广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初13736号原告（反诉被告）：广州市白云区流溪河灌溉工程管理所（原名：广州市白云区流溪河灌溉工程管理处），住所地广东省广州市白云区钟落潭镇良沙路149号，统一社会信用代码12440111455385365E。法定代表人：宋建平，主任。委托诉讼代理人：李霖致，广东法制盛邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨泳锋，男，1964年10月24日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区，被告（反诉原告）：杨福祥，男，1948年2月26日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区，委托诉讼代理人：曹毅池，男，1944年6月1日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。原告（反诉被告）广州市白云区流溪河灌溉工程管理所（以下简称流溪河灌溉管理所）与被告（反诉原告）杨泳锋、杨福祥合同纠纷一案，本院于2018年10月15日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）流溪河灌溉管理所的委托诉讼代理人李霖致、被告（反诉原告）杨泳锋、被告（反诉原告）杨福祥及其委托诉讼代理人曹毅池均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）流溪河灌溉管理所诉称：1999年4月13日，我方与两被告签订了《流溪河白沙地段租用渠堤水面协议书》，约定我方将位于流溪河白沙渡槽下左干渠里程碑号29+175、面积180平方米的渠堤水面出租给两被告建设房屋，租期从1996年1月1日起至2045年12月31日止共50年，期满不动产归我方。另约定，租金每平方米每月以2元为基数，每5年递增10%，当年租金一次收齐，下年租金在上年12月一次收齐，拖延不交，我方有权附加欠款滞纳金5%或终止租用协议，两被告负责建筑规划及出资办理报建手续，如国家征用土地涉及建筑拆迁，两被告同意服从大局需要，双方不存在要求对方补偿，征用单位有补偿的，按合同期使用年限比例分成。两被告于2018年8月20日谈话时称其在上述租赁渠堤水面建设了约500平方米的三层房屋，用作厂房、铺面。涉案协议书系出租灌渠渠堤水面建设房屋，该土地属于水利水电工程用地，违反了河道管理、防洪水利工程管理、土地管理、建筑工程管理等法律法规的禁止性规定；覆盖渠堤水面建设，严重影响了灌渠水利、行洪排涝等功能，危害堤防安全，损害了社会公共利益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，涉案协议书应认定为无效合同。此外，涉案协议书约定租赁期限为50年，即使该协议被认定合法有效，超出20年的部分无效。现请求法院判令：1、确认我方与两被告于1999年4月13日签订的《流溪河白沙地段租用渠堤水面协议书》无效；2、本案诉讼费由两被告承担。被告（反诉原告）杨泳锋、杨福祥共同辩称：对流溪河灌溉管理所的诉请没有异议，但由此造成的损失应由其赔偿。1992年白云区人民政府根据《中华人民共和国水法》精神制定（1992）云府第28号文，规定流溪河灌溉管理所应保护的区域范围和工作职责，1998年流溪河灌溉管理所竟违反水法，背离上述规定，将保护范围内的渠堤水面与我方签订《流溪河白沙地段租用渠堤水面协议书》，还要按年一次性交纳高额租金，牟取暴利，损害国家利益，造成我方重大损失，其有不可推卸的责任。流溪河灌溉管理所违反法律规定越权出具证明资料文件，将流溪河管理范围的资料数据提供给村民报建建房，我方已办理房屋宅基地使用证，却被责令限期自费拆除，流溪河灌溉管理所存在重大过错责任，其对我方的损失应当承担80%的赔偿责任。现我方反诉请求法院判令：1、流溪河灌溉管理所赔偿我方房屋损失734348元（其中杨福祥230400元、杨泳锋483948元、拆除费20000元）；2、本案反诉费、评估费由流溪河灌溉管理所承担。针对被告（反诉原告）杨泳锋、杨福祥的反诉，原告（反诉被告）流溪河灌溉管理所辩称：1、涉案建筑属违法建设，相关行政部门已经作出行政处理。