黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）黑民终191号上诉人（原审原告）佳木斯宏兴房地产开发有限公司，住所地佳木斯市向阳区保卫路中段。法定代表人王明，该公司董事长。委托代理人孙福臣，该公司办公室主任。委托代理人尹继军，黑龙江三江律师事务所律师。被上诉人（原审被告）李世峰，男，1970年8月5日生，无职业。被上诉人（原审被告）姜宪红，女，1968年9月19日生，无职业。二被上诉人的委托代理人程遥，富锦市锦山镇法律服务所法律工作者。上诉人佳木斯宏兴房地产开发有限公司（以下简称宏兴公司）与被上诉人李世峰、姜宪红房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，鹤岗市中级人民法院于2015年12月30日作出（2015）鹤民初字第9号民事判决。宏兴公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宏兴公司的委托代理人孙福臣、尹继军，被上诉人李世峰、姜宪红的委托代理人由程遥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定，2009年8月，绥滨县北极星商贸城为甲方与李世峰、姜宪红为乙方共同签订两份《置换拆迁开发房屋协议》（以下简称《置换协议1》），约定甲方开发乙方所居住的区域，乙方以产权证面积为169.75平方米的三户房屋以及640.09平方米的占地面积，置换甲方开发的合计400平方米的五户商服房、130平方米的两户住宅楼，面积差额按对外售楼价格互找差价。协议签订后，李世峰、姜宪红按合同约定履行了搬迁、交付房屋、交付房屋产权证等合同义务。2009年10月15日，绥滨县北极星商贸城（以下简称商贸城）与宏兴公司签订了《工程开发项目转让合同》（以下简称《转让合同》），约定商贸城将该工程项目以400万元的价格转让给宏兴公司，第二条第9项约定"宏兴公司需商贸城与转让项目工程区域内被拆迁户签订的房屋拆迁置换协议约定的位置、面积进行安置。"2009年12月5日，因宏兴公司强拆李世峰、姜宪红方一处临建房屋，双方协商后又达成协议，宏兴公司给李世峰、姜宪红方10平方米的商服房作为补偿。该工程开工建设。2011年夏该工程竣工。2011年9月10日，宏兴公司作为甲方与李世峰、姜宪红作为乙方共同签订《置换协议》（以下简称《置换协议2》），第二条第1款约定，原产权人三家，产权面积169.75平方米、占地面积640.09平方米，置换商服房面积400平方米，位置为B栋原位置顺序一至二层80.00平方米5户，置换住宅楼三楼60.00平方米一户、四楼70.00平方米一户；第2款约定，面积差额互找标准：按对外售楼价格互找差价。2011年8月—2012年7月期间，依据《置换协议2》，宏兴公司与李世峰、姜宪红先后结算了安置楼房中B栋7单元3层3号（67.95平方米）、B栋7单元4层3号（67.95平方米）两户住宅楼及B栋北10号、11号、12号、31号、32号五户商服房（五户商服房合计面积466.97平方米）的入户费用及面积差等款项，除B栋7单元3层3号住宅楼超出协议中约定面积的7.95平方米的面积差款未付之外，李世峰、姜宪红向宏兴公司付清了其他房屋的面积差款及全部房屋的物业费、热化费、测绘费、排水费、垃圾清运费、工本费、装修保证金等款项。同期，宏兴公司除将B栋7单元3层3号住宅楼按照李世峰、姜宪红李世峰的要求安置给案外人李某某以外，已将其他的五户商服房及一户住宅楼交付给李世峰、姜宪红使用。庭审中，双方均认可该楼面向社会的出售价格，商服房为7，500.00元／平方米，住宅为2，300.00元／平方米。李世峰、姜宪红表示宏兴公司举示证据八中10号商服房超出双方结算面积0.1平方米，依据双方共同认可的对外售楼价格，该部分价款为750.00元；B栋7单元3层3号住宅超出协议面积7.95平方米，价款为18，285.00元，合计19，035.00元，同意给付宏兴公司。宏兴公司向原审法院提起诉讼，请求判令李世峰、姜宪红给付置换房屋面积差额款3，425，170.00元，并承担诉讼费用。主要理由，宏兴公司在绥滨县绥滨镇开发建设"绥滨县太阳城购物中心综合楼B区"工程，宏兴公司与李世峰、姜宪红签订《置换协议2》。约定李世峰、姜宪红的三处住宅房屋169.75平方米置换宏兴公司的商服房400平方米、住宅楼130平方米，面积差额按对外售楼价格互找差价。后来宏兴公司为李世峰、姜宪红提供了五户商服房合计466.97平方米、两户住宅楼合计135.9平方米房屋。宏兴公司在同地段商服房对外销售价格为7，500.00元／平方米，住宅为2，300.00元／平方米。