广东省惠州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤13民终5226-5280、5282-5295号 上诉人（原审被告）：惠州市丽高投资咨询有限公司，住所地：惠州市江北文昌一路2号帝景湾K7K8栋1单元28层01号房（仅限办公）。 法定代表人：范新。 委托诉讼代理人：何贝、曾奕凯,均系广东百德律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张某、陈某等六十六户业主（详见附表一） 委托诉讼代理人：王会平、赵国通，系广东人为律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：聂某，女，汉族，1983年9月15日出生，住广东省惠州市惠城区。（5256号） 被上诉人（原审原告）：王某，男，汉族，1975年2月28日出生，住河南省确山县。（5291号） 被上诉人（原审原告）：金某，女，汉族，1992年12月8日出生，住河南省息县。（5294号） 上诉人惠州市丽高投资咨询有限公司（以下简称丽高公司）与被上诉人张某、陈某等六十九户业主因商品房预售合同纠纷六十九案，不服广东省惠州市惠城区人民法院作出的一审民事判决（案号详见附表一），向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 （因上述六十九案所涉及基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以5226号案件为例进行表述、论证） 上诉人丽高公司向本院提出上诉请求：一、请求依法撤销惠州市惠城区人民法院作出(2019)粤1302民初5059号民事判决，查清事实后直接改判，驳回被上诉人的全部诉讼请求;二、请求依法判令本案一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。 上诉理由: 一、原审判决认定的基本事实错误、不清，应依法予以纠正、查清。 (一)办理涉案房屋的不动产权证的前提条件系完成涉案房屋所在“XXX公馆”项目的首次登记手续，该项目尚未完成首次登记手续，原审判决在未查清该基本事实的情况下作出的错误判决，应依法予以纠正。涉案房屋所在的“XXX公馆”项目(下称“项目”)虽然已竣工并通过消防验收，供水、供电、燃气、通信、宽带亦已经达到正常生活使用条件，但是，由于政府政策调整导致尚未取得竣工验收规划许可证，进而导致该项目至今无法通过建设工程竣工验收，达到有关建设主管部门的竣工验收备案条件。依据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条“审请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料:(一)不动产权属证书或者土地权属来源材料;(二)建设工程符合规划的材料;(三)房屋已经竣工的材料;(四)房地产调查或者测绘报告;(五)相关税费缴纳凭证;(六)其他必要材料”之规定，涉案房屋没有竣工的资料，涉案房屋所在项目无法完成首次登记手续。又依据《不动产登记暂行条例》第三条“不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例”以及《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款“未办理不动产首次登记的，除法律、行政法规另有规定外，不得办理不动产其他类型登记”之规定，在涉案房屋所在项目尚未完成首次登记的情况下，不能办理涉案房屋所有权自出卖人向买受人移转的登记，故被上诉人主张上诉人将涉案房屋办至被上诉人名下存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项所规定的法律上障碍，依法尚不应予以支持。原审判决无视上诉人所陈述的涉案房屋暂不具备办理不动产权条件的事实以及有关证明证据，又不向当地办理不动产权证的主管部门核实涉案房屋所在项目是否具备办理不动产权的条件即完成首次登记手续，且被上诉人在原审过程中并未提供证据证明涉案房屋具备办理不动产权证的条件，据此导致在末查清基本事实的情况下作出错误的判决。 综上可知，涉案房屋所在项目只有在竣工验收合格后完成竣工验收备案以及房屋所有权首次登记手续后，方才具备办理涉案房屋的不动产权证的条件。本案中，政府政策调整导致上诉人至今无法向不动产登记机构申请办理涉案房屋的首次登记，涉及国家主管部门对涉案房屋所在项目进行相关行政管理的内容尚未确定，暂不具备办理不动产转移登记基本条件。 (二)原审判决认定上诉人提出未能完成协助被上诉人办理涉案房屋不动产权的义务系政府政策调整所导致的抗辩事由不充分系错误的，应依法予以纠正。1.2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》和2008年1月1日实施的《城乡规划法》出台之前，土地出让金的计算并未与土地开发强度（容积率、建筑面积等指标）挂钩，亦没有相关现行法律法规之规定。从涉案房屋所在项目地块原始取得以及上诉人继受取得文件可知，有关土地出让合同以及土地使用权等法定文件均没有记载容积率的土地使用条件，当时也没有施行的法律法规规定予以确定。2.