2、两被告主张的赔偿缺乏事实依据，即便损失确实发生，因涉案建筑是违法建设，也只能依据建设时的建筑材料成本进行估值。另外两被告将涉案房屋用于商业经营获利，在合同中存在过错。请求法院驳回两被告的全部反诉请求。经审理查明：1996年，流溪河灌溉管理所与两被告口头协商，由两被告承租位于流溪河灌溉管理所位于广州市流溪河白沙渡槽下左干渠里程碑29+175的土地用于建设厂房、商铺。之后，两被告委托他人施工，1997年6月左右，杨泳锋出资在涉案土地上建成一座三层占地面积105.75平方米、建筑面积403.29平方米的建筑物，杨福祥出资在涉案土地上建成一座两层占地面积63平方米、建筑面积192平方米的建筑物，上述两座建筑物为相连的框架结构建筑物，作厂房、商铺使用。上述建筑物建成后，分别办理了穗云竹字第NO.0021741号和穗云竹字第NO.0016514号农村（墟镇）宅基地使用证，核发日期均为1998年10月20日。流溪河灌溉管理所（甲方）与两被告（乙方）于1999年4月13日补签《流溪河白沙地段租用渠堤水面协议书》，约定：流溪河灌溉管理所将位于广州市流溪河白沙渡槽下左干渠里程碑29+175即原白沙机耕桥下建筑在渠堤水面上（长15米，宽12米，共180平方米）出租给乙方，渠堤水面地租期为50年，即从1996年1月1日起至2045年12月31日止；建筑物四层基础，渠底按设计高铺三合土8公分厚，渠两岸护砌大石加水泥砂浆1:3批荡；租金每月每平方米2元，每五年递增10%；甲方责任包括初建提供渠堤水面下建筑规格，提供报建所需的证明资料，乙方责任包括负责建筑规划及出资办理报建手续；现建筑面积为169.20平方米，其中杨福祥使用63.45平方米，杨泳锋使用105.75平方米，实际每年收费按180平方米计算；如因国家和当地政府征用或建筑拆迁，服从大局需要，双方不存在要求对方补偿，征用单位如有补偿，按合同期使用期年限比例分成等等。2018年9月11日，广州市白云区水务局向两被告发出《责令限期改正通知书》，通知因两被告未经水行政主管部门审批，擅自在流溪河左干渠河道管理范围内兴建建筑物，违反了《中华人民共和国水法》第三十七条第二款规定，根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条和《中华人民共和国水法》第六十五条第一款规定，责令两被告立即停止违法行为，并在2018年9月14日前自行拆除建筑物，恢复河道原状，逾期不拆除将由政府组织强制拆除，所需费用由当事人承担。随后，两被告于2018年10月12日自行拆除涉案两座建筑物，因此产生拆除费20000元。另查，涉案土地属于水利水电工程土地。诉讼中，经本院委托广州市华盟价格事务所有限公司对涉案建筑物在建设当时（1997年6月）的建筑成本工程造价进行评估。广州市华盟价格事务所有限公司于2019年4月28日作出穗华价估[2019]069号评估结论书，载明：根据申请人要求，按照标的当初建筑设计施工图进行评估，因申请人提供的图纸部分比较模糊，难以准确计算标的建筑材料用量，及因评估基准日为1997年6月，距今已过22年，已不能对当年的材料进行采价，故采用框算方法对标的进行评估。评估结论为:涉案建筑物建筑单价为880元/平方米，按建筑面积596平方米计算的建筑成本工程造价为524480元。杨泳锋因此预付了评估费10000元，并要求在本案中一并处理。经双方质证，流溪河灌溉管理所认为违法建设的价值应按照建设时的建筑材料成本为标准评估，不应以公开的市场价值标准确定价格，且仅能以评估基准日的建筑材料价格为标准确定价值，但评估报告无任何客观数据为依据进行核算建筑单价，缺乏客观性，所载建筑造价还包括了人工费和运输费等开支，缺乏事实依据，同时提交评估的建筑图纸载明的申请设计主体为案外人，与被拆除的房屋不能一一对应。两被告认为评估价格太低不合理，不符合当时的建筑造价，不能包括内外墙体、水电装修；兴建在渠边的为两层高建筑，另一栋兴建在渠面上的为三层高建筑；应按照建筑设计图纸准确计算当年建筑材料用量造价，或按照广州市当时建筑造价计算，采用框算方法评估不合理。对于双方当事人提出的异议，广州市华盟价格事务所有限公司作出穗华价事[2019]257号函复：一、关于流溪河灌溉管理所提出的异议。1、评估结论的房屋造价包括材料费用、人工费及运输费等费用，是客观存在的，也符合市场价格标准，至于标的房屋是否合法不属本公司鉴定。