陕西省西安市长安区人民法院 陕西省西安市长安区人民法院民 事 判 决 书 (2019)陕0116民初9161号 原告：王东宇。委托诉讼代理人：张剑。被告：王联杰。被告：西安紫薇物业管理有限公司。法定代表人：李春伟。 委托诉讼代理人：寻曼利、高锐娜。 原告王东宇诉被告王联杰、被告西安紫薇物业管理有限公司（下称紫薇物业）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王东宇之委托诉讼代理人张剑；被告王联杰；被告紫薇物业之委托诉讼代理人寻曼利、高锐娜均到庭参加诉讼，本院依法审理。本案现已审理终结。原告王东宇向本院提出如下诉讼请求：1、撤销原告与被告王联杰签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告王联杰返还原告租金336986.3元；3、判令被告王联杰赔偿原告经济损失1305577.8元；4、判令被告紫薇物业返还居间服务费16300元，并对第三项请求赔偿的经济损失承担连带赔偿责任；5、判令被告王联杰向原告支付违约金208333.33元；6、判令被告承担诉讼费、财产保全费。事实与理由：2017年10月15日，经被告紫薇物业的居间服务，原告与被告王联杰就原告承租被告王联杰所有的商铺用于经营幼儿教育等事宜，签订了《商铺租赁合同》，租期6年。合同签订后，被告王联杰向原告交付了房屋，原告向被告王联杰支付了2017年12月15日至2018年12月15日的租金500000元，后又于2018年10月23日陆续支付了2018年12月16日至2019年6月15日的租金200000元。被告王联杰交付房屋后，原告投入大量资金对租赁房屋进行了装饰装修，办理了营业手续，采购了教学设备设施，聘请了专业人员，进行了宣传招生等商业活动。合同履行至2018年11月23日，西安市中级人民法院于租赁房屋处发布公告，责令原告于2018年12月10日之前迁出租赁房屋，致使原告被迫停止招生，退还已收取的部分学费，营业自此终断，造成了巨大经济损失。至此原告才得知租赁房屋已于2015年6月24日被西安市中级人民法院查封，查封期限3年，租赁房屋的所有权已于2018年9月6日转移至陕西省轩正元实业有限公司。被告王联杰在签订房屋租赁合同时，违反诚实信用原则，明知租赁房屋处于查封状态，故意隐瞒查封事实，致使原告在不明真相的情况下作出错误的意思表示与其订立合同。同时，在被告王联杰明知租赁物房屋的所有权已发生转移的情况下，仍故意隐瞒租赁房屋的物权状况的重大真实情况，要求原告支付2018年12月16日至2019年6月15日的租金。被告王联杰的行为明显存在恶意欺诈，紫薇物业作为专业的房屋租赁居间人在没有核实、披露房屋真实信息的情况下，向原告提供房屋租赁的居间服务，未履行居间人的审慎核查、如实报告等义务，二被告均应承担赔偿责任。原、被告协商未果，原告遂起诉。庭审中，原告自愿撤回第5项诉讼请求，将第1项诉讼请求变更为“解除原告与被告王联杰签订的《商铺租赁合同》”，将第3项诉讼请求变更为“判令被告王联杰赔偿原告经济损失1511547.56元”。被告王联杰辩称，他与原告之间房屋租赁关系属实，他出租房屋时曾告知原告他与招商银行之间存在民事纠纷，并表示能解决该纠纷。西安市中级人民法院发布公告责令原告迁出房屋属实，他也是事后才得知。西安市中级人民法院将他的房屋判决给了他人，他已经向西安市中级人民法院申请复议，最终裁决并未作出。他同意解除双方签订的《商铺租赁合同》。对2018年9月6日至2018年12月15日的租金136986.3元不同意退还，同意退还2018年12月16日至2019年6月15日之间的租金200000元，认为居间服务费与他无关，对原告主张的其他经济损失需进一步核算并确认是否属于他赔偿的范围。被告紫薇物业辩称，一、公司工作人员联系并带看了涉案商铺，带看前进行了房屋情况调研，与物业核实了业主信息及物业费交纳情况，向其他租户进行了询问证实，确定租户的租赁合同与被告王联杰签订并将租金支付王联杰。房屋物业未接到与房屋查封相关的文件，现场未见法院封条，所有商户均正常经营。二、工作人员多次与王联杰沟通价位并询问房屋权属情况，王联杰承诺自己就是业主，王联杰未如实告知房屋被查封的事宜。