北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终9758号上诉人（原审被告）：北京物美商业集团股份有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街**院**楼****。法定代表人：许少川，董事长。委托诉讼代理人：郎爽，男，北京物美商业集团股份有限公司法务。被上诉人（原审原告）：北京盛昌聚源商贸有限公司，住所地北，住所地北京市密云区西滨河路计委投资楼**v>法定代表人：张恒德，总经理。委托诉讼代理人：唐炎，男，北京盛昌聚源商贸有限公司职工。上诉人北京物美商业集团股份有限公司（以下简称物美集团公司）因与被上诉人北京盛昌聚源商贸有限公司（以下简称盛昌聚源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初18560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。物美集团公司上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回盛昌聚源公司一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定盛昌聚源公司起诉时未过诉讼时效是错误的，诉讼时效按3年计算，从2013年2月9日开始起算已经超过。二、一审判决认定盛昌聚源公司的装修损失应由我方赔偿是错误的，合同第11.11条有相关约定，火灾属于不可抗力。且盛昌聚源公司提供的装修合同显示装修方是北京华龙万汇贸易有限公司，经了解该公司没有装修资质，且在合同中也没有装修价款的相关约定，收据无法看出是装修款，也没有正式发票。三、盛昌聚源公司的物品损失不应由我方承担，盛昌聚源公司关于经营物品损失只提交了自己制作的库品单证据，无法证明物品是否实际受损以及受损原因，且根据物美集团公司与盛昌聚源公司签订的租赁合同第10.15条相关约定，盛昌聚源公司有义务在其商铺或柜台内属于其所有的各种财产及人员可能遭受的以外损失或伤害购买相应的保险，根据合同约定物美集团公司不应承担相应损失。四、对于员工工资与加班费损失，盛昌聚源公司提供的劳动合同不能证明其员工是在该处工作，没有工资标准也没有提供相关社保证明，且盛昌聚源公司提供的春节加班费收据有改动痕迹，涉嫌编造。盛昌聚源公司辩称，同意一审法院判决。一、关于时效问题，2009年2月9日发生火灾后，我方从未间断主张损失，物美集团公司一直在拖延，称保险公司没有批复，我方有进入物美集团公司的登记记录，故没有超过诉讼时效。二、关于装修损失，根据合同第7条约定，我方实际装修了，由于火灾发生的损失应该由物美集团公司承担。三、关于物品损失，一审我方提交了盘点表。四、关于工人工资和加班费，因在春节期间着火，应按三倍工资支付，加班费是五个人三天，工资是五个人四个月。盛昌聚源公司向一审法院起诉请求：1.判令物美集团公司赔偿盛昌聚源公司经营物品损坏损失65921.07元；2.判令物美集团公司赔偿盛昌聚源公司装修41000元，3.判令物美集团公司赔偿盛昌聚源公司经营支出损失93600（员工4个月工资，3人：4200元/月，1人：5000元/月，1人：5800元/月）；4.判令物美集团公司赔偿盛昌聚源公司员工春节加班费9682.77元；5.判令物美集团公司赔偿盛昌聚源公司电脑损失4800元；6.判令物美集团公司赔偿盛昌聚源公司可得利益损失71127.70元。一审法院认定事实：2009年6月7日，盛昌聚源公司（乙方）与物美集团公司（甲方）签订《专柜租赁合同》：甲方同意出租，乙方愿意租赁甲方位于北京市昌平区回龙观店一层，面积约为8.5平方米，以下简称商铺（专柜）；该商铺（专柜）内，乙方经营的范围为箱包、皮带等，经营品牌稻草人；本合同租赁期限为合同租赁期限自2009年6月10日至2010年12月25日，租期为18月；乙方按月交纳租金，每月交纳租金2585元，坪效为10元每平方米；乙方在签订合同的同时须交纳履约保证金人民币5170元，并缴纳首期月租金2585元；乙方不得以该保证金冲抵乙方应支付的租金和任何费用；……2011年12月27日，