上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一(民)初字第31503号原告上海金桥出口加工区联合发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人黄国平，董事长。委托代理人杨晓，上海市锦天城律师事务所律师。委托代理人沈琦，上海市锦天城律师事务所律师。被告上海制笔实业总公司铱粒厂，住所地上海市浦东新区。法定代表人龚云培，厂长。委托代理人胡海云，上海市世基律师事务所律师。委托代理人张莹，上海市世基律师事务所律师。第三人上海贵冠文化用品有限公司，住所地上海市。法定代表人李鸿生，董事长。委托代理人胡海云，上海市世基律师事务所律师。委托代理人张莹，上海市世基律师事务所律师。原告上海金桥出口加工区联合发展有限公司诉被告上海制笔实业总公司铱粒厂及第三人上海贵冠文化用品有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月26日立案受理后，依法适用普通程序，于2014年12月24日、2015年12月17日公开开庭审理。原告上海金桥出口加工区联合发展有限公司的委托代理人杨晓、沈琦，被告上海制笔实业总公司铱粒厂及第三人上海贵冠文化用品有限公司的共同委托代理人胡海云、张莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海金桥出口加工区联合发展有限公司诉称，1993年10月18日，原、被告签订了《通用厂房出售合同》，约定原告将上海市金桥出口加工区17号地块T17-5幢通用厂房第4层及其占用的土地使用权出售给被告，土地使用权转让期自1993年10月20日起至2013年10月19日止；如被告未在土地使用权转让期满前6个月向原告提交书面延期等文件，则原告将土地使用权连同房屋无偿收回。2013年10月20日，土地使用权到期后，被告未在规定期限内向原告申请延长土地使用权，也未按约将土地使用权交还原告，已构成违约。现原告起诉来院，请求判令：1、自2013年10月20日起，原告有偿收回上海市浦东新区新金桥路XXX号XXX幢第4层房屋；2、自2013年10月20日起，被告向原告交还上述房屋占用的土地使用权；3、被告向原告支付自2013年10月20日起至土地使用权交还之日止的违约金[暂算至2014年8月20日为15,250美元，根据起诉之日的汇率，折合人民币(除美元外，以下币种同)93,839.35元]；4、被告向原告支付自2013年10月20日起至上述房屋交还之日止的场地使用费(暂算至2014年8月20日为156,146.47元)；5、本案诉讼费用由被告承担。被告上海制笔实业总公司铱粒厂辩称，首先，《通用厂房出售合同》签订后，被告办理了房屋的房地产权证，该房屋至今仍在被告名下，原告对涉案房屋及其土地使用权没有任何的权利凭证，无权收回。即使被告有违约行为，根据相关法律规定，也应由国家有关部门收回土地使用权或者房屋。其次，1996年，原、被告双方就《通用厂房出售合同》签订了补充协议，将合同中土地使用权转让期20年变更为50年，被告依约仍享有该房屋及其土地使用权。请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人上海贵冠文化用品有限公司述称，同意被告的答辩意见，请求驳回原告的全部诉请。经审理查明，1993年10月18日，原告(甲方、出售人)与上海铱粒厂(乙方、买受人)签订了《通用厂房出售合同》(以下简称《出售合同》)，《出售合同》第七条约定了甲方向乙方出售上海市金桥出口加工区17号地块T17-5幢通用厂房第四层(现为上海市浦东新区新金桥路XXX号XXX幢第4层，以下简称通用厂房)，建筑面积共计1354.38平方米。第九条约定：“本合同第七条所定通用厂房的购买金(含土地使用权转让金)为每建筑平方米236.2美元，1354.38平方米合计为319,904.56美元。”第十二条约定了系争房屋的场地面积，乙方按比例分摊948.066平方米。第十三条约定：“通用厂房产权和土地使用权同时转移。土地使用权转让期自1993年10月20日起至2013年10月19日止。”对于土地使用权的续期，《出售合同》第三十三条约定：“本合同规定的土地使用权转让期满而出让合同规定的土地使用权出让期未满，如乙方不要求延长，则由甲方将土地使用权连同系争房屋无偿收回；如乙方要求延长土地使用权转让期的，应至迟于期满前6个月向甲方提交书面申请及有关文件，经双方协商可重新订立合同。”《出售合同》签订后，被告依约支付了购买金，原告将系争房屋交付被告。1996年5月28日，原告(甲方、出售人)与上海铱粒厂(乙方、买受人)就《出售合同》签订了《补充协议》，对之前约定的建筑面积、土地面积及购买金进行变更和调整。