河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初12676号原告：马玲玉，女，1997年4月12日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：姬冲,男，1994年10月16日出生,汉族，系原告马玲玉的丈夫，住址同上。委托诉讼代理人：李杰，河南驿城律师事务所律师。被告：韦学德，男，1978年6月15日出生，汉族，住安徽省临泉县。委托诉讼代理人：周新生，河南驿城律师事务所律师。被告：驻马店杰恒房地产中介有限公司。住所地：河南省驻马店市迅达路162号。法定代表人：张长，经理。委托诉讼代理人：牛长志，驻马店市示范区正义法律服务所法律工作者。原告马玲玉诉被告韦学德、被告驻马店杰恒房地产中介有限公司（以下简称杰恒中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马玲玉的委托诉讼代理人姬冲、李杰，被告韦学德及其委托诉讼代理人周新生，被告杰恒中介公司的法定代表人张长及其委托诉讼代理人牛长志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马玲玉诉称，原告与被告于2019年6月15日签订《房屋买卖合同》一份，合同约定被告将其拥有的位于驻马店市梅园路恒大名都三号楼一单元304户，房屋建筑面积为109平方米的房屋以人民币85.8万元的总价款出售给原告。买卖双方任何一方违约，违约方需向守约方支付购房总价款的20%作为违约金。原告于合同签订当日支付被告购房定金5万元。在合同的履行过程中，原告发现该房屋已被人民法院查封，被告的欺诈行为已不能实现合同目的。综上，被告的不诚信行为已构成严重违约，不能实现合同目的，为了维护原告合法权益，请求依法判令：1、解除原、被告于2019年6月15日签订的《房屋买卖合同》。2、二被告返还原告购房款15万元。3、二被告共同向原告支付违约金17.16万元。被告韦学德辩称，原告以涉案房屋被法院查封,被告欺诈不能实现合同目的为由要求解除合同、返还房款及赔偿没有事实及法律依据。1、韦学德没有欺诈的故意及事实。2019年6月15日，原告与韦学德签订的《房屋买卖合同》第十二条补充条款明确约定：首付款二十五万元，余款办出产证后，过户按揭付款。换句话说，韦学德已告知原告产权证正在办理中。法院查封时并未告知被告，实际上被告是在办理产权证时才知道涉案房屋被查封，当时韦学德按法院要求提存6.67万元后就解封了（2019年10月22日，此时，原告起诉尚未立案）。因此被告与原告签订《房屋买卖合同》仍属善意，且能过户。2、没有不能实现合同目的的可能，查封是财产保全措施，在存在争议金额的前提下可以买卖。查封的案件纠纷只有6.67万元，而涉案房屋价值80余万，不影响涉案房屋的买卖。实际上，原告违约后，韦学德在原告丈夫介绍的中介撮合下，低于1.3万元于原告丈夫接受退还房款后的当日与他人签订了《居间服务合同》，卖出并已于11月份过户了涉案房屋。因此不存在不能实现合同目的的可能。需要特别说明的是，中介正是原告介绍的同学。3、原告是因自己生意资金周转不动不要了主动放弃购买（见微信聊天记录）。经双方协商，韦学德在扣除部分违约金后将余款退还给原告丈夫姬冲（见收据），原告丈夫介绍其他房屋中介卖掉房屋（见微信聊天记录）。如果双方协商不好，原告丈夫可以不接受房款而径直主张对方违约，韦学德也不会低价1.3万卖与他人。原告丈夫接受退款的行为直接证明了双方已协商好解除合同并就违约责任的承担做出了处理。综上，原告以涉案房屋被法院查封，被告欺诈不能实现合同目的为由要求解除合同、返还房款、及赔偿没有事实与法律依据，法院应驳回原告的诉讼请求。被告杰恒中介公司辩称，1、原告起诉无事实和法律依据，请求依法驳回。2、本案性质是房屋买卖合同，买卖双方不违反法律规定。3、原告在履行合同中违约，致使合同目的无法实现应自己承担违约责任。