黑龙江省通河县人民法院民 事 判 决 书(2016)黑0128民初1385号原告：么国明，女，1969年12月14日出生，蒙古族，无职业，住通河县。被告：黑龙江省坤龙房地产开发有限公司,住所地：哈尔滨市经开区南岗集中区**楼**。法定代表人:胡连波，该公司总经理。诉讼代表人：黑龙江朗信银龙律师事务所，系黑龙江省坤龙房地产开发有限公司管理人。委托诉讼代理人：张仁山，男，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘爽，女，1995年5月31日出生，系黑龙江省坤龙房地产开发有限公司管理人组工作人员，住哈尔滨市南岗区。原告么国明与被告黑龙江省坤龙房地产开发有限公司(以下简称坤龙公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年8月23日立案后，原告么国明以本案由通河县人民法院审理可能受到通河县人民政府干预为由，于2016年8月23日向本院提出回避申请，申请通河县人民法院回避，本院报请哈尔滨市中级人民法院指定管辖，哈尔滨市中级人民法院于2016年11月24日作出（2016）黑01民辖55号民事裁定：本案由通河县人民法院审理。本院依法适用普通程序，由审判员宋彦华担任审判长，与人民陪审员郎丰波、沈玉蓉共同组成合议庭，于2017年2月16日第一次公开开庭审理，原告么国明、被告坤龙公司的法定代表人胡连波到庭参加诉讼；于2017年2月21日第二次公开开庭审理，原告么国明、被告坤龙公司的法定代表人胡连波到庭参加诉讼；于2017年9月19日第三次公开开庭审理，原告么国明、被告坤龙公司的法定代表人胡连波及其委托诉讼代理人成军、刘贺到庭参加诉讼；在诉讼过程中，因被告坤龙公司的债权人黑龙江国际工程技术合作公司（案外人）向哈尔滨市中级人民法院申请对坤龙公司进行破产重整，被告坤龙公司于2018年2月9日向本院提出中止审理申请，本院于2018年2月11日依据《中华人民共和国企业破产法》第二十条之规定作出裁定：本案中止诉讼。哈尔滨市中级人民法院于2018年3月21日裁定受理黑龙江省坤龙房地产开发有限公司破产重整一案，并指定黑龙江朗信银龙律师事务所担任黑龙江坤龙房地产开发有限公司管理人。黑龙江坤龙房地产开发有限公司管理人于2019年7月22日向本院提出恢复审理的申请，本院于2019年7月29日第四次公开开庭审理，原告么国明、被告坤龙公司的委托诉讼代理人张仁山到庭参加诉讼,原告么国明以本案审判长宋彦华有违反程序的情形为由向本院提出回避申请，本院于2019年8月9日准许原告么国明提出的回避申请，并于2019年9月25日变更合议庭组成人员，由审判员陈思彤担任审判长，与人民陪审员郎丰波、耿玉玲共同组成合议庭，并于2019年9月29日第五次公开开庭审理，原告么国明、被告坤龙公司的委托诉讼代理人刘爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告么国明向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告么国明与被告坤龙公司签订的商品房买卖合同有效；2.判令被告坤龙公司按照日万分之一给付违约金，金额为120158元；3.诉讼费由被告坤龙公司负担。事实与理由：2014年7月5日，原告购买坐落在通河县××石英路北侧体育场南侧楼房10个房屋，并与坤龙公司签订商品房买卖合同，到通河房产住宅局办理了备案登记手续，原告与被告坤龙公司买卖关系成立，原告已付清全部房款，现房屋建筑中出现纠纷，被告并未履行合同，故原告诉至法院。诉讼过程中，原告么国明变更诉讼请求为：1.判令确认原告么国明与被告坤龙公司签订的商品房买卖合同合法有效，要求继续履行合同；2.判令被告坤龙公司以3641154元为本金，自2014年12月31日起按日万分之一给付违约金至2015年8月15日，为120158元，嗣后违约金计算至被告实际交付房屋之日止；3.诉讼费由被告坤龙公司负担。被告坤龙公司辩称：原告提供的《商品房买卖合同》并非是双方真实的意思表示，该合同签订的前提是被告因经营需要向案外人隋某借款1000000元。被告用该种方式担保多笔债务，通过担保方式出具的《商品房买卖合同》均没有买受方签字，而真正支付对价的购房合同，均履行正规手续，有买受人签字。原告手中的10套《商品房买卖合同》系被告为了担保其债务的履行出具的，原告并未向被告支付购房对价款，双方之间并无真实的房屋买卖合同关系。