广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1972民初10960号原告（反诉被告）：东莞市富佳市场经营管理有限公司，住所地：广东省东莞市虎门镇沙角社区新安路泥只村，统一社会信用代码为91441900MA4UM9FK57。法定代表人：谭凤鸣，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘波，广东尚宽律师事务所律师。被告（反诉原告）：李宝荣。委托诉讼代理人：文波，广东宏尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄旭章，广东宏尚律师事务所律师。原告东莞市富佳市场经营管理有限公司（以下简称富佳公司）与被告李宝荣租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案受理后，被告李宝荣在法定期限内提起反诉，本院依法予以受理。本案依法由审判员胡辉适用简易程序独任进行审判，于2019年8月21日公开开庭进行了审理，原告富佳公司的诉讼代理人刘波，被告李宝荣的诉讼代理人黄旭章到庭参加诉讼。后因案情复杂,本案依法转为适用普通程序，由审判员胡辉担任审判长，与人民陪审员麦建妍、李涛良组成合议庭进行审判，并于2019年12月17日再次公开开庭进行了审理，原告富佳公司的诉讼代理人刘波，被告李宝荣的诉讼代理人黄旭章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的两份《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》于2019年4月14日解除；2.判令被告向原告支付租金102000元、管理费51000元（租金按3000元/月的标准，管理费按1500元/月的标准，均从2017年11月20日算至2019年4月14日：3000元÷30×510×2=102000元、1500元÷30×510×2=51000元）；3.判令被告向原告支付违约金31560元（以未付租金及管理费为标准，按月息2%从逾期之日算至实际清偿之日）；4.判令被告承担的本案诉讼费用。案件审理过程中，原告富佳公司变更第二项诉讼请求中的租金为占有使用费，第三项诉讼请求中的违约金为逾期付款利息，并增加诉讼请求如下：1.判令被告立即向原告返还租赁物；2.判令被告向原告支付仓库占有使用费42800元及管理费21400元（占有使用费参照租金标准3000元/月，从2019年4月15日计至实际返还租赁物之日止，暂计至2019年11月15日为42800元，管理费1500元/月，从2019年4月15日计至实际返还租赁物之日止，暂计至2019年11月15日为21400元）。事实和理由：2017年4月19日，原、被告为寻求市场贸易合作，经双方充分友好协商，签订了《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》，约定原告将位于东莞市××村的富佳农副产品仓储物流配送中心XX号仓库出租给被告使用，租赁期限为20年，从2017年5月1日至2037年5月1日止，每间仓库租金为每月3000元，每两年递增10%，管理费为每月1500元，租金、管理费、水电费等费用应在每个季度第一个月的10号前缴纳，若被告逾期缴纳上述费用，每逾期一日按照1%支付违约金，若被告逾期支付租金、管理费等费用超过15日，原告有权解除租赁合同，不予退还设施使用费。2017年5月21日，原告向被告交付了案涉仓库，但被告未能依约支付租金、管理费、水电费等费用，经原告多次催促，仍以各种理由拒绝。鉴于此，原告于2019年4月10日向被告发函解除双方签署的租赁合同，要求被告支付拖欠的租金、管理费及违约金，并通知被告限期清场完毕，该函件于2019年4月14日送达。但被告仍占有使用案涉租赁物，且拒绝支付占有使用费等。原告为维护自身合法权益，特提起本案诉讼，请求判如所请。被告辩称，1.案涉《租赁及管理合同》的合同性质属于不动产租赁合同，其中包括了仓库租赁以及经营管理的内容，也就是说，在案涉合同中，原告并非单纯将案涉仓库出租给被告即可，还负有经营管理的义务；2.