4、原告第三项诉求与诉状中陈述事实自相矛盾，原告涉嫌虚假诉讼。5、被告杰恒中介公司向原告提供了诉争房屋的准确信息，协同原告对该房屋位置等信息进行了多次现场勘查了解，组织原告与韦学德之间进行沟通，杰恒中介公司不存在违约问题，不应承担违约金。经审理查明,2019年6月15日，原告马玲玉（乙方）与被告韦学德（甲方）及被告杰恒中介公司（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：一、甲方将自有的房地产转让给乙方，房地产坐落于驻马店××路××大名都××楼××单元××室、建筑面积109平方米……二、甲乙双方经协商一致同意上述房地产转让价格为人民币85.8万元。三、房款支付方式。1、签订本合同时乙方支付定金人民币5万元作为定金交给甲方。……四、办理房屋过户手续，补充条款如下。第一条、甲方保证，上述买卖的房地产不存在产权争议和其他人主张权利及产权查封限制交易等情况，若由此原因导致本合同无法正常履行，甲方自愿承担赔偿责任和相应的法律责任。……补充条款：首付款25万元，其余办出产证过户按揭付款。合同签订后，原告马玲玉于2019年6月15日向被告杰恒中介公司支付5万元定金，后被告杰恒中介公司将该5万元定金交付给被告韦学德；原告马玲玉于2019年7月3日向被告韦学德支付房款20万元；被告韦学德合计收取了原告25万元（含5万元定金）。2019年10月11日，原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。另查明，诉争房屋于2019年5月22日因韦学德的其他经济纠纷被本院查封。2019年8月30日，被告韦学德向原告马玲玉退还房款10万元，由原告马玲玉的丈夫姬冲出具收据一份，写明：“今收到韦学德交来恒大名都3号楼304房款退还金额10万元”。诉讼中，被告韦学德提交了：①杰恒中介公司员工张勇与原告马玲玉的丈夫姬冲之间自2019年7月至2019年8月期间的微信聊天记录，显示：“姬：嗯，想卖了，生意周转不动了，有头不？张：好，知道了。你和立诚签独家代理了吗？姬：我不清楚，他是我朋友，他说帮我弄的。张：哦，知道了，有客户给你联系。姬：好的。张：你好，房东说下星期开始办证了，让你准备五万元钱，他把证办出来你好过户。姬：他办证我现在准备钱？他的证没有几个月下不来。张：好，我给他说。姬：不等办下来，我就把房子出手了，你那没人问这套房子吗？张：有，也领了几个客户看了，说考虑下。姬:怎么没成交啊？催催……”；②原告马玲玉的丈夫姬冲于2019年8月30日向被告韦学德出具的退还房款10万元收据一份、韦学德与案外人路富强及驻马店市立城房地产中介有限公司签订的《房屋买卖及居间服务合同》一份；③诉争房屋的不动产权证书一份（复印件），显示：登记时间为2019年11月4日，权利人为韦学德，证号为豫（2019）驻马店市不动产权第0029876号。（一）被告韦学德用以证明：1、原告不想购买房屋了，原告又介绍其他人购买该房屋，原告违约，原告丈夫与被告协商解除合同，并就违约责任进行了处理，处理结果就是由被告韦学德向原告退还10万元房款，剩余15万元作为违约金不予退还。被告退还给原告10万元购房款后，当天，被告在原告介绍的中介撮合下将房屋卖给他人。2、法院查封时并未告知韦学德，被告不知情，不存在欺诈行为，后来诉争房屋大概在2019年10月份就已解封。3、诉争房屋于2019年11月4日办理在被告韦学德名下，后几天内被告又过户至他人，诉争房屋可以过户，不影响买卖。4、根据双方合同约定，被告已经将房屋正在办理产权证事情告知原告。（二）原告马玲玉的质证意见为：1、对证①真实性无异议，原告确实说了不想要房屋了，2019年8月30日，被告退还原告10万元购房款，但是原告从来没有与被告协商扣除15万元作为违约金。在该微信聊天之前，原告的丈夫姬冲就已经知道该房屋处于查封状态，该记录只是双方解除合同的聊天过程，无法体现出双方对违约的协商。2、对证②真实性无异议，原告的丈夫姬冲未介绍他人购买诉争房屋，可以证明韦学德存在一房二卖的行为，故被告违约。