上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初4321号原告：卞巧生，男，1955年9月5日出生，汉族，住上海市闸北区。委托诉讼代理人：乔智，上海市万方律师事务所律师。被告：徐荣明，女，1960年8月9日出生，汉族，住上海市黄浦区。原告卞巧生与被告徐荣明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月3日立案受理，依法适用简易程序审理。因被告徐荣明下落不明，本院依法组成合议庭并于2017年2月13日公开开庭予以审理。原告卞巧生及其委托诉讼代理人乔智到庭参加了诉讼。被告徐荣明经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告卞巧生向本院提起诉讼请求：1.被告返还原告购房款人民币(币种下同)300,000元；2.被告支付违约金200,000元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年2月10日，原、被告签署完成《上海市房地产买卖合同》、《转让房屋产权的诚信协议》。根据两份协议约定，原告作为买受方，购买被告处位于上海市闵行区浦江镇永高路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋总价款为80万元，合同还约定了付款时间、方式、违约责任等。原告支付了部分购房款后，被告突然无法取得联系，系争房屋也由案外人入某。原告认为被告及涉案房屋的情况已经表明被告不愿继续履行房屋买卖合同，已属根本性违约，双方的买卖合同已实际解除，故起诉要求被告返还房款并支付违约金。本案诉讼过程中，原告考虑到自己的实际损失，变更第二项诉讼请求为，请求判令被告徐荣明以30万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2015年6月1日起至判决生效之日止的利息。被告徐荣明未发表答辩意见，也未向本院提交证据。经审理查明，2013年9月5日，被告徐荣明户与上海市黄浦区住房保障和房屋管理局及上海市黄浦区第五房屋征收服务事务所有限公司签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》一份，约定被征收房屋位于浏河口路XXX号，房屋类型为旧里，房屋性质为公房。被告安置房屋为永高路75弄9幢东单元10号501室及永高路75弄8幢西单元8号503室。2015年12月24日，被告取得了永高路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权证。2014年2月10日，被告徐荣明(转让方、签约甲方)与原告卞巧生(接受方、签约乙方)签订《转让房屋产权的诚信协议》一份，约定：甲方将永高路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给乙方，房屋建筑面积77.06平方米，转让价为80万元，双方保证任何时候，任何情况下双方不能变更房价，始终如一坚持总房价80万元，否则承担违约责任；交房之前此房屋的物业费、清洁费、保安费等一切费用均由甲方承担，待房屋交接后双方并签署(房屋交接书)后由乙方负担；房屋交易过户时甲方不承担交易所产生的任何税费；签订此协议当日乙方付给甲方定金20万元，待产证满五年后甲方产权过户给乙方名下后乙方需向甲方支付房价款20万元；甲、乙双方在房产可上市交易时必须一个月内完成产权过户手续，双方均不得拖延时间否则视为违约，如超时违约方需向守约方支付违约金为总房价款的100%；甲方不得将产证报告，不得将房产再卖和抵押，在任何情况下不得取消本次转让协议，乙方收到房屋后未到正式交易过户时不得将房屋转卖，双方在任何情况下不得取消本次转让协议，否则都视为违约，违约金为总房价款的100%；如甲方违约需归还乙方已支付的房价款，同时向乙方支付违约金，如乙方违约已经付给甲方的房价款将被视为违约金，并无条件归还房屋给甲方等。当日，被告徐荣明(卖售人、签约甲方)与原告卞巧生(买受人、签约乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，房屋转让价格为80万元；乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款30%的违约金，合同继续履行；本合同签订后，双方买卖协议生效，房屋买卖支付方式经双方协商认定，房屋出售总价为80万元，付款方式分三次付清房款，2014年2月10日先支付20万元，2014年3月底付10万元给予出售方，2014年第2次支付房款30万元，时间以出售方提交房屋钥匙为准，余款20万元于过户时一次性付清。签约当日，原告向被告转账支付房款20万元，2014年3月30日原告向被告转账支付房款10万元。合同签订后，被告将系争房屋钥匙交付原告，此后因系争房屋由他人入某使用，原告以讼称事由诉至本院。上述事实，由原告提交的《转让房屋产权的诚信协议》、《上海市房地产买卖合同》、《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》、上海市房地产登记簿、收据及转账凭证等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，原、被告双方于2014年2月10日就系争房屋签订《转让房屋产权的诚信协议》、《上海市房地产买卖合同》，该两份协议中就房屋交易条件约定较为简单，买卖合同中尚有部分空白未填写。但结合该两份协议来看，对于房屋交易价格、付款方式及过户时间、违约责任等已明确约定，同时在实际履行过程中，被告已经将房屋实际交付。故双方的该两份协议已具备房屋买卖的基本条款，双方的买卖合同关系已成立。又被告此后已将房屋收回，现也无法联系，其用于实际行为表示不再继续履行该买卖合同，该买卖合同实际也无法继续履行，双方《转让房屋产权的诚信协议》、《上海市房地产买卖合同》已实际解除。合同解除后，被告应将收取的房款30万元予以返还。关于原告主张的利息损失，原告按约支付了房款30万元，但被告于此后收回了房屋，至今既未交付房屋也未返还房款，该期间造成了原告的利息损失，故原告的该诉讼请求本院予以支持。被告徐荣明经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告徐荣明于本判决生效之日起十日内向原告卞巧生返还购房款30万元；二、被告徐荣明于本判决生效之日起十日内，以30万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告卞巧生支付自2015年6月1日起至本判决生效之日止的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,800元，由被告徐荣明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向，本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 殷 雪审 判 员 刘 锋人民陪审员 尹 萍二〇一七年二月二十七日书 记 员 罗香琴附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。