山东省临沂市兰山区人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁1302民初2344号原告临沂某房地产经纪有限公司，住所地：临沂市兰山区涑河北街与滨河路交汇鲁商铂尔曼大酒店21楼2102室，组织机构代码：69686528-X。法定代表人周春香，董事长。委托代理人马开春，山东衡正源律师事务所律师。委托代理人陈君，山东衡正源律师事务所律师。被告黄某，女，1967年3月3日生，汉族，居民，住临沂市兰山区。委托代理人周伟，临沂兰山维信法律服务所法律工作者。原告临沂某房地产经纪有限公司（以下简称星火燎原公司）与被告黄某民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告星火燎原公司委托代理人马开春、陈君，被告黄某委托代理人周伟均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告星火燎原公司诉称，2014年8月2日，2015年1月27日，原、被告双方签订三份沂景华庭5#楼（推广案名为迎宾大厦）借款协议，三份借款协议中被告借原告的借款金额共计7079101元，上述借款的用途系用于支付购买的沂景华庭5#楼部分房产的首付款。借款协议中明确约定，所有借款款项于2015年7月31日前一周还清该借款，逾期还款借款人应按照人民银行同期贷款利率的四倍，自本借款协议签订之日起至实际金额应付之日止向出借人按日支付利息。本案被告未按照借款协议约定的时间履行还款义务，原告多次找被告协商还款事宜，被告均加以拒绝。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判令被告向原告偿还借款7079101元及利息。本案诉讼费、保全费均由被告承担。在本案审理过程中，原告申请变更诉讼请求为：请求依法判令被告偿还借款7019101元及利息。被告黄某答辩称，1、原告不具备主体资格，本案实际债权人应该是临沂市天汇房地产开发有限公司。因被告购买的房子是和天汇房地产开发有限公司签订的合同，天汇房地产开发有限公司对该出售的房屋享有出售权利，本案原告和天汇房地产开发有限公司属代理行为，所以本案原告不具备主体资格；2、被告购买该房屋后，与天汇房地产有限公司及本案原告签订过协议，剩余房款在给被告办理房产证之后再履行付款义务，天汇公司及原告至今未给被告办理房产证，致使被告的欠款未能支付给天汇公司。所以本案的原告及天汇公司对此应承担一定的过错责任，违约责任及给被告造成的经济损失；3、原告所诉标的额也没有实际履行给天汇公司，具体的结算应该由被告和天汇公司结算。故请查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年8月2日，2015年1月27日，被告黄某因购买沂景华庭5#楼（推广案名迎宾大厦）一层局部，二层整体，三至六层，十八层；十九层；8层813、814、815、816室，由于其本人资金不足，不能承担首批房款支付，分别向原告星火燎原公司申请借款人民币5932148元、884930元、202023元，分别于借款当日向原告出具了借款申请，并与原告签订了《沂景华庭5#楼（推广案名迎宾大厦）借款协议》各一份，其中借款协议中均载明：上述借款均于2015年7月31日前一周还清；如被告按时还款，原告提供给被告的借款不收利息；被告逾期还款在7日内，自本借款协议签订之日起至实际金额支付应付款之日止，借款人按人民银行同期贷款利率四倍的利率向出借人按日支付利息；原告按逾期天数收取逾期还款违约金，每日的逾期还款违约金按总房款额的千分之五计算，直至被告还清借款。被告于上述借款申请、借款协议签订当日，分别向原告出具收条各一张，收条中载明：已收到原告星火燎原借款5932148元、884930元、202023元。上述款项合计7019101元。2015年5月5日，因上述款项偿付问题，被告黄某与原告星火燎原工作人员于雷、刘江梅共同签订调解协议一份，协议约定：原告方应保证2015年7月30日前为被告办出房产证，然后由被告三日内到银行办理，通过房产证办出贷款后，一周内将总房款的20%付清；如因被告原因，造成原告不能按期办出房产证，原告不承担逾期责任，被告应于2015年8月30日前向原告支付总房款的20%。