南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0106民初2180号原告季昌群，男，汉族，1968年10月3日生。委托代理人陈刚，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。被告陈兆林，男，汉族，1957年2月20日生。被告陈忠，男，汉族，1964年3月19日生，无业。委托代理人王鹏，江苏薛济民律师事务所律师。原告季昌群诉被告陈兆林、陈忠房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李佳萱适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告季昌群的委托代理人陈刚，被告陈兆林，被告陈忠及其委托代理人王鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告季昌群诉称，2014年9月1日，原告与两被告签订《房屋租赁协议》，约定由被告方承租原告位于本市鼓楼区汉北街X号房屋用于经营“文体用品商店”，租赁期限为5年，租金标准为116876元/年，第三年起环比递增5%，租金先付后租，半年支付一次等。根据合同约定，2015年3月1日至2016年2月29日期间被告方应向原告支付租金116876元，但被告方仅支付一半58438元。同时，被告方应于2016年1月31日之前支付下半年租金，但一直拖欠未付。原告多次催促，被告方仍未履行。现原告诉至法院，请求判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁协议》，两被告将承租的本市鼓楼区汉北街X号房屋腾空后向原告返还；两被告向原告支付拖欠的租金（自2015年3月1日起至合同解除前）及房屋使用费（合同解除后至实际返还房屋之日止，按年租金116876元标准计算）；两被告支付原告合同解除违约金19479元；本案诉讼费用由两被告承担。被告陈兆林辩称，2014年5月13日，被告陈兆林、陈忠与南京嘉盛房地产开发有限公司（以下简称嘉盛公司）签订了房屋租赁合同。2015年3月，嘉盛公司要求被告方支付下半年租金时，因被告陈忠提出不再承租房屋，被告陈兆林经与出租人协商同意后，向出租人支付了一半租金。被告陈兆林的租金已支付至2016年2月29日，后因与被告陈忠之间存在合伙纠纷未继续交纳租金。被告陈兆林一直积极履行合同，并无违约行为，且原告出租的房屋存在沉降、漏水等问题，导致被告无法正常经营。现被告陈兆林同意与原告解除合同，将房屋腾空后返还原告，但租金及违约金不同意承担。综上，请求法院依法裁判。被告陈忠辩称，2014年5月13日，两被告与嘉盛公司签订了房屋租赁合同，被告方于次日支付了6000元押金及半年租金58438元。被告方承租房屋后，因两被告就经营事宜产生矛盾，协商确定由被告陈兆林承租经营。自2014年10月13日起，被告陈忠退出合伙经营。此后，被告陈忠多次向出租人表明不再租赁房屋，要求将租赁合同的承租人变更为被告陈兆林，但出租人一直推诿未予以处理。被告陈忠同意与原告解除租赁合同，并将房屋返还原告，但因原告自身原因未及时收回房屋，被告陈忠亦未实际占有使用，由此造成的租金损失、违约金不同意承担。综上，请求法院依法裁判。经审理查明，坐落于本市汉北街X号房屋（建筑面积152.48平方米，规划用途商业，以下简称涉案房屋）登记所有权人系原告。2014年5月13日，原告委托嘉盛公司（甲方）与两被告（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定乙方承租毛坯房屋位于本市汉北街X号，甲方将上述房屋出租给乙方，乙方声明在签署本合同前已现场考察过该租赁物业，并对该物业现有状况充分了解；租赁期限自2014年9月1日起至2019年8月31日止，共计5年，租金从第三年起，环比递增5%；由于该物业主体结构目前存在渗水及物业内部地面下沉现象甲方给予乙方三个月（2014年6月1日起至2014年8月31日止）的维修期，但所发生的维修费用及水电等费用由乙方自行承担，承租期内，由于上述原因给乙方带来的损失，甲方无任何赔偿义务；租金标准116876元/年，本合同签订之日，乙方向甲方支付半年租金58438元，租金采取先付后租的方式，每半年支付一次，每次须提前一个月支付下一周期的租金；本合同签订之日，甲方需收取6000元作为乙方履行合同的保证金，乙方如有任何违反本合同的行为，甲方均有权在保证金中予以扣减；租赁期间内，因乙方违约导致合同被提前解除或事实上被提前解除的等，甲方不退还保证金，此外还需按本合同约定承担相应的违约责任；乙方向甲方承诺，租赁该物业作为文体用品商店使用，乙方自行办理各类证照许可；乙方逾期不支付租金累计超过1个月的，甲方可书面通知乙方单方解除合同，违反合同的一方，应向对方按每月租金的2倍支付违约金，如有损失，守约方还可以主张相应损失等等。上述合同签订后，两被告即向出租人支付了6000元押金及2014年9月1日至2015年2月28日期间的半年租金58438元。两被告承租涉案房屋后，以该房屋为经营场所在此经营“翰勤文化用品销售中心”。2014年5月18日，两被告之间签订的《合作协定》，对双方合伙期间的权利义务予以约定。