苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初8994号原告：韩涛，男，1986年5月8日生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：杨国云、卢媛，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。被告：苏州四小义商业管理有限公司，住所地苏州工业园区苏惠路88号环球财富广场3幢101室。法定代表人：李庆帮。原告韩涛诉被告苏州四小义商业管理有限公司（四小义商业管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日受理后，依法由审判员高为民独任审判。后转普通程序，依法组成合议庭，于2020年3月19日公开开庭进行了审理。原告韩涛委托诉讼代理人卢媛到庭参加诉讼，被告四小义商业管理公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告韩涛诉称，其与被告于2019年3月26日签订房屋租赁合同，约定由被告将苏州市出租给原告，租期60个月，年租金50万元，年物业费5万元。2019年5月8日，其又承租被告上述其4号楼一楼西房屋，租期60个月，年租金11.6万元。事后，因被告未按约支付租金，导致向被告出租上述租赁房的出租人江苏蓝园商业管理发展有限公司（以下简称蓝园商业管理公司）解除租赁合同并收回租赁房。其要求被告退还租金、物业费及使用费69.4万元并偿付违约金102667元。被告四小义商业管理公司未答辩。经审理查明，2019年3月25日，作为甲方的被告与作为乙方的原告签订“房屋租赁合同”1份，约定：甲方向乙方出租位于苏州市，建筑面积1000平方米；租赁期限60个月，自2019年3月25日至2024年3月24日；年租金50万元，年物业费5万元，每12个月支付55万元，支付时间为每个租赁周期开始前30日一次性付清；租赁房自交付之日起100天（2019年3月26日至2019年6月30日）为免租期；甲方需保证乙方在租赁期内对租赁房享有完整和正常的使用权，否则，甲方应返还乙方不可正常使用房产期间的租金，并按月租金的二倍向乙方支付违约金；等等。董某作为被告授权代表签字。2019年3月25日，原告向被告支付25万元、30万元计55万元。2019年3月26日，原、被告进行了租赁房的出租交接。2019年4月8日，原告与董某签订“空调使用协议”1份，约定：“苏州四小义商业管理公司将太湖东路99号4号楼13台空调以贰万捌仟元整（28000元）租给韩涛五年使用权。”2019年5月8日，作为甲方的被告与作为乙方的原告又签订“房屋租赁合同”1份，约定：甲方向乙方出租位于苏州市，使用面积330平方米；租赁期限60个月，自2019年5月8日至2024年5月7日；年租金11.6万元，每12个月支付1次，支付时间为每个租赁周期开始前30日一次性付清，首期租金于签订合同当日一次性交清；甲方需保证乙方在租赁期内对租赁房享有完整和正常的使用权，否则，甲方应返还乙方不可正常使用房产期间的租金，并按月租金的二倍向乙方支付违约金；等等。董某又作为被告授权代表签字。2019年5月10日，原告向董某支付11.6万元。2019年6月10日，原告对被告的“解除合同通知书”明确：蓝园商业管理公司收回了租赁房，要求于2019年6月5日起解除合同，并退还租金616000元、物业费50000元及管理费28000元。另查明：1、2011年11月4日、2012年5月9日、2018年2月13日吴中文化产业投资公司分别获得吴中区太湖东路南侧建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程规划核实合格证。2017年吴中文化产业投资公司与苏州中元建设开发有限公司（以下简称中元建设公司）签订吴中运河总部产业中心租赁合同，约定中元建设公司承租运河总部项目1#至12#共12幢建筑物及地面配套设施，等等。后蓝园商业管理公司、吴中文化产业投资公司、中元建设公司致苏州市吴中区工商局的授权委托书中明确：吴中文化产业投资公司委托中元建设公司的全资子公司蓝园商业管理公司全权负责苏州市吴中区太湖东路99号吴中运河总部产业中心的运营、企业招租引进与签约、工商注册协助、物业管理等工作，委托期限自签署之日起至2032年12月31日。