宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初14076号原告（反诉被告）：章丽雅，女，1981年9月25日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：徐隆轩、姜顺义，北京德桓（银川）律师事务所律师。被告（反诉原告）：田智杰，男，1974年1月11日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：李林，宁夏兴业律师事务所律师。第三人：银川福锦酒店（有限公司），住所地：宁夏回族自治区银川市中心巷66号。法定代表人：章丽雅，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜顺义，北京德桓（银川）律师事务所律师。原告章丽雅与被告田智杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告章丽雅的委托诉讼代理人徐隆轩、姜顺义、被告田智杰的委托诉讼代理人李林到庭参加诉讼。后银川福锦酒店（有限公司）申请作为本案原告参加诉讼，本院准许银川福锦酒店（有限公司）作为原告参加诉讼。被告田智杰提起反诉，本院决定将本诉、反诉合并审理，本案依法转为普通程序并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告章丽雅、银川福锦酒店（有限公司）的委托诉讼代理人姜顺义、被告田智杰的委托诉讼代理人李林到庭参加诉讼。庭审时，银川福锦酒店（有限公司）坚持以第三人的身份参加诉讼。本案现已审理终结。原告章丽雅向本院提出诉讼请求：1.依法判令2019年8月28日起解除原告与被告签订的房屋租赁合同，限令被告将房屋及房屋内设施设备立即返还给原告；2.依法判令被告向原告支付房屋租金200000元，逾期付款违约金70000元，合计270000元；3.依法判令被告以日租金1232.88元为标准支付自2019年8月29日起至被告实际交房之日止的租金损失；4.依法判令被告承担自2018年11月1日起至腾房之日止的采暖费；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月27日,原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于银川市兴庆区某号楼、某号楼部分房产;位于第一层至第六层,共41间,建筑面积为1746.84平方米房屋及内部所有设施设备出租给被告,房屋用途为经营酒店。租期自2017年10月11日起至2022年10月11日止,每年租金为450000元,租金支付方式为每年9月11日一次性付清下一年度的租赁费。另外合同中还对房产税的承担、违约责任、管辖法院等做了具体约定。现被告租赁案涉房屋,拖欠租金200000元,拖欠期限长达11个月,产生违约金70000元,经原告多次催要未果。根据合同第九条第四项约定,被告拖欠租金累计达3个月,原告即可随时终止租赁合同,造成损失,由被告负责赔偿。故原告诉至法院。被告田智杰辩称，原告不具备诉讼主体资格，请求依法驳回其起诉。原告故意向法庭隐瞒事实、混淆视听。被告签订的房屋租赁合同中，出租一方为银川福锦酒店有限公司、章丽雅，而章丽雅实际为银川福锦酒店的法定代表人，原告故意向法庭隐瞒这一重要事实。在房屋租赁合同中虽然没有银川福锦酒店的印章，但章丽雅的签名应当认为履行职务行为，而非个人行为。因此本案的诉讼主体应当为银川福锦酒店公司而非章丽雅个人。在签订房屋租赁合同的同时，被告又与银川福锦酒店有限公司签订酒店经营权租赁协议，约定被告在租赁涉案房屋的基础上，租赁银川福锦酒店有限公司的酒店经营权，并将本协议作为房屋租赁合同的附件，原告章丽雅也向法庭隐瞒了这一重要事实。因此，房屋租赁合同与酒店经营权租赁协议是一个整体，被告租赁房屋的目的，就是以银川福锦酒店有限公司的名义从事酒店经营活动，被告签订合同的相对方应当为银川福锦酒店有限公司，而不是章丽雅，所以章丽雅不应当是房屋租赁合同纠纷的诉讼主体。