重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝五中法民终字第04475号上诉人（原审原告）樊美平。委托代理人郭念南，重庆美旗律师事务所律师。上诉人（原审原告）唐岚。委托代理人郭念南，重庆美旗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）重庆腾翔实业有限公司，住所地重庆市九龙坡区走马镇金马路24号2单元4-2号，组织机构代码75624131-4。法定代表人高晓东，董事长。委托代理人郭振杰，北京大成（重庆）律师事务所律师。上诉人樊美平、唐岚与被上诉人重庆腾翔实业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，樊美平、唐岚不服重庆市九龙坡区人民法院（2013）九法民初字第00133号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。一审法院经审理查明：2009年11月3日，樊美平、唐岚（乙方）与重庆腾翔实业有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：1、商品房基本情况：乙方所购商品房位于重庆市九龙坡区上邦路5号15幢2号，套内建筑面积160.8平方米，建筑面积165.63平方米，建筑面积单价5467.92元／平方米，总价款905652元；2、第六条面积确认及面积差异处理：在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，并约定了合同约定房屋套内建筑面积和产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权退房；如乙方不退房，产权登记套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房款由乙方补充，误差比绝对值超出3%部分的房款由甲方承担，产权归乙方；3、第十三条关于办理产权登记的约定：属预售商品房的，本房屋实际交房之日起60日内，由甲乙双方向登记机关提出办理《房地产权证申请》，提交相关资料，并取得登记受理单；甲乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订合同10日内，将相关材料提供给被告；因甲方责任，致使未能按期向登记机关提交商品房合同登记备案手续，取得登记受理单，甲方应按照每日万分之一向原告支付违约金，且逾期超过30日的，乙方有权解除合同；如因乙方原因，致使未按期本来商品房合同登记备案手续的，甲方不承担违约责任。同日，樊美平、唐岚作为乙方与重庆腾翔实业有限公司签订《补充协议》一份，协议约定：1、若因乙方原因未能办理完毕合同预售备案登记、按揭贷款手续，或乙方未付清房款、到期贷款还款、有关税、费、专项维修基金（大修基金）及合同约定的违约金等情况的，甲方有权拒绝交房。2、在乙方按照合同约定全部履行以下义务后60日内，甲方代乙方向有关主管部门申请办理乙方所购房屋的房地产权证：（1）已配合甲方完成合同预售登记备案、按揭贷款手续；（2）房屋已由乙方实际接收；（3）付清所有应付款项，包含但不限于房款、到期贷款还款、有关税、费、专项维修基金（即大修基金）及按照合同约定应该支付的违约金（如有）等；（4）提交办理房地产权证所需要的全部材料。3、乙方须在办理买卖合同登记备案或办理房地产权证时，按照甲方的书面通知向甲方提交真实、合法、有效、完整的资料，并亲自填写权属登记申请书，否则，不视为甲方延期办理房地产权证。乙方超过30日未向甲方交付真实、合法、有效、完整的合同登记备案或者办理产权证资料的，乙方应按买卖合同第十条的规定承担违约责任，逾期付款项为合同约定的乙方所申请的贷款额。另查明，2009年12月21日，唐岚与重庆农村商业银行签订《个人贷款合同一份》，唐岚作为借款人，以其与樊美平共有的位于九龙坡区金凤镇上邦路5号15幢2号的房屋向银行贷款633000元。2010年12月26日，重庆腾翔实业有限公司开具一张金额为905652元的发票，付款方为樊美平、唐岚。