四川省宣汉县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1722民初3157号 原告：简晓林，男，汉族，1973年2月27日出生，住四川省宣汉县。 原告：陈春玲，女，汉族，1987年11月13日出生，住四川省宣汉县。 委托诉讼代理人（特别授权）：简晓林，男，汉族，1973年2月27日出生，住四川省宣汉县，系原告陈春玲丈夫。 二原告共同委托诉讼代理人：罗燕飞，四川聚鑫律师事务所律师。 被告：达州市虹强房地产开发有限公司，住所地：东乡镇石岭路科技大楼二楼。 法定代表人：陈文平，男，汉族，1974年11月4日出生，住四川省宣汉县，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈文耀，男，汉族，1956年7月7日出生，住四川省宣汉县，该公司项目经理。 委托诉讼代理人：胡建学，男，汉族，1968年8月25日出生，住四川省达县，该公司项目负责人之一。 第三人：段正琼，女，汉族，1963年5月22日出生，住四川省宣汉县。 第三人：段正伟，男，汉族，1966年10月10日出生，住四川省宣汉县。 第三人：段正春，男，汉族，1971年10月28日出生，住四川省宣汉县。 第三人：段正均，男，汉族，1969年2月12日出生，住四川省宣汉县。 委托诉讼代理人（特别授权）：段正春，男，汉族，1971年10月28日出生，住四川省宣汉县，系段正均之弟。 第三人共同委托诉讼代理人：雷力，宣汉县蒲城法律服务所法律工作者。 原告简晓林、陈春玲与被告达州市虹强房地产有限公司（以下简称虹强房地产公司）商品房销售合同纠纷案，本院于2019年10月15日立案受理后，于2019年11月4日适用简易程序公开开庭进行审理。2019年11月5日原告简晓林申请追加段正琼、段正伟、段正春、段正均为本案第三人,本院追加第三人段正琼、段正伟、段正春、段正均参加诉讼。本案转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈春玲的委托诉讼代理人简晓林、原告简晓林及二原告的共同委托诉讼代理人罗燕飞，被告虹强房地产公司的法定代表人陈文平、委托诉讼代理人陈文耀、胡建学，第三人段正琼、段正伟、段正春及段正均的委托诉讼代理人段正春、第三人的共同委托诉讼代理人雷力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告简晓林、陈春玲向本院提出诉讼请求：1．确认2019年5月14日原告与被告签订的《商品房买卖合同（现房）》（合同编号2019051400002、2019051400003）有效；2．判令被告协助原告办理过户。事实与理由：2018年10月16日原告以70万元在虹强房地产公司购买了位于宣汉县住房。该两套住房面积均为127.76平方米，套内面积114.32平方米。2019年5月在房管局已网签备案，已向原告交付钥匙、水卡、电卡，后原告多次要求被告协助办理过户手续，被告拒不办理，致使原告无法取得物权。 被告虹强房地产公司辩称,卖房属实，同意原告的诉讼请求。被告将案涉房屋补偿安置给第三人是事实，但第三人的父母说光线不好，就将水卡、电卡、钥匙交给被告，换到了5楼1号和6楼1号，被告有权出售案涉二套房屋。 第三人段正琼、段正伟、段正春、段正均述称，1、应驳回原告第一条诉讼请求并确认2019年5月14日原告与东乡镇文骏苑项目部签订的商品房买卖合同（合同编号：2019051400002、2019051400003）程序违法，应当认定无效，并予以撤销。二原告与文骏苑项目部签订的商品房买卖合同，被告虹强房地产公司时任法人向秋根本不知晓，公司没有盖章认可，公司也没有收到这两套房屋的价款，也没有委托，签订合同的程序违法，应当认定无效。2、案涉房屋已安置偿还给第三人，作为时任法人向秋知晓，也无异议，并且第三人从2013年接受房屋后，依法占有和使用至今。3、原告简晓林与被告虹强房地产公司涉嫌虚假诉讼，2013年文骏苑2号楼工程结束后，被告已将2号楼10套住房和6个门市实际偿还交付给第三人，作为项目负责人的陈文耀、胡建学、公司是知晓的，并且在2019年9月6日开发商再次确认有效；宣汉县城房屋均价在每平方米8000元以上，争议房屋位置是城市中心地段，这两套住房价值近200万元左右，原告与项目部陈文耀之间达成的协议明显与市场行情不符；网签程序违法，2013年5月7日至2019年9月12日虹强房地产公司的法人是向秋，而原告与陈文耀在办理网签时向不动产登记中心递交的申请书是前届法人朱鸾弟的名义进行的申报，虚构事实。