上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第2914号上诉人（原审原告）张雄斌。被上诉人（原审被告）上海浙商小商品市场经营管理有限公司。法定代表人施鎏奎，总经理。委托代理人沈勇，上海市联合律师事务所律师。委托代理人周晶，上海市联合律师事务所律师。上诉人张雄斌因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2015）金民三（民）初字第571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月18日受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，张雄斌、上海浙商小商品市场经营管理有限公司（以下简称小商品市场）于2009年12月27日签订《上海市商品房预售合同》，张雄斌向小商品市场购买坐落于上海市金山区某某路某某号2层2109室房屋(以下简称涉案房屋)，房屋总价人民币（下同）275,000元，于2009年12月27日支付165,000元，2010年2月28日支付110,000元，小商品市场应于2010年8月31日前将房屋交付张雄斌。当日，张雄斌、小商品市场又签订一份《商铺委托经营管理合同》，约定张雄斌将涉案房屋全权委托小商品市场经营管理，委托经营期限自2010年5月30日至2015年5月29日止，期间双方不得擅自解除、终止合同，前三年为免租期，第四年起租金为总购房款的8.5%，第五年为总购房款的9%，每6个月支付一次，于2013年12月31日前支付第一期租金；双方还约定小商品市场可以自主决定商铺的经营业种、业态，并根据经营需要对商铺进行必要的改造、装修装饰、增设附属设施、拆除商铺隔断等，费用由小商品市场承担；五年经营期满后，如张雄斌收回商铺，小商品市场以五年内实际经营时的现状条件交回，张雄斌不得要求小商品市场恢复图纸设计时的原始状态；委托经营期内，张雄斌擅自解除、终止合同，或者转让商铺，使小商品市场经营权丧失，小商品市场有权要求继续履行……。2010年3月13日，张雄斌支付购房款164,511.82元，同年3月28日支付购房款110,000元。2010年3月18日，张雄斌取得涉案房屋的房地产权证[沪房地金字(2010)第003576号]。嗣后，小商品市场未按期支付张雄斌租金。2014年11月30日，张雄斌发函给小商品市场，要求小商品市场支付拖欠租金及解除与小商品市场间的《商铺委托经营管理合同》，并要求小商品市场将涉案房屋恢复至建筑图纸设计时的原始状态。2014年12月1日，小商品市场收到函件，但仍未履约，张雄斌遂涉讼，请求法院判令：1、确认张雄斌、小商品市场签订的《商铺委托经营管理合同》于2014年12月1日解除；2、小商品市场支付张雄斌2013年6月1日至2014年5月31日的租金23,375元，2014年6月1日至2014年11月30日止的租金12,375元，合计35,750元；并支付2014年12月1日至返还之日止的房屋使用费(以房屋总价275,000元为基数，按年回报率9%计算)；3、小商品市场将涉案房屋恢复至图纸设计的原始状态并返还张雄斌；4、小商品市场支付2014年6月1日至判决生效之日止的利息损失(以23,375元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算)，以及支付2014年12月1日至判决生效之日止的利息损失(以12,375元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算)。诉讼中，小商品市场确认2013年6月1日至2014年11月30日期间应付租金为35,750元。法院认为，张雄斌向小商品市场购买房屋后双方即签订《商铺委托经营管理合同》，张雄斌将所购房屋提供给小商品市场使用，小商品市场支付相应的租金，故从该合同的内容看实质上是一份房屋租赁合同，该合同系双方当事人的真实意思表示；2010年3月18日，张雄斌取得涉案房屋的房地产权证，故张雄斌、小商品市场间的《商铺委托经营管理合同》合法有效。法律规定，承租人应当按照约定的期限及时支付租金，逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案小商品市场自三年免租期满后，应当按照约定于2013年12月31日起支付租金，但小商品市场至今分文未付，应承担逾期付款的违约责任；2014年11月30日，张雄斌发函给小商品市场，要求小商品市场支付拖欠租金及解除，小商品市场于2014年12月1日收到张雄斌的告知函，法院认定张雄斌、小商品市场间的《商铺委托经营管理合同》于小商品市场收到告知函之日即2014年12月1日解除；诉讼中，小商品市场对2013年6月1日至2014年11月30日期间应付租金35,750元未持异议，小商品市场应予支付，并按中国人民银行同期贷款利率支付张雄斌相应的利息损失。由于小商品市场至今未将涉案房屋返还张雄斌，张雄斌要求小商品市场支付2014年12月1日至判决生效之日止的房屋使用费符合法律规定，应予支持；使用费的标准参考租金标准。关于恢复原状的诉请，法院认为，法律规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物，未经出租人同意的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案小商品市场根据合同约定对商铺进行了必要的改造、装饰装修等，是张雄斌、小商品市场双方协商一致的；合同又约定“五年经营期满后，如张雄斌收回商铺，小商品市场以五年内实际经营时的现状条件交回，张雄斌不得要求小商品市场恢复图纸设计时的原始状态”，该条款内容上并未对小商品市场恢复原状作出约定，其目的其实在于促使小商品市场全面履行合同，限制其单方面解除合同，使张雄斌在五年经营期内的租金利益得到保护；现张雄斌发函要求解除合同，尽管五年经营期限未满，但诉讼中张雄斌、小商品市场约定的五年经营期限已经届满，张雄斌的租金利益并未受到损失；故张雄斌要求小商品市场恢复原状的请求，法院不予支持，张雄斌在小商品市场返还涉案房屋后可自行恢复。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于二〇一五年八月十八日作出判决：一、确认张雄斌与上海浙商小商品市场经营管理有限公司签订的《商铺委托经营管理合同》于2014年12月1日解除；二、上海浙商小商品市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内将坐落于上海市金山区某某路某某号2109室房屋返还张雄斌；三、上海浙商小商品市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内支付张雄斌2013年6月1日至2014年11月30日期间的租金35,750元；并支付2014年12月1日至返还之日止的房屋使用费(以房屋总价275,000元为基数，按年回报率9%计算)；四、上海浙商小商品市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内支付张雄斌以23,375元为基数自2014年6月1日起至判决生效之日止、以12,375元为基数自2014年12月1日至判决生效之日止的利息损失(按中国人民银行同期贷款利率计算)；五、驳回张雄斌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费675元，由上海浙商小商品市场经营管理有限公司负担，于判决生效之日起七日内缴纳本院。判决后，张雄斌不服，上诉于本院，诉称：原审法院对《商铺委托经营管理合同》第三条第五项存在重大误解。在承租人违约在先业主提前解除合同的情况下，该条款不应作为小商品市场不恢复原状和现状返还的理由。原审法院以合同于诉讼中届满，未有损失为由驳回其要求恢复原状的诉求，于法无据。另，张雄斌现已无法找到房屋的四至，无法完成隔墙恢复原状，要求二审法院改判由小商品市场承担恢复原状的责任。被上诉人小商品市场辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：二审中，本案的争议焦点主要为恢复原状的责任应当由谁承担。本院认为，双方未在合同中明确约定合同解除后应当由谁来恢复原状，但本案中的商铺具有特殊的用途，即由小商品市场统一承租各小业主的商铺后重新改造统一对外出租经营。对此出租人张雄斌系明知的，现该经营业态仍存续中，张雄斌要求小商品市场恢复原状，无合同依据及法律依据，也与该商场的经营业态相悖，上诉人主张之理由法律依据并非充分，本院无法支持。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币675元，由上诉人张雄斌负担。本判决为终审判决。审判长  叶振军审判员  许 京审判员  蒋辉霞二〇一六年一月四日书记员  周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；