河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0311民初6572号原告：河南恒财房地产开发有限公司，住所地：洛阳市洛龙区望春门街政和路东北角在水一方09#9幢1单元1306，统一社会信用代码：91410300317301303T。法定代表人：赵焕欣，执行董事。委托代理人：吴兴武、底晓辉，河南达兴律师事务所律师，特别授权。被告：洛阳九嘉房地产开发有限公司，住所地洛阳市伊滨区诸葛镇西韩村，统一社会信用代码91410381556928736J。法定代表人：李永刚，执行董事。委托代理人：阚世宏、杜海杰，河南南云律师事务所律师，特别授权。原告河南恒财房地产开发有限公司（以下简称恒财公司）诉被告洛阳九嘉房地产开发有限公司（以下简称九嘉公司）确认合同效力纠纷一案，原告状诉来院，本院受理后，公开开庭进行了审理，原告委托代理人底晓辉、被告杜海杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告2015年10月24日签订的《认购协议》、2017年2月28日签订的《代建协议》有效；2、依法确认位于洛阳市××区××大道以东、××通道以南、××北××九嘉××＃、××＃楼归原告所有；3、依法确认位于洛阳市××区××大道以东、××通道以南、××北××九嘉××／Ｂ-Ｎ范围内的车库归原告所有；4、依法判令被告继续履行《认购协议》及《代建协议》，提供办理洛阳市××区××大道以东、××通道以南、××北××九嘉××＃、××＃楼《不动产登记证书》所需资料并分割给原告；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告因无力独自开发其位于洛阳市××区××大道以东、××通道以南、××北××九嘉伊滨花园项目，经原被告双方协商，由原告投资开发洛阳市××区××大道以东、××通道以南、××北××九嘉××＃、××＃楼，为此双方签订了《认购协议》。《认购协议》签订后，原告按照协议约定，将700万元土地款支付给被告并投资开发17#、19#楼。2017年2月28日，经双方协商，就前述项目2-13/B-N范围内的车库建设事宜，达成《代建协议》，由原告代建相应车库，车库建成后归原告所有。前述《认购协议》、《代建协议》均约定，如因履行协议发生纠纷的，由洛龙区人民法院管辖。上述《认购协议》、《代建协议》签订后，原告依约履行了自己的义务，但被告以种种理由推诿提供办证所需资料，且不予分割。原告认为，原被告签订的《认购协议》、《代建协议》不违反法律、行政法规的禁止性规定，属于合法有效的协议，依法应当予以确定；原告履行了协议约定各项义务，投资开发、建设了相应的商品房和车库，对建成的17#、19#楼及2-13/B-N范围内的车库享有所有权应当予以确认；被告与原告签订协议，依法应当继续履行协议约定，提供办证所需资料并分割给原告却予以推诿的行为不仅有违诚实信用的原则，并且损害了原告的合法权益。为此，原告依法诉至贵院，请贵院依法裁判。被告九嘉公司辩称：一、原告的诉讼理由不符合事实。答辩人与原告签订的《认购协议》、《代建协议》均应当认定为无效协议。1、原告诉称“由原告开发九嘉伊滨花园17#、19#楼，为此双方签订了《认购协议》。原告按照该协议约定，将700万元土地款支付给被告，并投资开发17#、19#楼”，原告的这一诉讼理由不符合事实。首先，2015年10月24日，原告与答辩人签订了《认购协议》第一条约定“乙方（原告）认购的土地位于洛阳伊滨区××通道与××大道交汇处东南角，甲方（答辩人）在伊滨花园项目内，占地面积约11.5亩”。第二条约定“甲方（答辩人）与乙方（原告）约定按17#楼及19#楼项目用地计算该认购价款，总价700万元。”以上约定充分证明该《认购协议》实质上为分割的土地使用权的认购的协议。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让”。第二十条规定：土地使用权转让应当签订转让合同”。《最高人民法院关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签定土地使用权转让合同的效力问题的答复》规定“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合两个条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上。因此，未同时具备上述两个条件，而进行转让的，其转让合同无效”。本案原告与答辩人签订《认购协议》时，该地块11.5亩土地没有进行任何投资开发，根本不能进行土地使用权的转让。因此，该《认购协议》应为无效协议。其次，答辩人仅取得位于洛阳市××区××大道以东、××通道以南、××北的建设用土地使用权证，《认购协议》约定其中的11.5亩土地属于分割转让，但是答辩人持有的土地使用权证应当符合相关部门的整体规划，根本无法进行土地使用权证的分割。并且涉案土地属于房地产开发项目用地，当时没有办理《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等项目审批手续，不能违法进行转让。最后，原告仅向答辩人支付了500万元土地款，《认购协议》中答辩人认购的价值200万元的苗木原告根本没有按照协议全部交付给答辩人。经答辩人了解，原告的苗木被伊滨区政府部门强制拆除，原告根本无法履行交付《认购协议》中的全部苗木。因此，原告诉称“按照约定支付了700万元土地款”根本不属实。2、原告与答辩人签订《代建协议》为无效协议，并且原告至今没有完成建设任务，原告拖延施工已经严重违反双方约定，该代建协议应当予以终止。其一、该《代建协议》涉及的地下车库工程只有土地使用证，没有建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设”；原告所建设的工程在没有建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的情况下施工建设严重违反法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”因此，该《代建协议》为无效协议。其二、该《代建协议》第一条规定“甲方（答辩人）与乙方（原告）约定，由乙方自筹自建并按照车库图纸完成2—13/B-N范围内全部土建施工内容，交付时间2017年4月30日”，但是涉案工程至今没有建设完成，已经逾期近3年的时间，根本不符合竣工验收，交付使用的条件。