上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初26040号原告：高振芹，女，1967年9月14日出生，汉族，住辽宁省沈阳市。委托诉讼代理人：刘岳，上海正贯长虹律师事务所律师。委托诉讼代理人：何光明，上海正贯长虹律师事务所律师。被告：陈林台，男，1966年9月5日出生，汉族，户籍地浙江省。委托诉讼代理人：晋毓龙，上海佳通律师事务所律师。原告高振芹与被告陈林台房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日受理后，依法适用简易程序进行审理，于2019年8月15日第一次公开开庭进行了审理,原告高振芹及委托诉讼代理人刘岳，被告陈林台的委托诉讼代理人晋毓龙到庭参加诉讼。后本案转为普通程序，于2019年12月12日第二次公开开庭进行了审理,原告高振芹及委托诉讼代理人刘岳，被告陈林台及委托诉讼代理人晋毓龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高振芹向本院提出诉讼请求：1.判令原被告于2017年6月28日就上海市静安区天目中路XXX号北苑大厦底层商铺103室房屋(以下简称系争房屋)签署的《房屋租赁协议》于2018年7月31日解除；2.判令被告退还押金30,000元；3.判令被告赔偿原告装修装饰损失271,235元；4.判令被告赔偿原告食材损失13,997.81元；5.判令被告赔偿原告合同履行后既得利益损失934,307.29元(即原告继续履行合同可期待获得的利益，如营业收入利益，具体计算方式：实际营业额563,144.12元÷实际营业时间264天×剩余合同履行期限4年×365天×快餐业净利润率30%，剩余租期自2018年7月31日起至2022年6月28日止)；6.判令被告归还系争房屋内的全部物品及设备；7.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年6月28日，原被告双方签署《房屋租赁协议》，高振芹为承租方，陈林台为出租方。该协议明确约定，陈林台将系争房屋出租给高振芹，租期5年，年租金36万元，租期自2017年6月29日起至2022年6月28日止，自2017年7月28日计算房租；租赁用途为餐饮；陈林台保证水、电、煤正常使用。双方签署协议后，陈林台依照约定交付房屋，高振芹按照约定分三次支付房屋租金36万元、押金3万元。高振芹进场装修施工结束后，正式对外经营高宝水饺店。期间，高振芹支付陈林台租金至2018年7月28日止。2018年7月25日，上海市电力公司市北供电公司(以下简称市北供电公司)对系争房屋所在的北苑大厦进行突击电力检查，发现陈林台已出租的系争房屋及201室房屋(长清沐浴)均存在窃电情况，随即对包括高振芹承租的系争房屋在内的两间房屋下达了《停电通知单》。高振芹收到系争房屋的停电通知后，多次找到陈林台要求其尽快与电力部门进行交涉，以便尽早恢复系争房屋的供电，陈林台对高振芹的合理要求置之不理，而是拒绝为高振芹解决此事，同时还怂恿高振芹偷接别处电。同年7月31日，市北供电公司正式停止了对系争房屋的电力供应，导致高振芹因无电力供应而被迫停业。停电后，陈林台不仅无视高振芹要求其协调解决电力供应问题的合理诉求，更对系争房屋的大门采取了加锁措施，导致高振芹再也无法进入系争房屋，陈林台还多次扬言要随意处理屋内设施及物品，导致高振芹在系争房屋内的设备、物品安全处于极大的风险之中，这令高振芹的精神十分紧张。经协商无果，2018年8月底，在高振芹要求彻查窃电事件还原事件真相的恳求下，市北供电公司向上海市公安局静安区分局(以下简称静安公安分局)刑事报案，该案指定由北站派出所具体负责刑事侦查。截止目前，该案尚未侦查终结，犯罪嫌疑人也没有抓获，案件侦办工作毫无进展。至此，高振芹有权要求解除合同，自2018年7月31日开始断电之日起，因高振芹无法在系争房屋经营高宝饺子店，合同目的无法实现，故双方的合同应于该日解除。