四川省剑阁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0823民初407号 原告：王步建，男，1971年3月12日出生，汉族，初中文化，农民，住四川省剑阁县。 原告：任彩云，女，1970年6月13日出生，汉族，不识字，农民，住四川省剑阁县。 共同委托诉讼代理人：何康兮，四川川广律师事务所律师。 被告：姚书和，男，1973年4月9日出生，汉族，小学文化，个体户，住四川省剑阁县。 被告：唐小琴，女，1982年1月1日出生，汉族，初中文化，个体户，住四川省广元市利州区。 共同委托诉讼代理人：华平，四川立韬律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：魏玉剑，剑阁县剑雄法律服务所法律工作者。 原告王步建、任彩云与被告姚书和、唐小琴建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年10月25日作出（2018）川0823民初694号民事判决。被告姚书和、唐小琴不服该判决，向四川省广元市中级人民法院提起上诉。四川省广元市中级人民法院于2019年1月25日作出（2018）川08民终1324号民事裁定，撤销我院（2018）川0823民初694号民事判决，发回我院重审。本院依法另行组成合议庭，分别于2019年4月10日、7月2日公开开庭进行了审理，本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王步建、任彩云向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令二被告向原告支付因不能按照合同约定交付门面房的房款159.84万元；2.判令被告因迟延向原告交付房屋租金损失25620.00元﹝3年门面房租与住房面积差品迭之后的金额：180000.00-3100.00×（135.95＋93.85-180.00）；3.本案的保全费、诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年5月28日，原告王步建与被告姚书和签订了《合作建房合同书》，合同约定：原告将自己所有的位于剑阁县住房（包括土地使用权及地上建筑物）交与被告姚书和，由姚书和进行撤除后新建房屋。在该处的新建房屋竣工后，姚书和应当向原告返还该处所建门面房一间。因被告在建设施工过程中，擅自将四根0.60ｍｘ0.55ｍ的承重柱建设于返还原告的门面房中，严重损害了原告的利益。为此，2015年5月10日，被告姚书和与原告达成了处理该问题的《房屋对换合同》，约定被告在新车站的对面以原告的名义，由被告出资购买临街底楼门面房一间对换返还原告的门面，位置由原告选定，建筑面积53.28㎡，面积误差在5.00㎡以内。如被告不能按照约定交付，则按照3.00万元／㎡（面积按照53.28㎡计算）向原告支付房款。后原告及被告为保证能够在合同约定的地段购买到返还的门面，双方均在金洲帝国楼盘交纳了购房诚意金。然而，2018年2月4日，售楼部通知被告楼盘开盘事宜后，被告至今未去办理购房返还门面的事宜。同时，被告告知原告找他的律师商谈，可见被告无履行合同的诚意，严重损害了原告的合法权益。现原告为维护合法权益，特诉于人民法院，望依法裁决。 被告姚书和、唐小琴辩称，《合作建房合同书》约定由姚书和出资建房，协议签订后原告委托被告对房屋进行设计建修，修建过程中由于与相邻发生纠纷，不能在相邻墙上设立承重柱，所以变更了设计承重柱的位置，被告不存在违约。房屋建修好后已经实际交付给原告，已在房管部门登记，建房协议也约定在城市规划中灭失的面积不再主张。2015年5月10日共签订了四份协议，三份为住房对换协议，内容各不相同，其中一份有被告唐小琴签名，最后的《房屋对换合同》系原告堂弟起草，是在违背被告真实意愿的情况下签订的，签订合同亦未告知被告唐小琴，《房屋对换合同》应属于无效，应当驳回原告的诉讼请求。