河南省商丘市睢阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1403民初6036号原告：刘莉，女，1978年10月12日出生，汉族，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：孟庆国，河南京港律师事务所律师，特别授权。被告：河南省丽都置业有限公司，住所地：商丘市睢阳区。法定代表人：张保安，该公司董事长。委托诉讼代理人：何派雷，河南卓衡律师事务所律师，特别授权。原告刘莉与被告河南省丽都置业有限公司（以下简称丽都公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘莉的委托诉讼代理人孟庆国，被告丽都公司的委托诉讼代理人何派雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘莉请求本院判令：1、被告继续理性协议（原房屋买卖合同及补充协议）并支付违约金775290.6元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方签订《商品房买卖合同》，并于2013年备案，编号为商房备2013-001140、商房备2013-001141、商房备2013-001142、商房备2013-001143。被告丽都公司将上述君庭花园沿街综合楼0单元3层313、314、315、316号房交付给原告使用。2016年1月14日，在《商品房买卖合同》履行过程中，原、被告双方另签订一份《商品房买卖合同补充协议》，被告丽都公司将0单元3层303号房交付给原告。《商品房买卖合同补充协议》第三条约定：双方协商约定出卖人（即被告丽都公司）补偿买受人（即原告刘莉）的方式为：出卖人向买受人补偿的方式是用出卖人拥有的商品房折价补偿给买受人。出卖人用君庭花园项目下的房屋补偿买受人，该房屋位于君庭花园沿街综合楼0单元3层303号房，建筑面积共计124.07片平方米（补偿刘莉商业性质房产改变为住宅性质），以双方实际测量为主，多退少补。双方协商约定，出卖人于2016年12月31日为买受人办理完毕君庭花园沿街综合楼0单元3层313、314、315、316号房及303号房的商品房房产证。及第六条约定：“双方应认真完全履行本协议，若一方违反本协议约定，除向对方承担损失外，还应向对方承担本协议交易总价款（君庭花园沿街综合楼0单元3层313、314、315、316号房及303号房总价款）的30%的违约金。”协议签订后，被告丽都公司没有按照协议约定的期限办理房产证。原告多次催促后，至2018年才将君庭花园沿街综合楼0单元3层313、314、315、316号房的房产证办理下来。而303号房的房产证至今没有办理。被告行为严重违约，望贵院判如所请。被告丽都公司辩称，原告诉请依法不能成立，请求法院依法驳回其诉讼请求。理由如下：1、被告已将涉案房屋交付给原告使用，并将房屋的性质由商业变更为住宅，已履行了合同的主要义务。被告不是办理房产证的主体机关，仅有协助办理相关手续的义务，故原告依据补充协议第六条的约定，要求被告承担违约责任，不适用于办证的行为。2、关于产权登记的约定。《商品房买卖合同》第十五条对此有明确约定。即使被告存在逾期提供办理权属登记资料的行为，也应适用《商品房买卖合同》第十五条的约定进行处理。3、原、被告之间于2016年1月14日所签订的补充协议，是在将房屋商业性质转为住宅性质的背景下签订的。为此，被告将原告所购买的4套房屋多出的价款协议折价470000余元，冲抵了303号房的价款，且303号房为商业性质，当时该房屋的价格不低于5000元/平方米，相当于低于市场价800元/平方米折抵给原告，且已将该房屋交付给原告使用，但原告至今未补足该房屋的价款，其行为构成违约，被告保留追究其支付价款承担违约责任的权利。4、涉案房屋的产权证书现已全部办理完毕，被告已履行了合同的全部义务。5、造成被告逾期提供办理房产证手续的原因在于政府。商丘市城乡规划局在为被告办理建设工程许可证时误将部分房屋登记为商业，是导致被告逾期协助办理权属手续的根本原因。被告即使存在逾期提供手续，也不应当承担违约责任。综上，原告依据补充协议第六条的约定要求被告承担30%的违约金，不仅违约金约定过高，且其请求无事实及法律依据，依法应当驳回。根据各方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认事实如下：2013年12月19日，原告刘莉与被告丽都公司签订《商品房买卖合同》四份并于2013年备案，编号分别为：商房备2013-001140、商房备2013-001141、商房备2013-001142、商房备2013-001143。