上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2014）奉民三(民)初字第3271号反诉原告黄顺全。委托代理人金军，男，住上海市奉贤区南桥镇古华新村9号503室。反诉被告汪春杰。委托代理人汪兴法（系原告汪春杰之父），住同原告汪春杰。委托代理人徐叶花，上海方英律师事务所律师。第三人上海维彼工贸有限公司。法定代表人汪春杰，董事长。委托代理人徐叶花，上海方英律师事务所律师。原告汪春杰诉被告黄顺全、第三人上海维彼工贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年11月19日、2014年12月11日公开开庭进行了审理。后于2014年12月12日依法受理反诉原告黄顺全诉反诉被告汪春杰、第三人上海维彼工贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，依法进行合并审理，后依法转入普通程序，组成合议庭，于2015年4月27日公开开庭进行了审理。后由于原告汪春杰经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加2016年1月13日的庭审，故本院作出民事裁定书裁定本案本诉按自动撤诉处理，并于2016年1月13日、2016年1月29日、2016年3月10日公开开庭继续对本案反诉部分进行了审理。反诉原告黄顺全及反诉被告汪春杰到庭参加了第一、二、三、五次庭审，反诉原告黄顺全的委托代理人金军到庭参加了第一、二、三、四、六次庭审，反诉被告汪春杰及第三人上海维彼工贸有限公司（以下简称“维彼工贸”）的委托代理人唐桂华（后撤销委托）到庭参加了第一、二、三次庭审，反诉被告汪春杰的委托代理人汪兴法到庭参加了第一、三次庭审，反诉被告汪春杰及第三人维彼工贸的委托代理人徐叶花到庭参加了第五、六次庭审。反诉被告汪春杰及第三人维彼工贸未到庭参加第四次庭审，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。反诉原告黄顺全反诉诉称，双方于2009年12月31日所签订的《厂房租赁合同》，反诉被告汪春杰既无房地产权证，也无建设工程规划许可证，后提供的土地证，无法证明是合同所指向的房屋，土地证产权人（即本案第三人）与汪春杰之间无法证明其权利关系，故原《厂房租赁合同》为无效合同。第三人提供的确认书为事后文件，黄顺全不予认可其真实性和法律效力；且无法证明汪春杰与维彼工贸之间的权利所有关系，故第三人维彼工贸与本案无关。因《厂房租赁合同》为无效合同，反诉原告黄顺全认为，反诉被告汪春杰应当支付反诉原告与搬离活动直接相关的损失费用之后，反诉原告方可搬离租赁厂房。故反诉原告诉至法院，要求判令：1、确认双方于2009年12月31日签订的《厂房租赁合同》无效；2、第三人与本案无关；3、反诉原告不支付反诉被告违约金、赔偿费等费用，反诉被告支付反诉原告搬迁费用574,500元、设备及装修的报废费用1,168,500元、停业损失1,350,000元，上述三项合计3,093,000元。庭审中，经本院释明，反诉原告撤回反诉诉请第2项及第3项中的“反诉原告不支付反诉被告违约金、赔偿费等费用”。反诉原告针对其反诉诉请向法庭提供费用计算表一组，证明反诉诉请的组成。反诉被告辩称，同意反诉诉请第1项，其他反诉诉请均不同意。理由：1、反诉原告黄顺全没有执照，属无证经营；2、按照厂房租赁合同，承租方需要装修及增加辅助设施需要经出租方同意及报相关部门审批，而反诉原告的装修及增加设施未经过反诉被告的同意及有关部门的报批，故诉请要求赔偿费用缺乏事实依据，且被告提出的巨额赔偿，也没有经过鉴定审计。反诉被告针对其辩称向法庭提供了如下证据：1、厂房租赁合同一份，证明双方之间存在租赁关系。2、房地产权证一份，证明租赁厂房所在区域是属于第三人维彼工贸的。3、确认书一份，证明反诉被告出租给反诉原告的房屋是属于第三人的，第三人认可反诉被告的行为，现在第三人要求收回房屋。4、厂房照片两张，证明系争厂房内没有行车两部。5、厂房内照片17张、流水线生产厂家报价25张，证明现场看不出流水线地下做了混凝土浇筑，只有螺丝固定，且原告的设备按照现在的全新购置价也远远低于鉴定单位的估价。经当庭质证，双方对相对方提供的证据发表了各自的质证意见。对于反诉原告提供的证据，反诉被告不予认可。对于反诉被告提供的证据，反诉原告对证据１真实性无异议。对证据２真实性无异议，但认为所指向的不是系争房屋。对证据３真实性无法确认，且认为是2014年9月出具的，不能确认之前的行为。对证据4、5真实性有异议。