.原、被告签订的《商业用房租赁协议》于2019年4月5日解除；2.被告支付原告欠付的租金743,064.24元；3.被告支付原告欠付的水电费2,718.60元；4.被告支付原告违约金115,500元；5.被告支付原告律师费20,000元。被告已支付的房屋押金400,000元可与上述欠付款项予以抵扣。后，原告变更第2项诉讼请求为：被告支付原告欠付的租金1,143,064.24元。同时，原告增加三项诉讼请求：1.被告支付原告2019年5月9日至2019年11月8日的房屋空置损失费693,000元(按每月租金115,500元标准计算)；2.被告支付原告2017年9月15日至2017年11月14日的免租期租金220,000元(按每月租金110,000元标准计算)；3.被告已支付的房屋押金400,000元不予退还。事实和理由：2017年9月13日，原、被告签订《商业用房租赁协议》，其中约定，原告将上海市长宁区法华镇路XXX号房屋(以下简称涉案房屋)出租给被告，租赁期限为2017年9月15日至2023年9月15日，租金为每月11万元。第二年、第三年租金在上一年租金基础上递增5%。在协议履行过程中，被告长期拖欠房租，严重违反合同约定。经原告多次催讨，被告仍怠于履行付款义务，故原告向被告发送律师函要求解除双方的租赁协议。因被告于2019年4月5日收到律师函，故租赁协议于该日解除。鉴于被告于2019年5月8日向原告交房，故被告欠付的租金及水电费计算至2019年5月8日止。被告在支付上述款项的同时还应承担相应的违约责任并赔偿损失。另，本案审理过程中涉及装修鉴定，导致原告虽收回房屋但无法正常对外出租、收益，且还需向其前手支付租金，造成实际损失，故原告向被告主张2019年5月9日至2019年11月8日被告收到开庭传票期间相当于租金标准的房屋空置损失费。被告范鹏辩称，同意支付原告水电费2,718.60元，其余诉讼请求均不同意。理由：1.2019年5月8日，被告将涉案房屋清理完毕后交付给原告，此时双方合同解除。因原告未协助被告办出营业执照，严重影响被告饭店经营，构成违约，故其不享有合同解除权。2.租赁期间被告共向原告支付1,729,900元(含押金400,000元)，租金已足额支付，不存在欠付情况。3.因原告违约在先，故其无权向被告主张违约金并没收房屋押金。4.2019年5月8日房屋交接后，原告已对外招租并进行房屋装修，并不存在空置损失。5.原告主张的律师费、免租期租金等均无合同依据，被告不予认可。被告范鹏向本院提起反诉诉讼请求：1.原、被告签订的《商业用房租赁协议》于2019年5月8日解除；2.原告支付被告违约金115,500元；3.原告支付被告装修损失832,663元。后，被告变更第3项诉讼请求为：原告支付被告装修损失718,406.64元。同时，被告增加两项反诉诉讼请求：1.原告返还被告房屋押金400,000元；2.原告支付被告违约金346,500元。审理中，被告表示，若法院认定被告需承担付款责任，则被告已支付的房屋押金400,000元可优先用于抵扣被告应付款项，若有剩余应予以返还。事实与理由：2017年9月13日，原、被告签订《商业用房租赁协议》，约定被告承租涉案房屋，用途为餐饮，租期6年，自2017年9月15日至2023年9月15日。原告确认房屋地址可正常注册且有义务协助被告办理相关注册手续。协议签订后，原告未注销租赁房屋内已有营业执照，导致被告无法办理自己的营业执照和食品经营许可证，无法开具自己公司抬头的发票，严重影响火锅店的正常经营。同时，原告从未向被告提供涉案房屋的产权证及具有合法转租权的凭证，被告认为租赁房屋存在权利瑕疵。据此，被告提出解除合同，要求原告承担违约金并根据鉴定结论赔偿被告装修损失。原告易文松对反诉辩称，不同意被告的反诉请求。理由：1.被告经营不善，欠付租金，违约在先，原告享有合同解除权，并可追究被告的违约责任。2.签订合同前，原告已告知被告，涉案房屋内的原有证照不能注销，但原告会保证被告正常营业。被告明确知晓，且表示同意，双方才继续履行该租赁合同。