河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0102民初9431号原告（反诉被告）：申洲童，男，1957年8月9日出生，汉族，住址郑州市中原区。委托诉讼代理人：李淑芬,女，1957年4月8日出生，回族，住址郑州市中原区。系原告申洲童妻子。委托诉讼代理人：陈小威，河南陆达律师事务所律师。被告（反诉原告）：李淑燕，女，1964年12月3日出生，回族，住址郑州市中原区。原告（反诉被告）申洲童（以下简称原告）诉被告（反诉原告）李淑燕（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）申洲童委托诉讼代理人李淑芬、陈小威到庭参加诉讼，被告（反诉原告）李淑燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。申洲童向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的房屋买卖合同法律关系；2.判令被告向原告支付实际占有使用该房屋的占用费180500元（按照同地段同类型房屋出租标准，自2013年10月起暂计至2019年6月止，应计至被告实际腾房之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2008年1月份，原告出资购买由中原区后牛庄村开发建设的房屋一套，该房位置为郑州市××工农路××院××楼××单元××西户，原告验收装修该房屋后，从2008年12月份居住至2013年9月。2013年8月，被告（反诉原告）有意购买该房屋，后与原告就买卖事宜达成一致意见，于2013年10月1日搬入案涉房屋并居住使用至今。2013年11月12日，被告向原告妻子李淑芬出具《证明》一份，载明了已付款金额、欠付金额、付款方式及收、付款人信息等。被告向原告支付了2013年11月至2014年3月期间的购房款共计15000元；2014年4月份，原告将购房手续给付被告后，被告即拒绝向原告支付房款至今。综上，原告依约向被告交付了房屋，被告的拒付行为致使原告的合同目的无法实现，严重侵害了原告的合法权益，依据《民事诉讼法》相关规定，特提起民事诉讼，请求判如所请。诉讼中，原告（反诉被告）申洲童将第一项诉讼请求变更为确认原、被告之间的房屋买卖合同无效，被告返还原告房屋。李淑燕辩称，1、答辩人与原告之妻存在购房合同关系是双方认可的事实；2、答辩人李淑燕已向原告之妻支付购房款291000元；3、合同无效就不存在违约问题，原告申洲童要求答辩人承担违约责任，没有事实依据。况且2014年4月份以后，答辩人向原告夫妇支付购房款，是被原告夫妇拒收。答辩人并不存在“拒绝向原告支付购房款”的事实；4、答辩人李淑燕已经提起反诉。反诉被告申洲童故意隐瞒售房“没有取得商品房预售许可证”是造成本案购房合同关系无效的唯一原因。因此，反诉被告申洲童应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条（一）的规定“返还已付购房款及利息”并“承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。但原告申洲童现在没有支付“返还已付购房款及利息”并“承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的能力，致使答辩人无法另行购买房屋居住，答辩人李淑燕当然不能返还房屋。因此，本案属于合同法第五十八条规定的“不能返还或者没有必要返还的”情况，人民法院应当依法驳回原告要求返还房屋的诉讼请求。因此，答辩人请求人民法院依法驳回原告申洲童的诉讼请求。李淑燕向本院提出反诉请求：判令反诉被告申洲童返还反诉原告购房款291000元；赔偿反诉原告损失291000元，并承担本案诉讼费。事实与理由：2013年9月反诉被告申洲童为达到以房抵债的目的，将中原区工农路31号院9号楼3单元2层西户房屋转卖给反诉原告李淑燕，但故意隐瞒售房方“没有取得商品房预售许可证”的事实。2013年11月12日，反诉原告与反诉被告妻子李淑芬共同出具《证明》一份，载明了已付款金额、欠付金额等内容。2019年11月反诉原告通过法院从后牛庄取得的证明得知此房屋没有取得商品房预售许可证，以前反诉原告不知此房无证。