天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0116民初27681号原告：天津巨川投资集团有限公司，住所地天津市滨海新区中心商务区响螺湾旷世国际大厦B座306-36，统一社会信用代码911201166007161339。法定代表人：耿长和，总经理。委托诉讼代理人：刘勇，男，该公司法务部职员，住天津市河西区。委托诉讼代理人：贾紫燕，女，该公司法务部职员，住天津市滨海新区。被告：天津滨海职业学院，住所地天津市滨海新区塘沽庐山道1101号，统一社会信用代码12120116727494160T。法定代表人：杜学森，院长。委托诉讼代理人：李坤，天津大有律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑维沂，天津大有律师事务所律师。原告天津巨川投资集团有限公司（以下简称巨川公司）与被告天津滨海职业学院（以下简称滨海学院）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2018年6月25日立案受理后，先适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告巨川公司委托诉讼代理人刘勇、贾紫燕，被告滨海学院委托诉讼代理人李坤、郑维沂到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告巨川公司向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行合作协议书，将耿长和研习楼过户至原告名下；2、被告向原告支付2017年1月1日至2018年6月20日期间的租金共计1468493元；3、被告承担本案诉讼费。庭审中原告变更诉讼请求为：1、被告立即向原告返还耿长和研习楼投资款2000万元；2、被告立即向原告支付自2017年1月1日起至2018年8月10日的租金1627778元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2005年5月16日，原告与被告签订了关于新建耿长和研习楼的合作协议书，协议书约定原、被告共同投资建设耿长和研习楼，其中原告投资内容为建筑单体建筑施工费用，被告投资内容为土地建筑单体外的配套工程，原、被告对耿长和研习楼的权属有明确约定，即原告拥有该建筑物的产权。被告拥有该建筑物的使用权。双方还约定建筑范围竣工交付使用后，被告每年向原告支付50万元的租金作为投资回报，十年后租金数额问题原被告双方另行协商。协议签订后，原告依约投资人民币2000万元建成了耿长和研习楼。并于2007年交付给被告使用。原告曾于2017年多次要求被告将耿长和研习楼过户至原告名下，并且要求被告支付拖欠的租金，但被告一直拖延拒绝履行合作协议书。直至2018年6月20日，被告拖欠原告2017年1月1日至2018年6月20日期间的租金共计1468493元。案件经贵院受理后，因被告至今尚未办理诉争房产的房产证，原告提出的将耿长和研习楼过户至原告名下的诉讼请求无法实现。现原告向贵院申请变更诉讼请求。望判如所请。被告滨海学院辩称，1、本案客观事实。2003年10月18日，原告、被告、原塘沽区教育局三方签订协议书，约定原告捐资2000万元建立耿长和教育基金，在被告学院校区内兴建用于学院科研和实训的教学楼，被告以每年50万元作为回报进入耿长和教育基金会，用于塘沽区教育事业的发展。2005年11月14日，被告申报的耿长和研习楼项目通过原塘沽区发展计划委员会审核，核准的主要建设内容为框架结构科研、实习、办公楼。2006年4月26日，被告取得该建设项目的建设工程规划许可证，2006年8月21日取得该项目的建筑工程施工许可证，该工程使用的土地系政府划拨被告使用的教育用地。2007年该项目主体建设完成，原告实际投入资金约1000万元。后被告自筹资金1000多万元用于该研习楼的内部装饰装修。2008年该研习楼正式投入使用，该楼宇位于被告校园金角位置，为彰显原告捐资助学、支持教育发展的善举，该教学楼被命名为耿长和研习楼，在楼宇最显眼的位置标注着“耿长和研习楼”。2008年5月19日，被告给付原告50万元，原告出具的收据上明确载明该50万元系长和教育奖励基金。2009年10月19日原告给塘沽区政府报送的《关于实施耿长和教育基金情况报告》中，明确认可2003年的三方协议书。