四川省什邡市人民法院民 事 判 决 书(2015)什邡民初字第1807号原告：周莉，住都江堰市。委托代理人：陈建容，四川蓉信律师事务所律师。委托代理人：龙平，四川蓉信律师事务所律师。被告：四川京瑞房地产集团有限责任公司（以下简称“京瑞集团公司”）。住所地：成都市。法定代表人：滕军，该公司董事长。委托代理人：张颖，泰和泰律师事务所律师。委托代理人：叶东灵，泰和泰律师事务所律师。原告周莉诉被告京瑞集团公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月23日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员蒋玲、代理审判员石娜、谭池婷组成合议庭，蒋玲担任审判长进行审理。因本案的法律关系、法律事实与本院（2015）什邡民初字第1808、1809、1810、1811号案件基本一致，故决定合并审理，并于2016年1月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈建容、龙平，被告的委托代理人张颖、叶东灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年8月31日，为购买被告开发建设的位于什邡市经济开发区（北区）通惠路以南“什邡青年财富中心”项目中的1幢1层B1-1-203号营业用房，原告与被告签订《商品房买卖合同》，并依约向被告缴纳购房款140,250元。根据合同约定，被告应在2014年12月31日前向原告交付该商品房，且交付时该商品房应当取得建筑工程竣工验收备案表和有资质的房产测绘机构出具的面积实测技术报告书。现原告通过调查得知，被告在合同约定的交付期限届满时并不具备前述交付条件。根据合同约定，被告未按照约定的期限和条件交付该商品房，逾期超过15日后，原告有权退房。故原告诉至法院，请求判令解除原告与被告签订的商品房买卖合同，被告返还原告购房款140,250元及办理房屋权属证费用7,925元，并赔偿损失（按中国人民银行同期贷款利率自原告支付款项之日起计算至被告实际返还之日止），本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：第一，被告关于“什邡青年财富中心”项目的经营模式是所有业主在合同约定的交房之日起授权被告对商铺进行统一经营管理，在授权经营期限届满前，被告不存在向原告交房的义务。原、被告之间对于商铺的买卖与委托经营是整体的合作经营模式，合同中约定逾期交房可解除合同的条款与双方的经营模式存在冲突，不再具有适用性。第二，商铺自建成之日至授权经营期限届满，实质均由被告占有并持续经营使用，在此期间被告仅对原告存在观念上的交付，被告在实际经营期间，已经在为业主陆续办理房屋产权的相关证书。即使被告存在逾期交房，但该逾期仅导致被告经营收益的减少，不会对原告造成任何损失，原告解除合同会对被告的经营造成影响，被告将遭受退房和项目经营的双重损失。第三，目前经济环境的萧条导致业主纷纷要求解除合同，该种行为是一种不诚信的行为。第四，退而言之，即便原告行使合同解除权条件成就，但其合同解除权已因超过除斥期间而消灭。综上，原告要求解除合同的请求不成立，请求驳回原告的诉讼请求。原告为证明其陈述的事实成立并支持其诉讼请求，在指定的举证期限内，向本院提交了以下证据：1．身份证、营业执照。用以证明原、被告的主体资格。2．商品房买卖合同。用以证明原、被告于2013年8月31日签订商品房买卖合同，原告购买被告开发建设的位于什邡市经济开发区（北区）通惠路以南“什邡青年财富中心”项目中的1幢第1层B1-1-203号营业用房，商铺价款为140,250元，同时合同约定被告应在2014年12月31日前向原告交付商品房，且在交付房屋时，该商品房应当取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；被告未按约定的期限和条件交付商品房的，逾期超过15日，原告有权退房等事实。3．收款收据。用以证明原告向被告支付购房款140,250元、缴纳办理房屋权属证费用7,925元。