上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第3727号上诉人（原审被告）钱永石，男，1938年8月20日生，汉族，住上海市浦东新区上钢九村9号404室。委托代理人孙成良，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）钱涛，男，1975年11月24日生，汉族，住上海市浦东新区上钢九村9号404室。原审被告上海市浦东新区房地产（集团）有限公司，住所地上海市浦东新区向城路58号25-26楼。法定代表人刘朴，董事长。委托代理人陈麒麟，男，上海市浦东新区房地产（集团）有限公司工作。上诉人钱永石因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第20165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2000年4月10日，钱永石作为承租人或受配人签署了《职工家庭购买公有住房协议书》（以下简称《协议书》），钱永石在《协议书》的尾部的同住成年人一栏中写上“钱涛”字样并加盖“钱涛”章样。《协议书》的主要内容为：上海市浦东新区上钢九村9号404室房屋（以下简称系争房屋）的房屋承租人或受配人姓名钱永石，经与本户同住成年人协商一致，同意购买系争房屋，系争房屋的房地产权利确定为钱永石；经约定的所有权人同意，委托钱永石代为办理购买公有住房一切手续。之后，钱永石作为乙方（购房人）与甲方（出售人）上海市浦东新区房地产（集团）有限公司（以下简称浦房公司）签订了《上海市公有住房出售合同》（以下简称《出售合同》），《出售合同》约定：钱永石向浦房公司购买系争房屋，房屋建筑面积为37.17平方米；钱永石在签订本合同前已与系争房屋的承租人（受配人）、同住成年人协商一致、共同确定系争房屋一经转移，其房地产权利为钱永石享有；双方确认钱永石购买系争房屋的价格，以1999年市政府及其主管部门的规定计算，房屋全部售价为人民币（以下币种相同）15，945元，扣除付款折扣后，实际付款金额为12，756元；浦房公司应缴付的费用为房屋维修基金2，673元、街坊公共设施费743元、手续费80元；钱永石应缴付的费用为房屋首期维修基金669元、手续费80元、其他费用72元（包括合同印花税、房地产权证印花税、房地产权证工本费、房屋登记勘丈费、地籍图费）；钱永石将13，577元（其中房款为12，756元、各种费用共计821元）交付至中国建设银行上海分行；……。2000年11月18日，系争房屋的产权登记于钱永石的名下。系争房屋的产权登记于钱永石名下之后，钱永石未直接告知钱涛其已购买系争房屋之事，钱永石曾告知其女儿钱莹其购买系争房屋之事，但钱莹并未将此事转告钱涛。2012年8月，因钱涛未经钱永石同意擅自将系争房屋出租收益，钱永石曾诉至法院，要求钱涛返还系争房屋，并支付租金，后经调解，由法院出具（2014）浦民一（民）初字第10778号民事调解书，调解书的主文为：钱涛于2014年8月3日之前负责将系争房屋钥匙交付给钱永石；在系争房屋内由钱涛出资购买的家具、家电归钱永石所有。钱涛诉至原审法院称，钱涛与钱永石系父子关系。系争房屋原系公房，钱永石于1991年开始作为系争房屋的承租人。此后系争房屋实际由钱涛和钱永石共同居住。2014年，钱永石与钱涛因系争房屋的出租等发生争议，诉讼过程中钱涛得知，钱永石已于2000年瞒着钱涛买下了系争房屋，系争房屋的产证上仅登记为钱永石的名字。钱永石向浦房公司购买系争房屋未经钱涛同意，且在2014年诉讼之前，钱永石亦从未告知钱涛上述事实，而浦房公司在系争房屋的买卖过程中未尽到审慎注意义务，亦应承担相应的法律责任。钱永石和浦房公司的行为侵犯了钱涛作为公房同住人的合法权益。故钱涛现诉至法院，提出如下诉讼请求：一、判决确认钱永石签署的《协议书》无效；二、判决确认钱永石和浦房公司签署的《出售合同》无效；三、判决恢复系争房屋的公房原状（性质）。钱永石辩称，钱涛提出的诉讼请求不成立，所述的事实和理由也不符合实际情况。钱永石系钱涛的父亲，钱永石作为系争房屋的承租人符合国情，系正常的。1991年，钱永石的爱人因癌症去世，钱涛当时只有十四、五岁，由钱永石抚养，现钱涛及钱永石的女儿的户籍均在系争房屋内，有关单位因钱永石系钱涛的父亲，且是系争房屋的承租人，而与钱永石签订合同正常。钱涛的说法不成立。2000年4月，钱涛已近三十，但尚未成家，生活由钱永石负责，钱永石用自己的工龄购买了系争房屋，在2000年钱永石购买系争房屋时钱涛及钱永石的女儿就知道钱永石购房之事。钱永石购房是为了以房养老及将系争房屋留给子女作为遗产，钱涛也是继承人之一。2007年钱涛买房，是拿着系争房屋的产权证去购买房屋，因此，钱涛知道钱永石购买了系争房屋。2012年钱涛拿着系争房屋的房产证将系争房屋出租，再一次证明钱涛知道钱永石购买系争房屋，上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第10778号民事调解书可以证明，钱涛称其不知道钱永石购买系争房屋系谎言。2014年8月系争房屋被出租期间的水、电、煤等费用均由钱永石支付，要求钱涛将这些钱款归还给钱永石。系争房屋的户口簿在钱涛处应当返还给钱永石。