上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初78835号原告(反诉被告)：上海张江高科技园区开发股份有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区龙东大道200号。法定代表人：刘樱，总经理。委托诉讼代理人：陆垒，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：王剑峰，上海市锦天城律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海康月建设发展有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区张江路XXX号XXX-XXX室，经营地上海市浦东新区。法定代表人：吕彪，董事长。委托诉讼代理人：刘逸星，上海兰迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：李新立，上海兰迪律师事务所律师。原告上海张江高科技园区开发股份有限公司(以下至本判决主文前简称张江公司)与被告上海康月建设发展有限公司(以下简称康月公司)买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，康月公司于2019年11月1日提出管辖权异议，本院对康月公司的管辖权异议裁定驳回后，康月公司不服提出上诉，上海市第一中级人民法院于2020年1月6日裁定驳回康月公司的上诉、维持原裁定。康月公司在法院对其管辖权异议的审理过程中于2019年11月7日提起反诉。本案因疫情影响于2020年1月24日中止审理，于2020年5月14日恢复审理并就本诉、反诉组织双方进行证据交换。本案立案后先适用简易程序，后因反诉涉及标的大、案情复杂于2020年5月15日转适用普通程序，并于2020年7月30日公开开庭进行了审理。张江公司的委托诉讼代理人王剑峰，康月公司的委托诉讼代理人刘逸星、李新立均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)张江公司提出如下本诉请求：1.判令解除张江公司与康月公司2019年12月14日签订的《张江高科技园区20坊4丘地块项目房屋建设工程转让合同》(以下简称《转让合同》)、《张江高科技园区20坊4丘地块项目房屋建设工程代建合同》(以下简称《代建合同》)；2.判令康月公司将张江高科技园区20坊4丘地块(以下简称系争地块)返还张江公司，如康月公司拒绝恢复，则请求康月公司赔偿张江公司恢复至合理使用状态的费用；3、诉讼费用由康月公司承担。本案审理过程中张江公司将本诉请求3变更为：判令康月公司返还系争地块，其余本诉请求不变。事实和理由：2009年，张江公司、康月公司就坐落于上海市浦东新区春晓路XXX号的系争地块房屋建设工程转让及代建事宜进行磋商，在双方都预见到系争地块是科研教育用地、项目工程转让及代建实际履行中存在诸多不确定性的情况下，双方先签订了两份意向性的协议书，并明确约定，如果发生政策的调整事宜，双方再另行协商解决。2009年12月14日，双方签署《转让合同》，约定：张江公司委托康月公司在系争地块上按照康月公司新规划设计方案重新进行开发建设(即“代建”)，由康月公司自行垫付一应建设费用，并在康月公司将房屋建设工程建设至本合同第四条约定的条件后十日内，双方应共同前往相关部门办理房屋建设工程转让的房地产交易过户手续；地上建筑面积不少于5万平方米，在建工程80%的地上建筑面积为科研教育用房，每栋建筑具有独立产权，能够办理出独立产证，20%的地上建筑面积为商务办公用房，能够办出小产权、分套销售；康月公司在签署本合同十日内一次性支付张江公司2,000万元定金作为履行本合同的担保。