上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第29515号原告邹振，男，1981年11月28日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人李思君，上海百悦律师事务所律师。被告谈志伟，男，1964年8月27日生，汉族，住杭州市。被告肖中春，女，1968年7月22日生，汉族，住杭州市。上列两被告共同委托代理人王京普，上海市鸿生律师事务所律师。原告邹振诉被告谈志伟、肖中春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年10月12日公开开庭进行了审理。后因案件审理需要转为普通程序，并于2016年2月29日再次公开开庭进行了审理。原告邹振的委托代理人李思君，被告谈志伟及两被告的共同委托代理人王京普到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邹振诉称，两被告系夫妻关系，上海市浦东新区迎春路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的权利人系两被告及其女儿谈敏洁。2015年4月14日，原、被告经上海汉宇房地产顾问有限公司(以下简称汉宇公司)居间介绍，签订了一份《房地产买卖协议》，被告谈志伟代女儿谈敏洁签了名。协议约定，原告向两被告及其女儿购买系争房屋，房屋价款为720万元(人民币，以下币种相同)，双方在2015年7月15日之前签署该房屋的网签版买卖合同。协议签订后，原告如约支付了部分首付款(即定金)40万元。2015年6月25日，原告方中介告知原告系争房屋已于2015年5月20日被其他法院查封。2015年7月，被告告知原告，其无法解除前述查封，因此不能按约于2015年7月15日前与原告签署该房屋的网签版买卖合同。另据原告了解，与该房屋同类型房屋目前的市场价值至少约850万元。原告认为，双方不能按约签署网签版买卖合同、无法实现房屋产权交易过户的责任在于被告，被告的违约行为迫使原告不得不在市场上继续寻找同类型房屋，给原告造成了巨大的经济损失，故起诉至法院要求判令两被告：1、双倍返还原告定金80万元，2、赔偿原告房屋差价款损失40万元。被告谈志伟、肖中春辩称，系争房屋属于两被告及案外人谈敏洁共同所有，签订买卖协议时仅有两被告签名，被告应中介人员要求代谈敏洁签了名，但当时已明确告知原告还需征得女儿同意，事后女儿不同意两被告出售系争房屋，故所涉买卖协议无效。因协议无效，原告要求被告承担违约责任没有依据。另外，因谈敏洁并没有进行签收，故原告支付的40万元只是意向金，并未转为定金。综上，同意返还原告意向金40万元，不同意原告的其余诉讼请求，要求予以驳回。经审理查明，被告谈志伟、肖中春系夫妻关系，谈敏洁系两被告女儿，三人系上海市浦东新区迎春路XXX弄XXX号XXX室房地产(以下简称系争房屋)的权利人。2015年4月14日，原告邹振作为买受人(乙方)，被告谈志伟、肖中春作为卖售人(甲方)，双方就购买系争房屋签订了一份《房地产买卖协议》。协议1.1条约定，乙方通过汉宇公司向甲方支付意向金20万元，待甲方签收后该笔意向金即转为定金。双方约定定金总额为40万元，剩余定金20万元由乙方于签订本协议后12个工作日内补足，由甲方直接收取或委托汉宇公司代为收取并保管乙方所交定金。2.4条约定，该房地产权利人为谈志伟、肖中春、谈敏洁。3.1条约定，该房屋成交总价款为720万元。协议第六条约定，甲乙双方签署本协议后买卖关系即成立，为办理产权过户登记手续之需，双方同意在本协议签署生效后且于2015年7月15日前(含当日)共赴汉宇公司签署该房地产的买卖合同(网签版)。3.2条约定，在甲乙双方签订《上海市房地产买卖合同》后，乙方应在约定期限内直接支付给甲方部分房价款计255万元，与乙方应付定金总额共同构成乙方支付给甲方的首期房价款合计295万元；乙方通过银行贷款支付甲方420万元，如果乙方申请的贷款金额未获通过或通过的贷款额度不足其申请额度的，则乙方应在银行作出上述决定且甲方办理完毕抵押注销手续(若需)后二十个工作日内将不足申请贷款金额部分直接以现金方式支付甲方，同时，双方共赴该房地产所属区域的房地产交易中心办理产权过户手续。乙方支付甲方尾款5万元，在甲方收到上述各期购房款(除尾款外)后三个工作日内，甲方向乙方办理交房手续。第七条约定，甲乙双方任何一方未能履行本协议，或因其他原因导致房地产买卖未能最终完成的，均应向守约方承担违约金，违约金的具体数额等同于本协议约定的定金总额。违约方如系甲方，则应向乙方承担违约金并全额返还已收取的款项。违约方如系乙方，则甲方可从乙方已付款项中扣除违约金，余款返还给乙方；若无余款的，则甲方可不予返还乙方已付款项；若乙方已付款项不足违约金数额的，其应将不足部分补足甲方。第八条约定，甲方确认对所出售房地产拥有出售之权利，且已取得该房地产全体权利人或配偶的同意签署本协议，若因甲方无权或越权处分等原因造成本协议未能履行，甲方同意按本协议第七条之规定承担违约责任。被告谈志伟代权利人谈敏洁在该协议上签了名。协议签订后，原告按约向被告支付了定金40万元，被告谈志伟向原告出具了共计收取购买系争房屋的定金40万元的收据。另查明，2015年5月20日，系争房屋因他案被潍坊市奎文区人民法院采取了正式查封的司法限制，限制起止日期从2015年5月20日起至2018年5月20日止。