钱涛已近四十，应当自立，钱永石年老体弱，钱涛应当有义务赡养。浦房公司辩称，驳回钱涛的诉讼请求。钱涛作为同住人在《协议书》上已经签名盖章，钱永石用其工龄购买系争房屋钱涛是知道的。原审认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《协议书》上同住成年人一栏的“钱涛”字样及“钱涛”章样系钱永石所签及所盖，钱涛事后又未予以追认，《协议书》应当无效；根据《协议书》而签订的《出售合同》损害了钱涛的权利，也应当认定无效。《协议书》及《出售合同》无效后，钱永石和浦房公司应协助恢复系争房屋的租赁公房原状，将系争房屋的产权人钱永石恢复登记为系争房屋的承租人钱永石，浦房公司应返还钱永石钱款13，577元。钱涛的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。钱永石称钱涛知道其于2000年购买系争房屋之事的意见，因未举证证明，不予采信。钱永石所述的要求钱涛归还2012年8月期间的水、电、煤费、归还系争房屋的户口簿、要求钱涛承担赡养义务等，均不属于本案处理范围，可由钱永石另行主张处理。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于二〇一五年九月十五日作出判决：一、确认出具日期为2000年4月10日的关于上海市浦东新区上钢九村9号404室房屋的《职工家庭购买公有住房协议书》无效；二、确认钱永石与上海市浦东新区房地产（集团）有限公司签署的关于上海市浦东新区上钢九村9号404室房屋的《上海市公有住房出售合同》无效；三、钱永石与上海市浦东新区房地产（集团）有限公司于判决生效之日起十日内恢复上海市浦东新区上钢九村9号404室房屋的登记原状，将上述房屋的产权人钱永石恢复登记为承租人钱永石；四、上海市浦东新区房地产（集团）有限公司于判决生效之日起十日内返还钱永石钱款13，577元。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费198元，减半收取计99元，由钱永石与上海市浦东新区房地产（集团）有限公司共同负担。判决后，钱永石不服，上诉于本院称，系争房屋原系上诉人承租，2000年上诉人用工龄将系争房屋购得。《协议书》上加盖的是被上诉人钱涛的私章，钱涛分别于2007年、2012年拿着系争房屋产权证去购买他处房屋及出租系争房屋，2014年钱永石也曾因系争房屋出租事宜起诉钱涛至上海市浦东新区人民法院。同时，钱永石女儿钱莹户口在系争房屋内，钱莹也早告知钱涛系争房屋的产权状况。以上事实可以证明被上诉人钱涛对系争房屋产权状况早已明知。请求二审撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。被上诉人钱涛未作书面答辩。原审被告浦房公司述称，请求法院依法判决。经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院审理中，上诉人提交上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第10778号案件的庭审笔录，证明钱涛对上诉人购买系争房屋的事实是清楚的，而且钱涛明确表示放弃对系争房屋产权主张权利。原审被告发表质证意见称，对该份证据无异议，对证明内容予以认可。被上诉人未发表质证意见。本院认为，二审争议焦点在于上诉人钱永石签署的《协议书》和《出售合同》是否有效。首先，系争房屋原系公有住房，钱永石作为承租人要购买该房，签订《协议书》前需与同住成年人钱涛协商一致取得钱涛同意，亦或事后取得钱涛追认。而《协议书》上“同住成年人签名盖章”处钱涛的签名和盖章均系上诉人所为，上诉人对此予以承认，其虽称图章是由被上诉人所给，但并无证据证明，在被上诉人事后未予追认的情况下，《协议书》当属无效，基于《协议书》签订的《出售合同》亦应属无效。其次，上诉人称被上诉人2000年就知道上诉人购买系争房屋，并于2007年、2012年拿着系争房屋产权证去购买他处房屋及出租系争房屋，以及上诉人女儿钱莹也早告知钱涛系争房屋的产权状况，然而上诉人对上述主张均未能举证证明，本院不予采信。至于上诉人提交（2014）浦民一（民）初字第10778号案件庭审笔录，欲证明钱涛清楚上诉人购买系争房屋的事实，且钱涛明确表示放弃对系争房屋产权主张权利，从该份庭审笔录记载内容看，钱涛已明确表示其作为同住人，应当也是产权人之一，同时，钱涛在本案原审中称其于上述案件诉讼过程中才得知上诉人购买系争房屋的事，亦表示调解协议不代表其认可系争房屋产权归钱永石。因此，对该份庭审笔录真实性本院予以认可，但对上诉人证明的主张本院不予支持。综上，原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。上诉人钱永石的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币198元，由上诉人钱永石负担。本判决为终审判决。审 判 长  孔美君代理审判员  严佳维审 判 员  郑卫青二〇一六年十月十日书 记 员  赵 樱附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……