上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2013）青民三(民)初字第5083号原告张慧超，男，1988年5月7日出生，汉族，户籍所在地上海市闵行区。原告李南洋，女，1987年8月1日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省。两原告委托代理人彭旨平，上海彭旨平律师事务所律师。两原告委托代理人王天会，上海彭旨平律师事务所律师。被告上海农工商房地产置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人曹晓风，董事长。委托代理人严继成，上海市中天律师事务所律师。委托代理人汪世雄，上海市中天律师事务所律师。原告张慧超、李南洋诉被告上海农工商房地产置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年12月17日立案受理后依法由代理审判员段美玲适用简易程序审理。本案于2014年2月19日第一次公开开庭进行了审理，原告李南洋及两原告委托代理人王天会，被告委托代理人汪世雄、严继成到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法转为普通程序进行审理，本院依法组成合议庭。本案于2014年4月17日第二次公开开庭进行了审理，原告委托代理人王天会、彭旨平，被告委托代理人汪世雄、严继成到庭参加诉讼。本案于2014年6月11日第三次公开开庭进行了审理，原告委托代理人王天会，被告委托代理人汪世雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张慧超、李南洋诉称：2012年12月25日，原、被告签订一份《上海市商品房预售合同》，约定被告将上海市青浦区华新镇新府中路1331弄《西郊半岛名苑》99-1904号房屋出售给原告，房子暂测面积88.01平方米，其中套内建筑面积为65.51平方米，公共分摊面积为22.50平方米，每平方建筑面积单价为人民币13,100元，总价为人民币1,152,931元，如被告暂测面积与实测面积不一致时，除法律法规规章另有规定外该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补，房屋于2013年8月31日前交付原告，如未能按时交房，每日违约金按已支付房款的日万分之三计算。2013年9月，原告收到被告的交房书面通知书，并要求补交公共分摊面积增加0.06平方米的房款786元。经实地查看，原告发现被告不能提供房屋抵押登记注销证明和物业维修基金缴纳证明；没有按照房屋的间数预留空调外机平台；尽管建筑面积增加了0.06平方米，但全部是公摊面积增加所致，实测套内面积反而减少了。综上所述，原告认为被告未在约定期限内，满足交房条件，系逾期交房，应按照合同第十二条承担逾期交房的违约责任；又增加面积系公摊面积，依据《上海市房地产转让办法》及相关司法解释，不应收取原告差价款，而且应退还原告因套内面积减少的购房款。由于原、被告多次协商未果，故起诉到法院，要求判令：1、依法判令被告支付原告迟延交房违约金(以已交房款1,152,931元的每日万分之三计算，自2013年9月1日计算到实际符合交房条件之日止)；2、被告返还因套内建筑面积减少的购房款2,620元(13,100*0.2=2,620)；3、被告返还原告公摊面积的差价款人民币786元；4、被告赔偿因未提供空调支架平台而造成原告的损失23,650元。本案受理费被告负担。审理中，原告变更第1项诉请为：判令被告支付原告迟延交房违约金19,369.24(以已交房款1,152,931元的每日万分之三计算，自2013年9月1日计算至2013年10月26日，共计56天)。被告上海农工商房地产置业有限公司辩称：空调外机，在预售合同中规定是按照房屋预留的位置安装，被告已经按照规定预留了平台和相关设施供业主安装空调，不管是中央还是分体的空调都可以安装。很多业主已经安装了空调。在样板房中也把空调安装在设备平台上，业主们已经看过样板房和自己的房子，所以是知道平台情况的。外墙材料具有保温等功能，但不能承重，所以业主的要求是不可实行的，这样可以避免环境污染和小区之间业主的矛盾。被告的设计让大部分业主满意。业主们签订了物业规约，承诺在被告设计的平台上安装空调，现在业主的请求被告不能理解。房屋补差款的诉求不符合双方合同约定，注意预售合同第4条、第5条规定，实测和预测不一样的话，购房款是要再结算的。司法解释的效力是最高的，不能适用上海的办法规定。逾期交房的诉求，2013年8月31日被告获得许可证，因为2013年的气候原因，7月份的高温天气突破100年的记录，这是事先没有办法预料的，在高温天是不能在外施工作业以及相应的停电措施导致被告施工进度受到影响。