呼和浩特市中级人民法院民事判决书(2015)呼民一终字第01296号上诉人（原审被告）刘义，企业经理，现住呼和浩特市。委托代理人乌建林，内蒙古鸿举律师事务所律师。上诉人（原审被告）郭金存，无固定职业，住呼和浩特市。委托代理人段宝伟，经世律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈江，退休职工，住呼和浩特市。委托代理人周丽娟，内蒙古慧灵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张丽环，退休职工，住呼和浩特市。委托代理人周丽娟，内蒙古慧灵律师事务所律师。上诉人刘义、郭金存因与被上诉人陈江、张丽环确认合同无效纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2015）玉民一初字第00231号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年1月28日公开开庭审理了本案，上诉人刘义的委托代理人乌建林，上诉人郭金存的委托代理人段宝伟，被上诉人陈江、张丽环共同的委托代理人周丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，郭金存（甲方）分别于2000年7月3日、2000年10月12日、2000年11月15日与中国建设银行呼和浩特市兴安路支行（乙方）签订四份《龙卡信用卡消费信贷抵（质）押合同》，约定甲方自愿以其所有的位于呼和浩特市××区北、面积为274.39平方米的房屋作为抵押物，为龙卡信用卡消费信贷持卡人兰波、张少兵、张艳艳、楚冀通履行义务提供担保，并约定甲方在规定期限2000年7月3日至2001年7月2日、2000年10月13日至2001年10月12日、2000年11月15日至2001年11月14日之前不得转让担保物，否则应承担法律责任。签订抵押合同后，办理了房屋他项权证，证号为房他字第009352号。2001年9月14日，郭金存（甲方）与陈江、张丽环（乙方）签订《个人购房协议》，约定甲方自愿将其所有的位于呼和浩特市××区北房屋出售给乙方，面积274.385平方米，价款1042663元。同日，陈江、张丽环交付现金20万元及一辆合款40万元凌志车。2001年1月6日，陈江、张丽环向金诚饺子馆退房租6700元抵购房款，冯连积签字确认。后郭金存将房屋交付陈江、张丽环使用，但是至今未办理房屋产权过户手续。2005年4月19日，中国信达资产管理公司呼和浩特办事处与中国东方资产管理公司北京办事处联合在内蒙古日报上刊登债权转让及催收公告，将郭金存担保的上述龙卡信用卡消费贷款债权转让给中国东方资产管理公司北京办事处。中国东方资产管理公司北京办事处于2010年12月16日出具授权委托书，委托宁夏长信资产经营有限公司代为清收处置上述债权。宁夏长信资产经营有限公司接受委托后，分别于2011年11月2日、2012年2月20日向郭金存发出《债权处置催收函》，建议郭金存尽快清偿本息共计人民币577838.66元。郭金存在收到催收函后，与中国东方资产管理公司北京办事处协商本息减免事宜，并确定履行还款日期为2012年3月31日前。2012年2月25日，郭金存（甲方）与刘义（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将其所有的位于呼和浩特市××区、5号（房产号为呼玉S字第009352号），建筑面积为274.39平方米的商业用房转让给乙方，转让价格为2469510元。双方在合同中还约定，本协议生效后，乙方以甲方名义首先偿还中国东方资产管理公司贷款债务577838.66元，再支付甲方20万元，并在2012年5月30日支付30万元，剩余房屋转让款1391671.34元抵顶甲方欠乙方的债务。2012年2月27日，乙方以甲方名义首先偿还中国东方资产管理有限公司贷款债务577838.66元。2012年3月13日，中国东方资产管理有限公司给中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部出函，委托其按照房产局的要求出具他项权利证书（房他字第009352号）的解除登记手续。2012年3月16日，中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区内蒙古自治区分行营业部向呼和浩特市房产局出具《注销证明》，证实郭金存以房屋所有权证号为呼玉S字第009352号的房屋担保的借款已于2012年3月8日全部还清，同意注销证号为房他字第009352号的他项权证书。