上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第2731号原告陈素萍。委托代理人庄菁，上海中夏旭波律师事务所律师。委托代理人倪耘，上海中夏旭波律师事务所律师。被告张武根。被告赵秀英。被告陆彬彬。三被告共同委托代理人陈亮，上海百林司律师事务所律师。被告上海申都置业有限公司。法定代表人阮小来。原告陈素萍与被告张武根、赵秀英、陆彬彬、上海申都置业有限公司（以下简称申都公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月10日立案受理，本院受理后依法适用简易程序于2015年2月17日公开开庭进行了审理。原告陈素萍及其委托代理人庄菁，被告的委托代理人陈亮到庭参加诉讼。被告申都公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈素萍诉称，原告与被告张武根、赵秀英、陆彬彬于2009年签订了《动迁置换房屋买卖协议》，协议约定张武根、赵秀英、陆彬彬自愿将《某某家园》A区11层1104室面积为58.81平方米的房屋出售给原告，整体价格为人民币（币种下同）73.60万元，并约定了付款方式，即2009年12月6日首付10万元，2009年12月10日付款40万元，待甲方拿到产证后付款20万元，尾款待办理好产权过户手续后付清，由于是期房故双方约定交房时间以《某某家园》实际发放钥匙的日期为准。同时合同第四条约定“因该房屋为动迁置换房，按政府现行规定，几年内不能办理产权过户手续，如在政府允许办理房产过户手续时，甲方应无条件配合乙方办理产权证过户手续，有关房契税和过户手续费按政府规定由甲乙双方各自负责”。合同还对其他相关事宜进行了约定。合同签订后，原告按约分别于2009年12月6日、12月19日支付了前两笔款项，共计50万元。2010年3月30日，在被告张武根、赵秀英、陆彬彬取得系争房屋钥匙后即将房屋交付给原告实际使用。至2012年起，系争房屋办理房屋产权的条件已经成就，根据双方协议约定，被告张武根、赵秀英、陆彬彬仍怠于履行相应合同义务，致使原告无法办理产权变更登记，现房屋仍登记在申都置业名下。原告认为双方基于合意所签订的房屋买卖协议合法有效，原告已经履行了自己应尽的付款义务并实际居住至今，被告应履行过户义务，故诉至法院，请求判令：1、被告张武根、赵秀英、陆彬彬继续履行与原告于2009年12月6日所签订的《动迁置换房屋买卖协议》；2、被告申都公司配合被告张武根、赵秀英、陆彬彬办理房产过户登记手续，将《某某家园》A区（61）号11层1104室房屋变更登记至被告张武根、赵秀英、陆彬彬名下；3、被告张武根、赵秀英、陆彬彬配合原告办理产权过户登记手续，将《某某家园》A区（61）号11层1104室房屋变更登记至原告名下。被告张武根、赵秀英、陆彬彬辩称，希望原告能支付剩余房款并补偿其3万元，同时承担本次交易的所有税费，愿意配合原告办理过户。同时房屋维修基金尚未支付，因被告一直没有实际居住使用房屋，合同中虽然没有约定但是希望由原告支付。被告申都公司辩称，坐落于××路××弄1-69号房屋为虹桥交通枢纽动迁安置房，项目动迁居民已可以办理小产证。由于该项目为动迁安置房项目，由华漕镇政府回购，并分配予动迁居民，故项目产证的办理由华漕镇政府动迁办负责，其进行配合。对于61号1104室房屋的产证办理事宜，与华漕镇政府动迁办进行沟通。经审理查明，2007年，被告赵秀英户遇动迁，经与动迁单位协商签订拆迁补偿安置协议，被拆迁房屋的同住人为被告陆彬彬及张武根。协议约定其中一套安置房为××路××弄《某某家园》A区61号1104室。2009年12月6日，被告张武根、赵秀英、陆彬彬（出卖方、签约甲方）与原告陈素萍（买受人、签约乙方）签订《动迁置换房买卖协议》一份，约定：于2007年9月20日，甲方在上海市闵行区《某某家园》A区（61）号11层1104室，是遇上海市虹桥交通枢纽建设工程动迁中所得的置换房，自愿出卖给乙方，房屋面积为58.81平方米，整套价格为736,000元（该房屋面积58.81平方米为预测面积，如产证实测面积有变动，双方不再重新结算房款）；付款方式为银行转账，付款时间为2009年12月6日首付10万元，第二次在2009年12月20日付40万元，第三次在拿该房屋产权证的时候付20万元，留置36,000元待该房屋办理好房产权证过户手续时全部付清；甲方及共有人确保该房屋无任务任何合法追索和权益纠纷，如有此情况，按甲方违约条款处理，甲方将动迁办的房屋认购合同原件和拆迁协议复印件交乙方，已作质证。