云南省景东彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2014）景民初字第632号原告中国农业银行股份有限公司景东彝族自治县支行（以下简称景东县农行）。负责人阮超，系支行行长。组织机构代码：218430919。住所：景东彝族自治县凤玉路66号。委托代理人罗云鹏，系普洱市农行资产处置部副总经理，特别授权代理。委托代理人游顺，系景东县农行客户部经理，特别授权代理。被告景东彝族自治县供销合作社咖啡公司（以下简称咖啡公司）。法定代表人廖兴宾，系公司经理。组织机构代码：21844004-1。住所：景东彝族自治县锦屏镇景川路108号。被告景东彝族自治县供销社日杂公司（以下简称日杂公司）。法定代表人李润刚，系公司经理。组织机构代码：21843017-7。住所：景东彝族自治县锦屏镇景川路108号。被告景东彝族自治县供销合作社联合社林街供销社（以下简称林街供销社）。法定代表人马龙钦，系主任。组织机构代码：74829747-3。住所：景东彝族自治县林街街子。被告景东彝族自治县供销合作社联合社花山供销社（以下简称花山供销社）。法定代表人罗成，系主任。组织机构代码：74829297-1。住所：景东彝族自治县花山镇街子。被告景东彝族自治县供销合作社联合社永秀供销社（以下简称永秀供销社）。法定代表人段廷理，系主任。组织机构代码：70983575-0。住所：景东彝族自治县大朝山东镇永秀大驮街。被告景东彝族自治县供销合作社联合社（以下简称景东县供销社）。法定代表人马勇，系主任。组织机构代码：70989156-8。住所：景东彝族自治县锦屏镇景川路108号。六被告委托代理人汪永云，系景东县供销社副主任，特别授权代理。原告景东县农行诉被告咖啡公司、日杂公司、林街供销社、花山供销社、永秀供销社、景东县供销社金融借款合同纠纷一案，本院于2014年9月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年10月22日公开开庭进行了审理。原告景东县农行委托代理人罗云鹏、游顺、六被告委托代理人汪永云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告景东县农行诉称：原告与被告咖啡公司分别于1997年11月28日、1997年12月30日、1998年2月3日、1998年9月24日签订四份抵押担保借款合同、1999年8月30日签订一份最高额抵押担保借款合同、2002年12月27日签订一份借款合同和一份抵押合同。六份借款合同的借款金额分别为22.2万元、100万元（已偿还50万元）、30万元（已偿还17.07万元）、420万元（已偿还250万元）、300万元、100万元，扣除已偿还部分，现贷款余额六笔共计655.13万元，至2014年6月20日的利息为1041万元。最高额抵押合同约定，用被告日杂公司、花山供销社、林街供销社的房地产为1997年11月28日至2005年6月30日被告咖啡公司向原告连续发生的总额不超过562.2万元的借款提供抵押担保，抵押物在景东彝族自治县工商行政管理局进行了登记。2002年签订的抵押合同约定，被告永秀供销社用自己所有的房屋为被告咖啡公司在2002年向原告所借的100万元债务提供抵押担保，并且在房管部门进行了抵押登记。上述655.13万元的借款到期后，原告向被告发出催收通知书，被告咖啡公司确认上述债务和利息，但至今未履行还款义务。故诉请法院判决：1、由被告咖啡公司偿还原告借款本金655.13万元及支付至2014年6月20日的利息1041万元，合计1696.13万元，并按合同约定继续支付利息至借款还清之日；2、确认原告与被告签订的抵押合同有效，如被告咖啡公司不能偿还借款，拍卖或变卖抵押房屋优先偿还借款，实现债权的全部费用及诉讼费等费用由被告承担。六被告辩称：为扶持景东县的咖啡产业发展，咖啡公司向原告借款655.13万元是事实。借款到期后，因供销系统改制和承担了政府相应责任，并且咖啡公司连年亏损，一直无力偿还借款，产生了1041万元的利息。本案抵押的房屋均建在国有划拨土地上，房屋产权涉及多家单位，部分抵押物权属关系不清，不属于抵押单位。抵押的副食仓库、废纤烤烟仓库、烤烟仓库因年久失修，已经倒塌、拆除；贸易中心房地产一楼是职工宿舍，二楼为各供销社所有，有的房屋被拆除又由职工自己出钱重新建盖，房屋产权混乱。林街供销社、花山供销社、永秀供销社的抵押房屋在安置改制分流职工过程中已长期承包给分流人员经营，部分做分流职工宿舍。因被告是服务三农，承担和履行着一定社会管理事务的公共部门，并存在大量政策性亏损，现已无力偿还该笔历史遗留债务。被告咖啡公司请求原告免除1041万元的利息，被告同意偿还借款本金的10%，即偿还65.513万元。综合原、被告的诉辩主张，双方当事人对原告是否能行使抵押权和原告是否应免除被告的大部分债务存在争议。原告景东县农行向本院提交如下证据：A1、原告和被告分别于1997年11月28日、1997年12月30日、1998年2月3日、1998年9月24日签订的抵押担保借款合同四份、1999年8月30日签订的最高额抵押担保借款合同一份、2002年12月27日签订的借款合同和抵押合同各一份，借款借据和收贷凭证共十四份，证明被告咖啡公司向原告借款和被告让杂公司等用房屋为债务提供抵押担保的事实；A2、房屋他项权利证一份，抵押物登记证一份，抵押物清单三份，证明抵押物登记情况；A3、债务逾期催收通知书三份，证明经原告催收，被告确认所欠借款本息的事实。