物美集团公司（甲方）与盛昌聚源公司（乙方）签订《法务专柜租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：甲方同意出租，乙方愿意租赁甲方位于北京市昌平区回龙观镇黄土北店村，面积约为9平方米，以下简称商铺（专柜）；该商铺（专柜）内，乙方经营的范围为稻草人（包），经营品牌稻草人；本合同租赁期限为2012年1月1日至2012年12月31日，租期为12个月；在合同到期前60天内，甲方有权邀请第三方至乙方租赁区域内测量和规划面积，乙方必须配合；乙方须按本合同约定向甲方支付租金；乙方按季度交纳租金，每季度交纳租金12708元，15.48平方米；乙方应交纳合同期内租金总额50832元；交付时间，乙方应于5日前交纳下一季度租金及其他应交费用；乙方承担商铺内水电及装饰等费用；乙方在签订合同的同时须交纳履约保证金人民币12708元，并缴纳首期季租金12708元；乙方不得以该保证金冲抵乙方应支付的租金和任何费用；由乙方按甲方设计自行装修，但保证装修符合甲方要求，费用自理；乙方需对该商铺和柜台内属乙方所有的各种财产及人身可能遭受的意外损害或伤害购买相应的财产保险及人身保险，使得相应财产或人员在遭受各种灾害或意外事故，并导致损失和伤害后能够及时获得保险赔偿；乙方还须为其经营活动可能造成的他人财产损失或人身伤亡，购买相应的公众责任保险，以使得他人财产或人身因乙方开展的经营活动而遭受损害时能够及时获得保险赔偿……乙方应保证前述所有保险在该商铺和柜台租用期内持续有效；且无论乙方是否确定购买了前述保险，在乙方租赁商铺（专柜）期间，若非甲方责任导致的灾害事故或他人索赔造成的一切损失及后果，均由乙方自行承担，若同时给甲方或卖场内其他商户造成损失的，乙方也应承担赔偿。2012年6月14日，物美集团公司（甲方）与盛昌聚源公司（乙方）签订《补充协议》，约定：1.将原合同15.3条修改为本合同签订地：北京市石景山区石景山路3号玉泉大厦；2.将原合同2.1条中本合同租赁期限自2012年1月1日至2012年12月31日止，修改为本合同租赁期限自2012年1月1日起至2012年11月31日止；3.除以上内容外，原合同其他条款不变；4.本协议与原合同不一致之处，以本协议为准，本协议未尽事宜，以原合同为准。落款处由物美集团公司于2012年6月14日盖章，盛昌聚源公司于2012年5月5日盖章。合同期内租金已经交清。2009年6月9日，盛昌聚源公司向物美集团公司交纳履约保证金5170元。2012年7月16日，物美集团公司收到稻草人交来押金7538元。2013年1月2日，盛昌聚源公司向物美集团公司交纳履约保证金3192元。2012年12月3日，盛昌聚源公司向物美集团公司交纳租金5300元及管理促销费500元。2013年1月20日，物美集团公司收到稻草人租金管理费11600元。2013年2月9日，租赁地点发生火灾。双方当事人均认可2013年2月10日租赁合同已实际不能履行。2013年3月6日，北京市昌平区公安消防支队《火灾事故认定书》昌公消火认字[2013]第0008号：火灾事故基本情况，2013年2月10日零时14分（119指挥中心接警时间），北京市昌平区回龙观镇公交总站东侧北京物美商业集团股份有限公司回龙观分店发生火灾，火灾中造成该分店仓库内的酒和饮料、干鲜果品等物品被烧毁及配电室、卖场的顶棚、墙壁不同程度烧毁，无人员伤亡，消防队到场处理。经调查对起火原因认定如下：居民群众在商场东侧路边燃放烟花爆竹时，烟花爆竹飞入北京物美商业集团股份有限公司回龙观分店仓库东侧门内引燃周围可燃物所致；起火部位位于该店仓库东门的卷帘门内；起火时间推算为2013年2月9日23时58分许。2013年5月22日，物美集团公司向盛昌聚源公司退还保证金15900元及租金11600元。盛昌聚源公司主张其损失：一、装修损失，为此提交照片、2009年4月10日其与乙方北京华龙万汇商贸有限公司签订《店铺装修合同》：本合同装修场地位于回龙观物美大卖场稻草人专柜。装修期限自2009年4月15日至2009年4月25日，乙方进入场地装修前，需向超市管理处缴纳装修抵押金1000元；及收据：2009年4月30日，盛昌聚源公司向北京华龙万汇商贸有限公司交纳稻草人专柜回龙观一店41000元。