江西省大余县人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0723民初200号原告(反诉被告)赵平。委托代理人彭翔，江西启光律师事务所律师。（特别授权）被告(反诉原告)李京民。原告(反诉被告)赵平诉被告(反诉原告)李京民房屋租赁合同一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)赵平及其委托代理人彭翔、被告(反诉原告)李京民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)赵平诉称：2015年8月6日，被告李京民与原告签订一份《店铺租赁合同》，被告承租原告位于大余县城胜利路48号店铺一间，合同约定：第一年月租金4300元，被告先付半年租金至2016年2月6日止，第二年付一年租金即从2016年2月6日至2017年2月6日止，每年按5%增长租金，时间为三年。并约定被告即付5000元租赁押金。合同签订后，被告先后四次向原告承付了25000元，尚欠800元租金及5000元租赁押金未付。被告于2015年8月17日向原告出具了一张欠条。2016年2月6日在被告要向原告承付下一年租金时，被告却声称做生意亏本没钱付店租，于是原告表示说被告如没钱付店面租金那就交回店铺给原告中止合同，但被告却不腾出店铺，导致两人发生纠纷。现为妥善处理好此事，特诉至法院，请求法院1、判令终止原、被告所签订的店铺租赁合同；2、判令被告向原告承付5000元租赁押金和半年拖欠的店租800元及已拖欠的两个月租金9030元，合计人民币14830元；3判令被告向原告交回店铺时应保持店铺的整洁性，性状应与原告交付给被告时相一致，被告承租期间所拖欠的水电费由被告承担；4本案诉讼费由被告承担。赵平为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、2015年8月17日李京民出具给赵平的欠条一张，证明被告应当在签订合同时向原告支付5000元押金及800元租金。2、《店铺租赁合同》一份，证明原、被告的权利义务关系，按合同约定被告违约在先。被告李京民（反诉原告）辩称：我租赁原告的店面是事实，但原告在2016年2月15日把店面锁了，以致我无法经营，给我造成了一定的经济损失，该损失原告应予以承担。并反诉称：2016年2月6日，反诉被告向反诉原告要求交店面租金，反诉原告提出因生意亏本暂时无法交纳，希望能宽限一段时间，或者即便是终止合同，也应当将反诉原告之前出具的押金欠条交还才妥当，但反诉被告却蛮不讲理当即就提出没钱就交店面，终止合同。大年初八，反诉被告指使社会闲杂人员到反诉原告店内闹事，并将反诉原告店铺锁掉至今。之后，反诉原告多次找反诉被告协商但一直未果。反诉被告的违法行为造成反诉原告店内食品过期，一家生活来源没着落，经测算，反诉被告的这一行为造成反诉原告各项损失35000元，该损失理应由反诉被告承担。因此，特请求法院依法判令反诉被告赔偿因违法锁闭反诉原告店铺给反诉原告造成的各项损失共计人民币35000元，即误工损失18000元，产品过期货物损失17000元。反诉被告辩称：第一、根据双方签订的合同中的第三条规定被告已经违约；第二、因反诉原告拖欠租金，反诉被告有权要求反诉原告支付租金，其没有交店面租金，店面的产权和经营权就应该是反诉被告的；第三、反诉原告提出赔偿损失35000元应当提供证据。被告（反诉原告）李京民向本院提交了以下证据材料：1、转账凭证一张，证明被告向原告支付了尚欠的800元租金，其实际只欠5000元押金。2、2015年8月6日《“悠百佳”品牌标识授权使用合同》、《“悠百佳”门店商品供销协议》、《“悠百佳”商标使用授权书》各一份，证明被告经营“悠百佳”商品的事实及原告将店面加锁所造成的损失。3、2015年8月2日《“悠百佳”加盟定金协议》一份，证明内容同上。4、销售发货单7份，证明过期货物价格。5、营业执照复印件一份，证明“悠百佳”零食店的经营者系李京民。6、结婚复印件一份，证明李京民与廖红凤系夫妻关系。7、2016年4月22日李京民书写的产品过期数据一份，证明过期的货物及单价。经庭审质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的2组证据均无异议，本院予以采信。