广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初3184号原告：张俊青，女，汉族，1981年9月24日出生，户籍所在地广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：李晓姝，系广东旭晨律师事务所律师。被告：深圳市易正实业有限公司，住所地：深圳市龙岗区南湾街道办科技园路12号荣丰大厦第十二层1201，统一社会信用代码91440300MA5ELU574J。法定代表人：黄扬威。委托诉讼代理人：陈茹钰、邱巧云，系广东八维律师事务所律师。被告：郭锦波，男，汉族，1977年4月15日出生，户籍所在地广东省大埔县，被告：深圳市淘深房科技有限公司，住所地：深圳市福田区华强北街道深南中路2018号兴华大厦东栋八层整层815B室，统一社会信用代码：91440300MA5EXANK6G。原告张俊青与被告深圳市易正实业有限公司（下称深圳易正公司）、郭锦波、深圳市淘深房科技有限公司（下称深圳淘深房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张俊青及其委托诉讼代理人李晓姝、被告深圳易正公司的委托诉讼代理人陈茹钰到庭参加诉讼，被告郭锦波、深圳淘深房公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张俊青向本院提出诉讼请求：1.依法判令原告张俊青与被告深圳易正公司签订的《易正海港湾合作建房权合同》无效；2.依法判令三被告返还原告张俊青合作建房款人民币：256000元，及暂计利息1000元（自2017年11月16日起按中国人民银行同期同档贷款利率支付利息，直到款项还清之日止）；3.依法判令三被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告张俊青于2017年10月初收到被告销房电话，得知被告深圳易正公司在惠州市××县××山镇有房在出售，被告深圳易正公司在电话中明确告知原告该房产为海景房，项目即将完工，并保证在2018年5月31日前交房。原告听了被告深圳易正公司的介绍后，相信了被告深圳易正公司的承诺，加之当时有购房意向，并约好2017年10月24日到该房产项目所在地实地看房，原告经实地查看后，于当日支付定金40000元（被告深圳淘深房公司于2017年11月16日出具收据一张），并于2017年11月16日与被告深圳易正公司签订《易正海港湾合作建房权合同》，该合同约定原告购买C栋第13A层11号房，建筑面积58.8平米，并在合同签订的当日支付了建房款1920000元（分别向惠东县平海油麻园农机加油站支付了152000元，向深圳瑞安公司支付了40000元）并收到被告深圳易正公司的收据一份。2018年2月接到被告深圳易正公司的催款电话，要求支付尾款，故原告于2018年2月5日又通过银行转账的方式向被告郭锦波的中国农业银行深圳龙园支行账户支付24000元，综上，原告共支付建房款：256000元。现被告深圳易正公司并没依约定于2018年5月31日前交房，又从被告深圳易正公司与原告签订的《易正海港湾合作建房权合同》内容可知，被告深圳易正公司并不具备该涉案房产的开发及出售资格，故依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等相关法律规定，原告与被告深圳易正公司签订的《易正海港湾合作建房权合同》为无效合同，又依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：因无效合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。被告深圳易正公司辩称：一、答辩人愿意退还原告实际支付的购房款216000元，但对被告深圳淘深房公司收取的40000元，不应由答辩人承担返还责任。第一，答辩人仅收到原告支付的购房款216000元，包括原告于2017年11月16日、2018年2月5日向答辩人及答辩人指定收款人支付的款项，以及深圳瑞安公司转交的40000元款项，上述款项均有答辩人向原告出具收款收据。第二，根据答辩人与被告深圳淘深房公司签订的《购房优惠券说明》可知，原告向被告深圳淘深房公司支付的40000元优惠券费用并不作为支付合作建房的一部分，同时根据原告提交的收款收据及招商银行户口历史交易明细表可知，其向被告深圳淘深房公司支付的40000元系由被告深圳淘深房公司出具收款收据。故答辩人并未收取原告支付的40000元，系由被告深圳淘深房公司收取40000元，对此40000元款项，不应由答辩人进行返还。二、原告在签订涉案合同时已知所购房屋系原居民宅基地，无法办理相关产权证件，原告张俊青在本案中存在过错，根据《合同法》第五十八条规定，其应承担与过错相应的责任，故其要求答辩人支付利息，无法律依据，理应予以驳回。第一，根据双方签订的涉案合同第二条可知，涉案房屋兴建地址为原居民宅基地，第十八条约定“若国家或惠州市人民政府政策允许办理房产手续时，甲方无条件按有关政策为乙方提供必要有协助…”由上述条款可知，原告在签订涉案合同时已知，兴建房屋无法办理产权手续，但其仍然与答辩人签订合作建房合同书，存在过错。