陕西省商洛市商州区人民法院民 事 判 决 书                       （2019）陕1002民初1955号 原告：商洛安和物业管理有限公司，住所地商洛市商州区。法定代表人：杨东北，董事长。委托诉讼代理人：徐立，男，商洛安和物业管理有限公司物业经理。委托诉讼代理人：赵伟，陕西秦南律师事务所律师。被告：张宏涛，男，1974年10月13日出生，汉族，商洛市商州区保站职工，住陕西省商洛市，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告商洛安和物业管理有限公司（以下简称安和物业公司）与被告张宏涛物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告安和物业公司的委托诉讼代理人徐立、赵伟与被告张宏涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告安和物业公司向本院提出诉讼请求：1. 判令被告立即支付拖欠的物业费、电梯费、垃圾费6747.83元，支付拖欠的水费44.10元，支付拖欠的取暖费8082.50元；2.判令被告承担逾期支付物业电梯垃圾费的违约金972.35元、逾期支付取暖费的违约金709.30元（以欠费金额为基数，按同期银行贷款利率4.35%计算至实际支付之日止）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：XX小区XX号房屋业主，其住房面积为90.14平方米。2011年12月25日，被告与原告签订了《前期物业服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务，被告按住房面积承担相关费用，同时，被告还签字确认接受业主公约的约束。后从2013年11月开始，原告按照约定向被告提供供暖服务，被告拖欠取暖费至今不予支付，原告逐年催收，被告拒不履行支付物业费及取暖费的义务，现原告诉至法院，请支持原告诉求。被告张宏涛辩称：一、原告自身存在的违法行为。1.原告物业费起诉程序违法。国家《物业管理条例》第六十四条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳：逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”原告一没有亲自催缴费用，二没有申请业委会催缴，而是直接起诉至法院，程序不符合《条例》规定，法院受理也与法规不符。2.原告2011年承接服务的小区物业为违法物业。《建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”但时代华城开发商2011年12月向被告交付的房屋物业，根本就没有通过竣工验收，还属在建工程，直到2015年3月27日竣工验收才顺利通过。也就是说2011年给被告交付的是一个没有任何质量安全保证的违法建筑，该交接违法，理应裁定为无效交接。《合同法》第三章《合同效力》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。因XX小区交房时违反《建筑法》规定，房屋还没有完全竣工，属不合法物业，而原告在完全知情的情况下，其与时代华城非法小区签订的所有物业合约关系都不受法律保护，为无效合约。3.原告强制胁迫被告签订《前期物业服务协议》违法。2011年末原告串通开发商，欺诈威胁被告于12月25日接房，安排数名保安在交房处强迫被告先签订制式《前期物业服务协议》，不签协议及相关承诺不交钥匙，以卑鄙手段胁迫被告签订《前期物业服务协议》。依据《合同法》第三章《合同效力》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；”等法律法规。原告明知XX小区物业系违法建筑，仍然恶意串通开发商胁迫被告接房入住，签订损害被告利益的《物业服务协议》，以非法手段侵害被告利益，其与被告签订的《前期物业服务协议》应认定为无效合约（且该协议连最基本的合同要素有效期都没有）。 4.原告承接物业服务行为违法。国家《物业管理条例》第二十四条第二款“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业：投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”。第二十九条“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料”。请原告出示2011年公司资质凭证，以及承接小区服务时的招投标资料或者房管部门批准选聘、委托前期物业合同、公示、小区竣工验收、收费备案相关文件。据本人从相关部门了解，原告承接小区物业服务时并未履行相关法定程序和公示义务，也没有规范的委托合同。原告强行进驻XX小区系违法进驻，服务收费也是违法行为，其诉讼要求被告支付物业等费用无从谈起。