福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0481民初4587号 原告（反诉被告）：永安豪德森达商贸城开发有限公司，住所地：福建省三明市永安市下渡北路**，统一信用代码：91350481MA32TNBM52。 法定代表人：黄贡兴，职务：董事长。 委托诉讼代理人：洪梅，广东富群律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄启降，男，1970年4月19日出生，汉族，住福建省永安市。 委托诉讼代理人：范丁宝、赖秋兰，福建永杭律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李菊，女，1984年9月10日出生，汉族，住巴溪湾××。 委托诉讼代理人：黄敬荣，福建云坤律师事务所律师。 原告永安豪德森达商贸城开发有限公司（反诉被告，以下简称豪德公司）与被告黄启降、李菊（反诉原告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告永安豪德森达商贸城开发有限公司（反诉被告）的委托诉讼代理人洪梅、被告黄启降（反诉原告）及其委托诉讼代理人范丁宝、赖秋兰、被告李菊（反诉原告）及其委托诉讼代理人黄敬荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 豪德公司向本院提出诉讼请求：1.判令黄启降、李菊立即支付购房款人民币6370070元，并承担逾期付款违约金人民币616537.98元（以月利率千分之十五计算至2019年12月30日，要求计算至实际偿还完毕之日）；2.判令黄启降、李菊承担因维权产生的律师费用人民币520000元、财产保全担保费人民币12000元、合理开支(包括交通费、伙食费、住宿费、打印复印费等)人民币20000元。事实和理由：黄启降、李菊向豪德公司购买永安豪德森达商贸城35栋9-12号、15-16号、39-43号、45-53号、57-62号（共26套）商品房，并签订《购房补充协议》及《补充协议》，按照约定“26套商品房总价款13752945元，定金500000元，首付款6876473元；剩余房款6876472元，由黄启降、李菊分24期支付，付款具体方式为：付款期间2018年8月1日至2020年7月30日，每月5日前按月分期付款，前23期每月付款29元，第24期付款206472元。如黄启降、李菊超过约定期限10天仍未能付款，应按当期实际分未付款金额计算利息，月利率按千分之十五计算”。2018年5月29日，黄启降向豪德公司支付了定金500000元，并于2018年6月12日、6月22日分两次支付了首付款6376485元。2018年6月14日就26套商品房签订用于备案的《商品房买卖合同》时，豪德公司按照黄启降的安排，就35栋11号商品房与俞绍敏签订了《商品房买卖合同》，就35栋12号商品房与俞绍恭签订了《商品房买卖合同》，其余24套商品房与黄启降、李菊签订了《商品房买卖合同》。在豪德公司将26套商品房交付黄启降、李菊、俞绍敏、俞绍恭实际用于酒店经营后，虽经多次催收，四被告以各种理由拖延支付剩余房款。诉讼中，豪德公司因与俞绍敏、俞绍恭达成和解而撤回对此二人的起诉并获准许。 黄启降、李菊辩称：黄启降、李菊向豪德公司所购房屋至今未达到双方约定商品房交付条件，黄启降、李菊有权依据双方签订的《购房补充协议》及《补充协议》停付剩余购房款；豪德公司为达销售目的隐瞒商品房未验收情况和转供电事实，属欺诈销售；豪德公司交付的商品房未按合同约定将商品房供电纳入城市供电网络并正式供电，黄启降、李菊有权依合同约定行使抗辩权，停止支付剩余购房款项；豪德公司所主张的律师费及其理由不能成立，不应得到支持。 黄启降、李菊向本院提出反诉请求：1.判令豪德公司支付逾期交房违约金人民币2094367元（暂计算至2019年11月30日止（具体详见计算附表）)，并继续从2019年12月1日起至符合法律规定标准实际交房之日止继续计算违约金；2.判令豪德公司履行一户一表供电、供水的合同义务；3.判令豪德公司履行建设86个地下室车位的义务；4.反诉费、反诉财产保全费由豪德公司承担。事实和理由：豪德公司无法按合同约定交房，应按照双方签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》、《购房补充协议》、《补充协议》的约定支付逾期交房违约金，并履行合同约定提供“一户一表”供电、供水和履行建设86个地下车位义务。 