青海省大通回族土族自治县人民法院民事判决书（2019）青0121民初3541号原告：青海习康房地产开发有限公司,统一社会信用代码：住所地：大通县桥头镇安门路320号。法定代表人：丁健辉，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈在华，系该公司副总经理。委托诉讼代理人：杨镡宇，青海雷占有律师事务所律师。被告：韩发元，公民身份号码×××，男，1966年1月7日出生，回族，青海省大通回族土族自治县新庄镇下山村村民，现住本县。委托诉讼代理人：马生福，青海朔山律师事务所律师。原告青海习康房地产开发有限公司与被告韩发元房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告青海习康房地产开发有限公司委托诉讼代理人陈在华、杨镡宇与被告韩发元及其委托诉讼代理人马生福均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青海习康房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告支付剩余购房款1012475元；2、判令被告支付利息112216元（1012475×4.75%÷12个月×28个月）；3、判令被告支付房屋维修基金30061元及产权登记费550元；4、判令被告支付办证代缴契税35071元及印花税585元；5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由:2017年3月31日原告青海习康房地产开发有限公司与被告韩发元签订《商品房购房协议书》，双方约定1、原告青海习康房地产开发有限公司将鼎盛商贸城的11楼2楼32、33、34、35、36、37、38、39号商铺，以3500元每平方米的价格出售于被告韩发元，总价款为1169035元；2、购房款以按揭的方式支付，购房首付款必须于2017年5月1日前（即商铺交付使用前）一次性付清；3、被告韩发元在本协议书签订时须支付定金156560元。后原告青海习康房地产开发有限公司按照双方约定如期交付房屋，但被告韩发元未按合同约定支付剩余购房款，经原告青海习康房地产开发有限公司多次追讨，被告韩发元除已支付购房定金156560元外，剩余1012475元购房款至今未付，被告韩发元不支付剩余购房款的行为，给原告青海习康房地产开发有限公司造成巨大的经济困难，现向法院提起诉讼，请人民法院依法支持原告的诉讼请求。原告为证明其主张向本院提交以下证据材料：证据1、《城关镇佰胜大街与东门街交口东南角地块棚户区改造项目房屋征收安置协议书》一份，拟证明原、被告双方于2015年签订的房屋征收安置协议书，是达成涉案房屋买卖合同的由来；证据2、《鼎盛商贸城商品房认购协议书》一份、《补充协议》一份，拟证明原、被告之间安置房之外，针对39号铺签订的认购协议书以及补充协议书，根据该认购协议和补充协议，双方对39号铺面积、单价、付款方式以及预测面积与实测面积差价补偿进行了约定；证据3、《商品房预售许可证》一份，拟证明2015年11月26日大通县住房管理局，签发了城关镇佰胜大街518号11号楼准予公开销售的许可的事实；证据4、西宁市测绘院出具的《房屋测绘成果》表6，证明被告现在所使用的1-6号商铺、28、29号商铺实测的建筑面积。被告韩发元辩称，依法驳回原告的各项诉讼请求，诉讼费由被告承担。其理由：一、原告诉称中没有按照事实进行陈述和诉求。1、2017年3月31日双方就鼎盛商贸城商品房签订了认购协议书，当天还签订了补充协议，至今双方未签订商品房买卖合同；2、2017年3月31日被告依据该协议书的内容以银行转账的形式给本案原告房款264917元，该数额与原告的事实理由不符；3、按照双方签订认购协议书的内容，该房的付款行为第三条明确约定付款方式是按揭，购房首付款2017年5月1日前（商品房交付使用前）付清，并在与甲方签署买卖合同后办理相关手续。二、依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定,该协议的效力是否有效的问题，该协议能否作为商品房买卖合同。1、依据《商品房销售管理办法》第十六条的内容，结合本案说明双方2017年3月31日签订的认购协议不能作为商品房买卖合同，该协议中缺少了商品房买卖合同中应当具备的十三项内容；2、至今双方就该房屋的价款、面积均未进行过结算和清算，导致该房屋的实际面积不清楚，综上法庭驳回原告的各项诉讼请求。被告韩发元针对自己的主张，向本院提供了如下证据：证据1、银联POS机的签购单1张、收据两张、《鼎盛商贸城商品房认购协议书》一份、《补充协议》一份，拟证明：（1）、2017年3月31日被告通过银行转账和过渡费抵扣的形式共计向原告支付房款264917元的事实；（2）、商品房认购协议书和补充协议的内容跟答辩的内容一致，双方就争议标的物面积的约定是以房产部门最后确权的产权面积为准；（3）、付款方式与答辩内容一致。