安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0102民初32号 原告：江苏江都建设集团有限公司，住所地江苏省扬州市江都区新区舜天路，统一社会信用代码413210121412195919。 法定代表人：钱春余，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李动，安徽华慧律师事务所律师。 原告：安徽恒厦房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市砀山路**，统一社会信用代码340100000194297。 诉讼代表人：北京盈科（合肥）律师事务所，该公司破产管理人。 委托诉讼代理人：唐贵明，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐成军，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 被告：合肥庐州化工有限责任公司，，住所地安徽省合肥市濉溪东路**统一社会信用代码913401001491103128。 法定代表人：汤大广，该公司总经理。 委托诉讼代理人：牛火平，安徽江淮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王远征，安徽江淮律师事务所律师。 原告江苏江都建设集团有限公司（以下简称“江苏江都公司”）、安徽恒厦房地产开发有限公司（以下简称“恒厦公司”）诉被告合肥庐州化工有限责任公司（以下简称“庐州化工公司”）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院立案受理后,依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告江苏江都公司的委托诉讼代理人李动、原告恒厦公司委托诉讼代理人唐贵明，被告庐州化工公司的委托诉讼代理人牛火平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告江苏江都公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告售房款260000元；2、判决被告自2011年2月1日起按同期银行5年期贷款利率支付以上购房款的利息7.5万元至款清息止（以上合计33.5万元）；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：被告因改制需要合资合作建房，于2006年7月18日，与江苏江都公司合肥工程处、恒厦公司共同签订一份《协议书》。该协议约定由被告与江苏江都公司和恒厦公司共同合作建设5#楼，由江苏江都公司与恒厦公司全资建设，被告从楼中无偿取得48套房。5#楼中除分给被告的48套房外，剩余的面积由江苏江都公司和恒厦公司负责处置,并承诺对5#楼房屋出售资金回笼由被告庐州化工公司代收代付，首先支付给原告方的建设资金(见2007年12月24日承诺书）。同时江苏江都公司与恒厦公司于2007年2月2日签订了补充协议，在补充协议中分别明确约定了由江苏江都公司垫资承包五#楼工程。在合同实际履行中，恒厦公司负责人钱钧因犯罪被判刑，而江苏江都公司合肥工程处作为承建方实际垫资建设了5#楼。该楼于2008年10月8日经验收合格且被告按约取得了48套房屋。（以上相关事实己经安徽省合肥市中级人民法院2012合民一终字第1318号生效判决书认定），但庐州化工公司在合同约定的履行代收代付义务的过程中因购买人陈静购买该五#楼1202室（即庐州小区5号楼1202室）的购房款-直未全部到账，直至2017年12月25日庐州化工公司才确认此房屋的出售款尾款已全部到账，但庐州化工公司至今未支付给原告。原告认为，按照协议和承诺的约定，5#楼除被告无偿取得的48套房屋以外的房屋销售款应属于原告所有。因双方协商未果，现为了维护原告方的合法权益特诉至贵院，请依法判决。 原告恒厦公司称：经收到江苏江都公司的起诉材料及证据材料，与原告在恒厦公司破产申报期间向恒厦公司破产管理人申报的有关合肥原代管理人申报的有关合肥市中级人民法院(2012)合民一终字第1318号民事判决书、合肥市瑶海区人民法院（2012）瑶执字第01654号执行裁定书、(2012)瑶执字第01654号协助扣划存款通知书及转账凭证，经核实与江苏江都公司在恒厦公司破产申报债权期间，向恒厦公司破产管理人提交的相应申报债权资料是一致的。