4、原告的第二项诉讼请求不明，人民法院应驳回原告的诉讼请求：该争议的两套住房属东乡镇文骏苑2号楼2楼1号、2号，而原告主张的是东乡镇宝寺社区斜石板支街文骏苑1、2、3、5幢和幼儿园2幢2楼1号、2楼2号住房，原告的诉求不明，理应驳回。5、原告应当向公安机关报案，陈文耀涉嫌一房二卖，涉嫌构成犯罪，人民法院应当移送公安机关立案查处。 原告简晓林、陈春玲围绕其诉讼请求向本院提交了以下证据：1、原告身份信息，以证明原告主体资格； 2、结婚证，以证明二原告系夫妻关系，房屋是共同购买； 3、被告虹强房地产公司信息、法人陈文平身份信息，以证明被告主体适格； 4、商品房买卖合同二份、网签合同备案表二份，以证明房管局对房屋买卖合同已经盖章确认，案涉房屋不存在一房二卖的问题，是合法购买，该合同合法有效； 5、收款单，以证明支付了价款，当时是2000多元一个平方，陈文耀当时缺钱，卖多卖少他有权处置； 6、承诺书，以证明陈文耀、陈学丹父子将诉争房屋卖给原告的真实性； 7、个人银行账户流水，以证明原告具有购买能力； 8、邮政银行取的现金，以证明购买诉争房屋是用现金交付款项； 9、钥匙、电卡照片，以证明合同签完之后，交付款项，被告交付了房屋，合同是有效的； 10、出警照片及光盘一张，以证明购买房屋是清水房，派出所录像时正在装修，第三人说长期居住，与事实不符，证明第三人侵权行为； 11、报警记录二份，以证明第三人侵权，强行入住。 被告虹强房地产公司围绕其抗辩意见，向本院提交以下证据：1、交钥匙、房屋的登记表，以证明6楼1号、5楼1号当时没有交给第三人，第三人已经装了的，2楼1号、2楼2号前段时间才装修，6楼1号、5楼1号第三人没有领钥匙、水卡、电卡； 2、宣汉县国土资源局补缴土地出让金行政征收决定书及票据、宣汉县国土资源局2018年247号文件关于办理文骏苑地下空间建设用地使用权出让手续和补交土地价款的请示、2018年7月19日四川法制报补缴土地出让金通知书及行政告知书，以证明卖房所得70万就是为了缴土地出让金； 3、2006年3月19日房屋拆迁安置补偿协议、2007年5月10日房屋拆迁安置补充协议、房屋拆迁平面图，两份协议证明与第三人达成协商一致的结果； 4、达州市虹强房地产开发有限公司开发项目内部管理合同，证明陈文耀是挂靠在达州市虹强房地产开发有限公司，自负盈亏。 第三人段正琼、段正伟、段正春、段正均围绕其抗辩意见，向本院提交了以下证据： 第一组：1、段正琼、段正伟、段正春、段正均居民身份证复印件，以证明第三人是适格主体。 第二组：2、段正琼的陈述词；3、析产分房协议书；4、段正春陈述词，该组证据以证明原、被告诉争的房屋是第三人的祖业（房屋）拆迁后偿还的，应该属第三人所有。 第三组：5、（99）宣公证字174号、析产协议书、宣房权字第××号（范光秀）；6、房产总证（房权证宣权字第××号）分户证（段正琼17×××××号，面积80.37平方米；段正伟×××××号，面积77.34平方米；段正均17×××××号，面积79.96平方米；段正春17×××××号，面积48.52平方米）；7、2006年3月19日陈文耀与范光秀签订的《房屋拆迁安置补偿协议》；8、2007年5月10日陈文耀与范光秀、段正春签订的《房屋安置补充协议》；9、2006年3月19日达州市虹强房地产开发有限公司与范光秀签订的《房屋拆迁安置补偿协议》以及补充条款；10、2006年2月22日房屋拆迁公告；11、准迁字（2006）第01号房屋拆迁许可证；12、2006年4月21日宣汉县人民政府关于同意将国有土地使用权出让给达州市虹强房地产开发公司的批复（宣府土（2006）55号）；13、宣国用（2007）第01721号国有土地使用证；14、关于东乡镇ＣＢ（1）-2007-016号地块国有土地使用权拍卖出让方案的批复；15、《建筑工程施工许可证》（1、2、3、5号楼）；16、2010年10月8日《建设用地批准书》；17、2006年4月24日《建设用地批准书》；18、4号楼建设工程施工许可证；19、2005年12月31日宣建地（