广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初2575号 原告：韦光勋，男，1961年9月15日生，壮族，广西柳州市人，柳州市赛驰贸易有限公司总经理，住广西柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：李君，广西万铭律师事务所律师。 被告：洪甫秉，男，1963年9月11日生，汉族，浙江省温岭市人，个体工商户，住广西柳州市柳南区。 被告：王素芳，女，1965年3月6日生，汉族，无固定职业，住广西柳州市柳南区。 二被告共同委托诉讼代理人：骆玲，北京德恒（南宁）律师事务所律师。 原告韦光勋与被告洪甫秉、王素芳民间借贷纠纷一案，本院于2019年5月7日立案受理后，被告王素芳在答辩期限内于2019年6月5日向本院提出管辖权异议，本院于2019年6月13日作出（2019）桂0203民初2575号民事裁定书，裁定驳回被告王素芳对本院管辖权提出的异议，被告王素芳不服前述裁定，在法定期限内向柳州市中级人民法院提出上诉，该院于2019年8月6日作出（2019）桂02民辖终89号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定，并于2019年9月1日发出退卷函将原卷退回本院。本院收到退卷后依法适用简易程序，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告韦光勋的委托诉讼代理人李君，被告洪甫秉、王素芳的共同委托诉讼代理人骆玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦光勋向本院提出的诉讼请求：一、请求判令解除原、被告于2018年4月9日签订的《房地产抵押借款合同》；二、请求判令二被告共同偿还借款本金800000元；三、请求判令二被告共同支付借款利息67000元（以800000元为本金，按月利率1.8%从2018年12月15日起暂计至2019年5月14日止，扣除12月已支付的5000元利息，之后的利息按此标准计算至被告还清借款本金时止）；四、请求判令二被告共同支付违约金8000元（以800000元为本金，按月利率0.2%从2018年12月15日起暂计至2019年5月14日止，之后的违约金按此标准计算至二被告还清所有欠款时止）；五、请求判令二被告共同支付律师代理费38000元；六、请求判令二被告提供的抵押物（即柳州市怡华名都*栋*单元*号房屋）的拍卖、变卖或折价的价款优先清偿原告诉请的所有债务；七、本案全部诉讼费由二被告共同承担。 事实与理由： 2018年4月9日，二被告因资金周转需要向原告借款800000元并签订《房地产抵押借款合同》一份，合同对借款期限、借款月利率、付息时间、违约责任、担保事项等均作出了约定。因履行合同过程中，二被告从2018年11月开始就逾期付息，截至2019年5月8日，逾期支付利息的时间已长达6个月，原告经多次向二被告催还欠款未果，为维护自身合法权益故诉至法院提出前述诉讼请求。 被告洪甫秉、王素芳共同辩称，1、被告洪甫秉收到本案借款本金为724700元；2、因浦发金融服务有限公司在发放本案借款中并未使用自有资金存在违规行为，原告作为借款实际出资人在与该公司的合作中属于职业放贷人，且二被告在全国法院裁判文书网内查询到韦光勋作为原告的民间借贷案件已达到3件，因此根据法律规定，二被告认为本案的借款抵押合同存在无效的情形，故原告无权主张利息、违约金、律师费及优先受偿权；3、本案借款发生的具体经过如下：被告洪甫秉因在2018年4月份尚有资金缺口约200000元，遂联系之前给其办理过两笔近800000元平安普惠贷款的广西浦发金融服务有限公司工作人员即案外人陆某林再次申请200000元贷款，经案外人陆某林提议，需由被告洪甫秉找人过桥还完前面两笔尚欠的420000元之后可寻找另一贷款平台一次性借贷出700000-800000元，被告洪甫秉表示同意。2018年4月9日，案外人陆某林安排二被告与其合作的资金方即原告在房产局签订《房地产抵押借款合同》并同时办理了抵押登记手续之后，案外人陆某林就以另一案外人刘某磊的账户过桥结清了被告洪甫秉尚欠的420000元，被告洪甫秉于2018年4月15日收到原告支付的800000元款项后向广西浦发金融服务有限公司工作人员尹某敏的银行账户支付了包括3个月利息在内的费用共计75300元。 