即便认定该合同有效，双方约定的回购价款也远远高于该地段门面实际价值，且原告方在履行期限届满前起诉属于违约行为，请求人民法院依法裁决。 在举证期间，原告王步建、任彩云围绕其主张提交了以下证据： 1、原、被告身份信息复印件各一份，拟证实主体适格。 2、《合作建房合同书》、房产证复印件各一份，拟证实原、被告双方于2013年5月28日合作建房相关事实。 3、《房屋对换合同》复印件一份，拟证实被告姚书和未能按照《合作建房合同书》所约定的条件向原告王步建交付房屋的原因以及双方为此达成解决方案的相关事实。 4、《四川福森特司法鉴定意见书》复印件一份，拟证实原告王步建提供的2015年5月10日签订的《房屋对换合同》签字为双方本人签字捺印，系双方真实意思表示。 5、国有土地使用证、房产证复印件各一份，拟证实被告姚书和还建给原告王步建的门面宽度应为3.28ｍ。 6、原告王步建与被告姚书和通话录音光盘一张，拟证实被告姚书和拒绝为原告王步建购买对换的门面。 7、《认筹协议书》、收款收据、情况说明复印件各一份，拟证实原告王步建为了使自己能够取得门面，以其子王勋刚的名义与广元市瑞山房地产开发有限责任公司签订《认筹协议书》并缴纳了诚意金1000.00元的事实。 8、照片打印件5张，拟证实案涉房屋现状以及所处地段。 9、原告王步建之妹王华君与金洲帝国楼盘售楼部销售人员通话录音光盘一张以及微信聊天记录截图一份，拟证实金洲帝国一楼临街门面销售格价在2.50万元/㎡左右。 10、本院诉讼费收费票据、（2018）川0823财保8号民事裁定书、（2018）川0823民初694号民事裁定书、（2018）川0823民初执保13号民事裁定书、（2018）川0823执保22号结案通知书复印件各一份，拟证实原告在一审过程中申请财产保全的情况及支付保全费用共计9920.00元。 11、（2018）川0823民初334号民事判决书一份，拟证实原、被告因住房对换诉至本院，该案依据《房屋对换合同》判决王步建支付姚书和房屋差价款18.00万元，但对被告姚书和的违约责任未作处理，要求在本案中一并处理。 12、剑阁县住房和城乡建设局出具的情况说明原件一份以及金洲帝国销售平面图打印件一份，拟证实案涉房屋紧邻的金洲帝国临街门面备案单价为28354.00元/㎡，双方约定的3.00万元/㎡的单价不存在过高的情形。 13、被告姚书和向梁泽洪出具的承诺书及收条复印件各一份，拟证实原、被告在达成《房屋对换合同》后，被告姚书和与另一还建户达成协议的相关事实。 在举证期间，被告姚书和、唐小琴围绕其主张提交了以下证据： 1、《合作建房合同书》、房屋产权证、国有土地使用证（剑国用91号）、建设工程规划许可证（建字第2013-380号）复印件各一份，拟证实合作建房的相关事实及案涉房屋在被拆除前的土地性质属于住宅用地。 2、房屋产权证、国用土地使用证（剑国用2014第02990号）、（剑国用2015第00769号）复印件各一份，拟证实被告姚书和为原告王步建等办理了还建房屋相关权属证书，土地性质仍为住宅用地。 3、《房屋对换协议》复印件两份、《房屋对换合同》、（2018）川08民终1324号民事裁定书、（2018）川0823民初1467号民事调解书复印件各一份，拟证实与原告王步建在2015年5月10日曾签订了两份房屋对换协议（住宅），《房屋对换合同》被告唐小琴不知情且未签字因而无效；因被告姚书和擅自处理夫妻共同财产的行为导致夫妻感情破裂，经剑阁县人民法院调解后现已离婚；约定回购款属于违约条款，已经中院生效文书认定。 4、《房地产估价报告书》原件一份、剑阁县城乡规划建设和住房保障局情况说明原件一份、照片一张，拟证实案涉房屋经广元永华房地产评估有限公司评估单价为4639.00元/㎡，总价款为21.90万元。剑阁县城乡规划建设和住房保障局备案的同地段住宅均价为3578.92元，商用房均价为8461.06元。