洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0302民初1646号原告（反诉被告）：徐晓辉，女，1971年4月19日出生，汉族，住河南省孟津县，现住洛阳市老城区。委托诉讼代理人：张万云，河南道胜律师事务所律师。被告（反诉原告）：洛阳市安基房地产开发有限公司。住所地：洛阳市老城区陵园路13号付1号。法定代表人：刘新一，该公司董事长。委托诉讼代理人：王亚飞，河南安多律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨昊郁，河南安多律师事务所律师。原告徐晓辉与被告洛阳市安基房地产开发有限公司（以下简称安基房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案。诉讼过程中，被告安基房地产公司提起反诉，本院经审查认为符合反诉受理条件，与本案予以合并审理。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐晓辉及其委托诉讼代理人张万云，被告安基房地产公司的法定代表人刘新一及其委托诉讼代理人王亚飞、杨昊郁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐晓辉向本院提出诉讼请求：1.判令被告安基房地产公司依据合同和法律速为原告徐晓辉办理房产证（含土地使用权证）;2.本案诉讼费用由被告安基房地产公司承担。事实和理由：2010年1月13日，原、被告签订了《商品房预售合同书》一份，该合同第十五条明确约定，安基房地产公司应该在商品房交付使用后90日内为徐晓辉办理权属登记及承担相应违约责任。该合同第十二条约定，如造成该商品房不能办理产权登记的由安基房地产公司承担全部责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，安基房地产公司应为徐晓辉办理相关产权手续，为此徐晓辉诉至法院。被告安基房地产公司辩称，1.徐晓辉要求为其办理房产证（含土地使用证）的请求，应当依法驳回。依据我国相关法律规定，办理不动产权证即徐晓辉所称的“房产证”是由房屋管理部门、不动产登记部门依据职权职责，在权利人提出申请后，经审核通过，由相关部门为其办理不动产权证的行政行为。依据原、被告之间签订的《商品房预售合同》，安基房地产公司关于产权登记的合同义务仅为将提供的资料报产权登记机关备案，并非是为徐晓辉办理产权证，所以徐晓辉的诉求没有法律依据，亦不符合双方的合同约定，依法应当予以驳回。2.因徐晓辉的多次违约行为，安基房地产公司已与徐晓辉解除《商品房预售合同》，双方之间不存在房屋买卖关系。2009年7月10日，安基房地产公司与徐晓辉签订了商品房定购单一份，约定安基房地产公司将其开发的安基·新春天小区2号楼3单元101号住宅出售给徐晓辉，房屋总价为277926元，徐晓辉应支付壹万元定金，并于2009年7月12日付清首付款83926元。但徐晓辉于2010年1月19日才将首付款付清，已属违约。依据定购单中违约责任的约定，徐晓辉未在约定期间付房款，安基房地产公司有权将房屋另售。后徐晓辉多次找安基房地产公司沟通协商，安基房地产公司考虑到徐晓辉家庭生活不富裕等情况，愿意将此房屋继续出售给徐晓辉。2010年1月13日，安基房地产公司与徐晓辉正式签订了《商品房预售合同》，安基房地产公司将安基·新春天小区2幢3单元101号住房以总价277926元的价格出售给徐晓辉，徐晓辉在2010年1月19日付了首付款83926元，剩余购房款由徐晓辉贷款支付。2010年2月1日，徐晓辉与中国银行股份有限公司洛阳廛河支行签订了贷款合同，并且由出卖人即安基房地产公司作为该笔贷款的保证人。后因徐晓辉在贷款期内未按照约定还款，逾期三个月以上，中国银行股份有限公司洛阳廛河支行依照贷款合同的约定，向安基房地产公司主张保证人责任，并于2013年6月5日从安基房地产公司账户上划扣了4094.13元，用来弥补徐晓辉应付的逾期贷款。安基房地产公司事后多次催促徐晓辉偿还该笔费用，但徐晓辉不予理会，安基房地产公司依据《商品房预售合同》附件四第二条约定向其送达解除买卖合同通知，徐晓辉不接收。2013年12月，安基房地产公司将解除买卖合同通知粘贴于徐晓辉家门上。安基房地产公司已经依照合同约定解除了原、被告之间的买卖合同关系。3.在安基房地产公司将房屋交付徐晓辉使用后，徐晓辉违反《商品房预售合同》第十七条的约定，在装修时擅自改变商品房的主体结构、承重结构和下水管道，给该房屋所依附的整栋建筑造成了安全隐患，属严重违约。