湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0107民初5095号原告（反诉被告）：戴志明，男，1983年3月24日出生，汉族，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：梁幸，北京市京师（武汉）律师事务所律师（特别授权代理）。委托诉讼代理人：张?，北京市京师（武汉）律师事务所实习律师（特别授权代理）。被告（反诉原告）：明莎莎，女，1985年10月19日出生，汉族，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：沈晓路，湖北维勒律师事务所律师（特别授权代理）。第三人：武汉佳德居房地产经纪有限公司，住所地武汉市青山区友谊大道**钢都花园124街**。法定代表人：胡海鸥，该公司总经理。第三人：武汉佳德居房地产经纪有限公司大华分公司，住所，住所地武汉市青山区旅大街**大华滨江天地K3南）6、7栋1-2层10商铺室。负责人：胡海鸥，该公司总经理。委托诉讼代理人：金艳妮，女，1994年2月16日出生，土家族，该公司员工（一般代理）。原告戴志明与被告明莎莎，第三人武汉佳德居房地产经纪有限公司（以下简称佳德居公司）、武汉佳德居房地产经纪有限公司大华分公司（以下简称佳德居大华分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案，依法适用普通程序公开开庭进行审理。案件审理过程中，明莎莎对戴志明提出反诉，本院合并进行了审理。戴志明及其委托诉讼代理人梁幸、张?，明莎莎及其委托诉讼代理人沈晓路，佳德居公司的法定代表人胡海鸥，佳德居大华分公司的负责人胡海鸥及其委托诉讼代理人金艳妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戴志明向本院提出诉讼请求：1、判令解除戴志明与明莎莎于2019年9月7日签订的关于《武汉市存量房买卖合同》；2、判令明莎莎立即向戴志明支付违约金562000元（违约金原应为612000元，扣除戴志明已收定金后为562000元）；3、判令明莎莎承担本案诉讼费用、保全费、律师费。事实与理由：经佳德居公司的居间介绍，原被告于2019年9月7日签订了《武汉市存量房买卖合同》，约定戴志明以3060000元的价格向明莎莎出售位于武汉市青山区园林路25号***房屋一套，房屋产权证号为鄂（2018）武汉市青山区不动产第***号，房屋面积为126.97平方米，双方还约定了成交方式、成交价格、付款方式、付款时间、税费承担、房屋权属转移、房屋交付、违约责任（含具体违约情形和对应的违约责任）等各项内容。明莎莎在合同中承诺具备购房资格，并约定在贷款审批通过后15个工作日内办理房屋权属转移登记手续。同日，戴志明与明莎莎、佳德居公司签订了《居间服务合同》与《房屋交易按揭、过户服务合同》，约定由佳德居公司提供居间服务并协助办理银行贷款、过户等事宜。合同签订当天，明莎莎向戴志明支付了购房定金50000元。戴志明在合同签订的当日和次日分别将案涉房屋的房屋所有权证原件和车位办证原件等资料交给了佳德居大华分公司，配合明莎莎和佳德居公司办理银行贷款申请、交付前房屋处理等事项。明莎莎的银行贷款申请已于2019年9月24日审批通过之后，一直以各种理由推脱，不如约履行付款、过户等手续。经戴志明要求，佳德居公司于2019年10月23日向明莎莎发出了《催告函》，敦促履约并强调履约情况和违约责任等事宜，但明莎莎仍借口协商、没有实质性进展。直到2019年11月1日，戴志明收到佳德居公司的员工金艳妮告知，根据中介核查，明莎莎此前提供的资料有问题，其名下已有多套房产，购房资格受限，根本无法办理房屋权属转移登记手续。根据中介提供的明莎莎的房屋交易备案信息可知，明莎莎在武汉市多次交易房屋，应当明知武汉市限购政策和房屋交易的相关规则和交易惯例，其在与戴志明商谈、签订购房合同时，应当知道其没有购房资格，也应当充分理解《武汉市存量房买卖合同》中的各项约定的内容。综上，明莎莎提交不真实的材料、故意隐瞒购房资格受限的事实，无法如约按期办理房屋权属转移登记手续，构成根本违约。戴志明房屋买卖合同目的无法实现，至今仍未能出售房屋，遭受了巨大的经济利益损失。故诉至法院。明莎莎辩称：1、明莎莎不同意解除双方签订的武汉市存量房买卖合同，因为明莎莎没有违约行为，戴志明的陈述不属实，明莎莎具有购房资格，佳德居公司核查信息不准确，明莎莎名下仅有一套房子，购房资格不受限，并且明莎莎一直在通过佳德居公司向戴志明表明积极履行购房义务，反而是戴志明存在违约行为。