上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初36985号原告：顾顺萍，女，1967年8月16日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：朱耀华，上海市四方律师事务所律师。被告：朱忠妹，女，1963年6月25日出生，汉族，住上海市闵行区。原告顾顺萍与被告朱忠妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理，先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2020年1月14日公开开庭进行了审理。原告顾顺萍及其委托诉讼代理人朱耀华，被告朱忠妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾顺萍向本院提出诉讼请求：被告继续履行房屋买卖合同，将位于上海市闵行区曹家塘路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告名下。诉讼过程中，原告顾顺萍变更诉讼请求为：1.解除原、被告签订的《房地产买卖居间协议》；2.被告返还原告购房款人民币(币种下同)1,900,000元；3.被告偿付原告以2,100,000元房价为基数计算20%的违约金计420,000元。事实和理由：上海市闵行区曹家塘路XXX弄XXX号XXX室(即本案涉案房屋)系被告朱忠妹取得的动迁安置房。2017年8月，被告将涉案房屋以2,100,000元的价格出售于原告。2017年8月14日，原告通过银行转帐方式向被告交付首付款1,000,000元；2017年8月16日，原、被告协商确定以被告之前向原告的陆续借款共计900,000元作为原告的第二笔房款交付，至此原告向被告交付了房款1,900,000元。因当时涉案的动迁安置房可以入市交易的条件未成就，故原、被告未网签书面的房屋买卖合同，亦未办理房屋产权过户手续。2017年11月27日，被告就房屋买卖及房屋交付事宜向原告出具承诺书，明确了被告收到原告的房款1,900,000元，房屋也交付给了原告，该日起房屋所有权归原告；但为解决被告及其家人的居住，被告以承租的方式向原告租赁涉案房屋，并向原告支付租金，只要涉案房屋符合过户条件(暂定2018年8月)，被告即应配合原告办理产权过户，同时原告向被告支付尾款200,000元。现经原告调查发现涉案房屋被案外人予以司法查封，由此导致涉案房屋无法过户，并有其他案件可能涉及涉案房屋，被告债务缠身，故原告起诉至法院。被告朱忠妹辩称，被告同意解除合同，但是不同意返还1,900,000元，其中1,000,000元被告确认收到，同意返还1,000,000元。但被告没有收到过900,000元现金，被告未向原告借款900,000元，但原告曾在赌场给过被告筹码，并由原告进行抽头，被告不知道拿了多少筹码，且在被告收到筹码后也未向原告支付过钱款。因为原告不是给被告900,000元现金，且被告现在也没有钱归还，故被告不同意返还900,000元。由于被告没有违约，所以不需要支付违约金，且违约金的标准过高。本院经审理认定事实如下：2017年8月14日，被告朱忠妹(作为出售方，签约甲方)与原告顾顺萍(作为买受方，签约乙方)、案外人A公司(作为居间方，签约丙方)签订《房地产买卖居间协议》1份，约定买卖房地产的物业地址为曹家塘路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积为65平方米(实际面积以房地产权证书为准)，无抵押情况；乙方愿意以2,100,000元整的价格购买该房屋；乙方首付款数额为1,100,000元；乙方应于甲乙双方前往房地产交易中心办理过户手续当日支付1,000,000元；一旦经丙方斡旋后甲方在本协议签字确认愿意以乙方要求的条件及价格出售该房屋后，甲乙双方应依丙方通知后3天内，依丙方通知的地点签定房地产买卖合同，并应依丙方通知后5个工作日内前往交易中心办理相关的产权过户手续；甲方翁杏花(朱忠妹代)如违约则按当时该房(曹家塘路XXX弄XXX号XXX)的市场价双倍赔偿给乙方。甲方朱忠妹承诺：该房卖给乙方如发生同住人：翁XX、朱A、朱B、朱C不同意该房买卖，则引起的违约责任及赔偿事由全部由朱忠妹全权负责和承担。合同还对其他权利义务作出了约定。协议签订当日，原告通过银行转账向被告支付了1,000,000元。