巴林右旗人民法院民事判决书（2019）内0423民初4221号原告：苏某1，男，1970年9月3日出生，住内蒙古自治区赤峰市。被告：苏某2，女，1972年8月5日出生，住内蒙古自治区。被告：宋某，女，1972年10月21日出生，住内蒙古自治区赤峰市。原告苏某1与被告苏某2、宋某确认合同无效纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苏某1、被告苏某2、宋某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏某1向本院提出诉讼请求：１、请求法院认定二被告之间签订的房屋买卖合同无效；２、请求法院判令二被告返还原告苏某1561平米宅基地及地上附着物三间砖瓦结构房屋，三间仓房，四间棚圈，院落一套；３、请求法院判令二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告苏某1与被告宋某于2016年签订合同，约定被告宋某将其所有的位于索博日嘎镇机关所在地，南至供电所，东至代树林，西至张立国，北至伙道共561平米宅基地及地上附着物三间砖瓦结构房屋、三间仓房、四间棚圈、院落一套以95000元价格卖给了原告苏某1。合同签订后，原告苏某1按照合同约定向被告宋某支付了上述款项，并由被告宋某向原告苏某1交付上述土地及房屋。因客观原因原告苏某1未能办理土地及房屋所有权过户手续。原告苏某1与被告苏某2曾系夫妻，贵院于2018年4月12日作出（2018）内0423民初1093号民事判决，判决原告苏某1与被告苏某2离婚，此判决中并未处理涉案房屋的所有权归属问题。双方离婚后，被告苏某2在未经原告苏某1准许将涉案房屋返还给被告宋某，被告宋某明知涉案土地及房屋所有权归属，但仍与被告苏某2签订合同，该合同违反相关法律规定，应认定无效。综上，原告苏某1请求法院支持其全部诉讼请求。被告苏某2辩称：被告苏某2与原告苏某1于2012年结婚，婚后经济来源为两人的打工收入及被告苏某2将其承包草场对外出租的收入。2016年被告苏某2与原告苏某1一起购买了涉案房屋，共支付房款95000元，但一直未过户。2018年被告苏某2起诉要求与原告苏某1离婚，并提出分割夫妻共同财产的请求，因原告苏某1拒绝出庭，法院虽作出判决双方离婚，但对双方的财产未进行分割。涉案房屋是被告苏某2与原告苏某1的夫妻共同财产，但原告苏某1在离婚诉讼中拒绝参加庭审应视为其自愿放弃相关权利，且购买该房产的款项是被告苏某2支付的。据此上述理由，被告苏某2将该房屋退还给原房主宋某，以80000元的价格由宋某回购，但由于房产证由原告苏某1持有，故宋某只付了50000元房款，扣留30000元用于收回房产证的担保。综上，请求法院确认被告苏某2有权处分涉案房屋，处分行为合法。被告宋某答辩称，2016年9月3日，原告苏某1与被告宋某达成房屋买卖协议，房屋价款为95000元，如有违约，违约方赔偿人民币6000元整。2018年12月24日，原告苏某1的妻子苏某2拿买房合同要求退房退款，按照合同退回原告苏某1人民币80000元整，房产证、土地使用权证押款30000元，房屋里的生活用品不要了，原买房合同作废，且没有其他纠纷。被告宋某要求原告苏某1将房屋产权证及土地使用证交付后，被告宋某给付尾欠房款。原告苏某1为证明其主张事实，提供了下列证据材料：1、《国有土地使用证》复印件一份、蒙D-右-索-00118《蒙村产权证》复印件一份,用以证明涉案房屋是原告苏某1合法买受的房屋。2、录音光盘两张,用以证明二被告合伙买卖原告苏某1的房屋。被告苏某2对上述证据的质证意见为：原告苏某1对买卖房屋的事宜应是知情，因在离婚诉讼中原告苏某1不出庭，被告苏某2主张的财产权利无法解决，在此前提下出售涉案房屋。原告苏某1先返还被告的财产后，再解决涉案房屋。被告宋某对上述证据的质证意见为：原签订的合同已作废后，房屋退还给了被告宋某，被告苏某2将屋里的东西该拿走的全部已拿走，剩下的东西和房屋归被告宋某所有。被告苏某2为证明其主张的事实，提供了下列证据材料：（2018）内0423民初1093号民事判决书复印件一份,用以证明其与原告苏某1已离婚。原告苏某1对此证据无异议。被告宋某为证明其主张的事实，提供了下列证据材料：1、《房屋收回合同》复印件一份,用以证明涉案房屋现在是属于被告宋某。2、《房屋买卖合同》复印件一份,用以证明涉案房屋以前卖给原告苏某1与被告苏某2，后来被告苏某2将房子退回来，该合同已被被告宋某收回，但房产证及土地使用证没拿回来。原告苏某1对上述证据的质证意见为：对证据1此合同是在未经原告苏某1同意的情况下达成的无效合同；对证据2无异议，但被告宋某应将该合同退还给原告苏某1。被告苏某2对上述证据的质证意见为：对证据1无异议，在联系不上原告苏某1的情况下签订的。对证据2无异议。