陕西省西安市长安区人民法院 陕西省西安市长安区人民法院民事判决书 (2019)陕0116民初1863号 原告：陕西文博房地产开发有限公司。法定代表人：史阳清。委托诉讼代理人：王康。委托诉讼代理人：魏柳艳。被告：辛峰。被告：王丹丹。原告陕西文博房地产开发有限公司（以下简称文博公司）与被告辛峰、被告王丹丹房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告文博公司之委托诉讼代理人魏柳艳，被告辛峰均到庭参加诉讼，被告王丹丹经本院公告传唤未到庭，本案现已审理终结。原告文博公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付原告购房款510000元，赔偿原告违约金暂时计算至2018年11月1日为84150元（以510000元为基数，按每日万分之五计算）至实际还清购房款之日止的违约金；赔偿原告损失暂时计算至2018年11月1日为22112元（以510000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）至实际还清购房款之日止的损失；2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年10月18日，原告文博公司与被告辛峰、被告王丹丹签订《“泉上花间”认购协议》，约定被告认购原告开发泉上花间项目12号楼3单元18层31803号房，面积为135.185平方米，单价5518元/平方米，房屋总价为745951元，被告采取银行按揭付款，首付款为225951元。协议签订后，被告缴纳了首付款并办理了入住手续。后双方签订《商品房买卖合同》之后被告因个人原因被银行拒贷，截至目前为止，被告尚欠原告购房款510000元，原告多次催要未果，遂起诉。被告辛峰表示原告文博公司所述基本属实，但辩称，原告文博公司于2017年催促其办理银行按揭手续，其依照原告文博公司的要求去北京银行办理，3个月后其被告知贷款申请审批未通过，拒贷原因为负债较多，但其在当时除涉案房屋的欠款外无任何负债。后其与原告文博公司协商如何解决，被告知原告文博公司除北京银行以外与其他银行无合作，要求一次性付尾款510000元，其不同意，双方未达成一致。他至今未付款的原因系无力一次性付款，表示可分期。被告王丹丹经本院公告传唤未到庭，无辩词，亦无书面答辩意见。                                                                                                                                                                                                                                                                                       本院经审理认定事实如下：被告辛峰与被告王丹丹原系夫妻关系。2014年10月18日，被告王丹丹、被告辛峰与原告文博公司签订《“泉上花间”认购协议》一份，认购协议主要内容如下：二被告共同认购原告文博公司开发建设的位于西安市高新区XX园XX道XX号楼XX单元XX层XX号房，面积为135.185平方米，房屋单价为5518元/平方米，总价款为745951元。协议签订同时，二被告向原告文博公司交纳定金20000元整，并于7日内即2014年10月25日前向原告文博公司缴清30%的认购款即人民币225951元，余款以银行按揭方式支付。该协议书仅为确认物业买卖的阶段性/预约性行为形式，因此在二被告与原告文博公司签订国家规定的正式《商品房买卖合同》后，该协议书自行失效。原告文博公司承诺在2015年6月30日前取得《商品房预售许可证》，如原告文博公司在约定日期未取得《商品房预售许可证》，在原告文博公司按每逾期一日支付二被告已付房款金额的万分之二违约金；逾期超过6个月，则二被告有权提出退房，原告文博公司在七个工作日内全额无息退还二被告已付房款。上述合同签订当日，二被告向原告文博公司支付定金20000元。2014年10月26日，二被告向原告文博公司支付购房款205951元，原告文博公司于同日向被告辛峰、被告王丹丹交付涉案房屋，二被告对涉案房屋进行装修并入住。2015年6月26日，原告文博公司取得“颐年福邸”之商品房预售许可证。颐年福邸项目即泉上花间项目。2017年8月11日，被告辛峰向原告文博公司支付房款3627元。至此，被告辛峰及被告王丹丹共计支付房款229578元。2017年12月15日，原告文博公司与被告辛峰签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定被告辛峰购买原告文博公司开发建设的位于西安市高新区XX道XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋。房屋单价为每平方米人民币5518元，总价款为人民币739578元，被告辛峰向原告文博公司支付房款229578元，余款510000元以按揭贷款方式支付。