天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0110民初8091号原告：张莹，女，1981年12月18日出生，汉族，天津市禾厘油气技术有限公司职工，户籍地天津市河东区，现住天津市东丽区。委托诉讼代理人：郎泽奇（系原告之夫），住内蒙古包头市东河区，现住天津市东丽区。被告：金隅（天津）房地产开发有限公司（统一社会信用代码91120110550354284M），住所地天津市东丽区新立街道雅香苑配套公建1-2门。法定代表人：付政，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵然，女，该公司法务。委托诉讼代理人：康振江，天津君利律师事务所律师。原告张莹与被告金隅（天津）房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，本院曾于2018年12月26日裁定中止诉讼，后于2019年10月11日恢复审理。原告张莹、被告金隅（天津）房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵然、康振江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张莹向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告按规划恢复绿地3317平方米；2.请求判令被告拆除其私自加装的下水管道和烟道；3.请求判令被告装修楼内两侧公共卫生间；4.请求判令被告为原告加装能自主购电的一户一表；5.请求判令被告赔偿损失125471.48元；6.请求判令被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为要求被告按照总房款的12%支付违约金，明确第三项诉讼请求应包括保证24小时正常使用，撤销了第四项诉讼请求。庭审后，原告的委托诉讼代理人表示，仍坚持由被告拆除加装的下水管道和烟道。事实和理由：原告于2017年1月2日购买被告开发建设的雅香大厦1＃2＃3＃1-1-403号（以下简称涉诉房屋）办公楼，面积57.87平方米，每平方米10501.33元，总价款607712元。双方签订《天津市商品房买卖合同》后，原告履行了合同义务。被告按合同约定于2017年10月31日交房，现存在如下情况：1.本小区有3317平方米规划的绿化用地，被告擅自更改成车位和空地，严重影响损坏本小区整体环境、办公档次、房屋价值，故诉请其恢复绿地面积；2.楼内过道两侧卫生间属于同楼层10户业主共同所有，是办公楼不可缺的重要功能，自交房之日起至2018年10月一直未装修，未安装卫生用具，无法正常使用，大门紧锁，致使原告无法正常办公使用涉诉房屋。请求判令其限期整改，并按同地段、同档次办公楼装修标准进行卫生间装修、安装卫生用具齐全、尽快投入使用。另应赔偿原告自2017年10月31日至2018年10月31日期间涉诉房屋空置费24000元（每月以2000元计算）、采暖费3126元、物业服务费2420.04元；3.涉诉房屋自2017年10月31日交房当日发现室内已安装不明用途管道及烟道两处。严重影响原告室内空间使用及装修开工进度，并且上述管道及烟道属于被告在原告不知情的情况下擅自变更建设。根据与被告签订的商品房买卖合同第十条约定，甲方擅自变更应按商品房价款的0.05%支付违约金。鉴于被告擅自变更房屋主体布局及设计，给原告造成严重影响及损失，并且被告在明知自身商品存在擅自变更情况的前提下，与原告签订了明显有失公平的低违约金合同，请求法院本着公平的原则行使自由裁定权，提高被告违约金额，以弥补业主损失。要求被告支付擅自变更违约金为商品房价款的12%，即72925.44元；4、原告本着房屋尽快投入使用和节约成本的宗旨，原计划于交房之日后就开始装修，于是提前与装饰公司签订装饰合同，约定2017年11月1日开始装修施工。但是被告违规交房、交房时没水、没电，电梯无法使用，一直逾期至2017年11月16日，造成装修公司无法如期施工，直至解除合同。请求法院判令被告赔偿原告由此造成的各项损失及违约金共计20000元；5、商品房买卖合同第一条明确标注1＃楼建筑层数为12层，但所交房屋实际建筑层数为8层，根据实际房屋情况观察，原来雅香大厦1＃、2＃、3＃楼建筑层数应均为12层。