湖南省宁乡县人民法院 民 事 判 决 书 (2014)宁民初字第02283号 原告：刘可佳，女，1985年9月18日出生，汉族，居民，住宁乡县。 原告：刘永交，男，1960年11月13日出生，汉族，居民，住宁乡县。 共同委托诉讼代理人：杨泽辉，湖南光阳律师事务所律师。 被告：湖南好百宜房地产开发有限公司，住所地长沙高新开发区麓谷麓天路********。 法定代表人：肖凯初（现于湖南省坪塘监狱服刑）。 诉讼代表人：湖南好百宜房地产开发有限公司管理人湖南潇湘破产清算有限责任公司。 委托诉讼代理人：邓斌，系湖南好百宜房地产开发有限公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：陶建波，系湖南好百宜房地产开发有限公司管理人工作人员。 原告刘可佳、刘永交与被告湖南好百宜房地产开发有限公司（以下简称“好百宜公司”）所有权确认纠纷一案，本院于2014年5月30日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告刘可佳与被告所签《投资协议书》合法有效；2.依法确认被告名下“泊心雅境”房地产项目中北面第1至第14空门面房屋（共7层，地下1，地下**、地面**所有。事实和理由为：两原告系父女关系。原告刘永交与被告好百宜公司法定代表人肖凯初系同学、同乡关系，与其妻刘葱非系亲戚，双方关系一直很好。2010年元月，肖凯初在与原告刘永交闲聊时，谈及其公司从长沙玉兴实业有限公司受让了一宗土地，但其因资金不足，拟部分转让。原告刘永交即向其提出购买十空门面地皮，肖凯初当即应允。双方并商定以被告好百宜公司的名义统一进行建设，建设资金和相关费用按各自面积分担。据此，双方于2010年1月29日以《投资协议书》的形式签订了合作建房的协议，约定原告投资255万元，被告以第6至第15共10空门面地皮作为回报（实际上就是原告以255万元购买10空门面地皮），门面房屋建设及相关税费由原告自理，房屋建成竣工后，被告负责将房屋产权证办到原告名下。 协议签订后，原告分别于2010年2月3日和2月6日付款198万元和57万元至肖凯初提供的户名为肖秀娥的账户，被告开具收据注明“白马安置地门面6号至15号款项”。2010年7月，原告又与肖凯初口头商定增加购买四空门面地皮，并于2010年7至10月份陆续支付118万元购地款。至此，原告共付款373万元从被告处购得14空门面地皮。 此外，案外人周凯霞也以同样的形式从被告处购买了18空门面地皮，并同样是以被告名义进行建设。 原、被告及周凯霞三方商定，建设项目取名“泊心雅境”，设计为54空门面，共7层（地下一（地下**、地面**）定北面（左边）14空为原告所有；南面（右边）18空为周凯霞所有，中间24空属被告所有。原告及周凯霞各自应承担的建房款，统一交给被告，由被告负责与施工单位结算支付。项目的具体承建单位为被告联系的雷锋建设有限公司（该公司系被告“一品江山”房地产小区的建筑承包商），樊正高为承包方项目经理，包干价为3880万元。三方约定以被告名义与雷锋建设有限公司签订了建设施工承包合同。该项目自2012年4月开工，除部分扫尾工程外，现已基本完工。在房屋建设过程中，原告按约定根据施工进度陆续付给被告建设工程款886万元后，与被告商定剩余工程款及相关费用待房屋竣工验收后据实结算支付。 2013年5月，被告法定代表人肖凯初非法集资案案发，原告去房产局查询，得知原告的房屋已被预售网签登记到他人名下。同时，被告因资不抵债现已进入破产清算程序。 被告辩称：一、原告刘永交的原告主体不适格，应驳回其起诉；二、投资协议书的性质，不是所谓的合作建房，双方不能成立商品房买卖合同关系，而是借款合同或者说是名为联营实为借贷；三、即便协议合同有效，但原告诉称房屋仍不能为其所有，理由是：1.投资协议约定的仅为10空门面并非原告诉称的14空门面；2.原告未按协议约定承担相应的建设费用、税费等；3.关于肖凯初个人向刘永交出具的510万借条，不应作为原告的出资计算；四、《投资协议书》所针对的房屋建设已停工，原告也未足额承担其应交款项，加之目前诉争房屋已销售给案外人（已办理网签、预告登记），实际上属于双方未履行完的合同，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日未答复的，视为解除合同”，因此，即使投资协议书合法有效，也已依法解除，原告依然不能获得诉争房屋的所有权；五、被告好百宜公司已经进入破产程序，经管理人初步查明，肖凯初为向民间融资，通过被告好百宜公司及肖凯初与他人签订大量的商品房买卖合同、投资协议、抵押合同或出具借条等形式向他人借款。