上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初87218号原告：戚继南，男，1979年7月19日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：夏锋，北京中凯(上海)律师事务所律师。特被告：唐福萍，男，1962年7月29日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：庞铮鸣，女，1969年1月22日生，汉族，住湖北省。原告戚继南诉被告唐福萍、庞铮鸣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戚继南的委托诉讼代理人夏锋到庭参加诉讼，被告唐福萍、庞铮鸣经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告戚继南向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2018年4月4日就上海市浦东新区瑞福路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》；2、两被告返还原告购房款人民币(以下币种同)70万元；3、两被告支付原告违约金34万元(依据买卖合同第11条，按房屋总价款170万元的20%计算)；4、两被告支付原告保险金1,040元；5、本案诉讼费由被告负担。诉讼过程中，原告撤回第3项要求被告支付违约金的诉讼请求。事实和理由：2018年4月4日，原告与被告唐福萍签订《房地产买卖居间协议》，约定原告向被告购买上海市浦东新区瑞福路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。同日，双方又签订《房屋买卖合同》，约定房屋总价款173万元，并对付款方式、违约责任、签订示范文本买卖合同的时间等进行了约定。2018年12月30日，原告与被告唐福萍又签订补充协议，协商将房价款变更为170万元。原告按照合同约定支付了购房款70万元，但是被告未能按照合同约定的时间办理网签及过户手续，后来更直接表示拒绝出售系争房屋。综上，被告逾期办理网签及过户手续已构成违约。因被告庞铮鸣与被告唐福萍系夫妻关系，所以要求两被告承担共同还款责任。被告唐福萍、庞铮鸣未应诉答辩，亦未提交证据材料。经审理，本院确认如下事实：系争房屋因被告唐福萍父亲唐福根老宅动迁取得，经家庭内部协商一致，系争房屋归被告唐福萍及其女儿唐李娜所有。2018年4月4日，原告戚继南与被告唐福萍签订《房地产买卖居间协议》，就原告向被告购买系争房屋事宜进行约定。同日，双方又签订《房屋买卖合同》一份，第一条约定房价款173万元。第二条约定：“甲方(出卖方，下同)取得以甲方为权利人的该房地产至产权证为甲方的主要义务之一。甲方应于2018年10月31日前取得该房地产之产权证书。否则，视为甲方违约，但因该房地产之发展商或有关房地产交易中心原因导致甲方未能如期完成本条所述事项的除外。”第三条约定：“为办理交易过户之需，双方同意于甲方取得以甲方为权利人的该房地产之产权证后7天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。”第四条约定：“乙方(买售方，下同)应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含甲方已实际收到的定金)100万元。”第五条约定乙方通过银行贷款的方式支付第二期房价款73万元。第十一条约定：“甲、乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，守约方有权要求继续履行或单方解除本合同。若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。”合同尾部由出卖方(甲方)处有被告唐福萍、庞铮鸣、案外人唐福根、徐东明、唐晶婧签名。原告于2018年4月4日向唐福萍支付定金5万元、2018年4月22日向被告唐福萍支付购房款45万元、2018年7月7日向唐福萍支付10万元、2018年11月3日向唐福萍支付5万元、2018年12月30日向唐福萍支付5万元，共计向唐福萍支付购房款70万元。2018年12月30日，原告戚继南与被告唐福萍签订《补充协议》，约定将房价款变更为170万元。被告于2018年4月将系争房屋交付原告，交房时系争房屋上有承租人，自交房之日起租金由原告收取。但是被告一直未按约去办理小产证，也未与原告签订示范文本的房屋买卖合同。原告自述收取的租金为每月2,200元，并表示在收到被告全额返还购房款后，愿意将房屋返还被告。另查明，原告于2019年10月29日调取的上海市不动产登记簿显示，系争房屋于2016年6月22日被登记在案外人上海建工汇福置业发展有限公司名下，小产证尚未办理。再查明，唐福根系唐福萍兄长，徐东明系唐福根妻子，唐晶婧系两人女儿。诉讼过程中，原告及本次房屋买卖的居间方工作人员汪龙斌至本院作出表示：买卖合同在中介门店签订，签合同时原告戚继南及其妻子、被告唐福萍、居间方人员在场，买卖合同上卖方其他人的签名是唐福萍将合同拿回去后签的。被告唐福萍至本院表示：合同上卖方其他所有人员的名字都是唐福萍一个人所签，与其他人没有关系。被告庞铮鸣至本院表示：其与唐福萍是夫妻关系，但是房子是分给唐福萍及女儿的，其对唐福萍出售房屋的事情完全不知情，也从来没有看到过房款。上述事实，由《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》及补充协议，银行转账凭证及收据、上海市不动产登记信息等证据及当事人的陈述在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有拘束力。本案中，被告唐福萍自认合同上出卖方的名字都是其一个人所签，原告对此也不持异议，因此本院认定本案合同的签订主体为原告戚继南与被告唐福萍。根据买卖合同约定，被告应于2018年10月31日之前取得房屋产权证，取得产证后双方再签订示范文本的房屋买卖合同。现被告未能按照合同约定取得系争房屋产权证，构成违约。原告依据买卖合同第11条约定要求解除合同，具有合同依据，本院予以支持。合同解除后，原告要求被告返还已付购房款70万元，并愿意在收到被告全额返还购房款后将系争房屋返还被告，于法不悖，本院予以支持。诉讼过程中，原告表示鉴于收取了部分租金，可以一定程度弥补损失，故自愿撤回要求被告承担违约金的诉讼请求，但保留相应诉权，如果被告要其返还已收取的租金，则就违约金部分会另案主张，系对其自身权利义务的处分，于法不悖，本院予以准许。关于原告基于夫妻关系要求被告庞铮鸣对于被告唐福萍的返还房款义务承担共同还款责任，本院认为，房屋买卖属于重大财产处分，明显超出了日常生活所需，而根据已查明的事实，本案从签订居间合同、买卖合同到补充协议全部在原告与被告唐福萍个人之间完成，庞铮鸣从未出现过，房款也全部由唐福萍一人收取，原告既未提供证据证明其对唐福萍是否有权出售房屋进行过审查，也未提供证据证明唐福萍收取系争房屋房款后用于家庭共同生活或共同生产经营，因此，其要求被告庞铮鸣与唐福萍共同承担返还责任，依据不足，本院难以支持。关于原告还要求被告支付因采取保全措施而支付给保险公司的保险金1,040元，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、解除原告戚继南与被告唐福萍就上海市浦东新区瑞福路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》及补充协议；二、被告唐福萍于本判决生效之日起十日内返还原告戚继南购房款70万元；三、原告戚继南于全额收到被告唐福萍返还购房款之日起的十日内将上海市浦东新区瑞福路XXX弄XXX号XXX室房屋返还被告唐福萍；四、驳回原告戚继南的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,810.40元，减半收取计5,405.20元，由原告戚继南负担5.20元，被告唐福萍负担5,400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  刘露二〇二〇年三月九日书记员  苏昊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的额除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。