广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初20600号原告：崔小成，男，1974年4月4日出生，汉族，住湖北省监利县************，公民身份号码422************712。原告：李建霞，女，1979年3月4日出生，汉族，住湖北省监利县*********，公民身份号码421************80X。两原告共同的委托诉讼代理人：俞靓，广东华科律师事务所律师。两原告共同的委托诉讼代理人：李春杰，广东华科律师事务所律师。被告：佛山市南海江浦湾房地产有限公司，住所地：广东省佛山市南海区，统一社会信用代码914************399。法定代表人：徐某1。委托诉讼代理人：梁淑媚，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周妹，北京市盈科（佛山）律师事务所律师助理。原告崔小成、李建霞与被告佛山市南海江浦湾房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序于同年10月11日公开开庭进行了审理。两原告共同的委托诉讼代理人俞靓、李春杰与被告委托诉讼代理人梁淑媚、周妹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.被告承担违约责任，每日按商品房总价款0.04%的标准向两原告支付自2019年5月2日起至燃气达到使用条件之日止的违约金；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年6月1日，两原告向被告购买了位于广东省佛山市南海区**************1******的房产，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》。合同第十条第一款第4项约定：“交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，燃气设施交付时管线敷设到位，是否接入市政公用管网以及开通以公用部门的提供为准。如因公用部门原因未能接入的，出卖人有责任义务协调相关单位解决存在问题，直至上述基础设施、配套达到使用条件。”同时约定，在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件的，由被告按照本合同第十二条承担逾期交付责任。《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。”其中，约定了出卖人应当在2019年5月1日前向买受人交付该商品房。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款。被告未能依约保证燃气的供应，原告及其他业主多次多途径向燃气公司申请开通，均被告知管道设备未完善，开发商未提交管道的相关材料。原告认为，被告的行为已构成违约，理应承担违约责任。除此之外，案涉房产仍存在未达到交付条件的诸多情形，如未能提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，小区建设与沙盘规划严重不符，小区水景、游泳池等未按要求建设，小区安全设施未到位，对公共服务及其他配套设施的建设也未按照合同和批准的规划设计建设等，原告保留追究被告的其他违约责任。且被告在宣传销售桂南尚都小区时，虚假宣传佛山地铁5号线、户口及学位等内容，销售过程中明显有欺诈行为。综上，被告的行为不仅浪费了原告巨大的精力和时间，同时也损害了原告的合法权益。根据《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，特诉至贵院，请贵院依法裁判，支持原告的诉讼请求。被告辩称：第一、被告在房屋交付时，燃气基础设施已经敷设到位，达到合同约定的使用条件，符合合同约定的交付标准，被告不存在违约。根据《商品房买卖合同》合同第十条第一款（固定内容）约定：“交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应”，第二款（补充内容）约定：“燃气设施交付时管线敷设到位，是否接入市政管网以及开通以公用部门的提供为准。如因公用部门原因未能接入的，出卖人有责任义务协调相关单位解决存在的问题，直至上述基础设施、配套达到使用条件”。《商品房买卖合同》补充协议第三条第3款第（1）项约定：“小区燃气管道已按建设规范，由出卖人全额缴纳工程费用，完成区内管道并安装到户。现因城市区域主管（属政府工程）未有开通时间安排，暂时无法实施管道燃气供应。管道燃气设施由于相关部门原因在商品房交付时未正式开通的，出卖人有义务协调相关部门尽快解决，但出卖人不承担逾期交付的违约责任”。也就是说，对于燃气基础设施，《商品房买卖合同》第十条约定被告在房屋交付时应当达到的交付标准是“完成室内燃气管道的敷设”、“燃气设施交付时管线敷设到位”、“达到使用条件”（此处的“使用条件”，应当理解为具备开通燃气的条件，而不等同于实际通气）；《补充协议》约定的交付标准是“完成区内管道并安装到户”。因此，无论《商品房买卖合同》或《补充协议》，均未约定被告对交付时未能“通气”承担违约责任。实际上，小区庭院管施工工程已于2018年5月7日完成竣工验收，并由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位共同出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》以及《建设工程竣工验收报告》。随后，被告按照住建部门的要求，委托广东省特种设备检测研究院佛山检测院对庭院燃气管进行全面检测，该检测机构出具《公用管道全面检验报告（PE管）》（报告编号：FSWTTYG-2018-038），检验结论为“符合要求”。2018年5月22日，明装燃气管施工工程已于2018年6月10日完成竣工验收，具备交付条件，并由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位共同出具《质量评估报告》以及《竣工验收证书》。2018年7月30日，小区燃气工程通过政府部门的规划审核。2018年8月10日，包括燃气工程在内的全部工程已通过验收备案，具备交付条件。因此，被告已履行对燃气基础设施的敷设义务，不存在违约。第二、退一步说，被告就燃气的开通仅负有协助义务而非主要义务，且小区已于2019年8月6日全面开通燃气，该协助义务已经履行完毕，被告不承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第十条以及《补充协议》第三条第3款第（1）项的约定，被告作为出卖人，“有责任义务协调相关单位解决存在的问题”、“管道燃气设施由于相关部门原因在商品房交付时未正式开通的，出卖人有义务协调相关部门尽快解决，但出卖人不承担逾期交付的违约责任”。因此，在前述被告交付的燃气基础设施已具备使用条件的情况下，对于燃气的开通（即实际通气）被告仅负有协助义务。事实上，小区燃气已于2019年8月6日全面开通，被告的协助义务亦已履行完毕。