四川省蒲江县人民法院民 事 判 决 书（2019）川0131民初996号原告：李林，男，1975年4月10日出生，汉族，住四川省蒲江县。原告：李红群，女，1977年9月21日出生，汉族，住四川省蒲江县。委托诉讼代理人：梁烨，四川智盛律师事务所律师。被告：佘家祀，女，1965年7月15日出生，汉族，住四川省蒲江县。被告：曹敏，女，1986年6月26日出生，汉族，住四川省蒲江县。委托诉讼代理人：马普，四川星至律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘勋，四川星至律师事务所律师。第三人：陈树彬，男，1972年7月21日出生，汉族，住四川省蒲江县。第三人：陈瑶，女，1997年2月24日出生，汉族，住四川省蒲江县。委托诉讼代理人：周永江，四川星至律师事务所律师。原告李林、李红群与被告佘家祀、曹敏、第三人陈树彬、陈瑶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁烨，被告的委托诉讼代理人马普，第三人的委托诉讼代理人周永江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李林、李红群向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告签订的《房地产转让协议》合法有效；2.判决被告佘家祀、曹敏立即协助原告办理位于蒲江县鹤山镇飞龙路10栋2单元4楼1号房产过户手续；3.判决被告佘家祀、曹敏支付原告违约金49,600元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年3月19日，原告李林、李红群购买了被告佘家祀、曹敏共有的位于蒲江县×镇×路×栋×单元×楼×号房产，双方就房产买卖所涉事宜签订了《房地产转让协议》一份。协议就案涉房屋位置、价款、交房日期、房款支付时间、过户手续办理、违约责任等条款进行了约定。协议签订后，原告依约支付了全部购房款248,000元，但是原告在办理房产过户登记时才得知，案涉房产的权利人除了与原告签订协议的二被告外，还有本案第三人陈树彬、陈瑶。因第三人陈树彬、陈瑶以被告佘家祀、曹敏系无权处分为由，拒绝协助配合原告办理过户，双方多次协商未果。原告据此起诉来院，请求判如所请。佘家祀、曹敏辩称，对原告诉称的房屋买卖的事实无异议，也同意将房产过户至原告名下；但是不能办理过户的原因是由于颁证机关违法颁证，导致房产证遗漏登记了两名权利人，即本案第三人；过户涉及第三人的权利处分，被告无法单独协助完成。被告在房屋买卖过程中不存在违约情形，不应当支付违约金。陈树彬、陈瑶述称，由于颁证机关的疏漏，遗漏了房屋产权人，原房产证已经被依法撤销，新的不动产登记证书至今未办理。被告出售房屋未经第三人同意，第三人知晓原、被告之间买卖房屋是在签订房地产转让协议几年后，当时被告提出要求第三人协助办理过户，第三人提出需补偿30,000元，但未能达成一致意见。现在第三人对原、被告之间的房屋买卖协议不认可，不同意卖房。原告围绕诉讼请求依法提交了当事人身份信息，房地产转让协议，收条，房屋产权登记申请书，房屋所有权证书，土地使用权证书，行政判决书。被告及第三人质证后认为，除对房地产转让协议的合法性有异议外，对其余证据的真实性、合法性、关联性均不持异议。对原告提交的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年12月4日，佘家祀与陈树彬登记结婚，双方均系再婚。曹敏系佘家祀之女，陈瑶系陈树彬之女。2008年1月10日，佘家祀以户主身份与蒲江县人民政府统一征地办公室签订《房屋拆迁住房安置协议》，安置人口为：陈树彬、陈瑶、佘家祀、曹敏，住房安置面积为118㎡。2008年3月25日，佘家祀与陈树彬因感情不和协议离婚。2009年4月17日，佘家祀、曹敏向蒲江县房产管理局申请对案涉房屋进行产权登记。蒲江县住房和城乡建设局于2009年6月10日向佘家祀、曹敏颁发了房屋所有权证书，将位于蒲江县鹤山镇×路×栋×单元×楼×号面积为117.84㎡的房屋登记在佘家祀、曹敏名下。2010年3月19日，佘家祀、曹敏作为转让方，李林、李红群作为受让方，签订了一份《房地产转让协议》，协议约定：“一、转让方自愿将位于蒲江县鹤山镇飞龙路10栋2单元4楼1号面积为117.84平方米的住宅一套和土地使用面积61.07平方米的土地使用权一并转让给受让方。二、房地产转让价格为248000.00元（大写：贰拾肆万捌仟元整）。三、付款方式：……（略）。四、转让方保证在2010年4月2日前将房屋腾空交付给受让方使用，同时将《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》一并交付给受让方保管。五、房地产过户手续的办理。