北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初32323号原告（反诉被告）：胡静，女，汉族，1970年12月4日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王成明，北京市亿达律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐锦辉，男，汉族，1969年11月7日出生，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：柳松，北京市万商天勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：马现茹，北京市万商天勤律师事务所律师。原告（反诉被告）胡静与被告（反诉原告）徐锦辉共有纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）胡静及其委托诉讼代理人王成明到庭参加诉讼，被告（反诉原告）徐锦辉之委托诉讼代理人柳松、马现茹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）胡静向本院提出诉讼请求：1、判令徐锦辉按照50%的比例支付胡静已经向银行偿还的贷款金额1250211.25元；2、徐锦辉按50%的比例支付胡静已经向银行偿还的贷款金额的利息，从2002年3月13日开始计算，截至到2017年12月21日的利息为481128.72元，并自2017年12月22日开始计算至实际付清为止，以1250211.25元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算；3、请求判令徐锦辉按照50%的比例向胡静支付涉案房屋的契税、公共维修基金、测绘费、房屋产权登记费、印花税、工本费、律师代办费、保险费，金额共计57665元；4、请求判令徐锦辉按照50%的比例向胡静支付涉案房屋的契税、公共维修基金、测绘费、房屋产权登记费、印花税、工本费、律师代办费、保险费的利息，以57665元为基数，自2003年9月16日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；5、请求判令徐锦辉按照50%的比例向胡静支付涉案房屋首付款利息，以401880元为基数，自2002年2月7日起至2017年6月25日，为191357.7元。事实与理由：徐锦辉曾向北京市海淀区人民法院起诉要求分割位于北京市海淀区某处的房屋，胡静取得该房屋的产权，并按照50%的比例向徐锦辉进行折价补偿。2017年5月25日，北京市第一中级人民法院作出（2017）京01民再10号民事判决书，判令涉案房屋归胡静所有，胡静应当给付徐锦辉房屋折价款4540860元。涉案房屋购买于2002年1月6日，首付款401880元由胡静一人支付，贷款159万元系胡静一人所贷，并由胡静一人按月向银行还款，截至2017年12月21日，贷款全部还清，还款191期，还款金额共计2500422.49元。徐锦辉没有支付首付款、贷款及房屋任何费用，所有费用均由胡静一人负担，因此贷款及费用属于应当徐锦辉负担的部分，徐锦辉应当返还胡静；同时，因为胡静为支付首付款、还贷款及费用存在资金占用成本，因此关于上述款项的利息应当按照比例承担。被告（反诉原告）徐锦辉辩称，涉案房屋分割的基准日为2015年12月16日，因此该日之后发生的按揭贷款本息，应当由胡静一人承担，之前发生的贷款本息，徐锦辉同意按照50%的比例分担，理由为：首先涉案房屋在2002年1月已经实际交付胡静使用，在没有取得徐锦辉同意的情况下，胡静将房屋非法隔断，群租给他人取得收益，至今该房屋系胡静一人控制并使用，根据公平和等价有偿原则，胡静应当自己负担按揭贷款；其次，胡静主张的垫付款利息，各方并未对此有过约定，因此不应徐锦辉承担。