江苏省南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书(2015)浦江民初字第845号原告（反诉被告）李桂霞，女，1944年5月15日生，汉族。委托代理人祝玉先，南京市公安局浦口看守所民警。委托代理人张新，南京市浦口区盘城法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）祝玉琴，女，1969年8月28日生，汉族。委托代理人陈春河，江苏众盛律师事务所律师。委托代理人陈龙，江苏众盛律师事务所律师。原告（反诉被告）李桂霞与被告（反诉原告）祝玉琴房屋确权纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李桂霞及其委托代理人祝玉先、张新，被告（反诉原告）祝玉琴的委托代理人陈春河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李桂霞诉称，2008年春季江浦街道白马村拆迁征地，李桂霞将两张拆迁征地补偿款存折（一张李桂霞名下178632元，另一张李桂霞之子祝玉先名下127762元）及一张50平方米安置房房票委托给祝玉琴（李桂霞长女）代为保管。2012年12月份，白马村通知李桂霞办理安置房购买手续，李桂霞委托祝玉琴进行办理。祝玉琴提取了代为保管的存折款，并用该款增加购买议价面积30平方米，合计购买安置房面积86.38平方米。购房后，李桂霞又委托祝玉琴用该存折款对房屋进行装潢。从办理安置房购买到装潢结束共花费340172元，两张存折从农行江浦支行领取时有现金306394元，利息53910元，除去购房款及装潢款尚剩余20132元。2013年，李桂霞要求入住上述房屋，向祝玉琴索要房屋钥匙，遭到祝玉琴坚决拒绝，为此，李桂霞多次与祝玉琴协商，甚至报警处理，均无果。2010年9月份，白马村发放给李桂霞的过渡费6385.62元，在2013年11月份被祝玉琴到银行领走，李桂霞多次索要，祝玉琴均拒绝返还。为维护自己的合法权益，现李桂霞诉至法院，要求判令：1、祝玉琴迁让出强占的李桂霞位于南京市浦口区江浦街道新浦路126号盛景华庭北苑18幢1004室的房屋；2、祝玉琴返还李桂霞安置过渡费6385.62元及两张存折剩余款项20132元，合计26517.62元；3、由祝玉琴承担本案的诉讼费用。被告（反诉原告）祝玉琴辩称并反诉称，李桂霞与祝玉琴系母女关系，1997年，祝玉琴父亲去世，李桂霞到北京与其子祝玉先共同生活，祝玉琴便出资将位于白马村胜利组的老房子（三间平房及一间厨房）买下，并将9000元购房款交给了祝玉先当时的妻子袁某。之后，祝玉琴先后开垦22亩土地种植树苗，直至2008年老房子拆迁。老房子是祝玉琴花钱买的，树苗也是其种植的，房票是老房子拆迁换来的，拿到手的拆迁款几乎全部是祝玉琴种植树苗的青苗补偿费。家人曾商量好，李桂霞名下的各项补偿均归祝玉琴所有。李桂霞将自己名下的拆迁补偿款存折及房票交给祝玉琴，曾承诺由祝玉琴购买安置房，购得的安置房也归祝玉琴所有。因李桂霞名下产权面积仅为35.54平方米，祝玉琴又花钱购买面积并装修，最终购得安置房面积为86.38平方米，购房及装修共花费340172元。另，李桂霞的安置过渡费6385.62元是其自己到银行取走的，与祝玉琴无关。现因家庭变故，致使李桂霞反悔，并将祝玉琴诉至法院。为了家庭和睦，祝玉琴愿作出让步，同意与李桂霞各占案涉房屋50%所有权，且双方都有居住权。