河北省唐山高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0291民初996号 原告：常向辉，男，汉族，1973年1月14日生，现住：唐山市路**。 委托代理人：黄立臣，河北开原律师事务所律师。 被告：强利顺，男，汉族，1962年3月3日生，户籍地：河北省唐山市路**。 被告：姜超，男，满族，1992年5月6日生，户籍地：唐山市开平区。 原告常向辉与被告强利顺、姜超确认合同无效纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告常向辉及其委托代理人黄立臣到庭参加诉讼，被告强利顺、被告姜超经本院公告合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告常向辉向本院提出诉讼请求：1、确认案外人鞠全林代理被告强利顺与被告姜超于2018年3月5日就高新技术开发区龙华里益民园206楼4门302号房屋签订的《房地产转让合同》（合同编号：20180305133）无效；被告姜超立即协助强利顺将高新技术开发区龙华里益民园206楼4门302号房屋变更登记至强利顺名下；2、判令被告承担本案诉讼费、保全费等全部费用。事实和理由：2010年1月25日被告强利顺将龙华里益民园206楼4门302室房屋出售给原告，双方签订了《房屋买卖合同》。合同签订后，原告按照合同约定支付了房款，被告将房屋交付给了原告，但因该房屋系拆迁分配所得，当时房屋的权属证书未取得，未能办理房屋所有权转移登记。被告取得该房屋的权属证书后，原告多次催促被告协助办理房屋所有权转移登记均遭到拒绝。2018年3月5日案外人鞠全林持公证书（2017正大证民字第2143号）代理被告强利顺与被告姜超就高新技术开发区龙华里益民园206楼4门302号房屋签订了《房地产转让合同》（合同编号：20180305133），并将涉案房产转移登记至姜超名下。后辽宁省本溪市正大公证处依法撤销了上述公证书。经了解，强利顺并不认识鞠全林与姜超，从未授权鞠全林转让房屋，对房屋被过户并不知情，也从未收到过房屋转让款。原告认为鞠全林的行为属于无权代理，依据《民法总则》第171条规定鞠全林代理强利顺与姜超签订的《房地产转让合同》（合同编号：20180305133）属于无效合同。现原告依法诉至贵院，望判如所请。 被告强利顺、姜超未答辩。 本院经审理认定事实如下：2010年1月25日，原告常向辉（乙方）与被告强利顺（甲方）签订《房屋买卖合同（协议）》一份。合同主要内容为：“甲方原有新立庄水机工房一套，因搬迁到政府分配给龙华里益民园楼房一套，即206楼4门302室，建筑面积88.5㎡，尚未发给双证。甲乙双方经协商，该房以肆拾捌万元达成协议并成交。因此房无双证，乙方在应付房款中扣留贰万元作为抵押款。待领取双证后办完过户手续，将贰万元退还甲方......。除此以外，甲乙双方应遵守下列职责：一、......；二、甲方应将该房现有手续交与乙方保管，并提供户口本、身份证复印件；三、......；四、该房产权属甲方所有，如甲方家庭及亲属出现矛盾与乙方无关；五、该房有双证后，在适当的时候过户时，甲方应积极配合。本协议一式两份，并附有下列附件：一、乙方附有付给甲方的肆拾陆万元的售房款收据一份；二、甲方附有该房双证抵押款贰万元欠款手续一份；三、乙方附有该房产的拆迁前的原新立庄水机工房房产证及土地使用证的复印件各一份；乙方将售房款于2010年元月25日以卡的方式付与甲方。双方认真阅读此合同，确认无误后并签字，于2010年元月25日生效。”同日原告常向辉通过常俊玉账户（01004499001********）向被告强利顺账户（62270001804********）转账支付460000元。被告强利顺向原告常向辉出具收条一份，内容为“今收到乙方常向辉房款肆拾陆万元正，收款人强利顺，2010.1.25。”被告强利顺收到上述房款并办理完入住手续后，将房屋钥匙交给原告常向辉，原告常向辉开始占有并使用该房屋至今。 另查明，高新技术开发区龙华里益民园206楼4门302号房屋（以下简称案涉房屋）于2016年8月30日取得房屋所有权证，房屋所有权证编号：唐山开发区（高）字第317008694号，建筑面积：88.51平方米。2016年12月7日，唐山市人民政府就案涉房屋颁发国有土地使用权证书，证号：冀唐国用2016第**。 