上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第2579号上诉人（原审被告）李英和，男，1958年8月23日生，汉族，住上海市徐汇区肇嘉浜路807号2004室。上诉人（原审被告）肖莉萍，女，1965年10月21日生，汉族，住上海市徐汇区肇嘉浜路807号2004室。两上诉人之共同委托代理人余莺莺，上海宇钧律师事务所律师。两上诉人之共同委托代理人张跃进，上海宇钧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海高安物业管理有限公司，住所地上海市青浦区新业路599号1幢858室。法定代表人司琼瑶，总经理。委托代理人黄志翔，男，该公司工作人员。委托代理人邵斌，上海市九汇律师事务所律师。原审第三人上海年瑞实业有限公司，住所地上海市徐汇区肇嘉浜路807号2003室。法定代表人肖莉萍，总经理。委托代理人余莺莺，上海宇钧律师事务所律师。委托代理人张跃进，上海宇钧律师事务所律师。上诉人李英和、肖莉萍因物业服务合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第1064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案经本院院长批准延长审限三个月。现已审理终结。原审经审理查明，上海高安物业管理有限公司（以下简称高安物业公司）系上海市肇嘉浜路807号五洲国际大厦前期物业管理单位。李英和、肖莉萍系上海市肇嘉浜路807号五洲国际大厦2004室房屋（以下简称2004室房屋）的产权人，该房屋建筑面积245.09平方米，房屋类型为办公楼。2002年2月6日，李英和（乙方）与上海京安房地产开发公司（甲方、以下简称京安房产公司）签订《上海市商品房预售合同》，约定：甲方依法取得上海市肇嘉浜路807号地块的房地产权证，……上述商品房已具备上海市的房地产转让办法规定的预售条件，上海市徐汇区房产管理局已批准上市预售（预售许可证编号为徐房〈99〉内预字第018号）；乙方向甲方购买徐汇区肇嘉浜路807号（上海五洲国际大厦）20层04室房屋；附件五中乙方承诺“同意接受由甲方委托指定的物业管理公司对上海五洲国际大厦（包括该物业）进行全权管理，且同意并遵守管理者指定的《使用公约》、《物业管理服务合同》等公共契约”。2002年，京安房产公司与高安物业公司签订前期物业管理服务合同，由高安物业公司对五洲国际大厦实施物业管理，委托期限为2002年6月1日至2004年5月31日，管理费按人民币（下同）6.50元／月／平方米收取。该合同第二十五条同时约定，高安物业公司向业主和物业使用人提供的其他服务项目的收费标准为：1、水电煤安装、代办每台100元；2、其他有偿设备项目收费另定。2004年5月30日、2010年12月31日，京安房产公司分别与高安物业公司签订延期合同，延期至2016年12月31日止。上海市肇嘉浜路807号五洲国际大厦用水、用电户名均为高安物业公司，由高安物业公司统一支付水电费用。2002年8月，李英和、肖莉萍以坚伟国际贸易（上海）有限公司（以下简称坚伟公司）名义与高安物业公司签订物业管理合同，约定，物业管理费标准为6.50元／月／平方米，房屋面积为245.36平方米，每月管理费为1，594.80元，管理公司将依据大厦的管理、维护和更换等实际情况，定期公布管理费用，并作相应调整（一般为每年一次）；物业业主及租赁人应按合同的规定，按期如数向管理公司缴纳管理费及其他费用，如逾期交纳，管理公司将向物业业主及租赁人加收每日千分之三的滞纳金。2012年6月，高安物业公司向五洲国际大厦的业主发出“关于征求调整物业管理费调整意见的通知”，要求调整物业管理费至9元／月／平方米。2012年7月，高安物业公司发出“关于通知物业管理费征求意见结果的通知，内容为，在征询了业主意见后，截止至2012年7月15日，同意按照9元／月／平方米收取物业管理费的业主户数且面积数的比例已经超过三分之二，故此次物业管理费将于2012年10月1日起调整为9元／月／平方米。目前有3家业主要求按6.50元／月／平方米标准支付物业管理费，包括2004室房屋。