湖北省麻城市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1181民初3053号原告：丁解良，男，1965年3月24日出生，汉族，湖北省麻城市人，户籍地麻城市，现住麻城市。委托诉讼代理人：范德凯，湖北博林律师事务所律师。被告：彭斌，男，1959年9月22日出生，汉族，湖北省麻城市人，住麻城市。委托诉讼代理人：彭浩，男，1985年3月14日出生，汉族，湖北省麻城市人，住麻城市。系被告彭斌之子。被告：胡佩丽，女，1962年2月18日出生，汉族，湖北省麻城市人，住湖北省麻城市。系被告彭斌之妻。委托诉讼代理人：冯洋，湖北从天律师事务所律师。原告丁解良与被告彭斌、胡佩丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月6日公开开庭进行了审理，原告丁解良及其委托诉讼代理人范德凯、被告彭斌的委托诉讼代理人彭浩到庭参加了诉讼。在案件审理过程中，经原告丁解良申请，本院依法追加被告胡佩丽作为共同被告参与诉讼，被告胡佩丽又以原告丁解良和被告彭斌作为反诉被告向本院提出反诉（另行处理）。本院于2019年11月14日再次公开开庭审理了本案，原告丁解良及其委托诉讼代理人范德凯、被告彭斌及其委托诉讼代理人彭浩、被告胡佩丽及其委托诉讼代理人冯洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丁解良向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行《住房转让协议书》中协助办理房产过户义务；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2003年原告购买被告位于气象路北巷商品房一栋，面积为98.6平方米，还有附属物55平方米、后院32平方米等，转让价格42000元。双方经协商签订协议，约定了双方的权利义务，随之原告及时付清了购房款并且实际入住了该房屋，但是对于其约定应当由被告协助办理过户登记事项，原告曾多次提出要求协助，而被告以各种理由拒绝，致原告权益受损。被告彭斌辩称，涉案房屋系婚后共同财产，原告只是与部分产权人彭斌签订协议，房屋其他产权人和同住人在签订房屋买卖合同时均未到场，未签名，也不知情；原告诉称的面积的98.6平方米，但房产证上只有83.19平方米，就算协助也只能按证件上的面积过户；涉案房屋是房改房，并不是原告所说的商品房，对房改房进行过户不知道是否有法律依据；当初卖这个房子也是熟人牵线搭桥，卖了第一年，第二年原告也未要求过户，现在才要求；原告前段时间打我电话，我叫他莫慌，叫他找人做下我媳妇的工作，不是我不想过户，是我媳妇儿子不同意。被告胡佩丽辩称，今年我在外务工的时候彭斌打电话给我说房子过户，我还说房子不是租出去了吗，怎么要过户呢。我一直以为租出去的。答辩人是诉争房屋的共同所有人，本案原被告的房屋买卖行为侵害了我的合法权益。原告的诉请缺乏事实依据，原告请求判令被告彭斌履行协助办理过户义务，但双方的协议中未约定彭斌何时协助原告办理登记过户，而且本案超过诉讼时效，不应该起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据二房屋产权证书，拟证明被告彭斌系登记产权人。被告认为该房屋系夫妻共同财产，本院经审查认为，该房屋系被告彭斌与其配偶即被告胡佩丽在婚姻存续期间购买，根据法律规定，夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义取得的财产，属夫妻共同财产。故对该组证据的真实性予以认可，但对原告的拟证目的不予认可。原告提交的证据三房屋转卖协议书，被告胡佩丽认为协议双方没有签字，所以该协议不成立，但在庭审中原告丁解良和被告彭斌均确认双方当时是用圆珠笔签字，时间太长看不清楚，且双方均认可签订该协议的事实，对该份证据本院依法予以采信。对被告胡佩丽提交的证据四独生子女证、证据五麻城市茧丝绸总公司证明信、证据六麻城市渔政监督管理站证明信，本院对其真实性予以采信，该三份证据结合被告胡佩丽提交的证据二、三、可以证明二被告于1985年1月1日起即为夫妻关系。