无论原告提供的《商品房买卖合同》是否真实有效，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”由于该合同双方均未履行完毕，应视为合同已解除。原告并非坤龙公司真实债权人，其以债权人身份申请的债权主体不适格，债权性质与事实不符，该笔债权已由案外人隋某自行申报。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。在本院开庭审理过程中，原、被告为证明各自诉辩主张的事实成立，举示了证据并发表了质证意见。原告么国明举示证据情况如下：证据A1.商品房买卖合同10份、收据10份。拟证明：原告的商品房买卖合同有效，合同约定合同到期未交工有违约金，应按照合同约定计算违约金。被告坤龙公司对原告么国明举示的证据质证认为：对证据A1的真实性无异议，但不代表商品房买卖合同是真实的，坤龙公司在通河所有的抵押合同都是这一种。本院确认：被告坤龙公司对证据A1的真实性无异议，该证据与本案争议事实有关联性，故对原告举示的证据A1真实性予以采信。被告坤龙公司举示的证据情况如下：证据B1.房产局联机备案明细1份。拟证明：10套房产联机备案登记到原告名下，和合同房号是一致的。证据B2.经手人胡连波的叙述材料1份。拟证明：联机备案抵押合同是胡连波出具的，操作人也是胡连波，抵押收据是出纳员王某出具的。证据B3.公司出纳员记账单1份。拟证明：2014年7月6日，隋某信用社账户打入坤龙公司出纳员账户801500元，坤龙公司收到隋某借款801500元。证据B4.依被告坤龙公司申请，调取于通河农村信用合作联社的么国明、隋某银行账户明细账查询各一份；2014年7月6日隋某、么国明、王某在通河农村信用合作联社的存取款凭条。银行账户流水拟证明：被告坤龙公司与案外人隋某之间存在借贷关系，2014年7月6日所出具的1000000元收据，实际收取隋某801500元，么国明与被告坤龙公司之间没有经济往来；存取款凭条拟证明：被告坤龙公司与隋某之间实际成立的借款金额是801500元，接收账户是坤龙公司授权的出纳员王某的账户，所调取的么国明存取款客户签字证实隋某在公安机关与坤龙公司借贷关系对账单上的签字与笔录三者是相符的，隋某笔录中口述与么国明之间有借款协议，收到么国明1000000元，实际支付给坤龙公司是801500元，同时坤龙公司收到也是801500元。证据B5.被告坤龙公司财务人员王某的记录本。拟证明：记录显示2014年7月6日么国明转给隋某1000000元，隋某又转给王某801500元，本案的房屋买卖合同是对1000000元的担保，与申请法院调取的银行转账记录相吻合。证据B6.证人隋某出庭作证。主要内容为：大约两年前，我开贷款公司，么国明借给我1000000元，我把这1000000元抬给吉祥嘉园了，之后我跟么国明说过这1000000元抬给吉祥嘉园了，我给吉祥嘉园转过去1000000元钱，吉祥嘉园给我抵押了10套房子。么国明借给我1000000元好像有欠条，具体我记不清楚了，我和吉祥嘉园之间有欠条，开房票的时候写的是么国明名下，房子怎么开的，么国明后期再给没给钱我就不知道了。这10套房子是1000000元做的抵押，当时签的买卖合同，因为我在么国明处借了1000000元，开房票开到么国明名下是我想证明我这钱的去处。10套联机备案合同是我在信用联社我的卡转给吉祥嘉园后，第二天中午左右许小权给我送来的，当天我带么国明到许小权公司核实该房子的真实性。证据B7.证人王某出庭作证。主要内容为：我是吉祥嘉园的出纳员，隋某拿了1000000元，我们开了10套房子，我开的收据，胡连波出的合同，胡连波出一套合同我出一张收据。（向证人出示证据A1的10份收据后）票据是我开的，当时是给隋某开的。证据B8.胡连波的讯问笔录一份。拟证明：被告与原告么国明并无真实房屋买卖关系。原告么国明对被告坤龙公司举示的证据质证认为：对证据B1、B2、B3均无异议；对证据B4的真实性无异议，但认为该证据与商品房买卖无关；对证据B5有异议，认为与原告诉求无关联性；对证据B6的证人证言有异议，认为隋某与坤龙公司之间的抵押与原、被告之间的商品房买卖合同无关，抵押原告不知道，买卖证人也不知道；对证据B7的证人证言有异议，原告没见过证人，证人所述与原告有没有关系不清楚；对证据B8有异议，认为被告坤龙公司在隋某处借款1000000元与原告无关，胡连波所述给隋某抵押的10套房产原告不知情，不是原告购买的10套房屋。