.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区贺兰县人民法院p t ” > 民 事 判 决 书(2016)宁0122民初704号原告：鲍平顺，男，汉族，1970年10月8日出生，宁夏回族自治区隆德县人，小学文化，务工人员，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：王斌，宁夏海潮律师事务所律师。被告：孙纲，男，汉族，1973男12月28日出生，内蒙古自治区巴彦淖尔市人，初中文化，个体户，现住宁夏回族自治区贺兰县桃林南街”蓬莱阁宾馆”。被告：韩巧玲，女，汉族，1972年7月15日出生，河北省三河市人，高中文化，个体户,现住宁夏回族自治区贺兰县桃林南街”蓬莱阁宾馆”，系被告孙纲的妻子。被告：宁夏恒昱源房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县桃林南街宏基花园1组团-S-1-A号营业房，营业执照注册号640122200006067。法定代表人：魏自平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：黄立娥，宁夏清之清律师事务所律师。被告：张海文，男，汉族，1982年8月28日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，大专文化，宁夏奥士特网络科技有限公司董事，现住宁夏回族自治区。第三人：李珍，男，汉族，1984年9月7日出生，宁夏回族自治区固原市人，大专文化，个体户，现住宁夏回族自治区银川市。第三人：杨雪，女，汉族，1987年2月3日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，高中文化，个体户，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告鲍平顺与被告孙纲、韩巧玲、宁夏恒昱源房地产开发有限公司（以下简称恒昱源公司）、张海文、第三人李珍、杨雪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月26日受理后。依法适用普通程序于2016年9月1日公开开庭进行了审理。原告鲍平顺及其委托代理人王斌，被告孙纲、韩巧玲、恒昱源公司委托代理人黄立娥、被告张海文，第三人李珍、杨雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鲍平顺向本院提出诉讼请求：1.依法确认贺兰县月湖湾9-1-1002室房屋属于原告所有；2.判令四被告给原告办理房屋产权登记手续；3.本案诉讼费由四被告承担。事实和理由：2014年1月份，原告通过房屋中介杨雪购买了被告孙钢、韩巧玲夫妇二人通过恒昱源公司顶账的位于贺兰县月湖湾9-1-1002室住房一套。原告于2014年12月8日左右给被告孙钢、韩巧玲夫妇支付了全部房款41万余元。第三人杨雪和被告夫妇二人配合在恒昱源公司签订了《商品房买卖合同》，但该公司以办案备案为由，将合同文本全部收回。随后，原告在恒昱源公司所属的物业部门办理了交房入住手续。原告多次要求被告协助办理房屋产权手续，但被告均以各种理由推诿不办理。综上，原告认为被告违背诚信，不给原告协助办理房屋登记手续，严重侵犯了原告的合法权益，特根据相关法律规定提起诉讼，望判如所请。被告孙纲、韩巧玲辩称，涉案房屋确实是我们通过杨雪卖给鲍平顺的，房子是我用车自李珍处换得的，当时是李珍给我出了一套合同还有已经填好的入住单，我拿着合同和入住单，到售楼部交了3000多元领取了钥匙，拿了钥匙后我在房屋里放了些东西，之后过了半年我找到了杨雪把房子卖给了鲍平顺，我们之间没有签协议，我给杨雪支付了20000元中介费，鲍平顺分几次一共给我付了410000元房款，我把房子的合同、钥匙、房地产公司出的发票都给了鲍平顺。我和鲍平顺确认要买卖房子之后，售楼部要求张海文重新出具一个他公司的手续，我们当时也去了张海文的公司，当时我们委托朋友也给了张海文5000元，但没见过张海文。现在我们没有义务协助鲍平顺办理房屋产权手续。被告恒昱源公司辩称，1.原、被告之间不存在商品房买卖合同关系，月湖湾9-1-1002室房屋，与原告无任何关系，原告主张的其通过第三方购买的恒昱源公司的月湖湾9-1-1002室，但是购房款均是交与被告孙钢、韩巧玲夫妇，并未将购房款交给恒昱源公司，我公司在未收到购房款的情况下，未与原告签订商品房买卖合同，该房屋的所有权还应当在恒昱源公司。