成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0114民初1562号原告（反诉被告）成都本色服饰有限公司，住所地成都市石灰街6号14F-1417#。法定代表人钟莉，该公司总经理。委托代理人李婧，女，汉族，1968年3月1日出生，成都市金牛区x号，系原告公司员工，代理权限为特别授权代理。委托代理人刘尹，四川天与律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。被告（反诉原告）代明香，女，汉族，1935年12日25日出生，成都市新都区x社。委托代理人马瑞成，四川展华律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托代理人蒋泽成，男，汉族，1969年9月3日出生，成都市新都区*号，代理权限为一般授权代理，系被告女婿。原告（反诉被告）成都本色服饰有限公司（以下简称本色服饰公司）与被告（反诉原告）代明香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月21日受理后，依法由审判员高永伦适用简易程序，分别于2016年4月13日、2016年5月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）本色服饰公司的法定代表人钟莉因故未到庭参加诉讼，其委托代理人李婧、刘尹到庭参加诉讼；被告（反诉原告）代明香因故未到庭参加诉讼，其委托代理人马瑞成、蒋泽成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）本色服饰公司诉（辩）称，2014年8月6日，本色服饰公司与代明香签订租房合同，约定代明香将成都市新都区桂湖东路182号附1、2号房屋出租给本色服饰公司，租赁期限自2014年9月29日起至2018年9月28日止，租金按半年预付方式支付，本色服饰公司一直按期支付租金，代明香收取了本色服饰公司5000元押金。2015年8月，代明香因合同租金太低要求提前解除合同，本色服饰公司因店内还有员工未安置及货物未售出不予同意，要求继续履行租房合同，并于2015年9月23日支付给代明香半年租金（即租金支付至2016年3月28日止），在双方未协商一致的情况下，2015年12月31日下午，代明香一方将本色服饰公司的店员赶出商铺，将店内货物搬出店外，后代明香的委托代理人单方通知本色服饰公司“如在2016年1月5日前不作明确答复，则视为贵公司决定坚持提前终止合同”，再一次以书面形式单方提前终止了租赁合同，构成违约。为维护自身合法权益，诉至法院，请求人民法院依法判令：1、被告（反诉原告）代明香退还原告（反诉被告）本色服饰公司预先支付的租金53225元；2、被告（反诉原告）代明香支付违约金55000元；3、被告（反诉原告）代明香退还原告（反诉被告）本色服饰公司剩余押金4397元【已扣除被告（反诉原告）代明香代原告（反诉被告）本色服饰公司缴纳的水、电费及物管费603元】。被告（反诉原告）代明香辩（诉）称，本色服饰公司所述不实，实际上是本色服饰公司提出解除租赁合同并违约，其要求退还租金没有依据，收取押金是因为本色服饰公司要求代明香缴纳各项工商税务费用，代明香不应支付违约金。庭审中代明香变更诉讼请求，请求人民法院依法判令：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》于2016年4月1日起解除；2、原告（反诉被告）本色服饰公司支付被告（反诉原告）代明香违约金58000元；3、原告（反诉被告）本色服饰公司归还被告（反诉原告）代明香的租赁房屋，并支付自2016年3月29日至2016年3月31日的租金及2016年4月1日至2016年4月10日的占用费；4、原告（反诉被告）本色服饰公司支付被告（反诉原告）代明香代缴的电费475元，物管费132元。原告（反诉被告）本色服饰公司为证明其主张的事实，在本院规定的举证期限内向本院举出以下证据：1、《租房合同》、房产证各一份，证明代明香与本色服饰公司签订租赁合同，合同中对租赁期限及违约责任等进行了约定。代明香对该组证据质证时无异议。本院予以采信。2、中国工商银行支付凭证一份，证明本色服饰公司已经按照合同约定于2015年9月23日支付了代明香2015年9月29日至2016年3月28日的租金110000元。代明香对该证据质证时无异议。本院予以采信。3、关于是否继续租赁房屋的函、律师函各一份，证明代明香知悉本色服饰公司要求按照合同约定继续履行租赁合同，说明本色服饰公司没有提前要求解除合同，是代明香要求解除租赁合同的，且代明香强烈要求本色服饰公司立即搬走货物。