江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣10民终1033号上诉人（原审原告）：崇仁县白路乡花园村委会吴家村小组，住所地崇仁县白路乡花园村委会吴家村小组。法定代表人：吴才保，该村小组组长。委托诉讼代理人：黎华华，江西英民律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡志刚，江西英民律师事务所律师。上诉人（原审被告）：周卫平，男，汉族，江西省崇仁县人，住崇仁县。上诉人（原审被告）：吴培生，男，汉族，江西省崇仁县人，住崇仁县。原审第三人：崇仁县卫平农业综合开发有限公司，住所地江西省抚州市崇仁县白路乡政府内。统一社会信用代码91361024778815788E。法定代表人：周卫平，该执行董事。原审第三人：江西加美种猪培育科技协同创新有限公司，住所地江西省南昌市高新区艾溪湖一路569号。统一社会信用代码91360000309116634H。法定代表人：陈罗平，该公司总经理。原审第三人：江西绿康源生物科技有限公司，住所地江西省南昌市高新技术产业开发区紫阳大道绿地新都会38商业楼2109室。统一社会信用代码：913601067697599137。法定代表人：黄伟祥，该执行董事兼总经理。三原审第三人委托诉讼代理人：胡端方，江西赣翔律师事务所律师。三原审第三人委托诉讼代理人：陈茂庆，江西赣翔律师事务所律师。上诉人崇仁县白路乡花园村委会吴家村小组（以下简称“吴家村小组”）、上诉人周卫平、吴培生因与原审第三人崇仁县卫平农业综合开发有限公司（以下简称“卫平公司”）、江西加美种猪培育科技协同创新有限公司（以下简称“加美公司”）、江西绿康源生物科技有限公司（以下简称“绿康源公司”）确认合同无效纠纷一案，不服江西省崇仁县人民法院（2019）赣1024民初621号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭，经询问各方当事人，决定不开庭审理。本案现已审理完毕。上诉人吴家村小组上诉提出：（1）一审法院认定卫平公司、加美公司、绿康源公司取得涉诉林地使用权是善意取得错误。上诉人吴家村小组与周卫平、吴培生签订的涉诉林地租赁《合同书》无效，则卫平公司就不属善意取得的第三人。加美公司、绿康源公司未取得涉案林地使用权，也不存在为善意取得的第三人。（2）一审法院认定导致合同无效的主要责任在于上诉人吴家村小组错误。被上诉人周卫平当时作为签订合同时的花园村委会书记，对未经三分之二村民同意是明知的，且向林业部门说明，周卫平应对合同的无效承担主要责任。请求依法撤销一审判决，支持其一审诉讼请求。上诉人周卫平、吴培生上诉提出：周卫平、吴培生与吴家村小组签订林地租赁《合同书》系双方真实意思表示，合法有效，未经三分之二村民同意是吴家村小组的过错，并非其过错。周卫平、吴培生支付了相应价款的租金，且经过林业部门进行了林地使用权登记。林地租赁《合同书》签订已10余年，吴家村小组的村民不可能不知道，也未以此为由主张过权利。林地租赁《合同书》无效，因其无过错，也不应承担支付经济损失的责任。请求撤销一审判决，改判其无需承担经济损失的责任，诉讼费吴家村小组负担。原审第三人卫平公司、加美公司、绿康源公司答辩称，周卫平、吴培生与吴家村小组签订林地租赁《合同书》系有效合同，且其系善意取得。吴家村小组向一审法院提出的诉讼请求：2006年2月30日，被告与案外人原告村民吴本高、吴晖林、吴才荣等13人签订租赁原告所有的林地的《合同书》，合同内容：“乙方周卫平、吴培生等人租赁甲方吴家村王塘山，大约面积百多亩，租赁期限30年，每亩租赁金额4元。租金金额前三年付清一次，今后每年正月十六付清一次，如果超过一星期未付，合同作废。30年内如国家搞重点建设，所有土地权归甲方所有，乙方无权干涉，所有开发财产归乙方。吴家山劳务工以吴家人为准，市场价格。自今日起先付定金600元，合同生效在开发山权面积为准。”