宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2019）宁0202民初3423号原告（反诉被告）：彭某。委托诉讼代理人：曹某，宁夏宁和律师事务所律师。被告（反诉原告）：曾某，住宁夏石嘴山市。原告（反诉被告）彭某与被告（反诉原告）曾某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人曹某与被告（反诉原告）曾某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称，2016年12月12日，原、被告签订《营业房出租合同》，约定自2017年1月25日至2020年1月25日，被告以年租金35000元承租原告位于××区的营业房，租金于每年12月25日前一个月支付，拖欠则每日按年租金的1％加收违约金，拖欠达30日的原告可中止合同、收回房屋。2018年12月25日支付第三年租金时，被告支付25000元后拖欠10000元不予支付。经原告多次催要，被告于2019年6月17日仅支付4000元。2019年8月19日，原告通知被告应于2019年8月30日前付清下欠房租，否则依合同中止合同、收回房屋，被告对此置之不理。2019年9月3日，原告将房屋收回。至今，被告既不从租赁房屋搬出也不进行房屋恢复，造成原告经济损失，特依法提起诉讼，请求：1.判令被告立即腾退位于××区的租赁房屋并恢复原状；2.判令被告按每日97.20元赔偿原告自2019年8月31日至腾退并恢复原状前的经济损失；3.判令被告向原告支付拖欠租金违约金5763元；4.本案诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）辩称，1.双方签订的租赁合同中并未约定将房屋恢复原状，并且装修并未破坏原告的房屋，不存在恢复原状的问题，且房屋于2019年10月4日已腾退；2.原告擅自将门锁住造成我不能营业，并且租赁合同并未到期，我不应向原告赔偿损失；3.因双方一直在协商解决，租金也在分期支付，故不存在支付违约金问题，我也不应承担本案的诉讼费；4.对原告诉状中载明的事实和理由基本无异议，但在合同履行过程中我一直向原告主张将押金6000元用于支付房屋租赁费用。反诉原告反诉称，2016年12月12日原、被告签订《营业房出租合同》，反诉人承租了被反诉人位于××区营业房，双方约定租赁期限自2017年1月25日至2020年1月25日，每年租金为35000元，承租上述房屋后为了保证房屋租金能够及时支付，反诉人向被反诉人支付了6000元房屋租赁押金。承租该房屋后，反诉原告一直使用良好，直至2019年9月3日被反诉人在未解除租赁合同的前提下，直接用其自备的门锁将门锁住，致使反诉人无法继续使用该房屋。直至2019年10月4日在派出所民警的调解处理下，反诉人才将被锁在门内的一些设备搬出房屋。反诉人认为，因被反诉人单方面锁门的行为，造成双方之间签订的《营业房租赁合同》无法继续履行，被反诉人应当赔偿反诉人装修房屋在未能达到使用年限给反诉人造成的装修损失，以及因被反诉人锁门造成反诉人稳定的客户流失的经营损失，并且依照双方签订的《营业房租赁合同》，被反诉人单方面解除租赁合同应当赔偿违约金10000元。现被反诉人不但不赔偿反诉人的损失，反而将反诉人诉至大武口区人民法院，为了维护反诉人的合法权益，现向贵院提出反诉，请求：1.要求被反诉人赔偿装修损失48000元；2.要求被反诉人退还剩余租金14583元；3.要求赔偿营业损失57500元；4.赔偿违约金10000元，以上四项合计130083元；5.反诉费用由被反诉人承担。反诉被告辩称，反诉原告的反诉请求不能成立，理由如下：1.根据相关司法解释的规定，承租人经出租人同意装饰装修的因承租人违约导致合同解除，承租人请求赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值的，依法不予支持；2.因反诉原告拖欠租金达到合同约定的出租人有权解除合同收回房屋的条件，故下剩租赁期限内的租金应与其承担相应责任赔偿出租人的损失予以冲抵；3.因承租人违约导致合同解除，其所谓的营业损失应由承租人自行承担；4.导致合同解除系承租人违约，出租人未有违约情形，不存在承担违约金的事实和法律依据。经审理查明，2016年12月12日彭某与曾某签订《营业房出租合同》一份，合同约定彭某将自己所有的的位××区营业房一套出租给曾某用于经营生意，双方约定租赁期限自2017年1月25日起至2020年1月25日止，租金每年35000元，租金交纳方式为每年12月25日前支付下一年度房屋租金。如承租人无故拖欠租金，出租人则可每日按年租金的1％加收违约金，承租人拖欠租金达30日，出租人可中止合同、收回房屋。合同约定房屋押金11000元，租期满后返还，但曾某实际向彭某交纳了房屋租赁押金6000元。合同签订后曾某按照合同约定向彭某交纳清了2017年度、2018年度的房屋租金。