广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初11744号原告：阳晴晴，女，1984年4月30日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：邹少铜，广东格士律师事务所律师。被告：高景峰，男，1985年3月24日出生，汉族，住广州市花都区，被告：江欣，女，1993年7月6日出生，汉族，住广州市花都区，两被告的共同委托诉讼代理人：陈章莲，广东合慧益律师事务所律师。第三人：刘炽锋，男，1988年6月7日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：叶景达，广东富颂达律师事务所律师。原告阳晴晴与被告高景峰、江欣，第三人刘炽锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月12日公开开庭进行了审理，后因案情需要，本案转为普通程序组成合议庭于2020年4月3日公开开庭进行了审理。原告阳晴晴及其委托诉讼代理人邹少铜，被告高景峰、江欣的共同委托诉讼代理人陈章莲，第三人刘炽锋的委托诉讼代理人叶景达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳晴晴向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告连带向原告支付2017年10月1日至2018年9月30日期间的房屋占用费1981856元；2.请求判令二被告按每月248488元的标准连带向原告支付房屋占用费至广州市花都区新华街天贵路98号楼房及位于广州市花都区新华街田美村上庄经济合作社“1队”饭堂所在楼房（首层及二层属于上庄经济合作社“1队”饭堂的部分除外）腾空交还给刘炽锋之日止；3.请求判令二被告连带向原告支付（2018）粤0114民初10484号案件受理费11627.4元、（2019）粤01民终7984号案件受理费23254.8元、（2019）粤0114执6801号案件执行费44582元、（2019）粤0114执9407号案件执行费74元；4.请求判令二被告连带向原告支付（2019）粤0114执6801号、（2019）粤0114执9407号执行案迟延履行期间的债务利息；5.本案诉讼费用由二被告承担。上述金额计至起诉之日共为2779538.2元。诉讼中，原告将第3、4项诉讼请求变更为：3.请求判令二被告连带向原告支付（2019）粤0114执6801号案的执行费44582元；4.请求判令二被告连带向原告支付（2019）粤0114执6801号执行案迟延履行期间的债务利息。事实和理由：2017年4月1日，原告与刘炽锋签订《楼房租赁合同》，约定刘炽锋将位于广州市花都区新华街天贵路98号楼房及位于广州市花都区新华街田美村上庄经济合作社“1队”饭堂所在楼房（首层及二层属于上庄经济合作社“1队”饭堂的部分除外）出租给原告，租赁期自2017年4月1日起至2040年9月9日止，其中2017年4月1日至2017年9月30日为装修免租期。签订合同后，原告依约向刘炽锋支付定金100万元（租赁期内冲抵租金）、支付履约保证金200万元。2017年7月1日，原告与高景峰签订《物业租赁转让合同》，约定自合同签订之日起，原告将案涉物业转让给高景峰，由高景峰向刘炽锋履行《楼房租赁合同》约定的原告的权利义务。实际上，案涉物业由高景峰、江欣共同经营管理，案涉物业的对外出租都是以高景峰的名义签订合同，由江欣收取租金。自2017年7月1日起，原告将案涉场地交付二被告后，原告再无参与案涉物业任何事宜，案涉物业一直由二被告经营管理。但是，二被告却一直没有向刘炽锋交租，故意拖欠租金，导致刘炽锋最终对原告提起诉讼，一审案号（2018）粤0114民初10484号。2018年12月15日，原告与二被告签订《协议确认书》，约定：原告授权江欣处理原告与刘炽锋的诉讼事宜，产生的一切费用由江欣承担；若诉讼结果需要原告赔偿对方，由江欣全额支付赔偿款。