湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初16007号原告：长沙市岳麓新城保障房屋建设开发有限责任公司，住所地长沙市岳麓区潇湘中路328号。法定代表人：谢力，该公司董事长。委托诉讼代理人：王嫱，湖南越一律师事务所律师。被告：王鸿，女，1970年11月25日出生，汉族，住长沙市天心区。原告长沙市岳麓新城保障房屋建设开发有限责任公司（以下简称“岳麓新城公司”）诉被告王鸿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告岳麓新城公司的委托诉讼代理人王嫱到庭参加了诉讼，被告王鸿经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告岳麓新城公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原、被告双方签订的《商铺租赁合同》；2、请求判决被告立即腾退位于麓枫和苑10栋112商铺；3、请求判决被告向原告支付租金及房屋占用费（计算至被告实际退还房屋之日，现暂计至2019年9月9日费用为130554元）；4、请求法院依法判决被告向原告支付违约金（暂计至2019年9月9日违约金为709011.8元）；5、本案的诉讼费由被告承担。在本案审理过程中，岳麓新城公司以计算错误为由，自愿申请撤回本案中提出的第4项诉讼请求。事实与理由：被告丈夫（陈军）曾于2015年1月认购本案涉案房屋，并缴纳了认购款12万元，后因其自身原因购房款没能及时到位，经考虑转为租赁，扣除开票税费10320元后，剩余金额于2017年2月28日起转为租金及押金。故原、被告于2017年3月签订了《商铺租赁合同》，合同约定将位于麓枫和苑10栋l12商铺出租给被告，租赁面积为109.63平方米，租期为五年，自2017年3月10日起至2022年3月9日止，租金按年度为周期缴纳，首年度租金（即2017年5月9日至2018年5月9日止）于合同签订之日时一次性付清，下一年度租金应于每个周期前五天一次性付清。合同还约定，前两年租金单价为55元/平方米/月，每月租金为6030元，年度租金为72360元，第三年起，每年租金在上一年度租金的基础上年递增7%，故第三年租金单价为58.85元/平方米/月，每月租金为6452元/月，年度租金为77424元。截至2019年9月9日，被告仅缴纳了租金91590元（该费用为原缴纳的商铺认购款扣除税费及押金后），就再未缴纳过其他任何费用。根据《商铺租赁合同》第七条第二款第5项约定，逾期未按约定缴纳应当由乙方交纳的各项费用或租金达1个月以上的，甲方有权解除合同，收回商铺。且根据第八条第2款约定，在租赁期限内，乙方逾期缴纳租金的，每逾期一天，应按未支付款项的2%向甲方支付违约金。原告曾于2019年6月25日通过EMS向被告发《催款律师函》，要求其履行相应的支付义务，但被告一直未予回复。截至2019年9月9日，被告欠租时间已达14个月，欠付租金共计为130554元，到期未付租金产生的违约金共计709011.8元。被告逾期支付租金的行为已严重损害了原告合法权益，原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告王鸿经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩的权利。原告岳麓新城公司为证明其主张，向本院提交了如下证据：证据一、《商铺租赁合同》，证明被告向原告租赁商铺的事实，并明确约定了租期、租金及违约方式；证据二、不动产权证，证明原告为涉案商铺的实际产权人；证据三、催款律师函，证明因被告迟迟未交相应租赁费，原告于2019年6月25日向被告发函，要求其履行相应支付义务；证据四、关于10#栋112认购款转租金说明、商铺户主变更申请报告，证明原告同意将曾经缴纳的商铺认购款扣除税费后在签订商铺租赁合同时转为租金及押金；证据五、租金情况表，证明被告的欠租情况。被告王鸿经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证质证的权利。本院对原告岳麓新城公司提交的证据经依法审核后，未发现有否定其效力的因素，故予以采信。根据当事人陈述及庭审质证确认的证据，本院确认如下事实：2017年2月27日，陈军、王鸿向岳麓新城公司提交了一份《商铺户主变更申请报告》，内容为：陈军于2015年在岳麓新城公司认购了位于长沙市岳麓区门面，交了认购资金12万元。因多方原因，陈军认购的商铺，需暂变更为租赁形式，之前在岳麓新城公司提供的户主现申请变更为王鸿，陈军与王鸿为夫妻关系，户主变更纯属个人申请，与岳麓新城公司无任何关系。之后，岳麓新城公司经公司内部审批确认：麓枫和园10＃112铺系客户陈军于2015年1月认购，付认购款120000元整，因客户自身原因商铺款不能及时到位，现客户需租赁10＃112铺，签订商铺租赁合同，期限五年，原认购款120000元，扣除已开票税金10320元，剩余109680元转租金及押金。关于麓枫和苑10栋112商铺的租赁，岳麓新城公司（甲方、出租人）与王鸿（乙方、承租人）签订《商铺租赁合同》(合同编号：F0035)一份，约定甲方将该商铺（面积109.63平方米）出租给乙方使用，甲方在2017年3月10日将该部分租赁商铺交付给乙方。