代明香对该组证据质证时对函的真实性无异议，对证明目的有异议，承认已经收到了本色服饰公司发出的函。4、《租房协议》、委托书、证明各一份，证明代明香委托了覃勤与本色服饰公司签订租房协议。代明香对该组证据质证时无异议。本院予以采信。5、视频资料一份，证明2015年12月31日晚上在本色服饰公司无任何违约情况下代明香及家属到现场要求收回租赁房屋并将本色服饰公司铺面货物搬出房屋的事实，该视频与代明香发出的函相对应，是代明香违约。代明香对该证据质证时认为视频资料中只有一人在搬货物，并不是几人都在搬，代明香并没有收回铺面。6、员工离职表三份，证明本色服饰公司的员工因代明香强烈要求收回房屋而辞职。代明香对该组证据质证时对证据的真实性、合法性、关联性有异议，认为与本案无关。7、2016年3月15日李婧与蒋泽成的短信记录、2015年水电费收款收据各一份，证明李婧已经及时通知代明香一方办理房屋交接手续，但3月19日代明香就要求本色服饰公司支付违约金等，根据租赁合同第八条约定，双方移交房屋的在先义务应当是办理结算，但代明香接到通知后未及时与本色服饰公司办理相关结算，应承担相应责任。代明香对该组证据质证时有异议，认为代明香没有收到2016年3月15日的短信，请求法院核实水电费用。被告（反诉原告）代明香为证明其主张的事实，在本院规定的举证期限内向本院举出以下证据：1、《租房合同》、房产证、租金收取凭证各一份，证明代明香与本色服饰公司签订租赁合同，合同对租金、租赁期限及违约责任等进行了约定。本色服饰公司对该组证据质证时无异议。本院予以采信。2、2015年12月29日李婧和蒋泽成的通话录音一份，证明是本色服饰公司提出2016年3月底就不再租赁房屋了，是本色服饰公司提出解除租赁合同并违约，因此2015年12月31日双方在铺面发生了纠纷。本色服饰公司对该证据质证时对证据的真实性和合法性不予认可，认为未经当事人许可录音，是非法证据，本色服饰公司的视频证据是在代明香一方知悉的情况录取的；该录音是2015年12月29日录制的，但2015年3月31日本色服饰公司是要求继续履行合同的；该录音证据有间断，录音不完整，代明香所述不实。3、短信截图三份，证明2016年3月19日代明香提示本色服饰公司缴纳下一阶段的租金，不是代明香提出解除租赁合同，是本色服饰公司要求解除合同。本色服饰公司对该组证据质证时认为短信截图不全，对证据的真实性、合法性、关联性不予认可。4、关于解除合同并交还房屋的通知一份，证明本色服饰公司按照约定应在2016年3月29日支付下一阶段的租金，本色服饰公司未按约定缴纳租金，是本色服饰公司提前终止合同，因此代明香才告知本色服饰公司于2016年4月1日解除租赁合同。本色服饰公司对该证据质证时陈述没有收到通知，通知是本色服饰公司起诉后发出的，应依法处理。5、关于交还房屋的再次通知一份，证明由于本色服饰公司未及时交房，代明香发出通知，本色服饰公司收到了该通知。本色服饰公司对该证据质证时陈述没有收到通知，不是本色服饰公司不交房，是代明香不收房。6、律师函一份，证明该律师函所述不实，是本色服饰公司于2016年3月底前就要求解除租赁合同，代明香一方只是搬了一部分货物，没有对本色服饰公司的货物造成污损。本色服饰公司对该证据质证时认为代明香所述不实，根据短信截图，本色服饰公司在2016年3月底前就要求交房，是代明香不收房。7、通话清单一份，证明2015年12月25日、28日、29日、31日的电话记录，12月25日、28日本色服饰公司就向代明香提出要求解除租赁合同，后才有29日、31日的通话。本色服饰公司对该证据质证时有异议，认为通话记录不能达到被告的证明目的。8、收据一份，证明代明香为本色服饰公司代缴了水电费、物管费。本色服饰公司对该证据质证时认为2016年1月至4月的物管费应由代明香承担，因为2016年1月5日双方就解除了租赁合同，本色服饰公司1月份就没有经营了，没有产生水电费。本院根据庭审举证、质证、认证的有效证据，结合双方当事人的陈述，查明下列事实：2014年8月6日，代明香（甲方）委托覃勤（代明香之女）与本色服饰公司（乙方）代表李婧签订租房合同，约定代明香将位于成都市新都区桂湖东路182号附1号、2号的房屋出租给本色服饰公司使用，租赁期限自2014年9月29日起至2018年9月28日止。2014年9月29日至2017年9月28日，每年租金为22万元；2017年9月29日起至2018年9月28日，年租金为25万元。每年分两次（即每年的9月29日和3月29日各付年租金的一半）付清租金，实行先付款后用房，本色服饰公司支付代明香押金5000元。