上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第29586号原告南昌用益投资理财顾问有限公司，住所地江西省南昌市。法定代表人李旸，总经理。委托代理人马建平，江西灯正律师事务所律师。被告北京信隆酒店物业管理有限公司上海分公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人王保江，总经理。委托代理人王德参，男。委托代理人沈燕春，女。被告北京信隆酒店物业管理有限公司，住所地北京市。法定代表人李正昕。原告南昌用益投资理财顾问有限公司(以下简称理财公司)诉被告北京信隆酒店物业管理有限公司上海分公司(以下简称信隆上海分公司)、被告北京信隆酒店物业管理有限公司(以下简称信隆公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月5日立案受理后，依法适用简易程序审理，后因案件审理需要转为普通程序进行审理，并于2016年2月24日公开开庭进行了审理，原告理财公司的委托代理人马建平，被告信隆上海分公司的委托代理人王德参、沈燕春到庭参加诉讼。被告信隆公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告理财公司诉称，2014年10月15日，被告信隆上海分公司与原告签订租赁合同，约定信隆上海分公司将上海市浦东新区浦东大道的中信五牛城C406的房屋(以下简称系争房屋)出租给原告使用。租期从2014年11月1日起至2015年10月31日止。合同约定因市政建设导致终止租约，租金按实际使用时间计算，多退少补。2015年5月，因市政建设导致原告无法正常经营，原告于2015年5月通知信隆上海分公司终止合同，交还了系争房屋。但是信隆上海分公司至今不退还原告所交的保证金人民币(以下币种相同)58,662元。信隆公司是信隆上海分公司的总公司，应对其所设立的分公司承担责任。故原告起诉请求：1、判令两被告返还原告缴纳的保证金58,662元及利息(以58,662元为基数，按照银行同期贷款利率，从2015年6月1日起计算至保证金实际返还之日止)；2、判令两被告支付逾期罚金(以58,662元为基数，以每日万分之五计算，从2015年6月1日起计算至保证金实际退还之日止)。审理中，原告主张将利息和罚金的起算时间从2015年7月1日开始计算，在此之前的利息及罚金部分原告放弃不再主张。被告信隆上海分公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告违约提前解除合同，保证金不予退还。市政建设不影响原告的正常经营，而且市政建设期间中信五牛城整体设施均正常运作。市政建设的相关事宜，系上海市重点工程项目(东西通道和轨交14号线合建工程)，政府有关部门早已在相关媒体做出说明及公示。如果法院认定被告需要承担逾期罚金，原告主张的逾期罚金标准约定过高，要求调低。被告信隆公司未作答辩。经审理查明，2014年10月22日，信隆上海分公司(甲方)与理财公司(乙方)签订《中信五牛城租赁契约》，约定甲方将系争房屋出租给乙方作为办公使用。租期为2014年11月1日至2015年10月31日。月租金为19,554元。保证金为58,662元。甲乙任何一方在租约期内提前终止租赁关系的，须在2个月前书面通知对方；乙方提前终止契约，所付保证金不予退还；甲方提前终止契约，保证金加倍退还。双方约定了免责条件，因市政建设而涉及已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失时，双方互不承担责任，因上述原因而终止租约的，租金按实际使用时间计算，多退少补。乙方预缴之租房保证金(不计利息)，在本租约正常履行期满，没有任何违约的情况发生、办理完全部退租手续后一个月内，由甲方退还给乙方；若甲方不按时退款的，则应向乙方支付逾期罚金，按每逾期一天万分之五计算。合同签订后，被告将系争房屋交付原告使用。原告支付了保证金(即押金)58,662元。2015年3月13日，原告发函给信隆上海分公司称：由于上海市轨道交通建设，导致办公地前方围挡阻碍交通，致使公司无法正常营业，人员无法招聘，造成公司巨大的经济损失，要求提前终止租赁合同；原告租期提前至2015年4月30日结束，租金支付到2015年4月30日止；自2015年5月1日起该房产由信隆上海分公司收回自行处置，租赁合同立即废止；原告在移交房屋之前，会将应缴的物业费、水电费等费用结清，房屋移交时，双方结清当月费用后，要求退还押金58,662元。