淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0812民初9742号原告：江苏久升投资有限公司，住所地淮安市清河新区广州路8号107室。法定代表人：张久，该公司执行董事。委托诉讼代理人：袁仕祥，江苏兴宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：左迪，江苏兴宇律师事务所实习律师。被告：淮安清河新区投资发展有限公司，住所地淮安市清河新区广州路8号206室。法定代表人：岳波，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：许胤熠，江苏凯仕曼律师事务所律师。委托诉讼代理人：付佳诗，江苏凯仕曼律师事务所实习律师。原告江苏久升投资有限公司（下称久升公司）与被告淮安清河新区投资发展有限公司（下称新区投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年7月8日公开开庭进行了审理。原告久升公司委托诉讼代理人袁仕祥，被告新区投资公司委托诉讼代理人许胤熠、付佳诗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告久升公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告赔偿原告各项损失24万元；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：淮安市清河新区古淮河文化生态景区淮河老街系被告投资建设，该工程未取得建设工程规划许可证。被告于2012年将淮河老街3号楼及厨房（下称案涉房屋）交给原告装修并使用，原告于2012年9月30日在案涉房屋开业经营酒店。2012年11月24日，原、被告签订《租赁协议书》一份，该协议书约定原告将案涉房屋（建筑面积约为700平方米）租赁给被告经营，免租期为2013年1月1日至2015年12月31日，租赁期限截止至2025年12月31日。被告房屋交付标准为主体结构封顶、铺装屋面瓦、清水墙、安装门窗、外墙粉刷到位，水电气安装到室内接口，原告在房屋装修、经营营业时增加的添附物，在合同期满后可移走或转售。因案涉房屋出现质量问题，原告于2015年10月将房屋交给被告维修后未再继续营业。被告对原告提起租赁合同纠纷诉讼，贵院因案涉房屋未取得建设规划许可而认定租赁合同无效，原告按照贵院的判决书履行了支付房租的义务并腾让了房屋，但双方就租赁协议无效导致的损失没有达成一致。原告基于对被告政府背景的信任花费巨资装修酒店，但涉案房屋因质量问题无法经营，且租赁协议无效的责任在于被告，故诉至贵院判如所请。被告新区投资公司辩称，1、案涉房屋由恩善泽酒店装修并经营，原告未进行经营投入，无权要求被告承担赔偿责任；2、因原告未依约支付租金，致使案涉租赁合同未履行完毕，故装修经营损失是原告自行造成的，不应由被告承担赔偿责任；3、原告对案涉合同无效亦有明显过错，应承担相应责任；4、原告已经撤走的空调、厨房设施设备、桌椅、餐具等可移动物品不应计入装修损失，尚遗留的灯具、石门鼓、地毯、垃圾桶等亦不属于已形成附合的物，被告不同意利用，原告可自行拆走，不应计入装潢损失。案涉房屋庭院内水池及假山等超出了装潢范围，属违法建筑，不应计入装潢损失；5、在租赁协议履行过程中，被告已给予原告数月的装修期及三年的免租期，即使原告存在损失，也因其在免租期内的获利足以弥补损失。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人张久、顾红系夫妻关系。原告久升公司系张久独资设立的有限责任公司。淮安市清河新区古淮河整治二期工程美食街分项工程（又称淮河老街），位于淮安市清河新区，系被告新区投资公司投资建设，该工程未取得建设工程规划许可证。2012年9月，被告新区投资公司将淮河老街内第3#楼及厨房店铺（下称案涉房屋）交付给原告久升公司，原告久升公司对房屋进行了装潢，在该房屋设立清河区恩善泽酒店（登记的经营者为顾红）进行经营。2012年11月24日，原告久升公司（乙方）与被告新区投资公司（甲方）签订《租赁协议书》一份，该协议书载明：乙方租赁案涉房屋，店铺建筑面积约700平方米（暂定，具体面积以实际测量经双方现场确认），用途为商业经营，前三年（2013年1月1日至2015年12月31日）为免租金期，该物业的租赁期限为10年（即从2016年1月1日至2025年12月31日止，租赁期从乙方正式营业时算起）。前三年免缴租金，第四、五年租金为8元/建筑平方米•月，第六年租金为10元/建筑平方米•月，以后每年租金以上年租金的10%递增。租金每年收取两次，每年1月1日和7月1日前收取当年上、下半年的租金，超过30日内未付，甲方有权终止协议，收回租赁物。甲方负责在2012年6月30日前将上述物业交付给乙方，保证乙方进场使用。甲方交付房屋标准为主体结构封顶，铺装屋面瓦，清水墙，安装门窗，外墙粉刷到位，水、电、气安装到室内接口；在本协议租赁期内房屋如出现自然损坏和质量问题，由甲方负责及时维修；乙方负责在接手物业后按向甲方汇报的装修方案施工，乙方拥有上述物业的使用权，确保2012年10月15日前营业；乙方在房屋装修、经营营业时增加的添附物，在合同期满后，乙方可移走或转售；本协议签订并乙方在三个工作日内交付20万元履约保证金后生效，该保证金在项目正式营业后退还。合同签订后，原告久升公司并未依约支付20万元履约保证金，在案涉房屋实际经营酒店至2015年10月，此后虽未经营，但未与被告新区投资公司就合同是否继续履行进行磋商，亦未办理房屋交接手续。2019年4月2日，因久升公司未支付房屋租金，新区投资公司将其诉至本院【（2019）苏0812民初3057号】，本院认定案涉租赁协议书无效，判决久升公司腾让房屋并支付腾房之前的房屋占用使用费。