沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初5472号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行，住所地：和平区南京北街99号，统一社会信用代码：912101027019103300。负责人：张岚，系该行行长。委托诉讼代理人：张瑜，系辽宁联胜律师事务所律师。被告：胡玉玲，女，1970年1月2日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。被告：刘景林，男，1964年10月17日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。被告：沈阳荣耀房地产开发有限公司，企业通信地址：沈阳市大东区新生二街42号，统一社会信用代码：92110100564666799E。法定代表人：施鑫华。委托诉讼代理人：王国军，系辽宁法大（沈阳）律师事务所律师原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行与被告胡玉玲、刘景林、沈阳荣耀房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行委托诉讼代理人张瑜到庭参加诉讼，被告被告胡玉玲、刘景林、沈阳荣耀房地产开发有限公司经送达传票传唤，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行同被告胡玉玲、刘景林、沈阳荣耀房地产开发有限公司解除2014年12月17日签署的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、请求法院判决被告胡玉玲、刘景林偿还借款本金815791.45元，利息19052.84元，利息罚息、本金罚息等984.56元，共计人民币835828.85元（以上本金、利息和罚息等计算截止于2018年10月10日，之后的计息办法以815791.45基数，自2018年10月10日起按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，给付原告逾期利息、罚息等至本判决实际给付之日止）；3、判决原告对被告胡玉玲、刘景林名下位于沈阳市大东区9门，建筑面积为176.51平方米的房产行使抵押权，并在上述债权范围内享有优先受偿权；4、判决被告胡玉玲、刘景林向原告支付律师费45900.59元；5、判决被告沈阳荣耀房地产开发有限公司对诉讼请求2和4项承担连带责任；6、请求法院判令被告胡玉玲、刘景林、沈阳荣耀房地产开发有限公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告胡玉玲、刘景林系夫妻关系，被告胡玉玲和被告刘景林购买被告沈阳荣耀房地产开发有限公司销售的位于位于沈阳市大东区9门的房产向原告申请个人住房贷款，三方于2014年12月17日签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款额人民币1120000元，借款期限为120个月，贷款利率采取月利率，合同中约定了还款方式、违约罚息、为实现债权借款人应承担的费用等事项。被告胡玉玲、刘景林同意以其购买的位于沈阳市大东区9门的房屋设定抵押，担保其能按时偿还借款，被告沈阳荣耀房地产开发有限公司作为本合同的保证人，在诉争房屋办理抵押登记之前承担合同约定的保证义务。借款合同生效后，原告在2014年12月30日向被告胡玉玲、刘景林发放了个人住房贷款人民币1120000元。被告胡玉玲、刘景林收到并使用该笔贷款后，初期能按约定还款，但2018年开始出现逾期，原告经过多次催收，被告胡玉玲、刘景林均不能偿还当期及逾期应还贷款本金及利息。截止2018年10月10日，被告胡玉玲、刘景林共拖欠原告各项借款本金利息等835828.85元。庭审期间，原告请求撤销诉讼请求第5项，增加一项诉讼请求为判令被告胡玉玲与被告刘景林于判决生效后15日内对本案诉争房屋沈阳市大东区9门办理抵押权登记，被告沈阳荣耀房地产开发有限公司予以协助配合被告胡玉玲、刘景林办理房产证与抵押登记证，被告沈阳荣耀房地产开发有限公司在办理抵押权登记之前承担连带还款责任。被告胡玉玲、被告刘景林答辩称借款和欠款都属实，在2016年中旬被告沈阳荣耀房地产开发有限公司也通知过被告胡玉玲、被告刘景林办理本案房产的房证和抵押证，当时没着急就没办，现在被告胡玉玲、被告刘景林的经济状况不是很好，没有还款能力，同意解除合同的要求，原告所主张的欠款从房屋拍卖款中偿还。被告沈阳荣耀房地产开发有限公司答辩称本案诉争房屋已经可以办理房屋产权证及抵押权证，被告胡玉玲、被告刘景林不及时办理，应承担相应责任，不应当由被告沈阳荣耀房地产开发有限公司承担连带保证责任，被告沈阳荣耀房地产开发有限公司无过错。关于律师费，被告沈阳荣耀房地产开发有限公司认为律师费没有证据证明且律师费数额过高。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、被告胡玉玲和被告刘景林系夫妻关系，被告胡玉玲和被告刘景林购买被告沈阳荣耀房地产开发有限公司销售的位于位于沈阳市大东区9门的房产向原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行申请个人住房贷款，三方于2014年12月17日签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款额人民币1120000元，借款期限为120个月，贷款利率采取浮动利率，即在基准利率水平上（上浮）10%；还款方式为等额本息还款。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮100%。合同还约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并解除与借款人的借贷关系，行使担保权利，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）费用由借款人承担。被告胡玉玲和被告刘景林同意以其购买的位于沈阳市大东区9门的房屋设定抵押，担保其能按时偿还借款，被告沈阳荣耀房地产开发有限公司作为本合同的保证人，保证人为上述借款提供连带责任保证，并约定无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任；保证范围包括借款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2、2014年12月19日，被告胡玉玲和被告刘景林按合同约定到登记机关为抵押房产办理了预告登记，预告登记权利人为中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行。