上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第27596号原告李枫，女，1978年2月24日生，汉族，住上海市黄浦区。委托代理人黄奇，上海市公义律师事务所律师。被告上海融港置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人林巍，董事长。委托代理人韩惠虓，北京大成(上海)律师事务所律师。委托代理人唐杰，北京大成(上海)律师事务所律师。原告李枫诉被告上海融港置业有限公司(以下简称融港公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年9月15日公开开庭进行了审理，后转为普通�序，于2015年12月24日公开开庭进行审理。原告李枫及其委托代理人黄奇、被告融港公司的委托代理人韩惠虓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李枫诉称，被告系“临港新世界休闲广场”的开发商。自2012年起，被告将该楼盘的产品手册放置于其售楼处并由销售人员分发给来看房的人员，原告也被分发到该手册。该手册中，被告就该楼盘作出了“享有直达六院的黄金地下通道”、“旁边有星级酒店”、“地下负一层约3,000平方米大型生活超市”、“新世界品牌护航”等描述。此外，被告还在其官网、新浪网等网站上对外宣传含有上述信息的楼盘介绍。原告经被告上述宣传，在考虑到被告承诺的上述便利条件下，认定该楼盘有相当的招商潜力及保值升值空间。故于2013年6月21日与被告签署《上海市商品房预售合同》(以下简称预售合同)，约定原告以人民币(以下币�相同)4,272,895元的价格购买上海市浦东新区康乃馨路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称系争房屋)。原告此后付清了购房款。2014年8月7日，被告向原告交付了系争房屋，原告发现被告宣传资料中所承诺的六院黄金通道并不存在，楼盘边也不存在星级酒店，地下也没有开设大型超市的迹象。且原告了解到新世界集团无意与被告合作进行楼盘的整体商业开发，2013年2月6日，被告因涉及六院黄金通道、星级酒店两项虚假宣传被浦东新区工商局行政处罚。被告有关与新世界集团合作、大型生活超市的虚假宣传事宜又被工商行政部门立案调查。原告认为，被告在其楼盘宣传资料上作出的说明和允诺具体确定，对合同的订立及系争房屋价格确定有重大影响，应视为要约。该说明和允诺虽未载入预售合同，亦应视为预售合同的内容，现因被告未能履行上述允诺，导致系争房屋贬值，故原告起诉来院，要求被告赔偿损失50万元。被告融港公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告预售合同中未约定过原告陈述的事实，产品手册的内容不构成合同要约，被告不存在违约，且原告也没有损失的依据。经审理查明，2013年6月21日，原告(乙方、买方)与被告(甲方、卖方)签订预售合同，约定原告以4,272,895元的价格购买系争房屋，房屋建筑面积295.41平方米。预售合同补充条款一，第十七条约定，未经甲方书面允诺之任何条款，对合同双方当事人均不具有约束力。该房屋的交付标准和条件以政府部门批准的规划、设计方案和本合同约定为准，本合同未作约定的，以该房屋交付时现状为准。甲方的广告、样板房、宣传资料、模型、展示版、规划设计效果图、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释(包括但不限于照片、录像、录音等)及互联网上的信息及其它宣传资料仅供参考，不构成本合同的组成部分，乙方不得以样板房或以上宣传资料内容为由追究甲方责任。合同签订后，双方按约履行。2014年8月7日，双方就系争房屋签署房屋交接书。2014年9月25日，系争房屋产权核准登记至原告名下。另查明，2013年2月6日，上海市工商行政管理局浦东新区分局对融港公司作出《行政处罚决定书》(沪工商浦案处字[2013]第XXXXXXXXXXXX号)，写明：融港公司正在开发并销售位于上海市浦东新区南汇新城镇环湖西三路古棕路口的“临港新世界休闲广场”楼盘。2012年12月10日，当事人将广告宣传单放置于售楼现场，并由销售员发放给过来看房的人，或者由他们自行取阅。广告宣传单共两种，均为四折页，分别是DM四折页广告宣传单(两种)。广告宣传单中印有“享直达六院的黄金地下通道”和“30分钟直达龙阳站”的文字，并在效果图中标示“星级酒店”的文�。据查证，当事人在广告宣传单中所描述的黄金地下通道实际并不存在，也并未开始施工建设。所谓的星级酒店也不存在，标注“星级酒店”地方的建筑还在施工建设中。当事人用于分发的上述两种广告宣传单，是由南京厚石房地产投资咨询有限公司负责设计，由无锡八零印艺纸品有限公司负责印刷的，设计和印刷都已完成交付……至2012年12月10日，上述两种广告宣传单各发放100份，当事人已经意识到广告宣传单中有不实内容，已将未发放的广告宣传单全部自行销毁。当事人在广告宣传单中印有“(独)享直达六院的黄金地下通道”而实际并无、印有“星级酒店”的文字和效果图但实际并无星级酒店的行为，违反了广告法的相关规定。印有“30分钟直达龙阳站”的行为，违反了房地产广告发布暂行规定。……责令当事人以等额广告费用公开更正消除影响并处罚款。