北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0116民初3990号原告：麦贝儿（北京）生物科技股份有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：何平，董事长。委托诉讼代理人：王永全，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：任天惠，北京市炜衡律师事务所实习律师。被告：丽达通讯设施（北京）有限公司，住所地北京市怀柔区。法定代表人：董洪宣，董事长。委托诉讼代理人：薛辰，北京市国睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖诚诚，北京市国睿律师事务所实习律师。原告麦贝儿（北京）生物科技股份有限公司（以下简称“麦贝儿公司”）与被告丽达通讯设施（北京）有限公司（以下简称“丽达公司”）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告麦贝儿公司委托诉讼代理人王永全、任天惠和被告丽达公司委托诉讼代理人薛辰、肖诚诚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。麦贝儿公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告继续履行2017年5月26日双方签订的《国有土地使用权转让合同》义务如下：（1）被告应在一个月内将目标工程建设完工并立即开始工程验收工作，且办理完毕竣工验收所有手续；（2）被告应在建设工程竣工验收完毕之日起两个月内为原告办理完毕土地证、房产证等所有土地、房屋权属变更手续；2.请求法院依法判令被告支付原告迟延履行合同义务的违约金人民币44000000元（以原告已支付款项人民币90000000为基数，期间自2017年7月22日计算至2019年8月22日）；3.请求法院依法判令将《国有土地使用权转让合同》交易总额人民币130000000元根据被告转让的国有土地使用权面积减少事实进行扣减，扣减交易金额为人民币44460000元（以双方转让合同交易总额人民币130000000元为基数，在建工程签约合同价款按人民币54000000元，按被告国有土地使用权面积减少9636.432平方米，减少比例达58.5%。计算方式为：1.3亿元-5400万元×58.5%=4446万元）；4.请求法院依法判令本案诉讼费及保全费2500元由被告承担。事实和理由：麦贝儿公司（以下简称：原告）与丽达通讯设施（北京）有限公司（以下简称被告）于2017年5月26日签署《国有土地使用权转让合同》（编号：LD-MBETTZR(京)字20170526-1号）（以下简称转让合同）。根据转让合同的约定：1、被告向原告转让位于北京市怀柔区×镇×村×号地块的土地使用权及目标土地上的在建工程，目标土地的总面积为16474.96平方米，在建工程面积为14357.04平方米；2、目标地块和目标在建工程的转让金额总额为人民币壹亿叁仟万元整；3、原告成立“啤酒文化庄园公司”之后，由该啤酒文化庄园公司继承原告在转让合同下的权利和义务，且须将土地使用权证、房产证等所有权手续办理在该“啤酒文化庄园公司名下”；4、原告在受让合同生效后10个工作日内首付人民币陆仟万元，自第一次付款截止日期起算一个月内原告给付被告人民币叁仟万元。被告将办公楼及接待用房扩建及附属工程项目达到验收标准后，原告再支付给被告人民币壹仟万元整，剩余款项人民币叁仟万元整在被告取得办公楼及接待用房扩建及附属工程项目竣工验收合格后由原告汇入北京市怀柔区建委监管专用账户进行监管，被告须将房产证和土地使用权办理在原告啤酒文化庄园公司名下后，由北京市怀柔区建委将剩余款项人民币叁仟万元整自动转入被告银行账户；5、被告收到原告首付款后立即开始未完成的施工工作，且一个半月内被告负责将消防、水、暖、电等达到验收标准，力争在验收达标之日起一个月内为原告办理完毕验收相关备案、土地证、房产证等所有合法手续。截止到原告起诉之日，原告已经按照转让合同的约定分别于2017年6月7日和2017年7月10日向被告足额支付了协议首付款及第二笔协议款共计人民币90000000元，且被告已确认收到该两笔款项。根据转让合同第二十条：甲方收到乙方首付款后立即开始验收前未完成的施工工作，且一个半月内甲方负责将消防、水、暖、电等达到验收标准，力争在验收达标之日起一个月内为原告办理完毕验收相关备案、土地证、房产证等所有合法手续的约定，被告应于收到原告首付款后立即开始验收前未完成工程的施工工作，且一个半月内被告负责将消防、水、暖、电等达到验收标准，力争在验收达标之日起一个月内为原告办理完毕验收相关备案、土地证、房产证等所有合法手续。转让合同签订后，原告已经按照转让合同的约定向被告足额支付了协议首付款，但被告一直未按协议约定履行上述义务。