云南省临沧市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）临中民终字第371号上诉人（原审被告）卢盛明，男，1949年12月9日生，汉族，云南省凤庆县人。委托代理人宋汝琴（系上诉人妻子），女，1954年11月7日生，云南省凤庆县人。代理权限：特别授权代理。委托代理人宋汝强（系上诉人妻弟），男，1962年10月5日生，云南省凤庆县人。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）梁申雨，男，1980年2月17日生，汉族，河南省许昌县人。上诉人卢盛明因与被上诉人梁申雨房屋租赁合同纠纷一案，不服凤庆县人民法院（2014）凤民初字第154号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年11月14日立案受理后，于2014年11月27日公开开庭审理了本案。上诉人卢盛明及其委托代理人宋汝琴、宋汝强，被上诉人梁申雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理确认如下法律事实：2012年1月9日，甲方卢盛明与乙方梁申雨签订《房屋租赁合同》。合同约定：1、甲方将位于凤庆县滇红北路迎春小区对面商铺四间一层250㎡租给乙方作摩托车销售使用；2、租赁期限为10年，即从2012年1月18日起至2022年1月17日止；3、前6年每年租金41800元，后4年每年租金48800元；4、乙方于每年1月18日向甲方付清一年租金，先付租金后使用房屋；5、甲方于双方签订合同之日，将所租房屋交付给乙方使用，甲方不得干涉乙方正常经营；6、合同期内，水、电卫生费由乙方自负（水、电费按国家有关规定收取）。租房税由甲方负责；7、合同期内，乙方有权在所租房屋外墙上做关于乙方的宣传广告。乙方门头高度不得超过二楼窗户，可以在二楼墙上竖灯箱广告。并根据经营需要，对承租的房屋进行装修；8、合同期内，乙方有权将房屋转让给其他人，并以此合同为准，甲方不得干涉，但乙方需告知甲方；9、甲、乙双方必须严格遵守合同，不得违约或反悔，如单方违约导致合同不能继续履行，必须赔偿对方全部经济损失，并承担合同三年租金总金额的违约金；10、因不可抗力原因，导致房屋损坏或造成损失的，甲、乙双方不承担责任，因人为造成损坏或造成损失的由过失方承担责任；11、合同一式三份，甲、乙双方各持一份，公证机关留存一份，合同经双方签字生效；12、合同未尽事宜，甲、乙双方协商解决。合同签订后甲方卢盛明按约将房屋交付给乙方梁申雨使用，梁申雨按约支付卢盛明1年租金，并根据自己经营需要在承租房屋内进行了装潢，支付装潢费152800元。后，梁申雨在该房屋内进行摩托车销售。2013年1月17日，梁申雨按约支付给卢盛明2013年1月18日至2014年1月17日止的房屋租金41800元。后双方为履行合同发生纠纷。2014年1月17日，卢盛明在未经梁申雨同意下擅自更换出租房的门锁，并扣留了梁申雨在该出租房内的72辆摩托车，致使梁申雨自2014年1月17日至2014年3月15日期间无法营业销售，给梁申雨造成了停业损失。期间，卢盛明还擅自将其中扣留的20辆摩托车转移到自己老家。2014年3月15日，在公安机关办案人员、凤山社区主任及原审法院办案法官的见证下，梁申雨将卢盛明非法扣留在出租房内的52辆摩托车迁出。2013年，梁申雨在出租房内因摩托车销售支付电费1028.52元，平均每月支付电费85.71元。2013年梁申雨与卢盛明两户共用水费1343.5元，平均每月使用水费112元，每户平均每月使用水费为56元。原审法院认为，梁申雨与卢盛明经平等协商签订了《房屋租赁合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的规定，合法有效。双方均应本着诚实信用原则，全面履行合同义务。1、关于卢盛明是否存在单方违约的问题。原审认为，在双方履行合同期间，卢盛明在未经梁申雨同意的前提下，擅自更换出租房的门锁，导致梁申雨无法正常经营摩托车销售业务，卢盛明的此种行为已经构成单方违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，卢盛明应承担赔偿损失、装修装饰残值等违约责任。2、关于双方签订的《房屋租赁合同》是否应予解除的问题。原审认为，鉴于本案合同双方当事人均要求解除《房屋租赁合同》，故应尊重合同双方当事人的真实意思表示，对双方签订的《房屋租赁合同》予以解除。3、关于梁申雨因卢盛明违约造成损失及具体数额确定的问题。原审认为，①因合同解除造成的装潢损失。房屋租赁合同签订后，梁申雨为销售摩托车进行了装潢，共计发生装潢支出152800元，结合房屋租赁期限为10年，故本案认定装潢剩余价值时应以装潢总支出152800元为总价值，使用期限为10年，净残值为零，按年限平均法计提折旧。截止2014年1月17日（共计使用2年后）该装潢的剩余价值为122400元。