上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第44675号原告(反诉被告)潘永囡，女，1970年4月16日生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)谢康平，男，1960年9月18日生，汉族，住上海市浦东新区。上述两原告(反诉被告)共同委托代理人陈渊，上海市高源律师事务所律师。上述两原告(反诉被告)共同委托代理人王昊，上海市高源律师事务所律师。被告(反诉原告)朱佩佩，女，1983年11月20日生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)朱镛，男，1953年7月23日生，汉族，住上海市浦东新区。上述两被告(反诉原告)共同委托代理人陈望，上海世瑞律师事务所律师。上述两被告(反诉原告)共同委托代理人马丽雅，上海世瑞律师事务所律师。原告(反诉被告)潘永囡、谢康平与被告(反诉原告)朱佩佩、朱镛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月1日立案受理后，依法先适用简易程序，后转普通程序，先后于2016年1月12日、2016年3月31日公开开庭进行了审理。潘永囡及潘永囡、谢康平的委托代理人陈渊和朱佩佩、朱镛的委托代理人陈望到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘永囡、谢康平诉称：潘永囡、谢康平系夫妻，为上海市浦东新区永泰路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的产权人，朱镛、朱佩佩系父女。2015年9月15日，潘永囡与朱佩佩代表双方签订《房地产定金协议书》(以下简称《协议》)一份，约定朱佩佩、朱镛以人民币(以下币种相同)2,615,000元(卖方到手价)受让系争房屋的产权。在此基础上双方于次日签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称《合同》)一份。双方约定，朱佩佩、朱镛于签约前支付定金即首付款43万元，2015年10月20日前支付房款355,000元，其余183万元以银行贷款方式支付。因近期本市房产价格快速上扬，潘永囡、谢康平急需以系争房屋房款在他处购房，对产权过户及资金到位时间均较迫切，故双方并未于《合同》第九条、第十条对延期付款及交付进行约定，而是以《合同》附件三第四条对违约条款予以严格约定，根据该条款约定，双方需确保于2015年10月20日前完成过户，因任何一方致使未能正常过户的，视为该方违约，且违约条款将直接引用《协议》中的定金罚则。《合同》签订后，朱佩佩、朱镛支付了定金及第二期房款，潘永囡、谢康平亦应朱佩佩、朱镛的要求至中国农业银行上海市石门路支行配合办理贷款申请手续。2015年10月16日，朱佩佩向潘永囡发送短信，称银行审批已经通过。2015年10月20日，朱佩佩、朱镛未依约到交易中心办理过户，其先谎称到过交易中心，后又以朱镛腰部扭伤为由进行辩解，当日，朱佩佩继续宣称贷款合同已经签订且通过审批，不影响交易。为表履约诚意，潘永囡、谢康平再次书面邀约朱佩佩、朱镛于2015年10月24日上午至交易中心办理过户手续，同日，潘永囡、谢康平赴中国农业银行上海市石门路支行核实情况，方知朱佩佩、朱镛根本未与该行签约，更不存在所谓审批。潘永囡、谢康平遂于该日向朱佩佩、朱镛再次发出《告知书》，重申过户时间不变，并要求在过户时如不能出示有效足额贷款合同，应直接以现金补足房款。但朱佩佩、朱镛置若罔闻，并未于2015年10月24日前往交易中心办理交款和过户手续。故潘永囡、谢康平提出如下本诉请求：一、判令潘永囡、谢康平与朱佩佩、朱镛签订的关于系争房屋的《合同》解除；二、判令朱佩佩、朱镛支付潘永囡、谢康平违约金43万元。