上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初27708号原告(反诉被告)：程晓韵，女，1994年11月15日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：程静忠(系原告程晓韵之父)，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：林淑园，女，1969年1月1日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：季家琛，上海市浩信律师事务所律师。原告程晓韵诉被告林淑园房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月8日立案后，被告林淑园依法提起反诉，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)程晓韵的委托诉讼代理人程静忠、被告(反诉原告)林淑园的委托诉讼代理人季家琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程晓韵向本院提出诉讼请求：判令被告协助原告办理将上海市浦东新区紫薇路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋(以下简称系争房屋)过户至原告名下的手续。事实和理由：2015年12月27日，原、被告经居间签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将系争房屋转让于原告，转让价款为人民币1,250万元(以下币种同)。合同约定，原告于签订合同当日支付首期款275万元，2016年4月15日前支付第二期款项325万元；被告在收到上述首期款后20日内还清贷款。原告通过银行贷款支付150万元，2016年4月15日前支付装修补偿款400万元；双方于2016年4月30日前共同至交易中心办理过户手续。合同签订后，原告支付了275万元首期款，并提出提前交房的要求，被告同意。之后双方对水电进行确认，中介人员垫付了被告之前的水电费用，原告正式入住。之后，原告多次催促被告收取剩余房款，但被告不予理睬。2016年4月6日，双方经中介主持协商，被告又向原告提出加价100万元的要求，原告没有同意。2016年4月7日，被告方报警称原告没有付清房款就装修房屋，双方在警署又协商加价的问题，被告主张85万，原告仍未同意，故起诉要求判如所请。同意剩余房款在本案中一并处理，由原告一次性支付被告。被告林淑园辩称，被告没有提出过要求涨价。2016年4月4日，因为临近交房，被告代理人许明军要求房屋内的租客许某某去准备搬离，许某某整理东西时发现原告已擅自进入拆除原有装修开始自行装修，房屋内原堆放的建材也被原告扔掉。2016年4月6日、4月7日双方协商的是原告擅自装修造成损失的赔偿问题。原告应在2016年4月15日前向被告支付房款325万元，但原告经被告催讨仍逾期未支付。根据合同约定，原告所有房款付清后被告才需交付房屋，现被告并未向原告交付房屋，系原告未经许可擅自进入装修，原告的行为造成根本性违约，故不同意原告诉请。反诉原告林淑园向本院提出反诉请求：1、解除原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及附属的《转让协议》；2、判令反诉被告按房屋总价的20%计算支付反诉原告解除合同违约金250万元。事实和理由：反诉被告超过合同约定期限未交付第二期房款325万元，并且未经反诉原告许可擅自撬锁进入系争房屋进行装修，构成严重违约，给反诉原告造成巨大损失。反诉被告程晓韵反诉辩称，反诉原告未按约办理审税评估手续，且提出加价违约在先，故未支付第二笔325万元的房款。至于房屋系反诉原告向反诉被告提前交房，不同意反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案事实现认定如下：系争房屋登记在被告林淑园名下。2015年10月28日，被告于广东省广州市广州公证处办理公证委托，委托案外人许明军作为代理人，就系争房屋代表被告代为签订房地产买卖合同、代为办理房地产转移登记过户手续、代为交房、代为收取房价款等手续。委托期限自委托人签署委托书之日起至2018年12月31日止。2015年12月27日，原告作为买受人(乙方)、被告作为出卖人(甲方)签署《上海市房地产买卖合同》一份，约定被告以总房价850万元将系争房屋转让于原告。合同第六条约定，双方确认在2016年4月30日前共同办理过户手续。合同第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理。……(三)乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。