贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初13457号 原告:王宽，男，汉族，1990年12月2日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：王琼华，女，汉族，1965年12月19日出生，住址同上。 被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，住所贵州省毕节市七星关区桂花路8-20号，统一社会信用代码：91520502314331435G。 法定代表人：李永立。 委托诉讼代理人：孟天明、唐嘉曼，均系贵州威迪律师事务所律师。 原告王宽、王琼华与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（以下简称：碧桂园房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月17日登记立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告王宽,被告碧桂园房开公司的委托诉讼代理人唐嘉曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王宽、王琼华向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司以原告已付购房款1,946,306.00元为基数，按照购房合同第十一条约定从2017年9月30日起按照每日万分之二的标准向原告计付逾期交房的违约金至2018年12月24日被告交房之日止，违约金暂计为人民币1000.00元。二、请求依法判决被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司向原告支付逾期提供办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金计算以原告已付购房款1,946,306.00元为基数，按照日万分之二的标准从2017年1月29日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的文书之日止，暂计为人民币57231.00元。三、因房屋存在质量问题，要求被告支付双方协议约定的赔付款40000元。四、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定由原告方购买被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司开发建设、位于郡××街××），房屋建筑面积260.08平方米，套内建筑面积246.00平方米；原告方购买该房屋的总价款为人民币1946306.00元。双方对合同当事人、商品房基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、商品房交付使用条件及日期、交接手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任、房屋登记、前期物业管理及其他事项进行了约定，其中，合同第十一条约定的交房时间为2017年9月30日，合同第十三条第一款第1项之（2）约定了被告逾期交房应当承担的违约责任；另，根据合同第二十二条第三款的约定，虽然合同约定被告应当向原告交付办理商品房转移登记有关文书的时间在合同签订之前，但根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”之规定，被告应当在向原告交付涉案商品房之后90日内向原告提供办理商品房转移登记的有关文书，否则，应当按照合同第二十二条第三款第（二）项之约定向原告支付逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约金。上述合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了购房款1697616.00元，完全履行了其合同义务，但被告并未履行交房义务，本案中被告交付我方房屋存在严重质量问题，应计算至该问题处理完毕为止，该部分证据原告于庭审过程中向法官呈交；另，被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。原告认为，原、被告双方的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的规定，属于依法成立的合同，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，双方均应全面履行各自的合同义务，原告已完全履行其合同义务，被告逾期交房及至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的行为已经构成违约，严重侵犯了原告的合法权益，应按照相关法律、法规的规定及双方合同约定承担相应的违约责任。综上所述，原告为维护其合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定提起诉讼，请求贵院支持原告的诉求为谢。 被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司辩称：1.原、被告签订的商品房买卖合同第十一条第二款已经约定：商品房交付应取得建筑工程竣工合格证明文件，被告于2017年9月21日取得涉案商品房的建筑工程竣工合格证明文件，即在双方约定的商品房交付日期之前商品房已达到双方约定的交付条件，被告并不存在逾期交房的事实，故现原告向被告主张逾期交付商品房的违约金不符合原被告双方的约定。2.合同第22条约定原告与被告签订委托办理权属登记协议书后被告才向原告办理转移登记，但原告至今未与被告签订委托办理权属登记协议书。被告不应向原告支付逾期办理转移登记有关文书的违约金。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月11日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于毕节市××办事处六合村××楼××（××街××）住房一套，房价款为1946306元。合同第四章约定，被告应于2017年9月30日向原告交付该商品房，逾期交房违约责任方面约定：“逾期超过90日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之二的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”合同第二十二条约定：转移登记：出卖人承诺于2017年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:……约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列方式处理:(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。(四)双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移……2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记……。”合同签订后，原告依约足额支付了购房款1946306元。2018年8月23日，因涉案房屋出现质量问题，原告王琼华与被告签订《协议书》，约定“现双方就房屋墙面开裂、地砖破损、客厅插座没有电、厨房消毒柜位置没有电源、无柜门、排水管问题及收房事宜达成一致意见：甲方赔付乙方4万元现金，乙方自行处理室内墙面开裂等以上问题且负责后期维保。甲方于2018年11月1日前支付业主赔付现金，乙方于现金到账之日办理收房手续，不得就房屋验收不合格拒绝收房。”被告于2018年12月24日向原告交付房屋，但未履行提交办理商品房转移登记有关文书的义务，原告诉至本院。 本院认为，本案争议的焦点是：被告是否应当向原告支付涉案违约金及赔偿款？ 原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务，否则应承担相应的违约责任。原告已经依约支付购房款1946306元，被告就应当向原告履行相应的交付房屋及提交办理商品房转移登记有关文书等义务，逾期就应承担相应的违约责任。 关于原告主张的逾期交房违约金问题。《商品房买卖合同》约定被告应于2017年9月30日向原告交付该商品房，逾期交房违约责任方面约定：“逾期超过90日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之二的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”被告实际于2018年12月24日（被告未举证证明交房日期，故交房日期以原告自认的2018年12月24日为准），逾期限为2017年10月1日至2018年12月24日，共449天，应支付原告逾期交房违约金为1946306元×0.02%×449天≈174778.29元。 关于原告主张的逾期提交办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。合同第二十二条约定：“出卖人承诺于2017年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:……约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列处理:……(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。(四)双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记……2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记……。”合同签订于2017年4月11日，约定该项合同义务履行的时间在合同签订之前，视为合同对办理转移登记的日期约定不明确，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告于2018年12月24日向原告交付房屋，就应于房屋交付之日起90日内即2019年3月24日前履行办理房屋权属转移登记的相关义务，逾期则承担支付违约金责任。合同约定按日向原告支付已付房款万分之二的违约金明确、有效，经核算，被告应支付原告的违约金为每日1946306元×0.02%≈389.26元。因双方约定买受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理转移登记，被告应尽的办理转移登记的义务为：提交办理商品房转移登记的有关文书至不动产登记机关并通知原告，故违约金计算期限为：2019年3月25日至被告提交完毕办理商品房转移登记有关文书到不动产登记机关并通知原告之日止。 关于原告主张的因房屋存在质量问题被告应赔付的4万元赔偿金问题，关于该赔偿的《协议书》虽然所盖印章是“毕节南山碧桂园项目管理部”，被告辩称没有公司法定代表人签字不能代表被告公司意思。根据交易习惯，被告公司所属项目部是被告设立并代表被告经营管理涉案项目的机构，对于善意相对人原告而言，该项目部就是被告公司，因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”的规定，本院认定《协议书》系被告公司涉案项目部代表被告公司与原告签订，对被告有法律约束力，是《商品房买卖合同》的补充。协议书约定在房屋存在质量问题的情况下，应对原告赔偿4万元，被告应履行该义务，因此原告因房屋存在质量问题要求被告赔付4万元的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王宽、王琼华逾期交房违约金174,778.29元； 被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王宽、王琼华逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金的计算方式为：按每日389.26元，从2019年3月25日计付至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到不动产登记机关并通知原告之日止； 被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王宽、王琼华房屋质量赔偿金40,000.00元； 四、驳回原告王宽、王琼华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1675元、诉讼保全费2270元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陈庆坤 二〇一九年十一月二十日 书记员  裴晨迪