2019年1月24日，花都区人民法院作出（2018）粤0114民初10484号民事判决书，判决：一、原告将位于广州市花都区新华街天贵路98号楼房及位于广州市花都区新华街田美村上庄经济合作社“1队”饭堂所在楼房（首层及二层属于上庄经济合作社“1队”饭堂的部分除外）腾空交还给刘炽锋；二、原告向刘炽锋支付2017年10月1日至2018年9月30日期间房屋占用费1981856元；三、原告按每月248488元的标准向刘炽锋支付房屋占用费至其将第一项判决中的房屋腾空交还给刘炽锋之日止；案件受理费23254.8元，由刘炽锋与原告各负担11627.4元。原告不服花都区人民法院作出的（2018）粤0114民初10484号民事判决书，提起上诉，广州市中级人民法院以（2019）粤01民终7984号民事判决书驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23254.8元由原告承担。上述案件二审终结后，原告多次要求二被告履行上述判决的内容，腾退房屋并向刘炽锋支付相应的款项。但被告却摒弃诚信，对原告的要求不理不睬，导致刘炽锋向法院申请执行上述生效判决，对原告造成严重影响。故起诉至贵院，恳请法院敦促被告遵守协议，判令二被告按照协议履行其相关义务，维护原告合法权益。被告高景峰辩称，请求驳回原告的诉请，高景峰只是代表亿旺公司，高景峰是亿旺公司的法定代表人，高景峰与原告签订的权利义务的协议也是代表亿旺公司，所以应该由亿旺公司承担，在此过程中，以高景峰名义转过去给原告370万及原告在起诉书中提及的诉讼费23266.8元、74元、11639.4元均是亿旺公司的工作人员胡廷玉用微信支付，由此确定实际履行者是亿旺公司，高景峰是代表亿旺公司的行为，应由亿旺公司承担。被告江欣辩称，请求驳回原告的诉请，首先合同签订并不是江欣所签，所以江欣不是本案的租赁主体，不应成为本案被告，其次，江欣是亿旺公司的股东，2018年12月15日与原告签订的协议确认书也只是代表亿旺公司的行为，该协议书原告是明确知道是以亿旺公司的名义履行的，并不是江欣的个人行为，与江欣无关。第三人刘炽锋述称，我方与原告签订楼房租赁合同约定我方将涉案租赁物出租给原告使用，至于原告将涉案租赁物转租给两被告，我方当时并不清楚，之后在我方申请执行原告房屋租赁合同纠纷一案中，就2019执6801号，两被告曾经陈述原告将涉案租赁物转租给两被告，我方认为涉案纠纷是原告与两被告之间的纠纷，我方对原告的诉请没有异议。经审理查明:2018年9月27日，刘炽锋向本院提起对阳晴晴的房屋租赁合同纠纷一案﹝案号：（2018）粤0114民初10484号﹞，诉请：1．判令阳晴晴立即将其承租的位于广州市花都区新华街天贵路98号的楼房及位于广州市花都区新华街田美村上庄经济合作社“1队”饭堂所在楼房（首层及二层属于上庄经济合作社“1队”饭堂的部分除外，以下简称涉案物业）交还给刘炽锋；2．判令阳晴晴立即向刘炽锋支付2018年9月30日前的租金4963712元及违约金（以拖欠的租金4963712元为基数，按日千分之三，从2018年10月1日起计至阳晴晴付清款日止）；3．阳晴晴向刘炽锋支付上述房屋2018年10月1日后至交还房屋之日止的租金（按合同约定租金标准计算）；4.案件受理费由阳晴晴负担。该案查明：2017年4月1日，刘炽锋作为甲方（出租方），阳晴晴作为乙方（承租方），双方签订《楼房租赁合同》，约定：第一条、乙方租赁甲方如下楼房1．位于广州市花都区新华街天贵路98号的楼房（以下简称98号楼房），楼房总面积8524.49平方米，共七层；2．位于广州市花都区新华街田美村上庄经济合作社“1队”饭堂所在楼房（其中首层及二层属于上庄经济合作社“1队”饭堂的部分不在本租赁物范围内）（以下简称1队饭堂），楼房总面积3542.94平方米，共八层。上述《楼房租赁合同》签订的同一天，刘炽锋（甲方）与阳晴晴（乙方）签订一份《房屋租赁合同补充协议》，约定：一、甲方应向乙方提供出租房屋一次消防验收合格证明，建筑消防和装修消防同步进行，甲方负责建筑消防，并保证在六个月之内完成，不得影响乙方装修及开业进度。如超过六个月甲方未能通过消防局建筑消防验收，免租期顺延（六个月后每逾期一个月，免租装修期顺延两个月），如12个月内未通过消防局建筑消防验收，影响乙方正常经营及开业，甲方须双倍返还保证金并赔偿乙方投入的装修以及人力相关损失……该案认为：涉案的98号楼房虽已取得《建设工程规划许可证》，但未按照建设工程规划许可证的规定建设，而1队饭堂并未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。