上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初41045号原告：初颜物语(上海)企业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：KANOYOICHIRO(叶阳一郎)，董事长。委托诉讼代理人：岳海艳，远闻(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈梦丽，远闻(上海)律师事务所律师。被告：中互傲雪(上海)文化发展有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：阎磊，执行董事。委托诉讼代理人：陈俊天，广东梦海律师事务所律师。原告初颜物语(上海)企业管理有限公司(以下简称初颜物语公司)与被告中互傲雪(上海)文化发展有限公司(以下简称中互傲雪公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理，依法适用简易程序于2019年11月14日、2020年1月7日公开开庭予以审理。原告的法定代表人KANOYOICHIRO(叶阳一郎)及委托诉讼代理人岳海艳、陈梦丽，被告的委托诉讼代理人陈俊天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告初颜物语公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告双方于2019年7月26日签订的租赁上海市闵行区虹井路XXX弄-XXX号爱琴海购物公园七层706号房屋的协议自2019年10月17日解除；2.判令被告双倍返还履约保证金人民币(币种下同)420,000元，退还已收取的租金210,600元，并自2019年10月10日起按每日3,000元的标准赔偿(暂计至10月17日)24,000元,共计人民币654,600元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告为租赁位于上海市闵行区虹井路XXX弄-XXX号爱琴海购物公园七层706号房屋，于2019年7月26日与被告签订《关于上海爱琴海购物公园冰雪乐园配套之合作协议》，约定了有关系争房屋的租赁事宜。根据协议约定，租赁期间每月租金为70,000元，每季度支付一次，每次支付三个月，履约保证金为210,000元。现原告已经按约将履约保证金以及前三个月的房租共计420,000元支付到被告指定账户。同时，协议确定原告进场装修日为2019年8月10日，装修期为两个月，即自进场日至2019年10月9日为免租装修期。故被告应于2019年8月10日向原告交付符合约定的房屋，但是被告未按时交付租赁物，导致原告始终无法进场装修，给原告造成了巨大损失。原告于2019年9月17日已邮件通知被告违约事宜，但是被告至今仍未能向原告交付租赁物，原告无奈只能解除合同。故被告应按照双方协议的约定，双倍返还已支付的履约保证金计420,000元，并退还已收取的租金210,000元,，同时自2019年10月10日起按照每日3,000元的标准赔偿原告损失。原告经多次协商无果后，故以讼称事由提起本案诉讼。被告中互傲雪公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、本案系争的商铺属于开放式区域，被告已经按约予以交付，并未违约。原被告双方系合作经营，合同约定原告在经营过程中需要使用被告的标识，原告对此予以明知。原告经营中是以“艾瑞克”冰雪项目经营，被告早已交付原告使用租赁物，被告从未对原告使用区域有任何妨碍禁止行为，原告称被告未在8月10日交付租赁物并无依据。2、原告主张合同无法履行以及无履行可能性并无依据，从被告补充材料可知，被告作为系争区域经营者，有权对租赁物进行占用、使用及收益。原告称被告无转租权导致合同无法履行是原告单方臆测。3、原告称原告无法使用租赁物是被告与物业管理公司存在矛盾，但原告对此无法证明，也无法证明物业管理公司因此阻扰原告进场装修。从被告提交的证据可知原告单方拒绝配合物业管理公司对装修资质的要求，导致其无法在装修期完成装修，并试图解除合同谋求不当利益。合同内容上，双方均确认装修申报义务由原告承担，被告对此承担附随义务，截至今日系争商铺仍处于空置状态，原告完全有条件进场使用该区域，被告从未阻碍其对该区域的合法使用。