湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0102民初12762号原告：苏爱军，男，1969年8月27日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：王丹，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：佘智海，湖南天地人律师事务所律师。被告：湖南神牛置业投资有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区马王堆街道火炬北三片10栋东门一楼101。法定代表人：周明杰。委托诉讼代理人：刘伟玲，湖南麓邻律师事务所律师。被告：长沙昊宸房地产开发有限公司，住所地长沙市雨花区劳动东路自然村1号。法定代表人：车玄音。原告苏爱军与被告湖南神牛置业投资有限公司（以下简称“神牛公司”）、长沙昊宸房地产开发有限公司（以下简称“昊宸公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏爱军的诉讼代理人王丹、佘智海，被告神牛公司的委托诉讼代理人刘伟玲到庭参加诉讼。被告昊宸公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告苏爱军向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与两被告签订的《商品房团购合同》及补充协议；2、请求判令两被告向原告返还购房款共计240000元；3、请求判令两被告向原告支付资金占用利息共计164229.39元（按年利率6.2%暂计算至2019年8月9日，应计算至实际履行完毕之日止）；4、请求判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2005年11月14日，为组团购买被告神牛公司（原湖南湘华物业投资有限责任公司）开发建设的房地产项目（现为星城美域项目），潘善庆、杨汉初、韩国强作为团购小组的代表人，与神牛公司签订了《商品房团购协议》（以下简称团购协议），湖南省药品检验所为该团购协议的见证方。2006年10月25日，原告就购买团购房与团购小组订立了《商品房团购委托协议》，并将团购协议作为附件附后。随后，原告依据团购协议约定将购房款及押金全部支付完毕，共计240000元。依据团购协议第七条约定：“商品房建设周期以第一次付款开始计算，18个月内交付使用”，即被告应当在2008年6月前交付商品房，但被告一直未按约定时间交付。直至2009年7月3日，神牛公司、昊宸公司与团购小组代表签订了《商品房团购合同的补充协议》，承诺于2010年12月31日完成全部交房手续，但被告依然未按约交房。2011年5月6日，神牛公司与团购小组代表签订《商品房团购退房退款协议》，约定：因神牛公司未按照团购协议及补充协议约定时间交房，除退还全部已交购房款外，同时按照团购户所付款项按年利率6.2%计息支付。直至原告起诉之日，被告仍然未交付房屋，也未按照约定退还购房款及支付利息。期间，原告及团购小组代表多次通过召开协调会等方式催促被告履行义务，但被告均未按要求履行。被告的违约行为已严重侵害了原告的权益，应当承担相应的违约责任并赔偿原告的损失。被告神牛公司辩称：1、原告并非与神牛公司协议的当事人，购房合同及补充协议均系神牛公司与团购组签订，根据合同的相对性，原告无权向神牛公司主张权利。且购房款的支付也是发生在团购组与神牛公司之间，神牛公司对团购组与购房业主之间的往来并不清楚，分别起诉不利于核算双方的债权债务；2、团购组与神牛公司签署《商品房团购退房退款协议》的日期与其登报公示的日期已隔4年之久，本案已过诉讼时效；3、本案涉及到众多的业主权益，且具体往来发生在团购组与神牛公司之间，购房款应参考神牛公司出具的收据金额；4、本案中部分业主没有通过团购组支付给凌建辉的款项，神牛公司不予认可；5、请求减免部分利息。被告昊宸公司未答辩，亦未提交任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告苏爱军的证据：对证据2（商品房团购合同）、证据3（商品房团购合同的补充协议），神牛公司提出异议，认为在项目取得预售许可证前签订的商品房预售合同无效。经审查，该合同仅从整体上确定了建设楼房的基本类型、大概数量，未确定交易房屋具体的面积、位置，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具有的主要内容。该合同属于正式商品房屋买卖合同签订的基础性合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，故该合同及其补充协议合法有效，本院予以采信。对证据5（收款凭证），神牛公司对其关联性有异议，认为该组证据与神牛公司无关。经审查，该份证据虽然不是神牛公司出具的收据，但是该证据系原告就团购事宜付款的原始凭证，能够体现团购的交易流程及付款事实，故本院予以采信。对证据6（收据及银行凭证），神牛公司对其中编号为0119021号收款收据的关联性有异议，认为该凭证与神牛公司无关。庭审过程中，证人潘善庆解释该笔费用系团购小组代神牛公司向长沙市国土局支付的土地定金。经审查，结合证据13对账明细表中的记载，神牛公司确认收取团购小组购房款共计1962万元，与该份证据中所有收据（包括编号0119021号收据）的总和金额一致，故本院对该份证据予以采信。对证据7（商品房团购退房户退款协议、承诺），神牛公司对其关联性有异议，认为原告并非该退款协议的当事人，原告无权依该协议向神牛公司主张权利。经审查，该协议的内容实质上系神牛公司与团购小组确认的对第一批自愿退房的34户业主的退房退款方案，原告并非第一批自愿退房的34户业主，该份证据确与本案原告无关，故本院不予采信。对证据9（收据），神牛公司对其真实性、合法性、关联性均有异议，认为原告应当提交付款凭证证明该笔款项实际支付。在庭审过程中，原告提交的该证据原件与复印件内容不一致，其提供的原件系在收据复印件上签署的注释，无法核实真伪，且原告未提交证据证明其已支付收据所载明的款项，故本院对该份证据不予采信。对证据10（情况说明），神牛公司对其真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据系团购小组单方面制作，不能说明真实情况。