2、2019年9月24日，明莎莎的银行贷款审批通过后，通知戴志明办理房屋交易手续，可是在2019年10月28日发现戴志明存在如下情形无法配合明莎莎办理不动产变更登记：一是佳德居公司审查发现戴志明的房屋不存在产权证号相对应的登记信息，无法网签；二是戴志明违反诚实信用原则，在签订合同时未告知明莎莎停车位的权属存在瑕疵，在审查戴志明的车位资料时，发现戴志明提供车位的发票是其前妻朱立群，且未提供产权证书。在这种情况下明莎莎要求戴志明提供停车位的不动产证书。因合同第四条第2款约定，买卖双方应在房屋过户当日办理车位的所有权变更手续。明莎莎要求戴志明尽快提供全部所有权的不动产证书。直到2019年11月4日，戴志明才提供停车位的不动产证书，且停车位的权属仍然是戴志明和朱立群共同共有。在戴志明不能保证顺利完成不动产变更手续的前提下，应当先履行债务的戴志明没有履行配合义务，明莎莎依据《合同法》第六十八条规定行使不安抗辩权合法合理。3、此后，明莎莎和佳德居公司共同通知戴志明，定于2019年11月6日共同办理房屋和停车位的不动产变更手续，可是戴志明一直怠于处理停车位的权属问题和不配合办理房屋不动产变更手续。现阶段，明莎莎购房资格、银行贷款资格均没有任何限制，但因为戴志明出卖的停车位的权属不确定，明莎莎仍然可能无法成功购买到停车位，从而导致合同的部分目的无法实现。但是从市场经济和立法目的鼓励交易的原则出发，在双方均未构成根本性违约的前提下，仍然可以继续交易。4、戴志明已收取了明莎莎50000元定金，该定金系保证双方能够继续履行合同。本案中，戴志明并未将房屋和停车位的所有权转移到明莎莎名下，即使双方因故无法继续交易，要求解除本合同，也未对戴志明造成任何经济损失。反而是明莎莎遭受了经济损失，首先是50000元定金被戴志明扣押，其次，明莎莎还交纳了50000元中介费，第三还要承担购买房屋的各项税费。而明莎莎没有要求戴志明承担上述任何义务，从戴志明提起诉讼的时间看，速度之快对于双方的交易毫无包容性，从戴志明主张违约金562000元看，金额巨大，对明莎莎显失公平，明显权利、义务不对等。明莎莎接到法院的传票后，仍然继续与戴志明电话沟通希望协商解决争议，在明莎莎购房资格并未受限的情况下，戴志明仍然拒绝和解，而是把目标放在追索巨额违约金上，可见戴志明没有卖房的诚意。佳德居公司、佳德居大华分公司共同述称：1、佳德居公司一开始严格核查原被告是否有购房资格，但佳德居公司与房管部门的核查系统有出入，导致本案购房过程存在误会。佳德居公司工作人员于11月6日去青山区房管部门对明莎莎的购房资格核查，显示明莎莎具备购房资格。2、关于车位，佳德居公司工作人员在签合同时已告知明莎莎该车位为非人防车位，没有办理产权，只有车位合同。明莎莎向本院提出反诉请求：1、判令继续履行明莎莎与戴志明于2019年9月7日签订的《武汉市存量房买卖合同》；2、判令戴志明承担违约金22540元（违约天数从2019年11月6日起至11月19日暂计算14天，计算公式为3220000×0.05%×14天，后期违约金计算至实际支付之日止）；3、案件受理费（包括保全费）由戴志明承担。事实与理由：经佳德居公司的居间介绍，原被告于2019年9月7日签订了《武汉市存量房买卖合同》，约定明莎莎以2900000元的价格向戴志明购买位于武汉市青山区园林路25号***房屋以及以160000元购买位于青山区园林路25号***的停车位，合同总价3060000元。同日，戴志明与明莎莎、佳德居公司签订了《居间服务合同》与《房屋交易按揭、过户服务合同》，明莎莎向戴志明支付了购房定金50000元。2019年9月24日，明莎莎的银行贷款审批通过后，通知戴志明办理房屋交易手续，可是在2019年10月28日时发现戴志明存在如下情形无法配合明莎莎办理不动产变更登记：一是佳德居公司审查发现戴志明的房屋不存在产权证号相对应的登记信息，无法网签；二是戴志明违反诚实信用原则，在签订合同时未告知明莎莎停车位的权属存在瑕疵，在审查戴志明的车位资料时发现戴志明提供车位的发票是其前妻朱立群，且没有提供停车位的不动产证书。直到2019年11月4日，戴志明才提供停车位的不动产证书，且停车位的权属仍然是戴志明和朱立群共同共有。此后，明莎莎和佳德居公司共同通知戴志明，定于2019年11月6日共同办理房屋和停车位的不动产变更手续，可是戴志明一直怠于处理停车位的权属问题和不配合明莎莎、佳德居公司办理房屋不动产变更手续。