房屋租赁合同解除后，梁申雨装潢的价值无法实现，故应以装潢的剩余价值122400元认定为梁申雨因合同解除造成的装潢损失。②因合同解除造成的停业损失。本案中，因卢盛明擅自更换出租房门锁并非法扣留梁申雨待销售的摩托车，导致梁申雨无法正常经营摩托车销售业务，故卢盛明应承担就此给梁申雨造成的停业损失。停业期间应为卢盛明擅自更换出租房门锁之日起至梁申雨将出租房内摩托车迁出之日止，即2014年1月17日至同年3月15日，停业期间计算确定为2个月。每月的营业损失则参照2013年9-11月，梁申雨在该出租房内销售摩托车的每月平均销售收入（34481.10元／月）扣减每月平均销售成本（人员工资（2人，1500元／月）、水电费（电费85.71元／月，水费56元／月，参照2013年度梁申雨缴纳电费及2013年度卢盛明缴纳水费情况确定）、房屋租金（3483.4元／月，以41800元／年计算确定））。以此确定因卢盛明违约给梁申雨造成的停业损失为55712.08元。③关于梁申雨要求按照合同约定支付违约金的诉请是否应予支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定，合同一方当事人违约给对方造成损失的，损失赔偿限额应相当于违约造成的损失。本案中，因卢盛明违约给梁申雨造成的实际损失数额为178112.08元，其中装潢损失122400元、停业损失55712.08元，已超过双方约定的违约金。故本案应以梁申雨实际损失为限支持其赔偿数额，对其提出的要求卢盛明按照合同约定支付违约金的诉讼请求，不予支持。4、关于梁申雨诉请要求卢盛明赔偿摩托车搬迁费用10000元是否应予支持的问题。原审认为，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对其提出的诉讼请求负有举证责任，否则应承担举证不能的不利后果。本案中，梁申雨对此项诉请并未提交相应证据予以证明，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除卢盛明与梁申雨签订的《房屋租赁合同》；二、在本判决发生法律效力后10日内，由卢盛明赔偿梁申雨因合同解除造成的装潢损失122400元；三、在本判决发生法律效力后10日内，由卢盛明赔偿梁申雨因合同解除造成的停业损失55712.08元；四、在本判决发生法律效力后10日内，由卢盛明返还梁申雨非法扣留在卢盛明老家（凤山镇东城社区双眼井78号）的20辆摩托车（摩托车型号以梁申雨在诉讼中向本院提交的型号为准）；五、驳回梁申雨的其他诉讼请求。原审宣判后，卢盛明不服，向本院提起上诉称：原审认定事实及计算损失错误，导致裁判错误。1、原审关于上诉人于2014年1月17日更换出租房门锁，导致被上诉人至同年3月15日无法正常经营的认定与客观事实不符。被上诉人未及时支付房租，上诉人在通知其清场后于2014年1月27日才更换门锁。直至2014年1月17日之前被上诉人并未向上诉人支付房租，也就不存在上诉人拒收的情况。上诉人妻子确实在2014年1月25日收到邮局的汇款通知。但其已明显超过了合同约定的付款日期，可见上诉人更换门锁系被上诉人违约在先。2、原审关于上诉人各项损失计算错误。①房屋的实际使用面积为250㎡，但被上诉人在装修时将50㎡的阁楼私自拆除，故在计算损失时应将上诉人50㎡使用面积损失折抵在内。②原审计算被上诉人停业损失错误，被上诉人实际经营两个摩托车销售店面，故其销售发票应以在上诉人出租房内销售的为准。③被上诉人已将出租房内的16个摩托车展台及收银柜搬离，故在确定装修损失时应将搬离部件折价扣除。综上，请求二审依法改判：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》，并驳回被上诉人的其他诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。被上诉人梁申雨当庭口头答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，请求二审法院依法驳回其上诉，维持原判。另按照2014年10月1日起实施的国4标准，导致上诉人至今仍非法扣留的20辆摩托车无法再正常销售、落户，故被上诉人保留追究上诉人卢盛明赔偿责任的权利。在二审庭审过程中，上诉人卢盛明向法庭提交了以下证据：①凤庆县人民医院出具的出院证明及凤庆县公安局出具的人体损伤法医鉴定聘请书各一份，用以证明被上诉人动手将上诉人打伤的事实；②中国邮政储蓄银行取款通知单一份，用以证明直至2014年1月25日邮局才通知上诉人妻子宋汝琴关于被上诉人汇款的事实。经质证，被上诉人梁申雨认为证据①与本案无关，不予认可；对证据②予以认可。本院认为，证据①与本案无关联性，本院不予采信；证据②与被上诉人原审提交的邮局汇款凭证能够相互印证，本院予以采信。被上诉人梁申雨未向法庭提交新证据。在二审庭审过程中，经征询双方当事人对原审认定法律事实的意见，上诉人卢盛明对原审关于其于2014年1月17日更换出租房门锁的认定提出异议。