湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书(2015)浏民初字第6163号原告浏阳市同力房地产开发有限公司，住所地湖南省浏阳市人民路恒远一栋二号楼103号。法定代表人罗霖，董事长。委托代理人欧阳旺兴，男，1976年1月14日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区九洲大道东1346号10楼华安保险股份珠海公司，系原告破产管理人湖南人和律师事务所的工作人员。委托代理人罗丽冰，女，1993年10月16日出生，汉族，住湖南省新化县石冲口镇潘家湾村第四村民小组***号，系原告破产管理人湖南人和律师事务所的工作人员。被告娄鹏。原告浏阳市同力房地产开发有限公司与被告娄鹏房屋租赁合同纠纷一案，于2015年11月26日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由代理审判员苏逢连担任审判长，人民陪审员黎建平、邓昭明参加的合议庭，于2016年1月7日公开开庭进行了审理。书记员罗静担任法庭记录。本案原告浏阳市同力房地产开发有限公司的委托代理人欧阳旺兴、罗丽冰，被告娄鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浏阳市同力房地产开发有限公司诉称，原告与被告娄鹏于2013年8月12日签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于浏阳市劳动北路福临体育新城3栋1楼105号商铺。租赁商铺的建筑面积84.79平方米，租赁期限为3年，自2013年8月12日起至2016年8月11日止。租金按年交纳，分别为26709元、34709元和38155.5元，交纳期限第一年为合同签订之日，此后为每年的8月11日前。合同还约定，被告违约逾期交租，履约保证金不予退还，原告还有权解除合同，并追究违约责任等内容。被告从2014年8月11日开始拖欠租金，经多次催告，至今未支付。原告遂诉至法院，请求判决：1.解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2.被告支付从2014年8月12日起至商铺收回之日止的租金，截至起诉之日止的租金为72495.5元，后续租金3179.63元/月计算至原告收回商铺之日止；3.被告按未交租金的1%每日向原告支付违约金，计算至被告交清所有租金之日止，截至起诉之日止的违约金共计201461.275元；4.被告交纳的履约保证金7000元归原告所有；5.本案诉讼费由被告承担。被告娄鹏辩称，原告的法定代表人于2015年1月7日被捕，原告处于无人管理的状况，也无人通知被告在内的承租人如何解决。被告承租的105号门面花去装修费15万元，被告已交房租至2015年1月份，被告曾提前3个月找原告要求解除租赁合同，但原告当时一片混乱，被告无从找人。直至2015年11月，原告的破产管理人方产生，管理人至此时方找到被告，被告当时便将门面钥匙交给了原告。被告要求解除与原告的租赁合同，退还租房押金7000元，原告赔偿因拖延时间给被告造成的经济损失12万元，本案诉讼费应由原告承担。原告浏阳市同力房地产开发有限公司为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交了以下证据：1.（2015）浏民破（预）字第00001号民事裁定书，拟证明本院受理了原告的破产清算申请；2.（2015）浏民破字第00002-1号决定书，拟证明湖南人和律师事务所被本院指定为原告的管理人；3.商铺租赁合同，拟证明原、被告就商铺租赁的期限、租金及支付时间、履约保证金、违约责任等进行了约定；4.通知书，拟证明管理人已通知被告按约履行义务。被告娄鹏对上述证据发表如下质证意见：对证据1、2、3、4均无异议。被告愿意支付解除租赁合同前的租金。被告娄鹏为支持其抗辩理由，在举证期限内向本院提交了以下证据：1.收据4张，拟证明被告向原告交履约保证金和门面租金的情况；2.移交清单及照片，拟证明被告已将租赁商铺的门面交还原告，由原告管理人的工作人员接收。原告浏阳市同力房地产开发有限公司对上述证据发表如下质证意见：对证据1无异议，但被告的已交租金截止至2014年12月份。对证据2无异议。经过庭审举证、质证和审查，本院对本案的证据认证如下：（一）对原告浏阳市同力房地产开发有限公司的证据认证如下：原告提交的证据1、2、3、4，被告对4组证据均无异议，经本院审查认为，该4组证据均符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以认定。（二）对被告娄鹏的证据认证如下：被告提交的证据1、2，原告对2组证据均无异议，经本院审查认为，该2组证据均符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以认定。根据上述已采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：原告浏阳市同力房地产开发有限公司与被告娄鹏于2013年8月12日签订《商铺租赁合同》，合同约定原告出租浏阳市劳动北路福临体育新城3栋1楼105号商铺给被告，租赁商铺的建筑面积为84.79平方米。