上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初44307号原告(反诉被告)：上海瑞都置业有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：孙志强,总经理。委托诉讼代理人：梁邵东，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：张庆，上海汉盛律师事务所律师。被告(反诉原告)：王卫红，女，1968年11月22日出生，汉族，住江苏省无锡市。委托诉讼代理人：俞嵘嵘，上海市捷华律师事务所律师。原告上海瑞都置业有限公司(以下简称瑞都公司)与被告王卫红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用简易程序。瑞都公司申请财产保全并由案外人提供担保，本院依法裁定冻结王卫红名下银行存款1,660,000元或查封、扣押其相等价值的财产或财产性权益。该裁定已执行。本案于2019年10月24日、12月18日公开开庭进行了审理。瑞都公司委托诉讼代理人梁邵东、张庆，王卫红到庭参加诉讼。审理中，王卫红提起反诉，本院依法予以受理，于2020年4月8日再次公开开庭进行了审理，瑞都公司委托诉讼代理人梁邵东、张庆，王卫红及其委托诉讼代理人俞嵘嵘到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法转为适用普通程序，于2020年7月20日公开开庭进行了审理。瑞都公司委托诉讼代理人梁邵东，王卫红及其委托诉讼代理人俞嵘嵘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞都公司向本院提出诉讼请求：1.王卫红支付截至2019年7月4日欠交的房屋租金457,896.98元；2.王卫红支付2019年7月5日至2019年8月15日(暂计)的房屋占用费48,568.37元；3.王卫红支付物业管理费78,655.2元、水电费4,049.4元；4.王卫红支付拖欠上述各类租金及费用所产生的违约金1,066,033.97元(暂计至2019年8月15日)；5.王卫红支付律师费12,000元；6.王卫红披露其租赁期内营业收入记录并计算相应提成租金；7.本案诉讼费由王卫红承担。审理中，瑞都公司变更诉讼请求为：1.确认双方就上海市静安区虬江路XXX号XXX-XXX室签订的房屋租赁合同于2019年7月4日解除；2.王卫红支付房屋租金557,961.87元(含免租期租金)，并按每月35,426.35元的标准支付自2019年7月5日起至2019年8月15日之日止的房屋占用费47,996.99元；3.王卫红支付2019年7月5日截至2019年8月15日的物业管理费10,929.8元；4.王卫红支付拖欠上述2、3项租金、物业管理费所产生的滞纳金，按日千分之五的标准自2019年7月5日计至实际支付之日止；5.王卫红支付律师费12,000元；6.瑞都公司有权没收保证金75,545.96元；7.王卫红立即将系争房屋归还给瑞都公司；8.本案诉讼费用由王卫红承担。事实和理由：瑞都公司与王卫红于2017年8月签订《上海市房屋租赁合同》，瑞都公司将坐落于上海市静安区虬江路XXX号XXX-XXX室(以下简称系争房屋)出租给王卫红，租期自2017年9月1日至2020年8月31日。合同还约定了租金、物业费标准及付款方式、违约责任等。但自2018年初起，王卫红开始欠缴租金及相关物业管理费等各类费用，瑞都公司多次催讨均无果。瑞都公司遂于2019年7月4日向其送达解约告知函，并催促其及时搬离其相关物品，但其至今仍继续占用所租赁房屋。遂涉诉。此外，放弃主张2019年8月15日之后的房屋占有使用费。王卫红辩称，同意租赁合同于2019年7月4日解除，但不同意瑞都公司其余诉请。首先，王卫红签订合同的前提是瑞都公司对系争房屋所在大楼进行商场化经营管理，但瑞都公司并未履行相应义务；瑞都公司按照商业租金标准收取租金，但系争房屋只是办公用房，两者存在较大差异，故合同约定的租金及物管费标准对王卫红有失公平，应按合同约定价格的一半计付。第二，实际交房日期为2017年9月7日，但因系争房屋隔断一直未做好，无法进行装修。直至2017年10月隔断墙才建好。2017年10月22日，案外人上海致颢投资有限公司(以下简称致颢公司)员工将装修手册发给王卫红，王卫红2017年11月1日支付装修管理费，直至此时才能够进场装修，故装修免租期应从2017年11月1日起算，计租时间应相应调整。