江西省萍乡市安源区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)赣0302民初3112号 原告：廖益。 委托诉讼代理人：喻鹏，江西建辉律师事务所律师。 被告：糜丽。 委托诉讼代理人：叶琼穗，江西达金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汤鹏，江西达金律师事务所实习律师。 原告廖益与被告糜丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月19日公开开庭进行了审理。原告廖益及其委托诉讼代理人喻鹏、被告糜丽及其委托诉讼代理人叶琼穗到庭参加诉讼。后因案情复杂，转为普通程序于2019年12月13日公开开庭进行了第二次审理。原告廖益及其委托诉讼代理人喻鹏、被告糜丽的委托诉讼代理人叶琼穗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告廖益向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告拖欠租金款56000元；2.解除原告与被告于2018年10月24日签订的《佳禾购物公园一期租赁合同》，并由被告立即腾空房屋，将租赁房屋返还原告；3.本案所有诉讼费用由被告承担。庭审过程中变更第1项诉讼请求为：判令被告支付租金至房屋腾空之日止。事实和理由：2018年10月24日，被告因经营需要，租赁原告享有合法产权的位于佳禾购物公园一期6栋的商铺六间，双方签订租赁合同。合同约定租赁期从2018年10月24日至2023年12月30日。房租每月8000元，从2019年元月1日起开始计算。因商铺装修需要，原告给予被告一定的免租期。被告装修完商铺开始经营后，并未按期缴纳房屋租金。按照租赁合同约定租金应按月缴纳，于每月15号之前付清，但是被告直至2019年4月30日才付第一个月的租金，经过原告多次催讨，被告一直拖欠租金拒绝支付，其行为严重有违诚信，属于严重的违约行为，为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告糜丽辩称，一、同意终止合同。二、答辩人已实际支付完全部房租。答辩人并非不守诚信故意不支付房租，而是因为与被答辩人之间本为亲戚，且是多年的合作经营关系，才会出现现在的涉案房屋共有关系。答辩人承担了双方在合作经营中应当共同承担的多项费用，故答辩人代替被答辩人承担的费用部分应当视为答辩人已履行了支付房租义务。此租赁合同中涉及的租赁物有部分不属于原告所有。6-113、6-115号属于原告与汤雨萌共同所有，6-112、6-117、6-211、6-212属于原告、答辩人、及案外人汤雨萌、黎斌各自按25%共同所有。各方当初共同购房的目的是为了合伙经营。形成租赁关系是在答辩人与被答辩人将租赁物装修到一半，耗资近80万的情况下，因双方产生重大分岐。2018年10月24日，决定拆伙由答辩人独自继续经营，涉案商铺中廖益、汤雨萌所有部分由答辩人承租使用。但双方约定的租赁价格高于市场价，且该租赁商铺如要达到该价钱的标准（二层当三层用）就必须加隔层及做到水、电通。而加隔层和水、电开户安装的费用全部由答辩人已承担。被答辩人做为拥有50%产权的房东应当承担相关费用的一半方能使租赁物符合出租条件。双方因为是亲戚关系，对原合作期间各自应当承担的费用及拆伙后涉案租赁物使用的权利义务约定不明，且双方对涉案商铺为共同共有关系。答辩人认为，房屋的特殊性是不可拆分，涉案商铺虽列出了各方共同共有的份额，但并未实际划出该商铺的哪个位置归谁所有。前期投资80多万元是答辩人与被答辩人的共同行为，自双方拆伙由被答辩人租用后，至今共投资200多万元且经营一直处于亏损。即使双方解除合同，因商铺已装修为一个整体，实际返还也是个难题，拆除各个单个商铺的一半无疑将导致整个运营项目无法经营且导致答辩人破产、欠债。而所拆除返还给被答辩人的各个一半因临散、非整体，被答辩人也无法使用和出租，这也是损失且这种损失会一直持续。答辩人希望双方形成简单的租赁关系，愿意按约支付房租。最后，答辩人认为避免双方再次出现纠纷的最好方式是，终止双方的房屋共同共有关系，由一方购买其他方的共有部分。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原、被告身份证复印件、佳禾购物公园一期租赁合同、萍乡农村商业银行股份有限公司电子回单打印件、协议书、个人购房借款/担保合同、廖益出具的收据等证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.