陕西省凤翔县人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0322民初988号原告凤翔县城关镇火星村六组。代表人杨晓东，任该组组长。被告侯天成，男，生于1957年3月13日，汉族。第三人王明善，男，生于1955年3月22日，汉族。委托代理人杨建平，陕西马朝丽律师事务所律师。原告凤翔县城关镇火星村六组诉被告侯天成、第三人王明善土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员时永泉独任审判，公开开庭进行了审理。原告城关镇火星村六组代表人杨晓东、被告侯天成、第三人王明善及委托代理人杨建平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告城关镇火星村六组起诉称：1、2003年11月10日火星村六组原组长将六组位于纸坊零号路向东、S104省道北侧基本农田出租给侯天成进行冷库建设，破坏原有耕地，形成大量固定建筑物，经测量达11亩之多，协议面积与实际不符。2、协议中租赁年限长达30年，合同法第241条规定租赁合同期限不得超过20年，租地协议违反合同法，属于无效协议。3、原组长杨乖堂违反土地法第81条，非法出租火星村基本农田，侯天成在未变更土地使用性质下，在基本农田上形成大量固定建筑物，违反土地法第47条。现起诉要求：1、宣告协议无效；2、收回基本农田，恢复耕地原貌；3、追究原组长非法出租耕地行为。被告侯天成答辩称：1、2003年被告与王明善以股份形式创办凤翔县天成苹果专业合作社，法人代表侯天成。经营三年后两人发生矛盾，被告退出合作社，并把法人更换为王明善，一切财产归王明善。被告当时告知原告时任组长杨乖堂要求及时更换土地租赁协议。2、被告退出合作社后被告与原告签订的土地协议就一定失效。3、2007年王明善将单位名称变更为凤翔县森达冷库有限公司，一次性交了十年租赁费，和原来订的租赁协议交款方式大不一样，原告已经事实上变更了土地协议。当时的项目是县多经办和城关镇政府批准的，土地局罚款后备了案的。如果违法，被告同意宣告协议无效，就收回基本农田、恢复耕地原貌一事，应当由原告与现在土地使用者和经营受益者协商解决。第三人王明善述称：1、2003年11月7日原告时任组长杨乖堂组织村民大会，决议将黄庙土地对外出租；同年11月10日原告时任组长与七名社员代表和侯天成签订了租地协议，约定土地租赁期限为30年，每年每亩租金为400元，土地用途为建设办企业。侯天成租地之后，向凤翔县城关镇人民政府申请筹办企业，2004年2月10日凤翔县发展计划局以“凤计发（2004）18号文件”批复同意企业立项，2月17日凤翔县城关镇人民政府以城镇发（2004）25号文件向凤翔县国土资源局上报“关于秦凤农产品加工储运公司建设用地的报告”。2004年凤翔县国土资源局就该租赁土地使用情况进行了处理。据上事实，本案涉及的土地在原告和侯天成签订协议时就约定其用途为建设办企业，此后该项目经凤翔县计划发展局批准立项，城关镇人民政府向凤翔县国土资源局上报建设用地申请。该项目并不违反土地管理法相关规定。该宗地经实际丈量为10.3亩，并非11亩。2、租赁期限虽然超过了20年，依据合同法第241条规定，超过20年部分无效，并不是说整个合同无效。据上事实理由，原告的起诉缺乏事实根据和法律依据。该合同已经履行了13年，第三人在该宗土地上进行了大量的投资。在企业经营过程中，第三人按合同约定用工优先使用原告所在组组民，十几年来支付了工费60多万元，造福了原告组民。同时打机井一眼，除自用外，由原告组民浇灌周围土地。请人民法院依法维护第三人的合法权益，驳回原告诉讼请求。原告为支持自己的主张提供的证据有：1、租地协议两份，有杨乖堂签名的协议证明双方签订协议违法，有吴保良签名的协议证明伪造了协议；2、现场照片，证明被告在土地上建设了建筑物；3、现场平面图，证明现在实际占地面积；4、施工照片，证明第三人将土地已经转让，正在施工搞建设。对原告上述证据，被告质证认为：被告与杨乖堂签订过协议，与吴保良没有签订过协议；照片属实，目前建设的情况不知道，被告退出后再没有去过现场；租地时土地面积是原告时任组长组织人丈量的，面积为10亩，至于后来重新丈量实际占地情况被告不知情。第三人质证认为：对被告与杨乖堂签订的协议及照片无异议，该合同合法有效，被告和第三人按合同约定在土地上搞建设，没有违反合同。重新丈量的土地面积为10.3亩，对原告自行丈量的土地11.1亩的平面图不认可。被告没有提供证据。第三人为支持自己的主张提供的证据如下：1、租地协议，内容同原告提交的有杨乖堂签名的协议；2、火星村六组会议记录复印件两份，证明租地前原告召开村民会议；3、工商机关企业变更登记情况表一份、企业名称变更核准通知书一份、土地租赁费收据两份，证明被告将租赁的土地转让给第三人，原告收取第三人租赁费；4、凤翔县发展计划局立项批复一份、凤翔县城关镇人民政府向凤翔县国土资源局建设用地报告一份，证明该宗土地租赁时约定为建设用地，企业项目经凤翔县发展计划局立项，城关镇人民政府向国土资源局申请建设用地。原告对第三人证据质证认为：租地协议属实，时任组长将本组耕地出租搞建设，违反了村民委员会组织法，没有村委会签章，也没有报镇政府批准，合同是不合法的。