上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初6316号原告(反诉被告)：上海天平宝芝田生态农业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：陈小芹，经理。委托诉讼代理人：艾元萍。委托诉讼代理人：朱立军，上海晋旭律师事务所律师。被告(反诉原告)：黄松健，男，1977年3月14日生，汉族，户籍地江苏省启东市，住上海市嘉定区。被告(反诉原告)：薛刚，男，1971年2月16日生，汉族，住江苏省。被告(反诉原告)：郭友庆，男，1957年9月21日生，回族，户籍地福建省。上列被告共同委托诉讼代理人：林红斌，上海利歌律师事务所律师。原告(反诉被告)上海天平宝芝田生态农业有限公司(以下简称宝芝田公司)诉被告(反诉原告)黄松健、薛刚、郭友庆租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)宝芝田公司的委托诉讼代理人艾元萍、朱立军，被告(反诉原告)黄松健、郭友庆及黄松健、薛刚、郭友庆的委托诉讼代理人林红斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)宝芝田公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除宝芝田公司与黄松健于2016年12月17日签订的《农庄租赁合同》及宝芝田公司与黄松健、薛刚、郭友庆于2018年4月16日签订的《农庄租赁合同》；2、判令黄松健、薛刚、郭友庆支付拖欠的租金及占有使用费(以每月租金71,667元，从2018年8月1日计算至2018年12月31日；以每月租金61,667元，从2019年1月1日计算至2019年4月30日)及利息(按照同期银行贷款利率4.35%的标准，本金430,200元，从2018年8月1日起算至2018年12月31日为74,854.8元；本金185,100元，从2019年1月1日至2019年3月31日为8,051元)；3、判令黄松健、薛刚、郭友庆清除原空地上铺设的建筑垃圾，恢复土地原状；4、判令黄松健、薛刚、郭友庆修复被大型车辆压坏的水泥路面300平方米。事实与理由：宝芝田公司与黄松健于2016年12月17日签订了《农庄租赁合同》，宝芝田公司将自己投资开办的位于上海市宝山区罗店镇石太路XXX号(门牌号2019号、2039号)宝芝田生态农庄内的约20亩绿化用地、30亩鱼塘及两栋房屋出租给黄松健。2018年4月16日，宝芝田公司又与黄松健、薛刚、郭庆友签订了《农庄租赁合同(租赁人变更合同)》，承租人由黄松健变更为黄松健、薛刚、郭友庆，租赁期限为2018年4月16日至2023年4月15日，年租金为86万元，租金先付后用，每3个月支付租金一次，即每年的4月15日、7月15日、10月15日、1月15日前为季度租金支付日。黄松健等只支付了2018年4月16日至7月15日的租金，之后不再支付，故宝芝田公司向本院提出诉请如上。被告(反诉原告)黄松健、薛刚、郭友庆辩称，第一份合同已终止，同意解除第二份合同，但解除理由是房屋本身是无证建筑，合同所涉两栋房屋，一栋为宴会楼已被政府在2019年1月拆除；一栋为棋牌室，宝芝田公司自合同签订后一直未交付给黄松健等；故其不同意支付租金及利息；不同意诉请3，当时想在场地上筑路，筑路用料里有建筑垃圾，因相关部门责令停止，筑路单位当时就把相关材料拉走了，土地状况原先就是这样的；不同意诉请4，水泥路可能是政府修建河道及拆违时压坏的，不是黄松健等压坏的。黄松健等并表示，宝芝田公司一再保证两栋楼不会被拆除，故黄松健等对宴会楼屋顶维修及对宴会楼装修，现两栋楼均被拆除，造成黄松健等损失，故其提出反诉请求：1、判令宝芝田公司返还黄松健等已支付租金215,000元及租金93,800元；2、判令宝芝田公司承担房屋维修费用51万元；3、判令宝芝田公司赔偿黄松健等房屋装修费768,000元。