上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第23239号原告上海沪光消防器材厂，住所地上海市浦东新区。法定代表人倪建龙，厂长。委托代理人臧高韵，上海盛沃律师事务所律师。被告上海市浦东新区金桥镇金梦饮食店，经营地上海市浦东新区。经营者陆卫国。委托代理人王奇梦(系经营者陆卫国妻子)，住上海市浦东新区。委托代理人ＸＸ，上海一曼律师事务所律师。原告上海沪光消防器材厂诉被告上海市浦东新区金桥镇金梦饮食店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年8月13日公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，由本院依法组成合议庭于2016年1月22日再次公开开庭进行了审理。原告上海沪光消防器材厂的委托代理人臧高韵、被告上海市浦东新区金桥镇金梦饮食店的委托代理人王奇梦、ＸＸ均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海沪光消防器材厂诉称，原、被告于2013年12月16日签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于上海市浦东新区金高路XXX号约67平方米房屋出租给被告经营。合同到期后，被告未按约于期满后5日内返还租赁场所。现起诉要求：1、判令被告自上海市浦东新区金高路XXX号现编门牌号码1911、1913号的房屋中迁出并将房屋返还原告；2、判令被告以每天每平方米人民币(以下币种相同)4.69元标准按67平方米计算支付原告自2015年1月1日起至实际迁出之日止的租金和房屋使用费；3、诉讼费被告负担。被告上海市浦东新区金桥镇金梦饮食店辩称，被告向原告承租房屋已经十余年，原告曾口头承诺如果没有遇到动迁，将与被告一年一签续签合同。现原告并没有明确为自用收回房屋，而收回房屋却直接影响到被告生存的经济来源，故不同意原告诉请。原告如收回房屋另租他人，被告则主张同等条件下优先续租的权利。原告主张的使用费标准过高，请求酌情调低。经审理查明，上海市浦东新区金高路XXX号房屋于2003年4月10日经核准登记在原告名下。原告在该处房屋北面沿街处(现有大门口东北侧)建有未经合法手续批准的房屋一处，后统一编订临时门牌号码1911、1913号。自十几年前始，被告向原告承租该处房屋经营餐饮。期间，原告作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)于2013年12月16日签有《房屋租赁合同》一份。合同第一条约定，甲方出租给乙方的房屋或场所座落在金高路XXX号门面房，该出租场所建筑面积为67平方米。甲方作为该出租场所的房地产权利人与乙方建立租赁关系。合同第三条约定，房屋租期自2014年1月1日起至2014年12月31日止；租赁期满，乙方应如期返还该出租场所。乙方需继续承租的，则应于租赁期届满前70日内，向甲方提出续租书面要约，甲方应当自接到书面续租要约之日起30日内回复乙方；若甲方同意续租的，双方应当重新签订房屋租赁合同；若期满乙方未提出续租要约，或者逾期乙方提出续租要约的，均视为乙方放弃续租权，甲方可以自主招租。合同第四条约定，该房屋租赁期内的租金按建筑面积计为2.346元每平方米每天，年租金为57,371元。合同第七条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满后的5日内返还该出租场所，未经甲方同意逾期返还的，乙方应按每日人民币4.69元每平方米向甲方支付占用该出租场所期间的使用费。当天，双方还签订《出租场所安全生产管理协议书》，约定被告将5,737元作为安全生产风险金，交甲方保管。安全生产风险金主要用于安全管理。对乙方安全管理不到位、不服从甲方安全管理的，甲方有权从此安全生产风险金内扣除，用作本场所的安全生产管理工作。安全生产风险金每年结算一次，不足部分由乙方补足。安全生产风险金的剩余部分，待租赁协议终止时，结余部分甲方应返回给乙方。合同签订后，被告继续使用房屋并按照每年57,371元的标准支付了截止至2014年12月31日的租金。期间，被告向原告支付了安全生产风险金5,737元。