证据2、证人马×的证言，拟证明被告按照合同约定如期履行办理按揭贷款的相关手续的事实。本案在庭审中，经当庭质证，被告韩发元对原告青海习康房地产开发有限公司提供的证据1的真实性无异议，对关联性和证明方向有异议，认为本案的争议焦点是认购协议书的效力问题及是否签订商品房买卖合同的问题，该证据是征收协议，能表明城关镇人民政府与被告之间是征收安置的问题，与本案没有关联性；对证据2的真实性无异议，对证明方向有异议，1、该认购协议当中双方对该房屋11号楼2楼的面积双方是以房产部门确权的产权面积为准；2、付款方式与答辩意见一致；3、双方就如何结算有明确的约定，最后按实际面积进行结算；对证据3的许可证是复印件对真实性无法确定；对证据4的的第三人是否有相应的资质，对真实性和证明方向有异议，第表6中的内容与双方认购协议书中的内容是发生冲突的，协议约定的以房产部门最后确权的面积为准。对被告韩发元提交的证据，原告青海习康房地产开发有限公司质证认为，对证据1的真实性无异议，对证明方向有异议，1、金额方面，实际刷卡的是174862元，并不是264917元，其中有一个收据是156560元，这是我们一直承认的被告支付的定金，另一个收据是90055元，90055元是自购与安置房的面积差异的补差，实际支付的金额是18302元，另外有71753元是用过渡费抵扣的，因此该收据与POS机刷卡的金额174862元是一致的，该金额仅包括自购商品房的定金以及房屋面积差异的补差金额；2、对面积的问题，西宁市测绘院是大通县房管局委托的，不是原告自行委托；3、付款方式的问题，在协议中说明被告于2017年5月1日前一次性付清首付款，被告除付了定金以外一直都没有付款，到目前为止没有办法签订正式的商品房买卖合同，在订购协议里面规定的无法办理按揭的情况下，买受人以货币的形式付款。对证据2证人证言有异议，证人与被告之间是亲戚关系，证人所称述的内容没有其他证据相印证，其证人证言可信度极低，另外证人所称述当天主要是对房屋的价款进行协商，根据现有的证据显示双方于认购协议之外又签署了补充协议，所以证人所称述的仅仅是双方协商过程中的一部分，而不是最终决定，再次证人证实了双方都认可的房屋单价是每平方米3500元的问题。经当庭举证、质证，本院对原、被告所举证据认证如下：被告韩发元对原告青海习康房地产开发有限公司提供的证据1《城关镇佰胜大街与东门街交口东南角地块棚户区改造项目房屋征收安置协议书》一份，对其真实性无异议，对关联性和证明方向有异议。本院认为，该份协议是城关镇人民政府与被告韩发元之间就房屋征收安置事宜达成的协议，与本案有关联，认定为有效证据。对证据2《鼎盛商贸城商品房认购协议书》一份、《补充协议》一份的真实性无异议，对证明方向有异议。本院认为，该份证据与被告提交的内容一致，协议中对涉案房屋面积、单价、付款方式进行了约定，本院认定为有效证据。对证据3《商品房预售许可证》一份有异议，认为是复印件对真实性无法确定，因原告未提交原件，本院对其证明效力不予认定。对证据4西宁市测绘院出具的《房屋测绘成果》的真实性和证明方向有异议，但被告未提出足以反驳的相关证据予以证明，该证据确认为有效证据。原告青海习康房地产开发有限公司对被告韩发元提供的证据1的真实性无异议，对证明方向有异议。本院认为，银联POS机的签购单1张、收据两张证实被告交付的房款为246615元；《鼎盛商贸城商品房认购协议书》一份、《补充协议》一份与原告提交的内容一致，其效力已做认定。对证据2证人马×的证言原告有异议，本院认为，证人与被告之间是亲戚关系，其证言本院不予采信。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月1日，被告韩发元（乙方）与大通县城关镇人民政府（甲方）签订了《城关镇佰胜大街与东门街交口东南角地块棚户区改造项目房屋征收安置协议书》一份，协议约定韩发元同意其在城西路27号的房屋，建筑面积一层275.04平方米、二层199.92平方米，相关附着物由甲方依法征收并拆除。房屋建还位置位于城关鼎盛商贸城临佰胜大街11号楼1、2、3、4号商铺一层及二层。2017年3月31日原告青海习康房地产开发有限公司（甲方）与被告韩发元（乙方）签订了《鼎盛商贸城商品房认购协议书》一份，被告韩发元购买原告青海习康房地产开发有限公司位于鼎盛商贸城的11楼2楼32、33、34、35、36、37、38、39号商铺，协议约定：“一、认购物业：鼎盛商贸城11楼2楼32、33、34、35、36、37、38、39号（房/铺），该建筑面积约为316.16平方米（实际以房产部门最后确权的产权面积为准），单价：3500元每平方米，总价：人民币1106560元。