上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初35047号原告：上海紫竹信息数码港有限公司。法定代表人：夏某。委托诉讼代理人：乐佳，上海中夏律师事务所律师。被告：洛勤信息科技（上海）股份有限公司。法定代表人：屈某某。委托诉讼代理人：姚志平，上海市光华律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘晓枫，上海市光华律师事务所律师。原告上海紫竹信息数码港有限公司（下称紫竹公司）与被告洛勤信息科技（上海）股份有限公司（下称洛勤公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月15日立案受理后，先适用简易程序审理。后因被告下落不明，依法组成合议庭适用普通程序于2019年5月14日公开开庭进行了审理。原告紫竹公司的委托诉讼代理人乐佳，被告洛勤公司的委托诉讼代理人姚志平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告紫竹公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2017年2月1日至2017年10月11日的租金共计558,336.24元；2、判令被告支付原告2017年2月1日至2017年10月11日的物业管理费共计110,297.94元；3、判令被告支付原告2017年4月至2017年10月的电费7,579.43元；4、判令被告支付原告按每日千分之一计算的迟延支付租金及物业管理费的滞纳金（每月租金及物业管理费计81,178元，第一笔计算滞纳金的基数为62,356元，系因上一笔多付了18,822元，第一笔自2017年1月22日起算至实际支付之日止）。事实和理由：2015年5月，原、被告签订《房屋租赁合同》,约定原告将上海市闵行区×路×号×楼×层×室A座房屋租赁给被告办公使用,房屋面积为492.36平方米,租期为2015年6月15日至2018年6月14日。因被告资金短缺提前退租,双方于2017年10月11日签订《房屋租赁合同终止协议》,终止了上述《房屋租赁合同》。被告将其中一部分房屋归还原告，当日双方就终止协议项下的部分A1座123.62平方米房屋另行签订《房屋租赁合同》，租期为2017年10月12日至2018年6月12日。自2017年2月起,被告便拖欠房屋租金、物业管理费及电费。原告多次催缴拖欠费用,并于2018年6月7日向被告送达了《上海紫竹信息数码港有限公司公函》,敦促被告履行房屋租金的付款义务,但被告不仅未清缴欠款,亦未有任何书面答复。2018年6月30日,原告向被告送达了《告知函》,依据《房屋租赁合同》的约定于当日起终止了该合同。此后,被告仍占有A1座房屋,直至2018年10月18日才将租赁房屋交还给原告。原告在本案主张的费用均算至2017年10月10日。因被告欠付款项，被告支付的租赁押金71,884元，根据合同约定应由原告没收。被告应向原告支付各类欠费并承担违约责任，故诉至法院。被告洛勤公司辩称：租赁合同签订、终止情况属实。2017年10月11日交还房屋，当天双方对欠费未进行结算。被告自2017年2月1日起至2017年10月11日欠付租金561,600元，扣除多付18,822元，应付542,778元。自2017年2月1日起至2017年10月11日欠付物业管理费114,883元。被告尚欠电费7,579.43元。但被告支付的房屋保证金71,884元在合同解除后应冲抵房租、物业保证金9,847元应冲抵物业欠费。原告主张的滞纳金应自2017年11月17日起计算，且按每日千分之一计算过高，原告没有空置损失，故以每日万分之五计算为宜。被告与案外人上海A（上海）技术产业开发管理委员会签订有租金扶持协议，应用扶持款折抵房租。本院经审理认定事实如下：上海市闵行区×路×号×楼的房地产权利人登记为原告紫竹公司。2015年5月20日，紫竹公司（出租方、甲方）与洛勤公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市闵行区×路×号丁号楼×层×室A座面积为492.36平方米房屋出租给乙方作为办公使用，甲方于2015年6月15日前向乙方交付房屋。租赁期间自2015年6月15日起至2018年6月14日止。甲方同意给予乙方1.5个月免租装修期，该房屋的免租装修期自2015年6月15日起至2015年7月31日止。