上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初14212号原告：肖军，男，1977年9月29日生，汉族，住广东省。委托诉讼代理人：张杰，上海孚邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：高英婕，上海孚邦律师事务所律师。被告：张文刚，男，1987年7月30日生，汉族，住江苏省江阴市。委托诉讼代理人：郑玮，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶冶，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告肖军与被告张文刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序于2019年9月29日公开开庭进行了审理。嗣后，因案情复杂，本院转为适用普通程序于2020年1月13日再次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张杰、被告张文刚及其委托诉讼代理人郑玮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2018年7月15日至2019年7月14日期间的欠付房租人民币(下同)48.5万元；2.判令被告支付原告2017年7月15日至2019年7月31日期间的物业管理费82,320元(3.5元/月/平方米*24个月*980平方米)；3.判令被告支付原告违约金5万元。事实和理由：原、被告于2017年11月9日签订《房屋租赁合同》，约定由被告向原告承租位于上海市松江区文翔路XXX-XXX号一楼(部分)、二楼(部分)房屋(以下简称涉案房屋)，租金每季度一付。签约后，因被告逾期支付租金及其他相关费用，构成违约，原告遂于2019年7月23日向被告发出解约通知，被告收到该通知并于2019年7月31日前搬离了涉案房屋。但截至原告起诉之日，被告尚欠租金及其他相关费用共计643,826元，原告多次催讨无果，遂涉诉。被告辩称，关于诉请1，一则，原告未按约交付适租房屋，故租赁物使用受到影响期间的租金不应计付。二则，原告也欠被告其他债务，即便被告欠付本案租金，也应一并结算扣除。关于诉请2，合同虽约定物业管理费由被告承担，但有权收取该费用的主体并非原告。关于诉请3，一则，原告提供的租赁物不符合约定，二则，原告曾以产权人欲收回房屋他用为由通知被告迁离，两项均属原告违约，被告不但无需承担违约责任，甚至还保留向原告追究违约责任之权利。本院经审理认定事实如下：2017年11月9日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定由乙方向甲方承租上海市松江区文翔路XXX-XXX号一楼(部分)建筑面积130平方米、二楼(部分)建筑面积850平方米之房屋，作教育培训办公之用。租期为2017年7月15日至2023年7月14日。租金第一、二年均为61.5万元；第三、四年均为64.5万元；第五、六年均为67.7万元，每季度一付。租期内的水费、电费、物业管理费及网费由乙方支付。签约时乙方支付5万元作为租赁保证金。租期内，乙方有下列行为之一，甲方有权解除该合同，收回房屋，由此给甲方造成损失的，还应承担赔偿责任：……；2.拖欠租金三个月以上的。甲方有下列行为之一，乙方有权解除合同，由此造成乙方损失的，由甲方赔偿：1.未按合同约定向乙方提供房屋；……。租期内，任何一方违反合同的其他约定的，由违约方支付违约金5万元，同时造成的经济损失，由违约方赔偿。该合同另对其他相关事宜作出了约定。另查明，上述租赁物由原告向案外人上海伟栋房地产开发有限公司承租而来，所租区域为上海市松江区文翔路XXX-XXX号、建筑面积4,975.34平方米，原告作为乙方(承租方)与伟栋公司作为甲方(出租方)就此签订有《房屋租赁协议》，并由上海寻漫酒店管理有限公司作为丙方(担保方)共同签署。2017年7月5日，寻漫公司作为甲方(出租方)与上海市长宁科技进修学院(以下简称长宁科技进修学院)作为乙方(承租方)签订《房屋租赁合同》，约定由乙方向甲方承租上海市松江区文翔路XXX-XXX号二楼(部分)、建筑面积1,288平方米的房屋，租期亦为2017年7月15日至2023年7月14日。2017年11月9日当天，被告向原告支付租金及租赁保证金共计357,500元(其中，租赁保证金为5万元)。审理中，双方确认，缔约后被告共向原告支付了租金74.5万元。但双方对该租金对应的期间有争议，原告称，该租金是指2017年7月15日至2018年7月14日期间的61.5万元及2018年7月15日至2019年7月14日期间的13万元，故被告尚欠2018年7月15日至2019年7月14日期间的租金48.5元，即本案诉请1金额之来源。被告则认为，租金应当从2017年12月13日计收，并结算至2019年4月30日。理由是因案外人长宁科技进修学院承租区域不当切割承重墙遭遇居民维权事件，导致涉案租赁物装修停滞，原告通知被告恢复装修的时间是2017年12月13日，故应从此起收租金；而结算至2019年4月30日系双方口头协商的结果。以此，该租金是指2017年12月13日至2018年12月12日期间的61.5万元及2018年12月13日至2019年4月30日期间的13万元。2019年7月23日，原告向被告发出《律师函》，通知被告解除合同、限期迁离并结清欠付之费用。该函于次日送达被告。审理中，被告为证明自己的上述主张，提供了如下证据：1、2019年6月10日原、被告之间的微信聊天记录，证明双方曾口头协商房屋返还时间为2019年6月中旬。2、被告与**之间的微信聊天记录，证明2019年5月30日**曾代表原告向被告发出迁离通知，解约责任在于原告。3、《文翔大厦停工证明》，证明被告实际装修时间为2017年12月13日以后。对证据1，原告称，双方确实于2019年6月商量过房屋交接之事，但未具体落实。对证据2的真实性无异议，但认为聊天记录不完整，而且因多次催交租金无果，原告无奈遂以“开发商要求收回房屋”为由意欲收回房屋，但遭到被告拒绝。