2012年9月，京安房产公司与高安物业公司签订上海五洲国际大厦前期物业管理服务合同，委托管理期限自2012年10月1日起至本物业成立业主委员会并确定物业管理公司之日止。该合同第二十九条物业管理费同时约定：1、办公型用房9元／月／平方米，经营服务型用房11元／月／平方米（如遇政府出台调价政策，本物业可根据大厦实际管理成本情况进行调整），电费暂定每度1.28元，水费暂定为每立方米5.23元（如遇国家相关部门提高水电售价，本物业水电费可作相应调整）；2、对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，高安物业公司可以从逾期之日起按应缴纳费用千分之三加收滞纳金。2009年10月13日，高安物业公司向上海市肇嘉浜路807号2003室房屋（以下简称2003室房屋）、2004室房屋业主发出停电通知，要求李英和、肖莉萍支付2008年7月至2009年9月间的物业管理费及2008年12月至2009年7月的水费，并告知2009年10月16日周五上午9：00停止供电。2014年9月12日，高安物业公司向李英和、肖莉萍送达缴款通知，要求李英和、肖莉萍支付2004室房屋2014年9月的物业管理费、水电费。2004室房屋由上海年瑞实业有限公司（以下简称年瑞公司）实际经营使用。2009年－2010年，高安物业公司分别向李英和、肖莉萍送达收费单，2010年1月4日，年瑞公司支付了水电费及2004室房屋2008年7月至9月的物业管理费4，779.27元；2010年12月，年瑞公司支付了2004室房屋2008年10月至2008年12月间的物业管理费4，779.27元、2010年6月至11月的水费及8月至11月电费；2011年9月9日，年瑞公司支付了2011年6月至7月的电费及4月至6月水费，未支付部分收费单上注明的物业管理费。年瑞公司代李英和、肖莉萍按期支付2004室房屋的水电费至2014年8月。2014年9月11日，高安物业公司开具2004室房屋2009年1月物业管理费1，593.09元的发票给年瑞公司，2014年9月15日年瑞公司向高安物业公司转账支付物业费20，720.69元。原审另查明，坚伟公司法定代表人为李英和，该公司已于2009年被吊销营业执照。年瑞公司注册地为2003室房屋，其法定代表人为肖莉萍，李英和、肖莉萍也是2003室房屋的产权人，2003室房屋按9元／月／平方米支付相应的物业管理费至2014年12月止。京安房产公司取得上海市肇嘉浜路807号房屋的房地产权证时，该房地产登记信息反映有70位业主；上海化工设计院有限公司拥有上海市肇嘉浜路807号4层、5层房屋的产权。原审审理中，高安物业公司请求判令：1、李英和、肖莉萍支付其物业管理费138，475.85元（2009年2月-2012年9月，物业管理费标准为6.50元／月／平方米，2012年10月-2015年4月，物业管理费标准为9元／月／平方米）；2、李英和、肖莉萍支付其滞纳金435，978.35元（按日千分之三）；3、本案诉讼费由李英和、肖莉萍承担。审理中，高安物业公司增加诉讼请求，要求年瑞公司与李英和、肖莉萍共同承担物业管理费。李英和、肖莉萍辩称，其从未与高安物业公司签订过《物业管理合同》，高安物业公司起诉其没有依据。高安物业公司没有书面的催款函，其主张的物业管理费有一部分也超过诉讼时效。高安物业公司一直服务不到位，相关账目也不向业主公示。双方之间的物业服务合同约定的物业管理费为6.50元／月／平方米，虽然有部分业主同意高安物业公司提高物业管理费至9元／月／平方米，但不代表全部业主均同意高安物业公司涨价。合同的变更应该由高安物业公司和其协商，没有经过其同意，其对涨价不认可，且高安物业公司未出示经有关部门备案的手续，故其认可物业管理费单价为6.50元／月／平方米。不同意高安物业公司的诉请。年瑞公司述称，根据司法解释的相关规定，其不符合本案参与诉讼的条件，其与高安物业公司无合同关系，故其与本案无关。请求驳回高安物业公司的诉请。