上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2015）静民一(民)初字第398号原告上海巍绅企业发展有限公司，住所地上海市金山区，经营地上海市静安区。法定代表人邓峰，执行董事。委托代理人刘芥鑫，上海宝申理律师事务所律师。被告朱玮，男，1977年11月3日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人颜本通，上海市中和律师事务所律师。原告上海巍绅企业发展有限公司诉被告朱玮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月2日受理后，依法适用简易程序，由审判员刘志宏独任审判，于2015年2月27日第一次公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院于2015年4月30日裁定本案转为适用普通程序。2016年3月14日，本院第二次公开开庭审理，原告上海巍绅企业发展有限公司的委托代理人刘芥鑫,被告朱玮及其委托代理人颜本通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2014年8月签订《租赁合同》，被告承租原告坐落于上海市静安区南京西路XXX号东海广场1号楼2楼A07商铺(以下简称：系争房屋)，用于经营“壹鼎旺”成都冷锅，租赁期限自2014年9月13日至2016年9月13日止，月租金为人民币13,000元(以下币种均为人民币)，每月物业管理费4,000元，采取押二付三方式，合同签订后，被告支付了三个月租金及两个月押金，合计85,000元。自2014年12月14日起，被告未再支付租金，原告经催讨无果，遂诉至法院，请求法院判令：1、被告支付原告租金、物业管理费30,600元(自2014年12月14日起至2015年2月7日)；2、被告以30,600元为本金，按每日千分之一计算，支付原告2015年1月1日至支付之日止的滞纳金；3、没收被告租赁保证金34,000元；4、被告支付违约金39,000元；5、双方的租赁合同自2015年2月8日起解除；6、被告支付原告水电费2,103.10元；7、被告支付原告律师费5,000元。审理中，原告撤回了第二项的诉讼请求。被告辩称，原告以欺诈手段与被告签订租赁合同，租赁合同应予以撤销，故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，系争房屋坐落于上海市静安区南京西路XXX号1全幢，房地产权利人为上海新计实业有限公司(以下简称：新计公司)。2014年6月11日，原告与新计公司签订了《上海国盛(集团)有限公司系统内不动产物业租赁合同》，约定，新计公司将坐落于上海市静安区南京西路XXX号，幢号1号楼部位第西2层(建筑面积785平方米)出租给原告，由原告用于餐饮服务；租赁期限自2014年7月20日起至2017年7月19日。2014年8月，原、被告签订了《租赁合同》，约定，原告将系争房屋出租给被告，被告承诺租赁该商铺从事“壹鼎旺”品牌的销售经营活动，餐品需要原告书面确认；原告同意被告的租赁期限为两年，自2014年9月13日至2016年9月13日止，其中，场地交付之日不晚于2014年8月31日；被告承租店铺之租金按商铺建筑面积计算，在合同租赁期内月租金为13,000元，每月物业管理费暂定为4,000元；支付方式为押二付三，合同签订后七天内被告支付原告85,000元；租赁期间，非本合同规定的情况，被告中途擅自退租的，被告应按月租金的3倍向原告支付违约金，且原告有权没收被告的租赁保证金，若上述违约金不足抵付原告损失的，被告还应负责赔偿；被告逾期支付租金、管理费，原告有权以未交金额为基数，每天收取千分之一的滞纳金，如被告逾期7天以上的，且经原告书面催告后30日内仍不支付的，原告有权解除合同，没收租赁保证金，并要求被告承担相应的违约责任。合同签订后，被告支付了原告三个月的租金及两个月的租赁保证金，合计85,000元。2014年9月26日，原告向被告交付了房屋。2014年12月23日，原告向被告发出《缴费通知单》，要求被告缴纳2015年1月至3月的租金及物业管理费。因被告未按约支付欠费，原告遂诉至法院，请求法院判如诉请。