江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0830民初4340号原告：中国工商银行股份有限公司盱眙支行，统一社会信用代码913208308400001933。住所地盱眙县盱城街道办事处淮河东路39号。负责人:刘洪庆，该支行行长。委托诉讼代理人：王树伦，该支行员工。委托诉讼代理人：胡文，该支行员工。被告：祖康军，男，1963年12月20日出生，汉族，住盱眙县。被告：陈凤娥，女，1963年3月10日出生，汉族，住盱眙县。被告：江苏万鼎置业有限公司，统一社会信用代码91320830673022845U。住所地盱眙县淮河东路37号。法定代表人：桑晓军，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘周国，该公司员工。原告中国工商银行股份有限公司盱眙支行（以下简称工商银行盱眙支行）与被告祖康军、陈凤娥、江苏万鼎置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，因被告祖康军、陈凤娥下落不明依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告工商银行盱眙支行委托诉讼代理人胡文，被告祖康军、被告江苏万鼎置业有限公司的委托诉讼代理人潘周国到庭参加诉讼，被告陈凤娥经本院公告传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工商银行盱眙支行向本院提出诉讼请求：1、被告祖康军、陈凤娥偿还原告个人住房贷款89721.8元及利息（截止2019年7月9日利息6956.92元，2019年7月9日以后的利息、罚息、复利按照合同约定计算至还清之日止）。2、被告江苏万鼎置业有限公司对上述债务承担连带还款责任。3、本案诉讼费、保全费以及其他实现债权的费用由被告承担。4、原告对被告祖康军、陈凤娥提供抵押的房产享有优先受偿权。事实和理由：2009年5月24日，被告祖康军、陈凤娥因购买个人住房向原告申请个人住房贷款19万元，并签订了个人借款合同，原告于2009年7月13日发放了该笔借款，到期日为2024年7月13日，采用按月等额本息还款，利率执行基准利率上浮10%，逾期利率在原借款利率基础上加收50%。以被告祖康军、陈凤娥购买的盱眙县世纪名城17号楼1-502室为预抵押，并签订了抵押合同，被告江苏万鼎置业有限公司提供了连带责任保证。自2017年7月份起，被告祖康军、陈凤娥开始违约，不按合同约定还款，截止2019年7月9日，借款人已经逾期24期，累计违约47期，目前该笔贷款余额89721.80元，积欠本金25333.44元，积欠利息6956.92元，经原告多次催要未果，现原告诉至法院，请求支持原告诉讼请求。被告祖康军辩称，原告工商银行盱眙支行陈述的均是事实，对于所欠的银行贷款也同意偿还，但是因为被告在法院有其他案件在执行，导致工资卡被冻结，暂时无法偿还银行贷款。被告陈凤娥未作答辩。被告江苏万鼎置业有限公司辩称，对原告工商银行盱眙支行起诉的事实及被告江苏万鼎置业有限公司的连带担保责任予以认可，但不同意承担本案的诉讼费用及保全费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院根据当事人的陈述和经审查确认的证据，综合予以认定。现查明的案件事实如下：被告祖康军、陈凤娥系夫妻关系，2009年5月24日，被告祖康军（借款人/抵押人）、陈凤娥（共同借款人/抵押物共有人）、江苏万鼎置业有限公司（保证人）与原告签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为人民币190000元，贷款用途为用于购买坐落于盱眙县产。本笔贷款的担保方式为抵押、保证。贷款期限为15年，实际放款日与到期日以借款凭证为准。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率确定，贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及本合同约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人同意将贷款一次性划入被告江苏万鼎置业有限公司账户。本合同借款的还款方式为按月等额本息还款法。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按合同约定的利率基础上加收5%确定。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人可以宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。保证人承担保证责任为阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。保证人承担保证责任的期间为办理正式抵押登记手续，且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书。2009年6月30日，原告与被告祖康军、陈凤娥签订《房地产抵押合同》，权利事项为抵押权，房屋坐落于盱眙县产，担保债权数额为190000元。涉案房屋至今未办理房屋权属登记，原告未取得房屋他项权证书。上述合同项下，2009年7月13日，原告按约向被告祖康军发放贷款190000元，到期日为2024年7月13日，贷款发放时执行年利率为3.43%。贷款发放后，被告祖康军、陈凤娥仅按约支付部分贷款本息。截止2019年7月9日，被告祖康军、陈凤娥尚欠借款本金89721.80元及利息6956.92元。本院认为，原告工商银行盱眙支行与被告祖康军、陈凤娥、江苏万鼎置业有限公司之间签订《个人购房借款/担保合同》，系三方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，构成合法有效的金融借款合同关系。原告工商银行盱眙支行按照合同约定，支付了相应款项，履行了自身义务。被告祖康军、陈凤娥未能按照合同约定的期限及金额按时还款，构成违约。现原告工商银行盱眙支行按照合同的约定，宣布未偿还的借款立即到期，要求被告祖康军、陈凤娥立即清偿未偿还借款以及所产生的利息、罚息及其他费用，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告江苏万鼎置业有限公司作为阶段性连带责任保证人，按合同约定在涉案房屋尚未办理抵押登记的情况下，应对被告祖康军、陈凤娥的上述借款承担连带清偿责任。尽管被告祖康军、陈凤娥与原告工商银行盱眙支行就涉案商品房签订了抵押合同，但至今未办理抵押登记，原告尚未取得涉案房屋的抵押物权，现原告要求对被告祖康军、陈凤娥设定抵押的商品房拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告祖康军、陈凤娥应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司盱眙支行支付借款本金89721.8元及利息、罚息、复利（截止2019年7月9日的利息为6956.92元，之后的利息、罚息、复利按合同计算至实际还清之日）。二、被告江苏万鼎置业有限公司对本判决第一项被告祖康军、陈凤娥应履行的债务承担连带偿还责任。三、驳回原告中国工商银行股份有限公司盱眙支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2217元，公告费300元，合计2517元，由被告祖康军、陈凤娥、江苏万鼎置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长  唐晓燕人民陪审员  彭海静人民陪审员  杨德胜二〇二〇年二月十八日书 记 员  卓 蕾附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。3、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭允许中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。