浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙温民终字第1822号上诉人（原审被告）：陈晓东。委托代理人：郑宣学。上诉人（原审被告）：永嘉县楠溪江大酒店有限公司。法定代表人：黄晓军。被上诉人（原审原告）：浙江楠江房地产开发有限公司。法定代表人：杨献南。委托代理人：朱永华。上诉人陈晓东、永嘉县楠溪江大酒店有限公司（以下简称楠溪江大酒店）因房屋买卖合同纠纷一案，不服永嘉县人民法院（2010）温永民初字第265号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原判认定，原告原名为永嘉县楠江大厦房地产开发有限公司，后变更为浙江楠江房地产开发有限公司（以下简称楠江房地产公司）。2007年9月份，原告与被告陈晓东订立商品房预售购销合同一份，约定将属原告所有的坐落于永嘉县瓯北镇阳光大道楠江大厦店面1楼113号（以下简称诉争房屋），以1025525元的价格出售给陈晓东，陈晓东于订立合同之日支付房款30%，余款办理按揭贷款；如陈晓东未按规定的时间付款，原告有权对陈晓东逾期应付款追索违约利息，利息自合同规定的应付款限期之次日起计算至实际付款之日止，每逾期一日以应付未付款额的1‰计算利息。陈晓东支付305500元后，因被告楠溪江大酒店为陈晓东应支付的购房款余款提供保证（双方没有明确约定保证方式及保证范围），原告同意购房款余款72万元在陈晓东取得诉争房屋所有权证并办理房屋抵押贷款后支付。原告于2007年10月17日开具销售不动产发票，2007年11月24日为陈晓东办理房屋所有权证，2008年1月9日办理抵押贷款评估委托，但陈晓东以原告未办理楠江大厦四楼房屋所有权证为由，拒绝办理银行贷款以偿还拖欠的购房款。经原告催讨，两被告至今未支付原告该72万元购房款。原判认为：原告楠江房地产公司与被告陈晓东订立的房屋买卖合同成立并已生效，原告依约为陈晓东办理了房屋所有权，陈晓东支付了305500元的首付款后，尚欠购房款72万元；被告楠溪江大酒店为陈晓东应支付的购房款余款72万元提供保证，事实清楚，证据确实充分，予以认定。陈晓东未及时付款的行为已构成违约，依法应承担继续履行合同并赔偿原告损失的违约责任；楠溪江大酒店作为保证人，因双方没有明确约定保证方式及保证范围，依法应推定其为连带责任保证人，并对陈晓东应负的全部债务承担连带责任；原告主张两被告支付购房款72万元及逾期付款违约利息的诉讼请求，理由充分，于法有据，予以支持。但对其主张违约利息自2007年10月18日起每日按1‰计算至实际归还之日止的诉讼请求，原判认为，依照双方的约定陈晓东应在办理房屋抵押贷款后支付余款72万元，原告于2008年1月9日办理抵押贷款评估委托，现因陈晓东借故不予办理抵押贷款，故其逾期付款的违约利息应自2008年1月10日起算至判决确定履行之日止为宜，同时虽双方曾约定逾期付款的违约利息利率以每日按1‰计算，但该约定的利率明显过高，根据本地区的民间贷款状况及本案的实际情况，原判认为违约利息利率以月利率20‰计算为宜，故对原告主张的违约利息中的合理部分，予以支持，对超出部分，不予支持。两被告称原告将其列为被告系诉讼主体错误及其关于本案已超出诉讼时效的答辩意见，系法律认识错误，不予采纳；两被告提出原告存在一房多卖和擅自改变公共设施的行为，并请求法院对第二层、第三层房屋委托有关法定机构进行全面测量的答辩意见，因与本案不具有关联性，且本案所争议房产的实际面积已有房管部门制作的房屋产权证予以证实，故不予采纳；两被告提出楠江大酒店为陈晓东提供保证的前提是原告办理楠江大厦四楼的房屋所有权证而并非诉争房屋所有权证的答辩意见，因两被告未能依法举证且与合同整体性解释不符，故不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条之规定，遂判决：一、陈晓东限于判决生效之日起十日内支付原告购房款72万元，并赔偿原告逾期付款的违约利息（违约利息自2008年1月10日起算至判决确定履行之日止，按月利率20‰计算）；二、楠溪江大酒店对上述款项（包括诉讼费）承担连带责任；三、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11000元，减半收取5500元，由陈晓东负担。