2009年11月30日原塘沽区教育局《关于同意建立耿长和教育基金的函》，再次确认2003年的三方协议书。2010年5月18日，滨海新区塘沽管委会的会议纪要，更是明确2003年三方协议书的约定，确认原告为被告建设综合教学楼是实现企业发展，回报社会、支持教育的善举。截至2017年，被告按2003年协议书的约定及原滨海新区塘沽管委会的会议纪要，累计向耿长和教育基金会注资1100万元。2、2005年《耿长和研习楼合作协议书》无效。2003年《协议书》是由原、被告以及原塘沽区教育局三方订立，协议约定原告出资为被告建设教学楼是一种涉及社会公共利益的捐资行为。2005年的《耿长和研习楼合作协议书》将原告出资建楼的行为从捐资助学改变为合作建设、保留所建建筑物的所有权，将被告每年向教育基金会给付50万元，变更为每年给付原告50万元的租金，原告的行为性质发生根本变化，该两方协议擅自改变了2003年《协议书》的三方约定，损害了社会公共利益，故该协议应为无效。3、2005年《协议书》并未实际履行，实际履行的是2003年的《协议书》。被告支付的是教育基金并非租金。2005年《协议书》不仅无效也未实际履行。2003年协议书约定原告捐资建立耿长和教育基金，在被告校园内兴建大和楼用于学院科研和实训，被告以每年50万元作为回报，回报款项进入耿长和教育基金会。自2008年至2017年，基于该协议书的约定以及滨海新区塘沽管委会的会议纪要，被告作为回报累计向耿长和教育基金会注资1100万元。而2005年《协议书》约定建筑单位竣工交付使用后，被告作为甲方每年交付原告五十万元人民币作为租金。实际上，被告从未给付原告任何租金，2008年被告的50万元确实是给付了原告，但原告出具的收据上认可是收取的教育基金，并非是租金。所有文件从未提及所谓的2005年《协议书》。2005年后，原告给原塘沽区政府的报告，以及原塘沽区政府、滨海新区塘沽管委会政府会议纪要等政府文件，认可的均是2003年的协议，均认可原告出资为被告建设研习楼系捐资助学行为，系对社会的捐赠、对教育事业的支持。原告自认是捐助行为。在原告的官方网站“关于巨川大事记”中明确记载“200310月总经理耿长和先生为滨海学院捐款2000万元设立‘耿长和教育基金’，支持滨海地区的教育事业”，“关于巨川企业文化”中明确记载“2008年，他捐赠2000万元，为滨海职业学院兴建教研楼，校方感念他的赤诚，将此楼命名为‘耿长和’研习楼”。此外，滨海新报、滨海新区参观考察网等媒体报道中，原告也都明确认可原告为被告兴建教研楼是企业的捐助行为。4、原告要求将涉诉研习楼过户违反法律规定无法实现。该研习楼占用的土地系政府划拨给被告的教育用地，立项审批手续系由被告办理，核准的主要建设内容系框架结构科研、实习、办公楼。该楼建于被告校园之内。原告要求将该楼过户给原告，是法律所禁止的，也不符合该楼建设规划审批的事由，不符合该楼服务于社会公共利益的根本用途。5、原告要求将涉诉的研习楼过户给原告，严重损害了被告的利益，有违公平原则。原告为建设涉诉的研习楼主体工程仅出资一千万元，但主体工程完工后，被告为正常使用该楼，自筹资金一千多万元进行了内部装饰装修。从2008年至2017年作为回报已经累计向耿长和教育基金注资1100万元，也就是被告已经为涉诉的研习楼付出了两千多万元，远超原告所支出的一千万元。6、原告要求支付租金无任何事实及法律依据。通过本案的客观事实可以确认，涉诉的研习楼系原告捐赠被告，原被告之间系赠与合同关系，并非是房屋租赁合同关系，原告无权要求被告给付租金。被告不同意原告变更后的诉讼请求，其请求无事实及法律依据，请依法予以驳回。原被告之间实际履行的是2003年的协议书，原告出资为被告建设研习楼系捐资助学行为，系对社会的捐赠、对教育事业的支持；原被告之间系赠与合同关系，并非合资、合作开发房地产合同关系；2005年的协议书并未实际履行，该协议擅自变更了2003年三方协议书的约定损害了社会公共利益，应为无效。另补充答辩意见如下：1、鉴于被告的性质以及涉诉的耿长和研习楼及其占用的土地性质，原被告之间是不可能建立合资、合作开发房地产合同关系的。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”，本案中，被告系非营利的公办教育机构，涉诉的耿长和研习楼占用的土地系划拨的教育用地，所建设的耿长和研习楼用于教学科研，既不可能产生利润也不可能发生风险，故原、被告之间不可能建立合资、合作开发房地产合同关系。