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的第1-6组证据的真实性没有异议，但对第2组证据的关联性有异议，认为合同不是李京民签订的；对第7组证据认为由法院认定。本院认为，被告（反诉原告）提交的第1-6组证据客观、真实，与本案有关联，本院予以采信；对第7组证据中列举的⑵⑶⑷⑸⑹的商品、保质期限、单价予以采信，但经核实，第⑵项中的咖啡饮料实际数量为7瓶，第⑶项中的龙云茄子干数量为5.2斤，第⑹项的蛋塔蛋糕数量为1.976斤，又因第⑴项中未见有商品，第⑵项商品的保质期不在锁闭商铺的期限内，第⑹项商品在赵平锁闭店铺前已过保质期限，故对第⑴⑵⑹项的商品的损失本院不予认定，对第⑶⑷⑸项的商品损失予以认定即5.2×6.5元/斤=33.80元，36条×0.85元/条=30.60元，4条×1.64元/条=6.50元，合计人民币70.90元。经审理查明，2015年8月6日，李京民与赵平签订一份《店铺租赁合同》，约定赵平将位于大余县南安镇胜利路48号店面一间租赁给李京民经营“悠百佳”零食，租赁期限为3年。合同其中约定“……二、租赁店面的租金单价乙方（李京民）承租甲方（赵平）上述店铺框架结构，经双方协定确定租金定于：第一年月租金4300元，乙方先付半年租金给甲方（至2016年2月6日止），第二年付一年租金（即从2016年2月6日至2017年2月6日），每年按5%增长，时间为三年，如乙方需要续约，应提前半个月通知甲方，甲方应优先乙方。三、租赁押金和租金交付方式1、甲、乙双方租赁合同签订后，乙方即付5000元整租赁押金，必须付清一年租金，如不按时付清，甲方收违约10%的滞纳金，合同到期后，要保证店铺结构完整，否则须赔偿甲方损失费用，如违约押金不退还，由甲方收取。2、租赁支付方式：一次性付清一年租金。其他事项：租赁期间店铺费用、水、电、维修等一切由甲方承担……。”双方均在合同书上签名。合同签订后，赵平将店铺交给李京民，李京民即向赵平支付了25000元的租金，并投入资金对店面进行装修后开设商店（2015年9月开张），尚有5000元押金和800元剩余租金，李京民于2015年8月17日出具一张欠条给赵平，欠条言明:“今欠赵平店租￥5800元，开业前一天付清伍仟捌佰元整今欠人：李京民”。2016年1月30日，李京民通过银行转账方式向赵平支付尚欠的800元租金。2016年2月6日，赵平前往李京民开设的店铺内要求其支付第二期的租金（2016年2月6日至2017年2月6日），因租金问题双方发生纠纷。同月15日，赵平将李京民开设的店铺锁闭，以致李京民无法经营。2016年3月10日，赵平诉至本院要求依法处理。另查明，2015年8月21日李京民就该店在大余县工商行政管理局办理了工商营业执照。审理中，本院组织赵平、李京民前往李京民开设的店铺现场对该店内即将到保质期或到保质期的商品进行清点，双方一致认可同意在商铺锁闭期间的商品损失为755元，快递运费为97.98元，合计人民币852.98元。与此同时，本院通知赵平将被锁的租赁店铺打开，赵平于2016年3月31日将店铺锁打开未再上锁。李京民至今尚未将租赁店铺租金支付或腾出。以上事实，有原、被告提供的相关证据及庭审笔录予以证实，本院予以认定。本院认为，赵平与李京民签订的《店铺租赁合同》是在平等、自愿的条件下签订的，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。李京民作为承租人按时足额向出租人给付租金、押金是其主要合同义务，但李京民自承租商铺后，一直未向赵平支付押金5000元，且在2016年2月又未及时向赵平支付2016年2月6日至2017年2月6日的店铺租金，其行为已构成根本违约，故赵平按合同约定要求李京民支付2016年2月6日至2016年4月6日止按约定每月4515元计算的租金及租金损失有理，本院予以支持。但在2016年2月15日赵平将李京民开设的店铺锁闭，至2016年3月31日再将店铺锁打开，这段时间致使李京民无法实际占有使用该店铺，故对赵平锁闭店铺期间（45天）的租金请求不予支持，所以2016年2月6日至2016年4月6日的店铺租金应按4515元/月÷30天×（60天-45天）=2257.50元计付。而赵平在李京民未及时支付押金及租金的情况下，将李京民开设的店铺锁闭，致使李京民无法经营，其行为也构成违约，故对李京民反诉赵平要求赵平赔偿其锁闭店铺期间所造成的损失的请求，符合法律规定，本院予以支持。