广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初11576号原告：赖庆荣，男，1975年4月12日出生，汉族，住广州市天河区，委托诉讼代理人：黄志娟，广东国智律师事务所律师。委托诉讼代理人：王钰瑶，广东国智律师事务所律师。被告：张凌彬，男，1975年7月2日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：韩顺庆，广东东方衡泰律师事务所律师。被告：张志强，男，1990年12月30日出生，汉族，住广州市花都区，原告赖庆荣与被告张凌彬、张志强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月26日收件，于2019年10月28日立案后，依法适用普通程序于2020年2月24日公开开庭进行了审理。原告赖庆荣及其委托诉讼代理人黄志娟、被告张凌彬的委托诉讼代理人韩顺庆到庭参加诉讼，被告张志强经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赖庆荣向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告退回定金和房租共60万元；2.两被告向原告支付300万元违约金；3.两被告向原告支付利息(以360万元为基数，按银行同期贷款利率标准，自起诉之日起计至实际支付之日止)；4.本案诉讼费由被告承担。原告于2020年2月24日申请撤回第二项诉讼请求，并变更第三项诉讼请求为：两被告向原告支付利息(以60万元为基数，按全国银行间同业拆借利率标准，自起诉之日起计至实际支付之日止)。事实和理由：原告与被告于2017年3月26日签订协议，后于2018年1月31日协商变更协议内容，重新签订了《租赁合同》，在合同中双方约定被告将广州市花都区狮岭镇宝峰路岭秀酒店后面的房屋出租给原告，并且约定2019年前交付，原告依约定向两被告支付了60万元，但是两被告没有依约向原告交付涉案房屋。根据《租赁合同》第十四条约定，若被告在2019年前无法交付房屋，视为被告违约，因此两被告应当向原告退回定金和房租共60万元并从起诉之日起支付利息。被告张凌彬辩称，张志强与张凌彬系侄叔关系。张志强做生意请张凌彬为张志强打理财务，张志强使用张凌彬的银行账户收支款项。2017年3月份，赖庆荣找到张志强，说他想在狮岭镇××座幼儿园，问张志强能否找到合适的土地或者房屋。张志强联系到广州市花都区狮岭镇联合咸水岭经济合作社（以下简称咸水岭经济合作社），在狮岭镇宝峰路西岭秀酒店后面有一处面积2000多平方米的简易厂房在出租。赖庆荣就让张志强承租该简易厂房、拆除后建设成幼儿园再出租给赖庆荣。张志强认为有利可图就答应了赖庆荣。在2017年3月26日赖庆荣与张志强签订了《协议书》。协议约定，赖庆荣以预付租金的方式提供幼儿园的建设费用，张志强按照赖庆荣提供的设计图纸进行该幼儿园的建设。张志强要求赖庆荣将相关款项转账到张凌彬银行账号，赖庆荣照做。之后，张志强与咸水岭经济合作社商讨承租该简易厂房事宜，于2017年11月29日向咸水岭经济合作社支付承租预付款35万元。之前赖庆荣的相关款项是进的张凌彬的银行账号，因此就直接从张凌彬的银行账号转账到咸水岭经济合作社账户。咸水岭经济合作社说既然钱是张凌彬直接支付的，将来租赁合同的承租人就应当是张凌彬。考虑到是以张凌彬的名义从合作社承租，那么以张凌彬的名义对外出租会更合理，张志强与赖庆荣协商改为由张凌彬出租给赖庆荣。于是张凌彬与赖庆荣于2018年1月份重新签订了《租赁合同》。此租赁合同与之前的《协议书》主要内容雷同。2018年3月17日从张凌彬银行账号向咸水岭经济合作社支付合同保证金10万元。2018年4月份，以张凌彬的名义与咸水岭经济合作社签订了《简易厂房租赁合同》，承租了涉案厂地。项目的实际控制人、权利义务承受人是张志强，不是张凌彬，张凌彬只是提供名义。承租涉案厂地后，张志强就拆除了该2000多平方米的简易厂房，按照赖庆荣提供的设计图纸，施工建设该幼儿园。在投入约50万元工程款、完成地基工程及部分地上工程时，花都区狮岭镇政府以违法建设责令停工，并最终由狮岭镇政府强行拆除了该建筑。造成本案租赁合同无法继续履行。2019年5月16日，赖庆荣与张志强签署了一份《协议》，约定对于赖庆荣支付的60万元（全部转账到张凌彬银行账号的），由张志强从2019年7月到12月每月退还10万元给赖庆荣。