上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第1412号原告凌涛。原告凌若涵。法定代理人凌涛。上列两原告共同委托代理人李军，上海君拓律师事务所律师。被告黄秀芬。委托代理人袁静，上海市光明律师事务所律师。委托代理人李梦圆，上海市光明律师事务所律师。原告凌涛、凌若涵与被告黄秀芬房屋买卖合同纠纷一案，于2015年6月10日由本院立案受理。依法由代理审判员周颖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告凌涛及原告凌涛、凌若涵共同的委托代理人李军，被告黄秀芬及其委托代理人袁静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告凌涛、凌若涵共同诉称，两原告系父女关系，两原告就购买上海市闵行区XX新村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)与被告于2013年9月28日签订上海市房地产买卖合同，合同约定，被告应于2013年10月15日前交房，后双方签订备忘录约定2014年4月15日前交房，被告按每天300元(人民币，下同)的补偿标准支付两原告直至交房为止。补充条款(一)第三条第五款约定，被告交付该房屋时，该房屋内无任何户口登记。第四条第六款约定，被告逾期未能清空该房屋内户口的，每逾期一日，被告应当按照合同约定总房价款的万分之三支付违约金，直至原有户口迁出为止。但被告实际于2014年4月30日才将房屋钥匙送至中介公司，且被告未依约支付迟延交房的违约金，被告也迟迟未能迁出房屋中的户口，水电煤等未结算。两原告多次要求协商处理，至今未果。两原告认为，被告的行为已经严重违反合同约定，构成违约，侵害了两原告的合法权益，故两原告起诉至法院，要求法院判令：1、被告支付两原告自2013年11月28日起至户口实际迁出之日止、按照每日450元的标准计算的逾期迁移户口违约金；2、被告支付两原告逾期交房补偿款(计算至2014年4月30日止)32,100元。被告黄秀芬辩称，两原告诉称的事实基本正确(除被告多次通知两原告结算水电煤等费用，两原告不肯过来之外)，现中介已经结算了水电煤等费用。对于第一项诉请，根据双方合同的约定，如双方未能履行各项合同的义务，每日按照总房价款的万分之三支付违约金。故户口迁出和交房不应分别计算违约金。且被告也已经支付了27,000元的违约金。同时，考虑到案外人一直拒绝迁出户口，被告预见到可能会违约的结果，被告也退还了100,000元房款给两原告，其中50,000元房款直接退还给两原告，另外50,000元房款交由中介公司保管，待案外人迁出户口后结算违约金，多退少补。双方之后签订的备忘录约定了新的交房时间为2014年4月15日，且约定如于2014年4月25日未能迁出户口和交房才追究违约责任，故被告不同意两原告的违约金起算日期。被告认为应从2014年4月26日计算逾期交房和逾期迁出户口违约事项。备忘录还约定了交房和迁出户口的违约金为每日300元，自2014年4月30日交房后，两原告已无实际损失，故请求对每日300元的违约金调整至每日80元。对于第二项诉请，因两原告主张的第一项诉请的违约金应该包含了第二项诉请的补偿款，故被告不同意第二项诉请。经审理查明，原告凌涛、凌若涵系父女关系。2013年9月28日，被告黄秀芬(作为卖售人、甲方)与原告凌涛、凌若涵(共同作为买受人、乙方)就上海市闵行区XX新村XXX号XXX室房屋(即本案系争房屋)签订《上海市房地产买卖合同》，该合同约定由乙方受让甲方房屋，转让价款为1,500,000元。第四条约定，甲方于2013年10月15日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交付。补充条款(一)第三条第5款约定，甲方应于过户前，清空该房屋内的户口，即甲方交付该房屋时，该房屋内无任何户口登记。补充条款(一)第四条第6款约定，甲、乙双方若有任何一方未按照本买卖合同中的约定及时全面履行自己的义务(包括签署文书、提供材料、缴纳费用、甲方清空该房屋的户口等交易相关义务)，则每逾期一日，违约方应按本合同约定总房款的万分之三向守约方支付违约金，直至违约方实际履行为止。上述合同还对当事人的其他权利义务作出了约定。2013年10月14日，被告黄秀芬(作为出卖人、甲方)与原告凌涛、凌若涵(共同作为买受人、乙方)签订了上述《上海市房地产买卖合同》的备忘录，该备忘录第一条约定，原先的甲方于2013年10月15日前腾出该房屋变更为2014年4月15日前腾出该房屋；第二条约定，甲方于2013年10月15日前，退还乙方所支付首付款中的100,000元作为交房时的尾款，其中50,000元退还乙方，另50,000元由中介公司代为保管，待交房当天结清该房屋所有已出费用后再支付给甲方；第五条约定，若甲方于2014年4月25日前还未将该房屋交付乙方，并迁出该房屋所有户口则按买卖合同中的相关条款视作甲方违约，甲方退还乙方所收到的所有房款，并向乙方支付违约金300,000元；第六条约定，备忘录系对买卖合同未尽事宜的补充与变更，与买卖合同具有同等法律效力，备忘录中条款与买卖合同条款有冲突的，以备忘录条款为准。上述合同及备忘录签订后，两原告向被告支付了购房款。2013年12月12日，系争房屋的权利人变更登记为原告凌涛、凌若涵。另查明，2015年3月30日，原、被告房屋买卖居间人上海A房地产经纪有限公司出具证据一份，载明被告于2014年4月30日将房屋钥匙交至该公司，该公司于2014年5月4日将钥匙转交两原告。房屋出售过户后，该公司多次催促被告履行交房中的应尽义务。两原告也多次联系该公司，希望该公司督促被告将房屋户口迁出，该公司多次要求被告将房屋中户口迁出，至今未迁出。庭审中，原、被告共同确认，被告已向两原告支付了2013年10月14日的《备忘录》中第三条约定的27,000元。另，两原告收到被告退还的尾款50,000元。