河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初16117号原告侯建喜，男，1969年7月18日出生，汉族，住河南省新郑市。被告河南金荣房地产开发有限公司，住所地郑州经济技术开发区朝凤路1号7号楼1单元4层07号。法定代表人杨振国，经理。委托代理人袁培皓，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。委托代理人章志鹏，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。被告河南取予房地产开发有限公司，住所地郑州经济技术开发区第一大街与经南六辅路交叉口西南角。法定代表人杨海波，董事长。委托代理人李向阳，女，1990年3月10日出生，汉族，住郑州市中原区，系公司员工。委托代理人赵红芳，女，1989年2月16日出生，汉族，住河南省封丘县，系公司员工。原告侯建喜诉被告河南金荣房地产开发有限公司（以下简称金荣公司）、河南取予房地产开发有限公司（以下简称取予公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2019年2月14日作出（2018）豫0191民初10321号民事判决书，被告不服判决提出上诉，郑州市中级人民法院于2019年5月10日作出（2019）豫01民终7441号民事裁定书，以原一审认定事实不清为由将案件发回重审，现本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告侯建喜，被告金荣公司委托代理人章志鹏、被告取予公司委托代理人赵红芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年6月23日，原告与被告金荣公司签订了《认购协议书》，约定原告以每平方米4770元的价格认购被告开发的位于郑州经济技术开发区××、××路南（协议书约定的地址为“郑州市经济技术开发区第一大街、经南六辅路交叉口西南角”，实际是同一地址）的楼盘1号楼东单元9楼西户的商品房[郑州经济技术开发区房地产管理局商品房预售一房一价申报备案信息显示“碧桂园天悦花苑”一号楼9层905号，预售证号为（2017）郑房预字第J170493号]一套，并支付了合同价款62万元。协议签订后，被告在尚没有完全取得国有建设土地使用证的情况下便开始施工建设。后原告发现该已经施工开发许久的地块被另行设立取予公司取得，原告提出异议。针对原告的异议，被告金荣公司和被告取予公司均在不同场合多次表示：金荣公司和取予公司实际上是一家公司，取予公司的财产承担金荣房地产团购客户的团购利益。现涉案楼盘经多次改名，被确定为“碧桂园天悦花苑”，已取得郑州市商品房预售许可证。但因价格上涨原因，被告拒绝履行认购协议，不按照认购协议约定给原告签订商品房买卖合同，拒绝待竣工后交付协议约定的房屋。为维护原告合法权益，向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告金荣公司2013年6月23日签订的认购协议书；2、二被告共同返还原告购房款62万元、赔偿购房差价损失158万元、赔偿已交房款1倍损失62万元；3、诉讼费、保全费、保全担保费、评估费、公告费等二被告承担。被告金荣公司辩称，一、被告金荣公司从未取得涉案房屋的商品房预售许可证，涉案协议自始无效，原告主张解除协议的请求没有事实依据和法律依据，应予驳回；二、原告主张被告金荣公司赔偿其购房差价损失没有事实依据和法律依据，应予以驳回。原告未提证据证明其损失，原告所主张的损失不符合法律规定。房价是一个随市场波动变化的价格，没有人可以在订立合同时预见房价巨额涨幅，如果可以预见郑州市近年房地产行情，被告作为理性的商人根本就不会按照这个价格出售房屋。原告主张的损失不属于订立合同时可以或者应当预见的损失，应当依法予以驳回。协议无效被告金荣公司只需返还原告支付的购房款，无须承担其他责任；三、原告主张赔偿已交房款1倍损失的诉讼请求不符合相关司法解释的规定，应予驳回。本案中，原告与被告金荣公司并未订立商品房买卖合同，在签订协议时金荣公司尚未取得商品房预售许可证，因此原告主张赔偿已交房款1倍损失的请求没有法律依据，应予驳回；四、在被告金荣公司坚持认为认购协议无效的前提下，即使法庭认为协议有效，该协议也只属于预约合同而非本约合同，原告所主张的损失属于本约合同履行后的相关损失，该主张不适用于本案，应予驳回；五、计算原告损失也仅应计算至2016年8月，对于该时间之后的损失，即使存在，也应由原告自行承担；六、被告金荣公司是完全独立的法人，原告关于取予公司向其共同承担责任的主张，没有事实依据和法律依据，应予驳回。被告金荣公司是独立的法人主体，应自行对外承担法律责任。被告取予公司未与原告建立任何合同关系，其不可能向原告承担任何责任。金荣公司与取予公司是相互独立的法人主体，被告金荣公司对外应承担的债务与取予公司无关。被告取予公司与原告亦未建立保证关系，其无需向原告承担责任。原告所述的“涉案地块购房客户的团购权益保障义务实际由取予公司承担”可能是基于《关于解决金荣房地产团购房有关问题的会议摘要》中“取予公司的财产承担金荣公司房地产团购客户的团购权益”的表述作出的，而被告金荣公司认为，取予公司并不因会议摘要中的前述表述对原告承担任何责任。即使法院认为取予公司因前述与原告建立保证关系，但因作为主合同的涉案协议无效，该保证也因主合同无效而无效。所以取予公司不应向原告承担任何责任。综上所述，原告要求解除协议以及赔偿购房差价损失和赔偿已交房款1倍损失的主张没有事实依据和法律依据，其对协议无效亦存在过错。