苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初9720号 原告：苏州汇海东兴集团有限公司，住所地苏州市姑苏区友新路6号。 破产管理人：江苏拙正律师事务所。 负责人：王有庆，主任。 委托诉讼代理人：张燕，江苏拙正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕述建，江苏拙正律师事务所实习律师。 被告：苏州明月科技有限公司，住所地苏州市工业园区娄葑分区星红路199号。 法定代表人：曹春明，执行董事。 委托诉讼代理人：陆扬，江苏简文律师事务所律师。 第三人：郁黎旸，男，1969年2月21日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 原告苏州汇海东兴集团有限公司（以下简称汇海公司）与被告苏州明月科技有限公司（以下简称明月公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月26日立案后，依法适用简易程序审理，经明月公司申请，本院依法追加郁黎旸为本案第三人，并于2020年1月15日公开开庭进行了审理。后依法将本案转为独任制普通程序，于2020年7月17日公开开庭审理了本案。原告汇海公司的委托诉讼代理人张燕、吕述建，被告明月公司的委托诉讼代理人陆扬到庭参加两次庭审，第三人郁黎旸到庭参加第一次庭审，但经本院传票传唤无正当理由未到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告汇海公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付结欠租金1367812.5元及违约金122550.7元（暂算至2019年11月11日，实算至被告向原告支付完毕全部租金之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告因不能清偿到期债务，且明显缺乏清偿能力，根据苏州市吴中典当有限责任公司的申请，苏州市姑苏区人民法院于2018年12月7日裁定受理原告破产清算一案，并于2019年1月3日指定江苏拙正律师事务所担任原告管理人。管理人在履行职务过程中发现被告于2016年9月15日与原告签订《物业租赁合同》一份，合同编号为2016×××，根据合同约定，被告向原告承租坐落于苏州市工业园区群星二9号F×××号西×房屋，建筑面积为737平方米，租赁期限自2016年10月15日起至2019年10月15日止，物业月租金(此租金包含物业管理费)为5万元，年租金60万元，该租金为税前价格，上述租金自租赁期第1年起增长5%，自租赁期第2年起每1年在上一年的基础上递增5%，租金采取预付方式支付，每季支付一次，首期租金、物业管理费应于签约当日支付，被告需于上一期期满前10日内将下期租金、物业管理费以电汇的方式汇至原告指定的银行账户。现原告所有的位于苏州市工业园区通园路东、群星二路南的宗地及房屋已于2018年11月11日被苏州工业园区人民法院（以下简称园区法院）在强制执行过程中拍卖成交。经管理人调查，被告自租赁之日起至实际搬离之日止并未向原告支付过租金，故诉至人民法院，望判如所请。 被告明月公司辩称：1.我公司与汇海公司不存在真实的房屋租赁关系，双方向银行出具的租赁合同明显系为汇海公司办理银行贷款之用，我公司从未向明月公司支付过租金，也未支付过保证金5万元；2.2016年7月，汇海公司就将其名下的案涉房屋二楼租赁权抵债给了第三人郁黎旸，故实际租金也不应当向汇海公司支付；3.2017年春节过后，因汇海公司法定代表人佘昌外逃，公章找不到，为了不使案涉房屋空置，本公司出于朋友之间的帮忙代理第三人与苏州纽斯工程设备有限公司（以下简称纽斯公司）、苏州安保利智能科技有限公司（以下简称安保利公司）签订了租赁合同，该租赁行为系代理郁黎旸所为行为；我公司并未实际收取承租人的租金；4.园区法院在涉汇海公司的执行案件中也确认了全部租赁合同真实状况，但没有我公司的，且苏州褀康自动化设备有限公司（以下简称褀康公司）也被确认为以租抵债，相较于本公司作为并非真正承租人更加不应该承担向汇海公司支付租金的责任。综上，本公司与汇海公司并未成立真实意思表示的租赁合同，且从未就租赁涉案房产实际发生相关权利义务；真实的租赁状况系第三人与两家实际承租人之间的关系，本公司仅是代理关系，请人民法院驳回汇海公司对本公司的全部诉讼请求。 