2012年3月21日，呼和浩特市住房保障和房屋管理局对坐落于××区号、5号的房屋向刘义颁发了呼房权证玉泉区字第2012106205号房屋所有权证。2012年4月9日，内蒙古正翔房地产价格评估有限责任公司受刘义委托，对位于××区号、5号的房屋进行房地产抵押贷款额度提供参考依据评估该房地产价值，评估现值2463747元（评估单价每平米8979元）。另查明，在刘义为所有权人的呼房权证玉泉区字第2012106205号房屋所有权证档案里，有一份《房地产买卖契约》，该契约甲方（卖方）是郭金存、冯连芝，乙方（买方）刘义，甲方将位于××区、5号（建筑面积：274.39平方米）房地产出售给乙方。该契约只约定现金支付，没有填写成交价格，签订日期是2012年3月19日。在该房产档案里，还有一份内蒙古房地产税收申报征收情况表。该表标明上述交易房产交易金额60万元，计税指导价996310元，实征税额116573.37元。又查明，2014年7月23日，内蒙古自治区高级人民法院作出（2014）内民申字第581号民事裁定。内蒙古自治区高级人民法院认为："2001年9月14日，郭金存与陈江签订《个人购房协议》，将房屋的一层以1042663元卖给了陈江，并交付陈江使用，是双方的真实意思表示。对刘义提出其与郭金存2012年2月25日签订的《房屋买卖合同》合法有效，且办理了《房屋所有权证》，已享有物权的申请理由。经查，呼和浩特市产权市场管理处档案馆出具的刘义与郭金存的过户档案登记载明，双方签订的《房地产买卖契约》没有填写交易金额，在房地产税收申报征收情况表中，交易金额为60万元，与刘义所陈述的购买房价也不一致，且明显低于市场价格。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，刘义不是以合理的价格取得争议房屋的所有权，不构成善意取得。生效判决驳回刘义的诉讼请求（刘义要求陈江、李长福、杨志成返还原物）正确。故裁定驳回刘义的再审申请。陈江、张丽环的诉讼请求：确认郭金存与刘义于2012年2月25日签订的《房屋买卖合同》无效。原审法院认为，2001年9月14日，郭金存与陈江、张丽环签订《个人购房协议》，约定郭金存自愿将涉案房屋出售予陈江、张丽环，并交付陈江使用至今，是双方的真实意思表示。刘义与郭金存2012年2月25日签订的《房屋买卖合同》，虽然办理了《房屋所有权证》，但经（2014）内民申字第581号民事裁定认定，"呼和浩特市产权市场管理处档案馆出具的刘义与郭金存的过户档案登记载明，双方签订的《房地产买卖契约》没有填写交易金额，在房地产税收申报征收情况表中，交易金额为60万元，与刘义所陈述的购买房价也不一致，且明显低于市场价格。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，刘义不是以合理的价格取得争议房屋的所有权，不构成善意取得"。该民事裁定已经发生法律效力。故陈江、张丽环主张的本案所涉及房屋在2012年的评估市场价为2463747元，郭金存与刘义以明显不合理低价60万元成交，刘义购房价明显低于市场价，刘义不是以合理的价格取得房屋所有权，不能构成善意取得的主张成立。因此，郭金存与刘义的行为构成恶意串通，损害了陈江、张丽环的合法权益，依法属于无效合同。本案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（二）项之规定，判决：郭金存与刘义于2012年2月25日签订的《房屋买卖合同》无效。案件受理费50元，公告费260元，由郭金存负担。刘义不服一审判决，向本院上诉称，一、针对本案争议房屋买卖，涉及两份买卖合同：一份是刘义与郭金存2012年2月25日签订的《房屋买卖合同》；一份是呼和浩特市房管局档案中2012年3月19日签订的《房地产买卖契约》。无论是内蒙古自治区高级人民法院（2014）内民申字第581号民事裁定还是原审判决，均以《房地产买卖契约》中的所谓"60万元房屋价格明显低于市场价"为由，认定合同双方构成"恶意串通"，并以此为由直接判令《房屋买卖合同》无效，明显错误。上述《房屋买卖合同》是合同双方真实意思表示，双方实际履行的也是这份合同，原审对此事实也已查明；而《房地产买卖契约》是房管局的格式契约，房屋价格空白，不是郭金存与刘义故意隐瞒不填，而是房管局不允许填，原因是房管局要求房屋价格以评估价为准。所以，内蒙古自治区高级人民法院（2014）内民申字第581号民事裁定及原审判决，均以《房地产买卖契约》价格明显低于市场价为由，认定房屋买卖双方构成"恶意串通"，没有事实和法律依据。二、原审法院不应当将错误的内蒙古自治区高级人民法院（2014）内民申字第581号民事裁定作为定案依据。刘义请求：撤销呼和浩特市玉泉区人民法院（2015）玉民一初字第00231号民事判决，驳回陈江、张丽环的诉讼请求。