上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初17241号原告：上海德邦物流有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：孟明辉，总经理。委托诉讼代理人：范长波，男。委托诉讼代理人：桂楠，男。被告：刘亮，男，1990年9月10日出生，汉族，户籍所在地江西省九江市。原告上海德邦物流有限公司与被告刘亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。因无法用其他方式直接向被告送达开庭传票、起诉状副本等材料，本院予以公告送达并组成合议庭适用普通程序进行审理。本案于2020年2月11日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人范长波到庭参加诉讼。被告刘亮经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海德邦物流有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告的房屋租赁合同;2、判令被告支付原告赔偿损失费用总计人民币120,855.55元(以下币种均为人民币，含装修期损失费12,325.75元、违约金27,959.40元、拖欠租金49,303元、拖欠的物业费6,616元、空置期损失费24,651.40元);3、判令被告支付逾期还款利息(自2017年6月1日之日起至起诉之日的逾期还款利息及自起诉之日至实际还款之日按中国人民银行同期贷款利率的四倍标准计算的逾期还款利息);4、判令被告承担诉讼费用。审理中，原告撤回第一项诉讼请求。事实和理由：2016年8月4日被告刘亮与原告上海德邦物流有限公司签订《租赁合同》，合同约定,原告将位于上海市明珠路XXX号B座806室租于被告使用。该房屋铺面165.40平方米。租赁期自2016年9月16日至2019年9月15日。房租每月12,325.75元,每两个月支付一次。2017年6月被告刘亮直接搬离房屋,被告违反合同约定,给原告造成损失如下：(1)合同约定：装修期为2016年8月16日至2016年9月15日,装修期间不收取租金;免租期为三期：2017年5月16日至2017年9月15日止。但违约责任约定因乙方原因违约要履行合同而给予乙方装修期间和免除租期间的租金损失,即装修期损失费12,325.75元;(2)合同约定：违约方应向守约方支付等同于两个月租金和两个月物业管理费之和的违约金,即违约金27,959.40元；(3)合同约定：因合同提前解除形成的该出租物业空置期(不少于2个月)的租金、管理费损失,即空置期损失费24,651.40元;(4)截止退租日,被告仍拖欠2017年1月16日到2017年5月15日的物业费6,616元,拖欠2017年1月16日到2017年5月15日的租金49,303元。综上,原告履行了出租人的义务,但被告却没有按约定履行承租人的义务,严重违反双方互利互惠、合作共赢的初衷,为保护原告合法利益,根据双方约定以及民事诉讼法等相关法律的规定,特向法院提起诉讼,请求支持原告的诉讼请求。被告刘亮未作答辩。经开庭审理查明：2016年8月4日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方出租给乙方的物业坐落在上海市青浦区明珠路XXX号B座806室。建筑面积为165.40平方米，签订合同时,乙方对该租赁物业现状已充分了解,确认符合乙方承租目的。乙方承租出租物业仅作为办公用途,租赁期限为自2016年9月16日至2019年9月15日止。甲方于2016年8月15日前向乙方交付出租物业。乙方装修期为自2016年8月16日起至2016年9月15日止。乙方可于甲方交付租赁物业当日开始进行装修,装修期间需缴纳物业管理费和其它费用。双方协商除上述装修期外,甲方承诺给予乙方第一年123日免租期、第二年123日免租期、第三年123日免租期,免租期在每租赁合同年度年末执行,具体免租时间为：1、2017年5月16日起至2017年9月15日止；2、2018年5月16日起至2018年9月15日止；3、2019年5月16日起至2019年9月15日止。以上免租期内甲方免收乙方租金,但在免租期内不免除物业管理费和其他费用。若乙方有意续租,应在合同届满3个月前书面通知甲方。若乙方全面履行了合同,未发生违约行为,并且乙方的承租条件与第三方承租条件相等的情况下,乙方享有优先续租权。甲方应于合同期满2个月前书面回复乙方其续租申请是否被接受。