宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2019）宁0122民初5353号原告：郭某，江西省修水县人，个体户，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：田某，宁夏合天律师事务所律师。被告：张某，1980年l月16日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，住宁夏回族自治区贺兰县。被告：王某1，1981年l月4日出生，宁夏回族自治区西吉县人，住宁夏回族自治区贺兰县。二被告共同委托诉讼代理人：王某2、高某，宁夏辅德律师事务所律师。被告：贺兰县金贵镇银河村村民委员会，统一社会信用代码。法定代表人：马某，宁夏回族自治区贺兰县人，高中文化，住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：荆某，宁夏回族自治区贺兰县人，高中文化，住宁夏回族自治区贺兰县。原告郭某与被告张某、王某1、贺兰县金贵镇银河村村民委员会农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，于2019年9月29日适用简易公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序于2019年11月22日公开开庭进行了审理。原告郭某的委托诉讼代理人田某，被告张某、王某1的共同委托诉讼代理人王某2、高某，被告贺兰县金贵镇银河村村民委员会的委托诉讼代理人荆某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭某请求判令：1.请求依法确认原、被告双方签订的《农村房屋买卖合同书》的合同无效；2.请求依法判令三被告共同向原告返还购买房屋的价款420000元及利息133400元（利息暂计算至起诉之日，要求逾期付款利息损失计算至实际付清之日止）；3.请求依法判令三被告向原告赔偿建设仓库的损失共计212648元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年12月26日，原、被告双方签订了《农村房屋买卖合同书》一份，合同约定：原告以420000元价格购买二被告位于××县二社的房屋，明确了房屋所在的四至、房屋买卖总价款的支付日期、违约责任。合同签订时，二被告给原告提供了《村镇建设工程开工许可证》，且被告贺兰县金贵镇银河村村民委员会在合同上加盖了公章。涉案房屋交付后，原告在房屋原有四至范围内加盖了仓库，该仓库由被告张某承包施工，原告为此共计花费212648元。2019年1月份，贺兰县金贵镇人民政府告知原告，其加盖仓库属违章建筑，需要拆除，后经原告四处查询得知房屋所在的四至范围的土地性质为耕地，被告签订合同时提供的《村镇建设工程开工许可证》并没有在贺兰县金贵镇土地管理站备案。原告多次找被告协商解决无果后，现诉至法院，请依法判决。被告答辩要点：1.涉案房屋本身不存在任何权利和法律程序的瑕疵，被告在交易过程中也没有任何过错，原告的诉请完全是没有事实依据的。2013年被告依法向镇政府申请批地建房，获批并取得了由原贺兰县国土资源局批准颁发的村镇建设工程开工许可证，被告以此依法修建涉案房屋，被告修建房屋的行为符合土地管理法、物权法、城乡规划法等法律的规定，被告依法获得涉案房屋和土地的所有权和使用权。2.原告诉称其加盖的仓库被拆后，才获知涉案房屋周围的土地是耕地性质，这是与事实完全不符的。因为原告自认购房前被告已将村镇建设购房许可证交付于自己，该许可证上明确记载房屋的四至，有两边是耕地，所以原告以此为由，认为原告有隐瞒的过错，是不能成立的。3.被告取得村镇建设开工许可证，是否在金贵镇管理站备案，完全不影响被告建设房屋的合法性。被告建房行为已经经过县级土地局审核批准，之前也是由镇土地管理站先予核准上报，所以是否备案，是土管部门之间内部工作流程，不能作为被告建房审批合法性的评判标准。原告自己擅自在涉案房屋周边搭建生产经营仓库，并没有办理规划审批手续，违反的城乡规划有关法律规定，属于违章建筑，该建筑被有关部门拆除，被告对此没有任何过错，无需承担责任。根据原被告签订的《农村房屋买卖合同书》，可以证实原告购买房屋并加盖仓库，是用于开办加工企业，开展生产经营活动，是明显违反了城乡规划法第四十一条、第六十六条的禁止性规定，所以，原告建设仓库的行为本身就是一个违法行为，仓库不属于原告的合法财产，更不享有合法利益，对这种违法建筑，根据城乡规划法第六十五条规定，应当被拆除。现在原告通过诉讼，要求被告对此进行赔偿，是变相的通过诉讼，将其非法利益转为合法利益，要求法院进行保护，其诉求根本不具有合法性的，被告更不能为此替原告承担损失。4.被告有权在经过村委会的情况下处分自己的财产，处分的财产为房屋，原被告双方签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效，且已经履行完毕。截止目前，原告居住使用涉案房屋的权益，未受到任何阻碍，因此原告基于其非法利益受损，而主张房屋买卖合同无效，要求被告返还购房款，以及非法利益损失有违背诚实信用原则。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。被告贺兰县金贵镇银河村村民委员会答辩要点：1.村委会不承担任何责任，村委会没有收到原告的购房款，要求村委会返还购房屋款无事实与法律依据；2.原告在涉案土地上搭建仓库时，并没有在村委会及相关部门办理合法手续，因为所建库房为违章建筑被在关部门拆除，与村委会无关。