合同签订后，被告擅自砍掉了林地上的所有林木，肆意扩大租地面积，未经允许又将林地出租给他人，并且在该林地上修建房屋、猪圈及水泥路。原告认为，案涉林地为原告集体所有制土地，上述合同中虽抬头处甲方为吴家村王塘山，末尾为甲方村代表即案外人，但实际上案外人等并不是原告的代表，其没有原告的授权，出租林地也未经原告村民小组会议讨论决定。根据《村民委员会组织法》第二十八条及《合同法》第五十二条规定，案外人等未经原告村民小组会议决定，擅自对原告林地的处分属于无权处分行为，违反法律强制性规定，合同应属无效。同时，被告在原告毫不知情的情况下，在原告林地上修建房屋、猪圈及水泥路，改变土地农业用途，违反了《农村土地承包法》第十七条及《江西省实施〈中华人民共和国农村土地承包法〉办法》第十八条第（二）项的规定，依法应当拆除房屋、猪圈、水泥路等建筑物，恢复林地植被。综上，请求依法确认双方签订的《林地租赁合同书》无效，要求被告拆除房屋、猪圈、水泥路等建筑物，恢复林地植被，本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：“2006年2月30日”,被告周卫平、吴培生与原告吴家村小组时任村小组组长的吴才飞、村民吴保才（现任村小组组长）、吴才荣等十余人签订租赁原告吴家村小组所有的林地《合同书》，主要内容为：“乙方周卫平、吴培生等人租赁甲方吴家村王塘山，大约面积百多亩，租赁期限30年，每亩租赁金额4元。租金金额前三年付清一次，今后每年正月十六付清一次，如果超过一星期未付，合同作废。30年内如国家搞重点建设，所有土地权归甲方所有，乙方无权干涉，所有开发财产归乙方。吴家山劳务工以吴家人为准，市场价格。自今日起先付定金600元，合同生效在开发山权面积为准。”合同上甲方签有原告村民13人的姓名，其中村民吴会林的签名为“吴晖林”，吴会林以自己不在家当庭否认系其签名。该合同原告吴家村小组仅持有未加盖花园村委会和白路乡人民政府公章的合同复印件，被告周卫平、吴培生持有合同原件，合同上加盖有花园村委会和白路乡人民政府公章并附盖章时间为“2006年2月30日”。合同签订后，被告先后给付了原告吴家村小组合同租金4500元，原告吴家村小组用于建造村公厕。2005年被告周卫平、吴培生共同投资注册成立卫平公司，注册资本520万元，经营种植橘子树、养猪等农业综合开发。2007年7月，两被告以原告吴家村小组所有的王塘山计面积146.3亩，连同老丁村小组等其他村小组所有的石岭背、牛兰岗共计面积780.3亩林地使用权以投资入股方式流转至卫平公司，向崇仁县林业局登记办理了林地使用权权利人、林木所有权权利人、林木使用权权利人均属卫平公司编号为C３６２６０４８０５７９９的林权证。其中卫平公司案涉王塘山的林地使用期为30年，终止日期2036年2月1日，四至：东至与戈家山场交界，南至张家山场交界，西至至山脚水库，北至当含与丁家山场交界，主要树种：信木红心柚、南丰蜜桔，林种：经济林，并在案涉林地上修建了猪圈、房屋等建筑物。2017年1月24日，被告周卫平、吴培生分别作为甲方1、甲方2与作为乙方的第三人加美公司签订书面的《股权转让协议》，主要内容为：卫平公司为依法设立的有限责任公司，注册资本为520万元人民币，甲方1、甲方2均为公司股东，分别持有公司63.46%（330万元）、36.54%（190万元）的股权；甲方1有意向乙方转让其对公司持有的全部63.46%（330万元）股权，甲方2有意向乙方转让其对公司持有的全部36.54%（190万元）股权，公司股东会均同意乙方购买；本次股权转让后公司的股权结构变更为加美公司，出资额为520万元，占股比例100%；经甲、乙各方一致同意，公司全部100%的股权及相关权益转让价格为人民币1200万元；协议还对付款、交接、公司债务、违约责任等内容进行了约定。协议签订后，2017年4月14日经崇仁县市场和质量监督管理局进行变更登记，卫平公司的投资人（股权）由被告周卫平、吴培生变更为第三人加美公司，企业类型由有限责任公司（自然人投资或控股）变更为有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）。