上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初17560号原告：上海磊讯实业有限公司，住所地上海市松江区工业区松闵路****。法定代表人：叶建康，经理。委托诉讼代理人：戴国庆，上海市诚至信律师事务所律师。委托诉讼代理人：周芝均，上海市诚至信律师事务所律师。被告：上海盛蒂斯自动化设备股份有限公司，住所地，住所地上海市松江区工业区松闵路******iv>法定代表人：樊利平，总经理。原告上海磊讯实业有限公司(以下简称磊讯公司)与被告上海盛蒂斯自动化设备股份有限公司(以下简称盛蒂斯公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序审理。被告于2019年11月1日对本案的管辖权提出异议，本院于2019年11月6日裁定驳回其异议。被告盛蒂斯公司不服该裁定，向本院递交上诉状，上诉于上海市第一中级人民法院。2019年12月11日，本院收到上海市第一中级人民法院退回的案卷。2020年1月13日，本院受理被告盛蒂斯公司提出的反诉。2020年2月24日，本院依据被告申请对系争房屋内的装修残值进行评估。2020年5月14日被告向本院提出要求撤回评估申请，故本院依法决定撤回该评估。期间，2020年1月7日、5月14日、7月23日本院对本案三次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周芝均到庭参加第一次诉讼，原告的委托诉讼代理人戴国庆到庭参加第二次诉讼，原告的法定代理人叶建康到庭参加第三次诉讼。被告盛蒂斯公司的法定代表人樊利平三次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告磊讯公司向本院提出诉讼请求：1、判令原被告于2017年8月签订的《租赁协议》于起诉之日解除；2、判令被告返还原告位于上海市松江区工业区松闵路XXX号XXX幢1-6层厂房；3、判令被告支付原告自2019年4月27日起至实际返还之日止的房屋租金及占用费，2020年8月26日之前按照116,639.64元/月计算，2020年8月27日起按照116,639.64元*(1+6%)元=123,638元/月计算；4、以应付租金为基数，按照年利率24%计算，自2019年2月27日起至实际清偿之日的滞纳金(暂计至2019年10月26日为68,195.32元)。审理中，原告磊讯公司变更诉请为：1、判令原被告于2017年8月签订的《租赁协议》于被告收到之日(2019年10月28日)起解除；2、判令被告返还原告位于上海市松江区工业区松闵路XXX号XXX幢1-6层厂房；3、判令被告支付原告自2019年4月27日起至实际返还之日止的房屋租金及占用费，2020年8月26日之前按照116,639.64元/月计算，2020年8月27日起按照116,639.64*(1+6%)元=123,638元/月计算；4、以应付租金为基数，按照年利率24%计算，自2019年2月27日起至实际清偿之日的滞纳金(暂计至2019年10月26日为68,195.32元)；5、判令被告支付原告房屋空置损失349,918.92元(三个月租金)。事实和理由：原被告于2017年8月签订了《租赁协议》一份，约定：原告将位于上海市松江区工业区松闵路XXX号XXX幢1-6层厂房出租给被告使用。协议对房屋的建筑面积、租赁期限、租金、支付方式及逾期交付租金等情况均有约定。该合同还对双方的其他权利义务作了约定。上述合同签订后因被告屡次拖欠租金，原告依法向贵院提起诉讼，该案尚在审理中，现被告又拖欠自2019年4月27日起的租金，原告多次催讨未果，故诉至法院，请求判如所请。被告盛蒂斯公司辩称，同意解除租赁合同，但是要求一并处理被告的装饰装修残值，同意返还房屋，同意支付房屋租金，原告的租金标准也同意，但是不同意滞纳金，但是被告于2020年1月7日开庭时发现原告提供的《上海市不动产登记簿》显示建筑面积小于《租赁协议》上列示的建筑面积，故希望租金以实际建筑面积进行调整。协议中对24%的利息又增加了10万元的违约金，超过法定标准，因此要求法院依法调整，且原告未开具发票，导致被告无法完成年度抵扣，原告严重违约，因此被告后期拒绝继续履行合同，故被告对此滞纳的房租不应该收取滞纳金。