广州市从化区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0117民初4806号原告：张少华，女，1985年7月13日出生，汉族，住广东省广州市从化区，被告：从化新创展房地产开发有限公司，住所地：广州市从化区城郊街紫荆街16号，统一社会信用代码：914401841912789799。法定代表人：李启昌。委托诉讼代理人：黎景波，男，汉族，1979年6月26日出生，住广州市从化区，该公司员工。原告张少华诉被告从化新创展房地产开发有限公司（以下简称“新创展公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月20日受理后，依法由审判员王硕担任审判员，适用简易程序于2019年10月14日公开开庭进行了审理，原告张少华及被告从化新创展房地产开发有限公司的委托代理人黎景波均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张少华的诉讼请求：一、判令被告立即将坐落于从××区城郊街××030车位过户到原告方名下；二、判令被告以164640元为基数按银行贷款利率从2018年11月1日至2019年2月28日的利息作为违约金支付给原告（违约金共约5000元）、从2019年3月1日起至被告将上述车位过户到原告之日止按每天100元的标准支付违约金给原告（暂计至2019年8月20日共17300元）；三、判令被告保证原告在办证产权证前车位的正常使用；四、本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年4月左右原被告签订了《房地产买卖合同》。该合同约定：原告购买被告位于从化市城郊街××030车位，建筑面积为12.50平方米，交易总金额为164640元。并在签署本合同之日起90日内，甲乙双方应携带有关资料到从化市房地产交易登记所办理过户手续。乙方支付最后一期购房款时，甲乙双方按约定办理领取过户后的《房地产权证》手续。原告于2014年5月8日支付完所有购车位的款项，并取得购房发票，并于2014年10月30日向被告支付了6174.02元车位综合办证费、1312.5元车位专项维修金。依据合同约定，被告应当积极协助和配合原告办理所购房屋提供办理房屋所有权等的所有凭证和手续，但被告以种种理由拖延。2018年7月26日，被告向原告签订《承诺函》，被告承诺：1、原告在办理该车位的个人不动产权证过户之前，被告确保原告正常使用该车位；2、被告承诺在2018年10月31日之前完成030号车位的产权过户手续。若被告未在约定时间内过户到原告名下，被告须每日按银行贷款利率计算违约金。2018年11月30日，被告补充承诺：在2019年2月28日之前完成030车位的产权过户手续，否则以每天100元赔偿给原告。但被告直至现在仍无理拒不办理任何过户手续将上述车位过户到原告名下。被告这种行为严重浪费了原告的精力和时间，也严重损害了原告的利益。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，被告应当立即办理房屋产权证并支付违约金。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告新创展公司辩称：1、涉案车位已经抵押出去，被告方不知道什么时候才能把车位过户给原告；2、被告方不清楚原告主张违约金的计算方式和计算依据；3、原告方一直在正常使用涉案车位；4、被告已经退还7486元给原告，应当予以扣除。经审理查明：原告作为买方（乙方），被告作为卖方（甲方），共同签订了《房地产买卖合同》，约定：一、甲方将坐落从化市城郊街××030车位的房地产（车位）出售给乙方，建筑面积为12.5平方米，《房地产权证》证书号码为01xxxxxx11；…（四）交易金额为164640元整，乙方于合同签订当天一次性支付购车位款；（五）合同签订之日起90日内，甲乙双方应携带有关资料到从化市房地产交易登记所办理过户手续；（六）双方同意于2014年6月30日由甲方将该房地产交付给乙方使用；（七）甲方保证上述房地产没有纠纷和财务纠纷或其他权利限制，发生转让前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。”以上由原被告签名盖章确认。2014年5月8日，被告向原告开具金额为164640元的发票。2014年10月30日，原告又向被告支付了车位综合办证费6174.02元及专项维修基金1312.5元，被告向原告出具了该费用的收据。