第三，系争房屋系用于经营鲜花及咖啡店，但王卫红签约并支付租金后，才知道房屋系办公性质，无法用于经营商铺。因此，瑞都公司未提供符合合同约定用途的房屋，导致合同目的无法实现，存在违约行为。其间，王卫红一直就此试图联系瑞都公司进行协商未果，在双方协商一致之前，有权不付租金。第四，2019年5月底，瑞都公司在未提前通知的情况下对系争房屋断水断电，导致无法正常使用房屋，故之后不应再付租金。第五，瑞都公司主张的滞纳金标准过高，且基数亦应根据答辩意见予以调整。最后，王卫红并无违约行为，故瑞都公司无权没收保证金或主张律师费。王卫红向本院提出反诉请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年7月4日解除；2.瑞都公司返还保证金37,772.98元；3.瑞都公司赔偿经济损失1,920,000元；4.反诉费由瑞都公司负担。事实和理由：王卫红通过案外人上海颢兴茂文化创意发展有限公司(以下简称颢兴茂公司)工作人员与瑞都公司就系争房屋签订租赁合同，当时该工作人员承诺系争房屋可用于经营花店及咖啡店。颢兴茂具有全权代理出租系争房屋的权限，王卫红系基于该承诺才签订了租赁合同。2017年10月，王卫红咨询工商部门，被告知只有商铺性质的房屋才能开花店、咖啡店，但瑞都公司再三表示没问题。直到2018年3月王卫红在办理工商执照时发现，系争房屋性质是办公用途，无法办理花店、咖啡店的营业执照。王卫红就此多次与瑞都公司交涉，均未果。瑞都公司在明知王卫红租赁系争房屋为开设花店、咖啡店的情况下，仍将该房屋租赁给王卫红，导致无法实现合同目的，显属违约，理应返还保证金并赔偿损失。损失具体构成包括：装修费200,000元、定制柜83,772元、冷库45,000元、纱帘4,694.2元、座椅沙发32,000元、咖啡、烤箱、冰箱110,000元、其他花器设备30,000元、员工工资支出590,243元、经营性损失(进口花材)588,773.4元。上述损失项目中的房屋内遗留物品均系根据该房屋特别定制，并无再利用价值，均应全部作为损失由瑞都公司赔偿。此外，虽然合同约定的保证金为75,545.96元，但王卫红是根据瑞都公司的付款通知书支付费用的，故应视为瑞都公司默认保证金为37,772.98元，并不再向王卫红主张。瑞都公司对王卫红的反诉辩称，颢兴茂公司配合招商并无不妥，但租赁双方仍是瑞都公司与王卫红，双方的权利义务应以书面合同为准。合同约定系争房屋用于开设花店，证照由王卫红自行办理。系争房屋性质不影响王卫红就开设花店申请营业执照，故瑞都公司并未违约，不同意返还保证金，亦不应赔偿损失。瑞都公司在2017年9月10日前就建成了分隔墙，故不认可王卫红的免租期起算日期。同时，对于保证金的金额，依照合同约定应为75,545.96元，根据王卫红的付款情况，应视为其已足额支付保证金，但租金欠付。对于王卫红主张的各项损失，均非瑞都公司造成，对各项损失金额无法确认，王卫红应就装修损失申请评估；房屋内可移动的物品可以搬走再利用；部分支出属于商业风险，且费用过高；如王卫红一直在给员工发工资并采购鲜花，说明其经营未受影响。本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。2017年8月29日，瑞都公司(甲方)与王卫红(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方向乙方出租位于上海市静安区虬江路XXX号101-1房屋，土地用途为日常办公及运营。该合同补充条款约定，乙方承诺承租该房屋仅用作日常办公及运营，保证在开业经营前应当取得经营活动所必需的证照、许可或批准，且确保在租赁期限内该前述有关执照、证书、许可及其他证明/授权文件持续有效；甲方不承诺并不担保该房屋适合于任何特定的业务类型或乙方即将开展的业务；乙方应负责向相关机构和/或政府部门申请其所开展业务或贸易活动类型所需的所有执照，甲方无须以任何方式承担任何原因所导致的任何该等执照不被获发的责任；本合同租赁期限3年，自2017年9月1日至2020年8月31日，其中免租装修期为45天，自2017年9月1日至2017年10月15日；免租装修期内免收租金，但乙方仍应按照本合同规定交付物业管理费及实际发生的公用事业费等其他费用；房屋租金由基本租金和提成租金组成；每月基本租金部分，2017年9月1日至2018年8月31日为33,739.38元，2018年9月1日至2