湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0202民初2756号原告：黄石市花湖房地产开发公司，住所地湖北省黄石湖滨大道**。法定代表人：卫开明，总经理。委托诉讼代理人：叶桢、叶宇昆，湖北鸣伸律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：卫伟，男，汉族，1984年3月5日出生，居民身份证登记住址湖北省黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：卫青松，男，汉族，1958年9月9日出生，居民身份证登记住址湖北省黄石市，系卫伟之父。委托诉讼代理人：曹巍，湖北维佳律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告黄石市花湖房地产开发公司与被告卫伟商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄石市花湖房地产开发公司的委托诉讼代理人叶桢，被告卫伟的委托诉讼代理人卫青松、曹巍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄石市花湖房地产开发公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付购房款9,524,531元，并从2015年1月29日起按年利率6%支付资金占用期间的利息直至付清全部款项之日止。2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年1月29日，原、被告签订四套商品房买卖合同，被告依约应付总房款9,524,532元。同日，被告向原告出具了一份《借支单》，原告向被告交付了房产，被告办理了不动产所有权登记。现因被告未实际支付房款而提起诉讼。被告答辩：1、诉争房屋并非原告建设，原告不是实际权利人。2、已登记在被告名下的房屋，是鸿杰公司与祥和公司分配的结果，原、被告之间不具有真实的房屋买卖合同关系，原告无权要求被告支付购房款。故请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。其中，原告提供了以下证据材料：1、黄石市商品房买卖合同、房地产市场信息管理平台的截图。证明原告与被告签订了商品房买卖合同，约定了双方权利和义务，如被告购买原告开发的坐落于黄石经济技术开发区迎宾大道××、××楼××楼××、××、××号，附102号，被告应当按约定支付购房款；2、借支单。证明2015年1月29日，被告向原告出具9,524,531元的《借支单》，被告没有向原告实际支付购房款；3、房屋所有权证、分层分户图、不动产登记证明。证明被告取得了黄石经济技术开发区迎宾大道16号（阳光花城一期新领地）1、2号楼2号楼附401号、附105号、附302号、附102号共计四套商品房所有权；4、通知、快递单。证明原告多次向被告催讨购房款9,524,531元；5、暂定资质证书。证明原告具有商品房开发企业资质；6、国有土地使用证宗地图、红线图、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，商品房预售许可证、备案证。证明原告依法取得涉案商品房土地、规划、建设等相关手续，是涉案商品房的权利人，涉案商品房已经取得竣工验收备案；7、税费缴纳汇总表。证明涉案商品房项目（新领地项目），欠税费、欠付工程款共计24618835元。被告提供了以下证据材料：1、合作协议书以及协议书。证明涉案房屋所属房地产项目并非由原告开发，原告只是提供资质，并收取15万元的固定收益；2、联合开发阳光花城续建项目合同。证明涉案房屋所属房地产项目，是由黄石鸿杰置业发展有限公司（以下简称鸿杰公司）和黄石市祥和房地产开发有限公司（以下简称祥和公司）联合开发；3、祥和公司营业执照、卫青松、卫伟户口簿。证明被告与祥和公司法定代表人卫青松系父子关系；4、会议纪要、流动资金借款合同。证明登记于被告名下的房产是祥和公司与鸿杰公司初步分配的结果，且涉案房屋均用于银行抵押贷款，相应贷款均由鸿杰公司与项目使用。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2007年10月10日，原告与案外人黄石市鸿杰置业发展有限公司签订《合作协议书》，约定双方合作开发大码头还建小区项目，由原告提供法人营业执照等资质证书，原告获得固定收益15万元，任何一方的债权、债务与另一方无关。2009年9月10日，案外人黄石市鸿杰置业发展有限公司（法定代表人芦某某）与案外人黄石市祥和房地产开发有限公司（其法定代表人为卫青松）签订《联合开发阳光花城续建项目合同》，约定：由黄石市鸿杰置业发展有限公司提供《黄石市经济技术开发区大码头村还建小区》规划方案，依据其与原告于2007年10月10日的《合作协议书》为蓝本，折合资本金2000万元的49%，所得纯收益按49%分成。由案外人黄石市祥和房地产开发有限公司（其法定代表人为卫青松）出资收购……折价合同资本金2000万元的1020万元，占51%的股份进行控股，所得纯收益按51%分配。2009年10月30日，原告取得涉诉房屋的《国有土地使用证宗地图、红线图》。2009年11月26日，原告取得涉诉房屋的《建设用地规划许可证》。2011年5月21日，原告取得涉诉房屋的《建设工程规划许可证》。2011年9月29日，原告取得涉诉房屋的《建筑工程施工许可证》。