四川省宜宾市叙州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1521民初5006号 原告：蒋春，女，1971年10月17日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：张济川，宜宾市叙州区观音法律服务所法律工作者，执业证号32312021102079。 被告：宜宾市叙州区房屋维修管理中心，住所地宜宾市叙州区柏溪镇下场街51号，统一社会信用代码12511221452082983P。 法定代表人：唐棠，该中心主任。 委托诉讼代理人：李鎏志，四川丰宜（成都）律师事务所律师，执业证号15101201710106902。 委托诉讼代理人：廖强兵，四川丰宜（成都）律师事务所律师，执业证号15101201710629448。 被告：宜宾市叙州区城市建设投资开发有限公司，住所地宜宾市叙州区柏溪镇翠柏大道1123号1栋1单元4楼，统一社会信用代码91511521686108269G。 法定代表人：刘忠良，董事长。 委托诉讼代理人：王辉，公司员工。 原告蒋春与被告宜宾市叙州区房屋维修管理中心（以下简称房屋维修中心）物权纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序审理。因本案案情复杂，依法裁定转为普通程序审理。在审理过程中，被告房屋维修中心申请追加宜宾市叙州区城市建设投资开发有限公司作为被告，本院审查后依法追加宜宾市叙州区城市建设投资开发有限公司（以下简称城投公司）作为被告参加诉讼。本案依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告蒋春及其诉讼代理人张济川、被告房屋维修中心的诉讼代理人李鎏志、廖强兵、被告城投公司的诉讼代理人王辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋春向本院提出诉讼请求：1.判令被告及时拆除观音镇侵占原告的土地上修建的长3.8米、宽0.24米以及以此上方建成的房屋墙体设施，恢复空坝位置交还原告；2.判令被告支付原告因借墙给原告造成的租金损失40176元，计算方法：9.3ｍ×0.24ｍ×1000元／年／㎡×18年；3.判令被告支付原告拆除墙体造成的损失9212元；4.判令被告支付原告拆除天燃气表及电表户头、材料、人工费损失13200元；5.诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第一项诉讼请求，要求被告赔偿原告占地给原告造成的损失2.232㎡×16481元／㎡＝36785.59元，变更第四项诉讼请求，要求赔偿天燃气表损失4000元、电表损失1000元，增加勘测费1000元的诉讼请求。由被告城投公司承担连带赔偿责任。事实与理由：2001年10月，原告与前夫通过司法拍卖取得了原宜县国用（观）字第0410号国有土地使用权面积94.35㎡，取得原观音镇观音权字第××号房权所有权证中从右起第三、四、五间建筑面积99.90㎡的房屋所有权，并办理了房屋所有权、土地使用权变更登记手续。被告（原宜宾县房屋维修管理中心）所有的公房与原告所有的住房相邻，且被告房屋实际借（搭）原告的墙体使用18年之久，双方未就如何借墙及费用问题进行协商。原告在2014年将上述房屋三层门面及住房拆除，保留原告被告单位借用的墙体位置，在原址上另行修建了现有房屋。原告与前夫离异后，约定上述房屋归儿子蔡润所有。后原告与蔡润协商，原告于2016年取得宜县国用（2016）第10041号国有土地使用权证及宜县房权证观音镇字第××号房屋所有权证。原告离婚后一段时间在柏溪居住。2016年农历年底，原告回到观音镇才发现被告房屋管理中心竟然将借用原告的墙体拆除，同时将原告原有的天燃气表、电表拆除，并占用了原告原有墙体位置，在该墙体基础上修建公房。被告在未与原告协商的情况下，侵占原告土地使用权用于建房，拆除原告墙体，拆除天燃气表盒电表，侵犯了原告的物权权利。