双方约定商铺租赁期限为3年，自2013年8月12日至2016年8月11日。被告自合同签订时向原告支付7000元履约保证金，合同约定，租赁期满、被告无违反合同的行为并无须向原告承担其他任何责任的前提下，原告于被告交还商铺的次日将履约保证金无息等额返还给被告。合同约定，被告2013年8月12日至2014年8月11日应付的租金为2225.75元/月，合计26709元，于签订合同之日交纳；2014年8月12日至2015年8月12日应付的租金为2861.67元/月，合计34340元，于2014年8月11日交纳；2015年8月12日至2016年8月11日应付的租金为3179.63元/月，合计38155.5元，于2015年8月11日前交纳。双方还约定，若被告逾期交付租金超过15日，经原告书面催告后仍未按期交付租金的，原告有权解除商铺租赁合同、收回商铺……若被告逾期向原告交付租金，每逾期一天，被告应按未交租金的1%向原告支付违约金，该违约金计算至原告交清所有租金之日止。合同还就合同解除、物业管理费、商铺续租、商铺交付与修缮、税费及杂费承担和交纳、违约责任、免责条款、争议解决、其他等进行了约定。被告已支付原告履约保证金7000元，并支付了2013年8月12日至2014年8月11日的租金26709元，另外被告还于2014年8月8日支付原告租金12000元，此后被告未再向原告支付过租金。2015年10月27日，被告向体育新城的商铺租赁户发出《通知书》，通知原告等租赁户就租金等情况进行登记。另查明，2015年8月27日，本院裁定受理了原告的破产清算申请，并决定指定湖南人和律师事务所为原告的管理人。2015年11月23日，被告将租赁门面的钥匙交还给原告管理人的工作人员唐柯、唐朝庭。被告表示，移交钥匙给原告是要求与原告解除商铺租赁合同。被告未支付剩余租金，原、被告因此酿成纠纷，原告遂于2015年11月26日向本院提起诉讼。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告浏阳市同力房地产开发有限公司与被告娄鹏签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，该合同合法、有效，本院予以认可。原告依约将租赁房屋交给被告使用，被告应当依约支付房屋租金。被告已付清2013年8月12日至2014年8月11日期间的租金26709元，被告还于2014年8月8日支付原告租金12000元，即2014年8月12日至2015年8月11日期间的租金被告已付至2014年12月18日（12000元÷2861.67元/月=4.2个月，2014年8月12日往后推算4.2个月为2014年12月18日）。被告已于2015年11月23日将房屋钥匙交还原告的管理人，原告管理人的工作人员也代为收取了钥匙，应当认定原、被告自2015年11月23日起已协商解除《商铺租赁合同》，故被告应当支付原告自2014年12月19日起至2015年11月23日的租金33132元（2861.67元/月×7.8个月+3179.63元/月×3.4个月）。依据双方合同约定，被告逾期交付租金，原告有权解除合同并不予退还履约保证金，双方还约定被告需按未交租金的1%每日向原告支付违约金，被告对此表示要求原告退还履约保证金，且被告认为自己不存在违约。被告逾期交房租的行为已构成违约，但被告承担的违约责任应以其违约行为给原告造成的损失为限，原、被告在租赁合同中既约定履约保证金又约定违约金，二者超过原告的实际损失，本院认为，被告支付履约保证金已足以弥补给原告造成的损失，原告还要求被告按未交租金的1%每日向原告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。因此，对被告要求原告退还履约保证金的主张，本院不予采纳。被告要求原告赔偿经济损失12万元的主张，缺乏事实和法律依据，且被告未向本院提起反诉，被告可另行向原告主张。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、浏阳市同力房地产开发有限公司与娄鹏于2013年8月12日签订的《商铺租赁合同》已于2015年11月23日解除；二、限娄鹏于本判决发生法律效力之日起10日内支付浏阳市同力房地产开发有限公司自2014年12月18日起至2015年11月23日的租金33132元；三、娄鹏交纳的履约保证金7000元归浏阳市同力房地产开发有限公司所有；四、驳回浏阳市同力房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案受理费5514元，由浏阳市同力房地产开发有限公司负担2014元，由娄鹏负担3500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  苏逢连人民陪审员  黎建平人民陪审员  邓昭明二〇一六年四月十五日书 记 员  罗 静附相关法律规定：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。