上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第2418号原告：倪同文，男，汉族，户籍地上海市嘉定区，现住上海市闵行区。原告：李黎，女，汉族，户籍地上海市普陀区，现住上海市闵行区。两原告之共同委托诉讼代理人：丁亮，上海市丁孙黄律师事务所律师。两原告之共同委托诉讼代理人：韩育平，上海市丁孙黄律师事务所律师。被告：刘芳玉，女，汉族，户籍地浙江省。被告：刘日森，男，汉族，户籍地浙江省。被告：上海森龙文化发展有限公司，注册地上海市杨浦区。法定代表人：王某。被告：上海上羽实业有限公司，注册地上海市松江区。法定代表人：刘某。原告倪同文、李黎与被告刘芳玉、刘日森、上海森龙文化发展有限公司、上海上羽实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告倪同文及其原告倪同文、李黎的共同委托诉讼代理人丁亮、韩育平到庭参加诉讼，被告刘芳玉、刘日森、上海森龙文化发展有限公司、上海上羽实业有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告倪同文、李黎向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘芳玉向原告倪同文、李黎偿付以人民币2,100,000元(币种下同)为本金，自2013年8月16日起至本判决生效之日止，按每日万分之三计算的违约金；2、判令被告刘日森、上海森龙文化发展有限公司、上海上羽实业有限公司对上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2013年5月4日，原告倪同文与被告刘芳玉签订房地产买卖协议，案外人上海某房地产顾问有限公司作为见证方，约定合同价格包括中介费。2013年5月7日，原告倪同文、李黎与被告刘芳玉签订上海市房地产买卖合同及房地产买卖合同之补充协议。以上合同及补充条款约定，被告刘芳玉将名下自有房屋，位于上海市闵行区沪闵路XXX弄XXX号XXX室的房屋出售于两原告，房屋总价为3,370,000元，其中合同价格为2,100,000元，搬迁及固定设施补贴费为1,270,000元。合同还约定卖方应于2013年7月31日前办理转让过户手续，逾期未履行交房义务的，应当向买方赔偿违约金，违约金按已付款的日万分之三计算，自履行义务期限之第二日起计算至实际履行义务之日。至2013年7月5日，两原告已按照合同约定向被告刘芳玉支付共计2,620,000元。同日，两原告与被告刘芳玉签订上海市房地产买卖合同(合同编号XXXXXXX)补充协议，该协议中双方确认被告刘芳玉应于2013年8月15日前撤销房屋上的抵押情况，配合原告进行过户。在撤销房屋上的抵押情况前，两原告无需再支付被告刘芳玉任何费用。如果被告刘芳玉到期仍不能办理过户的，被告刘芳玉除了承担买卖合同约定的违约金外，还要赔偿两原告装修费用500,000元，该赔偿金与原买卖合同约定的违约金可以一并适用。被告刘日森与被告刘芳玉系夫妻关系。2013年8月23日，被告刘日森为被告刘芳玉与两原告间签订的房屋买卖合同提供担保，承诺对被告刘芳玉就房屋买卖合同而产生的合同义务承担连带保证责任。2013年8月28日，被告刘芳玉作为被告上海森龙文化发展有限公司、上海上羽实业有限公司的法定代表人，又以上述被告的名义为其与两原告间的房屋买卖合同提供担保，承诺如果2013年9月10日前，被告刘芳玉未能将系争房屋过户至两原告名下，则承担连带保证责任。2014年4月21日，被告上海森龙文化发展有限公司法定代表人变更为王某。现两原告实际居住于系争房屋内，但被告至今未能撤销房屋上的抵押、查封，办理过户手续。故为了维护两原告的合法权益，诉至法院。原告倪同文、李黎为此提供以下证据：1、房地产买卖协议、房地产买卖合同、房地产买卖合同之补充协议1组，证明被告刘芳玉将系争房屋出售于两原告，双方间的买卖合同合法有效，合同对各自的权利义务、违约责任等作了约定；2、上海市房地产买卖合同(编号XXXXXXX)双方补充协议1份，证明被告刘芳玉承诺于2013年8月15日前撤销系争房屋上抵押权，配合两原告过户；3、收据、银行转账凭证1组，证明截止2013年7月5日两原告向被告刘芳玉支付共计2,620,000元；4、税收通用缴款书、销售不动产统一发票1组，证明两原告承担了相应的税费；5、上海市房地产登记簿信息1组，证明系争房屋上存在抵押、查封情况，被告刘芳玉因其自身原因违约。6、担保承诺书1份，证明被告刘日森向两原告出具担保承诺，为被告刘芳玉提供担保，愿承担连带保证责任；7、担保函1份，证明被告刘芳玉作为被告上海森龙文化发展有限公司、上海上羽实业有限公司的法定代表人，以上述两被告名义向两原告提供担保。8、工商档案材料1组，证明被告刘芳玉以被告上海森龙文化发展有限公司、上海上羽实业有限公司名义出具担保函时，是上述两被告之法定代表人。被告刘芳玉、刘日森、上海森龙文化发展有限公司、上海上羽实业有限公司均未作答辩，亦未向本院提供证据。