在本次庭审前，被告仍在与物业积极沟通，物业管理公司提出的仍是装修所需的装修资质材料，完成后均可使用该区域，原告的各项损失是原告单方造成的，且原告主张的违约金过高。经审理查明，原告初颜物语公司于2019年9月18日成立，法定代表人为KANOYOICHIRO(叶阳一郎)，股东为KANOYOICHIRO(叶阳一郎)及上海正肃实业有限公司(以下简称正肃公司)。2017年6月，上海新华成城资产管理有限公司(出租方、签约甲方)与北京中互智旅文化发展有限公司(承租方、签约乙方)签订《租赁合同》一份，约定：甲方同意在商业广场建设完成后将其中7层706号房屋的部分区域出租给乙方使用，乙方作为冰雪乐园业态的专业经营商，同意承租租赁场所；租赁场所的租赁用途为经营“冰雪乐园”项目及相关业务，乙方应在租赁场所统一以“冰雪仙境乐园”作为经营商号，以“Eric冰雪仙境乐园”作为商标对外持续经营；租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得将租赁场所向任何非冰雪经营关联方转租，否则乙方由此取得的收益全部归甲方所有，且甲方有权解除本合同。但转租给乙方冰雪乐园项目配套业态的除外，且转租部分配套业态营业额纳入提成租金计算范围，乙方承诺不影响甲方其他商户经营，乙方不得变更租赁用途、品牌及经营项目，否则视为乙方违约，甲方有权解除本合同；租赁期限为10个租约年。2018年1月，上海新华成城资产管理有限公司(出租人、签约甲方)与北京中互智旅文化发展有限公司(原承租人、签约乙方)及被告中互傲雪公司(新承租人、签约丙方)签订《租赁合同主体变更协议书》一份，约定：甲方同意乙方将其在《租赁合同》、《物业合同》中的全部权利义务转让给丙方，即自转让日起丙方作为《租赁合同》、《物业合同》的承租人，乙方退出租赁合同，除本协议另有约定外不再承担租赁合同项下的义务及享有权利；甲方同意丙方继续经营原来乙方经营的智旅冰雪乐园品牌，丙方保证未征得甲方书面同意时不擅自改变上述用途等。2019年6月12日，被告中互傲雪公司(甲方)与原告初颜物语公司的法定代表人叶阳一郎(乙方)签订《关于智旅冰雪乐园附属门面出租合作协议》一份，约定：乙方在甲方限定区域内，经营美容美甲，月租金7万元，押三付三；甲方在收取乙方5万元订金之后提交美容美甲区域平面设计图，并进行申报相关事宜(该订金可在签订正式协议后转为押金)。若未通过审批，甲方无条件退还乙方押金5万元；待相关材料审批通过后，双方再签署合作协议，甲方给予乙方2个月装修期，乙方应该尽早装修开业，以配合甲方冰雪乐园旺季的运营；甲方承诺在乙方开业前解决地板震动问题，若因未及时解决该问题导致乙方无法开业，甲方扣除乙方该期间的租金等。2019年7月26日，被告中互傲雪公司(签约甲方)与原告初颜物语公司(签约乙方)签订《上海爱琴海购物公园冰雪乐园配套合作协议》一份，约定：甲方系“艾瑞克冰雪仙境乐园”业态的经营方，与乙方合作的房屋或区域系专门用于甲方业态的配套，乙方对此表示认可；乙方经营项目不得与甲方的冰雪乐园业态相冲突，需经营冰雪乐园项目的配套业态，对外应以甲方名义进行经营，具体的品牌和类别应经甲方书面同意；乙方同意按进场日现状接收房屋，本协议项下的房屋及附属设施设备自甲乙双方签订《进场确认书》时，即视为甲乙双方已完成房屋交接的履约权利义务；乙方在进场装修时，甲乙双方签订进场确认书。乙方的装修风格，经营产品需与甲方的冰雪乐园业态相配套，因此在装修施工前乙方应向甲方提供施工方的营业执照复印件、资质及书面装修方案、施工图纸等资料，并经甲方书面同意，甲方有权提出修改意见，乙方应予以执行。在甲方确认乙方的装修方案后，乙方方可正式施工，甲方给予乙方进场装修的必要配合和协助，同时乙方须遵守商户装修管理规范等，但甲方对装修方案的确认并不代表可减免乙方施工的责任；乙方应于本协议签订之日后五日内按协议条款约定向甲方支付三个月的合作管理费作为履约保证金，以保证其履约本协议的所有条款及附随义务，甲方收取保证金后向乙方出具收据；本协议终止时，履约保证金除用以充抵协议约定由乙方承担的费用外，剩余部分(如有)于乙方按本协议的约定交还合作场地并履行完毕其他协议义务后7日内无息归还乙方，乙方应在甲方退款同时返还甲方的履约保证金收据；若甲方无故迟延交付房屋，则延迟期间甲方不得收取乙方合作费用，并须赔偿乙方的相关损失；因甲方原因导致乙方无法合法或正常使用合作场所，在接到乙方书面通知后20日内未能恢复乙方合法或正常使用权的，甲方应双倍返还乙方支付的履约保证金，并退还已收取的剩余期间的合作费，并自乙方实际无法正常经营之日起至双方解除此协议之日止，按照最低每日3000元的标准赔偿。