广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初6364号原告：尹炳杰，男，1965年4月16日出生，汉族，住广东省佛山市三水区************1****，公民身份号码440************131。委托诉讼代理人：周腾，广东创顺律师事务所律师。被告：甘志远，男，1972年10月22日出生，汉族，住广西梧州市万秀区**********，公民身份号码450************010。第三人：罗桂玲，女，1993年11月11日出生，汉族，住广东省德庆县**************，公民身份号码441************826。第三人：陈远学，男，1978年6月17日出生，汉族，住广西梧州市蝶山区******1******，公民身份号码450************818。上述二第三人的共同委托诉讼代理人：邓维坤，广东汇联律师事务所律师。第三人：佛山市三水区****众享房屋中介服务部，住所地广东省佛山市三水区*************（住所申报），统一社会信用代码92440607MA516X7476。经营者：谭国浩，男，1990年1月4日出生，汉族，住广东省广宁县**************。委托诉讼代理人：江金威，该服务部员工。原告尹炳杰与被告甘志远房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依被告甘志远申请，追加第三人罗桂玲、陈远学、佛山市三水区****众享房屋中介服务部（以下简称居众享中介服务部）参加诉讼。本案依法适用普通程序分别于2020年1月9日、2020年5月26日公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告尹炳杰及其委托诉讼代理人周腾，被告甘志远，第三人罗桂玲、陈远学的共同委托诉讼代理人邓维坤，第三人居众享中介服务部的委托诉讼代理人江金威到庭参加了诉讼。第二次开庭时，原告尹炳杰及其委托诉讼代理人周腾，被告甘志远，第三人罗桂玲、陈远学的共同委托诉讼代理人邓维坤，第三人居众享中介服务部的委托诉讼代理人江金威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告尹炳杰向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2019年9月19日签订的《广东省佛山市存量房买卖合同》；2.判令被告将位于广东省佛山市三水区************1****的房屋[房产证号：粤（2019）佛三不动产权第0058401*]返还给原告；3.判令被告协助原告办理广东省佛山市三水区************1****房屋[房产证号：粤（2019）佛三不动产权第0058401*]的过户手续；4.判令被告赔偿原告违约金2550元；5.判令被告承担房屋过户给原告产生的税费；6.本案诉讼费、财产保全费由被告承担。事实和理由：经居众享中介服务部介绍，原、被告双方于2019年9月19日签订《广东省佛山市存量房买卖合同》。合同约定：原告将自有的位于广东省佛山市三水区************1****的房屋[房产证号：粤(2019)佛三不动产权第0042365*]以总价550000元转让给被告，被告以分两期支付的方式支付购房款，首期于2019年10月20日支付170000元，余款380000元以银行按揭贷款方式支付，如银行不同意贷款的，则由被告直接转账支付，交易过程中产生的税费均由被告承担。为协助被告向银行申请贷款，原告于2019年9月30日协助被告办理房屋产权过户手续，并由被告领取了新的房屋产权证[房产证号：粤（2019）佛三不动产权第0058401*]。根据《广东省佛山市存量房买卖合同》第十条约定：被告未能按照本合同第三条约定付房款的，应当按每日未付房款的0.05%的标准向原告支付违约金，逾期10日仍未支付的，原告有权没收定金并解除合同。现由于被告没有按合同约定支付首期购房款，经原告了解被告也未取得银行贷款，被告至今仍未支付分文购房款给原告，并拒绝将房屋归还原告，被告该行为已构成根本性违约，并使原告造成严重经济损失，被告应对原告承担违约责任。且按照合同约定，须被告支付购房款后才交付房屋，至今案涉房屋并无交付，但被告擅自撬开房门，请求法院作出公正判决。被告甘志远辩称，答辩人在本案中是受害人，原告申请对答辩人的财产进行保全没有事实和法律依据。