北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初25054号原告：北京青龙湖腾实房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区文林北街2号院1号楼2层C228。法定代表人：韩忠华，执行董事。委托诉讼代理人：李新，北京大谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冠娇，河北日星律师事务所律师。被告：朱素永，女，1977年10月29日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。原告北京青龙湖腾实房地产开发有限公司（以下简称青龙湖公司）与被告朱素永商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告青龙湖公司的委托诉讼代理人李新、李冠娇，被告朱素永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。青龙湖公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告购房款尾款530000元；2.被告支付原告相应违约金（自2016年8月10日起至房屋尾款付清之日止，以530000为基数，按日万分之五计算）；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年8月2日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号Y1927819），约定：被告购买原告西山国际中心18栋2单元624号商品房，总房款1069472元，被告应于2016年8月2日向原告支付房款219472元，于2016年8月15日前向原告支付房款320000元，剩余房款530000元被告以按揭方式支付，并按照预售合同附件十的约定办理贷款手续；被告逾期办理贷款手续的，或在规定期限内未按贷款机构要求提交完全、真实相关资料的，从逾期之日起，被告按日计算向原告支付房价款万分之五的违约金直至被告将剩余全部房款一次性补齐或贷款经银行批准房款并到账至出卖人账户日止。截至起诉日，被告共向原告支付了房款539472元，剩余房款530000元。被告既未依约办理按揭贷款手续，也未依约一次性将剩余房款补齐，原告多次催缴，被告至今未付。被告的行为严重违约，给原告造成经济损失，故诉至法院。朱素永辩称：原告当时让我交50%房款，我于2016年分三次交纳购房款，第三次交纳时原告没有告知签入学手续，且当时未确定有上下水，所以我未交纳购房款尾款，且原告当时告知我可以在收房时交纳尾款。现房屋有重大瑕疵，且入学、地铁、室内结构等情况与当时约定都有很大出入，故双方诉争合同应属无效，我不同意原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《北京市商品房预售合同》等证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据和事实，本院分析认定如下：1.朱素永当庭提交2016年7月23日由北京伟业联合房地产顾问有限公司向其出具的金额为40000元的居间服务费单据，用以证明上述金额应计入已交房款金额，且当时被告知有“交4万抵8万”优惠活动。青龙湖公司承认有上述优惠活动，但否认上述费用是由青龙湖公司收取，不同意计入已交房款。由于青龙湖公司对于上述证据真实性未予否认，故本院对该证据的真实性予以确认，但鉴于该证据上所盖单位印章与青龙湖公司名称不符，且明确标明是居间服务费，故对于朱素永上述主张事实本院不予确认。2.朱素永提交宣传场地展示照片及业主群微信记录，用以证明青龙湖公司存在保证孩子就近入学、附近有地铁等虚假宣传、欺诈业主，且部分业主反映涉诉项目房屋内部存在装修等质量问题。青龙湖公司对于宣传场地展示照片真实性未明确否认，对于业主群微信记录（照片）真实性不予认可，并表示基于此前法院业已生效的判决，青龙湖公司与相关教育部门确有相关协议，朱素永未提交证据证明仅依据双方签订购房协议，交纳部分购房款即可为其子女办理入学，轻轨、地铁规划已有相关通知，并无虚假宣传，因朱素永未全额交纳房款，涉案房屋尚未向其交付，故是否存在房屋质量问题应另案解决。根据上述质证情况，本院对于朱素永提交的宣传场地展示照片的真实性予以确认，但因其未进一步提交相关证据予以佐证，故对于其证明目的及待证事实，本院不予采信。关于微信记录，因朱素永与青龙湖公司诉争的涉案房屋尚未交付，上述微信记录相关内容涉及其他业主所购房屋，与本案诉争房屋质量无关，故对于朱素永基于该证据而主张的事实，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月2日，朱素永（买受人）与青龙湖公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号为Y1927819），双方约定，青龙湖公司将其开发的位于北京市丰台区王佐镇魏各庄村A02地块18#办公、商业楼6层2单元-624号房屋出售给朱素永，该商品房的用途为办公。第五条，计价方式与价款。