广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2014)惠城法仲民初字第341号原告：林沛南，男，1971年11月23日出生，汉族，户籍住址：福建省莆田市涵江区。原告：陈丽芳，女，1973年1月21日出生，汉族，户籍住址：福建省莆田市涵江区。以上两原告共同委托代理人：谌洪兵，惠州市惠城区大湖溪法律服务所法律工作者。被告：惠州市仲恺鹏基投资有限公司，住所地：惠州市仲恺高新区和畅五路西105号鹏基半山名苑C0栋1层01号。法定代表人：余旭生，董事长。委托代理人：杜庆华，广东东舟律师事务所律师。原告林沛南被告惠州市仲恺鹏基投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，根据原告林沛南的申请，依法追加陈丽芳作为原告参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告林沛南、陈丽芳诉称，原告2010年10月5日与被告签订一份购房合同[合同编号(2010)10018315]，购房地址惠州市仲恺高新区和畅五路西105号鹏基半山名苑TH37栋01房，原告购房面积为223.07平方米，总房款1887966元。购房合同约定2010年12月5日前交原告使用，原告2012年10月11日房款全部已付清，但被告由于内外多处严重裂缝不符合质量和合约定的，原告2011年4月1日与惠州市仲恺鹏基投资有限公司工程部和物业管理处双方确认质量问题。原告2012年7月5日与惠州市仲恺鹏基投资有限公司服务中心工程部确认(东面外有很多裂缝)和质量问题。惠州市仲恺鹏基投资有限公司与原告2012年8月16日与承诺2012年8月31日前修复完整交给原告使用，并且惠州市仲恺鹏基投资有限公司声明书上加盖了公章证明确实存在质量问题。惠州市仲恺鹏基投资有限公司愿意赔偿但公司负责人没有表态赔多少，原告只有等法院判决。根据《中华人民共和国合同法》第111条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第113条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第114条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。特向人民法院起诉，望作出公正及时的判决。一、依法判令被告支付原告违约金566389.8元(1887966元×30％)。二、依法判令被告支付原告维修金，由评估公司评估为准。三、本案诉讼、评估费由被告承担。2014年5月8日，原告以被告在2014年5月6日有派施工队维修惠州市仲恺高新区和畅五路西105号鹏基半山名苑TH37栋01房为由申请撤回笫二项诉讼请求。2014年8月19日，原告在庭审中增加一项诉讼请求为依法判令被告给原告办理涉案房屋的土地使用证。被告惠州市仲恺鹏基投资有限公司辩称，一、答辩人并不存在违约行为。答辩人与被答辩人于2010年10月5号签订《商品房买卖合同》，约定被答辩人购买答辩人开发的半山名苑TH37栋01号房。合同签订后，答辩人按约履行了合同约定的各项义务，2010年12月5号，答辩人建设的商品房已符合交楼条件，且与被答辩人同期建设的业主已办理了收楼手续。作为合同的主体，被答辩人有义务在2010年12月5号办理收楼入伙的手续，然被答辩人无正当理由并未在合同约定的房屋交付期2010年12月5号收楼。被答辩人在诉状中诉答辩人违约的核心问题是答辩人所交付房屋质量有问题，然被答辩人至今都未提供相关权威部门证明答辩人所交付的房屋质量有问题的证据。依据民事诉讼法“谁主张、谁举证”的举证原则，既然被答辩人不能提供证据证明答辩人所交付的房屋质量有问题，所以，诉答辩人违约不成立。二、被答辩人要求答辩人支付违约金566389.8元没有法律依据。首先，从被答辩人提交的所有证据均未显示被答辩人有违约行为，其次，双方也未在《商品房买卖合同》中约定出现房屋质量问题，违约金的支付标准。三、要求答辩人支付维修金，没有法律依据。因被答辩人未能举证相关权威部门出具的答辩人所交付的房屋质量有问题，需要维修，且也未能举证有相关权威部门出具的答辩人交付的房屋质量需要的维修具体金额，所以该项诉讼请求既无事实依据，也无法律依据。综上所述，被答辩人的诉讼请求无事实依据和法律依据，请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。2014年9月10日，被告在庭审中补充答辩为原告的诉请不符合事实，原告的国土证已经办出来了，被告已经通知原告去领取，是原告自己不去领取。查明的案件事实经审理查明，2010年10月5日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人位于惠州市仲恺高新区和畅五路西105号鹏基半山名苑TH37栋01号房屋，建筑层数为3层，建筑面积共223.07平方米，其中套内建筑面积216.85平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积6.22平方米；按套（单元）计算，该商品房总价款为人民币1887966元整；已于2010年10月5日支付购房款人民币1287966元整，余款人民币600000元整须于2010年10月05日前向银行申请办妥按揭货款；出卖人应当在2010年12月05日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用；违约责任：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金；保修责任：本商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务等条款。