股权转让期间，第三人加美公司在两被告的协助下，以卫平公司名义向有关部门立项新建存栏能繁母猪12000头建设项目，并获得县发改委、县环保局、县林业局、县国土局、省林业厅等相关职能部门的建设项目批文和证明文件，随后在原卫平公司资产和经营规模的基础上投资扩建、新建猪场、道路硬化等，建造综合智能立体化养猪场，目前部分工程已基本完工。2017年9月19日经崇仁县市场和质量监督管理局进行变更登记，卫平公司的投资人（股权）由第三人加美公司变更为第三人绿康源公司。2018年6月，以现任村小组组长吴保才为代表的原告吴家村村民形成会议决议，以合同上13人非村民代表未经原告村民小组会议决定且改变了农用地用途为由向本院提起诉讼，请求确认合同无效，拆除房屋、猪圈等建筑物恢复林地植被，以致双方酿成纠纷。另查明，林权登记表中的讼争地块踏勘人员“吴财辉”签名并非时任村小组长吴才飞签字。一审法院认为，根据1998年实施的《中华人民共和国村民村委会组织法》第十七条、第十九条的规定，涉及村集体经济项目的立项、承包方案、村民的承包经营方案等村民利益的事项必须提请村民会议讨论决定，方可办理；召开村民会议应当有本村十八周岁以上村民的过半数参加，或者有本村三分之二以上户的代表参加，所作决定应当经到会人员的过半数通过。《中华人民共和国农村土地承包法》第十八条规定，土地承包应当遵循以下原则，即承包方案应当按照本法第十二条的规定，依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意；1998年实施的《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十一条同时规定，人数较多或者居住分散的村，可以推选产生村民代表，由村民委员会召集村民代表开会，讨论决定村民会议授权的事项。上述相关法律明确规定，涉及村民重大利益的土地租赁或承包合同须经村民会议或村民代表会议讨论决议，该民主议定程序是保障村民实行村民自治，维护村民合法权益的强制性规定。本案诉争合同的签订属于涉及吴家村村民利益的重大活动及必须经村民会议或者村民代表会议民主讨论决议的重大事项，合同签订时无证据证明吴家村小组依法召开了村民会议或村民代表会议讨论决定，仅有13人在合同中签名，无证据证明该13人是村民会议推荐的村民代表，而且其中一人当庭否认本人不在场不是本人签名也未授权他人签名，故签名的真实性存疑，合同中虽有时任的村小组组长吴才飞和现任村小组组长吴保才签名，但其并不具有相应的权利能力和行为能力，违反了村小组民主议定程序，合同应认定无效。原告主张的合同无效该项诉请，依法予以支持。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。该法第一百零八条规定，善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。据此，善意取得是指无处分权人将不动产或者动产转让给受让人，受让人是善意的且付出合理的价格，依法取得该不动产或者动产的所有权。其他物权当事人善意取得参照上述规定。本案所涉的林地使用权为用益物权，因此参照上述规定，本案林地使用权善意取得应当符合以下三个条件：（一）受让人受让该林地使用权时是善意的；（二）以合理的价格受让；（三）受让的林地使用权依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案原、被告签订合同后，诉争的王塘山林地使用权经相关林业部门变更登记为卫平公司为权利人，该不动产登记具有公信力，第三人加美公司、绿康源公司作为持有第三人卫平公司的股权受让方与两被告签订股权转让合同时，对于林地使用权流转登记的信赖有理由认为被告通过与原告签订合同所取得的林地使用权依法归属于第三人卫平公司，股权转让后虽然第三人卫平公司法人名称及法定代表人未变更，但卫平公司的投资人（股权）由被告周卫平、吴培生已依法变更为第三人加美公司，尔后又变更为第三人绿康源公司，企业类型由自然人投资或控股的有限责任公司变更为非自然人投资或控股的法人独资有限责任公司，与转让前的卫平公司存在企业性质与投资主体等方面的根本区别，卫平公司林地使用权的取得可以被推定为善意，且第三人支付了合理对价，构成善意取得。