湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0112民初4109号原告：长沙湾田物业管理有限公司，住所地长沙市望城区丁字湾街道商住南区D7栋。法定代表人：张海波。委托诉讼代理人：李捷，男，系该公司法务人员。被告：宁乡正春门业有限公司，住所地宁乡市煤炭坝镇棤树村金盆组。法定代表人：冯正春。被告：冯正春，男，1973年1月6日出生，汉族，住汨罗市。两被告的委托诉讼代理人：文义志，湖南唯楚（宁乡）律师事务所律师。两被告的委托诉讼代理人：姜屹，湖南唯楚（宁乡）律师事务所实习律师。第三人：长沙湾田物业集团有限公司，住所地长沙市望城区丁字湾街道湾田国际建材城五金南区40栋1楼101房。法定代表人：刘筱泉，该公司董事长。委托诉讼代理人：石立新，男，系该公司法务人员。原告长沙湾田物业管理有限公司（以下简称湾田物业公司）与被告宁乡正春门业有限公司（以下简称正春门业公司）、冯正春及第三人长沙湾田物业集团有限公司（以下简称湾田集团公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湾田物业公司的委托诉讼代理人李捷，被告正春门业公司的法定代表人冯正春及两被告的委托诉讼代理人文义志到庭参加诉讼。第三人湾田集团公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湾田物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除2016年5月1日双方签订的《建材A区门面租赁合同》；2、判令被告立即将租赁标的房屋返还给原告；3、判令两被告向原告支付2016年8月1日至2019年4月30日期间拖欠的租金、市场服务费、物业管理费共计249083.1元，逾期支付租金、市场服务费、物业管理费的违约金87565.86元（暂计至2019年4月16日）；4、判令被告承担本案诉讼费。在诉讼过程中，原告将第三项诉讼请求中违约金金额变更为5万元。事实和理由：原告(甲方)于2016年5月1日与被告正春门业公司、冯正春（乙方)签订《建材A区门面租赁合同》(以下简称“租赁合同”),该合同约定:1、乙方租赁甲方湾田国际建材城建材A区09栋201、202、203号商铺,租赁面积286.5平方米,租赁期限自2016年5月1日起至2021年4月30日止;2、该商铺甲方向乙方收取固定租金、市场服务费、物业管理费，租金收取标准为第一租约年租金标准为13元/平方米/月、第二租约年租金标准为14元/平方米/月、第三租约年租金标准为15.2元/平方米/月，第四租约年租金标准为16.46元/平方米/月,第五租约年租金标准为17.78元/平方米/月,市场服务费收取标准为8元/平方米/月，物业管理费收取标准为4元/平方米/月;3、租金、市场服务费、物业管理费支付方式为按季缴纳，每季度前15个工作日前缴纳该季度租金、服务费及管理费;4、如乙方司未按期交纳租金及市场服务费、物业管理费等费用，应按欠费金额每日千分之三的标准支付延迟履行违约金，逾期超过60日仍未足额交纳的，甲方有权解除合同,无偿收回商铺，不退履约保证金，同时追缴乙方实际发生的应缴纳费用(包括乙方应缴纳的租金、市场服务费及物业管理费以及根据本合同约定乙方享受的全部租金、市场服务费、物业管理费优惠)。2016年5月1日,原告根据租赁合同的约定将门面交付给了二被告，二被告向原告缴纳了2016年5月1日至2016年7月31日期间的租金、市场服务费及物业管理费，此后两被告再未向原告缴纳任何费用。截止至2019年4月30日,两被告拖欠租金、市场服务费及物业管理费累计共达249083元，原告曾多次向两被告催收未果。两被告未按照合同约定支付2016年8月1日至2019年4月30日期间的租金及相关费用，已达到双方约定的“逾期缴纳租金、市场服务费及物业管理费超过60日”的条件，原告有权单方解除合同。根据合同约定及被告的履行情况，两被告除应立即将房屋交还给原告外，还应承担逾期支付租金及市场服务费、物业管理费的违约金，按实际逾期金额的每月百分之二的标准计算共计为87565.86元(暂计至2019年4月16日）。为维护原告的合法权益，现起诉至法院。被告正春门业公司、冯正春共同辩称，两被告应支付原告的租金以及其他费用，应由第三人湾田集团公司承担,两被告有继续使用涉案商铺直至开业后再缴纳租金的权利。第三人湾田集团公司辩称，1、本案的处理结果与第三人没有法律上的利害关系，湾田集团公司不是本案适格第三人；2、承诺书不是第三人出具的，而是湾田国际营销中心出具，并非第三人的内部机构，易建国也不是第三人的员工，没有在第三人担任执行总经理，与第三人无关；3、“入住率达到75%，装修率达到50%”是湾田市场方的开业计划，并不是承诺在开业时达到“入住率达到75%，装修率达到50%”，湾田市场方并没有承诺未达到此标准市场就不开业，商户就有权不缴纳租金，湾田国际木业三期的开业时间是2016年8月9日，两被告应从此时开始向原告支付租金；4、退一步说，即使第三人需承担向原告支付租金及其他费用的义务，被告也要先履行上述义务后再向第三人追偿。综上，第三人无需承担任何责任。