云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）昆民四终字第292号上诉人（原审原告）云南龙泽房地产开发有限公司住所：昆明市金江小区**地块独商****商铺**。法定代表人刘泽明，公司总经理。委托代理人凌艳传、严雨婷，云南汇同律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）昆明龙泉物业服务集团有限公司住所;'>住所：昆明市春城路西开发区C2-13v>法定代表人甘桂明。委托代理人王华强、黄薪竹，云南和律丰律师事务所律师，一般授权代理。上诉人云南龙泽房地产开发有限公司（以下简称龙泽公司）因与被上诉人昆明龙泉物业服务集团有限公司（以下简称龙泉物业）物业服务合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民三初字第84号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年6月30日受理后，依法组成合议庭审理了本案，在本案审理过程中双方当事人申请法庭给予20天的时间进行庭外和解，本院依法扣除审限20天，本案现已审理终结。原审法院经审理确认以下事实：2013年7月19日天降暴雨，昆明市盘龙区鸣翠园车库被淹,导致里面车辆受损，双方就被淹车辆作了《鸣翠园地下停车场被淹情况的备忘录》及《鸣翠园地下停车场被淹车辆清点认定表》，龙泽公司所有的云Ａ×××**号车辆系其中被淹车辆之一，经查龙泽公司停放车辆的136号车位系向案外人租用，龙泽公司主张其与龙泉物业形成事实上的保管合同关系，此次大雨中龙泉物业没有履行其应尽的保管义务，造成其损失龙泉物业应当承担赔偿责任，龙泉物业辩称其未与龙泽公司签订任何保管合同，双方之间不形成保管合同关系，且此次水淹是由于城市规划、地下排水管网、自然灾害等综合因素导致，且属于不可抗力，其不应承担责任，龙泽公司就车辆被淹受损多次与龙泉物业协商未果，遂诉至法院主张权利，请求判令：1、龙泉物业赔偿龙泽公司维修费58870元；2、本案的全部诉讼费用由龙泉物业承担。原审法院认为，本案的争议焦点是：龙泽公司主体是否适格？双方之间是否形成保管合同关系，龙泉物业是否应当承担责任？对于龙泽公司主体是否适格的争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”具体的说，由于合同关系是仅在特定人之间发生的法律关系，因此只有合同关系当事人之间才能相互提出请求，非合同关系当事人，没有发生合同上的权利义务关系的第三人不能依据合同向合同当事人提出请求或提出诉讼。本案中龙泽公司所用车位系向案外人董彪租用，其与案外人董彪形成租赁合同关系，龙泽公司主张其将车停放在此车位与龙泉物业形成了事实上的保管关系，根据我国合同法第365条规定：“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同”。合同法第367条规定：“保管合同自保管物交付时成立，但当事人另有约定的除外”。从中可以看出保管合同形成的实质构成要件，要求托管人实际转移保管物的占有，并且在领取保管物之前事先通知保管人。本案中双方对车辆的保管没有明确约定，龙泽公司仅以将车停放在136号车位上主张双方保管合同关系成立，证据不足，理由不充分，对此主张原审法院不予采信。根据合同相对性原则，其没有与龙泉物业建立合同关系，双方之间没有对应的权利义务关系，龙泽公司欠缺提起诉讼的实体权利基础，对其诉求原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条的规定，判决如下：驳回龙泽公司的诉讼请求。原审案件受理费1272元，由龙泽公司承担。原审判决宣判后，原审原告龙泽公司不服，向本院提起上诉，请求撤销云南省昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民三初字第84号民事判决书，依法改判龙泉物业赔偿龙泽公司损失58870元，本案一、二审诉讼费由龙泉物业承担。主要上诉事实和理由是：1、涉案车辆系龙泽公司所有，由龙泽公司分配给其员工段瑞芳（系鸣翠园小区住户）使用，而龙泽公司向涉案车辆停放的车位产权人董彪租用了车位，在车位租用过程中龙泽公司也向龙泉物业缴纳了车位物业服务管理费。2、龙泽公司作为车位的实际使用人、承租人与龙泉物业之间存在物业服务关系。具体理由为：董彪系车位产权人，是鸣翠园小区的业主，与龙泉物业签订了物业服务合同，而龙泽公司系从董彪手中租用车位，双方存在租赁关系，龙泽公司作为车位物业的实际使用人与龙泉物业建立了事实上的物业服务合同关系；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，龙泽公司作为物业的承租人与物业公司龙泉物业发生了纠纷，龙泽公司也应当按照业主的相关规定处理，双方已形成事实上的物业服务合同关系；车位管理费的收据上虽然写上了车位产权人董彪的名字，但车位服务费实际是由龙泽公司缴纳。