朱佩佩、朱镛辩称：不同意潘永囡、谢康平的诉讼请求。在双方签订的《合同》第九条约定了违约责任。在双方2015年3月签订的《协议》中约定的首付款为43万元，贷款金额为2,185,000元，而双方于2015年9月15日签订《合同》时潘永囡、谢康平将首付款金额提高了，但朱佩佩、朱镛还是答应了潘永囡、谢康平的要求。潘永囡、谢康平一直在给履行合同增加障碍，以达到他们不想将系争房屋出售给朱佩佩、朱镛的目的。在2015年10月20日朱佩佩、朱镛按约去交易中心办理审税时，(虽约定)潘永囡、谢康平的税费由朱佩佩、朱镛承担，但潘永囡、谢康平要到场。然而一直到当日中午，潘永囡、谢康平也没到场，导致审税和过户都没有进行下去。朱佩佩、朱镛因朱镛腰部疾病去医院了，应潘永囡、谢康平的要求也拍了病历卡给潘永囡、谢康平看。朱佩佩、朱镛的贷款合同已经审批通过，朱佩佩、朱镛不存在违约行为。据此，朱佩佩、朱镛提出反诉请求，要求判令潘永囡、谢康平继续履行双方就系争房屋所签的《合同》，将系争房屋的产权过户至朱佩佩、朱镛的名下并交付系争房屋给朱佩佩、朱镛。潘永囡、谢康平对朱佩佩、朱镛的反诉请求及事实、理由辩称：不同意朱佩佩、朱镛的反诉请求。《合同》是有严格的违约条款的。《合同》附件三第四条约定了违约情况，是根本违约。从朱佩佩、朱镛的答辩意见可以看出，双方交易在2015年10月20日不可能进行，原因是朱佩佩、朱镛未办理贷款手续，在2015年10月20日申请办理审税，最快的产权过户时间是15天，所以无法按时过户。经审理查明：潘永囡、谢康平系夫妻，为系争房屋的产权人，朱镛、朱佩佩系父女。潘永囡(卖方)与朱佩佩(买方)于2015年3月签订《协议》一份，约定：买方以2,615,000元受让系争房屋的产权；买方签订买卖合同时支付房款43万元(含定金43万元)；若买方申办贷款，则根据银行的实际放款日为付款日，贷款为2,185,000元;买方为表示购买诚意,同意签订《协议》同时支付定金43万元作为定金；卖方应在过户时配合买方将房价做高至309万元，以便买方获得足额贷款；交房时，双方至物业办理手续，由买方支付卖方3,000元；双方达成一致意见，双方签订房屋买卖合同，约定于2015年9月15日共同前往上海市浦东新区房地产交易中心签订合同；买方与卖方同意出售后，如有反悔不买，不按约定时间前往签约处签订合同等行为的，则买方同意将实际支付的定金作为违约金，卖方不退还买方已支付的定金，买方确认前述约定的违约金数额是公平、合理的。2015年9月16日，潘永囡、谢康平与朱佩佩、朱镛签订《合同》，《合同》双方约定：朱佩佩、朱镛向潘永囡、谢康平购买系争房屋；转让总价为2,615,000元；本合同生效后，双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费；朱佩佩、朱镛于签约前支付定金即首付款43万元，2015年10月20日前支付房款355,000元，其余183万元以银行贷款方式支付；朱佩佩、朱镛未按本合同约定期限付款的，双方同意合同继续履行；2015年10月20日前，双方应完成过户，因任何一方致使未能正常过户的，视为该方违约；其他以定金协议书为准(含违约条款)；…….。之后，朱佩佩、朱镛于2015年9月16日前支付了首付款43万元，并于2015年10月20日前支付了第二期房款355,000元。2015年6月8日至2015年10月21日期间,潘永囡与朱佩佩一直通过短信及电话联系协商双方办理贷款、过户及违约责任等问题。2015年10月20日上午，朱佩佩、朱镛至上海市浦东新区房地产交易中心办理审税手续，因潘永囡、谢康平未到场配合签字，双方未能办理审税手续，朱佩佩、朱镛也未能按约缴纳双方应缴纳的税费；同日上午，朱镛因腰部扭伤至医院就诊，医生建议休假31天，病休期间为2015年10月20日至2015年11月19日。