安徽省祁门县人民法院 民 事 判 决 书                                                                 （2019）皖1024民初867号 原告:祁门和兴物业管理有限公司，住所地安徽省祁门县祁山镇祥和华府****，统一社会信用代码91341024MA2NLGW46R(1-1)。 法定代表人：徐军,系该公司经理。 委托诉讼代理人：涂立旺，男，1963年11月21日出生，系祁门和兴物业管理有限公司员工，住安徽省祁门县。代理权限系特别授权。 被告：陈晓辉，男，1980年7月13日出生，安徽省祁门县人，住祁门县。 被告：常春霞，女，1980年4月4日出生，安徽省祁门县人，住祁门县。 原告祁门和兴物业管理有限公司诉被告陈晓辉、常春霞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祁门和兴物业管理有限公司的委托诉讼代理人涂立旺、被告陈晓辉到庭参加诉讼。被告常春霞经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 祁门和兴物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付拖欠原告的从2017年7月1日到2019年6月30日的物业管理费1361元，滞纳违约金993元，计2354元。2.判令本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月12日原告和祥和华府小区开发商黄山市志诚投资置业有限公司签订了《前期物业服务合冋》，约定由原告对祥和华府小区进行前期物业服务管理，服务管理费用：多层住宅和车库0.55元每月每平米，还约定未能按时足额交纳的，应按每天千分之二支付违约金。二被告购买的是祥和华府小区15幢2单元101室，面积103.12平方米。从2017年7月1日到2019年6月30日的物业管理费，二被告至今没有交纳，原告多次摧收未果，为维护自身合法权益，特诉至法院。 陈晓辉、常春霞在法定答辩期内未提交书面答辩意见,也未提交证据。 陈晓辉庭审中辩称，物业公司是按二级标准收费的，他们没有按这个标准做到服务。钱我们肯定会交的，只要他们服务到位。如我储藏间门口的电灯坏了一年多，我跟物业说过好几次都未换；小区垃圾处理不及时；电瓶车乱停乱放，充电都是楼上放插板线下来，存在安全隐患；储藏间过道太窄，还有人将电瓶车放在过道上，无法通行；楼宇对讲系统我们不会使用，物业公司没有教我们使用；电源线乱拉乱挂，裸露在电表箱外面。小区主要过道和消防通道存在安全隐患，车子乱停乱放。我提出问题物业也不改进，小区消防通道大门贴有禁止停车标识，但是还是有车子乱停乱放，还有煤气灶的架子，管理不到位。 根据当事人庭审陈述和提交证据，本院认定如下法律事实：2017年5月12日，祁门和兴物业管理有限公司与祥和华府小区开发商黄山市志诚投资置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告对祥和华府小区进行前期物业管理服务，服务期限自2017年4月1日到2019年3月31日。合同第六条约定了物业管理服务费的收费标准，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体服务费用标准为多层住宅每月每平方米0.55元，车库每月每平方米0.55元。合同第二十四条还约定：业主或物业使用人未能按时足额交纳物业费用的，应按每日2‰支付违约金。祁门和兴物业管理有限公司在2017年4月，入驻安徽省祁门县新城区祥和华府小区开始物业管理服务。 2016年2月18日，陈晓辉、常春霞与黄山市志诚投资置业有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同防伪码256031050995）、《商品房买卖合同补充协议》，购买祁门县祥和华府小区15幢2单元101室，面积103.12平方米，陈晓辉、常春霞作为祁门县祥和华府小区15幢2单元101室业主。2017年5月12日，陈晓辉与祁门和兴物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，陈晓辉、常春霞自2017年7月1日至今，未向祁门和兴物业管理有限公司缴纳物业管理服务费。2018年7月、2019年7月，祁门和兴物业管理有限公司通过手机短信向陈晓辉发送缴费通知，告知其交纳从2017年7月1日至2019年6月30日的物业管理费及滞纳金，陈晓辉、常春霞到期仍未交纳。祁门和兴物业管理有限公司依据《前期物业管理服务协议》第八条，《商品房买卖合同补充协议》第六条第四款约定对未能按时足额交纳物业管理服务费用的，按每天千分之二加收滞纳金。祁门和兴物业管理有限公司要求陈晓辉、常春霞支付滞纳金993元。 另查明，陈晓辉、常春霞系夫妻，现居住在祁门县祁山镇祥和华府小区15幢2单元101室。 以上事实，有原告提交的营业执照及法定代表人证明书、《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、《催费通知》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》等证据证明，经庭审举证、质证，当事人无异议，本院予以确认，并在卷佐证。 本院认为，陈晓辉、常春霞与黄山市志诚投资置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，该合同第二十五条约定：根据《物业管理条例》买受人签订本合同之前，已书面承诺遵守本物业小区的临时管理规约，并与前期物业服务企业签订前期物业服务合同。2017年5月12日，陈晓辉已与祁门和兴物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，该协议系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行各自的义务。祁门和兴物业管理有限公司已经履行了物业管理服务的主要服务义务，有权要求陈晓辉、常春霞按照合同的约定履行缴纳物业管理服务费。经祁门和兴物业管理有限公司催缴拖欠的物业管理费，陈晓辉、常春霞一直不予交纳，已构成违约，应承担违约责任，对其诉请要求陈晓辉、常春霞支付2017年7月1日至2019年6月30日的物业管理费于法有据，本院予以支持。祁门和兴物业管理有限公司虽然在服务过程中存在一定服务瑕疵，但其已经履行了物业管理服务的主要义务，基于物业管理服务合同是属于公共服务合同，在实践中不可能是完美的特点，本案中祁门和兴物业管理有限公司的服务瑕疵尚不足以构成违约。一般情况下的服务瑕疵不能成为拒绝缴纳物业管理服务费的理由，业主在发现物业公司存在服务瑕疵或管理服务的内容、标准存在误差的时候，应该通过及时有效的沟通解决问题，不应成为业主拒绝缴纳物业管理服务费的理由。对陈晓辉抗辩中合理部分，祁门和兴物业管理有限公司也应加以改进。对祁门和兴物业管理有限公司要求陈晓辉、常春霞按合同约定支付违约金，考虑到有服务瑕疵及合同约定的违约金过高问题，本院酌情支持其合理部分。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告陈晓辉、常春霞于本判决生效后五日内支付原告祁门和兴物业管理有限公司2017年7月至2018年6月的物业管理费1361元及违约金（违约金以1361元为基数，从2017年4月1日开始按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算至2019年8月19日和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至款项付清之日止）； 二、驳回原告祁门和兴物业管理有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告陈晓辉、常春霞承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审判员  黄辉 二〇一九年十一月二十八日 书记员  汪扬