上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第3499号上诉人（原审被告、反诉原告）牛仲平，男，1960年10月11日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区城北商贸园14幢101室。委托代理人曹兴龙，浙江新台州（杭州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）上海见畅物业有限公司，住所地上海市金山区金山大道3888号301室。法定代表人夏乾昌，总经理。委托代理人沈勇，上海市联合律师事务所律师。委托代理人汪雪，上海市联合律师事务所律师。上诉人牛仲平因物业服务合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2015）金民三（民）初字第2203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月20日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审认定，2009年10月1日，上海见畅物业有限公司（以下简称见畅物业）与案外人上海金山国际贸易城市场经营管理有限公司（以下简称国贸城）签订前期物业服务合同，约定见畅物业对上海金山国际贸易城贰区提供物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商业物业：底层商铺按人民币（下同）2元／月／平方米，2、3楼按0.8元／月／平方米。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务。合同服务期限为2009年10月15日起至2019年10月14日止。原审另查明，2010年9月11日，国贸城与牛仲平签订《上海市商品房出售合同》，合同附件五的房屋使用公约或有关承诺书约定，业主必须每月缴纳物业管理费，逾期不付者按日加收应缴纳费用的3‰的滞纳金。物业管理费的收费标准，底层商业房每月每平方米建筑面积暂定为2元，二、三层暂定为0.8元。以房地局、物价局核定为准。原审再查明，牛仲平系上海市金山区金山大道3898弄769号业主，店铺建筑面积为45.23平方米。原审审理中，见畅物业起诉要求判令：1、牛仲平支付见畅物业物业管理费4，070.7元；2、牛仲平支付见畅物业滞纳金7，559元（自2013年1月1日算至实际支付日止）。庭审后，见畅物业将诉讼请求变更为请求判令：1、牛仲平支付见畅物业拖欠的物业费2，713.8元（自2013年1月1日计算至2015年6月30日）；2、牛仲平支付见畅物业滞纳金2，966.72元。牛仲平反诉要求判令见畅物业向其赔偿损失52，000元。庭审中，见畅物业提供了关于物业管理费的通知及邮寄凭证，邮寄地址为《上海市商品房出售合同》中牛仲平提供的地址，证明其曾向牛仲平催讨过物业费，牛仲平表示未收到。另，牛仲平表示其购买房屋时拿到的前期物业服务合同与上海市金山区住房保障和房屋管理局备案的签订日期为2009年8月18日的合同（以下简称备案合同）一致，物业费的金额为办公楼0.4元／月／平方米，商业用房0.5元／月／平方米。预售合同上的附件五为见畅物业自行添加，直至2013年见畅物业开始催讨物业费其才知道。此外，原审法院还准予牛仲平申请的证人张东新出庭作证。证人张东新陈述，其系牛仲平的承租户，2012年12月租赁牛仲平商铺，2014年4月27日解除租赁关系，现在替牛仲平看管店铺，其租赁不下去的原因是见畅物业多次过来闹事，公用部位国贸城租赁给别人收取费用。原审认为，见畅物业为牛仲平提供了物业管理服务，牛仲平应按期缴纳物业管理服务费。本案的争议焦点是物业费应采纳哪种标准。见畅物业提供的物业服务合同中商铺每月每平方米单价为2元，二、三层为0.8元。牛仲平主张应按照备案合同中办公楼0.4元／月／平方米，商业用房0.5元／月／平方米的标准，原审认为，物业费的收费标准应取决于见畅物业、牛仲平签订合同时双方的合意，合同备案仅是行政管理需要，不能作为认定物业费的依据。牛仲平抗辩当时收到的前期物业服务合同与备案合同一致且预售合同附件五为事后添加的，均未提供相应的证据，故不予采信。合同附件五对于物业费及滞纳金进行了明确的约定，与见畅物业提供的物业服务合同标准一致，见畅物业的主张于法有据，法院予以支持。见畅物业诉请中超过物业服务费本金的滞纳金法院不予支持。至于牛仲平的反诉，牛仲平应对自己主张的金额提供具体明确的计算明细及依据，但牛仲平未能提供，故不予支持。牛仲平在庭审过程中提出新的反诉内容，本案中不予受理，牛仲平可以另行主张。