昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2014）西法民初字第3395号原告昆明昌浩房地产开发有限公司。组织机构代码：71348285-5。住址：云南省昆明市海埂明珠村小区物业管理中心办公楼。法定代表人：崔磊，职务：经理。委托代理人：魏爱华，女，特别授权代理。委托代理人：李雨嫱，云南真宇律师事务所律师，特别授权代理。被告刘琳，女，委托代理人：张倩，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：冯寻，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明昌浩房地产开发有限公司（以下简称“昌浩公司”）诉被告刘琳房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年6月26日受理后，依法由代理审判员杜竹馨独任审判，于2014年8月22日公开开庭进行了审理。原告昆明昌浩房地产开发有限公司的委托代理人魏爱华、李雨嫱、被告刘琳的委托代理人张倩、冯寻到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告昌浩公司诉称：原告在昆明滇池旅游度假区开发的听涛雅苑茶花苑A2栋房屋于2009年5月6日被昆明市西山区人民法院查封，被告刘琳得知此事后告知原告其可以帮助原告解除该房屋的查封，但提出为便于操作需原告配合将该房屋过户到被告刘琳名下。为此原、被告双方于2009年5月20日签订了《商品房购销合同》，合同约定该房屋价款为人民币400000元，并在被告未实际付款的情况下向原告开具了收款发票。原、被告双方口头约定将房屋产权办理到被告刘琳名下后，如需将该房屋出售给第三人应经原告同意，房屋出售价款扣除案外人所欠被告债务后，应当交付给原告。2012年，原告得知被告擅自将涉案房屋出售给案外人，原告遂依据双方口头约定要求被告退还剩余房款，遭到被告拒绝后原告于2012年4月17日向昆明市中级人民法院以不当得利为由提起诉讼。庭审中原告完全否认了双方的口头承诺，并主张对涉案房屋已取得了所有权。2013年12月18日，云南省高级人民法院下达终审判决，认定《商品房购销合同》有效，驳回了原告的诉讼请求。至此原告才发现被告此前的说辞目的是为了骗取原告与其签订《商品房购销合同》，故被告的行为已构成欺诈，且双方购房价格已显失公平，因此原告起诉请求法院判令：1、撤销原、被告于2009年5月20日签订的《商品房购销合同》；2、由被告承担本案的全部诉讼费用。被告刘琳辩称：1、原告起诉的事实和理由与此前原告诉被告的不当得利纠纷一案基本一致，对此，在云南省高级人民法院对前一不当得利案件的判决已经作出认定，判决认为无证据证明昌浩公司在违背意愿的前提下签订合同，认定了本案的《商品房购销合同》的有效性。2、原告依据《中华人民共和国合同法》第五十四条申请撤销，对此被告认为已经超过了主张撤销的一年的除斥期间，原告无权再申请撤销合同。3、涉案房屋此前是超规划面积建设的房屋，是违章建筑，房屋出售给被告的时候处于违法状态，不能办理房产证，经被告及其他人努力，涉案房屋才补办到房产证，所以该套房屋的价值与其他正常出售的房屋的价格没有可比性，在此前的不当得利案件中被告提交了同样情况的房屋的《商品房购销合同》，证明被告购买涉案房屋的价格合理，云南省高级人民法院在判决中对该份《商品房购销合同》的真实性予以认可。该案起诉的基本事实、理由与前一不当得利案件一致，前案已经做出了认定，则应与前案保持一致，前一不当得利案件经一审、二审认定原、被告双方签订的《商品房购销合同》有效，应当予以维持，因此，请求驳回原告的诉讼请求。原告昌浩公司为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：一、《商品房购销合同》1份（复印件），欲证明原、被告双方在合同中约定的价款为人民币400000元，明显低于交易当时的市场价，原、被告双方并不存在真实的房屋买卖法律关系。经质证，被告对该份证据材料的真实性、合法性、关联性均予以认可，但不认可原告的证明内容，认为此前（2013）云高民一终字第172号判决书第9页已经认定双方存在真实买卖关系。二、云南省高级人民法院民事开庭笔录1份、云南省高级人民法院民事质证笔录1份、（2013）云高民一终字第172号民事判决书1份，欲证明被告对其与原告之间关系的陈述相互矛盾，被告未实际向原告支付任何款项，双方之间并不存在真实的房屋买卖法律关系。经质证，被告对该组证据材料的真实性认可，但不认可证明内容，认为原、被告之间是否存在真实的房屋买卖法律关系等问题前一不当得利纠纷案件中已进行了审查，并已经在判决中进行了判断。三、《商品房购销合同》3份，欲证明与涉案房屋相同小区的房屋的销售价格、一般房屋买卖合同的签约习惯及内容，原、被告之间签订的《商品房购销合同》价格明显低于当时的市场价格。经质证，被告对该组证据材料的真实性、合法性、关联性均不认可，认为该组证据与本案无关。被告刘琳为支持其抗辩主张，向本院提交了以下证据材料：一、《商品房购销合同》1份（复印件），欲证明被告合法享有涉案房屋的所有权。