广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初2139号原告（反诉被告）深圳市前海人家物业管理有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路******（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码91440300MA5DMUTL6J。法定代表人林思元。委托代理人庄健龙，广东尚汇律师事务所律师。委托代理人文倩婷，广东尚汇律师事务所实习律师。被告（反诉原告）彭福欣，女，汉族，1976年2月17日生，户籍地址黑龙江省泰来县。委托代理人余文艺，广东爵桦律师事务所律师。委托代理人朱征，广东爵桦律师事务所实习律师。原告（反诉被告）深圳市前海人家物业管理有限公司与被告（反诉原告）彭福欣租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告委托代理人庄健龙、文倩婷，被告彭福欣及其委托代理人余文艺、朱征到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）深圳市前海人家物业管理有限公司诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2018年4月-11月租金共计218667元及违约金自2018年4月起计至付清日止，按每月3%计算，暂计至起诉日为52480元；2、判令被告向原告支付代垫付的2018年4月-10月水电费共计67299元，以上共计338446元；3、本案诉讼费由被告承担。在庭审中变更诉讼请求：1、确认双方于2018年1月25日签订的深圳市房屋租赁合同解除；2、判令被告向原告支付2018年5月-11月租金及2018年12月-2019年3月13日租金共计344024.74元及违约金（自2018年4月起计至2019年3月13日止，按每月3%计算，暂计至开庭日为66625.67元），以上共计410650.41元；3、判令被告支付2018年4月-10月的水电费共计67299元，以上共计477949.41元；4、本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）反诉请求：1、请求判令原告向被告赔偿损失752597元；2、判令原告退回被告租赁押金及租金127400元，以上合计879997元；3、由原告承担本案本诉和反诉的一切诉讼费用。本案相关案情一、租赁合同关系2018年1月25日，原、被告双方签订一份《深圳市房屋租赁合同》，原告作为出租方将位于深圳市光明新区公明街道南环大道松白工业园C区B栋一楼左侧临街商铺出租给被告彭福欣，涉案租赁物的所有权人为深圳市宝安松白公路有限公司，租赁用途为餐饮。双方确认租赁事实，但双方提交的租赁合同上所载租赁房屋面积不同，被告提供的合同第一条“租赁房屋建筑面积约502平方米”，原告提供的合同上该部分为空白。租赁期从2018年1月25日起至2020年3月9日止。月租金2018年1月25日至2019年1月24日为35800元，2019年1月25日至2020年3月9日为37590元，免租期为2018年1月25日至2018年4月10日，租金支付方式为月付。原告提供了涉案租赁物所在建筑物二至六层的房产证，但位于建筑物一层的涉案租赁物没有相应的房产证明或建设规划许可证明。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故原告与被告签订的《深圳市房屋租赁合同》应为无效合同。二、关于原告是否构成违约原告与被告签订的《深圳市房屋租赁合同》第十二条第（一）项约定，租赁期间，被告应遵守国家有关的法律、法规，办理营业执照及其他手续，原告有义务协助被告办理营业相关的证照和手续，出具与租赁相关书面证明材料及办理租赁合同备案。补充条款第1条约定，被告承租的原告商铺合同期内，若因违建、整改等非被告原因导致的拆除或者相关部门要求停业整顿等事项给被告造成损失的，原告应对被告负赔偿责任，具体赔偿情况，应视实际损失，由原告向被告赔偿。被告主张，因原告出租的房产中部分（实际使用面积为387平方米，另200平方米系搭建物）涉及违章建筑，且在交付给被告后一直没有提供相关的产权资料及主体消防资料，导致被告经营餐饮的湘辣小厨无法经过消防验收及备案，无法营业，按照合同约定，原告已构成违约。被告提交与原告代理人周某的微信聊天记录、短信聊天记录、通话记录及手机短信予以证明。