河南省封丘县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0727民初3179号原告（反诉被告）：张明臣，男，汉族，1962年9月24日生，住河南省封丘县。被告（反诉原告）：石永增，男，汉族，1975年4月26日生，住河南省封丘县。委托代理人：陈勇，河南日诚律师事务所律师。原告张明臣诉被告石永增租赁合同纠纷一案，原告张明臣于2019年9月3日向本院提起诉讼，同日，本院作出受理决定。依法适用简易程序，于2019年10月14日公开开庭对本案进行了审理。因案情复杂，又转入普通程序，依法组成合议庭于2019年12月20日公开开庭对本案进行了审理。原告张明臣、被告石永增及其委托代理人陈勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张明臣向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告停止侵权,恢复原状,搬出原告预制厂，2、要求被告支付占用原告预制厂地、房屋期间的租赁费11125元(自立案起厂地租赁费1833元/月、房屋租赁费250元/月计算至被告搬出场地止),3、本案诉讼费由被告负担。庭审中，原告张明臣明确诉讼请求为，要求被告停止侵权，也就是搬出预制厂并腾出房屋，要求回复原状，也就是要求被告占用场地上的垃圾及其他物品进行清理，这个请求放弃，不再要求，是因为被告在起诉以后也就是2019年9月25日已经从预制厂搬出，并腾出了房屋，垃圾及其他物品也不要求被告清理了。单独要求第2项请求，也就是要求被告支付预制厂租赁费和房屋租赁费。其中，预制厂租赁费是从2019年4月3日到2019年7月4日，房屋租赁费是从2018年4月3日到2019年9月25日，共计2年5个月零22天，房屋是7375元，预制厂是5499元，共计12874元。事实与理由:原告在本村建有一预制厂,在2015年4月3日租给被告使用,双方签有租赁合同,约定了租赁费用及租赁期限。合同中约定预制厂租赁费每年22000元,厂地房屋每年3000元。第一次合同届满后双方在2017年4月3日续签了一年合同,再次届满后2018年9月3日补签了(2018年4月3日至2019年4月3日)租赁合同,按原合同履行，合同期一年。被告并支付了一年厂地租赁费22000元。双方在合同履行四年中,被告对房屋租赁仅支付两年6000元,至今欠两年零三个月租赁费6750元。该合同在2019年4月3日到期后，原告多次催促被告搬出厂地及房屋,但被告无理占据至今,并破坏了场地部分地面,被告的违法行为侵犯了原告合法权利,根据《合同法》及《民法总则》等相关法律规定,原告提起诉讼,望贵院判如所求。被告石永增的辩称，被告租赁原告的场地分为两部分，两部分租赁期限不同。租赁场地的一部分是水泥地胎占用的部分,租赁期限在2019年4月3日届满。另一部分是地胎以北的部分,租赁期限在2019年7月16日届满。租赁合同终止的原因在于原告,被告在2019年7月4日已将租赁场地交还原告。原告在2019年6月21日拉闸断电,以致预制厂无法生产。当天,被告向工人支付工资650元,原告拉闸断电造成被告人工费损失。自此,被告陆续将其设备搬离，至2019年7月4日,被告已全部迁出将租赁场地交还给了原告。关于租赁场地,原告仅有权要求支付2019年4月3日至2019年7月4日期间地胎占用部分的租金;且该租金已由地胎以北部分未到期的租金冲抵。被告在2019年4月3日至2019年7月4日期间使用地胎占用部分的场地,原告仅有权对地胎占用部分要求支付在此期间的租金。地胎以北的部分租赁期限在2019年7月4日尚未届满,原告无权要求支付该部分的的租金。且2019年4月3日至2019年7月4日期间地胎以北部分场地未到期的租金应冲抵该期间地胎部分场地的租金。关于租赁房屋,原告仅有权要求支付其立案之日至2019年9月19日的租金。被告租用原告两间房屋,每年租金1500元,已向原告支付四年的房屋租金6000元。2019年9月19日,被告已将租赁房屋腾空交还原告。原告仅有权要求支付其立案之日至2019年9月19日的租金，且每月的租金标准为125元。