关于胡静主张的费用问题，除了保险费之外，徐锦辉同意按照50%的比例予以分担，因为保险费约定的保险年限是到2022年，但房屋在2015年12月16日就进行了分割，因此保险费应按照13/20计算50%；关于费用的利息，因为双方没有约定返还期限，所以不存在利息的问题。关于胡静主张的首付款利息，因为双方从未约定首付款的付款期限，故不应支付。徐锦辉向本院提出反诉诉讼请求：1、请求判令胡静向徐锦辉支付涉案房屋占有使用补偿金150万元，以及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2017年6月26日起至实际付清之日止）；2、请求判令胡静承担全部反诉诉讼费用；3、请求判令胡静承担询价费用20000元。事实与理由：涉案房屋原系陈耀昌、徐锦辉和胡静按份共有，其中徐锦辉有50%的所有权份额，胡静有33%的所有权份额，陈耀昌有17%的所有权份额。2017年5月25日，北京市第一中级人民法院作出（2017）京01民再10号民事判决书，判令涉案房屋归胡静所有，并由胡静向徐锦辉和陈耀昌分别支付房屋折价款（以2015年12月16日的评估价值为基数）。涉案房屋自交付使用之日起，即由北京得信拓展科贸有限公司、北京得信佳和医疗有限公司等公司租用，当时三个所有权人约定以前述公司承担房屋按揭贷款本息的方式支付租金，但是自2011年10月起，在未取得陈耀昌和徐锦辉同意的情况下，胡静擅自将房屋对外进行群租，并获得租金收益。胡静认可涉案房屋交付之日即由其占有使用、且否认相关租金支付按揭贷款，并要求徐锦辉负担房屋按揭贷款等费用，故徐锦辉主张胡静应当支付相关占有使用的补偿金。胡静对于徐锦辉的反诉答辩称，不同意徐锦辉的反诉诉讼请求，理由如下：第一，对于按份共有的房屋，如果仅仅因为一方共有人不居住该房屋，就要求居住的另一方支付补偿金，没有法律依据；第二，一方对权利的放弃并不导致享有该权利的另一方补偿或者赔偿，胡静购买房屋后，徐锦辉从未向胡静提出使用该房屋，这属于徐锦辉自己放弃权利，胡静使用房屋并未侵害徐锦辉的利益，也并未给徐锦辉造成损失；第三，关于购房，徐锦辉只是提供了身份证，并未做任何工作，也未支付任何款项，全部由胡静一人完成，徐锦辉已经获得了数百万元的利益，不应向胡静再主张使用费；第四，最开始胡静和徐锦辉共同使用涉案房屋，后因为徐锦辉定居香港，不再使用房屋，在没有任何约定的情况下，徐锦辉不能要求胡静支付房屋占有使用费，是徐锦辉自己放弃使用房屋；不同意支付询价费用，胡静并不同意询价，亦不同意向徐锦辉支付房屋使用费，该询价系徐锦辉单方向法院提出申请，且通过询价的方式并不能真实反映某处房屋租金价格水平。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。胡静向本院提交以下证据：1、（2015）海民再初字第32号民事判决书；2、（2017）京01民再10号民事判决书；3、招商银行贷款还款明细；4、《关于产权过户办理产权证若干事项的说明》；5、个人抵押贷款房屋保险单。徐锦辉向本院提交以下证据：1、（2017）京01民再10号民事判决书；2、房地产评估报告；3、（2010）海民初字第14264号卷宗中庭审笔录；4、（2013）一中民再终字第9177号卷宗中庭审笔录；5、（2011）京国信内民证字第02960号公证书；6、电子邮件；7、业主告知书、承诺书、（2012）京国证民字第00621号公证书；8、现金日记账；9、《商品房买卖合同》、《美林公寓精装交付合验单》；10、房地产租金咨询报告。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年1月6日，胡静、徐锦辉、陈耀昌与北京辰泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》、《美林公寓付款办法》，购买该公司开发的位于北京市海淀区某处房屋一套（以下简称某处房屋）。同日，胡静、徐锦辉、陈耀昌填写《个人申请购买商品房登记表》，申请购买某处房屋。