河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终21255号上诉人(原审原告)：姜金明，男，1982年10月6日出生，汉族，住河南省新密市。委托诉讼代理人：王宇丽，河南华融律师事务所律师。委托诉讼代理人：李武斌，河南华律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：新密市金源房地产开发有限责任公司，住所地新密市长乐路。法定代表人：尚金坡，该公司总经理。委托诉讼代理人：**，河南心连心律师事务所律师。上诉人姜金明因与被上诉人新密市金源房地产开发有限责任公司（以下简称金源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新密市人民法院（2019）豫0183民初7471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜金明上诉请求：1.请求依法改判支持上诉人的诉讼请求或将本案依法发回重审。2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院认定事实不清。1.被上诉人在一审中表明自己鉴于相关政策性变化，对自己为上诉人办理房屋权属登记产生影响，未提供有效证据证明自己受到实质性的影响。且被上诉人表明早在2018年3月23日，被上诉人已向原新密市城乡规划局等相关单元递交验收资料，同样未向一审法院递交任何证据证明自己的主张。2.一审判决仅仅根据被上诉人答辩内容以及主观臆断的推测，在未做任何调查以及无任何证据及国家政策支撑情况下，单方认为上诉人的诉求无法履行，无事实及法律依据。3.一审法院认为被上诉人并非因自己的过错造成迟延履行与上诉人约定的办理权属证书，且在此期间由于政策发生变化以及权属证书登记机关的变迁造成被上诉人迟延为上诉人办理权属证书，作出不予支持上诉人的诉讼请求，一审法院认定事实错误。其一，上诉人与被上诉人签订合同日期为2016年9月30日，而郑州市住房保障管理局关于“不再办理房屋所有权初始登记”的公告以及通知时间为2016年8月20日，作为房地产开发商，政府的政策性规定，被上诉人一定会第一时间得知，也就表明在合同签订前1个月被上诉人已经得知该政策性规定，因此被上诉人在与上诉人签订购房合同时存在欺瞒上诉人的意图，在签订涉案合同时，被上诉人为达成交易并未在合同中表明该事项，也未尽到合理提醒上诉人义务。其二，商品房买卖合同属于格式合同，签订过程中被上诉人占据主导地位，对于合同内容具有较大的决定权，尤其是交房和提交办理产权登记备案所需材料时间，都是由被上诉人确定。在此背景下，作为专业的房地产开发企业，在何时交房、交房后多长时间提交办理产权登记备案所需材料备案等时间的确定上，应当在签订合同之前就已经充分考虑到建筑施工实际情况、政策法律规定等各种因素，进行了较为精准的测算。被上诉人提出的抗辩事由是由于政府相关机关机构变更、业务变更等原因造成无法办理房屋权属登记证明不能作为被上诉人的免责事由，该事项事房地产开发企业再开发过程中的应注意事项，都不是不能预见的，房屋无法办理房屋权属证明，与被上诉人延期交房有不可撇去的联系，正是由于被上诉人逾期交付房产，才造成房屋缺乏三证，无法办理权属证明。被上诉人既然与上诉人约定2017年9月30日起交付房产，交付后365日内提交办理产权登记备案所需材料，证明其在开发楼盘时已经将这些因素考虑在内，其违约行为不应由上诉人或者政府买单。而且被上诉人提交的政府文件一部分发生在合同签订之前，一部分发生在合同约定的义务之后，这些政府性文件也并非针对被上诉人一家企业，未见也未出现全市停工停业的文字。由此可以说这些文件即使发生在合同签订之后违约之前，也是被上诉人应当承担的商业风险，不能成为其延期履行义务的免责理由。金源公司辩称，一、合同履行过程中，国家不动产登记政策发生重大变化，对开发企业办理权属登记的周期产生较大影响，该因素并非开发企业所能预见或控制，非开发企业原因。双方合同履行期间，国家对不动产登记进行重大政策调整、变更，郑州市自2016年8月20日起正式启动不动产登记，郑州市住房保障和房地产管理局不再受理房屋初始登记业务，改由不动产登记中心办理不动产首次登记，涉及到办证机构整合、人员划转、数据整合等工作，登记程序变化、报送材料增加，在新的政策实施下各个环节不可避免出现延迟，客观上影响了产权登记工作的正常进行。这些客观情况是当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，属于法律规定的情势变更情形。二、合同履行过程，政府职能部门合并调整，首先是不动产登记改为由国土资源局不动产登记中心办理，后国土资源局与城乡规划局合并，成立新密市自然资源和规划局，政府职能部门机构改革再次影响产权登记工作，同样属情势变更，相关责任不在开发商。而本案小区各项条件早已在2018年3月31日符合交房标准，并交付业主使用，2018年3月23日，被告已向原新密市城乡规划局等相关单位递交验收资料，但因机构改革问题，人员不稳定等原因验收期限延长。