重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝五中法民终字第05167号上诉人（原审原告）余明华。委托代理人向芸，重庆百君律师事务所律师。上诉人（原审原告）冉上。委托代理人向芸，重庆百君律师事务所律师。被上诉人（原审被告）重庆新佳俊建筑装饰工程有限公司，住所地重庆市南岸区南坪北路8号。组织机构代码76886989-7。法定代表人刘万赞，董事长。委托代理人赵惠静，重庆锋度律师事务所律师。委托代理人李洪涛，重庆锋度律师事务所律师。上诉人余明华、冉上因与被上诉人新佳俊建筑装饰工程有限公司（以下简称新佳俊公司）物权保护纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院于2014年6月24日作出的（2014）南法民初字第07466号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2005年1月31日，余明华、冉上与案外人帝景摩尔公司签订《商品房买卖合同》，约定余明华、冉上购买帝景摩尔公司开发的位于经开区南坪北路负一层1260、1439号房屋，建筑面积15.77平方米，套内面积10平方米，房屋总价227810元。出卖人应于2007年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，买受人可委托他人代为签署房屋交接单。合同附件一情况如下：（注：下图仅为参照，图中已标注房号与本案房屋非对应关系）合同附件三对交房标准的约定为：1、结构：钢筋砼框架结构；2、地面：找平后硬化；3、墙面：涂料；4、天棚：涂料。帝景摩尔一期主要公共设施：消防工程系统、电梯。上述合同签订后，余明华、冉上付清了购房款。《商品房买卖合同》也由重庆市南岸房地产交易所登记备案。同日，余明华、冉上作为甲方（委托方）与作为乙方（受托方）的新佳俊公司重庆新佳俊建筑装饰工程有限公司（原名重庆佳俊商务管理顾问有限公司）、丙方（担保方）的案外人帝景摩尔公司签订《委托租赁合同》，约定余明华、冉上将其购买的上述房屋除委托新佳俊公司进行物业管理以外，还委托新佳俊公司统一出租经营，该委托在30年内不可撤销；在本合同签订之前，帝景摩尔公司与百安居公司签订了为期20年的租赁合同，余明华、冉上同意新佳俊公司（或帝景公司）将该房屋统一出租给百安居公司或其他承租方；余明华、冉上自愿将自己所拥有的上述房屋委托新佳俊公司统一出租经营管理，新佳俊公司接受此项委托，并以新佳俊公司自己的名义将该房屋出租给百安居公司或新佳俊公司选择的其他公司；余明华、冉上委托新佳俊公司办理本合同项下房屋的交接手续，并签收有关房屋交接单；在本合同约定的前20年委托租赁期间（即2005年10月1日至2025年9月30日），新佳俊公司承诺每年向余明华、冉上支付租金收益，金额为余明华、冉上购买上述房屋房款的10%。上述合同签订后，新佳俊公司对诉争房屋进行了经营管理并向余明华、冉上支付租金。但余明华、冉上也认可房屋交付时并没有进行分隔，地面也未划线区分。2011年8月10日，一审法院作出（2010）南法民初字第5505号民事判决书：解除余明华、冉上余明华、冉上与重庆新佳俊建筑装饰工程有限公司、重庆帝景摩尔房地产开发有限公司签订的《委托租赁合同》，终审判决亦维持原判。2013年8月1日，方湘、王怡、张果、樊艳、廖义芬、余明华、冉上、余生贵、刘维碧、刘晓利、周虹伶、李红霞、陈英、赵小琴、赵银菊、李福兴、余浩然、余明英、唐秀丽、陈晓琴、陈世芬、段萍、杨国杰等21户业主联名向新佳俊公司、帝景摩尔公司致函，希望二公司在收到函件后七日内腾空并交付上述业主的房屋。另查明，一审法院于2009年8月12日受理刘世平、雷泽电与新佳俊公司、帝景摩尔公司商品房买卖合同纠纷案，刘世平、雷泽电起诉要求新佳俊公司办理位于南岸区帝景摩尔一期负一层0948号商铺（套内面积4平方米）的相关产权并交付刘世平、雷泽电。一审法院于2009年10月16日作出（2009）南法民初字第3965号民事判决书，查明“帝景摩尔项目负1层商铺系分零销售摊位，因无固定界限，其目前不具备办理产权证的条件，同时还需通过规划、建设、消防等部门的批准验收，并对每个摊位进行面积实测，才能由买卖双方持有关资料共同申请产权登记”。