广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初5927号原告：佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区************第六层（3）-（4）轴，统一社会信用代码914************992。法定代表人：何忠，执行董事。委托诉讼代理人：贺俊，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于洋，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：佛山市蜂蚁房地产中介有限公司，住所地广东省佛山市南海区*************************之二，统一社会信用代码91440605MA4W1LGD47。法定代表人：李晓明，总经理。被告：广东南海房钥匙网络科技有限公司，住所地广东省佛山市南海区*************************之一，统一社会信用代码91440605MA4UHETP1Y。法定代表人：匡小梅，总经理。被告：李晓明，男，汉族，1987年9月23日出生，住山西省稷山县**********民组，公民身份号码142************51X。被告：匡小梅，女，汉族，1981年10月4日出生，住广东省普宁市**************，公民身份号码430************36X。以上四被告共同委托诉讼代理人：陈镇彬，广东南方福瑞德律师事务所律师。原告佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司（以下简称“御湖湾公司”）与被告佛山市蜂蚁房地产中介有限公司（以下简称“蜂蚁公司”）、广东南海房钥匙网络科技有限公司（以下简称“房钥匙公司”）、李晓明、匡小梅居间合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。本案开庭时，原告的委托诉讼代理人于洋、贺俊，四被告的共同委托诉讼代理人陈镇彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。御湖湾公司向本院提出诉讼请求：1.判令撤销2017年3月12日原告与被告房钥匙公司签订的《联动销售代理合同》；2.判令被告房钥匙公司向原告返还已支付的代理费用差额1346919.4元；3.判令被告蜂蚁公司、房钥匙公司向原告承担损害赔偿责任408051.9元；4.判令被告李晓明、匡小梅对上述债务承担连带清偿责任；5.判令各被告对诉讼费、保全费共同承担连带清偿责任。事实与理由：2017年2月7日，原告与被告蜂蚁公司签订《御湖湾豪庭商品房、商铺、车位代理销售合同》，约定1.被告蜂蚁公司独家代理销售御湖湾豪庭1-6号楼项目；2.代理期限为2017年3月1日至2017年6月30日止；3.原告承诺将销售总金额的3%支付给被告蜂蚁公司作为代理销售费用；4.李晓明、康菲对蜂蚁公司的代理销售承担一切经济和法律责任以及连带担保。合同签订后，被告李晓明（被告蜂蚁公司的法人）以引入其他团队联动销售增强营销效果、帮助原告快速实现资金回笼为由，欺骗原告于2017年3月12日与被告房钥匙公司签订《联动销售代理合同》，约定1.原告委托被告房钥匙公司独家联动场外分销项目；2.代理期限为2017年3月12日至2017年6月30日；3.原告承诺按照销售金额7%结算联动代理服务费。上述两合同签订完毕，原告即将案涉楼盘二期销售工作全部委托被告蜂蚁公司及房钥匙公司进行，并在2017年6月5日至2019年3月9日期间，共7次向被告房钥匙公司支付两团队代理费用合计4269184.8元。但被告蜂蚁公司及房钥匙公司在代理工作中存在严重违约行为：1.案涉楼盘二期房屋219套，只成功销售143套，销售成功率仅为65%，远未达到既定的销售目标；2.蜂蚁公司及房钥匙公司推荐的购房业主很多在购房资格及资金储备资质上并不适格，造成后期签约、递件困难，延误银行放款进度，导致原告无法依合同及时收到足额房款，给原告的资金运转及整体建设工程开发进度造成了严重的阻碍，并产生了实际的违约损害；3.