新疆维吾尔自治区呼图壁县人民法院民 事 判 决 书(2016)新2323民初344号原告：李小伟，住海南省海口市。原告：李晓纲。二名原告的共同委托代理人：刘延新，新疆圆方律师事务所律师。被告：新疆锦业天承房地产开发有限公司，住所地：乌鲁木齐市沙依巴克区乌苏路131号新疆北屯饭店3楼318室。法定代表人：尹晓乐，董事长。被告：新疆锦业天承房地产开发有限公司呼图壁分公司，住所地：呼图壁县上二工路11号负责人：高峻，总经理。二名被告的共同委托代理人：王金和，公司职员，住呼图壁县。二名被告的共同委托代理人：李祝平，新疆新河律师事务所律师。原告李小伟、原告李晓纲与被告新疆锦业天承房地产开发有限公司（以下简称锦业天承公司）、新疆锦业天承房地产开发有限公司呼图壁分公司（以下简称锦业天承分公司）房屋拆迁安置协议纠纷一案，本院于2016年1月18日受理后，依法由审判员连波担任审判长，与代理审判员宋媛媛、人民陪审员叶建军组成合议庭，于2016年3月14日公开开庭进行了审理。原告李小伟、原告李晓纲及共同委托代理人刘延新、被告锦业天承公司、被告锦业天承分公司的共同委托代理人李祝平、王金和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年9月13日，原、被告签订了《房屋拆迁安置补偿协议》，为了明确双方权利义务，同日双方又签订补充协议一份，协议明确被告向原告交付不低于270㎡的一层商铺和1个地下停车位，同时约定未按时交付的违约责任。约定交付时间是2014年9月13日。现协议部分条款已履行，但270㎡的一层商铺和地下停车位至今未交付，给原告造成经济损失。现请求判令：1、被告履行2012年9月13日与原告签订的补充协议，由被告立即给原告交付位于呼图壁县上二工路9号绿景苑2号楼一楼靠消防通道南侧两套总面积不低于270平方米的商铺（原告原址置换）；2、被告向原告支付逾期交付商铺的违约损失200000元（2014年9月13日至2015年7月13日)；3、判令被告按每天666.67元的标准支付自2015年7月14日至实际交付商铺前一日的逾期违约损失；4、判令被告支付下欠原告6个月的商铺营业收入补偿款50000元（2014年3月12至2014年9月12日）；5、判令被告向原告交付位于绿景苑小区地下停车位一个；6、要求被告承担保全费5000元。两被告辩称：1、原告起诉的基本事实是存在的，被告应当向原告交付商铺，但是消防通道的南侧两套商铺双方没有合同约定，无法交付；2、原告主张的违约损失没有约定，且违约损失高于实际损失；3、现地下停车厂未完工，待完工后被告向原告交付。原告李小伟、李晓纲为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据：1、房屋拆迁安置补偿协议1份、补充协议1份，证明：双方协议向原告置换的商铺是位于原址且面积不低于270平方米；双方约定了商铺营业收入及未按时交付的违约金。2、私房产权证1份、房地产档案1份，证明本案所涉的征迁房屋的原址。3、光盘1张（录音），证明被告不同意按协议原址给原告置换。4、补偿方案1份，证明被告对所拆迁补偿商铺的面积、层数、位置均认可。5、绿景苑商铺确认情况1份，证明补偿的商铺给其他拆迁户都已交付，却未向原告交付。6、土地使用证2份，证明房屋所有权归原告所有，明确了房屋四至界限。7、民政局颁发的门牌证1份，证明原告被拆迁房屋的实际位置与拆迁协议中位置一致。8、照片5张，证明原告被拆迁的房屋是靠北侧临街的房屋，原告房屋在规划图中的位置。9、保全费票据1张，证明原告因本案支出保全费5000元。经质证，二被告对证据1中的补偿协议不认可，对证据9真实性无异议，提出该费用不应由被告承担，对其余证据均无异议。经审查，庭审中，被告认可原告所持补偿协议中增加条款是由被告锦业天承分公司负责人秦风波所写，本院对上述证据的效力予以确认。被告锦业天承公司、被告锦业天承分公司为支持其抗辩主张，向本院提交以下证据：1、呼图壁绿景苑商业安置楼方案图2份，证明本案所涉原告征迁房屋原址已经修成停车位，建成的商铺位置在原告的原址向后退了15米。2、竣工验收表3份，证明被告的工程是在2014年12月15日竣工的。3、补充协议1份，证明补充协议与原告所持补充协议不一致。4、收据1份，证明被告按照补偿协议补偿了原告共计325600元。原告对证据1、3的真实性、合法性、关联性均不认可，对证据2、4无异议。