文书内容江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣10民初20号原告：刘永平，男，1972年2月9日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。委托诉讼代理人：肖波，北京大成（南昌）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：江西致诚聚福投资发展有限公司，住所地江西省宜黄县河东新区军峰路西北侧，统一社会信用代码91361026556033158B。法定代表人：涂胜华，执行董事。委托诉讼代理人：冯明昊，江西宜河律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：陈肖依，江西论研律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告刘永平与被告江西致诚聚福投资发展有限公司（以下简称致诚聚福公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘永平的委托诉讼代理人肖波、被告致诚聚福公司的委托诉讼代理人冯明昊、陈肖依到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘永平向本院提出诉讼请求：1.致诚聚福公司向其返还200,000元预付租金及利息（按年贷款利率6%自2014年1月16日计算至返还之日）；2.致诚聚福公司双倍赔偿其对第三方违约损失140,000元；3.致诚聚福公司赔偿其可得利益损失2,333,876元；4.致诚聚福公司赔偿其租金差价损失15,338,607.8元；5.致诚聚福公司承担本案诉讼费、保全费及保全保险费用。事实和理由：2014年1月16日其与致诚聚福公司签订《商铺租赁合同》，由致诚聚福公司将其开发的位于江西省宜黄县军峰路建筑面积约12,000平方米的“聚福百汇”商住楼盘出租给刘永平，租赁期限为15年，自2016年6月1日起至2031年5月31日止（实际起租日以交付场地之日起3个月后开始计算），总免租期为24个月（不含3个月装修期）；租金前五年按7元/月/平方米计算，从第六年开始，每三年递增5%。由于涉案租赁物尚在开发建设中，故合同还约定，租金支付方式为签订合同之日起5个工作日内预先支付租金200,000元人民币，待致诚聚福公司出租商铺主体封顶并且致诚聚福公司拿到住宅预售许可证之日起5个工作日内再支付300,000元人民币，冲抵房租，租金按季度支付；其在承租的面积内享有自主租赁权。合同签订后，其依约将第一期200,000元预付租金支付给了致诚聚福公司，此后其投入大量人力物力开始“乐买佳”购物中心的筹建工作。2016年9月3日，其根据合同第五条约定，将购物中心规划面积以外的多余租赁面积3,200㎡转租给第三方用于经营影城，并与第三方签订了转租合同。合同约定，租赁期限为10年（自房屋交付之日起），合同期间内免13个月的租金。租金按年金计算，每三年递增10%，第1至第3年，年租金为450,000元；第4至第6年，年租金为495,000元；第7至第9年，年租金为544,500元；第10年，年租金为531,500元。合同签订后，第三方向其支付了300,000元履约保证金。2016年11月15日，致诚聚福公司突然向其发送《律师函》，声称因其逾期未支付第二期预付租金，故通知解除商铺租赁合同，并勒令其限期办理200,000元预付租金的退款手续。为此，其与致诚聚福公司多次交涉，但致诚聚福公司已将涉案租赁物以更高的价格另租于案外人，拒绝履行合同。由于致诚聚福公司的违约行为，其不得已与第三方协商解除转租合同并承担了违约责任。双方签订的租赁合同不违反法律法规的强制性规定，是双方真实意思表示，应属合法有效的合同，双方均应按照合同约定忠实履行合同义务。刘永平已依约支付了第一期预付租金，而第二期预付租金的支付条件是致诚聚福公司商铺主体封顶且致诚聚福公司拿到住宅预售许可证，故致诚聚福公司应于付款条件成就时履行通知义务，如其在通知的合理期限内拒不付款，致诚聚福公司方可行使合同解除权。退一步说，即使其因自身原因未支付预付租金，致诚聚福公司也应当根据合同第十条第一款的约定，在出具书面租金催缴通知书后，如逾期支付租金超过60日，致诚聚福公司才有权解除合同。但致诚聚福公司一方面利用其大型超市即将入驻的广告宣传，促成楼盘迅速销售完毕，另一方面受租金上涨的利益驱动，未发送付款条件成就的通知，也未催缴预付租金，恶意单方毁约，牟取非法利益，应认定为严重违约的行为。