因为当时经居众享中介服务部介绍，让答辩人同原告约定房屋过户事宜时，并没有让答辩人看购房合同，且冒充答辩人在购房合同上签字、捺印，并且在之后私自用微信转走答辩人的钱却并没有交付给原告作为购房款。答辩人就此事已报案，原中介服务部罗桂玲涉嫌诈骗已被禅城区江湾派出所立案调查。罗桂玲是同答辩人直接接触的中介人，其不但在2019年9月19日的购房合同中冒用答辩人的笔迹签名，更没有告知答辩人看清购房合同的具体内容，更为可恶的罗桂玲在2019年10月25日未经答辩人同意擅自通过微信转账取走答辩人40000元，且未交付分文给尹炳杰。基于刑事优于民事的原则，在刑事案件没有查清之前，答辩人对该购房合同完全不知情，案涉合同应该判决无效。购买房屋后，又是该中介方提出将该房产抵押给农业银行，罗桂玲于2019年10月25日晚上通过微信发给答辩人一份招商银行的假交易流水，要答辩人配合她来向农业银行南庄支行骗贷。该份假交易流水被农行经办查实，导致最终银行不予放贷，并出具了解押证明，撤销了抵押。故原告收不到房款是中介方责任，与答辩人无关。实际上，答辩人与原告尹炳杰在本案诉讼前从未碰面及电话联系过，双方均是罗桂玲等黑中介“被套路”的受害人。第三人罗桂玲、陈远学述称，第三人罗桂玲、陈远学认为被告甘志远的答辩意见不是事实，罗桂玲没有盗窃被告的财产，本案不符合中止审理的法律规定，被告应将涉案房产返还原告，理由如下：（一）被告向公安机关报案称罗桂玲盗窃其40000元款项不是事实，这40000元是被告通过微信主动转给罗桂玲，用于偿还罗桂玲借款及支付购房手续等相关费用。微信转账需要输入密码，这密码只有被告本人才知道，罗桂玲在不知道密码的情况下，根本不可能盗取被告微信账号上的款项。真实情况是，这40000元当中有19260元为被告偿还罗桂玲的借款，10000元为罗桂玲转给居众享房屋中介服务部工作人员陈淦冰，代被告向原告支付购房定金的款项，800元为房产过户手续费，而另外的2200元及6000元，罗桂玲分别于2019年10月24日、10月25日转回给被告。这些款项被告是清楚的，但被告却虚构事实，向公安机关报案诬告罗桂玲盗窃。该案经公安机关侦查，已查明罗桂玲根本不构成犯罪，被告捏造事实诬告陷害罗桂玲，意图使罗桂玲及陈远学受到刑事追究，被告的行为是极其恶劣的，第三人罗桂玲、陈远学保留追究其刑事责任的权利。由于罗桂玲没有犯罪事实，公安机关已撤回了甘志远被盗窃案一案的处理，即本案不涉及被告所称的先刑后民的情形，不适合中止审理。况且，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十六条的规定，先刑后民不是民事案件中止审理的情形。（二）被告用于办理房屋贷款的银行按揭审核表及招商银行交易明细表不是第三人罗桂玲、陈远学提供的。从陈凌枫（办理按揭工作人员）与居众享中介服务部工作人员阿仪的微信聊天记录及罗桂玲与居众享中介服务部工作人员陈淦冰的微信聊天记录可知，为被告办理银行按揭手续及制造银行交易明细表的人为按揭公司的工作人员陈凌枫，陈凌枫通过微信将银行按揭审核表及招商银行交易明细表发给居众享中介服务部工作人员，再由居众享中介服务部工作人员转发给罗桂玲，最后由罗桂玲转发给被告。因此，被告诬称银行按揭审核表及招商银行交易明细表为罗桂玲、陈远学做的假按揭、假银行流水毫无事实依据。（三）原告解除与被告签订的存量房买卖合同是由于被告的违约行为造成的，被告应返还涉案房产给原告。第三人罗桂玲、陈远学在被告与中介方居众享中介服务部之间只起到介绍人的作用，罗桂玲、陈远学系通过王荣安认识被告，被告到罗桂玲的公司闲聊时，表示想购买一套房屋，问陈远学认不认识房产中介，于是陈远学介绍被告给居众享中介服务部。其后签订存量房买卖合同及办理房产过户手续等，均由原、被告及房产中介三方完成，与罗桂玲、陈远学无关。后来，被告不能支付购房首付款，并且没能获得银行按揭贷款，系造成其违约的根本原因，被告应承担违约责任。第三人居众享中介服务部述称，居众享中介服务部作为中介方就原告的房屋买卖进行沟通协商，主要通过短信、电话沟通邀约被告甘志远处理贷款审批未能通过问题，但被告一直以各项理由拒绝，甚至隐瞒第三人和原告，私自到银行取得房产证，因被告未交齐房款，案涉房屋未真正属于被告。被告在没有完成交易的情况下私自撬门进入案涉房产进行盗窃和破坏，还利用房产进行贷款。以上种种可以推断被告甘志远存在诚信问题。关于被告指证我方与罗桂玲、陈远学串通办理贷款，我方表示否定，我方在案涉房产交易中只负责传达工作，其他贷款按揭手续由按揭中介公司与客户直接对接。