上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初92181号原告：上海立天唐人文化传播有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：沈嘉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张润杰，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。被告：上海晟亘文化传播有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：汪雯。委托诉讼代理人：董钰燕，上海董道律师事务所律师。原告上海立天唐人文化传播有限公司诉被告上海晟亘文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海立天唐人文化传播有限公司的委托诉讼代理人张润杰、被告上海晟亘文化传播有限公司的委托诉讼代理人董钰燕，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海立天唐人文化传播有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告之间《租赁协议》于2019年7月10日解除；2、判令被告向原告支付拖欠的2019年3月1日至2019年8月31日期间租金和使用费201,914元(已扣除被告于2019年4月18日支付的7,000元及2019年4月22日支付的9,000元)；3、判令被告向原告支付逾期付款违约金(以90,299元为本金，从2019年2月19日起算，以111,615元为本金，从2019年5月20日起算按照，每日千分之一标准，计算至被告偿还之日)；4、被告向原告支付占用房屋的房屋占用使用费，占用使用费按照74,410元的两倍计算，从2019年9月1日起计算至2019年9月6日(系争房屋已由原告于2019年9月6日收回)；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2016年9月1日签订租赁合同，约定被告承租原告位于上海市浦东新区陈春路唐人·御桥里3层308号商铺，租赁期限从2017年1月1日至2021年12月31日；租金第一年每月人民币(以下币种同)26,595元、第二年每月35,433元、第三年每月37,205元、第四年每月39,064元、第五年每月41,018.50元；租赁方迟延缴纳租金及其他费用，延迟超过30天，原告有权解除合同。租赁协议签订后，被告自2019年2月19日拒不支付2019年3月1日起的租金。截止起诉之日，被告尚欠原告租金201,914元，经原告多次催要仍拒不支付。原告无奈于2019年7月10日向被告发送租赁合同解除通知书，要求解除租赁合同。被告上海晟亘文化传播有限公司辩称：对租赁合同的事实被告予以认可。但原告的诉请需要进一步核实。另外被告有两个月押金9万元，质保金1万元还没有处理。被告留存的设备有三台电脑、一个洗衣机、一个电视机、一台教学一体机、两台空气净化器、桌椅两套、一台净水器，物业公司也同意帮被告沟通，称若下一家租户需要的，可以帮被告处理。2019年6月20日期间，因被告涉及另案诉讼，经营困难。在与原告沟通后，并在物业公司认可的情况下，被告出了一份公告，向外公示。希望与原告协商解决本案纠纷。本院经审理认定事实如下：2016年9月1日，原、被告签订租赁合同，约定由被告承租原告位于上海市浦东新区陈春路唐人·御桥里唐人中心3层308号商铺(以下简称系争房屋)，租赁期限为5年，自开业开始计算，即2017年1月1日至2021年12月31日，系争房屋计租面积为381平方米(套内面积)，该面积为双方最终确认面积，不因任何原因进行调整。进场日至开业日前一天(即装修期)不计入正式租约年，期间租金按照合同约定执行。装修期内，除租金外，被告还应当承担装修管理费以及系争房屋发生的水、电、燃气等能源费用。被告自计租日开始承担系争房屋租金，装修期及第一个租约年的第一期租金标准包干计算共计79,725元；第一个租约年第二期至第四期租金标准为26,575元/月，第二个租约年为35,433元/月，第三个租约年为37,205元/月，第四个租约年为39,064元/月，第五个租约年为41,018.50元/月；装修期内的租金于第一个租约年的第一期租金同时支付，第一个租约年的第一期租金应于本合同签订后五个工作日内支付，第二期租金开始以每个自然季度为一个交租期，被告应当在每个交租期届满之日的10天前，向原告一次性足额支付下个交租期租金。本合同签订当日，被告应向原告支付70,866元，相当于第一个租约年的2个月租金作为履约保证金，同时向物业服务公司支付18,288元，相当于第一个租约年2个月物业服务费作为物业服务费保证金，合同终止后30天内，除本合同另有约定外，履约保证金和物业服务费保证金余额(如有)无息退还给被告。本合同项下的进场日暂定为2016年11月1日，具体以原告通知时间为准。双方约定，被告应当自开业日起向物业服务公司交纳系争房屋的物业服务费，物业服务费收费标准为：按系争房屋套内建筑面积计算，每平方米24元。合同第23.3条约定，双方确认，本合同因被告违约而提前终止的，则原告有权没收本合同项下之履约保证金。