广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0606民初17343号原告（反诉被告，以下以本诉地位注称）：佘银，男,汉族,1992年7月15日出生，住湖北省松滋市，委托诉讼代理人：梁广宙，系广东鹏瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈震，系广东鹏瑞律师事务所律师。被告（反诉原告，以下以本诉地位注称）：庞涵，男，汉族,1989年6月1日出生，住湖北省崇阳县，委托诉讼代理人：苏锋，系广东粤企律师事务所律师。原告佘银诉被告庞涵房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员黄业龙适用简易程序独任审理，诉讼中被告提出反诉，本院审查后予以接纳与本诉合并审理于2018年11月5日第一次公开开庭进行了审理，后组成合议庭转为普通程序并经调查取证后于2019年4月8日第二次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈震、被告的委托诉讼代理人苏锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佘银向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告于2016年9月6日签订的《龙江热点台球城转让协议书》无效；2.请求被告向原告返还转让款人民币30400元及利息(利息以人民币30400元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2018年7月1日起计算，直至还清为止)；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年9月6日签订了《龙江热点台球城转让协议书》，约定被告将自己位于佛山市顺德区丰华北路10号1铺的台球城转让给原告，并确保原告同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，转让总金额为人民币38000元。协议第五条约定：甲方应协助乙方办理该台球城的租赁续约；协议第四条约定：如果由于甲方原因，未能成功续约，则协议作废，甲乙双方退还所得物款。后租期到期之后，原告多次催被告，要求被告协助原告办理该台球城的租赁续约，但由于被告的原因，一直未能协助办理。原告认为，被告在未征得原业主同意的情况下，将台球城转让给原告，根据《合同法》第二百二十四条之规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，故原告与被告于2016年9月6日签订《龙江热点台球城转让协议书》系无效合同，根据《合同法》第五十六条之规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”，故被告应向原告返还款项人民币30400元。现双方协商不成，原告根据《合同法》、《民事诉讼法》之规定，起诉至贵院，请支持原告的诉讼请求。被告庞涵本诉辩称，被告不同意原告的诉求：一、双方签订的转让协议是双方真实意思表示，合法有效；二、转让协议到期后没有签订新的合同是因为龙江政府需要对物业公开招租，并非被告原因导致，原出租方也书面通知租赁合同租期可延长至2018年12月31日，故不影响原告使用租赁场地；三、对于公开招租被告享有优先权，完全可以通过竞租方式帮原告签订新的租赁合同但被原告拒绝；四、原告自2018年6月21日起拒不缴纳租金已构成违约；五、转让款是原告获得相关设备所有权使用租赁场地装修装饰及客户等经营资源的对价，原告自2016年9月6日起已开始经营租赁场地，并获取相应的经营收益，故无权要求被告返还转让款，综上请求法院驳回原告诉求。被告向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付剩余转让款7600元及利息(利息以7600元为本金，按银行同期同类贷款利率，从反诉之日起计算至实际清偿之日止)；2.判令反诉被告支付2018年6月21日至2018年10月20日租金11400元及利息(利息以11400元为本金，按银行同期同类贷款利率，从反诉之日起计算至实际清偿之日止)；3．判令反诉被告支付2018年8月份电费124.1元、水费260.96元及利息(利息以385.06元为本金，按银行同期同类贷款利率，从反诉之日起计算至实际清偿之日止)；4.