北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初11112号原告：施忠民，男，1967年11月12日出生，汉族，北京天键置业有限公司董事长，住北京市大兴区。被告：雷建友，男，1974年1月12日出生，汉族，中天海融投资有限公司董事长，住北京市丰台区。被告：亢志钢，男，1980年6月15日出生，汉族，个体工商户，住北京市丰台区。上述二被告的共同委托诉讼代理人：魏胜，北京市亚奥律师事务所律师。上述二被告的共同委托诉讼代理人：任瑞江，北京市华堂律师事务所律师。被告：苏志国，男，1973年4月9日出生，汉族，华宸建设集团股份有限公司职员，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：侯年春，北京兴开律师事务所律师。第三人：北京市经中实业开发有限责任公司，住所地北京市西城区马连道中里三区6号楼南侧3号平房。法定代表人：孙宝杰，董事长。委托诉讼代理人：**，男，该公司职员。原告施忠民与被告雷建友、被告亢志钢、被告苏志国、第三人北京市经中实业开发有限责任公司（以下简称：经中实业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告施忠民、被告雷建友及被告亢志钢的委托诉讼代理人魏胜、被告苏志国的委托诉讼代理人侯年春、第三人经中实业公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。施忠民向本院提出诉讼请求：1.确认施忠民与雷建友、亢志钢、苏志国签订的《资产转让合同》无效；2.判令雷建友、亢志钢、苏志国共同返还施忠民已支付价款33000000元；3.判令雷建友、亢志钢、苏志国连带赔偿施忠民装修损失3528308.21元；4.判令雷建友、亢志钢、苏志国连带赔偿施忠民已支付价款33000000元的利息损失（以1000万元为基数，自2017年3月23日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利息计算；以2300万元为基数，自2017年5月17日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利息计算）。事实和理由：2010年7月1日，雷建友与经中实业公司签订《租赁协议》，承租了该公司位于北京市大兴区团河六路经中实业公司大院西操场的9.80亩土地，年租金5万元，租期20年。承租该地块后，雷建友，亢志钢、苏志国等没有经过经中实业公司明示同意，没有报请相关部门审批，即共同投资在该地块上建设8层综合楼一栋。2017年3月22日，雷建友等三人与施忠民签订《资产转让合同》，将上述9.80亩土地经营权及在该地块建设的8层综合楼转让给施忠民，转让价款5500万元。施忠民于2017年3月27日至6月30日期间，向雷建友、亢志钢、苏志国共计支付价款33000000元。雷建友等三人向施忠民交付了综合楼后，施忠民对该综合楼进行了装修。雷建友等人未经城建、规划等主管部门审批而建造了综合楼，又将该综合楼及土地使用权转让给施忠民，故《资产转让合同》属无效合同。此外，在签订《资产转让合同》时，雷建友等三人故意隐瞒了经中实业公司早在2016年底即已举报综合楼项目系违章建筑这一事实，使得施忠民受让9.80亩土地使用权及其上建筑物后，经中实业公司断水断电，拒绝提供用于办理审批手续的相关材料，致使施忠民无法经营，合同目的不能实现。综上，请求法院判决支持施忠民的全部诉求。雷建友、亢志钢辩称：雷建友、亢志钢认可《资产转让合同》无效，系雷建友无权转租而无效，并非因违章建筑而无效。同意退还施忠民33000000元，但需经中实业公司给付雷建友7000万元后才同意退还。不同意支付装修费，但在（2019）京0115民初1943号案件中若法院判决经中实业公司支付此部分款项，雷建友同意全部给付施忠民。不同意支付利息损失的诉讼请求，因合同无效，且施忠民在签订合同时对项目的状况十分熟悉，对项目的走向、对未来的发展及可能出现的情况，都有十分的预期，因此不存在给其造成利息损失的问题。合同载明雷建友、亢志钢、苏志国为共同投资人，三人内部关系与本案无关，如何投资也与本案无关。如果经中实业公司给付了雷建友前述款项，责任在雷建友和亢志钢，不需要苏志国承担。苏志国辩称：合同效力问题由法院依法裁判，不同意施忠民的其他诉讼请求。理由为：涉案合同与苏志国无关，苏志国收取的是其代表项目施工方华宸建设集团股份有限公司收取的工程款，苏志国并不是项目的股东之一。