上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第2791号原告韩志鹏，男，1983年1月6日出生，汉族，户籍地陕西省，现住上海市闵行区。被告秦金龙，男，1948年6月21日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。委托代理人叶文昌，上海雷曼律师事务所律师。被告姚忠林，男，1970年3月14日出生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市徐汇区。原告韩志鹏与被告秦金龙、姚忠林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月18日立案受理，原由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判，后因案件复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序，于2016年5月9日公开开庭进行了审理。原告韩志鹏、被告秦金龙的�托代理人叶文昌、被告姚忠林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩志鹏诉称，被告秦金龙是上海市闵行区XX路XXX号商铺(以下简称涉案房屋)的产权人。被告委托案外人王某某代为出租该房屋，王某某又委托被告姚忠林代为出租。2012年9月7日，原告与被告姚忠林签订了房屋租赁合同，租期为2012年9月29日至2015年9月28日。合同约定在租期到期后，原告享有优先承租权。原告按合同约定支付了16,500元的押金以及全部租金，并且为了取得了优先承租权，原告于2013年即提前支付了2015年7、8、9三个月的租金作为合同到期后续租的保证金。之后原告又支付了2015年7、8、9三个月租金。2015年9月28日，案外人姚a持被告秦金龙的委托书将涉案房屋收回。现要求两被告返还押金(原告重复支付的2015年7、8、9三个月的租金)70,995元。诉讼中，原告表示，在合同履行过程中，自2013年9月起�月租金自16,500元递增至18,165元。原告主张的70,995元中包括16,500元的押金，以及2015年7、8、9三个月的租金54,495元(每月18,165元)。被告秦金龙辩称，其与原告不存在任何关系，也从未收到原告的任何款项。其先将涉案房屋委托案外人王某某管理，王某某将房屋出租给了被告姚忠林，故两被告之间是租赁关系而非委托关系。之后由于王某某在管理过程中出现诸多问题，秦金龙解除了与王某某的委托关系，另行委托案外人上海A商务咨询有限公司的李某某管理涉案房屋。2015年9月28日，其从原告处收回了涉案房屋。现不同意原告的诉讼请求。被告姚忠林辩称，其与王某某签订了关于涉案房屋的租赁合同，王某某同意其再行转租，故另行提供其一份委托书。此后，其将房屋转租给了原告。然而原告承租房屋后，私自将部分房屋出租，构成违约，但其未追究原告的责任。在合同到�前，其要求原告按时返还房屋，然而原告一直未能将房屋退还，导致其支付给王某某的租赁押金至今未收回。原告擅自转租且逾期退房，违反了合同约定。其确收到原告支付的押金，租金按每年递增5%计算。原告的租金均是通过银行转帐方式支付至其妻子洪某的银行账户，但其未重复收到2015年7、8、9三个月的租金。对于原告已付押金应当作为违约金由其没收。如果经其核查确实重复收取了原告三个月租金，则也应当抵扣相关水、电等费用。现不同意原告的诉讼请求。针对被告姚忠林的答辩意见，原告韩志鹏表示，租金都是支付至被告姚忠林妻子洪某的银行账户，现确认房屋租赁合同的出租人为被告姚忠林。原告向本院提供的以下证据：一、涉案房屋产权证；二、原告韩志鹏与被告姚忠林于2007年9月17日签订的租赁合同、秦金龙出具的授权委托书；三、原告韩志�与被告姚忠林于2012年9月7日签订的租赁合同、姚忠林出具的租金及保证金收据；四、原告韩志鹏与被告姚忠林于2013年9月27日签订的“协意书”五、原告的银行流水帐单、转账凭证。经质证，被告秦金龙对上述证据表示，王某某自2012年起已无权出租涉案房屋，故王某某无权将房屋出租给姚忠林，原告与被告姚忠林于2013年9月27日签订的“协意书”与其无关。被告姚忠林对上述证据无异议，并表示确实向原告提前收取了2015年7月至9月的租金，但其未重复收取。对于原告的银行流水帐单和银行转账凭证，其表示因原告是将租金支付给案外人洪某，所以其不清楚租金的收取情况。被告秦金龙向本院提供了案外人李某某与被告姚忠林签订的租赁合同。原告韩志鹏、姚忠林对此证据无异议。经审理查明，被告秦金龙是上海市闵行区XX路XXX号房屋的权利人。2007年8月5日，被告秦金龙出具授权委托书，委托案外人王某某出租涉案房屋。此后，王某某与被告姚忠林签订租赁合同，由姚忠林承租涉案房屋。王某某同意姚忠林转租房屋，故向姚忠林出具一份授权书，授权姚忠林出租房屋。姚忠林从王某某处承租涉案房屋后，于2007年9月17日与原告韩志鹏签订租赁合同，将房屋转租给了韩志鹏。2012年8月，秦金龙授权案外人李某某代为管理涉案房屋。同月18日，李某某与姚忠林签订租赁合同，约定由姚忠林承租龙茗路XXX号至2802号商铺(2802号商铺即为涉案房屋)，租期为2012年8月20日至2015年8月19日。