广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）良民一初字第475号 原告黄玉桂，女，壮族，1967年4月17日出生，住广西上林县。 原告李英林，男，壮族，1965年8月13日出生，住广西上林县。 二原告委托代理人梁达伟，广西祥泰律师事务所律师。 被告陆建冠，男，壮族，1972年10月4日出生，住南宁市良庆区。 被告陆红芬，女，壮族，1980年10月8日出生，住广西德保县。 第三人罗朝阳，男，壮族，1971年5月21日出生，住广西德保县。 委托代理人王朝隆，广西万通律师事务所律师。 第三人李权，男，壮族，1989年10月25日出生，住广西上林县明亮镇甘六村上寺庄45号，现住南宁市良庆区。 原告黄玉桂、李英林与被告陆建冠、陆红芬，第三人罗朝阳、李权房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月19日立案受理，依法组成合议庭，于2014年4月30日公开开庭进行了审理。原告黄玉桂、李英林的委托代理人梁达伟，第三人罗朝阳及其委托代理人王朝隆，第三人李权到庭参加诉讼。被告陆建冠、陆红芬经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告黄玉桂、李英林诉称：原告黄玉桂、李英林系夫妻关系，第三人李权系黄玉桂、李英林的次子。经房产中介公司介绍，原告黄玉桂于2011年9月29日与被告陆建冠、陆红芬签订了一份《存量房买卖合同》，约定两被告将位于南宁市良庆区（以下简称601号房）转让给原告黄玉桂。合同还约定，601号房建筑面积为169.39平方米，价格为90万元，签订合同的当天，原告支付定金5万元，签订合同2个工作日内支付首付款39.7万元，签订合同半年内原告还清两被告所欠银行贷款，原告所还银行贷款视为原告支付给两被告的房款，过户费用由原告承担。 原告于合同签订当日向被告支付5万元购房定金，于2011年9月30日支付首付款39.7万元。2011年9月30日，两被告将601号房的《房屋所有权证》原件交付原告，并将该房交付原告使用至今。原告于2012年7月24日查档，查档显示601号房有抵押、无查封，第三人李权便于2012年7月25日替原告黄玉桂还清了两被告所欠银行贷款443105.49元。至此，原告已经按照合同的约定付清了全部的购房款。因原告黄玉桂于2011年11月生病，行动不便，为了办理房产证，原告李英林以其名义向南宁地方税务局缴纳了契税，随后原告向南宁市房产交易中心申请办理房屋产权过户手续，交易中心告知601号房已被法院查封，无法办理过户手续。 原告认为，原告与被告签订的《存量房买卖合同》系原、被告双方的真实意思表示，且合同约定的转让价格与市场价格一致，该合同为合法有效合同，依法受法律保护。原告已依合同的约定支付了全部的购房款，并实际占用该房，且在交易中没有任何过错，对该房是善意取得，应受法律保护。为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判决：一、确认原告与被告签订的《存量房买卖合同》合法有效；二、判令被告协助原告将601号房过户至原告名下。 原告对其诉讼主张，提供以下证据证明：1、《存量房屋买卖合同》，证明原、被告签订房屋买卖合同；2、公证书，证明被告委托李新容办理601号房的全部出售手续；3、收条2张、李军的中国农业银行借记卡账户历史明细查询，证明原告向被告支付了5万元定金及购房首付款39.7万元；4、工商银行个人还款凭证，证明第三人李权代原告还清了被告所欠银行按揭贷款443105.49元；5、完税证，证明原告李英林缴纳契税；6、房产证，证明被告向原告交付了601号房房产证原件；7、户口本，证明两原告系夫妻关系，第三人李权是两原告的次子，案外人李军系两原告的长子；8、民事裁定书，证明法院因第三人罗朝阳与被告的民间借贷纠纷而查封了601号房；9、《证明》，证明原告查档时601号房无查封，原告对于涉案房产的交易没有过错；10、IC卡工本费的收款收据、物业公摊费的收款单2张、电费缴纳的发票7张，证明原告已实际占有了601号房。 