经审查，因原告对证据2、4无异议，本院对上述证据效力予以确认；证据1系政府市政统一规划且原告认可新建楼房已在原地基础上退后，本院对该证据的效力予以确认；被告认可证据3与原告的不一致的原因是原告所持补偿协议中增加条款是由被告锦业天承分公司负责人秦风波所写，本院对证据3的真实性予以确认。经审理查明：2012年9月13日，原告母亲王萍作为乙方，被告锦业天承分公司作为甲方，签订了一份拆迁安置补偿协议。协议约定：第一条：乙方同意将自己位于呼图壁县双桥东区和庄村村民居点上二工路9号的房屋交由甲方征迁安置；总土地面积560.1㎡（四至界限：东临上二工路、南临王平的房屋、西临高广伟的房屋、北临张生兵的房屋）：（1）商铺269.8平方米（砖木）；（2）无房产证面积210.3㎡（土木）；（5）空地面积80㎡。第二条：征迁补偿方案：（1）根据《征迁房屋置换标准》所确定的置换系数计算出乙方征补返迁新住宅面积为：商铺一层270㎡、楼房210.3㎡。（2）…。第四条：其他规定事项（4）2、双方约定房屋面积误差在3%以内，互不找差价，大于或者小于3%的面积，每㎡按成本价双方互补差价。（5）补充条款：1、人民币150000元（营业收入18个月）；2、人民币162000元（包括空地、棚子、三项电、渗井坑所有设施）；3、…。同日，双方又签订了一份补充协议。约定：1、甲方补偿给乙方地下停车位壹个（如果有带门的，乙方可以选择带门的）。2、甲方在2012年9月底开工，两年后全部交付乙方使用，如交付不了，甲方按乙方营业收入的两倍执行（每月贰万）。3、…。4、商铺不得少于270㎡，如多出3㎡以内，双方不补差价，商铺为原址（整体为长方形），（上二工路）一层。5、注：补充条款第1条营业收入补偿计划为两年，甲方已付18个月，剩余6个月按交付情况具体补偿。被告锦业天承分公司已向原告给付了325600元的补偿款。2014年12月15日，被告开发的绿景苑小区2号商业楼竣工验收。因县政府的市政规划，该商业楼已从原告原址的位置后退15米。绿景苑2号楼在建设时将靠消防通道南侧一楼两套商铺设计为一楼与二楼室内相连。绿景苑小区地下停车库的进口至今因未拆迁完毕而未动工。2016年3月18日，原告李小伟、原告李晓纲申请保全查封被告锦业天承分公司的270㎡商铺，支出申请费5000元。本院依法作出（2016）新2323民初字344号民事裁定书，对被告锦业天承分公司开发的绿景苑小区2号楼一楼靠消防通道南侧两套商铺{2号楼03、04号商铺[预售许可证号为：新建房许字（2013）095号]}予以查封。另查明：原告拆迁前的房屋位于呼图壁县双桥东区上二工路9号（五街28产区11院），房产证号为新政房呼字第14748**号，产权人为原告之父李斌全（已故），房屋为4人共有，后原告于1998年5月26日办理土地使用权，证号为：呼国用（98）字第209号（李晓纲）、呼国用（98）字第210号（李小伟），该房屋在被告锦业天承分公司开发的绿景苑小区内。原告之母王萍作为房屋共有人、继承人自愿放弃对该补偿房屋主张权利。本院认为，被告锦业天承分公司与原告的母亲王萍签订拆迁安置补偿协议及补充协议，原告认可王萍的行为系其真实意思表示，王萍的行为应认定为代理行为，现原告作为实际所有人提起诉讼，被告对其诉讼主体资格并无异议，并表明与原告按照与王萍签订的合同履行。原、被告签订的拆迁安置补偿协议及补充协议系双方真实意思表示，双方关于房屋拆迁后安置补偿的约定并不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效协议。对原告要求被告继续履行协议、交付绿景苑270㎡商铺（2号楼靠消防通道南侧一楼两套）的诉讼请求，本院予以支持。2号楼靠消防通道南侧一楼两套为03、04号，两套商铺总面积超出270㎡的部分，由原告按照协议约定成本价予以购买。被告抗辩称狭义理解原地原址已不符合实际，认为原地安置是指在规划区域内，且合同中未明确具体的地址。因双方在补充协议中已约定商铺位于原址（原上二工路），同时在补偿方案中写明一层商铺270㎡均为东面，虽然商铺与原址在经纬度上已发生改变，但朝向仍应为坐西朝东、东临上二工路。故对被告的抗辩意见本院不予采信。被告同时提出若向原告交付一楼两套商铺，则二楼商铺将面临无法营业的状况。