吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2015）延民初字第3402号原告：延吉市吉泰房地产开发有限公司，所在地延吉市。法定代表人：布天忠，该公司董事长。委托代理人：扈玉海，吉林诚途律师事务所律师。被告：延边大宇房地产开发有限公司，所在地延吉市。法定代表人：洪霞，该公司董事长。委托代理人：金英姬，吉林孚达律师事务所律师。委托代理人：沈文全，吉林孚达律师事务所律师。原告延吉市吉泰房地产开发有限公司诉被告延边大宇房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2015年6月12日受理后，于2015年10月14日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。审理过程中，依原告延吉市吉泰房地产开发有限公司申请，本院依法冻结了被告延边大宇房地产开发有限公司在延吉市棚户区改造管理局处的存款400万元。原告延吉市吉泰房地产开发有限公司的委托代理人扈玉海，被告延边大宇房地产开发有限公司的委托代理人金英姬、沈文全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年，原告承接了延吉市棚户区C15地块改造任务，后由于各种原因延吉市棚改局将项目收回，并将项目交付给延边房呈房地产开发有限公司。原告与延边房呈房地产开发有限公司之间签订的《协议书》中约定：延边房呈房地产开发有限公司应支付原告的前期投入，并对原告与团购房户签订的协议予以认可，由延边房呈房地产开发有限公司予以接收，并由延边房呈房地产开发有限公司与团购房户重新签订协议；如团购房户不再参与团购，延边房呈房地产开发有限公司需要按照原团购协议内容退还团购房户的购房本金及利息。2014年10月8日，该地块项目又转交被告建设。各方明确，被告仍需按照原告与延边房呈房地产开发有限公司签订的《协议书》内容履行义务。然而，被告工程迟迟不开工，也不与购房者签订协议。购房者提出退房款的，也不给予退钱，造成购房者起诉原告。截止目前，已经有18户向法院提起诉讼，原告已退给购房户房款本金、利息、诉讼费等共计400.44515万元。现被告不按照协议约定与购房者签订合同，也不给退购房款，已经构成违约。现原告诉至法院，要求被告支付赔偿款400.44515万元及利息。庭审中，原告变更诉讼请求，即要求被告支付赔偿款376.83985万元（400.44515万元-被告已支付的23.6053万元）及利息（本金376.83985万元，从2015年9月15日起至给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付）。被告辩称：一、本案案由是债务转移纠纷，原告主张被告在履行债务转移的过程中存在违约而提起的诉讼。二、2014年8月27日签订的《协议书》中，原告认可债务发生转移的情况下，其未经被告许可，擅自与团购房户解除商品房买卖合同所造成的损失，无权要求被告承担，被告也无法确认原告提出的赔偿款是否客观存在。三、对于原告未经被告同意，擅自与购房户孔某解除房屋买卖合同的情况，被告在2015年6月19日转账给原告款项时（孔某的退款）已明确告知，未经被告同意不得解除合同，即使诉讼也应当追加被告参加，由被告最终决定是否解除合同，但原告明知在2014年8月27日的《协议书》中明确约定由被告决定是否解除合同的情况下，依然擅自解除合同，因此解除合同的不利后果由原告承担也是符合法律规定。另外，被告发现原告移交的1650.944万元的票据存在虚报情况，经初步核查有100多万元涉嫌虚假列支。2015年7月9日，被告的法定代表人与原告的副总石延春协商处理多列支的事宜时，石延春表示回去核实后，尽快返还多列支的款项，但至今没有返还。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”规定，被告将委托会计事务所对原告移交的财务进行初步审计后，再运用法律采取进一步的维权措施。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告向本院提交的证据有：1、营业执照及组织机构代码证复印件各一份，证明原告的诉讼主体资格。2、《协议书》复印件一份，证明原告、延边房地产开发有限公司、李承胜、延边房呈房地产开发有限公司等四方于2014年8月27日签订一份《协议书》，约定：对于原告与团购房户签订的房屋团购协议，延边房呈房地产开发有限公司予以认可，并由延边房呈房地产开发有限公司接手；如团购房户不再参与团购，则延边房呈房地产开发有限公司需按照原团购协议内容退还团购房户购房本金及利息。2015年2月3日，因项目转由被告开发，故明确约定合同内容转由被告承接履行，被告在该《协议书》上签字并加盖公章以示确认。3、延市棚改办【2013】11号文件及延市棚发【2014】85号文件各一份，证明原告负责开发建设的C15地块改为被告开发建设。4、商品房买卖合同复印件十八份，证明原告向孔某等购房户出售房屋（在C15地块处）的事实。5、（2015）延民初字第1762号，3002号，3003号，2999号，2995号，2996号，3020号，3525号，3538号，3573号，3567号，3678号，4041号民事判决书复印件十三份、（2015）延民初字第4636号、4637号、4638号、4639号、4640号民事裁定书复印件五份、收据复印件五十一张及银行付款凭证复印件八页，证明对于涉案买卖合同中的购房户提出退房款及利息的主张，因被告未按照约定退房款及利息，造成原告先行支付400.44515万元（其中退还的房款本金共计为355.4万元，利息共计为41.1284万元，诉讼费共计为3.91675万元）。