2012年9月13日，原告取得对涉诉房屋的《湖北省商品房预售许可证书》。2014年6月19日，原告取得对涉诉房屋的《工程竣工验收备案证明书》。2015年1月10日，被告卫伟与原告签订四份《黄石市商品房买卖合同》，购买涉诉的四套房屋。即：黄石市经济技术开发区迎宾大道16号1、2号楼附102、附105、附302、附401。约定的付款方式为一次性付款，合同“附件六”关于支付方式及期限的约定为买受人于2015年1月10日付清总房款。合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任为，逾期超过30天后，按日万分之三支付违约金。原告于2015年1月14日，向被告卫伟开出了案涉四套房屋的《销售不动产统一网络发票》，其中，包含已缴纳的税金。2015年1月19日，上述涉诉四套房屋所有权已登记到被告卫伟名下。但卫伟未实际支付购房款总额9,524,531元。2015年1月29日，被告卫伟向原告出具了一张《借支单》，写明借支门面房款9,524,531元。2017年9月10日，芦某某与卫青松作为阳光花城续建项目的两股东以《会议纪要》方式，对建成的房屋进行了分配。2017年12月12日，本案涉诉并已登记在卫伟（系卫青松之子）名下的房屋，已由卫伟与抵押权人中国农村商业银行股份有限公司签订《最高额抵押合同》办理了抵押登记。2019年9月25日，原告书面通知被告，通知其在3日内支付借支单写明的门面房款9,524,531元，逾期则自借支次日起按月利率2.5%计算利息。现因被告未能实际支付房款而形成诉争。本院认为，关于本案的案由。原告以商品房销售合同纠纷提起诉讼并主张合同权利。本案的基础法律关系，应当确定为商品房销售合同关系。关于被告的抗辩理由。案外人黄石市鸿杰置业发展有限公司，以其与原告签订的《合作协议书》，约定原告的义务是提供法人营业执照等资质证书等，其权利则是获得固定收益15万元，据此协议借用原告的资质开发大码头还建小区项目。黄石市鸿杰置业发展有限公司再持上述合作协议书，与黄石市祥和房地产开发有限公司签订《联合开发阳光花城续建项目合同》，约定两公司按49%比51%的股份分配收益。在该项目建成之后，黄石市祥和房地产开发有限公司的法定代表人卫青松，则以其子卫伟的名义，再与原告签订房屋买卖合同的形式，将诉争的四套房屋产权登记到了卫伟名下。但是，卫伟未能按该房屋买卖合同的约定向原告实际支付购房款。在本案的诉讼中，被告主张诉争的房屋，是黄石市祥和房地产开发有限公司按其与黄石市鸿杰置业发展有限公司签订的《联合开发阳光花城续建项目合同》约定分得的收益，因而原告不是该房屋的权利主体，也无权向被告主张购房款。对此，本院经分析认为，涉诉房屋在形式和名义上，是由原告合法建造的，依照《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，原告是该房屋所有权的初始登记权利人。根据权利义务一致性原则，原告也是建造和销售该房屋当然的纳税人主体。根据合同的相对性原则，原告与黄石市鸿杰置业发展有限公司签订的《合作协议书》，以及黄石市祥和房地产开发有限公司与黄石市鸿杰置业发展有限公司签订《联合开发阳光花城续建项目合同》，均系各自独立的合同关系，合同只对当事人主体产生拘束力，而不具有拘束合同之外第三方的效力。上述合同当事人若其合同权利受损，则可依法另行主张合同权利。被告卫伟，只是《黄石市商品房买卖合同》的当事人主体，而不是上述《合作协议书》和《联合开发阳光花城续建项目合同》的当事人主体，其以上述合同对抗其与原告所签订的《黄石市商品房买卖合同》义务，与合同的相对性原则相悖，故对其抗辩理由，本院不予采纳。关于《黄石市商品房买卖合同》的效力。原告黄石市花湖房地产开发公司与被告卫伟签订的《黄石市商品房买卖合同》，其内容与形式均不违反法律规定，是有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于违约责任及原告的具体诉求。原告黄石市花湖房地产开发公司按照合同约定履行了交付房屋的义务。被告卫伟亦应依约足额支付购房款。卫伟拒付购房款的行为构成违约，应当承担约定的违约责任。原告提出支付购房款的请求符合同合约定，本院予以支持。即：被告应当支付购房款9,524,531元。关于原告主张从2015年1月29日起按年利率6%支付资金占用期间的利息直至付清全部款项之日止的请求，其低于合同约定且不违反法律规定，本院亦予以支持。在诉讼中，因当事人双方不能达成调解协议，依法应当及时判决。但是，本判决不影响相关合同当事人各方仍然可按订立合同时的原意，平衡各方利益进行和解；也不影响当事人各方分别依照各自合同（包括《合作协议书》和《联合开发阳光花城续建项目合同》）的约定，依法另行主张合同权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告卫伟于本判决生效之日起十日内向原告黄石市花湖房地产开发公司支付购房款9,524,531元，同时支付该款从2015年1月29日起按年利率6%计算至付清之日止期间的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费78470元，财产保全费5000元，由被告卫伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  邵光东人民陪审员  董晓慧人民陪审员  吴能斌二〇二〇年十月二十九日书 记 员  刘 盼