应自行承担相应损失，请求法院驳回原告相关诉讼请求，自行承担本案的相关诉讼费、保全费、保全担保费等。被告取予公司辩称，一、被告取予公司不是本案的适格被告，不应承担民事法律责任；二、涉案认购协议仅为预约合同，原告主张的赔偿房屋差价损失和已付房款的一倍损失无法律依据；三、即便原告主张该协议具有商品房买卖合同的性质，被告金荣公司并未取房屋认购协议中约定的金荣熙园项目的预售许可证，取予公司取得的预售许可证并不能等同于金荣公司取得，则认购协议书应认定为无效；四、被告金荣公司与取予公司均是完全的独立法人，在人员、业务、财务上并不存在混同的情形，原告称二公司为一家公司的论述无事实及法律依据。经审理查明：2013年6月23日，原告与被告金荣公司签订《认购协议书》一份，协议约定：原告认购被告金荣公司开发位于郑州经济技术开发区××大街、××路交叉口西南角××楼东单元××楼西户的房屋；面积125平方米，单价4770元每平方米，付款方式为一次性付款；2013年6月23日被告金荣公司向原告出具收据一张，显示收到原告金荣花园二期房款62万元。协议签订后，被告金荣公司在合同约定的地块进行施工建设，项目名称为“金荣熙园”。2015年8月14日，郑州福鸿元商贸有限公司（后变更为被告郑州隆竹泽建筑工程有限公司）通过出让方式取得了朝凤路以东、经南六辅路以南，面积53544.89平方米的国有建设用地土地使用权，后于2015年8月21日，郑州福鸿元商贸有限公司、取予公司及郑州市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》将受让人变更为被告取予公司，涉案项目更名为缇香苑。2017年12月12日，被告取予公司取得涉案项目建设用地规划许可证，涉案项目多次更名，最终确定为“碧桂园天悦花苑”，被告取予公司于2017年12月12日取得涉案项目的《商品房预售许可证》。被告金荣公司于2003年10月31日成立，法定代表人为杨振国。被告取予公司于2015年7月30日成立，法定代表人为杨海波，2015年12月1日股东决定变更法定代表人为薛栋。金荣公司与取予公司在工商登记的经营范围一致，都为房地产开发经营。金荣公司的金荣熙园项目与取予公司的缇香苑项目所属位置是同一位置，项目的《建设用地设计条件通知书》系同一文件，金荣熙园与缇香苑项目的施工单位均为郑州市第二建筑责任有限公司，两个项目的监理单位均是河南方大建设工程管理有限公司。2016年4月6日，金荣公司杨大为、取予公司法定代表人薛栋在会议上认可：“金荣公司与取予公司事实上一家公司，取予公司的财产承担金荣公司地产团购客户的团购权益”。被告取予公司（项目公司）、上海廪益投资合伙企业、薛楠、薛栋、郑州福鸿元商贸有限公司、河南金荣房地产开发有限公司于2015年签订的《河南取予地产项目融资合作框架协议》中写明，目标项目为郑州经开熙园项目，薛楠、薛栋为项目公司、金荣公司、郑州福鸿元及目标项目的实际控制人，郑州福鸿元持有项目公司100%股权，杨大为同时任金荣公司总经理和取予公司监事。朱登飞即是金荣公司驻派熙园项目的工程师，任职工程部经理，也是取予公司驻派缇香苑项目的工程师。赵强同为金荣熙园项目和缇香苑项目的扬尘监管责任人。杜丁丁同时任金荣公司、取予公司办理工商登记的代理人。2016年7月9日，金荣房地产项目处置工作领导小组作出的《金荣熙园团购房问题处置意见》记载：“一、河南金荣房地产开发有限公司前期处理情况（方案一）金荣房地产团购房涉及业主约650名，涉及房款资金约3亿元，……2015年7月29日，位于第一大街与经南六辅路交叉口西南角的居住用地在郑州国土资源局网上交易系统挂牌出让，面积约为80.32亩，最终经过129轮竞价以60639万元成交，竞得人为郑州福鸿元商贸有限公司……2016年4月份以来部分团购房业主区、市、省集体上访……事件发生后，郑州经济技术开发区管理委员会高度重视，于2016年4月1日成立金荣房地产处置工作领导小组，积极稳妥处置相关问题……从2016年4月起，两个月内，金荣公司、取予公司先行商谈项目转让事宜，保证在转让谈判中，把承继金荣房地产公司团购协议作为首要条件。二、业主自建方案（方案二）……三、工作组处置意见根据金荣熙园团购房问题的实际情况，经咨询有关法律专家，工作组研究拟定以下处置意见：（一）工作组责成金荣公司、取予公司7月20日前完成不附加条件的转盘谈判，7月25日前保证启动资金到位。如金荣公司不能按时完成，工作组将指定公司接盘，优先解决团购业主问题。（二）工作组监管涉及业主团购款的转让款，总金额不低于3亿元，在工作组的监管下由金荣公司完成退款手续。（三）退款时间：2016年7月31日前退还本金。（四）退款模式：按照退款申请签署的时间先后顺序，交纳的房款总额一次性全额退还。（五）利息约定：业主交款时限内产生的利息问题，在工作组的主持下由业主代表和金荣公司协商解决。业主代表提出年利息不低于10%的要求，金荣公司承诺，如转让价款能够涵盖业主的利息要求，将按年息10%对业主予以支付。如果不能涵盖，依照法律规定双方协商，协商不成的可向人民法院提起诉讼……”后，金荣公司8月底前，将600团购客户的房款本金和年息6%的利息全部退还。以上案件事实由协议、收据、工商登记信息、会议摘要、国有建设用地使用权出让合同、融资合作框架协议、预售许可证、团购房问题处置意见及庭审笔录予以证明。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，侯建喜与金荣公司签订的《认购协议书》具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容,另，金荣公司出具的收据上显示其收取侯建喜的款项性质为房款，因此,认购书应当认定为商品房买卖合同。