若甲方同意续租,应告知有关续租增加的条件,双方就租金等事宜重新商定,并签订新合同。如果甲方不同意续租,乙方应于租赁期限届满日按合同约定将出租物业交还给甲方。租金按每天每建筑平方米2.45元计算,折合每月平均租金为12,325.75元。双方约定合同租金按以下方式支付,先付后用：每贰个月支付一次,支付时间为每贰个月的首月前五日内支付,如果遇到免租期,导致每租赁合同年的最后一次房租缴纳没有贰个月,则该租赁合同年的最后一笔租金需同前一笔租金一起支付到位(假设：免租3个月,则该租赁合同年的最后一次缴纳费用需一次性缴纳3个月房租);首笔租金于合同盖章生效后5个工作日内支付。乙方应将上述款项支付至甲方指定的银行账户,甲方的银行账户信息详见合同附件五。甲方委托专业物业管理公司提供物业服务,乙方根据附件四物业相关费用收费规定向物业管理公司支付管理费,由物业管理公司向乙方开具管理费发票。物业管理费每贰个月支付一次,支付时间为每贰个月的首月前五日内支付;首笔物业管理费于合同生效后3个工作日内支付。物业管理费自甲方将该物业交付乙方装修之日起算,每月物业管理费为1,654元。装修期和免租期内乙方无需支付租金,但需按照10元/平方米/月×租赁建筑面积向物业管理公司支付物业管理费(详见附件四物业相关费用收费标准),并承担水、电、燃气等公用事业费用,其中水电费为物业公司代收代缴,由物业公司开物业服务性发票给乙方。乙方在承租、使用出租物业期间使用的水、电费用,由管理公司根据附件四及有关部门的收费标准代有关部门向乙方计收。乙方因经营发生的其他公用事业费用(如有),由乙方自行向有关公用事业部门支付。乙方应在签订合同后,向甲方支付等同于贰个月租金即24,651.50元为履约保证金,缴纳时间为同第一期租金一起缴纳。乙方未按时缴纳房租或者其他违约前提下,甲方有权自行用前述保证金充抵乙方房屋租金及其他违约金,若有不足,甲方有权利要求乙方补充。该保证金被充抵后,乙方应于收到甲方补足保证金通知后3个工作日内补足上述保证金,否则视为乙方未按时支付保证金,甲方有权单方解除合同。乙方信守合同全面履行其义务,在租赁期间按约付清所有租金和其他费用,且乙方按时将出租物业恢复原状(经甲方验收通过,正常使用折旧除外)退还甲方后,甲方应在出租物业按要求回收后30日内将该保证金无息退还给乙方。如乙方逾期支付租金、管理费及其他费用,每逾期一日,甲方有权向乙方收取应付款项总额的千分之一作为滞纳金。为免疑问,合同项下的物业管理公司是指接受甲方委托,对包括该出租物业在内的该大厦提供商业运营管理服务和物业管理服务的公司。甲乙双方协商一致,可提前终止合同,但应签订书面终止协议。任何一方在履行合同时出现合同约定的违约事项达到解除合同条件的,守约方可选择解除合同。任何方单方提前要求解除合同或出现合同约定的违约情形导致合同解除的,违约方应向守约方支付等同于两个月租金和两个月物业管理费金额之和的违约金。乙方违约时,甲方也可要求乙方赔偿因提前解除合同而给甲方造成的损失。甲方有权直接以乙方的保证金冲抵违约金或损失,保证金余额不足抵扣违约金或损失的,甲方有权向乙方继续追索。在合同履行期间,一方如有违反合同约定的行为,违约方应向另一方支付违约金。合同有违约金计算方式约定条款的,从其约定;没有违约金计算方式约定条款的,违约金按日违约金计算：日违约金为合同约定租金总金额的千分之一;违约天数＝违约事实发生之日起至纠正违约之日止的日历天数;违约金金额＝日违约金×违约天数。因乙方违约导致合同解除的情况下,甲方有权要求乙方赔偿的损失包括：(1)因合同提前解除形成的该出租物业空置期(不少于2个月)的租金、管理费损失;(2)甲方将该出租物业另行出租的租金、管理费与甲方根据合同可取得的租金、管理费之间减少的差额；(3)甲方基于乙方完全履行合同而给予乙方装修期间和免除租期间的租金损失;(4)甲方为满足乙方特殊的交房条件而额外增加的工程建设或改造费用;(5)因乙方违约给甲方造成的其他合理损失或甲方支出的合理费用,包括但不限于因该租赁关系产生的广告费、佣金、物业空置费及法律费用(诉讼费用、律师费、调查费)等。合同届满后,乙方未能按合同约定在甲方许可的期限内将该物业恢复原状,因而导致甲方无法将该物业交给新的承租方,而使得甲方被索赔或被起诉,或者新的承租方因此拒绝承租该物业给甲方造成各项损失,这些损失包括但不限于甲方因此所需支付新的广告费、佣金、物业空置费用及法律费用(诉讼费用、律师费、调查费)等。甲方原因造成乙方的损失：(1)该房屋交付时存在建造缺陷的,甲方应自交付之日起十五日内进行修复,逾期不修复的,甲方同意减少租金并变更有关租金条款。(2)因甲方未在该合同中告知乙方,该房屋出租前已抵押或产权转移已受限制,造成乙方损失的,甲方应负责赔偿。