江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0582民初15241号原告：苏州优客投资管理有限公司，住所地张家港市锦丰镇（江苏扬子江国际冶金工业园锦绣路3号）。法定代表人：何游胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯根华，江苏国之泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾京阳，江苏国之泰律师事务所律师。被告：苏州奕尚名品木业有限公司，住所地张家港市常阴沙常南社区。法定代表人：章江贤。被告：徐和平，男，1963年6月12日出生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：刘军，张家港市暨阳法律服务所法律工作者。被告：张玉林，男，1963年2月28日出生，汉族，住苏州市沧浪区。被告：张家港市苗侗瑶健康管理咨询有限公司，住所地张家港市杨舍镇东环路290号。法定代表人：徐和平，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘军，张家港市暨阳法律服务所法律工作者。原告苏州优客投资管理有限公司（以下简称优客公司）与被告苏州奕尚名品木业有限公司（以下简称奕尚公司）、徐和平、张玉林、张家港市苗侗瑶健康管理咨询有限公司（以下简称苗侗瑶公司）居间合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用简易程序于2020年1月7日公开开庭进行审理。原告优客公司委托诉讼代理人冯根华、顾京阳，被告徐和平、苗侗瑶公司委托诉讼代理人刘军，被告张玉林到庭参加诉讼，被告奕尚公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告优客公司向本院提出诉讼请求：1.被告奕尚公司、徐和平、张玉林向原告支付佣金人民币170万元，并承担该款自起诉之日起至实际支付之日止期间按中国人民银行同期同档贷款利率标准计算的利息损失；二、被告苗侗瑶公司对被告奕尚公司、徐和平、张玉林的前述债务承担连带清偿责任；3.本案律师费、诉讼费、诉讼保全保险费由被告负担。事实与理由：2017年9月15日，原告与被告奕尚公司签订了一份《委托代理卖房协议书》，双方约定被告奕尚公司自愿将被告奕尚公司所有的位于张家港市常阴沙农业示范园区通运南路36号的厂房及土地使用权委托乙方代为销售；该房屋实际售价超出被告奕尚公司净得价人民币868万元的部分全部作为支付原告的佣金。2018年5月16日，原告与吴刚签订了一份《委托中介(找房)买房协议》，双方约定，原告向吴刚提供被告奕尚公司所有的位于江苏张家港市的厂房信息，并提供中介服务，如交易成功，吴刚需向原告支付中介佣金人民币150万元。2018年5月18日，在原告的介绍下，吴刚作为买方，被告奕尚公司(被告徐和平、张玉林)作为卖方，原告作为居间方，被告苗侗瑶作为担保方，各方签订了一份《土地使用权转让及厂房买卖合同》，约定被告奕尚公司(被告徐和平、张玉林)将其名下位于张家港市的厂房及土地使用权及转让给吴刚，转让总价为人民币888万元并约定了付款时间，同时约定交易方式采取股权转让方式进行；若由于被告奕尚公司或被告徐和平、张玉林等与被告奕尚公司(被告徐和平、张玉林)有关的自身原因导致产权不能过户或推迟过户、推迟交房，给原告带来损失的，也要赔偿给原告造成的所有损失；吴刚缴纳购房定金后，被告奕尚公司(被告徐和平、张玉林)不可以任何理由再将该房屋出售给其他任何买家，若违背将按照双倍的定金赔付给吴刚，同时按合约支付原告被告奕尚公司(被告徐和平、张玉林)、吴刚总的佣金，并赔偿给吴刚及原告所造成的一切损失。后吴刚依约已向被告奕尚公司(被告徐和平、张玉林)支付了定金人民币20万元和第一笔股权转让款人民币200万元。但被告奕尚公司(被告徐和平、张玉林)经原告多次联系沟通后，拒绝配合去工商部门办理股权转让、股东变更手续，吴刚遂于2018年8月1日向贵院提起诉讼，要求继续履行前述《土地使用权转让及厂房买卖合同》。被告奕尚公司(被告徐和平、张玉林)在收到该案应诉材料后，为了谋取非法利益，恶意与章江贤、李裕峰串通，在2018年8月15日将被告奕尚公司的股东由被告徐和平、张玉林变更为章江贤、李裕峰，被告奕尚公司(被告徐和平、张玉林)通过以上行为明确表示将不会继续履行各方签订的《土地使用权转让及厂房买卖合同》，构成恶意违约。