以上对当事人提供的证据本院经审核后认证情况如下：对原告苏某1提交的证据1、证据2，对被告苏某2提交的判决书、被告宋某提交的证据1、证据2，因对上述证据的真实性对方当事人均无异议，故对上述证据的真实性本院予以确认，合法性、关联性及当事人欲证明的事实，结合当事人的陈述并综合本案的案情，综合予以认定。依据双方当事人提交的有效证据并结合双方当事人的陈述，本院查明事实如下：原告苏某1与被告宋某于2016年9月3日签订合同，约定被告宋某将其所有的位于索博日嘎镇机关所在地，南至供电所，东至代树林，西至张立国，北至伙道共561平米宅基地及地上附着物三间砖瓦结构房屋，三间仓房，四间棚圈，院落一套以95000元价格卖给原告苏某1。合同签订后双方实际履行该合同，被告宋某收到全部房款并交付了上述土地及房屋，原告苏某1与被告苏某2已居住使用此房屋，但双方未办理土地及房屋所有权手续。原告苏某1与被告苏某2于2011年4月17日结婚，于2018年4月12日经本院已经发生法律效力的（2018）内0423民初1093号民事判决判决准予双方离婚，但原告苏某1与被告苏某2婚姻存续期间的共同财产并未分割。2018年12月24日，被告宋某（甲方）与被告苏某2（乙方）签订《房屋收回合同》，约定内容如下：“经甲乙双方商议，甲方收回乙方购买房屋。房产证、土地、使用证均为宋某的名字。乙方以捌万元人民币将房屋收回。具体事宜如下：1、乙方由于没有按合同交款买房，同意把房屋退回甲方。2、甲方扣留乙方三万元兑换房产证，时间为十二个月，到期不兑换扣留三万元压金不退。3、2018年12月24日之前关于卖房买房的合同一律报废，没有任何财产纠纷和承诺。4、此合同一式两份，具有法律效力”。被告宋某向被告苏某2给付50000元房款，剩余房款30000元在交付房产证时付清。现该房屋由被告宋某占有使用。在庭审中原告称，二被告未征得其同意所签订的《房屋收回合同》无效。对此，被告苏某2辩称，当时因联系不上原告苏某1，离婚诉讼中也拒绝出庭，在此情况下才出售涉案房屋。本院认为，本案的争议焦点为：第一、被告苏某2与被告宋某签订的《房屋收回合同》是否无效；第二，被告宋某是否应承担返还涉案房屋之责。关于第一个争议焦点，原告苏某1与被告宋某于2016年9月3日签订房屋买卖合同，被告宋某将涉案房屋出售给原告苏某1，该合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反相关法律法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。签订此合同后，被告宋某作为出卖方已收到合同中确定的全部价款并将其房屋交付给原告苏某1与被告苏某2入住使用。2018年4月12日原告苏某1与被告苏某2经本院判决离婚，但该离婚判决中对双方的共同财产未进行分割。涉案房屋系原告苏某1与被告苏某2在婚姻关系存续期间以原告苏某1的名义购买的房屋。2018年9月3日，被告苏某2未经原告苏某1同意将涉案房屋又出售给被告宋某并签订《房屋回收合同》，该合同中双方约定的价款明显低于原告苏某1与被告宋某所签订合同的价款，且被告宋某在明知其与原告苏某1就涉案房屋签订了合同且已实际履行的情况下，再次与被告苏某2签订《房屋回收合同》，被告宋某签订上述合同的行为不符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第一款规定的法律予以保护的情形。综上，被告宋某不构成善意购买人且涉案合同已损害原告苏某1的利益，故二被告之间签订的《房屋回收合同》应认定为无效合同，对原告苏某1主张的确认《房屋回收合同》无效的诉讼请求本院依法予以支持。关于第二个争议焦点，被告宋某是否应承担返还涉案房屋之责。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；”，据此规定，因涉案合同为无效合同，且原告苏某1诉请被告宋某返还涉案房屋，故被告宋某应承担返还涉案房屋之责。鉴于上述房产是原告苏某1与被告苏某2在婚姻关系存续期间购买，并被告宋某将涉案房屋交付给原告苏某1与被告苏某2居住使用，因此，被告宋某将涉案房屋应返还给原告苏某1与被告苏某2。至于原告苏某1与被告苏某2之间因涉案房屋而产生的其他纠纷可另行解决，在本案中不涉及。原告苏某1主张的返还涉案房屋的诉讼请求具有事实与法律依据，本院亦予以支持。另外，被告苏某2与被告宋某所述房款50000元，应由二被告另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、确认被告苏某2与被告宋某签订的《房屋收回合同》无效；二、被告宋某自本判决生效之日起十日内将561平米宅基地及地上附着物三间砖瓦结构房屋，三间仓房，四间棚圈，院落一套返还给原告苏某1及被告苏某2。案件受理费50元，由被告苏某2与被告宋某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤锋市中级人民法院。审判员 牧 仁 二0一九年十一月十五日书记员 于立爽