2017年1月24日，被告强利顺与平安普惠融资担保有限公司就案涉房屋办理抵押登记，抵押方式为最高额抵押，不动产登记证明号：冀（2017）唐高开不动产证明第××号。2017年12月28日，案涉房屋办理了抵押权注销登记（注销抵押业务号：2017004391），注销抵押原因：主债权消灭；2017年12月28日，强利顺与沈阳市和平区银源小额贷款股份有限公司签订《借款合同》一份，合同内容：一、借款金额柒拾叁万元整（730000），利息1.59%，借款用途资金周转；二、借款期限12个月（从2017年12月28日到2018年12月28日止），抵押期限12个月（从2017年12月28日到2018年12月28日止）；三、强利顺用坐落于高新技术开发区龙华里益民园206楼4门302号（唐山房权证开发区高字第××号），建筑面积88.51平米、土地使用面积4.96平米房屋为该笔借款提供担保，房产市场评估作价81万，双方协议房产作价73万......。签订借款合同当日，双方签订《抵押合同》一份，合同签订地点为新华贸2706中普车房网。2017年12月29日，被告强利顺即与沈阳市和平区银源小额贷款股份有限公司就案涉房屋办理抵押登记，抵押方式为一般抵押，证号：冀（2017）唐高开不动产证明第0000926号。2018年3月5日，案外人鞠全林（身份证号：2113211991××××××××）作为沈阳市和平区银源小额贷款股份有限公司代理人为案涉房屋办理了抵押权注销登记（注销抵押业务号：2018000729），注销抵押原因：主债权消灭。案涉房产办理抵押权注销登记的同日，案外人鞠全林（身份证号：2113211991××××××××）持辽宁省本溪市正大公证处出具的（2017）正大证民字第2143号公证书，又作为被告强利顺的委托代理人与被告姜超签订《房地产转让合同》（合同编号：20180305133）（以下简称案涉合同）。合同主要内容为：“转让方（以下简称甲方）：强利顺，委托代理人：鞠全林；受让方（以下简称乙方）：姜超。一、转让房地产基本情况：房地产坐落：高新技术开发区龙华里益民园206楼4门302号；房屋所有权证号：317008694；建筑面积：88.51㎡；建筑结构：钢混；用途：成套住宅；产权性质：私有房产；......土地使用权证号：冀唐国：冀唐国用2016第**用面积：4.96㎡；土地使用性质：国有；取得方式：出让。......四、转让方式：买卖。五、该房地产转让双方申报的价格为：人民币伍拾万圆零角零分元整（500000元）；付款方式一次性付款，乙方于2018-3-5前付清给甲方……。六、交易过户手续完毕后，经双方协商于2018年3月5日甲方将上述房地产移交给乙方。”2018年3月7日，案涉房屋被转移登记至被告姜超名下，取得不动产权证书登记证号为：冀（2018）唐高开不动产权第0000483号。 又查明，就案涉房屋，原告常向辉曾于2018年2月11日对被告强利顺提起买卖合同纠纷诉讼，案号为（2018）冀0291民初196号，该案以原告申请撤诉方式结案；后，原告于2018年3月16日对被告强利顺、姜超提起确认合同无效诉讼，案号为（2018）冀0291民初254号。该案在审理过程中，2018年3月22日，被告强利顺、案外人蔡雨艳（强利顺妻子）到法院反映情况，法院向该二人进行询问并制作谈话笔录。被告强利顺在笔录中陈述：“我与常向辉有房屋买卖协议，协议上的时间是2010年元月25日，就是那时候卖给他的，这个协议是我亲自签订的，我认可，真实有效。购房款一共48万元，现在一共给了我46万元了，当时签完协议后常向辉从银行转账到我卡上。由于当时房本没有下来，剩下两万作为办理房产过户的押金，过户后会给我......我们签订完买卖协议后，他把购房款转给我，我办理完入住手续后，就把钥匙给他了，后来他就搬进去了。......关于辽宁省本溪市正大公证处的公证书，我认为这个公证书是假的，我从来没见过，也从来没有到这个公证处去办理过委托手续，我不认识鞠全林。关于我说的这个事实我是确定无疑的，若所说不属实，我自愿承担一切法律后果。这个房子我也没有委托过任何人出卖过。”同日，被告强利顺又向法院提交书面情况说明一份，主要内容为：“现我就法院出示的从高新区不动产登记中心调取的房地产转让合同补充说明如下：此份合同是我第一次见到，合同上的签字不是我签的。我不认识鞠全林，也没有委托过他办理房屋买卖事宜。