综上，徐晓辉诉求错误，没有法律依据，不符合双方合同约定，因徐晓辉的违约行为，安基房地产公司已经依照合同约定与其解除了房屋买卖合同关系，请求驳回徐晓辉的诉讼请求。反诉原告安基房地产公司向本院提出反诉请求：1.请求依法解除原、被告双方签订的《商品房预售合同》；2.请求判令徐晓辉返还安基房地产公司被中国银行股份有限公司洛阳廛河支行划扣的逾期贷款4094.13元及利息；3.请求判令徐晓辉向安基房地产公司支付违约金13896.3元；4.请求判令徐晓辉对涉案房屋停止侵害、排除妨碍、恢复原状；5.请求判令徐晓辉向安基房地产公司支付燃气初装费3350元及利息；6.请求判令徐晓辉向安基房地产公司支付公用水电、垃圾清运费1660元及利息；7.请求判令徐晓辉向安基房地产公司支付双方合同解除后占有使用涉案房屋的租金35000元(从合同解除之日的次日即2013年12月至2019年10月)，并按每月500元的标准计算租金至徐晓辉将涉案房屋返还安基房地产公司之日止；8.诉讼相关费用由徐晓辉承担。事实和理由：2010年1月13日，安基房地产公司与徐晓辉正式签订了《商品房预售合同》，合同约定安基房地产公司将2幢3单元101号住房以总价277926元的价格出售给徐晓辉，徐晓辉在2010年1月19日付了首付款83926元，剩余购房款由徐晓辉贷款支付。2010年2月1日，徐晓辉与中国银行股份有限公司洛阳廛河支行签订了贷款合同，并且由安基房地产公司作为该笔贷款的保证人。后因徐晓辉在贷款期内未按照约定还款，逾期三个月以上，中国银行股份有限公司洛阳廛河支行依照贷款合同的约定，向安基房地产公司主张保证人责任，并于2013年6月5日从安基房地产公司账户上划扣了4094.13元，用来弥补徐晓辉应付的逾期贷款，安基房地产公司事后多次催促徐晓辉支付该笔费用，但徐晓辉不予理会，安基房地产公司依据双方签订的《商品房预售合同》附件四第二条的约定向其送达解除买卖合同通知，徐晓辉不接收。安基房地产公司于2013年12月将解除买卖合同通知粘贴于徐晓辉家门上。安基房地产公司已经依法、依约解除了双方之间的买卖合同关系。在徐晓辉占有、使用涉案房屋的过程中，擅自改变商品房的主体结构、承重结构和下水管道，给该房屋所依附的整栋建筑造成了安全隐患，应当承担违约责任，对已经造成的损失应停止侵害、消除危险、恢复原状，并对其所造成的其他损失承担赔偿责任。安基房地产公司认为，根据合同约定，因徐晓辉逾期三个月偿还贷款，导致安基房地产公司承担保证责任，安基房地产公司有单方解除《商品房预售合同》的权利，并要求徐晓辉支付总房款5％的违约金。原、被告的房屋买卖合同关系于2013年12月6日解除后，徐晓辉占有使用涉案房屋至今70个月，应当按每月1000元的标准向安基房地产公司支付租金至徐晓辉将涉案房屋返还安基房地产公司之日止。因徐晓辉未按期偿还银行贷款，导致贷款人行使保证责任，徐晓辉的逾期贷款共计4094.13元已从安基房地产公司账户中划扣，徐晓辉应当返还该笔费用。该笔费用是2013年6月5日被划扣，徐晓辉应按照当时的中国人民银行中长期贷款8.01％的年利率，并依此利率上浮50％加付罚息，从该笔款项被划扣之日的次日，按年利率12.15％的标准向安基房地产公司支付利息直至该笔费用清偿完毕之日止。为此，安基房地产公司提起反诉。反诉被告徐晓辉辩称，1.安基房地产公司以徐晓辉逾期还款为由要求解除合同理由不成立，其解除权超过了法定的除斥期间，已经丧失了解除权。2.2013年6月5日，距今长达6年之久，根据民法第一百三十六条之规定，延期付款诉讼时效为一年，早已超过诉讼时效，应依法驳回安基房地产公司的该反诉请求。3.2010年1月双方签订《商品房预售合同》，2010年2月签订《商品房贷款合同》，期间徐晓辉一直履行还款义务。2013年因家中老人病逝，导致逾期还款，中国银行股份有限公司洛阳廛河支行于2013年6月5日向安基房地产公司账户划扣了4094.13元。关于此事，银行方面和安基房地产公司至今没有任何一方告知徐晓辉。2013年12月份左右，徐晓辉收到银行催款通知后，按照银行通知的还款金额及利息，一次性还款15800余元，截止目前按时履行还款义务长达6年，徐晓辉从来没有中断过还款义务。如果徐晓辉逾期还款，安基房地产公司有义务催告徐晓辉。至今，徐晓辉从未收到安基房地产公司任何形式的还款催告和解除《商品房预售合同》的通知，且本小区逾期还贷的业主，安基房地产公司均没有进行过任何形式催告。徐晓辉在小区职务是该小区的业主委员会主任，并且该业主委员会2012年已在老城区物业办备案，受到政府有关部门认可。