上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初33438号原告(反诉被告)：上海市静安区人民政府天目西路街道办事处，住所地上海市静安区。代表人：董启蒙，该街道办主任。委托诉讼代理人：丁晓敏，上海市光明律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴颖，上海市光明律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海沪西铁工厂，住所地上海市长宁区。法定代表人：房玲娣，该厂经理。被告：房玲娣，女，1953年7月17日出生，汉族。被告：上海市房屋设备总公司东方电梯工程公司，住所地上海市崇明工业园区。法定代表人：常杏林，该公司总经理。上述三被告共同委托诉讼代理人：叶旭初，上海旭路伟光律师事务所律师。上述三被告共同委托诉讼代理人：李光武，上海旭路伟光律师事务所律师。原告上海市静安区人民政府天目西路街道办事处与被告上海沪西铁工厂、被告房玲娣、被告上海市房屋设备总公司东方电梯工程公司(以下简称东方公司)其他合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序审理，并进行了证据交换。被告上海沪西铁工厂在审理中提出反诉，本院依法合并审理。其后，本案转为普通程序，组成合议庭，并进行了数次证据交换。2020年6月23日，本案公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人丁晓敏及吴颖、三被告的共同委托诉讼代理人李光武均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告上海沪西铁工厂向原告支付拖欠的房屋场地托管金(房屋租金)1,085,311元；2.判令被告上海沪西铁工厂向原告支付房屋场地托管金(房屋租金)的逾期付款违约金(以1,085,311元为基数，自2018年8月1日起按日利率0.2%的标准计付至实际清偿之日止)；3.判令被告上海沪西铁工厂向原告支付拖欠的前期装修添置设备设施折旧托管金(资金折价金)750,000元；4.判令被告上海沪西铁工厂向原告支付前期装修添置设备设施折旧托管金(资金折价金)的逾期付款违约金(以750,000元为基数，自2018年8月1日起按日利率0.2%的标准计付至实际清偿之日止)；5.判令被告上海沪西铁工厂向原告支付原告已垫付的各项费用1,635,117.09元；6.判令被告上海沪西铁工厂向原告支付违约金100,000元；7.判令被告房玲娣对被告上海沪西铁工厂上述第一至六项付款义务承担连带清偿责任；8.判令被告东方公司对被告上海沪西铁工厂上述第一至六项付款义务承担连带保证责任；9.判令本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2010年10月25日，原告与被告上海沪西铁工厂签订《委托经营管理合同》，约定将上海静安区和养天目西养护院(原上海市静安区天目西社区敬老院，以下简称敬老院)委托给被告上海沪西铁工厂经营管理，经营期间自2010年11月18日起至2018年11月17日止，敬老院性质为公办非营利性养老组织机构；被告上海沪西铁工厂须按《上海市养老机构管理和服务基本标准》、《上海市养老机构设置细则》在社区敬老院及为老公益服务事业范围内经营，按国家财审规定规范财务操作；在合同期间，被告上海沪西铁工厂独自享受或承担社区敬老院的盈余或亏损，独自负责所有费用开支和债权债务；被告东方公司自愿就被告上海沪西铁工厂在本托管合同项下的托管方义务及法律责任承担连带保证责任。2018年11月17日，原告与被告上海沪西铁工厂之间的委托经营管理期限届满。同年12月3日，被告上海沪西铁工厂退出对敬老院的经营管理。经原告核查，被告上海沪西铁工厂结欠原告房屋托管金(房屋租金)1,085,311元、前期装修添置设备设施折旧托管金(资金折价金)750,000元、原告垫付的各项费用1,635,117.09元，已构成违约；被告东方公司作为连带责任保证人应对上述债务承担连带保证责任。此外，被告上海沪西铁工厂经营敬老院期间，被告房玲娣作为被告上海沪西铁工厂的董事长、法定代表人、实际控制人，利用自己的身份及便利将敬老院的经营收入通过虚构工资、借款等形式以现金方式直接装入自己口袋，导致被告上海沪西铁工厂名下并无财产。原告认为，根据《公司法》第二十条第三款，被告房玲娣应对被告上海沪西铁工厂的债务承担连带清偿责任。原告为此诉至法院。审理中，经本院释明，原告变更诉讼请求为：1.判令被告上海沪西铁工厂向原告支付2017年11月18日至2018年11月17日的房屋场地托管金(房屋租金)1,085,311元；2.判令被告上海沪西铁工厂向原告支付房屋场地托管金(房屋租金)的逾期付款违约金(以1,085,311元为基数，自2018年8月1日起按日利率0.2%的标准计付至实际清偿之日止)；3.判令被告上海沪西铁工厂向原告支付拖欠的前期装修添置设备设施折旧托管金(资金折价金)750,000元；4.判令被告上海沪西铁工厂向原告支付前期装修添置设备设施折旧托管金(资金折价金)的逾期付款违约金(以750,000元为基数，自2018年8月1日起按日利率0.2%的标准计付至实际清偿之日止)；5.判令被告上海沪西铁工厂向原告支付违约金100,000元；6.判令被告房玲娣对被告上海沪西铁工厂上述第一至五项付款义务承担连带清偿责任；8.判令被告东方公司对被告上海沪西铁工厂上述第一至五项付款义务承担连带保证责任；9.判令本案诉讼费由三被告承担。