江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0981民初1775号原告：苏州万宝物业管理有限公司，住所地在苏州市解放西路168号金帝名园会所。法定代表人：彭轶，该公司总经理。委托诉讼代理人：苗保龙，男，该公司职员。委托诉讼代理人：韩建军，江苏正盛律师事务所律师。被告：江苏凯之文置业有限公司，住所地在东台市经济开发区经三南路1号。法定代表人：王一凤，该公司董事长。委托诉讼代理人：伍俊峰，男，该公司行政办主任。委托诉讼代理人：顾永景，江苏国磊律师事务所律师。原告苏州万宝物业管理有限公司（以下简称万宝公司）与被告江苏凯之文置业有限公司（以下简称凯之文公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月9日受理。被告凯之文公司在提交答辩状期间内对本案管辖权提出异议。本院于2016年4月20日作出有管辖权民事裁定。本院先适用简易程序进行审理，后裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告万宝公司的委托诉讼代理人苗保龙、韩建军，被告凯之文公司的委托诉讼代理人伍俊峰、顾永景到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万宝公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告凯之文公司一次性支付拖欠的案场服务费162900元，拖欠的四个月物业管理费113622元，合计276522元；2、请求被告凯之文公司支付解除合同违约金100000元。事实和理由：2011年7月23日，原、被告签订《营销案场物业服务委托协议》，约定万宝公司为凯之文公司凯帝京都项目部提供物业管理服务，收费标准为11400元/月。当日，双方又签订《凯帝京都前期物业服务委托合同》，约定原告为凯帝京都商住小区提供物业服务。后万宝公司按约对营销案场进行了服务，但凯之文公司尚欠案场服务费162900元。凯帝京都小区于2013年12月31日交房，凯之文公司自行收取了前期物业合同约定的1.2元/月/平方米物业费，但未按合同支付万宝公司，且在2014年3月底要求万宝公司撤场。凯之文公司未按合同约定履行合同，单方终止合同，并拖欠万宝公司费用，故万宝公司诉至法院，请求被告凯之文公司一次性支付拖欠的案场服务费162900元，垫付的工人工资108694.17元，前期物业管理接管费50000元，合计321594.17元；被告支付原告违约金10000元。审理中，原告变更诉讼请求：请求被告凯之文公司一次性支付拖欠的案场服务费162900元（被告已支付2011年8月15日至2012年7月15日的物业服务费85400元。2012年7月16日至2012年12月14日的物业服务费57000元，2012年12月15日至2013年7月31日的物业服务费70900元，2013年12月15日至2014年5月15日的物业服务费35000元。最后两笔是按照当时实际的保安、保洁人数计算），拖欠的四个月物业管理费113622元（凯之文公司应返还万宝公司已收取的物业费：已收取的物业费189906元/年÷3＝63302元，凯之文公司持有的未售房屋物业费：空置面积房屋16450.64平方米×1元/平方米/月×70%×4月＝46061.8元）；2、请求被告凯之文公司支付解除合同违约金100000元。凯之文公司辩称，1、案场服务费收费标准已变更，万宝公司实际提供人员数未达到协议人数，按实际情况计算，案场服务费总额应为207200元，已付85400元，尚欠121800元。2、凯之文公司应支付万宝公司代为收取的前期物业费为34184.16元。交付的物业服务楼宇的面积为15826平方，按物业费标准0.72元/平方/月计算，计算3个月。万宝公司主张凯之文公司持有的空置房物业费缺乏事实和法律依据，不应支持。3、本案物业服务合同和案场服务协议均因万宝公司严重违约导致合同解除。万宝公司安排物业服务人员不到位、管理极其混乱，甚至达到难以为继的程度，致凯之文公司的合同目的不能实现。万宝公司于2014年3月10日退出管理，凯之文公司是依法解除合同。万宝公司主张违约金，没有事实和法律依据；4、凯之文公司已向万宝公司支付案场服务费85400元、物业开办费80000元。凯之文公司为万宝公司支付前期物业管理人员的消防培训费3930元、前期物业管理人员2014年3月份工资19300元。万宝公司收取凯帝京都小区广告位的广告费30000元，万宝公司代为经办电力设备增容费，导致凯之文公司补交税款58496.5元。以上费用共计277126.5元，已经超过凯之文公司应付万宝公司的案场服务费和前期物业服务费。综上，万宝公司未能就履行合同情况予以举证，其主张的诉讼请求没有事实依据，请求驳回万宝公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年7月23日，原、被告签订《营销案场物业服务委托协议》，约定凯之文公司委托万宝公司对凯帝京都项目部提供物业管理服务。