三亚市城郊人民法院 民 事 判 决 书 （2014）城民一初字第4181号 原告李来国，男，1967年10月9日出生（公民身份证号×××，汉族，现住三亚市。 委托代理人黎叶，海南祥瑞律师事务所律师。 委托代理人吴昊，海南祥瑞律师事务所实习律师。 被告三亚君恒实业有限公司，住所地三亚市河西路南国俊园**10D。 法定代表人林小桂，系该公司总经理。 委托代理人聂友峰，海南中海律师事务所律师。 原告李来国诉被告三亚君恒实业有限公司（以下简称：君恒公司）商品房销售合同纠纷一案，原告李来国于2014年10月29日诉至本院，本案于2014年10月30日立案受理后，依法由代理审判员陈雄独任审理，并于2014年12月5日公开开庭进行了审理，原告李来国的委托代理人张雪宇、吴昊，被告君恒公司委托代理人聂友峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李来国诉称，2007年5月18日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，由原告向被告购买三亚市春光路7号君恒雅居楼盘B栋翠竹阁A单元2层203房，随后，原告向被告支付了全部房款，同时被告还代为收取了相关税费。2013年12月19日，三亚市国土局向原告颁发了《土地房屋权证》，此时原告发现《土地房屋权证》上登记的套内面积少于《商品房买卖合同》中约定的套内面积，根据《商品房买卖合同》第五条约定，被告应向原告退还多收取的房款和税费。原告多次要求被告退还上述费用，但被告均不予以解决，现为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判决：1、被告向原告返还诉争房屋面积差异款8710元及利息4397元（利息按银行同期贷款利率从2007年5月18日起暂计至2014年11月1日，实际计至返还之日止）；2、被告向原告退还多收取的房屋税费11872元及利息5135元，（利息按银行同期贷款利率从2008年4月26日暂计至2014年11月1日，实际计至返还之日止）；3、被告向原告退还多收取的公共维修基金200.4元；4、本案诉讼费用由被告负担。 被告君恒公司辩称，对于原、被告签订《商品房买卖合同》中约定面积与《土地房屋权证》中登记的面积有差异的部分，被告愿意据实同原告进行结算，多退少补，因为差异款没有进行结算，不存在被告拒不履行的情况，所以原告主张差异款利息没有事实依据。关于税费退还的问题，原告仅仅主张扣除维修基金和印花税、契税，但实际上被告为原告办理《土地房屋权证》还缴纳了宗地图费、交易服务费、价格调节基金、转让登记申请表费、制图费、土地权属调查费、土地注册登记费、房屋所有权转移费，这些相关费用均应当由业主负担，在退还税费时，应当将上述相关费用予以扣除。关于税费利息的问题，被告在原告办理产权证中只是承担一个代办的义务，相关费用由开发商代收代缴，因此这些代收代缴的税费应当遵循多退少补的原则，任何一方都没有权利主张利息。公共维修基金被告是按照政府标准据实缴纳，即使多收，也是政府多收的，与被告没有关系，应当由政府退还。 经审理查明，2007年5月18日，李来国与君恒公司签订《商品房买卖合同》，合同载明：李来国购买君恒公司开发的君恒雅居翠竹阁A单元2层203房，建筑面积91.53㎡，套内建筑面积为76.24㎡，公共部位与公共房屋分摊建筑面积15.29㎡，按照套内面积计价，每㎡3853.76元，总金额为293811元;商品房交付后，按照产权登记套内面积据实结算房款。合同签订后，李来国依约向君恒公司支付房款293811元，君恒公司将涉案房屋交付给李来国使用。2008年4月26日，李来国向君恒公司另支付总房款的7%即20567元用于君恒公司代为缴纳办理产权登记的相关费用。 2013年8月29日，君恒向三亚合利测绘服务有限公司支付155位业主宗地图数字制图费7750元（每位业主50元），制图费3100元（每位业主20元）；2013年9月9日，君恒公司代160户业主缴纳交易手续费800元（每位业主5元）；2013年9月11日，君恒公司代李来国缴纳印花税142.55元、契税4276.51元；2013年9月12日，代李来国缴纳住宅专项维修资金5491.8元；2013年9月24日，代李来国缴纳土地权属调查费10元、土地注册登记发证费20元、房屋所有权转移登记费80元；2013年10月17日，代李来国缴纳交易服务费220元、价格调节基金441元。 2013年12月19日，房屋产权登记机关向李来国颁发土地房屋权证，该证登记的建筑面积为88.19㎡，分摊公共建筑面积14.21㎡。 李来国认为《土地房屋权证》中登记的套内面积73.98㎡（88.19㎡-14.21㎡）少于《商品房买卖合同》中约定的套内面积76.24㎡，遂诉至本院要求君恒公司退还相应房款以及相关税费。 