三被告共同辩称：不同意原告的全部诉请；被告上海沪西铁工厂实际经营敬老院的期限为2010年11月18日起至2018年12月3日止，根据案涉合同约定，被告上海沪西铁工厂应向原告支付房屋租金19,806,462.60元，实际已支付租金11,700,913元；不认可原告与被告上海沪西铁工厂之间的《补充协议》，但也不申请鉴定；该协议涉及的敬老院房屋为违章搭建，确认双方就此进行过协商，原告将部分房屋交付给被告上海沪西铁工厂使用，部分房屋空着，使用过程中亦未向原告提出过异议，但坚持认为该部分房屋没有产权证，《补充协议》已作废，因此不同意支付相应的管理费；上海市静安区彭浦镇第二社区卫生服务中心(原上海市闸北区虬江老年护理医院，以下简称原虬江护理院)于2010年11月18日至2017年10月20日期间占用了敬老院部分房屋，原虬江护理院应分摊的租金总额为9,138,208.22元，故被告上海沪西铁工厂不但未欠付原告租金，还多付了租金；案涉《委托经营管理合同》约定被告沪西铁工厂应当支付的折价金总额为7,500,000元，该合同同时还约定了敬老院设定养老床位320张，原虬江护理院过渡用房3年，但实际上原虬江护理院过渡用房了7年，根据占用面积折算，原虬江护理院占用了64张床位资源，故被告上海沪西铁工厂认为2013年11月1日至2017年11月10日期间的折价金应按照床位数以80%的比例折算，即折价金总额应为6,600,000元，相应的书面依据是案涉《委托经营管理合同》第三条第四款、第五条第一款，没有其他书面依据了；鉴于被告上海沪西铁工厂已支付了折价金6,750,000元，已多支付了折价金150,000元，被告上海沪西铁工厂就该节事实向原告提出过异议，但没有相应的书面依据，是通过口头方式提出的；既然被告上海沪西铁工厂不拖欠租金、折价金，则理应不用支付相应的逾期付款违约金；对违约金的计算标准有异议，标准过高；即使最终确认被告上海沪西铁工厂结欠原告租金、折价金，但认为双方未结算完毕，故不应承担违约责任；确认合同第五条约定了租金、折价金的支付时间；被告上海沪西铁工厂是正常经营的，自负盈亏，不存在修缮维修问题，不应支付违约金100,000元；被告房玲娣是被告上海沪西铁工厂的法定代表人，被告房玲娣的行为是职务行为，相应的后果应由被告上海沪西铁工厂承担，被告房玲娣的财产与被告上海沪西铁工厂的财产亦不存在混同，故被告房玲娣不应承担连带清偿责任；被告上海沪西铁工厂的经营行为是自负盈亏的，被告房玲娣不存在虚构工资、虚开发票冲账等情况；被告东方公司同意对被告上海沪西铁工厂的债务承担一般保证责任，但不同意承担连带保证责任，因为案涉合同明确约定被告东方公司仅在被告上海沪西铁工厂无力承担时才承担担保责任；虽然案涉合同载明了被告东方公司承担连带保证责任，但就其约定的内容来看，被告东方公司应承担一般保证责任。被告上海沪西铁工厂为此提出反诉请求：1.判令原告向被告上海沪西铁工厂返还保证金500,000元；2.判令原告返还被告上海沪西铁工厂垫付的家具款120,000元；3.判令原告返还被告上海沪西铁工厂垫付的电视电脑洗烘设备厨具设备款408,886元；4.判令原告返还被告上海沪西铁工厂添置设备动产的折价481,076.04元；5.判令原告返还被告上海沪西铁工厂多支付的设备设施折价金149,292元；6.判令原告返还被告上海沪西铁工厂多支付的房屋场地托管金163,911.81元；7.判令原告向被告上海沪西铁工厂支付2010年10月18日至2011年2月17日期间未按时提供敬老院证照造成被告上海沪西铁工厂的损失625,456.50元；8.判令原告返还被告上海沪西铁工厂2018年日托项目运营费用204,564.30元；9.判令原告向被告上海沪西铁工厂支付留置的老人资源折价款1,215,350元；10.判令原告向被告上海沪西铁工厂支付留置的培训专业人员培训费折价214,000元；11.判令原告向被告上海沪西铁工厂支付留置的内设医疗机构建设成本折价350,000元；12.判令原告向被告上海沪西铁工厂支付留置的员工宿舍建设成本折价160,000元；13.判令原告向被告上海沪西铁工厂支付广场改建及屋顶花园建设成本折价160,000元；14.判令原告向被告上海沪西铁工厂支付主楼(底层)部分的改建成本折价280,000元；15.本案反诉费由原告承担。审理中，经本院释明，被告上海沪西铁工厂变更反诉请求为：1.判令原告向被告上海沪西铁工厂返还保证金500,000元；2.判令原告返还被告上海沪西铁工厂多支付的设备设施折价金149,292元；3.判令原告返还被告上海沪西铁工厂多支付的房屋场地托管金163,911.81元。原告针对三被告的本诉抗辩意见及被告上海沪西铁工厂的反诉请求辩称：确认收到被告上海沪西铁工厂的保证金500,000元，该保证金并未在原告诉请的相关费用中予以抵扣，不同意返还保证金，因为被告上海沪西铁工厂存在多项违约行为，具体包括拖延支付房租、折价金、水电煤及设备设施维护费等费用，违反相关用药规定、行医资质，多收取老人费用；折价金是前期投入的资金折价，与床位无关，被告上海沪西铁工厂主张以80%的比例计算折价金没有合同及法律依据，被告上海沪西铁工厂欠付原告租金及折价金；根据案涉《委托经营管理合同》及《补充协议》的约定，被告上海沪西铁工厂应向原告支付房屋租金总额为19,891,328元；上述《补充协议》中载明的附楼具有产证，该产证所附的图纸记载了附楼的位置，原告合法出租，被告上海沪西铁工厂应按约支付房屋使用管理费；原虬江护理院占用的期间为2010年11月18日至2017年9月30日，应分摊的租金总额为11,141,328元，具体计算方式为2010年11月18日至2013年11月17日期间的租