青海省海东市乐都区人民法院民事判决书（2019）青0202民初1698号原告：李某1，青海省乐都区碾伯镇。委托诉讼代理人：李某2，青海省乐都区碾伯镇，系李某1之子。被告：青海世翔房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91630000679163569P。法定代表人：刘某。原告李某1与被告青海世翔房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告李某1的委托诉讼代理人李某2、被告青海世翔房地产开发有限公司的法定代表人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某1向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令被告及时退还原告多交的房款等80551元及延迟交房的违约金127400元（637天×200元/天）以上合计207951元；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告原居住在碾伯镇西关街70号（乐都县水泥厂家属院）。被告因对原告居住的上述房产拆迁改造，双方于2014年4月7日签订了《房屋拆迁补偿回迁协议》。原告于2014年6月3日搬出原住房将房屋整体交给了被告。该协议约定回迁房建设工期两年半，而被告延期共计637天（2018年8月30日）仍未交房。后被告以水泥厂家属院土地、设施有纠纷为由，胁迫原告签订了《补充协议》，否则就不给原告交房等。因原告搬迁后长期在外租住，被告未按《房屋拆迁补偿回迁协议》的约定及时给付临时安置补助费。原告为了结束居无定所的日子无奈签订了《补充协议》，该《补充协议》第一条、第二条、第三条从事实及法律上均不能成立，侵害了原告的合法权益，应属于无效的民事行为。被告应按《回迁协议》全面履行合同，根据《乐都区农中路旧路改造项目地面建筑拆迁方案》第六条，为回迁户进房屋简装达到基本居住条件，而被告只交付毛坯房，原告为此多开支房屋装修款。被告青海世翔房地产开发有限公司辩称：其公司于2013年取得农中路开发项目各种手续后，在碾伯镇西关街旧城改造项目进行拆迁。2014年4月份，通过乐都区拆迁办张榜公布了拆迁方案，后通过公司也张贴了拆迁方案。公司在自愿平等的情况下陆续与拆迁户签订了《房屋拆迁补偿回迁协议》。协议明确约定按1：1.3平米置换，且被拆迁户要保证拥有的房产无产权纠纷，否则后果自负。合同签订后其公司开始开工建设，2016年泰宁水泥厂的律师找到其公司并提供相应证据，称煤房及大门、车库属于泰宁水泥厂，后经其公司核实，想化解此纠纷，这也是延迟交房存在的因素。住户找其公司协商后，其公司与被拆迁户又协商签订《补充协议》，其公司起草后，原告也参与了修改，当时签的《补充协议》不存在胁迫欺诈情况，均为原告自愿签定的。《补充协议》和《房屋拆迁补偿回迁协议》中明确约定如果存在产权纠纷，被拆迁户要承担全部责任。《补充协议》第三条也写明是因为没有整体交付房屋导致被告青海世翔房地产开发有限公司迟延交房，原告也签字认可了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，双方当事人对原告提交的以下证据无异议：《房屋拆迁补偿回迁协议》一份、《补充协议》一份、《收据》七份，原、被告双方对以上证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告李某1提交：1、《交房单》一份、《职工以房改成本价购买公有住房协议书》一份、1994年《购买公有住房申请审批表》一份、1998年《购买公有住房申请审批表》一份、2018年8月10日青海世翔房地产开发有限公司发布的《通知》一份、手机视频资料一份，旨在证明原告李某1交付旧房及煤房的时间为2014年6月3日，煤房已经出售给原告，房改后原告依法享有煤房产权，被告青海世翔房地产开发有限公司未能按时交付房屋的原因，实际延期交房的原因不是煤房产权纠纷造成的。被告青海世翔房地产开发有限公司质证认为其公司只接受了住宅房，里面没有煤房。《职工以房改成本价购买公有住房协议书》“合计人民币”处有涂改，两份《购买公有住房申请审批表》显示煤房实际售价为0元，说明煤房没有出钱。《通知》是其公司发的，房屋交付的最后一道工序是安装电缆。对视频资料的真实性没有异议，但对证明方向有异议，视频资料中说的就是电缆的问题造成延期交房。二、被告青海世翔房地产开发有限公司提交：1、《资产评估报告书摘要》一份，2、《总体变卖青海省乐都水泥厂破产财产及职工安置协议书》一份，3、乐都区国有资产管理局《关于产权转让的通知》一份，4、《民事裁定书》一份，5、《资产移交协议书》一份，6、《水泥厂住宅楼拆迁方案及协商条款》一份，旨在证明18平米的赔偿权不属于这些住户，该产权是属于水泥厂的，附属的18平米产权是属于水泥厂的。破产清算的时候包括移交证明，财产全部移交给了西宁泰龙置业建筑装饰工程有限公司。