西 安 市 长 安 区 人 民 法 院陕西省西安市长安区人民法院民 事 判 决 书                            （2018）陕0116民初6703号原告杨小英，女，生于1974年12月16日，住西安市长安区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：张浏，陕西标新律师事务所律师。委托诉讼代理人：王娜，陕西标新律师事务所律师。 被告：陕西顺城物业管理有限公司，住所地：陕西省西安市长安区，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX7035。法定代表人：黄小茜，系该公司总经理。委托诉讼代理人：甘军，刘锦秀系陕西哲尊律师事务所律师。被告：西安美家置业有限责任公司，住所地：西安市长安区，统一社会信用代码：9161011671014843XU。法定代表人：马向阳，系该公司总经理。委托诉讼代理人：甘军，刘锦秀系陕西哲尊律师事务所律师。被告：刘红，女， 1967年3月17日出生，住西安市莲湖区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。原告杨小英诉被告陕西顺城物业管理有限公司（以下简称：顺城公司）、西安美家置业有限责任公司（以下简称：美家公司）、刘红物权保护纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张浏，被告陕西顺城物业管理有限公司委托诉讼代理人、被告西安美家置业有限责任公司委托诉讼代理人甘军、刘锦秀均到庭参加了诉讼，被告刘红经本院传票传唤未出庭应诉，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决三被告承担连带责任，赔偿原告2011年5月1日至2018年6月11日期间的房租损失321361.75元，2018年6月11日以后按每日145.52元支付房租损失直至被告归还房屋之日止（2017年1月1日之2018年6月11日期间的房租损失直至被告归还房屋之日止）；2、判决三被告承担连带责任，返还原告房产并恢复原状（房屋面积71.39平方米，恢复房产前侧玻璃墙，玻璃门、左右侧隔墙）;3、判决三被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告系西安市长安区XX街XX广场XX街XX幢XX号商业用房所有权人，面积为71.39平方米。2005年8月23日，原告与被告西安美家置业有限公司签订《房屋租赁委托》协议，约定承租人为周华明，委托期间为2005年11月1日起至2010年9月30日期间。因房租过低，原告及众业主计划于租赁期届满后收回房屋，由大家推选的业主代表统一代理出租，不再委托此外任何个人或公司代理出租。2010年9月11日，原告及众业主向第一、二被告及房屋承租人周华明递送书面通知，明确解除以前的各种委托，同时采取张贴公告、向承租商户散发通知等方式公示此事。2010年10月1日房屋租赁委托届满后，第二被告拒绝返还房屋，为收回房屋，原告及众业主多次向有关部门反映未得到解决，无奈曾诉至法院，要求第二被告返还房屋，并赔偿2010年10月1日至起诉时的房租损失。经法院审理，最终作出（2017）陕01民终14120号终审民事判决书，判决第二被告赔偿原告2010年10月1日至2011年4月30日的房租损失，同时该判决认为再审不能追加诉讼请求及当事人，指引原告另案起诉；故原告诉至法院，为索要原告2011年5月1日以后的租金损失。被告顺城公司辩称：原告在本案之前就诉争事宜提起多次诉讼，且本次诉讼与前次诉请相同，均要求返还房产，恢复原状、赔偿损失，西安市中级人民法院就上述争议事项已经做出终审生效判决。原告的本次起诉构成重复起诉。2009年11月21日，原告与顺城公司签订《房屋租赁委托书》，该协议合法有效，顺城公司作为委托人，在合同有效期内将原告房屋对外招租成功，履行完毕合同义务，原告作为委托人，应当依法承担相应的法律后果。