上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初20693号原告：上海荣泽化工有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：卫雪艳，执行董事。委托诉讼代理人：张文军，男。委托诉讼代理人：张迎川，上海卿云律师事务所律师。被告：戈守辉，男，1960年8月1日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托诉讼代理人：朱国瑾，上海东炬律师事务所律师。被告：上海青浦凤溪供销合作社有限公司农副产品收购站，住所地上海市青浦区。法定代表人：钱斌，经理。被告：上海新晟晖实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：朱毅，董事长。上列两被告共同委托诉讼代理人：陆瑜芳，上海东炬律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：朱婷，上海东炬律师事务所律师。第三人：上海市青浦区华新镇人民政府，住所地上海市青浦区华新镇华新街XXX号。法定代表人：林峰，镇长。委托诉讼代理人：蒋海芳，上海祺成律师事务所律师。原告上海荣泽化工有限公司(以下简称“荣泽公司”)诉被告上海青浦凤溪供销合作社有限公司农副产品收购站(以下简称“凤溪农副产品收购站”)、上海新晟晖实业发展有限公司(以下简称“新晟晖公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后依法适用简易程序。审理中，经荣泽公司申请，本院依法对凤溪农产品收购站、新晟晖公司采取了财产保全措施。审理中，经荣泽公司申请，本院依法追加戈守辉作为被告、上海市青浦区华新镇人民政府(以下简称“华新镇政府”)作为第三人参加诉讼。本案于2020年2月25日、2020年3月19日两次公开开庭进行了审理，原告荣泽公司的委托诉讼代理人张文军和张迎川、被告戈守辉的委托诉讼代理人朱国瑾、被告凤溪农副产品收购站和新晟晖公司的共同委托诉讼代理人陆瑜芳和朱婷、第三人华新镇政府的委托诉讼代理人蒋海芳两次均到庭参加诉讼，被告戈守辉到庭参加第二次庭审。审理中，各方当事人申请庭外和解两个月，不计入审限。本案现已审理终结。荣泽公司向本院提出诉讼请求：1、戈守辉、新晟晖公司、凤溪农副产品收购站支付荣泽公司补偿款人民币135,395元；2、戈守辉、新晟晖公司、凤溪农副产品收购站支付荣泽公司逾期付款利息[以135,395元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付,自受理之日2019年10月31日起计算至实际支付之日止]。审理中，荣泽公司变更两项诉请中的补偿款金额为125,395元。事实和理由：2009年9月5日，荣泽公司与戈守辉、凤溪农副产品收购站签订《租赁协议书》，约定由荣泽公司承租新晟晖公司位于青浦区华新镇白马塘一路厂房,面积368平方米,租期十年等。租赁期间，荣泽公司投资进行了大量的扩建。后系争厂房涉华新镇政府“198”减量化项目范围，原告无奈进行了搬迁。因荣泽公司为系争厂房实际使用者，故相关补偿理应属于荣泽公司所有。因为戈守辉和凤溪农副产品收购站是出租人，新晟晖公司从华新镇政府处取得了补偿款，故三被告应共同承担付款责任。现荣泽公司与戈守辉、凤溪农副产品收购站及新晟晖公司无法就补偿事宜达成一致,故诉至法院,要求判如所请。戈守辉辩称：不同意荣泽公司诉请。1、张文军代表荣泽公司，戈守辉代表自己，双方达成协议，以55,000元价格进行补偿，并已经支付完毕。双方的债权债务已经了结。