2014年10月16日，原告向被告寄送《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，表示“现依据我方上级公司提出的资产整合之要求，估从2015年1月1日起我方现有的房屋管理权、经营权、整合开发权变更为上海浦发东启资产经营管理有限公司，鉴于资产(房屋)授权的变动，拟合同期满后不再与贵方续租，终止其租赁关系”，并要求被告接到通知后抓紧做好清场搬离工作和费用结算工作，在合同期满终止后搬离目前所借用的房屋，如逾期不搬出，则应按合同约定的日租赁费用向原告支付逾期费用。2014年12月24日，原告再次向被告发送相同内容的信函。2015年6月26日，原告起诉来院，要求判如所请。审理中，经本院释明，原告表示，如果双方之间的租赁关系被确认无效，没有其他法律后果需要处理；被告表示，如果双方之间的租赁关系被确认无效，要求原告赔偿被告装修损失15万元、按照每月2万元计算共六个月的经营利润损失以及电表安装费用26,100元。对此，原告不予同意。被告表述，原使用原告名下电路，按工业用电标准向原告支付电费。2011年、2012年间，因嫌工业用电费用高昂，故以自己营业执照重新申请安装民用线路，至2012年夏天安装完成。现不能提供发票，仅能提供安装公司出具的证明。经被告申请，本院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对被告向原告所租赁房屋中的装修残值进行鉴定。2015年12月9日，上海华瑞建设经济咨询有限公司出具鉴定报告，结论为被告店内装修残值为29,503元。原告主张应扣除其中综合费用与税金两个项目共5,683元，被告对鉴定结论则无异议。以上事实，由经庭审质证本院予以确认的：原告提供的房地产权证、《房屋租赁合同》、《出租场所安全生产管理协议书》、《房屋租赁合同期满不再续租通知书》以及双方当事人的庭审陈述在案佐证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现原告出租于被告使用的房屋未经合法手续批准建造，双方之租赁合同关系应属无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现原告主张被告迁出并返还房屋，符合法律规定，本院予以支持。因被告实际使用了房屋，故原告主张房屋使用费亦无不当，但因合同无效，原告主张房屋使用费按合同约定每天每平方米4.69元计算67平方米没有依据，本院酌情参照双方原约定的租金标准计算。被告对房屋的装修残值，属于被告损失，应由双方按过错责任分担，本院将酌情予以确定。原告主张扣除管理费和税金，没有依据，本院不予采信。被告主张的经营利润损失没有证据证明，且非确定的可得利益损失，本院不予支持。被告缴纳的安全生产风险金，因房屋租赁而产生，现双方合同关系无效，且原告亦未证明发生扣除事由，理应返还被告。至于电表安装费用，一则电路电表并非房屋固定添附，不属合同无效必须处理的后果；二则被告系在原告已提供用电、双方已履行合同一段时间的情况下，自行安装的电表。在此情况下，被告未能提供原告同意以相关价格重新安装电表的依据；再则被告亦未能提供电表安装费的充分依据，故对被告要求原告赔偿之主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第二款的规定，判决如下：一、被告上海市浦东新区金桥镇金梦饮食店应于本判决生效之日起三十日内自上海市浦东新区金高路XXX号房屋北侧现临时门牌号码编订为1911、1913号的房屋中迁出，并将房屋返还于原告上海沪光消防器材厂；二、被告上海市浦东新区金桥镇金梦饮食店应于本判决生效之日起三十日内支付原告上海沪光消防器材厂按每年人民币57,371元计算自2015年1月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费；三、原告上海沪光消防器材厂应于本判决生效之日起三十日内返还被告上海市浦东新区金桥镇金梦饮食店安全生产风险金人民币5,737元并支付房屋装修补偿费人民币20,652.10元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,234元，由原告上海沪光消防器材厂负担人民币717元，被告上海市浦东新区金桥镇金梦饮食店负担人民币517元；鉴定费人民币4,500元，由原告上海沪光消防器材厂负担人民币3,150元，被告上海市浦东新区金桥镇金梦饮食店负担人民币1,350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张春华人民陪审员  田有娣人民陪审员  梅丽华二〇一六年二月二十二日书 记 员  潘宸琰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。