三、按照签订合同流程，签订租赁合同时，紫薇物业会要求业主方携带房产证原件及业主身份证原件进行最终确认，查看原件并留存复印件，但原告王东宇和被告王联杰在紫薇物业不知情的情况下私自签订了租赁合同，紫薇物业并未参与合同签订过程，无法帮忙把控风险。四、紫薇物业得知王东宇和王联杰私自签订租赁合同之后，为维护自身权益，员工高锐娜多次催要服务费，王东宇支付了16300元服务费，王联杰未支付。王联杰有主观逃避服务费的行为。紫薇物业认为其公司在该事件中并无过错，不应承担责任，原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，2017年原告欲租赁商铺从事幼儿教育，遂联系被告紫薇物业询问有无合适房源，被告紫薇物业工作人员有被告王联杰的联系方式，便介绍原告王东宇与被告王联杰相识，磋商房屋租赁事宜。当时，位于西安市高新区XX园XX幢XX单元XX室房屋登记的所有权人为王联杰，因王联杰涉诉，该房屋已于2015年6月24日被西安市中级人民法院依法查封，期限三年。王联杰曾以房屋为他人提供担保向招商银行贷款，因与招商银行之间的纠纷涉诉，对房屋被查封的事实充分知晓。王联杰告知王东宇涉案房屋有抵押，未告知房屋处于查封状态。2017年10月，原告王东宇与被告王联杰在紫薇物业不知情的情况下谈妥租赁事宜。王东宇分别于2017年10月13日及10月16日向王联杰转款200000元、300000元。2017年10月16日王联杰出具房租收据一份，称将商铺面积预估为700平方米，首年租金（2017年12月15日至2018年12月15日）暂按照50万元/年先行支付，待双方实测面积确定后，按61元/月/平方米的标准据实结算。2017年11月原告王东宇（承租方、乙方）与被告王联杰（出租方、甲方）在紫薇物业不知情的情况下签订《商铺租赁合同》，约定王联杰将其所有的位于西安市高新区XX园XX幢XX单元XX室商铺出租给王东宇用于商业用途，租赁期限为六年，自2017年12月15日至2023年12月14日，租金为每月每平米61元，从第三年开始，每年4%逐年递增。甲方承诺招商银行为本人该房产的唯一的债权人。乙方承租期内，如甲方无力偿还债权人的债务，影响乙方租赁权所造成的一切损失（房租、装修）由甲方承担。合同落款处原告王东宇书写的日期为“2017年12月15日”，被告王联杰书写的日期为“2017年10月15日”，二人均认可合同实际签订时间为2017年11月。2018年11月17日王联杰再次出具房租收据一份，称商铺面积预估为700平方米，租金（2018年12月15日至2019年6月15日）暂按照20万元/半年先行支付，待双方实测面积确定后，按61元/月/平方米的标准据实结算。紫薇物业得知王东宇和王联杰签约情况后，向王东宇索要居间服务费，王东宇后向紫薇物业支付服务费16300元。王东宇对涉案房屋进行装修并购置相关物品用于经营幼儿教育。2018年9月6日，西安市中级人民法院就申请执行陕西轩正元实业有限公司与被执行人西安华昊交通科技有限公司、王联杰、刘某某、卫静授信协议纠纷一案作出（2018）陕01执恢240号之三执行裁定书，裁定内容如下：一、将被执行人王联杰名下位于西安市高新区新型工业园，房屋所有权证号为105XXXXXXX-2-29-10101～1的房产作价41904000元，交付申请执行人陕西轩正元实业有限公司抵偿债务。上述房产的所有权自本裁定送达申请执行人陕西轩正元实业有限公司时起转移。二、申请执行人陕西轩正元实业有限公司可持本裁定书到登记机关办理相关产权过户登记手续。2018年11月6日，涉案房屋办理了产权变更登记。2018年11月23日，西安市中级人民法院在涉案房屋处张贴公告，称被执行人王联杰名下位于西安市高新区新型工业园房屋所有权证号为105XXXXXXX-2-29-10101-1的房产已经作价41904000元交付申请执行人陕西轩正元实业有限公司抵偿债务。责令被执行人王联杰及其他占有人在2018年12月10日前迁出上述房屋。经与新房东协商，新房东同意延长原告搬离期限。2019年春节前原告方培训机构工作人员离场。原告认为被告王联杰签订合同时隐瞒房屋被查封的事实，房屋在租赁期内被强行过户，致使原告无法行使权利，合同根本目的无法实现，原告与被告协商无果，遂起诉至本院。庭审中，原告请求判令解除商铺租赁合同，认为被告王联杰应退还多收的租金并就其装修、员工工资、安置费等损失进行赔偿，紫薇物业因履职不善应承担连带责任。对房屋装修的残余价值无法确认，同意在其损失中扣除可拆卸、可移走设备的费用。