广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1562号上诉人(原审被告)：李志强，男，1975年2月26日出生，汉族，住广东省阳春市******上诉人（原审被告）：范仕玲，女，1975年12月1日出生，汉族，住广东省阳春市两上诉人共同的委托诉讼代理人：容劲，广东省阳春市三甲法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：岑俊忠，男，1970年11月8日出生，汉族，住广东省阳春市******委托诉讼代理人：连清耀，男，1976年6月29日出生，住广东省阳春市******上诉人李志强、范仕玲因与被上诉人岑俊忠房屋租赁合同纠纷一案。不服广东省阳春市人民法院（2019）粤1781民初1542号民事判决，向本院提出上诉，本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李志强、范仕玲上诉请求：一、撤销一审判决第三、四项；二、判令岑俊忠承担一、二审的诉讼费用。事实和理由:一、李志强与岑俊忠双方签订的《租赁合同》是岑俊忠在2012年12月22日在租赁半年后要求李志强补签的，合同只有一份，岑俊忠没有交合同给李志强、范仕玲，李志强、范仕玲只有一审时才知道有该份《租赁合同》，合同上明确出租的是阳春市****金属制品有限公司的宿舍一间及店铺一间，并不是岑俊忠个人的私有财产，岑俊忠没有出租权，根据《合同法》的规定应视为无效合同，无效合同就没有存在租金和电费，因此李志强、范仕玲并没有拖欠岑俊忠的租金和电费。一审法院的判决没有法律依据，依法应驳回岑俊忠的诉讼请求第二、三项；二、从2015年1月份开始，李志强、范仕玲已交回店铺给岑俊忠由阳春市****金属制品有限公司使用，并且与公司通过对账的方式交清了从2012年5月1日起至2014年12月止的所有费用，这可以从岑俊忠提供的证据以及李志强、范仕玲的证据《对账单》可说明，店铺已不再由李志强、范仕玲使用，因此双方签订的《租赁合同》已默认解除，李志强、范仕玲不存在违约行为，也不存在产生违约金的计算，再有李志强、范仕玲原是公司的员工，下岗后使用公司的宿舍，每月都按时缴纳电费，从不拖欠，也不可能拖欠，否则供电部门早停电或剪电表了，从李志强、范仕玲提交的电费清单中也可以看出商铺的用电为0，也说明了商铺不再是李志强、范仕玲使用，而是公司使用，证明李志强、范仕玲没有拖欠电费11296元的事实。三、一审庭审中李志强、范仕玲只承认拖欠从2015年1月起至今涉案宿舍的每月租金200元，并没有承认涉案店铺产生的电费11296元应由李志强、范仕玲支付，再有这11296度用电是涉案宿舍的电表用电，与涉案店铺无关，另外涉案店铺还有一个用电电表。岑俊忠辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审依法驳回上诉，维持原判。一审法院认定事实：涉案宿舍和商铺登记的权利人为岑俊忠。李志强与范仕玲在2007年1月30日登记结婚。2012年5月1日，岑俊忠将涉案宿舍和涉案商铺租赁给李志强和范仕玲共同使用。2012年12月22日，岑俊忠作为甲方与李志强作为乙方签订《租赁合同》，该《租赁合同》主要载明岑俊忠将涉案宿舍和涉案商铺出租给李志强使用；租赁时间自2012年5月1日起；李志强应在每月28日前交付上月涉案宿舍和涉案商铺的租金共800元；李志强应以供电局当月的电费通知单载明的用电量按照每度电1元的标准计算支付电费给岑俊忠；如李志强逾期不缴交租金、电费，需要按1%缴交滞纳金给岑俊忠等内容条款。一审庭审中，岑俊忠主张李志强和范仕玲没有支付2012年5月1日起至今的租金，也没有支付2014年12月至2019年5月10日期间的电费11296元给岑俊忠。李志强和范仕玲自认从2015年1月起至今未支付涉案宿舍的租金（每月200元）给岑俊忠和对岑俊忠主张涉案宿舍和涉案商铺在2014年12月至2019年5月10日期间产生电费11296元应由李志强和范仕玲支付没有异议。李志强和范仕玲抗辩认为岑俊忠尚欠李志强的货款，岑俊忠的妻子黄惠玲在2016年9月24日与李志强通过对账的方式支付清了2012年5月1日起至2014年12月31日止期间的租金给岑俊忠；李志强和范仕玲在2014年12月已经将涉案商铺交还给岑俊忠，不需再支付涉案商铺的租金给岑俊忠；李志强已经通过微信方式支付了电费11296元给叶*美（岑俊忠开设的阳春市****金属制品有限公司的员工）。