本案涉及的房屋关系到数千万元破产财产，在处理肖凯初及被告好百宜公司案件中，同样的情形如果进行区别对待，将破产财产确定为他人所有，对其他广大债权人不公平。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换及质证。 原告提交如下证据： 证据1、原告身份复印件、被告工商登记信息复印件各一份，拟证明原、被告诉讼主体资格； 证据2、投资协议书，拟证明原告从被告处购买门面地皮、合作建房的事实； 证据3、收据八份，拟证明原告按约定付给被告14空门面地皮款373万元的事实； 证据4、收据复印件5份、银行进账单1份、借条1份，拟证明原告已支付建房款886万元的事实； 证据5、宁乡县公安局分别对原告刘可佳、刘永交、周凯霞（另一合作建房人）、樊正高（施工承包方项目经理）、罗虎（被告派驻施工现场的施工员）、陈凤阳（被告派驻施工现场的管理人员）的询问笔录、对被告方法定代表人肖凯初的询问笔录，拟证明：1、原告付款373万元从被告处购买14空门面地皮的事实；2、原告已支付房屋建设款886万元的事实；3、原、被告及案外人周凯霞三方系合作建房的事实；4、“泊心雅静”房产项目中北面第1至第14空房屋属原告所有的事实。 证据6、（2015）长中刑二终字第01188号刑事判决书复印件； 证据7、（2015）湘高法民一终字第409号民事裁定书复印件； 证据6－7两份文书都属于终审文书已经生效，拟证明：1.原来案件中止审理因素已经排除；2.案外人苏华廷与被告好百宜公司之间所谓房屋买卖关系实际上是借贷关系（民事裁定书12页本院认为部分有说明），将其性质已经说明，案外人不能以房屋买卖为由再次主张权利；二审判决书认定的事实与一审认定的金额是一致的，说明案外人的1200万元不管是一审还是终审，都已经作为肖凯初的非法吸收公众存款的事实认定，都是以审计师事务所鉴定的结果为认定依据，名为房地产买卖，实为民间借贷； 证据8、湖南省农村信用社借款借据原件； 证据9、提款申请书复印件； 证据10、支付对象和账户清单复印件； 证据11、进账单两张复印件； 证据8－11，拟证明该笔资金来源，原告刘永交向银行借款220万元，其中200万元交付给肖凯初作为购房款，另20万元交付其妹妹刘某3； 证据12、证人证言谢斌、黄某、刘某1、罗某，拟证明付款收据当中有刘某1等四人的名字，被告提出质疑，不是本案原告名字，不能证明是原告的借款行为，现证明四证人是受到原告的委托向被告支付借款。 证据13、资金往来明细表复印件，证据来源为审计师事务所和5.9专案组在侦查肖凯初的刑事案件中，经与原告查实核对以后向刘永交出具的往来明细表，是否纳入刑事案件的审计报告不清楚，拟证明通过银行账户支付给被告的购地、建房款，有些是刘永交付的，有的是刘可佳付的，有的是原告的亲友付的，共计12016000元，剔除本案主张的购地、建房款，其他属于刘永交与被告的借款往来； 证据14、测量号为“泊心雅境-1”《户型面积对照表》二份、《房屋分层平面图》五份；测量号为“泊心雅境-2”《户型面积对照表》一份、《房屋分层平面图》四份，拟证明“泊心雅境”1、2号栋房屋建筑总面积为21590.24平米，其中原告刘可佳、刘永交14空房屋（“泊心雅境-1”户室号为101、201、301、401、501、601房屋）的建筑为4966.17平米，占总建筑面积的23%； 证据15、《肖凯初与刘永交资金往来明细表1》（银行转账部分）、《肖凯初与刘永交资金往来明细表2》（现金部分）、《肖凯初与刘永交资金往来明细表1》（2007年至2011年）各一份，附件26份，拟证明肖凯初立据并同意冲抵建房款的510万元借款，其中银行转账部分的406.8万元有银行转账记录证实，现金支付部分的84万元在肖秀娥的收付往来明细表中有记录，只有19.2万元因时间太久等客观原因未能找到证据证实，说明肖凯初于2012年10月1日与刘永交结算后出具的金额为510万元的总借条符合客观借款事实； 证据16、《肖凯初、湖南好百宜房地产开发有限公司与刘永交的资金往来明细表》，拟证明原告合计打款1239.8万元，其中1203.8万元在册，还有36万元已开收据，未上册；已开收据749万元（第一批购地款255万元，已开收据；第二批购地款118万元，有银行转账凭证；建房款376万元，有银行凭证，其中36万元未上册），未开收据490.8万元（一部分为刘永交自2007年12月以来陆续打给肖凯初的借款，肖凯初在2012年10月出具一张510万元总借条，其中386.8万元有银行凭证，84万元为现金缴款无凭证，但肖秀娥往来账有记录，另20万元银行转账因账号有误未查实）。 