反诉原告认为，反诉被告故意隐瞒售房方没有取得商品房预售许可证是造成本案购房合同关系无效的唯一原因。反诉被告应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条（一）的规定，返还已付购房款及利息并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因此，反诉原告请求人民法院依法判决反诉被告申洲童返还反诉原告购房款291000元，赔偿反诉原告损失291000元，并承担本案诉讼费。申洲童针对李淑燕的反诉辩称，一、针对李淑燕购房款已付款金额：2013年11月12日出具的《证明》显示，李淑燕已付款24万元，剩余21万元从2013年11月20号开始每月还3000元，还完为止。根据原告提供的银行流水显示，李淑燕共支付了2013年11月份至2014年3月份期间的五期房款，共计1.5万元，上述房款总额总计25.5万元。故李淑燕反诉称购房款29.1万元与事实不符。二、关于李淑燕反诉主张的赔偿损失29.1万元：首先本案中双方均对涉案房屋性质知悉并明确，购买该房屋时，由于原告妻子李淑芬右腿拉伤，在家打石膏不能下地，第一笔17万现金购房款，是申洲童、李淑燕、朱文生三人去后牛庄村委交的，大概一个月左右，第二笔房款也是申洲童、李淑燕、朱文生三人带了17万现金去交，交了16万多，上述款项均是原告提取支付。其次，涉案房屋是由后牛庄村委会规划建设，所占土地系集体土地，属于小产权房，不能办理产权登记手续，也不能合法转让过户，因此该类房屋并不属于商品房范畴，不属于有关商品房买卖交易法律法规及有关司法解释的规范调整对象。因此也不适用承担因无证而导致的不能超过购房款一倍的赔偿责任。另申洲童妻子李淑芬与李淑燕系同胞姐妹关系，基于双方之间特殊的身份关系、首次购房款支付行为，以及房屋二次交易之后的购房手续一直由李淑燕保管来看，李淑燕对涉案房屋性质也是明确知悉的。三、本案客观事实，包括案涉《证明》形成过程，已向法庭陈述并提交详细书面材料。本案中，不论合同效力问题，最基本的事实就是申洲童、李淑芬于2013年9月30日腾出涉案房屋并将房屋交付李淑燕，李淑燕于2013年10月1日实际入住房屋，其在支付五期购房款并拿到申洲童与后牛庄村委会的购房手续之后，拒不支付剩余购房款，时间自2014年3月至今长达近六年之久，而李淑燕却一直居住使用涉案房屋。根据《民法总则》第六条公平原则，“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”之规定，本案中，直接遭受损失的是原告，其在履行交付义务后，并未及时足额收到双方约定的等值回报。因此，申洲童主张李淑燕按照同地段同类型房屋出租标准向其支付实际占有该房屋的占用费，符合事实和法律依据。四、本案房屋性质已经后牛庄村委会出具的《情况说明》认定为小产权房，其所占土地性质为集体土地，同时不能在房管部门办理备案登记，不能出售转让，也不能合法登记过户，不受现行法律保护，因此，本案房屋买卖合同关系自始无效。依据《合同法》第五十八条规定，本案双方应相互返还取得的财产。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院认定如下：一、关于涉案房屋买卖合同关系的效力问题。原、被告提交的双方均认可的申洲童（乙方）与后牛庄村民委员会（甲方）签订的《购房协议书》约定条款与本案争讼各方有关联的内容为：一、乙方购买后牛庄村民委员会村民住宅楼玖号叁单元贰层西户壹套共计138.20平方米，每平方2260.00元，共计309568.00元整。二、房屋的所有权归乙方所有，在国家法律允许的范围内（可以继承、买卖，转让，出租和其他使用），乙方产权需要变更，到村物业办办理过户手续，应交总交易额百分之一的手续费。五、集体和国家建设用地，甲方负责按国家规定的有关拆迁条例进行拆迁。原、被告庭审中均陈述一致认为：被告李淑燕从原告申洲童处购买坐落于郑州市××工农路××院××楼××单元××西户的房屋，约定房屋总价款为45万元，被告李淑燕于2013年10月1日入住上述涉案房屋。上述《购房协议书》载明的村民住宅楼玖号叁单元贰层西户与坐落于郑州市××工农路××院××楼××单元××西户房屋系同一房屋。