上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2015）闸民三(民)初字第2827号原告(反诉被告)丁滨海，男，1967年9月6日出生，汉族，户籍地上海市宝山区，住上海市宝山区。委托代理人苏徐高，上海市瑞和律师事务所律师。被告陈夏弟，男，1958年7月10日出生，汉族，户籍地上海市宝山区，暂住上海市宝山区。被告(反诉原告)李国均，男，1976年12月8日出生，汉族，户籍地四川省，住上海市宝山区。被告邓国城，男，1973年1月5日出生，汉族，住上海市宝山区。原告丁滨海诉被告陈夏弟、李国均、邓国城房屋买卖合同纠纷一案，原告丁滨海于2015年12月4日向上海市宝山区人民法院递交起诉状。因被告李国均系宝山区法院人民陪审员，上海市宝山区人民法院报请上海市第二中级人民法院指定管辖。上海市第二中级人民法院经审查，于2015年12月11日指定本案由本院管辖。本院于2015年12月18日接受指定管辖后，原上海市闸北区人民法院因“撤二建一”被撤销，2016年3月30日起由上海市静安区人民法院继续审理。审理中，被告李国均提起反诉，本院依法进行了合并审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，本院依法组成合议庭，于2016年4月15日公开开庭进行了审理。原告丁滨海及委托代理人苏徐高，被告陈夏弟、李国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁滨海诉称，被告陈夏弟系本市宝山区双城路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)的产权人之一。因被告陈夏弟欠被告李国均、邓国城债务且一时无法全部还清，遂由被告李国均起草拟定了一份出售该房屋给原告，并用原告支付的售房款还清各方债务的《售房还款协议》。该协议打印日期为2015年8月7日，实际在2015年8月9日凌晨签署于被告陈夏弟家中。该协议约定，原告分两次支付全部房款人民币650万元(以下币种均为人民币)，由被告李国均代收，第一次在协议签订两日内支付100万元，余款在完成交易后两个月内付清。该款按次序用于偿还北京银行在他案中的钱款，支付交易卖出方契税，归还被告邓国城230万元个人借款，余款偿还被告李国均的欠款；被告陈夏弟应在合同签订当日将房产证原件交被告邓国城保管，在五日内将房屋腾空并将钥匙交付原告；被告李国均在七日内将用收到的房款替被告陈夏弟还清北京银行(2014)黄浦民五(商)初字第3867号法律文书的欠款；本协议签订后两日内，被告陈夏弟、李国均在宝山区法院执行庭完成执行和解，分别撤回执行异议与执行申请(宝法2015执字第1734号)；如任何一方违约，应向守约方支付违约金50万元。协议签订后，原告于2015年8月11日将70万元汇给了被告李国均。同时，为了帮助被告陈夏弟搬家，原告于8月13日支付2万元给被告陈夏弟。但因被告陈夏弟未按约将房屋交付原告，被告李国均于8月20日发函给陈夏弟要求追究违约责任，该函亦转发给了原告，并于2015年8月31日向宝山法院提起解除本协议，追加被告陈夏弟违约责任的民事诉讼。后，原告与被告曾协商解决方案，因协议涉及两家法院的强制措施及复杂的某某问题，无法达成一致意见。为此，原告已于2015年9月16日致函被告李国均，要求其退还首付的房款，但至今，被告李国均未有还款行动。原告认为，本协议必须基于当事人各方诚实信用的基础上，才能完成解除所涉买卖房屋法律权利限制措施，偿还债务人之前欠款的所有手续。而现在实际履行过程中，各方当事人已失去信任基础，互相提起违约诉讼，系争房屋至今被两家法院查封，使得本协议继续履行已无可能，合同目的完全无法实现。而在本案中，只有原告是目前的实际损失方，在协商解除协议已无可能的情况下，原告故请求法院判决解除《售房还款协议》，并由李国均返还购房款70万元。