青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2019）青0105民初1405号原告：青海三明房地产有限责任公司，住所地：青海省西宁市生物科技产业园宁张路189-29号楼189-33号，统一社会信用代码：916331002265925127。法定代表人：陈俊（原法定代表人曾荣大），公司董事长。委托诉讼代理人：蒋莉、都文新，青海观若律师事务所律师。被告：张惠明，男，1961年7月28日出生，汉族，青海省年丰投资集团有限公司董事长，现羁押于西宁市第一看守所，公民身份号码：×××。原告青海三明房地产有限责任公司（以下简称三明公司）与被告张惠明买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告青海三明房地产有限责任公司的原法定代表人曾荣大及其委托诉讼代理人都文新，被告张惠明到庭参加诉讼。本案审理过程中，本院经审查认为被告张惠明涉嫌经济犯罪，本案涉及刑民交叉问题，该刑事案件的审理结果可能对本案处理有直接影响，于2019年11月14日裁定中止本案审理，于2020年10月22日恢复审理。本案现已审理终结。原告三明公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付款项2834718元；2.判令被告支付原告未按期支付款项的滞纳金，其中2018年10月31日前的滞纳金为4095716元，2018年10月31日以后的滞纳金按日千分之一的标准计算并支付至前述款项实际清偿之日止；3.判令被告承担原告为主张债权支出的全部律师代理费，其中一审律师代理费为159000元，二审和执行程序的律师代理费按照实际发生额据实支付；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求为：判令被告支付原告未按期支付款项的滞纳金，其中2018年10月31日前的滞纳金为4092732.19元，2018年10月31日以后的滞纳金按日千分之一的标准计算并支付至前述款项实际清偿之日止。事实和理由：2014年8月25日，原告与被告签订《购置房屋、土地协议书》，约定由被告购置原告绿色家园·庄廓院小区内的办公楼、商业用房、2号楼2-3、2-4两套住宅以及办公楼东南空地（约三亩）。协议第一条约定办公楼、商业用房、2号楼2-3、2-4两套住宅面积共计2941.66㎡，价格为5100元/㎡，总价款为15025161元。第二条约定东南面土地一块约3亩，转让价款为400万元。第五条约定，购房及土地款合计19025161元，分三次付清；第一次，在2014年9月5日前支付500万元；第二次，在2014年10月底前支付500万元；第三次，在2014年12月底前支付9025161元。2015年1月26日原告与被告签订《购置房屋、土地补充协议》一份，约定被告新购原告“绿色家园·庄廓院”2号楼2-1、2-2两套住宅，面积合计847.18㎡，房款依照原协议单价不变，价格为5100元/㎡，房屋总价款4320618元，约定于2015年4月15日前付清。2015年3月23日原告与被告签订《关于购买三明公司绿色家园·庄廓院一、二期开发项目剩余房屋及转让三明公司的协议》，约定被告购买原告别墅、购买三期4#楼有产权车库、购买三期临时车库销售总价款为1237.41万元；原告并将原告及三明物业公司及公司资产一并转让给被告，两家公司的资产也一并随之转让，公司及公司资产转让费共计500万元，以上款项共计1737.14万元。第二款第一项约定，绿色家园·庄廓院已收房屋部分未办理房产证，税金也未上缴，上述约定的这一部分实际留在转让公司的账面上，从前述转让款中扣除，今后办理房产证等需上缴税金500万元。第四款约定，转让全部款项1737.14万元，扣除已售房屋应缴纳的税金500万元，剩余1237.14万元；合同签订时支付100万元，2015年8月30日支付400万元，2015年12月15日前支付737.14万元。2015年12月1日原告与被告签订《关于调整购置三明公司房屋、资产及三明公司转让等的协议》约定，保留2014年8月25日签订的《购置房屋、土地协议书》、2015年1月26日签订的《购置房屋、土地补充协议》、2015年3月23日签订的《关于购买三明公司绿色家园·庄廓院一、二期开发项目剩余房屋及转让三明公司的协议》；解除2015年3月23日签订的《绿色家园·庄廓院小区订购协议》；保留三份协议所购房屋等资产额为40719879元，已付款27569719.2元，欠付款额为13150159.8元；三亩土地由于规划部门迟迟不能审批，给被告造成损失，同意扣减土地价款400万元，欠款调整为9150159.8元。对支付方式约定为：2015年12月1日前支付100万元；2016年1月15日前支付200万元；2016年6月15日前支付300万元；2016年12月15日前支付3150159.8元，并约定以上款项如逾期10日后，按每日千分之一支付违约金。