江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0205民初6591号原告：刘东，男，1990年6月15日出生，汉族，住大丰市。原告：王凌云，女，1992年8月4日出生，汉族，住连云港市新浦区。上述两原告共同委托诉讼代理人：秦娇娇、武广有，北京市京师（无锡）律师事务所律师。被告：王贤丰，男，1980年3月16日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：杨志海，浙江丰国律师事务所律师。被告：李梅，女，1981年3月17日出生，汉族，住杭州市拱墅区。第三人：无锡安盛居房产咨询有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区东亭街道绿景雅苑13-4。法定代表人：王加君。原告刘东、王凌云与被告王贤丰、李梅、第三人无锡安盛居房产咨询有限公司（以下简称安盛居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后依法适用简易程序，于2019年12月4日公开开庭进行了审理，原告刘东、王凌云及其委托诉讼代理人秦娇娇、武广有，被告王贤丰、李梅到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告刘东、王凌云及其委托诉讼代理人秦娇娇、武广有，被告王贤丰及其委托诉讼代理人杨志海、被告李梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘东、王凌云向本院提出诉讼请求：1、判令王贤丰、李梅继续履行2019年4月8日签订的《无锡市存量房屋买卖合同》；2、判令王贤丰、李梅支付违约金191600元、律师费50000元、居间服务费18000元，合计259600元。事实与理由：2019年4月8日，刘东、王凌云与王贤丰通过安盛居公司签订《无锡市存量房屋买卖合同》，约定刘东、王凌云向王贤丰购买无锡市锡山区长泰社区670-1704室房屋一套，双方约定了各自的权利义务。合同签订后，刘东、王凌云按约履行了支付首付款的义务，王贤丰、李梅却拒不配合办理相关手续。现房屋价格一直在上涨，自2019年4月8日至2020年2月21日，房价上涨了292000元以上。审理中，因王贤丰、李梅明确表示不同意继续履行合同，刘东、王凌云变更诉讼请求为：1、请求判令解除《居间服务合同》及《无锡市存量房屋买卖合同》；2、请求判令王贤丰、李梅返还购房定金及房屋首付款共373200元及利息（自2019年4月18日起至实际履行之日止，以373200元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算）；3、请求判令两被告支付违约金191600元、律师费50000元、中介费18000元、房屋差价损失292000元，以上合计551600元；4、请求判令第三人返还物业交割保证金10000元；5、诉讼费由被告承担。被告王贤丰辩称：要求解除合同，同意给予王贤丰、李梅一定补偿。双方签订的房屋买卖合同系因重大误解签订的合同，应当予以撤销。签订合同时双方说好满二年交易，王贤丰、李梅长期生活在杭州，误以为无锡的政策与杭州一样，满二年交易是为帮王凌云、刘东省营业税，安盛居公司在签订合同前亦未明确告知无锡市未满二年不得上市交易的限售政策，让双方签订了一份类似于正式合同的买卖合同来诱导双方买卖事实的成立，安盛居公司作为专业的房产服务机构，应当熟知当地政策，不应误导卖方出售房屋，其行为是不诚信的违规行为。涉案房屋在签订合同当天才挂牌出售，买方也是在签订合同后才安排看房，以上流程都不符合正常交易流程，安盛居公司应该对此承担对应责任。目前双方签订的是意向合同，不构成真正的买卖关系，安盛居公司在其不了解当地政策、没有足够的考虑时间的前提下签订本合同是违规的，有误导双方的行为，严重违反合同订立的平等、自愿、诚实信用原则，故王贤丰、李梅要求无条件解除合同。针对刘东、王凌云变更后的诉讼请求，王贤丰认为合同签订后，其在向贷款银行办理还款业务的过程中，才了解无锡的限购政策，涉案房屋于2017年10月18日办理房产证，双方于2019年4月8日签订的《无锡市存量房屋买卖合同》违反了无锡市政策，导致合同目的不能实现，合同只能解除，王贤丰已经及时告知刘东、王凌云及安盛居公司，王贤丰不存在任何违约行为；刘东、王凌云、安盛居公司均知晓房屋无法过户，故其损失应由其自己及安盛居公司承担；安盛居公司在双方签订合同时未告知无锡当地限购政策，最终导致合同解除，存在违约，应向刘东、王凌云、王贤丰、李梅承担全部责任；且刘东、王凌云主张的违约金及损失进行了重复计算，房屋差价没有依据。被告李梅辩称：与王贤丰的意见一致。第三人安盛居公司述称：在签约过程中，安盛居公司已经告知王贤丰房子未满二年，无法交易，但王贤丰称急需用钱，只要付了首付，其房屋租金可以打给刘东。