广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初5975号原告：蓝欲晓，女，1971年5月12日出生，汉族，住广州市增城区。委托代理人：万军，广东民诚众信律师事务所律师。委托代理人：朱盈莹，广东民诚众信律师事务所律师。被告：广州市全益实业有限公司，住所地广州市增城区荔城街荔乡路40号202房。法定代表人：魏民超。委托代理人：郑闻哲，广东达盛律师事务所律师。原告蓝欲晓诉被告广州市全益实业有限公司（以下简称全益公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蓝欲晓及其委托代理人万军、朱盈莹，被告全益公司的委托代理人郑闻哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蓝欲晓向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2017年9月16日签订的《房地产租赁协议》及《补充协议》；二、被告向原告双倍返还履约保证金共计116440元及已缴纳的租金32832元；三、被告向原告赔偿装修损失312205元；四、被告向原告赔偿评估鉴定费5000元；五、被告向原告赔偿搬迁费6000元；六、被告向原告赔偿律师费20000元；七、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月16日，原告与被告签订了《房地产租赁协议书》，由原告租赁被告位于金泽华庭16号及17号之二商铺（以下简称商铺）。合同签订后，原告按约支付履约保证金58220元及首期租金32832元。此后，原告开始装修商铺，计划用于开设中医诊所。但在原告筹建中医诊所期间，发现被告交付的商铺未取得建设工程消防验收，致使原告无法正常申请医疗机构执业许可证，无法正常营业，导致产生巨大的经济损失。原告就此多次向被告提出交涉，要求赔偿相关损失。但被告仅以待消防完善期间可以免缴租金而推搪，拒绝原告的赔偿要求。直到2019年2月，被告才通知原告可以提供“建设工程消防验收意见书”供原告申请办理相关证件，并要求原告从2019年3月1日开始交租，但被告对原告提出的赔偿相关损失的合理要求仍然无理拒绝。因多次交涉未果，原告于2019年6月3日委托律师向被告发函，要求协商解决解除租赁合同及赔偿损失事宜。但被告不但对原告合理要求不予理会，反而从2019年6月17日开始将原告租赁商铺加锁封闭，造成原告无法进入商铺。原告为此报警，但被告至今仍拒绝开锁。根据《中华人民共和国消防法》第十三条“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收；……依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”原告认为，在被告交付的商铺未取得消防验收合格前，依法应当禁止投入使用。而被告在与原告签订《房地产租赁协议》以及《补充协议》之后长时间内都无法向原告提供消防验收合格证，造成原告无法实现租赁目的，被告已经构成违约。2019年2月，被告取得“建设工程消防验收意见书”后，双方的租赁合同已经符合法律的强制性规定，可以正常履行，但被告为了逃避因其违约而应向原告承担的合理赔偿责任，反而从2019年6月17日开始单方加锁封闭原告承租商铺，妄图迫使原告接受其“仅同意免除待消防完善期间租金”的条件。鉴于被告的上述违约行为已经造成双方签订的租赁合同无法继续履行。综上所述，为维护自身合法权益，原告现提起诉讼，恳请法院支持原告诉讼请求。被告全益公司辩称：被告不同意原告的诉讼请求，原告的诉请没有法律依据，理由如下：一、原告在租赁前已知悉涉案的物业存在未进行消防验收的问题，在此情况下原告也同意按照物业的现状进行承租而与被告签订租赁合同。被告与原告于2017年9月16日签订《房地产租赁协议书》时，被告已经向原告出示《建设工程消防验收意见书》（文号：穗公消验[2006]第326号），该情况在原告与被告协商减租的来往信函中也予以承认。