第三人郁黎旸述称：1.明月公司刚开始确实有意租赁案涉房屋并同意将租金支付给我，但之后并没有实际承租；2.2017年7月1日我委托物业公司把案涉房屋对外进行了出租，并收取了租金，但租金收益还没有达到汇海公司应归还我的借款数额。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了（2018）苏0508破16号民事裁定书、决定书、物业租赁合同、通知书、邮寄凭证及签收详情、异议申请书、授权委托书、谈话笔录、解除房屋租赁合同协议书、授权委托书、汇海公司租赁情况（20170126）、三方租金监管协议、承诺函、租赁冲突情况、执行笔录、房屋租赁合同、借款合同、承诺书、抵款协议书、招商银行转账汇款业务回单等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷作证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年12月7日，本院作出（2018）苏0508破16号民事裁定，裁定受理苏州市吴中典当有限责任公司对汇海公司的破产清算申请。2019年1月3日，本院依法指定江苏拙正律师事务所担任汇海公司的管理人。 就案涉位于苏州市工业园区群星二9号F×××号西×房屋（建筑面积为737平方米），明月公司为获取装修补偿等向汇海公司的管理人提交其作为房屋承租人与汇海公司作为出租人签订的合同编号为2016×××的《物业租赁合同》一份，合同约定汇海公司为明月公司提供案涉房屋供其租赁，租赁期限为三年，即自2016年10月15日起至2019年10月15日止，物业月租金(此租金包含物业管理费)为5万元，年租金为60万元，该租金为税前价格，上述租金自租赁期第1年起租金增长5%，自租赁期限第2年起每1年在上一年的基础上递增5%，自租赁期第2年起每1年在上一年的基础上递增5%，租金采取预付方式支付，每季支付一次，首期租金、物业管理费应于签约当日支付，明月公司需于上一期期满前10日内将下期租金、物业管理费以电汇方式汇至原告指定的银行账户；明月公司应于签约当日向汇海公司支付相当于1个月的款项作为租赁保证金即5万元；明月公司确认该物业状态后，应在汇海公司出具的《房屋交接确认单》签字接收。合同最后落款签约日期为2016年9月15日。审理中，明月公司称该份合同实际签约日期为2016年7月1日，汇海公司为了争取银行贷款，应其要求才写成了2016年9月15日。 后汇海公司向苏州银行股份有限公司苏州分行（以下简称苏州银行）申请银行贷款，但就案涉房屋租赁情况，留存苏州银行的合同编号同样为2016005《物业租赁合同》一份，但该留存合同载明的租赁期限为八年即2016年10月15日至2024年10月15日，合同最后落款签订日期仍为2016年9月15日。同时在苏州银行还留存了一份苏州银行与汇海公司（出租方）、明月公司（承租方）于2017年1月23日签订的《三方租金监管协议》和明月公司作为承租人出具的《承诺函（适用于租赁在先）》一份，该两份材料所载明的租赁期限均为2016年10月15日至2024年10月15日。 2017年5月9日，明月公司（甲方、出租方）分别与纽斯公司、安保利公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》各一份，两份租赁合同除承租方不同外，其他约定均一致，均载明：第一条，租赁房屋坐落于工业园区群星二路9号F×××号西×房屋使用面积约为300平方米；第二条，出租场地租赁期限为3年，即自2017年7月1日至2020年6月30日止；第三条，乙方向甲方支付租金，按月为6600元，全年总计租金为79200元，上述租金按半年一付，先付后租，第一次租金于合同签订时付清，下半年度租金必须与到期日30日前付清。后纽斯公司、安保利公司实际承租了案涉房屋的相应部分面积。 2019年1月10日，明月公司分别与纽斯、安保利公司签订《解除房屋租赁合同协议书》各一份，协议主要内容为：双方原于2017年7月1日签订的房屋租赁合同，自本协议生效之日起，相应房屋租赁合同解除；纽斯公司和安保利公司的装修损失分别为114800元和117900元由明月公司承担，相关装修及设备设施所有权转移给明月公司，通过人民法院追偿的权利也一并转移给明月公司。 