青海省共和县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）青2521民初1341号 原告：共和县万鑫工贸有限责任公司，统一社会信用代码91632521710418145Y。 法定代表人：胡某。 被告：汤某，公民身份号码×××，现住共和县。 被告：吉某，公民身份号码×××，现住青海省共和县。 原告共和县万鑫工贸有限责任公司与被告汤某、吉某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情况，裁定转为普通程序，于2019年11月27日、2019年12月13日公开开庭进行了审理。原告共和县万鑫工贸有限责任公司的法定代表人胡某，被告汤某、吉某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告共和县万鑫工贸有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告支付欠付的房屋租金及违约金共140000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年1月1日原、被告订立《房屋租赁合同》，由被告吉某作为担保人，合同约定原告将其院内的车间房1间、烤漆房1间、宿舍3间出租给被告，租赁期限为2014年1月1日至2017年1月1日，租金每年为30000元；现被告汤某给付原告租金40000元，尚欠租金50000元未付；被告逾期支付租金系违约，应支付违约金5000元。租期届满后，2019年10月30日被告汤某才腾退房屋，视为与原告订立不定期租赁合同。被告应支付自2017年1月1日至2019年10月30日的房屋租金85000元。综上所述，二被告应当向原告支付租金、违约金共计140000元。 被告汤某辩称，1.原告所述与实际情况不符。原、被告在签订合同后，被告于2014年分两次给付原告房租30000元，2016年7月份给付原告租金20000元，共计50000元；自2015年起，被告就一直未使用该房屋，原告所述被告留下的所谓设备是一些废铜烂铁，根本不值钱，也并不多；2.原告要求支付2016年的租金及不定期租赁合同产生的租金的诉求没有事实和法律依据。被告实际租用该房屋仅一年多，已支付租金50000元，2016年双方已解除合同；被告是与原告法定代表人妻子签订的合同，合同中约定宿舍3间，但被告只交付二间宿舍。 被告吉某辩称，驳回原告要求其支付租金及违约金的诉求。被告汤某打欠条时与原告法定代表人妻子说好房子里的东西不要了，让原告自行处理；对于已付租金数额不清楚。1.原告未在保证期间届满之日（即2017年5月30日前）向答辩人主张承担保证责任，应免除担保人的担保责任；2.2017年11月原告与汤某就欠付的租金在告知作为担保人的情况下与胡某妻子口头达成协议，另签订一份欠付20000元的欠条并延长了租金支付时限，根据《担保法》第二十四条规定债权人与债务人协议变更主合同的，应当取得保证人书面同意，未经保证人书面同意的，保证人不再承担保证责任；3.原告主张被告汤某支付合同到期后持续使用房屋期间的租金85000元的诉求与答辩人无关。 原告共和县万鑫工贸有限责任公司为证明诉讼主张成立，向本院提交如下证据： 1.房屋租赁合同1份（复印件），拟证明被告汤某从原告处租赁位于共和县万鑫工贸有限责任公司院内车间1间，烤漆房1间，宿舍3间，租赁期限为2014年1月1日至2017年1月1日，租金为每年30000元，按年度缴纳，每年期满一月前一次性交清，吉某作为担保人在合同上签字。 2.欠条1份（复印件），拟证明被告汤某欠付2014年至2015年房租20000元。 3.收据1份（复印件），拟证明被告汤某向原告支付房屋租金共计40000元，分别于2014年支付了30000元，于2016年8月3日支付了10000元。 4.共和县发展计划经济贸易局批复【共计经贸（2003）78号】（复印件），拟证明涉案修理厂有相关批复，2003年4月10日共和县发展计划经济贸易局关于新建共和县万鑫工贸有限责任公司的批复，该文件的项目名称为共和县万鑫工贸有限责任公司建设项目；建设内容及规模为修建砖混结构楼房二层一幢及砖混结构平房、土木结构平房，建筑面积1189.51平方米，主要经营旅店、淋浴、汽车修理的事实。 5.中华人民共和国房屋所有权证（复印件），拟证明原告是涉案修理厂的房屋所有权人，涉案房屋合法的事实。 被告汤某对原告提交的证据发表如下质证意见： 对证据1、2、4、5均认可，无异议。