对于原告提出的空置损失，被告不同意承担，因为空置损失无法律依据且原告在租赁协议中存在虚增建筑面积的欺诈行为，即原告存在过错，即使最后合同解除被告也不应该支付空置损失作为赔偿。基于上述意见，原告存在严重违约及违法行为，请求判令原告赔偿给被告相应的违约金。且今年上半年，公司运营情况受新冠肺炎疫情影响较大，希望能给予部分减免。对于解除合同的时间没有异议。同时，被告盛蒂斯公司向本院提出反诉请求：1、判令原告退还第二份《租赁协议》中2019年4月27日起至2019年10月26日期间因被告虚增建筑面积而多计算的租金差额17,881元；2、判令原告承担被告的搬迁损失30万元。事实和理由：原告与被告盛蒂斯公司于2017年8月27日签订了第二份《租赁协议》，协议约定原告将位于上海市松江区松闵路XXX号XXX幢厂房出租给被告盛蒂斯公司使用，协议上列示3幢建筑面积为4,793.41平方米，租赁期限为2017年8月27日至2023年8月26日，租金季付，首季度租金为349,919元，每三年上浮6%。2020年1月7日，被告盛蒂斯公司发现，根据原告当天当庭提供的《上海市不动产登记簿》显示松江区松闵路XXX号XXX幢建筑面积为4,670.94平方米，与《租赁协议》上被告列示的建筑面积相差122.47平方米。因此，被告请求判令原告退还2019年4月27日至2019年10月26日期间因原告虚增建筑面积而多计算的租金为17,881元。此外，被告在租赁房屋中投入了大量装修，现原告未到租赁期限解除协议且存在虚报建筑面积的行为，故请求法院根据双方过程情况判令原告赔偿被告搬迁费损失。对被告盛蒂斯公司的反诉，原告辩称，不同意被告的反诉，原告没有收到过被告的租金。且原被告间对房屋面积是确认的，故被告要求返还租金的诉请不成立。被告主张的搬迁费也没有依据，本案合同解除是因被告违约造成的。因此被告没有依据要求原告承担搬迁损失，请求法院驳回被告全部诉请。法庭审理结束后，被告向本庭申请撤回反诉请求第二项，即要求原告承担被告搬迁费30万元。对此，原告无异议。经审理查明，上海市松江区松闵路XXX号XXX、XXX幢属原告上海磊讯实业有限公司所有。2017年8月18日，原告磊讯公司(合同甲方)与被告盛蒂斯公司(合同乙方)签订《租赁协议》一份，约定将座落于上海市松江区松闵路XXX号XXX幢1-6层出租给被告盛蒂斯公司，房屋建筑面积4,793.41平方米。租赁期限为2017年8月27日起至2023年8月26日止。合同第三条第一项约定，厂房租金金额以每平方米人民币0.8元/天为基准(含物业费)。厂房月租金系指乙方为承租厂房在租期中每月向甲方交付的月租金，具体按下列公式计算：月租金=房屋建筑面积*0.8元/天*365/12，每月租金总额为116,639.64元。每年租金总额为1,399,676元，租金按3个月支付一次，即349,919.00，先付后用。租金每月支付日为起租日7天前支付。甲方收到租金后提供发票凭证。第三项约定，合同签署7日内，乙方须将116,640元人民币(相当于一个月租金)一次性付入甲方账户内作为租房保证金。如乙方发生逾期支付各款项应承担法律责任的，甲方有权从该预付款中予以扣除，预付款扣除后应于三日内将预付款补足至原金额。厂房交付使用后，乙方须将首笔租金349,919元支付给甲方。乙方在结束租赁后并付清应支付的一切费用且根据本协议第四条第7款的约定将厂房移交甲方，经甲方确认后，将租房保证金无息归还。乙方逾期交付房租超过7日的，除应及时如数补交外，应按本合同年租金的5‰每日向甲方支付滞纳金，乙方若逾期交付房租超过一个月，甲方有权解除合同，将该房产另行出租或自行使用，由此造成的损失由乙方承担。乙方提前解除合同，应提前三个月通知甲方并支付给甲方三个月的租金作为违约金，甲方可以从押金中扣除。第四项约定，厂区的租金调整：本合同约定租期为6年，每3年到期租金上调6%。合同还对其他事项进行了约定。另查明，2011年8月27日，原告与被告盛蒂斯公司签订第一份《房屋租赁合同》。