安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0102民初5638号 原告：杨兴革，男，汉族，1979年10月2日生，住安徽省肥东县。 委托诉讼代理人：江慧慧，上海建玮（合肥）律师事务所律师。 被告：何相年，女，汉族，1948年5月16日生，住安徽省肥东县。 委托诉讼代理人：陶子润，安徽润领律师事务所律师。 被告：合肥云峰门窗有限责任公司，住所地安徽省合肥市龙岗工业区。 法定代表人：武道和，该公司总经理。 原告杨兴革与被告何相年、合肥云峰门窗有限责任公司（以下简称云峰门窗公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨兴革及其委托诉讼代理人江慧慧、被告何相年委托诉讼代理人陶子润到庭参加了诉讼，被告云峰门窗公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 原告杨兴革向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告何相年于2017年8月1日、2017年10月1日签订的两份《场地租赁协议》无效；2、判令三被告返还原告场地租金89000元，并赔偿原告直接经济损失467782元，合计556782元；3、本案全部费用均由三被告承担。 事实与理由：2017年8月1日，原告与被告一签订《场地租赁协议》，约定被告一将位于合肥龙岗工业区合肥云峰门窗有限公司内空地(约1500时）出租给乙方作为驾校训练场地使用，租期为5年，租金每年6,4万元，前三年租金不变，后两年租金递增8%，租金半年一付，原告按照协议约定向被告一支付半年租金3,2万元。2017年10月1日，原告与被告一再次签订《场地租赁协议》，约定被告一将位于合肥龙岗工业区合肥云峰门窗有限公司二围墙空地及二排小房（约1500㎡）出租给乙方作为驾校训练场地使用，租期为5年，租金每年5.5万元，前三年租金不变，后两年租金递增8%，租金壹年一付。被告二对该协议签订以及合同内容完全知晓并承诺其不干涉原告在该合同下的所有权益，且被告三法定代表人以及杨兆付、童飞龙作为该合同见证人签字确认。原告在接收租赁土地及房屋后向被告一、被告二支付租金5,7万元。原告在签订上述协议并接收租赁场地后分别于2017年7月19日、2017年10月5日与安徽源信建筑工程有限责任公司签订《建设工程承包合同》，对上述租赁场地进行清淤、平整以及混泥土浇筑等工程，并按合同约定向安徽源信建筑工程有限公司支付部分工程款。被告在合同签订时欺骗原告租赁场地证件齐全，但在原告支付租金，对租赁场地进行施工，同时要求其提供相关材料办理营业证件时，被告却以种种理由阻挠原告施工并要求解除合同、强行收回场地，导致原告无法如期营业并遭受重大经济损失。据此，为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关法律规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请！ 被告何相年辩称：1、三被告的诉讼主体不适格，本案的案涉场地是合肥市肥东东岗木材加工厂占有和使用的，何相年是木材厂的实际负责人，木材厂的原法定代表人张云飞与何相年之间是夫妻关系，张云飞已经过世，木材厂由其妻子何相年进行经营，虽然木材厂不再经营且因未年检被吊销营业执照，根据最高院的批复认为被吊销的企业未清算完成的，仍具有诉讼主体资格，因此我们认为何相年其与原告签的租赁协议，将木材厂占有使用的土地租赁给原告使用属于职务行为；被告张宇旭仅为合同的证明人，其非合同的相对人，与本案无关，不应该作为本案的被告；被告合肥云峰门窗有限责任公司既不是租赁合同的相对人也不是案涉场地的使用权人，除了其法定代表人武道和在租赁协议中以证明人的身份签字外与本案没有任何关系，至于童飞龙的收款是受木材厂的委托进行代收，其标注的仅是代表名称，表明身份的一种表述，并不代表收取的租金就是云峰公司的，因此被告三的诉讼主体不适格。2、我方认为租赁合同有效，根据合同法第五十二条对合同的无效情形进行了列举，案涉的租赁合同不存在上述情形，若原告认为签订的主体仅是何相年，何相年没有相应的代理权限，则合同签订后，合同属于效力待定，从合同的履行上看，其合同的效力事后经过合肥市肥东东岗木材加工厂的追认；3、合同在履行过程中由于原告拒付租金并改变租赁场地的用途，拆除原厂地的围墙和门楼并在租赁场地内私搭乱建，构成违约。合肥市肥东东岗木材加工厂有权解除合同并追究原告的违约责任，木材厂将根据实际情况对原告提起诉讼，要求其承担违约责任承担损失；原告主张的经济损失没有事实和法律依据。如果其经济损失确实存在，原告也应负有举证责任。 被告云峰门窗公司未做答辩。 本院经审理认定事实如下：2017年8月1日，原告杨兴革（承租方）与被告何相年（出租方）签订场地租赁协议一份，约定被告将位于合肥龙岗工业区的一块空地（面积约1500平方）土地租给原告作为驾校训练场地使用，租期为五年，租金为每年6.4万元，前三年租金不变，后两年租金递增8%，租金半年一付，需提前一个月支付。2017年10月1日，原、被告双方就案涉土地靠南方位的一块房屋土地（约1500平米）达成《场地租赁协议》一份，约定租金为每年5.5万元，租金为五年，租金为5.5万元每年，前三年租金不变，后两年租金递增8%，租金壹年一付。合同另约定原告在办证过程中，被告必须出示相关的房屋地有效证据供原告使用。 上述租赁协议签订后，为驾校经营所需，原告与案外人安徽源信建筑工程有限责任公司分别于2017年7月19日、2017年10月5日签订两份《建设工程承包合同》，对承租的场地进行混凝土地面、池塘清淤、土方施工，约定的工程价款分别为380102元、87680元，合计人民币467782元。