《租赁及管理合同》属于无效合同，根据相关法律规定，不动产租赁物在建设时应当取得建设工程规划许可，在竣工之后必须通过规划验收合格之后才是合法建筑物，如不动产租赁物在出租时没有取得建设工程规划许可证或没有按照建设工程规划许可证的规定建设的，有关的租赁合同当属无效，东莞市的《建设工程规划许可证》上“遵守事项”第二点中也明确记载了未取得本证或不按本证规定进行建设的，均属违法建设，富佳农副产品仓储物流配送中心建设竣工以及对外出租至今已两年多，却仍未能通过东莞市自然资源局对有关规划条件的核实，当属违法建筑，需要特别指出的是，原告在本案中提供的有关《建设工程规划许可证》是政府部门准予原告开工建设的规划许可证明文件，不是原告建设竣工后的规划验收合格的证明文件，且原告至今未能明确指出被告的案涉仓库是位于原告提供的哪一份《建设工程规划许可证》的规划范围内；3.《租赁及管理合同》属于格式合同，其中部分合同条款应属无效，首先，《租赁及管理合同》作为原告单方起草的通用合同，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条的规定，原告在安排被告签订合同时应采取合理方式提醒被告注意合同中免除原告责任，加重被告责任，排除被告主要权利的格式条款，但原告并未履行上述义务，其次，《租赁及管理合同》作为格式合同，通篇都是对原告权利的保护，对被告的限制，《租赁及管理合同》中约定的使用年限是20年，然而在合同条款第一部分第4条却限制被告无论何种原因都不得要求退还数十万元的设施使用费，合同条款第二部分全是对被告经营义务的约定，却没有约定原告的市场管理义务，合同第六部分全是对被告违约责任的约定，却没有一条是对原告违约责任的约定，依据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，上述合同条款当属无效，即便法院最终认定《租赁及管理合同》合法有效，但依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条的规定，被告认为原告利用其占据的优势地位对合同格式条款未作说明，上述条款应属无效条款；4.原告作为出租方，应当向被告交付工程质量合格，建设规划合格，消防证件齐全的仓库，原告作为富佳农副产品仓储物流配送中心的管理单位，应当妥善统筹管理市场，富佳农副产品仓储物流配送中心本质是一个农副产品的批发集散中心，案涉仓库虽名为“仓库”，但并非“仓库”，是一个具备有农副产品配送、经营办公、临时住所等功能的档口，被告通过承租案涉档口来进行农副产品的进出货批发、办公、临时居住。作为富佳农副产品仓储物流配送中心的管理单位，原告收取了被告数十万元的设施使用费、租金、管理费，应履行经营管理义务；5.原告存在多种根本违约行为，富佳农副产品仓储物流配送中心工程质量不合格，无法通过规划验收，没有进行消防验收，富佳农副产品仓储物流配送中心至今不足四年，却已经出现包括地面开裂、地面下沉等严重质量问题，原告涉嫌虚假宣传，诱导被告承租仓库却无法兑现承诺，原告向被告宣传要将富佳农副产品仓储物流配送中心打造成覆盖珠三角，辐射广东，影响全国的一级农副产品仓储物流配送中心，并承诺与富民仓储物流项目强强联手，全力打造虎门农副产品配送中心新高点，然而事实上，原告在被告承租了仓库后，并没有采取有效措施和合理方式对富佳农副产品仓储物流配送中心进行统筹经营管理，也没能跟富民仓储物流项目联通，原告没有兑现其宣传和承诺，原告没有尽到经营管理的责任，富佳农副产品仓储物流配送中心开业至今，原告都没有对富佳农副产品仓储物流配送中心进行营销宣传扩大知名度，也迟迟不能制定出妥善的经营政策，导致富佳农副产品仓储物流配送中心不得不歇业，原告在富佳农副产品仓储物流配送中心歇业期间也没有对富佳农副产品仓储物流配送中心进行经营管理，现场部分地方已经杂草丛生，地面垃圾随处可见，甚至棚顶的铁皮被台风撕裂，原告置之不理。直至被告向法院举证时，原告才对铁皮和杂草进行清除，并且市场还频发盗窃事件，原告没有对富佳农副产品仓储物流配送中心进行妥善的安全管理，原告侵害了被告的合法权益，在富佳农副产品仓储物流配送中心歇业期间，原告收取了租户们数千万元，不但没有积极寻求解决办法，反而将富佳农副产品仓储物流配送中心出租给案外人开展停车场业务，现场的大货车、三轮车、收费亭直接占用了租户们的档口内外，直接侵害到了市场租户的权益；6.