文书内容广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初17840-17844号17840原告：卢某某，男，汉族，1981年8月25日出生，住址四川省营山县，17841原告：何某某，女，汉族，1989年10月3日出生，住址广东省龙门县，17842原告：夏某某，男，汉族，1984年9月25日出生，住址广东省深圳市福田区，17843原告：刘某某，女，汉族，1995年8月23日出生，住址湖北省公安县，17844原告：陈某某，女，汉族，1986年6月25日出生，住址广东省兴宁市，各案原告委托代理人：李某某，北京市百瑞（深圳）律师事务所律师。各案原告委托代理人：陈某，北京市百瑞（深圳）律师事务所实习律师。17840-17844号被告：深圳市某某某实业有限公司，住所深圳市龙岗。法定代表人：陈某某。委托代理人：郑某某，担任公司员工，委托代理人：林某某，担任公司监事，原告卢某某等五人诉被告深圳市某某某实业有限公司房屋租赁合同纠纷一系列案，本院于2019年8月20日立案受理后于2019年10月16日依法适用简易程序公开开庭进行审理。各原告委托代理人李某某以及被告委托代理人郑某某、林某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原被告签订一份《合作经营合同》。该合同约定被告将位于深圳市龙岗区的场地出租给原告使用。合同约定租赁期间，原告向被告支付入场费、租金、房租押金、管理费以及管理费押金等费用。在原告投入资金且准备完毕后，因被告出租的商铺消防安全问题未达标，致使店铺迟迟无法正常开业经营。后来得知涉案商铺未能从工业用途转换为商业用途，且消防未验收，导致商铺至今无交付使用。因被告存在违约致使原告订立合同的目的未能实现，为保护自身合法权益，原告遂诉至法院，提出如下诉讼请求（各案诉求详见判决附表）：1.请求判决解除原告与被告签订的《合作经营合同》；2.请求判决被告向原告返还入驻商场费用、租金及房租押金、管理费及管理费押金等费用；3.请求判决被告按中国人民银行同期同类贷款利率支付所需偿还款项的利息（自起诉之日起算，至实际清偿之日止）；4.请求判决被告承担本案全部诉讼费用。被告答辩称：第一，我方已经正常开业，不存在违约行为；第二，原告单方解除合同，存在违约情形，押金不予退还；第三，原告刘某某2019年2月23日与我司达成单方面终止合同，所以我方认为刘某某的诉讼请求应该全部被驳回。经审理查明，原被告签订《合作经营合同》（签订日期详见判决书附表），约定被告提供其拥有使用权和管理权、位于深圳市龙岗区的场地（租赁位置、租赁期限详见判决附表），原告按月支付合作资金；合作期内，原告应于每月的5日前向被告支付当月合作资金、综合费等费用；开业日期暂定为合同约定日期（详见判决附表），具体以被告通知的开业时间为准；原告因本合同所产生的装修费、加盟费等费用为原告自主经营权利与决定，与被告无关，所产生的全部费用由原告自行承担，被告对此不负任何责任；原告需自行承担与使用该商铺所产生的税费、水电费及其他费用，水电费用按表的读数计收，协议期间，如遇政府或者物业管理公司对水电费、排污费等价格调整，上述费用随之调整；双方同意在合作期内，自原告进场之日起开始计算综合费（包括但不限于中央空调费、公共区域的保安卫生、照明），同时原告应向被告交纳相当于三个月综合费数额的履约保证金，预交一个月综合费（合同约定的预交费用项目以及数额详见判决附表）；原告应于每月5日前向被告缴纳综合费；在签署本合同时，原告应向被告交纳相当于三个月合作资金数额的履约保证金并预交一个月合作资金（合同约定的预交费用项目以及数额详见判决附表），原告在任何情况下不得单方主张以合作保证金、综合费保证金冲抵合作资金、综合费等各项费用，原告单方主张抵扣无效期间迟延交纳的各项费用，被告仍依据本协议相关约定计收滞纳金；合作期满，经被告验收合格，原告完好地搬离该场地交回钥匙，办理好工商执照、国地税登记证等的注销手续并结清各项应付费用，被告将履约保证金无息退还原告；原告逾期未交清合作资金、综合费等费用超过十天，即原告构成违约，被告有权解除合作合同，自行清理并收回该场地，不予退还原告缴纳的全部履约保证金和预交合作资金等费用，并有权按照租金标准追究原告场地占用费等费用；合作期内，双方不得违约，若因被告违约导致合同无法履行，需一次性向原告全额退回保证金，如原告违约，被告有权解除合作合同，自行清理并收回该场地，不予退还原告缴纳的全部履约保证金和所有预交费用。