致诚聚福公司辩称，刘永平作为违约方，主张损害赔偿请求无事实和法律依据。具体理由有：一、致诚聚福公司是依法解除租赁合同。刘永平违约在先，未按合同约定支付300,000元定金，致诚聚福公司基于合同法第九十四条规定的法定解除权向刘永平发出解除合同通知，刘永平在收到律师函的三个月内未向法院提起诉讼，自函件到达之日，租赁合同已经合法解除。1.致诚聚福公司在本案中并没有一物二租的情形，不存在违约行为。刘永平举证的2016年5月1日洪某、应建飞与致诚聚福公司签订的租赁合同约定“月租金1元/月/㎡，租期三年，履约保证金50,000元”，与致诚聚福公司举证的2017年4月11日与南昌县军创宜家超市（落款签字为洪某）签订的租赁合同约定为“月租金15元/月/㎡，租期12年，履约保证金500,000元”相差甚远。致诚聚福公司已经举证证明2016年那份合同仅是为方便新承租户办证而签订，且该份合同真实的签订时间是2017年9月份，并非2016年。致诚聚福公司提供的证据和申请作证的证人证言能够形成完整的证据链，证实致诚聚福公司是在与刘永平解除合同之后，2017年4月份才重新与他人签订超市租赁合同。2.涉案租赁合同就乙方违约责任条款进行的约定解除权在本案中不适用。双方2014年1月16日签订的租赁合同第十条约定，租赁期间，甲方需要出具书面催缴通知书后，如乙方逾期支付租金60日，甲方有权解除合同。该条款第一个前提是在租赁期间，而根据合同第二条对租赁期间的约定，起租日从甲方交付场地3个月后开始起算。因此，根据合同约定，结合双方在解除合同时间点的履行状况来看，刘永平尚未交清合同定金，致诚聚福公司尚未交付场地，租赁期限尚未开始起算。另外，关于合同第四条针对的刘永平在租赁期间拖延租金的追缴约定。本案中，根据合同约定，刘永平需要向致诚聚福公司交纳500,000元的合同定金保证按约履行合同，而刘永平仅支付了200,000元定金，剩余的300,000元定金迟迟未支付。致诚聚福公司向刘永平反复催告的是合同定金，而非租赁期间的租金。因此，在合同对定金支付没有催缴约定的情形，致诚聚福公司适用法定解除权于法有据。刘永平迟延履行支付合同定金9个月，严重拖延了致诚聚福公司的整个商业综合体发展，导致合同目的不能实现，已构成根本违约，致诚聚福公司依法享有法定解除权。致诚聚福公司在2015年12月21日取得住宅预售许可证，2016年1月26日出租物封顶，根据双方合同约定，刘永平在封顶之日起5个工作日内就需要支付300,000元合同定金。主体封顶后，致诚聚福公司工作人员积极联系刘永平，告知其可以准备入场、设计施工图纸，希望其在2016年年底开张。但直至2016年11月份，刘永平拖延支付合同定金达九个月之久。双方订立合同时，致诚聚福公司考虑到刘永平入驻商场能够带动商场效益，促进商业繁荣，从而带来销售商铺或者出租商铺的经济性效益，才以低廉的价格出租给刘永平。对于上述目的，刘永平清楚明确，在起诉状中也表明了入驻可以给开发商带来宣传效益，但是其并未表现出该有的诚意，连合同定金300,000元都不按约支付，更未有履行合同的表示，严重阻碍了涉案商业综合体的整体规划发展。根据合同法第九十四条第四项规定，刘永平的迟延履行行为已经构成根本违约，致诚聚福公司依法享有法定解除权。3.退一步讲，即便刘永平的行为没有达到根本违约，其迟延履行支付合同定金的主要债务，经催告后在5个月后仍未履行，致诚聚福公司同样享有法定解除权。2016年1月26日出租物封顶后，致诚聚福公司多次通过发送短信和打电话的方式告知刘永平租赁物已经具备入场条件，可以履行合同了。根据市场交易习惯，也基于对刘永平的信任，致诚聚福公司并没有刻意留存即时通话记录和短信记录。但从2016年5月24日开始的短信记录可知，致诚聚福公司催促其进场也就意味着早已进行封顶并取得了预售许可资质。作为商家而言，获得合同对价是履行合同的主要目的，催要款项对商家而言是必然的，告知具备入场条件同样是对支付剩余定金的催告。致诚聚福公司已经举证自2016年5月开始催促刘永平进场，准备设计施工图纸配合装修等事宜，但刘永平无动于衷，完全没有履行合同的表示，从2016年5月24日至同年10月发送解除合同通知短信，到同年11月15日发送律师函都长达五个余月。因此，根据合同法第九十四条第三项规定，刘永平迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，致诚聚福公司仍享有法定解除权。