2、凤溪农副产品收购站是上海青浦凤溪供销合作社的下属分支机构，无注册资金，不能独立承担责任。当时戈守辉是凤溪农副产品收购站负责人，但就某某而言，出租方为戈守辉个人，与其他当事人无关。凤溪农副产品收购站辩称：不同意荣泽公司诉请。1、凤溪农副产品收购站并未与荣泽公司签订租赁协议书或者履行该份协议，系争合同并未加盖其公章，其公章也一直保管在自己手中，故凤溪农副产品收购站作为被告主体不适格。本案租赁合同应由戈守辉自行承担责任。2、2009年时，戈守辉实际控制凤溪农副产品收购站，但不清楚二者关系。现有资料显示戈守辉和凤溪供销合作社在2010至2016年存在承包经营关系，但2016年到期后，凤溪供销合作社收回了承包经营权，合作社便与戈守辉无关。新晟晖公司辩称：不同意荣泽公司诉请。新晟晖公司与荣泽公司无房屋租赁关系，其主体不适格。新晟晖公司与戈守辉签订合同时已经约定，不得转租。第三人华新镇政府述称：不清楚原、被告之间的关系，但是系争厂房已经进行了减量化补偿，其已向法院提交相关的补偿协议明细，由法院依法裁判。经开庭审理查明，系争房屋位于青浦区华新镇凤溪社区杨家庄村XXX号，产权登记在新晟晖公司名下，其中土地面积3341平方米，用途为氨水站，房屋共3幢，建筑面积331平方米，类型为仓库堆栈。2013年7月5日，新晟晖公司(出租方，甲方)与戈守辉(承租方，乙方)签订《土地使用合同书》，约定甲方将座落在凤溪杨家庄村XXX号土地租赁给乙方使用，场地面积为1848平方米，用途为废品交投站；租赁期限自2013年1月1日起至2020年12月31日止；在租赁期间，乙方不得将地块部分或全部转租给他人。合同另对其他事项作出约定。2009年9月5日，“青浦区华新供销合作社、戈守辉”作为甲方，荣泽公司、张文军作为乙方，双方签订《租赁协议书》1份，约定乙方向甲方承租坐落于白马塘一路房屋及场地(即系争房屋)，面积368平方米，租期为2009年9月5日起至2019年9月5日止；如遇政府、市政、集体征用土地，由乙方装修、改建，机械搬迁费的所有权归乙方所有，剩余归甲方。落款处，戈守辉在甲方处签下“青浦区华新供销合作社”并在代表人处签字，乙方处由荣泽公司盖章、张文军签字。协议另约定了其他事项。后双方开始按约履行。2019年，按照“198”区域建设用地减量化工作的有关规定，杨家庄村XXX号的建设用地纳入2019年度土地减量计划，故荣泽公司搬离系争房屋。另查明，2019年，华新镇建设用地减量化工作领导小组办公室(作为甲方)、杨家庄村村民委员会(作为乙方)、新晟晖公司(作为丙方)签订《建设用地减量协议》，约定就丙方位于杨家庄村XXX号的用地面积5.01亩及南侧场地(1848平方米)区域内的建筑面积2,164.30平方米，丙方配合搬迁腾退，丙方获得协议地块土地减量总补偿(补贴)2,765,750元等。现华新镇政府已向新晟晖公司付清补偿款。2017年3月30日，华新镇政府印发《华新镇工矿建设用地减量化结算办法》，该办法第四条补贴标准：(二)地面建筑物、构筑物补偿(旧材料收购费)1、有证建筑物：按照评估报告价值的给予补偿；2、无证建筑物及未列入房产登记信息的建筑物：按照如下结构予以收购补偿。第一类：钢混结构≦300/㎡；第二类：钢架结构彩钢板≦250/㎡；第三类：砖混结构类≦200/㎡；第四类：屋面彩钢板、四周砖混≦150/㎡；第五类：屋面彩钢板、四周简易围护≦100/㎡；第六类：一般简易棚或构筑物≦50/㎡。(三)基础设施、装修、停产搬迁、职工遣散等综合补偿：1、有证土地有证建筑：以评估公司出具的评估报告为依据，按报告价格进行补偿。2、有证土地无证建筑：对基础设施、停产搬迁、职工遣散等进行综合补偿。补偿标准：基础设施以评估公司出具的评估报告为依据，按报告价格进行补偿。