本案不存在所谓的侵犯物权、房租损失，被答辩人要求顺城公司返还房屋、恢复原状、支付房租损失的主张无事实和法律依据。涉案房屋的业主共几十户，除原告几位业主擅自毁约，不断起诉，其余一直照常履行合约，依约领取租金，这对其他业主也会造成显著不公平。另外，2010年业主没有单方解除合同，原告也有一直在领取租金直至今日。原告主张发出书面通知的方式并不能实现合同解除双反个必须经过诉讼或仲裁才能确定解除合同，所以不存在所谓的损失。据以上理由，要求依法驳回原告之诉讼请求。被告美家公司辩称：2011年5月1日后，涉案房屋与美家公司没有任何关系，原告要求美家公司与顺城公司和刘红承担连带责任没有事实和法律依据，三被告是三方独立主体，独立享有民事权利，承担民事义务，原告诉称“美家置业公司与顺城物业公司构成法人混同”无事实和法律关系，其余意见同上述意见，要求依法驳回原告的诉请。被告刘红经本院传票传唤未出庭应诉，无答辩。经审理查明：2005年，原告购得长安区XX街XX广场XX街XX幢XX号房屋一处。2005年8月23日，原告与美家公司签订《房屋租赁委托》一份，将上述商铺委托美家公司代为出租，委托年限为2006年5月1日至2010年9月30日止。2009年11月21日原告杨小英与顺城公司签订房屋租赁委托书一份，约定将该房屋全权委托顺城公司代为招租，该房屋租赁委托书未约定委托租赁期限，约定了服务费的收取比例为10%。2011年1月18日，顺城公司与被告刘红签订房屋租赁合同一份，将包括原告在内的XX广场XX街XX层房屋整体出租给刘红，期间刘红对该商铺整体装修并已投入使用。西安市中级人民法院作出作出（2017）陕01民终14120号民事判决书，对原告诉美家公司、顺城公司委托合同纠纷一案作出终审判决，该民事判决书认为原告所有的商铺从2011年5月1日起实际占用，使用人并非美家公司，而是顺城公司，由刘红承租。美家公司履行恢复原状，返还原物义务不能。原告可另案起诉以主张自己的合法权利。故此，原告再次以上述诉称诉至本院。法庭审理过程中，原告增加诉讼请求4741.88元，并补交了诉讼费。庭审中，为证明自己主张成立，原告向法庭提供以下证据：1、房产证、房屋买卖合同、照片，证明原告为涉案房屋合法所有权人及涉案房屋原状情况；2、美家公司、XX城XX楼商铺及出租商铺现场照片（4张）、（2017）陕01民终14130号民事判决书，证明美家公司、顺城公司强占、封堵出租原告所有的涉案房屋及出租的事实，涉案房屋2011年5月1日以后实际占有人为顺城公司；3、房屋租赁委托（美家公司），周华明谈话视频，周华明身份信息，华明家具厂工商信息；解除房屋租赁代理权（通知）照片，蔡军、惠立伟证言（左建运案）；投诉书，挂号信函收据（2011年4月15日）；左建运案（2016）陕0116民初1009号民事判决书，证明原告与美家公司签订上个租赁期间的委托中，明确约定承租人是周华明，委托出租已成惯例，委托书要明确期间、权限、出租对象，承租人，租金数额及租金支付方式等必要内容，否则仅取得招租权，无权直接代为出租；证明原告等业主解除房屋租赁委托的事实，在物业公司、承租人、业主范围众所周知；证明原告等业主在涉案物业所在地张贴公告，通知所有人解除租赁委托，被告在明知业主已经公告解除其出租房屋代理权的情况下，仍旧强行装修出租房屋的行为侵犯了原告合法权益，应承担返还房屋，恢复原状，赔偿损失的责任；两份证据也证明原告等二层业主为解除物业公司代理出租房屋权，而成立业委会，并反映到有关部门，区政府召开协调会解决，要求被告返还房屋给原告，（2016）陕0116民初1009号民事判决书证明，原告提供证据形成证据链，足以证明顺城公司、美家公司明知原告等业主解除房屋租赁委托代理权，仍强制出租房屋的侵权事实；4、成立业主委员会照片2张，证明原告等业主为维护其房屋所有权，依法筹备成立业主委员会；谈话笔录一份，证明原告等业主为维权筹备成立业主委员会，顺城、美 家公司参与成立业主委员会筹备会，并形成会议记录；成立业主委员会会议记录，谈话笔录，证明成立业主委员会过程，法庭应对相关记录真实性直接予以认定；5、2011年1月18日顺城公司与刘红的《房屋租赁合同》，证明从2011年1月18日起刘红承租涉案房屋，并应依约支付房租。