云南省宣威市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0381民初3900号 原告李顺平，男，汉族，1981年3月22日生，会泽县人，现住会泽县。未出庭。 原告宗祥梅，女，汉族，1980年10月16日生，会泽县人，教师，现住会泽县。系李顺平之妻。未出庭。 二原告委托代理人乔伟奎、姚序华，云南在线律师事务所律师。特别授权代理。 被告河口筑城房地产开发有限公司。 法定代表人蔡云，总经理。未出庭。 被告河口筑城房地产开发有限公司会泽分公司。 负责人刘平，总经理。 二被告委托代理人杨怡，云南明尧律师事务所律师。特别授权代理。 原告李顺平、宗祥梅与被告河口筑城房地产开发有限公司（以下简称筑城公司）、河口筑城房地产开发有限公司会泽分公司（以下简称筑城分公司）商品房销售合同纠纷一案，会泽县人民法院于2019年1月21日立案受理后报请云南省曲靖市中级人民法院指定管辖。2019年7月2日，曲靖市中级人民法院作出（2019）云03民辖32号裁定书，指定由宣威市人民法院审理。本院2019年7月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月27日公开开庭进行了审理，二原告的委托代理人乔伟奎、姚序华、被告筑城分公司负责人刘平及二被告公司的委托代理人杨怡到庭参加诉讼。审限届满前，经原、被告双方同意并报经主管院长批准延长审限三个月。现已审理终结。 二原告诉称，二原告系夫妻关系。被告筑城公司所属会泽分公司以购买方式取得土地使用权等相关证照后负责开发会泽县法苑小区房地产。2009年9月15日，原告与被告筑城分公司签订《商品房购销合同》，合同约定：被告筑城分公司将其开发的会泽县法苑小区第3幢2单元102号住房一套预售给原告，交房时间为2010年5月30日前。合同第12条约定：乙方在接受房屋时，甲方在360个工作日内为乙方办理产权登记手续。被告筑城分公司于2010年5月30日交房后，原告交清了全部购房款224460.60元、契税、办证费等费用。被告筑城分公司则拖延至今已8年半仍未为原告办理产权证照。请求判决二被告在三个月内为原告办理不动产权证、契税完税凭证并交付原告、承担至2018年11月17日止的经济损失49494.00元、自2018年11月18日起至为原告办理不动产权证、契税完税凭证并交付原告之日止按每天45.20元向原告支付经济损失、承担案件受理费。 二被告辩称，本案《商品房购销合同》的出卖人系筑城分公司，而非筑城公司，且筑城分公司系独立经营管理，按照法律规定具有民事权利能力和民事行为能力，能够承担相应法律责任。原告所诉与筑城公司无关，相应法律义务和法律责任应当由筑城分公司承担。原告要求答辩人在三个月内将原告的不动产权证、契税完税凭证办理完毕并交付被答辩人，被答辩人已取得房屋所有权证书，取得所有权证书也就能认定出具有契税完税证。答辩人已依法为被答辩人办理、取得房屋所有权证书的事实不容否认。现被答辩人仅未取得土地使用权证，而非不动产权证，故被答辩人提出的该项诉请没有事实依据。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，答辩人没有法定义务为被答辩人办理不动产权证、契税完税凭证，其只有协助被答辩人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的义务。关于原告诉请经济损失的主张，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，出卖人一方承担违约责任，必须是因为出卖人的原因导致买受人未能取得房屋权属证书，而本案中，未办理到不动产权证书并非答辩人行为所致，答辩人在为被答辩人办理土地使用权登记时，国土部门告知答辩人，土地面积与原来取得的实际土地面积不符，小区部分住户无法办理土地使用权证，经请示，分管副县长批示让自然资源局按照处理历史遗留问题的办法，提出处理意见，并加快办理、完善。这足以说明被答辩人未取得土地使用权证系历史遗留问题，属行政主管部门责任，而非出卖方的原因所致。