吉林省农安县人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0122民初3588号原告（反诉被告）：陈立东，男，汉族，住吉林省蛟河市。委托诉讼代理人：丁法荣，北京盈科（长春）律师事务所律师。被告（反诉原告）：长春长附电力设备有限公司，住所地长春市。法定代表人：刘玉博，经理。委托诉讼代理人：康景明，吉林昊桓律师事务所律师。原告陈立东与被告长春长附电力设备有限公司（以下简称长附公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月25日公开开庭进行了审理。原告陈立东及其委托代理人丁法荣、被告长附公司委托代理人康景明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈立东向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行《土地厂房转让合同》，将位于长春市农安县孙菜园子村的厂房（合同约定建筑面积1198平方米）、办公用房（合同约定面积138.9平方米）、门卫室（合同约定面积37平方米）、土地（合同约定面积2708平方米）立即交付给原告，并将上述房屋产权和土地使用权更名过户至原告名下；2.判令被告双倍返还定金共计200000元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年3月17日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《土地厂房转让合同》，约定原告购买被告坐落于长春市农安县孙菜园子村的厂房（建筑面积1198平方米）、办公场地（即办公用房，面积138.9平方米）、门卫室（面积37平方米），按房产证为准，土地（面积2708平方米）；厂房总价（含土地价格）贰佰玖拾叁万圆整；厂房总价分三次付清，签约日原告支付定金拾万圆；2019年4月1日开始办理过户更名手续，被告把厂房通过有关部门验收合格后交付原告使用，原告收到被告厂房后支付人民币贰佰肆拾叁万圆；其余房款在被告办妥相关产权交易后（以产权交易中心核发产权证之日为准）叁月后原告支付尾款肆拾万圆一次性付清，在办理中的契税由原告承担。合同签订后，当日原告交付了定金10万元。但到2019年4月1日之后，被告以税费的承担为题为由，拒绝按合同约定履行把厂房和土地交付给原告，也未办理产权更名过户手续。《土地厂房转让合同》签订后，被告拒绝履行合同，但原告要求继续履行合同，故诉至法院。长附公司辩称,案涉《土地厂房转让合同》没有实际履行的违约责任在被答辩人，答辩人无违约行为，也不同意被答辩人的诉讼请求。（一）双方在2019年3月17日签订的《土地厂房转让合同》第二条约定：厂房总价（土地价格）人民币贰佰玖拾叁万圆整。第三条第1款（2）约定：在办理中产生的契税由乙方（被答辩人）负责。四条其他规定中第1款规定：“甲方（即答辩人）在办理好产权证后再给乙方协助办理产权过户手续，在办理中发生的所有费用契税、工本费等由乙方负责支付。”通过上述约定可以看出，双方在土地房产交易过程中发生的所有费用包括契税、工本费、营业税、土地增值税等费用，而这些费用按照双方约定当然应当由买房即被答辩人承担，但是遗憾的是被答辩人认为其只承担契税、工本费，所以迟迟没有配合答辩人办理更名过户等相关手续，构成根本违约。（二）《土地厂房转让合同》签订后，答辩人即开始履行合同积极准备。2019年3月25日，答辩人派法定代表人刘玉博的母亲张如意和另一个代表人张懋与被答辩人到农安县乡镇房屋产权管理中心对转让的房产、土地进行了验证，并调取了案涉三套房屋的《房屋查档证明》；2019年3月31日，张如意又亲自带领单位会计张秀云到被答辩人处商讨第二天交接厂房及款项等事宜，但是被答辩人当天又拿出一份《股权转让协议书》要求以《股权转让协议书》代替《土地转让合同》，张如意与张秀云当场拒绝，并通知被答辩人2019年4月1日按照原合同办理过户手续。2019年3月31日晚上18:21被答辩人又将《股权转让协议书》用微信发给答辩人的代表人张懋。由于答辩人不同意股权转让，所以通知被答辩人2019年4月1日按照原合同正常办理厂房交接手续，但是被答辩人电话称其本人在外地筹款不能到场。2019年4月11日，张懋给被答辩人发微信问其筹款事宜，没有答复。2019年5月7日，张如意、张懋约被答辩人到公司见面，并问其为何2019年4月1日未到场办理厂房、土地过户手续，被答辩人称其钱不够，4月份一个月一直在外地卖货筹款。为了尽快办理厂房、土地的过户手续，2019年5月7日，答辩人与吉林省申蓝企业管理服务有限公司签订了《房地产中介服务合同》，委托其代为办理与被答辩人的《土地厂房转让合同》。2019年5月21日，答辩人将《房地产中介服务合同》快递给被答辩人，被答辩人拆开后拒收返还给答辩人。2019年5月22日开始，中介公司多次与被答辩人接洽协商房地产过户事宜，被答辩人坚持变更合同内容，双方没有最终达成一致意见，导致双方未能在合同有效期内办理房地产过户手续。（三）由于被答辩人的多次违约行为，导致合同迟迟没有履行，答辩人无奈于2019年7月2日通知被答辩人解除合同，并发快递送达，被答辩人收到后拆开拒收返还。（四）2019年8月，答辩人收到法院的开庭传票和被答辩人的起诉状后在规定时间内提出反诉，并向主审法官递交了民事反诉状，要求被答辩人给付违约金19.3万元。综上所述，由于被答辩人的违约行为导致《土地厂房转让合同》没有实际履行，被答辩人的行为已经构成根本违约，所以答辩人依法解除了合同，被答辩人的诉讼请求既没有事实依据，也没有法律依据，应予驳回。长附公司向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人向反诉人支付违约金19.3万元；2.反诉费由被反诉人承担。庭审中，反诉人增加诉讼请求解除双方2019年3月17日签订的《土地厂房转让合同》。