北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初75333号原告：王唯，男，1960年11月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：周雷，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：张坦娜，北京市盈科律师事务所实习律师。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，汉族，该公司员工。原告王唯（以下简称姓名）与被告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王唯及其委托诉讼代理人周雷、链家公司委托诉讼代理人杨怡芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王唯向本院提出诉讼请求：要求链家公司赔偿损失741997元。事实和理由：王唯名下有一处位于北京市朝阳区方舟苑某号楼1002号的房屋，系央产房，未办理上市手续。王唯经常委托链家公司出租上述房屋。为了收取更高的中介费，链家公司劝说王唯出售房屋，并宣称其经手的央产房交易众多，均顺利出售，不存在任何风险。王唯基于对链家公司的信任，于2016年7月31日与王某、赵某某、链家公司签署了《居间服务合同》、《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议等合同，约定王某、赵某某购买王唯房屋，链家公司提供居间服务，房屋价格420万元。签署合同后，王唯立即积极办理房屋的上市手续，但因王唯前妻单位不同意提供相关手续导致房屋无法办理上市，致使王唯无法将房屋过户至王某、赵某某名下。后王某、赵某某将王唯诉至法院，法院判决王唯向王某、赵某某支付购房定金10万元、违约金60万元，并赔偿二人居间服务费107700元，同时王唯负担了诉讼费11877元。王唯不服一审判决上诉，二审法院维持原判。王唯支付了二审诉讼费10877元，公证费1020元。王唯认为，链家公司作为专业的房地产经纪公司，对房屋交易拥有专业、丰富的经验，应当对房屋交易中的事项尽到审慎的核查义务，而链家公司未对房屋进行核验，将不符合上市条件的房屋进行出售，违反了相关法律规定，也违反了合同约定，给王唯造成了损失，应当予以赔偿。链家公司辩称：不同意王唯的全部诉讼请求。生效判决已经认定王唯和案外人的买卖合同合法有效，说明我公司已经按照居间合同的约定完成了居间义务。我公司也没有遗失相应的文件及资料，不存在违约行为。买卖合同和补充协议中，王唯及案外人均认可涉诉房屋的性质，而且王唯保证在2016年10月31日前取得变更通知单办理房屋的上市。在协助签约的过程中，我公司对买卖双方均没有隐瞒，也尽到了合理的审查义务。后期履行过程中，王唯补交了超标款，相关单位已经同意上市，房屋本应该完成上市，所以我公司对于房屋未能上市没有责任。本院经审理查明：北京市朝阳区方舟苑某号楼1002号房屋（以下简称1002号房屋）登记在王唯名下，性质为中央在京单位已购公有住房。2016年7月31日，在链家公司的居间下，王唯与王某、赵某某签订房屋买卖合同，约定王某、赵某某向王唯购买1002号房屋，房屋成交价为329万元。合同在首页“说明”一栏中记载，中央在京单位已购公有住房上市交易，应当遵守《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》，符合央产房上市交易条件，并需要提供《在京中央单位已购公房变更通知单》；合同主文中对房屋性质描述为已购公有住房（若为中央在京单位已购共有住房，需取得《在京中央单位已购公房变更通知单》）。当日，双方签署补充协议，约定房屋及家具家电、装饰装修和配套设施价格为420万元，王唯应于2016年10月31日前取得《在京中央单位已购公房变更通知单》，如未能按期取得，则应承担相关责任。签署上述协议的同时，王唯（甲方）与王某（乙方）、赵某某（乙方）、链家公司（甲方）还签署了了《居间服务合同》，约定甲乙双方同意共同委托丙方为交易居间人，丙方提供的居间服务包括寻找、提供并发布房源、客源信息，协助查看房屋权属证明文件，协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容，促进交易双方签署合法有效的买卖合同等。合同第三条第2项约定丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务。第四条第3项约定丙方违反本合同第三条约定的，应当承担相应的违约责任。