长春新区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0193民初2434号 原告：孙艳秋，女，汉族，1971年8月21日生，住长春市绿园区。 委托诉讼代理人：陈岩，吉林功承律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚甜甜，吉林功承律师事务所律师。 原告：董桂琴，女，满族，1955年3月1日生，住长春市二道区。 委托诉讼代理人：陈岩，吉林功承律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚甜甜，吉林功承律师事务所律师。 被告：张广宇，男，汉族，1987年7月7日生，住长春市绿园区。 原告孙艳秋、董桂琴与被告张广宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理，原告孙艳秋、董桂琴的委托诉讼代理人陈岩、姚甜甜、被告张光宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结 孙艳秋、董桂琴诉称：2017年8月9日原告孙艳秋、董桂琴（甲方）与被告张广宇(乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定，孙艳秋、董桂琴将位于高新技术产业开发区华光街与荷园路交汇处安联国际118号、219号、147号、148号、149号、150号、353号、354号、355号、356号、357号及C座相邻部分房屋、安联国际地下室C区部分车库、车位出租给乙方。租赁期限为15年，自2018年1月1日起至2032年12月31日止。2018年1月1日至2018年12月31日租金为1200000元，合同签订后之日乙方向甲方支付定金200000元。该年度租金应于2017年10月8日前支付500000元，于2018年1月3日前支付100000元，2月3日前支付100000元，3月3日前支付100000元，4月3日前支付100000元，5月3日前支付100000元。2019年1月1月至2019年12月31日租金为2385000元，应于2018年10月31日前一次性全额支付。2020年年度租金标准与2019年一致，2021年起年度租金每三年参照2020年标准递增10%。《房屋租赁合同》第六条约定，乙方未及时、足额支付租金的，每逾期一日，应向甲方支付年度租金全额千分之一的违约金，逾期超过三十日的，自逾期第一日起按千分之二支付违约金，同时甲方有权解除本合同。而后原告孙艳秋与被告签订《房屋租赁合同补充租赁合同一》,合同约定将安联国际352号、358号房屋及地下车库出租给被告，2018年-2020年每年度租金为85000元,2021年起每三年参照2020年度租金标准递增10%。房屋租赁期限及双方权利义务等条款与《房屋租赁合同》约定一致。合同签订后，原告如约向被告交付了房屋。但被告于2018年1月3日即开始拖欠房屋租金。2018年欠缴租金5万元,2019年房租全部欠缴。因被告逾期缴纳租金长达数月，2019年4月11日原告向被告送达通知函,要求被告于本通知函发出之日起10日内清偿所有欠付租金，如期满未全额支付，则合同立即解除。被告在收到前述通知函后，未向原告清偿欠付租金。原告认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充租赁合同一》均系各方真实意思表示,依法成立并生效。被告应按合同约定按期、足额向原告支付租金。现因被告逾期支付租金数日，经原告催告后仍未支付，原告依据《房屋租赁合同》第六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条之规定，解除双方间的租赁关系，并要求被告按照合同约定自逾期之日起按日千分之一支付逾期付款违约金，并按2019年度租金的30%一次性支付因合同解除所产生的违约金789435元。本案系房屋租赁产生的争议，案涉房屋位于长春市高新技术产业开发区内。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条和《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条的规定，贵院对本案具有管辖权。特向贵院提起诉讼，请求判如所请。诉讼请求：1.判决确认原告孙艳秋、董桂琴与被告张广宇签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充租赁合同一》解除。2.判决张广宇立即从租赁房屋腾迁，将房屋内全部财物搬走，将房屋腾空。3.判决张广宇立即向原告支付欠付租金801150.68元，并自2019年4月21日合同解除之日起至其从租赁房屋腾迁完毕之日止，参照《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充租赁合同一》约定租金标准向原告支付房屋占用费用（暂计至2019年9月27日累计欠付租金数额为1877123.29元)；4.判决被告张广宇向原告支付因合同解除产生的违约金715500元，并以被告迟延履行金额为标准，按日千分之一计算逾期付款违约金，至其从租赁房屋腾迁完毕之日止(暂计至2019年9月27日违约金合计1574685元，具体违约金计算明细详见附表)；5.判决被告张广宇承担案件受理费、保全费。 张广宇辩称，1.同意解除2017年8月9日二原告与我签订的房屋租赁合同，同意解除孙艳秋与我签订的补充租赁合同；2.不同意从租赁房屋腾迁；3.同意支付租金，我已经给付50万元，还剩下的1377123.29元同意支付；4.