福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)闽06民终557号上诉人（原审原告）漳州市德友盛房地产开发有限公司，住所地漳州市芗城区丹霞路建元路以南、丹霞路以西丽景芗城7幢502室，组织机构代码70521017－1。法定代表人余旭，总经理。委托代理人莫晓灵，女，漳州市德友盛房地产开发有限公司职员。被上诉人（原审被告）洪新华，女，1957年7月14日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。原审第三人中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行，住所地福建省漳州市招商局漳州开发区招商大道57号一楼，组织机构代码77963420-9。负责人方舟，行长。委托代理人黄伟国，男，系中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行员工。上诉人漳州市德友盛房地产开发有限公司（以下简称“德友盛公司”）与被上诉人洪新华、原审第三人中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行商品房预售合同纠纷一案，不服龙海市人民法院（2015）龙民初字第5128号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明：2012年10月23日，洪新华与德友盛公司签订一份《商品房买卖合同》及合同补充协议。《商品房买卖合同》载明：“洪新华购买的商品房为龙海市港尾镇海湾.太武城二期x区x#x号，建筑面积66.120平方米，每平方米5683元，总金额375760元。付款方式为：2012年10月23日前支付全部购房款的60%，计人民币225760元。余款150000元由买受人向银行申请按揭贷款并用于向出卖人支付购房款。”合同第八条约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2、买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起六十日内书面告知买受人的；2、出卖人可据实予以合理延期的其他因素：因政府及相关部门或其他非出卖人所能控制的客观原因造成停工的。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金……”合同补充协议第十条约定：“（一）本合同登记备案后，买受人依据本合同有关条款的约定单方解除合同的，应在解除合同事由发生之日起30日内向出卖人发出通知，否则视为放弃解除权，双方继续履行合同。（二）……”。洪新华原本打算以洪仁梅之名向德友盛公司购买本案讼争的房屋，故洪新华于2012年8月5日通过银行卡刷卡支付德友盛公司购房款30000元，德友盛公司于当日向洪新华出具收款收据一份，该收款收据载明：“兹收到洪仁梅（23#1306），30000元预定金”。洪新华于2012年9月15日通过洪新华及范秋英的银行卡分别刷卡支付德友盛公司购房款15760元和70000元，德友盛公司于当日向洪新华出具收款收据一份，该收款收据载明：“兹收到洪仁梅（23#1306），85760元购房款”。洪新华于2012年9月15日通过银行卡刷卡支付德友盛公司代收税费15550元，德友盛公司于当日向洪新华出具收款收据一份，该收款收据载明：“兹收到洪仁梅（23#1306），15550元代收税费”。洪新华于2012年10月25日通过银行汇款110000元购房款给德友盛公司。德友盛公司于2012年11月5日向洪新华出具金额为225760元购房款的销售不动产统一发票一份。德友盛公司在审理过程中认可收到洪新华支付的购房款225760元，但对于代收税费15550元表示无法确认。对此，洪新华主张其原本欲借洪仁梅之名向德友盛公司购买房屋，故洪新华向德友盛公司支付购房款及代收税费时均以洪仁梅的名义，德友盛公司出具给洪新华的收款收据也均载明客户为洪仁梅，但实际向德友盛公司支付上述款项的人系洪新华。洪新华于2012年11月23日与中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行签订《个人住房借款合同》（合同编号：2012年建漳开个房借字1324号），约定洪新华向中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行借款150000元用于支付讼争房屋购房款。德友盛公司于2012年11月17日出具金额为150000元购房款的销售不动产统一发票一份交洪新华收执。中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行于2013年1月5日放款，并将款项支付至德友盛公司的银行账户。洪新华从2013年2月起开始偿还中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行借款本金和利息，截止2015年12月26日尚欠中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行借款本金49588.93元。另查明，德友盛公司开发的龙海市港尾镇海湾.太武城二期21#—25#楼分别于2015年2月13日、3月12日通过工程竣工验收合格和消防验收合格，并于2015年3月13日通过规划条件核实。2015年3月9日，德友盛公司向洪新华发出《交房通知书》，通知洪新华于2015年3月14日办理交房手续。洪新华至今未接收讼争商品房。原审认为：洪新华与德友盛公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议、洪新华与中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行签订的《个人住房借款合同》均是合同双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同当事人具有法律约束力。