山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0681民初5860号原告：张兰萍，女，1960年2月15日出生，汉族，居民，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：曲永海，山东崇真律师事务所律师。委托诉讼代理人：田慧，山东崇真律师事务所（实习）律师。被告：烟台海基置业有限公司，住所地龙口市徐福镇驻地，统一社会信用代码91370681670512857U。法定代表人：宋作建，该公司董事长。委托诉讼代理人：曲春道，男，该公司职工。原告张兰萍诉被告烟台海基置业有限公司（下称海基置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张兰萍的委托诉讼代理人曲永海、田慧，被告海基置业公司的委托诉讼代理人曲春道到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张兰萍向本院提出诉讼请求：1、依法确认2014年8月18日双方解除商品房合同合法有效；2、被告返还原告已付购房款215622元、装修款1000元，共计216622元及利息（2011年8月20日至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、依法判令诉讼费、保全费（1620元）、保险费（500元）等其它费用由被告承担。事实与理由:原告于2011年8月20日通过银行转账的方式向被告支付购房款，购买位于龙口市怡天海景城E区22-2-1101室，被告于当日出具收据。2011年9月1日，原被告就涉诉房屋签订了《商品房预（销）售合同》及补充协议。2014年8月18日，原告与被告的委托代理机构青岛辰星置业有限公司协商退房事宜，青岛辰星置业有限公司将原告的购房合同原件1本、商品房认购书原件1张、购房收据原件2张全部收回，承诺配合原告办理退房手续，但至今未向原告退还房款。为此，原告诉至法院，请求查清事实，判如所请。被告海基置业公司辩称，1、从事实来讲，涉案项目属于龙口市市委市政府代管的开发项目，其开发主体青岛辰星置业有限公司(下称辰星公司）以及公司的实际控制人苗黎明因涉嫌犯罪被判处刑事责任，被告作为市委市政府指定的协助单位对其项目客户房屋交付等工作进行必要协助，而不是负有某项义务；2、从本案法律关系上来说，根据山东省高级人民法院（2014）鲁民一初字第21号民事判决书的认定，结合《最高院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”，本案中，被告与辰星公司签订合作开发书与上述判例中合作模式完全相同，所以本案中作为土地使用权转让关系，土地使用权转让之后辰星公司自身的销售行为产生的所有法律后果应由其独立承担。同时根据上海市静安区人民法院做出的（2016）沪0106刑初1121号刑事判决书，经审理查明的事实中第十一页第一行至第五行明确认定了辰星公司与被告签订商品房合作开发合同书，以向被告支付土地开发费的方式获得了涉案项目的开发销售权，第十四页书证第二项也证明了双方的土地使用权转让关系，综上可以看出，无论是民事审判还是刑事审判过程中，对于被告与辰星公司的关系，各级法院均作出一致认定，双方系土地转让关系并非委托代理关系；3、从合同内容看，被告与辰星公司签订的合作开发合同书第二条、第五条已明确约定辰星公司独自取得商品房销售收益，并自行承担销售风险；4、涉诉房产目前因辰星公司实际控制人苗黎明非法吸收公众存款罪一案，已被上海市金山法院生效判决认定为违法所得，并且已被查封，目前正在拍卖阶段，被告认为原告应首先向作出该查封决定的法院，提起异议申请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、关于原告提交的收据复印件及转账凭证，被告主张，对收据的真实性不予认可，其中加盖辰星公司印章的收据复印件并不是被告收取的款项，转账凭证的真实性以法院认定为准，其中1000元的转账凭证收款单位为青岛帝辉置业有限公司，与本案无关。本院认为，关于收款凭证，除收款单位为青岛帝辉置业有限公司的1000元中国农业银行转账凭证与本案无关外，其余中国建设银行转账凭证2张，来源合法，形式有效，具有证明效力，本院予以采信；关于收据复印件，虽该证据系复印件，但结合原告提交的2张中国建设银行转账凭证，该凭证上显示原告于2011年8月20日分两笔向被告账户转账215622元，与收据复印件中的时间、金额相吻合，故该复印件能够证明原告的主张，本院予以采信。2、关于原告提交的收条及退房申请材料，被告主张，对其真实性无法认定，均不是被告出具的，亦未得到被告的认可。本院认为，关于收条，被告虽以该收条未加盖其公司印章对其真实性不予认可，但无相反证据证明该收条的来源不合法或内容虚假，故对其真实性予以认可；关于退房业户资料、客户退房申请表，该两份材料中均有“周荣轩”的签字，而在已生效的（2015）龙新民初字第260号和336号案件及本院已处理的多起案件中，“周荣轩”均作为辰星公司的员工以委托诉讼代理人的身份参加了案件的开庭、调解等诉讼过程。故该两份材料结合原告提交的收条证据，能够证明辰星公司于2014年8月18日办理涉诉房屋的退房手续。3、关于原告提交的《商品房预（销）售合同》复印件及补充协议复印件，被告主张，因其系复印件，对其真实性暂不予认可。本院认为，该证据虽系复印件，但结合原告提交的其他证据综合分析能够认定，原告持有的上述证据原件已被辰星公司收回用于办理涉诉房屋的退房手续，被告亦未提交相反证据证明上述证据内容虚假，故对其真实性本院予以认定。4、关于被告提交的山东省高级人民法院（2014）鲁民一初字第21号民事判决书、《东海阳光海岸C29-1地块商品房合作开发合同书》、《东海黄金海岸花园怡天海景城E区商品房合作开发合同书》及上海市静安区人民法院（2016）沪0106刑初1121号刑事判决书。原告主张，对上述证据的真实性无异议，但与本案无关。