上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初33863号原告：刘莉莉，女，1978年11月16日出生，汉族，住安徽省阜阳市。被告：张增磊，男，1981年3月20日出生，汉族，住安徽省。原告刘莉莉与被告张增磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序进行审理。因被告张增磊下落不明，本院裁定转为普通程序，以公告形式向其送达起诉状副本等相关法律文书，后于2020年3月23日公开开庭进行了审理。原告刘莉莉到庭参加诉讼。被告张增磊经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘莉莉向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告财产损失人民币(币种下同)36,199元；2.判令被告因违约导致的房屋空置期间的租金68,800元；3.判令被告赔偿原告租赁期间因房屋损坏导致租金差价的损失51,733元。事实和理由：2018年12月13日，经案外人上海富顺房地产经纪有限公司居间介绍，原告与被告签订了房屋租赁合同，合同约定租期一年，自2018年12月20日至2019年12月19日，双方约定该房屋月租金为48,000元。2019年4月，被告未经原告同意擅自解除合同，其房屋空置期间的房屋租金被告应支付给原告，空置期间为2019年4月21日至2019年6月5日。在租赁期间，被告严重违反合同约定，对租赁房屋未尽保护和合理使用，导致租赁房屋设施设备损害，如地板、墙壁、家具、橱柜、橱柜台面等重大损失，该损失被告应予赔偿。为避免原告损失继续扩大，由于被告对租赁房屋的损坏，致使原告被迫降低房屋租金于2019年6月5日将房屋出租，使得与被告合同约定的租赁余期每月损失8,000元。综上，原被告签订的租赁合同合法有效，在租赁期被告违反合同约定，造成原告房屋设施设备损坏，现原告为了维护自身的合法权益，特诉至法院请求判如所请。诉讼过程中，原告将上述第1项诉请明确为：赔偿房屋修复费36,199元,并放弃了上述第2、3项诉请，同时增加两项诉讼请求：1.判令原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年4月22日解除；2.判令原告收取的保证金48,000元不予退还。被告张增磊未作答辩亦未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：2018年12月13日，原告刘莉莉(作为出租方，签约甲方)与被告张增磊(作为承租方，签约乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将座落于上海市闵行区都会路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)出租给乙方，该房屋建筑面积为285.27平方米。租赁期间自2018年12月20日至2019年12月19日。甲方于2018年12月20日前向乙方交付该房屋。月租金48,000元，租金每三个月为一期支付一次，先付后用。乙方应于每期开始的五天前向甲方支付当期租金。乙方于2018年12月14日之前向甲方交付租赁保证金48,000元，该保证金于双方租赁关系终止时，除用于抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，因使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、网络、有线电话等费用由乙方承担，物业管理费由甲方承担。租赁期间，乙方应合理使用并爱护房屋及附属设施。因乙方使用不当等人为因素导致房屋及附属设施损坏或发生的应负责维修。正常使用引发的损坏或设施故障，由甲方负责维修。在租赁期内，乙方不得将该房屋部分或全部转租给他人。合同第六条约定，有下列情形之一的，一方可书面通知对方解除本合同，并要求对方承担违约责任：……7.乙方逾期不支付租金连续超过七日的；……合同第七条违约责任约定，1.租赁期间，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋，包括发生合同第六条所述甲方违约责任的，甲方应全额退还乙方保证金并按保证金的一倍向乙方支付违约金。若支付违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。2.租赁期间，乙方中途擅自退租，包括发生第六条所述乙方违约责任的，甲方有权不退还保证金，若保证金不足抵押(冲)甲方损失的，乙方应负责赔偿。合同还就双方其他权利义务作了相关约定。签约后，被告张增磊支付了押金、第一期租金等费用，原告将涉案房屋交付被告，后被告张增磊未能按期、足额支付第二期租金，并擅自决定提前退租。双方于2019年4月22日进行退租交接。在交接过程中，原告发现涉案房屋存在木地板划痕、起泡以及墙纸划痕、柜面划痕等多处损坏。原告遂找到涉案房屋所在物业处维修人员上门查看就维修项目进行报价，并多次通过中介或径直要求被告就房屋破坏的维修费进行赔偿，并表明因被告提前退租，所收取的保证金不予退还。后原告委托聘请维修人员案外人孔垂明对涉案房屋被损坏的木地板、墙纸、柜体木饰面等处进行维修，并支付了维修费36,199元。但因原、被告双方对维修费承担事宜协商不成，遂成讼。另查明，2019年5月15日，原告刘莉莉(作为出租方，签约甲方)与案外人王某(作为承租方，签约乙方)签订《房屋租赁合同》一份，租赁期限自2019年6月6日起至2020年6月5日止，每月租金为40,000元。上述事实，由原告刘莉莉提供的《房屋租赁合同》两份、涉案房屋出租前、受损坏及修复后照片各一组、微信聊天记录、维修报价单及发票等证据以及原告刘莉莉的当庭陈述为证。被告张增磊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃质证的权利。上述证据真实、合法，且能够反映案件事实，具有证据效力，本院予以确认。本院认为，原告刘莉莉与被告张增磊签订的《房屋租赁合同》，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，合法有效，双方均应按约履行。因被告张增磊欠付租金在先，又提前退租，构成违约，原告作为守约方享有合同解除权，现原告要求以双方交接日作为确认合同解除日，本院予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告作为承租方在租期内负有妥善保管、合理使用房屋的义务，双方合同也明确约定，“租赁期间，乙方应合理使用并爱护房屋及附属设施，因乙方使用不当等人为因素导致房屋及附属设施损坏或发生故障的应负责维修。正常使用引发的损坏或设施故障，由甲方负责维修。”故对于在涉案合同履行过程中因使用不当造成的损坏，被告理应赔偿。此外，双方合同还约定，若被告中途擅自退租，甲方有权不退还保证金，若保证金不足弥补原告损失的，被告应负责赔偿。故原告刘莉莉收取的保证金48,000元有权不予退还。综上，对于原告刘莉莉要求确认涉案合同解除、由被告承担维修费、没收保证金之诉讼请求，本院予以支持。被告张增磊经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告刘莉莉与被告张增磊于2018年12月13日签订的《房屋租赁合同》于2019年4月22日解除；二、被告张增磊于本判决生效之日起十日内向原告刘莉莉支付维修费36,199元；三、原告刘莉莉向被告张增磊收取的保证金48,000元不予退还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,904.98元，公告费560元，合计2,464.98元，由被告张增磊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  林 舒人民陪审员  石定伟人民陪审员  王晓蕾二〇二〇年三月二十七日书 记 员  褚沈依附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。