李志强和范仕玲对其上述抗辩的事实提交了《对账单》和《微信聊天记录》到庭拟加以证明。岑俊忠对李志强和范仕玲上述抗辩的事实均不认可并对上述《对账单》和《微信聊天记录》的真实性、合法性和关联性均有异议，认为该两份证据是李志强与阳春市****金属制品有限公司之间的关系，与本案房屋租赁合同没有任何关联。经审查，该《对账单》载明“截止2014年12月止，阳春市****金属制品有限公司欠李志强配件款肆万零柒佰零贰元整。此据。对账经手人：黄惠玲。2016.9.24。”阳春市****金属制品有限公司在该《对账单》上加盖公章。该《微信聊天记录》收发双方的身份不详，且均是以微信红包方式发送，并未显示金额。因此，该《对账单》和《微信聊天记录》与待证事实无关联，不能作为认定案件事实的根据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和第九十一条的规定，李志强和范仕玲应当承担举证不能的不利后果，一审法院依法对李志强和范仕玲上述主张不予采信，因此，一审法院认定李志强和范仕玲没有支付2012年5月1日起至今的租金和2014年12月至2019年5月10日期间的电费11296元给岑俊忠以及尚未返还涉案宿舍和涉案商铺给岑俊忠的事实。一审法院认为，岑俊忠在2012年5月1日将涉案宿舍和涉案商铺出租给李志强和范仕玲共同使用，后由李志强与岑俊忠于2012年12月22日自愿签订了《租赁合同》，约定岑俊忠将涉案宿舍和涉案商铺出租给李志强使用。该《租赁合同》是岑俊忠与李志强的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款和第二百一十二条的规定，一审法院依法认定岑俊忠与李志强于2012年12月22日自愿签订的《租赁合同》成立有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。岑俊忠请求解除其与李志强在2012年12月22日签订的《租赁合同》。一审法院认为，岑俊忠与李志强在庭审中均一致同意解除双方在2012年12月22日签订的《租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，岑俊忠请求解除其与李志强在2012年12月22日签订的《租赁合同》，一审法院依法予以支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，《租赁合同》解除后，李志强应将涉案宿舍和涉案商铺恢复原状后返还给岑俊忠。岑俊忠请求判令李志强按每月800元的标准，从2012年5月1日起计算支付至实际返还涉案宿舍和涉案商铺之日止的租金。一审法院认为，岑俊忠与李志强签订《租赁合同》前，已将合同约定的涉案宿舍和涉案商铺交付给李志强使用，李志强亦应按《租赁合同》第二条“乙方每月28日前交上月宿舍及铺面月租金捌佰元正（￥：800元）。”的约定，在2012年6月28日前支付2012年5月1日至2012年5月31日期间1个月的租金800元，以后在每月的28日前支付上一个月的租金给岑俊忠，但李志强没有按合同约定的标准、期限和方式支付2012年5月1日起至今的租金，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条和第二百二十六条的规定，李志强应按每月800元的标准计算支付从2012年5月1日起至实际返还涉案宿舍和涉案商铺之日止的租金给岑俊忠。岑俊忠请求判令李志强按每月800元的标准计算支付从2012年5月1日起至实际返还涉案宿舍和涉案商铺之日止的租金，符合双方的约定和法律规定，理据充分，一审法院依法予以支持。岑俊忠还请求判令李志强按月利率1%的标准,以每月租金800元为基数，从每月租金逾期支付之日起分别计算至尚欠租金实际给付之日止的违约金。一审法院认为，按岑俊忠在《租赁合同》中第二条“乙方每月28日前交上月宿舍及铺面月租金捌佰元正（￥：800元）。”和第三条第三款“如乙方逾期不缴交租金、电费，需按1%缴交滞纳金给甲方。”