安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书(2015)庐民一初字第04074号原告：合肥市中央花园小区业主委员会，住所地安徽省合肥市庐阳区。负责人：钱昌海，主任。委托代理人：唐芬，安徽律维律师事务所律师。被告：国基建设集团有限公司安徽合肥分公司，工商注册地合肥市庐阳区沿河路116号中央花园4号楼东头第三间。现住所地安徽省合肥市包河区。法定代表人：谢子华，经理。被告：国基建设集团有限公司，住所地山西省太原市。法定代表人：郭长林，董事长。两被告共同委托代理人：唐伟，安徽博时律师事务所律师。第三人：安徽日之升电子科技有限责任公司，工商注册地安徽省合肥市蜀山区，现经营地址安徽省合肥市庐阳区。法定代表人：袁志林，总经理。委托代理人：薛世年，该公司行政管理人员。原告合肥市中央花园小区业主委员会与被告国基建设集团有限公司安徽合肥分公司、国基建设集团有限公司、第三人安徽日之升电子科技有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员刘洋担任审判长、审判员刘军、人民陪审员尹来意参加的合议庭，适用普通程序，于2016年6月13日公开开庭进行了审理。原告合肥市中央花园小区业主委员会负责人钱昌海及其委托代理人唐芬，被告国基建设集团有限公司安徽合肥分公司、国基建设集团有限公司共同委托代理人唐伟、第三人安徽日之升电子科技有限责任公司委托代理人薛世年到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告合肥市中央花园小区业主委员会诉称：2013年8月31日，原告与被告国基建设集团有限公司安徽合肥分公司签订《合肥市沿河路中央花园11号楼房屋租赁合同》一份，在该合同中，双方对房屋的租赁期限、租金的支付方式、违约责任以及合同的解除条件等均作了明确的约定。合同签订后，原告按约将案涉的房屋交付给被告使用至今，但被告至今未按约履行合同义务，长期拖欠房屋租赁高达65万元。根据该合同约定：“房屋租赁期限为六年，第一阶段租赁期为三年，即从2013年9月1日至2015年8月31日止，甲方给乙方提供90天装修时间，此期间不计入租赁期限内”。据此，案涉房屋的租金应从2013年12月1日开始计算租金，结合该合同第五条约定：“前三年的租金为35万元，每半年支付（提前一个月）；”从2013年12月1日至2015年11月30日，二年租金共计人民币70万元整。该二年租金被告应于2015年6月1日前向原告足额缴纳。但时至今日，被告仅于2013年9月5日向原告支付合同押金2万元，于2015年元月6日支付房屋租金人民币5万元，至今尚欠二年房屋租金共计65万元未付。期间，被告在未经原告同意的情况下，又将案涉的房屋擅自转租给本案的第三人占有使用。为此，原告曾以多种方式催告被告，要求其及时履行合同义务，但被告至今不予理睬。根据该房屋租赁合同约定，被告的上述违约行为不仅给原告造成了巨大的经济损失，且已达到了合同解除的条件，据此，原告有权单方解除合同。为了维护原告的合法权益，特具状起诉至法院，诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告国基建设集团有限公司安徽合肥分公司签订的《合肥市沿河路中央花园11号楼房屋租赁合同》；2、依法判令被告和第三人返还租赁的房屋；3、依法判令被告向原告支付从2013年12月1日至2015年11月30日止的二年租金人民币65万元（以后顺延至交房之日止）；4、本案的诉讼费用及其他费用全部由被告和第三人承担。被告国基建设集团有限公司安徽合肥分公司、国基建设集团有限公司共同辩称：国基建设集团有限公司安徽合肥分公司不是房屋承租人，也从始至终未使用过所诉争的房屋，原告证据中的公章不是我单位的公章，国基建设集团有限公司安徽合肥分公司有承租的办公场所用于经营；原告提供的房屋租赁合同中存在一个合同解除附条件生效的条款，合同约定未按本合同约定缴纳房租的合同解除。因此该合同是附条件生效的合同，条件未成就合同未生效，才造成原告方两年未收取的房租，过错方在原告，也不符合出租人的正常的市场规律，因此我方怀疑有其它原因造成此结果。第三人安徽日之升电子科技有限责任公司述称：我方与本案的原、被告均不认识，也从未接触过；我方现办公使用的是本案11栋第一层和第三层部分房屋，是直接从金军（目前系本案11栋第二层及第三层部分使用者）手中租用，我们是2015年2月份进驻涉案的房屋的，我公司也在正常的缴纳水电费，因此我方与本案争议的房屋租金无关。经审理查明：原告合肥市中央花园小区业主委员会系合肥市庐阳区沿河路中央花园xxx屋产权人。原告提供的《合肥市沿河路中央花园11号楼房屋租赁合同》主要内容为：“甲方（即原告）将位于合肥市沿河路116号xxx屋出租给乙方（即被告国基建设集团有限公司安徽合肥分公司），租期自2013年9月1日2017年8月31日止。租金为：前三年年租金35万元，第四年年租金37万元。房屋租金按每半年支付（提前一个月支付）。2013年8月31日，乙方应向甲方支付押金2万元，合同期满后，甲方向乙方无息归还该款项。乙方将租用房屋转租给第三方承租使用必须事先征得甲方同意并重新签订房屋租赁合同。如乙方未能按本合同约定支付房屋或乙方未经甲方书面同意擅自将该承租办公楼转租，允许或转让给第三人独立或共同使用，甲方有权即时解除本合同，乙方应立即将承租房屋七日内无条件退交甲方。