《转让合同》还约定了以下需要双方另行协商解决的情形：如果新建房屋无法取得预售许可证，则合同约定的转让价款余款的支付问题由双方另行协商解决；如果新建房屋竣工验收通过、规划验收通过，但不能按照合同约定要求办理房地产的初始登记的，则双方另行协商解决；在建地上总建筑面积(不少于5万平方米)中至少有1万平方米所占用的土地性质变更为商务办公用地，负责完成土地性质变更，并承担因土地性质变更需补交的地价，若无法变更用地性质的，则由双方另行协商解决；如在建工程在开发建设过程中除包销以外的其他部分房屋不能办理预售许可证的，则由双方另行协商；系争地块的在建工程的规划可建建筑面积的20%(约1万平方米)的房屋用途应为商办，若无法取得的，则由双方另行协商；张江公司负责延长系争地块的土地使用权年限，自浦东新区政府批准目标地块规划调整之日即2009年2月17日起，康月公司有50年左右的使用年限，如无法延长，双方另行协商解决；若在建工程所需的《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等必备文件无法按照预期获取的，双方应另行协商解决；康月公司在约定期限内未能将房屋建设工程建设达到过户登记条件的，双方另行协商解决；若在建工程立项只能按照地上建筑面积获批的，则由双方应另行协商解决。同日，张江公司与康月公司签订了《代建合同》。之后，由于政府政策变化，双方知晓并中止了合同的履行，就后续事宜如何解决，双方进行了多次磋商，但未能达成一致意见。故张江公司现诉至法院，要求判如所请。康月公司对本诉辩称：驳回张江公司的诉讼请求。《转让合同》及《代建合同》是双方经过长时间磋商后形成的正式合同，双方应当全面履行。张江公司援引的浦东发改委《关于申请调整租赁期限的复函》并非政策，而是具体的行政行为，且看不出该文件对于涉案项目的建设及转让有什么影响。张江公司援引的浦东规划和土地管理局与张江公司签订的《上海市国有土地使用权出让合同(补充)》，也不是政策，而是具体行政行为，应是张江公司向浦东规土局先申请而后达成的协议，是张江公司主动争取来的变更，更不应成为涉案合同不能履行的理由。康月公司提出如下反诉请求：1.判令张江公司继续履行2009年12月14日签订的《代建合同》及《转让合同》；2.判令张江公司赔偿因迟延履行两合同给康月公司造成的损失1,000万元。事实和理由：本案项目从2009年初开始商谈，经过近一年的谈判，才缔结协议，协议的条款严谨周全，是双方经过精心论证反复磋商才达成的正式合同。根据合同法，合法有效的合同必须全面履行。合同缔结后，康月公司为项目建设投入了巨大的人力财力物力，成立了专门的项目组(最多时有65人)，康月公司的关联公司上海天可实业有限公司与张江公司合资设立了项目公司上海张江联和置地有限公司，康月公司与不同单位签订了招标代理、设计、勘察、技术服务、技术咨询、基坑围护设计、景观设计、监理等一系列合同，召开了难以计数的会议。两合同签订后，开始张江公司还算积极，但从2010年7月起，项目出现停滞，后来张江公司管理层发生变化，拖延更加严重，自2010年7月至今的9年时间里，经常间隔一年两年没有任何反馈，除了2012年3月至8月、2014年1月到8月、2019年1月到4月，双方有较多的沟通外，其他时间张江公司不顾康月公司的催告，对履行合同没有行动。按照代建合同，张江公司作为项目的产权人配合康月公司办理各项报批报建手续，但张江公司一再拖延履行这些义务，导致项目无法推进。由于张江公司的拖延，本来按计划项目可以在2012年7月建成，现在则一直在原地踏步，这给康月公司带来了难以估量的商业利益损失。因此，康月公司请求法院判令张江公司继续履行合同的同时，要求张江公司赔偿因迟延履行合同给康月公司带来的损失1,000万元(少用土地10年，每年损失土地出让金155万元，自愿调低损失为1000万元)。张江公司对康月公司的反诉辩称：不同意康月公司的第一项诉讼请求。两份合同是两个属性，一份是《转让合同》，一份是《委托合同》。2012年期间，张江公司已经催告要求康月公司履行相应代建义务。虽然康月公司承诺继续履行，但至今没有履行，在康月公司不履行合同义务，且张江公司催告在先的情况下，张江公司主张解除代建合同有法律依据。《转让合同》约定康月公司先行代建，完成25%再转让，由于康月公司不履行代建合同，导致转让合同无法履行。不同意康月公司的第二项诉讼请求。如果康月公司主张继续履行，要求张江公司承担迟延履行违约金，没有合同约定。如果主张损失，前提应该是合同解除，但康月公司没有主张解除。康月公司请求权基础不清晰。