原告事后得知，被告于2016年5月左右实施棚户区改造，2016年9月左右修建完工。原告在得知被侵权后，多次找被告协商，要求被告拆除侵占原告的土地范围上的建筑物、恢复原状并赔偿损失。被告虽承认侵占土地、拆除墙体和天燃气表、电表的事实，但对如何赔偿未能形成一致意见。期间，原被告委托宜宾四缘房地产评估咨询服务公司对墙体造价进行了评估，双方认可评估价为9212元，但对其余损失双方达不成一致意见。经多方调解无法达成一致意见，为维护原告的合法权益，具状起诉。 被告房屋维修中心辩称，原告墙体拆除后，新修建的墙体产权属于城投公司所有，房屋维修中心并非适格主体。若认为房屋维修中心是适格主体，因原告在2014年5月12日已拆除其自有房屋，则自2014年5月12日起，原告原房屋所有权已经消灭，原告对诉争墙体的所有权灭失。维修中心按照合法手续进行建设，建设完成后由城投公司取得产权，故不存在侵占原告所有权的违法行为。对原告第一项诉讼请求，如果拆除诉争承重墙体，将会导致整幢楼垮塌，由此必然造成国有资产流失及重大公共利益损失，故不应当判决拆除已修建的墙体。对原告第二项诉讼请求，原告所指的借墙租金损失计算于法无据。本案争议房屋墙体原为国有企业，即食品经营站与房屋维修中心共壁，被告房屋维修中心在1988年8月7日即借用墙壁，借用时双方并未约定有租赁费用。2001年11月8日，经原宜宾县人民法院依法拍卖，原产权证号为观音（2001）字第0190号的房屋由原告前夫蔡华波购得，蔡华波明知存在借墙事实依旧选择购买，应当视为其认同之前的借墙行为且无需支付借墙费用。原告该房屋产权已于2014年5月12日因拆除而灭失，被告未在借用该墙体，应从拆除之日起计算两年诉讼时效，原告未在两年内积极行使权利，已过诉讼时效。若人民法院认为应当计算房屋租金，被告认可租赁期为2001年至2016年共15年，租金按200元/平方米计算。对第三项诉讼请求，该房屋系原告与蔡华波自行拆除，被告只能补偿原告损失，但该项金额过高。对第四项诉讼请求，被告房屋维修中心拆除天燃气表、电表时，原告已经使用多年，在房屋维修中心拆除该墙体时，未投入使用，加之原告的户头依然存在，故不能按照新表计算天燃气表、电表损失，也不能及时户头损失。对诉讼费用，原告并非本案适格主体，不应当承担诉讼费。 被告城投公司辩称，新修建的墙体属于国有资产，不应当予以拆除。被告城投公司根据原宜宾县人民政府文件要求，将原属于被告房屋维修中心的房屋产权转移到被告城投公司名下。本案所涉公房的管理收益均是被告房屋维修中心，本案赔偿责任应当由被告房屋维修中心承担，被告城投公司不应当承担赔偿责任。其余答辩意见与被告房屋维修中心答辩意见一致。 原被告围绕其诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1988年8月27日，原宜宾县观音食品经营站获得批准，在原宜宾县修建营业、办公、住宅用房。所修建的房屋西南与公房相连，西北连街面，南抵岩坎，北抵公路，东连公路。修建的位于的房屋为砖木结构，层数3层，房间15间。观权证字第××号房屋产权登记现场查勘表记载，该房屋左边为公房借墙，右边空坝，墙体自有，后为院坝，前为街面，墙体自有。 2001年10月13日，本院（原四川省宜宾县人民法院）作出（2000）宜宾执字第768-3号民事裁定书，裁定准许宜宾县食品公司观音冷冻厂将其观音权字第××号房屋所有权证中建筑面积99.90平方米，公摊面积32.28平方米，及宜县国用（观）字第-410号国有土地使用权证相应土地使用面积94.35平方米以6万元的价格出卖给蔡华波。蔡华波缴纳相关税费后，于2001年11月8日取得宜县房权证观音（2001）字第0190号房权证书。该房权证书载明，蔡华波为房屋所有权人，房屋坐落为观音镇，1幢，3层，建筑面积175.47平方米。该房产证房地产平面图记载“左：边直管公房借我墙”。2003年8月25日，蔡华波与原宜宾县国土局签订《国有土地使用权出让合同》，蔡华波缴纳上述房屋的土地出让金3985.60元。