我也不认识姜超，我没见过他，我没和姜超谈过任何房屋买卖的事情，此房产过户不是我的真实意思表示，我也没收到过合同上约定的50万元房款，这份合同我完全不知情，我不认可。”该案诉讼过程中，根据原告申请及案件审理需要，法院工作人员到辽宁省本溪市正大公证处调查取证。2018年4月12日，辽宁省本溪市正大公证处出具情况说明一份，内容为：“经本处初查（2017）正大证民字第2143号公证书，本处查无此证。”根据此情况说明的内容并结合被告强利顺本人陈述，本院认为案外人鞠全林向唐山市高新区国土局不动产登记中心提交的（2017）正大证民字第2143号公证书涉嫌伪造。根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》，在原告常向辉、被告强利顺自行向公安机关报案后均未被受理的情况下，2018年5月17日，本院将案件刑事犯罪线索移送至唐山市公安局高新技术产业开发区分局侦查处理。2018年5月21日，唐山市公安局高新技术产业开发区分局接收了本院移送的涉嫌刑事犯罪线索，并出具受案回执。2018年5月23日，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第六项、第一百五十四条第一款第六项之规定，裁定本案中止诉讼。2018年9月11日，唐山市公安局高新技术产业开发区分局作出-关于姜超、鞠全林涉嫌伪造公文、印章犯罪线索的回复，回复内容为：“2018年5月21日我局接到贵院关于姜超、鞠全林涉嫌伪造公文、印章犯罪线索移交函后，刑侦大队于2018年5月21日受理该案，并于同年7月5日立案侦查。我局侦查员调取唐山市高新区国土局已备案的辽宁省本溪市正大公证处公证书的印章和在辽宁省本溪市正大公证处调取的公章印模进行鉴定，反映出同一印章盖印的特点，为同一枚印章盖印形成，故无伪造公文、印章犯罪事实。但强利顺称对其名下的房产过户情况不知情，我局民警多次通知姜超、鞠全林到我局接受询问，目前二人尚未来我局接受询问，无法排除涉嫌诈骗的犯罪嫌疑，目前该案正在进一步侦查中。”2018年9月12日，针对（2018）冀0291民初254号案件原告常向辉以涉案线索已由唐山市公安局高新技术产业开发区分局受理侦查的理由，向本院提出撤诉申请，本院于2018年9月18日依法作出裁定准许原告常向辉撤诉。 另在本院审理（2018）冀0291民初254号过程中，2018年7月25日，被告强利顺向法院提交《辽宁省本溪市正大公证处撤销（2017）正大证民字第2143号公证书的决定》一份【（2018）正大撤字第3号】。该决定书载明：“我处于二〇一七年十二月二十九日受理了强利顺（公民身份号码：1302031962××××××××）的委托公证，为其办理就坐落于高新技术开发区龙华里益民园206楼4门302号房产【房屋所有权证编号：唐山房权证开发区（高）字第317008694号】的委托公证，并出具了（2017）正大证民字第2143号公证书，现经核实，该公证书载办理过程中违反程序规定、缺乏必要手续、且无法补办，根据《公证程序规则》第六十三条第五款，本公证处经研究决定，撤销（2017）正大证民字第2143号公证书，该公证书自始无效。”辽宁省本溪市正大公证处（盖章），二〇一八年七月五日。 2019年8月7日，唐山市公安局高新技术产业开发区分局作出《唐山市公安局高新技术产业开发区分局撤销案件决定书》（唐高公（刑）撤字【2019】0002号），决定书内容为：“我局办理的鞠全林伪造国家机关印章案一案，因在侦查过程中，发现不应对犯罪嫌疑人追究刑事责任的，应当撤销案件，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百六十三条之规定，决定撤销此案。”因唐山市公安局高新技术产业开发区分局撤销案件，2019年10月31日，原告常向辉再次对被告强利顺、姜超提起确认合同无效诉讼，即本案。 