上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初22677号原告：胡莲蓉，女，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：谌黎明(系原告女婿)，男，1972年2月1日生，汉族，住上海市普陀区。被告：时骏锋，男,住上海市闸北区。委托诉讼代理人：朱海浪，上海振顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：金世康，上海振顺律师事务所律师。原告胡莲蓉与被告时骏锋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谌黎明、被告时骏锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告将位于上海市嘉定区南翔镇栖林路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)交付原告；2、判令被告协助原告办理系争房屋的产权过户登记手续，将该房屋过户至原告名下；3、判令被告支付原告逾期过户和逾期交房的违约金(以310万元为基数，按照日万分之五的标准，自2019年10月31日计算至房屋过户和交付均完成之日止)；4、判令被告赔偿原告交通费300元、误工费2,700元以及法律咨询费5,000元，合计8,000元。事实和理由：2019年6月20日，原、被告在上海菁英房地产经纪有限公司的居间下三方签订了《房地产买卖居间协议》约定被告将系争房屋(含地下车位)出售给原告，被告到手价371万元，原告支付总价405万元，中间差价扣除应缴纳税费后剩余部分为居间佣金，居间方向双方表示需做低房价才能保证其收足合同总价3%的佣金，双方表示同意。2019年6月21日，双方网签时，被告提出居间方收取的佣金过高，不愿意网签，后居间方同意让利1万元计入被告到手价。后双方签署了《上海市房地产买卖合同》和补偿协议。补偿协议约定实际成交价为372万元，网签价为348万元(房屋价格为340万元，车位价格为8万元)，原告另外以装潢补偿方式于过户前支付被告24万元。双方另约定被告应于2019年10月30日前协助原告办理转让过户和交房手续。上述合同签订后，原告按约支付了房款310万元，尾款30万元按照约定应与装潢补偿款24万元一起于办理过户手续前支付。2019年9月30日，原告委托诉讼代理人微信通知被告下月要办理过户和交房手续以及付清余款事宜，请被告提前安排，但被告未予理睬。2019年10月15日，原告委托诉讼代理人再次微信通知被告提前安排好房屋清场工作，并告知被告原告的资金安排并无问题，请被告尽早和原告预约交接时间。2019年10月21日，被告微信要求过户前加收2万元固定装潢费用，否则将于交房时拆除墙纸、灯具、固定橱和阳台玻璃，原告予以拒绝。同日，被告还联系居间方，提出延期至11月20日前办理过户和交房手续，如需按照合同约定时间，需原告另行支付4万元回收旧家具和2万元固定装潢补偿。原告不同意，双方无法协商一致，后被告口头提出双方签订的房屋买卖合同属于阴阳合同，应为无效，故拒绝继续履行。之后，原告和居间方多次通知被告继续履行合同，但被告无动于衷，并于10月25日向居间方发出拒绝履行的书面邮件。10月26日，原告通过居间方通知被告希望在本月30日前按照372万元的真实价格重新网签并承诺过户前付清尾款。后被告与居间方联系，提出了三个解决方案：一是协商解除，被告退还已付房款和利息；二是按照390万元的价格重新网签，三后是通过法院判决处理。原告无法接受前两个方案，故涉诉。被告辩称，同意协助办理系争房屋的过户和交付手续，不同意诉请3和诉请4。因原告没有按约在过户前付清尾款，且经被告催告后仍未支付，系原告违约。本院经审理查明如下事实：2019年6月20日，胡莲蓉与时骏锋在上海太平洋房屋服务有限公司的居间下三方签订了《房地产买卖(含居间)合同》一份，约定胡莲蓉向时骏锋购买系争房屋【含地下377号车位，以下简称涉案车位，该车位纠纷另案处理，案号：(2019)沪0114民初22679号】，总价371万元，胡莲蓉应于签订网签合同时支付2万元，于2019年6月21日前支付48万元，于2019年6月30日前支付210万元，于2019年8月30日前支付50万元，并于双方至房地产交易中心办理产权转让手续之前支付61万元，另约定交房时间和过户时间为2019年10月30日前；另约定，一方未按本合同约定履行的，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按每日交易总价的0.5‰承担逾期履行后的违约金后继续履行。