若本色服饰公司逾期未缴付租金，代明香有权10日内终止合同。合同第六条约定“如一方违约终结或中止合同的履行，应赔偿对方该房屋剩余租赁期租金总额10%作为赔偿”。合同签订后代明香依约交付了租赁房屋，本色服饰公司按照合同约定支付了租金，并于2015年9月23日通过银行汇款支付了代明香2015年9月29日至2016年3月28日的租金11万元。2015年12年25日、28日，本色服饰公司代表李婧电话联系代明香女婿蒋泽成，要求提前终止合同，2015年12月29日，代明香女婿蒋泽成电话联系本色服饰公司代表李婧协商解决方案，电话中双方未确定最终方案。2015年12月31日，代明香及其亲属到出租商铺内要求本色服饰公司支付违约金并交回租赁房屋，双方发生争吵，代明香的亲属将本色服饰公司铺面部分货物搬出房屋，双方争吵后代明香一方离去。2016年1月1日，代明香因本色服饰公司关闭铺面致函本色服饰公司询问其是否继续租赁房屋，并告知若在2016年1月5日前不做明确答复，视为本色服饰公司坚持提前终止合同。2016年1月13日，本色服饰公司委托律师向代明香发出律师函，以代明香强行搬出商铺货物行为违约为由要求代明香承担违约责任并退还租金、押金。2016年3月15日，本色服饰公司代表李婧短信联系蒋泽成，提出交还房屋钥匙，蒋泽成要求本色服饰公司按合同约定交付下一期房租，双方未达成一致意见。2016年3月18日，本色服饰公司诉至本院，代明香于2016年3月28日收到了民事起诉状副本、应诉通知书等相关法律文书。蒋泽成于2016年3月31日短信联系本色服饰公司代表李婧，认为本色服饰公司向法院提起诉讼应视为提前终止合同，要求自2016年4月1日解除合同，本色服饰公司应在2016年4月5日前结清相关费用并支付违约金5.8万元，交还房屋。2016年4月10日，本色服饰公司向代明香交还租赁房屋钥匙。2016年4月13日，本色服饰公司收到代明香提交的民事反诉状。另查，代明香代本色服饰公司缴纳了2016年1月至4月的房屋电费475元、物管费132元，共计607元。本院认为，本色服饰公司与代明香于2014年8月6日签订的租房合同系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，代明香已履行了交付合同标的物的义务，本色服饰公司按合同约定最后一次交付租金至2016年3月28日。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”之规定，虽然本色服饰公司于2015年12年25日电话要求提前终止合同，但双方在2015年12月29日的通话中未协商一致，本色服饰公司继续使用租赁房屋，租赁合同继续有效。2015年12月31日，代明香及亲属到租赁商铺内与本色服饰公司员工发生争执并搬出部分货物系因双方协商解除合同事宜未果产生分歧，该行为虽然影响了本色服饰公司当日的正常经营，但代明香一方随后离开了店铺，并未真正收回租赁房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”之规定，代明香一方的行为不足以导致本色服饰公司此后经营不能，即其行为并未导致合同目的不能实现，本色服饰公司继续占用租赁房屋，租赁合同继续有效。2016年1月1日，代明香致函本色服饰公司询问其是否继续租赁房屋，该行为也是就此前本色服饰公司提出解除租赁合同事宜进行的磋商，但解除合同的意思表示应当以明示的方式发出，而不能单方约定以默示的形式解除，故代明香在该函中单方约定“2016年1月5日前不做明确答复，视为本色服饰公司坚持提前终止合同”的内容无效，双方事实上仍在继续履行租赁合同。2016年1月13日本色服饰公司向代明香发函，以代明香强行搬出商铺货物行为违约为由要求代明香承担违约责任并退还租金、押金，该函是对此前双方就解除合同事宜发生争执的回复，虽然代明香一方强行搬出商铺货物的行为存在过错，但并未导致合同履行不能，即存在过错并不等同于违约，双方也未就解除合同事宜达成一致意见，租赁合同继续有效。2016年3月15日，本色服饰公司提出交还房屋钥匙，代明香一方要求本色服饰公司按合同约定交付下一期房租，应当视为本色服饰公司再次要求提前解除合同，但双方未就解除合同事宜达成一致意见，租赁合同继续有效。