苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2014）园民初字第0994号原告王娟。委托代理人王璟，江苏南凯律师事务所律师。被告方如高。委托代理人林爱雪。被告宋静芬。委托代理人屈伟。原告王娟与被告方如高、宋静芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月29日立案受理后，依法由审判员朱云独任审判，后因案情复杂，本案转为普通程序，组成合议庭，于2014年8月22日、10月20日公开开庭进行了审理。原告王娟及其委托代理人王璟，被告方如高及其委托代理人林爱雪，被告宋静芬及其委托代理人屈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王娟诉称，原告与被告方如高于2013年3月签订了《租房协议书》，约定租金每年20000元，租期至2015年3月31日。2014年3月初，方如高通知原告将出卖房屋，原告表示享有优先购买权，被告方如高拒绝告知交易价格。2014年4月1日，被告方如高突然对租赁房屋断水断电，次日换掉钥匙，并强行将原告物品搬出。2014年4月8日，原告得知方如高已经将租赁房屋已于2013年11月11日过户转让给了被告宋静芬，方如高的行为违反了合同约定，两被告恶意转让租赁房屋侵犯了原告优先购买权。故诉至法院，请求判令：1、请求判令被告方如高尽快将原告物品搬回原告承租的苏州工业园区自由水岸花园10幢2301室，并恢复房屋装修原貌；2、原告继续承租涉案房屋；3、请求两被告赔偿恶意侵犯原告租赁房屋优先购买权的经济损失（待评估）；4、请求两被告承担诉讼费。审理中，原告明确要求两被告侵权造成的损失为24.5万元。被告方如高辩称，原告与被告签订的租期在2013年到期后，原告王娟要求续签合同，我们当时告知她房子肯定要卖的，王娟说其在园区的出租房有50多套，我父亲就和王娟签订《租房协议书》。2013年8月，我们提前通知了原告该套房屋即将出售，并告知了价格，王娟短信回复“2014年3月30日合同结束，到期搬走。”故被告不存在违约行为。由于原告没有到期搬离。所以我方在2014年4月1日报警，2014年4月2日我方自行恢复毛坯原样，将房屋交付被告宋静芬，将原告的东西搬离并通知原告领取。我方没有给原告造成任何经济损失。原告和我方的合同已经终止了，原告没有权利继续承租，请求法院驳回原告诉请。被告宋静芬辩称，不同意原告诉请，其是通过中介买的，是善意第三方。对原告和被告方如高之间的纠纷我方不知情。我方已对争议房屋装修并且实际入住。原告曾经发了一条短信，确认原告在2014年3月30日搬走，所以其才决定买这套房子，但是王娟到期没有搬走。因为原告没有搬走，其和方如高实际交接是在2014年4月2日。经审理查明，2010年3月26日，被告方如高（甲方）的父亲方先金经方如高同意与原告王娟（乙方）签订《租房协议书》，约定甲方将自由水岸10-2301自有商品房一套租赁给乙方；租期2010.4.1至2013.3.31，租期叁年；租金每月1300元，甲方承担物业费，乙方承担有限电视费、宽带费、水电费、停车费等使用费，税费各付各……甲方以毛坯房出租给乙方，乙方不得擅自改变房屋结构，损坏东西照价赔偿，乙方为转租方向甲方承担全部责任，租期内常住人口最多8人，超出加房租20%。违约责任租期内甲方违约，违约金贰万元，允许甲方更名并重订合同，即带约出售。2013年3月5日，被告方如高（甲方）的父亲方先金经方如高同意与原告王娟（乙方）签订《租房协议书》，约定甲方将自由水岸10-2301自有商品房一套租赁给乙方；租期2013年4.1至2015年3.31，租期两年；租金每年贰万，物业费乙方付，乙方承担有限电视费、宽带费、水电费、停车费、物业费等。房租一年一付。违约免租金一个月。”2013年8月17日，方如高、林爱雪（甲方）与宋静芬（乙方）、苏州润田地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖协议》，约定甲方将本案诉争房屋，出售给乙方。房屋价格为1655000元。并且约定“在该房屋新证出来后，甲方需留人民币伍万元整于丙方，待该房屋租赁合约到期即2014年3月31日，待乙方收到房屋，办理结束物业交接手续且无异议，丙方返还甲方。”2013年11月11日，自由水岸花园10幢2301室房产证登记所有人为宋静芬。2014年4月1日，方如高要求王娟搬离争议房屋，双方发生纠纷并报警，《接处警工作登记表》显示：“艾拉自由水岸10-2301，与二房东有纠纷，林爱雪报警称，因王娟租赁10-2301到期后家中东西没有搬走发生纠纷，现告知双方通过法院处理。”2014年4月2日，方如高与宋静芬对争议房屋进行交接，并签署《房屋结件单》，明确“今后相关房屋事项原房东与二房东之间产生纠纷与新房东无关。”