山东省莒南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1327民初5027号 原告：莒南汇丰食品有限公司，住所地：山东省莒南县城大西环路西。统一社会信用代码：9137132731292865XN。 法定代表人：丁磊，总经理。 委托诉讼代理人：宋军生，山东广春律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王传博，山东广春律师事务所律师。 被告：郭辰华，男，1976年3月9日出生，汉族，居民，住山东省莒南县。 原告莒南汇丰食品有限公司（以下简称莒南汇丰公司）与被告郭辰华买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年11月25日再次公开开庭审理了本案。原告莒南汇丰公司的法定代表人丁磊及委托诉讼代理人宋军生，被告郭辰华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 莒南汇丰公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令郭辰华履行过户义务并赔偿莒南汇丰公司的经济损失；2.本案诉讼费用由郭辰华承担。事实与理由：2018年4月份至2019年7月份期间，郭辰华多次向莒南汇丰公司的法定代表人丁磊借款503600元用于资金周转。2019年8月28日，莒南汇丰公司、郭辰华签订《土地楼房转让合同书》一份，郭辰华向莒南汇丰公司出卖其所有的土地及楼房一处（权证登记编号：莒南集用2002字第15035号），购买价款为500000元。同日，郭辰华与丁磊、莒南汇丰公司签订《协议书》一份，三方约定：丁磊将对郭辰华享有的合法债权500000元转让给汇丰公司，莒南汇丰公司应当支付给郭辰华的土地、房屋款500000元用其从丁磊处受让的债权与莒南汇丰公司相互抵顶。郭辰华与莒南汇丰公司签订的《土地楼房转让合同书》后莒南汇丰公司按约履行了合同义务，并对受让土地、房屋进行了装修，双方约定自合同订立起三日内办理土地的过户登记手续，但郭辰华未在约定期限内协助莒南汇丰公司办理过户手续。后经莒南汇丰公司催告，郭辰华仍未在合理期限内协助莒南汇丰公司办理过户手续。因此，为维护莒南汇丰公司合法权益，特提起诉讼，请依法支持莒南汇丰公司的诉讼请求。 郭辰华辩称，与丁磊之间存在503600元的债权债务关系属实，与莒南汇丰公司签订《土地楼房转让合同书》及丁磊将债权500000元转让给莒南汇丰公司属实。同意协助莒南汇丰公司办理过户手续，不同意赔偿莒南汇丰公司的经济损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2000年9月18日，莒南县村委会（甲方）与郭建锋（郭辰华的叔叔）、郭辰华（乙方）签订《土地租赁合同》一份，双方约定：甲方将坐落在本村岚济路南侧原村办石子厂用地一处（长54米、宽50米、计地面积4亩）租赁给乙方，乙方取得该土地使用权，土地所有权归甲方；合同租赁期限为100年，自2000年12月30日起至2100年12月30日止；租赁费为每亩30000元，合计金额120000元，于签订合同时以现金方式一次性交纳；合同期限内，未经甲方同意，乙方不得将该幅土地转包、买卖和其他形式转让，否则甲方有权终止合同，并由乙方承担违约责任。后郭辰华与郭建锋共同租赁使用上述土地。2002年1月3日，郭辰华与罗萍萍结婚。2002年7月30日，莒南县国土资源局向郭辰华颁发《集体土地使用证》，编号为莒南集用（2002）字第15035号，土地使用者为郭辰华石材加工厂，土地所有，用途为工业，使用权类型为批准拨用企业用地，使用权面积为1080.00平方米，终止日期为2032年9月1日，四至为：东至郭建锋、西至郭奉军、北至岚济路、南至空地。郭辰华石材加工厂成立于2007年9月7日，法定代表人为郭修亮（系郭辰华之父），由郭辰华实际经营。因经营不善，郭辰华石材加工厂于2011年12月26日经莒南县市场监督管理局办理注销登记。2013年9月4日，郭辰华与罗萍萍经莒南县民政局协议离婚，协议书中关于财产处理，双方约定：所有财产归女方所有，所有存款归女方所有，所有债务归男方偿还。之后涉案土地一直由郭辰华占有使用，2014年10月郭辰华在上述土地上建设了楼房（毛坯），未办理房屋权属登记。 2018年4月份至2019年7月份期间，郭辰华多次向丁磊借款用于资金周转，并出具借条六份，分别载明：①“借条今有郭辰华借到现金200000.00元大写（贰拾万元正）借款期限为90天双方约定利息为36%借款人自愿以名下大坊前村岚济路南所有土地及建筑物做为抵押.郭辰华（手印）2018.4.2613305391678”；②“借条今借到丁磊现金20000.00（贰万元正）郭辰华（手印）2018.11.11”；③“借条今有郭辰华借丁磊现金100800元.大写壹拾万零捌佰元正.