2011年2月12日，樊美平、唐岚向重庆腾翔实业有限公司交纳大修基金18113.04元。又查明，根据重庆市房屋勘测院出具的《重庆市房产面积测算报告书》显示，樊美平、唐岚所购房屋所在的楼栋共有3层，其中地上两层，地下一层。樊美平、唐岚所购房屋地下室面积约为64.68平方米，加上合同约定房屋套内面积160.8平方米，共计225.48平方米。樊美平、唐岚接房时，重庆腾翔实业有限公司告知樊美平、唐岚地下室面积需要计入房屋产权面积，导致樊美平在《坚决反对将地下室计入产权的意见》上署名，明确反对地下室面积计入房屋产权面积。证人郑某没有签署书面反对将地下室计入房屋产权，故重庆腾翔实业有限公司给郑某办理的房地产权证是包含地下室面积的。重庆腾翔实业有限公司以樊美平、唐岚书面反对将地下室计入房屋产权面积为由，至今未给樊美平、唐岚办理房地产权证。再查明，2011年2月12日，樊美平、唐岚、重庆腾翔实业有限公司以及重庆上邦物业管理有限公司签订了《收楼书》，各方当事人确认樊美平、唐岚所购房屋已经交付给樊美平、唐岚。樊美平、唐岚已经在重庆腾翔实业有限公司提供的《重庆市土地房屋权属登记申请书》上填写了姓名、公民身份号码等内容，但没有填写房屋建筑面积、房屋套内面积等内容。一审审理中，根据重庆腾翔实业有限公司申请，重庆市九龙坡区人民法院派员到重庆市九龙坡土地房屋权属登记中心调查得知，樊美平、唐岚购买的房屋的地下室经过了九龙坡区规划局的验收，属于合法面积，而测绘部门必须将所有合法面积予以测绘，地下室必须计入产权，作为登记部门必须按照测绘面积予以登记，不能对建筑物合法面积的一部分不予登记，且该地下室不能单独通行，不能单独办理房地产权证，必须与樊美平、唐岚购买的商品房一起办理房地产权证。樊美平、唐岚对上述内容的真实性予以认可，但认为不能免除重庆腾翔实业有限公司的逾期办证责任。樊美平、唐岚在一审中诉称，2009年11月3日，樊美平、唐岚与重庆腾翔实业有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》一份，由樊美平、唐岚购买重庆腾翔实业有限公司在九龙坡区金凤镇上邦路5号15幢2号房屋一套。重庆腾翔实业有限公司为甲方，樊美平、唐岚为乙方。该合同约定：1、该房屋的建筑面积165.63平方米，建筑面积单价为5467.92元／平方米；套内建筑面积160.8平方米，套内单价5632.16元／平方米，总价为905652元；2、该合同第十三条第二款约定：“在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”；3、第十三条第四款约定的逾期办证违约金为：“自约定提交土地房屋登记机构规定的相关资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理之日起30日内向乙方支付违约金”。合同签订后，樊美平、唐岚按照合同约定向银行提交了按揭手续，银行已将全部房款支付给重庆腾翔实业有限公司，樊美平、唐岚已经全部履行了合同义务。同时，樊美平、唐岚在签订本合同当日，按照重庆腾翔实业有限公司的要求，已经将办理房屋产权手续的全部资料交付给重庆腾翔实业有限公司。即使樊美平书面反对将地下室计入房屋产权面积，不能免除重庆腾翔实业有限公司办证义务，重庆腾翔实业有限公司也应在合同约定的时间内，按照登记部门的要求，给樊美平、唐岚办理一个包含地下室面积的产权证。因双方协商未果，故起诉至法院，要求：1、从2011年6月31日起至涉案房屋产权证办下来为止，由重庆腾翔实业有限公司按照房屋总价款的日万分之一向樊美平、唐岚支付逾期办证违约金；2、诉讼费由重庆腾翔实业有限公司承担。重庆腾翔实业有限公司在一审中辩称，合同约定樊美平、唐岚委托重庆腾翔实业有限公司办理房屋产权证，但重庆腾翔实业有限公司要在房屋登记机构办证，必须按照有关规定办理，即必须按照测绘面积提交办证申请。因涉案房屋的产权面积与合同约定面积有差异，重庆腾翔实业有限公司向樊美平、唐岚确认按照测绘面积办证是重庆腾翔实业有限公司的职责，但樊美平、唐岚明确表示不同意，致使重庆腾翔实业有限公司无法按照登记部门的规定办理产权证，所以逾期办证的责任在樊美平、唐岚，与重庆腾翔实业有限公司无关。