中华人民共和国最高人民法院执 行 裁 定 书（2018）最高法执监139号（2019）最高法执监19号申诉人（申请执行人）：陈正平，男，1968年3月25日出生，汉族，住江西省赣州市信丰县。委托诉讼代理人：刘艳春，北京市中通策成律师事务所律师。申诉人（被执行人）：胡芸，女，1976年5月18日出生，汉族，住江西省赣州市信丰县。委托诉讼代理人：胡永平，北京市地平线律师事务所律师。委托诉讼代理人：高迪，北京市地平线律师事务所实习律师。被执行人：陈志文，男，1956年8月19日出生，汉族，住江西省赣州市信丰县。委托诉讼代理人：刘太金，江西豫章律师事务所律师。被执行人：谢伍英，女，1957年5月4日出生，汉族，住江西省赣州市信丰县。委托诉讼代理人：刘太金，江西豫章律师事务所律师。陈正平、胡芸因与陈志文、谢伍英民间借贷纠纷执行一案，不服江西省高级人民法院（以下简称江西高院）（2017）赣执复51号执行裁定，向本院申诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。陈正平与胡芸、陈志文、谢伍英民间借贷纠纷一案，2014年8月13日，经江西高院终审判决，维持江西省赣州市中级人民法院（以下简称赣州中院）（2013）赣中民四初字第69号民事判决，内容为：一、被告胡芸偿还原告陈正平本金1100万元及利息、违约金（自2013年4月4日起，按同期银行贷款利率4倍计取，至还清时止），被告胡芸于2013年11月7日偿还的30万元利息应予抵扣；二、被告胡芸偿还原告陈正平借款本金1230万元的利息（2013年3月4日至2013年4月3日，按月利率2%计息）；三、被告胡芸承担原告陈正平为实现债权的合理费用546640元；四、陈正平对陈志文、谢伍英名下的坐落在信丰县嘉定镇白石村方家坑南塘窝的房产（证号：房权证信房字第××号）、坐落在信丰县嘉定镇（同益乡）白石村方家坑的三宗土地使用权〔证号：信丰国用（95）字第012118号、信府国用（2001）字第01221181号、信府国用（2001）字第01221182号〕、坐落在信丰县嘉定镇（同益乡）白石村105国道旁的房产（证号：房权证信房字第××号）（以下简称“两栋房屋和三宗土地”）享有抵押权；原告陈正平对被告胡芸所有的坐落在信丰县嘉定镇胜利西巷34号的房产（证号：赣房权证信丰字第××号）享有抵押权；五、驳回原告陈正平的其他诉讼请求。因胡芸未履行该生效判决确定义务，陈正平向赣州中院申请执行。2014年12月8日，赣州中院作出（2014）赣中执字第213－2号执行裁定：一、（略）；二、查封陈志文、谢伍英名下“两栋房屋和三宗土地”；三、（略）。2015年2月2日，该院作出（2014）赣中执字第213－3号执行裁定：一、（略）；二、拍卖陈志文、谢伍英名下“两栋房屋和三宗土地”。2015年4月20日，赣州中院以（2015）赣中法技委字第16号司法鉴定委托书，委托博文房地产评估造价集团有限公司赣州分公司（以下简称博文公司赣州分公司）对（2014）赣中执字第2133号执行裁定中含“两栋房屋和三宗土地”在内的相关房产及土地进行评估。2015年12月28日，该院以（2015）赣中法技委拍字第28号《拍卖委托书》，依法委托赣州金房拍卖有限公司（以下简称金房拍卖公司）拍卖（2014）赣中执字第2133号执行裁定中含“两栋房屋和三宗土地”在内的相关房地产。金房拍卖公司于2016年1月4日在《信息日报》A15版刊登了该委托房地产的拍卖公告，于2016年2月4日在《信息日报》A08版进行第二次公告，于2016年3月10日在《赣州法院网》进行第三次公告。经三次依法拍卖，均因无人报名竞买而流拍。根据陈正平以物抵债的书面申请，赣州中院于2016年4月18日作出（2014）赣中执字第2135号裁定，裁定：一、解除对被执行人胡芸所有的（证号：000000042860号）房屋，陈志文、谢伍英所有的“两栋房屋和三宗土地”的查封；二、将胡芸所有的（证号：000000042860号）房屋以第三次拍卖保留价177600元抵偿给陈正平所有；三、将陈志文、谢伍英所有的“两栋房屋和三宗土地”以第三次拍卖的保留价3680800元抵偿给陈正平所有；四、上述房地产作价人民币3858400元抵偿给陈正平所有。该裁定送达陈正平后，赣州中院发现该裁定的第三项陈志文、谢伍英名下的“三宗土地”上无证建筑（房产4495.99㎡、围墙425.26㎡）没有一并裁定归陈正平所有，但以物抵债的价值3680800元中却已包含了该部分的价值，遂于2017年4月16日作出（2014）赣中执字第2137号裁定，将“三宗土地”上无证建筑物（房产4495.99㎡和围墙425.26㎡）裁定归陈正平所有。胡芸对（2014）赣中执字第2135号裁定和（2014）赣中执字第2137号裁定不服，向赣州中院提出书面异议，请求撤销以上裁定和评估报告。主要理由如下：（2014）赣中执字第2135号裁定第三项下的“两栋房屋和三宗土地”系其2006年1月向陈志文、谢伍英购得的房地产，购得后，其对地上建筑物进行了扩建，扩建的未办证建筑共6处，总面积4495.99㎡，价值达4000余万元，其享有合同债权的同时也依法享有地产物权。其认为，1.未经信丰县政府房地产部门同意拍卖其国有划拨的“三宗土地”并将其和办证的房产裁定给申请执行人违法。2.认定无证建筑为“三宗土地”地上建筑，无事实依据。3.评估严重违反程序，博文房估字（2015）第22365号《房地产司法鉴定估价报告》（以下简称《估价报告》）无效。4.（2014）赣中执字第2135号裁定和（2014）赣中执字第2137号裁定无效。陈正平答辩称，抵偿裁定书处置的房地产物权属陈志文，而非胡芸，胡芸与陈志文之间的买卖合同无效，胡芸对抵偿裁定书无权提出异议；胡芸的材料不齐备，没在法定时间交齐，法院应裁定不予受理；对于《估价报告》的异议，胡芸对评估行为行使权利不当，应对其行为产生的后果承担相应责任；拍卖公告发布合法；拍卖处置的国有土地系已办抵押登记的土地，无需再进行土地使用权出让行政审批前置；法院对地上无证建筑的执行处置并不代表对物权被违法添附的合法认定，而只代表对添加物客观价值的认定；胡芸提出异议皆因2017年3月份当地政府发布房屋征收拆迁公告后，本案的涉案房地产在该拆迁范围内有补偿而提起，故应驳回胡芸的请求。赣州中院查明，（2014）赣中执字第2135号裁定中的“两栋房屋和三宗土地”和（2014）赣中执字第2137号裁定中的“三宗土地”上的无证建筑物（房产4495.99㎡和围墙425.26㎡）情况是：1.（2014）赣中执字第2135号裁定中的“两栋房屋和三宗土地”：“两栋房屋”产权证证载总面积1591.66㎡，其中〔信房字第××号〕登记面积392.68㎡，〔信房字第××号〕登记面积1198.98㎡；“三宗土地”产权证证载总面积5150.46㎡，其中〔信丰国用（95）字第012118号〕登记面积2034.81㎡，〔信府国用（2001）字第01221181号、信府国用（2001）字第01221182号〕登记面积分别为1480.65㎡和1635㎡。上述房地产位于信丰县嘉定镇白石村方家坑，原系陈志文、谢伍英名下的房地产，本案中对上述房地产坐落地点表述虽有不同，但均指信丰县嘉定镇白石村方家坑同一地点，“三宗土地”系连为一体的国有划拨用地。2006年1月，胡芸与陈志文订立《房地产转让协议》，以148.8万元的价格购买了含上述“两栋房屋和三宗土地”在内的房地产。购买时，陈志文在该出让土地上建有部分围墙，围墙内：（1）土地面积约5500㎡，即有证的“三宗土地”（国有划拨用地）约5000㎡和无证土地约500㎡两部分。