上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第1528号原告叶红霞。委托代理人王浩君，上海尊源恒律师事务所律师。被告徐伟琪。委托代理人徐美华，女，系被告之母。原告叶红霞与被告徐伟琪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月29日立案受理。本院受理后依法适用简易程序，并于2015年9月9日公开开庭进行了审理。原告叶红霞的委托代理人王浩君，被告徐伟琪到庭参加诉讼。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭并于2016年3月23日公开开庭予以审理。原告叶红霞的委托代理人王浩君到庭参加诉讼，被告徐伟琪经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告叶红霞诉称，2014年8月25日，原告叶红霞与被告徐伟琪签订了《上海市房地产买卖合同》，约定被告将其名下的上海市××路352号店铺(以下简称涉案房屋)以人民币（币种下同）840,000元出售给原告。合同签订当日，原告通过建设银行闵行支行柜面转账给被告500,000元。双方约定在2015年2月24日之前共同向闵行区房地产交易中心办理过户手续，时至最后期限，原告一再催促被告履行合同，但被告均以各种理由推诿，且未按合同约定注销涉案房屋上的租赁登记。原告认为，被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，遂诉诸法院要求判令：1、解除原、被告于2014年8月25日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告归还购房本金500,000元；3、被告支付以500,000元为本金，自2014年8月25日起至判决生效之日止按银行同期同类贷款利率计算的利息。原告为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据材料：1、《上海市房地产买卖合同》一份，旨在证明原、被告间建立了房屋买卖合同关系；2、《中国建设银行个人网上银行转账记录》一份，旨在证明原告于2014年8月25日向被告支付首期房款500,000元；3、《上海市房地产登记申请书》、《房地产抵押借款合同》各一份，旨在证明被告与案外人董某之间的借款关系与涉案房屋无关；4、《上海市房地产登记簿》一份，旨在证明涉案房屋仍登记在被告名下，并由被告出租他人，且租赁登记至今未注销。被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。被告徐伟琪辩称，被告同意解除与原告于2014年8月25日签订的《上海市房地产买卖合同》，因被告需向案外人董某借款，而涉案房屋当时没有产证无法抵押给董某，故将涉案房屋做了买卖，现被告已经将购房款500,000元以及利息还清，故不应再向原告返还房款和支付利息。被告对其辩称意见未向本院提供证据。本院认为，原告提供的证据材料具有真实性，且与本案待证事实相关联，故本院对原告提供的上述证据材料的证明效力予以确认。基于原告提供的上述证据及双方当事人庭审陈述，本院查明事实如下：被告徐伟琪为上海市××路352号房屋的产权人。2014年8月25日，被告徐伟琪（卖售人，签约甲方）与原告叶红霞（买受人，签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定由乙方受让甲方自有的座落于上海市××路352号店铺，转让价款共计840,000元，房屋建筑面积为42.82平方米，甲方于2015年2月24日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，甲乙双方于2015年2月24日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.1%的违约金，合同继续履行；甲乙双方各自承担交易中产生的税费；附件三付款协议约定乙方于2014年8月25日前支付300,000元、于2015年2月24日前支付540,000元；附件五租赁情况：有，交易前注销。同日，原告叶红霞在中国建设银行上海闵行支行向被告徐伟琪的账号转账500,000元。2015年6月29日，原告叶红霞以诉称之理由向本院提起诉讼。另查明，根据打印日期为2015年8月18日的涉案房屋《上海市房地产登记簿》中房屋租赁状况信息的记载，截止该日，关于涉案房屋由被告出租给案外人吴某的备案仍未注销，租赁期限登记为自2006年2月23日至2016年2月22日止。还查明，被告于2014年9月27日与案外人董某签订了《房地产抵押借款合同》一份，约定被告向董某借款4,000,000元，并于同日向上海市闵行区房地产登记处就该借款申请了房地产抵押，抵押物座落于上海市××路356号、358号、360号，抵押人为被告，抵押权人为董某。本院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，但当事人协商一致，可以解除合同。本案中，被告于签订合同后并未能按约配合原告办理过户手续，也未能妥善处理租赁事宜按约交付房屋，被告已属违约，故原告起诉要求解除双方签订的房屋买卖合同，虽双方于合同中并未约定合同解除之条件，但被告于2015年9月9日庭审中明确表示同意解除，故本院确认双方就上海市××路352号房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2015年9月9日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于原告主张要求被告返还购房款500,000元的诉讼请求，被告辩称已将该房款及利息向董某偿还，但就被告与案外人董某之间的关系，被告偿还债务等相关事实，被告并未提供任何证据予以佐证，故对被告的该辩称本院难以采信，对原告要求被告返还购房款500,000元并的诉讼请求本院予以支持。关于原告主张的违约金，双方合同中并未约定合同解除之违约金如何计算，现原告以其实际损失主张于法不悖，但原告计算利息的起诉日期有误，本院予以纠正。被告徐伟琪经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃相应的诉讼权利，由此产生的民事责任由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告叶红霞与被告徐伟琪就上海市××路352号房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2015年9月9日解除；二、被告徐伟琪于本判决生效之日起十日内向原告叶红霞返还房款500,000元；三、被告徐伟琪于本判决生效之日起十日内，以人民币500,000元为本金，按银行同期同类贷款利率为标准，向支付原告叶红霞支付自2014年8月26日起至本判决生效之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,800元，财产保全费3,020元，共计11,820元，由被告徐伟琪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  蒋鸣良审 判 员  殷 雪人民陪审员  邓红霞二〇一六年四月二十八日书 记 员  龚 漾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。