本合同因原告违约而提前终止的，原告应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。若违约方依据本预定承担的违约责任不足以弥补违约行为造成的损失，守约方可以请求房屋所在地有管辖权的人民法院增加违约金。第23.4条约定，被告延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一天，被告应当向原告或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30天，被告有权单方解除合同。审理中，原告确认收取被告履约保证金为70,866元，并认为该保证金应予没收；双方实际起租日为2017年6月1日，被告尚欠付的租金为2019年3月1日至2019年8月31日，扣除被告于2019年4月18日支付的7,000元以及2019年4月22日支付的9,000元，即35,433×3+37,205×3-16,000元，尚欠201,914元；被告未与原告办理房屋返还手续，租赁房屋为电子门，原告在被告私自离场、电子门断电无需钥匙的情况下，于2019年8月7日与新租赁户进行第一次看房并于2019年9月6日与新租赁户签订合同并交付房屋。同时明确诉讼请求中房屋占用费自2019年9月1日起至2019年9月6日止，按照同期租金两倍标准即74,410元计算。原告另向法庭提交2019年7月10日租赁合同解除通知书及其于2019年7月12日向上海市杨浦区国顺东路XXX号东楼318室寄送该通知书的快递送达凭据、2019年7月18日清缴欠费、返还房屋通知书及其于2019年7月19日向上海市杨浦区国顺东路XXX号东楼318室寄送该通知书的快递送达凭据。被告表示，被告于2016年9月14日支付租赁押金，并于2016年11月29日支付首期租金及物业费107,157元和装修质保金10,000元，开业后上述首期租金及物业费转为2017年6-8月租金及物业费；被告已于2019年6月31日退场，同时将房屋电子锁密码口头告知杨俊，故被告尚欠的房租为2019年3月至2019年6月底，35,433×3+37,205-16,000元，共计127,504元；原告提交的快递送达地址上海市杨浦区国顺东路XXX号东楼318是是被告另一个园区，但已于2018年7月一并转让给了北京尚世文化传播有限公司。上述事实，由租赁合同等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。被告未按约支付租金，且未与原告办理房屋返还手续的情况下即离场，其行为已构成违约，被告有权依据双方约定解除合同并没收相应的保证金。原告主张双方合同于2019年7月10日解除，被告明确其未收到过原告相关解除合同通知书；但原告于2019年8月7日自行带领新承租人进入系争房屋内，可见其以实际行动确认愿意于该日接收系争房屋，故本院确定原、被告之间的租赁合同于该日解除，相应的租金亦支付至该日止，扣除被告已支付的16,000元，被告应向原告支付2019年3月1日至2019年8月7日期间欠付的租金；原告主张2019年8月7日之后租金、使用费的请求，本院不予支持。原告主张相应的逾期付款违约金，被告未按约支付租金，已构成违约，应承担相应的违约金，但违约金计取应截止双方合同解除之日。被告提出另有装修质保金1万元，但其并未举证该质保金的支付凭证，故本院对其陈述难以采信。被告提出的房屋内另有留存物品，但其亦未提交充分证据，如双方对此物品另有争议，原告可另案主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海立天唐人文化传播有限公司与被告上海晟亘文化传播有限公司于2016年9月1日就上海市浦东新区陈春路唐人·御桥里唐人中心3层308号商铺签订的租赁合同于2019年8月7日解除；二、被告上海晟亘文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海立天唐人文化传播有限公司2019年3月1日至2019年8月7日欠付的租金173,271.26元；三、被告上海晟亘文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海立天唐人文化传播有限公司逾期付款违约金(以90,299元为本金，自2019年2月19日起，以82,972.26元为本金，自2019年5月22日起，均按照日千分之一的标准，计算至2019年8月7日止)；四、驳回原告上海立天唐人文化传播有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,990元，由原告上海立天唐人文化传播有限公司负担3,285元，被告上海晟亘文化传播有限公司负担3,705元；财产保全费1,765元，由原告上海立天唐人文化传播有限公司负担370元，被告上海晟亘文化传播有限公司负担1,395元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  周 婉人民陪审员  梅丽华人民陪审员  田有娣二〇二〇年六月一日书 记 员  陶佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。