如原告违约，每逾期一天，原告支付被告总房款的1.5%作为违约金，如被告违约，每逾期一天，被告应支付原告总房款的1.5%作为违约金。庭审中，被告认可于雷、刘江梅系原告方工作人员。现原告以借款协议约定的还款期限到期后，被告未能偿还上述借款共计7019101元为由诉至本院。另查明，被告购买的上述涉案房屋系由案外人临沂市天汇房地产开发有限公司（以下简称天汇房地产公司）开发建设。2014年1月18日，原告与该房地产公司签订《沂景华庭5号楼》买断包销合同一份，合同约定：天汇房地产公司指定原告为沂景华庭项目5号楼商品房的买断包销商，并承诺除预售许可证载明的房屋外，附着物及地下车库（5号楼专用车位）以及本建设项目所占用的土地使用权亦属于本合同买断包销范围；原告对协议约定的包销范围内的商品房享有独家销售权、房价确定权、产权处置权；本合同签订后次日，原告向房地产公司指定账户打入买断房款的20%，2014年4月10日、2015年1月19日之前分别向房地产公司指定账户打入买断房款的30%，包销项目综合验收合格后一周内，原告向房地产公司支付剩余款项；该协议经双方代表签字并加盖公章后生效。原告及该房地产公司分别在该合同中盖章确认。庭审中，原告主张，其已依据合同约定向天汇房地产公司打款82638082元，已超出合同约定的付款比例，其出借给被告的上述款项，其已先期支付给了天汇房地产公司。庭审中，原告还主张，被告购买和使用涉案房屋后，存在擅自占用消防通道及对房屋结构进行改造等行为，上述行为已影响对沂景华庭小区的整体验收及房屋产权证的办理。为证实该主张，原告分别提供了由山东创联安装工程有限公司（以下简称创联公司）于2015年7月3日出具的工程联系单，山东倍德工程咨询有限公司（以下简称倍德公司）于2015年6月15日出具的监理工程师通知单为证，并申请创联公司项目负责人徐某，倍德公司监理工程师李某及天汇房地产公司工程部经理朱某出庭作证。其中创联公司出具的工程联系单中载明：沂景华庭5#楼工程存在公共严禁占用，特别是消防通道，2-6层，19、20层消防电梯不能用等问题，上述问题如整改不妥，将承担不能验收带来的后果；倍德公司出具的通知单中载明：沂景华庭5号楼验收不符合要求，发现：1、部分电梯前室被封堵，导致消防电梯及消防通道不能正常使用，影响消防验收；2、一楼增加出入口，与规划及图纸不符，且一楼布局与设计不符等；3、一楼二楼间结构面被破坏，与设计不符，影响到结构安全，并通知：尽快协调恢复，否则，将影响复验结果。证人徐某、李某出庭作证时称，其对上述联系单及通知单的真实性均予以认可，并主张因为存在上述问题，导致沂景华庭5号楼无法通过验收；证人朱某出庭作证时，对原告提供的上述买断包销合同的真实性予以认可，并主张原告已按合同约定向其公司支付了涉案房屋的款项，原告不拖欠其公司房款；被告黄某购买的涉案房屋系原告买断包销；同时，其还作证称：被告黄某未经允许，私自改变外立面形状及在涉案房屋2楼开口，擅自改变绿化，与原规划严重不符，导致无法通过竣工验收，进而无法办理房产证。被告虽对原告的上述主张及证据均不予认可，否认系因其原因导致房屋无法通过验收，但未能提供相应反驳证据予以证明，亦未能就其主张的因开发公司未能交纳相应费用而导致无法办理房产证的事实提供相应证据予以证明，原告对此亦不予认可。还查明，庭审中，被告认可涉案房屋交付时均系毛坯房，其所购买的涉案房屋所有装饰、装修及改造部分均系其个人实施。再查明，2015年7月5日，被告黄某通过银行转账，向原告交付了涉案房屋购买款1249万元，原告于当日向被告出具了收据，并加盖了原告公司印章。被告购买的涉案房屋，除原告所诉款项外，其他款项均已交清。上述事实，主要根据当事人举证及庭审陈述、法庭调查予以证实，相关证据及证实情况均已收集、记录在卷。本院认为，被告黄某分别于2014年8月2日，2015年1月27日，因购买沂景华庭5#楼一层局部，二层整体，三至六层，十八层，十九层，8层813、814、815、816室，向原告星火燎原公司申请借款共计7019101元的事实，有被告黄某签字的借款申请及与原告签订的借款协议为证；被告曾于2015年7月5日，以银行转账方式向原告支付涉案房屋款项共计1249万元，除原告所诉本案款项外，被告所购买的涉案房屋款项均已交清的事实，有原告向被告出具的收款收据为证，原、被告对该事实均无异议，本院对上述事实均予以确认。