查明的事实根据双（各）方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1.2013年12月26日，原告郭某与被告张某、王某1签订了《农村房屋买卖合同书》，合同约定：一、甲方（被告张某、王某1）自愿将坐落在贺兰县金贵镇银河村二队自建的两处房屋，一处为东至巷道，南至陈学军，西至王某1，北至农渠，面积1100平方米；一处为东至张某，南至王伏孟，西至农田，北至农渠，面积400平方米，两处房屋出售给乙方（原告），并且甲方要把相关资质等证件全部转让给乙方。二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写：肆拾贰万元整（人民币小写）420000元，具体交付方式可由双方另行约定。三、甲方应在2013年12月26日前将该房屋交付乙方。被告贺兰县金贵镇银河村村民委员会在《农村房屋买卖合同书》上加盖公章；2.合同签订时，被告张某、王某1给原告提供了《村镇建设工程开工许可证》，该证上盖有贺兰县金贵镇人民政府、贺兰县国土资源局的行政公章；3.涉案房屋交付后，原告未经有关部门审批的情况下在涉案土地上修建了经营性仓库；4.2019年1月份，贺兰县金贵镇人民政府以原告在涉案土地上修建的仓库属违章建筑，将原告所建的仓库拆除；5.原告郭某非贺兰县金贵镇银河村村民。法律适用争议本院根据查明的事实，将双（各）方当事人争议的焦点概括为以下2个方面：1.2013年12月26日，原告郭某与被告张某、王某1签订了《农村房屋买卖合同书》效力问题；2.二被告如何返还已付购房款，是否支付利息及原告返还涉案房屋的问题；3.原告在涉案土地上所建的违法建筑物仓库被有关职能部门拆除后的损失由谁承担的问题。判决的理由与结果本院认为，一、原告郭某与被告张某、王某1于2013年12月26日签订的《农村房屋买卖合同书》为无效合同。本案中，因涉案房屋为农村房屋，根据法律规定，农村宅基地是本村集体以户为单位分配给农村建房居住使用的，所以农村房屋买卖时，其买卖双方应是同一村集体组织的成员，不能是外村人和非农户口的人。原告系非贺兰县金贵镇银河村村民，其与被告张某、王某1并不是同一村集体组织成员，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”结合本案事实，因原告与被告于2013年12月26日签订的《农村房屋买卖合同书》违反法律、行政法规的强制性规定，故原告郭某与被告张某、王某1于2013年12月26日签订的《农村房屋买卖合同书》为无效合同。二、二被告如何返还已付购房款，是否支付利息及原告返还涉案房屋的问题合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因涉案房屋买卖合同无效，原告应当向被告张某、王某1返还涉案房屋，被告张某、王某1应当返还原告已交付购房款42万元，对于原告主张的利息损失，因原告在本案亦存在过错，明知农村房屋不得向本集体成员之外的人买卖，但还向二被告购买的行为也存在一定的过错，且原告在涉案土地上所建的仓库进行了营利，故对于原告主张要求被告支付利息的诉讼请求不能成立，本院不予支持。涉案合同无效后，因双方进行了相应给付，经本院释明后，二被告提出要求原告返还涉案房屋，在原告郭某与被告张某、王某1于2013年12月26日签订的《农村房屋买卖合同书》无效后，原告应当二被告返还涉案房屋。三、原告在涉案土地上所建的违法建筑仓库被有关职能部门拆除后的损失由谁承担的问题违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。根据《中华人民共和国城乡规划法》的规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。原告在没有到相关部门办理审批的前提下，擅自在涉案土地上建设的经营仓库，属于违章建筑，故该违章建筑被拆除后的损失应由原告自己承担。综上所述，对于原告要求确认原告郭某与被告张某、王某1于2013年12月26日签订的《农村房屋买卖合同书》为无效合同的诉讼请求成立，本院予以支持；对于原告请求依法判令三被告共同向原告返还购买房屋的价款420000元及利息133400元（利息暂计算至起诉之日，要求逾期付款利息损矢计算至实际付清之日止）的诉讼请求，因购房款由被告张某、王某1收取，被告贺兰县金贵镇银河村村民委员会未收取其购房款，故本院对原告的项诉讼请求在被告张某、王某1返还420000元范围内支持；对于原告请求依法判令三被告向原告赔偿建设仓库的损失212648元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。涉案合同无效后，原告应当返还占有的涉案房屋，经本院释明后，二被告要求法院判决双方签订的《农村房屋买卖合同书》无效时，要求原告返还涉案房屋，对于原告占用涉案房屋期间的使用费，二被告表示另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条之规定，判决如下：一、原告郭某与被告张某、王某1于2013年12月26日签订的《农村房屋买卖合同书》为无效合同；二、被告张某、王某1向原告郭某返还购房款420000元，于本判决生效之日起十五日内付清；三、原告郭某向被告张某、王某1返还位于××县的两处房屋（一处四至为东至巷道，南至陈学军，西至王某1，北至农渠，面积1100平方米；另一处四至为东至张某，南至王伏孟，西至农田，北至农渠，面积400平方米）；四、驳回原告郭某的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11460元，由原告郭某负担3860元，由被告张某、王某1负担7600元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 李小强人民陪审员 马海萍人民陪审员 徐 伟 二〇二〇年一月七日书记员 张小莉附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请输建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。