海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼0106民初14772号 原告(反诉被告)：王某，住海口市秀英区。 委托诉讼代理人:谭某，海南国岛律师事务所律师。 被告（反诉原告）：周某，住海口市龙华区。 委托诉讼代理人：邓某，海南昌宇律师事务所律师。 原告王某与被告周某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某及其委托诉讼代理人谭某、被告周某及其委托诉讼代理人邓某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王某向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认原告与被告于2014年10月1日签订的《房屋租赁合同》无效；二、请求依法判令被告将海口市龙华区山高村B6号自建房屋2-8层（其中2-6层各6间房、7层4间、8层2间）共计36间房屋内的装饰、装修设施拆除并恢复原状；三、请求依法判令被告将海口市龙华区山高村B6号自建房屋2-8层（其中2-6层各6间房、7层4间、8层2间）共计36间房屋腾空返还给原告；四、请求依法判令被告向原告支付从2018年10月1日至返还房屋之日的房屋占有使用费（原告暂计算至2019年9月1日为164340元）；五、判令被告承担案件受理费。事实与理由：2014年9月左右，被告得知原告在山高村的自建房屋的2-8楼一直闲置，被告便要求原告把2-8楼的房屋整体出租给其用于转租，经双方协商一致，原告与被告于2014年10月1日签订《房屋租赁合同》（以下简称合同）。合同约定原告将位于海口市××区各6间房、7层4间、8层2间）共计36间房屋出租给被告用于出租房、旅馆、休闲等经营使用，租赁期限自2014年10月1日起至2024年10月1日至，共计10年。2018年4月份，原告得知被告未经允许私自在房屋屋顶搭建铁皮房及监控设备、卫星电视信号锅，经原告多次劝阻均不予改正。2018年6月份原告因居住需要，要求收回第七、第八层出租房，同时原告按照合同的约定于2018年6月多次通知被告也向其发布了公告。但被告不但不腾房退还给原告，还恶语相向，还多次报警称原告骚扰他。原告无奈只好向法院起诉要求解除双方于2014年10月1日签订的《房屋租赁合同》。但在第一次庭审过程中，经法院初步审查并释明，原告与被告签订的《房屋租赁合同》为无效合同，因此，原告变更诉讼请求为要求法院确认依法确认原告与被告于2014年10月1日签订的《房屋租赁合同》无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”的规定，合同无效后，因被告未经原告同意私自对房屋进行装饰、装修，并私自在房屋屋顶搭建铁皮房、安装监控设备、卫星电视信号锅等，原告有权要求其将房屋内的装饰、装修设施拆除并将房屋恢复原状，拆除产生的费用应由其自行承担。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”的规定，因合同无效，被告应将占用的36间房屋腾空返还给原告。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因被告未支付2018年10月1日至今的房屋租赁费，因此，被告应当按照合同的约定的租金标准向原告支付从2018年10月1日至腾空房屋之日的房屋占有使用费（原告暂计算至2019年9月1日租金为164340元，其中2018年10月份12240元、11月份12780元、12月份13320元、2019年1月份13860、2月份14400元、3月份14940元、4月份15480元、5月份16020元、7月份16560元、8月份17100元、9月份17640元）原告根据法律规定提起诉讼，请法院判如所请，依法维护原告的合法权益。 被告周某辩称，就原告诉被告租赁合同纠纷案，被告根据原告的诉讼请求，结合本案事实和法律规定作如下答辩：一、被告与原告签订的合同是双方真实意思表示一致，原告在出租房屋给被告时也未告知被告该房屋是违法建筑。截至目前，原告除了在第一次开庭时口头陈述该房屋是属于未经报建的违法建筑之外，未提供任何证据证明其房屋建设未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，根据现有证据情况，并不能证明该房屋属于未经报建的违法建筑，不能定合同无效。二、涉案房屋山高村B6号自建房屋2-8层共36间房屋内的装饰、装修设施是被告在租赁房屋时，为了正常使用涉案房屋，在经原告同意的情况下进行的装饰装修，其中大部分装修装饰无法拆除；另外，由于屋内设施设备数量多，并且是为了该房屋订购装修的，即便能拆除的部分，被告除了用于经营原告出租的上述房屋之外，被告拆除后也没地方使用，将给被告造成巨额损失。三、原告请求被告腾空涉案房屋返还给原告，首先应该证明该房屋属于违法建筑，并进一步确认合同无效，否则原告无权要求被告在合同租赁期内返还房屋。四、原告无权要求被告支付房屋从2018年10月1日至返还房屋之日的房屋占有使用费164340元。首先，如果该《房屋租赁合同》因原告能够证实该房屋是属于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，那么该房屋就属于违法建筑，确认合同自始无效，根据合同法的规定，对自始无效的合同，当事人双方应相互返还因合同取得的财产。