租金单价为4.50元/天/平方米，房屋租金每一个月为一期，每期费用为67,392元。物业管理费为28元/月/平方米，每一个月为一期，每期费用为13,786元。装修期内，甲方半价收取乙方物业管理费，故装修期内物业管理费为10,340元。租金和物业管理费均以预付方式支付，每一个月支付一次，乙方应在每个支付日的前10天内以现金或划账的方式向甲方支付下一期的租金和物业管理费。乙方若未在合同约定的时间内支付租金和物业管理费，乙方除应补足外，还应按未缴金额的1%/日向甲方支付滞纳金；逾期达一个月以上，甲方有权单方面终止合同，收回房屋；同时有权没收乙方交纳的保证金作为对甲方的赔偿。在本合同生效之日起10个工作日内，乙方应向甲方支付租赁保证金71,884元。甲方收取保证金后应向乙方开具凭证。租赁期间，乙方不得将该房屋保证金冲抵该房屋租金。租赁期满终止时，除本合同第12.2条所列的情况外，乙方付清相关费用并与物业管理部门办理完房屋交接手续后15个工作日内，乙方已付保证金由甲方无息归还；如乙方未付清相关费用，甲方有权从保证金中扣除，甲方仍有权追索。双方在12.2条中约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权随时终止本合同并没收乙方租赁保证金，若保证金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。1、乙方逾期不支付租金及其他相关费用超过30日的；2、乙方擅自转租房屋的；3、乙方利用该房屋进行违法活动的；4、乙方擅自改变房屋用途破坏结构的；5、乙方未经甲方书面同意，中途擅自退租的；6、乙方侵害相邻房屋使用权的。乙方若违反本合同，给甲方造成损失，甲方可将保证金抵偿实际损失和与此相关的合理费用，不足部分的缺额，甲方仍有权追索。装修期内，为保证甲方原有设施设备的完好无损坏，乙方需根据该房屋的建筑面积向甲方支付装修期物损保证金，即每平方米20元，共计9,847元。乙方装修竣工后，经甲方验收，如无损坏，甲方全数退还。甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，可变更或提前终止本合同，但提出变更或提前终止合同的一方应提前90日书面向另一方提出。因变更或终止本合同，使一方遭受损失的，违约方应负责赔偿。乙方逾期不支付租金及其他相关费用超过30日的，甲方有权随时终止本合同并没收乙方的保证金，若保证金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方按照本合同须向乙方送达文件的，寄至本合同所列乙方地址（上海市×路×号×楼×A）或乙方以书面通知的任何其他地址，自寄送后3日内将被视为已送达乙方。双方另对其余事项作了约定。合同签订后，被告向原告支付了租赁保证金71,884元、装修期内物损保证金9,847元。合同履行期间，因被告欠缴租金、物业费、电费超过30天，原告于2017年4月19日进行书面催缴。被告承诺付款但未实际支付。2017年10月11日，上述合同的甲乙双方又签订《房屋租赁合同终止协议》，鉴于双方于2015年6月签订的《租赁合同》，现乙方因为自身的原因提出提前终止原协议，经双方协商一致，甲方同意乙方要求自2017年10月11日起，双方对于上海市×路×号×楼×层×室A座的租赁关系终止。乙方应于2017年10月11日之前将该房屋按原协议要求返还甲方，并结算完毕所有租金、物业费、电费等相关费用。2017年10月11日，被告向原告返还了部分房屋。2017年10月11日，双方就上述《房屋租赁合同》终止后，其中部分A1座123.62平方米房屋另行签订《房屋租赁合同》，租期自2017年10月12日起至2018年6月12日止。2017年11月17日，原告向被告发出催缴租金、物业费、电费欠款合计881,715.43元的催款通知书，要求被告于2017年11月17日前缴纳。被告仍未付款。2018年10月15日，原告又向被告发出告知函要求支付欠费、违约金并返还房屋，但未明确催告内容属于上述哪一份合同项下。另查明，2015年5月20日，上海A技术产业开发管理委员会与洛勤公司签订《租金扶持协议》，明确就洛勤公司承租原告房屋期间享受高新区租金扶持政策，租金扶持金每月发放，每月43,430元。