湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终9080号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘华，男，汉族，1980年12月6日出生，住湖南省涟源市。委托诉讼代理人：贺迎辉，湖南鑫湾律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁家健，湖南鑫湾律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：长沙坪建房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区学士街道学丰路1008号迪亚溪谷山庄会所211房。法定代表人：彭立明，总经理。委托诉讼代理人：王林，湖南智嵘律师事务所律师。上诉人刘华与被上诉人长沙坪建房地产开发有限公司（以下简称“坪建公司”）确认合同无效纠纷一案，刘华不服长沙市岳麓区人民法院（以下称一审法院）（2018）湘0104民初3455号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘华上诉请求：撤销（2018）湘0104民初3455号民事判决书，依法改判或发回重审，由坪建公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审法院认为本案交易行为不符合正常的商品房买卖交易行为，认定刘华与坪建公司签订的合同无效，属认定事实错误。2、一审法院认定刘华支付的700万元无法认定为购房款，有违事实基础。3、一审法院认定坪建公司原法定代表人朱双文等人每月或隔月向案外人刘湘、刘雄支付固定金额的款项为借款利息，无事实和法律依据，系认定事实错误。4、本案基础法律关系系商品房买卖合同纠纷，本案法律事实不符合民间借贷特征，一审法院适用法律错误，请求确认双方的基础法律关系为合法有效的商品房买卖合同，并确认双方按商品房买卖合同的约定全面履行义务。坪建公司辩称：坪建公司原法定代表人朱双文曾因项目开发需要向社会或特定人员非法吸收公众存款，相关事项已被查实且有生效的刑事判决书予以确认。判决书中记载朱双文退赔过及没有配合公安机关办案的出借人并没有在判决书中记录。坪建公司与刘华之间的关系为借贷关系，双方并不存在商品房买卖的真实意思表示。刘华与其妹妹刘湘及案外人刘雄三兄妹共同借得款项700万元，扣除了肖应贤的77万元，朱双文按照月息两分左右按月向刘华、刘湘或其指定人员支付利息，具体的支付时间、金额一审法院已经查明。坪建公司与刘华双方之间仅存在借贷的关系。按照交易模式，朱双文用坪建公司的房屋以网签合同的方式进行担保，双方不存在买卖房屋的真实意思表示。根据刘华一审提交的买卖合同中911和101进行了网签，但是网签合同因朱双文的还款行为办理了注销的手续。坪建公司并未对该两套房屋进行起诉，该两套房屋现在也没有网签。综上所述，坪建公司与刘华双方之间并没有真实的房屋买卖意思表示，刘华的上诉请求不应支持，请求驳回。坪建公司向一审法院起诉请求：1、判令坪建公司、刘华签订的44份《商品房买卖合同》（合同编号为：XD100310911、XD100310912、XD100311203、XD100311204、XD100311303、XD100311304、XD100311403、XD100311404、XD1003111505、XD1003111506、XD090305103、XD100001911、XD100001209、XD100001211、XD100001309、XD100001310、XD100001311、XD100001312、XD100001409、XD100001411、XD100001509、XD100001511、XD100001609、XD100001611、XD100001709、XD100001711、XD100001809、XD100001811、XD100001909、XD1000011106、XD1000011108、XD1000011112、XD1000011206、XD1000011208、XD1000011302、XD1000011304、XD1000011306、XD1000011308、XD1000011406、XD1000011408、XD1000011609、XD1000011610、XD1000011611、XD100001612）无效，该合同所涉房屋归坪建公司所有；2、判令刘华协助坪建公司办理撤销上述网签合同的相关手续；3、本案诉讼费用由刘华承担。