原告的违约行为给被告造成了巨大损失，资金损失，被告等租户们基于原告的宣传承诺，每个人向原告缴纳了十几万甚至上百万不等的费用，如今富佳农副产品仓储物流配送中心歇业两年多，原告不肯退钱，被告的已付租金被原告占用，原告将仓库交给租户们后，租户们根据自己的经营需求和原告的开业要求，对仓库进行了不同程度的装修装饰，但富佳农副产品仓储物流配送中心歇业，有关的装修都浪费了，在对富佳农副产品仓储物流配送中心前期试业时，被告等租户按照原告要求投入了大量的人力物力进行备货卖货，但富佳农副产品仓储物流配送中心两次试开业均以失败告终，原告对此没有提出任何妥善的解决方案，只让租户们等，给被告等租户造成了巨大的误工损失；7.被告无需向原告支付租金、物业管理费及违约金，案涉仓库才20平方米，按照周边仓库出租甚至公寓出租的标准，月租金不用500元，还包括物业服务，案涉《租赁及管理合同》之所以约定3000元/月租金，1500元/月物业管理费，是建立在对富佳农副产品仓储物流配送中心工程质量合格、证件齐全、原告作出努力促使富佳农副产品仓储物流配送中心顺利开业，被告能从中受益的前提下，被告才需要按约定的标准支付租金和管理费，但富佳农副产品仓储物流配送中心工程质量堪忧，证件不齐，是一个违法建筑，而且也没能成功开业，被告根本无法利用仓库进行收益，从本质上讲，被告是没有占用案涉仓库的，原告起诉要求租户们按照约定标准支付租金、物业管理费是不合理、不公平的，需要特别说明的是，在富佳农副产品仓储物流配送中心经历两次开业都没有成功，原告曾向被告等租户承诺在富佳农副产品仓储物流配送中心重新开业之前不需要再缴纳租金和管理费，而且按照常理，几十万的费用，被告都缴纳了，根本不可能不缴纳租金和管理费。综上，被告在本案纠纷中并没有过错，也没有逾期付款，无需向原告支付任何违约金，而且每月2%的违约金标准也明显超过了原告所谓的损失。另外，鉴于双方确认案涉租赁合同无效，原告也将原有主张的租金变更为占有使用费，被告认为原告主张占有使用费虽然有相关的法律依据，但也应当考量双方的过错责任及被告是否有实际占有案涉仓库，原告是否有侵占案涉仓库等因素，因为相关的司法解释规定即使合同无效，出租方主张参照合同约定的标准，要求承租方支付占有使用费，法院一般应当予以支持，正是因为考虑到在现实生活中，及历史原因，现有的以往已经建成的建筑物可能因为各种原因导致没有进行相关规划条件的验收及备案，过错责任，不在于出租方，但富佳农副产品仓储物流配送中心是在2015年才立项，且属于东莞市重点项目，作为建设单位，原告也不是普通村民或村集体，应当清楚建筑物的建设应严格按照国家规定及有关规划条件的约定进行建设，而不是肆意更改规划条件，在没有完成竣工验收备案，消防验收许可，规划条件核实的情况下，就交付给作为普通百姓的租户们使用，从该角度判断，案涉纠纷出现及激化根本原因是在于原告没有履行上述先合同义务，故原告主张参照原合同标准要求租户支付占有使用费于法无据，于理不合，且在富佳农副产品仓储物流配送中心歇业期间，原告将原属于租户的空地包括案涉仓库一楼内部都占为己用，在案涉仓库一楼内部停放大量的已经被原告解散的三轮车，将富佳农副产品仓储物流配送中心的空地转租给案外人作为停车场使用，予以牟利，故在富佳歇业期间，富佳公司实际上是有所收益并无亏损。被告向本院提出反诉请求：1.确认原、被告签订的《租赁及管理合同》无效；2.判令原告立即向被告退还已付的设施使用费882000元、保证金100000元以及支付资金占用利息（以已付的设施使用费和保证金总额982000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年4月19日起算至全部退还之日止）；3.判令原告赔偿被告仓库装修损失60000元；4.判令原告赔偿被告误工损失（从2017年4月19日起算至判决生效之日止，暂计至2019年6月2日为184560元）；5.判令原告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年，原告以将富佳农副产品仓储物流配送中心打造成覆盖珠三角、辐射广东、影响全国的一级农副产品仓储物流配送中心为宣传口号对外出租该配送中心的仓库。