湖北省来凤县人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂2827民初2452号原告：来凤县科学技术和经济信息化局，住所地：来凤县档案大楼**，统一社会信用代码：11422827MB16260210。法定代表人：薛劲松，局长。委托诉讼代理人：谭笔铭，湖北雄震律师事务所律师。被告：武陵惠风农业科技（湖北）有限公司，，住所地：来凤县翔凤镇凤翔大道**统一社会信用代码：914228270526327555。法定代表人：谭红英。委托诉讼代理人：向会柱，湖北福信律师事务所律师。被告：武陵惠风农业科技（湖北）有限公司武陵山区中药材交易城，住所，住所地：来凤县翔凤镇接龙路**社会信用代码：91422827MA488LP289。法定代表人：段英鹦。原告来凤县科学技术和经济信息化局（以下简称科信局）诉被告武陵惠风农业科技（湖北）有限公司（以下简称惠风科技公司）、武陵惠风农业科技（湖北）有限公司武陵山区中药材交易城（以下简称惠风药材交易城）租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月25日公开开庭进行了审理，原告科信局的委托代理人谭笔铭、被告惠风科技公司的委托诉讼代理人向会柱到庭参加诉讼，被告惠风药材交易城经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告科信局向本院提起诉讼请求：1、判令被告立即腾退侵占的来凤县翔凤镇接龙路9号的原烟叶复烤厂土地及房屋；2、判令被告交纳2016年6月1日至2018年9月14日的租金68750元；3、判令被告按照每年60000元的标准支付自2018年9月15日起至腾退房屋及土地之日止的房屋、场地占地费；4、判令被告支付违约金60000元；5、判令被告赔偿原告的损失（以实际发生的数额为准）；6、案件受理费由被告承担。事实与理由：2013年6月1日，原告所属的原来凤县经济和信息化局与被告惠风科技公司的前称武陵惠风农业科技（来凤）有限公司签订了《资产租赁合同》，约定将位于来凤县翔凤镇接龙路9号的原烟厂复烤厂土地及房屋租赁给武陵惠风农业科技（来凤）有限公司使用，租赁期限8年，自2013年6月1日起计算租期，前5年年租金30000元，5年后根据情况适当调增。合同第五条第三款约定：甲乙双方违反本合同其他条款，均视为违约，除按年租金额200%向对方支付违约金外，还应当赔偿因违约造成的对方的实际损失；合同第6条第二款规定：因城市规划调整、城市房屋拆迁、政府征收或者整体打包出售等原因导致本合同不能履行，出租方有权提前终止合同，不视为违约。合同签订后武陵惠风农业科技（来凤）有限公司将租赁物给被告惠风药材交易城从事经营，被告按约交纳了前三年的租金。2015年5月25日，武陵惠风农业科技（来凤）有限公司变更工商登记为被告武陵惠风农业科技（湖北）有限公司。2018年6月15日，来凤县十七届人民政府第36次政府常务会议确定将涉案租赁物规划为还建房建设项目用地并迅速启动，原告随即通知被告，要求被告尽快腾退租赁物，但被告未置可否。2018年9月14日，原告作出《解除合同通知书》，并当日送达给了被告，被告并未对解除合同提出异议，但依然拒不腾退房屋。原告认为，原、被告签订的《资产租赁合同》已经于2018年9月14日解除，被告未交纳此前的应该交纳的租金，合同解除后，被告应当在2018年10月14日前腾退房屋及土地，被告未及时腾退，应承担违约金6万元，已构成侵权，应承担停止侵害并赔偿实际损失的法律责任。被告惠风科技公司辩称，1、本案案由定为排除妨害不当，被告占用租赁标的物系根据双方签订的租赁协议，是合法占有，不是侵权占有，被告至今未将租赁物交给原告系原告没有按照合同约定履行合同约定的义务，因双方在合同中明确约定，合同解除后原告应当补偿被告实际投资，原告至今未履行该项义务。被告支持原告因为城市规划变更的原因征用已经出租给被告的土地，但前提条件是原告既要补偿被告的投资，也要妥善解决现有经营户的经营场所，方能有利于社会稳定。2、被告没有交纳2016年6月1日至今的租金是被告向来凤县国资局交纳租金时因国资局提出需要补偿被告种植的油牡丹，在确定补偿标准后从应支付给被告的补偿款中抵扣租金，并不是被告违约不交纳租金。原告请求被告支付违约金6万元和赔偿损失缺乏事实依据及法律依据，被告不存在违约。被告惠风药材交易城未向本院提交答辩。当事人围绕诉讼请求及抗辩理由向本院提交了证据。