原告(反诉被告)宝芝田公司针对反诉辩称，不同意黄松健等的反诉请求。宝芝田公司向黄松健等交付了合同约定的场地及房屋，黄松健等应当按照合同约定的租金标准支付租金；合同约定谁使用谁维护，是黄松健等擅自破坏房结构，不认可维修及装修费用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2016年12月17日，宝芝田公司(出租方、甲方)与黄松健(承租方、乙方)签订农庄租赁合同，约定甲方将上海市宝山区罗店镇石太路XXX号宝芝田农庄(以下简称系争农庄)租赁给乙方经营使用，租赁范围包括农庄内地面建筑物5,500平方米左右、空地20,000平方米左右、鱼塘24,000平方米左右，合计面积49,500平方米左右。甲方农庄里的原有设备、物品可以暂借乙方使用，具体数量以双方派员清点为准并列清单，所列清单作为本合同附件。农庄租赁期从2017年2月15日至2023年2月14日止，农庄租金每年100万元，每半年支付一次，实行先交租后使用。房租押金为10万元，在付第一笔租金时一起付。2018年4月16日，宝芝田公司(出租方、甲方)与黄松健、薛刚、郭友庆(承租方、乙方)签订农庄租赁合同(承租人变更合同)，约定租赁范围包括农庄内地面建筑房屋两幢、空地20亩左右、鱼塘30亩左右。甲方农庄里的原有设备、物品暂借乙方使用，具体数量以双方派员清点为准并列清单，所列清单作为本合同附件。农庄租赁期从2018年4月16日至2023年4月15日。合同备注：此合同为“原黄松健与甲方于2016年12月17日签订的农庄租赁合同”的“变更补充合同”。农庄租金为每年86万元，每三个月支付一次，实行先交租后使用即每年的4月15日前支付三个月租金21.5万元，每年7月15日前支付三个月租金21.5万元，每年10月15日前支付三个月租金21.5万元，每年的1月15日前支付三个月租金21.5万元房租，押金为20万元，在付第一笔租金时一起付。甲方收到相关款项后开具收款收据给乙方，不提供发票。乙方逾期不交租金满两个月的，甲方有权收回农庄，终止合同，乙方必须在甲方规定的时间内搬离农庄，归还原有的甲方设施，押金不退，并追究乙方的责任和赔偿甲方的损失，所产生的后果自负。合同第二条第一款约定，乙方自愿接受原黄松健与甲方于2016年12月17日签订的农庄租赁合同所涉及的所有设备及物品移交(详见宝芝田农家乐设备、物品清单)，农庄内现有的结构设施的保护，农庄内一切设施设备的维护保养维修费用由乙方负责，乙方需要改造农庄，需经甲方同意后方可进行。合同签订后，黄松健于2018年6月27日银行转账宝芝田公司93,800元；2018年7月10日银行转账宝芝田公司21.5万元。2018年10月15日，宝芝田公司向黄松健、郭友庆发送房租催缴函，主要内容为：你方应于2018年7月15日支付给我方的房屋租金21.5万元，在我方多次催讨下，至今仍未收到。2018年4月15日应付的房屋押金20万元也未收到。2018年10月14日又到了下一期的房租支付日。由于你方不遵守合同，故意拖欠房租已超过三个月，现通知你方，请在七日内将二期租金及押金共计63万元支付给我方。若我方在2018年10月22日17：00前仍未收到上述款项，我方将于2018年10月22日17：30起停水、停电。黄松健等收到该函。2018年10月29日，宝芝田公司向黄松健、郭友庆发送责令整改通知，主要内容为：我方多次告知你方，宝芝田内的土地，使用性质为农业用地，仅限于种植蔬菜，严禁进行任何破坏土壤性质的行为及用作其他用途，比如铺路、堆场、安装设施、违章搭建等，并且于2018年9月11日正式发书面告知函给黄松健。