协议签订后，被告未按约定向原告按时足额付款，故原告向法院提起诉讼，请求判如所请。被告张惠明辩称，原告虽然将房屋交付给我，但未办理过户登记，对欠付购房款2834718元的事实认可，对原告主张的滞纳金不予认可，因原告未办理过户登记，原告违约在先，因此我没有支付剩余款项，且该房屋现在无法开发。原告三明公司为证明其诉讼请求向本院提交证据：《购置房屋、土地协议书》《购置房屋、土地补充协议》《关于购买三明公司“绿色家园·庄廓院”一、二期开放项目剩余房屋及转让三明公司的协议》《关于调整购置三明公司房屋、资产及三明公司转让等的协议》《交接单》《永久车库明细表》《抵账说明》《滞纳金计算表》《青海增值税普通发票》，被告对原告提交的证据真实性予以认可，对证明方向不予认可，认为因原告的违约行为导致被告无法开发房屋，故未支付剩余款项，故不应当承担违约责任。被告张惠明未向本院提交证据。经审查，被告对原告提交的证据的真实性均予以认可，对原告提交的证据真实性本院予以确认。对上述证据的证明方向，本院结合当事人陈述作综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月25日，原告三明公司与被告张惠明签订《购置房屋、土地协议书》，约定由张惠明以市场价6000元/㎡下浮15%的价格即5100元/㎡购买三明公司绿色家园·庄廓院小区内的办公楼862.76㎡、商业用房1236.17㎡、2号楼2-3、2-4两套住宅847.18㎡，房款合计15025161元，以4000000元的价格购买绿色家园·庄廓院小区办公楼东南面约3亩的空地，以上合计19025161元。双方约定张惠明分别于2014年9月5日向三明公司支付5000000元，于2014年10月底向三明公司支付5000000元，于2014年12月底前向三明公司支付9025161元。2015年1月26日，原告三明公司与被告张惠明签订《购置房屋、土地补充协议》，约定双方就之前签订的《购置房屋、土地协议书》达成补充协议，由张惠明以之前商定的价格即5100元/㎡购买三明公司绿色家园·庄廓院小区2号楼2-1、2-2两套住宅合计847.18㎡，房款为4320618元，张惠明于2015年4月15日前将两套购房款付清，原协议中其他条款不变。2015年3月23日，原告三明公司与被告张惠明签订《关于购买三明公司“绿色家园·庄廓院”一、二期开放项目剩余房屋及转让三明公司的协议》，约定由张惠明以8994100元的价格购买三明公司别墅7套、以1620000元的价格购买三期4#楼有产权车库9个，以1760000元的价格购买三期临时车库22个，以上房屋总价款为12374100元。同时，将三明公司、三明物业公司及公司相关资产以5000000元的价格转让给张惠明。房款及公司转让款合计17371400元，扣除已售房屋销售税5000000元，剩余12371400元。合同签订时张惠明应向三明公司支付1000000元，2015年8月30日前支付4000000元，2015年12月15日前支付7371400元。2015年5月14日，原告三明公司向被告张惠明移交公司手续及账目，将公司账目上应移交给张惠明的资金544558.2元从欠付购房款中予以冲抵。2015年12月1日，三明公司与张惠明签订《关于调整购置三明公司房屋、资产及三明公司转让等的协议》，双方约定保留2014年8月25日签订的《购置房屋、土地协议书》、2015年1月26日签订的《购置房屋、土地补充协议》、2015年3月23日签订的《关于购买三明公司绿色家园·庄廓院一、二期开发项目剩余房屋及转让三明公司的协议》，解除2015年3月23日签订的《绿色家园·庄廓院小区订购协议》，并确认了保留的三份协议张惠明欠款总额为13150159.80元。同时约定，因张惠明购买三明公司的三亩土地由于规划部门迟迟不能审批，给张惠明造成损失，扣减土地价款4000000元，将张惠明的欠款数额调整为9150159.80元。双方约定，张惠明于2015年12月15日前支付1000000元，于2016年1月15日前支付2000000元，于2016年6月15日前支付3000000元，于2016年12月15日前支付3150159.80元。以上款项支付如逾期10日后，按每日1‰支付违约金。此后，张惠明未向原告三明公司支付上述款项。2017年4月17日，因张惠明无力支付欠款，三明公司收回公司证件，折抵张惠明欠款5000000元，收回产权车库7个、临时车库15个，折抵张惠明欠款2460000元，剩余欠款1690159.80元。另查，原告三明公司已将上述不动产交付给被告张惠明占有使用，但未办理不动产产权过户手续。本院认为，原告三明公司与被告张惠明签订的《关于购买三明公司绿色家园·庄廓院一、二期开发项目剩余房屋及转让三明公司的协议》《关于调整购置三明公司房屋、资产及三明公司转让等的协议》包含了房屋买卖及公司转让两项内容。关于将三明公司及相关资产转让给张惠明的问题，因张惠明未支付公司转让款，双方已协商由张惠明将公司手续返还给三明公司，并将公司转让款5000000元从欠付款项中予以扣除，双方已协商解除公司转让协议，故本案对公司转让的情况不再处理。