原告系开发商违法指定的前期物业，在办理承接验收手续时，不能严格履行把关责任，在开发商未移交竣工验收资料的情况下，明知该项目没有通过竣工验收，房屋质量安全无法保证，仍然违法承接小区物业服务，故原告承接小区物业服务违法，其胁迫业主签订的《前期物业管理协议》也违法。5.原告强行入驻小区工作违法。建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》第十条第二款规定：“物业管理单位应当定期（一般为6个月）向住户公布收费的收入和支出账目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督。”但原告从未按照该《收费办法》要求，公布自身物业等级、服务承诺、收费标准、财务收支情况，相反，小区广告车位等经营性收入也未公示，全部被其据为己有。所以，原告主张的费用被告并不认可。《陕西省物业管理条例》第四十五条“新建住宅建筑规划区内建设工程竣工验收合格后，其附属设施设备应当具备下列条件，方可交付使用”；第六十条“物业服务企业应当自与业主委员会签订合同之日起15日内，将物业服务合同报物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门备案。”《陕西省城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》第五条“实行经营者定价的收费项目和标准，由物业管理单位与业委会或业主代表协商议定，报物价部门备案”。小区业委会自2015年1月成立以来，原告拒不配合业委会工作，也未按照规定与业委会签订服务合同，自行确定收费标准，更未将合同及收费情况在房管、物价部门备案，故原告强行进驻小区属强买强卖的违法行为。6.收取天然气和有线电视初装费违法。2001年4月16日，国家计委、财政部联合下发了（2001）585号《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》，通知第二条明确规定：“取消与城市基础设施配套费重复收取的水电气热道路以及其它各种名目的专项配套费”。而原告在2011年12月仍然违规收取了被告天然气初装费2320元，有线电视初装费310元，两项合计2630元，原告应退还违法收取被告款项及利息至今。二、被告未交物业费的原因。1.被告未交物业费用除以上原因外，还有以下正当客观理由。一是原告以交钥匙相威胁，胁迫被告签订无效的《服务协议》，强行向被告收取高额且未经相关部门备案审批的费用，才导致被告拒费维权。二是原告从未在小区公示收费标准及财务收支情况、广告和车位费收支情况，拒不履行公开公示义务。三是原告非法进驻小区服务后，从未向被告告知过有欠费情况，被告接到传票前从未了解竟然拖欠了非法物业的钱款。四是小区成立业委会以来，原告拒不移交相关资料，不配合业委会工作，用限电的卑劣手段坑害业主，被告坚决不向黑恶势力低头。五是如果原告与业委会积极配合，被选聘为正式物业后，被告将按照公示及备案的正式服务合同，积极缴纳相关费用。2.未经竣工验收小区物业费不应由业主承担。《物业服务收费管理办法》第十五条第三款“物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。”第十六条“纳入物业管理范围的己竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳”的释义精神。2011年12月XX小区未经竣工验收，因建设单位（陕西锦瑞泰实业公司）原因导致被告《房产证》至今未办理，产权至今无法转移，其通过欺诈手段诱导被告接房，胁迫被告在不知情的情况下签订《前期物业服务协议》，故物业服务费用应由开发商锦瑞泰实业公司全额承担。3.原告办公用房应向业委会缴纳房租。国家《物业管理条例》第三十条规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”。原告的办公用房应该由开发商配置，原告未经业主和业委会同意，凭什么侵占我们业主的公共场所，作为原告的日常办公用房，还不缴纳一分钱租金，就此一项，8年来原告欠广大业主房屋租金多少钱? 4.小区名称存疑，契税和大修基金被非法侵占。XX小区XX城，XX楼XX城”的标志牌，项目负责人就是曾经的安和公司经理徐立，不由业主怀疑该项目是否存问题？是否能办理到房产证？据被告从开发商处了解，原告属开发商的子公司。2011年12月交房时，原告伙同开发商，非法收取被告3%的契税7771元和大修基金7771元，两项合计15,542元（其中契税多收取1.5%，应退还被告3885.5元）进行非法投资，至今8年时间没有上交税务机关和房管部门，经新闻媒体华商报多次曝光，2015年6月法院判决被告胜诉，但其至今也不履行缴费和办理《房产证》义务。原告既然是开发商的子公司，也是其指定的前期物业，理应对开发商所遗留问题负有连带责任。5.