北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初28722号原告：庞艳丽，女，1972年3月28日出生，汉族，北京市顺义区居民，现住北京市顺义区，身份号码×××。被告：北京和信世纪房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区马坡镇乾安路3号院三区12号楼7层3单元723，统一社会信用代码911101136684483230。法定代表人：曲关锁，总经理。委托诉讼代理人：王宝泉，男，1979年10月22日出生，汉族，北京和信世纪房地产经纪有限公司经理，身份号码×××。被告：马银虎，男，1986年3月24日出生，汉族，河北省定州市村民，现住北京市顺义区，身份号码×××。被告：王宝林，男，1979年10月22日出生，汉族，黑龙江省人，身份号码×××。被告：卓兴宝，男，1975年2月10日出生，汉族，黑龙江省佳木斯市郊区人，身份号码×××。被告：张臣强，男，1990年3月4日出生，汉族，河南省范县人，身份号码×××。原告庞艳丽与被告北京和信世纪房地产经纪有限公司（以下简称和信公司）、张臣强、卓兴宝、马银虎、王宝林房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庞艳丽，被告和信公司之委托诉讼代理王宝泉，被告马银虎到庭参加诉讼，被告张臣强、卓兴宝、王宝林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告庞艳丽向本院提出诉讼请求：1．确认我方与和信公司签订的房屋租赁合同于2019年8月26日解除；2．判令被告和信公司支付我方租金4400元以及免租期2个月的租金9200元；3．判令被告和信公司支付我方违约金9600元；4．判令五被告共同向我方腾退涉诉房屋并支付逾期腾房的占有使用费，自2019年8月27日起至实际腾退之日止，按照每月4800元的标准进行计算；5．案件受理费由被告和信公司承担。事实和理由：2018年5月25日，原、被告签订了一份房屋租赁合同。合同约定被告承租原告于北京市顺义区×花园×号×门×房屋一套。承租期限36个月，即从2018年5月25日至2021年5月25日止。租金按季度支付。被告只有第一次和第二次按时付款，从2019年5月25日房租14400元，屡次电话催促2019年6月13日付6000元，2019年7月5日付4000元，下欠4400元至今不给，通过马坡派出所协调未果，对原告进行谩骂威胁。租房合同第四条第1条规定未按约定支付房租金达10日以上的甲方有权单方解除合同。和信公司又将房屋租赁给张臣强，卓兴宝，马银虎，王宝林，因此为被告一起参加诉讼。被告和信公司辩称，第一，不同意解除与原告签订的合同，也不认可原告主张的解除时间，我方要求继续履行。的确存在晚交租金的情形，原告找过租户、也找过代理人，也报过警。代理人跟原告说让原告等待，肯定不会差原告租金。第二，认可截止到2019年8月25日欠付原告4400元租金至今未付，我方不同意给付免租期的租金9200元，合同约定2018年预留3个月免租期，签订的租期是三年。第三，我方不同意支付违约金，我方没有想要违约的主观意思，原告总是骚扰租户，原告也起诉我方，所以导致我方至今未向其支付租金。第四，我方不同意解除，也不同意腾退，扣除我方损失后，可以给原告适当的租金。第五，诉讼费由法院依法判决。被告马银虎辩称，今年7、8月的时候，通过原告我方得知其与和信公司有纠纷，我方与和信公司进行联系，和信公司说有判决之后，我方可以按照判决腾退，否则和信公司也不给我方退押金，等待法院文书出具之后，如果判决我方腾退，我方会先起诉和信公司来主张我方损失。其余诉讼请求与我方无关，我方不发表意见。被告张臣强、卓兴宝、王宝林既未作出答辩，亦未参加本院庭审。本院经审理认定事实如下：2018年5月19日，庞艳丽（委托方、甲方）与和信公司（受托方、乙方）签订了《北京市房屋租赁委托合同》（以下简称《合同》），约定内容如下：第一条房屋基本情况，房屋坐落于北京市顺义区马坡地区×花园×区×号楼×单元×房屋（以下简称涉诉房屋）；第三条出租委托期限，（一）出租委托期自2018年5月25日至2021年5月25日，共计三年。（二）甲方应于2018年5月25日前将房屋交付给乙方。第四条租金、佣金，（一）租金标准，4600元／月，按季度缴费具体付款日期：第一年租金标准为4600元／月，按季度缴付。第一次2018年5月25日4600元，该行后手写“免租期两个月”，第二次2018年8月25日9200元，该行后手写“免租期一个月”，第三次2018年11月25日13800元，第四次2019年2月25日13800元。第二年租金标准为4800元／月，按季度缴付。第一次2019年5月25日14400元，第二次2019年8月25日14400元，第三次2019年11月25日14400元，第四次2020年2月25日14400元。（四）委托期内甲方同意2018年预留出90自然日作为乙方工作期。甲方同意工作期内的租金收入作为乙方佣金，在第一次付款中扣除。第八条合同的解除，（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同：1．未按约定支付租金达10日以上的又无正当理由。第九条违约责任，（一）出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金。签订《合同》后，除前两次和信公司按时交纳租金外，和信公司均未按时支付租金，且截至2019年8月25日和信公司尚欠庞艳丽租金4400元未付。