至本案开庭当日(即2015年7月2日)系争房屋内有案外人袁某某的户籍在册。被告同时表示，对于退还给两原告的100,000元尾款(包括直接退还两原告的50,000元尾款以及暂由居间人保管的50,000元尾款)，被告保留追索的权利。以上事实，由两原告提供的原、被告签订的上海市房地产买卖合同、备忘录、缴税凭证、系争房屋的房地产权证、居间人出具的证明等，由被告提供的原、被告签订的备忘录、银行转账明细等，以及当事人的陈述等证据证明。上述证据材料具有真实性，且与本案待证事实相关联，故本院对上述证据材料的证明效力予以确认。本院认为，原、被告就系争房屋签订的上海市房地产买卖合同及备忘录均是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应依据诚实信用的原则全面履行。关于两原告主张的逾期迁移户口违约金，本院认为，根据双方房屋买卖合同的约定，被告负有清空房屋内户口之义务，然直至本案开庭当日(即2015年7月2日)系争房屋内仍有案外人的户口尚未迁出，显属被告违约。两原告就此主张违约金，具有事实和法律依据，符合双方合同的约定，本院予以支持。关于违约金的起算时间，两原告主张自2013年11月28日起计算，被告认为应当自从2014年4月26日起计算。本院认为，双方之间的房屋买卖合同补充条款(一)第三条第5项约定，被告应于过户前清空房屋内的户口，即被告交付该房屋时，该房屋内无任何户口登记。上述约定中，对于何时清空房屋内的户口出现了两个时间节点，分别为“过户前”及“交付该房屋时”。对此，两原告主张以“过户前”作为清空户口的时间节点，超过该日期则属被告违约，现两原告实际于2013年11月27日缴纳完毕房屋相关税费并申请办理过户手续，故逾期迁户的违约金应于2013年11月28日起计算。被告则认为，根据备忘录第五条的约定，若被告于2014年4月25日前还未将该房屋交付两原告，并迁出该房屋所有户口，则按买卖合同中的相关条款视作被告违约，被告退还两原告所收到的所有房款，并向两原告支付违约金300,000元。上述备忘录重新设定了被告的违约情形，故在2014年4月25日前未交房、未迁出户口均不属于违约，如有违约，则应当自2014年4月26日起计算。本院认为，清空户口的时间节点究竟以何日期为准，在合同中约定有所不明、双方当事人持有争议的情况下，应在文意解释的基础上，从合同目的出发，并结合合同上下文的行文内容，探究当事人的真实意思表示。本案中，本院认为，关于清空房屋内户口的时间节点应当以“交付该房屋时”(即该房屋的实际交付日)为准，理由如下：第一，关于被告应于何时清空房屋内户口的约定出现在补充条款(一)第三条“关于交房的约定”项下，纵观该第三条的第1项至第4项均是关于房屋实际交付时相关事项的约定(包括尾款的支付、钥匙的交付、物业管理费、水、电、煤等公用事业费用的结算及更名、房屋内设施设备的检查、维修基金的转让等)；第二，从该补充条款(一)第三条第5条本身的约定内容看，实际包括前、后两个部分，前句表述为被告应于“过户前”清空户口，但该约定的后句随即又对双方前句约定的内容作出了进一步的解释，着重强调了在“交付房屋时，房屋内无任何户口登记”，该交付实则就是指房屋的实际交付，而非房屋的权利交付。综上，本院认为，不论是从该约定自身还是从合同的上下行文，关于清空户口的时间节点的真实意思表示均应以房屋的实际交付日为准。现双方关于房屋的实际交付日已在备忘录中做出了变更，即变更为2014年4月15日，故逾期迁出户口的违约金的起算日期应当自2014年4月16日起算。原、被告关于清空房屋内户口的时间节点的理解，均不正确，本院不能认同。关于逾期迁出户口违约金的计算标准，合同约定为每日以总房价款的万分之三(即每日450元)计算，被告提出计算标准过高，本院考虑到被告在案件起诉前已经主动退还两原告部分购房款以解决双方之纠纷，综合本案合同约定的内容、合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，将违约金的计算标准调整至每日90元。关于两原告主张的逾期交房补偿款，根据备忘录的约定，双方原定于2013年10月15日的交付日期变更为2014年4月15日，对于前述变更，被告应当给予两原告每日300元的经济补偿直至实际交房之日止。根据本案查明的事实，被告实际于2014年4月30日将房屋的钥匙交付至居间人处，故两原告主张自2013年10月16日起至2014年4月30日止，按照每日300元的标准计算的补偿金59,100元，扣减被告已经支付的27,000元补偿金后，被告还应支付补偿金32,100元(具体的计算方法为：自2013年10月16日起至2014年4月30日止为197天*每日300元-被告已支付两原告的27,000元=32,100元)，符合双方合同的约定，本院予以支持。被告抗辩，两原告主张的逾期迁移户口违约金中已经包括了逾期交房补偿款，故被告不应同时支付，本院认为，两原告的两项诉讼请求所主张的依据分别源于双方合同或备忘录中不同的约定，且均具有其事实依据，故本院均予以支持。被告的抗辩，不符合客观事实，本院不能认同。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：一、被告黄秀芬于本判决生效之日起十日内支付原告凌涛、凌若涵自2014年4月16日起至户口实际迁出之日止按照每日人民币90元的标准计算的逾期迁移户口违约金；二、被告黄秀芬于本判决生效之日起十日内支付原告凌涛、凌若涵迟延交房补偿款人民币32,100元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,527.62元，由被告黄秀芬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 周 颖二〇一六年五月十六日书 记 员 董琪华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。