原告三明公司与被告张惠明之间存在房屋买卖合同关系，原告三明公司已将协议约定的房屋交付给张惠明占有使用，张惠明应当按照协议约定向原告支付欠付购房款1690159.80元。原告三明公司在2015年5月14日将公司账目移交给张惠明时，将应移交公司资金544558.20元冲抵欠款，现双方协商解除转让公司的协议，张惠明已将公司手续返还给三明公司，三明公司向张惠明移交的公司资金544558.20元不应再折抵欠款，应当继续计算在欠付购房款中，故被告张惠明应向原告支付购房款2234718元。原告主张其向被告交付两辆汽车应折抵600000元，既未提交证据予以证明，与本案房屋买卖合同也不是同一法律关系，对该意见本院不予采纳。原告主张被告支付滞纳金，根据《关于调整购置三明公司房屋、资产及三明公司转让等的协议》的约定，张惠明应于2015年12月15日前向原告三明公司支付1000000元，于2016年1月15日前支付2000000元，于2016年6月15日前支付3000000元，于2016年12月15日前支付3150159.80元，如逾期10日后，按每日1‰支付违约金。张惠明未按期向原告支付购房款，应当按照协议约定支付相应的违约金。被告张惠明认为原告未按约定办理产权过户手续违约在先，故未向其支付剩余房款，故不应当向原告支付违约金。原、被告双方在2015年12月1日签订的《关于调整购置三明公司房屋、资产及三明公司转让等的协议》已对双方前期履行合同中存在的问题进行了调整，重新确认了欠款金额及给付时间，被告张惠明未在该协议中对房屋交付问题提出异议，且未约定房屋交付时间，故对被告的答辩意见本院不予采纳。协议约定逾期付款按每日1‰支付违约金过高，本院酌定以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。罚息标准调整上浮30%，计算为：1000000元×中国人民银行2015年六个月内年利率4.35%（1+30%）÷365天×30天（2015年12月16日至2016年1月15日）≈4648元+3000000元×中国人民银行2016年一年内年利率4.35%（1+30%）÷365天×151天（2016年1月16日至2016年6月15日）≈70184元+6000000元×中国人民银行2016年一年内年利率4.35%（1+30%）÷365天×182天（2016年6月16日至2016年12月15日）≈169185元+9150159.80元×中国人民银行2016年一年内年利率4.35%（1+30%）÷365天×112天（2016年12月16日至2017年4月7日）≈158777元+2234718元×中国人民银行2017年一至五年的年利率4.75%（1+30%）÷365天×863天（2017年4月8日至2019年8月19日）≈326270元，以上合计729064元，2019年8月20日至实际付清之日的违约金：以欠款数2234718元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的货款市场报价利率（LPR）上浮30%计付。原、被告双方未在协议中约定如违约应当承担相应的律师费，故对原告要求被告支付其为主张债权支出的律师费的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张惠明于本判决生效之日起十日内支付原告青海三明房地产有限责任公司购房款2234718元；二、被告张惠明于本判决生效之日起十日内支付原告青海三明房地产有限责任公司违约金729064元，并自2019年8月20日起以欠款数2234718元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的货款市场报价利率（LPR）上浮30%支付违约金至欠付款项实际付清之日止；三、驳回原告青海三明房地产有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费61426元，由原告青海三明房地产有限责任公司负担35750元、由被告张惠明负担25676元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审  判  长   王玲玲审  判  员   李 雪人 民 陪 审 员   张世连二〇二〇年十月十三日书  记  员   田 海附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条 当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条 当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条 人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。1