后虽经过原告多次与被告谈判协商沟通相关违约责任承担及协议后续及时履行事宜，但截止原告起诉之日，被告仍未按照合同约定承担违约责任，同时上述在建工程项目的消防水暖、电等至今未到验收标准，且至今在建工程项目仍未完成竣工验收手续。转让合同约定的被告协助原告办理土地证、房产证等权属变更手续的义务更是遥遥无期。根据转让合同第二十三条第3款的约定：如果甲方违反本合同约定之义务，应按照乙方付款金额的2倍作为违约金支付给乙方；根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，根据上述法律规定和双方协议约定，截止原告起诉之日，被告未能按照合同约定时间履行约定义务，被告的行为已经属于严重违反双方签署的转让合同的约定，且该违约行为严重影响了原告的正常经营，给原告造成了巨大的经济损失及严重的损害事实，应按照合同约定承担相应违约责任，考虑到被告支付能力及有利于转让合同后续继续履行等因素，原告主动将转让合同约定的“如甲方违反本合同约定之义务，应按照乙方已付款金额的2倍作为违约金支付给乙方调整为4400万元。请求法院依法维护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。丽达公司辩称，一、被告方没有构成根本性违约。1.原被告签署的合同中约定1个半月内达到验收条件，但因《扬尘治理攻坚行动方案》的实施，被告方被迫停工长达近半年之久，停工应属于不可抗力，被告不构成违约。2.原告方坚持要求继续履行合同受让建设用地使用权及地上建筑物的所有权本身亦表明其认可被告方并不构成根本性违约。二、原告方构成根本性违约。1.诉争房屋已于2018年12月具备验收条件，根据合同约定原告方有义务向被告支付转让款1000万，但原告一直拒绝支付至今。原告的行为已构成根本性违约。2.原告方始终拒绝向被告方提供合同受让主体，怠于行使合同权利，亦是构成本合同不能继续履行的重要原因，责任应由原告承担。三、基于原告的诉讼请求被告依次答辩如下：1.第一项诉讼请求并无合同及法律依据，合同中并未有诉讼请求的表述内容。且因原告方自身构成根本性违约，合同理应予以解除。2.第二项诉讼请求并无合同依据，且应以被告具有违约行为为前提。3.第三项诉讼请求应依法驳回。被告已于合同签署前向原告披露了相关信息，后双方根据上述信息签署了合同且在合同第三条明确约定如换新证以新土地使用权证为准。因此，无论新土地证上的面积如何变更均不应构成转让价款的变更。四、本案系原告不配合过户手续的原因导致合同目的无法实现。在被告完成后续付款条件后原告拒绝支付1000万的转让价款已构成根本性违约。新土地证上面积的变更不是被告的原因，且合同中已经得到原告的认可。被告方因拖欠工程款目前已被施工方起诉至法院，被告拖欠工程款的原因完全是因为原告拒绝履行后续付款义务造成的，原告理应为此承担相应的责任。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。丽达公司向本院提出反诉请求：1.要求被反诉人给付反诉人在建工程增加的工程量施工费2576万元及违约金500万元、剩余转让费4000万元、过户的税费包含买方的契税、印花税和卖方的增值税、土地增值税、三项附加税（包含城建税、教育费附加、地方教育附加税）、印花税由被反诉人承担；2.本诉的诉讼费及反诉费由被反诉人承担。反诉事实和理由：2017年5月26日反诉人作为甲方，被反诉人作为乙方，签订了编号为LD-MBETTZR（京）字20170526-1号《国有土地使用权转让合同》，约定反诉人向被反诉人转让位于北京市怀柔区×镇×村×号地块的使用权。该合同第五条约定，本合同项下地块转让金额为人民币壹亿叁千万元整，其中包括在建工程14357.04平方米，该合同第十一条约定，乙方在本合同生效后10个工作日内首付人民币陆仟万元（若10个工作日内首付款未支付，本合同即自动失效）。自第一次付款截止日期起算一个月内乙方付给甲方人民币叁仟万元。甲方将办公楼及接待用房扩建及附属工程项目达到验收标准后乙方再支付给甲方人民币壹仟万元整。而后原告按合同约定向被告支付了人民币玖千万元整。到2018年10月，全部工程已经具备验收条件，而原告却拖延支付剩余款项，被告多次催要无果。为维护原告合法权益，特依法向贵院起诉，请求支持诉请为盼。麦贝儿公司反诉答辩称，一、关于本案基本事实如下：麦贝儿公司与丽达公司于2017年5月26日签署了《国有土地使用权转让合同》。根据转让合同的约定：1.被告向原告转让位于北京市怀柔区×镇×村×号地块的土地使用权及目标土地上的在建工程，目标土地的总面积为16474.96平方米，在建工程的面积为14357.04平方米；2.目标土地和目标在建工程的转让金额总额为人民币壹亿叁仟万元整；3.原告在转让合同生效后10个工作日内首付人民币陆仟万元整。