现祝玉琴向法院提出反诉，要求判令：确认祝玉琴对位于浦口区江浦街道新浦路126号盛景华庭北苑18幢1004室房屋享有50%所有权，或者由李桂霞按房屋市场总价50%补偿给祝玉琴；本案的诉讼费用由李桂霞承担。反诉被告李桂霞辩称，祝玉琴所称在1997年支付9000元购买了白马村老房子并不是事实，白马村的老房子在祝玉琴的父亲去世后由李桂霞一人继承所有，老房子的东边两间及厨房一间由李桂霞赠与给了祝玉琴的哥哥祝玉先，上述继承和赠与均经过公证。此外，李桂霞未曾表示将安置房及各项补偿款赠与祝玉琴，购买安置房及装修的花费均是祝玉琴从李桂霞那拿走的30多万元中支出的，祝玉琴并未出资。综上，李桂霞要求法院驳回祝玉琴的反诉请求。经审理查明，李桂霞与祝玉琴系母女关系，李桂霞与其夫祝如年还生有一子祝玉先、次女祝某甲。李桂霞原在浦口区江浦街道白马村胜利组居住生活，祝如年于1997年9月死亡后，李桂霞就离开原住处，随其子祝玉先在外地生活；后来，祝玉琴搬到父母的老房屋内居住，直至该房屋拆迁。2004年12月23日，李桂霞、祝玉先、祝玉琴、祝某甲就祝如年遗有的位于浦口区江浦街道白马村胜利组的房屋进行了继承公证，即上述老房屋由李桂霞一人继承。同日，李桂霞又与其子祝玉先签订《赠与协议》一份，并进行了公证，赠与协议的主要内容为：赠与人李桂霞在南京市浦口区珠江镇白马村胜利组有房屋三间、厨房两间建筑面积87.64平方米，李桂霞将上述房屋中的东面两间及厨房赠与给祝玉先所有，其余房屋归李桂霞所有。2008年浦口区江浦街道白马村进行征地房屋拆迁工作，祝玉先代表李桂霞，于2008年10月15日与江浦街道拆迁办签订了《征地房屋拆迁补偿协议》一份，李桂霞获得安置房房票一张，并将房票交给了祝玉琴。在房屋拆迁面积核实确认表中载明，李桂霞名下被拆迁房屋面积认证为35.54平方米；在苗木调查登记表中载明，李桂霞名下的苗木补偿款共178632元(11.02亩)、祝玉先名下的苗木补偿款为127762元（8.51亩）。2012年12月11日，李桂霞（祝玉琴代签）与南京宁浦房地产开发有限责任公司（下称宁浦公司）签订《房屋买卖契约》一份，买方购得拆迁安置房一套，该房屋位于浦口区江浦街道盛景华庭北苑18幢2单元1004室。祝玉琴以李桂霞名义交付了购房款257860元，宁浦公司于2012年11月7日开具购房发票一张，发票载明的房屋面积为86.04平方米。祝玉琴拿到安置房钥匙后，对案涉安置房进行了装修。装修结束后，祝玉琴之子又在该房内结婚并居住。现李桂霞认为上述拆迁安置房来源系自己原房屋征收而取得，安置房的购买和装修事宜是委托祝玉琴处理的，且购房款（包括增加的面积）及装修费系自己用苗木补偿款交给祝玉琴代为支付的，故案涉安置房屋应归自己所有。因祝玉琴未交出房屋钥匙，并经多次交涉未果，李桂霞诉至本院，要求祝玉琴迁让出案涉安置房屋；并要求祝玉琴返还剩余款项及其他款项，故引发本案诉讼。另查，本案诉讼期间，李桂霞办理了案涉安置房的房屋所有权证书及土地使用权证书。在房屋所有权证中的房屋所有权人一栏为：李桂霞；在共有人一栏为：空白；在房屋坐落一栏为：浦口区江浦街道新浦路126号盛景华庭北苑18幢1004室；在登记时间一栏为：2015年7月23日；在建筑面积一栏为86.04平方米；在产权来源一栏为：拆迁偿还。庭审中，双方当事人对案涉安置房屋装修花费8万元，均予以认可。另，李桂霞称，其在2008年8月至9月份期间，因委托祝玉琴办理案涉安置房屋的购买及装修事宜，交给祝玉琴两张存析，一张存折是李桂霞名下苗木补偿款178632元；一张存折是祝玉先名下的苗木补偿款127762元。