上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第27898号原告陈浩，男，1974年11月4日生，汉族，住上海市浦东新区。原告张尚英，女，1942年2月12日生，汉族，住上海市浦东新区。两原告共同委托代理人徐正琴，上海君澜律师事务所律师。两原告共同委托代理人徐佳，上海君澜律师事务所律师。被告上海琪哲实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人张琪军，总经理。委托代理人何政斌，上海市托普律师事务所律师。原告陈浩、张尚英诉被告上海琪哲实业有限公司(以下简称琪哲公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年8月26日公开开庭进行了审理。后转为普通程序，于2016年1月8日公开开庭进行了审理。原告陈浩、张尚英的委托代理人徐正琴，被告琪哲公司的法定代表人张琪军及其委托代理人何政斌到庭参加了诉讼。审理中，原告申请司法鉴定。本案现已审理终结。原告陈浩、张尚英诉称，上海市浦东新区长清路XXX号商铺(以下简称系争房屋)共有三层，权利人为原告陈浩和父亲陈锁文。2014年11月20日陈锁文去世，继承人为陈浩、张尚英(陈锁文妻子)、张某(陈锁文女儿)。原、被告之间于2012年1月1日签订了《商铺租赁合同》，约定将系争房屋一层商铺租赁给被告浦东分公司使用，租期十年。合同对租金、合法经营承诺等进行了约定。合同签订后，原告依约交付房屋，但被告没有履行合同约定，擅自占用系争房屋的二层及三层，并且不支付任何费用。2014年7月14日，被告浦东分公司被依法注销。现被告仍在商铺内经营烟花爆竹，且没有销售许可证，系非法经营。2015年春节期间，消防部门对被告进行过检查，并要求整改。据此，原告可以解除合同。诉请判令：1、解除双方于2012年1月1日签订的《商铺租赁合同》，被告返还原告上海市浦东新区长清路XXX号一层商铺；2、被告立即搬离上海市浦东新区长清路XXX号二层、三层商铺，并支付使用费，按每月人民币(以下币种相同)5,000元计算，自2012年1月1日起，计算至实际搬离之日止；3、被告支付原告违约金2万元；4、没收被告缴纳的保证金1万元，押金5,000元，归原告所有。被告琪哲公司辩称，不同意原告的诉请。原告提供的日期为2012年1月1日的租赁合同实际签订时间是2012年7月1日，该合同是被告为了办理经营烟花爆竹的审批手续而与原告补签，原告方签订合同的经办人是陈浩岳父郑某某，日期是应被告的要求由郑某某亲自改写。系争房屋原由郑某某经营茶坊(长清路XXX号一、二层)，2011年12月24日，郑某某与被告签订了租赁合同，将长清路XXX号一、二层整体出租给被告。2012年8月签订补充合同，并已实际履行。由于办理经营烟花爆竹的经营场所只能在一层，因此在2012年7月签订了经营场所为一层的租赁合同，用于办证之需。2011年12月24日的租赁合同签订后，被告方按约支付租金给郑某某，整体房屋内所有的水电费、物业费均由被告负担。2012年下半年，被告为了公司的社保账户变更地址，与郑某某另签订过办证用的商铺租赁合同。2014年被告法定代表人张琪军的妻子王宏霞为了在系争房屋内注册个体工商户，向原告提出以王宏霞、张琪军的名义与产权人陈浩订立一份商铺租赁合同用于办证，该份合同的签署日期也写成了2012年1月1日。2014年8月4日，被告凭借该份合同取得了经营证照。因此，原、被告间先后签订了多份仅用于办理证照所需的租赁合同，原告依照此类合同起诉显属无理。自2011年12月郑某某与被告签订合同并将系争房屋交付被告使用至2013年6月2日(签订补充条款之日)，被告方从未见过原告陈浩，出租方的经办人一直是郑某某。