2016年3月18日，本色服饰公司诉至本院，以代明香违约为由要求支付违约金并退还剩余租金、押金，且2016年3月28日后本色服饰公司未再继续交纳房屋租金并继续使用租赁房屋，根据双方签订的租赁合同第一条约定，租金每年分两次（即每年的9月29日和3月29日各付年租金的一半）付清，实行先付款后用房，应当视为本色服饰公司违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，以及双方在租赁合同第一款中的约定，本色服饰公司逾期未缴付租金，代明香有权10日内终止合同，即代明香在解除权行使期限内享有约定解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”之规定，代明香应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。代明香于2016年3月31日以短信方式通知本色服饰公司，要求自2016年4月1日解除合同并在2016年4月5日前结清相关费用并交还房屋，故本院据此认定双方签订的房屋租赁合同于2016年4月1日解除，本色服饰公司应当按照合同约定租金标准（22万元/年）支付代明香自2016年3月29日起至2016年3月31日止期间的房屋租金1808元（220000元/年÷365天×3天）。2016年4月1日以后本色服饰公司占用代明香的租赁房屋属于无权占有，应当腾退，由于双方于2016年4月10日才办理房屋交接，故本色服饰公司应当按照合同约定租金标准（22万元/年）支付代明香自2016年4月1日起至2016年4月10日止期间的房屋占用费6027元（220000元/年÷365天×10天）。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”及双方签订的租赁合同第六条“甲、乙双方在履行房屋租赁合同时，如一方违约终结或中止合同的履行，应赔偿对方该房屋剩余租赁期租金总额10%作为赔偿”之规定，本色服饰公司单方要求提前终止合同并逾期不支付房屋租金的行为构成违约，应当支付代明香自2016年4月1日起至2018年9月28日止（剩余租期）的违约金57789元【（220000元/年÷365天×179天+220000元/年+250000元）×10%】。关于水、电费及物管费，本色服饰公司在庭审中主张其自2016年1月起就未再经营没有产生水、电费，但本色服饰公司于2016年4月10日才向代明香交还房屋钥匙，故对于代明香主张本色服饰公司应支付其代缴的房屋电费475元、物管费132元共计607元的诉讼请求，本院予以支持。同时，代明香应退还本色服饰公司押金5000元。综合上述论述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十五条、第九十六条、第九十七条，第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）成都本色服饰有限公司与被告（反诉原告）代明香的租赁合同关系于2016年4月1日解除。二、原告（反诉被告）成都本色服饰有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）代明香房屋租金1808元。三、原告（反诉被告）成都本色服饰有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）代明香房屋占用费6027元。四、原告（反诉被告）成都本色服饰有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）代明香违约金57789元。五、原告（反诉被告）成都本色服饰有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）代明香为其代缴的房屋水费、电费、物管费共计607元。六、被告（反诉原告）代明香于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）成都本色服饰有限公司交纳的押金5000元。以上二、三、四、五、六项品迭后，原告（反诉被告）成都本色服饰有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）代明香61231元。七、驳回原告（反诉被告）成都本色服饰有限公司的其他诉讼请求。八、驳回被告（反诉原告）代明香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1232元（已减半收取），反诉案件受理费625元（已减半收取），合计1857元，原告（反诉被告）成都本色服饰有限公司负担1807元，被告（反诉原告）代明香负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 员 高永伦二〇一六年五月二十五日书记员代 春 梅