上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初10408号原告：王荣增，男，1973年4月3日生，汉族，住浙江省。原告：王伟江，男，1984年5月3日生，汉族，住浙江省。两原告共同委托诉讼代理人：于元良，上海市金石律师事务所律师。被告：倪福兴，男，1963年1月4日生，汉族，住上海市奉贤区。被告：上海捷灵厨房设备制造有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：倪福兴，总经理。原告王荣增、王伟江诉被告倪福兴、上海捷灵厨房设备制造有限公司(以下简称“捷灵公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年5月21日、8月19日两次公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，组成合议庭，于2019年11月26日再次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人于元良、被告倪福兴(被告捷灵公司的法定代表人)均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王荣增、王伟江向本院提出诉讼请求：1、判令确认两原告与两被告签订的《租赁合同》无效；2、判令两被告返还原告租金人民币38,587.5元(币种下同)；3、判令两被告向原告赔偿经济损失2,600,000元(装修损失1,236,022元，其余为无法经营导致的动产损失)。事实与理由：2014年8月25日，两原告和被告倪福兴签订《租赁合同》，被告倪福兴将上海市奉贤区头桥镇新奉公路XXX号出租给两原告，租赁建筑面积约1500平方米，出租给两原告作为宾馆使用。租赁期10年，从2014年8月25日至2024年8月24日。两原告租赁后，投入巨额资金，进行了大量的装修，开设宾馆。两原告向倪福兴支付了2017年8月25日至2018年8月24日的租金231,525元，可是两原告无法正常使用房屋，经常停电，自2018年7月3日起就全面断电。现因所涉房屋系违章建筑，两原告无法继续经营、使用，由此给两原告造成了巨大经济损失。被告倪福兴应当承担相应的法律责任。被告捷灵公司为倪福兴在《租赁合同》中的权利义务提供担保。故原告诉讼来院。被告倪福兴、捷灵公司辩称，租赁合同是有效的。合同是倪福兴签订的，和捷灵公司无关，之后应原告要求才加盖了捷灵公司的公章。不知道房屋是否有停电情况，原告使用房屋到现在，不同意返还租金；房屋装修是被告于2004年装修的，并不是原告装修的，不同意赔偿原告经济损失。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年8月25日，原告王荣增、王伟江(承接方、乙方)与被告倪福兴(出租方、甲方)签订租赁合同一份，约定：被告倪福兴将坐落于上海市奉贤区头桥镇新奉公路XXX号房屋(建筑面积约1500平方米)出租给原告王荣增、王伟江作为宾馆使用；租期10年，自2014年8月25日起至2024年8月24日止；年租金200,000元，先付后用；租金从第二年开始递增，每年以前一年租金为基础递增5%。后，被告捷灵公司在租赁合同落款处甲方一侧加盖公章。两原告承租房屋后，支付租金至2018年8月24日止。2017年5月27日，上海市奉贤区奉城镇人民政府《强制拆除违法建筑决定书》，向倪福兴留置送达，同时张贴《强制拆除违法建筑通告》。2018年6月22日，奉城镇人民政府城府函[2018]64号《奉贤区奉城镇人民政府关于对东新市村上海捷灵厨房设备有限公司采取断电措施的函》载明：国网上海市电力公司奉贤供电公司：根据中央环保督察组关于环保违法项目整治的要求和“五违”综合整治的部署，东新市村正在开展相关整治活动，奉城镇东新市村新奉公路XXX号上海捷灵厨房设备有限公司(业主倪福兴)擅自搭建违章建筑物情况，严重影响周边生态环境，我镇正在组织力量进行整治。为保障整治工作有序推进，恳请贵公司派人参与整治工作，并在2018年6月25日对以上企业采取断电措施。2019年1月28日，原告将系争房屋钥匙一串通过快递邮寄被告倪福兴，2019年2月1日被告倪福兴拒收。另查明，被告于2018年9月3日出具的收条载明收到6月-7月3日电费，收条上沿标注的电费计算方式，其最终用电数为107700。还查明，本案租赁关系前，系争房屋的承租人租赁房屋同样用于经营宾馆。又查明，系争房屋无建设工程规划许可证。在本案诉前调解阶段，经原告申请，委托了上海联合工程监理造价咨询有限公司进行了装修鉴定，结论为：工程造价2,213,772元，残值1,236,022元(无争议项：一层大厅131,975元，争议项：一层沙县小吃38,272元，二层、三层1,048,663元，四层17,112元)。庭审中，原、被告双方均对鉴定残值确认为现值。诉讼过程中，本院于2019年5月22日赴现场进行勘察，双方于当日进行房屋交接，原告确认所有动产均已搬离，所剩现场的动产均予放弃(包括吸顶式空调一台)。同日，原告于现场拍摄了电表，用电数也为107700。本院向奉贤环保部门进行了解，其陈述企业向环保部门申办环评，应先委托第三人对项目制作《建设项目环境影响报告表》，再交由环保部门审批，原告所经营的“浙申旅馆”未并向奉贤环保部门申办环评。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。