据此，原审法院审理后于二○一五年十月二十六日依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，作出判决：一、牛仲平应于判决生效之日起十日内支付上海见畅物业有限公司2013年1月1日至2015年6月30日的物业管理费人民币2，713.8元；二、牛仲平应于判决生效之日起十日内支付上海见畅物业有限公司滞纳金人民币2，713.8元；三、驳回牛仲平的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币90元减半收取人民币45元，反诉案件受理费人民币1，100元，减半收取人民币550元，均由牛仲平承担。判决后，牛仲平不服上述民事判决，上诉称：第一部分，关于反诉部分。一、关于损害上诉人财产和侵占物业公共部分的反诉。根据物业管理条例的规定，物业服务企业负有两项义务：一是确保物业管理区域内的公共建筑、公共设施按照规划使用，未经业主大会同意，不得改变公共建筑、公共设施的用途，更不得从中非法牟利。二是对物业管理区域内的治安和安全防范负有管理义务，其工作人员应维护公共秩序，不得侵害业主合法权益；保证业主享有公共设施、水电等资源的使用权益。被上诉人违反了上述两项义务，给上诉人造成了损失。二、关于被上诉人其他违约事项的反诉。反诉的内容在司法解释规定的时间内提出，与本诉属于物业合同履行同一个法律事实，一审法院应该受理。第二部分，关于本诉部分。一、本案的诉讼时效问题。上诉人提出，根据约定，物业费按月收取。被上诉人2015年6月26日向法院起诉，其主张的物业费应该只能计算至前两年，即2013年7月至2015年6月。被上诉人为了证明其曾向上诉人主张物业费，向法庭提供了催交物业费通知和该通知的快递送达记录。但上诉人从未收到过所谓的催交物业费通知。在质证时，上诉人要求被上诉人提供该通知的快递送达记录原件。被上诉人表示没有原件而只有复印件，复印件极易伪造不能证明事实。二、七个不同的物业费标准究竟以哪一个为依据的审查。开发商刻制了购房者的印章，在附件五粘贴了《房屋使用公约》并加盖印章，可见，这张在签订合同后再补贴上去的《房屋使用公约》购房者事先并不知情，对购房者没有约束力。因此请求二审法院：1、撤销原判，判决驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、请求确认涉案商品房出售合同附件五《房屋使用公约》第9条无效；3、请求确认被上诉人与国贸城签订日期为2009年10月1日的《前期物业服务合同》无效；4、请求判令被上诉人向上诉人赔偿各项损失共计5，000元；5、判令被上诉人在物业管理区域内书面公布物业服务项目及其收费标准；6、判令被上诉人公开建筑物及其附属设施的维修资金的使用情况；7、判令被上诉人公开物业共有部分的使用和收益情况；8、判令被上诉人建立和保存下列档案和资料：（一）小区共有部分经营管理档案；（二）小区监控系统、电梯、水泵、电子防盗门等共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录；（三）水箱清洗记录及水箱检测报告；（四）住宅装饰装修管理资料；（五）业主清册；（六）物业服务企业或者建设单位与相关公用事业单位签订的供水、供电、垃圾清运、电信覆盖等书面协议；（七）物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料；9、本案诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人上海见畅物业有限公司则不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，上诉人是本案系争房屋的业主，被上诉人是上海市金山区金山大道3898弄小区的前期物业管理单位。在被上诉人对该小区进行物业管理服务后，上诉人应自觉支付物业管理费。关于物业管理费标准的问题及对上诉人反诉诉请的处理，原审法院在其判决理由中已作了阐述，本院不再赘述。原审法院判决上诉人应支付被上诉人物业管理费是正确的，本院应予维持。被上诉人是前期物业管理单位，且上诉人不缴纳物业管理费系事出有因，故滞纳金可以免除。原审法院判令上诉人承担滞纳金不妥，本院对此予以更正。上诉人的其余上诉请求和理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市金山区人民法院（2015）金民三（民）初字第2203号民事判决主文第一、第三项；二、撤销上海市金山区人民法院（2015）金民三（民）初字第2203号民事判决主文第二项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取计人民币45元，一审反诉案件受理费减半收取计人民币550元，二审案件受理费人民币61元，均由牛仲平负担。本判决为终审判决。审判长  张薇佳审判员  唐建芳审判员  盛伟玲二〇一六年二月十五日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……