本合同及所有附件在甲乙双方签字盖章并按本合同规定交纳租金、首期管理费之后生效。”合同签订日期为2013年8月31日。合同尾部承租方处加盖了“国基建设集团有限公司安徽合肥分公司合同专用章”。合同另对其他相关事宜进行了约定。被告国基建设集团有限公司安徽合肥分公司对该合同专用章不认可，称其公司无此印章亦从未占有使用过涉案房屋。对于房屋租赁合同的签订及履行等事宜，原告称该房屋租赁合同系第三届业委会经办，原告系第四届业委会，故对该房屋租赁合同中承租方由谁签名、涉案房屋如何交接、有无向承租方催要过房屋租金均不清楚。庭审中，原告称“涉案房屋目前由第三人在使用，但整个11号楼是不是都是第三人在占有使用，我们不清楚”。合同签订后，2013年9月5日，金军向原告转账支付2万元，2015年1月6日，案外人金毅向原告转账支付5万元。对此付款行为，原告称因金军、金毅欠被告国基建设集团有限公司安徽合肥分公司款项未付，故代国基建设集团有限公司安徽合肥分公司向原告支付押金及房租合计7万元，但对此未提供证据加以证明。原告于2015年9月26日向被告国基建设集团有限公司安徽合肥分公司寄送催要房租的律师函，但无证据证明被告收到该函。原告称其公司于2014年8月21日出具的催要房租的通知及2015年7月24日出具的《中央花园小区11号楼对外出租的情况说明》均在该小区内进行了张贴公示，但其提供的证人彭某及许艳萍对上述材料有无在小区内公示作出了相互矛盾的证言。另查明：第三人安徽日之升电子科技有限责任公司提供的证据显示：2015年1月28日，金军与案外人安徽升晶电子科技股份有限公司签订租房协议一份，金军作为出租方，将涉案房屋第一层整层出租给安徽升晶电子科技股份有限公司，租期自2015年2月18日至2017年2月17日，月租金1万元。2015年4月1日，案外人金军与合肥日升科技投资集团有限公司签订租房协议一份，金军作为出租方，将涉案房屋中位于三层的4间房屋出租给合肥日升科技投资集团有限公司，租期自2015年4月1日至2016年4月1日，年租金4万元。以上事实，有原告提供的业主委员会备案表、工商档案资料一组、中国光大银行贷记通知、中信银行个人电子转帐凭证复印件、EMS快件封面及退件、律师函、通知、视听资料光盘、会议纪录二份、通知、情况说明和被告提供的EMS回执复印件及第三人提供的租赁协议、付款凭证及收据、关系证明及当事人陈述等证据在卷佐证。对于原告提供的房屋租赁合同，经查，被告对房屋租赁合同中加盖的“国基建设集团有限公司安徽合肥分公司合同专用章”不认可，称其公司从未刻制过合同专用章并申请对该公章的真伪进行鉴定，因原告亦未提供证据证明被告之前曾使用过该印章，导致本院无法调取比对检材通过鉴定确定其真伪，因该证据系孤证，无其他证据相佐证，故该证据的真实性依法不予确认。原告提供的4份证人证言中，经审查，马恒友、何开国的证言不能证明原告向被告国基建设集团有限公司安徽合肥分公司送达了2015年10月9日的通知；彭某、许艳萍的证言不能证明原告将涉案房屋出租给了被告国基建设集团有限公司安徽合肥分公司，故本院对该4份证人证言依法不予采信。原告提供的录音光盘系证人证言，因录音所涉案外人刘曙未出庭作证，故对该证据依法不予确认。被告提供的照片、网银交易凭证及房租地税发票均系复印件，无其他证据相佐证，本院经审查对该组证据依法不予确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案原告提供的证据中，仅房屋租赁合同显示被告与涉案房屋具有形式上的关联性。因该合同中加盖的“国基建设集团有限公司安徽合肥分公司合同专用章”真伪无法确定，故只能通过本案其他证据综合认定原、被告之间是否存在实际上的租赁关系。经查，原告对房屋租赁合同的签订情况、涉案房屋如何交付以及目前由谁在实际占有使用、有无向被告催要过房租等未作出合理说明，其提供的证据均不足以证明双方之间存在事实上的租赁关系。原告作为小区的业主委员会，能够向其选聘的小区物业管理公司收集涉案房屋水电费及物业费缴费票据等证据以此佐证涉案房屋由谁在实际占有使用，而原告亦未提供，故此应由其承担举证不能的法律后果。庭审中，原告称涉案部分房屋目前由第三人在占有使用，但第三人提供的证据显示涉案部分房屋目前由安徽升晶电子科技股份有限公司及合肥日升科技投资集团有限公司在占有使用。原告称因金军、金毅欠被告国基建设集团有限公司安徽合肥分公司款项未付，故由金军、金毅代国基建设集团有限公司安徽合肥分公司向原告支付了押金及房屋租金合计7万元，但原告对此未能提供证据加以证明且被告不认可，故对该主张依法不予采信。综上，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定,判决如下:驳回原告合肥市中央花园小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费14100元，由原告合肥市中央花园小区业主委员会负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  刘 洋审 判 员  刘 军人民陪审员  尹来意二０一六年六月二十一日书 记 员  贾红燕附本案适用的法律条文：《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。