自第一次付款起算一个月内原告付给被告人民币叁仟万元。被告将办公楼及接待用房扩建及附属工程项目达到验收标准后原告再支付给被告人民币壹仟万元整，剩余款项人民币叁仟万元整在被告取得办公楼及接待用房扩建及附属工程项目竣工验收合格证后由原告汇入北京市怀柔区建委监管专用账户进行监管，被告须将房产证和土地使用权证办理在原告“啤酒文化庄园公司”名下后由北京市怀柔区建委将剩余款项人民币叁仟万元整自动转入被告银行账户；4.被告收到原告首付款后立即开始验收前未完工程的施工工作，且一个半月内被告负责将消防、水、暖、电等达到验收标准，力争在验收达标之日起一个月内为原告办理完毕验收的相关备案、土地证、房产证等所有合法手续。二、现反诉人诉请判令被反诉人给付反诉人在建工程增加工程量施工费2576万元和违约金500万元，剩余转让费4000万元，共计7076万元；诉请判令案涉工程项目办理权属变更过户税费由反诉人承担；诉请本案本诉与反诉费用由被反诉人承担。被反诉人认为反诉人的上述各项反诉请求既无事实依据，也无法律依据，不应得到支持，理由如下：第一、被反诉人给付反诉人在建工程增加工程量施工费2576万元的反诉请求既无事实依据，也无法律依据，不应得到支持。1.根据双方转让合同第五条及第十一条约定可知，案涉目标土地及工程项目转让总额共计人民币壹亿叁仟万元整，不存在被告方反诉状所述原告方承诺后续在建工程施工款由原告方承担的事实，被告也没有证据证明存在其所述事实。本案从转让合同签署到被反诉人起诉，被反诉人对案涉工程项目施工及工程款支付等事宜从未介入，反诉人也从未向被反诉人提出过在建工程后续施工款应由被反诉人支付的事实。从反诉人提交的相关证据借以主张的诉请而言，后续在建工程施工款反诉人与施工方结算金额高达2576万元，如此重大的合同义务与付款义务，在转让合同中竟然只字未提，由此得出的结论只能是被反诉人根本不存在同意且应该支付在建工程后续施工款的事实。2.根据转让合同第五条及第十一条约定可见，原被告双方对转让合同转让总价款有明确约定，即“第五条：本合同项下地块转让金额为人民币壹亿叁仟万元整，其中包括在建工程14357.04平方米；转让合同第十一条对转让合同总价款的分期支付数额及支付条件进一步做出了明确约定，即”乙方在本合同生效后10个工作日内首付人民币陆仟万（若10个工作日内首付款未支付，本合同即自动失效）。自第一次付款截止日期起计算一个月内乙方付给甲方人民币叁仟万元。甲方将办公楼及接待用房扩建及附属工程项目达到验收标准后乙方再支付给甲方人民币壹仟万元整，剩余款项人民币叁仟万元整在甲方取得办公楼及接待用房扩建及附属工程项目竣工验收合格证后由乙方汇入北京市怀柔区建委监管专用账户进行监管，甲方须将房产证和土地使用权证办理在乙方“啤酒文化庄园公司”名下后由北京市怀柔建委将剩余款项人民币叁仟万元整自动转入甲方银行账户。由此得出的唯一结论就是被反诉人壹亿叁仟万元整的转让金额是包括案涉目标土地与目标在建工程取得竣工验收手续及权属变更手续后被反诉人支付给反诉人的全部金额，根本不存在应由被反诉人支付在建工程后续施工款的约定及法定义务。反诉人的上述反诉请求完全是为了逃避其在转让合同履行过程中存在严重违约事实，导致其需向被反诉人承担违约责任而恶意提起的反诉，既无事实依据，也无法律依据，其上述反诉理由不能成立。3.本案转让合同签订后，被反诉人已经按照转让合同的约定向反诉人足额支付了协议首付款及第二笔转让款项共计九千万元整，被反诉人已经支付的九千万元整转让款是针对案涉土地及在建工程现状进行的对价付款。后续四千万剩余转让款的支付时间及支付条件在第十一条有明确约定：甲方将办公楼及接待用房扩建及附属工程项目达到验收标准后乙方再支付给甲方人民币壹仟万元整，剩余款项人民币叁仟万元整在甲方取得办公楼及接待用房扩建及附属工程项目竣工验收合格证后由乙方汇入北京市怀柔区建委监管专用账户进行监管，甲方须将房产证和土地使用权证办理在乙方“啤酒文化庄园公司”名下后由北京市怀柔建委将剩余款项人民币叁仟万元整自动转入甲方银行账户。显而易见，反诉人需将案涉工程项目取得验收标准后被反诉人才会支付第三笔转让款壹仟万；反诉人需将案涉工程项目取得竣工验收合格证后且将案涉土地土地使用权证、案涉房产房产证过户给反诉人后才会支付最后一笔转让款叁仟万。反诉人将案涉土地土地使用权证、案涉房产房产证过户给被反诉人的前提必然是其应将案涉工程项目建设完毕，办理完毕全部案涉工程项目的竣工验收手续，取得竣工验收合格证，且需要取得案涉房产房产证后才能过户给被反诉人，才能进行转让合同约定的权属变更手续。综上所述，根据转让合同具体约定的内容、合同目的及相关转让价款支付时间、支付条件等的约定可见，双方转让合同约定的转让总额壹亿叁仟万元整，是被反诉人针对案涉土地及房屋转让支付的全部价款，根本不存在反诉人反诉所诉请应该由被反诉人支付后续在建工程施工款的法律依据与事实依据。因此，被反诉人给付反诉人在建工程增加工程量施工费2576万元的反诉请求不应得到支持。