因为违法建筑物本身就不受法律保护，原告对该房屋并不享有物权及其财产收益权，因此原告不仅无权要求被告支付房屋占有使用费，而且应当返还被告此前已经支付的房屋租金。其次，原告对该房屋占有使用费的计算方式也是错误的。原告按照2018年10月1日起每月每间递增15元计算房屋占有使用费与实际情况不符，同时不符合市场经营情况。事实上被告与原告约定的是从2018年10月其每年每间递增15元，而不是每月递增15元；按照房屋租赁市场经营的情况看，每月递增15元也不符合市场规律和客观情况。 被告周某向本院提出反诉请求：1.判令原告返还押金人民币30000元；2.判令原告向被告支付包括空调设施、电视设施、机顶盒、热水器、卫星锅、监控设施、床、桌椅、油烟机、灶台、水泵设施、涂料、灭火器材等装修设施的价值费用和相关人工费合计人民币89663元；3.判令原告支付被告可得利益损失347529元；4.本案诉讼费、鉴定费等诉讼费用由原告承担。事实与理由：被告与原告于2014年10月1日签订《房屋租赁合同》，原告将位于海口市××区共计36间房出租给被告用于出租房、旅馆、休闲等经营使用，租赁期限自2014年10月1日至2024年10月1日止，共计10年。合同签订后，被告按照合同约定向原告支付了租金，并交纳了押金30000元。但随之不久，原告多次到出租屋滋事，要求增加房租和押金、随意提出各种无理要求。继而诉至法院要求解除合同，在法庭审理过程中，被告才得知原告用于出租的房屋系未取得建设工程规划许可而私自建设的违法建筑。综上，被告与原告签订合同后，积极履行合同义务，向原告支付了房屋租金和押金。原告在与被告签订合同中，明知其出租的房屋是没有经过建设工程规划许可而建设的房屋，为了达到出租房屋收取租金的目的，故意隐瞒此重要信息，诱导被告与其签订租赁合同，致使被告不能按合同目的使用租赁房屋，导致被告因经营购买的设备不能从事正常经营性盈利活动，投入的资金、租金无法通过经营收回，给被告造成巨大经济损失，特向贵院提起反诉，请求贵院依法判如所请！ 原告王某辩称，关于原告的诉请是否有事实及法律依据的问题发表如下意见：一、关于原告与被告于2014年10月1日签订的《房屋租赁合同》的效力问题。根据第一次庭审，法院已经释明原告与被告签订的《房屋租赁合同》租赁合同无效，因此，原告同意法院的意见。二、原告不应当向被告支付其因合同无效而产生的经济损失，法律意识比较淡薄，原告享有的房屋是1999年建设的自建房，当时并未要求报建，原告一直使用至今，该房屋虽未取得相应的建设规划许可证，但也没有被相关部门认定为违法建筑。因此，原告的房屋不属于违法建筑，在签订合同之后至第一次审庭审前均不知道因原告未取得相应的建设规划许可证所签订的《房屋租赁合同》无效。2、原告并未向社会大众公开招租，是被告的哥哥先租赁原告一楼的房屋使用，被告得知原告还有大量空房后主动找原告协商要求原告签订《房屋租赁合同》，双方签订合同前，被告已经全面了解房屋的现状，签订该合同是双方的真实意思表示，应该尊重当事人契约自由的精神。原告并不存在为了达到出租房屋和收取租金的目的而故意将房屋出租给给被告的情形。3、该合同仅仅约束原被告双方，没有损害国家、集体或者第三人的利益，也没有损害社会公共利益。另外，从2014年10月1日合同签订后被告一直正常经营且获取利润，被告投入的资金早已收回，被告没有因为原告未取得建设规划许可证而影响其正常经营。本案完全是因为被告违约不肯将合同约定好的七楼、八楼返还给原告使用，加上被告私自搭建铁皮房等原因损害了原告的合法权益，才诉至法院，最终导致合同无法继续履行。因此，原告在履行合同过程中没有给被告造成任何损害。4、虽然原告享有的房屋因未取得相应的建设规划许可证所签订的租赁合同无效，但是原告享有房屋的使用、受益权，有权出租房屋获取租金，根据2011年2月1日实施《商品房屋租赁管理办法》可知，为了解决进城务工群体住房问题，国家鼓励商品房屋出租的精神。《商品房屋租赁管理办法》第六条，将九种不得出租情形，减少为属于违法建筑的，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的，违反规定改变房屋适用性质等四种情形；原告享有的房屋既不是违法建筑，也没有改变房屋的使用性质，也不存在法律、法规规定禁止出租的其他情形，因此，原告出租房屋并不存在过错。5、被告的经济损失不应包含可得利益的损失，理由如下：根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，当合同被确认为无效后，如果由于一方或者双方的过错给对方造成损失时，应承担损害赔偿责任。此种损害赔偿责任应具备以下构成要件：（1）有损害事实存在。（2）赔偿义务人具有过错。（3）过错行为与遭受损失之间有因果关系。合同双方当事人都有过错的双方应各自承担相应的责任。这里的损失应当以实际产生的经济损失为限，不应当包括在合同有效情形下，通过履行合同可以获得的利益，因为无效合同的处理以恢复原状为原则。被告提交的评估报告是对其在合同有效情形下通过履行可以获得的利益的评估，不能作为认定合同无效后损失赔偿数额的依据。另外，根据《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”从这一条也可以看出，合同解除后在通过恢复原状、采取补救措施等方法仍不足以使财产关系恢复原状时，才可以借助损害赔偿方法。