经质证，原告对该份证据材料的真实性、合法性予以认可，但认为该合同并未实际履行，被告并未实际支付房屋价款，该合同是原告基于被告的欺诈行为而签订的。二、《商品房买卖合同备案登记表》1份（复印件），欲证明被告合法的享有涉案房屋的所有权。经质证，原告对该份证据材料的真实性、合法性、关联性均予以认可，但认为在该份证据材料中可以看出涉案房屋的所有手续是齐全的，涉案房屋只是面积超出一点，该建筑不是被告陈述的违章建筑。三、（2013）昆民一初字第63号民事判决书1份（以下简称“63号判决”）、（2013）云高民一终字第172号民事判决书1份（以下简称“172号判决”），欲证明被告与原告签订的《商品房购销合同》真实、合法、有效，被告依法享有涉案房屋的所有权。经质证，原告对该组证据材料的真实性、合法性、关联性均予以认可，但不认可被告的证明内容，认为原、被告的买卖关系真实有效存在与原告主张撤销合同并不矛盾，上一不当得利案件中两审法院对双方是否完全履行合同没有作出判断，而只是认为原告不能证明当时签订的合同违背真实意愿，且当时原告并未以被告构成欺诈为由起诉，所以对于是否存在欺诈在上一不当得利案件中两审法院并未审理。通过以上当事人的举证、质证，本院认为，原告提交的证据材料一，虽为复印件，但因被告对真实性予以认可，与本案具有关联性，本院予以采信。原告提交的证据材料二，符合证据的形式要件，与本案具有关联性，本院予以采信。原告提交的证据材料三，虽被告对该组证据材料的真实性、合法性、关联性均不认可，但该组证据材料系原件，符合证据的形式要件，本院对其真实性予以采信。被告提交的证据材料一，虽为复印件，但与原告提交的证据材料一相一致，本院予以采信。被告提交的证据材料二，虽为复印件，但因原告对真实性予以认可，与本案具有关联性，本院予以采信。被告提交的证据材料三，符合证据的形式要件，与本案具有关联性，本院予以采信。综上，结合庭审调查，本院确认本案法律事实如下：2009年5月20日，原告作为甲方、被告作为乙方签订了《商品房购销合同》，约定原告将其开发的位于昆明市滇池国家旅游度假区内的“听涛雅苑二期”茶花苑组团A2号房（地上**、不含负**）出售给被告。计价方式与价款：按套计价，总价款人民币400000元整。房屋的参考套内建筑面积为188.7平方米。付款方式及期限：一次性付款，2009年8月1日全款付清，人民币400000元整。合同签订后，原告于2010年5月19日就双方签订的《商品房购销合同》进行备案登记（合同登记号KM2010051921411），登记付款方式为一次性付款400000元，付款时间为2009年8月1日。另庭审中原、被告一致陈述涉案房屋存在超规划面积建筑的问题。2012年4月17日，本案原告以本案被告不当得利为由诉至昆明市中级人民法院，请求判令被告退还售房款人民币4100000元。对此，2013年6月13日，昆明市中级人民法院作出63号判决，驳回原告的诉讼请求，原告不服该判决，向云南省高级人民法院提起上诉。2013年12月18日，云南省高级人民法院作出172号判决，对昆明市中级人民法院作出的63号判决予以维持。在63号判决中确认：原告于2009年8月1日就涉案房屋开具客户名称为“刘琳”的购房发票一张（发票号码：00052616）、金额为人民币400000元整；被告就涉案房屋登记取得昆房权证昆明市字第**《房屋所有权证》；2011年10月12日，被告将涉案房屋转让给孟伟仁、孟德宽，涉案房屋产权已过户至孟伟仁、孟德宽名下，房房产证号为20××**2014年6月26日，原告以被告假借帮助其解除查封的名义骗取其与被告签订《商品房购销合同》，构成欺诈为由诉至本院，请求撤销其与被告签订的《商品房购销合同》。庭审过程中，原告陈述被告隐瞒了其欲将涉案房屋占为己有的真实意图构成欺诈，原、被告双方口头约定将涉案房产证办理在被告名下，如被告将该房屋出售，则应经原告同意，房屋出售价款扣除案外人所欠被告债务后应当交付给原告，2012年3月，原告通过中介得知被告已经将涉案房屋出售，此后原告找到被告，被告不认可双方约定使其意识到被告欲将涉案房屋占为己有的真实意图。另原告陈述涉案房屋的《商品房购销合同》中约定的计价方式、交付时间、交房时间、违约责任、合同附件等内容与其他业主与原告签订的合同内容存在差异，被告并未实际支付房款，购房发票的提货联由原告持有，被告无法提交实际支付房款的凭证，被告与案外人王黎存在债务关系，并认为以上情况均可以证明被告的行为构成欺诈。此外，原告提交的与同小区其他业主签订的3份《商品房购销合同》中的房屋价格在人民币1964192元至2300000元间，故原告陈述其认为涉案房屋的价款为人民币400000元明显低于出售时的市场价，价格显失公平。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告以被告的行为构成欺诈，且原、被告双方签订的《商品房购销合同》显示公平为由主张撤销该合同，因此，原告应就被告的行为构成欺诈、本案合同显失公平提供证据加以证明。就被告是否构成欺诈的问题，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第68条规定：一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人做出错误意思表示的，可以认定为欺诈。