江西省吉安县人民法院民 事 判 决 书（2015）吉民初字第1205号原告张吉保，男，1985年生，汉族，青原区人，学生。委托代理人张之绿，男，1955年生，务农，住吉安县敦厚镇兴华南路**号，系原告父亲，全权代理。被告江西君兴房地产开发有限公司，住所地吉安县敦厚镇君山大道6号赣中商贸城14栋72-73号商铺。法定代表人夏凌云，该公司经理。被告徐桂林，男，1965年生，汉族，吉州区人，务农。原告张吉保诉被告江西君兴房地产开发有限公司（以下简称君兴房地产公司）及徐桂林商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月29日立案受理后，依法由审判员胡明云担任审判长，与审判员郭锐，人民陪审员李鑫祥组成合议庭于2015年12月21日公开开庭进行了审理。原告张吉保的委托代理人张之绿、被告徐桂林到庭参加诉讼。被告君兴房地产公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告君兴房地产公司为夏凌云与徐桂林两股东出资组建，目前为被告徐桂林实际控制。原告购买被告君兴房地产公司位于吉安县赣中商贸城15栋84号商铺，依约支付全部房款后，于2014年1月15日，原告与被告君兴房地产公司签订了《商品房买卖合同》。此后，原告多次催促该公司办理房产证，被告总以各种理由拖延。2015年4月，原告到吉安县房地产管理局查询才得知，合同所涉商铺已于2012年12月由被告君兴房地产有限公司抵押给了吉安县农村信用合作联社，实际借款人为被告徐桂林。因被告君兴房地产公司对原告隐瞒商铺被抵押的事实，拖延办理房产证达16个月之久，并延期交房，根据法律相关规定，被告君兴房地产公司应承担违约责任。另外，因被告徐桂林以公司资产作抵押向银行借款逾期不还，且转移公司巨额财产据为己有，抽逃资金，致使合同至今仍无法履行，损害原告的合法权益，故诉至法院请求判令：1、判决两被告连带赔偿原告违约金49800元（从违约之日起计算至2015年12月18日）；2、判决被告徐桂林为原告办理商铺的房产证；3、本案诉讼费、公告费由两被告负担。被告君兴房地产公司未予答辩。被告徐桂林辩称，1、原告购买商铺是与被告君兴房地产公司签订合同，我是公司股东而不是法定代表人，故我不应该承担连带责任；2、被告君兴房地产公司于2012年12月将商铺抵押给吉安县农村信用合作联社，吉安县农村信用合作联社借款于我，这是公司行为，与本案无关；3、我并没有转移公司财产据为己有，抽逃资金，导致原告无法办理房产证，我没有责任，而且以公司资产作抵押向银行借款是法定代表人作出的决定，我在公司只占20%多的股份，无权作出这个决定，所以我不应承担连带责任；4、购房合同上未注明迟延办理房产证的违约条款，所以按照合同规定我不应承担违约金。在本院指定的举证期限内，原告向本院提交了如下证据：1、《商品房买卖合同》1份、购房款收据2份，证明原告与被告君兴房地产公司系买卖合同关系，并证明原告已依约交付了商铺房款。2、银行汇款单4份，银行转款单1份，收据1份，证明原告在签合同之前，按照被告君兴房地产公司要求将房款汇入徐桂林个人账户中，共计转款1440000元。3、邮政储蓄银行吉安市分行存折，贷款金额及利率证明，证明原告所诉请的逾期办理房产证的违约金计算合理。4、被告君兴房地产公司和徐桂林的保证书1份，证明其承诺在2015年8月1日之前为原告所购买的商铺办理房产证，如逾期则在此时间后，每日赔偿原告违约金100元。5、万盛客购物广场基本信息单1份，证明被告徐桂林已将原告购房款用于个人开设超市，而没有优先用于偿还吉安县农村信用合作联社的借款，致使本案标的房产无法解除抵押。6、被告君兴房地产公司的经营异常信息单1份，证明该公司已名存实亡，被列入黑名单，公司账号被冻结，而徐桂林却故意绕开监管，将原告购房款收入自己囊中，用于本人开设超市。被告君兴房地产公司未向本院提交任何证据也未到庭质证。在本院指定的举证期限内，被告徐桂林向本院提交了以下证据：被告君兴房地产公司章程1份，证明徐桂林在公司所占股份为27.532%，公司法定代表人夏凌云所占股份为72.478%。本院提供询问笔录1份，证明被告君兴房地产公司人员已全部解散，法定代表人夏凌云已下落不明，公司还未注销的事实。被告徐桂林对原告的证据质证后认为，1、对原告的证据1、2、4均无异议。2、对证据3真实性不清楚，且与本案无关。3、证据5不属实，我开设超市是用个人资金，并没有用原告的购房款。4、对证据6真实性不清楚。原告对被告徐桂林的证据质证后认为，被告的该份证据属实。原告及被告徐桂林对本院调取的该份询问笔录均无异议。本院对原告的证据作以下认证：1、原告的证据1、2、4具有真实性、合法性、关联性，被告徐桂林亦不持异议，本院均予以采信。2、证据3、5、6与本案不具有关联性，本院均不予采信。本院对被告徐桂林的证据作以下认证：被告的该份证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。原告及被告徐桂林对本院调取的该份询问笔录无异议，本院予以采信。根据上述有效的证据和庭审记录，本院确认以下法律事实：被告君兴房地产公司为一家房地产开发销售的有限责任公司，现有股东两人，其中公司法定代表人夏凌云出资5797600元，占公司注册资本的72.478%，被告徐桂林出资2202400元，占公司注册资本的27.532%。