广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初25381号原告丁雪婷.原告曹永庆.二原告委托诉讼代理人朱雪花，广东信科律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人黄科，广东信科律师事务所律师。被告颜卫英.第三人东莞市恒祥房产经纪服务有限公司（以下简称恒祥房产经纪公司），住所地东莞市凤岗镇雁田村龙平西路8号恒大绿洲花园14栋商业1403号商铺，统一社会信用代码91441900MA52AMP60Y。法定代表人李艳召。第三人中信银行股份有限公司深圳分行（以下简称中信银行），住所地深圳市福田区中心三路8号卓越时代广场二期一层（15A、15-19、34-36、41-43）及五层至十层，统一社会信用代码91440300192207267P。负责人芦苇。原告丁雪婷、曹永庆与被告颜卫英、第三人东莞市恒祥房产经纪服务有限公司、第三人中信银行股份有限公司深圳分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹永庆及其委托诉讼代理人朱雪花、被告颜卫英到庭参加了诉讼，第三人东莞市恒祥房产经纪服务有限公司、第三人中信银行股份有限公司深圳分行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2019年8月24日，二原告与被告在第三人恒祥房产经纪公司的居间下签署了《二手房买卖合同》(No.0000637）及《补充协议》，约定被告将位于深圳市龙岗区平湖镇双拥街深华业大厦B座901房（深房地字第××号）以人民币2070000元的价格转让至原告；房屋处于抵押状态，被告应办理赎楼手续，注销抵押登记；原告应在签约当天向被告支付定金人民币150000元及交房保证金人民币7000元等。合同签订后，二原告当日即按合同约定将定金及交房保证金合计人民币157000元支付至被告。2019年9月6日，原被告及恒祥房产经纪公司在担保公司签署担保赎楼协议时，在担保公司风控人员追问下，被告才告知在签署该买卖合同前已将涉案物业另行做了租赁贷款。担保公司考虑到被告负债过高，要求被告提供25万保证金才提供赎楼业务。被告当天向二原告承诺将于2019年9月30日前自行筹集资金人民币35万元用于结清租赁贷款及支付赎楼保证金，否则将承担赎楼全部责任和费用。其后，被告于2019年9月20日再次向二原告承诺，被告最迟将于2019年10月11日前筹齐人民币30万元办理赎楼，否则将按合同违约处理。但此后被告基本处于失联状态，不接听二原告及第三人电话，自此交易无法继续进行。二原告认为，二原告在签订买卖合同后，积极履行合同义务，已交付定金、交房保证金、部分购房款合计人民币257000元，且在银行办理了人民币900000元的资金监管，并已成功办理了银行按揭贷款。而被告却迟迟不予办理赎楼手续，一拖再拖，无法完成其对原告做出的承诺，甚至拒绝与原告及第三人沟通协商，被告的行为已明显构成违约。原告有权依据《二手房买卖合同》第11条约定要求被告承担违约责任并要求被告继续履行合同。诉讼请求：1、被告继续履行《二手房买卖合同》(No,0000637)；2、被告应于判决生效之日起15日内向中信银行申请并办理抵押注销登记手续；如被告拒不履行办理注销抵押登记手续，二原告可在被告逾期之日起15日内代为办理注销抵押登记手续，由此产生的相关费用（包含赎楼等费用）由被告承担；3、被告在涉案房产红本赎出后5日内协助二原告办理过户手续；4、被告向二原告支付违约金11592元（以转让价人民币2070000元为基数，按日万分之四计算，暂计至2019年10月25日，实计至涉案房产过户至二原告，二原告实际取得涉案房产之日止）；5、被告承担本案诉讼费及保全费。被告颜卫英辩称，我因为资金困难，才以低于市场价的价格出售房屋的。我方愿意继续履行合同，但因负债过多，故没有能力赎楼，导致无法交易。经审理查明，2019年8月24日，二原告与被告签订《二手房买卖合同》，合同中约定：二原告购买被告的房屋。第1条“买卖双方交易的房地产位于深圳市龙岗区平湖镇双拥街深华业大厦B座9层901单位（以下简称该物业）。建筑面积约为77.28平方米，房地产证号为60××95，房地产性质用途为住宅”；第2条“卖方自愿将该物业转让给买方，转让成交价为人民币2070000元整”；第3条“买方同意在本合同生效之日起当日内（含当日）向卖方支付定金人民币150000元整”；第6条“该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼”；第8条“买方自愿支付上述所有实际应付税费项”。第9条“双方协商同意在定金或首期款中预留人民币7000元整作为交楼押金”，该押金由第三方保管；第11条“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期义务超过20日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金”。