被告基于原告的大力宣传，于2017年4月19日，原、被告签订了《租赁及管理合同》，承租了案涉XX仓库，并向原告支付了设施使用费882000元、保证金100000元。并且根据原告的经营要求和自身的经营需要，被告投入60000元对案涉仓库进行装修。在被告承租了案涉仓库后，原告没有采取有效措施和合理方式对富佳农副产品仓储物流配送中心进行统筹经营管理，没有为被告提供过经营管理服务，更没有实现其宣传承诺，而被告基于对原告的宣传信赖，投入了大量的人力物力，但由于原告的单方原因导致整个富佳农副产品仓储物流配送中心停业至今两年，被告也足足误工两年，损失惨重。在纠纷发生后，被告经查询才得知富佳农副产品仓储物流配送中心至今都没有取得建设工程规划许可证，也没有取得消防验收合格的证书，更没有取得建设工程规划验收合格的证书，依法属于违章建筑物。原、被告之间的租赁合同历经数年，原告收取了被告的款项后，却毫无诚意与被告妥善解决问题。被告为维护自身合法权益，特提起本案反诉，请求判如所请。原告针对被告的反诉辩称，1.原、被告是完全民事行为能力主体，签署合同时均属于真实意思表示，租赁合同的内容未违反法律的强制性规定，案涉租赁合同属于有效合同；2.根据原告提交的参考资料，案涉租赁物虽未经规划验收，但是原告有自行组织验收，且有相关的行政单位参与验收与监督，案涉租赁物依然具备交付使用条件，且根据相关法律法规的规定，合同只有在违反效力性强制性规定的情况下，才属于无效合同，结合建筑法及建设工程质量管理条例的规定，没有验收或者没有验收合格的房屋不得交付使用，属于行政管理性强制性规定，根据国务院2002年关于取消第一批行政审批项目的决定第323项将房地产开发项目竣工验收由行政许可制变更为了备案制，再有城镇房屋租赁司法解释第8条规定，租赁合同违反关于行政法律的强制性规定的，承租人可以解除合同，此处用的是解除，只有在合同有效的情形下才允许解除合同，无效的合同自始无效，因此我方认为案涉租赁物可以对外出租，且有无竣工验收并不影响案涉租赁合同的效力；3.根据案涉租赁合同的约定，被告未能按约支付租金及管理费，该行为已经构成违约，原告有权依照合同第36条的规定解除合同，并依照合同第37条的规定不予退还被告缴纳的保证金及设施使用费，被告违约在先，其主张的装修损失、营业损失等均无事实和法律依据，不应予以支持。另外，关于合同效力，我方是属于项目的开发建设方，从土地的租赁到项目报建及建设施工，均依法参与相关部门的报备与核实，我方未能及时获得规划条件核实的原因，是基于当地政府对整体滨海湾新区项目暂缓报建报批的文件，并非我方故意不按照规划条件来建设。且我方并非法律专业人士，对于项目的规划验收问题，未能及时警醒不应当完全归责我方；案涉租赁合同的租户，从事农批行业多年，且在全国不同的市场可能都有相应的档口或铺位进行营业，并非其所述普通百姓完全不懂任何建筑规划的事实；关于停车场的问题，原告从未确认原告在市场歇业后将市场空地出租给案外人作为停车场使用，无论是在市场开业前还是歇业之后，停车场一直是作为租户公共使用的，原告并未将市场空地作为停车场进行营利，被告补交的所谓2019年11月28日的现状照片，是原告将除了案涉租赁物之外的其他商铺转租给第三人后，第三人将该其他商铺的空地做其他使用，原告并未参与，也没有从中获利；被告所占有的案涉租赁物，原告从未阻碍其使用，也没有进行强硬回收，是一直处于被告占有使用的状态，故原告有权参照租赁合同租金的标准收取占有使用费，且被告在占有租赁物过程中，原告均投入大量的人力、物力、财力进行管理，对市场进行统一维护和管理，被告因市场开业没有达到预期效果为由，消极使用是其自行承担经营风险的结果，被告不应将此经营风险转嫁给原告承担，原告建设市场项目的初衷也是与租户实现整体收益，原告也存在相应损失。经审理查明，2013年11月8日，东莞市××镇XX合社作为出租方，案外人XX公司作为承租方，签订了一份《土地租赁合同书》，约定：出租方将位于东莞市××镇231588平方米的土地出租给承租方，租赁期限为二十年，到期后按本合同实质相同的条件续期二十年，二十年续期到期后再按合同实质相同的条件续期十年。