呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终4006号上诉人（原审被告）：内蒙古海亮房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市回民区中山西路1号海亮广场A栋写字楼九楼。法定代表人：冯海忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：郝梦，女，1993年5月2日出生，汉族，该公司法务主管，住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：李晓东，男，无固定职业，住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：金红霞，女，住呼和浩特市。原审被告：上海浦东发展银行股份有限公司呼和浩特分行，住所地呼和浩特市赛罕区敕勒川大街东方君座B座1-3层、7-12层、22-23层。负责人：顾晓明，该行行长。委托诉讼代理人：陈亮，内蒙古蒙信律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳敏，内蒙古蒙信律师事务所律师。上诉人内蒙古海亮房地产开发有限公司（以下简称海亮公司）因与被上诉人李晓东、金红霞，原审被告上海浦东发展银行股份有限公司呼和浩特分行（以下简称浦发银行）商品房销售合同纠纷一案，呼和浩特市回民区人民法院2016年7月29日作出（2016）内0103民初1155号民事判决。宣判后,李晓东、金红霞不服该判决向本院提起上诉。本院于2017年4月5日作出（2016）内01民终3474号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。呼和浩特市回民区人民法院于2019年7月4日作出（2017）内0103民初3400号民事判决，海亮公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。海亮公司上诉请求：一、撤销一审判决，驳回金红霞、李晓东的诉讼请求，发回重审或依法予以改判。二、一、二审诉讼费用由李晓东、金红霞负担。事实和理由：一、海亮公司完全按照合同约定交付房屋，所购房屋不存在无法使用致使合同目的无法实现的情形，李晓东、金红霞无权要求解除合同，一审认定事实不清，应当依法予以撤销并发回重审。房屋买卖交易的时间是2012年6月20日，当时标的物已建成为现房，买房时李晓东、金红霞对房屋状况及周边环境是能够知情的。李晓东、金红霞投资地产，必然是在充分考察了解的基础上进行的，不存在被欺骗或海亮公司隐瞒真相的事实。诉争房屋于2012年12月交付，房屋现状、结构、面积、户型、朝向等与买卖合同所附的图示及规划设计一致，符合双方合同的约定，从保护交易安全，维护经济秩序稳定，约束买卖双方信守合同的原则考虑，应依法确认合同效力。涉案商铺正常通道为1-4楼两步观光升降电梯，此外还有3-4层两部应急消防步梯。作为一个整体的物业不动产，各楼间区域上下水、燃气管道当然相通，这既是节能环保的要求，也是建筑本身的建设规则，多种接口阀门设置在4楼，是整体物业不动产原本的规划设计。一审判决解除合同，属于对案件事实认定错误及对建设规划、规划设计不了解基础上的错判。二、本案解除权适用除斥期间，不存在诉讼时效中断的事由，李晓东、金红霞行使解除合同的权利已经消灭。双方房屋买卖交易已经超过六年，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，李晓东、金红霞提起诉讼，显然已经超过解除权行使的合理期限。三、李晓东、金红霞因对交付房屋现状不满要求解除合同违反诚实信用原则。本案所涉房屋已按期通过竣工备案验收，达到合同约定的交付标准、条件。李晓东、金红霞以上下水、燃气接口安装于四楼与三楼共有等理由认为房屋无法正常使用已经明显超出了购房合同关于房屋交付标准的约定。此外位于三楼商铺中的楼梯属于可拆卸的临时性钢结构楼梯，如李晓东、金红霞认为楼梯影响其使用，完全可以拆除。上述事由并未导致涉案商铺无法使用，更不会影响所购房屋的合同目的无法实现。李晓东、金红霞提出解除合同真正的原因是对所购商铺的商业价值不满，涉案商铺与住宅不同，购买者应知晓购买商铺属于风险性较高的投资行为，作为理性的投资人，应对商业不确定性所带来的经营风险存在合理预期，对产生的风险自行承担。李晓东、金红霞将投资商铺的风险转嫁于海亮公司不合理。李晓东、金红霞辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。一、涉案房屋不能够单独使用，涉案房屋内多了通向三楼的楼梯，同时三楼房屋没有上下水、燃气接口和排风排烟口，这些均在四楼，所以只能三、四楼共用。出入四楼的房屋必须经过三楼的房屋（别人的房子）。呼和浩特市建设委员会存档的图纸显示涉案房屋就是一套连体房屋上下两层，中间有楼梯相连，海亮公司为了自己的利益，将一套房屋上、下两层分别卖给不同的客户，造成涉案房屋无法独立使用。