河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初10946号原告:新郑市龙湖镇龙湖名郡小区业主大会，地址新郑市龙湖镇祥安路89号。委托诉讼代理人:王旗，男，1991年11月5日出生，汉族，住河南省新郑市，系龙湖名郡业主大会成员。委托诉讼代理人：曾品，男，1983年2月15日出生，汉族，住郑州市惠济区，系龙湖名郡小区业主。被告：河南冠融置业投资有限公司，住所地郑州市郑州新区九如东路与天韵街交叉口。法定代表人：王建伟，董事长。委托诉讼代理人：张又方，女，1988年7月8日出生，汉族，住河南省巩义市，系公司员工。委托诉讼代理人：张建良，男，1976年12月11日出生，汉族，住河南省新密市，系公司员工。原告新郑市龙湖镇龙湖名郡小区业主大会（以下简称“龙湖名郡业主大会”）与被告河南冠融置业投资有限公司(以下简称“冠融公司”)建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2019年10月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙湖名郡业主大会的委托诉讼代理人王旗、曾品，被告冠融公司的委托诉讼代理人张又方、张建良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙湖名郡业主大会向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告根据小区规划总平图规划的内容将2号楼1楼东户（113.85㎡）、3号楼1楼西户（101.24㎡）的建筑物恢复为架空层；2、被告支付2019年7月15日原告垫付的更换2号楼1楼东户、3号楼1楼西户的门锁费用570元；3、被告返还新郑市龙湖镇红浪宇火锅店交纳的2018年1月1日-2019年6月30日公共用房（1号楼1单元101社区服务用房2楼部分75.76㎡，1号楼2单元物业管理用房2楼部分75.76㎡）租金17139.1元；4、被告支付筹备首次业主大会（2017年8月4日-2019年6月20日）开支费用9224元；5、被告为龙湖名郡小区内的434户业主办理水、电分户注册；6、被告依据龙湖名郡小区总平图内的规划在5号楼2单元北边公共区域增加6个健身器材；7、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：1、被告冠融公司系新郑市龙湖镇龙湖名郡小区开发商。根据新郑市自然资源和规划局出具的建设工程规划许可证附件显示：架空层面积为310.28㎡，其中1#一层架空层面积为95.19㎡，2#一层架空层面积为113.85㎡，3#一层架空层面积为101.24㎡。被告擅自改变2#一层架空层、3#一层架空层为房屋。依据《最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，被告应将2#一层架空层、3#一层架空层恢复原状。2、2019年7月15日，新郑市信访局、新郑市自然资源和规划局、新郑市城市执法局、龙湖镇政府物业办等单位在龙湖名郡小区要求被告打开2#一层东户、3#一层西户的房屋，现场执法要求先移交给原告。被告拒不配合，后政府部门联系110找来开锁公司强行打开房屋，期间原告承担了570元的开锁换锁费用。3、被告擅自将属于原告小区属于全体业主所有的龙湖名郡1号楼1单元101号社区服务用房二层、1号楼2单元102号物业管理用房二层非法出租获利。截止2019年6月30日，被告仍没有返还租金共计17139.1元。4、原告小区自2017年5月开始筹备业主大会以来，截至2019年6月20日备案成功，筹备过程共产生费用共计9224元。根据《河南省物业管理条例》第二十条规定，被告应承担龙湖名郡小区筹备业主大会所产生的费用9224元。5、原告小区交房三年多来一直使用临时水电，违反国家相关法律法规，给业主生活和财产造成严重侵害。依据法律规定，被告应将原告小区办理水、电分户设施设备注册手续，实现国家法律要求的“一户一表”。6、原告小区规划平面图显示小区应配备有健身器材公共设施，但是被告未依法履行义务，交房以来未在小区配备健身器材。