我同意按法律规定给付违约金。 经审理查明：2017年8月9日，原告孙艳秋、董桂琴（杨梦、杨铭委托代理人）与被告张广宇签订《房屋租赁合同》，合同约定： 一、原告孙艳秋、董桂琴将位于长春市高新区华光街与荷园路交汇处，在华光街东侧，紧邻高新区消防大队，安联国际118号、219号、147号、148号、149号、150号、353号、354号、355号、356号、357号及C座相邻部分、安联国际地下室C区部分车库、车位出租给被告张广宇； 二、租期自2018年1月1日起至2032年12月31日止； 三、租赁用途为宾馆、餐饮、洗浴、健身等公共娱乐项目； 四、租金标准(按年度计算前三年租金不变，第四年开始每三年递增年度租金的10%）即: （1）2018年1月1日至2020年12月31日共计3年，每年度租金标准为2385000元;（2）2021年1月1日至2023年12月31日共计3年，每年度租金标准为2623500元;(3）2024年1月1日至2026年12月31日共计3年，每年度租金标准为2885850元；（4）2027年1月1日至2029年12月31日共计3年，每年度租金标准为3174435元。（5）2030年1月1日至2032年12月31日共计3年，每年度租金标准为3491878.5元。 五、租金支付方式:(1）租金按照上打租方式、按年支付。第一年度即2018年1月1日至2018年12月31日租期内合同约定租金为2385000元。经甲、乙双方协商，甲方同意乙方第一年度支付租金1200000元整,其余1185000元租金甲方同意免收。本合同签订之日,乙方向甲方支付定金200000元。本合同签订后2017年10月8日前乙方向甲方支付第一年度即2018年1月1日至2018年12月31日租期内应缴纳的部分租金500000元。以上两个付款条件中的任何一个未满足的，本合同不生效。所交付的任何定金及租金不予退还。（2）本合同生效后第一年度剩余租金乙方从2018年1月1日开始每月3号前一次性支付100000元，至付清第一年全部租金为止:（1.1）2018年1月3日前一次性支付第一年度租金100000元;（1.2）2018年2月3日前一次性支付第一年度租金100000元;（1.3）2018年3月3日前一次性支付第一年度租金100000元;（1.4）2018年4月3日前一次性支付第一年度租金100000元;（1.5）2018年5月3日前一次性支付第一年度租金100000元;（3）第二年度租金即2019年1月1日至2019年12月31日租期内的租金2385000元于2018年10月31日前（即提前2个月）一次性全额支付。以后每年度的租金均按照此日期类推一年一次性全额支付，即每年10月31日前支付下一个年度的全额租金，至租期届满。若乙方全部或部分拖延支付租金，视为乙方违约。按本合同约定，承担相应的违约责任； 六、违约责任、合同解除及赔偿：1.乙方未按约定及时、足额支付租金及其他有关税费的，每逾期一日,应向甲方支付年度租金全额千分之一的违约金,逾期超过三十日的，自逾期第一日起按千分之二支付违约金，同时甲方有权解除本合同，并且甲方有权将该经营场所停水、停电、锁门,并不承担在停水、停电、锁门期间的乙方任何损失。合同解除后,乙方除应按日支付逾期违约金外，还应按照当年租赁年度年租金的30%支付违约金。 另查明，在签订《房屋租赁合同》后孙艳秋与张广宇签订《房屋租赁合同补充租赁合同一》。合同约定： 原告孙艳秋将位安联国际352号、358号，地库（车库入口下方库房及侧面车库）出租给被告张广宇 二、租赁用途、期限与2017年8月9日原告孙艳秋、董桂琴和张广宇签订的《房屋租赁合同》约定一致； 三、租金标准(按年度计算前三年租金不变，第四年开始每三年递增年度租金的10%）即:（1）2018年1月1至2020年12月31日共计3年，每年度和金标准为85000元；（2)2021年1月1日至2023年12月31日共计3年，每年度租金标准为93500元；(3)2024年1月1日至2026年12月31日共计3年，每年度租金标准为102850元；(4)2027年1月1日至2029年12月31日共计3年,每年度租金标准为113135元；(5)2030年1月1日至2032年12月31日共计3年，每年度租金标准为124448元。 四、租金支付方式:(1)租金按照上打租方式支付，第一年度即2018年1月1日至2018年12月31日租期内合同约定租金为85000元，本合同签订之日，乙方向甲方支付第一年度租金85000元；（2）第二年度起租金和2017年8月9日签订的《房屋租赁合同》支付时间一致。 五、其他约定与2017年8月9日签订的《房屋租赁合同》有关约定一致,本《房屋租赁合同补充租赁合同一》是不可分割的一部分，具有同等的法律效力。 合同签订后二原告如实向被告交付了房屋。2018年欠缴租金5万元，2019年房租全部欠缴。2019年4月11日二原告向被告发出通知函，内容为请被告于本通知函20日内支付所有欠付租金及押金共计3055680元，如期满仍未全额支付，则双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充租赁合同一》及俩份《地下车位租赁合同》立即解除。 另查明，2019年11月29日，被告给付原告租金50万。现原告诉至本院，请求判令：1.判决确认原告孙艳秋、董桂琴与被告张广宇签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充租赁合同一》解除。2.判决张广宇立即从租赁房屋腾迁，将房屋内全部财物搬走，将房屋腾空。3.