2011年11月1日《补充协议书》，证明刘红承诺不将房屋转租；2011年11月26日《承包合同》一份，证明结合刘红与顺城公司《房屋租赁合同》、《补充协议》，足以证明刘红、顺城公司恶意串通签订虚假合同损害原告利益，对顺城公司、刘红行为应依法予以处罚；顺城公司于2013年11月13日出具的证明一份，证明顺城公司明知刘红已将涉案房屋转租，法院应对顺城公司提供虚假证据欺骗法院的行为予以处罚；6、陕通海评报字（2015）014号评估报告，证明经另案中院委托鉴定评估确定涉案房屋每月每平方米租金为：2010年10月1日-2010年12月31日为41.60元；2011年1月1日-2011年12月31日期间为44.10元；2012年1月1日-2012年12月31日期间为46.74元；2013年1月1日-2013年12月31日期间为49.55元；2014年1月1日至-2014年12月31日期间为52.52元；司法评估价值鉴定意见书（2016）第12051号，司法评估价值鉴定意见（2018）第07019号，证明2015年1月1日至2018年6月30日期间房屋租金损失情况；7、美家公司登记基本情况，顺城公司基本情况，证明二被告构成法人混同；2004年左建运与美家公司签订的《美家商业街物业管理合同》证明美家公司与顺城公司工作人员混同系关联公司，构成法人人格混同，应向原告承担连带赔偿责任；2008年业主种捷与顺城公司《商业街物业管理合同》，证明目的同左建运与美家公司物业管理合同；种捷诉美家公司案庭审笔录，收款收据8张，证明被告美家公司、顺城公司构成财务混同，系关联公司，构成法人人格混同，应向原告承担连带赔偿责任；顺城公司企业信用信息系公示报告，证明在本案相关案件庭审过程中，顺城公司于2016年7月29日，将原与美家公司关联的股东及高管更换，以逃避判决执行给幕后高管带来不利后果，应判决美家公司与顺城公司连带承担赔偿责任，以保护原合法权益；8、杨某某与顺城公司《房屋租赁合同》一份，证明顺城公司将涉案房屋出租给刘红、又出租给杨某某，互相冲突，足以证明刘红承租房屋合同系伪造；杨某某与熊某某签订的《承包合同》，证明目的为熊某某为涉案房屋实际承租人，被告提供虚假证据应予处罚；9、委托出租房屋惯例证据，原告杨小英与美家公司签订的委托书一份，证明杨小英委托“出租”而非“招租”，顺城公司不经业主同意直接出租，收租，系越权代理，对原告等业主无效；杨小英与美家公司签订的《房屋租赁委托》，证明顺城公司以“招租”委托强制出租、收租、发租，明显为越权代理，对原告等业主无效；杨小英与顺城公司《业主管理服务合同》，证明2005年10月25日，顺城公司与杨小英签订的《物业管理服务合同》就有做好房屋招租、续租、转租的代理工作的条款，但顺城公司并未取得决定租金、租期、直接代理出租的权利，可知顺城公司无权依据“招租”委托或《物业管理服务合同》出租涉案房屋并收租、发租。经质证，被告顺城、美家认为对证据1房产证、房屋买卖合同真实性无异议，对房产原状照片真实性和证明目的均不认可，该组证据不能证明涉案房屋四址明确，照片无拍摄时间，更不能证明涉案房屋原状；对证据2美家、XX城XX房XX楼商铺及出租商铺现场照片真实性、关联性均不认可，不能证明拍摄的是涉案房屋，也没有强占封堵等情况。对民事判决书真实性认可。2011年5月1日后涉案房屋实际占有人虽为顺城公司，但承租人是刘红，美家公司不应承担相应的责任；对证据3，对证据形成要件不认可，房屋租赁委托真实性认可，不认可证明目的，相关视频及录音系偷拍、偷录，真实性合法性关联性均不认可，顺城公司将涉案房屋出租给刘红，签订合同之前从来没有收到过原告等业主提出的解除委托通知，原告在委托事项完成后违背诚信原则，顺城公司对其行为不予认可，解除房屋租赁代理权《通知》照片张贴时间地点均不能确定，三性均不予认可。