协议第一条约定，通用厂房的建筑面积经相关部门测定，共计1327.53平方米。协议第二条对通用厂房购买金的内容予以明确，约定将《出售合同》第九条变更为：本合同第七条所定通用厂房的购买金(含平均分摊的五十年土地使用权转让金)为每建筑平方米236.2美元，1327.53平方米合计为313,562.59美元。协议第三条就系争房屋占用的场地面积确定为977.13平方米。根据上海市房地产登记薄记载，通用厂房所占用的土地性质为国有综合用地，位于上海市新金桥路XXX号，对应的土地宗地号为浦东新区金桥出口加工区G2，G3.20-23，27，53，S3，S7-S12，其中工业用地期限为50年，1994年12月17日至2048年2月22日。1991年6月22日，上海市土地管理局(甲方)与上海市金桥出口加工区开发公司(乙方、受让方，以下简称金桥开发公司)签订《上海市金桥出口加工区国有土地使用权成片出让合同》，约定甲方将上述土地使用权成片有偿出让给乙方，乙方转让土地使用权的年限工业用地为五十年，住宅用地为七十年，但不得超过土地使用证规定的最终年限。后金桥开发公司将部分土地转入上海金桥出口加工区开发股份有限公司(以下简称金桥股份公司)和被告名下。1997年10月20日，上海市浦东新区综合规划土地局签发《关于同意金桥三公司办理共有使用权证的通知》，决定将金桥出口加工区内由金桥开发公司、金桥股份公司和原告三家公司受让的剩余土地办理成共有使用权证。1997年10月28日，三家公司办理了土地共有权证，即沪房地浦字(1997)第014575号上海市房地产权证，该产证登记的权利人为上海市金桥出口加工区开发公司等，共有情况一栏记载为上述三家公司共同共有，土地总面积为13.607375平方公里，但权证上未有房地坐落、地号、图号等事项的记载。另查，上海铱粒厂因企业改制，于1996年8月21日更名为被告名称，被告于1999年12月13日起处于吊销未注销状态。根据沪房地浦字(1997)001049号房地产权证，通用厂房于1997年1月21日登记至权利人上海铱粒厂名下，其建筑面积为1327.53平方米，土地用途为工业用地，土地使用面积为965.2平方米，土地使用期限为1993年10月20日至2013年10月19日。1996年12月，上海轻工控股(集团)公司批复同意“由上海制笔实业总公司和上海铱粒厂职工持股会共同出资组建上海贵冠文化用品有限公司(即本案第三人)”。根据(2008)沪长证经字第2231号《公证书》，原上海制笔实业总公司将原上海铱粒厂全部资产作为出资成立第三人上海贵冠文化用品有限公司，第三人继续经营原上海铱粒厂的资产，承担原上海铱粒厂的债权、债务。2010年9月12日，原告(承租人、乙方)与本案第三人(出租人、甲方)就通用厂房签订了《租赁合同》，约定第三人将通用厂房出租给原告使用，租赁期限自2010年10月20日起至2020年10月19日止。合同还约定，首期租金每日每平方米建筑面积为0.90元，年租金总计430,119.72元，租赁保证金71,686元，乙方在签署本合同时支付。合同签订后，租赁房屋交原告使用，现由原告占有但处于空关状态。2013年5月22日，原告发函至第三人：“鉴于该厂房所占土地使用期限即将于2013年10月19日到期，而土地使用期限到期后处置事宜尚未明确，我司提出提前于2013年10月19日终止《租赁合同》。”对此，第三人回函表示其拥有通用厂房的产权，已申请办理房屋土地使用权延期手续，要求原告继续履行《租赁合同》。经双方确认，原告租金付至2013年10月19日。对于通用厂房土地使用权续期申请，第三人于2013年5月17日以上海铱粒厂的名义向原告提交《申请报告》，叙明通用厂房的土地使用权转让期于2013年10月19日到期，根据《出售合同》的约定，现提出要求延长土地使用权转让期30年。对此，原告表示被告虽提交了土地使用权续期申请，但未按约于土地使用权期满前6个月提交申请。至于如何办理土地使用权续期手续，原告表示目前无法明确。审理中，原告明确其诉请1、2项涉及的收回房屋、交还土地使用权是指要将涉案房屋及房地产权利人变更为原告。对此，被告不同意，并表示即使要收回，也要国家收回。经原告申请，本院依法通过上海市高级人民法院委托了上海大雄房地产估价有限公司对通用厂房进行了价值评估。2015年8月31日，该单位出具了建筑物价值估价报告，其中载明：“以2013年10月19日为价值时点，估价对象建筑物市场价值为249.60万元，折合建筑面积单价为1,880元/平方米。”评估费7,850元，由原告预缴。对于该份建筑物价值估价报告，原告认为与租赁房屋的市场价值相比，估价偏高；被告则认为该估价偏低。经被告申请，上海大雄房地产估价有限公司对通用厂房所占用土地自2013年10月20日起30年期限的土地使用权价值进行咨询估价。