金3,000,000元，2013年11月18日至2014年11月17日期间的租金为1,300,000元，2014年11月18日至2015年11月17日期间的租金为1,400,000元，2015年11月18日至2016年11月17日期间的租金为1,540,000元，2016年11月18日至2017年9月30日按年租金1,694,000元的标准据实计算，确认下一个计算周期的年租金标准为1,863,400元；被告上海沪西铁工厂签订案涉《委托经营管理合同》时明知原虬江护理院占用相应场地的情况，双方对于占有费用有明确约定，虽然原虬江护理院的占用期限延长了，但其占用费用也相应上涨，按照被告上海沪西铁工厂的计算方式，原虬江护理院占用了20%的面积，但承担了整栋房屋超过50%的租金，被告上海沪西铁工厂从未提出异议，亦不存在损失，故原告不同意折价金按80%的比例计付；原告本诉第五项诉请是指被告上海沪西铁工厂违反案涉《委托经营管理合同》第八条第五款的约定，确认原告未因此承担过行政责任，亦未受到相应处罚；原告同时主张多份违约金并拒绝返还保证金是因为该些违约金针对的违约行为不一致，没有相应的法律依据；被告上海沪西铁工厂逾期付款给原告造成的损失为资金占用成本，没有其他损失了；被告房玲娣应承担连带清偿责任的事实依据是被告上海沪西铁工厂与被告房玲娣财务混同，法律依据是《公司法》第二十条、第六十三条；被告房玲娣滥用股东权利，以自己及亲属名义虚构工资、随意转账、借款，将本属于被告上海沪西铁工厂的款项转移至个人名下，致使被告上海沪西铁工厂名下无财产，以达到逃避债务的目的，故被告房玲娣应承担连带清偿责任。三被告针对原告的本诉反驳意见及对反诉提出的抗辩意见进一步辩称：按照合同约定，被告上海沪西铁工厂应向原告支付的房屋租金19,491,332元，实际已支付租金10,056,017.20元；原虬江护理院于2010年11月18日至2017年10月20日期间占用了敬老院部分房屋，故原虬江护理院应分摊的租金总额为9,036,104.11元，具体计算方式为2010年11月18日至2013年9月30日期间的租金3,000,000元，2013年10月1日至2014年9月30日期间的租金为1,300,000元，2014年10月1日至2015年9月30日期间的租金为1,400,000元，2015年10月1日至2016年9月30日期间的租金为1,540,000元，2016年10月1日至2017年9月30日期间的租金为1,694,000元，2017年10月1日至2017年10月20日按年租金1,863,400元的标准计算为102,104.11元，依据是案涉《委托经营管理合同》及《续合作协议书补充条款》；虽然案涉《委托经营管理合同》第三条第四款约定的是年租赁费，但被告上海沪西铁工厂理解为2013年10月交接之前的费用就是3,000,000元，至于年租赁费的定义，当时签合同时没有想那么多；被告上海沪西铁工厂多支付租金及折价金的原因是原告告诉被告上海沪西铁工厂应支付多少，其就付款了，被告上海沪西铁工厂在本案审理过程中发现多付了；截至2018年12月3日，敬老院实有老人278位，比2018年11月实有老人减少4位。审理中，原虬江护理院向本院出示了《关于调整静安区卫生和计划生育委员会所属事业单位机构的通知》、《关于同意静安区宝华老年护理院(静安区彭浦镇第二社区卫生服务中心)更名的批复》、《合作协议书》、《续合作协议书补充条款》，并述称：原虬江护理院于2016年3月30日更名为上海市静安区宝华老年护理院(上海市静安区彭浦镇第二社区卫生服务中心)，于2018年7月6日再度更名为上海市静安区彭浦镇第二社区卫生服务中心；2010年9月，原告与原虬江护理院签订了《合作协议书》，约定由原告提供敬老院主楼第二层楼面供原虬江护理院使用，合作期限为2010年9月1日至2013年8月31日，费用标准为每年1,000,000元，三年共计3,000,000元；2013年9月，原告与原虬江护理院签订了《续合作协议书补充条款》，约定双方的续约合作期限为两年左右，自2013年10月1日起至2015年9月30日止，2013年10月1日至2014年9月30日的租金为1,300,000元，2014年10月1日至2015年9月30日的租金为1,400,000元，若超出两年的续约期，则按当时超出时限天数和不低于10%的年增幅度计付费用；双方都未注意到上述两份协议的期限衔接相差1个月，原虬江护理院实际是按照2013年10月的租金标准支付2013年9月的租金；原虬江护理院的实际占用期限为2010年9月1日至2016年12月25日，刚开始租金是交付给原告的，之后由于税收的缘故，原虬江护理院将租金直接支付给大房东上海金贸实业有限公司；占用敬老院房屋期间，原虬江护理院从未使用过敬老院的固定资产及设备，相应设备都是自备的；不存在占用敬老院床位数的说法，原虬江护理院属卫生局归口管理，核定床位属护理床位性质，敬老院属民政局归口管理，核定床位属养老床位性质，即使原虬江护理院使用了敬老院场地，只会产生场地租赁费，不会产生其他费用；卫生局核定原虬江护理院的护理床位数为60张，实际开放的床位数为64张，与敬老院床位数无关，是两个条线分别申请的；原虬江护理院租赁敬老院场地在前，被告上海沪西铁工厂受托管理敬老院在后，被告上海沪西铁工厂理应知道原虬江护理院占用敬老院场地的情况；原虬江护理院与原告签订《合作协议书》时预估过渡时间为3年，但3年后未完成新的护理院建造，故又签订了《续合作协议书补充条款》；敬老院附楼第二层房屋是作为敬老院的行政楼使用，不清楚是否有产证。