吉林省镇赉县人民法院民 事 判 决 书（2015）镇民重字第22号原告：高圆，女，汉族，个体被告：王志江，男，成年人，汉族，个体，现下落不明。被告：谷艳涛，男，汉族，个体委托代理人：刘俊杰，吉林赵辉律师事务所律师。被告：吉林融正房地产开发有限公司法定代表人：王铁，该公司董事长。原告高圆为与被告王志江、谷艳涛商品房买卖合同纠纷一案，于2013年6月25日起诉来院，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，并于2014年6月16日作出（2013）镇民一初字第307号民事判决，谷艳涛不服提起上诉。吉林省白城市中级人民法院于2015年6月15日以（2015）白民三终字第77号民事裁定，将此案发回我院重审。重审时，本院依法追加吉林融正房地产开发有限公司为本案被告参加诉讼，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高圆、被告谷艳涛及其委托代理人刘俊杰到庭参加诉讼，被告王志江、被告吉林融正房地产开发有限公司经公告、传票合法传唤无正当理由未出庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。原一审时高圆诉称：2009年10月25日，高圆与王志江签订商品房买卖合同并进行了公证，王志江将其开发的位于大屯镇鑫鸿小区6单元3层从东往西数第6门（面积55.7平方米）的楼房以4.2万元的价格出售给高圆。高圆依合同交付楼房款，王志江交付了楼房。但谷艳涛却称该楼房已被其购买并主张对该楼房享有所有权，占有楼房不予搬出，故请求王志江、谷艳涛交付楼房。被告王志江、谷艳涛未答辩。原一审认为，高圆与王志江自愿签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示、合法有效，对双方均具有法律约束力。高圆已履行合同义务，王志江应当向高圆交付上述争议楼房。谷艳涛作为承租人，在租期届满后应腾退房屋或与高圆协商继续承租，遂判决：被告王志江与原告高圆签订的商品房买卖合同合法有效；被告王志江于本判决生效后立即将镇赉县大屯镇鑫鸿小区6单元3层从东往西数第6门（面积55.7平方米）的楼房交付原告高圆；驳回原告其他诉讼请求。案件受理费850元由被告王志江承担。重审时，原告高圆陈述事实与原一审时一致，但诉求不仅要求王志江、谷艳涛交付楼房，另要求谷艳涛给付自自2010年到2015年房屋租赁费每年4000元，共计人民币2万元。被告谷艳涛辩称：谷艳涛不存在向高圆交付房屋的问题。谷艳涛和吉林正融房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同先于高圆与吉林正融房地产开发有限公司签订的合同，正融公司一房二卖，应该是先购买房屋的谷艳涛的合同有效，高圆没有取得房屋及由此产生的损失不应由谷艳涛承担。被告王志江、被告吉林融正房地产开发有限公司未答辩。根据到庭当事人的陈述，本案需要解决的问题是：1、原告高圆与被告谷艳涛的两份房屋买卖合同的效力如何认定？2、对争议的大屯镇鑫鸿小区6单元3层从东往西数第6门楼房，应归原告高圆和被告谷艳涛哪一方所有？3、原告高圆要求被告谷艳涛给付房屋租赁费的诉求应否予以支持？原告高圆为证明主张举证如下：1、原告高圆与被告王志江签订的商品房买卖合同复印件一份。证明出卖方是王志江，购买方是高圆。房屋价格是4.2万元，分三期给付，首付2.2万元。房屋坐落于大屯镇鑫鸿小区6单元3层从东往西数第6门，面积55.7平方米。合同签订时间是2009年10月25日。被告谷艳涛对此证无异议。2、交楼房款收据一份（原件质证后收回）。证明2009年10月25日高圆向王志江交付购房首付款2.2万元。被告谷艳涛质证意见为：因未盖有正融房地产的公章，且王志江本人未出庭，无法证明签名人为王志江。3、王志江书面证明一份（原件质证后收回）。证明争议楼房位于大屯镇鑫鸿小区6单元3层从东往西数第6门，出卖给高圆。2009年5月到2010年5月争议房屋出租给被告谷艳涛。出租期满后此房归原告高圆所有。被告谷艳涛质证意见为：这份证据是一个无效证据，因为当时谷艳涛已购买并居住房屋，不存在租赁的问题，其实是王志江欺骗了高圆。4、大屯镇法律服务所见证书一份（原件质证后收回）。