庭审中，李来国对于君恒公司主张的代为缴纳的相关费用中，对于数字制图费50元及维修基金费用有异议，认为数字制图费应当由君恒公司负担，公共维修基金应当按照《土地房屋权证》中登记的面积计算，而物业中心是按照《商品房销售合同》中约定的面积收取，君恒公司多收了公共维修基金费用，应予以退还。 以上事实，有《商品房买卖合同》、《土地房屋权证》、销售不动产统一发票、收款收据、税收电子转账专用完税证、住宅专项维修资金专用收据、税务发票、税务收据、当事人陈述等相佐证，并经庭审质证，足以认定。 本院认为，一、关于房屋面积差异款的问题。根据李来国与君恒公司签订的《商品房买卖合同》中关于面积差异处理按照产权登记的套内面积据实结算的约定，即《土地房屋权证》中登记的套内面积小于合同中约定的套内面积时，君恒公司应当按照合同中约定的每㎡3853.76元计算退还李来国相应差异面积的购房款，涉案房屋《土地房屋权证》中登记的套内面积为73.98㎡（88.19㎡-14.21㎡），较之于《商品房买卖合同》中约定的76.24㎡（91.53㎡-15.29㎡）少了2.26㎡（76.24㎡-73.98㎡），故君恒公司应当退还李来国房款8709.5元（3853.76元/㎡×2.26㎡）。合同中约定房款据实结算，君恒公司在为李来国办理完土地房屋权证后，就应当主动将房产面积差异款返还给李来国。君恒公司未主动退还，李来国诉求支付多收房款的利息于法有据，本院也予以支持。利息应从李来国向本院主张返还之日即2014年10月29日开始计算至本判决确定还款之日止，按中国人民银行一年期流动资金贷款利率计付。 二、关于税费退还的的问题 君恒公司代李来国缴纳的相关费用中，李来国对于数字制图费50元不予认可。数字制图费系办理大产权证的分户权证而花销的费用，业主李来国作为受益人应当负担该笔费用；关于公共维修基金的费用，君恒公司是按照三亚市物业信息中心的要求代李来国缴纳，对于公共维修基金的具体数额，君恒公司已提供发票证实，应认定君恒公司代缴的公共维修基金为5491.8元。 李来国按照总房款的7%即20567元向君恒公司预交房屋契税等其他费用，由君恒公司代为缴纳，君恒公司为李来国办理《土地房屋权证》向政府部门缴纳的相关费用以及向测绘机构支付的费用如下：2013年8月29日，君恒向三亚合利测绘服务有限公司支付155位业主宗地图数字制图费7750元（每位业主50元），制图费3100元（每位业主20元）；2013年9月9日，君恒公司代160户业主缴纳交易手续费800元（每位业主5元）；2013年9月11日，君恒公司代李来国缴纳印花税142.55元、契税4276.51元；2013年9月12日，代李来国缴纳住宅专项维修资金5491.8元；2013年9月24日，代李来国缴纳土地权属调查费10元、土地注册登记发证费20元、房屋所有权转移登记费80元；2013年10月17日，代李来国分别缴纳交易服务费220元、价格调节基金441元。以上费用共计10756.86元，李来国向君恒公司预交20567元，扣除10756.86元，余款9810.14元，君恒公司应予以返还。 君恒公司代李来国办理土地房屋权证，并代其缴纳税费，为了方便办证，君恒公司先行收取李来国缴纳的税费。君恒公司在为李来国缴纳上述办证费用后，就应当主动将多收取的办证费用返还给李来国。君恒公司未主动退还，李来国诉求支付多收取办证费用的利息于法有据，本院也予以支持。利息应从李来国向本院主张返还之日即2014年10月29日开始计算至本判决确定还款之日止，按中国人民银行一年期流动资金贷款利率计付。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告君恒公司应于本判决生效之日起十日内一次性向原告李来国退还房款8709.5元及利息（以本金8709.5元从2014年10月29日起计至本判决确定还款之日止，按中国人民银行一年期流动资金贷款利率计付）； 二、被告君恒公司应于本判决生效之日起十日内一次性向原告李来国退还办证费用9810.14元及利息（以本金9810.14元从2014年10月29日起计至本判决确定还款之日止，按中国人民银行一年期流动资金贷款利率计付）； 三、驳回原告李来国的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费279元（原告李来国已预缴），由原告李来国负担109元，被告君恒公司负担170元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。 代理审判员 陈 雄 二〇一四年十二月十七日 书 记 员 陈鸿哲 附相关法律条文： 中华人民共和国合同法 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 中华人民共和国民事诉讼法 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。