的约定，李志强应在2012年6月28日前支付2012年5月1日至2012年5月31日期间1个月的租金800元，以后在每月的28日前支付上一个月的租金给岑俊忠；逾期则李志强应按每月1%的标准计算支付滞纳金给岑俊忠，但李志强从2012年6月28日起至今均没有按合同约定的标准、期限和方式支付每月的租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十四条第一款的规定，结合岑俊忠的诉讼请求，李志强应支付逾期付款期间的违约金给岑俊忠，该违约金按月利率1%的标准，以每月租金800元为基数，从每月租金逾期支付之日（当月租金应在次月28日前支付，次月28日后的一天为逾期之日）起分别计算至尚欠租金实际给付之日止。岑俊忠请求判令李志强按月利率1%的标准,以每月租金800元为基数，从每月租金逾期支付之日起分别计算至尚欠租金实际给付之日止的违约金,理据充分，一审法院依法予以支持。岑俊忠请求判令李志强支付尚欠的电费11296元。一审法院认为，岑俊忠与李志强签订《租赁合同》前，已将合同约定的涉案宿舍和涉案商铺交付给李志强使用，李志强亦应按《租赁合同》的约定，从2012年5月1日起按每度电1元的标准计算支付电费给岑俊忠,但李志强没有按合同约定的标准、期限和方式支付2012年5月1日至2019年5月10日止期间的电费共11296元，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，李志强应支付尚欠的电费11296元给岑俊忠。岑俊忠请求判令李志强支付尚欠的电费11296元，符合双方的约定和法律规定，理据充分，一审法院依法予以支持。岑俊忠请求判令李志强按照每月20元的标准，从2012年5月1日起计算支付至实际返还租赁房屋之日止的卫生费。一审法院认为，岑俊忠与李志强于2012年12月22日签订的《租赁合同》中对卫生费没有约定，岑俊忠也没有提供其他证据证明其与李志强之间存在按照每月20元的标准计算支付卫生费的约定，且李志强也不同意支付，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，岑俊忠应当承担举证不能的不利后果，因此，岑俊忠请求判令李志强按照每月20元的标准，从2012年5月1日起计算支付至实际返还租赁房屋之日止的卫生费，理据不足，一审法院依法不予支持。岑俊忠还请求判令范仕玲对李志强应支付涉案宿舍和涉案商铺尚欠的租金、电费以及应赔偿的违约金承担共同支付和赔偿责任。一审法院认为，岑俊忠与李志强、范仕玲在庭审中均确认涉案宿舍和涉案商铺由李志强、范仕玲共同居住及经营，范仕玲对岑俊忠请求其与李志强在本案中共同承担责任没有异议，因此，岑俊忠请求判令范仕玲对李志强应支付涉案宿舍和涉案商铺尚欠的租金、电费以及应赔偿的违约金承担共同支付和赔偿责任，理由充分，一审法院依法予以支持。李志强和范仕玲共同抗辩认为岑俊忠尚欠李志强的货款，岑俊忠的妻子黄惠玲在2016年9月24日与李志强通过对账的方式支付清了2012年5月1日起至2014年12月31日止期间的租金给岑俊忠；李志强和范仕玲在2014年12月已经将涉案商铺交还给岑俊忠，不需再支付涉案商铺的租金给岑俊忠；李志强已经通过微信方式支付了电费11296元给叶*美；因此，李志强和范仕玲请求判令驳回岑俊忠的第2至第4项诉讼请求。李志强和范仕玲对其上述抗辩的事实虽然提交了《对账单》和《微信聊天记录》到庭拟加以证明，但是如前所述，该《对账单》和《微信聊天记录》与待证事实无关联，不能作为认定案件事实的根据，因此，李志强和范仕玲的上述抗辩，理由不成立，一审法院依法不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出判决：一、解除岑俊忠与李志强于2012年12月22日签订的《租赁合同》；二、李志强和范仕玲共同在本判决发生法律效力之日起5日内将位于阳春市****金属制品有限公司的一间宿舍和一间商铺恢复原状后返还给岑俊忠；三、李志强和范仕玲共同在本判决发生法律效力之日起5日内支付租金（该租金按照每月800元的标准，从2012年5月1日起计算至实际返还租赁房屋之日止）和支付违约金（该违约金按月利率1%的标准，以每月租金800元为基数，从每月租金逾期支付之日起分别计算至尚欠租金实际给付之日止）给岑俊忠；四、李志强和范仕玲共同在本判决发生法律效力之日起5日内支付尚欠的电费11296元给岑俊忠；五、驳回岑俊忠的其他诉讼请求。一审案件受理费2340元，减半收取计1170元，由李志强和范仕玲共同负担。李志强、范仕玲二审提供如下证据：证据一、电表照片，证明李志强、范仕玲宿舍用电表与店铺用电表是不相同的，也证明李志强、范仕玲不欠电费及没有使用店铺的事实。证据二、店铺照片，证明涉案店铺已从2015年1月起交由公司作为厨房和饭厅使用，与李志强、范仕玲无关，李志强、范仕玲不拖欠店铺租金及电费的事实。