河南省夏邑县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1426民初4795号原告：王铁心，男，1968年11月25日出生，汉族，住所地河南省夏邑县。委托诉讼代理人：苏雷涛，河南孔祖律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：刘丹（实习），河南孔祖律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：河南凯美置业有限责任公司，住所地河南省郑州市金水区郑汴路北、中州大道西公寓A座1单元23层A8号。统一社会信用代码91410100567263610L。法定代表人：王中涛，系该公司总经理。委托诉讼代理人：朱妍，河南宇法律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：刘新峰（实习），河南宇法律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告王铁心与被告河南凯美置业有限责任公司（以下简称凯美置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王铁心及其委托诉讼代理人苏雷涛、刘丹（实习），被告凯美置业公司委托诉讼代理人朱妍、刘新峰（实习）到庭参加诉讼。本院在审理过程中，发现本案不适宜适用简易程序，裁定转为普通程序。再次公开开庭进行了审理，原告王铁心及其委托诉讼代理人苏雷涛、刘丹（实习），被告凯美置业公司委托诉讼代理人朱妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王铁心向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行协助办理不动产权属证书的义务，并向原告提供办理、领取不动产权利证所需的应由其提供的不动产转让专用发票及面积测算报告、平面图等手续；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金（以中国人民银行同期贷款利率为标准，按已付购房款120000元为基数，支付自2013年1月16日起至2019年8月8日止的逾期办证违约金51090元，以后违约金顺延至实际办理产权登记日止）；3.诉讼费用、保全费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求第二项为：判令被告向原告支付逾期办证违约金合计81385.85元（以原告已付购房款120000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率为标准，支付自2013年7月16日起至2019年9月16日止的逾期办证违约金36279.6元，同时以原告支付银行按揭贷款154932.85元为基数，支付自2013年7月16日起至2019年9月16日止逾期办证违约金45106.25元）。事实和理由：原、被告于2013年1月16日签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于河南省××县××和盛世小区××单元××商品房××套，其中约定由被告履行办理该房屋产权证的相关义务。经原告多次催促，被告拒不履行上述义务。被告凯美置业公司辩称：被告与原告签订《商品房买卖合同》后积极履行协助原告办理涉案房屋房产证的相关义务，但因政府原因暂未办理成功，被告并未违约。原告要求被告承担违约金没有事实和法律依据。被告不存在违约情形，不应承担违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》对办理产权登记有明确约定，即使法院认定答辩人应当承担违约责任，也应当按照合同约定，按已付房款的1%计算。原告主张被告承担逾期办证违约金已超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提交的证据1（原告的身份证复印件、被告的工商登记信息复印件各一份）、证据3（原告的中国农业银行交易明细一组、还贷清单4页），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，分析与认定如下：原告提交的证据2（2013年1月16日原、被告签订的《商品房买卖合同》一份、被告给原告出具的房款收据复印件4份），经核对与原件一致，应予确认。原告提交的证据4（2013年1月9日被告给原告出具的办证费用收据一份），形式、来源合法，内容客观真实，应予确认。原告提交的证据5（君和盛世3#楼墙壁上的公示牌照片复印件一份、录音光盘两份），其中照片反映当时拍照情况，内容客观真实，应予确认；录音资料未提交原始载体，也无法核实通话主体的真实身份，本院不予采信。原告提交的证据6（夏邑县城乡规划管理中心给夏邑县国土资源局发的告知函复印件一份）、证据7（网上银行电子回单复印件一份）与原告提交的证据8相同，形式、来源合法，内容客观真实，应予确认。原告提交的证据9（君和盛世群聊天记录一组），该证据未提交原始载体，也无法核实聊天主体的真实身份，本院不予采信。证人刘某、吕某出庭作证证言，客观真实，可以证明包括原告在内的业主向有关部门反映不能办理房产证的情况，同时证明向被告催办房产证的事实。被告提交的房产证复印件一份，无法显示系涉案房屋所在栋楼的大证，无法显示与本案有关联性，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月16日，原告王铁心与被告凯美置业公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：王铁心购买凯美置业公司销售的君和盛世小区3号楼2单元七层701号商品房一套，建筑面积126平方面，总金额300000元；王铁心应于2013年1月11日付首付款120000元，余房款180000元采用银行贷款。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。原告王铁心分别于2012年12月29日、2013年1月9日、1月11日向被告凯美置业公司支付房款52000元、55479元、12521元，合计120000元，并于2013年1月9日交付办理房产证费用14371元。原告王铁心和被告凯美置业公司均认可涉案商品房交付时间为2013年1月16日。商品房交付使用后，原告王铁心至今未取得房地产权属证书。原告要求按已付首付款120000元和银行贷款154932.85元为基数，从2013年7月16日起计算至2019年9月16日止的逾期办证违约金81385.85元，以后违约金顺延至实际办理产权登记日止。另查明，2018年2月11日，夏邑县城乡规划管理中心向夏邑县国土资源局下发告知函，内容为：凯美置业公司开发的君和盛世住宅小区容积率3.22、建筑密度≦60％、绿地率2％、停车位未按标准配置。同时通知用地单位（被告）及时到国土资源局备案并完善用地手续。本院认为，原告王铁心与被告凯美置业公司签订的《商品房买卖合同》，是合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告王铁心按照约定交付了房款和办理房产证的费用，被告按照约定交付了房屋，履行了部分合同义务，但被告未能在约定的期限内协助原告取得房地产权属证书，构成违约，应承担继续履行和支付违约金的违约责任。被告答辩其没有违约，未能成功办理权属证书系政府原因，但未提供相关证据予以证实，也不能说明具体的何种原因，该答辩意见不能成立，本院不予采纳。关于违约金的计算问题。根据涉案合同第十五条约定，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按买受人退房的约定处理。原告系守约方,可选择退房或不退房,但该条款只约定按退房承担违约责任情形,未约定不退房承担违约责任情形,视为约定不明。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以依照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。涉案房屋于2013年1月16日交付，双方约定办理房地产权属证书的期限是商品房交付使用后180日内，原告王铁心主张自2013年7月16日起开始计算违约金，合理。原告交付了首付款后对下余房款办理了贷款，现原告要求以首付款120000元和银行贷款154932.85元为基数计算逾期办证违约金，合理合法，应予支持。关于诉讼时效问题。请求办理房屋产权登记属于物权请求权，不适用诉讼时效的规定。逾期办证违约金属于债权请求权适用诉讼时效。由于双方在合同中，未约定逾期办证违约金起算时间，且违约行为持续存在，原告可在民事权利最长保护期内随时主张违约金，违约金诉讼时效可以从其主张之日起起算。同时，被告一直未履行办理房屋产权证的义务，违约行为一直在持续，原告一直也在主张办理产权证书，违约金系由未如期办证而产生的附属责任，故原告要求被告承担违约金不超过诉讼时效，被告的答辩意见不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告河南凯美置业有限责任公司于本判决生效之日起九十日内协助原告王铁心办理涉案商品房（君和盛世小区3号楼2单元七层701号）的不动产登记手续；二、被告河南凯美置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告王铁心支付逾期办证违约金（违约金以274932.85元为基数，以利息为标准支付，从2013年7月16日起至实际办理产权登记日止，2019年8月20日之前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告王铁心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1834元，由被告河南凯美置业有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  金景利审判员  崔永辉审判员  黄舒林二〇二〇年六月三日书记员  张 迪