2013年6月起，原告陈浩来被告处，要求自2013年7月起按照被告与郑某某所签订合同约定的租金金额和支付时间，将租金支付给陈浩，在征得郑某某同意后，2013年7月起被告向陈浩支付租金。此后，在原告要求涨租金的不合理要求被拒绝后，原告故意以办理经营证照的合同来主张其诉请，其请求应当予以驳回。经审理查明，上海市浦东新区长清路XXX号房屋权利人陈浩、陈锁文，建筑面积87.30平方米，产证载明房屋一层43.65平方米，二层43.65平方米。陈锁文、陈浩系父子关系，陈锁文于2014年11月20日去世，其配偶张尚英，女儿张某。2011年4月，系争房屋内注册有上海市浦东新区东明路街道雅仙阁茶坊，经营者郑某某，经营场所为长清路1-2层。2011年12月24日，郑某某(转让方、甲方)与张琪军(受让方、乙方)签订《上海市浦东新区东明路街道雅仙阁茶坊经营权转让合同》(以下简称经营权转让合同)，约定甲方将长清路XXX号的茶坊经营权转让给乙方。该房屋的用途为经营饮品店，不做他用。甲方于2012年1月1日向乙方交付该房屋。转让期2年，自2012年1月1日起至2013年12月31日止。转让经营期间，每个月的转让经营费用为5,000元，乙方每三个月向甲方支付转让经营费用，即付三押一，转让经营期间，乙方使用该房屋所发生的水、电、煤气、物业管理等费用均由乙方负担。乙方一次性向甲方交纳经营保证金10,000元。合同另对其他事项作了约定。合同由甲方郑某某、乙方张琪军签名。合同附了设备、用具清单及照片等。合同签订后，甲方向乙方交付了系争房屋，乙方按约向甲方(郑某某)支付房租，上述房屋内的水、电费以及物业管理费由被告支付。2012年3月25日，郑某某在合同尾部书写：同意乙方在该房屋内根据需要进行装修。2012年8月3日，郑某某(甲方)与张琪军(乙方)签订《补充协议》，约定甲、乙双方于2011年12月24日签订了《上海市浦东新区东明路街道雅仙阁茶坊经营权转让合同》(下称原合同)，现就原合同中相关条款表述不确切、租赁期限以及日后商铺改建其他用途等问题，双方协商后修改补充协议如下：原合同的名称现变更为《商铺租赁合同》；原合同第一条修改为出租商铺房屋的情况，甲方将位于上海市浦东新区长清路XXX号的上海市浦东新区东明路街道雅仙阁茶坊商铺出租给乙方用于公司经营。该房屋第二层及阁楼仍然经营雅仙阁茶坊饮品店，但要视经营业绩决定是否长久经营，日后也不排除改成其它合法的商业用途。该房屋第一层改建成商铺，乙方打算经营烟花爆竹，但乙方需取得相关经营许可证方可经营。如果乙方未能取得烟花爆竹经营许可证，也可作为其它合法商业用途。乙方可以根据自己需要改变房屋用途，但要不破坏房屋的主体安全结构，以及不得从事卖淫嫖娼、赌博、吸毒等非法经营活动，否则甲方有权解除合同且押金不予返还。原合同租赁期限及交付日修改为租赁期限为10年，自2012年1月1日起至2021年12月31日止，乙方于2012年1月1日交付房屋，合同期满承租方有意续约则应该提前两个月向甲方提出，在同等条件下乙方有优先承租权。租金、保证金及相关费用的约定，租赁期间按照三个阶段分别计算房屋租金，开始3年每月租金为5,000元(2012年1月1日到2014年12月31日)，后3年每月租金为5,500元(2015年1月1日到2017年12月31日)，租期最后4年每月租金6,000元(2018年1月1日到2021年12月31日)。租金需在房屋交付日前一个星期交付，以后乙方交付租金日以此类推，付三押一，如乙方房屋租金迟付超过15天以上，每天按千分之十支付滞纳金(押金5,000元不变)。自本合同签订之日起，乙方必须守法经营文明经商，如有从事非法活动受到法律制裁时，甲方有权立刻终止本合同且对收取的押金和保证金不予退还。如对甲方造成损害还应承担赔偿责任。协议另对其他事项作了约定。协议由郑某某、张琪军签名。