本院经审理，由张江公司与康月公司对《转让合同》、《代建合同》、《关于申请调整租赁期限的复函》、《上海市国有土地使用权出让合同(补充)》、《关于张江20坊4丘地块场地管理的回复函》、《公函》、《关于在张江国家自主创新示范区试点进一步开展产业用地节约集约利用的若干意见》、《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定(试行)》、《公证书》、《上海市企业投资项目备案证明》、2008年11月3日张江联合置地有限公司与上海天合智方城市规划设计有限公司签订的合同、2009年11月5日张江联合置地有限公司与上海致舍建筑设计有限公司签订的合同、2010年5月8日张江联合置地有限公司与上海致舍建筑设计有限公司签订的合同、2010年6月10日张江联合置地有限公司与上海致舍建筑设计有限公司签订的合同、2010年1月20日至2010年7月19日期间张江公司、康月公司分别与案外人同济大学、彼爱游建筑城市设计咨询(上海)有限公司、浙江省工程勘察院、上海市浦东新区规划设计研究院、杭州佳郞建筑设计咨询有限公司、上海贝优园林设计咨询有限公司、英泰克工程顾问(上海)有限公司签订的《技术咨询合同》、《建筑工程设计咨询顾问合同》、《建设工程勘察合同》、《技术咨询服务合同》、《张江993项目设计协议书》、《景观设计及顾问服务合同书》、《建设工程委托监理合同》、2010年10月16日康月公司发送给张江公司的《关于993项目继续履行解决方案的建议函》、2012年4月23日星月集团发给张江公司的《关于993项目置换方案谈判情况的反馈》、2012年5月14日星月集团上海投资有限公司发给张江公司的《关于993项目土地二次开发事宜的说明函的复函》、2012年6月25日星月集团上海投资有限公司发给张江公司的《关于993项目合作事宜的函》、2012年7月5日张江公司发给康月公司的《关于：993项目继续履行事宜的通知函》、康月公司2012年7月9日发给张江公司的《关于：993项目继续履行事宜的通知函的复函》、张江公司2012年7月15日发给康月公司的《关于：993项目继续履行事宜的通知函》、康月公司2012年7月19日发给张江公司的《993项目继续履行事宜的通知函的复函》、2012年8月2日张江公司发给康月公司的《关于：993项目继续履行事宜的回函》、2012年8月7日康月公司发给张江公司的《关于：993项目继续履行事宜的函》、2014年5月14日康月公司发给张江公司的《关于重启993项目合作事宜的函》、2014年6月5日康月公司发给张江公司的《关于2014年5月22日租金催告函的回复》、2014年8月5日上海市锦天城律师事务所代表张江公司向康月公司发送的《律师函》、2014年8月7日康月公司向张江公司发的《关于张江20坊4丘地块场地管理的回复函》、2015年3月24日康月公司向张江公司发的《关于2015年3月16日催款通知单的回复》、2016年4月22日康月公司向张江公司发送的《公函》、2019年4月康月公司向张江公司发送的《关于2019年3月28日催款通知单的回复》、上海国众联土地房地产咨询估价有限公司出某的《房地产价值咨询报告》、工商网上海康月建设发展有限公司企业登记信息(股东信息页)、2009年12月-2010年5月星月集团上海投资有限公司(以下简称星月公司)留存的有关项目推进的双方会议纪要(自行记录、无会议参加人签署姓名)、张江公司在2010年1月12日、3月8日已经取得上海市张江高科技术园区管理委员会核发的沪张江园区管备【2010】001号《上海市企业投资项目备案意见》及沪张江园区管备【2010】020号《上海市企业投资项目备案意见》、上海市建筑工程报建表、2009年12月至2010年8月期间星月公司发送至BAU设计公司以及上海昊翰建筑设计院并抄送给张江项目部的部分工作联系单、2012年3月9日至2012年4月25日双方7次会议纪要、2018年12月双方就解决993项目问题进行的微信沟通以及拟签订的协议书等证据进行举证、质证，并由本院对双方的陈述记录在案，本院对上述证据及双方的陈述分析认证后对以下事实予以确认：一、张江公司与康月公司之间关于系争地块上的房屋建设工程转让合同2009年12月14日，张江公司与康月公司签署《转让合同》，约定：《转让合同》所涉的“房屋建设工程”由土地使用权和在建工程两部分组成，其中土地使用权指上海市沪房地浦字(2002)第084056号地块土地使用权，本合同所述“在建工程”，指按照康月公司的新规划设计方案在系争地块上进行重新立项