成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0114民初1653号原告兰东金，男，汉族，1981年11月8日出生，住四川省隆昌县。原告余方平，女，汉族，1983年9月6日出生，住四川省隆昌县。委托代理人兰东金（系余方平丈夫），汉族，1981年11月8日出生，住四川省隆昌县，特别授权代理。被告四川昌永房地产开发有限公司，住所地成都市新都区新繁镇滨江路106号，组织机构代码55642932-0。法定代表人周玉翘（已死亡），董事长。代表人蔡萍萍，女，1977年12月31日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。第三人冯孝麟，男，1966年2月1日出生，汉族，住成都市新都区。委托代理人邓飞，四川信诺达律师事务所律师，一般授权代理。委托代理人张洪飞，四川信诺达律师事务所律师，特别授权代理。原告兰东金、余方平与被告四川昌永房地产开发有限公司（以下简称昌永公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月24日受理后，依法由审判员黄文利适用简易程序，由于昌永公司（系一人有限责任公司）的股东暨法定代表人周玉翘死亡，本院通知周玉翘的法定继承人蔡萍萍及周元佑限期内推选出公司的代表人，由于其二人未能推选出代表人，本院指定周玉翘的配偶蔡萍萍为公司代表人，在诉讼中本院依职权追加了冯孝麟为第三人，于2016年4月21日公开开庭进行了审理，原告兰东金，原告余方平的委托代理人兰东金，被告昌永公司的代表人蔡萍萍，第三人冯孝麟的委托代理人邓飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兰东金、余方平诉称，与昌永公司于2013年7月8日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定兰东金、余方平购买昌永公司开发的位于的锦绣水岸1栋2单元1602号房屋，同时还与昌永公司指定的物业公司签订了《前期物业管理服务合同》。兰东金、余方平共向昌永公司支付完所有的购房款403025元。还交纳了契税12091元、维修基金2073元及办理房屋权证的工本手续费239元。房屋交付后，兰东金、余方平装修了房屋，现已入住。2014年4月14日，昌永公司出具《告知书》，承诺按期为各业主办理房产证及土地证，并承诺在2014年9月之内将兰东金、余方平购买的房屋在房管局备案。然而时至今日，昌永公司仍未办理房屋的备案手续。请求判令昌永公司立即为兰东金、余方平办理房屋备案及房屋产权的转移登记手续。被告昌永公司辩称，兰东金、余方平所述属实，是由于公司资金缺乏未能办理产权转移。当初，公司融资借款，将房屋备案登记在借款人冯孝麟名下，原想从银行申请贷款，归还了借款后，再将房屋备案登记在兰东金、余方平名下，但是贷款未获批准，之后，周玉翘过世，现在公司愿意履行与兰东金、余方平的合同，协助办理房屋产权。第三人冯孝麟陈述，昌永公司与冯孝麟是民间借贷关系，双方以备案登记的方式将房屋作为还款的担保，在昌永公司未还清款项的情况下，冯孝麟享有将涉案房屋拍卖、变卖，故兰东金、余方平的诉请不能得到支持。兰东金、余方平是否是真实的购房者，是否付清款项，应举证证明。涉案房屋没有取得楼栋的权属证明，现不能办理过户手续。兰东金、余方平与昌永公司之间签了附条件解除的协议，故双方的商品房买卖合同在2014年9月已解除，请求驳回兰东金、余方平的诉讼请求。经审理查明，2013年7月8日，兰东金、余方平与昌永公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定兰东金、余方平购买昌永公司开发的位于的锦绣水岸1幢2单元1602号房屋，测绘建筑面积共115.15平方米，其中套内建筑面积93.38平方米，分摊建筑面积21.77平方米，按照建筑面积计算，该商品房单价每平方米3500元，总价款403025元。兰东金、余方平采取分期付款方式支付购房款。双方在合同中约定“结清房款、交清全部资料、税、费后548日内取得房屋所有权证书。”2013年7月8日，兰东金、余方平支付了购房款313550元，另外的购房款89475元，兰东金、余方平与昌永公司协议，以昌永公司欠付的材料款抵扣。同日，兰东金、余方平交纳了契税12091元、维修基金2073元及工本费236元。昌永公司交付了房屋。同时，兰东金、余方平还与昌永公司指定的成都市和谐物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务合同》。现兰东金、余方平已装修房屋并入住。2014年4月14日，昌永公司向锦绣水岸的业主发出《告知书》，内容为“昌永公司承诺在合同约定时间内未能给业主办理房产证及土地证，昌永公司将如数退还房款并承担相应的损失。”2014年4月15日，昌永公司与兰东金、余方平签订《补充协议》，昌永公司承诺“在2014年9月之内将兰东金、余方平购买的房屋在房管局备案，如不能在约定时间内备案，将如数退还房款及装修费用。”由于昌永公司未按承诺履行备案及办理房屋产权证，遂引发纠纷。