为此，原告全力配合被告办理相关证照，于2018年1月9日办出食品经营许可证，明确餐饮服务经营者为中型饭店、火锅；于2018年3月9日完成营业执照经营范围的变更,将经营范围由小吃店变更为餐饮管理并更换了税控机,保证被告可以开具餐饮管理类发票；于2019年3月14日将营业执照上的公司名称从足部保健公司变更为餐饮管理公司。因此，原告并不存在违约行为,不应向被告支付违约金。若法院认为原告未注销营业执照构成违约，因被告使用现有证照能正常开业经营，未对其造成实质损失，故合同约定的违约金过高，请求人民法院予以调整。3.原告就涉案房屋享有转租权，有租赁合同及房屋产权证，出租行为合法、有效。4.关于装修损失,因被告违约导致双方的租赁合同解除,故其要求原告赔偿装修损失无合同及法律依据。若法院认为原告存有过错需承担相应责任，原告要求根据公平原则，按鉴定报告中未摊销费用来确定装修损失。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于上海市房地产权证、同意书、同意转租证明、房屋租赁合同、授权委托书、情况说明、商业用房租赁协议、转账凭证、微信记录、律师函及快递单据、房屋交接确认书、上海增值税普通发票、律师函、营业执照、食品经营许可证、行政处罚决定书、询问笔录等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、房屋权属及前手租赁事宜2000年9月23日，编号为沪房地长字(2000)第024017号上海市房地产权证登记涉案房屋的权利人为上海市长宁区商业网点管理办公室。落款时间为2017年7月15日由上海长宁商业网点置业有限公司出具的《同意书》载明，我司同意将合同编号为XXXXXXXXX的《房屋租赁合同》(承租方为上海缘梦足部保健有限公司)的租赁期限截止日2019年6月30日延长至2022年6月30日止，并有转租权，其他条款合同内容不变。2019年7月1日，上海长宁商业网点置业有限公司与上海缘梦餐饮管理有限公司签订《房屋租赁合同》，其中约定，上海长宁商业网点置业有限公司将涉案房屋出租给上海缘梦餐饮管理有限公司，租赁期限为2019年7月1日至2021年6月30日。后，上海长宁商业网点置业有限公司出具《同意转租证明》，其中载明，同意易文松将涉案房屋转租给范鹏使用，认可上述二人于2017年9月13日签订的《商业用房租赁协议》的效力，并保证范鹏在2017年9月15日至2023年9月15日期间内有合法使用权。落款时间为2017年7月17日由上海缘梦足部保健有限公司出具的《授权委托书》载明，易文松为我公司的实际投资者和经营者，现授权易文松为我公司的代理人。代理权限如下：1.代为收取租金等，计入易文松本人开设的银行账户卡号；2.有权签署与处理从2017年7月17日至公司存续期间所签署和处理的一切文件和事务，包括有权转租由上海缘梦足部保健有限公司承租的涉案房屋。落款时间为2019年7月2日由上海缘梦餐饮管理有限公司出具的《授权委托书》载明，易文松为我公司的实际投资者和经营者，现授权易文松为我公司的代理人。代理权限如下：1.代为收取租金等，计入易文松本人开设的银行账户卡号；2.有权签署与处理从2019年7月2日至公司续租期间所签署和处理的一切文件和事务，包括有权转租由上海缘梦餐饮管理有限公司承租的涉案房屋。落款时间为2020年4月9日由上海缘梦餐饮管理有限公司出具的《情况说明》载明，易文松名为我公司的代理人，实为承租人，有权转租涉案房屋；同意并认可易文松与范鹏于2017年9月13日签订的《商业用房租赁协议》的效力。同日，上海市长宁区商业网点管理办公室出具《情况说明》，其中载明，本公司将涉案房屋委托上海长宁商业网点置业有限公司进行对外出租，有权签署租赁协议和处理租赁相关事宜。上海缘梦餐饮管理有限公司有权转租涉案房屋，相应权利期限含2017年9月15日至2023年9月15日。本公司已知悉，上海缘梦餐饮管理有限公司将涉案房屋转租给易文松，同意并认可由易文松转租给范鹏经营使用。另作为产权人同意并认可易文松与范鹏于2017年9月13日签订的《商业用房租赁协议》的效力，并保证范鹏在2017年9月15日至2023年9月15日期间内有合法使用权。