被告提交的原告手写结算清单一份，拟证明双方对合伙事宜结算时由被告多承担了4581元，应当冲抵本案应付房租。经质证，原告对证据“三性”均有异议，称无法确定是原告本人所写，且上述费用与本案的房屋租赁无关。本院经审查认为，该证据与本案无关联性，本院不予认定。 2.被告提交的收款收据一张（加盖萍乡经济技术开发区登岸村村民委员会印章），拟证明在拆伙之后，德国玛堡壁纸还缴纳了9800元拆迁之前的费用。双方应按比例承担合作期间各自应承担的费用，原告应按45%承担的4900元可冲抵本案应付房租。经质证，原告对证据“三性”均有异议，称德国玛堡补交房租与本案争议租赁物无关联性，且不能确定原告是否要承担部分房租。本院经审查认为，该证据与本案无关联，本院不予认定。 3.被告提交的安源区宏鑫钢材经营部出具的收款收据和销货收款卡各一份、何某出具的领条照片打印件两张、中国工商银行取款凭证照片打印件一张、2018年10月27日手写结算单照片打印件一张，拟证明涉案房屋如正常使用需做隔层产生费用43189元，原告承担一半即21594.5元、工人工钱13504元，原告承担一半即6572元，两项合计28346.5元，可冲抵本案应付房租。经质证，原告对收款收据、销货收款卡、领条真实性无法确定，称租赁房屋的装修费并非原告支付，租赁合同约定承租方负责装修，相关费用由被告支付，原告不需要承担该笔费用。对中国工商银行凭证真实性无法确定，称系被告自己取款的凭证并非转账给原告的凭证。对2018年10月27日手写结算单照片打印件“三性”均有异议。本院经审查认为，结合原告对何某的证人证言真实性无异议，本院对被告将涉案商铺改造购买钢材的事实予以确认。中国工商银行取款凭证及2018年10月27日手写结算单，无法证实与待证事实相关联，本院不予认定。该组证据是否能实现被告的证明目的，本院将结合其他证据在说理部分阐述。 4.被告提交的萍乡市某物业管理服务有限公司出具的收款收据二张及证明一份，拟证明按合同约定租赁商铺应当水、电等安装好正常使用，而此费用由被告支付，原告有50%的产权即应承担2500元，被告支付的费用可以冲抵本案应付房租。经质证，原告对证据真实性无异议，水电初装费愿意承担，但合同约定租金不包括水、电等费用。本院经审查认为，原告对证据真实性无异议，本院对真实性予以确认。 5.萍乡市佳禾文化产业有限公司缴款通知单一份，拟证明原告拖欠佳禾公司购房款，因佳禾公司联系不上原告，就到被告商铺催收，干扰商铺正常经营。经质证，原告对证据真实性无异议，关联性有异议。本院经审查认为，该证据与本案无关联，本院不予认定。 6.被告提交的工资表、考勤表各三张，拟证明被告承担的14005元工人工资可冲抵本案应付房租。经质证，原告对证据“三性”均有异议，称双方合伙期间的费用已经结算完毕，不认同该笔费用。本院经审查认为，该组证据因无其他证据相互印证，原告亦对“三性”有异议，本院不予认定。 7.被告申请证人刘某、何某出庭作证的证言，拟证明双方合伙期间，为使二层共有租赁物作成三层使用，进行隔层施工的时间、事实，费用应当由双方分摊。经质证，原告对真实性无异议，证明目的有异议，称拆伙后商铺由被告独自经营，原告不需要承担装修费，且合伙期间所有费用双方均做了结算。本院经审查认为，原告对证人证言的真实性无异议，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告廖益和被告糜丽系亲戚关系，且合伙经营业务多年。2018年2月7日，原告廖益向江西省农商银行取得贷款用于购买佳禾购物公园一期6栋商铺四间6-112、6-117、6-211、6-212号，产权共有人为糜丽和廖益各占25%、案外人黎斌和汤雨萌各占25%，担保人为廖益、汤雨萌、黎斌、糜丽、萍乡市佳禾文化产业有限公司。原告廖益和案外人汤雨萌共同购买6-113、6-115号商铺，被告糜丽和案外人黎斌共同购买6-114、6-116号商铺。其中廖益和汤雨萌系夫妻关系。原、被告购买店面之初双方共同合伙投资“布艺人”品牌建材软装。之后因双方发生分歧，原告退伙。2018年10月24日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《佳禾购物公园一期租赁合同》，约定：由被告租赁佳禾购物公园一期6栋6-113、6-115、6-112、6-117、6-211、6-212号商铺50%产权部分，用于经营建材类。