豪德公司针对黄启降、李菊的反诉请求辩称：黄启降、李菊反诉请求中包含了35栋17#-23#、31#-33#、35#-38#共14套商品房的交易，超出了本案本诉的范围，且其中6套（即35栋21#-23#、31#-33#）并未登记在本案黄启降、李菊名下，该部分反诉请求应予以驳回；黄启降、李菊至今未支付全部购房款，依据双方合同的约定，豪德公司有权迟延交房并不承担违约金；豪德公司已在的交房时间前履行交房义务，黄启降、李菊要求承担逾期交房的违约责任没有事实和法律依据；豪德公司向黄启降、李菊交付的24套商品房的设施设备，符合《商品房买卖合同》约定的“供水设施与城市公共供排水管网连接，供电纳入城市供电网络”、“一户一表”的标准，不存在违约。 豪德公司围绕诉讼请求依法提交如下证据： 证据一、购房补充协议，证明原、被告双方就涉案26套商品房买卖达成书面协议，并就合同价款、付款方式、违约责任等进行了约定。其中，首付款6876473元买方于2018年6月10日前付清，剩余购房款6876472元付款时间为2018年8月1日至2020年7月30日，每月5日前按月分期付款（余款分24期，前23期每期付款29万，第24期206472元）。如买方超过约定期限10天仍未能付款，应按当期实际未付款金额计算利息，月利率按15‰计算。同时明确“本协议与《商品房买卖合同》条款存在争议的，以本协议为准”，并将涉案26套商品房的基本信息列表作为附件。 证据二、补充协议，证明2018年6月12日，证明原、被告双方就涉案26套商品房买卖合同的履行，达成补充意见。其中，买方于2018年6月12日前支付690万元（即首付款）（已付定金50万元）款项给出卖方。卖方于买方支付完690万元首付款后十日内借款340万元给买方。卖方2018年8月31日前完成项目验收，达到商品房交付的法律规定标准。到期未完成验收的，买方停止支付剩余购房款，自卖方验收完成后，买方按原协议约定支付剩余购房款。 证据三、涉案26套《商品房买卖合同》，证明：原、被告双方就涉案26套商品房签订了用于向房产管理局备案的《商品房买卖合同》，其中,《商品房买卖合同》第十一条约定，交房时间为2018年5月31日。《商品房买卖合同》第十二条约定：“若买受人未付清该房屋的购房款、违约金、赔偿金等费用，出卖人有权不予交房，并不承担逾期交房的违约责任。若出卖人同意先予办理房屋交付手续的，并不视为出卖人放弃对买受人支付上述应付款项的请求权。”《商品房买卖合同》附件11第3条买卖双方对主合同第十、十一条补充约定如下：“主合同第十一条约定的房屋交付期限必须以买受人付清全部房款、及所有因买受人逾期缴付款而须支付的违约金、赔偿金为前提。若买受人逾期支付前述款项，则出卖人有权不予办理交房手续，出卖人交付该房屋的期限可依买受人逾期付款之期限相应顺延，由此产生的交付责任由买受人责任。若出卖人同意先予办理房屋交付手续的，并不视为出卖人放弃对买受人支付上述应付款项的请求权”。“若房屋提前完成建设，买受人同意并接受出卖人提前交付该房屋。买受人接收房屋即视为该房屋符合合同约定的交付条件。” 《商品房买卖合同》附件11第十六条明确约定：“出卖人在签订本合同及其相关补充条款、附件前，已就合同条款尤其是可能会免除或者限制出卖人责任的条款按照买受人的要求进行了提示和说明，买受人已充分理解并同意其合同内容，并已充分评估相应的结果。”同时提请法庭注意的是，该内容，就在买受人签字按手印处。 证据四、交、收款单据（2018年5月29日），证明2018年5月29日原告收到被告黄启降支付的购买26套商品房的定金50万元。 证据五、交、收款单据（2018年5月29日），证明2018年5月29日，原告收到被告黄启降支付的购买26套商品房的首期款4986035元。 证据六、交、收款单据（2018年6月21日），证明2018年6月21日原告收到被告黄启降支付的购买26套商品房的首期款1390450元。 证据七、房屋建筑面积测量计算报告，证明涉案商品房于2018年3月16日已取得房屋测绘报告。 证据八、监理工程师通知单，证明被告接手涉案商品房进行酒店装修过程中，因为装修公司自行拆除消防管道及设施，原告商贸城项目的监理工程师于2018年4月19日发出通知，要求装修公司必须按原设计施工图恢复，以不影响消防系统正常使用和验收”。被告涉案商品房装修现场负责人谢永福于2018年4月21日在该通知单上签字确认收到该通知。 证据九、工程竣工验收备案表，证明：永安市住房和城乡规划建设局于2018年10月19日在涉案商品房项目《建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》盖章，意味着原告符合合同约定交付条件：取得了“建设工程竣工验收备案证明文件”。 