广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书(2015)深南法民三初字第1012、1013号原告秦某某，女，汉族。委托代理人倪小平，广东宝城律师事务所律师。委托代理人邹睿，广东宝城律师事务所实习律师。被告苏某，女，汉族。委托代理人李军泽，广东诚公律师事务所律师。第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地广东省深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心一期A栋17层01C，组织机构代码715279885。法定代表人吴军强。委托代理人李常优，女，汉族，系公司员工。原告秦某某诉被告苏某、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷两案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人倪小平，被告的委托代理人李军泽，第三人的委托代理人李常优到庭参加诉讼。本两案现已审理终结。原告诉称,2015年5月19日，原告与被告通过第三人签订了编号为**2、**3的《二手房买卖合同》，约定被告分别以人民币550万元（以下币种均为人民币）的价格，将位于深圳市南山区香山中街某A房、某B房（以下简称涉案房产）转让给原告。签约当日，原告在第三人处刷卡支付了定金分别为20万元、30万元。2015年6月8日，原告与被告在光大银行宝安支行办理9A房75万元首期款的资金监管手续，并于2015年6月15日取得光大银行深圳分行的按揭贷款承诺书。2015年7月17日，原告与被告在上海银行深圳分行办理9B房95万元首期款的资金监管手续，并取得贷款发放通知书。原告已履行了合同义务。然而，在合同履行的过程中，原告发现涉案房产处于被查封状态。原告多次催告，被告至今仍不能按合同约定赎楼，办理过户手续。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《二手房买卖合同》；2、被告返还原告支付的定金及利息(其中1012案定金为20万元，利息为2526.3元；1013案定金为30万元，利息为3789.4元，按中国人民银行同期贷款利率从支付之日起计至判决书确定还款之日止，暂从2015年5月19日计至8月19日，此后另计)；3、被告支付原告的首期款利息(其中1012案利息为7377.74元，1013案利息为9345.1元，按中国人民银行同期贷款利率从资金监管之日起计至解除资金监管之日止，暂从2015年6月8日计至8月19日，此后另计)；4、被告两案分别向原告支付违约金110万元；5、被告赔偿原告损失（其中1012案为50000元，1013案为119000元）；6、被告承担本案的全部诉讼费用(包括但不限于案件受理费、保全费、公告费、鉴定费等)。被告辩称，1、被告认为买卖合同是无效合同，涉案房产是被告与其配偶的共同财产，被告在未经配偶同意的情况下与原告签订合同，涉案房产登记在被告名下，但属于夫妻共同财产。原告本应知道涉案房产属于被告夫妻共同财产的情况下，仍与被告签订合同，其本身有过错。2、即使买卖合同为有效合同，原告仍构成违约，被告未违约，原告并未按约支付首期款及办理资金监管，因此被告提出解除合同。3、即使被告违约，原告主张双倍返还定金同时主张违约金，原告诉求的违约金过高，应予以调整。原告主张违约金利息无法律依据。第三人辩称，1、本案属于买卖合同纠纷，第三人与原、被告属于居间服务关系，无需承担责任。2、第三人目前监管了两案共计1万元交房保证金，愿意按法院判决予以处理，另49万元定金已支付给被告。3、第三人为原、被告就涉案房产的交易提供了居间服务，有权主张佣金。经审理查明，位于深圳市南山区华侨城香山中街某A房，建筑面积为87.94平方米，某B房，建筑面积为87.06平方米，均于2013年11月5日核准登记至被告苏某名下。2015年5月19日，原告（买方）与被告（卖方）签订编号为**2的《二手房买卖合同》，约定卖方将某A房转让给买方，转让价款为550万元，定金为20万元，定金由居间方监管，买方应于签署本合同之日起20日内（含当日）付清首期款（以银行承诺额为准），并于前述日期届满之日起3日内向银行提交按揭贷款申请；涉案房产处于抵押状态，卖方委托担保公司担保赎楼，卖方应在签署合同后3日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼；双方同意在定金或其他房款中预留5000元作为交房保证金；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十日或有其他根本违约行为，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十日或有其他根本违约行为，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还买方已支付的定金；及其他内容。