上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初37735号原告：王海燕。委托诉讼代理人：孙吉尔，上海孙正杰律师事务所律师。被告：上海万街商业经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张飞云，执行董事。委托诉讼代理人：朱向莲，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。第三人：上海百熙投资管理有限公司。法定代表人：赵成文，执行董事。委托诉讼代理人：周艺菲，女。原告王海燕诉被告上海万街商业经营管理有限公司(以下简称万街公司)委托合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后本案依法转为普通程序并追加上海百熙投资管理有限公司(以下简称百熙公司)作为第三人共同参与诉讼。审理中，原告王海燕及其委托诉讼代理人孙吉尔、被告万街公司的委托诉讼代理人朱向莲、第三人百熙公司的委托诉讼代理人周艺菲均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王海燕向本院提出诉讼请求：判令解除原、被告签订的《统一招商经营管理合同》。事实和理由：原告于2014年6月15日购买上海市浦东新区环庆中路XXX号XXX室商铺(以下简称227室商铺)。2016年2月19日，原告取得227室商铺的房地产权证。之后，原告与百熙公司签订了《统一招商经营管理合同》，约定原告委托百熙公司经营管理227室商铺，期限10年。自物业交接日起的前两年的实际租金收益作为招租费用无需支付给原告。第三年起实际租金收益由原告得九成，百熙公司得一成。2017年6月22日，原告按照万街公司的要求确认《统一招商经营管理合同》中的权利义务全部转移由万街公司享有并承担。2018年7月，原告收到被告万街公司支付的第一期租金。经折算，租金单价仅1.24元/平方米/天，金额过低，系滥用代理权行为。原告又经了解，被告早于2016年5月与案外人黄某某签订租赁合同将227室商铺出租给黄某某，但却迟迟未告知原告，未履行受托人及时报告委托事项进展义务，系违约行为。被告违反诚信义务，双方没有继续履行委托合同的基础，故主张解除。被告万街公司辩称，被告于2015年10月1日与百熙公司签署联营合作协议，约定由被告与租户签约，并负责代收代付款项。根据合同相对性，原告《统一招商经营管理合同》的相对方是百熙公司。万街公司只是依据与百熙公司的联营合作协议代收代付租赁款项、运营管理相关项目。原告与百熙公司签订的《统一招商经营管理合同》也不是委托合同，而是包括委托关系和租赁关系的复合合同，应当按照合同约定来办。万街公司在对项目运营过程，每个项目都有具体情况，运营管理有较长的培育期，培育期间万街公司需要投入大量人力物力财力。万街公司也为每位业主配备项目联系人员，业主需要了解物业的租赁信息，可以随时沟通。原告诉称的租金低于周边商铺价格与事实不符，万街公司也及时告知了原告物业的租约信息，不存在隐瞒。被告万街公司请求驳回原告王海燕的诉请。第三人百熙公司述称，第三人与被告系联营关系，对本案意见与被告万街公司相同。本院经审理确认如下事实：原告作为甲方、第三人百熙公司作为乙方，签订《统一招商经营管理合同》一份。合同约定：1、甲方购买的227室商铺，产权登记的建筑面积为48.79平方米，委托乙方代表其与开发商办理商铺的有关交接手续并认可交接标准;在本合同期限内按照乙方的经营理念对该商铺统一招商和统一经营、管理。2、在乙方统一经营管理期间，甲方不享有该商铺的使用权和经营权，无权对乙方的经营管理事务进行干涉，乙方可以出租、联营等其他方式对外招商、使用该商铺，也可以自己使用该商铺直接进行经营。3、甲方同意，乙方对该商铺统一招商经营管理的期限为十年，起止日期为甲乙双方完成关于该物业相关手续材料交接当日往后十年(包括：产权证复印件附产权人签名、身份证复印件)；各方同意，该商铺统一经营管理期限(十年)为固定期间，甲方、乙方均不得单方面要求缩短、调整该期限；在交接日前，为便于乙方统一策划招商，甲方同意不可撤销委托乙方代为管理该物业。