合同补充条款(一)第2条约定，除另有约定外，该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的价格均已包含在房价款内，并随该房地产交付同时一并转让乙方。合同附件三“付款协议”约定：1、签订本合同之前，乙方支付给甲方定金100万元。签订本合同后当日内，乙方应自行支付给甲方部分首期房价款275万元，签订本合同后2016年4月15日之前支付第二期房价款325万元。如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款700万元。2、甲方应于收到乙方的首期房价款后20日内，且于抵押权人许可的最短时限内用该款项全额还清甲方尚欠抵押权人的贷款余额(首期房价款若有不足，不足部分由甲方自行补足)……3、签订本合同后2016年4月10日前，乙方应依据上海市限售政策，至房地产管理部门查询自身及其家庭成员在本市拥有住房情况并确认购房资格。同时办理房产税申报相关手续。4、甲方同意乙方通过向贷款银行申请150万元贷款的形式支付第二期房价款……5、待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，甲方还清抵押权人的借款余额且取得相关申请注销抵押材料且相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后15个工作日内，甲、乙双方赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)……6、待乙方取得房地产权证且贷款银行将上述第二期房价款支付至甲方指定账户后7日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。被告方由许明军代为签署了合同。当天，被告作为甲方、原告作为乙方还签署有《转让协议》一份，其中记载甲、乙双方确认：该房屋实际成交价为1,250万元，买卖合同第二条约定的房价款850万元，不包含该房地产的附属设施、设备及室内装饰的转让价为400万元，于2016年4月15日支付。《转让协议》第三条约定，若乙方未能支付上述转让价的，则甲方有权解除本协议和买卖合同，且乙方应当承担买卖合同的违约责任；若甲方收到上述转让价后违反买卖合同约定的，则乙方有权解除本协议和买卖合同，且甲方除应当承担买卖合同约定的违约责任外，还需返还乙方已经支付的上述转让价。期间，原告于2015年11月5日向许明军支付了定金100万元，于12月28日向许明军支付房款275万元。2016年1月4日，许明军向张忠坤转账6,535.20元。2016年3月11日，系争房屋上原设定的抵押登记注销。2016年3月22日，中介电话通知被告方办理评估等事宜。2016年3月31日，原告方向被告发短信“这几天你方便时，我们去把阳光花城26号房子的评估、审税、过户手续去办了”。被告回复“一定会联系你”。之后，被告未办理评估等手续。4月9日，中介人员向被告发送短信，表示“本人于2016年3月22日电话通知你办理评估等相关手续，至今未来办理，故再次告知您，于2016年4月9日下午1：30到中原地产阳光花城分行出发，到交易中心办理买房手续”。被告方回复“3月22日你致电给我是说接下来都有什么手续要办，并没有具体要求我要什么时间到什么地点办什么事。你是3月30日晚上18点多才通知我办手续，而且还是让我接下来几天安排一下。第二天晚上买方也是让我接下来几天安排时间，而我刚好在老家温州，接下来三天又是假期，清明一过我就回上海找你们办手续了。”中介人员继续回复“我已在相应时间，通知你办相关手续”。被告方回复“是的，3月30日你就通知我了”。2016年4月6日上午，中介工作人员张忠坤再次与被告代理人许明军短信联系，询问“许先生不知道今天大概什么时候可以到这边，我好约下客户，她都方便，办理时间大概半个小时”时，许明军表示“下午到，有点迟，今天估计来不及。”“另听我兄弟说买方已经在装修了，而且动作挺大，你可以去看下什么情况”。当天，原、被告双方碰面协商。许明军与案外人向原告提出因其提前使用房屋赔偿钱款的要求。次日，双方曾继续沟通。2016年4月8日，原告起诉来院，要求判如所请，并提出查封系争房屋的保全申请。2016年4月12日，本院依法作出裁定，查封系争房屋。审理中，经原告申请，中介工作人员张忠坤到庭证称，原、被告在合同签订完后曾有过口头交流，原告方询问，是否可以先找人进行装修设计，有些违章建筑趁年底的时候搭一搭，过了年就搭不了了。许明军便委托张忠坤去将水电费用结清。因水电费有欠费，其只帮许明军结算了物业管理费。2016年3月22日，张忠坤约许明军办理评估手续，许明军表示不需要评估，他这几天没有时间。张忠坤表示可以办理委托公证，不用许明军自己到场。许明军表示要考虑。2016年3月25日，张忠坤再次约许明军办评估手续，许明军表示在外地。3月底，张忠坤再通知双方办评估手续，许明军表示要过完清明回沪。4月4日，许明军向其致电，表示他的哥哥看到原告方在装修，感到不开心，要求与原告面谈。后来双方在公司协商时，原告方说，你房子都交给我了我就装修了。