江西省兴国县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0732民初3641号原告（反诉被告）：钟桂秀，女，1963年8月15日出生，汉族，江西省兴国县人，住江西省赣州市兴国县，委托诉讼代理人：李鸿辉，江西伦诚律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：方贤英，女，1966年11月21日出生，汉族，江西省兴国县人，住江西省赣州市兴国县，被告（反诉原告）：孙洋才，男，1960年4月21日出生，汉族，江西省于都县人，户籍地江西省赣州市于都县，住江西省赣州市兴国县，二被告共同的委托诉讼代理人：刘鹏，江西国兴律师事务所律师，特别授权。原告钟桂秀与被告方贤英、孙洋才房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，被告方贤英、孙洋才于2019年10月31日提出反诉，本院依法适用简易程序，于2019年11月8日公开开庭进行了审理。原告钟桂秀的委托诉讼代理人李鸿辉，被告方贤英、孙洋才及委托诉讼代理人刘鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟桂秀向本院提出诉讼请求：1、判令被告共同返还原告停产停业补偿款人民币37845.27元；2、判令本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告方贤英与被告孙洋才系夫妻关系。2015年7月30日，被告方贤英与原告钟桂秀签订《租赁合同》，被告方贤英将其与被告孙洋才共有的位于兴国县××镇富源街临江店面出租给原告，约定租期为2015年8月10日起至2018年8月10日止。后因该店面被征收，被告方贤英于2017年11月29日向兴国县人民法院起诉要求解除合同，兴国县人民法院于2018午2月26日作出(2017)赣0732民初3317号民事判决书，判决被告方贤英与原告钟桂秀签订的《租赁合同》解除。根据被告孙洋才2017年8月4日与兴国县房地产管理局、兴国县潋江镇人民政府签订的两份《兴国县棚户区改造房屋征收补偿协议书》（No0895-、No0895-A），该两份协议书中均载明了含有停产停业补偿，按单价48.62元／m2／月发放，发放6个月，确实发放25230.18元、25230.18元，共计50460.36元。原告租赁被告的店面面积占被告店面总面积的四分之三，因此该停产停业补偿中，有四分之三是补偿给原告的，即37845.27元。2019年6月13日，所有的拆迁补偿款均己打入被告孙洋才账户，包括应由原告享有的37845.27元。原告认为，原告租赁被告房屋期间，被告所有的房屋被政府征收，征收补偿款中含有的停产停业补偿，应由实际经营者享有，原告租赁的面积为被告房屋总面积的四分之三，被告应当将停产停业补偿款的四分之三交给原告，被告拒不将补偿款交给原告的行为已构成不当得利。为维护原告的合法权益，请求贵院依法判如所请。原告钟桂秀对其诉讼请求和主张的事实向本院提供的证据有：1、原告的身份证复印件一份，证明原告的身份及诉讼主体资格；2、兴国县人民法院(2017)赣0732民初3317号民事判决书一份、租赁合同复印件一份，证明原告租赁被告房屋的事实，被告签订征收补偿协议的时间在租赁合同存续期间；3、兴国县棚户区改造房屋征收补偿协议书复印件两份、兴国县棚户区改造房屋征收补偿单2份、九江银行进账单2份（含申请本院调取的证据），证明被告的涉案房屋己被征收，拆迁补偿项目中含有停产停业补偿，且拆迁补偿款已全部打入被告孙洋才账户；4、照片六张，证明原告租赁被告二楼房屋两间、一楼店铺一间，合计面积占被告房屋面积的四分之三。