被告出具《首付款收据》1份，载明：兹收到顾顺萍关于购买上海市曹家塘路XXX弄XXX号XXX房屋购房款共计壹佰万元整(转账)。同日，原告顾顺萍(作为出租方，签约甲方)与被告朱忠妹(作为承租方、签约乙方)签订《租赁合同》1份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租赁期为三年，自2017年8月14日起至2020年8月13日止，月租金为1,500元，租金以现金方式支付。案外人A公司所作为中介方在该合同上盖章。2017年8月16日，被告出具《收据》1份，载明：兹收到顾顺萍关于购买上海市曹家塘路XXX弄XXX号XXX房屋购房款共计玖拾万元整(现金)。2017年11月27日，被告出具《承诺书》1份，载明：本人朱忠妹自愿将曹家塘路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给顾顺萍，由于朱忠妹母亲没有其它地方居住，故暂时居住在该房子内，截止2017年11月27日顾顺萍已支付给朱忠妹房屋款共计壹佰玖拾万元整(其中第一笔于2017年8月14日已支付壹佰万元整，第二笔于2017年8月16日已支付玖拾万元整)，故自2017年11月27日开始该房屋实际上已由顾顺萍拥有该房的所有权了，朱忠妹以承租方式承租该房，以给她父母居住，并以租金方式付给顾顺萍(详见租房合同)。同时朱忠妹承诺，只要该房屋的大产证满3年可以交易过户了，朱忠妹应立即主动配合顾顺萍到闵行区房地产交易中心交易过户，时间暂定在2018年8月左右(以开发商的大产证为准)，如果在交易过户前一旦有其它意外发生，无论出于什么情况，导致不能正常交易过户，则都由朱忠妹承担其法律责任和经济赔偿责任，并保证该房屋顺利交易过户交易，款清交房给顾顺萍，同时尾款贰拾万元一并付清，故该房屋房款总计贰佰壹拾万元整，朱忠妹、顾顺萍俩人确认无误。2019年10月9日，原告顾顺萍以诉称之理由向本院提起诉讼。另查明，涉案房屋系动迁安置房，根据打印时间为2019年10月22日的上海市不动产登记簿信息显示，位于上海市闵行区曹家塘路XXX弄XXX号XXX室房屋登记的权利人为案外人B公司，房地产权利限制状况信息记载：限制类型为司法限制、限制方式为预查封、限制原因为财产保全、限制人为上海市闵行区人民法院、限制起始日期为2018年5月23日、预计结束日期为2021年5月23日。诉讼中，原告陈述原告于2016年通过朋友认识被告，原告共向被告支付了1,900,000元，其中1,000,000元系通过银行转账方式支付，剩余900,000元系现金方式支付，该900,000元原系原告在2017年3月起至2017年8月间分多次出借给被告的借款，每次都写了借条，但未约定还款期限及利息，后上述借条在房款结算时销毁了，借款转为房款，原告向被告出借的均是现金，由于部分现金是原告丈夫开公司留在家中的，部分现金是原告问朋友临时借的，所以原告无法提供现金的取款凭证，并提供了案外人陆某某的招商银行交易流水、案外人潘某的中国农业银行银行卡交易明细清单、案外人万某某的借记卡账户历史明细清单、案外人沈某某的借记卡账户历史明细清单、案外人C公司的工商信息以证明现金的来源。被告对原告提供的上述证据均不予认可，认为借款可以通过银行直接向被告转账，且被告从未收到过原告的现金，被告系在赌场认识原告，此后原告多次在赌场中向被告提供筹码，由被告向原告出具欠条，900,000元的金额是原告累计计算后让被告写的，其当时想出售涉案房屋给原告，但原告未支付900,000元现金，由于原告给被告的系筹码，现在被告输完了筹码，故被告的母亲也没有在买卖居间协议上签字。以上事实，由原告顾顺萍提供的《房地产买卖居间协议》、中国建设银行个人活期账户交易明细、《首付款收据》、《收据》、《承诺书》、《塘泾北苑动迁商品房缴款确认单》、《吴泾镇211-1地块订房安置协议书》、《租赁合同》、上海市不动产登记簿以及双方当事人的庭审陈述所证实。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。审理中，为进一步查明有关事实，应原告顾顺萍的申请，本院传唤证人邵某某到庭作证；应被告朱忠妹的申请，本院传唤证人蒋某某到庭作证。证人邵某某述称，其系案外人A公司工作人员，原、被告于2017年一起到店里，其根据原、被告双方的要求，填写了居间协议上的内容，并签订了居间协议，由于当时涉案房屋由被告父母居住，双方签订了租赁协议，故协议上没有约定交房日期，合同约定的房价款为2,100,000元。