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2015年4月23日被告与佛山市顺德区龙江镇龙域物业管理有限公司签订《场地租赁合同》(合同编号:龙资15029号)，租赁位于龙江镇××北××楼的场地用于经营台球城，租赁期从2015年7月1日起至2018年6月30日止。2016年9月6日被告与原告签订《龙江热点台球城转让协议书》，约定将台球城转让给原告使用，转让总金额为38000元，现有的装修、装饰及其他相关设备归原告。原告同意代替被告履行原有租赁合同中所规定的条款，定期交纳租金、水电费及其他费用。协议另约定被告协助原告办理租赁续约。在租赁期满前，被告与原告母亲周美玲共同前往原出租方佛山市顺德区龙江镇龙城物业管理有限公司处办理续租事宜，被告知因政府工作安排租赁场地需进行公开招租，在招租前不影响场地使用，原租户仍可继续承租。但原告却从2018年6月21日开始拒不交纳租金，并导致原出租方佛山市顺德区龙江镇龙域物业管理有限公司直接从被告的银行账户中扣取了2018年6月至9月的租金。由于原告拒不履行合同义务，为维护被告的合法权益，依据相关法律，现特向贵院提起反诉，请求依法支持反诉原告的反诉请求。原告及被告围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，不再论述。双方有异议的部分，本院分析如下：1.被告的证据3，原告虽对真实性无异议，但该证据与本案的处理无关，故不予采信；2.被告提供的证据5，原告虽提出异议，但该证据能与本案其他证据以及本案现场勘查相印证，证明原告在此时间并未搬离涉案场地，故本院对该证据予以采信。根据本案采信的证据以及本院调取的证据，结合本院的现场勘察情况，本院查明本案事实如下：1.2015年4月23日，被告庞涵与佛山市顺德区龙江镇龙域物业管理有限公司签订了一份《场地租赁合同》，合同约定佛山市顺德区龙江镇龙域物业管理有限公司将位于龙江镇××北××楼的场地租赁给被告庞涵使用，建筑面积约为576平方米，合同的租赁期从2015年7月1日至2018年6月30日止，每月租金为2850元，被告应从2015年7月开始每月的20号前向佛山市顺德区龙江镇龙域物业管理有限公司缴清（缴交地点：龙江镇政府七楼财务核算中心），合同还约定了其他事项。被告后对涉案场地进行装修，并开设了“热点台球城”。2.2016年9月6日，被告与原告签订了一份《龙江热点台球城转让协议书》，约定被告将位于江镇××北××楼的“热点台球城”转让给原告佘银使用，转让总金额为38000元，协议书第二条注明被告与佛山市顺德区龙江镇龙域物业管理有限公司签订了租赁合同，租期到2018年6月30日止，月租金2850元。台球城转让给原告后，原告同意代替被告履行原租赁合同中所规定的条款，在原租赁期内定期交纳租金及该合同所约定的应由被告交纳的水电费及其他各项费用(税费200元)，同时第四条约定原告一次性向被告支付80%转让费作为首款，共计30400元，剩下20%的金额作为协助原告续约的保证金。待台球城续租成功后当天，原告交付该保证金。如果由于被告的原因，未能成功续约，则协议作废，原被告双方退还所得物款。3.原告在签订协议书并向被告支付了30400元后，从被告手中接收了上述场地，开始经营该台球城，并由其母亲周美玲向佛山市顺德区龙江镇龙域物业管理有限公司交纳了涉案场地的租金至2018年5月份。后被告与原告母亲周美玲到佛山市顺德区龙江镇龙域物业管理有限公司要求续租场地时，被告知要通过公开招租的方式进行，为此原被告双方发生争议，原告于2018年8月13日向被告邮寄律师函一份，认为被告未能协助办理场地的租赁续租事宜以及双方签订的协议为无效合同，故要求被告退回转让款38000元。被告对此未予理睬，原告认为被告构成违约，遂向本院起诉。4.佛山市顺德区龙江镇龙域物业管理有限公司于2018年8月27日向被告发出通知一份，告知涉案场地要公开招租，请被告留意龙江镇政务网招标公告栏的相关信息，提醒其如有意租用，则报名参与竞租。2018年9月17日，佛山市顺德区龙江镇龙域物业管理有限公司再向被告发出通知一份，告知涉案场地的租期可延至2018年12月31日，继续执行原《场地租赁合同》的条款及相关责任，2019年1月1日涉案场地将交由公开招租最终竞租成交人，该通知亦同样告知被告可参与竞租。5.由于原告租金只交至2018年5月份，故导致佛山市顺德区龙江镇龙域物业管理有限公司直接从被告的银行账户中扣取了2018年6月至10月的租金合共11400元，并被告尚有2018年8月份的水电费385.06元（电费124.1元、水费260.96元）未向原告收取。6.