（2）建筑物面积约2300㎡（含2处有证建筑1591.66㎡和其他无证建筑）。（3）部分树木。胡芸购买后，加建部分围墙，并先后在围墙内土地上新建厂房和车库、砖平房、简易棚房等附属建筑，并建室外水池等生产生活设施及栽种树、竹等附着物。至此，围墙内：（1）土地含有证的“三宗土地”和无证土地两部分；（2）土地上有证和无证建筑共12处〔4处主建筑，8处附属建筑〕；（3）还有生产生活设施及树、竹等附着物。胡芸购得陈志文的房地产后至今未办过户，新建的建筑也无产权手续，实际占有使用上述房地产至赣州中院作出拍卖裁定强制其搬迁时止。2013年3月，胡芸向陈正平借款，将上述“两栋房屋和三宗土地”抵押给陈正平，办理了抵押登记。2017年3月，信丰县县城迎宾大道北段启动拆迁改造，上述围墙及围墙内房地产纳入拆迁改造范围。经信丰县城北改造指挥部委托赣州中金测绘公司（以下简称中金公司）测绘，上述围墙及围墙内土地建筑物面积（体积）是：（1）土地总面积为6218.7㎡（有证的“三宗土地”为5149.75㎡，无证的1068.95㎡）；（2）建筑物12处，总面积6371.77㎡〔有证的“两栋房屋”1660.07㎡,无证的4711.7㎡（其中与《估价报告》中对应的部分的无证建筑面积为4604.06㎡）〕，围墙体积169.53m3，12处建筑编号及面积为：1#1813.9㎡、2#1831㎡、3#1192.08㎡、4#51㎡、5#16.08㎡、6#62.5㎡、7#1285.75㎡、8#24.3㎡、9#12.6㎡、10#22.83㎡、11#27.9㎡、12#31.83㎡。该12处建筑中：除围墙、11#砖房、2#部分厂房（占无证土地面积101.11㎡）、部分树木在无证土地上外，其余建筑物、生产生活设施及绝大部分树、竹附着物均在有证的“三宗土地”上。根据信丰县拆迁政策，围墙及围墙内房地产、生产生活设施及树木所有附着物拟补偿价值约2350余万元（不含可能获得的近千万元奖励款），其中（2014）赣中执字第2135号裁定中的“两栋房屋和三宗土地”和（2014）赣中执字第2137号裁定中的“三宗土地”上的无证建筑物（房产4495.99㎡和围墙425.26㎡）拟补偿价值共约2300万元（不含可能获得的近千万元奖励款）。2.（2014）赣中执字第2137号裁定中的“三宗土地”上的无证建筑物（房产4495.99㎡和围墙425.26㎡）情况是：6处无证建筑包括2处（①②）厂房面积分别为1843.04㎡、1处厨房⑤47.57㎡、1处厕所④44.88㎡、1处杂物间③11.44㎡、1处加层建筑⑧706.2㎡。该6处建筑面积均是依《估价报告》中面积数据为依据和编号。根据中金公司测绘的平面图，该6处无证建筑及围墙，在“三宗土地”上的有4处〔②④⑤⑧〕；不在“三宗土地”上的有1处〔③号杂物间（对应平面图的11#建筑）及围墙〕；既在“三宗土地”上又在无证土地上的1处①号部分厂房（对应平面图2#，占无证用地面积101.11㎡，建筑面积325.24㎡）。再查明，《估价报告》的情况是：2015年4月20日，赣州中院委托博文公司赣州分公司评估，委托范围是对陈志文位于信丰县嘉定镇白石村方家坑的三宗综合办公用地及地上建筑物的市场价值进行评估，即指（2014）赣中执字第2135号裁定中有证的“两栋房屋和三宗土地”评估，没有包含（2014）赣中执字第2137号裁定中“三宗土地”上无证建筑及围墙。（2014）赣中执字第2137号裁定中涉及的无证建筑、围墙系评估人员评估现场勘查时发现“三宗土地”上还有其他建筑后，征得本案办案人员同意纳入评估范围。估价对象的面积依据，有证的“两栋房屋和三宗土地”依证载登记面积，无证建筑、围墙由评估人员现场测量。《估价报告》中各估价对象分别进行了编号。估价采用重置成本法。《估价报告》评估结果含（2014）赣中执字第2135号裁定中的“两栋房屋和三宗土地”及（2014）赣中执字第2137号裁定中无证建筑、围墙两部分，建筑总面积6087.65㎡、市场总价值为857.26万元，扣除国有划拨土地转国有出让土地应补交的土地出让金282.25万元（380.62万元98.37万元），实际总价值为575.01万元。其面积及评估价构成是：有证的“两栋房屋和三宗土地”，总价值212.02万元〔其中两栋房屋⑥⑦总面积1591.66㎡，价值113.65万元；“三宗土地”面积5150.46㎡，出让价380.62万元（划拨价98.37万元），实际价98.37万元〕。无证建筑及围墙，价值362.99万元〔其中无证建筑面积4495.99㎡，总价值358.4万元（2处厂房①②面积各1843.04㎡，价值各150.94万元；1处砖木房③面积11.44㎡，价值0.47万元；2处砖混房④⑤面积各44.88㎡和47.57㎡，价值3.15万元和3.34万元；加层建筑⑧面积706.02㎡，价值49.56万元）；围墙工程量425.26㎡，估价4.59万元〕。《估价报告》中编号的建筑物与中金公司平面图上编号的建筑物对应关系是：①（2#）、②（1#）、③（11#）、④（4#）、⑤（6#）、⑥（7#）、⑦（3#的1层）、⑧（3#的24层），对5#、8#、9#、10#、12#附属建筑因未纳入评估，也无对应号,该部分总面积107.64㎡。《估价报告》对该部分附属建筑及其他生产生活设施、部分树木等附着物存在漏估。《估价报告》评估对象面积与有资质的中金公司测绘的对应对象面积相比，面积总误差（少算）为176.48㎡，误差比约为2.9%,其价值按《估价报告》对应项评估单价计算，总价值为115135元，折算成第三次拍卖的保留价为73686元。还查明，1.金房拍卖公司在《信息日报》上刊登的拍卖公告载明拍卖标的为“拍卖信丰县嘉定镇白石村方家坑的三宗综合办公用地及地上建筑物，土地面积5150.46㎡,建筑面积6087.65㎡”（即《估价报告》中的评估对象的全部面积），并特别提示，凡与上述标的有关的当事人参加拍卖的权利。2.赣州中院委托的资产评估机构博文房地产评估造价集团有限公司（以下简称博文公司）原名为江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司，博文公司、金房拍卖公司、中金公司均为有相应资质的公司。3.陈志文、谢伍英对本案没提出异议。4.《估价报告》征询意见稿和正式报告分别于2015年9月30日和2015年11月17日通过邮政特快专递寄送胡芸。5.根据信丰县政府的拆迁补偿政策，对本案涉案的“三宗土地”拟按出让土地进行补偿，对“三宗土地”上的无证建筑按政策拟按合法建筑予以补偿,对无证土地及地上的无证建筑物按政策也拟给予相应补偿。6.胡芸本案共偿还陈正平债款766.57万元（不含本案裁定以物抵债的368.08万元）。赣州中院认为，本案的焦点问题为：（一）异议人是否具有异议主体资格；（二）《估价报告》是否有效；（三）拍卖国有划拨用地及无证建筑是否违法；（四）两份裁定是否错误。（一）关于异议人是否具有异议主体资格问题。本案的涉案房地产，系胡芸向陈志文所购，购得后，新建了部分建筑，构建了生产生活设施和栽种了部分果树、竹木等附着物，并实际占有、使用和管理涉案房地产，行使收益和处分的权能，掌握着对涉案房地产的控制权，系涉案房地产的实际权利人，具有异议的主体资格。（二）关于《估价报告》是否有效的问题。根据《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定，当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的情形时，才能确定评估报告无效或失实。