因此，合同无效时损害赔偿不应包括可得利益（即期待利益）的损失。因为期待利益只有在合同完全履行的情况下才能产生。既然合同无效，就说明了无法继续履行合同，因而也就不考虑对其期待利益的赔偿。综上，原告将房屋出租给被告系双方的真实意思表示，原告不存在任何隐瞒情形，且被告的经济损失应当以实际损失为限，不应当包括在合同有效情形下，通过履行合同可以获得的利益。总之，原告对于被告因合同无效而造成的损失不承担过错责任，不应当向被告支付其因合同无效而产生的经济损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供的证据有：房屋租赁合同、公告，对以上证据的真实性、合法性及关联性，本院予以确认。被告提供的证据有：房屋租赁合同、银行转帐记录、银行取款凭证、通话记录及录、治安调解协议书、人民调解申请书、房屋照片、押金收据、通告、现场照片、鉴定报告，对以上证据的真实性、合法性及关联性，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月1日,原告与被告签订《房屋租赁合同》（以下简称合同），约定：原告将位于海口市××区各6间单房、7层按4间、8层按2间房）出租给被告使用；被告用于出租房、旅馆、休闲使用；租赁期限自2014年10月1日起至2024年10月1日止，共计10年；租金：2014年10月1日开始为290元/间/月，合计10440元/月；2015年10月1日开始为300元/间/月，合计10800元/月；2016年10月1日开始为310元/间/月，合计11160元/月；2017年10月1日开始为325元/间/月，合计11700元/月；2018年10月1日至2023年10月1日每年每月每间递增15元；押金：30000元。合同签订后，被告向原告支付了押金30000元，并且对租赁房屋进行使用，同时向原告支付房屋租金至2018年9月30日。2018年6月3日，原告通知被告提前收回7楼、8楼房屋，双方遂产生纠纷。 另查，原告所出租给被告的海口市××区的房屋至今未取得建设工程规划许可证。经本院委托相关部门进行评估，被告承租的以上36间房屋现有包括空调设施、电视设施、机顶盒、热水器、卫星锅、监控设施、床、桌椅、油烟机、灶台、水泵设施、涂料、灭火器材等装修设施的价值费用和相关人工费合计89663元，以上36间房屋自2019年1月至2024年10月1日期间可得利益损失为347529元。 本院认为，一、关于原告的本诉请求。1、原告与被告签订的《房屋租赁合同》虽系双方的真实意思表示，但由于原告至今未取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《房屋租赁合同》属于无效合同。2、依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”本案中，由于被告至今仍占用原告的以上36间房屋，故被告应当将所承租的36间房屋按原状返还给原告。3、由于被告从2018年10月1日起就没有向原告支付租金，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，原告请求参照合同约定的租金标准支付2018年10月1日至2019年9月1日的房屋占有使用费164340元，有合同和法律依据，本院予以支持。 二、关于被告的反诉请求。1、由于合同无效，原告在被告返还房屋的同时依法应当将被告交纳的押金3万元返还给被告。2、关于被告向原告主张的包括空调设施、电视设施、机顶盒、热水器、卫星锅、监控设施、床、桌椅、油烟机、灶台、水泵设施、涂料、灭火器材等装修设施的价值费用和相关人工费合计89663元，因原告并未同意继续利用上述装修设施，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”以上物品由被告自行拆除和搬离。 3、合同无效后，若一方当事人对合同无效存在过错，且对方当事人因此遭受损失的，过错方应基于缔约过失责任向对方当事人进行损失赔偿，所赔偿的损失限于信赖利益，不包括在合同有效情形下通过履行可得的利益。本案中，被告对于合同无效也负有一定的签约过失责任，同时原告的过错也并非主观恶意，因此，被告提出的可得利益是不可预期的，故被告要求原告承担可得利益损失没有法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条规定，判决如下： 一、确认原告王某与被告周某签订的《房屋租赁合同》无效； 二、限被告周某于本判决生效之日起十日内向原告王某支付房屋占有使用费164340元； 三、限被告周某于本判决生效之日起十五日内将海口市龙华区山高村B6号2-8层（其中2-6层各6间房、7层4间、8层2间）共计36间房屋按原状返还给原告王某； 四、限原告王某于本判决生效之日起十日内向被告周某返还3万元押金； 五、驳回被告周某的其他反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2331元，由被告周某承担；反诉费793元，由被告周某承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长  蔡红胜 人民陪审员  张 磊 人民陪审员  陈小月 二〇一九年十一月二十五日 书 记 员  徐慧霓