四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初4483号 原告：成都华诚信息产业有限公司，住所地：成都市南延线高新区科技孵化园8号。 法定代表人：高武，董事长助理。 委托诉讼代理人：李梦思，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李莎莎，泰和泰律师事务所律师。 被告：胡俊英，女，1964年11月23日出生，汉族，住四川省邛崃市。 被告：彭红斌，男，1979年7月16日出生，汉族，住四川省成都市金堂县。 被告：徐晓蓉，女，1968年1月25日出生，汉族，住四川省新津县。 上述三人共同委托诉讼代理人：曾林刚，四川澳南律师事务所律师。 被告：廖志强，男，1968年9月10日出生，汉族，住四川省大邑县。 被告：陈露，女，1995年2月27日出生，汉族，住四川省罗江县。 被告：曾桂平，男，1968年11月2日出生，汉族，住四川省洪雅县。 被告：凌振伟，男，1969年1月9日出生，汉族，住江西省赣州市龙南县。 被告：杨莲，女，1984年6月26日出生，汉族，住四川省隆昌县。 原告成都华诚信息产业有限公司（以下简称：华诚公司）与被告四川贤游天下旅游管理有限公司（以下简称：贤游天下公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案。2019年7月19日，本院依法裁定本案被告变更为公司注册股东彭红斌、廖志强、徐晓蓉、杨莲、陈露、胡俊英、曾桂平、凌振伟。本案于2020年2月17日公开开庭审理，原告华诚公司的委托诉讼代理人李梦思、李莎莎到庭参加诉讼，被告胡俊英、彭红斌、徐晓蓉的委托诉讼代理人曾林刚到庭参加诉讼，被告廖志强、陈露、曾桂平、凌振伟、杨莲经本院传票传唤未到庭参加诉讼，经缺席审理，本院现已审理终结。 原告华诚公司诉称，1.判令确认华诚公司与贤游天下公司的《房屋租赁合同》已于2019年2月17日解除；2.被告向原告支付自2018年12月1日起至2019年2月17日欠付的租金共计69413.76元；3.被告向原告支付违约金12494.48元（暂计算至2019年5月15日，违约金应支付至欠付租金实际付清之日止）；4.被告向原告支付损失赔偿金80092.95元；5.被告向原告支付律师费9000元；6.被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：2018年8月14日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定与原告将位于成都市天府大道北段1480号高新孵化园8栋2单元德商国际A座10层02号，面积为314.09平方米的房屋（以下简称“房屋”）出租给被告，用于企业办公，合同约定租期自2018年8月20日至2019年8月31日，同时双方就房屋租金、相关费用的支付方式、支付时间及双方的权利义务、双方违约责任等内容均进行了约定。合同第11.2条约定，被告逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的，原告可书面通知解除租赁合同，被告已支付的所有租金及租赁保证金和其他费用均不予退还，同时，被告还须支付给原告相当于当年三个月的租金的金额作为原告损失的赔偿。 合同签订后原告依约履行了合同义务，但被告未按照合同约定履行合同义务。截止2019年2月14日，被告拖欠原告2018年12月1日至2019年2月28日期间的房屋租金已超过一个月，故原告于2019年2月14日通过邮寄方式向被告送达了《解除房屋租赁合同的通知》，自2019年2月17日起正式解除原告与被告签订的合同，并要求被告按合同之约定结清欠缴租金、向原告支付违约金、赔偿金等。截止目前，被告仍未支付任何费用。 综上所述，被告的行为不仅违反了双方合同约定，也严重损害了原告的合法权益，对原告正常生产经营造成了不良影响。为维护原告合法权益，现诉至法院请求判如所请。 被告胡俊英、彭红斌、徐晓蓉辩称，第一，原告将贤游公司的8名股东作为被告没有法律依据。根据公司法的相关规定，股东承继公司债务的前提是股东存在恶意处置公司资产或者公司注销时没有经过清算，本案中8名股东均不存在上述行为。第二，原告诉请请求没有事实依据。2018年10月，贤游天下公司明确向原告及其物业公司告知将不再租赁房屋，原告未予否定，双方就解除合同已经达成合意，故解除合同后，贤游天下公司自然无需再继续支付租金，原告所称贤游天下公司欠付租金与案件事实不符。第三，本案原告违约在先。贤游天下公司在支付第一期租金后，原告并未及时向贤游天下公司出具发票，因此原告存在违约在先，原告无权向贤游天下公司主张违约责任及赔偿责任。第四，贤游天下公司于2018年11月15日就出现逾期支付租金的情形，原告在没有收到租金的情况下又迟延了两个半月才解除合同，因此所增加的租金损失不应当由被告承担。