本案《估价报告》含对（2014）赣中执字第2135号裁定中有证的“两栋房屋和三宗土地”和（2014）赣中执字第2137号裁定中的无证建筑（房产4495.99㎡和围墙425.26㎡）评估。从委托评估的范围看，该院委托虽没有包含无证的房产、围墙部分的内容，但对该无证的房产、围墙部分的评估系征得了该院执行人员的同意，应认定为系该院的委托行为，《估价报告》中对该部分无证建筑的评估不属超范围评估。从评估的价格看，由于房地产的估价受评估的时间、市场行情、建筑物的位置、用途等诸多因素制约，评估公司根据委托评估对象的实际情况，遵循适用的评估原则、选择重置成本方法进行评估，其评估的价格及方法并无不当。况且，执行程序中为了拍卖目的而对拍卖财产进行评估，只是辅助法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价，拍卖财产最终成交的价格仍需由市场检验确定。因此，胡芸依据2012年赣州市有关县市基准地价及评估用途不同、评估时间不同且失效的2013年、2014年其用于抵押贷款时曾对涉案房地产进行过评估的评估价为参考依据，并以目前该县的拆迁补偿价格作参照，质疑《估价报告》估价过低，估价方法单一，其理由不能成立。虽然，《估价报告》存在对在“三宗土地”上的部分附属建筑、生产生活设施、部分树木等附着物漏估，对建筑面积自测自量的瑕疵，但由于该部分建筑物、构筑物和附属物，较之于《估价报告》中评估对象的建筑物面积及价值而言，面积少，价值小，测量的建筑面积误差（少算）也在3%之内，属合理的误差范围，上述瑕疵均可通过纠正予以弥补。故本案不构成评估程序严重违法，《估价报告》不存在无效或失实的情形，评估结果不影响《估价报告》的整体效力，《估价报告》有效。（三）关于拍卖国有划拨土地及无证建筑行为是否违法问题。根据信丰县人民政府办公室“信府办抄字〔2009〕99号”抄告单（以下简称99号抄告单）中关于“对个人取得的国有土地使用权符合有关条件补交土地出让金后可转为出让性质的国有土地使用权”的规定，涉案抵押的“三宗土地”分别于1995年和2001年取得了国有划拨土地使用权，并办理了使用权证，缴纳了相关费用，符合抄告单规定的“可转为出让性质的国有土地使用权”精神。故该院对抵押的“三宗土地”的拍卖，符合信丰县政府上述政策规定，不存在以司法审查权代替行政审批权的违法行为。同时，根据《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部〈关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函〉的通知》中关于“现状处置”的原则，对无证建筑的处置，同样于法有据。（四）关于两份裁定是否错误的问题。本案依照《估价报告》评估对象为拍卖标的物进行拍卖，并以评估价为依据确定起拍价，符合拍卖的有关法律规定。虽然《估价报告》中评估包括的②号厂房〔部分占无证土地上（占地101.11㎡，建筑面积325.24㎡）〕、③号杂物间和围墙不在抵押的“三宗土地”上，但根据（2013）赣中民四初字第69号民事判决，异议人胡芸系本案的主债务人，依照法律规定，对其在本案中的涉案财产，不论是否在抵押的“三宗土地”上，该院均有权强制执行，以清偿其债务。因此，对该部分不在抵押的“三宗土地”上但纳入评估的财产，该院同样有权与抵押的财产一起进行拍卖。本案拍卖标的物在三次拍卖无人竞买流拍的情况下，根据申请执行人陈正平的申请，该院作出的（2014）赣中执字第2135号裁定，裁定将拍卖的财产以第三次流拍确定的保留价368.08万元以物抵债归陈正平所有，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条、第二十九条的规定，于法有据。而（2014）赣中执字第2137号裁定则是对（2014）赣中执字第2135号裁定的补充，即对（2014）赣中执字第2135号裁定中确定的以物抵债遗漏的财产部分补充裁定归申请执行人陈正平，该补充裁定的内容并未超出拍卖财产的范围，且其价值已包括在（2014）赣中执字第2135号裁定中。据此，（2014）赣中执字第2135号裁定和（2014）赣中执字第2137号裁定均为合法有效的裁定，其效力应予维持。此外，对于（2014）赣中执字第2135号裁定和（2014）赣中执字第2137号裁定中建筑物面积少算的176.48㎡误差部分，则应按折算成的第三次拍卖的保留价73686元，补偿给被执行人胡芸用于抵偿债务。同时，由于“三宗土地”上仍有部分附属建筑物、水池等生产生活设施及树、竹等附着物，并未随“三宗土地”的处理一并作出处置。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条对建设用地使用权转让的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分的规定，也应随附着抵押的“三宗土地”的处置一并处分，依法也应裁定归陈正平所有，并以其价值清偿胡芸结欠陈正平的债务。对该部分财产价值的确定，鉴于本案围墙及围墙内土地上有证和无证的建筑物、附着物都纳入信丰县城市改造拆迁范围的事实，故应按拆迁给予的补偿款项确定其价值（不含所涉占地的补价）。异议人未提出异议的围墙内的无证土地及地上附着物等则应按现状权属处理。综上，异议人胡芸的异议理由不能成立，赣州中院依法不予支持其异议请求，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，赣州中院于2017年8月21日作出（2017）赣07执异26号执行裁定，裁定如下：1.驳回胡芸的异议请求。2.将（2014）赣中执字第2135号裁定和（2014）赣中执字第2137号裁定中建筑物面积少算的176.48㎡以折算的第三次拍卖保留价73686元抵归陈正平所有，用于抵偿胡芸结欠陈正平的债务。3.将建筑或附着在陈志文名下的位于信丰县嘉定镇白石村方家坑〔信丰国用（95）字第012118号、信府国用（2001）字第01221181号、（2001）字第01221182号〕三宗土地使用权上的漏估的建筑物（面积107.64㎡）、水池等生产生活设施及树、竹等附着物裁定归陈正平所有，以拆迁补偿的价款（不含所涉占地的补价）确定其价值，抵偿胡芸结欠陈正平的债务。胡芸不服赣州中院（2017）赣07执异26号执行裁定，向江西高院申请复议称，1.本案的“三宗土地”属划拨土地，“三宗土地”上未办证部分房屋不仅未办证且未办理任何报建手续，属违章建筑，赣州中院异议裁定认为可转为出让性质的国有划拨土地及无证建筑可进行拍卖，违反法律规定，也缺乏法律依据。2.赣州中院异议裁定将事后在异议审查过程中查明的事实作为（2014）赣中执字第2135号裁定和（2014）赣中执字第2137号裁定的事实依据，该证据无论是否正确，都不符合法律规定。3.（2014）赣中执字第2135号裁定和（2014）赣中执字第2137号裁定的送达程序不合法，侵害了胡芸的合法权利。4.赣州中院异议裁定将（2014）赣中执字第2135号裁定和（2014）赣中执字第2137号裁定中建筑物面积少算的176.48㎡以第三次拍卖保留价折算，评估价格远远低于标的物现今正常合理的市场价格。5.