鉴于被告刘芳玉、刘日森、上海森龙文化发展有限公司、上海上羽实业有限公司未到庭应诉，本院对两原告的陈述及提供的证据进行核对，确认以下事实：2013年5月4日，原告倪同文与被告刘芳玉签订房地产买卖协议1份，约定买卖房地产座落于上海市闵行区沪闵路XXX弄XXX号XXX室，成交总价款为3,370,000元，双方另对定金、首付款等其他权利义务在合同中作了约定。案外人上海某房地产顾问有限公司在见证方处盖章。2013年5月7日，原告倪同文、李黎与被告刘芳玉签订上海市房地产买卖合同1份,约定被告刘芳玉将坐落于上海市闵行区沪闵路XXX弄XXX号XXX室的房屋出售于原告倪同文、李黎。双方协商一致，转让价为2,100,000元。双方确认，在2013年7月31日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条约定，被告刘芳玉逾期未履行合同约定的，应当向原告倪同文、李黎支付违约金，违约金按原告倪同文、李黎已付款的日万分之三计算，违约金自本合同所约定的被告刘芳玉应履行义务期限之第二日起算至实际履行义务之日止。同日，原告倪同文、李黎与被告刘芳玉签订房地产买卖合同之补充协议1份，约定：一、本次房地产交易中，该房地产的总成交价为3,370,000元，其中合同价为2,100,000元，剩余1,270,000元为搬迁及固定设施补贴费。二、原告倪同文、李黎于2013年7月15日之前向被告刘芳玉支付搬迁及固定装修设施补贴费计1,260,000元整。被告刘芳玉收到上述款项后应向原告倪同文、李黎出具收款凭证。三、原告倪同文、李黎于双方办妥交房及相关更名手续、结清相关费用且确认该房地产内原有户口已迁出后的当日向被告刘芳玉支付搬迁及固定装修设施补贴费10,000元。被告刘芳玉收到上述款项后应向原告倪同文、李黎出具收款凭证。四、本次交易中，则原、被告双方按国家及本市的有关规定应缴纳的所有税、费均由原告倪同文、李黎承担。五、如有一方未按本协议约定履行上述各项条款的，则属违约。被告刘芳玉违约的，应按照原合同第十条第(三)款的约定向原告倪同文、李黎承担违约责任；原告倪同文、李黎违约的，应按照原合同第九条第(三)款的约定向被告刘芳玉承担违约责任。六、本协议与原合同其他约定不一致的，以本协议为准。本协议未约定的其他事项仍按原合同继续履行。2013年7月5日，原告倪同文、李黎与被告刘芳玉再次签订补充协议1份，约定：1、2013年7月5日前，被告刘芳玉去上海市闵行区房地产交易中心，把出售于原告倪同文、李黎的上海市闵行区沪闵路XXX弄XXX号XXX室房屋的各项税进行交付。由于此前根据被告刘芳玉的要求，原告倪同文、李黎已经在合同签订当天把房产交易的各项税款提前转给被告刘芳玉，故此费用由被告刘芳玉负责交。2、在被告刘芳玉未把上海市闵行区沪闵路XXX弄XXX号XXX室的抵押贷款撤消前，原告倪同文、李黎不再支付给被告刘芳玉任何执行上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)的各项款。如果被告刘芳玉在2013年8月15日前去民生银行撤消上海市闵行区沪闵路XXX弄XXX号XXX室的抵押合同，由于考虑被告刘芳玉的实际情况，原告倪同文、李黎陪同被告刘芳玉去民生银行贷款处，把房产合同(合同编号：XXXXXXX)的余款(除尾款10000元外)转民生银行，不足的贷款还贷部分由被告刘芳玉支付民生银行。上海市闵行区沪闵路XXX弄XXX号XXX室的抵押贷款撤消后，应马上去房产交易中心进行过户，如当天不能直接过户，房产证直接交房产中介或原告倪同文、李黎管理，直至双方去房产交易中心过户。3、原告倪同文、李黎由于考虑被告刘芳玉目前的资金情况，同意被告刘芳玉和原告倪同文、李黎的上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)的房产交易过户最迟在2013年8月15日前进行。如果在2013年8月15日前还不能过户，被告刘芳玉除了要承担和原告倪同文、李黎签订的上海房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)上的违约金外，还要再承担赔偿原告倪同文、李黎对上海市闵行区沪闵路XXX弄XXX号XXX室的装修费用，赔偿装修费用共计500,000元。合同违约金额(合同编号：XXXXXXX)和装修赔偿款两者合计进行。4、如果被告刘芳玉在交易过户前，有任何对上海市闵行区沪闵路XXX弄XXX号XXX室出售的变化，除了要承担原被告刘芳玉和原告倪同文、李黎签订的上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)上的违约金额外，还要再承担赔偿原告倪同文、李黎对上海市闵行区沪闵路XXX弄XXX号XXX室的装修费用，赔偿装修费用共计500,000元，合同违约金额(合同编号：XXXXXXX)和装修赔偿款两者合计进行。从2013年5月至7月期间，原告倪同文、李黎共向被告刘芳玉交付款项2,620,000元。2013年8月23日，被告刘日森出具担保承诺，为被告刘芳玉与原告倪同文、李黎间房屋买卖合同、补充协议所产生的合同义务承担连带保证责任。