上述反诉被告提供的证据1、2、3，相对方对证据真实性均无异议，且与本案有关联，本院依法予以确认。对于反诉原告提供的证据，因系反诉原告自行制作，且反诉被告不予认可，故本院不予认定。对于反诉被告提供的证据4、5，因反诉原告对真实性不予认可，故本院不予认定。另，根据反诉原告的申请，本院依法申请上海市高级人民法院委托万隆建设工程咨询集团有限公司对系争厂房内已形成附合的装饰装修和设备现值进行鉴定。鉴定单位出具《司法鉴定意见书》、《司法鉴定意见书补充意见（一）》及《司法鉴定意见书补充意见（二）》各一份，其中补充意见（二）系对补充意见（一）的更正，鉴定结论为：1、系争厂房内已形成附合的装饰装修现值为136,574元；2、系争厂房内已形成附合的设备基础现值为39,718元及3,600元，合计43,318元；3、系争厂房内不可搬离设施（特殊水池）现值为231,000元；4、系争厂房内可搬离设备现值2,050,682.40元。又，根据反诉原告的申请，本院依法申请上海市高级人民法院委托万隆建设工程咨询集团有限公司对系争厂房北面的彩钢板大棚造价进行鉴定。鉴定单位出具《司法鉴定意见书》一份，鉴定结论：彩钢板大棚造价为53,228元。反诉原告对上述司法鉴定意见书及补充意见质证如下：鉴定意见书中的厂房内设备清单第2至第6项为密封烘房及固定在烘房上的辅助设备，是不可分割的整体，且无法搬离的。对彩钢板大棚，因建造至今不到半年，故对鉴定单位认定为七成新不同意，认为应该是全新的。对鉴定意见书及补充意见中的其他内容均无异议。反诉被告对上述司法鉴定意见书及补充意见质证如下：系争厂房内没有行车；流水线设备下面没有基础设施，系争厂房交付给反诉原告后，并没有看到反诉原告大兴土木、挖地基，故认为基础设施的评估是鉴定单位的推断，与客观事实不符；特殊水池造价没有评估明细，数额同反诉原告提出的数额一致，存疑；故上述鉴定意见的结论与事实不符，不能真实客观反映相关的数额，需要评估公司进一步评估或另行委托其他鉴定公司进行评估。对于上述司法鉴定意见书及补充意见，本院认为：本院于2016年1月29日，约反诉原、被告双方至系争厂房现场勘察并拍摄照片一组，系争厂房内存在行车。由于系争厂房内的设备，除特殊水池外，均可搬离，仅地基部分基础设施与系争房屋形成附合，故除特殊水池、设备基础设施外的设备价值不在本院委托鉴定的范围内，关于上述可搬离设备价值的鉴定意见本院不予采纳。另，关于特殊水池的造价，本院认为，鉴定单位在庭审中明确，按照测算，如按定额最高限取值，则特殊水池造价接近反诉原告提出的造价数额，如按定额平均值取值，则特殊水池造价为377,000元，由于其他鉴定意见均按平均值计算，在反诉原、被告均未能提供相应证据予以反驳的情况下，本院认为应当按照平均值计取特殊水池造价，故特殊水池现值为226,200元。鉴定单位的其余鉴定意见合法有效，本院均予以采纳。基于上述认定的证据，本院确认如下事实：2009年12月31日，反诉原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定：反诉被告汪春杰将位于上海市奉贤区柘林镇临海工业园区科工路551号中的部分厂房出租给反诉原告黄顺全使用；租赁面积3,600平方米；除厂房外，反诉原告可在厂房西侧搭建彩钢房（长7米，宽1.8米，高3米），但需保证留出通道，其他公共场地，反诉原告不准堆物造棚；租赁期限自2010年1月1日起至2019年12月31日；租金为每天每平方米0.27元，年租金为354,780元，在租赁期间每3年提升0.03元每平方米租金；首年按季度付租金（每三个月付一次），从第二年起半年付一次租金；反诉原告另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得反诉被告的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由反诉被告报请有关部门批准后，方可进行；反诉原告应及时支付租金及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，反诉被告有权增收5%的滞纳金，并视为反诉原告退租。上述合同签订后，反诉原告使用系争房屋至今，并向反诉被告支付租金至2014年6月30日。另查明，系争房屋至今未取得建设工程规划许可证。又查明，反诉原告租赁系争房屋后，对系争房屋进行了装饰装修及设备安装等，并在未办理审批手续的情况下在系争房屋北面搭建彩钢板大棚一个。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，系争房屋的建造未取得建设工程规划许可证，故反诉原告与反诉被告签订的《厂房租赁合同》无效。