同地段的门面旺铺广告销售价格为5500.00元/㎡，拟支持其回购款约定过高的抗辩。 5、被告姚书和与原告王步建录音笔录摘要复印件一份，拟证实《房屋对换合同》是由王步建堂弟所起草。 6、授权委托书、建房委托书复印件各一份，拟证实原告王步建委托被告姚书和办理房屋设计修建及办理产权证的相关事实。 上述证据经本院主持双方当事人当庭举证、质证，对原告提供的证据，被告质证认为：对原告提交的原、被告身份信息、《合作建房合同书》三性无异议；对《房屋对换合同》的真实性无异议，但是对合同内容的合法性有异议，系被告姚书和个人与原告签订，没有唐小琴签字，属于无效的合同；《四川福森特司法鉴定意见书》三性无异议，认可系被告姚书和本人签字；房产证复印件三性无异议，同时能够证实被告已经将房屋交付给了原告；原、被告之间通话录音光盘不能达到原告的证明目的，该通话是在原告起诉后发生的，房屋对换合同是附期限的合同，在合同到期前原告就向法院提起诉讼属于违约行为；《认筹协议书》及收款收据真实性无异议，对其关联性有异议，与本案无关；房屋现状照片的真实性无异议，认可房屋有几根承重柱，但是是因城市规划设立的，并不是被告主观故意设立的，实际交付原告的门面宽度是3.28m，原告主张的2.70m是因与相邻的案外人发生的纠纷，与被告姚书和无关；王华君与金洲帝国销售人员通话录音光盘及微信聊天记录截图的三性有异议，不能证实金洲帝国门面的真实价格，也不能证实卖房人员的身份信息，应出具备案机关的交易价格；对法院出具的一系列民事裁定书以及诉讼费收据真实性、合法性无异议，但是对于关联性有异议，该费用是原告为提起诉讼产生的，应当由败诉方或者法院裁决承担主体负担；（2018）川0823民初334号民事判决书的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，同时该证据不能达到其证明目的，被告承担违约责任应当由原告举证证实；剑阁县住房和城乡建设局出具的情况说明真实性无异议，对其合法性有异议，没有经办当事人签字，同时对其证明目的也有异议，该情况说明仅是针对金洲帝国一楼临街门面的其中一间，不能代表均价。且该处楼盘在销售过程中存在返租的情形，故销售价格远远高于市场价格；承诺书的真实性无异议，但是与本案无关，同时也不能达到原告的证明目的。 对被告提供的证据，原告质证认为：对被告提交的第1-3组证据的真实性、合法性无异议，但是对其证明目的有异议，虽然案涉房屋登记的性质是住宅，但是实际使用的性质是商业；虽然办理了房屋产权相关证件，但并未实际交付；《房屋对换合同》是被告姚书和在作为夫妻共同财产处理，唐小琴没签字不能免除其应承担的责任；被告姚书和与唐小琴离婚系夫妻感情破裂导致，与本案无关。（2018）川08民终1324号民事裁定书不能证实双方约定的3.00万元/㎡的价格过高，相反根据现在的市场价格是不超标的。对被告提交的第4组证据《房地产估价报告书》的三性均持异议，认为该评估报告书是按住宅性质评估，与实际的使用性质有差异，故不能采信。金洲帝国广告宣传照片所宣传的5500.00元/㎡的单价系超市铺位价格，并不是一楼临街门面价格。对被告提交的第5组证据，录音笔录的证明目的有异议，不能证实双方在签订协议的时候被告是被迫签订的。 对原告提供的被告无异议的证据，本院予以采信，对被告有异议的证据，本院认证如下：原告提交的《房屋对换合同》，被告对该证据三性无异议，本院予以采信，关于其妻唐小琴未签字是否影响合同效力的问题，本院将综合全案事实予以认定；《认筹协议书》及收款收据，能够客观反映原告在与被告达成房屋对换协议后，为促成该协议落实在瑞山房地产公司认购及缴纳诚意金的相关情况，本院予以采信。原、被告之间通话录音光盘，被告对其真实性予以认可，且能客观真实反映双方处理争议态度，本院予以采信；原告之妹王华君与金洲帝国售房部工作人员通话录音光盘及微信聊天记录截图，不能证明其来源合法性，本院不予采信；剑阁县住房和城乡建设局出具的金洲帝国门面销售价格的情况说明，虽无具体经办人员签名，但与本院调取的该楼盘销售合同相互佐证，本院予以采信。