但是等到房屋能交易时，王贤丰又称要涨价或者愿意解除合同赔偿违约金，但买方不同意。目前安盛居公司尚未收到中介费。如双方解除合同，其愿意配合将收取的押金10000元退还。要求王贤丰、李梅向其支付18000元中介费。本院经审理查明事实如下：长泰国际社区670-1704房屋系王贤丰、李梅所有，于2017年10月18日登记在二人名下。2019年4月8日，经安盛居公司介绍，王贤丰与刘东签订《无锡市存量房屋买卖合同》，该合同以王贤丰、李梅为出卖人（甲方），王凌云、刘东为买受人（乙方），约定乙方向甲方购买长泰国际社区670-1704房屋，房屋面积75.05平方米，价款合计958000元；房款的支付方式为：2019年4月8日支付定金20000元，4月9日支付定金30000元，4月18日支付首付款333200元，剩余房款576000元以贷款方式支付，双方于2019年9月19日共同前往贷款机构办理贷款申请手续；双方在交房时自行办理物业交割手续，双方一致同意乙方从本合同约定的购房款中留存10000元作为物业交割保证金；若甲方出现下列情形之一的，构成根本违约，乙方有权要求甲方双倍返还定金或要求甲方支付房屋转让价20%的违约金；买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费（如有）。同日，双方与安盛居公司签订《居间服务合同》，该合同以王贤丰、李梅为出卖人（甲方），王凌云、刘东为买受人（乙方），安盛居公司为居间方（丙方）。该合同约定：居间代理费为18000元，由乙方承担。当日，王凌云、刘东向王贤丰支付定金20000元，次日，刘东通过银行转账方式向王贤丰支付30000元。4月16日，刘东又向王贤丰转账支付323200元。其后，王贤丰将长泰国际社区670-1704房屋出租所得租金（每月700元）转账支付给刘东，共四次2800元。截至法庭辩论终结前，该房屋仍在出租中。2019年10月12日，安盛居公司工作人员在微信中通知王贤丰15日过来做贷款，王贤丰表示“这套房子卖得后悔了”，“可不可以解约”，“我的想法，中介费我付掉，买家我赔他点利息，这个协议解约掉算了，牺牲太大了”“这是一种方案，另外一种方案，你加一些房价，合同继续履行”。2019年10月14日，王贤丰又表示“我现在就是两个方案，一个就是，我赔点利息给买家，协议解除，二个就是他要买的话，至少得105万的价格。如果不愿意的话，要不你们协商，要不去法院吧。具体情况，这周我们都会反映到房管局和你们总部。”安盛居公司工作人员回复“客户要求按照原合同执行”。2019年10月17日，王凌云、刘东为提起本案诉讼，委托北京市京师（无锡）律师事务所代理提起诉讼，为此支付代理费50000元。审理中，王凌云、李梅均认可自己为合同当事人。2020年5月21日的庭审中，双方当事人一致同意解除本案涉案合同。关于涉案房屋所在小区房屋价格走势，双方当事人均认可参照网站价格确定。经本院查询：长泰国际社区2019年4月均价为13000元/平方米，2019年11月为16600元/平方米，2020年2月为16500元/平方米，2020年3月为16800元/平方米，2020年4月为17000元/平方米，2020年5月为17300元/平方米。截至本案判决前，涉案房屋所在小区房屋均价仍呈上升趋势。本院认为：审理中双方当事人一致同意解除合同，《无锡市存量房屋买卖合同》已于2020年5月21日解除，合同解除后王贤丰、李梅自应将已收取的购房款373200元返还给刘东、王凌云，因其中10000元在安盛居公司处，安盛居公司亦同意返还，故10000元由安盛居公司直接返还给刘东、王凌云，剩余363200元由王贤丰、李梅返还给刘东、王凌云。但王凌云、刘东关于解除《居间服务合同》的诉讼请求则无相关事实及法律依据，况且王凌云、刘东还要求王贤丰、李梅支付中介费18000元，该二项诉讼请求本就相互矛盾，故本院对刘东、王凌云要求解除《居间服务合同》的诉讼请求依法不予支持。本案双方的争议焦点为：一、《无锡市存量房屋买卖合同》效力如何认定；二、如果合同有效，王贤丰、李梅是否存在违约行为以及违约责任如何承担。关于争议焦点一，本院认为《无锡市存量房屋买卖合同》合法有效。理由如下：首先，《无锡市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，其中对于房屋买卖的房屋价款、交易细节、违约责任均作出了明确约定，系关于长泰国际社区670-1704房屋买卖的正式合同，并非意向合同。其次，王贤丰、李梅称签订合同前将未满二年不得上市交易的政策误以为是未满二年上市交易需交纳营业税的政策，其所称的误解并无相关证据予以证实，即便真存在政策误解，但双方本就约定满二年后交易过户，无论何种政策，均不影响本案中《无锡市存量房屋买卖合同》的履行，对于满二年后交易过户的合同内容双方并无异议。故王贤丰、李梅关于《无锡市存量房屋买卖合同》系重大误解下签订的合同的抗辩意见不予采信。