内蒙古自治区阿荣旗人民法院民 事 判 决 书(2016)内0721民初670号原告万玉林，男，1992年2月8日出生，汉族，农民，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市阿荣旗。委托代理人贾宝伦，阿荣旗亚东镇法律服务所法律工作者。被告王有刚，男，1977年8月1日出生，汉族，农民，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市阿荣旗。委托代理人孙向前，内蒙古振吉律师事务所律师。第三人李吉峰，男，1978年6月25日出生，汉族，阿荣旗某局职工，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市阿荣旗。第三人扎兰屯市宏达房地产开发有限责任公司。法定代表人赵辉，公司董事长。委托代理人梁玉春，内蒙古立合律师事务所律师。原告万玉林诉被告王有刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月7日立案受理。依法由审判员张日波适用简易程序于2016年5月24日公开开庭进行了审理。原告万玉林及委托代理人贾宝伦、被告王有刚的委托代理人孙向前到庭参加诉讼。因本案疑难复杂，本院依法裁定本案转为普通程序审理，并依法追加李吉峰、扎兰屯市宏达房地产开发有限责任公司为本案第三人，于2016年9月8日公开开庭进行了审理。原告万玉林及委托代理人贾宝伦、被告王有刚的委托代理人孙向前、第三人扎兰屯市宏达房地产开发有限责任公司的委托代理人梁玉春到庭参加了诉讼；第三人李吉峰经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告万玉林诉称，2012年11月22日被告王有刚将某某镇某某综合楼4单元502室以每平方米1800元的价格出售给原告，面积99.36平方米，价款178848元。原、被告签订了购楼房合同，约定原告协助被告办理房照事宜，房屋产权等相关手续及费用均由被告负责。合同签订后，原告履行给付全部价款后多次找被告办理房屋所有权证，被告以各种借口推拖至今。经原告了解，被告不具有出售该楼房的资格。现该楼已由原告装修居住至今，因未取得所有权证，不能抵押贷款也不能转卖，找被告退房遭到拒绝，故起诉，请求解除原、被告签订的楼房买卖合同，被告返还价款178848元并赔偿装修费70000元，被告按年利率5.6%从2012年7月份承担4年违约利息40015.91元。被告王有刚辩称，对原告的起诉被告不认可。双方的买卖合同确实存在，当时双方是换房，没有给付房款，不是真正的买卖关系。另外被告与李吉峰合伙建的某某综合楼，双方共同投资开发，开发资质挂靠扎兰屯市宏达房地产开发有限公司，建筑资质挂靠广西五鸿建筑有限公司，在合伙期间，被告负责建设及销售，李吉峰负责办理相关建楼手续，该楼被告是代表扎兰屯市宏达房地产开发有限公司所卖，对原告起诉要求解除楼房合同被告不认可，被告只是协助办理房照的义务，并不是负责办理。原告购楼后一直居住至今，居住了这么多年，即使解除合同也应按照双方的过错比例退还购楼款。原告作为完全民事行为能力人，购买楼房时应当具有审查被告是否具有卖楼资格的义务，原告买楼时就应该知道被告没有资格，当时原告因价格便宜才买的楼，对此原告具有一定的过错，因此对返还楼价被告不认可。本案因合同无效，原告是不能解除合同的，根据法律规定，解除合同应送达解除合同通知书，合同自通知到达对方后解除，对方如有异议，应向人民法院或者仲裁机构确认解除效力，原告起诉要求解除合同没有法律依据。关于原告主张装修费问题，装修费不应包括添置物，故不予认可；关于原告主张违约金的问题，原告适用城市开发管理条例及商品房买卖，因原、被告是自然人，本案不适用该法律关系，所以对违约金不认可。请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人扎兰屯市宏达房地产开发有限责任公司述称，本案与本房地产开发公司没有任何关系，根据阿荣旗人民法院和呼伦贝尔市中级人民法院此前作出的判决，已经确认王有刚没有销售代理权，至于原告和王有刚之间的争议，本公司不知情，也和本公司没有任何关系，王有刚把楼房卖给原告的事，本公司不知道，也不认可。第三人李吉峰未作答辩。经本院审理查明，2012年11月22日，原告万玉林与被告王有刚签订购楼房合同，被告将阿荣旗某某镇某某综合楼一期的楼房4单元502室卖给万玉林，房屋面积99.36平方米，单价每平方米1800元，总价款178848元，双方约定房屋产权等相关手续及费用由王有刚全部负责。双方签订合同后，原告以转卖给被告的其他房屋的价款抵顶了楼款，被告将该楼房交付给原告，原告进行装修后居住使用。