2019年6月21日，胡莲蓉(乙方、买方)与时骏锋(甲方、卖方)就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》(网签合同)一份，约定：乙方向甲方购买系争房屋，该房屋建筑面积86.89平方米，总价340万元，乙方应于签约当日支付2万元，于2019年6月21日前支付48万元，于2019年6月30日前支付210万元，于2019年8月30日前支付50万元，并于双方过户前支付30万元，另约定过户时间为2019年10月30日前；另约定，甲方未按本合同约定的期限将房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自合同约定应当交付之日至实际交付之日止。补充条款(一)第6条约定，甲方须保证交房时该房地产内附属设施、设备均能正常使用及室内装饰与签订本合同之日的状况相符。同日，胡莲蓉(乙方、买方)与时骏锋(甲方、卖方)就涉案车位签订了《上海市房地产买卖合同》(网签合同)一份，约定乙方向甲方购买涉案车位，该车位建筑面积35.85平方米，总价8万元，乙方应于2019年10月30日前支付，双方约定过户时间为2019年10月30日前。同日，胡莲蓉(乙方、买方)与时骏锋(甲方、卖方)签订了《补偿协议》一份，约定甲乙双方于2019年6月21日签订的买卖合同(包含系争房屋与涉案车位)，实际成交价为372万元，现达成如下协议：乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方24万元(按现状交付)，并于甲、乙双方至房地产交易中心办理产权过户手续前支付甲方。同日，胡莲蓉与居间方签订了《佣金确认书》，约定佣金金额为101,300元，并约定：出售方为到手价，买受方405万元全部打包，超出部分中介费补偿全部差额。上述合同签订后，胡莲蓉于2019年6月20日、6月21日、6月29日和8月26日分别向时骏锋支付房款2万元、48万元、210万元和50万元，合计已付房款310万元。剩余房款30万元、装修补偿款24万元和车位款8万元应于过户前再行支付。2019年10月24日，时骏锋通过邮件向居间方发送了告知函，表示其发现房屋有严重的违规销售，要求居间方停止后续合同并协商解决销售退出后续事宜。居间方将该邮件内容发送给了胡莲蓉一方。2019年10月26日，胡莲蓉一方微信通知居间方，要求居间方催告时骏锋是否同意于本月30日办理过户和交房手续，并表示若时骏锋对合同效力有异议，其亦同意按照372万元的真实价格重新网签，并明确拒绝时骏锋的加价要求。居间方将该消息通过短信转发给时骏锋，时骏锋未予回复。又查，2019年5月22日，系争房屋经核准登记至时骏锋名下；2019年11月13日，因胡莲蓉申请前财产保全，系争房屋被本院查封。对上述事实，双方并无争议，本院予以确认。但对违约责任的归属与承担，双方意见不一。胡莲蓉为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、其与时骏锋的微信聊天记录、其与时骏锋及居间方的微信群聊记录(出示原件)、时骏锋和居间方的短信记录，证明时骏锋拒绝履约是因为时骏锋提出要求胡莲蓉加价购买系争房屋中的固定装潢；亦证明居间方通知双方过户，并通知时骏锋买方房款已备好，但时骏锋一直以阴阳合同为由，要求加价至390万元；10月23日时骏锋还在三方微信群中发言，10月24日，居间方通知买卖双方10月30日要办理过户手续，要求双方进行回复，其表示同意并明确将在30日当天办理过户手续之前当面转账支付全部余款，时骏锋一直未书面回复，并于该日下午退出群聊。2、2019年10月26日，居间方和时骏锋的电话录音光盘及文字记录，证明时骏锋提出要求加价至390万元，否则不同意办理过户和交房手续3、聘请律师合同和律师费发票，证明其为本案诉讼行履行咨询产生律师费5,000元。4、照片，证明时骏锋向其提出要加价2万元购买固定装潢，否则将拆除玄关附近的白色橱柜、灯、罗马杆、墙纸、阳台窗户及玻璃。5、银行账号及交易流水，证明其在过户之前已备好所有余款。时骏锋对上述证据发表质证意见如下：对证据1，对其与时骏锋的微信聊天记录以及居间方与其之间的短信记录真实性无异议，但对三方微信群聊天记录不认可，因其在加入该微信群后就将群信息屏蔽了，之后便退出了该群，所以没有看到聊天记录。对证据2，不认可，自己有无这样陈述记不清了。确实提出过要求加价至390万元，因其去交易中心咨询，得到的口头回复是双方签订的网签合同无法过户，但并无书面证据。其亦提出过加价2万元按照374万元重新签订合同，因为还有两个橱柜。