云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2015)文民二初字第1380号原告张友丽，女，壮族，1975年3月30日生，云南省文山市人，小学文化，现住文山市。委托代理人高启清，云南圆合圆律师事务所律师（特别授权）。被告文山华洋行商业运营管理有限公司，组织机构代码证：58237598-7（以下简称华洋公司）。法定代表人：董楚学，职务：总经理。住所地：文山市开化路三鑫商贸城*楼。原告张友丽与被告华洋公司房屋租赁合同纠纷一案。本院于2014年8月7日受理后，于2015年5月18日以财产损害赔偿纠纷为案由作出（2014）文民二初字第526号民事判决书。宣判后，原告张友丽、被告华洋公司均不服提出上诉，文山州中级人民法院于2015年9月24日作出（2015）文中民三终字第162号民事裁定书，撤销文山市人民法院（2014）文民二初字第526号民事判决书，发回重审。本院另行组成合议庭，于2016年3月30日公开开庭进行了审理。原告张友丽及委托代理人高启清到庭参加了诉讼。被告华洋公司经公告送达传票等法律文书无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张友丽诉称，原告承租被告商铺经营服装生意多年，2013年2月28日，原、被告双方签订了一份《华洋行商铺租赁合同》，约定：租期为2013年2月28日至2015年2月27日，租金每年27600元及其他权利义务等。2014年4月24日晚，被告在原告不在场的情况下私自叫人将原告承租商铺的门锁打开，将地板撬开，把原告铺内的服装全部弄坏无法出售，并将原告承租的商铺改装，使原告之前所做的装修装饰全部被弄坏。2014年4月25日凌晨，原告发现后报警，文山市西华派出所的民警到现场拍照并做了笔录。2014年6月8日被告再次叫人到原告的商铺无理取闹，原告报警，但民警没有来。2014年6月16日，被告又叫人直接到原告的商铺将商铺内的所有物品搬走，原告报警，但民警告知这是民事纠纷，建议走司法程序。原告多次找被告协商，被告均以各种理由拒绝，并说商铺要整体转让，要解除合同。为此，原告诉至人民法院要求解除原、被告签订的《华洋行商铺租赁合同》，赔偿原告各种经济损失共计156458元人民币并承担本案诉讼费。原告针对其主张，提交以下证据：1、《商铺租赁合同》、《华洋行商铺租赁合同》各一份，证明原、被告双方分别于2011年12月7日、2013年2月28日两次签订了两份合同，对租赁期限、租金及各方权利义务、违约责任等条款作了明确的约定；2、《申请书》一份、2013年9月25日《承诺书》一份，证明原告租赁的商铺收缩缝漏水，打湿衣裤，无法销售，于2014年9月10日向文山华洋行商业运营有限公司提出申请，希望实现承诺（曾口头承诺对原告的损失进行赔偿）；文山华洋行商业运营有限公司于2013年9月25日作出承诺书，承诺等三鑫集团赔款下来，一次性付清张友丽21600元的损失；3、《询问笔录》复印件一份、《照片》打印件6张，证明2014年4月25日9时原告发现店铺被损坏向文山市公安局西华派出所报案，派出所对现场拍照固定；4、《收款收据》一份，证明原告对店铺装修，支付了装修费19500元；5、2013年7月2日《承诺书》一份，证明2013年7月2日因原告为被告介绍已满十家商户，被告作出承诺免收原告2014年的商铺租金；6、《进货单》一百九十五份，证明原告进货的事实以及货物的品牌、价格；7、文公（西华）治现调字[2014]第169号《文山市公安局现场治安调解协议书》一份，证明原、被告双方是存在商铺租赁的事实，因为被告称原、被告双方签订的合同是伪造的，但该协议书就证实了双方存在租赁商铺的事实。经质证，原一审被告华洋公司发表如下质证意见：对第1组证据中的2013年2月28日签订的《华洋行商铺租赁合同》不予认可，两份合同中内容大致相同，但最主要的一点是该份合同没有华洋商行代表人的签字；对第2组证据不予认可，我方不同意赔偿；对第3组证据无异议，当时原告确实报了案，公安机关去现场拍照片是事实；对第4组证据不予认可，因为没有收款人的证实；对第5组证据不予认可，因为合同2013年就已经履行完毕，之后又没有续签过，不存在免2014年的租金的情况；对第6组证据的真实性予以认可，但不能对上面的单价予以认定；对第7组证据无异议，但不能证明被告的观点，从调解书上看不出双方的合同是继续履行着的，在2013年就履行完毕了。