第二，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定及司法政策精神，对于无效的小产权房买卖合同，要通过运用缔约过失责任避免当事人利益失衡，故双方在签订涉案买卖合同时明知涉案房屋兴建在原居民宅基地，且暂时无法办理产权证仍签订合同。双方对涉案合同无效均有过错，故对于原告张俊青要求答辩人支付自2017年11月16日起按中国人民银行同期同档货款利率支付利息并无法律依据。综上，答辩人同意退还原告已支付的购房款本金216000元，但对原告请求答辩人支付被告深圳淘深房公司收取的40000元款项及利息，于法无据于理不合，因此，请求法院依法判决。被告郭锦波、被告深圳淘深房公司未到庭应诉，未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的证据和事实，本院认定如下：1.原告张俊青（乙方、出资方）主张与被告深圳易正公司（甲方、建设方）于2017年11月16日签订了合作建房《易正海港湾合作建房权合同》，该合同第一条约定“甲方全权负责位于惠州市××县××山镇××村亚××角一块空地，地块面积约5456.92平方米。甲乙双方依据法律法规规定，充分理解本项目房产的性质，并且双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订本合作建房合同。”第二条约定“由甲方开发建设的易正.海港湾项目用地，属原居民宅基地，位于惠州市××县××山镇××村亚婆角。甲方在上述地上兴建房屋，建筑物的主体性质为框架结构”。第三条约定“乙方选定易正.海港湾*栋第**层**号房，建筑面积58.8平米….”。第四条“乙方应缴纳合作建房款240000元”。第五条“乙方选择一次性付款方式支付上述合作建房款。5.11在签订本合同当天，乙方向甲方银行账户合作建房订金人民币4000元；5.12在合订本合同七天内，乙方向甲方指定银行账户支付全款80%合作建房款（首期订金）人民币192000元；5.13所购买楼栋框架封顶后，乙方向甲方指定的银行账户支付全款10%的合作建房款（楼款）人民币24000元；5.14项目入伙前一个月，乙方向甲方指定的银行账户付清余下10%合作建房款（尾款）人民币24000元”……原告张俊青提交了合作建房合同予以证明，根据举证规则，本院对原告张俊青主张的事实予以确认。2.原告张俊青主张其付款三笔：2017年10月24日支付40000元，由被告深圳市淘深房科技有限公司出具收款收据，载明收到张俊青交来：易正海港湾*栋**房电商优惠券40000元；2017年11月16日被告深圳易正公司收取合作建房款192000元；2018年2月7日被告易正公司收取合作建房款24000元。原告认为，上述三笔款均在被告易正公司售楼处刷POS机交易，应由三被告负担；被告深圳易正公司认可已收取原告216000元，另40000元是由被告深圳淘深房公司收取的，与其无关。3.招商银行户口历史交易明细表，2017年11月16日，转入深圳瑞安公司账户40000元；2017年11月16日，转入惠东油麻园加油站账户152000元；2017年10月24日分二次转入深圳市雅芳婷建筑材料有限公司账户各20000元；2018年2月5日，转入被告郭锦波账户24000元（第一批尾款）。4.购房优惠券说明，2017年11月17日原告张俊青签署《购房优惠券说明》，本人张俊青，联系电话138××××3909，身份证自愿缴纳购房优惠服务，申请“内部团购优惠”成为“深圳淘深房科技有限公司”会员，淘深房为会员提供购房团体优惠服务。“本人欲在本项目购买壹房，自愿缴纳人民币肆万元购房优惠服务费抵扣房款捌万元作为购房优惠”……原告张俊青认为该40000元的优惠券是在被告深圳易正售楼处刷POS机消费，应同属购房款，应由三被告承担返还责任。被告深圳易正公司认为该笔款项是被告深圳淘深房公司收取的与被告深圳易正公司无关。5.授权委托书，2017年8月1日，深圳易正公司授权深圳瑞安公司，受托人有权进行以下事项：受托方通过自身合作电商伙伴（淘深房、房多多、觅房网、联盟网等）作为场外销售推广整合各个渠道、中介、超级经纪人等，以实现引荐客户至项目营销中心认购产品的服务。同意电商合作伙伴引导客户参与项目团购活动，并按照一定标准收取团购服务费，由电商合作伙伴在客户签署团购申请书时向客户收取。委托方不承担客户向受托方合作电商团队支付团购服务费用这一支付行为中所引起的任何法律纠纷责任。原告张俊青认为该证据无原件无法核实。诉讼期间，原告张俊青向本院申请撤回对被告惠东县平海油麻园农机加油站和深圳市瑞安兴业房地产顾问有限公司的起诉，本院裁定予以准许。本院认为，结合合作建房权合同的条款内容可知，虽然该合同名称显示为合作建房，但该合同内容实质系房屋买卖合同，原告张俊青与被告深圳易正公司于2017年11月16日签订《易正海港湾合作建房权合同》而产生的法律关系应系房屋买卖合同关系。本案的焦点：1.