河北省黄骅市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0983民初4051号原告：沈凤福，男，1967年2月1日出生，汉族，个体，高中文化，住河北省黄骅市。委托诉讼代理人：张桂英，女，1966年10月24日出生，汉族，个体，高中文化，住河北省黄骅市。委托诉讼代理人：孙月浩，河北福鑫律师事务所律师。被告：胡铂，男，1982年11月1日出生，汉族，大专文化，住所地：河北省黄骅市。（现在沧南监狱服刑）被告：胡雯晏，男，1989年2月22日，汉族，个体，高中文化，住河北省黄骅市。二被告委托诉讼代理人：谢定平，天津华琛律师事务所律师。第三人：刘淑凤，女，1960年8月4日出生，汉族，初中文化，个体，住河北省黄骅市。委托诉讼代理人：司学飞，河北建兴人和律师事务所律师。原告沈凤福与被告胡铂、胡雯晏、第三人刘淑凤房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈凤福及其委托诉讼代理人张桂英、孙月浩、被告胡铂、胡雯晏的委托诉讼代理人谢定平、第三人刘淑凤及其委托诉讼代理人司学飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈凤福诉的诉讼请求：1、依法判令解除原告与二被告胡铂、胡雯晏签订的《房屋租赁合同》，由二被告和第三人刘淑凤返还原告沈凤福租赁物；2、依法判令二被告胡铂、胡雯晏和第三人刘淑凤向原告支付拖欠的租金52.5万元（截止2019年7月1日），2019年7月1日之后的租金按照每年630000元计算至房屋腾空之日止：3、依法判令二被告胡铂、胡雯晏和第三人刘淑凤支付违约金（自2018年8月21日起计算至支付租金付清之日止，按照每天636元的标准进行支付）。被告胡铂辩称，不同意原告的诉讼请求，被告胡铂确实与原告签署了楼房租赁合同，但当初胡铂与原告的租赁合同也是从案外人那里转让过来的，由于胡铂进行该租赁合同的目的是经营格林豪泰宾馆，后来由于经营不善，又与第三人刘淑凤欠下债务，所以将格林豪泰以及租赁合同的一系列权利交给第三人后退出租赁合同，在这一点上原告也是同意认可的，因此该租赁合同的主体承租人已经由胡铂、胡雯晏变更为第三人刘淑凤，在上一次租赁合同纠纷中，胡铂明确表示不再享有承租人的权利也不再承担承租人的义务，具体租赁合同内容的变更系原告与第三人之间发生，所以胡铂不是本案适格的被告。被告胡雯晏辩称，胡雯晏只是原来的合同名义上的承租人，从来没有享受过承租人的权利，更没有承担承租人的义务，在本次庭审中，胡雯晏再次明确本案中的诉争与我无关，我不再主张任何权利。第三人刘淑凤述称，1、不管原告与二被告之间还是原告与第三人之间存在租赁关系，第三人均不同意原告的各项诉讼请求并希望继续履行2014年4月16日签订的楼房租赁合同；2、该楼房租赁合同约定的期限并未期满，到期日为2023年4月30日，原告通过诉讼或者其他非法干预第三人的方式拒收租金；3、因原告各种违约及违法行为造成的租金损失只能由其本人承担，与第三人无关，另外第三人保留就自己的损失向原告主张的权利；4、依法驳回原告的请求。经审理查明：2014年4月16日，原告沈凤福与被告胡铂、胡雯晏签订《楼房租赁合同》一份，原告将坐落于黄骅市迎宾大街东、学院路北一栋四层商业综合楼（建筑面积3500平米及延伸部分）租赁给胡铂、胡雯晏，租赁期限为九年，自2014年5月1日至2023年4月30日止，共分两期，第一期为2014年5月1日至2017年4月30日，第二期为2017年5月1日至2023年4月30日。前三年租金为每年人民币530000元整。