广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初28131号原告：广州市海珠区房屋安全和物业二所。法定代表人：陈穗欣，职务所长。委托诉讼代理人：寇明茹、何苑怡，均是原告职工，联系地址同上。被告：广州市中舜商贸有限公司。法定代表人：蔡创生，职务总经理。委托诉讼代理人：杜红丽、陈静雯，均是广东盈隆律师事务所律师。被告：蔡楚炎。原告广州市海珠区房屋安全和物业二所诉被告广州市中舜商贸有限公司（以下简称中舜公司）、蔡楚炎租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本院于2019年9月16日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员陈美贤独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人寇明茹、何苑怡以及被告中舜公司的委托诉讼代理人杜红丽均到庭参加诉讼，被告蔡楚炎经本院传票传唤，没有正当理由均不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告中舜公司关于广州市海珠区艺苑路1x-3x号202、202-1房屋的租赁关系；2、两被告在判决生效之日起10日内按现状腾空并交付广州市海珠区艺苑路1x-3x号202、202-1房屋给原告；3、两被告按17709.9元/月向原告支付从2020年6月1日起至交付房屋之日止的房屋占有费；4、两被告按照17709.9元/月向原告支付自2019年8月1日起至交付房屋之日止的违约金；5、两被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：广州市海珠区艺苑路1x-3x号202、202-1房屋是原告辖内管理的直管公房，承租面积为649平方米，月租金为17709.9元，性质为商业。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会将广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处撤销，成立原告，负责全区直管房日常管理等工作。2016年6月23日，广州市海珠区人民政府办公室将原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的直管房管理等职责划入广州市海珠区住房和建设水务局。2017年1月1日，广州市海珠区住房和建设水务局将讼争房屋所在的行政街范围内的直管房管理工作委托原告承担。2015年7月31日，原告与被告中舜公司签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定原告将讼争房屋出租给被告中舜公司做办公、仓库用途，建筑面积649平方米，租赁期限2015年6月1日至2016年5月31日，月租金额17709.9元，租赁期届满后未再续签合同。根据相关规定，原告将委托广州产权交易所通过公开招租方式出租讼争房屋。2017年12月11日，原告向被告送达《承租人通知书》，将讼争房屋的公开招租事宜、原告与被告双方之间的不定期租赁关系的解除条件等内容通知被告，被告收到《承租人通知书》后于2017年12月14日签署《回函》确认并承诺按照《承租人通知书》的内容办理。讼争房屋分别于2018年10月16日、2019年2月3日、2019年4月15日、2019年7月9日、2019年8月30日经由广州产权交易所通过公开市场方式组织公开招租该房屋，原告也将出租情况书面通知被告，但被告从未参与讼争房屋的公开招租交易活动。2019年8月30日，原告向被告中舜公司发出《关于贵方应尽快返还海珠区艺苑路1x-3x号202、202-1房屋事宜》的律师函，要求被告在收到律师函之日起七日与原告委托人主动联系，三十日内腾空搬出，被告拒收。原告于2019年9月2日下午电话联系被告蔡楚炎，协商返还房屋事宜，但被告蔡楚炎拒绝返还讼争房屋。鉴此，为维护原告的合法权利，原告提起本案诉讼。被告中舜公司辩称：我方认为根据原告提交的证据，涉案房屋是由海珠区国土房管局接管，非原告方接管，原告主体不适格，应驳回原告对我方的起诉。如果原告主体适格的话，我方也不同意原告的诉讼请求，我方从2000年承租涉案物业至今，没有任何违约行为，每月都依约交付租金，所以我方不同意解除租赁关系。我方的租金已经支付至2020年5月份，6月份的租金未到支付时间故尚未支付，所以也不存在要支付房屋占用费和违约金。被告蔡楚炎没有提交答辩意见及举证。经审理查明：2006年1月11日，广州市越秀区国土资源和房屋管理局向海珠区国土房管局发出《直管房拆迁接管通知书》，内容为房屋地址为海珠区艺苑路1x-3x号，产别为经租，接管面积为非住宅144.9050平方米，对应撤管地址为大德路77、79号（旧门牌为××之1号），接管日期为2006年1月1日。2013年7月24日，被告中舜公司出具《法定代表人证明书》，证明被告蔡楚炎是该公司的法定代表人，任董事长职位。2014年8月19日，广州市工商行政管理局黄埔分局核发被告的《营业执照》记载：法定代表人为蔡楚炎。2015年7月31日，原告（甲方）与被告中舜公司（乙方，被告蔡楚炎在法定代表人处签名）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定甲方同意将坐落在海珠区艺苑路1x-3x号202、202-1部位的房屋出租给乙方作办公、仓库用途，建筑面积202:504.1平方米，202-1:144.91平方米；租赁期限从2015年6月1日至2016年5月31日，每月租金为17709.9元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方，并在《房屋交接及设备清单》上签名或盖章，房屋交接后乙方遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有，甲方有权自行处置。如需继续承租该房屋的，乙方应提前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；（第十六条）甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面签收外，还可以邮寄方式寄往乙方承租房屋或乙方户口所在地。自甲方交寄7天起，视为已送达。资料无法直接递交或邮寄的，在乙方承租房屋、户籍所在地房屋张贴公告，自公告之日起满30日，视为已送达。送达资料可由乙方近亲属或同住同户籍的成年人签收。经录音录像的口头告知亦视为法律意义上的送达；乙方必须服从甲方及受甲方委托的房地产管理机构管理，甲方同时委托广州市东晓物业管理有限公司对上述房屋进行租金收缴、修缮和日常管理等事项；（第二十一条第2点）租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；等。