河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初10936号原告：高雷，男，汉族，住河南省确山县。委托诉讼代理人：党志丹，驻马店市驿城区南海街道法律服务所法律工作者。被告：驻马店市明珠置业有限公司。住所地：开源大道西段北侧。统一社会信用代码：914117006618532382。法定代表人：封国章，总经理。委托诉讼代理人：吴园园，女，汉族，住河南省驻马店驿城区。该公司员工。委托诉讼代理人：陈东升，河南尚成律师事务所律师。原告高雷诉被告驻马店市明珠置业有限公司（以下简称明珠置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告高雷的委托诉讼代理人党志丹，被告明珠置业公司的委托诉讼代理人陈东升、吴园园到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告高雷提出诉讼请求：1、依法判定被告逾期交房违约金24360元（以房屋总价为基数，从2018年2月1日起按日万分之一计算违约金至2019年3月11日）。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告所开发的明珠港湾小区住宅一套，总房款574517元，双方约定被告应于2018年1月31日以前将房屋验收合格后交付原告使用，合同签订后，原告向被告支付全部房款，但是被告未在合同约定日期将验收合格的房屋交付原告使用，被告无故延期交房的行为违反了双方的合同约定，应当承担相应的违约责任。被告明珠置业公司辩称，答辩人交付商品房的时间完全符合合同约定，无需承担违约责任。一、按照双方合同约定，在出现合同约定的情形之下，被告有权延期交付商品房且无需承担违约责任。本案中，按照有权顺延交房的期限，答辩人未延迟交房，而是提前交房，应依法驳回原告的诉讼请求。1、2017年5月17日，原、被告双方签订的商品房买卖合同约定：出卖人2018年1月31日前将经验收合格的商品房交付买受人（该时间应当是笔误，交付时间应该是2018年3月31日，因为合同第一条约定的建设工程竣工日期为2018年3月15日，不可能约定的交房时间在约定的竣工时间前）；同时，合同补充协议第六条约定买受人逾期付款并在交房之日仍未付清房款的、不可抗力的自然灾害事件、为配合政府法规政策或政府管理部门有关机构的行为而延误的出卖人有权延期交付商品房。2、驻马店市政府及驿城区政府为了治理大气污染，在2017年11月20日至2018年3月15日，要求建筑工地全部停产及水泥厂全部停工时间长达4个月，致使答辩人在该期间完全停工。依据合同的约定，答辩人可以顺延交房时间到2018年7月31日前。3、2018年1月，驻马店出现10天大雪天气，依据合同的约定，答辩人可以顺延交房时间到2018年8月11日前；5、本案中房屋验收合格的时间是2018年4月26日，通知原告接收房屋的时间是2018年5月1日，按照有权顺延交房的期限2018年8月11日前，答辩人不仅未延迟交房而且提前交房。答辩人通知原告接收房屋的时间是2018年5月1日，至于原告未按时接受房屋，应视为答辩人已按2018年5月1日通知时间交付。原告在2018年9月前，在未办理交房手续及装修手续的情况下，采取翻窗入户的非法手段擅自入室进行了装修。综上，原告起诉不符合事实与法律，依法应当驳回。经审理查明，2017年5月17日，原告高雷与被告驻马店市明珠置业有限公司签订商品房买卖合同一份，约定：买受人购买的商品房为高新区开源大道西段北侧明珠港湾住宅小区第36号楼东2单元605号住宅；建设工程施工合同约定的开工日期为2016年4月16日，竣工时间为2018年3月15日；买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为驻房字第**；建筑面积共108.22平方米，商品房单价为5308.8元/平方米，总价款为574518元；首付款为124518元，贷款450000元；出卖人应当在2018年1月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付给买受人，交付条件为该商品房经验收合格；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2、⑴买受人逾期付款并在交房之日仍未付清房款的，除按本合同第七条承担违约责任外，交房日期相应顺延；⑵人力不可预见、不可避免、不可抗拒的自然灾害和事件；⑶为配合政府法规政策或政府管理部门有关机构的行为而延误的；⑷连续下雨8小时或停水、停电4小时以上，致使工程有限工期延长，交房期限可相应顺延。逾期交房违约责任为：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之壹（该比率应不小于第（1）项中的比率的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示该商品房经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。2017年6月7日，原告高雷向被告交纳了124518元首付款。2017年5月23日，原告作为借款人和抵押人、驻马店市明珠置业有限公司作为保证人与中国建设银行股份有限公司驻马店分行签订了450000元的个人住房（商业用房）借款合同。中国建设银行股份有限公司驻马店分行将贷款划入被告明珠置业公司账户。