广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19217号上诉人（原审被告）：李伟文，男，1962年11月30日出生，汉族，住广州市越秀区，系陈芝继承人之一。被上诉人（原审原告）：广州市民政房地产开发公司，住所地广州市越秀区教育路113号9楼。法定代表人：许智勇，职务：经理。委托诉讼代理人：邝树锋，男，1973年11月2日出生，住广州市天河区，系该公司职员。委托诉讼代理人：蔡韵斯，女，1982年5月26日出生，住广州市越秀区，系该公司职员。上诉人陈芝因与被上诉人广州市民政房地产开发公司（以下简称民政房地产公司）物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初6156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。在本案审理过程中，因上诉人陈芝于2019年11月16日死亡，本院依法追加其继承人李伟文为上诉人参加本案诉讼。本案现已审理终结。陈芝上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，依法改判驳回民政房地产公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由民政房地产公司承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。民政房地产公司并非案涉房屋的产权人，民政房地产公司出示的相关材料仅能证明案涉房屋登记在广州市辉某房地产开发有限公司名下。广州市辉某房地产开发有限公司是独立于民政房地产公司的法人，民政房地产公司无权要求陈芝搬离案涉房屋。2.陈芝与民政房地产公司发生争议的核心问题及争议焦点是陈芝作为回迁户的权益未能得到有效保护，陈芝支付的租金标准应当同公租房的标准,即2.66元/平方米/月，与陈芝同一批租赁公租房的其他租户和政府部门签订的公租房租赁合同租金均为该价格。民政房地产公司单方面要求陈芝按照远高于该价格的租金标准，违反了相关政策的规定，陈芝拒绝向民政房地产公司交付高额租金，是行使先履行抗辩权。在民政房地产公司履行了其义务后，陈芝才向其支付合理的租金。故陈芝的行为合法，并非侵占他人房屋。3.一审法院判令陈芝向民政房地产公司支付房屋使用费的前提是民政房地产公司应为案涉房屋的所有权人，但民政房地产公司并非房屋的所有权人。综上，请求二审法院依法作出公正判决。民政房地产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。对一审判决无异议，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。因本案纠纷，民政房地产公司于2019年1月25日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.陈芝向民政房地产公司支付从2002年11月1日起至2018年11月30日止的房屋占用费，按广州市房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价的标准；2.陈芝及其同住人员立即将广州市某某某路XXX房腾空并交还给民政房地产公司；3.陈芝支付自2018年12月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费，每月按广州市房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价的标准支付。一审法院认定事实：1996年1月18日，陈芝与广州市越秀区房产公司越华房管站签订《广州市房地产租赁契约》，承租广州市某某某路XXX号第6房，房屋使用面积13.24方米，另自搭阁6.7平方米；租期从1995年7月1日至1998年6月30日。之后，由于上述房屋被拆迁，民政房地产公司与陈芝签订了拆迁安置协议，其中约定了民政房地产公司应将公有产权的房屋提供给陈芝回迁居住。2000年左右，民政房地产公司安排陈芝回迁至广州市某某某路XXX房。陈芝回迁后没有与民政房地产公司签订租赁合同，也无交纳过租金给民政房地产公司或房管部门。一审另查明，据广州市房地产档案馆于2013年3月26日出具的《房地产登记簿查册表》记载，越秀区某某某路11-23号及17之1,15之1号房产，商住楼，1座18层，建筑面积16134.61平方米，登记在广州市辉某房地产开发有限公司名下。据民政房地产公司提交的《竣雅阁》楼盘单元明细表复印件记载，涉讼302房，业主为民政房地产公司，房屋性质为回迁，建筑面积51.9484平方米。本案诉讼中，民政房地产公司表示：广州市辉某房地产开发有限公司于2008年被工商部门吊销了，但未注销。