浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙杭民终字第3869号上诉人（原审原告）：陈学峰。上诉人（原审原告）：张奇英。两上诉人共同委托代理人：王惠林、吴波，浙江五联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杭州雨虹建筑工程有限公司。法定代表人：王国庆。委托代理人：金艳芬，浙江鑫知律师事务所律师。委托代理人：王永胜，浙江鑫知律师事务所实习律师。上诉人陈学峰、张奇英因与被上诉人杭州雨虹建筑工程有限公司（以下简称雨虹公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2015）杭拱民初字第1490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：雨虹公司对陈学峰、张奇英诉称的陈学峰、张奇英从杭州安达置业有限公司（以下简称安达公司）购得案涉房屋、陈学峰、张奇英、雨虹公司和安达公司三方签订补充协议书、协议约定的内容等事实均无异议，原审法院予以认定。2015年1月30日，雨虹公司向安达公司支付2015年2月1日至7月31日期间包括案涉房屋在内的房屋租金合计36万元。2015年5月22日，安达公司将案涉房屋相应租金退回雨虹公司。2015年5月26日，陈学峰向雨虹公司发出通知，载明雨虹公司所租赁的长阳路375、377号商铺，依约应在2015年2月1日支付房租，至今未付，现通知雨虹公司于2015年6月5日前支付。2015年8月5日，安达公司出具证明，称其于2015年5月20日协调陈学峰、张奇英与雨虹公司签订新的租赁合同未果，2015年5月22日其返还雨虹公司375、377号商铺租金39914元（交房之日1月15日至7月31日）。2015年8月18日，雨虹公司为本案将案涉租金19957元汇至原审法院账户。案涉房屋自2014年1月起至今为杭州市拱墅区金永水饺店的经营场所，安达公司享有案涉房屋权利期间，其对于房屋用于水饺店经营场所一直不持异议。陈学峰、张奇英于2015年7月29日向原审法院起诉，请求判令：1、雨虹公司支付租金19856元（租金暂时计算至2015年7月14日）；2、终止合同并要求雨虹公司支付逾期违约金39712元。原审法院认为：城市房屋在租赁期间发生权利变动的，原租赁合同对承租人和新权利人继续有效。陈学峰、张奇英与雨虹公司之间的补充协议书，是双方在平等自愿的基础上达成的，协议意思表示明确、真实，内容不违反国家法律强制性规定，对双方具有法律约束力，双方均应按照约定履行自己的义务。本案的争议焦点在于雨虹公司是否存在不按时支付租金的违约行为。综合全案事实，原审法院认为，一方面，雨虹公司于2015年1月30日将应付的店铺半年租金连同其余店铺租金一起支付给了原房东安达公司，显见其并不具有拒付租金的故意和行为；另一方面，陈学峰、张奇英与雨虹公司在合同中未约定租金收款账户，安达公司亦证明其协调陈学峰、张奇英与雨虹公司签订新的租赁合同未果，雨虹公司所称因没有陈学峰、张奇英账户致其不能直接向陈学峰、张奇英支付房租只能一并支付于原房东的辩解可信。故未能如期支付租金不能归咎于雨虹公司，陈学峰、张奇英主张终止本案租赁合同的诉讼请求没有事实和法律依据，原审法院不予支持，但雨虹公司依约应就其租赁的房屋向陈学峰、张奇英支付租金，原审法院对陈学峰、张奇英的该诉讼请求予以支持，该数额从商铺交付之日2015年1月15日计至陈学峰、张奇英主张的2015年7月14日共计181日，按每平方米每日2.31元乘以建筑面积44.08平方米，共计18430.3元。雨虹公司未积极尝试其他方式履行付款义务，导致陈学峰、张奇英未能实际获得按时付款的相关收益，应当承担就此造成的损失，对于陈学峰、张奇英支付逾期违约金的诉讼请求，原审法院酌情按同类同期银行贷款利息予以支持。