天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0114民初2778号原告：云凤建，男，1987年2月16日出生，汉族，住天津市武清区。被告：张学全，男，1976年9月6日出生，汉族，住天津市武清区。第三人：吴焕兵，男，1969年9月17日出生，汉族，住天津市武清区。第三人：李艳丽，女，1979年6月14日出生，汉族，住黑龙江省宝清县。现住廊坊市广阳区。原告云凤建与被告张学全及第三人吴焕兵、李艳丽租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告云凤建，被告张学全及第三人吴焕兵、李艳丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。云凤建向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即给付原告2018年10月30日至2019年3月4日的房租4667元、取暖费2522元、物业费2709.50元，以上共计9898元；2.请求判令被告立即给付原告违约金720元；3、请求判令被告立即给付原告房屋修理费11650元；4、被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2016年3月26日，原告将坐落于天津市武清区盛世家园小区6-1-601室房屋租赁给被告，约定每年房租14000元。租赁期限为三年，租金给付方式为到期前一个月给付下一年租金。租赁合同约定被告在承租期间自行承担物业费及取暖费，但被告2018年度物业费2709.5元截止至现在仍未交付物业，取暖费2522元是由原告代付的。且因被告将房屋多次转租，已违反租赁合同，故原告已通知被告解除租赁合同，并要求被告给付违约金，违约金每日按月租金的千分之五计算。被告在承租期间破坏了房屋基础设施，原告经专业人士鉴定维修该房屋需花费11650元。故原告为了维护自己的合法权益诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。张学全辩称，不同意原告的诉讼请求，租赁原告房屋时我与原告签订租赁协议，我接手房屋时是从上一个租赁房屋人李新宇手里接手的，当时李新宇是干汗蒸的，我接手也是干汗蒸，我接手以后把屋里墙面粉刷一遍，其他设施都没有动。2016年11月28日至2019年11月27日将房屋转给吴焕兵，吴焕兵经营汗蒸，当时定的租金也是每年14000元，租赁期限是三年，与原告订立的租赁合同日期是一样，当时我租赁原告房屋时交给原告3000元押金，转租吴焕兵时吴焕兵给我3000元，我将押金条转给吴焕兵。2018年10月30日之前原告电话要房租，当时我给李艳丽打电话，李艳丽说不租了，我电话跟原告也沟通了房屋不租了，2017年至2018年的房租我们已经给了，截止日期是2018年11月27日，原告所诉的房屋租金是2018年10月30日至2019年3月4日的房租，这个期间我们将原告的房屋已经腾出来了，取暖费是每年的11月15日至转年的3月15日，我们在11月15日之前房屋已经给原告腾空了，对物业费没有异议，确实是欠了一年物业费，房屋修理费不认可，我离开房屋时，房屋里边的任何设施都没有损坏。吴焕兵述称，不同意原告的诉讼请求，我是2016年11月28日从被告张学全手里转租的房屋，总款是65000元，包括汗蒸房、一年房屋租金、3000元押金、屋里所有设施（房屋装修），我经营了大概2个月转给了李艳丽，当时我投资了大概30万元，购买设备及产品，房屋状况没有变化，于2017年1月20日将房屋转给被告李艳丽由被告李艳丽经营汗蒸房，期限是到2019年12月30日止，转租款20万元包含产品及三年的经营权，李艳丽经营时出现任何情况都与我没有关系，我不同意承担任何的赔偿责任。李艳丽述称，不同意原告的诉讼请求，2018年9月份我电话与原告联系，告知原告汗蒸店不干了，问原告可以将房租降价吗，当时原告说不行，2018年10月份我将原告房屋腾空，房屋腾空以后被告张学全给我打电话说原告同意房租降价了，问我还租吗？我说不租了，已经找好房屋了，张学全告知原告我不租了，搬走时我将汗蒸房拆走了，有的钉子没有清理走，樯眼没给补上，其余的地方都没有动，对物业费没有异议，确实差一年物业费，原告押我3000元押金，我的意思就是用3000元押金抵了。2017年11月我给原告打的2017年至2018年的房租，在2018年9月份电话与原告联系是否降低租金，原告当时不同意，就告知原告不租了，按照合同提前两个月告知。房屋里任何东西都是我们花钱转租过来的，我将屋里的一个小屋刷成粉色了，其他地方都没有动过。本院经审理认定事实如下：原、被告于2016年11月28日签订房屋租赁合同一份，约定原告将武清区盛世家园小区6-1-601房屋出租给被告；租赁期限自2016年11月28日至2019年11月27日，共3年；租金每年14000元，首次租金被告于2016年11月30日前交付，以后各期租金交付时间为每年到期前一个月，逾期一日按月租金的千分之五支付违约金；被告向原告交付保证金3000元。