上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初24019号原告：上海一心玛特超市有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：毛瑞庆，执行董事。委托诉讼代理人：詹惠芳，女。委托诉讼代理人：邹合强，上海瀛东律师事务所律师。被告：上海好庄投资有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：孙云金，总经理。委托诉讼代理人：郑昌伟，上海市现代律师事务所律师。委托诉讼代理人：张春涛，北京京坤律师事务所律师。原告上海一心玛特超市有限公司与被告上海好庄投资有限公司缔约过失责任纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邹合强、詹惠芳，被告的委托诉讼代理人郑昌伟、张春涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海一心玛特超市有限公司向本院提出诉讼请求，要求：1、判令被告赔偿装修装饰损失人民币1,349,000元、不可搬迁设备损失859,900元、解除供应商赔偿金389,000元、可搬迁设备搬迁费43,600元，以上合计2,641,500元；2、判令被告赔偿原告行政处罚金3万元；3、判令被告返还房屋租金3,156,383元。审理过程中，原告自愿撤回上述第1条诉请中关于解除供应商赔偿金389,000元的请求。事实与理由：2015年8月28日，原告上海一心玛特超市有限公司(乙方)与被告上海好庄投资有限公司(甲方)《房屋租赁合同》，约定：1、租赁房屋坐落于上海市浦东新区上南路XXX号二楼3,815㎡及七楼西北角150㎡房屋；2、签约后10日内交付房屋，装修期4个月，租赁期限15年，自2016年1月1日至2030年12月31日；3、双方同意，有下列情形之一，包括合同第九(二)条约定情形，“2、甲方交付的该房屋不符合消防检查的相关规定，而导致无法营业的，超过30天仍未能解决问题”的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方支付违约金300万元，给另一方造成损失而支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成损失与违约金的差额部分；4、房屋交付后被发现不符合消防检查的相关规定，直至该问题得到解决前，导致乙方停业、造成损失，甲方应每日向乙方支付2万元作为违约金，但最长时间不得超过30天。双方签约后，原告投入财力进行装修，经营亦按约定支付租金。2017年8月11日，上海市浦东新区公安消防支队向原告送达“行政处罚决定书”，认定上南路XXX号201-203室的超市未经消防安全检查擅自使用，罚款30,000元，责令停止使用。原告告知被告后，被告一直无法解决消防合规问题，导致原告无法恢复营业。2017年12月5日，原告书面通知被告，解除租赁合同。被告有义务向原告支付约定的违约金。2018年7月9日，原告起诉至浦东新区法院，要求被告承担违约赔偿责任。被告辩称系争房屋被“依法征用”，无须承担责任。审理中，原告向法院提交了浦东新区商业网点管理办公室盖章的《关于浦东新区上南路XXX号商业网点房屋证明》、浦东新区三林镇政府盖章的《浦东新区三林镇人民政府关于提请三林镇南阜村商业大厦托管的函》。该文件系被告在签约时向原告提供、用以证明该房屋建造合法的。被告未向法院提交系争房屋的合法建造手续。2019年1月4日，浦东法院认定确认双方所签《房屋租赁合同》无效，驳回原告违约赔偿的诉讼请求。原告认为，被告在签订合同过程中故意隐瞒重大事实，造成原告投入大量资金，短期内无法收回，在经营过程中遭受处罚，且因此突然无法继续经营而遭受相关损失，为维护原告的合法权益，故起诉来院，诉请如前。被告上海好庄投资有限公司辩称，不同意原告诉请。理由是：1、被告不是涉案南阜商厦的经营和管理者，原告的诉讼主体错误，被告不适格。2、涉案房屋是经三林镇人民政府及浦东新区商业网点管理办公室共同托管的建设项目，是经政府许可建设的，故房屋的建设与使用是合法的，更不存在欺诈行为，后续因为没有办理相关手续被拆除，不是被告故意违法造成的。原告也承认在与被告签订合同时，已将三林镇人民政府及托管文件向原告提供，故被告没有隐瞒重要事实，没有过错，故本案不符合缔约过失的规定。