二、按照《商品房买卖合同》约定，涉案四层商铺是独立的商铺，其周围都是海亮金宝街，整体四层是走道、平台及顾客活动公共空间。滚梯从一层通达四层，海亮公司向业主发的宣传册，也是这样描述的。而呼和浩特市建设委员会存档的图纸上，整个金宝街是三层的商业综合体，根本就没有四层，四层是三层的楼顶，海亮公司将三楼的阁楼卖给了业主。楼顶在设计、规划、建设上是整个金宝街商业综合体的设备层，上面布满了金宝街商户使用的天然气管道、电缆管道、大型排油烟机、380V电压配电柜、空调机组、厕所排气孔，雨水下排孔等。按照规定设备层上禁止从事任何商业活动，只能维修人员出入，从人员安全及消防安全的要求上根本就不能有顾客出现，这样的房屋不能从事商业活动。三、在《托管协议》到期后，房屋交付时，李晓东、金红霞发现房屋多了一部连接三楼的楼梯，这时才知道涉案房屋不能独立使用。浦发银行述称，海亮公司与李晓东、金红霞之间的纠纷不影响浦发银行与李晓东、金红霞之间的《个人购房担保借款合同》的履行。在浦发银行，李晓东、金红霞、海亮公司签署的《个人购房担保借款合同》第四条4.3中约定“贷款发放后，借款人与售房者就该房产有关质量、条件、权属等其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，本借款合同应正常履行”。商品房买卖合同与借款合同为两个独立的合同，李晓东、金红霞与海亮公司之间的纠纷不影响借款合同的正常履行，根据借款合同的约定，借款期限至2023年3月22日届满，再此期间李晓东、金红霞仍需履行按时偿还借款本金、利息的义务。二、浦发银行已依约向李晓东、金红霞发放全部贷款，借款合同的目的已经实现，无权要求解除借款合同。三、假定解除借款合同，浦发银行收回款项的途径减少，不利于浦发银行维护自身的合法权益。李晓东、金红霞向一审法院起诉请求：一、解除李晓东与海亮公司于2012年6月20日签订的编号为18号的《商品房买卖合同》；二、判令海亮公司退还李晓东、金红霞已付购房款2924355元（其中第一笔2012年4月16日付定金75000元，第二笔2012年6月20日支付2439355元，第三笔2013年3月13日支付410000元）；三、判令海亮公司赔偿李晓东、金红霞已付购房款产生的利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率，分别以75000元为基数，从2012年4月16日起计算至实际返还购房款之日止；以2439355元为基数，从2012年6月20日起计算至实际返还购房款之日止；以410000元为基数，从2013年3月13日起计算至实际返还购房款之日止）；四、解除李晓东、金红霞与浦发银行于2013年3月22日签订的《个人购房担保借款合同》（贷款金额为210万元，贷款期限10年，从2013年3月22日起至2023年3月22日，利率上浮25％，收款人为海亮公司）；五、海亮公司偿还李晓东、金红霞已向浦发银行支付的63期按揭贷款本息1609190．45元（自2013年4月10日至2018年6月10日），偿还至解除《个人购房担保借款合同》之日止，贷款未偿还的剩余部分应由海亮公司偿还浦发银行；六、判令海亮公司赔偿李晓东、金红霞提前偿还银行贷款本金20万元造成的利息损失（以本金20万元为基数，从2013年5月9日至2013年11月9日，利息暂计半年，合计6550元，年利率6.55％，利息计算至全部贷款退还完毕时止）；七、海亮公司赔偿李晓东、金红霞贷款公证费2000元；八、本案诉讼费用由海亮公司承担。一审法院认定事实：一、2012年6月20日，李晓东（买受人）与海亮公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号18），约定：李晓东购买海亮公司开发的位于呼和浩特市××区房屋，建筑面积共315.02平方米，房屋总价款5024355元，买受人支付首期房款2514355元，余款251万元以银行按揭贷款方式支付。出卖人应当在2012年12月31日前交付商品房，房屋仅作商业使用。约定因规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；．．．。二、同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，协议第七条关于业态经营限定约定：1．自营投资人经营的产品要符合出卖人已公布的业态规划及产品定位，其经营的业态或品牌的引进，需经营管理公司审核通过后方可入驻。2．禁止引进的业态：不具备餐饮条件的禁止做餐饮业，不能经营建材店、维修（汽配店）、洗车店、殡葬店、浴场、宠物销售店。《商品房买卖合同补充协议》约定本项目的沙盘模型、样板间、各种广告宣传资料仅供买受人参考，不作为合同内容。三、同日，李晓东（甲方）与海亮公司（乙方）签订《海亮金宝街商铺托管协议》，约定：甲方将商铺交付乙方托管，托管期限为3年，从2013年5月1日起至2016年4月30日止。