湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂09民终1645号上诉人（原审原告）：徐畅，女，1991年8月13日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。被上诉人（原审被告）：罗爱明，男，1976年10月7日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。被上诉人（原审被告）：胡俊林（系罗爱明之妻），女，1974年10月21日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。两被上诉人的委托诉讼代理人：陈艳，湖北峰鼎律师事务所律师。原审第三人：孝感市雅家房地产代理咨询有限公司体育西路营业部。住所地：湖北省孝感市体育西路全洲孝高公寓。负责人：胡艳华。上诉人徐畅因与被上诉人罗爱明、胡俊林，原审第三人孝感市雅家房地产代理咨询有限公司体育西路营业部（以下简称雅家房地产代理公司营业部）房屋买卖合同纠纷一案,不服湖北省孝感市孝南区人民法院(2019)鄂0902民初2289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月11日公开开庭进行了审理。上诉人徐畅、被上诉人罗爱明、胡俊林的委托诉讼代理人陈艳、原审第三人雅家房地产代理公司营业部负责人胡艳华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐畅上诉请求：1、撤销原审判决，将本案发回重审或者改判罗爱明、胡俊林立即向其支付购房款20000元及滞纳金3850元；2、本案一、二审诉讼费由罗爱明、胡俊林承担。事实和理由：一、原审法院未查明本案事实，罗爱明、胡俊林逾期付款行为违反了买卖合同约定，应依法支付逾期付款滞纳金。1.双方在买卖合同中约定，房屋过户当天就应当支付36万元的房款，可是房屋过户后，经上诉人多次催要，罗爱明、胡俊林一直没有给付完毕。罗爱明、胡俊林的行为属于违约，应当承担逾期付款滞纳金。2.原审法院举证责任分配不当。3.原审法院未调查取证，程序不当。4.罗爱明、胡俊林故意制造转账假象，在事先准备好收条、以房屋漏水为由，强迫上诉人父亲签字，以达到侵占房款的不法目的。二、上诉人父亲在其收条中同意20000元作为押金的行为不构成表见代理，且该收条中对于扣押20000元房款的内容依法不能采信。1.上诉人由于自身原因，不能到场签订买卖合同和收受购房款，委托其父亲徐兵其签订合同和收受购房款，此委托行为已告知被上诉人及其第三人。后上诉人再无其他委托其父处理该房屋任何事项，被上诉人及第三人也没有证据证明上诉人委托其父有其他委托事项。2.上诉人父亲签订的收条系胁迫、乘人之危，20000元作为押金不是上诉人和其父真实意思表示。三、即使上诉人父亲的行为构成表见代理，被上诉人也没有任何证据证明该房屋至今在漏水。罗爱明、胡俊林辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。1、上诉人父亲徐兵其接受上诉人委托，代为处理房屋买卖事宜，足以让答辩人确信徐兵其出具收条并承诺修缮房屋漏水行为是具备代理权的。上诉人一方面认可徐兵其收受购房款，另一方面又不认可出具承诺维修房屋漏水自相矛盾。2、答辩人作为相对人是善意和无过失的。上诉人作为房屋出售方，有义务保证所出售房屋质量，所出售房屋存在漏水的情况上诉人是认可的，有义务将房屋修缮至适于居住，上诉人有瑕疵担保义务。徐兵其承诺是符合法律规定和交易惯例，符合双方权利义务对等原则。请求驳回上诉，维持原判。雅家房地产代理公司营业部述称，徐畅委托我公司出售涉案房屋，双方当事人经我公司介绍，买房人罗爱明也到现场查看了房屋，确定购买该房。徐畅委托其父亲办理房屋买卖事宜，双方谈好交易价格等事项达成一致后，我公司拟定好购房合同，双方签字，我公司见证。签订合同时，也是徐畅委托其父亲签订的，徐畅的父亲带着其本人和徐畅的身份证，当事人进行了现场电话确认。我公司认为本案纠纷是因为购房人不按照合同履行付款义务造成的，就算房屋漏水，也有物业来解决，不能找卖房人。徐畅向一审法院起诉请求：1.判令罗爱明、胡俊林支付房款20000元及滞纳金9516O元，合计115160元；2.本案诉讼费、公告费等费用由罗爱明、胡俊林负担。