重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝五中法民终字第03829号上诉人（原审原告）唐永萍。委托代理人姚勇，重庆红刚律师事务所律师。委托代理人龚建钊，重庆红刚律师事务所律师。上诉人（原审原告）唐振。上诉人（原审被告）重庆新佳俊建筑装饰工程有限公司，住所地重庆市南岸区南坪北路8号，组织机构代码76886989-7。法定代表人刘万赞，该公司总经理。委托代理人张永华，重庆锋度律师事务所律师。委托代理人李洪涛。上诉人唐永萍、唐振与上诉人重庆新佳俊建筑装饰工程有限公司（以下简称新佳俊公司）房屋租赁合同纠纷一案，重庆市南岸区人民法院于2014年4月11日作出（2013）南法民初字第09801号民事判决。唐永萍、唐振与新佳俊公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。唐永萍、唐振的委托代理人姚勇、龚建钊，新佳俊公司的委托代理人张永华、李洪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：唐永萍、唐振与重庆帝景摩尔房地产开发有限公司于2006年10月24日签订了编号为（DM-第1夹-LX号）的商品房买卖合同，双方又于当日签订《商品房买卖合同补充协议》。唐永萍、唐振系重庆市南岸区X号商业用房（套内面积9.30平方米）的产权人。2006年10月24日，唐永萍、唐振与重庆佳俊商务管理顾问有限公司（新佳俊公司的前身，2012年8月8日，重庆佳俊商务管理顾问有限公司更名为重庆新佳俊建筑装饰工程有限公司）签订《市场培育委托合同》，按合同约定：唐永萍、唐振将上述商业用房委托给新佳俊公司，由其对该商业用房进行市场培育，培育期限为3年（2006年12月31日-2009年12月31日）。培育期间，新佳俊公司自行经营管理，自负盈亏，所产生的相关费用也由新佳俊公司自行承担。在委托期满后，唐永萍、唐振接受商铺时有权选择：要求新佳俊公司免费赠送接收商铺时的装修、装饰；或者，要求新佳俊公司按照唐永萍、唐振与重庆帝景摩尔房地产开发有限公司在本商铺买卖合同中确定的交房标准，将商铺恢复至交房时的状态；新佳俊公司应按照合同约定在委托经营期满后将商铺交付给唐永萍、唐振；双方因履行本合同所发出的通知或其他函件均采用书面形式，并以双方在本合同中列明的通讯联系地址或号码为正式传送地址。合同签订后，新佳俊公司按约定接受房屋，除对房屋进行隔断外，没有进行其他装饰装修，也未经营、出租。委托培育期届满后，双方未就交房接房交换意见，涉案房屋至今仍在新佳俊公司的占用之下。现唐永萍、唐振提出如上诉请。一审审理中，一审法院走访了南坪北路8号附近的铺面，租金从每月300-500元／㎡不等。关于双方争议的焦点：1.涉案房屋是否被新佳俊公司占用的问题。一审庭审中，唐永萍、唐振问新佳俊公司“商铺是否还在由新佳俊公司委托管理？”新佳俊公司答“在对我们的委托之中。”涉案房屋的市场委托培育合同于2009年12月31日到期，根据《中华人民共和国合同法》第四百零一条“受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果”，第九十二条规定：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，委托合同终止时，无证据显示新佳俊公司通知唐永萍、唐振收房及报告委托事务的结果，也无证据显示唐永萍、唐振向新佳俊公司提出交房，综合以上可以认定涉案房屋从委托合同到期之日起一直在新佳俊公司的占用之下。2.唐永萍、唐振请求新佳俊公司支付房屋占用费是否已过诉讼时效的问题。《民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”本案中，唐永萍、唐振在2009年12月31日委托合同期满后没有向新佳俊公司主张权利，也无其他任何引起诉讼时效中断的情形，向一审法院递交民事诉状是2013年10月30日，即从2011年10月31日起至今的请求未过诉讼时效，2010年1月1日至2011年10月30日的请求已过诉讼时效。3.关于房屋占用费计算及承担的问题。