2005）713号建设用地规划许可证；20、2009年9月25日建筑工程施工许可证；21、2011年3月4日建筑工程施工许可证；22、2011年2月23日建筑工程规划许可证（文骏苑1、2、3、5号楼）；23、2009年7月3日建筑工程规划许可证（4号楼Ａ、Ｂ单元）；24、2005年12月31日建设项目选址意见书；25、2013年8月30日、2013年12月31日竣工验收备案书（文骏苑1-5＃）；该组证据以证明房屋是第三人父母的老房子拆迁安置补偿所得，后通过公证分给第三人所得，并分别办理产权登记对房屋安置进行调换，第三人母亲与开发商负责人达成协议，证明第三人与房地产开发公司拆迁安置是属实的，拆迁安置给第三人10套房子、6个门市。诉争房屋已经是被告拆迁安置给第三人，第三人没有办理房屋登记是因为被告的原因。同时证明被告合法取得建设、开发资格并获得所有权。 第四组：26、2号楼房屋测绘面积汇总表以及实测图，以证明被告将房屋安置给第三人的事实。 第五组：27、2016年1月16日2号楼2楼1号自来水证明（段正春）；28、2号楼2楼2号自来水证明（段正春）以及交费流程表；29、2号楼供电证明以及电卡；30、2019年3月文骏苑2-2-2、2-2-1天然气缴款收据；31、段正琼水、电、天然气上户资料；32、段正春水、电、天然气上户资料及卡；33、段正伟水、电、天然气上户资料及卡；34、段正均水、电、天然气上户资料及卡；该组证据以证明本案所争议的房屋包括该栋房屋和门市均由第三人从2013年开始就在居住。案涉房屋使用水电气所产生费用均是第三人缴纳，物管向水厂出具的证明充分说明被告将整栋楼房屋及门市交给第三人。 第六组：35、内资企业登记基本情况，以证明被告的基本信息及法定代表人是向秋，更新时间2013年5月7日。 第七组：36、宣汉县公有房屋所有权登记申请，以证明本案申请书上的法人、公章均是以前的，与现在公司公章和法人不一致。 第八组：37、2019年5月15日网签（计算机信息查询结果单）备案表，以证明本案所争议房屋于2019年5月经宣汉县房管局备案登记在原告名下，属错误登记。 第九组：38、2019年8月29日异议申请函（声明书），以证明第三人发觉后向宣汉县不动产登记中心书写的声明书，要求此房系他们所有，不允许再登记的事实。 第十组：39、2019年9月5日下午宣汉县人民调解委员会调解记录；40、2019年9月5日调解全场录音光盘一个；41、附光盘译制内容；该组证据以证明被告与第三人向宣汉县调委会申请调解本案争议的房屋全过程，即被告法定代表人向秋认可他们与第三人签订的协议和偿还的房屋。 本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。被告虹强房地产公司对原告简晓林、陈春玲提交的证据无异议。第三人对原告简晓林、陈春玲提供证据的质证意见是：对证据1、2无异议，证据3真实性无异议，对证明目的有异议，修建时不是陈文平，而是朱鸾弟，中途变更为向秋，今年案涉房屋调解时才变更为陈文平；对证据4商品房买卖合同无异议，证明目的有异议，客观性有异议，案涉房屋是第三人与被告达成协议，2013年竣工后交付给了第三人，原告提交的合同虽然取得房产管理相关部门网签备案并加盖印章，其办理备案时均是以前的身份信息。证据5收款单显示2018年10月16日陈文耀收款，但网签合同是2019年5月，如买卖属实，交费后就应该申请登记备案，当时法人是向秋，他不同意，所以不能去申请登记。对证据6承诺书，与第三人没有关系，房屋已经是房地产公司拆迁安置给第三人了。对证据7不发表质证意见，与第三人没有关系。对证据8电卡、水卡、钥匙照片真实性有异议，不能证明原告真正使用案涉两套房屋，由原告出示证据证明；对证据10的照片有时间，有装修情况，但是没有加盖印章，对证据三性不予认可。对证据11报警记录登记表，只能证明两次出警，第三人只知道一次，今年6月份时，原告去找第三人时，第三人才知道被告将房屋卖给原告的事实。对光盘不发表质证意见。 原告简晓林、陈春玲对被告虹强房地产公司提交的证据无异议。第三人对被告提交的证据1无异议，反而证明案涉房屋是第三人的。第三人占没占5楼6楼房屋与本案没有关系；对证据2真实性无异议，证明目的有异议，与本案没有关系。