证据17、证人刘某2、李某1、邓某、刘某3、李某2的证言，拟证明上述证据是受原告刘可佳的委托向被告好百宜公司指定的收款人（肖秀娥）支付款项，且未就该款向管理人申请债权。 被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1三性均无异议。对证据2真实性无异议，合法性与关联性有异议，1.投资协议书中的2.5%月利息过高是违法的；2.投资协议书只是投资意向并不能证明其实际操作及建房的实际情况经过；3.原协议中是10空门面而不是原告诉称的14空门面；4.投资协议书中只有原告刘可佳的名字并没有原告刘永交的签名；5.投资协议书第二条中“乙方开发完毕后……”由于乙方并不具备建房资质，所以该条的理解为乙方支付开发所需款项完毕后，由于乙没有完全履行自己的义务，甲方有权不履行自己的义务；6.投资协议书中第三条性质我们认为是名为合作，实为借贷性质，该条所体现的是保底收益条款，因此乙方在该协议中无任何风险，不符合投资时具有收益不确定性的特点。对证据3真实性没有异议，关联性有异议，收据并没有写明款项的实际用途，与本案无关，且缺乏银行的具体流水，只有收据借条，另2010年7月14日收款人是刘某1，与本案没有关联性。对证据4关联性有异议，证明目的有异议，款项的具体用途不明，收据不能体现在建房用途；且罗某等人并不是原告，与本案没有关联性；另对其中的借条单独发表如下质证意见：真实性、关联性、合法性均有异议，没有原件，借条是肖凯初出具的，并不是被告出具的，这个可以是肖凯初个人的借款，并不是用于工程建设的，原告并没有提交银行的流水，不能达到原告证明的目的。对证据5合法性、关联性有异议，且罗虎等人都不是本案的当事人，与本案没有关联性，笔录都是口述，并没有相关证据进行证明认证，且罗虎等人描述都是间接性的，有些是听别人说的，真实性有异议；肖凯初笔录中第2页的最后一段及第3页第一段中，与宁乡县房房产局调取的资料有区别，并没有苏甘福这个人，对笔录真实性有异议。对于证据6－7合法性真实性无异议，关联性有异议，被告好百宜公司没有参与肖凯初非法集资之中，两份文书是对肖凯初和苏华廷的资金往来认定。对证据8－11真实性、合法性无异议，关联性有异议，借款借据本身不能证明后期支付情况；提款申请书、支付对象及账户清单、银行进账单，因为没有原件，无法确定其真实性，如果经对核对以后，收款主体、数额是没有异议的，但是对关联性有异议，款项的实际性质究竟是建房还是民间借贷都无法确定；对往来明细表三性均有异议，是复印件没有经制表单位加盖公章用以核实。对证据12真实性、关联性有异议：1.证人都和原告有亲属或者朋友，都有利害关系，真实性有怀疑，如果如证人所述，是原告向其借款，那么按照常理，肯定会涉及到借款利息计付问题，但是证人都予以否认；2.因为本案牵涉到肖凯初的刑事犯罪，而根据刑事案件的情况，在收款过程中存在大量砍头息，借款数额真实性值得怀疑，因此证人确认是通过银行转账支付款项，应当以银行转账凭证作为确认实际支付款项的依据；3.通过证人回答问题，反映出几位证人是向肖秀娥个人账户转账，而不是向被告好百宜公司转账再出具借条，这个与肖凯初的刑事案件类似，这几位证人与被告好百宜公司的资金往来，实质是借贷。对证据13资金往来明细表有异议，因为据管理人了解原告刘永交目前没有进入刑事案件的名单，证据来源请求法庭查实，真实性、合法性无法确定；其中198万元和57万元原告无法确定是付到谁的账户，与本案的关联性无法确定，如果是到个人账户，他与肖凯初非法集资案当中付款形式是相似的，这个有可能是民间借贷。对证据14真实性有异议，原告并非登记的房屋所有权人和房产管理部门备案、预告登记的买受人，原告是通过何种途径调查到的该证据，真实性无法核实；合法性有异议，泊心雅境房屋涉及破产财产，是否为个人所有，合法性暂不能核实；关联性有异议，与原告诉请的14空门面没有任何关联性，该证据只能证明房屋的面积和分层情况，不构成原告对泊心雅境－1栋房屋的确权凭证，也不能证明以上房屋为原告出资建设或者购买。对证据15真实性有异议，所有这些银行流水或现金账都只有原告方（或指定付款人）单方面的银行账户流水，没有被告（或指定收款人陈立平、肖秀娥）的银行账户流水，被告最终是否收到款或是否向原告还款均不清楚，且原告称付现金84万元在肖秀娥收付往来明细表有记录，也没有提供该记录的相关证据。