湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0105民初10608号原告（反诉被告）：长沙房产（集团）有限公司，住所地湖南省长沙市天心区芙蓉中路二段198号新世纪大厦11楼。法定代表人：***，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨珂，长沙恒兴资产经营有限公司员工。原告（反诉被告）：长沙恒兴资产经营有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区解放中路239号长房大厦九、十楼。法定代表人：王伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨珂，长沙恒兴资产经营有限公司员工。被告（反诉原告）：汤建国，男，1954年8月15日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：汤静，女，1982年8月20日出生，汉族，住住长沙市开福区，系被告汤建国女儿。委托诉讼代理人：戴领，湖南人和人律师事务所律师。原告长沙房产（集团）有限公司（以下简称长房集团）、长沙恒兴资产经营有限公司（以下简称恒兴公司）诉被告汤建国房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告汤建国提起了反诉，本院依法受理反诉后，于2020年1月14日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因本案案情复杂，本院将本案转为普通程序审理。原告（反诉被告）长房集团、恒兴公司的委托诉讼代理人杨珂，被告（反诉原告）汤建国的委托诉讼代理人汤静、戴领到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长房集团、恒兴公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的事实房屋租赁关系；2、判令被告立即腾空并向原告交付位于长沙市开福区（产权登记地址35号，现39号）1楼东向的房屋；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：依据长沙市房产管理局于1998年6月5日核发的房屋产权证，长沙市开福区（产权登记地址35号，现39号）的所有权人为长沙市房产管理局。2003年10月28日长沙市人民政府下发长政函（2003）117号《关于设立长沙房产（集团）有限公司有关事项的批复》，确定设立长沙房产（集团）有限公司,并将长沙市房地产开发公司、长沙市房产局经营公司、长沙市旧城改建开发公司划为长房集团的子公司。2004年2月20日长沙市房屋产权管理局作出《关于移交直管公房的公告》，将原由该局所管的直管公有房产（包括由长沙市房产经营公司管理的非住宅以及由五区房屋产权管理局管理的住宅）产权移交给长房集团,所有直管公房事宜均由长房集团处理,其中属于芙蓉区、开福区范围内的直管公房,由长房集团下属的长沙恒兴资产经营有限公司经营管理。长沙市开福区原为长沙市开福区原为长沙市房产经营公司管理的直管公房，长沙县医药总公司承租了该房屋作为办公使用。汤建国系长沙县医药总公司职工，租住了北正街35号4楼403号房屋作为住宅使用。长沙县医药总公司在房屋时将1楼东向的房屋作为经营北正街药店使用。2000年3月24日汤建国与长沙县医药总公司签订了一份《目标责任合同书》，承包经营长沙县医药总公司管理的北正街药店。2002年9月长沙县医药总公司进行了企业改制，2002年12月20日长沙县医药总公司向长沙市房地产经营公司提出报告,要求该公司与长沙市房地产经营公司签订的长沙市北正街37号（产权登记地址35号，现39号）的房屋租赁合同执行到2002年12月31日止，2003年1月1日起房屋租金归个租户承担。租赁合同终止后，汤建国继续租赁北正街35号1楼东向房屋对外作经营使用，并继续租赁4楼403号房屋作为住宅使用，但至今未与长房集团公司、恒兴资产公司签订书面房屋租赁合同关系。