虽然原、被告签订的合同依法应认定无效，但本案第三人属善意有偿取得林地使用权，并办理了林地使用权证，且第三人在林地上道路硬化及建造建筑物事后也获得了相关政府部门的项目立项许可或批准证明文件，该物权应受法律保护，故原告主张要求被告拆除林地上的房屋、猪圈、水泥路等建筑物恢复林地植被的该项诉请与法相悖，依法不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。综前所述，原、被告签订的合同应自始无效，正在履行的应终止履行，未履行的不予履行。鉴于第三人对林地使用权已善意取得，原告吴家村小组依法不能取回该物权，由此造成的原告吴家村小组林地使用权的经济损失应按照因合同无效原、被告存在的过错各自承担相应的责任。考虑到合同签订时，时任原告吴家村小组组长的吴才飞等其他部分村民在合同上签名，两被告基于该信赖有理由认为原告经村民代表会议讨论决定，且是否召开村民代表会议或村民会议讨论决定属于原告吴家村小组村民自我管理的自治范围，作为合同相对方的两被告无权决定，虽然事实上原告吴家村小组未经民主议定程序订立合同违反了法律的强制性规定合同应无效，但造成合同无效的过错主要在于原告吴家村小组，故原告对导致合同无效应负主要责任，两被告在合同签订时疏于审查应承担次要责任。具体经济损失的计算可参照两被告原所持卫平公司的股权转让价格及诉争林地使用权所占比例，同时综合诉争林地使用权合同签订前主要是荒山，合同签订后两被告在包含原告林地在内等其他村小组流转的林地上栽种果树、兴建猪舍养猪等，进行了长期实际综合投资开发，具备了一定的农业综合开发规模，在两被告将股权转让第三人加美公司前，一定程度地提升了包括原告诉争林地使用权在内的卫平公司整体资产价值及未来发展潜力的事实，兼顾双方过错责任、第三人善意取得的林地使用权价值不宜单独分割等具体情况，根据公平原则合理确定，酌情由被告周卫平、吴培生赔偿原告吴家村小组林地使用权经济损失45万元（1200万元×146.3亩/780.3亩×20%），扣除原告吴家村小组应返还的租金4500元，被告周卫平、吴培生实应赔付原告吴家村小组林地使用权的经济损失445500元。庭审中，被告称，实给付原告吴家村小组租金为5500元，未提供证据证明，且原告仅认可4500元，故对被告该主张不予认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，第一百零八条，《中华人民共和国村民村委会组织法（1998年）》第十七条、第十九条、第二十一条之规定，作出判决如下：（一）确认原告崇仁县白路乡花园村委会吴家村小组于2006年2月30日与被告周卫平、吴培生所签订的《合同书》无效；（二）被告周卫平、吴培生于判决生效后二十日内赔付原告崇仁县白路乡花园村委会吴家村小组林地使用权的经济损失计人民币445500元；（三）驳回原告崇仁县白路乡花园村委会吴家村小组的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费100元，由原告崇仁县白路乡花园村委会吴家村小组负担50元，被告周卫平、吴培生负担50元。二审中各方当事人未提供新的证据。一审判决认定的事实有涉诉林地租赁《合同书》、林业登记申请表及《林权证》，卫平公司、加美公司、绿康源公司的企业信用信息，《股权转让协议》和各方当事人的陈述等证据证实，应予以确认。关于涉诉林地（荒山）租赁《合同书》的效力。