约定：原告将位于本区松闵路XXX号XXX栋XXX-XXX层建筑面积为4,793.41平方米厂房出租给被告盛蒂斯公司；租赁期限为2011年8月27日至2017年8月26日；每月租金为61,235元，年租金为734,820元，租金按6个月支付一次，先付后用，原告收到租金后提供发票、收款凭据，租金每月支付日为起租日30天交付，租金不包括管理费、水、电、电话费等其他费用；物业费每月每平方米1元；2011年8月27日至2011年10月6日为免租期；被告盛蒂斯公司逾期交付房租的，应按本合同年租金的2.5%/日向原告支付滞纳金；本合同约定租期为6年，每2年续签一次合同，每次合同到期前两个月内双方根据当时市场价格协商下一个2年的租金，但浮动不超过8%，协商不成双方都有权终止合同，2013年10月6日租金开始上浮8%等。上述合同签订后，原告按约向被告盛蒂斯公司交付上述厂房，被告盛蒂斯公司向原告支付相应租金。2016年7月19日，在向相关职能部门办理有关登记时，被告盛蒂斯公司提供了登记日为2009年12月23日、房地坐落为本区“松闵路XXX号3”的沪房地松字(2009)第043687号上海市房地产权证。该证房屋状况栏建筑面积项载明的建筑面积为4,793.41平方米。同时，被告盛蒂斯公司还提供了打印日期为2016年1月20日的上海市房地产登记簿。该登记簿载明房地坐落为本区“松闵路XXX号XXX、XXX幢”、幢号为258号3幢、建筑面积为4,670.94平方米、房地产权证号为松XXXXXXXXXX。上述权证和登记簿载明的权利人为本案原告。2017年4月27日，原告对本区“松闵路XXX号XXX、XXX幢”房屋取得沪(2017)松字不动产权第016456号不动产权证，载明3、4幢建筑面积分别为4,670.94平方米、122.47平方米，合计为4,793.41平方米。被告盛蒂斯公司未支付自2019年4月27日起至今的任何租金。现原告以其诉称事由，向本院提起诉讼。被告盛蒂斯公司则以其反诉事由，向本院提出反诉。庭审中，对履约保证金，原告因认为处理条件未成就，故不同意在本案中一并处理履约保证金，被告希望在本案中予以抵扣。以上事实，由租赁协议、不动产登记簿及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同，当事人均应恪守。按合同法的规定，合同的解除可分为协商解除、约定解除以及法定解除。协商解除是合同生效后，未履行完之前，当事人以解除合同为目的，经协商一致，订立一个解除原来合同的协议。若协商解除，则合同自协议成立并生效之日解除。约定解除是当事人在合同中约定，合同履行过程中出现某种情况，当事人一方或双方有解除合同的权利。法定解除是合同生效后，未履行完之前，当事人在法律规定的解除条件出现时，行使解除权而使合同关系消灭。若依约定或法定主张解除合同，则合同自享有解除权一方的解除通知到达对方时解除。现原主张以本案诉讼材料送达被告之日，即2019年10月28日为合同解除的时间，于法有据，且被告对此并无异议，故本院予以确认。合同解除后，被告理应返还相应的租赁物，故对于原告诉请要求被告返还原告位于上海市松江区工业区松闵路XXX号XXX幢1-6层厂房的请求，本院予以支持。至于原告所提要求被告支付自2019年4月27日起至实际返还之日止的房屋租金及占用费，2020年8月26日之前按照116,639.64元/月计算，2020年8月27日起按照116,639.64*(1+6%)元=123,638元/月计算的诉请，被告提出了实际租赁面积与约定面积存在差异，希望予以调整租金标准的抗辩意见，本院对此认为租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，出租人依约交付该特定房屋，承租人在合理期限内未提出异议，其又以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金的，不予支持，但租赁合同存在《合同法》第五十四条规定的可撤销情形的除外。租赁房屋需要依据合同约定的面积来确定具体范围，租金数额与租赁面积直接相关，承租人以合同约定面积与实际面积不符为由，依据《合同法》第一百一十一条规定要求出租人承担减付相应租金等违约责任的，可予支持。