从涉案租赁房屋所有权看，涉案的租赁房屋面积为1746.84平米，其中的1464.04平米为银川福锦酒店有限公司单独所有，章丽雅个人单独所有的产权仅为282.80平米，章丽雅并非涉案房屋的所有权人，也不具备主体资格。综上，本案原告章丽雅不具备原告的诉讼主体资格，请求依法驳回起诉。第三人述称,银川福锦酒店（有限公司）在本案中应作为第三人参加诉讼。一、房屋租赁合同是章丽雅与田智杰签订的，银川福锦酒店（有限公司）没有盖章，不是房屋租赁合同的主体；二、民事法律关系的财产处分行为只要不违反法律强制性规定，是应该得到支持的；三、虽然房屋产权人有一部分是第三人，但是第三人同意由章丽雅对外进行出租，而且在田智杰之前的多次的房屋租赁中都是以章丽雅的身份对外进行出租，均得到第三人的认可。被告田智杰提起反诉要求:1.依法判令解除双方签订的《房屋租赁合同》及《酒店营权租赁协议》;2.判令被反诉人银川福锦酒店(有限公司)、章丽雅返还反诉人保证金100000元;3.判令被反诉人银川福锦酒店(有限公司)、章丽雅赔偿反诉人装修费636398元;4.判令被反诉人银川福锦酒店(有限公司)、章丽雅支付反诉人违约金405000元(450000元/年×30%×3年=405000元),以上合计1141398元;5.本案的本诉及反诉费用均由被反诉人银川福锦酒店(有限公司)、章丽雅承担。事实与理由:银川福锦酒店(有限公司)成立于2006年,成立后一直从事酒店经营。2017年12月27日之前,银川福锦酒店(有限公司)将涉案房屋及酒店出租给案外人杨文华经营,后被告经杨文华介绍并向杨文华支付了转让费后,并于2017年12月27日与银川福锦酒店(有限公司)、章丽雅签订了《房屋租赁合同》及《酒店经营权租赁协议》,接手了涉案房屋的的承租及酒店经营。协议约定租赁面积为1746.84平方米,用途为经营酒店,租赁期限为5年,并同期租赁银川福锦酒店(有限公司)的酒店经营权。签订协议时,银川福锦酒店(有限公司)承诺酒店的所有手续包括营业执照、特种行业许可证、消防许可等证件齐全合法。被告接手该酒店后,因该酒店经营时间较长,部分家具、设施陈旧、损坏,被告对部分家具、设施进行了更换,对部分房间进行了粉刷、装修。之后,被告开始正常经营。2019年7月,公安机关到酒店例行检查时,在查看银川福锦酒店(有限公司)的特种行业许可证时发现该许可证登记的建筑面积(允许的)为450平方米,而实际营业面积为1746.84平方米,许可的经营面积与实际经营面积不符,公安机关口头要求被告立即整改。被告立即将上述情况通知了银川福锦酒店(有限公司),但银川福锦酒店(有限公司)表示对此问题无法解决,让被告自己想办法。不久,消防部门对酒店例行检查时发现,该酒店是由两栋居民楼改造而成,有占用疏散通道、安全出口的行为,且经营面积较大,疏散通道分散、混乱,该建筑不适合做酒店使用。被告再次将这情况通知了银川福锦酒店(有限公司),银川福锦酒店(有限公司)仍然表示无法解决,并对此置之不理。2019年8月28日,银川市消防救援支队在涉案经营酒店向银川市福锦酒店(有限公司)下达了《临时查封决定书》,将该酒店查封,被告彻底无法经营。被告与银川福锦酒店(有限公司)签订合同的目的为酒店经营,现因银川福锦酒店(有限公司)的原因,酒店不能继续经营,合同目的不能实现,双方签订的合同应当解除。同时,因为银川福锦酒店(有限公司)的原因,给被告造成装修等损失,应当赔偿被告的实际损失,并根据租赁合同承担违约责任。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：原告章丽雅系银川福锦酒店（有限公司）的法定代表人。2017年12月27日，原告代表银川福锦酒店（有限公司）与被告签订《房屋租赁合同》一份，载明：甲方（出租人）：银川福锦酒店（有限公司）、章丽雅，乙方（承租人）：田智杰。第一条租赁物基本情况，1、甲方房屋坐落于兴庆区某号楼、某号楼、某号楼部分房产(详见房产证复印件);位于第1层至第6层共41间,建筑面积1746.84平方米;包括内部所有设施设备等。2、乙方已经对承租房屋的所有状况有了充分了解,无异议。第二条租赁用途，该房屋用途为经营酒店。除双方另有约定外,乙方不得任意改变房屋用途。