承诺书及收据虽系复印件，被告对真实性不持异议，能够客观反映被告姚书和对于另一还建户协商解决争议的相关情况，与本案相关联，本院予以采信。 对被告提供的原告无异议的证据，本院予以采信，对原告有异议的证据，本院认证如下：被告提交的第4组证据中，广元永华房地产评估有限公司《房地产估价报告书》系被告单方委托出具，其评估目的仅为“了解房地产市场价值提供参考依据”，在该报告中也载明“本报告估价结论仅作为估价委托人了解房地产市场价值时的参考，不能用作其他经济活动，若用于其他用途本报告估价结论无效”。且被告委托该公司对涉案的一楼门面房按住宅用房估价，该公司以该区域附近河东花园位于14层住宅成交单价4871.00元，天麓国际城位于15层住宅成交单价4524.00元、金洲帝国位于12层住宅成交单价4800.00元作为可比实例作出该门面房单价4639.00元，总价219000.00元的结论，显失客观，本院不予采信。剑阁县城乡规划建设和住房保障局情况说明，仅证实金洲帝国楼盘住宅和商用房备案均价，金洲帝国楼盘促销广告照片显示”稳赚超市旺铺5500元每平方起”,仅是该楼盘多层商铺中的最低售价，不足以支持被告的待证观点。 本院依职权调取证据：2018年6月6日广元市瑞山房地产开发有限公司与何中堂、梁君华签订的商品房买卖合同（预售）一份，证实金洲帝国1号门面77.59㎡（套内50.70㎡，公摊26,89㎡）,合同总价220.00万元，单价为28354.00元/㎡。 根据当事人前述有效证据、本院依职权调取的证据以及当事人陈述，查明如下案件事实： 2013年5月28日，原告王步建（甲方）与被告姚书和（乙方）签订了《合作建房合同书》，该合同书手写部分为被告唐小琴添加，但唐小琴未签名。合同约定：甲方提供坐落于剑阁县宗国有土地使用权，由乙方出资建房，双方同意在前述土地上合作修建一栋七层合法住宅。在房屋修建竣工之后，乙方向甲方交付第五层中不少于90.00㎡建筑面积（含公摊面积），第六层中不少于90.00㎡建筑面积（含公摊面积），面积差额部分协商处理。乙方应将街道平行的一层所属宗地建筑面积分配给甲方，甲方享有该层房屋全部建筑面积的所有权和使用权（公摊面积除外），土地使用面积按登记机关划分为准。同时还对交房条件、手续办理等事项作出约定。此外还约定所建房屋因城市规划限制所灭失的土地面积与建筑面积，双方都不能主张权利。同日，双方又签订了《补充协议》，约定乙方逾期竣工时，对超出工期时日向甲方支付每月2000.00元安置补助费，对还建的差额面积部分乙方向甲方以2600.00元／㎡购买，同时对交房条件进行补充。并写明“甲方同意将一楼门面以一万元一年租金租赁三年，后期以市场价租赁，乙方享有优先权。”之后，王步建将合同约定的土地及房屋相关权证移交给姚书和，姚书和动工建房。 房屋修建竣工后，被告姚书和于2015年2月12日为二原告办理了产权登记手续，原告一楼还建面积为47.20㎡。后因原告认为住房和门面均未达到合作建房约定条件，双方产生纠纷。2015年5月10日，被告姚书和与原告王步建、任彩云签订了《房屋对换合同》。该合同载明“据甲方所述，甲方在改建施工过程中，因涉及与隔壁房屋所有人之间的设计施工安全等纠纷，在甲方未征得乙方许可的前提下，擅自将四个0.60mx0.55m的承重柱，建设于返还乙方的门面房中，改建施工违反原合作建房的相关规定，改变了原有门面的房屋结构布局，减少了门面的有效使用面积，妨碍了门面的正常使用功能，严重损害了乙方利益，经甲乙方协商，本着相互谅解的原则，达成如下房屋兑换协议”。该合同约定：乙方（王步建）同意将原合同约定的5-6层不小于90.00㎡的住房两套对换为位于7层的（135.00㎡及93.00㎡）已装修住宅。住宅面积差价及135.00㎡房屋装修价款合计预估为18.00万元。