2、本次评估基准日为1997年6月，距今已过22年，且标的房屋已被拆除，根据法院提供的标的房屋的相关资料，在市场调查基础上，评估其标的在评估时点的造价是客观合理的。3、图纸设计主体与当事人的关系问题不在评估范围。二、对于两被告提出的异议。1、评估价格是我司根据评估时点的广州市建筑市场的混凝土结构建筑的价格及河堤加固价格组成。2、评估书的概况中对建筑物组成的两栋房屋位置描述有误，以更正函予以更正。3、因申请人提供的图纸部分比较模糊，难以准确计算标的建筑材料用量，及因评估基准日为1997年6月，距今已过22年，已不能对当年的材料进行采价，故采用框算方法对标的进行评估。经本院向广州市建设工程造价管理站查询1997年建房的工程造价价格标准及其包含的价格费用组成部分、建筑材料的采价标准，该管理站函复相关依据包括：1997年广州地区工程造价的计价依据包括《广州地区一九九一年建筑工程预算价格表》、《广东省建筑工程预算定额计价表》（一九九二年）、《广东省建筑工程费用定额》（一九九七年）；1997年该站没有发布技术经济指标或其他参考造价，发布时间相近的是《广州地区建设工程技术经济指标（二OO一年）》；1997年广州地区工程造价的材价参考依据是每季度发布的《广州市建设委员会关于一九九七年第(n)季度建设工程造价结算有关问题的通知》和1997年的《广州地区建筑装饰工程材料指导价格》；上述资料均以纸质文件发布，且时间久远，内容较多，无法随函提供，需上门查阅。及后，经本院会同广州市华盟价格事务所有限公司工作人员向广州市建设工程造价管理站咨询及查阅相关资料，并询问双方当事人有否涉案建筑物的相关建设材料提供（原、被告均表示无法提供建筑合同、建筑结算清单、竣工图等相关资料），广州市华盟价格事务所有限公司就能否根据上述参考依据材料重新评估问题复函表示，因双方未能提供涉案建筑物的建筑合同、建筑结算清单、竣工图等相关资料，无法按照《广东省建筑工程预算定额计价表》（一九九二年）或《广州地区一九九一年建筑工程预算价格表》对标的进行评估。以上事实，有《流溪河白沙地段租用渠堤水面协议书》、水利水电工程土地使用证、谈话笔录、照片、宅基地使用证、《限期搬离通知》、《责令限期改正通知书》、转账回执、评估报告书、复函及当事人陈述等证据证实。本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第二十三条规定：“江河、湖泊综合治理和开发利用规划，应当与土地利用总体规划相衔接。在江河、湖泊、水库的管理和保护范围以及蓄洪滞洪区内，土地利用应当符合江河、湖泊综合治理和开发利用规划，符合河道、湖泊行洪、蓄洪和输水的要求。”1988年7月1日起施行的《中华人民共和国水法》第十九条第一款规定：“修建闸坝、桥梁、码头和其他拦河、跨河、临河建筑物，铺设跨河管道、电缆，必须符合国家规定的防洪标准、通航标准和其他有关的技术要求。”第二十九条规定：“国家所有的水工程，应当按照经批准的设计，由县级以上人民政府依照国家规定，划定管理和保护范围。集体所有的水工程应当依照省、自治区、直辖市人民政府的规定，划定保护范围。在水工程保护范围内，禁止进行爆破、打井、采石、取土等危害水工程安全的活动。”1991年12月1日起施行的《广东省实施办法》第二十三条规定：“县级以上人民政府应当依法对本行政区域内的河道、渠道、堤防和水工程设施划定管理范围和保护范围，并登记发证，确认权属。”第二十四条规定：“在河道、渠道、堤防和水工程设施管理保护范围内，未经水行政主管部门批准，不得进行下列活动。涉及其他有关部门的，还应向有关主管部门提出申请，经批准后方可进行作业。（一）存放物料、修建厂房或者其他建筑、设施；（二）爆破、钻探、打井、墓葬、挖筑鱼塘、挖砂、采石、取土、淘金和开采地下资源以及考古挖掘；（三）弃置砂、石、土、矿渣、煤渣、垃圾和其他废料；（四）种植阻碍行洪排涝的竹木和高秆作物；（五）修建阻水设施或者整治河道。”涉案《合作建房协议书》的实质是由流溪河灌溉管理所提供土地，由杨泳锋和杨福祥出资合作进行开发建设，涉案土地属于水利水电工程管理和保护范围，并非农村集体所有的土地，即使核发了农村（墟镇）宅基地使用证，但农村（墟镇）宅基地使用证只是集体经济组织成员申请依法利用宅基地建造住宅的用地文件，与涉案土地的本质属性和建设用途明显不相符；另一方面，没有证据证实涉案建筑物办理了建设工程规划许可手续及报经有关水行政主管部门审查同意。