蔡华波与蒋春于1992年结婚，2005年10月双方协议离婚，2008年1月2日双方复婚。2014年蔡华波、蒋春二人将原房屋拆除，在原址上重建了一幢三层房屋。因左边墙壁处于与公房共壁，拆除左边墙体会导致公房房屋垮塌，蔡华波、蒋春保留了左边墙体，左边墙体仍由公房房屋占用。蒋华波、蒋春在剩余地面上修建了现有房屋。2015年10月16日，蔡华波与蒋春协议离婚，离婚协议约定双方位于观音镇门面三间、门面上四楼住房一套全部归双方所生子蔡润所有。后蒋春与蔡润协商，将上述房产所有权确定为蒋春所有。2016年，国土和房管部门将该房产的房权证及土地使用权办理到蒋春名下，蒋春取得该房屋产权。房屋房权证号为宜县房权证观音镇字第××号，土地使用权证为宜县国用（2016）第10041号，为蒋春单独所有。 蒋春离婚后未居住在观音镇，该房屋门面也出租给他人使用。2016年年底，蒋春回观音镇时，发现房屋维修中心将原有公房拆除，原本与蒋春共壁的墙体也一并被拆除。墙体上原本有蔡华波、蒋春户头的天燃气表一个、电表一个也一并被拆除。房屋维修中心也在原址上重新修建了公房，该修建的公房右边墙壁继续占用了蒋春原本未拆除的墙体位置，新修建的墙体宽0.24米，长3.8米。由于拆除墙体时，房屋维修中心并未告知蒋春，蒋春多次找观音镇公房管理部门处理，要求赔偿，双方因分歧较大，一直未能协议解决。2018年7月26日，蒋春委托宜宾四缘房地产评估咨询服务有限责任公司对拆除的墙体单价进行评估，评估公司评估该墙体单价为9212元。2019年8月12日蒋春委托宜宾纵城地籍勘测咨询有限公司对争议墙体和现状房屋争议墙体的占地面积进行测绘，经测绘，按照宜县房权证观音（2001）字第0190号房权证记载，房屋墙体长度8.3米，宽度0.24米，墙体占地面积为1.992平方米；根据现状实地勘测，所建墙体现长度为3.8米，宽度为0.24米，墙体占地面积为0.912平方米；根据房权证观音权字第××号记载，该房屋墙体长为9.3米，宽0.24米，墙体占地面积2.232平方米。蒋春支付勘测费用1000元。原拆除的墙体上有蒋春的天燃气表一个、电表一个。当初安电表是由毛进明等15家联建房共同安装的，共计缴纳了15000元安装费，蒋春支付安装费1000元。2016年12月20日，蒋春安装天燃气表2个用去8000元。 另查明，宜宾县国有资产经营有限公司宜县国资司[2017]8号文件显示，经原宜宾县政府批准，将涉及原宜宾县房屋维修中心等8个单位的相关国有资产产权统一划到城投公司名下，用于国资公司评级和发债，不用于他用。涉及本案的房屋维修中心公房，即宜宾县观音镇群益街1幢1层房屋等房屋产权，在2017年12月31日该产权变更到宜宾县城市建设投资开发有限责任公司名下。虽产权进行了变更，但该房屋的管理权、处置权、收益权均属由房屋维修中心享有，相应权利由房屋维修中心行使。2018年9月，原宜宾县行政区划调整并更名为叙州区，原宜宾县的相关行政企事业单位名称均进行了相应更改，原宜宾县房屋维修管理中心更名为宜宾市叙州区房屋维修管理中心，原宜宾县城市建设投资开发有限责任公司更名为宜宾市叙州区城市建设投资开发有限公司。 在审理过程中，经本院释明，原告对其第一项诉讼请求进行了变更，要求被告房屋维修中心赔偿因占用墙体对原告造成的损失，双方共同委托了成都宏涛价格评估咨询有限公司对蒋春位于房屋的房屋单价进行评估，经评估该房屋现单价为16481元／平方米。房屋维修中心支付评估费4000元。 本院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。原告蒋春的前夫蔡华波于2001年10月通过购买依法取得宜宾县食品公司观音冷冻厂将其观音权字第××号房屋所有权证中建筑面积99.90平方米的房屋所有权，后原告蒋春通过合法程序取得该房屋所有权。在购买时，原告蒋春与蔡华波系夫妻关系，该房屋应属蒋春与蔡华波的共同财产。当时该房屋左边墙壁被被告房屋维修中心的公房借墙，证明该房屋左边墙壁应属宜宾县食品公司观音冷冻厂所有，蔡华波、蒋春夫妇因购买该房屋取得该墙壁所有权。