江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终3402号上诉人（原审原告）：王曼曼，女，1987年8月19日出生，汉族，住连云港市海州区。上诉人（原审原告）：朱磊磊，男，1986年10月18日出生，汉族，住连云港市海州区。两上诉人共同委托诉讼代理人：刘平云，连云港市海州区岗埠法律服务所法律工作者。两上诉人共同委托诉讼代理人：薛冰，连云港市海州区岗埠法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：连云港滨河置业有限公司，住所地连云港市海州区陇海路商业步行街东2号楼3层。法定代表人：朱兰军，该公司总经理。委托诉讼代理人：王良海，江苏海晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：仲崇昱，江苏海晟律师事务所律师。上诉人王曼曼、朱磊磊因与被上诉人连云港滨河置业有限公司（以下简称滨河置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初2563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人王曼曼、朱磊磊上诉请求：一、撤销（2019）苏0706民初2975号民事判决，支持上诉人的一审请求或将本案发回重审；二、本案一、二审受理费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认定被上诉人违约，减半支付违约金没有法律依据，严重损害上诉人的合法权益。首先，上诉人构成根本违约。其次，上诉人的损失远远大于一审起诉要求赔偿的数额。一审法院对违约金予以调整适用法律错误。2.上诉人首付款338395元是2017年5月3日交给被上诉人，至上诉人起诉时按照民间借贷24%计算利息也有160000元，上诉人要求的日万分之二并没有超出总价款的30%。综上，请求二审法院依法予以改判或发回重审。被上诉人滨河置业答辩称：一审法院以上诉人的实际损失来确定其与滨河置业违约金的做法符合法律规定也符合本案实际情况，根据一审法院已查明的事实来看，各上诉人并未因被上诉人逾期交房而额外产生实际损失，其所称的贷款利息等损失也并不因上诉人是否逾期交房而变化，因此一审法院虽调整违约金计算方式为每日万分之一，但该标准也明显高于各上诉人实际产生的损失；近一段时间内，由于向滨河置业主张违约金的业主人数过多，其所主张的违约金标准也过高，导致违约金的总额已超出滨河置业财务所能承受的范围，如此下去高额的违约金主张将导致滨河置业财务状况严重恶化，最终影响的将是全部业主的权益，请求人民法院根据各上诉人的实际损失情况以及滨河置业的财务状况对各上诉人明显过高的违约金主张再次予以调整。王曼曼、朱磊磊向一审法院起诉请求：1.依法判令滨河置业支付逾期交车库违约金7122.4元（2017年7月1日至2019年3月15日）；2.判令滨河置业支付逾期交房违约金55400元（2017年10月26日至2019年3月15日）；3.诉讼费由滨河置业承担。一审法院认定事实：2017年5月3日，王曼曼、朱磊磊（买受人）与滨河置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》二份，合同约定滨河置业将其开发的坐落于连云港市海州区浦南镇迎春花路南、红枫树路西第17#楼2单元2-202室房屋和第17#楼无单元111室车库出卖给王曼曼、朱磊磊，价款分别为554360元、58395元。合同第八条均约定，出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并且符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；（2）买受人购房款（含按揭或抵押贷款部分）未付清，交房期限不受上述条款限制；（3）市政大配套项目建设滞后（含主管网、水电、道路及排污等）；国家政策法规性的变更。合同第九条均约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之1的违约金，合同继续履行。2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之2的违约金。合同签订后，王曼曼、朱磊磊于2017年4月25日付清车库总价款58395元；2018年9月25日付清滨河置业房屋总价款554360元。案涉商品房和车库至今未交付给王曼曼、朱磊磊。一审法院认为，王曼曼、朱磊磊与滨河置业签订的二份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。滨河置业未能在约定期限内交付房屋和车库构成违约，应承担相应的违约责任。对于滨河置业辩称应从王曼曼、朱磊磊实际付清房款之日起计算逾期交房违约金的意见，一审法院认为，符合合同约定，一审法院予以采纳。对于滨河置业辩称合同中约定的逾期交房违约金计算方式过分高于实际造成损失,请求予以调整的意见，一审法院认为，按照合同约定的违约金计算方式，逾期交房及车库的一个月违约金为3676.53元，而目前连云港市同地段同类房屋的租金远达不到上述标准，王曼曼、朱磊磊亦未举证证明其实际损失额远高于同地段同类房屋的租金额，故一审法院以同地段同类房屋的租金为基准将违约金的计算方式从日万分之二调整为日万分之一。综上，2017年7月1日至2019年3月15日（623天），以58395元为基数，按日万分之一计算的逾期交车库违约金为3638元；2018年9月26日至2019年3月15日（171天），以554360元为基数，按日万分之一计算的逾期交房违约金为9480元。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院遂判决：一、滨河置业于判决生效之日起十日内给付王曼曼、朱磊磊逾期交付车库违约金3638元；二、滨河置业于判决生效之日起十日内给付王曼曼、朱磊磊逾期交付房屋违约金9480元；三、驳回王曼曼、朱磊磊的其他诉讼请求。一审案件受理费1561元，王曼曼、朱磊磊负担1271元，滨河置业负担290元。二审期间，王曼曼、朱磊磊向本院提交：两份生效法律文书，（2019）苏0706民初2227号民事调解书和（2019）苏0706民初2226号民事判决书。证明：同类案件滨河置业认可按万分之二标准计算，另案判决书中法院也是按照万分之二标准计算违约金，由此看出合同约定的违约金并不高。滨河置业质证称：对两份文书的真实性没有异议，但是对于其与本案的关联性和上诉人的证明目的有异议，民事调解书是滨河置业与第三人朱兰全所达成的意思一致，虽然是按照每日万分之二标准给付违约金，但该做法对本案无任何参考价值，也不代表滨河置业在本案中对各上诉人所主张的每日万分之二违约金标准的认可；对于判决书，该案件当时是公司职工代表公司出庭，其缺乏对相关法律条文的理解和运用，庭审中并未提出对违约金标准过高的抗辩，因此一审法院作出该判决符合法律规定，但在本案的一审庭审中，代理律师已根据法律规定和滨河置业的实际情况提出了违约金计算标准过高的抗辩，并要求法庭违约金予以调整，因此一审法院对此次上诉案件的违约金标准调低的做法完全符合法律规定。结合双方当事人的质辩意见，本院对上诉人王曼曼、朱磊磊提交的证据的真实性予以采信。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点：一审法院对于违约金的认定是否准确。本院认为，对于违约金的标准，滨河置业在一审期间要求对日万分之二的标准予以调整，结合当地的同类地段的租金标准，以及涉案小区尚未达到办证条件，滨河置业作为开发企业仍然有义务继续投入资金完善办证条件以及其他等因素，综合考虑上述因素，一审法院对违约金标准予以调整并不违反法律规定，至于调整至日万分之一，属于一审法院的自由裁量，没有明显违反法律规定，本院不予干涉。对于上诉人在二审期间提交的另案生效的调解书和判决书，本院认为，调解书是涉案双方的合意，并不对其他人产生约束力。而另案的生效判决书中滨河置业并未提出调整请求，一审法院没有调整并不违反法律规定，本案情况则不相同，故另案判决书不能作为本案的定案依据。综上所述，上诉人王曼曼、朱磊磊的上诉请求及理由均不能成立。一审判决事实认定清楚，适用法律正确，实体处理得当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费456元（王曼曼、朱磊磊已预交），由上诉人王曼曼、朱磊磊负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇一九年十一月十八日法官助理 张继龙书 记 员 仇瑞庭法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。