上述事实有原告陈述、原告提交的与被告强利顺签订的《房屋买卖合同（协议）》一份、中国建设银行转账凭条一份、强利顺出具的收条一份；法院向唐山市高新区国土资源局不动产登记中心调证的保存于（2018）冀0291民初196号民事卷宗中案涉房产不动产抵押登记证明一份（36页）、抵押权注销登记申请表一份（37页）、鞠全林代理强利顺与姜超签订的房地产转让合同一份（34-35页）、鞠全林身份证复印件一份（42页）、（2017）正大证民字第2143号公证书一份（38-41页）；保存于（2018）冀0291民初254号民事卷宗中法院对强利顺、蔡雨艳谈话笔录（63-67页）、强利顺提交的情况说明（70页）、法院对姜超代理人焦双亮律师谈话笔录（68-69页）、案涉房产抵押权登记信息（106页）、案涉房产土地证书（108-117页）、强利顺与沈阳市和平区银源小额贷款股份有限公司签订的《借款合同》、《抵押合同》各一份（99-103页）、辽宁省本溪市正大公证处撤销（2017）正大证民字第2143号公证书的决定（156页）等证据材料佐证证明。 本院认为，本案争议的焦点问题是：原告常向辉作为《房地产转让合同》（合同编号：20180305133）的第三方，提起本案确认合同无效诉讼是否具有主体资格？案外人鞠全林代理被告强利顺与被告姜超于2018年3月5日就高新技术开发区龙华里益民园206楼4门302号房屋签订的《房地产转让合同》（合同编号：20180305133）是否有效？《房地产转让合同》被认定无效后的法律后果如何处理？ （一）关于原告常向辉作为《房地产转让合同》（合同编号：20180305133）的第三方，提起本案确认合同无效诉讼是否具有主体资格。 原告常向辉与被告强利顺于2010年1月25日就案涉房屋签订《房屋买卖合同（协议）》，该合同系双方真实意思表示，双方均予认可，且不违反法律规定，为合法有效合同。原告常向辉已经按照合同约定支付了购房款，被告强利顺亦将房屋交付给原告常向辉占用使用，双方已经按照合同约定实际履行合同义务。现案涉房屋由案外人鞠全林代理与被告姜超签订《房地产转让合同》（合同编号：20180305133），并且转移登记至了被告姜超名下，导致原告常向辉与被告强利顺签订的《房屋买卖合同（协议）》无法继续履行，阻碍了原告常向辉对案涉房产的物权实现，该后果与原告常向辉具有直接的利害关系。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，原告常向辉与本案有直接利害关系，有权对该案涉合同的效力提起确认合同无效诉讼。 （二）案外人鞠全林代理被告强利顺与被告姜超于2018年3月5日就高新技术开发区龙华里益民园206楼4门302号房屋签订的《房地产转让合同》（合同编号：20180305133）是否有效。 《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，有效的民事法律行为应满足以下三个条件：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，案外人鞠全林代被告强利顺与姜超签订《房地产转让合同》（合同编号：20180305133）并办理房产过户手续的依据系（2017）正大证民字第2143号公证书的委托权限办理。被告强利顺在本院审理（2018）冀0291民初254号案件诉讼过程中，明确表示其并不认识鞠全林、没有到辽宁省本溪市正大公证处办理过公证，亦没有委托鞠全林办理房屋买卖事宜；也不认识姜超，没有和姜超谈过任何房屋买卖事情，房产过户不是其本人真实意思表示，也没有收到过合同上约定的50万元房款，对案涉《房地产转让合同》（合同编号：20180305133）完全不知情，不认可。另结合《辽宁省本溪市正大公证处撤销（2017）正大证民字第2143号公证书的决定》【（2018）正大撤字第3号】所载明的内容“现经核实，该公证书载办理过程中违反程序规定、缺乏必要手续、且无法补办，根据《公证程序规则》第六十三条第五款，本公证处经研究决定，撤销（2017）正大证民字第2143号公证书，该公证书自始无效。”综上内容，可以认定被告强利顺没有委托鞠全林办理房屋买卖及过户事宜的真实意思表示，也没有与姜超进行房屋买卖及房产过户的真实意思表示；且（2017）正大证民字第2143号公证书已于2018年7月5日被辽宁省本溪市正大公证处依法撤销，自始无效。因此案外人鞠全林代理被告强利顺与被告姜超签订《房地产转让合同》的基础依据消失，鞠全林代理被告强利顺与被告姜超签订的《房地产转让合同》的行为属于无权代理行为，该行为并未得到被告强利顺的追认，对被告强利顺不发生效力。