原审认为，由于上海市肇嘉浜路807号房屋所在小区尚未成立业主大会，属于前期物业服务，李英和在与开发商京安房产公司签订的商品房预售合同中承诺“同意接受由甲方委托指定的物业管理公司对《上海五洲国际大厦》（包括该物业）进行全权管理，且同意并遵守管理者指定的《使用公约》、《物业管理服务合同》等公共契约”，高安物业公司系京安房产公司委托指定的物业管理单位，且李英和也以坚伟公司名义与高安物业公司签订物业服务合同，故高安物业公司与京安房产公司之间签订的前期物业管理服务合同对全体业主具有拘束力。2004室房屋为办公楼，故不适用《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》。关于高安物业公司调整物业管理费标准问题，高安物业公司以公告形式向上海市肇嘉浜路807号所有业主征询调整物业管理费标准至9元／月／平方米，超过三分之二业主同意调整物业管理费标准，由于上海市肇嘉浜路807号房屋所在小区至今未成立业主委员会，2012年10月京安房产公司与高安物业公司重新签订物业服务合同，重新明确物业管理费的标准，该合同对全体业主仍具有约束力，且李英和、肖莉萍作为2003室房屋业主也按该标准支付相应的物业管理费至2014年12月，物业公司提供与物业服务收费对应的服务质量，作为接受了高安物业公司服务的办公楼业主，从公平原则出发，李英和、肖莉萍应按调整后的物业管理费标准支付自2012年10月起的物业管理服务费并按原物业管理费标准支付至2012年9月止拖欠的物业管理费，故高安物业公司向作为产权人的李英和、肖莉萍主张物业管理费并无不当，予以支持。对李英和、肖莉萍提出高安物业公司的诉请超过诉讼时效问题，根据高安物业公司出示的证据可证明，高安物业公司定期向李英和、肖莉萍发出收水电等相关费用的通知，且2004室房屋的实际使用人年瑞公司曾于2010年12月支付了2004室房屋2008年10月至2008年12月间的物业管理费，而高安物业公司于2014年9月11日开具2004室房屋2009年1月物业管理费1，593.09元的发票给年瑞公司，年瑞公司于2014年9月15日支付了该部分物业管理等费用，年瑞公司的法定代表人又系2004室房屋的产权人之一肖莉萍，此可视为李英和、肖莉萍部分履行的行为，即李英和、肖莉萍同意履行义务，故李英和、肖莉萍对诉讼时效抗辩之答辩意见，不予采纳。由于李英和、肖莉萍未提供其已支付2009年2月起物业管理费的相关证据，故李英和、肖莉萍应向高安物业公司支付2009年2月至2015年4月间的物业管理费。考虑到李英和、肖莉萍不支付物业管理费事出有因，故对高安物业公司要求李英和、肖莉萍支付逾期付款违约金之诉讼请求，不予支持。关于高安物业公司要求年瑞公司与李英和、肖莉萍共同承担支付物业管理费义务之诉请，虽然年瑞公司曾代肖莉萍、李英和支付了部分物业管理费，但高安物业公司未进一步提供年瑞公司有义务支付物业管理费的充分证据，故对高安物业公司该项诉讼请求，不予支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条，《物业管理条例》第二十一条之规定，于二○一五年七月二日作出判决：一、李英和、肖莉萍于判决生效之日起十日内向上海高安物业管理有限公司支付2009年2月起至2015年4月止的物业管理费138，475.85元；二、驳回上海高安物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9，544元，减半收取计4，772元，保全费3，392.30元，合计8，164.30元，由上海高安物业管理有限公司负担7，196.20元，李英和、肖莉萍负担968.10元。判决后，李英和、肖莉萍不服，上诉于本院，诉称：1、没有任何证据证明高安物业公司与李英和、肖莉萍之间签订过物业服务合同，李英和、肖莉萍没有向高安物业公司支付物业费的义务，故原审判决缺乏事实基础，显属错判。2、退一步讲，即便高安物业公司与李英和、肖莉萍之间存在合同关系，按照高安物业公司与京安房产公司于2010年12月31日签订的前期物业服务合同中约定的物业服务费标准为6.50元／月／平方米，而双方2012年9月重新签订的合同将物业服务费标准私自增加到9元／月／平方米，该行为已经违反了《物业管理条例》的规定，侵犯了业主的合法权益。