河南省鹤壁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫06民终1325号上诉人（原审原告）：鹤壁市常绿置业有限公司，住所地鹤壁市山城区山城路与红旗街交叉口西北角。法定代表人：郭东辉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：韩乾，男，该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：牛文财，男，1970年3月31日出生，汉族，住河南省鹤壁市淇滨区。上诉人鹤壁市常绿置业有限公司（以下简称常绿置业公司）因与被上诉人牛文财房屋买卖合同纠纷一案，不服鹤壁市山城区人民法院（2019）豫0603民初603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人常绿置业公司上诉请求：撤销一审判决，予以改判或发回重审，本案全部诉讼费用由牛文财承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。牛文财并未对《商品房买卖合同》约定的义务履行完毕，上诉人享有单方解除权。牛文财除按时支付房款外，还应按时偿还银行贷款。上诉人为牛文财银行贷款提供担保，自然享有因牛文财不按时偿还银行贷款而解除合同的权利。并且牛文财并未取得涉案房屋所有权。2.一审法院适用法律错误。本案上诉人按照《商品房买卖合同》行使解除权，与贷款银行并无直接关系，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，担保权人未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。一审法院强调上诉人与银行之间的担保合同，而忽略商品房买卖合同，适用法律错误。牛文财未答辩。常绿置业公司向一审法院起诉请求：1、判令解除上诉人与牛文财于2014年7月4日签订的《商品房买卖合同》；2、判令牛文财协助上诉人办理商品房网签备案合同撤销手续；3、判令牛文财向上诉人支付违约金183.22元（该违约金按照合同约定标准暂计算至2018年11月30日，之后违约金按照上述标准计算至牛文财实际履行完毕之日止）；4、本案诉讼费用由牛文财承担。一审法院认定事实：2014年7月4日，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，约定由牛文财购买上诉人开发的位于鹤壁市山城区红旗街北侧、山城路西侧的常绿·林溪谷5号楼2单元26层东4户房屋；建筑面积约91.63平方米，单价为2949.99元/㎡，总金额为270308元；牛文财先行支付首付款81308元，其他采取银行贷款方式支付购房款，后在中国工商银行鹤壁分行进行了房产抵押贷款，贷款期限20年，金额189000元。上诉人为牛文财提供了信用保证，现购房款已全部支付。在分期还款期间，牛文财不如期偿还房款，导致中国工商银行鹤壁分行多次扣划上诉人在该行所设的保证金账户上的款项，截止2018年11月30日共扣划12170.96元。另合同附件十一补充协议第3条中约定，因买受人未按时偿还银行贷款造成出卖人承担保证责任而导致出卖人为买受人偿还贷款银行借款等，出卖人有权单方解除合同。出卖人解除合同时，买受人应向出卖人（包括银行）清偿代为偿还的按揭贷款余额及其他一切费用及直接及间接损失。一审法院认为：2014年7月4日，常绿置业公司与牛文财签订《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，符合国家法律规定，为有效合同，双方均应该履行自己的义务。合同签订后，牛文财支付首付款81308元，后牛文财在中国工商银行鹤壁分行进行了房产抵押贷款，贷款期限20年，金额189000元。上诉人为牛文财提供了信用保证，现该购房款已全部支付。牛文财的合同义务已经履行完毕。在分期还款期间，牛文财没如期偿还房款，中国工商银行鹤壁分行扣划了上诉人在该行所设的保证金账户上的款项。本案中上诉人是基于保证合同承担了担保责任而导致的诉讼，双方虽在合同附件中对合同的解除进行了约定，但双方之间的房屋买卖合同已经履行完毕，牛文财已取得房屋的所有权，上诉人基于承担的担保责任可以向牛文财追偿债务。牛文财违反了合同附件的约定应当承担相应的违约责任。故上诉人要求解除双方于2014年7月4日签订的《商品房买卖合同》；判令牛文财协助办理商品房网签备案合同撤销手续的诉讼请求不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，第一百零七条规定，当事人一方不履行义务的，应当承担继续履行的义务。上诉人依约交付了房屋，牛文财却没有按合同附件约定及时偿还银行的分期贷款，已构成违约，应当承担违约责任。上诉人要求牛文财支付违约金183.22元（该违约金按照合同约定标准按日万分之一暂计算至2018年11月30日止）的诉讼请求，因双方在合同中有约定，截止到2018年11月30日前上诉人共垫付12170.96元分段计算，自2018年4月28日垫付5376.77元，2018年6月垫付2712.32元，2018年9月29日垫付4081.87元，计算违约金为178元，予以支持，超出部分不予支持。上诉人要求2018年11月30日之后的违约金按照上述标准计算至牛文财实际履行完毕之日止的请求，因违约本金系变数，每月都在变化，故可待发生后另行主张。判决：一、牛文财于判决生效后十日内支付常绿置业公司违约金178元；二、驳回常绿置业公司的其他诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。本院确认一审法院认定的事实成立。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案，牛文财与常绿置业公司签订的《商品房买卖合同》附件十一补充协议第3条约定，因买受人未按时偿还银行贷款造成出卖人承担保证责任而导致出卖人为买受人偿还贷款银行借款等，出卖人有权单方解除合同。牛文财未按时偿还中国工商银行鹤壁分行的贷款，中国工商银行鹤壁分行多次扣划常绿置业公司在该行所设保证金账户上的款项，常绿置业公司按照合同约定，请求解除其与牛文财签订的《商品房买卖合同》符合双方的合同约定及法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案商品房担保贷款的担保权人中国工商银行鹤壁分行并未提出请求，涉案《商品房买卖合同》解除后，常绿置业公司应当与担保权人和买受人牛文财协商，妥善处理收取的购房贷款和购房款事宜。综上所述，上诉人常绿置业公司的上诉请求成立，本院予以支持；一审法院认定事实清楚，适用法律错误，判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持鹤壁市山城区人民法院（2019）豫0603民初603号民事判决第一项；二、撤销鹤壁市山城区人民法院（2019）豫0603民初603号民事判决第二项；三、解除鹤壁市常绿置业有限公司与牛文财于2014年7月4日签订的《商品房买卖合同》；四、牛文财协助鹤壁市常绿置业有限公司办理商品房网签备案合同撤销手续；五、驳回鹤壁市常绿置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由牛文财负担。本判决为终审判决。审判长  单明霞审判员  罗惠莉审判员  郝占峰二〇一九年十一月二十五日书记员  周荣冰附：本案援引的相关法条《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。