本案系争房屋既无产权证，又无建设工程规划许可证，故本案系争租赁合同无效。关于出租主体问题，租赁合同先由倪福兴与两原告签订，嗣后由被告捷灵公司在合同落款处出租人一侧加盖公司，属增加捷灵公司为共同出租人，故本院认定租赁合同出租人为两被告，两被告应共同承担合同责任。被告作为出租方，未能提供合法有效的租赁房屋，承担70%的主要过错责任；原告作为承租方，未对承租房屋审慎审查，承担30%的次要过错责任。围绕原告的诉讼请求，1、返还租金问题。根据原告提供的奉城政府城府函[2018]64号函、收条和电表照片，足以证明系争房屋于2018年7月3日被强制停电，原因是系争房屋被政府认定违章建筑。原告承租被告房屋作宾馆用途，停电已导致原告无法经营，无法使用租赁房屋，因此被告应退还原告自2018年7月3日至8月24日止的租金。至于原告诉请的金额38,587.50元，计算有误，本院以32,984元予以支持。2、装修赔偿问题。根据相关司法解释规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。现双方对一层大厅部分系原告装修无争议，但对一层沙县小吃部分、二层三层、四层部分装修均存在争议，均认为是自己装修。(1)二层三层装修问题。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，由于租赁合同未对出租时房屋的状况进行确定，而原告承租前系争房屋也用于经营宾馆，系争房屋交付原告时亦有可能存在为经营宾馆所作的装修，故原告应对现有装修是其所为和从前承租人处受让的事实承担举证证明责任。对此，原告提供了证人证言，意欲证明证人对房屋进行了装修，证人陈述其对系争房屋进行了装修，但装修委托人与付款人均非本案原告，有悖常理，也未能提供诸如装修合同、付款凭证等加以辅证，故本院难以采纳该证人证言。此外，原告还提供了《建设项目环境影响报告表》、《特种行业许可证》，以证明前承租人经营时客房共33间，而现有客房共41间，可推导出房屋结构有所变化，原告对房屋进行过装修。本院认为，第一、两份证据反应时间均为2009年9月，并不能直接证明房屋交付原告时2014年的状况；第二、《建设项目环境影响报告表》仅是委托第三人所制作报告，未经环境管理部门审批；第三、两份证据上虽然均记载客房共33间，但《建设项目环境影响报告表》上所对应的装修图纸却反映面积是930平方米，与本案系争租赁房屋面积相差甚大，也无法证明系争房屋交付原告时的状况，故该两份证据难以证明原告的观点。反之，被告为此提供反证即前承租方人员的证人证言，证人确认本院现场勘察所拍摄的现场即为其退租时现状。鉴于举证证明责任在原告方，原告没有充分证据证明其对二、三层房屋进行了装修的事实，本院难以采信其主张的该事实。至于原告还主张其转让了前任承租人对房屋的装修，被告对原告提供的证据《旅馆转让协议》真实性提出异议，原告同样应承担举证证明责任，证明该证据的真实性。相反，被告为反驳其真实性向本院提供了证人证言，否认《旅馆转让协议》是证人所签，否认了该证据的真实性，故本院对该证据不予采纳，对原告主张的该事实不予采信。(2)一层沙县小吃的装修问题。被告确认该部分由原告转租他人经营沙县小吃，但认为转租前其已装修。对此，本院在现场勘察时发现该部分与一楼大厅已然隔断，且隔断与两面的装修浑然一体，从生活常识判断系隔断后再行装修，故本院对被告所述不予认可，认定系承租后装修。(3)四层装修问题。本案租赁面积并不及于四层，原告擅自占用，即使装修系原告所为，亦无法证明经被告同意，故对该部分本院难以支持。综上，本院认定原告对系争房屋进行的装修现值为：一层大厅131,975元，一层沙县小吃38,272元，合计170,247元。被告应就合同无效的主要过错责任，承担70%装修现值损失即119,172.90元。对于原告主张的其他动产损失，留存于现场的部分原告均表示放弃，其他大部分动产原告亦均搬离，故本院对原告的该部分请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院》第二条、第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告王荣增、王伟江与被告倪福兴、上海捷灵厨房设备制造有限公司之间签订的《租赁合同》无效；二、被告倪福兴、上海捷灵厨房设备制造有限公司于本判决生效之日起十日内共同返还原告王荣增、王伟江房屋占有使用费32,984元；三、被告倪福兴、上海捷灵厨房设备制造有限公司于本判决生效之日起十日内共同赔偿原告王荣增、王伟江装修损失119,172.90元；四、驳回原告王荣增、王伟江的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27,908元，鉴定费45,000元(原告已垫付)，合计诉讼费用72,908元，由原告王荣增、王伟江负担68,534元，由被告倪福兴、上海捷灵厨房设备制造有限公司负担4,374元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  徐 菁审 判 员  张劲松人民陪审员  张 春二〇一九年十二月三十日书 记 员  崔 宁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。…第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。