辽宁省西丰县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）辽1223执异24号 案外人：温兴时，男，1989年8月18日生，满族，农民，住西丰县。 申请人：于洲，男，1990年10月24日生，满族，职员，住西丰县。 被申请人：何宇，男，1987年10月24日生，满族，住西丰县。 申请人于洲与被申请人何宇民间借贷纠纷一案，于2018年10月9日向本院申请诉前财产保全，请求对被申请人何宇所有的位于XX街XX小区X栋X单元XXX室房屋予以查封。本院于2018年10月10日作出（2018）辽1223财保144号民事裁定书，裁定查封被申请人何宇所有的位于XX街XX小区X栋X单元XXX室房屋一处，查封期限为三年。2019年10月25日，案外人温兴时提出查封异议申请书。本院于2019年10月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人温兴时的异议请求：请求依法解除西丰县人民法院（2018）辽1223财保144号民事裁定书中第二款“查封被申请人何宇所有的位于XX街XX小区X栋X单元XXX室房屋”的查封。事实与理由：于洲与何宇因民间借贷纠纷一案，于2018年10月9日向西丰县人民法院申请诉前保全，西丰县人民法院于2018年10月10日作出（2018）辽1223财保144号民事裁定书，裁定第二项查封被申请人何宇所有的位于XX街XX小区X栋X单元XXX室房屋一处，查封期限为三年。但该房屋早在2018年10月2日就由何宇本人出售给温兴时所有。2018年10月2日何宇与温兴时就位于XX街XX小区X栋X单元XXX室登记在何宇名下的房屋签订了《房屋买卖定金合同》，双方约定房屋总价为260,000.00元。合同签订之日先付定金30,000.00元，房屋交付之日支付20,000.00元。贷款200,000.00元由温兴时负责偿还。2018年10月3日何宇将合同标的房屋交付给温兴时，温兴时按合同约定再次支付给何宇购房款20,000.00元，并于当日搬入该房屋居住，并自2018年10月29日起按月偿还该房屋贷款。 案外人认为西丰县法院下达的（2018）辽1223财保144号民事裁定书与法不符，应当撤销查封，理由如下：一、依据最高人民法院《关于办理财产保全案件若干问题的规定》第二十四条规定：“财产保全裁定执行中，人民法院发现保全裁定的内容与被保全财产的实际情况不符的，应当撤销。”该房屋在法院下达查封前就已经由产权人何宇出售给温兴时所有，双方就该房屋的买卖合同已经实际履行，温兴时已经实际上取得该房屋的所有权，该房屋应归温兴时所有，与何宇无关。同时依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”温兴时购买房屋时并不知道何宇民间借贷一事，因此在购买房屋事实上没有过错，双方均已经履行合同，温兴时已经按合同支付购房款、偿还贷款并搬入该房屋实际占有使用。符合《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定。 综上所述，西丰县人民法院下达的（2018）辽1223财保144号民事裁定书所查封的登记在何宇名下的房屋实际上已经出售给温兴时所有，并由温兴时占有使用至今，因于洲与何宇民间借贷纠纷查封该房屋属于错误查封，应该解除。 申请执行人于洲称，案外人温兴时的异议申请没有事实和法律依据，应驳回其申请。理由如下:1、异议人温兴时在异议申请中自述2018年10月3日何宇将争议房屋交付给申请人，并于当日搬入该房屋居住与事实不符。2018年10月5日答辩人夫妻到被执行人何宇家要钱，当时何宇与妻子、岳父、岳母以及何宇的朋友李军均在场，有答辩人于当日在何宇家要钱的录音记录为证，异议人所述是虚假的，申请人存在与被执行人何宇相互串通的嫌疑。2、异议人与被执行人何宇所签订的所谓“房屋买卖定金合同”系无效合同。本案何宇的房屋系何宇零首付按揭贷款购买，并办理了抵押登记，2018年10月29日还款记录显示，尚欠银行贷款211268.59元，异议人购买该房屋后与银行未达成第三方书面协议。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人抵押物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”之规定，异议人与被执行人何宇所签订的所谓“房屋买卖定金合同”系无效合同。《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家的自然资源，所有权可以不登记。”规定，异议人所购买的房屋，未办理过户登记，不发生法律效力。3、异议人与被执行人何宇所签订的《房屋买卖定金合同》价格低于市场价，异议人存在与被执行人何宇相互串通的嫌疑，其买卖合同无效。被执行人何宇购买价为31万元，装修前银行贷款评估价309000.00元，装修后市场价应在33-35万元之间，而异议人与被执行人何宇合同成交价仅为26万元。