同时，案外人鞠全林在2018年3月5日作为与强利顺签订《借款合同》的沈阳市和平区银源小额贷款股份有限公司的受托人办理了案涉房产的抵押权注销登记，该行为能够认定鞠全林与沈阳市和平区银源小额贷款股份有限公司之间存在利害关系；同日，鞠全林又手持（2017）正大证民字第2143号公证书作为强利顺的代理人与被告姜超签订《房地产转让合同》转让了房屋，导致案涉房屋于2018年3月7日被转移登记至被告姜超名下，案外人鞠全林的上述行为明显不符合常理；其次，诉讼过程中，辽宁省本溪市正大公证处撤销（2017）正大证民字第2143号公证书的行为亦能佐证被告强利顺对该公证书及公证内容不知情，非其本人真实意思表示的事实；第三，在《借款合同》中记载案涉房产市场评估作价81万，双方协议房产作价73万。而在合同编号：20180305133的《房地产转让合同》中案涉房产交易价格仅为50万元，该交易价格明显偏低于市场价格；第四，在案涉房屋涉及到的三次诉讼过程中，被告姜超本人在法院多次释明后从未到法院陈述过其购买案涉房屋的前因后果及经过，同时其本人及委托代理人亦从未提交过任何证据材料证明其购买案涉房屋的行为为善意取得，亦无证据证明被告姜超已向被告强利顺支付过案涉房屋的交易对价。综上，案外人鞠全林在被告强利顺完全不知情的情况下与被告姜超之间买卖案涉房屋并办理产权过户的行为应认定为恶意串通。在原告常向辉已经于2010年1月25日向被告强利顺支付购房款且至今实际占有使用房屋的情况下，损害了原告常向辉的合法利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应确认案外人鞠全林代理被告强利顺与被告姜超签订的《房地产转让合同》（合同编号：20180305133）为无效合同。故原告常向辉要求确认案外人鞠全林代理被告强利顺与被告姜超于2018年3月7日就高新技术开发区龙华里益民园206楼4门302号房屋签订的《房地产转让合同》（合同编号：20180305133）无效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 （三）关于被告强利顺与被告姜超之间的《房地产转让合同》（合同编号：20180305133）被认定无效后的法律后果如何处理。 《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”。本案中，案涉的《房地产转让合同》被认定无效合同后，被告姜超依据无效合同所取得的财产应返还给被告强利顺。因本案所涉财产系房屋为不动产，根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。故被告姜超应配合将案涉房屋高新技术开发区龙华里益民园206楼4门302号房屋变更登记至强利顺名下。原告常向辉主张被告姜超协助强利顺将案涉房产变更登记至强利顺名下的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第（二）项、第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认案外人鞠全林代理被告强利顺与被告姜超于2018年3月5日就高新技术开发区龙华里益民园206楼4门302号房屋签订的《房地产转让合同》（合同编号：20180305133）无效； 二、被告姜超于本判决生效之日起二十日内日协助强利顺将高新技术开发区龙华里益民园206楼4门302号房产变更登记至强利顺名下。 案件受理费80元，保全费2920元，由被告强利顺、被告姜超连带负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长 苏 静 人民陪审员 邢 月 人民陪审员 赵秋香 二〇二〇年四月二十日 书 记 员 张晓宁 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。 相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。 相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。 《中华人民共和国合同法》 第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国物权法》 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 ——