并约定甲方（姚书和）应在本合同签署后一个月之内，将上述7楼两套商品住宅的产权证及相关商品房交付文件办理结束，将所有确定该房屋属于乙方权属的权证交付乙方。对一楼门面房的对换约定为：自2014年5月28日起，乙方同意将该返建门面及后续对换门面合计3年的租用权作价18.00万元，抵扣上述乙方应付甲方的135.00㎡多余面积差价与装修款项。本合同签署后，甲方（姚书和）在普安新汽车站对面，以乙方的名义，由甲方出资购买临街铺面一间对换原址返建门面，建筑面积53.28㎡，所购面积误差在5.00㎡以内，双方按照甲方新购门面交房时的市场价互补差价。双方同意甲方出资购买的对换门面应以乙方的名义购买，费用由甲方承担。前述的“乙方同意将该返建门面及后续对换门面合计3年的租用权”起始时间应自2014年5月28日起合并计算，在该对换门面工程项目完工后（以产权证签发日计算），如未达到2.50年（含2.50）年，则甲方有权转租或者使用新对换门面至3年期满；如合并租期已满2.50年，但未满3.00年，则甲方无权继续转租或使用对换新建门面，且甲方务必立即免费办理好所有产权证书文件，在乙方验收合格后，将该新建对换门面移交乙方使用，且甲方不得再收取乙方本合同项内任何房屋兑换费用或者费用差价；如自2014年5月28日计起，新建对换门面产权证交付乙方的时间超出3.00年，则甲方应按照超出之日起，以同期市场租约价格，给付乙方租金，作为延期交付的违约金额，不满一个月的按照一个月计，但累计延期时间不得超出4.00年。如自2014年5月28日起，3.00年内，甲方出资为乙方购买的对换门面，因其它任何不可预知的原因，甲方无法如期交付，或者按照延期一年的规定，再延期至2018年5月31日仍无法交付产权证书给乙方，则甲方无条件同意按照3.00万元∕㎡购买乙方原址返建门面（面积按照53.28㎡计）。若前述违约情况发生时，在甲方将购买乙方返建门面的款项全额付给乙方后，乙方应立即配合甲方，于2周内前往房产登记中心配合办理原返建门面的权属变更手续，费用由甲方承担。合同签订后，被告姚书和按照约定已将对换的七楼两套住房交付原告。 2015年5月17日，被告姚书和与另一合作建房户梁泽洪（门面与王步建还建门面相邻，原告的门面为5号）签订协议：“按照合作建房协议平方面积应补，现按实际测绘标准，梁泽洪应向姚书和补15.90㎡金额41000.00元，暂向姚书和支付20000.00元，待把问题弄明白再支付余款，另外一楼门面待旁边开发商拆完墙，再把一楼墙体拉直，拓宽还够开间，另在（应为再）测绘面积”。当日被告姚书和向梁泽洪出具收条，收取梁泽洪房款20000.00元，另向梁泽洪出具便条一张“若5号房结构发生变化，将梁泽洪面积开间拓宽至3.30米，前后墙拉直。”2017年1月10日，梁泽洪以姚书和未履行将其门面拓宽至3.30米的承诺向本院提起诉讼，本院及四川省广元市中级人民法院对其拓宽门面的请求均未支持，仅对其减少的面积作了经济补偿处理，但客观上由于双方的纠纷已导致还建给原告的门面实际宽度不足3.28米。 2017年12月9日，原告王步建为了使自己能够获得对换的门面，以其子王勋刚的名义在广元市瑞山房地产开发有限责任公司缴纳了诚意金1000.00元并签订《认筹协议书》；被告姚书和也曾在金洲帝国销售部报名，欲通过在该楼盘购买门面解决与王步建之间纠纷，后因其妻唐小琴反对作罢。2018年3月19日，原告王步建、任彩云向本院提起诉讼。诉前，原告申请对二被告财产诉前保全，保全费为5000.00元，诉讼中，二原告以诉前保全财产已先行抵押，保全价值不足为由，再次申请对二被告财产进行了诉讼保全，保全费为4920.00元。 另查明：在原拆除位置重建的房屋竣工后，姚书和所分得的三江路1栋201、301、401号房屋登记状态为姚书和、唐小琴共同共有，目前作为经营茶楼及酒店使用。案涉门面房经现场实地查看，有独立于墙体之外的承重柱两根树立于该门面房空间内，一侧墙体至今未封闭。 