被拆迁户必须保证房屋没有产权纠纷，否则一切后果自负。原告李某1对该证据不予认可，质证认为水泥厂的产权不属于被告，与被告无关。三、本院依职权调取的海东市乐都区房产管理局出具的房屋所有权证存根乐房公字第20-124号三份，旨在证明案涉煤房及公共设施的登记现状。原告李某1质证认为被告青海世翔房地产开发有限公司不能代表水泥厂。被告青海世翔房地产开发有限公司对该证据予以认可。该证据具备客观性、合法性、关联性，对其证明效力本院予以采信。本院对上述证据认定如下：原告李某1提交的《交房单》、《通知》、手机视频资料，被告青海世翔房地产开发有限公司对其真实性予以认可，证实原告李某1向被告青海世翔房地产开发有限公司交房及延迟交房事宜，该证据具备客观性、合法性、关联性，对其证明效力本院予以采信。《职工以房改成本价购买公有住房协议书》、《购买公有住房申请审批表》与本院调取的其他证据相矛盾，对其证明效力本院不予采信。被告青海世翔房地产开发有限公司提交的《资产评估报告书摘要》、《总体变卖青海省乐都水泥厂破产财产及职工安置协议书》、乐都区国有资产管理局《关于产权转让的通知》、《民事裁定书》、《资产移交协议书》、《水泥厂住宅楼拆迁方案及协商条款》与本案无关联性，对其证明效力本院不予采信。本院依职权调取的海东市乐都区房产管理局出具的房屋所有权证存根乐房公字第20-124号，能客观证明案件事实，具备证据的客观性、合法性，关联性，对其证明效力本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2014年4月7日，原告李某1与被告青海世翔房地产开发有限公司签订《房屋拆迁补偿回迁协议》（编号为农旧水泥厂2014），该协议第四条第四款约定：“乙方应当在2014年5月20日前腾空被拆迁房交付甲方拆除，同时交验房屋产权证、土地证原件。逾期将赔偿由此给甲方造成的经济损失”；第五条约定：“甲方按双方协商规定标准，支付乙方搬迁补助费2000元，甲方应于乙方交房前一次性支付给乙方”；第六条第四项约定：“产权调换房屋的工期为2.5年（从乙方整体交付旧房日期开始计算），如延迟工期按每户每日200元支付违约金”。2014年6月3日，原告李某1将被拆迁房交给被告。2018年9月3日，原、被告签订了《补充协议》。2018年9月5日，原告李某1向被告青海世翔房地产开发有限公司交付房款73348元。本院认为，本案存在如下争议焦点：1、原、被告于2014年签订的《房屋拆迁补偿回迁协议》以及2018年9月3日签订的《补充协议》是否合法有效？2、原告的诉讼请求是否成立？依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。原告李某1与被告青海世翔房地产开发有限公司于2014年4月7日签订的《房屋拆迁补偿回迁协议》（编号为农旧水泥厂2014）及2018年9月3日签订的《补充协议》系双方当事人真实意思表示，双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务，被告青海世翔房地产开发有限公司未按约定日期交房，构成合同违约，应承担相应的违约责任，故原告李某1要求被告青海世翔房地产开发有限公司承担延迟交房的违约金127400元的诉讼请求合理，本院予以支持。原告庭审中诉称原、被告于2018年9月3日签订的《补充协议》是其在被告胁迫下签订的。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条之规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭，故该《补充协议》系有效合同。对原告李某1要求被告青海世翔房地产开发有限公司退还房款80551元的诉讼请求，因原告未提交相应的证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。庭审中，被告青海世翔房地产开发有限公司辩称迟延交房的原因是为解决案涉房屋产权纠纷问题，但根据原告提交的《通知》显示，迟延交房的原因是未安装主电缆线，被告对该证据予以认可，故对被告的辩称意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告青海世翔房地产开发有限公司给付原告李某1迟延交房的违约金127400元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告李某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4418元，由原告李某1负担1712元，被告青海世翔房地产开发有限公司负担2706元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海东市中级人民法院。审 判 长 余富海审 判 员 李浩清审 判 员 郑吉红二〇一九年十一月二十一日法官助理 王福秀书 记 员 葛雯欣