本案评估报告存在以下违法情况：《估价报告》超范围评估，在部分未办证的地上建筑物没有委托的情况下执行法官自行决定将无证土地纳入评估标的物范围，严重违反法定程序；胡芸曾向赣州中院就本案评估报告提出书面异议未得到回复；赣州中院在委托评估书附件中没有向评估机构提交证据证明本案未办证也未测绘部分的建筑物是在本案“三宗土地”上的建筑物，因为信丰县国土资源局发函仅说明征地面积大于办证面积，未办证的建筑物在征地面积上，但不一定是在已办证的三宗土地上；估价师的声明和假设前提：《估价报告》不对，且估价假设前提第5项说明未办证建筑面积是由评估人员现场丈量并计算得出，评估报告提供的该建筑面积数据没有法律效力，其余证据证明也说明评估机构丈量并计算面积数据确实存在错误。另外，本案评估报告的假设前提是“三宗土地”使用权类型为划拨，且以未能提供估价土地的土地使用权证，所以设定土地用途为综合办公用地，但是实际上“三宗土地”均有国有土地使用权证，且载明的土地用途两宗为商住，一宗为停车住宿，且胡芸提供的证据99号抄告单能够证明“三宗土地”属可以认定为出让用地的情形，评估报告没有考虑本案土地可转为出让性质的因素，结果失实；评估报告确定加建建筑物面积706.02㎡，但现场查看可知房屋第二、三层比第一层面积要大，实际加建面积为1000余平方米；本案评估报告估价方法采取成本重置法不符合《房地产估价规范》第5.1的要求，本案土地用途为商住且有出租收益，且土地可转为出让用地，信丰县也有大量交易、收益实例，按规定只有市场依据不充分的情况下才选择成本重置法，对国有出让土地价格及划拨土地价格仅说明计算公式，但公式里涉及的项目未说明也未提供如市场成交实例等事实依据，属无事实依据的无效定价；《估价报告》参照2015年评估时间、市场行情、建筑物位置、用途等诸多因素，与当今经济发展和市场变化、需求等情况不同，且根据信丰县人民政府的拆迁补偿政策及可能获得的几千万元（含奖励款）的现实情况，“三宗土地”及无证建筑也将升值，该《估价报告》不再适合现今裁定的依据；将本案部分未办证合计划拨用地部分纳入评估范围，违反了法律禁止性规定；《估价报告》所涉及的房产面积存在少算漏算情况，在一定程度上影响最终的估价结果，应重新整合估价。综上，胡芸请求撤销赣州中院（2017）赣07执异26号、（2014）赣中执字第2135号和（2014）赣中执字第2137号裁定，撤销《估价报告》。江西高院经审查补充查明：2014年11月5日，基于申请执行人陈正平申请，赣州中院作出（2014）赣中执字第213号执行裁定及协助执行通知书，解除胡芸所有的位于信丰县嘉定镇大同巷原幼儿园写字楼A栋第二层写字楼（产权证号：赣房权证信丰字第××）、A栋114号店（产权证号：赣房权证信丰字第××）的查封。2014年12月8日，赣州中院作出（2014）赣中执字第2132号执行裁定及协助执行通知书：1.查封被执行人胡芸所有的位于信丰县嘉定镇大同巷原幼儿园写字楼A栋第二层写字楼（产权证号：赣房权证信丰字第××）、A栋114号店（产权证号：赣房权证信丰字第××）、位于信丰县嘉定镇胜利西巷34号的房产（产权证号：赣房权证信丰字第××号）及其享有的一宗位于信丰县大同巷幼儿园土地使用权（土地证号信国12003第010029号）；2.查封被执行人陈志文、谢伍英名下的坐落于信丰县嘉定镇白石村方家坑南塘窝的房产（证号：房权证信房字第××号）、坐落于信丰县嘉定镇（同益乡）白石村方家坑的三宗土地使用权〔证号：（95）字第012118号和信府国用（2001）字第01221181号、信府国用（2001）字第01221182号〕、坐落于信丰县嘉定镇（同益乡）白石村105国道旁的房产（证号：房权证信房字第××号）；3.扣划被执行人胡芸的银行（账号79×××13）存款计人民币122400元。2015年2月2日，赣州中院作出（2014）赣中执字第2133号执行裁定：1.拍卖被执行人胡芸所有的……以及位于信丰县嘉定镇胜利西巷34号的房产（产权证号：赣房权证信丰字第××号）及其自有的一宗土地使用权（证号：信国12003第010029号）；2.拍卖陈志文、谢伍英所有的位于信丰县嘉定镇白石村方家坑南塘窝的房产（证号：房权证信房字第××号）、位于信丰县嘉定镇（同益乡）白石村方家坑的三宗土地使用权〔证号：（95）字第012118号和信府国用（2001）字第01221181号、信府国用（2001）字第01221182号〕，以及位于信丰县嘉定镇（同益乡）白石村105国道旁的房产（证号：房权证信房字第××号）；3.以上拍卖款用于清偿债务。2015年4月20日，赣州中院作出（2015）赣中法技委字第16号司法鉴定委托书，委托博文公司赣州分公司对（2014）赣中执第2133号执行裁定书中相关的房产及土地进行评估〔信丰县嘉定镇大同巷原幼儿园写字楼B栋（产权证号：赣房权证信丰字第××）、信丰县嘉定镇大同巷原幼儿园写字楼A栋第三层写字楼（产权证号：赣房权证信丰字第××）等两份产权证的房产除外〕。2015年11月4日，博文公司出具了《估价报告》，载明司法鉴定评估委托书号为（2015）赣中法技委字第16号司法鉴定委托书，价值时点为2015年5月13日。其中估价对象现场勘查未办证及围墙等加建建筑物的评估，超出了赣州中院（2015）赣中法技委字第16号司法鉴定委托书列明的委托估价范围，评估人员在听证程序中陈述以及赣州中院异议裁定中认定的“该无证的房产、围墙部分的评估系征得了该院执行人员的同意”的事实，没有提交证据证明，事后赣州中院亦未补办委托评估手续。2015年12月28日，赣州中院作出（2015）赣中技委拍字第28号拍卖委托书，委托金房拍卖公司依据该院（2014）赣中执字第2133号执行裁定，拍卖信丰县嘉定镇白石村方家坑的三宗综合办公用地及地上建筑物、信丰县嘉定镇胜利西巷34号住宅。但本案《估价报告》中评估的无证的房产、围墙及加建建筑物部分未纳入本案拍卖裁定的标的物范围，事后亦未作出拍卖裁定。另外，赣州中院（2014）赣中执字第2133号裁定中所列有证房产和《估价报告》中评估的无证的房产及加建部分建筑物，除围墙和少量厂房面积（约107㎡）外，均在本案“三宗土地”之上，且本案评估报告系对“三宗土地”和该土地上的房产分别评估，分别作出结论。另查明，（95）字第012118号土地使用权证载明该土地用途为停车、住宿，未记载土地使用权类型；信府国用（2001）字第01221181号和信府国用（2001）字第01221182号土地使用权证载明该土地用途为商住、土地使用权类型栏目为空白。2013年12月16日，江西省信丰县国土资源局向赣州中院出具《关于对赣州中院（2013）赣中民初字第69号函的复函》称：经调查，现就信丰县金得利综合服务中心（陈志文）的信国用（95）字第012118号和信府国用（2001）字第01221181号、信府国用（2001）字第01221182号宗地等情况函复如下：1.第012118号为一宗地，是陈志文在1993年4月以县汽车站名义审批的，后登记发证为信丰县金得利综合服务中心（陈志文）。该宗地未分割登记第01221181号和第01221182号，因此，无这两个号码分证登记档案。2.第01221181号和第01221182号在2001年2月土地审批时原为一宗地，后土地登记办正式分割成二宗地，土地使用证号码才出现第01221181号和第01221182号。3.当时征地面积6986.51㎡，1993年4月审批面积是2000㎡，办证面积2034.81㎡，证号为：第012118号。后因超占土地，2001年2月补办了2506㎡，办证面积分别是1480.65㎡和1635㎡，证号为：第01221181号和第01221182号，合法面积以登记发证面积为准。4.第012118号、第01221181号和第01221182号三宗地属于划拨用地。