广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初27059号原告：旷利平，女，1976年7月14日出生，汉族，住湖南省衡阳市南岳区。原告：唐恩林，男，1971年12月13日出生，汉族，住湖南省衡南县。两原告共同委托诉讼代理人：宁慧芹，广东捷顺律师事务所律师。被告：梁波，男，1981年4月17日出生，汉族，住广东省高州市。被告：邓桂仙，女，1981年7月12日出生，汉族，住广东省高州市。原告旷利平、唐恩林与被告梁波、邓桂仙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月24日公开开庭进行了审理。原告旷利平及其委托诉讼代理人宁慧芹到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告协助把位于佛山市南海区****************房过户登记到原告旷利平名下；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告旷利平与唐恩平是夫妻关系。被告梁波、邓桂仙是夫妻关系。位于佛山市南海区***********************的涉讼房屋，登记在梁波、邓桂仙两人名下。2013年10月13日，旷利平与邓桂仙通过房屋中介机构达成房屋买卖合意，并签订了《房屋买卖合同》，合同约定甲方梁波、邓桂仙将涉讼房屋转让给旷利平，房屋总价款860000元，并约定买方分期付款。2014年1月2日，旷利平与邓桂仙签订《补充协议》，将上述合同的付款时间和金额进行变更，约定尾款310000元先付210000元，余额100000元在3月底过户当天付清，如因买方的原因不能过户，最迟在4月31日付清尾款。上述《房屋买卖合同》、《补充协议》签订后，原告依约履行合同，向被告总计支付购房款760000元，以及房产维修基金9499元，剩余购房尾款100000元需等待房屋过户当天才支付。但是，还没到约定的房屋过户日期，涉讼房屋就被广东省高州市人民法院在审理梁月宾诉梁波、邓桂仙民间借贷纠纷一案过程中，于2014年2月8日裁定查封涉讼房屋。后该民间借贷案进行执行程序，原告旷利平以案外人身份先后提出执行异议、执行异议之诉，最终佛山市中级人民法院作出（2017）粤06民终6442号民事判决书，判决旷利平、唐恩林应向执行该案的佛山市南海区人民法院缴交购房尾款100000元，该案不得执行涉讼房屋。原告作为购房人的合法权益得到了法院的保护。上述（2017）粤06民终6442号民事判决书于2018年2月15日发生法律效力，旷利平、唐恩平已经依照该判决，于2018年3月5日向执行民间借贷案的佛山市南海区人民法院缴交了购房尾款100000元。至此，原告已把全部购房款缴纳完毕。综上所述，原告于2013年10月签约购买被告的房屋，因被告债务问题房屋被查封，原告已先后提起执行异议、执行异议之诉，最终房屋没有被执行。原告已支付全部购房款，现起诉要求被告协助办理房屋过户登记手续，请求法院依法支持。两被告没有答辩。两原告围绕诉讼请求依法提交了证据，两被告经本院合法传唤没有到庭，依法视为其放弃举证、质证的权利。经审查，两原告的证据来源合法、内容真实，两被告未到庭提出异议，本院对其真实性予以采信并在卷佐证。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2020年3月17日查询，位于佛山市南海区****************房（以下简称涉讼房屋）的房屋登记权利人为被告邓桂仙、梁波，各占二分之一份额，已办理房地产权证，登记日期2012年11月20日，无抵押，因本案诉讼根据原告申请，本院对涉讼房屋中邓桂仙、梁波所有的份额均进行查封，案号（2019）粤0605执保8105号，其后梁波的份额被广东省高州市人民法院进行轮候查封。原告唐恩林与旷利平是夫妻关系。2013年10月13日，旷利平与邓桂仙在佛山市南海区大沥越富房地产中介服务部的促成下签订了《房屋买卖合同》，约定：甲方梁波、邓桂仙将涉讼房屋转让给乙方旷利平，房屋总价款为860000元，签订合同时支付50000元定金，于2013年11月15日前付清500000元，于2013年12月15日前出具公证书当日付清310000元，旷利平在2014年11月30日前需办理好过户手续。