第五，签订合同时，贤游天下公司已经缴纳了租赁保证金，当贤游天下公司出现违约行为时，应当首先从租赁保证金内抵扣损失。第六，合同约定计算违约金的标准过高，且原告既不退还保证金，还同时主张违约金、损失赔偿金属于多重赔偿请求，与原告实际损失并不相符，不应予以支持。第七，律师费、公证费、报刊费等均与本案无关，不应作为损失予以支持。 经审理查明，贤游天下公司于2018年6月21日注册成立，注册资本5000万，法定代表人胡俊英，企业性质为有限责任公司（自然人投资或控股）。公司股东彭红斌、陈露、徐晓蓉、廖志强、杨莲、胡俊英、曾桂平、凌振伟8人，各出资12.5%。 2018年8月14日，贤游天下公司与华诚公司签订《房屋租赁合同》一份（合同编号：ＮＯ.20180813），双方约定：华诚公司作为甲方及出租方，贤游天下公司作为乙方及承租方。合同1.1条及1.2条约定：甲方出租房屋地址为成都市天府大道北段1480号高新孵化园8栋2单元德商国际Ａ座，10层02号（以下简称案涉房屋）。双方同意，案涉房屋中用于计算租金、物业管理费及能耗公摊费用的租用面积为314.09平方米。合同2.1条-2.3条约定，租期自2018年8月20日起至2019年8月31日止。房屋交付日为2018年8月20日。合同期满前，乙方应在租赁合同期限届满前3个月向甲方申请延长租赁合同，由甲乙双方协商确定；双方未就续租事宜达成一致的，合同至租赁期限届满之日即行终止。案涉房屋的交付之日为起租当日，乙方应于起租当日在甲方的物业管理部门办理该房屋的交接手续，若乙方未办理交接手续，该房屋的交付日期即为起租日，租金及物业服务等费用均从该日开始计算。合同3.1条-3.4条约定，考虑乙方需要对该房屋进行装修，给予适当租金优惠，乙方支付2018年8月20日-2018年11月30日的租金80092.95元。2018年12月1日至2019年8月31日，租金以每月每平方米85元计算，每月共计26697.65元，共计240278.85元。租金以每三个月为一付款周期，采用预交结算法，乙方应于合同签订当日交足首次租金。以后的租金，乙方均应在下一付款周期开始前15日内交足。甲方收取上述租金后3个工作日内，应向乙方出具等额发票。乙方所交租金仅为所租赁房屋租金，不包括物业管理费、租赁区域内的电费、水费、气费等其他费用。物业管理费、电费、水费等其他费用，乙方按照《物业管理协议》中的规定交付。收款人名称成都华诚信息产业有限公司，账号80×××53。合同4.1条-4.3条约定，乙方自签约当日须向甲方交付一个月的租金26697.65元作为租赁保证金，如乙方违反合同约定，造成甲方损失，甲方有权以租赁保证金抵扣乙方相应应付款项作为甲方因此而遭受损失之赔偿，若赔偿金额超出租赁保证金，甲方有权向乙方追偿。如租赁保证金发生金额不足时，乙方应在收到甲方通知后的五个工作日内补交该项差额。乙方完好交还物业并验收合格，且乙方在租赁期间无任何违反合同约定的违约行为的，甲方应当在15个工作日内将租赁保证金一次性无息退还乙方。合同9.1条至9.4条约定，乙方擅自中途退租的，甲方有权选择要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔或者按合同11.2条的约定追究乙方责任。乙方逾期支付租金或本合同第四条约定的各项费用（包括未补足租赁保证金不足部分）的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。合同11.2条-11.3条约定，甲乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时乙方还须支付给甲方相当于当年三个月的租金的金额作为对甲方损失的赔偿。如果该金额不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足差额：……（4）逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的，同时一并执行合同9.2条之规定。……（7）乙方提前退租的。合同12.2条约定，甲方有权在乙方未依本合同12.1条交还房屋逾期满7个工作日后选择由公证人员；律师；无利害关系的第三方在场的前提下开启该房屋的门锁并更换门锁，将可移动物品搬出该房屋，将该房屋腾空收回。……甲方在上述过程中发生的公证费、律师费由乙方承担，甲方依照合同第十四条约定的通知方式发出付款通知后7日内乙方不予支付的，甲方有权直接从租赁保证金中扣除。如果租赁保证金不足赔偿甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿差额。合同14.2条约定，如一方拒绝签收通知，则双方关于本合同履行的通知应以邮政快递方式进行，通知到达日以寄出日为准。