上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初5294号原告(反诉被告)：邓静芳，女，1953年12月13日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：古晶，上海世新律师事务所律师。被告(反诉原告)：孙怡卿，男，1982年9月24日生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：孙国兴。委托诉讼代理人：费寅，上海市嘉华律师事务所律师。原告邓静芳与被告孙怡卿委托合同纠纷一案，上海市黄浦区人民法院于2018年9月26日受理，后因被告孙怡卿提出管辖权异议，上海市黄浦区人民法院将该案移送本院，本院于2019年4月1日受理后，依法适用简易程序。因案情复杂，2019年11月30日，经被告申请，本案转入普通程序。2019年4月22日、2019年6月25日、2019年10月31日、2019年12月25日本院公开开庭进行了审理，原告邓静芳及其委托诉讼代理人古晶参加了四次庭审，被告孙怡卿及其委托诉讼代理人孙国兴参加了四次庭审，被告孙怡卿的委托诉讼代理人费寅参加了后三次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告返还161,447元。事实与理由：原告是闵行区金平路XXX-XXX号店铺、徐汇区漕宝路XXX号明申广场1305、1306室店铺、松江区莘松路1078弄巴比伦广场7号店铺的产权人，其他共有人为原告的婚生女儿。因原告长期生活在国外，2015年以来一直委托被告代为办理上述三处店铺的出租手续，由被告联系租客、签订合同、代收房租，然后将房租转交原告。被告是原告朋友的儿子，委托事项为免费帮忙，原告一般会给被告从日本带礼品或者支付一些现金作为回报。但2018年上半年，原告走访两位租户，却发现被告交给原告的三处店铺的租赁合同都是虚假的合同，假合同中把房租做低，被告签订并隐匿了真实合同，被告按真实合同收取了高房租后，按照假合同上的低房租支付给原告，被告借此侵吞了真假房价的差价，经计算，金平路的房子差价为115,600元，明申广场的房子差价4,671元，巴比伦广场的房子差价41,176元，总计差价为161,447元。原告多次与被告沟通，要求返还，但被告拒不返还，故诉至法院。审理中，原告变更诉请请求为：要求被告返还房租133,271元。其中金平路的房产的租金差价为105,600元，明申广场房产的租金差价3,171元，巴比伦广场房产租金差价24,500元，总计差价为133,271元。被告辩称：不同意原告的诉请。被告确实采用多收少付的方法少付了原告租金，但少付是有原因的：关于金平路的房子，双方是有约定的，原告当时允许被告对房子进行装修，被告后来对房屋进行了装修，被告每月少付原告3,200元的租金实际上是用来充抵装修费用的；关于巴比伦广场的房子，少付的租金是用来维修房屋、代付水电费的；关于明申广场的房子，当时被告是将原告的房子和被告父亲的房子一起出租给同一承租人(两人房屋相邻)，按照面积计算被告少付的金额很少，且被告代原告缴纳了税款。同时，被告向本院提出反诉请求：1.判令原告返还被告在委托代理期间代付的各类费用25,101.58元；2.判令原告赔偿被告金平路XXX-XXX号商铺装修工程摊薄损失费57,600元；3.判令原告返还明申广场多收取的租金1,500元。事实和理由：金平路429、431号商铺、巴比伦广场7号商铺及千代名墅111号102室房屋历年来所产生的各类费用，是被告在受托期间代原告支付，该费用总计25,101.58元。2015年3月期间，原告委托被告父亲为金平路XXX-XXX号商铺对外招租，委托书约定该商铺租期五年，月租金为10,000元，付三押一。同时还约定如有装修，则租金溢价收益归装修者取得，协议双方不能提前退租或提前收回房屋，否则违约方承担违约责任并赔偿损失，后被告对将房屋进行了装修，支出128,000元，同案外人签订了租赁合同并将房屋出租。2018年2月，原告解除了租赁合同，使原本租期为60个月的租赁合同只履行了33个月后便不再履行，使被告的装修费用无法正常摊薄而蒙受损失。原告对被告的反诉辩称：金平路429、431号商铺、巴比伦广场7号商铺及千代名墅111号102室房屋历年来所产生的各类费用，已过诉讼时效，不应当支持。