签订合同当日没有付款，当时有十几张的借条，借条的总数是900,000元，所以最后整合成一张900,000元的收据。写好收据后，原先的借条就撕毁了，其对于原、被告之间借款情况不清楚。由于被告不会写，所以承诺书是其代写的，承诺书上面一部分的内容是被告书写，后来由于被告写的太慢了，就由其书写，但承诺书上的签字和捺印是被告的。证人蒋某某述称，其与原、被告均为朋友关系，其先认识被告，再通过被告认识原告，其与被告一起至澳门赌场，原告也向其提供过赌场的筹码，其拿了筹码会写欠条。其听说被告想卖房给原告，具体被告向原告的借款情况其不清楚，有几次被告向原告借筹码的时候其也在场，有几次其不在场，被告向原告拿了多少筹码其也不清楚。原告顾顺萍对于证人邵某某的证言表示没有异议；对于证人蒋某某的证言表示有异议，认为证人没有陈述具体的情况，且原告与证人不是很熟悉，因证人也欠原告钱款，所以证人的陈述相对会对被告有利，会存在被告和证人互相作证，逃避还款的情况。被告朱忠妹对于证人邵某某的证言表示不予认可，其认为签合同当天应该要付1,100,000元，原告仅支付了1,000,000元。因为之前在赌场里被告问原告拿了100,000元的筹码，所以计算共付了1,100,000元。之后，被告在赌场拿了筹码，去过中介处多次，撕毁了多份合同；对于证人蒋某某的证言表示没有异议。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告就涉案房屋买卖事宜签订的《房地产买卖居间协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约行使权利、履行义务。现涉案房屋因被告的原因被司法查封，导致了涉案《房地产买卖居间协议》无法继续履行，故被告构成违约，原告提出主张要求解除《房地产买卖居间协议》，被告表示同意解除，故对于原告要求解除原、被告签订的《房地产买卖居间协议》之诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，原告认为被告应返还购房款1,900,000元，被告仅确认收到并同意返还1,000,000元，但不认可收到过现金900,000元，现原告明确被告于2017年8月16日出具的《收据》中所载明的房款900,000元系原告曾向被告出借的现金转化为房款，但被告并不认可双方间存在现金借贷关系和收到900,000元现金的事实，考虑到该笔款项金额较大，故原告应对其实际交付了900,000元进行进一步举证证明。虽然原告提供了银行的交易明细，但是原告提供的银行交易明细均是案外人的银行卡交易记录，上述交易记录无法直接证明与原告出借给被告的现金有关联性，且原告也未能进一步提供其向被告交付钱款的证据，原告现有证据尚不足以证明其已将900,000元现金交付被告，故被告应当向原告返还购房款1,000,000元。由于被告违约导致协议无法继续履行，故被告理应承担违约责任。根据双方协议约定，如违约则按当时涉案房屋的市场价双倍赔偿，被告在协议中承诺由其承担违约责任，现原告自行调整违约金计算标准，主张要求被告参照总房价20%的标准支付违约金，被告提出违约金过高，本院综合考虑双方之间《房地产买卖居间协议》的履行程度、原告已支付款项的金额、被告违约的主观恶意、对原告造成的实际损失以及当前房屋市场价格波动等因素，酌定由被告支付原告违约金200,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告顾顺萍与被告朱忠妹就位于上海市闵行区曹家塘路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖居间协议》；二、被告朱忠妹于本判决生效之日起十日内返还原告顾顺萍购房款人民币1,000,000元；三、被告朱忠妹于本判决生效之日起十日内支付原告顾顺萍违约金人民币200,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币23,600元，财产保全费人民币5,000元，合计28,600元，由原告顾顺萍负担人民币10,600元，由被告朱忠妹负担人民币18,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  邹巧弟审 判 员  林 叶人民陪审员  樊 燕二〇二〇年四月七日书 记 员  潘逸灵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。