云南省云县人民法院民 事 判 决 书(2019)云0922民初1724号原告：王朝昆，男，彝族，1980年6月6日出生，小学文化，务农，住云南省临沧市云县。原告：何四娟，女，彝族，1982年9月21日出生，小学文化，务农，住云南省临沧市云县。共同委托诉讼代理人：罗廷善，云南善庭律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：字学娟，女，汉族，1979年3月18日出生，小学文化，务农，住云南省临沧市云县。被告：张华，男，汉族，1972年6月22日出生，初中文化，务农，住云南省临沧市云县。第三人：云南云县农村商业银行股份有限公司晓街支行。住所地：云南省临沧市云县晓街乡晓街。负责人：王依文。委托诉讼代理人：刘翔，云南聚盈律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告王朝昆、何四娟与被告字学娟、张华、第三人云南云县农村商业银行股份有限公司晓街支行（以下简称农商行晓街支行）房屋买卖协议纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。因本案需以另一案的审理结果为依据，本院依法中止审理，各方当事人及诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认坐落于云县，产权证号为：云房权证晓街字第××号、20100308-××号、20100308-××号的房屋所有权人为王朝昆、何四娟；2.被告立即将坐落于云县，产权证号为：云房权证晓街字第××号、20100308-××号、20100308-××号房屋产权变更登记在两原告名下；3.本案诉讼费由被告承担。庭审结束后，原告向本院提出申请，放弃第2项诉讼请求。事实及理由：2011年3月5日，原、被告协商后，被告同意将属于被告夫妻共同所有的，位于云县晓街乡大黄桥月牙完小旁边的房产（该房屋产权证号为：云房权证晓街字第××号、云房权证晓街字第××号、云房权证晓街字第××号）转让给原告，转让价格为106000元，原告在五年内付清房屋转让款。达成一致意见后，原告向被告支付了60000元房产转让款，被告张华将房屋钥匙交给原告。随后原告对房屋进行了修缮整理，修缮整理完成后原告一家搬入居住至今。为完善房产转让手续，原、被告双方于2011年12月24日针对房产转让事宜签订了一份《房产转让协议》，协议约定：“1.甲方将坐落在大黄桥月牙完小旁边的一幢住房以106000元的价格一次性转让给乙方；2.付款方式：在签订协议之日乙方付给甲方5.9万元，余下房款到2017年1月15日支付；3.甲方于2017年1月15日将房产产权过户给原告，过户费用双方各负责一半。”协议签订后原告先后共计向被告支付房产转让款80000元，双方约定的办理过户登记手续的期限已经届满，但被告至今未按约定将该房产的产权变更登记在原告名下，故起诉至法院。二被告辩称，原告诉状所述事实及理由无异议，对于原告的诉讼请求，被告予以认可，但涉案房屋已抵押给信用社，无法过户给二原告。待被告与信用社借款纠纷处理清楚后，办理过户登记。第三人辩称，本案中张华、字学娟与农商行就本案争议标的设立抵押权并办理抵押登记在前，加之其与王朝昆、何四娟签订《房产转让协议》时未征得抵押权人同意，且该不动产转让行为未能依法进行变更登记，故该房产转让行为不发生效力。农商行与张华、字学娟签订的《最高额抵押合同》合法有效，现因张华、字学娟未能如约履行债务，农商行依法对张华、字学娟提供的抵押物依法享有优先受偿权。综上所述，请法庭依法驳回原告本案诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的身份证复印件、房屋所有权证、收款收据3份，以上证据经被告质证无异议，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的房产转让协议，来源真实、合法，与本案有关联，本院予以采信；2.原告提交的2019年10月14日云县委会出具的证明，来源真实、合法，与本案有关联，本院予以采信；3.第三人提交的（2011）0004号《个人借款合同》、（2011）0004号《抵押合同》、云房他证晓街字第××号房屋他项权证、云他项（2011）第025号土地他项权利证明书，以上证据来源真实、合法，但与本案无关，本院不予采信；4.第三人提交的（2014）0057号《个人循环借款合同》；（2014）0057号《最高额抵押合同》，来源真实、合法，与本案有关联，本院予以采信；5.第三人提交的云房他证晓街字第××号房屋他项权证、云他项（2014）第074号《土地他项权利证明书》，来源真实，但涉案房产在抵押登记前已出让给原告，被告无权进行抵押，以上证据本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二原告系夫妻关系，二被告系夫妻关系，2011年1月19日，二被告向第三人申请贷款15万元，借款期限为2011年1月19日至2014年1月18日，将位于云县晓街月牙村完小旁的房产（土地证号：云国用2010第××号，房产证号：云房权证晓街字第××号、云房权证晓街字第××号）抵押给第三人，并办理了抵押登记，抵押期限三年，即2011年1月19日至2014年1月18日。2011年3月5日，原、被告口头协商，被告将其所有的位于云县房屋（产权证号：云房权证晓街字第××号、20100308-××号、20100308-××号）及土地以106000元的价格转让给原告，2011年3月5日，原告向被告支付房屋转让款26000元。后被告将房屋钥匙交付原告，原告对房屋进行修缮。2011年11月19日，原告全家遂从后箐搬移至该房屋居住至今。后被告要求原告再支付部分房屋转让款，原告要求被告提交房屋所有权证，被告方告知原告其2011年在第三人处贷款时将房屋进行了抵押，房屋所有权证无法交付原告。双方遂于2011年12月24日签订《房产转让协议》，协议约定2017年1月15日被告将房产证交给原告用作房产过户。2011年被告和第三人的贷款到期后，被告归还第三人贷款及利息。第三人将抵押的房屋所有权证书归还被告。2014年2月10日，被告向第三人申请60万元贷款，因涉案房产未过户到原告名下，被告遂将涉案房屋所有权证及土地证提交银行进行抵押。2015年被告生猪养殖场破产后，无力归还银行贷款，无法协助原告办理过户登记。2019年第三人起诉至本院，要求被告归还借款及利息，同时对抵押物享有优先受偿权，因抵押物涉及原告户居住房屋，原告遂起诉至法院。另查明，至今原告累计向被告支付房屋转让款79000元。原告从2011年至今，对涉案房屋进行了修缮，具体为新建砖木结构厨房一间、猪圈4间，储物间2间，楼顶全部搭建彩钢瓦大棚、通水，所有围墙加高约2米，对室内墙体进行了粉刷。本院认为，涉案房产被告在转让给原告之前抵押给银行，抵押设定之后，抵押人仍然占有抵押物，有权对抵押物进行占有、使用、收益以及处分。根据《物权法》第15条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。综上，双方当事人签订的《房产转让协议》应为有效合同。2014年1月10日被告还清第三人贷款，房屋抵押登记到期后，原告已完全合法占有涉案房屋。2014年被告向第三人申请贷款，再次将转让给原告的涉案房屋抵押给第三人，第三人在明知该房产已转让并交付给原告的情形下，仍将该房产用于抵押登记，故第三人要求对被告抵押的涉案房产在抵押担保范围内享有优先受偿权不成立。原告的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十条规定，判决如下：坐落于云县，产权证号为：云房权证晓街字第××号、20100308-××号、20100308-××号的房屋所有权人为原告王朝昆、何四娟。案件受理费100元，由被告字学娟、张华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。审 判 长  潘明珠审 判 员  吴斌宏人民陪审员  杨先昌二〇二〇年八月二十七日书 记 员  张骏蕊