2012年9月7日，被告姚忠林以王某某代理人的身份与原告韩志鹏重新签订了《租赁合同》，将涉案房屋出租给原告，租期为2012年9月29日至2015年9月28日，月租金16,500元，租金三年不变；原告承租房屋期间的水、电、物业管理等费用由原告负担；原告向被告支付租赁保证金16,500元；租金每三个月支付一次，先付后用。在合同第九条中注明，乙方(原告)享有同等条件优先权。在合同落款处由姚忠林签名，并注明了电话号码、联系地址。在甲方落款处的“联系电话：”旁边注明了“XXXXXXXXXXX，洪某”。同日，被告姚忠林出具一份收条，确认收到韩志鹏支付的三个月租金49,500元(每月16,500元)，押金16,500元。此后，原告按每三个月为一期租金支付至洪某的银行账户。2013年9月27日，韩志鹏与姚忠林签订一份《协意书》，内容是，经双方协商，本人(韩志鹏)自愿提前预交2015年7月、8月、9月三个月房租作为保证金，保证在2013年9月29日至2015年9月28日止(在饭店二楼龙茗路XXX号合同经营期间)的房租能按期支付给姚忠林。在该协议主文下一行注明：按合同递增(原合同)。姚忠林作为出租方、韩志鹏作为承租方各自签名。姚忠林在协议最下方注明：叁个月房租预付款以韩志鹏转账记录为证。原告将其应付租金均通过银行转账支付到洪某的工商银行的XXXXXXXXXXXXXXXXXX账户内，2013年6月17日转入49,500元、9月4日转入5万元、10月23日转入51,900元、12月19日转入51,900元、2014年3月19日转入51,900元、6月20日转入51,900元、9月18日转入55,527元、12月18日转入54,495元、2015年3月20日转入54,495元、6月17日转入54,495元。原告表示每三个月支付一次租金，租金有递增，另其所付的租金中包括了物业管理费。2015年9月28日，被告秦金龙从原告韩志鹏处收回了涉案房屋。现原告以诉称理由诉至本院。本案庭审后，原告表示要求被告姚忠林退还多收取的三个月租金标准同意以16,500元计算。而被告姚忠林于庭后又表示其未收到原告的租金，不清楚租金的收取情况。本院认为，案外人李某某代理被告秦金龙管理涉案房屋，并于2012年8月18日与被告姚志林签订了�屋租赁合同，姚志林是涉案房屋的承租人，而非秦金龙的代理人。同年9月7日，原告韩志鹏与姚忠林签订租赁合同，姚忠林在该合同中的真实身份是出租人，其将涉案房屋转租给了韩志鹏，双方建立了租赁合同关系，秦金龙并非该合同的当事人。上述事实已由原、被告的陈述予以证实。在原告与被告姚忠林于2012年9月7日签订的租赁合同的第一年履行期内，原告按约向被告支付了保证金16,500元，以及相应租金。姚忠林自述案外人洪某系其妻子，从原告与被告姚忠林的法庭陈述可以证明，原告是应被告姚忠林的要求将租金支付至洪某的银行账户，原告按期支付了应付租金。被告姚忠林向原告收取了16,500元的保证金的事实，原、被告均无异议。对于被告是否重复收取了2015年7、8、9月的租金，被告对此予以了否认。而从原告提供的银行流水账单及转账凭证可以证实，原告于2013年9月4日支付了一期(三个月)租金，即2013年9月29日至12月28日的租金。在原告韩志鹏与被告姚忠林签订“协意书”后，原告按该“协意书”的约定，于2013年10月23日提前支付的2015年7月、8月、9月三个月的租金。而此后，原告仍每三个月向洪某的银行账户转入到期应付租金，直至2015年6月17日原告支付最后一期即2015年7月至9月的租金。而从双方签订的“协意书”证明原告提前支付的2015年7、8、9月三月租金的本质是保证金，原告用于保证其于2013年9月后按期将租金支付给被告姚忠林。在双方的租赁合同期限届满后，房屋产权人自行收回了房屋。根据被告姚忠林与秦金龙代理人李某某签订的租赁合同约定的租赁期限，姚忠林的租期截止至2015年8月19日届满，自2015年8月20日起，姚忠林即丧失了继续租赁以及转租涉案房屋的权利，房屋产权人自行从原告韩志鹏处收回房屋并无不当。同理，基于房屋产权人的要求，原告将房屋移交给权利人，并无过错。另外，被告姚忠林在庭审中曾表示，对于原告转租房屋，其不追究原告的责任，而且从原、被告签订的“协意书”内容亦证明当时姚忠林即已知道原告转租，并未提出异议。因此被告姚忠林不同意退还保证金的抗辩意见，本院不予采纳，其应当退还原告保证金。原告同意按16,500元作为退还保证金的计算标准，低于原告实际支付的金额，故本院予以支持。由于被告秦金龙与原告之间不存在合同关系，原告要求秦金龙承担退款责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告姚忠林于本判决生效之日起十日内退还原告韩志鹏人民币66,000元；二、驳回原告韩志鹏要求被告秦金龙退还保证金的请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，�当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,319.91元，由原告韩志鹏负担811.97元，被告姚忠林负担1,507.94元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  邹巧弟审 判 员  沈慧芬人民陪审员  尹 萍二〇一六年六月十五日书 记 员  周佳慧附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。