陈立平、肖秀娥的银行账户流水及有关记账记录均为刑案证据，请求法院调阅刑事案卷后对双方往来的真实性进行核实；合法性有异议，假设双方往来510万元真实存在，这些也不是合法的建房或购地款，而是借款，部分为肖凯初刑事案件集资涉案款；关联性有异议：1.原告未提供被告好百宜公司出具的收据及付款给被告好百宜公司账户的银行流水，不能证明是好百宜公司的借款；2.被告好百宜公司自2008年2月才成立，被告好百宜公司与原告于2010年1月才签订《投资协议书》，但原告的银行流水显示原告从2007年12月就借款给肖凯初，付款行为发生在公司成立和签约之前，进一步证明以上非被告好百宜公司借款；3.肖凯初于2012年10月出具的借条，明显是对双方借款的结算和债务的确认，不能证明好百宜公司具有将借款（本身也非好百宜公司借款）转化为建房款的意思表示；4.不论肖凯初是否作出将借款转换为建房款的意思表示，肖凯初同时也是神塑公司的法定代表人和一品豪生酒店公司的实际控制人，其非法集资的表现形式主要是以三个公司名义或以三个公司为个人借款提供担保，原告所称肖凯初交借款转化为建房款或购房款，与肖凯初在非法集资过程中承诺以三公司房产为集资参与人提供抵押、备案等违法情形如出一辙，以上借款不能认定为建房款，否则，本案所涉及房产甚至三公司大量已存在办理抵押、备案至他人名下的财产都有将被排除在破产财产之外，交严重损害广大债权人的利益。对证据16有异议：1.原告付款应当有银行流水或凭证，《明细表》所列原告付款明细没有付款银行流水的，其合法性、真实性、关联性均有异议，具体如下：2012年2月3日198万元，2010年2月16日57万元，只有收据未见银行流水，不予认可；2016年2月6日20万元、2010年2月9日10万元、2010年2月9日24万元、2010年3月25日10万元、2010年2月18日20万元均无银行流水或凭证，不予认可；2.《明细表》注明为“现金”但无银行流水的部份，请法院根据地刑事案件有关证据核实，暂不予认可；3.与刘某3支付购房款重复部分不予认可，2010年2月9日10万元，2010年3月25日10万元与明细表所列为同一天、同一笔付款，不予认可；4.《明细表》中不是刘永交、刘可佳名义付款的其他人付款因没有证据证明系原告支付，不予认可；5.案外人杨学农参与非法集资的2010年3月24日9.8万元属非法集资，不认可为原告付款。对证据17对三性均有异议，证人应出庭作证，且这些人与肖凯初的款项往来虽然没有纳入刑事案件，但这些人的往来和肖凯初非法集资形式完全一样，实质往来性质为集资，不能认定为原告支付的土地款或购房款，如其中邓某有证据显示系集资案件参与人（文亮洪名下有一笔2012年10月3日转给肖秀娥的50万元就是邓某的名义支付的）。 两被告为支持其主张，向本院提交如下证据： 证据1、宁乡房产局调档资料，拟证明：1.原告方并没有登记为泊心雅静房屋的所有权人或者买受人，2.泊心雅静除一套以外其他已经出售及周凯霞已经办理了相关的手续登记的事实； 证据2、结算协议与仲裁裁决书，拟证明工程总造价为3880万元，仲裁裁决书上表示实际完成的工程量是3700万元； 证据3、管理人与肖凯初做的谈话笔录，拟证明肖凯初不认可510万元转化为泊心雅境的建房款； 证据4、《广东诚安信司法会计鉴定所报告书》，拟证明原告所称的付建房款9.8万元，已经被纳入肖凯初非法集资案的参与人中，其9.8万元建房款已经作为非法集资款项，原告所称的建房款来源不合法、相应的已经被告司法机关确认为非法集资款； 证据5、苏华廷案《商品房买卖合同》、湖南省长沙市中级人民法院（2014）长中民三初字第00040号民事判决书、湖南省高级人民法院（2015）湘高法民事裁定书，拟证明案外人苏华廷就诉争房屋主张过权利，苏华廷败诉后已经向管理人申报了债权，管理人初步确认了金额为1008万元； 证据6、案外人刘某3与被告好百宜公司签订的《商品房买卖合同》和部分银行流水，拟证明刘某3是原告刘永交的妹妹，曾在2010年以购房的名义向被告好百宜公司付款，可能与原告付款存在重复； 证据7、管理人与肖秀娥的谈话笔录，拟证明肖秀娥只对其经手的原告与被告好百宜公司资金往来部分认可，其余均表示不清楚。 原告对被告提交的证据发表如下质证意见： 证据1情况说明中苏华廷名下的房号为101、201、301、401、501、601的房屋是原告现在主张的14空门面房，14空共计997.33平方米即101号房，201-601号即2-6楼；对证据2虽被告在程序上有瑕疵，但原告方认可裁决书中的3700万元，总价款结合建房所占比例，如果确实还有应支付的，原告也同意通过被告予以支付；对证据3肖凯初的陈述内容真实性有异议，1.