虽然根据走访结果看，南坪北路8号附近的铺面的租金从每月300-500元／㎡不等，但考虑到涉案房屋为夹层，其商业价值要低于铺面，故酌情调整为每月150元／㎡；《中华人民共和国合同法》第九十二条规定：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”双方在《市场培育委托合同》中约定“因履行本合同所发出的通知或其他函件均采用书面形式”，本案中，合同到期后，双方均有责任通知对方履行相应义务，而从2009年12月31日合同期满后，唐永萍、唐振、新佳俊公司均未通知对方，故对于造成唐永萍、唐振的损失双方均负有责任，以各承担50%为宜。唐永萍、唐振、新佳俊公司签订的《市场培育委托合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应确认其合法有效，双方均应依约履行。在合同到期后，双方未就是否继续委托达成合意，均有责任通知对方履行相应义务，即唐永萍、唐振通知新佳俊公司交房，新佳俊公司通知唐永萍、唐振接房，而双方均未履行此义务，现唐永萍、唐振请求新佳俊公司交还房屋的诉请符合事实，于法有据，予以支持；唐永萍、唐振要求新佳俊公司按照每月200元／㎡的标准支付房屋使用费，新佳俊公司提出抗辩认为唐永萍、唐振此项请求已过诉讼时效，唐永萍、唐振递交民事诉状是2013年10月30日，对唐永萍、唐振主张的2010年1月1日至2011年10月30日的房屋占用费已过诉讼时效，不予支持；房屋占用费的标准，根据当地商业门面的实际租金水平，酌情调整为每月150元／㎡，由于造成损失双方均有责任，故各应承担损失的一半费用。据此，判决：“一、被告重庆新佳俊建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内将南岸区X号房屋返还给原告唐永萍、唐振。二、被告重庆新佳俊建筑装饰工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告唐永萍、唐振50%的房屋占用费（从2011年10月31日起按照每月150元／㎡×9.3㎡×50%﹦679.5元计算；逾期不返还房屋，则从当月起按照每月1395元计算至被告实际返还上述房屋之日止）。三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2111元，由原告承担422元，被告重庆新佳俊建筑装饰工程有限公司承担1689元（原告唐永萍、唐振已交纳，被告重庆新佳俊建筑装饰工程有限公司在支付上述款项时直接支付给原告唐永萍、唐振）。”新佳俊公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回唐永萍、唐振的诉讼请求。本案诉讼费用由唐永萍、唐振负担。主要事实和理由：1、一审认定案涉房屋由新佳俊公司占用不符合事实。在双方签订《市场培育委托合同》后由于市政府规划的重大变更，新佳俊公司实质上从未进行出租，更未产生任何收益。在双方《市场培育委托合同》到期后，新佳俊公司事实上从未占有、使用唐永萍、唐振的商铺。唐永萍、唐振的商铺系开间，处于开放状态，其随时可以取回并对商铺占有、使用、收益、处分。2、一审对新佳俊公司与唐永萍、唐振当前法律关系的认定存在错误。根据《市场培育委托合同》的约定，唐永萍、唐振不得要求延后收回商铺，否则视为唐永萍、唐振违约。因此，在双方《市场委托培育合同》到期后，唐永萍、唐振未按期收回商铺已经违约。由于在《市场培育委托合同》到期之后，双方对该合同到期之后如何处理均未明确约定，新佳俊公司对唐永萍、唐振委托培育的商铺处于一种事实上的继续状态，即变成了不定期委托培育关系。3、一审法院按照每月每平方米150的元的标准判令新佳俊公司向唐永萍、唐振支付房屋占用费，缺乏依据，也有失公允，因为唐永萍、唐振并未举证证明其存在损失。唐永萍、唐振答辩称：唐永萍、唐振与新佳俊公司于2006年签订的《市场委托培育合同》的性质为委托代理合同，在约定的委托期限届满后，委托代理关系即已经终止，新佳俊公司有义务将商铺返还给唐永萍、唐振，且应以书面形式办理交接。