上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初24983号原告：上海市静安区申地公寓业主委员会，住所地上海市静安区。负责人：章钧一、邹明富，主任、副主任。委托诉讼代理人：袁作东，上海明伦律师事务所律师。被告：上海舒馨物业管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：章松琦，董事长。委托诉讼代理人：周宣律。委托诉讼代理人：王君彦。原告上海市静安区申地公寓业主委员会(以下简称申地业委会)与被告上海舒馨物业管理有限公司(以下简称舒馨公司)业主共有权纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2018年8月15日公开开庭进行审理，原告申地业委会的负责人章钧一及委托诉讼代理人袁作东，被告舒馨公司的委托诉讼代理人周宣律和王君彦到庭参加诉讼。后因案情复杂，后因案情复杂，本院依法裁定转为普通程序审理，并于2019年12月11日再次公开开庭进行审理，原告申地业委会的负责人邹明富及委托诉讼代理人袁作东，被告舒馨公司的委托诉讼代理人周宣律和王君彦到庭参加诉讼。审理中，经本院院长批准，本案延长审限六个月。本案现已审理终结。原告申地业委会向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付侵占申地公寓小区南大门东侧临时房屋(以下简称涉案房屋)及其下土地的占有使用费,从2015年7月起计算至判决生效当月止,每月的占用费以评估价格为准。事实与理由：被告曾经是原告所在的申地公寓小区的前期物业服务企业,2012年12月31日退出小区管理。申地公寓小区南大门东侧沿俞泾港路有一幢两层的房屋,位于申地公寓小区的建筑区划内,是开发商上海清松房地产有限公司为小区建造的公用配套设施,申报的规划用途为物业管理及便民小店。因政府将该房屋占地列入了俞泾港路西段的规划市政道路拓宽段控制用地范围,故仅向开发商发放了《临时建设工程规划许可证》,有效期为1年半。后俞泾港路西段市政道路拓宽规划一直未实施。被告于2012年底撤离原告小区后,以开发商已将该房屋无偿出租给自己为由,一直控制该房屋并用于出租营利。2013年底,原告小区的申地公寓业主大会起诉被告,要求被告将该房屋移交给业主大会占有、使用(目前由居委会使用的除外),并赔偿自2013年1月1日起至判决生效之日止侵占该房屋及其下土地的费用;另外,要求被告将2004年至2012年小区公共收益及维修基金的财务资料提供给业主大会进行审核对账。原上海市闸北区人民法院于2015年2月26日做出一审判决,判令被告向申地公寓业主大会支付土地占用费(自2013年1月1日起计算至判决生效之日止,以3,000元/月的标准计算);被告向申地公寓业主大会出示自2004年1月1日起至2012年12月31日止的公共收益及维修基金收支情况的财务资料,以供申地公寓业主大会查阅。被告不服,提起上诉。2015年6月17日,上海市第二中级人民法院做出终审判决,维持原判。因被告未按时履行生效判决,申地公寓业主大会申请法院强制执行,并于2015年8月、9月领取了执行款9万元及预交的部分诉讼费用。此后,原告又多次要求被告支付2015年7月以来的房屋土地占用费。但被告置之不理。原告认为,配置物业管理用房并移交给全体业主,是房地产开发企业的法定义务。系争临时房屋位于原告小区业主共同享有建设用地使用权的土地上,主要规划用途是物业管理用房,在超过规划许可有效期之后、被政府部门依法拆除之前,仍应由原告代表全体业主占有、使用。原告的占有利益受法律保护,非因公法上的行为不受侵犯。被告只是小区全体业主聘用的“管家”,其在从事物业管理服务期间承接、使用该房屋,法律地位是占有辅助人：在退出小区管理后,其没有合法依据继续控制、使用该房屋,理应将房屋交还给原告。现被告继续侵占、使用该房屋,应当赔偿由此给原告造成的损失。为维护小区广大业主的正当权益,原告不得不再次起诉。被告舒馨公司辩称，首先，双方的纠纷在此前已有过案件且经过二审确认，被告向原告支付土地使用费的标准是每月3,000元，当时被告是同意支付的，自2015年7月1日起未付的原因是原告不要了，现被告仍同意按照每月3,000元的标准向原告支付土地使用费。其次，之前生效判决未支持原告对相关房屋的所有权主张，故不同意支付原告主张的房屋使用费。