上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初16593号原告：上海颍灿实业发展有限公司,住所地上海市嘉定区。法定代表人：徐中良,经理。委托诉讼代理人：郭守刚，上海善景律师事务所律师。委托诉讼代理人：腾双翼，上海善景律师事务所实习律师。被告：上海聿瑶实业有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：陈浩，总经理。被告：戴诗荣，男，汉族，住江苏省泰兴市。被告：童佳妮，女，汉族，住上海市嘉定区。原告上海颍灿实业发展有限公司(以下简称颍灿公司)与被告上海聿瑶实业有限公司(以下简称聿瑶公司)、戴诗荣、童佳妮房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告颍灿公司委托诉讼代理人郭守刚、腾双翼，被告聿瑶公司法定代表人陈浩，被告戴诗荣到庭参加诉讼，被告童佳妮经本院公告传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告颍灿公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除颍灿公司与戴诗荣、童佳妮间的租赁合同关系；2、要求聿瑶公司支付租金及水电费合计59,278元及利息(以59,278元为基数，按照银行同期贷款利率自2019年1月1日起计算至实际支付之日止)，戴诗荣、童佳妮对上述款项承担连带清偿责任；3、要求聿瑶公司承担违约金26,500元；4、要求戴诗荣、童佳妮支付尚余费用8,079元及利息(以8,079元为基数，按照银行同期贷款利率自2019年4月1日起计算至实际支付之日止)；5、要求戴诗荣、童佳妮承担房屋占用费(按照8,833元/月的标准，自2019年4月1日起计算至房屋清理完毕之日止)。事实和理由：颍灿公司与聿瑶公司于2018年1月19日和2018年3月26日分别签订《房屋租赁合同》各1份，约定由聿瑶公司承租位于上海市嘉定区施曹路XXX号的厂房及宿舍。承租期间，因聿瑶公司将上述房屋转给戴诗荣、童佳妮使用，各方签订《房租付款协议书》1份，约定：聿瑶公司共计结欠颍灿公司59,278元，该款聿瑶公司应于2018年12月底前支付2万元，余款从2019年3月30日起每月各支付1万元直至付清，如未能按约还款则由戴诗荣、童佳妮担保支付；2019年1月1日起房租由戴诗荣支付。上述协议签订后，聿瑶公司、戴诗荣、童佳妮均未能履行付款义务，故颍灿公司诉至法院。被告聿瑶公司辩称，房屋转让给戴诗荣使用后，由于颍灿公司停水停电导致戴诗荣无法继续使用，故聿瑶公司未按协议书的约定支付欠款，另保证金10,300元也未退还。被告戴诗荣辩称，系为了开厂经营从聿瑶公司处受让了厂房，但与颍灿公司间未签订过租赁合同，故不存在解除事宜；协议书约定的连带责任前提是我能继续使用厂房，现我已不再使用厂房，故不同意承担连带责任；使用厂房期间的费用已支付了3万元，不存在欠款；厂房内的物品系由于颍灿公司的阻挠未搬走，现上述物品我不再需要了且物品属聿瑶公司所有，故我不同意承担处理责任。被告童佳妮未作答辩。经审理查明：2018年1月19日和2018年3月26日，颍灿公司与聿瑶公司分别签订《房屋租赁合同》各1份，约定由聿瑶公司承租位于上海市嘉定区施曹路XXX号的厂房及宿舍(以下简称系争房屋)，其中：厂房面积415.7平方米，租期自2018年2月15日至2019年2月14日，租金10.6万元/年，保证金8,800元；宿舍为宿舍楼3楼3间，租期自2018年3月26日至2019年3月26日，租金1.8万元/年，保证金1,500元。合同另约定：如颍灿公司提前解除合同收回房屋时，应按3个月租金标准向聿瑶公司支付违约金，如聿瑶公司存在擅自转租、改动房屋主体结构或拖欠租金超过5日等行为的，颍灿公司有权解除合同且聿瑶公司应按3个月租金标准支付违约金。上述合同签订后，聿瑶公司支付了保证金10,300元并接收系争房屋用于服装厂经营。2018年12月，因经营不善，聿瑶公司将服装厂转让与戴诗荣。2018年12月28日，颍灿公司与聿瑶公司签订《房租付款协议书》1份，约定：至2018年12月底，聿瑶公司结欠颍灿公司房租59,278元，该款聿瑶公司在2018年农历12月底前先支付2万元，余款从2019年3月30日起每月各支付1万元直至付清，如未能按约还款则由戴诗荣、童佳妮担保支付；2019年1月1日起房租、水电由戴诗荣支付；颍灿公司同意将原租赁合同的1年期限修改为5年。戴诗荣、童佳妮作为担保人在该协议书上签字作了确认。协议书签订后，系争房屋于2019年1月起由戴诗荣使用并由其向颍灿公司支付了3万元费用，2019年3月底，戴诗荣停止使用系争房屋，系争房屋由颍灿公司收回。期间，因款项支付存有争议，颍灿公司曾对系争房屋停水停电。