苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初9718号 原告：苏州汇海东兴集团有限公司，住所地苏州市。 法定代表人：佘昌。 诉讼代表人：江苏拙正律师事务所，系苏州汇海东兴集团有限公司管理人。 委托诉讼代理人：张燕，江苏拙正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕述建，江苏拙正律师事务所实习律师。 被告：苏州祺康自动化设备有限公司，住所地苏州工业园区。 法定代表人：吴学俊，执行董事。 委托诉讼代理人：陆扬，江苏简文律师事务所律师。 第三人:吴学俊，男，1969年7月31日出生，汉族，住苏州工业园区。 第三人：丁忆娟，女，1972年1月15日出生，汉族，住苏州工业园区。 委托诉讼代理人：陆扬，江苏简文律师事务所律师，代理上述两第三人。 原告苏州汇海东兴集团有限公司（以下简称汇海东兴公司）与被告苏州祺康自动化设备有限公司（以下简称祺康公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月26日立案后，依法适用简易程序于2019年12月19日公开开庭进行了审理。后本院依法追加吴学俊、丁忆娟作为第三人参加诉讼，并裁定转为独任制普通程序，于2020年5月25日、2020年8月7日公开开庭进行了审理。原告汇海东兴公司诉讼代表人的委托诉讼代理人张燕、吕述建、被告祺康公司及第三人吴学俊、丁忆娟的共同委托诉讼代理人陆扬到庭参加诉讼；被告祺康公司的法定代表人暨第三人吴学俊到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告汇海东兴公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付结欠租金2258437.5元及违约金（暂计至2019年11月11日为212398.3元，违约金主张至实际履行之日止）；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：汇海东兴公司因不能清偿到期债务，且明显缺乏清偿能力，根据苏州市吴中典当有限责任公司的申请，苏州市姑苏区人民法院于2018年12月7日裁定受理汇海东兴公司破产清算一案，并于2019年1月3日指定江苏拙正律师事务所担任其管理人。管理人在履行职务过程中发现，被告于2016年7月12日与汇海东兴公司签订《物业租赁合同》一份，合同编号为2016011，根据合同约定，被告向汇海东兴公司承租坐落于苏州工业园区某路9号F001号西5的房屋，建筑面积为1284平方米，租赁期限共叁年，从2016年8月1日起至2019年8月1日止，物业月租金(此租金包含物业管理费)为人民币75000元，年租金90万元，该租金为税前价格，上述租金自租赁期第1年起每年递增5%，租金采取预付方式支付，每季支付一次，首期租金、物业管理费应于签约当日支付，被告需于上一期期满前10日内将下期租金、物业管理费以电汇的方式汇至汇海东兴公司指定的银行账户。现汇海东兴公司所有的位于苏州工业园区某路东、某路南的宗地及房屋已于2018年11月11日被苏州工业园区人民法院在强制执行过程中拍卖成交。经管理人调查，被告自租赁之日起至实际搬离之日止并未向汇海东兴公司支付过任何租金。管理人根据《中华人民共和国企业破产法》第二十五条的规定：“管理人负责接管债务人的财产，管理和处分债务人的财产”，已于2019年10月18日向被告寄送了通知书，要求被告自收到通知书之日起7日内向管理人支付结欠汇海集团的租金2258437.5元，但至今被告未向管理人支付任何费用。在催讨未果的情况下，为维护破产企业和全体债权人的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告祺康公司辩称，被告法定代表人吴学俊与原告法定代表人佘昌系同学关系，被告公司也承接了原告公司涉案房屋的部分工程，被告公司法定代表人吴学俊向原告公司出借500万元。2015年底,佘昌邀请被告公司进驻涉案房屋，双方就租赁合同的条款协商一致，2016年3月大楼完成验收后，被告公司开始装修，2016年底，大楼产证办理完毕，原告与多家公司签订空壳租赁协议，用于办理银行贷款，与此同时被告法定代表人吴学俊与原告达成一致意见，将本案租赁合同的全部收益转让给被告法定代表人吴学俊，用于抵偿原告公司对其借款。随后双方亦签订了真实的合同以确保变更后的合同可以确认真实意思表示，以免发生争议。因此，涉案房屋租赁合同项下的全部收益于2016年7月发生转让，故原告对此已不享有的收益权，请求驳回其诉讼请求。 