北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0105民初1199号原告：吕国有，女，汉族，1954年3月13日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：庞帅，北京庞标律师事务所律师。委托诉讼代理人：董云霞，北京庞标律师事务所律师。被告：樊秀平，女，汉族，1972年2月2日出生，住山西省太原市万柏林区。被告：北京中原房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街20号联合大厦10层。法定代表人：赖国强，执行董事。委托诉讼代理人：孔飞龙，男，1978年3月16日出生，汉族，北京中原房地产经纪有限公司法务专员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：付正婷，女，1992年3月10日出生，汉族，北京中原房地产经纪有限公司法务专员，住北京市朝阳区。原告吕国有（以下称姓名）与被告樊秀平（以下称姓名）、北京中原房地产经纪有限公司（以下称中原公司）房屋买卖合同合同和居间合同纠纷一案，吕国有以房屋买卖合同纠纷起诉，本院受理后，裁定驳回吕国有对中原公司的起诉，吕国有上诉，二审指令本院继续审理。本院变更案由为房屋买卖合同合同和居间合同纠纷，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。吕国有及其委托代理人庞帅，中原公司的委托代理人孔飞龙、付正婷到庭参加了诉讼。樊秀平经本院依法送达出庭传票无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。吕国有向本院提出诉讼请求：1、判令解除吕国有与樊秀平签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》。2、判令解除吕国有与樊秀平、中原公司签订的《房屋买卖居间合同》。3、判令樊秀平向吕国有返还已付定金及购房款共计25万元，支付违约金40万元，赔偿装修损失44417元。4、判令中原公司向吕国有返还居间服务费30100元，并在10万元范围内就樊秀平履行不足部分对吕国有承担补充赔偿责任（本判决书中的货币均为人民币）。事实和理由：2017年3月初，吕国有通过北京链家房地产经纪有限公司（以下称链家公司）的居间介绍，与樊秀平达成初步意向购买其位于北京市朝阳区102房屋（X京房权证朝字第XXXX号，以下称102号房屋），于是通过链家公司先行向樊秀平（由石某持樊秀平授权代收）支付了5万元定金。之后，链家公司通知吕国有不能为吕国有购买该房屋继续提供居间服务并退还了居间服务费，未明确告知具体原因。已经向樊秀平支付的5万元定金只能由吕国有自行索要。随后不久，中原公司主动联系到吕国有称其能够继续为吕国有购买102号房屋提供居间服务。2017年3月22日，吕国有与石某（代樊秀平）到中原公司商谈继续购房事宜。二被告向吕国有称该房屋上有抵押，二被告可以提前办理还款解押，不需要吕国有负责。办理还款解押期间，吕国有可以在签约后先行入住，作为等待过户的补偿。于是樊秀平作为甲方，吕国有作为乙方，中原公司作为丙方，共同签订了《房屋买卖居间合同》。吕国有向中原公司支付居间服务费30100元，收取中原公司开具的代理费收据一张。同日，吕国有与樊秀平在中原公司处签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，第二条第（四）款约定：“该房屋已经设定抵押，抵押权人为北京银行。出卖人应于签约后100日内前办理完毕抵押注销手续”；第五条约定：“出卖人应当保证交易房屋无司法、行政机关进行的查封、冻结或异议登记等限制交易情形，因以上原因造成房屋不能办理产权转移登记或发生债权债务纠纷的，买受人有权解除合同并有权要求出卖人支付成交总价30%的违约金”；第六条约定：“出卖人应当在签约当日或次日将房屋交付给买受人。”同日，樊秀平作为甲方，吕国有作为乙方签订了《补充协议》，第一条约定：“甲乙双方同意且认可交易房屋的总价款（包括房屋成交价款和家具家电、装修装饰以及相关配套设施等作价）为200万元整”；第二条约定：“1．乙方于2017年3月22日向甲方支付定金5万元。2．