新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院民 事 判 决 书(2016)新0102民初2902号原告：中国人民武装警察部队乌鲁木齐市支队。被告：乌鲁木齐华世龙腾投资有限公司。原告中国人民武装警察部队乌鲁木齐市支队（以下简称武警市支队）与被告乌鲁木齐华世龙腾投资有限公司（以下简称华世龙腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告武警市支队的委托代理人杨舒雯、于佳，被告华世龙腾公司的法定代表人李永征以及委托代理人李绚辉、石峰庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武警市支队诉称：2014年，原被告签订《武警部队房地产租赁合同》，将胜利路63号十二中队白楼出租给被告，合同签订后，双方依约交付了该房屋。被告违反合同约定，将上述房屋转租、分租给他人，严重违约，原告依合同约定，有权要求解除与被告的房屋租赁合同，现原告因中央军委下达了文件要求收回所有对外出租的房屋，故原告依合同约定，向被告收回租赁房屋，并于2016年4月6日向被告公证送达了《终止合同的通知》，又于2016年5月4日向被告送达了《解除合同通知书》。依照合同约定，被告应当自收到第一份通知后一个月内搬离租赁房屋，但被告至今未履行任何义务，故原告诉至法院，要求解除原被告之间的房屋租赁合同，被告立即向原告返还租赁房屋，被告向原告支付违约金328000元。被告华世龙腾公司辩称：不同意原告的诉讼请求，应当继续履行合同，2010年10月28日，双方签订租赁合同时，是因为房屋拆迁征迁问题，合同实际履行时间是2013年11月1日开始履行的，在合同履行过程中，我方按约缴纳了房屋租赁费，无任何违约行为。原被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，自2013年11月1日起共签订了三份合同，其中两份合同的租期约定的是十年，自2013年11月1日至2023年10月31日。原告本次起诉未到租期届满，解除合同条件并未成就，故原告的诉求无事实和法律依据。原告诉状中称中央军委下达了文件，我方须搬离涉案房屋，该文件不是法律法规，原告要求解除合同的约定条件不成就。不管是公证送达还是邮寄送达的解除通知书均不产生效力。我方租赁的涉案房屋不属于军事管理区。涉案房屋的产权证和土地使用权证的登记单位均不是原告。请求法院驳回原告的诉讼请求，按照合同约定继续履行合同。经审理查明：2014年，原被告签订《武警部队房地产租赁合同》，约定：“甲方（原告）自愿将新疆乌鲁木齐市天山区胜利路63号的房屋，建筑面积4191.8平方米，出租给乙方（被告）使用，租赁用途酒店商业综合经营，租赁期限自2014年11月1日至2017年10月31日，租金（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）年租金为竞拍成交价820000元，第一次租金自2014年11月1日至2015年10月31日共计820000元，第二次租金自2015年11月1日至2016年10月31日共计820000元，第三次租金自2016年11月1日至2017年10月31日，第一次租金乙方于签订合同前交付甲方，后续租金于每年11月1日前一次性缴清；本合同签订时，乙方向甲方交纳房地产租赁保证金328000元；租赁期满或者合同解除时，乙方应返还该房屋及其附属设施；第十条，租赁期内，乙方应当履行下列义务：（一）不得将所承租的房地产转租、分租，不得以所承租的房地产作抵押或者入股经营，不得将所承租的房地产转借给他人或者与他人互换使用；（二）不得擅自改变租赁用途，不得开展影响武警部队形象的活动，不得以武警部队的名义开展经营等活动，不得从事任何违反法律法规和规章制度的活动，不得生产加工和存放易燃，不得在所承租的房屋和场地上存放、生产、销售对周边环境和房地产及其附属设施设备有腐蚀、污染和破坏的有害物品，不得违反城市管理及市容环保要求，不得用于从事洗浴、足疗、按摩、歌厅、棋牌、电子游艺等特种行业；（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施，在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，全部费用由乙方承担，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方，不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报武警部队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方承担，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方；第十二条，合同解除：……（二）甲方因军事需要提前解除合同的，必须经武警部队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退换房产地租赁保证金，其他互不补偿……（五）因不可抗力以及国家、军队或武警部队政策法规重大调整等造成合同无法继续履行的，甲乙双方均不承担责任；第十四条，乙方违反本合同第十条第（一）、（二）、（三）项规定的，甲方有权解除合同，同意乙方应当向甲方支付328000元作为违约金”。