原告惠风科技公司向本院提交了如下证据：原告的统一社会信用代码证书复印件一份、法定代表人身份证明书一份、法定代表人身份证复印件一份、二被告的工商营业执照复印件各一份、《资产租赁合同》一份、来凤县人民政府（2018）13号常务会议纪要一份、来凤县三官坪原复烤厂地块棚户区改造方案一份、《解除合同通知书》一份、来凤县人民政府（2019）6号县长办公室会议纪要一份、被告向国资局交纳三年租金的系统打印件一份、土地使用权证、湖北清江卷烟厂来凤烟厂区房地产及动力设备移交管理协议书和来凤县人民政府国资局来国法（2007）7号文件一份。被告向本院提交了如下证据:《资产租赁合同》一份、被告于2018年8月21日向来凤县经信局的请示一份、原告给被告送达的《解除合同通知书》一份、被告于2018年9月19日给原告送达的关于解除合同通知书意见和妥善拆迁药材交易城的建议一份、资产收购协议一份及账册复印件一份53页。被告惠风药材交易城未向本院提交证据。经质证，对于原、被告双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。关于双方有异议的证据，经审查，原、被告提交的《资产租赁合同》，证明了该合同约定的内容，双方应该按照合同约定的义务予以履行；原告提交的来凤县人民政府（2018）13号常务会议纪要一份、来凤县三官坪原复烤厂地块棚户区改造方案一份、《解除合同通知书》一份、来凤县人民政府（2019）6号县长办公室会议纪要一份，证明了合同解除的前提条件，本院予以采信。被告提交的于2018年8月21日向来凤县经信局的请示一份、原告给被告送达的《解除合同通知书》一份、被告于2018年9月19日给原告送达的关于解除合同通知书意见和妥善拆迁药材交易城的建议一份、资产收购协议一份及账册复印件一份53页，其内容不仅不能举证证明，且超出了租赁合同第6.2条约定的范畴，本院对其证明目的不予采信。本院经审理查明的事实如下：2013年6月1日，原告所属的原来凤县经济和信息化局（合同中的甲方）与被告惠风科技公司的前称武陵惠风农业科技（来凤）有限公司（合同中的乙方）签订了《资产租赁合同》。合同第一条约定的租赁标的：“甲方将位于来凤县翔凤镇接龙路9号（原烟厂复烤厂土地及房屋）租赁给乙方，用于武陵山区道地药材加工及建设道地药材交易大市场。”第二条租赁期限：“自公元二零一三年六月一日起，租期八年”。第三条租金及支付方式：“本合同项所属标的前五年年租金为叁万元（￥30000元），五年后根据情况适当调增，租金在合同生效之日起由乙方向甲方按年交纳，并于每年6月底前支付”。第五条违约责任条款的第5.3条约定：“甲乙双方违反本合同其他条款，均视为违约，除按年租金额的200%向对方支付违约金外，还应当赔偿因违约造成对方的实际损失”。第六条责任免除（提前终止合同）条款第6.2条约定：“因城市规划调整、城市房屋拆迁、政府征收或者整体打包出售等原因导致本合同不能履行，出租方有权提前终止合同，不视为违约。对涉及乙方新建的基础设施，以审计部门给出的决算审计报告为基准，结合使用年限（总年限为八年）折旧后报县人民政府研究解决”。第6.3条规定：“租赁期间，任何一方非因违约事项而提出正当理由中止合同，需提前一个月书面告知对方，在对方收到书面通知60日内后合同自行终止”。合同签订后原告将租赁物交给武陵惠风农业科技（来凤）有限公司从事经营，被告按约交纳了前三年的租金。2015年5月25日，武陵惠风农业科技（来凤）有限公司变更工商登记为被告武陵惠风农业科技（湖北）有限公司。2018年6月15日，来凤县十七届人民政府第36次政府常务会议确定将涉案租赁物规划为还建房建设项目用地，原告随即通知被告，要求被告尽快腾退租赁物。2018年9月14日，原告作出《解除合同通知书》，要求惠风科技公司按照《资产租赁合同》约定的6.2、6.3条款约定办理交接手续。并当日送达给了被告，被告并未对解除合同提出异议，但向原告及相关部门提出建议，要求妥善处理其药材交易市场的拆迁事宜，但未按照合同的约定腾退房屋。庭审中，被告惠风科技公司辩称“被告没有交纳2016年6月1日至今的租金是被告向来凤县国资局交纳租金时因国资局提出需要补偿被告种植的油牡丹，在确定补偿标准后从应支付给被告的补偿款中抵扣租金，并不是被告违约不交纳租金”，但不能向本院举证证明。被告惠风科技公司辩称其在租赁期间在租赁物中进行了投资等行为，但也未向本院提交足以认定的证据。本院另查明，本案第二被告惠风药材交易城，经核对其企业类型为“其他有限责任公司分公司”，即为被告惠风科技公司的分公司，庭审中，被告惠风科技公司对其属于其分公司无异议，且申明惠风药材交易城无独立法人资格，本案所涉的权利及义务均由惠风科技公司承担。审理中，原告撤回了对第二被告的起诉。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。