如果樊美平、唐岚愿意按照测绘面积，即同意地下室计入产权，重庆腾翔实业有限公司愿意为樊美平、唐岚办理产权证。请法院查清案件事实，驳回樊美平、唐岚的诉讼请求。一审法院认为：本案争议焦点为樊美平、唐岚书面反对将地下室面积计入房屋产权面积能否免除重庆腾翔实业有限公司的办证义务。围绕争议焦点，一审法院作出如下阐述：一、重庆腾翔实业有限公司作为受托人有义务为樊美平、唐岚办理房地产权证。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”；第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。樊美平、唐岚与重庆腾翔实业有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真是意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效合同，对各方当事人均具有法律约束力，各方当事人也应按照约定履行各自义务，否则应当承担相应的违约责任。樊美平、唐岚在重庆腾翔实业有限公司的《重庆市土地房屋权属登记申请书》上填写了姓名、公民身份号码等内容，表示系樊美平、唐岚委托重庆腾翔实业有限公司办理房地产权证，双方当事人之间系委托关系。根据合同约定，樊美平、唐岚在实际交纳房款、有关税、费、大修基金等费用之前，重庆腾翔实业有限公司有权拒绝交付房屋，故樊美平、唐岚与重庆腾翔实业有限公司办理房屋交接手续意味着樊美平、唐岚已经按约交纳了上述费用，加之重庆腾翔实业有限公司也没有抗辩樊美平、唐岚未按照重庆腾翔实业有限公司的要求提供办理房地产权证所需要的材料，故重庆腾翔实业有限公司有义务为樊美平、唐岚所购房屋办理房地产权证。二、重庆腾翔实业有限公司无法为樊美平、唐岚办理不包含地下室面积的房地产权证。《房屋登记办法》第三十条规定，“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工验收的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料”。《重庆市土地房屋权属登记条例》第十六条规定，“申请土地房屋登记，申请人应当提交登记申请书，申请人身份证明，有资质的机构出具的土地勘测报告和房产测绘报告等证明其申请事由成立的材料以及法律、法规规定的其他材料。应当缴纳相应税费的，还应当提交税费结清或者减免的证明材料。委托他人申请土地房屋登记的，应当提交代理人的身份证明和授权委托书，授权委托书应当载明代理事项和委托权限。申请人或者委托代理人应当对所提交材料的真实性、合法性、有效性负责”。樊美平、唐岚如要办理所购房屋的房地产权证，必须提供有资质机构出具的房屋测绘报告，而根据重庆市房屋勘测院出具的《重庆市房产面积测算报告书》可知，樊美平、唐岚所购房屋所在的楼栋的测绘面积包含了地下室面积，即地下室面积是合法面积，可以办理房地产权证。此外，一审法院实际调查得知，樊美平、唐岚所购房屋的地下室经过了规划局的验收，属于合法面积，而测绘部门必须将所有合法面积予以测绘，地下室必须计入产权，作为登记部门必须按照测绘面积予以登记，不能对建筑物合法面积的一部分不予登记，且该地下室无独立通道，不能单独通行，不能单独办理房地产权证，必须与樊美平、唐岚所购房屋一起办理房地产权证。据此，重庆腾翔实业有限公司虽然有义务按照樊美平、唐岚的委托办理樊美平、唐岚所购房屋的房地产权证，但登记面积必须包含地下室面积是登记部门的强制性要求，致使重庆腾翔实业有限公司无法为樊美平、唐岚办理一个不包含地下室面积的房地产权证。三、樊美平书面反对地下室面积计入所购房屋的产权面积导致重庆腾翔实业有限公司客观上无法完成委托事务。《合同法》第三百九十九条规定，“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人”。重庆腾翔实业有限公司作为受托人，应当按樊美平、唐岚（委托人）的指示为樊美平、唐岚所购房屋办理房地产权证。