上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初22437号原告：张埃，女，1957年9月14日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：刘高凤，上海市通浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：仲维理，上海市通浩律师事务所律师。被告：祝新元，男，1948年1月19日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：朱仁览，上海震大律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡萍，上海震大律师事务所律师。原告张埃诉被告祝新元房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张埃的委托诉讼代理人刘高凤、被告祝新元及其委托诉讼代理人朱仁览、胡萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张埃向本院提出诉讼请求如下：判令被告返还原告双倍返还部分定金人民币(以下币种相同)45万元；诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年2月，原告向被告购买上海市浦东新区昌里东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。该房屋系被告与被告母亲周京华共同共有，被告向原告承诺其已经取得共有人周京华同意出售房屋的授权，并向原告出具了书面《承诺函》。基于此，原告与被告就系争房屋签订了《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，约定原告以总价款人民币(以下币种相同)195万元购买上述房屋。合同签订当天，原告向被告支付购房定金30万元。因被告当晚又要求追加定金，原告又于次日追加支付定金15万元。但事后，被告以周京华不同意出售房屋为由，告知原告不再履行原、被告签订的《房屋买卖合同》。之后，被告向原告退还了支付的定金45万元，却拒不支付双倍返还部分45万元。祝新元辩称，系争房屋由被告与母亲周京华共有，周京华年老且患有老年痴呆症，也没有向被告写过书面授权委托书，被告无权处分系争房屋。老年人名下如仅有一套住房也是不可出售的，买卖合同为无效合同。被告出具的《承诺书》由中介方打印，内容完全由中介业务人员拟定，被告仅仅在中介工作人员诱导下签署了姓名。该承诺书也仅能代表被告，不能代表周京华，被告无权以《承诺书》的方式侵犯房产共有人的权益。中介公司在知道该买卖存在法律上的障碍无法继续的情况下，在被告仅收到45万元钱款5天后就安排业务员带被告办理了退款事宜，因此原告也未因此蒙受实质性经济损失。此外，原告支付的45万元钱款中，仅30万元属定金，其余15万元系首付款。不同意原告诉讼请求。本院经审理确认如下事实：2016年2月28日，原告作为买受方(乙方)，被告作为出卖方(甲方)签署《房地产买卖居间协议》一份，案外人上海中原物业顾问有限公司被列为合同丙方。该协议约定系争房屋总房价款195万元，乙方为表示对房屋购买诚意，向丙方支付意向金30万元，作为与甲方进行洽谈之用。如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。当天，原告作为买受方(乙方)、被告作为出卖方(甲方)还签署有《房屋买卖合同》一份，约定系争房屋转让价款为195万元；权利人祝新元、周京华；并约定了房款支付方式和交房、过户时间。合同第11条“定金责任”约定，本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立。甲方同意将收到的定金交居间方保管，若甲方将该房地产权证原件交居间方保管，则甲方可以从居间方处取回保管的定金。在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还。合同第13条“签约承诺”约定，本合同签署人均保证有签署本合同并支付或收取定金的权利，若因其无权代理或无权处分，导致本合同无法成立、生效的，该方签署人应按本合同第11条或第12条约定向对方承担责任。本条款独立发生法律效力。当天，原告向被告账户支付钱款30万元，被告出具收款收据一份，载明：“兹收到买受人直接支付本人的款项计人民币300000元整(大写叁拾万元整)。本人确认，上述款项系买受人用于购买上海市浦东新区昌里东路XXX弄XXX号XXX室房地产的□定金□部分房价款□租赁保证金(押金)□租金□其他。”其中定金前的“□”处打钩，其他“□”处均为空白。收款人(签名)处签有祝新元姓名。期间，被告还签署《承诺书》一份，内容为“现有承诺人祝新元承诺已经得到上海市浦东新区昌里东路XXX弄XXX号XXX室之房地产所有权人(共有权人)周京华(下称“权利人”)的合法授权。