第二、反诉人存在违约事实，被反诉人不存在违约事实，不应向反诉人支付违约金五百万。1.根据转让合同第十一条约定：被告将办公楼及接待用房扩建及附属工程项目达到验收标准后原告再支付给被告人民币壹仟万元整。由此可见，被反诉人支付给反诉人人民币壹仟万元整的条件是反诉人将案涉工程项目达到验收标准后。同时，根据转让合同第十二条的约定，被告应于收到原告首付款后立即开始验收前未完工程的施工工作，且被告应在2017年7月22日前负责将消防、水、暖、电等达到验收标准。转让合同签订后，被反诉人已经按照转让合同的约定向反诉人足额支付了协议首付款，但反诉人一直未按协议约定履行上述义务。截止至被反诉人就本案起诉之日，反诉人从未通知被反诉人案涉工程项目达到验收标准的具体时间，也从未向被反诉人提供案涉工程项目达到验收标准的证据，被反诉人无义务向反诉人支付转让款壹仟万，当然也不存在违约的事实。2.被反诉人特别要指出的是，反诉人在反诉状中陈述截止2017年7月20日案涉工程项目消防、水、暖、电等已经达到验收标准；2018年9月已经完成全部案涉工程项目的验收工作；同时反诉人在2019年11月10日提交的答辩状中又陈述诉争房屋已于2018年12月具备验收条件。反诉人的上述说法自相矛盾，完全无法自圆其说。在本案本诉中，根据原告提供的证据可以证明，案涉工程项目迟至2018年5月4日才复工，案涉工程项目水、暖、电等迟至2018年12月28日才进行了五方竣工预验收，且至今案涉工程项目全部竣工验收手续仍未办理完毕。因此，反诉人违约在先，被反诉人不存在迟延履行合同义务的事实，不应向反诉人支付违约金五百万。3.被反诉人同时要特别强调的是，至今案涉工程项目仍未完成全部竣工验收手续，转让合同约定的反诉人给被反诉人办理土地证、房产证等权属变更手续的义务更是遥遥无期。第三、因反诉人不具备转让合同约定的付款条件，被反诉人无需向反诉人支付剩余款项人民币四千万。1.截止被反诉人起诉之日，被反诉人已经按照转让合同的约定分别于2017年6月7日和2017年7月10日向反诉人足额支付了协议首付款及第二笔协议款共计人民币九千万元整，且反诉人已确认收到该两笔款项。本案后续四千万剩余转让款的支付时间及支付条件在转让合同第十一条有明确约定：“甲方将办公楼及接待用房扩建及附属工程项目达到验收标准后乙方再支付给甲方人民币壹仟万元整，剩余款项人民币叁仟万元整在甲方取得办公楼及接待用房扩建及附属工程项目竣工验收合格证后由乙方汇入北京市怀柔区建委监管专用账户进行监管，甲方须将房产证和土地使用权证办理在乙方“啤酒文化庄园公司”名下后由北京市怀柔建委将剩余款项人民币叁仟万元整自动转入甲方银行账户。由此可知，反诉人需将案涉工程项目达到验收标准后被反诉人才会支付第三笔转让款壹仟万；反诉人需将案涉工程项目取得竣工验收合格证后且将案涉土地土地使用权证、案涉房产房产证过户给被反诉人后才会支付最后一笔转让款叁仟万。2.根据被反诉人提供的相关证据及反诉人提交的书面答辩状可以证明，案涉工程项目迟至2018年5月4日才复工，案涉工程项目水、暖、电等迟至2018年12月28日才进行了五方竣工预验收，至今案涉工程项目竣工验收手续仍未办理完毕，且至今转让合同约定的土地及工程项目仍不具备为被反诉人办理完毕验收的相关备案、土地证、房产证等所有合法手续的条件。因反诉人违约在先，且反诉人至今不具备也未提交证据证明转让合同约定的支付条件已经具备，故被反诉人无需向反诉人支付剩余款项人民币四千万。第四、反诉人诉请判令案涉工程项目办理权属变更过户相关税费全部由被反诉人承担既无事实依据，也无法律依据，不应得到支持。如上面答辩意见所述，反诉人将案涉土地土地使用权证、案涉房产房产证过户给被反诉人的前提必然是其应将案涉工程项目建设完毕，办理完毕全部案涉工程项目的竣工验收手续，取得竣工验收合格证，且需要取得案涉房产房产证后才能过户给被反诉人，才能进行转让合同约定的权属变更手续。不存在反诉人所主张的在建工程转让的事实。案涉土地及房产进行转让合同约定的产权变更手续过程中产生的各项税费由哪方承担，在双方转让合同中并未进行约定。因此，在履行转让合同约定的权属变更过户过程中产生的相关税费支出，双方应按照法律法规的规定各自承担各方的缴税义务。因此，反诉人诉请判令案涉工程项目办理权属变更过户相关税费全部由被反诉人承担既无事实依据，也无法律依据，不应得到支持。三、综上所述，本案因反诉人违约在先，并且截止至被反诉人就本案本诉起诉之日，反诉人从未明确通知被反诉人案涉工程项目达到验收标准的具体时间，也从未向被反诉人提供案涉工程项目达到验收标准的证据，因案涉工程项目达到验收标准的具体时间节点被反诉人不清楚，被反诉人不存在迟延履行合同义务的事实。且至今案涉工程项目仍未完成全部竣工验收手续，转让合同约定的反诉人给被反诉人办理土地证、房产证等权属变更手续的义务更是遥遥无期。