综上所述，按照吴刚与被告奕尚公司(被告徐和平、张玉林)、原告等签订的《土地使用权转让及厂房买卖合同》第6.2条约定，被告奕尚公司(被告徐和平、张玉林)必须按合约支付原告被告奕尚公司(被告徐和平、张玉林)、吴刚总的佣金，并赔偿给吴刚及原告所造成的一切损失。其中被告奕尚公司(被告徐和平、张玉林)应付原告的佣金为888万元减去人民币860万元的差额，即20万元，吴刚应付原告的佣金为人民币150万元，合计170万元。被告徐和平、苗侗瑶公司辩称，应驳回原告的诉讼请求，原告的诉请无法律依据，理由如下：第一，案外人吴刚与本案的原告签订的中介协议，该协议上的权利义务与被告徐和平、苗侗瑶公司无关，无法制约被告，同时在签订协议的时候，被告徐和平、苗侗瑶公司是不知情的；案外人吴刚与被告徐和平的土地和厂房买卖合同虽然未能履行，但是吴刚的损失已经由法院判决并得到了保证，也就是说无论吴刚与被告的协议是否履行，吴刚所得到的权利近200万元是由原告提供中介信息和服务所取得的，同时原告的房地产信息也是由徐和平向原告进行提供的，按照双方签订的协议及从公平的原则出发，吴刚在享受权利的同时应该要承担相应的义务，原告在与吴刚的另一案中放弃了上诉的权利，该权利的放弃不能够直接制约徐和平，同时该案所涉及到的判决书也不能够在本案中作为证据来进行使用。第二，徐和平提供给原告的房产中介信息应收到法律的保护，因为这份合同是双方在真实意思下签订的，同时原告所享受的代理费以及佣金只能是基于2017年9月15日原被告签订的委托代理卖房协议书，该协议中第四条明确约定的本案原告所享受到的佣金及代理费，只是房屋土地的差价部分（888万-868万＝20万），而并不涉及到其他费用。被告张玉林辩称，同被告徐和平、苗侗瑶公司答辩意见一致。被告奕尚公司未作答辩。本院经审理查明事实如下：奕尚公司原名张家港市安丰机械科技有限公司（以下简称安丰公司），徐和平为原安丰公司法定代表人及股东，张玉林为原安丰公司另一股东。2017年3月1日，优客公司（甲方、委托方）与徐和平（乙方、居间人）签订《居间合同》，约定：1.乙方接受甲方委托，负责工业厂房土地转让事宜；2.“居间成功”是指完成委托事项，甲方与出让单位签订厂房土地转让合同或股份转让合同并成功实施合同，乙方仅为甲方提供信息，或为甲方提供的联络、协助、撮合等服务的，均视为委托事项完成；3.合同完成实施甲方即支付乙方本合同所得收益的百分之四十（备注：甲方收到收益的全部款项后即日内支付全部佣金给乙方）。2017年9月15日，安丰公司（甲方、委托方）与优客公司（乙方、代理方）签订《委托代理卖房协议书》，约定：甲方自愿将自己位于江苏省张家港市常阴沙农场安丰公司的房产及土地委托乙方代为销售，房产证号码为苏（2017）张家港市不动产权第0101048号，建筑面积2177.76㎡，无证面积约5000㎡。双方约定，甲方必须净得该房屋土地的款项868万元，同时甲方不负担交易过程中产生的一切税费，概由买方负担；该房屋实际售价超出甲方净得价868万元的部分全部作为支付乙方的代理费及佣金，与甲方无关。协议第七条约定，委托有效期为半年，从2017年9月15日至2018年3月30日止，代理期满后，甲方与乙方的客户有交易成功一样视为乙方的委托业务，甲方按此协议规定支付乙方代理费。协议第八条约定，在委托期内双方不得无故终止交易，若任何一方违背，将赔偿对方损失。双方在协议中还对其他条款作出了约定。2018年5月16日，吴刚（甲方、委托方）与优客公司（乙方、受托方）签订《委托中介（找房）买房协议》，约定：1.根据甲方购买厂房的要求和条件，乙方提供以下厂房信息给甲方，该厂房的位置位于江苏张家港市，厂房现所有权方为张家港市安丰机械科技有限公司，不动产证号为苏（2017）张家港市不动产权第0101048号；2.乙方的义务是通过朋友、政府机关、媒体机构、网络及其他任何渠道提供厂房信息，帮助甲方找到合适的厂房，甲方直接交易、股权转让或法院拍卖裁定等方式取得厂房所有权，甲方和卖方达成交易，甲方实际取得不动产所有权视为乙方中介委托服务成功；3.由乙方提供服务，甲方对以上房屋土地所有状况实地了解并看房，甲方以个人或相关联的公司名义购买并达成交易，签订协议后实际取得不动产所有权即视为乙方受托服务成功；4.