4、为形成置天一号广场的商业环境、商业品位及广场整体价值，自该物业交接日期的前两年为市场培育业态环境需要较大资金投入，鉴于此甲方同意将该物业自交接日后前两年实际租金收益作为乙方委托管理之报酬及日常管理所支出费用(包括但不限于对外招租的中介费、招租规划、设计费用、招租的广告宣传费用、乙方管理人员工资、乙方运营日常支出等)，即乙方收取前两年该物业实际租金收益后无需再支付给甲方。自该物业交接日后第三年起，该物业实际租金收益以9：1分成，即甲方九成，乙方得一成；该收益产生的税费甲、乙双方按各自取得的收益各自承担。5、合同所指租金仅指该商铺产证登记面积的实际租金收益；甲方获得的收益仅指该商铺租金收益。因运营需要通过该商铺所在建筑、所在小区公共部分及车位等管理获得的如管理费、广告收益等均归乙方所有。6、甲乙双方确认由于该商铺统一经营管理的模式，在本合同规定的乙方统一经营管理期间，该商铺由乙方对外招商和经营管理，甲方不能干涉乙方招商管理，也不能对商铺进行实际使用和管理。7、统一招商经营管理期间租金按乙方实际收取之日起，每届满6个月后的30日内，乙方将该商铺实际租金收益按约定分成比例支付至甲方账户。8、乙方经营管理期间，若甲方需要将商铺转让、赠与的，甲方应提前30日书面告知乙方，并应确保买受人继续履行本合同项下甲方的义务，否则视为甲方违约，若甲方未按约定告知乙方的，不影响乙方在本合同项下的权利，甲方的继承人在继承甲方权益时，亦需要继续履行本合同约定的甲方义务。9、为了便于招商及因统一经营管理的需要，乙方可以在符合规范的基础上对该商铺进行合理分割、重新布局、装饰装修，甲方无条件同意乙方可以使用该商铺所在建筑、所在小区的公共部位、公共设施，包括外墙、车位等；乙方经营期间，乙方招商、经营、管理该商铺所得除商铺租金以外的一切收入，包括但不限于管理费、广告收益等由乙方享有。10、若发生某段时间内该商铺未能出租，乙方应当努力为该商铺招租以避免商铺出现长期的空置状态。在此期间，甲方应当给予充分的谅解并给予充分配合。合同第10.1条约定，除非本合同有明确规定或各方协商一致，否则任何一方均不得擅自解除、终止本合同。2016年3月15日，被告万街公司向原告出具《通知函》，记载确认原告已于2016年3月8日前完成227室商铺相关交房手续，十年统一运营管理时间将于2016年3月15日正式启动。2017年6月22日，原告与百熙公司、万街公司共同签署《确认函》一份，记载：王海燕与百熙公司(原委托公司)签订《商铺统一招商经营管理合同》，约定由百熙公司对王海燕购买的227室商铺进行统一的运营管理。现王海燕同意对该合同的履行及该商铺的实际招商、运营管理事宜作如下确认：自本确认函签订之日起，租金收益由万街公司(转委托后的公司)继续支付，百熙公司转委托万街公司对该商铺进行统一的招商及运营管理，该商铺目前实际亦由万街公司对外进行统一的招商及运营管理，并由万街公司代贵公司履行该合同的权利义务；2.本人确认自本确认函签订后，该合同中的权利义务全部(包括但不限于对外出租该商铺、签订租赁合同、收取租金、解决租赁合同履行过程中的各类问题)全部转移由万街公司享有并承担。另查，2015年10月1日，万街公司(甲方)与百熙公司(乙方)签订《联营合作协议》，约定甲乙双方通过联营合作的方式就本市浦东新区环庆中路389、399号合庆壹号商业广场项目进行招商运营，合作期限为十年，自2015年10月1日至2025年12月31日，合作期满后乙方仍拥有该项目商铺的招商运营管理权，合作期限延续；乙方以乙方名义通过合同形式，自合庆壹号街商业广场项目商铺不动产所有权人取得商铺的招商运营管理权，甲方以甲方名义与承租人签署租赁合同，完成该项目的招商运营；该项目收入为招商运营管理费，成本包含但不限于税费、人员工资，项目利润为扣除成本后收入的剩余部分，该项目80%的利润归甲方所有，20%的利润归乙方所有。2016年5月9日，被告万街公司与案外人黄某某签订《租赁合同》，约定万街公司将包括系争商铺在内的上海市浦东新区合庆镇环庆中路XXX号二层、399号104、106、108、110、112、113、399号二层、399号三层、399号四层，面积为6622.27平方米的商铺出租给黄某某作为宾馆经营，租赁期限自2016年10月1日起至2026年3月14日止。