上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初17247号原告：上海自如企业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：周艺君，总经理。委托诉讼代理人：朱诗雯，女。委托诉讼代理人：韦白帆，女。被告：肖晓芳，女，1981年5月29日生，汉族，住广东省汕头市。原告上海自如企业管理有限公司(以下简称“自如公司”)诉被告肖晓芳房屋租赁合同纠纷一案，上海市徐汇区人民法院于2019年8月1日立案后，认为该案应由本院管辖，于2019年8月7日作出(2019)沪0104民初19790号民事裁定，将该案移送本院处理。本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，后因无法通过邮寄或直接方式向被告送达诉讼文书，本案于2020年11月29日转为适用普通程序，并采用公告送达，于2020年3月25日公开开庭进行了审理。原告自如公司的委托诉讼代理人韦白帆到庭参加诉讼，被告肖晓芳经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告自如公司向本院提出诉讼请求，判令：1.原告与被告肖晓芳之间的《资产管理服务合同》于2019年3月25日解除；2.被告支付原告违约金8,000元；3.被告承担本案房屋装修损失费及配置折旧费合计16,977.73元；4.被告返还原告服务质量保证金12,000元；5.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年5月9日，原、被告签订《资产管理服务合同》，双方确立了委托管理关系，原告受委托管理运营被告位于上海市松江区九亭镇九新公路XXX弄XXX号XXX室(复式)的房屋(以下简称“涉案房屋”)。被告授权原告对该房屋进行经营出租供他人居住，每月收益4,000元，管理期限自2018年5月11日至2021年8月18日。签订合同时被告向原告提供了房产证复印件等证明文件。2018年5月11日，被告向原告交付了涉案房屋，原告也按约定履行了付款义务。原告在接收房屋后依据合同约定对房屋进行重新装修和家具、家电等配置，并将房屋出租给了案外人。2019年3月14日，原告收到上海市徐汇区人民法院的公告，公告载明拟评估拍卖涉案房屋。2019年3月23日，被告派人至涉案房屋找到实际使用的案外人，要求案外人搬某。2019年3月25日，被告私自换锁，并强行收回了房屋，致使案外人无法再使用涉案房屋，案外人与原告只得解除了房屋租赁合同。原告认为，被告的行为已经构成了违约，故原告起诉至法院，请求判如所请。被告肖晓芳未作答辩。本院认定事实如下：原告原名称为上海自如资产管理有限公司，2019年10月14日经工商核准更名为上海自如企业管理有限公司。被告系涉案房屋的权利人之一。2018年5月9日，被告(甲方)与原告(乙方)签订《资产管理服务合同》。合同第1条标的资产交付及管理服务约定：甲方委托乙方管理运营涉案房屋，甲方授权乙方对涉案房屋进行经营出租供他人居住；管理期限自2018年5月11日至2021年8月18日；甲方应当自2018年5月11日交付房屋。合同第2条标的资产收益及费用结算约定：涉案房屋由市场行情预期合理收益为4,000元/月，从第2个管理周期起每个管理周期递增3%；甲方愿意承受如下相应空置期间，首个管理周期40天，次个管理周期起每个管理周期30天，管理期间内最后一个履约年度天数少于自然年天数的，空置期按照下列方式计算即最后一个履约年度对应月数*3，空置期于每个管理周期起始日先行扣除，甲方同意空置期不取得收益；管理期间内，乙方应尽勤勉义务运营标的资产，并按照管理周期向甲方支付服务质量保证金(服务质量保证金=当期管理周期内单个结算周期预期收益)，每个管理周期最后结算时，双方同意乙方有权以剩余保证金抵扣乙方应付款项，合同终止或解除时结算后如果仍有剩余的，甲方应在当期付款期限内将余款返还乙方，乙方应于合同签署后交付日起5个工作日内，向甲方支付首期服务质量保证金12,000元；双方认可自2018年6月20日始计收收益，每个履约年度每季为一次结算周期，如遇需扣减业主承诺承受的空置期的，则空置期间不计算在结算周期内，每个结算周期最后一日为本期的计算日，最后一次结算日为合同终止后一个月内。合同第3条标的资产的改造约定如下：3.1、管理期间内，甲方同意乙方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新；3.2、管理期间，乙方会为标的资产购置新的设备、设施或用具(“新配置设施”)，新配置设施的所有权仍为乙方；3.3、合同提前解约，甲方应向乙方支付新配置设施的损失费[损失费=为标的资产的购进家具或家电的配置价格×(管理期间内未履行天数/管理期间总天数)]，合同到期或提前解约乙方购置的相应配置设施所有权归甲方，并保证配置设施处于正常使用状态；3.4、鉴于乙方合作装修配置供应商费用结算、票据开具特点决定乙方无法为本协议项下标的资产装修及新配置设施提供单据票据，双方认可，本协议第3条涉及费用的具体金额以乙方提供的相关数据为准。