本案审理中，坪建公司撤回第一项诉讼请求中“该合同所涉房屋归坪建公司所有”的请求。刘华向一审法院提出反诉请求：1．请求判令坪建公司、刘华签订的44份《商品房买卖合同》有效；2、请求判令坪建公司为刘华办理上述合同的备案登记和房屋预告登记手续；3、请求判令坪建公司承担反诉的诉讼费用。一审法院认定事实：2010年7月至2011年2月期间，刘华（买受人）与坪建公司（出卖人）陆续签订44份《长沙市商品房买卖合同》及补充协议（合同编号为：ＸＤ100310911、ＸＤ100310912、ＸＤ100311203、ＸＤ100311204、ＸＤ100311303、ＸＤ100311304、ＸＤ100311403、ＸＤ100311404、ＸＤ1003111505、ＸＤ1003111506、ＸＤ090305103、ＸＤ100001911、ＸＤ100001209、ＸＤ100001211、ＸＤ100001309、ＸＤ100001310、ＸＤ100001311、ＸＤ100001312、ＸＤ100001409、ＸＤ100001411、ＸＤ100001509、ＸＤ100001511、ＸＤ100001609、ＸＤ100001611、ＸＤ100001709、ＸＤ100001711、ＸＤ100001809、ＸＤ100001811、ＸＤ100001909、ＸＤ1000011106、ＸＤ1000011108、ＸＤ1000011112、ＸＤ1000011206、ＸＤ1000011208、ＸＤ1000011302、ＸＤ1000011304、ＸＤ1000011306、ＸＤ1000011308、ＸＤ1000011406、ＸＤ1000011408、ＸＤ1000011609、ＸＤ1000011610、ＸＤ1000011611、ＸＤ100001612），约定由刘华购买坪建公司开发的位于长沙市岳麓区；江滨家园三期4栋103号、5栋911号、5栋209号、5栋211号、5栋309号、5栋310号、5栋311号、5栋312号、5栋409号、5栋411号、5栋509号、5栋511号、5栋609号、5栋611号、5栋709号、5栋711号、5栋809号、5栋811号、5栋909号、5栋1106号、5栋1108号、5栋1112号、5栋1206号、5栋1208号、5栋1302号、5栋1304号、5栋1306号、5栋1308号、5栋1406号、5栋1408号、5栋1609号、5栋1610号、5栋1611号、5栋1612号房屋。前述44套房屋均办理了商品房买卖合同网签手续，但未在房地产管理部门进行商品房买卖合同备案登记，刘华未就案涉房屋缴纳房屋维修基金或契税等税费，坪建公司未向刘华开具正式购房款发票。刘华提供了44套房屋的部分《长沙市商品房买卖合同》。已提供的合同约定自合同生效之日起30日内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理；补充协议约定乙方应当按照规定在签约当日一次性支付办理房屋产权所需的税费，乙方同意相关费用由甲方代收代缴；部分合同约定的交房时间为2010年12月31日前、部分合同约定的交房时间为2011年6月30日前。2010年7月21日，坪建公司向刘华出具《委托付款函》，该函载明“刘华先生：关于你购买的长沙坪建房地产开发有限公司的江滨家园三期5栋3500平方米，购房款柒佰万元整，其中陆佰贰拾叁万元付至长沙学士房地产开发有限公司，柒拾柒万元付款至肖应贤的账户（代本公司偿还欠款）”等内容。2010年7月22日，坪建公司向刘华出具《收据》，该收据载明“今收到刘华购房款柒佰万元整”，坪建公司原法定代表人朱双文在收据上签名。2010年7月21日，案外人肖应贤账户转账存入77万元。2010年7月21日、7月23日、7月26日，案外人长沙欧马机电设备贸易有限公司分三次向长沙学士房地产开发有限公司分别转账支付200万元、210万元、213万元，共计623万元，三次转账的银行进账单上款项来源及备注两栏均填写为“往来”，刘华主张该三笔转账系长沙欧马机电设备贸易有限公司代刘华支付的购房款，但未提供证据予以证明。本案审理中，一审法院依法向刘华释明，坪建公司与刘华之间签订的房屋买卖合同，名为买卖实为借贷关系，应当按照民间借贷基础关系审理，刘华坚持其反诉诉讼请求，不同意变更反诉诉讼请求。另查明：1、根据刘华提供的房屋签约情况统计表，涉案房屋的合同约定价格为950余万元。