甘肃省天水市秦州区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)甘0502民初3466号 原告：天水碧桂园房地产开发有限公司，住所地：天水市秦州区孙家坪碧桂园小区。 法定代表人：刘奇平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵生林，甘肃载坤律师事务所律师。 被告：陈瑛，女，1966年4月18日出生，汉族，住天水市秦州区。 委托诉讼代理人：山徽成（系被告丈夫），男，1963年2月13日出生，汉族，甘肃横川酒业有限公司经理，住天水市秦州区。 原告天水碧桂园房地产开发有限公司（以下简称天水碧桂园公司）与被告陈瑛商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天水碧桂园公司委托诉讼代理人赵生林、被告陈瑛的委托诉讼代理人山徽成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天水碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理注销合同备案手续；2.判令被告向原告支付解除合同的违约金159508.5元；3.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2017年4月20日签订《商品房买卖合同》，约定：被告购买原告位于天水市秦州区孙家坪村天水碧桂园小区剑桥郡012幢1单元901号房屋一套。因被告未按约定向原告支付房款，原告遂向法院起诉，审理期间原、被告经法院主持达成调解，秦州区人民法院于2018年1月16日依法制作了（2018）甘0502民初57号《民事调解书》。调解内容如下：一、被告陈瑛拖欠原告天水碧桂园房地产开发有限公司购房款757047元，被告陈瑛于2018年1月31日之前一次性付清157047元，剩余60万元于2018年1月31日前向银行提交按揭贷款的材料，2018年2月28日之前银行放款。若被告陈瑛未按时办理银行按揭，或者银行不同意贷款，或银行贷款数额少于60万元，被告陈瑛应于2018年2月28日前一次性付清所欠按揭房款60万元。二、若被告陈瑛任意一期逾期支付，则解除原告天水碧桂园房地产开发有限公司与被告陈瑛签订的《商品房买卖合同（预售）》。三、付款违约金由双方另行协商处理。 陈瑛辩称，不同意解除合同，这个事虽然是第二次审理了，但我还是想要房子，因为我业务经营不好资金没有及时回笼，付款有些困难，所以没有按调解书履行。希望原告再给一次机会和时间，我争取把款付清。我自己现在住的房子最近卖掉，涉案房屋的大部分资金就能到位。 原告为证明其主张向本院提交了以下证据： 1.商品房预售合同及补充协议、住房公积金付款方式补充协议各1份，以证明原、被告双方关于涉案房屋预定的情况，原告作为出售方在被告违约时有权解除合同的事实； 2.天水市秦州区人民法院（2018）甘0502民初57号民事调解书1份，以证明本案原、被告双方签订的售房合同已经依法解除的事实； 3.逾期付款违约金明细表1份，以证明截止2019年10月22日被告未付款已逾期793天，尚欠房款757047元，违约金的计算以尚欠金额为基数从每天万分之三，且被告在调解后也没有履行的事实。 经质证，被告对上述证据均无异议。 经审核，提交的上述证据来源合法，内容真实，与本案有关联性，予以采信。 被告陈瑛未向本院提交证据。 根据当事人陈述和本院审查确认的证据，认定事实如下： 2017年4月20日，原告天水碧桂园公司与被告陈瑛签订《商品房买卖合同》（合同编号：YS20133559），约定：原告将位于天水市秦州区孙家坪村天水碧桂园小区剑桥郡012幢1单元901室商品房出售给被告陈瑛，预测建筑面积128.91㎡（套内建筑面积94.55㎡，分摊面积34.36㎡），该商品房8249.09元/㎡，总价款1063390元。约定贷款方式付款，买受人应在2017年5月20日前支付首期房价款463390元，余款60万元须在2017年8月20日前付清（由被告向中国建设银行股份有限公司天水分行申请贷款支付）。原告应于2019年6月30日向被告交付该商品房。关于逾期付款责任双方在补充协议中约定：“……逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定房屋总价款的10%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定总价款的10%”。原、被告在签订合同的当日，又签订了《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，约定乙方（陈瑛）已知悉国家、地方政府及贷款审批机构现行的贷款政策情况，其在根据现行贷款政策充分考虑个人实际情况的前提下，同意选择以公积金个人住房抵押贷款的方式支付给甲方（原告）。