019年8月31日为35,426.35元；2019年9月1日至2020年8月31日为37,197.67元；提成租金指根据乙方营业总收入约定的百分比计算，当租赁期限内任何一个月，乙方应当按照提成租金金额向甲方缴纳提成部分租金，双方并在此约定，三年计算提成租金适用的百分比为8%；乙方应承担物业管理费，每月4,033.6元；甲方和/或物业管理公司承诺向乙方提供的公共空间物业管理服务时间为每天早上9点至晚上9点；乙方应缴纳的公共事业费用包括但不限于税费、电费、燃气费、电讯费等，如甲方和/或物业管理公司已向有关部门代付相关费用的，则乙方应在甲方和/或向乙方发出书面通知后5日内偿还已支付的全部费用并支付逾期违约金(自代为支付之日起至实际偿还之日止，每天按应付未付金额的千分之五标准计算)；乙方拖欠本合同约定的租金或未及时补足保证金(如有)且经甲方催讨后5日内不支付的，或乙方拖欠支付管理费、推广费、水电费中任何一项费用或未及时补足水电费押金(如有)超过15日的，在不影响甲方行使其他权利的前提下，甲方有权要求物业管理公司停止向该房屋提供水、电及其他物业管理服务直至乙方付清拖欠租金、费用及违约金，由此造成对乙方营业的影响，甲方和/或物业管理公司无须承担任何责任；如因履行本合同双方产生争议而最终导致诉讼，则败诉方应承担与诉讼相关的全部费用，包括但不限于仲裁费、诉讼费、执行费、律师费、取证费、公证费等；基本租金、物业管理费及推广费的支付方式为预付，乙方应在每期(2个月为一期)开始前的15日向甲方付清该期费用；乙方根据本合同须向甲方缴付的一切款项须以甲方不时指定的方式支付至甲方不时指定的银行账户内，甲方账户为瑞都公司某中国工商银行账号，管理公司账户为上海颢兴茂文化创意发展有限公司(以下简称颢兴茂公司)某中国工商银行账号；保证金等值于2个月的租金与2个月的物业管理之和，即75,545.96元；乙方应于2017年9月1日前支付首期租金及管理费共计92,959.83元；租赁期内，若租金金额和/或物业管理费调整，保证金数额也随之调整，乙方应及时补足保证金，租赁期内，乙方不得以保证金抵付租金、管理费或其他任何应付费用；乙方应在本合同租赁期满的当日或提前解除当日，将房屋恢复至附件三交付清单所列的交付标准或恢复至甲方同意接受的状态归还给甲方；乙方逾期未足额支付或不支付其应支付的租金、管理费、推广费、公共费、滞纳金及其他费用中任何一项累积拖欠天数达到30日或以上的，甲方有权单方面解除合同，切断该房屋的所有电力、空调、水电、互联网及其他设施的服务，乙方还须按本合同租金标准向甲方支付相当于乙方已享用的免租装修期期间之租金，按逾期应付款项的日千分之五标准向甲方支付违约金，甲方有权没收乙方已支付的全部费用(包括但不限于保证金、押金等)，甲方有权要求乙方支付相当于合同解除前6个月乙方实际应付平均月租金6倍的违约金；甲方联系人为MORE静安招商中心，地址为上海市静安区虬江路**；甲方联系人为王卫红，并载明其电子邮箱地址。该合同补充协议约定，乙方承租该房屋用于转角品牌鲜花的经营，乙方应就该品牌设立项目公司并由乙方担任法定代表人，在本合同签订后至免租装修期届满前完成项目公司的注册登记及相关证照开办，并在前述期间内，将该公司相关证照的全部复印件交付甲方并申请办理合同签订主体的变更手续。2017年9月7日，瑞都公司与王卫红签署《交付确认书》，进行房屋交接，其中载明101-1、101-3分隔墙待砌，9月10日前完成。嗣后，王卫红对系争房屋进行了装修并对外营业，但未能办理营业执照。2018年6月8日，王卫红因在系争房屋“从事无证无照经营”被上海市静安区市场监督管理局责令停止经营活动。另查明：1.王卫红付款情况：(1)支付给瑞都公司：2017年8月10日37,772.98元，2017年9月4日118,632.01元，2018年10月23日50,000元，以上3笔转账凭证摘要均为租金；2019年3月20日分3笔共计44,283.05元；2019年4月8日35,426.35元，转账附言为“转角花艺4月租金”；(2)支付给颢兴茂公司：2017年9月4日管理费12,100.8元，2017年11月1日装修管理费3,025.2元、装修押金10,000元。2.王卫红曾于2018年11月申请在系争房屋注册上海同辰国际贸易有限公司静安分公司，并预审通过，但最终未办理。2020年4月，承办法官及书记员曾前往上海市静安区行政服务中心询问相关情况。