广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗花法民三初字第893号原告：广州万宁物业管理有限公司，住所地：。法定代表人：陈维超，该公司经理。委托代理人：何美劲，广东华勋律师事务所律师。被告：曾坚，男，汉族，1962年5月14日出生，住广州市天河区。原告广州万宁物业管理有限公司诉被告曾坚物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月6日立案受理后，依法由审判员周嘉适用简易程序，于2014年6月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人何美劲到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2011年2月28日，广州市花都区芙蓉花园业主委员会与原告签订了《物业管理委托合同》，将芙蓉花园小区委托给原告进行物业管理，合同对委托管理事项、物业服务费等作了详细的约定。自签订《物业管理委托合同》以来，原告对芙蓉花园提供物业管理服务。根据《物业管理委托合同》第二十条第一项的约定，住宅房屋由原告按建筑面积每月1.35元／㎡向被告收取，别墅按建筑面积每月1.75元／㎡向被告收取；该条第三项约定滞纳金的收取标准为：从逾期之日起每日按应交管理费、垫付的水电费的千分之三交滞纳金。被告与开发商广州市芙蓉花园房地产开发有限公司于1998年10月9日签订涉案房屋的买卖合同，该合同没有约定交付时间，涉案房屋于1998年10月27日办理预售备案登记［花房预登字（98年）第98328号］。尽管由于开发商此后便人去楼空，以致涉案房屋至今没有办理交付手续，但据《广州市花都区房地产权情况表》显示，涉案房屋已登记至被告人名下，被告是该涉案房屋的权属人。该房屋属于住宅户型，建筑面积为71.19平方米，物业服务费单价为1.35／㎡／月，每月物业服务费为96.11元，该房屋欠交了2013年8月1日至2014年5月31日期间的物业服务费及相应的滞纳金共1354.62元。原告已按《物业服务委托合同》的约定提供了物业服务，被告所有的涉案房屋接受了物业服务，根据《物业管理条例》和《合同法》等有关法律规定，被告应支付物业管理费用，逾期支付的还应当支付相应违约金（滞纳金）。鉴于以上事实与理由，原告诉至法院，请求判令：1、被告支付芙蓉花园雅致居h2-402号房屋自2013年8月1日至2014年5月31日期间的物业管理费为961.07元；2、被告支付以上房屋自2013年9月1日起至清偿全部费用之日止的滞纳金，每天按欠交物业费总金额的3‰的标准计算，共393.56元（暂计至2014年5月31日，实际计至清偿所有欠费之日止）；3、被告承担本案的全部诉讼费用。原告提供了如下证据：1、物业服务企业资质证书，2、2011年2月18日签订的《物业管理委托合同》及合同备案回执，3、商品房买卖合同及商品房预售备案证明书，4、房地产产权情况证明，5、业主资料、身份证、交楼通知书、收楼通知书、开发商致曾坚的函、补充契约，6、芙蓉花园确权明细表，7、妥托证明、国内特快专递详情单、催缴函、欠费明细。经审理查明，原告广州万宁物业管理有限公司是于1995年2月28日经工商行政管理部门核准成立的企业法人，具有中华人民共和国物业管理企业壹级资质等级。案外人广州市芙蓉花园房地产开发有限公司原名花都市芙蓉花园房地产开发有限公司，是广州市花都区狮岭镇芙蓉花园的开发商。被告曾坚向案外人广州市芙蓉花园房地产开发有限公司购买涉案房屋，建筑面积71.19平方米，属于住宅户型，双方于1998年10月9日签订《房地产预售契约》，并于1998年10月27日办理了预售备案登记为花房预登字（98年）第98328号。上述合同未对交付条件及期限做出约定，其中仅在第十条约定：“甲方（即广州市芙蓉花园房地产开发有限公司）向乙方（即被告）移交锁匙的当天，即视为甲方实际将该房产交付乙方使用之日”。涉案房屋是毛坯房，至今未交付给被告居住使用，被告也未交纳过涉案房屋的物业管理费。原告于2011年2月28日与广州市花都区芙蓉花园业主委员会签订《物业服务委托合同》，合同合同约定：“……第三条、委托管理期限为五年。自二o一一年二月二十八日起至二o一六年二月二十七日止。……第二十条、物业服务费，指提供房屋、设施维护（小修），绿化的养护，环境卫生，安全防范，档案资料管理服务收取的服务费。乙方（原告）提供服务的劳务所得是服务成本的合理利润。