新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初9303号原告（反诉被告）：张涛，男，1989年10月20日出生，汉族，个体工商户，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：杜建华，上海建纬（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨佳，新疆巨臣律师事务所律师。被告（反诉原告）：新疆澳龙广场商业管理有限公司，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区钱塘江路44号新疆鞋城喀什噶尔大厦1708室。法定代表人：陈自立，总经理。委托诉讼代理人：曹寅，男，该公司员工。委托诉讼代理人：马建萍，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告（反诉被告）张涛与被告（反诉原告）新疆澳龙广场商业管理有限公司（以下简称澳龙广场管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年11月15日及2020年3月20日公开开庭进行了审理。原告张涛及委托诉讼代理人杜建华、被告澳龙广场管理公司委托诉讼代理人马建萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张涛向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《租赁合同》无效；2.判令被告返还原告保证金8万元；3.判令被告返还装修押金8000元；4.判令被告赔偿原告装修损失34万元；5.判令被告赔偿原告营业损失40万元；6.本案诉讼费、送达费、鉴定费等费用由被告承担。撤回第3项诉讼请求，增加一项诉讼请求判令被告返还原告健身房内所有设备（价值157317.60元），变更装修损失金额为451317.29元、营业损失金额为342941.15元，合计为1031576.04元。事实与理由：2017年3月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告承租被告位于乌鲁木齐市新市区.74平方米商铺，经营范围为健身，租赁期限3年自2017年3月30日至2020年3月29日，合同还约定了租金付款方式及违约责任等。合同签订后原告依约向被告交纳了8万元保证金，并与被告协商过后对房屋进行了装修，装修完毕后开始营业。开业后由于消防单位检查，原告方知承租的房屋系被告擅自的夹层，该主体结构变更未经过设计单位同意，亦未进行建筑工程依法验收，更未经消防验收，导致原告无法正常营业，不能实现合同目的。根据《建筑法》、《消防法》、《合同法》的相关规定，现由于被告私自增加夹层导致消防验收不合格，造成原告不能正常营业，损失巨大，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法裁判。被告澳龙广场管理公司辩称，租赁合同是双方真实意思的表示，合法有效。商铺在原告承租前经验收合格，装修后的验收责任在原告，被告不承担责任，装修损失、营业损失与被告无关。原告所诉的健身器材仍然在其租赁的房屋内。请求驳回原告的诉讼请求。被告澳龙广场管理公司提出反诉请求：1.判令原告支付2017年3月30日至2020年3月的租金1,662,523.87元（580,841.29元×3年-8万元）；2.判令原告支付延期支付租金的滞纳金498,757元（1,662,523.87元×30%,合同约定每逾期一天支付欠付租金3%的滞纳金，按欠付总金额的30%主张，剩余的放弃）；3.本案反诉费由原告承担。事实与理由：2017年3月28日双方签订租赁合同，被告将澳龙广场D座3层16-17号面积为548.74平方米商铺出租给原告，租赁期限3年自2017年3月30日至2020年3月29日。合同约定自合同签订之日起3日内支付第一年租金580,841.29元，第二年租金需要提前三个月缴纳，以此类推。原告在2017年4月6日支付8万元保证金后再没有支付过租金，原告占有被告的商铺又不按期支付租金，导致被告租金损失巨大，请求依法支持被告的反诉请求。原告张涛对反诉辩称，被告将未验收合格的房屋交付原告使用，合同条款对原告没有约束力。原告经营后被消防部门查处，原因在于被告，应由被告承担责任，而商铺也是由被告实际控制，请求驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院依法审查认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月28日，被告（甲方）与原告（乙方）签订租赁合同约定：甲方将位于本市新市区建筑面积为548.74平方米商铺租赁给乙方作商业经营，经营范围健身，租赁期限为3年自2017年3月30日起至2020年3月29日止（以实际开业时间为准），乙方应向甲方一次性支付履约保证金8万元，如乙方如约履行了租赁合同各项约定，该保证金在租赁期满90天后由甲方无息退还；双方协定，第一年乙方缴纳的净租金单价为2.9元／天／每平方米（税金0.5元／天／每平方米，如产生税金由乙方向甲方补交），第一年租金为580841.29元在合同签订之日起三日内缴纳，租赁期内1-3年租金不变，此后每三年租金递增5%，第二年的租金乙方需提前三个月向甲方缴纳，此后每年以此类推；租赁期内乙方未依约交付租金，每逾期一天，乙方自愿承担每日实欠租金总额的3%的滞纳金，若超出15天仍未缴纳租金即表示乙方自愿放弃租赁使用权，甲方可以无条件收回商铺，乙方同时自愿放弃所缴纳履约保证金的追诉权；合同期内，乙方支付的年租金为税后净租金不包括物业管理费、电费、水费、采暖费及经营活动产生的其他费用。