根据原告已经严重逾期，该协议依法应当予以终止。3、原告与答辩人签订的《认购协议》、《代建协议》为无效协议，原告在答辩人的土地上建设的17#、19#楼及地下车库图纸上的2—13/B-N工程。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；”因此，答辩人只需返还原告的500万元土地款，支付实际的工程建设费用。原告根本无权主张工程所有权。二、原告的诉讼请求不能成立。原告诉求“确认《认购协议》、《代建协议》有效；确认17#、19#楼归原告所有；九嘉伊滨花园2—13/B-N范围的车库归原告所有；继续履行《认购协议》、《代建协议》，提供办理九嘉伊滨花园17#、19#《不动产登记证书》所需材料并分割给原告”，原告的前述诉讼请求不能成立。1、如前所述，原告与答辩人签订的《认购协议》不符合土地使用权转让的法定条件。涉案工程在没有取得建设规划许可证、开工许可证的情况下签订《代建协议》，原告对17#、19#、九嘉伊滨花园2—13/B-N地下车库进行施工，严重违法，《认购协议》、《代建协议》是无效协议。2、答辩人对九嘉伊滨花园项目占用的土地享有国有土地使用权，并办理了土地使用权证。原告在答辩人的土地上组织施工了17#、19#、九嘉伊滨花园2—13/B-N地下车库，该工程属于答辩人所有。双方签订的《认购协议》、《代建协议》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，原告仅就返还500万元土地款及涉案工程的工程款主张权利，无权就涉案工程的所有权主张权利。3、涉案工程的当时没有取得建设规划许可证、开工许可证、预售许可证等，根本无法办理不动产登记证书；涉案工程属于未完工程，根本不符合分割的条件。原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，根本不能成立。综上所述，原告与答辩人签订的《认购协议》、《代建协议》均为无效协议，原告的诉讼理由不符合事实，诉讼请求不能成立。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年10月24日，原告河南恒财房地产开发有限公司与被告洛阳九嘉地产开发有限公司签订《认购协议》一份，协议约定恒财公司认购九嘉公司的土地,土地位于洛阳市××通道与××大道交汇处东南角,九嘉公司伊滨花园项目内，占地面积约11.5亩，并约定了计价方式与价款、付款方式与期限、土地交付时间以及违约责任等事项。2017年2月28日，原告恒财公司与被告九嘉公司签订《代建协议》一份，双方约定由原告恒财公司自筹自建，并按照车库图纸完成2-13/B-N范围内全部土建施工内容，交付时间为2017年4月30日。作为补偿，双方协商，被告九嘉公司以2-12/B-N范围内（不含公共配套设施空间）使用权作为交换，以补偿乙方上述施工范围内的全部费用。使用期限为该项目土地使用期限。若恒财公司后期想出让该部分产权九嘉公司需配合办理办证，所产生的费用全部由恒财公司承担。另查明，2019年7月24日，河北省石家庄市中级人民法院对九嘉公司伊滨花园17号楼1－4层共计5239平方米、19号楼1－2层共计3355平方米房产进行了查封。查封期限为三年，自2019年7月24日至2022年7月23日。以上事实由当事人出具的协议、查封清单等证据在卷资证。本院认为：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决。协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理。个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起30日内向人民法院起诉。在土地所有权和土地争议解决前，任何一方不得改变土地的利用现状。本案中，原被告双方签订认购协议，原告恒财公司认购了被告九嘉公司所拥有的一块建设用地中的一部分，认购土地价款总计700万元。恒财公司在认购的地块上开发了伊滨花园17号楼、19号楼。现原告要求确认认购协议有效并且要求确认17号楼和19号楼的所有权，其双方实质上是对涉案土地的所有权发生了争议。双方签订的代建协议，原告要求确认代建协议有效并确认代建协议中涉及的伊滨花园2-13/B-N范围内的车库所有权，其双方实质上是对涉案车库的所有权发生了争议。依据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，对土地所有权和使用权发生争议的，应当由当事人协商解决。协商不成的由人民政府处理。因此原告要求法院判决协议有效并判决17号楼、19号楼的所有权以及涉案车库的所有权的诉讼请求不予支持，双方应当协商解决，协商不成由人民政府处理。另，《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》（法发[2018]9号）第八条规定：审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定主张权利。现涉案17号楼、19号楼已被石家庄中级人民法院采取查封措施，原告起诉要求确认17号楼、19号楼所有权，其诉讼请求涉及到房屋权利的归属，依据前述法律规定，应当驳回原告起诉。原告可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定另行主张权利。关于本案诉讼费用，原告预交时是按其第二项诉讼请求标的收取，因第二项诉讼请求依法应当驳回起诉，所以按照第二项诉讼请求标的收取的诉讼费用应当退还原告。综上，根据《中华人民共和国民国土地管理法》第十四条、《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》（法发[2018]9号）第八条之规定，判决如下：驳回原告河南恒财房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费200元，由原告河南恒财房地产开发有限公司承担，原告预交诉讼费181600元退还原告，保全费5000元，由原告河南恒财房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员 张 静二〇二〇年四月二十八日书记员 高梦雅