河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初8765号原告陈三妮，女，1955年10月7日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托代理人王俊甫，男，1955年10月5日出生，汉族，系原告陈三妮的丈夫，住址同上。原告王俊甫，男，1955年10月5日出生，汉族，住址同上。被告李威，男，1986年5月19日出生，汉族，住河南省汝南县。委托代理人闫亚豪，河南小东律师事务所律师。原告陈三妮、王俊甫诉被告李威房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈三妮的委托代理人王俊甫，原告王俊甫，被告李威的委托代理人闫亚豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈三妮、王俊甫诉称，二原告是夫妻关系。2014年6月6日，原告与被告签订了一份房屋租赁协议，被告租赁原告在雪松路××前门面楼××层及空地。协议约定租赁期限从2014年7月7日至2019年6月30日，年租金7万元，每年6月20日前交付下年租金。协议签订后，被告交付了第一年的租金7万元，自第二年起被告以各种理由拖延不交租金。原告无数次催要租金无果，直到2018年3月25日按驿城区政府规划该房在拆迁办监督下拆除，被告至今仍拖欠19万元的租金未支付。综上所述，原告认为协议约定“如因修路或城市农村改造，部分土地被占，不影响协议执行，如需全部拆除使合同无法执行，乙方无条件接受”，原、被告之间的房屋租赁协议已无法继续履行，现被告租赁原告的房屋场地已全部拆除，被告应依约支付租赁期间的租金给原告，但被告却至今未付。请求依法判令：被告向原告支付房屋租金19万元（从2015年7月7日起计至2018年3月25日，按每年租金7万元的标准计算）。被告李威辩称，1、原告称被告仅支付一年房租不属实，被告通过合伙人向原告支付了不少于3年的租金。2、自2016年起，因政府修建盘古山路进行征收，导致被告在租赁场地建设的车行部分拆除导致无法营业，合同目的无法实现，应认定双方合同已终止。3、2016年时，原告土地已经被征收一部分，即使认定被告应缴纳租金也应扣除已经被征收的部分相对应的租金。4、原告将被告车行中的设施如空调等自行处置，应扣除此部分费用抵消租金。5、据被告了解，因城中村改造原告领走了拆除被告车行时补偿的搬迁费、停工补偿等费用，根据合同约定，此部分费用归被告，此部分费用应抵消租金。6、原告请求已经超过诉讼时效，被告主张时效抗辩权。经审理查明，原告陈三妮与原告王俊甫于1979年9月9日登记结婚。2014年6月6日，二原告以陈三妮（出租方、甲方）的名义与被告李威（承租方、乙方）签订《房地租赁协议书》一份，约定：第一条、租赁内容。1、甲方将位于雪松路西段陈庄前自建房四间两层及空地租赁给乙方使用，并同意乙方在房、地进行经营活动，并为乙方办理相关手续提供便利。2、甲方为乙方提供三相电源。电路、电器等配套设施由乙方负责购置和安装。第二条、租期和续租。1、双方商定该房、地租期为五年，即2014年7月7日至2019年6月30日止。2、租期届满，在同等条件下乙方有优先续租权，如不再续租，乙方需提前一个月告知甲方，并将所有固定设施无偿交给甲方。第三条、租金及其他费用、付款方式时间。1、租金每年柒万元，一年一交，交款时间为每年6月20号，每年租金提前一个月交付。2、水电费及经营过程中所产生的一切费用全由乙方负责。3、在合同期内对房屋及设施的维修，在法律许可下乙方根据需要对房屋和土地进行改造和扩建等费用全由乙方负责。4、合同期内不经甲方同意乙方不得将房、地转让给第三方。5、如因修路或城市农村改造，部分土地被占，不影响协议执行，如需全部拆除使合同无法执行，乙方无条件接受。期间乙方所进行的改造和扩建设施全部归甲方。6、如因修路、城农村改造，合同未到期时甲方退还乙方剩余房租。因为厂搬迁、国家所支付的搬迁费及停工补偿费全部归乙方所有等条款。合同签订后，原告即将房屋及场地交付给被告使用。2016年，因修建盘古山路，原告向被告出租诉争八间房屋（上下各四间）被拆除了两间（上下各一间），之后剩余的房屋也于2018年3月25日因政府拆迁被拆除。后原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。一、诉讼中，被告辩称，2016年拆迁导致被告的车行从中间被拆除，导致车行无法正常使用，故2016年10月合同已终止；二原告对此不予认可，并称合同约定“部分土地被占，不影响协议执行”，被告继续使用剩余的六间房屋。