双方于同日签订一份《补充协议》，约定原告在商场开业前装修完合作场地并开业，被告优惠免收部分期限内的合作资金，期间发生的水电费和每月综合费等由原告承担，否则取消此优惠。协议签订后，原告向被告缴纳了综合费、三个月综合费保证金、一个月合作资金、三个月合作资金保证金、装修管理费、装修水电费等费用且被告出具了相应的收款收据（双方确认的原告缴费情况详见判决书附表）。原告卢某某、夏某某、刘某某、陈某某还主张分别向被告交了入驻商场费用30000元、20000元、5000元、30000元并提交微信转账记录佐证；其中卢某某入驻商场费用30000元转账支付给了吴仲根，吴仲根是被告指定的招商的人员；夏某某入驻商场费用20000元是现金给了招商处一个姓吴的；刘某某入驻商场费用5000元是微信转账给了刘志权，微信名叫用心耕耘；陈某某入驻商场费用30000元一部分给了微信名叫和平里，支付宝10000元转账给郑某某，现金支付了13000元；原告向被告要求开收据，被告都没有开。被告确认陈某某支付的10000元给郑某某的是押金，但不是入场费，其余上述情况不予以确认，被告没有收到上述入场费，对其余微信转账的收款人被告表示不认识。原告主张双方签订的为房屋租赁合同，被告则主张双方存在的是合作关系。原被告在庭审时确认在协议约定的合作期间，原告需按月向被告缴纳合作资金，被告不参与商铺的经营管理及承担盈亏。再查，涉案房屋的权属信息查询结果显示横岗信义御城豪园8栋S118为商品房，建筑面积为66.18平方米，权利人为深圳市信义房地产开发有限公司，房屋性质为商品房。原被告双方确认涉案商铺位于横岗信义御城豪园8栋01层公交首末站，被告称合同所载的地址与实际经营的地址是不一致的，商铺所在的商场实际是在8栋S120，并称（2018）粤0307民初20543号一案中其所提交的证据材料可以证明涉案商铺的产权情况。本院调取（2018）粤0307民初20543号一案中被告用以证明涉案场地权利来源的相关证据（《龙岗区社区配套和公共服务用房实物移交确认书》、《深圳市龙岗区社区配套和公共服务用房委托使用管理责任书》、《委托管理协议》、《中标通知书》）并查明，深圳市信义房地产开发有限公司于2014年5月5日向龙岗区国有资产监督管理委员会移交位于横岗信义御城豪园8栋公交车站01层8S120的公交首末站，建筑面积5025.17平方米，并确认移交物产权属于龙岗区国有资产监督管理委员会且无争议；2014年6月5日，龙岗区国有资产监督管理委员会委托深圳市龙岗区投资管理有限公司使用和管理上述公交场站，使用功能为用于公交车辆的调度和管理，使用期间不得擅自改变公交场站的建筑结构及使用功能；深圳市龙岗区投资管理有限公司全权委托深圳市华程交通有限公司经营管理社区配套类公交场站及配套管理用房，深圳市华程交通有限公司应全面承接深圳市龙岗区投资管理有限公司在《深圳市龙岗区社区配套和公共服务用房委托使用管理责任书》中的所有权利及义务；2015年6月10日，深圳市华程交通有限公司确认被告为横岗信义御城豪园8栋01层公交首末站部分物业（建筑面积3453平方米）招租项目的中标人。本院调取（2018）粤0307民初76号一案[该案为（2017）粤0307民初74-81、83-84号系列案中的其中一案]中被告与案外人深圳市华程交通有限公司与2015年7月1日签订的《深圳市房屋租赁合同书》以及《深圳市龙岗区国资委关于信义御城豪园公交首末站有关事项的复函》并查明，深圳市华程交通有限公司将位于深圳市龙岗区横岗信义御城豪园8栋01层公交首末站和二层夹层的房屋出租给被告使用，租赁期限自2015年7月16日起至2021年7月15日止；位于横岗信义御城豪园8栋S120的公交首末站，建筑面积5025.17平方米，不动产权证权利人登记为龙岗区国有资产监督管理委员会，不动产权证号为粤（2015）深圳市不动产权第0023656号。被告提供的信义御城豪园8栋S120房产的不动产权证书所载的权利人信息以及产权登记号与上述查明事实一致。被告称整个商场的开业时间是2019年6月1日。原告主张装修好之后试营业了一段时间，但是因为没有人流做不下去，后面就一直没有开业；其中，卢某某大概试营业期限为2018年12月底到2019年1月18日，陈某某试营业期间大概是2018年9月到2019年4月，夏某某试营业期间大概是2018年9月到2019年4月，何某某试营业期间大概是2018年11月到2019年1月，刘某某试营业期间大概是2018年12月底到2019年2月。