涉案土地上修建建筑物用作厂房、商铺等商业用途，对水工程的灌渠水利、河势稳定、行洪排涝、堤防安全等功能造成不利影响，违反了上述法律法规关于防洪水利工程管理、土地管理等的强制性规定，损害了社会公共利益。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第（五）项规定，流溪河灌溉管理所与杨泳锋、杨福祥签订的《流溪河白沙地段租用渠堤水面协议书》无效，本院对此予以认定。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案建筑物因涉违法建设被相关行政职能部门责令拆除，现杨泳锋、杨福祥已经自行拆除，其确实因此造成损失。流溪河灌溉管理所作为土地的提供方，其明知涉案土地属于水利水电工程用地，仍有偿提供给他人合作开发建设用于非水利用途，其对于杨泳锋、杨福祥的损失负有过错；另一方面，杨泳锋、杨福祥在明知没有办理相关报建、建设工程规划许可、报经水行政主管部门审批等合法手续的情况下，就已经在涉案土地上修建建筑物，并且用作商业用途使用多年，即使建筑物建成后补办了宅基地使用证，但如前所述，与涉案土地的本质属性和建设用途完全不相符，由此可见，杨泳锋、杨福祥对自身的损失同样存在过错。综合上述因素考虑，双方的过错程度相当，因此本院认定流溪河灌溉管理所对杨泳锋、杨福祥的损失承担50%的责任。涉案建筑物在评估时已被拆除，除杨泳锋、杨福祥提供的施工设计图以外，双方当事人均未能提供涉案建筑物的建筑合同、建筑结算清单、竣工图等材料，无法计算确定涉案建筑物的建筑材料用量、建筑材质等，也没有相关结算资料可供估算，导致无法参考相关计价依据进行评估。现广州市华盟价格事务所有限公司采用框算方法对标的所在区域的建筑工程市场进行调查及向相关行业人士进行咨询，按照河道旁建筑物基础建造、房屋框架和砌筑建造、房屋内部普通装修、水电安装的建筑标准确定在评估时点的标的建筑单价（包括材料费用、人工费及运输费）为880元/平方米并无不当，没有反证证实该评估价格不合理。广州市华盟价格事务所有限公司具备相应资质，评估程序合法，故本院对其作出的穗华价估[2019]069号评估结论书依法予以采信。杨泳锋投资兴建的建筑物面积为403.29平方米，杨福祥投资兴建的建筑物面积为192平方米，因此，杨泳锋、杨福祥造成的涉案建筑物建设成本损失分别为354895.20元（880元/平方米×403.29平方米）、168960元（880元/平方米×192平方米），并损失拆除费20000元、评估费10000元。故流溪河灌溉管理所应当对上述损失承担50%责任，即分别赔偿杨泳锋、杨福祥建设成本损失177447.60元、84480元，并向杨泳锋、杨福祥共同支付拆除费10000元、评估费5000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二十三条，《中华人民共和国水法》第十九条第一款、第二十九条，《广东省实施办法》第二十三条、第二十四条之规定，判决如下：一、确认广州市白云区流溪河灌溉工程管理所与杨泳锋、杨福祥于1999年4月13日签订的《流溪河白沙地段租用渠堤水面协议书》无效。二、自本判决生效之日起十五日内，广州市白云区流溪河灌溉工程管理所向杨泳锋支付建筑物的建设成本损失177447.60元、向杨福祥支付建筑物的建设成本损失84480元。三、自本判决生效之日起十五日内，广州市白云区流溪河灌溉工程管理所向杨泳锋、杨福祥支付拆除费10000元、评估费5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费100元，由杨泳锋、杨福祥共同负担（广州市白云区流溪河灌溉工程管理所预交的本诉受理费100元本院予以退回。自本判决生效之日起三日内，杨泳锋、杨福祥共同向本院交纳本诉受理费100元）；本案反诉受理费5571.74元，由广州市白云区流溪河灌溉工程管理所负担2101.14元，杨泳锋、杨福祥共同负担3470.60元（杨泳锋、杨福祥预交的反诉受理费5571.74元本院不予退回。自本判决生效之日起三日内，广州市白云区流溪河灌溉工程管理所向杨泳锋、杨福祥直接迳付反诉受理费2101.14元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  罗晓华人民陪审员  廖瑞仪人民陪审员  林润兰二〇一九年十一月七日书 记 员  陈健辉钟细君吴剑萍