上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)重字第11号原告张厚忠，男，汉族，1967年8月8日出生，住上海市闵行区。委托代理人徐兆铭，上海市国雄律师事务所律师。被告张长生，男，汉族，1962年5月21日出生，住上海市长宁区。委托代理人俞子安，上海市恒泰律师事务所律师。被告郦家例，男，汉族，1958年6月19日出生，住上海市闵行区。第三人上海市住房置业担保有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人张某，董事长。委托代理人梁某，女。委托代理人陆某，女。原告张厚忠与被告张长生、被告郦家例及第三人上海市住房置业担保有限公司(以下简称住房置业担保公司)确认合同无效纠纷一案，本院以(2014)闵民五(民)初字第674号立案后进行了审理，并于2015年3月20日做出一审判决。因被告张长生不服该判决，提起上诉。后经上海市第一中级人民法院审理，以原审判决违反法定程序为由，将该案发回本院重审。本院于2015年9月11日受理后依法另行组成合议庭。期间，因被告郦家例下落不明，本院以公告形式向其送达起诉状副本及相关法律文书，并于2016年4月7日公开开庭进行了审理。原告张厚忠及其委托代理人徐兆铭，被告张长生的委托代理人俞子安到庭参加了诉讼。被告郦家例、第三人住房置业担保公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告张厚忠诉称，上海市闵行区沪青平公路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋)系原告张厚忠1998年原上海市长宁区1067弄60号动迁安置房。后在2006年4月左右转为产权房，产权人系原告张厚忠。2006年5、6月，被告郦家例向原告张厚忠提出，因其做生意需要借用原告张厚忠的房产证向银行贷款。因原告张厚忠和被告郦家例系原上海第十钢铁厂同事、好友，出于情面和友情关系，原告张厚忠就将系争房屋的房产证交给被告郦家例。双方口头言明，贷款的还贷由被告郦家例负责，与原告张厚忠无关。直至2012年，原告张厚忠的房屋因临近虹桥国际机场改造及补偿问题。原告张厚忠需要用本人的房产证向被告郦家例索要，而被告郦家例都以种种借口搪塞，原告张厚忠才去闵行区房地产交易中心调阅资料，才得知原告张厚忠的产权房已在2006年6月10日被卖给了被告张长生。2012年11月12日，被告张长生以原告的身份向法院起诉，要求原告张厚忠的母亲肖某从系争房屋内迁出，而事实上，除了原告张厚忠的母亲肖某外，原告张厚忠及被告郦家例的户口都在系争的房屋内，被告张长生从未在此房屋居住使用，并主张权利。原告张厚忠认为，被告张长生之所以持有该房屋的房屋产权证完全是被告张长生和郦家例串通，骗取原告张厚忠的房产权之行为，故原告张厚忠诉至法院要求判令：确认原告张厚忠与被告张长生于2006年6月10日就位于上海市闵行区沪青平公路XXX弄XXX号XXX室的房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》无效。诉讼中，原告张厚忠表示，本案中其仅请求法院确认合同无效，对于合同无效的法律后果，不要求法院予以处理。被告张长生辩称，被告郦家例是被告张长生的姐夫。原告张厚忠和被告郦家例是朋友，一起做生意。被告郦家例找到被告张长生，要求将原告张厚忠的房屋出售给被告张长生，价格为40万元(人民币，下同)。当时，被告张长生没有那么多钱，也不知道受让房屋的目的，但考虑到房屋的价格不贵，且被告郦家例称，今后原告张厚忠和被告郦家例做生意赚了钱，还要将房屋再买回去，被告张长生便同意购买该房屋。被告郦家例还称，房屋先办理银行贷款20万元当做买房款支付给原告张厚忠，原告张厚忠可以和被告郦家例做生意。后，该20万元银行贷款是如何放款至被告张长生名下、由谁支取等，被告张长生本人皆不知情。被告张长生以为，上述20万元银行贷款是直接由银行放款给被告郦家例的。被告张长生在签订买卖合同的时候，签署了许多材料，也不清楚买卖合同上的内容。