判决张广宇立即向原告支付欠付租金801150.68元，并自2019年4月21日合同解除之日起至其从租赁房屋腾迁完毕之日止，参照《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充租赁合同一》约定租金标准向原告支付房屋占用费用（暂计至2019年9月27日累计欠付租金数额为1877123.29元)；4.判决被告张广宇向原告支付因合同解除产生的违约金715500元，并以被告迟延履行金额为标准，按日千分之一计算逾期付款违约金，至其从租赁房屋腾迁完毕之日止(暂计至2019年9月27日违约金合计1574685元，具体违约金计算明细详见附表)；5.判决被告张广宇承担案件受理费、保全费。 本院认为，（一）原告孙艳秋、董桂琴与被告张广宇签订《房屋租赁合同》及原告孙艳秋与被告张广宇签订的《房屋租赁合同补充租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容中除违约条款约定违约金一项过高应予调整外，其他内容符合法律法规等相关规定，合法有效。因被告张广宇未按《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充租赁合同一》约定支付租金，违约在先，符合解除合同条件，且原告又向被告致函，被告亦未按《通知函》履行给付义务。现二原告诉至本院要求解除合同，被告亦同意解除双方所签订的合同。故原告该项请求本院应予支持。 （二）关于腾迁租赁房屋。因被告违约未按双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充租赁合同一》约定支付房屋租金，导致原告向本院诉讼解除合同。现被告亦同意解除租赁合同，但不同意腾迁。既然同意解除租赁合同，被告无理由、无法律依据不予腾迁。故原告请求判决被告从租赁房屋腾该项迁诉讼请求本院予以支持。 （三）关于租金支付。原告向本院主张被告尚欠2018年度租金5万元及2019年1月1日至被告从租赁房屋腾迁之日止租金，被告同意原告该项主张。故原告请求被告给付2018年度尚欠5万租金及自2019年1月1日至被告从租赁房屋腾迁之日止给付租金的请求本院予以支持。因原告暂请求计算至2019年9月27日累计欠付租金数额为1877123.39元（含2018年度尚欠5万租金）。因被告于2019年11月29日给付原告50万租金。故被告应给付原告2019年1月1日至2019年9月27日止租金为1377123.29元。2019年9月28日至被告腾迁出租赁房屋之日止租金按原、被告双方所签合同另行计算给付。其中2019年9月28日至2020年12月31日止，租金应为（2385000+85000）元/365天*占用房屋时间。 （四）关于违约金承担。原告主张被告未按房屋租赁合同第六条约定给付租金，应承担2019年度租金的30%违约金即2385000*30%=715500元。同时第六条约定未按约定、及时足额支付租金，每逾期一日，按年度租金全额千分之一计算逾期违约金。2018年度迟延履行租金的付款违约金为69850元。2019年度迟延履行租金的付款违约金，截止到2019年9月27日止，应给付789435元。以上合计为1574785元（原告诉请违约金金额为1574685元）。 本案被告虽未付2019年度租金2385000元，但原告主张被告承担按合同约定两项违约金合计为1574685元。该主张明显过高，结合被告同意按法律规定承担违约金的主张，应对被告主张过高的违约金予以调整。因原告并未提供证据证实被告未按期支付房租，给其造成损失。故被告应按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计息承担违约金为宜。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》六十条、九十四条、二百二十六条、二百二十七条之规定，判决如下： 一、解除原告孙艳秋、董桂琴与被告张广宇签订《房屋租赁合同》及原告孙艳秋与被告张广宇签订的《房屋租赁合同补充租赁合同一》； 二、被告张广宇于本判决生效后三十日内从租赁房屋腾迁完毕，腾迁房屋具体详见《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充租赁合同一》； 三、被告张广宇于本判决生效后十五日内给付原告孙艳秋、董桂琴自2019年1月1日至2019年9月27日止房屋租金1377123.29元及利息（以1377123.29元为基数，利率自2019年1月1日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率并上浮30%计算，2019年8月20日至2019年9月27日利率按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率并上浮30%计算）；2019年9月28日至租赁房屋倒出之日止房屋租金按双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充租赁合同一》约定给付（其中2019年9月28日至2020年12月31日间租金应为（2385000+85000）元/365天*占用房屋时间）； 四、驳回原告孙艳秋、董桂琴及被告张广宇其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费34415元，被告张广宇负担17780元，原告孙艳秋、董桂琴负担16635元。保全费5000元，由被告张广宇负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。 审判员  王国华 二〇一九年十二月十二日 书记员  王 聪