赣州市南康区人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0703民初568号原告黄超，男，20XX年5月23日出生，汉族，江西省赣州市人，住南康区。原告黄小豪，男，20XX年9月6日出生，汉族，江西省赣州市人，住南康区。两原告法定代理人黄某，男，1972年2月5日生，汉族，江西省赣州市人，住南康区，系两原告的父亲。被告江西亚琦置业投资有限公司。法定代表人卢胜，该公司总经理。委托代理人彭延斌、伍耀明，江西泰康律师事务所律师，特别授权。原告黄超、黄小豪与被告江西亚琦置业投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院宣判后，被告江西亚琦置业投资有限公司提出上诉，赣州市中级人民法院裁定将本案发回重审，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄超、黄小豪的法定代理人黄某、江西亚琦置业投资有限公司的委托代理人彭延斌、伍耀明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年2月18日，原告�被告签订《购房合同书》，一次性付清购房款305669元，购买被告位于南康XX广场XXX街世界商铺，并支付964元办证费、12227元契税。由于被告进行不实宣传、不能依法按时办理房屋产权证、商铺面积缩水超过3%，未提供《公众聚集场所使用营业前消防安全检查》合格证书，改变规划致商场配套设施不完整，将地下停车场改变为超市，严重侵害业主利益。现诉至法院并提出如下诉讼请求，判决解除原、被告的《购房合同书》；退还原告购房款305669元及其利息和964元办证费、12227元契税。为证明上述事实，原告提交了以下证据：1、身份证、户口本，证明原告的身份与代理人的关系。2、城市广场宣传广告单，证明被告宣传违背了广告法。3、购房合同复印件包括附件一、二、三（合同补充协议）。4、城市广场颐园店铺多退少补明细表，测绘面积为18.10㎡。5、合同价格确认书，房屋总价305669元。6、收据四张，证明已交20000元定金，285669元购房款，964元办证费用，12227元契税。7、2012年7月9日原南康市人民政府函，证明广场天街地下室原规划建设停车场，现私自改变为超市，要求其立即整改。但至今仍未改正。被告江西亚琦置业投资有限公司辩称，原告主张解除购房合同没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。因为被告与原告对于面积误差的处理在合同补充协议中进行了约定，法律上允许当事人对面积误差比进行约定，合同是双方自愿订立，是双方的真实意思表示。关于格式合同问题，被告提供�是规范的商品房买卖合同，签订合同注意事项第2条明确说明双方当事人还可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。原告如果认为违法可以选择撤销，合同不存在无效的情形，应当认定合同有效。至今未办理产权证并非被告的过错，原告与被告于2014年7月14日签订的《城市广场女人世界物业托管经营合同》约定顺延办证时间至托管期限届满后，因此，被告并未违约。为证明上述事实，被告提交了以下证据：1、收楼确认书和业主家庭情况登记表，证明业主于2012年5月22日收楼。2、物业分户移交验收单证明业主于2012年5月22日验收房屋。3、办理入住手续流程会签单和交房通知书，证明被告已告知原告有关入住事项，办证费用964元。4、《城�广场女人世界物业托管经营合同》，证明约定顺延办证时间至托管期限届满后。托管期限2014年7月1日至2016年6月30日。5、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，证明房屋验收合格。6、关于亚琦城市广场商场、车库工程竣工验收消防备案抽查合格的意见，证明消防设施抽查合格。经审理查明，2011年2月18日，原告黄超、黄小豪与被告江西亚琦置业投资有限公司签订《商品房买卖合同》一份，包括附件一即房屋平面图、附件二即装饰、设施项目及标准；承诺配置的物业配套设施设备项目数量及标准、附件三即合同补充协议。主合同约定：由两原告购买被告投资建设的南康XX广场XX世界XXXX1号商铺，建筑面积为20.45㎡、套内面积为12.26㎡、分摊面积为8.19㎡；原告一次性付清购房款305669元；2012年6月30日前交付。同日，被告收取原告购房款(含定金)305669元，同年4月7日，被告代收原告契税12227元。2012年5月22日，被告与原告办理交房手续，并向原告交房，同时收取办证费用964元。2014年10月10日，被告交付给原告的商铺建筑面积经测绘确定为18.10㎡。该商品房竣工后经验收为“合格”商品房，商场、车库竣工后消防备案抽查结果为“合格”。合同补充协议中载明：1、若售楼广告、售楼资料、模型及示范单位等与本合同约定不一致，以本合同约定及政府相关部门最终审批文件为准；售楼人员口头许诺或因促销而做的口头答复等不作为合同要约。