另查明，2019年7月23日，明月公司向汇海公司管理人提出《异议申请》等，《异议申请》载明：明月公司租赁了汇海公司所有的位于的部分办公楼，后分别租赁给纽斯公司及安保利公司，两家公司都对房屋进行了装修，并添加了必须的设备设施等，合计支付425810.00元；后因南京银行股份有限公司苏州分行的申请，园区法院对汇海公司所有的位于土地进行了评估、拍卖；在执行过程中，明月公司向园区法院提出了确认《租赁合同》有效的申请，但法院并未审核通过；但是根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十条规定，即便租赁合同无效，明月公司出资进行的装修和购买的设备设施等也应由明月公司拆除取回；但是法院在评估时，并未通知明月公司确认，将属于明月公司的财产一并评估，后经拍卖成交，未将属于明月公司的财产价款交予明月公司。故提出如下请求：1.请求确认将拍卖成交的关于汇海公司名下位于苏州工业园区东兴路东、群星二路南宗地及其地上附着物拍卖成交款中的232700元不属于汇海公司的破产财产；2.请求将上述财产从破产财产中别处，归还给明月公司。 2019年8月15日，明月公司委托吴学俊全权处理其公司在群星二路9号二楼房屋出租及装修赔偿中所发生的所有事务。同日，管理人与吴学俊谈话并制作《谈话笔录》一份，管理人问及明月公司向汇海公司承租房屋及装饰装修的全部过程时，吴学俊回答“明月公司是在2016年9月15日与汇海集团在苏州工业园区群星二路9号签订了《物业租赁合同》，据明月公司的法定代表人曹春明讲，《物业租赁合同》也只有复印件，没有原件，合同约定明月公司承租汇海集团位于群星二路9号F×××号西×房屋，建筑面积737平方米，租期自2016年10月15日起至2019年10月15日止；合同约定月租金5万元，年租金60万元，2016年10月15日至2018年12月31日的租金合计是132.5万元；我们认为租金是高于市场价格的，当时是佘昌为了办理银行贷款，所以双方才签的这个价格。”“关于明月公司向汇海公司租赁的房屋，明月公司并没有在合同签订后实际使用过房屋。2017年5月9日，明月公司分别与安保利公司、纽斯公司签订了《房屋租赁合同》，原件提供给你们审查，明月公司将房屋转租之后，安保利公司和纽斯公司自己进行了装修……”“因为当时汇海公司的法定代表人佘昌已经拖欠苏州市中元智能工程有限公司（以下简称中元智能公司）、吴学俊、苏州德甫投资企业(有限合伙)的借款未归还，所以租赁合同签订后直至搬离，祺康公司、明月公司没有向汇海公司支付过任何租金。我这边有一份由汇海公司出具的，以对吴学俊、丁忆娟、中元智能公司相关欠款抵租金的协议，现在提供给你们。”管理人问及“进行装饰装修的是安保利公司和纽斯公司，你们为什么以明月公司的名义向管理人主张装饰装修款?”吴学俊回答“我今天带来了两份解除房屋租赁合同协议书(原件)，证明安保利公司和纽斯公司将上述装修价值的权益已经转让给了明月公司，由明月公司来主张权利。”管理人问及“明月公司自2016年10月15日至2018年12月31日应当向汇海公司交纳的租金合计是132.5万元，上述租金明月公司未向汇海公司交纳过？”吴学俊回答“是的。但汇海公司同意以其结欠吴学俊、丁忆娟款项与租金进行抵销。”管理人问“明月公司和汇海公司之间除了装饰装修款之间的纠纷以外，还有无其他纠纷?”吴学俊回答“没有其他纠纷了。”“安保利公司、纽斯公司是在2018年12月底搬离（案涉房屋的）”。 2019年9月25日，第三人郁黎旸向管理人提交《抵款协议书》等，该《抵款协议书》未记载落款时间，载明：截至2016年7月1日，汇海公司（乙方）尚欠郁黎旸（甲方）贷款本金275万元，郁黎旸同意汇海公司以汇海东兴集团办公楼（苏州工业园区群星二路9号）F×××号西×（房屋）出租给明月公司（丙方）使用之租金（含物业费和电费）抵偿上述欠款及利息，相关详情见汇海公司、明月公司签订的物业租赁合同（合同编号为2016×××）。甲方授权代表处有郁黎旸签字，乙方处有汇海公司公章，明月公司亦在该协议书尾部盖章确认。另，2016年8月17日，汇海公司向郁黎旸出具承诺书一份，明确其对汇海公司的法定代表人佘昌向郁黎旸借款的175万元承担共同借款责任。2016年9月1日，佘昌与郁黎旸签订借款合同一份，约定：苏州双华科技有限公司向佘昌提供的借款额为175万元，借款利率为13.7%，到期还本付息，借款期间自2016年9月1日至2016年10月31日。佘昌在借款人处签字，郁黎旸在贷款人处签字。