2012年12月、2013年12月，张琪军曾在长清路XXX号办理了单位名称为上海琪哲实业浦东分公司的烟花爆竹经营(零售)许可证，有效期分别自2013年1月1日至12月31日，2014年1月15日至2014年2月4日。2013年6月2日，甲方陈浩、陈锁文，乙方琪哲公司，签订《商铺租赁合同(补充条款)》，约定每次支付租金时由乙方直接将房租汇入甲方提供的银行账号，房租支付方式与支付时间依照合同保持不变。本补充条款一式二份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。补充条款附了姓名为陈浩的中国工商银行账号。此后，系争房屋的租金由被告支付至陈浩账户，2015年1月起的租金按每月5,500元，被告已支付租金至2016年3月底。原告起诉时提交的署期为2012年1月1日(出租方陈浩、陈锁文，承租方琪哲公司)的《商铺租赁合同》，该合同中约定租赁地为浦东新区长清路XXX号一层店铺，租期自2012年1月1日起至2021年12月31日止。租赁经营期间分三个阶段，第一阶段为2012年1月1日至2014年12月31日，每月租金5,000元。第二阶段为2015年1月1日至2017年12月31日，每月租金5,500元。第三阶段为2018年1月1日至2021年12月31日，每月租金6,000元。乙方承诺每三个月向甲方支付租金，付三押一，在第一次付款日，即2012年1月1日，乙方需向甲方支付2万元，其中5,000元为押金，本合同期满甲乙双方结清款项后10个工作日内，甲方一次性返还给乙方。本合同签订之日，乙方应一次性向甲方交纳经营保证金1万元，合同期满10个工作日内由甲方一次性返还乙方。自本合同生效之日起，乙方必须守法经营，文明经商，严禁在本商铺内从事制毒贩毒、卖淫嫖娼、聚众赌博等非法活动。若因乙方擅自从事非法活动而受法律制裁时，甲方有权立刻终止本合同。经营保证金及押金不予返还。甲乙双方应认真履行合同约定的义务，如一方违约，应向守约方支付2万元的赔偿。合同另对其他事项作了约定。该合同尾部签有陈浩、陈锁文。合同尾部甲方处签订日期有涂改痕迹。审理中，原告另提供了：1、2015年6月28日拍摄的照片，证明系争房屋内有经营烟花爆竹的事实，并且二、三层也由被告占用；2、公证书一份，证明在2015年8月，被告公司的网页宣传上有经营烟花爆竹的内容；3、原告向工商局调取的烟花爆竹经营许可证(有效期为2014年1月15日至2014年12月31日)以及被告分公司设立的登记材料(含商铺租赁合同)，证明被告在办理工商登记时提交的经营许可证是经过修改的，同样编号的许可证经营有效期不一致，被告有超过有效期经营的行为，被告的分公司在2011年10月申请设立，设立地址原在长清路XXX号，故不存在原、被告为了办理工商登记而签订租赁合同的事实；4、2012年7月23日的补充条款，由郑某某与张琪军签订，证明双方对原转让商铺的转让内容重新作出约定，确定转让商铺经营权为长清路二层，一层由乙方租赁用于其他用途。证明双方关于长清路XXX号一层商铺租赁合同的真实性。经庭审质证，被告称原告提交的合同实际签订日期为2012年7月，是被告为了办理烟花爆竹的经营证照而与原告方签订，日期是由原告方经办人郑某某涂改；对照片真实性没有异议，照片仅是张贴在门面玻璃上的文字，被告自2014年春节以后即不再经营烟花爆竹，但门面文字没有撕掉，原告曾就此进行过举报，消防部门上门核查被告实际没有经营，要求将文字铲除，现在已经没有上述文字；网页信息是被告曾经找制作网站的公司制作，现在网页是何内容被告没有关注过。被告曾经取得过经营烟花爆竹的许可证，在系争房屋内有过销售。2015年也曾申请过许可证，由于本市发生了外滩踩踏事件，经营证照没有下发。被告的分公司原注册于长清路XXX号，后更改至长清路XXX号，故重新提交了办证用的合同，原告起诉提交的合同，与存档于工商局的租赁合同一致。