昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初6254号原告：陈超，男，1964年4月25日出生，汉族，户籍登记地四川省广安市广安区。委托代理人：高彦金，系云南三仪律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：杜娜，系云南三仪律师事务所实习律师，一般授权代理。被告：汪雪，女，1984年12月27日出生，汉族，户籍地云南省昆明市五华区。委托代理人：李艳莉，系北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：欧晓媛，系北京盈科（昆明）律师事务所实习律师，一般授权代理。被告：李青山，男，1989年10月6日出生，白族，户籍登记地云南省大理白族自治州大理市。原告陈超诉被告汪雪、李青山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月30日受理后，依法适用普通程序，分别于2019年11月12日、2020年4月13日两次公开开庭进行了审理。原告陈超及其委托代理人高彦金、杜娜，被告汪雪委托代理人李艳莉、欧晓媛到庭参加了诉讼，被告李青山经本院公告送达民事起诉状副本、举证通知书及开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2017年11月6日与房东陈晓蒙签订《租房合同》，约定陈晓蒙将其所有的金利园909幢2单元房屋2间铺面出租给原告使用，租期为三年，租金180000元／年。因店铺面积过大，原告经营炒货使用不完，原告在征得出租人陈晓蒙的同意后将其承租的店铺进行分租。原告在铺面上粘贴了房屋分租信息，被告及其家人看到分租信息后与原告联系，同意分租原告部分店铺。经双方多次协议，2018年7月28日，被告汪雪用其母亲张继仙的名义与原告签订了《租房合同》。合同约定原告将其承租的位于昆明市盘龙区间铺面中大约90平方米左右的房屋分租给两被告，租期从2018年8月1日至2020年11月30日，租金180000元／年，被告应在约定之日向原告交付押金10000元及4个月的房租。2018年10月30日再一次性支付第一年度剩余的租金，之后的租金必须一年一次性付清。双方还约定，在租期内金利园909幢2单元2间铺面的水电费、物管费均由被告缴纳，原告使用的店铺需接用被告租赁店铺的水、电的，被告按电价1.2元／度，水价按8元／吨向原告收取。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了房屋，被告使用租赁店铺经营“大理肉饵丝云县土鸡米线”店。经双方协商后，原告以自己妻子苏碧琼为经营者在昆明市盘龙区市场监督管理局注册了字号为“昆明市盘龙区张仙记小吃店”的个体工商户。但被告并未按照合同约定向原告支付租金，仅于2017年7月28日支付房屋押金10000元，租金10000元，2018年8月15日支付租金15000元，后收到现金5000元。之后被告便一直迟延支付租金，租赁期间使用的水电等费用也是由原告代为缴纳，本应于2018年10月30日支付第一年度的租金也未支付，原告多次上门向两被告催要，两被告不仅不支付租金，还多次与原告及其妻子苏碧琼发生肢体冲突，经盘龙区长青派出所出警处理协调均未果。2018年11月23日，原告将《租房合同》的相对方即本案被告汪雪的母亲张继仙诉至贵院，经贵院开庭审理后认为，《租房合同》上“张继仙”签名不是其本人所签，是由张继仙的女儿汪雪所签，张继仙不认可与原告有租赁合同关系。租赁店铺的实际使用经营人是汪雪、李青山，租金支付的主体也是汪雪和李青山，张继仙不是本案适格的被告。故法院于2019年4月28日出具（2018）云0103民初10637号《民事裁定书》，裁定驳回陈超对张继仙的起诉。原告认为，原告与被告之间签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，该合同依法成立并生效。两被告作为租赁店铺的实际使用人，与原告已经形成了合法的房屋租赁合同关系，原、被告签订的《房屋租赁合同》依法应成为双方权利义务履行的依据。在原告多次催促支付租金，被告均以各种理由拒绝的情况下，被告的行为已构成根本违约，原告有权主张解除合同。