在履行2019年度房屋租赁合同过程中，曾某在合同约定的交纳房租期限内向彭某交纳房租25000元，剩余10000元房屋租金未在合同约定的期限内交纳。2019年6月17日曾某向彭某交纳2019年房屋租金4000元，并请求以其交纳给彭某的6000元押金冲抵剩余房屋租金6000元。彭某未同意曾某以押金冲抵房屋租金的请求，并于2019年8月19日通过微信告知曾某在2019年8月30日前不交纳清房屋租金，其将锁门终止协议。2019年9月3日，彭某至案涉房屋处用自备门锁将案涉房屋门锁上。2019年10月8日，曾某打开彭某锁在案涉房屋上的门锁后搬走房屋里属于自己所有的物品，并用原来自己经营生意时的门锁将房屋锁上，将钥匙交至案涉房屋的物业管理处，但未将房屋钥匙移交至案涉房屋的物业管理处的事实告知彭某。2019年11月19日，本案庭审中曾某向彭某委托诉讼代理人告知案涉房屋钥匙在其搬离案涉房屋后已交至物业管理处。2019年11月21日，彭某从物业处领取了案涉房屋的钥匙。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。曾某未按照规定的时间交纳房租属于违约，经彭某多次催要后，曾某仍未在合理期限内完全履行合同义务，彭某主张解除合同符合法律规定。2019年9月3日，彭某自备门锁将案涉房屋锁上，其行为虽然不妥，但具有向曾某通知解除合同的意思表示，故彭某与曾某签署的《营业房出租合同》于2019年9月3日已解除。2019年10月8日曾某自己打开案涉房屋门锁搬离物品后将房屋钥匙存放物业管理处，但其未将钥匙存放事宜告知彭某，2019年11月19日案件庭审时曾某向原告委托诉讼代理人告知了钥匙存放物业管理处的事实，彭某也于2019年11月21日领取的房屋钥匙。彭某认可曾某租赁案涉房屋期间未对案涉房屋主体结构进行改变，仅在经营过程中用石膏板将房屋装修了隔段。商业用房出租，承租人根据租赁物性质及经营情况对房屋内部空间进行调整属合理情形，装修隔断并未损毁房屋主体结构，并且双方合同中仅约定租期结束或中途协商解除合同，承租方不的破坏已装修部分及房屋架构，故对彭某要求曾某腾退房屋并对租赁房屋恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。对彭某主张曾某按每日97.2元赔偿其自2019年8月31日至腾退并恢复原状前的经济损失的诉讼请求，因彭某2019年9月3日擅自锁门，曾某直至2019年10月8日才进行搬离，在搬离租赁房屋后曾某将房屋钥匙存放物业管理处，并未向彭某交付房屋。结合据实际情况，对彭某的该项诉讼请求，本院按照房屋租赁价格支持计算2019年10月9日至2019年11月19期间41天损失4027.40元（35000元/年÷365天×42天）。对彭某主张曾某向其支付拖欠租金的违约金，因曾某违约情形客观存在，但其在2019年6月17日向彭某支付了租金4000元，彭某收取曾某租赁房屋押金6000元，在双方签订的合同中约定押金租期满后返还，且现在双方均同意用押金抵顶剩余房屋租金，故应当认定在合同解除时押金抵顶了房屋租金。彭某未能举证证明因曾某迟延交纳房租造成的损失情况，且曾某请求对违约金进行调整。根据曾某向彭某支付房屋租金时间、双方解除合同时间及现行中国人民银行基准贷款利率等因素，对彭某的该项诉请求调整支持263.15元（2018年12月25日至2019年6月17日，期间174天，10000元×年利率4.35%÷365天×174天=207.37元；2019年6月17日至2019年9月3日，期间78天，6000元×年利率4.35%÷365天×78天=55.78元）。对曾某提出的反诉请求，因双方签署的房屋租赁合同提前解除，曾某主张彭某向其退还剩余房屋租金符合法律规定，结合合同约定的租赁期限、解除合同时间等因素，本院支持彭某退还曾某2019年9月3日至2020年1月25日期间144天房屋租金13808.22元（35000元/年÷365天×144天）。对曾某要求其彭某赔偿其装修损失、营业损失及违约金的诉讼请求，因本案解除合同系曾某违约导致，对其提出赔偿装修损失、营业损失及违约金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下：曾某支付彭某经济损失4027.40元、违约金263.15元，合计4290.55元；彭某退还曾某房屋租金13808.22元；以上两项抵顶后，彭某于本判决生效后五日内退还曾某房屋租金9517.67元；驳回彭某的其他本诉诉讼请求；驳回曾某的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由彭某负担；反诉案件受理费2902元，减半收取计1451元，由曾某负担1279元，彭某负担154元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判员 樊冠青 二〇一九年十一月二十五日书记员 范抒意附：本案适用的法条《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。