湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初13045号原告：吴琴，女，1982年9月22日出生，汉族，户籍地湖南省长沙市雨花区，现住长沙市雨花区。被告：长沙市铭格物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区雅塘路179号长丰源公寓综合楼3楼302室。法定代表人：蔡志鹏。委托诉讼代理人：杨玲玲，湖南湘博律师事务所律师。委托诉讼代理人：马敬超，湖南湘博律师事务所律师。原告吴琴（以下简称原告）与被告长沙市铭格物业管理有限公司（以下简称被告）合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告，被告的法定代表人蔡志鹏及委托诉讼代理杨玲玲、马敬超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告2015年6月至2019年2月28日期间多缴纳的物业费1572.84元；2.判令被告继续维持每平米1.1元物业费；3.判令2016年10月15日至2017年10月15日（一年期合同）和2017年10月15日至2019年10月15日（两年期合同）为无效合同，予以撤销；4.由被告承担本案全部诉讼费。诉讼中，原告撤回第3项诉讼请求，变更诉讼请求为：1.判令被告退还原告2015年6月至2019年2月28日期间多缴纳的物业费1572.84元；2.判令被告继续维持每平米1.1元物业费；3.由被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：原告于2015年6月9日购买了长丰源3栋7B房屋，并到被告处办理水电移交等手续。当时被告告知原告物业费120平方米以内是每平方米1.2元，120平方米以外是每平方米1.3元，原告房屋每月是292元，一年3504元。因原告认为物业费是在合同期规定好的，所以一直按此物业收费标准缴纳到2019年2月28日。但原告在跟被告几年的接触中几次发现严重侵犯原告作为业主的知情权，再加上有小区的其他业主向原告反映2014年的物业费上涨都是未召开全体业主大会就通过而感到气愤，所以原告去雨花区城乡规划住建局物管处调取了被告的2013年10月15日至2016年10月15日（三年期合同）。该合同显示暂定1.1元每平方米，被告并未就2014年3月1日起的物业费涨价在雨花区城乡规划和住建局物管处备案《物业服务合同补充协议》，只公示2014年的涨价通知和征求意见表，并未召开业主大会统一投票和统计票数就让物业费涨价。由于全体业主处于信息不对称加上在合同期涨价的不合法行为，违反了住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物权法》第七十六条、国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法2003》第八条、第十四条，住房和城乡建设部《业主大会和业主委员指导规则》第十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用于法律若干问题的解释》第三条、第五条，湖南省《物业管理条例》等法律法规的有关规定，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判决支持原告的诉求。被告辩称，1.原告是在2015年6月才购买长丰源小区的房屋成为小区业主，但是调价是在2014年3月就施行了，原告是在小区调价后才入住，被告按照调价后的物业费标准收取并无不妥。2.原告并未提交证据证明被告多收取了物业费。经审理查明，原告系位于长沙市雨花区房屋的业主，房屋建筑面积233.68平方米。2013年10月8日，长丰源业主委员会（以下简称业委会）与被告签订《长丰源物业服务管理委托合同》，约定由被告为长丰源小区提供物业管理服务，合同期限自2013年10月16日起至2016年10月15日止，物业管理服务费暂按双方于2011年10月15日签订的《长丰源物业管理委托合同》的标准即每月每平方建筑面积1.1元收取。因被告向业委会提出调增物业管理费的请求，业委会于2013年12月18日通过向业主发放《关于调增长丰源物业管理费的意见书》的形式，征求业主对调增物业管理费的意见。2014年1月16日，业委会向业主发布《长丰源物业管理费征求意见汇总公告》，对业主意见汇总情况进行了公布，并载明物业管理费的定价将召开业主代表大会确定后予公布。同日，业委会向业主发出《关于召开长丰源业主代表大会的通知》，载明将于2014年1月19日上午九时召开业主代表大会，议题包括关于增调物业管理费价格的确定等。2014年1月20日，业委会向业主发布了《关于调整长丰源物业管理费的公告》与《关于长丰源物业管理费调整的决定（公告）》，载明业委会收回的“意见书”80%以上的业主同意调增物业管理费，业主代表大会根据收集的“意见书”中各业主的意见，经分析讨论，决定按阶梯式收费，每户120平方米以内（含120平方米）按每平方米1.2元收取，120平方米以上面积按每平方米1.3元收取；新调整的物业管理费从2014年3月1日起执行，物业公司将从执行日起按新标准收取物业管理费，望各位业主配合执行。自此，被告即按上述调增后的标准收取物业管理服务费。2015年10月15日、2017年10月15日业委会与被告分别签订《长丰源物业管理委托合同》、《长丰源物业服务管理委托合同》，约定合同期限分别自2015年10月16日起至2017年10月15日止、自2017年10月16日起至2019年10月15日止，物业管理服务费均按双方协商的标准即每月每平方建筑面积1.3元收取；其余合同内容与原合同基本一致。原告自2015年6月入住后一直依照“120平方米以内（含120平方米）按每平方米1.2元收取，120平方米以上面积按每平方米1.3元收取”的标准每月向被告交纳物业管理服务费292元至2019年2月28日。原告认为被告应按照每月每平方米1.1元的标准收取物业管理服务费，并应退还原告多交纳的费用，遂于2019年11月11日诉至本院，请求判如所诉。以上事实，有房屋产权证、收据、《长丰源物业服务管理委托合同》（两份）、《长丰源物业管理委托合同》、《关于调增长丰源物业管理费的意见书》、《长丰源物业管理费征求意见汇总公告》、《关于召开长丰源业主代表大会的通知》、《关于调整长丰源物业管理费的公告》、《关于长丰源物业管理费调整的决定（公告）》、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，业委会通过征求业主意见，经业主代表大会讨论并决定自2014年3月1日起调整物业管理费的收取标准为每户120平方米以内（含120平方米）按每月每平方米1.2元，120平方米以上面积按每月每平方米1.3元。之后，业委会与被告又分别签订了《长丰源物业服务管理委托合同》和《长丰源物业管理委托合同》，对物业管理服务费收取标准重新进行了约定。原告是在物业管理费收取标准调整后购买并入住长丰源小区的房屋，依照前述法律规定，业委会的决定及其与被告签订的物业服务合同对原告均具有约束力。自原告购买涉诉小区房屋后，被告一直按照上述调整后的标准向原告收取物业管理费，并无不当。原告认为被告对其多收取了物业管理费并要求退还多收取的部分，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告吴琴的诉讼请求。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由原告吴琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  王丽琴二〇一九年十二月四日书记员  马晓芳附：《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。