上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初44478号原告：上海国拓实业(集团)有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：余华勇，执行董事。委托诉讼代理人：金佳，北京京都(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓康，北京京都(上海)律师事务所律师。被告：上海康昱实业有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：郭兵华，执行董事。委托诉讼代理人：张禹行，浙江欧硕律师事务所律师。原告上海国拓实业(集团)有限公司(以下简称国拓公司)与被告上海康昱实业有限公司(以下简称康昱公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案受理，依法适用简易程序，并于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人金佳、王晓康，被告的委托诉讼代理人张禹行到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1.确认双方签订的房屋租赁合同于2019年9月21日解除；2.判令被告搬离坐落于上海市吴中路XXX号XXX-XXX、XXX-XXX室的房屋(以下简称涉案房屋)；3.判令被告向原告支付自2019年8月1日至2019年9月21日的免租期租金1,361,553.95元(人民币，下同)；4.判令被告向原告支付自2019年8月1日起至实际搬离之日止的物业管理费(按每日7,565.94元的标准计算)；5.判令被告向原告支付解约违约金1,610,914.72元(两个月的租金为标准)；6.被告缴纳的保证金原告不予退还；7.判令被告支付自2019年9月22日至2019年10月21日止，按照每日26,480.79元为标准计算的房屋占有使用费，以及自2019年10月22日起至实际搬出之日止，按照每日52,961.58元为标准支付房屋占有使用费；8.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年7月23日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于上海市吴中路XXX号XXX-XXX、XXX-XXX室的房屋租赁给被告使用，房屋建筑面积7565.94平方米。租赁期限自2019年8月1日至2028年12月31日止，免租期为6个月，自2019年8月1日起至2020年1月31日止。租金采取先付后用的原则，首期租金为805,457.36元/月，首期租金应于租赁合同签订之日起3个工作日内支付。同时，被告应于租赁合同签订后3个工作日内支付租赁保证金805,457.36元。租赁期间的物业管理费等其他费用由被告承担，物业费为1元/平方米/日。但租赁合同签订后，被告并未按照合同约定履行付款义务，故2019年8月8日，原告同意与被告签订了《房屋租赁合同补充协议》，补充协议约定被告应在协议签署后3个工作日内支付保证金805,457.36元，同时被告在新公司注册后的三个工作日内或在2019年8月31日前(两个日期以先到为准)，支付原告首期租金805,457.36元。然而，被告在支付完保证金后再次违约，不履行支付首期租金的义务。原告经多次要求被告支付租金，被告均不予理睬。2019年9月21日，原告向被告发送解除通知，同时要求被告不得再进场，但之后被告进场简单装修并占据租赁房屋不肯搬离。故原告起诉至法院。被告辩称：1、本案中原告存在违约行为，双方签订补充协议后，原告没有按照补充协议约定提供被告注册新公司所需的相关资料，导致被告相关联方注册上海沃尔科实业有限公司无法取得营业执照，因此原告的行为违反了双方补充协议的约定。2、原告于2019年9月21日单方向被告发出解除函，没有事实依据，且属单方解约行为，被告将依据11.2条的约定，保留向原告主张支付违约金、返还保证金的相关权利。3、本案原告没有办理交房手续，涉案房屋是开放式，被告没有实际控制和使用该房屋，原告可随时控制使用该房屋，因此不存在占用的情形。4、关于诉请3-7，原告的主张没有依据，原告存在违约行为，被告无需向原告支付免租期的租金、违约金和没收保证金，物业费应由物业公司向本案被告主张，原告不是适格的主体。至于诉请金额标准，被告对免租期租金、违约金标准没有异议，但认为如果支付违约金则不应再没收保证金。