上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初13192号原告：上海市青浦公路建设发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：马晓明，总经理。委托诉讼代理人：孔霞，京衡律师集团上海事务所律师。委托诉讼代理人：齐艳艳，京衡律师集团上海事务所律师。被告：**友，男，1964年9月2日出生，汉族，户籍地江苏省兴化市。委托诉讼代理人：丁马祥。被告：上海市青浦区巧艮建材经营部，住所地上海市青浦区。法定代表人：朱巧艮，总经理。委托诉讼代理人：丁马祥。原告上海市青浦公路建设发展有限公司与被告**友房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月12日公开开庭进行了审理，原告上海市青浦公路建设发展有限公司的委托诉讼代理人孔霞、齐艳艳，被告**友及其委托诉讼代理人丁马祥到庭参加诉讼。依据当事人的申请，本院依法追加上海市青浦区巧艮建材经营部为本案的被告，于2019年9月26日公开开庭进行了审理，原告上海市青浦公路建设发展有限公司的委托诉讼代理人孔霞、齐艳艳，被告**友及被告**友、上海市青浦区巧艮建材经营部的共同委托诉讼代理人丁马祥到庭参加诉讼。后，于2019年10月24日公开开庭进行了审理，原告上海市青浦公路建设发展有限公司的委托诉讼代理人孔霞，被告**友及被告**友、上海市青浦区巧艮建材经营部的共同委托诉讼代理人丁马祥到庭参加诉讼。各方当事人申请庭外和解两个月。本案现已审理终结。上海市青浦公路建设发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、**友向上海市青浦公路建设发展有限公司支付自2019年1月1日起至2019年6月4日止的土地租赁费人民币(以下币种均为人民币)22,022元；2、**友向上海市青浦公路建设发展有限公司支付自2019年6月5日起至实际归还土地之日止土地使用费；3、**友向上海市青浦公路建设发展有限公司支付迟延付款利息，以土地租赁费22,022元为本金，按银行同期贷款利率的二倍计算，自2019年1月1日起至本判决生效之日止；4、判令上海市青浦公路建设发展有限公司与**友2014年10月20日签订的租赁协议书于2019年6月4日解除；5、**友、上海市青浦区巧艮建材经营部腾退系争土地。事实与理由：2014年10月20日,就**友向上海市青浦公路建设发展有限公司承租上海市青浦区赵巷新光货场约6亩土地(以下简称系争土地)的租赁事宜签订了《租赁协议书》。承租期间，**友在系争土地进行了违章搭建并且将系争土地转租给上海市青浦区巧艮建材经营部。承租期间，**友未按照约定支付租金，经上海市青浦公路建设发展有限公司催告后仍未足额支付租金，故诉至本院。**友辩称,不同意上海市青浦公路建设发展有限公司的诉讼请求。**友没有足额支付租金的原因为上海市青浦公路建设发展有限公司拒收租金，**友不是违约方。上海市青浦公路建设发展有限公司诉请缺乏依据。上海市青浦区巧艮建材经营部辩称，不同意腾退系争土地。本院认定事实如下：系争土地的性质为集体建设用地。2014年10月20日，就**友(乙方)向上海市青浦公路建设发展有限公司(甲方)承租系争土地签订了《租赁协议书》。第一条约定，甲方将地处青浦区赵巷新光货场的一块场地(约6亩左右)租赁给乙方，乙方用于存放建筑材料等堆场之用。第二条约定，租赁范围为甲方地块已围好的围墙范围之内。第三条约定，租赁期间为6年，从2015年1月1日起至2020年12月31日止。第四条约定，2014年以前租金为每年伍万元整，以后每年的租金按原租金五万元的基础上增加百分之五(每年应缴纳租金为52,500元整)协议签订后一星期内，支付一年租金。以后每年12月底前支付下一年度租金。第五条约定，如逾期二月不能支付租金，甲方即收回地块，并保留索取租金的权利。**友与朱巧艮为夫妻关系。2018年8月27日，上海市青浦区市场监督管理局向朱巧艮颁发了上海市青浦区巧艮建材经营部的营业执照，经营场所为上海市青浦区赵巷镇新镇居委新光(佘北公路XXX号)，经营范围为建材(除油漆)零售，组成形式为家庭经营。2018年9月4日，上海市青浦区交通委员会向上海市青浦区巧艮建材经营部办理了《中华人民共和国港口经营许可证》，经营区域为上海市青浦区赵巷镇新镇居委新光(佘北公路XXX号)。2014年1月14日，**友向上海市青浦公路建设发展有限公司支付2014年度租金52,500元；2014年1月26日，**友向上海市青浦公路建设发展有限公司支付2015年度租金50,000元；2015年12月，**友向上海市青浦公路建设发展有限公司支付2016年度租金52,500元；2019年6月27日，**友向上海市青浦公路建设发展有限公司支付2017、2018年度租金100,500元。上述租金均支付至上海市青浦公路建设发展有限公司的银行账户。