其中免租期为2016年10月1日起至2016年12月31日，2017年10月1日起至2017年10月31日(含)，2018年10月1日起至2018年11月15日(含)，2019年10月1日起至2019年10月31日(含)。2016年10月1日至2018年9月30日期间日租金为每平方米每天1.25元；2018年10月1日至2021年9月30日期间日租金为每平方米每天1.35元；2021年10月1日至2024年9月30日期间日租金为每平方米每天1.46元；2024年10月1日至2026年3月14日日租金为每平方米每天1.58元。2018年7月26日，被告万街公司向原告支付钱款5680.27元。2018年12月25日，万街公司向原告支付钱款4788.19元。2019年3月27日，万街公司向原告支付钱款5170.41元。2019年6月20日，万街公司向原告支付2019年1月至3月的租金和退税共5275.59元。2019年9月24日，万街公司向原告支付2019年4月至6月的租金5214.48元。2019年12月26日，万街公司向原告支付2019年7月至9月的租金5209.85元。2020年4月29日，万街公司向原告支付2019年10月至12月的租金5209.85元。审理中，原、被告及第三人确认2017年6月22日，原、被告与第三人共同签署的确认函确认的是第三人与原告所签署的《统一招商经营管理合同》中第三人的权利义务转移给被告的事实。本院认为，原告与第三人百熙公司就227室商铺签订的《统一招商经营管理合同》，系双方当事人的真实意思表示，亦不存在违反法律、法规的效力性强制性规定的情形，应为合法有效，当事人均应恪守履行。现原、被告及第三人均确认第三人在合同中的权利义务已转移给被告，故原、被告分别为该合同的双方当事人。关于该合同的性质，原告主张为委托合同。但从合同约定的具体权利义务看：被告万街公司可以通过出租、联营等其他方式对外招商、使用该商铺，也可以自己使用该商铺直接进行经营，并且原告不能干涉万街公司的经营管理实务；万街公司可以在符合规范的基础上对商铺进行合理分割、重新布局、装饰装修，业主无条件同意万街公司可以使用该商铺所在建筑、所在小区的公共部位、公共设施，包括外墙、车位，均不符合委托关系的法律特征，而属租赁合同法律特征。因此，涉案的《统一招商经营管理合同》并非合同法规定的委托合同，而是兼具租赁合同等其他法律关系特征的复合型合同。鉴于合同的性质，原告要求行使委托人的单方解除权，缺乏法律依据，亦不符合合同“除非本合同有明确规定或各方协商一致，否则任何一方均不得擅自解除、终止本合同”的约定，本院难以支持。而从客观上说，227室商铺是与相邻其他商铺共数千平方米统一进行招商经营的，并且原告在《统一招商经营管理合同》中约定的对价并非固定金额，而是以经营中实际收取的租金情况为基础由双方进行分成，并且个体商铺在整体经营情况下能收取到的实际租金要服从于商场的定位、市场的情况、发展的阶段以及其他整体利益，而不能与整体割裂单独考量。因此，在原告没有充分的证据证明被告与承租人存在恶意串通的情况下，仅以租金低为由主张解除合同亦欠缺事实依据。同时，作为统一招商经营的商铺，即便原告对租金金额存有异议，鉴于整体经营的实际情况，租金的调整以及其他具体合同权利义务的变更均涉及全体业主的共同利益，亦应由全体业主共同确定、共同行使合同权利，而无法由个别业主任意行使，影响其他大多数业主的权益。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：驳回原告王海燕的诉讼请求。案件受理费人民币50元，由原告王海燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张春华人民陪审员  金小云人民陪审员  施长根二〇二〇年五月二十日书 记 员  孙 舟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。