2015年9月8日，该单位出具了土地价值咨询报告，其中载明：“咨询对象于价值时点(2013年10月20日)设定土地剩余使用年期为30年的土地市场价值为216.70万元，折合土地面积单价为2,245元/平方米。”评估费7,100元由被告预缴。对于土地价值咨询报告，原告认为评估价偏低；被告则表示愿以此价格补偿原告30年土地使用费。另，原告表示，考虑到房屋是被告的，同意在本案中支付一定对价收回房屋，但被告明确表示坚决不要求法院处理对价补偿款。以上事实，有《出售合同》及其补充协议、上海市房地产权证及登记薄、《租赁合同》、土地使用权出让合同、协议书及原、被告当庭陈述等证据佐证，本院予以确认。本院认为，涉案《出售合同》及《补充协议》均系当事人的真实合意，并不违反行为时的禁止性法律法规，双方均应按约履行。涉案《出售合同》签订后,原告收取了购买款，上海铱粒厂取得了二十年土地使用权期限的房地产权证,双方合同已实际履行,被告认为《出售合同》第十三条的约定违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十一条、第二十二条规定，应为无效条款的意见，本院不予采纳。原告认为根据《出售合同》第十三条的约定，出售给上海铱粒厂的通用厂房所占用的土地使用权转让期为二十年，现原告与被告及第三人就土地使用权续期事宜不能达成一致，事实上亦无法办理续期手续，故原告有权收回通用厂房及占用的土地使用权。被告则认为根据《补充协议》第二条的约定，通用厂房的购买金已含分摊的五十年土地使用权转让金，该土地使用期应认定为五十年。对此，本院认为：首先，《出售合同》第十三条明确土地使用权转让期为二十年，之后《补充协议》对通用厂房的建筑面积及场地面积予以变更确认，进而对通用厂房的购买金予以调整，且《补充协议》第二条明确系针对原合同第九条的变更，并非对原合同第十三条土地使用权期限的变更；其次，《补充协议》签订后，上海铱粒厂于1997年1月21日办理通用厂房的房地产权证，产证记载土地使用期亦为二十年，之后上海铱粒厂、被告及第三人对此亦未提出异议；再次，第三人于2013年5月17日以上海铱粒厂的名义向原告申请延长土地使用权转让期三十年，表明其认可土地使用权转让期为二十年的事实。据此，本院认定二十年的土地使用权转让期系原告与上海铱粒厂当时的真实意思表示。涉案《出售合同》第三十三条约定了“合同规定的土地使用权转让期满”情形下的具体处理，并不涉及合同解除内容，虽被告的续期书面申请在合同约定的提交期限上存有瑕疵，但原告据此主张合同解除权，缺乏合同依据。根据该条款的约定，合同规定的土地使用权转让期满而出让合同规定的土地使用权出让期未满，乙方(上海铱粒厂)要求延长土地使用权转让期的，应符合二个条件：乙方提交书面申请及有关批准文件、经双方协商一致。现原、被告就续期问题无法协商一致，原告要求收回涉案房屋和所占土地使用权，具有合同依据，被告应协助原告办理涉案房屋及土地使用权的变更登记手续。至于未能协商一致的原因，原告认为参照浦东新区人民政府浦府(2014)204号文件，按照被告目前的经营状况，无法完成产业评估及环境评估，其也未能提供审批文件，故原告无法转让剩余土地使用权。被告表示至今也不知道应提供哪些法律文件，涉案土地使用权不适用上述文件规定，根据现行法律，原告无权收回。由此可见，双方未能协商一致系因上述约定中的“有关批准文件”的具体内容不明确所致，该责任不能归责于原、被告任何一方，原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。原告于2010年9月12日与第三人就通用厂房签订了租赁合同，占用厂房至今，且原告于2013年10月20日起即未支付租金，原告要求被告支付土地使用费的诉请，本院亦不予支持。对涉案房屋的折价补偿问题，根据被告的庭审意见，本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第(七)项的规定，判决如下：一、确认原告上海金桥出口加工区联合发展有限公司收回上海市浦东新区新金桥路XXX号XXX幢第4层房屋及该房屋占用的土地使用权，被告上海制笔实业总公司铱粒厂应于本判决生效之日起十日内协助原告办理上述房屋和土地使用权的变更登记手续；二、驳回原告上海金桥出口加工区联合发展有限公司的其余诉讼请求。案件受理费5,049元，评估费14,950元，共计19,999元，由原告上海制笔实业总公司铱粒厂负担12,899元，被告上海制笔实业总公司铱粒厂负担7,100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄 政人民陪审员  田有娣人民陪审员  曹 璐二〇一六年二月四日书 记 员  许瑞芬附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。