自该日起，高振芹不应再支付陈林台租金。同时，陈林台应承担相应的违约及损害赔偿责任，并返还高振芹在系争房屋内的全部物品及设备。现高振芹起诉来院，望判如所请。被告陈林台辩称，关于诉请一，同意解除合同，但不同意高振芹提出的合同解除时间，高振芹并无权行使合同解除权，双方函件往来也不能证明双方有明确的解约的意思表示，故被告认为应以诉状副本送达被告之日作为解除合同之日。关于诉请二，不同意退还押金，高振芹拖欠租金，押金应抵扣租金；关于诉请三至诉请六，均不同意。第一，自合同履行期间，高振芹均按约自觉缴纳电费，从未间断。原因不明的窃电事件发生后，若高振芹能及时向供电部门缴清欠费及罚款，并不影响其在系争房屋内的正常用电。但高振芹并未及时缴清欠费及罚款的措施，才导致停电的，所以对停电后产生的损失，高振芹应自负责任。第二，系争房屋被查出跨接窃电并被处罚，系在陈林台将系争房屋交付给高振芹后，其自己经营高宝水饺店期间发生的事件，陈林台并不知晓，己在系争房屋出租前没有配电房钥匙，钥匙是由物业专人保管，谁需要的话找保管人拿。高振芹在系争房屋装修期间，因装修需要肯定会去配电房给房屋断电的，所以窃电事件的发生是因为高振芹疏于管理或者其他原因导致，己完全没有责任可言。2018年7月31日供电局停电后，因仍在租赁期间，故高振芹仍有支付租金义务，然高振芹以断电无法经营为由，拒付2018年8月之后的租金，显属违约。之后己就一直联系不上高振芹，本案纠纷的引发，是高振芹自己不愿意交罚金，又自行不经营，才导致的后果，所以应当由高振芹自行承担。另外，系争房屋所在建菱物业公司也出具了情况说明，证实2018年8月19日系争房屋内报警装置发出警报，当时水饺店已停业，室内无人状态。因情况紧急，物业联系了房东及民警，用切割机打开门锁进入室内处理报警系统故障。后为了保障室内财物安全，物业在门上另行安装了一把钢锁。之后高振芹从未要求打开该锁具，故其损失应由其自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月28日，陈林台(出租方甲方)与高振芹(承租方乙方)签订《房屋租赁协议》一份，双方约定，甲方将系争房屋出租给乙方，用途作为餐饮。租赁期限5年，自2017年6月29日起，至2022年6月28日止。乙方如续租应在租期前3个月向甲方提出书面申请，价格按市场价重新协商；如乙方不再续租，属于乙方的可以移动的设备搬走，其他的固定装修应保留原样，甲方不负责任何装修费用。年租金36万元(自2017年7月28日计算房租，免费装修期为30天)。第一期租金付三个月，即付9万元(协议三年内租金不变，第三年起上浮调整幅度为5%)。甲方另行向乙方收取现金3万元作为押金，该押金在乙方缴纳第一期租金时一并缴纳给甲方。甲方配合乙方办理营业执照。租赁期间内房屋发生的水电费，由乙方租赁方自行承担。甲方保证乙方水、电煤正常使用，物业费由甲方负责。本协议生效后，乙方支付第一季度租金，以后在每一季度期末，由乙方在当月10号前向甲方支付下一期租金，付后使用。如乙方出现下列情形之一的，甲方有权可以不经协商，解除本协议。1.延迟半个月以上不缴纳租金的；2.乙方未经甲方同意私自转让或出租给他人；3.在租借期内，因不得已原因欲解除本协议时，甲方或乙方需提前一个月以上，以文字形式通知对方并签字确认；乙方如超过10天未付租金，甲方有权单方面解除本协议等。签约后，陈林台将系争房屋交付高振芹，高振芹办理营业执照、进场装修施工结束后，正式对外营业高宝水饺店。期间，高振芹支付陈林台至2018年7月28日止一年的房屋租金共计36万元及押金3万元。2018年7月17日，市北供电公司用电检查人员会同电力办相关人员对系争房屋的电表(电表号XXXXXXXXXX)进行用电检查，并当场出具《现场检查单》，认定该电表系以表外跨接两相的方式窃电的违章窃电事实，该《现场检查单》上用户签章确认一栏，由高振芹签字。