关于证言，蔡军是一楼业主，对二楼事情并不清楚，惠立伟是利害关系人，其证言更不应当被认可，故对证人证言真实性合法性均不予认可，在成立业委会的过程中，顺城公司未收到解除通知；投诉书真实性认可，证明目的不认可。落款时间为2011年4月15日，此时涉案房屋已被出租，原告在被告委托事项完成后解除委托关系不符合实际情况，其次，从该投诉书的所有内容中也并未看到业主要求解除委托，未提到顺城公司无委托代理，只是对物业管理的细节不满，所以对原告提供该证据不予认可。（2016）陕0116民初1009号民事判决书系未生效判决，不能作为引用证据；对证据4照片真实性不认可，无法确认拍照的时间地点，关联性不认可，与是否解除委托无必然的联系。谈话笔录真实性认可，该谈话笔录只是肯定了想成立业主委员会，对于有无在房子周围帖公示解除合同、有无看见业主与美家、顺城解除合同，均予明确否认，称并不清楚。会议记录真实性不予认可。2016年1月19日谈话笔录真实性认可，作为业主有权利成立业委会，但是证据反映不出来成立业委会是为了和被告解除委托关系的事实；对证据5真实性均认可，顺城公司与刘红之间签订的房屋租赁合同已经生效判决确认合法有效，不存在原告所说的虚假事实，至于转租行为鉴于原告在2009年与顺城公司签订委托租赁书时并没有对转租进行约定，未禁止对房屋租赁用途进行变更，且无论是否转租、顺城公司一直按约向业主发放租金；对证据6真实性认可，关联性不予认可，顺城公司认为无鉴定必要，应当按照租赁合同约定的标准支付租金，其次该鉴定系原告方单方委托的，鉴定结果远远高于实际的市场价格，对证明目的不予认可；对证据7，仅对庭审笔录及收款收据真实性无异议，对其他证据及证据7的证明目的均不予认可，被告工作人员变动均属正常工作变动，不能以此推断顺城公司和美家公司人员混同。原告主张没有充分的证据支持；对证据8《商铺租赁合同》《房屋租赁合同》《承包合同》真实性和证明目的均不认可，与本案无关。（2017）陕0116民初7527号涉及的当事人于本案无关联，和顺城公司无关，证明目的不予认可；《委托书》及《房屋租赁委托》与顺城公司无关联，真实性无法核实；对《物业管理服务合同》真实性认可，证明目的不予认可，这个与本案后续顺城公司招租行为无关，该合同和本案无关联；被告美家公司对顺城公司对原告证据的质证意见表示认可。被告顺城公司为证明答辩主张，向法庭提供以下证据：1、《房屋租赁委托书》《房屋租赁合同》《补充协议书》，证明顺城公司与原告之间签订的《房屋租赁委托书》合法有效，顺城公司依约履行了合同义务将原告房屋对外出租，原告应当依约领取租金，支付服务费，原告要求赔偿租金损失，返还房屋的主张无事实及法律依据。2、XX广场XX街XX层业主名单、租金领取表、返租金付款通知单、银行凭证。证明业主共计31人，有24人领取了租金。2010年解除通知中的业主签字与业主一直按约领取租金的行为矛盾，委托合同有效。3、《关于长安广场商业街成立业主委员会存在违法合法程序的投诉》证明原告等小部分的业主成立委员会遭到了绝大多数业主的反对和投诉。绝大多数业主没有做出“解除与顺城的租赁委托”的意思表示。4、《通知》《长安广场商业街业主大会召开图片与投票图片》、《公示》证明成立业主委员和解除委托租赁没有关系。没有事实和法律依据。5、《关于长安广场商业街管理提议方案》，证明空租期内，业主将商铺委托顺城统一招租，仅原告等个别业主意图毁约，绝大多数业主认可并一直照常与顺城履行合约，领取租金。经质证，原告对证据1《房屋租赁委托书》证明目的有异议，不能证明顺城公司取得代为原告招租的权利，委托书仅明确委托“招租”并未委托出租、收租、发租。对《房屋租赁合同》《补充协议》真实性、合法性、关联性及证明目的均持有异议，上述合同及协议与实际承租人熊某某向工商行政管理局提交备案的《承包合同》《证明》冲突，顺城公司提交的证据与工商局登记备案的证据相冲突，只能证明顺城公司提供虚假证据欺骗法庭。业主名单为被告单方制作，真实性和证明目的不认可。