上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第29176号原告王宝志，男，1986年1月18日生，住黑龙江省齐齐哈尔市。原告刘亚男，女，1985年5月5日生，汉族，住黑龙江省绥化市。上述两原告的共同委托代理人马斯祺，上海李东方律师事务所律师。上述两原告的共同委托代理人李东方，上海李东方律师事务所律师。被告杨佩剑，男，1972年7月21日生，汉族，住上海市浦东新区。被告高燕，女，1973年10月10日生，汉族，住上海市浦东新区。被告杨以勒，男，2001年1月5日生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人杨佩剑。上述三被告的共同委托代理人曹晓霞，上海市茂泰律师事务所律师。原告王宝志、刘亚男诉被告杨佩剑、高燕、杨以勒房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月3日立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告王宝志、刘亚男及其共同委托代理人马斯祺，被告杨佩剑、高燕及其共同委托代理人曹晓霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王宝志、刘亚男诉称，两原告系夫妻关系。2015年5月1日，两原告与三被告就位于上海市浦东新区创新西路XXX弄XXX号XXX室的房屋签订《房屋买卖合同》。两原告按约支付定金人民币(以下币种同)30万元，但在要求被告签订正式买卖合同和接受首付款时，被告刻意回避。原告多次要求被告继续履行，遭到原告拒绝。为此原告起诉来院，要求：1、判令两位原告与三被告继续履行就位于上海市浦东新区创新西路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》；2、判令三被告涤除上述房屋上的抵押，注销抵押登记；3、判令三被告协助两原告办理上述房屋的产权登记手续；4、判令三被告支付违约金，按照总房价的每日万分之五计算，从2015年7月22日起算，要求算至实际交付房屋之日止；5、判令三被告在本判决生效之日起三日内交付房屋。被告杨佩剑、高燕、杨以勒辩称，不同意原告诉请。理由是：双方买卖合同约定的最后签订示范合同的最后期限是7月20日，因原告逾期不能付款，所以系争房屋买卖的违约方是原告；被告卖房是为了还清贷款和以大房置换小房，被告为购买自住房屋向案外人支付了定金，也约定在7月20日付款，但因为原告未能在7月20日支付被告款项，被告的上家向被告提出涨价13万元，被告也要求原告支付违约金，但原告不愿意；原告既已违约，则应适用合同的定金罚则或者违约责任，在合同尚未开始履行情况下，应使用定金罚则，故被告有权没收定金；被告仅有一套房屋，因原告违约导致未能购买自住房屋，现在房价上涨，如果继续交易，对被告不公平。经审理查明，系争房屋位于上海市浦东新区创新西路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积88.9平方米，系杨佩剑、高燕、杨以勒所有。原告王宝志、刘亚男系夫妻关系。2015年5月1日，原告王宝志与被告杨佩剑签订《房地产买卖居间协议》一份，约定：甲方(杨佩剑)将系争房屋转让给乙方(王宝志)，转让价款281万元；乙方支付意向金5万元，甲方签字后转为定金；乙方在甲方签署该协议15日内补足定金至30万元等。同日，原告王宝志作为乙方，被告杨佩剑、高燕、杨以勒作为甲方，双方签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方(三被告)将系争房屋出卖给乙方(王宝志)，转让价款281万元；为办理交易过户手续之需，双方同意于该合同签署后80天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(以下简称示范合同)；乙方应于签订示范合同当日支付甲方首期房价款(含定金)121万元(含尾款1万元，由居间方代管)，于签订示范合同后七日内申请贷款，通过银行贷款支付第二期房款160万元；若乙方申请的贷款额度不足或者无法获得贷款的，应当在过户同时将相应部分房价款支付甲方；甲方应将收到的首期房价款优先用于偿还银行贷款，并应于收到该笔钱款同时偿还尚欠借款余额，办理抵押注销手续；乙方银行贷款划入甲方账户7天内，甲方将房产交付乙方，乙方支付尾款1万元；双方在银行贷款审批通过7天内，申请办理产权过户及抵押登记手续；合同第11条约定，在甲方收到乙方的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金，若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还；合同第12条违约责任约定，任何一方未按合同约定履行，应当按照合同总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除合同；合同另对其他事项作了约定。同日，杨佩剑向王宝志出具“收款收据”一张，确认收到5万元定金。2015年5月15日，杨佩剑及高燕向刘亚男出具“收款收据”一张，确认收到部分房价款25万元。2015年7月20日，杨佩剑发函给王宝志，表示双方约定于签订定金合同及买卖协议后80天内(即2015年7月20日前)签订示范文本的买卖合同，然而由于王宝志一方未在约定期限内至中介公司签订示范合同，致使交易无法正常进行，故要求王宝志一方在2015年7月23日21时前往中介公司签订示范合同。并表示，其“给予贵方上述宽限，并不代表我方放弃解除该协议并追究贵方违约责任的权利，而仅仅是我方给予贵方的一个履约机会……”2015年7月21日，双方产生纠纷，王宝志报警。公安局接报回执单显示，当日17时许，王宝志与家人会同中介人员到系争房屋与高燕交涉房屋买卖付款事宜，卖方称因买方未履行昨天首付款所以要中止买卖，而买方称愿意承担合同上推迟付款的滞纳金，买卖合同继续有效等。2015年7月22日，王宝志将其首期房价款91万元及一天的违约金1405元提存至上海市普陀公证处。