反诉人的上述各项反诉请求既无事实依据，也无法律依据，被反诉人请求人民法院依法驳回反诉人的全部反诉请求，依法维护被反诉人的合法权益。为证实自己的主张，麦贝儿公司提供以下证据：证据一、国有土地使用权转让合同，证明2017年5月26日，原告与被告签订了本协议，协议约定被告向原告转让位于北京市怀柔区×镇×村×号地块的土地使用权及目标土地上的在建工程，工程总价为人民币1.3亿元。证据二、声明函，证明协议签订后，原告已经按照转让合同约定向被告按期、足额支付了协议首付款，但被告一直未按协议约定履行义务。2019年5月10日，原告向被告发出声明函，要求被告就相关违约责任及协议及时履行给出明确答复。2019年5月16日，被告向原告出具回复函，回函内容已经明确承认在建工程项目刚刚进入验收结算，且至今仍未完成竣工验收手续，能充分证明被告一直未按协议约定履行义务，存在严重违约事实。证据三、回复函，证明目的同证据二。证据四、预付款收据，证明原告已经按照合同约定向被告按期、足额支付协议的首付款及第二笔协议款共计9000万元。证据五、借款合同，证明原告本项目前期付款8300万元是通过借款筹集的，原告需要支付各项借款利息。截止至2019年5月22日之日，原告需承担拆借资金的利息已达3486万元。因被告严重违约，导致原告资金被长时间占用，各项资金占用利息损失由被告支付违约金予以赔偿。证据六、客户收付款入账通知单，证明目的同证据五。证据七、房屋租赁合同，证明因被告严重违约，未按期履行合同义务，导致原告迟迟不能搬入项目场地办公，截止至原告起诉之日，原告已经支出办公场地租赁费用达两百多万元，此项费用支出损失应由被告支付违约金予以赔偿。证据八、房屋租金收据，证明目的同证据七。证据九、营业执照副本，证明2017年8月17日，原告已经注册成立“普利尼啤酒文化股份有限公司”。证据十、补充协议，证明被告早在2015年2月3日已经与北京市国土资源局怀柔分局签订了补充协议，证明早在2015年目标土地的使用权面积就已经严重减少，但被告恶意隐瞒上述事实。后被告于2018年1月31日取得目标土地的新土地证，土地使用权面积已经变为6838.53平方米，但被告仍继续隐瞒相关事实。直到2018年11月30日原告才收到被告提供的目标土地不动产权证书复印件，其中土地使用权面积已经变为6838.53平方米。因目标土地使用权面积减少，则原被告双方转让合同约定的转让总额应该进行相应减少。证据十一、国有土地使用证，证明目的同证据十。证据十二、不动产权证，证明目的同证据十。证据十三，原告工作人员武明明与被告项目负责人董猛微信聊天记录公证书、光盘及聊天记录截图，证明原告工作人员时春雨分别于2017年10月及2018年在目标在建工程现场拍摄的照片等证据可以证明，被告一直未按协议约定时间履行上述义务，后原告多次与被告沟通相关违约责任承担及协议后续及时履行事宜。但截止原告起诉之日，被告仍未按照转让合同约定承担相应违约责任。证据十四、原告工作人员时春雨与被告项目负责人董猛微信聊天记录公证书、光盘及聊天记录截图，证明目的同证据十三。证据十五、微信文件传输助手照片传输公证书、传输记录截屏及工程施工现场照片，证明目的同证据十三。证据十六、恢复施工安全监督告知书、复工报告、建设工程施工现场五方责任主体履责情况查表，证明被告一直未按协议约定时间履行上述义务，案涉工程项目迟至2018年5月4日复工，案涉工程项目水、暖、电等迟至2018年12月28日才进行了五方竣工预验收，且至今案涉工程项目竣工验收手续仍未办理完毕，被告应按照转让合同约定承担相应违约责任。证据十七、工作联系单，证明目的同证据十六。证据十八、单位（子单位）工程质量竣工验收记录，证明目的同证据十六。证据十九、北京市怀柔区住房和城乡建设委员会建设工程消防验收意见书，证明案涉工程项目迟至2019年6月21日才通过消防验收，案涉工程项目建设工程规划核验意见迟至2019年7月16日仍未办理完毕，被告应按照转让合同约定承担相应违约责任。证据二十、北京市规划和自然资源委员会建设工程规划核验意见、北京市规划和自然资源委员会规划意见复函，证明目的同证据十九。丽达公司对上述证据发表质证意见为：证据一我方予以认可。证据二该文件不是证据，只是原告单方面的看法。证据三我方认可真实性，证明目的不认可，该证据的证明对象有误，在回复函中，我方并未说在建工程项目刚进入验收阶段。原告的说法是无中生有。证据四认可真实性。证据五和证据六，我方认为与本案无关联性，且真实性也不确定。证据七北京市房屋租赁合同和房屋租赁合同，前者签署时间为2018年1月24日，房屋位置位于朝阳区崔各庄，后者签署时间为2019年1月5日，房屋位置位于朝阳区望京东园，均与本案争议标的位于怀柔区怀北工业区，国有土地使用权转让合同签署时间为2017年5月26日的基本事实无关联性，且房屋无法按时交付是由于对方违约造成的，该组证据的真实性亦不确定。证据八的质证意见同证据七的意见。证据九真实性认可，关联性不认可，原告已明确表明不使用证据九的公司作为受让主体。