关于被告质证我方为原告垫付诉讼费用，认为我方与原告串通欺骗被告，我方表示否定。原告委托我方出售的房屋交易中出现问题，我方多次要求被告协商解决，但被告不予配合，原告要求我方进行法律处理，所有诉讼费用暂由我方垫付。关于被告指证我方提供的房屋买卖合同存在霸王条款问题，我方只是按照房产交易中心的存量房网签合同填写，合同并非我方制定，而交易网签合同是由原、被告在行政服务中心工作人员见证下进行核实再确定签订的。双方当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了如下证据，包括原告提供的《广东省佛山市存量房买卖合同》、粤（2019）佛三不动产权第0058401号不动产权证、粤（2019）佛三不动产权第0042365号不动产权证，被告甘志远提供的注销抵押证明、报警回执、立案告知书、微信聊天记录、电话录音记录（包括书面文字）、招商银行历史交易明细表，第三人罗桂玲、陈远学提供的一组聊天记录、罗桂玲与被告的银行转账记录和微信转账记录、罗桂玲与陈淦冰的微信转账记录以及营业执照，第三人居众享中介服务部提供的微信聊天记录、电话记录、短信息记录及银行转账记录。另，本院对居众享中介服务部员工谢结仪作出调查，谢结仪陈述：其陪同尹炳杰、甘志远共同到佛山市三水区******不动产登记窗口办理签订《广东省佛山市存量房买卖合同》及房屋过户登记手续，签订存量房买卖合同和过户登记须双方共同到场才可办理。过户后，由尹炳杰领取了变更后的不动产权证。其后，谢结仪再协同两人办理房屋按揭贷款抵押登记手续。因贷款审批未通过，贷款抵押登记手续未能成功办理。本院审查各方当事人提供的证据，结合当事人的陈述，确认以下事实：2019年9月19日，原告尹炳杰（甲方）与被告甘志远（乙方）在佛山市三水区******不动产登记窗口签订一份《广东省佛山市存量房买卖合同》。合同约定：尹炳杰将坐落于佛山市三水区************1*****屋[不动产权证：粤（2019）佛三不动产权第0042365*]出售给甘志远，房屋转让价格550000元，支付房款方式为甘志远于2019年10月20日前向尹炳杰支付首期款170000元，剩余房款380000元由甘志远于2019年10月20日前自行申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款；……如银行不同意乙方的贷款申请，各方当事人同意按照下列第1种方式处理：a.乙方于X前以现金方式向甲方支付剩余房款；如银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，二者相差金额，各方当事人同意按照下列第1种方式处理：a.乙方于X前以现金方式向甲方补足差额。房产交付使用的时间为甲方收齐房款当天。产权转移登记：甲乙双方应当于2019年12月20日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记。关于违约责任，双方约定甲方不按合同约定将该房地产出售给乙方的，甲方向乙方双倍返还定金；乙方不按合同约定买入该房地产的，乙方已付定金由甲方没收；甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过10日仍未交房的，乙方有权解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金；乙方未能按照本合同第三条约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权没收定金并解除合同。以上合同中没有约定中介服务费，原告和第三人居众享中介服务部在庭审中陈述双方口头约定中介服务费为15000元，该款由原告在收到购房款后向居众享中介服务部支付。双方当事人于签订上述合同当日，在佛山市三水区******不动产登记窗口办理了案涉房产的过户登记手续。新的不动产权证[粤（2019）佛三不动产权第0058401号]由原告尹炳杰到场领取。签订存量房买卖合同、办理房屋过户登记手续及按揭贷款抵押登记系由居众享中介服务部员工谢结仪协同两人共同办理。被告以案涉房屋向中国农业银行股份有限公司佛山南庄支行办理住房贷款，贷款金额为65万元。因没有成功发放贷款，该行于2019年11月15日出具了《注销抵押证明》。根据被告甘志远与第三人陈远学、罗桂玲的微信聊天记录，陈远学、罗桂玲两人在微信中就案涉房屋的贷款有关信息时均陈述“甘志远银行电核：1.