山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1312民初5843号原告：李某某，男，1983年4月12日生，汉族，住临沂市河东区。委托诉讼代理人：沈玮,山东隆泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：许振会，山东隆泰律师事务所实习律师。被告：褚某某，男，1984年10月31日生，汉族，住临沂市河东区。委托诉讼代理人：刘建鹏，山东尧舜律师事务所律师。被告：卫某某，女，1982年12月13日生，汉族，住址同上。原告李某某与被告褚某某、卫某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某某及其委托诉讼代理人沈玮与许振会、被告褚某某的委托诉讼代理人刘建鹏到庭参加诉讼，被告卫某某经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某某向本院提出诉讼请求：1、判决被告偿还原告购房款共计515200元及利息；2、诉讼费、保全费等程序性费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、依法确认原被告于2019年7月2日签订的房屋买卖合同合法有效；2、判决被告支付原告违约金；3、判决被告赔偿原告的中介费31590元；4、判决被告协助原告办理位于临沂市河东区（合同编号：YS578466）的房屋所有权变更到原告名下；5、诉讼法、保全费等程序性由被告承担。事实与理由：原告与被告于2019年7月2日签订房屋买卖合同，双方约定原告购买被告褚某某、卫某某位于临沂市河东区房屋一套，房屋成交价格是117万元。合同约定原告于2019年7月8日支付首付款45万元，余款166000元协议支付，银行贷款余款554000元由原告每月支付到被告褚某某的建行贷款账户（账号：62×××80）。合同签订后，被告多次以经济紧张为由向原告索要四次购房款，共计5万元。现涉案房屋已能办理过户，原告多次联系被告褚某某均无法与其联系，原告找到被告卫某某要求其联系褚某某配合过户，卫某某也以其他理由推脱。双方在房屋买卖合同中已明确约定被告应自合同签订之日起至此房产过户时无查封、无二次抵押。现被告的行为已构成严重的违约。被告褚某某辩称，一、1、原告与被告于2019年7月2日签订的房屋买卖合同属于无效合同，现行《合同法》第52条明确规定，“有下列情形之一的，合同无效，中第（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”及现行《城市管理房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产不得转让第（六）未依法登记领取权属证书”，权属证明即不动产登记证明，法律强制性规定和任意性规定是相对的，“未取得依法登记领取权属证书的房地产不得转让”是法律强制性规定，从本案2019年7月2日至今被告褚某某系因不能归责于被告的原因未取得涉案房屋的权属证书，通过买卖合同可以证实原告对此明知，原告属于自担风险的行为。2、根据合同法第58条之规定，合同无效后违约责任也相应的无效，且原、被告约定的违约金过分高于造成的实际损失，原告的损失仅限于利息的损失，法院应根据合同法第一百一十四条之规定予以调整。二、原告所主张的诉讼请求3中因涉及第三方，即使原告已支付居间费31590元，因本案涉及的买卖合同违反法律强制性规定而无效，致使原告有权利向中介公司要求返还，该费用是不确定的债权，即不属于本案所审理的法律关系也不是确定的债权，不应得到法院的支持。三、原告在变更诉讼请求申请书中第4项要求被告协助原告办理位于临沂市河东区的房屋所有权变更到原告名下，答辩人有2点答辩意见，1、原房屋买卖合同因违反法律强制性规定而导致无效，基于无效的合同被告没有协助的义务。2、涉案房屋已经被临沂市河东区人民法院（2019）鲁1312执保1022号执行裁定查封，其次该房屋系登记在开发商名下，被告没有所有权，再次涉案房屋在建设很行已办理了抵押手续，因此涉案房屋存在诸多权利瑕疵，且均不受被告所控制，根据《城市房地产管理理办法》第三十八条第（二）款之规定，致使本案审理房屋买卖合同的目的不能实现，因此被告也没有权利将涉案房屋变更至原告名下，因此，被告在没有权源的情况下，法律也不能强人所难，请求法院驳回原告对被告的该项诉讼请求。综上，请求法院以事实为依据，以法律为准绳，查明案件事实，依法驳回原告对被告的诉讼请求。被告卫某某在法定期限内未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告的证据是：证据一、原告的身份证复印件，证实原告的主体资格。证据二、2019年7月2日签订的买卖合同，证实涉案房屋成交价款117万元，定金5万元由中介保管，中介费是31590元，双方协议首付款45万元。涉案房屋银行贷款剩余554000元，月供由原告偿还，涉案房屋已交付原告，被告方在涉案房屋具备办理不动产权证条件时要积极配合原告过户，被告保证合同签订后房屋无查封与二次抵押。证据三、中国工商银行转账流水5张，证实原告于2019年7月6日向被告支付涉案房屋首付款45万元，转账备注购房款，原告四次分别向被告支付3800元用于偿还涉案房屋的银行贷款。证据四、收到条1组和银行转账流水4张，证实原告向被告支付涉案房屋购房款5万元。