民事诉讼的时效为2年，原告主张的费用从2014年至今已经超过5年，部分主张己超过诉讼时效，不受法律保护。三、原告日常服务存在的问题。1.原告自2011年入驻小区以来，以管理者自居，殴打业主，毫无服务意识可言。2015年1月业委会成立后，拒绝签订正式的物业服务合同及相关资料，随意限制业主用电（每月只卖20元电，电价6毛多），且对房管部门发出的整改通知拒不执行，严重影响业主的正常生活，属于强买强卖物业服务，其行为己构成“黑物业”。2.原告接手入驻小区时单方面确定的物业费标准是：0.85元/平方米/月。3、《国家物业管理条例》第六条第八款规定：“业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权”第二十七条规定：“业主依法享有物业共用部位、共用设施的所有权或使用权”。但是，原告自2011年入驻以来，一是没有对小区车位使用情况和广告费（广告牌、电梯广告、楼顶广告），停车费等收入情况进行公开公示，侵犯了业主的知情权和监督权。二是《服务协议》第五条物业管理服务费用第十款约定：“车位管理费用，按照国家相关规定执行”。车位作为公共部位，车位和广告位为业主花钱所买，《条例》明确规定所有权归业主所有，但原告将此类经营性收入据为己有，此行为违背了国家规定，理应退还业主。三是不让被告车辆在小区包月停放，造成被告车辆长期无地方可停，违背了公平原则，侵犯了被告对车位的使用权。4.《商洛市物业管理条例》第四十六条规定：“物业服务企业应当将相关重要信息在物业管理区域内显著位置公示并及时更新”。而原告多年来从未履行对企业基本情况、以及服务内容、服务标准、收费项目、收费依据、收费方式、物业费和广告费、停车费、供暖费等重要信息的公示义务。业主根本不知道自己所付的物业费应该对应享受那些服务项目以及达到什么样的服务标准，业主毫无知情权和监督权。5.原告安全管理存在严重问题。一是未经业委会和全体业主同意，私自在小区为“美食城和网吧” 开辟逃生通道，闲杂人员可以24小时通过该通道进入小区，给小区的治安造成隐患。二是原告以敛财为目的，对出入小区的车辆只收钱不管理，进入车辆在小区道路随意停放，常年堵塞消防通道，消防车根本无法进入小区，使被告的生命和财产安全受到严重威胁。三是小区围墙不闭合，有多处通道可以随意出入，各出口无一保安看守，保安只负责在门口收取停车费，各楼宇门禁系统常年不维修，处于瘫痪状态，被告入户门被张贴大量开锁广告，财产随时有被盗可能。四是门厅电线裸露，威胁行人安全。五是视频监控形同虚设，监控室无人看管。六是多处灭火器和外层玻璃被人为破坏，长时间得不到维修更换，一旦发生火灾，后果不堪设想。7.原告卫生服务存在重大问题。一是小区蟑螂泛滥成灾，80％业主家中都有蟑螂出没，原告对此不闻不问，任其发展，给业主健康造成威胁。二是建筑垃圾成堆，生活垃圾随处可见。三是大酒店污水横流，污染环境，原告视而不见。8.公用设备设施维护存在问题。一是电梯经常出现异响故障，但原告维修不及时，有时还代病运行，置业主生死于不顾。二是设备房脏乱差，门厅过道墙壁瓷砖脱落。三是楼宇门瘫痪失修，形同虚设，常年大开。9.绿化和日常管理存在问题。一是公共绿化多处被人占为菜地，原告坐视不理。二是对出入小区人员不进行询问，盘查登记。四、供暖费收费不合理的理由。1.小区供暖方式为地暖设计，被告居住3号楼供暖主管道在户外设置，根本不从各户室内经过，不存在过热的问题。2.各户出入水管接口及开关阀门也在户外设计，由原告加锁管理，被告无从插手。3.2014年以来，原告对未交供暖费业主直接采取了拆除出入水管的措施，也就是说没有一滴热水进入过被告家中。4.原告从来没有和被告及业委会签订过任何关于供暖方面的协议，每年的供暖方案时长价格都是原告说了算。5.每年供暖从不接受业主和业委会监督，结束后也不对供暖费的收支情况进行公示，业主毫无知情权和监督权。综上所述，暖气作为一种商品，被告完全有选择消费和不消费的权力，被告没有享受供暖服务，原告的主张属于强制消费。因此，根本就不存在供暖费和违约金的问题。五、被告不存在违约行为的理由。1.鉴于以上原因，以及原告不配合业委会工作，不履行公开告知义务，非法侵占小区收入，自身违法在前，为了积极响应业委会号召：“业委会号召广大业主自业委会成立之日起拒缴物业费、取暖费等一切费用，造成的一切不良后果由安和物业公司自负”。被告迫不得已只有拒费维权。2.退一步来说，假设《前期物业服务协议》有效，《协议》中只是约定“甲方按每季度向乙方收取物业管理服务费”，也就是说物业费的收取周期是按季度计算收取的，并没有约定交费的最后期限，因此，就不存在所谓逾期，更不存在违约。 3.《协议》中约定的收费方式是“收取”，但原告从来都没有对履行告知义务，也没有对被告提出的各种质疑都没有主动上门“收取”过相关费用，违约之说，无从谈起。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告安和物业公司提交的证据有：1.楼宇交接书；2.前期物业管理服务协议；3.