最后，被告认为原告主张的2015年7月1日至2016年6月30日的费用已超过了诉讼时效，不应得到法院支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：舒馨公司自1997年起即进驻申地公寓小区提供物业服务。在舒馨公司与业主大会于2006年签订的《物业服务合同》履行期届满后，双方未再签订正式的合同，而是通过签订《延续协议》的形式，约定舒馨公司继续提供物业服务。直至2012年12月10日，舒馨公司向业主大会发函要求于12月31日终止服务。后舒馨公司于同年12月31日正式退出小区管理。申地公寓小区建设方(开发商)上海清松房地产有限公司(以下简称为清松房地产公司)曾就在申地公寓基地东南侧空地上建设约480㎡的简易临房，用于物业管理及便民小店向有关部门进行请示。1997年3月14日，原上海市闸北区人民政府和田地区综合整治办公室作出书面答复称，该空地已属俞泾港路西段规划市政道路拓宽段控制用地，经研究同意清松房地产公司的要求，但要求按程序向区城市规划管理局等部门办理有关手续，且在俞泾港路实施市政道路拓宽时，必须无条件拆除上述临房。同年4月，清松房地产公司申领建造上述临房的《临时建设工程许可证》，该许可证中载明临房的幢数为1幢、层数为2层、面积为448.8平方米、有效期为一年半。上述简易临房建成后为两幢二层建筑，分别位于申地公寓小区南大门东、西两侧。后俞泾港路未实施市政道路拓宽项目。根据现有地籍图显示，上述两幢房屋均位于申地公寓小区地籍红线范围内。目前原、被告争议的房屋为申地公寓小区南大门东侧的二层建筑，其中除一楼两间房屋现为居委会办公使用外，其余房屋均处于被告的控制之下。期间，舒馨公司以每月500-600元的标准将其中的部分房屋出租。1999年11月1日，清松房地产公司(甲方)与舒馨公司(乙方)签订《租赁协议书》，约定甲方将480㎡简易临房无偿出租给乙方用于物业管理等事项，租赁期限暂定为5年，自1999年11月1日至2004年10月31日，租赁期间乙方承担简易临房的日常维修费用及相应水电等费用。在遇到市政道路建设且上述简易临房需拆除时，乙方应无条件的拆除。后一直由舒馨公司无偿使用简易临房。2002年9月5日，申地业委会与舒馨公司签订《协议书》，约定就申地公寓临房之事协议如下：一、该临房中8号房占用了申地公寓小区地块，因此为申地公寓全体业主所有；二、该8号临房所得的收益应归申地公寓全体业主所有，并将收益划入维修(基金)。2014年1月间，原上海市闸北区公寓业主大会(后更名为本案原告)曾向原上海市闸北区人民法院起诉舒馨公司，其诉请包括要求舒馨公司将涉案房屋(除目前由居委会使用的房屋外)移交给其占有、使用，并赔偿以上房屋及土地的侵占费用(以每月5,000元的标准计算，自2013年1月1日起计算至判决生效之日止)等，该案经法院查理后，于2015年2月作出(2014)闸民三(民)初字第314号民事判决，在民事判决书中法院认为涉案房屋“性质属于临时建筑，且早已超过了有效的使用期限，在该房屋无合法权利证明的情况下，对建筑物本身及由此产生的利益法律均不予保护，故原告要求被告移交上述房屋的诉请，本院难以支持，原告可通过合法途径申请有关部门对其依法进行拆除。但同时，有关上述临时建筑所占用的土地权益仍应受法律保护。虽被告称包括涉案房屋在内的两幢临时建筑，当初在设计、建造时，均位于俞泾港路西段规划市政道路拓宽段控制用地范围内，不属于小区用地范围，但上述道路拓宽工程最终未能实施，而依现有地籍图显示上述临时建筑位于申地公寓小区的地籍红线范围内，应认定上述临时建筑占用了申地公寓小区的土地面积。现因涉案房屋由被告实际控制、使用，故其应就此向小区全体业主进行补偿”，在该案审理中，原、被告双方均同意由法院结合本案案情及市场的行情对涉案房屋或其占用土地的使用价值进行酌定，法院据此判决舒馨公司应支付土地占用费(自2013年1月1日起计算至判决生效之日止，以3,000元/月的标准计算)。该判决作出后，舒馨公司不服提起上诉，上海市第二中级人民法院二审后于2015年6月17日作出(2015)沪二中民二(民)终字第816号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述案件生效后，舒馨公司按照判决内容向原上海市闸北区公寓业主大会支付了至2015年6月底的土地使用费。此后，双方就相关费用的支付产生争议，未能通过协商方式解决，申地业委会遂再次起诉至法院，要求判如所请。