经审理查明，本院认定事实如下： 二被告系夫妻关系。2018年4月9日，二被告作为借款人及抵押人与原告签订《房地产抵押借款合同》一份，约定:二被告急需资金周转向原告借款并自愿将其坐落于柳州市怡华名都*栋*单元*号房屋作为抵押担保；借款金额为800000元，借款期限为36个月，从2018年4月9日起至2021年4月8日止，借款月利率为1.8%即月利息为14400元，于每月8日前付清当月利息；如二被告不按协议约定日支付利息，则属于违约，二被告除按原定利息支付给原告外还须按未交纳利息的总额每天千分之五支付违约金，如二被告超过期限10天不支付利息，原告有权终止合同；二被告如到期未按时归还借款本金即属违约，原告有权终止合同，逾期部分按照每天千分之五支付违约金，同时原告有权在原告或者二被告所在地法院起诉拍卖二被告所抵押的房产，还清二被告应付给原告的逾期未还的本金、利息、借款服务佣金和违约金；因二被告违约产生的律师费、诉讼费、执行费、诉讼代理人费用、误工费、交通费等实现债权的相关费用全部由二被告负担等等。次日，双方就本案借款办理了前述房屋的抵押登记手续（不动产登记证明编号：桂（2018）不动产证明第002****8号）。2018年4月15日，原告通过其农业银行的账户向被告洪甫秉中国农业银行账户转账支出800000元，当日，二被告向原告出具《借据》一份，主要载明：今借到原告800000元，以二被告名下位于柳州市怡华名都*栋*单元*号房屋作为借款抵押，具体事项按2018年4月9日签署的《房地产抵押借款合同》执行并注明该借款已足额收到。该《借据》落款处特别注明，应二被告要求同意将前述款项转入指定的被告洪甫秉农业银行账户。另查，1、被告洪甫秉收到原告转账支付的800000元之后，于当日向案外人尹某敏银行账户转账支付75300元；2、原告因本案支出律师代理费38000元。 本案庭审中，原、被告均认可二被告借款后未归还过借款本金，借款利息仅支付至2018年12月份且当月仅支付了借款利息5000元。另，二被告表示，1、收到原告转账支付的款项800000元之后，被告洪甫秉于当日向广西浦发金融服务有限公司工作人员尹某敏的银行账户转账支付的75300元（包括本案借款3个月利息43200元在内），因此本案借款本金为724700元。原告表示，原告在向被告洪甫秉付款当日确实收到案外人尹某敏代为支付的3个月利息43200元，其他费用原告并不知情。 本院认为，民事主体依照法律规定和当事人约定,履行民事义务,承担民事责任。 关于本案《房地产抵押借款合同》效力的问题。原告与二被告签订的前述合同系双方在自愿、平等的基础上签订协议，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属于合法、有效的合同，二被告提交的原告在本院涉及的（2019）桂0203民初463号韦光勋与李某雷民间借贷纠纷（民事案件）、（2017）桂0203执2040号韦光勋、陆某华借款合同纠纷（（执行案件）并不足以认定原告为职业放贷人，故本院不予采信。 关于借款本金。原、被告双方均认可原告于2018年4月15日向被告洪甫秉转账支付800000元款项后随即由案外人尹某敏代原告收取了3个月的借款利息43200元，本院对此予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百条“借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息”的规定，本案原告虽然在2018年4月15日确系将借款全额800000元支付给了被告洪甫秉，但是随即收取了被告洪甫秉转账支付的三个月借款利息43200元，此种利息支付方式与预扣利息并无实质区别，故本案的借款本金应为756800元，至于被告洪甫秉于当日转款给案外人尹某敏中除去前述利息之外的款项32100元系被告洪甫秉与案外人尹某敏之间的款项往来与本案二被告偿付给原告的借款本息无关，本院对二被告要求该32100元从本案借款本金中扣除的辩解意见不予采信。 关于借款利息。