另外一部分的房款，其于2008年向被告郦家例支付了23万元。被告张长生认为，其与原告张厚忠之间的房屋买卖合同是有效的，不存在合同无效的情形，故其不同意原告张厚忠的诉讼请求。被告郦家例未作答辩亦未向本院提供证据。第三人住房置业担保公司未作答辩亦未向本院提供证据。原告张厚忠为支持其诉讼主张，向本院提供了下列证据：1、被告郦家例分别于2009年10月15日及2011年7月25日出具的证明两份，证明原告张厚忠针对系争房屋的住房贷款人民币20万元，此款由被告郦家例所借使用，每月由被告郦家例负责归还贷款，一直归还到贷款还清为止。2、原告张厚忠与被告张长生于2006年6月10日签订的房屋买卖合同一份，证明该份合同是在被告郦家例欺骗下所签订，原告张厚忠没有仔细看过，就签字，而且原告张厚忠认为该份买卖合同是为了办理银行抵押贷款之需。合同上原告张厚忠的签字盖章是真实的，但上面的内容都不是原告张厚忠所填写。3、原告张厚忠的户口簿一份，证明原告张厚忠的户口一直在系争房屋内，说明原告张厚忠并未将房屋对外出售。4、上海市闵行区新虹街道某居民委员会于2013年6月5日出具的证明一份，证明原告张厚忠的母亲肖某一直居住在系争房屋内，系争买卖合同并未履行过，是不真实的买卖合同。5、(2013)闵民五(民)初字第715号案件的传票及民事诉状各一份，证明被告张长生于该案件中提出排除妨害诉请，要求原告张厚忠的母亲排除妨害从系争房屋中搬离。6、被告张长生与银行签订的借款合同一份、房地产产权信息一份、上海市房地产登记申请书一份、房地产抵押状况信息一份，证明银行贷款的金额为20万元，目前房屋登记的产权人为被告张长生，房屋的抵押权人为第三人住房置业担保公司，抵押债权的金额为20万元。针对原告张厚忠提供的上述证据，被告张长生发表如下质证意见：对证据1的真实性无法确认；对证据2的真实性无异议，该合同是原告张厚忠与被告张长生在房地产交易中心签订的，所以原告张厚忠称不认识被告张长生不符合事实；对证据3的真实性无异议，可以反映出原告张厚忠与被告郦家例之间的关系很好，否则不可能将被告郦家例全家的户口迁入原告张厚忠的房屋；对证据4的真实性无异议，被告张长生曾起诉原告张厚忠母亲要求搬离，故并非被告张长生不居住房屋，而是因为房屋内有原告张厚忠母亲居住，被告张长生无法入住。后因原告张厚忠母亲过世，案件遂予终结；对证据5的真实性无异议，但原告张厚忠在2010年左右就已经知晓房屋已出售给被告张长生，原告张厚忠在该时没有拿到赔偿款，前去居委会和交易中心吵闹，后因交易中心证明原告自愿将房屋出售给了被告张长生，原告张厚忠便不再吵闹；对证据6的真实性无异议。被告张长生为支持其抗辩主张，向本院提供了下列证据：1、(2013)闵民五(民)初字第1575号案件的民事起诉状、庭审笔录、民事裁定书、笔迹鉴定申请书，证明原告张厚忠曾以同样的事实和理由提起诉讼，后该案以原告张厚忠撤诉处理，本案原告张厚忠再次起诉，违反一案不再审原则。且原告张厚忠在该案庭审中表示，从未至房地产交易中心签署买卖合同，又申请司法鉴定，这与原告张厚忠在本案中的陈述自相矛盾，原告张厚忠故意虚假陈述，违反诚信原则。原告张厚忠的陈述不符合客观事实，恶意解除合同的目的十分明显。2、上海市房地产登记证明，证明被告购买该房屋贷款20万元，第三人住房置业担保公司为抵押权人，与本案的处理结果存在法律关系。3、银行转账记录，证明被告张长生实际已向原告张厚忠支付购房款，双方买卖关系真实成立。针对被告张长生提供的上述证据，原告张厚忠发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，原告张厚忠该时因未收到法院的材料，未到庭，故法院按撤诉处理。后法院出具了民事裁定书后，原告张厚忠再次起诉；对证据2的真实性无异议，但认为本案与第三人无关；对证据3的真实性无异议，但不认可两被告之间的转账与本案房屋买卖之间的关系，若房屋是由原告张厚忠出售给被告张长生，被告张长生没有理由将房款支付给被告郦家例。由此反而能证明两被告串通欺骗原告张厚忠。