证据三、电费单及收据，证明李志强、范仕玲从2015年1月份开始不再用电，没有再使用涉案店铺的事实。证据四、《收据》，证明在一审判决后，双方当事人已经解除了原租赁合同，并且将宿舍的锁匙交回给岑俊忠，同时也证明了李志强、范仕玲没有使用涉案店铺的事实，也不存在拖欠电费的事实。岑俊忠的质证意见：对于证据一，电表照片无法确认是涉案宿舍及商铺的电表。对于证据二，商铺照片更说明了是李志强、范仕玲在使用。虽然证据证明的事实是说从2015年1月起由公司作厨房和饭厅使用，但双方的租赁合同未确定李志强、范仕玲有转租权，所以无论租赁期间由谁在使用，均应由李志强、范仕玲承担租金。对于证据三的电费单，没有用电，并不等于李志强、范仕玲没有租赁商铺，同时与证据二相矛盾。对证据四的真实性、合法性、关联性有异议。岑俊忠并没有向李志强出具任何收据，该《收据》除签名是岑俊忠书写外，其他内容及日期均是李志强补充写上的。从其内容来看，岑俊忠不会愚蠢到写明“商铺未提供使用”的字样，该证据是李志强、范仕玲伪造的，岑俊忠不予认可。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，李志强、范仕玲二审提供的《收据》，除签名是岑俊忠书写外，其他内容均是李志强书写，岑俊忠对该收据不予认可。再查明，在一审庭审时李志强、范仕玲承认确实使用了11296度电，主张已通过微信方式支付了电费11296元给叶*美。本院认为，本案是房屋租赁合同，综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、岑俊忠对涉案宿舍和商铺是否享有出租权利；二、李志强、范仕玲应否支付涉案宿舍、商铺的租金给岑俊忠；三、李志强、范仕玲应否支付涉案宿舍、商铺的电费11296元给岑俊忠。对于争议焦点一，涉案的宿舍、商铺登记的权利人是岑俊忠，岑俊忠对涉案的宿舍、商铺享有所有权，岑俊忠依法对涉案的宿舍、商铺享有出租获得收益的权利，李志强、范仕玲上诉主张岑俊忠没有出租权、房屋租赁合同无效没有依据，本院不予采纳。对于争议焦点二，岑俊忠在2012年5月1日将涉案宿舍、商铺出租给李志强、范仕玲使用，李志强、范仕玲主张在2014年12月已将涉案商铺交还岑俊忠，没有提供将涉案商铺交还给岑俊忠的证据，本院不予采信。虽然涉案商铺从2015年开始没有产生电费，但不能由此推定李志强、范仕玲在2014年12月已将涉案商铺交还岑俊忠。李志强、范仕玲承租涉案宿舍、商铺，没有依约支付租金，应承担违约责任，一审判决李志强、范仕玲按每月800元的标准支付从2012年5月1日起至实际返还涉案宿舍、商铺之日止的租金及违约金，处理正确。李志强、范仕玲主张付清了至2014年12月止涉案的宿舍、商铺的租金，提供了李志强与阳春市****金属制品有限公司的对账单，该对账单只是涉及李志强与阳春市****金属制品有限公司关于配件结算的关系，与本案的租金支付没有关联性，不能证明李志强、范仕玲向岑俊忠支付租金，对李志强、范仕玲该主张，本院不予采纳。另外，对于李志强、范仕玲二审提供的《收据》，由于该《收据》的内容是李志强书写，岑俊忠对该收据内容不予认可，该《收据》依法不能作为认定本案事实的依据。对于争议焦点三，涉案宿舍在李志强、范仕玲租赁期间产生电费11296元，李志强、范仕玲在一审庭审也予以确认，李志强、范仕玲主张通过微信方式支付了电费11296元给叶*美，提供了《微信聊天记录》，《微信聊天记录》收发双方身份不详，双方以微信红包的形式发送，没有显示微信红包的用途和金额，不能证明与本案电费支付具有关联性，本案也没有证据证明岑俊忠委托叶*美收取电费。因此，李志强、范仕玲主张支付了11296元电费给岑俊忠，证据不足，本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，处理恰当，应予维持。李志强、范仕玲上诉请求不能成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1342元，由李志强、范仕玲负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  施震宇审 判 员  陈欢欢二〇一九年十一月二十五日法官助理  李凤霞书 记 员  冯梅瑰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。