江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）苏中民终字第02827号上诉人（原审被告）张某甲。上诉人（原审被告）顾某，系张某甲丈夫。委托代理人张宏、陈龙，江苏海联海律师事务所律师（代理俩上诉人）。被上诉人（原审原告）张某乙。委托代理人陈正。上诉人张某甲、顾某与被上诉人张某乙因分家析产纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2013）昆花民初字第0684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：1989年位于昆山市陆家镇新宅弄51号的9间房屋（二层楼房共6间，平房3间）进行了所有权登记，房屋产权人系张某乙，共有人为张某乙配偶沈萍。在房产所有权登记申请书中的“本镇其他地点房产情况”一栏中载明“本镇东弄49号内，间数2间，用途为出借”。原审法院另查明：1991年2月3日，张某乙、沈萍与张某甲签订买卖书，张某乙、沈萍夫妇将位于陆家镇东弄49号房屋二间卖给张某甲所有，今后的房产权归张某甲。1991年2月8日，张某乙与张某甲在房管部门签订了位于昆山市陆家镇东弄49号房屋的产权变更合约。随后张某乙与张某甲办理了房屋产权申请变更登记，位于昆山市陆家镇****（建筑面积33.08平方米）的房屋产权人由张某乙及其配偶沈萍变更为张某甲，共有人一栏写有张某甲丈夫顾某名字。原审法院又查明：2009年12月12日，张某乙与张某甲签订了协议书，协议书中记载因考虑妹妹张某甲居住乡下，上下班不便，长兄张某乙以低价、变相私自作主将昆山市陆家镇东弄49号的房屋卖给妹妹张某甲，双方在协议书中约定，因拆迁，双方商议如下：1、宅基地属张某乙，房屋属张某甲，宅基地拆迁补偿费归张某乙，房屋拆迁补偿费及安置费归张某甲；2、关于分得的安置房，如果分得一套则归张某甲所有；如果分得二套，则张某乙与张某甲各得一套，张某乙分得的安置房房款以其宅基地拆迁补偿费支付，多退少补；如果分得一大一中两套时，张某甲取得大套，张某乙取得中套，房款结算方式同上。原审法院最后查明：2010年1月29日，张某甲与昆山益嘉房屋拆迁有限公司签订房屋拆迁安置协议书，约定以产权置换的方式，张某甲取得三套房屋，分别为昆山市陆家镇联谊新村2号楼805室及其自行车库、昆山市陆家镇联谊新村6号楼205室及其自行车库、昆山市陆家镇联谊新村4号楼504室及其自行车库，具体结算方式为房屋拆迁补偿金25257元、宅基地补偿金170000元、过渡费1208元、搬迁奖励费2000元、搬家补助费2000元，张某甲还需支付差价365544元。上述事实，有房产所有权登记申请书及变更登记表、契税缴款书、房屋产权变更合约、双方内部协议书、房屋拆迁补偿安置协议书及原审庭审笔录予以证实。原审原告张某乙的诉讼请求为：1、张某甲、顾某将位于昆山市陆家镇联谊花园6号楼205室的安置房及其自行车库交付张某乙；2、按照张某乙应得的宅基地及门窗补偿结算后多退少补，张某甲、顾某还应给张某乙51730元；3、由张某甲、顾某承担本案诉讼费用。原审法院认为：本案的焦点在于张某乙与张某甲于2009年12月12日签订的协议书的性质。张某乙认为该协议属于分家析产协议，理由是因考虑到张某甲上下班不便，张某乙将房屋变相出卖给了张某甲，且张某甲并未支付相应的对价，故双方并不构成房屋买卖的法律关系，拆迁老房屋属于祖传房屋，张某乙、张某甲之间应按照协议书的约定对拆迁安置房进行分割。张某甲、顾某认为该份协议属于张某甲、顾某对张某乙的赠与协议，理由是1991年2月3日张某甲与张某乙签订的房屋买卖书是有效的，房屋产权也进行了变更，，位于昆山市陆家镇****建筑面积33.08平方米）的房屋产权人由张某乙及其配偶沈萍变更为张某甲，张某甲作为安置人与拆迁公司签订了拆迁协议，拆迁安置房应归张某甲所有。至于上述协议书，是张某乙知道老房屋即将拆迁，前来吵闹，张某甲不得已而签订的，其性质属于赠与协议，赠与人在赠与财产的权利转移前可以撤销赠与，故张某乙无权要求分割拆迁安置房。原审法院认为，张某乙与张某甲属于亲兄妹关系，拆迁老房屋系两人祖传房产，1991年张某乙虽将该老房屋转让给了张某甲，但张某甲、顾某未能举证自己系该房屋集体土地的使用权人，2009年12月12日张某乙张某甲签订的协议书，也主要就房屋的宅基地和房屋归属进行约定。另外，从张某乙与张某甲协议签订时间早于动拆迁协议签订时间，也说明双方协议属于内部权属利益分割性质，因此，原审法院认为该协议书是基于两人之间的兄妹关系而签订的对老房屋拆迁所得房产进行分割的协议，该协议并未有欺诈、胁迫、显失公正、重大误解等情形，故该协议书是合法有效的，双方应按照协议书内容对拆迁所得房产进行分割。