金平路房子的装修与原告无关，原告没有委托被告去装修。关于明申广场的租金差额，原告的诉求确实多了1,500元，同意减掉。审理中，被告变更了反诉请求，将第一项反诉请求的金额变更为21,908.28元，并撤回了第三项反诉请求。本院经审理查明：上海市闵行区金平路XXX-XXX号店铺(以下简称金平路房产)系原告于2005年购买，所有权登记在原告和安本静惠(原告女儿)名下；上海市松江区新桥镇莘松路XXX弄XXX号店铺(位于巴比伦广场，以下简称巴比伦广场房产)系原告于2006年购买，所有权登记在原告和安本静香(原告女儿)名下；上海市漕宝路XXX号1305、1306房产(位于明申广场，以下简称明申广场房产)系原告于2004年购买，所有权登记在原告与安本静香、安本静惠名下。因原告与被告及被告父亲孙国兴系朋友关系，而原告经常出国，故原告名下上述房产的出租事宜就一直由原告委托被告及其父亲孙国兴处理，由被告和其父亲孙国兴联系租客、签订合同、代收房租，并将房租转交给原告，但原告和被告及其父亲之间未签订过委托合同。如果承租人需要原告的授权，则由原告出具委托书交给被告或其父亲，并由被告或者其父亲孙国兴出示给承租人。但在受托处理出租上述涉案房屋的过程中，被告采用多收少付的方法，隐匿真实合同，向原告提供另一份合同，按照真实合同收取高房租，而按照其提供给原告的合同付给原告低房租，隐瞒了真实房租与虚假房租的差价。原告知道上述情况后，于2018年2月解除了涉案的租赁合同，直接和承租人签订了新的租赁合同，并向被告追讨差价未果，起诉至本院。涉案房屋具体情况如下：1.关于巴比伦广场房产。被告在诉前向原告提供了一份《巴比伦广场商铺租赁合同》，声称该合同就是被告与承租人签订的合同，并按照该合同内容向原告转交租金。该合同的签订日期为2016年10月9日，出租人为原告，被告为原告的代理人，承租人为陈宜权，租期从2017年1月10日起至2023年1月9日止，2017年1月10日至2020年1月9日期间月租金为16,666元，该合同最后有被告、陈宜权的签字。本案审理中原告向本院提交了由上海畅茅投资管理有限公司提供的另一份合同，即一份《房屋租赁合同》，该合同的出租人为原告、安本静香，承租人为上海畅茅投资管理有限公司，租期从2016年11月15日起至2023年11月14日止，其中2016年11月15日至2019年11月14日期间月租金为18,300元，物业费、水费、电费、电话费、宽带费等由承租人负责交纳，该合同最后有被告代签的“邓静芳、安本静香”字样签名，以及负责人陈伟签名、上海畅茅投资管理有限公司的印章。原告还提供了陈宜权的说明，内容是被告诉前向原告提供的《巴比伦广场商铺租赁合同》上“陈宜权”三个字不是自己的签名，系伪造。庭审中，被告承认原告庭审中提供的合同才是真实的合同，且承租人就是按照这份合同履行的。原被告双方一致确认：从2016年12月到2018年2月的租期，被告从承租人处每月收18,300元租金，共计租金274,500元，被告按每月16,666元的标准转交原告，共计转交250,000元，差额为24,500元。但被告又称在租期内由于被告替原告缴纳了物业费、维修费、前租客拖欠的水电费，并提交了部分发票，认为24,500元差额应冲抵上述费用。2.关于明申广场房产。被告在诉前向原告提供了一份《明申商务广场租赁合同》，声称该合同就是被告与承租人签订的合同，并按照该合同内容向原告转交租金。该合同的签订日期为2017年6月23日，出租人为原告，承租人为上海五五来客科技股份有限公司，租赁物为上海市漕宝路XXX号1305、1306室，租期从2017年6月1日起至2019年5月31日止，月租金为20,500元，该合同最后有被告、上海五五来客科技股份有限公司的印章和其代表肖力的签字。本案审理中原告向本院提交了一份由上海五五来客科技股份有限公司提供的合同，即另一份《明申商务广场租赁合同》，该合同的签订日期为2017年4月18日，出租人为原告、孙国兴，承租人为上海五五来客科技股份有限公司，租赁物为上海市漕宝路XXX号1305、1306、1307、1308室，租期从2017年6月1日起至2019年5月31日止，月租金为39,000元，由承租人交纳物业费、电费、电信费和其它因其经营行为发生的相关费用，该合同最后有被告的签字、上海五五来客科技股份有限公司的印章和其代表卢俊的签字。