上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初22517号原告：姚传富，男，1968年9月10日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：汪涛，上海市勋业律师事务所律师被告：闵先礼，男，1960年7月18日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：卞学甫，上海市百纳律师事务所律师。第三人：上海市浦东新区房地产交易市场有限公司，住所地上海市浦东新区上南路XXX号。法定代表人：高幸奇，总经理。委托诉讼代理人：卫怡峰，男，上海香印城市建设投资发展有限公司工作。原告姚传富与被告闵先礼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月28日立案后，依法适用简易程序。案件审理中，经原告申请追加上海市浦东新区房地产交易市场有限公司(以下简称房产交易市场公司)作为本案的第三人。本院于2016年7月7日公开开庭进行了审理。原告姚传富的委托代理人汪涛、被告闵先礼的委托代理人卞学甫以及第三人房产交易市场公司的委托代理人卫怡峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚传富向本院提出诉讼请求：1、判令被告闵先礼继续履行《上海市动迁安置房预售预购合同》(以下简称预购合同)，要求第三人协助被告闵先礼将上海市浦东新区懿行路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下统称系争房屋)产权登记至被告名下，再由被告将系争房屋过户至原告名下；2、因被告逾期办理自己小产证的违约行为，要求被告以房价款人民币200万元(以下币种相同)为本金，每日0.5%标准，向原告支付从2016年3月16日起至房屋产权过户至原告名下之日止的违约金；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：系争房屋为被告2006年老房动迁安置所得。2015年12月，原告经朋友介绍得知被告急需资金，欲将系争房屋出售，原告看房后愿意购买，经协商一致，就系争房屋签署了预购合同，根据约定，房屋转让款为200万元，原告于2015年12月16日支付全额房款，被告承诺在可以办理系争房屋产权证3个月内，办理小产证，并将产证交由原告保管，待房屋交易限制期满7日内双方共同办理系争房屋的产权过户手续。签约后，原告按约将房款全额支付被告，同时，被告也将系争房屋交付原告使用至今。之后，被告向原告承诺会尽快办理小产证，以便将房屋过户于原告，然而经原告查询，被告并未依约履行，原告催促要求被告履行，被告以房价过低，拒绝继续履行预购合同。于此，原告诉诸法院。被告闵先礼辩称，2015年12月被告闵先礼为了做生意，向案外人陆某某(音同)借款100万元，被告以系争房屋作为借款担保，房屋当时市场价格为200万元，故办了买卖手续，以后借款还不出就把房屋出让给对方。原、被告间并不认识，原告是陆某某的朋友，陆某某借着原告的名义与被告就系争房屋签署预购合同，签约当天，原告通过银行转账方式将200万元转入被告账户，被告从银行账户中取出121万元现金给了陆某某，当时被告的朋友周吉龙也在场。原告当时也在现场，对整个过程都是清楚。被告本身讲好，3个月归还100万元给陆某某，因为没有还钱，故原告一直住在系争房屋理由，房屋是原告自己开锁入住的。系争房屋为被告动迁安置所得，因还有其他的安置人，办小产证需要其他人的配合，故房屋小产证没有办理。至于原告主张的违约金没有道理，办理小产证需要家人的配合，责任不在被告，故不愿意承担违约金，同时认为违约金标准也太高，应该按照银行贷款利息计算，原告的主张没有法律和合同依据。第三人房产交易市场公司述称，系争房屋在内的大产证权利登记至第三人名下，目前系争房屋可以办理小产证，第三人愿意协助办理，对原、被告间买卖关系，第三人不发表意见，由法院判定。本院经审理认定事实如下：2015年12月16日，以被告闵先礼作为出卖方(甲方)与原告姚传富作为购买方(乙方)签署预购合同一份，约定甲方2010年已取得系争房屋，已经完成与房屋开发商的交房手续，甲方是房屋的合法且唯一的所有权人，暂未办理以甲方为权利人的上海市房地产权证；甲、乙双方协商，一致同意并约定该房屋转让款为200万元，乙方于2015年12月16日全额支付甲方房款200万元；乙方于房屋交易限制期满后7日内，甲、乙双方共同前往交易中心办理过户手续，在合同中双方确认了支付房款的银行账户；甲方承诺在相关机构通知甲方可以办理该房屋的《上海市房地产权证》的3个月内办理好此证并将产证原件交予乙方保管，甲方不得以任何理由拖延，每逾期一天将承担总房价的千分之五的违约金；双方约定，按合同约定的交易方式，在有关规定允许该房屋上市交易期限期满后(甲方产权证办理完毕后)7个工作日内，双方签订上海市房地局网络版商品房《上海市房地产买卖合同》后双方进行该房屋的产权过户；甲方应交付的包括但不限于该房屋所有钥匙和《征地拆迁补偿安置协议书》、收房相关资料、房屋面积测量资料、房屋交接书、住宅质量保证书、房屋使用说明书、……。