在2018年1月30日，原告王步建、任彩云因二被告未履行办理住房过户手续的义务，向本院提起诉讼，案号为（2018）川0823民初334号。案件审理过程中，原、被告分别持有多处主要内容不一致的《房屋对换合同》要求本院采信，后原告申请痕迹鉴定，四川福森特司法鉴定所于2018年7月13日作出福森特（2018）痕鉴字第19号《鉴定意见书》，鉴定意见为原告方所持《房屋对换合同》，背面左边沿从上往下第一枚骑缝指纹是姚书和本人捺印形成；第二枚骑缝指纹是王步建本人捺印形成；第三枚骑缝指纹是任彩云本人捺印形成。而被告姚书和所持有《房屋对换合同》骑缝指纹其中一枚指纹系其本人捺印形成，另一枚指纹无法鉴定。该案对原告持有的《房屋对换合同》予以采信并认定有效，并判决王步建、任彩云支付姚书和、唐小琴房屋差价款18.00万元。该判决现已生效，姚书和、唐小琴已向本院申请执行,案号为(2019)川0823执889号。2018年7月2日，被告姚书和、唐小琴通过诉讼已解除婚姻关系。 本院认为：关于本案案由。本案当事人之间未因建设用地使用权转让发生纠纷，而是在已履行《合作建房合同书》之后，为《房屋对换合同》的履行发生争议，民事案由应反映当事人之间存在的法律关系和争议，在《房屋对换合同》没有相对应的一级以下案由时，应以一级案由确定，故本案案由应当确定为合同纠纷。 关于《房屋对换合同》效力的问题。经鉴定，原告所持合同系二原告与被告姚书和本人签订并签名、捺印的合同，本次诉讼中被告姚书和对合同的真实性也不持异议。原审中，被告姚书和以该合同系受胁迫签订主张该合同无效，但并未提供证据证实该合同符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的五种无效情形中的任意一种情形，其主张本院未予支持。本次诉讼中，二被告均抗辩与原告签订《房屋对换合同》系处理夫妻共同财产的行为，唐小琴不知情且不同意，故该合同无效。本院结合双方签订《合作建房合同书》手写部分为唐小琴亲笔添加但未签名、房屋建修完工后除还建房外绝大部分产权登记为姚书和、唐小琴共同所有，以及《房屋对换合同》签订后被告已将对换的住房两套实际交付给原告王步建、任彩云等事实，认为符合表见代理的情形，故二被告主张《房屋对换合同》无效的理由不能成立，对其主张本院不予支持。另二被告辩称，2015年5月10日，曾出现三份住房对换协议及一份《房屋对换合同》，合同草稿也系原告堂弟书写，被告系受欺诈签订，原告辩称住房对换协议中有唐小琴签字的系被告单方私自添加。本院认为，《房屋对换合同》涵盖了住房对换的全部内容，客观真实的反映了双方协商的最终结果，三份协议是否存在，并不影响《房屋对换合同》效力；合同草稿无论为何人书写，被告姚书和作为具有完全民事行为能力人和房地产开发从业人员，完全具备合同缔约能力，且应当知道缔约产生的法律后果，其以因不懂、受欺诈签订的辩解本院不予采信。即便二被告认为该合同系受对方胁迫在违背本人真实意思的情况下订立的，也应当在法定期限内通过法定程序行使撤销权，然而截止本案原告起诉之前接近三年之久，被告并未通过法定程序主张。故本院认为《房屋对换合同》合法有效，应受法律保护。 关于原告要求被告回购的请求是否支持的问题。原、被告签订的《合作建房合同书》，实为土地使用权转让法律关系，后因被告方在改建施工过程中，改变了原有门面的房屋结构布局，将四根0.60mx0.55m的承重柱，建设于返还的门面房中，减少了门面的有效使用面积，妨碍了门面的正常使用功能，经双方协商，达成《房屋对换合同》。该合同涉及住房及门面对换两方面内容，其中对门面对换约定如不能按期交付则由被告回购，其实质是一种附条件的民事行为，即被告不能如期交付，则原告对被告享有一定数额的债权。在该合同履行过程中，双方为对换的住房办证的问题曾诉讼至法院，在此期间，原告要求被告履行门面对换义务，被告姚书和明确表示既已起诉至法院，要求原告找其律师解决，庭审中其也明确表示对换合同签订后，因唐小琴反对而没有履行在相同地段为原告购买门面的义务，基于此，原告在延迟的最后履行期限届满前向本院提起诉讼并无不当。