逾期付款超过60日的，原告文博公司愿意继续履行合同的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，被告辛峰按日向原告文博公司支付逾期应付款万分之五的违约金。《商品房买卖合同（预售）》附件四第五条还约定，签署《商品房买卖合同》之日起15日内，被告辛峰应办理完毕银行贷款签约手续或者公积金贷款手续并缴纳相关费用，否则视为违约，如被告辛峰未按时办理银行按揭手续或公积金贷款手续，被告辛峰应自上述规定期限届满之日起至实际办理完毕按揭贷款或者公积金贷款手续之日止，每日向原告文博公司支付贷款额万分之五的违约金。不能如期办理完毕相关手续超过30日的，原告文博公司有权解除《商品房买卖合同》，并扣除合同总价款的20%作为违约金。因按揭银行或公积金贷款机构拒绝发放贷款的，被告辛峰在接到通知后15日内，须一次性补足全部房款，否则原告文博公司有权解除《商品房买卖合同》，并扣除合同总价款的20%作为违约金。合同签订后，被告辛峰欲向原告文博公司推荐的北京银行申请按揭贷款，但因故被拒贷。2018年8月24日，原告文博公司向被告辛峰发送短信告知其已被拒贷，要求在15日内一次性支付剩余尾款510000元。又查明，被告辛峰与被告王丹丹于2012年5月21日登记结婚，2017年8月14日协议离婚，离婚协议上载涉案房屋归被告辛峰所有，被告王丹丹自愿放弃，房贷由被告辛峰负担，与被告王丹丹无关。因原告文博公司多次向被告辛峰催要剩余房款未果，遂起诉。庭审中，被告王丹丹经公告传唤未到庭，本案未能调解。上述事实有原、被告陈述；《“泉上花间”认购协议》；入住通知书；西安市商品房预售许可证；《商品房买卖合同》；微信截屏；离婚协议书；付款凭证等在卷为凭，已经庭审质证。本院认为，原告文博公司与被告辛峰、被告王丹丹签订的《“泉上花间”认购协议》系各方真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行各自义务，该认购协议约定自签订正式的《商品房买卖合同》即告失效。2017年12月15日，被告辛峰与原告文博公司签订《商品房买卖合同（预售）》，在该合同中各方就房屋的位置、面积、单价、价款、付款期限及方式、交付期限、违约责任、过户登记、争议解决办法、拒贷后果等与合同相关的事项均作出了明确、详细的约定。该合同的内容属双方磋商后自愿达成，系双方当事人真实意思表示，且其内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有约束力，原告文博公司与被告辛峰均应严格履行合同义务。因《“泉上花间”认购协议》已经依约失效，且《商品房买卖合同（预售）》的合同相对人为被告辛峰，加之签订《商品房买卖合同（预售）》时被告辛峰与被告王丹丹已经离婚，故本院认定付款义务人应为被告辛峰。现被告辛峰未依约付款，已构成违约，原告文博公司主张支付尾款510000元，应由被告辛峰支付。违约金一节，原告文博公司主张按照房屋总价的日万分之五计算，计算标准过高，且被告辛峰请求予以调整，故本院酌定按房屋总价款的日万分之二予以计算。因原告文博公司于2018年8月24日向被告辛峰告知其被拒贷，故依据双方合同约定，被告辛峰应于2018年9月8日前向原告文博公司支付剩余房款，违约金应自2018年9月9日起予以计算至实际还款之日止。损失一节，原告文博公司主张损失，因损失与违约金并非同一性质，原告文博公司因被告辛峰未按期付款的行为遭受损失，本院对该损失予以支持，损失以未付房款510000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2018年9月9日计算至实际还款之日止。被告王丹丹经本院公告传唤未到庭，本案缺席审理。综上，为保护公民、法人合法的民事权益，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告辛峰于本判决生效之日起十日内向原告陕西文博房地产开发有限公司支付剩余房款510000元；二、被告辛峰于本判决生效之日起十日内向原告陕西文博房地产开发有限公司支付违约金，违约金以510000元为基数，按照日万分之二自2018年9月9日起计算至实际还清之日止；三、被告辛峰于本判决生效之日起十日内向原告陕西文博房地产开发有限公司支付损失，损失以510000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2018年9月9日起计算至实际还清之日止；四、驳回原告陕西文博房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费560元，原告陕西文博房地产开发有限公司已预交，由原告陕西文博房地产开发有限公司承担。保全费5000元，原告陕西文博房地产开发有限公司已预交，由被告辛峰承担，连同上列判决之款一并支付给原告。案件受理费9962元，原告陕西文博房地产开发有限公司已预交，由被告辛峰承担，连同上列判决之款一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  张  倩人民陪审员    高永社人民陪审员    王战国 二〇一九年 十一 月 四 日 书 记 员   马建伟  1