被告陆建冠、陆红芬未作答辩，亦未提交证据。 第三人罗朝阳陈述称：即使原告与被告签订的《存量房屋买卖合同》合法有效，601号房的物权亦未发生变动，现房屋的所有权人仍为被告。601号房登记在被告的名下，第三人罗朝阳因与被告的民间借贷纠纷而申请查封601号房并无不妥。法院对该房的查封是合法的，应执行601号房以实现第三人罗朝阳的债权。 第三人罗朝阳对其陈述意见，提供以下证据证明：1、（2012）良民一初字第563号民事判决书；2、（2013）良执字第140号受理案件通知书；3、诉讼财产保全申请书。以上三份证据证明第三人罗朝阳因与被告的民间借贷纠纷案件向法院申请财产保全，本院查封了601号房，该民间借贷纠纷案件已经审结，现罗朝阳已经申请强制执行。 第三人李权对原告的诉讼请求、事实和理由均无异议。 第三人李权无证据提交。 经庭审质证，第三人罗朝阳对原告的证据8的真实性、合法性及关联性均无异议，认为该证据显示法院于2012年7月18日查封了601号房，而原告付款在后。第三人罗朝阳对原告的证据1-7、证据9-10的三性未发表意见，提出由法院依法认定。原告对第三人罗朝阳的3份证据的真实性均无异议，提出601号房产的查封日期应以房产局回执显示的查封日期2012年7月25日为准。第三人李权对原告提交的所有证据的真实性、证明目的均无异议，同时表示同意原告对第三人罗朝阳的证据的质证意见。 对上述证据，本院认证如下：根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告陆建冠、陆红芬经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其已自动放弃答辩和质证的权利。原告提交的所有证据均系原件，且相互印证，形成证据链，本院认定这些证据作为认定案件事实的依据。合同第四条约定，两被告在收到该房首付款当天内，将房地产交付给原告使用，原告提交的601号房所在小区物业公司于2011年12月21日出具的IC卡工本费的收款收据、2011年10月的物业公摊费的收款单，2011年12月及2012年1-2月的电费缴纳票据相互形成证据链，足以证明原告已实际占有了601号房，故本院对原告主张其于交首付款后即使用该房至今的事实予以确认。第三人罗朝阳提供的证据系本院的存档材料，本院对第三人罗朝阳的证据亦予以采信。 经审理查明：原告黄玉桂、李英林系夫妻关系，第三人李权系黄玉桂、李英林的次子。2011年9月29日，原告黄玉桂作为乙方与被告陆建冠、陆红芬作为甲方签订了一份《存量房买卖合同》，约定甲方将601号房（房屋所有权证号：邕房权证字第01651584、01651584-1，建筑面积：169.39平方米）转让给乙方，价款为90万元。合同第二条约定，签订合同时，乙方向甲方支付定金5万元，签订合同2个工作日内支付首付款39.7万元，甲方所欠银行贷款（具体数额以银行结算清单为准）由乙方以甲方名义直接存入专用账号还清该房贷款，未还清银行贷款前每月月供由乙方按时支付，还贷存折（卡）、银行借款合同原件交由乙方保管。合同第三条约定，上述房地产过户所需缴纳的各项税费等费用由乙方负担。合同第四条约定，甲方在收到该房首付款当天内，将房地产交付给乙方使用，甲方结清之前所欠物业费、水电费、有线电视收视费等费用。第五条约定，甲方在收到乙方首期房款二天内须到南宁市公证处办理委托公证给乙方指定的人员，乙方须于签订合同后半年内还清甲方所欠银行贷款，乙方所还银行贷款视为乙方支付给甲方的房款。该合同还对其他相关事项进行了约定。 黄玉桂于合同签订当日向被告支付601号房的购房定金5万元，次日支付首付款39.7万元，两被告即将601号房交由原告使用。2011年9月30日，两被告公证委托案外人李新容办理601号房转让过户、还贷等事宜。原告于2012年7月24日到南宁市房产交易中心进行查档，显示601号房有抵押、无查封，第三人李权于2012年7月25日代原告黄玉桂还清了两被告所欠银行贷款443105.49元。2012年7月25日，原告李英林以其名义缴纳了601号房买卖契税。2012年8月1日，原告等人到南宁市房产交易中心办理过户手续时，被告知601号房已因罗朝阳与陆建冠、陆红芬的民间借贷案件被本院查封，原告随即向本院提出异议。 