为乙方（胡铂、胡雯晏）交付水费之后的净租金，甲方（沈凤福）不再开具税票，前三年内租金不调整，后六年年租金为630000元，为乙方（胡铂、胡雯晏）交付水费之后的净租金。租金的交付期限及方式为：乙方（胡铂、胡雯晏）于2014年5月1日前交纳第一年租金，于2015年5月1日前交清第二年租金，以此类推。合同第十二条违约责任第一项规定，如乙方（胡铂、胡雯晏）未按本合同约定时间内向甲方交纳租金，每迟延一日，向甲方（沈凤福）支付前叁年租金总额日万分之四的违约金。合同第十四条合同解除条件第二项：乙方（胡铂、胡雯晏）不交付或者不按约定交付甲方（沈凤福）租金，延迟达到三十日。2018年6月8日，原告以胡铂、胡雯晏为被告，以刘淑凤为第三人向本院提起民事诉讼，要求解除原告与被告之间的房屋租赁合同。本院依法作出（2018）冀0983民初3227号民事判决书，判决解除原告与被告之间的房屋租赁合同，由被告胡铂、胡雯晏及第三人刘淑凤于判决生效之日起十五日内将租赁物返还给原告沈凤福。被告胡雯晏及第三人刘淑凤不服判决，向沧州市中级人民法院提起上诉。沧州市中级人民法院依法作出（2019）冀09民终537号民事判决书。判决认定租赁合同的主体仍然为本案的原告沈凤福和被告胡铂、胡雯晏，第三人刘淑凤系代胡铂向原告交纳租金，同时判决认定截止原告一审起诉，第三人刘淑凤一直代胡铂向原告缴纳租金，原告接受，因此对原告以被告未按租赁合同约定的租金支付期限与方式缴纳租金为由，要求解除租赁合同依法不予支持，并判决驳回原告的诉讼请求。另查，根据（2019）冀09民终537号民事判决书认定的事实，第三人刘淑凤2017年度向原告缴纳租金60万元，2018年度向原告缴纳租金24万元。但自2018年8月20日之后被告胡铂、胡雯晏及第三人刘淑凤均未向原告缴纳租金。再查，被告胡铂因欠第三人刘淑凤借款，将以本案租赁物为经营场所的宾馆经营权及宾馆中的物品转让于第三人人刘淑凤。原告沈凤福为证实其主张提交的证据为：证据一：楼房租赁合同一份，证实在2014年4月16日原告与二被告签订楼房租赁合同，合同约定原告将迎宾大街东、学院路北的一栋四层商业综合楼出租给二被告，合同对租赁期限、租金缴纳的数额与方式、违约责任及合同的解除条件等做出了明确的约定；2、提交黄骅市人民法院做出的（2018）冀0983民初3227号民事判决书以及沧州市中级人民法院做出的（2019）冀09民终537号民事判决书共两份，该两份判决书均认定本案租赁合同的真实性并证实第三人刘淑凤实际使用该楼房并经营格林豪泰并享受收益且在沧州中院的判决当中认定第三人刘淑凤系代二被告向原告缴纳租金；3、提交催要租金的照片三份共十张及视频，用于证实原告分别于2019年5月26日、2019年5月30日以及2019年6月10日向第三人经营的格林豪泰宾馆进行催要租金，催要方式是将缴纳房租的通知张贴在格林豪泰宾馆的正门玻璃上以及第三人的办公室门口及办公桌上。4、提供房产证、土地证（均为复印件）证实涉案租赁的房屋为原告沈凤福所有，原告是适格的主体。关于租金的计算方式是：在2017年度尚欠原告租金3万元，2018年度尚欠原告租金39万元以及自2019年5月1日至2019年6月30日为10.5万元（63万元每年除以12个月再乘以2个月）。关于违约金的计算方式和后续租金的计算，自2019年7月1日起后续的租金计算至实际腾空返还租赁物之日止，按照63万元每年的标准进行支付。按照合同约定的标准计算自2018年8月21日起计算至支付租金付清之日止，按照每天636元的标准进行支付（合同约定标准是前三年每年53万元乘以3年是159万元，然后再乘以万分之四）。