北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0107民初18825号原告：长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层A1201。负责人：陈耀忠，董事长。委托诉讼代理人：张乐乐，北京晴海律师事务所律师。委托诉讼代理人：王圣龙，男，1989年3月13日出生，长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司员工,住公司宿舍。被告：穆媛，女，1987年3月13日出生，住北京市石景山区。原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城物业北京分公司）与被告穆媛物业服务合同纠纷一案,本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长城物业北京分公司之委托诉讼代理人王圣龙、被告穆媛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告北京市石景山区景阳东街67号院×号楼××层×单元××××号2013年8月5日至2018年12月31日拖欠的物业费9749．85元（含2013年8月5日至2018年12月31日物业费9599．85元和垃圾清运费150元）；2．判令被告支付原告违约金2000元；3．诉讼费由被告承担。事实与理由：被告为北京市石景山区景阳东街67号院的业主，该社区的物业管理等相关事项由原告负责。2009年7月20日，深圳市长城物业公司管理股份有限公司北京分公司（以下简称深圳长城物业公司）名称变更为长城物业北京分公司。被告入住当日，双方签署了《前期物业服务协议》，协议中对双方的权利义务做了明确的约定，原告对小区共用部位、公用设施等项目进行维护、修缮、服务与管理，并根据协议的约定向被告收取物业费及其他费用。协议签署后，原告依约履行其相关义务，而被告一直不予交纳其应交的费用。原告多次催缴未果，被告已构成违约。综上，根据双方签署的《前期物业服务协议》，原告诉至法院。被告穆媛辩称：入住的时候不知道物业合同与谁签署，且小区内的环境脏乱差，墙体、楼体部分脱落未维修、电梯维护保养不到位、存在安全隐患等。物业公司还聘请一些闲散人员进行车位管理，并殴打业主。综合上述情况，被告认为物业公司不作为，因此没有交纳物业费。本院经审理认定事实如下：被告为北京市石景山区景阳东街67号院×号楼××层×单元××××号的业主，涉案房屋建筑面积79．58平方米。2009年6月，深圳长城物业公司与景秀园小区建设单位北京天石基业房地产开发有限公司（以下简称天石基业公司）签订了《衙门口居住、公建项目前期物业服务合同》，自2011年开始承接景秀园小区的物业管理工作。根据《衙门口居住、公建项目前期物业服务合同》，深圳长城物业公司在业主入住后的主要服务包括：“……2、物业共用部位的日常维修、养护和管理。共用部位明细见附件三。3、物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。共用设施设备明细见附件四；4、公共绿地、景观的养护。5、清洁服务包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等……8、消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等……”。2009年7月20日，深圳市长城物业公司管理股份有限公司北京分公司名称变更为长城物业公司集团股份有限公司北京物业管理分公司。自2011年起，长城物业北京分公司为包括被告在内的业主实际提供了房屋建筑共用部位、设施的维修和养护等物业服务。对未交纳物业费，长城物业北京分公司称，其采取电话催收、上门催收、在小区内张贴的催收通知、并在小区里设立收费室等方式。关于物业收费标准，《衙门口居住、公建项目前期物业服务合同》载明，物业服务费用具体标准如下：限价房物业：1．86元/平米/月；商品房物业：2．10元/平米/月；LOFT型公建物业：3．12元/平米/月；商业物业：3．20元/平米/月；物业服务支出包括以下部分：（1）乙方员工的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业区域内清洁卫生费用；（4）物业区域内绿化养护费用；（5）物业区域内秩序维护费用；（6）乙方办公费用；（7）乙方企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。庭审中，被告称，物业公司存在门禁、环境、保安、停车场占用绿地、电梯广告收益未公开等多项服务问题，且存在安全隐患等方面服务不到位，并提交各涉诉业主签名的问题汇总一份用以证实以上事实。长城物业北京分公司认为物业公司和业主之间在服务方面有争议是很正常的，小区面对几千户业主，不可能达到每一户即时服务的要求。物业公司服务不到位的方面，不应作为每位业主拒绝全额缴纳物业费的理由。不交物业费反而会使物业公司在经济上存在问题，导致恶性循环。上述事实，有《前期物业服务合同》及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，长城物业北京分公司与天石基业公司签订的《衙门口居住、公建项目前期物业服务合同》真实有效，对长城物业北京分公司及涉案小区的全体业主均具有约束力。长城物业北京分公司为被告居住的小区提供物业管理服务，被告作为小区业主享受长城物业北京分公司提供的物业管理服务，双方形成合法有效的合同关系。故，对于被告称不知道合同与谁签订、双方没有合同关系的抗辩意见，本院不予采信。物业管理合同为双务合同，被告有义务按期交纳物业管理费，原告亦应按照合同约定履行其物业服务义务。对于被告主张原告在提供物业服务的过程中存在安全保卫不到位、消防通道不畅、通知信息不规范、公用设施损坏、室外、电梯小广告、卫生不到位、绿化管理不到位、施工管理不善、电梯维修不及时、门禁损坏等问题，本院认为，物业服务作为一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，出现一些问题属正常现象。现物业公司按约定提供了基本的物业服务，且没有严重违约情形，业主即应依约支付相应的物业服务费用。上述情况不足以构成被告拒绝交纳物业费的理由。故，对原告要求被告支付拖欠物业费的诉讼请求，本院予以支持。对于被告要求原告支付2000元违约金的诉讼请求，本院认为，因被告所提供的物业服务仍有不足之处，结合原告欠费数额，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。应当指出的是,物业服务企业与小区业主之间互相依存，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取业主的支持和配合；同时，业主应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，且小区环境秩序的维护需要全体业主的共同努力，需要全体业主自觉遵守各种规章制度，这都有赖于业主整体素质的提高。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中的问题时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题通过业主协商沟通等方式予以改正，不断提高物业服务标准。业主在物业服务过程中提供的各种建议和意见，既是对物业公司在今后工作中的督促和支持，也是对服务企业更好开展工作的一种鞭策。被告应认真对待业主的建议与意见，不断总结经验，以便更好地开展工作。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决如下:一、被告穆媛于本判决生效之日起十日内给付原告长城物业公司集团股份有限公司北京物业管理分公司2013年8月5日起至2018年12月31日的物业费9749．85元；二、驳回长城物业公司集团股份有限公司北京物业管理分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（长城物业公司集团股份有限公司北京物业管理分公司已预交），由穆媛负担（于本判决生效之日起十日内直接给付长城物业公司集团股份有限公司北京物业管理分公司）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审判员  吕文静二〇一九年十一月一日书记员  李 鑫