北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初42528号原告：王巧连，女，1962年2月5日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：李永波，北京惠行律师事务所律师。被告：王乔宇，男，1985年2月28日出生，汉族，无业，住北京市西城区。原告王巧连诉被告王乔宇房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王巧连的委托诉讼代理人李永波到庭参加诉讼。被告王乔宇参加了本案第一次庭审，后经本院合法传唤，王乔宇未参加本院组织的第二次庭审活动。本案现已审理终结。原告王巧连向本院提出诉讼请求:1.请求法院判令被告退还押金3300元及剩余租金56100元；2.请求法院判令被告支付违约金6600元；3.请求法院判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年11月7日，原告与被告在北京我爱我家公司工作人员刘纪明的介绍下，就北京市西城区铁路巷XX号楼XX单元XX房屋租赁事宜签订了《北京市房屋租赁合同》；合同约定：房屋租赁期限为三年，自2018年12月1日至2021年11月30日。合同签订后，原告向被告支付押金了3300元及租金79200元。原告在入住时发现刘纪明与被告隐瞒了涉案房屋已经租给案外人刘璐的事实，原告无法入住，合同无法履行。且期间刘纪明还利用该房屋诈骗租金被西城法院判处有期徒刑。2019年7月1日，被告王乔宇将涉案房屋收回，但未依法退还押金3300元及剩余租金56100元，现诉至法院，望判如所请。被告王乔宇辩称，涉案房屋是我父亲承租的单位自管公房，我受父亲的委托对外出租该房屋。我最早是将房屋出租给曹清野，当时每月房租3000元，租期到2020年12月到期。后来刘纪明找到我，说有人要租我的房屋，每月房租3500元，可以一次性支付2年的租金。经过刘纪明介绍，我和原告见面，原告当时说租房是给员工居住使用。2018年11月6日，我给了曹清野10000元违约金，当时原告也在场。因为曹清野把房屋转租给了刘璐，当时曹清野也赔偿了刘璐违约金，刘璐当时表示需要居住到11月底，刘璐承诺在2018年12月1日前腾房交付原告。2018年11月8日，刘纪明拿着我给原告的房本复印件、身份证复印件、合同，还有原告的委托书，带着我去找刘璐做房屋交接手续，我也和原告进行了核实，原告表示授权给刘纪明交接房屋。我们三人交接后，把房屋交给了刘纪明，我就走了。我后来知道此后刘纪明又收了刘璐6个月租金和1个月的押金，共计35000元，他以原告名义和刘璐又签订了一份合同，租金为5000元/月。2018年12月1日，原告给我打电话说做房屋交接，我说交接完了啊，原告说没有交接。后来我们就找刘纪明，刘纪明说钱没有了。我们闹到派出所，案发之后，刘纪明坦白那个委托书是他自己伪造的，其他手续都是真实的。我认为刘纪明是有授权的，刘纪明拿着合同、身份证、房本去办理的，还拿着授权委托书，我还跟原告进行了核实，所以我认为刘纪明是有授权的。后来我跟刘璐说，你也不容易，这房你先住着，刘璐一直居住在涉案房屋到2019年6月28日。在此期间，原告曾多次找刘璐要求腾房，后来刘璐又给了原告20000元钱并打了一张欠条，大概意思是如果从刘纪明处追回损失，那么再另行支付给原告15000元。我认为原告与刘璐之间是转租关系，原告构成违约。2019年7月，我们一同收房，刘璐居住期间，房屋有很多地方损坏，地砖、空调、抽油烟机坏了，卫生间墙砖，地砖染色（非正常耗损），壁纸撕毁。我们就房屋损坏赔偿一事进行协商，当时双方签订终止协议，理由是原告存在转租行为并将房屋物品损坏。2019年7月1日我将涉案房屋收回，我当时要求原告恢复原状，给予赔偿，但原告拒绝赔偿。我认为，原告转租违反合同约定，我有权解除合同，对于房屋损坏的损失，原告应该承担赔偿责任。综上所述，我不同意原告的诉讼请求。