合同第4条4.3约定，甲方应于乙方向其支付服务质量保证金当日向乙方支付300元/年的维修基金，且甲方同意从应收的服务质量保证金中支付该笔费用。合同第6条合同解除及续期约定中6.2(1)约定，甲方有下列情形之一的，乙方有权随时单方解除合同：(a)迟延交付标的资产达15个工作日的；(b)不履行本协议约定义务，或因甲方或其他与甲方有关的任何第三方行为，影响乙方对标的资产进行管理的或资产使用人使用的；(c)未经乙方同意，将标的资产擅自委托给第三方管理或者擅自处分标的资产的；(d)其他可能妨碍或影响乙方对标的资产进行管理或第三方正常使用标的资产的情况，或者因为甲方原因导致乙方重大损失的。合同第7条违约责任及争议解决办法约定，甲方违反本合同6.2(1)约定导致乙方单方解除合同，甲方应向乙方支付等额于双倍预期收益的违约金，并赔偿乙方相应损失(包括并不限于如下赔付项目)：(1)装修损失费用，标的资产的装修费用×(管理期限内未履行天数/管理期限总天数)；(2)新配置设施损失费，为标的资产的购进家具或家电的配置价格×(管理期限内未履行天数/管理期限总天数)，其中配置费用以乙方提供的数据中确定的项目和费用为准；(3)乙方向资产使用人支付的违约金，因甲方提前解除合同而导致的乙方向资产使用人支付的违约金。合同第8条约定，本合同涉及租金、定金、违约金、赔偿等费用的金额计算规则时，金额存有小数的，四舍五入，取到整数元。2018年5月11日，被告出具授权委托书一份，委托案外人龚某某代为处理与原告就涉案房屋资产收益及相关款项等事宜。合同签订后，被告向原告交付了涉案房屋，原告向被告指定账户支付如下款项：2018年5月18日支付质量保证金12,000元(其中扣抵了被告应向原告支付的300元/年维修基金，实付11,700元)，2018年9月19日支付2018年6月20日至2018年9月19日预期收益12,000元，2018年12月19日支付2018年9月20日至2018年12月19日预期收益12,000元。原告在接收房屋后对于房屋进行了装修并添置了家具、家电。2018年6月6日，被告向将涉案房屋出租给了案外人并签订了《房屋租赁合同》。合同在履行过程中，因被告与中国银行股份有限公司上海市徐汇支行(以下简称“中国银行徐汇支行”)的金融借款合同纠纷导致涉案房屋被作为执行标的，2019年3月13日上海市徐汇区人法院(以下简称“徐汇法院”)就此出具公告，公告载明：决定依法评估、拍卖被执行人龚迪铿、肖晓芳名下坐落于上海市松江区九亭镇九新公路XXX弄XXX号XXX室(复式)的不动产权，责令被执行人龚迪铿、肖晓芳及相关人员于2019年4月13日之前搬某并清空上述房屋，到期仍不履行的，依法强制执行并追究相关人员的法律责任。相关承租人等具有优先购买权的权利人于2019年3月23日之前向法院主张优先购买权并提供相关材料，逾期视为放弃优先权。2019年4月1日，徐汇法院对中国银行徐汇支行及龚迪铿、肖晓芳制作了一份询问笔录，该笔录中龚迪铿、肖晓芳对于拍卖涉案房屋没有异议，同时表示包括其二人包括父母、子女一家六口目前均住在涉案房屋内，故要求给予一定安置费用。审理中，原告称2019年3月25日原告腾退了房屋，房屋腾退后，原告通知被告办理交接手续，但因被告不同意承担违约责任及赔偿损失，故未和原告签订书面协议，但之后被告却自行更换了门锁，原告为证明房屋返还的事实向本院提供了如下证据：一、录音光盘及文字整理材料，原告称2019年3月23日，被告方委托了一男子至涉案房屋进行收房，当天在场的还有原告工作人员及租客方二人。录音显示男子自称是房东，要求租客立即退房，并表示次日将住进来，而租客表示时间太紧，将于3月25日搬某。二、录像光盘，原告称视频为2018年3月25日租客搬某时拍摄，视频显示二楼已经腾空，一楼门口处系打好包的物品；三、2019年3月25日，原告与案外人签订的解约协议、费用结算清单及转账凭证，原告称案外人退房时双方签订了解约协议，原告就截至2019年3月25日之后的房租退还了案外人。原告还称，就涉案房屋其装修花费15,003.23元、新配置设施花费8,130.62元，合计23,133.85元，故被告应向原告赔偿的上述两项金额合计为23,133.85元×管理期内未履行天数877天÷管理期限总天数1195天=16,977.73元。原告为证明装修及新配置设施花费向本院提供了装修合同、装修明细、家电采购合同、家电采购合同续签协议书、互联网智能锁采购框架协议、情况说明、家具采购合同、证明、发票、照片等。本院对于上述证据的真实性予以认定。