至于陈学峰、张奇英认为雨虹公司违反租赁房屋不得从事餐饮及娱乐行业约定之主张，原审法院认为，房屋租赁合同虽有此约定，但是合同履行过程中案涉房屋一直被用于水饺店经营场所，原权利人并无异议，可视为合同双方变更了租赁房屋不得从事餐饮业的约定内容，该变更内容对承租人和新权利人继续有效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、第二百二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2015年11月12日判决：一、雨虹公司支付陈学峰、张奇英房屋租金（2015年1月15日至2015年7月14日）18430.3元；二、雨虹公司支付陈学峰、张奇英按18430.3元本金以银行同期贷款基准利率计算自2015年2月1日起至判决确定的履行日止的违约金；上述应付款项，于判决生效之日起七日内付清。三、驳回陈学峰、张奇英的其他诉讼请求。案件受理费1290元，减半收取645元，由雨虹公司负担。宣判后，陈学峰、张奇英不服，向本院提起上诉称：一、雨虹公司未按约定时间支付租金已经构成违约。根据三方签订的《补充协议书》的约定，雨虹公司应先付租金后使用商铺，且租金为半年一付。但陈学峰、张奇英并未在2015年2月1日前收到雨虹公司的租金。退一步讲，雨虹公司在一审中辩解称其将应支付陈学峰、张奇英的租金支付给了安达公司，但雨虹公司在支付给安达公司的租金中并未注明其中包含应当支付377号商铺的租金，安达公司在退还39914元的款项时也未注明是何款项，而且雨虹公司及安达公司均未告知陈学峰、张奇英租金已经支付、找谁支取的情况。此外本案中雨虹公司与安达公司存在多处商铺租赁，双方具有利害关系。故一审法院仅凭雨虹公司及安达公司的单方说明即认定雨虹公司支付了租金的事实无依据。二、雨虹公司未按租赁合同的约定使用商铺构成违约。《补充协议书》约定自交房之日起，安达公司与雨虹公司的租赁合同即告终止，由陈学峰、张奇英与雨虹公司按照租赁合同的约定履行。而租赁合同第一条地2款明确规定承租人不得从事餐饮及娱乐行业，但是雨虹公司却违反租赁合同约定将商铺用作餐饮，显然雨虹公司已违约。其次，即使陈学峰、张英奇在受让涉案商铺时该商铺已用于餐饮行业，但是并不能证明安达公司和雨虹公司已经达成变更商铺用途协议的事实。在与雨虹公司履行租赁合同时，安达公司虽发现了雨虹公司擅自变更商铺用途的事实，但尚未向雨虹公司提出商铺使用异议，此时商铺转让给陈学峰、张奇英后，陈学峰、张奇英有权按照租赁合同的约定对不符合商铺使用的情况提出异议。退一万步讲，即便案涉商铺在转让前一直用于餐饮行业，但是安达公司和雨虹公司均未明确告知陈学峰、张奇英关于其双方变更商铺使用用途的事实、也未出具就租赁合同变更或补充之书面约定，三方一直以租赁合同作为租赁双方的约束条件，而且三方签订的补充协议约定陈学峰、张奇英与雨虹公司继续按照租赁合同的约定履行，所以安达公司和雨虹公司之间的私下内部约定并不能约束陈学峰、张奇英。同时如果陈学峰、张奇英知道安达公司和雨虹公司已对租赁合同的主要条款作出了变更，那么在三方签署的补充协议也应进一步明确具体内容从而避免今后发生纠纷，但补充协议书并未提及商铺用途的变更。因此陈学峰、张奇英有充分理由相信和雨虹公司之间的租赁协议按照租赁合同书面表述的内容履行而不存在其他隐性条款。第三，仅以安达公司的消极行为来约束新权利人的权利会造成对新权利人的极大不公平。本案中安达公司和雨虹公司在商铺转让及签订补充协议时均未向陈学峰、张奇英明确告知租赁合同中存在其他约定或口头协议，由此给陈学峰、张奇英在受让商铺时带来了巨大的潜在合同风险，这对陈学峰、张奇英是非常不公平的。综上，请求撤销原审判决，支持陈学峰、张奇英一审全部诉讼请求，并由雨虹公司承担本案一、二审诉讼费用。