第二百二十六条规定：“承租人应该按照约定的期限支付租金……”。本案原告科信局与被告惠风科技公司于2013年6月1日签订《资产租赁合同》，合同约定了租赁时间、地点、地点及租金支付方式、违约责任、合同解除的前提条件等，双方应该按照合同约定的内容予以履行。被告惠风公司只依约定支付了前3年的租金，之后的租金至今未付。被告惠风科技公司辩称“被告没有交纳2016年6月1日至今的租金是被告向来凤县国资局交纳租金时因国资局提出需要补偿被告种植的油牡丹，在确定补偿标准后从应支付给被告的补偿款中抵扣租金，并不是被告违约不交纳租金”，但不能向本院举证证明，本院对其观点不予采纳，故原告要求被告惠风科技公司支付所欠租金68750元的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。原、被告签订的《资产租赁合同》第六条责任免除（提前终止合同）条款第6.2约定：“因城市规划调整、城市房屋拆迁、政府征收或者整体打包出售等原因导致本合同不能履行，出租方有权提前终止合同，不视为违约。对涉及乙方新建的基础设施，以审计部门给出的决算审计报告为基准，结合使用年限（总年限为八年）折旧后报县人民政府研究解决”。第6.3条规定：“租赁期间，任何一方非因违约事项而提出正当理由中止合同，需提前一个月书面告知对方，在对方收到书面通知60日内后合同自行终止”。这属于当事人约定合同解除的条件，2018年6月15日，来凤县十七届人民政府第36次政府常务会议确定将涉案租赁物规划为还建房建设项目用地，可视为解除合同条件成就时，原告可以解除合同。2018年9月14日，原告作出《解除合同通知书》，并当日送达给了被告，即双方租赁合同应该于送达解除合同通知书后三个月后即2018年12月14日解除，被告惠风科技公司既没有提出异议，也没有通过正当途径请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故惠风科技公司理应按照合同的约定在租赁合同解除后立即将租赁物腾退给原告，但惠风科技公司至今未予以履行返还租赁物的义务，侵犯了原告的合法权益，原告要求惠风科技公司立即将租赁物予以腾退的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。惠风科技公司是否在租赁物内新建有基础设施，未向本院举证证明，即使有新建的基础设施，可以另行主张权利。惠风科技公司在庭审中辩称的资产收购等其他投资行为及要求妥善处理药材交易城的拆迁等问题，不属于《资产租赁合同》约定的范畴。因被告在接到原告送达的《解除合同通知书》后没有及时将租赁物腾退给原告，至今仍占有租赁物，原告请求判令被告支付自2018年9月15日起至腾退房屋及土地之日止的房屋、场地占地费的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持，因双方原约定的年租金为3万元，故其房屋、场地占用费从2018年9月15日起按每年3万元予以计算至惠风科技公司将租赁物腾退给原告之日止。因双方在合同中约定的违约金为年租金的200%，不符合法律规定，故原告要求判令被告支付违约金60000元的诉讼请求，本院不予支持。原告要求判令被告赔偿原告的损失（以实际发生的数额为准）的诉讼请求，无证据证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第二百二十六条及及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告武陵惠风农业科技（湖北）有限公司于本判决生效后五日内支付原告来凤县科学技术和经济信息化局租金68750元。二、被告武陵惠风农业科技（湖北）有限公司于本判决生效后立即将来凤县翔凤镇接龙路9号的原烟叶复烤厂土地及房屋腾退给原告来凤县科学技术和经济信息化局。三、被告武陵惠风农业科技（湖北）有限公司从2018年9月15日起按每年30000元的基数支付原告来凤县科学技术和经济信息化局房屋及场地占用费直至将租赁物腾退给原告之日止。三、驳回原告来凤县科学技术和经济信息化局的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2875元，减半收取1437.5元，由原告来凤县科学技术和经济信息化局负担700元，由被告武陵惠风农业科技（湖北）有限公司负担737.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  袁志平二〇一九年十一月二十九日法官助理姚宜均书记员陈芳