交易成功后甲方需支付乙方中介佣金150万元；5.付款方式，甲方与以上不动产所有人达成买卖协议，支付第一笔购房款的当日2018年5月22日前支付乙方佣金100万元，当甲方办理股权转让手续签字同时支付第二笔佣金40万元，交房时付清余款，在乙方正常履行本协议前提下甲方不得拖欠乙方佣金，拖欠款按照万分之五日利息处罚。双方在协议中还作出了其他约定。同日，安丰公司（卖方、甲方）与吴刚（买方、乙方）及苗侗瑶公司（担保方）在优客公司（居间方）的居间服务下签订《土地使用权转让及厂房买卖合同》，约定安丰公司将其名下位于张家港市土地使用权及厂房所有权转让给乙方，不动产权证证号为苏（2017）张家港市不动产权第0101048号，土地面积7007.30㎡（有土地证面积）、房产有证面积2177.76㎡，无证面积约5000㎡。合同第三条转让价款及税费承担约定，买卖双方确认上述转让标的转让总价格（不含税）为888万元，此价格为该土地厂房及装修附属设施相关物品转让的总价款；双方约定交易方式采取股权转让方式进行，即甲方将该公司所有股东100%股权全部转让到乙方名下，并将公司营业执照、工商法人及厂房不动产证、土地使用权完全随股权转让乙方名下，视为交易完成，任何在转让中或转让后由甲方所发生的债权债务一律由甲方负担，与乙方无关等。合同第六条违约责任约定，1.若由于甲方公司或股东等与甲方有关的自身原因导致产权不能过户或推迟过户、推迟交房，每推迟一日，甲方要按交易总价的万分之五向乙方支付违约金，推迟日期超过60日以上的或产权无法过户的，乙方可以选择解除合同，则甲方需全部退还乙方已支付的转让款，并承担乙方为主张相关权益而支出的一切费用，给居间方带来损失的，也要赔偿给居间方造成的所有损失；2.乙方交纳购房定金的，甲方不可以任何理由再将该房屋出售给其他任何买家，若违背将按照双倍的定金赔付给乙方，同时按合约支付居间方甲乙双方总的佣金，并赔偿给乙方及居间方所造成的一切损失。合同第七条担保责任约定，1.担保方苗侗瑶公司为甲方转让股权的行为提供担保，为甲方于股权转让交割完成日前的债务包括但不限于账面债务、担保之债提供连带保证担保责任，同时对法定代表人员变更前的公司债务承担连带保证责任，保证范围包括债务本金、利息、违约金、实现债务的费用；2.担保方苗侗瑶公司为甲方向乙方转让事宜提供连带责任保证，转让事宜在实际操作过程中由甲方原因导致发生的负债风险和法律责任以及转让中和转让后对乙方造成的一切损失均由苗侗瑶公司承担连带责任担保。双方在合同中还对其他条款作出了约定。徐和平、张玉林作为安丰公司的代理人在合同中签名。上述合同签订后，优客公司通过吴刚向徐和平转账支付佣金40万元。因安丰公司、徐和平、张玉林未按照上述合同履行义务，吴刚向本院提起诉讼，本院分别于2019年3月25日作出（2018）苏0582民初9498号民事判决书，判决：1.双方于2018年5月18日签订的《土地使用权转让及厂房买卖合同》于2018年9月6日解除；2.安丰公司、徐和平、张玉林赔偿吴刚损失192万元等；于2019年10月10日作出（2019）苏0582民初5107号民事判决书，判决：优客公司返还吴刚中介佣金100万元等。上述两判决均已生效。审理中，优客公司根据《土地使用权转让及厂房买卖合同》第六条的约定，明确其应得的佣金包括两部分，一部分是吴刚应支付给其的佣金150万元，另外一部分是根据吴刚交易成功后应付的合同价款888万元与其和安丰公司、徐和平、张玉林签订的合同所约定的868万元的差价20万元，合计170万元。徐和平、张玉林、苗侗瑶公司认为优客公司与吴刚签订的中介协议其没有签字确认，对于约定的佣金150万元其并不清楚，但根据其与优客公司的委托代理买房协议、居间合同及其已收到吴刚的转账40万元，徐和平、苗侗瑶公司认可其与优客公司约定的佣金为20万元、认可优客公司与吴刚之间的佣金为100万元、优客公司最终应获得的佣金为72万元[（20万元+100万元）×60%],其余48万元应归其所有，且优客公司应得72万元佣金中的60万元应由优客公司向吴刚主张，剩余12万元可由其支付。张玉林亦认可其只应支付优客公司12万元，认可优客公司与吴刚约定的佣金为20万元，但应由吴刚支付。以上事实，有当事人提交的居间合同、委托代理卖房协议书、委托买房协议、买卖合同、判决书以及本院庭审笔录等证据证实。