2019年8月24日，二原告向被告颜卫英支付定金150000元；2019年9月2日，二原告支付交房保证金7000元（该款现由第三人恒祥房产经纪公司监管）；2019年9月20日，二原告向被告颜卫英支付购房款100000元（该款现由第三人恒祥房产经纪公司监管）；2020年4月14日，二原告代被告支付涉案房产三个月的按揭款合计24255元；以上共计281255元。扣除后，原告丁雪婷、原告曹永庆尚欠被告房款1788745元。2019年9月6日，被告向原告出具《承诺书》一份，该承诺书称：本人颜卫英（）与丁雪婷（）在2019年8月24日签订关于出售本人位于：深圳市龙岗区平湖镇深华业大厦B座901单位合同的基础上，现本人承诺：因本人负债过高原因导致无法正常赎楼事项，由本人于2019年9月30日前自行筹集资金人民币350000元，结清该物业租赁贷款100000元，余款：250000元转付担保公司做赎楼保证金。另，本人同意配合买方深户办理成功通知3日内，来深圳相关机构协助办理该物业的按揭申请。特此承诺，若本人违约未筹集到该笔款，则本人承担赎楼全部责任和费用。2019年9月20日，被告另向原告出具《承诺书》一份，该承诺书称：今本人颜卫英（）承诺与买方丁雪婷，本人最迟2019年10月11日筹集资金人民币300000元，办理出售平湖街道深华业大厦B栋901房的赎楼事件。若本人超时，按违约算。2020年6月17日，深圳市不动产登记中心出具《购房资格证明》，证明二原告具备购房资格，可购二套。二原告提交了《承诺书》，承诺一次性支付剩余购房款，并承诺被告不履行赎楼义务时，其愿意代为赎楼。另查明，涉案房产的登记权利人为被告颜卫英。第三人中信银行股份有限公司深圳分行为涉案房产的抵押权人。抵押编号：DY-06D19024082,抵押登记时间为2019年7月12日。涉案房产现由本案查封，查封期限自2019年12月2日至2022年12月1日。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案《二手房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应全面履行合同约定的义务。二原告在合同签订后，向被告支付了定金、交房保证金和部分购房款，现被告未能按照对二原告的承诺在合理期限内为原告办理赎楼手续，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二原告在诉讼中承诺愿意代为赎楼并一次性向被告支付购房款，且提交了购房资格证明。本案中无证据表明涉案房屋买卖合同的继续履行存在障碍，故二原告请求被告继续履行《二手房买卖合同》本院予以支持。涉案合同未对迟延履行造成损失的承担进行明确约定，且原告未能提供证据证明因本案合同迟延履行给其造成的实际损失，故对原告要求被告向其支付因合同迟延履行造成的损失的诉请，缺乏合同和事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告颜卫英继续履行于2019年8月24日与原告丁雪婷、原告曹永庆签订的《二手房买卖合同》，具体包括：1、被告颜卫英应于本判决生效之日起15日内办理位于深圳市龙岗区平湖镇双拥街深华业大厦B座901房的赎楼手续，并注销抵押登记，中信银行股份有限公司深圳分行应予配合；被告颜卫英逾期未办理的，原告丁雪婷、原告曹永庆可在被告颜卫英逾期之日起的15日内代为向中信银行股份有限公司深圳分行清偿贷款办理赎楼以注销抵押登记，中信银行股份有限公司深圳分行应予配合（赎楼款在原告丁雪婷、原告曹永庆应支付给被告颜卫英的购房款中予以抵扣）；2、原告丁雪婷、原告曹永庆于注销抵押登记之日起的十五日内一次性向被告颜卫英支付剩余购房款1788745元；3、被告颜卫英于原告丁雪婷、原告曹永庆付清购房余款1788745元之日起5个工作日内配合原告丁雪婷、原告曹永庆办理位于深圳市龙岗区平湖镇双拥街深华业大厦B座901房房产权登记至原告丁雪婷、原告曹永庆名下的手续，办理产权转移登记手续的相关税费依约由原告丁雪婷、原告曹永庆自行负担；4、被告颜卫英应于原告丁雪婷、原告曹永庆付清购房余款之日起三个工作日内将深圳市龙岗区平湖镇双拥街深华业大厦B座901房交付给原告丁雪婷、原告曹永庆；二、驳回原告丁雪婷、原告曹永庆的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23452.74元、保全费5000元（原告均已预交），由被告颜卫英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  陈 璟人民陪审员  凌瑞琼人民陪审员  徐雪霞二〇二〇年六月十八日书 记 员  张子鸣