2018年7月26日，原告为乙方，被告为甲方，又签订《承诺函》，约定因乙方购买位于从××区城郊街××030车位，双方就办理个人不动产证过户手续事宜达成以下协议：1、乙方在办理该车位的个人不动产权证过户手续之前，甲方确保乙方正常使用该车位。2、甲方承诺在2018年10月31日前完成30号车位的产权过户手续。若甲方未在约定时间内过户到乙方名下，甲方须每日按银行贷款利率计算违约金，以上由原告签名、被告签名盖章以及被告股东邝禹翔签名确认。2018年11月30日，被告又在该承诺函中手写“4、承诺在2019年2月28日前办理过户，否则以每天100元赔偿给乙方。”该条款由被告股东邝禹翔签名确认。庭审中，原告确认涉案车位一直由其使用至今，被告庭后亦提交书面说明确认涉案车位自2014年10月起交由原告使用。庭审中，被告辩称涉案车位已经抵押。本院庭后查询涉案车位的不动产登记查册表，查明：涉案车位已分别于2015年4月17日、2014年5月5日、2017年8月29日办理抵押登记，抵押权人均为广州从化成达小额贷款有限责任公司；又于2018年10月24日被广州市海珠区人民法院依法查封，分别于2019年4月9日、2019年4月11日、2019年5月9日、2019年9月5日被本院依法轮候查封。案件审理期间，本院多次组织原被告进行调解，均未调解成功。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原被告在《房屋买卖合同》中明确约定“自合同签订之日起90日内办理过户手续”以及“被告保证涉案车位没有其他权利限制，转让前存在权利障碍的，由被告承担相应法律责任，”但被告却在合同签订后、办理过户前，将涉案车位进行抵押，至今都未办理过户手续，违反了合同约定，应当承担违约责任，但合同中未明确具体的责任承担，双方于2018年7月26日签订的《承诺函》，就车位过户时间及逾期办证的违约责任进行了约定，实际是双方对《房屋买卖合同》的补充，故应当按照《承诺函》的责任承担逾期办证违约责任。《承诺函》约定了2018年10月31日前完成过户手续，否则将按银行同期同类贷款利率计算违约金，被告未依约履行过户义务，原告现主张自2018年11月1日起按银行同期同类贷款利率计算违约金于法有据，本院予以支持。原告与被告股东邝禹翔又于2018年11月30日再次对过户时间和违约金重新进行了约定，要求被告“在2019年2月28日办理过户，否则按每日100元的标准计算违约金”，但该约定没有被告的公司盖章，庭审中被告对此又不予认可，故该约定未产生效力，本院对原告主张要求自2019年3月1日起按每日100元的标准计算违约金不予支持。鉴于涉案车位已被抵押和查封，办理过户的时间无法确定，故本院仅支持违约金计付至起诉之日（2019年8月20日），2019年8月21日之后的违约金，原告可另行主张。庭审中，被告抗辩已经向原告退还了7486元，应在车位款中予以扣除，原告称该费用为被告退还的综合办证费及专项维修基金，本院认为，原告支付的综合办证费6174.02元及专项维修基金1312.5元，共计7486元，与被告抗辩的金额一致，故该费用并非退还的车位款，被告抗辩与事实不符，本院不予采信。综上，本院确认被告应自2018年11月1日起以164640元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计付逾期办证违约金至起诉之日（2019年8月20日）。关于原告主张被告保证原告对车位的正常使用问题。庭审中，原告确认涉案车位一直由其进行使用，无需向被告主张，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。关于原告的第一项诉讼请求，本院依法另行裁定处理。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告从化新创展房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张少华支付逾期办证违约金（自2018年11月1日起以164640元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计付至2019年8月20日）；二、驳回原告张少华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1796元（原告已预交），由被告从化新创展房地产开发有限公司负担50元，由原告张少华负担1746元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。（此页无正文）审判员  王硕二〇一九年十一月十一日法官助理吴景峰书记员龙艳