反诉原告（本诉被告）方贤英、孙洋才向本院提出反诉请求：1、判决反诉被告向反诉原告赔偿应得的政府拆迁奖励款41698.85元（213.83㎡×O.75×260元/㎡）;2、判决反诉被告赔偿因拒绝搬迁导致反诉原告延期获得拆迁补偿款的利息损失129390元（958446.02元×2×O.75×6%/年×18个月）;3、本诉及反诉的诉讼费用由反诉被告承担。本诉答辩暨反诉的事实与理由：2015年7月3日，答辩人（出租方）与被答辩人（承租方）签订一份为期3年的《租赁合同》，约定租金2800元／月，房租每月10日前交清，2017年6月被答辩人将租金交至2017年7月9日后便拒绝向答辩人支付租金。答辩人为此于2017年11月29日向兴国县人民法院起诉要求解除与被答辩人签订的《租赁合同》，同时要求被答辩人立即将租赁房屋中的物品全部搬离并腾房等请求。2018年2月26日，兴国县人民法院作出(2017)赣0732民初3317号民事判决书，判决“……被告钟桂秀在本判决生效后五日内将店铺中属于被告的财产搬出”，判决书生效后被答辩人拒绝履行生效判决书确定的义务，答辩人无奈申请强制执行，之后被答辩人在法院执行局的监督下才将店铺内的财产搬离。2019年6月13日，兴国县东街西街片区棚户区改造项目指挥部在核实被答辩人已经搬离财产后将答辩人的拆迁补偿款转入答辩人的银行账号中。在本次房屋租赁过程中，因发生不可抗力（政府征收行为）导致合同终止，租赁合同终止的责任不能归责于租赁合同双方，但在合同终止后因被答辩人拒绝搬离财产、撤离被拆迁房屋，导致答辩人无法获取应有的拆迁奖励，就连拆迁补偿款也因被答辩人的原因在签订拆迁协议后长达18个月才发放，被答辩人存在重大过错。因此，被答辩人必须赔偿答辩人的相关损失。请人民法院依法查清事实，公正判决，驳回被答辩人的诉讼请求。反诉原告方贤英、孙洋才就其反诉请求和主张的事实向本院提供的证据有：1、二被告的身份证复印件各一份，证明被告（反诉原告）的主体资格和身份信息；2、(2017)赣0732民初3317号民事判决书一份、兴国县棚户区改造房屋征收补偿协议书复印件二份、关于东街、西街片区棚户区改造项目房屋征收决定公告打印件一份，证明原告于2015年7月30日承租被告位于潋江镇滨江大道的店面1.5间，被告的该两间店面面积一共为213.83平方米，原告承租了四分之三，2017年11月29日被告向兴国县人民法院起诉要求原告立即腾房等请求，2018年2月28日兴国县人民法院作出(2017)赣0732民初3317号民事判决书判决“……被告钟桂秀在本判决生效后五日内将店铺中属于被告的财产搬出，2017年8月4日，被告孙洋才与兴国县房地产管理局签订两份《兴国县棚户区改造房屋征收补偿协议书》，该协议书第二条第二段约定“补偿、补助奖励费总计金额，按实际搬迁交房时间计算凭搬迁交房验收单由征收实施单位10天内向乙方一次性支付”，第三条搬迁期限“乙方应在本协议签订之日起15日内，即2017年8月4日至2017年8月18日内完成搬迁房屋”，2017年5月27日兴国县人民政府发布兴府字(2017)33号《关于东街、西街片区棚户区改造项目房屋征收决定公告》，该公告对一定期限内完成搬迁交房的进行奖励有明确规定，被告于该公告确定的签约时间的第64天签约，按照该公告的措施被告享有260元／平方米的奖金。3、关于钟桂秀信访事项的答复意见书一份、照片三张、银行简易明细一份，证明2017年11月10日，原告向兴国县棚改办信访要求被告赔偿其装修损失10万余元，因原告的该主张无任何法律依据，被告同意将政府将来补助的停业损失、搬迁费直接给以原告，后协商无果，原告在2019年5月前一直在所涉店铺内未搬离财产并持续经营，导致被告在2019年6月13日才获得补偿款，由于原告一直拒绝撤离导致被告无法享受应当享有的政府拆迁奖励。