二、原、被告租赁协议履行情况2017年9月13日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《商业用房租赁协议》，其中约定，第一条，甲方将涉案房屋出租给乙方，建筑面积375平方米。房屋所有权证书编号：长XXXXXXXXXX，房屋所有权人为上海市长宁区商业网点管理办公室。第二条，房屋租赁用途：轻餐饮无明火。第三条，房屋租赁期自2017年9月15日至2023年9月15日，贰个月免租期。自2018年9月15日至2020年9月15日开始，每年年租金在上年的基础上递增5%，后面三年不递增，甲方应于2017年9月15日前将房屋按约定条件交付给乙方。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照现状返还房屋及固定设备设施。第四条，租金为11万元/月，年租金132万元。2017年9月13日付押金40万元，租金三个月30万元；2018年2月1日(2017年12月1日系笔误)付二个月租金22万元，以后两个月付一次。押金40万元在租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。第八条，(三)甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：……4.甲方交付的房屋存在产权瑕疵，导致乙方无法正常使用；5.不配合乙方提供正常行政审批、报税等所需的材料的。(四)乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达20日的。第九条，甲方有第八条第三款约定的情形之一的,应按月租金的100%向乙方支付违约金;乙方有第八条第四款约定的情形之一的,应按月租金的100%向甲方支付违约金,甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。第十一条，如发生第八条第(三)项第4点约定的情形时，乙方有权解除本合同外，同时有权要求甲方向乙方支付不低于三个月房租作为违约金。乙方确认，乙方经营活动必须符合国家相关政策、规定，经营项目获得相关管理部门批准，如有违反责任自负。甲方确认，甲方有权转租房屋，且房屋地址可正常注册，甲方有义务协助乙方办理相关注册手续。上述合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告进行装修开设火锅店，于2017年12月23日起试营业，于2018年1月9日起正式对外营业。2017年9月13日至2019年1月4日期间，被告陆续向原告支付租金共计1,329,900元以及房屋押金400,000元。庭审中，双方一致确认，若以合同约定的付款周期及租金金额为准，从2018年6月开始，被告存在逾期且不足额支付租金的情况。若需计算应付租金，双方均同意算至2019年5月8日止。另，根据《商业用房租赁协议》约定的租金标准，若正常履约情形下，2017年9月15日至2019年5月8日的租金总额为1,969,634.24元。租赁期间，原、被告因公司名称、发票、欠租等事宜多次沟通。1.关于公司名称问题，原告于2018年4月26日向被告妻子发送微信：“今年肯定改不了公司名称，因为这条不交房租，没有任何道理啊！”。2.关于催讨租金事宜，原告及其妻子于2018年7月至2019年3月期间多次发送微信要求被告支付租金，被告于2018年7月31日回复：“我这就八万，下个月可能多点”；2018年8月3日回复：“先转三万给你，晚点再给你五万”；2018年8月31日回复：“钱没说不给你，我最快5号能给你10万”；2018年9月5日回复：“我只有一个月，我只要不欠你房租就好，我现在手上没有几个月的房租”；2018年12月30日回复：“要涨也按市场价涨，百分之五涨，这个月给你105,000元，下个月我工程款下来了，给你两个月房租”；2019年1月2日回复：“月租要继续合作下去，就是105,000元”；2019年2月2日回复：“这次你把房子什么时候过户给我(承租人公司名称变化)，我什么时候付房租，你要么去法院起诉我，看谁有理”。