上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初40389号原告：金明淑，女，1968年4月2日出生，朝鲜族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：胡灿，上海欧瑞腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐艳，上海欧瑞腾律师事务所律师。被告：胡洁晨，男，1987年6月12日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。第三人：上海海峡思泉房地产有限公司，住所地上海市闵行区漕宝路XXX号。法定代表人：黄清海，董事长。委托诉讼代理人：严凛煊，男。原告金明淑与被告胡洁晨、第三人上海海峡思泉房地产有限公司(以下简称海峡思泉公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判,公开开庭进行了审理。原告金明淑及其委托诉讼代理人唐艳，被告胡洁晨,第三人海峡思泉公司委托诉讼代理人严凛煊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、第三人海峡思泉公司协助被告胡洁晨办理上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)产权登记，将房屋产权登记至被告胡洁晨名下；2、被告胡洁晨取得上述房屋产权登记后，协助原告金明淑办理产权变更手续，将上述房屋过户登记至原告名下；3、被告胡洁晨向原告支付逾期过户违约金，按每日人民币(币种下同)5,000元(房价500万元的0.1%)计算，自2018年10月30日起至实际过户之日止；4、被告胡洁晨向原告赔付律师代理费78,000元；事实和理由：2017年4月12日，经房地产中介公司居间介绍，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将涉案房屋转让给原告。房屋总价500万元。合同签订后，原告向被告支付了153万元首付款，被告于当月15日将房屋交付给了原告。涉案房屋现已符合上市交易条件，原告要求被告办理产权过户，被告一直拖延，原告多次与被告协商，仍未果。现只得向法院提起诉讼。诉讼中，原告表示，由于被告结欠两位案外人100余万元债务，涉案房屋存在两项司法查封，两位债权人已向法院申请强制执行。现原告愿意代被告向债权人清偿债务，代偿的费用从应付房款中扣除。被告辩称：原告所述内容属实。如果原告代被告清偿债务，则被告愿意配合原告办理过户手续。关于原告主张的逾期过户违约金，同意支付70万元，可以在房屋总价中扣除。同意赔付原告律师代理费78,000元。第三人海峡思泉公司陈述：如果涉案房屋上的司法查封被解除，则愿意协助被告胡洁晨办理过户手续，愿意按法院的裁决文书履行相关义务。经审理查明：因上海市闵行区XX镇XX村XX号的农村宅基地房屋动迁，拆迁人与该宅基地房屋的家庭代表于2016年前签订了集体所有土地房屋拆迁安置协议，拆迁人提供了用于安置的配套商品房上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室(涉案房屋)、XX路XXX弄XXX号XXX室、XX路XXX弄XXX号XXX室、航中路XXX弄XXX号XXX室共四套房屋。2016年10月，胡洁晨父亲胡小弟、祖母朱龙妹向本院提起诉讼，要求对上述四套动迁安置取得的配套商品房进行分家析产。本院于同月18日立案受理。该案经本院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议，本院出具了(2016)沪0112民初29035号民事调解书，协议中确认：XX路XXX弄XXX号XXX室(涉案房屋)归胡洁晨所有。涉案房屋产权登记于第三人海峡思泉公司名下，该公司系XX路3333弄住宅小区的开发商。2016年9月30日，包括涉案房屋在内的房屋产权登记于第三人海峡思泉公司名下，第三人海峡思泉公司取得大产证。2017年4月12日，经上海太平洋房屋服务有限公司居间介绍，原告金明淑(乙方)与被告胡洁晨(甲方)签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定乙方向甲方购买位于本市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室的房屋。双方约定：房地产转让款为500万元，合同签订后三日内乙方支付定金10万元，2017年4月21日之前甲方交付房屋当日乙方支付定金40万元，2017年5月31日前乙方支付房款100万元，房屋过户限期届满后双方签署网签的《上海市房地产买卖合同》后两个月内，乙方支付房款250万元，余款100万元由乙方向银行申请贷款,放款时间以银行为准；在办理本房屋产权初始登记时,甲方应依据《民事调解书》将产权登记在自己名下，甲方有权全权处置此房屋,不存在其他权属纠纷和债务纠纷，如因甲方产权初始登记或者因其他原因造成的权属纠纷导致本房屋不能正常过户,视为甲方违约；过户限制即将解除前,甲方应依乙方指定的时间,配合与乙方或乙方指定的买受人签订网上备案的《上海市房地产买卖合同》，过户限制一旦解除,双方即可办理产权转移登记手续,不受本合同第六条约定的时间限制，甲、乙双方应及时提供交易所需的书面材料和相关证明。