综上，刘永平支付的200,000元定金应不予退回，其提出的损害赔偿请求，应全部驳回。二、无论租赁合同是否合法解除，对刘永平提出的第二、三、四项诉请，都不应予以支持。1.根据合同法的规定，损害赔偿仅限于非违约方所遭受的实际损失和可得利益损失在内的全部损失，并应该考虑赔偿的对价性。损害赔偿具有补偿性，不具有惩罚性，其主要目的在于弥补或填补债权人因违约行为所遭受的损害后果，并不包含预期损失。而且在市场交易的规则下，损害赔偿也应该讲究对价性。致诚聚福公司至今为止只收到200,000元合同定金，但刘永平却主张过千万元的赔偿。站在等价交换的市场交易原则来看，显然不符合合同等价交换的属性。为此，即便赔偿，也应该以收取的金额为参照予以赔偿。2.刘永平并未因解除合同遭受实际损失，刘永平向次承租人陈赟支付的70,000元补偿款已经收回。在庭审调查阶段，刘永平已经认可支付给的陈赟70,000元设计装修补偿费，陈赟已经退回给了刘永平，因此刘永平并未遭受损失。3.刘永平主张的第三项诉请即可得利益损失不应予以支持，可得利益损失仅限于合同订立时的损失，且可得利益具有客观确定性。双方签订的租赁合同是2014年1月份，刘永平与陈赟签订的转租合同是2016年9月份，其在合同签订时间是无法预估2016年9月份可以获得高额转租差价的。而且，对于合同约定租金金额，刘永平并没有提供其他证据予以佐证出租价格的真实性。租金价格随行就市，2016年当地经济在稳健繁荣的发展，房地产价格水涨船高，租金收入才会比较可观。但是如果2016年当地经济并不景气的环境下，房地产市场低迷，无法获得高额的租金也是有可能的。因此，2014年签订合同时，致诚聚福公司对约定的部分租赁权并不会干涉，也不会收取任何费用，更无法预见两年零八个月之后的转租租金价格。另外，可得利益的求偿需坚持客观确定性，即预期取得的利益不仅主观上是可能的，客观上还是需要确定的。因违约行为的发生，使此利益丧失，若无违约行为，这种利益按通常情形是必得的。从两份合同的履行情况来看，两份合同均处于订立初期，租赁期限均未开始起算，合同约定的租金是按季度分期支付的，三方当事人均无法保证两份合同能按照最初的合同约定稳定持续履行15年和10年。刘永平将两份合同视为“理想型”合同并能“完美”的履行下去。但事实情况是，合同的履行存在很多的不可预知因素，合同履行过程中，可能出现变更、协商一致解除，一方依合同约定单方解除合同，电影院的经营期限到期等因素出现变故。更何况，刘永平在转租合同时，已经迟延履行合同7个月，其不诚信的行为，将遭受合同随时被解除的风险，又如何保证能将店面转租给次承租人10年之久。刘永平却将这一根本不确定的利益作为可得利益损失。即将所有的经营风险转嫁给致诚聚福公司，让致诚聚福公司成为其经营的保险人。因此，即便致诚聚福公司存在违法解除合同的情形，该项诉请也不应当得到支持。4.刘永平主张的第四项诉请租金差价损失1500余万元，是预期损失，并非实际损失，更不是可得利益损失。刘永平在庭审阶段认可收到解除合同的律师函之后，在当地并没有再次租赁商铺经营超市的行为。刘永平主张再次租赁超市所需花费更高昂租金造成的损失是预期损失，并没有实际产生，而且支付租金是支出行为不是刘永平可能获得的收益。因此，刘永平提出的该项诉请并没有事实依据，更没有法律依据，即使致诚聚福公司存在违法解除合同的情形，该项诉请也不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人提供的有争议的证据，本院分析认定如下：刘永平提供的证据有：1.乐买佳营业执照三份及相关超市相片，证明刘永平是乐买佳商贸有限公司的法定代表人和乐买佳超市的经营者。致诚聚福公司对该组证据的关联性和合法性均有异议，认为刘永平是乐买佳商贸有限公司的法定代表人与本案的租赁合同没有任何关联。本院认为，该组证据与本案争议内容并无直接关联，不能作为本案证据使用。2.《房屋租赁合同》《解除房屋租赁合同协议书》、中国建设银行银行卡客户交易明细清单，证明目的：（1）刘永平根据合同第五条约定的转租权，将超市规划面积以外的多余租赁面积3,200㎡转租给案外人陈赟用于经营影城，并与陈赟签订了转租合同。（2）由于致诚聚福公司违约单方解除合同，导致刘永平与案外人的转租合同无法继续履行，造成刘永平对案外人承担违约责任。致诚聚福公司对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为2016年9月3日刘永平还未取得合法的转租权，刘永平无权将致诚聚福公司房屋租赁给他人。本院认为，该组证据能够相互印证，证实涉案店面转租的事实，应予采信。