被告王联杰认可原告遭受损失的事实并表示愿意赔偿，但辩称具体损失金额需待进一步核实确认。紫薇物业辩称其公司已履行了自身义务，原告无权要求其公司承担责任，不同意原告的诉讼请求。双方当事人各执己见，本案未能调解。上述事实，有庭审笔录、商铺租赁合同、付款凭证、房租收据、居间服务费凭证、执行裁定书、公告等在卷佐证，足以认定。本院认为，法律并未禁止房屋所有权人在房屋被查封限制产权变更后行使收益权。原告王东宇与被告王联杰签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律、法规的规定，应属合法有效，双方当事人均应自觉遵守，履行各自的权利义务。但被告王联杰明知涉案房屋已被法院查封，却未如实告知原告王东宇，导致原告王东宇在签订合同之前未能充分完全掌握涉案房屋的信息，具有一定过错。合同履行过程中，因王联杰未能及时解决所涉纠纷，其名下房产即本案案涉房屋被法院裁定作价抵偿债务，房屋所有权发生变更，导致原告无法继续行使承租权利，双方租赁合同的根本目的无法实现。现原告要求解除其与被告王联杰签订的《商铺租赁合同》，于法有据，且被告王联杰同意解除，故本院依法予以准许。合同解除的责任在于被告王联杰，故王联杰应退还多收的租赁费用并就原告各项合理损失进行赔偿。2018年9月6日，西安市中级人民法院作出（2018）陕01执恢240号之三执行裁定书，其中明确案涉房屋的所有权在裁定书送达陕西轩正元实业有限公司时起即发生转移。针对案涉房屋，被告王联杰仅有权收取所有权登记转移前的租金。2018年9月6日至2018年12月15日期间的房屋租金被告王联杰已经收取，应予退还，该部分费用计为136986.3元。2018年12月16日至2019年6月15日期间的房屋租金，原告已预交200000元，被告王联杰应予退还。关于原告经济损失一节，本院认定如下：一、房屋装修损失。原告对房屋装修后使用近一年，势必有所损耗，原告自认无法确定房屋装修的残余价值，按照装修时的花费主张明显不妥。房屋内部分设备如空调、电梯等可拆卸、可移走，部分设备仍可继续使用。结合前述事实，综合原告装修情况及双方当事人的责任，本院酌情认定原告装修损失为700000元。二、营业终断导致的员工工资损失。原告自称向员工支付了2018年11月和12月的工资，但原告仅提供证据证明其担任法定代表人的陕西嗨培衔接教育科技有限公司于2018年12月15日向员工支付了11月的工资，且原告自认2019年春节前工作人员才离场，原告未提供充分证据证明其主张，故对原告此项损失，本院不予支持。三、安置费。原告自称断租事宜导致其无法向已预付款项的幼儿提供教育，遂向部分幼儿退费，将部分幼儿安置至其他教育机构并支付费用，从而产生损失。上述情形可能事实存在，但与之对应地原告并未提供相应教育服务，且原告并未提供充分证据证明该部分损失，故对原告关于该损失的主张，本院不予支持。紫薇物业作为租赁关系的居间方，具备相应资质，理应在促成合同关系成立之前尽到充分的审慎核查义务，如本案房屋被查封的事实，紫薇物业理应及时知晓并充分提醒承租方。但原告王东宇与被告王联杰在紫薇物业不知情的情况下私下签订租赁合同，故意回避紫薇物业，应视为自愿放弃要求紫薇物业履行后续义务。原告王东宇在合同签订后应紫薇物业工作人员催促自愿支付部分费用，属于对自己权利的处分，本院不予涉及。对原告要求紫薇物业退还服务费并就其经济损失承担连带赔偿责任一节，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告王东宇与被告王联杰于2017年11月签订的《商铺租赁合同》；二、被告王联杰于本判决生效后十日内退还原告王东宇房屋租金336986.3元；三、被告王联杰于本判决生效后十日内支付原告王东宇房屋装修损失700000元；四、驳回原告王东宇的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费40138元，原告王东宇已预交，由被告王联杰承担，在给付上述款项时一并给付原告王东宇。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长     张  倩人民陪审员     高永社人民陪审员     杨更利 二〇一九 年 十 月 二十三 日 书  记  员     马建伟  1