民政房地产公司是广州市辉某房地产开发有限公司的股东，拆迁回迁都是由民政房地产公司办理，有61套回迁房，涉案的302房属于民政房地产公司的产权。回迁时回迁的房屋是否归房管部门，是由房管部门决定的，我方无选择权。回迁安置面积大于房管部门原有产权面积，房管部门只要回其原有产权面积，安置面积中膨胀面积部分则由拆迁单位与回迁户来建立租赁关系。陈芝是在2000年回迁的；2002年，民政房地产公司和陈芝协商过签订公房租赁合同，租金每月为230.1元，但陈芝拒绝，故陈芝与民政房地产公司不存在租赁关系，而是侵占的关系；在起诉前，民政房地产公司多次打电话给陈芝，陈芝也到民政房地产公司处看过租赁合同，但陈芝对租金有异议，所以没有签订，之后民政房地产公司也有上门通知过陈芝，在2018年10月也有与陈芝协商过；涉案房屋的公房租金标准是每月230.10元。陈芝曾表示：陈芝是在1999年12月底入住涉案房屋的，民政房地产公司在2001年左右有打过电话追讨过租金，之后就无再追讨；在2018年9月、10月左右有协商过，但我方认为与我方无任何关系，所以无进一步协商；不确认民政房地产公司提出的公房租金标准；不认可民政房地产公司的产权人身份，不同意向民政房地产公司交租，与民政房地产公司无任何商量余地。民政房地产公司、陈芝均确认：双方曾经签订过拆迁协议，但现无法提供该协议。一审法院认为，广州市越秀区某某某路XXX房是基于民政房地产公司拆迁陈芝原租住的公房而回迁安置给陈芝使用的。虽然现民政房地产公司尚未取得涉案房屋的产权，但考虑到整栋大厦的回迁均由民政房地产公司负责，民政房地产公司已安置陈芝使用涉案房屋多年，也无其他人向陈芝主张权利，对于民政房地产公司享有涉案房屋的合法使用和收益权，予以采信。陈芝以民政房地产公司不是产权人为由拒不支付租金的抗辩意见，不予采纳。民政房地产公司曾要求按照公房租金标准与陈芝签订租赁合同，但陈芝拒绝且不交纳租金近20年。由于陈芝的原因，民政房地产公司与陈芝之间并无形成租赁关系，陈芝持续占用涉案房屋，拒不缴纳租金或使用费，构成侵权，民政房地产公司现要求陈芝支付使用费，合法合理。关于使用费的标准问题，因双方均确认签订的拆迁安置协议中约定了民政房地产公司应安置公有产权性质的房屋给陈芝居住，故相应的使用费应参照公房租金标准计付，民政房地产公司主张的涉案房屋公房租金为每月230.10元，陈芝虽予以否认，但无任何证据支持，故对涉案房屋公房租金标准为230.10元/月，予以采信。对于使用费，陈芝提出诉讼时效的抗辩。民政房地产公司除了在2018年10月与陈芝协商外，无其他证据证明存在诉讼时效中断的事由，而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，施行前已过两年诉讼时效的部分，不予保护。故民政房地产公司主张2015年9月30日之前的使用费，已过诉讼时效，不予保护。民政房地产公司要求陈芝支付从2015年10月1日起的使用费，予以支持。民政房地产公司与陈芝虽曾经存在拆迁安置关系，但考虑到陈芝拒不支付租金近20年，现仍不同意按照公租房的租金标准交纳使用费，民政房地产公司现要求陈芝及同住人员交还涉案房屋，合法合理，予以支持。因陈芝暂无其他地方可供搬迁，酌定给予陈芝1年的搬迁期，陈芝应积极寻找房屋以便搬迁，搬迁期间的使用费仍参照230.10元/月计收。据此，一审法院依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条之规定，于2019年7月24日作出判决如下：一、于本判决生效之日起十日内，陈芝陈芝应向民政房地产公司支付从2015年10月1日起至本判决生效之日止的房屋使用费（按照230.10元/月计付）。二、于本判决生效之日起一年内，陈芝及同住人员应向民政房地产公司腾空交还广州市某某某路XXX房；从本判决生效之次日起至陈芝及同住人员腾空交还上述房屋之日止的房屋使用费（按照230.10元/月计付），陈芝应逐月支付给民政房地产公司。三、驳回民政房地产公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3623元，由民政房地产公司负担3333元，陈芝负担290元。经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。二审中，民政房地产公司向本院提交一份由广州市辉某房地产开发有限公司于2003年5月28日出具的《委托书》，载明:“我公司委托民政房地产公司对以下房屋（房号见附件后）进行全权管理，内容包括：销售、租赁及房屋诉讼等。”其中，附件房号中包括案涉房屋。民政房地产公司提交该证据拟证明其对案涉房屋拥有租赁及诉讼等管理权利。对于民政房地产公司二审提交的证据，陈芝质证认为：该证据只能证明民政房地产公司可以管理案涉房屋，其可以要求支付占有使用费，但其不是产权人，无法处理其他事项。