原告还提供了上海五五来客科技股份有限公司及卢俊的说明，内容是被告诉前向原告提供的《明申商务广场租赁合同》中上海五五来客科技股份有限公司的印章与其真实印章不同。审理中原告确认起诉状中关于2017年6月至2018年2月期间的租金，被告向自己转交的款项金额少计算了1,500元，实际上是186,000元。被告则承认审理中原告提交的合同才是真实的合同，并且承租人就是按照这份合同履行的，每月按照39,000元的标准向自己付租金。但被告又称因原告1305、1306室房产是和自己父亲的1307、1308室房产合并出租的，被告向原告每月转交20,500元，但该款是税后价格，推算税前价格是21,525元，应缴纳的税款已由被告父亲一并承担，故应将税款9,225元扣除。原告同意扣除税款9,225元，但扣除后，被告仍少向原告转交租金3,171元。3.关于金平路房产。被告诉前向原告提供了一份《千代名墅商铺租赁合同》，声称该合同就是被告与承租人签订的合同，并按照该合同内容向原告转交租金。该合同的签订日期为2015年5月11日，出租人为原告，出租人的代理人为被告，承租人为陈宜权，租期从2015年5月26日起至2020年5月25日止，2015年5月26日至2018年5月25日期间的月租金为10,000元(不含税)，2018年5月26日至2019年5月25日期间的月租金为10,500元(不含税)，2019年5月26日至2020年5月25日期间的月租金为11,000元(不含税)，该合同最后有被告、陈宜权的签字。关于真实的合同，原被告有不同说法，原告提供了其认为是真实的合同《房屋租赁合同》，该合同的签订日期为2015年5月8日，出租人为被告，承租人为陈伟、上海畅茅投资管理有限公司，租期从2015年5月26日起至2020年5月25日止，每月租金为13,200元，物业费、水费、电费、电话费、宽带费等由承租人负责交纳，该合同最后有被告、陈伟签字，并盖有上海畅茅投资管理有限公司公章；被告则承认其诉前向原告提供的《千代名墅商铺租赁合同》确非真实合同，并提供了其认为是真实的一份《房屋租赁合同》，该合同除了手写的补充内容同原告提供的《房屋租赁合同》不一样、合同最后没有上海畅茅投资管理有限公司的印章外，其他内容完全一样，即出租人为被告，承租人为陈伟、上海畅茅投资管理有限公司，签订日期为2015年5月8日，租期从2015年5月26日起至2020年5月25日止，每月租金为13,200元，物业费、水费、电费、电话费、宽带费等由承租人负责交纳。被告又称，合同签订后，承租人确实是按照每月13,200元向自己交纳租金，自己按每月10,000元的标准转交原告，从2015年5月至2018年2月期间的租金承租人交纳了435,600元，自己转交原告330,000元，中间的差额是105,600元。庭审中，原告同意其关于金平路房产的诉请变更为105,600元。庭审中被告出示了一份委托书，称该委托书系原告于2015年3月31日向被告父亲孙国兴出具，委托书由被告父亲孙国兴书写，委托人处没有原告的签名，但盖有原告的印章。该委托书内容为：原告委托孙国兴全权代理金平路房产按毛坯现状对外出租事务的签约、租金收取及收益处分。一、租期为5年，租金为一万元每月(含物业费)，付三押一。二、若对该商铺装修，所产生的租金溢价由装修者在转租期内收益。三、不能提前退租或提前收回房屋，若有违约则没收押金或赔偿装修损失。被告称金平路房产在2015年4月由被告父亲孙国兴委托上海觅暻建筑装饰工程有限公司进行了装修，支出了128,000元，2018年2月，原告解除《房屋租赁合同》直接和承租人签订合同，致使《房屋租赁合同》仅履行了33个月，故被告的装修费用无法正常摊薄而遭受损失57,600元。关于2015年3月31日的委托书，原告认为上面的印章不是自己的印章，后来经本院两次询问，原告对印章是其曾使用过的事实不予否认，但其认为自己在诉讼前没见到过该委托书，自己也没有在该委托书上盖章，因为根据自己的出入境记录，2015年3月25日至4月10日，原告一直在国外，不可能出具委托书。同时金平路房产在2015年没有装修过。