停产搬迁、职工遣散等按照旧材料收购费中的相应建筑等级，第一类-第四类建筑结构按≦250/㎡；对第五类-第六类建筑结构按≦100/㎡的标准给予补偿。装修不予补偿。3、无证土地无证建筑：对基础设施、停产搬迁进行综合补偿。补偿标准：按照旧材料收购费中的相应建筑等级，第一类-第四类建筑结构按≦400对第五类-第六类建筑结构按≦250标准给予补偿。装修不予补偿。再查明，2005年3月24日，青浦县凤溪供销合作社农副产品收购站获核准变更企业名称为上海青浦凤溪供销合作社农副产品收购站。2015年7月28日，上海市青浦凤溪供销合作社农副产品收购站获核准变更企业名称为上海青浦凤溪供销合作社有限公司农副产品收购站。2016年1月25日，上海青浦凤溪供销合作社有限公司农副产品收购站获核准颁发营业执照，营业场所为青浦区华新镇白马塘村三号，成立日起为1998年6月30日。白马塘村三号已于2017年因涉减量化而拆除。2010年1月1日，上海青浦凤溪供销合作社(发包方，甲方)与戈守辉(承包方，乙方)签订《废品交投站承包经营协议》1份；自2013年1月1日起至2015年12月31日止，上海青浦华新供销合作社(发包方，甲方)与戈守辉(承包方，乙方)签订《废品交投站承包经营协议》3份；2016年1月1日，上海青浦凤溪供销合作社有限公司(发包方，甲方)与戈守辉(承包方，乙方)签订《废品交投站承包经营协议》1份，上述五份协议均约定甲方同意乙方承包位于青浦区华新镇白马塘村三号上海青浦凤溪供销合作社农副产品收购站，但乙方未经甲方同意不得以该收购站的名义签订任何协议合同，由此产生的一切经济及法律责任由乙方承担等。又查明，2015年9月1日，青浦区凤溪中学(作为甲方)与被告戈守辉(作为乙方)签订《场地租赁协议》，约定凤溪中学操场外普通厂房面积约1,500平方米，2013年8月31日至2017年8月30日租赁给原乙方夏云齐使用。因特殊原因，于2015年8月31日与原乙方夏云齐终止场地租赁协议。2015年9月1日起租赁给戈守辉(现在的乙方)等。2015年9月2日，戈守辉、张文军(买方，作为甲方)与夏云齐(卖家，作为乙方)签订《买卖合同》，约定乙方将座落于上海市青浦区华新镇凤南路XXX弄XXX号凤溪中学外操场青浦凤溪云齐塑料制品厂，普通厂房(包括装潢)1,500平方米卖于甲方，总售价为1,200,000元等。后该厂房因拆违被拆除。以上事实，由荣泽公司、戈守辉、凤溪农副产品收购站、华新镇政府的陈述，荣泽公司提供的租赁协议书、证明、建设用地减量协议、测算表、评估报告、通知、场地租赁协议、买卖合同、转账凭证，凤溪农副产品收购站提供的企业名称变更核准通知书、承包经营协议，华新镇政府提供的建设用地减量协议、测算表、结算办法、抄告单等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，双方存在如下争议焦点：一、2009年9月5日租赁协议书即本案系争合同的相对人是谁？荣泽公司称，系争合同的出租人是戈守辉、凤溪农副产品收购站，承租人是荣泽公司。从凤溪农副产品收购站提供的五份承包合同来看，该收购站的名字一直在变化的，荣泽公司不可能知道凤溪农副产品收购站名称变化的情况。戈守辉系凤溪农副产品收购站的负责人，公章也一直在戈守辉手中，故荣泽公司有理由相信戈守辉能够代表凤溪农副产品收购站，戈守辉签订系争合同书构成表见代理。且案外人许某某(作为乙方)与青浦县凤溪供销合作社农副产品收购站(作为甲方)签订的租赁协议书中落款处加盖了甲方公章，且租赁地点一致，荣泽公司更有理由相信系争租赁合同相对方为戈守辉和凤溪农副产品收购站。因为新晟晖公司从华新镇政府处取得了补偿款，故要求新晟晖公司共同承担付款责任。