之后恒厦公司破产管理人经审核确认，暂定将江苏江都公司的申报的债权为零，同时告知了江苏江都公司有权利自收到恒厦公司破产管理人确认告知书，自收到起15日内可以向合肥市中级人民法院提起诉讼。恒厦公司破产管理人未接到江苏江都公司向本市中级人民法院提起诉讼的相关起诉材料。基于本案江苏江都公司起诉庐州化工公司的相关诉讼请求，是否与江苏江都公司在恒厦公司破产债权申报期间，向恒厦公司破产管理人申报债权是否一致以及恒厦公司是否享有本案的相应债权，望法庭查实后依法判决。 被告庐州化工公司辩称：1、根据原、被告签订的一系列合作协议及承诺函的约定，5#楼工程质量保证金以及物管用房和物管启用资金由两原告承担，被告有权从收取的售房款中，抵扣上述费用；2、被告为完善5#楼的消防和供水并网工程，支付了消防改造和泵房改造费共计39万元，此款应该由两原告承担；3、涉案的5#楼1202的剩余购房款，被告并不是从2011年2月1日收到，而是在解决庐化小区历史遗留问题，在购房户陈静的要求下于2016年年底、2017年初办理了房产证，同时收取剩余购房款，为此被告按照房产局及税务局的要求支付了评估费1200元及各项税款26823.29元；4、根据恒厦公司提交的诉请意见，江苏江都公司已通过破产程序申报债权，且恒厦公司不确认债权后江苏江都公司依法未提起诉讼。江苏江都公司是否有权向庐州化工公司主张权利，请求法院依法审查。恒厦公司从未向被告主张涉案的购房款权利，其也未表明认同江苏江都公司的诉讼请求，所以庐州化工公司认为恒厦公司不享有本案诉争的购房款。 经审理查明：2006年7月18日，庐州化工公司（甲方）与恒厦公司（乙方）、江苏江都公司合肥工程处（以下简称江苏江都公司合肥工程处，乙方）签订一份《协议书》，约定甲方与乙方合作建设5＃楼，由乙方出资建设，甲方从5＃楼中无偿取得48套房。5＃楼除分给甲方的48套房屋外，剩余的面积由乙方负责处置。甲方附条件将公司内一处约10亩的土地使用权转让给乙方用于开发，乙方通过竞拍的方式取得该土地的使用权。 2006年7月20日，庐化公司（甲方）与恒厦公司（乙方）签订《合作开发协议书》一份，约定甲方报请市有关部门和新站管委会批准，同意将5＃楼由多层变更为18层，与乙方合作开发职工集资5＃楼工程。甲方负责办理5＃楼规划变更手续，从5＃楼项目中无偿分得48套住房，乙方有权将剩余套房对外销售，甲方负责在1个月内将房屋预售证办到乙方名下。其中该协议第二条第5款约定，乙方先全额垫资建设5＃楼工程，以及该工程范围内的配套、附属设施、绿化、道路、小品等。合肥市包河区经济贸易委员会作为鉴证单位在《合作开发协议书》上盖章。2007年12月24日，三方签订《承诺书》一份:5号楼房屋出售资金回笼由庐州化工公司代收代付，首先付给江苏江都公司工程建设资金。 上述两份协议签订后，江苏江都公司合肥工程处作为承建方实际垫资建设了5＃楼。2008年10月8日，5＃楼经勘察、设计、施工、建设单位联合验收合格。庐化公司按约取得48套房屋，后为48套房屋垫付了配套费212000元、水增容费24000元，另支付消防栓费用12000元。 因恒厦公司未能按约定取得房屋预售许可证，该公司当时的法定代表人钱钧私刻了庐化公司的印章，以庐化公司的名义向外销售房屋并截留了售房款。江苏江都公司合肥工程处因垫付的工程款得不到支持，其负责人朱顺吉得知钱钧私刻公章销售房屋后向公安机关报案。 公安机关在对钱钧刑事侦查期间，恒厦公司（甲方）和江苏江都公司合肥工程处（乙方）于2009年7月21日达成一份《补充协议书》，约定：一、为保护庐州化工公司职工利益，双方协商在签字之日起3日内乙方立即复工，2009年10月30日竣工。二、乙方承担自身企业所得税，以实际产生并经税务部门确认后的利润甲方承担65％，乙方承担35％，由庐州化工公司从账上代扣代缴。三、双方同意庐州化工公司按照法律规定扣除建筑工程质量保证金；按工程总造价的3％扣留，其中土建为壹年、水电为三年、防水为五年。甲乙双方按照6：5的比例承担（甲方5、乙方6）。四、该项目的城市建设配套费用由恒厦公司承担；五、该项目所需的物业管理用房及所有物业管理启动资金由江都公司承担20万元，其它由甲方承担。九、已销售可以收回的房屋和未销售的房屋计24套，由瑶海公安分局经侦大队负责办理在房产局和银行撤销查封的手续，由庐化公司负责办理一切房屋销售手续和银行按揭手续。十、庐化公司前期支付48套房的配套费、水增容费21.2万元和2.4万元，另消防栓1.2万元。