经质证，被告对上述证据无异议。被告景东供销社未向本院提供证据。本院认为，证据A1、A2、A3来源、形式合法，内容客观，与本案有关联性，本院予以采信。根据庭审、质证和认证，本院确认本案如下法律事实：原告景东县农行与被告咖啡公司分别于1997年11月28日、1997年12月30日、1998年2月3日、1998年9月24日签订四份抵押担保借款合同、1999年8月30日签订一份最高额抵押担保借款合同、2002年12月27日签订一份借款合同和一份抵押合同，合同约定了借款期限、利率及双方的违约责任。每份合同签订后，原告如约支付被告咖啡公司借款，借款到期后，被告偿还了部分借款，至今，六份借款合同的贷款余额分别为22.2万元、50万元、12.93万元、170万元、300万元、100万元，共计655.13万元，至2014年6月20日的利息为1041万元。最高额抵押合同约定，用被告日杂公司、花山供销社、林街供销社、景东县供销社和土产公司的房地产为被告咖啡公司在1997年11月28日至2005年6月30日间向原告连续发生的总额不超过562.2万元的借款提供抵押担保，抵押物在景东彝族自治县工商行政管理局进行了登记。2002年12月27日签订的抵押合同约定，被告永秀供销社用所有权属于自己的房屋为被告咖啡公司在2002年12月27日向原告所借的100万元债务提供抵押担保，并在房管部门进行了抵押登记。上述抵押房屋下土地为国有划拨土地。后因供销社改制、咖啡公司连年亏损等原因，被告咖啡公司一直无力偿还借款。至2014年6月20日，被告欠原告借款本金共计655.13万元、利息1041万元，本息共计1696.13万元。在供销社系统改制过程中，原贸易中心和锦屏供销社并入被告日杂公司。本院认为，原告景东县农行与被告咖啡公司签订的四份抵押担保借款合同、一份最高额抵押担保借款合同、一份借款合同和一份抵押合同未违反法律规定，系双方当事人自愿达成，自签订之日对双方当事人具有法律约束力，双方应诚信履行。最高额抵押担保借款合同中虽然没有抵押人被告日杂公司、花山供销社、林街供销社签字盖章，但在庭审中三被告同意抵押，对合同进行了追认，本院予以采纳。现被告咖啡公司所欠借款655.13万元早已到期，而原告并不同意免除被告债务，所以原告要求被告咖啡公司偿还借款本金655.13万元和支付利息1041万元（计算至2014年6月20日），于法有据，本院予以支持。关于抵押权的行使，因抵押的被告景东县供销社所有的房屋：土产副食仓库、废纤烤烟仓库、烤烟仓库都已灭失，房屋灭失后又没有相应的补偿或赔偿款，所以原告已无法对抵押物行使抵押权。因本案抵押的是房屋，不是单独的土地使用权抵押，只有拍卖或变卖房屋时，国有土地才能一并处理，现房屋已经灭失，原告不能单独对房屋下国有划拨土地行使抵押权。现原告可对被告永秀供销社、林街供销社、花山供销社提供的抵押房屋行使抵押权，当拍卖或变卖房产后，价款扣除应缴纳的土地出让金后原告可优先受偿。因花山供销社提供的抵押房屋在后来花山供销社向原告借款中又进行了抵押，所以价款应先偿还本案借款，剩余的再优先偿还花山供销社的借款。因日杂公司所有的、用于抵押的贸易中心房屋大部分已被拆除后又由职工重新建盖，该抵押房屋产权不明，有的房屋产权已不属于抵押人，根据《中华人民共和国担保法》第三十七条第（四）项规定，产权不明的财产不能抵押，所以原告不能行使抵押权。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款、第九十条、《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十六条、第三十七条第（四）项、第四十一条、第五十三条、第五十六条之规定，判决如下：一、由被告咖啡公司在本判决生效之日起2日内偿还原告景东县农行借款本金655.13万元及所欠利息1041万元，共计1696.13万元，并继续支付从2014年6月20日起至借款还清之日的利息（利息按合同约定计算）。二、如被告咖啡公司不能按期偿还上述第一项判决的借款本金及利息，拍卖或变卖被告林街供销社所有的坐落于景东彝族自治县子的综合楼一幢，拍卖或变卖花山供销社所有的坐落于景东彝族自治县子房产证号为“景政房字第××号”的房屋一幢，拍卖或变卖永秀供销社所有的坐落于景东彝族自治县，房屋下国有划拨土地一并拍卖或变卖，价款扣除应缴纳的土地出让金和实现抵押权的费用后由原告景东县农行优先受偿，不足部分仍应由被告咖啡公司偿还。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费123560元，由被告咖啡公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于普洱市中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判长 陶 懿审判员 丰书芳审判员 杨 柳二〇一四年十月三十一日书记员 李佳玲