本院认证意见：原告提交的《商铺租赁合同》、《华洋行商铺租赁合同》、《申请书》、《承诺书》两份、《询问笔录》、《收款收据》客观真实，相互印证本案事实，本院均予以采信；《进货单》系原告单方作出，无其他证据相互印证，本院不予采信；《文山市公安局现场治安调解协议书》能客观证明原、被告因履行租赁合同发生争议通过文山市公安局西华派出所进行调解，双方存在商铺租赁的事实，本院予以采信。被告华洋公司辩称，原告提交的2013年2月28日签订的《华洋行商铺租赁合同》并非被告签署，是伪造的。原告与被告于2011年12月7日签订了《商铺租赁合同》，约定：被告将位于文山市开化北路218号三鑫商贸城三楼昆明街096（现为098号）商铺租给原告经营女装，租期为2年，即2013年2月28日到期，每年租金13800元，租金每年支付一次。合同履行过程中，原告支付了押金与部分租金，并于2011年12月7日写下《欠条》，载明：今欠华洋行096商铺租金11800（壹万壹仟八佰元整）于2012年3月1日付5000（伍仟元），剩款于2012年8月8日前付清。因原告张友丽的丈夫彭纪洪当时受聘于被告公司从事商场管理工作，导致原告应交租金长期拖欠至今。彭纪洪于2013年12月31日离开公司后，被告在清理公司租金欠款时发现，原告张友丽只在合同签订时交付租金及押金3000元，现尚欠被告租金24600元。被告公司商场经理余正权多次电话通知要求原告交纳所欠租金及续签合同，均遭原告拒绝。为维护商城正常经营秩序，2014年5月28日，被告在原告的门上张贴“告示”：湘水街98、99号商户，你的房租合同已于2014年2月8日到期，请你于6月1日前到我公司办公室办理续签合同，如过期不来办理，我公司将会把你的衣物收拾另行存放，并把商铺收回另行处理。2014年6月16日，被告电话告知原告如不交纳租金及搬出经营场所，将把其商铺内的衣物收拾另行存放。当日下午3时许，被告经理余正权及保安周某、陆兴华、刘某将原告的衣物收拾后另行存放，此时原告到现场与被告发生争执，经西华派出所调解后解决。综上，原告利用其丈夫彭纪洪在被告公司工作的便利，长期拖欠不交纳房租，为维护商城正常经营秩序，被告在告知原告的情况下，才将其商铺内的衣物搬走另行存放，请法庭在查明事实真相的基础上驳回原告的诉讼请求。被告华洋公司针对其辩解理由，提交以下证据：1、《身份证》、《企业法人营业执照》复印件各一份，证明董楚学系文山华洋商业运营管理有限公司法定代表人及董楚学的基本情况；2、《商铺租赁合同》一份，证明2011年12月7日被告与原告签订租赁合同；3、《收据》二份，证明原告张友丽交纳租金2000元，押金1000元；4、《欠条》一份，证明张友丽欠交租金的事实；5、华洋公司2013年后新启用的《商铺租赁合同》一份，证明该合同与张友丽提供给法院的合同有诸多不同的地方，证实张友丽提供的合同系伪造；6、余某《证言》一份，证明华洋公司总经理余某多次要求张友丽交纳所欠租金及续签合同未果，后依合同约定将其商铺内的货物搬出商铺，存放公司仓库妥善保管；7、周某、董某、刘某的《证言》各一份，证明华洋公司依据合同约定将张友丽货物搬出商铺，存放公司仓库妥善保管；8、《告示》复印件一份，证明被告通知张友丽续签合同，如不续签合同将其衣物收拾另行存放；9、《照片》复印件一份，证明张友丽的衣物被华洋公司收拾另行存放；10、文公（西华）治现调字[2014]第169号《文山市公安局现场治安调解协议书》复印件一份，证明西华派出所对被告华洋公司与原告张友丽发生纠纷的处理情况。经质证，原告张友丽对被告华洋公司列举的证据发表如下质证意见：对第1组证据无异议；对第2组证据无异议；对第3组证据无异议；对第4组证据的真实性无异议，但对证明观点不予认可，理由是租金已超过两年的法律时效，所以依法不予得到法律支持；对第5组证据不予认可，理由是被告的单方行为，他使用哪个版本的合同与本案无关；对第6组证据证人的部分证言认为是真实的，“由张友丽将货物打好包后就地存放，我公司才进行了装修”这句话不真实，因为当时是半夜去撬的地板，当时公安机关去拍的照片都能看出所有的货物都是被随意丢放在门口的。