2019年11月15日，原、被告双方在本院工作人员见证下确认了房屋交接。上述判决已经生效并履行完毕。本案审理过程中，原告久升公司于2019年10月16日向淮安市公证处申请办理保全证据公证，公证人员对案涉房屋内物品进行了清点并制作了《物品清点清单》，并对该房屋现状进行了摄像，原告久升公司为此支付公证费用1240元。2019年12月4日，原告久升公司申请本院对案涉房屋在2012年9月30日及2019年11月15日的装修、园林绿化、设施改造价值进行司法鉴定，为此支付鉴定费3万元。2020年6月19日，淮安新元资产评估事务所接受本院委托出具资产评估报告，该评估报告表明：案涉房屋的房屋装潢、园林绿化及设施改造的评估价值1、2012年9月30日为311532元；2、2019年11月15日为214704元，并附各分项明细表。被告新区投资公司对资产评估报告提出两项意见，一是2019年11月15日评估明细表中重置原值的总额应与2012年9月30日明细表中该项总额数值相同；二是明细表中序号为13、16-18、26、45-46、50-51、89-92的灯具，序号为35、48、67、83、111的地毯，序号为25的垃圾桶，序号为20的石门鼓，序号为66的抽纸盒，序号为119、120的水池，序号为121的假山，序号为122的绿化，因属于可移动物品、未形成附合的装饰装修以及违法建筑而不应计入装饰装修损失的范围。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉房屋尚未取得建设工程规划许可证，原、被告双方签订的《租赁协议书》应属无效。本案中，被告新区投资公司将案涉房屋租赁给原告久升公司经营，久升公司实际以法定代表人的妻子顾红名义注册并经营恩泽善酒店，被告新区投资公司主张原告久升公司无权要求赔偿，无事实依据，本院不予采纳。关于装饰装修损失的范围。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，可由承租人拆除；已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，原告久升公司委托淮安市公证处作出的《物品清点清单》中所列明的物品，属可移动物品，且在双方于2019年11月15日确认房屋交接时已经实际移走，不应计入装饰装修损失的范围。对于资产评估报告，经本院书面咨询，评估鉴定机构认为资产评估是评估机构对资产在评估基准日时点的价值进行评定、估算，2019年11月15日明细表中重置原值的总额440368元，是相同的装修在2019年11月15日的全新价值，由于物价的变动，2019年11月15日的重置原值与2012年9月30日的重置原值相比已经上升了。根据该专业意见，本院对被告新区投资公司对资产评估报告提出的第一项意见不予采纳。2019年11月15日明细表所列明的资产中，灯具、地毯、石门鼓为并未形成附合的装饰物，垃圾桶、抽纸盒为可移动的物品，依法不应列入装饰装修损失的范围，原告久升公司可自行移走。被告新区投资公司提出的水池、假山、绿化，因处于案涉房屋庭院中，面积较小，属于装饰装潢的范畴，且已经形成附合，应当计入装饰装潢损失的范围。综上，2019年11月15日案涉房屋的装潢、绿化及设施改造的价值应为190766元。关于因合同无效原告久升公司的其他费用损失：1、公证费1240元，为证据保全费用，有公证处出具的发票，本院予以确认；2、鉴定费用3万元，因原告久升公司在本院释明后仍坚持要求对2012年9月30日装潢、园林及设施改造价值进行评估，经与鉴定机构说明，就该项鉴定增加的鉴定费用为15000元，增加部分的费用应由原告久升公司自行承担。综上，装饰装潢部分现值损失为190766元，因合同无效导致的其他费用损失为16240元（1240元+30000元-15000元），合计207006元。关于原、被告双方对于合同无效过错的分担。本案中，被告新区投资公司将未取得建设规划许可的房屋租赁给原告久升公司使用，久升公司明知案涉房屋存在成立租赁关系的缺陷而仍然承租房屋并进行装修，双方均对合同无效导致的损失存在过错，故本院认定原、被告双方各半承担装饰装修的现值损失。经计算，被告新区投资公司应赔偿原告久升公司损失103503元。关于被告新区投资公司主张原告久升公司在免租期内的获利足以弥补其损失的诉讼主张，本院认为免租期系合同双方就房屋现状、市场前景等因素综合考量进行协商的结果，不应成为冲抵因合同无效造成的损失。故本院对被告新区投资公司的上述抗辩主张不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，第五条第二款，第九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告淮安清河新区投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内赔偿原告江苏久升投资有限公司损失合计103503元；二、驳回原告江苏久升投资有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，由原告江苏久升投资有限公司负担2787元，被告淮安清河新区投资发展有限公司负担2113元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  赵 夜人民陪审员  马月红人民陪审员  成 丽二〇二〇年八月三日书 记 员  梁 霄附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第二款当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。