广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初12953号原告（反诉被告以下简称原告）：张春辉，男，1975年3月2日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：王金龙，广东吉光律师事务所律师。被告（反诉原告以下简称被告）：**青，男，1983年10月18日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区，委托诉讼代理人：朱文聘，广东文品律师事务所律师。原告张春辉与被告**青租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，**青提起反诉，本院对**青提起的反诉予以受理。本案依法适用简易程序，后转为适用普通程序，合并公开开庭进行了审理。原告张春辉的委托诉讼代理人王金龙，被告**青的委托诉讼代理人朱文聘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张春辉向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2016年10月9日和11月16日签署的《宿舍租赁合同》，被告立即将租赁房屋交还给原告，并付清2018年4月到起诉之日的房屋租金或占用费40300元，从次月1日起按每日1%的标准支付滞纳金，直到被告交还房屋为止（租金暂算至2019年4月30日，滞纳金暂计为9672元，实际应付款项以被告交付租赁房屋日期为准）；2.本案的案件受理费及保全费、担保服务费等均由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2016年10月9日和11月16日共签订了两份《宿舍租赁合同》，约定由原告将位于东莞市大朗镇富民中路688号富民工业园一园20号A栋宿舍楼A608、A609、A610、A611、A612、A613共六间宿舍出租给被告作员工宿舍，每月租金3100元；合同双方主要各种相关费用的标准及结算等事宜。从2018年4月起，被告就无故不向原告依约缴纳租金及水、电费，经原告多次联系，被告均拒不见面沟通，目前原告甚至无法联系被告。原告认为，双方之间签署的合同，对双方均有约束力，原告依约向被告提供了房屋和服务，被告就应当按照双方的约定，向原告缴纳租金或占用费以及其他实际发生的费用。被告拒不缴费的行为，已经构成严重违约，还应当承担产生的滞纳金。原告为维护自身权益，故诉至法院。被告**青答辩称：1.原告所主张的事实与实际情况不符，是原告违约在先造成双方的租赁合同无法继续履行，其无权要求被告继续支付租金。双方签订宿舍租赁合同，是因为双方签订了车间承租协议，但因为原告未按环保审批要求建设污水处理循环系统，并办理排污许可证，致使被告车间于2018年6月被环保部门告知停止生产，车间承租协议无法继续履行，导致宿舍租赁合同也没有继续履行的意义。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。被告**青向本院提出反诉请求：1.原、被告双方签订的两份《宿舍租赁合同》于2018年7月1日解除；2.原告返还两份《宿舍租赁合同》的租赁押金共9300元；3.本案诉讼费由原告承担。事实与理由：原、被告双方于2016年9月16日签订《车间租赁协议书》，约定由被告承租原告位于东莞市大朗镇富民中路688号富民工业园20号内的东莞市同达电子有限公司2号厂房第3层第1车间，用于“铝质氧化工艺生产”。因车间员工住宿需要，被告于2016年10月9日、2016年11月16日与原告签订了两份《宿舍租赁合同》。承租车间与宿舍期间，被告一直按约定缴纳租金、水电费等。但2018年6月，被告突然被环保部门告知，因涉案车间未按环保审批要求建设污水处理循环系统，并办理排污许可证，责令被告停止生产，并查封了案涉车间，该车间一直闲置至今。双方签订的车间租赁协议第4.1条第④项明确约定了原告有义务按环保审批要求完成应急池和污水处理循环系统的建设，车间外污水处理循环管理网的架设。原告未按约定办理排污许可证，构成违约，造成车间承租协议无法继续履行，导致宿舍租赁合同也没有继续履行的意义。因原告违约在先，合同无法继续履行，原告无权要求被告继续支付房屋租金、水电等费用。故被告提起反诉，请求法院判如所请。