福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0503民初10093号 原告：邹海红，女，1977年8月10日出生，汉族，住江西省丰城市。 委托诉讼代理人：骆东如，福建闽荣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴枚燕，福建闽荣律师事务所律师。 被告：泉州星浩房地产发展有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区安吉路与青莲街交汇处星光耀广场售楼处，统一社会信用代码91350500091366859Y。 法定代表人：唐学明，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：廖逸，福建联合信实（泉州）律师事务所律师。 原告邹海红与被告泉州星浩房地产发展有限公司（以下简称“星浩公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹海红及其委托诉讼代理人吴枚燕、被告星浩公司的委托诉讼代理人廖逸到庭参加诉讼。诉讼过程中，原、被告共同申请庭外和解期间，但协商和解未果。本案现已审理终结。 邹海红向本院提出诉讼请求：1.解除邹海红与星浩公司于2018年9月8日签订的《商品房买卖合同》；2.星浩公司立即返还邹海红购房款1042893元及资金占用期间利息（自起诉之日起至实际返还款项之日止按银行同期同类贷款利率计算）；3.星浩公司赔偿邹海红经济损失426036元（包括返还定金20000元）。事实和理由：星浩公司是泉州星光耀广场楼盘开发商，2017年开始，星浩公司就该楼盘的ＳＯＨＯ户型开展宣传并进行预售活动。星浩公司为了吸引消费者购买其开发的商品房，通过广告、售楼处、新闻媒体、张贴海报等多方途径进行大肆宣传，宣称星光耀广场ＳＯＨＯ户型“一户双钥匙”、“双钥匙、双入户、双客厅、双卧室”、“一层享两层”、“买一层得两层空间”、“万达广场之上”、“万达空中花园”、“万达楼顶空气清新”等等，并就相关户型图进行3Ｄ效果展示，显示的均是两层空间。同时，星浩公司在其售楼部开放样板房向消费者展示的均是两层空间布置，以及楼盘沙盘图中宣传的万达楼顶植株绿化等配套设施，进一步增强了消费者的购房意愿。邹海红基于上述宣传内容及与星浩公司沟通了解后，双方于2018年9月8日签订一份《商品房买卖合同》，约定邹海红购买星浩公司开发的坐落于泉州市丰泽区，建筑面积78.23平方米，套内面积54.03平方米，购房总价款1042893元。合同签订后，邹海红依约向星浩公司付清了所有购房款。2019年6月，星浩公司通知邹海红交房，邹海红发现万达楼顶布满油烟管道、空调管道，根本不存在植株绿化。同时，星浩公司在交房时明确告知邹海红等业主不允许进行隔层装修，后经过向住建部门了解确认，涉案房屋所报批的设计规划方案是不包含隔层，任何形式的隔层都属于违规。在业主集体维权之后，星浩公司又作出允许隔层装修的承诺。在未经过变更设计审批程序的情况下，肆意改变房屋格局，一个平层有多套房屋要进行隔层，整栋楼近30层，所增加的重量非常巨大，将严重影响整栋楼的结构安全和承重力。星光耀广场ＳＯＨＯ的双层户型未依法通过设计规划审批程序，星浩公司在销售时故意隐瞒上述事实进行虚假宣传，邹海红本着可以将涉案房屋合法装修为两层并安全使用的目的，并由此接受以13331.11元／平方米的单价购买继而订立合同，因星浩公司的违约行为导致邹海红安全、合法使用两层房屋面积的合同目的无法实现。同时，因万达楼顶的油烟管道和空调管道散发出油烟味及产生的噪音，将严重影响邹海红居住环境及危害身心健康，星浩公司未依约向邹海红交付宜居条件的房屋，构成根本违约，邹海红有权依法解除《商品房买卖合同》，并要求星浩公司返还购房款及资金占用期间利息。同时，由于星浩公司的违约行为导致邹海红经济受损，依法应当承担赔偿责任。 星浩公司辩称，一、邹海红主张解除与星浩公司签订的《商品房买卖合同》，缺乏事实和法律依据。1.邹海红主张解除合同的诉讼请求及理由，不符合法律规定的解除合同情形。（1）邹海红主张解除合同，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条、第十二条、第十三条规定的任何一种情形，不享有法定解除权。（2）根据我国合同法第九十四条第（四）款规定，邹海红要求解除合同必须同时满足两个条件：一是星浩公司存在违约行为，二是因星浩公司的违约行为致使合同目的不能实现。