案涉房屋系被告君兴房地产公司开发的位于吉安县赣中商贸城的商铺，已于2008年竣工。2014年1月，经原告张吉保与被告君兴房地产公司协商，被告君兴房地产公司同意以每平方米4300元的价格将其开发的一套位于第15栋84号建筑面积为60.74平方米的商品房出售给原告。2014年1月15日，原告与被告君兴房地产公司签订《商品房买卖合同》1份，合同对商品房的付款方式及期限，交房期限（出卖人应当在2014年9月15日前，将合同约定的商品房交付买受人使用）及出卖人逾期交房的违约责任、产权登记事项等进行了明确约定。在双方签订合同之前，原告已委托曾小雪将购房款261182元按期如数通过银行汇付给被告君兴房地产公司。2014年10月30日，被告君兴房地产公司将涉案商品房交付给原告。此后，原告多次找到被告君兴房地产公司要求其将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但被告君兴房地产公司总以各种理由拖延。后原告到吉安县房地产管理局查询得知，涉案商铺已于2010年由被告君兴房地产公司为被告徐桂林的个人2980000元借款抵押给了吉安县农村信用合作联社，致使原告无法办理房产证。而目前被告君兴房地产公司的法定代表人夏凌云也下落不明。2015年5月7日，原告找到被告徐桂林，其便向原告出具保证书并加盖被告君兴房地产公司印章，双方保证在2015年7月31日前将已出售给原告的商铺的办理房产证所需的手续准备齐全，并保证在2015年8月1日前提供完善的办证手续，如果逾期，则按每天每商铺补偿原告100元。但至今被告并未兑现承诺，故原告诉至本院要求被告即时为原告办理房产证并承担违约金。本院认为，原告张吉保与被告君兴房地产公司所签商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，合同真实、合法、有效，双方均应按约全面切实履行自己的义务。原告按约已向被告君兴房地产公司支付购房款，而被告君兴房地产公司并未如期交付商品房，逾期交房累计45天，按双方所签合同约定，被告君兴房地产公司应每日向原告支付已交付房价款的万分之2的违约金，共计2351元。被告君兴房地产公司在出售涉案商品房给原告之前，已将该房屋抵押给吉安县农村信用合作联社，也未将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，导致原告无法办理房产证。虽原、被告双方并未具体约定办理产权登记的期限，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第三款之规定，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日内买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。由于被告君兴房地产公司已逾期521天未为原告办理房产证，被告的行为违反法律规定。故该公司应支付原告违约金45750元，加上逾期交房的违约金2351元，被告君兴房地产公司共应支付原告违约金48101元。被告徐桂林在向原告出具的保证书中明确承诺在2015年8月1日前提供完善的办证手续，如果逾期，则按每天每商铺补偿原告100元，视为被告徐桂林同意对被告君兴房地产公司的违约行为所造成原告的损失承担连带保证责任。现被告徐桂林并未履行债务，故原告诉请被告徐桂林对被告君兴房地产公司的违约金承担连带赔偿责任的诉讼请求，本院应予支持，但被告徐桂林只对其中的14000元违约金承担连带赔偿责任，对其余损失不负连带赔偿责任。原告的商品房买卖合同系与被告君兴房地产公司所签，被告徐桂林虽在合同上签字，但其只是作为该公司的委托代理人身份在代理权限范围内，以公司名义签字，应由该公司承担民事责任。故原告诉请被告徐桂林为其办理房产证，缺乏事实依据及法律依据，本院不予支持。被告徐桂林辩称原告未按约即时交付房款，也应承担一定违约责任，被告并未提供充分证据予以证实，故本院对其辩解意见不予采纳。被告君兴房地产公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，应自行承担不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告江西君兴房地产开发有限公司应于本判决生效后5日内向原告张吉保赔偿违约金48101元。二、被告徐桂林对上述违约金48101元中的14000元承担连带赔偿责任，并应于本判决生效后5日内向原告张吉保赔偿。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1045元，公告费560元，共计1605元，由被告江西君兴房地产开发有限公司负担1140元，被告徐桂林承担465元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长  胡明云审 判 员  郭 锐人民陪审员  李鑫祥二〇一六年一月五日书 记 员  刘亚文附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。3、《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。4、《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。