2010年至2019年期间，因安基房地产公司逾期交房、房屋质量不合格、违反规划、不配合广大业主签署购房合同、逾期办理房产证等问题，徐晓辉代表广大业主向有关部门反映过，期间政府多次协调解决问题，安基房地产公司均在现场，但是从来没有提及徐晓辉逾期还款、解除合同之事。既然安基房地产公司在约定期限内没有催告和通知徐晓辉，徐晓辉以实际行为表明其同意继续履行合同，也不存在涉案房屋租金问题。综上所述，安基房地产公司反诉要求解除《商品房预售合同》没有事实和法律依据，应驳回安基房地产公司的反诉请求。4.请求驳回安基房地产公司第五项、第六项反诉请求，安基房地产公司交房时间为2010年10月，徐晓辉没有义务保留10年前缴纳的燃气初装费收条、垃圾清运费和水电费收条，当时收取水电费、垃圾清运费是物业公司收取，并不是安基房地产公司收取；燃气初装费是徐晓辉与燃气公司之间的法律关系、水电垃圾清运费是业主与物业公司之间的法律关系，均与安基房地产公司无关，且该诉讼请求早已超过诉讼时效，安基房地产公司已经丧失诉讼权。5.要求安基房地产公司承担诉讼相关费用。6.安基房地产公司的反诉不构成反诉要件，不能成立。综上，请求支持徐晓辉的诉讼请求，驳回安基房地产公司的反诉。本院经审理认定事实如下：2009年7月10日，甲方安基房地产公司与乙方郝志友签订《安基·新春天定购单》一份。该定购单约定：“乙方订购物业为2号楼3单元101号住宅；预测建筑面积约124.77平方米，总价299733元，优惠后总价299733元；定金为人民币壹万元；客户选择按揭贷款；违约责任：约定时间内乙方未按时付清房款及配套费用，视为违约，甲方有权将此房另行出售，并按日万分之四收取违约金、定金不予退还；备注:物业最终面积以房管测绘部门实测为准，首付或贷款金额与此不符，按此补交房款；本订购单一式两份，双方签字后生效，产权证办理后自动失效，其他认(定)购书作废”等内容。后郝志友将涉案房屋转让给徐晓辉。2010年1月13日，出卖人安基房地产公司与购买人徐晓辉签订《商品房预售合同》一份。该合同约定：“徐晓辉购买安基房地产公司出售的安基新春天小区2幢3单元3-101号房屋，预测建筑面积为124.77平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为2227.51元/㎡，总金额277926元；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：⑴面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，⑵面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房；买受人的付款方式为银行按揭贷款，以借款合同为准；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”等内容。该合同附件四补充协议第二条约定：“办理个人住宅房贷款的，买受人如累计三个月未向银行还款，致使银行要求出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除商品房买卖合同，并对合同约定商品房另行出售，同时扣除买受人已付总房款的5%作为违约金”。第三条约定:“买受人除合同约定的房价款外还应缴纳下列费用，否则出卖人有权拒绝商品房交付使用并不承担相应逾期交房责任:1.天燃气开户费、暖气初装费(签定本合同时缴纳)2.有线电视开户费(交房时缴纳)3.国家规定的有关税费及其他应由买受人承担的费用”。2010年1月19日，徐晓辉向安基房地产公司交纳了涉案房屋的首付款83926元。2010年2月1日，徐晓辉与中国银行股份有限公司洛阳廛河支行、保证人安基房地产公司签订《个人一手房屋贷款合同》一份，约定徐晓辉为购买涉案房屋向中国银行股份有限公司洛阳廛河支行贷款194000元，贷款期限为20年，自2010年2月1日至2030年2月1日，安基房地产公司提供阶段性连带责任保证。2010年10月，安基房地产公司向徐晓辉交付了涉案房屋。后徐晓辉依约偿还购房贷款。在2013年4月1日-2013年6月5日，因徐晓辉逾期未偿还贷款，中国银行股份有限公司洛阳廛河支行于2013年6月5日从保证人安基房地产公司的银行账户划扣4094.13元以偿还徐晓辉的购房贷款。另根据洛阳不动产登记中心出具的房屋记载表显示，涉案房屋坐落于洛阳市老城区××春天小区××号，建筑面积为125.13㎡。