祝玉琴对收到上述两笔存款的数额，予以认可，但认为两张存折是李桂霞及祝玉先主动给自己的，且上述两笔款项是自己开荒种植苗木应获得的补偿款，本身就该自己所有，不存在李桂霞委托祝玉琴买房、装修代为付款的事实。此外，李桂霞为证明祝玉琴将其6385.62元拆迁过渡费取走，向法庭提交2013年11月27日取款单一份及2015年7月7日的报警记录一份。祝玉琴对报警记录及取款单的真实性不持异议，但认为取款单上反映的存款时间是2010年9月份，而李桂霞相隔5年后才报警，与常理不符；且银行取款记录反映的就是由李桂霞一人持自己的身份证取的款，祝玉琴没有拿过该存折，也没有取过该笔钱款。庭审中，祝玉琴提出了以下主张：一、1997年左右，李桂霞的原白马村的老房子已被祝玉琴花9000元买来（该款支付给了祝玉先前妻袁某），并在老房子拆迁前约11年间另外盖了6间无证房，进而证明案涉安置房房应归自已所有；二、1997年后，祝玉琴在李桂霞原分得的6-7亩责任田及在后来其陆续开荒所获的22亩土地，共计28亩土地上种植苗木，拆迁时祝玉琴获得的苗木补偿款共40余万元，李桂霞给祝玉琴的两张存折款，就有其中的30余万元，该存折款虽是李桂霞、祝玉先名字，但实际是祝玉琴获得的补偿款，进而证明案涉安置房的购买、装修费实际全部为祝玉琴出资。为此，祝玉琴向法庭提交如下证据：一、由祝某甲、祝玉秋（李桂霞侄儿）签名的《情况说明》一份（后祝玉秋又书面要求撤回其签名）；二、电话录音摘要两份（1、祝玉琴与袁某的通话，2、祝玉琴之子黄涛与李桂霞的通话）；三、征地、苗木调查登记表两份（李桂霞、祝玉先各一份）；四、李桂霞征地房屋拆迁补偿协议、房屋拆迁面积调整核实确认单各一份。经质证，李桂霞对上述证据一、二的真实性不予认可；对证据三、四的真实性虽予认可，但对其证明目的不予认可。李桂霞认为：1、白马村的老房子根本不存在卖给祝玉琴这一事实，否则，就没有后来的房屋继承与赠与公证书的存在；至于祝玉琴所称的六间无证房，也不是祝玉琴所盖，而是祝玉先出资10000元所盖。2、祝玉琴称其开垦了22亩土地，也没有这回事，实际上所有的地大部分是李桂霞及祝如年在世时开垦出来的，李桂霞给祝玉琴的两张存折款30余万元是其和祝玉先的苗木补偿款，与祝玉琴无关；祝玉琴手中还有一张存拆，是苗木补偿款，约有50万元，她称只拿到10几万元，实际不止这个数，且祝玉琴始终不将她名下的那张苗木调查登记表拿出来给人看。李桂霞为证明自己的主张，申请祝某甲、袁某、祝某乙、祝某丙、赵某出庭作证。庭审中，证人祝某甲陈述：祝玉琴向法庭提交的《情况说明》，其在上面签名是事实，但此是在祝玉琴之子黄涛小俩口逼迫下签的名；对于祝玉琴称1997年用9000元购买了老房子的事情，自己并不知情，只是听祝玉琴单方面讲的；另外，祝玉琴在《情况说明》中提到土地都是其与丈夫黄立武开垦出来的，与事实不符，实际是母亲李桂霞和父亲在世时长期开垦出来的，祝玉琴只是在土地上种植了树木，开垦了极少数的地。证人袁某陈述：祝玉琴提交的其与本人的录音摘要，不是当时的原话，是祝玉琴伪造的；祝玉琴称1997年用9000元购买老房子的事，也是其编造的，实际上祝玉琴所称的9000元，是袁某在2000年2月份从祝玉琴那里借来给祝玉先买苗木的，当时祝玉琴讲还款时要给10000元，两个月后要还祝玉琴钱时，祝玉琴称“不急，先摆着”，本人前一阶段才知道，2008年拆迁时，祝玉琴为此从祝玉先处要走了5万元。