综上,因被告已将租赁场地和房屋交还原告,原告所提第一项诉讼请求不能成立。因被告在2019年7月4日将租赁场地交还原告,原告第二项诉讼请求关于场地租赁费的主张不能成立。因被告在2019年9月19日将租赁房屋交还原告,原告第二项诉讼请求关于房屋租赁费的主张仅能部分成立,其余部分应依法驳回!租赁场地现存的地胎是由被告扩建改造,提出反诉。反诉请求:1、判令反诉被告负担并向反诉原告支付预制厂扩建造价费用的1/2即32500元2、反诉费由反诉被告负担。本案在审理过程中，反诉原告石永增又变更反诉请求第1项为，要求判令扩建改造的水泥地胎归反诉原告石永增所有，并由反诉原告石永增予以拆除。事实与理由:反诉被告张明臣诉反诉原告石永增租赁合同纠纷一案,已由贵院立案。本案中,反诉原告石永增在与反诉被告张明臣签订租赁合同之前，原地胎场地老化不能继续使用,经张明臣同意,于(农历)2015年3月下旬对预制厂的地胎进行扩建改造,将原有的水泥地胎加厚并扩大。反诉原告石永增扩建的水泥地胎长80米、宽20.5米,面积为1640,平均厚度为11-12cm。为此,反诉原告石永增连工带料共即花费65000元。《合同法》第223条第1款规定“承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。”据此,本案中,反诉原告石永增经过出租人张明臣同意,显然有权对租赁物进行改善或增设他物。石永增对租赁的预制厂扩建的水泥地胎即属对租赁物进行改善与增设他物，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第14条第1项的规定,因双方对扩建水泥地胎费用的处理未作约定,水泥地胎的扩建造价费用应当由作为出租人的张明臣负担。因此,依据《民事诉讼法》第51条、第140条和《最高人民法院关于适用的解释》第233条的规定,反诉原告石永增特提出反诉,恳请人民法院依法判如所请。针对反诉原告的反诉请求，反诉被告张明臣辩称，对于被告的反诉请求不同意，因为被告已经在预制厂经营四年多了，而且取得很大的利益了，原来计划的是2到3年，现在实际已经经营4年多了。也不是我不让被告用了，是被告不交租赁费，不续签合同，才不让被告用这个场地了，也并没有给被告增加租赁费，而且还进行了适当的减少，扩建预制厂地的应归原告。根据原被告诉辩意见，总结本案争议焦点为：原告张明臣要求被告石永增支付其预制厂租赁费5499元、房屋租赁费7375元，共计12874元，以及反诉原告石永增要求反诉被告张明臣就预制厂地内，反诉原告石永增扩建的水泥地胎归反诉原告石永增所有并予以拆除，有无事实根据和法律依据？是否合理是否应予支持？针对本案争议焦点，原告张明臣提供的证据有：1、2015年4月3日原被告签订的场地租赁合同1份、2017年4月3日原被告签订的场地租赁合同1份和2018年9月3日在原合同上续签双方签字的租赁合同1份，共计3份的场地租赁合同，证明被告租赁的时间和应该支付的租赁费。2、手机照片5张，2019年9月25日4张，2019年6月27日1张，证明被告将预制厂的地面切割了。3、张春霞、范小朋、石廷利、杜新国、韩树明、张明修、冯秀红、张文举、高东云证明各1份、豪杰证明2份，原告张明臣据此证明被告石永增欠其房租7375元。被告石永增提供的证据有：1、与原告所提供的2018年9月3日相同的租赁合同1份及租赁费收据1份，证明租赁面积是6亩。租赁期限是两个时间点，其中，水泥地胎以北的是2019年7月16日到期，地胎占用部分的租期是2019年4月3日到期。2、2019年5月8日的视频光盘1张，其中三段视频，2019年5月8日一段，2019年6月21日一段，这两段视频中有两点，在租赁场地以北的地方，原告从将场地交付给被告2015年4月份起，堆放有废铁等物品，原告始终未将场地交付给被告。2019年6月21日因为原告张明臣拉闸断电，导致预制厂无法生产，此后被告陆续将设备搬离场地。租赁合同终止原因在于本案的原告，原告对此负有过错。其中2019年7月4日的视频一段，证明被告将租赁场地交还给了原告，对此原告也认可。