上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第3315号上诉人（原审被告）上海星宝彩钢板有限公司。法定代表人费祥根，总经理。委托代理人陆拥军，江苏嘉昆律师事务所律师。委托代理人田志华，上海市千方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海市闵行区七宝镇红明村民委员会。法定代表人王学林，主任。委托代理人周郁生，上海合勤律师事务所律师。委托代理人沙佳伟，上海合勤律师事务所律师。上诉人上海星宝彩钢板有限公司（以下简称星宝公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五（民）初字第184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月2日受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，1998年8月18日，上海市闵行区人民政府发布《关于同意七宝镇甲打字机厂仓库等七十一个单位违法用地补办手续的通知》，列明，甲打字机厂仓库等七十一个单位建设用地均未经批准，分别已于1991年2月至1996年12月期间动工建设，目前都已竣工使用。经行政处罚并均已履行，有关投资计划已经区计委同意补列，用地范围均经区规划局规划许可。现经审核，同意甲打字机厂仓库等七十一个单位使用耕地201,265平方米，非耕地485,799平方米，同时变更原已批用地43,629平方米，合同使用土地730,693平方米（折73.0693公顷），补办用地手续。七宝乙针织厂仓库系上述七十一个单位之一。1999年3月16日，上海市闵行区七宝镇红明村民委员会（出租方、甲方）（以下简称红明村委会）与上海星宝彩钢板厂（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将其所有坐落于上海市闵行区七宝镇漕宝路北侧、外环线东侧1,419平方米房屋及相关水泥场地739平方米，泥土场地3.6亩出租给乙方。租赁期限共10年，自1999年4月1日起至2009年3月31日止。租金先付后用，每年支付两次，每年4月1日与10月1日前支付。合同第三条约定，房屋之租金以每天人民币（下同）0.35元/平方米计算，水泥场地以每天0.12元/平方米计算。泥土场地每年每亩一万元计算。每三年递增百分之六。其中，第十年度的租金总额为292,990元。合同第五条约定，乙方对承租房屋改建、装修等，应征得甲方同意，有关改建、装修等费用由乙方承担。乙方不得擅自将租赁标的物全部或部分进行转租。合同第八条约定，“1、租赁期间，租赁标的物若遇政府征用，甲、乙应无条件服从，且双方互不承担责任，由此发生的补偿，则各自投资的财产的补偿归各自所有。搬迁补偿费归乙方所有。若届时甲方有新址可提供出租的，应优先考虑乙方。2、本合同期满，甲方愿继续出租的，则在同等条件下，乙方享有优先的承租权。乙方届时应在合同期满前三个月用书面形式向甲方提出续租请求。3、本合同期满，且未续租的，则租赁场所内的不动产归甲方所有，属乙方的财产应在本合同期满后十日内搬离租赁场所，逾期视作乙方放弃权利。”2000年5月8日，红明村委会书面确认，同意上海星宝彩钢板厂将本案系争房屋与场地转租第三方，但第三方的执照、税务等均应注册在闵行区七宝镇红明村。2000年9月7日，上海市闵行区规划局颁发了上海丙针织厂仓库的建设工程规划许可证〔沪闵建（99A）-153补号〕，建筑物名称为仓库，幢数3幢，面积1,387平方米。该证备注列明，“属九八大补证”。2001年11月22日，“上海星宝彩钢板厂”经核准，企业名称变更为“上海星宝彩钢板有限公司”。2003年3月18日，上海市闵行区人民政府发布《关于批准闵行区房屋土地管理局为七宝镇52号地块邀请招标项目（一期）征用土地和收回土地使用权的通知》，同意批准上海市闵行区七宝镇52号地块邀请招标项目（一期），实施有偿出让。2005年11月12日，上海市闵行区规划局颁发了《关于核发丁豪园（暂名）建设用地规划许可证的通知》〔闵规建（2005）900号〕，同意发给丁豪园（暂名）项目《建设用地规划许可证》，建设用地位置东至虹莘路，西至外环线，南至漕宝路，北至蒲汇塘。2007年5月25日，上海市闵行区房屋土地管理局颁发了《关于核发丁豪园（三期）房屋拆迁许可证的通知》〔闵房地（2007）304号〕，同意丁豪园三期项目自2007年6月1日起至2008年5月31日止进行拆迁工作，拆迁范围东至公交公司停车场、西至外环线、南至丁豪园（二期）、北至蒲汇塘。