辽宁省锦州市凌河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0703民初2354号原告：怀立君，女，1959年3月21日出生，汉族，退休工人，住锦州市凌河区。委托诉讼代理人：吕伟，辽宁新阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦航，辽宁新阳律师事务所律师。被告：张丽娜，女，1965年9月14日出生，汉族，无职业，住锦州市古塔区。委托诉讼代理人：李桂香（被告张丽娜的母亲），退休工人，住锦州市古塔区。被告：刘成，男，1935年9月10日出生，汉族，职业不详，住锦州市凌河区。被告：刘放，男，1981年12月30日出生，汉族，职业不详，住锦州市凌河区。原告怀立君与被告张丽娜、被告刘成、被告刘放房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告怀立君及其委托诉讼代理人吕伟、秦航、被告张丽娜的委托诉讼代理人李桂香到庭参加诉讼。被告刘成、被告刘放经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告怀立君向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告张丽娜、刘放、刘成与原告怀立君签订的有关锦州市凌河区榴花北里瑞士家园的13-1号房屋的处置资产偿还债务协议（实为房屋买卖协议）有效，并配合原告办理涉案房屋的过户手续；2.诉讼费依法由被告承担。事实与理由：原告怀立君经介绍人马爱军介绍，与被告张丽娜、刘放，刘景伟弟弟刘景宏协商后，于2015年7月签订处置资产偿还债务协议（实为房屋买卖协议），约定以140万元的价格购买户主刘景伟（已故）名下的位于锦州市凌河区房屋。由于此房屋已经被刘景伟、张丽娜于2015年2月2日作为抵押物在房屋产权监理处办理抵押登记，在小额贷款公司借款人民币80万元，抵押到期日为2016年2月2日。同时刘景伟、张丽娜还欠介绍人马爱军20万元，所以协议中对于付款方式的约定为：原告先行支付定金3万元，后支付用于还小额贷的85.25万元，然后马爱军与卖方的20万元欠款用于抵消房款，之后待交付房屋使用权时支付11.75万元的房款，双方约定最迟在2016年5月1日办理更名过户事宜，在办理房屋更名后当日将最后的20万余款支付给卖方。实际支付情况为原告怀立君支付给被告方3万元定金，11.75万房款。而85.25万房款是由马爱军先行垫付给被告张丽娜的，后原告将85.25万房款，以及用来抵消房款的20万元欠款一并支付给了马爱军。现只剩20万的余款未支付，因为至今为止此房屋仍未过户给原告。从合同签订之日起，原告已经在此房居住至今，原告一直准备着20万元余款以继续履行合同更名过户，但被告方却一直不协助原告办理过户更名手续。现原告为了维护自身的合法权益，只能通过法律途径解决此事，特此向贵院提出民事诉讼，原告愿意支付20万元尾款，请贵院依法判决被告方继续履行该合同内容同时配合原告方办理涉案房屋的过户手续。被告张丽娜辩称，同意原告的诉求，没有意见。这个房子当时没有过户的原因是刘景伟去世了，刘景伟是做搅拌机厂的，欠小额贷款公司80万元，他去世后，张丽娜同意将此房屋卖了还钱，和他们兄弟几个商量的，他们兄弟几个不同意让其父亲知道刘景伟去世的事。被告刘成和被告刘放未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：处置资产偿还债务协议（实为房屋买卖合同）、房屋所有权证、契证、转账回单与交易清单、被告张丽娜出具的收条、借条、票据4份、转账回单、委托汇款的书面说明，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告刘成及被告刘放未出庭参加诉讼，应视为其对于自己权利的放弃，对原告提交的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张丽娜与刘景伟是夫妻关系，被告刘成与刘景伟是父子关系，被告刘放是刘景伟之子。坐落于锦州市凌河区房屋的所权人是刘景伟，2015年6月26日刘景伟去世。