其内容所反映的资金数额与原告已经举证证明的资金数额存在巨大的矛盾，如：肖凯初说510万的中实际只有200万元的本金，这不符合事实，原告提交的证据已经证明了400万元的资金往来；2.肖凯初说该借款其没有表态折抵建房款，与事实不符，也与肖凯初在公安机关的多次的供述材料中所反映的明显不同，公安机关作为办案机关，与肖凯初没有任何利益冲突，不可能受公安机关的要求做虚假供述，相反，该谈话笔录系被告的代理人单方调查，等同于被告自己的证明，与公安机关的调查笔录相比，其客观性及真实性不能得到保证。因此，原告对该证据真实性不予认可；证据4，原告提供的表与被告提供的表都属于广东诚安信司法会计鉴定所出具的，所以即使该报告书有反映，也不能否认原告举证的真实性；对证据5无异议，正好证明已排除了原告要求房屋所有权的阻碍；对证据6真实性、合法性无异议，但不足以证明与《资金往来明细表》中第12、16笔款项重复的事实，如要证明被告须提供证据证明此系刘某3所付，如是，则重复，如不是，则不重复；对证据7有异议，2011年1月27日，原告刘永交通过信用社付给被告好百宜公司的200万元已经原告举证证明，另原告已提供2012年5月5日的收据，清楚地反映原告刘永交于2012年4月26日通过光大银行付款40万元。 为查明案件事实，本院在原告刘可佳以及被告好百宜公司管理人邓斌在场的情形下，对被告好百宜公司出纳肖秀娥进行了调查，并制作调查笔录一份，其内容为：经其现场核对，对《肖凯初、湖南好百宜房地产开发有限公司与刘永交资金往来明细表》中画勾部分双方确认已经实际支付，对无收据、无凭证的不予认可，但钱的用途其并不知情，打勾部分中198万元及57万元不确定实际已收现金，要通过肖凯初个人往来明细账查实，其有个U盘，现在公安机关。 原告对此提出异议，认为肖秀娥已于管理人对其的调查笔录中明确表示“我经手开了收据的，基本上都是付款到位的”、“我只认可我开了收据的这些钱”，而198万元和50万元都是由肖秀娥开发收据的，且收据上已明确写明收的是“白马安置地门面6号至15号款项”；对肖秀娥没有打勾确认的84万元，因《资金往来明细表》上体现的收款人户名是肖秀娥，备注栏已备注说明在“肖秀娥收付往来明细表有记录”，肖秀娥如不确认，应当提供其《收付往来明细表》、个人户头的相应银行对账单、银行流水等证据证明没有实际收到，不能简单地以不打勾的形式不予以确认。被告好百宜公司认为结合上述肖秀娥的现场核对，其对《肖凯初、湖南好百宜房地产开发有限公司与刘永交资金往来明细表》的质证意见以其前述为准。 对原、被告提交的证据，经本院审查认证如下： 对原告提交的证据1、2、3、6、7、8、9、10、11、12、14以及被告提交的证据1、2、4、5、6，经本案审查其来源合法、内容真实且与本案相关联本院予以确认；原告提交的证据4中的收据5份、银行进账单以及证据13、15、16中资金往来明细表、被告提交的证据3、证据7、本案对肖秀娥的调查笔录能形成证据链证明原告向被告好百宜公司支付的款项共计749万元，本院对此予以确认，原告与肖凯初个人之间或其神塑科技有限公司之间的经济关系与本案虽无直接关系，但鉴于肖凯初系被告好百宜公司和神塑科技有限公司等的法人、实际控制人及主要股东，且本院在审理相关案件时已查明好百宜公司与其他公司及公司股东之间财务高度混同，故本院对原告与肖凯初个人之间或其神塑科技有限公司之间的经济关系是否与本案相关联，根据查明的事实予以综合确认；原告提交的证据5公安的讯问笔录以及询问笔录，结合原告的陈述可证明本案系合作建房，本院对此予以确认，但对于原告刘永交是否就诉争房屋建设参与管理的问题，案外人樊正高前后两次笔录存在反复，罗虎以及陈凤阳未出庭作证，且没有其他证据证明原告刘永交参与了管理，本院对此不予采信；原告提交的证据17有银行转账凭证予佐证，且证人均到法院就证明签字确认，加之被告好百宜公司管理人亦认可证人的这些款项未纳入刑事案件，邓某2010年9月16日转账的20万元未与案外人文亮洪的集资往来重付，故本院对该证据予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院综合认定如下案件事实： 原告刘永交与被告好百宜公司法定代表人肖凯初系朋友关系，双方自2007年起素有经济往来。原告刘可佳系原告刘永交之女。2010年1月29日被告好百宜公司（甲方）与原告刘可佳（乙方）签订《投资协。