3.宜黄县市场监督管理局《个体信息》《商铺租赁合同》。证明目的：致诚聚福公司早在2016年5月1日就与第三方宜黄县发到家购物中心另行签订了《商铺租赁合同》，将涉案租赁物出租给第三方，造成“一房二租”，是严重丧失诚信的违约行为。致诚聚福公司质证认为，（1）真实性有异议，涉案租赁物超市目前的租赁者并非刘永平举证的承租人应建飞，且就刘永平提交的该组证据发到家购物中心成立日期是2017年9月13日，合同签订日期是2016年5月1日，最后凤岗镇百鹭洲居委会出具的证明是2017年9月15日，三份证据主体不一，日期差异较大，且该组证明中应建飞租赁的聚福百汇8号商铺，并未写明具体地址；（2）关联性有异议，致诚聚福公司认为达不到刘永平的证明目的，致诚聚福公司不存在违约行为。事实上致诚聚福公司在2017年下半年才将涉案租赁物进行出租，在发出解除合同通知之后近一年的时间，致诚聚福公司已经给刘永平特别宽裕的时间来履行合同义务，但刘永平在致诚聚福公司二次租赁合同之前都没有履行合同义务。本院认为，该组证据真实合法，但与本案争议焦点并无直接关联，涉案合同解除合法与否的关键在于致诚聚福公司是否享有法定或者约定解除权，并不取决于是否存在第二份租赁合同。为此，本院对该组证据不予采信。4.评估报告，证明目的：（1）双方在合同中约定的租金单价是7元/平米/月，经过评估机构计算扣除免租期后实际租金是6.067元/平米/月；（2）涉案租赁物在2016年11月15日合同解除之时，月租金综合平均单价分别是一层34.67元/平米/月（不含税）、42.02元/平米/月（含税），二层13.692元/平米/月（不含税）、16.596元/平米/月（含税），三层以上6.93元/平米/月（不含税）、8.40元/平米/月（含税）。致诚聚福公司对该证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。（1）该鉴定意见将2016年11月15日作为市场租赁价格参考时间，根据法律规定，提起损害赔偿请求权所依据的可得利益时间应是合同订立之时，并非违约之时。因此对市场租赁价格的参考时间提出异议；（2）鉴定出的市场租赁价格，在本案中并不具有法律意义，即无论合同是否合法解除，即使刘永平依法享有对致诚聚福公司提起损害赔偿的权利，但鉴定出来的租金损失系未实际发生的费用，即刘永平主张的是预期损失并非实际损失，其证明目的不能达到。本院认为，该评估报告系法院委托评估机构依法作出，符合证据的三性，应予采信，至于依据评估报告计算出的租金上涨损失能否支持，本院将在争议焦点部分进行论述。致诚聚福公司提供的证据有：1.短信及微信聊天记录，证明双方在封顶之后通过短信多次协商进场事宜，且刘永平已经明确知道商铺主体封顶事实；2015年4月到2016年10月期间，致诚聚福公司积极的要求刘永平进场。本院认为，聊天记录内容可以看出双方已经在对接交房事宜，并就交房的具体要求进行了沟通，如货梯的载重、净空长或宽、高度及门宽度，客梯载重，平步梯标准等，致诚聚福公司也要求刘永平尽快提供超市设计图纸，上述内容与本案具有直接关联，本院予以采信，作为本案证据使用。2.致诚聚福公司办公室主任连建国的职务证明、工资表、转账明细、落款时间为2016年5月1日及2017年4月11日的两份商铺租赁合同、承诺书、证人洪某的证言，证明目的：连建国在2017年担任致诚聚福公司的办公室主任一职，致诚聚福公司使用连建国的账号在2017年4月12日收到洪某支付的店铺租赁保证金500,000元，致诚聚福公司与南昌县军创宜家超市真实签订的合同是在2017年4月11日，履行的商铺租赁合同编号为JBH20170001号；刘永平提交的2016年5月1日签订的合同，实际日期是在2017年9月14日，且该份合同双方约定不具有法律效力。刘永平对转账明细及两份合同的关联性有异议，对其他证据的三性均有异议。本院认为，无论致诚聚福公司是否与第三方签订了合同，均不影响涉案合同解除权的认定，本案的争议在于致诚聚福公司行使解除权是否合法，即是否具有法定解除权或者约定解除权，为此，本院对该组证据均不予采信。经审理查明，2014年1月16日，刘永平（乙方）与致诚聚福公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，合同约定内容有：一、房屋的坐落、面积、设施情况。1.甲方出租给乙方的商铺位于宜黄县军峰路“聚福百汇”商住楼盘。2.经双方测量后确认：承（出）租商铺的建筑面积约12,000平方米，上述建筑面积（以房管局最终测量面积为准）为本商铺租金费用的计算依据。