因原告与洛勤公司于2017年10月11日终止了租赁合同关系，上海A技术产业开发管理委员会与洛勤公司签订《租金扶持协议终止协议》，自2017年10月11日至2018年6月14日，不再支付租金扶持款。审理中，原、被告均确认被告尚欠2017年2月1日起至2017年10月11日止的租金542,778元、物业管理费114,883元、电费7,579.43元。关于被告支付的物损保证金9,847元，原告于2015年11月18日向被告退还。关于被告向原告支付的租赁保证金71,884元，双方虽未在《房屋租赁合同终止协议》中涉及，但2018年6月7日，紫竹国家高新技术产业开发区招商中心项目经理龙某代表原告多次与被告法定代表人屈某某微信联系涉案租赁合同项下的租金等催费事宜时，言及“之前的办公室从2017年2月1日开始就没有付房租了，缩小后的办公室是完全没有付过钱。把欠的费用付清，保证金还是可以退的。”上述事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同终止协议》、催款通知书、租金支付承诺书、微信聊天记录、公函、收费记录签收表、告知函及邮寄凭证、清退房屋告知函及邮寄凭证、上海市房地产权证，被告提供的付款凭证、租金扶持协议、终止协议、微信聊天记录、欠费明细等证据以及双方当事人的庭审陈述所证实。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效的合同，对双方当事人均产生约束力。原、被告之后签订《房屋租赁合同终止协议》，就其内容来看，属于双方协议解除合同，根据约定被告应及时结算完毕所有租金、物业费、电费等相关费用。被告未结清费用，原告有权要求被告支付欠费并承担违约责任。原告要求被告支付2017年2月1日起至2017年10月11日止所欠租金542,778元、物业管理费114,883元、电费7,579.43元，合法有据，本院予以支持。关于上述欠费的滞纳金，根据原告的催费函记载，要求被告于2017年11月17日前付清，故滞纳金应自2017年11月18日起计算。被告提出按每日千分之一计算过高，要求调整至按照未付金额的每日万分之五计算，本院考虑到合同解除后被告即向原告返还了房屋，原告对其损失也未进一步举证，故本院对被告要求调整的意见予以采纳。关于租赁保证金，考虑到涉案合同的解除非原告单方行使解除权所致，而是双方协商的结果，原告在终止协议中仅要求被告结清欠费，未要求没收租赁保证金，而根据“租赁期满终止时，除本合同第12.2条所列的情况外，乙方付清相关费用并与物业管理部门办理完房屋交接手续后15个工作日内，乙方已付保证金由甲方无息归还；如乙方未付清相关费用，甲方有权从保证金中扣除，甲方仍有权追索。”之约定，原告有权在租赁保证金中扣除被告所欠各项费用。被告辩称应用租金扶持款来抵扣未付租金，因扶持款的发放主体并非原告，而租赁合同中也未对此有约定，故被告的辩称意见缺乏事实依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告洛勤信息科技（上海）股份有限公司结欠原告上海紫竹信息数码港有限公司自2017年2月1日起至2017年10月11日止的租金542,778元、物业管理费114,883元、电费7,579.43元，合计665,240.43元，扣除已付租赁保证金71,884元，被告洛勤信息科技（上海）股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海紫竹信息数码港有限公司支付593,356.43元；二、被告洛勤信息科技（上海）股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海紫竹信息数码港有限公司以593,356.43元为基数，自2017年11月18日起至实际支付之日止，按照每日万分之五计算的滞纳金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,044.41元，由原告上海紫竹信息数码港有限公司负担4,244.41元，被告洛勤信息科技（上海）股份有限公司负担9,800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 沈 群人民陪审员 尹 萍人民陪审员 石定伟二〇一九年十一月十九日书 记 员 缪丽丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。