2015年7月23日，王宝志报警称其履行购房合同未能联系到杨佩剑，要民警到场，民警告知通过法院途径解决。2015年7月26日，王宝志发函给三被告，要求于2015年7月27日签订示范合同。庭审中，原告提供短信记录，显示，2015年7月18日王宝志发短信给杨佩剑，“我下家贷款的钱二十号可能下来……也可能晚一两天，请您见谅……”。杨佩剑回短信称，“最好是20号能付款签好合同”。王宝志再发，“谢谢杨先生理解……款一到我马上给你打电话”。杨佩剑回复，“20号你最好争取，我买别人房子，因款无法准时到位，已经赔了人违约金，你也要加油，最好不要违约”。2015年7月21日，王宝志再发短信给杨佩剑，称“我钱款已经到位，我们可以签买卖合同，按照合同确实晚十个小时，愿赔偿你万分之五的违约金”。三被告对上述短信记录真实性无异议。审理中，原、被告一致确认，《房屋买卖合同》约定的签约后80天内签订示范文本，最后的截止日期为2015年7月20日；《房屋买卖合同》约定的合同双方即本案原、被告双方。庭审中，原告认为，2015年7月20日，因原告的下家款项未到位，原告无法付清其首付款，双方至中介公司协商，原告提出延迟一天付款，被告则提出延迟一天即违约，要加价13万元出售。被告则表示，当日，因原告没有付首付款，而被告已付其上家138,000元，故其要求原告赔付。原告又认为，2015年7月21日，原告下家的款项到账后，原告联系被告，被告表示不同意签订合同，后原告同意支付一天的逾期付款违约金，被告却提出要涨价30万元。被告则表示，2015年7月21日，因被告的上家不同意继续卖房给被告，被告要求原告承担其上家的定金责任，但原告不同意。庭审中，原告表示愿以现金方式支付第二期房款160万元。另查明，系争房屋上现存自2010年11月12日设立了以中国银行股份有限公司上海市浦东分行为抵押权人的债权79万元。以上事实，由经庭审质证的房地产登记簿、《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、收款收据、公证书、公安局接报回执单、短信记录、往来函件以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。对该合同是否已经解除，双方存有较大争议。被告认为因双方未能在约定的截止日期2015年7月20日前签订示范合同，所以该合同在当日已经解除，原告则认为解除合同的条件尚未成就，合同应继续履行。根据该合同的约定，“任何一方未按合同约定履行，应当按照合同总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除合同”，故在原告逾期支付首期房款仅为一天时，被告尚不具备合同约定的解除权，其辩称合同在当日解除的依据不足，不予采信。值得注意的是，本案双方同时签订了《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》两份合同，前者是预约合同，后者是一个本约合同。也就是说签约当日，双方之间的买卖合同关系即告成立，而双方约定要签订的示范合同仅“为办理交易过户手续之需”，因此在签订示范合同期限届满后，并不会导致《房屋买卖合同》无法履行或者必然终止。此时，被告虽未具有解除合同的权利，但因双方原约定的签约日期已经届满，在此情况下原告应按约承担逾期一日付款的违约责任，合同继续履行，同时双方应另行协商确定签订示范文本的合理时间。现原告提起诉请要求双方继续履行该合同，于法有据，予以支持。被告认为原告违约不买，应适用定金罚则的依据不足，不予采信。因被告拒绝签订示范合同，受领首付款及违约金，原告已将首付款及违约金进行提存，应认定为原告已履行支付首付款及违约金的义务，被告可自行前往公证机关领取。根据合同约定，被告应在收到首付款后注销抵押手续，在原告的贷款审批通过后7日内，双方共同申请办理产权过户等手续，之后在贷款划入被告收款账户后7日内交房，现原告自愿以现金方式支付第二期160万元的房款，故原告要求三被告涤除抵押，注销抵押登记手续并协助办理过户、交付房屋等诉请，均已符合合同约定，依法予以支持。同时，原告亦应在过户时将第二期房款160万元支付给被告。最后，对原告要求被告从2015年7月22日起支付每日总房价万分之五计算的违约金的诉请，鉴于本案纠纷起因是原告迟延付款和违约在先，之后双方对原告如何承担违约责任和被告是否具有解除权而起纠纷，故不存在适用合同中追究被告违约责任条款的前提，对原告的该诉请予以驳回。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、原告王宝志、刘亚男与被告杨佩剑、高燕、杨以勒之间于2015年5月1日就位于上海市浦东新区创新西路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》继续履行；二、被告杨佩剑、高燕、杨以勒应于本判决生效之日起十日内涤除上海市浦东新区创新西路XXX弄XXX号XXX室房屋上抵押权人为中国银行股份有限公司上海市浦东分行的抵押；三、被告杨佩剑、高燕、杨以勒应于上海市浦东新区创新西路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押涤除后十日内，协助将该房屋产权过户登记至原告王宝志、刘亚男名下，同时原告王宝志、刘亚男向被告杨佩剑、高燕、杨以勒支付房款160万元；四、上述第三项义务履行完毕后的七日内，被告杨佩剑、高燕、杨以勒将上海市浦东新区创新西路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给原告王宝志、刘亚男；五、驳回原告王宝志、刘亚男的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29,280元(原告王宝志、刘亚男已预交)，由被告杨佩剑、高燕、杨以勒负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁代理审判员  张 斌人民陪审员  田有娣二〇一六年二月一日书 记 员  陈裕国附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。