2016年3月8日，原告与案外人XX公司签订了一份《租赁合同》，约定原告承租东莞市××镇XX地块，规划用途为仓储物流用地，租赁期限为20年，从2015年9月1日至2035年8月31日，合同到期后按合同实质相同的条件续期十年。2017年4月19日，原告作为甲方（出租方）、被告作为乙方（承租方），签订了两份《租赁及管理合同》，约定：1.甲方将位于东莞市××村的富佳农副产品仓储物流配送中心XX号仓库出租给乙方使用，乙方应当依照合同的约定向甲方支付设施使用费、仓库租金和物业管理费等费用；2.租赁期限为20年，从2017年5月1日至2037年5月1日止。甲方计划于2017年4月1日交付仓库给乙方使用，从2017年5月1日起开始计租；3.设施使用费收费标准为每间仓库收取450000元设施使用费，该费用不予退还（合同期满或乙方中途解除合同或因乙方违约导致甲方终止本合同等，均不予退还设施使用费）；4.租金收取标准为合同期前两年每间仓库的租金为3000元/月，每两年递增10%；签订本合同前乙方支付甲方合同保证金50000元，本合同期满且甲乙双方不续租，如乙方没有违约及没有欠费的情况下，甲方无息将合同保证金退回给乙方，物业管理费收费标准为每间仓库收取卫生、安保等物业管理费1500元/月，租金和物业管理费以及自用水电费、公摊水电费等费用按季度缴纳给甲方，在每季度第一个月的10号前将当季的租金、物业管理费及上季度的自用水费等费用缴纳给甲方；5.乙方如逾期支付租金、物业管理费或自用水电费等费用的，每逾期一日，须按逾期付款额的1%支付甲方违约金，计至乙方将全部款项付清给甲方为止，乙方如有下列行为之一的，甲方有权解除本合同，不予退还设施使用费、没收合同保证金：（1）逾期支付租金、管理费或自用水电费等费用超过15日的。《租赁及管理合同》签订后，双方于2017年5月21日办理了XX号仓库的交收确认手续，被告于2017年4月19日向原告富佳公司缴纳了保证金共计100000元，并支付了设施使用费共计882000元。另查明，原告主张其于2017年6月13日组织了案涉市场的第一次开业，但因大部分商铺不予配合，第一次开业效果不理想，后又于2017年9月20日进行了第二次开业，在第二次开业后，大多数商铺有进行营业，市场处于开业状态，直至原告富佳公司提起本案诉讼时仍有部分商铺正常营业，但至今管理人员已有所减少。被告则主张富佳农副产品仓储物流配送中心从未正式开业，且原告承诺过市场开业前或开业不成功的前提下不需要缴纳租金及管理费。对此，被告向本院提交了照片、微信聊天记录、《公证书》（含微信聊天记录）、名片等证据。其中部分照片显示富佳农副产品仓储物流配送中心部分区域存在杂草、部分区域陈列着大货车、部分区域出现了裂缝，被告主张从上述照片可以看出富佳农副产品仓储物流配送中心缺乏管理，且摆放的大货车、三轮车等阻碍了租户档口内外，侵害了被告等租户的权益。《公证书》所涉的微信聊天发生在其中一租户与原告经理杜某之间，主要内容如下：2017年11月22日，租户方称“杜总，你好，我是XX档，请问现在是什么情况，奖励金落实了吗？”，原告方经理称“落实了，你的款项备注在财务数据即可，可以缴纳租金水电费买卖铺位”，租户方称“我们市场有新政策？”，原告方经理称“待通知吧”；2018年8月19日，租户方称“杜总，市场有情况吗？”，原告方经理称“努力中”，租户方称“下半年有戏吗？”，原告方经理称“不好说啊，很难确定。”至于另一部分聊天记录，被告主张发生在租户陈某与原告时任高管郑某之间，主要内容概意如下：2017年6月13日，租户方称“这些货一些人卖不完拖去富民那边卖，你们政策要采取好一点，不然的话大家看了，人心惶惶”；2017年6月14日晚上19:18，对方称“现在这种情况，我们自身发生什么问题，我也清楚，我们在想办法做补救，看看怎么处理”，租户方称“明天还有货到，你们有什么优惠吗？有优惠的话，我们还可以坚持一下，如果没有优惠，我们可能就要放弃，去富民卖。你们有优惠或者补贴给我们货主，我们才敢与你们共进退，不补贴，我们的货怎么敢跟你们共进退？”，对方称“你们跟我们是同一条船的，我们是共同进退的”。被告称从上述微信聊天记录可见，被告等租户等多次追问原告关于富佳农副产品仓储物流配送中心是否有重新开业的措施，但原告均未拿出有效方案促使富佳农副产品仓储物流配送中心开业，且原告时任高管郑某承诺富佳农副产品仓储物流配送中心未开业，被告等租户则无需缴纳租金、管理费等。