议书》一份，内容为：兹因甲方与长沙玉兴实业有限公司签订了“白马综合服务中心”项目投资意向协议，有待补充开发资金，甲乙双方经友好协商，本着平等、自愿、公平的原则，签订如下投资协议书：一、乙方暂向甲方投资255万元用于甲方“白马综合服务中心”的开发，该资金应于2010年2月5日前足额到位。甲方以位于“白马综合服务中心”的第六栋至第十五栋共拾空门面用地回报乙方。此价格仅为门面土地价格，其余与建设相关的所有税费均由乙方自理。二、该项目甲方承诺在乙方（此处为笔误应由甲方）开发完毕，并通过竣工验收及综合验收两个月内，在乙方交清了所有税费的前提下，两个月内将房屋产权证办理到乙方名下。三、合作过程中乙方如因各种原因退出投资，甲方承诺在乙方提出退出投资要求后十五天内将资金退还给乙方，并负担2.5%的月息。乙方在得到甲方退还的投资款及利息后自动放弃对该门面用地的使用权。四、甲方不得将乙方所定的门面用地再预售给他人，如有此类情况发生，甲方将支付乙方投资总额二倍的违约金。五、本合同一式四份，双方各执二份，甲方签字、盖章，乙方签字生效。被告在甲方栏加盖公章，并由其法定代表人肖凯初签字确认。原告刘可佳于乙方栏签字确认。2010年2月3日，原告刘可佳向被告好百宜公司支付了198万元，被告好百宜公司出具收据一张，其上注明收款方式为现金，收款事由为白马安置地门面6号至15号款项。该收据由被告好百宜公司出纳肖秀娥出具，并加盖了被告好百宜公司财务专用章。同年2月6日，原告刘可佳再次支付了57万元，被告好百宜公司同样出具收据一张，亦注明收款方式现金，收款事由为白马安置地门面6号至15号款项。该收据同样由肖秀娥出具，并加盖了被告好百宜公司发票用章。2010年7月，原告刘永交与被告好百宜公司法定代表人肖凯初口头协议，以118万元的价格再增加4空门面。之后2010年7月14日至2010年10月14日期间，原告刘可佳分六次向被告好百宜公司支付了118万元，被告好百宜公司分别出具收款收据予以确认。此后，“白马综合服务中心”的开发项目，被定名为“泊心雅境小区”。肖凯初与原告刘永交口头商量，将原告刘永交的安置地门面调整为北面的第一至十四空（泊心雅境－1户室号为101、201、301、401、501、601）。 之后，原告刘可佳实际支付了“泊心雅境”项目应付款项376万元。其中，2011年1月11日付60万元（被告好百宜公司出具收据，加盖公司财务专用章，注明“白马安置地建房款”）、2012年5月5日付76万元（被告好百宜公司出具收据，加盖公司财务专用章，注明“白马安置地建房款”）、2011年11月23日付10万元（被告好百宜公司出具收据，加盖公司财务专用章）、2011年11月23日付10万元（被告好百宜公司出具收据，加盖公司财务专用章）、2011年11月23日付20万元（被告好百宜公司出具收据，加盖公司财务专用章）、2011年1月27日付200万元（直接支付至被告好百宜公司账户）。 2012年4月2日，被告好百宜公司与案外人湖南雷锋建设有限公司，签订《建设工程施工合同》，该合同约定，被告好百宜公司将其开发的位于宁乡县白马桥乡白马村的“泊心雅境小区”1、2栋商住楼工程发包给案外人湖南雷锋建设有限公司。2013年7月5日，经被告好百宜公司与案外人湖南雷锋建设有限公司结算，最终结算造价为3880万元，未完成的扫尾工程在本造价内扣减180万元，该项目实际完成工程量的结算款3700万元，被告好百宜公司已支付给案外人湖南雷锋建设有限公司工程款1079万元。至目前为止，本案诉争的房屋未竣工、验收。 另，2012年9月25日，被告好百宜公司与案外人苏华廷就上述诉争的101－601号房屋签订了6份《宁乡县商品房买卖合同》，合同编号分别为201203XXXXX、201203XXXXX、201203XXXXX、201203XXXXX、201203XXXXX、201203XXXXX，并在宁乡县房屋产权管理服务中心办理了预购商品房预告登记，预告登记证号分别为：宁房预玉潭字第4120XXXXX、4120XXXXX、4120XXXXX、4120XXXXX、4120XXXXX、4120XXXXX号。案外人苏华廷就上述房产以确认所有权、交付房屋并支付违约金诉至法院，该案经湖南省长沙市中级人民法院一审判决后，上诉至湖南省高级人民法院，湖南省高级人民法院作出（2015）湘高法民一终字第409号民事裁定书，该裁定书认定，苏华廷与好百宜公司之间是名为房屋买卖实为民间借贷的法律关系，并驳回了苏华廷的起诉。 另，2007年至2012年期间，原告刘永交与被告好百宜公司法定代表人肖凯初之间素有经济往来，2012年10月1日，经双方结算，肖凯初出具借条一张，内容为：借条今借到刘永交人民币510万元。