证据十、通知函，证明：2018年12月19日原告依据第三方检查结果，向被告使用涉案商品房经营的福建潮远智选酒店管理有限公司发出通知，就潮远智选酒店“施工时从单相计量电能表引出三相电”的行为作出用电安全提醒，并要求其尽快解决相关问题。被告现场负责人谢永福在通知函及通知函（回执）上签署姓名及时间，证实被告于2018年12月20日收到了《通知函》。 证据十一、指路牌设立位置示意图，证明：原告已按双方2018年5月28日签订的补充协议中关于“设置指引路牌”的约定，向规划审批部门提出“设置广告牌方案”申请，方案于2018年12月17日获得永安市住房和城乡规划建设局的批准。被告现场负责谢永福于2018年12月28日就获得批准的方案进行了确认。 证据十二至证据十五、四份催款函，证明：2018年10月20日、2018年11月2日、2019年1月17日、2019年6月14日，原告曾四次就被告欠付商品房购房款事宜，要求被告合同约定履行付款义务。被告四次拒绝签收原告发出的催款函，原告在催款函的复印件上标注了送交被告催款函的具体时间。 证据十六、律师函，证明2019年7月15日原告委托律师就被告欠付商品房购房款事宜发出律师函，要求被告合同约定履行付款义务。 证据十七、购房补充协议附件，证明二被告确认;二被告向原告购买的26套商品房，其中24套商品房的业主为二被告，11号房业主为俞绍敏、12号房业主为赖绍恭。 证据十八、水电费收款收据，证明：1、原告向二被告交付26套商品房后，黄启降将商品房装修用于酒店经营，由于当时26套商品房每户均使用预付费水、电表（即先充值才能使用），期间谢永福代表二被告向原告充值水、电费，第一次充值时间为2018年4月2日，最后一次充值时间为2018年7月6日。2、二被告经营的酒店装修现场负责人谢永福对2018年7月25日的电量记录进行了确认。共有11张充值水、电费的单据，其中10张有谢永福代表被告签字。 证据十九、责令改正违建通知书，证明：2018年5月31日城管局针对二被告经营的酒店修建大门的工程提出整改通知，认为酒店修建大门项目未取得建设工程规划许可证属违法建筑，责令2018年6月5日前拆除。该事实证明在2018年5月31日前，原告已经将涉案商品房实际交付被告，被告在合同约定的交房时间之前已经接收涉案商品房，并进行装修。 证据二十、委托代理合同； 证据二十一、律师费发票； 证据二十二、付款凭证，证明：因二被告违约，导致原告维权前期支出律师费用12万元，并约定后期按收回金额5%支付律师费用。 证据二十三、诉讼财产保全投保单； 证据二十四、担保费发票，证明：因二被告违约，导致原告维权支出担保费12000元。 证据二十五、顺丰电子发票及运单明细； 证据二十六、交通费、伙食费、住宿费； 证据二十七、火车票、伙食费发票、住宿费发票； 二十五至二十七证明：因二被告违约，截止2019年11月19日，原告依法维权支出的交通费、住宿费、打印、复印、邮寄费等各项合理开支共计2253元。 证据二十八、领取店铺钥匙登记表，证明谢永福代表二被告于2018年4月2日接收了原告交付的商品房（35座15-62号房），4月9日接收了原告交付的商品房（35栋9、10号房）。谢永福代表二被告于2018年4月2日向原告领取了商品房（35座15-62号房）钥匙，4月9日向原告领取了商品房（35栋9、10、30号房）钥匙。2018年5月31日已经提交将24套商品房交付给被告。 证据二十九、交通费、伙食费、住宿费，证明：因二被告违约，原告依法维权合理开支（补充提交）：交通费824元，伙食费70元，住宿费299元。截止2019年12月8日，原告依法维权支出的交通费、住宿费、打印、复印、邮寄费等各项合理开支共计3446元。另外，上述证据中，综合证据28、18、8、19能够证实，原告在合同约定的交房时间2018年5月31日之前，就已经提前将涉案商品房交付给了被告，被告接收后即开始将商品房用于酒店装修，投入使用。 证据三十、竣工验收报告； 证据三十一、竣工验收消防备案登记表； 证据三十、三十一证明：2018年7月31日、2018年9月26日，涉案商品房分别经竣工验收消防验收合格，从而证实2018年9月26日讼争商品房已符合法定交付条件。 证据三十二、关于北互通匝道西侧地块（豪德森达商贸城）建筑设计方案的批复，证明：豪德森达商贸城项目规划用地92823㎡，总平面布局为30幢3层、1幢9层及2幢4层建筑组成，目前商贸城建成16栋【1-13栋（没有4栋）共12栋；33，35，36，37栋共4栋】，未建设17栋【16-32栋、15栋】。按照法律的规定，原告仅有义务在整个项目建成时，按照规划设计方案的要求完成相关项目的建设。 