1、本物业的管理服务费，由乙方按物价部门批准的收费标准向业主或物业使用人收取。……（4）其他：别墅1.75元／月•平方米……3、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下第（2）项处理：……（2）从逾期之日起按每日应交管理费的千分之三交纳滞纳金。……”。此外，双方还就委托管理事项、双方权利义务等进行了约定。原告对广州市花都区狮岭镇芙蓉花园提供物业管理至今。自2013年8月1日至2014年5月31日止，涉案房屋业主欠交物业管理费，合计961.07元。诉讼中，原告认为，广州市芙蓉花园房地产开发有限公司曾两次向被告发出收楼通知，并签订关于房屋交付的补充契约，但被告未办理收楼手续，涉案房屋尚未交付责任在被告，涉案房屋已办理备案登记并确权，被告已是涉案房屋权属人，应当承担涉案房产的物业管理费，因此起诉被告成讼。诉讼中，原告表示其请求被告支付的滞纳金按照上述《物业服务委托合同》中的约定按3‰／日的标准予以计算，最多不超过当月物业管理费。原告并表示涉案房屋在2014年6月1日以后的物业管理费不需在本案处理。本院认为：原告是具有合法资质的物业管理公司，因广州花都区芙蓉花园业主委员会成立以后，其有权代表该小区全体业主与业主大会选聘的物业管理企业即原告签订物业服务合同，故落款时间为2011年2月18日的《物业服务委托合同》依法有效，对合同双方均有法律约束力，其效力及于小区的全体业主。原告依约对涉案房屋在内的芙蓉花园小区进行了物业管理，已履行合同义务，涉案房屋的业主应当向原告缴纳物业管理服务费，本案争议焦点在于谁是涉案房屋的业主。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”本案被告虽与涉案房屋的开发商签订了商品房买卖合同购买了涉案房屋并办理了预售登记备案，但预售登记备案只是公示商品房买卖合同的行政手段，公示的是双方因房屋买卖合同产生的债权债务关系，不能以此确认被告为涉案房屋的权属人，原告以此为由主张被告为涉案房屋的权属人，没有事实依据，本院不予支持。原告主张出卖人广州市芙蓉花园房地产开发有限公司已向被告发出收楼通知并签订关于房屋交付的补充契约，涉案房屋未交付责任在被告，被告应当承担交付物业管理费的责任。对此，本院认为，被告与广州市芙蓉花园房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》对于涉案房屋约定的交付条件是移交钥匙，但原告未提供证据证明双方办理了该手续，原告也确认涉案房产尚未交付。原告提供的补充契约虽改变了收楼条件为“甲方（出售方）向乙方（购买方）发出‘该楼房’交付使用书面通知之日起计十四天内为收楼期，逾期视作‘该楼房’已通过乙方验收并以实际交付乙方使用”、“甲方发给乙方之任何书面通知，只须以挂号邮件方式寄予乙方在此《房产预售契约》所载之乙方地址，即作有效送达予乙方论，乙方不得异议”，但该补充契约上的签名与被告在《房地产预售契约》的签名明显不符，签名也无法辨认。原告主张广州市芙蓉花园房地产开发有限公司已向被告发出收楼通知书，但未提供证据证明该通知书已送达给被告。综上所述，原告主张涉案房屋未交付责任在被告，证据不足，本院不予支持。原告明确涉案房屋并未实际交付，被告也未实际占有、使用房屋，也没有办理所有权登记手续，即被告并未合法占有建筑物专有部分，因此被告尚不是涉案房屋的业主。同时，根据《物业管理条例》第四十二条的规定：“……已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”因此，在涉案房屋尚未交付，被告尚未取得涉案房屋的所有权时，相应物业管理费应当由建设单位即广州市芙蓉花园房地产开发有限公司交纳。原告主张被告承担涉案房屋的物业管理费961.07元及相应滞纳金，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不履行到庭义务，违反法律规定，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告广州万宁物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费25元，由原告广州万宁物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 周 嘉二〇一四年七月××日书记员 朱婷欣