上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第1792号原告黄莉平。原告黄某某。法定代理人黄莉平(系黄某某的母亲)，住上海市闵行区。上列两原告共同的委托代理人郭文华，上海市新闵律师事务所律师。上列两原告共同的委托代理人刘燊，上海市新闵律师事务所律师。被告张妙长。原告黄莉平、黄某某与被告张妙长房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月29日立案受理。因被告张妙长下落不明，故本院适用普通程序，依法组成合议庭，以公告方式向被告张妙长送达起诉状副本及传票，并于2016年1月6日就本案公开开庭进行了审理。原告黄莉平、黄某某共同的委托代理人郭文华、刘燊到庭参加了诉讼。被告张妙长经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告黄莉平、黄某某诉称，2013年11月15日，两原告(买受人)与被告(出售人)就上海市闵行区顾戴路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)，签订合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》，协议约定了涉案房屋的成交价为人民币5,200,000元(以下币种均为人民币)，其中3,800,000元为合同价，1,400,000元作为搬迁及固定装修设施补贴费。合同对办理过户手续的时间、付款方式、违约责任等作了约定。该合同签订的同日，原告即按约向被告支付了购房首付款3,150,000元(含补充协议约定的装修补偿款1,400,000元)，并与被告于2013年11月19日共同至上海市闵行区房地产交易中心共同申请办理了3,150,000元债权的抵押登记手续，原告取得了登记证明号为闵XXXXXXXXXXXX的《上海市房地产登记证明》。因被告另案涉及民事纠纷，涉案房屋于2013年12月21日被法院查封。原告为能顺利办理涉案房屋的过户手续，于2013年12月21日再次与被告签订《补充协议书》，约定撤销合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》补充条款(一)第7条款，由原告再支付350,000元给被告，并补充约定由原告为被告提前一次性还清工商银行的抵押贷款2,050,000元，被告配合办理相关手续。被告于2014年1月8日出具书面承诺，确认已收到上述350,000元，并保证从该日起一个星期内将涉案房屋上的保全措施全部撤销，但被告未能践约，且2014年12月9日涉案房屋再次因被告作为另案的被执行人而被法院轮候查封。原告多次要求被告解除司法查封，联系银行办理提前一次性还贷事宜，被告均以各种理由推脱，至今未予办理。2015年7月15日，原告委托律师向被告寄送了《催告履行及解除合同通知之律师函》，要求被告在三日内解除司法查封，否则原告将立即与被告解除合同，但该函因无法送达而被退回。原告认为，涉案房屋被法院两次查封，至今未能解封，导致涉案房屋无法办理过户手续，无法实现合同目的。被告的上述行为已构成根本违约，严重侵害了原告的合法权益。现原告向本院提起诉讼，要求法院判令：一、被告返还原告给付的购房款3,688,000元。二、被告偿付原告赔偿金1,040,000元。被告张妙长未作答辩亦未向本院提供证据。经审理查明，2013年11月15日，原告黄莉平、黄某某(买受人，签约乙方)与被告张妙长(卖售人，签约甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定乙方以3,800,000元的价格向甲方受让坐落于上海市闵行区顾戴路XXX弄XXX号XXX室的房屋(建筑面积168.69平方米)。甲、乙双方确认在2014年10月31日前共同向房地产交易中心申请办理涉案房屋的过户转让手续。若甲方未按约定交接涉案房屋，应向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款的日万分之一计算，违约金自本合同所约定的甲方应履行义务期限之第二日起算至实际履行义务之日止。若甲方逾期未履行合同约定的,应当向乙方支付违约金,违约金按乙方已付款的日万分之一计算,违约金自本合同所约定的甲方应履行义务期限之第二日起算至实际履行义务之日止。逾期超过拾日后，甲方仍未履行合同约定的，除甲方应向乙方支付拾日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起拾日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金及赔偿金。在甲、乙双方签订本合同前，乙方已向甲方支付部分购房款为1,590,000元，在甲、乙双方签订本合同当日，乙方应向甲方支付部分购房款1,600,000元。乙方支付甲方的上述款项构成乙方支付的首期购房款合计为1,750,000元。该笔房款由该房屋抵押权人沈某某直接收取。同时，甲方应向乙方出具收款凭证。该房屋内现存以沈某某为抵押权人的抵押登记，甲方承诺抵押权人同意其出售该房屋。甲方承诺在抵押权人收到乙方支付的足额首付款当日将与其共同赴房地产交易中心注销该项抵押。乙方以为甲方清偿该房屋内银行抵押贷款方式支付第二期购房款2,050,000元。乙方应按月如期清偿该房屋银行贷款，直至清偿完毕。若因乙方逾期还款致使甲方银行信用致损，由此产生的法律责任由乙方承担。同日，上述甲、乙双方还签订《房地产买卖合同之补充协议》一份，协议约定甲方、乙方已于2013年11月15日签订了关于涉案房屋的《上海市房地产买卖合同》，现甲、乙双方就以下条款达成一致意见，作为原合同的补充协议：一、本次房地产交易中，该房地产的总成交价为5,200,000元，其中合同价为3,800,000元，余款1,400,000元为搬迁及固定装修设施补贴费。二、乙方于签约当日向甲方支付搬迁及固定装修设施补贴费计1,400,000元。甲方收到上述款项后应向乙方出具收款凭证。三、……。五、甲方同意在其注销以沈某某为抵押权人的房地产抵押当日，由乙方作为新抵押权人办理该房屋抵押登记，债权数额为5,000,000元。六、……。七、本协议与原合同其他约定有不一致的，以本协议为准。本协议未约定的其他事项仍按原合同继续履行。2013年11月15日,被告向原告出具收条一张,上载：收到原告购买涉案房屋的购房款计3,150,000元，其中包括已支付的定金90,000元。