河南省延津县人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0726民初1521号原告：姚春永，男，汉族，1974年4月10日出生，住。委托诉讼代理人：赵莎莎，河南启文律师事务所律师，执业证号：14107201311299216。委托诉讼代理人：张明位，河南启文律师事务所实习律师。被告：李包洲，男，汉族，1941年12月23日出生，住延津县。委托诉讼代理人：杨明，男，汉族，1969年12月20日出生，住延津县。被告：黄波军，男，汉族，1970年5月13日出生，住延津县。第三人：李柏泉，男，汉族，1971年1月28日出生，住延津县。委托诉讼代理人：任海燕，女，汉族，1971年11月1日出生，住新乡市，系李柏泉妻子。第三人：任海燕，女，汉族，1971年11月1日出生，住新乡市红旗区平原路366号23号楼1单元1802室，身份证号：410726197111010042。原告姚春永诉被告李包洲、被告黄波军、第三人李柏泉、第三人任海燕执行异议之诉一案，本院于2019年6月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告姚春永的委托诉讼代理人赵莎莎和张明位、被告李包洲及其委托诉讼代理人杨明、被告黄波军到庭参加诉讼。第三人李柏泉、第三人任海燕经传票传唤未到庭。庭审中，原告申请把第三人黄波军变更为共同被告，本院予以准许。本案现已审理终结。原告姚春永向本院提出诉讼请求：1.准予执行位于延津县延安社区B区2号楼东单元2层西户的价值100000元的房屋；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与第三人合同纠纷一案，已经延津县人民法院（2018）豫0726民初1094号民事案件审结，判决书已生效。后第三人未履行判决书所确定的给付义务，原告依法申请法院强制执行。在执行阶段，延津县人民法院作出（2019）豫0726执308号之一执行裁定书，依法查封第三人所开发的延津县延安社区B区2号楼东单元2楼西户的房屋。2019年4月16日，被告李包洲对上述房产提出执行异议，延津县人民法院于2019年5月23日作出（2019）豫0726执异40号执行裁定书，认为被告李包洲提交的房屋买卖合同、收到条，并结合小潭乡派出所出具的证明，认为异议人的异议能够阻却法院的执行，裁定李包洲的异议成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”的规定，延津县人民法院作出的执行裁定书侵犯了原告合法权益。为保护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所诉。被告李包洲辩称，应当驳回原告的诉讼请求，根据（2019）豫0726执异40号执行裁定书所确认的内容，认定的事实、适用的法律能够清楚的划分涉案房屋归被告所有，所以原告的诉讼请求应予以驳回。被告黄波军辩称，2013年，我和任海燕、李柏泉三人用李包洲的钱，当时用了38万元，用于延安社区楼房单元楼的建设，后来发现任海燕伪造公章把独院还有部分楼房已经出卖了，2016年8月10日，在这情况下我和李包洲协商，李包洲同意2号楼东单元2楼、3楼、4楼西户三套房抵债给他，今年任海燕在执行局又写给原告，说社区欠原告漆钱工程款，后来通过调查这房抵给原告是错误的，这房应该归被告所有。第三人李柏泉和第三人任海燕述称，一，根据延津县人民法院已生效的（2018）豫0726民初1094号民事判决书确认的“延津县延安社区非系依法登记的企业法人，且亦非合法成立、有一定组织机构和财产，但又不具有法人资格的其他组织。黄波军认可任海燕是延安社区的投资人，任海燕认可李柏泉也是延安社区的投资人”。以上事实证明，黄波军虽为社区负责人，但其对社区房产并不享有完全的所有权，黄波军以其自己名义签订的《房屋买卖合同》效力待定。二、在延安社区建立之初，黄波军、李柏泉、任海燕曾口头协议，由任海燕担任会计，社区印章由任海燕一人保管，对外签订合同亦均由任海燕代表社区签订。本案中，被告所出示的《房屋买卖合同》中涉及的印章非延安社区B区印章，任海燕作为延安社区会计也未收到被告购房款。故被告出示的《房屋买卖合同》不具有真实性。三、黄波军、李柏泉、任海燕欠付原告姚春永货款属实，在法院判决书生效后，原告姚春永依法向法院申请强制执行，法院依法查封了黄波军、李柏泉、任海燕所有的延津县延安社区B区2号楼东单元2层西户的房屋，且在法院的主持下，原告姚春永与黄波军、李柏泉、任海燕已经达成执行和解。