中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第2406号上诉人（原审原告）：毛固，美国国籍，现住美国。委托代理人：叶剑锋，广东品泓律师事务所律师。委托代理人：黄奕，广东品泓律师事务所律师。上诉人（原审被告）：毛芸，住广州市越秀区。上诉人（原审被告）：马黎明，住广州市荔湾区。毛芸、马黎明的共同委托代理人：张锡海，广东法制盛邦律师事务所律师。毛芸、马黎明的共同委托代理人：熊畅，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人毛固、毛芸、马黎明因委托合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院(2014)穗越法民三初字第1663号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：毛芸为毛固的姐姐，毛芸、马黎明为夫妻关系。据穗房共证字第070008号《房地产共有（用）证》记载，座落于广州市达道路西元岗2号之二的房屋（以下简称2号之二）由毛某甲、毛固、毛芸、毛某乙共有，权属来源为1999年9月向翁某甲继承，建筑结构及层数为钢筋混凝土结构3层，共有地面积37.26平方米，总建筑面积115.44平方米。据穗房共证字第070025号《房地产共有（用）证》记载，座落于广州市达道路西元岗2号之四的房屋（以下简称2号之四）由毛某甲、毛固、毛芸、毛某乙、周某甲、周某乙、翁某乙七人按份共有，其中毛某甲、毛固、毛芸、毛某乙各占有房屋1/12的份额，周某甲、周某乙各占有房屋2/12的份额，翁某乙占有房屋4/12的份额；权属来源为1998年7月向翁某丙继承2000年1月变更登记，建筑结构及层数为钢筋混凝土结构3层，共用地面积520.23平方米，总建筑面积625.78平方米。另查明，根据毛芸、马黎明提交的《租赁协议》显示，涉案2号之二的301、302房及401、402房及2号之四的101-113房，201-207房的部分出租情况如下：（一）2号之二301房：1.自2012年5月27日至2013年5月26日，每月租金1300元。2.自2013年12月23日至2015年12月22日，每月租金1300元。（二）2号之二302房：1.自2010年10月24日至2011年10月23日，每月租金1050元。2.自2013年8月16日至2014年8月15日，每月租金1500元。（三）2号之二401房：1.自2011年1月10日至2012年6月9日，每月租金1200元。2.自2014年4月13日至2015年4月12日，每月租金1400元。（四）2号之二402房：自2012年3月5日至2013年3月4日，每月租金1200元。（五）2号之四101房：1.自2011年6月20日至2013年6月19日，每月租金1200元。2.自2013年9月1日至2014年8月31日，每月租金1300元。（六）2号之四102房：1.自2011年3月1日至2012年2月28日，每月租金1000元。2.自2012年7月1日至2013年6月30日，每月租金1100元。（七）2号之四103房：1.自2012年6月1日至2013年5月30日，每月租金900元。2.自2014年7月1日至2015年6月30日，每月租金900元。（八）2号之四104房：1.自2011年4月20日至2012年4月19日，每月租金1100元。2.自2014年6月16日至2015年6月15日，每月租金1300元。（九）2号之四105房：自2011年11月1日至2013年10月31日，每月租金1300元。（十）2号之四106房：1.自2011年11月15日至2012年11月14日，每月租金1200元。2.自2014年4月1日至2015年4月1日，每月租金1400元。（十一）2号之四107房：1.自2011年8月20日至2012年8月19日，每月租金900元。2.自2014年4月13日至2015年4月12日，每月租金1000元。（十二）2号之四108房：1.自2012年4月5日至2013年4月4日，每月租金1250元。2.自2013年11月1日至2014年10月30日，每月租金1300元。（十三）2号之四109房：1.签订日期为2013年5月29日，承租人为秦某的《租赁协议》载明自2013年6月1日至2015年5月30日，每月租金1250元。2.签订日期为2014年5月29日，承租人为林某的《租赁协议》载明自2014年6月1日至2015年5月31日，每月租金1300元。（十四）2号之四110房：1.自2011年10月26日至2012年10月25日，每月租金1200元。2.自2014年8月11日至2015年8月10日，每月租金1250元。（十五）2号之四111房：1.自2011年7月7日至2012年7月6日，每月租金1100元。2.自2013年12月1日至2014年11月30日，每月租金1200元。（十六）2号之四112房：1.自2011年9月8日至2012年9月7日，每月租金1100元。2.自2013年11月12日至2014年11月11日，每月租金1200元。（十七）2号之四113房：1.