证明原告的商品房买卖合同合法有效，见证员是大屯镇法律服务所所长赵晓东，见证时间2009年10月25日。被告谷艳涛质证意见为：此证只是见证书而非公证书，只能见证高圆与融正公司签订了这份合同。5、大屯镇司法所提供证明一份（原件质证后收回）。证明因被告王志江在看守所，原告高圆要向大屯镇司法所提存欠王志江楼房尾款。被告谷艳涛的质证意见为：司法所只能对合同进行见证，没有提存权，也不能证明高圆交付了房款。被告谷艳涛举证如下：1、2008年7月10日商品房买卖合同和购楼款收据复印件各一份（原件经质证后收回）。举证目的是签订合同的时间先于高圆与正融公司签订的合同时间；证明已全额交付购房款6万元。原告高圆质证意见为：据王志江所说，谷艳涛房屋买卖合同及收据都是假的。2、楼房出租协议一份（原件质证后收回）。证明正融公司已向谷艳涛实际交付了这间房屋，谷艳涛已租给他人，且已实际使用。原告高圆质证意见为：此证是假证。法院调查取证为：1、本院于2016年2月从长春工商总局调取了档案一份，吉林正融房地产开发有限公司于2008年7月，已更名为吉林融正房地产开发有限公司。2、2016年2月19日与吉林融正房地产开发有限公司法定代表人王铁所谈的调查笔录一份。原告高圆与被告谷艳涛无异议。被告王志江与吉林融正房地产开发有限公司未到庭，视为其放弃对原告高圆与被告谷艳涛所举证据进行质证。本院评析认证如下：谷艳涛所举第1份证据即商品房买卖合同是内容存在瑕疵的书证。该合同第一条关于商品房位置是“大屯三层西4”号房。在庭审中虽举合同原件，但“西4”处有改动。这种涂改瑕疵的存在已使书证与案件事实之间不具有关联性，书证已不具有证明案件事实的作用。被涂改的内容使书证丧失证明力。本院不否认谷艳涛购买大屯镇鑫鸿小区的楼房的事实，但其购买单元楼的具体位置因其举证的商品房买卖合同有涂改的瑕疵，故不能认定谷艳涛所购楼房是与原告高圆争议的大屯镇鑫鸿小区6单元3层从东往西数第6门。高圆所举的购买楼房的证据真实地证明了其所购大屯镇鑫鸿小区楼房位置为6单元3层从东往西数第6门，另高圆签订购楼合同时有大屯镇司法所的见证，后期交付购楼尾款时亦有大屯镇司法所证明，故对高圆举证予以采信，对谷艳涛举证不予采信。通过本院认证，查明如下案件事实：2008年王志江借用吉林正融房地产开发有限公司资质开发大屯镇鑫鸿小区。吉林正融房地产开发有限公司于2008年7月1日更名为吉林融正房地产开发有限公司。2008年7月10日谷艳涛与代表人王志江签订商品房买卖合同一份，公章名称为吉林正融房地产开发有限公司，但楼房具体位置不明确。2009年10月25日高圆与代表人王志江签订商品房买卖合同一份，公章名称亦为吉林正融房地产开发有限公司，楼房位置是大屯镇鑫鸿小区6单元3层从东往西数第6门，价格为4.2万元，同日交房款2.2万元，并约定一年后交付房屋，同日双方到镇赉县大屯镇法律服务所对商品房买卖合同进行了见证。2010年10月1日高圆要交付购楼余款，但王志江在看守所，故没有给付，这一事实大屯司法所出具的书面材料可证明。后因谷艳涛称其亦购买了大屯镇鑫鸿小区6单元3层第6门，高圆与其发生纠纷。高圆原一审时要求王志江、谷艳涛将大屯镇鑫鸿小区6单元3层第6门楼房交付，重审时在这一诉求基础上，要求谷艳涛给付自2010年到2015年房屋租赁费每年4000元，共计人民币2万元。根据当事人陈述、举证、质证与本院认证，围绕需要解决问题，结合案件事实，现综合评判如下：一、原告高圆持有的商品房买卖合同有效，对争议的楼房即大屯镇鑫鸿小区楼房位置为6单元3层从东往西数第6门拥有财产所有权。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条第一款第（一）项规定：“证据包括当事人的陈述。”当事人陈述是在任何一个民事案件审理过程中都存在的一种诉讼材料,其功能之界定及发挥直接影响到事实审理的结果。从证据功能而言是指当事人作为证据方法就其亲历所知向法院陈述有关案件事实，以作为证据资料供法院参考。就事实主张而言,当事人总是从有利于自己的角度来陈述事实,如果当事人主张的事实是虚假的事实,则其陈述中可能存在着自相矛盾的内容。正常情况下,当事人主张的事实不会包含着自相矛盾的内容,但是当事人在主张事实的基础上展开的相关事实和细节事实的陈述就可能包含着自相矛盾的内容。