宏兴公司为其二人安置房屋的面积价差为3，425，170.00元（安置房屋中五处商服房的价值为7，500.00元／平方米467.07平方米=3，503，025.00元；两户住宅楼的价值为2，300.00元／平方米135.9平方米=312，570.00元；李世峰、姜宪红被拆迁房屋的价值为2，300.00元／平方米169.75平方米=390，425.00元；安置房屋价值之和减去被拆迁房屋价值为3，503，025.00元＋312，570.00元-390，425.00元=3，425，170.00元），经宏兴公司多次索要，李世峰、姜宪红拒不给付。李世峰、姜宪红辩称：1.李世峰、姜宪红与宏兴公司签的《置换协议2》合法有效，合同签订后双方均已履行了主要义务，相应的权利也最终得以实现；2.宏兴公司起诉已超诉讼时效。无论是签订合同还是置换房屋的交付及结算，距宏兴公司提起诉讼均已超过两年（最后一次五套商服房的交付、结算是2012年7月26日，距宏兴公司起诉也超过了两年零五个月）；3.李世峰、姜宪红已将面积差款交纳完毕，宏兴公司诉求不当。根据双方所签合同可知，面积差是指合同中约定的置换面积与李世峰、姜宪红实际安置房屋面积的差额，李世峰、姜宪红实际所得的房屋是五套商服楼、两套住宅楼，面积分别超出合同约定的置换面积66.97平方米和5.90平方米，李世峰、姜宪红就此差额已分别向宏兴公司，足额补交的款项已履行完毕（303室住宅超出的7.95平方米由张承仁负责）。综上应驳回宏兴公司的诉讼请求。原审判决认为，宏兴公司与李世峰、姜宪红签订的《置换协议2》，是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，亦未损害他方利益，应为有效，各方应严格履行。合同第二条第1款约定，李世峰、姜宪红以三户房屋的所有权及一块土地的使用权置换宏兴公司开发的两户住宅130平方米及五户商服房400平方米。根据合同的名称及约定的内容分析，各方采取的是"以物易物"的置换模式，就合同中约定的"置换物"双方不应再互找差价；第2款约定"面积差额互找标准：按对外售楼价格互找差价"，应是指实际安置面积与合同约定安置面积不符时结算面积差额的方式。宏兴公司所主张为李世峰、姜宪红安置房屋的现价值减去李世峰、姜宪红被拆迁房屋的原价值，差价款为3，425，170.00元并要求返还的主张，缺乏事实及法律依据，不应支持。另，2011年8月至2012年7月期间，除B栋7单元3层3号的7.95平方米面积差款未结算之外，双方先后结算了安置楼房的入户费用及面积差等款项，宏兴公司并将安置楼房交付给李世峰、姜宪红使用，双方所签订的置换协议已基本履行完毕；宏兴公司于2015年1月提起诉讼，要求李世峰、姜宪红给付置换房屋的面积差款3，425，170.00元，亦超过了诉讼时效。虽然B栋7单元3层3号住宅楼安置给了案外人李某某，但系宏兴公司按照李世峰、姜宪红的意思表示所为，对于该户住宅所产生的7.95平方米的面积差款18，285.00元，双方一直没有结算，故李世峰、姜宪红应予给付；且庭审中，李世峰、姜宪红表示对于宏兴公司举证证实的10号商服房超出的0.1平方米、B栋7单元3层3号住宅超出的7.95平方米，这两部分超面积的差价款同意给付宏兴公司，故对宏兴公司诉讼请求中所包含的该两部分差价款予以支持，其他部分不予支持。综上，经审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、李世峰、姜宪红于本判决生效后十日内给付佳木斯宏兴房地产开发有限公司超面积差价款19，035.00元；二、驳回佳木斯宏兴房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34，201.00元，由宏兴公司负担34，049.08元，李世峰、姜宪红负担151.92元。宏兴公司不服该判决，向本院提起上诉。请求撤销鹤岗市中级人民法院（2015）鹤民初字第9号民事判决，依法公正作出判决，由李世峰、姜宪红承担本案诉讼费用。主要理由：1.宏兴公司提起本案诉讼并未超过诉讼时效。房屋建成后，被动迁居民要求回迁，宏兴公司提出按合同约定补足房屋面积差价款后给予回迁，由于被动动迁居民上访原因，当地政府责令先安置回迁事宜，再通过法律途径解决面积差价款问题，故宏兴公司于2012年对被动迁户先行安置进户后，于2013年4月到绥滨县人民法院起诉包括李世峰、姜宪红在内的部分动迁户，当时该院立案庭庭长张宝贵看完材料后告知此事涉及人数众多不能受理，可以到鹤岗中院起诉，到鹤岗中院请求立案后，被立案庭庭长林伟鹤告知此纠纷已由政府部门协商解决，该院不能立案，后在黑龙江省高级人民法院过问后才于2015年1月4日立案。证实诉讼时效中断的事实，本案并未超过诉讼时效期间。2.