在国家政策允许转让的情况下，转让方和受让方一年内办理房地产过户手续，受让方在办理房地产过户手续时，转让方应无偿予以配合（提供所需手续及签字等）。六、……（略）。七、在本协议签订满二十年国家政策仍不允许转让，无法办理房地产过户手续，转让方退回受让方全部购房款248000.00元，受让方将其房屋交还给转让方并不损坏。八、转让方和受让方应诚信履行本协议，若其中一方违约，应向守约方支付购房款总款的20%的违约金。……”协议签订后，李林、李红群于2010年4月2日按约付清了全部购房款248,000元，佘家祀向其出具了两张收条，并随即交付房屋给李林、李红群占有使用至今，也将该房屋的房产证、土地证一并交给了李林、李红群保管。陈树彬、陈瑶未参与案涉房产的协商转让交易过程，其于2014年国家政策允许案涉房产办理过户登记后，得知该房产已经出售，后经三方多次协商房屋买卖过户事宜未果。2018年陈树彬、陈瑶向邛崃市人民法院提起行政诉讼要求撤销案涉房产证。经审理，邛崃市人民法院以行政机关违反法定的颁证程序为由，于2018年8月28日撤销了“蒲房权证监证字第×××9号”《房屋所有权证》。截止本案法庭辩论终结前，行政机关尚未颁发案涉房产的产权登记证书。本院认为，房屋所有权证书是证明房主具有物权的法定形式。本案中，案涉房产在进行交易转让时，房屋产权证书上登记的所有权人为“佘家祀、曹敏”，共有情况为“单独所有”，该登记内容对外具有公示公信效力。即使陈树彬、陈瑶作为佘家祀、曹敏当时的家庭成员，享有房屋拆迁安置补偿的权益，但陈树彬、陈瑶并未以房屋产权所有人的身份登记在册，且现有证据不能显示李林、李红群对佘家祀、曹敏、陈树彬、陈瑶四人共有涉案房屋产权情况知情，故李林、李红群根据权属登记证书，有理由相信佘家祀、曹敏对涉案房屋享有处分权。况且，李林、李红群已实际支付价款248,000元购得该房屋，符合当时当地合理的市场价格，李林、李红群与佘家祀、曹敏并不存在恶意串通，应属善意购买。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，李林、李红群与佘家祀、曹敏签订的《房地产转让协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，各方均应依约履行。佘家祀、曹敏将案涉房屋出售与李林、李红群，并将房屋所有权证和土地使用权证交与二人后，二人一直居住使用至今已近十年，李林、李红群要求继续履行协议，由出卖方佘家祀、曹敏协助办理过户手续的主张，符合法律规定及合同约定，应予支持。虽然事后陈树彬、陈瑶表示不同意出卖该房屋，但并不影响佘家祀、曹敏与李林、李红群签订的《房地产转让协议》的效力；至于陈树彬、陈瑶称佘家祀、曹敏属无权处分，系其双方之间的纠纷，不具有对抗买受人的效力。故陈树彬、陈瑶认为该房屋买卖行为无效，要求返还房屋，于法于情，均不能成立。佘家祀、曹敏在国家政策允许涉案房产办理产权过户手续后，曾经协助配合李林、李红群办理过户登记而未实现。案涉房屋买卖合同约定的过户义务履行不能，系颁证机关在颁证过程中，没有对案涉房屋的权利来源进行审查，违反法定的颁证程序，致使原房产证被依法撤销，给案涉房产过户造成了阻碍。佘家祀、曹敏在履行本案的《房地产转让协议》过程中，实则并不具有违约行为，对李林、李红群主张其承担违约责任的诉请，本院不予支持。至于颁证机关与登记产权人之间的法律关系，本院在本案中不作评述。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条一款之规定，判决如下：一、原告李林、李红群与被告佘家祀、曹敏于2010年3月19日签订的《房地产转让协议》合法有效；二、被告佘家祀、曹敏于本判决生效后十五日内协助原告李林、李红群办理位于蒲江县×镇×路×栋×单元×楼×号房屋的产权过户手续；三、驳回原告李林、李红群的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费520元，由被告佘家祀、曹敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 祝 凌二〇一九年十一月二十二日书记员 梁亭婷附：中国裁判文书网生效裁判要旨：本院认为，被上诉人沈某某与被上诉人丰盛公司签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，各方均应依约履行。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，现上诉人请求确认上述《房屋买卖协议》无效，于法无据，本院不予支持。至于上诉人称被上诉人沈某某属无权处分，系其双方之间的纠纷，不具有对抗被上诉人丰盛公司的效力。上诉人之上诉理由不足，本院不予支持。案例索引：《上诉人柴梦林与被上诉人宁波丰盛富汇投资有限公司、沈某某房屋买卖合同纠纷一案民事判决书》案号：（2015）浙甬民二二终字第833号