上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初16442号原告：壹锐贸易(上海)有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：JuernPhilippSpangenberg，总经理。委托诉讼代理人：俞红,系该公司员工。委托诉讼代理人：许海洋，北京市浩天信和律师事务所上海分所律师。被告：上海奕昕贸易有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：田昌平，执行董事。原告壹锐贸易(上海)有限公司(以下简称“壹锐公司”)诉被告上海奕昕贸易有限公司(以下简称“奕昕公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，先适用简易程序，于2019年11月29日转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告壹锐公司的委托诉讼代理人俞红、许海洋到庭参加了诉讼。被告奕昕公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告壹锐公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金83,333元；2、判令被告退还租赁保证金83,333元；3、判令被告支付原告装修损失255,591元；以上三项诉请合计422,257元。4、判令原、被告之间签订的房屋租赁合同于2017年11月16日解除；5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年3月1日，壹锐公司与奕昕公司就其转租的上海市吉浦路XXX号一层7-8部分房屋(以下简称“系争房屋”)签订了《比宜德房屋租赁合同》，租赁期限自2017年4月6日至2022年4月5日，合同对商铺房屋状况、租赁用途、续租、租金、租赁保证金及违约责任等事宜进行了明确约定。合同签订后，壹锐公司依约支付租赁保证金和每期租金，并对商铺进行了装修，装修费用合计255,591元。2017年12月，因奕昕公司与鼎有物业租赁合同纠纷，经(2017)沪0110民初26127号对奕昕公司收款账户进行了冻结，为此，2018年1月31日，壹锐公司、奕昕公司签订《有关比宜德吉浦路店付款变更补充协议》，对奕昕公司租金收款账户、租金付款方式进行变更为一月一付，原告支付租金至2019年1月7日。2019年4月7日起至2019年7月31日租金支付给鼎有公司，后由于鼎有公司调整业态，原告搬离租赁房屋。由于被告的责任造成双方合同无法继续履行，故至法院作如上诉请。被告奕昕公司未到庭应诉和答辩。经审理查明：2017年3月1日，弈昕公司(出租方、甲方)与壹锐公司(承租方、乙方)签订《比宜德商铺租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋坐落于上海市吉浦路XXX号一层7-8部分，面积310平方米，乙方租赁房屋用途作为比宜德超市使用，租赁期限自2017年4月6日至2022年4月5日，2017年3月6日至4月5日为免租期；乙方应向甲方支付租赁保证金83,333元；2017年4月6日至2019年4月5日年租金500,000元，2019年4月6日至2021年4月5日年租金525,000元，2021年4月6日至2022年4月5日年租金551,250元，付款方式为付三押二，首次支付时间为2017年3月11日前，第二次支付时间为2017年6月15日前，以此类推；甲方有下列情形之一的，视为甲方违约，甲方应在合同解除后3日内返还乙方租赁保证金，并向乙方支付两个月租金作为违约金(83,333元整)：甲方提前解除本合同或提前收回该房屋……。合同另对系争房屋状况等事宜进行了约定。2017年3月8日，原告向被告支付租赁保证金83,333元。被告出具收据一张。2018年1月31日，原、被告签订《有关比宜德吉浦路店付款变更补充协议》甲乙双方在履行比宜德吉浦路店租赁合同时,甲方因在2017年12月中遇诉讼案件,致使租赁合同中付款账号已被法院冻结。为更好的履行合同,经甲乙双方协商就原租赁合同付款条款做如下补充变更约定：1、乙方自2018年1月起租金付款方式由原租赁合同约定的“三月一付”变更为“每月一付”,先用后付,每月15日前付清上月房租(2018年1月房屋租金,2月15日前支付,以此类推)。2、原2018年度租赁合同三个月付款金额为：125,000元整,现拆分为每月付款金额为：41,666元整,如遇递增按原租赁合同条款执行。3、甲方打款账户变更为：姓名：陶月萍，开户行：工商银行彭浦支行账号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX。审理中，壹锐公司另提供以下证据：1、2017年3月7日、2017年5月19日，壹锐公司与案外人上海室内装饰(集团)有限公司签订的《施工合同》各一份及有关转账交易明细，证明壹锐公司对系争房屋进行了装修和消防烟道改造。2、2017年5月19日，壹锐公司支付装修工程款239,000元和改造工程款16,519元。