庭审中，原告提供了《临港新世界休闲广场产品手册》一份，该手册上标明系争楼盘地下负一层有约3,000平方米大型生活超市、享直通六院黄金地下通道，固定人流动线，带来稳定客流。广告楼盘区域内标有星级酒店等宣传内容。手册最后一页尾部印有：“项目所涉及的规划、数据以政府最终批文为准，买卖双方的权利义务以合同约定为准。户型示意图因单元、楼层、房号等差别，局部结构、管道、面积等可能不同。非特别注明，不作为产品房交付标准。”原告表示，该手册系原告于2012年下半年在被告售楼处拿取。被告对该份手册的真实性无异议，但表示原、被告签署预售合同是在2013年6月份，被告在受到工商部门处罚后已对宣传手续进行了销毁。被告提供了原告于2013年6月16日交付定金的凭据，以证明原告是在被告销毁广告手册以后双方才建立买卖关系，被告此前的广�宣传手册与原告没有关联。经质证，原告对收取定金的时间与凭据无异议，认为原告在之前已经受到被告发布广告内容的影响。原告另提供相关网页截图，其中搜房网的文章发布时间为2012年10月29日，证明被告在各大网站上的宣传内容与广告宣传书上的内容一致。经质证，被告认为相关网站上的宣传内容并非被告委托发布，且不能证明原告在购房前已经关注前述内容，前述证据是原告为了诉讼而准备的。对于系争房屋周边配套的现状，被告表示：周边配套的规划是根据政府批复建造的。被告与上海新世界休闲娱乐有限公司签订有合作协议书，被告有权使用新世界品牌用于商业项目。涉案地块的规划建设项目中包括星级酒店和地下商业广场，要求被告预留直通六院的地下通道。目前直通六院的地下通道已预留好，至于如何开通不是被告一方可以决定。规划中的星级酒店及地下超市均已建好，目前正在招商阶段。为证明其主张，被告提供了：1、2012年9月与上海新世界休闲娱乐有限公司签署的《关于金辉临港商业广场项目合作协议书》，证明其有权使用新世界的LOGO招商；2、2010年5月6日上海市规划和国土资源管理局的批复(沪临港管委规[2010]78号)，证明星级酒店、地下超市、黄金通道都有政府批文；3、土地权属调查报告及照片，证明楼盘中包含地下超市；4、原告丈夫与案外人签订的租赁协议，证明原告已将系争房屋出租给了案外人。原告对上述证据真实性均无异议，并表示目前系争房屋周边的配套情况是：预留酒店位置确有一栋楼，但不知道用途；超市还是毛坯房；黄金通道也只是预留空间，但到达不到六院；整个楼盘入口标有新世界的LOGO，但看不到新世界参与招商的痕迹；系争房屋出租与否与本案没有关联。因此，原告认为，�告在产品手册中作出的种种承诺目前未实现，被告的行为构成违约。对于诉讼请求，原告表示，其诉请是基于被告的违约行为，被告在产品手册中承诺的黄金通道、地下超市、星级酒店、新世界品牌内容具体，应视为要约，为合同内容。被告未实现其承诺，已构成违约。配套设施对于系争房屋的价格、使用价值等有重大影响，违约造成原告损失的数额，是按照总房价款的10%估算了50万元。即使被告的承诺不视作要约，但也影响了原告对于是否签订预售合同的意向，被告也应承诺缔约过失的责任。以上事实，由原、被告提供的《上海市商品房预售合同》、《房屋交接书》、《行政处罚决定书》、《临港新世界休闲广场产品手册》、合作协议书、批复等证据以及原、被告的当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告为系争房屋订立的预售合同系双方当事人真实意思表�，内容不违反法律规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。合同内容已切实履行，原告依约支付了购房款，被告依照合同约定向原告交付了系争房屋，系争房屋的产权已登记至原告名下。至于原告主张被告产品手册中关于黄金通道、地下超市、星级酒店、新世界品牌的宣传内容在交付系争房屋时未落实到位，构成违约，应承担违约责任的观点。对此，本院认为，首先，被告确实因为不实广告宣传受到相关行政部门的处罚，但该处罚决定早已于2013年2月6日作出，具体的查处行为更早于该日期。原告在2013年6月交付购房定金，此后与被告签订预售合同，故难以断定原告的购房行为是受到了已销毁的广告宣传书的影响以及产品手册的内容影响到系争房屋的定价；其次，即便原告在签约前曾经浏览过产品手册，该手册的内容仅是被告宣传推销系争楼盘的手段，手册上宣传的内容系对楼盘周边配套措施的说明，其内容并未具体确定，且该手册最后一页明确写了“项目所涉及的规划、数据以政府最终批文为准，买卖双方的权利义务以合同约定为准”。而原、被告并未在预售合同中将产品手册中的相关内容作为合同内容的一部份，相反，在预售合同补充条款中重申了被告所作的广告、宣传资料等内容不作为合同内容部分等。被告提供的证据反映了其在建设系争房屋周边配套设施时已经按照政府相关的批复要求建造了酒店、超市、地下通道的设施，仅是配套项目尚在推进过程中。故原告主张要求被告承担违约责任，事实不足，也无合同依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告李枫的诉讼请求。案件受理费8,800元，财产保全费3,020元，合计11,820元，由原告李枫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  何绍辉人民陪审员  田有娣人民陪审员  高天明二〇一六年一月二十二日书 记 员  于 晔附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……