原告为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，证明原、被告存在房屋租赁关系；2、房产证、《房屋租赁合同》、补充协议及《同意转租说明》，证明原告有权转租涉案房屋；3、《催告函》、快递单及送达凭证，证明原告向被告发函要求支付租金、保证金；4、上海农商银行收款通知，证明被告仅向原告支付了保证金；5、《解除通知函》、快递单及送达凭证，证明原告向被告发函要求解除合同；6、回函、快递单、送达凭证，证明原告向被告提出解决办法，被告不同意；7、催款信2份，证明物业公司向原告要求支付物业费；8、银行付款通知以及付款凭证，证明原告缴纳了2019年4月至2019年12月的全部物业费；9、2019年11月6日照片，证明被告实际装修，并在现场堆放了很多装修材料，原告无法收回涉案房屋；10、告知函及快递单，证明原、被告于2019年8月16日现场进行过沟通，且8月29日原告发函要求被告尽快施工，原告已经履行交房义务。被告对证据1、2、4真实性、合法性、关联性均无异议。对证据3真实性无异议，但对关联性有异议，认为催款函记载的内容与补充协议内容相违背，被告没有支付租金是因为原告没有按照补充协议要求提供新公司注册所需材料；对证据5真实性无异议，被告于2019年9月21日收到，但对关联性有异议，认为该解除函可证明原告实施单方解约行为，证明原告存在违约，且根据解除函的内容，原告并未实际交付房屋；对证据6真实性无异议，但对回函中原告记载已提供注册公司所需材料不予认可，至于后续解决方案，双方未达成合意，不具有约束力；对证据7真实性无法核实；对证据8真实性、合法性无异议，但认为物业费应由物业公司向其主张；对证据9照片呈现的状态无异议，但拍摄时间无法核实；对证据10告知函收到，但对函件内容中新公司申请装修许可不予认可，认可涉案房屋已交付，原告提出8月9日可以交付，但被告实际装修已经到9月3日。被告为证明其抗辩理由，向本院提交如下证据：1、《函》、快递凭证，证明原告未提供补充协议中约定的注册公司的相关资料；2、被告打印开办企业领取通知书、备案申请书，证明因原告没有配合被告提供相关资料，导致新公司无法注册完成；3、网页截屏，证明原告于2019年8月5日才撤销之前办理的装修许可，只有原告撤销，被告才可以办理；4、2019年12月23日工商窗口手写内容以及录音光盘，证明新公司由于欠缺文件无法注册。原告对证据1真实性认可，但不认可其关联性及证明目的，认为被告未明确注明原告应提供的材料内容；对证据2真实性认可，认为从书面申请材料可以看出被告新公司已经注册成功，并且可以领取营业执照；对证据3认为原告确实于8月5日撤销之前的装修许可，但此时双方未签订合同、房屋亦未交付，并不影响被告办理施工许可证；对证据4真实性不予认可，即便其内容真实，也可看出工商要求新公司与被告签订租赁合同，与被告在之前庭审中主张的转租证明事实相矛盾，录音时间是2019年12月23日在庭审之后，存在被告利用庭审结果故意制造有利于被告证据的可能。本院对双方确认无异议的证据予以确认并在卷佐证；对被告有异议的原告证据7，本院认为该证据有原件与之核对，且与待证事实相关，本院确认其证据效力；对原告有异议的被告证据4，本院认为，该手写证明以及录音材料无法体现书写人以及对话人的真实身份，其真实性法院无法进行核实，故本院对该份证据的证据效力不予认可。根据原、被告提交的证据，以及双方当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：坐落在上海市闵行区吴中路XXX号XXX-XXX、XXX-XXX室房屋的所有权人为案外人上海华裕实业公司(以下简称华裕公司)。2019年1月1日，案外人华裕公司作为出租方、甲方与原告国拓公司作为承租方、乙方签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给原告，租期为2019年1月1日起至2028年12月31日止。同年8月8日，案外人华裕公司向原告出具《同意转租说明》，载明：兹同意国拓公司将承租我公司位于吴中路XXX号万象城4层的房屋转租给第三方，同意并认可国拓公司与第三方签订租赁合同/协议的效力。……2019年7月23日，原告国拓公司(出租方、甲方)与被告康昱公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》(编号：沪国拓字XXXXXXXX)一份，约定：2.1甲方出租给乙方的房屋坐落在吴中路XXX号XXX-XXX、XXX-XXX室。该房屋建筑面积7565.94平方米。3.1乙方向甲方承诺，租赁该房屋严格按照经核准的经营范围和该房屋约定的使用性质，该房屋作为商务办公及商业经营使用，并遵守国家和上海市有关房屋使用和物业管理的规定。3.2甲方同意，由乙方在乙方承租的房屋内配套相应商业服务……对于配套的商业服务，甲方有义务协助乙方至相关行政部门进行注册登记办理相关经营证件。4.1该房屋租赁期自2019年8月1日起至2028年12月31日止。甲方就该房屋给予乙方6个月免租期，自2019年8月1日起至2020年1月31日止……4.2免租期内不计算房租，但所产生的物业管理费及水电等其他费用由乙方承担，免租期内物业管理费支付标准为每平方米1元/天。