河南省沁阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0882民初3585号原告：郭艳，女，1985年2月26日出生，汉族，住河南省沁阳市。委托诉讼代理人：沈贝贝，男，1986年4月28日出生，住址同上，系原告郭艳丈夫。被告：沁阳市鸿丰置业有限公司，住所地：沁阳市怀府中路玫瑰城营销中心，统一社会信用代码：91410882698728801Q。法定代表人：邓复翔，任公司董事长。委托诉讼代理人：杨妙珍，焦作市沁阳市恒信法律服务所法律工作者。原告郭艳与被告沁阳市鸿丰置业有限公司（以下简称鸿丰置业）为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭艳的委托诉讼代理人沈贝贝，被告鸿丰置业的委托诉讼代理人杨妙珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭艳向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的商品房买卖合同。2、判令被告返还原告剩余购房款39万元并支付原告赔偿金43万元，合计82万元，另增加违约金86000元。3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告在2018年8月26日在被告处购得鸿丰玫瑰城购物公园A栋壹层10100号商铺一间（即1099号商铺中包含1099和10100两间商铺），购买面积33.62平方米，层高5米，共计房款43万元整，已在购房时全款付清并签订《商品房买卖合同》。购买该商铺房时，被告一再向我保证，该房产五证齐全，没有任何经济纠纷。根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条规定，被告保证销售的房产没有产权纠纷和债权债务纠纷，由甲方原因造成该房产发生债权债务纠纷的，由被告承担全部责任。原告购买该商铺房后，由被告介绍到馨卓商业经营管理有限公司代管包租出去。2019年6月，原告突然得到银行通知说，我购买的商铺被告已在2016年10月28日先抵押给河南江南村镇银行，进行了贷款抵押。由于被告在沁阳江南村镇银行的贷款逾期未还。2019年8月7日，沁阳法院已经将我购买的商铺进行了判决，其中包括银行对原告购买的房产有权利拍卖、变卖优先受偿。为此原告多次找到被告要求退换房款，被告以没钱为由拒绝退款。综上所述，原告认为被告采取欺诈行为，将抵押给银行的房产非法卖给原告，给原告造成了极大的损失。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判决。被告鸿丰置业辩称，一、未向客户告知该房屋抵押事实的是深圳诚聚鑫资产管理有限公司（以下简称诚聚鑫），而不是我公司。该房屋是诚聚鑫公司经手向郭艳出售，而在诚聚鑫开始销售该房屋前，我公司已明确告知房屋已经抵押，但诚聚鑫却未向客户告知该项事实，并自行拟定了《商品房买卖合同》，将房屋予以出售，将我公司陷入不仁不义的地步。未查明案件事实，有必要追加诚聚鑫作为本案共同被告参加诉讼，否则无法向客户交代。二、房屋交付期限及办理权属登记期限均未届满，不能仅以房屋已抵押为由认定我公司违约。《商品房买卖合同》第四条第一款规定“甲方（指我公司）应在2020年8月26日前，经双方验收合格后将房产交付使用”：第七条规定“甲方（指我公司）承诺在交房后365个工作日内为乙方（指郭艳）办理权属登记”。因此，虽然我公司已将该房屋抵押给江南村镇银行用于贷款，但目前我公司正在积极筹集资金将贷款本息偿还，以涂销抵押登记，并确保在2020年8月26日前将房屋交付，并在交房后365个工作日内办理权属登记。第八次全国民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第14条规定“物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。受让人在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的，不予支持。”三、郭艳无权依据《商品房买卖合同》第八条前半部分条款，要求我公司支付总房款20%的违约金。一方面，《商品房买卖合同》第八条前半部分条款，指的是郭艳违约后的情形，后半部分条款“如在房屋委托经营期限届满后，因甲方原因造成无法交房给乙方的，甲方应退还乙方全部款项，乙方已收租金归乙方所有”，指的是我公司的违约情形。另一方面，郭艳在与我公司签订《商品房买卖合同》的同时，已经与我公司的关联公司—沁阳市馨卓商业经营管理有限公司（以下简称馨卓公司）签订《委托经营管理合同》，且馨卓公司已经开始向其支付租金，也就是说，《商品房买卖合同》与《委托经营管理合同》之间是不可分割的整体，所谓鱼和熊掌不可兼得。因此，即便郭艳要求解除合同，也不能要求我公司支付违约金、赔偿金。综上，郭艳要求解除合同没有事实和法律依据，要求驳回原告的诉讼请求。因为郭艳商品房买卖合同公司没有给她开收据，是以银行支付方式当天支付完全额房款，对这一事实的真实性有异议。