经核对银行流水，其中本金为377万元，减去已收回的2.2万元，实际本金为374.8万元。 另，被告好百宜公司2008年2月4日成立，经营范围为房地产开发经营，2014年3月17日，本院已立案受理其申请破产重整一案，现正与神塑科技有限公司、湖南一品豪生酒店管理有限公司合并重整审理过程中。 本院认为，本案争议焦点为：一、原告刘永交主体资格是否适格；二、《投资协议书》的性质问题；三、原告支付的投资款数额问题；四、《投资协议书》是否已解除的问题；五、是否能确认诉争房屋归原告所有的问题。 一、关于原告刘永交主体资格是否适格的问题 本案《投资协议书》的乙方虽仅为原告刘可佳，但原告刘可佳明确表示其与原告刘永交系父女关系，该《投资协议书》的主体实为其与原告刘永交，且从宁乡县公安局刑侦大队对被告好百宜公司法定代表人肖凯初的讯问笔录可知，肖凯初亦认可原告刘永交系《投资协议书》的相对人，故原告刘永交主体资格适格； 二、关于《投资协议书》的性质、效力问题 （1）本案协议书虽名为《投资协议书》，但实为合作建房即合作开发房地产。理由如下：1.原告诉称以及被告好百宜公司法定代表人肖凯初于公安讯问时均明确表示，本案实为合作建房。2.从被告好百宜公司法定代表人肖凯初以及两原告、案外人周凯霞、樊正高、罗虎、陈凤阳的公安讯问、询问笔录以及被告好百宜公司出具的收据可知，两原告的确与被告好百宜公司有合作建房的意愿，也依《投资协议书》履行了部分合同义务，此与肖凯初与其他人之间名为房屋买卖实为民间借贷的法定关系不同，本院对于被告好百宜公司辩称的本案实为借贷关系的主张不予以认可。 （2）依《投资协议书》，原告在支付了相应投资款以及相应的税费后，其可获得“第六栋至第十五栋共拾空门面”的房屋所有权，如果原告欲退出投资，被告好百宜公司应将资金退还给原告，并负担2.5%的月息。由此可见，原告在合作开发房地产的过程中不承担任何经营风险，而依《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量的房屋的，应当认定为房屋买卖合同。合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。本案原告在合作开发房地产的过程中不承担任何经营风险，且享有要求分配固定数量房屋或收取固定数额货币的选择权。本案原告以向法院诉请要求房屋所有权的形式表明其所选，本案应认定为房屋买卖合同。 （3）《投资协议书》系双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，合同成立并已生效。 三、原告支付的投资款数额问题 1.本案款项经原告与被告好百宜公司出纳肖秀娥当面清查，结合被告好百宜公司法定代表人肖凯初的讯问笔录，以及原告提交的收据、相应的银行流水，本院认可原告向被告好百宜公司共计支付“泊心雅境”项目应付款749万元（255万元+118万元+376万元）； 2.原告主张510万元的借条折抵应支付的“泊心雅境”项目应付款，被告好百宜公司提出异议，但本院认为应认定510万元借条中已查明的实际本金377万元确已进行了折抵。理由为：（1）肖凯初于公安讯问时明确认可折抵，虽然在诉讼阶段肖凯初在管理人征求其意见时予以否认，但纵观全案背景，肖凯初系主动到公安机关投案，公安机关介入非法吸收公众存款案件调查时，涉及大量的资金往来性质查实和相关非吸人员的调查，肖凯初均进行了陈述，在刑事案件中已确证肖凯初在此阶段在公安机关的大量陈述都是真实的，故在公安机关调查时肖凯初的陈述可信度更高；（2）被告好百宜公司与神塑科技有限公司、湖南一品豪生酒店管理有限公司三公司法人或实际控制人均是肖凯初一人，三公司资产负债高度混同，本院受理的破产重整案件也作出了三企业股东个人财产、债务（与公司有关的）与企业财产、债务合并处理的决定；（3）原告向被告好百宜公司支付最后一笔建设款的时间为2012年5月4日，当时“泊心雅静”正在建设中需要大量建设资金，肖凯初亦因资金周转紧张在此时间段对外大肆非法吸收公众存款，在此期间双方于2012年10月1日结算由肖凯初出具510万元借条一张，若双方未就借条抵扣工程款达成一致意见，可明知原告尚欠付大笔工程款，却无证据证明被告向原告催要建设款，故认定双方已就510万元借条达成抵扣协议，更符合常理；4、刑事案件司法审计并未将此510万元纳入刑案的范畴，公安机关在刑事案件侦查中也排除了此款项系非法吸收公众存款的款项。 