5.1租金采用“先付后用”的原则，2022年1月31日之前的租金采用“押一付一”，自2022年2月1日起采用“押一付二”的原则。首期租金为805,457.36元/月，租金每三年递增10%……5.2……乙方应于每期起算日前15日支付当期的租金(若遇法定节假日，则乙方支付日期应为节假日前最后一个工作日)。支付日期以乙方汇款之日为准。首期租金应于本合同签订之日起3个工作日内支付。6.1乙方于本合同签订生效后三个工作日内支付租赁保证金805,457.36元。……6.3租赁期间，该房屋的物业管理及其他费用由乙方自行负责。物业费目前为1元/平/日，如物业公司有调整按调整后的方案计算。8.1除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满之日返还该房屋，或合同提前终止/解除之日起30日内返还该房屋。逾期返还的，每逾期一日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。10.2甲、乙双方同意，有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同，解除决定自通知到达之日起生效。收到解除通知的一方若认为不构成解除的，应当在收到之日起15日内向对方书面提出异议，逾期不提出异议的视为确认解除。违反合同的一方，应向另一方按当时2个月租金标准支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(8)乙方逾期不支付租金经甲方催告15天内仍未支付的；……10.3因乙方原因导致本合同提前解除的，除乙方需承担违约金外，乙方所交纳的保证金不予退还，需按10年摊销返还免租期租金(按首期租金标准)，甲方有权要求乙方按照本合同第八条的约定返还房屋。12.7在本合同履行过程中，一方需要对本合同进行变更的，必须征得另一方的同意，并以书面的形式确定变更的内容。双方在合同中还对其他权利义务进行了约定。2019年8月7日，原告向被告发送《催告函》一份，载明：2019年7月23日，贵司与我司签署了《房屋租赁合同》(编号：沪国拓字XXXXXXXX)，合同约定我司将坐落于吴中路XXX号XXX-XXX、XXX-XXX室的房屋出租于贵司作为商务办公及商业经营使用。根据上述合同的约定，租赁期自2019年8月1日起至2028年12月31日止。其中装修期为6个月，即2019年8月1日起至2020年1月31日止，装修期内不收租金，但是应当按照每平方米1元/天来支付物业管理费。租金采用先付后用的原则，2022年1月31日前的租金采用“押一付一”的原则，首期租金为805,457.36元/月，首期租金应于上述合同签订之日起3个工作日内支付。同时，贵司应于上述合同签订生效后三个工作日内支付保证金805,457.36元。对于逾期支付租金的，每逾期一日，需按逾期支付租金的日千分之一向我司支付滞纳金。《房屋租赁合同》已于2019年7月23日签订并生效，但贵司仍未按约定支付首期租金805,457.36元以及保证金805,457.36元，且免租期内的物业管理费也未予支付。鉴于贵司上述拖欠款项的行为，属于严重违约，侵害了我司的合法权益，给我司造成了相应的经济损失，我司特向贵司郑重函告如下：请于收到本函后立即支付拖欠款项1,610,914.72元，否则我司有权根据合同约定在15日后要求解除合同，届时因此产生的违约责任将由贵司承担，违约责任包括但不限于2个月租金的违约金、免租期租金、没收保证金等。上述《催告函》由原告于2019年8月7日通过EMS向双方《房屋租赁合同》中约定的住所地邮寄发出，并于8月9日退回。2019年8月8日，原、被告签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：一、本补充协议签订后3个工作日内，乙方将保证金805,457.36元交付给甲方，甲方收到保证金后提供乙方注册所需的相关资料，乙方公司注册后的三个工作日内或在本月2019年8月31日前(两个日期以先到为准)，将首期租金支付给甲方。……2019年8月9日，被告通过银行转账方式向原告支付租赁保证金805,458元。2019年8月28日，原告向被告发出《告知函》一份，载明：致康昱公司：贵司承租的吴中路XXX号XXX-XXX、XXX-XXX室万象城项目，贵我双方签约已一月有余。因贵司希望用新公司来承办该项目，但至今为止新公司的企业名称预先核准尚未通过，更别说后面成立新公司后的报建、获得装饰施工许可证以及进场施工等。该栋办公楼三层和五层虹桥资产的装修工作已接近尾声，10月中旬将全部完工。基于目前情况，以下事项要提醒贵方，希望引起足够重视：1、尽快办理新公司的核名和后面成立新公司后的报建工作，或者用康昱公司先进行报建，这样可提早取得施工许可证后进场施工。……3、四层中区的扶梯墙面和上下接口的装饰，贵我双方已于2019年8月16日现场沟通过一次，烦请贵司尽快落实施工，否则下月初虹桥资产扶梯上搭设的现有脚手架将和扶梯保护拆除，届时四层此区域将无法操作施工，上下楼与四层扶(梯)处的装饰面接口也无法收尾。