庭审中，赵平及李京民均表示同意解除《店铺租赁合同》，故本院对原告要求终止合同的主张予以支持。在合同解除后，店铺承租人即失去了占有使用店铺的合法依据，应当向出租人返还店铺，并按约定保持店铺结构完整。按照合同约定，李京民在签订合同后，即应支付5000元租赁押金及第一期租金25800元，2015年8月17日前李京民已向赵平支付了第一期租金，但租赁押金至今未付，同时合同第二条、第三条分别约定了租金的计算标准及缴纳方式，对于后期租金的结算期限约定不明，根据《合同法》第61条规定，双方关于租金结算期限没有明确约定的情况下，应按照合同有关条款或交易习惯确定，结合本案事实及交易习惯，第二期店铺的租金李京民应在2016年2月6日支付，而其未能按约定向赵平全额交纳租赁押金，或未能按时足额交纳租金，故应向甲方（赵平）就其所欠费的任何部分按欠费金额支付10%的违约金，即未支付租赁押金违约责任是5000×10%=500元；第二期租金（2016年2月6日至2016年4月6日）未予支付的违约责任为4515元/月÷30天×15天×10%=225.80元，又因双方已同意终止合同，2016年4月7日后的店铺租金应计算至李京民腾出店铺之日止，其迟延支付的店铺租金的违约责任也应计算至腾出店铺之日止。关于押金5000元，因双方在合同中已约定违约责任且原告在本案中已经主张了违约金，原告再以被告拖欠租金为由要求被告支付5000元押金，于法无据，本院不予支持。关于租赁店铺期间的水电费用，审理中，因赵平一直未能提供有效证据予以证明其已经支付该费用或是李京民已拖欠该费用金额，故对该主张本院不予支持。关于被告反诉原告要求赔偿商品损失，在庭审中因双方就商品损失金额同意确定为人民币852.98元，故本院对此予以确认。庭审后，反诉原告再次向本院提交部分商品损失清单，根据《合同法》第119条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”在李京民提交的清单中有部分商品是在店铺解锁后尚还有一个多月的保质期限，而李京民却未能积极采取止损措施，对其后期的商品损失部分李京民应自行负责。经组织双方质证核实，本院认定后期商品损失金额为70.90元，因此，赵平在锁闭李京民店铺期间造成李京民的商品损失为共计人民币923.88元。关于反诉原告的误工损失，根据《合同法》第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿款应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，庭审中，本院已明示李京民就其营业利润损失是否申请司法鉴定，但李京民明确表示不予鉴定，只请求赔偿误工损失，由于赵平锁闭商铺的行为，给李京民造成一定的经济损失，且在庭审中原告也表示李京民在经营店铺期间需要2个人经营，故在李京民未能提供相关证据的情况下，本院参照江西省2014年城镇非私营单位分行业就业人员平均工资中批发零售业的在岗职工年平均工资标准酌定李京民的误工损失为42915元/年÷360天×45天×2人=10728.75元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除赵平与李京民于2015年8月6日签订的《店铺租赁合同》。二、李京民于判决生效后十日内腾出店铺交还赵平（保持店铺结构完整）。三、李京民于判决生效后十日内支付给赵平2016年2月6日至2016年4月6日期间的租金计人民币2257.50元。四、李京民于判决生效后十日内支付给赵平租赁押金及租金违约金计人民币725.80元。五、李京民于判决生效后十日内支付给赵平2016年4月7日起至腾出店铺之日止的租金及逾期支付违约金（租金按每月4515元计算，违约金按尚欠租金总额10%计算）。六、赵平于判决生效后十日内赔偿李京民商品损失及误工损失计人民币11652.63元。七、驳回原告赵平的其他诉讼请求。八、驳回反诉原告李京民的其他诉讼请求。案件受理费171元，由原告赵平承担50元，被告李京民承担121元，反诉案件受理费338元，由原告赵平承担120元，被告李京民承担218元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长 王    宁    胜人民陪审员 傅海英人民陪审员钟文清二〇一六年五月十六日代理书记员 邝    小    玉