证据三十三、永安市城市供用水合同 证据三十四、《国网永安市供电公司关于反映潮远智选酒店用电问题的信访事项答复意见书》（简称《答复意见书》）。证据三十三、三十四证明：依据供用水合同，永安市自来水公司通过城市公共供水管网及附属设施向原告供水。依据《答复意见书》永安豪德森达商贸城开发有限公司于2018年6月申请立户用电，该户为商贸城用电，不属于住宅用电，属业扩工程用电，而业扩工程本身即是“将供电纳入城市供电网络”的工程”。根据该《答复意见书》整体意见可知，“非直抄表一户一表”并非被禁止采用的形式。综上，原告向二被告交付的24套商品房的设施设备，完全符合合同关于“供水设施与城市公共供排水管网连接，供电纳入城市供电网络”及“一户一表”约定。 黄启降、李菊依法提交以下证据： 证据一、永安市住房和城乡规划建设局永住建规[2015]条字8-1号文件； 证据二、总平面图； 证据一、二证明：原告开始建设豪德商贸城项目的总设计情况。 证据三、防空地下室施工图防护专项审查报告书编号：×××20，证明：防空地下室工程是原告在承建永安豪德森达商贸城的规划建设工程内的事实。 证据四、永安市人民防空办公室人防结建工程验收的意见-永人防（验）字[2018]第19号，证明：原告至今未建防空地下室工程的事实。 证据五、监理工程师通知单； 证据六、建设工程竣工验收消防备案情况登记表； 证据七、建设工程竣工验收消防备案情况登记表； 证据五-七证明：1、从2018年4月19日本案所涉的35幢楼的消防已被拆除直到至2019年6月14日才重新装修竣工验收的，证明原告在验收时消防工程尚未完成的事实。 证据八、永安豪德森达商贸城用电承诺函，证明：原告向永安市供电有限公司承诺：负责向所有商贸用户明确供电方式、电费收取等内容。但原告未按承诺向用户明确，反而承诺一户一表。 证据九、购房合同及附件六，证明：1、被告于2018年2月向原告购买的房产，而原告购房合同中明确交房时间在2017年12月31日之前可以交房的事实；2、证明原告在原、被告签订合同时存在隐瞒不能交房的事实。3、证明买卖合同约定电气安装要求一户一表。实际原告未达到一户一表的交付条件。 证据十、律师函，证明：原告至今为止没有达到合同约定的一户一表的事实。 证据十一、国网永安市供电公司关于反映潮远智选酒店用电问题的信访事项答复意见书； 证据十二、关于潮远智选酒店信访事项答复意见书； 证据十三、信访事项受理情况告知书（永供信告知邮字[2020]1号）； 证据十四、通知； 证据十一、十二、十三、十四证明：原告至今仍未按合同约定将讼争商品房供电纳入城市供电网络执行一户一表供电管理的事实；原告于2020年3月22日才向被告发出通知办理供水一户一表的事实，证明原告未履行供水、排水的一户一表合同约定义务。 证据十五、电费欠费通知、收取电费通知； 证据十六、发改办价格（2018）787号《通知》、闽价商（2018）153号《通知》、闽价商（2018）94号《通知》、明价（2018）47号《通知》； 证据十五、十六，证明：原告收取电费1.1元/度、后变更收取0.6318元/度，均高于供电部门的0.599元/度，证明原告转供电收取高价严重违反有关法律法规及物价主管部门的相关规定，未严格执行目录销售电价，也未将转供电整改为纳入城市供电网络供电等事实。 证据十七、福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表（2019年8月12日）； 证据十八、（2020）闽0481民初1210号案件原告提交的《证据清单》； 证据十七、十八证明：1、原告存在虚假验收的事实。该验收备案表中的16-23座、25-32座建筑物尚未建成。未达到该竣工验收备案表中所涉及的“房建建筑面积”为93501.32平方米的事实；2、证明：原告骗取住建部门虚假验收，将未建建筑物及未达到验收条件的建筑物验收备案的事实。 证据十九、建设工程施工合同及建设工程施工许可证，证明：原告根本没有将设计的15号楼下建“人防工程”纳入建设施工范围，证明在2018年10月19日的工程竣工验收备案表中将人防工程纳入验收不是事实，证明原告未建人防工程无法达到法律规定的验收标准。 证据二十、（2020）闽0481民初1137号民事判决书，证明该判决书第四页倒数第九行中原告自认房屋水电未实现“一户一表”。 