经审查，该份证据的内容与证据13对账明细表中记载的账目核查确认情况说明一致，故本院予以采信。对证据13（对账明细表），神牛公司对其真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据系团购小组单方面制作，神牛公司未加盖公章予以确认。经审查，对账单上有潘善庆、杨汉初、韩国强、黄胜利、张超美的签名确认，其中潘善庆、杨汉初、韩国强系团购小组成员，黄胜利系神牛公司原法定代表人，张超美系神牛公司原财务人员。上述五人是团购事宜的实际经手人，他们的签字确认足以证明团购双方人员对对账单的认可，故本院对该份证据予以采信。对证据14（情况说明），神牛公司对其真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据系团购小组单方面制作，不能说明真实情况。经审查，该份证据的内容与证据13对账明细表中记载的账目核查确认情况说明一致，故本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2005年7月，原湖南省药品检验所因职工住房需要组织团购房屋，并成立了团购组，团购组有授权代表人潘善庆、杨汉初、韩国强。团购组以潘善庆的名字在支行开设了个人账户作为团购房的交款账户。2005年11月14日，团购组与湖南湘华物业投资有限责任公司（2006年8月更名为湖南神牛置业有限公司）签订一份《商品房团购合同》，合同约定了团购组订购90套左右位于长沙市芙蓉区的期房以及房屋销售价格、付款方式等权利义务。2006年11月10日，颜敏与团购组签订一份《商品房团购委托协议》，协议载明颜敏自愿加入团购组组织的商品房团购活动，在知晓并认可团购组与开发商签订的《商品房团购合同》的前提下，委托团购组作为代理人，全权负责代理颜敏参与商品房买卖活动。该团购组在房屋买卖过程中与开发商签订的合同、协议及相关行为，其责任义务都由颜敏承担。后，颜敏将该委托协议转让给了苏爱军，由苏爱军承继该份协议的权利与义务，团购小组在颜敏与团购组签订的《商品房团购委托协议》上盖章确认。2009年7月3日，团购组与神牛公司、昊宸公司签订了一份《商品房团购合同补充协议》，补充协议载明双方严格执行原《商品房团购合同》，因房屋建设中遇到问题，拖延了交房时间，神牛公司、昊宸公司必须在2010年9月完成工程验收，10月开始交房，12月31日完成全部交房手续。2009年，神牛公司向凌建辉出具一份《授权委托证明书》，全权委托凌建辉处理湖南省药检所团购组团购相关事宜，有效期一年。2006年2月22日，颜敏向团购组支付购房押金1万元。2016年11月10日，颜敏向团购组支付购房款7万元。上述8万元权利，颜敏经团购组认可转让给了苏爱军。2009年8月25日，苏爱军向团购组支付购房款11.5万元。2015年团购组与原神牛公司法定代表人黄胜利、财务人员张超美对账确认，神牛公司共计收取苏爱军购房款19.5万元。神牛公司至今未向苏爱军交房。另查明，团购组共计收取了所有团购人员购房款2156.1万元。团购组收取款项后共计向神牛公司支付1962万元。本院认为，苏爱军与团购组签订的《商品房团购委托协议》系双方真实意思表示，且于法不悖，故为有效合同。苏爱军的授权行为合法有效，团购组与神牛公司、昊宸公司签订合同及付款行为的法律效果归属于苏爱军。团购组代理苏爱军与神牛公司、昊宸公司签订的《商品房团购合同》、《商品房团购合同的补充协议》均系双方真实意思表示，且于法不悖，故均为有效合同。神牛公司、昊宸公司未按照约定向苏爱军交房，已构成根本违约，应当承担解除合同、退还购房款、赔偿损失的违约责任。关于诉讼时效。神牛公司主张团购组于2011年5月6日与神牛公司签署退款协议，于2015年才登报办理诉讼事宜，时隔4年之久，案件已过诉讼时效。本院认为，2013年12月10日，团购组向神牛公司送交《情况说明》，神牛公司于2013年12月19日签收该说明。《情况说明》明确记载了团购组付款总金额、退房户数、已退款金额、要求退房而未退款户数、要求继续履行合同户数，上述内容足以证明团购组向神牛公司提出履行要求，构成诉讼时效的中断，诉讼时效应当重新计算。故团购组于2015年9月22日登报办理诉讼事宜未过诉讼时效，神牛公司有关案件已过诉讼时效的主张，本院不予认可。关于退款金额。苏爱军主张其共计支付了房款24万元，但团购组与神牛公司的对账单显示，神牛公司共计收到苏爱军房款19.5万元。苏爱军主张的其余购房款，因其未提交证据证明神牛公司收取了该款项，故本院不予认可。关于购房款利息。神牛公司、昊宸公司根本违约，应当赔偿苏爱军相应损失。苏爱军主张按年利率6.2%的标准支付利息，该诉求未违反法律强制性规定，本院予以认可。按此标准核算，自神牛公司收款之日起截至2019年8月9日止，神牛公司、昊宸公司应当向苏爱军支付利息134726.85元，之后的利息以19.5万元为基数，按6.2%/年的标准计算至清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百八十八条、第一百九十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告苏爱军与被告湖南神牛置业投资有限公司、长沙昊宸房地产开发有限公司签订的《商品房团购合同》、《商品房团购合同的补充协议》于本判决生效之日起解除；二、被告湖南神牛置业投资有限公司、长沙昊宸房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告苏爱军购房款19.5万元；三、被告湖南神牛置业投资有限公司、长沙昊宸房地产开发有限公司支付原告苏爱军截至2019年8月9日止的利息134726.85元，之后的利息以19.5万元为基数，按6.2%/年的标准计算至清偿之日止；四、驳回原告苏爱军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。本案受理费7363元，财产保全费2541元，共计9904元，由被告湖南神牛置业投资有限公司、长沙昊宸房地产开发有限公司共同承担8078元，由原告苏爱军承担1826元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  李梅香人民陪审员  于绍顺人民陪审员  刘海龙二〇一九年十二月二十日法官助理王诗琪书记员唐函华