权利人授权承诺人代表其签订与张埃(下称“买受方”)买卖该房地产的《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》(下称“该协议”)并代为收取定金计人民币30万元整。若之后权利人否认授权，最终导致该协议目的无法实现的，承诺人愿意按照该协议中出卖方的义务对买受方承担定金责任及其他责任。且向上海中原物业顾问有限公司支付居间补偿费计人民币39000元整，并承担由此造成的一切后果。该承诺书由承诺人提供，系承诺人的真实意思表示！”。该《承诺书》行文后载《确认书》一份，记载“我方作为买受方确认上海中原物业顾问有限公司已经将上述事项及可能发生的风险详细告知，我方自愿接受承诺人的承诺与其签署《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》并向其支付定金计人民币30万元整。以上表述系我方真实意思表示！”。原告张埃在该《确认书》买受方签字处签署了姓名。2016年2月29日，原告又向被告账户支付钱款15万元。被告再次出具落款为2016年3月2日的收款收据，载明，“兹收到由买受人用于购买上海市浦东新区昌里东路XXX弄XXX号XXX室房地产的□定金□中介费□其他计人民币150000元整(大写壹拾伍万元整)。特立此据，以资证明！”其中定金前的“□”处打钩，其他“□”处均为空白。收款人(签名)处签有祝新元姓名。数日后，被告向原告退还了钱款45万元，并且表示因周京华没有民事行为能力，合同无法继续履行。审理中，原告提供了《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》的复印件，被告提出异议认为复印件上被告的签名是原告自己所描。原告表示，因复印不清所以对不清楚的地方进行了描绘。原告当庭提供原件以供核对。被告对原告提供的《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》原件上被告签字表示没有异议，确认系其所签。审理过程中，被告还表示，合同签订前并不知道周京华的情况房屋不能买卖，事后才知道。关于周京华的行为能力情况，被告事先曾告知过中介公司。被告并表示，确实签过一份《承诺书》，但内容就是被告代表周京华承担责任，但是否是原告提供的《承诺书》不能确认，对原告提供《承诺书》上的签字是否是被告所签亦不能确定，并申请笔迹鉴定；同时要求对落款为2016年3月2日的收款收据上的被告签字进行鉴定。本院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对之进行鉴定。2016年11月9日，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具鉴定结论，《承诺书》与落款2016年3月2日的《收款收据》上的签字均由被告本人签署。原、被告双方对此均无异议。之后，原告再次提交书面申请，认为原告提供的《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》不是本人签字，要求笔迹鉴定。本院认为，原、被告间以195万元价款买卖争房屋系双方真实意思表示，并且被告事后实际收取了原告交付的定金，双方理应按照约定全面履行各自的义务。被告祝新元即便事实上没有取得房屋共有人的授权，也不影响买卖合同在原告与被告之间发生效力。现合同未能继续履行，而未能继续履行的原因在于被告方，且被告没有任何证据证明原告对于合同无法继续履行存有任何过错，原告主张被告承担定金责任，于法有据，本院予以支持。至于定金金额，因被告出具的收款收据明确载明收取的45万元钱款性质为定金，故应认为双方合意定金金额为45万元。但根据法律规定，约定的定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十，故本院仅对其中39万元予以支持。原告后又主张《房屋买卖合同》和《房地产买卖居间协议》签字非其所签，因其在庭审中已经对两处签字的真实性予以确认，且该两份文件的签署本系双方之后各自履行行为的基础，现被告确认收到原告定金，双方对进行系争房屋的买卖亦无异议，本院对原告要求的鉴定申请，不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条的规定，判决如下：被告祝新元应于本判决生效之日起十日内支付原告张埃双倍返还部分定金人民币390,000元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8,050元，减半收取计人民币4,025元，由原告张埃负担人民币450元，被告祝新元负担人民币3,575元；保全费人民币2,770元、鉴定费人民币6,500元，合计人民币9,270元，由被告祝新元负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张春华二〇一六年十二月六日书记员  许瑞芬附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。三、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。