四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初11484号 原告：李某2，男，1972年10月2日出生，汉族，住四川省攀枝花市**。 原告：李某1，男，2008年2月27日出生，汉族，住四川省攀枝花市**。 法定代理人：李某2，男，1972年10月2日出生，汉族，住四川省攀枝花市**。系原告李某1的父亲。 共同委托诉讼代理人：陈玫，四川华晨律师事务所律师。 被告：李强，男，1984年9月17日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：张利英，北京盈科（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：滑莹，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被告：张兴芳，女，1976年4月1日出生，汉族，住成都市高新区。 第三人：张国正，男，1950年11月11日出生，汉族，住成都市高新区。 第三人：付金凤，女，1951年6月5日出生，汉族，住成都市高新区。 第三人：张兴燕，女，1973年12月21日，汉族，住成都市高新区。 第三人：张明，男，1995年1月6日出生，汉族，住成都市高新区。 原告李某2、李某1与被告李强、张兴芳，第三人张国正、付金凤、张兴燕、张明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案受理，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判。后因被告张兴芳下落不明，本院对其公告送达，并依法适用普通程序，由审判员吴翔担任审判长，与人民陪审员常忠人、张燕组成合议庭进行审理。本院于2020年3月27日、4月14日公开开庭进行了审理，原告李某2及其与李某1的共同委托诉讼代理人陈玫，被告李强及其委托诉讼代理人张利英、滑莹到庭参加诉讼，被告张兴芳和第三人张国正、付金凤、张兴燕、张明经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 李某2、李某1向本院提出诉讼请求:1.确认李强与张兴芳签订的位于成都市高新区中和龙祥佳苑三期16栋****号房屋的《房屋买卖协议书》无效；2.李强腾退案涉房屋。事实及理由：李某2与李某1系父子关系。2013年9月13日，李某2与张兴芳在成都高新区人民法院调解离婚，确定李某1跟随李某2生活。案涉房屋系李某2与张兴芳、张国正、付金凤、张兴燕、张明共同取得的拆迁安置房，未办理产权登记手续，仅有以户主张国正名义签订的《住房安置协议》。2013年9月13日，李某2与张兴芳在离婚的同时，签订了《财产约定》，协议约定张兴芳放弃案涉房屋中的财产份额，其放弃的财产份额归李某1所有，待房屋能够办理产权证时，张兴芳无条件协助办理过户登记手续。由于李某2、李某1长住攀枝花，近日发现张兴芳已将房屋出卖给李强。张兴芳无权处分李某2、李某1的房屋，其与李强签订的《房屋买卖协议书》损害了李某2、李某1的合法权益。 李强答辩称，1.李某2、李某1不是案涉房屋的权利人，与房屋没有直接利害关系，其起诉应该被驳回；2.即便不考虑李某2、李某1是否是案涉房屋的权利人，李强购买房屋也构成善意取得，李某2、李某1无权要求返还，只能向张兴芳要求赔偿损失。 张兴芳经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料，应视为放弃答辩、举证、质证、辩论和最后陈述的相关诉讼权利。 张国正、付金凤、张兴燕、张明未到庭进行答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2013年5月23日，成都高新技术产业开发区中和街道办事处拆迁安置办公室（甲方，以下简称：安置办）与张国正（乙方）签订了《住房拆迁补偿统建安置过渡协议》，协议载明以下内容：1.安置办按照《成都高新区中和街道区域征收集体土地拆迁补偿安置实施细则》的通知，对张国正进行住房拆迁补偿，张国正实行自行过渡，待统建房建设竣工后对张国正进行现房安置；2.张国正方符合住房安置条件的5人（张兴芳、付金凤、张兴燕、张明），自愿选择统规统建安置房补偿安置方式；3.安置办应付张国正证载建筑面积房屋补偿款及地面附着物补偿费共计309120元，暂不支付，待安置房屋交房时再作结算；4.过渡费、搬家费等费用皆是以5人标准进行计算。 2013年7月9日，安置办与张国正签订了《住房安置协议》，协议载明以下内容：1.户主张国正；正常安置人员张国正、付金凤、张兴燕、张明、张兴芳；特殊安置人员：李某2（张兴芳配偶）；2.房屋安置地点龙祥佳苑三期双龙，房屋编号：2012Ｂ07****，安置面积109.23㎡，16栋2单元12楼1201号，确认安置人员：张兴芳；3.张国正方需支付安置办统建房款合计人民币471512元，交房时张国正方交清全额房款方可领取安置房钥匙；4.统规统建安置面积共210㎡，即5＋1人＊35㎡。 2013年9月13日，李某2在本院审理的其与张兴芳离婚纠纷一案中与张兴芳达成调解，（2013）高新民初字第3101号《民事调解书》载明：1.原告李某2与被告张兴芳自愿解除婚姻关系；2.婚生子李某1跟随原告李某2生活，张兴芳每月支付600元生活费。 同日，双方还签订了一份《财产约定》，载明：位于成都市高新区中和龙祥佳苑三期16栋****号套三房屋系双方共同所有，现张兴芳放弃该房屋中的财产份额归儿子李某1所有，待该房屋能够办理产权证时，张兴芳无条件协助李某2及儿子李某1办理过户登记手续。