对证据3的真实性原告不持异议，但对关联性有异议。此外，审理中，被告还申请证人徐某某出庭作证。徐某某称，其系上海久阳滨江酒店有限公司久阳文华府邸项目部经理，当时由于长宁科技进修学院装修区域切割承重墙引发维权事件，相关部门曾组织各方召开过协调会，被告代表该学院参加。徐某某还称，原告确已将物业管理费付至2019年6月，收费标准是2.95元/月/平方米。被告称，虽然其是长宁科技进修学院的股东，担任该学院副主任一职，但二者毕竟属不同的法律主体，不能将长宁科技进修学院之行为等同于被告个人行为。关于系争租赁合同，双方均确认已解除，但对解除事由尚存争议。关于租赁物返还之交接。双方均确认未办理过租赁物返还之交接手续，但被告称，其于2019年6月16日即已迁离涉案租赁物二楼区域；一楼区域也已于2019年7月2日搬离，并委派人员将一楼区域钥匙给了原告方人员陈忠，屋内虽留存了一些物品(被告称原因为：考虑到整体转让的可能性，若转让成功且下家愿意接收的话，该物品就无需搬离了)，但也于2019年7月中旬就拿走了(被告称下家并未找到、整体转让未成功)。原告不认可被告的陈述，并称其系2019年7月31日才知道被告已搬离。此外，被告还称，原告于2019年6月就已将涉案租赁物另租他人，被告发现后，还惊动物业公司前来赶人，为此，被告提供了照片一张为证。原告对此不予认可，并称照片无原件，且无法明确拍摄时间，其确已将租赁物另租他人，但是在被告搬离之后，与本案无关。关于物业管理费82,320元，审理中，原告还提交收据一份，以此证明其已实付物业管理费。被告对该收据的真实性无异议，但对关联性有异议。关于进场装修，被告称，2017年7月10日，其找的装修公司进场，但由于长宁科技进修学院切割了承重墙引起居民投诉，导致其装修被迫于当月12日停工。2017年11月初，因原告多次催促签约并付款，被告遂于当月9日签订了合同，此后开始装修，但第二天就又遭到居民阻挠，遂被迫再次停工。直到2017年12月13日原告出具检测报告后，才于当月复工。审理中，双方均确认被敲承重墙位于长宁科技进修学院承租区域。另审理中，原告主张租赁物保证金5万元在本案中可抵扣欠付的房租。同时原告表示，就合同解除的法律后果，除本案诉请外，无其他主张要求在本案中一并处理。以上事实，有《房屋租赁合同》、付款凭证、《律师函》、微信聊天记录、《文翔大厦停工证明》、证人徐某某证言及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律、法规之效力性强制性规定，依法应属有效，双方均应恪守。就本案系争的租金或使用费。一方面，本案中，因案外人长宁科技进修学院承租区域发生承重结构受损引发的维权事件，间接影响了被告对涉案房屋的正常使用，虽然被告本人与长宁科技进修学院存在一定的特殊身份关系，但根据合同相对性原则，尚不能以此认定该维权事件导致租赁物不能正常使用之风险应由被告承担。在此情况下，既然租赁物使用受到了不利影响，被告就有权以减少租金或延长租期等合理方式提出履行抗辩。故结合现有证据来看，被告抗辩主张从2017年12月13日开始计收租金并无不妥，本院予以采纳。另一方面，原告主张截至2019年7月14日的租金或使用费亦无不妥，本院予以支持。理由在于：就租赁物之返还，不论是依商业惯例还是生活常识，均应有完整的、至少是可供识别之依据为凭。本案中，双方均确认未办理过租赁物返还之交接手续，现被告一无证据证明其已履行租赁物的占有返还义务，二无证据证明原告在其合理主张房屋返还情况下有怠于接受之情形，故就其所作租赁物早已返还之陈述，本院难以采信。此外，虽然原告所作被告系于2019年7月31日前搬离、其于2019年7月31日才知晓等陈述，也缺乏相应的证据佐证，但鉴于何时返还租赁物的举证责任在被告一方，故在其举证不能情形下，应由其承担相应的不利后果。另外，本案中也无相应证据显示原告同时还存在违反减损义务应予酌减租金或使用费等情形。综上，本院结合案情认定被告应付2018年12月13日至2019年7月14日期间的欠付租金或使用费为230,575.34元(应付款360,575.34元-已付款13万元)，至于租赁保证金5万元，则可从中抵扣。另就被告辩称的其他债务抵扣问题，因理据不足，本院难以支持。就系争的物业管理费，一则，合同中明确约定该费用由被告承担，但被告却并未支付过；二则，原告已实际支付了物业管理费，故本院认为原告该项诉请尚无不妥，可予支持。但需要说明的是，原告虽主张按单价3.5元每月每平方米计算，但缺乏相应的证据，本院难以采纳。结合案情，本院参照原告实付物业费的标准即2.95元/月/平方米计算。至于计算期间，本院根据案情认定为2017年12月13日至2019年7月14日。至于违约金，本案中，鉴于双方对租金计算期间存有争议，被告未按约付租情有可原，加之被告于2019年5月30日以产权人欲收回租赁物他用为由要求被告迁离，确有不妥。此外，从现有证据来看，无论是原告曾表示愿意配合被告找下家、还是2019年6月中旬曾就交接租赁物与被告进行过磋商，均可看出原告对相关问题持容忍和谦让态度。故本院统合案情后认为，原告主张的违约金尚依据不足，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告张文刚于本判决生效之日起十日内支付原告肖军租金或使用费180,575.34元(租赁保证金5万元已抵扣)；二、被告张文刚于本判决生效之日起十日内支付原告肖军物业管理费55,102.46元；三、驳回原告肖军的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,973元，由原告肖军负担5,138元(已付)，由被告张文刚负担4,835元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 明审 判 员  姚洪涛人民陪审员  马蒙恩二〇二〇年二月十九日书 记 员  周昳歆附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。