因被告一直无法办理该楼房的房屋所有权证，原告诉至本院。本案在审理过程中，经原告申请，本院依法委托呼伦贝尔鸿实房地产价格评估有限责任公司对该楼房室内装修添加物价值进行评估鉴定，该鉴定机构于2016年8月25日出具呼鸿实法估字FA-160803号鉴定报告书，估价鉴定价值为67851元。另查明，阿荣旗某某镇某某综合楼一期工程系由第三人扎兰屯市宏达房地产开发有限责任公司开发建设，2012年4月12日，该公司取得了商品房预销售许可证，预销售阿荣旗某某镇天宝综合楼总建筑面积5600平方米，共51套楼房。为证明自己的主张，原告向本院提供了以下证据：证据一，购楼房合同一份，以证实被告将某某综合楼一期楼房4单元502室出售给原告的事实。经质证，被告对该证据真实性没有异议，但认为该合同没有约定办理房照的时间，第三人扎兰屯市宏达房地产开发有限责任公司质证意见为不知情。本院对该证据予以确认。证据二，鉴定报告书一份、鉴定费收据一张，证明原告装修楼房所支付装修费价格及支出鉴定费的事实。经质证，被告对证据的真实性没有异议，第三人扎兰屯市宏达房地产开发有限责任公司质证意见为不清楚。本院对该证据均予以确认。被告王有刚提供了以下证据材料：证据一，欠条一份、办理房照归属协议一份、欠据一份、刘某某房屋拆迁协议书一份、商品房买卖合同四份，以证明被告与李吉峰合伙建设某某综合楼并共同投资、销售楼房的事实。经质证，原告万玉林认为上述证据所涉及当事人均未出庭，无法确认其真实性，第三人扎兰屯市宏达房地产开发有限责任公司质证意见为不清楚，不认可。经审查，上述证据因第三人李吉峰及其他合同当事人未到庭，无法确认证据的真实性，故不予确认。证据二，房屋交易合同一份，以证明被告购买万某甲、马某乙房屋，并用该房款与出售给万玉林的楼房房款相抵顶的事实。经质证，原告对该证据没有异议，第三人扎兰屯市宏达房地产开发有限责任公司质证意见为不清楚。本院对该证据予以确认。第三人扎兰屯市宏达房地产开发有限责任公司提供了本院（2014）阿民初字第795号民事判决书一份、呼伦贝尔市中级人民法院（2015）呼民终字第96号民事裁定书一份，以证明被告王有刚没有销售某某综合楼代理权，其与万玉林之间的买卖合同与第三人没有关系的事实。经质证，当事人没有异议，本院予以确认。为查明事实，本院依法调取和当庭出示了阿荣旗住房和城乡建设局的商品房预销售许可证一份，经质证，当事人均无异议，本院予以确认。第三人李吉峰未到庭亦未提供证据，视为放弃举证和质证权利。本院认为，依法成立的合同当具有法律效力。本案原告万玉林与被告王有刚签订买卖楼房合同，因该合同标的物系属于第三人扎兰屯市宏达房地产开发有限责任公司开发所有，被告王有刚不具有处分权，也不具有销售代理权，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，该楼房虽经交付原告居住使用，但并未产生合同效力，现第三人扎兰屯市宏达房地产开发有限责任公司拒绝追认，故原、被告之间的楼房买卖合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原、被告应当互相返还楼房和价款，并且被告应当赔偿原告的装修损失。关于原告万玉林主张违约金的请求，因双方合同没有约定违约金，且双方之间属于自然人之间房屋买卖合同，原告主张依据不足，本院不予支持。综上，根据上述法律规定及依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第一百五十二条的规定，判决如下：一、原告万玉林与被告王有刚签订的购楼房合同无效；二、被告王有刚于本判决生效后十日内返还原告楼房价款178848元，并赔偿原告万玉林装修损失67851元；三、原告万玉林收到上述房屋价款及赔偿款的同时，将某某镇某某综合楼4单元502室楼房返还给被告王有刚；四、驳回原告万玉林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5032.72元、鉴定费5000元，均由被告王有刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审 判 长  张日波审 判 员  张 琦人民陪审员  李秋凤二〇一六年九月九日书 记 员  侯 萌附：本判决所依据的相关法律一、《中华人民共和国合同法》第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百五十二条：判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担；（四）上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。