(3)租赁期间,甲方不及时履行合同约定的维修养护责任,致使房屋损坏造成乙方财产损失或人身伤害的,甲方或物业公司应承担赔偿责任。(4)租赁期间,非合同规定的情况甲方擅自解除合同,提前收回该房屋的,甲方应向乙方按月租金的两倍支付违约金,如违约金不足抵付乙方损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同另行约定了双方的其他权利义务。合同订后，原告按约交付租赁房屋，被告支付履约保证金24,651.50元。2017年6月19日，被告撤离系争租赁房屋。2017年6月19日，原告向被告发送《律师函》,言明2017年2月24日发出《停电通知》,催促尽快支付拖欠的相关费用。截至2017年6月19日,仍拖欠大量租金、物业管理费和电费等费用。要求被告支付合同租金、物业管理费和电费等费用，解除与被告之间的租赁关系,并由被告承担违约责任等各项损失。另查明，2016年1月21日，坐落上海市青浦区徐泾镇明珠路XXX号房屋登记于案外人上海鼎沪实业发展有限公司名下。庭审中，原告确认水电费已结清。以上查明的事实，由原告的陈述，租赁合同、律师函等予以证明，并经庭审出证属实，本院经审核后依法予以确认。审理中，原告上海德邦物流有限公司表示，合同签订后，被告按照合同约定入住。被告支付租金至2017年1月15日，2017年1月16日起未支付。被告物业费与租金欠付时间一致，支付至2017年1月15日。被告租赁押金同意抵扣租金。律师函中载明了搬离时间，2017年6月19日被告已经搬离。律师函发出后，被告没有支付过欠付的款项。原告整体租赁后，再分别转租，房东清楚且同意转租，六个月内也未提出异议。利息与违约金没有重复，系租金的逾期付款利息，合同约定千分之一，原告自愿调整为按照银行利率四倍计算。根据庭审确认的事实，本院认为，原、被告就系争房屋签订《租赁合同》系双方真实意思的表示，未违反相关强制性法律法规，依法应确认为合法有效，双方均应按约履行各自义务。合同履行过程中，被告因自身原因提前搬离系争租赁房屋，并未按约支付相应租金、物业费，违反合同约定，被告理应承担相应违约责任，原告要求被告支付欠付租金及物业费的诉讼请求，本院予以支持；对于被告已经交纳给原告的租赁保证金24,651.50元，原告同意被告在支付欠付租金时扣除，本院予以准许。合同履行过程中，被告提前退租的行为构成违约，被告作为违约方理应对其违约行为给原告造成的损失承担赔偿责任，原告要求被告支付免租装修期损失、空置费损失、违约金等的诉讼请求，本院予以支持。关于租金逾期付款违约金的计算标准，原告认为合同约定过高而自愿调整，本院予以准许，酌定参照中国人民银行同期贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算逾期付款违约金至被告付款之日止。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘亮应于本判决生效之日起十日内支付原告上海德邦物流有限公司租金人民币49,303元(被告支付该款项时应扣除保证金人民币24,651.50元)；二、被告刘亮应于本判决生效之日起十日内支付原告上海德邦物流有限公司物业费人民币6,616元；三、被告刘亮应于本判决生效之日起十日内支付原告上海德邦物流有限公司违约金人民币27,959.40元；四、被告刘亮应于本判决生效之日起十日内支付原告上海德邦物流有限公司免租期、装修期损失人民币12,325.75元；五、被告刘亮应于本判决生效之日起十日内支付原告上海德邦物流有限公司空置期损失人民币24,651.40元；六、被告刘亮应于本判决生效之日起十日内支付原告上海德邦物流有限公司租金逾期付款违约金[以人民币49,303元为基数，自2017年6月1日起至实际支付之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款利率四倍计算；2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)四倍计算]。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,717.10元，公告费人民币560元，合计人民币3,277.10元，由被告刘亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  吴小龙人民陪审员  朱梅芳人民陪审员  曹爱珍二〇二〇年二月二十六日书 记 员  沈 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。