但在法院审理过程中，2016年3月10日被告李国均将系争房款70万元汇至被告陈夏弟的北京银行账户内。系争房款现在在被告陈夏弟的名下，如果协议依法被解除，财物的返还只能由被告陈夏弟履行。但被告李国均支付70万元的时间是原告与被告签订购房合同的七个月之后，也是在原闸北区人民法院3月4日开庭后，原告明确表示不再实施购房行为后，被告李国均还采取汇款的行为，故被告李国均对此应承担连带责任。据被告李国均提供的情况说明，当时李国均称自己付款行为是受到其他两被告的要求甚至威胁下进行的。原告对此也联系了被告陈夏弟及邓国城，他们表示对被告李国均的汇款行为均不知情。因此根据协议，第五条载明如果双方不能达成交易，被告李国均承担连带担保责任。故原告变更诉讼请求为：1、判令解除原告与三被告签订的售房还款协议；2、判令被告陈夏弟返还原告购房款700000元，被告李国均承担连带责任；3、诉讼费由被告承担。被告陈夏弟辩称，同意原告的诉讼请求。其同意解除合同，并返还70万元房款。70万元确实到其账户内了，但对于被告李国均将70万元款项汇至陈夏弟账户一事，事先陈夏弟并不知情。被告李国均辩称，不同意解除合同。四方协议签订后，其做了大量工作，整个购房程序都是按约定履行的，合同是可以继续履行的。其也不同意承担返还70万元的连带责任。其在协议中的角色是代收款人，事实上其也履行了代收款人的义务。之所以迟延履行原因在于其他当事人违约因素尚未化解。因为审理中原告方提出其长期占有这笔款项没有依据，并且否认其将款项用于清偿陈夏弟债务，经过考虑，鉴于违约因素已经化解，其认为无权再保管该款项，故将该款汇至被告陈夏弟账户内。转款之前其通知过被告邓国城，并且让其转告被告陈夏弟，被告是邓国城答应的。被告邓国城未应诉答辩。反诉原告李国均反诉称，原告丁滨海在2015年8月7日签订《售房还款协议》时，其就多次提醒原告考虑清楚，且之后要严格履行，否则要承担违约责任。后原告丁滨海表示对于系争房屋被查封的状态和陈夏弟的某某情况均是知情的，并已考虑清楚，愿意守约并自愿签订了协议。但是，过了三天，丁滨海就表示其家属有情绪，李国均不仅放下手头工作，还亲自至崇明做解释工作，但原告妻子认为原告能力不行，担心后面的生活有压力。后被告李国均表示，协议已经签订，一旦违约将会产生违约责任，原告妻子才表示愿意履行协议。但原告在付款时，仅向被告李国均支付了70万元，然后拒不付足首付款，并因其妻为由，要求李国均延迟将70万元交至北京银行。被告李国均考虑到与原告系朋友介绍认识，一直耐心等待其家庭关系恢复后再交款至北京银行，期间陈夏弟、邓国城多次电话催促被告将70万元交至银行。2016年3月4日在法院庭审后，被告李国均即与被告邓国城协商，但其要求被告李国均按协议履行，如李国均不将70万元交至北京银行，将会和陈夏弟立即追究李国均的违约责任。故被告李国均只能于2016年3月10日将70万元缴至北京银行，并垫付差额。在协议履行过程中，被告李国均、邓国城都是在积极履行合同，在这种情况下原告提起诉讼解除合同属违约行为，应当承担违约责任。同时，其没有按约定支付首付款100万元。被告李国均将钥匙交给原告时，其拒绝收下。故请求法院判令要求原告丁滨海根据协议第九条承担违约责任5万元。反诉被告丁滨海辩称，不同意李国均的反诉请求。第一，之所以解除协议，是因为没有办法履行了，该房屋已经被静安法院查封。第二，对于首付款余款30万元，被告李国均当时答应垫付，所以不存在逾期付款。第三，至于钥匙交付，其10月份就要求退款，11月份以后被告李国均才要求交付钥匙，且这应该是被告陈夏弟向原告交付钥匙。经审理查明，系争房屋的权利人为陈夏弟、谭秋萍、陈思远，已于2014年6月5日因(2014)黄浦民五(商)初字第3867号案件被上海市黄浦区人民法院司法查封，于2015年4月16日因(2015)宝执字第1734号案件被上海市宝山区人民法院轮候司法查封，于2016年1月28日因(2016)沪0106民初903-1号案件被上海市静安区人民法院轮候司法查封；系争房屋上还设有北京银行股份有限公司上海分行200万元的抵押权(后被涤除)、李国均100万元的抵押权及陆微400万元的抵押权。