3、借款合同生效后，原告在2014年12月25日向被告胡玉玲和被告刘景林发放了个人住房贷款人民币1120000元。被告胡玉玲和被告刘景林收到并使用该笔贷款后，初期能按约定还款，但2018年7月开始出现逾期，原告经过多次催收，被告胡玉玲和被告刘景林均不能偿还当期及逾期应还贷款本金及利息。截止2018年10月10日，被告胡玉玲和被告刘景林共拖欠原告各项借款本金利息等835828.85元。4、被告沈阳荣耀房地产开发有限公司对本案涉诉房屋项目已经于2013年11月21日取得《商品房预售许可证》，被告胡玉玲和被告刘景林曾在2016年接到被告沈阳荣耀房地产开发有限公司发出可以办理房屋产权证的通知，但被告胡玉玲和被告刘景林由于事多以及经济条件等原因至今未办理房屋产权证以及抵押登记证。上述事实，除当事人陈述外，另有《个人住房（商业用房）借款合同》、贷款申请表、个人贷款支付凭证、贷款账户基本信息、对账单、台账截屏、被告身份证、户口本、婚姻状况声明书、房屋预告抵押登记证、《商品房预售许可证》等证据证明，本院予以确认。本院认为，原告与被告胡玉玲、被告刘景林、被告沈阳荣耀房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方的真实意思表示，不违反法律的相关规定，合法有效，本院予以确认。被告胡玉玲、被告刘景林未按上述合同约定，履行按期偿还原告借款的义务，属违约行为，应承担相应的民事责任。根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并解除与借款人的借贷关系，行使担保权利，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。本案，被告胡玉玲和被告刘景林从2018年7月起未按期足额偿还原告借款本息，因此原告有权依照合同约定收回贷款，收回贷款即意味着合同的解除，故对原告要求与被告解除《个人住房（商业用房）借款合同》并偿还借款本息的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求在借款合同约定的抵押担保范围内对被告的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。依据《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本院认为，诉争房产上所设抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。本案中，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他对抗他人针对诉争房屋的处分，被告沈阳荣耀房地产开发有限公司已经于2013年11月21日取得《商品房预售许可证》，诉争房屋已经满足办理抵押权登记的条件，故购房人胡玉玲、刘景林负有协助办理抵押登记的义务，沈阳荣耀房地产开发有限公司应督促其办理，故本院予以支持。关于原告主张被告胡玉玲和被告刘景林对本案诉争房屋办理房屋产权证和抵押权登记，被告沈阳荣耀房地产开发有限公司予以协助配合被告胡玉玲、刘景林办理房产证与抵押登记证，被告沈阳荣耀房地产开发有限公司在办理抵押权登记之前承担连带还款责任的主张。本院认为，被告沈阳荣耀房地产开发有限公司在与原告和被告胡玉玲、刘景林签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定了保证方式为连带保证且约定了保证期间，对于办理抵押权登记的各项义务，三方也有明确的约定，现原告的请求未超过合同约定内容，并且待被告沈阳荣耀房地产开发有限公司在办理抵押权登记之前承担连带还款责任也没有违反法律规定，故本院予以支持。关于原告提出的律师费的主张，因原告未向本院提交本案律师费发票等证据证明该项费用是否实际发生，对于此项诉求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行与被告胡玉玲、刘景林、沈阳荣耀房地产开发有限公司于2014年12月17日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告胡玉玲、刘景林于本判决生效后十日内一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行借款本金815791.45元，利息19052.84元，利息罚息、本金罚息等984.56元，共计人民币835828.85元（以上本金、利息和罚息等计算截止于2018年10月10日，之后的计息办法以815791.45基数，自2018年10月10日起按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，给付原告逾期利息、罚息等至本判决实际给付之日止）；三、被告胡玉玲、被告刘景林于判决生效后15日内对本案诉争房屋沈阳市大东区9门办理抵押权登记，被告沈阳荣耀房地产开发有限公司予以协助配合被告胡玉玲、刘景林办理房产证与抵押登记证；四、被告沈阳荣耀房地产开发有限公司在抵押房产取得房地产权属证书，并办妥以中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行为抵押权人的抵押登记手续之日前对被告胡玉玲、被告刘景林应支付的上述款项承担连带责任，并在承担连带责任后，有权向被告胡玉玲、被告刘景林追偿；五、驳回中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12158元，减半收取6079元，保全费4699元，均由被告胡玉玲、刘景林、沈阳荣耀房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判长  李学佳二〇一九年十一月二十七日书记员  宋娇娇本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条严格履行与诚实信用当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。《中华人民共和国合同法》第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。