原告对原虬江护理院出示的材料真实性均无异议，认可其陈述内容，原虬江护理院在本案中应分摊租金的期限为2010年11月18日至2017年9月30日，确认原虬江护理院2013年9月的租金标准与2013年10月的租金标准一致。三被告对原虬江护理院出示的材料真实性均无异议，但不认可其陈述内容，床位属是根据敬老院面积来计算的，原虬江护理院占用了面积就是占用了床位资源；原虬江护理院在本案中应分摊租金的期限为2010年11月18日至2017年10月20日，坚持认为3,000,000元是原虬江护理院2010年11月18日至2013年9月30日期间的租金总额，之后的租金标准按照《续合作协议书补充条款》的标准计付；2013年9月1日至9月30日的租金标准由法院依法裁判。综合分析各方提供的证据及庭审陈述意见，本院查明以下法律事实：2010年10月25日，原告(作为甲方、委托方)与被告上海沪西铁工厂(作为乙方、受托方)、被告东方公司(作为丙方)共同签订了一份《委托经营管理合同》，主要约定：“为创办好、经营管理好天目西社区敬老院，促进社会养老服务企业的发展，本着‘政府主导，社会参与’的原则和要求，根据《中华人民共和国合同法》等相关规定，在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经甲、乙双方协商一致，就委托经营管理(以下简称托管)上海闸北区天目西社区敬老院事宜，订立本协议如下：第一条天目西敬老院基本情况1、天目西社区敬老院位于上海市闸北区沪太路XXX弄XXX号，总建筑面积约为7,906平方米(附房屋平面图)。其中主楼建筑面积7452㎡，附楼㈠建筑面积364㎡，门房及车库建筑面积90㎡(注：产权证上的面积为7852平方米，敬老院附楼㈡的第二层不计算在产证面积之内)。2、社区敬老院的性质为公办非营利性养老组织结构。3、社区敬老院的规模和功能，敬老院设定养老床位320张，日托老人50人，每天为敬老院外的社区老年人助餐500人次并供社区老年人开展文娱活动。4、社区敬老院的基本设施设备：水、电、煤管线(道)、有线电讯线路、监控设施、空调设施、消防设施、电梯设备和装修、吊顶、地砖场地等完好、按现状(由双方在本合同附件中列明、附图)，供热水设备、厨房设备器具、洗烘衣设备、绿化设施、办公会议桌椅、床柜卫生器具、电视电脑设备、活动用品器材等已健全，除双方有特别约定外，该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本托管合同终止时交还该房屋验收参考依据。第二条委托经营管理事项1、甲方委托乙方经营管理的主要事项：社区敬老院及为老公益服务事业。主营业务：⑴向入住老人提供餐饮、洗涤等方面的日常生活照料服务；⑵向入住老人提供精神娱乐方面的文化服务；⑶向入住老人提供医疗康复方面的卫生保健服务。兼营业务：向天目西街道内的老人提供日托、送餐和社区需要的其他服务。2、主楼第二层在前三年用作虬江老人护理院过渡性用房期间，由虬江老人护理院自行负责护理。乙方的经营活动严格限定在上述约定的范围内，并严格遵守国家和本市法律、法规、规章等规定，特别是严格按照《上海市养老机构管理和服务基本标准》、《上海市养老机构设置细则》等规定规范地进行管理运作。……第三条委托经营管理期限1、社区敬老院的托管期限为捌年，自2010年11月18日起至2018年11月17日止。2、托管期满后，乙方有继续托管的意向，则应在托管期满前2个月向甲方提出书面申请，在同等条件下乙方有优先托管权，双方另行签订托管合同，乙方逾期提出申请的，视为放弃优先托管权。3、在托管前三年(即2010年11月至2013年10月)主大楼的第二层和部分地下4间房间作为虬江护理院的过渡用房，2013年10月交乙方托管。过渡期间由虬江护理院自行封闭管理，水电费等自付。4、虬江护理院的过渡用房，年租赁费为人民币100万元整，该费用由乙方收取。2013年10月该过渡用房交乙方托管。第四条受托方的权利和义务乙方自愿接受甲方的委托，受托负责经营社区敬老院，在受托管期间享有并承担如下权利和义务：1、乙方按照《上海市养老机构管理和服务基本标准》、《上海市养老机构设置细则》和甲方委托授权的范围自主经营管理，按照国家劳动用工合同规范自主聘任相关管理和服务人员，但不得向第三方转让托管权。2、乙方独立设置社区敬老院银行账号，按国家财审规定规范财务操作。在托管合同期内，独自享受或承担社区敬老院的盈余或亏损，独自负责所有费用开支和债权债务。3、乙方在托管期间，享受市、区政府的相关优惠政策和财政上的补贴及奖励(一次性床位建设等补贴除外)，甲方应予积极落实。4、乙方在受托经营管理社区敬老院的同时，负责对老人入托所、助餐点、老年人活动室等一并进行管理。5、乙方在受托经营管理敬老院期间，要接受和区专业机构的指导和监督，每年不少于两次向街道办事处通报敬老院运营管理情况，遇紧急突发事件或重大事项应及时通报街道办事处主管部门(街道民政科)。第五条委托经营管理的托管金、保证金及支付时间和方式1、社区敬老院的前3年房屋场地的每年托管金为人民币200.6186万元，自2013年11月1日起至托管期满每年按上一年托管金的10%递增，敬老院前期装修添置设备设施前期费用约2,000万元按资产折价形式逐步收回。乙方前三年每年向甲方支付50万元，自2013年11月1日起至2016年10月30日止，每年向甲方支付100万元，自2016年11月1日起每年向甲方支付150万元。托管金实行先付后用原则，除首付托管金保证金300万元外(一年房屋托管金200万元，资产折价金50万元，保证金50万元)，第二年起托管金的支付方式为壹季度一付。支付方式为支票。具体托管金的具体支付日期和金额如下：⑴签订本合同当天支付托管保证金300万元。