根据与庐州化工公司的协议，应纳入成本并支付给庐州化工公司。由甲方承担65％，乙方承担35％。十一、在施工过程中，由庐州化工公司垫付的水、电费用2万余元和材料费（波纹管）应纳入成本并支付给庐州化工公司。由甲方承担65％，乙方承担35％。十四、恒厦公司与江苏江都公司协议决定将首批共计8套房屋的产权证办至江苏江都公司名下。十五、本协议叁份，甲乙双方各执一份，另交一份至庐州化工公司备案。作为甲乙双方向庐州化工公司承诺的附件。 2009年7月27日，恒厦公司、江苏江都公司合肥工程处又共同向庐州化工公司出具一份《承诺书》，内容为：1、承诺5＃楼自复工之日起至2009年10月30日前全部竣工，如不能按时完工，每延期一天，赔偿损失1700元，直至交付为止。2、承诺按2006年7月18日协议，所有多余套房（扣除经庐化公司确认已售房屋）对外销售房款，由庐化公司设立专门账户统一收取。3、承诺所得税、营业税、大配套资金、物管启动资金及设施、质量保证金等按相关政策规定，由庐化公司从售房款中代扣代交。4、门面房占用土地及2006年7月18日协议规定工程竣工工期问题和后期施工中发生问题待今后协商解决。根据《补充协议》和《承诺书》的内容，庐州化工公司协助办理了《补充协议》第十四条约定的8套房过户给江苏江都公司的手续。 2011年9月，庐州化工公司向本院提起诉讼，要求判令：1、恒厦公司、江苏江都公司继续履行《协议书》、《补充协议书》等，完成5#楼剩余的零星工程；2、立即支付庐州化工公司垫付的5#楼费用41.6314万元及质保金66.3万元；3、江苏江都公司、恒厦公司提供物业管理用房60平方米或赔偿损失24万元等。经过二审，合肥市中级人民法院于2012年6月5日判决恒厦公司、江苏江都公司支付庐州化工公司垫付款268000元（配套费212000元、水增容费24000元、消防栓12000元、水电费20000元）。2014年1月2日，本院在对生效判决执行过程中从江苏江都公司扣款315000元。 2017年3月7日，合肥市中级人民法院作出（2017）皖01破7号民事裁定书，受理申请人费祥兵等人对恒厦公司的破产清算申请。 2017年11月28日，江苏江都公司向庐州化工公司出具《关于要求返还房款的报告》，载明：“2012年庐州化工公司因恒厦公司江苏江都公司按合同交完48套房后，由部分基建损坏，起诉两开发商，完善部分损失项目，后经法院判定两开发商给庐州化工公司268000元。当时恒厦公司法定代表人钱钧已出逃加拿大，江苏江都公司提出拿1202房款（当时欠26万加5年未交房款的损失费）抵给庐州化工公司。因当时1202房款未结算，庐州化工公司不同意抵款，多次催法院执行，法院于2014年元月执行江苏江都公司一家，银行扣划合计31.5万元。因为当时法院判定两家开发商付款，而恒厦公司法人代表钱钧出逃加拿大，无法执行，只执行江苏江都公司一家，此款由江苏江都公司合肥分公司朱顺吉个人承担了。现1202房已经交完房款，办理完房产登记手续，此房款理应退还给江苏江都公司”。2017年12月25日，庐州化工公司法定代表人汤大广出具证明一份：“庐州化工公司5#楼1202房尾款已交到庐州化工公司账上，本房款按协议规定属开发商所有，特此证明，汤大广，2017年12月25日。”后因庐州化工公司未将1202室剩余房款支付给江苏江都公司、恒厦公司，两公司诉讼来院，请求判如所请。 另查明：2009年1月，涉案的5#楼1202室（48套房以外的房屋）被出售给陈静，陈静支付了114569元后因房产证未办理剩余房款26万元未支付。2014年1月，陈静出具情况说明，承诺办证后及时支付剩余房款26万元。2015年7月27日，庐州化工公司对涉案的5#楼1202室委托安徽金瑞安房地产估价事务所有限公司进行价格评估支付了评估费1200元。2016年11月18日，因需要为买房人陈静办理产权证，需要作为二手房销售，庐州化工公司支付税费合计26823.29元。2016年12月，陈静将房款26万元交给庐州化工公司留守人员，2017年3月留守人员在办证后将房款26万元交到庐州化工公司账户。庭审中，江苏江都公司和恒厦公司对扣付评估费1200元和办证税费26823.29元无异议。 2017年7月，庐州化工公司与安徽舜禹水务股份有限公司签订《庐州小区泵房改造项目采购合同》，约定对庐州小区泵房进行改造，合同价款为164000元。该工程施工完成后，庐州化工公司已支付了工程价款。2018年7月31日，庐州化工公司与安徽省准通机电工程有限公司签订《合同协议书》，约定对庐州小区5#楼消防改造（三次），合同价款26万元。