2002年1月11日，胡静、徐锦辉、陈耀昌签署《声明书》，声明自该声明签署之日起，某处房屋由胡静、徐锦辉、陈耀昌共同享有房屋所有权，其中胡静占33%的份额，徐锦辉占50%的份额，陈耀昌占17%的份额，房产证的持有人为胡静；上述房产由胡静申请银行商业贷款159万元，徐锦辉、陈耀昌同意将某处房屋的产权作为抵押物向银行申请个人住房贷款。同日，胡静签署《招商银行北京分行个人住房贷款申请书》，其中填写的产权人姓名为：胡静、徐锦辉、陈耀昌，配偶姓名为谭光鼎（香港永久性居民）。2002年1月15日，北京市国信公证处对上述《声明书》进行了公证，公证书编号为（2002）京国证民字第0181号。2002年2月10日，胡静、徐锦辉、陈耀昌与招商银行北京分行签订《个人住房抵押贷款合同补充协议》，胡静代徐锦辉、陈耀昌在“抵押人”一栏签字。2004年10月9日，北京市建设委员会给胡静颁发某处房屋的所有权证，登记的房屋所有权人为胡静（33%）、徐锦辉（50%）、陈耀昌（17%）。同时给徐锦辉、陈耀昌颁发某处房屋的共有权证。2005年3月7日，北京市人民政府颁发某处房屋的土地使用权证，登记的土地使用权人为胡静、徐锦辉、陈耀昌。胡静曾以要求确认上述《声明书》无效为由，向本院提起诉讼，本院于2011年9月16日作出（2011）海民初字第7722号民事判决书，驳回胡静的诉讼请求。胡静曾以要求将徐锦辉、陈耀昌在某处房屋上所有的份额确认在胡静名下并应转移登记到胡静名下为由，向本院提起诉讼，本院于2014年4月15日作出（2013）海民初字第20430号民事判决书，驳回胡静的全部诉讼请求，胡静不服提出上诉，北京市第一中级人民法院于2014年8月29日作出（2014）一中民终字第6498号民事判决书，驳回上诉，维持原判。就胡静与徐锦辉、陈耀昌之间关于某处房屋的共有纠纷，本院曾于2016年6月28日作出（2015）海民再初字第32号民事判决书，对某处房屋的市场价值进行了评估，确认评估时房屋市场价值为948.36万元，并判决确认某处房屋归胡静所有，胡静向徐锦辉支付房屋折价补偿款4741800元，胡静向陈耀昌支付房屋折价补偿款1612212元。后胡静不服本院上述一审判决，提起上诉，2017年5月25日，北京市第一中级人民法院作出（2017）京01民再10号民事判决书，对徐锦辉、陈耀昌作为按份共有人要求分割某处房屋，将房屋判归胡静所有，并按照产权登记比例获得折价补偿款的请求予以支持，但认为徐锦辉、陈耀昌作为按份共有人，在分割房屋的同时亦应分担房屋首付款，而徐锦辉、陈耀昌未曾支付该房屋首付款，亦未证明其二人系北京得信拓展科贸有限公司实际出资人，故对胡静已经支付的房屋首付款应由胡静、徐锦辉、陈耀昌按照33%、50%、17%的份额予以分担，因此，在胡静给付徐锦辉、陈耀昌的房屋折价补偿款中，应扣除二人应承担的房屋首付款，胡静上诉称该案中如果对房屋进行分割，应将贷款先行偿还后分割，但经该院审查，胡静申请的银行贷款未清偿部分实际数额尚未确定，如当事人之间就贷款问题产生争议可以另行解决，故判决确认某处房屋归胡静所有，胡静向徐锦辉支付房屋折价补偿款4540860元，胡静向陈耀昌支付房屋折价补偿款1543892元。胡静提交某处房屋贷款还款明细，显示其从2002年3月12日开始还款，直至2017年12月21日全部还清贷款，共计偿还的贷款本息合计2500422.49元。徐锦辉对上述还款金额不持异议，但主张某处房屋分割的价值基准日为2015年12月16日，这之后发生的按揭贷款本息，应当由胡静一人承担，这个基准日之前发生的贷款本息，徐锦辉同意按照50%的比例承担。胡静提交某处房屋《关于产权过户办理产权证若干事项的说明》，其中显示某处房屋应交付的契税、公共维修基金、测绘费、房屋产权登记费、工本费、律师代办费共计100699元。胡静主张其已经实际支付了上述费用。徐锦辉对上述费用金额不持异议，同意按照50%的比例承担。胡静提交中国人民保险公司北京市分公司个人抵押贷款房屋保险单显示，某处房屋因办理贷款支付保险费14631元，胡静主张上述保险费其已经实际支付。