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月7日，被告王乔宇（甲方）经过案外人刘纪明的介绍，将其父亲王树群承租的位于北京市西城区铁路巷XX号楼XX单元XX号房屋出租给原告王巧连（乙方），双方签订的《北京市房屋租赁合同》，约定：租赁用途为居住，租赁期限为2018年12月1日至2021年11月30日，甲方应于2018年12月1日前将房屋按约定条件交付给乙方；租金标准为3300元/月，租金总计118800元，支付方式为押一付二十四，各期支付租金的时间为2018年12月1日、2020年12月1日；押金3300元在租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第八条、合同解除：（三）、甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达15日的；2、交付的房屋不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。第七条转租除甲乙双方另有约定以外，乙方需要事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。第九条违约责任：甲方有第八条第三款约定情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金。第十一条约定：甲、乙双方协商每年免租期为一个月，三年共计三个月免租期，因此，甲、乙双方实际结束日期为2022年3月1日，其中2021年12月1日至2022年3月1日为免租日期（甲、乙双方不计房租）。上述合同签订时，案外人刘璐租住在涉案房屋内。王巧连于合同签订当日向王乔宇支付押金3300元、房屋租金79200元。2018年11月30日，刘璐向北京市西城公安分局展览路派出所报案称我爱我家公司前员工刘纪明于2018年11月9日伪造王巧连的委托书，将涉案房屋出租给刘璐，并骗取刘璐35000元租金。刘纪明到案后，认可伪造王巧连委托将涉案房屋出租给刘璐并骗取租金的事实。2018年12月14日，刘纪明被逮捕。2019年3月18日，刘纪明因犯诈骗罪被法院判处有期徒刑一年二个月，并处罚金20000元，法院同时责令刘纪明退赔被害人刘璐35000元。2018年12月1日，因案外人刘璐居住在涉案房屋未搬出，王乔宇未将涉案房屋交付给王巧连。2019年7月1日，王乔宇向王巧连出具文字说明：“铁路巷XX号楼XX单元XX号于2018年12月1日出租给王巧连，于2019年7月1日因合同纠纷终止合同。”王乔宇于当日自刘璐处收回了涉案房屋。王巧连认可2018年12月1日至2019年6月30日期间刘璐向其支付了20000元租金。现王巧连诉至本院，1.请求法院判令王乔宇退还押金3300元及剩余租金56100元；2.请求法院判令王乔宇支付违约金6600元；3.请求法院判令王乔宇承担本案诉讼费用。王乔宇以王巧连转租涉案房屋构成违约为由，不同意王巧连的诉讼请求，并提出反诉，要求王巧连支付违约金6600，并赔偿其屋内物品损坏的财产损失40000元，但王乔宇未在法律规定的期限内缴纳反诉费用。庭审中，王乔宇主张王巧连于2018年11月7日已经委托刘纪明管理涉案房屋相关事宜，其已于2018年11月8日与刘纪明、刘璐办理了房屋交接手续，刘纪明代表王巧连收房后，将涉案房屋转租给了刘璐，2018年12月1日，王巧连要求其交房，其认为刘纪明拿着王巧连与其签订的合同、其提供给王巧连的房本和身份证，并与王巧连本人核实刘纪明代理王巧连管理房屋的情况下，于2018年11月8日在刘璐在场的情况下，将房屋交付给了刘纪明。刘璐报案后，其才知道刘纪明伪造了委托书，但王巧连在2018年11月18日还发微信问刘璐是否继续租住，说明王巧连有转租行为的。其看刘璐也不容易，就让刘璐一直住到2019年6月28日才提出和王巧连终止履行合同的，王巧连转租行为构成违约。对此，王乔宇提交了与王巧连的微信记录截图、收条的照片、屋内设施清单、委托书照片、王乔宇手写字条的照片，证明其上述主张。1、微信记录截图：该截图没有显示日期，王乔宇：“阿姨，咱们的房，所有租房的事情是不是都和刘纪明谈，他可以做主。”王巧连：“什么事情给我说吧，因为租金是我付款的，你说呢”；王乔宇：“哦。我的意思是说以后房子的事，是不是都和刘纪明沟通，他来管理这个房子。”王巧连：“可以”。王巧连对该证据的真实性不予认可，王巧连主张王乔宇未向其交付房屋，刘纪明冒用自己的名义与刘璐签订合同是诈骗行为。2、收条照片：“今收到刘璐交来西城区铁路巷小区XX号楼XX单元XX租金共7个月（从2018年12月1日至2019年7月1日）共计20000元整。