根据上诉人提交的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》等材料可知，涉案房屋所在项目地块取得的容积率“5.24”规划指标早于惠州建设用地领导小组2013年第二次会议纪要【惠建用字（2013）2号】作出的时间。而该会议纪要为了依法规范解决历史遗留问题，对历史上在土地出让合同和土地使用权证等法定文件中均没有记载容积率的土地使用条件规范，要求包括前述项目地块在内的适用对象需向国土部门补缴地价款完善国土用地手续后才能办理规划验收手续。参照法不溯及既往原则，政策调整引发补缴地价款问题，进而导致涉案房屋所在项目无法完成首次登记手续等后果，不可归责于上诉人。3.在项目施工过程中，上诉人严格按照上述用地、规划、施工报建的规定以及审核通过的施工图纸施工，从未作出擅自改变土地使用性质、房屋整体布局、市政规划以及扩大容积率等违法违规的行为，且上诉人也是在依法取得商品房预售许可证的前提下对外出售的，不存在任何违法违规行为。4.上诉人始终积极采取措施解决，但有关规划、国土主管部门至今未核发规划验收合格证或作出需要补缴地价款与否以及补缴金额多少等有关行政行为，该事实有上诉人向有关国土、规划主管部门多次致函催告足以佐证。原审庭审过程中，上诉人又向有关国土、规划主管部门致函催告。综上可知，导致涉案房屋不具备办理不动产权证的条件的原因力在于政府政策调整，并非上诉人怠于履行导致的，不可归责于上诉人。 二、原审判决适用法律错误，依法应予以纠正。 据前所述，政策调整原因导致涉案房屋尚未完成首次登记，暂不具备办理不动产权证的手续。办理涉案房屋不动产权证至今仍存在法律履行障碍。在此情况下，上诉人将办理涉案房屋的不动产权证所需的资料提交给办证部门，办证部门也不会予以受理。原审判决适用《商品房销售管理办法》第三十四条系不符合客观事实，对办理涉案房屋不动产权证事项作出的实体处理，可能导致相关判决难以执行，且无法确定何时能执行。参照《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》【粤高法[2017]191号】第三十四条第二款“买受人起诉请求出卖人协助其办理房屋所有权转移登记，但一审法庭辩论终结前出卖人尚未办理初始登记的，人民法院可以向买受人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失，买受人不变更的，驳回其诉讼请求”规定，应依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人应待条件成就时向上诉人主张协助办理不动产转移登记的权利。 综上，原审判决认定基本事实错误、不清，适用法律错误，应在查清涉案房屋尚不具备办理不动产权证条件的事实后，直接改判，驳回被上诉人的全部诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。 被上诉人张某、陈某等六十六户业主发表答辩意见：一、原审法院就本案事实的认定完全正确。案涉“XXX公馆”整个小区的全部房屋至今仍旧未能完成过户手续，责任完全在于被答辩人。 1、若诚如被答辩人所述案涉房屋目前仍没有取得竣工验收规划许可证，则被答辩人在此种情况下早在三年之前就已将该房屋全部交付给了答辩人等所有业主使用，明显存在隐瞒事实及欺诈的主观故意。其不仅完全无视我国房地产法的相关法律规定，同时亦将近千人的生命财产安全于不顾。答辩人除可依法追究其相应的赔偿责任外，案涉房屋亦显然一直处于一种不确定的，或系存在严重安全隐患的“危楼”。答辩人原审所提交的证据③《商品房买卖合同(预售)》第九条约定:“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件:1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件;2、该商品房已取得房屋测绘报告”，同时，该合同第十一条就案涉房屋的交付时间均普遍约定为2016年交付。但答辩人收楼入住至今已长达三年之久，前述所约定的两个交付条件居然一个都不成立。试问，被答辩人怎敢在此种情况下依然将案涉房屋全部交付给答辩人使用?其完全漠视答辩人的生命财产安全究竟去到了何种程度?其又怎能还振振有词的声称系由于政府政策调整导致尚未取得竣工验收规划许可证? 2、案涉房屋迄今未能顺利完成过户手续，很大程度上系因被答辩人擅自变更规划且不愿按照政府部门的通知要求补缴相应地价款所致。（1）被答辩人在原审所提交的答辩状第1页、第2页清楚陈述，其于2013年8月5日取得“XXX公馆”项目容积率为5.24的《建设工程规划许可证》，证号:建字第441302[2013]XXXXX号。后因设计图纸调整，2015年4月27日，惠州住房和城乡规划建设局重新核发《建设工程许可证》，证号:建字第441302[2015]AAAAA号。以上擅自变更规划的事实被答辩人已经做出了明确自认。也正是因为被答辩人存在变更规划的情形，以致相关时间节点刚好卡在了其原审所提交的证据⑦《惠州建设用地领导小组2013年第二次会议纪要【惠建用字(2013)XX】》文件中所规定的补交地价款的起始时间情形，从而直接影响了案涉房屋后续的办证事宜。（2）答辩人原审所提交的证据⑥《惠州国土资源局的回函意见》第二条清楚表述:“二、关于XXX公馆开发商申请办理完善用地手续情况:XXX公馆开发商根据市住建局有关通知要求于2017年9月15日申请XXX公馆商住楼项目改变规划条件向政府补缴地价业务。