经查，涉诉土地系吴家村小组的土地（林地或荒山），依照《中华人民共和国农村土地承包法》第十八条和第四十八明确规定，涉及村民重大利益的土地租赁或承包事项，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，该民主议定程序是保障村民实行村民自治，维护村民合法权益的强制性规定。本案诉争《合同书》签订时无证据证明吴家村小组依法召开了村民会议或村民代表会议讨论决定，虽然有吴家村小组13名村民在合同中签名，但未达到三分之二以上村民或代表的法定人数，诉争林地（荒山）租赁《合同书》违反法律强制性规定，应认定无效。关于涉诉林地使用权的取得。经查，本案诉争林地（荒山）租赁《合同书》签订后，周卫平等人于2007年7月31日将涉诉土地登记在卫平公司名下，2017年1月24日，周卫平、吴培生将其在卫平公司的所有股份转让给加美公司，之后再转让给绿康源公司，一审判决认定善意取得林地使用权的卫平公司系周卫平、吴培生转让其在卫平公司有所股权后的卫平公司和加美公司、绿康源公司。作为接收周卫平、吴培生所有股权的法人，股权后的卫平公司和加美公司、绿康源公司取得了涉诉土地的使用权。股权转让后的卫平公司和加美公司、绿康源公司受让涉诉林地使用权是为了正常经营活动，并以1200万元的价格受让注册资本520万元的原卫平公司全部股份，支付了合理的价款，且受让的林地使用权依照法律规定办理了登记，股权转让后的卫平公司和加美公司、绿康源公司取得涉诉林地使用权符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，系善意取得。关于过错及法律责任。经查，尽管涉诉林地（荒山）租赁《合同书》应认定为无效合同，周卫平等人不能取得涉诉土地（林地或荒山）的林地和林木的使用权，周卫平等人处分涉诉土地（林地或荒山）的林地和林木的使用权系无权处分，但股权转让后的卫平公司和加美公司、绿康源公司取得涉诉林地使用权系善意取得，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百零八条的规定，吴家村小组在原租赁承包期限内仍丧失了涉诉土地使用权。吴家村小组组长等人未经法定程序对外签订涉诉土地（林地或荒山）《合同书》，是导致《合同书》无效的主要原因，应负主要过错责任。周卫平、吴培生，尤其是曾任本村委会书记的周卫平未关注有关议事程序，在合同签订时疏于审查等应承担次要过错责任，对造成的经济损失吴家村小组和周卫平、吴培生应按过错责任分担。周卫平、吴培生在签订涉诉土地（林地或荒山）《合同书》后，部分土地用于开办养猪场等其他商业用途，获取更大利益，超出了吴家村小组签订涉诉土地（林地或荒山）《合同书》的真实意思，是违约行为，也给吴家村小组造成了经济损失。周卫平、吴培生为此应依法承担相应的法律责任。因第三方善意取得，导致涉诉土地（林地或荒山）不能返还，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，周卫平、吴培生应当折价补偿。一审法院按照双方的过错责任及公平原则，参照周卫平、吴培生在签订涉诉土地（林地或荒山）《合同书》后的投入经营状况和违约获利情况，酌情由周卫平、吴培生赔偿吴家村小组林地使用权经济损失45万元并无不当。本院认为，上诉人吴家村小组和上诉人周卫平、吴培生，签订涉诉土地（林地或荒山）《合同书》，因违反法律规定而无效，吴家村小组和周卫平、吴培生均应承担相应的法律责任。因股权转让后的卫平公司和加美公司、绿康源公司善意取得涉诉林地使用权，吴家村小组在原租赁承包期限内仍丧失了涉诉土地使用权，周卫平、吴培生应当折价补偿。上诉人吴家村小组和周卫平、吴培生的上诉理由均不能成立，均不予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15966元，由崇仁县白路乡花园村委会吴家村小组负担7983元，周卫平、吴培生负担7983元。本判决为终审判决。审判长 葛 明审判员 揭 颖审判员 黄 皓二〇一九年十一月八日书记员 鄢佳慧