3、原告进驻涉案房屋后，进行了进一步的改造，其受到消防处罚是原告自己改建造成的，与被告无关。4、原告已从村委会取得18万元的补偿款。经审理查明，2015年8月28日，被告作为出租方(甲方)，原告作为承租方(乙方)，双方签订《房屋租赁合同》。合同第一条中约定，甲方告知乙方该出租房屋无房产证，甲方作为该房屋投资经营权人与乙方建立租赁关系，出租房屋地址及面积为浦东新区上南路XXX号二楼3,815㎡及七楼东北角150㎡。合同第二条约定，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为开办并经营超市使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。合同第三条中约定，房屋租赁期自2016年1月1日起至2030年12月31日止(15年)。合同第四条中约定，该房屋年租金为208万元，……从2016年1月1日起算第四年1月1日起每2年递增一次，递增幅度为6%。合同第五条约定，合同签订之日，乙方向原告支付房屋租赁保证金18万元。合同第九条第(二)款中约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付违约金300万元，给另一方造成损失而支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成损失与违约金的差额部分：……2、甲方交付的该房屋不符合消防检查的相关规定，而导致无法营业的，超过30日内仍未能解决相关问题的……。合同第十条中约定，……(五)房屋交付后被发现不符合消防检查的相关规定，直至该问题得到解决前，导致乙方停业、造成损失，甲方应每日向乙方支付2万元作为违约金，但最长时间不得超过30天。合同另对其他事项作了约定。2016年6月22日，被告作为甲方，原告作为乙方，双方签订《补充协议》一份，其中约定甲方同意在原定合同基础上减免乙方房租20%，期限为2016年7月1日至2017年6月30日，共12个月……减免后租金为1,664,000元。2017年8月11日，上海市浦东新区公安消防支队出具《沪浦公(消)行罚决字[2017]6107号行政处罚决定书》，载明原告开设在系争房屋内的超市存在未经消防安全检查擅自投入使用的违法行为，故决定给予原告责令停止使用并处罚款叁万元整的处罚。2017年8月28日，被告作为出租方(甲方)，原告作为承租方(乙方)，双方签订《房屋租赁合同补充协议》一份，其中约定自2017年1月1日至2018年12月31日，每年租金140万元……。2018年4月20日，原告委托上海立信资产评估有限公司对原告因租赁合同终止涉及的超市房屋装饰装修和不可搬迁设备剩余价值及可搬迁设备的搬迁费、解除供应商合同赔偿金进行咨询。该评估机构在2018年4月30日对现场进行了勘查，于2018年6月18日出具了《信资评咨字(2018)第40022号咨询报告》，咨询结论为，截止2017年8月31日，原告因租赁合同终止涉及的超市房屋装饰装修损失1,349,000元、不可搬迁设备损失859,900元、可搬迁设备搬迁费43,600元、解除供应商合同赔偿金389,000元，以上合计2,641,500元(含尚未支付装修及清风工程款330,000元)。本案审理过程中，该评估机构人员到庭接受质证。质证过程中，被告对评估机构人员的资质不持异议，但认为本案原告起诉之时已经超出评估报告的一年有效期，故不予认可。2018年7月9日，原告以被告无法解决消防合规致使原告无法恢复营业为由诉至本院，案号(2018)沪0115民初50039号，要求解除与被告之间的房屋租赁合同，并要求被告支付违约金300万元，停业损失60万元。该案审理过程中，经本院对合同效力进行释明后，原告坚持认为双方之间的房屋租赁合同有效。该案庭审中，原告向法院提交了《关于浦东新区上南路XXX号商业网点房屋证明》、《浦东新区三林镇人民政府关于提请三林镇南阜村商业大厦托管的函》复印件，以证明原、被告在签订合同时被告向原告出具过此两份文件，原告基于对被告的信赖利益不可能认定房屋为违章建筑并先行开业经营。同时，原告陈述，系争房屋内开设超市的营业执照已经办理出来的，办理营业执照的手续都是被告提供的，因为办理出来了所以没想到会有产权问题。