天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0106民初5335号原告：王亮，男，1982年8月12日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：王玉环，天津典一律师事务所律师。被告：刘鹏，男，1982年7月7日出生，回族，住天津市河东区。原告王亮与被告刘鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王亮及其委托诉讼代理人王玉环，被告刘鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王亮向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告退还原告房屋租赁费28500元；2.案件诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告系房屋租赁合同关系。2018年7月10日，原告与被告签订租赁房屋协议书，被告将自己承租的天津市红桥区X号门脸房转租给原告，租赁期限2018年7月10日至2019年7月9日，租金31200元。双方签订合同后，原告向被告支付了房屋租金31200元。被告将房屋交于原告使用。2018年10月初，原告接到天津市第三中学的通知涉案房屋面临拆迁，房屋被强制收回。原告后与被告协商。要求被告退还剩余的房屋租赁费用，遭到被告的拒绝。综上，为了维护原告的合法权益，诉至贵院，请求依法判决。被告刘鹏辩称，原告的要求不合理，事实也不属实，不同意原告诉讼请求。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：据刘鹏与王亮所签订《房屋租赁协议书》（以下简称涉案租赁合同）所载，2018年7月10日双方签订协议约定由甲方（刘鹏）将坐落天津市红桥区xx号门脸房租赁给乙方（王亮），期限约定为一年，自2018年7月10日至2019年7月9日，房屋年使用费31200元，（手写项目：押金2500元），协议第六条房屋使管理约定第2款约定因不可抗力或因国家及时、区规划而产生的双方所不能控制因素致使该房屋无法继续，则本协议自行失效，互不赔偿损失（甲方退回发生月以后的使用金及保证金）。合同签订后原告向被告支付了房屋租金31200元，被告陈述案涉房屋约10平方米，系通过此前的租户交付予原告。原告陈述，该房为天津市第三中学房产，自己在使用房屋期间，得到学校收回房屋、封房消息后通知被告并于2018年10月份将房屋腾出并自行锁闭，被告表示2018年10-11月份原告通知过所述房屋不让租赁和想要搬离房屋的意思表示，但不清楚原告腾房时间，自己是在2019年3月份才确定原告已经不再使用涉案房屋，涉案房屋是自己从案外人齐辉处所承租，租金两三万元，曾签订过协议，但无法提供。案件审理过程中，经原告申请本院至天津市第三中学调查取证，天津市第三中学提供了和天津市家洁辉物业管理有限公司（以下简称家洁辉公司）签订的《租赁房屋协议书》（以下简称协议书）和《天津三中出租门脸房屋清退协议》（以下简称清退协议），其中协议书载明，天津市第三中学为家洁辉公司提供门脸用房41间，期间为2017年1月1日至2017年12月31日，协议期限为一年，全年租金230000元，因国家规划、校舍布局调整或其他不可抗力因素，需收回所租房屋时，双方无条件终止协议，协议书未载明签订时间；清退协议载明，天津市第三中学在红桥区共有门脸房41间，原租赁给家洁辉公司经营管理，双方签有协议书，协议书的租赁期限已于2017年12月31日届满，双方未签订新合同，租赁关系自此终止，家洁辉公司承诺负责清退现租赁房屋使用者，并于2018年10月底清退完毕，将全部空房交至甲方验收，在完成所有租赁房屋的清退工作之前，家洁辉公司仍依照原协议书的相关约定，继续对租赁房屋进行管理，确保房屋安全；2018年1月1日。案件审理过程中，经现场勘验，包含涉案房屋在内的天津市第三中学体育场向东道一侧门脸房已被封成墙面，天津市第三中学陈述案涉门脸房系学校房产交由家洁辉公司对外出租，后将房屋收回事宜亦交由其负责，但不清楚涉案门脸房的收回时间，最后所有门脸房的收回时间是2019年3月份。家洁辉公司的法定代表人为齐辉。