陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院 民事判决书 (2019)陕0102民初5589号 原告：魏巍，男，1988年8月20日出生，汉族，无业，西安市碑林区。委托诉讼代理人：李宏钧，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：马媛，陕西稼轩律师事务所律师。被告：陕西华东金城物业管理有限公司，住所地：西安市新城区、05、06室。法定代表人：吴晓佺，董事长。委托诉讼代理人：王媛，上海市建纬（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张静，上海市建纬（西安）律师事务所实习律师。原告魏巍与被告陕西华东金城物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告魏巍之委托诉讼代理人李宏钧、马媛，被告陕西华东金城物业管理有限公司之委托诉讼代理人王媛、张静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏巍向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告退还物业费59359.6元。事实和理由：2015年10月19日，原告与陕西华东金城投资发展公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买华东·万和城1幢3单元7层30710号商品房一套，合同约定交房日期为2015年12月1日，同时约定由被告提供前期物业服务。2018年9月，原告得知已有其他业主收房遂去收房，结果发现屋内有他人装修材料等物品，原告要求被告清理遭到拒绝。被告提出原告若欲收房必须先补缴2015年12月至实际收房时的物业费，原告因而没有收房。此后原告多次与被告交涉，但均无效果。原告为了早日收房减少损失，只得于2019年4月向被告缴纳2015年12月至2019年4月期间的物业费59359.6元后收房。被告强迫原告缴纳上述物业费无任何法律、合同及事实依据，故原告诉至法院。被告陕西华东金城物业管理有限公司辩称，（一）依据《物业管理条例》的规定及《商品房买卖合同》、《业主手册》的约定，原告魏巍应当按照物业收费标准缴纳物业服务费，被告华东金城物业管理公司有权收取物业服务费，原告要求退还物业费于法无据，应当予以驳回。（二）依据前期物业服务合同约定，被告的物业服务内容仅限于公共区域，原告房屋内部情况并非答辩人的物业服务内容，若因第三人的侵权行为给原告造成的损失应当由第三人承担，与被告无关。（三）本案诉讼费用由原告承担。综上，前期物业服务合同对原、被告均具有约束力，被告按照合同约定已提供了合格的物业服务，有权要求原告交纳所欠物业服务费，原告主张退还物业服务费无事实与法律依据，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：2015年7月3日，原告魏巍（乙方）与陕西华东金城投资发展有限公司（甲方，以下简称华东金城投资公司）签订《华东·万和城写字楼认购书》，原告自愿认购华东金城投资公司的1幢3单元7层30707号、30708号、30709号及30710号商品房四间，建筑面积735.47平方米。合同约定：“甲方已将待签约的《商品房买卖合同》及附件的范本展示给乙方，乙方已理解并同意其全部条款及内容”。2015年7月14日华东金城投资公司开发的华东万和城项目竣工验收，具备交房条件。2015年7月22日华东金城投资公司于《西安晚报》刊登“华东万和城交房公告”。2015年10月19日，原告魏巍与华东金城投资公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买位于西安市新城区XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号商品房，用途为办公，预测建筑面积为240.84平方米。合同第十一条约定“出卖人应当在2015年12月1日前向买受人交付该商品房；该商品房达到第九、十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点……；由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的……如出卖人未解除本合同，则自交房通知书或交房公告规定的交付期限届满之日起视同出卖人按时交房，出卖人不承担逾期交付的责任，且开始计算该商品房的保修期，与该商品房有关的财产风险及费用（包括但不限于各项税费、物业服务费用以及任何其他与房屋相关的杂费及房屋毁损灭失的风险）即转由买受人承担……”。合同第二十一条约定：“出卖人选聘的前期物业服务企业为陕西华东金城物业管理有限公司；物业服务时间从2015年8月1日到2020年3月28日；物业服务期间，物业收费计费方式为包干制。物业服务费为5元/月/平方米；买受人同意由出卖人选聘的前期物业服务企业代为查验并承接物业共用部位、共用设施设备，出卖人应当将物业共用部位、共用设施设备承接查验的备案情况书面告知买受人；买受人已详细阅读前期物业服务合同的临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理……”。2018年9月原告前往华东·万和城看房，被告工作人员要求其收房并补缴2015年12月至2018年9月的物业服务费，原告拒绝收房及补缴物业费。2018年11月原告再次看房并称其发现屋内有他人的装修材料等物品，要求被告工作人员予以清理，被告工作人员联系上述物品所有人并已协助将房屋物品清理完毕。2019年4月24日，原告再次前往华东·万和城办理收房手续并补缴2015年12月至2019年4月的物业服务费59359.6元。同日，原、被告签订《业主手册》以及《写字楼物业服务协议中关于价格调整的补充协议》，其中《业主手册》第四部分第二条约定：“物业服务内容为物业公共区域设施设备的维护、房屋共用部位的维护和管理、公共部位卫生环境、公共秩序、安全防范等事项的管理。”《补充协议》将物业服务综合费用调整为：1、物业服务费5元/月/平米；2、电梯费0.6元/月/平米；3、中央空调使用费8.5元/月/平米；4、公区水电费0.5元/月/平米；5、生活垃圾处理费0.3元/月/平米。原告向法庭提交照片及录音证明其拒绝收房和补缴物业费的原因是2018年9月26日收房时发现其屋内有他人装修材料等物品。被告质证认为，原告提交的照片和录音均无原始载体，对照片和录音的三性均不予认可，该证据不能证明拍摄地点、对话当事人及案件事实。本院认为，原告与华东金城投资公司签订的《商品房买卖合同》以及原、被告所签订的《业主手册》和《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容与国家法律不悖，应认定合法有效。华东金城投资公司已按照合同约定交付房屋并履行了收房通知义务，合同并未约定华东金城投资公司对原告需另行通知收房，因此原告称其未收到收房通知而未于2015年12月1日前收房，本院不予采信。根据上述合同原、被告之间系物业服务合同关系。被告已按照合同约定提供了物业服务，原告亦应按约向被告缴纳相应物业服务费、电梯费、生活垃圾处理费等相关费用，且被告收取的上述物业综合管理费并未超过法律规定与市场价格。原告称案涉房屋内存在他人装修材料等物品，系因第三人侵权行为造成，并非被告原因所致，故原告请求被告退还物业费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告魏巍要求被告陕西华东金城物业管理有限公司向原告退还物业费59359.6元的诉讼请求。案件受理费1284元，由原告魏巍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  员   左  立审  判  员   杨海涛人民陪审员   刘雪凤  二○一九年十月三十日 书  记  员   柯巧巧            1