承诺书；4.时代华城2013—2018年度供暖公告；5.物业公司清缴欠费提示；6.被告欠费明细表；7.收款收据；8.安和物业公司营业执照及资质等级证书；9.经营性服务收费证及备案表；10.陕西省物业服务收费管理办法；11.物业费用明细表；12.商品房买卖合同；13.代收有限电视安装工材费；14.天然气安装费收费文件；15.商政建发[2015]104号文件；16.（2015）商州初字第00028号民事判决书。补充证据：1.短信催收记录；2.物业服务收费办法公示照片。被告张宏涛对原告证据的质证意见：证据1、2、3、7、12、15、16的真实性无异议；证据4，其未见过；证据5，显示的门牌号是其房屋，但这些催费提示其未见过；证据6.欠费明细表，之前其交过物业费、电梯费、垃圾费、供暖费，目前的欠费时间段其记不清；证据8、9的真实性无异议，但已过有效期；证据10、11，其未见过；证据13的真实性无异议，但委托书是违法的；证据14的合法性存疑。对补充证据：证据1，真实性不认可，其未收到原告的短信；证据2，其未见过该公示内容。被告提交的证据有：1.楼宇交接书；2.介绍信；3.入住通知书；4.收据；5.照片；6.收据；7.备案；8.2019年4号情况报告及证明；9.业委会通知；10.照片22张。补充的证据：1.电费收据；2.监控室照片；3.照片。原告对被告证据的质证意见：证据1，不能证明其目的；证据2的真实性有异议，证明目的和证明对象不认可；证据3，不能证明两公司是母子公司关系；证据4的真实性无异议，代收不存在问题；证据5，楼宇命名是开放商的权利与本案无关；证据6与本案无关；证据7的真实性认可，证明目的不认可；证据8的合法性、真实性、关联性均有异议，该情况报告上的说的不属实，其公司未收到该报告，且业委会在2015年8月1日以后没有备案已经丧失主体资格，其公司的收费是参照前期协议收取的；证据9，原告未收到这两份通知书，被告也没有其他证据佐证缺乏关联性，不能证明安和物业公司的服务存在问题；证据10是一组照片，反映的只是一个时间节点，具体意见：楼梯确实安装了广告，收费的去处就是为小区安装新的监控系统；小区划了车位，但是业主自己乱停乱放只能说明业主的素质；网吧和美食城在小区这一出口，是消防通道，这栋楼就是商用楼；保安亭没有人，保安还有巡逻的时候；广告反映不出来是被告接房之前贴下还是接房之后贴下；电线头的照片反映不出来时间；监控室拍摄时确实无人，但也没有要求监控室24小时有人；照片21-27页属于争议地区，原告想管但管不了；垃圾的照片不能证明垃圾存放多久影响了业主的生活；上锁的门里面是暖气阀门和上下水的管道；对其他照片的真实性、合法性、关联系均有异议。补充证据：证据1真实性无异议，对其证明目的有异议；证据2的真实性、合法性、关联性有异议，即使照片是对原告监控室的拍照，也只是拍照时监控室无人，不是被告拒交物业费的理由；证据3属实，这是应创卫办要求，在修建污水收集池，只能证明在建现状，是为了改善小区环境。当事人对真实性无异议的证据，本院对证据的真实性予以确认，并在卷佐证本案的相关事实。双方对证据真实性有争议的证据，认定如下：原告安和物业公司提供的证据4系供暖公告，拟证明在2013年至2018年的每个供暖季，其公司均向XX小区业主公告供暖费的定价、成本预算、收费要求及收费时间以及不要求供暖的业主应到原告处办理暖气空置申请等相关事项的事实。被告提出其未见过该公告。经审查，在本院审理原告起诉另一XX小区业主物业服务合同纠纷一案中，原告出示过相同的证据，该案中的业主对原告在小区张贴供暖公告这节事实无异议。本案被告未提供反驳证据，其异议不能成立，原告的证据4应予采信。原告提供的证据5及补充证据1，拟证明其在被告入户门处曾张贴过催费通知，并给被告发短信，催要欠费的事实。被告对该两份证据均有异议，提出未见到催费通知，催费短信其未收到。经查，原告的证据5，不能直接反映其在被告入户门处张贴催费通知的时间，也未提供其他证据予以佐证；补充的证据1无其他证据佐证，故原告的上述两份证据，在本案中不予采信。原告的证据10、11及补充证据2，被告有异议，认为其未见过。该3份证据相互印证，能够证明原告将陕西省物业服务收费管理办法及物业费用明细表，在物业办公室张贴公告的事实，被告的异议不成立，原告的证据10、11及补充证据2，应予采信。原告对被告提交的证据2、证据8的真实性有异议，上述证据当庭与被告所持原件核对无异，其真实性应予认定。原告对被告提交的部分照片的真实性有异议，但其未提供反驳证据，其异议不成立，照片予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案的法律事实如下：2010年10月31日，被告张宏涛与商洛锦业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买该XX城XX号楼XX层XX号房，该房屋为地辐热采暖，合同约定在业主入住后的第2个采暖期投入使用。