因此，原告在租赁前是清楚涉案物业的消防情况，并且同意按照物业当时的状况进行承租。二、被告出租涉案物业给原告，至于原告是否能向相关部门申请办理其经营项目的相关证照，被告是不能保证的，签订租赁合同时双方也已经予以明确。因此，不存在原告所称因被告交付给原告的物业不符合《房地产租赁协议书》约定而被告违约的事实。首先，原告租赁被告的物业是用于经营特殊行业的，因此，在租赁前肯定会先行摸查清楚租赁物业的情况，是否符合其经营特殊行业的条件，被告也积极告知原告涉案物业当时的状况，并在原告租赁前向其提供涉案物业的《建设工程消防验收意见书》（文号：穗公消验[2006]第326号）用于向相关部门咨询是否能够办理其经营项目的相关证照，直至原告认为涉案物业符合其经营标准才决定是否承租涉案的物业。其次，被告作为物业的出租者，是不可能清楚其经营项目的行业标准的，因此，被告是不能保证原告承租被告的物业就能办理相关证照的，签订《房地产租赁协议书》时双方在第2.3条已经明确了这个问题。再次，原告一直单方面说其未能办理相关的证照就是因为涉案物业的消防问题，但是并不排除原告根本未向相关部门申请办理其经营项目的牌照，或者是其他原因而导致原告不符合条件办理经营项目的牌照。三、被告与原告曾多次就减租问题进行协商，但是双方未达成合意，原告一直拒绝向被告支付租金，其拖延支付租金的行为已构成违约。首先原告未能办出相关经营牌照，本不是免交租金的理由，但被告本着互利互惠的原则，经原告申请，被告同意免除原告未能办出涉案物业《建设工程消防验收意见书》期间的租金。但是原告不同意，要求免除原告租金至办出《建设工程消防验收意见书》后再推算6个月，因此，双方并未在免除租金的问题上达成一致意见。在涉案物业取得《建设工程消防验收意见书》后，被告发函要求原告支付租金，但原告一而再再而三拒绝支付租金，该行为已经构成违约。无奈之下，被告只能在2019年6月3日向原告发函催缴其在2019年6月12日前缴清逾期未付租金，但原告仍拒不支付。直到2019年7月27日被告根据《房地产租赁协议书》的相关约定向原告发函解除双方签订的《房地产租赁协议书》，并要求原告搬离涉案物业。综上，原告在知悉涉案的物业存在未进行消防验收的情况下仍然承租涉案物业，证明原告是同意按照涉案物业当时的状况进行承租的，并不能因为原告未能办出其经营项目的牌照而拒绝支付租金，而且，在被告办出了涉案物业的《建设工程消防验收意见书》后，仍然拒绝支付租金，原告的行为明显构成违约，最后还要求被告为其投资所需要承担的风险买单，明显缺乏事实依据和法律依据，望法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年9月16日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《房地产租赁协议书》，约定：“……第二条租赁物业的状态和用途2.1租赁地点租赁房屋座落增城市新塘镇新塘大道中××号金泽华庭西楼临街部分房屋（自编门牌××及17号之二商铺），本协议统称为“租赁物业”又或“该物业”。2.2租赁面积和范围租赁物业的总建筑面积大约为304平方米……乙方经过现场实地考察，已清楚租赁物业的现状实况，并且愿意承租。2.3经营范围乙方租用该物业用于中医科，甲方不保证租赁物业能实现乙方的经营范围和经营项目，不允许乙方以此为籍口要求中途终止本协议或要求甲方解决有关问题或无理取闹。……第三条租期、筹备期、租金、履约保证金及逾期履行违约金责任3.1租赁期限为2017年9月16日起至2022年9月15日止，共60个月。免租金使用期为2017年9月16日起至2017年10月15日，作为乙方的筹备期。有偿租用期为2017年10月16日起至2022年9月15日。……3.3租金3.3.1本协议的租赁租金按月计算，具体如下：第1期2017年9月16日至2018年9月15日，不含税租金6000元/月；第2期2018年9月16日至2019年9月15日，不含税租金6100元/月；第3期2019年9月16日至2020年9月15日，不含税租金6200元/月；……3.4.2履约保证金￥58220元。第一笔租金￥9000元。