2016年5月30日因城市改造需要,长沙市开福区人民政府作出了《关于开福区潮宗街街区棚户区改造项目（一期）房屋征收决定公告》（开政征字（2016）2号）,征收范围东至黄兴北路,西至福庆街,南至中山西路,北至潮宗街。位于开福区房屋在此次征收范围内。原告认为原告与被告之间未签订书面的房屋租赁合同,双方之间形成了事实上的不定期租赁关系，且该租赁关系不是一般意义上的直管公房住宅租赁关系，而是单纯的商业性房屋承租关系，被告不能因该房屋被征收而享有合法直管公房承租人征收权益。现因该房屋在征收范围内,原告已不能继续履行出租义务,原、被告之间的租赁合同关系依法应予解除,被告应立即返还占用的房屋。原告已向汤建国送达了限期腾房通知单,告之其限期办理腾房手续,并多次与之协商。但时至今日,汤建国拒绝腾房。依据我国《合同法》的相关规定,汤建国的行为严重侵害了原告的合法权益,原告特诉至法院,请求法院依法裁判,支持原告的诉讼请求。被告汤建国辩称，答辩意见同反诉状意见一致。反诉原告汤建国向本院提出如下反诉请求：一、请求确认反诉原告就长沙市开福区（现39号）房屋与反诉被告之间构成直管公房租赁关系；二、请求判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：长沙市开福区（现39号）原为长沙市房产经营公司管理的直管公房。长沙县医药公司与长沙市房产经营公司存在直管公房租赁关系，县医药公司作为生产用房，一楼为北正街药店，二楼为北正街药店配套用房。2002年8月，县医药公司进行企业改制，改制过程中没有对下岗职工进行任何安置补偿，反诉原告被迫自谋生计。同年8月24日，反诉原告参加仅限职工参加的拍卖拍得县医药公司北正街药店，随后还接纳了另外三名下岗职工。2002年12月20日，县医药公司告知长沙市房产经营公司从2003年起房屋租金归各租户承担。2003年10月28日，长沙市人民政府确定设立长沙房产（集团）有限公司。2004年2月20日，长沙市房屋产权管理局将原由该局所管的直管公房产权移交给长房集团公司，所有直管公房事宜均由长房集团公司处理，其中属于芙蓉区、开福区范围内的直管公房，由长房集团公司下属的长沙恒兴资产经营有限公司经营管理。2003年到2010年，出租人长沙市房产经营公司及后来的恒兴公司按原县医药公司与长沙市房产经营公司之间直管公房的租金数额向反诉原告收取租金，出租人亦向反诉原告开具了租金发票。2010年后，因出租人主体多次变更，反诉原告缴纳租金时被再三推诿，后反诉原告被告知租金先存放在自己手中，到时会有人上门收取。从2003年至今，十五年来反诉原告一直实际使用北正街药店及配套用房，期间房屋出现多次需维修的情况，但出租人一直置之不理，均由反诉原告自己承担全部维修费用。基于上述事实，反诉原告与反诉被告之间系直管公房租赁关系。为此,反诉原告特提出本案上述反诉，请法院依法支持。反诉被告长房集团、恒兴公司针对反诉辩称，反诉原告通过拍卖取得的是经营权并不是房屋的所有权，所以房屋对于反诉原告来说，只是一个不定期的租赁关系。2005年长房公司已经对该35号的所有租户发了通知，要求过来办理租赁关系的手续，但该租户没有来办理，所以只是一个不定期的商业性质的租赁关系，并不是福利性的租赁关系。经审理查明：长沙市开福区（后变更为39号，现38号）房屋系国有直管公房，原由长沙市房地产管理局（后更名为长沙市房屋产权管理局）所有、长沙市房产经营公司代为行使所有权并进行统一经营和管理。2003年10月28日，长沙市人民政府下发长政函（2003）117号《关于设立长沙房产（集团）有限公司有关事项的批复》，确定设立原告长沙房产（集团）有限公司，并将长沙市房地产开发公司、长沙市房产局经营公司、长沙市旧城改建开发公司划为长房集团的子公司。2004年2月20日，长沙市房屋产权管理局发布《关于移交直管公房的公告》，将原由该局所管的直管公有房产（包括由长沙市房产经营公司管理的非住宅以及由五区房屋产权管理局管理的住宅）产权移交给长房集团，所有直管公房事宜均由长房集团处理，其中属于芙蓉区、开福区范围内的直管公房，由长房集团下属的原告长沙恒兴资产经营有限公司经营管理。2004年2月23日，长沙市房屋产权管理局在《长沙晚报》上刊登了长沙市房屋产权管理局《关于移交直管公房的公告》。