郭辰华（手印）2019年4月23日”；④“借条今借丁磊现金112800.00元（壹拾壹万贰仟捌佰元正）郭辰华（手印）2019.7.1号”；⑤“借条今借到丁磊现金40000.00（肆万元正）郭辰华（手印）2019.7.9”；⑥“借条今借到丁磊现金30000.00（叁万元正）郭辰华（手印）2019.7.16”。丁磊以现金方式将上述借款交付郭辰华后，郭辰华于收到借款当日分别为丁磊出具收条六份，分别载明：①“收条今收到丁磊现金200000.00元（贰拾万元）郭辰华2018.4.26”；②“收条今收到丁磊现金20000.00（贰万元正）郭辰华（手印）2018.11.11”；③“收到条今收到丁磊现金100800元（壹拾万零捌佰元正）郭辰华（手印）2019年4月23日”；④“收条今收到丁磊现金112800.00元（壹拾壹万贰仟捌佰元正）郭辰华（手印）2019.7.1号”；⑤“收条今收到丁磊现金40000.00（肆万元正）郭辰华（手印）2019.7.9”；⑥“今收到丁磊现金30000.00（叁万元正）郭辰华（手印）2019.7.16”。上述借款共计503600元，丁磊多次向郭辰华索要未果。 莒南汇丰公司为有限责任公司（自然人投资或控股），丁磊系莒南汇丰公司的法定代表人。2019年8月28日，郭辰华作为甲方（转让方）、莒南汇丰公司作为乙方（受让方）签订《土地楼房转让合同书》一份，双方约定：受让标的包括土地、房产及地上所有附属物，位于莒南县，四至为：东至郭建锋、西至郭奉军、南至坊前社区（大坊前村）地、北至岚济路，面积为1080平方米；场地及地上附属物交易价格为：人民币500000元整（大写：伍拾万元整）；甲方拖欠丁磊的借款本息500000元，丁磊将该债权转让给乙方，现乙方对甲方享有债权500000元，本合同的交易价款由乙方对甲方享有的债权相关（互）抵顶；自该合同签订之日起，甲方将场地及其土地上的附属物交付乙方实际利用；自该合同签订之日起，该场地及附属物的所有权移转，由乙方所有；甲方在交付场地的同时应将与该场地有关的凭证交付乙方；本合同签订后三日内，由甲乙双方到不动产部门办理转让物的权属变更登记，相关费用由乙方负担；如因违约或事实上不能履行该合同，导致乙方不能实现合同目的的，由乙方（应为甲方）足额清偿乙方的债权500000元。同日，郭辰华将上述合同书中涉及的土地及房屋交付于莒南汇丰公司，并出具交付确认单一份，载明：“交付确认单经郭辰华与莒南汇丰食品有限公司的法定代表人丁磊到莒南县现场指定，郭辰华将四至边界进行了指定，本确认单的签署，代表已经将双方之间的土地、房屋交付给莒南汇丰食品有限公司。交付人：郭辰华（签字及手印）接收人：莒南汇丰食品有限公司（公章）2019年8月28日”。同日，郭辰华作为甲方、丁磊作为乙方、莒南汇丰公司作为丙方签订《协议书》一份，三方约定：乙方丁磊将对甲方郭辰华享有的合法债权500000元转让给丙方汇丰公司，甲方郭辰华认可该转让行为；丙方汇丰公司应当支付给甲方郭辰华的土地、房屋款500000元用其从乙方丁磊处受让的债权与丙方（应为甲方）相互抵顶；本协议的订立视为向甲方郭辰华作出了债权转让的通知，不再另行通知。后经莒南汇丰公司催告，郭辰华未在约定期限内协助莒南汇丰公司办理过户手续，莒南汇丰公司于2019年9月4日诉至本院，要求郭辰华协助其办理过户手续并赔偿经济损失。 因行政规划需要，莒南县合并至莒南县前社区。2019年10月16日，莒南县前社区村民委员会出具证明一份，证明郭辰华名下位于的1080平方米工业用地属郭辰华所有，并同意将上述土地使用权转让给莒南汇丰公司。 诉讼过程中，莒南汇丰公司与郭辰华共同委托山东中新资产评估有限公司对位于的集体土地使用权1宗及在建工程的市场价值进行评估。2019年11月14日，山东中新资产评估有限公司出具中新评报字（2019）第0951号莒南汇丰食品有限公司、郭辰华拟进行资产核实涉及的郭辰华已转让的的集体土地使用权1宗及在建工程资产价值评估项目资产评估报告。评估范围为的集体土地使用权1宗及在建工程。其中：⑴在建工程为框架结构，建筑面积1519.19平方米（现场测量），地上4层，地下1层。一层层高4米，二层及以上层高2.9米，地下室层高2.9米。经现场勘查，该在建工程于2014年10月动工，主体工程已完工，安装和装饰均未动工。在建工程处于停工状态已多年。⑵在建工程所占土地使用权为集体土地，土地证证号：莒南集用（2002）字第15035号。所有，土地使用者为郭辰华石材加工厂，用途为工业，使用权类型批准拨用企业用地，终止日期为二〇三二年九月一日，使用权面积1080平方米。四至：东-郭建锋，南-空地，西-郭奉军，北-岚济路。土地开发程度为“三通一平”。评估结论为截至评估基准日2019年9月1日，纳入评估范围内的资产评估价值60.15万元（在建工程评估价值为52.16万元，无形资产-土地使用权评估价值为7.99万元）。评估结论的使用有效期为一年，自评估基准日2019年9月1日起至2020年8月31日止。评估过程中，郭辰华及其父郭修亮向山东中新资产评估有限公司出具说明一份，载明：“说明致山东中新资产评估有限公司：关于本次评估范围内的的集体土地使用权1宗及地上建筑物1幢，现权属属于郭辰华石材加工厂，该企业于2011年已进行注销。