上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）长民三(民)初字第2064号原告上海文洋科技发展有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人丁家义，董事长。委托代理人高荣华，上海市欣宏律师事务所律师。被告上海昌怡金融信息服务有限公司，注册地上海市长宁区。法定代表人蔡俊，职务不详。原告上海文洋科技发展有限公司诉被告上海昌怡金融信息服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年11月30日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张沁独任审判。因被告上海昌怡金融信息服务有限公司下落不明，本案依法转为普通程序，组成合议庭于2016年5月23日公开开庭进行了审理。原告上海文洋科技发展有限公司的委托代理人高荣华到庭参加诉讼。被告上海昌怡金融信息服务有限公司经本院合法传唤，无正当理由不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海文洋科技发展有限公司诉称，原、被告于2013年9月29日签订《上海文洋大厦租赁合同书》，约定被告租赁上海市长宁区协和路XXX号A幢7层02室房屋(以下简称“涉讼房屋”)，建筑面积758.66平方米，租赁期限5年，自2014年2月1日至2019年1月31日，原告应在2013年11月1日前向被告交付房屋，原告给予92天装修期，因被告违约解除合同的，原告有权追索装修期的租金。被告应在合同签订后12天内支付人民币207,684元作为租赁保证金，起租后2年内租金每日每平方米3元，每月租金69,228元，第3年起每年租金在上年基础上递增7%，租金先付后用，每个月支付一次，物业管理费每月每平方米20元。被告逾期支付租金、物业管理费、电费超过30天的，原告有权解除合同。被告应自逾期日起支付逾期付款利息和滞纳金。合同一方违约的，违约方应按解除本合同时租金标准承担6个月租金作为违约金及逾期付款利息和滞纳金，因被告违约解除合同的，租赁保证金不退，原告或物业公司有权采取切断水电供应等一切服务，并由被告承担造成的一切损失。同日，原、被告还签订了租用停车位协议，每个车位每月1,000元，管理费100元。2015年3月25日，因被告拖欠租金、物业管理费、电费、车位管理费，原告委托律师发函催讨。2015年3月27日，原、被告签订《提前终止房屋租赁合同协议书》，双方同意合同于2015年3月31日终止，被告应在2015年4月8日前将全部人员、设备等财产撤离、搬离涉讼房屋，租金、物业管理费、电费计算至2015年3月31日止，被告确认截至签订协议之日结欠租金、物业管理费、逾期付款利息、滞纳金合计192,494.63元(不含3月份电费、违约金及2015年4月1日-7日的房屋租金、物业管理费、电费等费用)，上述欠款被告应在60天内支付给原告，终止协议在被告履行约定后，双方对合同无其他一切争议。后被告申请将搬离时间顺延至2015年4月10日。因被告未能按协议支付欠款，原告诉至法院，要求判令：1、被告支付截止2015年3月27日的租金、物业管理费、车位管理费、电费、逾期付款利息、滞纳金192,484.63元；2、被告支付2015年3月1日至4月10日电费3,184元，2015年4月1日至7日的租金15,931.86元，物业管理费3,540.41元，合计22,656.27元；3、被告承担违约金415,368元；4、案件受理费由被告承担。被告上海昌怡金融信息服务有限公司无辩称意见。经审理查明，涉讼房屋产权登记在原告名下，2013年9月29日原、被告签订《上海文洋大厦租赁合同书》，约定被告租赁上海市长宁区协和路XXX号A幢7层02室房屋(以下简称“涉讼房屋”)，建筑面积758.66平方米，租赁期限5年，自2014年2月1日至2019年1月31日，原告应在2013年11月1日前向被告交付房屋，并给予92天装修期，因被告违约解除合同的，原告有权追索装修期的租金。被告应在合同签订后12天内支付人民币207,684元作为租赁保证金，起租后2年内租金每日每平方米3元，每月租金69,228元，第3年起每年租金在上年基础上递增7%。租金先付后用，每个月支付一次，物业管理费每月每平方米20元。合同第十一条第2.4款约定，被告逾期支付租金、物业管理费、电费超过30天的，原告可书面通知被告解除合同，被告有异议的，应在十日内向人民法院确认解除合同的效力。合同第十二条第1款约定，合同一方违约，另一方行使解除本合同权力的，在合同解除后，违约金应按解除合同时六个月的租金标准作为违约金，如违约方应承担的违约金不足抵付对方经济损失的，还应据实赔偿对方经济损失与违约金之间的差额。第十二条第3款约定，被告逾期支付租金应自逾期日起支付逾期付款利息，逾期支付物业管理费、电费等的，应按逾期额以每日0.3%比例承担逾期付款滞纳金。第十二条第7款约定，因被告违约解除合同的，租赁保证金不予退还，同时被告按合同12.1条款约定向原告支付违约金。原告或物业公司有权采取切断水电供应等一切服务，并由被告承担造成的一切损失。同日，原、被告还签订了租用停车位协议，被告租用地下车库车位5个，租用期限5年，每个车位每月1,000元，管理费100元。租金先付后用，每月支付一次，应在每月30日前支付下月车位租金及管理费。