山东省沂水县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1323民初5445号 原告：董庆年，男，1979年2月12日出生，汉族，居民，住址山东省莒县。 委托诉讼代理人:王学相，山东成全律师事务所律师。 被告：曹玉恒，男，1968年9月1日出生，汉族，居民，住沂水县。 被告：牛纪荣，女，1969年10月23日出生，汉族，居民，住沂水县。 以上两被告委托诉讼代理人：周艳，山东成全律师事务所律师。 第三人：刘见，男，1983年8月26日出生，汉族，居民，住沂水县。 第三人：刘成娟，女，1985年2月6日出生，汉族，居民，住沂水县。 第三人刘成娟委托诉讼代理人：刘见，系刘成娟之夫，身份信息同上。 原告董庆年与被告曹玉恒、牛纪荣、第三人刘见、刘成娟案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告董庆年及诉讼代理人王学相，被告牛纪荣及其与曹玉恒的诉讼代理人周艳，第三人刘成娟的诉讼代理人刘见到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告董庆年向本院提出如下诉讼请求：1.依法判决确认原告与第三人于2013年7月8日签订的《房屋买卖合同》合法有效，判决第三人协助原告办理过户手续；2.依法判决解除对原告房屋的保全措施，判决中止对原告房屋的执行措施；3.判令被告及第三人承担本案的诉讼费用。事实和理由：第三人刘见、刘成娟位于沂水县有平房五间及院落一处。2013年7月8日，原告董庆年与第三人刘见、刘成娟签订了《房屋买卖合同》，第三人将涉案房屋五间及院落一处作价24万元转让给原告董庆年，原告支付了全部价款，第三人将《集体土地使用权》及房屋交付了原告，双方申请变更宅基地使用权。2013年7月8日，沂水县村民委员会收取了原告缴纳的8000元土地变更手续费。其后，因原告暂时不居住该房屋，且第三人刘见的母亲没有住房一直住在该房屋内，原告就同意由刘见一家暂时居住，并于2013年12月24日签订了《房屋租赁合同》，同时约定等原告需要时第三人及其母亲应当立即腾空房屋。2019年8月底，原告得知涉案房屋被法院查封，被申请执行进入执行程序。原告提起了执行异议，沂水县人民法院于2019年9月26日作出（2019）鲁1323执异30号《执行裁定书》。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条、《最高人民法院关于适用的解释》第304条之规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告曹玉恒、牛纪荣辩称，一、答辩人认为原告与第三人之间签订的所谓《房屋买卖合同》是虚假的、伪造的。1、原告与第三人在2013年之前就是做买卖的生意伙伴，关系非常亲密，第三人因债务缠身被法院强制执行，在唯一的一套住房被法院查封，第三人为了保住这套房产，就和原告签订了原告所说的这份房屋买卖合同。原告起诉状中称第三人将涉案房屋及院落作价24万元转让给原告，原告支付了全部价款，原告应提供相应的银行转账记录予以佐证，否则单凭该合同无法认定原告与第三人之间房屋买卖的真实性；2、第三人与答辩人之间的民间借贷纠纷一案，从2014年开始到现在的强制执行，每次无论是答辩人去第三人家催款还是法院去第三人家执行，第三人的母亲及第三人一家一直居住在涉案房屋中。第三人自始至终没说也没向他人说过房屋已出售给其他人一事，另外，原告说第三人自2013年就卖给他了，但是第三人一家一直居住在涉案房屋中，有悖常理。 二、退一步说，即使原告与第三人之间签订的房屋买卖合同是真实的，但因该合同违反法律的强制性规定应属无效合同。涉案第三人的房屋是建造在沂水县地上，但原告并不是的村民，根据《宪法》第10条规定及《土地管理法》第63条规定，宅基地属于集体所有。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。宅基地使用权本身具有人身属性，只能在集体经济组织内部成员之间转让，非本集体经济组织成员无法取得。因此原告与第三人之间签订的房屋买卖合同应属无效合同。三、沂水县人民法院在被告与第三人民间借贷案件的诉讼过程中和执行过程中采取的保全措施完全正确，并无不当。该案在2014年就对涉案房屋进行了查封保全，在2016年的执行谈话中，法院再次对房屋的基本现状进行确认，第三人并无声明该房屋已出售给他人，自己仅是暂时租住。且在执行过程中，法院对村委领导的调查落实中，村委也没有说明该房屋存在已经出售给他人的事实。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人刘见、刘成娟述称：当时我欠董庆年10来万元，他于2013年又帮我还了富登银行10万元左右的贷款，后来因为富登银行的钱没有贷出来，银行贷款是三年的期限，不到三年一年多让我还上再贷出来，我还上之后银行就没有在贷款给我，当时房子也抵押给了富登银行，我就没有钱还原告了，然后签的房屋买卖合同把房子卖给原告。 原告董庆年围绕诉讼请求依法提交了以下证据：2019鲁1323执异30号执行裁定书、《房屋买卖合同》、收到条、临沂市农村合作经济组织统一收款票据、沂集用（2005）第231号集体土地使用证、《房屋租赁合同》、沂水县村民委员会证明。