上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初9959号原告(反诉被告)：上海虹康物业管理有限公司，上海市长宁区仙霞西路XXX弄XXX号。法定代表人：金亮，董事长。委托诉讼代理人：沈向东，男。被告(反诉原告)：王超，男，1975年2月21日生，汉族，住上海市长宁区。被告(反诉原告)：姚毓頲，女，1975年7月5日生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：王超(系姚毓頲丈夫)，男，1975年2月21日生，汉族，住上海市长宁区。被告：王珮瑶，女，2005年6月12日生，汉族，住上海市长宁区。法某某(系王珮瑶父亲)，男，1975年2月21日生，汉族，住上海市长宁区天山路XXX弄XXX号XXX室。原告(反诉被告，简称原告)上海虹康物业管理有限公司与被告(反诉原告，简称被告)王超物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序。经原告申请，本院依法追加姚毓頲、王珮瑶作为被告参加诉讼，于2019年9月5日公开开庭进行了审理。因被告王超、姚毓頲提出反诉，本案本诉与反诉合并审理，于2019年10月22日再次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人沈向东、被告王超(同时代理姚毓頲、王珮瑶)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海虹康物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.三被告支付上海市长宁区黄金城道619弄3号401室(简称涉讼房屋)拖欠的物业管理费，从2017年7月起至2019年3月，每月管理费743.30元，21个月计15,609.30元、滞纳金14,048.37元；2.诉讼费由三被告承担。审理中，原告变更第一项诉讼请求为：1.三被告支付涉讼房屋拖欠的物业管理费，从2017年7月起至2019年6月，每月管理费743.30元，24个月计17,839.20元，滞纳金以17,839.20元为基数，自2019年7月6日起计算至实际支付之日止，按日千分之三的标准计算。事实和理由：原告是金色贝拉维小区的管理人，三被告于2009年8月29日入住涉讼房屋。原告按照物业服务合同的约定，履行了管理义务，三被告无正当理由拖欠2017年7月起的物业管理费。物业费应按季度交纳，业主应在每季度5日前履行交纳义务，逾期交纳物业费的，物业可从逾期之日每天按应交费用千分之三加收滞纳金。故原告提起本案诉讼。被告王超、姚毓頲、王珮瑶本诉辩称及反诉诉称，不同意原告全部诉讼请求。一、原告在物业管理中未尽到应尽的责任，维护业主安全。2016至2017年原告对涉讼房屋楼下大量电动车违章停放及充电的行为不处理，并配合私拉电线，直到被告投诉到12345和消防原告才取消了私拉电线，但至今仍对电动车违章停放及充电的行为不处理。二、电梯未定期检查，未公示，三被告也进行了投诉。三、涉讼房屋是出租的状态，原告在能够联系到业主的情况下骚扰租客，使得租客要求退租，三被告租客要求办理居住证时拒不配合，导致三被告通过报警等方式很长时间才处理掉，消耗三被告巨大精力。故被告王超、姚毓頲提出反诉请求：1.原告立即对管理的金色贝拉维物业的电动助动车整改，不得停放本物业3号楼地下室；2.原告赔偿精神损失费1元；3.原告在本物业内对电动助动车不管理不作为行为向全体业主公开书面道歉；4.原告返还2010年1月1日至2017年6月30日已经支付的物业费中关于安保和电梯维护的费用5,000元；5.原告承担所有诉讼费用。原告上海虹康物业管理有限公司对反诉辩称：不同意所有反诉诉请。三被告所述场地本来就是非机动车库，2018年年底也已经不再提供充电，并不需要整改，原告从未收到过消防的整改通知。电梯已经按照规定进行保养、公示及年检。原告提供电梯保养记录和检验报告为证。原告已根据服务合同约定履行了相应的义务。三被告所述骚扰租客不实，原告是有礼有节上门收取物业费，而且该租客仍住在涉讼房屋。三被告提交的证据中显示租客支付的租金已包含物业费，三被告收取后却拒不向原告支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于物业服务合同、不动产登记簿、缴费通知等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的证据及陈述，本院认定事实如下：涉讼房屋位于金色贝拉维小区，2009年9月登记至三被告名下，房屋类型为公寓，建筑面积为161.58平方米。2015年9月18日，原告(乙方)与金色贝拉维业主委员会(甲方)签订《物业服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，物业服务费按每平方米建筑面积每月收取，住宅3.60元；物业服务费用按季度交纳，业主应在每季度5日前履行交纳义务。逾期交纳的，乙方可以从逾期之日起每天按应交费用千分之三加收滞纳金。本合同期限为五年，自2015年10月1日起至2020年9月30日止。2016年12月22日，金色贝拉维业主委员会作出关于调整小区物业服务费用的决议，自2017年1月1日起物业服务费调整为4.60元/月/m2。审理中，三被告确认：自2017年7月起未交纳涉讼房屋的物业管理费。本院认为，金色贝拉维业主委员会选聘原告为该小区提供物业服务，双方签订的《物业服务合同》对业主具有约束力，三被告作为涉讼房屋的产权人，应向原告支付物业管理费。三被告辩称原告在电动车管理和电梯维护及公示方面存在瑕疵，造成安全隐患，相应的物业管理费应予以扣除，并提供了一组照片以证明上述主张。双方一致确认，涉讼房屋地下现不存在电动车集中充电的情况，上述照片无法反映该处存在三被告所述安全隐患，不能证明原告未适当履行合同义务。关于电梯维护，原告已提供相应的记录，对三被告的上述抗辩，本院不予采信。三被告主张，原告向三被告租客催收物业管理费，引起三被告与租客租赁合同履行中的不顺利，亦不能作为三被告拒交物业管理费的理由。故对原告要求三被告按合同标准支付欠付的物业管理费，本院应予支持。关于原告要求三被告支付滞纳金的诉讼请求，因事出有因，双方存在较大争议，故本院对该项主张难以支持。综上，对于原告要求三被告支付2017年7月至2019月6月的物业管理费17,838.43元的诉讼请求，本院予以支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。如前所述，三被告未能证明原告在物业服务合同中存在上述瑕疵，故三被告的反诉请求，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)王超、姚毓頲、被告王珮瑶应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海虹康物业管理有限公司支付上海市长宁区黄金城道619弄3号401室房屋2017年7月至2019月6月的物业管理费17,838.43元；二、驳回原告(反诉被告)上海虹康物业管理有限公司其余的诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)王超、姚毓頲全部的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费245.98元，因本案适用简易程序审理，减半收取计122.99元，由被告(反诉原告)王超、姚毓頲、被告王珮瑶负担。反诉案件受理费25元，由被告(反诉原告)王超、姚毓頲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 汪 露二〇一九年十一月六日书记员 陈若愚附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……