诉讼请求计算标准为从2018年7月28日到2019年3月14日一共7个月12天，房屋租金总计112000元，截止2018年8月15日被告一共向原告支付了10000元押金、30000元租金，拖欠租金72000元。违约金合同没有约定，原告按照三个月的租金酌情计算。原告诉至法院，请求：1.解除原、被告于2018年7月28日签订的《租赁合同》；2.判令被告支付2018年7月28日至2019年3月14日的房屋租金72000元，并支付该费用自起诉之日起至实际偿还之日止的同期银行贷款利息；同时按照约定支付被告实际使用期间的水电费、物管费、卫生费共计4066.8元；3.判令被告承担违约金45000元；4.本案诉讼费用由被告承担。被告汪雪答辩如下：2018年7月28日双方签订租房合同之后，原告说原房东陈晓蒙同意转租，被告装修后于8月10日开业，8月15日房东陈晓蒙来店里查看，说不准分租。被告要求原告约房东核实是否同意转租并要求解决问题，原告拒绝，所以被告才中止支付租金。2018年8月22日，原告要求被告搬走，但此时被告已经支付了押金、租金一共45000元，而且花费了40000元装修，被告要求赔偿后才搬走，原告拒绝，所以双方产生纠纷。原告多次阻挠被告经营，并且于2018年11月23日起诉要求解除合同，两被告收到法院的通知后，于2018年11月29日搬走。所以原、被告的租房合同已经于2018年11月29日实际解除，双方的权利义务已终止，被告只应该交四个月的房租，而且押金应该冲抵租金。根据合同的约定，经被告核算，水电费、物业费一共只欠了1876.35元。被告中止支付租金不构成违约，属于行使不安抗辩权，相反是原告先有违诚信后阻碍经营构成了违约，所以被告不应该支付违约金。综上，被告同意支付四个月租金中尚欠的15000元，以及水电、物业费1876.35元，其余请法庭予以驳回。被告李青山未到庭参加诉讼，未发表答辩意见。原告为证明自己的主张，向法院提交如下证据:一、房屋所有权证、租房合同，共同证明2017年10月6日陈晓蒙与原告签订租房合同，约定由陈晓蒙将其所有的909幢2单元房屋、两间铺面出租给原告，租期为三年，租金为每年180000元。二、租房合同、同意分租证明，共同证明2018年7月28日，被告汪雪以其母亲张继仙名义签订了租房合同，原告将其承租的金利园909幢2单元房屋两间铺面中大约90平米左右分租给被告经营，租期从2018年8月1日起至2020年11月30日，租金为每年180000元；双方对租金及水电费的支付方式作了约定；原告的分租行为经出租人陈晓蒙同意，原告与被告签订的租房合同合法有效。三、营业执照副本，证明经原、被告协商，原告以其妻子苏碧琼为经营者注册了字号为昆明市盘龙区张记小吃店的个体工商户。四、微信、支付宝截屏三份、票据凭证十张、照片两张，共同证明被告李青山于2018年7月28日通过其微信向原告支付租房押金10000元，通过支付宝支付租金10000元，于2018年8月15日通过被告李青山支付宝支付租金15000元，之后再未支付过租金；被告租赁期间，原、被告水电分开计算，原告自行安装了分表，原告使用了603.3度电，4平方米的水，共计应承担755.96元；原告为被告代缴了4066.8元的水电、物管等费用。五、照片五张、接处警登记表3份、委托法医验伤鉴定登记表、司法鉴定意见书，共同证明原告多次上门向被告催要租金，被告不仅拒绝支付租金，还多次与原告及其妻子发生肢体冲突，将原告店铺内的财物损坏，并将原告及其妻子打伤；原告多次报警处理；经昆明法医司法鉴定中心鉴定，原告妻子的伤情为轻微伤。六、照片两张，证明租赁期间被告擅自搬离租赁店铺，还私自将房屋上锁。七、《民事裁定书》证明经生效的法律文书确认张继仙不是本案适格主体，本案适格主体是汪雪和李青山。被告汪雪对原告所提交的证据发表如下质证意见：对证据一、二、三、四、七的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议，原告与陈晓蒙租房合同上的“租赁期限三年”经过修改，未加盖手印；转租声明的落款时间为2018年11月23日，恰好证明了原告转租案涉店铺在2018年11月23日之前未得到原房东陈晓蒙的同意；已付租金总额不符，按原告前次诉状自认，被告在2018年8月15日以现金方式支付了10000元，总共支付了45000元；被告只欠1876.35元水电费，2019年3月7日电费发票载明抄表时间为2018年12月1日至2019年1月1日，反而证明了被告已于2018年11月底搬走，该抄表月份已经没有产生电费；水费单据属实，但由于起止日期为2018年7月4日至2018年9月4日，而双方合同签订的时间是2018年7月28日，所以请法庭酌情减少部分水费。