2015年3月25日，原告方向被告发送律师函，因被告自2015年1月起欠付租金、物业管理费、电费、车位管理费、违约金、滞纳金192,494.63元，构成违约，要求被告在2015年3月26日结清欠款。2015年3月27日，原告(甲方)与被告(乙方)及案外人上海荣币通实业有限公司(乙方)签订《提前终止房屋租赁合同协议书》，约定原告与被告就涉讼房屋，原告与案外人就上海市长宁区协和路XXX号A幢7层01室房屋的租赁合同，因被告及案外人欠付原告租金、物业管理费、电费、车位费，要求单方提前终止合同，原告同意解除，双方协议如下：一、双方一致同意自2015年3月31日起提前终止2013年9月29日签订的《上海文洋大厦租赁合同书》，房屋租金、物业管理费、电费计算至2015年3月31日止。二、乙方承诺在2015年4月7日前搬离涉讼房屋，经甲方认可后办理房屋交接手续，截止2015年4月8日，乙方在涉讼房屋中留有的设备等财产，视为无主财产，由甲方处置。三、被告确认截止签订本协议之日尚欠原告租金、物业管理费、电费、车位管理费、违约金、滞纳金合计192,494.63元(不含2015年3月份电费、违约金及2015年4月1日-7日的房屋租金、物业管理费、电费等相关费用)。上述欠款被告应在60天内支付给原告。四、协议经甲乙双方盖章并授权代表签订后生效。协议在乙方履行协议约定义务后，双方就2013年9月29日签订的《上海文洋大厦租赁合同书》无其他一切争议。2015年3月31日，原告向被告发送用电付款通知单，要求被告在接到通知单后7日内支付2015年3月1日至3月31日的电费2,582元。后，被告向原告书面申请，因人手少，搬运家具过多，申请将撤离时间延后至2015年4月10日。2015年4月10日，原告向被告发送用电付款通知单，要求支付2015年4月1日至4月10日电费602元。2015年4月13日，上海申通物业管理有限公司向被告发送缴款通知单，要求被告支付2015年4月1日至7日的物业管理费3,540.41元。因被告未能支付欠款，故原告提起本案诉讼。审理中，原告确认，双方合同于2015年3月31日解除，原告于2015年4月10日收回涉讼房屋，并于2015年10月将房屋另行出租。关于提前解除合同协议书中确认的欠款金额192,494.63元中，包括了被告欠付租金的利息和欠付物业管理费的滞纳金，不包括解约违约金。因被告未能按照该协议约定的期限付款，故原告要求被告按照租赁合同约定支付解约违约金，并不予退还保证金。以上事实，有房地产权证、上海文洋大厦租赁合同书、律师函、提前终止房屋租赁合同协议书、申请、用电付款通知单、缴款通知单及当事人的陈述等证据予以证明，并经庭审审核无误，本院予以确认。因被告未到庭，致本案无法组织调解。本院认为，依据合同法的规定，当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使合同目的不能实现的，另一方有权解除合同。原、被告签署的提前终止租赁合同协议，已确认双方合同解除的原因在于被告欠付租金、物业管理费等款项，并提前单方终止合同。故双方租赁合同因被告违约解除。一方当事人履行合同不符合约定的，应当应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。原告认为，双方租赁合同于2015年3月31日解除，与提前终止租赁合同协议约定相符，本院予以认可。合同解除后，提前终止合同协议中确定的款项192,494.63元，被告应当继续向原告支付。原告认为，因被告未能在该协议约定的60天内支付该笔款项，故原告有权要求被告按照租赁合同约定承担后续的费用及违约金。本院认为，双方签订的提前终止合同协议，较租赁合同而言，减轻了被告方的违约责任，但被告再次违反约定，未能全部履行付款义务。原告要求按照租赁合同约定结算费用，并要求被告按照租赁合同约定承担违约责任，具有事实和法律依据，本院予以支持。需要指出的是，2015年4月1日至7日使用房屋的费用应为房屋使用费而非租金。物业管理费应当由物业公司与被告之间进行结算，本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海昌怡金融信息服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海文洋科技发展有限公司支付截至2015年3月27日的租金、物业管理费、车位管理费、电费、逾期付款利息、滞纳金人民币192,494.63元；二、被告上海昌怡金融信息服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海文洋科技发展有限公司支付2015年3月1日至4月10日的电费人民币3,184元，2015年4月1日至7日的房屋使用费人民币15,931.86元；三、被告上海昌怡金融信息服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海文洋科技发展有限公司支付违约金人民币415,368元；四、被告上海昌怡金融信息服务有限公司支付的租赁保证金人民币207,684元不予返还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币10,105.20元，由被告上海昌怡金融信息服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  金喆勋审 判 员  张 沁人民陪审员  杨耀丰二〇一六年五月三十日书 记 员  陶艾敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。