沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初21196号原告张兴茂，男，1982年12月28日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被告吕云风，男，1975年12月6日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托代理人朱海维，系辽宁观策律师事务所律师。第三人沈阳市天旺房产中介有限公司，住所地沈阳市和平区和平南大街63号311房间，统一社会信用代码91210102MAOUERXM4P。法定代表人王秀岩，系该公司总经理。原告张兴茂诉被告吕云风、第三人沈阳市天旺房产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员冯菲适用简易程序，于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告张兴茂、被告吕云风及委托代理人朱海维、第三人沈阳市天旺房产中介有限公司法定代表人王秀岩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张兴茂诉称，原告与被告于2019年10月20日签订房产买卖合同，交付购房定金20000元。签订合同后，在2019年10月23日原、被告及第三人去建设银行办理贷款业务，11月9日左右银行通知我，因为我爱人佟琳个人信用（信用卡逾期）有征信问题，所以没有审批通过，13号我家里发生变故，我处理家庭事务。11月16日左右我通过朋友向其他银行询问，应当可以办理贷款成功。11月18日各方在中介见面，当时被告就说不卖我房了。我认为银行贷款有流程，并不是我个人能够控制了的，所以也不能给被告明确办理贷款时间，但我也知道被告确实是着急用钱，而我没有能力全款现金付款。签订房产买卖合同时各方明确约定是贷款购房，不会现金全额购买，合同中没有体现我贷款需要办理明确的时间，银行什么时候办理贷款下来什么时候支付给被告，属于合同明确约定的。所以我认为既然合同没有明确约定时间，那么我什么时候办理下来，被告都得等我。我所述变通办理贷款是有依据的，因为征信问题是我爱人的征信问题，我完全可以与她离婚以后我个人贷款买房，等我房产证下来之后我再复婚，是我自己的事。因为我个人征信没有问题，所以我贷款肯定能下来。录音中房主承认自己是有责任的，是他说不卖了，并不是原告不买，所以我认为不是我违约，是房主违约。现原告无奈诉至法院。诉讼请求：1、判令被告支付原告定金及违约金40000元；2、判令被告及第三人支付原告中介费6000元；3、判令诉讼费、保全费由被告承担。被告吕云风辩称，答辩人与被答辩人于2019年10月20日签订房产买卖合同，合同书第11条写明，被答辩人购买此房屋需贷款，答辩人同意并配合办理贷款业务。后双方于10月23日一同前往联营公司对面的建设银行沈阳沈中支行办理贷款，由于被答辩人个人征信不好，导致无法贷款，双方的交易目的无法实现，依据合同书的第9条，被答辩人延误30天仍不能履行合同，则守约方有权单方解除合同。后答辩人口头告知被答辩人争议房屋不卖了，并要求解除双方签订房产买卖合同。第二，本案由于被答辩人违约在先，依据双方签订《房产买卖合同》第六条第1款规定，所交购房定金不予退还。签订合同和一起办理贷款过程及没有办理成功贷款的原因如原告所述我没有异议。因原告贷款办理不下来，我也向原告说是否可以用全款现金支付，因为我着急用钱，原告说没有全额现金，我说贷款的话给我一个期限或者时间，我们可以继续履行合同，如果约定不了我不能无限期等下去，因为我着急用钱。原告也给不了我明确时间，原告只说因为银行的事他也控制不了。另外，因为原告由于征信问题办理不了，银行都是联网的，同样的贷款标准，建设银行办理不了，其他银行也办理不了。原告说可以找朋友想办法变通，但我觉得这样违规且有风险，我不想与原告承担风险。基于这种情况我多次找原告沟通解决，最初想因为原告贷款征信问题，可以解除合同，但原告不同意，我基于想尽快解决这个事，所以和原告沟通，即便是原告违约我也认可将定金返还的同时再承担中介费，同时再给原告4000元的补偿，但是原告还是不同意。