经中实业公司述称，配合法院查明事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年7月1日，雷建友（乙方）与经中实业公司（乙方）就位于大兴区团河六路的土地租赁事宜签订《租赁协议》，约定：一、租赁地块概况、时间及用途：该地块位于大兴区团河六路，面积约为9.80亩，土地使用权归甲方所有，乙方在该地块进行经营；租赁期限为20年，于2011年1月1日起计算租期；租赁用途为商业服务业等；二、租赁费用：甲方提供经营场地，乙方以货币租赁，经营权归属乙方，甲方获得每年租金50000元，全年租金总额于每年1月1日一次性全额支付；三、甲、乙双方的权利及义务：2.在租赁期内如乙方需增、改、扩建房屋等建筑，在征得甲方同意后向政府相关职能部门提出审核申请，批准后方可进行增、改、扩建。租赁期结束后所增、改、扩建房屋等建筑及设施全部归甲方所有；4.如遇国家占地，租赁期间内由乙方投资建设的地上附着物、补偿全部归乙方所有，在租赁前由甲方投资的地上附着物、补偿全部归甲方所有，土地补偿归甲方所有；6.如因不可抗力及国家政策的变化致使甲乙双方未能及时履行协议的，经双方协商可终止协议。协议签订后，经中实业公司向雷建友交付了土地，雷建友在该土地上建造了1栋8层综合楼，总建筑面积约32000平方米。该综合楼与经中实业公司的办公楼相邻。该综合楼于2011年4月封顶，同年5月完成外装修。该综合楼未取得建设工程规划许可证。后经中实业公司对租赁土地采取了停电措施。2017年3月23日，雷建友、亢志钢、苏志国（甲方）与施忠民（乙方）签订《资产转让合同》，主要内容如下：鉴于：1.甲方3人以雷建友为代表于2011年1月1日与经中实业公司签订租赁协议，承租位于大兴区团河六路土地，面积为9.80亩，租赁期限20年。地上物为三人投资建设，投资方为雷建友、亢志钢、苏志国。2.经中实业公司出租土地并默许承租方建设楼房1栋，总建筑面积32000平方米，共8层。甲方对转让标的物现状及建筑过程向乙方做了真实的介绍，乙方对此也进行了充分的了解，已知并认可所转让标的物现状。根据合同法的相关规定，甲乙双方经过友好协商，本着实事求是、互惠互利、平等自愿的原则，就承租土地的经营及标的资产转让事宜达成以下协议：一、转让标的：1.建筑物8层共计32000平方米；2.9.80亩土地经营权。二、转让价格：标的资产转让总价为5500万元。三、付款方式：1.甲方向乙方出具三人签字确认的转让款分配方案，乙方按照该方案向甲方付款，方案中每次付款数额以本条第2、3、4款确定的数额为准，分配方案作为本合同的附件：向雷建友（高芳）、亢志钢、苏志国指定银行账户付款；1.合同签订后支付定金1000万元；2.合同签订后45日内支付2000万元；3.合同签订后90日内支付余款2500万元。四、标的资产的交付：5.合同签订后，甲方保证现有的临时水电使用。五、双方权利义务：4.乙方负责协调政府相关部门和土地出租方关于地上物建设方面的相关手续办理。5.甲方与土地出租方之间的土地租赁协议中有关本协议甲方的权利义务转移给乙方，未明确的其他事项，待权利义务转移后由乙方与土地出租方另行协商并签订补充协议；6.甲方应积极配合乙方办理相关手续。六、合同终止和解除：2.由于乙方未按合同约定的时间向甲方付款，视为乙方违约，甲方有权清理乙方人员离开现场，由此而产生的损失及法律后果由乙方负责。3.存在下列情形视为甲方违约，甲方需在10天内全额退还乙方向甲方所支付的所有资产转让款，造成乙方其他损失的，甲方负责赔偿：（1）甲方与乙方以外的其他单位及个人签订转让资产协议；（2）甲方存在债权债务影响标的物转让或正常经营的；（3）地上资产被政府列入强拆黑名单的。4.合同签订30日后，政府将地上建筑物列入强拆黑名单的由乙方负责。5.由于乙方与有关部门未协商好导致转让标的无法正常经营的，乙方支付给甲方的定金不予退还。前述协议附件分配方案内容如下：经雷建友、亢志钢、苏志国三股东协商一致，达成如下转让款分配方案：第一次付款：雷建友0元，亢志钢500万元，苏志国500万元；第二次付款：雷建友200万元，亢志钢400万元，苏志国1400万元；第三次付款：雷建友650万元，亢志钢1500万元，苏志国350万元。三股东签字认可上述分配方案，根据分配款承担相应责任。施忠民于2017年3月27日向苏志国、亢志钢各转账500万元；于同年5月11日分别向苏志国、亢志钢、雷建友（高芳）转账700万元、200万元、100万元；于同年5月16日分别向苏志国、亢志钢、雷建友（高芳）转账700万元、200万元、100万元。2017年6月29日，雷建友向施忠民借款300万元，双方约定此笔借款从综合楼整体转让费中扣除或一年内还款。雷建友至今未还款。在涉案土地及房屋交付给施忠民后，施忠民对涉案综合楼进行了装修。另查，因前述综合楼不能投入使用，雷建友于2019年1月7日将经中实业公司、施忠民诉至法院，要求：1.判决解除雷建友与经中实业公司于2010年7月1日签订的《租赁协议》；2.