⑵2011年10月底前支付托管金62.95万元。⑶2012年1月、4月、7月、10月底分别支付托管金62.95万元。⑷2013年1月、4月、7月底分别支付托管金62.95万元。⑸2013年10月、2014年1月、4月、7月底分别支付托管金80.5万元。⑹2014年10月、2015年1月、4月、7月底分别支付托管金85.94万元。⑺2015年10月、2016年1月、4月、7月底分别支付托管金92万元。⑻2016年10月、2017年1月、4月、7月底分别支付托管金111.18万元。⑼2017年10月、2018年1月、4月、7月底分别支付托管金118.53万元。3、乙方未按约定期限支付敬老院托管金的，则乙方应向甲方支付滞纳金，每逾期一日滞纳金按所拖欠费用金额的0.2%计付，若乙方逾期支付托管金超过30日的，则甲方有权单方面解除本托管合同，自甲方解除托管合同的书面通知送至乙方托管地之日，本托管合同解除，除乙方已支付的全部款项(包括但不限于托管金、保证金)不予退还外，若乙方违约给甲方造成经济损失的，且甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。第六条保证金1、本合同签订之日，乙方应向甲方支付托管金保证金人民币300万元。该保证金在本托管合同有效期内不得作为托管金、违约金及其他应由乙方承担费用的支付。2、在本托管正常履行至托管期满，且乙方按本托管合同约定履行归还托管敬老院房屋场地及设施设备后15日内，甲方收取的保证金除用以抵完本托管合同约定应由乙方承担的费用外，在同时符合下列条件时，剩余部分无息归还乙方。⑴双方托管合同终止。⑵乙方无欠费。⑶返还的社区敬老院等标的物经甲方验收通过。3、因乙方违约，导致本托管合同解除的，乙方除依本托管合同约定向甲方承担违约责任外，甲方收取的保证金不予退还。……第七条其他各项费用的缴纳1、乙方使用社区敬老院所发生的水、电、煤气、通讯(包括网络)、物业管理等费用均由乙方承担，并按月支付(按照缴款单据规定的期限的前一天)，逐月结清。2、若乙方未按照本托管合同约定支付水、电、煤气、通讯(包括网络)、物业管理等费用的，除应向相关部门支付相关滞纳金外，乙方还应每日向甲方支付拖欠费用金额1%的违约金，逾期超过十五日的，甲方有权在托管金中扣除，而乙方则按逾期支付托管金来承担违约责任。第八条托管期间敬老院房屋装饰、装修及修缮1、在托管期间，社区敬老院房屋改造、装潢及设计需征得甲方的书面许可，乙方不得擅自损坏和改变房屋结构。2、本托管合同因乙方违约而终止、解除的，或本托管合同期届满的，乙方对社区敬老院的改造、装潢(包括但不限于不能移动的装潢和设施设备等)无偿归甲方所有。乙方投资的可搬移且搬移后对该房屋、装修功能无碍的动产由乙方自行搬离，若乙方折价出让的，则甲方有优先受让权。因撤离造成甲方房屋毁损的，乙方应承担赔偿责任。3、托管期间的社区敬老院房屋及设施设备的维护、维修、保养(包括但不限于设施、设备的年检)，由乙方负责，费用由乙方承担。4、托管期间，乙方不得擅自改建、扩建或违章搭建房屋，一旦发现或经人举报，甲方有权责令乙方立即拆除，乙方拒不拆除的，甲方可安排施工队强行拆除，由此造成的一切损失和拆除费用均由乙方承担。5、乙方装饰、装修、修缮、维修、保养社区敬老院房屋和设备设施及使用该房屋期间发生事故或任何损害，乙方负责处理并承担全部责任，与甲方无关。如果该事故或故障灯导致政府相关部门、机构的处罚，应由乙方承担，如果甲方因此被决定承担行政责任，则乙方应迅即补偿甲方因此发生的支出，并向甲方支付违约金10万元。第九条房屋返还时的状态1、除甲方以新签署的正式的书面的托管合同同意乙方继续托管外，乙方应在本托管合同托管期满后15日内返还该房屋，乙方提前返还的不应成为减少支付托管金的理由。2、乙方归还社区敬老院房屋应当符合其经正常使用后的状态或以乙方取得该房屋托管权后对该房屋进行改建、装饰、装修、装潢竣工图、照片为依据。归还时，应经甲方书面验收认可，并签署正式的书面移交确认书，并结清应承担的费用。……第十一条治安、消防、安全1、乙方在托管期间必须自觉遵守国家有关消防、治安、安全等方面的法律、法规。不得乱拉、私接电源、不得违章储存或防止易燃易爆物品，不得违规使用液化气，有责任根据市消防条例规定在托管范围内配置相应的灭火器，并承担因违章、违法而产生的经济、行政、法律责任。2、乙方必须自觉遵守国家法律、法规、政策，特别是对养老组织机构的相关规定，并承担在托管活动中产生的经济、行政、法律上的责任。……第十二条违约责任1、乙方应在托管范围内开展为老服务活动，若乙方未按托管事项开展托管活动的，一经甲方发现，则甲方有权利单方面解除本托管合同，自甲方解除托管合同的书面通知送至乙方托管地之日，本托管合同解除，除乙方已支付的全部款项(包括但不限于托管金、保证金)不予退还外，乙方还需向甲方支付违约金50万元(大写伍拾万元)，若乙方违约给甲方造成经济损失的，且甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。……3、乙方在托管合同期满或托管合同解除后15日内应搬离该房屋场地，并将该房屋归还给甲方，若乙方逾期不搬迁的，每逾期一日，乙方按日托管金标准三倍向甲方支付实际占用该房屋的托管费。4、托管期间甲方未按本合同约定造成乙方经济损失的，按违约责任同等赔偿乙方。……经双方协商，在托管本合同履行过程中，乙方为其履行行为提供丙方上海市房屋设备总公司东方电梯工程公司担保，丙方自愿就乙方在本托管合同项下的托管方义务及法律责任，向甲方提供保证担保。如乙方未履行或无经济能力履行本托管合同约定的义务及法律责任的或乙方应当承担托管合同责任或法律责任时未承担或无力承担的，上海市房屋设备总公司东方电梯工程公司将就此向甲方承担连带保证责任。