拿到许可证当天被告就告知了业主，并告知500多家业主同时交房比较混乱，所以建议分批，但是9月1日当天也是可以交房的。诉讼的业主晚来了很久，理由是被告没有交付提供抵押注销证明和物业维修基金证明，但是合同没有规定交付时要提供该两项材料，且抵押、物业维修基金等手续其实在预售时候被告已经获得了。如果涉及违约，在交房的时候被告向业主支付了2,000元的补偿，所以在交房上双方已经达成谅解了。如果法院认定被告构成逾期交房违约，希望考虑补偿问题及天气等原因。经开庭审理查明，原告向被告购买位于上海市青浦区华新镇新府中路1331弄《西郊半岛名苑》99号1904室房屋，双方于2012年12月25日签订《上海市商品房预售合同》，约定房屋暂测建筑面积为88.01平方米，其中套内面积为65.51平方米、公用分摊建筑面积为22.50平方米，每平方米房屋建筑面积单价为13,100元，总房价款暂定为1,152,931元；房屋交付时房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如被告暂测面积与实测面积不一致时，除法律法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、被告同意当暂测面积与实测面积误差超过3%(包括3%)，不向原告收取超过部分的房价款，被告同意当暂测面积与实测面积误差超过-3%(包括-3%)，原告有权单方面解除本合同；房屋交付必须符合第二种方案所列条件即取得了《住宅交付使用许可证》、被告对该房屋设定的抵押已注销、被告按规定缴纳了物业维修基金，被告承诺在2013年11月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，原告有权单方面解除本合同；被告定于2013年8月31日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外；被告如未在本合同约定期限内将该房屋交付原告，应向原告支付违约金，按已付房价款日万分之三计算，违约金从最后交付期限之第二天起算到实际交付之日止；附件三约定阳台为铁艺栏杆及安全玻璃；附件五《前期物业管理服务合同》、《使用公约》等约定安装空调应当按照房屋设计预留的位置安装，未预留位置的，按照有关规定或者物业服务企业指定的位置安装；补充条款规定原告已至实地察看，对本合同所涉房屋的形状、格局、设施、朝向等均已知晓等。合同的特别告知一中规定：商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时则以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测建筑面积为准，预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积、公用分摊建筑面积。暂测面积与实测面积不一致，按《上海市房地产转让办法》第四十四条规定处理(预售商品房交付时，其建筑面积与预售合同的约定出现增减的，1、因按照本办法第二十七条第二款规定分摊房屋共用部位的建筑面积或因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变；2、因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的，按照本办法第三十九条规定处理；3、除本条第1、2项所列情形外，建筑面积超过预售合同约定的，受让人可以不承担增加建筑面积部分的价款，建筑不足预售合同约定的，房地产开发企业应当减少建筑面积部分的价款退还受让人，但预售合同另有约定的从其约定)。签订上述合同后，原告于2012年12月25日支付352,931元、2013年3月14日支付800,000元。原告收到被告邮寄的“西郊半岛名苑住宅区入住应缴费用明细表”，该表载明了原告需要交付房屋补差款786元，有线电视初装费630元等。原告于2013年9月7日在《业主领房验收交接表》提出了“房屋质量问题”。2013年9月26日原告收到被告催交房通知。原告于2013年10月26日支付补差款786元，并签收《交付物品清单》，在《西郊半岛名苑房屋装修重要事项的约定》上签字。2013年12月6日原告发律师函给被告，提出相关异议。另查明，原告所购房屋的实测独用面积为65.31平方米、共用面积为22.76平方米、建筑面积为88.07平方米。还查明，被告于2012年11月23日取得原告所购房屋的预售许可证。2013年8月31日被告取得上述房屋的住宅交付使用许可证。被告于2013年2月向房地部门提出房屋建设工程抵押权终止注销申请。中国农业银行股份有限公司上海市分行、国家开发银行股份有限公司上海市分行等盖章证明“……现因办理预告登记事由，上述部分房地产：新府中路XXX弄XXX号全幢、100号全幢、96号全幢、97号全幢、86号全幢、87号全幢、58号全幢、59号全幢、60号全幢、55号全幢、56号全幢、57号全幢、共计12幢、454套房源抵押关系已告终止，抵押合同仍然有效”。