证据十、十一、十二真实性认可，证明目的不认可。证据十三无法律认可的公证机构公证书，无法认定其真实性和关联性，且截图所显示的信息并不完备。证据十五由于照片的时间和地点都无法确定，且无法律认可的公证机构公证书，所以无法认定其真实性和关联性。证据十六、证据十七、证据十八证明目的不认可，这些可以证明被告积极履行合同，创造条件使得合同能够继续履行，并且能够证明工程已经具备验收标准，原告应当为此支付转让费用。证据十九、证据二十证明目的不认可，消防验收意见和规划和委员会的复核都表明被告方积极履行合同，促进房屋验收。同时原告方有义务支付后续的款项。为证实自己的主张，丽达公司提供以下证据：证据一、补充协议、催款通知，证明后续再建工程的施工费用2070万元，应由原告给付。证据二、结算清单、施工合同4份，证明后续1号办公及接待用房等七项工程室外外线工程款506万元，应由原告给付。证据三、催款通知，证明被告在收到首付款一个半月内消防、水、电、暖达到验收标准。证据四、五方验收单，证明工程完工，原告应给付剩余款项4000万元给付被告。证据五、北京市大气污染综合治理领导小组关于印发京津冀及周边地区2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案北京市细化落实方案的通知，证明由于政策方面的不可抗力原因，被告在2017年11月15日至2018年3月15日采暖期间无法施工。证据六、工作联系单、单位（子单位）工程质量竣工验收记录，证明2017年7月14日，1号办公及接待用房等7项办公楼及接待用房及附属工程项目已具备消防验收条件。证据七、原告武明明与被告董猛的微信聊天记录截屏，证明原告变更土地使用权和房屋所有权的承接主体，导致被告难以履行合同。麦贝儿公司对上述证据的质证意见为：原告对补充协议、催款通知该组证据的真实性认可，对该组证据的关联性及证明目的均不认可。1.根据双方转让合同第五条及第十一条约定可知，案涉目标土地及工程项目转让总额共计人民币壹亿叁仟万元整，不存在被告方反诉所述原告方承诺后续在建工程施工款由原告方承担的事实，被告也没有证据证明存在其所述事实。被告提供的该组证据属于其与案外施工方之间的协议，本案从转让合同签署到原告方起诉，原告方对案涉工程项目施工方之间的协议，本案从转让合同签署到原告方起诉，原告方对案涉工程项目施工及工程款支付等事宜从未介入，被告也从未向原告方提出过在建工程后续施工款应由原告方支付的事实。从被告提交的本组证据借以主张的诉请而言，后续在建工程施工款被告与施工方结算额高达两千多万，如此重大的合同义务与付款义务，在转让合同中只字未提，由此得出的结论只能是原告方根本不存在同意且应该支付在建工程后续施工款的事实及义务。2.根据转让合同第十一条的约定可见，原被告双方对转让价款的分期支付数额及支付条件有明确约定，由此得出的唯一结论就是原告方壹亿叁仟万元整的转让金额是包括案涉目标土地与目标在建工程取得竣工验收手续及权属变更手续后原告方支付给被告方的全部金额，根本不存在应由原告方支付在建工程后续施工款的义务。3.因此，原告对该组证据的关联性及证明目的均不认可。原告对结算清单、施工合同该组证据的真实性认可；对该组证据的关联性及证明目的均不认可。1.根据双方转让合同第五条及第十一条约定可知，案涉目标土地及工程项目转让总额共计人民币壹亿叁仟万元整，不存在被告方反诉所述原告方承诺后续在建工程施工款由原告方承担的事实，被告也没有证据证明存在其所述事实。被告提供的该组证据属于其与案外施工方之间的协议，本案从转让合同签署到原告方起诉，原告方对案涉工程项目施工方之间的协议，本案从转让合同签署道原告方起诉，原告方对案涉工程项目施工及工程款支付等事宜从未介入，被告也从未向原告方提出郭在建工程后续施工款应由原告方支付的事实。从被告提交的本组证据借以主张的诉请而言，后续在建工程施工款被告与施工方结算额高达两千多万，如此重大的合同义务与付款义务，在转让合同中只字未提，由此得出的结论只能是原告方根本不存在同意且应该支付在建工程后续施工款的事实及义务。2.根据转让合同第十一条的约定可见，原被告双方对转让价款的分期支付数额及支付条件有明确约定，由此得出的唯一结论就是原告方壹亿叁仟万元整的转让金额是包括案涉目标土地与目标在建工程取得竣工验收手续及权属变更手续后原告方支付给被告方的全部金额，根本不存在应由原告方支付在建工程后续施工款的义务。3.因此，原告对该组证据的关联性及证明目的均不认可。第三组证据工作联系单属于被告重复提交的证据，质证意见为真实性无法确定，关联性及证明目的有异议，均不予认可。对另一份工作联系单该份证据的真实性、关联性及证明目的有异议，均不认可。1.该份证据无案涉工程项目施工单位盖章，其真实性、合法性均不认可。2.