针对第一个条件，星浩公司并不存在违约行为。邹海红以星浩公司虚假宣传为由主张解除合同，认为星浩公司宣传内容“一层用二层”系明确向邹海红承诺，星浩公司违反即视为违约，系邹海红单方面曲解。首先，星浩公司从未承诺为邹海红提供二层房屋，星浩公司宣传内容中“一层用二层”等表述，系星浩公司为邹海红提供挑高5米的户型，购买一层可使用二层空间，但具体是否使用、如何使用均由邹海红自行决定。其次，星浩公司相关宣传均为要约邀请，而非要约。根据邹海红提供的证据材料，星浩公司针对宣传内容在多处显著位置已经进行了明确的提示，例如18#标准层平面图下方显著位置进行特别提示：“一切以双方签订的《商品房买卖合同》为准”字样；泉州星光耀公众号相关报道下方显著位置声明：本宣传资料为要约邀请……买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》及附件等协议约定为准；闽南房产网新闻报道下方显著位置声明：本宣传资料为要约邀请……买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》及附件等协议约定为准；售楼处样板房视频资料中，星浩公司在显著位置标明：本单位为装修示范，非交付标准，仅供购房者参考，具体交付标准应以政府最后批准的法律文件及双方约定合同为准等字样。并且，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，星浩公司相关宣传行为对房屋及相关设施所作的说明和允诺并非具体、确定，星浩公司的宣传广告为要约邀请。退一步说，即使该宣传内容被认定为要约，星浩公司也未违反该约定，星浩公司宣传中始终强调“买一层用二层”，如何使用系由邹海红自行决定，并非星浩公司为邹海红提供。针对第二个条件，假设星浩公司存在违约行为，该违约行为违约程度显著轻微，并不影响邹海红合同目的实现，邹海红据此主张解除合同，不应予以支持。2.邹海红主张解除合同的诉讼请求及理由，不符合双方签订的《商品房买卖合同》第五条、第十二条第1款第（2）项、第十三条第2款第（2）项、第十四条第（一）款、第十五条第（一）款、第十六条第（一）款、第十六条第（二）款第（2）项、第十六条第（四）款第1项约定的解除条件，故应当认定邹海红不享有合同约定的解除权。二、在不符合法定解除和约定解除条件的情况下，邹海红无权要求解除合同。在合同未解除情况下，邹海红要求返还购房款及资金占用利息，于法无据。邹海红要求星浩公司赔偿损失，既不符合合同约定和法律规定，也未举证证明其实际损失，并且未提供任何凭据证明其损失的计算方式和依据，不应予以支持。综上，邹海红向星浩公司主张的全部诉讼请求，没有事实和法律依据，应当依法驳回其诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年9月8日，邹海红与星浩公司签订一份《商品房买卖合同》，约定邹海红向星浩公司购买址在泉州市丰泽区的房屋，总购房款为1042893元。该合同于2019年1月11日在泉州市房屋交易中心登记备案。合同第三条约定：“1.该商品房规划用途为办公。……4.该商品房的房产测绘机构为泉州市房地产测绘队，其预测建筑面积共78.23平方米，其中套内建筑面积54.03平方米，分摊共有建筑面积24.2平方米。……该商品房层高为5米，……。”合同第六条约定：出卖人与买受人按照下列第1种方式计算该商品房价款：“1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币13331.11元，总价款为人民币1042893元。”合同第九条约定“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”。合同第二十四条约定：“……4.出卖人承诺已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知买受人。具体内容见附件十。5.买受人使用该商品房期间，不得擅自改变该商品房的用途、建筑主体结构和承重结构。”合同附件十《出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明》约定：“一、红线内不利因素：1、购物中心屋顶有风机、排油烟等机电设备，可能会有影响；……”。合同签订后，邹海红依约支付了全部购房款。截至庭审辩论终结时止，星浩公司尚未将诉争商品房实际交付给邹海红。 