窗口接待人员告知，系统未显示上海同辰国际贸易有限公司静安分公司营业执照未办理的原因，但办公性质的房屋在2018年底及现在均可以开设包括零售在内的花店，无需消防许可，对场地面积也无特别限制。3.系争房屋自2019年5月底起被瑞都公司断水断电，王卫红即未再营业，但未交还钥匙，亦未搬离房屋内物品。4.瑞都公司为本案诉讼支付律师费12,000元。上述事实，有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。审理中，瑞都公司提供照片，用以证明其于2019年7月4日在系争房屋通过张贴方式向王卫红送达解约告知函，并催促其及时搬离相关物品，现已无法提供原件。王卫红对此表示不知晓，因店铺早已关闭，且未接到任何人的通知，直至收到本案诉状副本才知瑞都公司要求提前解约。王卫红曾在2020年4月8日庭审中表示咖啡设备只是家用，不用于对外经营，直至2020年7月20日合议庭审理前均称租赁系争房屋是为开设花店。本院认为，瑞都公司与王卫红签订的《上海市房屋租赁合同》合法有效，现双方均同意于2019年7月4日解除合同，于法不悖，本院依法予以确认。合同解除后，承租人理应将房屋返还给出租人，双方结清租金等费用，守约方并有权向违约方主张违约责任。现当事人双方均主张对方应承担违约责任，本院结合双方诉辩意见分析如下：首先，对于系争合同是否存在欺诈或显失公平。租金、物业费标准系合同双方经磋商后达成，商场化运营并非瑞都公司的合同义务，影响商业租赁价格水平的因素众多，现有证据尚难以认定构成欺诈或显失公平，王卫红请求法院对该合同租金、物业管理费进行变更，本院不予支持。第二，对于瑞都公司是否提供了适合经营的房屋。合同明确约定瑞都公司不担保房屋适合于王卫红即将开展的业务，申请开展业务或经营的证照均由王卫红负责申请。系争房屋性质在签订合同前即已确定，对此瑞都公司不存在刻意隐瞒，因此王卫红应在签订合同前审慎了解系争房屋性质是否符合未来业务开展的需求。同时，根据租赁合同补充协议约定，王卫红承租该房屋是用于开设花店，瑞都公司并不知晓其需要开设咖啡店，王卫红在审理中也表示咖啡机仅为家用，故瑞都公司无义务保证系争房屋能够开设咖啡店。本案中，王卫红并无证据证明系争房屋无法开设花店，相反，根据工商部门的反馈信息，以系争房屋性质申请花店的营业执照并无障碍。因此，瑞都公司在该方面亦未违约。综上，瑞都公司并无欺诈或违约行为，王卫红无权拒付租金，亦无权要求降低租金、物业费标准，王卫红应根据合同约定的标准及时间支付租金、物业费，逾期支付的，应承担相应的违约责任。王卫红向瑞都公司主张赔偿损失，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。合同约定租期自2017年9月1日起，但根据双方签署的《交付确认书》，直至2017年9月7日，系争房屋的分隔墙尚未开始砌，王卫红不具备使用系争房屋的基本条件，故不应以2017年9月1日作为起租期。王卫红辩称应以2017年11月1日作为起租期，但事实依据是其于2017年10月22日收到装修手册、于2017年11月1日支付装修管理费。本院认为，上述事实与分隔墙是否已建好关联性不充分，不足以证明瑞都公司未依照《交付确认书》的承诺在2017年9月10日前将分隔墙砌好。且根据现有证据，王卫红从未就租期起算时间问题提出过异议，故瑞都公司按期砌好分隔墙的可能性更高，本院认定以2017年9月10日作为系争租赁合同起租期。结合租赁合同关于每年租金上涨、免租期的相关约定，根据实际交房时间调整后计租方式应为：2017年9月10日至2018年9月9日每月33,739.38元(但其中2017年9月10日至2017年10月24日为45天免租期)；2018年9月10日至2019年9月9日每月35,426.35元；2019年9月10日至2020年9月9日每月37,197.67元。结合王卫红已付款项的金额，其显然未能足额支付租金及物业管理费，系属违约。王卫红一直未将系争房屋交还给瑞都公司，并以自有物品、设备实际占有系争房屋，故瑞都公司有权参照合同标准主张合同解除后至2019年8月15日的房屋占有使用费及物业管理费。至于王卫红辩称系争房屋自2019年5月底起被瑞都公司断水断电，故应扣除之后的租金、房屋使用费、物业管理费。一方面，合同约定了承租人未付租金时瑞都公司有权采取相关措施，现王卫红长期未付租金、物业管理费违约在先，存在过错。另一方面，无证据证明瑞都公司在采取停水停电措施前依约进行了提前通知，且长期断水断电显然对王卫红使用系争房屋造成了较大影响。因此，综合考虑上述两方面因素，本院酌情扣减2019年5月底至合同解除期间部分租金15,000元。