3.关于发票问题，被告的员工于2018年10月21日向原告发送微信：“易总，明天问问发票啊，再没有真出事了，今天客人又来闹了！”；于2018年10月21日向原告发送微信：“易总，发票没有了，明天能不能去拿下发票”；于2018年11月21日向原告发送微信：“易总发票没有了”；于2020年1月18日向原告发送微信：“我知道你也难，可我没有发票怎么做生意，我在外面开一旦查到了，又麻烦了，而且现在没有发票很多客人都反感了，生意怎么做”。另查明，顾客至被告开设的火锅店内用餐时，被告向顾客提供上海增值税普通发票，发票上载明，货物或应纳劳务、服务名称：餐饮服务；销售方名称：上海缘梦足部保健有限公司；地址：上海市炊二哥火锅长宁店法华镇路XXX号。对此，被告表示，虽原告协助被告开具的发票系餐饮发票，但公司名称为足浴公司，而非餐饮公司，经常遭到顾客投诉。同时，因缘梦公司属于微小企业，每月开发票总额为200至300张，被告每次用完都要找对方申领，但其迟迟不给，导致被告无法开票，遭顾客投诉。原告则认为，其出具的是正规餐饮发票，被告未受到行政机关的查处，其可正常开展经营活动。2019年4月4日，原告向被告发送《关于解除长宁区法华镇路XXX号商业用房租赁协议之律师函》，其中载明，由于被告长期拖欠巨额房租，原告多次通过短信、电话向被告催讨无果，故原告按照约定行使解除权，正式通知被告解除《商业用房租赁协议》，并请被告在2019年4月15日前履行如下义务：1.支付所欠租金778,500元(房租暂计至2019年4月14日止)；2.立即办理退房交接手续(房租应支付至实际退房之日止)；3.承担因违约给原告造成的实际损失及相应违约赔偿责任。被告于2019年4月5日收到上述律师函。2019年4月4日，本院收到本案被告起诉原告房屋租赁合同纠纷一案的诉讼材料，案号为(2019)沪0105诉前调3546号。2019年5月8日，原告与被告的委托人孙康就涉案房屋办理房屋交接手续并签署《房屋交接确认书》，其中载明，被告接到通知后，清理店面设施、设备，并于2019年5月8日将己方物品清空，符合交房条件。现将该房屋即日起交还原告，原告同意接受，该房屋权利义务自即日起转移给原告。双方确认电费、天然气费用自本交接日前未结清的费用由被告承担，本交接日后由原告承担。三、营业执照及食品经营许可证变更情况1.2014年8月8日颁发的餐饮服务许可证载明，单位名称：上海缘梦足部保健有限公司；类别：小吃店；备注：不含熟食卤味。2.2017年4月25日颁发的营业执照载明，名称：上海缘梦足部保健有限公司；经营范围：足浴；零售日用百货、玩具，小吃店(不含熟食卤味、不产生油烟)。3.2017年8月29日颁发的食品经营许可证载明，经营者名称：上海缘梦足部保健有限公司；主体业态：餐饮服务经营者(小型饭店)；经营项目：热食类食品制售。4.2018年1月9日颁发的食品经营许可证载明，经营者名称：上海缘梦足部保健有限公司；主体业态：餐饮服务经营者(中型饭店，火锅)；经营项目：热食类食品制售。5.2018年3月9日颁发的营业执照载明，名称：上海缘梦足部保健有限公司；经营范围：足浴；零售日用百货、玩具、餐饮服务。6.2019年3月14日颁发的营业执照载明，名称：上海缘梦餐饮管理有限公司；经营范围：餐饮管理、餐饮服务。7.2019年4月10日颁发的食品经营许可证载明，经营者名称：上海缘梦餐饮管理有限公司；主体业态：餐饮服务经营者(中型饭店，火锅)；经营项目：热食类食品制售。对此，原告表示，在签约时原告已告知被告应出租方要求，涉案房屋上已有的营业执照不可注销，被告知晓且同意，称只要保证其能正常开设、经营火锅店即可。为此，原告采用变通方式，将原食品经营许可证上的主体业态从小型饭店变更为中型饭店、火锅店；将原营业执照上的经营范围从小吃店变更为餐饮服务，甚至为了满足被告的需求将企业名称从足部保健公司变更为餐饮管理公司。因此，原告已经全力协助、配合被告办理相关证照手续，不存在违约行为。