2018年7月25日，市北供电公司向高宝水饺店用户下达了《停电通知单》一份，要求该店的用户于2018年7月25日前持该通知单来市北供电公司接受违约处理。否则，市北供电公司将于上述日期到期日起三个工作日后对该店用户采取停电措施。2018年7月31日，市北供电公司正式停止了对系争房屋的电力供应，高振芹在系争房屋经营的高宝水饺店因无电力供应而停业。期间，高振芹以其并非窃电人不应缴纳罚款为由，拒绝向市北供电公司缴纳窃电罚款及补缴电费。2018年8月30日，市北供电公司工作人员陆劲松向静安公安分局报案，称市北供电公司于2018年7月17日上门用电检查，发现高宝水饺店使用的电表存在违章窃电行为。经市北供电公司出具的《违约使用电费金额核定表》确定，该店用户应补收电费30,195.33元，违约使用电费90,585.99元，合计120,781.31元。2019年1月28日，高振芹向陈林台发函要求恢复供电未果。2019年3月13日，陈林台向高振芹发出通知函一份，要求高振芹在收到该通知七日内付清拖欠的全部租金及合同约定的预付租金共计27万元；如在上述期限内不能付清上述全部款项的，则陈林台按照双方签订的合同第五条约定即时终止双方的租赁关系并收回房屋，高振芹七日内前往陈林台处办理房屋交接事宜；房屋内还有设备和物品，如七天不来将设备和物品搬走，将视为无主处理。2019年3月21日，高振芹向陈林台发出复函，表示：一、根据合同约定，你方应保证出租房屋水、电、煤的正常使用，但自2018年7月31日至今，你方出租的房屋一直处于停电状态，导致我方无法正常营业，你方还擅自在出租房屋内堆放物品并将大门用铁链锁住，导致我方无法使用。你方的行为，已违反合同约定，损害了我方的合法权益。因此，我方不应支付租金。二、你方单方解除合同属于违约。鉴于双方已无继续合作的可能，我方同意解除房屋协议，但相应损失，请你方给予赔偿。三、出租屋内的设备、物品拟于30日内搬离等。后高振芹起诉来院。2019年6月21日，陈林台签收本院寄送的高振芹诉状副本、证据副本、传票等相关材料。审理中，2020年3月25日，经高振芹、陈林台至系争房屋现场清点确认，高振芹已将屋内所有物品及设备收回后清空房屋，搬离了系争房屋，该房屋已经陈林台验收完毕并接收。另查明，2017年5月19日，陈林台、王金占与上海北苑房地产开发有限公司(以下简称北苑公司)签订房屋租赁合同一份，双方约定，由北苑公司将其名下的系争房屋出租给陈林台、王金占租赁使用，租赁期限为10年，自2017年6月1日至2027年5月31日，年租金为25万元，北苑公司同意陈林台、王金占转租给第三方经营。2017年6月1日，王金占出具委托书一份，同意委托陈林台出租系争房屋。电表户名为北苑公司，该电表2017年6月、7月读数为0。以上事实，有原、被告庭审陈述，原告高振芹提供的《房屋租赁协议》、收据、停电通知单、交接确认书，本院调取的《停电通知单》、《违约使用电费金额核定表》等证据予以佐证，本院予以确认。审理中，高振芹称，其在系争房屋经营的高宝水饺店自2018年7月31日起因停电被迫停业，此后无法经营，故当天合同就已经解除，其不应再支付租金。若法院认为合同于2018年7月31日未解除，同意由法院依法认定合同解除之日，但坚持认为2018年7月31日之后的租金不应再支付。陈林台表示，对于已收取的押金3万元，愿意退还高振芹，但不同意赔偿高振芹诉请的经济损失。本院认为，高振芹与陈林台就系争房屋签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，未违反相关法律法规，对双方均具有约束力。双方应当按照该合同享有权利和履行义务。经查明，在租赁协议履行期间，市北供电公司于2018年7月17日上门检查发现，系争房屋电表有违章窃电情况，由此产生的罚款及补交电费因未及时缴纳，系争房屋自同年7月31日起被市北供电公司停止供电，高振芹在系争房屋内经营的高宝水饺店停业，遂引发双方纷争。高振芹认为，其不是窃电行为人，无理由缴纳罚款。该罚款应由承诺保证正常供电的出租方陈林台缴纳。