河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0702民初6346号原告：河南大美牧野文化发展有限公司,住所地新乡市红旗区金穗大道110号,统一社会信用代码91410702MA3XBU1P59。法定代表人:王海啸。委托诉讼代理人：王艳，河南正安律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：丁力，河南正安律师事务所实习律师，特别授权。被告：段新朋，男，1976年5月4日出生，汉族，河南省获嘉县。委托诉讼代理人：吕传奇，男，基层组织推荐人员，特别授权。原告河南大美牧野文化发展有限公司(以下简称大美公司)与被告段新朋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大美公司法定代表人王海啸及委托诉讼代理人王艳、丁力，被告段新朋委托诉讼代理人吕传奇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告大美公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，并判令被告返还租赁房屋；2、判令被告立即给付原告房屋租金、管理费及水电费等费用共计112020元（从2017年6月20日至2018年12月1日）；3、判令被告立即给付原告（2018年12月至2019年1月31日）房屋租金、管理费等费用共计31666元；4、判令被告立即给付（2018年12月至2019年1月31日）使用房屋承租期间产生的水、电费11892元；5、判令被告支付违约金33333元；6、本案的诉讼费和其他费用由被告承担。事实和理由：2017年6月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于新乡市金穗大道110号新乡市安澜电气有限公司（以下简称安澜公司）的北厂房出租给被告。该房屋的租赁期为2017年6月20日至2020年5月19日。合同签订后，原告按约履行了合同义务，将房屋交与被告使用，被告在租赁期内未按期支付租金、物业管理费和水、电费等费用。2018年11月2日，就被告长期拖欠租金及水电费一事，经双方协商签订补充协议一份，约定被告在2018年11月30日前向原告付清所欠租金、管理费及水电费相关费用共计112020元。协议签订后，被告仍未履行付款义务。原告无奈之下，依据双方签订的房屋租赁合同，于2019年2月1日向被告发出解除合同通知。截至解除合同通知发出之日，被告共欠房屋租金管理费、水电等费用共计188911元，原告多次找被告协商，至今无果。段新朋辩称，不同意解除合同，我们在租赁期间投资近100万，我们要求继续租赁。要求合理的租金、管理费、水电费我们可以交。原告认为我们违约，但原告给我们造成的损失，双方应当各承担一些。按照合同法第二百三十一条，我们欠的租赁费、水电费双方可以经算账合理部分我们承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实认定如下：1、大美公司提交的通知，无证据证明已向段新朋送达，所附的张贴照片也不能确定张贴的具体位置，故不能证明大美公司已于2019年2月1日通知段新朋解除合同，对证据效力不予确认。2、大美公司提交收据用以证明段新朋拖欠11892元水电费的事实，但顾名思义，收据一般是在收款后开具，用以证明收到的款项，而非证明拖欠的款项，故对证据效力不予确认。3、段新朋提交新乡市人民政府批文、河南艺苑撷英影视传媒有限公司函、战略合作协议书、电影投资合作协议书、陈年旧事电影策划案，用以证明租赁期间原告强行换锁、停水导致其无法正常经营，应对其损失承担一定责任。但是，段新朋未在本案提起反诉，且上述证据与大美公司因段新朋拖欠租金要求解除合同、支付欠付费用的诉求不具有关联性，故对证据效力不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2017年1月1日，大美公司与案外人安澜公司签订《合同》一份，承租安澜公司位于新乡市××大道××土地及厂房，租期自2017年1月1日至2036年12月31日。