上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五（民）初字第227号原告上海中原物业顾问有限公司。法定代表人陆某某。委托代理人谭某某。委托代理人姚某某。被告龚健。委托代理人邱惠峰，上海海铨律师事务所律师。被告陈慧。委托代理人邱惠峰，上海海铨律师事务所律师。原告上海中原物业顾问有限公司与被告龚健、陈慧居间合同纠纷一案，本院于2015年1月14日立案受理。依法由审判员蒋鸣良适用简易程序公开开庭进行了审理。期间，被告龚健、陈慧提起反诉，本院予以并案处理。2015年4月15日，因本案必须以另一案审理结果为依据，本院裁定本案中止诉讼。中止诉讼的原因消除后，本院于2016年1月13日及1月26日公开开庭进行了审理。原告上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司）的委托代理人姚某某、谭某某，被告龚健，被告龚健、陈慧的委托代理人邱惠峰到庭参加了诉讼。期间，被告龚健、陈慧向本院申请撤回反诉，本院口头裁定予以准许。本案现已审理终结。原告中原公司诉称，2013年10月30日，被告及案外人（出卖方）在原告撮合下，就位于上海市XX区XX路XX弄XX号XX室房屋达成买卖意向，并签订了《房屋买卖合同》。之后，被告及案外人向原告提出解除合同要求，三方签署了《解约协议》，约定被告及案外人在签订协议后六个月内再次交易的，视为原告居间成功，并应当支付佣金。但签订后，被告及案外人在隐瞒原告的情况下私自交易过户。中原公司认为，被告与案外人私自交易的行为，背离了诚信原则，应按《解约协议》之规定向原告支付佣金。据此，诉诸法院，请求判令被告向原告支付佣金人民币（币种下同）22，500元，并偿付自2014年1月20日起至判决生效之日止的逾期付款违约金3，172.50元（暂计）。诉讼中，中原公司按龚健、陈慧与上家即案外人陆某某就涉案房屋的交易价，将其诉请的佣金金额变更为22，000元。被告龚健、陈慧辩称，一、《解约协议》应依法认定为格式合同，其中第三条、第四条规定排除了被告的主要权利，应依法认定无效条款。二、《解约协议》中第三条、第四条规定违反了法院强制性规定，应依法认定无效条款，因此原告的诉讼请求无法律依据，应予以驳回。经审理查明，2013年10月30日，龚健、陈慧（为签约乙方）经中原公司（为签约丙方）居间介绍与案外人陆某某（为签约甲方）签订了一份《房地产买卖居间协议》。三方约定：乙方购买甲方位于上海市XX区XX路XX弄XX号XX室房屋，总房价款2，250，000元；乙方为表示对该房地产购买诚意，向丙方支付意向金200，000元，作为与甲方进行洽谈之用，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行；自丙方收到意向金后20个工作日内，若乙方解除对丙方的委托，则需支付丙方总房价款的1%作为补偿金，若甲方在前述期限内未能签订本协议，则乙方有权至丙方处无息取回意向金，若乙方未取回意向金，则视为继续委托丙方与甲方洽谈。同时，该协议第六条规定，《房屋买卖合同》成立，即表明丙方居间成功，甲、乙双方应于丙方居间成功同时分别按照总房价款的1%支付丙方佣金，双方同意丙方可从转付或保管的任何款项中扣除应付佣金。签约当日，龚健、陈慧与案外人陆某某签订《房屋买卖合同》，双方约定，龚健、陈慧向案外人购买位于上海市XX区XX路XX弄XX号XX室房屋，总房价款2，250，000元。此外，双方对付款方式、交房及尾款、交易过户、税费负担等事项分别进行约定。同日，龚健（为签约甲方）与中原公司（为签约乙方）签订了一份《佣金确认书》。该《佣金确认书》记载，成交房地产位于上海市XX区XX路XX弄XX号XX室；成交金额2，250，000元；甲方应向乙方支付的佣金数额为40，000元；甲方应按照支付时间向乙方支付佣金，若未经乙方同意而迟延支付，乙方有权追索逾期违约金（按照迟延支付佣金数额每天按千分之零点五计算）；本佣金确认书约定与《房地产买卖居间协议》约定不一致的，以本佣金确认书为准。2013年11月4日，案外人陆某某（为签约甲方）、龚健（为签约乙方）、中原公司（为签约丙方）三方签订了一份《解约协议》。三方约定：甲、乙、丙三方同意自本协议签订之日起解除居间协议及《房屋买卖合同》；甲方应当于本解约协议签订后返还乙方已支付的5，000元定金；若甲、乙双方在本协议签订后的六个月内再次达成买卖交易的，视为丙方居间成功，甲、乙双方应当分别按照再次成交价格的百分之一与前述佣金的差额向丙方支付佣金；若任何一方未按本协议约定期限履行付款义务，均应当向相对方按逾期未付款的日千分之五计算支付滞纳金；待上述事项履行完毕后，甲、乙、丙三方就该房地产的本次交易再无其他争议，且互不追究其他任何法律责任。