2015年5月19日，原告（买方）与被告（卖方）签订编号为***3的《二手房买卖合同》，约定卖方将某B房转让给买方，转让价款为550万元，定金为30万元，其余内容同编号为1500542的合同。同日，原告向第三人刷卡支付50万元，第三人向原告出具了收据。被告和第三人均确认，第三人已将定金49万元支付给被告，剩余1万元作为交房保证金仍在第三人处。2015年6月8日，原告与被告签署《房屋交易资金托管服务申请书》，申请在光大银行监管资金75万元，该资金监管于2015年8月25日解除。2015年6月15日，光大银行出具《按揭贷款承诺书》，同意就涉案9A房产的交易向买方发放金额为440万元的贷款。2015年6月9日，原告与被告、中国农业银行股份有限公司签署《二手房交易结算资金托管协议》，约定在中国农业银行托管交易资金95万元。庭审中，各方均确认，涉案的某B房在中国农业银行办理资金监管，但未获得贷款承诺，后原告与被告协商更换银行，被告同意原告更换。2015年7月17日，原告与被告、上海银行股份有限公司深圳分行签署《二手房交易资金监管协议》，约定在该行监管交易资金95万元。该资金监管于2015年9月10日解除。2015年7月24日，上海银行出具《贷款发放通知书》，同意就涉案9B房产的交易向买方发放金额为440万元的贷款。关于赎楼，被告陈述，被告一直在找担保公司赎楼，但未找到，自行赎楼也未成功。2015年7月17日，涉案两房被查封，查封文号为（2015）深福法民一初字第5627号，查封期限从2015年7月17日起至2018年7月16日止。2015年7月22日，被告向原告发出《解除合同通知书》，认为原告违约，要求解除合同，原告否认收到上述通知。以上事实，有《二手房买卖合同》、收据、房产信息单、《按揭贷款承诺书》、《贷款发放通知书》及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的两份《二手房买卖合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。原告与被告签订《二手房买卖合同》后，依约支付了购房定金，并监管了首期款，取得了银行贷款承诺。涉案9B房监管首期款的时间虽迟于合同约定，被告亦认可双方协商更换银行。依照《二手房买卖合同》的约定，被告作为卖方，应保证其对涉案两房具有处分权，应确保涉案两房没有查封等情况。因涉案两房在双方交易过程中被查封，导致涉案两房不能办理产权过户手续，涉案合同无法履行，故被告构成了根本违约。对于原告要求解除《二手房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持，涉案的两份合同应于原告的诉讼请求送达被告之日即2015年10月29日解除。因合同已解除，被告收取的定金50万元应向原告返还，其中1万元定金尚托管在第三人处，故该1万元由第三人迳行返还原告，被告应向原告支付剩余的款项49万元。被告根本违约，应承担违约责任，结合定金的支付和合同的履行情况，本院酌定被告应向原告支付违约金，其中1012案为65万元，1013案为75万元。至于原告主张的定金利息、首期款利息及赔偿损失，没有合同依据，且被告支付的违约金已足以弥补其损失，对于上述请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告秦某某与被告苏某签订的《二手房买卖合同》于2015年10月29日解除；二、被告苏某应于本判决生效之日起十日内向原告秦某某返还定金共计49万元，第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告秦某某返还定金1万元；三、被告苏某应于本判决生效之日起十日内向原告秦某某支付违约金（1012案为65万元，1013案为75万元）；四、驳回原告秦某某的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。1012案受理费8519.6元，保全费5000元，由原告负担5069.6元，被告负担8450元；1013案受理费9294.6元，由原告负担2924.6元，由被告负担6370元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。（本页无正文）审判员 廖 艳二〇一六年一月二十日书记员 洪靖敏