被告丽都公司将上述案涉君庭花园沿街综合楼0单元3层313、314、315、316号房屋均交付给原告使用。2016年1月14日，在案涉《商品房买卖合同》履行过程中，因政府规划手续误将住宅性质的房产规划为商业性质房产，原、被告双方另签订一份《商品房买卖合同补充协议》，协议约定：1、案涉君庭花园沿街综合楼0单元3层313、314、315、316号房屋的用途由商业变更为住宅；2、被告多收取原告房款共计470030元，被告丽都公司将其拥有的位于君庭花园沿街综合楼0单元3层303号商品房（面积约124.07平方米，以实际测量为主，多退少补）折价补偿给原告刘莉，冲抵上述470030元房款。3、被告应于2016年12月31日前为原告办理案涉君庭花园沿街综合楼0单元3层313、314、315、316号房及303号房商品房产权手续。4、若任一方违反协议约定，除向对方赔偿损失外，还应向对方赔偿协议约定交易总价款30%的违约金。协议签订后，被告丽都公司将案涉君庭花园沿街综合楼0单元3层303号商业用房交付给原告使用，但没有按照协议约定的期限办理上述房产权属手续。经原告多次催促，2018年，被告将案涉产权登记手续办理完毕，其中，303商业房产系原告起诉后至庭审辩论终结前房产登记手续办理完毕。另查明，案涉313号房产的总价款为625456元，其中310000元为按揭贷款；案涉314号房产的总价款为637676元，其中310000元为按揭贷款；案涉315号房产的总价款为776048元，其中380000元为按揭贷款；案涉316号房产的总价款为404976元，其中200000元为按揭贷款；案涉303号房产的总价款为0元，原告由被告补偿其变更房产性质所得。上述房屋总价款为2444156元。上述事实均有当事人陈述及所提交的商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、不动产权登记证书、微信聊天记录、建设工程规划许可证、施工图纸等证据材料予以证明，本院将证据材料附卷予以佐证。本院认为，原告刘莉与被告丽都公司之间所签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》均系当事人双方之间的真实意思表示，系有效合同。原、被告均应按约行使权利履行义务。原告按约支付了案涉房款，被告应按约履行交付房产并协助办理房产权属登记手续。在本案庭审辩论终结前，被告已经将案涉五套房屋的房屋权属证书办理到原告刘莉名下。被告交付房屋并办理房权登记手续的义务应经完成。虽被告丽都公司履行了交付房屋并办理了房权登记手续等义务，但其没有按约按时履行的行为已经构成违约，应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日内。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”规定，原被告双方在补充协议中约定的房权证书办理期限为2016年12月31日前。虽然被告抗辩认为其没有及时办理房权证书的原因在于政府机构为其办理的规划许可证等手续存在错误所致，但上述规划许可证在2016年6月16日已经得到更正。故被告的辩解不应得到支持。案涉房产权属证书于2018年8月17日办理完毕，故被告丽都公司应自2017年1月1日至2018年8月17日期间承担违约责任。原被告在合同中约定的违约金计算方式为合同总价款的30%，被告认为该约定过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成损失确定违约金数额。”规定，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，在兼顾合同法规定的公平原则情形下，被告丽都公司没有按约按时协助原告办理房权证书所产生的违约损失应为原、被告双方可以预见到的损失即案涉房款2444156元的利息损失。被告丽都公司应按照中国人民银行同期贷款利息上浮30%向原告刘莉承担违约责任。故对原告要求被告承担向其支付违约金775290.6元的请求，本院予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条规定，判决如下：一、被告河南省丽都置业有限公司于本判决生效后十日内按照中国人民银行同期贷款利息上浮30%自2017年1月1日至2018年8月17日止以总房款2444156元为基数赔偿原告刘莉的违约损失。二、驳回原告刘莉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11553元，由被告河南省丽都置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  游俊岭审判员  贾立法审判员  刘 涛二〇一九年十一月二十日书记员  邵悦恒