二、租赁期限、用途。1.租赁期限为15年，起租日暂定为2016年6月1日，租赁期限为2016年6月1日至2031年5月31日止。场地交付日为2016年3月1日。2.乙方承诺该商铺用途：商业。3.租赁期满，甲方有权收回出租商铺，乙方应如期交还。4.双方确定的起租日为交付场地日起3个月（装修期）后开始计算，并同时满足以下条件：（1）甲方主体完工并验收合格，包括主体一次消防验收并取得相关竣工验收合格证；影城及卖场的消防按照双方协商的图纸设计通过一次消防验收。（2）甲方商业中心一楼的二次装修完成交付并取得二次验收合格证。商业中心内公用卫生间装修完成，甲方物业内甲方交房时第一层必须装修好公共卫生间。（3）甲方商业中心红线内道路及亮化工程完工。（4）甲方提供备用电源，水电通达到乙方指定位置（乙方提前出水电图纸，双方协商），电梯由甲方安装并能正常运行，同时取得质监部门的质量检测合格证。甲方场地需同时满足以上要求，甲方方可交付给乙方，乙方进场装修，如甲方交房条件满足，可提前交房，乙方可提前收房。三、租金。租金按照7元/月/平方米计算，从第六年开始，每三年递增5%。四、场地交付日期、免租期、租金支付。甲方满足本合同第二条中第4款并于2016年3月1日前交付给乙方装修，商铺从甲方交付场地之日起3个月（装修期）后算起租日，甲方给予乙方总免租期为24个月（不含装修期），免租期从合同约定租赁期限开始之日计算起租日。租金支付方式：签订合同之日起5个工作日内支付200,000元人民币，甲方主体封顶之日（并且甲方拿到住宅预售许可证）起5个工作日内支付300,000元人民币，交房之日起5个工作日内付清余款，冲抵房租，乙方不承担租金税费，甲方提供收据。租金按季度支付，在下一季度起始月份的1-5号的五个工作日内支付。如遇双休日、节假日，则顺延。五、商铺转租。乙方在租赁的面积内享有部分自主租赁权，甲方不得干涉并收取任何费用。六、甲方的违约责任。1.如2016年3月1日甲方不能提供本合同约定的商铺，应支付乙方违约金。如延期交付，则甲方每逾期交房一日，甲方增加乙方免租期五日，起租期往后顺延，且在甲方逾期交房60天后乙方有权决定是否解约，乙方有权要求甲方赔偿乙方所有连带责任经济损失。2.如甲方在本合同期内擅自解约，则甲方双倍承担乙方所有投入及相关连带责任经济损失。3.如甲方未按期交房，乙方有权顺延装修开工和开业时间。七、乙方的违约责任。租赁期间，在甲方出具书面租金催缴通知书后，乙方逾期支付租金30日，视为乙方违约，如乙方逾期支付租金60日，甲方有权解除本合同，收回商铺，并由乙方按合同约定承担违约责任。八、本合同生效条件。本合同签订后，即时生效。合同签订当日，致诚聚福公司收到刘永平支付的200,000元，并出具了收据，交款单位刘永平，人民币贰拾万元，收款事由定金，收款日期2014年元月16日。2016年9月3日，刘永平（甲方）与陈赟（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定刘永平将位于宜黄县聚福百汇楼盘第三、四层建筑面积3,200平方米的房产出租给陈赟使用，用于开设“嘉谊时代影城”及相关配套用途。一、租赁期限及交付。租赁期限为自甲方向乙方交付该房屋之日起10年。甲方给予乙方13个月免租期，第一年免租5个月，第二年免租5个月，第三年免租3个月。免租期从乙方影城正式营业起算。该房屋的移交日暂定为2016年11月1日。二、租金及支付方式。租金按年计算，乙方承租该房屋应向甲方支付的年租金，以保底年租金和年度电影净票房收入分成租金（下称票房分成租金）中数额较大者为准。甲方提供的租赁价格均不包含任何税费价格。保底年租金自计租日起每三年递涨10%，自计租日起的第1年至第3年，年租金为450,000元，每季度租金为112,500元；自计租日起的第4年至第6年，年租金为495,000元，每季度租金为123,750元；自计租日起的第7年至第9年，年租金为544,500元，每季度为136,125元；自计租日起的第10年，年租金为531,500元，每季度租金为132,875元。自计租日起，票房分成租金为该期间的电影净票房收入的9%。免租期内的票房也计入票房分成，甲方按两者取其高收取租金。合同签订人：甲方法定代表人或代表人刘永平与乙方法定代表人或代表人陈赟、宗伟。三、违约责任。乙方向甲方支付定金人民币300,000元整。合同签订当日，陈赟向刘永平支付了300,000元定金。