反诉被告钟桂秀就反诉辩称，请法院驳回反诉原告的反诉请求，反诉费用由反诉原告承担。反诉原告是否能取得政府拆迁奖励款取决于反诉原告与政府之间签订的协议，反诉被告不是协议当事人。反诉被告已于2018年履行了搬迁义务，根据兴国县人民法院判决书可看出，反诉原告一直经营榨油厂，直至2019年6月份房屋被强制拆迁。根据物权法的规定，反诉原告自签订征收补偿协议书后房屋所有权已转移，反诉原告不在享有支配使用的权利，反诉原告一直经营榨油店，直至强制拆除，反诉原告应当向政府支付占用的费用。反诉被告钟桂秀就反诉未向本院提供证据。根据原告钟桂秀的申请，本院调取了兴国县棚户区改造房屋征收补偿协议书2份、兴国县棚户区改造房屋征收补偿单2份、九江银行进账单2份。为查清案件事实，本院依职权调取了兴府字（2017）33号《关于东街、西街片区棚户区改造项目房屋征收决定公告》[附件包括《兴国县东街、西街片区棚户区改造房屋与征收与补偿安置方案》即兴府办发（2017）12号]、《兴国县东街、西街片区棚户区改造房屋与征收补偿登记计算核准表》2份（被征收人均为被告孙洋才）。经本院审理查明的事实和认定依据：被告孙洋才与被告方贤英为夫妻关系。被告方贤英、孙洋才在兴国县××镇富源街有店铺两间，一间是二被告自行用于经营榨油厂，另一间店面的一楼和两间店铺的二楼租赁给原告钟桂秀经营餐馆，原告钟桂秀租赁二被告的店铺的面积占总面积的四分之三。2015年7月30日，原告钟桂秀与被告方贤英签订了《租赁合同》一份，约定租赁期限自2015年8月10日起至2018年8月10日止、每月租金为2800元。原告钟桂秀支付房租至2017年7月9日，2017年7月10日后的租房未付。2017年5月27日，兴国县人民政府作出兴府字（2017）33号《关于东街、西街片区棚户区改造项目房屋征收决定公告》，该公告的附件包含兴府办发（2017）12号《兴国县东街、西街片区棚户区改造房屋与征收与补偿安置方案》，对相关房屋进行征收，签约期限自2017年6月1日至2017年8月29日止。被告方贤英、孙洋才所有的涉案××店铺××东街、××街片区棚户区改造项目的范围。对私有非住宅房屋的征收政策包括房屋价值的货币补偿、搬迁奖励、停产停业损失补偿等。搬迁奖励政策：凡在房屋征收决定公告规定的补偿签约期限内完成协议签订，并在搬迁期限内完成了搬迁交房的，分时段给予被征收人搬迁奖励，各时段具体标准为“第1－60天签订协议并搬迁交房的，按被征收私有非住宅房屋面积给予300元/m2奖励；第61－80天签订协议并搬迁交房的，按被征收私有非住宅房屋面积给予260元/m2奖励”。停产停业损失补偿政策：因征收私有非住宅造成停产停业损失的，每月按私有非住宅房屋货币补偿基准价5‰对被征收人给予补偿或按据实评估给予补偿，停产停业损失的补偿为6个月，不再给予临时安置补助。2017年8月4日，被告孙洋才与兴国县房地产管理局、兴国县潋江镇人民政府签订《兴国县棚户区改造房屋征收补偿协议书》二份，编号分别为No0895-、No0895-A。征收补偿款的具体计算方法在《兴国县东街、西街片区棚户区改造房屋与征收补偿登记计算核准表》里有记载，被告孙洋才在该表中已签字确认。No0895-协议书载明：“……二、补偿、补助、奖励及支付。1、私有住宅补偿与奖励：①被征收的房屋……砖木结构40.87m2……②增加安置面积20.435m2……私有住宅补偿与奖励合计274694元。