被告郦家例、第三人住房置业担保公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃质证的权利。本院根据原告张厚忠及被告张长生提出的质证意见，对证据材料认证如下：原告张厚忠提供的第2-6组证据真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认。被告张长生提供的证据真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认。就原告张厚忠的第1组证据，被告张长生对该组证据的真实性予以否认。本院认为，因该组证据从其署名看，系由被告郦家例出具，然被告郦家例在本案中并未到庭，原告张厚忠也未进一步就该组证据的真实性予以举证，故本院对于该组证据的证明效力不予认定。综上，本院根据上述认证的证据及庭审中双方当事人的陈述，本院确认如下法律事实：2006年6月10日，原告张厚忠(作为出卖人、甲方)与被告张长生(作为买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定由乙方受让甲方位于上海市闵行区沪青平公路XXX弄XXX号XXX室的房屋(即本案系争房屋)，房屋建筑面积为41.61平方米，转让价款为400,000元。第四条约定，甲方于2006年8月20日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。第六条约定，自合同签订之日起10日内，向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款约定，交易中心交易费由乙方承担，……，交房前户口迁出。附件三“付款协议”约定，乙方于2006年6月10日支付1万元作为定金，于2006年6月11日支付19万元，于放款后交房。2006年6月16日，被告张长生(作为甲方、借款人、抵押人)、案外人中国建设银行股份有限公司上海某支行(作为乙方、贷款银行)与第三人住房置业担保公司(作为丙方、保证人)签订了《住房公积金个人购房担保借款合同》，约定被告张长生为购买系争房屋借款20万元，期限为15年，自2006年6月1日起至2021年6月1日止。合同第五十条约定了抵押物(即本案系争房屋)的具体内容。合同第五十五条约定了资金划拨账户，收款人名称为被告张长生，收款人账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX。根据登记日为2006年6月25日、编号为沪房地闵字(2006)第XX号的《上海市房地产权证》记载，系争房屋的权利人登记为被告张长生。2006年7月12日，第三人住房置业担保公司经核准登记为系争房屋的抵押权人，债权数额为20万元，期限自2006年6月1日起至2021年6月1日止。2006年7月18日，20万贷款发放至被告张长生账户。2008年8月11日，被告张长生向被告郦家例转账15万元。2008年8月13日，被告张长生汇向被告郦家例转账73,000元。2013年4月26日，本院依法受理以张长生作为原告、肖某(系原告张厚忠的母亲)作为被告的排除妨害纠纷一案，案号为(2013)闵民五(民)初字第715号。该案中，张长生请求法院判令肖某搬离系争房屋并将房屋返还给张长生。2013年6月5日，上海市闵行区新虹街道某居委会出具《证明》，上载原告张厚忠母亲肖某自1996年7月动迁至今一直居住在系争房屋内。后因该案被告肖某于2013年12月4日报死亡，该案无应当承担义务的人，故法院裁定终结诉讼。2013年8月2日，本院依法受理以张厚忠作为原告、张长生及郦家例共同作为被告的确认合同无效纠纷一案，案号为(2013)闵民五(民)初字第1575号。该案中，张厚忠请求法院判令就其与张长生签订的系争房屋买卖合同无效。该案于2013年8月29日公开开庭审理。开庭当日，原告张厚忠就系争房屋买卖合同上的签字申请笔迹鉴定。2014年1月2日，法院出具民事裁定书，上载因原告张厚忠经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，故按撤诉处理。