后由于此种设计销售效果不好，后把1＃楼改建为8层，层高4.8米。由于改建，窗户接口不能向原建房屋那样严丝合缝，导致所交房屋在2018年雨季时从窗户漏雨，窗口被雨水浸泡变形。从2018年7月4日至2018年10月16日未得到被告任何维修处理，经与装修公司协商，得知窗口维修费用需3000元。因此，要求被告赔偿此次维修损失3000元，同时保留由于窗户接口漏雨而导致其他经济损失的追偿权利。被告辩称，涉诉房屋是被告建设完成，经竣工验收合格后进行备案，符合交付条件，在合同约定的时间内向原告交付了房屋。原告对房屋进行了验收，对新风竖井和下水道、公共卫生间等均没有提出异议。根据合同约定，交房标准并无绿地问题，如果存在绿地，也依法属于业主共有，恢复绿地还需业主共同决定后才能恢复。关于公共卫生间问题，现已委托长城物业进行了管理，卫生间能马上处理，可以使用。原告所诉房屋违约金问题，根据商品房买卖合同第十条提出了违约责任，此条是设计变更，解除合同可以按0.05%的标准主张违约金，本案不涉及退房，并不适用该条款。房屋交付后就具备使用功能，具体如何使用与被告没有关系，原告所主张的房屋空置费与被告无关，房屋交付后所产生的物业费、采暖费等费用应由业主自己承担，被告不予承担。关于装修损失费，本身装修属于另外一个法律关系，不予承担。原告诉请的维修费用，如真属于交付房屋应维修的部分，可向物业公司报修，目前没有反馈报修问题，被告已将此部分费用交付给物业公司。原告围绕其诉讼请求依法提供如下证据：一、天津市规划局行政许可事项《建设工程规划许可证》通知书的复印件1份，拟证明请求按规划恢复绿地3317平方米的事实依据；二、规划图纸的复印件1份、天津市建设工程质量安全监督管理总队《告知书》的复印件1份，拟证明诉请拆除被告私自加装的管道和烟道的依据；三、《天津市商品房买卖合同》的复印件1份，拟证明该合同约定最高层为12层；四、装修合同的复印件、定金收据，拟证明由于被告违约交房，造成原告不能按时装修、违约损失；五、房屋产权证1份，拟证明产权证上记载总层数为12层；六、视频资料（1）及截图，拟证明被告承诺涉诉房屋为商住两用；七、《齐鲁晚报》的新闻稿、《北京日报》的新闻稿、深规土（2017）284号文件，拟证明公寓和写字楼的区别，房屋性质，现房屋产权证注明是写字楼，被告销售时称可以居住；八、视频资料（2），拟证明雅香大厦违规的情况。被告就其主张依法提交证据如下：一、天津市建设工程竣工验收备案书，拟证明涉诉房屋已经验收合格并备案，符合交付条件；二、入住房屋验收表，拟证明原告于2017年10月31日对涉诉房屋进行了验收，当时对上、下水管道、烟道均未提出异议；三、天津市诚就装饰工程有限公司的企业信息公示报告，拟证明原告提交与谢文才签订的装修合同系出具假证的行为；四、施工图，拟证明新风竖井部分是风道；五、原告在物业公司申请装修、交费、物业验收装修的材料，拟证明原告已经将涉诉房屋装修完毕。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告与被告提供的天津市规划局行政许可事项《建设工程规划许可证》通知书、建筑规划许可证（副本）一致，本院予以采信；原告提供的天津市建设工程质量安全监督管理总队《告知书》的复印件，能与《关于东丽区雅香大厦工程质量投诉意见的回复》相印证，本院予以采信；原告提供的装修合同的复印件、定金收据系与天津市诚就装饰工程有限公司签订，该公司的法定代表人谢文才系与原告此次同时就相同事由起诉被告的原告，二人的诉讼请求大致相同，主体上存在利害关系，仅凭收款收据而无其他证据佐证收取定金的真实性，因此本院不予采信；房屋产权证、《齐鲁晚报》的新闻稿、《北京日报》的新闻稿、视频资料的真实性本院予以确认；深规土（2017）284号与本案无关联，本院不予采信。被告提供的天津市建设工程竣工验收备案书、入住房屋验收表以及原告在物业公司申请装修、交费、物业验收装修等证据，本院予以采信；天津市诚就装饰工程有限公司的企业信息公示报告本院确认真实性、合法性；施工图所载新风竖井非备案设计，对于双方争议的实际功用并无证明力。