另查明以下事实：一、冯孝麟与昌永公司就该案诉争房屋签订了《商品房买卖合同》，2012年12月20日，房屋备案登记在冯孝麟名下。二、冯孝麟与刘新系夫妻关系，2012年9月20日、2012年12月20日，冯孝麟与昌永公司分别签订了二份《补充协议》，约定冯孝麟出资180万元和130万元，备案登记昌永公司开发项目锦绣水岸已取得预售许可的商品房。2012年10月29日、2012年12月24日，刘新与昌永公司分别签订了二份《补充协议》，约定刘新出资200万元和60万元，备案登记昌永公司开发项目锦绣水岸已取得预售许可的商品房。冯孝麟、刘新通过转账或现金支付方式给付昌永公司备案款，昌永公司付清款后，冯孝麟、刘新无条件配合办理撤销备案手续，费用由昌永公司承担。三、2012年12月18日至2013年11月26日，昌永公司归还了冯孝麟、刘新的部分借款。2015年1月24日，经过双方对账，冯孝麟确认昌永公司归还了借款4240263元。上述事实有兰东金、余方平提交的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、房款收据、契税费用收据、物管费收据、《前期物业管理服务合同》、《告知书》、《补充协议》；有冯孝麟提交的房屋备案登记情况；有昌永公司提交的《借款协议》、银行转款凭条、网上银行电子回单、对账单以及当事人的陈述在卷予以佐证。本院认为，本案的争议焦点为涉案房屋上存在两份《商品房买卖合同》，应履行哪一份合同。针对争议的焦点论述如下：冯孝麟虽然与昌永公司签订《商品房买卖合同》，但结合昌永公司提交的证据，可以看出冯孝麟与昌永公司之间存在借款担保的合同关系。在《补充协议》中明确冯孝麟通过转账或现金支付方式给付昌永公司备案款，昌永公司付清款后，冯孝麟无条件配合办理撤销备案手续，费用由昌永公司承担。因此，可以认定“昌永公司是为了保证冯孝麟债权的实现而签订的房屋买卖合同，并将房屋进行了备案登记”这一事实，双方系名为商品房买卖关系实为借贷关系。目前，昌永公司已归还冯孝麟部分借款，尚未还清借款。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，……”根据该规定，冯孝麟与昌永公司之间《商品房买卖合同》不应履行。对于借款，冯孝麟可另案提起诉讼。兰东金、余方平与昌永公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应恪守合同约定全面履行各自的义务。合同及补充协议签订后，兰东金、余方平按约向昌永公司支付了全部购房款，也交纳了契税、维修基金及工本手续费，履行了合同约定的全部义务。现昌永公司已向兰东金、余方平交付了房屋，但昌永公司却未其承诺为兰东金、余方平办理房屋的备案登记手续和房产证，违约事实清楚明确。在双方签订的《补充协议》中载明“昌永公司承诺在2014年9月之内将兰东金、余方平购买的房屋在房管局备案，如不能在约定时间内备案，将如数退还房款及装修费用。”该约定赋予了兰东金、余方平合同的解除权，但是，现兰东金、余方平并未行使该权利，而要求进行继续履行合同。因此，冯孝麟认为“双方的商品房买卖合同于2014年9月解除”，此主张没有事实和法律依据，本院不予采纳。冯孝麟对兰东金、余方平以现金方式交纳购房款和用欠款抵扣购房款的真实性提出异议，认为还应举证证明资金的来源。本院认为，昌永公司认可欠付货款的事实，双方协商用欠款抵扣购房款并无不当。另外，我国对现金交易金额没有进行限制，购房款用现金支付的情况普遍存在，收据就是现金收取的凭证，要求购房者提供资金来源证明，没有法律依据，冯孝麟的异议不能成立。关于兰东金、余方平要求昌永公司办理备案登记手续的诉讼请求，本院认为，商品房预售合同的登记备案对开发商而言是一项行政意义上的义务，如果开发商未履行该义务，其所承担的不利后果也只是行政处罚，商品房预售合同的登记备案仅具有债权公示效力，因案涉房屋兰东金、余方平已入住使用至今，已实际占用了案涉房屋，故对其要求办理备案登记手续的诉讼请求，本院不予支持。关于兰东金、余方平要求办理房屋产权证的诉讼请求，双方在合同中约定“结清房款、交清全部资料、税、费后548日内取得房屋所有权证书”，兰东金、余方平于2013年7月8日结清了房款，并于当日交纳了税费，现已达到合同约定的取得房产证的期限。而昌永公司却至今未为兰东金、余方平办理房屋产权证，因此兰东金、余方平要求昌永公司办理房屋产权证，其诉讼请求符合双方合同的约定和法律的规定，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告四川昌永房地产开发有限公司于判决生效后三十日内为原告兰东金、余方平办理位于锦绣水岸1幢2单元1602号房屋的产权证；二、驳回原告兰东金、余方平的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告兰东金、余方平负担50元，由被告四川昌永房地产开发有限公司负担50元（此款原告兰东金、余方平已预交，被告四川昌永房地产开发有限公司在判决生效后三日内支付给原告兰东金、余方平）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  黄文利二〇一六年五月十三日书记员  张 娟