第三条保证金、租金及支付方式，1、乙方应于2017年12月31日前支付保证金十万元。如乙方在规定期限内未足额支付履约保证金甲方有权解除合同。本合同期限届满,双方就租金、其他费用结算完毕后,甲方在30日内无息返还履约保证金；2、租赁期限自2017年10月11日至2022年10月11日止共5年。每年租赁费为45万元整，租赁期满,在同等条件下,乙方有优先承租权；3、乙方每年的租赁费一次性付清,每年需提前一个月(每年9月11日前)一次性付清下一年度的租赁费。第九条因乙方责任终止合同约定，乙方有下列情形之一的，甲方可随时终止和并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、擅自将承租的房屋转租的;2、擅自将承租房屋酒店经营权转让、转借他人或擅自调换使用的;3、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的;4、拖欠租金累计达3个月;5、利用承租房屋进行违法活动的:6,故意损坏承租房屋的;7、其他;8、无以上情形甲方无权终止合同。第十二条约责任，1、乙方拖欠房屋租金,按欠付金额每日干分之一承担违约金；2、因任何原因终止/解除本合同,乙方应立即将房屋退还给甲方,否则应承担甲方租金损失,损失标准为:正常租金的2倍,直至双方签署交接单之日止；3、租赁期间双方必须信守合同,任何一方违反本合同的规定,按年度须向对方交纳年度租金的30%作为违约金(本条第1、2款之外的违约情形。该合同由原告签字捺印，未加盖银川福锦酒店（有限公司）公章。当日，原告代表银川福锦酒店（有限公司）与被告签订《酒店经营权租赁协议》一份，约定，甲方（出租人）：银川福锦酒店有限公司，乙方（承租人）：田智杰。银川福锦酒店（有限公司）将酒店经营权出租给被告，酒店经营权年租金为0元，租赁房屋详见双方签订的《房屋租赁合同》。原告在该合同中签字，并加盖银川福锦酒店（有限公司）公章。合同签订后，原告及银川福锦酒店（有限公司）将房屋交付被告使用。后因被告拖欠租金，故原告诉至本院，请求判如所请。同时，被告以银川福锦酒店(有限公司)的特种行业许可证登记的建筑面积与实际营业面积不符，且存在占用安全通道的情形，被公安机关查封为由提起反诉，请求本院支持其反诉请求。另查明，依据房产证登记的房屋信息，涉案房屋有1459.39平方米登记在银川福锦酒店（有限公司）名下（单独所有），282.8平方米登记在原告名下（单独所有），总面积为1742.19平方米。本院认为，原告章丽雅（反诉被告）与被告（反诉原告）签订涉案房屋租赁合同，同时被告又与银川福锦酒店（有限公司）签订酒店经营权租赁协议，约定被告在租赁涉案房屋的基础上，租赁银川福锦酒店（有限公司）的酒店经营权，并将该协议作为房屋租赁合同的附件。虽然涉案房屋有1459.39平方米登记在银川福锦酒店有限公司名下（单独所有），282.8平方米登记在原告（反诉被告）名下（单独所有）。但银川福锦酒店（有限公司）系对外出租的合同相对人，原告作为银川福锦酒店（有限公司）的法定代表人与被告签订的租赁合同系职务行为。现原告（反诉被告）以自己的名义提起诉讼明显不当，故本院对原告的诉讼请求不予支持。诉讼中，银川福锦酒店（有限公司）申请作为原告参与本案诉讼，本院予以准许，被告（反诉原告）因此提起反诉。但在庭审中，经本院释明银川福锦酒店（有限公司）又坚持要求作为第三人参加诉讼，因其诉讼行为给被告（反诉原告）造成了损失（诉讼费），应由其承担。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下：驳回原告章丽雅（反诉被告）的诉讼请求。案件受理费5350元，由原告（反诉被告）章丽雅负担。反诉案件受理费7536元，由第三人银川福锦酒店（有限公司）负担（该款被告田智杰已预交，第三人应支付被告田智杰）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  张志华人民陪审员  吴 红人民陪审员  李学玲二〇一九年十一月十四日法官 助理  徐敏超书 记 员  马艳霞附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。