上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第3422号上诉人（原审原告）许觉俊，男，1953年11月20日出生，汉族，住上海市闵行区航华二村321号203室。被上诉人（原审被告）上海京润实业总公司，住所地上海市浦东新区浦东南路2178弄2号1507室。法定代表人陶剑平。被上诉人（原审被告）镇江市京口房屋建设开发总公司，住所地江苏省镇江市宝塔巷4号9楼。法定代表人秦珍茂，总经理。被上诉人（原审被告）江苏置业有限公司，住所地江苏省镇江市中山西路206号。法定代表人楼香莲。上诉人许觉俊因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第2300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审经审理查明，1998年3月16日，上海京润实业总公司（以下简称京润公司）（签约甲方）与许素芳（签约乙方）签订《购房协议》一份，约定：乙方自愿向甲方购买位于航新路328号街面房一间，建筑面积为30平方米（建筑面积以有关部门实际测量为准）；甲方定于1998年5月15日将该房交付乙方使用；上述街面房的价格为每平方米人民币（下同）5，900元，总计177，000元（总价按实际建筑面积多退少补）；首期预付款2万元，1998年4月20日付款89，760元，房屋交付使用时再付67，240元；由于甲方正在申办大产证，甲乙双方暂签本协议，以资共同遵守，甲方保证于98年底前办好一切销售手续，并通知乙方更换正式合同，乙方对此表示理解；甲方如不能按期将房屋交给乙方使用，需根据使用面积，以每平方米2元的标准支付乙方房租等。合同还对其他内容进行了约定。2001年，因京润公司及案外人上海浦东福泰建设承包总公司未能向债权人上海浦东发展银行偿付债务，上海市第二中级人民法院于2001年4月20日出具（2001）沪二中执字第337号民事裁定书，裁定冻结、划拨京润公司及案外人上海浦东福泰建设承包总公司银行存款，银行存款不足之数，查封、扣押相应价值的财产。此后系争房屋被司法查封。2004年，京润公司向许觉俊出具《承诺书》，载明：“兹有航新路328号业主许觉俊，98年已购买，由于多种原因产证一直未办，现浦发银行说在2001年查封（抵押）了，我公司承诺不存在浦发银行所说，房子属原业主（许觉俊），产证由我公司承办，一切后果由我公司承担”。2012年，许素芳对系争房屋提出执行异议，上海市第二中级人民法院于2012年2月3日出具裁定认为，系争房屋在京润公司名下，许素芳提交的收据、结算凭证难以证明其支付了全部房款，且购房协议于1998年3月签订，系争房屋于2001年5月被司法查封，在3年多的时间里许素芳未采取任何法律措施主张房产权利，许素芳亦无合理解释，对许素芳认为其对房产未能交易并无过错的主张未能采纳，故驳回了许素芳的异议。2012年6月26日，上海浦东发展银行申请撤回对系争房屋的查封，2012年7月20日，上海市第二中级人民法院裁定解除系争房屋的查封，此后系争房屋上的查封被解除。2012年，许素芳向法院提起诉讼要求办理过户，因未能缴纳诉讼费，法院于2012年11月20日裁定该案按撤诉处理。此后许素芳再次向法院起诉，要求京润公司、镇江市京口房屋建设开发总公司（以下简称京口开发公司）办理产权登记手续并赔偿5万元，法院于2012年12月28日立案受理。该案审理过程中，许素芳及许觉俊在向法院谈话过程中表示，系争房屋的实际购买人为许觉俊，京润公司也出具证明确认此房业主为许觉俊，本案诉讼系希望法院能够协助解除司法查封并将房屋过户至许觉俊名下。法院审理后认为系争房屋的实际购房人为许觉俊，京润公司也在情况说明中明确购房人为许觉俊，许素芳并非真实的购房人，故许素芳不具有该案的原告主体资格，并于2013年3月28日出具（2013）闵民五（民）初字第23号民事裁定书，裁定驳回许素芳的起诉。此后，许觉俊以其名义起诉至法院，因未能按期缴纳诉讼费，该案按撤诉处理。另查明，镇江经济开发区人民法院作出（2010）镇经执字第0557号民事裁定书，查封了江苏置业有限公司（以下简称江苏置业）所有的登记在京润公司名下的系争房屋，因申请执行人DAC中国特别机遇（巴巴多斯）有限公司同意解除系争房屋的查封，故该院于2013年11月11日出具裁定解除了对系争房屋的查封。