经审理查明：2016年5月1日，原告湾田物业公司(甲方)与被告正春门业公司、冯正春（乙方)签订《建材A区门面租赁合同》(以下简称“租赁合同”),该合同约定:1、乙方租赁甲方湾田国际建材城建材A区09栋201、202、203号商铺经营防盗门品牌,租赁面积为286.5平方米,租赁期限自2016年5月1日起至2021年4月30日止;2、签订协议时，乙方须向甲方一次性缴清该商铺租赁定金20628元，该商铺甲方向乙方收取固定租金、市场服务费、物业管理费，第一租约年租金标准为13元/平方米/月即月租金为3724.5元，第二租约年租金标准为14元/平方米/月即月租金为4011元，第三租约年租金标准为15.2元/平方米/月即月租金为4354.8元，第四租约年租金标准为16.46元/平方米/月即月租金为4715.79元,第五租约年租金标准为17.78元/平方米/月即月租金为5093.97元,市场服务费收取标准为8元/平方米/月，每月市场服务费总额为2292元，物业管理费收取标准为4元/平方米/月，每月物业管理费总额为1146元;如乙方按约定履行合同的前提下，甲方给予乙方24个月优惠期，其中第一年至第三年每年优惠6个月，第四年、第五年每年优惠三个月，在优惠期，乙方第一年按1元/平方米/月，第二年至第五年按2元/平方米/月标准支付物业管理费；3、租金、市场服务费、物业管理费支付方式为按季缴纳，每季度前15个工作日前缴纳该季度租金、服务费及管理费;4、如乙方司未按期交纳租金及市场服务费、物业管理费等费用，应按欠费金额每日千分之三的标准支付延迟履行违约金，逾期超过60日仍未足额交纳的，甲方有权解除合同,无偿收回商铺，不退履约保证金，同时追缴乙方实际发生的应缴纳费用(包括乙方应缴纳的租金、市场服务费、物业管理费以及根据本合同约定乙方享受的全部租金、市场服务费、物业管理费优惠)。当日，原告根据租赁合同的约定将涉案商铺交付给了二被告，二被告向原告支付了租赁定金20628元，随后对涉案商铺进行装修。2016年6月，两被告向原告缴纳了租金21487.5元、市场服务费859.5元，共计22347元，此后二被告再未向原告缴纳任何费用。原告多次向两被告催收租金等费用未果。2019年7月22日，原告向本院提起诉讼，酿成本案纠纷。另查明，2016年3月10日，湾田国际营销中心向被告出具《湾田国际建材市场推广集中仓试点给门业商户的承诺》，其中第4点约定“因仓库属于试点期，湾田市场方按合同约定的开业标准（入驻率达到75%，装修率达到50%）进行开业计划，并在正式开业后在计算门面租金”。该承诺书上面加盖湾田国际营销中心公章，易建国在上面签字。湾田国际公众号2015年9月25日发布的新闻上显示易建国系湾田集团公司执行总经理。原告系第三人湾田集团公司子公司。以上事实有《建材A区门面租赁合同》、《湾田国际建材市场推广集中仓试点给门业商户的承诺》、微信公众号文章截图以及原被告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，第一、原被告签订的《湾田国际建材城商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定和禁止性规定，合法、有效，对双方当事人有法律约束力，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原告要求解除租赁合同，被告亦同意解除该合同，对此本院不持异议。租赁合同解除后，两被告应将涉案商铺退还给原告，故原告要求两被告退还涉案商铺的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。第二、关于原告主张的租金等费用。两被告以木业区一直没有达到《湾田国际建材市场推广集中仓试点给门业商户的承诺》中约定的入驻率达75%，装修率达50%的收取租金起点标准进行抗辩。关于《湾田国际建材市场推广集中仓试点给门业商户的承诺》的效力认定。首先，该承诺书不是原告出具的，对原告不具有法律约束力；退一步说即便该承诺书合法有效，对原告具有约束力，但是该承诺书是在原被告签订租赁合同之前做出的，且被告在签订租赁合同后事实上亦按照租赁合同的约定支付部分租金，由此看出双方已经对租金支付的条款做出了变更，双方同意以租赁合同确定各自的权利和义务，因此两被告应该按照租赁合同的约定及时支付租金等费用，而不能再以承诺书进行抗辩，故两被告的上述抗辩理由，没有事实依据，本院不予采纳。两被告应自合同签订之日起支付租金，因原告在庭审中表示愿意放弃2016年5月1日至2016年8月9日期间租金等相关费用，系当事人对自身权益的处分，本院不持异议。经本院核算，自2016年8月10日至2019年4月30日，两被告应向原告支付租金132668.6元、市场服务费74872元和物业管理费37436元，合计244976.6元，两被告已经支付了租金等22347元和租赁定金20628元，因此两被告还需向原告支付202001.6元。关于被告提出如需计算租金应当考虑免租期的主张，本院认为，免租期系出租人在合同正常履行的情况下给予承租人的优惠，本案系两被告未按合同约定支付租金造成合同解除，造成出租人免租期内租金损失，且两被告至今只支付了前三个月的租金，如两被告再享有免租期的优惠显失公平，亦没有合同依据，故被告该项主张没有法律和事实依据，本院不予采纳。两被告未按合同约定的时间及时支付租金，已经构成违约，应承担违约责任。因合同约定的日千分之三的违约金过高，原告自行调整为5万元，不违反法律规定，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告长沙湾田物业管理有限公司与被告宁乡正春门业有限公司、冯正春于2016年5月1日签订《建材A区门面租赁合同》；二、被告宁乡正春门业有限公司、冯正春在本判决生效后十日内将湾田国际建材城建材A区09栋201、202、203号商铺返还给原告长沙湾田物业管理有限公司；三、被告宁乡正春门业有限公司、冯正春于本判决生效后五日内向原告长沙湾田物业管理有限公司支付租金、市场服务费和物业管理费共计202001.6元，违约金5万元，以上合计252001.6元；四、驳回原告长沙湾田物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6350元，适用简易程序减半收取3175元，由被告宁乡正春门业有限公司、冯正春负担2540元，原告长沙湾田物业管理有限公司负担635元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  孙莉萍二〇一九年十一月十四日代理书记员  周妩妍附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。