本院于2012年7月3日立案受理罗朝阳与陆建冠、陆红芬民间借贷纠纷一案，根据原告的申请于2012年7月18日裁定查封601号房，并于当日到南宁市房产交易中心执行该裁定，南宁市房产交易中心于2012年7月25日出具查封回执，回复已协助查封了601号房。本院于2013年1月4日作出（2012）良民一初字第563号判决，判决陆建冠、陆红芬于判决生效之日起15日内偿还罗朝阳35.89万元。本院于2013年3月15日立案受理罗朝阳与陆建冠、陆红芬民间借贷纠纷执行案件。执行过程中，黄玉桂、李英林提出执行异议，后又撤回异议申请。 因无法办理买卖601号房的产权变更登记手续，原告黄玉桂、李英林向本院提起所有权确认诉讼，请求确认601号房归二原告所有。本院于2013年8月19日立案受理了本案。经本院释明，原告于2014年3月5日变更诉讼请求，请求确认两原告与两被告签订的《存量房屋买卖合同》合法有效，两被告协助两原告将601号房的房屋所有权变更登记到两原告名下。 本院认为：关于合同的效力问题。原告黄玉桂与两被告签订的《存量房屋买卖合同》系其双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同约定601号房的房产价款为90万元，也符合当时的市场价格，故不存在损害他人利益的情形，应为合法有效合同。关于601号房的房屋所权变更登记问题。办理601号房的房屋所有权变更登记到原告名下，是被告的合同义务。合同签订后，原告按照合同的约定向被告支付了5万元定金及39.7万元的首付款，并在查档显示房产无查封的情况下，代两被告偿还银行贷款443105.49元，并于当日缴纳了601号房房屋买卖契税，原告已经按照合同的约定完全履行了支付房款的义务。原告要求将房产过户至原告名下，符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案原告支付的最后一笔款项为银行贷款的443105.49元，该款是在原告于2012年7月24日查档显示601号房有抵押、无查封后于2012年7月25日支付，对于该最后一笔款项的支付，原告并无过错。综上所述，原告已经支付全部价款并实际占有被执行的601号房，且对于交付所有款项无过错，对未办理房产过户登记手续亦无过错，同时原告李英林与原告黄玉桂系夫妻关系，两原告主张将601号房产过户至其名下，有法律依据，应予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，并经本院审判委员会讨论，判决如下： 一、原告黄玉桂与被告陆建冠、陆红芬于2011年9月29日签订的《存量房买卖合同》合法有效； 二、被告陆建冠、陆红芬于本判决生效之日起10日内协助原告黄玉桂、李英林协助将位于南宁市良庆区的产权办理变更登记至原告黄玉桂、李英林名下。 案件受理费12800元，由被告陆建冠、陆红芬负担。 义务人不履行义务的，权利人可在本案生效判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院,并在上诉期限届满后七日内向南宁市中级人民法院预交上诉费,逾期仍未预交上诉费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄婉莹 代理审判员  李瑶骏 代理审判员  谢志强 二〇一四年七月十六日 书 记 员  詹 妮 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国婚姻法》 第十七条第一款夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有： （一）工资、奖金； （二）生产、经营的收益； （三）知识产权的收益； （四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外； （五）其他应当归共同所有的财产。 《中华人民共和国诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。