被告则不予认可并辩称，原告从未事先向被告告知原营业执照及食品经营许可证不可注销。只要原告将上述两证注销后不存在办理新证的任何障碍。租赁期间，被告一直联系原告办证事宜，但其从未配合，导致被告多次被顾客举报、投诉。关于涉案房屋证照办理事宜，本院于2019年11月14日至上海市长宁区市场监督管理局了解相关情况，该局工作人员作如下回复：1.同一地址上只能办理一张营业执照和一张食品经营许可证，证照上的注册地址及经营者名称应当保持一致。当上述证照全部注销后，可办理新的证照。2.经营火锅店必须办理营业执照及食品经营许可证。根据《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条、《上海市大气污染防治条例》第六十二条的规定，居民住宅楼内不得新建饮食服务经营场所。若属该种情况，无法办出食品经营许可证。涉案房屋属商业用房，可在原有营业执照注销后办理新的营业执照。因该房屋不在居民楼内，故只要符合一定的装修条件，可办出食品经营许可证。原、被告对上述内容均予以认可。四、原、被告肢体冲突有关的行政处罚及询问笔录内容2019年3月2日，被告在涉案房屋内殴打原告。为此，上海市公安局长宁分局新华路派出所作出《行政处罚决定书》，决定给予被告罚款500元的行政处罚。本院于2020年4月10日至上海市公安局长宁分局新华路派出所调取2019年3月2日公安机关对相关人员所做的询问笔录。原告在询问笔录中陈述：“我是涉案房屋的三房东，范鹏是借房子开火锅店的老板。范鹏欠我房租，双方存在纠纷。当日，范鹏约我在涉案房屋内商谈房租事宜，后来谈到了合同上的相关内容，双方谈不拢并产生了不愉快，范鹏就打了我两个耳光。我的妻子李佳佳就报警了。”被告在询问笔录中陈述：“我在涉案房屋内开了一家名为炊二哥的火锅店，易文松是三房东。由于我开的是火锅店，但涉案房屋的地址上易文松已经注册了一个足浴店的营业执照，我多次与易文松商讨，让其把营业执照移走，这样我才能自己申办营业执照，但一直没有结果，导致火锅店一直被人投诉。当日，我约了易文松及其妻子至涉案房屋商谈营业执照的事情，但是易文松一致吼我，我就生气了，觉得因为易文松营业执照的事情，导致我亏损很多钱，现在还吼我，我一时冲动就打了易文松。”李佳佳在询问笔录中陈述：“我是易文松的妻子。范鹏欠易文松租金未付。当日，范鹏约易文松至涉案房屋商谈租赁合同事宜，后因合同上有些内容双方没有达成一致，范鹏就打了易文松四个耳光。”孙康在询问笔录中陈述：“范鹏是我的姐夫。范鹏借了涉案房屋经营，易文松是二房东。因当时租赁房屋的时候，易文松在这个地址有一个足浴店的营业执照，后来我们开火锅店后，让其将营业执照移走，我们可以申办餐饮的营业执照，但是易文松一直推拖不同意，导致我们火锅店无法开具正常的餐饮发票，一直被客人投诉。当日，范鹏约了易文松和其妻子至涉案房屋商谈营业执照的事情。在交涉过程中，易文松一直在吼范鹏，范鹏可能心里不舒服，就打了易文松两下耳光。”原、被告对上述笔录的真实性均不持异议。原告认为，租赁合同签订后，原告向被告提供相关材料保证被告通过消防检查。2018年1月9日，原告配合被告办理食品经营许可证。2018年3月9日，原告配合被告变更营业执照的经营范围。租赁期间，被告一直正常经营并可开具餐饮发票。双方产生纠纷的原因系被告拖欠原告租金。被告多次要求原告将足浴公司改为餐饮管理公司，从未提出过将已有营业执照注销办理新营业执照的要求。被告在笔录中提到的营业执照问题只是其拖欠租金的借口。被告认为，办理消防审批手续，原告向其提供了相应的材料，餐厅的消防检验合格。2019年3月2日双方因营业执照办理事宜发生争议导致肢体冲突。合同履行过程中，原告一直说公司名称无法从足部保健变更为餐饮管理，但2019年3月14日公司的名字变更了，所以原告一直在欺骗被告。从2018年年初至2019年3月，因原告不履行合同约定的配合义务，不协助被告进行正常的工商注册，导致双方多次发生冲突，原告构成违约。五、司法鉴定情况2019年6月14日，被告当庭提出对涉案房屋内的装修损失进行司法鉴定。原告称，其于2019年5月8日收回房屋后，在三层厨房加了一堵墙，四层做了四至五个隔墙，其余部分未动。