另查明：1、颍灿公司称系争房屋系向案外人上海宫川食品有限公司承租所得，有土地使用权证，但无产权证，也无建设许可。2、颍灿公司称戴诗荣使用系争房屋期间应付费用为38,079元(含租金30,999元及水电、物业费7,080元)。3、对于系争房屋内存有的部分物品，聿瑶公司及戴诗荣均不主张所有权，并明确不予处置。4、颍灿公司确认收取了聿瑶公司支付的保证金10,300元，但认为保证金已抵扣聿瑶公司所欠租金，协议书上确定的欠款系抵扣后的欠款数额。以上事实，有《房屋租赁合同》、《房租付款协议书》等及庭审笔录为证。本院认为：1、关于租赁合同关系。系争房屋无产证，亦无相关的建设许可，故基于该房屋建立的租赁合同关系违反相关法律法规，属无效，合同无效自始无效，故颍灿公司主张解除合同，于法无据，本院不予支持。2、关于房屋返还及保证金。租赁合同关系无效后，系争房屋应返还颍灿公司，本案中，该房屋已由颍灿公司收回，故不再做处理，而保证金应返还聿瑶公司，虽然颍灿公司称保证金已抵扣聿瑶公司所欠的部分租金，但未提供相应证据，且《房租付款协议书》上对保证金的处理亦无相应约定，故对颍灿公司所称，本院难以采信。本案中，聿瑶公司虽未就保证金提起反诉，但为免讼累，本案一并予以处理，故颍灿公司应将收取的保证金10,300元返还聿瑶公司。3、关于房屋租金(使用费)及占用费。租赁合同关系虽无效，但使用人仍需承担使用系争房屋期间的房屋使用费。本案中，聿瑶公司使用系争房屋至2018年12月底，对其应付的租金(使用费)数额及支付方式颍灿公司与聿瑶公司已通过《房租付款协议书》予以确定，但聿瑶公司未能按约定付款，显属不当，理应承担支付所欠款项59,278元的民事责任，该款与颍灿公司应返还的保证金10,300元相抵之后，聿瑶公司尚应支付颍灿公司48,978元。2019年1月至2019年3月底，系争房屋由戴诗荣使用，期间的房屋使用费应由其承担，现戴诗荣已支付3万元，颍灿公司虽称尚余8,079元未能支付，但未能提供物业、水电等欠款的充分证据，且该期间系争房屋也存在停水停电等影响使用的情形存在，故对颍灿公司主张的该8,079元本院不予支持。2019年4月之后，系争房屋由颍灿公司收回，但内有部分物品未搬离，审理中，聿瑶公司及戴诗荣均不主张物品所有权且表示不再处置物品，故颍灿公司可自行处置。至于颍灿公司主张的房屋占用费，因颍灿公司在收回房屋时对房屋内存有部分物品的状况明知却未提出过异议，应视为其认可系争房屋以此状况返还，而颍灿公司之后未要求搬离，也未采取适当措施主张权利，且未有证据表明因物品存在导致损失，现颍灿公司再行主张房屋占用费，本院不予支持。4、关于违约金及利息。颍灿公司与聿瑶公司间签订的《房屋租赁合同》属无效，故颍灿公司据上述合同主张的违约金于法无据，本院不予支持。合同无效，出租人颍灿公司与承租使用人聿瑶公司、戴诗荣均存过错，应各自承担相应损失，故对颍灿公司主张的利息损失，本院不予支持。5、关于担保责任。戴诗荣、童佳妮作为担保人在《房租付款协议书》对聿瑶公司应付款项的支付作了担保，系其真实意思的表示，现聿瑶公司未能按约履行付款义务，戴诗荣、童佳妮作为担保人理应承担相应的担保责任，即对聿瑶公司的应付款项承担连带清偿责任。审理中，童佳妮经本院合法传唤无正当理由未到庭，表明其自动放弃相应的诉讼权利，对此应承担由此而引起的法律后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告上海聿瑶实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海颍灿实业发展有限公司房屋使用费48,978元；二、被告戴诗荣、童佳妮对被告上海聿瑶实业有限公司的上述付款义务承担连带清偿责任，被告戴诗荣、童佳妮承担连带清偿责任后有权向被告上海聿瑶实业有限公司追偿；三、原告上海颍灿实业发展有限公司的其他诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,146.4元，由原告上海颍灿实业发展有限公司、被告上海聿瑶实业有限公司各半负担(被告上海聿瑶实业有限公司负担部分应于本判决生效后7日内付至本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  张奚人民陪审员  孙军人民陪审员  陈健二〇二〇年三月二十七日法官 助理  张浩书 记 员  朱雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应担各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国担保法》第十八条……连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。