2、原告并无证据证明其建设耿长和研习楼投入的建设资金为2000万元，虽然有关文件中提及耿长和为建设耿长和研习楼投资2000万元，但该说法均是基于2003年三方协议书的约定，因原告的出资系对被告的捐助，为表彰原告的捐资助学行为，鼓励社会力量支持教育事业，故对原告实际的出资额并未予以严格审定，现原告也并无证据证明其已实际出资2000万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告提供了2003年10月18日的一份《协议书》，该协议写明：经协商巨川置业发展有限公司决定捐资2000万元建立耿长和教育基金，在天津滨海职业学院兴建大和楼，用于学院科研和实训。学院以每年50万元做为回报，回报期30年。回报款项进入耿长和教育基金会，用于塘沽区教育事业的发展。耿长和先生任董事长，基金具体使用办法见基金会章程。协议最后有三方签字：巨川置业发展有限公司耿长和、塘沽教育局沈洁、天津滨海职业学院周宝发。2005年5月16日，天津滨海职业学院（甲方）与巨川置业发展有限公司（乙方）签订《耿长和研习楼合作协议书》，协议写明：一、合作项目：新建耿长和研习楼；二、建设规模：建筑面积7000平方米；三、双方合作方式及责任：1、甲乙双方共同投资，甲方投资内容：土地、建筑单体外的配套工程；乙方投资内容：建筑单体建筑施工费用。2、甲乙双方共同确定设计单位、施工单位的等级标准。甲乙双方共同确定设计方案。3、甲方在院内规划处一块地约1万平方米，标明出建筑单位的红线。4、甲方负责项目的立项工作。5、甲方负责红线外的配套设施（水、电、工程路）准备工作。6、甲方积极配合乙方施工前期、施工过程、施工验收工作，具有对工程质量和进度的监督职能。7、乙方负责协助甲方除立项外的前期手续的办理、招投标直至取得施工许可证整个工作。8、乙方承担项目红线内建设的费用。9、乙方承担因施工出现的一切风险、事故责任。10、建筑单位投入使用后，甲方不得改变该建筑物的教育教学用途；乙方不得将该建筑物作为乙方的抵押资产。11、甲乙双方要相互支持，相互配合，积极沟通，确保工程的质量和工期。四、项目标准：合格标准。五、双方权利：1、甲方拥有该建筑的使用权；乙方拥有该建筑物的产权。2、建筑单位竣工交付使用后，甲方每年象征性交付乙方伍拾万元人民币作为租金，十年之后甲方向乙方支付租金数额问题另行协商。六、本协议一式五份，甲方执叁份，乙方执两份，协议书自双方签字即日起生效。2005年11月14日，天津市塘沽区发展计划委员会发布行政许可【2005】144号文件：关于准予天津滨海职业学院耿长和研习楼项目核准的决定，决定写明：根据《天津市企业投资项目核准暂行管理办法》，经审核，你单位申请的耿长和研习楼项目予以核准，项目代码为“0511111P8442004”。请据此到有关部门办理相关手续，并及时向区统计局报送固定资产投资报表。此次准予核准的项目，纳入区2005年固定资产投资工作考核目标，请你单位抓紧组织实施，确保全年投资目标完成。2006年4月26日，天津市塘沽区规划和国土资源局颁发了编号为建证（2006）28号《建设工程规划许可证》，建设单位为天津滨海职业学院，建设项目为耿长和研习楼，建设位置塘沽区庐山道1101号，建设规模为6415平方米。2006年8月21日，天津市塘沽区建设管理委员会就该项工程颁发了《建筑工程施工许可证》。此前，2005年10月26日，天津滨海职业学院曾向区政府申请，免缴耿长和研习楼建设项目需向区建委上缴的相关费用，该申请写明：2003年天津滨海职业学院与天津市巨川置业发展有限公司商定合作，项目为在学院内新建一座“耿长和研习楼”，建筑面积约为6415平方米，建设资金约为1000万元人民币，天津滨海职业学院负责土地，天津市巨川置业有限公司负责基建总体投资和组织整个施工，建筑竣工验收后交付学院使用，工期自2005年12月至2006年8月。该合作项目是塘沽区民营企业家心系塘沽区高教事业的具体体现，同时也在一定程度上解决了学院办学资金不足、教学载体紧张的困难。鉴于该项目的性质和意义，根据天津市巨川置业发展有限公司的要求，我院请求去政府对该项目上缴区建委的设计招标服务费等13项费用给予免缴和将项目定为“小型”的政策。