2014年1月2日，原告旷利平与被告邓桂仙另签订了《补充协议》，将上述合同中的付款方式更改为：原为公证后付尾数全款，现改为不公证，先付210000元，余100000元在3月底过户当天付清，如因旷利平个人的原因不能过户，最迟在4月31日付清尾款。旷利平于签订《房屋买卖合同》当天向被告邓桂仙支付部分定金6000元，后分别于2013年10月18日、2013年10月21日和2014年1月7日先后向邓桂仙的银行账户中转入344000元、200000元和210000元购房款，总计支付房款760000元。2014年2月8日，原告通过银行转账方式向被告梁波支付房产维修基金9499元。原告旷利平与被告邓桂仙于2013年10月13日签订《房屋买卖合同》时，被告梁波未在场，事后梁波在该合同上补签名。邓桂仙于2013年10月13日在《房屋买卖合同》落款处下方出具收据，内容为收到买方交付之购房定金50000元，其时梁波未在场，事后梁波在该收据上补签名。2013年12月16日，梁波出具购房款收据，内容为收到旷利平购买涉讼房屋首期购房款500000元。广东省高州市人民法院（以下简称高州市法院）在审理原告梁月宾诉被告梁波、邓桂仙、第三人旷利平民间借贷纠纷一案[案号为（2014）茂高法民一初字第68号]的过程中，于2014年2月8日作出（2014）茂高法民一初字第68号之一民事裁定，裁定对邓桂仙、梁波名下的涉讼房屋进行查封保全，并于2014年2月18日查封了邓桂仙、梁波名下的涉讼房屋。旷利平于2014年3月针对上述裁定向广东省高州市人民法院提出复议申请，请求撤销上述裁定并解封涉案房屋。高州市法院于2014年12月31日作出（2014）茂高法民一初字第68号通知书，驳回旷利平的复议申请。同日，高州市法院作出（2014）茂高法民一初字第68号民事判决书，判令梁波、邓桂仙于本判决发生法律效力之日后30日内共同偿清借款本金640000元及利息予梁月宾。后高州市法院在执行申请执行人梁月宾与被执行人梁波、邓桂仙民间借贷纠纷一案[案号为（2016）粤0981执恢4号]的过程中，于2016年1月12日对涉讼房屋进行续封，并于2016年1月18日向本院出具（2016）粤0981执恢4号《委托执行函》，依法委托本院代为执行该院（2014）茂高法民一初字第68号民事判决书所确定的义务。本院接收委托后于2016年2月4日立案，案号为（2016）粤0605执1511号。在执行过程中，本院于2016年5月24日作出（2016）粤0605执1511-4号公告，内容为：因被执行人邓桂仙、梁波未履行高州市法院已发生法律效力的（2014）茂高法民一初字第68号民事判决书所确定的义务，本院决定依法拍卖（或变卖）属被执行人邓桂仙、梁波共有的涉讼房屋（权利证号：*******）及其所在的土地使用权[土地证号：国用*****]。唐恩林、旷利平对此提出书面异议，本院经审查于2016年9月20日作出（2016）粤0605执异239号执行裁定，裁定驳回唐恩林、旷利平的异议请求。唐恩林、旷利平不服，遂向本院提起诉讼，诉请：1.确认位于涉讼房屋归唐恩林、旷利平所有；2.停止对涉讼房屋的执行措施；3.由唐恩林、旷利平把尚未支付的购房尾款100000元直接交付给法院执行,请法院解除对涉讼房屋的查封。该案庭审中，唐恩林、旷利平称购房时其不符合限购政策关于购房者须购买社保满一年的要求，因此双方在《补充协议》中约定涉讼房屋在2014年3月底过户，即旷利平社保年限至2014年3月底届满，但过户期限未到，涉讼房屋已被查封。本院经审理后作出（2016）粤0605民初15844号案民事判决，驳回唐恩林、旷利平的诉讼请求。唐恩林、旷利平不符本院上述判决，向佛山市中级人民法院提起上诉。