以上，《无锡市存量房屋买卖合同》系合法有效的合同，王凌云、李梅亦认可自己为合同当事人，故王凌云、刘东、王贤丰、李梅均应按照上述合同的约定履行各自的义务。关于争议焦点二，本院认为王贤丰、李梅存在违约行为，应当承担相应违约责任。在长泰国际社区670-1704房屋登记即将满二年之际，安盛居公司工作人员通知王贤丰办理贷款时，王贤丰即提出要求解除合同或者提高房价，其明确表示拒绝履行原合同义务，已经构成违约，应当按照双方合同约定承担违约责任。合同中约定的违约金为房屋价款的20%，即191600元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。从涉案房屋所在小区的房价走势来看，王凌云、刘东主张的房屋差价292000元当属合理，上述差价应作为王凌云、刘东的损失。至于王凌云、刘东主张的首付款的利息损失亦可以作为王凌云、刘东的损失。因全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起实行，此前的利率应按中国人民银行同期同类贷款利率计算，据本院测算，首付款373200元自2019年4月18日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息为6057元，因王贤丰、李梅曾支付4个月的房屋租金2800元，该款可以从利息损失中抵扣，故王凌云、刘东的利息损失为2019年8月19日以前的3257元及2019年8月20日以后以373200元为基数自2019年8月20日起至实际偿还首付款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。双方约定的违约金191600元已远低于王凌云、刘东的损失。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。本案中，刘东、王凌云既主张违约金，又主张赔偿损失，其实质是要求增加违约金，根据上述法律规定，增加后的违约金以不超过实际损失为限，故本院认定王贤丰、李梅应承担的违约金为房屋差价损失与利息损失之和，即295257元及以373200元为基数自2019年8月20日起至实际偿还首付款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。因双方约定律师费由违约方承担，而王凌云、刘东确实已支付律师费50000元，该金额在江苏省律师行业收费标准范围内，王凌云、刘东主张该费用由王贤丰、李梅承担本院予以支持。至于中介费18000元，按照《无锡市存量房屋买卖合同》的约定，由违约方承担，该款虽尚未支付，但应当支付，为避免当事人讼累，本院判令该款直接由王贤丰、李梅向安盛居公司支付。至于王贤丰、李梅辩称安盛居公司存在违约行为，并无相关事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，因双方当事人在本案审理过程中一致同意解除《无锡市存量房屋买卖合同》，上述合同已经于2020年5月21日解除。合同解除后，王贤丰应向刘东、王凌云返还房款363200元，安盛居公司应向刘东、王凌云返还房款10000元。王贤丰、李梅还应向刘东、王凌云支付违约金295257元及以373200元为基数自2019年8月20日起至实际偿还首付款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息、律师费50000元，向安盛居公司支付中介费18000元。以上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下：一、确认签订于2019年4月8日的刘东、王凌云与王贤丰、李梅之间《无锡市存量房屋买卖合同》于2020年5月21日解除；二、王贤丰、李梅于本判决生效后10日内向刘东、王凌云返还房款373200元，其中10000元由无锡安盛居房产咨询有限公司返还，其余363200元由王贤丰、李梅返还；三、王贤丰、李梅于本判决生效后10日内向刘东、王凌云支付违约金295257元、以373200元为基数自2019年8月20日起至实际偿还首付款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息及律师费50000元；四、王贤丰、李梅于本判决生效后10日内向无锡安盛居房产咨询有限公司支付中介费18000元；五、驳回刘东、王凌云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13048元，保全费1850元，合计诉讼费14898元，由刘东、王凌云负担4130元，由王贤丰、李梅负担10768元（王贤丰、李梅应于本判决生效后10日内将应负担的诉讼费10768元付至本院）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  邹吟冰人民陪审员  过建华人民陪审员  叶锡忠二〇二〇年八月三日书 记 员  严露玮