上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第2028号原告：上海广顿实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：张蕴，董事长。委托诉讼代理人：张嗣光，上海镇霆律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚豪，上海镇霆律师事务所律师。被告：上海纳佳餐饮管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：丁丁，总经理。委托诉讼代理人：陈沉，上海元才律师事务所律师。原告上海广顿实业有限公司(以下简称广顿公司)与被告上海纳佳餐饮管理有限公司(以下简称纳佳公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月26日立案受理。依法适用简易程序，由审判员陈洁独任审理。期间被告于2015年10月29日提起反诉并向本院提交鉴定申请书，要求对涉案房屋渗漏水部位及成因委托专业机构进行鉴定，并同时出具修复方案及评估修复费用。本院从尊重当事人意愿、且进一步查明事实的角度出发，遂接受被告的申请并由上海源正科技有限责任公司对原告的上述申请进行司法鉴定。2016年1月18日，上述鉴定单位向本院出具了司法鉴定意见书。2016年6月12日，被告向本院申请撤回反诉，本院经审查后准予被告撤回反诉。2016年07月01日，因本案案情复杂，本院作出民事裁定，将本案转为普通程序。2016年11月1日，因本案无法在审限内审结，遂报请院长批准延长本案的审理期限。本案于2015年10月29日、2016年3月23日、同年5月23日、2017年3月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张嗣光，被告的委托诉讼代理人陈沉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广顿公司向本院提出诉讼请求：1、继续履行原、被告签订的租赁合同；2、被告支付拖欠的自2015年3月1日起至2016年3月31日止的租金人民币(下同)746,597元；3、被告支付按日千分之三的标准暂算至2016年3月31日止的逾期付款违约金522,701.12元，要求计算至判决生效之日止。诉讼中，原告提出其已于2016年10月19日向被告送达了解除函，且已于2016年10月24日收回涉案房屋，故变更诉讼请求为：1、确认原、被告签订的《商铺租赁合同》已于2016年10月19日解除；2、判令被告支付拖欠的自2015年3月1日起至2016年10月18日止的租金1,137,734元；3、判令被告支付以未付租金为基数，按日万分之六的标准分段计算至判决生效之日止的延迟支付租金滞纳金，暂算至2017年3月31日止为342,571.24元；4、判令被告支付解约违约金111,850元(直接以租赁保证金抵扣)。事实和理由：原、被告于2013年7月签订《商铺租赁合同》，约定由被告向原告租赁坐落于上海市闵行区浦锦路XXX弄40、42、44、46、48、50号、浦锦路XXX号-XXX、XXX号-XXX、XXX号总面积为612.87平方米的房屋(以下简称涉案房屋)，用于经营“纳佳火锅”，租期自2013年9月1日起至2018年7月31日止，租金为55,925元/月，付一押二，先付后用。被告应在每期租金到期月前一个月的7号前，向原告支付下一个月的租金。签约后，原告按约将涉案房屋交付被告使用，被告将其用于经营“纳佳火锅”正常营业至今。按照合同约定，被告应于2015年2月7日、3月7日、4月7日、5月7日前分别向原告支付2015年3月至2015年6月的租金，但被告未按时支付。现原告为维护其自身合法权益，故向法院提起诉讼。被告纳佳公司辩称：对于诉请1，同意解除合同，但对解除合同时间不认可，双方发生纠纷是原告存在违约行为，原告没有单方解除权。实际上被告大概在2016年11月左右，因原告停水停电致无法经营而停业的，被告也没有真正搬离，设备目前还都在房屋内。被告认为原告该行为构成根本违约，具体解除合同时间由法院判定；对于诉请2，拖欠租金是事实，金额也没有异议，但不同意支付租金，因为原告提供的房屋存在重大瑕疵，导致被告无法按照合同约定的目的进行使用；对诉请3、4，不同意支付延迟支付租金滞纳金，因为原告未及时维修房屋，违约在先。即使被告存在违约行为，违约金也约定过高。况且原告同时主张延迟支付租金滞纳金与解约违约金，显失公平，严重侵害被告权利，请求法院驳回。经审理查明，坐落于上海市闵行区浦锦路XXX弄XXX号XXX层房屋的产权人为汪某甲、舒某某、汪某乙，42号1层房屋的产权人为孙某某、赵某甲、赵某，44号1层房屋的产权人为彭某某、王某某，46号1层房屋的产权人为陶某、戴某甲、戴某乙，48号房屋的产权人为琚某甲、陈某、琚某乙，50号1层房屋的产权人为琚某甲、陈某、琚某乙，浦锦路XXX号房屋的产权人为陈某甲、陈某乙、陈某丙，343号1层房屋的产权人为陈某丁，345号房屋的产权人为陈某丁。原告分别与上述9户业主签订了《商铺租赁合同》承租涉案房屋。案外人上海保力皇都物业管理有限公司(以下简称保力皇都物业)系接受原告委托对各商户进行管理的物业公司。