本案争议的焦点问题为：1、星火燎原公司是否是本案的适格原告；2、被告黄某是否应向原告偿还借款。关于焦点问题一、星火燎原公司是否是本案的适格原告。对此，本院认为，鉴于原告于庭审中提供的《沂景华庭5号楼》买断包销合同中加盖了涉案房屋开发公司天汇房地产公司的公章，该公司工程部经理朱某出庭作证时对该合同的真实性予以认可，并主张原告已按协议约定向其交纳了涉案房屋价款。被告虽表示对该合同不知情，但未能提供反驳证据予以证明，本院对该合同的真实性予以确认。根据该买断包销合同所载明的内容，本案被告黄某购买的涉案房屋属原告从涉案房屋开发商天汇房地产公司买断包销的范围，原告对涉案房屋享有独家销售权、产权处置权，且原告已按合同约定向天汇房地产公司交纳了相应房屋款项，故本院原告有权依据上述买断包销合同的约定，对涉案房屋享有独家销售权、处置权等权利。被告黄某因购买涉案房屋个人资金不足，向原告借款，并向原告出具了借款申请，与原告签订了借款协议，后与原告就款项偿还问题达成了调解协议；同时，除向原告所借上述款项外，其余房屋款项被告亦向原告交纳，且已交纳完毕，并已实际购买使用涉案房屋。故本案原、被告形成了借款合同法律关系，原告系出借人，被告系借款人，原告星火燎原公司有权向被告主张偿还借款。对被告主张的原告主体不适格，其应与开发公司天汇房地产公司进行结算的答辩主张，本院不予采信。关于焦点问题二、被告黄某是否应向原告偿还借款。如上所述，原、被告之间形成借款合同法律关系，原告有权向被告主张偿还相关权利。虽原、被告曾于2015年5月5日就涉案房屋款项的支付问题达成过调解协议，协议中第三条约定：原告应保证于2015年7月30日前为被告办出房产证，被告三日内到银行办理，通过房产证办出贷款后一周内将本案所诉款项付清，但该条款中同时还约定：如因被告原因，造成原告不能按期办出房产证，原告不承担逾期责任，被告应于2015年8月30日前向原告支付本案所诉款项。通过本案庭审调查及原告举证，被告购买涉案房屋时系毛坯房，房屋所有装饰、装修及改造均为被告所为，根据原告于庭审中提供的工程联系单、监理工程师通知单所载明的内容，及证人徐某、李某、朱某出庭所作证言，上述证据相互印证，可据此证实被告黄某未经允许，擅自占用消防通道，私自改变房屋结构，导致与原规划严重不符，无法通过竣工验收，无法办理房产证的事实。被告虽主张，系因开发商未能交纳相应费用导致房产证无法办理，但未能提供反驳证据予以证明，原告对此亦不予认可，本院对被告的该答辩主张，亦不予采信。故因被告原因，造成原告不能按期办出房产证，根据上述调解协议的约定，被告应于2015年8月30日前向原告偿还借款。综上所述，被告黄某拖欠原告借款7019101元未如期偿还的行为已构成违约，原告据此要求被告偿还借款7019101元，理由正当，应予支持。鉴于原、被告签订的借款协议中明确约定：如被告逾期还款，应按人民银行同期贷款利率的四倍支付利息，该约定系原、被告双方的真实意思表示，且不违反相关法律、法规的禁止性规定，本院对此亦予以确认。现被告未如期偿还借款，原告据此要求被告按上述协议约定，按人民银行同期贷款利率的四倍支付利息，理由正当，亦应予支持，但利息支付应自原、被告签订的调解协议中约定的履行期限届满日之次日起算，即自2015年9月1日起计算利息，对原告要求被告自向其借款之日起支付利息的诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十条之规定，判决如下:一、被告黄某于本判决生效之日起十日内偿还原告临沂某房地产经纪有限公司借款7019101元并支付利息（利息按中国人民银行规定的同期贷款利率的四倍计算，自2015年9月1日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60934元，财产保全费5000元，均由被告黄某负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判长  王期枫审判员  王东方审判员  董国飞二〇一六年六月八日书记员  崔宝彬