第四条第4项约定甲乙双方有任何一方拖延或拒绝配合补办交易中的各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任。合同签订后，王唯着手办理1002号房屋的上市交易手续。因王唯及其前妻名下均有已购公房，王唯前妻名下的公房面积较大，根据相关政府文件的规定，1002号房屋上市交易手续的办理需要经王唯前妻的单位配合，但该单位不同意，导致1002房屋未能取得《在京中央单位已购公房变更通知单》。2016年，王某、赵某某将王唯、链家公司诉至本院，以房屋买卖合同无法继续履行为由，要求解除合同，并要求王唯返还定金10万元，支付违约金180万元，赔偿居间服务费107700元。本院经审理作出（2017）京0105民初8388号民事判决书，认定王唯违反合同中关于涉案房屋央产房上市手续办理时间的约定，导致王某、赵某某无法取得房屋所有权，构成根本违约，应当承担违约责任，进而判决解除合同，判令王唯返还王某、赵某某定金10万元，支付违约金60万元、居间服务费107700元。王唯负担一审案件受理费11877元。王唯、王某、赵某某均不服一审判决，提起了上诉。北京市第三中级人民法院驳回上诉，维持原判。王唯负担了二审案件受理费10877元。二审审理时，王某、赵某某曾提交王唯卖房时的录音，以证明涉案房屋是王唯为孩子结婚改善住房主动卖掉，并非受链家公司诱导。因王唯认可录音的真实性，北京市第三中级人民法院对该证据予以采信。之后，王唯申请再审，北京市高级人民法院经审理驳回了再审申请。该案件业已执行完毕。除了上述费用外，王唯主张的损失还包括公证费1020元以及强制执行费10523元。2019年，王唯向北京市朝阳区房屋管理局提请严惩链家公司欺诈消费者的行为。该局于2019年9月答复称链家公司存在违反《房地产经纪管理办法》第二十五条第（九）项，“为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务”，该局已对该公司的行为作出记入信用档案、取消网上签约资格的处理措施；买卖合同在链家公司的居间下成立，说明其向买受人推荐了房源信息，涉嫌擅自对外发布房源信息，该局将对涉嫌存在的违法违规行为进行调查处理。经询，王唯称链家公司未向其询问婚姻情况，在王唯主动说明自己是离异后，也未详细询问其前妻名下有无公房。链家公司表示对此不清楚。本院认为：本案的争议焦点为链家公司在居间过程中是否存在违约行为。首先，链家公司从事居间行为应当遵守相关法律规定。链家公司明知涉案房屋不符合交易条件仍促成买卖双方达成买卖合同，违反了《房地产经纪管理办法》的规定，构成违约。其次，链家公司作为专业的、国内知名的房地产经纪公司，对已购公房上市交易的规定应该熟知，对交易中存在的风险有义务向王唯告知。但链家公司没有向王唯详细了解情况、告知风险，致使王唯在未充分了解交易风险的情况下签订了合同，最终因合同无法履行承担了违约责任，链家公司不可谓不存在过失。因此，本院认为链家公司构成违约，应当承担违约责任。另一方面，王唯作为房屋的所有权人，对是否出售房屋享有决定权。王唯明知签订合同当时涉案房屋不具备上市交易的条件，仍决定出售，并且签署合同前未尽审慎义务，在买卖合同明确约定了办理期限及违约责任的情况下，轻信可以避免，从而签署合同、产生损失，对损害后果亦存在过错。本院综合居间服务合同的履行情况、双方的过错情况，酌定由链家公司对合理损失承担百分之四十的赔偿责任，剩余百分之六十由王唯自行承担。关于各项损失，居间服务费系涉案合同的费用，本院根据链家公司履行合同的情况以及合同已经解除的事实酌定返还60000元。违约金以及一审案件受理费，为王唯之合理损失，本院予以支持。二审案件受理费、强制执行费系王唯自行扩大的损失，应由王唯自担。公证费，王唯未举证该笔费用与本案的关联性，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款之规定，判决如下：一、被告北京链家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告王唯损失三十万零四千七百五十元八角；二、驳回原告王唯其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5610元，由原告王唯负担2674元（已交纳），被告北京链家房地产经纪有限公司负担2936元（原告王唯已垫付，被告北京链家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告王唯）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李瑶瑶二〇一九年十一月十一日书记员  赵洪方