自2012年2月4日至2013年2月4日，每月租金1100元。2.自2014年4月13日至2015年4月12日，每月租金1100元。（十八）2号之四201房：1.自2011年10月1日至2012年9月30日，每月租金1200元。2.自2013年10月1日至2014年7月31日，每月租金1400元。（十九）2号之四202房：1.自2011年5月1日至2012年4月30日，每月租金1200元。2.自2012年7月28日至2013年7月28日，每月租金1400元。（二十）2号之四203房：1.自2011年5月11日至2012年5月10日，每月租金1200元。2.自2014年7月3日至2015年7月2日，每月租金1400元。（二十一）2号之四204房：自2010年5月10日至2014年5月9日，每月租金450元。（二十二）2号之四205房：1.自2012年4月7日至2013年4月6日，每月租金1200元。2.自2014年7月1日至2015年6月30日，每月租金1400元。（二十三）2号之四206房：1.自2012年5月1日至2013年4月30日，每月租金1200元。2.自2013年11月23日至2014年11月22日，每月租金1300元。（二十四）2号之四207房：1.自2012年11月3日至2013年11月2日，每月租金1200元。2.自2013年11月1日至2014年7月30日，每月租金1400元。毛固向原审法院提起诉讼,请求判令：1、毛芸向毛固返还从1993年1月1日起至2014年7月9日止广州市越秀区达道路西元岗2号之二的三楼的301、302房及四楼的401、402房的租金及广州市越秀区达道路西元岗2号之四的一楼的101-113房及二楼的201-207房的租金共计824021.90元及由此产生的利息（从2014年7月9日起计至毛芸实际支付之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收同期贷款利率计）；马黎明对上述款项承担连带责任；2、确认毛固与毛芸之间的委托合同关系于2014年7月9日已经解除。根据原审法院《立案审批表》显示，原审法院收件日期为2014年7月2日，立案日期为2014年7月9日。原审庭审中，毛固、毛芸、马黎明双方一致确认：（一）毛芸、马黎明无向某固支付过诉请期间的租金；本案诉讼前，毛固亦未向某芸、马黎明主张过返还上述期间的租金或解除委托关系。（二）关于诉请期间租金收益的分配方式、期限，双方没有书面进行过约定。（三）2012年7月10日至2014年7月9日期间，涉案2号之四101-106、201-206房的应收租金为327000元；2号之四107-113、207房的应收租金为218575元；2号之二301、302房的应收租金为63150元；2号之二401、402房的应收租金为58200元。（四）因毛芸、马黎明出租涉案房屋的时间有断续且需要支付有关税费，故2012年7月10日至2014年7月9日期间毛芸、马黎明实收租金的计算方式为：应收租金×95%×97%=实收租金。（五）涉案2号之二的三楼（含301、302房）的出租面积约为34平方米，2号之二的四楼（含401、402房）的出租面积约为34平方米，2号之四的101-113房，201-207房，每间房屋的出租面积约为13平方米。原审诉讼中，双方对毛固与毛芸之间是否存在委托租赁涉案房屋的关系各执一词。毛芸称双方之间无就委托租赁涉案房屋事宜达成口头或书面协议。毛固称：虽无书面协议，但双方曾口头达成一致协议，约定由毛芸代为管理、出租涉案房屋，并将收取的租金暂时存放在毛芸的账户中并由其暂代保管，日后如毛固有需要时再向某芸收回相应的租金，双方是无偿委托关系。毛固为证明双方之间曾达成上述口头协议，向法庭提交下列证据：1.经加利福尼亚洲公证人JULIEPING-MAIYOUNG公证的邮件一份，该公证后经广东省广州市公证处翻译，载明:邮箱地址为rg_mao@yahoo.com向邮箱地址为yunm82@126.com发出邮件，内容为“我们确实担心你，我们还在讨论你的生活如何保障。在中国生活费越来越高，尤其是医药费，我们理解你，让我们来照顾子女。能否告诉我们财产分配信息，租金收取历史记录和你在属于我们的份额的财产中所花费的改善费用”;邮箱地址为yunm82@126.com于2008年5月14日回复上述邮件，内容为：“多谢你担心我，但不要担心我，事实上，我担心你。你的chioulten如此jinner，你必须为你今后的家庭支付一笔钱。和我一起生活没问题，我有很多租赁，这些租赁还在增加。我统计过租赁（见附件），那里是历史记录的一部分”；该邮件附件为《西园岗租金收入（表1）》、《西园岗租金收入（表2）》及《西园岗出租屋历年装修费用》。2.邮箱地址为yunm82@126.com向邮箱地址为rg_mao@yahoo.com回复的邮件，其中记载：“……我没说过没有用过你们的租金，是你们一直叫我存起租金，原来我并没有分开租金和自己的钱，这多年来，开始租金很少，是前年底我包下一楼并重新分隔、装修才多了，部分租金投入再装修，部分用于东园路屋和光大花园屋装修，还有生活，也在股市亏了部分，还有放在这个项目部分，都没有剩下什么钱，我怎么讲你们也不信，是否也要我拿银行账单给你们看才信？