被告认可绿景苑的内部设计是根据设计单位的意愿设计，2012年9月被告与王萍签订补偿协议，无论绿景苑2号楼何时设计，被告应当考虑补偿方案与商铺设计方案是否能实现，现被告提出该补偿方案已无法实现，其辩解意见与实际情况不符，本院对该辩解意见不予采信。原告要求被告支付营业收入补偿50000元，补充协议中约定补偿期间为两年，被告已支付18个月的补偿费150000元，剩余6个月的补偿费未支付。绿景苑于2014年12月完工，该工程并未提前完工交付，故被告应当按照双方约定支付剩余6个月的补偿费50000元（150000元÷18个月6个月）。因被告未按约定完全履行合同义务，其行为已构成违约，应当承担相应的民事责任。原告主张被告支付逾期交付商铺的违约损失200000元（20000元10个月，自2014年9月13日至2015年7月13日，共计10个月）；对2015年7月14日至实际交房之日的损失，原告主张按666.67元/天（20000元÷30天）计算。原告补充协议中约定，如未按时交付房屋则按每月20000元（营业收入的两倍）补偿，被告提出两倍营业收入约定过高，超出原告的实际损失，请求法院予以调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。鉴于本案中被告未履行交付商铺270㎡的义务，原告方因被告未交付商铺会产生经营损失，本院认为双方约定的营业收入10000元/月已足以弥补原告的损失，故对原告方主张的违约损失予以适当调整。本院确认被告向原告支付的违约损失为10万元（10000元10个月，自2014年9月13日至2015年7月13日)。因该违约损失至今仍未支付，且本院已将违约金调整至10000元/月，被告应按10000元/月承担自2015年7月14日至实际交房之日的损失。原告支出申请费5000元，系原告主张权利过程中产生的必要费用，应由被告负担。因地下车库未交工，停车位无法交付，故对该车库在本案中不予处理，待地下车库完工后原告另行主张。关于二名被告在本案中如何承担责任的问题，本院认为，根据《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。本案中被告锦业天成分公司作为被告锦业天成公司的分支机构，有一定的组织机构和财产，具有相对独立的法律地位，可以从事与其法律地位相适应的民事活动，但被告锦业天成分公司不具有法人资格，责任能力不完整，因其行为所产生的民事责任，应由被告锦业天成分公司以其财产承担清偿责任，不足清偿部分，由设立分公司的总公司即被告锦业天成公司承担清偿责任，故对原告李小伟、原告李晓纲的各项诉讼主张，由二名被告承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告新疆锦业天承房地产开发有限责任公司呼图壁分公司向原告李小伟、原告李晓纲交付绿景苑小区2号商业楼东临上二工路一楼270㎡的商铺（03、04号商铺），于本判决生效后五日内履行完毕；二、被告新疆锦业天承房地产开发有限责任公司呼图壁分公司于本判决生效后五日内支付原告李小伟、原告李晓纲营业收入补偿50000元；三、被告新疆锦业天承房地产开发有限责任公司分公司于本判决生效后五日内支付原告李小伟、原告李晓纲违约损失100000元（自2014年9月13日至2015年7月13日）；四、被告新疆锦业天承房地产开发有限责任公司分公司于本判决生效后五日内按照10000元/月承担原告李小伟、原告李晓纲自2015年7月14日付至实际交房之日违约损失；五、被告新疆锦业天承房地产开发有限责任公司分公司于本判决生效后五日内支付原告李小伟、李晓纲申请费5000元；六、被告新疆锦业天承房地产开发有限责任公司对上述款项承担连带清偿责任；七、驳回原告李小伟、李晓纲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15195元，邮寄费177.6元，合计15372.6元，由原告李小伟、原告李晓纲自行承担1278.1元，由被告新疆锦业天承房地产开发有限责任公司分公司负担14094.5元，被告新疆锦业天承房地产开发有限责任公司承担连带责任，被告承担部分与上述案件款于本判决生效后五日内一并给付原告李小伟、原告李晓纲。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审 判 长  连 波代理审判员  宋媛媛人民陪审员  叶建军二〇一六年四月十日书 记 员  尹 娟