2、附属设施补偿……3、私有非住宅补偿与奖励……砖混结构40.07m2（不打折）、砖混结构46.41m2（认定按85%算）……非住宅店面补偿与奖励合计958446.02元……4、搬迁费……5、临时安置费……6、停产停业补偿：面积86.48m2，单价48.62元/m2/月发放，发放6个月，确认实发25230.18元。7、改建、扩建补助……8、评估部分补偿款元。上述1－8项总计金额人民币大写壹佰贰拾捌万壹仟玖佰叁拾玖元整，小写￥1281939元。补偿、补助、奖励费总计金额，按实际搬迁交房时间计算凭搬迁交房验收单由征收实施单位10天内向乙方一次性支付……”与该协议书对应的《兴国县东街、西街片区棚户区改造房屋与征收补偿登记计算核准表》载明非住宅店面补偿与奖励958446.02元的组成是：40.07m2的补偿款423780.32元+46.41m2的补偿款417225.9元+40.07m2的搬迁奖励12021.00元（1－60天，按300元/m2计算）+46.41m2的搬迁奖励13923.00元（1－60天，按300元/m2计算）+购房补助91495.8元＝958446.02元。No0895-A协议书载明：“……二、补偿、补助、奖励及支付。1、私有住宅补偿与奖励……私有住宅补偿与奖励合计13821元。2、附属设施补偿……3、私有非住宅补偿与奖励……砖混结构40.07m2（不打折）、砖混结构46.41m2（认定按85%算）……非住宅店面补偿与奖励合计958446.02元……4、搬迁费……5、临时安置费……6、停产停业补偿：面积86.48m2，单价48.62元/m2/月发放，发放6个月，确认实发25230.18元。7、改建、扩建补助……8、评估部分补偿款元。上述1－8项总计金额人民币大写壹佰零壹万玖仟贰佰陆拾陆元整，小写￥1019266元。补偿、补助、奖励费总计金额，按实际搬迁交房时间计算凭搬迁交房验收单由征收实施单位10天内向乙方一次性支付……”与该协议书对应的《兴国县东街、西街片区棚户区改造房屋与征收补偿登记计算核准表》载明非住宅店面补偿与奖励958446.02元的组成是：40.07m2的补偿款423780.32元+46.41m2的补偿款417225.9元+40.07m2的搬迁奖励12021.00元（1－60天，按300元/m2计算）+46.41m2的搬迁奖励13923.00元（1－60天，按300元/m2计算）+购房补助91495.8元＝958446.02元。原告钟桂秀认为租期未到、装修费应得到补偿，向兴国县东街西街片区棚户区改造项目指挥部办公室信访，该办公室于2017年11月29日回复原告钟桂秀，“经查，孙洋才、方贤英的店面是在2017年兴国县棚户区改造范围内。根据《兴国县东街、西街片区棚户区改造房屋与征收与补偿安置方案》文件规定，你在信件中所提到的装修花费问题要得到补偿的诉求，需作为承租人的你与所租店面的房东协商处理，我单位已经积极组织双方进行协调解决该问题，但协商未果。因此，建议双方通过司法途径解决该问题。”因原、被告就装修费用问题协商未果，原告钟桂秀拒绝搬离租赁店铺。2017年11月29日，被告方贤英诉请本院要求解除原、被告于2015年7月30日订立的租赁合同、被告立即将店面中属被告的财产搬出、被告支付所欠租金等费用。2018年2月26日，本院作出（2017）赣0732民初3317号民事判决，判决原、被告签订的《租赁合同》于2017年12月1日解除、钟桂秀在判决生效后五日内支付方贤英1693元并将租赁店铺中的财产搬出、驳回方贤英的其他诉讼请求，钟桂秀负担案件受理费25元。2018年3月，原告钟桂秀从租赁店铺搬出，并将该案标的款1700元交入本院执行局标的款专用账户，但未把店铺钥匙交还给二被告，也未通知二被告已交该案标的款。