现原告诉至本院要求被告退还剩余期限租金28500元，并陈述包含2500元押金，被告不同意退还租金亦否认收到过押金。本院认为，本案争议焦点为涉案租赁合同是否有效，原告要求被告退还2018年11月1日至2019年7月9日期间房屋租金或使用费及退还押金是否具有事实和法律依据。关于合同效力，被告通过签订租赁合同的形式向原告提供承租房屋，其表示房屋亦由自己从案外人家洁辉公司齐辉处所得，故上述租赁形式应为被告将涉案房屋转租于原告，对于转租期限，如转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外，在庭审过程中，被告并未针对租赁期限的效力和是否另有约定进行举证，结合本院向天津市第三中学调取的证据可以证实，包含涉案房屋在内的41间门脸房的租赁期间经该中学和案外人家洁辉公司确认已经于2017年12月31日届满终止、双方未签订新合同，在此之后为清退期间，故原、被告于2018年7月10日所签订的涉案租赁合同所约定的转租期限超过了承租人剩余租赁期限，约定无效，但原告作为涉案房屋的实际使用人亦应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。关于原告要求被告退还2018年11月1日至2019年7月9日期间房屋租金或使用费及退还押金是否具有事实和法律依据。该争议焦点的关键在于原告是否已经支付了押金、腾交房屋的时间及是否符合合同约定。根据现有证据可以证实原告已实际向被告支付了31200元，但针对押金的支付原告现并未提交充足的证据予以证实，故对于原告要求退还押金的诉讼请求本院不予支持；关于腾房，双方关于原告腾房的时间存在争议，虽然原告主张在2018年10月份即已腾房且通知了被告，但其腾房的形式为自行搬离并锁闭房屋，且房屋钥匙在自己处，并无其他证据表明房屋产权单位、被告或指定的接收人已实际接收诉争房屋，原告的腾房形式并不符合腾交房屋的一般合同约定和交易习惯，故对于原告主张的腾交房屋的时间起点本院不予认定。结合本院至天津市第三中学所调取的材料可以看出，涉案房屋自2018年10月份开始已经纳入学校的清退范围，但学校最终收回包含涉案房屋在内的门脸房时间为2019年3月份，该时间与被告庭审中所陈述的确认原告已不再使用涉案房屋的时间一致，故本院认定涉案房屋使用终止的时间为2019年3月份，故对于2019年4月至2019年7月9日原告已交纳的房屋使用费，被告应予退还。双方对于一年期房屋使用费约定为31200元，故2019年4月至2019年7月9日的房屋使用费为8569.3元。关于2019年3月份之前的房屋使用费问题，尽管原告在该段期间并无充分证据证明已完成合理腾交房屋的行为，但该段期间原告曾就学校清退房屋并搬离的意思表示向被告进行过通知，被告接到通知后未表示异议，故对于学校清退房屋的情形属于房屋使用中不可抗力因素，各方均无证据证明清退房屋的事实在双方达成房屋使用合意时均已知晓或存在过错，故在2018年10月学校开始清退房屋至2019年3月期间必然导致原告对于涉案房屋的使用目的和使用情况和当初达成房屋使用合意时存在不同，且受到影响，结合双方签订租赁合同时各方对于租赁期限无效过错和上述不可抗力情形的发生和相应合同约定，对于原告主张的2018年11月1日至2019年3月期间的房屋使用费作为损失酌定由被告退还5200元。综上，被告刘鹏应退还原告王亮房屋使用费13769.3元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘鹏自本判决生效之日起十五日内一次性退还原告王亮房屋使用费13769.3元；二、驳回原告王亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费513元，由原告王亮负担208元，由被告刘鹏负担305元。（于本判决书生效之日起十五日内执行）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  任万岱人民陪审员  孙洪彦人民陪审员  于 虹二〇二〇年八月三十一日书 记 员  张 永附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民法总则》第七民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。