聚福百汇住宅小区21#、22#、23#于2015年12月21日取得（2015）房预售证第025号商品房预售许可证，租赁标的物于2016年1月26日封顶。2016年5月24日至2016年9月5日期间，双方通过短信进行了沟通，致诚聚福公司要求刘永平做前期工作，准备进场，例如提交超市设计图纸以便进行消防对接；刘永平要求对方抓紧完成一次消防和主体验收。2016年10月25日，致诚聚福公司工作人员向刘永平发送电子信息《关于解除商铺租赁合同的函》，以刘永平不履行合同约定，未将300,000元支付给致诚聚福公司为由，提出解除租赁合同。2016年11月15日，致诚聚福公司向刘永平发送《律师函》，主要内容如下：现致诚聚福公司开发的“聚福百汇”商住楼盘早已封顶并于2015年12月21日取得（2015）房预售证第025号《商品房预售许可证》，但你在交付第一笔款项200,000元后，至今未交付其余款项。为妥善解决商铺租赁合同事宜，告知：1.自接到本律师函之日起，解除2014年元月16日签订的商铺租赁合同；2.请在接到本律师函后五日内到致诚聚福公司协商处理200,000元人民币的退款手续。如逾期不办理退款手续，责任由你自行承担。2016年12月1日，刘永平（甲方）与陈赟（乙方）签订了解除《房屋租赁合同》协议书，约定双方同意解除该合同，甲方退还乙方合同保证金300,000元及装修设计费70,000元，合计370,000元，乙方同意不再追究甲方任何赔偿。合同签订人：甲方刘永平与乙方陈赟、宗伟。当日，刘永平向陈赟支付了370,000元。之后，陈赟又将装修设计费70,000元退回给了刘永平。刘永平申请对“聚福百汇”商铺房产在评估基准日2016年11月15日的月租金单价进行评估，并支出了评估费13,200元。经本院委托，抚州市万国房地产估价有限公司出具了评估报告，评估结果如下：            委估对象              月租金综合平均单价      （不含税）（元/㎡?月）              月租金综合平均单价      （含税）（元/㎡?月）                  一层部分商铺              34.67              42.02                  二层商铺              13.692              16.596                  三层以上商铺              6.93              8.40      评估结果出来后，刘永平将诉请的租金差价损失7,500,000元变更为15,338,607.8元，并依法补交了案件受理费。本案审理中，致诚聚福公司以刘永平随意增加诉讼金额为由对管辖权提出异议，要求本院将本案移送至江西省宜黄县人民法院审理，本院于2018年4月27日裁定驳回异议。致诚聚福公司于2018年5月7日向江西省高级人民法院提出上诉，江西省高级人民法院于2018年6月26日裁定驳回上诉，维持原裁定。刘永平于2019年6月18日向本院提出财产保全申请，请求依法查封、扣押、冻结致诚聚福公司名下价值人民币10,000,000元的财产，并提供了中国平安财产保险股份有限公司江西分公司出具的保单保函进行担保，支出保险费8,000元。本院认为，本案争议焦点为：1.致诚聚福公司解除合同是否合法。2.致诚聚福公司应否返还刘永平200,000元预付租金及利息（按年贷款利率6%自2014年1月16日计算至返还之日）。3.致诚聚福公司应否双倍赔偿刘永平对第三方违约损失共计140,000元。4.致诚聚福公司应否赔偿刘永平可得利益损失2,333,876元。5.致诚聚福公司应否赔偿刘永平租金差价损失15,338,607.8元。6.保全费用及保全担保费用如何负担。关于致诚聚福公司解除合同是否合法的问题。涉案租赁合同系双方自愿签订，且没有违反法律规定，合法有效。2016年11月15日，致诚聚福公司发出解除通知后，刘永平于2016年12月1日解除了其与陈赟签订的转租合同。双方对于涉案租赁合同已经解除没有争议，但是对致诚聚福公司是否合法解除合同存在争议。本案中，致诚聚福公司以刘永平未按约定支付300,000元为由主张解除合同，其解除是否合法的关键在于其是否享有《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条规定的法定解除权或者约定解除权。经查，租赁物尚未交付，租赁期间尚未开始，300,000元的支付应该适用合同关于该项内容的单独约定，即“甲方主体封顶之日（并且甲方拿到住宅预售许可证）起5个工作日内支付300,000元人民币”。