之后，张志强认为，若将该60万元全额退还，就是张志强单方承担项目的全部损失，而赖庆荣明知项目不合法，仍然诱导张志强承租并拆除原有简易厂房、违法建设幼儿园，赖庆荣对损失的产生也有责任、也应当承担部分损失。再找赖庆荣协商，他拒绝协商，因而成讼。我方认为：一、张凌彬不是本案合同权利义务的实际承受人。赖庆荣与张志强签署的《协议》足以证明。赖庆荣在诉讼请求中要求张凌彬承担责任不成立。特别是对于张凌彬与赖庆荣签订合同之前的款项，赖庆荣更无权向张凌彬主张退还。二、2014年版《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。当事人签署的《协议书》、《租赁合同》明确约定要在农民集体所有的土地上建设幼儿园，故此两份合同违法、无效。赖庆荣明知案涉土地为农民集体所有，为了将项目风险转嫁给我方，诱导我方签署并部分履行《协议书》、《租赁合同》，赖庆荣对于合同无效、对于损失的造成有重大责任。其诉求全额收回支出，是逃避应承担的责任，不能成立。张志强为履行合同，向咸水岭经济合作社支付了押金10万元、首期租金35万元，支付工程款约50万元，另有拆除原简易厂房2000多平方米，复建还需约100万元（涉案场地一直闲置至今）。这约200万元的损失是当事人双方签署并履行无效合同造成的，赖庆荣只能承担了其应负的责任后，才能要求返还余款。三、赖庆荣支付违约金之诉求不成立：一是因为合同无效；二是假定合同有效，因《租赁合同》第十六条“不可抗力条款”明确将政府强拆作为不可抗力，本案合同不能履行就是因政府叫停违法建筑并强拆，故本案不属于违约，不应产生违约金。四、赖庆荣支付利息之诉求不成立，其要求支付利息没有合同依据、法律依据。我方在事实上并未真正利用该款获利，赖庆荣对于该款的支出自己应当承担重大责任。被告张志强未到庭参加诉讼，但其在庭前提交了答辩状，答辩意见与被告张凌彬一致。本院经审理查明如下事实：涉案房屋位于广州市花都区狮岭镇宝峰路岭秀酒店后面，权属人为广州市花都区狮岭镇联合咸水岭经济合作社，总面积2267.1平方米。2017年3月26日，张志强（甲方）与赖庆荣、刘瑞光、钟伏贤（乙方）签订一份《协议书》及《装修工程清单》，约定甲乙双方经过友好协商，就花都区狮岭镇宝峰路岭秀酒店后面约2800方（筹建中）的租赁事宜达成如下共识：1.幼儿园的设计图纸由乙方负责，并承担设计所需的一切费用，设计图纸需甲乙双方达成共识；2.幼儿园的租赁期限为壹拾玖年半（自甲方主体、水电、装修工程完工，移交乙方之日起计算）；……4.幼儿园的建设费用由甲方承担，乙方给付两年租金给甲方，两年的租金由乙方按幼儿园工程进度分四期给甲方。……7.签订此协议同时乙方交付甲方定金为100000元此协议即时为生效，此定金为两年租金总价的一部分。8.甲乙双方商定交楼时间为2018年5月1日前。9.建造过程中的一切关系及保证时间交接，如超过2018年5月1日，甲方愿意退回定金及已交付的一切租金，并以五倍定金的代价赔付乙方。……12.经甲乙双方商定每年租金为968000元，此租金以每半年交一次（484000元）。该协议书还约定了其他事项。2017年3月26日，赖庆荣通过银行转账10万元给张凌彬。张志强于同日出具《收据》，载明：今收到赖庆荣交来花都区狮岭镇宝峰路领秀酒店后面合作办幼儿园定金10万元整。2017年11月27日，赖庆荣通过银行转账20万元给张凌彬。张志强于同日出具《收据》，载明：今收到赖庆荣交来狮岭镇宝峰路领秀酒店后面的幼儿园项目房租20万元整，备注：2017年3月份交来拾万元整加2017年11月份交来贰拾万元整，合共叁拾万元整，收款帐号：62×××11建设银行张凌彬。2018年1月31日，张凌彬（出租人、甲方）与赖庆荣（承租人、乙方）签订一份《租赁合同》及《装修工程清单》，约定：乙方向甲方承租广州市花都区狮岭镇宝峰路岭秀酒店后面的房屋，一、该房屋按乙方的需求设计，在前述约定的土地上建设，由乙方提供施工图纸（并经甲方认可），该房屋由甲方出资并负责建设，建好后经乙方验收合格交付给乙方承租使用。三、甲方保证对该房屋所用土地取得了承租权并有权对外出租。八、租赁期限约为19年6个月，自甲方完成房屋的土建工程、水电安装及装修工程，向乙方移交之日起算。九、双方约定起始租金为96.8万元每年。十四、……若甲方在2019年前无法交付房屋，视甲方违约，并支付赔偿乙方所支付给甲方的一切款项的五倍金额作为违约金。十六、任何一方因不可抗力因素，包括但不限于自然灾害、意外事故、政策变更、在建过程中因违建或其他不可抗拒因素被政府强行拆除，甲方要将乙方所交的押金、租金、及其他费用退还给乙方。