本院组织双方当事人进行证据交换和庭审质证，对双方无异议的证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经庭审审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2018年2月26日，豪德公司与黄启降、李菊签订了编号为ＹＳ000033892号、ＹＳ000033891号、ＹＳ000033889号、ＹＳ000033882号、ＹＳ000033904号、ＹＳ000033906号、ＹＳ000033908号、ＹＳ000033910号8份《商品房买卖合同》，约定黄启降、李菊向豪德公司购买坐落于永安市城区下渡路1号永安××幢××层××室××室××房屋，总价4377138元。合同还约定：首付款于2018年3月1日前支付，余款由买受人申请办理按揭贷款；出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付商品房；交付时纳入城市供电网络并正式供电。2018年2月26日，豪德公司与黄启降、李菊签订了《商品买卖合同补充协议》一份，双方同意将商品房买卖合同第四章第十一条“出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房”更改为“出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房”。 2.2018年5月28日，以豪德公司为甲方和以黄启降、李菊为乙方签订了《购房补充协议》1份，约定：乙方购买甲方的永安豪森达商贸城商品房40套，其中以黄启降、李菊名义购买34套（实际有2套由俞绍敏、俞绍恭购买），以黄威名义购买6套，商品房基本状况、价款等以双方签订的《永安豪德森达商贸城商品房认购协议》、《商品房买卖合同》为准；黄启降、李菊应于2018年6月10前付清首付款6876473元，剩余购房款约6876472元，从2018年8月1日起至2020年7月30日止，每月5日前支付290000元，最后一个月付206472元，购房款以《商品房买卖合同》为准；如乙方超过约定期限10天未能付款，应按月利率15‰支付当期实际未付款金额的利息。 3.2018年6月12日，以豪德公司为甲方和以黄启降、李菊为乙方签订了《补充协议》1份，约定：乙方在2018年6月12日前支付6900000元给甲方（已付定金500000元）；甲方保证在2018年8月31日前完成项目验收，达到商品房交付的法律规定标准，如甲方未能在2018年8月31日前完成项目验收、达到商品房交付的法律规定标准，乙方停止支付剩余购房款，自甲方验收完成后，乙方按照原补充协议的支付剩余购房款；对于乙方已付约7800000元全款的其他商铺，鉴于甲方未能按期依规交房，如甲方未能在2018年8月31日前完成项目验收、达到商品房交付的法律规定标准，甲方应当自2018年9月1日起按月利率1.5%支付购房款3900000元的利息。 4.2018年6月14日、6月15日，以豪德公司为出卖人和以黄启降、李菊为买受人分别签订了编号为ＹＳ000034911号、ＹＳ000034919号、ＹＳ000034921号、ＹＳ000034922号、ＹＳ000034932号、ＹＳ000034933号、ＹＳ000034949号至ＹＳ000034954号、ＹＳ000034956号、ＹＳ000034969号、ＹＳ000035027号、ＹＳ000035055号、ＹＳ000035056号、ＹＳ000035059号、ＹＳ000035062号、ＹＳ000035110号、ＹＳ000035115号、ＹＳ000035120号、ＹＳ000035194号、ＹＳ000035199号共24份《商品房买卖合同》，购买坐落于永安市城区下渡北路1号永安××幢××层××室××室××室××室××室××室××室××商品房，规划用途为商业服务，总价为12740163元。以上合同为格式合同，除房号、面积、价款有别，其余内容均相同。以上合同均约定：逾期付款责任，逾期在60日内，买受人按日计算出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知之日起5日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，出卖人退还买受人全部购房款，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；商品房交付条件：商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，并取得房屋测绘报告；商品房相关设施设备交付条件，交付进供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接，交付时纳入城市供电网络并正式供电，未达约定条件，但出卖人提供替代方案或不影响买受人使用房屋，