答辩人并不存在违约情形，不应承担违约责任。若法院依法审理认定被告存在违约情形，对原告就损失的主张也应予以驳回。因房屋权属证书仅是享有权利的证明，虽被答辩人未取得土地使用权证书是事实，但并未给被答辩人造成任何经济损失，应当与符合办理条件却完全没有办理任何证书的案例区分对待。况且被答辩人提出经济损失的主张已超过诉讼时效期间。 原告为证实其主张，向本院提交了如下证据材料： 1、原告身份证、结婚证复印件各1份，用以证明原告主体资格及身份信息。 2、商品房购销合同复印件1份，用以证明合同关系及其约定等相关事实。 3、收费单据复印件4份、房产证复印件2份，用以证明原告交清购房款、契税、办证费等费用，被告拖延办理产权证，至今已经八年半。 4、（2017）云03民终1595号民事判决书复印件1份，用以证明与本案最相类似的判决结果。 5、云南在线律师事务所公告、被告公司办证公示各1份，用以证明律师事务所作为代理人收到传票后在法苑小区张贴公告告知开庭时间；被告公司在收到法院传票后于2019年8月24日才在法苑小区张贴公示要求业主交材料来办理相关产权证。 经质证，二被告意见为：对第1、2组证据的真实性等三性无意见，但合同第十二条明确作了附条件的约定，若未满足附加条件，则由原告自行办理，被告仅提供应由其提供的资料。第3组中，对购房款收款收据无意见；对车位款收款收据的真实性、合法性予以认可，但与本案无关联，车位不属于商品房，也未包括在购销合同中，且车库是无从办理不动产权利登记证书的，相关费用不应纳入已付购房款范畴。房产证复印件能证明被告已为原告办理房屋所有权证书并交付。对第4组证据真实性、合法性予以认可，但与本案无关联，在我国判例并不能作为定案依据。对第5组证据的真实性等三性没有意见，但不能证明原告主张，也不能否定被告原来已多次通知过业主的事实。 被告为证实其主张，向本院提交了如下证据材料： 1、二被告营业执照、法定代表人身份证复印件各1份，用以证明主体资格及相关信息。 2、建设用地批准书、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证明各1份，用以证明被告依法取得预售商品房合法条件。 3、商品房购销合同1份、税收通用完税证各1份，用以证明会泽分公司才是本案的合同相对人，原告已依法取得契税、完税凭证、车位款不属合同约定范畴。 4、会泽法苑小区住户领房产证名单登记和领房产证登记表册各1份，用以证明原告已依法领取房屋产权证的事实。 5、筑城分公司关于办理核实法苑小区部分土地手续的请示、答复、会政办发（2018）82号通知各1份，用以证明经请示后，政府部门作出批复，未办理土地使用证属历史遗留问题，系政府部门的责任，不是二被告的责任。 6、申请法院调取的抵押物台账、情况说明1份、个人信贷业务系统的结清证明各1份，用以证明因原告按揭贷款购房，房屋产权证书被银行依法办理他项权利。 经质证，原告方意见为：对第1组证据三性没有意见，但说明一点，分公司无注册资本、无财产承担责任，相应行为应由总公司承担。对第2组证据真实性、合法性没有意见，但不认可证明目的。对第3组证据真实性、合法性没有意见，但是不能证明被告主张。对第4组证据真实性、合法性没有意见，但恰好证实被告没有完全履行办证义务。对第5、6组证据三性没有意见，但是不能证明被告主张，因该小区部分已办理不动产权证。 本院认为，对双方提交的质证时相互无异议的证据，本院予以采信并作为认定事实的依据。况且，双方对对方提交证据有异议也均系对证明力持异议，其证据的真实性等应予以确认。 根据庭审和举证、质证，本院确认如下法律事实： 二原告系夫妻关系。被告筑城公司所属会泽分公司以购买方式取得土地使用权等相关证照后负责开发会泽县法苑小区房地产。2009年9月15日，原告与被告筑城分公司签订《商品房购销合同》，合同约定：被告筑城分公司将其开发的会泽县法苑小区第3幢2单元102号住房一套预售给二原告，交房时间为2010年5月30日前。合同还就价款、付款方式及期限、交接房屋、付款和交房违约等作出约定。