……”。3.根据广东省广州市公证处于2014年8月28日出具的《SECRETARYOFSTATE》翻译本中记载，加利福尼亚州州务卿DEBRABOWEN证明JULIEPING-MAIYOUNG是加利福尼亚州正式委任、取得资格的现职公证人,该《SECRETARYOFSTATE》落款处盖有美国加利福尼亚州政府的印章及DEBRABOWEN的签名。4.中华人民共和国驻旧金山总领事馆领事（2012）旧领认字第0006308号证明文书，其中记载前述美国加利福尼亚州政府的印章和州务卿DEBRABOWEN的签字均属实。毛芸、马黎明对上述证据的质证意见为：1.确认毛芸使用的电子邮箱地址为yunm82@126.com，毛固使用的电子邮箱地址为rg_mao@yahoo.com；2.确认经过公证的翻译本与毛固所提交的邮件内容一致；3.两封电子邮件内容没有经过领事馆鉴证，故对其合法性有异议；4.邮件所显示的内容有部分确实是双方之间的电邮来往内容，但有部分内容是毛固自行杜撰的，杜撰的部分为（翻译本）“能否告诉我们财产分配信息，租金收取历史记录和你在属于我们的份额的财产中所花费的改善费用”及其所对应的英文文本。5.上述证据2与本案无关。6.确认上述证据1邮件的附件《西园岗租金收入（表1）》、《西园岗租金收入（表2）》及《西园岗出租屋历年装修费用》均由毛芸制作并向某固发出，但当时发送该附件是由于应毛固欲了解大陆租金情况的要求，双方并无任何意思表示让毛芸代为存放租金。原审庭审中，毛固为证明毛固与毛芸之间存在委托关系，还提交了3份《广州市房屋租赁合同》，其中一份合同载明出租人（甲方）为毛固，租赁标的物为2号之四101房；另外两份合同载明出租人（甲方）为毛某乙，租赁标的为2号之四105房及106房；毛芸在上述三份合同甲方的委托代理人处签名。毛芸、马黎明对上述《广州市房屋租赁合同》的真实性无异议，并称以其他共有人为出租人签订上述合同的目的是为了降低税率，同时认为：上述证据不能证明双方之间存在委托关系；即使能证明存在委托关系，也只能证明双方就2号之四101房、105房及106房存在委托关系。原审诉讼中，毛固、毛芸、马黎明双方对诉请期间涉案2号之二的301、302房及401、402房及2号之四的101-113房，201-207房在1993年1月1日至2012年7月9日期间所收取租金的计算方式及租金收益的情况各执一词：毛固称：（一）1993年1月1日至2008年4月30日期间，毛芸、马黎明实收租金为813139.8元，依据是前述2008年5月14日邮件中的附件，即《西园岗租金收入（表1）》及《西园岗租金收入（表2）》。据上述两表格记载：部位“之四二楼、二楼东、二楼西、二楼小、四楼50%、走廊、一楼东、一楼西、一楼后、三楼”的租金“小计”为548138元，“实收租金85%”为465917.3元，其中“四楼50%”租金为38600元，“三楼”租金为38400元；部位“101-103、105-106、笳笳、201-206、301、302、401、402”的租金“小计”为439450元，其中“301、302、401、402”租金为106500元。“实收租金95%”为417477.5元，“减去税金6%”26367元，“减去附二表等”43888元计得“租金剩余”为347222.5元；“表1+表2总计”的租金收入为813139.8元。（二）2008年5月1日至2012年7月9日期间。毛芸、马黎明应收租金为1195300元，按照实收率95%再减去3%的租金税费计得毛芸、马黎明实收租金为1101469元，依据为其自行制作的《08年5月1日至12年7月9日期间租金计算汇总》。毛固称该表格的计算依据是以毛芸、马黎明在诉讼中提供的各份《租赁协议》上载明的租金标准为计算标准；如毛芸、马黎明所提供《租赁协议》的租赁期有中断的，则以之前《租赁协议》中载明的租金标准为计算标准继续计算；如毛芸、马黎明未能提供同时期的租赁协议的，则依据前述《西园岗租金收入（表2）》中相应的租金标准为计算标准，其中，《西园岗租金收入（表2）》中“笳笳”对应的为二号之四104房，而由于二号之四107-113房以及207房在表中无体现，故相应期间的月租金是毛固根据毛芸、马黎明提供的《租赁协议》的金额估算的。毛芸、马黎明对毛固前述计算方式及租金收益的意见为：1.确认《西园岗租金收入（表1）》及《西园岗租金收入（表2）》是毛芸、马黎明向某固发送，但该表格只是其粗略计算，发送的目的是为了使毛固了解国内的租金水平而非用于计算共有各方的应得租金，故不同意该租金计算。2.确认《西园岗租金收入（表1）》、《西园岗租金收入（表2）》中所列的房屋均为涉案房屋，因涉案二号之二和之四房屋之前没有间隔成这么多小房间，后来才逐渐分割成现状，故表中的房号无法与现状一一对应，大约是在1993-1998年期间，二号之四二楼是没有分割出租的；自1999年起，涉案二号之四逐渐分割成二楼东（也即现在的201、202房）、二楼西（也即现在的203、207房）、二楼小（也即现在的204房）、“走廊”（也即现在的205、206房）、一楼东（也即现在的101-104房）、一楼西（也即现在的107-113房）、一楼后（也即现在的105、106房）；“笳笳”部位（也即现在的107-113）于2006年才开始出租；“三楼”也即现在的二号之二301、302房，“四楼50%”也即现在的二号之二401、402房。