综上，由于被答辩人原因致使房屋买卖合同目的无法实现，被答辩人本次起诉没有事实及法律依据，请求驳回其全部诉讼请求。第三人沈阳市天旺房产中介有限公司述称，我方是居间方，房主在买房子时说急用钱，经我方居间双方签订买卖合同，但付款及办理贷款时间合同上没有约定，因为双方也没有要求，所以我方也没有主持双方约定好时间。合同上约定需要办理贷款，双方也配合到银行办理申请贷款，后来因为买方缺手续、个人征信等问题耽误了时间，银行第一次审批没有通过。后来双方曾经到我们中介调解，当时卖方说着急用钱不想再等了，双方就赔偿问题协商过，但因为房主给付的赔偿款项没有达到买方的预期，当时说除了返还原告20000元定金，还愿意承担6000元中介费额外再给买方4000元赔偿，但买方不同意，所以双方来的法院。关于收取中介费服务内容包括从带客户看房子开始，买卖双方达成协议、去银行贷款、房屋过户、结清陈欠费用、交接房屋、户口迁出问题整个过程。本案中我方进行了组织签约、去银行办理贷款、结清陈欠费用，其他工作尚未开展。经审理查明，位于沈阳市和平区，建筑面积67.69㎡房屋所有权人原为被告吕云风，共有情况为单独所有，房产证下发时间2009年1月20日。2020年1月6日更名过户至案外人刘岩、王迪名下。2019年10月20日，原告张兴茂（买方、乙方）与被告吕云风（卖方、甲方）、第三人沈阳市天旺房产中介有限公司（丙方、中介方）就涉案房屋签订《房产买卖合同》，约定成交价格600000元，签订当日乙方支付甲方定金20000元，中介费由乙方向丙方支付，金额为6000元，在甲乙双方约定的房屋产权变更之前由承担方一次性支付丙方；甲乙任何一方如若违约，中介费用由违约方承担。乙方买此房屋需贷款，甲方同意并配合办理贷款业务……。合同签订当日，原告向被告支付购房定金20000元，向第三人交纳中介费6000元。庭审中，各方对于“签订合同后，在2019年10月23日原、被告及第三人去建设银行办理贷款业务，后因原告配偶佟琳个人信用（信用卡逾期）有征信问题，所以贷款未审批通过”及“在签订合同过程中各方对于给付款项、办理贷款时间未作约定；在合同履行过程中，各方对此亦未达成一致意见”的事实均予以认可。2019年11月18日左右原、被告在第三人处协商房屋相关事宜，被告提出解除合同不再卖房，并提出了“除返还20000元定金、承担6000元中介费外另行给付买方4000元款项”的解决意向，原告对此赔偿意向不同意，故酿成此诉。上述事实，有当事人提供的房屋所有权证、契证、房产买卖合同、定金收条、银行转账明细、微信转账记录、录音光盘等证据及本院调取的不动产电子登记（簿）查询证明以及原、被告及第三人的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，经庭审审查，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房产买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，故各方均应按照协议约定履行各自的权利义务。本案中，从合同的履行情况来看，原告张兴茂依约支付定金、中介费，准备相关材料向银行申请贷款，被告吕云风前往银行配合签字等事项，双方在房产中介的协助下均积极履行着银行贷款先期审批流程规定的相关义务。后因原告配偶征信问题贷款未获审批。2019年11月18日左右原、被告、中介三方就房屋等事宜见面会谈，在会谈中被告提出解除合同不再卖房，并提出了“除返还20000元定金、承担6000元中介费外另行给付买方4000元款项”的解决意向，原告对此赔偿意向不同意。本案中，在签订合同过程中各方仅约定了“乙方买此房屋需贷款，甲方同意并配合办理贷款业务”，但对于给付房款时间及办理贷款时间等履约关键要素未作约定是后期产生纠纷的致因，对此买卖双方存在主观疏忽。而房产中介作为具有房地产居间专业知识和经验的机构，除应提供与订立合同有关的真实情况，对委托事项进行必要的调查核实，向买受人披露房屋权属情况及是否存在抵押、查封等权利限制信息外，还应在签订房产买卖合同时向买卖双方披露并提醒各方有关款项支付时间、次数，办理贷款时间、次数等重要时间节点等事项及相关法律风险释明，并做到解释清楚、讲解到位。