此后，被告按约注销了涉案房屋上以沈某某为抵押权人的房地产抵押登记。2013年11月25日,原告取得了涉案房屋的上海市房地产抵押权登记证明，抵押权债权数额为3,150,000元。2013年12月21日，原告黄丽平(签约乙方)与被告张妙长(签约甲方)签订《补充协议书》一份，协议约定：一、甲方必须无条件负责将涉案房屋过户给乙方，期间再发生任何法律上的障碍，所产生的经济损失全部由甲方承担。二、乙方再向甲方支付350,000元，并补充约定乙方为甲方清偿涉案房屋工商银行抵押贷款购房款2,050,000元，甲方无条件配合乙方清偿银行抵押贷款的余款，如期间甲方再有原因影响乙方清偿提前还清房屋贷款，并影响涉案房屋过户的事宜，应赔偿乙方所有损失。同日，被告向原告出具了收条一张，上载：“今收到原告100,000元，这只是双方协议中350,000元中的100,000元。”2014年1月8日，被告向原告出具收据一张，上载：根据原、被告签订的补充协议，被告已收到200,000元，现收到余款150,000元，共计收到350,000元。同日，被告向原告出具了保证书一份，保证被告在一周内将涉案房屋的财产保全措施予以撤销，配合原告办理涉案房屋的过户手续。2014年1月19日，原告以短信方式催促被告履约，被告未作回应。此后，原告多次试图以电话、短信方式与被告联络，被告均未予以回应。另查明，自2013年8月19日，原告代被告向工商银行归还购房贷款计188,000元。还查明，涉案房屋登记于被告名下。根据原告从房地产交易中心调取的《上海市房地产登记簿》显示，涉案房屋上存在两个抵押权人，一是中国工商银行股份有限公司上海市分行营业部，债权数额为2,160,000元。二是原告，债权数额为3,150,000元。涉案房屋因民间借贷纠纷、未履行义务等原因被司法限制交易。再查明，原告目前居住于涉案房屋内。在本案审理过程中，本院向原告释明了以下两个问题：一、因原告给付被告的购房款数额较大，原告就购房款的实际给付需进一步向法院提供证据。二、涉案房屋的买卖合同解除后，原告在涉案房屋中设定的抵押权如何处理及搬离涉案房屋的问题。原告就法院提出的第一个问题向法院提供了一系列证据，从提供的证据显示：1、2013年6月26日，原告过刷卡方式向中介公司支付了定金90,000元。2、2013年7月30日、同年11月15日，原告分两次向涉案房屋原抵押权人沈某某付款共计1,150,000元。3、2013年10月24日，原告通过工商银行账户向涉案房屋原抵押权人沈某某指定的收款人张一民付款1,000,000元。4、2013年11月15日，原告的丈夫王某(上海融联租赁股份有限公司的股东)给付涉案房屋原抵押权人沈某某760,000元。5、原告丈夫王某分别于2013年12月21日、12月22日、12月27日、2014年1月2日、1月8日，通过转账及现金支付的方式向被告支付了350,000元。原告就法院提出的第二个问题表示，涉案合同解除后，其在收到被告给付全部款项后的一定期限内协助被告涤除抵押登记手续，并在收到款项后一个月内搬离涉案房屋。以上事实，由原告提供的以上事实由原告提供的《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同之补充协议》、《补充协议书》、收据(收条)三份、《上海市房地产登记证明》二份、《上海市房地产登记簿》、付款转账凭证一组、短信截图、原告黄莉平与案外人王某的结婚证、上海融联租赁股份有限公司出具的《情况说明》以及原告的庭审陈述等证据所证实，并均经庭审质证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。就本案而言，原、被告就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同之补充协议》、《补充协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方当事人均应恪守。现原告在上述一系列的合同、协议签订后已按约给付被告大部分购房款，但当原告需给付被告第二笔购房款，并要求被告协助其办理涉案房屋过户手续时，被告不予回应且目前去向不明，致原告无法继续履行上述合同，实现买受涉案房屋的最终目的，鉴此，原、被告签订的上述一系合同、协议均符合法定解除条件，应予解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告要求被告返还已给付的购房款3,500,000元、其代被告偿还的银行贷款188,000元，合计3,688,000元，于法有据，本院予以支持。原告要求被告偿付赔偿金1,040,000元，符合双方签订的《上海市房地产买卖合同》的约定，于法不悖，本院予以支持。为能将合同解除后的相关事宜一并予以处理，经本院释明后，原告表示在其收到被告退还的购房款及赔偿金后的一定期限内协助被告注销设定在涉案房屋上的抵押登记，并在收到款项后一个月内搬离涉案房屋。本院认为，原告的上述意见妥善处理了合同解除后的相关问题，本院对原告的上述意见予以准许。被告张妙长经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由被告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张妙长于本判决生效之日起十日内返还原告黄莉平、原告黄某某款项人民币3,688,000元；二、被告张妙长于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄莉平、原告黄某某人民币1,040,000元；三、原告黄莉平、原告黄某某在被告张妙长履行了本判决第一项、第二项后七日内协助被告张妙长至上海市闵行区房地产交易中心注销设定在上海市闵行区顾戴路XXX弄XXX号XXX室房屋上的权利人为原告黄莉平的他项权利(抵押)登记；四、原告黄莉平、原告黄某某在被告张妙长履行了本判决第一项、第二项后一个月内搬离坐落于上海市闵行区顾戴路XXX弄XXX号XXX室房屋。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计46,208.40元，由被告张妙长负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 林 霞代理审判员 周 颖人民陪审员 邓红霞二〇一六年一月十八日书 记 员 张 辰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。