3.不同意以《西园岗租金收入（表2）》的标准计算没有《租赁合同》部分的租金收入。4.毛固对涉案房屋自1993年1月1日至2012年7月9日期间租金的诉求请求已过诉讼时效，应依法予以驳回。原审庭审中，毛固提交了6份《广州市房屋租赁合同》拟证明毛芸、马黎明应向其返还所收取租金数额的三分之一，毛芸、马黎明对上述合同的真实性无异议，但认为毛固只能按其产权份额收取租金。原审庭审中，毛芸、马黎明表示需扣除房屋维修、家具重置及管理费用等再计算毛固方应得的份额。毛芸、马黎明为证明其为管理、维护涉案房屋花费大量的时间及负责各项开支故毛固应向其支付相应的费用，向原审法庭提交了以下证据：《之二，之四12.7-12月费用明细表》、《之二，之四14.1至今费用明细表》、《之二，之四13年费用明细表》、《毛固应付及费某所得表》及相关单据一套。毛芸、马黎明同时称本案诉讼前其无向某固主张过上述费用，亦无另案提起诉讼。毛固对上述证据的真实性合法性、关联性不予认可，并认为毛芸在上述明细中主张的“管理工资”这一事实可以反证毛固与毛芸之间存在委托关系。毛芸、马黎明辩称“管理工资”实际上是毛芸与其他的共有权人之间存在委托关系，由毛芸代为管理两栋房屋并收取管理费，毛芸、马黎明为证明其上述陈述，向法庭提交落款日期为2005年11月27日，甲方为“周某甲家庭”、乙方为“黄某乙家庭、黄某丙家庭”、丙方为“毛某甲家庭、毛芸家庭”签订的《协议》一份，其中载明：由于广州市达道路西元岗2号之四一楼全层（以下简称该物业）年久失修、破烂残旧不堪，为重修祖屋，经协商由丙方独家负责该物业的装修、配置家私家电并支付其全部费用，考虑到该物业装修及配置需要较大的资金投入，也就需要相应的归还本息期，同时也给予投资者一定的盈利作为回报，因此三方同意：1.由丙方在该协议生效后10年内负责该物业的装修、租赁及维护管理并收取租金。2.在这10年中，无论盈利、亏损或空置，丙方均要按月分别支付租金为900元的税后余额给甲方和乙方。每半年结算一次（分别在7月份及1月份）。3.支付日期由本协议签署并两个月的装修期后开始，即由2006年2月1日起至2016年1月30日止。4.在该协议之第六年起，丙方应付给甲、乙方的月租为1000元税后余额。5.在实施该协议前，须清退现一楼后座西侧的租户。6.该协议期满后，丙方将该物业交还给协议各方共同收取租金。7.在这10年期中，如因不可抗力导致该协议无法履行，则该协议自行作废。协议一式三份，协议各方各执一份。8.该协议适用于一楼建筑物，丙方不得占用花园加建其他建筑物，并维持该建筑物高度不变。协议落款处，甲方签署栏为“周某甲”，乙方签署栏为“黄某丙”，丙方签署栏“毛某甲、毛芸”。毛固称其并没有在上述《协议》中签名，故对该证据的真实性不予确认，并认为该证据证明其应占有租金的三分之一。原审庭审中，毛固表示由于毛芸、马黎明为夫妻关系，涉案租金应按夫妻共同债务处理，且2号之四的112房的租赁期限为2011年9月7日至2012年9月7日的《租赁协议》由马黎明在甲方栏签名，证明毛芸、马黎明共同收取涉案房屋的租金，因此要求马黎明对涉案2号之二的301、302房及401、402房及2号之四的101-113房，201-207房的租金及利息承担连带责任，毛固未提供其他证据证明上述租金由马黎明收取。毛芸、马黎明表示：涉案2号之二的301、302房及401、402房及2号之四的101-113房，201-207房在毛固诉请期间的租金均由毛芸收取。原审庭审中，毛固表示其基于毛固与毛芸之间存在委托关系而提出本案的诉讼请求，如法院经审理认定双方之间的委托关系不成立而是构成共有关系的，其则以共有关系提出本案诉请，并撤回要求确认毛固与毛芸之间的委托合同关系于2014年7月9日解除的诉讼请求，而坚持要求毛芸向毛固返还从1993年1月1日起至2014年7月9日止广州市越秀区达道路西元岗2号之二的三楼的301、302房及四楼的401、402房的租金及广州市越秀区达道路西元岗2号之四的一楼的101-113房及二楼的201-207房的租金共计824021.90元及由此产生的利息（从2014年7月9日起计至毛芸、马黎明实际支付之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收同期贷款利率计）；马黎明对上述款项承担连带责任的诉讼请求。原审法院认为：本案的争议焦点为：1.毛固与毛芸之间是否成立委托关系。2.毛固提出本案的诉讼请求是否已超过诉讼时效。3.诉请期间涉案房屋的租金收益数额。4.毛固应收取的涉案房屋租金收益的份额。关于第一个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条的规定，委托合同是指“委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”。