广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初4553号原告：深圳市观澜经济发展有限公司，住所地深圳市龙华新区观澜街道新澜大街48号，统一社会信用代码91440300192473637R。法定代表人：李瀛，总经理。委托诉讼代理人：唐蓉，广东中熙（龙华）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李振中，广东中熙（龙华）律师事务所实习律师。被告：深圳市龙华新区观澜天邦模具厂，住所地深圳市龙华新区观澜街道新城社区竹园工业区第010号平房，统一社会信用代码92440300L000146409。经营者：钟炳仕，总经理。被告：钟炳仕，男，汉族，1965年7月15日出生，身份证住址广东省连平县。两被告委托诉讼代理人：杨洪顺，广东华世为律师事务所律师。上列原告深圳市观澜经济发展有限公司诉被告深圳市龙华新区观澜天邦模具厂、钟炳仕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年03月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市观澜经济发展有限公司委托诉讼代理人唐蓉、李振中，被告深圳市龙华新区观澜天邦模具厂委托诉讼代理人杨洪顺、钟炳仕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告一支付租金人民币169360元及滞纳金18224.8元，总计187584.8元。2、请求判令被告一支付2019年1月房屋占用使用费17442元（暂计至2019年1月直至被告一完全搬离原告房屋之日为止）。3、请求判令被告二对上述债务承担连带责任。4、请求判令两被告搬离涉案房屋。5、请求判令两被告承担诉讼费、财产保全费。原告起诉的事实与理由：原告与被告深圳市龙华新区观澜天邦模具厂于2017年12月15日、2017年12月28日就被告深圳市龙华新区观澜天邦模具厂租用原告位于深圳市龙华新区福城新城社区竹园工业区10号的平房以及竹园工业区50号的土地（其中平房建筑面积为90平米，土地面积为220平米）（以下简称10号物业）、21号建筑（以下简称21号物业）面积共约932平方米的一栋房屋分别签订《房屋租赁合同》。10号物业每月租金2530元、21号物业每月租金14912元，合同约定每月租金于每月5日前交付，逾期交付租金的应按“拖欠日数乘以所欠租金总额的1%”计算滞纳金。租赁期限皆自2018年1月1日至2018年12月31日。现合同已到期，原告已于2018年12月12日向两被告送达《不予续签、催款告知函》，明确不与被告深圳市龙华新区观澜天邦模具厂续签合同，同时向其催还拖欠原告21号厂房2018年3月至2018年12月租金149120元、10号厂房及50号土地2018年5月至2018年12月租金20240元，总计169360元。合同约定逾期交付租金的应按“拖欠天数乘以所欠租金总额的1%”计算滞纳金。该滞纳金的标准过高，原告主动调低至年化利率24%，经计算滞纳金为18224.8元。原告多次发函要求两被告搬离并结清拖欠租金，两被告皆未理会。为维护原告合法权益，诉至贵院，请贵院判如所请。被告深圳市龙华新区观澜天邦模具厂、钟炳仕答辩称，原告的起诉没有事实和法律依据，原告应当赔偿被告的经济损失。1、被告与原告于2017年12月15日签订10厂房和50号土地租赁合同，于2017年12月28日签订21号厂房租赁合同。但是原告在2018年2月1日即强令提前解除合同，理由是政府需要，后告知系在租赁房屋所在地建立人才街区，并说是不可抗力。被告要求原告给予合理补偿，原告以不可抗力为由拒绝补偿。并在2018年3月份将21号厂房强行停水停电，大门上锁，导致被迫停止装修，给被告造成重大经济损失达三百多万元。10号厂房搬迁也损失二十万元以上。原告明显违约，其诉讼请求应当全部驳回。2、原告要求收回10厂房，被告考虑到多年合作关系，已于2018年6月26日搬清移交给原告。原告搬离经济损失二十多万元以上。3、被告50号土地220平方米，目前空地被告没有使用，空地旁边50号厂房约550平方米土地系被告2001年被告自己挖山取得，与原告无关，如果原告要购买被告50号厂房，需给合理价格进行收购。4、原告出租给被告厂房土地至今没有出示房地产权利证书，被告所租赁的土地厂房权属不明，请原告将租赁土地及厂房的权利证书提交给法庭。5、被告因为原告的违约造成重大经济损失，公司早已无法经营，公司员工都已遣散，相关损失举证困难，但是被告的损失是客观存在的。6、因为被告将21号厂房转租给万良运，万良运又将21号厂房租给了王高江，王高江在21号厂房注册了王中王（深圳）环保科技材料有限公司，最终实际使用人为王中王（深圳）环保科技材料有限公司。答辩人申请将万良运、王高江、王中王（深圳）环保科技材料有限公司追加为本案的被告。综上所述，请求法庭驳回原告的诉讼请求，支持被告的反诉请求。经审理查明如下事实：一、涉案房产系位于深圳市龙华区福城新城社区竹园工业区10号平房（面积90平米）、50号土地（面积220平米）及21号房屋（面积932平米），涉案房产系历史遗留问题违法建筑，建设时未取得规划报建手续，原告系前述不动产的权利人。二、2017年12月15日，原告（甲方）与第一被告（乙方）续签《房屋租赁合同》约定：甲方将涉案10号平房（建筑面积90平米）及50号土地（面积220平米）出租给乙方使用，平房每月租金按建筑面积以11元/平米计算，50号土地每月租金按面积以7元/平方计算，每月租金共计人民币2530元，租赁期限自2018年1月1日至2018年12月31日；乙方应于每月5日前将当月租金交到甲方财务室，逾期交付租金的，应当从逾期交付租金之日起按日息1%计付利息损失给甲方；合同法生效后，乙方向甲方支付租赁保证金5060元，该保证金不得用于冲抵租金或其他费用；合同第十三条约定，因一方违约，致使甲方解除租赁合同的，自租赁合同解除当日，乙方应搬离租赁物业。