云南省砚山县人民法院民 事 判 决 书(2016)云2622民初466号原告赵梅基，女，1971年2月22日生，汉族，云南省砚山县人，初中文化，农民，现住云南省砚山县。原告任成国，男，1973年8月8日生，汉族，云南省砚山县人，小学文化，农民，现住云南省砚山县。委托代理人张晋南，云南西华律师事务所律师。被告李仕祥，男，1967年7月12日生，壮族，云南省砚山县人，小学文化，农民，现住云南省砚山县。被告李绍会，女，1969年4月23日生，壮族，云南省砚山县人，小学文化，农民，现住云南省砚山县。被告李恩，男，1990年9月6日生，壮族，云南省砚山县人，小学文化，农民，现住云南省砚山县。委托代理人李仕祥，系被告李恩的父亲。原告赵梅基、任成国与被告李仕祥、李绍会、李恩确认合同无效纠纷一案，本院于2016年4月25日立案受理后，依法由审判员吴金林适用简易程序于2016年6月21日公开开庭进行了审理。原告赵梅基、任成国及其委托代理人张晋南，被告李仕祥、李绍会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵梅基、任成国诉称，2013年1月28日经他人介绍，原告与被告签订了一份《卖房地基协议协议》，约定：被告将其家门前150平方米的一块菜地卖给原告用于建房，价格为300元/平方米，总合价款45000.00元。签订协议当天原告支付了30000.00元给被告，约定余款15000.00元于一年后付清。2014年1月14日，原告将余款15000.00元付清给被告后，要求被告协助办理相关用地审批手续。这时原告才知道被告所出售给原告的这块地的权属属于村集体，集体是不准买卖的，从而致使该地办不了相关手续，原告才知道上当了。后原告多次找被告协商解决该事未果。为此，原告向法院起诉，要求确认原、被告于2013年1月28日所签订的《卖房地基》协议无效；由被告退还已付款45000.00元；并承担本案诉讼费。被告李仕祥、李绍会、李恩辩称，原告诉称其与被告买地，地的面积，约定的价格及付款情况均是事实。但被告一家从1989年就对该争议地进行耕种管理，并种了李子树，如果村集体认为该地属于村集体，怎么不收回。被告将地卖给原告后，原告就去平地基，2015年6月份，原告称要建房，被告李仕祥就去帮放线。因为进村路是村集体修的，如果原告拉料需经过此路段，则需要向集体交款9600.00元。当时原告称待考虑，过了一个星期后，原告称加付9600.00元款可以，但要求被告重新划相应价值的土地给原告，后被告不同意，原告就提出不要地，现在原告要求被告退购地款，被告同意，但要求给些时间，并要求原告要将地恢复原样。综合原、被告双方的诉、辩主张，本案双方当事人争议的焦点是：一、原、被告于2013年1月28日所签订的《卖房地基协议》是否有效。二、被告要求原告将争议地恢复原样，应否与该案一并处理。原告对其主张向本院提交了以下证据：1、《卖房地基协议》复印件一份，以证实经协商，被告将面积为150平方米的地基一块以300元/平方米的价格出卖给原告，双方于2013年1月28日签订了一份协议的事实；2、《收条》复印件一份，以证实2013年1月28日原、被告双方签订了《协议》后，原告支付给被告30000.00购地基款的事实；3、《买卖地作建房用地清款单》复印件一份，以证实2014年1月10日原告将购地基余款15000.00元支付给被告，且证明购地基款已全部付清的事实。经质证，几被告对原告提交的1、2、3号证据的三性均无异议，但认为3号证据所证实的时间不对，实际时间应为2015年1月10日。被告针对其辩称理由未向法庭提交书面证据，申请证人李文龙到庭做证，以证实被告出卖给原告的地基是被告家早就耕种管理的开荒地，并不属于集体所有土地的事实。经质证，原告对该证人证实争议地属于被告家的开荒地的事实无异议，但认为该证人称该争议地不属于集体所有土地的事实不认可，原告认为该争议地并不属于被告一家的承包地，也不属于自留地，应属于集体所有的土地，被告对该地仅具有使用权，并无处分权。经过当事人举证、质证，本院对证据作如下认证：原告所提交的1、2、3号证据的形式、来源合法，内容真实，与本案具有关联，本院予以采信；对被告申请出庭做证的证人李文龙证实该争议地属于被告一家的开荒地的事实，本院予以采信，但对该证人称该争议地不属于集体所有土地的观点，本院不予采信。经过庭审和质证，本院确认如下法律事实：2013年1月28日，原、被告双方经协商后，被告一家同意将其管理使用坐落于砚山至八嘎路进砚山县江那镇子马社区新民村小组约150米处被告家附近150平方米的开荒地出卖给原告作建设用地，双方于当日签订了一份《卖房地基协议》，协议约定：砚山县子马社区新民村村民李仕祥因为目前很困难，需要一笔钱，急用而又无找处，只得把门前的一小块菜地商量决定卖给砚山县干河乡卡吉村村民任成国盖房使用，双方面议定价格为300元/平方米，双方决定买卖150平方米，总合计人民币45000.00元，并附有草图。协议签订当日，原告支付了30000.00元购地基款，2014年1月10日又支付了余款15000.00元。后原告开始平地基、备料、办理相关手续准备建房，在办理手续过程中，知道该地块权属并不属于被告，而属于新民村小组，办不了相关建房手续，后原告找被告协商退地、退款事实未果。为此，原告向本院起诉。同时查明，该争议地已被原告平为平地（原属于斜坡地）。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”该案原、被告经协商后于2013年1月28日签订了《卖房地基协议》，协议约定被告将其耕种管理的一块坐落于砚山至八嘎路进砚山县江那镇子马社区新民村小组约150米处被告家附近150平方米的开荒地出卖给原告作建设用地，即被告将该地块的所有权转移给原告，后原告支付价款。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地的使用权可以依法转让。”即被告将上述《协议》所约定土地的所有权转让给原告的行为已违反了法律、行政法规对土地转让的强制性规定，该行为属无效行为。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”故原、被告于2013年1月28日所签订的《卖房地基协议》为无效协议。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”该案原告要求退还已付款45000.00元，被告同意，故对原告要求确认双方于2013年1月28日所签订的《卖房地基协议》无效，并由被告退还已付款45000.00元的诉讼主张，本院予以支持。对被告要求原告将该争议地块恢复原样的抗辨理由，因未提起反诉，本案不作处理。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百三十条之规定，判决如下：一、原告赵梅基、任成国与被告李仕祥、李绍会、李恩于2013年1月28日所签订的《卖房地基协议》无效。二、由被告李仕祥、李绍会、李恩于本判决生效后三十日内退还原告赵梅基、任成国土地转让款45000.00元。案件受理费926.00元，减半收取463.00元，由被告李仕祥、李绍会、李恩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。本判决发生法律效力后，负有义务的当事人如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。负有义务的当事人不自动履行生效判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判员  吴金林二〇一六年七月四日书记员  李思雨