双方通信地址改变应书面通知对方，否则合同14.4列明的通信地址为有效通知地址，双方按原通信地址发出的通知和文件视为已经送达。合同14.4条约定，四川贤游天下旅游管理有限公司，地址成都市武侯区。 上述合同签订后，贤游天下公司支付租赁保证金26697.65元，以及2018年8月20日至2018年11月30日的房屋租金80092.95元。后贤游天下公司未再支付房屋租金。2018年12月3日，华诚公司及成都德商产投物业服务有限公司向贤游天下公司发出《告知函》、《费用催收函》，要求贤游天下公司按时支付2018年12月1日至2019年2月28日的房屋租金80092.95元及物业费15076.32元。否则将根据合同约定要求乙方支付逾期付款违约及相关损失，并有权依照合同约定解除合同。另根据双方签订的物业管理协议之约定，甲方不按照协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天所欠金额的万分之五交纳违约金，甲方应承担乙方因追索该费用发生的诉讼费、律师费、鉴定费、评估费、差旅费等全部费用。 2019年2月14日，华诚公司向贤游天下公司发出《解除房屋租赁合同的通知》，主要载明：截止2019年2月15日，贤游天下公司拖欠房屋租金66744.13元。现根据合同约定正式通知：一、双方的房屋租赁合同，自本通知送达或视为送达之日即告终止；二、贤游天下公司须于2019年2月15日前，一次性支付截止房屋实际腾退之日止的全部租金，并按照欠付租金总额每日千分之一向华诚公司支付违约金7368.55元；租赁保证金不予退还。同时，还须支付相当于当年三个月的租金金额作损失的违约赔偿。当日，华诚公司向贤游天下公司位于成都市武侯区的地址邮寄了《解除房屋租赁合同的通知》。2019年2月17日，该通知显示他人签收。 另查明，根据原告从成都武侯区工商局调取的材料显示，2019年4月8日，贤游天下公司向登记机关申请公司的简易注销登记，贤游天下公司的8名股东郑重承诺：本企业申请注销登记前未发生债权债务/已将债权债务清算完结，不存在未结清清算费用、职工工资、社会保险费用、法定补偿金和未交清的应缴纳税款及其他未了解事务，清算工作已全面完结。如果违法失信，则由全体投资人承担相应的法律后果和责任，并自愿接受相关行政执法部门的约束和惩戒。2019年6月17日，贤游天下公司经成都市武侯区行政审批局决定予以注销登记【（武侯）登记内销字[2019]第011035号】。 又查明，2019年5月9日，华诚公司（甲方）与四川泰和泰律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定甲方委托乙方为甲方与成都为蓝科技有限公司、成都为蓝新能源有限公司及四川贤游天下旅游管理有限公司房屋租赁合同纠纷两案提供法律服务，乙方安排马丽华律师担任甲方委托诉讼代理人。合同约定，根据乙方向甲方提供《四川省律师法律服务收费行业指导标准》（川发改价格【2018】93号），一致同意按照如下方式计付代理费、差旅费及其他费用，代理费收费标准按照标的额比例收费15800元。2019年5月22日，华诚公司向四川泰和泰律师事务所支付15800元。 再查明，2019年3月6日，华诚公司向四川省成都市高新公证处申请对贤游天下公司位于案涉租赁房屋内的办公用品等进行保全证据公证，后华诚公司在《四川经济日报》上发布公告。华诚公司支付公证费6000元、报纸广告发布费950元。 本院审理过程中，华诚公司表示案涉房屋已于2019年3月4日出租给第三人。 上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、《告知函》、《费用催收函》、《解除房屋租赁合同的通知》、《委托代理合同》、银行转账凭证、增值税发票、相关书证等证据材料在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，原、被告双方自愿签署了《房屋租赁合同》，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，贤游天下公司未按时支付第二期租金，后经华诚公司催告，贤游天下公司仍未支付欠付的租金及相关费用，2019年2月14日，华诚公司根据《房屋租赁合同》约定向贤游天下公司发出《解除房屋租赁合同的通知》，该通知于2019年2月17日签收，现华诚公司主张《房屋租赁合同》已于2019年2月17日解除的请求，本院予以确认。关于被告胡俊英、彭红斌、徐晓蓉辩称，华诚公司与贤游天下公司已于2018年10月达成解除合同的一致意见，但未提供充分证据证明，本院不予采纳。关于上述被告辩称，原告未能在贤游天下公司出现逾期还款时及时解除合同，因此所增加的租金损失不应当由被告承担的意见，本院认为，在贤游天下公司出现未按时支付租金的违约行为后，原告先于2018年12月3日向其发函催收租金及物业费，后又于2019年2月14日向其发函解除合同，原告的上述行为符合合同约定行使合同解除权的程序，也是原告维护其合同权利的正常行使方式，原告并不存在故意扩大租金损失的情形，故对被告的上述辩解意见不予采纳。