……”同日，原告(作为甲方)与被告上海沪西铁工厂(作为乙方)又签订了一份《补充协议》，主要约定：“经甲乙双方友好协商，就天目西社区敬老院场地(沪太路XXX弄XXX号)附楼㈡的第二层房屋使用一事达成协议如下：一、甲方同意将沪太路XXX弄XXX号附楼㈡的第二层房屋(建筑面积约320平方米)提供给乙方使用，房屋用途为社区敬老院的辅助用房。二、该房屋作为甲方提供乙方使用的房屋，乙方在使用期间应妥善保护使用，每年向甲方支付房屋使用管理费5万元。三、乙方承诺一旦经区卫生服务中心需要置换使用该房屋，乙方应立即无条件归还该房屋，并在三十日内搬离。不按规定时间搬离，每逾期一日按托管金的五倍收取违约金。……五、本补充协议与托管协议具有同等法律效力。……”2010年11月18日，被告上海沪西铁工厂开始经营管理原告的为老服务业务。2017年10月20日，原告(作为甲方、交接人)与被告上海沪西铁工厂(作为乙方、接收人)签订了一份《房屋交接协议书》，约定：“就甲方委托乙方经营的上海市静安区天目西路敬老院二楼(原虬江护理院租赁场地)(以下简称‘二楼场所’)的使用交接事宜，经双方友好协商，达成交接协议如下：1、甲方已按乙方要求将二楼场所进行重新装修，并配备交接清单中列明的设施、设备。乙方确认已按交接清单列明事项接收二楼场所，并二楼场所设施设备均可正常使用。乙方确认交接后该二楼场所已满足敬老院日常使用要求，可作为敬老院收纳老人等工作使用，乙方就二楼场所再无其他要求。2、乙方应当正常使用二楼场所的设施设备，不得随意出借或挪作他用，提供必要的保养养护，并保证设施设备可正常使用，正常的设施设备自然消耗除外。发生损坏需报街道不得丢弃或者自行处理。3、乙方在接收二楼场所后可按照委托经营管理合同正常使用该二楼场所。交接后二楼场所的一切费用由乙方承担包括租金、水电煤、通讯、设施设备维修保养费用等。4、甲乙双方同意并确认二楼场所的交接时间为2017年9月30日，并确认就二楼场所交接所涉双方责任再无其他异议和纠纷。……”2018年9月12日，第三人向被告上海沪西铁工厂致《到期终止清算函》，载明：“2010年10月25日，上海市闸北区人民政府天目西路街道办事处(现为上海市静安区人民政府天目西路街道办事处)作为甲方，贵厂作为乙方就天目西社区XXX委托经营管理事项，签订了《委托经营管理合同》，管理合同第三条第1款约定：社区敬老院的托管期限为捌年，自2010年11月18日起至2018年11月17日止。鉴于合同即将到期，我方就《委托经营管理合同》终止日前后的相关事项，函告贵厂。一、《委托经营管理合同》到期终止。根据合同约定，在委托经营到期后自然终止，我方不再与贵厂续签《委托经营管理合同》。同时，请贵厂按照合同的约定，继续服务好入住老人，直至《委托经营管理合同》终止之日。二、做好印章、档案、资产、账册及相关资料的准备。鉴于距《委托经营管理合同》终止日仅2个月，为使贵我双方有序交接，请贵厂将天目西社区敬老院的印章、资质证书、会计资料、入托老人的健康档案等相关资料做好整理，妥善保管院内固定资产，便于日后交接。三、费用的清算。在经营期间应向我方交付的各项费用请及时交付，如贵厂结欠我方的折价金75万元，以避免不必要的法律诉讼，浪费有限的司法资源。本着诚信原则，务必按时结清水、电、煤、有线电视等公共事业和其它物品货物供应商等的费用，如发生欠费，一切法律后果由你方承担。……”被告房玲娣代表被告上海沪西铁工厂予以签收。2018年10月22日，被告上海沪西铁工厂向原告致《关于2018年度折价金部分未付原因》，载明：“乙方在支付50%折价金时多次向甲方汇报：‘乙方至今尚未收到2016年、2017年民政局运行补贴’(以奖代补)的情况，恳请甲方给予落实，但甲方至今未给乙方回复。以奖代补的运营补贴原由民政局直接发放给乙方的，(政策规定也是应该民政局直接拨给机构运营方的，从2011年至2013年都是民政局直接拨给机构运营方的)。但是2014年甲方将民政局以奖代补的款项单方面变更直接发放到甲方，从2014年至2015年由甲方转账给乙方。乙方认为甲方应该将以奖代补的运营补贴予以落实，并将运营补贴由民政局直接拨给乙方。运营补贴落实后乙方自然会支付应付的款项。乙方委托经营管理甲方机构敬老院已八年，在这个过程中一致认真履行合同，2010年至2013年在严重亏损的情况下，乙方都未拖欠甲方的折价金。现75万折价金未付，实属事出有因，不能枉断乙方违约。……”2018年11月23日，原告于《解放日报》刊登了《关于天目西社区XXX委托经营合同到期终止的公告》，载明：“尊敬的社区敬老院各位老人及家属、全体员工及相关单位组织：原上海市闸北区人民政府天目西路街道办事处(现为上海市静安区人民政府天目西路街道办事处)与上海沪西铁工厂关于天目西社区XXX委托经营管理合同于2018年11月17日届满，到期不再续约。目前，双方正在进行交接手续办理过程中，现将相关情况予以告知：1、上海沪西铁工厂自接到本公告之日起即与入住老人及家属结算服务床位费和伙食费，清偿还所欠员工工资，按时结清水、电、煤、有线电视等公共事业和其它物品货物供应商等的费用。2、上海沪西铁工厂自接到本公告之日起即对外停止使用天目西社区敬老院的印章、资质证书，不得以天目西社区敬老院的名义对外从事经营活动，否则将承担相应法律责任。上海沪西铁工厂应做好会计资料、入托老人的健康档案等整理工作，切实有效维护管理好院内的动产、不动产及附属设施等。3、上海沪西铁工厂应于2018年12月3日之前，就上述印章、证书、资料、财产等向上海市静安区人民政府天目西路街道办事处办理移交手续。