被告胡铂的质证意见为：1、对楼房租赁合同的真实性认可，但不认可其证明目的和所证明的事实，该份租赁合同因胡铂被刑事拘留发生了变更，首先是乙方承租人已经由胡铂将合同的全部权利和义务已经转让给第三人刘淑凤，在（2018）冀0983民初3227号判决中，该份判决认定未经原告沈凤福的同意将房屋转给第三人刘淑凤没有法律依据是错误的。在以后的履行中原告也明知格林豪泰必然配备租赁合同的权利由第三人刘淑凤行使，无论是收取租金还是收取租金的形式、金额均发生变化，他们之间的履行二被告毫不知情，所以原告、第三人以自己的行为变更了楼房租赁合同的主体及内容，这样进行法律关系定性也就是说该合同已经的发生主体变更、内容变更。在本次开庭前本代理人向二被告做了明确的释明，二被告均表示认可第三人刘淑凤的承租权也不再主张承租人的权利，所以原告已经变更了租赁合同来主张自己的权利是不符合客观事实也不符合民法权利义务一致原则；2、关于判决书的真实性认可，但不认可其关联性和证明目的，特别是二审法院认定刘淑凤代替二被告缴纳租金，这是不符合权利义务一致的，因为该判决还认定以及原告代理人表述该房屋的实际使用人均为刘淑凤，那么不存在代缴一说，如果存在代缴，那就违反民法权利义务一致原则，那么本案二被告就不是合格的被告；3、关于证据三的真实性无法认定，被告胡铂从来没有收到原告的催缴通知，关于视频的真实性无法确定，该视频与照片均发生在原告与第三人之间；4、关于土地证、房产证我们没有看到原件，对其真实性由法院核实，该房产证所载的楼房是否具备商业租赁条件，待进一步核实后发表观点。被告胡雯晏的质证意见为：同意胡铂的观点之外，在整个楼房租赁合同以及履行，胡雯晏确实签了字，但在履行过程中从未参与过从未收到原告的任何通知，对于原告与胡铂、刘淑凤之间的权利义务服从法院的判决。第三人刘淑凤的质证意见为：对于原告提交的照片，是原告想证明向本案的第三人催要租金的证明，但是没有原告的签字，我们不知道是否是原告自己的真实意思表示，而且照片当中并没有见到第三人是否在场；对于土地证、房产证楼房租赁合同、沧州中院和黄骅法院的判决书的真实性无议，对原告代理人的陈述意见有以下不同意见：关于争议焦点当中涉及到的主体问题，不仅仅是指原告的主体还牵涉被告的主体，实际上就是牵涉到原告所提到的租赁合同的签订主体和履行主体问题，原告并没有向法庭表述这一问题，如果原告认为本案租赁合同的主体为原告和二被告，那么就牵涉不到第三人的任何问题，如果原告认为和被告、第三人牵涉租赁合同，那么本案和原告的诉讼请求就会产生矛盾，实际上这个问题从原告的诉讼请求第一项已经发生矛盾，没有明确的向法庭表述谁来履行合同并交付租金，第三人认为仍然坚持庭审答辩中的答辩意见。对于原告提交的（2019）冀09民终537号民事判决书，原告已经认可了第三人代交租金的方式和期限进行了变更，实际上就是按照第三人的经营状况进行交付。庭审中第三人刘淑凤提交证据为：1、提交2018年6月8日的民事起诉状一份，诉讼请求是解除合同；原告通过起诉要求解除合同，这种方式拒收第三人代缴的租金，在2018年9月以后又通过非法干扰等形式阻碍第三人代缴租金；实际当中第三人代缴租金的期限与方式都发生了变更，按照第三人的实际经营状况进行缴纳。原告沈凤福针对第三人刘淑凤提价证据的质证意见为：对于第三人提交的起诉状的真实性无异议。我们起诉的原因是二被告均不向原告履行支付租金的义务，原告认为在承租方不按照约定支付租金的情况下原告起诉是其行使其权利，根据（2018）冀0983民初3227号民事判决书，刘淑凤作为第三人的身份参加诉讼并支付了部分租金，自2018年8月份至今被告及第三人均未向原告支付过租金，原告只能通过起诉的方式来维护自己的权利。