但证人反映了一个事实，就是对原告的店铺进行了改造，以及原告方的货物现在还在被告方的手里的事实；对第7组证据中的“董某就把098号商铺的货物打包存放”的证言是事实，说明了现在原告方的货物还在被告方手里的事实，但对其他证明内容不予认可，证人说原告方的货物是在被告方妥善保管，原告不予认可，从公安机关的照片上可以看出货物都是被随意丢放的，至于董某与董楚学是亲兄弟，具有利害关系，其证言原告不予认可。对刘某的证言，原告不予认可，因为刘某是公司的员工，也具有利害关系，按照法律规定证人应该出庭作证，因无正当理由不出庭接受法庭的询问，因此该证言不具有法律效力。对周某的证言，原告不予认可，因为周某是公司的员工，也具有利害关系，按照法律规定证人应该出庭作证，因无正当理由不出庭不出庭接受法庭的询问，因此该证言不具有法律效力。对第8组证据不予认可，这是被告的单方行为，不具有法律效力；对第9组证据不予认可，这是被告的单方行为，不具有法律效力；对第10组证据的真实性无异议，但不能证明被告方的证明内容，因为该调解协议书明确说了是因为要租金而发生的纠纷，但实际情况是因为被告强行对原告所租赁的商铺进行改造，并对原告的财产造成了损失而引起的纠纷。本院认证意见：原告对被告提交的《身份证》、《企业法人营业执照》、《商铺租赁合同》、《收据》均无异议，本院均予以采信；《欠条》因原告对其真实性无异议，本院予以采信；《商铺租赁合同》系被告方提供的格式合同，原告不认可，本院依法不予采信；原告对证人余某、周某、董某、刘某的证言证实：被告对原告的店铺进行了改造，以及原告方的货物现还在被告方手里的事实无异议，本院对该证实内容予以采信，其余证言因证人未按法律规定出庭接受质询，本院对其他证实内容依法不予采信；《告示》系被告单方所作，无其他证据相互印证，本院不予采信；《照片》客观证明了原告租赁商铺内的衣物已被华洋公司收放的事实，本院予以采信；《文山市公安局现场治安调解协议书》能客观证明原、被告因履行租赁合同发生争议通过文山市公安局西华派出所进行调解，双方存在商铺租赁的事实，本院予以采信。本院列举文山安信司法鉴定所[2015]文安司资产鉴字第4号《文山安信司法鉴定所关于张友丽财产损害纠纷一案的损失价值司法鉴定意见书》。经质证，原告张友丽对该份鉴定意见书无异议，认为能够真实客观反映原告的实际损失；被告华洋公司对该份鉴定意见书不予认可，认为与本案无关，因被告将原告的衣物完整的搬入仓库堆放，并没有造成损失。本院认证意见：原一审承办人在委托鉴定机构鉴定前，组织原、被告对损失物品进行清点，双方均认可签字，并对双方当事人提交的用于鉴定的有关证据材料组织双方质证，虽未将该认证意见送交鉴定机构，但原告对该份鉴定意见书无异议，被告在原一审中虽有异议但经公告送达传票等法律文书无正当理由拒不到庭参加本次诉讼，视为放弃重新申请鉴定的权利。现原告方在审理过程中明确表示不再重新申请作鉴定，该鉴定意见书中鉴定原告的经营损失为128882.10元的意见因被告有异议，且系原告单方提供未经双方质证，不客观真实，本院不予采纳经营损失为128882.10元的鉴定意见；对鉴定意见书中鉴定原告的物品损失61996元（服装54852元，用品用具7144元），装饰装修损失19500元的鉴定意见，系原、被告双方鉴定前对损失物品进行清点，签字认可的部份，客观真实，本院对该鉴定结论予以采信。根据当事人提供的证据，经审理，本院查明的法律事实如下：原告张友丽与被告华洋公司于2011年12月7日签订了《商铺租赁合同》，约定：被告公司将位于文山市开化中路218号三鑫开化商贸城三楼昆明街096号商铺承租给原告经营服装生意，租期为2011年12月7日至2013年2月28日，租金每年13800元及其他权利义务等。合同到期后，原、被告又于2013年2月28日另行签订《华洋行商铺租赁合同》，约定：被告公司将位于三鑫开化商贸城三楼湘水街098-099号商铺承租给原告经营，租期为2013年2月28日至2015年2月27日，租金每年27600元及其他权利义务等。2014年4月25日，原告发现其承租商铺的门锁被打开，地板被撬开，铺内的服装被乱扔地上，便立即报警，文山市西华派出所的民警到现场拍照并做了笔录。2014年6月17日，被告叫人直接到原告的商铺将商铺内的所有物品搬走放入其所管理使用的仓库内。原告知悉后进行了报警，经文山市公安局西华派出所协调，对商铺内的物品损失发生的纠纷，告知原告属于民事纠纷，建议走司法程序。后原告多次找被告协商，被告均以各种理由拒绝，并说商铺要整体转让，要解除合同，拒绝赔偿。