原告对于《公证书》所涉的微信聊天记录真实性予以确认，但认为这只是双方就如何提高市场经济性及解决市场开业效果不理想的问题，并不能证明富佳农副产品仓储物流配送中心尚未开业；至于另一部分微信聊天记录，原告对其真实性不予确认，并称原告方从未承诺过不开业无需支付租金、管理费，且富佳农副产品仓储物流配送中心已正式开业。另查明，原告富佳公司向本院提交了编号为建字第XX至建字第XX号的《建设工程规划许可证》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》拟证明案涉仓库已取得东莞市城乡规划局规划许可，且符合规划和建筑条件，是合法建筑，案涉《租赁和管理合同》合法有效。为进一步核实《租赁和管理合同》是否合法有效，本院向东莞市自然资源局发出协助调查函，东莞市自然资源局复函称：1.现《建筑工程规划许可证》已不再颁发副证，是直接核发正证；2.东莞市××镇XX联合社办理的建字第XX号至建字第XX号《建设工程规划许可证》项目在2017年3月3日申请过规划条件核实，但因资料未完善，市规划局在2017年8月14日退件，该项目基本按图施工，但也有部分位置未按图纸进行施工；3.依据《广东省城乡规划条例》第四十六条，建设工程竣工后，建设单位或者个人应当持建设工程规划许可证、建设工程验线证明文件以及具有相应测绘资质的单位出具的测绘报告等材料，向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省人民政府指定的镇人民政府申请规划条件核实，我局无法主动进行规划条件核实。本案中，原告确认其尚未取得东莞市自然资源局颁发的规划验收合格证，亦未在本院指定时间内向东莞市自然资源局提交规划条件核实的申请，故本院依法向原、被告双方释明案涉《租赁及管理合同》为无效合同。庭审中，原、被告一致确认，案涉仓库仍在被告占用控制下，被告未缴纳过租金及管理费，原告明确其诉请的租金及管理费均自2017年11月20日起算，被告明确其诉请的误工损失系按照每月租金及管理费总额4500元计算，从合同签订之日起计算至本案判决生效之日止，暂计至2019年6月2日止为184560元。另查明，被告诉请装修损失60000元，并向本院提交照片一组，显示案涉XX仓库第一层为架空钢架结构；仓库内部有天花板吊顶，地面铺设了瓷砖，安装了橱柜、门窗等，同时放置了桌椅等家具及一些电器。原告对该组照片的真实性无异议，但主张该组照片无法证明装修价值，并表示不同意对案涉仓库的现有装修进行利用。针对装修损失，被告曾向本院提出装修现值鉴定申请，后撤回鉴定申请，明确表示不鉴定。另查明，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率。以上事实，有原告提交的《土地租赁合同书》、《租赁合同》、广东省企业投资项目备案证、《建设用地规划许可证》、红线图、规划条件、《建筑工程施工许可证》、《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》、《富佳市场商铺交收确认书》、《富佳仓储物流项目安全防火责任书》、《收据》、微信聊天记录、《合同解除通知书》、EMS快递物流单、物流跟踪记录、《建设工程规划许可证》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，被告提交的《收据》、照片、宣传图册、民事判决书、《公证书》（含微信聊天记录）、名片、微信聊天记录、《关于政府信息公开申请的答复》，东莞市自然资源局的《复函》以及本院的庭审笔录、谈话笔录等附卷为据。本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定以及参照《广东省城乡规划条例》第四十六条关于“建设工程竣工后，建设单位或者个人应当持建设工程规划许可证、建设工程验线证明文件以及具有相应测绘资质的单位出具的测绘报告等材料，向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省人民政府指定的镇人民政府申请规划条件核实。