3、中国银行转账回单，证明2017年3月24日、7月10日分别向奕昕公司支付吉浦路房屋租金125,000元，2017年10月27日支付房屋租金127,584元，2018年2月8日、3月16日、4月24日、5月16日、6月22日、7月10日、8月14日、9月20日、11月9日、12月13日、2019年1月15日、3月7日，向陶月萍中国工商银行上海市分行XXXXXXXXXXXXXXXXXXX账户转账12笔钱款，每次金额为41,666元，其中2月、4月、8月转账用途记载为“报销”，其余用途为店铺租金。4、2019年7月9日壹锐公司向鼎有公司中国工商银行上海市分行XXXXXXXXXXXXXXXXXXX账户转账房租131,250元，2019年8月15日，向鼎有公司转账房租35,000元。另查，本院(2017)沪0110民初26127号原告(反诉被告)鼎有公司诉被告(反诉原告)奕昕公司房屋租赁合同纠纷一案查明：上海市吉浦路XXX号房屋的权利人为上海雷博实业有限公司(以下简称“雷博公司”)(附记载明的房屋门牌号：1幢为305、311号，2幢为315、319号，3幢为323、329、339、345号)，建筑面积12675.33平方米。2016年6月30日，雷博公司出具授权书，委托鼎有物业公司自2016年7月1日起至2026年12月30日全权负责上海市吉浦路(西侧)280-314号，吉浦路(东侧)315-345号；335弄1-20号物业的租赁经营管理事宜，具体包括但不限于租赁、转租、收取租金及其他相关费用和物业管理事宜。2016年7月13日，鼎有物业公司(出租方、甲方)与奕昕公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：1.2甲方出租给乙方的房屋座落于本市吉浦路XXX号一层部分，二、三层整层全部(但不包括楼顶)(以下简称“该房屋”)建筑面积8856平方米，用途为商业，结构为框架等。本院于2018年11月9日作出一审判决：一、原告(反诉被告)上海鼎有物业管理有限公司与被告(反诉原告)上海奕昕贸易有限公司就上海市吉浦路XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》、《屋顶太阳能安装场地物业管理约定书》、《屋顶水箱安装场地物业管理约定书》于2017年11月16日解除；二、被告(反诉原告)上海奕昕贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内迁出上海市吉浦路XXX号房屋(建筑面积7951平方米)，并将上述房屋返还原告(反诉被告)上海鼎有物业管理有限公司；……。奕昕公司不服判决提起上诉，上诉过程中奕昕公司于2019年3月5日申请撤诉，2019年3月28日上海市第二中级人民法院作出(2019)沪02民终440号民事裁定书准许上诉人上海奕昕贸易有限公司撤回上诉。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。本院认为，壹锐公司与奕昕公司就系争房屋签订的《比宜德商铺租赁合同》是双方真实意思的表示，双方均应按约履行。由于奕昕公司未按时向案外人鼎有公司支付房屋租金，构成违约致奕昕公司与案外人鼎有公司之间的《房屋租赁合同》被解除。现壹锐公司与奕昕公司之间的《比宜德商铺租赁合同》已无法继续履行，故对壹锐公司要求双方的租赁合同在2017年11月16日解除应予准许。合同解除后，奕昕公司收取的租赁保证金83,333元应予退还。壹锐公司要求奕昕公司赔偿违约金83,333元，与法有据，应于准许。壹锐公司要求支付装修损失，因房屋现状已被拆除，无法进行评估，壹锐公司虽提供装修合同和转账凭证，鉴于壹锐公司在奕昕公司与案外人鼎有公司的房屋租赁合同纠纷判决生效后直接向案外人鼎有公司支付房屋使用费，与案外人鼎有公司建立了不定期租赁关系，故对于该节诉请本院不予支持。审理中，奕昕公司经本院传唤，无正当理由未到庭参加诉讼和答辩，视为放弃诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告壹锐贸易(上海)有限公司与被告上海奕昕贸易有限公司于2017年3月1日就上海市杨浦区吉浦路XXX号一层7-8部分房屋签订的《比宜德商铺租赁合同》于2017年11月16日解除；二、被告上海奕昕贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告壹锐贸易(上海)有限公司房屋租赁保证金83,333元；三、被告上海奕昕贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告壹锐贸易(上海)有限公司违约金83,333元；四、原告壹锐贸易(上海)有限公司其余诉请不予准许。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币7,634元，由原告壹锐贸易(上海)有限公司负担4,656元，被告上海奕昕贸易有限公司负担2,978元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈 稷审 判 员  孔 玲人民陪审员  陈铭浩二〇二〇年二月二十六日书 记 员  胡玉玺附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。