租赁期从2018年10月24日起至2023年12月30日止；租赁费用：2019年1月1日至2019年12月31日每月租金为8000元，2020年1月1日至2021年12月31日每月租金8400元，2022年1月1日至2023年12月31日每月租金8820元，租金先付后使用，提前15天，于上个月15号汇入对方账户。乙方在签订合同日后不得拖欠甲方租金，逾期未交纳视为乙方放弃租赁权利，甲方有权转租他人。乙方除向甲方交纳租金外，因经营而发生的其它一切费用（包括但不限于工商管理费、税费等）均由乙方承担并支付。在租赁合同终止或解除时应完好无损地把物业归还给甲方，因租赁多间物业拆除的墙体应恢复原状。租赁期满，若双方不再续约，乙方应将该物业恢复原状，甲方对乙方在该物业内装修的投资不予补偿。后因被告拖欠数月房租未付，原告向法院提起诉讼。 另查明，2019年4月30日被告向原告转账支付一个月房租8000元。2018年10月28日，原告廖益收取布艺人整体软装项目转让金357614元。租赁商铺水表安装花费1200元、电表安装花费3000元、三相电表花费800元，原告当庭同意承担水、电表安装费一半即1150元。 庭审中原告坚决要求解除合同，装修其不需利用并要求被告腾空房屋。本院考虑到双方曾是合伙关系，店面尚在整体经营等情况，经向被告行使释明权后，其亦表示要求解除合同，将店面整体转让，并表示因双方的合伙等账目事宜尚未解决，不同意支付租金。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告签订的《佳禾购物公园一期租赁合同》系双方的真实意思表示，合同内容及租赁物未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同，原、被告均应按约履行合同义务。 根据合同约定，被告逾期未缴纳房租，原告有权转租，现原告主张解除合同，被告亦同意解除合同，故本院对此项请求予以支持。关于租金。原、被告约定每月8000元，被告自租赁至今仅支付一个月租金，按照合同约定应予以支付，合同约定2018年12月31日之前为免息，从2019年1月份计算租金至2019年12月份共计96000元（8000元×12月），扣除原告已经缴纳了一个月的租金，结合原告当庭同意承担涉案商铺的水、电安装费一半1150元，即被告仍需向原告支付租金为86850元，并按每月8000元标准支付房屋占用费至被告腾空之日止。关于被告主张其在合伙期间垫付的资金应冲抵租金的抗辩意见。本院认为，对于合伙期间产生的纠纷系另一种法律关系解决，且根据双方签订的租赁合同约定因经营而发生的其它一切费用（包括但不限于工商管理费、税费等）均由乙方（被告）承担并支付，故对于被告的抗辩意见，本院不予支持。 因被告未按合同约定支付租金，原告要求解除合同，但本院考虑到被告投资装修花费较大、店面存在共有部分等因素，经向被告行使释明权告知其是否愿意继续经营共有部分店面，被告坚决要求解除合同，并表示在双方的合伙事宜未处理之前不付租金，则双方签订的租赁合同没有继续履行基础。根据双方签订的租赁合同之约定，若双方不再续租，被告应将房屋返还给原告，将房屋内的财物搬走，装修投资不予补偿，且本案中，原告亦不同意利用被告的装修，故被告应将房屋腾空返还给原告。因原告租赁给被告的商铺中有四间系共有，本院依据房屋面积情况酌情认定由被告腾空6-117、6-211号商铺。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第二百一十二条的规定，判决如下： 一、解除原告廖益与被告糜丽于2018年10月24日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告糜丽于本判决生效后十五日内向原告廖益支付至2019年12月商铺租金86850元，并以每月8000元标准支付房屋占用费至房屋实际腾空之日止； 三、被告糜丽腾空6-113、6-115号两间商铺并返还给原告；被告糜丽腾空共有商铺中的6-117、6-211号商铺。限被告糜丽于本判决生效之日一个月内腾空上述商铺； 四、驳回原告廖益的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1200元，财产保全费620元，由被告糜丽负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。 审 判 长  尹天兰 审 判 员  王 珊 人民陪审员  文松萍 二〇一九年十二月十六日 代理书记员  程 娜