安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0705民初4829号原告：刘跃，男，1985年7月23日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。委托诉讼代理人：鲍克群，系安徽克群律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡雅静，系安徽克群律师事务所律师。被告：铜陵铜顺物业管理有限责任公司，住所地安徽省铜陵市义安区。法定代表人：童斯文。委托诉讼代理人：程启友，系公司员工。被告：铜陵新九鼎铜文化产业有限公司，住所地安徽省铜陵市。法定代表人：肖珍，系公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陶然亭，系安徽创元律师事务所律师。委托诉讼代理人：章帆，系安徽创元律师事务所律师。原告刘跃诉被告铜陵铜顺物业管理有限责任公司（以下简称铜顺物业公司）、铜陵新九鼎铜文化产业有限公司（以下简称新九鼎公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘跃及其委托诉讼代理人胡雅静，被告铜顺物业公司委托诉讼代理人程启友，被告新九鼎公司委托诉讼代理人陶然亭、章帆均到庭参加诉讼。2019年11月7日，因原告与铜陵瑞环建设开发有限责任公司达成和解，向本院申请撤回对铜陵瑞环建设开发有限责任公司的起诉，本院予以准许。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告签订的《新江花园（一期）住宅房认购协议》无效；2、被告共同退还购房款人民币213000元并按照同期贷款利率从2011年9月27日计算至实际还清之日止；3、判令被告赔偿原告装潢款损失70909元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年9月中旬，原告找到被告铜陵铜顺物业管理有限责任公司寻求新江花园房源，被告处经办人程启友立刻表示19栋203室可以出售，且价格优惠，但是年底才能办理房产证。原告看房表示满意，并协商价格为一口价213000元。原被告于2011年9月27日签订了《新江花园（一期）住宅房认购协议》，协议约定原告认购的房屋为新江花园19栋2单元203室，房产证办理大约在八至九月份，凭铜顺物业公司收据到瑞环置业公司换取正式购房发票，凭发票到房管部门办理相关手续等。当日，被告向原告交付房屋钥匙，并收取了213000元房款。2012年3月份左右，原告对房屋进行了装潢，花费4万余元。同年6月，原告入住至今。然而，原告购房至今8年之久，原告却迟迟未收到办证通知，为此原告也曾找到被告要求退房，但是遭到拒绝。直到2019年初，原告在人民网上才了解到;新江花园由于环评问题无法办理房产证，铜陵经开区主任办公会就此事曾于2014年6月5日出台了退房办法，即根据自愿退房原则，需要退房的住户携带团购单位的购房合同等相关资料到开发区循环园公司即可办理退房手续。而原告所购的房屋系铜陵新九鼎铜文化产业有限公司从铜陵瑞环建设开发有限责任公司团购而来，新九鼎公司将团购房屋转售给被告铜顺物业公司。被告目前拒不配合，导致退房手续无法办理。综上，原告认为：原被告签订的《住宅房认购协议》系双方自愿签订，合法有效，各方应当遵守，但由于各被告原因导致案涉房屋无法办产证，原告签订合同的根本目的无法实现。被告已经构成根本违约，应承担违约责任。故原告维护合法权益，特诉至法院，望判如所请。铜顺物业公司辩称：我公司铜顺物业公司是新江花园小区的物业服务公司，当时房产信息中介机构负责人汪平找到我公司说他有一套房产想让我公司代售，并向我公司出示涉案房屋房产权证明，我公司没有代售房屋的权利，但我公司可以起到牵线搭桥的作用，故本案原告刘跃需要购买房屋，因我公司需要赚取利润，所以是我公司与刘跃签订的房屋买卖合同，刘跃给我公司213000元，我公司将183500元交给了汪平，我公司取得了29500元的利润，之后将房屋钥匙交给了刘跃。新九鼎公司辩称：原告所购房屋非在我公司新九鼎公司购买，我公司在本次交易中未收取一分钱，不应承担任何责任，在开发区销售房屋是铜陵县五松镇富磊房产信息部和丁红富，以我公司的名义向开发区缴纳房款，相关过程我公司均不清楚，也未参与，铜陵县五松镇富磊房产信息部已经注销，在贵院（2019）皖0705民初4831号案件中该信息部代理人确认了信息部以我公司名义缴纳房款，购买了30套房屋的事实，并将该房屋对外销售，丁红富本人作出承诺确认其个人共同与信息部购买房屋并销售的事实，据此，本案应查明事实，请求追加原铜陵县五松镇富磊房产信息部经营者王秀凤，公民身份证号码340721197401255128和丁红富，公民身份证号码340721197102135177为本案的被告。本院经审理认定以下事实：2011年5月9日，新九鼎公司与铜陵瑞环建设开发有限责任公司签订《新江花园（一期）住宅房认购书》，确认新九鼎认购新江花园一期共计12套住房，其中含有涉案19栋203号房屋。