上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一(民)初字第40612号原告朱海芬。委托代理人武传华，上海融孚律师事务所律师。委托代理人章旷洁，上海融孚律师事务所律师。被告上海地杰置业有限公司。法定代表人孙嘉。委托代理人沈亢，上海市申达律师事务所律师。原告朱海芬诉被告上海地杰置业有限公司(以下简称地杰公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年11月10日立案受理后，适用普通程序，组成合议庭，于2014年12月11日、2015年1月22日公开开庭进行了审理。原告朱海芬及其委托代理人吴传华、章旷洁，被告地杰公司的委托代理人沈亢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱海芬诉称，被告系“万科海上传奇”项目的开发商，其发布的售楼资料称：万科海上传奇配套东昌幼儿园、上师大附小、市重点建平实验中学，全面满足孩子3-15岁的教育成长路，营造领先的人生起步点；还在各报刊、媒体上登载：(万科海上传奇)周边配套御桥幼儿园、东昌幼儿园、上师大附小、建平实验中学等内容。原告之子为学龄前儿童，基于让孩子就近入学且享受上师大附小的教育资源，原告于2013年11月27日与被告签订了《上海市商品房预售合同》，向被告购买了御桥路1679弄《御桥河滨苑》(即万科海上传奇)18号904室房屋，总价款人民币(以下币种同)5,187,757元。原告依约支付房款，但被告至今未兑现其承诺的配建上师大附小的承诺。原告认为让孩子就读上师大附小，为孩子创造好的教育条件是原告选择购买该楼盘的首要因素；对售楼广告中上师大附小的宣传，应视为合同内容，对被告具有约束力。现被告未兑现其承诺，应承担违约责任。故根据《合同法》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定提起诉讼，要求被告赔偿原告违约损失518,775.70元。被告地杰公司辩称，1、双方合同中并没有约定保证原告子女就读XXX学校，被告在广告中也明确具体就读学校以教育部门的划分为准。2、原告举证的广告资料部分是在原告购房之后发布的，部分所载预售许可证号并非原告所购楼盘，因此没有证据能够证明广告对原告购房产生了影响。3、被告广告中所指的“上师大附小”的主体没有发生变化，仅是在2014年该学校由上海师范大学附属御桥实验小学更名为上海市浦东新区御桥小学，师资力量、学区范围、招生政策均没有发生重大变化。4、原告主张的损失也没有事实依据。综上，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2013年11月27日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》1份，约定原告向被告购买其开发的御桥路1679弄《御桥河滨苑》19号904室房屋，该房屋已取得浦东新区房管(2013)预字第XXXXXXX号预售许可证，房屋总价款为5,187,757元。上述合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。另查，原告之子于2010年2月17日出生。还查，被告的控股股东上海万科房地产有限公司网站对“万科·海上传奇”项目宣传网页中载明：“周边配套，学校：御桥实验幼儿园、东昌幼儿园(公立一级师资幼儿园)、上师大附小、建平实验中学”。被告投放于2012年11月29日新民晚报的广告《万科海上传奇：上海都市生活全面解决方案》中载明：“十二年公立教育，不再为孩子成长而纠结；过条马路，就到学校，这将是万科海上传奇的小业主未来上学场景的真实写照，东昌幼儿园、上师大附属御桥实验小学……将覆盖未来孩子……十二年的教育所需；全面的公立教育资源让父母减少奔波，不出社区即可解决教育难题”。被告投放于2012年12月6日新民晚报的广告《300万元置业爱我社区名校》、2012年12月13日新民晚报的广告《300万元量业者的选择》中除与上述2012年11月29日广告类似内容外，还载明：“上海师范大学附属御桥实验小学是区教育局与上海师范大学合作共建的一所公办小学，是在浦东新区范围内广有知名度和影响力的素质教育窗口实验学校(具体入学条件以当年教育部门的招生公告为准)”。被告投放于2012年12月13日新民晚报的广告《万科海上传奇：呼唤生活正能量》中载明：“好学校就在家门口省时省力省心！东昌幼儿园、上师大附属御桥实验小学、建平实验中学，十二年公立教育资源有保障；优质、便捷、省心的教育资源是都市生活综合体的重要组成部分。