2014年4月15日，上海市闵行区新虹街道某居委会出具《证明》，上载原告张厚忠系居住在系争房屋内居民，其母亲长期生病，其本人一直无业无收入，几年来由居委会帮困，现其母亲去世。目前刚就业。诉讼中，被告张长生就其贷款账户的开立情况及20万元贷款的收支情况，申请法院至贷款银行进行调查。根据调查结果显示，户名为被告张长生、账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX的银行账号内的主要交易明细如下：1、2006年7月18日发放贷款20万元；2、2006年7月19日现金支取9.5万元及7万元；3、2006年7月24日现金支取2.8万元；4、2006年7月28日现金支取1,998.21元；5、2006年8月23日房贷扣款1,896.20元；2006年9月22日房贷扣款1,539.20元；2006年10月22日房贷扣款1,539.20元。另，关于系争房屋内的户口情况，本院查明，根据签发日期为2006年2月22日的户口簿记载，系争房屋户主为原告张厚忠，房屋内另有案外人郦某某(于2009年11月5日迁入)、案外人张某某(于2009年11月5日迁入，系被告郦家例的妻子)以及被告郦家例(于2009年11月5日迁入)的户口。还查明，2013年10月28日，上海市静安区人民法院依法受理以住房置业担保公司为原告、张长生及朱某(系张长生配偶)为被告、中国建设银行股份有限公司上海某支行为第三人的追偿权纠纷一案，案号为(2013)静民二(商)初字第1974号。该案中，法院认定“……被告张长生与第三人及原告建立了贷款及连带担保责任法律关系，被告张长生并以所购房产作为抵押向原告提供抵押反担保。虽然，两被告辩称被告张长生并未实际收到贷款。但是，根据第三人提供的转账还贷委托协议以及《住房公积金个人购房担保借款合同》的附件‘借款申请人信息资料’上的记载，被告张长生多次签字确认贷款汇入的账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，户名为张长生，《住房公积金个人购房担保借款合同》中亦记载该账号为贷款资金划入帐户。第三人之后按约将贷款划入户名为张长生，账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX的帐户，该放款帐户经被告张长生多次签字确认，且以其名字为户名，该账户的开户信息亦为张长生本人信息，符合合同约定，足以证明第三人已按约履行向被告张长生的放款义务。两被告关于没有实际收到贷款的主张缺乏事实依据，本院不予采信。第三人已按约履行放款义务，被告张长生未按约偿还借款本息，原告依约代被告张长生偿还了剩余的公积金贷款本息，履行担保义务。因此，原告有权按照合同的约定行使追偿权，并依法处置抵押物。本案系争贷款发生在被告张长生与被告朱某夫妻关系存续期间，依法该债务应当视为夫妻共同债务，应由被告朱某与被告张长生共同偿还……”法院遂于2014年7月14日依法作出判决，判令两被告偿还原告住房置业担保公司代偿款154,246.36元及相应利息损失等。本院认为，本案的争议焦点为原告张厚忠与被告张长生之间就系争房屋的买卖是否存在真实的意思表示。如是，则双方房屋买卖合同有效，反之，则不然。对此，原告张厚忠主张，其与被告张长生签订合同的目的系以该房屋套取银行贷款借给被告郦家例使用，故双方之间不存在真实的房屋买卖合意，合同当属无效。原告张厚忠就其上述主张，向本院提供了由被告郦家例出具的两份证明，载明针对系争房屋的住房贷款20万元由被告郦家例借用，由被告郦家例负责归还每月贷款。但因被告郦家例在本案中未到庭应诉，被告张长生对两份证明的真实性予以否认，故本院对上述两份证明的真实性无从确认，就其证明效力无法作出认定。故原告张厚忠就其上述主张存在一定的证据缺失。被告张长生则主张，双方签订了房屋买卖合同，其业已将全部40万元房款支付给原告张厚忠，双方之间的房屋买卖合同不存在无效的情形，应属有效。但与其主张相矛盾的是，虽被告张长生持有原告张厚忠签署的房屋买卖合同并经房地产交易中心过户登记，但在整个购房过程中，存在诸多不符合正常购房市场交易习惯和流程之处。