为此，荣泽公司提供青浦县凤溪供销合作社农副产品收购站(作为甲方)与案外人许某某(作为乙方)签订租赁协议书1份，合同约定厂房地址为白马塘一路，面积368平方米等(显示租赁时间为2011年)。落款处有青浦县凤溪供销合作社农副产品收购站的公章及戈守辉的签字。戈守辉对证据真实性予以确认。但认为系争合同虽然写了青浦华新供销社，但无华新供销社的公章，故其只代表自己签订合同。戈守辉本人是华新供销社的员工，长期管理凤溪农副产品供销合作社，但是本案系争租赁关系与该供销合作社无关。凤溪农副产品收购站对证据真实性不予认可，认为其在2005年已经更名为上海青浦凤溪供销合作社农副产品收购站，公章已经更换，原公章早已不再使用。现无证据证明，2009年以前戈守辉以承包人的身份还是以供销社工作人员的身份在管理供销社。当时戈守辉签订五份承包协议时，承包对象为废品收购站，且当时合同中均约定，戈守辉不能以凤溪农副产品收购站的名义对外签订合同。故本案系争房屋租赁关系完全与凤溪农副产品收购站无关。另，关于凤溪农副产品收购站和新晟晖公司的关系，两者均确认新晟晖公司是华新供销社和凤溪供销社合并之后，华新供销社设立的企业，后面又转制成公司，由区供销社和部分职工作为股东。凤溪农副产品收购站是凤溪供销社下面的分支机构。原先是由戈守辉承包的，2017年1月1日起，戈守辉就不再承包凤溪农副产品收购站了。新晟晖公司对证据质证意见同凤溪农副产品收购站的意见。其和戈守辉均认为，系争白马塘一路厂房是新晟晖公司直接出租给戈守辉的。华新镇政府表示对本案合同不清楚。二、荣泽公司补偿款范围？荣泽公司认为：涉及其自建的部分补偿款、机械设备搬迁费，租赁部分的综合补偿即基础设施、职工遣散、停产搬迁等，均应属于实际承租人即荣泽公司所有。具体金额为：1、荣泽公司自建部分回购补偿：承租15号宿舍砖混结构建筑面积123.4平方米中有一半面积61.7平方米、18号厨房砖混结构26.9平方米，均按回购单价200元/平方米合计17,720元；2、荣泽公司自建及承租部分综合补偿：14号车间混合结构承租面积320.40平方米、15号楼宿舍123.40平方米、18号厨房砖混结构26.90平方米，均按综合补偿250元/平方米计算合计117,675元。为证明自建房屋及搬迁情况，荣泽公司还提供了情况说明、收据、设备搬迁证明及收据，以证明搬迁费用为12,000元，并申请证人刘某某和宋某某出庭作证，但无法提供委托建房的图纸和合同。审理中，经本院释明，荣泽公司述称两位证人在上海，且不需在线庭审，但庭审时，两位证人因在外地未能出庭作证。戈守辉称，14号车间系戈守辉建造，荣泽公司不应享有综合补偿。只认可荣泽公司自建18号厨房26.90平方米。关于15号宿舍自建面积，认为荣泽公司只自行建造了约16平方米。对荣泽公司提供的其他证据均不予认可。根据租赁协议书约定，只有自建部分和机械搬迁费是属于荣泽公司的，其他归戈守辉所有。荣泽公司经营业务比较单一，仅为润滑油的分装，实际并未投入装修，亦无机器设备搬迁，停产停业损失轻微。荣泽公司应得补偿为19,305元，现荣泽公司已经收到55,000元，故戈守辉不应再支付荣泽公司任何补偿款。凤溪农副产品收购站、新晟晖公司及华新镇政府均表示，具体补偿范围由法院审查。三、戈守辉与荣泽公司是否已就补偿款达成协议，戈守辉已获减量化拆迁补偿金额？戈守辉称，在2019年9月12或13日时，戈守辉和张文军协商一致，本案厂房的减量化补偿款最终以55,000元了结此事。现荣泽公司已经收到55,000元，故戈守辉不应再支付荣泽公司任何补偿款。凤溪中学外的厂房，约定购买价是1,210,000元，其实戈守辉还帮夏云齐还了不少债，实际共付1,430,000元。原本张文军和戈守辉说好一人一半投资的，但张文军实际只出了350,000元，其中300,000元直接给夏云齐，50,000元由戈守辉转付。