宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院民事判决书（2015）吴利民初字第3704号原告何某，个体户，住宁夏回族自治区吴忠市。委托代理人杨某，系宁夏王万库律师事务所律师。（特别授权代理）被告韩某，个体户，住宁夏回族自治区吴忠市。被告王某，个体户，住宁夏回族自治区吴忠市。第三人吴忠市滨河村镇银行股份有限公司。负责人赵某。委托代理人马某。（特别授权代理）原告何某与被告韩某、王某、第三人吴忠市滨河村镇银行股份有限公司（以下简称滨河银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月10日立案受理后，原告何某于2015年12月15日向本院提出财产保全申请，本院根据原告何某的申请依法作出（2015）吴利民初字第3704-1号民事裁定书，对被告韩某名下位于吴忠市××区房屋产权予以冻结，并依法组成合议庭于2015年5月19日在本院进行了公开开庭审理。原告何某及其委托代理人杨某、第三人滨河银行的委托代理人马某到庭参加了诉讼，被告韩某、王某经本院以报纸公告送达传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，两被告系夫妻关系。2015年3月1日，原告与被告签订《售房协议》，被告将其位于吴忠市××区房屋（建筑面积126.7平方米）以50万元出售给原告，并约定2015年3月30日前交付房屋，如违约则赔偿损失10万元。但被告在2015年6月底才交付房屋，至今也未给原告办理房屋过户手续。故原告提起诉讼，请求依法判令：1.两被告为原告办理房屋过户手续，办证产生的费用由两被告承担；2.本案诉讼费由两被告承担。第三人述称，被告韩某在滨河银行借款30万元，并提供涉案房屋作为抵押物，故滨河银行对涉案房屋享有抵押权。被告韩某、王某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证和辩论的权利。原告何某为支持其主张提供以下证据材料：证据一、售房协议书一份（原件），以证明原、被告双方于2013年3月1日签订了售房合同，原告购买被告位于星河韵城××楼房屋，建筑面积为126.7平米，价款为50万元，并约定2015年3月30日前交付房屋，2015年12月1日前办理过户手续，过户产生的费用由原告承担，并约定了违约责任，违约方赔偿受害方经济损失10万元；证据二、收条一份（原件），以证明被告收到原告涉案购房款50万元的事实；证据三、房屋权属登记簿查阅证明一份（原件），以证明涉案房屋登记人为被告韩某，2015年2月17日至2016年2月16日抵押于第三人；证据四、借条两张（复印件），以证明2013年10月17日杨瑞代被告韩某向原告借款10万元，2013年11月9日被告韩某、王某向原告借款30万元。第三人滨河银行对原告的证据发表以下质证意见：对证据一、证据二无异议；对证据三的真实性无异议，但对合法性不予认可，认为被告韩某办理抵押贷款的事实原告应该是知道的，产生的风险应当由原告自己承担；对证据四，认为与滨河银行无关。第三人滨河银行为支持其主张提供以下证据材料：证据一、个人借款合同一份及转账凭证一张（复印件），以证明滨河银行和韩某存在借款30万元的借款关系；证据二、他项权利证书一份（复印件，证号：吴利房他证市区字第**），以证明韩某将涉案房屋抵押给滨河银行；证据三、利息清单一份（原件），以证明截止2016年5月19日，被告欠滨河银行借款本金30万元，利息29500.12元。原告何某对第三人滨河银行的三组证据均无异议。本院经审查对原告何某的四组证据及第三人滨河银行的三组证据的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认。经审理查明，被告韩某与被告王某系夫妻关系。2015年2月17日，被告韩某与第三人滨河银行签订《个人借款合同》一份，被告韩某向第三人滨河银行借款30万元，借款期限12个月（自2015年2月17日至2016年2月16日），被告韩某以其名下位于吴忠市××区房屋提供抵押担保，被告王某作为抵押物的共同所有人在合同上签名确认，双方在房管部门进行了抵押登记，房屋产权证号为：吴忠市房权证市区字第XXXX号吴忠市房权证市区字第XXXX号，他项权利证号为：吴利房他证市区字第0603**。2016年2月16日借款到期，被告韩某未能偿还借款本息。截至2016年5月19日尚欠借款本金30万元、利息29500.12元。2015年3月1日，原告与被告韩某、王某签订一份《售房协议书》，两被告将上述抵押房屋卖给原告，售价为50万元，双方约定于2015年3月30日交付房屋，2015年12月1日办理房屋过户手续，过户费用由原告承担。合同签订当日，两被告给原告出具收条，收条内容为：收到何某房款500000元，包括:韩某向何某借款300000元，杨瑞向何某借款100000元，利息100000元。原告称杨瑞向原告所借的10万元，实际借款人是被告韩某。诉讼中，原告与第三人滨河银行协商达成协议：原告代被告韩某、王某向第三人滨河银行偿还借款本金27万元，第三人滨河银行同意解除抵押权。原告于2016年7月20日向第三人滨河银行支付27万元。以上事实有当事人的当庭陈述及本院认定的证据佐证。本院认为，原告与两被告先形成借款合同法律关系，两被告因无力偿还，与原告签订房屋买卖合同，将前期借款转为购房款，上述行为系双方当事人的真实意思表示亦不违背法律强制性规定，符合当事人契约自由原则和法律规定，本院依法予以确认。因此，双方之间的法律关系最终应当认定为房屋买卖合同关系。房屋买卖合同签订后，两被告虽然将房屋交付原告居住使用，但未按合同约定时间协助原告办理房屋过户手续，显然构成违约。诉讼中，第三人滨河银行与原告达成协议，原告代被告韩某、王某向第三人滨河银行偿还借款本金27万元，第三人滨河银行同意解除抵押权，且原告于2016年7月20日向第三人滨河银行支付27万元。故原告要求两被告为其办理房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。原告和两被告在房屋买卖合同中约定办理房屋过户产生的税费及其他费用由原告承担，该约定不违反法律规定，本院尊重当事人的意思表示。故原告要求两被告承担上述税费及其他费用的主张，本院不予支持。被告韩某、王某虽未到庭，本院根据原告的诉讼请求及查明的事实，依法可以缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告韩某、王某协助原告何某将位于吴忠市××区房屋的产权变更登记在原告何某名下，办理房屋过户手续产生的税费及其他费用由原告何某承担，限本判决生效后十日内履行；二、驳回原告何某的其他诉讼请求。案件受理费100元，财产保全费3020元及公告费600元，合计3720元，由被告韩某、王某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审 判 长 贾淑玲人民陪审员 祁建成人民陪审员 鲍 琴 二〇一六年七月二十一日书 记 员 柯颖璐附：本案相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。备注：有执行内容的判决书、裁定书、调解书，当事人申请执行的，须持生效的裁判文书和该案的诉讼费结算票据及申请执行书向本院立案庭办理执行立案手续。