房屋拆迁实施方式为“委托上海闵行戊房屋拆迁有限公司实施”，房屋拆迁许可证号“闵房地拆许字（2007）第25号”。同年9月13日，上海市闵行区房屋土地管理局颁发了《关于核发丁豪园二期项目房屋拆迁许可证的通知》〔闵房地（2007）582号〕，同意丁豪园二期项目自2007年9月15日起至2008年9月14日止进行拆迁工作，拆迁范围东至丁豪园一期、西至A20公路、南至漕宝路、北至丁豪园三期。房屋拆迁实施方式为“委托上海闵行戊房屋拆迁有限公司实施”，房屋拆迁许可证号“闵房地拆许字（2007）第67号”。2008年9月18日，红明村委会向星宝公司发送《丁豪园（二期）基地动迁告知单》，告知根据闵房地拆许字（2007）第67号《房屋拆迁许可证》，星宝公司承租的本案系争已列入工程建设范围，要求星宝公司搬离。2009年10月30日，上海市闵行区住房保障和房屋管理局向案外人巳公司颁发了《房屋拆迁许可证》〔闵房地拆许字（2007）第18号〕，同意七宝镇52号A地项目拆迁，拆迁范围东至虹莘路、西至宏明雅舍、南至漕宝路、北至里良河，拆迁期限自2007年4月16日起至2010年9月30日止。同日，上海市闵行区住房保障和房屋管理局还向案外人巳公司颁发了《房屋拆迁许可证》〔闵房地拆许字（2007）第25号〕，同意丁豪园（三期）项目拆迁，拆迁范围东至公交公司停车场、西至外环线、南至丁豪园（二期）、北至蒲汇塘，拆迁期限自2007年6月1日起至2010年2月28日止。2004年2月27日，上海市闵行区住房保障和房屋管理局发布闵房地拆许字（2007）第67号延长公告，延长丁豪园（二期）项目的拆迁期限至2015年2月28日止。2014年3月20日，红明村委会向星宝公司发送《关于终止租赁关系的通知》，告知双方租赁期限已经届满，且红明村委会不再与星宝公司续签《租赁合同》，要求星宝公司于2014年6月30日前完成搬离事宜。同年4月1日，星宝公司法定代表人签收了上述通知。另查明，星宝公司已经支付租金至2014年6月30日，其中，支付自2014年1月1日起至2014年6月30日止半年的租金金额为152,225元，后星宝公司未再向红明村委会支付任何款项。2015年1月8日，红明村委会诉至法院，要求判令：1、星宝公司立即搬离上海市闵行区七宝镇漕宝路***号内1,419平方米房屋、739平方米水泥场地，以及3.6亩泥土场地，并将上述房屋与场地返还给红明村委会；2、星宝公司向红明村委会支付自2014年7月1日起至星宝公司实际搬离并返还上述房屋与场地之日止，按每年租金310,569.40元计算的实际使用费。本案审理期间，星宝公司申请法院调查相关情况，法院依法进行调查。法院分别至上海闵行庚房屋拆迁有限公司（以下简称庚公司）、巳公司进行现场调查。庚公司拆迁现场负责人称，目前，丁豪园项目实际由庚公司履行，其负责拆迁的对象是上海闵行戊房屋拆迁有限公司的受托内容，非居的动拆迁不在庚公司负责拆迁的范围内。巳公司总经理称，系争房屋与场地所涉地块的使用人系巳公司，项目一期已经全部拆迁完毕并交付巳公司，但二期、三期至今还没有实际交付。按当时的约定，巳公司直接取得“毛地”，故对所涉地块具体的动拆迁情况与进展不清楚。法院还电话联系了上海市闵行区七宝镇动迁办，询问涉案地块的动拆迁情况，包括评估与动迁实际情况的书面材料，但被告知无书面材料提供。另，星宝公司申请相关内容的政府公开，但未提供相应的回复与材料。原审认为，红明村委会、星宝公司于1999年3月16日签订的《租赁合同》，系签约当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。双方上述《租赁合同》于2009年3月31日届满后，星宝公司继续依据《租赁合同》约定之标准支付租金并占有使用系争房屋与场地，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，双方之间的租赁合同继续有效，已确立了不定期租赁关系，但双方当事人均可以随时解除合同。红明村委会于2014年3月20日书面通知星宝公司不再与其续约，并要求星宝公司于2014年6月30日前完成搬离事宜，而星宝公司亦仅支付租金至2014年6月30日，在红明村委会、星宝公司未能进一步达成协议的情况下，双方之间的租赁关系解除。故红明村委会要求星宝公司立即搬离本案系争房屋与场地，并将上述房屋与场地返还给红明村委会的诉讼请求，于法无据，法院予以支持。