根据上述规定，刘炽锋与阳晴晴签订的《楼房租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》依法均属无效。该案于2019年1月24日作出民事判决，判决：一、阳晴晴于本判决发生法律效力之日起15日内，将其与刘炽锋签订的《楼房租赁合同》中承租的位于广州市花都区新华街天贵路98号的楼房及位于广州市花都区新华街田美村上庄经济合作社“1队”饭堂所在楼房（首层及二层属于上庄经济合作社“1队”饭堂的部分除外）腾空交还给刘炽锋；二、阳晴晴于本判决发生法律效力之日起十日内向刘炽锋支付2017年10月1日至2018年9月30日期间房屋占用费1981856元；三、阳晴晴于本判决发生法律效力之日起15日内，按每月248488元的标准向刘炽锋支付房屋占用费至其将第一项判决中的房屋腾空交还给刘炽锋之日止；四、驳回刘炽锋的其他诉讼请求。判决作出后，阳晴晴不服判决，向广州市中级人民法院提起上诉﹝案号：（2019）粤01民终7984号﹞，该院经审查后于2019年6月14日作出民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。阳晴晴及刘炽锋表示该案于2019年6月17日生效。案件生效后，刘炽锋向本院申请立案执行﹝案号：（2019）粤0114执6801号及（2019）粤0114执9407号﹞，其中（2019）粤0114执9407号案为一审受理费执行案，高景峰、江欣已支付该案的全部执行款项，高景峰、江欣认为该支付行为是亿旺公司的行为。阳晴晴表示（2019）粤0114执6801号执行案未支付任何的款项，并提交该案执行通知书拟证明该案执行费为44582元，刘炽锋确认截至本案庭审辩论终结之日未收到该案任何执行款。阳晴晴（转让方、甲方）与高景峰（顶让方、乙方）签订《物业租赁转让合同》，约定：一、甲方同意将涉案98号楼房与原业主签订的合同全部权利转让给乙方，位于涉案“1队”饭堂所在楼房转让给乙方使用，建筑面积为3542.94平方米，共八层，并保证乙方同等享有甲方与原业主签订的房屋租赁合同中所享有的权利与义务。二、合同权利转让给乙方生效后即日起，乙方立即替代甲方履行与原业主的租赁合同的义务及享受相应的权利。三、物业在甲方收到乙方转让金后全部无偿归乙方使用，租赁期满后不动产归原业主所有，动产无偿归乙方。四、签本合同后2天内，乙方应一次性向甲方支付顶手费（转让费）共计370万元，此合同视为生效。上述费用已包括押金以及两月租金。甲方不得再向乙方索取任何其他费用。乙方缴纳甲方370万元后，甲方将配合乙方变更合同手续。五、租期内相关费用及由乙方经营引起的费用以及产生的收益全部归乙方，与甲方无关。六、本合同自双方签字之日起生效。该转让合同未记载签订日期，阳晴晴及高景峰确认签订日期为2017年7月1日。该合同甲方落款处有陈世峰、马佐帆、江柏年、黄志高、阳晴晴的签字，阳晴晴表示五人是股东关系，本来是要成立公司，但公司当时未成立，阳晴晴表示早在2017年4月1日就作为该五人的代表与刘炽锋签订涉案物业的租赁合同及补充协议，其中补充协议第七条载明：如乙方需变更签约代表，甲方须无条件配合变更（变更名单仅限如下：陈世峰、谢敏、江欣、黄志高、马佐帆、刘文杰），转让合同处签名的五人与补充协议中约定的签约代表相互印证，阳晴晴表示其中江柏年是江欣的父亲，存在利益冲突，并表示其余三人陈世峰、马佐帆、黄志高亦无法联系。阳晴晴认为合同抬头甲方处仅有其一人，落款处签名仅是他们内部审批手续问题，认为该合同相对方为阳晴晴及高景峰。2017年7月1日，阳晴晴（委托人）与高景峰（受托人）签订《授权委托书》，载明：兹委托受托人为本人的代理人，就本人所有的涉案98号及“1队”饭堂所在楼房屋租赁事宜，全权办理下列事项：1.上述房屋租赁合同的签署、租金发票、注册登记变更办理等事务；2.上述房屋租金代收、物管费、水电费等代收；3.上述房屋的一切其他事务。授权期限为2017年7月1日至2040年9月9日。签订转让合同后，高景峰分别向马佐帆、陈世峰等人账户转账支付转让费合计370万元。