2、2017年4月28日，长沙市岳麓区人民法院作出（2015）岳刑初字第483号刑事判决书判决坪建公司、朱双文、赵金菊犯非法吸收公众存款罪，并应向相关集资参与人继续退还本金。同时，该判决书查明：朱双文与赵金菊为夫妻关系，朱双文为坪建公司法定代表人，赵金菊为坪建公司办公室主任兼管公司财务，2007年坪建公司开发江滨家园小区楼盘，因资金周转困难，公司法定代表人朱双文以坪建公司、其本人及赵金菊等的名义，以月息2分至1角五分的高息为回报，向社会不特定人员融资，赵金菊主要负责融资款项的进账、转账、支付借款人利息，2007年至2011年11月非法吸收资金共计4.68063亿元等事实。该判决书附件一《退赔明细清单》注明未含已全部退赔的数额，集资参与人列表中无刘华。2018年7月，长沙市中级人民法院作出（2017）湘01刑终636号刑事判决书对一审判决认定的事实予以确认，对一审判决的定罪及继续退还本金项予以维持，对部分量刑予以改判。3、刘华与案外人刘湘、刘雄系亲兄妹关系。在2010年7月坪建公司向刘华出具金额为700万元的购房款收据后，坪建公司原法定代表人朱双文等人每月或隔月向刘华或刘湘或刘雄支付固定金额的款项，具体为：2010年8月27日，朱双文向刘华转账支付14万元；2010年9月26日，赵金菊向刘华账户存入14万元；2010年10月22日，朱双文向刘湘账户转账支付42万元；2010年11月20日，朱双文向刘湘账户转账支付42万元；2010年12月21日，朱双文向刘湘账户转账支付42万元；2011年4月13日，朱双文向刘湘账户转账支付42万元；2011年5月6日，赵金菊向刘湘账户存入42万元、2011年6月10日，朱双文向刘湘账户转账支付42万元；2011年8月12日，朱双文向刘雄账户转账支付42万元。坪建公司主张上述转款为以700万元为基数，按月息2分或6分向刘华或其指定的人支付的利息。刘华主张支付给刘华的款项为因房价变化退还的房款，对支付给刘湘、刘雄的款项未说明原因。坪建公司另主张向刘湘或刘华有以下转账：2011年1月27日向刘湘账户存入42万元、2011年2月22日莫玉奇代朱双文向刘湘账户存入42万元、2011年6月22日杨斌代朱双文向刘雄账户转账支付42万元，但未提供充足证据予以证明。一审法院认为，本案本诉、反诉争议的焦点为：坪建公司与刘华之间为商品房买卖关系还是民间借贷关系。针对该焦点，坪建公司主张双方为借贷关系，刘华主张双方为商品房买卖关系，刘华向坪建公司支付了700万元购房款，且办理了网签手续，一审法院认为，坪建公司与刘华签订的合同名为商品房买卖合同，实则为用案涉房屋为坪建公司的借款提供担保，理由如下：第一，从双方的交易行为来看，不符合商品房买卖的交易习惯。虽然刘华与坪建公司就案涉44套房屋的买卖办理了商品房买卖合同网签手续，坪建公司出具了购房款收据，但坪建公司并未就购房款开具购房发票，刘华亦未缴纳44套房屋的房屋维修基金、契税等税费，不符合商品房买卖的交易习惯；第二，从双方签订的商品房买卖合同来看，有违买卖合同的公平、等价原则。根据刘华提供的与本案相关的《长沙市商品房买卖合同》统计表，44份合同约定的房屋价格总额为950万余元，坪建公司向刘华出具的购房款收据中房款总金额为700万元，合同约定的房价总额明显低于实付房款总额；第三，从双方的资金流向来看，不符合房屋买卖的交易方式。在2010年7月坪建公司向刘华开具金额为700万元的购房款收据后，坪建公司原法定代表人朱双文等人在2010年8月至2011年8月期间每月或隔月按700万元的一定比例向刘华或刘华的兄妹（刘湘、刘雄）支付款项，且刘华对此不能做出合理解释。因此，从本案现有证据及案件实际情况综合判断，坪建公司与刘华之间签订44份《长沙市商品房买卖合同》的交易行为和交易模式符合名为买卖实为借贷提供担保的特征，前述合同的签订系为坪建公司的借款提供担保，坪建公司与刘华之间不具有房屋买卖的真实意思表示，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”，故案涉44份《长沙市商品房买卖合同》无效，对坪建公司主张合同无效的诉请，一审法院予以支持。民事行为无效后，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条之规定，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，本案中，刘华有义务协助坪建公司办理案涉《长沙市商品房买卖合同》项下所涉房屋的网签撤销手续，故对坪建公司主张刘华协助其办理撤销上述网签合同的相关手续的诉请，一审法院予以支持。