合同第三条中约定：1、该商铺租赁期共5年，自2017年3月10日起至2022年3月9日止，其中从2017年3月10日至2017年5月9日为甲方给予乙方的2个月免租期（即从2017年5月9日起计租），但免租过程中产生的物业管理费用、垃圾清运费、卫生费、电费、水费、通讯费等其他费用由乙方承担。合同第四条“租金、年递增、租赁保证金及支付方式”中约定：1、第一、二租赁年度的租金单价为55元／㎡／月，商铺月租金为6030元／月，自第三租赁年度起，租金在上一年度租金基础上年递增7%，则第三租赁年度该商铺租金单价为58.85元／㎡／月，月租金为6452元／月。2、乙方必须在签订本合同同时支付租赁保证金18090元，合同到期，乙方在租赁期间无违约行为，且按甲方要求交回商铺及相关设施并结清所有账款，甲方应在乙方交还商铺后10日内，将上述保证金（不计利息）退还给乙方。3、乙方按周期（每12个月为一个周期）向甲方交付租金，具体方式为：（1）乙方必须在签订本合同时一次性付清第一周期租金（即2017年5月9日至2018年5月9日止的租金）72360元；（2）乙方从第二个周期开始，应于每个周期开始前五天一次性付清该周期的租金。合同第七条“合同的变更、解除与终止”中约定：2、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租商铺：……（5）逾期未按约定交纳应当由乙方交纳的各项费用或租金达1个月以上的……甲方依据以上条款解除合同后，甲方所收取的保证金不予退还……4、合同期满或本合同终止后，乙方应于5日内迁离出租商铺，将租赁商铺及附属设施返还给甲方，否则，视为乙方自动放弃商铺内物品的所有权，甲方可自行处置；乙方应保证商铺及附属设施的完好（自然损耗除外），同时结清租金及各项费用。否则，乙方已交付的租赁保证金不予退还，且甲方有权向其追究违约责任。合同第八条“违约责任”中约定：……2、在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定的租金或费用，每逾期一天，应按未支付款项的2%向甲方支付违约金；若乙方逾期交纳本合同约定由乙方自行承担的其他各项费用造成甲方损失的，乙方负责按照甲方损失给予甲方双倍赔偿……8、在租赁期间，乙方单方面无故提前解除合同，甲方收取的租赁保证金不予退还，乙方除承担由此给甲方造成的损失外，另外赔偿当年租期6个月的租金给甲方。另据岳麓新城公司陈述：1、涉案商铺于2017年3月10日签订合同之日便交付王鸿用于经营汽车维修，至2017年8月，因王鸿的债权人追债至商铺发生打砸事件，此后商铺便关门停业，至今找不到王鸿，王鸿也未将商铺腾空并交还给岳麓新城公司；2、岳麓新城公司认可陈军交纳的认购款120000元在扣除已开票税金10320元后剩余的109680元转租金91590元及租赁保证金18090元，此后王鸿未再交纳租金。本院认为，岳麓新城公司与王鸿签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照该合同的约定履行各自的义务。在本案审理过程中，新城公司以计算错误为由，自愿撤回在本案中提出的第4项诉讼请求，故本案中对违约金不再予以审查处理。针对岳麓新城公司的其他诉讼请求，本院评判如下：一、关于涉案《商铺租赁合同》是否符合解除条件的问题。根据双方合同的约定，王鸿应按周期（每12个月为一个周期）向岳麓新城公司支付租金，在签订合同时一次性付清第一个周期租金72360元，从第二个周期开始，应于每个周期开始前五天一次性付清该周期的租金，逾期未按约定交纳租金达1个月以上的，岳麓新城公司有权解除合同，并收回商铺。本案中，根据岳麓新城公司提交的证据可以认定，除以认购款120000元中抵扣的租金91590元外，王鸿未再交纳任何租金而占有使用涉案商铺至今，已经构成严重违约，现岳麓新城公司主张解除双方签订的《商铺租赁合同》符合合同约定，且于法有据，本院予以支持；并且，对岳麓新城公司主张王鸿腾空并交付商铺的诉讼请求，亦予以支持。二、关于租金、房屋占用费的问题。王鸿至今未腾退商铺，应当按照合同的约定向岳麓新城公司支付租金，直至被告实际退还房屋之日。但根据王鸿欠租的时间及合同约定的租金标准，经计算，截至2019年9月9日，王鸿已欠岳麓新城公司租金金额应为78997元，对原告诉请中就该部分租金的计算金额超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告长沙市岳麓新城保障房屋建设开发有限责任公司与被告王鸿签订的《商铺租赁合同》(合同编号：F0035)于本判决生效之日解除；二、被告王鸿于本判决生效之日起五日内腾空位于麓枫和苑10栋112商铺，并交付给原告长沙市岳麓新城保障房屋建设开发有限责任公司；三、限被告王鸿于本判决生效之日起五日内向原告长沙市岳麓新城保障房屋建设开发有限责任公司支付截至2019年9月9日的租金78997元；并按《商铺租赁合同》(合同编号：F0035)约定的租金标准继续支付自2019年9月10日起至王鸿实际腾退之日止的后续租金；四、驳回原告长沙市岳麓新城保障房屋建设开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12196元，由被告王鸿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  刘 群人民陪审员  王建芝人民陪审员  李 曙二〇二〇年六月九日法官助理汪样书记员徐伟伟附相关法条：中华人民共和国合同法第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。