被告同意根据现有状态进行评估。本院向原告释明，若启动鉴定，其不可再对涉案房屋进行改动，其表示知晓。后，本院委托上海第一测量师事务所有限公司对涉案房屋装修残值进行工程造价鉴定，鉴定机构于2019年7月12日至涉案房屋进行现场踏勘及测量，并于2019年9月3日出具《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见为：一、涉案房屋所涉工程造价的原值为：1.装修工程项目669,946.67元；2.原告主张由被告拆除的室内门项目35,794.76元。二、涉案房屋所涉工程造价的现值为：1.装修工程项目489,619.36元；2.原告主张由被告拆除的室内门项目26,160元。三、涉案房屋所涉工程造价未摊销费用为：1.装修工程项目504,887.35元；2.原告主张由被告拆除的室内门项目26,975.76元。涉案房屋所涉工程造价的残值为现值还是未摊销费用属于法律关系的判断，将由法院据实判定。2019年12月5日，上海第一测量师事务所有限公司鉴定人员到庭接受质询，对审价原则、计价方式等作出说明答复。同时，鉴定人员明确，鉴定结论中载明的未摊销费用系装修残值，按剩余租赁期限计算得出。当日，因被告认为鉴定机构遗漏部分工程项目未予审价且提供照片用以证明该项目存在于涉案房屋内，故鉴定机构根据被告补充提交的材料，于2019年12月17日出具《补充鉴定意见书》，结论为：原告主张由被告拆除的花式隔断、格栅天棚及木装饰柱等项目原值为12,665.21元；现值为9,256.16元；未摊销费用为9,544.80元。原、被告对上述两份鉴定意见书中的鉴定结论均不持异议，但原告认为，本案系被告违约，其不应赔偿被告任何装修损失。若法院认为原告有过错需赔偿损失，应按未摊销费用装修工程项目504,887.35元、室内门项目26,975.76元、花式隔断、格栅天棚及木装饰柱等项目9,544.80元的总额来进行认定，对于原告要求按原值计算损失的主张不予认可。被告认为，鉴定报告系按照定额计取，与被告实际装修投入相差过大，故要求按照上述三项工程总额的原值主张。另，原告表示，在整个司法鉴定的过程中，其从2019年6月14日开庭后至鉴定人员2019年7月12日现场勘查期间未改动过房屋。2019年7月底，原告应城管部门的要求拆除了涉案房屋外的部分门头，其余部分未动工。直到本次鉴定结束后，原告在保留被告原有大部分装修的基础上，于2019年11月底对涉案房屋进行简单装修，包括装修三楼厨房，四楼隔成四个包厢、墙面重新粉刷等。2019年12月8日，原告实际使用涉案房屋用于开设东北炒菜餐厅。2020年4月23日，本院至涉案房屋查勘装修及使用情况。涉案房屋目前由原告用于开设餐厅，名称为“东北人”。2019年7月12日鉴定人员固定现场装修状态后，原告仅对涉案房屋内如下部位进行了重新装修：1.一楼大门更换。一楼收银台区域改造为简易厨房；2.二楼新砌玻璃墙改造为开放式包厢一间、安装装饰背景墙等。重新粉刷墙面、吊顶。3.三楼三间包厢更换房门，重新粉刷墙面、吊顶。三楼厨房重做，包括铺设烟道等。另将原储藏室改造为简易厨房。新增传菜梯。4.四楼新砌玻璃墙改造为包厢四间，更换房门，重新粉刷墙面、吊顶。剩余部位均保留了被告原有装修，即外墙墙面、室外门头、室内地砖、墙砖、楼梯、吊顶、卫生间等均未改动。审理中，原、被告一致确认双方的《商业用房租赁协议》于2019年5月8日解除。本院认为，涉案房屋的产权人上海市长宁区商业网点管理办公室、委托人上海长宁商业网点置业有限公司以及转租人上海缘梦足部保健有限公司均确认原、被告签订的《商业用房租赁协议》之效力，且该协议约定的租期在前手租赁合同约定的租期范围内，故本院认定《商业用房租赁协议》合法有效，对原、被告均具有法律约束力，双方应恪守履行。审理中，原、被告对双方签订的《商业用房租赁协议》于2019年5月8日解除均不持异议，本院予以确认。本案的主要争议在于导致合同解除的责任归责于一方还是双方；合同解除的后果如何处理。