2015年7月21日，原告向两被告寄送《催告签约函》，表示其已按约支付了定金40万元，依照买卖协议的约定，被告应于2015年7月15日前与原告签订《商品房买卖合同》，但经原告多次催告，被告至今仍未与原告完成合同签署手续，要求被告于2015年7月27日前至上海市浦东新区该房屋所在地与原告办理签约手续，否则，原告将按协议第七条约定处理，如该条所述金额仍无法弥补原告损失的，原告有权继续追索。再查明，被告已于2015年12月将系争房屋出售给了案外人，原告则已另行购买了房屋。审理中，两被告称，签订买卖协议时女儿谈敏洁尚在国外，联系不上，无法确认女儿是否同意出售房屋，中介人员遂要求被告先代女儿签合同，双方为此达成共识，即如谈敏洁不同意出售房屋的话，所签买卖协议无效，不再履行，因此被告谈志伟才代女儿在协议上签了名，但谈敏洁于2015年5月上旬回国后表示不同意出售系争房屋，被告已及时告知了中介人员和原告，但原告一直没有表态，直到2015年7月，原告才表示被告违约，要求被告加价赔偿。为此，被告向本院提供了谈敏洁的身份证明及署名为“谈敏洁”的《情况说明》，内容为谈敏洁对两被告于2015年4月14日与原告签订的《房地产买卖协议》并不知情，更未征得其同意，其不认可该出售行为，不同意将该房屋出售给原告，该协议无效。原告对被告提供的《情况说明》不予认可，表示系争房屋虽为家庭共有，但出资人是两被告，签约时被告告知原告谈敏洁同意出售该房屋，原告才与之签订了该买卖协议，直至起诉以后，原告才从被告处得知谈敏洁不同意出售系争房屋；另外，其直至2015年6月25日才经己方中介人员告知系争房屋已被查封。因被告不愿意继续出售房屋构成违约，故要求解除双方之间的买卖协议，并要求被告双倍返还定金，同时要求被告另行赔偿差价损失40万元。被告则认为涉案协议无效，只同意返还原告已支付的40万元。上述事实，由原、被告的陈述及《上海市房地产权证》、《房地产买卖协议》、《定金收据》、《收款收据》、《上海市房地产登记簿》信息、《催告签约函》等证据予以佐证。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖协议》虽约定“签署本协议后买卖关系即成立”，但有关支付购房款、办理房产过户、交房等房屋买卖义务的履行均以签订《上海市房地产买卖合同》为起始点，故该买卖协议是原、被告为了将来订立确定性本约即《上海市房地产买卖合同》而预先达成的书面协议，应属于预约合同。根据法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故被告以系争房屋的共有人即谈敏洁不同意出售该房屋为由要求确认协议无效的意见本院不予采纳。涉案房地产买卖协议系原、被告之间的真实意思表示，对原、被告具有法律约束力，双方均应恪守履行。根据协议约定，被告应在2015年7月15日前与原告签订网签版房屋买卖合同，但被告以女儿不同意出售为由拒绝签订正式合同，显已违约，且系争房屋现亦已由被告方出售给了案外人，故原告要求解除合同于法有据，本院予以支持。合同解除后，双方仍应按约结算。根据买卖协议约定，原告通过汉宇公司向被告支付意向金，待被告签收后该笔意向金即转为定金，被告在签收该笔款项时亦在相应收款收据上确认收取的钱款系定金，根据双方的约定以及被告的签收情况，原告所支付的40万元的性质应为定金，被告关于40万元为意向金的抗辩意见本院不予采纳。现有证据表明因可归责于被告的事由导致正式买卖合同未能签订，故原告要求被告双倍返还定金，于法有据，本院予以支持。由于被告的违约行为，导致原告无法继续购买系争房屋，原告据此要求被告赔偿房屋差价损失，符合法律规定，应予支持。关于赔偿的数额，本案中，在系争房屋被司法查封以致原、被告无法按约签订正式合同之后，双方并无证据证明已对继续履行合同达成了任何进展性的协商，故就被告违约行为所应承担的损害赔偿金额应根据合同的性质、履行情况、当事人的程度以及预期利益等综合因素考虑，根据公平原则及诚实信用原则由本院酌情予以确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条及第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告邹振与被告谈志伟、肖中春于2015年4月14日就上海市浦东新区迎春路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖协议》中的房屋买卖预约合同关系；二、被告谈志伟、肖中春于本判决生效之日起十日内向原告邹振双倍返还定金共计800,000元；三、被告谈志伟、肖中春于本判决生效之日起十日内赔偿原告邹振100,000元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,600元，财产保全费5,000元，共计20,600元，由原告邹振负担2,800元，被告谈志伟、肖中春负担17,800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  倪军燕人民陪审员  梅丽华人民陪审员  曹 璐二〇一六年四月十五日书 记 员  杨丽琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。