宣判后，陈晓东、楠溪江大酒店均不服，分别向本院提起上诉。上诉人陈晓东上诉称：一、陈晓东与被上诉人楠江房地产公司不存在拖欠购房款的房屋买卖合同纠纷。原审诉讼的被告主体错误。陈晓东与楠江房地产公司关于诉争房屋的购房款已于2007年10月9日结清，剩余72万元房款经楠江房地产公司同意已转移给上诉人楠溪江大酒店。二、楠江房地产公司要求陈晓东支付剩余房款72万元已超过诉讼时效。陈晓东与楠江房地产公司早已于2007年10月9日结清该72万元，楠江房地产公司于2010年7月12日提起诉讼主张该购房款已经超过诉讼时效。原审判决适用诉讼时效中断判决陈晓东再次偿还该款没有事实和法律根据，更与情理不符。三、楠溪江大酒店向楠江房地产公司出具的72万元购房款欠条是一份双务合同，也是楠江房地产公司留置在楠溪江大酒店处为陈晓东办理楠江大厦四楼房产权证的保证金。四、陈晓东连续三次向楠江房地产公司购买了楠江大厦商品房3179.866平方米，并签订了五个书面购房合同，每个合同的权利和义务都相互关联，其中诉争房屋买卖合同是其余四个房屋买卖合同的继续。诉争房屋只是楠江大厦第二、三楼酒店的附属设施或组成部分，故楠江房地产公司存在一房多卖事实，对此陈晓东在本案一审审理中已向原审法院书面申请要求对楠江大厦第二、三楼酒店、楼梯及诉争房屋的建筑面积委托有关法定机构进行全面测量，原审法院不予采纳是错误的。请求二审法院撤销原判，改判将楠江房地产公司出卖给陈晓东的诉争房屋以现市场价退还给楠江房地产公司。上诉人楠溪江大酒店上诉称：2007年，楠溪江大酒店租用上诉人陈晓东以及楠溪江大酒店的法人代表黄晓军向被上诉人楠江房地产公司购买的楠江大厦第二、三楼以及第四楼共计5338.94平方米为营业用房，其中第四楼三个套房合计990平方米为客房。但由于该第四楼一直没有办理房产权证，故工商部门不准楠溪江大酒店开办客房营业，该部分房屋也不能用于贷款抵押。2007年10月9日陈晓东与楠江房地产公司关于诉争房屋结帐时，陈晓东当场向楠江房地产公司支付了305500元购房款，对剩余的72万元楠江房地产公司同意楠溪江大酒店出具欠条由楠江房地产公司为楠溪江大酒店办理银行贷款后再由楠溪江大酒店予以还清。楠溪江大酒店出具的由楠江房地产公司收取的欠条实际上是一份双务合同，该欠条中设立的“办理银行贷款”并不是指诉争房屋，而是指陈晓东向楠江房地产公司购买的第四楼990平方米房产。至于2008年1月9日农行永嘉县罗浮支行给瓯北镇房地产交易所关于诉争房屋的抵押评估委托书，并不是楠江房地产公司为陈晓东办理的银行抵押手续，该委托书与该购房款欠条没有关联性，也不能作为楠江房地产公司向楠溪江大酒店或陈晓东催讨欠款的证据。请求二审法院撤销原判，驳回楠江房地产公司的诉讼请求。被上诉人楠江房地产公司答辩称：上诉人陈晓东和上诉人楠溪江大酒店的上诉理由均不能成立，应予以驳回，维持原判。一、陈晓东称欠楠江房地产公司的72万元的房款已经转移给楠溪江大酒店及其并非本案的诉讼主体等理由不能成立。陈晓东没有提供有关债务转移的任何证据，即使俩上诉人之间存在债务转移，也没有得到楠江房地产公司的同意。楠溪江大酒店于2007年10月9日出具的书面承诺应是一种保证的意思，而非债务转移。二、陈晓东称楠江房地产公司均没有主张债权故其起诉已超过诉讼时效的理由也不能成立。楠溪江大酒店出具的书面承诺并没有明确的履行期限，陈晓东与楠江房地产公司关于诉争房屋买卖合同第六条也只约定余款办理按揭，并没有约定具体期限，故不受二年时限的限制；且楠江房地产公司已经多次催讨，对此对方在一审审理中也是承认的。三、陈晓东称楠溪江大酒店出具的书面承诺是双务合同，72万元是办理楠江大厦四楼房产证的保证金等理由也不能成立。楠溪江大酒店在一审审理中承认其出具的书面承诺是保证，陈晓东将其理解为双务合同及对72万元欠款理解为保证金，是无中生有。诉争房屋与楠江大厦四楼房产属于两个法律关系，四楼房屋的纠纷可由陈晓东、徐兰芳另案主张解决。四、陈晓东称诉争房屋属于楠江大厦第二、三层房屋的附属设施故不应另行出卖的理由不能成立。诉争房屋业经房管部门依法确定，并办理了房产证，陈晓东认为诉争房屋属楠江大厦第一层多功能厅的组成部分故由第二、三层房屋分摊，没有任何依据。