交易房屋有抵押，甲方应于签约完成后四个自然月内办理完毕交易房屋的提前还款以及抵押登记注销、保全等相关事宜。3．乙方以自有资金支付购房款”；第四条约定：“甲方出现根本违约情形的，甲方应当按房屋交易总价的20%向乙方支付违约金（最少为乙方所支付定金的双倍）。”三份合同文件签订后，吕国有于当日向樊秀平交付5万元定金，收到有三方签字的钱款交付书一份。2017年3月23日，吕国有向樊秀平支付购房款10万元；2017年4月1日，吕国有又向樊秀平支付购房款5万元。至此，加上在链家公司处支付的5万元，吕国有支付给樊秀平定金及购房款共计25万元。吕国有在随后不久陆续从多方获悉樊秀平在北京的多处房产（包括102号房屋）因其欠下多笔债务疑似早已被司法机关查封，并不是樊秀平与中原公司所谎称的单纯有抵押。吕国有多次尝试联系樊秀平求证未果。中原公司拒不承认隐瞒查封事实、提供虚假情况。由于二被告共同隐瞒查封事实，导致吕国有支付定金及购房款共计25万元、居间服务费30100元。吕国有依法有权要求樊秀平返还定金及购房款，并依据合同支付违约金以及赔偿损失。且中原公司违反合同法中关于居间人需如实报告的法定义务，对吕国有造成了严重的财产损失。中原公司除应返还居间服务费外，还应依法在其过错程度范围内对吕国有承担补充赔偿责任。樊秀平未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。中原公司辩称：不同意吕国有第二项、第四项诉讼请求。第一、我公司已完全履行居间服务内容。吕国有要求解除居间合同于理不合。2017年3月22日吕国有通过中原公司的居间服务与樊秀平就102号房屋达成交易合议，签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》等。同日与中原公司签订了《房屋买卖居间合同》。居间合同第三条约定居间服务内容为：“一、提供房屋买卖信息。二、提供与买卖房屋相关的交易流程、交易风险事情市场行情咨询。三、协助甲乙双方对于房屋进行实地查验。四、协助并促成甲乙双方签订房屋买卖合同。”根据约定的内容可知，中原公司的居间服务已完成。第二、根据合同法第424条规定，居间合同是居间人向委托人提供订立合同机会或者提供订立合同的媒介服务、委托人支付报酬的合同，中原公司已经完成居间服务，吕国有要求解除居间合同于理不合，应予驳回。第三、吕国有陈述的事实与实际不符。截止到中原公司答辩之日尚没有材料、证据证明102号房屋已被查封。而且在交易之初合同正常履行，因中原公司得知樊秀平有其他房屋被查封以及债务纠纷，可能影响到102号房屋的继续履行，鉴于吕国有尚未支付大额钱款，中原公司建议吕国有同樊秀平再进行房屋和交易的信息核查。建委需要房主本人或者授权才可以查询房屋情况，因为樊秀平不配合，中原公司未能再次核实房屋是否存在查封。中原公司已经完全尽到自身的居间义务，将交易中可能遇到的风险一一告知，同时协助吕国有注意可能遇到的风险。目前吕国有仅支付少部分房款，可证明中原公司并未像吕国有所述故意隐瞒房屋存在查封无法交易的情况。经审理查明，2017年2月6日，经链家公司居间介绍，石某以樊秀平委托代理人的身份与吕国有签署《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定樊秀平将102号房屋出售给吕国有，成交价200万元，买方于签约当天以自行划转方式向卖方支付定金5万元。后该合同双方未能继续履行。2017年3月22日，经中原公司居间介绍，石某代理樊秀平（出卖人、甲方）与李某（吕国有之子）代理吕国有（买受人、乙方）签署《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定：樊秀平将102号房屋出售给吕国有，成交价200万元。买卖合同第二条第（四）款约定：“该房屋已经设定抵押，抵押权人为北京银行。出卖人应于签约后100日内前办理完毕抵押注销手续”；第五条约定：“出卖人应当保证交易房屋无司法、行政机关进行的查封、冻结或异议登记等限制交易情形，因以上原因造成房屋不能办理产权转移登记或发生债权债务纠纷的，买受人有权解除合同并有权要求出卖人支付成交总价30%的违约金”；第六条约定：“出卖人应当在签约当日或次日将房屋交付给买受人。”《补充协议》第二条约定：“1．乙方于2017年3月22日向甲方支付定金5万元。2．