对证据3收据不认可，被告称2014年租金30000元不是一次性给原告的，分两次给的，每次10000元，尚欠10000元，2015年5月份又给了10000元，上述钱款都给了原告法定代表人妻子，当时打了收据，2016年又给了20000元，因太着急就没要收据。 被告吉某对原告提交的证据发表如下质证意见： 对证据1、2、4、5均认可，无异议，对证据3不清楚，被告吉某称没有见过。 被告汤某为证明其答辩意见成立，向本院提交如下证据： 海南州鸿云汽车服务有限公司证明1份（原件），拟证明被告汤某于2017年至2019年期间在海南州鸿运汽车服务有限公司打工，上班期间没人找其要过钱。 原告共和县万鑫工贸有限责任公司对被告汤某提交的证据发表如下质证意见： 对该份证明不认可，2018年7月份，原告法定代表人去找过被告汤某，汤某的老板说刚才在这，现在不知道在哪。 被告吉某对被告汤某提交的证据发表如下质证意见： 对该份证明予以认可，被告吉某知道汤某在海南州鸿运汽车服务有限公司打工。 被告吉某未向本院提交证据。 为了查明案件事实，本院依法向原告法定代表人妻子羊毛吉制作调查笔录一份，证明2017年11月被告汤某向其出具欠条一份，当时被告汤某只愿意出具欠付20000元的欠条，称第三年租金30000元给不了，表示以后不再承租房屋，羊毛吉告知汤某将屋内的物品搬走的事实。 原告共和县万鑫工贸有限责任公司对本院调取的证据，发表质证意见如下： 对调查笔录中羊毛吉与二被告打欠条时告知被告将屋内物品清走，担保人也在场的事实予以认可，但被告未将屋内东西拉走，也没交钥匙，被告汤某口头对羊毛吉说不租房子了，没有签订书面协议，也未向其通知，不认可合同已解除。 被告汤某对本院调取的证据，发表质证意见如下： 对该份调查笔录不认可，打欠条时与羊毛吉说好只欠付2015年租金20000元，屋内物品不要了，让原告自行处理。 被告吉某对本院调取的证据，发表质证意见如下： 对调查笔录中的羊毛吉说让被告汤某拉走屋内物品的陈述不认可，当时已告知原告东西不要了，让原告自行处理，且被告只承担2015年的租金20000元，从2016年后不承担租金。 对原、被告提供的证据及本院调取的证据，本院认定如下： 对原告共和县万鑫工贸有限责任公司提供的1、2、4、5号证据，经质证，本院认为，上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性要求，且证据之间能够相互印证，本院予以采信；证据3被告汤某虽不认可，认为已付租金50000元，但未提供相应的证据予以证明，故本院予以采信。 对被告汤某提供的《证明》，经质证，原告不予认可，本院认为，真实性予以认可，但对其证明指向不予认可，故本院不予采信。 对本院依法调查并制作的调查笔录，经质证，本院认为，该份调查笔录符合证据的真实性、合法性、关联性要求，虽原告、被告不予认可，但未提供相应的证据予以证明，本院依法予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年2月23日，原告共和县万鑫工贸有限责任公司与被告汤某签订《房屋租赁合同》约定，被告汤某从原告处租赁位于××县共和县万鑫工贸有限责任公司院内，车间1间、烤漆房1间（备：烤漆房设备齐全，柴油燃烧机一台）、宿舍3间（另外烤漆房与车间到蓝彩钢房前面地段租用给被告汽车板金修理），租赁期限自2014年1月1日至2017年1月1日止；并约定承租人拖欠租金累计达1个月的，出租人可以终止合同，收回房屋；房屋租金每年30000元，按年度缴纳，即每年期满一月前一次性交清，以收据为证。违约责任：承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金5000元。被告吉某作为担保人在上述合同上签字，原告与被告吉某对保证方式及保证期间未作约定。2014年1月原告向被告汤某交付涉案房屋，被告汤某用于汽车修理。租赁合同到期后，被告汤某未向原告交付房屋及办理退房手续，直至2019年10月30日被告汤某搬离上述房屋。 另查明，2014年12月30日被告汤某给付原告租金30000元，2016年8月3日被告汤某给付原告租金10000元；2017年11月3日被告汤某向原告法定代表人妻子羊毛吉出具了内容为“今欠万鑫汽车修理厂贰万元正（20000元）2014-2015年房住。2017.11.3汤某”（原文表述）欠条一份。 再查明，2003年4月10日共和县发展计划经济贸易局作出（2003）78号《关于新建共和县万鑫工贸有限责任公司的批复》，同意建设共和县万鑫工贸有限责任公司建设项目，建设内容及规模为修建砖混结构楼房二层一幢及砖混结构平房、土木结构平房，建筑面积1189.51平方米，主要经营旅店、淋浴、汽车修理。