委托岗位：保安4人（2500元/人）、保洁1人（1400元/人）。委托期限自2011年8月15日起至2014年8月15日止。双方合作的取费方式为酬金制，每月总金额11400元，每月度末由万宝公司提交付款申请，凯之文公司应于次月5日前支付。等等。2012年3月30日，原、被告签订《凯帝京都前期物业服务合同》（万宝公司为受委托方、乙方，凯之文公司为委托方、甲方），约定凯之文公司通过协议招投标方式将凯帝京都委托万宝公司实行物业管理服务。服务期限自2013年10月1日至2016年10月1日止。凯之文公司在该物业合同签订后提供开办费220000元，开办费所形成的固定资产产权归该物业管理区业主委员会所有。万宝公司提供的物业管理服务质量应达到《盐城市普通住宅物业管理服务等级标准》中的五级标准。前期物业服务阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按年计收。按建筑面积向业主收取物业服务费，高层住宅1元/月/平方米，商业用房按2元/月/平方米。凯之文公司已开盘的整栋楼中未售出空置房的物业费，由原、被告协商解决。万宝公司在凯之文公司首期交房前进入的费用，凯之文公司不再承担。凯之文公司分期交房，万宝公司的物业服务范围仅限于已交房的区域和整栋楼，对未交房的区域和整栋楼不需万宝公司物业服务范围。万宝公司违反本合同约定的义务，导致不能完成本合同约定的管理目标，凯之文公司有权要求万宝公司限期整改。逾期未整改且严重违约的，经当地物业管理行政主管部门备案后，凯之文公司可另行选聘物业公司。本合同生效后，原、被告任何一方无正当理由要求终止合同的，除双方签订补充协议外，责任方须按本合同及其补充协议的有关条款之规定承担违约责任，并应向对方支付10万元的违约金。等等。2013年11月19日，原、被告签订《物业服务补充协议》一份，约定双方对项目前期物业服务不到位的问题进行了协商，为做好物业交付前各项衔接工作达成补充意见。服务费用计算：保安2100元/月/人，保洁1400元/月/人，具体费用明细经双方确认后作为本协议的组成部分。物业开办费：凯帝京都商住小区全部开办费为16万，由万宝公司提供全额发票交付给凯之文公司。凯之文公司按程序先行支付8万元用于首次采购，另8万元待二期项目交付时再行支付。如万宝公司在物业交接后、业主委员会未成立之前未能达到盐城地区五级物业服务标准，被告有权向当地主管部门申请终止合同并由违约方承担因此造成的损失。2013年12月31日，凯之文公司交付凯帝京都一期9号、13号楼房屋。截止2014年3月31日，凯之文公司持有的未销售的9号、13号楼面积为16450.64平方米。2014年1月6日，东台市发改委复函同意凯帝京都小区前期物业服务收费标准为0.72元/平方米·月，服务等级执行五级标准。因万宝公司管理不到位，凯之文公司通知万宝公司于2014年3月底撤场，解除双方签订的前期物业管理合同，后万宝公司退出凯帝京都项目的物业服务。另查明，2015年4月，原告单位名称由苏州工业园区万宝物业管理有限公司变更为苏州万宝物业管理有限公司。本院认为，本案原告与被告签订《营销案场物业服务委托协议》、《凯帝京都前期物业服务合同》系当事人真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的两份合同中约定的物业服务范围包含凯帝京都项目部及该小区的9、13号楼，万宝公司提供物业服务，凯之文公司应给付物业服务费。一、关于万宝公司主张的案场服务费162900元的问题。1、2011年8月15日至2012年7月15日的案场服务费用。万宝公司主张2011年8月15日至2012年4月15日其为案场提供2名保安、1名保洁员，凯之文公司每月应给付服务费6400元；2012年4月16日至2012年7月15日，按合同约定的人数提供服务人员，凯之文公司每月应给付11400元，合计85400元。本院认为，万宝公司的该主张符合双方签订的《营销案场物业服务委托协议》约定委托岗位工资标准，且凯之文公司于2012年7月16日支付85400元，故本院认定2011年8月15日至2012年7月15日的案场服务费为85400元。2、2012年7月16日至2012年12月15日的案场物业服务费。2013年11月19日，原、被告签订《物业服务补充协议》一份，对服务费用的计算进行了调整：保安2100元/月/人，保洁1400元/月/人。按此约定2012年7月16日至2012年12月15日间的月服务费标准为9800元，故此期间案场服务为49000元。3、2012年12月16日至2014年5月15日的案场物业服务费。2013年8月1日至2013年12月15日间未为案场提供服务，故此期间不应计算案场服务费用。万宝公司于2014年3月底即退场，案场物业服务费应计算至2014年3月底。2012年12月16日至2013年5月31日间，万宝公司按规定人数提供服务，凯之文公司应支付服务费用53900元。