本案中，毛固与毛芸并未就委托租赁的事宜达成书面协议，毛芸称双方之间无就委托租赁涉案房屋事宜达成口头协议，而毛固在原审庭审中所提交的毛固与毛芸之间的邮件及附件内容仅能证明毛芸收取了涉案房屋的租金，未能证明双方之间就上述事宜曾达成一致的口头协议，毛固提交的3份《广州市房屋租赁合同》亦未能证明毛固委托毛芸处理涉案2号之二的301、302房及401、402房及2号之四的101-113房，201-207房的租赁事宜，因此，原审法院对毛固称其与毛芸之间就委托租赁上述房屋达成口头协议的主张不予采信。因此，双方当事人均是涉案2号之二的301、302房及401、402房及2号之四的101-113房，201-207房的共有权人，对于上述房屋享有占有、使用、收益及处分的权利。关于第二个争议焦点，由于双方当事人对1993年1月1日起至2014年7月9日期间租金收益的分配方式、分配期限一直无明确约定，故依法毛固可随时有权主张相关债权。毛芸、马黎明提出的关于诉讼时效的抗辩无理，该院不予采纳。关于第三个争议焦点，诉请期间涉案2号之二的301、302房及401、402房及2号之四的101-113房，201-207房所收取租金的计算方式及租金收益的问题。原审法院分段分析如下：第一部分，1993年1月1日至2008年4月30日期间。依据《西园岗租金收入（表1）》及《西园岗租金收入（表2）》显示，毛芸计得涉案房屋于1993年至2008年期间扣除历年装修费用及税费某租金收入为813139.8元。该表格为毛芸制作并向某固发送，因此原审法院对毛芸认为该表格只是粗略计算故不同意该租金计算的抗辩不予采纳。毛固同意上述表格的计算方式及结果并据此主张上述期间毛芸的实收租金为813139.8元的意见，合理合法，该院予以采纳。第二部分：2008年5月1日至2012年7月9日期间。毛固称其是依据《西园岗租金收入（表2）》中相应的租金标准以及毛芸、马黎明提供的同期《租赁协议》为计算标准，并参照《租赁协议》估算二号之四107-113房以及207房的租金收益后计得该期间毛芸、马黎明应收租金为1195300元。毛芸、马黎明不同意该计算方式，且上述数额为毛固自行估算依据不足，故原审法院对上述应收租金数额不予采纳，该期间的应收租金应参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计算为宜。毛固认为可以应收租金乘以实收率95%再乘以97%计得毛芸、马黎明的实收租金的数额，合理合法，该院予以支持。第三部分：2012年7月10日至2014年7月9日期间。因毛固、毛芸、马黎明已一致确认该期间涉案2号之四101-106、201-206房的应收租金为327000元；2号之四107-113、207房的应收租金为218575元；2号之二301、302房的应收租金为63150元；2号之二401、402房的应收租金为58200元；且实收租金=应收租金×95%×97%，合理合法，原审法院予以照准。即2012年7月10日至2014年7月9日期间，涉案2号之二的301、302房及401、402房及2号之四的101-113房，201-207房的实收租金=（327000+218575+63150+58200）×95%×97%=614571.39元。关于第四个争议焦点，毛固应收取的涉案房屋租金收益的份额问题。原审法院分析如下：（一）2号之四房屋由毛某甲、毛固、毛芸、毛某乙、周某甲、周某乙、翁某乙七人按份共有，其中毛某甲、毛固、毛芸、毛某乙各占有房屋1/12的份额，周某甲、周某乙各占有房屋2/12的份额，翁某乙占有房屋4/12的份额，故根据《中华人民共和国物权法》第一百零二条中关于“在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务”的规定，双方当事人应按照各自所占产权份额享有与之对应的租金收益，因此，毛固要求毛芸按照实收租金的三分之一计算应向其返还的租金收益缺乏相应的依据，该院不予采纳。（二）同理，毛固要求毛芸按照2号之二房屋实收租金的三分之一计算应向其返还的租金收益缺乏相应的依据，原审法院不予采纳。而涉案2号之二房屋由毛某甲、毛固、毛芸、毛某乙四人共同共有，因目前尚未确定各共有人各自所占的产权份额，故毛固请求毛芸返还2号之二的301、302房及401、402房的租金收益的诉讼请求，暂不具备条件，该院不予处理。综上所述，毛固依照其产权份额所得的租金收益可分为三个部分，即：（一）1993年1月1日至2008年4月30日期间。根据毛芸所述《西园岗租金收入（表1）》、《西园岗租金收入（表2）》中所列的房屋均为涉案房屋且涉案二号之二和之四房屋之前没有间隔成这么多小房间，后来才逐渐分割成现状，故表中的房号无法与现状一一对应以及“三楼”也即现在的二号之二301、302房，“四楼50%”也即现在的二号之二401、402房的事实，因此，剔除“三楼”、“四楼50%”及“301、302、401、402”的租金后为毛芸向某固确认的二号之四101-113、201-207房的“租金收入”，即（548138-38600-38400）×85%＋（439450-106500）×95%－（439450－106500）×6%－43888＝652904.8元。毛固依照其产权份额所得的租金收益为54408.73元（即652904.8元×1/12）。