这厂房只收了一年租金205,000元，就遇上拆违，但只补偿了816,000元。因此这次买卖是亏损的，戈守辉还未要求张文军弥补亏损，不可能给张文军补偿款，因此55,000元与凤溪中学的厂房无关。荣泽公司称，1、确认共收到戈守辉支付的55,000元，但认为其中只有10,000元为本案拆迁补偿款，同意在诉请金额中予以扣除，而另外45,000元系戈守辉应返还给荣泽公司凤溪中学项目的投资款。因为当时投资凤溪中学项目时，戈守辉给荣泽公司说投入的350,000元都会返还的，不会让荣泽公司亏损的。上述地块厂房涉拆迁，张文军不知道具体补偿金额。戈守辉已经给荣泽公司300,000元，加上上述补偿款55,000元一共为355,000元。2、确认张文军与戈守辉就某某拆迁补偿事宜协商的经过，因为当时怕55,000元都拿不到，故张文军未提出反对。凤溪农副产品收购站、新晟晖公司及华新镇政府均表示，具体情况不清楚，由法院审查。根据庭审查明的事实，本院认为，针对争议焦点一，本案系争合同上甲方为“青浦区华新供销合作社”，而非凤溪农副产品收购站，且“青浦华新供销合作社”也未在合同上签章。虽然戈守辉之前一直承包经营凤溪农副产品收购站，在本案系争合同签订后以凤溪农副产品收购站变更前公章与案外人就某某系争地块签订过租赁协议，但荣泽公司以此推断戈守辉在本案系争合同上签字也代表凤溪农副产品收购站，构成表见代理的说法，本院难以采纳。故本院确认系争合同实际发生在荣泽公司和戈守辉之间。根据当事人陈述的租赁部位、厂房分布图和旧材料回购明细表，本案合同涉及的租赁房屋均为未经合法审批建造的房屋，故荣泽公司与戈守辉于2019年9月5日签订的租赁协议书应属无效。针对争议焦点二，双方主要争议在于15号宿舍荣泽公司自建面积及14号车间承租面积是否应获综合补偿。关于自建面积，荣泽公司认为其自行建造61.70平方米，但戈守辉仅承认荣泽公司自建16平方米，荣泽公司虽提供了书面证言，但无法提供委托建房图纸和建房合同，经本院释明，其也未能在庭审时让证人出庭作证，由此应承担举证不利的法律后果。另，关于14号承租面积综合补偿，因减量化结算办法中已经明确了相应补偿款的构成，估价报告中已将补偿项目进行了详细评估，且在涉案厂房的减量化清拆补偿中，荣泽公司确实在承租厂房内经营生产，因搬迁对其确有损失，综合本案搬迁补偿金额、荣泽公司承租实际面积及当事人之间过错责任大小等因素，法院确认戈守辉自愿补偿的55,000元金额合理。针对争议焦点三，虽然荣泽公司陈述和戈守辉就案外厂房拆迁补偿款存在债权债务，但根据张文军和戈守辉的陈述及在案证据，案外厂房系张文军与戈守辉之间的合伙经营项目，且存在亏损，而张文军自认并未结算过，故本院无法确认戈守辉结欠张文军补偿款，亦无法确认戈守辉支付给张文军的55,000元中包括案外厂房的应付款。而荣泽公司在庭审中也确认怕拿不到钱，故在戈守辉要求以55,000元了结本案纠纷时，荣泽公司并未提出反对，且收了钱款。故本院认为荣泽公司和戈守辉已就某某补偿款达成一致意见，且已经履行完毕。故对荣泽公司诉请要求戈守辉等人支付拆迁补偿款的诉请，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回上海荣泽化工有限公司的全部诉讼请求。案件受理费2,807.90元，减半收取计1,403.95元，财产保全费1,196.90元，两项合计2,600.85元，由原告上海荣泽化工有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇二〇年四月三十日书记员  朱程飞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。