此后，许觉俊办理了系争房屋的过户手续，并取得了房地产权证。还查明，京润公司的出资人为京口开发公司，京口开发公司的股东为江苏置业。京润公司于2006年被吊销营业执照，现未注销；京口开发公司于2007年3月19日被吊销营业执照，现未注销。原审审理中，许觉俊要求判令京润公司、京口开发公司、江苏置业向其支付赔偿款5万元。原审认为，购房协议的签订方虽为许素芳及京润公司，但实际购房人为许觉俊，京润公司出具的承诺书也明确了实际购房人，该购房协议实系许觉俊及京润公司之间就系争房屋买卖达成的合意，双方间存在买卖合同关系，应该按约履行各自义务。现许觉俊主张的损失包括迟延交房违约金、因偷电接水造成的损失、物业公司多收取的办证费用及因办理产证多次诉讼造成的损失，共计5万元。对于许觉俊主张的迟延交房违约金，双方于购房协议中约定京润公司应于1998年5月15日交房，若逾期交房应按每天每平方米2元的标准支付房租（即每日60元），许觉俊主张该笔违约损失但未能向法院提交房屋交接材料，以证明京润公司迟延交房的违约行为及迟延履行的期限，对于许觉俊主张的该违约金法院难以认定；对于许觉俊主张的偷电停业损失及自行开通水源的损失，也未能提供相应的证据予以佐证，法院难以认定；对于许觉俊主张的物业公司多收取的办证费用，现由谁收取该笔费用无法确认，即使如许觉俊陈述由物业公司收取，其应向物业公司主张要求返还；对于许觉俊主张的办理产证多次诉讼造成的损失，双方于购房协议中并未明确约定产权过户之时间，京润公司于2004年承诺办理产证但也未能明确过户之时间，同时法院注意到许觉俊认为其所产生的损失大多为来回车费、材料复印费用及律师费等，同样许觉俊未能就其此项损失向法院提交相应的发票或收款凭证，法院难以认定许觉俊该主张的客观性。综上，原审认为，许觉俊主张的各项损失均未能向法院提供证据予以证明，对于许觉俊的该诉讼请求法院难以支持。至于许觉俊主张京口开发公司、江苏置业共同赔偿其损失，现许觉俊主张之债务无法确认，其要求京口开发公司、江苏置业承担之清偿责任缺乏事实依据；即使债务确定，许觉俊主张投资人承担直接清偿责任缺乏法律依据，故许觉俊的该主张法院亦不予支持。综上，原审法院于二○一五年六月五日依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出判决：驳回许觉俊的诉讼请求。一审案件受理费1，050元，公告费560元，二项合计1，610元，由许觉俊负担。原审判决后，许觉俊不服，向本院提起上诉，诉称，京润公司迟延交房，有证言证明，情况属实。被上诉人在经营中偷电而被停电，致其无法正常营业而造成损失，有证言和当时许多租户的上访材料予以证明。物业公司多收取的办证及其他费用，有证据证明是由京润物业公司收取，因物业公司逃走而将所有资料卷走。关于办证过程中造成的损失，原审认定双方没有约定过户时间是错误的，购房合同明确约定98年前办好一切手续，其为办证在经济上和精神上都遭受了许多损失，原审认定其没有证据证明，其对此不服。综上，请求撤销原判，改判支持其原审全部诉请。被上诉人京润公司、京口开发公司、江苏置业均未作答辩。经本院审理查明，原审判决查明事实属实，本院依法予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于上诉人主张的迟延交房违约金、停电营业损失、物业公司多收取的办证费用及办理产证损失等，原审已进行了审查，并逐一作了分析和阐述，本院对此予以认同，不再赘述。鉴于上诉人在原审中就其主张的各项损失均未能提供相应的证据予以证明，故原审根据本案查明的事实对上诉人的诉讼请求予以驳回，所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人上诉仍坚持其原审诉请，缺乏合同和事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币1，050元，由上诉人许觉俊负担。本判决为终审判决。审判长  张薇佳审判员  唐建芳审判员  盛伟玲二〇一六年二月十四日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……