后蔡华波、蒋春因新建房屋，为不使公房受损，将左边墙壁留存由被告房屋维修中心继续借用。被告房屋维修中心于2016年拆除原有公房，同时拆除了原来借墙的墙体，但拆除该墙体时，未告知原告蒋春，造成原告蒋春原来的墙体损失，同时拆除了墙体上属于蒋春户头的天燃气表、电表，给蒋春造成了损失，应当赔偿原墙体损失及天燃气表、电表损失。原告蒋春在发现墙体被拆除后，一直找被告房屋维修中心要求赔偿，双方一直未达成协议，致原告蒋春起诉，故本案不存在超过诉讼时效问题，且被告房屋维修中心重新修建的公房继续占用原告蒋春的土地，处于持续侵权状态。经鉴定，拆除墙体损失为9212元，天燃气表一个安装费为4000元，电表安装费用1000元，该损失应当由被告房屋维修中心进行赔偿。被告房屋维修中心在拆除墙体后，应当将属于原告蒋春墙体占地部分的土地使用权退还给原告蒋春。但被告房屋维修中心在拆除的墙体位置重新修建了新的公房，未将属于原告蒋春土地使用权的土地退还原告蒋春，造成原告蒋春无法对该部分土地进行处置后收益，造成原告蒋春财产损失。因该墙体位置已经重新修建了公房，拆除公房退还土地将会造成国有资产流失，造成更大公共利益受损，经本院释明后，原告蒋春变更诉讼请求，不要求退还土地使用权，要求被告房屋维修中心赔偿损失。对该损失，经勘测评估，原告蒋春在购买该处房屋时，公房借墙占用的墙体位置为2.232平方米，该2.232平方米面积的土地长期为被告房屋维修中心借墙占用。原告蒋春在2014年新建房屋时，因要确保公房房屋正常使用，将该墙体继续保留，致使原告蒋春无法利用该土地建房，因此应当以2.232平方米的面积计算损失，蒋春的该房屋房价经评估为16481元／平方米，故该占地损失给蒋春造成的损失为16481元／平方米×2.232平方米＝36785.59元。原告蒋春与蔡华波在购买该处房屋时取得该房屋所有权，原告蒋春与蔡华波在2001年购买后有权要求被告房屋维修中心退还所占用的墙体，被告房屋维修中心继续借用了该墙体至2016年拆除。因所占用的墙体属街面门面墙体，被告房屋维修中心此后继续占有15年时间，原告蒋春请求给予适当的租金损失赔偿，符合情理。原告蒋春请求按照1000元／年.平方米给付租金损失过高，鉴于该处门面处于观音镇老街位置，一直属观音镇较繁华地段，被告房屋维修中心认可按照200元／年.平方米计算租金。本院综合双方意见，考虑到2001年到2016年有15年时间跨度，本院将租金予以适当调整，按300元／年.平方米计算适当，租金计算年限按照15计算。15年租金共计2.232平方米×300元／年.平方米×15年＝10044元。综上原告的损失为：占用墙体面积损害赔偿费用36785.59元、拆除墙体损失9212元、天燃气表损失4000元、电表损失1000元、租金损失10044元、评估费1000元，合计62041.59元。该损失由被告房屋维修中心承担。对被告城投公司是否应当承担赔偿责任的问题，因被告城投公司是按照政府行政指令取得涉案房屋所有权，但该公司仅取得该物权所有权，对该物权的实际处置、管理、收益、使用等权利仍然由被告房屋维修中心行使，故相关权利义务应由被告房屋维修中心承担，被告城投公司不应承担赔偿责任。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十七条规定，判决如下： 一、被告宜宾市叙州区房屋维修管理中心赔偿原告蒋春损失62041.59元，限于本判决生效之日起十五日付清； 二、驳回原告蒋春对被告宜宾市叙州区城市建设投资开发有限公司的诉讼请求。 如果未按上述判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1364元，由被告宜宾市叙州区房屋维修管理中心承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判长  袁洪林 审判员  彭 刚 审判员  朱汉武 二〇二〇年三月二日 书记员  黄显芳