山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终2485号上诉人（原审被告）：环翠区林鑫水饺店，住所地威海市。个体经营者：刘军华，女，1974年2月5日出生，汉族，住威海市环翠区东城路77号林鑫水饺店。被上诉人（原审被告）：威海市物资信息中心，住所地威海市。法定代表人：唐乃平，主任。被上诉人（原审原告）：威海市住房保障公共服务中心，住所地威海市光明路48号。法定代表人：李瑞玲，主任。委托诉讼代理人：李勇辉，山东时中律师事务所律师。委托诉讼代理人：苗建伟，山东时中律师事务所律师。上诉人环翠区林鑫水饺店（以下简称“林鑫水饺店”）因与被上诉人威海市物资信息中心（以下简称“物资信息中心”）、威海市住房保障公共服务中心（以下简称“住房保障中心”）排除妨害纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2018）鲁1002民初6731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林鑫水饺店上诉请求：撤销一审判决，改判驳回住房保障中心的诉讼请求。事实和理由：1.林鑫水饺店与物资信息中心租赁合同的解除并非林鑫水饺店的真实意思表示。案涉终止协议系林鑫水饺店与威海市胶东物资建材有限责任公司（以下简称胶东物资公司）签订，而租赁合同系林鑫水饺店与威海市物资建材总公司签订，胶东物资公司并非租赁合同一方当事人，无权解除和终止租赁合同，终止协议不发生法律效力。签订终止协议时出租方未明确告知林鑫水饺店不再向其出租房屋或要求其搬离承租房屋，林鑫水饺店系在不明真相的情况下签订的终止协议；2.住房保障中心与威海市物资建材总公司租赁合同中明确约定案涉房屋不得转租，威海市物资建材总公司违反该约定与不知情的林鑫水饺店签署转租合同，属非法租赁，林鑫水饺店与威海市物资建材总公司存在事实租赁关系，根据合同相对性原则，未履行解除协议而造成损害的，损害赔偿责任应由威海市物资建材总公司负担；3.林鑫水饺店在案涉房屋内经营多年，此期间投入大量的装修费用，即使不再续租房屋，亦应得到合理补偿，否则将给林鑫水饺店造成重大损失，有违公平原则。物资信息中心辩称，1.物资信息中心分别与住房保障中心、林鑫水饺店签订了终止协议，物资信息中心已退出了租赁关系，房屋亦已移交完毕，物资信息中心无责任；2.林鑫水饺店与住房保障中心矛盾在于房租未谈妥，过错不在物资信息中心。住房保障中心辩称，1.住房保障中心系管理直管公房的有权机构，在无合法租赁关系的前提下，林鑫水饺店及物资信息中心占有、使用房屋已构成侵权，住房保障中心有权要求其腾房；2.房屋补偿系发放给被拆迁单位，本案中被拆迁单位系前房管局，并非林鑫水饺店及物资信息中心，住房保障中心考虑林鑫水饺店从事经营活动不易，同意发放部分补偿，但并非应当发放。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。住房保障中心向一审法院起诉请求：1.林鑫水饺店、物资信息中心共同向住房保障中心支付房屋占有使用费25532元（自2018年2月1日至2018年10月23日止，参照评估报告书中年租金35300元，35300元/365日×264日）；2.林鑫水饺店、物资信息中心向住房保障中心支付自2018年10月24日至实际搬离房屋之日止的房屋占用使用费（参照评估报告书中年租金35300元计算）；3.林鑫水饺店、物资信息中心共同向住房保障中心返还位于间房屋（以下简称案涉房屋）。一审法院认定事实：位于威海市东城路77号房屋层数为3层，建筑面积2660.66平方米，登记房屋所有权人为威海市房地产管理局，住房保障中心系负责直管公房管理、租赁及维修的事业单位法人，负责案涉房屋的管理。2014年12月24日，威海市直管公房管理处与物资信息中心签订房屋租赁合同书【（2014）房租赁合字22号】一份，约定：威海市直管公房管理处将位于威海市东城路77号的公房建筑面积约234平方米出租给物资信息中心经营使用，年租金为9万元，租赁合同期限自2015年1月1日至2019年12月31日止，还约定了房屋修缮、安全使用、违约责任及合同管辖等事项。后物资信息中心将案涉房屋转租给林鑫水饺店。2018年2月28日，胶东物资公司与林鑫水饺店经营者刘军华签订一份《租赁合同终止协议》，约定：经双方协商，原签订合同终止，终止期为2018年3月31日，刘军华按原合同已交房租32500元，尚欠3918元，一次交清；房屋由刘军华交由威海市直管公房管理处接管。2018年3月13日，威海市直管公房管理处与物资信息中心签订了解除房屋租赁合同协议书，约定双方同意自2018年2月1日起全部终止关于东城路-77号房屋租赁合同【合同编号：（2014）房租赁合字22号】的履行，解除该房屋租赁合同；物资信息中心于2018年2月28日前将房屋腾空，无条件交给威海市直管公房管理处，并确保没有其他纠纷，也没有欠交房屋租金及水电等有关费用；房屋租金交至2018年1月31日，水电等有关费用以实际发生为准；物资信息中心在该房屋上已投入的装修归威海市直管公房管理处所有，物资信息中心不得拆除，且不得提出补偿要求。2018年3月14日，威海市直管公房管理处委托威海佳彬房地产评估有限责任公司对东城路-77号一层北侧第7间林鑫水饺店年租金进行经评估，该鉴定机构于2018年3月15日出具威佳房估字【2018】1803010号报告书，评估结果为东城路-77号一层北侧第7间林鑫水饺店建筑面积39.18平方米，年租金35300元，单价900元/平方米。