合同签订后，原告收取被告法定代表人李永征的一套房屋产权证以及土地使用权证，原告向被告出具的收条中载明：“……以上两证用于抵押乌鲁木齐市华世龙腾投资有限公司租赁武警乌鲁木齐市制度胜利路63号十二中队白楼需要交纳的房地产租赁保证金328000元和房地产租赁押金820000元，双方租赁合同到期后不再续租时，支队归还公司两证”。被告承租涉案房屋后开始经营红宝石酒店，并将租金交至2016年10月31日。2016年2月，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，规定：全面停止军队和武警部队有偿服务活动，内容包括原政策允许的通信、人才培训、文化体育、仓储、科研、招接待、医疗、基建营房工程、空余房地产租赁、维修技术等十个行业。2016年4月1日，原告通过邮寄送达方式向被告送达了《终止合同的通知》，载明：“……现正式通知贵公司于2016年4月30日前搬迁退还房屋，请收到通知7日内与我部联系具体商谈停租问题……”2016年5月4日，原告又向被告发出《解除合同通知书》，通知：“我支队已于2016年4月1日向贵公司送达《终止合同的通知》，租赁合同已于2016年4月1日解除，请贵公司5日内搬离房地产白楼，将白楼及本合同约定权属我支队全部财产交还于我支队……”2016年5月9日，原告诉至本院，提出上述诉讼请求。另查：2009年，经乌鲁木齐市政府协调，涉案房屋用地被原告征用，用地规划性质调整为特殊用地，原房屋产权人及土地使用权人为新疆木卡姆艺术团，产权登记至今未变更。以上事实有房地产租赁合同、通知、公证书、解除合同通知书、银行客户回单、收据、收条、文件及当事人的陈述在卷为证。本院认为：原被告之间签订的《武警部队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规强制性规定，当属有效，双方应严格依约履行。合同约定原告因军事需要提前解除合同的，经武警部队房地产管理部门核实并出具书面意见，被告应当接到原告书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归原告的全部财产交给原告；因不可抗力以及国家、军队或武警部队政策法规重大调整等造成合同无法继续履行的，合同解除。本案中，中央军委下发文件要求停止军队有偿服务，属于军事需要以及武警部队政策法规重大调整，现合同约定的解除条件已经成就，原告亦在2016年4月1日向被告发出终止合同通知，在2016年5月4日发出解除合同通知，解除通知自送达之日发生法律效力，双方已于2016年5月4日解除房屋租赁合同，故原告要求解除双方签订的租赁合同的诉讼请求合理有据，本院予以支持。合同解除后，被告应当将房屋交付给原告，故对于原告要求被告返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。庭审中，原告以被告存在违约转租以及未按约缴纳保证金主张被告承担违约金328000元，本院认为，原告在庭审中未提供有效证据证实被告存在转租行为，而且涉案房屋紧邻原告下辖十二中队，原告对涉案房屋是否转租应当知晓，其在半年内未提出异议，应视为原告对被告是否存在转租行为均予以认可，另，在原被告签订租赁合同时，被告将其法定代表人李永征名下的房屋产权证和土地使用权征暂存原告处，用于抵押被告应缴保证金328000元及押金820000元，应视为双方协商一致变更了合同保证方式，故原告以被告存在违约转租以及未按约缴纳保证金要求被告承担违约金328000元的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条的规定，判决如下：一、解除原告中国人民武装警察部队乌鲁木齐市支队与被告乌鲁木齐华世龙腾投资有限公司之间的《武警部队房地产租赁合同》；二、被告乌鲁木齐华世龙腾投资有限公司于本判决生效后十日内将位于乌鲁木齐市天山区胜利路63号（建筑面积4191.8平方米）房屋返还给原告中国人民武装警察部队乌鲁木齐市支队；三、驳回原告中国人民武装警察部队乌鲁木齐市支队要求被告乌鲁木齐华世龙腾投资有限公司支付违约金328000元的诉讼请求。案件受理费6220元（原告已预交）,由原告武警市支队负担6150元，由被告华世龙腾公司负担70元。先予执行费5000元，由本院退还原告武警市支队。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  赵梨君审 判 员  曹 玮人民陪审员  杨 毅二〇一六年六月二十八日书 记 员  王义代