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米37538.5元，总价款1069472元，具体约定见附件四。第六条，付款方式及期限为其他方式，具体付款方式及期限的约定见附件五。其中附件五，付款方式及期限的约定为：买受人应于2016年8月2日向出卖人支付首付款计219472元（其中50000元为定金，且合计金额不低于总房款的20%），出卖人收到全额首付款当日与买受人签署《北京市商品房预售合同》。其余房价款共计850000元，买受人应于2016年8月15日前支付320000元（金额不低于总房款的30%）；剩余房价款530000元，买受人以按揭贷款方式支付，并按《北京市商品房预售合同》附件十约定办理贷款手续。其中附件十，贷款补充协议约定为：买受人以所购房屋作为抵押，向出卖人指定的商业银行申请按揭贷款。买受人应当于本协议签订之七日内办理贷款申请手续，向贷款机构提交办理贷款所需要的全部资料及费用。买受人逾期办理贷款手续的，或在规定期限内未按贷款机构要求提交完全、真实相关资料的，从逾期之日（即买受人签署预售合同第8日）起，买受人按日计算向出卖人支付房价款万分之五的违约金直至买受人将剩余全部房款一次性补齐或贷款经银行批准并到账至出卖人账户之日止。第十二条，交付条件。出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房；出卖人已取得该商品房所在楼栋的权属证明；双方就上述合同同时签订附件九《补充协议》，其中第20条其他补充约定为：57.买受人确认，包括本协议在内的主合同所有附件内容均系买卖双方的真实意思表示，不存在不合理地减轻或免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的情形。58.在双方签署本协议前，出卖人所制作并发送买受人的楼书宣传材料（包括但不限于建筑模型、沙盘）仅做出卖人销售活动中的宣传之用，并不具备任何法律效力。所有双方的权利义务均以合同约定为准。59.出卖人设置样板间，仅是出卖人为便于购房人了解房屋布局及使用功能而提供的简单示意，该样板间之装修、设备、设施、户门及室内陈列之家具、装饰物品、电器及其他合同未特别约定为交付标准之内容，均不包含在房价和交付范围之内，不构成买受人所购房屋内初装修或精装修之一部分，亦不表明出卖人对买受人所购房屋及所购房屋装修效果之任何承诺。有关房屋的质量、设备、装修标准、布局结构及其附属设施均以合同约定为准。……66.本协议是主合同不可分割的一部分，由双方在签署主合同之同时签署，与主合同具有同等法律效力，本协议与主合同内容不一致的，以本协议为准。上述合同签订后，朱素永于2016年8月2日向青龙湖公司支付首付款219472元，于同年9月2日支付房款320000元。此后，朱素永未办理贷款手续，亦未支付剩余房价款。至今，青龙湖公司未将涉诉房屋交付朱素永使用。在本案审理过程中，朱素永以商品房虚假宣传纠纷提起反诉，要求判令：1.青龙湖公司与其签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号Y1927819）无效，青龙湖公司的宣传内容有效；2.青龙湖公司返还全部房款（含居间服务费4万元），资金占用费自交款日期起计算至实际退清之日止，以日万分之五计算；3.反诉费由青龙湖公司承担。在本院依法就朱素永提起的反诉合并审理并向其送达交纳诉讼费用通知后，朱素永未在七日内预交反诉案件受理费，故本院于2019年10月29日作出（2019）京0106民初25054号民事裁定：本案按朱素永撤回起诉处理。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。青龙湖公司与朱素永所签《北京市商品房预售合同》合法有效，双方均应依约履行各自义务。朱素永以房屋有重大瑕疵，入学、地铁、室内结构与约定不符主张合同无效，缺乏事实和法律依据，故本院不予采信。朱素永未依约及时办理贷款或直接径行支付剩余房款，已构成违约，应当承担相应民事责任。现青龙湖公司要求朱素永支付剩余房屋尾款并按照约定违约金标准支付相应违约金的诉讼请求，理由正当，故本院应予支持。关于剩余房款金额的确定，如前所述，本院确认现朱素永应付剩余房款金额为530000元，朱素永要求将其所交居间服务费40000元核减房款的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于违约金基数的计算，因青龙湖公司自行降低违约金计算基数，系当事人自行处分民事权利，且无损朱素永利益，故本院不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、朱素永于本判决生效后十日内向北京青龙湖腾实房地产开发有限公司支付剩余房款530000元；二、朱素永于本判决生效后十日内向北京青龙湖腾实房地产开发有限公司支付相应违约金（自2016年8月10日起至剩余房价款全部付清之日止，以实欠剩余房款为基数，按照每日万分之五标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9100元，由朱素永负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  刘 军人民陪审员  贾洪玮人民陪审员  李海英二〇一九年十一月二十四日书 记 员  张博悦