、规划、开发建设的新建项目工程，包含上海市沪房地浦字(2002)第084056号地块(即系争地块)上新建项目的工程、上述新建项目工程的附属工程、系争地块之新建项目工程内附属设备设施、与本新建项目工程相关的全部证照及批文(包括但不限于建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证及所需的批准文件等)；在建工程80%的地上建筑面积为科研教育用房，每栋建筑具有独立产权，能够办理出独立产证，20%的地上建筑面积为商务办公用房，能够办出小产权，分套销售；房屋建设工程及系争地块坐落、面积、四至范围及目前的情况如下：坐落地点为春晓路XXX号，土地使用权证面积为16,918平方米，宗地号为张江高科技园区20坊4丘，土地使用权性质为国有，土地使用权及建设工程现状为张江公司拥有目标地块已建成房屋费房地产权证(土地部分和房屋部分)，详细信息见本合同附件上海市沪房地浦字(2002)第084056号上海市房地产权证；张江公司拥有系争地块已建成房屋的房地产权证(土地部分和房屋部分)，张江公司已就系争地块的改建项目完成了“投资项目备案”、取得园区批复，就拆迁工作取得环境市容等拆迁许可、经过拆迁申报备案、实际完成了原有地上建筑的动拆迁以及相关安置工作、最终进行了拆迁工程竣工核验，通过了规划设计审核、消防设计审核、抗震设计审核、民防设计审核、环境卫生设计审核、公安交通设计审核、环境市容行政许可、民用建筑节能审查备案、污水排水方案征询等多项工作并取得了浦东新区建设交通委员会的批复，已完成施工图征询、建设工程报建、施工图纸审图，工程勘察经过招投标且勘察合同完成备案、工程设计经过招投标且设计合同完成备案、工程监理经过招投标，已经取得了建设工程规划许可证；双方已认识到系争地块上的改建工程可能面临改建项目的房地产权证中记载的土地使用权年限无法达到工业用地50年期限、因土地使用权性质与规划用途性质不一致将给建成后房屋的产权证办理造成困难等问题；本合同的目的为：本合同签署后，张江公司委托康月公司在系争地块上按照康月公司新规划设计方案重新进行开发建设(以下简称代建)，由康月公司自行垫付一应建设费用(具体操作办法为：采取转账或现金支付方式的，康月公司在相关工程建设费用对外结算之前将相应费用预付给张江公司，由张江公司对外据实支付；采取票据支付方式的，张江公司可背书转让康月公司开具的票据)，并在康月公司将房屋建设工程建设至本合同第四条约定的条件后十日内，双方应共同前往相关部门办理房屋建设工程转让的房地产交易过户登记手续，包括但不限于签署用于房屋建设工程产权过户的相关合同、文件；第四条，房屋建设工程的过户登记条件为，按照康月公司的新设计方案重新满足以下条件：4.1房屋建设工程土地使用权已经依法登记，取得房地产权证，4.2在建工程取得《建设用地规划许可证》(如需)，4.3在建工程取得《建设工程规划许可证》及建设工程项目表，4.4在建工程取得《建设工程施工许可证》，4.5在建工程所需的其他批准文件，4.6在建工程由市或区、县房地产测绘部门提供的地籍图，4.7在建工程的建设开发投资总额已经完成25%以上，开发投资总额是指房屋建设开发过程中，除土地使用权出让金、土地征用及拆迁补偿费以外所发生的各项费用，包括前期工程、基础设施、配套设施、建筑安装工程费等；房屋建设工程的转让价款包括土地使用权和在建工程两部分的价款，其中土地使用权的转让价款按照“楼板价”，即按康月公司新设计方案由政府颁发的《建设工程规划许可证》批准的可建地上建筑面积乘以8,000元每平方米的乘积，在建工程部分的价款均由康月公司垫付，在房屋建设工程转让过程中冲抵，康月公司实际需支付该项目的转让价款为土地使用权部分的价款；如果由于法律、法规或政府原因导致本项目房屋建筑工程转让需要履行挂牌手续的，如康月公司最终拍得的价格高于8,000元每平方米楼板价的，在不影响康月公司利益的前提下，差价部分的处理由双方另行协商处理解决；在本合同第四条约定的过户登记手续办妥后十日内，康月公司支付合同约定转让价款的30%；商办部分取得预售许可证后十日内，支付该部分建筑面积楼板价的余款；科研教育部分取得预售许可证后十日内，支付该部分建筑面积楼板价的余款；如果新建房屋无法取得预售许可证，则合同约定的转让价款余款的支付问题由双方另行协商解决；如果新建房