因戴志明的行为已经构成违约，明莎莎依据买卖合同第十条（一）款约定，以及《合同法》第六十条、第一百零七条之规定，要求戴志明继续履行合同并赔偿明莎莎的经济损失。戴志明针对明莎莎的反诉辩称：1、明莎莎对车位的情况是知晓的。2、明莎莎严重违反合同约定期限，已经构成根本违约，戴志明据此主张解除合同。佳德居公司、佳德居大华分公司针对明莎莎的反诉共同述称：对反诉内容无意见，能否履行合同以法院意见为准。本院经审理认定事实如下：经佳德居公司的居间介绍，戴志明（甲方、出售方）与明莎莎（乙方、购买方）于2019年9月7日签订了《武汉市存量房买卖合同》，约定：甲方将武汉市青山区园林路25号***房屋出售给乙方，面积为126.97平方米，不动产权证号为鄂（2018）武汉市青山不动产权第***号；房屋转让价格为306万元，转让价包含房屋家具、家电、装饰装修及配套设施（以列明的清单为准），双方协商家具、家电、装饰装修及配套设施作价5万元。包含车位所有权，车位坐落***，双方协商车位转让价格为16万元，双方应在房屋过户当日办理车位所有权变更；付款方式为贷款支付，其中定金5万元，首付款154万元在过户当日见不动产收件单支付，余款145万元拟以贷款方式支付，剩余2万元作为物业交割保证金，在物业交割当日支付；其中，第八条约定权属转移登记“买卖双方一致同意按以下方式办理房屋权属转移登记手续：（二）购买方以贷款方式支付房款。出售方房屋无抵押，购买方以贷款支付的，买卖双方同意在购买方贷款审批通过后15个工作日内”；第十条第（三）项约定“购买方若出现下列情形之一的，购买方构成根本违约，出售方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权没收购买方的定金或要求购买方支付房屋转让价20%的违约金：1、提供的证件等购房所需资料不完整、不真实或无效、导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；……3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日；……”。同日，戴志明、明莎莎与佳德居公司签订《居间服务合同》及《房屋交易按揭、过户服务合同》。2019年9月7日，明莎莎向戴志明支付定金5万元。2019年9月7日，戴志明将交易房屋的不动产权证书交予佳德居大华分公司保管。2019年9月8日，朱立群将合同约定车位的办证原件（买卖合同）等资料交予佳德居大华分公司保管。朱立群系戴志明前妻，车位系戴志明与朱立群共同共有。此时尚未办理车位的产权证书。庭审中，明莎莎称9月24日已知晓车位未办证，但不清楚车位权属状态。10月28日晚上，佳德居公司工作人员通过微信将车位办证资料发给明莎莎，明莎莎才知道车位是戴志明与朱立群共同所有。2019年9月24日，明莎莎银行贷款审批通过。2019年10月23日，戴志明要求佳德居公司向明莎莎发出《催告函》，载明：经核查明莎莎的贷款审批通过时间为2019年9月24日，买方应需在2019年10月16日前办理权属转移登记手续，买方应在签订合同当日支付居间费5万元。并请双方于2019年10月31日前办理权属转移登记手续，支付居间费5万元。庭审中，双方确认函件载明的催告日期有误，合同约定办理权属转移登记日期应为2019年10月18日前（贷款审批后十五个工作日内，期间含“国庆假期”），合同约定根本违约时间点为2019年11月2日。2019年10月25日，明莎莎向佳德居大华分公司支付中介费5万元。2019年10月28日，佳德居公司内部系统对进行案涉房屋核验失败，显示“不存在产权证号相对应的登记信息。产权人可以到房屋所在区房产档案馆核实产权登记信息是否有误”。后佳德居公司与房管部门联系，告知需要市房管部门更新后台数据，数据于2019年11月1日更新，案涉房屋核验通过。2019年11月1日，佳德居公司内部系统对明莎莎购房资格进行自助核查，显示明莎莎不具备购房资格，原因系“未成年小孩时判给女方要录小孩信息，购房人与前夫有套汉阳区陶仙路以南仙山村城中村改造K12地块Y3栋1单元2层2室是婚姻期间取得需要做离婚分割”。2019年11月4日，明莎莎向青山区房管部门申请二手房购房资格核查，青山区房管部门于2019年11月6日反馈结果，显示具备购房资格。2019年11月4日，朱立群告知已办理案涉车位的权属证书，并将权属证书截图发给金艳妮，车位系戴志明与朱立群共同共有。随后金艳妮将证书截图发给明莎莎。2019年11月4日，戴志明与北京市京师（武汉）律师事务所签订《委托代理合同》，委托处理其与明莎莎、佳德居公司的房屋买卖合同纠纷。