当事人应当依照诚实信用原则全面履行合同的义务，不履行或者不适当履行的，应当承担相应的民事责任。本案中，根据双方所签订的合同约定，德友盛公司应于2014年6月30日前将涉案商品房交付洪新华使用，逾期超过90日后，洪新华有权解除合同。因德友盛公司未能在双方所约定的期限内向洪新华交付商品房，故洪新华依据合同的约定主张解除合同及返还已付购房首付款及已经偿还给中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行的借款本金，合法有据，予以支持；主张德友盛公司以支付利息的形式承担违约责任，符合客观实际，且未违反法律规定，予以支持；但洪新华主张德友盛公司支付其已经支付给中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行的借款利息及另外两笔利息（其中一笔以购房首付款225760元为基数，按年利率6.15%从2012年8月5日起计算；另一笔以洪新华每月支付给银行的款项为基数，按年利率6.15%从2013年2月5日起计算），依据不足，不予支持，本院酌情确定德友盛公司应支付洪新华购房首付款的利息（从德友盛公司实际收取款项之日起按中国人民银行规定的同期同类贷款的基准利率计算至德友盛公司实际还款之日止），另支付洪新华向中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行借款150000元的利息（从中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行放款之日即2013年1月5日起按中国人民银行规定的同期同类贷款的基准利率计算至本判决确定的履行之日止）。洪新华对其已经支付给中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行的借款利息不得再向德友盛公司主张权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。洪新华请求解除和中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行签订的《个人住房借款合同》，符合法律规定，可以支持。商品房买卖合同解除后，德友盛公司应当依照约定向洪新华返还已经收取的购房款。购房款由两部分组成，一部分是洪新华支付的首付款225760元，另一部分是向中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行贷款150000元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。德友盛公司应将洪新华尚欠中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行的贷款余额49588.93元（计算至2015年12月26日）返还给中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行，将购房首付款225760元返还给洪新华。洪新华向中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行借款之后，截止2015年12月26日，洪新华共偿还中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行借款本金100411.07元，应由德友盛公司偿还给洪新华。综合洪新华所提供的付款凭证、收款收据及税收转账专用完税证，可以确认德友盛公司确实向洪新华收取了代收税费15550元，并已向相关部门缴纳契税11272.8元。德友盛公司作为代收人，已将契税11272.8元缴纳至相关的政府部门，洪新华应待商品房买卖合同解除后自行到相关政府部门办理退费申请。因德友盛公司未能提供证据证明其已将向洪新华代收的税费余款4277.2元向相关部门缴纳，故德友盛公司应对该代收费用4277.2元承担返还的责任。德友盛公司关于洪新华未能在双方所约定的期限内主张解除权，其所享有的解除权已消灭的辩解于法不符，不予采纳；德友盛公司辩解洪新华主张的利息起算点及标准错误的理由成立，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告洪新华与被告漳州市德友盛房地产开发有限公司于2012年10月23日签订的《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：35062108004001471）；二、解除原告洪新华与第三人中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行于2012年11月23日签订的《个人住房借款合同》（合同编号：2012年建漳开个房借字1324号）；三、被告漳州市德友盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告洪新华购房首付款225760元，并依原告支付购房款的具体款项、时间，按中国人民银行规定的同期同类贷款的基准利率分段计付相应的利息至还款之日止（其中30000元自2012年8月5日起；85760元自2012年9月15日起；110000元自2012年10月25日起）；四、被告漳州市德友盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告洪新华已支付给第三人中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行的借款本金100411.07元；五、被告漳州市德友盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告洪新华以150000元为基数，从2013年1月5日起按中国人民银行规定的同期同类贷款的基准利率计算至本判决确定的履行之日止的利息；六、被告漳州市德友盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内返还原告洪新华代收税费4277.2元；七、被告漳州市德友盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还第三人中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行购房按揭贷款本金49588.93元；八、驳回原告洪新华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7600元，由原告洪新华负担403元，由被告漳州市德友盛房地产开发有限公司负担7197元。