关于回购价款是否过高的问题，该合同约定回购价款为30000.00元/㎡，根据本院调取相邻地段金洲帝国销售备案合同显示，该楼盘一楼临街门面仅销售一楼一号一间，其余为拆迁还建门面，一号门面销售备案价格单价为28354.00元/㎡，销售时间为2018年6月；一楼未临街铺面销售备案合同四份，销售时间为2018年2月至2019年1月，销售价格分别为12000.00余元至16000.00余元/㎡不等。双方约定的支付的回购款单价30000.00元/㎡，既包括了还建门面的实际价值，也包含了未交付期间的租金损失，且与市场价值相当。被告方提供的金洲帝国楼盘在剑阁县城乡规划建设和住房保障局住宅和商用房备案价仅为备案均价，促销广告显示的旺铺销售价格也仅是该楼盘多层商铺中的最低售价，不能作为认定涉案门面市场价值的依据。被告方辩称一号门面销售价格包含了返租的价值在内，但并未提供证据证实，本院不予采信。综上，本院认为被告无论在履行《合作建房合同书》，还是在履行《房屋对换合同》中均存在违约行为，有违于民事活动应当遵循的诚实守信的基本原则，应当承担相应的民事责任，原告关于按合同约定单价支付回购款的主张本院予以支持。但鉴于双方《合作建房合同书》中“所建房屋因城市规划限制所灭失的土地面积与建筑面积，双方都不能主张权利”的约定，以及原告方对一楼还建面积无异议且已办证的事实，回购款以实际已办证确认面积计算较为公平，即47.20㎡x30000.00元/㎡=1416000.00元。同时，依据《房屋对换合同》约定，原告亦应在收到回购款后将已登记于其名下房产返还于被告，并协助办理权属变更登记手续，费用由被告自行承担。 关于被告唐小琴是否应当承担责任的问题。被告唐小琴虽未在《房屋对换合同》上签名，但双方缔约行为符合表见代理构成要件。且本案所涉债务系拆除二原告原房屋并在原址修建房屋的过程中产生，新建的房屋重新分配时该楼宇201、301、401号房屋被告唐小琴亦作为共同共有人予以登记，庭审中亦陈述对合作建房的事宜清楚、对作为财产共有人的登记也认可。综上，二被告在夫妻关系存续期间取得的上述财产依法登记为夫妻共同财产，在取得该财产过程中所形成的债务亦应当为夫妻共同债务。故上述债务应当由被告唐小琴、姚书和承担连带责任。 关于原告主张的房屋租金是否应当另行计算的问题。本院认为，双方在《房屋对换合同》约定被告方承担的一楼租金，是在原返建门面合格交付或交付对换门面的前提下，对被告在约定期间租用门面房或被告迟延交付、迟延办理产权登记的情形下，被告向原告支付租金或以租金的方式承担违约责任。但若未能购买门面房进行对换时，则以购买原址返建门面的方式承担违约责任，其约定的单价30000.00元的回购款已包含了门面的实际价值及租金损失在内。本案中原告已主张按照约定的价格支付回购款，故对其要求承担租金损失的主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告姚书和、唐小琴在本判决生效后三十日内向原告王步建、任彩云支付一楼门面回购款1416000.00元。由二被告相互承担连带责任。 二、原告王步建、任彩云在被告姚书和、唐小琴履行完上述义务后，协助二被告办理初始分配的一楼门面的产权变更登记手续，所须费用由二被告承担。 三、驳回原告王步建、任彩云其他诉讼请求。 如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19416.00元，由原告王步建、任彩云负担4500.00元，被告姚书和、唐小琴负担14916.00元；保全费9920.00元，由被告姚书和、唐小琴负担。（案件受理费和保全费原告已垫付，被告在本判决生效后三十日内将应负担的案件受理费和保全费共计24836.00元直接支付给原告）。 审 判 长  李 东 审 判 员  罗 海 人民陪审员  罗青洪 二〇一九年十一月二十一日 书 记 员  冯 阳