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《商品房买卖合同》补充协议，乙方应按《商品房交付使用通知书》约定的期限内到甲方指定的收楼地点办理相关收楼手续，在约定期限内，如乙方未办理收楼手续，视作乙方已对默认该商品房验收合格并同意接收，甲方不再另行通知，如发现该商品房有未完善之瑕疵，有权要求甲方进行修缮，乙方应在收楼当天填写好《收楼验收表》交回服务中心，甲方则按实际情况在合理时间内负责修缮，乙方同意不向甲方作任何追偿；本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的组成部分，本补充协议与《商品房买卖合同》不一致的，以本补充协议为准。合同签订后，原告分别于2010年11月10日和2010年12月2日向被告支付购房款1287966元和600000元，合共1887966元。另查明，原告提交的惠州市鹏基投资有限公司工程技术部于2012年8月16日出具声明书：买受人林沛南、陈丽芳于2010年10月5日向惠州市仲恺鹏基投资有限公司购买坐落于惠州市仲恺高新区和畅五路西105号鹏基半山名苑TH37-01联排别墅一栋。原约定2010年12月5日前交房使用。由于开发商提交的房子外墙多处裂痕严重，至今尚未解决，因此买受人林沛南、陈丽芳至今尚未收房，现由于惠州市房管局通知契税要在2012年9月1日之前交纳，否则要支付违约金。为了双方不产生不必要的费用，买受人愿意先交付契税，但要求开发商声明承诺交契税与房子遗留问题没有必然的关系，不能因为交了契税就当作买受人已认同房子裂缝问题，承诺于2012年8月31日前修复完整交于买受人使用。又查明，被告提交的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表显示,半山名苑一期四标段（TH31-44）于2009年9月28日在惠州××恺高新技术产业开发区管理委员会备案。被告已为原告购买的房屋办理了国有土地使用证。再查明，被告提交的入伙通知书显示，被告于2010年12月5日通知原告到鹏基物业服务中心办理交房手续。以上事实有身份证、企业执照、商品房买卖合同、补充协议、声明书、楼宇遗留问题登记表、房屋维修照片、商品房付款发票、竣工验收备案表、入伙通知书、国有土地使用证及庭审笔录等为据，可以认定。原告于2014年3月27日诉至本院，要求判如所请。裁决理由和结果本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应为合法有效，本院予以确认。上述合同、协议书对双方均具有约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方争议的焦点是：被告应否支付原告违约金566389.8元。合同成立生效后，原告有权利取得符合合同规定质量的房屋，被告也应保证交付的房屋符合合同中约定的质量要求。被告于2009年9月28日通过了商品房的各项验收并取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并于2010年12月5日向原告发出入伙通知书，但原告以房屋的外墙多处出现裂痕和门窗损坏等问题拒绝收房。而被告应当对所售商品房承担质量保修责任，且被告对原告房屋的外墙多处出现裂痕等问题进行了登记并对涉案的房屋进行了修复，原告亦在案件审理期间申请撤回请求被告支付维修金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”由于原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议中，没有明确约定当商品房存在质量瑕疵时如墙面开裂等，买受人可以拒绝接收商品房。因此，《商品房买卖合同》及补充协议没有约定拒绝收房的条件时，原告只有在商品房存在严重的质量瑕疵导致不能正常居住使用时，才可以拒绝收房。本案原告没有提交证据予以证明涉案的房屋质量严重影响正常居住使用，故原告请求被告支付违约金566389.8元，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。因被告已为原告购买涉案的房屋办理了国有土地使用证，故原告请求判令被告给原告办理涉案房屋的土地使用证，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十一条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告林沛南、陈丽芳的诉讼请求。本案受理费9464元，由原告林沛南、陈丽芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  刘贵传代理审判员  张淦如人民陪审员  王奕祺二〇一四年十月十七日书 记 员  黄燕旋