第三人李柏泉、任海燕认为查封房产应归原告姚春永所有。综上，请求人民法院在查明事实后，支持原告姚春永的诉讼请求。原告姚春永向本院提交的证据有：1.（2018）豫0726民初937号民事判决书一份，证明判决书第三页第四行至第二十四行的证明目的是黄波军、任海燕、李柏泉是案涉延安社区B区的投资人，被告黄波军对房屋无权处分，如处分涉案房屋需经三人共同处置;2.（2018）豫0726民初1094号延津县人民法院民事判决书一份，证明原告姚春永与黄波军、李柏泉、任海燕合同纠纷已经延津县人民法院判决，且判决书已经生效，原告姚春永与黄波军、李柏泉、任海燕存在合法的债权债务关系；3.（2019）豫0726执异40号执行裁定书，证明延津县人民法院作出（2019）豫0726执308号之一执行裁定查封位于延津县延安社区B区2号楼东单元2层西户的房屋，异议人李包洲提出异议，称是因为与黄波军有债权债务关系，因黄波军无现金支付，用包括案涉房屋在内的三套房屋卖给异议人抵账，在小潭乡派出所见证下，黄波军出具有证明，被告李包洲与黄波军所签房屋买卖合同实质是以物抵债协议，被告李包洲不能依据该协议取得优先于其他债权的权益，同时不能排除延津县人民法院对案涉房屋的强制执行；4.（2018）豫0726民初937号民事判决书，该判决书第三页第四行至第二十四行证明延安社区为占有集体土地所建，所涉房屋未依法取得相关批文及相关销售手续，所签订的买卖合同因违反法律的强制性规定而无效；5.照片一组9张，证明延安社区现状，延安社区现在未完工，未达到交付使用条件，被告李包洲没有实际入住案涉房屋，在法院查封前未合法占有该房屋。被告李包洲的质证意见为：对证据1判决书本身无异议，但是对证明目的有异议，虽然是延安社区签订的合同，实际负责人是黄波军。对证据2无异议，证明目的也无异议。对证据3裁定书本身无异议，对证明目的有异议，被告与延安社区签订的是房屋买卖合同并非以物抵债，同时没有相关的法律能规定原告的债权优于被告的合法权益。对证据4判决书本身无异议，对证明目的有异议，本判决的原告是杨伟森、李海荣，被告是任海燕、李柏泉、黄波军，判决书上所涉及的内容与本案无关。对证据5的照片因为没有参照物来证明与本案涉案房屋相关联，对证明目的有异议，涉案房屋被告已经使用多年。被告黄波军的质证意见为：对证据1判决书没有意见，合伙投资这块，在没干社区前，其他工程都是我拿的钱，延安社区让任海燕、李柏泉过来干，他们没有权利卖这个房，后来经我调查合同都是空白的，合同甲方只有我签名管用，章只有唯一的一个章，不存在B区章。对证据2、3、4没有异议。对证据5我看不懂。第三人李柏泉、任海燕未到庭质证。经庭审质证，原告提供的证据1、2、3、4，真实合法有效，与本案有关联性，本院予以采信。证据5，因该组照片没有明确的参照物，对其真实性存疑，本院在本案中不予采信。被告李包洲向本院提交的证据有:1.延安社区二期电梯房买卖合同一份，证明案涉房屋已经于2016年8月10日归我方所有；2.2016年8月10日的书写的证明一份及黄波军书写的收到房款38万的收到条一份，证明案涉房屋归被告所有，房款已经结清；3.2016年8月10日的书写的证明一份、2019年4月15日延津县公安局小潭派出所刘宪国出具的证明一份，证实在什么情况下什么时间案涉房屋归本案被告所有。原告姚春永的质证意见为：对证据1的真实性由法院认定，对合法性有异议，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，因该协议所涉房屋是集体土地所建，该协议内容违反法律、行政法规的强制性规定，故该份房屋买卖合同为无效合同；对证据2的真实性、合法性由法院认定，与本案没有关联性，内容显示延安社区收到款条上无具体的楼号、单元号、楼层，不能证明系案涉房屋的买卖款项而且根据被告黄波军的答辩内容，被告李包洲与黄波军之间系个人债权纠纷，案涉房屋抵账给李包洲，在收到条当日2016年8月10日不存在真实的款项交付；对证据3真实性、合法性由法院认定，协议内容系黄波军出具的承诺，承诺的效力不给予本案的原告及其他人，如黄波军违反证明所做承诺，被告李包洲可向黄波军主张权利，同时该份证明也证明黄波军、李包洲之间存在债权债务关系，延津县公安局小潭派出所只是对李包洲、黄波军因债权债务纠纷处理过不能说明李包洲取得了案涉房屋的所有权。