如果要办理房屋产权登记手续，我公司必须要收到涉案房屋的房款；2.原告的诉请不能得到支持。恒昱源公司与房屋中介杨雪及孙钢、韩巧玲夫妇之间没有月湖湾9-1-1002室的顶房手续，杨雪及孙钢、韩巧玲夫妇对月湖湾9-1-1002室房屋不享有任何权利，其将该房屋转让给鲍平顺的行为是无权处分，不动产不适用善意取得制度，因此鲍平顺没有任何依据主张对该房屋的权利，至于其通过何种手段从物业公司取得入住手续，我公司不得而知，其占有该房屋的行为实属侵占，我公司将保留对其侵占行为以及对物业公司违法为其办理入住手续的行为提起诉讼的权利。综上，请法庭依法驳回原告的各项诉讼请求。被告张海文辩称，我和原告及被告孙纲、韩巧玲都不认识，就涉案房屋，恒昱源公司和宁夏奥士特网络科技有限公司（以下简称奥士特公司）之间有供货往来，恒昱源公司应当给奥士特公司支付1000多万元的货款及工程款，之后由奥士特公司给恒昱源公司出具收据，恒昱源公司给奥士特公司抵顶了一批房子，抵顶的这批房子里包括原告诉请的涉案房屋，我把9-1-1002室抵顶给了袁浩，袁浩给了我一辆车，我将恒昱源公司给我的会签单交给了袁浩，之后的事情我本人不清楚。对于原告诉请，我没有义务配合原告办理房屋登记手续。第三人李珍辩称，涉案房屋是我转给孙纲的，涉案房屋是张海文作为厂房的退款退给我的，当时是给了我一份承诺书，还给我开了一份介绍信，我拿着介绍信去恒昱源公司签订了一份正式的商品房买卖合同，当时签的买受人是我本人，之后我又把这套房子顶给了孙纲，因为要顶给孙纲，我又给张海文出了5000元，张海文以奥士特公司的名义重新出了一份介绍信，然后又到恒昱源公司重新签订了一份合同，原先的这份合同就被恒昱源公司收走了，后一份合同签的买受人是孙纲。除了合同，再没有其他手续，我没有领过钥匙。第三人杨雪辩称，当时确实是孙纲找到我说有一套月湖湾的房子要卖，正好原告方要买房子，我就介绍他们两人接谈，户型和价格谈好了之后，当时我们三方都知道这套房屋是顶账房，当时孙纲持有的是交过物业费的单据和白色盖了章的合同，然后我带他们双方到了售楼部，当时售楼部一个叫吴娟的看了手续，和电脑里的信息核对完毕，然后她就拿了正式的商品房买卖合同，签正式的合同时，是吴娟填了内容，然后鲍平顺作为买受人也签字捺印，当时售楼部以合同要拿回公司审核盖章，就把一式四份的合同就收回了，韩巧玲夫妇手里的合同也就被吴娟收走了，韩巧玲夫妇把房子的手续就给了鲍平顺，其他的情况我本人也不清楚。原告围绕诉讼请求依法提交了证据一，收条原件一份，证据二，发票原件三张，物业费收据原件四张，证据三、通知原件一份。被告孙纲、韩巧玲为抗辩原告的诉讼主张提交了置换协议原件一份，承诺书原件一份，收条原件一份。被告张海文抗辩原告诉讼主张提交了安装合同原件一份。第三人李珍提交了收条、承诺书复印件各一份。本院对被告及第三人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据与本案原告的诉求无关联性，从该证据及被告孙纲、韩巧玲自认事实来看，原告与被告恒昱源公司之间无合同关系，双方未签订合同也未办理相关手续，庭审查明贺兰县宏基月湖湾9-1-1002室至今登记在被告恒昱源公司名下，原告亦未能提供有利证据予以证明涉案房屋经被告恒昱源公司同意顶账，故原告出示的证据无法达到其证明目的，本院不予采信。被告孙纲、韩巧玲提交的置换协议第四条中明确记载：”乙方（李珍）已将月湖湾9-1-1002室备案给甲方（孙纲），后需办理产权及相关手续与李珍无关”。根据该记载内容本案诉讼时涉案房屋应当登记备案在被告孙纲名下，但是庭审中当事人一致认可涉案房屋现登记在被告恒昱源公司名下，该证据记载事实与庭审查明事实不一致。承诺书、收条中记载内容无法反映涉案房屋的顶账系经过被告恒昱源公司的认可，被告孙纲、韩巧玲系有权处分人，本院对该组证据不予采信。被告张海文提交的安装合同中记载合同相对方系宁夏昱正泰建筑工程有限公司与宁夏奥士特网络科技有限公司，该证据与本案无关联性，且达不到其证明目的，本院不予采信。第三人李珍提交的收条、承诺书，无法证明涉案房屋顶账事实经被告恒昱源公司同意，李珍系合法占有人，有权处分涉案房屋，故本院对该证据不予采信。本院经审理认定事实如下：2014年1月22日，原告鲍平顺通过中间人杨雪介绍向被告孙纲、韩巧玲付款41万元购买了被告恒昱源公司开发的贺兰县宏基月湖湾9-1-1002号房屋。随后原告装修并入住，因被告孙纲、韩巧玲未能协助原告办理房屋产权登记手续，原告鲍平顺诉至法院请求确认房屋权属并办理房屋产权登记手续。