（二）2008年5月1日至2012年7月9日期间。如前所述，毛固、毛芸、马黎明已一致确认2号之四的101-113房及201-207房，每间房屋的出租面积约为13平方米，故毛芸应参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计算应收租金，再以应收租金×95%×97%计得实收租金后，按照毛固的产权份额向其支付应得的租金收益。（三）2012年7月10日至2014年7月9日期间。如前所述，涉案101-113、201-207房实收租金为614571.39元，故毛固依照其产权份额所得的租金收益为51214.28元（即614571.39元×1/12）。此外，关于马黎明的责任问题。因毛固无证据证明马黎明已实际收取涉案房屋的租金，且涉案房屋的租金是否毛芸、马黎明的夫妻共同债务为另一法律关系，本案不予合并处理，所以原审法院对毛固要求马黎明对上述应由毛芸返还的房屋租金承担连带责任的请求，该院不予支持。另，毛芸、马黎明认为需扣除房屋维修、家具重置及管理费用等再计算租金收益的问题，因毛芸、马黎明在本案中无提出反诉，故对毛芸、马黎明的该主张，不予采纳、处理，毛芸、马黎明可另寻法律途径解决。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第一百零二条的规定，于2015年2月13日作出判决如下：一、于本判决发生法律效力之日起十日内，毛芸将1993年1月1日至2008年4月30日期间广州市越秀区达道路西元岗2号之四的房屋属毛固所有的租金54408.73元支付给毛固；二、于本判决发生法律效力之日起十日内，毛芸将2008年5月1日至2012年7月9日期间广州市越秀区达道路西元岗2号之四101-113房，201-207房屋（按每间房屋13平方米计）属毛固所有的租金（计算方式为：参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计算的租金数额×95%×97%×1/12）支付给毛固；三、于本判决发生法律效力之日起十日内，毛芸将2012年7月10日至2014年7月9日期间广州市越秀区达道路西元岗2号之四101-113房，201-207房屋属毛固所有的租金51214.28元支付给毛固；四、驳回毛固的其他诉讼请求。案件受理费15384元，由毛固负担14002元，由毛芸负担1382元。判后，上诉人毛固不服原审判决，向本院提起上诉称：一、涉诉房屋的产权人没有按照产权证对房屋进行管理及分配租金，而是达成共识，重新划分各自的管理位置及租金收益。从法律上来说，产权人有权依据《中华人民共和国物权法》，不按照产权证登记记载的份额或共有方式而达成内部共识对产权进行划分管理及租金收益。《中华人民共和国物权法》第一百零二条的一个很重要前提是，在“除共有人另有约定外”的条件下，才能按照产权证份额进行分配租金。因此，涉诉房屋的产权人重新达成协议的行为是得到法律赋予的权利，并没有违反法律规定。2、涉案房屋产权人达成协议后，现房屋的出租管理实际情况是有相关证据佐证的，对于2号之二，产权人分别为毛固、毛某乙、毛芸、毛某甲。一楼、二楼由毛某甲负责出租管理。三楼、四楼由毛芸代表毛固，毛某乙负责出租管理。而且毛芸与毛某甲是分开管理、分开收租、独立运营，毛某甲不向某芸要求向其支付二楼、三楼收租部分所得，毛芸也不会向某原要求向其支付一楼、二楼收租部分所得。因此应对2号之二的租金数除以三份。原审法院不予处理，又不追加第三人查明事实，变成默许毛芸和毛某甲独揽了全部租金，显然违背公平原则。对于2号之四一楼，根据毛芸提交的《承包协议》，可以清晰地知道，毛芸作为毛固的受托人代表毛固与周某甲家庭、黄某乙家庭、黄某丙家庭签订协议，约定由毛芸向上述家庭每月支付固定费用，然后对上述房屋进行出租。而支付相关费用并不包含毛固、毛某乙，正因为毛芸是代表毛固及毛某乙进行出租，固定的费用里才不需要支付给毛固。另外，根据毛固补充提交的邮件证据，其中毛芸说过，“我没说过没有用过你们的租金，是你们一直叫我存起租金，原来我并没有分开租金和自己的钱，这多年来，开始租金很少，是前年底我包下一楼并重新分隔、装修才多了，部分租金投入再装修……”。因此，上述证据均能互相印证以下事实：毛芸作为受托人代表毛固与其他产权人签订承包协议并收取了租金，毛芸利用之前租金所得(当中包括毛固份额的租金)对于2号之四一楼进行装修重新间隔、毛芸所说的每月分给其他产权人的“租金”实际为承包费，支付完承包费某的租金部分则为毛家(毛芸、毛固、毛某乙)租金所得。因此应对2号之四一楼的租金数除以三份。对于2号之四二楼的出租房号、位置，是已经由毛家(毛固、毛某乙、毛芸、毛某甲)与其他产权人达成了共识，各自对2楼和3楼部分进行出租、独立管理、分开收租的。如果要将租金按12份分配，就应该将整栋楼一至三层的所有收入加起来然后分为12份，而不是只是将二楼前半部楼宇的租金分为12份。事实上毛芸一向也只收取二楼前半部楼宇的租金，毛芸并没有任何证据证明她有将其所收到的租金分配给周某丙黄家，毛芸亦没有任何证据证明周某丙黄某丁将在楼后半部楼宇和三楼所收到的租金分配给毛芸、毛固、毛某乙。所以对于2号之四二楼的租金根本不存在1/12的讲法。