反之，乙方没有得到甲方书面同意自行歇业则每天按照最低每日3000元的标准赔偿；甲方应在合同期内保证乙方拥有对此合同约定区域的使用权，包括但不限于如甲方无故终止协议收回房屋，甲方在合约期内不再与爱琴海购物公园的物业管理方合作，撤场或其他由于甲方原因造成乙方无法在合约期内正常经营的，甲方应七日内无条件退还乙方已缴纳的履约保证金并承担相当于当年度三个月的房屋合作费用的违约金；乙方进场日确定为2019年8月10日，甲方需于进场日向乙方移交合作房屋及附属设施设备；该房屋乙方用于经营初颜物语品牌，经营项目为生活美容、美甲(医疗美容除外)；合作期限年(此处空白，未予填写)，即自合作起算日计算，至次年当日的前一天为第一个合约届满日，以后每个合约年均按此计算，合作期届满；乙方应自合作起算日起向甲方缴纳合作场所的管理费，每季度支付一次，每次支付三个月合作管理费；乙方管理费费用为固定管理费，按管理面积计算282平方米；首年合约年的月管理费标准为70,000元/月，从合作第三年起，月管理费每三年递增10%；自进场日起，甲方给予乙方二个月装修期，不予计收月度管理费；本协议项下的首期管理费应于本协议签署后3个工作日内支付，首期管理费期间暂定为2019年10月10日至2020年1月9日，应交管理费为210,000元；乙方应在本协议签署之日后3个月内，向甲方缴纳21万元作为履约保证金，甲方应在收到全额履约保证金7日内向乙方开具收据，如乙方逾期接收合作场所则甲方有权解除本协议且不退还履约保证金；乙方的装修期为二个月，从签署进场确认书开始计算；乙方未按期装修完工的，管理费起算日不变，如造成甲方或商场损失的应由乙方全额承担等。乙方处由原告初颜物语公司的法定代表人叶阳一郎签字。2019年6月13日，原告初颜物语公司的法定代表人叶阳一郎向被告中互傲雪公司转账支付5万元；2019年7月30日，原告初颜物语公司的法定代表人叶阳一郎向被告中互傲雪公司转账支付10万元；2019年7月31日，原告初颜物语公司的法定代表人叶阳一郎向被告中互傲雪公司转账支付64,800元。2019年7月29日，正肃公司向被告中互傲雪公司转账支付205,800元。另查明，上述协议签订后，原告初颜物语公司的法定代表人及工作人员、原告初颜物语公司公司委托之装修设计人员及被告中互傲雪公司工作人员设立微信群聊，就系争商铺租赁及装修事宜于该群组中予以沟通。2019年7月27日，装修设计人员发送了设计平面图。此后三方就装修问题沟通协商，2019年8月23日，被告工作人员要求原告方提交施工图纸，同年8月26日，装修设计人员在群聊中发送了装修合同文本。2019年9月30日，被告中互傲雪公司工作人员告知原告，商场现在需要原告营业执照盖章、装修公司营业执照复印件盖章，装修资质复印件盖章，装修图纸盖章，以及提供承诺保证书盖章，原告工作人员表示次日予以邮寄。2019年10月16日，原告委托律师向被告发函，表示：被告应按合同约定于2019年8月10日向原告交付该房屋，但是至今未交付，导致原告至今无法进场装修，给原告造成了巨大损失。因未交付房屋导致无法实现合同目的，故要求解除合作协议，并要求双倍返还履约保证金，退还已收取的租金，按每日3,000元的标准支付自2019年10月10日起的损失。被告于2019年10月17日收悉了该函件。上述事实，由原告提交的《关于智旅冰雪乐园附属门面出租合作协议》、《上海爱琴海购物公园冰雪乐园配套合作协议》、付款凭证一组、微信聊天记录一组、原告工商登记信息、律师函及邮寄凭证，由被告提交的《租赁合同》、《租赁合同主体变更协议书》、微信聊天记录及附件一组等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，原、被告签订的《上海爱琴海购物公园冰雪乐园配套合作协议》为双方真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约各自义务。该合同虽名为合作协议，但被告并无共同经营，也无需承担经营风险及相应损失。其内容系由被告向原告提供商铺，由被告占有、使用、经营并向原告支付固定收益，该合同虽名为合作协议但实为租赁协议。现关于该租赁合同之履行，原告认为被告未能按期交付系争商铺，且未经产权人同意予以转租，已属违约，故要求解除双方间租赁合同。