……5、经我司与物业的多次沟通，在没有取得施工许可证前，上述2、3两条可先行施工。鉴于目前万象城项目整体的装修现状，特向贵司函告如下：希望贵司尽快办理施工许可证，并且进场装修，如因贵司的拖延导致施工难度增加或者相关费用增加的，由此产生的责任由贵司自行承担。该《告知函》由原告于2019年8月29日通过顺丰快递发出，并于8月31日签收。2019年9月3日，被告从上海市闵行区市场监督管理局领取《开办企业“一窗通”领取通知书》。2019年9月5日，原告再次向被告发送《催告函》一份，载明：……因贵司未及时支付保证金以及首期租金，双方于2019年8月8日又签署了《房屋租赁合同补充协议》(编号：沪国拓字XXXXXXXX)，约定自补充协议签署后3个工作日内，贵司支付保证金805,457.36元，另贵司于公司注册后的三个工作日内或2019年8月31日前(两个日期以先到为准)，将首期租金支付给我司，其他条款仍按原合同履行。《房屋租赁合同》与《房屋租赁合同补充协议》均已经贵我双方公司敲章确认并生效，但贵司仍未按约定支付首期租金805,457.36元以及2019年8月1日起至今的物业管理费。鉴于贵司上述拖欠款项的行为，属于严重违约，侵害了我司的合法权益，给我司造成了相应的经济损失，我司特向贵司郑重函告如下：请于收到本函后立即支付拖欠租金805,457.36元以及2019年8月份的物业管理费234,544.14元，否则我司有权根据合同约定在15日后要求解除合同，届时因此产生的违约责任将由贵司承担，违约责任包括但不限于2个月租金的违约金、逾期付款的滞纳金、免租期租金、没收保证金等。该《催告函》由原告于2019年9月6日通过EMS向浦东康桥东路的地址邮寄发出，并于9月7日由他人代收。2019年9月7日，被告向原告发送《函》一份，载明：……根据补充协议约定，贵公司在收到我公司支付的保证金后，应向我公司提供注册公司所需的材料，以便我公司及相关联方注册新的公司使用。在此函件之前，我公司已向贵公司多次提出交涉，然而遗憾的是，贵公司至今未向我公司提供注册新公司所需要的材料，导致我公司及关联方无法在相关行政部门注册新公司。鉴于此，我公司向贵公司郑重函告如下：希望贵公司秉承精诚合作的精神，按照《房屋租赁合同补充协议》的约定，在收到本函件之日起两日内，向我公司提供注册新公司所需的材料(包括但不限于房屋所有人同意我方的关联方承租部分该房屋的证明材料等)，以免发生向贵公司主张责任等影响双方良好合作关系的情形。该函件由被告于2019年9月9日通过EMS向原告发送，并于2019年9月10日由原告前台代收。2019年9月11日，原告向被告发送《回函》一份，载明：……《房屋租赁合同》与《房屋租赁合同补充协议》已经过贵我双方公司敲章确认并生效，我司已经按照贵司要求提供了注册公司所需的相应材料，但贵司仍未按约定支付首期租金805,457.36元以及2019年8月1日起至今的物业管理费。同时贵司提出用新公司重新签署《房屋租赁合同》以及贵司就承租房屋的权利义务全部转移给新公司的要求已经远超过了上述合同的约定，且超出了我司风险承受范围。为了贵我双方合同的继续履行，在贵司履行上述付款义务后，我司特向贵司(提出)如下两种解决方案：1、我司与贵司欲成立的新公司签署《房屋租赁合同》，但仅限于工商备案使用，实际仍按照贵我双方签署的合同履行；2、我司与贵司欲成立的新公司签署《房屋租赁合同》，但贵司作为担保方，对新合同的履行承担连带保证责任。该《催告函》由原告于2019年9月12日通过EMS向浦东康桥东路的地址邮寄发出，并于9月13日由他人代收。2019年9月21日，原告向被告发出《解除通知函》，载明：……即日起解除与贵司的《房屋租赁合同》以及《房屋租赁合同补充协议》，因贵司的严重违约行为，根据合同约定，贵司交纳的保证金805,457.36元予以没收，同时贵司应当向我司支付相当于2个月租金的违约金1,610,914.72元，以及按照首期租金计算的免租期内的租金1,377,001.08元，2019年8月1日起至2019年9月21日止的物业管理费393,428.88元，2019年9月1日起至2019年9月21日止逾期支付租金的滞纳金16,109.15元。因贵司并未实际开始施工，故收到本函后不得再以任何理由进场。为避免诉累，请于收到本函后承担上述违约责任，并立即履行上述付款义务，否则我司为实现债权而产生的律师费以及因房屋空置而产生的损失，也全部由贵司承担。该《解除通知函》由原告于2019年9月20日通过EMS邮寄发出，并于2019年9月21日由他人代收。庭审中，被告认可该《解除通知函》于2019年9月21日收到。庭审期间，被告认为原告单方解除理由不成立，但认可双方之间房屋租赁合同关系于2019年9月21日解除。2019年11月8日、12月6日，案外人上海华寿物业管理有限公司向原告发出《催款信》两封，要求原告缴纳物业管理费。