被告于2014年8月28日提起反诉，但在本院告知的合理期限内未交纳相关反诉费用。本院于2014年11月12日组织原、被告双方对堆放在被告管理使用的仓库内的原告的物品进行了清点，并制作了财产清单，经双方签字认可。原告张友丽于2014年11月16日向本院提出鉴定申请：1、2014年11月12日清单的物品在商铺被撬时的市场价格损失；2、商铺被撬前的装修装饰费用；3、2014年4月25日至鉴定日的停业损失进行鉴定。本院于2014年12月2日委托文山安信司法鉴定所进行鉴定，该鉴定中心于2015年2月27日作出了文山安信司法鉴定所[2015]文安司资产鉴字第4号《文山安信司法鉴定所关于张友丽财产损害纠纷一案的损失价值司法鉴定意见书》。本院于2015年5月18日以财产损害赔偿纠纷为案由作出（2014）文民二初字第526号民事判决书，判决：“一、被告文山华洋行商业运营管理有限公司于本判决书生效之日起十五日内赔偿原告张友丽财产损失81496元；二、被告文山华洋行商业运营管理有限公司所搬走的原告张友丽的服装及用品用具（详见本案财产清单）由被告华洋公司自行处理；三、驳回原告张友丽的其他诉讼请求”。宣判后，原告张友丽、被告华洋公司均不服提出上诉，文山州中级人民法院于2015年9月24日作出（2015）文中民三终字第162号民事裁定书，撤销文山市人民法院（2014）文民二初字第526号民事判决书，发回重审。本院另行组成合议庭，于2016年3月30日公开开庭进行了审理。被告华洋公司经公告送达传票等法律文书无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院认为，房屋租赁合同纠纷是出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金,并于合同终止时将房屋完好返还的合同产生的纠纷。本案中原、被告签订的《商铺租赁合同》、《华洋行商铺租赁合同》均是双方在平等、自愿的基础上协商而成，系当事人的真实意思表示，其形式和内容均未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，受法律保护，双方应按签订合同的真实内容诚信地履行。本案双方当事人均未按《商铺租赁合同》、《华洋行商铺租赁合同》履行各自的义务，双方均存在违约，现原告主张仅解除双方签订的《华洋行商铺租赁合同》，符合法律规定，依法予以解除，本院支持该诉请。原告主张被告赔偿各种经济损失共计156458元的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，被告擅自将原告租赁的商铺撬开并进入该商铺将其商铺内的物品搬走，致原告不能正常使用该物品，被告的行为导致原告的财产受到损害，双方签订的《华洋行商铺租赁合同》予以解除，原告有权要求赔偿损失。原告的合理财产损失为物品损失61996元（服装54852元，用品用具7144元），装饰装修损失19500元，以上共计81496元，被告华洋公司应赔偿原告张友丽财产损失81496元。被告对其搬走原告的所有物品（详见本案财产清单）由被告自行处理。本案被告在原一审中提起反诉，因未按法律规定时间缴纳反诉费，其反诉依法按自动撤回反诉处理，因在（2014）文民二初字第526号民事判决书中未处理，故在本判决书中予以处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告文山华洋行商业运营管理有限公司于本判决书生效之日起十五日内赔偿原告张友丽的各项财产损失81496元；二、被告文山华洋行商业运营管理有限公司对搬走原告张友丽的服装及用品用具（详见本案财产清单）由被告华洋公司自行处理；三、被告文山华洋行商业运营管理有限公司提起的反诉按自动撤诉处理；四、驳回原告张友丽的其他诉讼请求。案件受理费3430元，由被告文山华洋行商业运营管理有限公司负担2000元，原告张友丽负担1430元。如果未按本判决书的期间履行给付金钱义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期间届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长  骆 霞审 判 员  廖玉忠人民陪审员  金麒麟二〇一六年四月十八日书 记 员  罗 娅