第三人吴学俊、丁忆娟述称，吴学俊、丁忆娟系夫妻，二人从原告处受让了原告享有租赁标的物五年期的租赁收益权，该租赁收益权已经转让给第三人夫妇，同时该租赁收益权发生日期2016年7月，已经不符合破产法可撤销的条件，故原告的诉请没有事实及法律依据，请求法院驳回。 经审理查明： 2018年12月7日，本院作出（2018）苏0508破16号民事裁定书，裁定受理苏州市吴中典当有限责任公司对汇海东兴公司的破产清算申请。2019年1月3日，本院作出（2018）苏0508破16号决定书，指定江苏拙正律师事务所担任汇海东兴公司的管理人（以下简称管理人）。 管理人在履职期间，发现一份汇海东兴公司作为出租人，与承租人祺康公司于2016年7月12日就苏州工业园区某路9号F001号西5建筑面积1284平方米房屋签订的租赁合同。该份租赁合同约定，租期三年，自2016年8月1日至2019年8月1日，月租金7.5万元，年租金90万元，租金每年递增5%，按季支付，先付后用，提前10日支付，逾期支付租金，每日按日租金的3倍支付违约金。 2019年3月6日，丁忆娟向管理人申报其对汇海东兴公司的债权，借款本息合计368万余元。 2019年4月1日，吴学俊向管理人申报其对汇海东兴公司的债权，借款本息合计516万余元。 2019年8月15日，管理人工作人员张燕律师与吴学俊谈话，吴学俊陈述称2016年7月12日祺康公司与汇海东兴公司签订的房屋租赁合同其没有原件，该合同约定的租金是高于市场价的，当时汇海东兴公司法定代表人佘昌表示为办理银行贷款，故签订该份租赁合同。因汇海东兴公司欠付其与丁忆娟的借款500万元，2016年7月汇海东兴公司将租金抵偿借款，并签订了抵款协议书，故祺康公司后未向汇海东兴公司支付过涉案房屋租金。对管理人核算2016年8月1日至2018年12月31日期间应付租金217.5万元不持异议，同意在汇海东兴公司借款350万元内进行抵扣。 2019年10月18日，管理人向祺康公司寄发通知书，要求祺康公司自接函之日起7日内支付2016年8月1日至2018年12月31日期间欠付租金2258437.5元。 另查明，祺康公司现持有一份落款日期为2016年8月15日与出租人汇海东兴公司签订的苏州工业园区某路100号5楼面积1216.1平方米房屋的五年期（2016年9月1日至2021年8月30日）房屋租赁合同。该合同约定租金为28元/月/平方米，租金逐年递增，增长同中国GDP增长率；租金半年一付，提前十五日支付下一期租金，逾期支付按日租金三倍支付违约金。此外，吴学俊还持有一份没有落款日期的抵款协议书，该协议书抬头甲方为吴学俊、丁忆娟夫妇，乙方为汇海东兴公司，其中载明，截至2016年7月1日，汇海东兴公司结欠吴学俊、丁忆娟借款本金500万元，现将苏州工业园区某路9号五楼整层出租给祺康公司使用至租金抵偿上述欠款。落款处，甲方由吴学俊签名，乙方有汇海东兴公司盖章。 审理中，汇海东兴公司管理人陈述称，其对吴学俊抗辩的租金抵偿借款真实性不予认可，无法核实抵款协议书的真实性，且吴学俊事实上并未将借款抵扣，其在2019年4月1日申报债权时，并未在借款中扣除相应租金。此外，对祺康公司提交的租金为28元/月/平方米的租赁合同真实性不予认可。祺康公司在苏州工业园区人民法院对汇海东兴公司的涉案房屋司法拍卖后，曾主张房屋内的装修价值，向管理人提交的租赁合同就是月租金75000元的租赁合同，且在管理人2019年8月与其核实祺康公司欠付租金时，当时虽未考虑递增，但吴学俊作为祺康公司的法定代表人，对欠付租金的金额亦不持异议，此与祺康公司提供的租金为28元/月/平方米的租赁合同严重不符。 审理中，祺康公司陈述称，其承租的案涉房屋部分为车库、部分为办公用房。2019年8月管理人与其核实欠付租金时，虽对217.5万元的金额不持异议，系考虑汇海东兴公司进入破产程序，吴学俊的借款已不可能全部清偿，且园区法院在处置汇海东兴公司执行案件过程中，并未要求祺康公司就应付租金进行提成，故认为管理人核实的租金金额与其并无实际关系，且吴学俊在谈话之初已就告知该租金背离市场行情。 审理中，吴学俊陈述称，其同意祺康公司的欠付租金与其对汇海东兴公司的借款债权抵扣，其同意抵扣后重新申报借款债权。 审理中，管理人、祺康公司一致认可，案涉房屋三楼一份月租金标准为45元/平方米的租赁合同系案外人与汇海东兴公司真实履行，且管理人、祺康公司均同意参照该租金标准，对案涉房屋2016年8月的市场租金行情进行评估。依祺康公司申请，本院委托鉴定机构对案涉房屋以2016年8月作为基准点的市场租金进行评估。因案涉房屋的五层现已全部改造为办公用房，故鉴定机构以办公用房作为设定用途，评估结论为2016年8月的租金单价为35.44至47.96元/平方米/月的区间。