另查明，陈芝于2019年11月16日死亡,其子李伟文向本院申请作为继承人参加本案诉讼，并提交由广东省广州市广州公证处于2020年1月17日出具的五份《公证书》，载明：陈芝的法定继承人为李少某、李焕某、李伟文、刘某某，李伟文表示要求继承陈芝对座落在广州市越秀区某某某路XXX房的租赁权，李少某、李焕某、刘某某均表示自愿放弃对上述遗产的继承权利。本院认为，陈芝在二审审理过程中死亡，陈芝的继承人之一李伟文表示愿意继承对案涉房屋的相关权利并参加本案诉讼，陈芝的其他继承人均表示自愿放弃对上述遗产的继承权利，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十五条：“在诉讼中，一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的，裁定中止诉讼。人民法院应当及时通知继承人作为当事人承担诉讼，被继承人已经进行的诉讼行为对承担诉讼的继承人有效。”及《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第六十条规定：“继承诉讼开始后，如继承人、受遗赠人中有既不愿参加诉讼，又不表示放弃实体权利的，应追加为共同原告；已明确表示放弃继承的，不再列为当事人。”的规定，本院对李伟文继承案涉房屋相关权利并参加本案诉讼，其他继承人放弃案涉房屋继承权利的申请，予以准许。同时，依照《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。”的规定，李伟文作为继承人也应当清偿本案相应债务、履行相关义务。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对李伟文的上诉主张，分析如下：依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条的规定：“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。”本案中，广州市辉某房地产开发有限公司委托民政房地产公司全权管理销售、租赁及房屋诉讼等事项，不属于法律明确规定不能代理的行为，也不属于具有人身专属性或具有人身性质债务等依照民事法律行为不得代理的行为，故该委托行为合法有效。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条第一款：“代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任。”的规定可知，代理人在行使代理权时要以善良管理人的注意义务标准忠实诚信地为被代理人利益在代理权限内进行从事代理活动，否则就要承担相应的民事责任。民政房地产公司受委托对案涉房屋进行全权管理，其要求李伟文及其同住人员支付房屋的占有使用费，并在李伟文占有房屋但拒付使用费近20年的情况下，要求李伟文及同住人员腾空交房，是民政房地产公司作为一个善良管理人应尽的义务，是其合理行使代理权的体现。在此情况下，民政房地产公司诉请要求李伟文及同住人员腾空交房，本院予以支持。李伟文上诉认为民政房地产公司不是房屋产权人无权要求其腾空交房，没有理据，本院不予支持。李伟文上诉认为其支付的租金标准不是公租房的标准，高于同一批租赁公租房的其他租户和政府部门签订的公租房租赁合同租金，但未提供证据予以证明，本院不予采纳。关于支付使用费的主张是否超过诉讼时效的问题，民政房地产公司除在2018年10月与李伟文协商外，无其他证据证明存在诉讼时效中断的事由，故对于已过诉讼时效的使用费用，本院不予支持。综上，一审法院处理并无不当，但因二审发生当事人变更的新事实，本院依法对一审判项予以撤销。综上所述，李伟文的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初6156号民事判决；二、于本判决发生法律效力之日起十日内，李伟文应向广州市民政房地产开发公司支付从2015年10月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（按照230.10元/月计付）；三、于本判决发生法律效力之日起一年内，李伟文及同住人员应向广州市民政房地产开发公司腾空交还广州市某某某路XXX房；从本判决发生法律效力之次日起至李伟文及同住人员腾空交还上述房屋之日止的房屋使用费（按照230.10元/月计付），李伟文应逐月支付给广州市民政房地产开发公司；三、驳回广州市民政房地产开发公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费290元,由上诉人李伟文负担。本判决为终审判决。审判长  刘贤君审判员  韩志军审判员  郑怀勇二〇二〇年四月十六日书记员  眭 翘