但新佳俊公司合同期限届满后没有交还商铺，该商铺一直处于对方管理之下；唐永萍、唐振与新佳俊公司的合同到期后，多次与新佳俊公司联系交接，对方不予理睬；新佳俊公司占有商铺后是否出租与业主无关，合同期满后，新佳俊公司占有案涉房屋属于侵权，应参照同地段租金标准进行赔付。唐永萍、唐振不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。本案诉讼费用由新佳俊公司负担。主要事实和理由：1、一审判决认定事实不清、证据不足。新佳俊公司在《市场委托培育合同》期满后，应当向唐永萍、唐振说明情况并返还商铺。本案损失系新佳俊公司在委托合同届满后，未履行告知义务的情况下将唐永萍、唐振的商铺持续、长期违法侵占所导致，唐永萍、唐振对此并无过错，应由新佳俊公司向唐永萍、唐振承担全部赔偿责任。2、一审认定唐永萍、唐振要求新佳俊公司支付2010年1月1日至2011年10月30日的租金超过诉讼时效属认定事实不清。新佳俊公司长期不间断的占有、控制唐永萍、唐振的商铺，该侵权行为属于持续性侵权行为，诉讼时效应当自侵权行为实施终了之日起计算。唐永萍、唐振提供的《会议纪要》已经证明其已向新佳俊公司主张权利的事实。3、据一审走访的结果，案涉房屋租金应为300-500元／㎡，一审酌定租金为150元／㎡，显然过低。新佳俊公司答辩称：新佳俊公司与唐永萍、唐振之间合同期限届满后，新佳俊公司多次通知唐永萍、唐振接房，但唐永萍、唐振因为周边经营环境不好，一直未来接房；新佳俊公司作为整个大厦的管理公司，有义务对整个大厦进行经营管理，但并未实际占有控制唐永萍、唐振的商铺；一审认定唐永萍、唐振请求2010年1月1日至2011年10月30日期间的租金超过诉讼时效正确；一审认定的租金标准没有依据，新佳俊公司也不应承担房屋占用费。二审经审理查明：唐永萍、唐振（甲方）与重庆佳俊商务管理顾问有限公司（乙方）在《市场培育委托合同》中还约定：“甲方不得要求提前或延后收回商铺，否则视为甲方违约。甲方违约应按本合同2.2、2.3、2.4条约定的费用以及乙方的其他前期投入赔偿乙方的损失”。二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，唐永萍、唐振与重庆佳俊商务管理顾问有限公司（现新佳俊公司）签订的《市场培育委托合同》系双方真实意思表示，并且不违反法律及行政法规的禁止性规定，应认定为有效，双方均应按约履行各自合同义务。双方当事人在二审诉讼中主要争议案涉房屋使用费应否支持及如何支持、使用费标准、诉讼时效问题。关于房屋使用费，根据合同约定，新佳俊公司在委托经营期限届满后应将案涉商铺交付给唐永萍、唐振，但新佳俊公司在合同期满后并未举证证明其已将商铺交还给唐永萍、唐振，故一审认定该商铺仍由新佳俊公司占有使用并无不当。既然新佳俊公司在继续占用唐永萍、唐振所有的商铺，已导致了所有权人唐永萍、唐振的房屋使用费损失，则新佳俊公司依法应承担相应的赔偿责任。同时，唐永萍、唐振也未举示确凿的证据证明在合同期满后向新佳俊公司要求收回房屋。故一审法院根据本案实际情况判令唐永萍、唐振与新佳俊公司双方各自承担一半的房屋使用费损失，符合公平原则。如果新佳俊公司认为唐永萍、唐振亦存在违约行为，可依法另行主张权利。关于使用费标准，一审法院根据本案租赁房屋的实际情况（处于夹层位置），参照同地段的商业用房的租金水平，酌情确定案涉房屋的租金为每月每平方米150元，也无不当。至于诉讼时效，由于唐永萍、唐振未举证证明其在提起本案诉讼（2013年10月30日）之前向新佳俊公司主张过房屋使用费，故一审认定其主张的2010年1月1日至2011年10月30日的房屋使用费已经超过诉讼时效期间，符合法律规定。因此，新佳俊公司与唐永萍、唐振的上诉理由均不能成立，对双方的上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4222元，由重庆新佳俊建筑装饰工程有限公司负担2111元，由唐永萍、唐振负担2111元。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  樊仕琼代理审判员  夏兴芸代理审判员  芦明玉二〇一四年九月二十三日书 记 员  黄献丽