审理中，郁黎旸称上述抵款协议书是在2016年7月1日左右签订的，此前其借给佘昌100万元，后佘昌又要向其借款200万元，因为前款没有归还，故其要求将手续办理完善，后其贷款200万元在扣除担保金和押金后剩175万元，于2016年8月31日转账给了佘昌；佘昌先写了抵款协议书和承诺书，后才转的175万元；其系苏州双华科技有限公司的法定代表人。 管理人与郁黎旸谈话并制作《谈话笔录》一份，载明：郁黎旸陈述“抵款协议书是郁黎旸、汇海公司、明月公司三方签订的，协议内容是用明月公司应该支付给汇海公司的房屋租金抵偿结欠郁黎旸的欠款本金和利息。”管理人问“汇海公司有没有向你个人借款？”郁黎旸回答“没有，是佘昌借的”。管理人问“抵款协议书上汇海公司的印章是谁加盖的？”郁黎旸回答“当时是我把抵款协议书给佘昌，佘昌还给我的时候就已经盖好汇海东兴的印章了，佘昌给我后我签完字给了佘昌一份，时间大概是2016年7月份。”管理人问“你与汇海公司之间有没有债权债务关系?”郁黎旸回答“我与汇海公司之间没有债权债务关系。” 2019年10月15日，汇海公司管理人向明月公司寄送《通知书》催讨租金，明月公司于2019年10月18日签收该通知书，但未回复。 再查明，园区法院受理的(2018)苏0591执474号申请执行人南京银行股份有限公司苏州分行与被执行人钱向荣、陈琦、佘昌、苏州汇凯丰田汽车销售服务有限公司、苏州汇凯汽车贸易有限公司、汇海公司、苏州东海担保有限公司金融借款合同纠纷一案，园区法院在执行中于2018年5月21日以（2018）苏0591执474号执行裁定查封了被执行人汇海公司名下位于苏州工业园区群星二路，通园路东、群星二路南的不动产，后于2018年6月4日以（2018）苏0591执474号之二执行裁定拍卖了上述不动产。2019年2月24日，园区法院出具（2018)苏0591执474号结案通知书，载明：“经本院立案受理，现已全部强制执行到位，申请执行人共受偿2739991.51元。至此，申请执行人向本院申请执行的（2017）苏0591民初2994号判决书已全部执行完毕，现已结案。” 在该案执行中，2018年8月29日上午，吴学俊在园区法院接受询问，被问及汇海公司名下位于上述不动产现在的实际占有使用情况时，吴学俊回答“我们公司，也就是中元智能公司使用4楼、5楼、6楼（部分展厅和食堂）、7楼。3楼是墅家人文公司在使用。”被问及汇海公司向苏州银行办理抵押借款时备案的涉及15家公司的租赁合同，和你（指吴学俊）向法院提交的9份合同存在冲突，什么原因时，吴学俊回答“银行备案的合同应该是汇海公司办理抵押借款时为了减少损失故意虚构的，不完全真实，以我提交的合同为准。” 审理中，原告汇海公司述称：1.因管理人没有接管汇海公司的公章，故对租赁合同中汇海公司的公章的真实性无法确认。管理人向法院提供的租赁合同来源于明月公司，系其向管理人申请装修费用异议时提交的，说明明月公司认可该份租赁合同，双方之间存在真实的租赁合同关系。2.明月公司在汇海公司起诉前从未向管理人提出其是第三人的代理人。3.对第三人提供的抵款协议书，无法确认汇海公司公章的真实性，无法确认形成时间，但对明月公司租赁房屋一事是可确定的，明月公司未使用房屋并不代表租赁关系不存在。4.仅凭抵款协议书不足以证明第三人取得了代原告收取案涉房屋租金的授权。5.吴学俊代表明月公司来管理人处负责处理装修款异议事宜时，管理人一再询问汇海公司和明月公司之间有无租赁关系，吴学俊表示有的。 审理中，被告明月公司述称：1.我公司在2016年虽有计划承租案涉房屋，且通过吴学俊与佘昌的关系向汇海公司表示准备进驻，于2016年7月签订了编号为2016×××号的《物业租赁合同》，但该租赁合同的签订是为了汇海公司办理银行贷款，并非真实的租赁关系，而汇海公司提交给苏州银行的是对租期进行变造后的合同，后来我公司认为不需要这么大的租赁场地，成本过高，所以就没有实际承租。2.在2016年7、8月间，佘昌、第三人郁黎旸找到我公司，说这栋楼的2楼办公区域租赁权将由汇海公司转让给郁黎旸用以抵债，还说以后二层楼在抵债抵完之前就由郁黎旸做主，如果我公司今后实际承租，就会签订真实价格的租赁合同并直接向郁黎旸交付房租即可。抵款协议和涉案租赁合同均是2016年7月1日签订的。3.到了2017年春节，汇海公司因为涉及大量案件，法人佘昌外逃、公司无人主管，二楼一年了都一直空关没有人使用，物业管理公司（即中元智能公司）找到两家承租公司，因汇海公司的公章找不到没法签合同，所以中元智能公司就提出以我公司名义来转租，所获得收益转给第三人这样的方案，遂由本公司作为二房东来签转租合同，最后的房租也没有入我公司的账目。