况且公司已经向原告支付租金，退还一部分房款，因此被告没有违约现象，要求双倍返还违约金没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于原告郭艳提交的《商品房买卖合同》及不动产登记资料查询结果证明，被告鸿丰置业不持异议，对上述证据的真实性，本院予以确认并在卷佐证。关于原告所诉的涉案房屋在售出前抵押给银行的事实，结合被告的陈述及本院依职权调取的沁阳市方兴房地产测绘队出具的回复以及沁阳市不动产登记中心出具不动产登记资料查询结果证明，本院予以采信。关于原告已付购房款及被告已退款的数额，结合被告鸿丰置业在其后提交的付款及退款明细中予以认可，本院予以采信。根据当事人陈述及经本院审查确认的证据，本院确认案件事实如下：2018年8月26日，原告郭艳（乙方）与被告鸿丰置业（甲方）签订《商品房买卖合同》一份，约定：乙方认购甲方拥有资产托管的位于沁阳市怀府中路为“鸿丰·玫瑰城购物公园”A栋号楼壹层10100号建筑面积为33.62平方米，该房产单价为每平方米12790元，总金额为430000元。乙方于签订协议时一次性付款。甲方应当在2018年8月26日前，经双方验收合格后将房产交付使用。甲方保证销售的房产没有产权纠纷和债权债务纠纷，因甲方原因造成该房产发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任（签订认购合同后），因乙方原因造成债权债务纠纷除外。甲方承诺在交房后540个工作日内为乙方办理权属登记。甲乙双方应严格遵守本合同。违约金赔偿标准为在本合同生效之日起一年以上的，违约方支付守约方合同总房款20%的违约金。2018年8月16日至8月26日，郭艳共向被告鸿丰置业交付房款430000元。2019年10月30日，经原告查询，沁阳市不动产登记中心出具证明，鸿丰·玫瑰城购物公园A栋壹层10100号不动产未办理不动产登记。诉讼过程中，经本院依职权调查涉案房产情况如下：2019年12月31日，沁阳市方兴房地产测绘队出具回复，郭艳玫瑰城购物公园A区一层商铺房号为1099号内一部分。同日，沁阳市不动产登记中心出具不动产登记资料查询结果证明，编号：（2019）2768号，鸿丰置业名下证号为20160000350的不动产登记情况为：位于沁阳市鸿丰·玫瑰城购物公园A区1层1099号商铺，于2016年11月9号办理抵押登记，抵押权人：河南沁阳江南村镇银行股份有限公司，被担保主债权数额为1000万元，权利起始时间：2016.10.28-2019.10.20；2019年12月11日被沁阳市人民法院查封，案号：（2019）豫0882执2253号之一，查封期限：2019.12.11-2022.12.10。本院认为，关于原、被告之间签订的《商品房买卖合同》应否解除问题。该合同系双方当事人的真实意思表示，合同的内容合法有效，具有法律约束力，双方应当自觉履行合同约定的权利和义务。合同签订后，郭艳按照合同约定向鸿丰置业支付房款430000元，履行了合同约定的义务。关于被告辩解的房屋交付期限未届满与查明事实不符，关于其辩解的办理权属登记期限未届满，其正在积极筹集资金，确保将贷款本息偿还以涂销抵押登记的意见：从涉案的房屋买卖合同履行情形分析，所购房屋上设置了抵押权对于作为买受人的原告而言意义重大，会直接影响到其作出是否购买房屋的意思表示，因此作为出卖方的被告应当对此明确告知并将之记入合同之中。从本案现有证据分析，被告鸿丰置业作出商品房出卖方未如实告知买受人所出售房产的抵押情况，已构成违约。对于买受人，涉案房屋在被法院已经查封事实情况下，其上设置的抵押权如何涤除及何时涤除应为合同的主要条款之一，因买卖双方均有自由决定合同内容的权利，在原告已明确表明不愿继续等待的情形下，双方就抵押权的涤除无法协商一致。故对于原告要求解除涉案的《商品房买卖合同》的请求，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；……。”故在上述合同解除后，被告鸿丰置业应返还原告已付购房款，原告主张被告返还390000元，系其对其权利的自由处分，本院予以支持。关于原告主张应赔偿的损失，综合考虑被告的过错和给原告造成的损失，本院确定为120000元。关于原告主张的违约金，虽然双方在合同中约定了违约金的赔偿标准,但因原告主张的损失赔偿已在上述金额中予以支持,故对原告的该项诉讼请求,本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（二）项之规定，判决如下:一、原告郭艳与被告沁阳市鸿丰置业有限公司于2018年8月26日签订的《商品房买卖合同》解除。二、被告沁阳市鸿丰置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告郭艳购房款390000元。三、被告沁阳市鸿丰置业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告郭艳120000元。四、驳回原告郭艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为6430元，由原告郭艳负担2810元，被告沁阳市鸿丰置业有限公司负担3620元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  杨媛媛二〇二〇年一月八日书记员  邱明轩