被告向本院提交的证据有：营业执照及组织机构代码证复印件各一份，证明被告的诉讼主体资格。经庭审质证，原告提交的1号、2号证据，被告无异议，本院予以采信。被告提交的证据，原告无异议，本院予以采信。原告提交的3号证据，被告对真实性无异议，但提出该地块是由延吉市棚户区改造管理局交付的，与原告无关。经本院审查证据中体现的内容，认为被告提出的异议成立，故本院仅对该份证据的真实性予以确认。原告提交的4号证据，被告对真实性无异议，但提出该证据仅是原告与团购房户之间进行买卖的真实意思表示，仅凭该证据不能证明涉案买卖合同中的购房户购买房屋时交付的款项，需原告提供进款的凭证。另外，该商品房买卖合同中没有约定合同解除的相关条款。此外，被告还提出孔某的退房款23.6053万元已通过转账的方式付给了原告。原告提交的5号证据，被告对裁判文书的真实性无异议，但提出因原告未能取得商品房预售许可证明，才导致其与13名购房户签订的商品房买卖合同无效，故基于原告违法出售房屋所造成的损失，应由原告自行承担，与被告无关。关于五份民事裁定书（撤诉），原告在债务转移的情况下，未经被告许可擅自解除了合同，故相关不利后果应由原告自行承担，无权向被告主张。另外，被告对收据和银行付款凭证的真实性无异议，对原告提出的数额也无异议，但认为原告给购房户退还房款的行为仅是原告单方的意思表示，是原告基于违法出售房屋所应承担的责任，与被告无关。本院认为，原告提交的4号、5号证据能够证实原告基于十八份裁判文书已向购房户支付赔偿款400.44515万元的事实，故对该事实本院予以确认。根据本院经过质证采信的证据及当事人的陈述，综合认定如下事实：2014年8月27日，原告、延边房地产开发有限公司、李承胜（延边天众房地产开发有限公司）、延边房呈房地产开发有限公司等四方在平等自愿的基础上就棚户区C15地块改造有关事宜签订了一份《协议书》，其中约定：原告与团购房户签订的房屋团购协议，延边房呈房地产开发有限公司予以认可，并由延边房呈房地产开发有限公司接手。如团购房户继续参与团购，则延边房呈房地产开发有限公司按照原团购协议内容重新与团购房户签订协议。如团购房户不再参与团购，则延边房呈房地产开发有限公司需按照原团购协议内容退还团购房户购房本金及利息；此协议自签订之日起生效。协议签订后，该棚改地段（C15地块）的开发资格归延边房呈房地产开发有限公司所有，其他三方不再参与该棚改地段的开发建设。被告于2014年10月取得棚户区C15地块改造项目的开发建设资格后，于2015年2月3日在前述的《协议书》的最下方写明“以上合同内容被告承接履行内容”，此处有被告法定代表人的签字并加盖了被告的公章。另查，2013年7月至2013年11月期间，原告分别与孔某等17名购房户签订了十八份商品房买卖合同（其中原告与马忠东签订了两份）后，收取了购房款。2015年4月至8月期间，上述17名购房户分别向本院提起诉讼，要求解除与延吉市吉泰房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，并要求返还购房款及赔偿损失。经查，延吉市吉泰房地产开发有限公司关于涉案房屋未取得商品房预售许可证明。嗣后，本案原告根据本院作出的十八份裁判文书（原告提交的5号证据）向涉案买卖合同中的购房户支付赔偿款共计400.44515万元（其中退还的房款本金共计为355.4万元，利息共计为41.1284万元、诉讼费共计为3.91675万元）。在原告依据本院作出的（2015）延民初字第1762号民事判决向孔某支付赔偿款23.6053万元后，被告依原告的要求将该款23.6053万元全部支付给原告。本院认为，根据审理查明的案件事实及被告在庭审中的陈述内容“与团购房户解除合同是被告的权利，原告无权解除，如果涉及合同解除及退款，也是由被告履行；…被告在2015年2月3日接收该项目时知道涉案房屋未取得预售许可证”，能够认定被告是在明知涉案商品房买卖合同的相关情况下（即原告未取得商品房预售许可证明），承继了涉案买卖合同的相关权利义务，故依据《协议书》约定，如购房户不再要求参与团购时，理应由被告按照约定向购房户偿还退房款及利息。至此，原告在另案中向购房户支付赔偿款后，有权向被告主张权利。对于原告要求被告支付赔偿款376.83985万元（400.44515万元-23.6053万元）的诉请，因被告对数额无异议，本院予以支持。对于原告主张的利息（本金376.83985万元，从2015年9月15日起至给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付），认为在原告承担全部赔偿责任后产生的相应的利息损失应予以保护。参照原告的起诉时间，本院认为原告主张的利息起算日合理，故对原告的该诉请亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下：被告延边大宇房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后立即向原告延吉市吉泰房地产开发有限公司支付赔偿款376.83985万元及利息（本金376.83985万元，从2015年9月15日起至给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36947元、财产保全费5000元，共计41947元（原告已预交41947元），由被告延边大宇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  林大海助理审判员  金龙虎助理审判员  尹永杰二〇一五年十月十六日书 记 员  谢 晶