依据上述文件规定，长沙市开福区（后变更为39号，现38号）房屋的所有权人现为长房集团。长沙市开福区（后变更为39号，现38号）房屋在长沙市房产经营公司代为行使所有权并进行统一经营和管理期间，由长沙县医药总公司承租作为办公使用。该公司将该栋房屋一楼东向的房屋用于经营北正街药店，面积为227.27平方米，月租为2040.29元。2002年8月24日，汤建国通过拍卖竞得长沙市北正街药店后继续在涉案房屋内经营药店。2002年9月，长沙县医药总公司进行了企业改制。2002年12月20日，长沙县医药总公司向长沙市房产经营公司提出报告，其与长沙市房产经营公司的租赁合同于2002年12月31日终止，2003年1月1日之后的房屋租金由各住户（包括汤建国）承担。汤建国继续在长沙市开福区（后变更为39号，现38号）一楼东向的房屋经营北正街药店至今。2016年5月30日，因城市改造需要，长沙市开福区人民政府发布了开政征字（2016）2号《关于开福区潮宗街街区棚户区改造项目（一期）房屋征收决定公告》。征收范围为东至黄兴北路，西至福庆街，南至中山西路，北至潮宗街，长房集团所有的位于长沙市开福区（后变更为39号，现38号）的房屋在征收范围内，需依法征收。2016年11月18日，恒兴公司向该房屋的实际使用人汤建国送达了《限期腾房通知单》，要求汤建国将房屋腾空。后因汤建国未能与长房集团、恒兴公司达成补偿安置协议，也未腾空交付房屋，长房集团、恒兴公司遂向本院提起诉讼。庭审中，长房集团、恒兴公司认可其按照原来与长沙县医药总公司月租2040.29元的租金收取标准收取了汤建国自2003年至2010年9月份的租金，并在向汤建国开具发票时在部分发票上的承租人一栏填写了汤建国的名字。上述事实，有长沙市人民政府文件、公告、房屋所有权证、长沙市直管公房非住宅用房核租表、长沙县医药总公司报告、房屋征收决定公告、限期腾房通知单、谈话笔录、长沙信发拍卖行拍卖成交确认书、拍卖笔录、发票等证据以及当事人陈述、庭审笔录在卷佐证。本院认为，一、长房集团系长沙市人民政府批准设立的对全市直管公房等资产进行经营管理的国有独资公司,按照长沙市房屋产权管理局移交直管公房产权的通知,取得了市内相应直管公房的所有权。长房集团作为本案涉诉房屋的所有权人,其原告诉讼主体资格适格。恒兴公司经长房集团授权负责直管公房的经营管理,亦可作为本案原告提起诉讼。二、本案中，长沙市开福区（后变更为39号，现38号）一楼东向的房屋由被告汤建国实际承租至今，故本院认定汤建国为长房集团合法的直管公房承租人，与长房集团形成了事实上的直管公房房屋租赁合同关系，受法律保护，现汤建国承租的长沙市开福区（后变更为39号，现38号）一楼东向的房屋已列入政府征收范围，长房集团、恒兴公司因不可抗力原因已不能履行出租公有房屋义务，汤建国继续承租该房屋的目的已不能实现。故对于两原告（反诉被告）要求解除与汤建国之间的事实房屋租赁合同关系并要求其腾空并交付长沙市开福区（后变更为39号，现38号）一楼东向的房屋的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、反诉原告（被告）汤建国与反诉被告（原告）长沙房产（集团）有限公司、长沙恒兴资产经营有限公司之间就长沙市开福区（后变更为39号，现38号）一楼东向的房屋形成事实上的直管公房房屋租赁合同关系；二、解除原告（反诉被告）长沙房产（集团）有限公司、长沙恒兴资产经营有限公司与被告（反诉原告）汤建国之间就长沙市开福区（后变更为39号，现38号）一楼东向的房屋形成的事实房屋租赁合同关系；三、被告（反诉原告）汤建国于本判决生效之日起3日内将位于长沙市开福区（后变更为39号，现38号）一楼东向的房屋腾空并交付给原告长沙房产（集团）有限公司、长沙恒兴资产经营有限公司。本案本诉受理费80元，由被告（反诉原告）汤建国承担。反诉受理费40元，由原告（反诉被告）长沙房产（集团）有限公司、长沙恒兴资产经营有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 刘 珊人民陪审员 彭 斌人民陪审员 李荣干二〇二〇年三月二十七日代理书记员 王 瑾附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。