同时还约定，被告有下列情形之一的，原告有权单方解除合同并要求被告在3天内退还该房屋，同时不退保证金，保证金不足以弥补损失的，原告有权要求被告赔偿：1、未经原告同意，被告擅自将承租房屋转租、转借他人或擅自调换使用的；2、未经原告同意，被告擅自拆改房屋结构、损坏房屋或改变房屋使用用途的；3、拖欠租金累计达十五日……。该房屋租赁期间，被告支付物业管理费、水电费、煤气费、宽带网络费、暖气费、电话费、有线电视费。租赁期间，任何一方提出解除合同，需提前7日书面通知对方，双方协商一致后终止合同。租赁期间原告有终止合同权利，如原告要解除合同，至少提前一个月通知被告，并退还被告剩余房屋租赁费。被告擅自解除合同的，无权要求原告返还保证金。被告退租时留置的家具杂物任由原告处置。其他约定为1、在终止合同时，被告需将房屋内所有后续设备拆除干净，到原告验收同意为止。2、在租赁期间房屋内基础设施损坏、损毁的，应由被告修理、赔偿，包括门窗、玻璃、管道等。同时，被告接收了上一承租户李新宇的汗蒸设备，并支付了转让费。协议签订后，被告于2016年11月29日与第三人吴焕兵签订房屋租赁合同一份，被告将租赁原告的房屋转租给了吴焕兵，租金及租赁期限与原合同一致。吴焕兵又于2017年1月20日与第三人李艳丽签订协议转让书一份，将租赁房屋及汗蒸设备、产品等整体转让给李艳丽经营管理。2018年10月底左右，被告及李艳丽告知原告汗蒸房不干了，李艳丽问原告房租可不可以降价作为员工宿舍使用，当时原告不同意降价，李艳丽于2018年11月中旬左右搬走将房屋腾空，但汗蒸房未拆除，一间房的墙面未经原告同意刷成粉色未恢复原状，大部分墙面均存有许多双面胶带及粘贴未清理，一窗户玻璃破裂，部分木地板等物品损坏。原告于2018年11月20日左右到李艳丽处将房屋钥匙取走，后原告同意解除租赁合同。期间，被告及第三人向原告交付了至2018年度的房屋租金及3000元保证金，原告交纳了租赁房屋取暖费2522元、物业费2709.5元。因被告未清理房屋恢复原状，原告自行找人对房屋进行了装修，支出拆除费2000元、卫生间防水费500元、全屋刮腻子刷乳胶漆6000元（含人工费）、玻璃费600元、马桶费600元、洗手盆300元、地板费650元、垃圾清运费1000元，共计11650元。后因赔偿事宜，双方经协商未果，故原告诉至本院。以上事实，有原、被告及第三人提供的证据证明属实。本院认为，本案的争议焦点为1、转租合同是否成立；2、原、被告签订的租赁合同是否已经解除；3、原告主张的各项损失是否合理；4、第三人在本案中是否承担责任。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行。被告未经原告同意擅自将租赁房屋转租给吴焕兵，吴焕兵又转让给了李艳丽，且转租合同内容与原租赁合同内容并不一致，承租人的义务发生了变化，原告对此亦不认可，应认定被告与吴焕兵签订房屋租赁合同无效。2018年10月至11月期间，被告告知了原告不再租赁房屋，原告也通知了被告解除房屋租赁合同，结合案情可认定2018年11月份双方解除了租赁合同。由于被告擅自转租造成合同解除，被告依约应承担违约责任，原告收取被告的保证金3000元归原告所有。原告主张的取暖费及房租的期间不尽合理，应予调整，以支持一个月为宜，因保证金判归原告所有，足以弥补原告取暖费及房租的损失，因此对原告的相应请求不予支持。原告主张的物业费，双方均无异议，本院予以支持。因合同已解除，原告主张的逾期交付房租违约金的请求不予支持。关于原告装修房屋清理垃圾更换玻璃卫生洁具等物品的支出问题，被告接收了李新宇的汗蒸设备，并支付了转让费，原来的装饰装修可视为被告所为，在合同解除后依约依法应由被告对装饰装修物予以拆除，造成房屋毁损的，被告应当恢复原状。玻璃损坏被告应当赔偿。原告主张的卫生间防水、马桶、洗手盆损失证据不足，不予支持。其他装修损失客观合理，本院应予支持。本案的原、被告为合同相对方，被告违约应承担全部责任。第三人与原告无权利义务的约定，在本案中不承担责任，如被告与第三人有争议可另案解决。综上，原告的部分请求符合法律规定，本院应当支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十三条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告张学全于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告云凤建物业费损失费2709.50元、装修损失费10250元，合计12959.50元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告云凤建的其他诉讼请求。案件受理费358元，由原告云凤建担负150元，被告张学全负担208元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  孙 刚审 判 员  石瑞廷人民陪审员  刘士苓二〇一九年十二月二十四日书 记 员  齐月元附：本判决书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。