佛山市中级人民法院经审理后于2017年11月20日作出（2017）粤06民终6442号民事判决，其中认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，高州市法院于2014年2月18日对登记在邓桂仙、梁波名下的涉讼房屋查封前，旷利平、唐恩林已与邓桂仙、梁波通过中介机构，双方于2013年10月13日签订合法有效的房屋买卖合同，旷利平、唐恩平已合法占有该不动产，并向邓桂仙、梁波支付大部分价款（总价款860000元，已支付760000元，房屋维修基金另计另付），同时，对涉讼房屋的过户登记，双方约定在2014年11月30日前需办理好过户手续，在高州市法院2014年2月18日查封前，双方合同所约定的期限并未到期，虽然高州市法院查封涉讼房屋时，旷利平、唐恩平因社保未满缴费期限不符合房屋过户条件，但旷利平、唐恩平与邓桂仙、梁波一直在履行买卖合同，邓桂仙、梁波也一直有缴纳社保以满足过户条件，只因高州法院查封行为才使合同无法继续履行，旷利平、唐恩平的行为并非故意规避法律与政策，其对房屋未办理过户并不存在属于自身的过错，上述旷利平、唐恩平的情形，符合上述法律规定，从保护正常交易秩序、维持交易安全、保护物权期待权的原则出发，应当认为旷利平、唐恩平对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。因旷利平、唐恩平并未全部支付购房款，而执行法院不执行涉讼房屋应以购房款交付执行为前提，旷利平、唐恩平应另行与南海区法院联系将该100000元购房尾款交由南海法院执行，或直接交纳至南海区法院执行款账户，付款期限为本判决生效之日起三十日内。若旷利平、唐恩平逾期履行缴纳义务的，南海区法院应继续执行涉讼房屋。佛山市中级人民法院判决：一、撤销佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初15844号民事判决；二、旷利平、唐恩林应在本判决发生法律效力之日起三十日内向佛山市南海区人民法院缴交购房尾款100000元，佛山市南海区人民法院在（2016）粤0605执1511号一案中不得执行登记在邓桂仙、梁波名下位于佛山市南海区***********************的房产。如唐恩林、旷利平逾期交付上述款项，佛山市南海区人民法院继续执行上述房产；三、驳回唐恩林、旷利平的其他诉讼请求。该判决已于2018年2月15日发生法律效力。2018年3月5日，唐恩林向本院账户缴交100000元。2019年10月28日，原告提起本案诉讼。另查明，截止2019年3月26日，旷利平已缴纳2013年4月至2014年3月、2018年9月至2020年1月的佛山市社会保险参保费用，其中2013年4月至2013年9月为补缴时段。2020年3月26日查询，唐恩林、旷利平在佛山市辖区范围内的住房记录均为0套。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方应依约全面履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助、办证等义务。两原告已依约履行给付购房款的义务，双方约定涉讼房屋于2014年11月30日前过户，签约后涉讼房屋因被告涉及另案诉讼被查封而无法过户，现上述查封措施已解除，旷利平亦具备购房资格，涉讼房屋除原告因本案诉讼申请的查封外，没有其他有效查封，涉讼房屋根据原告申请解除查封后，具备办理转移登记的条件。被告作为出卖人应当协助原告办理涉讼房屋所有权登记手续。两原告请求被告协助原告办理房屋权属变更登记至原告旷利平名下合法有据，本院予以支持。被告梁波、邓桂仙经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：被告梁波、邓桂仙应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告旷利平、唐恩林办理将位于佛山市南海区**********房转移登记至原告旷利平名下的手续。本案适用普通程序结案，案件受理费12400元，财产保全费4820元，合计17220元（两原告已预交），由被告梁波、邓桂仙负担并应于本判决发生法律效力后十日内向本院缴纳，逾期缴纳，本院强制执行。两原告已预交的17220元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院书面申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  陈宇琼人民陪审员  叶瑞婵人民陪审员  李倩玲二〇二〇年四月三日书 记 员  林浩成