即使诉争房屋被房管部门确权错误，可以通过行政诉讼等方式解决，而不应在民事诉讼中主张。楠溪江大酒店关于债务转移、诉讼时效、书面承诺为双务合同等理由与陈晓东的上诉理由一样，亦均不能成立。楠溪江大酒店将书面承诺中的“银行贷款”辩解为楠江大厦第四层房屋的贷款没有任何证据支持，且也是错误的。“银行贷款”指的是诉争房屋，楠江房地产公司在2008年1月9日为陈晓东办理抵押贷款相关手续也证明了这点。楠江大厦第四层房屋已经办理房屋所有权登记，至于未取得房产证应由所有权人陈晓东、徐兰芳共同向房管部门主张，而并非俩上诉人主张权利，也不应在本案中主张权利。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审审理期间，上诉人陈晓东提供四份证据材料，以证明其主张的相关事实。其中销售不动产统一发票、房产权属登记查询证明等证据在本案一审程序中已经质证，本院不予重复质证。对契证（复印件）、楠江大厦一楼审批平面图等其余证据材料及其证明事实，上诉人楠溪江大酒店表示没有异议，被上诉人楠江房地产公司认为契证不能证明诉争房屋的房款已经付清及债务已经转移，楠江大厦一楼审批平面图也不能证明楠江房地产公司存在一房多卖等事实。楠江房地产公司提供：1、诉争房屋租赁协议，以证明诉争房屋原由楠溪江大酒店承租；2、商品房实测公用建筑面积分摊会审表及附图（复印件），以证明诉争房屋属于独立房产而并非楠江大厦一层多功能厅的组成部分；3、房屋所有权登记收件收据、契证完税证（均为复印件）及房屋所有权登记费收据等证据材料，以证明楠江大厦四楼房屋面积合计990平方米、其所有权人为陈晓东、徐兰芳及该房屋纠纷与本案不具有关联性等事实。两上诉人对楠江房地产公司提供的上述证据材料属于本案二审的新证据持有异议，并认为当时自己并不知道诉争房屋属于楠江大厦一层多功能厅组成部分及其面积实际已经被第二、三楼面积分摊，附图并非规划部门所出故没有法律效力，其他证据材料也不能证明楠江房地产公司所主张的事实。楠溪江大酒店另补充称，自己是在陈晓东与楠江房地产公司买卖诉争房屋时才知道诉争房屋属于多功能厅组成部分，当时是说好楠江房地产公司帮助其办好楠江大厦四楼产权证才承诺支付诉争房屋的余款。本院认为，陈晓东提供的契证、楠江大厦一楼审批平面图等证据材料，不足以证明本案待证事实，本院不予采纳；根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第一款第（二）项、第四十三条第一款之规定，楠江房地产公司提供的上述三组证据材料不属于本案二审的新证据，且不影响本案结果的处理，本院亦不予采纳。本院审核当事人在一审程序中提出的证据后，依法对原审判决认定的事实予以确认。本院认为，上诉人陈晓东称自己欠被上诉人楠江房地产公司关于诉争房屋购房款余款72万元的债务已经转移给上诉人楠溪江大酒店，由于楠江房地产公司予以否认，楠溪江大酒店在本案一审庭审中亦认为自己出具关于该72万元的书面承诺仅系为陈晓东担保，故陈晓东称该债务已经转移给楠溪江大酒店的理由，缺乏依据，本院不予采纳。因楠溪江大酒店出具的书面承诺、诉争房屋购房合同关于诉争房屋购房款余款支付期限或保证范围等相关的约定并不具体明确，不足以认定诉争房屋购房款余款的支付与楠江大厦第四层房屋产权证办理在履行上互负义务、形成对价关系，结合楠江房地产公司的对此抗辩意见，两上诉人称楠江房地产公司的起诉已过诉讼时效、书面承诺系双务合同等理由，依据不足，本院亦不予采纳。原判决认定楠溪江大酒店出具的书面承诺系其为陈晓东向楠江房地产公司应支付的诉争房屋购房款余款提供保证，并推定楠溪江大酒店为连带责任保证人，符合事实和法律规定，本院予以确认。由于诉争房屋业经房管部门依法确权并办理了房屋产权登记，故两上诉人如对该房屋的产权登记存在异议，如有证据可另行主张解决，陈晓东在本案审理中申请本院对有关面积作实地测量，本院不予准许。综上，两上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费11000元，由上诉人陈晓东和上诉人永嘉县楠溪江大酒店有限公司各半负担。本判决为终审判决。审判长 戴 真审判员 郑明岳审判员 李晓光二〇一一年一月二十七日书记员 胡天彬