为证明自己的主张，原告申请陈伟作为证人出庭作证，陈伟称自己是上海畅茅投资管理有限公司的总经理，上海畅茅投资管理有限公司的法定代表人陈宜权是其父亲，被告向原告提供的《千代名墅商铺租赁合同》上面的陈宜权三个字并非自己父亲陈宜权的亲笔签名，系伪造；陈伟还称2015年5月份自己和上海畅茅投资管理有限公司承租金平路房产时，该房产并非刚装修完毕，而是至少三年以上的陈旧装修；原告、被告分别提交的签署于2015年5月8日的《房屋租赁合同》实际是一份合同，因合同版式、内容基本一致，只是手写的备注不同，但备注内容同本案无关。另原告持本院调查令至金平路房产所在地上海市闵行区江川路街道调查，该街道社区发展办公室出具情况说明一份，内容是金平路XXX-XXX号商铺在2014至2015年期间未在该发展办公室办理过装修备案登记。被告向本院提交了一份装修工程合同及三份收款收据，该装修工程合同发包方为孙国兴，承包方为上海觅暻建筑装饰工程有限公司，内容为孙国兴委托上海觅暻建筑装饰工程有限公司装修金平路房产，工期从2015年4月4日起至2015年5月10日止，工程价格为128,000元，孙国兴、上海觅暻建筑装饰工程有限公司的代表人陈忠在合同上签字，并盖有上海觅暻建筑装饰工程有限公司的印章，该合同签订日期为2015年4月4日。三份收款收据总金额为128,000元，其中一份收据注明为装修预付款，金额为38,000元，收款日期为2015年4月6日。本院要求被告通知上海觅暻建筑装饰工程有限公司的法人或其员工来院接受调查，但该公司未来院。上述合同上签字的陈忠来院做了陈述，陈忠称自己的工作是销售装修材料，偶尔也承揽一些小的防水、涂料等工程，2015年4月份，孙国兴曾经找到并让其装修过金平路房产，工程造价130,000元左右，但不清楚其装修金平路房子时是否是挂靠上海觅暻建筑装饰工程有限公司并以该公司名义签订合同。以上事实，由原告提供的原告产权证明、被告交给原告的3份租赁合同、原告从承租人处取得的3份租赁合同、上海五五来客科技股份有限公司及其法定代表人卢俊的证明、陈宜权的说明、上海畅茅投资管理有限公司出具的证明、被告向原告提交的转付房租明细、银行流水清单、微信、短信催款手机截图、催款函、航空运输电子客票行程单、护照复印件、安本静香、安本静惠出具的承诺书等证据，以及被告提供的委托书、房屋装修合同、预算书、设计图纸、收款收据、金平路XXX号租赁合同、莘松路巴比伦广场租金收付清单及凭证、代缴水电费、物业费、维修费清单及凭证、明申广场租赁合同、付款清单及凭证等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，原告委托被告出租自己名下房产，被告接受委托，原被告之间已成立委托合同关系，双方都应按照约定及相关法律规定履行自己的义务。被告作为受托人，应当诚实守信，实事求是地将受托事务的处理情况报告给委托人，并转交处理成果。但被告违背道德和法律，多次编造谎言虚构事实欺骗委托人，向承租人收取租金后，扣除部分后再转交委托人，其行为有违诚信，原告本诉主张被告应当补足三处房产少交部分的差额133,271元，被告也承认少交的租金差额为133,271元，故对于原告的本诉请求，本院予以支持。对于被告的答辩意见和反诉请求，本院分述如下：租金差额是否应当冲抵物业费、维修费、水电费。关于巴比伦广场房产，经查，庭审中原被告双方一致确认租金差额为24,500元，本院予以认定。但被告辩称该租金差额24,500元以及其他两处房产租金差额应当冲抵物业费、维修费、前租客拖欠的水电费等费用，本院认为，根据巴比伦广场房产、明申广场、金平路房产租赁合同的约定，物业费、水电费等费用应由承租人交纳，故被告没有代承租人交纳的必要，前租客拖欠的水电费也应当由前租客交纳，被告也不应当代其交纳，若其代交则应由其自行承担法律后果，与原告无涉；关于维修费，因原告未委托被告维修房屋，根据租赁合同被告也无维修义务，故该费用与原告无关。另外，被告提供的水电费、物业费、维修费发票，并不能充分证明确实是由其代为交纳的，故被告反诉的第一项主张，本院不予支持。关于明申广场房产。经查，被告审理中承认原告提供的租赁合同是真实的，故本案应当按照该租赁合同约定的租金标准计算租金。按照真正的租赁合同，从2017年6月1日至2019年5月31日的租金合计198,396元。被告认为原告在计算租金差额时少计算了其转交原告的租金1,500元，因原告在审理中已经承认计算失误，故被告实际转交给原告租金186,000元，最终被告实收租金与转交原告的租金差额为12,396元。