上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2014）金民三（民）初字第1424号原告（反诉被告）上海某制衣有限公司（以下统称原告）诉被告（反诉原告）上海某洗涤服务有限公司（以下统称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告提起反诉，后依法适用简易程序于2014年6月26日公开开庭对本诉及反诉合并进行了审理。原告法定代表人林敏及其委托代理人陈欣、邬青莲、被告委托代理人陈千军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2012年4月26日签订了《租赁合同》，合同约定原告将位于上海市某建筑一层约512平方米房屋出租给被告使用。合同签订后，原告依约交付了涉租房屋，但被告一直未按时支付租金。2013年12月31日，被告在未通知，也未与原告协商的情况下擅自撤离涉租房屋。根据合同约定，任何一方擅自中途退租的，应赔偿另一方经济损失人民币（以下币种相同、略）150，000元。为维护原告合法权益，故请求法院判令：1、解除原、被告双方的《租赁合同》；2、被告支付原告租金13，183.42元，并按银行同期贷款利率支付相应的利息；3、被告支付原告违约赔偿金150，000元。审理中，原告对第2项诉讼请求明确为：13，183.42元中含租金及水、电、气费；支付利息计算时间自2014年1月1日起至判决生效日止。被告答辩并反诉称，对原告诉请解除合同表示同意。经双方对帐，被告尚欠原告租金及水、电、气费应为12，762.17元。原告擅自对合同中的租赁期限作了改动。在合同履行过程中，由于经常发生供气故障问题，原告又不予维修，致使被告在经营过程中大量经营款项不能收回及许多订单不能完成，损失达到78，199元。被告是在得到原告同意的情况下才撤离涉租房屋，故不存在被告违约问题；相反，被告未按合同约定在一年中（12个月）累计用气量达到2，500吨，原告至今未返还50，000元。另被告租赁房屋后，经原告同意，对房屋进行粉刷（折旧后计价11，375元）、安装照明设备（10，000元）、更换卷闸门（2，000元）、安装天然气管道（3，000元），原告撤离涉租房屋时尚有2个手推车、2个电瓶、2个轮胎（2，000元），另原告也未返还多缴纳的1个月租金（7，126元）。原告在房屋租赁合同履行期间，并未依照诚实信用原则全面履行合同，以及合同履行终止后尽到善良保管义务及时归还被告财物，严重违反了双方间合同约定，并由此造成了被告较大经济损失，据此提起反诉，请求：1、原告支付被告约定返款50，000元；2、原告支付被告经济损失78，199元；3、原告支付被告房屋添附及物品费用计价28，375元。审理中，被告增加诉讼请求：原告返还被告1米左右钢管54根。原告针对被告反诉辩称，被告请求返款未达到合同约定的条件。对于被告请求2、3，应当提供证据加以证明；即使诉称损失存在，是由被告自身违约造成，也应由其承担。同意被告审理中增加的诉讼请求。经审理查明，2012年4月26日，原、被告签订了《租赁合同》。合同约定：原告将位于上海市金山区亭林镇松隐康发路201号自有的工业厂房中1号一层约512平方米房屋出租给被告仅作为洗涤业务使用；租赁期限自2012年5月15日起至2017年5月14日止；半年度租金为37，595元、管理费6，000元；租金6个月一付，先付后租，当月的水、电、气费等缴款应于次月25日前付清，每逾期一日按拖欠金额的3%支付违约金；租赁到期终止时，被告须先付清所有的费用才能撤离设备，经原告对房屋验收同意，7个工作日内无息归还被告；被告一年中（12个月）累计用气量达到2，500吨，原告将给予被告一次性返还50，000元，不满2，500吨不予返还，每月25日前付清；租赁期内，非本合同规定的情况，如有一方擅自中途退租的，须赔偿另一方经济损失150，000元一次性了结，同时结清本合同内规定支付的费用。2013年12月17日，被告法定代表人周芳提出退房申请，要求于2013年12月31日前退还涉租房屋并终止合同。同年12月26日，原告法定代表人出具清点便条：1米左右钢管45根，余款付清后提走，2013年12月29日前有效。审理中，双方一致确认合同于2013年12月31日解除，被告尚欠原告租金及水、电、气费合计12，762.17元。原告还称，被告截取用气量较多的12个月要求返款不符合合同约定的本意，要从租赁开始时间计算用气量才符合常理；涉租房屋至今处于空置状态。被告还称，撤离涉租房屋是在征得原告同意后才进行的，对此可由相关证人可以证明；如要赔偿，请求调整合同约定明显过高的赔偿金。以上事实，由双方均提供的《租赁合同》、费用明细，原告提供的双方主体信息、房地产权证、退房申请，被告提供的水、电、气费明细、清点便条，以及双方当事人所作陈述等证据证实。本院认为，双方的所签《租赁合同》系真实意思表示，应当认定为合法有效，对当事人具有法律约束力。双方对于解除合同意思表示一致，本院予以确认。合同解除后，被告尚欠原告的租金等应当支付；原告主张的利息损失低于合同约定的逾期付款的违约金，应视其自行放弃权利之行为，故本院对原告该主张予以支持；仍在涉租房屋内的若干钢管属于被告所有，因被告未付清余款，原告予以扣留也符合合同约定，故本院对被告请求原告返还上述物件的诉讼请求应予支持。本案双方争议在于：原告应否返还被告用气款以及合同解除的责任归属。合同约定了在一定期间内被告用气量达到一定数额，原告应当返还约定款项，而对于期间何时起算未作约定。有关返款约定置于合同的“租赁期间”，应当自租赁时间开始起算较为合理，故本院对被告有违合同本意截取其中一定时间计算用气量而要求返款的诉讼请求不予支持。因未有证据证明在合同履行过程中原告存在供气故障问题致合同无法继续履行，以及被告征得原告同意后才撤离的事实，故本院认定被告中途退租，解除合同责任应归责于被告。原告主张合同约定赔偿金，该数额相当于涉租房屋二年的租金，明显过高；在被告请求减少之下，本院根据租期长短、租金数额以及涉租房屋现状等酌定赔偿金为半年租金即37，595元。因被告违约，其所主张的赔偿经济损失无从谈起；至于被告另主张的房屋添附及物品费用，因无合同依据，故本院无从支持。综上，为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条之规定判决如下：一、确认本诉原告上海某制衣有限公司与本诉被告上海某洗涤服务有限公司签订《租赁合同》于2013年12月31日解除；二、本诉被告上海某洗涤服务有限公司须于本判决生效后十日内支付本诉原告上海某制衣有限公司租金及水、电、气费合计人民币12，762.17元以及利息损失（以人民币12，762.17元为基数，自2014年1月1日起至本判决生效日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；三、本诉被告上海某洗涤服务有限公司须于本判决生效后十日内支付本诉原告上海某制衣有限公司赔偿金人民币37，595元；四、驳回本诉原告上海某制衣有限公司的其他诉讼请求；五、反诉被告上海某制衣有限公司须于本判决生效后十日内返还反诉原告上海某洗涤服务有限公司1米左右钢管54根；六、驳回反诉原告上海某洗涤服务有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取人民币1，781元，由本诉原告上海某制衣有限公司负担人民币1，231元，本诉被告上海某洗涤服务有限公司负担人民币550元；反诉案件受理费减半收取人民币1，716元，由反诉原告上海某洗涤服务有限公司负担。本诉被告上海某洗涤服务有限公司所负之款，应于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  金志荣二〇一四年七月二十八日书 记 员  张 辉附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。