天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初4148号原告:王建泉，男，1969年11月16日出生，汉族，住天津市河西区。被告：天津宝龙金骏房地产开发有限责任公司，住所地天津市滨海新区塘沽于家堡金融区第47号。法定代表人：许健康，董事长。委托诉讼代理人：彭文聪，天津滨新律师事务所律师。第三人：天津骏龙商业管理有限公司，住所地天津市滨海新区中心商务区水线路2号增1号于家堡金融区服务中心582房间。法定代表人：许华琳，执行董事。委托诉讼代理人：彭文聪，天津滨新律师事务所律师。原告王建泉与被告天津宝龙金骏房地产开发有限责任公司（以下简称宝龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，适用简易程序于2019年8月15日公开开庭进行审理。王建泉、宝龙公司的委托诉讼代理人彭文聪到庭参加诉讼。经审理发现本案有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，本院于2019年11月15日追加天津骏龙商业管理有限公司（以下简称骏龙公司）作为无独立请求权的第三人参加诉讼。于2019年12月18日公开开庭审理了本案，王建泉、宝龙公司和骏龙公司的共同委托诉讼代理人彭文聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王建泉向本院提出诉讼请求：1.判令宝龙公司于判决生效后5日内为王建泉购买的天津市滨海新区规划部门规划批准的市政供暖暖气，并协助办理该商品房的市政供水、市政供电、市政供暖开户登记手续；2.判令宝龙公司向王建泉支付延期交房违约金和已付款利息（暂计算至2016年8月12日）143832.71元；3.本案诉讼费用由宝龙公司承担。事实和理由：王建泉与宝龙公司于2012年5月31日签署《天津市商品房买卖合同》，约定王建泉购买位于天津市滨海新区。同日，双方签订《商品房买卖合同补充合同》作为《天津市商品房买卖合同》附件六。《天津市商品房买卖合同》第九条约定商用配套设施运行日期“上水、下水、供电：同甲方发出的商品房交付通知书所注明的商品房交付日期”，“暖气：同甲方发出的商品房交付通知书所注明的商品房交付日期后的第一个采暖期”。《商品房买卖合同补充合同》第9.1款约定“如买卖合同第九条约定的配套设施的运行日期是在该房屋的交付日期，而甲方交付该房屋时，该项配套设施尚未达使用条件的，则乙方可拒绝接房，并统一按照逾期交房的约定处理。”《天津市商品房买卖合同》第五条约定“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，自第91天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房款万分之一的违约金。”经王建泉调查发现，宝龙公司商品房上水、下水、供电、暖气配套设施属于无规划设计许可的违章搭建，暖气配套设施不存在且未安装到户。故依据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，提起诉讼，请判如所请。宝龙公司辩称，请法院驳回王建泉的诉讼请求，王建泉与宝龙公司之间签订了商品房买卖合同，双方约定房屋的面积坐落地点、房款、建房标准及违约责任，签订合同时王建泉与骏龙公司签订了委托经营管理协议，王建泉将涉诉房屋的管理权交付骏龙公司，约定骏龙公司有权代表王建泉收取房屋，并进行出租等经营活动。2014年9月，宝龙公司将涉诉房屋交付骏龙公司，由骏龙公司出租，不存在未达到交付条件的情况，委托经营管理协议到期后骏龙公司提出不再续约，对王建泉发出了要求其在2017年8月31日前收房的通知，现今王建泉未按时收房，责任在王建泉，与宝龙公司无关。根据合同的补充条款第5.4款约定，涉诉房屋的交付标准是四方验收，即竣工验收报告形成时间为合法交付时间，该竣工报告在其他案件中由法院调取，显示竣工时间为2015年4月30日，王建泉起诉时间为2019年5月23日，期间王建泉未向宝龙公司主张过权利，因此王建泉的诉讼请求中2014年9月1日至2016年5月23日的违约金已经超过诉讼时效，王建泉主张的利息及违约金计算方法没有合同依据，合同中不存在叠加计算的情况，合同中约定利息是分段计算的，涉诉房屋已经出租，委托经营管理协议已经履行，王建泉不存在损失，也不应该计算利息。骏龙公司述称，因本案诉讼请求不涉及骏龙公司，骏龙公司没有意见。王建泉围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据一、《天津市商品房买卖合同》，证明买卖合同第三条约定了商品房交付日期，第五条约定了商品房逾期交付赔偿的标准，第九条约定商品房的配套设施有“上水、下水、供电、供暖等”基础配套设施；证据二、《建设工程质量监督报告》，证明竣工验收时间为2016年6月27日；证据三、《建设工程规划验收合格证》，证明商品房规划验收的时间2016年1月28日，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定，未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收；证据四、《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》，证明暖气与空调是不同的设施；证据五、相邻房屋的《天津市商品房买卖合同》及竣工图纸和目录，证明宝龙公司开发出售的与涉案房屋地点相同、楼层不同的相邻房屋内有上水、下水、暖气等配套设施，该相邻房屋与涉案房屋的购房合同中对于上水、下水、暖气等配套设施的约定相同，对于相同的购房合同的解释应该只有一个而不应该是两个。