我局以业务受理时间作为评估期日对该项目进行评估，但该开发商认为受理时间作为评估日不合理，请求按2013年报批报建时间为时点补交地价款”。通过以上内容亦可清楚得知，被答辩人明显存在有改变规划条件，且不愿接受以受理时间作为评估日期补缴地价款的情形。 3、被答辩人一直未能采取合法有效甚至是直接提起行政诉讼的方式等途径以解决案涉房屋所在土地的地价款补缴问题，从而导致案涉房屋的过户手续一直不能完成。以致现在是民怨载道，政府的公信力严重缺失。即便如被答辩人所述其确有就相关地价款补缴问题向有关部门反映，但据答辩人了解，案涉房屋是于2016年10月即已提请规划验收。既然多次反映无果，被答辩人又为何在长达三年的时间里都不直接起诉相关职权部门的行政不作为行为呢?被答辩人怠于行使自己的诉权显然也是导致案涉房屋办证事宜一直停滞不前的重大原因。而作为在夹缝里苟延残喘的答辩人等人却是深受其害、苦不堪言。其不仅申冤无门，寻求法律的救济已是其最后的一根救命稻草! 二、原审法院适用法律完全正确。 1、为答辩人等全体业主递交相应的办理房屋权属登记资料给房屋所在地行政主管部门，系被答辩人应尽的法定义务。我国《商品房销售管理办法》第34条明确规定:“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”，另《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第(二)项还规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”，由此可见，为答辩人等全体业主递交相应的办证资料并协助办证，是被答辩人作为房地产开发商应尽的法定义务。 2、为答辩人等全体业主递交相应的办理房屋权属登记资料给房屋所在地行政主管部门，也是被答辩人应尽的合同约定义务。答辩人原审所提交的证据③《商品房买卖合同》(预售)附件十一《补充协议》第11条明确约定:“买受人委托出卖人办理所购商品房房产权证，并授权出卖人代为签署相关办证资料”。尽管该《商品房买卖合同》第20条第一款确有约定“双方同意共同向房屋登记机构申请办理商品房的房屋所有权转移登记”的内容，但前述《补充协议》第18条亦明确约定:“本补充协议为《商品房买卖合同》的补充，此前出卖人的解释、承诺、文件、合同条款与本补充协议相抵触的，均以补充协议为准，”由此可见，案涉房屋的不动产权证办证答辩人名下，也是被答辩人应尽的合同约定义务。同时，答辩人所提交的证据④《办证费收款收据》亦清楚显示，被答辩人已经实际收取了全部答辩人的产权登记费、工本费、办证费、印花税等，亦进一步证实办证系被答辩人应尽的合同约定且为有偿的义务。 答辩人已完全履行相应办理不动产权证应尽的法定需缴纳各种费用等的附属义务，其不存在任何《商品房买卖合同补充协议》第11条所列之未完成情形，也不存在其他违约情形。前述《商品房买卖合同补充协议》第11条约定:“。买受人所购商品房房产证办证期限自买受人签订《收楼通知书》之日起开始起算，如买受人未按时足额缴交契税、办证费、维修资金等费用……则买受人所购商品房办证期限相应顺延”。而答辩人原审所提交的证据清楚显示，其均已缴纳完所有的购房款、契税及住宅专项维修资金等，也就是说，答辩人已经履行完毕所有需自己应完成的办理不动产权证的全部附属义务。 4、是否递交办理房屋权属登记资料，不动产登记部门又是否受理，案涉房屋在办证过程中又是否会存在其他的法律障碍问题，这并不是审判过程中需要考虑的问题。不能简单粗暴的将判决结果与执行顺利与否完全挂钩并等同，如此而言势必将会明显有违依法审判、中立审判的相关法律原则。 三、就案涉房屋办证一事，答辩人等全体小区业主已经穷尽了一切合法手段予以维权。包括不下数十次的政府部门信访，包括通过媒体及电视台等的跟踪报道，包括多渠道、多部门的网络问政等等，但最终等到的却依然是遥遥无期而没有任何进展。在诸多业主都是近乎积三代家人之积蓄而购买了案涉唯一一套房屋的情况下，在如此之关乎广大民生的重大问题上，为了拿到那一纸证书，答辩人已经卑微到了四处求人却又处处碰壁的无奈境地。也正是在惠州国土资源局明确回函建议且被告知不会再接受信访的情况之下(答辩人原审提交的证据⑥)，答辩人才最终无奈并动用法律武器而诉诸法院。若最后一根救命稻草依然无效而坍塌，则如此之多的业主在此之后究竟将会采取何种过激手段而予维权，很难想象，也真不敢想象。于此而言，是否又会由此而引发另一轮尖锐的矛盾纠纷，是否又会严重影响到当前社会的稳定大局，恳请贵院能够予以慎重考虑! 综上，一审法院事实认定清楚，适用法律准确无误。被答辩人的上诉请求没有任何事实依据，同时亦无相应法律依据，恳请贵院依法驳回被答辩人的全部上诉请求。 被上诉人聂某、王某、金某未发表答辩意见。 原审原告张某、陈某向一审法院提出起诉请求：1、判令被告立即将位于惠州市惠城区××公馆××号房屋的不动产权证书办至两原告名下；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院查明的事实：原告张某、陈某（买受人）与被告丽高公司(出卖人)于2016年7月3日签订《商品房买卖合同》（预售），合同约定：被告将其开发建设的位于惠州市惠城区××公馆××号房出卖给原告，建筑面积为81.80平方米，总价款为515340元，原告应当于2016年7月20日前支付首期房价款人民币155340元，余款360000元申请贷款支付。