屋竣工验收通过、规划验收通过，但不能按照要求办理房地产的初始登记的，则双方另行协商解决；张江公司应根据康月公司在建工程的要求，处理该地块现有桩基，并承担桩基处理的费用，合计总额不超过1,400万元，经康月公司在本合同签署后1个月内确认项目建设第三方后由张江公司直接向项目建设第三方支付，张江公司作为技创区改建成本列支；张江公司争取延长系争地块的土地使用权使用年限，自浦东新区政府批准系争地块规划调整之日2009年2月17日起，科研教育用地50年(延长至2059年2月17日)，商办争取到40年(延长至2049年2月17日)，并承担延长该地块使用权年限而发生的一切费用(包括但不限于土地使用权出让金等)；在建工程地上总建筑面积(不少于5万平方米)中至少有1万平方米所占用的土地性质变更为商务办公用地，负责完成土地性质变更，并承担因土地性质变更需补交的地价，若无法变更用地性质的，则由双方另行协商解决；由康月公司自行垫付一应建设费用，并在康月公司将房屋建设工程建设至本合同第四条约定的条件后十日内，双方应共同前往相关部门办理房屋建设工程转让的房地产交易过户手续；地上建筑面积不少于5万平方米，在建工程80%的地上建筑面积为科研教育用房，每栋建筑具有独立产权，能够办理出独立产证，20%的地上建筑面积为商务办公用房，能够办出小产权、分套销售；康月公司在签署本合同十日内一次性支付张江公司2,000万元定金作为履行本合同的担保；由康月公司负责本在建工程的立项、规划等各项审批的具体工作，由康月公司负责工程招投标、设计、施工等各个建设环节具体工作，张江公司给予康月公司充分的授权与委托；在房屋建设过程中，基于过户前该房地产登记于张江公司名下，故张江公司应当配合康月公司取得上述审批文件及顺利开展各项工作，包括提供张江公司拥有的资料/文件,出某相关的授权委托文件等,张江公司有权监督康月公司项目的建设进度、工程质量、工程安全、工程造价，以确保本房屋建设工程能在合同约定的期限内完成过户登记手续；……。《转让合同》还约定了以下需要双方另行协商解决的情形：若在建工程立项无法按照预期获得批准的;若在建工程所需的《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等必备文件无法按照预期获取的；康月公司在约定期限内未能将房屋建设工程建设达到过户登记条件的；若在建工程立项只能按照16338.28平方米的地上建筑面积获批的;如果新建房屋无法取得预售许可证，关于合同约定的转让价款余款的支付问题；如果新建房屋竣工验收通过、规划验收通过，但不能按照合同约定要求办理房地产的初始登记的；在建地上总建筑面积(不少于5万平方米)中至少有1万平方米所占用的土地性质变更为商务办公用地，负责完成土地性质变更，并承担因土地性质变更需补交的地价，若无法变更用地性质的；如在建工程在开发建设过程中除包销以外的其他部分房屋不能办理预售许可证的；系争地块的在建工程的规划可建建筑面积的20%(约1万平方米)的房屋用途应为商办，若无法取得的；张江公司负责延长系争地块的土地使用权年限，自浦东新区政府批准目标地块规划调整之日即2009年2月17日起，康月公司有50年左右的使用年限，如无法延长的；若在建工程所需的《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等必备文件无法按照预期获取的，双方应另行协商解决；康月公司在约定期限内未能将房屋建设工程建设达到过户登记条件的。《转让合同》附件四为康月公司的关联公司星月集团上海投资有限公司2009年12月14日向张江公司出某的《履约保函》。康月公司举证的上海市沪房地浦字(2002)第084056号上海市房地产权证上显示：系争地块土地面积为16,918平方米，其上的房屋建筑面积为16,338.28平方米。康月公司举证的打印日期为2020年9月18日的《上海市不动产登记簿》上记载：系争地块的土地宗地号为浦东新区张江高科技园区20街坊4丘，土地权属性质为国有建设用地使用权，使用权取得方式为出让，土地用途为科研教育用地，宗地面积为16,918平方米，权利人为张江公司，原产证号上海市沪房地浦字(2002)第084056号(登记日2002-12-3)、现补发产证号沪(2017)浦字不动产权第034052号(登记日2017-3-24)；房屋坐落春晓路XXX号1-3幢，幢号3幢，建筑面积4,210.07平方米，房屋类型工厂，竣工日期2000年，总层数4层，所有权来源为其他。