4.汇海公司对第三人郁黎旸的借款负有共同还款责任，依抵款协议，如有房租也应向第三人支付，与汇海公司无关。5.因转租协议是以明月公司名义转租的，为了向园区法院确认装修补偿款的权益，由明月公司出面是比较正当和顺利的。我公司只是受到第三人的委托和要求办理了相关转租手续、结算及装修费用等，然后提出了异议申请以及解除了转租协议。6.吴学俊实际上参与经营中元智能公司，吴学俊也是第三人和原告法人佘昌的同学，在向园区法院及管理人作笔录的时候，都是吴学俊去的，所以我公司只是配合出委托书，在解除租赁协议书盖章等，其他洽谈事项均不参与。 审理中，第三人郁黎旸述称：1.我和汇海公司之间确实没有借款，我是借给其法人佘昌的，钱是用于公司的，他承诺把租金给我。租赁合同及抵款协议文本均是佘昌提供的。2.签订抵款协议书之后至2017年7月1日期间涉案房屋是空置且为毛坯房。因为佘昌走了，中元智能公司之前一直在那承租房屋，故自发做了物业公司。物业公司出租了案涉房屋并收取了租金，然后再跟我结算，按年结算，物业公司会把赔偿费用和支出扣除，剩余的才会给我，我一共从物业公司处拿到租金十几万左右，好像就支付过一次，所以物业公司处还有部分租金。因为要提起赔偿申请，我就要求明月公司帮忙，主要还是物业公司去沟通和处理的，至于明月公司处理转租的事情，应该是物业公司和明月公司处理转租的，明月公司没有从中获益。 本院认为，汇海公司与明月公司签订的编号为2016×××号、租赁期限为三年的《物业租赁合同》，尽管明月公司称该份合同系为汇海公司办理银行贷款所签，双方并无真实的房屋租赁意思表示，但是经查实在银行备案的租赁合同所载租赁期限与该份租赁合同约定不符，且明月公司亦无其他证据证明上述主张，故该抗辩本院不予支持；该份租赁合同应系双方当事人真实意思表示，且内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。关于该租赁合同有无实际履行问题，本院认为，依该租赁合同约定，汇海公司负有向明月公司交付案涉房屋及明月公司在签约当日负有向汇海公司支付租赁保证金的义务，但汇海公司并无相应证据证明上述事实已经发生，同样亦无证据证明明月公司在签订租赁合同后确实承租使用过该房屋。尽管明月公司在2017年5月以案涉房屋出租人名义与纽斯公司、安保利公司签订过房屋租赁合同，但是根据第三人郁黎旸提供的抵款协议书、承诺书及其关于明月公司并未实际承租案涉房屋、其委托物业公司中元智能公司办理对外出租事宜，后其才知中元智能公司让明月公司帮忙签订租赁合同、其已从中元智能公司处收取了租金收益、其要求明月公司帮忙处理房屋装修赔偿申请事宜等陈述，并结合明月公司所述汇海公司的法定代表人佘昌在2017年1月下落不明，为使房屋产生收益，中元智能公司才提出以明月公司名义转租等，上述证据相互结合可形成一个链条，现也无证据证明明月公司从纽斯公司、安保利公司支付的租金中获取过收益，故明月公司的上述签约行为并不能证实其实际承租了案涉房屋，也即汇海公司与明月公司在签订了上述租赁合同后并未实际履行该合同。现汇海公司要求明月公司支付房屋租金及违约金的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院碍难支持。退一步讲，假使明月公司实际承租了案涉房屋，但依案涉抵款协议书的内容可知，汇海公司同意用明月公司的租金抵偿郁黎旸的借款，而汇海公司主张的租金金额未超过抵债协议书中载明的抵债债务总额，汇海公司要求明月公司支付租金等诉讼请求，本院亦不能支持。关于诉讼费的负担，考虑到明月公司在向汇海公司管理人申报装修损失时未能如实陈述相关事实，对汇海公司提起本起诉讼亦有一定过错，故其亦应负担部分本案诉讼费用。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告苏州汇海东兴集团有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费18213元，财产保全费5000元，合计23213元，由原告苏州汇海东兴集团有限公司负担14106元，被告苏州明月科技有限公司负担9107元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 员 耿杰圣 二〇二〇年九月十七日 法官助理 刘 欢 书 记 员 陈丽华