二、认购物业的定金：乙方需在签署本协议书时支付定金人民币156560元。三、付款方式：按揭，购房首付款须于2017年5月1日前（即商铺交付使用前）一次性付清，并在与甲方签署买卖合同后3天内须提供银行所要办理按揭手续的相关资料，配合办理按揭，如因乙方原因超出约定时间不能办理按揭，乙方须将房款余款以现金方式30日内一次性支付给甲方。如因甲方原因办不了按揭贷款，甲方负责。”同日，原告青海习康房地产开发有限公司（甲方）与被告韩发元（乙方）又签订了《补充协议》一份，协议约定：“《根据房屋征收拆迁补偿安置方案》以及城关镇人民政府与被拆迁户签订的《房屋征收安置协议》的规定：乙方（拆迁户）：韩发元，拆迁商业一层面积:275.04平方米,拆迁商业二层面积199.92平方米。经甲乙双方协商同意乙方选定11栋1号铺、2号铺、3号铺、4号铺、5号铺、6号铺的一层建返，共6间铺面一层实测总面积264.49平方米。一层建返面积剩下10.55平方，按3倍折算二层应建返为31.65平方。11#-28号铺、29号铺、30号铺、31号铺（编号为预测报告的编号）4间二层商铺的总面积为257.3平方米，找差面积为25.73平方米（257.3平方-199.92平方-31.65平方=25.73平方），补差价为25.73平方×单价3500元/平方=90055元，乙方应支付甲方补差款90055元，扣除全部过渡费71753元，乙方应支付甲方18302元。注：建返部分办理房产证、土地证等相关手续所产生的费用由甲方承担，乙方概不负责。最后结算按实际面积结算。”被告韩发元当日以刷卡的方式向原告支付购房款174862元，以过渡费折抵购房款71753元，被告向原告支付购房款共计246615元，剩余房款被告一直未付，对上述事实原、被告均认可。另查明，原告青海习康房地产开发有限公司于2018年1月将涉案房屋交付于被告韩发元，现由被告韩发元使用。再查明，涉案房屋经西宁市测绘院测量，房屋建筑面积为355.04平方米。本案争议的焦点是：1、原、被告双方签订的《鼎盛商贸城商品房认购协议书》效力的问题；2、涉案房屋实际面积的问题；3、原告主张的各项请求是否由被告给付的问题。本院认为，首先，原、被告签订的《鼎盛商贸城商品房认购协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该协议合法有效。其次，对涉案房屋面积的问题。原、被告双方签订的《鼎盛商贸城商品房认购协议书》约定，该建筑面积约为316.16平方米（实际以房产部门最后确权的产权面积为准），现原告提交的西宁市测绘院出具的《房屋测绘成果》表6证实，涉案房屋实测的建筑面积为355.04平方米，本院予以认定。再次，对原告主张的各项请求是否应当支持的问题。涉案房屋西宁市测绘院测量的建筑面积为355.04平方米，原、被告双方约定的单价为每平方米3500元，被告购买的房屋总价款为1242640元，被告韩发元已付房款246615元，尚欠房款996025元一直未付，并且原告已将涉案房屋交付于被告使用，对尚欠购房款被告理应支付，故原告要求被告支付尚欠购房款996025元的诉讼请求成立，本院予以支持；对原告要求被告支付利息110393元的请求，符合法律规定，本院予以支持；对原告要求被告支付房屋维修基金30061元及产权登记费550元和支付办证代缴契税35071元及印花税585元的请求，上述费用是由第三方收取的费用，原告在庭审中未提交已代缴的相关证据，对其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百五十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告韩发元于本判决生效之日起三十日内向原告青海习康房地产开发有限公司支付购房款996025元及利息110393元；二、驳回原告青海习康房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13912.28元，由被告韩发元承担13139元，原告青海习康房地产开发有限公司承担773.28元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审 判 长 刘桂芳审 判 员 袁晓燕人民陪审员 裴延仓 二〇二〇年一月九日书 记 员 陕生萍附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。、逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当及时作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。