根据上述法律规定，构成欺诈应当具备以下条件：1、一方当事人故意告知对方虚假情况或故意隐瞒真实情况；2、使对方当事人做出了错误意思表示。本案中，原告陈述原、被告约定将房屋产权办理到被告刘琳名下，如被告出售房屋应经原告同意，房屋出售价款扣减债务后予以返还。原告认为被告否认这一约定，并依据双方签订的合同取得涉案房屋的所有权的这一情况使其意识到被告欲将涉案房屋占为己有的真实意图。对此，本院认为，已生效的63号判决、172号判决中均未认定原、被告之间存在上述约定，且本案中原告亦未提交其他证据证明双方之间曾有约定，因此，对原告这一陈述本院不予采信。且虽原告陈述其认为被告隐瞒了将涉案房屋占为己有的真实意图构成欺诈，但原告向本院的提交的证据亦无法有效证明被告“故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况”，不能证明被告隐瞒了其真实意图。此外，本院审理查明，原告与被告签订合同后，于2010年5月19日对合同进行备案登记，并于2009年8月1日就涉案房屋开具客户名称为“刘琳”的购房发票一张，后被告就涉案房屋取得了《房屋所有权证》，基于以上事实，本院认为，原告作为房地产开发商，签订购房合同并办理备案登记、出具购房款发票、办理房产证的过程均需要原告配合，从上述事实均可看出原告配合并履行了双方的合同，而无法看出该合同系原告的“错误意思表示”，而原告亦未对此做出合理解释。另庭审中，原告认为涉案房屋的《商品房购销合同》内容与其他业主与原告签订的合同内容存在差异，并认为被告未实际支付房款，购房发票的提货联由原告持有，上一不当得利案件中被告未提交实际支付房款的凭证，且被告与案外人王黎存在债务关系，认为以上情况均可证明被告的行为构成欺诈。对此，本院认为，已生效的63号判决已经对此作出了判定，认为“虽然上述证据证实刘琳与案外人王黎存在债务关系，以及刘琳与昌浩公司所订购房合同及购房发票与其他业主和昌浩公司所订合同及发票有所差异的事实，但仍然不能必然推翻刘琳与昌浩公司就涉案房屋存在买卖合同及购房发票的事实”，故本院对63号判决的判定予以采信，认为原告陈述的情况无法推翻原告已开具购房发票的事实，且从原告陈述的情况亦无法看出被告存在告知原告虚假情况或故意隐瞒真实情况的行为，无法证明原告作出了错误的意思表示。综上，本院认为，原告提交的证据无法证明本案被告存在故意告知原告虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使原告做出错误意思表示的行为，对原告主张被告存在欺诈行为并请求撤销本案《商品房购销合同》的诉讼请求不予支持。就本案《商品房购销合同》是否显示公平的问题，《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款规定：下列合同。当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第72条规定：一方当事人利用优势地位或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可认定为显失公平。根据上述法律规定，构成显失公平应具备以下条件：1、一方利用优势地位或者利用对方没有经验；2、双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则。本案中，原告作为房地产开发商，从事多年房地产开发及销售，其作为卖方有权对其出售的房屋定价，对于涉案房屋的出售及购房合同的签订均具有明显的专业优势，亦更具经验，而原告并未向本院提供证据证明被告对于合同的签订和定价更具优势地位，亦未证明原告对本案合同的签订和定价不具经验。此外，虽原告提交的同小区的3份《商品房购销合同》中的房屋价格在人民币1964192元至2300000元间，原告认为涉案房屋为人民币400000元显失公平。对此，本院认为，虽涉案房屋价格与同小区其他房屋售价存在差异，但原、被告作为《商品房购销合同》的当事人依法享有自愿订立合同的权利，原、被告可以对涉案房屋自由协商定价，庭审中原、被告一致陈述涉案房屋存在超规划建设的问题，涉案房屋存在超规划建设的情况亦可能影响房屋的定价，且显失公平以“一方当事人利用优势地位或者利用对方没有经验”为构成要件，不能单以本案合同定价与同小区其他房屋售价存在差异即认为本案合同显失公平，而本案中原告并未向本院提供证据证明被告对于合同的签订、定价更具优势地位或其自身对此不具经验，因此，本院对原告主张本案《商品房购销合同》显失公平并请求撤销本案《商品房购销合同》的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第68条、第72条之规定，判决如下：驳回原告昆明昌浩房地产开发有限公司全部诉讼请求。本案案件受理费人民币100元减半收取，即人民币50元由原告昆明昌浩房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。代理审判员  杜竹馨二〇一四年九月二十二日书 记 员  李秋蓉