合同解除后，王卫红理应即刻将房屋归还，故合同解除后停水停电不应影响房屋使用费的计算。系争合同因王卫红违约而提前解除，故瑞都公司有权要求王卫红补足免租期的租金。综上，王卫红应付款项包括免租期租金、合同期内租金(扣减15,000元后)、房屋占有使用费共计786,419.12元以及合同解除后的物业管理费6,115.46元。而上述款项共计792,534.58元扣除王卫红已付租金后才是其应向瑞都公司支付的金额。根据王卫红转账对象及其备注的款项性质，其支付给颢兴茂公司的3笔款项既不是租金也不是合同解除后的物业管理费，故不属于上属792,534.58元中的已付款项。而王卫红支付给瑞都公司的款项中，应包括保证金及租金。对于保证金的金额，双方存在争议。本院认为，系争租赁合同约定的保证金金额为75,545.96元；如保证金仅为37,772.98元，则依照合同约定每次支付2个月租金及物管费的约定，王卫红于2017年9月超额支付当期租金及物管费有违常理；现无证据证明双方对于保证金有新的约定，故保证金金额应为75,545.96元，故王卫红除保证金外已支付的租金金额为210,568.43元，王卫红还应向瑞都公司支付的金额为581,966.15元。至于瑞都公司主张王卫红应承担的其他违约责任，合同明确约定王卫红逾期支付的租金达到30日或以上的，应按逾期应付款项的日千分之五标准向瑞都公司支付违约金，甲方有权没收乙方已支付的保证金。因此，瑞都公司有权没收保证金75,545.96元并主张滞纳金。滞纳金应以欠付的租金为基数，瑞都公司主张以包括免租期租金、合同解除后房屋使用费及物管费在内的全部费用作为计算基数，本院难以认同，故计算基数应为2017年10月25日至2019年7月4日应付租金703,357.24元，扣减15,000元，减去已付租金210,568.43元，即477,788.81元。瑞都公司自2019年7月5日起计算滞纳金并无不当，本院依法予以确认。但合同约定的滞纳金标准畸高，本院酌情调整为日万分之五计。律师费由败诉方承担在合同中亦有明确约定，但考虑到合同对律师费金额并未明确约定，考虑到王卫红对律师费金额缺乏预判，本院酌情支持5,000元。综上所述，瑞都公司的诉请符合事实与法律，但部分诉请金额计算有误，本院予以重新认定和调整。王卫红的反诉请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海瑞都置业有限公司与被告(反诉原告)王卫红就上海市静安区虬江路XXX号XXX-XXX室签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年7月4日解除；二、被告(反诉原告)王卫红应于本判决生效之日起十日内将上海市静安区虬江路XXX号XXX-XXX室归还给原告(反诉被告)上海瑞都置业有限公司；三、被告(反诉原告)王卫红应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海瑞都置业有限公司支付租金、房屋使用费、物业管理费共计581,966.15元；四、被告(反诉原告)王卫红支付的保证金75,545.96元，原告(反诉被告)上海瑞都置业有限公司有权不予退还；五、被告(反诉原告)王卫红应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海瑞都置业有限公司支付滞纳金，以477,788.81元为基数，按日万分之五的标准自2019年7月5日计至实际支付之日止；六、被告(反诉原告)王卫红应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海瑞都置业有限公司赔偿律师费5,000元；七、驳回被告(反诉原告)王卫红的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10,844.35元，保全费5,000元，共计15,844.35元，由上海瑞都置业有限公司负担645.35元，由王卫红负担15,199元。反诉案件受理费11,209.98元，由王卫红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈 钰人民陪审员  程国猷人民陪审员  姜 波二〇二〇年八月二十八日书 记 员  张 蕾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。