根据转让合同第十二条的约定及原告提供的相关证据及被告提交的书面答辩状可以证明，案涉工程项目迟至2018年5月4日才复工，案涉工程项目水、暖、电等迟至2018年12月28日才进行了五方竣工预验收，且至今案涉工程项目竣工验收手续仍未办理完毕，被告已经违反转让合同约定。因此，原告对该份证据的关联性及证明目的有异议，均不认可。对单位工程质量竣工验收记录的证据属于被告重复提交的证据，质证意见为真实性无异议，关联性和证明目的有异议，均不予认可。原告在此特别强调的是，根据转让合同第十二条约定及原告提供的相关证据及被告提交的书面答辩状可以证明，案涉工程项目迟至2018年5月4日才复工，案涉工程项目水、暖、电等迟至2018年12月28日才进行了五方竣工预验收，至今案涉工程项目竣工验收手续仍未办理完毕，且至今转让合同约定的土地及工程项目仍不具备为原告办理完毕验收的相关备案、土地证、房产证等所有合法手续的条件。因被告违约在先，且被告不具备转让合同约定的支付条件，故原告无需向被告支付剩余款项人民币四千万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下：2017年5月26日，麦贝儿公司与丽达公司签订《国有土地使用权转让合同》。该转让合同的约定：第一条：甲方向乙方转让位于北京市怀柔区×镇×村×号地块的使用权；第二条：乙方通过受让方式取得本合同第一条所述地块的土地使用权，乙方可使用期限为40年，终止日期为2038年2月11日；第三条：甲方转让给乙方的土地总面积为16474.96平方米（如换新证，以新土地使用权证为准）；第五条：本合同项下地块转让金额为人民币壹亿叁千万元整，其中包括在建工程14357.04平方米；第十条：乙方成立“啤酒文化庄园公司”之后，由该“啤酒文化庄园公司”（以乙方在工商局核准注册的名称为准）继承乙方上述的权利和义务，且须将土地使用权证、房产证等所有手续办理在该“啤酒文化庄园公司”名下；第十一条：乙方在本合同生效后10个工作日内首付人民币陆仟万元。自第一次付款截止日期起算一个月内乙方给付甲方人民币叁仟万元。甲方将办公楼及接待用房扩建及附属工程项目达到验收标准后，乙方再支付给甲方人民币壹仟万元整，剩余款项人民币叁仟万元整在甲方取得办公楼及接待用房扩建及附属工程项目竣工验收合格后由乙方汇入北京市怀柔区建委监管专用账户进行监管，甲方须将房产证和土地使用权办理在乙方“啤酒文化庄园公司”名下后由北京市怀柔建委将剩余款项人民币叁仟万元整自动转入甲方银行账户；第十二条：甲方收到乙方首付款后立即开始验收前未完工程的施工工作，且一个半月内甲方负责将消防、水、暖、电等达到验收标准，力争在验收达标之日起一个月内为乙方办理完毕验收相关备案、土地证、房产证等所有合法手续。第十三条违约责任。本合同自乙方交付第一笔首付款生效之日起如第二批款叁仟万元，乙方没能按时付给甲方，甲方有权扣除陆仟万元首付款，并可以在与第三方签约。2本合同生效后，乙方按照约定付款的情况下，甲方不得将该土地使用权转让出租抵押给任何第三方，否则应承担违约责任。返还乙方已经支付的款项，并且需另支付给乙方相当于已付款项金额作为违约金。三、如甲方违反本合同约定之义务，应按乙方已付款金额的二倍作为违约金支付给乙方。转让合同签订后，麦贝儿公司于2017年6月7日支付给丽达公司土地转让款6000万元，于2017年7月10日支付丽达公司土地转让款3000万元。2019年6月11日，麦贝儿公司向本院提出财产保全申请，本院作出（2019）京0116民初3990号民事裁定书。麦贝儿公司支付保全费2500元。经本院与北京市怀柔区住房和城乡建设委员会的工作人员询问双方在合同中约定了剩余3000万元汇入怀柔区建委监管专用账户进行监管，其是否有这个账户？工作人员答复称：目前北京市怀柔区住房和城乡建设委员会有两种监管账户。一种是由开发商自己在银行开设的预售资金监管账户，由住建委进行日常监管，需要由开发商取得预售许可证，被告不是开发商。另外一种账户是存量房资金监管，这是由住建委在银行开设的，交易房屋必须属于存量房，需要取得不动产权证书。经本院释明在北京市怀柔区住房和城乡建设委员会不能提供监管账户的情况下，原告是否同意将剩余款项叁仟万元支付到法院账户，待国有土地的土地使用权证及房产证办理在乙方（普利尼啤酒文化股份有限公司）名下后法院再将款项打入被告的账户，麦贝儿公司同意该意见。丽达公司提交了建设1号办公楼及接待用房等7项办公楼及接待用房扩建及附属工程项目五方验收单，但未经过北京市怀柔区住房和城乡建设委员会组织的联合验收。本院认为，麦贝儿公司与丽达公司签订的《国有土地使用权转让合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行义务。