但今日(2018年10月29日8：00)，在你方的租赁期内，我方发现有大量砖石等建筑垃圾倾倒在宝芝田的土地上，且有两辆土方车在现场，三台挖掘机处于施工状态。此事天平村相关领导及城管部门已介入，我方要求你方在三日内将违法倾倒在宝芝田土地上的砖石等建筑垃圾清理干净，并且修复被碾压破坏的鱼塘路面。否则，我方有权收回租赁物，并终止双方租赁关系。黄松健等收到该函。审理中，为证明己方主张，宝芝田公司还向法庭出示以下证据：证据1、2018年10月29日拍摄的现场图片，试图证明现场有建筑垃圾、城管；证据2、水泥路照片，宝芝田公司表示理论上这条路只有黄松健等使用；证据3、2019年1月19日接报回执单及询问笔录，试图证明黄松健等未经宝芝田公司同意非法转租给他人；证据4、2019年4月29日现场照片及物品清单，试图证明房屋是完好无损的交付给黄松健等；证据5、公司关系证明及鱼塘、土地租赁协议，以证明宝芝田公司有权对外出租；证据6、宝芝田费用结算清单(公司财务制作，无签字)，试图证明黄松健等支付的93,800元是第一份合同所结的房租和税费。黄松健等对以上证据发表质证意见如下：对证据1-2的真实性不持异议，但表示场地上本来就有渣土，路也不是黄松健等人弄坏的；对于证据3，真实性无异议，报警人是黄松健合伙人聘用的员工，不存在非法转租；对于证据4，真实性无异议，但不能证明棋牌室已交付；对于证据5，真实性无异议；对于证据6，其表示第一次看到该结算单，不认可宝芝田公司的说法，认为93,800是2018年打的款，和之前合同没有任何关系。审理中，为证明己方主张，黄松健等还向法庭出示以下证据：证据1、2018年3月20日郭友庆、宝芝田公司法定代表人陈小芹丈夫刘敏的通话录音和2018年3月29日刘敏、陈小芹、郭友庆等谈话录音，试图证明在签订合同之前，宝芝田公司称房屋不可能被拆；证据2、郭庆友与陈小芹的微信聊天记录及房屋主体渗水照片，显示2018年6月30日，郭庆友说“陈总这是宴会厅屋顶坍塌，请你派人修理”，试图证明房屋渗水严重，双方已经沟通过好几次维修事宜；证据3、宝芝田宴会厅屋顶维修及外墙防水施工合同、付款收据及凭证，合同显示，黄松健、郭友庆、薛刚与上海祥驿建筑装饰工程有限公司(以下简称祥驿公司)签订，工期为2018年9月5日至2018年9月30日，合同价款51万元，后附报价清单；凭证显示，2018年9月26日，薛刚转账给祥驿公司法定代表人邱冬辉20万元、18万元，黄松健等表示其余13万元于2018年10月10日支付给邱冬辉现金；邱冬辉于2018年10月10日出具的收据，显示交款人为薛刚，收款方式为转账及现金，收款金额51万元，收款事由为屋顶维修及外墙防水；证据4、宝芝田宴会厅装修工程施工合同、付款收据及凭证，合同显示，黄松健、郭友庆、薛刚与祥驿公司签订，工期为2018年10月1日至2018年12月31日，合同价款76.8万元，后附报价清单；凭证显示，2018年12月29日薛刚转账毛强8.3万元，2019年1月9日薛刚转账邱冬辉20万元、7.4万元，2019年1月28日薛刚转账毛强二笔20万元，2019年1月30日，薛刚转账邱冬辉1万元，黄松健等表示其中几笔款系经邱冬辉指令转账给邱冬辉的合伙人毛强，薛刚此前还支付过现金1,000元；邱冬辉于2019年1月30日出具的收据，显示缴款人为薛刚，收款方式为转账及现金，收款金额为76.8万元，收款事由为装修；证据5、2018年6月27日陈小芹开具的收据，显示交款人黄松健，收款金额93,800元，收款事由为宝芝田房租款+税款，黄松健等表示该笔款为新签合同后收取的租金；证据6、郭友庆与李保军于2018年4月18日签订的鱼塘承包协议，显示租期2018年5月1日至2023年4月15日，承包金前二年32万元、后三年34万元；证据7、陈小芹与李保军于2019年5月25日签订的鱼塘承包协议，租赁期为2019年5月25日至2023年5月24日；证据8、未交付房屋的照片，黄松健等表示，因该房屋未交付，故只能从外面拍摄。