本院确认：原告么国明对证据B1、B2、B3均无异议，该证据来源合法，且与本案争议事实有关联性，故对被告坤龙公司举示的证据B1、B2、B3均予以采信；原告么国明对证据B4的真实性无异议，故被告举示的证据B4真实性予以采信；被告坤龙公司举示的证据B5、B6、B7、B8与本案争议事实有关联性，且与证据B1、B2、B3能相互印证，故对被告坤龙公司举示的证据B5、B6、B7、B8均予以采信。根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告黑龙江省坤龙房地产开发有限公司系自然人控股的有限责任公司，股东为胡连波、许小权，该公司投资了通河吉祥嘉园商住项目，2016年4月27日，坤龙公司负责人由许小权变更为胡连波。被告坤龙公司因经营需要向案外人隋某借款1000000元，2014年7月6日，隋某以转账的方式交付给被告坤龙公司的工作人员王某801500元。因隋某在原告么国明处借款1000000元，坤龙公司应隋某要求，由王某给本案原告么国明开具10张金额总计为3641154元的购房发票，并由坤龙公司出具10份购房合同（房屋为坤龙公司开发建设的通河吉祥嘉园小区1栋3单元1101号、1栋3单元1001号、1栋3单元1303号、2栋1单元1003号、1栋3单元1103号、1栋3单元1203号、2栋1单元1603号、1栋3单元1301号、2栋1单元1703号、1栋3单元1201号）作为借款的抵押，并将该10套房屋在通河房产住宅局办理了商品房买卖合同联机备案。因坤龙公司的债权人黑龙江国际工程技术合作公司（案外人）向哈尔滨市中级人民法院申请对坤龙公司进行破产重整，哈尔滨市中级人民法院于2018年3月21日裁定受理黑龙江省坤龙房地产开发有限公司破产重整一案，并指定黑龙江朗信银龙律师事务所担任黑龙江坤龙房地产开发有限公司管理人。案外人隋某以债权人身份向坤龙公司申报了该笔借款的债权。现原告么国明向本院提起诉讼，请求确认与被告坤龙公司签订的商品房买卖合同有效，要求被告坤龙公司履行合同并给付违约金。本院认为，本案争议的焦点为原、被告之间是否存在商品房买卖合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”原告么国明称其向坤龙公司许小权交付3600000元房款购买了涉案的10套房屋，但金额与其提供的10份购房发票合计金额3641154元不符，通常情况下，交付价款应以实际收取金额开具收据，但此处明显不符合常理。且在坤龙公司否认么国明支付房屋价款的情况下，么国明未能就其房屋价款的交付进行举证，对房屋价款的支付无证据证实。原告么国明作为自然人，一次性购买10套商品房的行为本身并不属于通常情形下自然人为使用或投资进行商品房买卖的情形，即使如么国明主张其系投资或代他人购买，但在案涉房屋尚没有开发完成的情形下一次性购买10套商品房并一次性全额支付购房款，从该交易本身的商业风险考虑亦具有一定不符合常理之处。坤龙公司虽未提供与么国明之间系以案涉10套《商品房买卖合同》为与隋某之间的借贷提供担保的直接证据，但从所购房屋数量及10份《商品房买卖合同》落款无买受人签字等事实，均与以支付购房款取得房屋所有权为目的的房屋买卖合同关系的法律特征不符，而与民间借贷中以签订商品房买卖合同并进行备案的方式为借贷提供担保的通常做法相吻合。且证人隋某出庭证实，其向坤龙公司交付借款后要求坤龙公司抵押10套房屋，要求买卖合同和收据均写的么国明名字；证人王某出庭证实，本案的10份购房收据是给隋某开的，是按隋某的要求开的么国明的名字，两名证人的证言与坤龙公司抗辩本案买卖合同实为向隋某借款担保的事实能够相互印证。故原告么国明与被告坤龙公司之间应不属于真实的商品房买卖合同关系，而是案外人隋某与被告坤龙公司之间存在民间借贷关系，并以案涉10套房屋的买卖合同作为担保。因此，原告么国明可另行主张债权。综上，原告么国明要求确认与被告坤龙公司签订的商品房买卖合同合法有效，由被告继续履行合同并给付违约金的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告么国明的诉讼请求。案件受理费2703元（原告已预交），由原告么国明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  陈思彤人民陪审员  郎丰波人民陪审员  耿玉玲二〇一九年十一月一日书 记 员  王宾宾