如因乙方原因导致贷款机构不予审批同意其申请或最终批准的贷款金额与其申请的贷款金额存在差异的，则乙方必须按照买卖合同约定支付楼款的期限内，将该差额款项自行支付卖方，逾期超过90天的，甲方有权解除买卖合同，乙方应向甲方支付该商品房总价款15%的违约金。如非因乙方原因导致贷款未获批准的，在买卖合同约定支付楼款的期限内，乙方可选择将该差额款项自行支付给卖方或与卖方签订补充协议、变更付款方式。 另查明，合同签订前，被告陈瑛于2017年3月31日向原告支付定金1万元，抵作商品房首付款。合同签订当日被告陈瑛缴纳房款96343元，2017年5月20日被告陈瑛缴纳房款20万元，以上合计306343元，尚欠757047元房款未付。2018年1月9日原告以被告未按约定期限付款已超90日为由，向本院提起诉讼，要求解除双方的购房合同并由被告承担违约金。审理中经本院主持，原、被告双方达成调解，2018年1月16日本院（2018）甘0502民初57号民事调解书对双方的调解意见予以确认，该调解书的主要内容为：一、被告陈瑛拖欠原告天水碧桂园房地产开发有限公司购房款757047元，被告陈瑛于2018年1月31日之前一次性付清157047元，剩余60万元于2018年1月31日前向银行提交按揭贷款的材料，2018年2月28日之前银行放款。若被告陈瑛未按时办理银行按揭，或者银行不同意贷款，或银行贷款数额少于60万元，被告陈瑛应于2018年2月28日前一次性付清所欠按揭房款60万元；二、若被告陈瑛任意一期逾期支付，则解除原告天水碧桂园房地产开发有限公司与被告陈瑛签订的《商品房买卖合同（预售）》；三、付款违约金由双方另行协商处理。后被告向银行递交公积金贷款手续，因其户口和公积金手续都在陇南，建行天水分行不予接收被告递交的公积金贷款手续，且因被告丈夫名下尚有贷款未清偿，故商业贷款亦无法办妥。因被告未按约付清尾款，原告要求被告协助原告办理解除合同手续，但被告拒绝，后原告向本院申请执行，要求解除原、被告签订的售房合同，因调解协议中并无被告协助原告办理解除售房合同手续的约定，故本院未予受理原告执行申请。 再查明，2019年5月份被告向原告缴纳物业费1万元，后原告将涉案房屋钥匙交给被告，后被告仍未向原告缴纳剩余757047元房款，原告主张被告将涉案房屋钥匙交还未果后更换了该房屋的门锁。 本院认为，依法成立的合同对双方均有拘束力。本案原、被告在《银行按揭及公积金付款方式补充协议》中约定“如因乙方（陈瑛）原因导致贷款机构不予审批同意其申请或最终批准的贷款金额与其申请的贷款金额存在差异的，则乙方必须按照买卖合同约定支付楼款的期限内，将该差额款项自行支付卖方，逾期超过90天的，甲方（天水碧桂园公司）有权解除买卖合同，乙方应向甲方支付该商品房总价款15%的违约金。如非因乙方原因导致贷款未获批准的，在买卖合同约定支付楼款的期限内，乙方可选择将该差额款项自行支付给卖方或与卖方签订补充协议、变更付款方式”。根据以上约定，无论是否因乙方（陈瑛）原因导致贷款无法办理，其均有义务在规定的期限内向原告支付差额款或签订补充协议变更付款方式，但被告陈瑛未按约向原告缴纳房款被诉至法院，经本院主持达成调解意见后，被告仍未按调解意见向原告付清余款或协商变更付款方式，其违约行为已持续800多天，远超过双方约定逾期时限90日后原告有权请求解除合同并要求被告承担违约金的期限，故原告主张解除合同并要求被告承担违约金的诉请应予支持。关于违约金数额问题，双方在《补充协议》中约定违约金为房屋总价款的10%即106339元，又在《银行按揭及公积金付款方式补充协议》约定违约金为房屋总价款的15%即159508.50元，属约定不明，且原告亦未举证证明因被告逾期未缴房款给原告造成的实际损失，综合本案实际并根据本案查明的事实可知原告的损失应为缔约费用、准备履行所需费用、未按期支付房款丧失的利息收入以及两次诉讼支付的律师服务费等，但从目前天水房价看，原告解除合同后并不丧失另行订立合同的机会，且被告逾期未付房款是因其对公积金贷款政策掌握不够及其丈夫名下尚有商业贷款未清偿，不属恶意违约，本院酌情确定被告承担违约金2万元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、原告天水碧桂园房地产开发有限公司与被告陈瑛订立的《商品房买卖合同》（合同编号：YS20133559）及补充协议予以解除，被告陈瑛配合原告办理注销合同备案手续； 二、被告陈瑛于本判决生效之日起10内支付原告天水碧桂园房地产开发有限公司违约金2万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3490元，减半收取计1745元，由被告陈瑛负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审判员  丑居平 二〇一九年十一月五日 书记员  王晓菁