被告应当在2016年8月31日前向原告交付该商品房等。双方关于房屋登记及延迟办证违约责任约定，该商品房买卖合同第二十条约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起550日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、按买受人已付办证费的银行同期活期存款利息计付违约金，合同继续。该《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第十一条还约定，买受人委托出卖人办理所购商品房房产权证，并授权出卖人代为签署相关办证资料。买受人所购商品房房产证办证期限自买受人签订《收楼通知书》之日起开始起算，如买受人未按时足额缴交契税、办证费、维修资金等费用，或未在办证期限届满180天前提供完整有效的办证资料，则买受人所购商品房办证期限相应顺延。该《商品房买卖合同》签订后，原告张某、陈某向被告丽高公司支付了商品房首付款155340元、商品房按揭款360000元，并支付了相应的办证费用。2016年7月4日，原告张某、陈某缴纳涉案房屋住宅专项维修资金4908元。2016年11月22日，原告张某、陈某缴纳契税4908元。被告丽高公司于2016年9月1日将涉案房屋交付给原告张某、陈某使用。 一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》（预售）及其附件系具有完全民事行为能力的双方当事人的真实意思表示，且该合同内容并不违反我国法律及效力性强制行政法规的规定，故该合同合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。根据双方当事人所签订的《商品房买卖合同》（预售）第二十条以及《商品房买卖合同》（预售）附件十一《补充协议》第十一条之约定，原告张某、陈某已经委托被告丽高公司代为办理所购商品房房产权证，并授权被告代为签署相关办证资料。原告也依约向被告支付了相关的产权登记费、工本费、办证费、印花税等费用。根据中华人民共和国建设部颁布的《商品房销售管理办法》第三十四条有关规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。故被告将相应办理不动产权证所需要的资料全部提交至房屋所在地的行政主管部门，并协助将涉案房屋的不动产权证办至原告张某、陈某名下，系被告丽高公司应当履行的法定义务和合同约定义务。被告丽高公司提出未能完成以上义务系政府政策调整所导致，该抗辩理由不充分，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 被告惠州丽高投资咨询有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于惠州市惠城区××公馆××号房屋办理不动产权证所需的办证资料提交给法定办证部门，协助原告张某、陈某办理该房屋的不动产权证书，原告张某、陈某应予以配合。 案件受理费50元（原告已预交），由被告惠州丽高投资咨询有限公司承担。 本案二审中，双方当事人均未提交新证据。 经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。 另查明，至本案二审裁判之日，涉案的房屋尚未办理初始登记手续。 本院认为，本系列案系商品房预售合同纠纷。根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：上诉人的诉请能否得到支持。本院对此分析如下： 根据涉案《商品房买卖合同》中“双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记”的约定，以及《商品房销售管理办法》的有关规定，一审法院判定房地产开发企业负有协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的义务，认定正确。但是本案的商品房未能完成初始登记，因此也就无法进行所有权转移登记。在此情况下，一审法院判定上诉人在本判决发生法律效力之日起30日内提交办理所有权转移登记的资料，存在履行不能的可能性。只有在上诉人完成初始登记，具备办证条件的情况下，才能协助各业主办理所有权转移登记。一审法院对此认定不当，本院予以纠正。 综上，上诉人的上诉部分有理，有理部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销广东省惠州市惠城区人民法院作出的一审民事判决书（案号详见附表一）； 二、惠州市丽高投资咨询有限公司应当在具备办证条件之日起三十日内，将位于惠州市惠城区XX路X号XXX公馆的涉案房屋办理不动产权证所需的办证资料提交给法定办证部门，协助原审原告办理其所在房屋的不动产权证书，原审原告应予以配合。 三、驳回惠州市丽高投资咨询有限公司的其他上诉请求。 本系列案一、二审案件受理费，经本院核准，均由上诉人惠州市丽高投资咨询有限公司负担。 审判长  郑杰 审判员  胡江 审判员  寇倩 二〇一九年十一月十三日 法官助理曾嘉红 书记员叶秀婷