本院认为，原、被告之间签订的《居间合同》、《委托代理卖房协议书》、《土地使用权转让及厂房买卖合同》均是各方的真实意思表示，合法有效。因被告徐和平、张玉林及安丰公司违约，造成案涉《土地使用权转让及厂房买卖合同》解除，被告徐和平、张玉林应按照合同约定向原告承担违约责任，故原告有权要求被告徐和平支付其应获得的佣金。关于被告徐和平、张玉林应付的佣金20万元，原、被告双方均无异议，本院对此予以确认。关于吴刚与原告的佣金，原告主张其与吴刚约定的佣金为150万元，被告徐和平、张玉林及苗侗瑶公司对此不予认可，本院认为，原告与吴刚约定的佣金为150万元，因被告徐和平、张玉林对此并未确认，原告也未提交其他证据证明被告徐和平、张玉林对此明知，故原告与吴刚的约定不能约束被告徐和平、张玉林。被告徐和平根据其与原告签订的居间合同及其收到吴刚代原告转账的40万元而认可原告与吴刚的中介费为100万元，具有一定合理性，本院对此予以采信。被告张玉林与被告徐和平同为原安丰公司股东，且同在《土地使用权转让及厂房买卖合同》中签字，其对原告与吴刚间订有佣金的约定应为明知，被告徐和平认为原告与吴刚间的佣金为100万元，被告张玉林对该佣金数额亦应明知，故被告徐和平、张玉林应按合同约定共同支付原告佣金120万元（20万元+100万元）。关于利息，本院酌定被告徐和平、张玉林支付以欠付佣金120万元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准自原告起诉之日即2019年11月12日起计算至实际履行之日止的利息。关于被告徐和平认为其有权按照《居间合同》约定收取原告40%的佣金的抗辩理由，本院认为，被告既是《居间合同》的居间人，又是《土地使用权转让及厂房买卖合同》的卖方，其是否诚信履行《土地使用权转让及厂房买卖合同》中约定的义务，对原告能否实现《居间合同》的目的具有直接影响，故被告要求原告支付佣金应以《土地使用权转让及厂房买卖合同》能否履行完毕为条件，但案涉《土地使用权转让及厂房买卖合同》实际因被告违约无法履行并被解除，故被告要求原告支付佣金的条件未能成就，其无权向原告主张约定的佣金。被告奕尚公司系由安丰公司更名而来，安丰公司为《土地使用权转让及厂房买卖合同》的当事人，其股东变更不影响其对外承担民事责任，故被告奕尚公司应与被告徐和平、张玉林对上述佣金及利息承担共同付款义务。被告苗侗瑶公司以担保方身份在《土地使用权转让及厂房买卖合同》中盖章，故应对被告奕尚公司、徐和平、张玉林的上述付款义务承担连带责任。被告奕尚公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，应自行承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第七十六条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国担保法》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告苏州奕尚名品木业有限公司、徐和平、张玉林于本判决生效之日起十日内支付原告苏州优客投资管理有限公司佣金120万元及利息（以120万元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准自2019年11月12日起计算至实际履行之日止）。二、被告张家港市苗侗瑶健康管理咨询有限公司对被告、被告苏州奕尚名品木业有限公司、徐和平、张玉林的上述付款义务承担连带责任。三、驳回原告苏州优客投资管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取10050元、保全费5000元，合计15050元由原告苏州优客投资管理有限公司负担4427元，由被告苏州奕尚名品木业有限公司、徐和平、张玉林、张家港市苗侗瑶健康管理咨询有限公司负担10623元。被告应负担部分限其于本判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（户名：张家港市人民法院，开户行：中国银行张家港分行营业部，账号：50×××76）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  曾宪佳二〇二〇年二月二十七日书记员  钱雪薇