交易房屋有抵押，甲方应于签约完成后四个自然月内办理完毕交易房屋的提前还款以及抵押登记注销、保全等相关事宜。3．乙方以自有资金支付购房款”；第四条约定：“甲方出现根本违约情形的，甲方应当按房屋交易总价的20%向乙方支付违约金（最少为乙方所支付定金的双倍）。”吕国有提交中原公司《钱款交付书》和石某出具的《收据》二张，证明吕国有于2017年3月22日向樊秀平交付5万元定金，2017年3月23日向樊秀平支付购房款10万元，2017年4月1日向樊秀平支付购房款5万元。加上在链家公司支付的5万元，吕国有支付给樊秀平定金及购房款共计25万元。2017年3月22日，石某代理樊秀平（出卖人、甲方）与李某代理吕国有（买受人、乙方），中原公司（居间人、丙方），签订《房屋买卖居间合同》。吕国有向中原公司支付居间服务费30100元。吕国有提交收据、报价清单、销售合同、销售订单，证明其装修投入。另查，102号房屋于2016年3月14日被我院首次查封，2016年4月28日被北京市海淀区人民法院轮候查封。此后又被多家法院轮候查封。庭审中，吕国有、中原公司就其主张提供了证据予以证实，樊秀平未到庭进行质证。上述事实，有相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。本院认为，吕国有与樊秀平签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。樊秀平隐瞒交易房屋已被法院查封的情况，与吕国有签署买卖合同，现因房屋被查封导致无法交易，吕国有无法实现合同目的。吕国有要求解除买卖合同和补充协议并要求樊秀平退还购房款25万元的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持，吕国有亦应将房屋交还樊秀平，具体日期本院酌定。吕国有要求樊秀平承担违约责任，支付违约金40万元并赔偿装修损失44417元的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。吕国有、樊秀平与中原公司签署的居间合同是各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因交易房屋被查封，吕国有无法完成交易，无法实现合同目的，吕国有要求解除三方签署的居间合同的诉讼请求本院予以支持。中原公司尚未提供后续居间服务，且中原公司在促成交易时未能及时发现交易房屋存在司法查封的情况，服务存在瑕疵。依据公平原则，吕国有要求中原公司退还居间费30100元的诉讼请求本院予以支持。对于吕国有要求中原公司在10万元范围内就樊秀平履行不足部分对吕国有承担补充赔偿责任的诉讼请求，本案为合同纠纷，吕国有该项诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。樊秀平经本院依法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、原告吕国有与被告樊秀平2017年3月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》于本判决生效之日解除。二、被告樊秀平于本判决生效之日起15日内向原告吕国有返还购房款25万元并支付违约金40万元、装修损失赔偿款44417元。吕国有于本判决生效之日起60日内将北京市朝阳区102房屋交还樊秀平。三、原告吕国有与被告樊秀平、北京中原房地产经纪有限公司2017年3月22日签订的《房屋买卖居间合同》于本判决生效之日解除。四、被告北京中原房地产经纪有限公司于本判决生效之日起15日内向原告吕国有返还居间服务费30100元。五、驳回原告吕国有的其他诉讼请求。被告如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11045元，由樊秀平负担10586元（吕国有已预交，樊秀平于本判决生效之日起15日内支付给吕国有），由中原公司负担459元（吕国有已预交，中原公司于本判决生效之日起15日内支付给吕国有）。公告费1260元，均由樊秀平负担（吕国有已预交，樊秀平于本判决生效之日起15日内支付给吕国有）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  宋培海审判员  杨 静审判员  付瑞洁二〇一九年十一月五日书记员  祝婧婧