被告张长生亦存在一定的证据缺失。因此，在双方提交的证据均有所缺陷的情况下，本院结合双方当事人提交的其他证据及当庭陈述，判断双方签订合同的真实意思。本院认为，根据已查明的事实，首先，本案中并无实际的房屋交付事实。通过居委会出具的证明可以看出，该房屋始终由原告张厚忠及其母亲居住。从未发生由原告张厚忠向被告张长生交付房屋的行为。而被告张长生自2006年6月登记成为房屋权利人后，也从未向原告张厚忠主张交付房屋。被告张长生提出，双方曾约定款清交房。然其自称的款清时间为2008年。而至该时，被告张长生仍未就房屋交付提出任何主张。直至2013年8月被告张长生方至法院诉讼，期间时隔数年之久。且本院注意到，被告张长生提起排除妨害纠纷之时，恰是在第三人住房置业担保公司要求被告张长生及其配偶返还第三人15万余元代偿款期间。故本院有理由认为，被告张长生系因自身利益面临受损，方才提起上述排除妨害诉讼，欲以诉讼方式为其自身减损。其次，本案中亦无房款的交付事实。系争房屋买卖合同约定的购房款为40万元。其中的20万元为银行贷款，就该20万元银行贷款汇入的账号为被告张长生本人的账号。20万元贷款到账后，其中的19万余元又通过现金形式分数次支取。在此过程中，并未有证据证实20万元已交付原告张厚忠的事实。对于被告张长生在本案中仍主张其不知晓贷款账号的开立及贷款发放情况，也已在(2013)静民二(商)初字第1974号的生效判决中被法院否定，本院就生效判决对于事实及法律的认定予以认同。而至于剩余的20万元房款，被告张长生提供了其向被告郦家例进行银行转账的业务凭证。但本院注意到，第一，转账的时间为2008年8月11日及同年8月13日，距离房屋买卖合同签订之时已有两年之久，该付款方式与合同约定的付款方式不一致；第二，转账的金额分别为15万元和7.3万元，与20万元的剩余房款从数额上并不匹配。虽被告张长生抗辩，超出20万元的部分(即2.3万元)为相应的利息及交易费用，此为原告张厚忠及两被告协商的结果，但因该说法并未得到原告张厚忠的认可、被告郦家例亦未到庭，同时无其他证据可予以印证，故本院无法采信被告张长生的单方陈述；第三，收款人也并非是房屋出售人原告张厚忠，也未有证据证明原告张厚忠委托被告郦家例出售房屋或代收房款。故本院认为，上述被告张长生支付给被告郦家例的22.3万元与本案无关。综上，被告张长生主张所有40万元房款均已交付，本院不予采信。最后，既被告张长生主张属正常购房，但其对于如何归还银行贷款的事实，未就此向法院作出合理陈述。综上所述，原告张厚忠与被告张长生虽签订房屋买卖合同，然而未有房屋交付、房款交割，并且在此情况下办理了产权过户手续，与常理不符。本院注意到，在本案中，双方均有陈述，被告张长生与被告郦家例之间系亲戚关系，被告郦家例为被告张长生的姐夫，且被告郦家例在外做生意。之所以，原告张厚忠和被告张长生签订房屋买卖合同，也是由被告郦家例提出。故本院认为，综合本案的现有证据来看，原告张厚忠所主张的签订合同目的(即为套取银行贷款以借给被告郦家例使用)，该可能性大于被告所主张的双方是正常房屋买卖关系。故本院认为，本案因买卖双方就系争房屋的交易并不存在真实的意思表示，故双方签订的房屋买卖合同应认定为无效。被告郦家例、第三人住房置业担保公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：确认原告张厚忠与被告张长生于2006年6月10日就位于上海市闵行区沪青平公路XXX弄XXX号XXX室房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》无效。案件受理费7,300元，由被告张长生、被告郦家例共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 林 霞代理审判员 周 颖人民陪审员 邓红霞二〇一六年四月二十一日书 记 员 董琪华附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。