托管期限内，产生的物业费、水费、电费等相关费用由经营使用方承担。托管期满后，物业费、水费、电费等相关费用由甲方自行承担。托管期限内，甲方同意乙方根据实际使用需要对其布局、结构进行调整，费用由经营使用方承担。托管期限届满，乙方保证交还的商铺及设施处于正常的使用状态，对已添附于商铺的装饰物品由乙方负责恢复原状。乙方有权自行定制金宝街的商业经营业态。托管期限内，乙方可根据金宝街的商业经营业态对商铺进行装饰、装修及格局的调整，费用由经营使用方承担，甲方不得干涉。四、2012年4月16日李晓东支付海亮公司购房款7．5万元，2012年6月20日支付购房款2439355元，2013年3月13日支付购房款41万元。李晓东共支付海亮公司购房款2924355元。五、2013年3月22日，李晓东（借款人）、金红霞（共同还款人、抵押物共有人）与浦发银行（贷款人）、海亮公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，对于购房余款210万元，李晓东以按揭贷款方式支付。合同约定：贷款本金210万元，贷款期限10年（120期），自2013年3月22日起至2023年3月22日止。本合同项下贷款利率执行浮动利率：即按贷款实际发放日的基准利率6.55％的基础上上浮25％确定，借款人按等额本息还款法偿还贷款本息。借款人用所购商用房作为抵押担保。海亮公司承担阶段性连带责任保证。李晓东（借款人）与浦发银行（贷款人）、海亮公司（保证人）、金红霞（抵押物共有人及共同还款人）均签字或盖章予以确认。2013年3月25日，内蒙古自治区内蒙古自治区呼和浩特市蒙正公证处出具了具有强制执行效力的债权文书公证书。《个人购房担保借款合同》签订后，浦发银行于2013年3月26日发放贷款210万元，收款人为海亮公司，李晓东自2013年4月10日开始还贷，浦发银行“个人贷款还款通知单”显示，截至2019年1月10日，李晓东共还贷70期。六、海亮公司于2013年5月1日至2016年4月30日期间对李晓东所购430号房屋进行管理经营。托管期限结束后，李晓东、金红霞接收房屋时发现所购房屋与其楼下的三楼房屋为连体房屋，不能独立使用，双方因此产生纠纷。七、经一审法院现场查看，案涉房屋所在区域经营业态为餐饮类，房屋三、四楼内部有一部钢制楼梯作为通道相连接，上、下水及燃气等管道与三楼相通，三楼房屋中没有上、下水以及燃气接口的设计，各种接口阀门均设置在四楼。进入四楼房屋除经室内楼梯通行外，需经楼道内的步梯绕行至四楼楼顶进入，四楼楼顶不具备正常通行条件。李晓东、金红霞提供的照片和视频与所见一致。案涉房屋目前属于空置状态，李晓东、金红霞未实际占有使用。八、案涉房屋所在的××区于2016年9月6日取得房屋所有权证。九、李晓东于2017年向一审法院提起行政诉讼，以海亮公司违法将一间房屋的上下两层强行拆分为上下两个单独的房屋并销售给不同的业主，致使所购买的430号和431号两套房屋均无法独立使用，海亮公司提供虚假图纸欺骗取得大产权证为由，起诉呼和浩特市不动产登记局，请求法院撤销房屋登记行政行为。后经两级法院审理，裁定驳回原告起诉。一审法院认为，本案涉及商品房买卖合同关系及商品房按揭贷款合同关系。争议焦点为：李晓东购买的房屋是否具有独立使用功能，李晓东可否因房屋不具有独立使用功能而享有合同解除权。本案中李晓东与海亮公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议、托管协议以及《个人购房担保借款合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，各方应按约定全面履行各自权利和义务。李晓东与海亮公司签订的《商品房买卖合同》中，李晓东购买的应是一套能够独立使用的房屋，而海亮公司交付的430号房屋却以楼梯与三楼相连接，三楼房屋中没有经营餐饮类所必须的上、下水以及燃气接口的设计，所有接口阀门均安装在四楼，进入四楼房屋除了经三楼室内楼梯通行外没有其他正常通行途道，430号房屋无法独立使用，李晓东的合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”李晓东享有解除权，故对于李晓东主张的解除与海亮公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。据此，商品房买卖合同解除后，海亮公司应返还李晓东支付的购房款2924355元，并应赔偿相应利息损失，利息损失应按照中国人民银行同期贷款利率计算。商品房买卖合同解除后，按揭贷款合同目的已无法实现，故李晓东、金红霞有权解除《个人购房担保借款合同》，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”对李晓东、金红霞主张的解除《个人购房担保借款合同》的诉讼请求一审法院予以支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”由于系海亮公司违约导致商品房买卖合同解除并致使借款合同解除，因此海亮公司应当赔偿李晓东、金红霞已向浦发银行归还的贷款本金及利息，并由海亮公司偿还浦发银行剩余贷款。