2、2019年2月20日蓝园商业管理公司与被告签订“租赁合同”1份，约定被告承租苏州市吴中区太湖东路99号4号楼；租赁面积2106.02平方米；租期72个月180天，自2018年12月1日至2025年5月31日止；第一年租金为1263612元，第二年租金为1465790元，年租金逐年上涨；被告违法转租给第三方，蓝园商业管理公司解除合同的，转租户应与被告同步清退，否则，被告应自蓝园商业管理公司提出解除之日起按原合同约定租金标准双倍向蓝园商业管理公司支付占有使用费；等等。3、2019年4月8日14时48分，“黄药师”（网名）通过微信转账“清新笑迎面”（网名）1万元、1万元、0.8万元计2.8万元。4、2019年5月10日15时03分，“清新笑迎面”（网名）通过微信向“黄药师”（网名）发送中国建设银行储蓄卡62×××80照片及文字“唯亭支行”、“董某”。“黄药师”（网名）回复：“好的”并发送“你尾号8137的储蓄卡账户5月10日15时8分向董某转账支取支出人民币116000.00元，活期余额126288.21元【建设银行】。”5、2019年6月5日，蓝园商业管理公司对被告的“公函”称：被告应于2019年4月30日前支付租金及物业费315903元至今未付；合同提前解除，转租户应与被告同步退场；等等。同日，运河小镇总部产业园招商中心对被告的“停工通知函”称，被告应于2019年4月30日前支付租金及物业费315903元至今未付，要求停止施工。6、2020年3月25日蓝园商业管理公司的“情况说明”称，其于2019年6月5日收回了苏州市吴中区太湖东路99号运河小镇总部产业园4号楼房屋，并与原告协商后于2019年8月1日签订租赁合同，其将苏州市吴中区太湖东路99号4号楼01室的房屋租赁给原告。7、2019年8月1日，原告与蓝园商业管理公司签订“租赁合同”1份，约定原告承租苏州市吴中区太湖东路99号4号楼01室；租期36个月92天，自2019年8月1日至2022年10月31日止；年租金824544元；等等。以上事实有原告提供的房屋产权证明1份、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证各1份、建设工程规划核实合格证1份、吴中文化产业投资公司与中元建设公司租赁合同1份、授权委托书1份、蓝园商业管理公司企业信用信息公示1份、蓝园商业管理公司与被告租赁合同1份、房屋租赁合同及附件各2份、空调使用协议1份、建设银行交易流水2份、微信聊天记录4份、公函1份、停工通知书1份、解除合同通知书1份、情况说明1份、蓝园商业管理公司与原告租赁合同1份及原告陈述笔录在案佐证。本院认为，原、被告于2019年3月25日和同年5月8日签订的房屋租赁合同，未见有违效力性法律规定的情形，应认定有效。有效的合同，原、被告双方均应全面履行。因蓝园商业管理公司于2019年6月5日收回了上述原、被告之间房屋租赁合同中约定的本案租赁房，导致原、被告已无法履行房屋租赁合同，即本案房屋租赁合同关系发生事实终止的法律效果。合同终止后，不影响相互结算和清理条款的效力。根据约定，原告承租租赁房有免租期100天，而房屋租赁关系被终止之事发生在免租期之内，且终止原因无法归责于原告，故原告无需承担免租期内的租金，即被告需退还合同约定的已支付的全部租金（含物业管理费）。而根据原、被告签订的两份“房屋租赁合同”和原告与董某的微信聊天记录，被告授权代表董某指示原告将该合同约定的租金11.6万元及“空调使用协议”约定的空调租用费2.8万元支付给董某，董某的行为已构成表见代理，可视为被告已收受该租金及空调使用费。据此，原告请求被告返还租金69.4万元（含物业费及空调租用费）应予支持。同时，根据约定，被告不能保证租赁房正常使用的，应向原告承担月租金二倍的违约金；而根据原告与蓝园商业管理公司的“租赁合同”及蓝园商业管理公司的“情况说明”，虽出租人由被告更换为蓝园商业管理公司并未影响到原告承租事宜，但租金确由原来的每年61.6万元（不含物业费及空调租用费）上升至每年824544元，即与被告约定的五年租期内租金损失已达100余万元。故此，原告请求违约金102667元可全额支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告苏州四小义商业管理有限公司应返还原告韩涛租金69.4万元（含物业费及空调租用费），并偿付违约金102667元，于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11768元、其他诉讼费（公告费）600元，合计12368元,由被告苏州四小义商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  高为民人民陪审员  王迎春人民陪审员  张荣华二〇二〇年四月二十八日书 记 员  陈文文