3、证人彭某1、彭某2、彭某3、李某出庭证言，证明2019年6月21日原告方拉闸断电，导致双方合同提前终止，2019年6月21日当天被告石永增向四名工人支付了650元，因为原告拉闸断电造成人工的损失。4、被告石永增与何健峰通话录音光碟1张及该录音内容文字整理1份，被告石永增据此证明与原告相邻的高社的房子租金是每年每间1000元。本院调取的证据有：1、现场看验笔录1份。经质证，被告石永增对原告张明臣提供的证据1中的3个合同真实性无异议，但认为在2015年4月3日签订的合同中，第1条载明了租赁场地的面积是6亩，作为原告自始至终并未将全部的场地交付给被告。原告提交的2018年9月3日合同上显示，关于场地的租赁租期分为两个时间点，水泥地胎以北的是到2019年7月16日到期，地胎占用部分的租期是到2019年的4月3日到期。由此原告提到2019年7月4日其收回租赁场地是对双方租赁合同的提前终止。对证据2真实性无异议，但是照片上显示的被切割的水泥地面是由被告扩建改造形成的。对证据3提出异议，认为杜新国所述不属实，张明修的房子是去年才开始出租，对石廷利、张春霞的房子不清楚，对范小朋的房子认为租赁的晚，对张文举出具的证明中关于预制厂租赁两年44000元，房租3000元也是两年的。原告张明臣对被告石永增提供的证据1、2均无异议，对证据3认为是否给工资发不清楚，证人证言所述不清楚，对证据4提出异议，认为高社的四间房子漏雨，别人租赁后在房顶搭建的铁皮瓦，租户也弄走了。原被告双方对本院调取的证据1均无异议。本院确认，原告张明臣提供的证据1、2被告石永增提供的证据1、2、3及本院调取的证据1客观真实，与本案事实有关联性，本院予以采信。对于原告张明臣提供的证据3与被告石永增提供的证据4相结合，原被告双方在合同中并没有约定房屋租赁费，原告张明臣未提供每年3000元租赁费的相关证据，应以被告石永增认可的每二年3000元为宜。依据当事人诉辩意见、庭审、举证质证，本院对本案事实确认如下：原被告双方均为封丘县应举镇南范村村民，原告张明臣在其村南227省道北建有一预制厂及两间带地下室的临街房。在2015年4月3日原被告双方签订租赁合同，就该预制厂租给被告石永增使用。合同内容为：“应举镇南范村张明臣、石永增两人经协商，双方同意、张明臣愿意将公路北边老予制厂租给石永增办预制厂，现将有关事项双方共同协商如下：甲方：张明臣，乙方：石永增，简称甲乙方。一、甲、乙双方商定，甲方同意把老预制厂（面积六亩）租给石永增使用、租期两年，从合同签字日起生效。二、甲、乙双方商定，年租金贰万贰仟元整，租金共计肆万律仟元整，由乙方石永增一次性交清，在合同有效期内甲、乙双方不得以任何理由变更，政府征用和其它不可改变因素除外。三、双方商定在合同有效期内如政府征用，所赔偿资金按甲、乙双方6:4分配（指水泥硬化场地）乙方不用后，乙方不分成。经甲、乙双方审阅，均无异意，合同即日生效。证明人：石廷锋、张宗运.执笔人：张文举.甲方：张明臣.乙方：石永增.2015年4月3日”。2015年4月28日被告石永增向原告张明臣缴纳承包费44000元，并由原告张明臣为被告出具收到条一张。由于被告石永增在承包该预制厂时，原告张明臣原有的水泥地胎（指水泥硬化场地）老化，被告石永增对在原告张明臣水泥胎的基础上进行了扩建。扩建部分厚度为11cm,东西长度为83.1m,南北宽度为19.4m（面积为1612.14㎡，体积为177.34）。在水泥胎场西边道路部分，被告石永增在原来的基础上也扩建，扩建后北边宽4m,南边宽2m，南北长14m(面积42㎡，体积4.62)。合同到期后，经双方商定，延续合同，在2017年4月3日由张文举重新续写了合同，只有原告张明臣和张文举签字，原被告双方也实际继续履行了该合同，履行至2019年4月3日。在2018年9月3日原告张明臣持有的2014年4月3日的合同下面注明：“经双方商定，予制厂地胎以北的地从2018年6月3号延长至2018年7月6号到期，其它按原合同执行。张明臣、石永增2018年9月3号”。同时，在被告石永增持有的2014年4月3日的合同下面也注明了同样的内容，由原被告双方签字。原被告双方均认可2014年4月3日的合同下面注明的内容中“2018年7月6号”实际应为“2019年7月6号”。