沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初5462号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行，住所地：和平区南京北街99号，统一社会信用代码：912101027019103300。负责人：张岚，系该行行长。委托诉讼代理人：张静，系辽宁联胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凯强，系辽宁联胜律师事务所律师。被告一：刘树山，男，1974年1月26日出生，汉族，住址：辽宁省北票市。被告二：沈正杰，女，1981年1月13日出生，汉族，住址：辽宁省朝阳市龙城区。被告三：辽宁宝郡房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91210114057160005R，地址：沈阳市于洪区千山西路6-15号（5门）。法定代表人：吴铁军原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行与被告刘树山、沈正杰、辽宁宝郡房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行委托诉讼代理人王凯强到庭参加诉讼，被告刘树山、沈正杰、辽宁宝郡房地产开发有限公司经公告送达传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行向本院提出诉讼请求1、请求法院判令解除原、被告于2016年3月16日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、请求法院判令被告偿还原告借款本金506,223.95元，利息4,096.22元、罚息42.49，总计510,362.66元（以上本金及利息、罚息截止日为2018年10月6日，具体偿还金额以实际发生为准）；3、请求法院判令原告对被告名下位于沈阳市于洪区，建筑面积为95.86平方米的房产行使抵押权，并在上述债权范围内享有优先受偿权；4、请求法院判令被告三对诉讼请求2承担连带责任；5、请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年3月16日，原告（贷款人、抵押权人）与被告刘树山、沈正杰签订签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定借款金额54万元，用于购买位于沈阳市于洪区，建筑面积为95.86平方米的房产，借款期限自2016年3月16日至2038年3月16日，贷款利率为月利率，借款逾期，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；借款人刘树山、沈正杰以其购买的房产提供抵押担保，并办理了抵押预告登记；被告三作为本合同的保证人，在诉争房屋办理抵押登记之前承担合同约定的保证义务。借款人不按本合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与贷款人的借贷关系，行使担保权利。合同签订后，原告依约向被告发放了贷款，被告自2017年3月起未按约定偿还贷款，至2018年10月6日止，被告尚欠原告贷款本金506,223.95元，利息4,096.22元、罚息42.49，共计510,362.66元。被告刘树山、沈正杰、辽宁宝郡房地产开发有限公司经合法传唤未到庭应诉，亦未提交答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2016年3月16日，原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行（贷款人、抵押权人）与被告刘树山、沈正杰（借款人、抵押人）及辽宁宝郡房地产开发有限公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同约定借款借款金额54万元，用于购买位于沈阳市于洪区，建筑面积为95.86平方米的房产，借款期限自2016年3月16日至2038年3月16日；贷款利率为月浮动利率，即为基准利率；贷款采用等额本息还款方法,在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息合计为人民币3,346.10元；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。合同还约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并解除与借款人的借贷关系，行使担保权利，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。贷款人为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）由借款人承担。抵押人以位于沈阳市于洪区，建筑面积为95.86平方米的房产为该笔贷款进行抵押担保。抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用。借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利。保证人辽宁宝郡房地产开发有限公司为借款人前述借款提供连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2.2016年3月22日，被告刘树山、沈正杰按合同约定到登记机关办理房了产抵押预告登记，权利人为原告。3.贷款生成后，被告前期尚能按期偿还借款本息。但自2017年3月起未按约定偿还贷款，至2018年10月6日止，被告尚欠原告贷款本金506,223.95元，利息4,096.22元、罚息42.49，共计510,362.66元。上述事实，除当事人陈述外，另有《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、房屋预告抵押登记证、贷款账户基本信息表、贷款对账单等证据证明，本院予以确认。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告刘树山、沈正杰、辽宁宝郡房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告提供的证据对原告所述的案件事实予以认定。原告与被告刘树山、沈正杰、辽宁宝郡房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方的真实意思表示，不违反法律的相关规定，合法有效，本院予以确认。被告刘树山、沈正杰未按上述合同约定，履行按期偿还原告借款的义务，属违约行为，应承担相应的民事责任。根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并解除与借款人的借贷关系，行使担保权利，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。本案，被告刘树山、沈正杰2017年3月起未按期足额偿还原告借款本息，因此原告有权依照合同约定收回贷款，收回贷款即意味着合同的解除，故对原告要求与被告解除《个人住房（商业用房）借款合同》并偿还借款本息的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告建设银行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，但并非对系争房屋享有现实抵押权。故对原告对被告提供的抵押房产行使抵押权，在债权范围内优先受偿的诉讼请求，本院不予支持。根据《个人住房（商业用房）借款合同》约定，保证人辽宁宝郡房地产开发有限公司在包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）范围内为借款人提供连带责任保证。借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权要求保证人承担保证责任。故对原告要求保证人对借款人的全部债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行与被告刘树山、沈正杰、辽宁宝郡房地产开发有限公司于2016年3月16日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告刘树山、沈正杰于本判决生效后十日内一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行借款本金506,223.95元，利息4,096.22元、罚息42.49，总计510,362.66元（以上本金及利息、罚息截止日为2018年10月6日）；并自2018年10月7日起按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的计息办法给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行逾期利息、罚息至本判决实际偿还之日止；三、被告辽宁宝郡房地产开发有限公司在抵押房产取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日前对本判决第二项确定的全部债务承担连带清偿责任。向原告清偿后有权向被告刘树山、沈正杰追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,904元，保全费3,072元，公告费800元，均由被告刘树山、沈正杰、辽宁宝郡房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 ： 臧 宁人民陪审员 ：董 秀坤人民陪审员 ：刘 光珍二〇一九年十一月二十七日书 记 员 ：宇文思宁本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。