2018年4月17日，咸水岭经济合作社（出租方、甲方）与张凌彬（承租方、乙方）签订一份《简易厂房租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于宝丰路西岭秀酒店后面简易厂房，面积约为2267.1平方米，用于经营合法行业。第二条，租赁期限20年，自2018年7月1日起至2038年6月30日止。第三条，乙方于合同签订之日向甲方支付第一年租金35万元以及租赁保证金10万元……4.于2018年7月1日开始计收租金。第五条，租赁期间，乙方可将承租厂房全部或者部分转租给第三方，但须将转租合同向甲方备案。该合同还约定了其他事项。张凌彬主张其于2017年11月29日通过银行转账35万元给咸水岭经济合作社，并提交咸水岭经济合作社于2018年3月17日向缴款人张凌彬出具收到合同保证金10万元的《广州市农村财务专用收据》。赖庆荣认为该收据说明张凌彬系咸水岭经济合作社的《简易厂房租赁合同》的合同相对方。2018年7月3日，广州市花都区狮岭镇人民政府向咸水岭经济合作社发出《责令限期改正通知书》,责令咸水岭经济合作社立即停止在广州市花都区狮岭镇联合村宝峰路西手续不全厂房建设的违法行为，于2018年8月2日16时前自行整改、补办相关资料。2018年8月22日，赖庆荣通过银行转账30万元给张凌彬。2019年5月31日，张志强（甲方）与赖庆荣（乙方）签订一份《协议》，载明：甲乙双方就广州市花都区狮岭镇宝峰南路狮诚医院对面现新金蠔酒店后面地块建设幼儿园一事达成如下协议，双方愿自觉遵守，否则一切法律后果自负。一、甲方承诺于2019年7月至12月分六次退预付的工程款给乙方，每次为10万元。二、以上退款为硬性指标，甲方无任何理由和条件接受以上条款。2019年10月15日，刘瑞光、钟伏贤分别出具一份《说明》，说明其二人与赖庆荣、张志强于2017年3月26日签定了协议书，但由于个人原因，将上述协议书中的权利义务转给赖庆荣，该协议书的权利义务从2017年12月起已与其二人无关。诉讼中，赖庆荣与张凌彬一致确认：涉案房屋因没有规划报建，已经被拆除。经本院释明，赖庆荣表示：如果涉案合同无效，其不变更诉讼请求。诉讼中，赖庆荣向本院申请财产保全，申请查封或冻结张凌彬、张志强名下价值360万元的财产。本院于2019年12月5日作出（2019）粤0114民初11576号民事裁定书，裁定冻结张凌彬、张志强的银行存款360万元或查封等值的其他财产。赖庆荣为此支付保全费5000元。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案房屋未办理规划报建手续并已被拆除，赖庆荣与张志强签订的《协议书》、赖庆荣与张凌彬签订的《租赁合同》均无效。张凌彬、张志强作为出租人未提供合法建筑物给赖庆荣，赖庆荣作为承租人对租赁物的合法性未尽谨慎审查义务，故赖庆荣与张志强、张凌彬对合同无效均有过错。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案《协议书》、《租赁合同》无效，因上述合同取得的财产应当予以返还。第一，涉案款项60万元的实际收款人为张凌彬，且张凌彬与赖庆荣签订的《租赁合同》第十六条已对违建退款作出约定，故张凌彬负有返还义务。第二，张志强对涉案款项中的30万元出具《收据》，且张志强与赖庆荣签订了关于租赁房屋的《协议书》和关于退款60万元的《协议》，双方均应依约履行，故张志强亦负有返还义务。据此，赖庆荣主张张凌彬、张志强退回定金和房租60万元，理据充足，本院予以支持。鉴于赖庆荣对涉案合同无效亦具有过错，且张志强与赖庆荣于2019年5月31日签订的《协议》也未约定利息条款，因此赖庆荣请求张凌彬、张志强支付利息，依据不足，本院不予支持。被告张志强经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告张凌彬、张志强于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赖庆荣支付60万元；二、驳回原告赖庆荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，财产保全费5000元，由被告张凌彬、张志强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  袁 贞人民陪审员  龙展鹏人民陪审员  陈铎棠二〇二〇年四月二十日书 记 员  彭小容黄瑜