河南省邓州市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1381民初3430号原告：王吉刚，男，生于1971年1月25日，汉族，住邓州市。委托诉讼代理人：曾德奇，河南花洲律师事务所律师。被告：王浩，男，生于1975年3月24日，汉族，住邓州市。被告：肖军，男，生于1973年6月30日，汉族，住邓州市。被告：邓州市军浩置业有限公司，统一社会信用代码91411381MA45ERK654。住所地：邓州市穰东镇草庄村六组85号。法定代表人：肖军。三被告委托诉讼代理人：李新，河南三贤律师事务所律师。原告王吉刚与被告王浩、肖军、邓州市军浩置业有限公司为确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告王吉刚及其委托诉讼代理人曾德奇，被告王浩、肖军及其委托诉讼代理人李新，被告邓州市军浩置业有限公司法定代表人肖军及其委托诉讼代理人李新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王吉刚向本院提出诉讼请求：1、判令原告王吉刚与被告肖军、王浩签订的房屋买卖合同无效，被告肖军、王浩退还原告已支付的购房款230000元及资金占用损失；2、被告邓州市军浩置业有限公司在被告肖军、王浩认缴出资额范围内承担连带清偿责任；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年被告肖军、王浩合伙以邓州市穰东镇中心社区的名义开发房地产，2014年2月20日被告肖军、王浩以穰东镇中心社区的名义和原告签订了购房认购协议书，原告于2014年2月20日缴纳了订房款3万元，2014年3月30日原告支付了10万元购房款，2014年10月25日原告支付了10万元购房款。被告肖军、王浩于2018年7月2日成立了邓州市军浩置业有限公司，但被告至今未办理房地产开发的相关手续，导致原告所购买的房屋无法交房，依据相关法律规定，原告与被告肖军、王浩间签订的购房协议应依法被认定为无效。另外，被告又将原告购买的房屋出售给他人，为维护原告合法权益，请求依法判如所请。原告王吉刚为证明其诉请事实，向本院提交如下证据：第一组：原告王吉刚身份证复印件，用以证明原告王吉刚的身份情况。第二组：原告王吉刚与穰东镇中心社区签订的订购单、穰东镇中心社区与原告王吉刚签订的购房协议以及被告王浩、肖军给原告出具的三份收据，用以证明原告王吉刚所购买的房屋情况以及原告王吉刚已支付了购买款230000元。第三组：邓州市洁爽物业管理有限公司工商登记信息、邓州市军浩置业有限公司工商信息，用以证明被告王浩、肖军2018年7月2日成立房地产开发公司对穰东镇中心社区进行房地产开发，但没有相关开发手续，被告王浩、肖军2018年7月30日成立物业公司对穰东镇中心社区进行物业管理。被告肖军、王浩、邓州市军浩置业有限公司辩称：邓州市军浩置业有限公司不是本案适格的被告，本案所涉房屋买卖合同是被告肖军、王浩与原告王吉刚之间的行为，与被告邓州市军浩置业有限公司无关。原告王吉刚请求确认房屋买卖合同无效，对此请求三被告没有异议，因为原告王吉刚与穰东镇中心社区签订的房屋买卖协议违反了法律法规的强制性规定。原告王吉刚请求赔偿利息损失没有依据，合同对于该项损失没有约定，同时合同无效也给被告造成了一定的损失，双方间的损失应各自承担。依据无效合同处理原则，原告王吉刚应返还被告交付原告的房屋。被告肖军、王浩、邓州市军浩置业有限公司向本院提交如下证据：第一组:李清朝出具的声明，用以证明原告王吉刚将购置的房屋抵押给李清朝的事实。第二组：李清朝、丁英才出具的证明及邓州市穰东镇中心社区出具的收据，用以证明因原告王吉刚未能偿还李清朝借款，李清朝将房屋出售给贾荣岑，证明及收据上的公章系李清朝私自雕刻的。经庭审举证、质证，上述原、被告向本院提交的证据，本院依法组织当事人进行了证据的交换与质证，对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷予以佐证。对当事人有异议的证据，本院结合证据的客观性、合法性、关联性以及原、被告的陈述综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院确认以下案件事实：2014年2月20日被告肖军、王浩以穰东镇中心社区（甲方）名义与原告王吉刚（乙方）签订一份穰东镇中心社区订购单，该订购单载明：“乙方有意购买甲方建造的穰东镇中心社区项目11号楼自北向南第5户，商铺约86.1平方米，商铺上面单元房3室1厅1厨1卫，面积约95.2平方米，上下共计面积约192.96平方米，（房屋面积以房权证面积为准，多退少补）每平方2100元，房价总款为肆拾万伍仟贰佰壹拾陆（405216元）人民币整，乙方选择分期付款方式，优惠为2万元。一、甲乙双方在签本订单时，乙方参加2014年1月21日优惠活动，乙方愿意支付3万元给甲方做定金，乙方可以抵总房价5万元。……三、若甲乙双方在约定的时间内签订《购房协议》，定金抵作房价总款。若甲乙双方在约定签订《购房协议》时间内，甲方已将房屋售给他人，甲方应返还乙方已付定金并赔偿乙方损失。