重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0241民初993号原告程素梅，女，1973年9月13日出生，土家族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住本县。委托代理人高定重，彭白丽，重庆驰源律师事务所律师。被告重庆市秀山城建开发有限责任公司。住所地：重庆市秀山县中和镇凤栖北路。法定代表人伍舒舒，系该公司董事长。委托代理人刘定刚、杨海艳，重庆春雨律师事务所律师。原告程素梅诉被告重庆市秀山城建开发有限责任公司（以下简称城建开发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月3日受理后，依法由代理审判员吴润林于2016年6月14日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告程素梅的委托代理人高定重，彭白丽到庭参加诉讼、被告重庆市城建开发有限责任公司委托代理人杨海艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程素梅诉称：2010年11月，原告与被告城建开发公司签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：被告城建开发公司将其开发的位于秀山县渝秀大道西段鼎盛财富天街X幢X单元商品房一套，以总价306897元出售给原告，被告应于2011年6月30日前交房。合同第十三条第二款约定商品房交房使用之日起60日内，被告应向房屋所在地土地登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋管理机构规定的材料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。因双方已经对交房时间进行了约定，同时就能明确办证的期限。那么被告就应当以约定的交房时间为起算点，在60日内向房管部门提交办证资料并取得受理单。之后原告如约向被告支付了购房款，但是被告并未按照合同的约定及时为原告办理房屋产权证书。原告认为双方签订的《重庆市商品房买卖合同》合法、有效，应当依法受到保护。原告按约支付了房款后被告就应当按照合同的约定交付房屋并为原告办理房屋产权证书。现被告逾期为原告办理房屋产权证书，应当承担违约责任。因此，特诉至本院要求：一、判决被告支付原告逾期办理房屋产权证的违约金55516.95元（以原告支付的总房款为基数，按照中国人民银行同类同期贷款利率上浮30%计算，计算至被告为原告办理房屋产权证为止）。被告城建开发公司辩称：一、原告要求答辩人支付逾期办理房屋产权证的违约金的诉讼请求不能成立，依法应予驳回。首先，原告计算违约金方式有误，应当从原告接房之日起60日后计算至取得登记受理单之日止；其次，原告诉请答辩人支付逾期交付房产证违约金已经超过诉讼时效。二、原告诉称的事实和理由与客观不符，不能成为支持其诉讼请求的理由。首先，原告提出的“双方已经对交房时间进行了约定，同时就能够明确办证的时间，那么被告就应当以约定的交房时间为起算点，在60日内向房管部门提交办证资料并取得登记受理单”，而答辩人认为，双方订立的《商品房买卖合同》第七条第（一）款第2项指的是答辩人所售的房屋应该在2011年6月30日之前具备交付条件，而原告何时来接房，答辩人无法控制；其次，交房时间的约定并非固定在2011年6月30日之前，不是固定在这一天，因此，计算违约金应当以实际交房时间为准。综上，应当驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2010年11月，程素梅（乙方）与城建开发公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定乙方在甲方处购买商品房一套，房屋位于渝秀大道西段鼎盛财富天街X幢X单元，房屋总价款306897元。该合同十三条第二款约定：预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构办理本商品房产权证的申请，提交相关资料，并取得房屋登记机构出具的登记受理单；该条第三款约定：甲、乙双方相互配合办理本商品房产权登记。乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同7日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方；该条第五款约定：如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房产权证的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。同日，双方签订补充协议载明：程素梅委托城建开发公司办理产权登记和房地产权证，办理房地产权证的相关费用和契税由程素梅支付。合同签订后，程素梅按约支付了购房款，并向城建开发公司交纳了办证费和税费。2012年11月2日，城建开发公司向原告程素梅交付了房屋。另查明，双方签订的《商品房买卖合同》中，双方对合同第十三条第四项关于逾期办证的时间及违约金计算标准均用手写斜杠划掉。本院向秀山土家族苗族自治县国土资源和房屋管理局（以下简称秀山县国土房管局）查询程素梅所购房屋是何时取得登记受理单，经该局查明，程素梅位于重庆市秀山县渝秀大道西段鼎盛财富天街X幢X单元房屋办理房地产权属登记受理时间为2013年5月9日。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系签约双方协商一致的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应依诚实守信原则恪守合同义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，原、被告是在双方平等、自愿的基础上达成的，就应按合同约定履行双方的权利义务，即原告应在规定时间内交清房款，被告应按期交付房屋，并按照约定为原告办理房屋产权证。该合同第十三条第二款约定：“预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构办理本商品房《房地产权证》的申请，提交相关资料，并取得房屋登记机构出具的登记受理单”。一般情况下，开发商向业主交付房屋钥匙之日即视为商品房实际交付使用之日。本案中，双方对房屋交付时间有争议，且均没有相关证据证明实际交房之日，根据《商品房预售合同》第七条第（二）款之规定，商品房交付应通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。城建开发公司于2013年8月19日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，因此，涉案商品房应于2013年8月19日之后才符合交房条件，因而在双方均没有相关证据证明实际交房之日时，应以符合交房条件之日确认为实际交房之日，即城建开发公司城建开发公司于2013年8月19日将房屋交付给程素梅使用，根据被告提交的《财富天街业主物资发放一览表》显示原告程素梅已经实际领取房屋钥匙，但没有签署领取钥匙的具体年份（签的时间为11月2日），在没有其他证据证明房屋交付时间的情况下，被告城建开发公司提交的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》及《鼎盛财富天街违约金详情》证明房屋实际交付使用日期为2012年11月2日，未晚于2013年8月19日，是其对其权利的处置，本院应予确认。但城建开发公司抗辩称程素梅的起诉已超过诉讼时效，本院应当对本案原告诉请是否超过诉讼时效进行审查。诉讼时效作为一项法律制度，指的是权利人在法定期间内不行使权利就丧失请求人民法院保护其民事权利的一种法律制度。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”本案中，关于程素梅主张的违约金支付请求是否超过诉讼时效的问题。按照原、被告签订的《商品房买卖合同》第十三条第2项：“预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房地登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”，被告城建开发公司于2012年11月2日向原告程素梅交付了房屋。应当于房屋交付使用之日起60日内，即2013年1月2日前取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，被告城建开发公司未在2013年1月2日前取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，原告程素梅就应当知道自己的权益受到损害，而根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十三条第4款第（2）项：“甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”之约定，城建开发公司于2013年5月9日取得登记受理单，其诉讼时效的起算时间应为2013年6月10日。因此，原告程素梅至迟应于2015年6月11日前向本院提起诉讼主张，而原告程素梅于2016年5月3日才向本院提起诉讼请求支付逾期办证违约金，其起诉已超过二年诉讼时效期间，人民法院不予保护，原告因此丧失胜诉权，对原告的请求，本院应予驳回。被告抗辩意见成立，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：驳回原告程素梅的诉讼请求。案件受理费1187元，减半收取计593.5元，由原告程素梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时向该院预交上诉费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  吴润林二〇一六年七月二十日书 记 员  田 野