在潘永囡与朱佩佩于2015年10月21日的通话中，双方确认办理系争房屋产权过户手续中产生的税费均由朱佩佩、朱镛承担，朱佩佩称贷款合同已经审批通过，潘永囡通知朱佩佩于2015年10月24日再次办理系争房屋的产权过户手续，朱佩佩则要求先交税，等朱镛的病好点后再去过户，潘永囡电话中也同意先交税、最好能在2015年10月24日过户、不行的话则等朱镛的病好点后再去过户、等几天也行。2015年10月24日，潘永囡、谢康平至上海市浦东新区房地产交易中心，但朱佩佩、朱镛未到。2015年10月24日，朱佩佩名下的银行存款金额为70万元，其名下的证券资产总额为44万元余。2015年11月6日，朱佩佩的银行贷款157万元审批通过。2015年11月11日，朱佩佩、朱镛向潘永囡、谢康平出具《履行合同催告函》，函告潘永囡、谢康平于2015年11月14日上午9：30分前往上海市浦东新区房地产交易中心办理系争房屋的审税、过户事宜。2015年11月23日，朱佩佩、朱镛出具《律师函》，《律师函》的主要内容为：依据合同约定，双方应于2015年10月20日前往上海市浦东新区房产交易中心办理审税、缴税、过户事宜，然潘永囡、谢康平并未按约到场；后朱佩佩、朱镛发函约潘永囡、谢康平于2015年11月14日9：30分前往办理相应过户手续，然潘永囡、谢康平既未到场亦未回函另约时间，朱佩佩、朱镛的律师认为潘永囡、谢康平的行为已经构成严重违约；现朱佩佩、朱镛再次约潘永囡、谢康平于2015年11月29日上午9：30分前往上海市浦东新区房产交易中心办理相应过户手续。潘永囡、谢康平因已向法院提起诉讼，故在接到朱佩佩、朱镛的《履行合同催告函》及《律师函》后未前往上海市浦东新区房产交易中心办理审税、产权过户手续。庭审中，朱佩佩、朱镛自愿支付潘永囡、谢康平剩余房款183万元。另查明，系争房屋系因潘永囡、谢康平于2008年1月22日拆迁而得，系争房屋的初始产权于2012年9月7日经核准登记于上海东程房地产发展有限公司名下，系争房屋的产权于2014年5月23日经核准被登记于潘永囡、谢康平的名下。以上事实，有《协议》，《合同》，沪房地浦字(2014)第036636号《上海市房地产权证》，短信记录，录音光盘及书面整理笔录，照片，《律师函》及送达凭证，《上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息》、《上海市房地产登记簿土地状况信息》、《上海市房地产登记簿文件登记信息》、《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议(适用价值标准房屋调换)》，《告知书》，《市民政局进一步规范(无)婚姻登记记录证明相关工作》，朱镛的病历复印件、放射诊断报告及《上海市第一人民医院医务病休证明书》，朱佩佩的《存款证明书》及《申银万国上海浦东新区云台路证券营业部对账单》，《履行合同催告函》及送达凭证，《个人购房担保借款合同》，《贷款审批通知书》，本院于2016年4月14日对潘永囡、谢康平的谈话笔录，潘永囡、谢康平及朱佩佩、朱镛的陈述等佐证，并经庭审质证属实，予以认定。本院认为：《合同》系买卖双方关于系争房屋买卖的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，依法有效，买卖双方应严格按约履行。一、关于潘永囡、谢康平要求判令解除双方所签的《合同》的本诉请求及朱佩佩、朱镛要求判令潘永囡、谢康平继续履行《合同》，将系争房屋的产权过户至朱佩佩、朱镛名下并交付系争房屋的反诉请求之处理意见。双方约定于2015年10月20日前双方应完成过户，因任何一方致使未能正常过户的，视为该方违约。