李强对此约定真实性不予认可。 2014年年底，案涉安置小区建成并陆续交付。 2016年6月14日，张兴芳与李强签订了《房屋买卖协议书》，载明：1.张兴芳现有107.23Ｍ2的房屋位于四川成都高新区中和龙祥三期16幢****号，自愿出售给李强，售价为445000元；2.付款方式为2016年6月13日交定金15000元，6月14日交全款320000元；3.张兴芳必须保证此房产权清楚，实属安置房，无任何债权债务及纠葛，李强不为此承担任何责任；4.此房为安置房，受政策限制，国有产权办理时间不定期，张兴芳保证在产权办理下来之日起45天之内，无条件协助李强办理房屋产权的变更登记过户手续。协议中乙方签字档中载明：“李强（郑秀华）代”。 同日，张兴芳付清案涉房屋统建房款140568元，收取业主手册、电卡、门禁卡以及物业管理服务协议书等，办理了收房手续，并将房屋交付给李强，李强接收房屋后进行装修并居住至今。 其后，张兴芳出具《收据》载明：收到郑秀华购房款435000元。 另查明以下事实： 1.郑秀华与李强系母子关系，郑秀华当庭陈述本案所涉款项为其代李强支付。 2.《成都高新区中和街道区域征收集体土地拆迁补偿安置实施细则》与本案有关的内容如下：第三条、住房拆迁补偿安置对象及住房特殊补偿安置对象：（一）住房拆迁补偿安置对象为土地征收拆迁时房屋在拆迁范围内的下列人员：1.被征收土地的集体经济组织内享有权利的成员（以下简称在籍分配人员）……；（三）准予购买优价房的特殊人员：……2.在籍分配人员具有配偶关系或未成年子女关系，户口不在本地但长期在本地居住，他处又无住房的非农业人员……。第四条、住房拆迁补偿安置方式：……（二）统规统建补偿安置办法……2.住房安置：（1）本细则第三条第（一）、（二）项所列人员，按统规统建安置房单体成本价购买35M2，按统规统建安置房综合成本价购买最多不超过15M2，在规定时间签定协议，且有购买能力的还可按统规统建安置房优惠价购买最多不超过10M2户型调剂面积。……（3）本细则第三条第（三）项第2点、第3点所列人员，按统规统建安置房单体成本价购买35M2，在规定时间签定协议，且有购买能力的还可按统规统建安置房优惠价购买最多不超过15M2。 以上事实有双方当事人身份信息、《住房拆迁补偿统建安置过渡协议》《住房安置协议》、（2013）高新民初字第3101号《民事调解书》、收据、《成都高新区中和街道区域征收集体土地拆迁补偿安置实施细则》以及当事人在庭审中的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，本案争议焦点在于：1.案涉房屋的权属状况；2.张兴芳与李强签订的《房屋买卖协议书》是否属于无效合同。 一、案涉房屋的权属状况 根据《中华人民共和国物权法》第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”之规定，本案所涉标的成都市高新区中和龙祥佳苑三期16栋****号房屋虽为统规统建的安置房，但是其性质仍为不动产，其所有权归属应以登记簿上所载为准。而张国正、张兴芳等虽因拆迁安置具有了优惠并定向购买案涉房屋的资格，但是就其所获得的权属而言仍然是基于拆迁而取得的物权期待权，在其交清统规统建款，产权办理至其名下后，才获得案涉房屋的所有权。因此，截至法庭辩论之时，不管是张兴芳、李强还是李某1、李某2都未获得案涉房屋的所有权。因此，李某2、李某1基于《中华人民共和国物权法》第一百零六条行使所有权人的返还请求权，没有权利依据，且据此法条行权，属于侵权法律关系，与本案确认合同无效属于不同法律关系，不应在本案之中进行一并处理。 二、张兴芳与李强签订的《房屋买卖协议书》是否属于无效合同 李某2、李某1诉请主张《房屋买卖协议书》无效的法律依据为《中华人民共和国合同法》第五十一条，在其明确诉请依据时，亦一并提到了李强在签订合同之时具有重大过失。 首先，针对《中华人民共和国合同法》第五十一条无权处分人订立合同的效力，李某2、李某1认为张兴芳无处分权而签订合同应为无效。对此，本院认为，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款明确规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”，因此，现李某2、李某1以出卖人张兴芳在缔约时对案涉房屋没有所有权或者处分权为由主张合同无效，本院不予支持。 其次，对于李某2、李某1提到的李强在签订合同之时具有重大过失，其影响的是李强是否构成善意取得。而其无证据证明《房屋买卖协议书》符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款的任一情形。因此，对于其提出的李强在签订合同之时具有重大过失而确认《房屋买卖协议书》无效的诉请不予支持。 据此，依据《中华人民共和国物权法》第十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告李某2、李某1的全部诉讼请求。 本案案件受理费收取7976元，公告费350元，后续裁判文书公告费300元，均由原告李某2、李某1负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  吴 翔 人民陪审员  常忠人 人民陪审员  张 燕 二〇二〇年四月十四日 书 记 员  曾 娜