另查明，泉州市房地产测绘队于2019年5月5日出具了诉争房屋所在的泉州星光耀广场18号楼的《泉州市房产测绘报告书（产权登记）》，据该测绘报告书所载，诉争房屋的套内建筑面积为54.03平方米，应分摊共有面积为24.2平方米，总建筑面积为78.23平方米。诉争房屋所属的泉州星光耀广场二期18＃、19＃楼工程于2019年6月27日取得《泉州市丰泽区建设工程竣工验收备案证明书》。星浩公司就诉争楼盘投放的销售广告和宣传资料中包含如下信息：1.《18＃、19＃标准层平面图》中载明“买1层用2层”；2.星浩公司持有的微信号为×××、名称为泉州星光耀广场的公众号曾发布“星光耀万达广场之上南星·约50-78㎡升级版全能ＳＯＨＯ新品上市5米挑高宜商宜居宜办公买一层用两层”等内容；3.售楼处广告板上载明“买1层享2层不限购不限贷”、“5ｍ双层准现房全能户型”。 再查明，号码为106××××5681发送的短信内容载明：“【泉州12345】您好，你编号为ＱＺ190××××0127已被‘丰泽区住房和建设局’回复，回复内容：经调查，1、关于星光耀广场ＳＯＨＯ商品房进行水泥倒板事宜，根据建设部令110号《住宅室内装饰装修管理办法》相关规定，在室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变更后的设计图纸等相关手续，再向有权审批部门申请变更手续。……”2019年8月13日，《海峡都市报》刊发的《说好“买一层享两层”却不让隔层？——星光耀二期ＳＯＨＯ业主装修被叫停，开发商称未承诺；住建部门表示，隔层存隐患，建议出新设计图纸》报道载明：“该负责人建议，开发商可找不低于原设计单位资质的设计单位，出具正规的新设计图纸，再向规划部门报批，在保证楼房安全的情况下进行隔层改造。” 本院认为，邹海红与星浩公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”；第一百三十五条规定“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。本案中，邹海红的主要义务是支付合同约定的价款，星浩公司的主要义务是交付符合合同约定的房屋及转移房屋所有权。关于诉争楼盘销售广告和宣传资料性质的认定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约”，根据查明的事实，虽星浩公司投放的销售广告和宣传资料中对于购买泉州星光耀广场SOHO房屋可“买一层用两层”的说明和允诺明确具体，但结合《商品房买卖合同》中有关商品房基本情况、计价方式的约定，上述说明和允诺并未达到对订立商品房买卖合同及确定房屋价格有重大影响的程度，因此该“买一层用两层”的说明和允诺不应视为要约。现诉争房屋已取得建设工程竣工验收备案证明书和房产测绘报告书，该房屋状态为房屋一层、层高5米、总建筑面积78.23平方米，符合合同约定的交付条件。而邹海红提供的“泉州12345”短信记录、海峡都市报报道等证据亦不足以证明诉争房屋的内部无法实现隔层装修。故邹海红以星浩公司违约导致其不能实现合同目的为由主张解除合同，缺乏依据，不予支持。邹海红还主张万达广场楼顶的油烟管道、空调管道散发油烟味及产生噪音，不符合星浩公司在销售房屋时承诺的具有绿植设施，未达到宜居条件，但邹海红提供的证据不足以证明双方有就万达广场楼顶的绿化布局作出明确、具体的约定，相反，根据双方所签订的合同附件十《出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用的情况的说明》第一条第1款约定，星浩公司在签订合同之时已对购物中心屋顶有风机、排油烟等机电设备的不利因素明确告知邹海红，现邹海红又以此为由诉请解除合同，缺乏依据，不予支持。另，邹海红基于解除合同而要求星浩公司返还购房款、支付资金占用期间利息及赔偿经济损失的诉讼请求，理由不成立，本院均不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回邹海红的诉讼请求。 案件受理费18171元，减半收取计9085.5元，由邹海红负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  黄达婧 二〇二〇年一月二十一日 书记员  洪希文 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。