2015年10月20日，朱佩佩、朱镛上午至上海市房地产交易中心办理审税、缴税手续，因潘永囡、谢康平未到场签字，双方未能办理审税、缴税手续；即使当日双方均到场签字办妥审税、缴税手续，也因朱佩佩、朱镛的银行贷款未审批通过，双方也不能于当日办理系争房屋的产权过户手续。因此，双方未能于2015年10月20日办理完毕审税、缴税及产权过户手续的原因，系因双方未能就办理系争房屋的审税、缴税手续的时间协商一致，潘永囡、谢康平未到场配合审税签字以及双方未就朱佩佩、朱镛办理银行贷款审批通过的时间进行明确约定，朱佩佩、朱镛未能于2015年10月20日前审批通过银行贷款。双方均有责任，不能归责于任何一方违约。因双方在《合同》中约定，朱佩佩、朱镛未按本合同约定期限付款的，双方同意合同继续履行；根据上述约定，即使是朱佩佩、朱镛方违约，按照《合同》约定，合同也是继续履行。因此，潘永囡、谢康平要求判令解除《合同》的本诉请求，不符合法律规定，不予支持。朱佩佩、朱镛要求判令潘永囡、谢康平继续履行《合同》，将系争房屋的产权过户至朱佩佩、朱镛名下并交付系争房屋的反诉请求，符合法律规定，予以支持。潘永囡、谢康平所谓的《合同》第九条第一款中的“一”系朱佩佩、朱镛自行填写的意见，因朱佩佩、朱镛否认，双方出示的《合同》原件的相同条款中均填有“一”字，且潘永囡、谢康平未能举证证明上述“一”均系朱佩佩、朱镛自行填写，故潘永囡、谢康平的上述意见，不予采信。二、关于潘永囡、谢康平要求判令朱佩佩、朱镛支付潘永囡、谢康平违约金43万元的本诉请求之处理意见。正如上文所述，双方未能按约于2015年10月20日办理产权过户手续的责任，在于双方在《合同》中未明确约定双方办理审税、缴税的时间及朱佩佩、朱镛银行贷款审批通过的时间，不能按约于2015年10月20日前办理产权过户手续的责任不能归责于任何一方违约，双方此后又未能就办理审税、缴税及过户的时间重新达成一致意见，故潘永囡、谢康平要求判令朱佩佩、朱镛支付违约金43万元的本诉请求，不符合法律规定，不予支持。朱佩佩、朱镛自愿支付潘永囡、谢康平剩余房款183万元，于法不悖，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)潘永囡、谢康平与被告(反诉原告)朱佩佩、朱镛继续履行双方于2015年9月16日签订的关于上海市浦东新区永泰路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》，原告(反诉被告)潘永囡、谢康平于本判决生效之日起十日内将上述房屋交付给被告(反诉原告)朱佩佩、朱镛，并协助被告(反诉原告)朱佩佩、朱镛办理上述房屋的产权过户手续，将上述房屋的产权人由潘永囡、谢康平变更为朱佩佩、朱镛，办理产权过户手续中产生的税费等均由被告(反诉原告)朱佩佩、朱镛承担；二、被告(反诉原告)朱佩佩、朱镛于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)潘永囡、谢康平剩余房款183万元；三、驳回原告(反诉被告)潘永囡、谢康平的诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,750元，由原告(反诉被告)潘永囡、谢康平负担；反诉案件受理费13,860元，由原告(反诉被告)潘永囡、谢康平负担6,930元，由被告(反诉原告)朱佩佩、朱镛负担6,930元;保全费5,000元，由原告(反诉被告)潘永囡、谢康平负担2,500元，由被告(反诉原告)朱佩佩、朱镛负担2,500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  秦冬红人民陪审员  曹 璐人民陪审员  梅丽华二〇一六年四月十八日书 记 员  项 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。