审理中，原告向本院说明，2018年12月20日至2019年3月19日这一期的租金按照合同本应于2019年3月19日支付，但因为此时涉案房屋已经进入执行，被告也要求原告腾退房屋，而原告此时在被告处尚有12,000元的质量保证金，故为了资金安全暂未支付。原告表示其应支付给被告的租金为2018年12月20日至2019年3月25日合计12,800元，愿意在本案中就欠付的租金以质保金进行折抵，折抵后尚欠的800元同意在本案中予以处理。以上事实，有资产管理服务合同及附件、上海市不动产登记簿、授权委托书、银行电子回单、公告、询问笔录、录音录像光盘、装修合同、采购合同、发票及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的《资产管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的规定，应属有效。该合同名为服务合同，事实上系被告将房屋出租给原告后收取租金，符合房屋租赁合同的构成要件，故该合同性质应为房屋租赁合同，原、被告均应按照约定全面履行自己的义务。合同在履行过程中，因被告所负债务使涉案房屋进入拍卖程序导致原、被告合同无法继续履行，该情形属符合合同第6条6.2(b)约定的因被告原因影响原告对涉案房屋的使用的情形，原告依据该条款行使合同解除权并无不当，本院予以准许，同时本院确认合同解除归责于被告。因本案诉讼前，原告并未书面向被告提出过解约，故合同解除时间以本案诉状副本送达之日即2020年2月24日作为双方合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于房屋的返还。虽然原、被告双方并未办理交接手续，但通过原告提供的录音、视频及与案外人的解约手续等可以予以证明在被告方的要求下，原告已于2019年3月25日腾退房屋，而且被告在2019年4月1日徐汇法院的询问笔录中自己也确认其一家六口当时已经住在涉案房屋，所以本院采纳原告的主张，确认涉案房屋返还时间为2019年3月25日。关于租金及质量保证金。原告尚欠被告2018年12月20日至2019年3月25日的租金12,800元，原告表示愿意支付，且要求按照合同约定用被告应退还原告的质量保证金予以抵扣。本院认为，原告的主张符合合同约定，本院予以准许。两相相抵后，原告尚需支付被告租金余款800元。关于违约金。本案合同解除归责于被告，按照合同第7条7.3的约定，被告应向原告支付等额于双倍月预期收益的违约金，原告的此项主张有相应依据，本院予以支持。关于涉案房屋装修损失、配置折旧费。原告依据合同第3条3.3及合同第7条7.2对此进行主张，并提供了相关的合同及发票，本院认为原告的此项主张有事实和合同依据，本院予以支持。但原告的计算有误，全部天数应为1196天，而非1195天，本院予以纠正。经计算，被告应支付原告的此项赔偿数额为23,133.85元×管理期内未履行天数877天÷管理期限总天数1196天=16,964元(此处本院按照双方合同第8条的约定四舍五入至个位整数)被告肖晓芳经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩、举证及质证等权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告上海自如企业管理有限公司与被告肖晓芳于2018年5月9日签订的《资产管理服务合同》于2020年2月24日解除；二、被告肖晓芳应于本判决生效之日起十日内向原告上海自如企业管理有限公司支付违约金8,000元；三、被告肖晓芳应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海自如企业管理有限公司装修损失及新配置设施折旧费合计16,964元；四、原告上海自如企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告肖晓芳2018年12月20日至2019年3月25日的尚欠租金800元(其中已经扣除原告应退还被告的质量保证金12,000元)。上述二、三、四项折抵，被告肖晓芳尚需支付原告上海自如企业管理有限公司24,164元(于本判决生效之日起十日内支付)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费744元，公告费600元，合计诉讼费1,344元，由原告上海自如企业管理有限公司负担20元(已付)，由被告肖晓芳负担1,324元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄 勇审 判 员  张 莉人民陪审员  赵金萍二〇二〇年三月三十日书 记 员  吴诗婕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。