2014年4月2日下午3点47分，方如高的妻子林爱雪向王娟发送短信通知“王娟，请你于2014年4月2日下午4点前来苏州工业园区自由水岸10幢1楼领走并确认你的东西。17点以后，我们概不负责。”后，林爱雪又于2014年4月7日、25日短信通知王娟领走物品。王娟对短信真实性没有异议，但表示双方存在很大的争议，方如高未经原告同意，擅自将原告的装修拆除。审理中，原告与被告方如高确认原告房租缴纳到2014年3月31日，尚有1300元押金在被告方如高处。原告表示其为装修争议房屋花费了3万多元。上述事实，有《租房协议书》、《房屋买卖协议》、《房屋结件单》、《接处警工作登记表》、房地产权证等以及庭审笔录在卷佐证。本院认为，首先，关于原告是否享有讼争房屋的优先购买权的问题。原告自2010年3月始一直承租系争房屋，2013年的《租房协议书》系2010年的《租房协议书》的。在2010年的租赁协议中有“允许甲方更名并重订合同，即带约出售”的约定。该约定表明，租赁房屋的权属变更无需征得原告方同意，因双方租赁行为具有，应视为原告已经放弃了购买房屋产权的权利。因此原告以房屋承租人的身份认为其优先购买权要求赔偿损失的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。其次，江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第十九条“承租人经出租人同意转租租赁房屋的，承租人不享有优先购买权”。原告在审理中陈述“除了该套房屋，我还承租了本小区的其他几套房子，用来对外出租”，“7个门也是我们装的”，2010年租房协议书中约定“乙方为转租方向甲方承担全部责任，租期内常住人口最多8人”，上述均表明原告将租赁房屋用于转租，故原告不享有优先购买权，对于原告相关主张，本院不予支持。其次，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告王娟与被告方如高签订的租房协议书是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，该合同对双方均具有约束力。租赁协议书约定租期至2015年3月31日，而方如高提前将原告物品搬出，终止合同，违反了合同约定。因此，本院认为方如高解除合同属违约。方如高辩称，王娟同意在2014年3月30日搬离，原告王娟予以否认，被告方如高未能提供相关证据佐证，本院不予采信。结合被告方如高已将原告物品搬出，被告宋静芬已实际入住争议房屋，被告宋静芬亦不同意将争议房屋出租给原告，租赁协议无法继续履行，故原有租赁合同目的无法实现，故本案中不宜判令恢复原状及继续承租房屋。本院确认双方之间签订的《租赁协议书》已于2014年4月2日实际解除。根据我国合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。因出租人违约行为导致合同解除，承租人请求出租人赔偿租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。由于宋静芬已重新装修入住争议房屋，致使装修部分的损失无法确定，现原告表示其装修花费3万多元，并要求方如高支付损失24.5万元，本院考虑装修折旧情况及原告另外寻找房源等因素，综合酌定被告方如高赔偿原告损失合计2万元。由于方如高已在2014年4月2日将原告的物品搬出后，就通知原告领取，原告应当尽早领取，以防损失扩大。原告在与被告方如高的租赁关系解除后，被告方如高理应负返还押金之责。据此，本院依照《》第、第九十二条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第之规定，判决如下：一、确认原告王娟与被告方如高在2013年3月5日签订的《租房协议书》于2014年4月2日解除；二、被告方如高应于本判决生效之日起十日内返还原告王娟押金人民币1300元；三、被告方如高应于本判决生效之日起十日内赔偿原告王娟损失合计20000元；四、驳回原告王娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《》第之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5015元（原告已预交），由原告王娟负担3515元，被告方如高负担1500元。被告方如高负担之款于本判决生效之日起十日内支付原告王娟。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行，帐号：10×××99。审 判 长  朱 云人民陪审员  戴惠安人民陪审员  邵煜岐二〇一四年十月二十八日书 记 员  李靖伟