高景峰将涉案物业分租转租给案外人使用，转租合同出租方载明高景峰，收租账户记载为江欣，阳晴晴提交高景峰与三个案外人分别在2018年12月21日至2019年7月26日签订的《写字楼租赁合同》予以佐证。2018年12月15日，阳晴晴（甲方）与江欣（乙方）签订《协议确认书》，约定：甲方作为乙方的代表，与刘炽锋签订亿旺商务大厦整体承租合同，由乙方全额投资及运营亿旺商务大厦，亿旺商务大厦的亏损或盈利（即租赁合同的权利义务）全部由乙方承担或享有，与甲方无关。就亿旺商务大厦整体承租合同的诉讼事宜，甲乙双方在平等自愿原则下协商一致，达成以下协议：1.甲方同意配合乙方，全权授权乙方指定律师代理，同意配合签署各类相关诉讼文件，以便于乙方进行与发包方刘炽锋等的诉讼事宜（包括应诉及反诉，由此所产生的一切费用，包括律师费、诉讼费等均由乙方承担）。2.若诉讼结果需要甲方赔偿对方，由乙方全额支付赔偿款，且乙方赔偿后放弃向甲方追索赔偿款的权利；如果诉讼结果对方需赔偿给甲方，该赔偿款项归乙方所有，与甲方无关。4.乙方同意支付甲方劳务费10万元…5.因乙方实际占用该物业，除整体承包合同以外问题导致甲方损失的，乙方需赔偿甲方，并另行补偿甲方相应劳务费用……高景峰、江欣表示二人均为广州市亿旺物业管理服务有限公司（以下简称亿旺公司）的股东，二人在上述《物业租赁转让合同》、《协议确认书》的签字均是代表亿旺公司的职务行为，江欣认可《协议确认书》中载明由江欣支付阳晴晴需赔偿给刘炽锋的赔偿款，但认为应由亿旺公司承担相应的责任，高景峰、江欣为此提交亿旺公司的营业执照、变更登记通知书予以佐证，该证据显示亿旺公司于2017年8月24日成立，股东为江智灏（监事）、高景峰（执行董事兼经理），2019年6月25日办理变更登记，股东变更为曾广枢、潘翠琼、陈国辉、江国威、高景峰（执行董事兼经理）、江欣（监事）、陈伟鹏。高景峰、江欣表示上述执行款项由亿旺公司的职员胡廷玉支付，为此提交胡廷玉的社保记录及微信支付凭证予以佐证。高景峰、江欣表示承担阳晴晴向刘炽锋的赔偿款需抵扣之前支付的转让费370万元。阳晴晴对高景峰、江欣的抗辩意见不予确认，认为高景峰签订《物业租赁转让合同》时亿旺公司尚未成立，是高景峰的个人行为，并非亿旺公司的行为；签订合同之后高景峰支付的370万元是支付给其他股东，故不同意在赔偿款中予以抵扣；之后高景峰对外转租的租赁合同由高景峰签订，约定租金收款账户为江欣，且江欣签订《协议确认书》是基于涉案物业实际由其掌控，江欣获得涉案物业控制的权利是通过高景峰签订的《物业租赁转让合同》而取得，故要求高景峰、江欣二人共同承担责任。本案第一次庭审中，高景峰、江欣表示不同意将涉案物业交还给刘炽锋，涉案物业继续由亿旺公司使用，并同意承担后续的占有使用费。在第二次庭审中，高景峰、江欣表示愿意将涉案物业交还给阳晴晴，再由阳晴晴交还给刘炽锋，截至2020年4月15日，高景峰、江欣及阳晴晴均未完成涉案物业的交接事宜。刘炽锋表示关于（2018）粤0114民初10484号案，截至本案起诉之日即2019年11月4日，阳晴晴拖欠刘炽锋的款项为：1.2017年10月1日至2018年9月30日的房屋占有使用费共1981856元；2.2018年10月1日至2019年11月4日期间的房屋占有使用费共3263475元；3.2017年10月1日至2019年11月4日期间的房屋占有使用费的迟延履行期间的债务利息合计102702元。刘炽锋表示阳晴晴支付的保证金200万元不同意在阳晴晴应付款中抵扣。对此，阳晴晴表示：1.已在执行案件中主张将保证金200万元抵扣拖欠的费用，属于法定抵销权，该200万元抵销1981856元后剩余18144元，故该期间的占用费不存在迟延履行；2.2018年10月1日至2019年6月30日的占用费为2236392元，迟延利息为48524.175元；3.2019年7月1日至2019年11月4日的占用费为1027083.73元，并认为该期间不存在迟延履行问题。另查，2019年10月22日，阳晴晴向本院提起对刘炽锋的房屋租赁合同纠纷案件﹝案号：（2019）粤0114民初11429号﹞，诉请：1．请求刘炽锋赔偿阳晴晴装修损失11266325.90元（以鉴定评估价格为准）；2．请求刘炽锋承担本案诉讼费、评估鉴定费用。