上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第3507号上诉人（原审原告、反诉被告）唐传兵，男，1975年4月27日生，汉族，住安徽省天长市关塘集乡晏公村周庄队35号。委托代理人瞿成，上海陆兵律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）上海百惠家饰市场经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区川沙路4168号1幢3楼。法定代表人陶国华，总经理。委托代理人陆卫钢，上海市沪南律师事务所律师。上诉人唐传兵因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第24658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，2012年11月9日，上海百惠家饰市场经营管理有限公司（以下简称百惠公司，出租方、甲方）与唐传兵（承租方、乙方）签订预订房协议，约定乙方预订甲方位于上海市浦东新区置业路250号F-03房屋，建筑面积35.88平方米，经营品种汽配，订金5，000元，双方定于2012年11月16日前签订正式房屋租赁合同。协议签订后，唐传兵支付百惠公司定金5，000元。2012年11月26日，百惠公司（出租方、甲方）与唐传兵（承租方、乙方）签订房屋租赁合同书，约定甲方受上海普实达实业有限公司委托办理出租上海市置业路252号房屋给乙方使用，甲方收取房屋租费。房号F-03，租金全年15，715元，合同期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止。房屋租金先付后用，乙方自本合同签字生效之日付清全部租金。合同签订后，唐传兵支付百惠公司全年租金，并承租房屋用于开设汽配经营。2014年1月13日，百惠公司（出租方、甲方）与唐传兵（承租方、乙方）签订了临时房屋租赁合同，约定甲方将如下临时房屋出租给乙方使用，甲方收取乙方租费，房屋F-01、F-02、F-03，租赁期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止，租金优惠后全年59，056元，房屋租金先付后用，于签订合同生效之日付清。乙方向甲方承诺，租赁该临时房屋仅作为仓库使用，在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变和损坏房屋的结构和使用用途，所以乙方向甲方交纳房屋质量保证金5，000元，合同租赁期满，房屋归还甲方时，经甲方验收认可，方可退还房屋保证金（不计息）。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，唐传兵支付了百惠公司2014年度租金，保证金5，000元已缴纳。2014年10月20日，百惠公司通知唐传兵，称市场收到金桥出口加工区（南区）关于W4#地块借地的函，函中对市场向他们租借的W4#地块，租赁期限于2014年12月31日到期，到期后决定收回该租赁土地不再续租给市场，市场与唐传兵的临时租赁协议于2014年12月31日到期，到期后将不再续签，要求提前做好搬迁工作。2015年1月14日，百惠公司通知唐传兵，要求在2015年1月31日前搬离租赁房屋，逾期不搬，从2月1日起将采取断电、断水，封闭进出道口等措施。此后，唐传兵未搬离租赁房屋，也未支付2015年1月1日起的房屋使用费。2015年7月2日，唐传兵诉至原审法院请求判令百惠公司返还唐传兵租赁保证金5，000元及赔偿装修损失95，389元（136，270元的80%）。百惠公司则请求驳回唐传兵的诉请，并提出反诉，请求判令：1、唐传兵立即迁出上海市浦东新区置业路252号F-01、F-02、F-03房屋；2、唐传兵支付自2015年1月1日起至返还房屋之日止的房屋使用费，按每年59，056元为计算标准。唐传兵则不同意支付使用费，并在百惠公司对其进行补偿后才同意搬离。原审中，唐传兵提供了照片一组以及其于2012年-2014年期间购买部分装潢材料的收据、送货单，用于证明其在租赁房屋内进行过装修。经质证，百惠公司对照片真实性无异议，对装修证据真实性均不予认可。百惠公司称在2015年4月底或5月初，由于租赁房屋周边的电力设施拆除，百惠公司对租赁房屋采取了断电，由于租赁房屋周边在施工，在房屋外围砌起了围墙，但留有通道，承租人仍在租赁房屋内进行经营，承租人不同意返还房屋，涉案租赁房屋无产权证，亦无相关建房手续。原审认为，唐传兵与百惠公司间建立的房屋租赁合同关系，因租赁房屋系未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，故双方间的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，唐传兵应将租赁房屋返还百惠公司。由于双方原约定的租赁期限亦已到期，故唐传兵要求百惠公司赔偿装修损失的请求，缺乏依据，不予支持。租赁合同无效，出租人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，予以支持。唐传兵在双方原约定的租赁期限到期后，拒不搬离承租房屋，显然有违诚实信用的原则。其要求百惠公司支付一定补偿费后再行搬离的意见，于法有悖，不予采纳。合同的租赁保证金5，000元，百惠公司应予返还。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，于2015年8月14日作出判决：一、唐传兵与上海百惠家饰市场经营管理有限公司签订的《临时房屋租赁合同》无效；二、上海百惠家饰市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内返还唐传兵保证金5，000元；三、唐传兵于判决生效之日起十日内迁出上海市浦东新区置业路252号F-01、F-02、F-03房屋；四、唐传兵于判决生效之日起十日内支付上海百惠家饰市场经营管理有限公司自2015年1月1日起至迁出上海市浦东新区置业路252号F-01、F-02、F-03房屋之日止的房屋使用费，按每月4，921.33元为计算标准；五、驳回唐传兵的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2，347.78元，减半收取计1，173.89元，由唐传兵负担1，148.89元，上海百惠家饰市场经营管理有限公司负担25元；反诉案件受理费减半收取计337元，由唐传兵负担。原审法院判决后，唐传兵不服，向本院提起上诉称：被上诉人曾承诺上诉人可以长期租赁系争房屋，现合同虽被认定无效，但被上诉人故意隐瞒系争房屋缺乏合法建造手续的事实，过错明显，故请求二审法院依法改判被上诉人赔偿上诉人装修损失95，389元。被上诉人百惠公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，故不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人称被上诉人曾承诺其可以长期租赁系争房屋，但并未提供相应的证据材料予以证明，且被上诉人亦予以否认，故上诉人的该项主张，本院不予采信。双方租赁合同签订后，因系争房屋缺乏合法建造手续，故该合同应属无效。现上诉人认为被上诉人对合同无效具有过错，被上诉人理应赔偿其装修损失，然一则上诉人并未证明被上诉人故意隐瞒房屋情况的事实，二则双方原合同约定的租赁期限已经到期，故上诉人以此为由，要求被上诉人赔偿其装修损失，依据不足，本院不予支持。综上，原审判决并无不当，应予维持。上诉人的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币2，521.73元，由上诉人唐传兵负担。本判决为终审判决。审 判 长  毛 焱代理审判员  陈蓓蓉代理审判员  孙 飞二〇一六年十月十日书 记 员  倪 非附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……