被告房钥匙公司自2018年1月份起拒绝配合原告履行监管账户请款手续，且在收取代理费用后拒绝开具发票，导致原告无法依法支取监管账户资金，运作陷于滞碍。2019年9月10日，原告接到贵院（2019）粤0607民初4614、4616号案件的起诉状副本及材料，通过调查及专业排查才知悉，被告蜂蚁公司及房钥匙公司共用同一注册地址，带领同一销售团队入驻案涉楼盘，为原告提供单一的代理服务，却假借两公司主体资质，骗取原告签订双合同，收取原告双份代理费用，明显违反《房产经纪管理办法》第十八、第十九条的规定。原告方认为，原告与被告蜂蚁公司及房钥匙公司建立的应属委托关系，而非居间关系，本案案由应当变更为委托合同纠纷，原告与被告房钥匙公司签订的《联动销售代理合同》是在被告李晓明的欺骗下签订，存在重大误解，依法应当予以撤销。对已经支付的代理费用，应当予以扣减后返还给原告。因被告对购房业主资质审核存在过错给原告造成的逾期到账利息损失，应当承担损害赔偿责任。被告李晓明在合同中承诺自愿承担合同履行中产生的经济及法律责任，匡小梅则为房钥匙公司的个人独资股东，故其二人都应当对上述债务承担连带清偿责任。蜂蚁公司、房钥匙公司、李晓明、匡小梅共同辩称，一、原告与被告一签订的代理销售合同及与被告二签订的联动销售代理合同是合同相对方双方真实意思表示，合同条款不损害社会公共利益，两份合同均合法有效。二、原告与被告二签订的联动销售代理合同不存在重大误解或趁人之危或欺诈胁迫而成立合同的情况，被告二签订合同之后积极全面履行合同义务，在合同约定代理期限内成功推荐已达结佣条件客户145套。三、原告于2017年2月7日与被告一签订代理销售合同后，原告为了快速完成销售项目，由被告一向原告举荐专业做渠道联动俗称外场销售的被告二，原告考察了被告二的资质和实力后，在协商一致的情况下签订的联动代理合同。四、被告二在签订合同后通过整合渠道资源并与数量众多的中介机构或门店签订分销协议，安排合作方的中介人员上门集中培训，渠道方的客户有购买意向的则由被告二安排车辆接意向客户前往涉案项目。另外被告二需派人员在现场负责签到工作，当人员上门则在门口做好登记手续。被告二在代理期限内通过整合渠道为原告举荐到场意向客户近千人，成功与原告签订合同的并达到结佣条件客户145套。五、原告自始至终都知道被告一、被告二是合作企业，根据佣金标准，原告需支付被告一3%的内场代理费及被告二7%外场代理费，共计10%代理费是由原告直接支付给被告二。六、被告一及被告二推荐的客户与原告达成购房合意后由开发商的签约人员与客户签订认购书及买卖合同，案涉项目位于三水区，并非限购区域，不存在购房业主有购房资格的障碍。购房者的购房资金或购房储备资金被告一、二无法审核，购房业主与原告签订商品房买卖合同及成立了买卖合同法律关系，双方的权利义务由买卖合同所约束，双方均遵循合同约定的内容，不存在被告一二代理合同的过错问题。七、被告一负责内场销售、被告二负责渠道销售，不存在同一公司带领同一团队为原告提供单一服务的情况，内场销售团队的人员主要有策划人员、一线销售人员、后勤人员，均在开发商领导下处理好楼盘销售事项。与内场团队人员分工不同，渠道销售主要优势是掌握大量客户资源，能够为意向客户提供满足其意向的房源，由于一手楼房需要快速销售，近年来开发商均采用外场渠道销售联动的方式完成销售。八、原告与购房者关于商品房买卖合同产生的债务与被告一、被告二无关，原告与购房者的权利义务均由双方签订的合同约束，原告因自身原因逾期交楼或购房者逾期办理按揭、提交资料由其双方的法律关系所调整，原告与被告一、二约束的是双方签订的代理销售合同、联动销售代理合同，根据合同的约定支付代理费。九、本案是撤销合同纠纷，原告不具备撤销权，案涉合同不存在重大误解、欺诈等表意瑕疵，即便原告自认为存在重大误解，法律赋予的撤销权除斥期间早已届满。十、被告三、四承担连带责任没有事实和法律依据，两人是各自公司的股东，两个公司作为法人主体依法有独立的法人财产，财产是独立于股东个人，且原告未举证证明被告一、二与其股东的个人财产存在混同，无需为其公司承担连带责任。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。原告御湖湾公司在诉讼中举证如下：1.《御澳湾豪庭-客户成交确认表》原件，证明案涉合同的履行及费用支付情况，截至2018年12月31日，被告蜂蚁公司及房钥匙公司共为原告成交143套房，原告已支付代理费合计4269184.80元。