该工程施工完成后，庐州化工公司已支付工程款221000元。 以上事实，《协议书》、《补充协议书》、本院（2011）瑶民一字第03261号民事判决书、合肥市中级人民法院（2012）合民一终字第1318号民事判决书、（2017）皖01破7号民事裁定书、《承诺书》、《合作开发协议书》、《关于要求返还房款的报告》、情况说明、税收缴款书、评估费发票、《庐州小区泵房改造项目采购合同》、《合同协议书》及双方当事人的当庭陈述等证据附卷佐证。 本院认为：根据双方当事人的陈述，庐州化工公司对涉案的庐州小区5#楼1202室剩余房款26万元属于江苏江都公司和恒厦公司应得房屋的销售款无异议，江苏江都公司和恒厦公司对扣付庐州化工公司支付的评估费1200元和办证税费26823.29元也无异议，但双方对于剩余房款231976.71元是否应支付及应支付给谁存在争议。 关于庐州化工公司辩称该剩余售房款应依据合作协议及承诺函的约定应抵扣5#楼工程质量保证金以及物管用房和物管启用资金问题。本院认为，双方虽在合同中约定5#楼工程质量保证金从售房款中扣除，但双方未对缺陷责任期进行约定，且涉案工程已经交付使用多年，也已超过质保期，故庐州化工公司主张剩余的售房款抵扣质保金的辩称不能成立。根据2009年7月21日恒厦公司和江苏江都公司签订的《补充协议书》约定“案涉项目所需的物业管理用房及所有物业管理启动资金由江苏江都公司承担20万元，其它由恒厦公司承担”，以及恒厦公司和江苏江都公司于2009年7月27日出具的《承诺书》的约定“物管启动资金及设施由庐州化工公司从售房款中代扣代交”，庐州化工公司从售房款中扣付物管用房和物管启用资金符合合同约定和法律规定，应予采纳。对于扣付的金额，本院认为合同中对江苏江都公司承担20万元是明确的，对其他费用因不明确，且庐州化工公司未提供证据证明所需物管用房的面积和物管启用资金的具体数额，故本院对扣付的金额确定为20万元。 关于庐州化工公司辩称该剩余房款应抵扣5#楼的消防和供水并网工程改造费问题。本院认为，庐州化工公司提供的《庐州小区泵房改造项目采购合同》、《合同协议书》，仅能证明其对庐州小区泵房和消防进行了改造，不能证明江苏江都公司和恒厦公司应按合同约定对庐州小区泵房和消防进行改造项目承担合同责任，故对其该辩称主张不予采纳。 关于案涉剩余售房款31976.71元应向谁支付的问题。本院认为，江苏江都公司主张涉案房屋所得售房款按照合同约定应首先支付其投入建设资金，但其并无证据证明其投入建设资金未收回，故对其该主张不予采信。恒厦公司和江苏江都公司是案涉项目的共同投资方，庐州化工公司应将案涉剩余售房款31976.71元支付给恒厦公司和江苏江都公司。 关于案涉剩余购房款的逾期付款利息问题。本院认为，因双方在合同中对支付购房款的时间没有约定，且购房人未能支付该购房款是因恒厦公司原因造成，故对于购房款支付的时间应自江苏江都公司向庐州化工公司主张权利开始计算。2017年11月28日江苏江都公司向庐州化工公司出具《关于要求返还房款的报告》，汤大广签署收到的时间是2017年12月25日，本院确定该时间为购房款支付的时间。庐州化工公司逾期支付购房款，构成合同违约，应按中国人民银行同期贷款基准利率标准向恒厦公司和江苏江都公司支付逾期付款利息损失至款清之日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告合肥庐州化工有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告江苏江都建设集团有限公司、安徽恒厦房地产开发有限公司售房款31976.71元及其利息损失（自2017年12月25日开始按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算至款清之日止）； 二、驳回原告江苏江都建设集团有限公司、安徽恒厦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费6330元，由被告合肥庐州化工有限责任公司负担780元，由原告江苏江都建设集团有限公司、安徽恒厦房地产开发有限公司负担5550元；公告费400元，由原告江苏江都建设集团有限公司、安徽恒厦房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  陈 林 人民陪审员  涂林慧 人民陪审员  陆蓉华 二〇一九年十一月二十三日 书 记 员  权 可