60日内整改完成，否则，承担逾期违约责任；合同第十条第（二）项规定，规划的车位、车库2017年12月31日达到预售范围建设工程规划许可要求，未达约定条件的，出卖人承诺按规划审批的要求在60日内整改完毕，直至取得规划验收合格证明文件，出卖人承担逾期交房的违约责任；交付时间：2018年5月31日前；逾期交付责任：逾期交房超过60日，买受人同意继续履行合同的，出卖人日万分之二向买受人支付自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止的违约金；若买受人未付清房屋的购房款、违约金、赔偿金等费用，出卖人有权不予交房，并不承担逾期交房的违约责任；合同附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定，给排水：水表一户一表制，自来水接至户内，供水管道接至卫生间并装一个截止阀；电气：电表一户一表，首层安装照明配电箱。 5.2018年3月27日，黄启降、李菊支付2018年2月28日所签订合同项下全部购房款4377138元。2018年5月29日，黄启降、李菊支付2018年5月28日所签订合同项下定金500000元，并于6月12日、6月22日分两次支付首期购房款6376485元，共付款6876485元，其中506391元系代俞绍敏、俞绍恭支付首期购房款，实际支付首期购房款6370094元。 6、2018年4月1日，谢永福代表黄启降、李菊领取35幢1-3层15至65室商品房钥匙，4月9日领取35幢1-3层9、10室商品房钥匙。 7．2018年3月16日，豪德公司取得豪德森达商贸城35幢和其它房屋的建筑面积测量计算报告。2018年10月19日，豪德公司取得豪德森达商贸城2-3、35-37幢竣工验收备案文件。 8.永安市人民防空办公室出具的、2016年12月14日审查、编号×××20《防空地下室施工图防护专项审查报告书》载明：项目名称永安豪德森达商贸城附建式人防，防空地下室建筑面积3448平方米，防空地下室平时功能为停车。永安市人民防空办公室于2018年10月12日出具的《关于永安豪德森达商贸城项目部分楼栋人防结建工程验收意见》载明项目一期2、3、35、37幢应建人防工程793平方米，缴交950000元人防易地建设费。永安豪德森达商贸城一期至今未建人防工程，包含地下车位86个。 9.豪德森达公司开发的商贸城项目，由永安供电公司、永安市自来水公司供电、供水，供电方式为高压专变总表供电，供水方式为总表供水，豪德森达公司为每位用户安装独立的电表和水表，由豪德森达公司转供电、转供水，用户均非直抄终端用户，总表的水电费由豪德森达公司缴交，用户的水电费由豪德森达公司下设的物业公司进行收费、管理。豪德公司于2018年6月在永安供电公司立户。豪德公司向黄启降作出的《电费欠费通知》和《收取电费通知》载明，2018年6月至2019年1月，豪德森达公司向商贸城用户收取的电费标准为1.1元∕每千瓦时。2020年4月23日，豪德森达公司调整电价为0.6318元∕每千瓦时和0.7395元∕每千瓦时。豪德森达公司开发的商贸城项目，供电尚未进行一户一表改造，供水已于2020年3月13日向永安市自来水申请一户一表改造。 本院认为，豪德公司与黄启降、李菊2018年2月26日签订的8份《商品房买卖合同》和1份《商品买卖合同补充协议》、2018年5月28日签订的《购房补充协议》、2018年6月12日签订的《补充协议》1份、2018年6月14日和6月15日分别签订的24份《商品房买卖合同》，系合同双方当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同，应得到双方当事人的共同遵守。根据双方当事人签订的《补充协议》约定，豪德公司已向黄启降、李菊交付涉案24套房屋，黄启降、李菊应向豪德公司支付尚欠购房款，应交购房款为总价12740163元扣除已付首期购房款即6370069元。根据双方当事人签订的《购房补充协议》、《补充协议》约定，黄启降、李菊应在豪德公司完成验收后按照《购房补充协议》支付剩余购房款，黄启降、李菊未按约定支付购房款，应按合同约定支付逾期付款违约金，即从豪德公司取得竣工验收备案文件2018年10月19日起按月利率15‰支付至实际付清购房款止的逾期付款利息。豪德公司要求黄启降、李菊支付逾期付款违约金616537.98元的请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。