3、对证③系复印件，不予认可，双方合同并未显示出告知原告房产证正在办理中。（三）被告杰恒中介公司质证意见为：1、对证①无异议，原告不想购买诉争房屋，自己主动找他人购买该房屋，也要求被告公司找其他人购买。2、对证②中的收据真实性无异议，当时出售房屋时，诉争房屋房产证未办理在韦学德名下，并且原告对此也知情。对于对证②中的合同，被告公司未参与。3、对证③真实性无异议，但被告公司对房屋是否被查封的事宜不知情，原告是在对房屋充分了解的情况下购买的房屋，后来原告提出因资金困难，不要房屋了，构成违约。（四）原告称，不要房屋的原因是因为房屋存在查封，原告接收10万元房款是因为当时原告给韦学德说要不给原告过户，要不退还全部购房款。上述事实，有原告提交的《房屋买卖合同》等，被告韦学德提交的微信聊天记录等，被告杰恒中介公司提交的微信聊天等及原、被告陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，被告韦学德将位于驻马店梅园路恒大名都3号楼1单元304室的房屋出售给原告马玲玉，双方并签订《房屋买卖合同》一份，原、被告之间系房屋买卖合同关系。合同双方当事人意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。一、关于原告请求解除《房屋买卖合同》。合同签订后，原告马玲玉向被告韦学德支付25万元（含5万元定金）后，原告马玲玉的丈夫姬冲即要求被告杰恒中介公司将房屋另行出售给他人，被告韦学德于2019年8月30日向原告马玲玉返还购房款10万元，原告丈夫姬冲接收该款项，并向被告韦学德出具收据一份，被告韦学德当日将房屋另行出售给他人，故原告马玲玉与被告韦学德之间的《房屋买卖合同》已于2019年8月30日已实际解除。现原告再请求解除其与被告韦学德之间的《房屋买卖合同》，本院不予处理。二、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。扣除被告韦学德已向原告返还的10万元，被告韦学德尚欠原告购房款15万元（25万元-10万元），现原告请求被告韦学德返还购房款15万元，于法有据，本院予以支持。三、关于违约金。本案诉争房屋在被告韦学德出售给原告马玲玉前存在查封，而合同约定“甲方保证，上述买卖的房地产不存在产权争议和其他人主张权利及产权查封限制交易等情况”，故被告韦学德存在违约行为；而原告马玲玉在合同履行中也表示不要房屋，要求被告杰恒中介公司将房屋出售给让他人，故原告马玲玉也存在违约行为；故原告马玲玉与被告韦学德双方均存在违约行为。根据相关法律规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任；但考虑到原告马玲玉与被告韦学德之间的《房屋买卖合同》已实际解除及双方各自的违约程度，为减少双方当事人的诉累，本院酌定原告马玲玉与被告韦学德相互不承担违约责任较妥。故原告请求被告韦学德支付违约金171600元，本院不予支持。四、因被告杰恒中介公司不是房屋买卖合同关系的相对人，原告马玲玉以杰恒中介公司为被告并请求承担责任，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告马玲玉与被告韦学德于2019年6月15日签订的《房屋买卖合同》已于2019年8月30日解除。二、限被告韦学德于本判决生效后十日内向原告马玲玉返还购房款15万元。三、驳回原告马玲玉的其他诉讼请求。如被告韦学德未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6124元，保全费2128元，合计8252元，由原告马玲玉负担4352元，由被告韦学德负担3900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长 刘 林审判员 周 岩审判员 邓卫军二〇二〇年四月二十六日书记员 余 欢