原审判决认定"协议中约定的置换物双方不应再互找差价"没有事实根据和法律依据。《置换协议2》第二条第1款约定李世峰、姜宪红用169.75平方米的住宅房屋置换400平方米门市房和130平方米住宅，为产权调换，并非以物易物，未约定置换物双方不再互找差价。而合同第二条第2款约定"面积差额互找标准：按对外售楼价格互找差价"。合同上述两个条款相辅相成，紧密联系。但原审法院却违法对案外人张成仁进行取证，该证人自认与姜宪红是亲属，存在利害关系。但原审法院仍以该证人证词，认定《置换协议2》第二条第2款约定的内容是实际安置面积与约定的安置面积存在差面积时互找差价错误。3.以国有土地使用权置换私有房屋违法。宏兴公司与绥滨县北极星商贸城签订《转让合同》中，包括李世峰、姜宪红的169.75平方米房屋，不包括土地，其二人没有土地使用权证，却以三房一地抗辩置换后的房屋，被原审法院加以认定，不符合法律规定。李世峰、姜宪红辩称：1.李世峰、姜宪红用三房一地置换宏兴公司五套门市、两套住宅房屋的置换方式，符合原审法院认定的以物易物的事实，宏兴公司曲解这一认定没有法律依据。2.《置换合同2》第二条第1款、第2款的意思表示，为合同约定的置换面积和实际安置面积的差，合同为格式合同，宏兴公司不能作出合理解释，应承担不利后果。3.张承仁为原始动迁涉案工程商贸城的法定代表人，其与李世峰、姜宪红等众多动迁户签订了置换协议，并经备案，后将该工程转让给宏兴公司并签订《转让合同》，约定宏兴公司延续履行商贸城与动迁户签订的合同，张承仁是了解本案动迁安置的重要证人，故原审法院依法对其进行调查符合本案事实及法律规定。4.李世峰、姜宪红拥有争议的640.09平方米合法土地使用权的事实清楚，宏兴公司在签订合同时同意并约定该土地作为置换条件之一，不违背法律禁止性规定。本院审理期间，宏兴公司提交一份证据，绥滨县人民法院于2016年3月7日出具的情况说明，其主要内容为，在2014年间，宏兴公司因与李洪友、李世峰、宁喜林、宋关云等二十余户进行诉讼，该院立案庭答复因与回迁户合同纠纷向该院诉讼，未予受理，建议由当地政府协调，由行政部门进行处理。欲证明该案于2014年诉讼时效中断，本案未超过诉讼时效。同时证明与李世峰、姜宪红结算房屋面积差价款，是按照当地政府的的要求办理，不是最后结算以及本案应由绥滨县人民法院受理。李世峰、姜宪红对证据的真实性无异，认可诉讼时效中断的事实，但认为不能证明管辖权和初步结算差价款的问题。本院认证认为，该证据真实，能够证明宏兴公司起诉未超过诉讼时效。但因没有关于管辖权和初步结算动迁户进户面积差价款的内容，不能证明该问题。本院另查明，庭审期间，宏兴公司认可动迁前李世峰、姜宪红拥有640.09平方米三份国有土地使用证，使用权类型为划拨。本院认定的其他事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，案外人商贸城与李世峰、姜宪红签订的《置换协议1》及宏兴公司承继商贸城案涉开发项目后与李世峰、姜宪红签订的《安置协议2》，系协议双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规效力性强制性规定，该两份协议合法有效。关于诉讼时效的问题。宏兴公司向本院提供新的证据，证实其提起本案诉讼并未超过诉讼时效期间，李世峰、姜宪红予以认可，故本案诉讼未超过诉讼时效期间。关于李世峰、姜宪红动迁前是否有土地使用证和以土地置换房屋是否合法的问题。本院庭审中宏兴公司认可李世峰、姜宪红动迁前使用的640.09平方米有合法土地使用证，本院对该事实予以确认。其二人在与商贸城签订《安置协议1》时，该协议体现了被转换物中包括了640.09平方米土地，且该协议合法有效。故对宏兴公司该上诉主张，本院不予支持。关于宏兴公司主张差价款的问题。宏兴公司认为《置换协议2》第二条第2款约定"面积差额互找差价"，是指回迁房屋面积与被拆迁房屋面积之差额面积乘以对外出售价格与被拆迁房屋原值之差值金额。但该协议并未具体约定宏兴公司所主张的"互找差价"的计算方式；李世峰、姜宪红认为《置换协议2》第二条第2款约定"面积差额互找差价"，是指实际回迁房屋面积与协议约定的回迁房屋面积之差额面积乘以对外出售房屋的每平方米单价。且李世峰、姜宪红亦以该差价计算方式向宏兴公司支付了部分差价款，宏兴公司并未提出异议。故宏兴公司以其主张的差价计算方式，无事实依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34，201.00元，由佳木斯宏兴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王广厚审 判 员  魏 伟代理审判员  王晓兵二〇一六年四月二十一日书 记 员  刘 丹