若乙方在约定的时间内不前来签订《购房协议》，订金不予退还，甲方可将该房另售他人。四、备注：享受叁万抵伍万优惠活动。”甲方：穰东镇中心社区，同时加盖社区印章，乙方王吉刚签字。原告王吉刚于2014年2月20日支付了订房款30000元，被告王浩以会计身份、被告肖军以收款人身份向原告王吉刚出具了收据。2014年3月30日被告肖军、王浩以穰东镇中心社区（甲方）名义与原告王吉刚（乙方）签订了一份购房协议，该购房协议载明“一、房屋的位置、结构房屋位于穰东镇××南侧××村，紧邻南邓路，结构为砖混结构，一层为商铺，二层为单元，有两层半、两层及别墅。二、购买人所购的商住房基本情况购买人（乙方）的商住房位于15号楼从西向东第5户。三、交房标准房屋外墙为有色乳胶漆，塑钢窗户配玻璃。室内为水泥毛地平，门为优质卷闸门，水、电、路三通。四、交房日期以甲方向乙方统一交房为标准时间。五、计价方式及价款……上下共计面积约192平方米，（房屋面积以房权证面积为准，多退少补）每平方2100.00元，房价总款为肆拾万圆叁仟贰佰圆整人民币元整￥403200.00元。六、付款方式及期限……三期付款：甲乙双方自签订合同之日起，乙方向甲方首付壹拾伍万圆整（3万抵5万）元人民币整￥150000.00元。第二次付款乙方应在甲方把房屋主体建好后向甲方支付房款壹拾伍万圆整元人民币整￥150000.00元。余款有甲方向乙方交钥匙时通知乙方付清房款壹拾万零叁仟贰佰圆整人民币整￥103200.00元。其他方式2014年10月25日王吉刚交2期（壹拾万元整10万元）肖军收。九备注：（欠153200元）2016.12.19号。十、违约责任本协议在甲乙双方签字后生效，协议一式三份，甲乙双方各持一份，一份备留，以此为据，永久保存，若一方违约，按房屋总价款10%处罚违约方。”甲方（出售方）：穰东镇中心社区，同时加盖社区印章，乙方（购买方）：王吉刚签字，签订日期：2014年3月30日。原告王吉刚于2014年3月30日支付穰东中心社区购房款100000元，被告王浩以会计身份、被告肖军以收款人身份向原告王吉刚出具了收据。原告王吉刚于2014年10月25日支付穰东中心社区购房款100000元，被告王浩以会计身份、被告肖军以出纳身份向原告王吉刚出具了收据。另查明：因原告王吉刚的弟弟王吉昌向案外人李清朝借款12万元，原告王吉刚以从穰东中心社区购买的房屋提供担保，因王吉昌到期未能偿还清李清朝的借款，李清朝通过穰东中心社区售楼处将房屋出售给案外人贾荣岑，贾荣岑向邓州市穰东镇中心社区缴纳了相关购房款，现本案争议的房屋被贾荣岑占有使用。又查明：2018年7月2日被告肖军、王浩出资注册成立了邓州市军浩置业有限公司，公司的经营范围为房地产开发、销售。2018年7月30日被告肖军、王浩出资注册成立了邓州市洁爽物业管理有限公司，公司的经营范围为物业管理服务。本院认为：被告肖军、王浩在未取得合法建房手续的情况下合伙在穰东中心社区开发房屋并对外出售，违反了法律、行政法规的强制性规定，故被告肖军、王浩以穰东镇中心社区名义与原告王吉刚签订的购房协议依法应被认定为无效协议，协议无效后，应协议取得的财产，应当予以返还。现原告王吉刚请求被告肖军、王浩返还已支付的购房款230000元于法有据，本院予以支持。被告邓州市军浩置业有限公司成立于2018年7月2日，没有证据证明被告邓州市军浩置业有限公司参与开发了案涉房屋，故原告请求被告邓州市军浩置业有限公司对购房款承担连带返还责任，于法无据，本院不予支持。关于原告王吉刚请求被告肖军、王浩承担占有购房款230000元资金损失问题，原告王吉刚知道或应当知道被告肖军、王浩向其出售的房屋未取得相关合法手续的情况下，仍然与其签订购房协议，现因纠纷购房协议被认定为无效，原告王吉刚在购房协议被认定无效中存在过错，基于公平公正原则，对于该项损失请求，应由原告王吉刚本人自行承担。本案中，原告王吉刚与被告肖军、王浩争议的焦点为出售方是否向购买方交付了房屋？庭审中，被告肖军、王浩虽然向本院提交了李清朝出具的声明、李清朝、丁英才出具的证明及邓州市穰东镇中心社区出具的收据等证据，但上述证据不足以证明出售方已将房屋交付买受方原告王吉刚占有使用，在购房协议对交房约定不明的情况下，作为负有交房义务的出售方应负有举证证明其已履行了交付义务，现因被告肖军、王浩未能举证证明，故应依法承担对其不利的法律后果，对于被告肖军、王浩请求原告王吉刚返还房屋，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告王吉刚与被告肖军、王浩以穰东镇中心社区名义于2014年3月30日签订的购房协议无效；二、被告肖军、王浩于判决生效后二十日内返还原告王吉刚购房款230000元；三、驳回原告王吉刚对被告邓州市军浩置业有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4750元，由被告肖军、王浩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张柱峰审 判 员  李晓刚人民陪审员  任 俊二〇二〇年五月六日书 记 员  李肇逊