综上，对原告主张《房租租赁合同》于2019年2月17日解除的意见，本院予以支持。截止2019年2月17日，贤游天下公司尚欠华诚公司租金为69413.76元，本院予以确认。 关于被告胡俊英、彭红斌、徐晓蓉所提本案八名被告并非系适格被告的意见，本院认为，本院在审理过程中，2019年6月17日，贤游天下公司经成都市武侯区行政审批局决定予以注销登记。贤游天下8名股东郑重承诺，公司注销前无未清算的债务，如果违法失信，则由全体投资人承担相应的法律后果和责任，并自愿接受相关行政执法部门的约束和惩戒，故根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）第二十条第二款之规定：“公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。”对三被告的上述辩解意见本院不予采纳。贤游天下的8名股东应当对贤游天下公司的上述债务共同承担清偿责任。 关于原告要求按照每日千分之一支付违约金，同时要求被告支付三个月的租金作为损失赔偿金的主张，被告不予认可，认为本案给原告造成的实际损失远低于原告所主张的上述两项赔偿金额之和，应按实际损失赔偿。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”之规定，以及《最高人民法院关于适若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，本案中，原告出示的相关证据能够证实，其实际损失主要包括三部分：因被告欠付租金产生的资金占用损失，房屋的空置期内的损失以及原告向公证处申请对遗留在出租房内的办公家具进行保全公证所支付的公证费、广告发布费等相关损失，原告同时主张按照千分之一标准计算违约金和三个月租金作为损失赔偿金的请求，已经明显高于给因违约给原告造成的各项实际损失之和，故本院结合案件事实、当事人的违约程度、原告的实际损失及预期利益等综合因素，酌定本案违约金的数额为4万元。 关于三被告所提租赁保证金应当用于抵扣实际损失的意见，本院认为，租赁保证金系担保出现违约行为时的押金，案涉《房屋租赁合同》4.1条已明确约定租赁保证金应用于抵扣原告所遭受损失的赔偿金额。故对三被告的上述意见予以采纳。将租赁保证金品迭后，上述被告还需支付租金及违约金共计82716.11元（69413.76元+4万元-26697.65元） 关于原告主张的律师费9000元，被告不予认可，本院认为，根据华诚公司提交的其与四川泰和泰律师事务所签订的《委托代理合同》以及律师费发票15800元等证据，可以看出，15800元律师费是四川泰和泰律师事务所为代理与原告有关的两起民事案件共计收取的代理费，其收取的标准是依照《四川省律师法律服务收费行业指导标准》（川发改价格[2018]93号文件）的规定，即按标的额比例收取。本院结合案件事实，并参考《四川省律师法律服务收费行业指导标准》（川发改价格[2018]93号文件）第二款第（二）项：“涉及财产关系的，根据下列比例实行分段累计收费。……10万元以下（含10万元）的部分6%……”的规定，酌定本案律师费为6000元。 关于三被告所提还有部分办公家具留在出租房屋内，现由原告实际占用的意见，原告表示，合同解除后，贤游天下公司所有遗留的办公家具均办理了留存公证，办公家具虽由原告保管，但并未实际使用，贤游天下公司可以随时取回。本院认为，本案系房屋租赁纠纷，贤游天下公司的股东可以另行主张返还所遗留的办公家具，本案中不做一并处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告彭红斌、廖志强、徐晓蓉、杨莲、陈露、胡俊英、曾桂平、凌振伟于本判决生效之日起十日内向原告成都华诚信息产业有限公司支付租金及违约金合计82716.11元； 二、被告彭红斌、廖志强、徐晓蓉、杨莲、陈露、胡俊英、曾桂平、凌振伟于本判决生效之日起十日内向原告成都华诚信息产业有限公司支付律师费6000元； 三、驳回原告成都华诚信息产业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3720元，由被告彭红斌、廖志强、徐晓蓉、杨莲、陈露、胡俊英、曾桂平、凌振伟负担3200元，由原告成都华诚信息产业有限公司负担520元；公告费560元由被告彭红斌、廖志强、徐晓蓉、杨莲、陈露、胡俊英、曾桂平、凌振伟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 杨 琳 人民陪审员 李 茂 人民陪审员 郭小媚 二〇二〇年三月六日 书 记 员 郭绡绡