第一笔租金的租期起止日为2017年10月16日至2017年11月30日。……3.5逾期履行违约金责任乙方须按本协议约定及时缴清租金，若乙方无协议约定的缘故，自约定支付日起3日内仍未缴清的，视为逾期支付，自逾期之日起乙方须向甲方支付逾期履行违约金。每日逾期履行违约金的金额为以未付租金的10%计算。若逾期或拖欠一个月以上的租金，则视为乙方自动放弃继续租用该物业，并视乙方违约处理。逾期履行违约金计至乙方付清乙方应付的所有租金本金和违约金之日为止。……第六条提前终止……6.2.1除本协议约定双方有权提前终止或者解除本协议外，在本协议租赁期满前，双方均不得无故提前终止或者解除本协议外，在本协议租赁期满，双方均不得无故提前解除《格式租赁合同》和本协议（不可抗力除外）。因下列情形之一，经双方协商一致，可变更或解除本协议：……（2）甲方违反本协议任一条，特别是第七条7.1约定致使乙方无法继续经营的；……6.4乙方解除权甲方因下列情形之一，乙方有权单方面解除《格式租赁合同》和本协议：……（2）非乙方原因导致该物业房屋重大问题，致使乙方无法继续使用达15天以上的；……6.6履约保证金的说明6.6.1租赁期限届满或本协议终止之时，在乙方没有违反本协议约定，且履行本协议第五条5.1.2和5.2和5.3项正常退出该物业，提交履约保证金收据原件给甲方的7个工作日内，甲方将全额履约保证金无息如数退还至乙方指定账户。6.6.2租期未满，甲方无协议约定理由单方面终止本协议，导致乙方中途退出时，双方应遵照本协议第六条6.6.1所约办妥退出相关手续，乙方退出该物业的30日内，甲方额外支付相等于履约保证金金额的款项给乙方，乙方需另立收据给甲方。6.6.3租期未满，乙方无协议约定理由单方面退租，或由于乙方违法使用该物业被有关部门查封，又或违反本协议约定等原因导致本协议中途终止时，履约保证金全数自动归甲方所有，收据原件自动作废。……第七条双方的守则、责任和义务7.1甲方的守则、责任与义务7.1.1提供该物业的相关资料的复印件给乙方办理申领经营执照。7.1.2严格履行本协议内容的各项规定，且保证所提供文件的合法性。……第九条违约的处理9.1甲方违约的处理乙方有权单方面将本协议解除，而无需向甲方作任何经济赔偿；甲方除必须严格履行本协议第六条6.6.2项对履约保证金的约定之外，因诉讼而产生的诉讼费、律师费、执行费等一切相关费用，由甲方100%负责承担。……”。2017年9月16日，被告出具《租赁协议之履约保证金收款收据》及《租赁协议之第一笔租金收款收据》，确认收到原告交来履约保证金58220元、第一笔租金9000元（2017年10月16日至2017年11月30日的租金）。同日，原告出具《金泽华庭租赁房屋移交单》，确认对涉案商铺进行验收并同意接收。2017年9月17日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《房地产租赁补充协议》，约定：本协议中约定的较高租金数额考虑了对《租赁协议书》中较低租金的补偿调整。筹备期免收乙方的追加租赁租金15888元，作为甲方对标的房屋追加的租赁租金装修的投入，若乙方违约补交追加的筹备期租金15888元给甲方。本协议追加租赁租金按月计算，具体如下：2017年9月16日至2018年9月15日，不含税租金15888元/月；2018年9月16日至2019年9月15日，不含税租金16880元/月；2019年9月16日至2020年9月15日，不含税租金17930元/月等。在本协议签订之前，乙方须一次性向甲方指定的账户付清追加第一笔租赁租金23832元（2017年10月16日至2017年11月30日期间）。本补充协议签署后，即为双方于2017年9月16日所签订的《房地产租赁协议书》不可分割的一部分，与协议书具有同等法律效力。2017年9月17日，被告出具《租赁补充协议之第一笔租金收款收据》，确认收到原告交的第一笔租金23832元（2017年10月16日至2017年11月30日的租金）。2017年10月23日，原告与东莞市锦临装饰设计工程有限公司签订《装饰设计施工合同（含装修项目、消防项目）》，约定工程是广州市增城区新塘镇金泽华庭诊所门店装饰工程，工程总造价40万元。