判决经中实业公司退还雷建友已付租金350000元（2011年1月1日至2017年12月31日）、项目前期费用1000000元、赔偿雷建友垫付的建设施工成本40620000元（详见评估报告）及施工投入的资金成本（以40620000元为基数，按照民间借贷的年息24%为标准，从2011年5月到实际给付之日止）；3.本案诉讼费用、保全申请费由经中实业公司承担。该案件案号为（2019）京0115民初1943号（以下简称：1943号案件）。在该案件中，雷建友申请对综合楼进行工程造价评估，要求区分装修价值。本院依法委托北京国融兴华工程项目管理有限公司（以下简称：国融兴华公司）对前述事项进行评估。国融兴华公司于2019年8月中旬出具国融价鉴【2019】011号工程造价鉴定意见书。该意见书第五部分计算统计结果：3.项目部装饰装修工程3528308.21元。本案审理过程中，双方均同意以前述鉴定意见书中项目部装饰装修工程3528308.21元作为施忠民在本案中装修部分的损失。庭审中，施忠民提交北京市大兴区观音寺街道办事处告知书、北京市大兴区城市管理综合行政执法监察局关于限期拆除决定公告，以证明涉案房屋系违章建筑。雷建友、亢志钢称告知书没有落款，对真实性不清楚，没有人通知其拆除；苏志国称前述证据真实性无法核实；经中实业公司对前述证据无异议，并称2011年5月6日规划局发布了关于违法建设的通知，后通知了雷建友。关于涉案土地停水停电一事，施忠民称其接手综合楼时有水有电，在2017年年底装修接手时停水停电，至今仍未给水给电。雷建友、亢志钢称在2011年6月底停水停电，在2017年3月中旬恢复给水给电，2017年年底施忠民装修结束后停水停电，至今未给水给电。经中实业公司称第一次断电是2014年，不记得具体月份，第二次是2017年4月18日给雷建友发了告知函没多久就断了电，不清楚具体断电时间，水是雷建友自己打的井，没有断水。本院认为：判断合同的性质，不应仅从合同名称来看，还应结合合同具体内容来判断。施忠民与雷建友、亢志钢、苏志国签订的《资产转让合同》虽名称中有“资产转让”字样，但该合同提到雷建友从经中实业公司承租的土地，租期为20年；该合同第五条第5项约定“甲方与土地出租方之间的土地租赁协议中有关本协议甲方的权利义务转移给乙方”；故本院认定合同性质应为房屋租赁合同。该合同载明“三人投资建设，投资方为雷建友、亢志钢、苏志国”，雷建友、亢志钢认可三人均为涉案综合楼的投资人，苏志国称涉案合同与其无关，其收取的是代表项目施工方华宸建设集团股份有限公司收取的工程款，其并不是项目的股东之一的辩解意见，缺乏依据，本院不予采纳。本院认定前述合同中出租人为雷建友、亢志钢、苏志国三人。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案房屋未取得建设工程规划许可证，施忠民要求确认双方签订的《资产转让合同》无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”雷建友作为出租人，在明知涉案房屋没有取得建设工程规划许可证的情况下仍进行出租，存在过错；施忠民作为承租人，应尽到谨慎审查涉案房屋准建手续的义务，且合同中显示其知晓涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故亦存在过错。双方过错比例本院根据具体案件酌定为5:5。施忠民已支付或通过债务抵扣的方式向雷建友、亢志钢、苏志国共支付33000000元，因雷建友、亢志钢、苏志国每人收到款项的具体数额为其内部约定，故施忠民要求雷建友、亢志钢、苏志国共同返还前述款项的诉讼请求，本院予以支持。施忠民要求赔偿33000000元的利息损失即资金占用费损失，缺乏依据，本院不予支持。施忠民要求赔偿装修损失3528308.21元的诉讼请求，本院根据双方过错责任比例予以支持，具体数额为1764154.11元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、施忠民与雷建友、亢志钢、苏志国于2017年3月22日签订的《资产转让合同》无效；二、于本判决生效后十日内，雷建友、亢志钢、苏志国共同向施忠民返还33000000元；三、于本判决生效后十日内，雷建友、亢志钢、苏志国共同向施忠民赔偿装修损失1764154.11元；四、驳回施忠民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费224442元，由施忠民负担8821元（已交纳），由雷建友、亢志钢、苏志国负担215621元（于本判决生效后七日内交纳）。保全申请费5000元，由雷建友、亢志钢、苏志国负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  祁广燕人民陪审员  姜永江人民陪审员  乔卫国二〇一九年十一月四日法官 助理  华 琳法官 助理  孟 洋书 记 员  赵宝维