二、张江公司与康月公司之间关于系争地块上的房屋建设工程代建合同2009年12月14日，张江公司与康月公司签订了《代建合同》，约定：代建具体内容按照双方于2009年12月14日签署的《转让合同》；待《转让合同》中所述的该项目新规划设计方案经政府审批通过后十日内，张江公司一次性向康月公司支付工程“代建”费用5,000万元，若张江公司未能按照合同约定支付代建费用的，每逾期一日，按应付金额的日万分之五向康月公司支付逾期利息。《代建合同》附件一《新规划设计方案》中注明张江公司新设计方案主要指标：1、控制性详细规划指标：用地性质C6C8(科研教育用地部分地上建筑面积80%，商务办公用地部分地上建筑面积20%)，用地面积16918平方米(25.4亩)，建筑容积率≤3.0，建筑面积地上建筑面积不少于5000平方米，建筑限高55米，建筑密度≤35%，绿地率≥35%；2、设计总体要求：该地块规划设计应符合规划局控制性规划指标的要求，在建工程80%的地上建筑面积为科研教育用房，每栋建筑具有独立产权，能够办理出独立产证，20%的地上建筑面积为商务办公用房，能够办出小产权，分套销售，整套设计可保持原规划设计要求。三、张江公司与康月公司关于《转让合同》及《代建合同》的履行情况康月公司未支付张江公司履行转让合同的担保定金2,000万元。2010年1月25日，张江公司将系争地块交给康月公司。现在康月公司将系争地块改建作为停车场使用。康月公司未有效举证证明关于系争地块及其上建设工程的新规划设计方案已经政府审批通过。张江公司未支付康月公司代建费5,000万元。2010年1月至2010年7月期间，为履行《转让合同》及《代建合同》张江公司、康月公司分别与案外人同济大学、彼爱游建筑城市设计咨询(上海)有限公司、浙江省工程勘察院、上海市浦东新区规划设计研究院、杭州佳郞建筑设计咨询有限公司、上海贝优园林设计咨询有限公司、英泰克工程顾问(上海)有限公司签订了《技术咨询合同》、《建筑工程设计咨询顾问合同》、《建设工程勘察合同》、《技术咨询服务合同》、《张江993项目设计协议书》、《景观设计及顾问服务合同书》、《建设工程委托监理合同》；2011年3月1日，康月公司的关联公司上海天可实业有限公司与张江公司合资设立了项目公司上海张江联和置地有限公司(以下简称联和公司)，联和公司为了系争地块及其上建设项目于2008年11月至2010年6月期间分别与案外人上海天合智方城市规划设计有限公司、上海致舍建筑设计有限公司签订了一系列合同。2014年8月7日，康月公司向张江公司出某《关于张江20坊4丘地块场地管理的回复函》，主要内容为：因双方对系争地块项目所签署合作协议与后续实际开发条件相悖的原因导致系争地块长期搁置；2012年初，应张江公司的要求及周边停车位紧张的状况，经双方协商，决计将系争地块暂时作为停车场使用以减缓双方员工停车的压力，同时张江公司也表示愿意承担一部分场地建设费用，该费用康月公司从未催促收取；自2010年1月康月公司接收系争地块进行场地和物业管理以来，未曾向张江公司收取任何物业管理费或场地管理费，康月公司投入人力物力超过百万以保证停车场在安全、规范的状态下运行；系争地块项目开发建设推延达五年之久至今未果，对康月公司亦造成损失，当务之急是集思广益，为尽快圆满解决历史遗留问题寻求切实可行的方案。2016年4月22日，康月公司向张江公司出某《公函》，主要内容为：张江公司于2016年发来的电子邮件已收到，张江公司在电子邮件提及的系争地块进行二次开发后的经营、处置权受限问题康月公司也已知悉并理解。张江公司在电子邮件中表示，康月公司可选择“同意接受系争地块面临的经营、处置权受限局面”，或选择“因重大情势变更，要求解除原双方订立的相关协议文书”；康月公司研究后认为，双方于2009年就系争地块的建设和转让前的一系列协议合法有效，对双方均有约束力；尽管现阶段在补交土地出让金后政府部门对二次开发有新的政策，对系争地块提出了如张江公司电子邮件中所述的限制，康月公司也愿意在遵守该等限制的前提下与张江公司继续履行相关协议文书；希望张江公司勿再提及情势变更的客观因素，尽快在双方前提签订的协议和往来沟通基础上，与康月公司就继续履行协议和开发系争地块的方案计划达成一致意见。