综上所述，因被告的上述行为严重侵害原告的合法权益，经原、被告双方多次协商未果，原告无奈起诉至法院。被告冠融公司辩称，1、针对原告提出的第一、二项诉讼请求，已经在新郑市信访局备案，2019年7月26日有信访局、房管局、建设局、物业办的工作人员在场协调，且已处理完毕，处理意见是不建议拆除，因为怕对建筑工程主体有危害，所以相关单位不让拆除，第一、二项诉讼请求也与冠融公司没有任何关系。2、对原告第三项诉讼请求，2019年7月26日信访局、房管局、建设局、物业办的工作人员在场协调时，已经协商说要把租金返还给业主，冠融公司也已经把钱打到新郑市财政局财政专户。3、对原告的第四项诉讼请求，原告召开业主大会没有向冠融公司通报，且是在冠融公司不知情的情况下召开的，召开会议选用的酒店场面暴乱，被告有权拒绝支付此项费用。4、对原告第五项诉讼请求，根据冠融公司与业主签订的商品房买卖合同中第14条约定，水、电在交房时安的一表一户已经达到使用条件。5、对原告的第六项诉讼请求，2019年7月26日信访局、房管局、建设局、物业办的工作人员在场协调时，被告已表明态度，如果规划图上设置有健身器材，被告同意按照规划图上的设置去执行。本院认定事实如下：冠融公司开发了位于新郑市××镇××南侧、××向东机械厂用地西侧的新郑市龙湖名郡小区。《建设工程规划许可证附件》（建字第410184201300076108109号）“注意事项”一栏记载：6、1#楼一二层平面1-1轴～1-48轴上的1-G～1-Y轴为便民店，面积为1348.34㎡；一二层平面图含有物业管理用房、社区服务用房，物业管理用房面积为290.43㎡，社区服务用房面积144.67㎡；5#楼一二层平面含便民店、面积为1872.35㎡；其他为居住用房。7、架空层面积为310.28㎡（不计容），其中1#楼一层架空层面积为95.19㎡；2#楼一层架空层面积为113.85㎡；3#楼一层架空层面积为101.24㎡。2019年4月19日，新郑市自然资源和规划局作出《行政强制拆除公告》（新自规强拆公字（2019）第002号），内容为：关于新郑市××镇××路××南侧××郡小区（××楼××单元架空层区域、1号楼2单元架空层区域、2号楼1单元架空层区域、3号楼1单元架空层区域）涉嫌未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的行为，因无法确定违法当事人，本机关于2018年8月22日依法予以公告，请违法建设行为当事人于2018年9月21日之前自行到本机关进行登记确认并接受处理，逾期未登记确认并接受处理的，将对该违法建筑组织强制拆除，违法建设行为当事人逾期未到本机关进行登记确认并接受处理，为维护行政执法的严肃性，现根据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条的规定予以公告，违法建设当事人在本公告公布之日起十五日内自行拆除该位于新郑市××镇××路××南侧××郡小区（××楼××单元架空层区域、1号楼2单元架空层区域、2号楼1单元架空层区域、3号楼1单元架空层区域）的违法建筑物（或构筑物）和设施。如违法建设行为当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，将依法予以强制拆除。庭审中原告陈述，因冠融公司未在《行政强制拆除公告》规定期限内拆除违法建筑，被告拒不配合向原告移交2#一层东户、3#一层西户的房屋，2019年7月15日，新郑市信访局、新郑市自然资源和规划局、新郑市城市执法局、龙湖镇政府物业办等部门110找来开锁公司强行打开房屋，原告支付开锁换锁费570元。2016年8月29日，（出租方、甲方）蒋光辉与（承租方、乙方）周金锋（红浪宇火锅）签订《租赁合同》一份，主要内容为：第一条、租赁范围及用途：甲方同意将位于新郑市龙湖镇祥安路龙湖名郡1号楼东单元106号二层（111.63㎡）、102号二层（75.85㎡）、西单元103号二层（148.03㎡）一层（35㎡）、104号二层（92.02㎡）、105号二层（101.19㎡）商铺，在良好及可租赁的状态下租给乙方作为餐饮行业使用，出租商铺的建筑面积为604.57㎡。