原告通过银行转账方式支付了2019年4月至12月期间的物业管理费。本院认为，原、被告就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》以及《房屋租赁合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属合法有效，双方当事人均应依约履行。本案中，根据《房屋租赁合同补充协议》第一条“乙方公司注册后的三个工作日内或在本月2019年8月31日前(两个日期以先到为准)，将首期租金支付给甲方”之约定，乙方应最晚于2019年8月31日前支付首期租金给甲方。乙方迟延支付租金、物业费的行为已经构成违约，原告依据《房屋租赁合同》第10.2条第(8)项之规定发出《解除通知函》，被告于2019年9月21日收到，故双方之间房屋租赁合同关系于2019年9月21日解除。至于被告提出原告未按合同约定提供注册新公司的材料也构成违约的抗辩意见，本院认为，被告在与原告的数次往来函件中并未明确原告应提交材料的具体内容，且被告如需以新公司替代其作为承租人签订新的租赁合同也应征得原告同意，双方《房屋租赁合同》并未约定原告负有应当同意变更承租主体的义务，故原告不同意合同主体变更并不构成违约，被告此项抗辩不符合合同约定，本院对此不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告未按合同约定支付租金、物业费，并经原告催告后仍不予支付，导致合同解除，理应按照《房屋租赁合同》第6.3条、8.1条、10.2条、10.3条之约定向原告支付物业费、返还涉案房屋、支付免租期租金、按租金2倍标准支付合同解除后房屋占有使用费、以及承担相应的违约责任。被告虽认为原告可随时收回房屋，但根据原告提供且经被告确认的现场照片来看，涉案房屋内仍存有大量施工材料，被告仍占据涉案房屋并未予以清空，故被告仍需向原告返还涉案房屋。至于被告在庭审中提出其实际进入涉案房屋进行装修的时间为2019年9月3日，但被告并未就原告阻止其使用涉案房屋进行举证，故本院根据原告自认，确认房屋交付时间为2019年8月9日，原告主张的免租期租金、物业费的计算期间有误，本院据此予以调整。至于解约违约金，双方《房屋租赁合同》第10.2条约定了违约方应支付2个月租金标准的违约金，但本院考虑保证金不予退还以及合同解除后房屋占有使用费标准等问题，综合原告实际损失，认定违约金标准为月租金的1倍。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告上海国拓实业(集团)有限公司与被告上海康昱实业有限公司签订的《房屋租赁合同》以及《房屋租赁合同补充协议》于2019年9月21日解除；二、被告上海康昱实业有限公司于本判决生效之日起十五日内搬离上海市闵行区吴中路XXX号XXX-XXX、XXX-XXX室房屋；三、被告上海康昱实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海国拓实业(集团)有限公司支付自2019年8月9日至2019年9月21日的免租期租金1,165,154.76元(805,457.36元×12÷365×44天)；四、被告上海康昱实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海国拓实业(集团)有限公司支付自2019年8月9日起至实际返还房屋之日止的物业管理费(按每日7,565.94元的标准计算)；五、被告上海康昱实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海国拓实业(集团)有限公司支付解约违约金805,457.36元；六、原告上海国拓实业(集团)有限公司无需退还被告上海康昱实业有限公司已支付的保证金805,457.36元；七、被告上海康昱实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海国拓实业(集团)有限公司支付自2019年9月22日至2019年10月21日止的房屋占有使用费794,423.7元；八、被告上海康昱实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海国拓实业(集团)有限公司支付自2019年10月22日至实际搬离之日止，按每日52,961.58元为标准计算的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币16,989.82元，保全费人民币5,000元，由被告上海康昱实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  陈 洁二〇二〇年四月一日法官助理  张 辰书 记 员  李雪雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。