上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初19789号原告：洪岩，女，1983年1月27日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：徐延辉，上海源杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：马祖来，上海源杰律师事务所律师。被告：黎美华，女，1984年1月17日生，汉族。原告洪岩与被告黎美华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐延辉、马祖来到庭参加了庭审。被告黎美华经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告洪岩向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付租金63,333元(2018年7月8日起至2019年7月31日止，每月6,500元)；2、判令被告支付违约金13,000元(按月租金的2倍计算)。事实和理由：原告是上海市瑞林路1280弄湖畔天下56号业主。2017年2月,原被告在上海太平洋房屋服务有限公司的中介下,签订了房屋租赁合同(合同编号：XXXXXXX).合同约定,月租金6,500元,以三个月为一期,并于首月的7日前支付到原告的账号。合同的租赁期为五年。原被告双方于2017年2月15日完成出租房屋的移交手续。然而，截止到2019年6月原告发律师函催告被告履行合同义务支付欠缴租金43,500元，但是被告仅仅通过微信转账支付租金4,000元。被告拖欠租金的行为,是严重的根本违约行为,原告在诉讼之前已经通知被告解除双方的签订编号为XXXXXXX的房屋租赁合同。综上，原、被告的房屋租赁合同合法有效,双方理应诚信履行各自的义务,然而被告使用租赁房屋,拖欠房屋租金的行为,严重侵犯了原告的合法权益。为维护自身利益,故涉讼。被告黎美华未答辩。原告为支持其主张，向本院提交下列证据为证：1、购房合同，证明原告为涉案房屋产权人；2、房屋租赁合同，证明原告与被告之间存在房屋租赁关系，原告与被告于2017年2月15日交接了涉案房屋；3、律师函及快递单(复印件)，证明原告履行了催告义务；4、微信转账记录，证明经过原告催告，被告支付了一部分房租，支付了4,000元；5、解除房屋租赁合同通知书(复印件)，证明原告通知被告若逾期不支付房租，则解除房屋租赁关系；6、解除房屋通知书的快递签收单(复印件)，证明被告已收到解除房屋租赁合同通知书；7、房租支付情况表、付款凭证、微信记录，证明被告支付房租情况，2019年3月2日被告认可欠到19年5月31日的租金24,000元，并多支付2,000元作为违约金，但是被告未按期支付，被告于2019年8月25日搬走。根据原告提供的证据及庭审中查明的情况，本院确认如下事实：洪岩(出租方、甲方)与黎美华(承租方、乙方)于2017年2月15日签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于上海市嘉定区瑞林路XXX弄XXX号房屋(下称系争房屋)出租给乙方使用，租赁期限自2017年4月16日至2022年4月15日止。租金每月6,500元，按三个月为一期支付，第一期租金乙方应于2017年2月18日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的7日前。乙方需支付给甲方租赁保证金共计6,500元。除合同另有约定外，甲方应于租赁关系终止且在乙方将房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金无息退还乙方。未经甲方书面同意，乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的壹倍向甲方支付逾本合同第9条承担违约责任。合同第9条违约责任约定：如任何一方未按本合同约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的一倍。合同13条其他约定：1、租赁期限为五年，前三年租金6,500元/月，第四年租金为7,000元/月，第五年7,500元/月；2、甲方不能在合同租赁期限内提前终止合同，乙方装修不能破坏甲方房屋结构墙、楼梯、房屋户型结构，双方如有此违约，违约方向对方支付违约金，此违约金为月租金的12倍。合同签订当天黎美华向洪岩支付押金6,500元，洪岩向黎美华交付了房屋。黎美华于2017年2月18日向洪岩支付了第一期租金19,500元。2019年3月2日，双方确认黎美华拖欠洪岩截止2019年4月15日的房租24,000元，黎美华承诺给予2,000元作为推迟交房租的补偿费用。因黎美华未按约支付拖欠的租金，洪岩涉讼。审理中，洪岩确认黎美华已于2019年8月25日搬离系争房屋，其于当日收回了系争房屋。洪岩提交的租金清单显示黎美华拖欠截止2019年7月14日的租金为39,500元，截止2019年8月25日租金为49,265元，并确认2019年8月1日至2019年8月25日的租金在本案中不主张。洪岩表示其在本案中主张的违约金系合同13条约定的解约违约金，黎美华支付的押金6,500元应折抵其逾期支付租金的违约金。本院认为，洪岩与黎美华签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，该合同合法有效，双方均应按约履行。黎美华拖欠租金并于2019年8月25日搬离租赁房屋，洪岩于2019年8月25日收回房屋，故双方的租赁合同于2019年8月25日解除。合同解除后，黎美华拖欠的租金仍应支付，原告主张的金额有误，本院根据原告提供的租金清单，确认截止2019年7月31日被告应支付的租金为43,064.52元。合同因黎美华欠付租金且提前退租而解除，洪岩主张解约违约金合法有据，但合同13条约定的违约金系特别针对出租方提前终止合同和承租方装修时改变房屋结构而约定，本案系承租方逾期支付租金而解除，不适用该条款约定的违约金，应适用合同第9条的违约责任，违约金为6,500元。原告关于押金已折抵逾期支付违约金的意见，本院认为双方签订的租赁合同约定逾期支付租金适用合同第9条违约责任的约定，与原告在本案中主张的解约违约金重合，但黎美华向原告承诺过支付2,000元逾期支付租金的补偿，该约定系双方的补充约定，原告要求用押金折抵该2,000元可予准许，剩余押金4,500元应予以返还，该4,500元可与被告应给付原告的款项相折抵。被告黎美华经本院合法传唤无正当理由未到庭，应视为其放弃举证、质证等民事权利，并承担由此产生的法律后果。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告黎美华应于本判决生效之日起十日内给付原告洪岩截止2019年7月31日的租金43,064.52元；二、被告黎美华应于本判决生效之日起十日内给付原告洪岩解约违约金6,500元；三、上述第一、二项的款项与原告洪岩应返还被告黎美华的押金余额4,500元相折抵后，被告还应给付原告45,064.52元。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,708元，公告费560元，合计诉讼费2,268元。由原告洪岩负担929.20元，由被告黎美华负担1,338.80元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  刘燕枫人民陪审员  管永元人民陪审员  徐祖荣二〇二〇年三月十三日书 记 员  王 豪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。