四、关于系争地块及地上建设工程的政策变迁1999年8月，上海市委和市府为集中力量推进“科教兴市”，提出“聚焦张江”的战略部署，将原来规划的商住区调整为技术创新区。在市、区两级政府的直接指导下，经过两年多的高强度建设，技术创新区的市政配套及房产开发建设任务得以顺利完成，张江公司投入约6.3亿，建成约10万平方米建筑。1999年10月，浦东新区政府就上述张江公司建成的建筑与张江公司签订《租赁协议》，约定区政府向张江公司租赁上述建筑及设施，租期20年，同时区政府与案外人上海张江(集团)有限公司(以下简称张江集团)签订《委托经营管理协议》，约定将上述建筑及设施委托张江集团进行经营管理，由张江集团转租给创业者使用。2010年6月初，张江集团向上海市浦东新区发展和改革委员会出某《关于申请调整租赁期限的请示》，请示将浦东新区政府与张江公司之间的《租赁协议》约定的租期由20年调整为10年。2010年6月10日，上海市浦东新区发展和改革委员会出某沪浦发改财金[2010]386号《关于申请调整租赁期限的复函》给张江集团,对张江集团出某的《关于申请调整租赁期限的请示》进行复函，复函的主要内容为：一、张江集团和张江公司应在张江管委会指导下深入研究技创区详规调整后的发展定位及模式，在此基础上再研究回租协议的调整问题；二、有关回租协议的调整方案须符合国资保值增值的相关要求，并征求国资委意见；三、原未经区人民政府同意已实施的技创区土地和物业出让事宜，待回租协议调整方案明确后，再作统筹处理；四、在协议调整事宜未取得新区政府同意之前，原协议在有效期内继续执行。上海市浦东新区发展和改革委员会对张江集团要求调整浦东新区政府与张江公司之间的《租赁协议》的租赁期限的请示暂未同意。之后，《租赁协议》的调整方案也未出台。2011年12月，上海市规划和国土资源管理局印发《关于在张江国家自主创新示范区试点进一步开展产业用地节约集约利用的若干意见》，明确系争地块二次开发要求。2014年3月10日，上海市规划和国土资源管理局发布沪府办[2014]26号《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定(试行)》,该文第十五条(转让管理)规定：工业用地产业项目类和研发总部产业项目类，建设用地使用权不得整体或分割转让，宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让。五、上海市浦东新区规划和土地管理局与张江公司之间关于系争地块的土地使用权出让合同1993年上海市浦东新区规划和土地管理局与张江公司签订沪浦(1993)出让合同第55号《上海市国有土地使用权出让合同》，约定由张江公司受让系争地块。2014年12月23日，上海市浦东新区规划和土地管理局与张江公司共同签署沪浦规土(2014)出让合同补字第71号、沪浦(1993)出让合同第55号《上海市国有土地使用权出让合同(补充)》，双方对(1993)第55号出让合同进行补充约定：一、双方同意原受让土地面积由16,918平方米调整为16,913.5平方米,土地用途调整为研发总部,可建计容建筑面积调整为40,592.4平方米;二、双方同意此地块补缴土地出让金总额为8,499万元，自本合同签订之日起的15天内，即2015年1月7日前，张江公司须向上海市规划和国土资源管理局支付8,499万元；三、除园区开发主体投资建设外，本合同项下土地不得分宗转让，房屋不得分幢、分层、分套转让，受让方出资比例结构、项目公司股权结构不得变更；四、土地房屋整体转让，需经土地管理部门审核同意；房屋出租的，需经园区开发主体审核同意，也可由园区开发主体统一出租管理；五、本补充合同与原《出让合同》具有同等效力；……。六、康月公司举证的《上海市浦东新区张江高科技园区春晓路XXX号张江高科技园区20坊4丘地块及土地上设计的建筑工程完工后的预测价值咨询报告》，系康月公司在本案审理过程中自行委托案外人出某，张江公司对此有异议，缺乏权威性及公开公正性，本院不予采信。本院认为，《转让合同》及《代建合同》约定的主要内容是：张江公司委托康月公司在系争地块上按照康月公司新规划设计方案重新进行开发建设，由康月公司自行垫付一应建设费用，并在康月公司将房屋建设工程建设至合同约定的条件(主要是指在建工程的建设开发投资总额已经完成25%以上)后十日内，双方共同前往相关部门办理房屋建设工程转让的房地产交易过户登记手续。