2017年12月，被告出具《租赁专用收款收据》，确认收到原告支付的2017年11月水电费297元，备注2017年12月免租金。2018年1月，被告出具《租赁专用收款收据》，确认收到原告支付的2017年12月水电费338元，备注2017年11月免租金（因消防问题未开业）。2018年2月，被告出具《租赁专用收款收据》，确认收到原告支付的2018年1月水电费588元，备注2018年2月免租金（因消防问题未开业）。2007年7月30日，广州市公安消防局出具穗公消验[2006]第326号《关于金泽花园二期消防工程验收合格的意见》，意见为金泽华庭商住楼自编A1至A6栋和B1和B5栋经验收合格，但其中的一层、二层商场未在本次验收范围内，在验收后方可使用。2019年1月25日，广州市公安消防支队出具穗应急消验字[2019]第0135号《建设工程消防验收意见书》，意见为：工程位于广州市增城区新塘镇新塘大道红花园南侧一栋商住楼自编A1至A6栋和B1和B5栋的首层、二层商场，该工程设计有室内、外消火栓系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统及机械排烟系统等消防设施，建筑面积37678.2平方米，综合评定该工程消防验收合格。2019年2月22日，被告出具《关于商铺租金正常缴交的通知》，称：此前由于消防问题未如期开业，被告于2018年1月10日向原告发出关于店面租金减免的复函，该复函明确说明在2017年12月起至被告消防完善期间月租金免缴，被告消防完善后，租金缴交按双方签订的租赁协议执行；被告于2019年1月25日已完善商铺消防问题；故被告应从2019年3月1日起开始缴交租金。2019年2月23日，原告出具一份函给被告，称：不同意从2019年3月1日开始交租金。因被告出租的商铺消防验收不合格，导致原告损失共计85.5万元。现在要重新申请中医门诊牌照又要花10万元。故要求被告补偿一年租金（2019年3月1日至2020年3月1日）和交租金时间从补偿租金后开始计算，之前所交的一个半月租金也往后推。2019年5月31日，原告与广东民诚众信律师事务所律师签订《民事委托代理合同》，约定原告委托该律师事务所委派的万军律师、朱盈莹律师代理本案诉讼。同日，该律师事务所出具发票，证明收到原告支付的律师费2万元。2019年6月3日，广东民诚众信律师事务所出具《律师函》给被告，称因被告交付的房屋存在消防不合格的情况，导致中医诊所无法获得医疗机构执业许可证，不能开业，双方签订的《房地产租赁协议》无法继续履行，故要求解除上述租赁协议，并要求被告赔偿经济损失。2019年6月13日，原告与深圳长基资产评估房地产土地估价有限公司签订《估价委托合同》，约定原告委托该公司对金泽华庭商铺（欲晓中医诊所）的装修价值进行估价。原告支付了5000元评估费。深圳长基资产评估房地产土地估价有限公司于2019年7月3日作出深长基评字（2019）第G015号《房地产估价报告》，估价结果为：价值时点为2019年6月14日，评估价值为312205元，租赁面积为304平方米。另查明，位于增城市新塘镇××大道中××、××号的房屋权属人是被告，建筑面积16238.62平方米，登记日期是2010年11月9日。本案审理期间，原告陈述：1、原告在承租涉案商铺之前不知道涉案商铺消防不合格，原告在2017年10月20日进场装修，装修至同年12月19日；在2017年12月左右涉案商铺装修差不多完毕时原告才向被告拿消防意见书去申请营业许可证，才知道涉案商铺不在消防意见书的范围之内。2、被告交付的涉案商铺有上一手承租人，原告把上一手承租人的绝大部分装修都拆除了，只留下部分地板瓷砖。原告装修完成后有使用该商铺作开业筹备，但因为证照没有办下来，所以没有正常经营。3、2019年6月17日，被告以原告欠租金为由强行把涉案商铺锁门。4、商铺中的柜子是根据涉案商铺的尺寸定做的，不适用于其他商铺；原告已经搬走了空调和少部分板凳，其他物品都被锁在商铺内，评估报告中的空调项目是针对空调管道的评估，并非对空调进行评估。