为此，致诚聚福公司应该在付款条件成就时通知刘永平支付300,000元。如刘永平未在约定期间内支付，且在合理催告后仍不支付，应当认定刘永平存在恶意违约，致诚聚福公司依法享有法定解除权。本案中，从2016年5月24日至2016年11月15日的聊天内容来看，无证据表明致诚聚福公司通知了刘永平涉案商铺已经取得了预售许可证，也无证据证明其索要了300,000元预付租金。可见，致诚聚福公司没有告知付款条件已经具备，也未催告付款，其主张合法解除合同并无事实和法律依据，本院对此不予支持。此外关于双方争议的致诚聚福公司在发出解除函之前已经与第三方另行签订了租赁合同的问题。本院认为，无论是否签订合同，均不影响涉案合同解除权的认定。即便两个合同存在时间上的重叠，也只是导致其中一份合同无法履行的结果。本案争议的是致诚聚福公司是否违法解除合同，即该公司是否具有法定解除权或者约定解除权。如前文所述，致诚聚福公司并未提供证据证实其享有合同解除权。关于违约损失的确定问题。《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条规定：“合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。”《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”从上述法律规定可知，一方当事人违约导致合同解除的，守约方可以主张赔偿损失。赔偿损失的依据分两种，一种是有约定按约定，即充分尊重当事人的意思自治；另一种是无约定的，可以依照《合同法》第一百一十三条规定主张实际损失和可得利益损失的赔偿。至于守约方能否在有损失赔偿约定的情形下另行主张实际损失和可得利益损失的问题。一般而言，如约定的违约金低于造成的实际损失，可以主张增加；而可得利益损失，一般不予支持。本案中，涉案合同明确约定“如甲方在本合同期内擅自解约，则甲方双倍承担乙方所有投入及相关连带责任经济损失”。可见，双方当事人已经在合同条款中明确约定了损害赔偿的计算方法。其中“双倍承担”是赔偿倍数，“乙方所有投入”指乙方在租赁合同履行中投入的人力和财物等；而“相关连带责任经济损失”从字面意义和经营超市、允许转租等整个合同内容及目的来看，相关连带责任涉及第三方，即乙方向第三方负担的经济损失和责任，应关联至甲方，并由甲方承担双倍责任。可见，本案的损害赔偿，应该按照合同约定处理，在合同约定内容之外的可得利益损失，应不予支持；超出合同约定的实际损失，可以要求增加。回到本案刘永平的诉请，刘永平主张返还200,000元预付租金及利息（按年贷款利率6%自2014年1月16日计算至返还之日）、双倍赔偿刘永平对第三方的违约损失140,000元、赔偿租金差价损失15,338,607.8元和转租的可得利益损失2,333,876元。本院逐项分析认定如下：1.关于预付租金及利息的返还。合同约定“如甲方在本合同期内擅自解约，则甲方双倍承担乙方所有投入及相关连带责任经济损失”。刘永平支出的200,000元预付租金属于履行合同投入的资金，按照合同约定，应由致诚聚福公司承担双倍给付责任。刘永平主张返还200,000元预付租金利息，超出了合同约定内容，本院不予支持。2.关于刘永平主张双倍赔偿其对第三方违约损失共计140,000元的问题。经查，刘永平赔偿给陈赟的70,000元设计费用，已经由陈赟返还给了刘永平。为此，刘永平未举证证实其实际遭受了“相关连带责任经济损失”，其主张双倍赔偿没有事实依据，故本院对该主张不予支持。3.关于租金上涨的差价损失问题。该损失并不属于合同约定的投入损失，也不属于刘永平向第三方承担责任的经济损失，更不属于其遭受的实际损失，同样不属于可得利益损失。从实际损失的属性来分析：首先，租金上涨损失并不造成其现有财产的减少或者另行支出了的其他费用。其次，刘永平未举证证实其另行租赁了替代的租赁物，遭受了实际的损失。最后，刘永平不能证实其必须租赁替代物，否则其将会遭受更大的损失。可见，刘永平实际上未遭受租金上涨损失，亦不必去故意追求该损失，否则就直接违反了《合同法》第一百一十九条规定的减损原则。从可得利益的属性来分析，刘永平属于租金支出方，致诚聚福公司属于租金收取方，租金收益及租金上涨损失并不属于承租人可以实现和取得的财产利益，仅在承租人进行转租经营的情形下，所产生的租金差价利润，才属于其可以获得的利益。为此，刘永平主张租金上涨的差价损失，本院不予支持。其为租金上涨评估所支出的鉴定费13,200元，应由刘永平自行负担。4.