成交价：93万。2.贷款金额：65万。3.首期：28万。……”案涉房屋交易过程中，被告甘志远没有向原告尹炳杰直接支付任何购房款。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。综合原、被告双方的诉辩意见，本案重点审查案涉房屋买卖法律关系是否真实存在，进而确认双方当事人在本案中的法律责任。原、被告双方于2019年9月19日签订《广东省佛山市存量房买卖合同》。该合同是否为双方当事人真实意思表示，系双方在诉讼中的争议问题之一。从双方之间的房屋买卖合同关系来分析，首先，关于房屋买卖合同的约定。在正常的房屋买卖关系中，房屋位置、转让价款、支付期限、房屋交付、转让过户时间及违约责任等属于双方协商的主要内容，通常在房屋买卖合同中有明确约定。而在本案中，双方签订的《广东省佛山市存量房买卖合同》采用了通用条款，合同中的支付时间、房屋交付和转让过户时间等约定，与双方当事人实际行为均不符合。其次，原告在双方签订《广东省佛山市存量房买卖合同》的当日，在没有收取任何房款的情况下，即将案涉房屋登记过户给被告，而在新的不动产权证作出后，由原告收取新证，以上行为异于一般的房屋交易程序，也有悖于双方在合同中的约定。被告虽主张已向原告支付首期款10000元，但该数额与双方在合同中的约定数额相差甚大，而且，如果该款系被告支付的购房款，其在支付后没有要求原告或中介方出具收据或其他收款凭证，不符合常理。且根据当事人的陈述，该款系被告微信转账予第三人罗桂玲，罗桂玲再微信转账支付给居众享中介服务部的员工，但无论是哪笔转款，均无备注系被告向原告购买案涉房屋的首期款或定金，该款亦无证据可证明已交由原告收取。对于以上两点，双方当事人均未作出合理解释，被告甘志远更是在诉讼中直认其并无购买案涉房屋的意向，签订《广东省佛山市存量房买卖合同》仅是为了方便办理贷款事宜。第三，从当事人对交易细节的陈述来看，原告对合同签订过程语焉不详，而被告对于双方在佛山市三水区******不动产登记窗口签订《广东省佛山市存量房买卖合同》及办理过户登记手续的过程，多次作出前后不一的陈述。仅是对于双方是否同时到场签订存量房买卖合同和办理过户登记手续这一问题，原、被告均陈述分别到佛山市三水区******，在没有见到对方的情况下签订合同和办理过户登记手续，以上陈述与一般认知的房产交易登记流程不符，亦与本院对居众享中介服务部职员谢结仪所作的调查有诸多不一致之处。根椐涉案相关证据材料、各方当事人的陈述，综合以上情况分析，本院认定尹炳杰与甘志远就案涉房屋所签买卖合同，虽冠名为买卖，但真实意思并非进行真正的房产交易，系以合法形式掩盖非法目的之行为，其二人上述行为不具备民事法律行为的效力，故《广东省佛山市存量房买卖合同》无效，案涉合同无效及由此产生的后果应当由当事人自行承担。当事人因该合同取得的财产应予返还，尹炳杰与甘志远之间不存在房款交付事实，案涉房屋所有权应当恢复由尹炳杰所有。至于在办理过户手续中产生之相关税费，系由税务部门依照规定收取，原告认为应由被告负担部分，可在税款数额确定后另案主张。至于原告主张被告承担违约责任，如上所述，《广东省佛山市存量房买卖合同》无效，本院对原告该诉请不予支持。被告甘志远在诉讼中的陈述前后不一，其无论主张自己没看合同即签名捺印或是第三人对《广东省佛山市存量房买卖合同》进行造假均缺乏证据证明，亦有悖常理，本院认定甘志远对事实系明知，且作为完全民事行为能力人，行使与其智力、能力相应的民事行为所产生的后果由本人自负，对甘志远关于向佛山市三水区******调取签订《广东省佛山市存量房买卖合同》当日的监控录像及对合同上签名进行笔迹鉴定的申请，本院不予准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告尹炳杰与被告甘志远于2019年9月19日就佛山市三水区************1*****屋签订的《广东省佛山市存量房买卖合同》无效。二、被告甘志远应于本判决生效之日起十日内配合将佛山市三水区******************屋产权恢复登记至原告尹炳杰名下。三、驳回原告尹炳杰的其他诉讼请求。案件受理费9326元、保全费3270元，合共12596元（原告已预交），由原告尹炳杰负担6298元，被告甘志远负担6298元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  梁 敏人民陪审员  李淑仪人民陪审员  邓伟思二〇二〇年七月三日书 记 员  程秋燕