结合延津县人民法院（2019）豫0726执异40号裁定，被告李包洲与黄波军个人有债权债务关系，不能以任海燕、李柏泉、黄波军共同投资的房屋进行私下主张，黄波军的该种行为为无权处分。被告黄波军的质证意见为：对证据没有意见，都是真实的。第三人李柏泉、任海燕未到庭质证。经庭审质证，被告李包洲提交的证据1、2、3能够相互印证，证据真实，本院在本案中予以采信。被告黄波军向本院提交的证据有:1.延津县人民政府关于92个新型农村社区规划的批复一份；2.新乡市新型农村社区建设行动计划工作小组文件一份；3.延津县新型农村社区基本情况统计表一份。以上三份证据证明延安社区是政府合理规划。4.黄波军向李包洲的女婿卡上打利息钱的部分条5张，本金38万，利息是月息2分，证明用李包洲钱的真实性。原告姚春永的质证意见为：对证据1延津县人民政府关于92个新型农村社区规划的批复真实性合法性由法院确定，文件不能改变涉案房屋的性质，只是说明进行新型农村社区的规划，未改变案涉土地的性质；对证据2新乡市新型农村社区建设行动计划工作小组文件真实性合法性由法院确定，证对明目的有异议，该份文件只是说明明确重点地区，并未明确改变案涉延安社区土地的性质；对证据3延津县新型农村社区基本情况统计表真实性合法性有异议，该证据提交的EXCEL表格出处不明，该份文件不能反映土地的性质，土地表中说了土地性质属于集体建设；对证据4真实性由法院认定，该份证据更能说明李包洲与黄波军之间有债权关系，案涉房屋的买卖合同是黄波军在无权处分下处置，买卖房屋的性质系以物抵债协议。被告李包洲的质证意见为：对证据1、2、3不发表质证意见，与我方的购买房屋行为无关联。对证据4无异议。第三人李柏泉、任海燕未到庭质证。经庭审质证，被告黄波军提交的证据1、2、3，与本院依职权调取的证据相矛盾，本院不予采信。证据4，因被告李包洲的女婿未到庭，本院对其是否系李包洲与黄波军之间债权债务的真实存疑，本院在本案中不予采信。第三人李柏泉、任海燕未向本院提交证据。本院依职权调取的证据为：1.2016年2月12日延津县人民政府、延津县延安社区出具的证明一份；2.延津县公安局关于“延津县延安社区”印章基本信息一份；3.新乡市人民政府新政土﹝2014﹞116号文件一份，延津县人民政府延政文﹝2014﹞24号文件一份，延津县人民政府谭政﹝2014﹞32号、33号、34号、36号、37号、38号、40号文件各一份，延津县国土资源局延国土资﹝2014﹞60号、63号、64号、67号文件各一份；4.本院对延津县延安社区的负责人李广顺的调查笔录一份。原告对本院调取的证据无异议。被告李包洲对本院调取的证据的真实性无异议。被告黄波军对本院调取证据无异议。第三人李柏泉、任海燕未到庭质证。经质证，本院调取的证据客观真实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告黄波军因与被告李包洲有债权债务关系，被告黄波军于2016年8月10日用包括案涉房屋在内的延安社区三套房屋卖给被告李包洲抵账，并于当日，被告黄波军以延安社区的名义与被告李包洲就案涉房屋签订了《延安社区二期电梯房买卖合同》。原告姚春永与被告黄波军、第三人李柏泉、任海燕合同纠纷一案，延津县人民法院于2018年8月27日作出（2018）豫0726民初1094号民事判决书，判决由被告黄波军、李柏泉、任海燕三人向原告姚春永支付工程欠款132771.5元。该案在执行阶段，黄波军、李柏泉、任海燕三人与原告姚春永于2019年4月2日达成执行和解协议，黄波军、李柏泉、任海燕因欠姚春永132771.5元无力偿还，自愿将延安社区2号楼东单元2楼西户房屋抵偿给姚春永,还约定：一、黄波军保证于2019年10月8号前向姚春永偿还45000元。如到期未还清，则同意把此房2号楼东单元2楼西户房屋抵偿给姚春永；二、如到期黄波军偿还姚春永45000元，则姚春永同意黄波军在延安社区另行换房抵债。后延津县人民法院作出（2019）豫0726执308号之一执行裁定书，查封了延津县延安社区B区2号楼东单元2楼西户的房屋。后因被告李包洲对案涉房产提出执行异议，延津县人民法院于2019年5月23日作出（2019）豫0726执异40号执行裁定书，认为被告李包洲提交的房屋买卖合同、收到条，并结合小潭乡派出所出具的证明，认为异议人李包洲的异议能够阻却法院的执行，裁定李包洲的异议成立。原告姚春永不服该异议裁定，于2019年6月4日向本院提起执行异议之诉。