2015年7月被告张丽娜、被告刘放、刘景伟之弟刘景宏及中间介绍人马爱军与原告签订处置资产偿还债务协议，内容如下：刘景伟、张丽娜2015年2月2日以房权证锦房权01字第××号，房屋坐落凌河区榴花北里瑞士的私有房产，作为抵押物在房屋产权监理处办理抵押登记，在小额贷款公司借款80万元（以借据为准），抵押到期日2016年2月2日，利息为月利率3分。欠马爱军20万元（以借条为准）。2015年6月26日刘景伟因病突然去世，所欠债务小额贷款公司本息合计85.25万元；马爱军20万元均未归还。张丽娜因无力偿还上述债务，自愿变卖抵押房产，用于偿还上述债务。2015年7月12日怀立君以140万元购买上述房屋，房屋更名所发生的税费由卖方张丽娜承担；怀立君承担自己因不是唯一住房所发生的税费。怀立君先付定金3万元，已付房款85.25万元给张丽娜（马爱军先付85.25万元，给张丽娜首先用于归还小额贷款公司的本息合计85.25万元，用于解除房屋抵押，怀立君已经将85.25万元付给马爱军），所欠马爱军的20万元由怀立君在剩余房款中直接给付。据上述实际交易情况：买方怀立君已付88.25万元房款，并承诺交付房屋使用权时付款11.75万元，替刘景伟、张丽娜偿还马爱军20万元欠款，房屋更名后当日将所剩余的房款20万元一次付清。卖方张丽娜承诺刘景伟五七后即2015年8月2日先将房屋使用权交与买方怀立君。因刘景伟父母年纪已高，家人怕出意外，尚未将刘景伟已经病故之事告知，过户需要刘景伟父母同意暂时不能办理，但不能超过2016年5月1日办理更名过户事宜，上述张丽娜处置瑞士家园13-1号房产用于偿还债务过程，刘景伟之子知情无异议，刘氏家族主要成员知情无异议。如有违约发生，违约方赔偿对方总房款140万元的30%。此协议三份张丽娜、怀立君、马爱军各一份。被告张丽娜、被告刘放、刘景伟之弟刘景宏、怀立君、马爱军分别在协议上签字。2015年7月9日被告张丽娜出具收条，内容为：张丽娜收到怀立君瑞士家园13-1号卖房款120万元，剩余20万元待房照过户完毕怀立君一次性给付张丽娜。同时，被告张丽娜将涉案房屋交付原告居住使用至今。又查明，因本案被告与案外人之间的民间借贷纠纷一案，本院2015年10月15日作出（2015）凌河民一初字第01107号民事裁定，查封刘景伟所有的坐落于锦州市凌河区房屋价值40万元的部分，查封期限为三年。2018年10月12日本院作出（2018）辽0703执201号之一执行裁定，继续查封刘景伟所有的坐落于锦州市凌河区房屋，查封期限为三年。2018年11月5日，原告向本院提出执行异议。本院于2018年11月15日作出（2018）辽0703执异47号执行裁定，驳回原告的异议请求。2019年12月23日本院执行局出具执行说明：我局执行的申请执行人王文革与被执行人张丽娜、刘放民间借贷纠纷一案，在执行中查封了被继承人刘景伟名下的坐落于锦州市凌河区房屋，2019年4月作出拍卖裁定，在发出强制执行清空房屋通知后，案外人（本案原告）怀立君于2019年11月13日代替张丽娜偿还了欠款34万元，本院已将此款支付给申请执行人王文革（此款中包含怀立君所欠张丽娜的房款）。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”。本案中，原告与被告订立的处置资产偿还债务协议是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法认定原、被告之间订立的协议，合法有效，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原、被告在协议中约定了交付房款及房屋的履行方式，原告尚欠的20万元房款，因涉案房屋被本院查封，原告未能支付被告。现原告已将此20万元房款代替被告张丽娜、刘放偿还了其所欠债务，负有履行协助义务的被告应协助原告将涉案房屋的权属办理变更登记至原告名下。故对原告的诉讼请求，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：被告张丽娜、被告刘成、被告刘放于本判决生效之日起10日内协助原告怀立君办理坐落于锦州市凌河区房屋过户登记。案件受理费17400元，保全费5000元，均由被告张丽娜、被告刘成、被告刘放负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  祖素华人民陪审员  吕红梅人民陪审员  耿 艳二〇一九年十二月二十三日书 记 员  樊 华