5、原告主张被告返还的租金是指原告分两次预交的租金分别为23832元和9000元，合计32832元。原告主张的搬迁费6000元是预估的数据，实际搬迁空调已经产生的搬迁费是1620元。被告陈述：1、被告在2019年6月17日确实对涉案商铺上锁了。2、涉案商铺是在2019年2月取得消防验收合格证。3、涉案商铺之前已经有人承租，有简单装修，有贴地砖，原告把之前绝大部分的装修都拆除了，只留下部分地砖。4、原告在租赁期间内正常使用涉案商铺。5、不确认原告主张的装修现存价值是312205元，因为评估报告中涉及到很多项目如壁柜、收银台等都是可以搬离的，不是附着物。被告不申请对涉案商铺的装修残值进行重新评估。6、原告认为涉案商铺消防不合格，其第一次要求免租两个月，被告同意可以免租到办理好消防合格证，但是原告不同意，其要求免租至取得消防合格证后的六个月，故被告不同意，因此，双方一直没有达成免租金的合意。本院认为：原告与被告于2017年9月16日签订的《房地产租赁协议书》以及于2017年9月17日签订的《房地产租赁补充协议》（以下简称租赁协议及补充协议）均是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。关于租赁协议及补充协议是否解除的问题。虽然被告明知涉案商铺未取得消防验收合格，仍与原告签订租赁协议及补充协议，但是原告在得知上述情况且无法正常办理经营所需证照后仅要求免交租金继续使用涉案商铺，因此，原、被告实际上在涉案商铺尚未取得消防验收前达成了原告免交租金的合意，原告亦未追究被告的违约责任。由于2019年1月25日涉案商铺经验收消防合格，原告可以正常使用涉案商铺并办理相关证照，但双方对于此后的租金是否减免及免租的期限问题无法达成一致意见，故对于此后原告将涉案商铺的部分财物搬离以及被告对涉案商铺进行上锁的行为，不可归责于其中一方，双方互不违约，但是由于租赁协议及补充协议已无法继续履行，因此，原告求解除租赁协议及补充协议，理据充分，本院予以支持。关于退还履约保证金、已交租金、搬迁费、律师费的问题。由于租赁协议及补充协议的解除不可归责于双方，故原告请求被告退还履约保证金58220元，理据充分，本院予以支持。但对于原告已付租金、搬迁费、律师费，虽然原告未能领取营业所需证照，但是其已实际使用涉案商铺两年多，且租赁协议及补充协议解除不可归责任于双方，因此，原告请求退还2017年10月16日至2017年11月30日的租金、搬迁费及律师费，理据不足，本院不予支持。关于装修费用损失问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。”因此，对于原告请求被告赔偿装修费用损失，于法有据，本院予以支持。至于装修费用损失金额，本院参考深圳长基资产评估房地产土地估价有限公司作出的《房地产估价报告》，并结合该估价报告中的已形成附合的装饰装修物价值，以及按公平原则，酌定被告应赔偿原告装修费用损失15万元及评估鉴定费2500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告蓝欲晓与被告广州市全益实业有限公司于2017年9月16日签订的《房地产租赁协议书》以及于2017年9月17日签订的《房地产租赁补充协议》。二、被告广州市全益实业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告蓝欲晓返还履约保证金58220元。三、被告广州市全益实业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告蓝欲晓赔偿装修费用损失15万元及评估鉴定费2500元。四、驳回原告蓝欲晓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5476元，由原告蓝欲晓负担2738元，由被告广州市全益实业有限公司负担2738元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈丽红二〇一九年十一月二十一日书记员  阮柳静