2011年12月25日，该公司与被告张宏涛办理了房屋交接手续。当日，原告安和物业公司（甲方）与被告张宏涛（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，协议主要内容：第二条双方的权利义务。一、甲方的权利和义务：1.对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.根据有关法律和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度并书面告知乙方；3.建立健全本物业的物业管理档案资料；4.制止违反本物业的物业管理制度的行为；5.物业服务企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6.向乙方收取物业管理费用及其它相关费用；7.编制物业管理服务及财务年度计划；8.提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》；9.向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；10.在预告通知情况下，可暂时终止运行任何设备设施，进行维修。二、乙方的权利和义务：1.业主拥有对其名下房屋的合法处置权和收益权；2.参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；3.监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；4.遵守《业主临时公约》及本物业的物业管理制度和物业管理人员的管理安排；5.准时向甲方交纳物业管理费用及其它相关费用；6.装饰装修房屋时，遵守《房屋装饰装修管理协议》、《装修管理注意事项》及人员的管理；7.不得占用、损坏本物业的共用部位、共用天台、屋面、消防通道或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先征得甲方同意，方可使用，如违反，须在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；8.出租或转让房屋时，事先书面通知甲方，并与承担方或受让方向甲方办理申请手续，告知受让方签订本协议；9.对承担人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度等造成的损失、损害，承担民事责任；10.按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。第三条物业管理服务内容。一、房屋共用部位的维护和管理；二、房屋公用设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生及绿化。由专业清洁队伍小区内公共环境卫生及楼层公共部位卫生进行保洁；公共部位清洁设施摆放整洁，垃圾日产日清；定期消杀“四害”；由专业绿化队伍小区内花草树木进行定期修剪及养护。四、协防及消防。1.协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；2.为小区业主创造一个安全、有序的生活、工作环境；3.采取防范措施，消除火灾隐患。五、交通秩序与车辆停放。1.车辆出入实行验证、登记制度；2.车辆须按规定线路行驶，进场后须按指定位置停放；3.巡逻员负责疏通和维护区内交通秩序；4.禁止载有毒、有害物品的车辆进入小区；5.凡停放在车场的机动车必须购买车险；6.访客车辆按管理员指定位置停放。六、房屋装饰装修管理体制，按《房屋装饰装修管理协议》、《装修管理事项》执行。第四条物业管理服务质量。一、房屋外观。1.房屋外观完好、整洁，保持设计原貌；2.外墙装饰保持整洁无大破坏。二、设备运行，确保由开发商移交物业公司的设备安全、正常运行。三、共用部位、共用设施设备的维护和管理。1.对公用设施设备的维护，制定月、季、半年、年保养计划，并认真执行，做好相关记录；2.房屋本体共用设施整洁，共用楼梯、天台、通道、大堂无堆放杂物及违章占用等；3.道路平坦整洁，排水畅通无积水，公共配套设施及公共场所完好无损。四、环境卫生，确保清洁保洁率达到96%。五、绿化维护基本完整。六、交通秩序与车辆停放。1.保持良好的交通秩序，无堵塞，无占用消防通道现象；2.机动车和非机动车辆分类停放。七、协防。1.小区24小时处于受控状态；2.文明执勤。八、消防。1.消防监控中心设有专人24小时值班；室内配有必需的消防器材；2.成立义务消防队进行培训、演练、制订灭火作战方案；3.在业主中，定期开展预防火灾的宣传教育活动；4.确保由开发商移交给物业公司的消防设施、设备完好。九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修。小修：1.建立和落实日巡视、月检查制度，发现缺陷及时维修；2.