2011年9月27日，刘跃与铜顺物业公司签订《新江花园（一期）住宅房认购协议》，刘跃认购19栋2单元203户，认购协议中未对价格作出约定，但铜顺物业收取刘跃购房款213000元，并向刘跃出具收款收据，认购协议约定房产证的办理大约在8至9月份，凭铜顺物业收据到铜陵瑞环建设开发有限责任公司领取正规发票，凭发票到房管部门办理手续。2019年经开区出台多个文件，确定退房范围为所有团购房，退房需要提供相关证件材料。案涉房屋在前述退房范围内。2019年8月9日，经开区关于新江花园小区团购房退房的公告明确新江花园由于用地手续不能办理等原因，无法办理房屋产权证。确认所有转让买卖均属于非法交易。另查明，铜陵瑞环建设开发有限责任公司向新九鼎公司出售涉案19栋203号房屋时，未取得房屋预售许可证。2019年11月15日，铜陵瑞环建设开发有限责任公司因与刘跃和解向其退还房款97144.21元、装修款70909元、利息款57800.8元（该款计算标准为，以138777.44元为基数，按年利率4.9%，自2011年9月27日计算至2019年10月30日，时间不足半年以半年计，总计为8年6个月）。本院认为：铜陵瑞环建设开发有限责任公司与新九鼎公司签订的新江花园（一期）住宅房认购书、刘跃与铜顺物业公司签订的新江花园（一期）住宅房认购协议具备商品房买卖合同的主要内容，该两份认购书应当认定为商品房买卖合同，铜陵瑞环建设开发有限责任公司在庭审中自认在与新九鼎签订住宅房认购书时，新江花园房屋未取得权属证书及至今未办理商品房预售合同，且根据铜陵市政府相关文件及会议纪要，新江花园事实上无法取得房屋产权证书，根据《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”和《城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”，故《新江花园（一期）住宅房认购书》及《新江花园（一期）住宅房认购协议》均属无效合同，原告刘跃诉请确认原告签订的《新江花园（一期）住宅房认购协议》无效，符合法律规定，本院予以支持；合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，原告刘跃与被告铜顺物业公司签订了认购协议且向铜顺物业公司交纳了213000元购房款，铜顺物业公司辩称是从案外人汪平处购得房屋且213000元购房款包括了物业费、垃圾清运费、水电费等费用，因铜顺物业公司未举证证明213000元的组成，本院对其关于购房款组成的辩解不予采信，根据合同相对性原理，原告要求被告铜顺物业公司退还购房款并按照同期贷款利率从2011年9月27日计算利息至实际还清之日止，符合法律规定，本院予以支持，因铜陵瑞环建设开发有限责任公司已向原告履行了归还部分房款及利息的事实，本院对原告起诉的标的额予以扣减，认定铜顺公司还应向原告支付房款115855.79元及利息（计算标准：以74222.56元为基数按照中国人民银行同期贷款利率从2011年9月21日计算利息至实际还清之日止）；铜顺物业公司在承担判决义务后，可依据其与案外人签署的关于涉案房屋的合同另行主张权利，因此本案不再另行追加被告；原告要求被告新九鼎公司退还购房款并按照同期贷款利率从2011年9月27日计算利息至实际还清之日止，无合同约定，不符合法律规定，本院不予支持；关于装潢损失，原告未举证证明损失的依据，也未向本院申请评估鉴定，且铜陵瑞环建设开发有限责任公司已向原告退还装修款70909元，故本院对该项诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条的规定，判决如下：一、确认原告刘跃与被告铜陵铜顺物业管理有限责任公司签订的《新江花园（一期）住宅房认购协议》无效；二、被告铜陵铜顺物业管理有限责任公司在本判决书生效之日起十日内向原告刘跃退还购房款人民币115855.79元并利息（计算标准以74222.56元为基数按照中国人民银行同期贷款利率从2011年9月21日计算利息至实际还清之日止）；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5095元，减半收取2547.5元，由被告铜陵铜顺物业管理有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员  谢晖二〇一九年十一月十五日书记员  叶婧附：本判决所适用法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第八条诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身分关系的案件除外。对一方当事人陈述的事实，另一方当事人既未表示承认也未否认，经审判人员充分说明并询问后，其仍不明确表示肯定或者否定的，视为对该项事实的承认。当事人委托代理人参加诉讼的，代理人的承认视为当事人的承认。但未经特别授权的代理人对事实的承认直接导致承认对方诉讼请求的除外；当事人在场但对其代理人的承认不作否认表示的，视为当事人的承认。当事人在法庭辩论终结前撤回承认并经对方当事人同意，或者有充分证据证明其承认行为是在受胁迫或者重大误解情况下作出且与事实不符的，不能免除对方当事人的举证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。