10月22日，双方签订竣工验收移交报告，确认工程造价380102元。原告提交的银行交易对账单显示，原告于2017年10月31日、11月1日、11月3日、11月23日，分别向源信建筑工程有限责任公司转账190000元、60000元、16000元、61600元，合计人民币327600元。 工程竣工不久，双方因对租赁物的使用建围墙等行为发生纠纷，协商未果，原告遂于2018年1月2日诉讼来院，请求判如所请。1月4日，合肥市肥东龙岗木材加工厂以杨兴革为被告诉讼来院，请求解除案涉两份《场地租赁协议》、杨兴革将租赁场地恢复原状并立即交还龙岗木材加工厂。2018年7月18日，本院作出（2018）皖0102民初210号民事裁定书，以“本案原告提供的两份《场地租赁协议》显示签订合同的主体均系何相年和杨兴革，原告方也未能提供证据证明其与案涉土地有利害关系，故原告的主体不适格”为由，裁定驳回合肥市肥东龙岗木材加工厂的起诉。当事人双方均未提起上诉，该裁定已发生法律效力。 关于原告支付的租金情况，本院查明事实如下：2017年9月11日，被告向原告出具收条一份，上载明：“今收到杨兴革房租费捌万元整（其中门窗公司二围墙间空地及二排小房房租伍万伍仟元整一年，下余贰万伍仟元整为门窗公司内空地下半年的房租预付款）。备注：1、2017年9月11日付叁万元整；2、2017年9月15日付贰万元柒仟元整；3、2017年11月底付贰万叁仟元整；4、以上付款均以银行汇款单据为准”。当日，原告支付租金30000元，童飞龙出具收条一张；9月18日，原告支付租金27000元，童飞龙出具收条一张；11月28日，原告通过王文英账户向何相年转账支付租金32000元；合计支付租金89000元。 另原告起诉时将张宇旭列为本案的被告，庭审结束后，原告自愿撤回对张宇旭的起诉。 以上事实，有《场地租赁协议》两份、收条三份、转账凭证一份、《建设工程施工合同》两份、企业登记信息、银行转款流水、竣工验收移交表当及当事人当庭陈述为证。 本院认为：案涉两份租赁合同均系何相年与杨兴革签订，原告支付的租金89000元亦均是支付给何相年，何相年主张龙岗木材加工厂系案涉土地使用权人，其是作为龙岗木材加工厂的负责人与原告签订，所收租金亦是代龙岗木材加工厂收取，均未提交有效证据加以证明，且本院（2018）皖0102民初210号民事裁定书也以“本案原告提供的两份《场地租赁协议》显示签订合同的主体均系何相年和杨兴革，原告方也未能提供证据证明其与案涉土地有利害关系，故原告的主体不适格”为由，裁定驳回了龙岗木材加工厂的起诉，故被告何相年关于“龙岗木材加工厂系案涉租赁合同的订立主体，何相年不是本案适格被告”的主张，本院不予采纳。《中华人民共和国土地管理法》规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。本案直至审理终结，被告何相年都未提交案涉土地的相关登记证书以证明其对该土地享有合法的占有使用权，即便如其所述其是受合肥市肥东龙岗木材加工厂的委托与原告订立租赁合同，但仅依据多经公司与龙岗木材加工厂的协议，并不足以证明龙岗木材加工厂对案涉土地享有合法的占有使用权，且经本院向土地登记管理部门调查，亦未查询到案涉土地登记在龙岗木材加工厂名下的相关信息。故，被告何相年不能证明其对案涉土地享有合法的占有使用权，其与原告订立租赁合同将案涉土地出租给原告使用，损害了国家、集体利益，本院依法认定双方订立的土地租赁合同无效。案涉租赁合同中涉及的房屋，因被告亦未提交该房屋的建设规划许可证，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》的规定，所涉房屋租赁部分合同亦为无效。原告在本案中请求确认案涉租赁合同无效，本院予以支持。 本案中两份合同约定的年租金合计为119000元，原告已支付被告何相年的租金总额为89000元，鉴于原告实际占有使用土地至今已逾一年，现主张被告返还租金，本院不予支持。对于原告苏斯能够要求被告赔偿原告因平整土地及对租赁土地的建设造成的直接经济损失，结合原告与案外人源信公司订立的建设工程施工合同、造价表、银行转账流水、增值税发票等证据，可以证明原告为履行案涉租赁合同委托案外人对案涉土地进行施工并实际支付工程款327600元的事实，原告主张损失数额467782元，缺乏证据证明，本院不予认定。被告何相年将不具有出租权的土地出租给被告使用，原告未经查看土地使用权属证明即与被告何相年签订场地租赁协议并对土地进行施工，未尽到订立合同的审慎注意义务，双方对合同的无效均负有过错，另基于原告已经对案涉土地使用已逾一年，故原告因履行合同造成的损失327600元，本院酌定由原告自行承担20%，被告何相年承担80%。被告云峰门窗公司并非合同订立及履行主体，原告主张该公司承担相应的责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告杨兴革与被告何相年于2017年8月1日及2017年10月1日签订的《场地租赁协议》； 二、被告何相年于本判决生效后十日内赔偿原告杨兴革损失262080元； 三、驳回杨兴革对合肥云峰门窗有限责任公司的诉讼请求； 三、驳回原告杨兴革的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9368元，由原告杨兴革负担4047元，被告何相年负担5321元。公告费400元，由原告杨兴革负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  吴 扬 人民陪审员  涂林慧 人民陪审员  陆蓉华 二〇一九年十一月二十九日 书 记 员  丁海恩