租金领取表上面写的转账打卡，没有办法证明，真实性有异议。上面没有原告签字，证明目的不认可。付款凭证上面也不是顺城公司，而是刘叶付款为证明答辩主张，经质证，原告对《关于长安广场商业街成立业主委员会存在违法程序的投诉》、《通知》、长安广场商业街大会召开图片与投票图片、《公示》没有看见原件，真实性存在异议，其中业主代表孙康玲系美家公司的股东，业主候选人蔡军等在提议方案上并没有签字，即使该证据提供了原件，也因内容自相矛盾而没有任何效力。又查，原告在顺城公司出租给刘红期间，领取了部分租金。本案经法庭促其调解，因双方意见分歧较大，调解不立。上述事实，有庭审笔录及相关证据在卷佐证，应予认定。本院认为，原告与被告顺城公司于2009年11月签订了《房屋租赁委托书》，该协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，故应当合法有效，且原告一直在领取租金，以实际行动表示愿意履行该协议。2011年1月18日，顺城公司依据该委托书将原告及其他业主在内的房屋统一出租给刘红使用（从2011年5月1日至2021年4月30日），刘红将包括原告在内的数家商铺整体装修，并投入使用；原告等部分业主以租金过低为由从2010年9月开始至顺城公司将涉案房屋出租于刘红使用期间，多次以张贴解除公告，选举业主代表，向相关部门反映等多种形式维护自己权利，同时拒领租金。但始终无充分证据证明被告顺城公司在与刘红签订《房屋租赁合同》前收到了原告的解除通知。被告顺城公司基于原告之委托授权将原告及相关业主的房屋向社会招租的行为未超出原告的授权范围，作为原告应依照双方签订的《房屋租赁委托书》约定，承担相应的后果，故原告要求二被告承担连带责任，赔偿原告以相关鉴定结论评估所得的租金无事实与法律依据，其租金应以被告顺城公司与刘红签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准在扣除约定服务费后由顺城公司予以给付；由于被告美家公司已于2011年5月1日以后即丧失对原告房屋的控制权，故其不应承担向原告支付租金的义务；作为被告刘红，其依照合同向顺城公司有义务支付租金，就自然无义务向原告再行支付；关于原告要求要求三被告承担连带责任，返还原告房产并恢复房产原状一节，作为原告系该房屋合法的所有权人，其自然有权在顺城公司与刘红所签订的《房屋租赁合同》履行期限届满后选择解除租赁委托并收回房屋。基于原告该项请求，应由被告顺城公司与刘红共同于2021年4月30日后返回原告房屋较妥；关于原告要求恢复原状一节，因原告就自己房屋先后委托美家公司和顺城公司向外招租，因原告对其房屋原状情况并无证据举证，故对原告该项请求依法不予支持；关于原告认为被告顺城公司与美家公司构成法人混同一节，遭被告否认，其也无充分证据提供，本院依法不予采信。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、本判决生效后三日内，被告顺城公司支付原告2011年5月1日至2018年10月31日的租金182404元（包含顺城公司向原告已付租金，以票据为准），2018年11月1日至2021年4月30日应支付的租金依照顺城公司与刘红签订的《房屋租赁合同》，由被告顺城公司向原告每六个月支付一次）；二、被告顺城公司与刘红共同于2021年4月30日《房屋租赁合同》到期后三日内向原告返还位于西安市长安区XX街XX路以北美家、XX广场XX街XX幢XX层XX号房屋；三、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6120元，原告已预交，原告承担2000元，被告陕西顺城物业管理有限公司承担4120元，连同上述费用一并支付给原告。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  长    李翌平审  判  员    史红梅人民陪审员    贺应杰二O一九年 十一 月二日 书  记  员    王佩1