火星村六组会议记录两份没有到会人员名单及签名，没有形成决议，当时丈量土地时因公路拓宽丈量有误。工商机关企业变更登记情况表、企业名称变更核准通知书与本案没有关系，土地租赁费收据属实，系非法出租的土地，收取租赁费不合理。凤翔县发展计划局立项批复、凤翔县城关镇人民政府向凤翔县国土资源局建设用地报告属实，但是不能证明第三人取得了土地使用权。以上当事人提供的证据，经质证，本院认证如下：杨乖堂签名的租地协议、现场照片双方当事人均无异议，予以认定。第三人提供的火星村六组会议记录来源于城关镇政府处理双方争议的材料，予以认定。工商机关登记资料、政府文件内容及形式合法，当事人对其真实性也无异议，予以认定。吴保良签名的协议与事实不符，不予认定。平面图系原告单方丈量，没有得到被告及第三人确认，不能证明实际占地面积。综合上述证据，可以认定下列事实：2003年11月10日被告侯天成与原告火星村六组就纸坊零号路东、西宝线北土地签订了《租地协议》一份，主要约定：土地面积为10亩，土地租赁期限为30年，从2004年1月1日至2033年12月31日，租费每年每亩400元，三年为一个付款期。乙方负担建设费用，并打机井一眼用于甲方（火星村六组）其余土地灌溉，用工优先从甲方选用，并约定了租赁期满后的处理问题。原告时任组长杨乖堂及周列绪等七名村民代表为甲方、被告侯天成为乙方在协议上签名。合同签订后原告将该宗土地交给被告使用，作为招商引资项目城关镇政府向凤翔县发展计划局申请立项，2004年2月10日该局批复同意“秦凤农副产品加工储运责任有限公司”立项，同年2月17日城关镇人民政府向凤翔县国土资源局上报了“关于秦凤农产品加工储运公司建设用地的报告”。后被告与第三人共同出资在该地上建设了冷库等设施，2005年2月4日被告与第三人成立了“宝鸡天成果蔬技术有限公司”，2008年9月19日被告将其股份转让给第三人，退出了公司经营。第三人将企业名称变更为“宝鸡森达果蔬技术有限公司”，系一人有限责任公司。2010年1月17日，第三人按10.4亩向原告交纳了三年租赁费12480元，2011年2月10日第三人按10.4亩向原告交纳了10年租赁费41600元。2015年11月经原告与镇干部丈量土地面积为10.3亩，后原告自行丈量该宗地为11.1亩，双方协商处理未果，原告遂提起诉讼。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条规定，依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。《中华人民共和国土地管理法》、《农村土地承包法》均规定农民集体所有的土地可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，需要经过民主议定程序并报乡（镇）人民政府批准。原、被告《租地合同》订立前，原告召开了村民会议，在签订合同时除组长之外还有七名村民代表签名，该合同是经过原告按民主议定程序经过公开协商与被告签订的。该合同签订后没有报乡人民政府批准，法律并没有规定此类合同需要经过乡镇人民政府批准后才生效，故没有报镇人民政府批准并不影响合同的效力。本案双方签订的租赁合同涉及将耕地变为建设用地，当事人未办理审批手续，违反了《土地管理法》第四十四条的规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。只有违反了法律的效力性强制性规定，才应认定合同无效。《土地管理法》关于土地用途管制的规定为管理性的规定，在办理相应审批手续后，耕地可以转为非农业用地。原、被告在签订合同时，对在标的物上进行相关建设已经形成合意，被告与第三人按双方约定在土地上进行了建设，成立了与农产品加工、储存相关的企业，没有违反法律、行政法规效力性的规定，故不属于无效合同。当事人在没有依法将农用地变更为建设用地，即在农用地上修建了固定建筑物，违反了国家对土地用途管理的规范，应当受到行政制裁。原告在合同已经履行了十多年后以合同违反民主议定程序、未经镇政府批准、改变了土地用途等理由主张合同无效，法律依据不足，不予支持。原告诉称实际占地面积为11亩多，仅有其单方丈量结果，没有被告、第三人参与，故不能作为本案确定土地面积的依据。被告与第三人达成协议由第三人经营所租土地，原合同未变更，但原告向第三人直接收取了租赁费用，表明原告认可第三人为合同相对人，第三人应当承担原租地协议的权利义务。原组长是否非法出租耕地行为不属于人民法院受理民事案件的范围，本院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第二百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下：一、2003年11月10日原告凤翔县城关镇火星村六组与被告侯天成签订的《租地协议》超过二十年的部分无效；二、驳回原告其它诉讼请求。案件爱理费100元，减半收取50元由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  时永泉二〇一六年七月十二日书记员  王元博