当日，原告姚传富通过银行转账方式向预购合同中双方确认的被告闵先礼的银行账户中转入200万元，在该凭证下方由被告闵先礼书写“收到”并签字，同时，被告闵先礼还出具购房款收据一张，表示已收到姚传富购买系争房屋的房款200万元。另外，被告还向原告提供了关于系争房屋的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、《住宅工程质量分户验收合格证明书》、《房屋分套建筑面积计算成果表》、《东方康德家园办理燃气开通证明》、《入住通知书》、《上海市新建住宅质量保证书》，其中《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、《东方康德家园办理燃气开通证明》、《入住通知书》、《上海市新建住宅质量保证书》的原件均交由原告保管。原告现实际使用系争房屋。2006年12月26日，以上海新世纪懿德房地产有限公司作为拆迁人，被拆迁人为闵先礼订立《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》(适用同等价值产权房屋调换)，安置系争房屋，该协议被拆迁人处由闵先礼签字。2012年3月30日，包括系争房屋在内的懿行路XXX弄XXX-XXX号房屋产权核准登记至第三人房产交易市场公司名下。案件审理期间，原告对第二项诉讼请求：因被告逾期办理自己小产证的违约行为，要求被告以房价款人民币200万元(以下币种相同)为本金，每日0.5%标准，向原告支付从2016年3月16日起至房屋产权过户至原告名下之日止的违约金，予以撤回。以上事实，由经庭审质证的《上海市动迁安置房预售预购合同》、转账凭条及购房款收据、上海市房地产登记薄、《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》(适用同等价值产权房屋调换)、《住宅工程质量分户验收合格证明书》、《房屋分套建筑面积计算成果表》、《东方康德家园办理燃气开通证明》、《入住通知书》、《上海市新建住宅质量保证书》等及庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。就系争房屋买卖所形成的预购合同，为原、被告本人签署，合同中的内容也对房屋买卖的相关条款作出了详细的约定，并无违反相关法律法规，原告姚传富依据合同的约定，向被告闵先礼确认的银行账户转入200万元，被告闵先礼也对收到的款项出具收条，并明确收到的该款为房款。之后，房屋的相关材料交由原告姚传富保管，同时原告也实际使用系争房屋。被告闵先礼虽提出房屋系原告姚传富擅自进入，但并未提供任何证据证明其在得知房屋被原告占用后采取相关措施，也没有要求收回该房屋的意思表示，结合相关的房屋材料原件已交由原告保管，该与双方交房约定相吻合，故对被告闵先礼的陈述，本院难以采信。被告闵先礼提出该买卖合同实质是作为与案外人借某的担保，对此本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。对案外人与闵先礼建立了借款关系，案外人与原告姚传富之间的关系，借款与买卖存在何种关联，被告均无证据证明，同时，按照常理，以房屋为债务提供担保，完全可以通过办理抵押等方式实现，被告作为完全民事行为能力人，在有其他选择的情况下，仍然签署具有买卖房屋内容的合同，对房屋的处分是清楚且明知。至于被告闵先礼提出，收到的款项当时就提取现金121万元返还给了案外的债权人，对此仍无证据证明，而且被告闵先礼是从自己的银行账户中取款支付，是自行处分款项的行为，其在收到200万元时出具了收条，却在将款项付于他人时不留取任何凭证，亦不合常理。综上，就被告闵先礼的抗辩，本院难以采信。就双方的买卖应为合法有效，对双方均具有约束力。房屋买卖中，办理房屋的小产证及将房屋过户给购买方是买卖中出售方的主要合同义务之一，目前系争房屋已经具备至相关部门办理系争房屋小产证的条件，被告提出办理小产证需要其他安置人的配合，但对此并未提供证据证明，对被告的意见，本院不予采信，现原告要求被告办理系争房屋小产证，由第三人房产交易市场公司协助，于法有据，本院可予支持。同时，鉴于目前国家对动迁房限制转让的政策规定，系争房屋也已符合上市交易的条件，故原告要求系争房屋办理出小产证后，被告协助原告办理系争房屋过户手续，具有事实及法律依据，本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告闵先礼应在本判决生效之日起十日内办理上海市浦东新区懿行路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记手续，第三人上海市浦东新区房地产交易市场有限公司协助被告闵先礼办理；二、在上海市浦东新区懿行路XXX弄XXX号XXX室房屋权利登记至被告闵先礼名下三日内，被告闵先礼协助原告姚传富将上述房屋产权登记过户至原告姚传富名下。案件受理费22,800元，减半收取计11,400元，诉讼财产保全费5,000元，由被告闵先礼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张盈二〇一六年八月二十九日书记员  杨华附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。