证人祝某乙陈述：因李桂霞与祝玉琴为拆迁安置房问题产生矛盾，2015年5月份，祝某乙与祝某丙参加过调解，最后调解意见是将房子给祝玉琴，祝玉琴给李桂霞45万元，李桂霞要求祝玉琴一星期后给钱，但后来祝玉琴既没有给钱，也没有还房子，所以这件事就一直拖了下来，且双方矛盾越来越深；另外，祝玉琴自1997年左右起是在李桂霞老房子里居住，直到拆迁，至于祝玉琴开垦了多少地、种了多少地，其不清楚。证人祝某丙陈述：其参加过双方的矛盾调解（同祝某乙陈述）；拆迁时李桂霞的苗木补偿费在祝玉琴手上，后来买房和装修的钱都是李桂霞的钱，对此，祝玉琴当时是承认的；祝玉琴在拆迁时共拿了70万元左右苗木补偿款，该款包括了李桂霞和祝玉先苗木补偿款；祝玉琴在李桂霞老房子住过是事实，是帮李桂霞看看房子；因祝玉琴的户口不在白马村胜利组，不管她开垦多少地，房子也没有祝玉琴的事；祝玉琴在老房子周围是种过些树，但是是把李桂霞的树砍了，将雪松树苗栽进去；因为李桂霞不识字，所有李桂霞的拆迁事宜都是委托祝玉琴去办的，拆迁款全部在祝玉琴处。证人赵某陈述：祝玉琴是在李桂霞的老房中住至拆迁，但房子不是祝玉琴买过来的；另外，祝玉琴还盖了三、四间违建房，但钱听说是李桂霞出的；祝玉琴只是在“前腿子山”（山名）开垦了一点点荒山，因为祝玉琴的户口不在白马村胜利组，所以荒山的所有权人是李桂霞的：祝玉琴种植的其他土地不是其开垦的，是李桂霞和死去的丈夫祝如年长期开垦及1981年分田到户时李桂霞夫妇分得的地；2008年拆迁时，征地、苗木补偿分为两部分，标准是空白田每亩12000元，有苗田按树苗高低进行补偿，最高补偿是20000元一亩，祝玉琴在李桂霞的土地上和其开垦的荒山上种植的树苗，只能得到空白田补偿款之外的补偿费用。上述证人证言，祝玉琴经质证认为：上述证人均是李桂霞自己找来的，分别都是李桂霞亲戚，其证言不能作为定案的依据使用，尤其是祝某甲的证言，两次出庭的证言相反，应以其首次证言为准。以上事实有双方当事人在法庭上的陈述，李桂霞提交的安置房所有权证、土地使用权证、公证书、征地拆迁补偿协议、安置房买卖契约、购房发票、征地与苗木调查登记表、银行取款凭证、证人证言、报警记录等，祝玉琴提交的情况说明、电话录音资料、房屋拆迁面积调整核实确认单等证据在卷证实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，一、从案涉安置房来源看，李桂霞提供的2004年12月23日的继承与赠与的公证文书，已明确载明案涉被拆迁房屋（白马村胜利组老房子）部分归李桂霞所有，部分归祝玉先所有。换言之，自2004年12月23日起，案涉被拆迁房屋已全部与祝玉琴无关。庭审中，尽管祝玉琴提交了《情况说明》、及两份电话录音摘要，并称正由于自己顾及亲情才将早已购得的房屋又归还给李桂霞，也才有上述公证文书的产生。对此，李桂霞并不认可。本院认为，祝玉琴提交的《情况说明》，其证据形式仅系书面证言，其中虽有祝玉秋、祝某甲两人签名，但祝玉秋并未出庭作证，且之后其又要求撤回自己的签名；而祝某甲先后两次出庭作证，其首次作证并未完全确认《情况说明》的内容，后一次作证则完全否认了祝玉琴的主张。对于录音资料，通话一方袁某（李桂霞前儿媳）已出庭作庭，其不仅完全否认了录音摘要的真实性，同时也完全否认了祝玉琴所称1997年的购房事实。据此，祝玉琴提供的上述证据不足以证明其1997年已从李桂霞处购得“老房屋”的主张。即便祝玉琴所称上述购房事实存在，也已被之后公证文书所确认的事实替代。二、从李桂霞、祝玉琴的户籍情况看，祝玉琴并非“老房子”所在地村民小组的村民，不具有被征地、房屋拆迁安置补偿资格。