为查清本案事实，本院依法向佛山市顺德区龙江镇龙域物业管理有限公司负责与被告庞涵签订《场地租赁合同》的经办人（员工）李剑明进行调查，李剑明确认该公司知悉被告庞涵在租赁期限内转租给原告佘银的情况，但没有依此要求与被告庞涵解除上述合同，同时确认该合同已经履行完毕，因合同期满后，龙江镇政府将招租方式改为公开招租，故向被告庞涵发通知告知，并同意将租期延至2018年12月31日，但被告庞涵却于2018年10月18日向佛山市顺德区龙江镇龙域物业管理有限公司提交申请要求终止协议，并申请退回押金。另佛山市顺德区龙江镇龙域物业管理有限公司确认当时交付给被告的场地为毛坯房，采取公开招租的方式被告没有优先续约权。7.本院依法组织原被告双方到涉案场地进行现场勘察，原被告双方确认台球桌、吧台、冰箱两个、沙发一张、饮水机一个、烟盒都属于原告，仍放在现场。以上事实，还有庭审笔录在案佐证。本院认为，原告佘银在本案主张被告庞涵在未征得原业主同意的情况下，将台球城转让给原告，因而双方于2016年9月6日签订的《龙江热点台球城转让协议书》无效，被告应退回转让费30400元给原告。但经本院调查，原业主（管理人）佛山市顺德区龙江镇龙域物业管理有限公司已知晓被告的转租事宜，并没有提出解除合同的主张，应视为其同意被告转租，在原出租人并未提出转租无效或者解除合同的情况下，原告以此来抗辩其与被告签订的协议书无效的主张并不成立，因此原告与被告签订的《龙江热点台球城转让协议书》为有效合同，原被告应按照协议的约定来履行各自的权利和义务。在确认合同有效的前提下，本院对原被告的本诉和反诉的各自请求需待处理的问题分析如下：一、关于被告应否向原告返还转让款30400元以及原告应否向被告支付剩余转让款7600元的问题。根据《龙江热点台球城转让协议书》第四条约定“乙方一次性向甲方支付80%转让费作为首款，共计30400元，剩下20%的金额作为协助乙方续约的保证金。待台球城续租成功后当天，乙方交付该保证金。如果由于甲方原因，未能成功续约，则协议作废，甲乙双方退还所得物款”，按照该协议的约定，只有在因甲方即被告的原因未能成功续约场地合同的，则退还所得物款，而本案中是因为政府的招租方式改变导致被告原来所享有的优先续租权发生变更，故不能续租的责任不在被告，且原告也完全可以通过公开招租的方式参与招租，也完全有可能续租成功。另该转让款的对价是当时场地的装修、装饰及其他相关设备，原告已使用了将近两年，因此，在不符合上述协议条款约定以及原告已使用了对价将近两年的情况下，原告主张退还转让款无依据，本院不予支持。同理，作为续租对价的剩余转让款7600元，因原告未续约，且被告亦已向原业主佛山市顺德区龙江镇龙域物业管理有限公司提出终止合同，并申请退回押金的情况下，被告再主张原告支付剩余的转让款7600元也无依据，本院同样不予支持。二、关于原告是否已经退场以及应否向被告支付2018年6月21日至2018年10月20日的租金及水电费的问题。根据本院的现场勘察，原被告双方确认涉案场地仍有原告的物品包括所有的台球台都还没有搬走，即涉案场地原告仍未清空，原告亦没有证据证明其已将场地退还给被告，并与被告进行了交接，故本院认定涉案场地原告仍在使用；再根据被告庞涵于2018年10月18日向佛山市顺德区龙江镇龙域物业管理有限公司提交申请要求终止协议，并申请退回押金的事实，原告使用场地的时间应为2018年6月至2018年10月18日左右，故被告要求原告支付2018年6月21日至2018年10月20日期间的租金11400元于法有据，本院予以支持。同理，由于原告仍在使用涉案场地，故2018年8月产生的水电费385.06元，仍需由原告支付。原告逾期支付上述费用，被告主张该费用的利息亦符合法律规定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告佘银应在本判决发生法律效力之日起十日内向被告庞涵支付2018年6月21日至2018年10月20日期间的租金11400元及利息（利息以11400元为本金，按银行同期同类贷款利率，从反诉之日即2018年10月23日起计算至实际清偿之日止）；二、原告佘银应在本判决发生法律效力之日起十日内向被告庞涵支付2018年8月的水电费385.06元及利息（利息以水电费385.06元为本金，按银行同期同类贷款利率，从反诉之日即2018年10月23日起计算至实际清偿之日止）；三、驳回原告佘银本诉的诉讼请求；四、驳回被告庞涵反诉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费计560元（原告已预交），由原告佘银承担；反诉受理费142.31元（被告已预交），由原告佘银承担56.31元，被告庞涵承担86元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  黄业龙人民陪审员  张汝荣人民陪审员  刘艳巧二〇一九年十一月六日书 记 员  李敏芬