对于李晓东、金红霞诉请的公证费2000元以及因提前偿还银行贷款本金20万元造成的利息损失既无合同依据也无法律依据，不予支持。关于海亮公司抗辩的除斥期间的问题，李晓东于签订《商品房买卖合同》的当日签订了为期三年的托管协议，李晓东于托管期结束后才知道房屋不能独立使用，李晓东诉请解除合同而非因欺诈撤销合同，不适用除斥期间的规定，该答辩理由不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除原告李晓东与被告内蒙古海亮房地产开发有限公司于2012年6月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号18）；二、解除原告李晓东、金红霞与被告上海浦东发展银行股份有限公司呼和浩特分行及被告内蒙古海亮房地产开发有限公司于2013年3月22日签订的《个人购房担保借款合同》；三、被告内蒙古海亮房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告李晓东、金红霞购房款2924355元；四、被告内蒙古海亮房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告李晓东、金红霞以购房款2924355元为本金的相应利息（按照中国人民银行同期贷款利率，分别以7.5万元为基数，自2012年4月16日起计算至实际付清之日止；以2439355元为基数，自2012年6月20日起计算至实际付清之日止；以41万元为基数，自2013年3月13日起计算至实际付清之日止）；五、被告内蒙古海亮房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告李晓东、金红霞已经向上海浦东发展银行股份有限公司呼和浩特分行归还的相应贷款本金及贷款利息（以上海浦东发展银行股份有限公司呼和浩特分行于本判决生效当月出具的还贷明细清单为准）；六、被告内蒙古海亮房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向上海浦东发展银行股份有限公司呼和浩特分行偿还原告李晓东、金红霞就《个人购房担保借款合同》项下剩余的贷款（以上海浦东发展银行股份有限公司呼和浩特分行于本判决生效当月出具的还贷明细清单为准）；七、驳回原告李晓东、金红霞的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据，本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本案的争议焦点为：一、李晓东、金红霞是否享有合同解除权；二、李晓东、金红霞行使合同解除权是否超过了合理的期限。针对第一个焦点问题，李晓东、金红霞是否享有解除权的问题，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。李晓东与海亮公司签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋，该房屋应该具有独立使用功能，否则李晓东、金红霞将无法正常使用涉案房屋用于经营，合同目的无法实现。本案商铺在四楼与三楼商铺通过楼梯连接，到达四楼商铺若不通过三楼商铺内部的楼梯则只能通过楼顶天台通行，楼顶天台不具备正常商业通行条件。另外，根据（2017）内0103行初8号行政裁定查明的事实，呼和浩特市城市建设档案馆存档的图纸中案涉房屋中显示有楼梯，而案涉商铺的房屋面积测绘成果报告书附图中未显示楼梯，即在早期设计时案涉三楼房屋与四楼房屋系同一整体，海亮公司对上述两份图纸的不同没有合理解释，应承担相应不利后果，结合四楼商铺的现状，应当认定涉案商铺没有独立的使用功能，也就是说李晓东、金红霞购买商铺的合同目的无法实现，享有合同解除权。针对第二个焦点问题，李晓东、金红霞行使合同解除权是否超过了合理期限的问题。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。根据上述法律规定，一方当事人主张合同解除，应当在合理的期限内行使，本案李晓东于签订《商品房买卖合同》当日即签订了为期三年的托管协议，托管期结束后才知道商铺不能独立使用，即提起本案诉讼，其没有怠于行使权利，提出解除合同的请求也没有超过合理期限,故本院对海亮公司的解除权期限的抗辩理由不予支持。综上所述，内蒙古海亮房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30190元，由内蒙古海亮房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴 铁 刚审 判 员 韩 东 妹审 判 员 额日德尼 二〇一九年十一月二十六日法官助理 乌 日 汗书 记 员 王  昕