再查明，复议申请人胡芸在本案复议期间向江西高院提交了《关于胡芸资产评估的异议报告》，该异议仅对评估价格提出质疑，对于评估人员和评估机构资质以及评估程序未提出异议。胡芸称其曾于2015年11月23日向赣州中院提交该异议报告，该院未予回复，但未提交证据证明其曾向该院提交书面异议材料。2017年5月23日，赣州中院就本案执行异议开庭听证，听证程序中通知博文公司赣州分公司鉴定人员吴娇妮到庭就本案评估报告的异议接受双方当事人的询问，并就复议申请人胡芸一方对评估报告提出的异议进行了解答。江西高院查明的其余事实与赣州中院一致。江西高院认为，1.关于本案评估报告的效力。一是对于本案委托评估标的物的范围问题。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条规定，对拟拍卖的财产，除财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的可以不进行评估，或者当事人双方及其他执行债权人申请不进行评估的外，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。根据本案赣州中院（2015）赣中法技委字第16号司法鉴定委托书、（2015）赣中技委拍字第28号拍卖委托书和（2014）赣中执字第2133号执行裁定的内容显示，虽然本案拍卖委托书已将“三宗土地”上建筑面积总计4495.99㎡的未办证加建建筑物以及“三宗土地”之外的构筑物（围墙）一并纳入委托拍卖范围，可是该拍卖委托书据以作出的依据（2014）赣中执字第2133号执行拍卖裁定，并未将上述未办证的建筑物、构筑物纳入本案拍卖标的物的范围，本案委托评估书中也未将其纳入评估标的物的范围，本案评估机构的评估人员在听证程序中陈述以及赣州中院异议裁定中认定的“该无证的房产、围墙部分的评估系征得了该院执行人员的同意”的事实没有提交证据证明，事后赣州中院亦未补办委托评估手续，本案评估机构作出《估价报告》对该无证部分建筑物、构筑物及附属设施评估得出的结论缺乏法律依据，应认定为自始未对其进行评估，其余评估内容合法。二是对于评估报告的异议问题。评估报告的效力主要应以评估机构和评估人员的资质，以及评估程序是否严重违反法律规定来确定。评估报告中存在的瑕疵，结合评估报告瑕疵的类型、大小等具体情况予以判断。复议申请人胡芸称其曾在本案执行过程中向赣州中院提交对评估报告的书面异议该院未予回复，但未提交其已向该院出具了书面异议的证据证明，且该异议仅对评估价格提出质疑，对于评估人员和评估机构资质以及评估程序未提出异议。由于评估报告中的房地产测绘、评估方法、市场价格的确定需要具有专门知识的鉴定人员依法鉴定，赣州中院在本案执行异议审查过程中组织开庭听证，并在听证程序中通知本案评估机构博文公司赣州分公司鉴定人员吴娇妮到庭就本案评估报告的异议接受双方当事人的询问，且就复议申请人胡芸一方的对评估报告提出的异议进行了解答，评估行为符合法定程序。三是对于“三宗土地”的所有权类型的认定问题。根据本案查明的事实，结合本案“三宗土地”的土地使用权证载明该土地用途分别为停车、住宿或商住，土地使用权类型栏目为空白，以及江西省信丰县国土资源局向赣州中院出具《关于对赣州中院（2013）赣中民初字第69号函的复函》证明情况，足以认定本案（95）字第012118号、信府国用（2001）字第01221181号和信府国用（2001）字第01221182号“三宗土地”使用权类型为划拨用地，因此本案评估报告以划拨用地为标准对本案“三宗土地”进行评估具有事实依据。2.关于以物抵债裁定。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定，人民法院查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产，应当作出裁定。本案中，赣州中院出具的拍卖委托书虽已将“三宗土地”上建筑面积总计4495.99㎡的未办证及加建建筑物以及“三宗土地”之外的构筑物（围墙）一并纳入委托拍卖范围，但是该拍卖委托书据以作出的依据（2014）赣中执字第2133号执行拍卖裁定，并未将本案被执行人所有的“三宗土地”上的未办证建筑物、加建建筑物以及构筑物（围墙）等地上建筑物纳入本案拍卖标的物的范围，本案委托评估书中也未将其纳入评估标的物的范围，应当认定赣州中院并未决定将上述未办证建筑物、加建建筑物及构筑物（围墙）采取强制拍卖的执行措施，因此赣州中院将本案被执行人所有的“三宗土地”上的未办证建筑物、加建建筑物以及构筑物（围墙）等地上建筑物与被执行人所有的“两栋房屋和三宗土地”一并拍卖缺乏事实和法律依据。因此，本案《估价报告》所评估的未办证建筑物、加建建筑物、构筑物（围墙）建筑面积4495.99㎡应认定为自始未采取评估和拍卖执行措施。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条规定，当事人申请将执行标的物以物抵债的，经过两次以上拍卖流拍的，人民法院裁定予以准许。本案赣州中院（2014）赣中执字第2137号将自始未采取评估和拍卖强制执行措施的上述未办证建筑物、加建建筑物及构筑物（围墙）裁定以物抵债抵偿给本案申请执行人陈正平，严重违反法定程序，应予以纠正。另外，依据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、第一百四十七条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。本案中，“两栋房屋和三宗土地”均为本案抵押担保物，且“三宗土地”上的未办证建筑物、加建建筑物均为抵押前已建房屋和构筑物，本案查封“两栋房屋和三宗土地”的效力虽当然及于该“三宗土地”上的包含《估价报告》所评估的有证房产、未办证建筑物、加建建筑物等地上建筑物，人民法院均可以裁定与抵押土地使用权一同拍卖。但是，由于法律并无规定拍卖土地使用权的执行裁定之效力当然及于该土地上的建筑物、构筑物，因此，本案赣州中院（2014）赣中执字第2137号执行裁定将自始未采取强制拍卖执行措施的评估报告中“三宗土地”上的未办证建筑物、加建建筑物、构筑物及附属设施及其占用范围内的建设用地使用权，一并裁定给本案申请执行人陈正平以物抵债违反法律规定，应予以纠正。3.关于无证建筑物的拍卖和处置。依据《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部〈关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函〉的通知》（法〔2012〕151号）规定，以及信丰县人民政府办公室99号抄告单中关于“对个人取得的国有土地使用权符合有关条件补交土地出让金后可转为出让性质的国有土地使用权”的规定，本案抵押的“三宗土地”分别于1995年和2001年缴纳了相关费用后取得了国有划拨土地使用权，并办理了使用权证，符合抄告单规定等情况，本案“三宗土地”上未办证建筑物、加建建筑物及附属设施、构筑物（围墙）无论是否具备初始登记条件，人民法院均可以“现状处置”。鉴于本案尚未执行完毕，对于上述未办证建筑物、加建建筑物及构筑物（围墙）可以依法委托评估、拍卖，继续执行。由于本案“三宗土地”使用权均为本案被执行人胡芸提供的抵押担保物，申请执行人陈正平对该土地使用权拍卖、变卖或其他方式实现抵押权而取得的价金享有优先受偿权。