经查，微信号码与双方订立的合同中周某的手机号码187××××****一致，可以确定被告曾向原告催促过消防的相关事宜。而通话记录及与号码134××××****的短信聊天记录无法证实与本案有关，本院不予确认。被告提交的手机短信显示发送号码为1065755802110135084，发送日期为2019年4月17日，内容为：[深圳城管]您反映关于光明新区公明街道上村社区别墅路与东环路交汇处湘辣小厨左侧8米的深城管2019字第273855号案件，责任单位收到投诉后，调派人员前往现场查看，该处涉及用地纠纷，正在进行法律程序。我队已开具整改通知书要求店家整改。要求店家于4月24日18点前自行清除。2019年9月2日，深圳市光明区综合执法大队公明街道执法队出具一份《情况说明》，载明：我队于2019年4月15日与2019年4月17日陆续收到光明区城市管理监督指挥中心向我队转来的深城管2019字第273855号与深城管2019字第278670号两个案件，要求责任单位处理光明区公明街道上村社区别墅路与东环路交界处湘辣小厨左侧私搭铁皮房。我队于2019年4月17日向该搭建铁皮房业主以留置送达方式开具责令停止（改正）违法行为通知书，要求其于2019年4月24日18时前自行整改，当事人收到责令停止（改正）违法行为通知书后未与我队联系，也未对搭建行为清拆，该案件目前还在调查处理当中。另查，原告提交深圳市公安局光明分局消防监督管理大队于2018年9月21日出具的《建设工程消防设计备案复查意见书》、于2018年10月29日出具的《建设工程竣工验收消防备案凭证》显示，该工程位于深圳市光明新区公明街道南环大道松白工业园C区B栋宿舍1至6层，主体建筑面积3463.05㎡，层数地上6层，建筑高度21.90m；本次申报装修范围：B栋宿舍1至6层，装修面积3463.05㎡，使用性质：宿舍。原告提交的房产证中显示B栋二层建筑面积782.29㎡，三层至六层建筑面积均为759.66㎡，合计3820.93㎡，已然超过《建设工程消防设计备案复查意见书》中所确认消防合格的面积。原告辩称一层在规划建设时是架空层，故本院认为架空层一层并不在消防验收合格范围内。且原告未提交证据证明已将该意见书及凭证等材料提供给被告，亦未提交其他证据证明协助被告办理营业相关的证照和手续。据此可以认定原告并未履行合同第十二条第（一）项所约定的相应义务，构成合同违约。根据双方的租赁合同约定，原告有义务协助被告办理营业相关的证照和手续，被告租赁用途为餐饮，故原告有义务为被告办理消防安全许可证等证照出具相关证明材料。本案中，原告虽出具了《建设工程消防设计备案复查意见书》证明B栋宿舍1至6层通过了消防竣工验收，但验收建筑面积与房产证上面积不相符，无法证明涉案租赁物是否通过了消防竣工验收。且根据被告提交的手机短信及深圳市光明区综合执法大队公明街道执法队出具的《情况说明》，涉案租赁物已被深圳城管勒令限期拆除。综上，本院认定原告的行为违反了双方租赁合同中的约定，导致被告无法继续营业遭受损失，故原告应对被告的损失承担赔偿责任。三、关于被告是否构成违约双方订立的《租赁合同》中第十六条第（三）项约定，乙方拖欠租金及其他应缴费用超过壹个月，甲方有权解除合同收回房屋，并不退回已收费用和保证金。原告于2018年1月25日收取被告押金71600元，被告缴纳了2018年4月10日-5月9日租金35800元，2018年7月2日通过支付宝转账支付房租20000元。2018年11月12日，原告向被告发出《解除合同通知书》，以被告自2018年5月至今未支付租金及水电费为由，解除合同。自此，双方解除合同关系。被告答辩称：因为原告出租的房产部分涉及到违章建筑，且在交付给被告后一直没有提供相关的产权资料及主体消防资料，导致被告经营餐饮的湘辣小厨无法经过消防验收及备案，无法营业，按照双方租赁合同第12条规定，原告应配合被告办理相关证件和手续，限期无法提供产权资料和消防资料，已构成违约在先，按照补充合同第1条规定，若因违建、整改等非乙方原因导致乙方损失的，甲方应负赔偿责任。被告按照合同法第67条先履行抗辩权、第68条不安抗辩权，不予支付租金，是有合法根据的，且按照消防法第15条、73条强制性规定，被告经营的小厨是公共聚集场所，且是500平方面积的，必须是强制通过消防的，因为原告原因无法提供被告消防资料，实际上是不可能通过消防验收，所以被告基于不安抗辩权也是可以拒付房租。本院认为，根据《合同法》规定，行使不安抗辩权应具备两个要件：一是应当先履行债务的一方有确切证据证明对方不能履行债务，或者有不能履行债务的可能，且未提供适当担保；二是符合前一条件，中止履行合同义务时及时通知对方当事人。