另查明，被告孙纲与韩巧玲系夫妻关系，二人收取原告鲍平顺41万元房款后，向第三人杨雪支付中介费2万元。再查明，张海文系宁夏奥士特网络科技有限公司董事。恒昱源公司与奥士特公司无合同关系。贺兰县宏基月湖湾9-1-1002号房屋至今仍登记在被告恒昱源公司名下。本院认为，本案争议的焦点在于：1.被告孙纲、韩巧玲、张海文以及第三人李珍是否是涉案房屋合法占有人，是否有权处分该涉案房屋；2.被告恒昱源公司是否同意涉案房屋以物抵债；3.原告鲍平顺对涉案房屋的占有使用是否能够对抗恒昱源公司；4.对于涉案房屋的转让行为是否有效应当由谁承担举证责任。1.《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。涉案房屋贺兰县宏基月湖湾9-1-1002室系恒昱源公司开发建设，被告张海文系奥士特公司的股东，张海文陈述被告恒昱源公司将涉案房屋抵顶给奥士特公司，随后张海文将涉案房屋以物抵债给案外人袁浩，案外人袁浩将涉案房屋抵顶给第三人李珍，第三人李珍又将涉案房屋以置换形式抵顶给被告孙纲、韩巧玲夫妻二人，三次抵顶被告张海文、孙纲及第三人李珍均陈述有房屋发票及买卖合同，但是未能向法庭提交，被告恒昱源公司对涉案房屋抵顶一事不知情，涉案房屋至今仍登记在被告恒昱源公司名下。涉案房屋经过多次转让但是均未能依法登记，办理相关物权变动手续，导致不发生物权效力，故被告孙纲、韩巧玲、张海文及第三人李珍均不是涉案房屋的所有权人，其无权处分涉案房屋。又因被告恒昱源公司在庭审中明确表示涉案房屋从未出售或抵债，所以原告鲍平顺对涉案房屋的占有使用不能对抗被告恒昱源公司的物权登记。2.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条规定，人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：(一)主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任;(二)主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。据此，原告鲍平顺应提交涉案房屋转让并经被告恒昱源公司备案的相关证据，被告孙纲、韩巧玲、张海文及第三人李珍应提交涉案房屋系被告恒昱源公司同意以物抵债的证据，被告恒昱源公司应提交其系涉案房屋所有权人的证据。本案中原告鲍平顺主张其购买了被告孙纲、韩巧玲位于贺兰县宏基月湖湾9-1-1002号顶账房屋，但其除了当庭提交了向被告孙纲、韩巧玲付款的收条以及居住期间的相关交费票据，无其他任何证据证明被告恒昱源公司将涉案房屋通过张海文、李珍、孙纲先后顶账一事。被告孙纲、韩巧玲、张海文以及第三人李珍亦未能提供涉案房屋系被告恒昱源公司同意以物抵债的相关证据，从庭审中各方当事人提交的证据来看，被告张海文、孙纲与韩巧玲及第三人李珍均不是涉案房屋的合法占有人，无权对涉案房屋进行处分。鲍平顺对涉案房屋的占有亦不适用善意取得。综上因鲍平顺提供的证据不足以证明其主张的事实存在，其应承担不利的法律后果，故对原告请求确认贺兰县月湖湾9-1-1002室属于其所有及办理房屋产权登记手续的诉讼请求不予支持。被告孙纲、韩巧玲、张海文及第三人李珍均抗辩涉案房屋系恒昱源公司顶账给张海文的并且签订了买卖合同并出具购房发票，但是根据庭审查明事实，恒昱源公司与张海文或张海文所属的奥士特公司无合同关系，亦无顶账事实存在，各方当事人当庭也未能提交与被告恒昱源公司之间的买卖合同及购房发票，故对上述被告的抗辩意见不予采信。当事人之间以房屋或车辆进行协商抵顶双方之间的债权债务，应当按照法律规定办理备案登记手续或所有权转移手续，因合同当事人疏忽大意或怠于行使其权利造成损失的，可以要求赔偿损失。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第六条、第九条第一款、第五十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：驳回原告鲍平顺的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告鲍平顺负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长李义军人民陪审员李兴祥人民陪审员王维新二〇一六年十月二十六日书记员周烨附：本案相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第1页共3页