原告主张未能继续营业的原因如下：第一，因为原告装修完之后，商场整体还没有开业，导致人流太少无法经营；第二，后来得知商场消防验收不过关，政府部门也会来干涉；第三就是所在的信义花园的业主一直强烈反对所涉项目做商业饮食，因为油烟等会对他们造成损害，所以商铺就无法做下去。原告主张解除合同的理由是：一、涉案场地致使一个公交场站，不具备商业经营功能；二、场地二次消防验收没有通过，也会导致严禁商业经营的。原告对该上主张仅提交于2018年1月作出的另一系列案部分案件民事判决书[案号：（2017）粤0307民初76号、（2017）粤0307民初83号、（2017）粤0307民初84号]予以佐证，该系列案系涉及2015年期间同样就横岗信义御城豪园8栋S118一层场地与本案被告签订的《合作经营合同》。该案所查明的位于横岗信义御城豪园8栋公交车站01层8S120的公交首末站的移交、管理及使用情况与本案上述查明的情况一致，并经实地查看及当事人确认该系列案租赁场地即横岗信义御城豪园8栋公交车站01层8S120的公交首末站的一部分区域；不同的是，该系列案商户所租赁的场地并未整体开业，且场地在2015年期间因架空层擅自砌砖墙被相关部门责令停止违法行为；另外，深圳市龙岗区横岗街道经济科技办在该系列案中复函称：涉及横岗街道信义御城8-S118一楼建筑的《横岗街道既有建筑物转换功能消防审批现场核验表》因不符合转换功能条件，审核未通过。另查，被告提交原告刘某某于2019年2月23日向被告出具的《单方终止合同通知书》，其上载明：我方为精选集商业广场一层G02商户，因自身原因决定自愿终止双方签订的《合作经营合同》，同时我方确认在租赁场地的一切财物未全部搬离，我方愿对此负相关法律责任。以上事实，有《合作经营合同》、《补充协议》、收款收据、民事判决书、《龙岗区社区配套和公共服务用房实物移交确认书》、《深圳市龙岗区社区配套和公共服务用房委托使用管理责任书》、《委托管理协议》、《中标通知书》、《深圳市房屋租赁合同书》、《深圳市龙岗区国资委关于信义御城豪园公交首末站有关事项的复函》、不动产权证书、《单方终止合同通知书》等证据及庭审笔录予以佐证，足以认定。关于《合作经营合同》性质的认定。原告主张双方签订的为房屋租赁合同，被告则主张双方存在的是合作关系。本院认为根据合同约定，被告向原告提供场地，原告每月按约定的标准向被告支付“合作资金”；原告自行承担使用该商铺所产生的水电费、税费等相关费用，还需在签订此份合同时向被告缴纳等同三个月“合作资金”数额的履约保证金。结合被告确认并不参与涉案商铺的经营管理、不享有盈亏。由此可见，原告实际系向被告承租该商铺用于经营，该商铺产生的所有权利义务均由原告一方承担，该份合同的实际性质应为房屋租赁合同。关于合同效力认定。根据本院调取的权属登记信息记载，深圳市龙岗区横岗街道信义御城8-S118号房产（以下简称8-S118号房产）的权属人为案外人深圳市信义房地产开发有限公司，建筑面积为66.18平方米；而本系列案中五名原告向被告承租的商品建筑面积合计已远超过8-S118号房产的登记建筑面积，故本院认定涉案《合作经营合同》所载明的租赁地址8-S118号房产并非本案实际的租赁地址。原被告双方确认租赁物位于横岗信义御城豪园8栋01层公交首末站，而本院根据所调取的另案证据查明横岗信义御城豪园8栋01层公交首末站位于横岗信义御城豪园8栋公交车站01层8S120（以下简称8-S120号房产），建筑面积为5025.17平方米，产权人是龙岗区国有资产监督管理委员会，深圳市华程交通有限公司负责具体运营并将8-S120号部分物业（建筑面积3453平方米）出租给被告。结合（2017）粤0307民初74-81、83-84号系列案中已查明的合同所示的租赁场地8-S118号房产即属于位于8-S120号房产的公交首末站的一部分区域的事实，本院认定涉案租赁场地亦实际位于8-S120号房产，而被告出租上述场地，具有合法的权利来源，对于原被告之间就租赁涉案场地签订的《合作经营合同》的合同效力，本院予以认可。原告请求解除合同的理由系租赁场地不具备商业使用功能以及未通过消防验收，原告据以提交的涉及本案租赁场地的另一系列案民事判决书并未能证实本案租赁场地现有的状况亦如之前一样被责令整改从而影响开业，且据原告已经装修完毕并试营业了一段时间，期间或者其后是否因为租赁场地不具备商业使用功能或者未通过消防验收而无法继续经营，原告未有进一步举证证明。