上述合同中关于甲方权利义务的约定有：对乙方所租赁的商铺装修或改造时的方案进行监督和审查，确认乙方的装修图纸经消防部门审核批准后方可施工。上述合同中关于乙方权利义务的约定有：乙方保证所承租的商铺按照甲方划行规市要求进行经营，应遵守国家法律、法规，自行办理工商、税务等相关经营手续，承担租赁物的所有税金及各项登记费用；乙方应按照国家相关规定向消防机关报送装修图纸，经消防部门审核批准后向甲方申请经甲方同意方可施工，乙方必须参加财产火灾险。上述合同中约定，乙方如有拖欠商场租金、物管费及因经营产生的其他各项管理费用达15天的以及其他情形时，甲方有权提前终止合同，收回商铺，乙方并对甲方进行经济补偿，除此之外甲方有权行使必要的即行自力救济措施阻止乙方继续经营，直至达到本协议约定义务；甲方单方解除合同自行收回商铺，如乙方不在场，甲方在律师见证的情况下有权强行进入商铺将乙方可以活动的物品搬出房屋，一切损失及相关费用由乙方承担。上述合同中还约定：租赁期满或因违约解除合同时，一切由乙方嵌装在房屋结构或者墙体内的设备和装修，乙方一律不得拆走，甲方不予补偿；租赁期满或者终止合同时，由甲乙双方共同检查商铺和配套设施，检查无异议后商铺交还甲方，如发现有损坏的，则在乙方履约保证金中扣除，不足部分由乙方负责赔偿。上述合同签订后，原告于同年4月6日向被告支付合同保证金8万元，于同年6月1日以上述租赁商铺为经营场所注册成立乌鲁木齐高新技术产业开发区超级猩健身馆（以下简称超级猩健身馆）。原告支付保证金后，被告交付了商铺。装修过程中，原告在消防改造、空调排风改造以及业主装修承诺书上签名。同年9月23日，乌鲁木齐市公安消防支队新市区大队对超级猩健身馆进行监督检查，并于同年10月1日对超级猩健身馆未经消防安全检查擅自投入使用营业、未进行消防设计备案、未进行竣工消防备案的违法行为作出行政处罚决定，责令立即停止使用并处罚款3.2万元。同年10月7日，新市区公安消防大队下达《建设工程消防设计备案抽查确认书》，其中载明：对超级猩健身馆内装修及消防改造工程进行资料审查，该工程属于消防设计备案抽查范围。原告未将装修及消防改造工程设计资料提交消防部门备案，超级猩健身馆未再经营。开发商新疆精诚房地产开发有限公司在报刊上刊登开业公告，澳龙广场裙楼商业开业时间定为2017年10月1日。原告本案诉前申请对其营业损失及装修造价进行鉴定，本院委托鉴定后，原告撤回对营业损失的鉴定，鉴定机构退案。装修工程造价经鉴定的意见为：（一）可以确定部分的造价为401,460.76元；（二）无法确定的项目造价1、地面找平层23,364.67元（被告认为商铺交付时地面平整，无需再做找平层）2、通风工程26,491.86元（被告认为商铺交付时通风系统是已完成的，无需再做通风）；（三）消防烟感工程提供的图纸中仅为示意图且此部分为隐蔽工程，现场无法辨别，无法作出造价。原告支付装修工程造价鉴定费5,400元。另，2015年12月25日，“澳龙广场”商业及商务办公综合楼J轴至F轴交1轴至27轴地上一至四层（建筑高度23米、建筑面积21947.20平方米）建设工程消防验收合格。“澳龙广场”商业及商务办公综合楼建设工程于2016年4月13日经建设、监理、勘察、设计、施工单位竣工验收合格，竣工验收备案时间为2019年8月30日。该建设项目地上部分（建设工程规划许可证编号650104201390006）于2018年12月25日取得建设工程规划认可书，地上扩建部分即商业裙房主入口处扩建面积433.52平方米于2018年3月30日补办相应手续后于2019年6月10日取得建设工程规划认可书。本案审理中，被告于2019年11月13日申请公证处对澳龙广场大厦四楼“蚂蚁健身”及二楼“艾尚·喜来康美容养生会所”店内改装为二层的现状进行证据保全公证，公证处拍照、摄像并制作（2019）新乌法诺证民字第28461号公证书。2020年1月21日，本院现场查看，紧邻超级猩健身馆旁的儿童摄影店室内也为二层，该摄影店及“蚂蚁健身”开门营业。现场查看时，超级猩健身馆大门把手上有插锁，进入后发现室内有健身器械等物品、设备。又，原告本案庭审中表示，承租时商铺内即有钢结构的加层但不计入租赁面积，消防部门张贴封条后，其曾在大门上加链子锁，之后链子锁不知去向也不能进入健身馆，健身馆内现有的物品设备不足，只是其所列清单中的部分物品设备。被告否认将健身馆内的部分物品设备搬离，并否认插锁为其所加，其在2019年11月15日庭审中对出租的商铺是否带加层未作明确表示，2020年3月20日庭审中表示出租时没有加层。本院认为，本案原、被告争议焦点在于双方2017年3月28日订立的商铺租赁合同的效力问题，相关司法解释规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，案涉商铺所处的澳龙广场商业及商务办公综合楼办理了建设工程规划许可证且已经规划认可，被告承认案涉商铺内上部空间增加钢结构楼板形成的二层不在规划范围内但否认为其加建，故双方争议焦点集中于该二层是否为被告加建以及加建二层是否导致租赁合同无效。