同日，盛昌聚源公司购买稻草人柜体标图收据为29000元；购买木地板1200元；购买架子灯共计680元；门头广告装修费7000元，工时费2500元。物美集团公司对上述证据真实性均不予认可；二、电脑损失：2009年4月30日，盛昌聚源公司购买收银机一台的收据显示花费4800元。物美集团公司对此真实性认可，关联性不予认可；三、工人工资损失：为此提交盛昌聚源公司与唐炎、唐敏、程永、李敏、陈如凤的五份劳动合同及发工资的收据、排班表，证明给工人的经济补偿金及四个月的加班工资。另，盛昌聚源公司提供2017年8月23日《借款证明》用于发放工人工资的借款及银行流水，兹有唐炎向臧洪建借款现金99700元整，用途发放员工工资、节日加班、尾货款。物美集团公司对上述证据真实性均不予认可；四、货物损失，提交2012年9月-2013年2月的库存及销售表、2013年1月29日的销售发货单。载明2012年12月库存58947元，销售46274元。2013年1月库存60355.26元，销售49120元。2013年2月库存65921.07元，销售9075.29元；发货单载明2013年1月29日销售金额为18846元，成本9485元。物美集团公司对此真实性均不予认可。五、可得利益损失，盛昌聚源公司未交相关证据加以证明，物美集团公司对此亦不认可。盛昌聚源公司主张2012年合同到期后双方续签了一年的租赁合同，但因物美集团公司未给合同故其未能提供书面的租赁合同；物美集团公司不认可有书面的租赁合同，但认可继续收取了盛昌聚源公司一个季度的租金。另，盛昌聚源公司主张物美集团公司曾口头承诺到5月份重新开业，物美集团公司对此不予认可。物美集团公司主张盛昌聚源公司主张权利已超过诉讼时效，盛昌聚源公司提供2014年至2016年的车票及2016年12月19日电视台采访的视频。物美集团公司对车票的真实性认可关联性不认可，对视频的真实性认、关联性、证明目的均不予认可，不认可期间曾找其主张权利，一审法院认为，盛昌聚源公司与物美集团公司签订的租赁合同及补充协议系当事人的真实意思表示，合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按照约定履行各自义务。租赁合同于2012年11月31日到期后，物美集团公司收取了盛昌聚源公司的租金，双方未签订书面租赁合同亦未约定租赁期限，视为成立不定期租赁合同。2013年2月9日发生火灾，双方均认可火灾发生后合同不能履行，且物美集团公司已经返还盛昌聚源公司押金及租金管理费，盛昌聚源公司已经收取上述费用，故双方租赁合同已实际解除。对于盛昌聚源公司主张合同于2013年11月30日到期终止的意见，因其未能提供书面的租赁合同，对此法院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，物美集团公司对出租物未尽到安全防火义务，致使租赁物不能出租，由此造成的损失应负赔偿责任。对于物美集团公司抗辩称已经超过诉讼时效，盛昌聚源公司已经提供证据证明其往来北京向物美集团公司主张权利的车票及视频，可知，盛昌聚源公司自2013年至2016年一直在向物美集团公司主张权利，故对此抗辩意见，法院不予采信。对于物美集团公司主张火灾属于不可抗力的抗辩意见，不可抗力是指订立合同时不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。火灾非不可预见的情况，故对此，法院不予采信。关于盛昌聚源公司主张因火灾要求物美集团公司赔偿收银电脑损失4800元的主张。盛昌聚源公司提交的收据，物美集团公司不予认可。盛昌聚源公司未提供证据证明该电脑已损害及该损害系出租方原因所致，对此，法院不予支持。关于物品损失，盛昌聚源公司提供提交仓库及销明细表、销售发货单以证明本次失火导致的存货损失，物美集团公司对此不认可。因损失物品已不存在，就该项具体的损失物品情况及损失数额，在客观上已经无法通过现场勘验或鉴定加以确定。但考虑店铺的经营及火灾导致物品损失等实际因素，法院结合本案的具体情况，对盛昌聚源公司主张的该项损失，酌情予以确定。关于盛昌聚源公司主张在火灾发生之后4个月的员工工资及加班费损失。