2014年8月3日，南京丰盛置业发展有限公司（以下简称丰盛公司）、嘉盛公司与两被告签订《三方协议》，确认嘉盛公司在前述租赁合同中的权利义务转让给丰盛公司。2014年9月1日，原告另委托案外人赵娟与两被告重新签订了《房屋租赁合同》，该合同内容与前述租赁合同一致。因两被告在共同经营“翰勤文化用品销售中心”期间，就经营事宜发生争议，被告陈忠称其自2014年10月13日起退出了合伙经营，未再实际使用涉案房屋。此后，被告陈忠多次向原告及其委托人发函，表示因其退出合伙，不再租赁涉案房屋，如陈兆林支付下期房租，则要求变更承租人，确定涉案房屋由陈兆林一人承租，如陈兆林不再租赁房屋，则要求出租人尽快收回房屋等。原告对此未予同意，涉案房屋仍由被告陈忠继续使用，开展经营。自2015年3月1日起，被告陈兆林按约定租金标准的一半向原告委托的丰盛公司缴纳租金，该租金已支付至2016年2月29日止，共计支付58438元。2015年4月10日，原告向两被告发出《律师函》，称因被告方自2015年3月1日起未缴纳租金，产权委托管理人多次向被告方催要后，被告方仍未按约履行，现通知被告方于2015年4月17日前缴纳欠付的本期租金，如逾期未交，要求被告方于4月20日前结清相关费用并立即交还租赁房屋等。因原告催要租金未果，遂于2016年3月14日诉至本院，要求判如所请。庭审中，原、被告一致认可双方之间就涉案房屋存在合法有效的租赁合同关系，并一致确认该房屋租赁合同自2016年4月7日起解除。对于被告方已支付的6000元押金，双方均同意在本案中一并处理，但原告要求不予退还。2016年4月27日，本院依法组织双方勘验现场，原、被告对于涉案房屋内留存的被告方相关经营物品等进行确认。2016年5月8日，两被告将涉案房屋腾空后返还原告。原告确认已收回涉案房屋，且因该项权利已实现，亦向本院撤回了要求被告方腾空并返还房屋的诉讼请求。另查，两被告之间曾因合伙经营“翰勤文化用品销售中心”产生纠纷于2015年12月3日另案诉至本院，截止本案一审法庭辩论终结前，该案仍在审理过程中。因原、被告双方意见差距较大，致使本案无法调解。以上事实，有当事人陈述、房屋所有权证、房屋租赁协议、委托书、情况说明、退租函件、律师函及本院开庭笔录等证据予以证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于原告主张解除合同问题。根据双方合同约定，承租人逾期不支付租金累计超过1个月，出租人有权解除合同。自2015年3月1日起，两被告未按约支付租金，经原告催促后仍未履行，原告据此有权解除合同。庭审中，原、被告一致同意双方之间的房屋租赁合同自2016年4月7日起解除，双方对此并无争议，本院予以确认。租赁合同解除后，被告方应及时将租赁物返还原告。2016年5月8日，被告方自行腾空涉案房屋并返还原告，原告亦确认收回了涉案房屋，故该项争议已解决完毕。现原告明确撤回该项诉讼请求，此系原告自行处分其民事权利，本院予以准许。关于原告主张被告方支付租金及房屋使用费问题。双方合同解除前，因两被告自2015年3月1日起未及时足额缴纳租金，故原告有权向被告方主张该欠付的租金。2015年3月1日至2016年4月7日期间应付租金为128856元（116876÷12×），被告陈兆林已向原告支付了2015年3月1日至2016年2月29日止期间的租金58438元。扣除该已付款部分，两被告应继续支付原告欠付的租金70418元。合同解除后，因被告方未及时向原告返还涉案房屋，应继续支付其实际占用期间的房屋使用费。原告主张被告方参照合同约定的租金标准支付该房屋使用费，符合法律规定，本院予以支持。故两被告应向原告支付2016年4月8日至2016年5月8日期间的房屋使用费9740元（116876÷12×1），以上两项合计为80158元。根据双方合同约定，原告收取被告方保证金作为履行合同担保，因被告方违约导致合同解除的，该收取的保证金不予退还，故被告方要求退还保证金的意见，不符合合同约定，本院不予采纳。关于原告主张被告方支付违约金问题。根据双方合同约定，因被告方迟延支付租金等违约行为导致合同解除的，应向原告支付月租金2倍的违约金。现被告方在合同期限内，未按约及时足额支付租金，其行为已构成违约，故原告有权依据合同主张被告方支付违约金。庭审中，被告方认为原告主张的违约金过高，请求法院予以调整。因被告方支付的保证金6000元未予以退还，该保证金已适当弥补原告损失。故本院结合本案案情，酌定被告方应支付原告违约金10000元。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告季昌群与被告陈兆林、陈忠之间就本市鼓楼区汉北街X号房屋所签订的《房屋租赁协议》自2016年4月7日起解除。二、被告陈兆林、陈忠于本判决生效之日十日内给付原告季昌群欠付的房屋租金70418元及房屋使用费9740元，合计80158元。三、被告陈兆林、陈忠于本判决生效之日起十日内给付原告季昌群违约金10000元。如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3027元，因适用简易程序减半收取1513.50元，由原告季昌群负担487元，被告陈兆林、陈忠负担1026.50元（此款原告已预交，被告方在履行上述给付义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  李佳萱二〇一六年五月三十一日见习书记员  沈 婷