江西省赣州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0791民初2737号 原告：谢毓琴，女，汉族，1983年8月6日生，确认送达地址：江西省赣州市信丰县。 委托诉讼代理人：龙祥，江西明理律师事务所律师。 被告：赣州恒鹏置业有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区兴国路61号赣州总部经济区东座办公大楼14层，确认送达地址：南昌市高新区艾溪湖北路88号恒大中心A座1703室，统一社会信用代码：91360700MA35JJF59T。 法定代表人：李硕，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张志余，男，汉族，1991年8月23日生，户籍地址：江西省上饶市余干县，系该公司员工。 被告：南昌中电投高新置业有限公司，住所地：江西省南昌市南昌高新技术产业开发区艾溪湖北路88号恒大名都综合楼，确认送达地址：江西省南昌市高新区艾溪湖北路88号恒大中心，统一社会信用代码：913601065736305952。 法定代表人：石富昌，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张虎圻，男，汉族，1986年5月9日生，户籍地址：江西省南昌市青山湖区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：车良岐，男，1990年1月12日生，系公司员工。 原告谢毓琴诉被告赣州恒鹏置业有限公司（以下简称恒鹏置业公司）、南昌中电投高新置业有限公司（以下简称南昌中电投公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告谢毓琴的委托诉讼代理人龙祥、被告恒鹏置业公司的委托诉讼代理人张志余及被告南昌中电投公司的委托诉讼代理人张虎圻均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢毓琴向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告恒鹏置业公司于2017年7月7日签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：201707071661）；2.被告恒鹏置业公司返还购房款￥1747394元及至款项付清之日止的利息（其中，以￥357394元本金为基数利息自2017年7月7日起按月利率4.29‰计算；以￥1390000元本金为基数利息自2017年11月15日起按月利率4.29‰计算，均至款项付清之日止）；3.被告恒鹏置业公司支付原告违约金￥34947.88元（购房款的2%）；4.被告支付因解除《借款、抵押及开发商保证合同》产生的违约金；5.被告南昌中电投公司对被告恒鹏置业公司的还款义务承担连带清偿责任；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月7日，原告与被告恒鹏置业公司签订了《赣州市商品房买卖合同》约定：“原告购买其开发的赣州恒大帝景珑珺苑8栋401房屋一套，总价为￥1747394元，其中首付357394元，剩余￥1390000元在第三人处贷款支付。出卖人应在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。如逾期超过180日，买受人有权解除合同，出卖人应自买受人付款之日起按照不低于中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告按合同约定支付了首付款并办理了银行按揭贷款手续，相应尾款也由第三人支付给了被告恒鹏置业公司，在2018年4月15日，原告提前向第三人还款贷款本金50万元。但截止2019年7月1日被告仍未向原告交付该商品房，故原告有权解除《赣州市商品房买卖合同》和与第三人签订的《借款、抵押及开发商保证合同》。 经查，被告南昌中电投公司系被告恒鹏置业公司的唯一股东，属于一人有限责任公司，根据《公司法》第六十三条规定，本案如被告南昌中电投公司不能证明公司财产与股东个人财产相互独立，应对被告恒鹏置业公司的债务承担连带清偿责任。据此，为维护原告的合法权益，特诉至本院，请求法院支持原告诉讼请求。 被告恒鹏置业公司答辩称，一、本案原告未按照合同约定在约定期限内行使合同解除权，解除权丧失，所以我司不同意解除合同。双方签订的合同十二条约定：逾期交房超过180日的买受人有权解除合同，买受人解除合同应当书面通知出卖人，另合同补充协议第十七条第三款约定按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的应在解除情形发生之日起30日内行使，若买受人未在30日内行使权力，视为买受人自愿放弃解除权。本案双方约定的交房时间是2018年12月31日，至2019年7月1日已经逾期交房超过180日，原告应在2019年8月1日前提出解除申请，但是我司没有收到书面解除材料，所以解除权丧失。二、即便合同解除，我司也只需要退还购房款，另需按房款的1%向原告支付违约金即可。原告要求支付利息的诉求没有合同约定，也没有法律依据。双方签订合同的十二条第一款第二项约定“解除合同的，出卖人按照全部房款的1%支付违约金，并按照R%计算给付利息”，但合同附件五补充协议第十八条约定：合同的R%表示中国人民银行同期贷款利率为零。这是双方多合同违约责任承担方式进行的补充，不存在无效的情形。 被告南昌中电投公司答辩称，我公司与被告恒鹏置业公司是独立法人实体，与本案无关。 本院经审理认定事实如下：2017年7月7日，原告谢毓琴（买受人）与被告恒鹏置业公司（出卖人）签订了一份合同编号为2017070701661的《赣州市商品房买卖合同》（以下简称《合同》）及《补充协议》，原告购买被告开发建设的位于商品房××套。《合同》和《补充协议》主要约定情况如下： 一、《合同》约定：1.购房款总金额为1747394元，原告于2017年7月7日前付清首付款357394元，剩余购房款1390000元向银行申请贷款支付。2.被告应于2018年12月31日前向原告交付商品房；如逾期交付，按照逾期时间，分别处理：逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告并配合办理合同解除相关手续。被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起按R%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时被告按照全部价款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。