关于转租的可得利益损失问题。本案中，刘永平租赁房屋用于自行经营卖场，并自行转租了部分面积用于第三方开设影城，而围绕影城的内容，刘永平已经与第三方签订了转租合同，其主张的转租损失属于合同在适当履行以后可以实现和取得的财产利益。但是，刘永平主张的可得利益损失2,333,876元属于涉案租赁合同不出现任何风险和意外，并完整履行十年后计算出来的理想数额，其起算时间也是涉案租赁合同与转租合同同时计算起租日，但是涉案合同约定的交付日暂定为2016年3月1日，转租合同的交付日暂定为2016年11月1日，两个合同的实际交付日和起租日会否一致，期间租赁物会否有空置时间均属未知。结合本案事实来看，刘永平与致诚聚福公司签订了租赁合同，租赁物尚未交付使用；刘永平与陈赟签订了转租合同，转租物亦未交付使用，两份合同均未进入到实际租赁的状态。从刘永平为涉案合同所作出的履行内容来看，其仅支出了200,000元预付租金，并未举证证实还有其他准备工作的费用支出，例如未向致诚聚福公司提交卖场和影城的设计图纸，未支出卖场的设计费用，整个涉案租赁合同仅完成了签订合同的第一步，并未有后续的投入和支出。从刘永平为转租合同所作出的履行内容来看，同样仅仅签订了转租合同，完成了转租事宜的第一步。而能够转租开设影城的隐含前提是卖场将带来巨大的人流量，但涉案卖场尚未开始运营，刘永平也未就卖场投入运营成本，未有后续投入和支出。如果在合同约定的损失计算范围之外再认可刘永平转租期限内的所有租金利益，那么等同于认可刘永平在预付200,000元租金（总租赁面积约为12,000㎡，转租面积为3,200㎡，200,000元预付租金平摊在转租面积中仅为53,333元）之外无需承担任何经营风险，在未实际投入其他财物和人力成本，亦未占有使用租赁物的情形下，就获得了预期利益，显然将导致当事人的利益失衡，不符合权利义务对等原则，也超出了违约方在签订合同时可以预见的合理损失。如前文所述，涉案合同已经约定了损害赔偿的计算方法，在致诚聚福公司违约解除合同的情形下，其应当双倍承担刘永平投入的200,000元预付租金，即给付刘永平400,000元；在该400,000元之外，刘永平再主张可得利益损失，应不予支持。5.关于保全费用及保全担保费用如何负担的问题。根据《诉讼费用交纳办法》第六条第二项关于“当事人应当向人民法院交纳的诉讼费用包括：（二）申请费”及第十条第二项关于“当事人依法向人民法院申请下列事项，应当交纳申请费：（二）申请保全措施”的规定，刘永平申请财产保全需要向法院交纳申请保全费，该费用属于诉讼费用的范畴。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款关于“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”的规定，本院认定致诚聚福公司负担保全申请费200元（5,000元×400,000元÷10,000,000元）。保全担保费，属于实际损失范畴，但刘永平财产保全标的金额与其遭受的损失相比过高，不符合违约责任的减损原则，不属于合理损失，本院不予支持。综上所述，致诚聚福公司违约解除合同，应按照法律规定和合同约定承担赔偿损失的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十五条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、江西致诚聚福投资发展有限公司在本判决生效之日起十日内返还刘永平200,000元；二、江西致诚聚福投资发展有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿刘永平200,000元；三、驳回刘永平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130,164元，财产保全费5,000元，由刘永平负担132,170元，江西致诚聚福投资发展有限公司负担2,994元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，向江西省高级人民法院交纳上诉案件受理费（交纳上诉案件受理费账号：14×××42-3，户名：江西省高级人民法院，开户银行：中国农业银行南昌市环湖支行）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判长  刘志军审判员  邹志伟审判员  王 琳二〇一九年十一月十二日书记员  余文渊