2017年6月20日，大美公司（出租方、甲方）与段新朋（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定将上述租赁区域内的北厂房转租给段新朋，租期自2017年6月20日至2020年5月19日；第一年度租赁费8万元，物业费8万元；第二年度租赁费、物业费在第一年度费用的基础上增加5000元，即16.5万元；第三年度租赁费、物业费在第二个年度的基础上增加5000元，即17万元；租赁费、物业费每三个月交纳一次，先交费后用房，第一期费用4万元乙方须于2017年6月20日向甲方一次性支付，以后各期租赁费、物业费须在每年的8月20日、11月20日、2月20日、5月20日前一次性交清；第一个租赁年度，考虑到乙方装修，甲方给予乙方2个月免租优惠；第二个租赁年度，乙方若加盖过道两边房顶，甲方则再给乙方2个月的免租优惠；免租的房租仍需交纳且本年度不予退还，但可抵付下一年度房租；乙方用电费按每度1元收取，水费按每吨4元收取，中央空调按使用流量折算成用电量收取，中央空调总安装费利息按每月1000元收取，上述水、电、空调各项费用，每月向甲方交纳一次；场地卫生、公共设施水电费及管理费每月1500元，每半年提前交纳一次；对未及时交纳租金、物业费、水费、电费等相关费用的，甲方有权按所欠租金及费用每日加收2%的滞纳金，直至解除合同，并有权处理租赁厂房内所属货物；未按规定交纳租金、物业费、水电等费用的，甲方有权解除合同，乙方应按照5倍月租金的标准支付违约金。签订合同后，大美公司将房屋交由段新朋使用。租赁期间，因段新朋拖欠租金及水电费，大美公司于2018年10月29日向段新朋送达解除合同的书面通知书。之后，经双方协商，大美公司（甲方）与段新朋（乙方）于2018年11月2日签订《补充协议》一份，约定：1、乙方在2018年11月30日前通过三次还款方式向甲方支付清所欠租金、管理费及水电费相关费用，2018年12月1日起按房屋租赁合同约定的付款方式按时向甲方支付各项费用，甲方继续履行双方签定的房屋租赁合同。2、乙方总欠款112020元，乙方于2018年11月2日前向甲方支付第一笔欠款，2018年11月向甲方支付第二笔欠款，2018年11月30日前向甲方支付第三笔欠款。3、如乙方不能按本协议约定支付清所有欠款及后期不能按时支付相关费用，甲、乙双方将解除房屋租赁合同，甲方有权继续向乙方追缴相关欠款，且由此产生的诉讼费、律师费由乙方承担。签订《补充协议》后，段新朋仍未缴纳租金、管理费，大美公司于2019年1月31日将租赁房屋大门锁住。锁门时，段新朋所在的河南艺苑撷英影视传媒有限公司的物品仍在案涉租赁房屋内存放。庭审中，段新朋称其签订租赁合同系职务行为，但未提交证据证明，且本院向段新朋释明是否申请追加河南艺苑撷英影视传媒有限公司作为第三人参与本案诉讼后，其放弃申请追加。大美公司未向本院提交有效证据证明，段新朋于《补充协议》签订后欠付的水电费金额。本院认为，大美公司与段新朋签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》，不违反法律规定，为有效合同。段新朋虽抗辩与大美公司发生租赁合同关系的实为河南艺苑撷英影视传媒有限公司，但未提交证据证明，其又放弃追加该公司参与诉讼，故案涉房屋租赁合同的当事人应依据租赁合同及补充协议的签订人来确定，及段新朋为承租人。段新朋欠付大美公司2018年11月以前的租金、管理费、水电费112020元，事实清楚，有双方签订的《补充协议》为证，应当予以支付。同时，因段新朋存在长期拖欠租金的行为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，出租人大美公司可以解除合同，且双方在《补充协议》中也作了相关约定，故本院对大美公司相关诉求予以支持，至于河南艺苑撷英影视传媒有限公司在租赁房屋存放的物品，如在大美公司控制房屋期间遭受毁损、丢失等，当事人可另行解决。对于大美公司所主张的2018年12月至2019年1月，段新朋承租期间产生的租赁费、物业费，段新朋也应予以支付，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定标准计算，两个月的租赁费、物业费应为27500元，并非31666元，对超出部分本院不予支持。对于大美公司所主张的2018年12月至2019年1月31日期间产生的水、电费，其未提交有效证据予以证明，应承担举证不能责任，本案不予支持。对于大美公司所主张的违约金，虽双方在合同中约定有违约条款，但段新朋在租赁合同履行期间长期拖欠租金，大美公司却迟迟未采取必要措施终止租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条确定的减损规则，本院对其关于违约金的诉求不予支持。综上所述，本院对大美公司的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除河南大美牧野文化发展有限公司与段新朋于2017年6月20日签订的《房屋租赁合同》；二、段新朋于本判决生效之日起五日内支付河南大美牧野文化发展有限公司房屋租金、管理费及水电费等费用共计139520元；三、驳回河南大美牧野文化发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4078元，由河南大美牧野文化发展有限公司承担1067元，由段新朋承担3011元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判长 林 铎审判员 裴梅玲审判员 张敬美二〇二〇年一月十四日书记员 邵琳晴