本院查明如下事实：2017年1月2日，原告与被告签订《天津市商品房买卖合同》，该合同约定，原告购买被告开发建设的涉诉房屋，该房屋建筑面积为57.87平方米，每平方米10501.33元，总价款为607712元；涉诉房屋设计用途为办公；交房日期为2017年10月31日前；该合同的第九条约定，对上、下水、供电、暖气等配套设施未按约定日期运行的，甲方（被告）应在90日内采取补救措施，并赔偿乙方（原告）损失，超过上述约定期限的，甲方应赔偿损失，并且每项还应按商品房价款的0.05%向乙方（原告）支付违约金；该合同第十条约定，商品房设计变更的约定。甲方未征得乙方同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局。确需变更的，甲方应自设计变更方案确定之日起30日内与乙方协商。乙方同意变更的，双方订立补充合同。乙方不同意变更或甲方擅自变更的，乙方有权解除合同。解除合同的，甲方应退还乙方已付款、支付已付款的利息。利息自乙方付款之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应按商品房价款的0.05%向乙方支付违约金。原告依约交付了房款及契税。原、被告于2017年10月31日办理房屋交付手续，预交了物业服务费和供热费。原告在收房时，即在业主入住房屋验收表上注明没有纱窗、大门有划痕、卫生间没做防水、卫生间顶部有水痕、没水、没电无法检测，上水无阀门、房室面积不符、墙体有裂纹等内容。当日，雅香大厦无水、无电，以致自来水表、电表底数、中水表底数均未能验收。2017年11月中旬，整栋大厦恢复水、电供应。涉诉房屋所在雅香大厦为整体建筑，建设规划材料载明1号楼、2号楼、3号楼，中间2号楼总层数为12层，两侧1、3号楼为8层到顶。双方所签商品房买卖合同所写房号为雅香大厦1＃、2＃、3＃1-1-403号，建筑层数填写为12层。涉诉房屋不动产权登记的房号为雅香大厦1＃1-1-403号，总层数为12层。按照建筑设计规划，雅香大厦周边共有绿地面积3317米，在业主验收后，被告将大部分绿地改为停车场。被告在涉诉房屋完成竣工验收备案后，将雅香大厦内包括涉诉房屋室内靠墙壁加装排风设施，向室内凸起，在该设施正面前方加装了排水管道，均贯通上、下楼层。涉诉房屋内加装的排风设施、排水管道所占用的室内面积合计不足0.5平方米。被告对此进行设计、施工均未经相关部门审批及备案，亦未征得原告的同意。2018年5月25日，涉诉房屋所在物业完成对涉诉房屋装修后验房。雅香大厦其他业主有在室内加装厨房设施，将上述排风设施与下水管作为厨房的烟道和下水管道使用此情形，原告将此设施封闭。雅香大厦内部，在楼道两侧设置有公用卫生间，被告在交付房屋时未予装修，直至2019年3月完成装修完毕，其通知业主自2019年4月起可正常使用。此后，曾因卫生间上锁、损坏等问题，有其他业主报警。雅香大厦所供电为商业用电，电表为公用电表，各户有自用卡可识别，业主向物业公司购买，能够单独购电。本院认为，原、被告系房屋买卖合同关系，双方所签《天津市商品房买卖合同》（非住宅类），该合同封面即标有非住宅类，合同中已经注明房屋设计用途为办公，交房标准也是商业交房标准，房屋的设计用途系经相关部门批准，建设开发单位并无自主决定权，因此不能依当事人的约定而改变。被告在销售过程中，存在销售人员向业主描述涉诉房屋商住两用，可能会对购买者购买房屋具有心理上的推动作用或增加购买的概率，以及产生对能够商住两用的利益期待。但是，涉诉房屋设计用途为商业，根据生活经验和惯例可以判断出利益期待兑现需要相关部门的审批等合同以外的条件方能成就，且成就与否并不取决于被告，属于生活经验常识，因此，原告对不能获得期待利益应当预见，原告仍选择与被告订立合同，购买涉诉房屋，应属于其真实意思表示，该合同合法、有效，对原、被告具有法律约束力，根据合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，因此，原、被告双方均应依约履行各自的合同义务。关于原告主张的被告按规划恢复绿地3317平方米一节，被告认可将规划绿地用作停车场的事实，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。因此，原告的该项诉讼请求应予支持。