2019年11月6日，金艳妮将明莎莎通过资格审核的事实告知戴志明，戴志明让金艳妮进一步审查核实。2019年11月8日，金艳妮再次确认明莎莎具备购房资格并告知戴志明。此时戴志明已向本院提起诉讼。2020年6月18日，明莎莎为履行案涉房屋买卖合同，将285万元购房款支付至本院案款账户。以上事实有武汉市存量房买卖合同、居间服务合同、房屋交易按揭、过户服务合同、产证收条（房屋所有权证）、催告函、房屋买卖资格审查情况、不动产登记资料查询结果告知单、武汉市房屋交易权属登记及合同备案信息查询结果、武汉市房屋交易查询结果告知单、委托代理合同及律师费发票、朱立群与金艳妮的微信聊天记录、明莎莎与戴志明的通话录音、金艳妮与戴志明的通话录音、链家网网站关于大华铂金华府二手房交易的相关网页信息、付款的凭证、收据、房屋不动产证书、购房资格审理结果通知单及截图、网签截图、停车位的发票、停车位不动产证书、产权收条（车位办证材料）、微信截图、朱立群的证言、房产中心对银行出具的查询单等证据及质证笔录、开庭笔录在卷佐证。本院认为，戴志明与明莎莎签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。本案争议焦点为案涉房屋买卖合同能否解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，本案中，戴志明认为根据合同约定贷款审批通过后15个工作日内，即2019年10月18日前应办理权属变更登记。逾期15日，即2019年11月2日前（含当天）未办理的，则构成根本违约。戴志明于2019年10月23日委托佳德居公司发函，已履行催告义务。截至2019年11月2日仍未办理房屋权属变更手续，明莎莎构成根本违约，戴志明有权解除合同。其次，戴志明认为明莎莎不具备购房资格，无法履行购房合同。对此本院认为，案涉合同解除条件未成就，双方应继续履行，理由如下：1、房屋买卖合同约定转让价格为306万元，包含房屋与车位，且约定在办理房屋权属变更登记同时办理车位权属变更手续。但车位系戴志明与朱立群共同共有，且在订立合同时尚未办理车位权属的初始登记。即使朱立群同意出售车位，亦无法办理车位的权属变更手续。直至2019年11月4日，朱立群才告知中介人员已办理车位的权属证书符合车位过户条件。故此前尚不具备车位权属变更的条件，因合同约定同时办理房屋及车位的权属变更，故明莎莎有权不办理房屋权属变更手续，并未根本违约。2、戴志明要求解除合同另一原因系中介人员告知明莎莎无购房资格，首先，佳德居公司于2019年10月31日通过内部系统核查发现明莎莎被限购，但经到房管部门核查发现明莎莎具备购房资格，该误会系佳德居公司内部系统造成，所耽误的时间不可归责于明莎莎。此前佳德居公司在对案涉房屋进行核验时亦出现过“不存在产权证号相对应的登记信息”的问题，双方理应对佳德居公司内部系统核查结果持审慎态度，不应盲目冲动。综上，案涉房屋买卖合同解除条件未成就，戴志明要求解除合同的请求本院不予支持。因车位系戴志明与案外人朱立群共有，朱立群并非合同当事人，合同约定房屋与车位共计306万元，明确车位16万元，房屋及家具等配套设施共计290万元，戴志明已支付5万元定金，并将285万元房款支付至本院指定账户且同意由本院支付至戴志明，案涉合同具备部分履行的条件，故对明莎莎要求部分履行合同的反诉请求予以支持。戴志明和明莎莎虽未根本违约，但客观上双方均存在违约行为，戴志明提供的车位无法按约办理权属变更，明莎莎在迟延履行的情况下未及时通知对方中止履行合同，故对戴志明要求明莎莎赔偿562000元的违约金及律师费的请求，以及明莎莎要求戴志明承担违约金22540元的请求，本院均不予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、戴志明于本判决生效之日起三十日内配合明莎莎办理武汉市青山区园林路25号****室权属变更登记，登记至明莎莎名下；二、明莎莎于上述第一项履行完毕之日将剩余房款285万元支付至戴志明（明莎莎已将该款支付至本院账户，由本院向戴志明退还）；三、驳回戴志明的其他诉讼请求；四、驳回明莎莎的其他反诉请求。本案案件受理费35776元，由戴志明负担；反诉费15730元，由戴志明负担14800元，明莎莎负担930元；本诉保全费3520元，反诉保全费5000元，均由戴志明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。审 判 长 施 义人民陪审员 孔 伟人民陪审员 王庆钢二〇二〇年七月二十七日书 记 员 张 强