湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0124民初4775号原告：长沙江山物业管理有限公司，住所地长沙市开福区四方坪98号时代先锋二期1105房。法定代表人：黄俊如，系该公司董事长。委托诉讼代理人：钟波，系公司法务（特别授权）。委托诉讼代理人：戴永南，系公司法务。被告：李志强，男，1974年4月4日出生，户籍地湖南省。委托诉讼代理人：甘伟，湖南严明律师事务所律师（特别授权）。本院于2019年7月8日立案受理原告长沙江山物业管理有限公司（以下简称江山公司）与被告李志强物业服务合同纠纷一案，适用简易程序公开开庭进行了审理，因案情复杂，转换为普通程序进行审理。原告江山公司的委托诉讼代理人钟波、被告李志强的委托诉讼代理人甘伟两次庭审均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告江山公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费35093元，违约金2000元，共计37093元；2、由被告承担本案诉讼费、公告费。事实与理由：原告与长沙华野投资有限公司分别于2015年12月1日和2017年1月1日及2018年1月1日签订了三份《物业服务合同》，合同约定，由原告向长沙华野投资有限公司的小区提供物业服务，合同期限为三年。被告系上述物业1-103号的业主，物业面积487.41平方米，物业费收费标准为2.4元/月/平方米，按约定应当向原告缴纳从2016年12月1日至2019年5月30日的物业管理费35093元。原告催收未果，起诉至法院。原告江山公司未支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据材料：1.《物业服务合同》、不动产登记信息表，拟共同证明被告李志强系世纪花园1-103室业主，原告依约向被告提供物业服务，且被告李志强应当缴纳物业费；2.律师函及照片，拟证明原告向被告书面催缴物业费的事实；3.保安巡逻表、电梯日常巡查记录表、消防安全日常检查表、车辆出入登记表，拟共同证明原告已向被告所在小区提供了全面物业服务的事实；4.照片三组，拟共同证明原告已向被告所在小区提供了全面物业服务的事实；5.收据，拟证明世纪花园小区门面收费情况。被告李志强质证意见如下：对证据1真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，原告没有按照合同约定为被告提供物业服务，被告不应缴纳物业管理费；证据2的真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，原告没有到经营场所就物业问题进行协商沟通；证据3真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，不能证明一直提供了全面的物业服务，且消防、电梯、巡逻服务都并非针对被告所在一栋提供的物业服务；对证据4真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，只能证明原告提供了部分服务，其中维修项目与被告无关；证据5无法核实其真实性。被告李志强辩称：1.原告与被告及建设单位长沙华野投资有限公司之间没有物业服务合同，原告的主张没有事实和法律依据，依法应当驳回原告的诉讼请求；2.原告未向被告提供物业服务，被告及使用人自行对涉案房屋进行物业服务，被告无需交纳物业费；3.被告没有违约行为，不存在支付违约金。被告李志强为支持其辩解主张，向本院提交了下列证据材料：1.收据，拟证明被告自行对下水管道进行疏通和清理的事实；2.销售单据、淘宝交易记录、发票，拟共同证明被告自行购买消防器材，自行对消防设施设备管理和维护的事实；3.收条及照片，拟共同证明被告自行对房屋进行维修，被告房屋外墙漏水损坏，原告并没有按合同约定进行检查和维修；4.微信聊天记录，拟证明被告自行对房屋进行杀虫灭鼠的事实；5.照片、发票及交费记录，拟共同证明被告所在房屋的供水、供电、供气都是独立设置，与世纪花园小区无牵连，全部由被告管理、维护维修，原告没有进行过服务；6.照片及电梯维护保养合同，拟共同证明被告的电梯自行维修维护，原告没有提供过服务；7.照片，拟证明被告的保洁工作是由被告自行请环卫工进行清扫，原告没有提供保洁服务；8.证明，拟证明祺盛养生会所的经理喻欣证实从2017年3月开始，原告没有为会所提供过服务；9.照片，拟证明原告在安保、绿化、人员配置等各个方面没有按照合同约定为小区提供服务，小区业主多次投诉的事实；10.收据，拟证明2017年被告向原告缴纳物业管理费3000元的事实。11.前期物业服务协议，拟证明物业公司并没有像其他商铺如牛国良、薛端香一样，签订前期物业服务协议，没有就物业服务问题与被告协商过。原告江山物业公司的质证意见如下：对证据1“三性”均有异议，不能作为真实有效的证据，不能达到被告的证明目的；证据2真实性无异议，对证明目的有异议；证据3“三性”均有异议，收条1系专有部分装修费，收条2系屋面装修费，系被告私改房屋造成的漏水；证据4真实性无异议，合法性关联性有异议，灭鼠药系用于被告专有部分；证据5真实性无异议，对证明目的有异议，燃气费及电费本身就由相关部门收取，不是有物业公司代收；证据6真实性无异议，关联性及证明目的有异议，因未成立业委会，物业公司无权启动维修基金；证据7“三性”均有异议，拍摄时间为起诉后，与本案无关；证据8“三性”均有异议，出具时间为起诉后，与本案无关；证据9“三性”均有异议，与本案无关；证据10无异议，同意在本案中一并处理；证据11真实性没有异议，对证明目的有异议，该份证据甲方是宁乡县家福物业管理有限公司，合同签订日期为2012年3月22日，原告进驻的时间为2015年12月1日。