关于原告主张被告私自加装的下水管道和烟道违约一节，经与天津市规划局及涉案房屋设计单位华通设计顾问工程有限公司核实，根据相关文件规定，涉案工程竣工后加装排风设施无需经规划部门批准及设计单位同意。被告在竣工验收后，未与业主协商即私自在涉诉房屋内加装排水管、排风设施，占用了涉诉房屋的使用面积，并且该设施的使用者多作为厨房下水、厨房的烟道，为业主自行改变房屋设计用途、加装厨房提供了便利，增加了大厦的安全隐患，影响原告对涉诉房屋使用、布局，对于原告正常使用房屋产生了不利的影响。被告系在整幢大厦内统一安装烟道、下水管，且均为贯通的设施，并非单独设施，现原告主张拆除并不能达到恢复原状、消除影响的诉讼目的，会涉及其他主体利益，不具备人民法院对民事判决事项的可执行条件，原告针对被告上述加装排风设施和下水管道行为、依据合同第十条的约定主张总房价款12%的违约金，该合同条款中的变更是指设计变更和环境布局的变更，且在解除合同前提下，本案双方当事人均无解除合同之意，且加装设施不属于设计的变更，因此原告据此主张违约金不能成立。但是，无论是基于上述设施的加装与拆除，势必对原告的财产权利造成影响，因此，本院根据设施占用面积、位置、涉诉房屋单价等因素酌情确定由被告按照原告的购房单价一次性补偿原告1平方米的损失。关于设施的拆除可另行解决。关于原告主张被告装修楼内两侧公共卫生间一节，雅香大厦的设计用途为办公，楼道两侧的公共卫生间应属于大厦必备的配套设施，因此在向业主交房时，该设施应当投入运行。被告未履行该义务，应属于违约行为。诉讼过程中，被告完成对公共卫生间的装修，原告再诉装修公共卫生间已不具有诉的利益。原告诉请被告赔偿因公共卫生间不能使用造成的采暖费、物业服务费、房屋使用费（或租金）损失一节，被告迟延履行交付公共卫生间系违约行为，其应向原告承担相应的违约责任。原、被告未针对该配套设施约定违约金，则应以原告的实际损失确定被告应承担的责任。虽公共卫生间作为必要配套设施，其不能按约定日期运行尚不足以导致涉诉房屋完全不能使用，且物业公司于2018年5月25日完成对涉诉房屋的装修后验房，也说明原告所诉期间内涉诉房屋并非空置，根据合同法第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告现要求被告赔偿的采暖费、物业服务费、房屋使用费（或租金）明显超出合理范围，考虑被告的此违约行为对于原告使用涉诉房屋所形成的不利影响客观存在，本院参照双方所签合同第九条约定的其他配套设施不能按约定运行的违约金标准，即涉诉房屋总房款的0.05%，酌情确定被告应赔偿原告该项损失的数额，原告超出该数额的请求，本院不予支持。关于原告主张因被告延期供电、供水造成的装修合同损失及违约金20000元一节，原告主张雅香大厦自2017年10月31日至2017年11月16日没有水、电，被告亦自认于2017年11月15日恢复供电、供水。原告为证明损失所提供的证据，本院未予采信，原告未就该项损失提供其他证据，故应承担不利的法律后果，因此，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告并未就窗口维修费用3000元提供证据，其该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告金隅（天津）房地产开发有限公司于判决生效起一个月内按原建设规划范围和标准恢复雅香大厦周边3317平方米绿地；二、被告金隅（天津）房地产开发有限公司于判决生效起十日内给付原告张莹排风设施、下水管道设施一次性补偿款10501.33元；三、被告金隅（天津）房地产开发有限公司于判决生效起十日内给付原告张莹因公共卫生间延期交付使用的损失2126.99元；四、驳回原告张莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1404元，由原告张莹负担1034元，被告金隅（天津）房地产开发有限公司负担370元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  许洪霞二〇一九年十一月十一日书记员  林彦鹏本判决所依据的法律、法规一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。