2.2017年6月-2019年3月期间转账记录及支票原件，证明原告已向被告蜂蚁公司及房钥匙公司共计支付4269184.80元。3.2017年6月-2019年3月期间发票信息原件，证明被告房钥匙公司拒绝配合原告监管账户请款手续以及拒不履行向原告开具发票义务，金额已逾90万元。4.御澳湾豪庭业主贷款资料明细表、农业银行贷款超期业主违约金计算表原件、中国银行贷款超期业主违约金计算表原件，证明案涉购房业主逾期递件获批贷款情况，也说明了被告蜂蚁公司及房钥匙公司履约存在过错，造成原告经济损失408051.9元。5.起诉状及应诉通知书原件，证明被告蜂蚁公司及房钥匙公司居间成交的客户中有28户业主与原告正发生诉讼，尚在审理中，原告通过被告蜂蚁公司及房钥匙公司居间成交客户所获利益金额尚不确定。6.被告蜂蚁公司商事登记信息、被告房钥匙公司商事登记信息、（2016）粤0605民初16762号民事裁定书，证明被告蜂蚁公司与房钥匙公司的企业注册地址相同，被告蜂蚁公司的法定代表人同时任职被告房钥匙公司的项目部经理。7.（2016）粤0605民初19305号民事判决书，证明被告房钥匙公司的法定代表人曾以其个人账户代公司付款15820元，公司资产与其独资股东个人资产存在混同嫌疑。8.《御澳湾豪庭商品房、商铺、车位代理销售合同》，证明2017年2月7日原告与被告蜂蚁公司签订代理销售合同，合同第2条第2款约定原告支付的代理费包含工人工资、劳保福利等。9.《联动销售代理合同》，证明2017年3月12日原告与被告房钥匙公司签订联动销售代理合同，合同第5条第1款约定原告支付的代理费包含工人工资、劳保福利等。10.被告蜂蚁公司内档摘页原件、被告房钥匙公司企业内档摘页原件，证明被告蜂蚁公司工商材料代办人为刘桂洲，被告房钥匙公司的监事也为刘桂洲，两公司存在企业人格混同。11.被告蜂蚁公司《章程》原件、被告房钥匙公司《章程》原件，证明两公司《章程》第三章第15条均规定股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任，故被告李晓明、匡小梅应对蜂蚁公司及房钥匙公司的债务承担连带清偿责任。被告蜂蚁公司、房钥匙公司、李晓明、匡小梅在诉讼中举证如下：1.御澳湾豪庭签约业绩确认单、《项目联动分销协议》（渠道：佛山市房热点网络科技有限公司）、《项目联动分销协议》（渠道：佛山市家天下房地产代理有限公司）、《项目联动分销协议》（渠道：广州市兴房置业有限公司）、《项目联动分销协议》（渠道：广州万宸房地产代理有限公司）、《项目联动分销协议》（渠道：广州市乐达房地产代理有限公司云山诗意分公司）、《项目联动分销协议》（渠道：广州德之缘房地产代理有限公司）、《项目联动分销协议》（渠道：广州市冠信房地产有限公司）、《项目联动分销协议》（渠道：广州洋帆置业有限公司）、《项目联动分销协议》（渠道：广州东麦置业有限公司）、《销售代理合同》（渠道：广东中原地产代理有限公司）、《广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初497号民事判决书》、《项目联动分销协议》（渠道：广州恒泽房地产服务有限公司）、转账明细、中介代理费分配结算函、发票（编号：00079230）、《项目联动分销协议》（渠道：广州市益房网络科技有限公司）、转账明细、中介代理费分配结算函、发票（编号：04320134）、《项目联动分销协议》（渠道：广州康居置业有限公司）、转账明细、中介代理费分配结算函、发票（编号：00059167）、《项目联动分销协议》（渠道：广州鼎德丰房地产代理有限公司）、转账明细、中介代理费分配结算函、发票（编号：14852075）、《项目联动分销协议》（渠道：广州市万联房地产代理有限公司）、转账明细、中介代理费分配结算函、发票（编号：16641039）、《项目联动分销协议》（渠道：广州富冠房地产代理有限公司）、转账明细、中介代理费分配结算函、发票（编号：05190100）、《项目联动分销协议》（渠道：广州富居房地产中介有限公司）、转账明细、中介代理费分配结算函、发票（编号：00538185）、《项目联动分销协议》（渠道：佛山市三坊房地产中介服务有限公司）、转账明细、中介代理费分配结