上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初70953号原告：陈君东，男，1991年3月28日出生，汉族，住福建省。委托诉讼代理人：林红霞，上海诚德律师事务所律师。被告：上海亿心建材装饰有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：林雪燕，总经理。被告：林雪燕，女，1971年5月12日出生，汉族，住浙江省温岭市。上列两被告共同委托诉讼代理人：陈爽，金博大(上海)律师事务所律师。原告陈君东与被告上海亿心建材装饰有限公司(以下简称亿心建材公司)、林雪燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈君东及其委托诉讼代理人林红霞，被告亿心建材公司、被告林雪燕的共同委托诉讼代理人陈爽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈君东向本院提出诉讼请求：1.解除原告与亿心建材公司之间的房屋租赁合同；2.亿心建材公司返还原告房屋押金3,000元、租金30,000元、商场管理费700元，共计33,700元；3.亿心建材公司赔偿原告装修损失138,000元；4.林雪燕对诉请第2、第3项承担连带责任。事实和理由：2018年8月3日，原告与亿心建材公司口头约定原告承租上海市浦东新区上南路XXX号B19号房屋(以下简称系争房屋)，原告一次性向亿心建材公司支付押金3,000元,一年的租金为68,985元。之后原告向被告支付租金30,000元、押金3,000元及商场管理费700元，双方未签订书面租赁合同。因系争房屋处为建材市场，还约定建材市场被告在两个月内开业，开业之后补签租赁合同及付清剩余租金。建材市场开业之日起，起算房屋租金。此后，原告对系争房屋进行装修，花费138,000元。装修结束后，两个月已过，建材市场仍未开业。原告多次催问无果。截止原告起诉，建材市场仍未开业，且原告无法联系到被告，故诉至法院。亿心建材公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告实际占有、使用系争房屋超过1年，应承担房屋租金和商场管理费。此外，原告仅支付了半年不到的租金，故其缴纳的押金需冲抵后续租金；因原告使用了装修价值，不应再向被告提出赔偿，故不同意赔偿装修费用。林雪燕辩称，不同意原告的诉请。亿心建材公司系有限责任公司，林雪燕作为股东已经履行了注册资本实缴义务，不应当承担连带责任。亿心建材公司共有两名股东，均完成了实缴义务。本院经审理认定事实如下：2018年6月初，亿心建材公司将系争房屋(毛坯)出租给原告，双方口头约定租赁期限一年，未订立书面租赁合同。同月，原告接收系争房屋后进行了装修，用途为经营大理石、石材。2018年5月、8月，原告分二次支付租金30,000元、押金3,000元，被告出具收据，收据载明收款人林雪燕，并盖有亿心建材公司印章。2018年11月原告支付被告喷淋费用700元，由被告出具收据予以确认。2019年6月中旬，原告向林雪燕发送短信，询问系争房屋处的建材商场何时开业，并称亿心建材公司及林雪燕曾承诺待建材商场开业后计算租金，要求后者予以答复。因被告未答复，原告再次发送短信，通知被告解除合同、要求三日内返还已收取的租金及赔偿装修损失168,894元等。另查明，包括系争房屋在内的上海市浦东新区上南路XXX号A、B两栋厂房及配套园区系由案外人上海汇湖信息科技发展有限公司(以下简称汇湖公司)出租给亿心建材公司，双方间签订了《租赁合同》及补充协议，约定租赁期限为2018年4月18日至2030年7月17日。因签约时亿心建材公司尚未注册成立，由股东林雪燕、张国芬签字。2018年5月3日，亿心建材公司注册成立，并在前述合同加盖印章。2018年11月，我院立案受理了汇湖公司起诉亿心建材公司、林雪燕、张国芬房屋租赁合同纠纷案，案号：(2018)沪0115民初84384号。我院于2019年2月1日作出一审判决，确认汇湖公司与亿心建材公司之间的租赁合同关系于2018年9月7日解除，并对解除合同的后果作出了处理。判决后，亿心建材公司提起上诉，上海市第一中级人民法院于2019年4月26日作出二审判决，案号(2019)沪01民终4516号，二审驳回上诉，维持原判。后汇湖公司向我院申请执行。陈君东、亿心建材公司确认陈君东于2019年8月20日左右搬离了系争房屋。对于双方口头约定的开业之日起算房屋租金，原告称被告与其他租户的租赁合同均约定了建材市场整体开业后起算租金，原告对系争房屋于2018年6月10日开始装修，2018年8月10日装修结束，系争房屋约36平方米，原告完成装修后一直等待市场开业，只做过零星经营而未正常营业，直至2019年8月20日被强制搬迁。两被告称原告自2018年7月底完成装修后即自行开业，被告未承诺过商场整体开业，涉案房屋的租期应从原告自行开业即2018年8月1日起算。确认双方的全年租金应为68,989元，故原告还欠付租金38,989元未付。被告另陈述由于亿心建材公司与汇湖公司间的上位租赁合同于2018年9月7日解除，涉案租赁合同归于无效，原告对系争房屋的占有使用费参照租金标准计算。