物业费发票属实，但659元系2018年全年物业费，被告仅使用了四个月，应当扣减。对证据五关联性及证明目的不予认可，与本案无关。对证据六真实性、合法性、关联性不予认可，照片没有制作人也没有制作时间，形式不合法。被告汪雪为证明其主张向本庭提交如下证据：1.租房合同，证明原、被告租房合同约定的内容，原告使用的店铺是从被告租赁的两间店铺的右边一间隔出来的，且接的是被告铺面的水电。水电费由被告缴纳后以电价1.2元/度、水费8元/度向原告收取；该租房合同期限到2020年11月30日。2.微信转账记录、原告第一次起诉时的诉状，证明被告2018年7月28日向原告支付押金10000元，租金10000元，2018年8月15日向原告支付租金25000元。3.室内装修合同、聊天记录及照片，证明该店铺经被告装修，装修费为40000元。5.照片，证明2018年11月5日原告将被告租赁铺面焊死的事实。6.视频，证明原告转租没有经过原房东陈晓蒙的同意，并且拒绝解决此问题；2018年8月22日原告带人到被告租赁铺面强行拉下铺面卷门，要求被告搬走的事实；2018年11月29日被告搬走；店铺闹事之前的经营状况很好，被告没有违约的理由；原告的炒货店与被告相连，且晚上也在经营的事实；铺面装修前的样子，店铺经被告装修过。原告对被告汪雪所提交的证据发表如下质证意见：对证据1、2、4、5的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，转租期与原租期一致；前案诉状上“2018年8月15日支付租金2.5万元”，原意是指原告总计收到租金25000元，加押金10000元，和原告提交的转账记录35000元相吻合，另原告妻子在前案中自认收到现金5000元，属于在前案诉状上没有载明的款项，原告认可总计收到租金40000元；封门是因合同约定需提前交纳租金方可继续使用房屋，被告已欠租；双方发生过冲突属实，但被告直至2019年3月才搬走。对证据3的真实性、合法性、关联性不予认可，与本案无关，被告怎么装修的原告不清楚。原告申请本院调取前案审理过程中在主办法官主持下双方交接案涉铺面时形成的笔录，以证明案涉铺面实际交接时间。经当庭质证，原告及被告汪雪对证据真实性、合法性、关联性无异议。被告李青山未到庭质证，未提交证据。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。各方对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；原告证据五及被告汪雪提交的证据3，与本案诉讼请求无关联性，故在本案中不作评价；对各方当事人有争议的证据证明目的，本院将在综述部分结合案情一并评述。根据原告证据及原、被告陈述，本院依法确认以下案件事实：被告汪雪、被告李青山共同以汪雪母亲张继仙的名义与原告陈超于2018年7月28日签订《租赁合同》，约定将原告承租的位于金利园909幢2单元的两间铺面分租给被告使用，租期从2018年8月1日至2020年11月30日，租金为每年18000元，双方同时对支付租金及押金的时间、水电费、物管费的分摊作了约定。被告汪雪于2018年7月28日向原告微信转账支付押金10000元，被告李青山于2018年7月28日向原告转账支付租金10000元、于2018年8月15日向原告支付租金15000元。2018年11月23日，原告陈超因被告延迟支付租金及延迟缴纳水电费且催缴无果，以案涉《租赁合同》名义签订人张继仙为被告，向法院提起诉讼，经法庭审理查明，《租赁合同》上的签名并非张继仙本人所签，而是其女儿即本案被告汪雪代签，张继仙对该行为不予追认，其亦非案涉房租的实际权利义务承担人，原告陈超与被告汪雪、李青山均认可汪雪、李青山为合同的权利义务实际承担人，故法院以张继仙不是适格被告为由，作出（2018）云0103民初1063号《民事裁定书》驳回原告陈超的起诉。