针对本诉一节，麦贝儿公司要求判令被告继续履行2017年5月26日双方签订的《国有土地使用权转让合同》义务如下：被告应在一个月内将目标工程建设完工并立即开始工程验收工作，且办理完毕竣工验收所有手续的诉讼请求，因转让合同约定被告在完成办公楼及接待用房扩建及附属工程项目达到验收标准后，原告支付被告转让费1000万元，本院认为丽达公司的在建工程进行五方验收后应当认定达到验收标准，应先由麦贝儿公司支付转让款1000万元后，由被告应在收到转让款1000万元后一个月内将目标工程建设完工并立即开始工程验收工作；对于麦贝儿公司要求被告应在建设工程竣工验收完毕之日起两个月内为原告办理完毕土地证、房产证所有土地、房屋权属变更手续的诉讼请求，因转让合同约定待被告取得办公楼及接待用房扩建及附属工程项目竣工验收合格证后，由原告汇入北京市怀柔区建委监管专用账户进行监管，甲方需将房产证和土地使用权证办理在乙方“啤酒文化庄园公司”名下后由北京市怀柔建委将剩余款项人民币叁仟万元自动转入甲方银行账户，因丽达公司既不是开发商，又未取得不动产权证书，因此北京市怀柔区城乡和建设委员会并不能为本案的当事人提供监管专用账户，且原告同意将剩余转让款3000万元打入本院账户，故在丽达公司取得办公楼及接待用房扩建及附属工程项目竣工验收合格证后，由麦贝儿公司向本院账户汇入剩余转让款3000万元，由丽达公司需将房产证和土地使用权证办理在乙方“（普利尼啤酒文化股份有限公司）”名下后，由麦贝儿（北京）生物科技股份有限公司将已汇入北京市怀柔区人民法院账户的剩余转让款30000000元给付丽达通讯设施（北京）有限公司；关于税务负担问题，由原告负担买方的税费即契税和印花税，由被告负担卖方的税费即增值税、土地增值税、三项附加税和印花税；对于原告要求被告支付原告违约金4400万元的诉讼请求，因丽达公司未提供证据证实其在转让合同签订后一个半月内将消防、水、暖、电等达到验收标准，因此按照转让合同的约定丽达公司已构成违约，直到丽达公司提供的五方验收单证实已达到验收标准，根据原告虽提供了已付款8300万元的借款利息损失，但该付款本院已确定继续履行的情况下，已付款并不存在相应损失，但租房的损失确实存在，本院根据双方的转让合同约定违约金过高，本院酌情予以减少，具体违约金数额结合双方的转让合同约定、涉案地块位置及麦贝儿公司房屋租赁合同，本院综合确定违约金300万元；对于原告要求判令将《国有土地使用权转让合同》交易总额人民币1.3亿元根据被告转让的国有土地使用权面积减少事实进行扣减，扣减交易金额为人民币4446万元的诉讼请求，因双方在转让合同中约定如换新证，以新土地使用权证为准，本院不予支持；麦贝儿公司要求保全费由被告负担的诉讼请求，本院予以支持；针对反诉一节，因丽达公司未在本院指定的期限内交纳反诉案件受理费，本院按丽达公司自动撤回反诉处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、丽达通讯设施（北京）有限公司继续履行二〇一七年五月二十六日丽达通讯设施（北京）有限公司与麦贝儿（北京）生物科技股份有限公司签订的《国有土地使用权转让合同》；二、麦贝儿（北京）生物科技股份有限公司于本判决生效后十日内给付丽达通讯设施（北京）有限公司转让款10000000元后，丽达通讯设施（北京）有限公司应在收到上述转让款10000000元后一个月内将目标工程建设完工并立即开始工程验收工作，且办理完毕竣工验收所有手续；三、丽达通讯设施（北京）有限公司在将目标工程办理完毕竣工验收所有手续后，麦贝儿（北京）生物科技股份有限公司于十日内将剩余转让款30000000元汇入北京市怀柔区人民法院账户；麦贝儿（北京）生物科技股份有限公司将剩余转让款30000000元汇入北京市怀柔区人民法院账户后三十日内，丽达通讯设施（北京）有限公司应为麦贝儿（北京）生物科技股份有限公司将土地证、房产证所有土地、房屋权属变更为普利尼啤酒文化股份有限公司；丽达通讯设施（北京）有限公司为麦贝儿（北京）生物科技股份有限公司将土地证、房产证所有土地、房屋权属变更为普利尼啤酒文化股份有限公司后十五日内，麦贝儿（北京）生物科技股份有限公司给付丽达通讯设施（北京）有限公司剩余转让款30000000元；麦贝儿（北京）生物科技股份有限公司负担买方的税费即契税和印花税，由丽达通讯设施（北京）有限公司负担卖方的税费即增值税、土地增值税、三项附加税和印花税；四、丽达通讯设施（北京）有限公司于本判决生效后十日内给付麦贝儿（北京）生物科技股份有限公司违约金3000000元；五、驳回麦贝儿（北京）生物科技股份有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费691800元，由麦贝儿（北京）生物科技股份有限公司负担291800元（已交纳），由丽达通讯设施（北京）有限公司负担400000元（于本判决生效后七日内交纳）。保全费2500元，由丽达通讯设施（北京）有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王银龙人民陪审员  杨 宝人民陪审员  于久清二〇二〇年六月二十二日书 记 员  张 琪