关于星宝公司提出本案系争房屋与场地已经纳入政府动拆迁范围，应当确保双方合同不变，解决动拆迁补偿事宜，且涉案地块已被政府征用，并由案外人巳公司开发利用，红明村委会不再享有权利的抗辩理由，依据双方《租赁合同》约定，租赁期间若遇政府征用，双方互不承担责任，各自投资的财产的补偿归各自所有，搬迁补偿费归星宝公司所有，但时至现今，系争房屋与场地虽被列入动拆迁范围，但并未实际拆迁，星宝公司亦未提供证据证明红明村委会已经获得了相应的动拆迁利益，相反，系争房屋与场地被列入动拆迁范围之事实并未对星宝公司正常生产经营活动以及租赁合同目的之实现造成负面影响，在《租赁合同》约定的租赁期限已到期，且双方不定期租赁关系已解除的情况下，星宝公司拒绝迁出并返还系争房屋与场地，缺乏事实与法律依据，法院不予采信。关于红明村委会要求星宝公司支付自2014年7月1日起至星宝公司实际搬离并返还本案系争房屋与场地之日止的占有使用费，鉴于系争房屋与场地被列入动拆迁范围，对系争房屋与场地的使用产生一定的影响，故法院综合考量双方《租赁合同》之约定、星宝公司自2014年1月1日起至2014年6月30日止的实际付款情况与金额、以及系争房屋与场地的实际使用情况，酌情确定星宝公司按每年225,000元的标准计算并支付系争房屋与场地的占有使用费。关于案件受理费，因星宝公司在双方《租赁合同》期满且不定期租赁关系解除后，未能及时搬离本案系争房屋与场地，侵害了红明村委会之合法权益并引起本案诉讼，应由星宝公司承担由此产生的相应责任，故本案案件受理费由星宝公司负担。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于二〇一五年七月二十三日作出判决：一、上海星宝彩钢板有限公司于判决生效之日起十五日内搬离上海市闵行区七宝镇漕宝路***号内1,419平方米房屋、739平方米水泥场地、以及3.6亩泥土场地，并将上述上海市闵行区七宝镇漕宝路***号内1,419平方米房屋、739平方米水泥场地、以及3.6亩泥土场地返还给上海市闵行区七宝镇红明村民委员会；二、上海星宝彩钢板有限公司于判决生效之日起十五日内向上海市闵行区七宝镇红明村民委员会支付自2014年7月1日起至上海星宝彩钢板有限公司实际搬离并返还上海市闵行区七宝镇漕宝路***号内1,419平方米房屋、739平方米水泥场地、以及3.6亩泥土场地之日止，按每年人民币225,000元标准计算的实际占有使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计人民币3,405.69元，由上海星宝彩钢板有限公司负担。判决后，星宝公司不服，上诉于本院，诉称：涉案的739平方米水泥场地、3.6亩泥土场地的性质，原审未予以查明。红明村委会仅提供了1,419平方米房屋的用地批复，按现有的政府公开信息判断，剩余的土地均为农业用地，本案的租赁合同效力有问题。星宝公司在系争土地上搭建了建筑物，红明村委会系同意的，现在面临拆迁，星宝公司应当获得相关利益，现在原审判决星宝公司返还系争房屋及场地，损害星宝公司合法权益，要求二审法院撤销原判第一项，改判驳回红明村委会要求返还房屋及场地的诉请。被上诉人红明村委会辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中系争房屋及场地仅有部分房屋具有合法的用地批复，因此本案的租赁合同中该部分房屋应当认定为有效，剩余的部分应当认定无效，原审认定租赁合同全部有效有误，本院予以更正。鉴于有效租赁部分的合同已经到期，红明村委会有权收回房屋，星宝公司应当予以返还。无效合同关系处理依法适用返还原则，上诉人本案项下取得之场地、房屋依法应予返还。有关搭建部分实际依附于现有场地、房屋，依法应一并返还。至于所谓之残余价值，考虑到双方合同及履行中从未对此约定，即使就“约定”租期亦已届满，应认为星宝公司已充分利用自行搭建的建筑物，在现有证据条件下，上诉人主张损失，依据确非充分，本院难予支持。至于星宝公司主张本案系争房屋及场地已进入拆迁程序，本院认为根据本案查明的事实，相关政府文件均为多年前颁布，现有的政府拆迁部门均否认系争房屋场地纳入动迁范围，星宝公司也无法提供其他实质性的证据予以证明拆迁事实的存在，本院对于该节事实主张不能支持。原审法院对合同性质认定有误，但最终处理结果符合本案客观事实，本院予以维持。综上所述，上诉人星宝公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,405.69元，由上诉人上海星宝彩钢板有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  叶振军审判员  许 京审判员  蒋辉霞二〇一六年一月二十九日书记员  周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……