双方签署《代建合同》及《转让合同》的真实目的是双方买卖系争地块及其上建设工程，且约定内容不违反国家强制性效力性法律规定，依法有效，双方均应严格按约履行。关于张江公司要求判令解除《转让合同》及《代建合同》及张江公司要求判令康月公司将系争地块返还张江公司的本诉请求。张江公司与康月公司签订了《转让合同》及《代建合同》后，康月公司未向张江公司支付履行转让合同的担保定金2,000万元；张江公司未支付康月公司《代建合同》中约定的代建费5,000万元。之后，虽然张江公司及康月公司为履行合同2010年1月至2010年7月期间与多家案外单位签署合同，并由康月公司的关联公司上海天可实业有限公司与张江公司合资设立了项目公司联和公司、由联和公司于2008年11月至2010年6月期间分别与案外人上海天合智方城市规划设计有限公司、上海致舍建筑设计有限公司签订了一系列合同。但是2011年3月至2014年12月，上海市规划和国土资源管理局先后出台《关于在张江国家自主创新示范区试点进一步开展产业用地节约集约利用的若干意见》及《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定(试行)》，对系争地块二次开发作了明确要求，并规定属于工业用地产业项目类和研发总部产业项目类的建设用地使用权不得整体或分割转让，宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让。因上述政策出台的原因，《转让合同》约定的“每栋建筑具有独立产权，能够办理出独立产证，20%的地上建筑面积为商务办公用房，能够办出小产权、分套销售”的内容与上述政策相悖，事实上将无法继续履行《转让合同》及《代建合同》，之后双方又经多次协商未能就政策变化达成新的协议，故双方所签的《转让合同》及《代建合同》应当依法解除。合同解除后，康月公司应将系争地块返还给张江公司。因此，张江公司要求判令解除《转让合同》及《代建合同》及张江公司要求判令康月公司将系争地块返还张江公司的本诉请求，符合法律规定，予以支持。至于解除时间，康月公司于2019年9月24日收到了张江公司要求解除合同的民事起诉状，故本院确认《转让合同》及《代建合同》于2019年9月24日解除。关于康月公司要求判令张江公司继续履行2009年12月14日签订的《代建合同》及《转让合同》及判令张江公司赔偿因迟延履行两合同给康月公司造成的损失1,000万元的反诉请求。正如上文所述，双方所签的《代建合同》及《转让合同》应当解除，因此，康月公司要求判令张江公司继续履行《代建合同》及《转让合同》，并基于继续履行合同前提要求判令张江公司赔偿迟延履行两合同给康月公司造成的损失1,000万元的反诉请求，不符合法律规定，不予支持。至于解除合同的后果处理问题，经本院释明后，康月公司表示另行处理，故本院在本案中不作处理，由双方另行主张处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海张江高科技园区开发股份有限公司与被告(反诉原告)上海康月建设发展有限公司签订的《张江高科技园区20坊4丘地块项目房屋建设工程转让合同》、《张江高科技园区20坊4丘地块项目房屋建设工程代建合同》于2019年9月24日解除；二、被告(反诉原告)上海康月建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海张江高科技园区开发股份有限公司张江高科技园区20坊4丘地块；三、驳回被告(反诉原告)上海康月建设发展有限公司的反诉请求。本诉案件受理费80元,由原告(反诉被告)上海张江高科技园区开发股份有限公司与被告(反诉原告)上海康月建设发展有限公司各半负担;反诉案件受理费40,900元，由被告(反诉原告)上海康月建设发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  孟高飞审 判 员  秦冬红人民陪审员  向联申二〇二〇年十一月四日书 记 员  王晔璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证不利后果。