对于经营许可证，被告认为与原告的诉请没有关联。对于2012年7月23日的补充条款，即使真实，证明被告承租使用的是原告在长清路XXX号的全部房屋。被告提交了署期为2011年12月30日的商铺租赁合同及上海市社会保险登记(变更)信息核定表，以及署期为2012年1月1日的商铺租赁合同及上海市浦东新区东明路街道精品婚庆日用品经营营业执照，证明2012年时被告为了办理社保登记与郑某某又签订过系争房屋底层店铺的租赁合同，以及2014年被告为了在系争房屋内办理经营婚庆用品的证照与原告方签订过租赁地为底层一楼的租赁合同，以上三份合同(包括原告起诉提交的合同)均是为了办证所需而签订，且时间倒签，并非实际履行之合同。经庭审质证，原告表示日期为2011年12月30日的合同，原告方不清楚，签名不是原告笔迹。2014年为办理婚庆经营证照而签订的合同(署期为2012年1月1日)属实。审理中，被告申请证人郑某某、洪某某到庭，证人郑某某向本院陈述：其原是陈浩岳父，2015年1月陈浩与证人女儿离婚。证人原在系争房屋内经营茶坊，2011年在征得陈浩同意后将系争房屋出租给张琪军，出租物包括茶坊的一、二层全部面积，此后由张琪军支付租金给证人，证人转交给女儿、女婿。2012年7月，被告要办理经营烟花爆竹的证照，因工商部门规定烟花爆竹店只能在一层经营，所以双方签订过一份租赁地仅为系争房屋一层的合同，并且将日期改在2012年1月1日开始，目的是为被告办理烟花爆竹证照之用，该合同中甲方除陈浩签名系其本人书写外，其余内容均是证人书写。2012年8月，证人和张琪军签订过补充协议，将原2011年12月24日所签合同的租期改为10年，并对租金等重新作了约定。2013年4月底陈浩离家出走，2013年6月，张琪军打电话给证人，称陈浩要求将原租赁合同的出租方改为陈浩和陈锁文，租金改由陈浩收取，证人表示同意。对于日期为2011年12月30日的合同是被告为了办理社保使用，证人让女儿帮忙签订的。对系争房屋出租人更改为陈浩和陈锁文，证人无异议。证人洪某某向本院陈述：证人在系争房屋隔壁开店，被告在2012年向郑某某租借了系争房屋，一层做经营、二层住人。被告在租赁前两年在系争房屋内经营过烟花爆竹，后由于春节时本市发生了踩踏事件，被告称其经营证照办理了但没有发下来，被告就不再经营烟花爆竹了，被告店门口的招牌没有拆下来，里面不再经营烟花爆竹。经庭审质证，原告称系争房屋前期的租赁事项由郑某某办理无异议，但郑某某当时没有陈浩及陈锁文的授权，后郑某某女儿与陈浩离婚，其证词可能具有偏向性。被告对郑某某的证词无异议，认为郑某某曾与陈浩间属亲属关系，没有书面的授权书是合理的，认可被告系承租主体。对证人洪某某的证词认为时间上不一定准确，包括租赁的确切进场时间以及烟花爆竹的经营日期。审理中，案外人张某(陈锁文女儿)来院表示，涉及本案系争房屋的商铺租赁合同中有关张某的权利全部由陈浩及张尚英主张，张某不愿意参与本案诉讼。根据原告的申请，本院向上海市浦东新区公安消防支队调取了该支队对发生于长清路XXX号内的消防监督检查记录，查实2015年2月17日，上海市浦东新区公安消防支队根据上海市烟花爆竹安全管理规定，作出收缴物品决定书，对持有人王宏霞(单位名称精品日杂店、地址长清路XXX号)作出收缴烟花爆竹(3箱)的决定，查实该单位无证销售烟花爆竹。经庭审质证，原告称王宏霞与张琪军系夫妻关系，证明被告有违法经营行为。被告对处罚材料真实性无异议，认为对王宏霞的处罚决定与本案没有关联。审理中，原告表示，其是基于2012年1月1日与被告订立的商铺租赁合同为请求基础向被告主张其诉请，倘若法庭认定原、被告实际履行的是2011年12月24日的租赁合同以及此后的补充协议，原告一并要求解除，解除理由相同，即被告在租赁房屋内从事了非法经营活动。原告另申请对2012年8月3日的补充协议上手写字迹的形成时间进行司法鉴定。