综上，本院认定原告总计支付的“泊心雅境”项目应付款项为1123.8万元（749万元+374.8万元）。 四、《投资协议书》是否已解除的问题 “泊心雅境”已完工部分的建设工程款为3700万元，总计55空门面，原告诉争的是其中的14空门面，由此推算原告应支付的房款大约为1314.82万元（941.82万元+373万元）（因双方未进行结算，此仅为大致估算，具体以当事人实际结算为准），现原告仅支付了1123.8万元，未足额承担相应款项，且本案诉争房屋建设未完工已停工，双方均未实际履行完毕合同义务。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日未答复的，视为解除合同”。自2014年3月17日，本院受理被告好百宜公司申请破产重整纠纷之日起二个月内，被告好百宜公司管理人并未通知原告继续履行合同，依法《投资协议书》已解除，《投资协议书》解除后相应的权责，原告可另行解决。 五、是否能确认诉争房屋归原告所有的问题 1.本案依法应视为房屋买卖合同纠纷，原告既未能足额支付购房款，又未办理预购商品房预告登记，加之房屋未竣工验收，更未实际交付，故本院认为本案原告依法享有的为债权； 2.原告委托代理人虽于庭审时变更其主张称，本案系先购买土地再委托建房，但依《中华人民共和国城市房地产管理法》之规定，“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”，且“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”本案在该房地产项目尚未开动时即签订了上述《投资协议书》，且《投资协议书》中也未载明土地使用权取得的方式，此后增加的四空门面甚至连书面合同都未签订，既不符合土地使用权转让的条件，亦不符合转让的合同形式，且《投资协议书》签订之今，双方亦未办理土地使用权变更登记，被告好百宜公司反而将诉争土地上的房产以网签的形式预售登记在案外他人名下，依物权法定主义，原告并未享用该土地使用权，其根本无权委托他人建房，且即便有委托权，受委托人未依委托交付房屋的，原告依法能主张的也是违约之债。 综上，本院对于原告要求确认诉争房屋归原告所有的诉请，不予支持。 据此，依据《中华人民共和国物权法》第五条、第六条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条、第三十七条、第三十八条第（一）项、第三十九条第一款第（二）项、第四十一条以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、第二十六条之规定，判决如下： 一、确认原告刘可佳与被告湖南好百宜房地产开发有限公司所签《投资协议书》合法有效； 二、驳回原告刘可佳、刘永交的其他诉讼请求。 本案案件受理费119720元，由原告刘可佳、刘永交负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  刘舟舟 审 判 员  李潇潇 人民陪审员  刘雪才 二〇一七年六月二十八日 书 记 员  文怡人 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》第五条物权的种类和内容，由法律规定。 第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 《中华人民共和国企业破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。 管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第二十八条依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。 第三十七条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 第三十八条下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； 第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 第四十一条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。 第二十六条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。