2013年8月，原告广顿公司(甲方、出租方)与被告纳佳公司(乙方、承租方)签订《商铺租赁合同》1份，约定甲方将坐落于闵行区浦锦路XXX弄40、42、44、46、48、50号、浦锦路XXX号-XXX、XXX号-XXX、XXX号房屋租赁给乙方作为经营“纳佳火锅”使用。暂测建筑面积为612.87平方米，乙方在签署本合同前已测量并确认该面积属实。租期为4年11个月，自2013年9月1日起至2018年7月31日止，甲方于2013年9月1日前将乙方交付房屋。甲方同意在租赁期内给予乙方自2013年9月1日起7个月的装修期、免租期。2013年9月1日至2015年8月31日的租金为55,925元/月，2015年9月1日至2016年8月31日的租金为58,721元/月，2016年9月1日至2017年8月31日的租金为61,704元/月。租金支付方式为付一押二，先付后用。乙方应在本合同签署时向甲方支付2个月租金，之后乙方应在每期租金到期月前一个月的7号前向甲方支付下一期1个月的租金。乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按未付租金日千分之三支付违约金。乙方应在本合同签署时向甲方支付相等于2个月之租金111,850元作为房屋租赁保证金，保证金作为乙方将全部履行完本合同义务的保证。如因乙方擅自中途退租和/或违反本合同的其他约定，而致甲方行使解除本合同权利，甲方可全部没收保证金而无须归还乙方。合同另外约定，乙方逾期不支付租金或其他应付费用，逾期付款超过30日的，甲方可书面通知乙方解除合同，并由乙方按保证金金额支付违约金，给甲方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿由此造成的损失与违约金的差额部分。合同还对其他事项作了约定。2014年7月2日，案外人保力皇都物业向纳佳火锅商户发送《告知函》，记载因贵店部分区域顶部漏水，我司及商管部等单位在现场作了多次检查和商议，决定对贵店顶部漏水区域进行以下方式维修：1、做接水托盘措施，并引出上述污水。2、顶部漏水点进行防水灌浆处理。上述措施，我司多次与贵店进行了沟通，但贵店都有异议，以要求不予上述2种方式维修处理。上述漏水情况因此种种原因造成拖延，为防止不可预测的事情出现，现我司发函告知。原告庭审中称该函下方“到时候再协商陈某某2014.7.2”为被告实际现场负责人所签；“2014年9月25日来纳佳与陈先生沟通楼顶漏水处维修事宜，9月30日纳佳给答复。”是物业处的陆某某所写；“我们商量一下陈某某”是陈某某本人所写。被告庭审中认可告知函收到，且确认“我们商量一下陈某某”确实是陈某某本人所写。同年7月7日，案外人绿某(上海浦江)乐和城运营中心向被告发送《关于上海纳佳餐饮有限公司申请的回函》，记载六月底收悉贵司申请报告1份，现就贵司申请报告内容回复如下：一、关于贵店渗水修复情况已向物业核实，物业答复未修复原因为贵司本身不配合修理拖延造成(见附件)。二、关于贵司租金支付方式调整事宜，我司不予考虑。望贵司在接到我司回复后，尽早至我运营中心沟通上述事宜。三、关于贵司拖欠我司租金经多次书面催缴，至今贵司未交纳，为维护租赁合同严肃性，我司已向闵行区人民法院提起诉讼。该回函下方有陈某某签字。原告于2015年8月26日就被告拖欠租金一事向本院起诉后，被告认为原告始终未对承租房屋渗漏水部位进行修复，因此于2015年10月29日向本院提出申请，要求对涉案房屋渗漏水部位及成因委托专业机构进行鉴定，并同时出具修复方案及评估修复费用。上海源正科技有限责任公司接受委托并于2016年1月18日出具了《闵行区浦锦路XXX弄40、42、44、46、48、50号，浦锦路XXX号-XXX、XXX号-XXX、XXX号房屋渗水原因司法鉴定意见书》。审理中，原告申请保力皇都物业工作人员陆某某作为证人出庭作证。经本院传召，证人陆某某出庭述称：“其于2010年9月1日在保力皇都物业工作至今。被告向物业报漏水事宜是其负责的。被告于2014年5、6月报漏水后，物业就即刻派工程人员去实地勘察，看到顶部有渗水痕迹，渗面清楚但滴水不是很大，可能是一楼天花板是二楼商户向下漏水，但是由于二楼有商户在，为了保证被告能正常开展经营，原告提出接水盘引流的方案。当时被告方接洽的是被告的股东之一陈某某，其称由于被告的股东很多需要回去商量，后没有再回复。其回去后几乎每天都会派工程人员去现场留意该情况，渗水在逐渐缩小收干，但到7月初被告又至物业报渗水情况。物业部、运营部、绿某工程部一起到现场去勘察，提出了灌浆注射方案俗称打针，被告方陈某某也在场，当天没有说两个方案确认哪个方案。次日其带了一份书面函件至被告处，被告方一名个子较高的陈(郑)姓人员签收了，他称需要向几名股东汇报。其在9月看到陈某某，故又将函件给了陈某某，他再次签收并说再考虑一下。但时至今日没有任何答复。被告对于原告及物业提出的第一个托盘引水方案认为不美观，对第二个灌浆注射的方案被告回复需要与股东商量后再回复。”对于证人的回答原告没有异议，被告表示有关于事实上的情况需要回去与当事人核实。另外，被告庭审中陈述，2014年6、7月份，当时由案外人陈某某代表被告公司管理经营，被告曾将商铺转让给陈某某，陈某某也接手经营了一段时间，但原告没有同意被告的转让行为，所以陈某某离开后，该商铺仍然恢复由被告自己经营。