2015年8月7日，原告(乙方、购房人)、被告陈夏弟(甲方、售房还款人)、被告李国均(丙方、债权人)、被告邓国城(丁方、债权人)签订的《售房还款协议》载明，甲方对宝山区人民法院第1734号执行案件和(2015)沪宝证执行字第106号执行证书的执行内容、标的无异议，为了积极履行宝山法院第1734号案件的执行，经过甲、乙、丙、丁四方共同协商，甲方决定将其名下位于上海市宝山区双城路XXX弄XXX号的住宅出售给乙方，具体事项确定如下：1、甲、乙双方共同商议，确定房屋的出售价格为650万元，房屋交易的税费由甲、乙双方各自各付。2、因甲方在外的欠款较多，为防止甲方将售房款挪作他用，经过甲、乙、丙、丁四方协商，甲方同意将乙方支付给甲方的售房款由丙方代为收取、保管和支付。3、丙方代收到的甲方售房款指定用途如下：a)代甲方归还北京银行上海分行在(2014)黄埔民五(商)初字第3867号民事判决中的欠款；b)代甲方支付房屋出售产生的卖出方交易税费；c)代甲方归还其结欠丁方的私人借款230万元；d)余下售房款归还给丙方(宝法2015执字第1734号案件)。在本合同的执行过程中，如甲方严格按照本协议各条款执行的，甲方同意与丙方之间的某某结清无欠，如甲方有任一违约行为发生的，甲方和丙方之间的某某金额仍按(2015)沪宝证执行字第106号执行证书的内容和金额执行。4、乙方支付给甲方的购房款共计分两次支付。第一次支付100万元，支付时间为甲、乙、丙、丁四方签订本协议的两日内；第二次支付余下全部房款，支付时间为甲、乙双方完成交易拿到房产证两个月内(以上款项均由丙方代收)。5、乙方已支付购房款后，因非乙方原因未能完成本次购房交易，拿到房产证的，甲方应完整退还乙方已支付的购房款，丙方和丁方对乙方已支付的购房款承担连带担保责任。6、甲方在本合同签订后的当日内将房产证原件交予丁方保管，并在五日内将房屋内的户口迁出并腾空，将房屋钥匙交付乙方，之后，丙方在七日内用代收到的甲方售房款代甲方还清北京银行(2014)黄浦第3867号判决书的欠款。……8、在房屋解封过户的期间，甲方承诺不毁约、不违约；房屋不被任何部门、国家机关和法院查封；不进行任何形式的抵押、担保；反之，甲方构成违约，甲方须向乙方、丙方、丁方各支付违约金50万元。9、本协议执行过程中，任何一方未按照本协议的任意一条执行，即构成违约，违约方向守约方各支付违约金50万元。10、本协议经甲方、乙方、丙方、丁方签订后即生效。2015年8月11日，案外人顾某某向被告李国均账户转账70万元。同日，被告李国均书写的《收条》载明，今收到乙方丁滨海付来的代收陈夏弟系争房屋售房款100万元，如此房在交易过程中无法完成最终交易，我方将在此房最终不能交易(从国家机关确认交易不成功)之日起一个月内归还给丁滨海同志。2015年8月13日，被告陈夏弟书写的《收条》载明，今收到丁滨海转交邓国城给其的2万元，用于搬迁事宜。2015年8月20日，被告李国均向陈夏弟、谭秋萍、陈思远发函表示，因截止至2015年8月19日，系争房屋仍未腾空并交付给丁滨海，故函告陈夏弟等拖延腾空房屋并逾期交房及钥匙的行为已经违约，其将保留追究违约责任等相关权利。2015年8月31日，被告李国均以陈夏弟未在合同约定的期限内腾空系争房屋，并向丁滨海逾期交付房屋及钥匙为由，向宝山法院提起诉讼，要求陈夏弟支付违约金50万元。2015年11月23日，宝山法院的撤诉笔录载明，被告陈夏弟表示其会于2015年11月28日前把钥匙和产证原件交给李国均处理；李国均则表示，同意陈夏弟的和解方案，如果陈夏弟将规定时间内将产证和钥匙交给其，其将会承担四方协议中交钥匙的责任，如果丁滨海要陈夏弟承担责任的话，则由李国均负担。后，李国均向宝山法院撤回了对于陈夏弟的起诉。2015年10月16日，原告向被告李国均寄送的催告函载明，自四方协议签订后，李国均未履行归还陈夏弟执行欠款，也未向原告退还代收款。