徐锦辉对上述保险费金额不持异议，但主张该保险的保险期限至2022年，期间为20年，但某处房屋至2015年12月16日已经实际分割，故其只应当按照50%的比例负担至2015年12月16日的保险费，且应当扣除保险利益。徐锦辉提交某处房屋的《商品房买卖合同》及《美林公寓精装交付合验单》，胡静对合同和合验单的真实性不持异议，根据上述证据显示，某处房屋在2002年1月18日交付给胡静。徐锦辉提交的本院（2010）海民初字第14264号案件庭审笔录显示，胡静之代理人在该案件中陈述“房屋入住后一直由胡静使用”。本案庭审中，胡静称某处房屋一直由其使用，由胡静居住，也开办过公司，即北京得信拓展科贸有限公司，将房屋部分给公司办公使用，该公司股东系胡静及其母亲王玲珍，后来该公司不经营了，就由胡静继续居住使用，徐锦辉没有使用某处房屋的原因系其没有主张过使用。本案审理过程中，徐锦辉就某处房屋自2002年1月18日至2015年12月16日的市场租金价格申请司法鉴定评估，作为确定房屋占有使用费的依据。本院依法委托杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司对某处房屋2002年1月18日至2015年12月16日的租金市场价格进行评估。2018年8月7日，上述鉴定机构函称“因价值时点距委托时点较远，我公司无法获得委托时点的租金水平及相应的案例数量，搜集的相关数据无法满足作业要求”，并终止鉴定。徐锦辉向本院提出询价申请，请求本院委托相关机构就某处房屋在2002年1月18日至2015年12月16日的租金市场价格进行询价，本院依法委托北京京评价格评估有限公司就某处房屋2002年1月18日至2015年12月16日市场租金水平进行咨询。2019年11月22日，北京京评价格评估有限公司做出京评（询）字2019第2003号咨询意见书，显示该公司参照市场法进行了估测，通过调取、查询2002年至2015年北京市房地产市场情况、各年统计资料、标的所在项目的租金价格水平等资料，经对相关资料进行分析及相应的市场调查、测算后，确定某处房屋于2002年1月18日至2015年12月16日期间的租金总额合计为1818700元，测算的各年租金详见后附的《租金价格估算明细表》。徐锦辉对上述咨询意见书不持异议。胡静不认可上述咨询意见书，并主张房屋占有使用费不应支付，且询价方式不能真实反映房屋的市场租金水平，不同意将上述咨询意见书作为认定房屋占有使用费的依据。经本院询问，就某处房屋在上述时间段的市场租金水平，胡静并未提交相关证据予以证明。徐锦辉提交《北京市海淀区某处公寓房地产租金咨询报告》一份，主张系其于2018年11月23日自行委托深圳市世联土地房地产评估有限公司就某处房屋2002年至2015年的市场租金进行咨询，该报告落款盖有“深圳市世联土地房地产评估有限公司”印章，咨询结果显示某处房屋2002年至2015年的市场年租金从102074元至166696元逐年上升，金额不等，合计为1852751元。胡静对上述报告真实性及证明目的不予认可，主张该报告系徐锦辉单方委托，且询价方式不能准确反映房屋的租金价格。本院认为，根据前述生效判决确认的事实，某处房屋系胡静、徐锦辉、陈耀昌按份共有。依照《中华人民共和国物权法》第九十八条、第一百零二条之规定，胡静已经支付的某处房屋的贷款本息，系某处房屋产生的债务，在共有人没有其他约定的情况下，徐锦辉按照份额承担债务，胡静支付银行贷款本息超过其应当按份额承担的部分，有权向徐锦辉追偿。胡静已经支付的某处房屋的契税、公共维修基金、测绘费、房屋产权登记费、工本费、律师代办费、保险费，系因取得某处房屋所必要的费用，在共有人没有其他约定的情况下，徐锦辉应当按照其所有权比例承担50%。徐锦辉主张其只承担至2015年12月16日的贷款本息以及只承担至房屋分割时的保险费的答辩意见，没有法律依据，本院不予支持。关于胡静主张的首付款资金占用利息、贷款本息资金占用利息、房屋费用资金占用利息的问题，本院认为，按照《中华人民共和国物权法》第一百零二条，因共有的不动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务。