而被告也于2015年1月30日向原告发出《解除合同通知书》，称，经被告调查得知，系争房屋用途为厂房，不得作为餐饮商铺使用，故通知原告解除租赁合同，退还房屋租金、押金，并赔偿损失。同时，被告向法院提起诉讼，要求法院判令：撤销双方签订的《租赁合同》，原告返还已付租金和租赁保证金、赔偿被告损失[案号为(2015)静民一(民)初字第685号]。又查，2014年9月24日，原告在上海市南京西路XXX号1号楼第西二层设立了上海巍绅企业发展有限公司崖米餐饮分公司(以下简称：崖米分公司)。2014年9月16日，上海市食品药品监督管理局静安分局也向崖米分公司核发了餐饮服务许可证。另查，新计公司于庭审中出具了《物业经营证明》，内容为，原告于2014年7月与新计公司签订不动产租赁合同，租赁位于南京西路XXX号东海广场1号楼2楼西侧，整体打造静安白领美食广场，租赁期限为6年(以合同为准)，即2014年9月至2020年8月止。由于项目定位和运营的需要，我司同意原告将物业交予《壹鼎旺老成都》朱玮经营使用，一切责任由原告承担。再查，2015年2月7日，被告将系争房屋返还原告。审理中，被告对租赁期间发生的水电费2,103.10元无异议，同意支付。原、被告均同意双方签订的《租赁合同》于2015年2月7日解除。以上事实，由原告提供的《租赁合同》、租赁确认书、缴费通知书签收单、《上海国盛(集团)有限公司系统内不动产物业租赁合同》、物业经营证明、崖米分公司营业执照、餐饮服务许可证、上海市公共场所卫生许可证、上海市房地产权证、《解除合同通知书》、搬离现场证明以及双方当事人的庭审陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同履行过程中，被告未支付租金、物业管理费，构成违约，经原告催讨后，被告以系争房屋用途不得作为餐饮商铺使用为由，要求提前解除租赁合同，但其解除合同的理由不成立[具体理由在(2015)静民一(民)初字第685号一案中已作陈述，本案中不再赘述]，故本院认为双方之间的租赁合同因被告中途提前退租而于2015年2月7日解除。原告于2014年9月26日向被告交付了房屋，故被告应自2014年9月26日起支付原告租金、物业管理费，现被告已付的租金、物业管理费支付至2014年12月25日，被告还应支付原告2014年12月26日至2015年2月7日的租金18,556元(13,000元%2B13,000元×12÷365×13)、物业管理费5,710元(4,000元%2B4,000元×12÷365×13)。被告中途擅自退租，构成根本性违约，被告应当支付原告提前解约的违约金。但是，违约金本身兼具赔偿和惩罚的双重性质，是为了弥补一方违约后，另一方所遭受的损失。原告要求没收被告租赁保证金，其性质就是要求被告支付违约金，现原告除没收被告租赁保证金外，还要求被告按月租金的三倍支付违约金，明显太高，经被告申请后，本院予以调整，违约金调整为三个月的租金。租赁期间，被告使用房屋发生的水电费2,103.10元，应由被告承担。至于原告要求被告支付律师费5,000元，缺乏依据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告上海巍绅企业发展有限公司与被告朱玮之间的《租赁合同》于2015年2月7日起解除；二、被告朱玮应于本判决生效之日起十日内支付原告上海巍绅企业发展有限公司的租金18,556元、物业管理费5,710元；三、被告朱玮应于本判决生效之日起十日内支付原告上海巍绅企业发展有限公司提前解约违约金39,000元(与被告已付的租赁保证金34,000元折抵)；四、被告朱玮应于本判决生效之日起十日内支付原告上海巍绅企业发展有限公司水电费2,103.10元；五、原告上海巍绅企业发展有限公司其余的诉讼请求，本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2,549.60元，由原告上海巍绅企业发展有限公司承担1,115.60元，被告朱玮承担1,434元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  倪 强审 判 员  刘志宏人民陪审员  梁联瑞二〇一六年四月十八日书 记 员  黄青兰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。