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年9月30日，原告丁解良（乙方）与被告彭斌（甲方）签订《住房转卖协议书》，协议约定：一、甲方自愿将自己购买的水产局家属楼三室一厅（98.6平方米另加附属房55平方米、后院约32平方米）的全部产权和使用权转让给乙方。二、甲方必须负责协助乙方办理产权过户手续或其他证明并交给乙方，保证产权清楚，终生无纠纷。如有纠纷及经济损失由甲方负责；三、乙方购买甲方房屋时间为2003年9月1日，占地实面积为186.6平方米，出售价42000元。四、乙方于签约之日起首次付款35000元，余下欠款在2004年2月底付清。协议中同时对违约责任等事项均作出的约定。合同签订后，原告丁解良向被告彭斌支付了首期房款35000元。被告彭斌向原告丁解良交付了房屋所有权证，原告丁解良于2003年底搬入该房屋居住至今。余下款项原告丁解良已相继付清。涉案房屋所有权证（麻政房字第**）显示该房屋产权单位彭斌，建成年份1987年，产权来源房改购买，建筑面积83.17m2，颁证时间2001年1月16日。另查明，被告彭斌与被告胡佩丽自1985年1月1日起以夫妻名义开始共同生活，2010年11月8日在麻城市民政局领取结婚证。本院认为，本案的争议焦点是原被告签订的合同是否有效的问题。首先，涉案房屋系房改房，但该房屋已经取得麻城市城镇房屋所有权证，且并无法律法规禁止房改房上市交易。其次，虽然涉案房屋是二被告婚姻存续期间购买，系双方婚后共同财产，但房屋所有权证上登记为彭斌一人，且合同中被告彭斌已特别说明“保证产权清楚，终生无纠纷，如有纠纷后果和经济损失由甲方负责”，可以认定原告丁解良购买时为善意。原告丁解良购买并入住该房屋十五年之久，被告胡佩丽在此期间一直未就涉案房屋买卖事宜向原告丁解良提出异议，在诉讼中才提出其对房屋转让一事毫不知情有悖常理，也背离诚实信用原则，且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。故原告丁解良与被告彭斌签订的房屋买卖合同有效。合同签订后，被告彭斌按约定向原告丁解良交付了房屋，原告丁解良也已支付了相应的价款，双方已履行完合同约定的主要义务。现二被告未协助原告丁解良办理房屋过户登记手续的行为已构成违约，依法应当继续履行合同。因合同约定的房屋面积与房屋所有权证上的面积不一致，原告亦同意二被告按房屋所有权证上载明的面积协助办理过户，故二被告协助过户以房屋所有权证上载明的面积为限。被告胡佩丽以原告丁解良、被告彭斌为被告提起的反诉，因反诉主体不当而另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告彭斌、胡佩丽于本判决生效后十五日内协助原告丁解良办理房产过户手手续（麻政房字第**。案件受理费100元，减半收取50元，由被告彭斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 员 丁学卫二〇一九年十一月二十日代书记员 毛 欢附件：原告丁解良提证据目录：一、原告身份证复印件，拟证明原告身份情况；二、房屋产权证书，拟证明被告系登记房主，产权人，涉案房屋位于气象路北巷；三、住房转卖协议书，拟证明原被告之间的房屋买卖合同关系并且被告已付清房款和实际入住该房屋；四、水电费发票，拟证明原告已多年实际入住该房屋；五：婚姻登记信息，拟证明二被告系夫妻关系。被告胡佩丽提交证据目录：一、居民身份证，拟证明胡佩丽的出生时间、户籍地及身份证号码；二、常住人口登记卡（户口簿），拟证明（1）彭斌、胡佩丽的出生时间及户籍所在地；（2）彭斌、胡佩丽为夫妻关系；三、结婚证复印件，拟证明彭斌、胡佩丽于2010年11月8日补办结婚证，双方于1985年1月1日起为夫妻关系；四、独生子女证，拟证明彭斌、胡佩丽已生育一子彭浩；五、麻城市茧丝绸总公司证明信，拟证明（1）胡佩丽原为麻城市茧丝绸总公司职工，2005年与茧丝绸总公司正式解除劳动关系；（2）胡佩丽与彭斌于1985年1月1日结婚，原结婚证遗失，2010年11月8日又补办结婚证。六、麻城市渔政监督管理站证明信，拟证明（1）彭斌为渔政监管站职工；（2）彭斌于1985年1月1日与胡佩丽结婚，原结婚证遗失；（3）2010年11月8日又补办结婚证。