广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书(2015)港民初字第2017号原告王海云，女，1960年2月1日出生，汉族，户籍所在地天津市河东区，委托代理人李忠臻，广西维冠律师事务所律师。委托代理人梅松，广西维冠律师事务所实习律师。被告广西富乐华房地产开发有限公司，住所地防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处。法定代表人李逢锦，该公司总经理。委托代理人彭广明，该公司员工。原告王海云诉被告广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月15日公开开庭进行了审理。原告王海云及其委托代理人李忠臻、梅松，被告富乐华公司的委托代理人彭广明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王海云诉称，2013年12月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告应于2014年12月30日前向原告交付经验收合格的房屋，逾期超过90日后，原告有权解除合同。2015年3月21日，被告向原告交付房屋，但未出示相关验收合格手续。经原告向有关部门了解，涉案商品房未通过验收，被告违反《城市房地产管理办法》第二十七条的规定以及合同第八条的约定，应视为未交付。根据合同第九条约定，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。根据公平原则，违约金的计算标准应参照合同第七条中关于买受人逾期付款违约金的计算标准，按原告已付款的20%承担违约责任。请求法院判令：一、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；二、被告退还原告购房款678092元；三、被告向原告支付违约金135618.40元及差旅费9033元；四、本案诉讼费用由被告负担。原告向本院提供的证据有：1、身份证，证明原告的身份信息；2、工商公示信息，证明被告的身份信息；3、《商品房买卖合同》，证明原、被告存在商品房买卖合同关系；4、《收据》，证明原告已按合同约定履行完毕付款义务；5、差旅费发票，证明原告为履行与被告签订的《商品房买卖合同》所付出的差旅费为9033元。被告富乐华公司辩称，原告诉请的违约金没有事实和法律依据，被告已经交房给原告，且原告已经领取房屋钥匙，证明原告对房屋质量是认可的，不应再要求解除《商品房买卖合同》并要求退房款。原告诉请的差旅费没有依据，其不能证明是为了处理这套房屋的事宜所发生的费用，且原告是自愿来的，不应要求被告报销这些差旅费用。被告为其辩解在举证期限内未向本院提供证据。经公开开庭质证，被告对原告提交的证据1-4的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据5有异议，认为发票的开具时间与处理涉案商品房相关事宜的时间不符。结合当事人的质证意见，本院对证据认证如下：对原告提交的证据1-4，因被告均无异议，且具备证据的真实性、合法性和关联系，本院予以采纳；对证据5差旅费发票中，住宿费收据并非正规发票，本院不予认定；交通费相关票据的时间自2014年11月至2016年3月，时间跨度较大且原告未提供证据予以佐证这些交通费用其是为办理解除《商品房买卖合同》及退款事宜而产生，且原告自认其庭前未与被告协商过合同解除相关事宜，故本院根据本案具体情况以及其中部分有效票据的发生时间、往返地点，对其中编号为40、41、42、48、54予以采纳。综合本案证据，本院确认以下法律事实：2013年12月4日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号：100720），约定原告向被告购买被告开发销售的位于防城港市行政中心区××大道与××花茶大道交汇处中央商务区（CBD）北部湾财经中心10栋7层720号房，建筑面积121.74平方米，单价为每平方米5570元，总价款为678092元。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人未按合同约定的时间付款，逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金。合同第八条约定：出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定为按逾期时间分别处理（不作累加）：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房款万分之二的违约金，违约金累计不超过买受人累计已付款的0.2%。合同附件四第四条约定买受人采用一次性的方式支付购房款，买受人在本合同签订之时付清全部房价款合计678092元（含定金）。合同签订当天，被告向原告出具《收据》（编号为1709203），表明收到原告总房款678092元。另查明，原告于2015年3月21日到被告处办理房屋交接手续。被告开发销售的中央商务区（CBD）北部湾财经中心10栋至今未经五方验收合格。原告为处理本案相关事宜支出交通费1303元。本院认为，一、关于涉案合同效力及合同应如何处理的问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定行使权利、履行义务。本案中，原告依约向被告支付全部购房款678092元，被告应按期将验收合格的商品房交付给原告使用。现被告在涉案商品房未经验收合格的情况下将房屋交付给原告使用，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，亦不符合合同中关于交房条件的约定，被告的交付行为应属无效。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定并结合双方合同第九条的约定，原告要求解除合同于法有据，本院予以支持。二、关于原告要求被告退还已付购房款并支付违约金的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，原告请求被告退还已付购房款并支付违约金，本院予以支持。关于违约金的计算标准，合同约定被告违约的，按累计已付款的5%向原告支付违约金，而原告诉请按照累计已付款的20%支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。但原告未能举证证明合同约定的违约金低于其因合同解除所造成的损失，故被告仍应依照合同约定的按累计已付款的5%向原告支付违约金33904.60元。关于原告要求被告支付差旅费9033元的问题。本院认为，交通费、住宿费损失应是原告在明确向被告提出解除合同的意思表示后，为解除合同、协商退款等相关事宜而往来于天津与防城港所发生的费用，结合本案中原告当庭提交的票据，其中能够证明原告为处理本案相关事宜而支出的交通费有效票据合计为1303元，故本院仅支持该部分交通费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款之规定，判决如下：一、解除原告王海云与被告广西富乐华房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（编号：100720）；二、被告广西富乐华房地产开发有限公司返还原告王海云购房款678092元并向原告王海云支付违约金33904.60元；三、被告广西富乐华房地产开发有限公司向原告王海云支付交通费1303元；四、驳回原告王海云的其他诉讼请求。案件受理费11937元（原告王海云已预交），由原告负担1474元，被告广西富乐华房地产开发有限公司负担10463元。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本八份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起七日内预交上诉费11937元（收款单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：中国农业银行防城港分行营业部，帐号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李明娟人民陪审员  梁 毓人民陪审员  林业就二〇一六年四月二十六日书 记 员  罗艺文相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。