上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2014）闵民五（民）初字第2065号原告上海莘盛发展有限公司。法定代表人叶立培，该公司董事长。委托代理人陈愔，上海市志源律师事务所律师。被告上海张余餐饮管理有限公司。原告上海莘盛发展有限公司与被告上海张余餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月16日立案受理。先适用简易程序审理，后因无法向被告上海张余餐饮管理有限公司直接或邮寄送达诉讼文书，依法组成合议庭适用普通程序于2015年3月26日公开开庭审理了本案。原告上海莘盛发展有限公司的委托代理人陈愔到庭参加诉讼，被告上海张余餐饮管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告上海莘盛发展有限公司诉称，2009年8月31日，原告与上海某区莘庄镇余记小厨签署了《房屋租赁合同》。同年，原告与上海某区莘庄镇余记小厨及被告签订了《房屋租赁合同权利义务转让协议》，由被告取代上海某区莘庄镇余记小厨履行合同中承租人的义务。该合同约定：由被告租赁原告名下位于上海市某区莘庄某路5001号地上4层25号商铺，租赁期为5年，租金按固定租金和提成租金两者取高计算。前述款项被告应于每月前5日内支付；如被告迟延支付义务，每延误一日，应按银行同期贷款利率的3倍支付滞纳金。合同签订后初期，被告尚能履行合同主要义务，但自2013年11月6日起，被告开始拖欠租金及上述相关费用。原告多次向被告书面催讨，均无果。2014年6月30日，原告书面向被告提出解约，并再次要求被告支付全部欠款及违约金。但时至今日，被告仍分文未付。故原告诉至法院要求：1、判令被告支付原告2014年1月1日至2014年6月30日期间的租金人民币（以下币种相同）569，124元，物业管理费170，100元，2013年11月6日至2014年6月30日电费27，612.50元、水费6，022.43元，以上共计772，858.93元；2、判令被告支付原告2013年11月1日至2014年6月30日的广告推广费16，000元；3、判令被告支付原告租金违约金28，300.28元、物业管理费违约金8，458.40元、电费违约金1，837.94元、水费违约金398.72元，以上合计38，995.34元（均暂计至2014年6月30日，并按被告实际支付日止计取）；4、判令被告将注册地址从某区某路5001号4层25号商铺迁离。原告上海莘盛发展有限公司为此提交以下证据材料，用于证明其上述诉请：1、涉案房屋的房地产权证一份，证明原告系座落于某路5001号房屋的产权人。2、2009年8月31日原告与上海某区莘庄镇余记小厨签订的租赁预约合同一份、房屋租赁合同各一份、原告与被告及上海某区莘庄镇余记小厨签订的《房屋租赁合同》权利义务转让协议一份，证明上海某区莘庄镇余记小厨将其在上述房屋租赁合同项下的一切权利义务转让给被告。3、2009年10月15日租户商铺移交接收检验记录一组，证明涉案商铺在2009年10月15日完成了移交手续。4、2014年6月30日原告向被告发出的解约函一份，证明由于被告自2014年1月1日起未按合同约定支付相应款项，然经原告多次催讨未果，故原告发函催促被告支付应付款，并要求解除双方之间的租赁合同，催促被告搬离涉案商铺。被告上海张余餐饮管理有限公司未作答辩，亦未向本院提供证据材料。鉴于被告上海张余餐饮管理有限公司未到庭应诉，本院对原告上海莘盛发展有限公司的陈述及提供的证据，进行核对，经审理查明，确认原告所述事实属实。本院认为，原告与上海某区莘庄镇余记小厨签订的《房屋租赁合同》、原告与被告及上海某区莘庄镇余记小厨签订的《房屋租赁合同权利义务转让协议》均系各方当事人真实意思表示，合法依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，《房屋租赁合同》及《权利义务转让协议》合法有效，对各方当事人均具有合同约束力，各方均应按照上述合同及协议约定全面履行各自的合同义务。但被告在履行过程中自2014年1月1日起未能按照约定支付相应的费用，违反了双方约定应承担相应的付款责任，故对于自2014年1月1日起至2014年6月30日止的租金569，124元及物业管理费170，100元，上述费用被告应按约向原告支付。双方约定租赁期限为五年，然被告于租赁期限届满之前未经原告允许擅自搬离系争租赁商铺，并未与原告进行房屋的交接手续，嗣后原告已收回该房屋，被告方以实际行动解除了其与原告之间的房屋租赁合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，原告可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。基于上述房屋租赁合同已经解除，作为被告已经向原告缴付的押金理应一并处理。然原告认为依据合同约定原告单方解除合同的，被告所支付的押金不予退还。依据合同赋予原告的合同解除权约定，系被告存在逾期付款等违约行为，进而原告作为守约方行使约定解除权。结合本案事实，被告在其擅自搬离涉案商铺之前确实存在逾期付款的违约行为，故原告有权依据合同约定解除涉案房屋租赁合同，且被告所支付的押金原告可不予退还。从原告不予退还押金的性质而言，系原告主张被告逾期付款导致合同解除的违约行为所对应的违约责任。而原告在本案中还主张了租金、物业管理费的逾期付款违约金，本院注意到引起合同被解除的原因是由于被告方的逾期付款违约行为，故上述违约责任所对应的违约行为系同一违约行为即被告逾期支付租金的违约行为，并非不同的违约行为。故本院认为原告主张两项违约金显然不当，本院将酌情予以认定，原告主张押金不予归还足以弥补被告违约给原告所造成的损失。关于原告要求被告以货币来取代原来以现金券方式支付的广告推广费之诉请，就庭审中原告所陈述的广告推广费的设定目的看，双方在协议中约定由被告提供现金券给原告，并由原告为被告的商户品牌提供推广服务。然原告陈述其将之前被告提供的现金券交给其公司员工，由其公司员工至被告处进行持券消费，进而达到为被告商户进行推广的目的。本院认为双方设定广告推广费的目的，更多是基于原告是一家大型商场的管理者，但若原告确实为被告的商户提供广告推广的服务，其理应针对不特定的消费群体为被告这类的商户提供广告宣传的推广服务。庭审中原告亦无法提供其具体提供广告推广服务的相应证据，故本院认为在被告未提供现金券给原告的前提下，并不能简单以现金方式取代被告提供的现金券，故本院对此诉请不予支持。关于原告要求被告支付拖欠电费、水费以及相应逾期付款违约金的请求，庭审中原告仅是提供了电费、水费的制作单据，并未提供原告为被告缴纳上述水电费的基础证据，故本院对水电费及水电费相对应逾期付款违约金的诉请均不予支持。另对于原告主张的要求被告将注册地址从涉案商铺搬离的诉请，本院认为被告作为一家公司法人，选择主要办事机构所在地完全属于公司的正常经营活动行为，且公司的住所地属于公司登记的必要事项之一，是否搬离上述注册地属于被告公司的自主经营决策行为，法院对此不应强制予以干涉，故本院对此诉请不予支持。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：一、被告上海张余餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海莘盛发展有限公司支付自2014年1月1日起至2014年6月30日止的租金569，124元及物业管理费170，100元；二、现在原告上海莘盛发展有限公司处的租赁押金229，162元归原告上海莘盛发展有限公司所有；三、驳回原告上海莘盛发展有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12，097.60元，由被告上海张余餐饮管理有限公司负担（于本判决生效后十日内向原告直接支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  蒋鸣良审 判 员  刘 锋人民陪审员  邓红霞二〇一五年三月三十一日书 记 员  谭静贤附：相关法律条文一.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。