根据交易习惯和日常生活经验，双方当事人在签订买卖合同时，樊美平、唐岚委托重庆腾翔实业有限公司办理房地产权证时的面积应是合同约定的面积，不包含地下室面积。加之，樊美平、唐岚在得知所购房屋的产权登记面积包含地下室面积后，书面反对将地下室面积计入所购房屋的产权面积，进一步证明地下室面积不能计入房屋产权面积系樊美平、唐岚真实意思表示。因登记部门要求地下室面积必须计入樊美平、唐岚所购房屋的产权面积，致使重庆腾翔实业有限公司无法按照樊美平、唐岚的指示内容（地下室面积不计入樊美平、唐岚所购房屋的产权面积）处理委托事务（为樊美平、唐岚所购房屋办理房地产权证）。樊美平、唐岚诉称重庆腾翔实业有限公司应该在合同约定的时间内、按照登记部门的要求为樊美平、唐岚所购房屋办理房地产权证，其忽略了重庆腾翔实业有限公司作为受托人必须按照委托人的指示处理委托事务，除非在紧急情况下，受托人需要变更委托人指示的必须经委托人同意，而本案中当重庆腾翔实业有限公司告知樊美平、唐岚地下室面积必须计入房屋产权，樊美平、唐岚本应同意重庆腾翔实业有限公司按照登记部门的要求办理房地产权证，但樊美平却以书面形式反对，这直接导致该委托事务客观上无法履行，故对樊美平、唐岚要求重庆腾翔实业有限公司承担逾期办证违约责任的诉讼请求，应不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《房屋登记条例》第三十条、《重庆市土地房屋权属登记条例》第十六条之规定，遂判决：一、驳回樊美平、原告唐岚的诉讼请求；二、案件受理费减半收取521元，由樊美平、唐岚负担。一审宣判后，樊美平、唐岚不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决并依法改判支持上诉人提出的全部诉讼请求。理由是：1、涉案商品房买卖合同合法、有效，被上诉人未按约定期限履行为上诉人办理涉案商品房屋的房地产权证，且上诉人无过错，被上诉人应当承担合同约定的违约责任；2、被上诉人在涉案商品房买卖合同承诺为上诉人办理不包含地下室面积的房地产权证，隐瞒真实情况，诱使上诉人与之签订合同，被上诉人应对此承担法律责任。被上诉人重庆腾翔实业有限公司答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求予以维持。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据上诉人的上诉请求及理由并结合被上诉人的答辩意见，归纳双方当事人之间的争议焦点为：1、被上诉人是否应就涉案商品房屋未能在合同约定期限内办理房地产权证向上诉人承担违约责任；2、上诉人在本案中以遭受被上诉人欺骗为由要求被上诉人承担民事责任的上诉理由是否成立。就以上争议焦点，本院分别评述如下：一、依照涉案商品房买卖合同《补充协议》的约定，在上诉人按约交纳相关房款、税费、大修基金并提供办理房地产权证所需资料后60日内，被上诉人有义务作为受托方代上诉人向房地产权属登记机构申请办理涉案房屋的房地产权证，但由于房屋登记面积必须包含建筑物全部合法面积为房地产权属登记机构的强制性规定，而上诉人明确反对将地下室面积计入房屋产权面积，致使被上诉人无法按照上诉人的指示内容处理为上诉人办理涉案商品房屋房地产权证的受托事务，且上诉人未举证证明涉案商品房屋房地产权证未能在合同约定期限内办理系被上诉人的原因导致，故被上诉人对涉案商品房屋房地产权证未能在合同约定期限内办理的后果不应向上诉人承担违约责任。二、上诉人认为涉案商品房买卖合同合法、有效，其向被上诉人主张违约责任的诉讼理由为被上诉人未按合同约定期限办理涉案商品房屋的房地产权证，且其未以被上诉人隐瞒真相、进行欺骗，使上诉人违背真实意思订立合同为由要求人民法院变更或撤销涉案合同，故上诉人在在本案中以遭受被上诉人欺骗为由要求被上诉人承担民事责任的上诉理由不能成立。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1042元，由上诉人樊美平、唐岚负担（已缴纳）。本判决为终审判决。审 判 长  邓方彬代理审判员  何 流代理审判员  刘恋砚二〇一四年十二月十五日书 记 员  曾 燕