上述查明的事实，由以下证据证明：上海市青浦公路建设发展有限公司、**友、上海市青浦区巧艮建材经营部的陈述，另有当事人提供的租赁协议、码头证、经营许可证、结婚证及户口本等，经当庭质证无异，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：上海市青浦公路建设发展有限公司称曾经发函向**友催讨系争土地的租金，如逾期支付租金，将解除双方的租赁协议。**友表示没有收到上述函件。为此，上海市青浦公路建设发展有限公司提供了其委托京衡律师集团上海事务所发出的律师函、寄件凭证以及EMS的快递查询单。上述律师函的收件人地址为系争土地以及**友户籍地，且邮件已经妥投。故**友表示没有收到上述函件的意见不予采信。**友表示上海市青浦公路建设发展有限公司拒收租金，上海市青浦公路建设发展有限公司不认可其陈述。为此**友提供了电话录音和谈话录音，**友称上述录音系其与上海市青浦公路建设发展有限公司的总经理刘正科的电话录音和谈话录音。上海市青浦公路建设发展有限公司表示，对上述录音的真实性不予认可；该录音证据的形成并未经过被录音人的同意，不具有合法性；就算是与刘正科的电话录音和谈话录音，因刘正科自2016年12月起不再是上海市青浦公路建设发展有限公司的负责人，无权代表上海市青浦公路建设发展有限公司做出意思表示；从录音内容来看，该录音中的内容并未同意**友迟延支付至开庭之后。本院认证如下：该录音证据系未经被录音人同意的情况下录制的，但是该录音证据并非以严重侵害他人合法权益、违反法律禁止性规定或者严重违背公序良俗的方法形成或者获取的证据，故上海市青浦公路建设发展有限公司认为该证据不合法的质证意见，本院不予采纳。但就被录音人的身份**友未进一步提供证据予以证明，故本院难以采信。退一步而言，就算被录音人系刘正科，**友亦未提供证据证明刘正科有权代表上海市青浦公路建设发展有限公司就其延迟支付租金做出意思表示。综上，对**友提供的电话录音和谈话录音，本院不予采纳。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，双方就系争房屋签订的租赁协议均系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。在租赁合同关系中，上海市青浦公路建设发展有限公司作为出租人的主要义务是按约将系争土地交付**友使用，**友作为承租人的主要义务是按约支付租金。**友称上海市青浦公路建设发展有限公司不收取其支付的租金，2014年起至2018年期间的租金，**友均是支付至上海市青浦公路建设发展有限公司的银行账户中，**友亦表示知晓上海市青浦公路建设发展有限公司的银行账户，但是**友并未在约定的期限内将2017年、2018年、2019年租金支付至上海市青浦公路建设发展有限公司的银行账户。经上海市青浦公路建设发展有限公司催告后，**友也只仅仅支付了2017年、2018年度的租金，仍未支付2019年的租金。综上，对**友提出逾期支付租金的理由，本院不予采纳。在合同履行过程中，**友逾期支付租金的行为构成根本性违约，上海市青浦公路建设发展有限公司依据合同约定行使合同解除权并要求**友、上海市青浦区巧艮建材经营部腾退房屋，具有事实依据和合同依据，本院予以支持。**友于2019年7月1日收到本案的诉状及证据材料，故本院认定租赁合同解除的时间为2019年7月1日。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，故上海市青浦公路建设发展有限公司要求**友支付拖欠的租金及房屋使用费的诉讼请求，本院予以支持。**友违反合同约定，构成违约，理应按照约定承担逾期付款利息。**友抗辩利息过高，要求调整，本院酌情判处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、上海市青浦公路建设发展有限公司与**友2014年10月20日就上海市青浦区赵巷新光货场签订的租赁协议书于2019年7月1日解除；二、**友、上海市青浦区巧艮建材经营部于本判决生效之日起三十日内腾退上海市青浦区赵巷新光货场，该土地由上海市青浦公路建设发展有限公司收回；三、**友于本判决生效之日起十日内向上海市青浦公路建设发展有限公司支付自2019年1月1日起至腾退上海市青浦区赵巷新光货场之日止的租金及房屋使用费，以年租金52,500元为标准计算；四、**友于本判决生效之日起十日内向上海市青浦公路建设发展有限公司支付迟延付款利息，以土地租赁费22,022元为本金，按银行同期贷款利率，自2019年1月1日起至本判决生效之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费1,600.50元，减半收取计800.25元，由**友负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邸素琴二〇一九年十一月二十七日书记员  朱 静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。