被告于2012年11月交付59万元维修资金(第一期)。以上查明的事实，由原、被告的陈述，原告提供的预售合同、房屋分套建筑面积计算成果表、交付通知书及费用明细表，被告提供的预售许可证、住宅交付使用许可证等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，原告表示1、因实测面积与暂测面积有误差，被告要求原告必须交清差价款后方可收房；2、被告所称的设备平台在销售时向原告表示可以打通墙壁作为阳台使用，但交房时表示只能作为放置空调外机的设备平台，原告基于销售时的理解认为被告交房时应该另外提供业主安装空调外机的位置，但实际交房时并无位置，因此原告认为房屋缺少原告认为的放置空调外机的平台导致了原告无法放置空调外机致使房屋使用功能受损，而且被告所说的设备平台上安装多台外机是违反有关空调安装规定的；3、原告2013年9月7日去现场验房。原告于2013年9月26日接到被告电话通知，要求原告再次收房。原告询问是否共用面积补差款可以不缴纳、是否可以出示抵押登记注销证明和公积金缴纳的凭证，被告未同意，故原告没有前往收房。后因原告已经委托律师处理纠纷，又担心不收房有解除合同的风险，故原告于2013年10月26日才前往收房。被告表示1、差价款确实要求原告交付，但不存在不交清差价款就不能交房的情况，实际上原告是因为其他原因才不收房的；2、现在的设备平台从设计之初到竣工均未有变更，样板房在设备平台上放置的也是中央空调外机，原告购房时可以看到，被告从未向原告承诺设备平台可以作为阳台等使用；3、原告2013年9月7日未收房的原因并非原告陈述，而是因为所谓的“质量问题”和设备平台的问题。被告于2013年9月24日发出催交房通知。根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告签订的预售合同为双方真实意思的表示，应为合法有效。关于购房款争议，本院认为，预售合同的特别告知中明确规定了因共用面积增加引起实测面积与暂测面积不一致时被告不得向原告收取该部分增加面积的房款，因此被告据此向原告多收取的房款应予以退还。关于迟延交房争议，合同明确约定交房时间，被告无正当理由迟延交房应承担逾期交房违约责任并据此支付违约金。被告提出天气原因导致迟延交房，依据不足，本院不予采信。根据被告制作的“西郊半岛名苑住宅区入住应缴费用明细表”的内容、原告补缴差价款的时间、原告签收交付物品清单的时间等，本院有理由相信被告在交付房屋时确实有要求业主必须付清差价款方可交房的要求。被告提出双方以被告支付原告2,000元购物卡的方式对迟延交房达成一致意见的主张，原告对此不予认可，本院认为，被告提出的上述解决迟延交房问题的方式需以原告认可为前提，因此本院对被告的该项主张不予采信。根据合同约定，如原告未按约定的日期办理该房屋的验房交接手续的，被告应当发出书面催告书一次。原告第二次收到被告通知后，于2013年10月26日收房，并于当天缴纳面积补差款，故逾期交房违约金计算到2013年10月26日。违约金的金额按照日万分之三的标准，以原告收房前已支付房款1,152,931元为基数，从2013年9月1日计算到2013年10月26日，实际应为56天，金额为19,369.24元。关于缺少空调外机平台造成的使用功能损失费，本院认为，被告对房屋设计未作变更，因此原告的该项主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告上海农工商房地产置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张慧超、李南洋逾期交房违约金19,369.24元;二、被告上海农工商房地产置业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告张慧超、李南洋套内建筑面积减少的购房款2,620元;三、被告上海农工商房地产置业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告张慧超、李南洋公摊面积差价款786元;四、原告张慧超、李南洋要求被告上海农工商房地产置业有限公司赔偿因缺少空调外机平台造成的房屋使用功能受损损失费23,650元的诉讼请求不予支持。本案受理费960元，由原告负担490元，被告负担470元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  邵 霞代理审判员  段美玲人民陪审员  蔡锦珠二〇一四年六月十七日书 记 员  汪宇婧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同该义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。