现徐晓辉为向安基房地产公司主张办理涉案房屋的不动产权证，诉至本院。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。2010年1月13日，徐晓辉与安基房地产公司签订的《商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当严格按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，徐晓辉已依约按时履行付款义务，按照双方合同第十五条的约定以及根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项的规定，安基房地产公司现未在涉案房屋交付使用后的90日内，协助徐晓辉办理相关的不动产产权登记手续，已构成违约。而办理不动产权证书系行政机关的行政行为，且目前房产证、土地证已二证合一，故安基房地产公司应履行协助徐晓辉办理位于洛阳市老城区××春天小区××号房屋不动产权证的义务。关于房款差额问题，双方可严格按照《商品房预售合同》中关于面积差异处理原则另行解决。关于安基房地产公司要求解除双方签订的《商品房预售合同》及要求徐晓辉按购房款的5%支付违约金的反诉请求，因徐晓辉逾期三个月未向银行还款，按照合同附件四第二条的约定安基房地产公司即享有合同解除权，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，安基房地产公司应当在解除权发生之日起即2013年6月5日起的一年内行使解除权，现安基房地产公司逾期未行使该权利，解除权消灭，安基房地产公司提供的证据亦不能证明其已依约解除了与徐晓辉之间的房屋买卖合同关系，故安基房地产公司的该两项反诉请求，本院不予支持。关于安基房地产公司要求徐晓辉返还被中国银行股份有限公司洛阳廛河支行划扣的逾期贷款4094.13元及利息的反诉请求，因安基房地产公司为徐晓辉的购房贷款提供阶段性连带责任保证，具有持续性，徐晓辉的贷款期限尚未届满，故安基房地产公司的该反诉请求不超过诉讼时效，徐晓辉提出安基房地产公司该反诉请求已超过诉讼时效的抗辩理由，本院不予采信，则安基房地产公司要求徐晓辉支付因其逾期偿还贷款致安基房地产公司被中国银行股份有限公司洛阳廛河支行划扣4094.13元及利息的反诉请求（利息应以4094.13元为本金，从银行扣划款项次日即2013年6月6日始按年利率6%计算至实际清偿完毕之日止为宜），本院依法予以支持，超出部分不予支持。关于安基房地产公司要求徐晓辉对涉案房屋停止侵害、排除妨碍、恢复原状的反诉请求，因安基房地产公司提供的证据不足以证明徐晓辉实施了侵害行为，安基房地产公司亦非合法的权利主张主体，故该反诉请求，本院不予支持。关于安基房地产公司要求徐晓辉支付燃气初装费3350元及利息的反诉请求，因安基房地产公司提供的证据不能证明徐晓辉未缴纳此项费用，亦无法证明与本案有关，故该反诉请求本院不予支持。关于安基房地产公司要求徐晓辉支付公用水电、垃圾清运费1660元及利息的反诉请求，因安基房地产公司提交的证据不足，故该反诉请求，本院不予支持。关于安基房地产公司主张徐晓辉支付双方合同解除后占有使用涉案房屋的租金35000元的反诉请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告洛阳市安基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告徐晓辉办理位于洛阳市老城区陵园路13号安基新春天小区2幢3-101号房屋的不动产权证，办证所需相关费用按照国家政策和法律规定缴纳；二、原告徐晓辉于本判决生效之日起十五日内支付被告洛阳市安基房地产开发有限公司被中国银行股份有限公司洛阳廛河支行划扣的逾期贷款4094.13元，并支付利息（利息应以4094.13元为本金，从2013年6月6日始按年利率6%计算至实际清偿完毕之日止）；三、驳回被告洛阳市安基房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费100元，由原告徐晓辉负担50元，被告洛阳市安基房地产开发有限公司负担50元；反诉受理费724元，由原告徐晓辉负担51元，被告洛阳市安基房地产开发有限公司负担673元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  张孝良审 判 员  余 薇人民陪审员  马占辉二〇一九年十二月二十六日书 记 员  冯 旸