城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省人民政府指定的镇人民政府应当自受理申请之日起二十个工作日内办理核实手续；不予办理核实手续的，应当书面告知理由。建设工程未办理规划条件核实的，建设单位或者个人不得组织竣工验收，产权登记机关不予办理产权登记手续……”的规定，由于原告并未对案涉仓库申请规划条件核实，原、被告双方于2017年4月19日签订的两份《租赁及管理合同》应认定为无效合同。合同无效后，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告应将基于该《租赁及管理合同》取得的案涉租赁场地返还给原告。对于原告诉请的占有使用费，本院认为，一、虽然案涉《租赁及管理合同》无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原告有权参照《租赁及管理合同》的约定要求被告支付占有使用费；二、虽然被告提交了微信聊天记录拟主张原告承诺过未开业则无需缴纳占有使用费、管理费等，但从微信聊天记录的内容看，原告并未作出过此承诺，故在被告未能提供证据证明其上述主张的情况下，本院对其上述主张不予采信；三、案涉富佳农副产品仓储物流配送中心无论是外围还是内部，均有商铺仍在经营，故在被告未能进一步举证证明富佳农副产品仓储物流配送中心从未开业经营的情况下，本院对其该主张亦不予采信。综上，原告于2017年5月21日已向被告交付了案涉仓库，而被告至今未支付过占有使用费，现原告要求被告支付自2017年11月20日至仓库返还之日止的占有使用费，合法有据，本院依法予以支持。具体计算方式为：以6000元/月的标准，自2017年11月20日起计至被告李宝荣返还案涉仓库之日止。对于原告诉请的管理费，虽然《租赁及管理合同》无效，但被告租赁的仓库所在的市场由原告提供管理服务，管理费是被告经营案涉仓库的必要费用支出，原告要求被告支付管理费，合法有据。但由于案涉富佳农副产品仓储物流配送中心并未正常经营运转，且原告富佳公司亦表示如今管理人员已有所减少，故本院酌情减少管理费为每间每月500元，故案涉两个仓库的管理费应按照每月1000元的标准，自2017年11月20日起计至仓库实际返还之日止。对于原告诉请的逾期付款利息，由于案涉《租赁及管理合同》无效，双方约定的付款时间亦无效，且占有使用费性质上为折价补偿性质的费用，是合同被认定无效时产生的法律后果，故原告要求被告支付占有使用费及管理费的逾期付款利息，依据不足，本院不予支持。对于被告反诉的保证金100000元，原、被告均确认被告已缴纳了保证金100000元，本院对此予以认可。案涉《租赁及管理合同》已被认定为无效，原告基于合同而取得的财产依法应予返还，故原告应向被告返还其收取的保证金100000元。利息属于孳息，应当一并返还，利息应以100000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2017年4月19日起计至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至全部款项返还之日止。对于被告反诉的设施使用费882000元，原、被告均确认被告已缴纳设施使用费882000元，基于前述论述，案涉《租金及管理合同》为无效合同，原告基于该合同取得的设施使用费应予返还，但被告确实占有使用了案涉仓库，故设施使用费应根据仓库使用时间进行折算。需要说明的是，《租赁及管理合同》约定案涉仓库设施使用费为每间450000元，根据双方的约定，该设施使用费使用年限为20年，故案涉两间仓库设施使用费应以900000元为基数进行折算。至于折算时间，原告在提起本案诉讼时已要求终止与被告之间的租赁关系，且案涉富佳农副产品仓储物流配送中心处于非正常运营状态，设施已不具备使用条件，故设施使用费应从案涉合同签订之日折算至原告提起本案诉讼之日，即从2017年4月19日起计至2019年5月20日止，共计761天。具体计算方式为：900000元÷20年÷365天×761天=93821.92元。