乙方逾期搬离，逾期期间乙方应向甲方支付的租金或占用费按租赁合同约定的前三个月平均租金的双倍（如转租，且转租租金高于甲乙双方约定的租金价格，则按转租租金的双倍）计算占用费；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。甲方在该租赁合同签订前已将前述物业交付给乙方。2017年12月28日，双方就继续租用涉案21号房屋事项，原告（甲方）与第一被告（乙方）续签《房屋租赁合同》约定：甲方将涉案21号房屋（建筑面积932平米）出租给乙方使用，每月租金按建筑面积以16元/平米计算，每月租金共计人民币14912元，租赁期限自2018年1月1日至2018年12月31日止，自2018年2月1日起计租；乙方应于每月5日前将当月租金交到甲方财务室，逾期交付租金的，应当从逾期交付租金之日起按日息1%计付利息损失给甲方；合同法生效后，乙方向甲方支付租赁保证金29824元，该保证金不得用于冲抵租金或其他费用；合同第十三条约定，因一方违约，致使甲方解除租赁合同的，自租赁合同解除当日，乙方应搬离租赁物业。乙方逾期搬离，逾期期间乙方应向甲方支付的租金或占用费按租赁合同约定的前三个月平均租金的双倍（如转租，且转租租金高于甲乙双方约定的租金价格，则按转租租金的双倍）计算占用费；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。甲方按约将前述物业交付给乙方使用。三、涉案10号房屋及50号土地，第一被告交租至2018年4月份，涉案21号房屋被告交租至2018年2月份；被告于2018年1月将21号房屋转租给案外人万良运。四、2018年2月1日，原告向第一被告发出《搬离通知函》，该函载明：因政府需使用涉案不动产，原告需解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求第一被告在收到函件30天内搬离或清理干净涉案不动产。2018年3月6日，原告再次致函第一被告，要求其在2018年4月30日前搬离涉案不动产。第一被告于2018年6月26日将涉案10号房屋搬清，21号房屋及50号土地至今未搬离。原告多次向两被告送达《催款通知书》，但第一被告未支付拖欠租金。五、第一被告向本院提起反诉，但未交纳反诉案件受理费，本院当庭裁定按撤回反诉处理。六、第一被告为个体工商户，领有营业执照，经营者为第二被告。以上事实，有《房屋租赁合同》、《催款通知书》、清租说明及原、被告陈述等证据在案佐证，足以认定。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原告作为房产管理人，未取得建设工程规划许可，亦无证据证明行政主管部门已对涉案房产违建问题进行处理并许可临时使用，故原告与第一被告之间的《房屋租赁合同》为无效合同。一、关于原告第一、二向诉请。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，原告在合同签订前已将涉案房产交付第一被告占有、使用，且原告提供的《催款通知书》及被告的陈述等证据可以证明第一被告在使用房产过程中存在欠付租金的情况，结合合同的约定、清租时间及第一被告最后交租时间，本院确认截止2018年12月31日，第一被告拖欠原告涉案10号房屋租金（占有使用费）1848元【11元/平米*90平米÷30天×56天（2018年5月1日至2018年6月25日）】；第一被告拖欠原告涉案50号土地租金（占有使用费）12320元【7元/平米*220平米×8个月（2018年5月1日至2018年12月31日）】；第一被告拖欠原告涉案21号房屋租金（占有使用费）149120元【16元/平米*932平米×10个月（2018年3月1日至2018年12月31日）】；上述各项合计人民币163288元，第一被告依法应向原告支付。鉴于双方签订《的房屋租赁合同》无效，故原告要求第一被告支付滞纳金的主张于法无据，本院不予支持。第一被告至今未从涉案50号土地及21号房屋搬离，依法应向原告支付占有使用费，故本院确定第一被告自2019年1月起按每月16452元（7元/平米*220平米+16元/平米*932平米)向原告支付占有使用费直至搬离之日止。二、关于原告第三项诉请。本院认为，第二被告系第一被告的经营者，依法应对第一被告的债务承担连带清偿责任，故原告该主张本院依法予以支持。三、关于原告第四项诉请。本院认为，原、被告签订的租赁合同无效，被告已不具备占有原告物业的正当事由，故依法应搬离，对该主张本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市龙华新区观澜天邦模具厂应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市观澜经济发展有限公司支付租金（占有使用费）共计人民币163288元，并自2019年1月起按每月16452元向原告支付占有使用费直至搬离之日止；二、被告钟炳仕对前述第一项承担连带清偿责任；三、被告深圳市龙华新区观澜天邦模具厂、钟炳仕应于本判决生效之日起十五日内从深圳市龙华区福城新城社区竹园工业区50号土地（面积220平米）及21号房屋（面积932平米）中搬离；四、驳回原告深圳市观澜经济发展有限公司的其他诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2188元，由原告深圳市观澜经济发展有限公司承担405元，被告深圳市龙华新区观澜天邦模具厂、钟炳仕负担1783元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 李  知  擎二〇一九年十一月二十九日书记员 谢玉霞（兼）书记员 刘  佳  欣