涉案合作建房合同的效力如何认定；2.关于原告张俊青主张返还购房款256000元及利息如何处理？3.张俊青主张的40000元优惠券如何处理？关于第一个焦点，原告张俊青向被告深圳易正公司购买房屋，结合现有证据，涉案房屋建设占用的土地未取得相关农用地转为建设用地的农用地转用审批手续，亦未取得房屋预售许可证，涉案合同以合作建房的名义规避非法使用土地的目的，损害社会公共利益，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”、第四十四条：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”和《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，本院予以认定涉案《易正海港湾合作建房权合同》为无效合同。关于第二个焦点，关于被告深圳易正公司的责任，结合上述焦点可知，合作建房合同为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，关于购房款，被告深圳易正公司系合作建房合同的合同相对人，结合本案证据，足以证明被告深圳易正公司收取了原告张俊青的购房款216000元，其中2017年11月16日的40000元订金是转入深圳瑞安公司账户上，同日的152000元是转入惠东县油麻园加油站账户上，合共192000元的收款收据是由被告深圳易正公司出具的，2018年2月5日的备注为第一批尾款的24000元是转入被告郭锦波账户上，被告深圳易正公司于2018年2月7日向原告出具收款收据，对上述合共216000元的购房款，被告深圳易正公司自认予以收取。因此，原告张俊青请求深圳易正公司返还216000元，理据充分，本院予以支持。关于利息问题，合作建房合同第一条约定“甲方全权负责位于惠州市××县××山镇××村亚××角一块空地，地块面积约5456.92平方米。甲乙双方依据法律法规规定，充分理解本项目房产的性质，并且双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订本合作建房合同。”第二条约定“由甲方开发建设的易正.海港湾项目用地，属原居民宅基地，位于惠州市××县××山镇××村亚婆角。甲方在上述地上兴建房屋，建筑物的主体性质为框架结构”。可见涉案合作建房合同签订时，已经在该合同中明确记载涉案房屋所占用土地系属原居民宅基地，涉案房屋并非商品房，不具备在政府不动产部门办理权属证明的条件，足以推定原告张俊青、被告深圳易正公司在签订合同时均清楚涉案合同存在违反法律法规的规定而将导致无法履行的风险，原告张俊青、被告深圳易正公司仍然签订该合同，原告张俊青及深圳易正公司均存在过错，现张俊青请求支付利息，没有法律依据，本院不予支持。关于第三个焦点40000元优惠券如何处理的问题。根据2017年11月16日编号为569757的《收款收据》、《招商银行户口历史交易明细表》、《购房优惠券说明》、《授权委托书》，该40000元优惠券费是由被告深圳淘深房公司收取的，且原告在《购房优惠券说明》签名认可，亦是自愿缴交的，因此，应当由被告深圳淘深房公司负责返还。退一步讲，原告张俊与被告深圳易正公司签订购房合同中并未涉及购房优惠券的问题，且总房价为240000元，若加上优惠券费用则购房总价256000元，原告完全有理由拒绝支付。因此，该40000元优惠券费用应当由实际收取人负责返还，即由被告深圳淘深房公司负返还责任。原告张俊青请求由三被告共同承担责任，缺乏证据证明，本院根据举证规则，对原告张俊青该主张不予支持。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。被告郭锦波、深圳淘深房公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃对民事权利的抗辩，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告张俊青与被告深圳市易正实业有限公司于2017年11月16日签订的《易正.海港湾合作建房权合同》无效；二、被告深圳市易正实业有限公司于本判决发生法律效力之日起7天内返还购房款216000元给原告张俊青；三、被告郭锦波对上述216000元中的24000元（第一批尾款）承担连带清偿责任；四、被告深圳市淘深房科技有限公司于本判决发生法律效力之日起7天内返还优惠券费用40000元给原告张俊青。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告张俊青的其他诉讼请求。案件受理费5155元（原告已预缴），公告费560元共5715元，由原告张俊青负担1000元，由被告深圳市易正实业有限公司负担3915元，由被告深圳市淘深房科技有限公司负担800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  李彬雄人民陪审员  王伟雄人民陪审员  钱琼华二〇一九年十二月四日法官助理陈莉敏书记员周国承