2019年10月25日郑州市中原区秦岭路街道后牛庄村民委员会出具《情况说明》上载明：“郑州市建设西路北，工农路小区9号住宅楼占用的土地系秦岭路街道后牛庄村集体土地，截至目前，该住宅楼未办理土地使用证、规划许可证、施工许可证等，无法办理不动产权登记，属于小产权房。”本院认为，上述《购房协议书》《情况说明》载明内容显示本案争议房屋所涉土地系农村集体土地，故案涉原、被告之间的房屋买卖合同违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，该房屋买卖合同应认定为无效。二、李淑燕向申洲童已付购房款具体金额的争议。申洲童举证并经李淑燕质证无异议的1.显示落款日期2013年11月12号的《证明》主要内容载明：“李淑燕已付李淑芬房款24万元.剩余21万从2013年11月20号开始每月还3000元还完为止.”《证明》左下方落款处显示证明人李淑英签名字样，右下方落款处显示收款人李淑芬、付款人李淑燕签名字样。2.显示中国工商银行股份有限公司郑州建设路支行业务专用章的《活期历史明细清单》载明：账户17×××56分别于2013年12月4日、2013年12月19日、2014年1月26日、2014年2月20日、2014年3月24日向李淑芬（账号17×××11）转账3000元，共计15000元。申洲童、李淑燕均认可上述《证明》中载明的24万元以及《活期历史明细清单》载明的15000元均系李淑燕向申洲童支付的购房款共计255000元。李淑燕举证并经申洲童质证真实性无异议的显示中国工商银行股份有限公司郑州秦岭支行业务专用章的两份《中国工商银行凭证》载明：汇款人李淑燕于2019年9月8日、2019年10月28日分别向收款人李淑芬（账号17×××11）转账3000元，共计6000元。针对原告述称被告举证上述两份工商银行凭证载明的金额共计6000元不属于李淑燕向原告支付的购房款，结合原告上述举证及原、被告有关被告向原告支付购房款方式的陈述，原告除口头陈述认为支付时间是在原告提起诉讼之后外无其他证据证明该款项性质，被告举证证明力明显强于原告。故被告举证上述6000元亦系其向原告支付的购房款，举证成立。李淑燕庭审陈述称其在出具上述《证明》后又向申洲童现金支付30000元购房款，申洲童对此不予认可。因李淑燕除口头陈述外未提交其他有关其支付30000元购房款的相应证据材料，故其应对此承担举证不力的法律后果。故本院认定李淑燕截至2019年10月28日已向申洲童支付购房款共计261000元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告要求确认原、被告之间的房屋买卖合同无效，被告返还原告房屋，本院予以支持。被告李淑燕反诉请求原告申洲童返还购房款261000元，本院予以支持。对被告李淑燕反诉请求原告申洲童返还购房款过高部分，本院不予支持。鉴于原、被告均明知案涉房屋性质，双方对该房屋买卖合同无效均存在过错，故本院对原告有关要求被告赔偿房屋占用费的诉求及被告要求原告赔偿损失的反诉请求，均不予支持。针对原告与后牛庄村民委员会签订《购房协议书》与本案并非同一法律关系，本案对此不予评价。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条之规定判决如下：一、原告(反诉被告）申洲童与被告（反诉原告）李淑燕之间就双方约定的位于郑州市中原区****************的房屋买卖合同无效；二、原告(反诉被告）申洲童自本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）李淑燕返还上述购房款261000元；被告（反诉原告）李淑燕同时返还原告(反诉被告）申洲童上述房屋；三、驳回原告(反诉被告）申洲童其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李淑燕其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10105元，由原告（反诉被告）申洲童负担6080元，被告（反诉原告）李淑燕负担4025元；反诉案件受理费4810元，由原告（反诉被告）申洲童负担2157元，被告（反诉原告）李淑燕负担2653元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判长  曹媛媛审判员  李军波审判员  申 阳二〇二〇年一月十九日书记员  闫利爽