经本院委托，鉴定机构无法判断该手写字迹的形成时间。以上事实，由当事人提供并经庭审质证的经营转让合同、补充协议、补充条款、收条、数份《商铺租赁合同》、房地产权证、经营许可证、公证书、照片、证人证言、工商登记资料、收缴物品决定书、消防监督检查记录、鉴定意见书等证据以及当事人的当庭陈述在案佐证，查证属实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，有负有举证责任的当事人承担不利后果。原告主张其诉请所依据的合同即署期为2012年1月1日、出租标的为系争房屋一层店铺的租赁合同，原告以此证明双方间的合同关系以及对权利义务的约定，该合同上虽有原、被告双方的签名和印章。然被告提交的日期为2011年12月24日的经营权转让合同能够证明被告承租使用系争房屋的由来，被告法定代表人张琪军与出租方郑某某之间于2012年8月3日签订的补充协议以及双方间履行经营权转让合同及补充协议的付款凭据等，足以证实张琪军在2011年底与郑某某之间就系争房屋的租赁签订了合同及补充协议，且合同内容已实际履行，即被告自租赁合同签订之初即使用系争房屋至今，系争房屋包括一、二层以及阁楼。原告陈浩虽然是系争房屋的产权人之一，其在岳父郑某某与被告方签订租赁合同并实际履行后并未提出异议，应当视为其认可郑某某作为家庭成员之一对系争房屋的处置行为。并且陈浩与其父亲陈锁文在2013年6月2日与被告签订租赁合同的补充条款，确认出租方、承租方以及租金收取方式的变更内容。对此变更内容，原合同出租方郑某某、承租人张琪军均无异议，现系争房屋的租金亦已支付至2016年3月。原告提交的商铺租赁合同落款日期处有涂改痕迹，该合同与被告留存于被告工商登记资料中的合同一致，印证了被告以及证人郑某某的陈述即该合同的实际签署日期为2012年7月，系为了被告办理经营证照所需而签订的合同，并非双方实际履行之合同。原告依据该合同作为其诉请的基础，要求解除该合同并要求被告搬离二、三层及支付二、三层的使用费等，本院对其请求不予支持。原告在诉讼中指出，即使法庭认定原、被告实际履行的非原告举证的合同，其亦要求解除与被告间的租赁合同关系，解除理由为被告存在非法经营行为。对此，本院认为，被告在系争房屋内曾经办理过烟花爆竹的经营许可证，从事过烟花爆竹的经营，被告并非无证经营。原告提交的门店照片以及被告公司网页制作的宣传内容，不足以证明被告在系争房屋内从事非法经营活动。由于烟花爆竹的经营许可证存在有效期限，而系争房屋内确实在2015年2月17日被上海市浦东新区公安消防支队作出过收缴烟花爆竹3箱的决定。虽然被收缴对象不是本案被告，但被告有义务监督、督促房屋使用人依照经营证照的范围、有效期限依法经营，对此，本院予以指正。鉴于上述收缴事件尚未达到原、被告在合同中约定的承租人从事非法活动受到法律制裁的情形，且被告表示租赁物内在消防检查以后不再经营烟花爆竹。为保障有效合同的稳定性，原告诉请解除双方间的租赁合同关系，无事实及法律依据，本院不予采纳。原告以用于办理经营证照的合同主张双方间的合同权利义务关系，否认原、被告间就系争房屋建立的真实租赁合同关系，有违诚信。原告的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，判决如下：驳回原告陈浩、张尚英的全部诉讼请求。案件受理费4,450元，鉴定费3,300元，合计7,750元，由原告陈浩、张尚英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  何绍辉人民陪审员  曹 璐人民陪审员  田有娣二〇一六年五月三十日书 记 员  于 晔附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。