针对陈学峰、张奇英的上诉，雨虹公司答辩认为：1、雨虹公司在2015年1月30日已经依约向原房东安达公司支付了案涉房屋租金36万元。在银行交易回单上雨虹公司已经明确注明该款项的交易用途为“红杉雅苑房租费（15年2月1日至15年7月31日）”。雨虹公司一共向安达公司租了18间房屋，案涉房屋也是其中之一。根据雨虹公司与安达公司签订的《房屋租赁、经营合同》附件中的房屋年租金明细表中可以看出2015年2月1日至2015年7月31日的房屋租金为36万元，在该款项中已经包括了案涉房屋的租金。很明显，陈学峰、张奇英提出的没有支付案涉房屋的租金上诉理由与事实不符。事实上，雨虹公司一直想支付租金给陈学峰、张奇英，只是其不肯提供收款帐号、不愿开具发票。2、陈学峰、张奇英在和安达公司签订《商品房买卖合同》时，已经知道案涉房屋在经营水饺，但当时陈学峰、张奇英并未对此提出异议。在陈学峰、张奇英、安达公司和雨虹公司三方签订的补充协议书中已经明确：陈学峰、张奇英已经充分了解安达公司和雨虹公司签订的该商铺租赁合同。并且，在原租赁合同履行期间，原房东安达公司对于案涉房屋经营餐饮也无异议，在事实上已经改变了租赁房屋不得经营餐饮的约定内容。因此，应当认定陈学峰、张奇英在签订《商品房买卖合同》时已经认可了案涉商铺经营水饺的事实。且是雨虹公司放弃了优先购买权，陈学峰、张奇英才可以购买涉案房屋；3、本案一审判决符合法律规定。本案提起诉讼的原因，是因为陈学峰、张奇英认为案涉房屋租金过低，想将房屋收回自己使用。但是陈学峰、张奇英在和安达公司签订《商品房买卖合同》时，安达公司已经告知陈学峰、张奇英案涉房屋是带租约销售的事实。且案涉房屋经营水饺店，也是显而易见的。雨虹公司已经投入了大量人力、物力经营涉案店铺。若陈学峰、张奇英在与安达公司签订房屋买卖合同时明知该事实而后又以该事实要求解除房屋租赁合同，显然对雨虹公司是不公平的，也是于法无据；4、雨虹公司已经于2015年12月27日、28日将涉案商铺和另一间店铺租金支付至陈学峰、张奇英指定的帐户，8月份的租金也在诉讼过程中由于陈学峰、张奇英提供了帐户，所以付清了租金，所以至目前租金没有拖欠。反倒是陈学峰、张奇英拖延提供各种材料给雨虹公司招商带来了一定的困难。基于上述理由，雨虹公司认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判，驳回陈学峰、张奇英的诉讼请求。二审举证期限内，双方当事人均未向本院提交属于二审程序的新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：针对陈学峰、张奇英上诉意见中关于雨虹公司未按约定时间支付租金的问题。雨虹公司在双方没有约定收款账户的情况下，于2015年1月30日将案涉房屋租金支付给原房东安达公司，有银行交易回单及安达公司的情况说明在案佐证，故原审法院认定雨虹公司并不具有拒付租金的故意和行为并无不当。针对陈学峰、张奇英上诉意见中关于雨虹公司未按照合同约定使用房屋构成违约的问题。虽然案涉租赁合同以及补充协议书中均载明承租人不得从事餐饮娱乐行业，但在租赁合同签订后，补充协议签订前，案涉场地用来开办水饺店经营，原所有权人安达公司对此并未提出过任何异议，而陈学峰、张奇英作为买受人，应善尽注意义务，在其到场查看即可确知案涉房屋使用状态的情况下，其未到场查看或未提出异议，不能因此认定承租人存在违约行为。同时，雨虹公司作为承租人，对陈学峰、张奇英不负有告知义务，而安达公司是否尽到告知义务，不属于本案审理的范围。综上，陈学峰、张奇英的上诉意见不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费828元，由上诉人陈学峰、张奇英负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵为民代理审判员  秦海龙代理审判员  睢晓鹏二〇一六年二月二十四日书 记 员  王 颖