关于合同解除的归责问题，就原告而言，《商业用房租赁协议》约定涉案房屋地址可正常注册，原告有义务协助被告办理相关注册手续。根据市场监督管理局的回复，若原告将涉案房屋上已有证照注销，被告进行工商注册不存在客观障碍。现原告未履行上述义务，导致被告申领新证照不具备现实可能性，在一定程度上影响被告的自主经营管理权。即便在租赁合同履行过程中，原告通过变通方式变更了原有营业执照的经营范围及食品经营许可证的主体业态，但根据现有证据反映，被告曾对原告未注销营业执照提出异议，且就发票上写有足浴公司的名称、开票数量受限遭顾客投诉等问题多次与原告进行交涉，甚至发生肢体冲突。在原告未能进一步充分举证证明被告签约时已明确知晓且同意原告无需为其办理新证照的情况下，不能就此认定被告对原告的上述一系列履行行为予以认可且免除了原告应尽的合同义务。据此，原告未尽协助、配合义务的行为构成违约。就被告而言，被告从原告处接收房屋后一直实际占有使用至2019年5月8日。在此期间，虽因公司名称问题与原告存在纠纷，但未因证照、纳税等事宜受到有关部门的查处而致租赁房屋无法使用且经营目的无法实现，被告在2018年6月前也按约支付租金，表明在此期间涉案房屋租赁合同属于正常履行状态。即便原告存在一定的违约行为，对此被告可另行追究原告违约责任。被告作为承租人，占有、使用涉案房屋，即应按约支付租金，但被告于2018年6月起开始拖欠大量租金，其该行为构成违约。鉴于租赁合同系双务合同，在原、被告均有违约行为的情况下，本院综合考虑双方违约行为对租赁合同正常履行的影响程度，从公平合理角度出发，认定合同解除的责任为原告承担次要责任，被告承担主要责任。关于合同解除的后果，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失；双方违约的，各自承担相应的责任。就原、被告的诉讼请求，本院作如下分析：第一，关于欠付的租金及水电费，因被告未履行按约支付租金、水电费的义务，应承担继续履行的责任。被告辩称，原告未协助注销营业执照导致其无法正常经营，营业额显著下降，故2018年6月1日之后的租金应当减免，按此计算，被告已足额付款，甚至超额付款。对此，本院认为，被告开设餐厅从事经营活动应当预见到自身可能承担的商业风险。现被告未能提供充分证据证明使用现有证照与其遭受经营损失之间具有直接因果关系。同时，在原告多次催告被告支付租金的情况下，被告数次微信回复内容为暂时没有房租、资金压力较大，并未提及因未办新证照造成经营损失的问题，考虑到被告占有使用涉案房屋的租赁目的基本得以实现，本院对原告要求被告按合同约定租金标准支付欠付租金的主张予以支持。根据庭审中双方一致确认的应付租金以及已付租金的金额，本院认定被告尚需向原告支付租金639,734.24元。水电费2,718.60元，被告同意予以支付，于法不悖，本院予以支持。第二，关于律师费及免租期租金,因《商业用房租赁协议》中未对律师费作出约定，故原告要求被告承担相应的付款责任，缺乏依据，本院不予支持。免租期两个月的租金，亦无合同依据,综合本案实际，本院也不予支持。第三，关于押金的处理，《商业用房租赁协议》中约定，房屋租赁押金在租赁期满或合同解除后，抵扣应由被告承担的费用后，若有剩余部分应如数返还被告。现双方的租赁合同已解除，被告支付的40万元房屋押金应根据合同约定与其欠付款项进行抵扣，原告无权予以没收。被告虽提出要求原告返还房屋押金40万元的诉讼主张，但在审理中已明确表示同意先行抵扣其欠付的款项，系其对自身民事权利的合法处分，本院予以准许。第四，关于原、被告各自主张的违约金115,500元，《商业用房租赁协议》第九条约定，若双方违反第八条项下合同义务，应向对方承担相当于一个月租金的违约金。鉴于原、被告在合同履行过程中均存有第八条列明的违约行为，故应根据各自的违约事实向对方支付违约金。关于违约金的数额，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用该原则予以衡量。就被告的违约行为而言，考虑到其欠付租金时间较长、金额较高，原告主张的违约金与按日万分之五计算的滞纳金相当，故本院认定被告应按约向原告支付违约金115,500元。