明显低于市场价，异议人存在与被执行人何宇相互串通，损害答辩人的利益嫌疑。根据《合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，其买卖合同无效。4、西丰县人民法院下达（2018）辽1223财保144号民事裁定书正确，不应予以解除查封。异议人在明知的情况下购买贷款房屋，为了达到少交税的目的购买房屋后长达一年的时间里未办理过户登记，在房屋买卖定金合同的实际履行中，异议人没有想及时办理过户登记，系因买受人（异议人）自身原因未办理过户登记，异议人主观上存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”与《最高人民法院关于人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，西丰县人民法院下达（2018）辽1223财保144号民事裁定书正确，不应予以解除查封。 案外人温兴时为证实自己的主张提供证据情况： 1、房屋买卖定金合同一份，证明争议房屋温兴时于2018年10月2日就购买了并交纳了3万元定金； 2、银行还款业务凭证，证明银行的房贷是由温兴时进行偿还的； 3、垃圾处理费收据、取暖费收据各一份，证明是由温兴时交纳的垃圾处理费和取暖费的; 4、收条一份，证明交纳2万元购楼款的事实。 本院经审查，确认上述证据客观、真实，予以采信。 申请执行人于洲提供证据情况：录音光碟及录音笔录各一份，证明2018年10月5日于洲夫妻到被执行人何宇家要钱，当时何宇与妻子、岳父、岳母以及何宇的朋友李军均在场，温兴时在2018年10月3日并未占有争议房屋。经审查，该份证据能够证明于洲去何宇家催要借款的事实，予以采信。 经申请执行人于洲申请本院调取证据：个人购房担保借款合同、房地产抵押估价报告各一份。本院经审查，该组证据客观、真实，与本案争议有关联，予以采信。 本院查明，申请人于洲与被申请人何宇民间借贷纠纷一案，于2018年10月9日向本院申请诉前财产保全，请求对被申请人何宇所有的位于XX街XX小区X栋X单元XXX室房屋予以查封。本院于2018年10月10日作出（2018）辽1223财保144号民事裁定书，裁定查封被申请人何宇所有的位于XX街XX小区3栋6单元XXX室房屋一处，查封期限为三年。2019年10月25日，案外人（异议人）温兴时提出查封异议申请书。称本院查封的被申请人何宇名下的位于XX街XX小区X栋X单元XXX室房屋已经由温兴时购买并占有使用，要求解除查封。 同时查明，2018年10月2日，以何宇为甲方，以温兴时为乙方签订《房屋买卖定金合同》一份，约定甲方将坐落于XX县XX街XX委XX家园X幢XXX号的房屋卖给乙方。面积103.25平方米。房权证号为：第XXXXXXX号。约定房屋价款为26万元，签订合同当日乙方交付定金3万元，在房屋交接之日乙方再付2万元，在签订合同后，由乙方继续偿还甲方此房屋所剩余银行贷款约贰拾万元，在过户之日乙方一次性再支付甲方1万元。合同签订后，温兴时于合同签订当日向何宇支付现金3万元，于2018年10月7日支付现金2万元，偿还了2018年10月至2019年10月的银行贷款，并交纳了该楼房的垃圾处理费、2018年取暖费（2018年10月9日交纳）、水电费等生活所需各项费用。温兴时称其2018年10月3日开始占有该房屋并居住至今，但其未提供入住该房屋时间的相关证据。本院询问案外人温兴时未办理房屋产权过户登记的原因，温兴时称因购买房屋未超过两年而未办理过户登记。 本院认为，本案的争议焦点为案外人温兴时与被执行人何宇之间签订的《房屋买卖定金合同》能否排除法院执行。《最高人民法院关于人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案案外人温兴时与被执行人何宇虽然在法院查封前签订了《房屋买卖定金合同》，温兴时支付了部分价款，并偿还了2018年10月至2019年10月的银行贷款，但其是否在法院查封前已经实际占有争议房屋，未提供证据加以证明，而申请执行人于洲提供的证据能够证明2018年10月5日争议房屋仍然由被执行人何宇占有。该房屋未办理过户登记的原因经询问案外人温兴时，其称因购买房屋未超过两年而未办理房屋过户变更登记。案外人温兴时购买房屋，因该房屋购买时间未超过二年而未及时办理房屋过户登记变更，案外人温兴时存在过错，因房屋未办理过户登记而存在的风险，应由温兴时承担。据此，案外人温兴时与被执行人何宇之间签订的《房屋买卖定金合同》不能排除法院执行，案外人温兴时的异议请求，本院无法支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 驳回案外人温兴时的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 冯冬梅审判员丁雪松审判员赵春利 二〇一九年十一月八日 书记员 王      熙      媛