本案中，原被告就租赁标的本区松闵路XXX号3栋(幢)1-6层厂房签订的第一份合同，系2011年8月27日签订的《房屋租赁合同》。该合同虽约定厂房的建筑面积为4,793.41平方米，但是该合同约定的租金标准是固定的每月61,235元。而且，在现已履行完毕的该合同约定的租赁期间内，被告盛蒂斯公司从未提出过异议。此外，从被告盛蒂斯公司于2016年7月19日向职能部门提供上海市房地产权证、上海市房地产登记簿的事实来看，被告盛蒂斯公司彼时即应当知道涉案厂房的建筑面积应为4,670.94平方米而非4,793.41平方米的事实。因此，即便原告对被告盛蒂斯公司存在欺诈行为，被告盛蒂斯公司的撤销权因一年除斥期间业已届满而丧失。2017年8月18日，双方签订的第二份合同约定的租金虽与约定的租赁面积相关联，但是鉴于租赁的涉案厂房不需要依据合同约定的面积来确定具体范围，故亦不能减付相应租金。故，对于被告提出的要求调整租金及房屋占有使用费标准的抗辩意见，本院不予采信。至于原告主张的滞纳金诉请，对于被告提出原告未及时开具相应发票，被告拒绝继续支付租金，故被告不应该支付滞纳金的抗辩意见，未有法律依据，本院难以支持。因合同解除系由被告盛蒂斯公司拖欠租金的一个违约行为引起，故自合同解除日起不应再计算逾期付款的滞纳金，现原告要求按照年利率24%的标准计算逾期付款滞纳金在合理范围内，本院予以确认。至于原告主张房屋空置损失费349,918.92元的诉请，现结合本案中审理查明的事实、原被告双方的过错程度及原告的主张标准，原告主张的房屋空置损失费在合理范围内，本院予以确认。至于被告盛蒂斯公司的反诉请求。对于面积差额的意见在前文已经充分论述。此外，被告盛蒂斯公司亦未支付过2019年4月27日起至2019年10月26日的房屋租金，基于此，本院对被告盛蒂斯公司的反诉请求，不予支持。至于履约保证金，因《租赁协议》中约定履约保证金的返还需待厂房移交后，且现原告明确表示不愿意在本案中处理，故对于履约保证金，本院现不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十五条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海磊讯实业有限公司与被告(反诉原告)上海盛蒂斯自动化设备股份有限公司于2017年8月18日签订的《租赁合同》于2019年10月28日解除，被告(反诉原告)上海盛蒂斯自动化设备股份有限公司应于本判决生效之日起十日内返还位于上海市松江区松闵路XXX号3栋(幢)1-6层厂房；二、被告(反诉原告)上海盛蒂斯自动化设备股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海磊讯实业有限公司自2019年4月27日起至2019年10月28日止的租金707,507.30元以及自2019年10月29日起至实际返还房屋之日止的房屋占用使用费(2020年8月26日之前按照116,639.64元/月计算，2020年8月27日起按照123,638元/月计算)；三、被告(反诉原告)上海盛蒂斯自动化设备股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海磊讯实业有限公司滞纳金63,892.46元；四、被告(反诉原告)上海盛蒂斯自动化设备股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海磊讯实业有限公司房屋空置费349,918.92元；五、驳回被告(反诉原告)上海盛蒂斯自动化设备股份有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18,029元，减半收取9,014.5元，财产保全费5,000元，反诉案件受理费247元，减半收取123.5元，合计14,138元，由被告(反诉原告)上海盛蒂斯自动化设备股份有限公司负担(本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 王亚二〇二〇年七月二十三日法官助理 魏琳书 记 员 魏琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。