4．什邡市住房和城乡规划建设局出具的项目规划验收合格证。用以证明被告于2015年5月12日才取得规划验收的批准文件，已超过合同约定的交付期限。5．复印自什邡市城市建设档案馆的涉争房屋的竣工验收备案文件资料。用以证明该工程在2015年2月1日完工，2015年3月25日建设单位组织施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位对项目进行验收，2015年5月15日以后，涉争房屋才具备交付条件，已超过合同约定的交付期限。6．什邡市精诚房产测绘有限公司报告书。用以证明被告委托的测绘公司于2015年5月9日对涉争商品房所在的项目进行面积实测。7.被告发出的交房通知，载明义乌国际商品城已顺利竣工并已具备交付条件。用以证明被告隐瞒事实真相，告知原告涉争房屋在2014年12月31日已顺利竣工并具备了交付条件，主观上存在恶意欺骗，并实施了欺骗行为。8.被告在交房现场公示的竣工合格证。用以证明被告在交房现场出具虚假的手续，以欺诈手段欺骗原告办理收房手续，主观恶意明显。原告提交的证据，被告质证认为：证据1无异议。证据2，证明目的不认可，交房期限及条件不符合合同整体目的，在授权经营期限届满前，被告不具实质交房义务。证据3，证明目的不认可，正好说明原告明白被告的运营模式。证据4、5，对证据的三性无异议。证据6，不认可其证明目的。证据7，通知书只是被告履行的告知义务。证据8是复印件，无证据表明是在现场提取的，且无法与其他证据印证。被告在本院限定的举证期限内提交了以下证据：1．商品房买卖合同、授权委托书。用以证明原、被告之间是商铺买卖与委托经营的交易关系，合同中交房时间的约定与授权委托书及双方的交易模式存在冲突，交房时间应当在原告委托被告经营期限届满后，原告要求解除合同的请求不成立的事实。2．京瑞集团·义乌市日用百货行业协会战略合作协议签字仪式现场照片、《今日什邡》报道。用以证明2014年6月24日，在什邡市政府领导的见证下，被告与浙江义乌市日用百货行业协会等达成战略合作关系，拟引进义乌商城模式及商家，被告已如实、客观履行自己的义务。3.项目现场经营及外观照片、B2区域平面图。用以证明被告已经对包括原告的商铺在内的B2区域以及整个项目进行统一规划、改造、经营、管理，B2区域正处于营业状态的事实。4．收房确认单、材料递交登记表、委托书、商铺验收记录。用以证明2015年5月1日，为便于被告为原告办理商铺权属证，原告到项目现场缴纳了相应税费并办理办证手续，再次印证双方均清楚并认可本项目的商业经营模式及合作目的，而在合同约定交房时间，双方不存在任何实质交房行为。被告提交的证据，原告质证认为：证据1，对真实性无异议，授权委托书只是授权经营，对于交房期限、条件不冲突，故达不到被告的证明目的。证据2，对照片、报道本身无异议，但内容无法核实，义乌厂家是否入驻不清楚，且与被告是否逾期交房无关。证据3，对平面图真实性、合法性无异议，现场、外观照片并不能免除被告的交房义务，不能达到被告的证明目的。证据4，收房确认单是原告的签名，但不能表明被告出具了交房资料，且原告无法实质验收房屋，被告应提供合同约定的交房条件的证据，委托书也并不表明被告不需要交房。原、被告提交的证据，本院审查后认证如下：原告提交的证据1，客观真实，能够证明原、被告的主体资格，与本案具有关联性，予以采信。证据2，客观真实，能够证明原、被告签订商品房买卖合同，并约定双方权利义务的事实，与本案具有关联性，予以采信。证据3，能够证明原告向被告支付购房款、缴纳办理房屋权属证费用共计148,175元的事实，与本案具有关联性，予以采信。证据4、5，能够证明被告开发建设的“什邡青年财富中心”工程的竣工验收备案等情况，与本案具有关联性，予以采信。证据6，能够证明被告委托的测绘公司于2015年5月9日对涉争商品房所在的项目进行面积实测的事实，与本案具有关联性，予以采信。证据7，能够证明被告向原告发出交房通知的事实，与本案具有关联性，予以采信。证据8是复印件，不能达到原告的证明目的，不予采信。