被告明珠置业公司于2018年5月1日张贴交房流程一份。诉讼期间，明珠置业公司提供建设工程竣工验收意见书一份（该意见书加盖有勘察单位河南省有色工程勘察有限公司、设计单位河南中核五院研究设计有限公司、施工单位河南益升建筑有限公司、监理单位河南省育兴建设工程管理有限公司驻马店市分公司、建设单位驻马店市明珠置业有限公司分别加章）、交房流程照片、同楼号其他业主入验房交接表，以主张房屋验收合格的时间是2018年4月26日，其单位已在2018年5月1日在售楼部张贴交房流程，且售房经理电话通知原告交房，36号楼已符合入住条件，房屋具备交付条件；被告还提交了驻马店市明珠物业管理有限公司于2018年9月20日张贴在605房门的《通知》（打印的照片）：业主高雷我公司在日常巡查当中发现你在未办理交房手续及装修手续的情况下擅自装修，已违反物业管理规定，先通知你立即停止装修、2019年5月5日电费收据：显示605电费719度、2019年6月和7月电费清单：显示高雷电量分别为68度和103度，以证明原告于2018年9月已经开始装修，什么时间入住的不清楚。原告称，其没有见过接房通知；2018年5月开发商打过一次电话让其接房，其至今没有接收。电费是今年装修房屋使用的，用的是装修钥匙，2019年6月装修完工其才入住。诉讼中，被告提交《驻马店市住房和城乡建设局关于对东方宝驿施工工地违反冬季“封土行动”进行处罚和追责的报告》等材料，其中载明“从2017年11月20日至2017年12月31日，在全市范围内实施‘封土行动’”。根据被告提交的2018年1月份天气预报可见，2018年1月3日至1月6日、1月24日至2018年1月27日为大雪天气。被告提交《施工日记》一份，用以证明停工时间，原告方质证意见为：对施工日记真实性有异议，该证据系被告单方制作，没有相关制作人员签名和单位盖章，无法核实就是本案争议房屋所在小区的日记。上述事实，有当事人陈述及相关证据经庭审质证，本院据以认定。本院认为，原、被告所签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效，依法应受保护。合同签订后，双方均应按照合同约定履行各自的义务。在原告高雷按照合同约定交纳购房款后，被告明珠置业公司亦应按照合同约定期限交付房屋。被告明珠置业公司虽然为涉案房屋办理了工程竣工验收手续，并于2018年5月1日采用在售楼部张贴交房流程的方式、电话通知等方式交房，但合同约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示该商品房经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。因被告交房形式不符合合同约定的房屋交接形式，原告拒绝接收该房。被告提交的停止装修通知和电费收据、清单，也无法证明原告何时实际接收该房。故被告所称不存在逾期交房情形的辩称理由不能成立，本院不予采纳。综上，被告明珠置业公司未按合同约定期限交付房屋。被告明珠置业公司未按合同约定期限交付房屋的行为，已构成违约，应依法承担相应的违约责任。关于被告明珠置业公司辩称合同约定的交付时间早于合同约定的竣工日期属于笔误，应当按照2018年3月31日认定交房时间的问题，原告和被告签订合同时约定的交房时间为2018年1月31日，但该合同约定的竣工日期为2018年3月15日，根据该约定，被告明显无法在合同约定的交付日期交付房屋，故该被告辩称为笔误的说法，本院予以采信，但其所称交付房屋的时间应认定为2018年3月31日，缺乏相关事实依据和法律依据，本院不予采信，本院确认被告应当于2018年3月16日向原告交付涉案房屋，被告未能按时交付房屋，原告要求被告按合同约定支付逾期交付房屋违约金的请求，符合法律规定和合同约定，依法应予支持。逾期交房时间应自2018年3月17日起计算，因原、被告至今未签订业主入住验房交接单，现原告主张逾期交房违约金至2019年3月11日，共计359天，系自愿处分其权利，不违反法律规定，本院予以支持。合同约定的出卖人延期交付的情形有“人力不可预见、不可避免、不可抗拒的自然灾害和事件”和“为配合政府法规政策或政府管理部门有关机构的行为”，根据被告提交的2018年1月驻马店天气预报显示，2018年1月3日至1月6日、1月24日至2018年1月27日共计8天为大雪天气，被告因执行政府封土行动、环境保护等因素造成的自2017年11月20日至2017年12月31日共计42天的停工期限，不应认定为因违约行为逾期交房的期间，扣除以上期间（共50天），被告驻马店市明珠置业有限公司逾期交房时间为309天，被告应依法支付逾期交房违约金。违约金标准为按已交购房款数额的日万分之一进行计算，违约金数额应为17753元（574517×309天×0.1‰）。被告方提交的《施工日记》，因缺少记录人及相关单位签字盖章，且原告不认可其真实性，故其证明目的，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告驻马店市明珠置业有限公司于判决生效后十日内向原告高雷支付违约金17753元。二、驳回原告高雷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费410元，原告高雷负担110元，被告驻马店市明珠置业有限公司负担300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长  李胜利审判员  梁中和审判员  高世一二〇二〇年四月三日书记员  李盼盼