2009年10月19日，天津巨川投资集团有限公司向塘沽区政府发出了《关于实施耿长和教育基金情况报告》，该报告写明：建立耿长和教育基金早在2003年就已操作，并由巨川、区教育局、滨海职业学院领导拟签了意向协议书，2004年1月2日筹办了基金实施管理机构，成立了董事会和基金相关章程，后因某些客观因素，直到耿长和研习楼竣工投入使用后，加大了该基金的运作力度，并于2008年4月玉轩副区长召集区教育局领导、滨海学院领导、巨川总裁及党支部书记召开了专题协调会，基金涉及到形式、拨款等事宜基本确定，会后由巨川集团修订了基金管理章程确定了具体分管人员，完善了董事会和监事会，并与区教育局基本达成了共识，但没有务实操作，目前在区委相关部门的指导下在本企业成立了关心下一代工作委员会，为务实的履行关工委员会职责，需加大该基金会运作实施力度，依据上次协调会议精神，应由滨海职业学院按年度向基金拨款100万元，此专项基金将用于关心下一代成长活动中为特困、残疾学生资助完成学业和特优尖子学生的鼓励。因此，与滨海职业学院领导予于沟通和协商，按约定给予年度拨款100万元，本基金已建立专项账户，由监事会监督专款使用。2009年10月21日，时任塘沽区副区长孙玉瑄在该报告中批示：请教育局、滨海职业学院研究并落实相关项目。2009年11月30日，天津市塘沽区教育局出具《关于同意建立耿长和教育基金的函》，该函写明：巨川投资集团有限公司热衷社会公益，以实际行动支持我区教育事业发展，资助特困、残障等学生完成学业，积极与区教育局、滨海职业学院运筹建立耿长和教育基金。经区有关领导同意，三方研究达成协议，建立耿长和教育基金，并从2009年11月开始正式启动运作。2009年12月9日，天津市塘沽区教育局出具塘教［2009］91号《关于建立耿长和教育基金的批复》，批复写明：《关于建立耿长和教育基金的请示》已收悉。巨川投资集团有限公司热衷社会公益事业，建立“耿长和教育基金”，资助我区特困、残障等学生完成学业和奖励优秀教师，是支持我区教育事业发展的一项实际举措。经研究，同意建立“耿长和教育基金”，由巨川集团负责开立基金账户，负责人为耿长和；由区教育中心负责制定资助、奖励办法，定期组织好特困、残障学生资助和对优秀教师奖励活动。2010年5月13日，天津市滨海新区塘沽管委会出具塘沽管纪［2010］7号《耿长和教育基金建立启动协调会会议纪要》，该纪要写明：2010年5月13日上午，塘沽管委会副主任孙玉瑄在行政许可服务中心A1601会议室召开会议，就“耿长和教育基金”建立启动事宜进行专题研究，确定以下事项：一、2003年天津滨海职业学院建设初期，为创新办学模式，在原区委副书记荣新海同志协调下，巨川集团、塘沽教育局与滨海职业学院三方商定并签署协议，先由巨川集团投资为滨海职业学院建设综合教学楼一栋（后命名为“长和楼”），用于科研和实训，再由学院每年以注资回报的方式建立“耿长和教育基金”，用于奖励资助塘沽教育系统优秀教师和困难学生。此举是巨川集团实现企业发展，回报社会、支持教育的善举，各方面要统一思想，高度认识，给予积极支持配合，尽快实施建立启动工作，同时做好基金的使用和管理工作，努力实现巨川集团的捐助意愿。二、鉴于“耿长和教育基金”来源于巨川集团投资2000万元建设的滨海职业学院“长和教研楼”的投资回报，经各方协商，以“长和教研楼”建成当年（2007年）作为基金的启动时间。三、滨海职业学院从2007年开始，每年用自有资金向“耿长和教育基金”注入100万元资金，注入期限定为10年（2007-2016年）。2007-2009年累计应注入300万元资金。鉴于滨海职业学院已于2008年拨付巨川集团50万元，此次实际注入250万元。四、巨川集团、塘沽教育局和滨海职业学院三方要做好沟通协商，进一步修改完善“耿长和教育基金”章程，明确基金使用范围和奖励资助方案以及实施细则。原则上，每年100万元资金中50万元用于奖励资助，其余50万元用于基金发展。奖励资助范围应包括滨海职业学院和全区中、小学生，并于2010年教师节开始实施。五、“耿长和教育基金”账户建立在塘沽教育中心。2010年8月23日，天津巨川投资集团有限公司、塘沽教育局、天津滨海职业学院三方签订了《创建耿长和教育基金意向书》，该《意向书》写明：天津巨川投资集团有限公司在艰辛的创业中，取得了良好的企业和社会效益的同时，致富思源回报社会热衷社会公益事业。其中为加大支持教育事业的蓬勃发展，2003年投资2000万元人民币为滨海职业学院兴建了耿长和研习楼，在2007年投入使用的基础上，巨川集团董事长意在将该楼的投资回报价值用于支持塘沽教育事业的发展，资助特困、特优、特长、残障学生完成学业及奖励为教育事业做出贡献的优秀教师，为国家发展培养人才创建了耿长和教育基金。