就原告的违约行为而言，原告以被告使用现有证照未造成其实质影响之由，认为双方约定的违约金过高，要求予以调整。考虑到原告就办理证照事宜并非完全的不作为，也通过变通的方式协助被告以保证其正常经营，被告租赁使用房屋的目的基本得以实现，故本院认定原告向被告支付违约金90,000元。第五，关于房屋空置损失费，原告虽于2019年5月8日收回房屋，但被告于2019年6月14日当庭提出装修损失的司法鉴定，经本院释明，原告负有确保司法鉴定顺利开展的义务。考虑到原告在配合进行司法鉴定期间，需保持房屋内装修现状不被破坏，确实对房屋的尽快出租、重新利用造成一定影响，故本院综合房屋使用受限的合理期限、启动鉴定的必要性以及原、被告的违约程度等因素，酌情确定被告支付原告房屋空置损失费231,000元。第六，关于装修损失，根据法律规定，在当事人未对房屋装饰装修物的处理做出约定的情况下，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。因原、被告对鉴定结论的金额均无异议，故房屋装饰装修残值损失应依法按未摊销费用541,407.91元(504,887.35元+26,975.76元+9,544.80元)的标准计算，并结合双方各自的违约程度加以认定。但需指出的是，根据原告自认以及本院的现场勘查情况，原告在收回房屋后保留了被告的大部分原有装修并实际利用，其就该部分装修获得的利益，属于再利用应折价补偿之范畴，需在分摊装修损失中予以考量。据此，本院酌情认定原告对被告主张的装修损失承担450,000元。第七，关于被告另行主张的违约金346,500元，被告基于涉案房屋存在产权瑕疵之由主张原告承担相当于三个月租金的违约金。然，《商业用房租赁协议》在房屋权属状况一栏写明了房屋所有权证书编号以及房屋所有权人的信息，此与原告提供的产权证相符。同时，包括产权人在内的前手出租方均已确认原告享有出租权，且原、被告的租赁期限亦在有效期内，故被告要求原告支付该笔违约金的诉讼主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)易文松与被告(反诉原告)范鹏签订的《商业用房租赁协议》于2019年5月8日解除；二、被告(反诉原告)范鹏应于本判决生效之日起十五日内支付原告(反诉被告)易文松房屋租金639,734.24元[被告(反诉原告)范鹏已支付的房屋租金押金400,000元应予以抵扣其中部分租金]；三、被告(反诉原告)范鹏应于本判决生效之日起十五日内支付原告(反诉被告)易文松水电费2,718.60元；四、被告(反诉原告)范鹏应于本判决生效之日起十五日内支付原告(反诉被告)易文松违约金115,500元；五、被告(反诉原告)范鹏应于本判决生效之日起十五日内支付原告(反诉被告)易文松房屋空置损失费231,000元；六、原告(反诉被告)易文松应于本判决生效之日起十五日内支付被告(反诉原告)范鹏违约金90,000元；七、原告(反诉被告)易文松应于本判决生效之日起十五日内支付被告(反诉原告)范鹏装修损失450,000元；八、驳回原告(反诉被告)易文松的其余本诉诉讼请求；九、驳回被告(反诉原告)范鹏的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费27,714.26，由原告(反诉被告)易文松负担17149.45元，由被告(反诉原告)范鹏负担10564.81元。反诉案件受理费9,511.83元(已减半收取)，由原告(反诉被告)易文松负担5,657.48元，由被告(反诉原告)范鹏负担3,854.35元。鉴定费41,200元,由原告(反诉被告)易文松负担20,600元，由被告(反诉原告)范鹏负担20,600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  刘亚玲审 判 员  吴 丹人民陪审员  牟世荣二〇二〇年四月二十四日书 记 员  王 宁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。