各方当事人对评估结论均不持异议。 以上事实，由原告汇海东兴公司提交的（2018）苏0508破16号民事裁定书、决定书、租赁合同、与吴学俊谈话笔录、债权申报表（吴学俊、丁忆娟）、被告祺康公司提交的租赁合同、抵款协议书、园区法院2018年9月29日执行笔录、本院委托鉴定机构出具的鉴定结论及各方当事人庭审陈述等证据予以证实。 本院认为，鉴于本案中祺康公司就同一处房屋持有两份与出租人汇海东兴公司签订的租金标准迥异的租赁合同，确定祺康公司持有的两份租赁合同中哪一份系双方真实意思表示，系本案的争议焦点。 本案中，因汇海东兴公司法定代表人佘昌结欠祺康公司法定代表人吴学俊个人借款，祺康公司自签订租赁合同后，并未实际向汇海东兴公司支付过相应租金，故从合同实际履行情况，无法判断双方实际履行的是哪一份合同。然房屋租赁本身系市场行为，租赁双方关于租金的约定，亦应遵守市场经济规律，遵循等价有偿原则，现以双方当事人均认可的案涉房屋三楼当时的市场租金45元/平方米/月为参照，经评估鉴定，鉴定机构就案涉房屋作为办公用房，当时市场租金标准在35.44至47.96元/平方米/月的区间。虑及双方公司法定代表人系熟人关系，且吴学俊作为出借人向汇海东兴公司提供大额借款等因素，不排除汇海东兴公司与祺康公司签订的租金合同比市场价略低的合理性。因管理人现持有的租赁合同折算的租金标准在58元/平方米/月，该份合同租金标准高出同幢房屋三层租金近30%，有悖交易习惯，且汇海东兴公司亦未能提供证据证明双方存在约定高于市场价的合理事由。综合上述因素，本院结合鉴定结论，认定汇海公司与祺康公司就案涉房屋签订的起始租金为28元/平方米/月的租赁合同系双方真实意思表示，对双方具有合同拘束力。因该份合同中同时约定租金递增与国内GDP增长率，虽未确定明确的数额，故本院根据查明的2017年、2018年度中国GDP增长率，按2017年递增6.95%、2018年递增6.75%确定租金增长率。根据该份合同，祺康公司应当支付2016年9月1日至2017年8月31日期间租金为408609.6元、2017年9月1日至2018年8月31日期间租金为437008元、2018年9月1日至2018年12月31日期间租金为155502元，合计1001119.6元。关于违约金，根据合同约定，每半年一付，提前十五日支付，现因祺康公司未曾支付租金，管理人按合同约定主张违约金，并自行下调违约金按同期银行贷款计算，未超合理限度，本院予以支持。经本院核算，截至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，祺康公司应付违约金计98991元，自2019年8月20日起，按欠付租金1001119.6元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 关于第三人吴学俊、丁忆娟主张汇海东兴公司已将案涉房屋租金收益权转让给其用于抵偿借款的意见。虽吴学俊在本案中提交了一份没有落款日期的抵款协议书，然因吴学俊、丁忆娟在汇海东兴公司破产清算中首次申报的借款债权中并未将祺康公司的应付租金进行抵扣，故应视为吴学俊、丁忆娟与汇海东兴公司未就租金抵扣借款真实履行。据此，仅凭吴学俊现在提供的抵款协议书，本院无法认定汇海东兴公司已将案涉房屋租金收益权转让吴学俊、丁忆娟，故案涉房屋的租金及违约金仍应由祺康公司向汇海东兴公司支付。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、被告苏州祺康自动化设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州汇海东兴集团有限公司租金1001119.6元。 二、被告苏州祺康自动化设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州汇海东兴集团有限公司逾期付款违约金（暂计算至2019年8月19日计98991元，自2019年8月20日起至实际履行之日，以1001119.6元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26567元，财产保全费5000元，鉴定费8600元，合计40167元，由原告苏州汇海东兴集团有限公司负担22283元，被告苏州祺康自动化设备有限公司负担17884元。被告苏州祺康自动化设备有限公司负担部分，于本判决生效之日起十日内直接向原告苏州汇海东兴集团有限公司履行。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审判员 李 尧 二〇二〇年八月二十一日 书记员 季碧珺