许明军方说我房子没有交给你，只是让你设计，外面违建搭一下，没让你房屋内装修。房东代理人的哥哥说你没经过我同意装修，占用房屋，要赔偿我损失100万元，双方不欢而散。第二天，双方共同到警署协商，许明军的哥哥最后表示要85万元。4月10日，张忠坤通知双方4月10日共同办理审税手续，但4月10日被告方到场，原告方未到。对以上证言，原、被告双方均表示无异议。审理中，原告表示，被告方虽然以索赔名义提出钱款要求，但其索赔没有依据，并且过程中被告方也表示了因为房价上涨350万元即便其违约仍能赚取100万元，因此索赔100万元的意思。被告的行为实际就是要涨价。另外，审税之前必须经过评估，评估需要7个工作日时间，被告经原告通知一直没有办理评估手续，故其虽于4月9日、4月10日要求共同办理审税手续，但事实上审税已不可能在4月10日之前办理，其违约之意明显，并且当时原告已经起诉并且要求查封房屋，故原告未再予理睬。原告还表示，被告并未交付钥匙，只是表示门开着，让原告自己进去。被告表示，房屋原出租给案外人许某某。2016年4月4日因准备交房，许明军要求许某某去准备搬离。许某某整理时发现室内一些物品已被原告丢弃。为此双方协商赔偿事宜，包括原告把房屋内原有装修拆除后的材料费用、扔掉家具的赔偿款、被告提前交房提前还贷的利息损失，但并未表示过加价。之后，被告又解释，房屋原由许某某装修一半后决定卖掉，故仍堆放不少装修材料和家具，这些装修材料和家具被原告丢弃，再加上原告提前入住，按照未付款月百分之二计算的利息，是被告索赔的内容。之后，被告又解释，房间里并无家具，只有装修材料。原告表示，其购买时房屋是毛坯房，装修有水管和电线，但并没有堆放装修材料。审理中，被告就其主张的被丢弃的装修材料损失提供了其于2014年5月18日与上海百安居装饰工程有限公司就系争房屋签署的《上海市家庭居室装饰装修施工合同》和内购材料供应合同复印件，证明原来装修受损及装修材料丢失的损失。本院认为，原、被告约定实际成交价格为1,250万元，却在《上海市房地产买卖合同》中记载房款为850万元，该条款属无效，双方房屋总价仍应以实际约定的1,250万元为准。该条款的无效，双方均有过错，但并不影响双方所签订合同其他条款的效力，当事人仍应按约履行。现原告主张被告违约涨价要求被告按原约定价格履行协助过户义务，而被告抗辩称因原告未按约定于2016年4月15日之前履行在先的付款义务要求解除。其中，对于被告代理人许明军与案外人许某某向原告索要钱款的行为究竟是否属变相的涨价行为，原告未于2016年4月15日前支付剩余房款是否构成违约是双方的争议焦点。综观全案，被告代理人许明军在合同履行过程中向原告索要钱款确属事实。其主张索赔的事由是原告对房屋的擅自提前使用，但根据中介工作人员张忠坤的陈述，被告代理人许明军至少是许可原告进入对房屋装修进行设计以及搭建部分建筑的。被告代理人许明军主张索赔的内容包括：遗失的屋内堆放的建材、被告提前使用房屋应视为被告提前交房，被告提前还贷的利息损失。就其所称遗失的建材，被告仅提供了2014年的相关凭据复印件。但即便其确实于2014年购买过相关建材，亦无其他证据证明这些建材最终以未经使用的状态堆放于系争房屋内最后遭原告丢弃的事实。并且，在被告准许原告进入进行设计和搭建的情况下，被告在房屋中还留置有价值巨大的建材，亦有悖现实情理。被告另外主张原告提前使用系争房屋致其提前还贷发生利息损失，更无依据。鉴于被告索赔并无依据，原告据此认为被告系违约变相涨价，从而于4月8日起诉至法院要求被告按约履行的行为具有合理性，其未于4月15日前支付剩余房款，不构成违约。现原告主张被告协助办理系争房屋过户手续，并同意剩余房款一次性支付于本案中一并处理的主张，于法有据，本院予以支持。被告反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)林淑园应于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)程晓韵办理将上海市浦东新区紫薇路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋产权过户至原告(反诉被告)程晓韵名下的手续；二、原告(反诉被告)程晓韵应于被告(反诉原告)林淑园履行前述第一条判决主文确定的义务当日内支付被告(反诉原告)林淑园房款人民币875万元；三、驳回被告(反诉原告)林淑园的全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币96,800元，保全费人民币5,000元，共计人民币101,800元，由被告(反诉原告)林淑园负担；反诉受理费人民币13,440元，由被告(反诉原告)林淑园负担。(此页无正文)审 判 长  张春华审 判 员  范 一人民陪审员  高天明二〇一六年十一月三十日书 记 员  许瑞芬附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。