……”2018年12月3日，被告上海沪西铁工厂退出敬老院的经营管理，但被告上海沪西铁工厂与原告未办理书面交接手续，亦未进行最终结算。经营管理期间，被告上海沪西铁工厂向原告支付了房屋场地托管金12,056,017.20元(其中包括原虬江护理院向被告上海沪西铁工厂支付的过渡用房租赁费2,000,000元)、折价金6,750,000元、托管保证金500,000元。之后，原告与三被告就敬老院结算事宜协商未果，致涉讼。另查明，被告上海沪西铁工厂的投资人系被告东方公司(投资比例为100%)，法定代表人系被告房玲娣。被告东方公司的注册资本为1,000,000元，被告房玲娣持有44.15%股权(认缴出资额为441,480元)。再查明，2010年9月，原告(作为甲方)与原虬江护理院(作为乙方)签订了一份《合作协议书》，约定：“兹因乙方被动迁，为解决动迁过渡期被护理人的床位，就甲方向乙方提供拆迁回搬过渡期间的被护理老人的床位事宜，进行了充分友好协商，现双方达成合作协议如下：一、合作的标的：甲方提供上海市闸北区沪太路XXX弄XXX号敬老院内第二层共64只床位，作为乙方老年人的护理床位。二、合作期限：合作期为叁年，自2010年9月1日起至2013年8月31日止。三、床位费用：被护理老人床位费用为每年100万，三年共计300万元。……十一、其他条款1、本协议未尽事宜，双方可签订补充协议，该补充协议与本协议具有同等法律效力。……”2013年9月，原告(作为甲方)与原虬江护理院(作为乙方)签订了一份《续合作协议书补充条款》，约定：“因乙方新建老年护理院尚未建设好，不能按约如期办理甲方敬老院场地，还需在甲方敬老院过渡两年左右时间。双方就合作协议期满后的再续延长过渡期的事宜进行了协商，并达成续约补充条款。一、维持原协议的‘一、五、六、七、八、九、十、十一’条款，不作变更修改。二、续约合作期限为两年左右时间。自2013年10月1日起至2015年9月30日止。三、续约期的场地、床位费用金额，考虑到甲方租赁场地费用和设备折旧费的大幅增长，以及其他各种费用开支的增加，续约期间，对乙方每年的租赁费用作如下调整：⑴2013年10月1日至2014年9月30日，支付场地、床位租赁费用130万元；⑵2014年10月1日至2015年9月30日，支付场地、床位租赁等费用140万元。……若超出续约期(两年)的时间，则按当时超出时限天数和不低于10%的年增幅度计算和支付费用。”2016年3月30日，上海市静安区机构编制委员会出具“静编﹝2016﹞7号”《关于调整静安区卫生和计划生育委员会所属事业单位机构的通知》，载明：“……根据区委第十一次常委会议和区政府联合党组第十八次会议精神，现将静安区卫生和计划生育委员会事业单位机构名称调整如下：……21、将原上海市闸北区虬江老年护理院更名为上海市静安区宝华老年护理院(上海市静安区彭浦镇第二社区卫生服务中心)；……”。2018年7月6日，上海市静安区机构编制委员会出具“静编﹝2018﹞17号”《关于同意静安区宝华老年护理院(静安区彭浦镇第二社区卫生服务中心)更名的批复》，载明：“……经研究，同意静安区宝华老年护理院(静安区彭浦镇第二社区卫生服务中心)更名为静安区彭浦镇第二社区卫生服务中心。……”还查明，2020年6月29日，上海市静安区民政局(上海市静安区社会组织管理局)向原告出具《准予民办非企业单位变更登记决定书》，载明：“你单位提出变更名称、法定代表人、业务范围的申请，已于2020年6月29日收悉。根据《中华人民共和国行政许可法》第三十八条和国务院《民办非企业单位登记管理暂行条例》第十五条的规定，决定准予变更登记。名称由上海静安区天目西社区敬老院变更为上海静安区和养天目西养护院；法定代表人由刘峰变更为王振红；……”。本院认为：被告上海沪西铁工厂、被告东方公司与第三人之间的案涉《委托经营管理合同》系各方当事人基于自愿合意签订，且不违反相关法律法规的禁止性规定，本院认定合法有效，双方均应恪守。第一，关于房屋场地托管金。原告主张案涉《委托经营管理合同》项下被告上海沪西铁工厂应付的房屋场地托管金总额为19,491,328元，三被告亦不持异议，本院对此予以确认。被告上海沪西铁工厂以沪太路XXX弄XXX号附楼㈡的第二层房屋不具有产证、《补充协议》已作废为由拒绝支付相应的房屋使用管理费，但其又自认使用了该部分房屋，且使用过程中从未向原告提出过异议。本院认为，原告提供了相应的产证以证明上述房屋系合法出租，即便上述房屋不具有产证，被告上海沪西铁工厂亦应向原告支付相应的占有使用费。鉴于原告与被告上海沪西铁工厂签订的《委托经营管理合同》明确约定“敬老院附楼㈡的第二层不计算在产证面积之内”，且双方于同日签订了《补充协议》，由此可推知双方约定的上述房屋使用管理费标准已经考虑到房屋可能不具有产证的情况，故占有使用费的标准应参照房屋使用管理费计算。即被告上海沪西铁工厂应向原告支付的房屋场地托管金总额为19,891,328元。至于原虬江护理院应分摊的租赁费用，本院根据现有证据材料并结合各方当事人及原虬江护理院在庭审中的陈述，认定原虬江护理院应分摊租赁费用的期间为2010年11月18日至2017年9月30日，应分摊的租赁费用总额为8,827,150元。鉴于被告上海沪西铁工厂仅向原告支付了房屋场地托管金12,056,017.20元(其中包括原虬江护理院向被告上海沪西铁工厂支付的过渡用房租赁费2,000,000元)，故被告上海沪西铁工厂还应向原告支付房屋场地托管金1,008,160.80元，并承担逾期付款的违约责任。第二，关于折价金。