另查明，信隆上海分公司系信隆公司的所设立的分公司。截至2015年4月底的租金，原告已经支付。2014年10月22日，双方签订租赁合同的时候，系争房屋门口道路没有施工，2014年年底的时候，道路封闭开始施工。审理中，关于原告实际将系争房屋返还信隆上海分公司的时间，原告主张返还时间为2015年4月底，信隆上海分公司主张返还时间为2015年5月底，双方未办理书面交接手续。关于2015年5月份的租金是否应当支付双方有争议，但双方不要求在本案中处理2015年5月份的租金。原告提交了相关媒体于2014年11月23日发布的《浦东大道再次封路施工5年》的报道(浦东南路—歇浦路段11月29日起封闭，交警建议车辆绕行)以及2015年6月至7月份系争房屋门口道路封闭施工的照片，证明原告非上海本地企业，对情况不熟悉，在签订合同时，信隆上海分公司隐瞒了真实情况，没有告知系争房屋门口将封路施工的事实，原告非上海本地企业，对情况不熟悉，导致原告客户无法便利到达系争房屋，损失巨大。信隆上海分公司对报导的真实性无异议，但主张这一市政工程早在2011年已经定项，合同签订前就口头告知过原告相关情况。以上事实，由经庭审质证的《中信五牛城租赁契约》、付款凭证及发票、新闻媒体的网上报导、照片、告知函等证据以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，原告与信隆上海分公司签订的《中信五牛城租赁契约》系当事人真实合意，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应恪守。双方约定了免责条件，约定因市政建设而涉及已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失时，双方互不承担责任，因上述原因而终止租约的，租金按实际使用时间计算，多退少补。首先，签订租赁合同时，门口道路并未进行市政施工，信隆上海分公司主张曾经口头告知即将施工的情况，但缺乏证据佐证，不足以证明原告知晓系争房屋门口即将进行长期的市政建设。其次，市政建设虽未直接导致系争房屋不能经营，但系争房屋门口道路封闭，交通不畅(交警提示要绕行)，会导致原告的经营受到较大影响。综上，本院认为原告于3月13日发函要求租赁合同于2015年4月30日解除，系不可归责于原告的原因所致，原告要求解除合同，符合合同约定的免责条件，原告不构成违约。合同解除，信隆上海分公司应当将保证金返还。合同约定，若不按时退还保证金应支付逾期罚金，按每逾期一天万分之五计算。该罚金的性质为逾期退款违约金。原告主张从2015年7月1日起计算罚金，符合约定，但以每日万分之五的标准支付罚金，明显高于原告的实际损失，法院酌情调整为以每日万分之二的标准支付罚金。原告已经主张了逾期退款违约金(即罚金)，原告另行主张逾期退款的利息损失，缺乏依据，本院不予支持。信隆上海分公司系信隆公司的所设立的分公司，原告主张信隆公司与信隆上海分公司一并承担责任，符合法律规定，本院予以支持。信隆公司经本院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定判决如下：一、被告北京信隆酒店物业管理有限公司上海分公司、被告北京信隆酒店物业管理有限公司应于本判决生效之日起七日内退还原告南昌用益投资理财顾问有限公司保证金58,662元；二、被告北京信隆酒店物业管理有限公司上海分公司、被告北京信隆酒店物业管理有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告南昌用益投资理财顾问有限公司逾期罚金(以58,662元为基数，以每日万分之二计算，从2015年7月1日起计算至保证金实际退还之日止)；三、驳回原告南昌用益投资理财顾问有限公司的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,230元，由原告南昌用益投资理财顾问有限公司负担50元，被告北京信隆酒店物业管理有限公司上海分公司、被告北京信隆酒店物业管理有限公司共同负担1,180元；公告费560元，由被告北京信隆酒店物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  杨立转人民陪审员  曹 璐人民陪审员  田有娣二〇一六年四月六日书 记 员  朱沈聪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。