还查明，2014年7月4日，新乡市人民政府以新政土﹝2014﹞116号文件批准建新区1个，位于小潭乡××村、周庄，建新区名称为延安社区，涉及安置人口719人，建新区面积7.54公顷（其中占用耕地7.48公顷，占用农村道路0.06公顷），建新区人均占用地面积105平方米。项目投资中新村基础设施663.23万元，新村公共设施及住房估算4395.00万元，资金来源于省级新增建设用地有偿使用费、村民自筹。延安社区B区的投资负责人为黄波军，任海燕、李柏泉也是共同投资人。又查明，延津县人民政府于2014年3月18日出具《关于小潭乡土地综合整治试点项目建新区禁止小产权开发的承诺报告》（谭政﹝2014﹞33号），其中承诺对申报的延津县东里七村等两个村土地综合整治试点项目采取措施杜绝开发建设小产权房及小产权房买卖现象。延津县人民政府于2014年5月12日向省土地综合整治工作领导小组办公室出具《关于延津县土地综合整治试点项目建新区禁止小产权房开发的承诺函》（延政文﹝2014﹞24号），其中承诺在在项目建设过程中严格执行农村集体建设用地有关法律和政策，禁止借新型农村社区建设名义以集体土地开发形式向集体土地以外成员销售小产权房。被告李包洲非案涉集体土地的集体经济组织的成员。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉纠纷，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。故案外人李包洲应当就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定:“对案外人提出的排除执行异议,人民法院应当审查下列内容:(一)案外人是否系权利人;(二)该权利的合法性与真实性;(三)该权利能否排除执行。”由上述规定可知,法院审查挑行案外人的权利主要围绕三个方面,即执行案外人对执行标的所享有的权利是否具备“合法性、真实性、优先性”。本案中,本院需审查李包洲的相关权利是否合法、是否真实、是否优先于申请执行人姚春永,其中首先应审查被告李包洲的相关权利是否合法。因为唯有执行案外人的相关权利合法,才存在排除法院强制执行的基础。本案案涉延津县延安社区的建设系政府对小潭乡××村、周庄村土地综合整治方案中的一部分。延津县人民政府于2014年5月向省土地综合整治工作领导小组办公室作出的承诺函中写明:在项目建设过程中,严格执行农村集体建设用地有关法律和政策,建新区内新建住宅均为安置项目区范围内涉及拆旧的相关村民,禁止借新型农村社区建设名义以集体土地开发形式向集体土地以外成员销售小产权房,严禁利用土地综合整治试点项目为企业或个人谋取不正当利益,侵害农民的合法权益。本案中,李包洲并非小潭乡××村、周庄村集体成员,按照有关法律规定及上述政府文件,延安社区所建房屋不属于可以公开销售的商品房,而是具有特殊指向即安置项目区范围内涉及拆旧的相关村民,不能销售、抵债给项目区范围之外的李包洲,故李包洲所依据的案涉房屋买卖合同不具有合法性。关于李包洲的权利能否排除法院的强制执行,诚如上文所述,李包洲以房抵债协议不合法,即使拿到案涉房屋的钥匙也不构成合法占有;同时,买卖合同无效,案涉房屋不具备过户登记的条件,也不允许过户登记给李包洲。因此,即使李包洲以房抵债情况属实,因其不具备合法性和优先性,也不足以排除法院的强制执行。关于李包洲的权利主张途径问题。李包洲以房抵债不合法即买卖合同无效,但并不意味着李包洲不能依法主张其权利。李包洲可以依据有关规定,依法另案主张权利。另，深究本案产生的根源均系被告黄波军和第三人李柏泉、任海燕对案涉房产“一女二嫁”，原告姚春永和被告周李包洲均系本案的受害者，本案纠纷的最终解决也要着落在黄波军、李柏泉和任海燕三人身上。从体现公平角度出发，本案诉讼费应由被告黄波军和第三人李柏泉、任海燕承担。综上，原告姚春永执行异议的诉求依法应予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下：准予执行位于延津县小潭乡延安社区B区2号楼东单元2楼西户的房屋。本院（2019）豫0726执异40号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。案件受理费2300元，由被告黄波军和第三人李柏泉、任海燕承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  唐向辉人民陪审员  任建霞人民陪审员  魏义国二〇二〇年三月二日法官助理刘真真书记员左佰艳