(具体入学条件以当年教育部门的招生公告为准)”。2012年11月，被告印制的广告单上载明：“东昌幼儿园、上师大附属御桥实验小学，提供孩子更领先的教育资源”，该广告单注明预售证号为浦东新区房管(2010)预字XXXXXXX号。2013年10月被告印制的广告单上载明“内环外环独有12年优教圈……家门口的优质学校：东昌幼儿园、上师大附属御桥实验小学、建平实验中学(具体入学条件以当年教育部门的招生公告为准)”，该广告单注明预售证号为浦东新区房管(2013)预字000079号。2014年2月被告印制的广告册中载明：“万科·海上传奇配套东昌幼儿园、上师大附小、市重点建平实验中学，全面满足孩子3-15岁的教育成长路，营造领先的人生起步点。(具体入学条件以当年教育部门的招生公告为准)”，该广告册注明的预售证号为浦东新区房管(2014)预字000079号，同时该广告册内有示意图一份，上师大附小标注于御山路一侧。根据被告提供的经公证的百度地图全景照片，坐落于御山路XXX号的御桥小学校门挂牌名称为“上海师范大学附属御桥实验小学”。御桥小学网站信息公开栏目《合作、探究、成长——2011御桥小学课程计划》中载有：“2011年9月……两校区合并后，经区教育局、上师大多次商议决定，学校将更名为上师大附属御桥实验小学”。审理中，被告申请证人孙刚、陈晓晓(均为涉案项目一期业主)出庭作证，两位证人均证实御山路上的小学原来叫“上师大附小”，但不记得具体名称，2014年7、8月份更改了名称。据原告提供的经公证的事业单位登记管理信息，御桥小学2003年至2013年年检名称均为“上海市浦东新区御桥小学”。庭审中，被告承认涉案C街坊地块已经开发的的商品房部分均使用万科海上传奇的名称对外推广，经批准的名称为御桥河滨苑。该地块中存在多个预售许可证。第一次庭审中，原告回答被告代理人询问时称，从被告一期宣传起原告了解到“上师大附小”的概念，学校在御山路上，买好房子后经过时看到过，门口挂的牌子好像是“上海师范大学浦东新区御桥小学”。但在之后的庭审过程中，原告表示签订合同时想要入学的是“万科(指被告)告诉我的那个上师大附小，没有明确具体指哪个学校”。以上事实，由双方提供的《上海市商品房预售合同》、公证书、广告宣传册、证人证言等证据在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。鉴于目前教育的现状，对口公办学校的差异确实是购房者在购房时考虑的重要因素之一，对合同的订立和价格存在一定的影响。但是否可依上述法律规定认定本案被告违反广告中的内容，仍应结合本案具体案情进行分析。本案双方对事实的争议之一在于被告广告宣传中涉案物业对口小学的内容是具体指坐落于御山路XXX号的特定学校(以下简称御桥小学)，还是不特定的“上师大附小”。本院认为，综合被告2012年至2014年的各类广告中就物业对口公办小学的表述，基本可以确定被告宣传所指的小学即为御桥小学。原告在第一次庭审中陈述买房后路过御山路看到过该学校，亦可以印证该节事实。另外，诚如原告所称其为孩子就近入学和享受上师大附小的教育资源为目的而选择涉案的物业，在此种情况下不了解具体学校的名称、位置、是否已经建成等重要信息，仅关注“上师大附小”这一名称，显然是不符合常理的。故原告关于签约时想要入学的“上师大附小”不是特指御桥小学的说法，本院难以认同。本案的另一个问题是，被告将对口的公办小学宣传为“上师大附小”、“上师大附属御桥实验小学”，而目前该学校名为“上海市浦东新区御桥小学”，是否违反承诺？首先，根据被告举证的相应证据，可以认定2011年至2014年间，该小学确实曾挂牌“上海师范大学附属御桥实验小学”，因此被告的宣传内容基本符合事实。其次，该小学为公办学校，开办者并非被告，学校名称的变更并非被告能控制，因此不能认定被告存在违反广告承诺的事实。综合以上两点，原告认为被告违反广告宣传的内容，构成违约的理由不能成立，其要求赔偿违约损失的请求本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条之规定，判决如下：驳回原告朱海芬要求被告上海地杰置业有限公司赔偿违约损失518,775.70元的诉讼请求。案件受理费8,987元，由原告朱海芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁人民陪审员  梅丽华人民陪审员  曹 璐二〇一五年三月十二日书 记 员  陈裕国附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》?第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。