上海市浦东新区人民法院民 事 裁 定 书（2015）浦民一(民)初字第32050号原告周海生，男，1971年7月18日生，汉族，住上海市宝山区。被告黄艳平，女，1979年2月1日生，汉族，住上海市浦东新区。被告何学军，男，1978年10月2日生，汉族，住广东省广州市。原告周海生诉被告黄艳平、何学军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年1月18日、2016年4月13日公开开庭进行了审理。原告周海生到庭参加诉讼。被告黄艳平、何学军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告周海生诉称，2009年12月10日，原、被告就浦东大道2641弄15号701室房屋签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定原告以人民币(以下币种相同)690,000元购得该处房产，被告于2010年1月左右陪同原告至房地产交易中心办理过户手续，同时，为解决原有户口问题，原、被告还在合同的补充条款中特别约定，被告在交房后五年内，必须办理户口迁出手续。到时未迁，按照房价万分之五一天计算向原告支付赔偿金。合同签订后，原告按合同约定支付了680,000元房款，尚余尾款10,000元待被告迁出户口后再行支付。被告虽配合原告办理了房屋过户手续，但是时至今日，仍不清空原有户口履行其迁户义务。原告多次与其协商未果，故原告诉讼至法院，要求：1、判令被告支付未办理户口迁出手续的赔偿金119,000元(以已付房款680,000元为计算基数，按每日万分之五，即每日340元，自2015年1月16日起计算至2015年12月31日止，共计350天)；2、判令被告承担实际损失50,000元；3、本案诉讼费用及公告费用由被告承担。被告黄艳平未作答辩。被告何学军未作答辩。经审理查明，2009年12月10日，原告周海生(乙方)与被告黄艳平、何学军(甲方)签订了《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲方将上海市浦东新区浦东大道2641弄15号701室房屋出售给乙方，房屋建筑面积52.10平方米，房地产转让价款共计690,000元。合同第4条约定：甲方于2010年1月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的1日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。合同第10.3条约定：甲方未按本合同第4条约定期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金应按照乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应交房期限之第二日起算至实际交房之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交房的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方可单方面解除本合同，乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起十日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金。合同补充条款第4条约定：甲方承诺于交房后五年内向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口(若有)的全部迁出手续。合同补充条款第7条约定：甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，且逾期达15日，则甲方应按照合同第十条第3款之约定违约金比例承担违约责任，乙方应按本合同第九条第3款之约定违约金比例承担违约责任。合同附件三约定：本合同签订后，乙方于2009年12月10日前支付全部房价款的7.246377%计50,000元，作为定金。待支付尾款时抵作房价款。乙方于2009年12月13日前支付200,000元。乙方于2010年1月31日前支付440,000元。同日，被告黄艳平、何学军共同出具了一份承诺书，内容为：本人黄艳平、何学军现在将位于浦东大道2641弄15号701室的房屋出售给周海生等。出售后本人黄艳平的户口五年内仍然放在此物业里，本人承诺户口只是放在此物业里，本人放弃一切所有权益，此房屋的所有权益与本人无关。户口押金为壹万元整，五年内户口迁出后，周海生返还押金壹万元。2009年12月13日，原告在该份承诺书上签注：根据以上此承诺，同意户口放在此房内五年。2014年5月9日，案外人潘鲁滨起诉来院，要求：1、判令原告周海生支付未办理户口迁出手续的赔偿金(从2010年8月12日起暂时计算至2014年10月10日为76,050元，实际要求计算至被告迁出户口之日止，每天按照50元计算)；2、本案诉讼费用由原告周海生承担。本院经审理后认为，双方签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，于法不悖，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。原告周海生逾期迁出户口，应当承担违约责任，案外人潘鲁滨主张的逾期迁出户口赔偿金确实高于其实际损失。赔偿金由本院依法参照违约给案外人潘鲁滨造成的损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平、诚实信用原则予以调整至判决之日止酌定为50,000元。遂于2014年10月14日判决如下：原告周海生应于本判决生效之日起十日内支付案外人潘鲁滨自2010年8月12日起至2014年10月14日止的逾期迁出户口赔偿金50,000元。另查明，原告已向被告支付了房款共计680,000元。被告亦已于2009年12月31日前将系争房屋交付给了原告。截止目前，系争房屋登记的常住户口仍有被告黄艳平。2015年8月26日，原告周海生起诉来院，诉请如前。庭审中，原告称双方签订的《上海市房地产买卖合同》第10.3条所约定的违约金计算标准存在笔误，实际应为乙方已付款的日万分之五。另，原告明确其诉请二所主张的实际损失即为本院于2014年10月14日判决原告应支付案外人潘鲁滨截止至2014年10月14日的逾期迁出户口赔偿金50,000元。以上事实，由原告提供的《上海市房地产买卖合同》、境内汇款申请书、银行费用收据、商业贷款凭证、银行卡取款业务回单、预付房款收据、承诺书、收据、常住人口登记表、(2014)浦民一(民)初字第17201号民事判决书等证据以及原告的当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，于法不悖，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。被告逾期迁出户口，理应承担违约责任。原告称双方签订的《上海市房地产买卖合同》第10.3条所约定的违约金计算标准存在笔误，实际应为乙方(即原告)已付款的日万分之五，鉴于原告对此并未提供证据予以证明，故本院对此不予采信。现原告要求被告支付以已付房款680,000元为计算基数，按每日万分之五，即每日340元，自2015年1月16日起计算至2015年12月31日止的未办理户口迁出手续的赔偿金共计119,000元，缺乏合同依据，本院对此不予支持。鉴于合同补充条款第4条明确约定甲方(即被告)承诺于交房后五年内向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口(若有)的全部迁出手续，而被告实际已于2009年12月31日前将系争房屋交付给原告，故被告按照合同约定迁出户口的最后截止期限应为2014年12月31日。现原告要求被告承担截止至2014年10月14日止所发生的实际损失50,000元(即本院于2014年10月14日判决原告应支付案外人潘鲁滨截止至2014年10月14日的逾期迁出户口赔偿金50,000元)，缺乏合同及法律依据，本院对此亦不予支持。被告黄艳平、何学军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，系放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：驳回原告周海生的全部诉讼请求。案件受理费1,611元，公告费820元，合计2,431元，由原告周海生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张春华审 判 员  孟筱晖人民陪审员  曹 璐二〇一六年四月十五日书 记 员  尹俐媛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。