二、诉讼中，二原告同意2016年被拆除的两间房屋（上下各一间）从2016年11月1日起不再收取房租；被告也同意租金的计算从2016年11月1日起扣除该两间房屋的租金。三、诉讼中，二原告称其向被告出租的八间房屋面积大小一样。四、诉讼中，二原告提交了原告王俊甫与被告李威之间于2019年7月3日的电话录音一份，同时还提交了石嵩瑜、翟家庆出具的证明，显示：“到2015年6月初，收第二年的房租，就不顺利了，在随后的两个多月里，本人及爱人和王俊甫多次与李威、秦蒙追要租金无果……随后几年，哪一年，本人和爱人和王俊甫均无数次追要租金”，同时原告申请了石嵩瑜作为证人出庭作证。原告用以证明：其一直向被告追要房租，被告主张的已经超过诉讼时效不成立。被告的质证意见为：真实性无异议，但不能证明原告目的。五、诉讼中，二原告认可其已收到被告支付的第一年即2014年7月7日至2015年7月6日的租金。上述事实，有原告提交的《房地租赁协议书》等，被告提交的土地使用证等及原、被告的陈述，经庭审质证，据以认定。本院认为，原告陈三妮、王俊甫将位于雪松路西段陈庄前自建房四间两层及空地出租给被告李威，双方并签订了《房地租赁协议书》一份，故二原告与被告李威之间系租赁合同关系。合同双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。本案中，二原告依约将诉争八间房屋及场地交付给被告李威使用，其中两间房屋于2016年因修建盘古山路被拆除，之后剩余六间房屋也于2018年3月25日因政府拆迁被拆除，故二原告与被告李威之间的《房地租赁协议书》已实际解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告李威支付了第一年的租金，下欠部分租金未付，构成违约。现二原告请求被告李威向其支付租金，于法有据，本院予以支持。关于下欠租金的数额。诉讼中，被告辩称，因2016年拆迁致使其车行无法正常使用，导致合同目的无法实现，合同已于2016年10月终止；二原告对此不予认可，并称剩余六间房屋由被告继续使用。因被告对该项辩称未提交相关证据加以证明，且双方合同约定“如因修路或城市农村改造，部分土地被占，不影响协议执行”，故被告的该项辩称，事实依据不足，本院不予采纳。同理，对于二原告主张的2016年二间房屋被拆除后，剩余六间房屋由被告继续使用，本院予以采信。因①诉讼中，原、被告双方均同意2016年被拆除的两间房屋的租金应计算至2016年11月1日；②剩余六间房屋于2018年3月25日因政府拆迁被拆除；③诉讼中，原告称六间房屋的面积大小一样；④诉讼中，二原告认可被告已向其支付第一年即2014年7月7日至2015年7月6日期间的租金；故被告尚欠二原告自2015年7月7日至2016年10月31日期间的租金92361元[70000元+（70000元/年÷12个月×3个月）+（70000元/年÷12个月÷30日×25日）]；被告尚欠二原告自2016年11月1日至2018年3月25日期间的租金73646元[（70000元/年÷8间×6间）＋（70000元/年÷8间×6间÷12个月×4个月）+（70000元/年÷8间×6间÷12个月÷30日×25日）]，以上被告尚欠二原告租金合计为166007元（92361元+73646元）。二原告请求超出该部分的数额，无事实和法律依据，本院不予支持。诉讼中，被告辩称，其通过合伙人向原告支付了不少于3年的租金，未提交相关证据加以证明，本院不予采信。诉讼中，被告辩称，二原告的起诉已超过诉讼时效；二原告对此不予认可，并主张其一直向被告追要租金。因二原告提交了原告王俊甫与被告李威的电话录音及石嵩瑜、翟家庆出具的证明，并申请了石嵩瑜出庭作证，故二原告主张其一直向被告追要租金，其起诉不超过诉讼时效，与事实相符，本院予以采信。同理，被告辩称，二原告的起诉已超过诉讼时效，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告李威于本判决生效后十日内向原告陈三妮、王俊甫支付租金166007元。二、驳回原告陈三妮、王俊甫的其他诉讼请求。如被告未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4100元，保全费1470元，合计5570元，由原告陈三妮、王俊甫负担470元，由被告李威负担5100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长  刘林审判员  王鹏审判员  周岩二〇二〇年一月二日书记员  余欢