系争房屋被电力公司停电后，高宝水饺店被迫停业，因无法继续经营水饺店而引起的高振芹既得利益损失、店内物品、设备及食品腐烂过期等巨大的经济损失与陈林台不肯交罚款有直接的因果关系，所以陈林台是本案直接责任的承担者。陈林台认为，其虽是出租方，但其从产权人手中承租系争房屋后当月就转租给了高振芹，且合同约定水、电费用均由高振芹自行承担，自己没有必要窃电。该窃电行为系高振芹自己所为，罚款应由高振芹自行承担。现系争房屋停电后所产生的停业损失等一切后果，均是由于高振芹拒不缴纳罚款造成的，应由高振芹自行负责，与陈林台无关。高振芹作为承租人，占用系争房屋期间拒付房租，已构成严重违约，应当承担相应的违约责任。本院认为，在高振芹租赁使用系争房屋用于经营高宝水饺店期间，系争房屋电表窃电被市北供电公司查处，市北供电公司向高宝水饺店用户开具了《现场检查单》，作为当时正在实际使用系争房屋的高振芹，在尚无确凿证据证明系陈林台对系争房屋电表实施了窃电行为的情况下，应当预见到在电力公司指定的限期内若不及时缴纳罚款，可能导致房屋停电、水饺店停业以及屋内财物等现实的损失。因此，高振芹理应先行缴纳罚款以防止相关损失进一步扩大。然高振芹却以陈林台应保证其正常用电为由，拒绝缴纳罚款，致使自己正在经营的水饺店因停电而停业，放任了损失的扩大。因此，本案系系争房屋实际使用人高振芹未正确处理好窃电罚款事宜，直接导致了其无法继续使用系争房屋用于经营活动，并产生了相应的损失后果。对此，高振芹负有主要过错责任，由此产生的经营损失及后果，应当由高振芹自行承担。同时，高振芹自系争房屋2018年7月31日起停电以来一直占有系争房屋，在无证据证明陈林台违约的情况下，无权行使合同解除权，故高振芹要求确认租赁协议于2018年7月31日解除之诉请，无依据，本院不予采信。经查，陈林台曾于2019年3月13日向高振芹发出通知函，催告高振芹支付租金，高振芹在2019年3月21日的复函中，明确表示拒付租金并同意解除双方合同。上述事实表明，高振芹虽逾期支付租金，陈林台在催告后却未行使解除权，并未明确向高振芹表达解除合同的意思表示，故仅高振芹同意解除合同的意思表示并不产生合同已经解除的法律效力。守约方陈林台在高振芹起诉后，同意其在收到诉状副本之日即2019年6月21日作为合同解除的时间，并未违反合同的约定，本院予以采信。后高振芹于2020年3月25日将系争房屋返还陈林台，陈林台愿意退还高振芹押金3万元，本院予以准许。系争房屋内存留物品及设备于2020年3月25日系争房屋交接返还之日，已经高振芹清点收回，双方均无异议，本院不再处理确认。现高振芹诉请陈林台赔偿房屋装修装饰损失271,235元、房屋内食材损失13,997.81元、合同履行后既得利益损失934,307.29元之诉讼请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告高振芹与被告陈林台就上海市静安区天目中路XXX号北苑大厦底层商铺103室房屋签订的《房屋租赁协议》于2019年6月21日解除；二、被告陈林台应于本判决生效之日起十日内返还原告高振芹房屋押金30,000元；三、原告高振芹诉请确认与被告陈林台就上址房屋签订的《房屋租赁协议》于2018年7月31日解除、诉请判令被告陈林台赔偿上址房屋装修装饰损失271,235元、上址房屋内食材损失13,997.81元、合同履行后既得利益损失934,307.29元之诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费16,045.9元(原告已预缴)，由被告陈林台承担481元，其余15,564.9元由原告高振芹自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  李 彦审 判 员  徐敬红人民陪审员  高贵荣二〇二〇年四月二十二日书 记 员  唐莹琪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。