宝芝田公司对以上证据发表如下质证意见：对于证据1-2、真实性无法确认；对于证据3-4中的转账记录的真实性予以认可，但关联性不认可，对合同等真实性不予认可，宝芝田公司不知道黄松健等对宴会楼进行了装修，合同约定如有装修应当通知宝芝田公司的；对于证据5、真实性无异议，但其认为该笔款是前合同的租金和税款；对于证据6-7、真实性无异议，间接证明黄松健等对外转租；对于证据8、真实性无异议，房屋已完整交付给黄松健等，是黄松健等乱堆放。关于本案所涉土地及房屋的性质，本院向宝山区天平村委会主任询问，其表示，系争农庄所涉土地为农用地，土地上原本有两幢房屋，一幢在西侧，无证，已被拆除；一幢在东侧，已拆除大部分面积，现还剩下一小部分，未拆除部分原本是作为鱼塘的农业设施备用房，后加盖了一层，亦无证。审理中，双方一致确认，宴会楼于2019年1月20日被相关部门拆除；棋牌室于2019年6月23日被相关部门部分拆除。关于租金，宝芝田公司表示，2018年7月10日，黄松健支付的21.5万元，对应的是2018年4月16日到2018年7月15日的租金，现宝芝田公司主张的是从2018年8月1日起的租金，2018年7月16日至2018年7月31日的租金不予主张。黄松健等表示，在2018年7月，因房屋屋顶坍塌修复问题及棋牌室交付问题一直与宝芝田公司在交涉，故没有继续支付租金。关于房屋和场地的交付和收回，宝芝田公司表示，2016年签订合同后，两栋房屋(包括设施)、土地、鱼塘全部交付给黄松健，2018年重新签订合同之前，黄松健并未将系争农庄返还给宝芝田公司，故重新签订合同后并无重新交付手续；宝芝田公司确认2019年5月25日已将系争农庄收回；黄松健等表示，2016年合同签订后，确实是全部交付，黄松健经营到2018年2月就不经营了，其把钥匙交给了宝芝田公司办公室人员，写过一个要求解除合同函，但没写书面交付手续，2018年重新签订合同后，棋牌室没有交付，宴会厅、土地和鱼塘均交付，2019年1月宴会楼被拆除，合同已无法履行；鱼塘其出租给他人收租至2019年4月底。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，双方租赁标的物中所涉房屋未取得建设工程规划许可证，故双方就该房屋部分所签订的《农庄租赁合同》无效。对于《农庄租赁合同》所涉土地、鱼塘部分则为有效。2018年4月签订的《农庄租赁合同》中明确写明系2016年12月17日签订的农庄租赁合同的变更补充合同，故黄松健等认为2016年12月17日签订的农庄租赁合同已在2018年2月终止的主张，缺乏依据，本院不予采信。二份《农庄租赁合同》，无效部分自始无效；有效部分，宝芝田公司要求解除，黄松健等亦同意解除，且场地已被宝芝田公司收回，故有效部分予以解除。关于原被告的过错责任分担，宝芝田公司明知系争农庄的房屋不具备合法建造手续、未取得产权证，仍整体出租给黄松健等用于农庄经营，最终因房屋拆除而导致合同目的无法实现，应承担主要过错责任，黄松健等未仔细审查系争房屋权属状况即承租房屋开展经营活动，应承担次要过错责任。关于租金及房屋使用费，对于有效部分的租赁合同，应当按照双方约定的租金标准支付租金；对于无效部分的租赁合同，实际占有使用房屋的，亦应当参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案中，黄松健等关于2018年4月重新签订合同后，棋牌室未交付的的主张，依据不足，本院难以采信。