另外，对于在本案异议审查期间查明“三宗土地”上无证建筑物等部分事实能否作为（2014）赣中执字第2137号裁定证据的问题，由于异议审查的审理对象是对异议人申请审查的执行行为的异议请求是否成立，赣州中院在本案异议审查期间补充查明相关事实，并在该事实基础上对原执行行为进行事实认定和法律适用，符合法律规定的程序。综上所述，江西高院认为复议申请人胡芸的理由部分成立，予以支持；本案赣州中院异议裁定部分事实认定错误，结果应予纠正和变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项、第二款的规定，江西高院于2017年10月19日作出（2017）赣执复51号执行裁定，裁定如下：一、撤销赣州中院（2017）赣07执异26号和（2014）赣中执字第2137号执行裁定；二、维持（2014）赣中执字第2135号执行裁定第一项、第二项，撤销该裁定第三项、第四项；三、将信丰县金得利综合服务中心（陈志文）所有的位于江西省信丰县嘉定镇方家坑信国用（95）字第012118号和信府国用（2001）字第01221181号、信府国用（2001）字第01221182号土地使用权面积减去该“三宗土地”之上的未办证建筑物、构筑物及附属设施占用范围的土地使用权面积后以第三次拍卖保留价抵偿给申请执行人陈正平所有；四、将被执行人谢伍英、陈志文所有的位于信丰县嘉定镇白石村方家坑南塘窝的房产（证号：信房字第××号）和位于信丰县嘉定镇（同益乡）白石村105国道旁的房产（证号：信房字第××号）以第三次拍卖保留价88.65万元抵偿申请执行人陈正平所有；五、查封、拍卖信丰县金得利综合服务中心（陈志文）所有的位于江西省信丰县嘉定镇方家坑信国用（95）字第012118号和信府国用（2001）字第01221181号、信府国用（2001）字第01221182号土地上未办证建筑物、加建建筑物、附属设施连同上述建筑物占有范围的土地使用权以及地上构筑物围墙，申请执行人陈正平在其原抵押权范围内依法对拍卖所得价款、折价变卖价款或者其他实现抵押权方式取得的价金享有优先受偿权。陈正平不服江西高院（2017）赣执复51号执行裁定，向本院申诉称，该裁定认定事实错误，适用法律错误，严重违反法定程序，损害其合法权益，请求撤销该裁定，维持赣州中院（2017）赣07执异26号执行裁定、（2014）赣中执字第2135号裁定和（2014）赣中执字第2137号裁定。主要理由如下：（一）（2017）赣执复51号执行裁定对《估价报告》的审查处理，超出法定异议期限，超出法定撤销事由，且存在漏裁问题。1．审查己过法定异议期限的异议。胡芸直至拍卖程序终结后才请求撤销评估报告，江西高院再行审查违反法定程序。2．超出法定撤销情形审查《估价报告》。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定，只有当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的，才符合申请重新评估的条件。（2017）赣执复51号执行裁定一方面肯定评估机构和人员有法定资质、评估行为符合法定程序，另一方面又认定《估价报告》对无证部分建筑物、构筑物及附属设施评估作出的结论缺乏法律依据，前后矛盾，超出法定情形。3.存在漏裁问题。胡芸执行异议书请求事项之一是撤销《估价报告》。赣州中院裁定主文第一项驳回该异议请求，江西高院撤销了中院的裁定主文第一项，但对胡芸撤销《估价报告》的异议请求漏而未裁。4.忽视执行法院已补正《委托评估书》轻微瑕疵的事实。未将附着于“三宗土地”上的无证建筑物、加建建筑物以及构筑物（围墙）等地上建筑物纳入拍卖范围，是因为被申请人不配合法院未具体申报，法院作出《委托评估书》时也不知情。评估公司在现场勘察时发现了有未办证建筑物、加建建筑物以及构筑物（围墙）等地上建筑物后，即征得执行法官口头同意，将其纳入评估范围。（二）（2017）赣执复51号执行裁定对（2014）赣中执字第2133号执行裁定的处理，超出法定事由，超出异议请求，且违反“房地一并处分”规定。1.在无法定撤销情形下，事实上撤销了拍卖裁定。（2017）赣执复51号执行裁定主文第三项裁定将该三宗土地上无证建筑占用的土地部分从全部宗地中减去，在未撤销拍卖裁定的前提下，实质改变拍卖裁定确定的拍卖财产范围，程序违法，且不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定的5种法定撤销情形。2.违法审查超出异议人胡芸请求的事项。胡芸执行异议书的请求事项中，并未请求审查、撤销（2014）赣中执字第2133号执行裁定。3.违反“房随地走”的法律原则。（2017）赣执复51号执行裁定割裂了查封裁定与拍卖裁定在执行财产范围上的一致性，认为“法律并无规定拍卖土地使用权的执行裁定的效力当然及于该土地上的建筑物、构筑物”，明显违反了《中华人民共和国物权法》第一百四十六条确立的“房随地走”的法律原则。4.忽视执行法院已补正（2014）赣中执字第2133号执行裁定轻微瑕疵的事实。（三）（2017）赣执复51号执行裁定对以物抵债裁定的撤销，没有说明理由，造成申诉人陈正平巨大损失，违背最高人民法院司法政策。1.该裁定通篇论述的是评估拍卖程序存在的瑕疵，却并未撤销《估价报告》和拍卖裁定，没有论述以物抵债程序中有何瑕疵，却撤销以物抵债裁定。2.忽视申诉人对无证建筑添附、改良的事实，造成申诉人巨大损失。3.违背最高人民法院“严格维护以物抵债裁定的效力”的司法政策。（四）（2017）赣执复51号执行裁定主文第三项无法执行，且违反物权法“一物一权”原则。该裁定并未明确未办证建筑物、加建建筑物以及构筑物（围墙）等地上建筑物所占用面积大小，《估价报告》及拍卖裁定也均未载明。该裁定造成同一宗地上存在两个土地使用权人，违反物权法“一物一权”原则。该裁定将该“三宗土地”上无证建筑占用的土地部分从全部宗地中减去，则该减去部分不归陈正平享有使用权，仍然属于信丰县金得利综合服务中心（陈志文）。（五）（2017）赣执复51号执行裁定主文第四项裁定将两栋房产以第三次拍卖保留价88.65万元抵偿给陈正平，认定事实错误。从《估价报告》看，两栋房屋的评估价格是113.65万元，因此第一次拍卖保留价是113.65万元。经过三次流拍、两次降价20%处理后，第三次拍卖保留价应当是113.65万元×80%×80%=72.736万元。（六）（2017）赣执复51号执行裁定第五项裁定查封、拍卖无证建筑及占用土地，违反法定程序，查封、拍卖的实施，有先后顺序，不应同时出现在同一份执行裁定中。“三宗土地”属于抵押物、查封物、评估物、拍卖物、抵债物，对此各方当事人均无争议。当事人有争议的，只是该“三宗土地”上的无证建筑应否属于抵押物、查封物、评估物、拍卖物、抵债物。（2017）赣执复51号执行裁定将无证建筑占用的土地，从该“三宗土地”中剥离、分割出来，与无证建筑绑定在一起重新查封、拍卖，事实上推翻了“三宗土地”的查封、评估、拍卖、抵债程序的合法性。（2017）赣执复51号执行裁定重新查封、拍卖，赣州中院以“在未最终确认诉争房地产的物权归属之前，诉争房地产不宜强制执行”为由，作出(2014)赣中执字第21310号裁定终结本次执行程序，直接宣布无法执行。（七）案涉不动产因征收已经归政府所有，胡芸无权提出执行异议，（2017）赣执复51号执行裁定主文与征收决定、赣州中院冻结拆迁补偿款裁定冲突，错误执行政府财产。赣州中院于2017年5月27日作出（2014）赣中执字第2138号执行裁定，由先前查封不动产的裁定变更为冻结拆迁补偿款的裁定，是及时和正确的。