接到报修电话后，维修人员半小时内到现场。急修：1.急修时间不过夜，随报随修；2.接到急修电话后，维修人员尽快到现场。第五条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）。一、乙方交纳费用时间：从开发商通知业主入住之日起，开始向甲方交纳物业管理费。二、物业管理费，按建筑面积每月每平方米0.85元收取。五、物业管理服务费用及其他相关费用标准按照市物价部门的有关规定调整。六、甲方按每季度向乙方收取物业管理服务费，物业费收取时，不足15日按15日计算，超过15日不足1个月按月收取。八、因乙方原因房屋空置时，由乙方提前以书面形式填写《空置申请表》，经甲方同意空置六个月后，第七个月物业管理费用按70%收取，电梯费、垃圾费等专项费用、代收代缴费用按全额收取。九、交通工具的停放按物价部门审批的价格进行公示并收取，未买车位的住户在停放机动车时，除向物业交管理服务费外，还需向产权人交纳租金。十、车位管理费用，按照国家相关规定执行。第七条代收代缴收费服务。受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、暖气费、房租等代收代缴（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府有关部门规定。第十条广告牌设置与权益。业主不得在小区任何部位设立广告牌；甲方可根据实际情况在社区内设立广告牌，收益用于补贴管理费用。第十一条违约责任。一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的经济法律责任；二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的经济或法律责任；三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方退回多收、乱收的费用；四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之四交纳滞纳金；五、乙方违反本协议，经甲方书面通知乙方仍不予改正的，乙方每违反本协议一项规定，向甲方支付500元违约金。第十二条其他。六、本协议自签字之日起生效，至业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同生效时止。被告张宏涛在与原告签订《前期物业管理服务协议》的同时，向原告出具有承诺书，承诺书的主要内容：本人在XX小区XX座XX层XX号住房壹套，购房合同约定面积90.14平方米。本人已仔细阅读了《业主临时公约》、《住房手册》、《物业管理服务协议》、《房屋装饰装修管理协议》等临时管理规约，对其内容本人已完全明白和知晓。本人承诺遵守管理规约，并承担临时管理规约中的责任和义务。2013年11月8日、2014年11月初、2015年11月11日及11月22日、2016年10月28日、2017年10月28日、2018年10月26日，原告在XX小区分别张贴当年的冬季供暖公告，告知小区业主，供暖时间、取暖费定价、计费方式、收费要求、收费时间等内容。2014年5月31日，被告向原告交纳了2013年1月至2014年3月的物业费1149.30元、电梯费432.70元、垃圾费105元及2014年1至3月的水费29.50元； 2016年8月27日，被告向原告交纳了2014年4月1日至2016年6月30日的水费343.15元；2019年1月24日，被告向原告交纳了2016年7月1日至2018年12月31日的水费274元。之后，被告再未向原告交纳过相关费用。原告诉至本院要求被告向其交纳2014年4月1日至2019年3月31日的物业费4597.14元（0.85元∕m2∕月×90.14 m2×60个月）、电梯费1730.69元（0.32元∕m2∕月×90.14m2×60个月）、垃圾费420元（7元∕月×60个月），2019年1月1日至2019年3月31日的水费44.10元，暖气费8082.50元（2014年11月15日至2015年3月15日1754元、2015年11月20日至2016年3月8日1480.50元、2016年11月15日至2017年3月15日1616元、2017年11月15日至2018年3月15日1616元、2018年11月15日至2019年3月15日的1616元），及逾期支付物业电梯垃圾费违约金972.35元、逾期支付取暖费的违约金709.30元（按欠费金额为基数，按同期银行贷款利率计算至实际支付之日止）。审理中，原告对被告关于供暖主管道位于该业主房屋外的楼道间，其公司对未交供暖费的业主采取直接拆除供暖主管道与各业主分户连接热水出入水管的措施的陈述，予以认可。另查明，原告安和物业公司于2011年8月17日在工商部门注册成立；2016年3月31日，商洛市住房和城乡建设局向原告颁发有物业资质证书，准予原告从事物业管理活动的时间为2011年8月17日，资质等级为三级，有效期为2018年4月1日。