超市开业前原告申请过消防开业检查，但消防部门反馈是需要拿到整栋楼的合法消防手续，原告一直在等被告提供合法消防手续，原告在收到行政处罚决定书后于2017年8月份停止经营。被告未在该案中向本院提交系争房屋的合法建造手续。同时，被告向本院陈述，系争房屋的消防检查手续于2015年上报，但是一直没有批，被告交给原告系争房屋时消防检查手续正在申报中。2019年1月4日，本院就该案出具民事判决书，认为系争房屋没有合法建造手续，双方房屋租赁合同应属无效为由，判决驳回原告的全部诉讼请求。该判决现已生效。2019年4月1日，原告提起本案诉讼，诉请如前。本案审理中，原、被告一致表示，原告已付清截至2017年8月底的租金。原告还表示，已收到由案外人三林镇南阜村村民委员会代为退还的押金18万元。就系争房屋何时拆除的问题，原告表示，其于2017年8月11日被消防部门处罚以后停业，于2018年5月搬离系争房屋，2018年8月系争房屋被完全拆除。被告表示，系争房屋在2018年5月开始拆除，2018年7至8月被完全拆除。以上事实，由原、被告提供的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《咨询报告》、《处罚决定书》、清退协议书等证据及当事人的庭审陈述在案予以佐证。本院认为，原、被告之间就系争房屋签订的《房屋租赁合同》，其性质应属无效，已经生效判决确认，本院不再赘述。原告称租赁合同签订时原告并不知道房屋是违章建筑，与合同明确约定“甲方告知乙方该出租房屋无房产证”、“甲方作为该房屋投资经营权人与乙方建立租赁关系”显然相悖，故其所述并无事实依据，不予采信。被告辩称其非适格主体，亦无法律依据，不予采信。同时，根据有关法律规定，租赁合同无效时，承租人经出租人同意的装饰装修，未形成附合的，出租人又不同意利用的，可由承租人拆除，已形成附合但出租人不同意利用的装饰装修，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。据此，首先本案原告的第一项诉请中，包含了装饰装修和不可搬迁设备两项损失，系属于不可移动已经附合的装饰装修损失，原则上双方对此应按照各自相应过错予以分担。其次，由于合同明确被告已在签约时将系争房屋无产证的事实告知原告，原告在此情况下依然与被告签订房屋租赁合同，因此双方对导致合同无效的过错大体相当。再次，关于装饰装修、不可搬迁设备两项损失的具体数额。根据原告单方委托的咨询报告显示，装饰装修损失为1,349,000元，不可搬迁设备损失为859,900元。但因为该报告系原告单方委托，并未通知被告参与，也因为报告结论仅是系争房屋在咨询基准时点，即2017年8月31日的现值损失，距离实际搬离之日长达八月有余，更因为原告搬离时未就系争房屋与被告进行过房屋返还和交接手续，对报告出具以后至实际搬迁、拆除时的装饰装修有无变化等情况，无法再予以核实。故本院考虑到上述情形，在对咨询报告结论予以部分参考后，酌情由被告承担上述两项损失883,560元。除此以外，对原告第一条诉请中的其余损失均予以驳回。最后，根据有关法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。现原告诉请要求被告返还已付租金，显然缺乏法律依据，应予驳回。原告还诉请要求被告支付行政处罚金3万元，亦缺乏法律依据，亦予驳回。综上，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条之规定，判决如下：一、被告上海好庄投资有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海一心玛特超市有限公司装饰装修、不可搬迁设备损失883,560元；二、驳回原告上海一心玛特超市有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53,855元(原告已预交)，由原告上海一心玛特超市有限公司负担41,219.40元，被告上海好庄投资有限公司负担12,635.60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 斌人民陪审员  陈树芳人民陪审员  王雪琴二〇二〇年三月二十日书 记 员  刘辛志附：相关法律条文一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。