宝芝田公司主张的2018年8月1日至2018年12月31日期间的租金、使用费，应按照合同约定的标准即每月71,667元支付，共计358,335元，本院予以支持；宝芝田公司确认2019年5月25日已将农庄收回，其只主张2019年1月1日计算至2019年4月30日的租金、使用费，鉴于宴会楼于2019年1月被拆，棋牌室于2019年6月被拆，本院综合考虑合同的履行及黄松健等对租赁标的物的使用情况，该期间租金、使用费酌情支持14万元，以上共计498,335元。关于938,00元，支付时间为2018年6月，收据显示是房租及税款，宝芝田公司主张该款系前合同的结算款依据不足，故该款应在黄松健等应付租金、使用费中予以扣除。故黄松健等还需支付宝芝田公司租金及使用费共计404,535元。关于黄松健等要求返还租金的主张本院不予支持。关于宝芝田公司主张的逾期付款利息，2018年8月1日至2018年12月31日的利息，本院认为，对于黄松健等棋牌室未交付的主张，依据不足；而双方对屋顶维修事宜的协商亦不能对抗租金的支付，故宝芝田公司主张的该期间利息，具有合理性，但其计算的利息有误，该期间所涉利息应为3,705元；关于2019年1月1日至2019年3月31日的利息，因宴会厅被拆除，双方对租金标准存在较大争议，故本院认为该期间利息应不宜支持。关于宝芝田公司要求黄松健等清除空地建筑垃圾、恢复土地原状及修复水泥路面的诉请，宝芝田公司无法提供土地、水泥路面原状的依据，其亦无法证明系黄松健等导致以上结果的发生，且现场已经两次拆违，故该主张依据不足，本院不予支持。关于黄松健等主张的房屋维修费、装修费，现因涉案房屋已被拆除，房屋的装修状况及价值已无法直接查明，但根据黄松健等提供的微信聊天记录及房屋维修、装修合同及付款凭证等证据，本院有理由相信黄松健等对涉案房屋进行了维修及装修。本院综合考虑本案案件情况、双方各自过错程度，兼顾公平合理原则，酌定宝芝田公司赔偿黄松健等维修费及装修费共计60万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海天平宝芝田生态农业有限公司与被告(反诉原告)黄松健于2016年12月17日签订的《农庄租赁合同》、原告(反诉被告)上海天平宝芝田生态农业有限公司与被告(反诉原告)黄松健、薛刚、郭友庆于2018年4月16日签订的《农庄租赁合同》中关于两栋房屋部分合同无效，其余部分合同予以解除；二、被告(反诉原告)黄松健、薛刚、郭友庆于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海天平宝芝田生态农业有限公司租金及占有使用费404,535元及利息3,705元；三、原告(反诉被告)上海天平宝芝田生态农业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)黄松健、薛刚、郭友庆房屋维修费、装修费600,000元；四、驳回原告(反诉被告)上海天平宝芝田生态农业有限公司的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)黄松健、薛刚、郭友庆的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费收取10,679元，由原告(反诉被告)上海天平宝芝田生态农业有限公司负担3,255元、由被告(反诉原告)黄松健、薛刚、郭友庆负担7,424元；反诉案件受理费减半收取9,541元，由被告(反诉原告)黄松健、薛刚、郭友庆负担4,641元、由原告(反诉被告)上海天平宝芝田生态农业有限公司负担4,900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  周奕南审 判 员  陈凤琴人民陪审员  冯 晰二〇二〇年三月三十日书 记 员  陈宇季附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。