一审法院认为，“新佳俊公司负有为刘世平、雷泽电办理诉争房屋房地权属登记的义务，但因房屋现不具备办理权属登记证书的条件，房地权属登记机构对新佳俊公司就诉争房屋所提的产权登记申请不予受理，新佳俊公司属履行合同约定义务不能，刘世平、雷泽电现起诉来院要求新佳俊公司履行上述办证义务，其诉讼请求一审法院不予支持”，据此，驳回了刘世平、雷泽电的诉讼请求。2013年5月20日，一审法院就王星与重庆新佳俊建筑装饰工程有限公司、重庆帝景摩尔商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案中王星要求判决解除王星与重庆新佳俊建筑装饰工程有限公司、重庆帝景摩尔商业管理有限公司所签订的《委托租赁合同》，由新佳俊公司向王星返还位于重庆市南岸区南坪北路8号帝景摩尔项目负一层NO.1453号摊位的诉讼请求作出（2013）南法民初字第6641号民事判决书，驳回了王星要求新佳俊公司返还诉争摊位的诉讼请求。一审法院认为，余明华、冉上与新佳俊公司签订的《委托租赁合同》解除后，新佳俊公司负有将诉争房屋返还余明华、冉上之义务，但鉴于帝景摩尔项目负一层房屋系分零销售，交付时就未进行分隔，地面也未划线区分，且目前也无固定界限，故诉争房屋未形成独立专属之空间，无法同其他业主之房屋区分开。新佳俊公司辩称目前存在履行不能的理由，一审法院予以采纳。由于对返还诉争房屋存在事实上的履行不能，故一审法院对余明华、冉上要求新佳俊公司返还诉争房屋的诉讼请求，暂不予支持。余明华、冉上可待条件成就后再予主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，遂判决：驳回余明华、冉上的诉讼请求。案件受理费80元，由余明华、冉上负担。余明华、冉上不服，上诉要求撤销一审判决，依法支持其诉讼请求，被上诉人二审诉讼费用。其上诉理由是：1、一审判决未就上诉人要求被上诉人“恢复房屋原状”的请求进行评述和判决；2、新佳俊公司已将涉案房屋在内的负一层房屋打造成“汇盛购物广场”，其已用墙面将负一层分隔成了若干个房间，新佳俊公司所称的“目前存在履行不能”的理由不成立；3、一审判决称上诉人可待条件成就后再主张权利，如果新佳俊公司和帝景摩尔公司一直不恢复上诉人房屋原状，上诉人主张权利的条件就永远不成立，上诉人的权利将无法保证。被上诉人新佳俊公司辩称，一审法律认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持一审判决。余明华、冉上在二审中出示了四张照片，拟证明该负一层房屋不是一审法院认定的无法分割的状况。新佳俊公司质证后认为，不能确定照片反映的是否本案诉争房屋所在的负一层，但该负一层确有分割的情况。本院二审查明的其余事实与一审查明的事实相同。本院认为，余明华、冉上购买本案诉争房屋，其购买行为合法有效，余明华、冉上的合法权利受到法律保护。余明华、冉上依法享有占有、使用、收益、处分该房屋的权利。但余明华、冉上所购房屋，为整层中的一部分，其使用应当与整体利益协调。现所在楼层已经整体经营，统一管理。统一经营中有分割，但并非是按照原购房图纸布局。为维护整层业主共同的利益，不宜将余明华、冉上所购单独使用。因此，目前余明华、冉上要求返还房屋的请求本院不予支持。新佳俊公司承租的余明华、冉上的房屋本就不是具有固定界限及可以独立使用的房屋或者空间，本无墙面隔断，对于新佳俊公司而言，按余明华、冉上房屋买卖合同附件的图示恢复原状不是其法定义务，也无合同约定。故上诉人要求恢复原状的请求本院不予支持。但新佳俊公司应当按照市场价格向余明华、冉上支付占有使用费。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由余明华、冉上负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。。审 判 长  陈晓红代理审判员  周 舟代理审判员  陈 莹二〇一四年十二月十六日书 记 员  赵 曦书 记 员  杨 静