在本案审理过程中，法庭向申地业委会释明，在前案判决中法院仅支持了土地使用费而未支持房屋使用费，在本案中再主张房屋使用费可能存在诉讼风险，但申地业委会认为前案一审判决对法律理解有偏差，其在二审中也提出相关意见，但由于当时其未上诉，故没有改判，因此在本案中坚持主张土地及房屋使用费。另外，申地业委会认为其曾多次找舒馨公司催讨相关欠款，双方也多次就此协商但未能达成一致意见，故本案不存在超过诉讼时效的事实。因双方未能就使用费标准协商一致，申地业委会据此向法院申请委托对涉案房屋及该房屋所占土地的占有使用费进行司法评估(因涉案房屋及土地无合法登记，申地业委会同时又向法院申请委托对涉案房屋的建筑面积及占地面积进行测量)。本院依法委托相关司法鉴定单位开展鉴定工作。2019年9月23日，上海市房屋建筑设计院有限公司出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：1.受鉴房屋建筑面积为420.98平方米；2.受鉴房屋第一层的2间原居委会用房套内建筑面积为48.96平方米、建筑面积为56.91平方米；3.受鉴房屋底层占地面积为199.33平方米。2019年11月4日，上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司出具估价报告，估价结果为：估价对象(涉案房屋去除一层的2间居委会用房)在2015年7月1日至2018年6月30日止的房地产占有使用费总价值为75万元(平均月占有使用费标准为每月每平方米20,830元)。鉴于上述司法鉴定结论及估价结果，申地业委会明确其诉讼请求为：判令被告向原告支付侵占涉案房屋及其下土地的占有使用费(按照估价结果标准每月每平方米20,830元,从2015年7月1日起计算至判决生效之日止)。舒馨公司则坚持其辩称意见。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。已生效的(2014)闸民三(民)初字第314号民事判决书中已对涉案房屋的属性、以及在该房屋无合法权利证明的情况下对建筑物本身及由此产生的利益法律均不予保护作出认定，尽管申地业委会认为前案一审判决对法律理解有偏差，但其并未就此提起上诉，且前案二审法院在维持原判的终审判决中未对一审判决理由有不认同之处，因此在相关事实未有变化之前，本案的处理应当遵循前案处理原则为宜，即申地业委会仅有权主张涉案房屋所占土地的使用费。现申地业委会要求舒馨公司按照涉案房屋参照合法建筑的房地使用费标准向其支付使用费的诉讼缺乏事实和法律依据。而舒馨公司仅同意按照前案判决的标准计取土地使用费，鉴于前案土地使用费的标准系由法院结合案情及市场的行情进行酌定而得，而前案判决距今已逾数年之久，考虑到房地产市场行情变化等因素，按照舒馨公司的意见计算土地使用费有失公允。综上，本院综合考虑估价结果、房地产市场行情变化等诸多因素，酌情确定申地业委会所主张使用费期间的平均标准为每月5,500元，舒馨公司就按照此标准向申地业委会支付土地使用费。关于舒馨公司所称申地业委会的诉请部分已超过诉讼时效的意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，本院认定舒馨公司应按照每月5,500元的标准向申地业委会支付2015年7月1日至本判决生效之日期间的土地使用费。兹依照《中华人民共和国民法总则》第三条之规定，判决如下：一、被告上海舒馨物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海市静安区申地公寓业主委员会支付土地占用费(按照每月5,500元的标准，自2015年7月1日起计算至判决生效之日止，该款应支付至上海市静安区申地公寓业主大会账户)；二、原告上海市静安区申地公寓业主委员会的其余诉讼请求不予支持。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费18,000元及评估费20,000元，均由原告上海市静安区申地公寓业主委员会和被告上海舒馨物业管理有限公司各半负担。案件受理费11,300元，由原告上海市静安区申地公寓业主委员会负担5,600元，被告上海舒馨物业管理有限公司负担5,700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  巫建强人民陪审员  王文娟人民陪审员  葛安基二〇二〇年一月二日书 记 员  王心颖附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。