第三、再退一步说，原告并未因燃气设施在交付时未能通气而产生任何实际损失，原告购买的房屋为毛坯房，至小区燃气开通之日（即2019年8月6日），原告未装修入住使用，并不存在任何损失，要求被告支付高额违约金于法无据。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。在被告已履行前述交付义务以及协助义务的前提下，如被告仍需承担违约责任，将极不公平合理，故应该兼顾公平原则以及考虑原告实际无任何损失、被告不存在过错等因素，驳回违约金请求。综上所述，被告在向原告交付房屋使用时燃气基础设施已完全具备使用条件，未开通燃气的责任不应归责于被告。被告对燃气的开通仅有协助义务，且燃气开通问题至今已得到全面解决，被告已履行全部的交付和协助义务，不应承担违约责任，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，恳请法院驳回其全部诉讼请求。诉讼中，原、被告针对其诉讼请求及主张的事实提供证据材料，本院依法组织双方当事人进行了证据交换及质证，对当事人无异议的证据本院予以采信并附卷佐证。原告对被告提供的补充协议有异议，认为签名时并不清楚协议的内容，只是按要求在最后一页签名。经审查，该协议有原告签名确认，原告作为具备完全民事行为能力的自然人，理应对自己签名材料的内容具有审查义务，本院对此补充协议的证明力予以确认。经审理本院认定事实如下：2017年6月1日，被告（出卖人）与两原告（买受人）签订一份《商品房买卖合同(预售)》，约定：出卖人将位于佛山市南海区**************1*****房出售给买受人；总价款1003750元；自合同网上签订之日起1日内买受人支付303750元，剩余购房款700000元买受人应于2017年6月7日前办理银行按揭手续；买受人逾期支付购房款的，逾期在90日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金；商品房交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和该商品房已取得房屋测绘报告，交付该商品房时，出卖人应当出示满足上述约定的证明文件，出卖人不出示或出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担；出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，燃气设施交付时管线敷设到位，是否接入市政公用管网以及开通以公用部门的提供为准，如因公用部门原因未能接入的，出卖人有责任义务协调相关单位解决存在问题，直至上述基础设施、配套达到使用条件；出卖人应当在2019年5月1日前向买受人交付该商品房；出卖人逾期交付房屋不超过90日，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起15日内退还全部已付款，并自买受人付款之日起按4.9%计算给付利息，同时出卖人按照全部房价的10%支付违约金，买受人要求继续履行合同，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之四的违约金；双方还对房屋基础设备、办证手续等等进行了其他约定。同日，原、被告还签署一份补充协议，约定小区燃气管道由出卖人建设，因区域市政未有开通时间安排暂无法实施管道燃气供应，出卖人有义务协调相关部门尽快解决，但出卖人不承担逾期交付的违约责任，等等。2018年6月10日，建设单位、监理单位、施工单位、设计单位均盖章出具《竣工验收证书》，验收结论为明装燃气管工程质量合格，工程具备通气条件，同意工程交付使用。2018年8月10日，桂南尚都工程办理竣工验收备案手续。2018年12月3日，被告向两原告发出收楼通知书。2019年1月30日，被告再次向两原告发出收楼通知书。2019年4月23日，被告又向两原告发出收楼通知书。2019年8月5日，桂南尚都业主打电话给燃气公司，燃气公司工作人员称，桂南尚都暂时没有接受业主开通燃气申请，需要开发商配合才可以后期供气，具体原因不太清楚。2019年8月20日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原、被告确认交房标准为毛坯，原告未收楼也未进行装修。诉讼中，本院向佛山市南海燃气发展有限公司发出调查函，询问：1.桂南尚都住宅区现是否能开通管道燃气？2.该小区业主何时可以申请办理通气手续？3.该小区在2019年5月1日前未能开通管道燃气原因，是否为开发商责任？2019年9月23日，该公司复函称，九江桂南尚都小区燃气管道工程在2019年5月1日前不具备安全供气条件。2019年8月6日已开通管道燃气并办理业务手续，目前该小区已有部分住房使用管道燃气。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。两原告与被告签订的《商品房买卖合同(预售)》及补充协议为当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同。至于补充协议中有关燃气管道设施交付的约定，该补充协议已明确约定小区内燃气管道由被告出资按规范建设，如果因区域市政工程原因暂时无法实施管道燃气供应，被告有义务协调相关部门尽快解决，不承担逾期交付的违约责任。该约定与双方签订《商品房买卖合同(预售)》中有关燃气管道设施交付的约定并无冲突，不存在两原告所主张的补充协议存在单方面减轻被告交房义务的情形，两原告主张补充协议中该条款无效的理由不能成立，本院不予采纳。根据两原告与被告所签订的《商品房买卖合同(预售)》约定，商品房交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件和取得房屋测绘报告，只有在被告无法提供该二份文件时，两原告才有权拒绝收楼并主张被告承担逾期交房违约责任，故本案中两原告以收楼时小区燃气管道未接通燃气为由拒绝收楼的理由不能成立，本院认定被告向两原告发出的收楼通知书具有通知收楼的法律效力。《商品房买卖合同(预售)》所约定房屋交付时管道燃气应符合通气的条件属于房屋使用设施交付条件的约定，如果该条件不符合将会影响房屋使用功能，故本院认为被告是否需要对管道燃气逾期通气承担违约责任应与两原告对所购房屋的使用情况结合分析。本案中，被告交付的房屋为毛坯房，两原告需要进行装修后才可居住使用，在管道燃气设施已建好的情况下，是否通气对原告收楼和装修均无实质性影响，至该小区可以接通管道燃气即2019年8月6日止，两原告并未对该房屋进行装修，故管道燃气未能按合同约定的期限通气并未对两原告使用该房屋造成影响。综上，两原告请求被告支付逾期交房违约金缺乏事实理由和法律依据，本院对其在本案中所主张的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回两原告全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取416.93元（两原告已预交），由两原告负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇一九年十一月十五日书记员  黄晓璇