教育基金由巨川集团、塘沽教育局、滨海职业学院组成，教育基金专用账户设在塘沽教育中心。其运作方式自2007年开始，每年度由滨海职业学院拨款100万元人民币注入基金，暂定十年，十年以后酌情商议。该基金管理机制设耿长和教育基金理事会、监事会各由五人组成，其中巨川集团董事长任基金理事会理事长、滨海职业学院副院长任副理事长、教育中心主任任副理事长，塘沽教育局局长任监事会监事长、巨川集团党支部书记任副监事长。基金管理权限、责任、资助、奖励、标准、办法，管理运作程序等具体事宜见耿长和教育基金章程。另查，耿长和教育基金成立章程中第六条写明：天津巨川投资集团投资2000万元建设天津滨海职业学院“耿长和研习楼”作为学院科教调研实训教育基地，并以耿长和研习楼2000万元的投资回报作为本教育基金的资金投入。第七条：本教育基金投入方式：从2007年开始，由天津滨海职业学院向创建的“耿长和教育基金”专用账户每年注入资金100万元。十年后另行研究磋商。在耿长和教育基金成立后的实际运行中，滨海职业学院自2007年至2016年先后投入1000万元，根据耿长和教育基金奖励资助实施办法，已实际资助和奖励了相关学生、老师。自2017年至今，滨海职业学院未再向基金专用账户投入资金，后该教育基金解散，不再继续运营。再查，本案涉诉的耿长和研习楼所占用的土地使用权人为滨海职业学院，该楼至今未办理房屋产权证。滨海职业学院称该楼系巨川公司捐赠所建，故其投资系捐赠行为，就此提供了在巨川公司网站上下载的材料予以证实。此外，现原告名称系由原天津市巨川置业发展有限公司更名所致。另，案件审理中，巨川公司申请对耿长和研习楼的建筑造价进行鉴定，本院委托天津泰达工程管理咨询有限公司对该项目当时的工程造价进行鉴定，结果为1388.52万元，该价格不含通风和空调专业分包工程价款。上述两项工程价款亦由巨川公司支付，暖通系统工程支付款项为670000元，空调系统支付工程款项为779840元。本院认为，本案的争议焦点为诉争的耿长和研习楼其建设投资系巨川公司的捐赠还是基金投资。根据对最初的2003年10月18日的协议书以及巨川公司、滨海职业学院和塘沽教育局三方签订的《创建耿长和教育基金意向书》和政府的相关文件均表明，巨川公司所称投资2000万元系用来成立耿长和教育基金，而耿长和研习楼系利用该款进行的建设，再利用使用研习楼回报款投入到教育基金中进行捐资助学，故研习楼并非捐赠给滨海学院。在实际操作中，耿长和教育基金有规范的章程，有专用基金账户，并且每年的研习楼使用回报款均已投入到基金账户，并按照奖励实施办法对特困生和优秀教师等进行了资助奖励，因此双方系按照基金运行模式进行的运营。2017年，基金运营期限届满，因不归于双方的原因无法再行运营，而该楼一直由滨海学院使用，建筑规划均在学院名下，虽尚未取得产权，但一直由学院控制使用管理。现巨川公司主张将其投资款撤回，并无不当。此外，2005年5月16日，双方签订的《耿长和研习楼合作协议书》更清楚表明该研习楼系巨川公司投资建设，从双方就产权的约定上亦明确表明该楼并非巨川公司捐赠给滨海职业学院。被告对此进行捐赠抗辩，证据不足，本院不予采信。至于巨川公司主张返还款项的数额，依据本院鉴定结果和巨川实际支付的费用，巨川公司投资建设研习楼总造价为15335040元，巨川公司主张2000万元多出部分无证据证实，本院不予支持。关于巨川公司主张的租金，上述论述已将研习楼的由来和使用进行了阐明，双方并非租赁关系，后续滨海职业学院未再支付回报款，非双方原因，而与基金期限届满，基金账户注销，基金无法继续运营相关，故巨川公司主张此后租金，无事实和法律，本院无法支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告天津滨海职业学院于判决生效之日起十日内给付原告天津巨川投资集团有限公司研习楼投资款15335040元。二、驳回原告天津巨川投资集团有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费149939元，原告负担43626元（原告已交纳），由被告负担106313元，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  李桂华审 判 员  王艳君人民陪审员  宛 榕二〇一九年十一月二十八日书 记 员  李 姗