按照拆迁补偿协议，张某甲取得了三套房屋，分别为昆山市陆家镇联谊新村2号楼805室及其9号自行车库（面积房屋为90.89平方米，车库为8.43平方米）、昆山市陆家镇联谊新村6号楼205室及其64号自行车库（面积房屋为90.89平方米，车库为6.44平方米）、昆山市陆家镇联谊新村4号楼504室及其27号自行车库（面积房屋为128.56平方米，车库为8.34平方米），具体结算方式为房屋拆迁补偿金25257元、宅基地补偿金170000元、过渡费1208元、搬迁奖励费2000元、搬家补助费2000元，张某甲还需支付差价365544元。根据张某乙与张某甲签订的内部协议书，张某乙要求张某甲、顾某交付面积小的昆山市陆家镇联谊新村6号楼205室及其64号自行车库的诉讼请求予以支持。根据内部协议，宅基地补偿金170000元归张某乙所有，扣除其应支付的昆山市陆家镇联谊新村6号楼205室及其自行车库的安置房资金123138元，张某甲、顾某还需归还张某乙46862元。至于张某乙要求对门窗补偿一并结算，因协议中未作约定，原审法院不予采信。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、位、位于昆山市陆家镇联谊新村**楼**及其**自行车库归张某乙所有、张某甲、顾某应归还张某乙宅基地补偿款170000元，扣除安置房资金123138元，余款46862元于判决生效后十五日内履行完毕。案件受理费2766元，由张某乙与张某甲、顾某各半负担。上诉人张某甲、顾某不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、张某甲一审提供的证据足以证明昆山市陆家镇东弄49号房屋原来属于张某乙，之后卖给了张某甲、顾某，并经过了房管和土管部门合法登记。当事人之间对房产交易已完成，登记手续完备，至于2009年12月12日双方签订的协议书，其性质只能属于赠与。一审判决否定了房管部门和土管部门的合法登记，是越权行为，因而认定无效。二、根据民法通则实施意见128条的规定，赠与房屋以办理过户手续为准。但是张某甲与政府拆迁办签订拆迁补偿安置协议书时，并未将拆迁所得的三套房屋分配张某乙，且三套房屋产权全部登记在张某甲名下，因此，双方所签订的赠与性质的协议书并未生效。一审法院适用《合同法》第一百零七条之规定判决错误，本案应适用民法通则实施意见128条，《合同法》第一百八十六条、第一百八十七条之规定。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院撤销原判，改判驳回张某乙一审的诉讼请求。被上诉人张某乙辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院查明的事实与原审查明的事实一致。另一审期间，张某甲向法院提供了2000年6月25日颁发的集体土地使用证复印件，载明土地使用者张某甲，座落为昆山市陆家镇东弄52号。本院认为：原昆山市陆家镇东弄49号（建筑面积33.08平方米）房屋虽由张某乙卖给妹妹张某甲，并办理了相关权证的变更登记，但双方于2009年12月12日又签订协议书，约定张某乙当时卖房是因考虑到张某甲上下班不便，其以低价、变相私自作主将房屋出卖，现因房屋即将拆迁，双方商定：该房宅基地属张某乙，房屋属张某甲，宅基地拆迁补偿费归张某乙，房屋拆迁补偿费及安置费归张某甲；如拆迁分得一套房屋则归张某甲所有；如果分得二套，则张某乙与张某甲各得一套，张某乙分得的安置房房款以其宅基地拆迁补偿费支付，多退少补；如果分得一大一中两套时，张某甲取得大套，张某乙取得中套，房款结算方式同上。上述约定是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，双方均应按约履行。协议书签订后，张某甲对外作为被拆迁人与拆迁公司签订了拆迁补偿安置协议，并获得了三套拆迁安置房，但张某甲并未按内部协议书履行向张某乙分房并结算款项的义务，违反了诚实信用的原则。张某乙依据与张某甲签订的内部协议书，要求张某甲、顾某交付面积较小的一套房屋并结算相应差价的理由正当，也符合双方之间协议的约定，原审判决予以支持并无不当。张某甲、顾某上诉认为该份协议属于赠与性质的协议书，因安置房未实际交付赠与未生效的上诉理由缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。综上，原审判决事实清楚，处理并无不当，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2766元，由上诉人张某甲、顾某负担。本判决为终审判决。审 判 长  施 伟审 判 员  徐 辉代理审判员  王小丰二０一四年十一月十七日书 记 员  杨乐婷