上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初17376号原告：上海万街商业经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张飞云，执行董事。委托诉讼代理人：周艺菲。被告：王嘉星，男,汉族，户籍所在地安徽省池州市。原告上海万街商业经营管理有限公司(以下简称万街公司)与被告王嘉星间房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日受理后，依法适用简易程序。因被告王嘉星下落不明，本案依法转为适用普通程序并公开开庭进行了审理。原告万街公司的委托诉讼代理人周艺菲到庭参加了诉讼，被告王嘉星经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告万街公司向本院提出诉讼请求：1、确认万街公司与王嘉星签订的租赁合同于2019年3月10日解除；2、判令王嘉星支付2019年1月6日至2019年3月10日期间租金225,971.24元；3、判令王嘉星支付逾期缴纳租金的违约金208,418.59元(违约金为日租金标准的100%，即2,541.69元,自2018年12月21日起计算至租金缴纳之日)；4、判令王嘉星支付解除合同违约金154,619.48元(违约金金额等同为解约当年二个月的租金)；5、判令王嘉星补足免租期期间租金305,002.8元(免租期日租金为2,541.69元，自2018年6月6日至2018年10月3日止，共计120日)。事实和理由：2018年6月5日，万街公司与王嘉星签订《租赁合同》，约定王嘉星承租万街公司拥有经营管理权的上海市嘉定区胜竹东路XXX弄XXX号XXX-XXX室至27-110室、27-211室、27-212室、27-313室、27-314室共14间商铺(以下简称系争商铺)用于经营，租期为2018年6月1日至2024年5月31日。王嘉星应于2018年12月16日前交纳租金但未缴纳。因多次催讨无果，万街公司依照《租赁合同》约定于2019年3月10日解除与王嘉星的《租赁合同》。因王嘉星严重违约造成万街公司重大经济损失，万街公司遂诉至法院。被告王嘉星未做答辩。本院经审理查明：系争商铺所属上海佳兆业城市广场二期由上海市嘉湾兆业房地产有限公司开发建设(以下简称嘉湾兆业公司)。2018年3月，嘉湾兆业公司与万街公司签订《商铺委托招商经营管理合同》，约定就系争商铺在内的佳兆业城市广场二期76套未售商铺由嘉湾兆业公司委托给万街公司统一招商经营管理，委托期限六年(自交房之日即2018年6月30日起算)。2018年6月5日，万街公司(甲方、出租方)与王嘉星(乙方、承租方)签订《租赁合同》(以下简称合同)，约定王嘉星承租系争房屋，系争房屋面积1412.05平方米，为商业用房，经营业态为健身中心，租期自2018年6月1日起至2024年5月31日，其中暂定2018年6月1日至2018年9月28日为免租期(以甲方实际交房之日为准)。合同第5条约定：租金标准为1.8元/㎡/天(含税)，年计租天数365天，月租金为年租金十二分之一。首期(2018年9月29日至2018年12月31日)租金237,012.59元于签约当日支付，之后每期租金为三个月，提前15日先付后用，即第二期(2019年1月1日至2019年3月31日)租金231,929.21元应于2018年12月16日前支付。逾期支付租金即构成违约，甲方有权采取关门、停水停电、清场等措施，每逾期一日，按届时日租金标准的100%支付违约金，逾期超过30日有权解除合同。合同第六条约定签订合同之日，乙方应支付押金154,619元，甲方有权从押金中直接扣减任何乙方应付未付费用，包括但不限于租金。合同第11条约定乙方未按约定完整支付租金等费用逾期超过30日的，甲方有权解除合同，并要求支付解约违约金(违约金金额为当年二个合同月的租金)。乙方违约导致甲方解除合同的，应在甲方解除本合同之日起三日内补交已享受的免费期的服务费(即租金)。上述合同签订后，万街公司与王嘉星签订交付确认书，确认系争房屋于2018年6月6日正式交付给王嘉星使用，故免租期调整为自2018年6月6日至2018年10月3日，首期账期调整为2018年10月4日至2019年1月5日。王嘉星共计支付了325,786.82元后出现逾期付款情况，万街公司于2019年1月18日按照合同约定地址向其发出租金催缴通知，并于2019年3月7日向其发出解除合同通知，均未签收，后起诉来院。审理中，万街公司表示王嘉星已支付的325,786.82元包含了首期租金237,012.59元及押金88,774.23元，仍欠付押金65,844.77元；另因王嘉星于2019年1月底停止经营并清空房屋，万街公司遂于1月底自行接收系争商铺。以上事实，有《商铺委托招商经营管理合同》、《租赁合同》、交付确认书、租金缴纳通知书、解除合同通知书及相关EMS信息查询及庭审笔录等证据为证。本院认为，万街公司拥有系争商铺的经营管理权，有权出租系争商铺，其与王嘉星间就系争商铺签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。合同履行中，万街公司依约将系争商铺交付王嘉星经营，但王嘉星却未能按约支付租金，其行为构成违约，万街公司据此主张合同解除符合合同约定，且王嘉星已于2019年1月底停止经营并搬离系争商铺，故《租赁合同》应予解除。合同解除后，系争商铺应予返还，现万街公司已自行收回商铺，故本案对此不予处理，而截至系争商铺收回之日(2019年1月底)止的租金，仍应由王嘉星承担，本案中，王嘉星租金支付至2019年1月5日，故其应支付2019年1月6日至2019年1月31日的租金(经核算为66,084元)。本案合同解除系王嘉星违约所致，其应按约承担违约责任，合同中约定的违约责任有多种方式，包括扣减押金、承担日租金标准100%的逾期付款违约金及相当于2个月租金的解除合同违约金、补交免租期租金等，万街公司据此主张违约责任虽然符合合同约定，但本院认为违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的预期收益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后确定，故本院酌情确定王嘉星应承担支付解除合同违约金(金额相当于两个月租金，计154,619.48元)及补交免租期租金(120日，计305,002.8元)的违约责任，对万街公司主张的其他违约责任，本院不予支持。至于万街公司已收取的押金88,774.23元，在合同解除后原应返还王嘉星，但根据合同约定该押金可折抵租金等应付款项，故可在王嘉星应付的免租期租金中予以折抵，折抵后王嘉星尚应支付免租期租金216,228.57元。审理中，被告王嘉星经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其自愿放弃相关诉讼权利，依法可予缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告上海万街商业经营管理有限公司与被告王嘉星签订的《租赁合同》；二、被告王嘉星应于本判决生效之日起十日内向原告上海万街商业经营管理有限公司支付租金66,084元；三、被告王嘉星应于本判决生效之日起十日内向原告上海万街商业经营管理有限公司支付合同解除违约金154,619.48元；四、被告王嘉星应于本判决生效之日起十日内向原告上海万街商业经营管理有限公司补交免租期租金216,228.57元；五、原告上海万街商业经营管理有限公司其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12,092元，公告费560元，合计收取12,652元，由原告上海万街商业经营管理有限公司负担6,468.6，被告王嘉星负担6,183.4元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  张 奚人民陪审员  钱奕奕人民陪审员  俞莉萍二〇二〇年三月二十七日法官 助理  张 浩书 记 员  朱 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。