涉案小区至今未成立业主委员会，故应由业主与物业公司签订合同，明确双方的权利义务，且涉案小区尚有其他业主未同意调整后的物业收费标准，故高安物业公司仍应按之前的6.50元／月／平方米收取物业费。原审法院竟然认定该前期物业服务合同应对全体业主具有约束力，显属认定事实不清，缺乏法律依据。3、再退后一步讲，即使李英和、肖莉萍应支付物业费，但高安物业公司的诉请也早已超过法定诉讼时效。李英和、肖莉萍委托年瑞公司于2010年12月向高安物业公司支付2008年10月至12月期间的物业费后，因高安物业公司拒绝提供物业服务，拒绝向业主履行公开收支明细等义务，李英和、肖莉萍不再支付物业费，直至2014年9月李英和、肖莉萍又自愿支付了已超过诉讼时效期间的2009年1月的物业费。从2010年12月至2014年9月，高安物业公司实际从未向李英和、肖莉萍提出支付物业费的要求，故其相应诉请已经超过诉讼时效。李英和、肖莉萍超过诉讼时效后自愿交纳物业费，不能作为判定李英和、肖莉萍应继续支付已过诉讼时效的剩余物业费的依据。故请求二审法院依法撤销原判，改判驳回高安物业公司的原审全部诉请。被上诉人高安物业公司辩称：1、李英和、肖莉萍在与开发商签订的商品房预售合同中承诺同意开发商指定的物业公司对涉案大厦进行物业管理，故原审判令李英和、肖莉萍根据高安物业公司与开发商签订的物业服务合同履行付款义务依法有据。2、高安物业公司已经提供充分证据证明李英和、肖莉萍收到了涉案房屋物业费的催款通知，故原审法院认定高安物业公司的诉请未过时效正确。请求二审法院依法维持原判。原审第三人年瑞公司表示同意李英和、肖莉萍的上诉诉请。经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，原审时，高安物业公司提供了其诉请所涉期间部分的以电子邮件方式向李英和、肖莉萍送达的涉案房屋物业费及水电费等的收费单，对该部分证据李英和、肖莉萍在原审时表示予以认可。二审中，高安物业公司补充提供了与前述收费单收件地址相同的涉讼期间部分收费单，以证明其已向李英和、肖莉萍履行了催缴物业费的义务，故其诉请未过时效。对此，李英和、肖莉萍则认为高安物业公司提供的证据材料不符合证据的形式要件，故不予认可。本院认为，就李英和、肖莉萍关于其与高安物业公司之间不存在物业服务合同关系，故其没有支付物业费义务的上诉主张，因涉案大厦至今尚未成立业主大会及业主委员会，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的相关规定，高安物业公司与涉案大厦开发商京安房产公司签订的前期物业服务合同对2004室业主李英和、肖莉萍具有约束力，故李英和、肖莉萍该上诉主张显属缺乏依据而不能成立。就李英和、肖莉萍对高安物业公司物业费收费标准所持异议，因高安物业公司与京安房产公司2012年9月签订的前期物业服务合同对李英和、肖莉萍具有约束力，虽然李英和、肖莉萍主张该合同约定的物业费收费标准侵害了业主利益，但对此其并未提供相应证据予以证实，且在该合同效力尚未被依法否定之前，李英和、肖莉萍拒绝按照该合同履行付款义务亦缺乏法律依据，故对李英和、肖莉萍该异议，本院不予采纳。就李英和、肖莉萍关于高安物业公司的诉请已过诉讼时效的主张，本院认为，根据原审时高安物业公司提供的证据和李英和、肖莉萍的质证意见以及涉案大厦水电费用的支付方式，可以认定高安物业公司通常系以电子邮件方式定期向李英和、肖莉萍送达涉案房屋的水电及物业费收费单，再综合考量原审时高安物业公司提供的其他催款通知以及李英和、肖莉萍实际支付物业费的相关情况，本院认为，原审法院认定高安物业公司的诉请未过时效尚属妥当，且合情合理，故对李英和、肖莉萍该主张，本院亦不予采纳。综上所述，高安物业公司的上诉诉请，缺乏充分的事实依据和法律依据，本院不予支持。原审判决尚无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币1，936.20元，由上诉人李英和、肖莉萍共同负担。本判决为终审判决。审判长  张薇佳审判员  盛伟玲审判员  唐建芳二〇一六年二月一日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……