如果刘纪明把铁路巷巷小区XX号楼XX单元XX室租金35000元如数还给刘璐，刘璐补差价15000元给王巧连本人。交款人：刘璐（签名）收款人王巧连（签名）2018年12月12日”。王乔宇称该收条是刘璐给王巧连付款后，拍了照片发给其的。王巧连对收条的真实性不认可，王巧连主张刘纪明以王巧连的名义将涉案房屋出租给刘璐构成诈骗罪，王巧连并没有向刘璐转租房屋，事发后，由于刘璐不同意搬出去，王巧连没有办法只能让刘璐继续住下去，王巧连确实收到过刘璐给的租金20000元，但王巧连不存在转租行为。3、屋内设施清单：该证据登记了家具和电器的名称及数量，水表、燃气表底数，电卡、燃气卡的数量，但没有具体日期，也没有签字。王乔宇主张该清单是与刘纪明进行房屋交接时填写的，因为当时不懂，就没有签字。王巧连对该份证据的真实性不予认可，王巧连主张王乔宇从未向其交付过房屋，涉案房屋的实际居住人是刘璐。4、委托书照片：“今委托刘纪明（身份证号：×××）全权负责西城区西直门外铁路巷XX号楼XX单元XX室的所有租房事宜。特此委托委托人：王巧连身份证号：×××日期：2018年11月8日”。王乔宇主张该委托书是刘璐提供的，是刘纪明和刘璐签订合同时向刘璐出具的王巧连的委托书。王巧连对委托书的真实性不予认可，王巧连主张法院刑事判决已经认定该份委托书是刘纪明伪造的。5、王乔宇手写字条：“王乔宇与王巧连于2018年11月7日签订的房屋租赁合同，现因王巧连将房屋转租造成违约，房屋无多处受损，特提前结束合同商议违约与房屋受损赔偿事宜。并于2019年7月1日收回钥匙、电卡、燃气卡并终止租赁日期。2019年7月1日起房租与王巧连无关。房屋地址：西直门外铁路巷XX号楼XX单元XX室王乔宇2019年7月1日”。王乔宇主张该字条是应王巧连的要求由其起草的，证明双方之间租赁合同于2019年7月1日因王巧连转租和屋内物品损坏而终止双方合同。王巧连对证据的真实性不予认可，王巧连主张字条内容均是王乔宇的单方陈述，没有其签字认可，该字条不能作为证据使用。王乔宇在庭审中出示了手机中2019年11月18日的微信记录，王乔宇主张该份记录可以证明王巧连在2019年11月18日询问刘璐是否搬走，若不搬走就签合同，之后又要求王乔宇一起找刘璐交房租。王乔宇在庭后未提交该份证据的纸制版材料。王巧连对该份证据的真实性不予认可，王巧连主张王乔宇未向其交付房屋，刘纪明冒用自己的名义与刘璐签订合同是诈骗行为，其与刘璐之间不存在转租关系。本院认为，依法成立的合同受法律律保护。原、被告签订的《北京市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。涉案合同签订后，原告依约向被告支付了押金和租金。原告主张双方在合同中约定被告交房的日期为2018年12月1日，被告未履行交房义务，构成违约。被告主张早在2018年11月8日，案外人刘纪明即已代理原告接收了房屋，并将房屋转租给案外人刘璐，原告转租房屋构成违约。对于上述争议，本院认为，根据本案查明的事实可知，原、被告签订租赁合同时，涉案房屋由刘璐租住，刘纪明在原、被告约定的交房日期到来之前，伪造原告的委托书，骗取刘璐签订了租赁合同，刘纪明因诈骗被逮捕后，被告自认其同意刘璐居住涉案房屋至2019年6月底，上述事实及在案证据不能证明原告与刘璐之间存在转租关系，因此，被告未向原告交付房屋的行为构成违约，被告应将已经收取原告的押金和剩余租金退还给原告，并按合同约定向原告支付违约金，本院对原告的全部诉讼请求予以支持。被告参加本案第一次庭审后，经本院合法传唤，未参加普通程序的庭审活动，本院依法缺席判决。王乔宇虽在本案中提出了反诉，但未按规定交纳反诉费用，本院对其反诉请求不作处理，王乔宇可就此部分争议另行起诉解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告王乔宇退还原告王巧连押金3300元、剩余房屋租金56100元。二、自本判决生效之日起七日内，被告王乔宇给付原告王巧连违约金6600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1110元，由被告王乔宇负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 韩进红二〇二〇年八月二十日法官助理 白指洋书 记 员 李 婷书 记 员 戴 琪