对证据3真实性无异议，证明内容有异议，2006年签协议时是个人与第三人签订的，不是公司与第三人签订协议，实际上在2013年才将房屋交给第三人，整栋房屋实际上也只有6层楼，没有7楼。证据4与本案没有关联性。 对第三人提交的证据，原告质证意见为：对调解委员会的函，证明调委会不中立，是采取威胁恐吓的方式，对其提供的所有证据应予以排除，该证据违法，对调委会在本案中提交的证据均不予以认可。对第一组证据身份信息无异议；对第二组证据询问笔录，是代理人的形式，不是调解委员会的形式，充分证明调解笔录是有利于第三人的证据。第四组证据与第二组证据质证意见一致。证据5分房协议与本案没有关联性，公证书与本案没有关系，与原、被告均无关系，仅是第三人分割家产，没有涉及到争议的房屋。证据6所有权证与本案没有关系，是之前的证，只是拆迁安置，与原被告确认买卖合同没有关联性。证据7拆迁安置补偿协议是事实，还1133个平方，证明目的有异议，已经还齐了。证据8补充协议没有实际履行有异议，以实际履行为准。证据10拆迁公告是事实，与本案无关。证据10到证据25与本案没有关联性。对证据26，应由被告房地产开发公司说明，与原告没有关系。证据27、28时间有变动，是虚假的，没有形成证据链，落款时间2012年没有改动，一套是改成2016的，是虚假证据，不予认可；对证据29，电卡原告也有，也是虹强公司交给原告的，第三人要达到证明目的需要提交缴费流水，证明实际居住使用；对证据30，燃气费是2019年3月才缴费的，卖方广告是2018年张贴出来的，对证明目的不予认可；证据31、32、33、34与本案无关，对5楼1号生活用水的证据，2013年就已经有记录。对证据35真实性没有异议，与本案没有关联性；对证据36所有权证明予以认可，证明拆迁安置房屋是合法有效的；对证据37没有异议；对证据38，没有关联性，声明是第三人的，只是第三人的陈述，没有结果，与原告没有关系；对证据39没有当事人的签字，不具有合法效力；对证据40、41，调解调查不中立，偏袒一方，不予认可。 被告虹强房地产公司对第三人提交的证据质证意见为：对证据7陈文耀盖章那里模糊看不出来房号，安置房号是有标注的，补充协议有说明；对证据9的10套房子协议有异议，以安置面积为准。对证据37有异议，被告并不是一房多卖，只要安置够了协议面积，被告就有权将房屋进行出售。对证据41录音转换记录有异议，当时调解过程是威胁恐吓，被告并没有签字。向秋当时并不是虹强公司法定代表人，对项目并不清楚，陈文耀只是挂靠，对记录中向秋否认原、被告的合同有异议，对记录发生没有异议，对向秋所说的话有异议。对何长春证实的内容有异议，他是范家干儿子。2013年交房子领7套房子钥匙、水、电卡，算的安置面积1333平方米，安置给他的7套房子及6个门市总面积已经超过协议安置面积，第三人因为2楼1号和2楼2号楼层低光线差，就调换到6楼1号和5楼1号。 本院对原、被告及第三人均无异议的证据真实性、合法性予以确认，对上述证据的关联性将综合全案情况予以认定。对双方有争议的证据本院将结合本案事实予以综合认定。 根据原、被告及第三人提供的证据和对事实的陈述，本院认定如下事实：2018年7月19日，宣汉县国土资源局在四川法制报上刊登《宣汉县国土资源局责令补交土地出让金通知书》和《宣汉县国土资源局行政征收告知书》，要求虹强房地产公司、陈文耀自收到本通知之日起5日内向宣汉县财政局足额补缴土地出让金107.989万元。为缴纳上述款项，陈文耀张贴广告出售案涉二套住房。 2018年10月16日，陈文耀向原告简晓林出具收款单，载明“今收到简晓林¥700000.00元款项所属购文骏苑贰号楼的2楼1号、2楼2号住房、房款人民币（大写）柒拾万零千零百零十零元零角零分收款人陈文耀（加盖陈文耀及达州市虹强房地产开发有限公司文骏苑项目部的印章）”。原告简晓林向陈文耀支付现金70万元。 2019年5月14日，原告简晓林、陈春玲与达州市虹强房地产开发有限公司文骏苑项目部（以下简称虹强房地产公司文骏苑项目部）签订商品房买卖合同（合同编号2019051400002、2019051400003），主要约定将文骏苑1、2、3、5幢和幼儿园项目中的2幢2层2楼1号（建筑面积127.76平方米）、2幢2层2楼2号（建筑面积127.76平方米）房屋出售给原告，并在宣汉县房产管理局办理了商品房买卖合同备案。后简晓林发现该房屋被第三人占用，且无法办理过户取得物权，遂诉至法院。 