原告张春辉针对被告**青的反诉辩称：反诉理由不能成立，因为合同成立后，原告将房屋交付给被告，被告签名确认签收，但至今为止被告并没有将案涉房屋交还给原告，所以被告要求双方之间的合同于2018年7月1日解除是不对的，原告方在本案中请求法院判令解除。由于被告从2018年4月至今没有向原告返还房屋又不按约定支付租金，被告要求返还押金的条件尚未成就，没有事实基础和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和认证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和本院审理认定的证据，本院认定事实如下：2016年10月和11月，原告与被告签订两份宿舍租赁合同，约定被告承租原告宿舍6间，作为被告承租原告工业园区内厂房的配套，双方约定租赁期限3年，每月租金3100元，被告逾期交租，原告发出催交通知后不能在规定的期限内履行义务，则按日收取5‰滞纳金，逾期30天原告可解除合同并没收押金。原告在与被告签订工业厂房租赁合同时承诺提供合格环保设施。2018年6月，因工业厂房缺乏提供合格的环保设施，被告承租厂房所开设的工厂被有关部门责令停业。因工厂停产，2018年7月起，被告的工人未再使用原告宿舍。被告声称因原告当时被有关部门采取强制措施，故搬离时未通知原告。原告提供的证据显示，被告于2018年4月、5月交付过租金。原告收取了被告租赁押金9300元。案涉宿舍系原告从案外人处承租而来，已经办理了产权证。诉讼中，原告同意该押金与租金相抵。被告于2019年7月2日收到本院寄送的起诉状副本。本院认为，案涉租赁合同为有效合同。本案双方争议的焦点是合同解除的时间及合同解除后的结算。一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告作为工业园区厂房的出租人，不可能没有管理人员。若无法直接通知原告本人或其管理人员，被告亦可于宿舍的恰当位置张贴告示，让原告知悉被告解除合同的意思。被告未将解除合同的意思通知原告，被告员工撤出宿舍的行为，不能产生解除合同的效力，被告请求本院确认宿舍租赁合同自2018年7月1日起解除，缺乏依据，本院不予支持。原告起诉包含了解除合同的意思表示，本院认定宿舍租赁合同于被告收到诉状副本时即2019年7月2日解除。由于被告已经搬离宿舍，且无继续占有的意思，原告请求本院判令被告搬离厂房，缺乏必要性，本院不予支持。工厂停产虽然由原告提供的厂房不具有环保设施而引起，但厂房租赁合同与宿舍租赁合同是两个独立的合同，被告不能因厂房租赁合同的事由拒付宿舍租金，原告请求被告按约定支付租金，符合法律规定，本院予以支持。原告提供的证据显示被告已经付清了2018年4、5月租金，被告应付租金应从2018年6月开始计算。一方违约后，另一方应当及时采取措施避免损失扩大。被告撤离且不按期交付租金达到一定时间，原告即可以判断合同已无继续履行合同的可能性，应着手接收厂房另行出租以避免损失扩大，本院认为经过6个月，原告足以判断无继续履行合同的可能性，应采取包括通知被告解除合同接收房屋等恰当措施以减少损失，被告应支付7个月租金21700元（搬离前欠租1个月，撤出后6个月）给原告。超过此范围的损失为原告未采取恰当措施造成，不能要求被告支付。双方约定的经催告后始能回收“滞纳金”，原告未提供证据证明其有过催告行为，原告请求被告支付“滞纳金”缺乏依据，本院不予支持。因合同解除，本院对被告退回押金的请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告张春辉与被告**青分别于2016年10月9日、2016年11月16日签订的《宿舍租赁合同》于2019年7月2日解除；二、限被告**青于本判决发生法律效力之日起十五日内支付租金21700元给原告张春辉；三、限原告张春辉于本判决发生法律效力之日起十五日内退回押金9300元给被告**青；四、驳回原告张春辉的其他诉讼请求;五、驳回被告**青的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1050元，已由原告张春辉预交，由原告张春辉负担609元，由被告**青负担441元；反诉受理费25元，已由被告**青预交，由原告张春辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  龚国柱人民陪审员  江小波人民陪审员  陈玉霞二〇二〇年一月二十三日书 记 员  卢凤英陈佩君强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。