现庭审中第三人表示“合同中对于付款及办理贷款时间没有约定，因为双方也没有要求，所以我方也没有主持双方约定好时间”，本院认为，房产买卖关系中，买卖双方作为社会朴素人，由于房产知识及对交易流程等存在匮乏，需依赖于具有房地产居间专业知识和经验的中介机构，本案中买卖双方对于合同重要履约要素未作约定，导致后期产生纠纷，甚至使原告对此产生“既然合同没有明确约定时间，那么我什么时候贷款办理下来，被告都得等我”的错误理解，对此第三人具有不可推卸的责任。合同解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告吕云风因涉案房产买卖合同而取得定金，应予返还；另，原告不存在违约行为，对于被告提出的“原告违约不予退还定金”的意见不予采纳，故对原告要求被告返还定金20000元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的定金一倍罚金。签订合同后及办理贷款期间，被告多次询问及催促原告及第三人办理贷款事宜，且签订合同时，原告及第三人对于被告出售房屋目的的紧迫性是明知的，当得知贷款未获审批后原告提出通过朋友可以换家银行继续办理贷款，被告询问换家银行办理贷款时间，原告表示无法确定亦因“银行审批有流程，并不是我个人能够控制”而无法作出承诺，各方对于贷款办理期限亦未达成一致意见，被告在2019年11月18日左右提出解除合同不再卖房。本院认为，房屋买卖合同的签订目的为买方取得房屋，卖方获取收益。尽管合同中对于办理贷款的期限未作约定，但从整个合同及办理贷款的审批（被建设银行通知贷款未获审批）过程来看，被告出售房屋的合同目的未能实现。另，贷款未获建设银行审批，系原告方原因所致，非被告主观过错，后被告曾提出确实着急用钱，如原告现金全款亦可继续履行，但原告以经济能力不允许为由坚持办理贷款，不予现金方式支付，且在继续办理贷款成功与否、时间均不确定的情况下，被告于2019年11月18日左右提出解除合同不再卖房亦属情理之中，被告无违约行为。故本院认为原告主张被告违约理由不足，对于原告主张的定金一倍罚金不予支持。关于原告及第三人提出的后期被告出售房屋的问题，2019年11月18日提出解除合同不再卖房，并提出了“除返还20000元定金、承担6000元中介费外另行给付买方4000元款项”的解决意向，原告对此赔偿意向不同意。2019年11月20日原告书写起诉状并于11月25日起诉来院主张双返定金，可看出双方均有解除房产买卖合同的意向，仅是对于解除后赔偿问题未达成一致，而在此之后被告对外出售房屋，不属于一房二卖，不能作为原告主张定金一倍罚金的理由。关于中介费，中介费是买卖合同方给予房产中介从提供房产信息、签订合同至办理更名过户等整个房屋买卖流程的一种酬劳，现因涉案房屋的买卖合同已解除，第三人并未实际完成合同约定的全部中介服务；另，如前所述，在签订合同过程中第三人未尽到房产中介职责，考虑到第三人为居间付出的人力物力成本，结合本案原、被告、第三人各方的过错程度，本院判令第三人返还原告中介费5000元，被告吕云风为原告分担中介费500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、被告吕云风于本判决生效之日起十日内返还原告张兴茂购房定金20000元及中介费500元；二、第三人沈阳市天旺房产中介有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张兴茂中介费5000元；如义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费475元（原告已预交、减半收取）、保全费480元，由原告张兴茂承担477.5元，由被告吕云风承担477.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  冯菲二〇二〇年五月六日书记员  王琳本案判决所适用的法律规定《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。