江西高院在（2017）赣执复51号执行裁定中要查封、拍卖案涉无证房屋及其占有土地，实为要拍卖作为案外人的政府所有的不动产，并导致与上述赣州中院冻结拆迁补偿款裁定冲突。胡芸亦不服江西高院的（2017）赣执复51号执行裁定，向本院申诉，请求维持该裁定第一项、第二项，撤销该裁定第三项、第四项和第五项。主要理由如下：（一）对土地性质认定错误。“三宗土地”属于国有出让土地，被错误认定为划拨土地。1.信国用（95）字第012118号土地证上标明土地用途是停车、住宿，年限是永久，信府国用（2001）字第01221181号、信府国用（2001）字第01221182号土地用途是商住。依据《中华人民共和国土地管理法》第54条“建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地”之规定，只有以国家社会公共利益为目的才可以划拨方式取得划拨用地，因此陈志文当时个人取得的用于生产经营的土地不可能是划拨用地。2.胡芸提交的土地出让金发票显示：陈志文于1993年3月3日向政府缴纳了3000元，于2001年5月15日、5月22日向政府缴纳了40096元土地规费，于2001年6月8日缴纳了380元管理费，属于缴纳的国有土地出让金，可以证明陈志文系有偿取得“三宗土地”。3.信丰县人民政府办公室99号抄告单对原土地证上未明确登记土地类型的情况,作为遗留问题分别处理，其中规定:“三、1995年6月1日至2001年11月30日，依法取得国有土地使用权的个人住宅属以下情况者，可为其换发出让用地使用权证：1.用地者持有土地出让金专用收费票据的。2.用地者持有行政事业票据且缴费标准达到县城规划区内40元/㎡，乡镇规划区内20元/㎡，其他地段15元/㎡的。3.用地者持有转让、改建审批表的。对于不能提供票据说明已缴纳出让金的或提供的票据交费标准未达到上述的土地出让金标准的，按上述标准补交或补足出让金后，可确认其出让用地性质，为其换证。”依据该抄告单规定，胡芸所有的“三宗土地”已经缴纳了土地出让金，有权更换登记为出让土地的国有土地使用权证，说明案涉土地实属于国有出让用地。4.“三宗土地”已被纳入拆迁范围，信丰县人民政府拆迁办拟以1030元/㎡单价补偿，系以出让土地补偿。5.江西高院及评估报告认定本案为划拨用地的依据为信丰县国土资源局出具的《关于对赣州中院（2013）赣中民初字第69号函的复函》。当时由于国土资源部门登记档案与土地出让金发票档案分别存放，国土资源局在出具复函时并未在其档案中查到陈志文缴纳的土地出让金发票，才作出了案涉土地属于划拨用地的错误认定，导致本案事实认定存在重大错误。《估价报告》严重低估案涉土地的价值。（二）评估程序严重违法。1.评估机构以重置成本法评估案涉房地产，严重低估评估物价值。2.评估机构现场勘验未通知当事人到场。3.信丰县国土资源局出具给赣州中院的复函，赣州中院在委托评估之前未经当事人质证。4.评估机构在评估过程中未要求法院补充关于土地用途方面的证据，而擅自推定土地用途为综合办公用地，按综合办公用地来进行评估。5.评估机构在评估过程中误认土地性质为划拨，且相关很多资产并未纳入评估，造成评估报告价值过低，不及信丰县人民政府拆迁补偿评估价值的一个零头。6.没有按照法定程序送达评估报告，送达评估报告不完整，对胡芸提出的评估异议不依法签收。（三）法院拍卖程序严重违法。赣州中院选择拍卖机构并没有事先征求胡芸的意见，也未通知其到场，而是由法院直接选定。拍卖机构未在法定平台上发布拍卖公告,未按照要求在“人民法院诉讼资产网”上发布拍卖公告，未在国家资源网等有关媒体登载，而是在没有征求当事人意见的情况下，擅自选择在《信息日报》和《赣州法院报》进行公告，这两个媒体在当地的关注度非常低。（四）江西高院裁定认定未办证建筑自始未评估，进而认定法院并未对未办证建筑采取强制拍卖的执行措施，适用法律正确，也未违反“房随地走”原则。在江西高院裁定作出之前，案涉房地产已被纳入政府拆迁范围，将以拆迁补偿款的方式体现该房地权属的价值。赣州中院已于2017年4月24日作出执行裁定书，由先前查封不动产变更为冻结拆迁补偿款，因此不存在房地权利归属一致与否的问题，而只有依照所有权权属对土地补偿款进行分配的问题。关于陈正平提出的漏裁问题，虽然江西高院裁定主文并未对胡芸复议请求撤销《估价报告》作出裁判，但在本院认为部分已对案涉《估价报告》效力问题进行了认定，该瑕疵通过补正裁定的方式即可解决，不属于遗漏异议请求的法定撤销事由。（五）陈正平的行为符合“套路贷”的违法犯罪特征，其利用司法途径不当取得胡芸的合法财产，该非法行为不应获得保护。陈志文、谢伍英提交意见称：（一）被执行人陈志文、谢伍英仍是涉案标的物权人，依法享有各项法定权利。人民政府的征收决定生效的时间点应该是“房屋被依法征收”，不仅包括人民政府依法作出房屋征收决定，而且还应包括当事人依法获得补偿。（二）赣州中院一直错误地将胡芸当作适格的执行异议人，未充分告知并保障本案适格的执行异议人陈志文、谢伍英在涉案标的委托评估、拍卖、以物抵债等方面的知情权、参与权、复议、鉴定权等，导致其未及时提出异议，严重地侵害了被执行人陈志文和谢伍英的合法权益。1.在被执行人胡芸、陈志文、谢伍英、见证人均未到场的情况下，评估机构就完成了对涉案标的测量（评估公司未有测量资质）、评估、拍卖等一系列工作。被执行人陈志文和谢伍英自始至终都未收到涉案标的评估报告，剥夺了其要求复核评估和申请鉴定的法定权利。江西高院（2017）赣执复51号执行裁定并未纠正这一实体和程序的严重错误。2.陈志文和谢伍英并不丧失对涉案标的物重新委托评估、拍卖等各项权利。3.同意胡芸及其代理人在本案所有卷宗中提出的赣州中院执行法官对本案涉案标的委托评估、拍卖、以物抵债等程序方面违法的观点。（三）胡芸和陈志文、谢伍英签订的《房地产转让协议》和《房地产转让补充协议》因违反法律禁止性规定，合同无效。1.《房地产转让协议》和《房地产转让补充协议》性质为划拨土地使用权转让合同。2.本案涉及无证建筑物、加建建筑物和构筑物（围墙），因未办理合法的产权证明，且《房地产转让协议》和《房地产转让补充协议》中并无明确约定“陈志文和谢伍英将涉案的无证建筑物、加建建筑物和构筑物（围墙）转让给胡芸”，因此胡芸并不能取得本案涉及无证建筑物、加建建筑物和构筑物（围墙）。（四）国有划拨土地不能直接成为法院强制执行的标的。法院强制执行划拨土地及其地上建筑物时必须要先经过有批准权的行政机关批准，而赣州中院在拍卖上述土地使用权时，未办理任何法定的审批手续，违反了相关法律法规的规定。（五）陈志文仅在有效抵押范围内承担抵押担保责任。陈志文被执行的三宗国有划拨土地和两栋房子，均在房管部门办理了抵押，按规定只能抵押有证的建筑物。陈志文只需在合法有效的抵押范围内承担担保责任。本案涉及无证建筑物、加建建筑物和构筑物（围墙）未办理合法的产权证明，不可能成为法院强制执行的标的。由于未经任何登记，不可能转移给胡芸。（六）本案“三宗土地”未在土地行政管理部门办理抵押登记，抵押权不成立，陈志文提供的“三宗土地”作为抵押物无需清偿陈正平的债权。涉案的三宗划拨土地仅在房管部门办理了抵押登记手续，系无效抵押。因此，未办理抵押权登记的，作为合同对方的陈正平不能享有抵押权的优先受偿权。（七）陈志文、谢伍英仅在有证建筑的抵押范围内承担担保责任。根据陈志文、谢伍英补充提交的信丰县房产管理局、信丰县房屋产权登记管理所于2019年4月29日出具的《信丰县房屋抵押权登记审批表》显示，本案用于抵押的三栋房产的总面积是1675.5㎡。