对证据3，不同意支付。对证据4，真实性无异议，其确实提出过要求拆掉阳台窗、玄关的橱柜和灯，因为双方合同约定的是开发商交付时的装潢标准，对其另行装潢部分，如果胡莲蓉需要则应另行支付装潢费。对证据5，真实性不认可，且胡莲蓉应在过户之前先行付款。时骏锋为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、居间合同，证明胡莲蓉应于过户前支付尾款；2、其与胡莲蓉的微信记录，证明其于2019年10月22日要求胡莲蓉支付尾款，但胡莲蓉并未支付。3、邮件，证明其告知居间方，因系阴阳合同，要求修改合同，胡莲蓉不同意。4、短信记录，证明其向12345举报过违规签约事宜。胡莲蓉对上述证据发表质证意见如下：对证据1，真实性无异议。对证据2，真实性无异议，当天时骏锋提出要加价2万元购买固定装潢。对证据3，真实性无异议，是时骏锋拒绝履约。对证据4，不清楚，与其无关。审理中，1、胡莲蓉表示其系上海户籍，家庭名下无其他房产，符合上海市购房条件。2、2020年2月28日，胡莲蓉将剩余房款54万元付至本院账户。本院认为，胡莲蓉与时骏锋之间签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》系买卖双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。胡莲蓉按约支付大部分房款，在约定的过户日期前，时骏锋提出就阳台窗户、玄关的橱柜和灯等固定装潢部分要求另行加价2万元，否则予以拆除。后居间方通知双方办理过户和交房手续时，时骏锋未回复同意前往办理，且退出了三方联系的微信群，并邮件通知居间方停止履行合同并协商解决解约事宜，后又提出要求按照390万元重新签约交易。然按照双方买卖合同补充条款(一)第6条约定的，其在交房时应保证系争房屋内附属设施、设备均能正常使用且室内装饰与签订本合同之日的状况相符，表明附属设施设备及固定装潢亦属于交易范围，已包含在房屋价款中，时骏锋另行要求加价并无依据。时骏锋以存在阴阳合同为由拒绝继续履行，但双方签约时均同意网签价格，且在其提出后，胡莲蓉一方亦明确表示同意按照真实价格重新网签，若存在增加的税费等按照约定也无需由时骏锋支付，然时骏锋仍不同意继续履行显属违约。时骏锋又辩称合同未继续履行是因为胡莲蓉未按照合同约定于过户前先行支付尾款，但其在双方交易过程中并未以该原因为由拒绝过户，且胡莲蓉一方亦明确表示双方至交易中心办理过户时，其将当面先行转账支付剩余款项，该做法符合交易惯例和合同约定，时骏锋仍拒绝过户显属违约。综上，时骏锋应继续履行合同并承担相应的违约责任。现胡莲蓉要求时骏锋配合办理系争房屋的产权过户和交付手续，并已将剩余房款54万元汇至法院，时骏锋亦表示同意本院予以照准。同时，上述尾款应支付给时骏锋。因时骏锋违约导致房屋过户和交付的迟延，根据双方买卖合同第十条的约定，其应承担相应的违约责任，故对胡莲蓉主张的2019年10月31日至实际交房和过户手续均完成之日止的逾期交房和过户的违约金，本院予以支持。关于违约金计算标准，合同约定的已付房款的日万分之五的标准明显过高，本院结合合同履行情况、时骏锋的违约情形和胡莲蓉的实际损失等因素，酌情确定违约金标准为已付房款的日万分之一，即310元/天。对胡莲蓉主张的交通费、误工费和法务咨询费，因缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告时骏锋应于本判决生效之日起十日内协助原告胡莲蓉办理上海市嘉定区南翔镇栖林路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户登记手续，将该房屋过户至原告胡莲蓉名下；二、被告时骏锋应于本判决生效之日起十日内将上述房屋交付原告胡莲蓉；三、原告胡莲蓉应于被告时骏锋履行完毕上述第一、二项义务之日支付被告时骏锋剩余购房款人民币540,000元；四、被告时骏锋应于本判决生效之日起十日内偿付原告胡莲蓉逾期违约金(按照310元/天的标准，自2019年10月31日计算至过户和交付手续均完成之日止)。五、驳回原告胡莲蓉的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费116元，减半收取计58元，财产保全费5,000元，合计诉讼费5,058元，由被告时骏锋负担，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邓珍二〇二〇年三月三十日书记员  朱雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。