故在未有证据显示被告存在违约行为导致合同无法履行或者合同目的无法实现的情况下，原告卢某某、何某某、夏某某、陈某某要求解除合同，不符合合同约定以及法律规定，本院不予支持；因不满足解除合同的约定以及法定条件，对于原告卢某某、何某某、夏某某、陈某某诉请退还相关费用、赔偿装修损失等诉讼请求，本院依法予以驳回。原告刘某某出具的《单方终止合同通知书》应视为其真实意思表示，被告认可是刘某某2019年2月23日与其单方面达成终止合同，故本院认定原告刘某某与被告经协商一致于2019年2月23日解除《合作经营合同》。刘某某在通知书中明确表明系因自身原因单方终止与被告之间的《合作经营合同》，该单方提前解约行为已经构成根本性违约，故被告关于不予退回相关费用的主张，本院予以采纳，对于原告刘某某诉请退回相关费用的要求，因不符合合同约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告刘某某与被告深圳市某某某实业有限公司于2018年12月6日签订的《合作经营合同》于2019年2月23日解除；二、驳回原告刘某某的其他诉讼请求；三、驳回原告卢某某、何某某、夏某某、陈某某的全部诉讼请求。各案案件受理费（详见判决附表），各原告均已预缴，由各原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  林瑞宇二〇一九年十一月二十八日书记员  林 涵            案号              原告              原告诉讼请求              合同签订时间              合同期限              租赁位置              合同约定的预交费用项目以及数额              合同暂定的开业日期，具体以被告通知的开业时间为准                    双方确认的原告缴费情况              各案诉讼费                  17840号              卢某某              1.解除原告与被告签订的《合作经营合同》；2.被告向原告返还入驻商场费用30000元，商铺三押一付租金60000元，商铺装修保证金5000元，商铺装修管理费410元，消防完善费4400元，购置商场空调费4500元，合计104310元；3.被告向原告赔偿为承租商铺所支付的店铺装修费用83000元，材料费、桌椅费等费用22670元，合计105670元；4.被告按中国人民银行同期同类贷款利率支付所需偿还款项的利息（自起诉之日起算，至实际清偿之日止）；5.被告承担本案全部诉讼费用。              2018年10月15日              2018年10月15日至2021年10月14日              龙岗区横岗街道信义御城8-S118一层，建筑面积共计82平方米的A04场地              1.预交一个月合作资金15000元；2.三个月合作资金数额的履约保证金45000元。              2018年11月10日              1. 三个月合作资金数额的履约保证金45000元；2. 一个月合作资金15000；3.装修保证金5000元；4.装修管理费410元；5.消防完善费4400元；6.代收空调安装费4500元；7.装修水电费200元。              2225元                                          17841号              何某某              1.解除原告与被告签订的《合作经营合同》；2.被告向原告返还一商铺三押一付管理费和三押一付租金，合计46000元；3.被告向原告赔偿为承租商铺所支付的店铺装修费用9300元，购买柜子费用加运费15550元，合计24850元；4.被告按中国人民银行同期同类贷款利率支付所需偿还款项的利息（自起诉之日起算，至实际清偿之日止）；5.被告承担本案全部诉讼费用。              2018年10月21日               2018年10月21日至2020年10月20日                    龙岗区横岗街道信义御城8-S118一层，建筑面积共计45.6平方米的H27/H28/H29/H30场地              1.预交一个月综合费1500元；2.