2019年5月30日原告陈超就该房屋租赁合同纠纷以汪雪、李青山为被告再次向法院起诉，提出如上诉讼请求。庭审中原告自认总计收到租金40000元；双方共同确认被告实际欠付电费1513.97元、水费542.4元；对垃圾处理费、污水处理费、物管费的计费标准无异议，但对被告实际腾房时间有异议。本院关联前案（2018）云0103民初1063号民事案件中，双方共同签字认可的对案涉房屋的交接笔录显示，案涉房屋于2019年3月12日进行交接。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后已被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”之规定，结合关联案件查明及本案查明的租金实际支付人等合同履行情况，案涉《租赁合同》的权利义务承担人应为原告陈超和被告汪雪、被告李青山。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定,本案中，因被告汪雪、被告李青山未按合同约定期限支付租金，原告陈超于2018年11月23日通过向法院起诉的方式行使其合同解除权，并且双方在关联案件中已确认案涉房屋实际移交原告的时间为2019年3月12日，故本院确认案涉租赁合同于2019年3月12日实际解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条第一款“承租人应当按照约定的期限支付租金”之规定，两被告实际使用案涉房屋的时间为2018年7月28日至2019年3月12日，租金共计11200元，根据原告所提交的证据及自认，两被告已支付房租及押金共计40000元，尚欠72000元未支付，被告虽主张已向原告支付的租金共计45000元，但对于差额的5000元其无法提供证据证明，故本院不予认定，两被告实际欠交租金为72000元；针对原告主张的两被告实际使用期间发生的水电及物管等费用，双方合同实际解除时间为2019年3月12日，故水电费以实际使用及双方认可为准，分别为542.4元、1513.97元，垃圾处理费、污水处理费、物管费应计算至实际腾房之日即2019年3月12日止，故分别为444元、160元、429元，总计3089.17元；对于原告主张的违约金45000元，由于双方在《租赁合同》中并未对违约金作出约定，故本院酌情支持以被告所欠租金为本金、按合同约定应付款时间计算的资金占用利息。因2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），故本院依法认定被告所承担的利息计算方式应为2019年8月20日以前按中国人民银行同期贷款利率计算；2019年8月20日以后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百一十八条，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款，判决如下：一、确认原告陈超与被告汪雪、被告李青山于2018年7月28日签订的《租赁合同》已于2019年3月12日实际解除；二、被告汪雪、被告李青山于本判决生效之日起十日内向原告陈超支付房屋租金72000元，并支付该款自2018年10月31日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算、自2019年8月20日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用利息；三、被告汪雪、被告李青山于本判决生效之日起十日内向原告陈超支付水费542.4元、电费1513.97元、垃圾处理费444元、污水处理费160元、物管费429元，总计3089.17元；四、驳回原告陈超其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2721元，由原告陈超承担1033元，由被告汪雪、被告李青山承担1688元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  范文敏人民陪审员  白丽霞人民陪审员  杨晓萍二〇二〇年四月二十九日书 记 员  张 棵