算函、发票（编号：00518434）、《项目联动分销协议》（渠道：广州市逸博房地产代理有限公司）、转账明细、中介代理费分配结算函、发票（编号：12544180）、发票（编号：12544179）、发票（编号：12544178）、发票（编号：28080750）、到访确认单，上述证据共同证明：广东南海房钥匙网络科技有限公司与佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司签订《联动销售代理合同》是双方真实意思表示，该合同合法有效，广东南海房钥匙网络科技有限公司按照合同积极全面履行合同中己方义务。广东南海房钥匙网络科技有限公司节选部分渠道分销单位及节选部分客户到访确认单。2.《大巴车租车协议书》《收据》，证明房钥匙公司积极履行全部合同义务。3.《御澳湾豪庭商品房、商铺、车位代理销售合同》《联动销售代理合同》《成交确认表》，证明涉案合同是合同相对人的真实意思表示，合同合法有效。综合本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认如下事实：2017年2月7日，原告与被告蜂蚁公司签订《御澳湾豪庭商品房、商铺、车位代理销售合同》，约定被告蜂蚁公司独家代理销售御澳湾豪庭1、2、3、4、5、6号楼商品房、商铺及车位，代理期限为2017年3月1日至2017年6月30日止，原告承诺将销售总金额的3%支付给被告蜂蚁公司作为代理销售费用。2017年3月12日，原告与被告房钥匙公司签订《联动销售代理合同》，约定原告委托房钥匙公司为其佛山市三水区御湖湾（御澳湾豪庭）项目提供独家联动场外分销，代理期限为2017年3月12日至2017年6月30日止，原告承诺将销售总金额的7%支付给被告房钥匙公司作为联动代理服务费。合同签订后，蜂蚁公司及房钥匙公司各自依照合同约定，依约履行了合同，其中蜂蚁公司主要负责“内场”的销售服务，即主要安排人员进驻售楼部，为前来看房购房的客户提供服务，进行销售；而房钥匙公司则主要负责“外场”销售服务，即主要通过与广州、佛山地区其他房地产中介公司联动，宣传楼盘，为外地客户提供看楼大巴等服务，挖掘珠三角地区潜在客户。查明，在销售的过程中，蜂蚁公司及房钥匙公司共为原告成交143套房产，原告已向两公司支付佣金共4269184.8元。查明，蜂蚁公司企业信息登记的住所地为佛山市南海区*************************之二；房钥匙公司企业信息登记的住所地为佛山市南海区*************************之一。蜂蚁公司工商登记材料的代办人刘桂洲，为蜂蚁公司及房钥匙公司的监事。本院认为，原告与被告蜂蚁公司签订的《御澳湾豪庭商品房、商铺、车位代理销售合同》、原告与房钥匙公司签订的《联动销售代理合同》，均是当事人的真实意思表示，合同没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，依法应予认可。原告诉请撤销《联动销售代理合同》，没有法律依据，因为其一就本案证据来说，尚没有充分证据证明蜂蚁公司与房钥匙公司存在人格混同，房钥匙公司的监事为蜂蚁公司代办工商材料，甚至是两公司之间有个别人员重叠，不足以证明两公司存在人格混同；其二在原告御澳湾豪庭楼盘的销售中，蜂蚁公司与房钥匙公司职责不同，分工明确，各自按照与原告达成的合同履行义务，其三原告诉称《联动销售代理合同》是在被告李晓明的欺骗之下签订，没有证据证明，原告作为房地产开发商，对房地产的开发、建设、销售方面应当具备丰富的经验，其诉称被欺骗及对合同存在重大误解，不符合常理。综上，本院认为《御澳湾豪庭商品房、商铺、车位代理销售合同》及《联动销售代理合同》均是当事人间的真实意思表示，合同不存在可撤销的情形，原告诉请撤销《联动销售代理合同》，没有事实和法律依据，本院不予支持。同理，原告基于合同撤销而诉请被告返还费用、赔偿损失等诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取即10297元、诉讼保全费5000元，合共15297元，由原告佛山市三水区御湖湾房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郭赤戈二〇二〇年一月二十二日书记员  卢 恩