浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙温民终字第1825号上诉人（原审被告）：周文光。委托代理人：张杨。被上诉人（原审原告）：郑贤敏。委托代理人：陈娜。上诉人周文光因房屋买卖合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2010）温鹿民初字第1741号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原判认定：2010年6月11日，原告郑贤敏在中介温州百年房产营销策划有限公司的介绍下，以每平方米22878.77元的价格向被告周文光购买了坐落于温州市鹿城区宏源路日月星园C幢402室，总计购房款为405万元。双方于当日签订了《房屋销售合同》，该合同约定：甲（被告，下同）、乙（原告，下同）双方自本协议签署后，于2010年7月2日前办理过户手续，甲方逾期或拒签该买卖合同应加倍返还定金，乙方逾期或拒签该买卖合同无权要求返还定金，在过户当天乙方付清甲方所有房款。协议签订后，原告向被告支付了购房定金20万元，其中18万元由中介保管，被告拿走了2万元，涉案房产在签订合同前即处于抵押、查封状态，到2010年7月2日仍未注销抵押、解除查封。次日，经被告同意，中介退还了原告由其保管的定金18万元。原判认为：原告郑贤敏与被告周文光签订的《房屋销售合同》是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方当事人均应按照该《房屋销售合同》的规定，严格履行各自的义务。根据《房屋销售合同》的约定，违约方要承担失去定金或双倍返还定金的违约责任。该合同只规定了原告在过户当天付清所有房款，而没有规定在此之前代被告付清抵押款项和执行款项以消除涉案房产的权利限制，故被告应在2010年7月2日前自行筹款付清抵押款项和执行款项以使涉案房产能够顺利办理过户手续。综上，造成2010年7月2日不能过户的责任在于被告方，应认定被告方违约，应承担双倍返还定金的违约责任，即被告还应返还原告定金22万元（双倍定金40万元减去已还定金18万元）。对原告要求被告返还22万元定金的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十五条的规定，遂判决：被告于判决生效之日起十日内返还原告定金22万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元，减半收取2300元，诉讼保全费1120元，由被告负担。宣判后，周文光不服，上诉于本院称：一、原判认定的“该合同只规定了原告在过户当天付清所有房款，而没有规定在此之前代被告付清抵押款项和执行款项以消除涉案房产的权利限制，故被告应在2010年7月2日前自行筹款付清抵押款项和执行款项以使涉案房产能够顺利办理过户手续。”等是错误的。上诉人周文光已经积极履行了合同的义务，并且在合同约定的期限内完成了自己的合同义务，由于被上诉人郑贤敏的原因才未促成该笔交易的完成，上诉人无任何违约行为。另外，本案是一笔价值400多万元的房产买卖，即使刘晓春（系经上诉人朋友介绍而与上诉人认识的房产中介，当时系上诉人委托其联系买家并替上诉人从中磋商才最终达成涉案房屋买卖合同的签订，上诉人称自己在签订合同前已将涉案房屋抵押、查封等情况全部告诉刘晓春）未充分告知被上诉人关于该房产上述相关信息，被上诉人亦应当对该房产做充分调查后才能与上诉人签订买卖合同。上诉人以低于市场价格两成左右的价格出售已充分并合理显示上诉人出卖房屋是事出有因及迫于无奈，且在买家付清房款后卖家将购房款用于偿还抵押款项以及排除其他权利后才可办理过户手续也是符合市场惯例的。因此，原审法院在未充分调查清楚本案事实的情况下作出判决，显然违反法律、市场交易惯例及常理，对于上诉人不公。二、刘晓春与温州百年房产营销策划有限公司及被上诉人有串通一气利用法律骗取上诉人双倍定金之嫌。