上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第2709号原告上海富顺房地产经纪有限公司。法定代表人刘某。委托代理人董旭东，上海市君和律师事务所律师。被告温李英。委托代理人吴燕华，上海市光大律师事务所律师。委托代理人庞亦翡，上海市光大律师事务所律师。原告上海富顺房地产经纪有限公司（以下简称富顺公司）与被告温李英居间合同纠纷一案，本院于2015年11月9日立案受理。依法由审判员蒋鸣良适用简易程序审理。原告上海富顺房地产经纪有限公司的委托代理人董旭东，被告温李英的委托代理人庞亦翡到庭参加了诉讼。期间，被告以其与出售方的房屋买卖合同纠纷一案已向上海市高级人民法院申请再审，且上海市高级人民法院已经受理为由请求本案中止诉讼。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，于2016年2月3日裁定本案中止诉讼。中止诉讼的原因消除后，恢复诉讼。本案现已审理终结。原告上海富顺房地产经纪有限公司诉称，2014年3月2日，经由原告居间介绍，被告就购买位于上海市XX区XX路XX弄XX号房屋，与案外人上海某某商贸有限公司签订了《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》，按照《房地产买卖居间协议》规定，因买卖方双方任何一方的原因，致使《房地产买卖协议》无效或无法履行的，责任方应向居间方支付报酬，金额为人民币（币种下同）13万元。事后，被告以行为表明不再履行《房地产买卖协议》。原告认为，其作为居间人，已经促成被告与案外人签订了《房地产买卖协议》，根据法律规定，被告作为委托人应当按约支付佣金。据此，请求法院判令被告向其支付居间报酬13万元。被告温李英辩称，不同意原告的诉讼请求。原告在居间过程中违反了相关法律法规以及买卖协议的规定，在居间过程中存在隐瞒、欺诈等行为，造成被告发生巨大的经济损失。由于原告居间过程中存在重大过错，无任何理由向被告主张居间费，且被告已就与案外人的买卖合同纠纷向上海市高级人民法院启动了申请再审程序。经审理查明，2014年3月2日，被告温李英经原告上海富顺房地产经纪有限公司居间介绍，与案外人上海某某商贸有限公司（以下简称某某公司）签订的《房地产买卖居间协议》约定，温李英向某某公司购买位于上海市XX区XX路XX弄XX号房屋，总房价款650万元。同年3月10日，被告温李英（为签约乙方）与案外人某某公司（为签约甲方）签订了一份《房地产买卖协议》。双方约定：该房地产转让价款为650万元，上述房价款包括房屋固定装饰装修、车位车库（如有）；为办理交易过户手续之需，双方同意于本协议签署后—日内共同委托居间方进行该房地产的网签备案锁定合同、并于2014年12月31日前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；前述约定期限届满日为甲、乙双方签订示范合同的最后日期；乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）后当日，支付甲方首期房价款（含甲方已实际收到的定金）390万元，甲方应将收到的首期房价款优先用于偿还银行贷款（若有），并应于收到该笔房款同时偿还尚欠借款余额（若有不足，甲方自行补足），办理抵押注销手续。《房地产买卖协议》另约定了双方其他相关权利义务。同日，温李英向某某公司支付定金20万元；同年3月30日，温李英向某某公司支付定金10万元。2014年12月18日，原告富顺公司向被告温李英寄送《友情告知函》一份，告知函记载的主要内容为：您通过居间方与某某公司签订购买XX路XX弄XX号房屋的《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖协议》，根据该买卖协议第3条规定，现友情告知您于2014年12月31日之前于居间方总部（上海市XX区XX路XX号）签订为了过户之需的网签版的《上海市房地产买卖合同》，逾期不签可能被视为违约。同年12月20日，温李英向某某公司寄送的《通知书》记载，你公司未经过我的同意在房屋上设定了抵押，影响了房屋的买卖。请你公司在2014年12月31日前注销房屋上的抵押登记，以便我与你公司网签房屋出售合同。如已完成前述工作，请尽快告知我。2015年1月20日，温李英向某某公司发出《解除函》，该《解除函》记载的主要内容为：贵公司未如实告知该房屋上的贷款抵押信息，且擅自又增设抵押的行为，不但违背诚实信用原则，而且已经导致双方无法按约履行买卖协议。鉴于贵公司的严重违约行为，根据买卖协议第3条以及第12条等约定，正式函告贵公司如下：一、温李英于2015年1月22日正式解除买卖协议；二、买卖协议解除后，贵公司应当立即返还（或要求富顺公司返还）双倍定金，共计60万元；三、买卖协议解除后，贵公司应当自行承担由此产生的所有其他法律责任，包括但不限于支付富顺公司居间服务费用等。2015年3月6日，温李英向本院提起诉讼，诉请与某某公司解除签订的《房地产买卖协议》；某某公司向温李英退还定金30万元，并向温李英支付违约金30万元。该案本院审理后认为，涉案合同无法继续履行的责任在于温李英，温李英在收到签订正式买卖合同的函件后理应及时与某某公司签订正式的买卖合同，并且在签订正式买卖合同之后及时履行支付首付款的合同义务，事实上温李英违背了上述合同义务，其行为显然构成违约，应对涉案合同无法继续履行承担违约责任。本院于2015年5月25日作出判决：确认温李英与某某公司签订的《房地产买卖协议》于2015年4月1日解除；驳回温李英其余诉讼请求。温李英对本院判决不服向上海市第一中级人民法院提起上诉，二审法院审理后于2015年10月20日作出了驳回上诉，维持原判的终审判决。2015年11月9日，原告以诉称之理由向本院提起诉讼。本案审理过程中，原告认为从其提供服务的对等性考虑，本案可按50%向被告收取佣金。以上事实，由原告提供的《房地产买卖居间协议》，《房地产买卖协议》，往来函件，本院的（2015）闵民五（民）初字第XX号民事判决书，二审法院的（2015）沪一中民二（民）终字第XX号民事判决书及当事人陈述等证据为证。上述证据经庭审质证属实，且与本案有关联，具有证据效力。本院认为，法律意义上的居间合同，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，从原告为被告提供的房地产居间介绍服务内容看，双方所形成的法律关系为复合法律关系，即居间人除向委托人报告订立合同的机会或者订立合同的媒介服务外，还应包括帮助委托人签约、贷款、办理房屋产权过户等多项服务。就本案而言，根据原告为被告提供的服务内容，基于公平原则，并参照物价部门关于居间服务收费标准的相关规定，原告要求被告全额支付佣金的诉讼请求有失公允，本院根据本案的实际情况酌定由被告向原告支付居间报酬5万元。被告未提供原告在居间过程中有隐瞒、欺诈及存在重大过错的相关证据，故其辩称意见不能成立，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四百二十六条第一款的规定，判决如下：被告温李英于本判决生效之日起十日内向原告上海富顺房地产经纪有限公司支付居间报酬5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,900元，减半收取计1,450元，由原告上海富顺房地产经纪有限公司负担725元，被告温李英负担725元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  蒋鸣良二〇一六年九月二十八日书记员  林 叶附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第四百二十六条第一款居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。