广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民初14151号 原告：温连，女，壮族，1981年12月7日出生，住广西上林县。 被告：广西智亚房地产开发有限公司，住所地：广西南宁市青秀区东葛路82号永凯现代城1单元2102号房，统一社会信用代码91450100596861038Y。 法定代表人：廖成丰，董事长。 委托诉讼代理人：唐燕，广西昭州律师事务所律师。 原告温连与被告广西智亚房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告温连、被告广西智亚房地产开发有限公司的委托诉讼代理人唐燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告温连向本院提出诉讼请求：1、判令双方签订的房号为1-B-1301的《盛唐臻品合作建房协议》无效，被告向原告退还购房款146000元及其自2018年1月21日缴款日至2019年9月21日占用款利息，按年利率4.85%计算；2、判令被告承担本案诉讼费用；3、判令被告承担原告律师服务费用。事实和理由：2018年1月21日，原、被告签订了房号为1-B-1301的《盛唐臻品合作建房合同》。合同签订前，被告所属项目营销人员强调所售房产可以办理房产证，各证件齐全，不存在任何违法情况，在被告营销人员的诱导下，原告签订了该合同。合同签订后，原告共向被告支付了房款146000元。 被告辩称：被告认为涉案合同是合法有效的，并没有违反法律规定，原告认为合同无效没有法律依据。原告没有履行签订的合同，因此本案的合同由原告继续履行。 经审理查明：2018年1月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《盛唐臻品合作建房合同》，主要内容包括但不限于：南宁市西乡塘区安吉街道办大塘村七队（以下简称为“大塘七队”），负责提供国家按农村集体建设用地批准拨用方式取得的其他商服用地；甲方以筹集、出资与大塘七队合作、联合开发建房的方式取得坐落于南宁市产地综合楼建设用地的建设经营资格；该地块土地面积为20960.6平方米，土地宗地号：450107004202JB00015，不动产权证号：桂（2016）南宁市不动产权第0016316号，土地用途：其他商服用地，经批准，在上述地块建设房屋，[现定名]盛唐臻品；本合同甲乙双方约定的合作建房的物业为本合同第二条表述的项目一号楼B座1301号房，建筑面积100平方米；乙方对其出资合作建房之房屋自交付之日起享有使用权，使用年限从2020年6月30日起至2083年12月31日止；该房屋合作建设单价3650元/平方米，合计该房屋合作建房总价为365000元；乙方以首付款和分期支付的方式向甲方付款。 2018年1月18日，原告向被告支付了40000元。2018年1月21日，原告向被告支付了106000元。 另查明，桂（2016）南宁市不动产权第0016316号载明：权利人：南宁市西乡塘区安吉街道办事处大塘村七队；共有情况：单独所有；坐落：南宁市丰达路东面、振兴路北面；不动产单元号：450107004202JB00015；权利类型：集体使用权；权利性质：批准拨用集体土地；用途：其他商服用地；面积：20960.6㎡。 再查明，原告非南宁市西乡塘区安吉街道办大塘村七队集体成员。 本院认为，关于合同性质。原、被告签订之合同虽名为《盛唐臻品合作建房合同》，但综合考量房产的交付日期、交付标准、使用期限以及计价方式、付款时限、产权办理等条款，原、被告之间的真实缔约意图在于转移房屋所有权，即由原告支付相关款项给被告，受让特定的房产，取得对房产排他性的占有、使用、收益、处分的权利，该合同并不具备合作开发中共担风险、共享利润的本质特征，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，应确认原告与被告之间形成房屋买卖合同关系。并且，被告系向不特定的公众发售房产，意图通过房屋的出售获取利益，房产的性质应定性为商品房，其出售应受相关法律之调整。被告意图通过“合作建房”的名义逃避法律规制，变换基础法律关系，本院依法不予支持。 关于合同效力。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条规定：“具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。”被告未依法办理相关土地利用、规划和销售等手续，即在集体土地上建设房屋并向社会销售。同时，被告在未取得商品房预售许可证明的情况下即向原告出售房屋，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损失国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，原告与被告签订的《盛唐臻品合作建房合同》因违反法律、行政法规的强制性规定并损害社会公共利益而无效。 关于合同无效的过错责任。被告作为具备房地产开发资质的公司，应当知道房屋建设和销售需要依法办理用地、规划、销售等手续，但其明知未依法办理前述相关手续，仍向社会销售房屋，主观恶意较大，应承担合同无效的主要责任。原告作为房屋购买者，未尽到审查房屋建设及销售是否具备法定条件的注意义务，亦应对合同无效承担相应责任。依据双方的过错程度，本院确定被告承担合同无效70%的责任，原告承担30%的责任。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，被告收取的购房款146000元应返还给原告。 原告因本案合同无效而产生的经济损失即为利息损失，应由被告负担70%，原告自担30%。利息计算方法为，以原告已付购房款146000元为基数，按年利率4.85%，自原告实际支付款项之日起至被告返还全部购房款之日止。现原告仅从2018年1月21日之后的利息，未超过上述范畴，本院予以支持。 原告要求被告承担其律师费用，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条、第一百三十条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下： 一、确认原告温连与被告广西智亚房地产开发有限公司于2018年1月21日签订的《盛唐臻品合作建房合同》无效； 二、被告广西智亚房地产开发有限公司向原告温连返还购房款146000元； 三、被告广西智亚房地产开发有限公司向原告温连支付利息（利息计算方法：以146000元为基数、按年利率4.85%，从2018年1月21日起计算至被告广西智亚房地产开发有限公司全额返还购房款之日，计算得出利息总额后，被告广西智亚房地产开发有限公司负担其中的70%）； 四、驳回原告温连的其它诉讼请求。 上述履行义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本案受理费3476元，由原告温连负担1042元，被告广西智亚房地产开发有限公司负担2434元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  唐旭辉 二〇二〇年一月二十日 书记员  唐 玲 附一：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国土地管理法》 第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。 前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。 《中华人民共和国土地管理法实施条例》 第二十一条具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。