证据五、定金收到条一张，证实原告在2019年7月2日向中介支付涉案房屋购房定金5万元，合同约定中介费31590元从定金中优先扣除，原告为购买房屋向中介公司支付中介费。证据六、与被告卫某某的录音一份，证实原告联系不到被告褚某某，被告方明确拒绝配合原告过户，被告的行为已构成违约。证据七、临沂市不动产登记信息查询证明5张，证实涉案房屋8号楼被案外人查封，违反双方的买卖合同约定。证据八、保全费4020元、诉讼保险1400元，证实原告为保全购买诉讼责任险及支付保全费。证据九、被告褚某某与临沂民生房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》，证实临沂民生房地产开发有限公司已将涉案房屋交付被告，被告取得房屋所有权。根据合同第20条约定，被告取得房屋交付使用之日90日内公司应协助被告办理房屋所有权登记，视为被告已取得房屋所有权。证据十、物业费单据、代收水电费单据、垃圾清理费单据、公共维修基金单据、缴纳房款差价的单据、装修押金单据、首付款单据（151438元）及购房凭证、不动产证明鲁（2016）临沂市不动产证明第0021960号。被告褚某某的质证意见：对于证据一无异议；对于证据二的真实性无异议，但违约金过高，请求法院予以调整；对于证据三、四的真实性、合法性、关联性没有异议；对于证据五与被告褚某某没有关系；对于证据六的真实性、关联性、合法性均有异议；对于证据七的真实性、关联性无异议，对合法性有异议；对于证据八应由原告承担；对于证据九，涉案房产系登记在临沂民生房地产公司，物权没有转移到被告褚某某的名下，被告褚某某对涉案房产不享有处置的权利。对于证据十的真实性无异议。被告褚某某提交证据：证据一、临沂市河东区人民法院执行裁定书一份（2019）鲁1312执保1022号，证实涉案房屋已经被河东区人民法院查封，该房屋存在他项权利，致使原被告之间的房屋买卖合同的目的不能实现。证据二、安居客小程序截屏图片7张，证明原告李某某系鲁房置换公司的员工。原告的质证意见：对于证据一的真实性无异议，该查封时间是在签订买卖合同之后，也证实被告违反保证涉案房屋无查封的约定。对证据二认为该证据是复印件，不能证实原告是鲁房公司的职工。为进一步查案件事实，本院依职权调取了以下证据：证据一、在河东区民政局调取的离婚协议书一份；证据二在临沂市不动产登记中心调取的预告登记信息、查封登记信息。原告的质证意见：对于证据一协议书签订时间系房屋买卖合同之后，尽管涉案房屋归被告卫某某所有，该处分系内部约定，不影响房屋买卖合同的履行，不影响该房屋的共同所有权。对于证据二，认可。被告褚某某的质证意见：对于证据一没有意见，对于证据二认可。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据分析认证如下：对原告提供的十组证据和被告褚某某提供的二组证据，均能够反映本案的客观情况，形式上亦符合证据的条件，本院对于上述证据的真实性予以确认。根据当事人的陈述、举证、质证和经本院审查确认的证据，综合认定事实如下：2016年11月14日，被告褚某某和临沂民生房地产开发有限公司签订了《山东省新建商品房买卖合同》，褚某某购买了由临沂民生房地产开发有限公司开发的文心园小区的8号楼3单元101室。2019年7月2日，通过临沂市鲁房房屋置换有限公司（以下称鲁房公司）居间，原告与两被告签订了《房屋买卖合同书》，合同约定，两被告将上述案涉房产及三个配房以117万元的价格出卖给原告，同日，原告交给鲁房公司5万元，作为购房定金，且由鲁房公司保管。根据合同约定，2019年7月6日，原告向被告褚某某62×××13工商银行卡转账45万元。原告还分别于2019年7月19日、2019年8月20日、2019年9月19日、2019年10月17日分四次向褚某某62×××80银行卡内汇款3800元，用于褚某某交纳银行的按揭贷款。另外，原告还分别于2019年7月22日向褚某某汇房款1万元，8月1日汇房款15000元，9月2日汇房款15000元，10月4日汇房款1万元。2019年7月6日，被告褚某某将案涉房屋的钥匙及物业费收据、维修基金收据、补房款差价收据、代收水电费单据、垃圾清运费等收据交与原告。两被告原为夫妻关系，2019年11月8日，双方到河东区民政局协议离婚，双方约定将本案的涉案财产即河东区文心园小区8号楼3单元101室归卫某某所有。原告李某某（乙方）、被告褚某某、卫某某（甲方）所签合同的第二条约定：“甲方保证此房一切情况介绍属实，承诺和保证此房无任何权属或经济纠纷，权属无任何瑕疵。同户籍、相关亲属及房产共有、所有人同意出售，自本合同生效之日起，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务等，概由甲方负责，并承担民事责任，由此给乙方造成的损失，由甲方负责赔偿。同时保证已付清过户前的所有契税……”合同第十条约定：“此合同签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或中途毁约，否则即属于违约。若出现违约，违约方应承担违约责任并支付佣金费；若甲方违约，双倍返还乙方购房定金，应在支付佣金和赔付乙方双倍定金后，返还其产权权属证明；若乙方违约，所交定金归甲方，佣金费从定金中优先扣除后，不足以赔付甲方的部分，由乙方另行支付；违约方除在按本合同第十条、第十一条赔偿对方外，还须以此房成交价的30%作为违约金赔偿对方”。