合同第12条还就产权登记约定：“乙方在接受房屋时，甲方在360个工作日内为乙方办理产权登记手续1、甲乙双方办理完毕交接房手续；2、乙方向甲方交清全部房款契税、维修基金及其它相关费用；3、甲乙双方签订乙方委托甲方办理产权证的委托书；4、乙方向甲方交付办理产权证的必要资料。若达不到以上全部条件，则由乙方自行到产权部门办理产权证，甲方不负责任，但甲方将为乙方提供应由甲方出示的办理资料。”被告筑城分公司向原告交房后，原告方交清了全部购房款等费224460.60元、契税、办证费等费用并实际占有使用其所购房屋。被告筑城分公司已依合同约定为原告方办理了房屋所有权证（证号：会泽县房权证2013字第××号），因原告购房过程中存在按揭贷款，其房产证抵押给银行（权证号：会他2013字第xxx号）。现贷款已结清。但至今未办理土地使用权证或不动产权证。 本院认为，原告与被告筑城分公司签订的商品房购销合同系双方当事人的真实意思表示，其合同合法有效，依法应受法律保护。虽双方在购房合同中就产权登记作出约定，筑城分公司也实际为原告办理房屋所有权证并交付，但双方就延迟办理产权证的违约责任并无约定。虽筑城分公司未能为原告办理土地使用权证或不动产权证是事实，但根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房购买人应当自销售合同签订之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要证明文件。”及《不动产登记暂行条例》第七条一款“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。”之规定，被告不是办证主体，是否给予办证，何时办证，属行政管理部门决定，不是被告能决定或控制的，故原告要求判决被告在三个月内将原告的不动产权证、契税完税证办理完毕并立即交付原告的主张不能成立，但被告有提供不动产权证书办证所需的资料并协助原告办理相应的不动产权证书的合同义务。关于原告诉请的损失问题，虽双方签订的商品房购销合同就产权登记作出约定，但双方对此未约定有违约责任，亦未约定有造成损失的计算方法，且被告按约定已将该案房屋交付了原告实际占有使用，故在被告不予认可的情况下，原告未提交证据证实没有办理土地使用权证或不动产权证让原告在房屋使用上带来不便，也未提交造成损失的计算依据予以证实，原告应承担举证不能的法律后果。对原告赔偿损失的主张，本院不予支持。关于筑城公司主体资格问题，虽原告系与筑城分公司签订的《商品房购销合同》，但被告筑城分公司系被告筑城公司所属分公司，原告要求被告筑城公司对其所属分公司的责任承担共同责任符合法律规定，故筑城公司属本案适格被告。关于被告就原告赔偿损失的请求已过诉讼时效问题，虽筑城分公司无义务必须为原告办理土地使用证或不动产权证，且原告已实际取得房屋所有权证，但商品房房屋所有权与土地使用权具有不可分性，其土地使用权证也应得到办理，且房屋产权证照的办证请求权属物权请求权，不适用诉讼时效的相关规定，故在原告未实际取得土地使用权或不动产权证的情况下，原告就赔偿损失的请求未超过诉讼时效。据此，依照上述法律及《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下： 一、由被告河口筑城房地产开发有限公司、河口筑城房地产开发有限公司会泽分公司于本判决发生法律效力后90日内向不动产登记机关提交本案原告李顺平、宗祥梅所购买的“会泽县法苑小区”第3幢2单元102号房屋的不动产权证书办证所需的资料，并协助原告李顺平、宗祥梅办理相应的不动产权证书。 二、驳回原告李顺平、宗祥梅要求被告河口筑城房地产开发有限公司、河口筑城房地产开发有限公司会泽分公司承担经济损失的诉讼请求。 案件受理人民币1037元，减半收取518.50元，由原告李顺平、宗祥梅负担418.50元，被告河口筑城房地产开发有限公司与河口筑城房地产开发有限公司会泽分公司负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，申请执行的期间为二年。 审判员  王正义 二〇一九年十一月二十一日 书记员  杨思涵