如甲方未按约定配合乙方办理相关房屋交接手续、房地产初始登记手续(办理小产证)、签署备案的房地产买卖合同、协助贷款、产权转移过户手续等，或者乙方未按约定支付甲方房价款，每逾期一日，违约方均须向守约方支付合同总价的0.1%的滞纳金。如因此产生诉讼，除上述滞纳金外，违约方还需支付守约方的诉讼费、律师费、误工费等费用。合同另约定了其他权利义务条款。2017年4月12日、4月13日，原告分别向被告支付5万元。同年4月15日，原告支付40万元。同年5月27日，原告支付100万元。2017年4月15日，被告将房屋交付给原告。2017年6月7日，由于被告胡洁晨牵涉债务纠纷，债权人向本院申请强制执行，本院依法作出(2014)闵执字第5527号协助执行通知书，对涉案房屋进行司法查封。2018年7月3日，由于胡洁晨涉及另一起债务纠纷，债权人亦向本院申请强制执行，本院依法作出(2018)沪0112执6118号协助执行通知书，对涉案房屋进行司法查封(轮候查封)。2019年3月，原告金明淑向本院提起诉讼，要求确认其与被告胡洁晨就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》有效。该案中，原告向本院申请财产保全，本院依法查封了涉案房屋。2019年4月11日，本院作出(2019)沪0112民初8725号民事判决书，判决确认该买卖合同有效。2019年4月11日，原告向被告支付购房款3万元。现原告以诉称理由诉至本院。庭审中，原、被告确认逾期过户违约金70万元，可从原告应付的购房款中扣除。原告另表示愿意代被告履行(2014)闵执字第5527号、(2018)沪0112执6118号两起执行案件的相关债务，剩余购房款可随时支付给被告。原、被告之间的房屋产权过户所需的全部税费由原告负担。本案庭审后，原告于2019年11月1日向被告支付购房款3万元。2019年11月6日，原告金明淑代被告胡洁晨向本院支付(2014)闵执字第5527号、(2018)沪0112执6118号、(2019)沪0112执6474号三起案件的执行款，金额分别为127万元、369,327.84元、375,389.37元。被告出具了三张相应的收款收据，将上述由原告代付的执行款作为原告的购房款。以上事实，由原告提供的本院(2016)沪0112民初29035号民事调解书、涉案房屋产权登记信息及权利限制状况信息、原、被告签署的《上海市房地产买卖合同》、本院(2019)沪0112民初8725号民事判决书、房款收据等，以及当事人陈述所证实。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。买卖合同对于双方就涉案房屋的交易作了详细约定，双方应当根据约定履行各自义务。由于被告涉及其他债务纠纷而导致涉案房屋被司法查封，被告无法与开发商海峡思泉公司办理涉案房屋的过户手续。而在本案诉讼期间，原告已代被告向法院履行了支付执行款的义务，涉案房屋过户的障碍得以消除，因此在目前涉案房屋上存在的司法查封可以被解除，被告应当协同第三人海峡思泉公司办理产权过户手续，将产权转移登记至被告名下。在被告取得涉案房屋产权后，被告应及时协助原告办理房屋产权的转移登记。办理产权转移登记时所应缴纳的全部税费由原告负担。由于被告自身原因导致原、被告未能在约定期间内办理产权转移过户手续，经双方协商由被告承担逾期过户违约金70万元，对此本院予以准许。双方一致同意该违约金在原告应付购房款中扣除，本院亦予以准许。原告已付购房款344万元，扣除逾期过户违约金70万元，原告尚需支付购房款274万元。另，原告代被告支付了执行款127万元、369,327.84元、375,389.37元，此三笔执行款亦应从购房款中扣除，则原告尚需支付购房款725,282.79元。关于原告主张的律师代理费，被告同意赔付，不违反法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告胡洁晨于本判决生效之日起十日内与第三人上海海峡思泉房地产有限公司共同办理上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记手续，将产权过户登记至被告胡洁晨名下；二、被告胡洁晨在取得上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋产权后的十日内，协助原告金明淑办理此房的产权过户手续，将此房屋产权转移登记至原告金明淑名下。在办理产权过户过程中所应缴纳的全部税费均由原告金明淑负担；三、原告金明淑于被告胡洁晨协助办理产权过户登记手续的当日支付被告胡洁晨购房款725,282.79元；四、被告胡洁晨于本判决生效之日起十日内支付原告金明淑律师代理费78,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币34,560元，减半收取计17,280元，财产保全费5,000元，由被告胡洁晨负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邹巧弟二〇一九年十一月二十七日书记员  陈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。