而依据在案证据显示，陈志文和谢伍英两栋房产的面积分别是1198.98㎡和392.68㎡，合计1591.66㎡，胡芸仅有83.84㎡。陈志文只需在合法有效的抵押范围内，即1591.66㎡范围内承担担保责任。即使“三宗土地”抵押登记有效，也仅为部分有效。《信丰县房屋抵押权登记审批表》显示，本案用于抵押的“三宗土地”的总面积显示3590.46㎡，“三宗土地”合计5149.75㎡，也就是说即使认定涉案的“三宗土地”抵押登记有效，但成功办理抵押登记的面积仅有3590.46㎡，法院仅能对案涉“三宗土地”中的3590.46㎡执行、拍卖、抵债，而不能将“三宗土地”全部进行执行、拍卖、抵债。陈志文和谢伍英以及胡芸仅在810万元范围内承担担保责任。《信丰县房屋抵押权登记审批表》显示，涉案抵押的财产被担保债权数额为810万元，抵押房地产评估价值为900万元，因此陈志文和谢伍英仅在810万元范围内承担担保责任，而不是对胡芸欠陈正平的1100万元的借款承担担保责任。综上，请求撤销江西高院（2017）赣执复51号执行裁定主文第三、四、五项，裁定陈正平对陈志文和谢伍英所有的位于信丰县嘉定镇白石村方家坑南塘窝的房产（证号：信房字第××号）和位于信丰县嘉定镇（同益乡）白石村105国道旁的房产（证号：信房字第××号）中有合法产权的建筑物享有抵押权，并对涉案标的物进行重新评估、拍卖。本院查明，2017年5月27日，赣州中院作出（2014）赣中执字第2138号执行裁定，冻结“两栋房屋和三宗土地”及该“三宗土地”上所有建筑物、附着物的拆迁补偿款。本院认为，本案的焦点问题为,江西高院（2017）赣执复51号执行裁定将“未办证建筑物、加建建筑物、附属设施连同上述建筑物占有范围的土地使用权以及地上构筑物围墙”从以物抵债标的物范围中区分出来的处理意见是否适当。一、本案江西高院（2017）赣执复51号执行裁定关于案涉执行标的物“三宗土地”及其地上建筑物、附属设施的处理结果为，将“未办证建筑物、加建建筑物、附属设施连同上述建筑物占有范围的土地使用权以及地上构筑物围墙”从以物抵债标的物范围中区分出来，继续查封、拍卖。该处理意见存在以下问题。（一）关于将“未办证建筑物、加建建筑物、附属设施”从以物抵债标的物范围中区分出来的问题。江西高院复议裁定中已经认定，本案查封“两栋房屋和三宗土地”的效力可当然及于该“三宗土地”上的包含《估价报告》所评估的有证房产、未办证建筑物、加建建筑物等地上建筑物，人民法院均可以裁定与抵押土地使用权一同拍卖。同时引用了《中华人民共和国物权法》关于“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”的规定，应也认可执行程序中应遵循“房地一并处分”的原则。并认定，本案中，赣州中院出具的拍卖委托书已将“三宗土地”上建筑面积总计4495.99㎡的未办证及加建建筑物以及“三宗土地”之外的构筑物（围墙）一并纳入委托拍卖范围。经查,拍卖公告也将该部分标的物包含在拍卖范围中。在这种情况下，复议裁定对于赣州中院异议裁定中认定的“该无证的房产、围墙部分的评估系征得了该院执行人员的同意”的事实，以没有提交证据证明，事后亦未补办委托评估手续为由，予以否定，并未充分调查，处理不当。因此，复议裁定以（2014）赣中执字第2133号拍卖裁定和委托评估书中的标的物范围未包括“未办证建筑物、加建建筑物、附属设施”为由，认定该部分标的物自始未采取评估和拍卖执行措施，将其从以物抵债范围中区分出来，事实依据不充分。（二）关于将“未办证建筑物、加建建筑物、附属设施”占用的“三宗土地”从以物抵债范围中区分出来的问题。本案中“未办证建筑物、加建建筑物、附属设施”大部分坐落于“三宗土地”之上，执行依据中已经明确“三宗土地”为抵押物，且其同时也属于赣州中院查封、拍卖的范围。即使在有理由认定“未办证建筑物、加建建筑物、附属设施”应当从以物抵债的范围中区分出来前提下，江西高院将“未办证建筑物、加建建筑物、附属设施”占用的“三宗土地”范围从以物抵债范围中区分出来，对“三宗土地”进行分割的做法，虽然在一定意义上遵循了“地随房走”的原则，但该认定与本案抵押、查封、拍卖等基本事实相违背，依据不充分。（三）关于江西高院裁定查封、拍卖“三宗土地”上未办证建筑物、加建建筑物、附属设施连同上述建筑物占有范围的土地使用权以及地上构筑物围墙的可行性问题。案涉房地产已纳入政府征收范围，其价值已经转化为拆迁补偿款，赣州中院已于2017年5月27日裁定冻结拆迁补偿款。故无论原房地产权属是否已在本案当事人之间发生转移，赣州中院事实上均无法再对案涉房地产进行查封和拍卖。江西高院裁定继续查封、拍卖以上标的物，后续执行行为与政府征收行为如何衔接与协调，如何实际操作，应当进一步明确。二、关于本案中其他需要进一步查明的问题。（一）胡芸主张，“三宗土地”虽然登记为划拨用地，但陈志文已经缴纳了“三宗土地”的土地出让金，根据信丰县人民政府办公室99号抄告单的规定，“三宗土地”有权更换为出让土地的国有土地使用权证。根据当事人提供的证据材料，案涉土地用途分别为停车、住宿和商住，此与划拨土地通常用途不一致。结合其他证据，是否可以认定“三宗土地”当时已经符合99号抄告单规定的出让土地的实质要件，是否应当按照出让土地的标准确定其价值，且政府以出让标准对“三宗土地”进行补偿是否基于以上因素的存在，江西高院应当进一步查清后作出认定。（二）《最高人民法院关于实施最高人民法院〈关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定〉有关问题的通知》第四条规定：“各级人民法院对外委托拍卖案件均需在‘人民法院诉讼资产网’上发布拍卖公告，公示评估、拍卖相关信息和结果。”胡芸主张赣州中院仅在关注度低的报纸上公告而未在“人民法院诉讼资产网”上公告导致本案标的物流拍。对此问题,也应当予以审查。（三）江西高院裁定主文第四项将“两栋房屋”以第三次拍卖保留价88.65万元抵偿陈正平所有，该拍卖保留价的计算与根据“两栋房屋”评估价格及降价幅度折算出的第三次保留价不符，应当重新审查。此外，在本案处理过程中，陈志文、谢伍英向本院提交书面意见，提出其仍系案涉房地产的实际物权人，且其仅在《信丰县房屋抵押权登记审批表》登记的范围内承担抵押担保责任等一系列主张。鉴于陈志文、谢伍英在本案处理过程中未曾提出过异议、复议。故对于其提出的主张，本院不宜直接审查处理。但其主张牵涉到被执行人的财产范围、本案中的抵押物范围，涉及后续执行过程中陈正平享有优先受偿权的范围，以及被执行人之间的责任范围的划分等。对此赣州中院在异议审查过程中认定本案的涉案房地产系胡芸向陈志文所购，购得后进行了新建，胡芸掌握着涉案房地产的控制权，系涉案房地产的实际权利人。对其在本案中的涉案财产，不论是否在抵押的“三宗土地”上，该院均有权强制执行，以清偿其债务。对以上问题，江西高院在复议裁定中未予查明和认定，应当一并审查。综上，江西高院（2017）赣执复51号执行裁定认定事实不清，适用法律不当。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条、第二百零六条，根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条的规定，裁定如下：一、本案指令江西省高级人民法院重新审查；二、重新审查期间，中止江西省高级人民法院（2017）赣执复51号执行裁定的执行。审判长  黄金龙审判员  邵长茂审判员  薛贵忠二〇一九年十一月十八日法官助理尹晓春法官助理黄丽娟书记员刘晓晴