第二条、租赁期限为5年，自2017年元月1日起至2021年12月31日止。第三条、租金、保证金：租金一层80元/㎡·月，二层45元/㎡·月（102号二层、101号二层35元/㎡·月），自2017年元月1日起至2017年12月31日，从2018年元月1日开始，租金每年递增4%，合同到期后另行续签。……蒋光辉、周金锋分别在落款处的甲方处、乙方签名捺印。2019年7月26日，关于冠融公司将新郑市龙湖镇龙湖名郡小区1号楼101社区服务用房二楼部分（75.76平方），1号楼2单元102物业管理用房二楼部分（75.76平方）出租给红浪宇火锅店一事，龙湖名郡业主大会与冠融公司在新郑市信访局达成如下意见：1、以上两处用房产权归龙湖名郡全体业主所有。2、继续出租以上两处用房到合同期限2021年12月31日，期间的收益归全体业主所有，红浪宇支付租金时将该部分租金直接支付给龙湖名郡业主大会或龙湖名郡业主大会对公账户。3、红浪宇和龙湖名郡业主大会重新签订合同（租期不变，租金不变）合同到期后，1号楼2单元102物业管理用房由龙湖名郡龙湖名郡业主大会征求业主意见后决定。4、合同到期后，1号楼1单元101作为社区服务用房使用，不得出租。5、本文件签署后，以上两处房屋权属和冠融置业无任何关系。龙湖名郡龙湖名郡业主大会代表人曾品、杨子俊、刘兴杰、见证人何某在落款处签字，冠融公司代表人张江涛、张建良在落款处签字。庭审中，原告认可其已收到红浪宇火锅店支付租金147294元（该147294元系冠融公司收取后转给原告）。刘翠系龙湖名郡小区3号楼2203号的业主，因物业服务合同纠纷刘翠于2019年4月24日将冠融公司、郑州佳祥物业服务有限公司（以下简称“佳祥公司”）、郑州佳祥物业服务有限公司龙湖分公司（以下简称“佳祥龙湖分公司”）诉至本院，本院作出（2019）豫0184民初4564号民事判决，判令：一、佳祥公司向刘翠退还水费210.90元；二、佳祥公司在新郑市龙湖镇“龙湖名郡”小区物业管理服务处向业主公开涉及自2016年4月至2019年6月12日期间的信息，包括以下内容：1、自2016年4月至2019年6月12日利用小区共有部分获取的广告收益及利用小区公共直饮水及快递箱收取的收益，利用物业共有部分获取的收益纳入维修资金的账户明细、存入时间及原始凭证，收益涉及的合同原件、费用清单、发票原件，包括但不限于：广告收益、小区公共直饮水收益、快递箱收益及其他收益情况等；2、自2016年4月至2019年6月12日，该小区的二次加压水箱权威第三方每半年一次的《水质监测报告》原件，电梯维修保养合同原件及维护保养台账记录；3、龙湖名郡小区物业承接查验备案情况。三、冠融公司为刘翠办理水、电分户计量设施注册手续。……该判决已生效。龙湖名郡小区总平面定位图显示：1、2号楼1楼东户（113.85㎡）、3号楼1楼西户（101.24㎡）应为架空层，但目前被告建造有违法建筑物。2、1号楼1单元101号社区服务用房2楼部分应为75.76㎡、1号楼2单元物业管理用房部分应为75.76㎡，但目前被红浪宇火锅店租赁使用。3、5号楼2单元北边公共区域应为居民健身设施，但至今被告没有安装配置任何健身器具。原告提交2019年7月14日《龙湖名郡小区龙湖名郡业主大会季度财务账目公开数据(2019Q2)》,拟证明：为筹备首次业主大会召开，龙湖名郡业主大会花去费用9224元,根据《河南省物业管理条例》第二十条第四款规定，该9224元应由建设单位冠融公司承担。上述事实，有当事人的陈述，《建设工程规划许可证附件》、《新郑市自然资源和规划局行政强制拆除公告》、发票、《租赁合同》、《协商意见》、（2019）豫0184民初4564号民事判决书、生效证明、《龙湖镇政府行政答复书》、《信访事项处理意见书》、《龙湖名郡小区总平面定位图》等证据足以证实。