本院对其真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月20日，原告通过中国建设银行分两笔向被告海基置业公司转账15622元、200000元，合计215622元，用于认购龙口东海黄金海岸怡天海景E区22-2-1101号房。同日，被告出具收款收据1张（编号为0003609）。2011年9月1日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订《商品房预（销）售合同》及补充协议，购买涉诉房屋，合同约定房屋总价款为514428元。合同首部载明委托代理机构为辰星公司、法定代表人为马英海，合同尾部加盖海基置业公司公章及辰星公司法定代表人马英海的签章。2014年8月18日，原告就涉诉房屋提交客户退房申请表，在申请表销售总经理及单位负责人一栏，有“周荣轩”的签字。同日，辰星公司向原告出具收条一张，内容为，“今收到怡天海景城E区22号楼2单元1101室业主张兰萍，购房合同1本，商品房认购书1张，购房收据2张……分别为……收据编号0003609，金额215622……用于办理该户退房手续，待客户收到退房款后，该收条自动作废”。庭审中，被告提交上海市金山区人民法院于2018年7月30日作出的（2018）沪0116执2214号执行裁定书，裁定载明：“……在刑事侦查阶段，上海市公安局金山分局已于2015年12月21日查封了本案违法所得，即位于山东省龙口市怡天海景城的160套房产。为实现（2016）沪0116刑初887号刑事判决追缴违法所得、退赔被害人损失的事项……裁定如下：评估、拍卖位于山东省龙口市怡天海景城小区……E区22号楼2单元301……1101……”。另查明，涉诉房屋所在楼盘的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》均办理在被告名下。本案争议焦点为辰星公司为原告办理涉诉房屋的退房手续，是否发生合同解除的法律效力。原告主张，原告与被告签订《商品房预（销）售合同》及补充协议，购买涉诉房产，因被告无法按约交付涉诉房屋，经原告与被告的代理机构辰星公司协商同意解除购房合同并返还购房款，故涉诉合同已于2014年8月18日解除。被告主张，就涉诉房屋而言，被告与辰星公司系土地转让关系不是委托代理关系，原告主张是与被告签订的购房合同，但原告并未与被告协商解除购房合同。假如原被告存在商品房买卖合同法律关系，被告从未同意解除购房合同，合同尚未解除。现涉诉房屋已被查封，原告应向查封法院提出异议，被告无权处置涉诉房屋的一切手续。本院认为，被告主张其与辰星公司之间系土地使用权转让合同关系，而非委托代理关系，涉诉房产的五证等手续虽以被告的名义办理，但辰星公司系涉诉房产的实际开发主体，并提交了相关证据对其主张予以证明；原告则主张辰星公司系被告的代理机构。原告提交的《商品房预（销）售合同》首部明确载明委托代理机构为辰星公司、法定代表人为马英海，合同落款处加盖有被告公司公章，故辰星公司针对涉诉房产所实施的民事法律行为对被告发生法律效力。同时，根据被告的主张，辰星公司作为涉诉房产的开发主体，针对涉诉房产所实施的民事法律行为亦发生法律效力，故无论被告与辰星公司之间系何种法律关系，辰星公司于2014年8月18日收回原告购房手续原件并出具收条承诺办理退房手续的行为，均产生解除涉诉合同的法律效力。因此，原告关于涉诉合同已于2014年8月18日解除的主张，于法有据，本院予以支持。被告以涉诉房屋于2018年7月30日被上海市金山区人民法院裁定查封为由，辩称原告应向查封法院提出异议，其无权处置涉诉房屋的一切手续，因涉诉房屋的查封发生在涉诉合同解除之后，故合同是否解除与房屋的查封并无关联性，被告的辩称与事实不符，本院不予支持。本案所涉《商品房预（销）售合同》及补充协议于2014年8月18日解除后，被告收取原告的购房款215622元应予返还。关于原告主张被告返还1000元的诉请，因证据不足，本院不予支持。关于原告主张利息的诉请，因自合同解除之日起，被告负有返还房款的义务，但被告至今尚未返还房款，构成违约，故自2014年8月18日起，被告应当承担违约责任，原告要求按照中国人民银行同期贷款利率计算，不违反法律规定，本院予以支持，原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告主张被告承担保险费500元的诉请，因其未提交相应的证据予以佐证，本院不予支持。鉴于上述事实，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告张兰萍针对龙口东海黄金海岸怡天海景E区22-2-1101号房签订的《商品房预（销）售合同》及补充协议已于2014年8月18日解除。二、被告烟台海基置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张兰萍购房款215622元及利息（以215622元为基数，自2014年8月18日起至实际返还之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。三、驳回原告张兰萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4649元，减半收取2325元，由被告烟台海基置业有限公司负担。保全费1620元，由被告烟台海基置业有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇一九年十一月六日书记员 邹向东附：限期缴纳上诉费及办理网上上诉立案通知书如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。同时，应按照不服一审判决部分的上诉请求数额向本院立案庭交纳上诉费并在山东法院电子诉讼服务平台办理网上上诉立案事宜。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳上诉费或仍未办理网上上诉立案事宜的，按自动撤回上诉处理。（案件登记号：190400000180300；上诉费交纳开户行：中国农业银行股份有限公司龙口市支行；户名：龙口市人民法院；账号：15×××21；立案庭电话：0535-877****；法官办公室电话：0535-877****）