法院认为，本案系火灾事件导致，盛昌聚源公司结合合同不能履行的具体情况应采取合理措施避免损失的扩大，故法院对盛昌聚源公司在火灾发生后的合理损失予以支持，对于扩大损失，法院不予支持。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，因物美集团公司不能按照合同约定提供租赁房屋已构成违约，现装修物已经灭失，盛昌聚源公司同意由法院酌定赔偿损失，故关于装修损失赔偿的主张，因盛昌聚源公司于2009年进行装修，考虑其折旧后的剩余价值，法院结合合同履行程度、过错及使用年限、实际损失等因素综合确定。关于盛昌聚源公司主张的可得利益损失，盛昌聚源公司未提供证据证明，物美集团公司对此亦不认可，故对盛昌聚源公司的此项主张，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、北京物美商业集团股份有限公司于本判决生效后七日内赔偿北京盛昌聚源商贸有限公司物品损坏损失11130元；二、北京物美商业集团股份有限公司于本判决生效后七日内赔偿北京盛昌聚源商贸有限公司装修损失8200元；三、北京物美商业集团股份有限公司于本判决生效后七日内赔偿北京盛昌聚源商贸有限公司员工工资损失15000元；四、驳回北京盛昌聚源商贸有限公司的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，首先，关于物美集团公司上诉主张的装修损失不应由其赔偿。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。本案中，租赁合同于2012年11月31日到期后，虽盛昌聚源公司继续使用房屋并向物美集团公司交纳租金，双方形成不定期租赁合同关系，但物美集团公司与盛昌聚源公司并未另行签订书面租赁合同，原租赁合同因租赁期限届满而终止。因双方对租赁期限届满后附合装饰装修费用的处理并无约定，故应当认定盛昌聚源公司的装饰装修在经过租赁期限内的折旧后已无剩余价值，对盛昌聚源公司主张的装饰装修残值损失不应予以支持。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。其次，关于对于物美集团公司上诉主张的本案已经超过诉讼时效，根据本案中盛昌聚源公司提交的车票等证据，应当认定盛昌聚源公司自2013年至2016年一直在向物美集团公司主张权利，故本院对物美集团公司的该项上诉主张不予支持。再次，关于物美集团公司上诉主张的物品损失不应由其承担，因火宅发生时，盛昌聚源公司处于经营状态，物品损失客观存在，虽现场已无法还原，但一审法院综合考虑店铺的经营及火灾导致物品损失等实际因素酌情予以确定的损失数额适当，本院予以确认。最后，关于物美集团公司上诉主张的盛昌聚源公司员工工资及加班费损失不应由其承担，因盛昌聚源公司在经营期间遇火灾，员工工资及加班费客观存在，但盛昌聚源公司在火灾发生后亦应采取合理措施避免损失的扩大，一审法院在减去扩大损失部分后认定的员工工资损失数额适当，本院予以确认。综上所述，物美集团公司的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初18560号民事判决第一项、第三项；二、撤销北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初18560号民事判决第二项、第四项；三、驳回北京盛昌聚源商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5992元，由北京盛昌聚源商贸有限公司负担5445元（已交纳），由北京物美商业集团股份有限公司负担547元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费658元，由北京盛昌聚源商贸有限公司负担157元（于本判决生效后七日内交纳），由北京物美商业集团股份有限公司负担501元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘秋燕审 判 员 刘新泉审 判 员 朱文君二〇一九年十一月二十日法官助理 王 梦书 记 员 马子萌