期间一直存在漏水情况。原告庭审中陈述，其于2016年10月18日出具《解除租赁合同及收回租赁房屋的通知》并于次日以在涉案房屋上张贴及邮寄的方式向被告送达，被告陈述其并未收到该函，但实际上因原告在该时间段采取停水停电，被告无法继续经营而于2016年11月左右停业，被告没有搬离，设备目前还在房屋内。以上事实，由原告提供的原告与案外9户业主签订的《绿某沃尔玛广场租赁合同》9份，原、被告签订的商铺租赁合同，案外人上海保力皇都物业管理有限公司于2014年7月1日出具、被告于次日收到的《告知函》，案外人绿某(上海浦江)乐和城运营中心于2015年7月7日向被告发送的《回函》，(2015)闵民五(民)初字第1202号民事调解书，上海源正科技有限责任公司出具的司法鉴定意见书及原、被告的庭审陈述等证据所证实，并均经庭审质证。对于原告提供的《关于纳佳火锅漏水事宜的回函》及《解除租赁合同及收回租赁房屋的通知》，因被告否认收到且原告也未能提供向被告送达过的证据，故对该2份证据本院不予采信。对于原告提供的民事反诉状，因系复印件并且也无法反映从法院档案库调取，故对该份证据本院亦不予采纳。对于被告提供的光盘及照片，因经被告申请已对被告提出的渗漏水事实经专业机构鉴定并出具鉴定意见书，故对被告自行拍摄的光盘及照片本院不再采纳。本院认为，原告从产权人处获得合法转租权后，与被告签订的商铺租赁合同系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应按约履行。被告自2015年3月1日起未支付租金，其行为符合双方在合同中约定的“乙方逾期不支付租金，逾期付款超过30日的，甲方可书面通知乙方解除合同，并由乙方按保证金金额支付违约金”的条件，现原告提起本案诉讼，要求解除其与被告签订的商铺租赁合同及支付解约违约金111,850元的诉讼请求符合双方约定，依法应予以支持。合同法规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。就本案而言，法院以2017年3月30日原告当庭提出明确解除要求作为合同解除日，对于原告提出的解除日期予以纠正。对于被告提出其拖欠租金系原告提供的房屋存在渗漏水情况而未予及时修复，系原告违约在先的辩称意见，对此本院认为，根据原告提供的两份函件且结合证人陆某某的证言，确实能反映出被告于2014年5、6月就涉案房屋存在渗漏水情况向原告提出过报修，但同时函件及证人证言也反映出原告及原告委托的物业均对被告报修的问题进行了回应并就此提出了维修方案，被告却表示对于选择何种方案进行维修需回去商量一下，之后被告始终未给予原告明确的答复。本院认为，法律规定出租人应当履行租赁物的维修义务。但在实际维修过程中承租人也应积极配合出租人对房屋进行维修，因其不予配合导致未能维修的责任不应再由出租人承担，故对于被告此项辩称意见本院不予采信。因原告自认已于2016年10月24日收回房屋，因此原告要求被告支付自2015年3月1日起至2016年10月18日止拖欠的租金之诉请，符合双方的合同约定，本院予以支持。另原告要求被告支付延迟支付租金滞纳金，实际上指的就是合同约定的逾期付款违约金，本院对此一并予以支持，且原告已自行将违约金的标准调低为按日万分之六计算，此系原告自行处分权利，于法不悖，本院予以准许。此外，基于合同提前解除，租赁保证金予以一并处理，现原告提出要求与被告应承担的解约违约金相抵扣，此项要求于法不悖，本院予以准许。而对于水、电费等问题，因原告未在本案中提出明确的请求，本院不作处理，原告可就此与被告另行协商或通过诉讼解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第(二)款、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、确认原告上海广顿实业有限公司与被告上海纳佳餐饮管理有限公司签订的《商铺租赁合同》于2017年3月30日解除；二、被告上海纳佳餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海广顿实业有限公司自2015年3月1日至2016年10月18日止拖欠的租金1,137,734元，并支付以55,925元计，自2015年2月8日、3月8日、4月8日、5月8日、6月8日、7月8日起；以58,721元计，自2015年8月8日、9月8日、10月8日、11月8日、12月8日、2016年1月8日、2月8日、3月8日、4月8日、5月8日、6月8日、7月8日起；以61,704元计，自2016年8月8日起；以35,828元计，自2016年9月8日起，按每日万分之六的标准分别计算至本判决生效之日止的逾期付款违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,954.12元，由被告上海纳佳餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陈 洁人民陪审员  吴佳琳人民陪审员  袁迎春二〇一七年三月三十一日书 记 员  张 辰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。