本院认证如下：（一）原告提交的证据1、2，经审查内容客观真实，来源合法，且证据之间形成了证据链，能够证明被告李志强系世纪花园小区业主及就欠缴物业费进行了催收的事实；原告提交的证据3，内容真实、合法，但仅能证明原告对世纪花园小区住宅区提供了物业服务的事实；原告提交的证据4，仅能证实原告对世纪花园小区提供了部分物业服务的事实；原告提交的证据5，真实性无法核实，本院不予采信。（二）被告李志强提交的证据1、2、3、4中的收据、销售单据、收条聊天记录等真实性无法核实，亦无法证明与本案的关联性，本院不予采信；证据5能够证明被告的自行交纳水、电费的事实，但不能达到被告关于原告未进行过服务的证明目的；证据6来源合法，内容真实，本院予以采信；证据7因被告未提供其他证据证实环卫工人系其聘请，不能达到其证明目的；证据8出具证明的喻欣系承租人聘请的经理，与被告方具有利害关系，对其证明力本院不予采信；证据9能够反映出原告在为世纪花园小区提供物业服务过程中存在的问题，本院予以采信；证据10原告当庭予以认可，本院予以采信；证据11来源合法，内容真实，且原告在庭审中陈述，并未与被告就商铺物业服务标准协商过，本院予以采信。根据采信的证据及当事人在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2016年6月25日、2017年1月6日、2018年1月1日、2019年1月1日，原告（乙方）与长沙华野投资有限公司（甲方）四次签订《前期物业管理服务合同》，合同主要约定：1.由原告为宁乡市玉潭镇二环路世纪花园小区提供物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中住宅物业按指导价1.4元／月/平方米进行交纳，商业物业参考价按2.4元／月/平方米进行交纳，实行市场协议价乙方应另行与业主或使用人进行协商后签订物业服务协议；2.业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应当及时书面告知乙方；3.前述四份《前期物业管理服务合同》的期限自2015年12月1日至2019年12月31日止。被告系世纪花园小区1栋102室的业主，物业面积分为487.41㎡，其房屋产权登记日期为2012年1月23日，按原告主张的商业物业物业费收费标准，被告欠缴物业管理费487.41㎡×2.4元／月×30个月=35093.52元。另查明，涉案房屋与贺芝华（731.13㎡）、钟志坚（477.48㎡）、何战（487.41㎡）所有的房屋（均另案处理）系同一栋，共用楼梯、电梯，已整体出租，用于开办“祺盛养生会所”，四业主与承租人并未就物业费负担作出约定。2017年“祺盛养生会所”缴纳了物业费3000元。再查明，江山物业公司自2015年12月1日入驻世纪花园小区后，为小区提供了合同约定的基础服务，但就商业部分提供的服务存在瑕疵。本院认为，本案的争议焦点为：被告李志强是否应当向原告支付物业费及违约金，物业费的收取标准如何确定。（一）根据《最高人民法院》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告江山公司与案外人长沙华野投资有限公司四次签订的《前期物业服务合同》对被告李志强具有约束力。对被告李志强关于原告无收取物业费的合同依据的辩解主张，本院不予采信。原告按合同约定对世纪花园小区进行了基础物业服务，就欠缴物业费进行了书面催缴，被告应当按约向原告缴纳物业服务费用。但根据合同约定，商业物业参考价按2.4元/元/㎡收取，实行市场协议价原告应另行与业主或使用人进行协商后签订物业服务协议。本案中，原告方并未另行与涉案商铺业主李志强或物业使用人进行协商，庭审中，双方当事人关于收费标准也未能达成一致意见。因此，本院根据原、被告双方提交的现有证据综合原告对商铺提供物业服务的具体情况及世纪花园小区所在地区商铺物业费收费具体情况，酌定被告按合同约定的参考价2.4元/月/㎡的70%，即1.68元/月/㎡缴纳物业服务费。经核算，2016年12月1日至2019年5月30日，被告李志强应缴纳物业费24565.46元，因“祺盛养生会所”已缴纳3000元，本院酌定该3000元由何战（487.41㎡）、贺芝华（731.13㎡）、钟志坚（477.48㎡）、李志强（487.41㎡）按各自物业面积比例抵扣，李志强抵扣699.6元，尚应缴纳23865.86元，超过部分本院不予支持。关于违约金部分，本院亦不予支持。对被告何战关于原告未提供物业服务的辩解主张，本院不予采信；（二）通过庭审调查查明的事实，本案中被告方拒缴物业费的原因主要在于原告对被告所有的商铺提供的服务不尽人意。在此需要指出的是，物业和业主本是共生共存的关系，双方在履行合同的过程中，均应审慎对待权利与义务，积极主动履行义务，以此维系小区物业功能的正常运转。一方面，江山物业公司作为物业服务企业要强化服务意识，不断提高管理水平，在提供服务过程中要积极与商铺业主进行沟通，着力解决商铺实际问题，增进互信。另一方面，依托小区而建的商铺，与普通住宅是一个整体，其在实际使用过程中所利用到的公共资源较之普通住宅更多，管理难度也更大，业主应积极配合物业公司加强管理，及时交纳物业费，共同营造良好的小区环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告李志强于本判决生效之日起5日内支付原告长沙江山物业管理有限公司2016年12月1日至2019年5月30日的物业管理费23865.86元；二、驳回原告长沙江山物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费727元，由原告长沙江山物业管理有限公司负担259元，被告李志强负担468元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 张 树人民陪审员 柳 欢人民陪审员 徐建明二〇一九年十二月五日书 记 员 李湘琳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。