本院认为，《最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”本案中，根据原告提交的《建设工程规划许可证附件》和《总平面定位图》，能够证实龙湖名郡小区2号楼1楼东户（113.85㎡）、3号楼1楼西户（101.24㎡）按照建设规划应为架空层，但目前冠融公司建造有违法建筑物，故原告要求被告将该部分建筑拆除并恢复为架空层的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告的第二项诉讼请求，根据原告提交的《新郑市自然资源和规划局行政强制拆除公告》，能够证实冠融公司未在规定期限内拆除违法建筑并恢复为架空层，在相关政府部门协调下由开锁公司开锁换锁，支付费用570元，原告提交有发票，故该费用570元应由被告承担。关于原告的第三项诉讼请求，根据原告提交的《协商意见》，冠融公司同意将红浪宇火锅店支付的租金给付龙湖名郡业主大会即原告，参照原告提交的《租赁合同》，2017年1月1日—2019年6月30日，红浪宇火锅店应付租金为164238元（75.76×2×35×12+75.76×2×35×1.04×12+75.76×2×35×1.04×1.04×6），扣除原告已收到租金147294元，故冠融公司应将收到的红浪宇火锅店2018年1月1日—2019年6月30日公共用房租金16944元给付原告。关于原告的第四项诉讼请求，原告提交龙湖名郡业主大会季度财务账目公开数据(2019Q2)》和清单，本院认为仅仅依据上述证据不足以证实为筹备首次业主大会原告花费的具体数额，故对于原告的该项诉讼请求本院不予支持。关于原告的第五项诉讼请求，本院认为小区内的“一户一表”指由供水供电企业将水电计量表安装到每户居民住宅，并由供水供电企业将进户管线与住宅的户内管线直接连接，由供水供电企业直接对每户住宅抄表计收水电费，这才符合法律规定的基本精神。但本案中冠融公司所称的“一户一表”只是总、分表制下供用水电消费模式，被告交付房屋，只是在形式上安装了一个能计量用水用电数量的水电和电表，明显违背了法律规定。由此原告要求被告为龙湖名郡小区内的434户业主办理水、电分户注册的诉讼请求本院予以支持。关于原告的第六项诉讼请求，从原告提交的《龙湖名郡小区总平面定位图》，可以看出在小区5号楼2单元北边公共区域内规划图上载明为“居民健身设施”，但被告至今并没有安装放置任何户外健身器材设施，故原告要求被告在此区域内设置六个健身器材的诉讼请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、被告河南冠融置业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于新郑市龙湖镇龙湖名郡小区2号楼1楼东户（113.85㎡）、3号楼1楼西户（101.24㎡）的建筑拆除并恢复为架空层；二、被告河南冠融置业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告新郑市龙湖镇龙湖名郡小区业主大会垫付的开锁换锁费用570元；三、被告河南冠融置业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告新郑市龙湖镇龙湖名郡小区业主大会租金16944元（该租金系2018年1月1日-2019年6月30日新郑市龙湖镇龙湖名郡小区1号楼1单元101社区服务用房75.76㎡、1号楼2单元物业管理用房75.76㎡的租金）；四、被告河南冠融置业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内为新郑市龙湖镇龙湖名郡小区的业主办理水、电分户注册；五、被告河南冠融置业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内在新郑市龙湖镇龙湖名郡小区5号楼2单元北边公共区域内增加设置六个健身器材；六、驳回原告新郑市龙湖镇龙湖名郡小区业主大会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费473元，减半收取计237元，由原告新郑市龙湖镇龙湖名郡小区业主大会负担83元，由被告河南冠融置业投资有限公司负担154元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员  徐亚磊二〇一九年十一月十一日代理书记员  张 豪