2015年9月11日，原告在宝山法院明确要求李国均退还代收款，2015年9月12日，甲、乙、丙、丁四方协商处理此事，丁方提出由其购买该房并代甲方归还协议中李国均的债权，但李国均先同意后又反悔，该协议已无履行可能。故原告再次函告李国均，在收函3日内如不退还70万元代收款，将计息并追究其违约责任。该函于2015年10月17日由门卫签收。另查明，2015年8月14日，被告李国均曾多次向陈夏弟发送短信，要求其腾空房屋并进行交付。陈夏弟对此均回复“问邓”。2015年8月14日，原告丁滨海曾与李国均短信联系，询问陈夏弟何时交付房屋，李国均表示，陈夏弟最快当天就可以搬。但之后，系争房屋及钥匙均未向原告交付。再查明，2016年3月10日，被告李国均向陈夏弟的北京银行股份有限公司上海分行的账户分别汇款708,030.58元(交易用途为代陈夏弟用代收的丁滨海购房款归还北京银行贷款)、27,900元(交易用途为李国均用代收的丁滨海购房款代支付北京银行与陈夏弟一案诉讼费)。以上事实，由原告提供的房地产登记簿、《售房还款协议》、汇款凭证、《收条》、函、催告函及签收回单，被告李国均提供的函、汇款凭证、起诉状及撤诉笔录、短信记录及双方当事人的陈述等证据予以佐证。审理中，原告表示，根据协议约定，原告支付的第一笔款项用来归还被告陈夏弟在黄浦法院的欠款，待产证办理完之后。再支付余款550万元，该款项由邓国城和李国均按照各自债权进行清算。abcd是履行顺序。原告支付的70万元中也足以支付黄浦法院的欠款和之后交易的税费。签订协议的时候原告曾经提出首付款100万一时无法凑齐，但是李国均就说会帮原告垫付30万元，后来原告就打了70万元，原告和被告陈夏弟、邓国城说过此事，他们也从未提出过异议。系争房屋本身是带有权利瑕疵的不动产，在一般的交易过程中是不能完成产权过户的，在协议约定的各方当事人中，都需要进行配合并且信任的情况下，才能够继续履行。原告与被告之间基于信任签订协议，只有在解除抵押才能交付。至今已经迟延八个月，现在还有新的查封，客观上已经无法履行。目前各方当事人都已经不信任了，故无法继续履行协议。故原告坚持要求解除合同。2015年9月11日宝山法院执行局曾经找我们了解情况，原告在法院看到陈夏弟的三个债权人也在执行局讨债，故房屋交易确实存在较大风险。在本案诉讼中，原告方不再要求履行的情况下，被告李国均将70万元汇至北京银行账户，损害原告利益，其应当承担责任。同时，根据系争协议第五条及被告李国均出具的收条，如果房屋买卖无法履行，李国均应当返还款项并承担连带责任。被告李国均表示，当时原告是经其的朋友介绍认识的，原告说要买房，其共同的朋友就介绍说陈夏弟有一套房屋可以出售，当时也说过该房屋上有法院的查封，原告也去交易中心拉过权利限制信息。陈夏弟欠其400多万元，房屋有650万元，陈夏弟又说还欠邓国城230万元，陈夏弟就召集邓国城、原告和其共计4人签署了售房协议。原告在协议签署后七日内确实支付了70万元，该笔钱款也是由被告李国均代收，当时协议约定第一笔款项100万元用来归还黄浦法院68万多元的某某和其的部分债务，陈夏弟提出原告支付了70万元，与协议不符，根据协议约定，协议签订后五日内，被告陈夏弟应将房屋钥匙交给原告，被告陈夏弟以此为理由拒绝交付房屋钥匙，当时其也和原告沟通过，原告表示不打30万元的原因是听说被告陈夏弟在外还有其他的某某。原告支付70万元后，就认为购买系争房屋的风险增大，原告的家属也认为风险太大，要求解除合同，被告李国均也为此召集其余的被告多次协商，但另两位被告都不同意解除。当时陈夏弟在宝山法院表示，不交钥匙的原因是原告不愿意支付。后来30万也一直没有打过来。协议约定被告陈夏弟应该先交房，被告李国均才用售房款归还黄浦法院的欠款，现在原告支付的70万元一直由其保管。据被告李国均了解，被告陈夏弟和被告邓国城不愿意解除售房协议。其在宝山法院起诉过，要求陈夏弟交房，陈夏弟当时在宝山法院将钥匙交给其，其联系原告拿钥匙，原告至今没有拿，现在钥匙还在其这里。