天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民初1007号原告：王元万，男，1966年10月24日出生，汉族，中宝盛达集团有限公司总经理，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：李克东，北京隆安（天津）律师事务所律师。被告：天津市西青区百顺商贸有限公司，住所地天津市西青区杨柳青镇新华道67号。法定代表人：任忠，总经理。原告王元万与被告天津市西青区百顺商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王元万的委托诉讼代理人李克东、被告天津市西青区百顺商贸有限公司的法定代表人任忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王元万向本院提出诉讼请求：1．天津市西青区百顺商贸有限公司支付房屋租金1331万元（暂计算至2019年10月19日）；2．天津市西青区百顺商贸有限公司支付违约金1798.2万元（暂计算至2019年10月19日）；3．解除房屋租赁协议书、天津市西青区百顺商贸有限公司无条件离场；4．天津市西青区百顺商贸有限公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2005年4月20日，双方签署《房地产租赁合同》，王元万将位于天津市西青区杨柳青镇新华道67号的房屋出租给天津市西青区百顺商贸有限公司，租赁关系存续至今。天津市西青区百顺商贸有限公司自2017年起拖欠部分房屋租金。2019年1月16日，王元万与天津市西青区百顺商贸有限公司签订了《还款协议书》，王元万同意在天津市西青区百顺商贸有限公司履约前提下减免其欠付租金100万元，并将次年租金标准下调100万元。天津市西青区百顺商贸有限公司未按约定还款，应当承担违约责任。王元万依约要求解除合同并要求天津市西青区百顺商贸有限公司无条件离场，但不主张次承租人即各商户腾房。天津市西青区百顺商贸有限公司辩称，认可拖欠租金事实和数额，要求按照《还款协议书》减免200万元，不同意离场及解除双方租赁关系，不同意支付违约金。王元万主张的违约金过高，如果法院判令天津市西青区百顺商贸有限公司支付违约金，请求法院调整违约金数额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王元万提交如下证据证明其事实主张：证据一、2015年4月王元万与天津市西青区百顺商贸有限公司签订的《协议书》，证明双方存在租赁关系且约定季付租金190万元；天津市西青区百顺商贸有限公司延期支付租金则按照日千分之五支付违约金，如支付逾期三十日王元万有权解除租赁合同。证据二、房地产权利证明，证明涉案房屋面积、位置及产权人为王元万的情况。证据三、《交通银行电子回单凭证》（2017年8月31日至2019年5月20日），证明王元万此期间收取租金的数额。证据四、2019年1月16日王元万与天津市西青区百顺商贸有限公司签订的《还款协议书》，证明天津市西青区百顺商贸有限公司欠付租金数额，双方同时约定如天津市西青区百顺商贸有限公司仍不履行，则不再享受减租优惠。证据五、王元万制作的《天津房租收款情况说明》，证明王元万至2019年10月19日应收及实收租金的数额。证据六、王元万制作的《天津欠款利息》，证明欠款产生的利息。证据七、2019年3月19日天津市西青区百顺商贸有限公司法定代表人任忠出具的《承诺书》，证明其承诺还款。补充证据一、2005年3月2日陈燕凤（王元万前妻）与天津市西青区百顺商贸有限公司签订的《房地产租赁合同》，租赁期限自2005年4月20日至2011年4月19日。补充证据二、王元万与天津市西青区百顺商贸有限公司签订的《续约协议》，载明双方2011年4月19日就天津市西青区杨柳青镇新华道67号签订的《协议书》将于2013年4月19日到期，双方就续约事宜达成协议，期限至2015年4月19日。补充证据三、《最高额抵押合同》复印件一份，用于证明因抵押事宜，房地产权利证明原件现仍在银行。天津市西青区百顺商贸有限公司发表如下质证意见：认可除证据六之外的证据的真实性、关联性；认为证据六计算利息过高，不予认可。天津市西青区百顺商贸有限公司未提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，位于天津市西青区］的工业用地面积为33109平方米，建筑面积为21352.24平方米，登记产权人为王元万。天津市西青区百顺商贸有限公司自2005年承租上述地块的土地使用权及地上建筑，其与王元万自2011年起签订《协议书》，后签订《续约协议》《协议书》。双方2015年4月签订的《协议书》期限至2018年4月19日。此后双方未续签合同，但天津市西青区百顺商贸有限公司继续使用上述房地产并转租经营。天津市西青区百顺商贸有限公司已付清2017年4月20日前租金。双方于2019年1月16日就欠付租金进行确认并签订《还款协议书》，载明：截至2019年1月19日，天津市西青区百顺商贸有限公司欠租金1046万元。双方约定还款计划，还约定：天津市西青区百顺商贸有限公司依约履行则双方继续租赁关系且年租金标准下调100万元；否则王元万解除租赁合同并按《房地产租赁合同》关于违约责任的约定主张权利。《还款协议书》签订后，天津市西青区百顺商贸有限公司仍未付清欠款。本院认为，本案的争议焦点为：一、天津市西青区百顺商贸有限公司是否应支付租金及违约金；二、双方是否应解除租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，双方签订的《协议书》约定的租赁期间届满，天津市西青区百顺商贸有限公司继续使用租赁物，王元万没有提出异议的，双方是不定期租赁法律关系。关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，天津市西青区百顺商贸有限公司应当支付合同约定的租金。经双方当事人确认，天津市西青区百顺商贸有限公司应支付截至2019年10月19日的租金计1331万元。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，天津市西青区百顺商贸有限公司欠付租金，应当承担违约责任并支付违约金。天津市西青区百顺商贸有限公司抗辩违约金过高请求人民法院予以适当减少，王元万主张的违约金已经超过本金数额，本院酌情调整违约金数额为190万元。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，天津市西青区百顺商贸有限公司逾期不支付租金违反合同约定，王元万可以解除双方租赁法律关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。王元万要求天津市西青区百顺商贸有限公司无条件离场，但不主张次承租人即各商户腾房，是其自由处分权利，本院照准。综上所述，王元万的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除王元万与天津市西青区百顺商贸有限公司的租赁合同关系；二、天津市西青区百顺商贸有限公司自本判决生效之日起十五日内，将位于天津市西青区］的工业用地33109平方米及建筑面积21352.24平方米的房屋返还王元万；三、天津市西青区百顺商贸有限公司自本判决生效之日起十五日内支付王元万租金1331万元（计算至2019年10月19日）及违约金190万元；四、驳回王元万其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费198260元，保全费5000元，由天津市西青区百顺商贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市高级人民法院。审 判 长  康 艳审 判 员  张玉洁人民陪审员  王启楠二〇一九年十二月三十一日法官助理梁菁菁书记员张思附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。……2．《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3．《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……4．《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。……5．《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。6．《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。7．《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。8．《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。