2014年1月20日，案外人陆某某位于上海市XX区XX路XX弄XX号XX室房屋产权变更登记至龚健、陈慧名下。2015年1月14日，中原公司以诉称之理由向本院提起诉讼。本案审理期间，被告龚健、陈慧述称其系通过第三方居间介绍与案外人陆某某签订房屋买卖合同。原告认为，不能排除被告与第三方恶意串通盗取原告的居间成果，从而损失原告的利益。另查明，2014年11月26日，中原公司向本院提起诉讼，要求案外人陆某某支付佣金及逾期付款违约金，该案经本院（诉调中心）调解，案外人陆某某向中原公司支付佣金8，000元。2015年3月19日，案外人陆某某向本院提起诉讼，要求确认三方签订的《解除协议》第三条、第四条内容无效，并返还居间佣金8，000元及偿付利息损失163.22元。该案审理期间，本院于同年4月15日依法追加龚健、陈慧作为该案原告参加诉讼。本院审理后认为，三方签订的《房地产买卖居间协议》系当事人的真实意思表示，合法有效。经居间方介绍，出卖方与买受方签订了《房屋买卖合同》，该买卖合同对房屋买卖的各项交易要件作了约定，符合买卖合同的基本要素，居间成功。同时，三方签订的《解约协议》，也系签约当事人的真实意思表示，不存在违反法律法规的强制性规定，当属有效。格式条款通常是指提供条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款。但三方签订的《解约协议》是建立在居间方已促成买卖双方签订买卖合同，且居间方未向买卖双方收取居间报酬的基础上，该《解约协议》中规定的第三、四条内容的目的，是防止买卖双方利用居间的交易信息而“跳中介”，损害居间方的利益。据此，本院判决驳回陆某某、龚健、陈慧要求确认《解约协议》第三条、第四条内容无效及要求中原公司返还居间佣金并偿付利息损失的诉讼请求。以上事实，由龚健、陈慧与中原公司、案外人陆某某签订的《房地产买卖居间协议》，龚健、陈慧与案外人陆某某签订的《房屋买卖合同》，龚健与中原公司签订的《佣金确认书》，案外人陆某某、龚健、中原公司三方签订的《解约协议》，（2015）闵民五（民）初字第XX号民事判决书及当事人陈述等证据为证。上述证据经庭审质证属实，且与本案有关联，具有证据效力。本院认为，生效判决对《解约协议》的效力已予以确认，故该《解约协议》对包括被告在内的签约方有法律上的拘束力，签约当事人均应当遵守《解约协议》所规定的各自义务。根据《解约协议》规定，被告与案外人在签订《解约协议》后六个月内再次达成买卖交易的，视为中原公司居间成功，买卖双方应当分别按照再次成交价格的百分之一与前述佣金的差额向中原公司支付佣金。由于被告系在《解约协议》签订后六个月内与案外人陆某某达成买卖交易的（不管双方之间的交易是否通过第三方居间），被告应按约支付因违约所视为系原告居间所约定的佣金。就本案而言，考虑到房地产居间介绍服务的特殊性，即居间人除向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务外，还应包括帮助委托人签约、贷款、办理房屋产权过户等多项服务内容。根据原告先前为被告提供的服务内容，基于公平原则，并参照物价部门关于居间服务收费标准的相关规定，本院确认由被告向原告支付佣金8，000元。至于原告诉请的逾期付款违约金，本院不再予以支持。被告龚健、陈慧关于《解约协议》为格式合同，要求驳回中原公司诉讼请求的辩称理由不能成立，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十六条第一款的规定，判决如下：一、被告龚健、陈慧于本判决生效之日起十日内向原告上海中原物业顾问有限公司支付佣金8，000元；二、驳回原告上海中原物业顾问有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计220.90元，由原告上海中原物业顾问有限公司负担110.45元，被告龚健、陈慧负担110.45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  蒋鸣良二〇一六年一月二十六日书记员  林 叶附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十六条第一款居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。