该土地及房产转让给莒南汇丰食品有限公司等情况，郭修亮（郭辰华石材加工厂法定代表人）知情，并委托交由郭辰华（实际使用权人）全权处理。郭辰华（子）与郭修亮（父）为父子关系。郭辰华（签字及手印）郭修亮（签字及手印）”。 本院认为，本案系买卖合同纠纷，涉及莒南汇丰公司与郭辰华于2019年8月28日签订的《土地楼房转让合同书》是否有效及涉案土地使用权是否能够转让的问题。第一，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，关于上述法律规定第一项，涉案转让合同是双方当事人的真实意思表示，不存在一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的情形。第二，关于上述法律规定第二项，涉案房地产系郭辰华的婚前个人财产，其与前妻罗萍萍离婚时关于“所有财产归女方所有”的约定对该财产的处理并不明确，事实上该土地在双方离婚后一直由郭辰华占有和使用，因此涉案房地产归郭辰华个人所有并无争议，郭辰华对该房地产的处分并未侵害共有人的利益。另根据莒南汇丰公司、郭辰华共同委托山东中新资产评估有限公司出具的评估报告显示，涉案集体土地使用权及地上附属物的价值与其双方之间的债权数额价值相当，莒南汇丰公司系有偿取得涉案房地产使用权，郭辰华对该房地产的处分并未侵害其他债权人的利益。第三，本案不存在上述法律规定第三、四项规定的情形。第四，关于上述法律规定第五项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案中，确定涉案《土地楼房转让合同书》是否有效，应确定涉案合同中涉及的内容是否符合法律规定，即莒南汇丰公司、郭辰华之间的债权转让行为及涉案土地使用权的转让行为是否符合法律规定。首先，关于涉案《土地楼房转让合同书》中涉及莒南汇丰公司、丁磊及郭辰华三者之间债权及债权转让问题。本院认为，合法借贷关系受法律保护。原、被告间的借贷行为系双方当事人真实意思的表示，自贷款人提供借款时生效。《中华人民共和国合同法》第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案中，郭辰华因资金周转多次向丁磊借款共计503600元，结合郭辰华向丁磊出具的六份借条、六份收到条、双方庭审陈述及证人证言，能够证实丁磊与郭辰华之间借贷关系真实存在，郭辰华应按照约定返还丁磊借款。丁磊对郭辰华享有合法债权，郭辰华、丁磊与莒南汇丰公司三方签订协议书，约定丁磊将对郭辰华的500000元债权转让给莒南汇丰公司，同时约定该协议书视为向郭辰华作出了债权转让的通知，郭辰华亦在该协议书中签字确认，视为丁磊已将债权转让的事实通知了其债务人郭辰华，对其债务人郭辰华已经发生法律效力，莒南汇丰公司取代丁磊依法享有本案涉及的债权500000元，庭审中，莒南汇丰公司与郭辰华对上述事实均无异议，本院予以确认。其次，关于涉案《土地楼房转让合同书》涉及的土地使用权转让行为是否符合法律规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。本案中，涉案土地属于莒南县前社区村民委员会所有，为集体所有的土地，郭辰华通过租赁方式取得涉案集体土地的使用权，且莒南县前社区村民委员会作为涉案集体土地的所有者出具书面证明，同意郭辰华将其名下的涉案集体土地使用权转让给莒南汇丰公司。依照上述法律规定，郭辰华取得上述集体经营性建设用地使用权后可以转让给其他单位或者个人。因此，郭辰华将涉案集体土地的使用权转让给莒南汇丰公司不违反法律、行政法规的强制性规定。综上，莒南汇丰公司与郭辰华于2019年8月28日签订的《土地楼房转让合同书》属于有效合同，郭辰华在将涉案房地产交付给莒南汇丰公司后，应依照合同约定协助莒南汇丰公司办理集体土地使用权的过户手续。本院对莒南汇丰公司要求郭辰华履行过户义务的诉讼请求予以支持。莒南汇丰公司要求郭辰华赔偿经济损失，未提供相应证据支持，郭辰华亦不认可，本院对该诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第七十九条、第八十条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、郭辰华于本判决书生效后五日内协助莒南汇丰食品有限公司办理集体土地使用权过户手续（集体土地使用证号：莒南集用（2002）字第15035号，四至：东-郭建锋，南-空地，西-郭奉军，北-岚济路）； 二、驳回莒南汇丰食品有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费8800元，保全费3020元，由郭辰华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  高庆华 人民陪审员  高 静 人民陪审员  胡尊胜 二〇二〇年一月二十日 法官 助理  梅 嘉 书 记 员  靳如洁