第十一条约定：“甲乙双方承诺甲方办理出一手不动产权证后柒日内到相关房产部门办理房产所有权转移手续。甲乙任何一方延迟，……”第十五条其他特殊约定：③此房产暂未办理不动产权证，甲方保证接到开发商及相关部门通知能办理不动产权证时15日内，将产权证办理完毕，办证的费用及过户的费用均由乙方承担。④甲方保证自签订此合同之日起至此房产过户时，无查封、无二次抵押。对案涉房屋的查封信息显示，本案原告对案涉房屋申请诉讼保全，本院于2019年11月14日向不动产登记管理部门送达了相关手续。另外，褚某某在本院还涉及其他民事纠纷，该涉案房产于2019年11月27日亦被轮候查封。案涉不动产在登记部门进行了预告登记，登记号为鲁（2016）临沂市不动产证明第0021960号，权利人（申请人）为卫某某、褚某某，义务人为临沂民生房地产开发有限公司。至法庭辩论终结前，案涉房产所在的8号楼仍未办理出大产权证。原告李某某认可在签订该合同时，在鲁房公司加盟店中兼职。本院认为，本案的争议焦点是：一、原、被告双方所签《房屋买卖合同书》的效力。二、原告按合同第十条的约定主张30%违约金，是否符合合同约定，两被告是否存在违约行为。三、被告是否负有返还原告中介费31590元的义务。分析如下：一、原、被告双方所签《房屋买卖合同书》的效力。《中华人民共和国合同法》第五十二规定：“有下列情形之一的，合同无效：㈠一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；㈡恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；㈢以合法形式掩饰非法目的；㈣损害社会公共利益；㈤违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，被告没有提供证据证明合同签订时存在上述无效情形。被告褚某某抗辩认为该合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，应为无效。为此，本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定和合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本条是关于不动产物权变动的原因与结果进行区分的规定。根据该原则，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的转让条件，应当理解为房地产变动的结果条件，而不是原因条件。不符合该条件的，房地产不得进行转让登记，但转让合同的效力不受影响，转让合同仍然有效。另外，被告以原告行为属自代理行为，导致合同无效的抗辩，对此，本院认为，原告与两被告作为买受人和出卖人，均在《房屋买卖合同书》上签字，甲方（被告）委托代理人一栏为空白，双方亦无代理与被代理的意思表示，因此，原、被告不存在代理关系，尽管原告兼职于中介门店，并自己买受房屋，但该行为并不导致合同无效，且无相应法律规定。因此，被告褚某某关于合同无效的抗辩理由，本院依法不予支持。二、原告按合同第十条的约定主张30%违约金，是否符合合同约定，两被告是否存在违约行为。首先，原告依据双方所签合同书第十条的约定主张违约金。对此，本院认为，该条约定的违约情形是指“甲乙双方任何一方不得反悔或中途毁约”的情形，所谓反悔或毁约是指不遵守原签订的所有合同条款，而本案庭审中，被告并没有不遵守合同条款的意思表示。其次，原告要求被告履行协助过户义务，对此，本院认为，根据合同书第十一条“甲乙双方承诺甲方办理出一手不动产权证后柒日内到相关房产部门办理房产所有权转移手续”的约定，本案争议房产所在的8号楼至判决前仍未办理出大产权证，因此，谈不上被告办理出一手不动产权证的问题，也就不存在七日内到相关房产部门办理房产所有权转移手续的问题，故被告负有履行该项义务的前提条件尚未成就。故原告按第十条的约定主张30%的违约金，不符合合同约定，本院依法不予支持。最后，根据合同书第二条及第十五条中④项的约定，被告因与案外人的经济纠纷，导致案涉房产被查封，这违背了双方合同中的约定，但该项违约并不是合同书第十条约定的“反悔或中途毁约”的情形。尽管合同书第二条中有“由此给乙方造成的损失，由甲方负责赔偿”的约定，但原告（乙方）并未提供相关损失的证据。综合上述分析，原告的该项主张，本院依法不予支持。三、被告是否负有返还原告中介费31590元的义务。《房屋买卖合同书》第八条明确约定，31590元是中介公司提供的中介咨询、信息等的佣金费用，该项费用约定由乙方支付，也就是原告李某某支付，且约定“本合同签订时一次性支付给丙方（中介），本合同签署后，丙方所收取的佣金费概不退还。”因此，原告向被告主张该项费用，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李某某与被告褚某某、卫某某于2019年7月2日所签《房屋买卖合同书》为有效合同。二、驳回原告李某某的其他诉讼请求。案件受理费8952元减半收取计4476元，由原告李某某负担2476元，由被告褚某某、卫某某负担2000元；财产保全费4020元，诉讼财产保险费1400元，均由原告李某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 员  李国锋二〇二〇年一月十七日代理书记员  王桂芝