陈江、张丽环辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。本案涉及到的房屋已经由郭金存与陈江、张丽环签署了《房屋买卖协议》，互相履行了买卖义务，陈江、张丽环支付了对价，郭金存交付了房屋。仅因为房屋产权抵押而无法办理房屋产权登记。房屋的产权人是陈江、张丽环。内蒙古自治区高级人民法院（2014）内民申字第581号民事裁定认定郭金存与刘义恶意串通行为无效，对于刘义与郭金存之间的买卖合同及房地产买卖契约均未予支持。郭金存陈述称，同意刘义的上诉请求。郭金存与刘义的上诉请求一致，事实理由方面除与刘义一致以外，另外补充郭金存与陈江、张丽环合同已解除，陈江、张丽环已无诉权。陈江、张丽环辩称，郭金存上诉称郭金存与陈江、张丽环的合同已解除，但合同解除不符合解除合同的条件，属于无效解除。本合同已经履行了大部分合同义务，根本不存在解除的可能。刘义陈述称，买房经过一审说的很清楚，二审如有需要可以重新陈述。二审中，各方均未向本院提交新的证据。本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、郭金存与刘义之间是否构成恶意串通；二、郭金存与刘义于2012年2月25日签订的《房屋买卖合同》是否有效。对于第一个争议焦点，内蒙古自治区高级人民法院（2014）内民申字第581号民事裁定认定刘义不是以合理的价格取得争议房屋的所有权，不构成善意取得，原审法院据此认定郭金存与刘义的行为构成恶意串通，本院认为该认定不妥，理由如下：所谓恶意串通，是指合同当事人在订立合同过程中，为牟取不法利益合谋实施的违法行为。恶意串通的合同的当事人有损害第三人利益的恶意，因此要求合同当事人的主观心理状态为故意。而未以合理的价格有偿转让可能是非善意的故意，亦可能是未查明财产来源的过失，善意取得与恶意串通并非非此即彼的关系。现陈江、张丽环所举证据并不能证明郭金存与刘义在主观上存在损害第三人利益的故意，客观上有勾结、串通的行为，故不能仅以未以合理的价格有偿转让而认定恶意串通。针对第二个争议焦点，如上所述，因不能认定郭金存与刘义之间构成恶意串通，故不能依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项认定郭金存与刘义签订的《房屋买卖合同》无效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定："当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。"该条规定根据债权与物权的性质对不动产物权变动的原因行为与结果进行了区分。在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果，物权变动的结果并不影响物权变动的原因行为的效力。内蒙古自治区高级人民法院（2014）内民申字第581号民事裁定认定刘义不构成善意取得，因善意取得属于所有权取得的一项民事法律制度，故仅影响物权变动的结果，并不影响本案中作为物权变动的原因行为的买卖合同的效力。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，不动产物权变动合同的生效只需要具备以下三个条件：一、行为人具有相应的行为能力；二、意思表示真实；三、无违反法律或者社会公共利益。本案中，争议的《房屋买卖合同》的双方当事人郭存金及刘义具备相应的行为能力，双方表现于外部的意志与其内心的真实意志一致，即双方表示要追求的实现房屋买卖的民事后果系双方内心真正希望出现的后果，且相关约定不违反法律法规定的强制性规定及社会公共利益，当为有效合同，它不受物权能否变动，物权是否变动的影响。故陈江、张丽环请求判令郭金存与刘义之间于2015年2月25日签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求不能成立。如陈江、张丽环认为争议房屋的归属以及内容有争议，可依照《中华人民共和国物权法》第三十三条主张物权确认请求权。综上所述，原审法院认定事实清楚，但适用法律错误，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：一、撤销呼和浩特市玉泉区人民法院（2015）玉民一初字第00231号民事判决；二、驳回陈江、张丽环的诉讼请求。一审案件受理费50元及公告费260元，二审案件受理费100元，由陈江、张丽环负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴铁刚审 判 员 杨福金审 判 员 杨蔚堃二〇一六年四月七日书 记 员 唐谣