2019年6月13日，兴国县东街西街片区棚户区改造项目指挥部办公室分别将二被告的两间涉案店铺的征收补偿款1281939元、1019266元转入被告孙洋才的银行账户。2019年10月14日，原告钟桂秀诉请本院要求二被告返还停产停业损失37845.27元。2019年10月31日，二被告向本院提出反诉，要求原告钟桂秀赔偿各项损失51888元。2019年11月6日，被告方贤英就（2017）赣0732民初3317号民事判决申请本院强制执行，原告钟桂秀已将该案剩余标的款18元交给本院执行局。2019年11月8日开庭审理时，反诉原告方贤英、孙洋才在庭审中当庭变更反诉请求为：判决反诉被告钟桂秀向反诉原告赔偿应得的政府拆迁奖励款41698.85元（213.83㎡×O.75×260元/㎡）、判决反诉被告钟桂秀赔偿因拒绝搬迁导致反诉原告延期获得拆迁补偿款的利息损失129390元。鉴于反诉原告方贤英、孙洋才增加了反诉请求的标的金额，本院当庭通知反诉原告方贤英、孙洋才在7日内补交反诉案件受理费。因反诉原告方贤英、孙洋才未按期补交反诉案件受理费，本院已于2019年11月20日作出（2019）赣0732民初3641号民事裁定，裁定对反诉原告方贤英、孙洋才要求反诉被告钟桂秀赔偿因拒绝搬迁导致反诉原告延期获得拆迁补偿款的利息损失129390元的反诉请求按撤诉处理。上述事实，有原、被告提供的证据和本院调取的证据及二被告的当庭陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，被告方贤英、孙洋才将房屋租赁给原告钟桂秀经营使用，订立了租赁合同，双方之间的租赁合同关系依法成立，应当受到法律保护。该房屋租赁合同虽然经本院判决予以解除，但对判决解除前租赁期间发生的未经处理的民事权利义务关系，当事人有权通过诉讼进行处理。关于本诉部分。根据兴府办发（2017）12号《兴国县东街、西街片区棚户区改造房屋与征收与补偿安置方案》的规定，停产停业损失是对被征收房屋因政府征收行为导致停产停业的补偿，该补偿应该是补偿给被征收房屋的实际经营人。原告钟桂秀作为涉案商铺的实际经营人，按照实际承租店铺的面积占总面积的比例，要求二被告将已获得的停产停业补偿款的四分之三即37845.27元返还给原告，符合法律规定，本院予以支持。关于反诉部分。反诉原告方贤英、孙洋才要求反诉被告钟桂秀赔偿政府拆迁奖励款41698.85元（213.83㎡×O.75×260元/㎡），根据反诉原告孙洋才签订征收补偿协议时签字确认的《兴国县东街、西街片区棚户区改造房屋与征收补偿登记计算核准表》，反诉原告的两间涉案店铺的搬迁奖励已根据实际面积按300元/㎡的标准计入在总的征收补偿款中，而总的征收补偿款已全部发放到了反诉原告孙洋才的银行账户中，故反诉原告的该请求缺乏事实依据，本院不予支持。反诉原告方贤英、孙洋才要求反诉被告钟桂秀赔偿因拒绝搬迁导致延期获得拆迁补偿款的利息损失129390元，因其未按期补交反诉案件受理费，本院已裁定按撤诉处理，故本案不予实体处理。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、被告方贤英、孙洋才返还原告钟桂秀停产停业补偿37845.27元；二、驳回反诉原告方贤英、孙洋才要求反诉被告钟桂秀赔偿政府拆迁奖励款41698.85元的诉讼请求。本诉案件受理费373元（已按简易程序减半收取），原告钟桂秀已预交，由被告方贤英、孙洋才负担。反诉案件受理费549元，反诉原告方贤英、孙洋才已预交，由反诉原告方贤英、孙洋才负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  刘勇二〇一九年十一月二十日书记员  邱荣