同时查明，2006年2月22日，被告虹强房地产公司取得房屋拆迁许可证。2006年3月19日，陈文耀分别以个人名义和以被告的名义作为甲方与范光秀作为乙方（系第三人段正琼、段正伟、段正春、段正均的母亲）达成房屋拆迁安置补偿协议，主要约定：乙方在位于宣汉县旧房伍套属于甲方开发的建设工程拆迁范围，双方确认乙方房屋建筑面积为1133平方米，甲方给乙方安置斜石板花园小区新修安置房及门市。庭审中，被告及第三人均认可双方多次签订房屋拆迁安置协议及补充协议，但对安置房屋坐落及面积的约定陈述不一致。2013年4月10日，范光秀签字领取2＃楼门市1、2、3、4、5、6钥匙及2＃楼2楼1号，2楼2号、3楼1号、3楼2号、4楼1号、5楼2号、6楼2号住房钥匙、电卡。 另查明，陈文耀挂靠在被告虹强房地产公司从事文骏苑1、2、3、5幢和幼儿园项目开发，系虹强房地产公司文骏苑项目部负责人。文骏苑1、2、3、4、5号楼幼儿园于2013年8月进行竣工验收备案。 本院认为，本案主要存在以下三个争议焦点： 焦点一，本案原告提交的商品房买卖合同（合同编号2019051400002、2019051400003）是否有效。本院认为，原告与虹强房地产公司文骏苑项目部于2019年5月14日签订的两份商品房买卖合同（合同编号2019051400002、2019051400003），被告虹强房地产公司对该合同表示认可。故该商品房买卖合同系原、被告双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应属有效。 焦点二，文骏苑1、2、3、5幢和幼儿园项目中的2幢2层2楼1号（建筑面积127.76平方米）、2幢2层2楼2号（建筑面积127.76平方米）是否是被告补偿安置给第三人的房屋。本院认为，陈文耀挂靠在被告虹强房地产公司名下，以其自己名义或虹强房地产公司名义与第三人的母亲范光秀签订房屋拆迁安置补偿协议，系双方真实意思表示，双方虽对房屋坐落、面积等的约定多次进行变更，但依据被告提交的证据，第三人的母亲范光秀于2013年4月10日在被告处领取案涉二套房屋钥匙及电卡属实，应视为双方以履行行为对拆迁安置补偿协议中关于房屋坐落的实际变更。被告虹强房地产公司提出的第三人将案涉二套房屋钥匙交还被告并领取其他房屋钥匙的抗辩，其没有提交证据予以证明，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的法律后果”的规定，被告虹强房地产公司应承担相应法律后果。故第三人提出文骏苑1、2、3、5幢和幼儿园项目中的2幢2层2楼1号（建筑面积127.76平方米）、2幢2层2楼2号（建筑面积127.76平方米）系被告补偿安置给第三人的房屋的抗辩，本院予以支持。 焦点三，原告要求被告协助办理过户的诉讼请求是否应当支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”之规定，被拆迁人获得补偿安置的权利是基于所有权的调换，系拆迁人用特定化的回迁房屋对其进行安置，相比普通的商品房买受人享有的物权期待权有更优先的保护效力。被告已将案涉二套房屋拆迁补偿安置给第三人段正琼、段正伟、段正春、段正均的母亲范光秀，第三人段正琼、段正伟、段正春、段正均对案涉二套房屋依法享有拆迁补偿安置优先权，被告对原告所承担的协助办理过户手续的义务已不能履行，故对原告请求被告协助办理文骏苑1、2、3、5幢和幼儿园项目中的2幢2层2楼1号（建筑面积127.76平方米）、2幢2层2楼2号（建筑面积127.76平方米）过户手续的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、原告简晓林、陈春玲与被告达州市虹强房地产开发有限公司文骏苑项目部于2019年5月14日签订的房屋买卖合同（合同编号2019051400002、2019051400003）有效； 二、驳回原告简晓林、陈春玲的其他诉讼请求。 案件受理费10800元，由原告简晓林、陈春玲负担5000元，被告达州市虹强房地产开发有限公司负担5800元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判长  王晓曦 审判员  张子南 审判员  张垭兰 二〇一九年十二月二十七日 书记员  刘 梁