2016年6月23日，广州市海珠区人民政府办公室发出《广州市海珠区人民政府办公室关于印发广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，主要内容为：设立广州市海珠区住房和建设水务局（简称区住建水务局），将原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管以及物业管理和直管房管理等职责划入区住建水务局；主要职责包括负责统筹和规范政府公房管理，负责直管房的产权、租赁和安全等管理工作；负责直管房租赁使用、修缮养护及淘汰重建等工作；负责办理直管房接管、代管、撤管等相关手续，落实侨房政策和查处违反公房管理规定行为；等。2017年1月1日，广州市海珠区住房和建设水务局（委托方）与原告（受托方）签订《直管房管理事项委托书》，约定：本委托书只适用于广州市海珠区海幢、江南中、滨江、素社、新港、赤岗、江海、南洲、华洲、琶洲、官洲共11条行政范围内；委托原告在授权地域管业范围内承担如下事项：1、协同开展直管房产权管理工作；2、直管房租金收缴和租赁管理；4、承办因委托事项引发的信访、依申请公开政府信息、行政复议、诉讼等事项；在上述委托事项范围内，受托方依照法律、法规和政策规定，通过合法方式代表委托方从事活动的，其法律后果由委托方承担；本委托书的有效期为5年，自2017年1月1日至2021年12月31日止；等。原告就其主张还提交了以下证据：1、原告于2017年12月11日发给被告中舜公司的《承租人通知书》及有加盖被告中舜公司公章的《回函》，载明不放弃行使优先承租权；2、原告分别于2018年10月16日至2019年8月30日间向被告中舜公司发出的六份《关于公开招租的通知书》；3、原告的代理律师于2019年8月30日向被告中舜公司发出的《律师函》，主要内容为：我方委托人已于2019年4月11日、2019年7月28日通知贵方腾空搬出租赁物并缴纳房屋占用费，但贵方仍使用租赁物至今；贵方与我方委托人签订的租赁合同自我方委托人的通知2019年4月11日到达贵方时解除，请于接本函之日起七日内与我方委托人主动联系，三十日内腾空搬出租赁物等；该函于2019年9月4日显示由他人代收；4、《广州市财政局关于印发〈广州市市属行政事业单位国有资产使用管理办法〉的通知》（穗财规字【2016】1号），其中第三十三条规定：各行政事业单位应加强国有资产出租、出借管理，严禁出租、出借办公用房，已经出租、出借的办公用房，到期必须收回；代政府管理的公有房产，出租出借国家、省、市另有规定的，从其规定；5、《广州市住房和城乡建设委员会关于规范直管房非住宅租赁管理有关事项的通知》（穗建房管【2018】541号）。被告中舜公司质证表示：对证据1的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据2的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认：该证据未显示原告将相关通知送达给我方；对证据3的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认：我方未收回律师函；对证据4-5的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认：与本案不存在关联性。诉讼中，原告和被告中舜公司一致确认：双方签订的租赁合同到期后没有再续签合同，被告中舜公司继续按原合同约定的标准交租至2020年6月。本院认为：原告与被告中舜公司签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。原告作为上述合同的当事人，有权行使出租方的权利，且原告已举证证明现管理公房租赁的广州市海珠区住房和建设水务局委托原告代为管理公房租赁及相关的诉讼事宜，故原告有权提起本案诉讼。被告中舜公司抗辩原告不是适格主体的意见，依据不足，本院不予采纳。租赁期限届满后，被告中舜公司继续使用涉案房屋，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原告可以随时解除合同。现原告要求解除合同并收回涉案房屋的请求，合法有理，本院予以支持。但考虑到房屋搬迁需给予一定的期限，结合本案的实际情况，该期限以一个月为宜，原告要求被告中舜公司在判决生效后十日内腾空交还房屋的意见，本院不予采纳。合同约定：合同解除时，被告中舜公司拒不交出承租房屋的，原告除要求被告中舜公司限期迁出和补交占用期的房屋占用费（比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取被告中舜公司违约金。诉讼中，原告和被告中舜公司均确认被告中舜公司已经向原告缴纳租金至2020年6月，故原告要求被告按17709.9元/月的标准缴纳2020年7月1日起至交付房屋之日止的房屋占用期租金，符合合同约定，本院予以支持。被告中舜公司逾期搬迁的，除应向原告支付房屋占用费外，还需向原告支付违约金，但合同约定的违约金标准过高，本院酌情调整每月为占用费的20%计付。对于原告超出本院支持部分的诉讼请求，本院予以驳回。被告蔡楚炎作为被告中舜公司的原法定代表人与原告签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是其履行职务行为，并非其个人行为，原告以被告蔡楚炎在租赁合同上签名为由要求被告蔡楚炎与被告中舜公司共同承担交付房屋、支付占用费及违约金的义务，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告广州市海珠区房屋安全和物业二所与被告广州市中舜商贸有限公司关于广州市海珠区艺苑路1x-3x号202、202-1房屋的租赁关系。二、被告中舜公司在本判决生效之日起30日内按现状腾空交付广州市海珠区艺苑路1x-3x号202、202-1房屋给原告。三、被告中舜公司在本判决生效之日起向原告支付从2020年7月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用期租金（其中，从2020年7月1日至本判决生效之日止的租金在本判决生效之日起10日内付清，之后的房屋使用费在每月月底前付清，每月均为17709.9元）。四、被告中舜公司逾期履行本判决第二项主文确定的内容时，需在每月的月底前向原告支付违约金（每月按17709.9元的20%计）。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费1571元，由原告负担629元，由被告中舜公司负担942元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告中舜公司在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，原、被告可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈美贤二〇二〇年九月十四日书记员  招佐文冯琬晴