既然被告上海沪西铁工厂以原虬江护理院占用了敬老院床位数为由主张2013年11月1日至2017年11月10日期间的折价金应以80%的比例计付，就应根据“谁主张、谁举证”原则，对该节承担举证责任，但被告对此未能提供相应的证据予以证明；结合被告上海沪西铁工厂实际支付的折价金比例已超出80%的比例，以及其于2018年10月22日致原告的《关于2018年度折价金部分未付原因》中明确表示原告落实2018年度运营补贴后，将会支付750,000元折价金的事实，鉴于案涉《委托经营管理合同》并未约定落实运营补贴系被告上海沪西铁工厂支付折价金的前提，故被告上海沪西铁工厂的上述抗辩主张本院不予支持，被告上海沪西铁工厂应向原告支付折价金750,000元，并承担逾期付款的违约责任。第三，关于房屋场地托管金、折价金的逾期付款违约金。鉴于按照案涉《委托经营管理合同》约定标准计算的违约金确实过分高于原告的损失，故本院采纳被告上海沪西铁工厂之抗辩，对违约金予以适当调低，酌定违约金计算标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%。至于违约金的计算期限，原告以最后一期付款日的次日起算违约金，并无不当，本院予以支持。第四，关于原告本诉第五项诉请违约金100,000元。原告明确表示该项主张基于案涉《委托经营管理合同》第八条第5项的约定，即“如果甲方因此被决定承担行政责任，则乙方应迅即补偿甲方因此发生的支出，并向甲方支付违约金10万元”，但又自认原告并未就被告上海沪西铁工厂的行为承担过行政责任或行政处罚，故原告的该项本诉诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。第五，关于被告房玲娣的连带清偿责任。原告以财务混同为由要求被告房玲娣对被告上海沪西铁工厂的债务承担连带清偿责任，但被告房玲娣并非被告上海沪西铁工厂的股东，原告的该项诉请于法无据，本院不予支持。第六，关于被告东方公司的连带保证责任。案涉《委托经营管理合同》明确约定被告东方公司对被告上海沪西铁工厂的债务承担连带保证责任，被告东方公司辩称其仅承担一般保证责任，但未提供相应的证据推翻上述约定，本院对此不予采信。第七，关于被告上海沪西铁工厂反诉请求返还保证金500,000元。案涉《委托经营管理合同》明确约定原告返还保证金须同时满足双方托管合同终止、被告上海沪西铁工厂无欠费、返还的敬老院等标的物经原告验收通过等三个条件，虽然双方的托管合同已于2018年12月3日终止，原告已就被告上海沪西铁工厂的逾期付款行为向其主张了违约金，但返还的敬老院等标的物是否符合验收标准、原告是否为此垫付了维保费用属敬老院托管期间的结算事宜，与本案系属不同法律关系，故被告上海沪西铁工厂的该项反诉请求应另案处理。第八，关于被告上海沪西铁工厂的第二、三项反诉诉请，基于上述分析，被告上海沪西铁工厂存在欠付原告房屋场地托管金及折价金的违约行为，其要求原告返还多支付房屋场地托管金及折价金的反诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海沪西铁工厂于本判决生效之日起十日内向原告上海市静安区人民政府天目西路街道办事处支付房屋场地托管金1,008,160.80元；二、被告上海沪西铁工厂于本判决生效之日起十日内向原告上海市静安区人民政府天目西路街道办事处偿付迟延支付房屋场地托管金的违约金(以1,008,160.80元为基数，自2018年8月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%为标准计付至实际清偿之日止)；三、被告上海沪西铁工厂于本判决生效之日起十日内向原告上海市静安区人民政府天目西路街道办事处支付折价金750,000元；四、被告上海沪西铁工厂于本判决生效之日起十日内向原告上海市静安区人民政府天目西路街道办事处偿付迟延支付折价金的违约金(以750,000元为基数，自2018年8月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%为标准计付至实际清偿之日止)；五、被告上海市房屋设备总公司东方电梯工程公司对被告上海沪西铁工厂上述第一至四项应付原告上海市静安区人民政府天目西路街道办事处款项承担连带保证责任，并在承担保证责任后，有权向被告上海沪西铁工厂追偿。六、驳回原告上海市静安区人民政府天目西路街道办事处的其他诉讼请求；七、驳回被告上海沪西铁工厂的全部反诉请求。被告上海沪西铁工厂、被告上海市房屋设备总公司东方电梯工程公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费22,217.80元、财产保全费5,000元(原告均已预缴)，由被告上海沪西铁工厂、被告上海市房屋设备总公司东方电梯工程公司负担25,623.45元并于本判决生效之日起十日内支付，余款1,594.35元由原告上海静安区天目西社区敬老院负担；反诉案件受理费为2,999元，由被告上海沪西铁工厂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈慰苹审 判 员  钟瑞敏人民陪审员  曹 旦二〇二〇年八月十日法官 助理  姜玥莹书 记 员  俞弘珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。……第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。四、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……六、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。