2013年8月28日，被告刘芳玉出具担保函，主要内容为：其系被告上海森龙文化发展有限公司、上海上羽实业有限公司之法定代表人，现为上海市闵行区沪闵路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖产权过户一事全权担保。其愿以名下二家公司作担保，保证在2013年9月10日之前将上海市闵行区沪闵路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告倪同文、李黎名下。如果在2013年9月10日之前，上海市闵行区6988弄36号802室房屋产权不能过户至原告倪同文、李黎名下，被告上海森龙文化发展有限公司、上海上羽实业有限公司的所有资产承担连带赔偿责任。上述担保函由被告刘芳玉个人签名，落款日期为2013年8月28日。期间，被告刘芳玉为被告上海森龙文化发展有限公司、上海上羽实业有限公司之法定代表人。之后，被告上海森龙文化发展有限公司法定代表人变更为他人。另查明，上海市闵行区沪闵路XXX弄XXX号XXX室房屋存在抵押权，并被上海市徐汇区人民法院、浙江省文成县人民法院及本院等予以查封。被告刘芳玉于2013年6月向两原告交付系争房屋，两原告装修后一直居住至今。原告倪同文、李黎为维护其合法权益，遂诉讼来院。诉讼中，两原告明确表示，对于违约金，仅限于在本案中一次性主张。本院认为，原告倪同文、李黎与被告刘芳玉签订之上海市房地产买卖合同系当事人真实意思表示，符合法律规定，本院予以确认，双方均应按照合同及协议的约定行使权利、履行义务。合同履行过程中，两原告已依约履行了相应的合同义务，但被告刘芳玉未能按照约定对系争房屋上的抵押权予以涤除，并将系争房屋过户至两原告名下，已构成违约，应承担相应的违约责任。两原告按照合同的约定向被告刘芳日主张违约金之诉请，于法不悖，本院予以支持。被告刘日森以书面形式向两原告出具担保承诺，为被告刘芳玉的合同义务承担连带保证责任，故被告刘日森与两原告间的保证合同依法成立。现因被告刘芳玉的行为已构成违约，应向两原告偿付违约金，被告刘日森应对被告刘芳玉的上述债务承担连带清偿责任。故两原告要求被告刘日森对被告刘芳玉的上述债务承担连带清偿责任之诉，于法有据，本院亦予以支持。关于两原告要求被告上海森龙文化发展有限公司、上海上羽实业有限公司承担连带保证责任之诉。为证明该诉讼主张，两原告提供了由被告刘芳玉出具的担保函。该担保函由被告刘芳玉个人签名，落款日期为2013年8月28日，主要内容为被告刘芳玉为被告上海森龙文化发展有限公司、上海上羽实业有限公司之法定代表人，保证在2013年9月10日前将上海市闵行区沪闵路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至两原告名下，如不能过户，愿以被告上海森龙文化发展有限公司、上海上羽实业有限公司的所有资产承担连带责任。上述担保函虽有刘芳玉个人签名，签名期间，被告刘芳玉也确为被告上海森龙文化发展有限公司、上海上羽实业有限公司之法定代表人。而履行将上海市闵行区沪闵路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至两原告名下之合同义务，系被告刘芳玉个人所应承担的合同之债，仅凭被告刘芳玉个人签名及作出的承诺，尚不足以证实被告刘芳玉出具担保函系行使法定代表人之代表行为，亦不足以证实两原告与被告上海森龙文化发展有限公司、上海上羽实业有限公司间的保证合同成立。因此，对于两原告的该项诉请，本院不予支持。被告刘芳玉、刘日森、上海森龙文化发展有限公司、上海上羽实业有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国担保法》第二十一条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十二条之规定，判决如下：一、被告刘芳玉于本判决生效之日起十日内向原告倪同文、李黎偿付以2,100,000元为本金，自2013年8月16日起至本判决生效之日止，以每日万分之三计算的违约金；二、被告刘日森对上述判决主文第一项确定的被告刘芳玉之履行义务承担连带清偿责任；三、驳回原告倪同文、李黎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,491.45元，由被告刘芳玉、刘日森共同负担(于本判决生效之日起十日内向原告倪同文、李黎直接支付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判长  周绍敏审判员  李 岳审判员  金卫东二〇一六年十月三十一日书记员  董琪华附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……三、《中华人民共和国担保法》第二十二条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。四、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国担保法%26gt;若干问题的解释》第二十二条第三人单方以书面形式向债权人出具担保书，债权人接受且未提出异议的，保证合同成立。