在扣除上述设施使用费后，原告应当向被告返还设施使用费788178.08元（882000元-93821.92元）及利息（利息以788178.08元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2017年4月19日起计至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至全部款项返还之日止）。对于被告反诉的误工损失，被告并未提交证据证明其存在误工损失，故本院对被告的该项诉请依法不予支持。对于被告反诉的装修损失，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条关于“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，因原告明确表示不同意对装修进行利用，故对于案涉租赁物内放置的家具、家电等未形成附合的装饰装修物，被告可自行搬离。对于案涉租赁物内的钢架结构、钢架楼梯、天花吊顶等已形成附合的装饰装修物，应由双方分担现值损失，根据被告提供的照片显示的装修情况，本院酌定原告向被告赔偿装修损失20000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原、被告于2017年4月19日签订的两份《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》无效；二、限被告李宝荣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市富佳市场经营管理有限公司返还位于东莞市XX村的富佳农副产品仓储物流配送中心XX号仓库；三、限被告李宝荣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市富佳市场经营管理有限公司支付占有使用费（以6000元/月为标准，自2017年11月20日起计至实际返还之日止）；四、限被告李宝荣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市富佳市场经营管理有限公司支付管理费（以1000元/月为标准，自2017年11月20日起计至实际返还之日止）；五、限原告东莞市富佳市场经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告李宝荣退还设施使用费788178.08元及利息（以788178.08元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2017年4月19日起计至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至全部款项返还之日止）；六、限原告东莞市富佳市场经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告李宝荣退还保证金100000元及利息（以100000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2017年4月19日起计至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至全部款项返还之日止）；七、限原告东莞市富佳市场经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告李宝荣支付装修损失20000元；八、驳回原告东莞市富佳市场经营管理有限公司的其他诉讼请求；九、驳回被告李宝荣的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序收取受理费16464元，由原告东莞市富佳市场经营管理有限公司负担13705元，由被告李宝荣负担2759元；减半收取反诉受理费9333元，由原告东莞市富佳市场经营管理有限公司负担5502元，由被告李宝荣负担3831元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  胡 辉人民陪审员  麦建妍人民陪审员  李涛良二〇一九年十二月二十六日法官助理丁紫茵书记员曾乐怡陈林娟强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。