另外，根据毛固交的登记备案合同可以清晰地知道，毛某甲是收取2号之二的l、2楼，毛芸是收取2号之二3、4楼及2号之四l、2楼，毛某甲完全不涉及2号之四收取部分，因此，应对2号之四二楼的租金数除以三份。对于以上的出租事实，在毛固的代理人与毛芸到涉诉房屋确定每间房屋的出租面积之时，毛芸也已经亲口确认上述出租位置、管理方式、各自的收租部分。可以追加毛某甲、毛某乙及其他产权人作为第三人或证人参与诉讼以进一步调查清楚事实。二、原审判决第二项的租金计算方式偏低而且未能明确毛芸应返还的租金数额，仍存在争议。原审法院并没有在判项中明确最终应给付金额，而只列出了计算方式。而按照计算方式中的广州市房管局公布的出租房屋租金参考价计算同期同地段同类房屋的租金的话，则计得的租金明显偏低，显失公平。房屋这么多年来由毛芸管理，包括签订合同。相关的证据是保留在毛芸处。如今，毛芸以两年诉讼时效作为抗辩，不提供2012年以前的租赁合同，导致实际租赁价格无法查清。根据《民事诉讼证据规则》的规定，应推定毛固的主张成立，按2008年房间的出租价(不低于1000元)进行类推计算2008年至2012年的租金总数。三、原审判决遗漏对利息问题的判决内容。根据毛固的起诉状，毛固是请求法院判决要求毛芸支付相关租金产生的利息，从2014年7月9日起计至毛芸实际支付之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收同期贷款利率。既然原判决已经判决毛芸应返还相应的租金，则原审法院应按照毛固的诉讼请求，同时判决毛芸支付相应的利息。四、毛芸与马黎明为夫妻关系，应对毛芸承担连带清偿责任。涉案房屋的租金属于毛芸、马黎明的夫妻共同债务，应对毛固承担连带清偿责任。上诉请求：1、撤销原审判决第四项，改判支持毛固的全部诉讼请求；2、毛芸、马黎明承担本案一审、二审所涉全部诉讼费用。毛芸、马黎明针对毛固的上诉答辩称：1、涉案房屋的各产权人没有对房屋进行管理及租金分配方式的另外约定。故在共有人内部关系上，按份共有人按照份额分配租金是唯一合情合理合法的分配方式，而共同共有关系的部分分配租金的条件尚不具备。2、毛固对毛芸从1993年至2012年7月9日的租金请求都已经超过诉讼时效。3、即使毛芸应当向某固支付2008年至2012年的租金收益，也应当按照广州市房管局公布的出租房屋租金参考价来计算。毛固在其起诉状中的诉讼请求、事实及理由、原审庭审过程中用来计算租金的标准均是广州市房管局公布的出租房屋租金参考价，毛固在上诉状中要求按2008年的出租价进行类推计算属于提出新的计算标准，变更原审诉讼请求，违反了有关诉讼程序的规定。其次，毛固称房屋这么多年来由毛芸管理，应推定其主张成立的说法没有法律根据的。毛固不能对2008年至2012年的实收租金数额举证，就应当参照广州市房管局公布的出租房屋租金参考价来计算。4、毛固主张的相关租金产生的利息，应当按照中国人民银行规定的金融机构同期活期存款利率计收，不应按照同期贷款利率计收。5、马黎明与毛芸不应为租金收益承担连带责任。原审法院不予处理的做法是正确的。从1993年起对涉案房屋的管理就由毛芸一人进行操作，马黎明并无参与其中。租金收益是否属于夫妻共同债务是另一独立的法律关系，原审法院不予合并审理正确。请求驳回毛固的全部上诉请求。上诉人毛芸、马黎明亦不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决事实认定存在错误。原审法院对2号之四107-113、207房屋的出租时间认定错误：广州市越秀区达道路西元岗2号之四107-113于2012年3月装修完毕，207房于2012年6月装修完毕；107-113从2012年4月开始对外出租，207房从2012年7月开始对外出租。二、在法律适用上，原审判决存在偏颇之处。按份共有产生的租金收益是债权，理应适用诉讼时效的规定。普通的诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算两年。本案中租金收益是连续性的收益，因此，仍在诉讼时效之内的、毛固可以主张的租金收益仅仅为2014年7月9日往前推算两年的租金收益。毛固从1993年已知道房屋出租，并表示因毛芸和哥哥照顾父母多年，租金他们就不要了；1995年毛固因母亲逝世，在去美国多年后第一次回国，也知道房屋已出租无法回去住，所以在哥哥毛某甲家住宿，并在到达的当天就回到已在出租的涉诉房屋看过，另外，从毛固所提交给法庭的证据，也可证明毛固2008年5月14日已知道毛芸及在广州生活的其他家人和亲戚出租部分房屋的事实。由于开始出租房屋之初，毛固已明确表明他不要租金，即放弃收取租金，一直以来也从未对涉诉房屋主张权利，直至二十多年后的2014年7月9日才突然向法院提出要求收取租金。毛固在多年前知道他的权利受到侵害后，并没有主张过权利，或怠于行使权利，致使诉讼时效期间届满；因此，毛固的诉讼请求已过诉讼时效，不应获得支持。在判决毛芸支付诉讼时效期间内租金的同时，应支持毛芸关于扣减房屋维修、家具电器维修更换、管理费用的主张。上诉请求：一、撤销原审判决第一、二项；二、驳回毛固的全部诉讼请求；三、毛固承担一审、二审的诉讼费用。