本案审理过程中，坪建公司向一审法院申请撤回本诉第一项诉讼请求中“该合同所涉房屋归坪建公司所有”的诉请，经一审法院审查，坪建公司撤回部分诉请系对自身权益的处分，不违反法律规定，一审法院依法予以准许。对刘华的反诉诉请，经一审法院释明后，刘华坚持其反诉诉请，未对反诉诉请进行变更，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”之规定，一审法院出具民事裁定书裁定驳回刘华的反诉起诉。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十七条之规定，一审判决如下：一、长沙坪建房地产开发有限公司与刘华签订的合同编号分别为XD100310911、XD100310912、XD100311203、XD100311204、XD100311303、XD100311304、XD100311403、XD100311404、XD1003111505、XD1003111506、XD090305103、XD100001911、XD100001209、XD100001211、XD100001309、XD100001310、XD100001311、XD100001312、XD100001409、XD100001411、XD100001509、XD100001511、XD100001609、XD100001611、XD100001709、XD100001711、XD100001809、XD100001811、XD100001909、XD1000011106、XD1000011108、XD1000011112、XD1000011206、XD1000011208、XD1000011302、XD1000011304、XD1000011306、XD1000011308、XD1000011406、XD1000011408、XD1000011609、XD1000011610、XD1000011611、XD100001612的44份《长沙市商品房买卖合同》无效；二、刘华在判决生效后十五日内协助长沙坪建房地产开发有限公司办理第一项判决所述44份《长沙市商品房买卖合同》的网签撤销手续。如果刘华未按判决指定的期间履行给付非金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向长沙坪建房地产开发有限公司支付迟延履行金。案件本诉案件受理费80元，由刘华承担。二审中，各方当事人均没有向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，双方争议焦点为本案坪建公司与刘华之间的法律关系的性质。刘华上诉提出一审法院认定本案基础法律关系系商品房买卖合同纠纷并认定商品房买卖合同无效有误，请求确认双方的基础法律关系为合法有效的商品房买卖关系，并确认双方按商品房买卖合同的约定全面履行义务。经审查，坪建公司与刘华签订的44份《长沙市商品房买卖合同》虽然办理了网签手续并由坪建公司出具了购房款收据，但合同约定的房价总额与实付房款总额存在明显差别，且上述合同未在房地产管理部门进行备案登记，坪建公司并未就购房款开具购房发票，刘华亦未缴纳44套房屋的房屋维修基金、契税等税费。坪建公司于2010年7月向刘华开具金额为700万元的购房款收据后，坪建公司原法定代表人朱双文等人在2010年8月至2011年8月期间每月或隔月按700万元的一定比例向刘华或刘华的兄妹（刘湘、刘雄）支付款项，刘华对此不能做出合理解释。从本案现有证据及案件实际情况综合判断，坪建公司与刘华签订的44份《长沙市商品房买卖合同》实际系为坪建公司的借款提供担保，刘华在本案中未提交充分有效的证据证明其与坪建公司签订的商品房买卖合同系基于双方进行房屋买卖的真实意思表示，一审法院据此认定涉案44份《长沙市商品房买卖合同》无效并无不当，刘华提出的该上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人刘华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人刘华负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇一九年十一月十九日书记员  陈 娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。