只有符合这两个条件，行使不安抗辩权才有效，先履行债务的一方有权中止履行合同义务。前述情形必须是由证据证明的客观事实，而非主观想象。如不能证明前述情形而中止履行合同义务，应当承担违约责任。在本案中，被告未提交足够证据证明原告具有上述情形。即使原告符合第一个条件，被告行使不安抗辩权，也应当及时通知原告，尽量实现合同目的。然，没有证据证明被告履行了通知义务。因此，其行使不安抗辩权的第二个条件也未成就。故被告未按照合同约定缴纳房租及水电费，构成合同违约。四、关于房屋占有使用费及违约金《最高人民法院》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。双方庭审中均确认被告在涉案租赁物上经营至2018年11月7日，原告确认被告仅支付了租赁保证金71600元、首月租金35800元（2018年4月10日至5月9日），2018年5月份部分租金20000元和部分水电费，故被告应向原告支付2018年5月10日至被2018年11月7日的占有使用费193607元（35800元/月×5个月+35800元/月÷30天×29天-20000元）。原告主张2018年12月至2019年3月13日占有使用费及被告主张退还租金本院不予支持。因原告存在违约行为，故原告请求被告支付违约金本院不予支持。五、关于水电费双方未对水电费作出约定，被告主张原告水电费收费标准过高，故本院按照原告提交的水电通知单上显示水费5.8元/立方、电费1.0元/度进行核算。原告提交证据中未显示四月份读表数，故2018年5月份至2018年10月份的水电费计为51586.6元（5.8元/立方×692立方+1.0元/度×47573度）。六、关于被告损失双方订立的《租赁合同》中第十二条第（七）项约定，被告应在租赁关系终止后，将承租房屋以及归属于原告的建筑物、不可拆卸的设施设备、装修装饰保持完好的移交给原告；被告可拆除其投入的可拆除且不损坏主体及外观结构的设备、设施（归属于原告的除外）搬走；被告未搬走的设备、物品均视为废弃物，原告有权自行处置。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，由于原、被告双方均存在违约行为，根据被告提交的装修合同及支付工程款记录，本院酌定原告应赔偿被告损失100000元。七、关于租赁押金根据合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因合同无效，故原告应将押金71600元返还给被告。判决结果综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告彭福欣应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市前海人家物业管理有限公司支付2018年4月-11月房屋占有使用费人民币193607元；二、被告彭福欣应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市前海人家物业管理有限公司支付水电费人民币51586.6元；三、原告深圳市前海人家物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告彭福欣退还租赁押金人民币71600元；四、原告深圳市前海人家物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告彭福欣赔偿损失100000元；五、驳回原告深圳市前海人家物业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告彭福欣的其他反诉请求。如深圳市前海人家物业管理有限公司、彭福欣未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费人民币4235元，由原告深圳市前海人家物业管理有限公司负担人民币2062元，被告彭福欣负担人民币2173元。反诉费人民币6299.98元，由原告深圳市前海人家物业管理有限公司负担人民币1229元，被告彭福欣负担人民币5070.98元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 李    颖二〇一九年十一月十三日书记员 陈恒丽（兼）书记员 李  嘉  欣附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。