原审宣判后，德友盛公司不服，向本院提起上诉。德友盛公司上诉称：一、1.双方《商品房买卖合同》对于合同解除事由和行使解除权的期限约定具体明确。合同第八条对于讼争商品房交付期限作出了约定，第九条及补充协议第十条约定逾期交付超过90天，买受人有权解除合同，买受人行使解除权应于解除事由发生之日起30日内向出卖人发出解除通知，否则视为解除权。故原判关于无法确定解除权行使期限起算点的认定系属错误。本案中讼争商品房逾期交付已经超过90日，买受人行使解除权已经超过约定的期限，其解除权已经消灭。2.双方《商品房买卖合同》第八条约定了出卖人可以延期交房的情形，包括必须发生合同约定的不可抗力事由，以及出卖人于发生该事由后60日内通知买受人，因本案不存在需要顺延交房的情形，而且出卖人也未提出迟延交房的主张或抗辩，故原判关于买受人不知道也不应当知道解除事由何时出现、本案解除权起算点无法确定的认定系属错误。二、根据双方补充协议第十条的约定，以及合同法第九十五条第一款的规定，买受人应于逾期交房超过90日起的30日内行使解除权，即应于2014年10月30日前行使；至少应以出卖方2015年3月9日发出交房通知、3月10日刊登通知交房公告，视为买受人知道逾期交房超过90天和无顺延情况的事实，即买受人至迟应于2015年3月11日至4月10日这30天行使解除权，逾期则解除权消灭。因买受人于2015年9月30日才以起诉的形式要求解除合同，已超过了约定的期限，故其解除权已经灭失。三、本案买受人未依约行使解除权，出卖人要求其继续履行合同于法有据。原审判决出卖人返还买受人购房款并支付利息、承担诉讼费，系属错误。请求撤销原判，改判驳回买受人的诉讼请求，由买受人承担本案诉讼费用。洪新华答辩称：根据合同法第五十五条的规定和本案合同第十条的约定，本案中买受人是否知道逾期交房的情形取决于出卖人的通知，故买受人行使解除权并未超过约定的期限。在一审中，讼争商品房尚不具备交房条件。请求二审驳回上诉，维持原判。中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行述称：讼争商品房已经办理了抵押登记，在银行办理按揭贷款，银行抵押权应得到保护。自借款人全部偿还按揭本息后，银行会配合双方办理解押手续。本院查明：对原审查明认定的事实，各方当事人均陈述没有异议。本院对没有争议的事实予以确认。另查明，双方合同补充协议第五条第（五）项对于合同第八条的“不可抗力”作出具体约定，包括日降雨量累计超过50mm、6级以上（含6级）热带风暴（台风）或5级以上（含5级）地震，施工中遇到重大困难或重大技术问题无法及时解决等。上述事实有《商品房买卖合同》及其补充协议，双方当事人一、二审庭审一致陈述等为据，可以认定。本院认为：本案《商品房买卖合同》及其补充协议，是双方真实意思表示，且内容未违反有关法律、法规的效力性强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行合同义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。合同法规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方关于合同解除的条件和除斥期间约定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同；合同登记备案后，买受人解除权的行使应在解除合同事由发生之日起30日内。虽然本案双方约定讼争商品房的交付使用日为2014年6月30日之前，但同时约定了出卖人可据实予以延期的不可抗力事由，以及出卖人负有书面告知买受人该事由的义务等。由于建设工程中是否存在可延期交房的事由以及是否实际延期的有关证据材料主要由出卖人持有（否则也无须约定出卖人的告知义务），而所约定的不可抗力事由诸如降雨、台风等为东南沿海地区所常见，买受人有合理理由认为讼争商品房可能迟延交付，故在出卖人向买受人书面告知不可抗力事由之前，买受人无法知道讼争商品房将迟延交付至何日，亦因此无法知道也不应当知道解除权除斥期间何日起始。此外，尽管出卖人曾发出交房通知，但买受人仍无法从该通知中获知迟延交房的天数以及逾期交房有无超过90天，故出卖人通知交房的行为非属于行使合同解除权的事由。出卖人关于本案不存在需要顺延交房的情形的上诉主张，与其超过合同约定的交房日才经竣工验收合格等事实不符；至于其未提出迟延交房的主张或抗辩，系其行使处分权放弃自身权利的行为，但放弃权利的行为并不能免除其所负的告知买受人不可抗力事由的义务。因此，出卖人关于买受人行使解除权超除斥期间、买受人解除权已灭失等上诉主张没有事实和法律依据，不予采纳。综上，德友盛公司的上诉主张，没有事实和法律依据，不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7197元，由上诉人漳州市德友盛房地产开发有限公司负担，多预收的二审案件受理费应退还上诉人漳州市德友盛房地产开发有限公司。本判决为终审判决。审判长 花 絮审判员 翁艺晖审判员 李 凌二〇一六年五月十六日书记员 卢 杰