3、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条的规定，本案中龙泉物业在安全防范存在过错导致龙泽公司车辆受损，应承担相应的赔偿责任。4、虽然龙泽公司与龙泉物业就地下车位并未订立专门的物业服务合同，但小区地下车位也是小区物业的一个组成部分，龙泉物业也应当承担相应的维护、管理、安全保障义务。综上，请求二审法院依法查明事实改判支持龙泽公司原审全部诉讼请求。针对龙泽公司的上诉，龙泉物业答辩称：龙泉物业与龙泽公司未发生任何法律关系，龙泽公司使用的车位系向案外人董彪租用，龙泽公司是与案外人建立租赁关系，故龙泽公司向龙泉物业主张无事实及法律依据。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉、维持原判。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审中，双方当事人对原审法院已经确认的案件事实均无异议，对双方当事人均无异议的事实本院二审予以确认，不再赘述。被上诉人龙泉物业认为原审法院遗漏认定物业管理协议第6条的规定，因该条规定与本案无关，本院二审不予确认。经二审查明，本院二审补充确认以下案件事实：涉案云Ａ×××**车辆停放的鸣翠园小区地下136号车位系龙泽公司向案外人董彪租用，董彪系136号车位的产权人，鸣翠园小区地下136号车位年度车位管理费200元由龙泽公司向龙泉物业缴纳。综合双方当事人诉辩主张，本院归纳本案争议焦点如下：1、龙泽公司本案诉讼主体是否适格？2、龙泉物业是否应对龙泽公司车辆损失承担赔偿责任？针对第一个争议焦点。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。二审中龙泉物业明确认可涉案地下车位系龙泽公司向小区业主董彪租用，该地下车位的年度车位管理费200元亦由龙泽公司向龙泉物业缴纳，故龙泽公司既是涉案地下车位的承租人，也是实际使用人，本案中上诉人龙泽公司明确其与龙泉物业建立的是物业管理关系，结合本案中龙泽公司向龙泉物业缴纳的200元费用系涉案地下车位的水电费、清洁费、维护管理费等费用，故本案中龙泽公司与龙泉物业系建立物业管理服务关系，龙泽公司以龙泉物业违反物业管理服务合同中的安全注意义务导致其车辆受损为由主张龙泉物业承担赔偿责任，其诉讼主体适格，原审法院以龙泽公司欠缺实体权利基础，并非合同相对方为由驳回龙泽公司的诉讼请求错误，本院二审予以纠正。针对第二个争议焦点。本院认为，本案龙泽公司以龙泉物业违反物业管理服务合同中的安全注意义务导致其车辆被水淹为由要求龙泉物业对车辆损失的维修费用承担赔偿责任，根据《物业管理条例》第四十七条“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”之规定，本案中龙泉物业除了维护其管理区域的维修、养护、环境卫生等工作外，还应该对其管理区域做好安全防范工作。通过二审查明，在2013年7月19日暴雨来临时，龙泉物业于当日3时开始通知地上车位的业主，直到当日5时33分才开始通知地下车位的业主，虽然龙泉物业在暴雨发生后组织人员进行了排水，但龙泉物业作为专业的物业管理公司其是可以预见7月份为昆明的雨季，在暴雨发生时龙泉物业未及时通知地下车位的车主导致车辆被淹，龙泉物业未尽到最大谨慎注意义务，但本案中龙泽公司作为被淹车辆的所有权人，其对自己的财产应尽到绝对的安全注意义务，龙泉物业虽然没有尽到最大谨慎注意义务，但龙泉物业本案仅是辅助性注意义务，结合龙泉物业每年度收取的车位管理费仅为200元，且该费用主要为地下车位的水电费、保洁费等费用，根据权利义务相对等的原则，本院二审酌情判决龙泉物业向龙泽公司支付车位管理费200元的10倍，即2000元作为车辆受损的赔偿。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误，本院二审纠正后依法予以改判。据此，本院依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《物业管理条例》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民三初字第84号民事判决书；二、由昆明龙泉物业服务集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付云南龙泽房地产开发有限公司2000元；三、驳回云南龙泽房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本判决为终审判决。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1272元，由云南龙泽房地产开发有限公司承担564元，由昆明龙泉物业服务集团有限公司承担508元，二审案件受理费1272元，由云南龙泽房地产开发有限公司承担564元，由昆明龙泉物业服务集团有限公司承担508元。本判决送达各方当事人后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。审 判 长  孙 建审 判 员  朱吉文代理审判员  陈 锐二〇一四年十月十四日书 记 员  罗 冉