被告提交的证据1，商品房买卖合同，与原告提交的合同一致，本院已予采信；授权委托书，原告对真实性无异议，能够证明原告委托被告对其购买的商品房进行出租、经营、管理等事宜，与本案具有关联性，予以采信。证据2、3，能够证明被告对业主的商铺进行统一招商经营，并已部分运营使用的事实，本院予以采信。证据4，能够证明原告于2015年5月1日签署收房确认单、商铺验收记录，并提交办证相关资料等事实，与本案具有关联性，予以采信。经过庭审举证、质证、认证，结合当事人的陈述，本院查明的案件事实如下：2013年8月31日，原告与四川京瑞房地产开发有限责任公司（以下简称“京瑞公司”）签订商品房买卖合同，约定原告购买京瑞公司开发的位于什邡市经济开发区（北区）通惠路以南“什邡青年财富中心”1幢1层B1-1-203号营业用房，总价款为140,250元，京瑞公司应当在2014年12月31日前向原告交付该商品房，该商品房交付应符合以下条件：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件。其中逾期交房责任约定，逾期超过15日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人已付款的3%向买受人支付违约金等内容。同日，原告向京瑞公司出具授权委托书，载明原告将其购买的商品房委托京瑞公司自2015年1月1日起至2018年8月31日期间统一经营管理（含装修），京瑞公司承担水电费、物业管理费等相关全部费用，并无须向原告支付租金、使用费等任何形式的费用，到期后原告可继续委托京瑞公司代为出租或收回房屋自行管理等内容。合同签订后，原告按约向京瑞公司支付购房款140,250元。2014年9月10日，京瑞公司变更为被告京瑞集团公司。2014年12月31日，被告向原告发出交房通知，载明交房时间、交房地点、需提供资料及缴纳费用等内容。2015年5月1日，原告向被告缴纳办理房屋权属证费用共计7,925元，提交了办证相关资料，并在收房确认单、商铺验收记录上签名。现原告以被告未按约定的期限和条件交房，违反合同约定为由诉至法院，主张权利。另查明，2015年2月1日，被告开发建设的“什邡青年财富中心”工程竣工，2015年4月至5月期间，该工程相继取得工程规划验收合格证、竣工验收报告、房屋面积测绘报告等。本院认为：原、被告之间签订的商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，合法有效。双方均应当按照合同约定履行各自的义务，虽然双方同时签订了授权委托，但该授权委托系原告将房屋经营权委托被告行使，其并无对商品房买卖合同内容变更的意思表示，故被告有关“商铺自建成之日至授权经营期限届满前，实质均由被告合法实际占有并持续经营使用，即使在合同约定的交房时间对业主存在交房，也仅是形式上的观念交付……”的抗辩意见，与事实不符，本院不予采纳。原告按约向被告支付了购房款，被告按约应在2014年12月31日前交付符合合同约定条件的商品房，因被告未能按照约定的期限和条件交付商品房，已构成违约。根据双方的合同约定，被告逾期交房超过15日，原告享有解除权。但原告并未行使解除权，而是在合同约定的交房期限（即2014年12月31日前）届满后，于2015年5月1日进行了收房确认，并提交了办理房屋权属证的相关资料，缴纳了办证费用，以自己的行为表明了其继续履行合同的意思表示，且符合双方的合同目的。现原告又要求解除合同，其行为违背诚实信用原则，不利于交易稳定，根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，本院不予支持，原告要求被告退还购房款、办理房屋权属证费用及赔偿损失的请求是建立在合同解除的前提下，故对原告要求被告退还购房款、办理房屋权属证费用并赔偿损失的请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告周莉的诉讼请求。本案受理费3,670元，由原告周莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审 判 长 蒋 玲代理审判员 石 娜代理审判员 谭池婷二〇一六年四月一日书 记 员 林小琴