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案原告对自己提出的承租之时商铺内的二层已由被告加建完成的事实负有举证证明责任，原告对此未提供证据加以证明，其在装修工程造价鉴定中未申请对加建二层的造价进行鉴定，以此不能表明二层即为被告加建。双方合同约定的租赁面积548.74平方米并不包括二层的面积，也未约定该二层面积由被告无偿提供、免收或者已包含在计租面积租金之内，无法以此认定被告在出租前已在商铺内加建二层的事实。原告提出因被告擅自加建导致消防验收不合格，但所提供的证据表明其经营的健身馆因自己的原因即未经消防安全检查擅自投入使用营业、未进行消防设计备案、未进行竣工消防备案而被查封，查封之后原告并未按消防部门的要求提交装修及消防改造工程设计资料进行备案，而其提供的电子信息截屏非消防部门的审核意见，也无法认定二层为被告加建。假使商铺内的二层为被告加建，由于加建二层使商铺上部、下部空间在使用上具有可分性，但增加的二层面积并未计入商铺租赁面积之内，故是否利用加建的二层面积不影响原、被告商铺548.74平方米租赁合同的效力。澳龙广场商业及商务办公综合楼建设工程已通过竣工规划认可，其中商铺室内上部、下部空间利用是否需经规划许可或者室内加建二层不符合规划要求，也应由规划部门确认。案涉商铺层高近6米，澳龙广场大厦中有商铺加建二层进行经营的情况，故无法认定原告所称的擅自加建二层是导致消防检查验收不能通过的根本原因。原告主张租赁合同无效的请求无事实及法律依据，本院不予支持。案涉商铺租赁合同是当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告未按约定支付租金，其健身馆因自己的原因停止经营，原告主张被告赔偿装修损失451,317.29元以及营业损失342,941.15元的请求无事实及法律依据，本院不予支持。原告为装修工程造价鉴定所支付的鉴定费应自行承担，其提供的证据也不能证明所主张的营业损失。原告未进行消防设计备案自不得经营，查封后健身馆未再经营或者另加锁原告不能进入，但根据本案实际情况，不能认定商铺已返还或者已由被告收回。双方合同约定：被告自行收回商铺时如原告不在场，被告在律师见证下有权强行进入商铺将原告可以活动的物品搬出房屋。本案现场查看时商铺大门虽另加有锁，但商铺内有大量健身器械等物品、设备，原告对被告将其部分物品、设备从健身馆内搬离未提供相应证据，鉴于双方至今未进行清理、交接，现原告主张被告返还健身房内价值157,317.60元的所有设备的请求不能成立，本院不予支持。清理、交接时如认为被告致使物品及设备毁损、灭失的，原告可另行主张。双方合同约定：履约保证金为8万元，如原告如约履行了租赁合同的各项约定，则该保证金在租赁期满90天后由被告无息退还；租赁期内原告未依约交付租金，每逾期一天，原告自愿承担每日实欠租金总额3%的滞纳金，若超出15天仍未能缴纳租金即表示原告自愿放弃租赁使用权，被告可以无条件收回商铺，原告同时放弃所缴纳履约保证金的追诉权；租赁期满或者终止合同时，由原、被告双方共同检查商铺和配套设施，检查无异议后商铺交还被告，如发现有损坏的则在原告履约保证金中扣除，不足部分由原告负责赔偿。原告未向被告支付租金，双方至今未进行清理、交接，原告主张被告返还保证金8万元的请求无事实及法律依据，本院不予支持。原、被告合同约定第一年租金580,841.29元在合同签订之日起三日内缴纳，双方于2017年3月28日签订租赁合同后原告仅支付履约保证金8万元而未支付租金，其健身馆在2017年10月后不再经营。根据前述的合同约定，被告享有合同解除权，但被告直至三年的合同租期即将届满也不行使，经本院释明后不变更诉讼请求，故本案如按合同尚未解除处理，有失公平。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据本案商铺交付及健身馆停业时间等因素综合考虑，本院对被告反诉提出的租金，酌情按6个月即290,421元予以确定，对其多主张的部分不予支持。同理，被告反诉主张延期支付租金的滞纳金498,757元的请求不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张涛于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）新疆澳龙广场商业管理有限公司租金290,421元；二、驳回原告（反诉被告）张涛的全部诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）新疆澳龙广场商业管理有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费14,084.18元（原告已预交）由原告自行负担。反诉诉讼标的额2,161,280.87元，确认给付额290,421元，确认给付额占诉讼标的额的13.44%；反诉案件受理费12,045.12元（已减半收取，被告已预交）由被告负担86.56%即10,426.26元，原告应负担13.44%即1,618.86元。原告应负担的诉讼费可在履行义务时一并给付被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  郭 荣人民陪审员  刘亚英人民陪审员  韩雪娟二〇二〇年三月三十日书 记 员  李 静