结合本院对本案借款本金的确认，并结合双方在庭审中的陈述及案涉《房地产抵押借款合同》对借款利息、违约金的约定，除了前述本院确定的原告预先扣除的三个月借款利息43200元，从本案借款实际出借之日即2018年4月15日至2018年12月（14日），二被告实际已经按照借款本金800000元为基数，按照月利率1.8%的标准支付了借款利息62600元（800000元×1.8%×4个月+5000元=62600元，另，2018年4月15日-2018年7月14日共计3个月的利息43200元已经在本金中扣除，2018年7月15日-至2018年11月14日期间为4个月，2018年12月当月仅支付了5000元），现按照本院确定的借款本金，前述利息62600元相当于支付了4.59个月本案借款利息（62600元÷756800元÷1.8%≈4.59个月），即借款利息二被告已经实际支付至2018年9月14日前。另，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持”的规定，故本院对原告主张的以借款本金756800元为基数，按照月利率1.8%的标准、从2018年12月15日计算至借款清偿之日止的借款利息以及按照月利率0.2%的标准、从2018年12月15日计算至借款清偿之日止违约金部分予以支持，超出部分，缺乏法律依据，本院不予支持。 关于解除案涉《房地产抵押借款合同》的问题。虽本案借款尚未到期，因二被告未能按照前述合同的约定偿付借款本息，根据前述合同的约定，原告有权终止合同的履行，故原告要求解除与二被告于2018年4月9日签订的《房地产抵押借款合同》符合合同约定，本院予以支持。 关于律师代理费。原告因本案支出律师代理费38000元的事实有原告提交的《委托代理合同》、律师代理费发票共同予以证实，本院对此予以确认。因二被告未能按照案涉《房地产抵押借款合同》的约定偿付借款本息，因构成违约，根据该合同的约定，因二被告违约导致原告支出的律师费应当由二被告负担。 关于优先受偿权。二被告自愿以其名下位于柳州市怡华名都*栋*单元*号房屋为涉案借款提供担保，且双方已经办理了抵押登记手续，根据双方约定抵押的范围包括欠款本息、借款服务佣金、违约金，故原告主张按照抵押登记的顺序享有以抵押物（即柳州市怡华名都*栋*单元*号房屋）折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款对前述借款本息、律师代理费、违约金优先受偿的权利，未违反法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第四十六条，并参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、第三十条的规定，判决如下： 一、解除原告韦光勋与被告洪甫秉、王素芳于2018年4月9日签订的《房地产抵押借款合同》； 二、被告洪甫秉、王素芳偿付原告韦光勋借款本金756800元及该款利息、违约金（利息的计算，以欠款本金756800元为基数，按照月利率1.8%的标准，从2018年12月15日计算至借款清偿之日止；违约金的计算，以欠款本金756800元为基数，按照月利率0.2%的标准，从2018年12月15日计算至借款清偿之日止）； 三、被告洪甫秉、王素芳偿付原告韦光勋因本案支出的律师代理费38000元； 四、原告韦光勋依法有权按照抵押登记的顺序享有以登记在被告洪甫秉、王素芳名下的抵押物（即柳州市怡华名都*栋*单元*号房屋）折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款对前述被告洪甫秉、王素芳所欠借款本息、违约金、律师代理费优先受偿的权利； 五、驳回原告韦光勋的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费12930元（原告已向本院预交），减半收取6465元，由原告负担349元，由被告洪甫秉、王素芳负担6116元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  谭丽娜 二〇一九年十一月十二日 书记员  莫秋美 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定,履行民事义务,承担民事责任。 《中华人民共和国担保法》 第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持； （二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。 第三十条出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。