本院认为，凤庆县公安局凤山派出所于2014年1月17日的报警记录与双方当事人的陈述能够相互印证，客观证实了上诉人卢盛明于2014年1月17日更换了出租房门锁。故上诉人卢盛明的该项异议不能成立，本院不予支持。被上诉人梁申雨未提出异议。经二审审理查明的案件事实与原审认定一致，本院予以确认。另，原审在计算装潢损失时，以装潢总价值152800元，使用年限10年，净残值为零，按年限平均法计提折旧，从而确定装潢损失的方法科学合理。但原审确认装潢损失为122400元属计算错误，装潢损失实际应为122240元，本院对此予以纠正。综合双方诉辩主张，本案二审争议的焦点为：1、上诉人卢盛明是否构成违约及应否承担相应赔偿责任？2、原审关于各项实际损失数额的确定是否合理？一、关于上诉人卢盛明是否构成违约及应否承担相应赔偿责任的问题。本院认为，《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。各方当事人应按照约定及时、全面履行合同义务。本案中，被上诉人梁申雨已经在租赁合同约定的付款期限内履行了交付房租的义务。上诉人卢盛明擅自更换出租房门锁及非法扣留被上诉人摩托车的行为已经构成违约，故原审认定上诉人卢盛明单方违约并承担相应赔偿责任并无不当。上诉人卢盛明关于其妻子宋汝琴直至2014年1月25日才收到取款通知，被上诉人梁申雨并未按约定交付房租的抗辩理由不能成立，本院不予支持。二、原审关于各项损失数额的确定是否合理的问题。在二审审理过程中，经征询被上诉人梁申雨对违约赔偿数额计算的意见，被上诉人梁申雨坚持以实际损失为限要求上诉人卢盛明承担违约责任，故本案应以被上诉人梁申雨诉请的实际损失为限计算上诉人卢盛明应承担的违约赔偿数额。①关于装潢损失的计算。本院认为，在房屋租赁合同签订后，上诉人卢盛明同意被上诉人梁申雨按照销售摩托车的需要进行装潢。在装潢过程中，上诉人卢盛明亦未对被上诉人梁申雨的装潢行为提出异议，故上诉人卢盛明主张的应将50㎡阁楼使用面积损失进行折抵计算的抗辩理由不能成立，本院不予支持。原审按照装潢价值计提折旧计入被上诉人梁申雨营业成本并据此计算装潢剩余价值，从而确定装潢损失的方法符合法律规定。上诉人卢盛明关于应将16个摩托车展台及收银台价值从装潢损失中扣除的上诉理由，因16个摩托车展台并未包含在装修工程预算中，且上诉人卢盛明并未提交相关证据证明收银台现值及确实已经被被上诉人梁申雨搬离的事实存在，故上诉人卢盛明的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。②关于停业损失的计算。被上诉人梁申雨在上诉人卢盛明擅自更换门锁期间，确实因无法正常经营而存在停业损失。原审以2013年9-11月份被上诉人梁申雨在上诉人卢盛明家出租房内的销售净利润平均值为基础，以销售价格扣减进货价格、相关税费及人工工资的方法，合理估算被上诉人梁申雨停业损失并无不当。但被上诉人梁申雨并未按本院要求提交其在2013年9-11月份时销售相应型号摩托车的进货原始凭证，故原审认定“158辆摩托车（经审理核实，被上诉人梁申雨确认2013年9-11月份的摩托车实际销售数量为156辆）进货价为667056.76元，上税11339.95元（以进货价的0.017%计算），销售价（开票价）为466803.54元，三个月实际利润为103443.29元”，并以此确定“梁申雨在两个月内应获得的摩托车销售利润为68962.2元（每个月的平均利润为34481.10元）”无事实依据，即在被上诉人梁申雨拒不提交摩托车进货原始凭证的前提下，无法合理估算其每月的销售净利润。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款规定：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故对于被上诉人梁申雨主张的停业损失不能成立，上诉人卢盛明关于原审停业损失计算错误的上诉请求成立，本院予以支持。综上，上诉人卢盛明部分上诉请求成立，本院予以支持；原审审判程序合法，适用法律正确，但关于装潢损失计算错误，停业损失计算无事实依据，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持（2014）凤民初字第154号民事判决第一、四项；二、变更（2014）凤民初字第154号民事判决第二项为：在本判决发生法律效力后10日内，由卢盛明赔偿梁申雨因合同解除造成的装潢损失122240元；三、撤销（2014）凤民初字第154号民事判决第三项；四、驳回梁申雨的其他诉讼请求。二审案件受理费6331元，由上诉人卢盛明负担。本判决为终审判决。如负有给付义务的义务人逾期给付，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。审 判 长  李 明审 判 员  李世兰代理审判员  赵圆玲二〇一四年十二月十五日书 记 员  董丽媛