一审庭审过程中，林鑫水饺店对该鉴定意见的真实性有异议，但并未提供反证予以证实。另查，2017年3月25日，威海市直管公房管理处与威海市经济适用房开发中心整合，设立威海市公共租赁开发管理中心。2019年2月28日，威海市公共租赁住房开发管理中心职能整合，组建住房保障中心。一审法院认为，从庭审查明的事实看，案涉房屋由住房保障中心出租给物资信息中心使用，在合同期内物资信息中心转租与林鑫水饺店，在各自合同约定的租赁期限届满前，住房保障中心与物资信息中心达成协议约定自2018年2月1日终止双方之间的租赁合同关系，同样物资信息中心亦与林鑫水饺店达成协议约定自2018年3月31日终止双方租赁合同关系，以上合同均系合同双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按约履行合同。根据合同法的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。从合同相对性来讲，物资信息中心作为住房保障中心租赁合同的相对方，双方在2018年3月13日签订的解除合同中约定物资信息中心于2018年2月28日腾出房屋，租金交至2018年1月31日，也就是说住房保障中心与物资信息中心签订合同时明确知晓物资信息中心尚未腾出房屋，且租金仅交至2018年1月31日，且案涉房屋实际亦非物资信息中心占有使用，其基于双方已解除租赁合同关系而要求物资信息中心赔偿双方约定终止日期后的房屋占用费用不当；另一方面，根据林鑫水饺店、物资信息中心签订的终止协议，约定林鑫水饺店、物资信息中心之间租赁合同关系自2018年3月31日终止，自此，林鑫水饺店对案涉房屋并不享有承租权，其自此继续占有使用案涉房屋已缺乏合法依据，住房保障中心作为案涉房屋的权利人有权请求返还案涉房屋，但对于其要求赔偿由此产生相应损失的诉请，住房保障中心在明知房屋仍被占用的情况未明确提出要求占有人腾出，自身亦有过错，应自行承担部分损失。综上，住房保障中心诉讼请求中的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十三条、第二百四十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第二十六条之规定，判决：一、环翠区林鑫水饺店于判决生效三十日内向威海市住房保障公共服务中心返还位于间房屋；二、环翠区林鑫水饺店向威海市住房保障公共服务中心支付自2018年4月1日至实际搬离房屋为止的房屋占有使用费（其中2018年4月1日至2018年11月5日期间的占有使用费按年租金35300元的50%计算；2018年11月5日至实际搬离房屋为止的占有使用费按年租金35300元计算）；三、驳回威海市住房保障公共服务中心其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费438元，由威海市住房保障公共服务中心负担38元，环翠区林鑫水饺店负担400元。本院二审期间，双方当事人提交新证据，本院依法组织当事人进行了质证。物资信息中心提交威海市贸易办公室文件【威贸办字（2007）10号】一份，载明根据市政府的安排部署，威海市物资建材总公司（含胶东物资公司）的材料和相关事宜自2007年2月6日起统一由物资信息中心集中保管和进行。该文件加盖威海市物资建材总公司、胶东物资公司及威海市物资信息中心的印章。经质证，林鑫水饺店对该证据没有异议；住房保障中心对证据的真实性没有异议，但主张与其无关。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，林鑫水饺店承租案涉房屋后，又与胶东物资公司在2018年2月28日签订租赁合同终止协议，明确约定其与物资信息中心签订的租赁合同终止履行，并同意将案涉房屋交给威海市直管公房管理处接管，该协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。林鑫水饺店主张租赁合同的签订主体为威海市物资建材总公司，并以此主张胶东物资公司无权签订租赁合同终止协议，但从物资信息中心提交的威海市贸易办公室文件内容看，威海市物资建材总公司、胶东物资公司统一由物资信息中心管理，故案涉租赁合同及租赁合同终止协议虽以威海市物资建材总公司和胶东物资公司的名义签订，但合同相对方均为物资信息中心，上述协议主体明确适格，合同合法有效。林鑫水饺店另主张该协议系在物资信息中心和住房保障中心的误导下形成，但对此未能提供证据证实，且该协议未经法定程序撤销或解除，对双方当事人均具有法律约束力。基于该协议的约定，林鑫水饺店继续占有管理使用案涉房屋已经丧失了事实及法律依据，应当将房屋交付给住房保障中心。林鑫水饺店认为租赁合同终止协议的签订主体系胶东物资公司，但该协议的签订主体并不影响林鑫水饺店依约履行交房义务，且协议中明确约定接收案涉房屋的主体为威海市直管公房管理处，故住房保障中心作为案涉房屋的权利人，基于租赁合同终止协议的约定，有权要求林鑫水饺店腾房并支付占用费。对林鑫水饺店主张的补偿问题，不属于本案审理范围，双方可另行处理解决。综上所述，林鑫水饺店的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由环翠区林鑫水饺店负担。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  郑华章审判员  蒋 涛二〇一九年十一月二十八日法官助理张洁玉书记员李冬菊