在此情况下,可以运用经验法则,根据当事人展开的陈述直接认定其主张的事实为虚假事实。本案被告谷艳涛庭审中陈述，2008年7月10日签订商品房买卖合同时，分两次交款，合同签订时第一次付款5.5万元，2009年7月11日交款0.5万元，共计6万元。即所举的第2份证据收据出具的时间是2009年7月11日，而非2007年7月11日。但谷艳涛所举的第一份证据买卖合同中付款方式明确写明为“一次性付款”，总额即房款为6万元，故谷艳涛对付款方式与其举证相矛盾。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”谷艳涛为反驳高圆对争议房屋有所有权，举买卖合同予以反驳，但此合同是存在瑕疵的书证，在形式不符合合同有效的要件，不能为其主张佐证。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”高圆持有的商品房买卖合同经过了大屯司法所见证，该合同有效，故对争议楼房拥有财产所有权。二、被告王志江承担继续履行合同，向高圆交付大屯镇鑫鸿小区6单元3层从东往西数第6门的义务，被告吉林融正房地产开发有限公司不承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用圆则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百三十八条规定：“出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。”高圆与王志江签订的买卖合同补充协议约定，买卖合同的标的物交付时间是2010年5月，即可认定交付时间最迟时间为2010年5月31日。逾期后，王志江未按合同约定条款交付标的物，故应继续履行作为出卖人应尽的法定义务，向高圆交付大屯镇鑫鸿小区6单元3层从东往西数第6门楼房。吉林正融房地产开发有限公司于2008年7月1日更名为吉林融正房地产开发有限公司。高圆与王志江签订商品房买卖合同时间是2009年10月25日，公章名称为吉林正融房地产开发有限公司，现无证据证明此合同签订与吉林融正房地产开发有限公司有关联，故吉林融正房地产开发有限公司不承担向高圆交付楼房的民事责任。三、被告谷艳涛应承担向原告高圆返还大屯镇鑫鸿小区6单元3层从东往西数第6门楼房的义务。《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”第七十二条第一款规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。”原告高圆对争议房屋有所有权，即对此房具有独占权和支配权。谷艳涛现以对争议房屋拥有所有权为由而占有即违反法律规定，是对高圆合法的财产权的侵害，故依法应承担返还房屋的责任。四、关于原告高圆要求被告谷艳涛给付2万元房屋租赁费问题的处理。本案是关于合同效力的确认之诉与侵权之诉的审理，是四个诉讼主体间的纠纷。高圆要求谷艳涛给付2万元房屋租赁费与本案不是同一法律关系，待本判决生效后，高圆可另行主张权利。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条第一款第（一）项、第八十四条，第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零八条之规定，判决如下：一、原告高圆持有的商品房买卖合同合法有效，对大屯镇鑫鸿小区6单元3层从东往西数第6门楼房拥有财产所有权。二、被告王志江、被告谷艳涛于本判决生效立即将大屯镇鑫鸿小区6单元3层从东往西数第6门楼房交付、返还给原告高圆。三、被告吉林融正房地产开发有限公司不承担民事责任。案件受理费850元，被告王志江、谷艳涛各承担425元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。期满不上诉，则本判决生效，双方当事人必须履行，逾期不履行的本院将依据对方当事人的申请强制执行，申请执行的期限为二年；逾期不申请的，本院将视为放弃权利。申请执行的期限从法律文书确定的履行期间的最后一日起算。审 判 长  王 刚人民陪审员  张桂侠人民陪审员  郑玉杰二〇一六年五月三日书 记 员  韩 冬