交房时间以《某某家园》发放钥匙为准，并待乙方到物业管理处将联系电话变更为乙方的电话号码，自该日起该房屋的小区物业管理费由乙方负责，该房屋在物业账户内的房修基金及其他项目由甲方一并无偿转让给乙方；因该房屋为动迁置换房，按政府现行规定，几年内不能办理房产过户手续，如在政府允许办理房产过户手续时，甲方应无条件地配合乙方办理房产权证过户手续，有关房契税和过户手续费按政府规定由甲、乙双方各自负责；甲方如违约，如解约时该房屋市值价高于现成交价，甲方以市值价退付乙方房款，如解约时该房屋市值价低于现成交价，甲方以现成交价退付乙方房款，甲方必须赔偿乙方该房屋装修费及附属于该房配制的家具家电等款项，具体数额按实评估为准，甲方必须赔偿乙方73万元作为违约罚金补偿给乙方；如乙方违约，如解约时该房屋市值价高于现成交价，甲方只以现成交价退付给乙方房款，如解约时该房屋市值价低于现成交价，甲方以市值价退付给乙方房款，该房屋的装修及该房屋配制的家具家电全部归甲方所有，乙方必须赔偿甲方73万元作为违约罚金补偿给甲方；甲方将该房屋有关物业单证交乙方，已作质证，该房屋产权证出来后甲方即交与乙方，并配合乙方办理公证手续和权证质押手续，其费用有乙方承担；如以后在房地产交易中心办理该房屋产权证过户手续时，到时的该房屋交易评估价高于或低于现成交价，有乙方单方面全权操作，甲方只配合，双方不再重新结算该房屋的房款，但如交易评估价高于现成交价其高出部分的契税由乙方承担，甲方向乙方留存该房屋有关事项的委托书一份，乙方如需转让，甲方无条件地配合乙方办理转让手续，并不再重新结算房款和改变上述条款的内容。2009年12月6日，原告向被告张武根支付房款10万元，被告张武根出具收条。2009年12月19日，原告向被告支付房款40万元，被告张武根出具收条。此后，被告张武根、赵秀英、陆彬彬将房屋交付原告，原告入住后进行了装修，并与物业公司上海诸翟物业管理有限公司签订了《爱博三村住宅装修管理协议》。本案审理过程中，原告将剩余房款236,000元及补偿款30,000元已支付至本院代管款账户内，并同意向被告支付。另查明，系争房屋现地址为上海市闵行区××路××弄61号1104室，现房屋仍登记在被告上海申都置业有限公司名下。系争房屋因（2012）闵执字第1900号案件被司法查封，在本案审理过程中该司法查封已解除。上述事实，由原告陈素萍提交的《动迁置换房买卖协议》、收条、《爱博三村住宅装修管理协议》、上海市房地产登记簿等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，上海市闵行区××路××弄61号1104室房屋原为赵秀英户动迁所得，被告张武根、赵秀英、陆彬彬系被安置对象，可就系争房屋进行相应的处分。现就该房屋，被告张武根、赵秀英、陆彬彬经与原告陈素萍协商一致签订《动迁置换房买卖协议》，该协议为双方当事人真实意思表示，于法不悖、属合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。原告与被告张武根、赵秀英、陆彬彬于签订协议后办理了房屋交接手续，原告并支付了购房款50万元，现系争房屋限制交易期已满，可具备过户条件，但由于房屋被司法查封无法办理相应过户手续，现该司法查封已予以解除，依据双方合同约定被告张武根、赵秀英、陆彬彬应配合原告办理产权过户手续，原告亦应向被告张武根、赵秀英、陆彬彬支付剩余房款236,000元。现原告要求被告张武根、赵秀英、陆彬彬将房屋过户，但由于被告张武根、赵秀英、陆彬彬至今与房屋开发商被告申都公司未办理此房产权登记手续，目前此房产权仍登记于被告申都公司名下，故在被告张武根、赵秀英、陆彬彬协助原告办理过户手续之前，应当先与第三人申都公司办理产权登记手续，将此房产权登记至被告张武根、赵秀英、陆彬彬名下。如被告张武根、赵秀英、陆彬彬怠于履行与申都公司之间的产权变更登记手续，由原告可代位履行，亦可申请强制执行。在被告张武根、赵秀英、陆彬彬取得了此房产权登记后，再行协助原告办理过户手续，将产权转移登记至原告名下。原告与被告张武根、赵秀英、陆彬彬办理产权变更登记过程中的相关税费，按照双方合同约定应由原告负担。关于被告张武根、赵秀英、陆彬彬要求原告给予补偿款3万元，原告予以认可，该补偿款系双方协商一致达成之合意，于法不悖本院予以支持。至于被告张武根、赵秀英、陆彬彬提出系争房屋的维修基金应由原告支付，对此原告予以认可，故双方在办理系争房屋过户过程中，原告应配合缴纳相应的维修基金。被告申都公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、被告张武根、赵秀英、陆彬彬与被告上海申都置业有限公司于本判决生效之日起十日内共同办理上海市闵行区××路××弄61号1104室房屋产权登记手续，将此房屋产权过户登记至被告张武根、赵秀英、陆彬彬名下（由此所应缴纳的相关税费由被告张武根、赵秀英、陆彬彬与被告上海申都置业有限公司各自负担）；二、被告张武根、赵秀英、陆彬彬于取得张武根、赵秀英、陆彬彬产权登记之日起十五日内，协助原告陈素萍办理该房屋产权过户手续，将此房屋产权过户登记至原告陈素萍名下（由此所应缴纳的相关税费由原告陈素萍负担）；三、原告陈素萍于本判决生效之日起十日内向被告张武根、赵秀英、陆彬彬支付购房款236,000元；四、原告陈素萍于本判决生效之日起十日内向被告张武根、赵秀英、陆彬彬支付补偿款30,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5,580元，由原告陈素萍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  殷雪二〇一六年五月十日书记员  龚漾附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。