宝龙公司围绕答辩意见依法提交了如下证据：证据一、《天津市商品房买卖合同》，证明王建泉与宝龙公司之间的房屋买卖关系及宝龙公司的交房义务，并证明交付标准，其中配套设施在公共区域非房屋室内建筑；证据二、《建设工程质量施工单位（竣工）报告》，证明宝龙公司交付的商品房符合要求；证据三、规划设计图，证明宝龙公司建设的房屋依图建设，未有变更；证据四、《建设工程消防验收意见书》，证明宝龙公司的房屋具备经营条件符合交付；证据五、《委托经营管理协议》、《委托经营管理协议补充协议》，证明王建泉已经将收房的权利委托给骏龙公司，骏龙公司的收房意味着王建泉收房；证据六、《天津商业MALL房屋交接书》，证明宝龙公司向骏龙公司交房的相关凭证，宝龙公司已经履行了交房义务，该房屋满足条件所需；证据七、《告知书》及EMS快递单，证明骏龙公司在委托协议到期后未续期，要求王建泉收回房屋，王建泉应对自己的房屋现状清楚；证据八、《宝龙城市广场商铺租赁合同》，证明骏龙公司将涉诉房屋出租，承租人接收该房屋并经营，宝龙公司已经实际完成了交房义务。骏龙公司未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对各方当事人就其真实性无异议的证据，本院确认其真实性并在卷佐证。对有争议的证据和事实，结合当事人陈述及双方举证、质证意见，本院经审理后认定如下：2012年5月31日，王建泉（买受人／乙方）与宝龙公司（出卖人／甲方）签订编号为2012-0065923的《天津市商品房买卖合同》，约定该房屋销售许可证号为2012-0252-001，商品房坐落于天津市滨海新区，设计用途为商业，建筑面积为66.09平方米，其中套内建筑面积为40.05平方米，公共部位分摊建筑面积为26.04平方米。商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为13950.01元，价款为921956元。商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方于2014年8月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，详见附件六补充合同。除遇不可抗力外，甲方未按约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。逾期超过90日，自第91天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房款万分之一的违约金，合同不解除而继续履行。下列商用配套设施运行日期约定如下：上水，同甲方发出的商品房交付通知书所注明的商品房交付日期；下水，同甲方发出的商品房交付通知书所注明的商品房交付日期；供电，同甲方发出的商品房交付通知书所注明的商品房交付日期；暖气，同甲方发出的商品房交付通知书所注明的商品房交付日期后的第一个采暖期。瑞龙中心商业裙房1-4层交房标准中关于配套设施的约定如下：空调，中央空调系统；给排水，市政给水、排水；供电，市政供电；采暖，市政集中采暖；消防，自动喷淋给水系统、火灾探测报警系统、消防排烟系统；安全防范系统，电子巡更系统、停车场管理系统；电话、网络，设置入户接口；电梯，扶梯、货梯。附件六《商品房买卖合同补充合同》约定买卖合同中的“商品房竣工，经验收合格”指的是甲方根据国务院《建设工程质量管理条例》第16条组织施工单位、设计单位、监理单位对工程进行验收，各单位均确认该工程合格并形成验收报告。如买卖合同第九条约定的配套设施的运行日期是在该房屋的交付日期，而甲方交付该房屋时，该项配套设施尚未达使用条件的，则乙方可拒绝接房，并统一按照逾期交房的约定处理，对于其他约定在该房屋交付后运行的配套设施，如未按约定日期达到使用条件的，则按照买卖合同第九条的约定处理。该房屋交付时，乙方同意甲方通过挂号信邮递、特快专递或在天津本地媒体发布公告等方任何一种方式向其发出交房通知。当甲方选择前述方式中的任何一种方式发出通知后，视为甲方已履行向乙方告知交房的义务。乙方均应在交房通知规定的交房时间内（如没有规定，则在上述通知送达后的7日内）持有效身份证件（本人委托他人办理的，代理人须持经公证的授权委托书）和有关文件到甲方指定地办理交房手续。乙方逾期办理交房手续或虽来办理但以不符合约定的理由拒绝接房的，双方均同意以交房通知约定的交付期限（如没有规定，则在上述通知送达后的7日内）的最后一天作为该房屋实际交付日期。除该房屋未经验收合格或主体质量不合格及双方约定乙方有权拒绝接房的事由外，乙方不得以其他任何事由拒绝接房，否则在拒绝接房期间的损失视为乙方扩大的损失，由乙方自行承担。乙方在办理交房手续过程中，认为有需要维修的事项，应按《商品房质量保证书》的约定要求甲方承担保修义务，但维修事项不能作为乙方拒绝接收商品房并要求甲方承担逾期交房责任的理由。乙方基于房屋维修而拒绝接受房屋的，视为甲方按时交付房屋。2012年5月31日，王建泉（甲方/委托方）与骏龙公司（乙方/受托方）签订了编号为津12-016的《委托经营管理协议》，该协议约定甲方将其按照编号2012-0065923的《天津市商品房买卖合同》购买的22地块第四层411号商铺之招商及经营管理事宜委托乙方代办。