在签订四方协议时原告是充分了解房屋瑕疵的，被告陈夏弟也曾经联系过原告，但联系不到，故不是他不交钥匙，系争房屋的钥匙确实是陈夏弟交给邓国城，因系争房屋是要出售，邓国城系其邻居。另外有两把钥匙在陈夏弟处，故其在宝山法院当天就把钥匙交给其。发函给陈夏弟是因为当时四方都有疑虑，但也不是不能履行，故被告李国均给陈夏弟发函就是为了敦促其履行义务。协议中第三条中的售房款不是首付款，而是所有的款项，其中的abcd并非履行顺序，而是包括四项内容的钱款用途。对于向北京银行的还款73万余元中的70万元是其代管的原告购房款。审理中，被告李国均向本院申请撤回了反诉诉讼请求。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《售房还款协议》系双方真实意思表示，于法不悖，均应按约履行。本院注意到，因被告的陈夏弟债务纠纷，签订协议时系争房屋上设定有多个抵押权，并被法院司法查封及轮候查封，被告李国均、邓国城均系陈夏弟的债权人，《售房还款协议》不仅涵盖了系争房屋的买卖，还涉及到李国均、邓国城相应债权的清偿，故《售房还款协议》的签订及履行均需建立在各方当事人能够互相信任并相信各方能够按约实际履行的基础之上。但根据协议约定，被告陈夏弟应于签订合同后五日内腾空房屋并将钥匙交付给原告，陈夏弟并未按约履行。被告李国均为此亦对陈夏弟进行过相应诉讼，后陈夏弟虽将房屋钥匙交付给李国均，但早已超过合同约定的时间，且此时原告早已丧失对被告继续履行合同的信心，并向李国均发函要求解除合同，并返还购房款。被告李国均认为其并未收到催告函，且未实际履行的原因系原告首付款未付足。但根据原告提供的送达回执，催告函确已送达，且双方之前多次磋商，原告均明确表达了不再继续履行合同的意向，再结合双方在庭审中的陈述及相关证据，被告李国均从未向原告提出或催告要求原告补足首付款，且被告李国均与陈夏弟往来的函件及相关诉讼中也从未提及该节事实，故本院认为，原告所称，被告李国均曾表示愿意垫付30万元款项的主张更具有高度盖然性，被告的抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。同时，本院注意到，截止至庭审时，系争房屋上已又新设了司法查封，故《售房还款协议》事实上也无法继续履行，故原告要求解除《售房还款协议》的诉讼请求可予支持。鉴于被告李国均已将原告支付的70万元购房款用于归还陈夏弟对于案外人的某某，陈夏弟对此亦予以确认，并同意向原告返还款项。但被告李国均在明确知晓原告不愿履行《售房还款协议》并提起诉讼的情况下，仍将其代管的70万元购房款擅自用于归还陈夏弟的某某，其称系应陈夏弟、邓国城要求，但陈夏弟明确表示其对于李国均的归还行为不知情，本院认为李国均的归还行为不仅具有明显恶意，亦不符合《售房还款协议》的约定，故原告要求被告李国均按照《售房还款协议》的约定对70万元的返还承担连带责任的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告邓国城经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其对于自身诉讼权利的放弃，由此而产生的法律后果应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告丁滨海与被告陈夏弟、李国均、邓国城于2015年8月7日签订的《售房还款协议》；二、被告陈夏弟应于本判决生效之日起十日内返还原告丁滨海购房款70万元，被告李国均对款项的返还承担连带责任。案件受理费10,800元，由被告李国均负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  缪为军代理审判员  吴 双人民陪审员  陈名玲二〇一六年四月二十九日书 记 员  金黄海附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。