被告又称应扣除代原告缴纳的税款9,225元，原告同意扣除该笔税款，则扣除该笔税款后，被告还应向原告支付3,171元。关于金平路房产。原被告双方审理中一致确认被告收取的租金和转交原告的租金差额为105,600元，本院予以认定。双方争议的焦点是原告就金平路房产是否与被告达成了装修的合意，被告是否在2015年4-5月装修过金平路房产。本院认为，根据现有证据，虽然原告没有否认2015年3月31日的委托书上面的印章属于其所有，但本院无法认定原告就金平路房产是否与被告达成了装修的合意，原因如下：其一，被告当庭承认自己确实伪造了虚假的租赁合同，如果原告确实同意被告装修金平路房产，则被告完全可以直接在收取的租金中扣除装修摊薄部分，没有必要再伪造一份虚假的租赁合同；其二，金平路房产的产权人为原告，若被告代为装修房屋并由自己垫付十余万元的装修费用，但其事先未经原告同意其装修方案，并未同原告沟通装修事宜，在长达3年的时间内也未告知原告装修的事实，这充分说明了原被告未就装修金平路房产达成了合意；其三，被告在2019年4月22日的庭审中称委托书形成于2015年3月31日，在原告提供出入境记录以后又改口说委托书形成于2015年4月，前后矛盾，根据禁止反言原则，本院对被告提供委托书不予采信；其四，被告提供的装修合同在2015年4月4日签署，支付装修预付款在2015年4月8日，按照被告后来改口的说法，原告是2015年4月在委托书上盖章，因原告2015年3月25日至4月10日在国外，则只能说明在委托书形成之前，被告已经开始装修房屋并支付了装修款，故其装修并未得到原告同意。同样，根据现有证据也无法认定金平路房产在2015年4-5月装修过，原因如下：其一，房屋承租人陈伟作为证人出庭作证，证明金平路房产在2015年5月其签订租赁合同并入住时，房屋是陈旧装修，至少三年以上，其在2015年租赁房屋时并未见到被告出示该委托书。同时房屋所在地江川路街道出具证明，证明该商铺在2014-2015年并未有装修备案；其二，被告称房屋是毛坯的无法出租，所以要装修后再出租，但其实际上从2007年左右即开始代原告出租金平路房屋，一直到2015年，故其说法与事实不符。被告虽通知证人陈忠来院作证，但陈忠并不确定其确实是挂靠上海觅暻建筑装饰工程有限公司同被告签订了装修合同并装修了金平路房产，且被告也未按照本院要求通知上海觅暻建筑装饰工程有限公司来院作证，故被告未能证明其在2015年4-5月装修了金平路房产。退一步说，2015年3月31日委托书仅委托被告按毛坯现状出租，并未委托被告装修，被告在未经原告同意的情况下自行装修，其法律后果也不应由原告承担。同时，依据该委托书的内容，若对房屋装修，则产生的租金溢价由装修者在转租期内收益，被告实际上没有转租房屋，故也不应当对装修溢价收益。综上所述，被告要求原告返还在委托代理期间代付的各项费用、赔偿金平路房产装修摊薄损失费的辩解意见和反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第三百九十九条、第四百零一条、第四百零四条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)孙怡卿本判决生效之日起十五日内支付原告(反诉被告)邓静芳房屋租金133,271元；二、驳回被告(反诉原告)孙怡卿所有的反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,965元，财产保全申请费1,320元，反诉案件受理费953元，合计诉讼费5,238元，由被告孙怡卿负担(已付953元，其余4,285元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  俞贵荣审 判 员  白志中人民陪审员  陆琴琴二〇一九年十二月三十日书 记 员  姚 悦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第三百九十九条受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。第四百零一条受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。