2014年商洛市物价局向原告颁发有经营性服务收费证，该收费证载明的收费项目有：1.物业服务收费0.85元∕m2；2.XX小区露天停车场交通工具停放服务价格（内容略）。另，被告于2019年9月5日提出反诉请求：1.反诉被告2011年承接小区物业违法，在开发商与反诉原告未办理合法的房屋交接手续前，物业费不应向反诉原告收取；2.确认原被告2011年12月25日签订的《前期物业服务协议》无效；3.退还反诉原告天然气初装费和有线电视初装费及两项费用至今的利息；4.反诉被告依法公示服务项目、服务标准、收费价格、收费依据等内容，以及公示2011年至今的停车费、广告费、物业费、供暖费收支明细；5.为反诉原告办理小区包月停车卡；6.诉讼费由反诉被告承担。后，因被告未在本院通知的期限内预交反诉费，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百一十三条之规定，被告的反诉，本院已按撤诉处理。本院认为，原告安和物业公司与被告张宏涛签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。原告安和物业公司作为商洛市商州区XX小区的物业服务企业，已向包括被告张宏涛在内的小区业主提供了相应的物业服务，小区业主应按合同约定向原告交纳物业服务费等各项费用。现原告向被告主张2014年4月1日至2019年3月31日的物业费、电梯费、垃圾费420，2019年1月1日至2019年3月31日的水费，事实清楚，于法有据，应予支持。原告向被告主张的取暖费，因被告未使用集中供暖，原告依据其供暖公告等证据向被告主张暖气的过热费，证据不足，本院不予支持。被告辩称原告在其居住的小区进行物业管理服务过程中，小区的车辆管理、环境卫生、公共设施及公共秩序的维护、消防安全等方面，存在很多不到位的现象，通过双方的举证质证及法庭调查，能够认定原告确实存在物业管理服务不到位之处，被告据此不交物业费等费用的行为，并非恶意，故原告向被告主张的违约金，本院不予支持。被告认为原告违反国务院《物业管理条例》第六十四条的规定，单方起诉，不符合法律规定，法院不应受理的观点，因该条规定主要是为业主委员会设定督促业主交费的义务，并非限制物业服务企业的诉权，故被告的该项观点，本院不予采纳。被告提到原告以不交钥匙为由，胁迫、强制其签订前期物业服务协议等，因其未提供证据证明，本院对该抗辩理由不予采纳。被告认为原告向其主张的部分诉求已超过诉讼时效，不受法律保护的观点，因原告向被告所在小区提供物业管理服务至今一直处于持续、不间断的状态，被告拖欠各项费用至今一直也处于持续状态，被告认为原告部分诉求超过诉讼时效的观点，本院不予采纳。被告认为原告没有资质、没有经过招投标、入驻小区以来殴打业主、无服务意识，系“黑物业”，因原告与被告已直接签订《前期物业管理服务协议》，原告自2011年8月17日成立起即具备三级物业资质，没有证据证明原告殴打业主，被告的证据不能证明其观点，该项抗辩理由本院不予采纳。被告认为原告收取共有部位的广告费、停车费，侵犯业主对该类收入的所有权，对此，原被告在《前期物业管理服务协议》中已有约定，本院不再赘述。另，因被告的反诉已依法按撤诉处理，故被告其他涉及反诉部分的意见，在本案中不作评判。综上，本院认为，物业服务企业与小区业主间的物业服务合同关系，不同于其他面向个体的服务合同，物业服务不仅关系整个小区的公共利益，也涉及到每位业主的个人利益，小区整体的环境和秩序，需要物业服务企业的管理和服务，也离不开每位小区业主的共同维护。希望原被告双方通过本次的诉讼，结合自身的问题，特别是原告作为物业服务企业，在今后的物业管理服务过程中应以业主利益为导向，对照物业服务协议的约定，弥补物业管理服务过程中不到位之处，全面提高服务质量，使小区业主与物业服务企业之间形成一种良性互动。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张宏涛于本判决生效之日起15日内向原告商洛安和物业管理有限公司交纳20182014年14月1日至2019年3月31日的物业费1119204597.14元、电梯费500241730.69元、垃圾费105420元，及XXXXXXXXXXXXX2019年1月1日至2019年3月31日的水费44.10元，以上共计8465446791.93元；二、驳回原告商洛安和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50214元，由原告商洛安和物业管理有限公司负担10126元，被告张宏涛负担4088元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。  审  判  长        何  明人民陪审员        李高岐人民陪审员        李  轲 二〇一九年十一月二十七日 书  记  员        马紫微 1