三个月综合费数额的履约保证金4500元；3.预交一个月合作资金10000元；4.三个月合作资金数额的履约保证金30000元              2018年12月8日              1.一个月综合费1500元；2.三个月综合费数额的履约保证金4500元；3.一个月合作资金10000元；4.三个月合作资金数额的履约保证金30000元              786元                  17842号              夏某某              1.解除原告与被告签订的《合作经营合同》；2.被告向原告返还入驻商场费用20000元，商铺装修保证金5000元，商铺装修管理费280元，一个月租金7000元及三个月房租押金21000元，合计53280元；3.被告向原告赔偿为承租商铺所支付的店铺装修费用33750元，定制广告字费用4100元，合计37850元；4.被告按中国人民银行同期同类贷款利率支付所需偿还款项的利息（自起诉之日起算，至实际清偿之日止）；5.被告承担本案全部诉讼费用。              2018年7月25日              2018年7月25日至2021年7月24日              龙岗区横岗街道信义御城8-S118一层，建筑面积共计36平方米的E05场地              1.预交一个月合作资金7000元；2.三个月合作资金数额的履约保证金21000元              2018年8月28日              1. 一个月合作资金7000元；2.三个月合作资金数额的履约保证金21000元；3.装修保证金5000元；4.装修管理费180元；5.装修水电费100元。              1039元                              17843号              刘某某              1.解除原告与被告签订的《合作经营合同》；2.被告向原告返还入驻商场费用5000元，一个月租金5000元及三个月房租押金15000元，一个月管理费1000元及三个月管理费押金3000元，合计29000元；3.被告按中国人民银行同期同类贷款利率支付所需偿还款项的利息（自起诉之日起算，至实际清偿之日止）；4.被告承担本案全部诉讼费用。              2018年12月6日              2018年12月6日至2020年6月6日              龙岗区横岗街道信义御城8-S118一层，建筑面积共计18平方米的G02场地              1.预交一个月综合费1000元；2.三个月综合费数额的履约保证金3000元；3.预交一个月合作资金5000元；4.三个月合作资金数额的履约保证金15000元。              2019年1月1日              1.一个月综合费1000元；2.三个月综合费数额的履约保证金3000元；3.一个月合作资金5000元；4.三个月合作资金数额的履约保证金15000元。              263元                  17484号              陈某某              1.解除原告与被告签订的《合作经营合同》；2.被告向原告返还入驻商场费用30000元，商铺装修保证金5000元，商铺装修管理费185元，六个月租金48000元及两押一付房租押金24000元，合计107185元；3.被告向原告赔偿为承租商铺所支付的店铺装修费用40500元，材料费20000元，合计60500元；4.被告按中国人民银行同期同类贷款利率支付所需偿还款项的利息（自起诉之日起算，至实际清偿之日止）；5.被告承担本案全部诉讼费用。              2018年7月9日              2018年7月9日至2020年7月8日              龙岗区横岗街道信义御城8-S118一层，建筑面积共计37平方米的E06场地              1.预交六个月合作资金48000元；2.三个月合作资金数额的履约保证金24000元。              2018年8月28日              1. 六个月合作资金48000元；2. 三个月合作资金数额的履约保证金24000元;3.装修保证金5000元;4.装修管理费185元;5.装修水电费100元。              1827元