阳晴晴在该案申请对涉案物业投入的装修损失进行司法鉴定，该案截至本案庭审辩论终结时仍在审理中。诉讼中，阳晴晴向本院提出保全申请，本院审查后依法作出（2019）粤0114民初11744号民事裁定，裁定：查封高景峰、江欣的银行存款2779538.20元或查封等值的其他财产。后本院依法采取了查封措施，为此阳晴晴预缴了保全费5000元。本院认为：本案争议的焦点为高景峰、江欣应否承担阳晴晴在（2019）粤01民终7984号生效判决中确定的付款义务。对此，本院分析如下：第一，《物业租赁转让合同》由高景峰一人签订，高景峰确认该转让合同签订日期为2017年7月1日，此时亿旺公司尚未成立；但在亿旺公司于2017年8月24日成立之后至2019年7月26日期间，高景峰将涉案物业对外分租签订的租赁合同仍以高景峰一人的名义签订，阳晴晴亦不认可该合同相对方为亿旺公司，故高景峰抗辩其签订《物业租赁转让合同》是履行亿旺公司的职务行为，缺乏依据，本院不予采纳。第二，同理，江欣签订《协议确认书》时亿旺公司早已成立，但江欣仍以个人名义签订该协议确认书，阳晴晴亦不确认该确认书相对方为亿旺公司，故江欣抗辩其在该确认书的签字行为代表亿旺公司，缺乏依据，本院不予采纳。第三，根据江欣签订的《协议确认书》的内容显示，涉案物业实际由江欣投资并运营，结合涉案物业对外分租的租赁合同由高景峰签订但租金收取账户为江欣的事实可知，高景峰及江欣对于二人分别签订的《物业租赁转让合同》及《协议确认书》是知情并认可的，双方对于承租涉案物业达成共同的意思表示。江欣对于《协议确认书》约定由江欣承担阳晴晴与刘炽锋等人诉讼案件的赔偿款没有异议，故高景峰及江欣作为涉案物业的共同承租方应共同承担《协议确认书》中载明的由乙方全额支付诉讼结果需要甲方赔偿对方赔偿款的义务。根据（2019）粤01民终7984号生效判决，阳晴晴需向刘炽锋履行支付占有使用费的义务。关于赔偿款的金额问题，因截至本案庭审辩论终结时涉案物业尚未完成交接事宜，阳晴晴亦未履行该执行案件的义务，即（2019）粤01民终7984号生效判决确定的义务及迟延履行期间的债务利息等均无法明确，故本院将阳晴晴需履行生效判决的付款义务仅计算本案起诉之日即2019年11月4日之前的房屋占有使用费，故阳晴晴要求高景峰、江欣支付2017年10月1日至2018年9月30日期间的房屋占用费1981856元以及2018年10月1日至2019年11月4日期间的房屋占用费3263475元，合理有据，本院予以支持。关于阳晴晴主张的保证金200万元抵扣问题，因刘炽锋不同意抵扣，双方可在执行案件中再行协商，本院不予处理。关于（2019）粤0114执6801号案的执行费，因该案尚未结案，该案的执行费尚未明确，故阳晴晴要求高景峰、江欣支付44582元，本院不予支持，阳晴晴可待相关事实明确后再行主张。关于2019年11月4日之后的其他占有使用费及（2019）粤0114执6801号案中的迟延履行期间的债务利息等，阳晴晴可待相关事实固定后再行主张，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告高景峰、江欣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告阳晴晴支付2017年10月1日至2018年9月30日期间的房屋占用费1981856元；二、被告高景峰、江欣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告阳晴晴支付2018年10月1日至2019年11月4日期间的房屋占用费3263475元；三、驳回原告阳晴晴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48517元，由被告高景峰、江欣共同负担；保全费5000元，由被告高景峰、江欣共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及其副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审 判 长  吴海萍人民陪审员  曾桂妹人民陪审员  黄美好二〇二〇年四月二十一日书 记 员  邓国靖