上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第3725号上诉人（原审原告）上海鼎高物业管理有限公司，住所地上海市闵行区平阳路258号1063室。法定代表人顾新荣，总经理。委托代理人陆海，上海鼎高物业管理有限公司员工。委托代理人李萌刚，上海鼎高物业管理有限公司员工。被上诉人（原审被告）上海市闵行区都市宜家小区业主委员会，住所地上海市闵行区虹梅南路1661弄79号102室。负责人陆建新，主任。上诉人上海鼎高物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民一（民）初字第15638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，2011年12月28日，上海鼎高物业管理有限公司（以下简称鼎高公司）与上海市闵行区都市宜家小区业主大会签订物业服务合同，约定由鼎高公司为上海市闵行区都市宜家苑小区提供物业管理服务。合同约定，停车管理服务费收益中25%归鼎高公司，75%归上海市闵行区都市宜家小区业主委员会（以下简称都市宜家业委会），鼎高公司承诺每季度最后一个月的25日与都市宜家业委会结账并划入都市宜家业委会账户。合同还约定，合同第一年，自2012年1月1日起至2012年12月31日止为试用期，试用期到期前三个月由业委会组织业主对物业服务状况进行测评，八十分为合格，即由双方续签二年服务合同，自2013年1月1日起至2014年12月31日止；合同期限届满前三个月，双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商，经双方协商未能达成协议的，业主大会应向鼎高公司发出不续签通知，鼎高公司从收到通知后的三个月内继续履行合同。此外合同对其他事项亦作了约定。2012年1月1日，鼎高公司进入小区提供物业管理服务。2012年年底，都市宜家业委会未按约在试用期届满前对物业服务状况进行测评。双方未续签物业服务合同，鼎高公司则继续为小区提供物业管理服务。2013年5月21日，都市宜家业委会向鼎高公司发出催款函，要求鼎高公司在3日内将小区停车费公共收益中属于都市宜家业委会的部分划入都市宜家业委会账户，若鼎高公司拒绝，将视为严重违约，都市宜家业委会将采取其他措施。2013年5月22日，都市宜家业委会向小区全体业主发出公告，内容大致为：鼎高公司在小区服务期间侵吞业主公共收益等行为已严重违反了物业合同条款，业委会决定在2013年8月25日终止物业服务合同，并公开选聘其他物业为小区提供服务。2013年5月24日，都市宜家业委会向鼎高公司发出终止物业服务合同通知书，内容为因鼎高公司严重违反合同条款，业委会决定不再与鼎高公司续签物业服务合同，要求鼎高公司于2013年8月25日前撤离小区，都市宜家业委会将公开向社会选聘其他物业。2013年7月26日，业委会委托案外人兴苑公司为系争小区提供物业托管服务，期限为2013年7月26日起至同年12月31日止。2013年7月30日，鼎高公司从小区撤离，鼎高公司述称其撤离是由于都市宜家业委会强行将其驱离小区。2013年12月24日，上海市闵行区都市宜家小区业主大会与案外人兴苑公司签订物业服务合同，委托兴苑公司为小区提供物业管理，期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止；兴苑公司在上述期间为系争小区提供了物业管理服务。原审另查明，2014年5月20日，鼎高公司诉至原审法院，要求继续履行与都市宜家业委会的物业管理合同，原审法院于2015年6月19日作出判决，驳回鼎高公司的诉讼请求，该判决现已生效。鼎高公司在物业服务期间，并未按约定就停车费等公共收益划入都市宜家业委会账户。2015年7月27日，鼎高公司诉至原审法院请求判令都市宜家业委会赔偿鼎高公司员工遣散费119，880元。原审认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，鼎高公司主张双方签订的服务合同期限为三年，对此难以认同，根据双方的合同约定内容判断，第一年试用期到期后，后面两年并非自然顺延，而是必须经过续签手续，而续签的前提是都市宜家业委会对鼎高公司的服务内容进行测评。但鼎高公司在合同履行过程中，未按照合同约定及时转交公共收益，确属违约行为，且都市宜家业委会催讨未果，在此情形下，都市宜家业委会选择不与鼎高公司续约，并按照双方约定要求鼎高公司三个月内撤离小区，都市宜家业委会的行为并无不当，鼎高公司主张在此过程中都市宜家业委会存在违约行为，难以采纳。但在都市宜家业委会指定的鼎高公司实际服务期限届满前，都市宜家业委会又与案外人签订了托管协议，且托管开始日期在鼎高公司的服务期限内，实际上等于都市宜家业委会提前终止了与鼎高公司的委托关系；虽然根据法律规定，都市宜家业委会可以随时终止与鼎高公司的委托关系，但是法律也同时规定，提前终止委托关系给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。本案中，虽然都市宜家业委会辩称提前终止委托关系是鼎高公司不再履行提供物业管理义务的无奈之举，但都市宜家业委会并未提供相应证据，因此难以采纳。关于都市宜家业委会提前终止委托关系，是否给鼎高公司造成了损失，鼎高公司应承担举证责任。而本案中鼎高公司主张的员工遣散费损失，依据不足。首先，鼎高公司所主张损失的依据均为鼎高公司自行制作，涉及的员工是否确系原小区服务人员并无其他证据予以印证；其次，关于鼎高公司支付的遣散费数额也是鼎高公司与案外人商定，是否需要支付遣散费以及需要支付的数额均无法律依据；再次，即使鼎高公司支付的员工遣散费确实客观存在，但是该部分本属于鼎高公司企业内部运行的成本，并非都市宜家业委会与鼎高公司确定委托关系时所能预见或者应当预见的内容，因此即使都市宜家业委会违约也无需赔偿。据此，原审法院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，于2015年10月20日作出判决：驳回上海鼎高物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取1，348.80元，由上海鼎高物业管理有限公司负担。原审法院判决后，鼎高公司不服，向本院提起上诉称：被上诉人未按约对物业服务状况进行测评，则物业合同到期后自动续签。小区业委会人员顾红兴利用手中权利在未经业主大会表决的情况下要求上诉人撤出小区，属于其个人行为，并非业主的真实意思表示。综上，请求二审法院依法改判支持上诉人的原审诉请。被上诉人都市宜家业委会未作辩称。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，双方合同约定，试用期届满前三个月由被上诉人组织业主对物业服务状况进行测评，八十分为合格，即由双方续签两年服务合同。因被上诉人并未组织测评，上诉人的物业服务是否达到双方约定的续签条件并未可知，故上诉人主张被上诉人未进行测评即代表双方物业服务合同可以顺延两年，其理由难以成立，本院不予采信。在双方合同存续期限并未自动顺延两年的情形下，被上诉人可以随时终止与上诉人的委托关系，现被上诉人因上诉人未及时转交小区公共收益而要求上诉人三个月内撤离小区，并无不当。上诉人虽主张关于要求上诉人撤离小区的通知并非小区业主的真实意思表示，但其并未提供相应的证据材料予以证明，故上诉人的该项主张，依据不足，本院难以采信。综上，原审判决并无不当，应予维持。上诉人的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币2，967元，由上诉人上海鼎高物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  毛 焱代理审判员  陈蓓蓉代理审判员  孙 飞二〇一六年二月二日书 记 员  倪 非附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……