对此，双方提交的登记在李桂霞名下的房屋拆迁补偿协议、木苗登记调查表、安置房买卖契约及购买发票等文件，均能予以印证。此外，祝玉琴关于其1997年后陆续开垦了22亩土地，并种植了树木，故拆迁时的木苗补偿款应全部归自己所有的主张，李桂霞也不予认可，且祝玉琴也无充分证据证实。而李桂霞提供的祝某甲、祝某丙、赵某等证人的陈述，恰恰证明祝玉琴只开垦了极少量土地，其他大部分土地及原有的责任田是李桂霞及丈夫在世时所开垦和分得。祝玉琴虽在上述土地上有所种植，但根据拆迁时的苗木费补偿标准，李桂霞名下的苗木补偿款，就应当归李桂霞所有；况且祝玉琴也已获得了自己名下的补偿款项10余万元。三、从物权法的相关规定来看，《中华人民共和国物权法》第十六条第一款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”；第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与该不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。涉案安置房李桂霞已于2015年7月23日登记在自己名下，并已取得该房屋的产权证书。根据不动产的公示原则，涉案安置房就应当归李桂霞所有。因该产权证书登记的所有权人仅为李桂霞一人，故祝玉琴主张案涉安置房为双方共有，并要求分割的主张，证据不足，本院不予支持。综上，本院认定位于南京市浦口区江浦街道新浦路126号盛景华庭北苑18幢1004室的房屋归李桂霞所有。李桂霞交给祝玉琴的178632元木苗补偿款，应为李桂霞支付的购房及房屋装修款。另，李桂霞要求被告返还拆迁过渡费6385.62元，因李桂霞无充分证据证实该款被祝玉琴领取，故李桂霞该项请求，本院不予支持。由于祝玉琴为购房与装修共支付337860元（257860元＋80000元)，扣除李桂霞已支付178632元，余款159228元(337860元－178632元)应由李桂霞支付给祝玉琴。因祝玉先并非本案的当事人，且祝玉琴对收到的祝玉先名下的127762元认为是祝玉琴自己的苗木补偿款，并非是李桂霞给付的购房与装修款，故该笔款项在本案中，本院不予定性和处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国物权法》第十六第一款、第十七条、第三十三条、第三十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、位于南京市浦口区江浦街道新浦路126号盛景华庭北苑18幢1004室的房屋归李桂霞所有；祝玉琴应于本判决发生法律效力之日起二十日内将上述房屋腾空，并迁让出该房屋；二、李桂霞应于本判决发生法律效力之日起十日内向祝玉琴支付购房款及装修费159228元；三、驳回李桂霞的其他本诉请求；四、驳回祝玉琴的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，反诉案件受理费3241元，共计3321元，由李桂霞负担1621元，祝玉琴负担1700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，并向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省南京市中级人民法院。开户行：中国工商银行南京汉口路支行。账号：43×××18。审 判 长  朱模宝人民陪审员  丁 岩人民陪审员  李长霞二〇一六年八月二十二日书 记 员  梁冬丽