事实与理由：反诉人与被反诉人双方于2019年3月17日签订了《土地厂房转让合同》约定：“被反诉人购买反诉人位于长春市农安县孙菜园子村2708平方米的土地、1198平方米厂房、办公场地138.9平方米、门卫37平方米，合同总价款293万元。价款分三次付清分别是：签约日支付定金人民币10万元；2019年4月1日开始办理过户手续，乙方（被反诉人）收到甲方（反诉人）厂房后支付人民币243万元；其余款项产权交易后支付尾款人民币40万元。”合同在履行过程中，反诉人严格按照合同约定积极履行相应义务，并委托房产中介公司通知被反诉人履行合同，接受厂房，同时支付相应款项，但是被反诉人逾期三个月未按照合同约定履行义务。由于被反诉人多次违约，拒绝配合办理相关手续，如在办理产权过户过程中产生的费用承担上、合同交易价款上，以及交易方式上等，多次单方面发生变更，导致合同无法继续履行下去。2019年7月2日反诉人按照合同约定正式通知被反诉人解除双方于2019年3月17日签订的《土地厂房转让合同》。按照《土地厂房转让合同》第三条第2款规定，违约金按照厂房和土地总价的10%计（厂房和土地总价为293万元×10%－定金10万元=19.3万元），扣除被反诉人先期支付的定金10万元，被反诉人应向反诉人支付违约金19.3万元。反诉人认为：双方签订的《土地厂房转让合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人双方应当按照合同约定全面、切实履行各自义务，同时享有相应权利，但是由于被反诉人多次单方面违约行为导致合同无法继续履行下去，故反诉人诉至法院。陈立东针对反诉辩称，一、《土地厂房转让合同》签订后，答辩人积极履行义务，交付定金10万元，同时准备了购房厂房的资金。答辩人多次催促被答辩人交付厂房和办理更名过户手续，但被答辩人由于不愿意承担应缴纳增值税和土地增值税等，迟延履行债务，至今未交付案涉厂房土地，未办理更名过户，被答辩人的行为构成违约，答辩人没有违约行为。二、2019年5月20日，双方约定去办理更名过户，当日，答辩人到达合隆税务局，并多次拨打被答辩人委托代理人和法定代表人的电话，被答辩人既未到现场，也拒不接听电话，事实证明被答辩人拒不履约的事实。三、被答辩人已经于2019年7月2日提出解除合同，发出《解除合同通知书》，被答辩人以实际行为表明不继续履约，构成根本违约。四、答辩人现仍然要求继续履行合同。综上所述，答辩人要求继续履行合同，答辩人违约的事实不存在，被答辩人拒不履行合同，构成违约，反诉请求不能成立，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定事实如下：2019年3月17日，陈立东（乙方）与长附公司（甲方）签订《土地厂房转让合同》，约定陈立东购买长附公司坐落于长春市农安县孙菜园子村的厂房（建筑面积1198平方米）、办公场地（面积138.9平方米）、门卫（面积37平方米），按房产证为准，土地证显示面积为2708平方米；厂房总价（含人民币土地价格）贰佰玖拾叁万圆整；付款方式为厂房总价分三次付清，签约日己方支付定金拾万圆；2019年4月1日开始办理过户更名手续，甲方把厂房通过有关部门验收合格后交付乙方使用，同时乙方在收到甲方厂房后支付人民币贰佰肆拾叁万圆；其余房款应在甲方办妥相关产权交易后（以产权交易中心核发产权证之日为准）叁月后乙方支付尾款肆拾万圆整一次性付清，在办理中产生的契税由乙方负责。该合同第四条第一款表述为“甲方在办理好产权证后再给乙方协助办理产权过户手续，在办理中发生的所有费用契税、工本费等由乙方负责支付”。2019年3月17日，陈立东支付定金10万元。嗣后，双方对更名过户需产生的土地增值税等税费的承担上产生分歧，致使《土地厂房转让合同》未履行。本院认为，陈立东与长附公司在平等自愿的基础上签订的《土地厂房转让合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。但因合同条款中对更名过户所产生的各项费用的承担约定不明确，导致双方产生歧义，双方又不能协商达成一致意见，致使合同无法履行，合同目的不能实现，故对陈立东请求继续履行合同的诉请，本院不予支持，长附公司请求解除合同应予准许。又因《中华人民共和国合同法》第六十二条第六项规定“履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担”及《中华人民共和国增值税暂行条例》第二条规定“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税”，据此，长附公司应对案涉房地产转让负有缴纳土地增值税的义务，其拒绝履行纳税义务致使案涉合同无法履行构成违约，故合同解除后，长附公司应双倍返还定金20万元，而其反诉违约赔偿亦不能得到支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十二条、第九十四条、第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告陈立东与被告长春长附电力设备有限公司《土地厂房转让合同》；二、被告长春长附电力设备有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告陈立东定金20万元；三、驳回原告陈立东的其他诉讼请求。四、驳回被告长春长附电力设备有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由被告长春长附电力设备有限公司负担负担；反诉费2080元由被告长春长附电力设备有限公司自负。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  崔景辉人民陪审员  杜尚爵人民陪审员  苗立刚二〇一九年十一月二十一日书 记 员  王 琦