故对反诉原告要求确认系争租赁合同无效的诉讼请求，本院依法予以支持。合同无效后，反诉原告作为承租人应当将系争房屋返还反诉被告，反诉原告对于返还时间要求法院判决确定，故由本院确定系争房屋的返还时间。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于反诉原告已形成附合的装饰装修现值损失及已形成附合的特殊水池、设备基础设施现值损失，应当由双方按照导致合同无效的过错分担。本案中，反诉原、被告在系争房屋未取得建设工程规划许可证的情况下仍签订了租赁合同，故导致房屋租赁合同无效，反诉原、被告均有过错，反诉被告作为出租人承担主要责任，反诉原告作为承租人承担次要责任。本院根据导致合同无效的原因及本案租赁合同的履行情况等各项因素，酌定反诉原告承担百分之四十责任，反诉被告承担百分之六十责任。故系争房屋内的装饰装修现值损失136,574元及特殊水池、设备基础设施现值损失269,518元，由双方根据前述比例分担。故对于反诉原告要求反诉被告支付装饰装修现值损失81,944.40元的诉讼请求，本院依法予以支持。对于反诉原告要求反诉被告支付特殊水池、设备基础设施现值损失161,710.80元的诉讼请求，本院亦依法予以支持。对于反诉原告彩钢板大棚的扩建造价费用，由于该大棚的建设未办理合法建设手续，故应当由双方按照过错分担造价费用。反诉原告作为该扩建的建造方，未办理合法扩建手续即进行建造，应当承担主要责任；反诉被告作为出租方，未对该扩建行为进行监督管理，应承担次要责任。故本院酌定对于彩钢板大棚的造价损失，反诉原告承担百分之七十责任，反诉被告承担百分之三十责任。故对于反诉原告要求反诉被告支付彩钢板大棚造价费用15,968.40元的诉讼请求，本院依法予以支持。对于反诉原告要求反诉被告支付设备报废损失的诉讼请求，因根据本院现场勘察及鉴定单位的专业意见，反诉原告的设备除特殊水池外均可搬离，故本院对反诉原告该诉讼请求不予支持。对于反诉原告要求反诉被告支付搬迁费用及停业损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。反诉被告及第三人经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加第四次庭审，对其行为应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院%26lt;关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释%26gt;》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、反诉原告黄顺全与反诉被告汪春杰于2009年12月31日签订《厂房租赁合同》无效。二、反诉原告黄顺全于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市奉贤区柘林镇临海工业园区科工路551号的房屋。三、反诉被告汪春杰于本判决生效之日起十日内支付反诉原告黄顺全装饰装修现值损失81,944.40元。四、反诉被告汪春杰于本判决生效之日起十日内支付反诉原告黄顺全特殊水池、设备基础设施现值损失161,710.80元五、反诉被告汪春杰于本判决生效之日起十日内支付反诉原告黄顺全彩钢板大棚造价费用15,968.40元。六、对反诉原告黄顺全的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。反诉案件受理费人民币15,772元，由反诉原告负担5,772元，反诉被告负担10,000元。反诉案件鉴定费人民币45,000元，由反诉原告负担15,000元，反诉被告负担30,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 慧审 判 员  苏 姝人民陪审员  顾秀英二〇一六年三月二十八日书 记 员  郑伟丹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院%26lt;关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释%26gt;》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：办理合法手续的，扩建造价费用由出租人负担；未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。