审理中，原告称被告以安装消防喷淋头为名向原告收取了管理费700元，但被告实际未安装，该笔管理费应由被告退还。原告另提交了其与案外人签订的《店铺装修施工合同》及补充条款、装修清单、银行卡交易明细清单、现场照片等证据，证明原告对系争房屋进行过装修，包括阁楼钢架、多层板、吊顶等四十项内容，合同包干价138000元。由于原告与施工方有其他合同经济往来，原告的装修款在应付施工方的材料款中抵扣了货款。银行交易明细中载明2019年1月29日原告收到转账65,000元，该款系抵扣装修款后施工方应付原告的剩余货款。经庭审质证，被告对现场照片以及原告进行过装修的事实无异议，对原告提交的与案外人的施工合同、装修清单的真实性不予确认，认为原告未提供有效的付款凭单，对装修金额不予确认，且原告的装修已实际使用，系争房屋仅40平方米左右，原告自称投入13万多元的装修不合理。被告向本院提交了转账收据，以证明林雪燕及张国芬作为亿心建材公司的股东，将作为股东出资金额的款项支付给了汇湖公司，林雪燕实际已完成了股东出资义务。经庭审质证，原告对真实性予以认可，该证据仅证明亿心建材公司向汇湖公司支付租金，与本案无关。另查明，亿心建材公司是林雪燕一人为股东的有限责任公司(自然人独资)。本院认为，原告与亿心建材公司虽未签订书面的房屋租赁合同，但双方已口头约定建立租赁关系，且租赁房屋亦已交付，对租期、租金亦作了约定，故双方间的房屋租赁合同关系成立并生效。系争房屋系亿心建材公司向案外人汇湖公司承租，因亿心建材公司与汇湖公司之间的上位租赁合同发生纠纷致使该租赁合同被确认于2018年9月7日解除。由于上位租赁合同解除，致涉案租赁合同关系已无继续履行的基础，原告与亿心建材公司之间的房屋租赁合同关系亦随之于2018年9月7日解除。因亿心建材公司的原因致使涉案租赁合同关系提前解除，其应退还原告租赁押金3,000元。关于租金及房屋使用费的结算，双方对于系争房屋的租金应从何时起算存在争议。由于双方未签订书面合同，而系争房屋是处于亿心建材公司对外招商的建材市场内，彼时该建材市场尚处于亿心建材公司对外招商阶段。原告承租系争房屋的目的系为了借助该建材市场的经营平台，从事经营大理石、石材业务，故建材市场能整体运作(或开业)更符合合同双方的预期目的。由于亿心建材公司与汇湖公司之间的租赁合同于2018年9月已发生纠纷而被解除，致使涉案建材市场不具备整体运作(或开业)的条件，直至原告搬离系争房屋，该建材市场并未运作(或开业)，致使原告承租合同的目的未能完全实现。租赁关系解除后，原告负有返还租赁物的义务。亿心建材公司与汇湖公司之间的租赁纠纷于2019年4月26日已经二审法院作出了判决。而原告自认直至2019年8月20日才搬离、返还系争房屋，原告存在逾期返还系争房屋的行为。故本院依据被告对合同解除后的后果处理意见以及综合涉案合同的履行情况等因素，在原告缴纳的租金中扣减相关房屋租金、使用费后，确定亿心建材公司返还原告租金15,000元。因建材市场未整体开业，原告诉请的管理费用700元，亿心建材公司应予退还。关于原告的装修损失，由于亿心建材公司的过错致使涉案租赁合同解除，因合同解除而造成原告的实际损失，亿心建材公司应承担赔偿的违约责任。亿心建材公司确认原告对系争房屋进行过装修，但对涉及的装修金额有异议。本院结合原告提交的证据、系争房屋的面积以及原告对房屋的使用情况等因素，酌情确定亿心建材公司赔偿原告装修损失36,000元。亿心建材公司系林雪燕为股东的一人有限责任公司，根据我国公司法的相关规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。林雪燕在本案中提供的关于股东出资的转账凭证，并不能证明公司财产独立于其自己的财产。原告诉请林雪燕对亿心建材公司的涉案债务承担连带责任，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、原告陈君东与被告上海亿心建材装饰有限公司就上海市浦东新区上南路XXX号B19号房屋建立的租赁合同关系于2018年9月7日解除；二、被告上海亿心建材装饰有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告陈君东已付押金3,000元、管理费700元、租金15,000元；三、被告上海亿心建材装饰有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈君东装修损失36,000元；四、被告林雪燕对上述第二、第三项中被告上海亿心建材装饰有限公司的付款义务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,734元，减半收取计1,867元，由原告陈君东负担300元，被告上海亿心建材装饰有限公司、林雪燕负担1,567元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇一九年十一月二十六日书记员  陈韫鏐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。