对于第三人陈述中关于双方对租金支付期限进行的协商变更结果是按照第三人实际经营状况进行支付，原告对这一点不予认可，退一步讲，如果按照第三人实际经营状况进行支付，那么支付时间和金额完全由第三人来决定，这一点是完全不符合常理的，原告从未有过该意思表示。被告胡铂、胡雯晏对第三人刘淑凤提交的证据的证实性认可。本院认为：原告与二被告签订的《楼房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当全面履行合同的权利和义务。合同签订后，原告依照约定向二被告交付了租赁物供二被告使用，二被告也应当按照合同的约定及时足额向原告缴纳租金。在合同履行过程中，被告胡铂将以本案租赁物为经营场所的宾馆经营权及宾馆中的物品转让于第三人刘淑凤，虽没有经原告同意，但是原告接受第三人代胡铂缴纳租金的行为视为认可由第三人代替被告胡铂履行向原告缴纳租金的义务。已经发生法律效力的沧州市中级人民法院的（2019）冀09民终537号民事判决书对房屋租赁合同的主体及第三人的代缴义务也予以了确认，被告胡铂辩称合同主体已经变更的主张不能成立，第三人向原告缴纳租金仍然系代替胡铂、胡雯晏缴纳。原告出租房屋的目的是为了获得经济利益，但是自2018年8月21日起至本案庭审，无论是二被告还是第三人均未向原告缴纳租金。截止原告起诉之日2019年7月1日，已经拖欠租金共计52.5万元，原告的合同目的已经不能实现。第三人述称的原告以起诉的方式拒收租金、以非法干扰等形式阻碍第三人代缴租金以及第三人代缴租金的期限与方式都发生了变更，应按照第三人的实际经营状况进行缴纳的主张没有提供相应的证据且原告否认，本院不予支持。被告及第三人没有按照合同约定的时间及期限缴纳租金，迟延三十日以上，根据合同约定的解除条件，原告有权行驶解除权解除与被告的租赁合同，故对原告请求解除《房屋租赁合同》的请求应予支持。对于拖欠的房租，除2019年7月1日前的52.5万元以外，房屋腾空之前的租金，二被告也应当予以偿还。由于此期间租赁物一直由第三人占有、使用、收益，第三人亦自认承担代缴义务。对于原告主张的违约金，按照合同约定为每迟延一日向原告支付前三年租金总额日万分之四的违约金。由于该约定过高，本院予以调整违约金为按照同类同期人民币贷款利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、二百一十二条、二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告沈凤福与被告胡铂、胡雯晏签订的《楼房租赁合同》，被告胡铂、胡雯晏及第三人刘淑凤自本判决生效之日起十五日内将租赁物返还给原告沈凤福；二、被告胡铂、胡雯晏于本判决生效之日起十五日内向原告沈凤福支付2019年7月1日之前的房屋租金525000元，2019年7月1日之后的租金按照每年630000元计算至房屋腾空之日止，并按照中国人民银行同期同类贷款利率承担违约金至租金付清之日，第三人刘淑凤对以上租金及违约金承担代缴义务；三、驳回原告沈凤福的其他诉讼请求。如未按本判决所指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费元，由被告胡铂、胡雯晏承担（限判决生效之日缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交上诉费，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审 判 长  韩景韫人民陪审员  孙海峰人民陪审员  贾启安二〇一九年十一月二十九日书 记 员  穆庆州