一审法院认定事实：2018年7月21日，在雅家房地产代理公司营业部的见证下，徐畅的父亲徐兵其受徐畅之托以徐畅的名义与罗爱明、胡俊林签订《房屋买卖合同书》一份，约定：徐畅将其位于孝感市体育西××公寓××号房屋出售给罗爱明、胡俊林，房屋总价款为39万元；签订合同之日，罗爱明、胡俊林一次性支付2万元定金给徐畅；同年8月25日（后约定为9月4日）前，徐畅提供不动产转移登记所需要的一切相关资料，协助罗爱明、胡俊林办理不动产转移登记或委托公证手续并签字，同时罗爱明、胡俊林一次性支付剩余房款37万元；罗爱明、胡俊林如未按期支付余款，应按约定的转让价格（39万元）的日1‰向徐畅支付滞纳金，直至罗爱明、胡俊林支付完该房屋的全部购房款。另外，双方口头约定：徐畅预先收取的房租1万元，作为罗爱明、胡俊林支付的房款。合同签订当日，罗爱明、胡俊林依约支付定金2万元，徐兵其出具了收条一张。同年9月4日，罗爱明依约向徐兵其转账36万元，此款因不明原因未能到账。11日，双方办理了房屋过户手续。因房屋存在漏水问题，12日，罗爱明委托其侄罗念向徐兵其转账34万元，并与徐兵其达成协议（即徐兵其当日出具的收条），载明：今收到罗爱明购房款37万元，余下2万元为房屋漏水维修押金，待房屋漏水维修完善，至不漏水后，一次性付尾款2万元给卖方徐畅。此37万元即包括12日转账的34万元、定金2万元和租金1万元。徐兵其和罗念均在收条上签了字。嗣后，徐畅认为《房屋买卖合同书》中没有约定漏水维修问题，因此其没有维修义务。罗爱明、胡俊林至今未支付剩余购房款2万元，构成违约，遂向法院提起诉讼。一审法院认为，《房屋买卖合同书》是徐畅与罗爱明、胡俊林的真实意思表示，合法有效。在房屋买卖的过程中，徐兵其代理徐畅签订合同书、代收购房款并处理相关事宜，因此，徐兵其在2018年9月12日出具的收条中对房屋漏水维修的承诺构成表见代理，徐畅应当据此履行相应的义务。雅家房地产代理公司营业部不是合同当事人，徐畅与罗爱明、胡俊林之间的协议的签订和变更，无需征得雅家房地产代理公司营业部同意，因此，徐畅诉称维修漏水的约定缺乏雅家房地产代理公司营业部签字、不发生法律效力的观点，法院依法不予采纳。徐畅的诉讼请求没有法律依据，依法不予支持。徐畅认为罗爱明、胡俊林对转账未果负有责任，但是没有提交证据证明，故法院不能认定罗爱明、胡俊林构成违约。罗爱明、胡俊林的抗辩理由成立，依法予以采纳。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第七十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，遂判决：驳回徐畅的诉讼请求。案件受理费2603元，减半收取1301.5元，由徐畅承担。二审庭审中，徐畅向本院提交了一份物业服务协调单和手机短信记录，拟证明徐畅通过物业公司履行完维修报批手续。罗爱明、胡俊林质证认为，对物业服务协调单真实性无异议，但对证明目的有异议，此证据证明了房屋现状漏水严重，物业公司只是申请维修基金，不能证明徐畅对房屋进行了维修。手机短信记录与本案无关。雅家房地产代理公司营业部质证认为，对物业服务协调单无异议，因为我公司也协调过物业公司解决此事。对短信记录不清楚。本院认为，徐畅向本院提交了一份物业服务协调单只能证明物业公司向有关部门申请维修房屋基金，但是与本案产生的纠纷无关联性。手机短信记录只是其与对方当事人代理人进行沟通协调事宜，不能作为证据采信。经二审审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，徐畅与罗爱明、胡俊林于2018年7月21日签订的《房屋买卖合同书》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。在房屋买卖实际交易的过程中，徐畅委托其父徐兵其代理签订合同、代收购房款并处理相关事宜，因此，徐兵其在合同履行中构成表见代理，徐畅应当对其父徐兵其表见代理行为予以履行。2018年9月12日，徐兵其在出具的收条中载明“余下2万元为房屋漏水维修押金，待房屋漏水维修完善，至不漏水后，一次性付尾款2万元给卖方徐畅”，从该收条的内容含义来看，明确表明双方是对《房屋买卖合同书》协议的完善和补充，该内容也不违反法律规定，双方也应当予以遵守和履行。因徐畅没有证据证明已经按照承诺对案涉房屋进行漏水维修义务，故罗爱明、胡俊林对余下2万元购房款可暂时作为押金不予支付。待徐畅履行完案涉房屋漏水维修义务后，罗爱明、胡俊林再予支付。综上所述，徐畅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2603元，由上诉人徐畅负担。本判决为终审判决。审判长  刘汛审判员  王政审判员  陈伟二〇一九年十一月二十五日书记员  李晨