被告曹玉恒、牛纪荣对自己的主张提供以下证据：2014沂诉保字第348号民事裁定书、沂水县人民法院公告一份及照片七张、2014沂诉保字第348-1号民事裁定书、沂水县人民法院的执行谈话笔录一份、沂水县人民法院送达回证一份、执行调查笔录一份、2016鲁1323执恢633号-1执行裁定书。第三人刘见、刘成娟未提供证据。本院依法对郝连克做了调查笔录。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本院在审理（2014）沂民初字第2210号曹玉恒、牛纪荣诉刘见、刘成娟民间借贷纠纷案件中，本院根据曹玉恒、牛纪荣的诉讼保全申请，2014年7月21日依法作出（2014）沂诉保字第348号民事裁定书，查封了刘见、刘成娟所有的位于沂水县的平房三间及院落一处，2016年8月10日予以续封。后（2014）沂民初字第2210号民事判决书生效，该案进入执行程序，在执行过程中2019年7月22日本院作出（2016）鲁1323执恢633号-1号执行裁定书，进一步明确刘见、刘成娟所有的房屋为平房四间及院落一处，并进行了续封。原告董庆年作为案外人对上述查封提出异议，认为该房产院落已归其所有，请求解除查封、中止执行，本院作出（2019）鲁1323执异30号民事裁定书，认为涉及农村房屋买卖，董庆年与刘见、刘成娟签订的《房屋买卖合同》效力属于实体方面的内容，执行程序中无权认定，裁定驳回案外人董庆年的异议请求。案外人董庆年遂于2019年10月11日向本院提起执行异议之诉，请求法院依法判决双方签订的《房屋买卖合同》合法有效、判决协助原告办理过户登记手续，解除对原告房屋的保全措施、终止对原告房屋的执行措施。 另查明，原告提交的其与第三人刘见、刘成娟的《房屋买卖合同》签订于2013年7月8日，合同载明两第三人将位于西房屋一处卖给原告，房屋土地一次性作价贰拾肆万元整，其中地皮款捌仟元由第三人交付村委会。原告提交的收到条载明：今收到房款228800元（大写贰拾贰万捌仟捌佰元），由两第三人签字捺印，收到条出具时间为2013年5月30日。原告提交的其与第三人刘见、刘成娟的《房屋租赁合同》载明原告将位于后晏家铺平房1套出租给两第三人使用。租赁期自2013年12月24日至2014年12月24日。年租金为人民币叁仟元。 另查明，原告提交的收款票据出具时间为2013年7月8日，交款人为董庆年，金额8000元，加盖了委会的公章，与本院依职权前往委会调取的收据一致，但两单据的“收费项目”一栏模糊不清，均无法确认原告董庆年向村委缴款的性质，且在该村委未查找到原告提交的与第三人刘见、刘成娟签订的《房屋买卖合同》备案。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理过户登记。” 本案中，首先，涉案房屋的集体土地使用证虽由原告持有，但因涉案房屋未办理房产证也无法办理房产过户登记，而且自原告与第三人签订房屋买卖合同后，涉案房屋一直由第三人及其母亲居住，原告并未实际占有该房屋，原告主张系将涉案房屋租赁给第三人，但其仅提供了2013年至2014年度的房屋租赁合同，合同中约定的年租金为3000元，按照原告和第三人所述仅象征性的支付了2000元，并未按照合同履行，且第三人仅支付了第一年的租金，其后一直未支付。原告向第三人索要房租，并没有明确的金额，第三人不积极履行支付租金的义务，原告未收到租金也并不急于索要租金或收回房屋以实现其合同目的。原告提供的证据不足以证明其已合法占有涉案房屋。 其次，涉案《房屋买卖合同》签订于2013年7月8日，而收到条书写时间为2013年5月30日，明显早于合同签订的时间。而且《房屋买卖合同》中约定的房屋、土地总价款240000元，原告并非直接支付给两第三人，原告称第三人分多次向原告借款132000元和代偿贷款96800元共计228800元，该欠款由涉案房屋作价折抵，但原告未能提供证据证实该228800元债权的形成经过、资金来源、支付方式等。而且该金额加上8000元地皮款为236800元，与房屋土地总价款相差3200元，原告主张有的为利息，有的系第三人让原告帮忙转的，但第三人刘见在庭审中述称“都是朋友帮忙没有约定利息，后来还钱的时候也没有给原告利息”，两人陈述互相矛盾，原告也未能提供证据证实其主张。而8000元地皮款按照双方签订的合同中的约定系由第三人交付村委会，而原告提交的收据和本院从后晏家铺村委调取的收据中载明的交款人均为原告董庆年，收费项目名称均模糊不清，无法识别。故原告未能提供证据证实其已支付全部价款。 综上所述，原告董庆年对涉案房屋提出的异议所提供的证据，达不到证据的盖然性原则要求，未能证实其就执行标的享有足以排除强制执行的权利。故其请求确认涉案房屋归其所有，办理过户登记手续，请求停止对涉案房屋的强制执行，无事实及法律依据，本院不予支持。原告待证据充分可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 驳回原告董庆年的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告董庆年负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于临沂市中级人民法院。 审 判 长  靳 倩 审 判 员  张传文 审 判 员  宋文萍 二〇二〇年七月八日 法官助理  张 敏 书 记 员  黄天宇