合同履行过程中，原被告双方均认可水泥胎以北的土地被告石永增及时腾出来，该部分土地不欠原告张明臣租赁费。由于被告石永增在2019年4月3日未将水泥胎部分场地腾出来，原被告双方认可该部分承包费未给付，所欠该部分租赁费是水泥地胎自2019年4月3日至2019年7月4日的承包费。原告张明臣认为所欠水泥胎场地的承包费按照水泥胎实际面积计算，价格应高于水泥胎以北的土地场地的价格，被告石永增认为无论是水泥胎场或是土地价格应当相同。原告张明臣在2019年6月21日向被告石永增催要承包费及房屋租赁费时，曾拉闸断电，被告石永增也将水泥地胎用切割机予以切割。由于被告石永增在租赁原告张明臣的预制厂时，又租赁了原告张明臣在227省道路北的两间房屋，该两间房屋附带有地下室，被告石永增在2015年4月3日给付原告张明臣房屋租赁费3000元。之后，原告张明臣又购买了被告石永增的预制板，从中扣除房屋租赁费3000元，原被告双方均认可房屋租赁费已缴纳6000元。对于房屋租赁费原告认为是每年3000元，被告石永增认为房屋租赁费是每年1500元。原告张明臣在2019年6月21日向被告石永增催要租赁费时，双方发生矛盾，原告张明臣曾经将石永增的电闸拉停。本案在审理过程中，被告石永增提出对其扩建的水泥胎实用性和价值进行鉴定，又放弃该鉴定申请，要求将自己扩建的水泥胎归自己所有，并予以拆除。本院认为，诚实守信是原被告双方当事人应当遵守合同的基本原则。本案中原被告双方签订的有关预制厂的租赁合同，合法有效。第一次签订履行2年后，原被告双方又续2年。事实清楚，证据充分。关于原告诉称的预制厂承包费问题，原被告双方认可，预制厂承包费由水泥胎和水泥胎以北共计6亩地组成，水泥胎以北的土地部分承包费，无有纠纷，只有水泥胎部分承包费被告石永增未给付，且所欠该水泥胎部分租赁费是自2019年4月3日至2019年7月4日即91天的承包费。对于水泥胎场地承包费的价格和水泥胎以北土地承包费价格高低的问题，因承包时被告石永增已将原告张明臣遗留的老化的水泥胎重新铺上一层，被告石永增也付出了一定的财力，该两部分场地承包费价格可不予区分，水泥胎场地（包括被告石永增新铺设的水泥胎场地和道路部分）以其实际面积计算，为（1612.14㎡+42㎡）×0.0015=2.48（亩）。被告石永增所欠的承包费即为：（2.48亩÷6亩）×22000元÷365×91=2267元。关于原告诉称的房屋租赁费问题，由于原被告双方对每年的租赁费意见分歧较大，原被告双方在合同中并没有约定房屋租赁费，原告张明臣未提供每年3000元租赁费的相关证据，应以被告石永增认可的每年1500元予以认定。被告石永增租赁期自2015年4月3日至2019年9月19日（即为4年零5个半月），应支付房屋租赁费为1500元÷12×53.5=6688元，被告以实际支付6000元予以扣除后，仍需支付原告688元。对于被告石永增反诉要求将自己扩建的水泥胎归自己所有并予以拆除的请求问题，由于原被告双方在承包合同中明确约定：双方商定在合同有效期内如政府征用，所赔偿资金按甲、乙双方6:4分配（指水泥硬化场地）乙方不用后，乙方不分成。该约定明确被告石永增不用后，对政府补偿不分成，被告石永增承不用后不分成，也就是归原告张明臣所有。该约定不违反法律规定，应以该约定为准，该合同到期后原被告双方又续两次均已到期，该水泥地胎也就是被告石永增扩建部分以其约定应归原告张明臣所有，故对于反诉原告石永增的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告石永增偿还原告张明臣预制厂承包费2267元。二、被告石永增给付原告张明臣房屋租赁费688元。三、驳回原告张明臣其他诉讼请求。四、驳回反诉原告石永增的反诉请求。上列一、二项限判决生效后十日内履行。本案受理费77.5元，由原告张明臣负担50元，被告石永增负担27.5元。反诉案受理费306元，由反诉原告石永增负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。审 判 长  温义文人民陪审员  周永锋人民陪审员  关建娜二〇一九年十二月二十三日书 记 员  范明阳