2、买受人或自己的承租户必须遵守“女人世界”商业经营管理规定，并且在租赁合同上予以载明。3、对于本合同及附件条款，出卖人和买受人均清楚明白各项内容，互无强迫、欺诈等言�，均为双方真实意志表示。4、本附件为本合同不可分割的组成部分，本附件与本合同正文不一致之处，以本附件约定为准。有关面积确认及差异处理。主合同第六条约定，当事人选择建筑面积（本条款中均称面积）作为计价方式时，商品房交付后，如产权登记面积与合同面积存在差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。同时，合同补充协议约定，本合同第六条更正如下：依据双方签订认购书时的约定，买受人所认购的房屋面积，最终以产权登记面积为准，并按双方成交单价如实增减该商品房价款（即多退少补）。有关房屋产权登记的约定，主合同第十七条规定，原告委托被告办理产权转移登记，�原告完全配合且所提供手续齐全的情况下，被告应当在该商品房交付使用后360日内办妥产权转移登记手续，取得该商品房《房屋所有权证》，逾期超过180日后，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。2014年7月1日，双方另行签订《城市广场女人世界物业托管经营合同》，约定托管期限2014年7月1日至2016年6月30日，顺延办证时间至托管期限届满后。因此，该商铺仍未办理《房屋所有权证》。原告诉称被告将地下停车场改变为超市，2012年7月9日，原南康市人民政府进行调查核实，XX天街地下室原规划建设停车场，被告私自改变为超市的情况属实，并要求其立即整改。但至今仍未改正。庭审过程中，本院向当事人释明，如果解除合同，被告对支付给原告的租金是否提出反诉；如果不解除合同，原告是否主张赔偿经济损失。双方当事人均未提出相应主张。上述事实，有身份证明、《商品房买卖合同》、合同价格确认书、收款收据、城市广场店铺多退少补明细表、交房手续、《托管经营合同》等证据证实，并经庭审质证，足以认定。本院认为，依法订立的合同受法律保护。原告黄超、黄小豪请求解除合同，说明其对合同的效力没有异议。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明的，按照以下原则处理：……面积误差比绝对值超出3%时，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应当支持。本案当事人对建筑�积有约定，双方在同一时间、同一地点自愿签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，主合同所涉及的“商铺面积误差比绝对值超出3%买受人有权退房”被合同补充协议变更为“依据双方签订认购书时的约定，买受人所认购的房屋面积，最终以产权登记面积（即测量面积）为准。并按双方成交单价如实增减该商品房价款（即多退少补）”。合同补充协议明确说明“对于本合同及附件条款，出卖人和买受人均清楚明白，互无强迫、欺诈等言行，均为双方真实意志表示。附件为本合同不可分割的组成部分，本附件与本合同正文不一致之处，以本附件约定为准。”因此，对“商铺面积误差比绝对值超出3%”的处理，应当按照合同补充协议中的约定执行，对“买受人所认购的房屋面积，按成交单价多退少补”，“商铺面积误差比绝对值超出3%”不能成为解除合同�理由和依据。关于商品房买卖合同的样式，被告提供的是相关部门制作的示范文本，签订合同注意事项第2条明确说明双方当事人还可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。因此，它不是格式化的合同。关于办理《房屋所有权证》的问题，双方约定逾期超过180日后买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。同时，在《城市广场女人世界物业托管经营合同》中进一步约定顺延办证时间至托管期限届满后。因此，该商铺《房屋所有权证》可依约继续办理，但不能成为解除合同的理由。综上，原告解除合同的主张及理由无事实和法律依据，本院不予支持。同时主张的退回购房款及利息、办证费用和契税的诉讼请求也应予驳回。原告诉称的其他理由（如地下停车场变�为超市等）不是解除合同的事由，但是否造成原告的损失及短少面积的差价，因原告未主张，本院不予审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，本案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告黄超、黄小豪的诉讼请求。案件受理费5985元，由原告黄超、黄小豪负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  吉小燕审 判 员  许永红审 判 员  邱旭林二〇一六年六月十六日代理书记员  黄 薇