3.交付条件为：应取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、房屋测绘报告、商品房相关设施设备要求、并符合补充协议第五条要求（详见《合同》第九条、第十条）。4.补充协议中含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准（详见《合同》第二十八条）。 二、《补充协议》约定：1.按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权。本补充协议有特殊约定的从约定。2.买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。买受人进一步确认，已知悉认可本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。3.合同里R%表示中国人民银行的同期贷款基准利率为零。4.本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。 上述合同签订后，原告按合同约定于2017年7月7日支付首付款357394元。2017年8月3日，原告、被告恒鹏置业公司与案外人北京银行股份有限公司南昌分行签订《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》，向案外人借款1390000元，即原告付清了购房款1747394元。2019年7月1日，原告向被告邮寄了《解除购房合同通知》，物流显示2019年7月2日邮件由被告办公室代收。2019年8月16日被告取得案涉房屋竣工验收备案表，并于2019年11月6日通过快递的方式向原告通知收房。 另查明，被告南昌中电投公司是被告恒鹏置业公司的唯一股东。 上述事实，有原、被告在法庭上的陈述，原告提交的原告身份证、被告企业信用信息、《赣州市商品房买卖合同》复印件、首付款收据复印件、北京银行《借款、抵押及开发商保证合同》《还款计划表》《解除购房合同通知》、快递单原件及快递签收查询单打印件等证据证实，上述证据之间能相互印证，足以认定。 本院认为，原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》及其《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，被告逾期交房构成违约，应承担违约责任。现对原、被告的具体诉辩主张评判如下： 1.关于原告行使合同解除权的问题。该问题争议的焦点是原告行使合同解除权是否成立。本院认为，一是原告虽逾期向本院提交其向被告邮递《解除购房合同通知》的证据，但该证据与案件基本事实有关，原告亦对此情况做出说明，故本院予以采纳；二是原告于2019年7月1日向被告邮寄《解除购房合同通知》，物流显示2019年7月2日邮件由被告办公室代收，可以认定被告已收到该通知；三是被告应于2018年12月31日向原告交付房屋，但截止至2019年7月1日被告还未交房，已逾期超180日，原告于2019年7月1日向被告提交《解除购房合同通知》，在合同约定的解除期限内，故认定符合行使解除权的时间约定要件（30日之内），行使合同解除权成立，被告应按约定返还全部购房款。 2.关于原告要求被告按照购房款的2%支付原告违约金的问题。本院认为，原被告双方在《合同》第十二条中约定，买受人解除合同的，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金，该条款是双方真实意思的表示，不违反相关法律规定，原告主张被告按照购房款的2%支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，被告应按照全部房价款的1%向原告支付违约金。 3.关于原告要求被告承担解除合同按月利率4.9‰计算购房款利息的问题。该问题争议的焦点是，《补充协议》第十八条关于被告不承担购房款利息的约定是否有效。本院认为，《合同》中关于由被告按购房款1%向原告支付违约金的约定是对原告损失的合理补偿，《补充协议》约定被告不再承担购房款的利息，是对补偿权利义务的公平性调整，该约定不属于免除被告应当承担责任的情形，且双方已明确该《补充协议》所有条款是真实意思的表示。故应认定该约定合法有效。 4.关于原告要求被告南昌中电投公司对被告恒鹏置业公司的还款义务承担连带清偿责任的问题。本院认为，《中华人民共和国公司法》第六十三条明确规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。原告已提供被告恒鹏置业公司企业信息，可以证明被告南昌中电投公司是被告恒鹏置业公司唯一股东。但两被告却能向本院提交证据证明两公司资产是相互独立的，故应承担举证不能的责任。 5.关于原告要求被告支付因解除《借款、抵押及开发商保证合同》产生的违约金的问题。因本案中《借款、抵押及开发商保证合同》并未解除，尚未实际发生违约金的情况，故本院对该项诉请不予支持。 综上，原告行使合同解除权合法有效，本院对原告要求解除原、被告签订的编号为2017070701661《赣州商品房买卖合同》并返还购房款的诉讼请求予以支持。原告要求被告承担从支付购房款之日起按中国人民银行同期贷款月利率4.9‰的标准承担利息的诉讼请求不符合约定，本院不予支持；对原告要求被告按照购房款的2%支付违约金的诉讼请求本院不予支持，违约金应以全部房价款的1%计算，即17473.94元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零二条之规定，判决如下： 一、原告谢毓琴与被告赣州恒鹏置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（编号2017070701661）已于2019年7月2日解除； 二、被告赣州恒鹏置业有限公司返还原告谢毓琴购房款1747394元，并支付违约金17473.94元，合计1764867.94元，于本判决生效之日起十五日内履行完毕； 三、被告南昌中电投高新置业有限公司对上述款项承担连带清偿责任； 四、驳回原告谢毓琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费10420.5元(已减半收取)，由被告赣州恒鹏置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审判员  丁娟 二〇一九年十二月二十五日 书记员  李燕