首先，双方于合同中约定进场日为2019年8月10日，并签订进场确认书。虽双方并未办理书面交接手续，但从双方于2019年7月开始的微信聊天记录来看，原告委托之装修设计人员已于该日前进行过实地测量，并于2019年7月27日出具了设计图初稿，原告于2019年8月10日前已进入商铺进行装修前期工作。且从此后双方的微信聊天记录来看，原告委托之装修设计人员及原告工作人员亦多次进入商铺内，原告主张被告未能按期交付系争商铺的主张，本院难以支持。其次，原告主张因被告拖欠物业管理公司相应费用，故物业管理公司不予同意进场装修，但原告就此并未能向本院提交证据予以证明，本院难以采信。而被告抗辩系因原告未能提交相应装修资质等材料，故物业管理公司未能同意进场施工。本院认为，依据双方签订之协议，在装修施工前原告应向被告提供施工方的营业执照复印件、资质及书面装修方案、施工图纸等资料，并经被告书面同意，同时被告给以原告进场装修的必要配合和协助。即签订协议时已明确约定，原告应明知装修施工前需提交相应材料，由被告配合进场装修，此系原告之义务。虽原告抗辩，已于签订协议后提交了上述材料，但并未能向本院举证予以证明，本院难以采信。从双方的聊天记录来看，直至2019年9月30日，被告要求原告提供上述材料，原告表示予以邮寄送达，即至此时原告尚未能予以配合提交，故于当时未能开始装修施工。被告于庭审中亦向本院表示，愿与原告进行协商，同意装修时间顺延，故未能进行装修施工非因被告违约所致。再次，被告于案外人处某某系争房屋，其出租方在租赁合同中明确被告可转租给冰雪乐园项目配套业态，原告主张因产权人不同意转租故被告违约的意见，本院不予支持。最后，双方的协议中并未约定租赁期限，故原被告双方间实达成了不定期租赁合同关系。而依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，原告于2019年10月16日发函要求解除合同，被告于2019年10月17日收悉了该解除函，故双方的协议于2019年10月17日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现原告并未占用系争商铺，也未进行装修，被告可自行予以收回。虽协议暂定之起租日为2019年10月10日起，但于此时双方实际仍在装修协商过程中，且被告明确同意装修时间予以顺延，故自2019年10月10日起至2019年10月17日期间的租金，原告无需予以支付。合同解除后，被告应将收取的费用予以返还。关于原告已付之费用，被告认为原告的法定代表人叶阳一郎支付的214,800元系支付合同项下之款项，而正肃公司支付的205,800元无法确认。但经庭审查明，被告与正肃公司并无其他经济往来，对于该款项性质，被告并未能向本院予以说明。且正肃公司系原告之股东，从原告提交的聊天记录来看，亦可以印证正肃公司系针对本案系争协议而向被告予以付款，故被告应将收取的420,600元向原告予以返还。关于原告主张的合同解除违约金及违约交付房屋违约金，因合同解除非因被告违约所致，且被告亦未迟延交付房屋，故该诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、确认原告初颜物语(上海)企业管理有限公司与被告中互傲雪(上海)文化发展有限公司于2019年7月26日签订的《上海爱琴海购物公园冰雪乐园配套合作协议》于2019年10月17日解除；二、被告中互傲雪(上海)文化发展有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告初颜物语(上海)企业管理有限公司返还420,600元；三、驳回原告初颜物语(上海)企业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5,170元，财产保全费3,790元，二项合计8,960元，由原告初颜物语(上海)企业管理有限公司负担3,197.65元，由中互傲雪(上海)文化发展有限公司负担5,762.35元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇二〇年二月十七日书记员 段文澜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十二条之规定当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。