2019年8月9日庞艳丽曾向本院起诉和信公司，案号为（2019）京0113民初25094号，诉讼请求包括要求解除双方之间的《合同》，本院于2019年8月26日向和信公司送达了民事起诉书等诉讼材料，后庞艳丽撤回起诉。庞艳丽称和信公司经常逾期支付租金，其收取租金非常费劲，其联系不上和信公司，故到涉诉房屋处寻找，后租户告知了和信公司，和信公司答应三日内支付租金，但三日后仍不支付租金，故其在2019年7月19日报警，警察联系了和信公司的王宝泉，但王宝泉未到派出所，警察建议其通过起诉解决，其依据《合同》第八条第（四）款第1项主张解除《合同》。和信公司称认可庞艳丽报警了，但是因当晚时间较晚故未到派出所去，并称庞艳丽去涉诉房屋处有三次左右，即使其逾期支付租金，但是庞艳丽已经收取租金，不能据此要求解除合同。庞艳丽称按照《合同》约定，和信公司应于2019年5月25日支付14400元租金，至今和信公司尚欠4400元租金未付。和信公司称不同意支付违约金，如法院认为其应支付违约金，认为约定标准过高，要求法院调整。和信公司称其余四被告均与其签订了租赁合同，与张臣强、卓兴宝、王宝林的合同于2020年5月25日到期，与马银虎的合同于2019年7月5日到期。和信公司称其告知其余四被告，由于法院尚未出具文书，也没有说不让四被告住，所以如四被告提前搬走，需要向其支付违约金，但是如果法院判决说不让四被告住了，其不会向四被告要求要违约金，故四被告均不同意腾退。马银虎称其找过和信公司，和信公司称如其提前搬走，押金不退抵做违约金，但等待文书下来后，其就无需支付违约金了。关于《合同》第四条第（四）款，和信公司称当时签订的租期是三年，但是一般都是第一年不好出租，海需要配置一些东西，所以约定在2018年给其90个自然日作为免租期。庞艳丽对此不予认可，称当时和信公司称每年给一个月的免租期，放到当年的第一个月，但是考虑房租逐年递增，所以在第一年扣下三个月更合适，所以其理解仍然是每年给一个月的免租期。上述事实，有庭审笔录、《合同》、房屋所有权证、银行交易明细、（2019）京0113民初25094号案件民事起诉状、送达回证等证据在案佐证，可以作为认定事实之依据。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告张臣强、卓兴宝、王宝林经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了相应的权利。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《合同》系庞艳丽和和信公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，故双方均应按照该合同履行。结合双方对于《合同》性质的陈述，本院认为双方之间的法律关系系房屋租赁关系。和信公司逾期支付租金，根据《合同》第八条第（四）款第1项，和信公司已构成违约，庞艳丽起诉要求解除《合同》具有事实和法律依据，根据（2019）京0113民初25094号案件的材料，和信公司领取民事起诉书的时间意味着其收到庞艳丽的解除通知，故本院认为《合同》于2019年8月26日解除，和信公司应向庞艳丽支付解除合同前应付的租金，本院对于庞艳丽主张的4400元予以支持。合同解除后，和信公司应将涉诉房屋腾退给庞艳丽，庞艳丽作为房屋所有权人有权要求其余四被告腾退涉诉房屋，如逾期腾房应向庞艳丽支付占有使用费，故庞艳丽要求五被告按照每月4800元的标准共同向其支付自2019年8月27日起至实际腾退之日止的逾期腾房占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。《合同》约定委托期内甲方同意2018年预留90日为乙方的工作期，且乙方在支付租金时已经扣除了该部分对应的三个月的租金，所以和信公司虽然构成违约，但庞艳丽据此要求和信公司向其支付两个月免租期的租金9200元没有合同依据，本院不予支持。对于违约金，由于和信公司逾期支付租金，导致庞艳丽起诉要求解除《合同》，故和信公司应向庞艳丽支付违约金，庞艳丽根据《合同》主张的违约金并不过高，故本院对其主张的违约金予以支持，对和信公司要求调整违约金的意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告庞艳丽与被告北京和信世纪房地产经纪有限公司于二〇一八年五月十九日签订的《北京市房屋租赁委托合同》于二〇一九年八月二十六日解除；二、被告北京和信世纪房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告庞艳丽租金四千四百元；三、被告北京和信世纪房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告庞艳丽违约金九千六百元；四、被告北京和信世纪房地产经纪有限公司、张臣强、卓兴宝、马银虎、王宝林于本判决生效之日起七日内共同将位于顺义区×地区×花园一区×号楼×单元×房屋腾退给原告庞艳丽，并按照每月四千八百元的标准向原告庞艳丽支付自二〇一九年八月二十七日至实际腾退之日止的占有使用费；五、驳回原告庞艳丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一百九十元，由原告庞艳丽负担一百一十五元（已交纳），由被告北京和信世纪房地产经纪有限公司负担七十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，于本判决生效之日起七日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  陶小超二〇一九年十一月十九日书记员  田小星