因此胡静对外支付首付款、贷款本息、房屋费用，系其依法履行某处房屋产生的债务。在共有人内部关系上，因胡静、徐锦辉、陈耀昌对于首付款、贷款本息、房屋费用的债务负担问题没有其他约定，故虽然徐锦辉应当按照份额承担某处房屋的银行贷款本息及房屋费用，但胡静主张的资金占用利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于徐锦辉主张的房屋占有使用费的问题，本院认为，某处房屋作为胡静、徐锦辉、陈耀昌的共有财产，其房屋因使用而取得的收益亦属于胡静、徐锦辉和陈耀昌按份共有，胡静自认自2002年1月18日某处房屋交付后一直由其自己居住使用或其控股的公司办公使用，其应当按照份额向徐锦辉支付房屋占有使用费。徐锦辉主张房屋占用使用费支付至2015年12月16日，本院对此不持异议。胡静主张徐锦辉放弃了某处房屋的使用权利，徐锦辉对此不予认可，胡静并未举证证明其答辩意见，故本院对其意见不予采信。至于房屋占有使用费的计算问题，本院认为应当参照案涉房屋在该期间的市场租金标准确定。因相关鉴定评估被鉴定机构终止，故本院依当事人申请向相关机构进行询价，根据咨询意见书的相关意见，在胡静并未提交相反证据的情况下，本院认为某处房屋在2002年1月18日至2015年12月16日的使用费应认定为180万元为宜，这与徐锦辉提交之房地产租金咨询报告亦不相悖，因某处房屋系胡静一人使用，其应当按照所有权份额比例向徐锦辉支付房屋占有使用费900000元。关于徐锦辉主张的房屋占有使用费的利息问题，本院认为，因胡静、徐锦辉、陈耀昌对于房屋占有使用问题以及房屋收益的支付并无明确约定，故徐锦辉主张的上述利息，没有事实和法律依据，本院亦不予支持。关于徐锦辉主张的询价费用问题，本院认为，徐锦辉为证明其反诉诉讼请求，向本院申请询价，并已经支付了2万元询价费用，系因本案诉讼举证发生的费用，根据本院对其反诉诉讼请求确认支持的范围，本院认为上述费用应由徐锦辉自行负担8000元，由胡静负担12000元。当事人提举的其他证据材料或发表的其他意见不影响本院依据查明的事实依法进行裁判，本院不予一一评述。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十四条、第九十八条、第一百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）徐锦辉于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）胡静支付贷款本息1250211.25元及费用57665元；二、原告（反诉被告）胡静于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）徐锦辉支付房屋占有使用费900000元；三、原告（反诉被告）胡静于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）徐锦辉支付询价费用12000元；三、驳回原告（反诉被告）胡静的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）徐锦辉的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22623元，由被告（反诉原告）徐锦辉负担16571元，原告（反诉被告）胡静自行负担6052元。反诉案件受理费9240元，由原告（反诉被告）胡静负担6460元，由被告（反诉原告）徐锦辉自行负担2780元。保全费5000元，由被告（反诉原告）徐锦辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  郭 齐人民陪审员  靳艺红人民陪审员  杜秀荣二〇一九年十一月二十九日书 记 员  李梦杨书 记 员  邓可人