建设地点为恰卜恰镇绿洲南路（原县物资站址），项目总投资67.90000元，全额自筹；项目法人代表为胡某。 本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。本案中，原告共和县万鑫工贸有限责任公司与被告汤某签订的《房屋租赁合同》不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人应当按照约定，遵循诚实信用的原则，全面履行各自的义务。原告于2014年1月1日向被告汤某交付涉案租赁房屋，被告汤某应按照合同约定向原告支付相应的租金。被告汤某已付租金40000元，尚欠2015年1月1日至2017年1月1日的租金50000元未付。由于原告与被告汤某签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限于2017年1月1日届满后，被告汤某未将租赁物返还给原告，而是继续占有使用租赁物，原告对此也未提出异议，因此，该租赁合同应继续有效，租赁期限为不定期，故被告汤某应按《房屋租赁合同》的约定每年租金30000元向原告支付自2017年1月1日至2019年10月30日的租金85000元。现原告主张被告汤某支付自2015年1月1日至2019年10月30日的房屋租金为135000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。由于被告汤某未按约定履行支付租赁费的义务，其行为已构成违约，被告汤某应按《房屋租赁合同》约定向原告支付违约金5000元。另根据庭审查明，被告吉某作为担保人在租赁合同中签字，未约定担保方式，根据《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，被告吉某应当按照连带责任保证承担保证责任。依《房屋租赁合同》约定，被告汤某应于2017年1月前给付原告租金，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”的规定，原告未在自主债务履行期届满之日起六个月内（即2017年1月前至2017年7月前）要求保证人吉某承担保证责任，被告吉某依法免除保证责任。故原告主张被告吉某支付欠付的房屋租金及违约金共140000元的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。被告汤某辩称，2017年11月3日向原告书写欠条当日已解除《房屋租赁合同》，并约定2016年后不承担租赁费，但未提供相应的证据予以证明，本院不予采信；又辩称2014年1月租赁时原告少交付宿舍1间，但庭审查明，双方对房间的详细价格未作约定，且被告汤某于2014年按约足额支付房租30000元，于2015年交付房租10000元，并书写欠付房租20000元的欠条可知，被告汤某对原告的上述行为予以认可视为对合同默式变更，被告汤某应继续按约定支付每年租金30000元，故对其辩解理由本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告汤某于本判决发生法律效力后十日内给付原告共和县万鑫工贸有限责任公司租赁费135000元、违约金5000元，共计140000元； 二、驳回原告共和县万鑫工贸有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3100元，由被告汤某负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南藏族自治州中级人民法院。 审 判 长  时程清 审 判 员  乜 佳 人民陪审员  暂 智 二〇二〇年三月十日 书 记 员  祁发玲 本判决适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十二条【租期不明的处理】当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国担保法》 第十九条【保证方式没有约定或约定不明的推定】当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 第二十六条【连带责任的保证期间】连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。 在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。