三、因不动产登记政策变更及相关职能部门改革，客观上造成本案小区现无法办理产权登记备案，一审法院依据合同法相关规定驳回上诉人诉讼请求，认定事实清楚，适用法律正确。现开发企业、新密市人民政府及相关职能部门近期也召开政府协调会，针对各个环节存在的问题尽快解决，开发企业也在积极配合办理产权登记工作。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人上诉请求。姜金明向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行合同义务，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案；2.判令被告按照房屋管理及产权登记机关的要求，协助原告办理位于城区开阳路东侧、屏阳路南、北文峰路西1栋2单元9层901号房屋的不动产权证书。一审法院认定事实：2016年9月30日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，约定：原告购买被告开发的位于新密市城区××路东侧、××、××峰路西金源青屏山城1幢2单元9层901号，面积为122.39平方米的房屋。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人在约定时间内不履行产权登记备案责任，出卖人逾期不足365日的，承担已交房款的0.1%的违约金。一审法院另查明，1.原告于2017年1月19日向被告履行支付房款义务。2018年8月被告将涉案房屋交付给原告使用；2.被告至今未持办理权属登记所需资料向有关部门进行竣工备案，未持办理权属登记所需资料向不动产登记机构进行房屋首次登记。一审法院认为，原、被告双方存在商品房买卖合同关系，双方应当按照合同约定履行各自义务。根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。根据有关规定，该备案为竣工备案，被告至今未向有关部门进行竣工备案，属违约行为。被告辩称，鉴于相关政策发生变化，对开发企业办理权属登记产生较大影响，被告现无法按合同约定进行竣工备案，也无法向不动产登记机构办理首次登记。因此，该义务实际暂时不能履行。根据有关法律规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。本案中原告要求被告继续履行持有关资料到产权登记机关备案、协助原告办理房屋不动产权证书，被告暂无法履行。因此，对原告的诉讼请求，该院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条等相关法律之规定，判决：驳回原告姜金明的诉讼请求。本案诉讼费减半收取为50元，由原告姜金明负担。本院二审期间，金源公司提交规划核实申请书复印件一份，证明被上诉人在2018年3月23日向原新密市城乡规划局递交了相关验收资料，但因新密市城乡规划局分立，现该机构不存在，职能部门调整到两个单位，客观上造成了小区验收期限的延长属于情势变更的情形。姜金明认为，被上诉人提交的规划核实申请系被上诉人自己公司出具的申请，无法证实其是否该时间向规划局进行提交。被上诉人无法办理产权证，系因其变更规划设计及消防不合格，该两个原因是被上诉人的义务，无法办理产权登记、初始登记系被上诉人无法履行自己的义务，导致上诉人无法办理产权登记。姜金明未提交证据。本院经审查认为，金源公司于二审提交的上述证据系复印件，且未提供相关行政机关已受理该申请的相关证据，故本院不予采信。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，本案中双方当事人对于金源公司未按照合同约定持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的事实均无异议，一审判决认定金源公司至今未履行上述合同义务构成违约正确。金源公司履行该义务的前提是金源公司提供的资料符合产权登记机关备案的要求，即金源公司完成该备案行为需要产权登记机关对金源公司提供的资料审核认可。但是，根据金源公司陈述，其至今未能完成案涉房屋所在工程的竣工验收备案，在此情况下金源公司无法完成权属登记备案，无法办理房屋权属首次登记。本案中，根据姜金明诉讼请求，姜金明系要求金源公司完成房屋权属首次登记、办理房屋权属转移登记；但因上述客观情况，金源公司的该义务暂无法履行；在此情况下，姜金明可另行主张权利；鉴于姜金明坚持要求金源公司履行尚不具备履行条件的合同义务，一审法院判决驳回姜金明的诉讼请求，事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人姜金明负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇一九年十一月八日书记员 景慧洁