委托初始期限自2014年9月1日起至2017年8月31日止。初始期限届满时，只要乙方保证甲方能取得本协议第3.4款约定的固定租金收入，乙方可自主选择将委托期限从初始期限届满次日起向后延长2年。委托期内，乙方有权根据该广场整体商业布局和业态规划进行各项代理招商活动及各项经营前期准备活动，并代表甲方以乙方名义签署相应的《租赁合同》。在初始期限内，如委托物业开始对外出租并有租金产生的，则甲方同意乙方代甲方收取租金，并在扣除代为缴纳的相应租赁税费后的金额，作为甲方支付给乙方在此期间的招商代理费，以补偿乙方在对委托物业进行招商管理及市场培育过程中所承担的风险及所投入的费用和支出。甲方授权乙方全权代表甲方从开发商处接收本协议委托物业，同时甲方须提供收房的相关文件资料并承担相关费用。委托期限届满后，乙方仅负有将委托物业按届时的实际情况交还甲方的义务。上述合同签订后，王建泉依约向宝龙公司支付了购房款921956元。2014年9月1日，宝龙公司和骏龙公司签署了《天津商业MALL房屋交接书》，涉案房屋在该交接书后附的房屋交接明细表之列。涉案房屋系商铺，位于宝龙城市广场商场内，该商场于2014年年底开业，具备上下水、电力及采暖设施。骏龙公司接收涉案房屋后，将涉案房屋进行出租。2016年8月12日，涉案房屋所坐落的天津宝龙国际中心城市广场（2#楼）以及天津宝龙城市广场（西裙楼及地下室）取得天津市建设工程竣工验收备案书。本院认为，王建泉与宝龙公司签订的《天津市商品房买卖合同》、王建泉与骏龙公司签订的《委托经营管理协议》均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。关于交付房屋的问题。王建泉主张宝龙公司尚未交付房屋，但根据审理查明的事实，王建泉与骏龙公司签订协议并委托骏龙公司代为接收房屋,骏龙公司亦承认基于王建泉的委托已于2014年9月1日接收了涉案房屋，故对于王建泉主张宝龙公司未交付房屋的事实，本院不予采信。王建泉与宝龙公司签订的《天津市商品房买卖合同》约定，宝龙公司应于2014年8月31日前将竣工验收合格的商品房交付王建泉使用，宝龙公司虽主张已于2014年9月1日向骏龙公司交付涉案房屋，但涉案房屋坐落的宝龙城市广场（西裙楼及地下室）于2016年8月12日才取得天津市建设工程竣工验收备案书，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，未经验收或者验收不合格的不得交付使用，故应以涉案房屋取得建设工程竣工验收备案书的时间作为认定宝龙公司交付合格商品房的时间，即2016年8月12日。关于违约责任的问题。宝龙公司未按照合同约定的期限向王建泉交付商品房，应当承当相应的违约责任。双方签订的《天津市商品房买卖合同》约定，宝龙公司未按约定日期交付商品房，逾期在90日内的，自合同约定应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，宝龙公司按银行同期贷款利率向王建泉支付已付款利息；逾期超过90日，自第91天起至实际交付之日止，宝龙公司按日向王建泉支付已交房款万分之一的违约金。但宝龙公司辩称王建泉未及时主张权利，其诉讼请求中2014年9月1日至2016年5月23日的利息和违约金已经超过诉讼时效，不应予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，王建泉于2019年5月23日提起诉讼，且庭审中未能提供证据证明本案存在诉讼时效中止、中断的事由，故2014年9月1日至2016年5月23日期间的利息和违约金请求权因超过诉讼时效而不予保护。2016年5月24日至2016年8月12日期间，逾期交房已经超过90日，故宝龙公司应当按日向王建泉支付已交房款万分之一的违约金，合计7467.84元（921956元×81天×0.0001=7467.84元）。王建泉同时要求宝龙公司支付该期间的利息，缺乏依据，本院不予支持。关于配套设施的问题。涉案《天津市商品房买卖合同》中并未明确约定交房标准是否包括上下水入室、独立安装中央空调等，且涉案房屋不是住宅或独立的底商，而是商场内的铺面，商场公共区域已经安装上下水、中央空调等设施，未影响王建泉的正常使用。关于供暖问题，商场内虽通过中央空调的管道进行供暖，但实际热能来源系市政供暖，符合合同约定。在没有明确约定的情况下，并非每间铺面独立安装供水、供电、供暖设备，王建泉要求宝龙公司协助办理该商品房的市政供水、市政供电、市政供暖开户登记手续，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告天津宝龙金骏房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告王建泉给付逾期交房违约金7467.84元；二、驳回原告王建泉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3176元，由原告王建泉负担3126元，被告天津宝龙金骏房地产开发有限责任公司负担50元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  翟 婧人民陪审员  边秋实人民陪审员  李学良二〇二〇年二月十四日书 记 员  李天怡附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。