毛固针对毛芸的上诉答辩称：不同意毛芸的上诉意见，一审法院对2011年-2012年的租赁合同所涉及租金部分都没进行认定。一审法院对于两年诉讼时效的认定正确。经审理查明，原审法院查明的事实部分基本无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案二审的争议焦点为：一、毛固与毛芸之间是否成立委托关系；二、毛固提出的诉讼请求有无超过诉讼时效；三、毛固应收取的涉案房屋租金收益如何确定；四、马黎明应否在本案中对毛固应分配的租金收益承担连带责任。关于争议焦点一。毛固主张其与毛芸之间为委托关系，双方之间并无签订书面的委托合同，毛芸对毛固所主张的双方之间存在口头委托合同的事实不予确认，现毛固所提供的证据并不足以证明其与毛芸之间就委托租赁涉案房屋的事宜达成合意，原审法院认定毛固与毛芸之间无成立委托关系并无不当。毛固、毛芸均是涉案房屋的共有权人，对涉案房屋享有占有、使用、收益及处分的权利，虽然毛固以委托合同提起诉讼，但其诉讼请求实质上是主张对涉案房屋的租金收益进行分配，为免诉累，原审法院在本案中对毛固主张的租金收益予以分配的处理亦属可行。关于争议焦点二。现有证据表明，毛固、毛芸之间对于涉案房屋的租金收益的分配方式、分配期限并无作出过明确约定,原审法院认定毛固可随时主张相关债权并无不当。毛芸、马黎明确认毛固在本案纠纷前并无向其二人主张过租金收益，其二人关于毛固提出的诉讼请求部分超过诉讼时效的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点三。涉案2号之二房屋由毛某甲、毛固、毛芸、毛某乙四人共同共有，各共有人的产权份额尚未确定，且各共有人对该房屋的租金收益分配尚未达成合意，原审法院认定毛固请求毛芸返还2号之二301、302房及401、402房租金收益暂不具备条件并无不当，本院予以维持。关于2号之四房屋，由毛某甲、毛固、毛芸、毛某乙、周某甲、周某乙、翁某乙按份共有，毛固仅占1/12的份额，现无证据证明上述共有人之间对该房屋出租收益的分配已达成合意，毛固要求毛芸按照实收租金的三分之一向其返还租金收益理据不足，本院不予支持。关于2号之四的租金收益数额问题。《西园岗租金收入（表1）》、《西园岗租金收入（表2）》系毛芸制作并向某固发送，上述表格中已经详细列明相关房屋的出租情况，故原审法院根据该两份表格载明的2号之四101-113、201、207房在1993年9月1日至2008年4月30日期间的租金收入情况确定毛固依其产权份额可得租金收益为54408.73元并无不当。毛固、毛芸对于2号之四房屋在2008年5月1日至2012年7月9日期间的租金标准、出租情况未能达成合意，原审法院关于参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价并乘以实收率95%以及扣减3%的税费某确定实收租金数额的处理可行，本院予以维持。对于2012年7月10日至2014年7月9日的租金收入情况，双方在原审期间已经确认2号之四101-106、201-206的应收租金为327000元，2号之四107-113、207房的应收租金为218575元，故毛固依据其产权份额可分得该期间的租金收益为（327000+218575）×95%×97%×1/12=41895.61元；如前所述，2号之二房屋暂不具备分配租金收益的条件，原审法院将2号之二301、302房及401、402房该期间的租金收益纳入分配范围欠妥，本院予以纠正。关于争议焦点四。毛芸与马黎明虽为夫妻关系，但是本案现有证据不足以证明马黎明实际收取了涉案房屋的租金，且返还涉案房屋的租金收益是否毛芸、马黎明夫妻共同债务与本案并非同一法律关系，原审法院驳回毛固要求马黎明在本案中对应由毛芸返还的租金收益承担连带责任的请求并无不当。至于毛芸认为应当在租金收益中扣减房屋维修、家具电器维修更换、管理费用等费用一节，因毛芸在原审期间并无提起反诉，故本案不予调处。综上所述，原审法院查明事实基本清楚，但将2号之二301、302房及401、402房的租金收入纳入本案2012年7月10日至2014年7月9日租金收益分配范围欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第一百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院(2014)穗越法民三初字第1663号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更广州市越秀区人民法院(2014)穗越法民三初字第1663号民事判决第三项为：于本判决送达之日起十日内，毛芸将2012年7月10日至2014年7月9日期间广州市越秀区达道路西元岗2号之四101-113房，201-207房屋属毛固所有的租金41895.61元支付给毛固。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费各15384元，由毛固各负担13828元，毛芸各负担1556元。本判决为终审判决。审判长  万力平审判员  梁淑敏审判员  李 静二〇一六年二月三日书记员  邹凌青黄咏欣