上诉人在签订涉案房屋买卖合同之前已将房产出卖原因及房产上的一切信息告诉刘晓春，可在本案一审庭审中被上诉人和该公司的法定代表人均称自己并未从刘晓春处得知房产出卖原因及涉他权利，显然违背常理。该公司作为房产中介代替出卖方（上诉人）保存保证金，亦违背常理。被上诉人既然有诚意购买涉案房屋，其在约定的最后期限内亦未到达该公司与上诉人一同办理过户手续，在未与上诉人有任何沟通的情况下就马上声称上诉人违约而不愿购买该房屋，也让人怀疑其三方有串通欺诈之嫌。在本案一审庭审中，刘晓春作为证人并未按事实充分表述，不是不能确定就是称其已记不得，因此给上诉人造成了极其不利的后果，亦显然使得上诉人对其产生怀疑。三、上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同中约定“2010年7月2日前乙方付清甲方所有房款”。显然易见，付清购房款与办理过户都是买卖双方需要完成的合同行为。上诉人在签订合同后与刘晓春一起积极履行了自己的义务，而被上诉人在此期间根本未告之上诉人其已准备好购房款，即使是在合同约定的7月2日当天上诉人也未曾得知被上诉人已将所有的购房款准备齐全。故上诉人没有违约而是被上诉人存在违约，原审判决认定上诉人违约，系认定事实错误且片面适用了法律。请求二审法院发回重审或在查清事实后依法予以改判。被上诉人郑贤敏答辩称：一、原审判决认定事实清楚。双方合同约定于2010年7月2日前办理过户手续，但至7月2日上诉人仍未消除涉案房产的权利限制，因此双方于7月2日根本无法办理过户手续，上诉人明显违约，应承担违约责任。上诉人称以低于市场两成价格急卖房屋等理由仅系上诉人片面之词或单方意愿，且缺乏依据。被上诉人已于7月2日下午前往温州百年房产营销策划有限公司，但一直无法联系上上诉人，且至当天下午该房产名下的权利限制仍未消除。原审判决认定的事实显然是正确的。二、上诉人称刘晓春与温州百年房产营销策划有限公司及被上诉人有串通一气利用法律骗取上诉人双倍定金之嫌，亦明显有悖事实。三、上诉人声称自己已经积极履行了合同义务，但其在合同约定的7月2日之前并未消除房产名下的权利限制，因此其合同约定的过户义务根本无法履行。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审审理期间，双方均没有新的证据向本院提交。本院审核当事人在本案一审程序中提交的证据后，依法对原审判决认定的事实予以确认。本院认为，原审判决认定《房屋销售合同》为有效合同，合法有据，本院予以确认，双方均应按合同相关约定履行。关于上诉人周文光在履行本案合同中是否已经构成违约问题。第一，据上诉人在本案一审中提供的答辩状第三条称，“……原告（郑贤敏）未能按照该合同约定准备购房款妥当的行为显然依法属于违约，答辩人（周文光）据此才中止履行有关过户手续……”。但该合同只规定被上诉人郑贤敏在过户当天付清所有房款，并没有规定在此之前被上诉人必须代上诉人付清抵押款项和执行款项以消除涉案房产的权利限制。故上诉人中止履行过户手续的理由，缺乏合同根据，依法不予采纳。第二，据本案证人证言及双方的相关诉辩意见等可以认定，上诉人并未于2010年7月2日前配合被上诉人去办理涉案房屋的过户手续，因此上诉人亦有违双方关于“双方于2010年7月2日前办理过户手续，甲方逾期或拒签该买卖合同（或相关手续）应加倍返还定金，乙方逾期或拒签该买卖合同（或相关手续）无权返还定金”的约定。综上，原审法院判决认定造成2010年7月2日不能过户的责任在于上诉人且系上诉人违约，并无不当，本院予以维持。上诉人称刘晓春与温州百年房产营销策划有限公司及被上诉人有串通一气利用法律骗取上诉人双倍定金之嫌等理由，缺乏充分的证据证实，本院不予采纳。由于上诉人在本案审理中明确表示解除《房屋销售合同》，且本案业经判决由上诉人承担双倍返还定金的违约责任，故本院确定双方的《房屋销售合同》予以解除，被上诉人在本案二审中陈述称仍要继续履行该合同，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费4600元，由上诉人周文光负担。本判决为终审判决。审判长 戴 真审判员 郑明岳审判员 李晓光二〇一一年一月二十六日书记员 胡天彬