豪德公司请求黄启降、李菊承担因维权产生的律师费用520000元、财产保全担保费12000元、差旅开支20000元，但仅提供律师费发票120000元、担保保险费12000元、差旅费1193元，合计133193元，对于未提供相应发票和未实际产生的费用，本院不予支持。 本院认为，黄启降、李菊的反诉请求符合合同约定和法律规定，应当予以支持。首先，根据双方当事人签订的《补充协议》约定，豪德公司应在2018年8月31日前完成项目验收、达到商品房交付的法律规定标准，但豪德公司在2018年10月19日方取得竣工验收备案文件，豪德公司构成违约。其次，双方签订的合同约定“供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接”“供电纳入城市供电网络”、“水表一户一表”“电表一户一表”，按照通常理解和交易习惯来看，双方对供水、供电的条件应理解为案涉房产由自来水公司、供电公司直接供水、供电，即直抄表的方式供水、供电，即通常所说的一户一表，用户直接向自来水公司、供电公司缴纳水费和电费。豪德森达公司向自来水公司、供电公司申请安装了总表，为每位用户安装了水表和电表，但采用非直抄表的方式供水、供电即转供水、转供电，豪德公司在合同签订时未向黄启降、李菊说明或告知供水、供电方式、电费收取及管理模式等，也未在合同中明确载明，且电费收费标准高于我省销售电价用电价格近一倍，损害了合同相对人的合法权益，因此，豪德森达公司交付的案涉房产的供水、供电并不符合合同约定的交付条件，至今未整改，应承担逾期违约责任。再者，豪德公司未建地下车位，亦构成违约，应按合同约定承担逾期交房违约责任。豪德公司违反《补充协议》第二条约定，应按《补充协议》第五条约定，应以3900000元为基数，按月利率1.5%向黄启降、李菊支付自2018年9月1日至2019年11月30日止的利息，计875550元。豪德公司还应按双方2018年6月14日、6月15日签订的《商品房买卖合同》第十二条第一款第2项的约定，以黄启降、李菊交纳首期购房款6370094元为基数，按日万分之二向买受人支付从2018年9月1日起至2019年11月30日止的逾期违约金，计858052元。黄启降、李菊主张豪德森达公司限期将供配电设施运行方式整改为纳入城市供电网络并正式供电达到合同约定的一户一表、限期整改供水设施达到合同约定的一户一表的诉请，符合合同约定，本院予以支持。鉴于豪德森达公司已着手对供水进行一户一表改造，故本院不再予以处理。黄启降、李菊要求豪德公司履行建设地下86个车位的义务，无合同依据和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下： 一、黄启降、李菊应于本判决生效后十日内向永安豪德森达商贸城开发有限公司支付购房款6370069元； 二、黄启降、李菊应于本判决生效后十日内向永安豪德森达商贸城开发有限公司支付付违约金616537.98元（以月利率15‰算至2019年12月30日），并继续支付逾期付款违约金至实际付清购房款之日止； 三、黄启降、李菊应于本判决生效后十日内支付永安豪德森达商贸城开发有限公司律师费、担保保险费、差旅费133193元； 四、驳回永安豪德森达商贸城开发有限公司的其他诉讼请求。 五、永安豪德森达商贸城开发有限公司应于本判决生效后十日内向黄启降、李菊支付违约金875550元，并继续以3900000元为基数，按月利率1.5%支付自2019年12月1日起至涉案商品房符合交付条件时止的利息； 六、永安豪德森达商贸城开发有限公司应于本判决生效后十日内向黄启降、李菊支付违约金579679元，并继续以6370094元为基数，按日万分之二支付自2019年12月1日起至涉案商品房符合交付条件时止的逾期交付违约金； 七、永安豪德森达贸易城开发有限公司应于本判决生效后六十日内将供电方式改造为纳入城市供电网络并正式供电（即从专变供电改造为一户一表供电）； 八、驳回黄启降、李菊的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费64570元，财产保全费5000元，合计69570元，由永安豪德森达商贸城开发有限公司负担3865元，由黄启降、李菊负担65705元。 反诉案件受理费23555元，财产保全费5000元，合计28555元，由黄启降、李菊负担8714元，由永安豪德森达贸易城开发有限公司负担19841元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  王泽明 人民陪审员  刘礼芳 人民陪审员  邱永荣 二〇二〇年十一月十八日 书 记 员  项满春 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。