2012年6月、7月以及2012年12月16日至2013年3月仅提供2名保安、1名保洁人员，每月应按5600元计算服务费，凯之文应给付此期间案场服务费30800元。因此，凯之文共计应支付案场物业服务费219100元，扣除已支付的85400元，尚应支付133700元。二、关于万宝公司主张的前期物业服务费113622元的问题。1、万宝公司应收取已交付房屋物业服务费的问题。万宝公司为凯帝京都小区9、13号楼提供物业服务，服务时间为3个月，可收取3个月的物业服务费。2014年1月6日，东台市发改委同意凯帝京都小区高层住宅前期物业服务费收费标准为0.72元/平方米·月，故万宝公司应按0.72元/平方米·月的标准收取物业服务费。交房时，凯之文公司已向业主收取2014年物业服务费189906元，凯之文公司应按规定的0.72元/平方米·月的标准返还万宝公司应获得的物业服务费34183.08元（189906元÷12月×3月×0.72）。2、凯之文公司未销售的凯帝京都小区9、13号楼房屋是否应交纳空置房物业服务费的问题。原、被告在《凯帝京都前期物业服务合同》中约定已开盘的整栋楼中未售出空置房的物业费，由原、被告协商解决。现双方就未销售房屋是否应交纳物业服务费产生争议，对此有约定从约定，无约定按法律、法规的规定处理。《物业管理条例》第四十二条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《江苏省物业管理条例》第三十四条第二款规定，已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。因双方未有协商解决意见，故凯之文公司应交纳未销售房屋物业服务费。万宝公司主张按收费标准的70%计算，不违反法律规定，本院照准。凯之文公司应支付万宝公司空置房屋物业服务费24873.37元（16450.64平方米×0.72元/平方米·月×3月×70%）。三、凯之文公司解除与万宝公司的前期物业服务合同是否合法，是否应给付违约金的问题。凯之文公司认为万宝公司物业服务未达标，解除双方的前期物业服务合同。万宝公司在本院（2015）东商初字第762号案件中的陈述，刘波于2013年12月30日违法干预，造成万宝公司与凯之文公司合作初期即产生负面影响，加之刘波为索要20万元不断在凯帝京都小区制造事端，严重妨碍万宝公司在该小区的正常服务工作，给万宝公司造成巨大损失；2013年12月31日交房时，应由万宝公司收取的物业费约40万元，因刘波的阻挠未能收取，后由凯之文公司代收，万宝公司至今未能收回；2014年5月，凯之文公司以万宝公司内部矛盾激化，严重影响小区正常工作为由向被告提出终止物业服务合同要求，万宝公司无奈同意，退出该小区。东台市公安局城北派出所出具的情况说明反映2014年5月份刘波等人仍为追要款项在凯帝京都售楼处闹事。本院认定因万宝公司内部纠纷，严重影响万宝公司在该小区的正常服务工作，未能达到服务标准，故凯之文公司提出解除双方签订的前期物业服务合同时万宝公司亦表示同意，现万宝公司主张系凯之文公司违约解除合同，缺乏依据，本院不予支持。四、关于凯之文公司辩称的款项是否应抵扣物业服务费的问题。原、被告在合同中约定需支付物业开办费，凯之文公司支付的80000元物业开办费并非物业服务费，该款不应抵扣。凯之文公司认为其为万宝公司支付的消防培训费3930元、2014年3月份工资19300元。本院认为，凯之文公司未提供充分证据证实上述款项系为万宝公司支付，故本院对凯之文公司的该辩解意见不予采信。凯之文公司认为万宝公司收取其享有的凯帝京都小区广告位的广告费30000元、税款的损失58496.5元，本院认为凯之文公司的该辩解意见缺乏依据，不予采信。综上所述，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。万宝公司为凯之文公司的凯帝京都项目部及小区提供服务，凯之文公司应依约及相关规定支付案场服务费133700元（不含已支付的85400元）、物业服务费59056.45元。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第四十二条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告江苏凯之文置业有限公司于本判决生效之日起15日内给付原告苏州万宝物业管理有限公司案场服务费133700元、物业服务费59056.45元，合计192756.45元；二、驳回原告苏州万宝物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6948元，由原告苏州万宝物业管理有限公司负担3194元，被告江苏凯之文置业有限公司负担3754元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  吴海燕代理审判员  汤晓青人民陪审员  姜凤玲二〇一七年二月十七日书 记 员  姜小健