经查，侯建喜与金荣公司在签订上述协议时，金荣公司尚未取得涉案地块的土地使用权证、建设用地规划许可证、房屋预售许可证等证件。2015年7月29日，涉案国有土地使用权在郑州国土资源局网上交易系统挂牌出让，经过129轮竞价以60639万元成交，郑州福鸿元商贸有限公司（即后更名为郑州隆竹泽建筑工程公司）取得涉案土地的国有建设用地土地使用权，因郑州福鸿元商贸有限公司不具备房地产开发资质，于2015年8月21日郑州福鸿元商贸有限公司、取予公司及郑州市国土资源局通过签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》将受让人变更为取予公司。且之后，涉案项目《建设用地规划许可证》和《商品房预售许可证》均办理在取予公司名下，故金荣公司并未取得涉案项目的开发建设，涉案项目实际由取予公司开发建设。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项:违反法律、行政法规的强制性规定的,合同无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定为无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定为有效。金荣公司未取得商品房预售许可证明,而与侯建喜签订《认购协议书》,至侯建喜诉至法院前亦未取得,故双方签订的《认购协议书》应当认定为无效。关于损失的认定和赔偿问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,合同无效后,有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。侯建喜与金荣公司所签订的协议无效，其对金荣公司享有的是债权请求权，而不是物权期待权，且2015年7月29日，涉案国有土地使用权被取予公司取得，2016年5月18日金荣公司就已向全体业主发出《金荣熙园团购房问题退房退款方案》，侯建喜当时就应当预计到合同无效的法律后果，故其关于赔偿房屋差价损失的主张无事实和法律依据，本院不予支持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定,出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实,买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。金荣公司的售房行为虽有过错,但侯建喜认购房屋时,应当预见未开工建设的商品房不具备办理预售许可的条件,而未尽审查义务,对合同无效的后果亦负有相应的责任。且本案审理中,并无证据证明金荣公司在预售房屋过程中存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实,即推断其存在故意隐瞒的行为,故本案不适用前述法律规定，侯建喜要求金荣公司承担已交房款一倍的惩罚性赔偿责任的依据不足,本院不予支持。本案中,金荣公司在商品房工程尚未取得国有建设土地使用权和取得商品房预售许可的情况下,即以认购的方式销售房屋的行为存在过错；另外，侯建喜明知金荣公司没有取得商品房预售许可证，亦未对涉案土地的权属进行调查，亦存在过错；双方均应对合同无效的后果承担责任。综合双方过错情况，以及经开区管委会金荣房地产项目处置工作领导小组处置情况，本院酌定对侯建喜所交房款按年息6%支持其损失，主张过高部分，本院不予支持。取予公司是否应当承担责任的问题。因取予公司之前系隆竹泽公司100%的股东，金荣公司与取予公司虽然在工商登记部门登记为独立的法人，但在实际上相互之间界限模糊、人格混同。一是两个公司人员混同，两公司的实际控制人及高管、管理人员存在交叉任职的情形；二是两个公司业务混同，两个公司的经营范围一致，所开发的项目仅是换了项目名称，其他均一致。且其负责人在经开区管委会处置金荣公司纠纷时同意以取予公司的财产承担金荣公司团购客户的权益，故取予公司和金荣公司人格高度混同，应当承担连带赔偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国公司法》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、河南金荣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还侯建喜购房款62万元，以及赔偿侯建喜损失（以62万元为本金，自2013年6月23日按年利率6%支付至本金清偿之日）和保全担保费2640元；二、河南取予房地产开发有限公司对被告河南金荣房地产开发有限公司的上述债务承担连带责任；三、驳回原告侯建喜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29360元，保全费5000元，合计34360元（原告预交14763元），由原告侯建喜负担13744元，被告河南金荣房地产开发有限公司、河南取予房地产开发有限公司负担20616元（其中19597元支付于本院，1019支付于原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  胡向楠人民陪审员  查爱琴人民陪审员  单书喜二〇二〇年二月二十六日书 记 员  王 聪