烟台市福山区人民法院民 事 判 决 书(2015)福东民初字第110号原告：鹿丙友，男，汉族，住烟台市福山区东厅街道办事处。委托代理人：曹连静，山东晨之光律师事务所律师。委托代理人：林屹，山东晨之光律师事务所实习律师。被告：盛长炎，男，汉族，住烟台市芝罘区幸福中路。委托代理人：鹿理芹，女，汉族，住址同上，系被告之妻。原告鹿丙友诉被告盛长炎房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鹿丙友委托代理人曹连静、林屹，被告盛长炎及其委托代理人鹿理芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鹿丙友诉称，被告与原告确认房屋买卖合同效力纠纷一案，经烟台市福山区人民法院一审，烟台市中级人民法院二审，现已审理结案。烟台市福山区人民法院于2014年12月11日作出了（2014）福清民初字第197号民事判决书，判决驳回盛长炎全部诉讼请求。烟台市中级人民法院于2015年4月16日作出（2015）烟民四终字第497号终审判决，判决驳回上诉，维持原判。原告自收到终审判决之日起，多次找被告协商房屋过户事宜，但一直遭到拒绝。现原告诉至法院，请求判令被告履行房屋过户手续。被告盛长炎辩称，协议是无效的。1、土地有两种性质，一种是国有土地，一种是集体土地，集体土地不准有两套宅基地，只准有一套宅基地，只要村里给批了宅基地，再不允许拥有第二套宅基地，谁批了就不作为。2、房产证是盛长炎的，鹿丙友是恶意买我的房，他买房一直没有和盛长炎本人商谈，签订协议没有和盛长炎签订，没有交钱给盛长炎，盛长炎根本没有拿鹿丙友的钱。为什么这么多年不过户？鹿丙友就是恶意，他和谁签的协议应该和谁去过户。3、我没有授权给任何人，任何人没有权利卖我的房子，盛如珂无处分权，也无权代理，无处分权人订立的合同是效力待定的合同。4、鹿丙友应拿出证据。5、房产证是盛长炎的，但是为什么签的合同是盛如珂自有房屋，本案应该以事实为根据，以法律为准绳。盛如珂无权出卖盛长炎的房，所以这个协议无效。经审理查明，盛如珂与盛长炎系父子关系。鹿丙友与鹿成辉系父子关系。2003年12月29日，鹿丙友与盛如珂就被告所有的位于烟台市福山区高疃镇（现东厅街道办事处）涉案房产（房产证号：福房产证字第NO.630104**，土地证号：福集建字第402**号）一处签订房屋买卖契约。盛长炎于2014年向本院提起诉讼，请求法院依法判令鹿丙友与盛如珂签订的涉案房产的房屋买卖协议无效，鹿成辉立即从涉案房产中腾迁，将房屋归还盛长炎。该案经审理查明后，本院认为，鹿丙友基于盛长炎与盛如珂特殊的身份关系相信盛如珂是受盛长炎委托出卖涉案房产，又支付了合理的对价，故盛如珂的代理行为有效，盛如珂与鹿丙友签订的福房产证字第630104**号房屋买卖合同自始有效，鹿成辉占有、使用该房产并未侵害盛长炎的合法权益，盛长炎要求判令鹿成辉腾迁并归还房屋，于法无据，不予支持。本院于2014年12月11日作出（2014）福清民初字第197号民事判决书，判决驳回盛长炎的全部诉讼请求。一审判决宣判后，盛长炎不服，向烟台市中级人民法院提起上诉称，一审法院认定事实有误，请求：1、撤销一审判决，改判盛如珂与鹿丙友签订的福房产证字第630104**号房屋买卖协议无效；2、改判鹿成辉立即从盛长炎所有的福房产证字第630104**号房屋中腾迁，将该房屋归还盛长炎；3、本案诉讼费用由鹿丙友、鹿成辉承担。烟台市中级人民法院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。烟台市中级人民法院认为，盛如珂将盛长炎所拥有的房产出售给鹿丙友是无权代理行为。根据盛如珂在一审听证时的陈述，其将卖房款交付给盛长炎夫妇时，已明确告知盛长炎夫妇是卖房款；潘维平在原审中陈述及二审中向法院递交的信函内容，均陈述卖房当时打电话给盛长炎了，盛长炎并没有明确表示反对，让潘维平看着办，因此可以认定盛长炎收取该笔款项时已经知悉其性质是购房款而非租金。根据《民法通则》第六十六条的规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不做否认表示的，视为同意。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。故盛长炎予以接收、没有反对构成对盛如珂无权处分行为的追认。盛如珂的代理行为有效，盛长炎要求判令盛如珂与鹿丙友签订的房屋买卖协议无效，要求判令鹿成辉腾迁并归还房屋，于法无据，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。烟台市中级人民法院于2015年4月16日作出（2015）烟民四终字第497号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。盛长炎因不服（2015）烟民四终字第497号民事判决书，向烟台市中级人民法院申请再审。烟台市中级人民法院另行组成合议庭对该案进行了审查，认为，2003年12月29日盛如珂与鹿丙友在夏文忠等多人的见证下签订卖房契约，将登记于盛长炎名下的涉案房屋卖与鹿丙友，一、二审均认定盛如珂的上述行为系无权代理行为。盛如珂系盛长炎之父，潘维平系盛长炎之母，二人在一、二审中均陈述在卖房时已告知盛长炎，而盛长炎对此没有明确表示反对，让潘维平看着办，且事后二人亦将卖房款交给了盛长炎夫妇。鹿丙友基于盛长炎与盛如珂的特殊身份关系，有理由相信盛如珂系受盛长炎委托而出卖涉案房屋，且已支付了合理对价。综合上述事实，一、二审认为盛长炎没有反对出卖房屋且事后对房款予以接收的行为，构成了对盛如珂无权处分行为的追认，该认定并无不当。盛长炎主张原判认定的基本事实缺乏证据证明以及原判适用法律错误的理由均不能成立。烟台市中级人民法院于2015年12月4日作出（2015）烟民申字第313号民事裁定书，裁定驳回盛长炎的再审申请。盛长炎因不服烟台市中级人民法院（2015）烟民四终字第497号民事判决，向烟台市人民检察院申请监督。烟台市人民检察院审查后，认为申请人盛长炎未能提供充分证据证明其申请主张，烟台市中级人民法院（2015）烟民四终字第497号民事判决并无不当，该案不符合监督条件。烟台市人民检察院于2016年5月9日作出不支持监督申请决定书，决定不支持盛长炎的监督申请。原告主张，被告已用尽全部的诉讼途径，原一审、二审法院判决现已生效，被告应协助原告办理过户手续。经质证，被告对原一审、二审的民事判决书提出异议，认为盛如珂没有权利出卖其房产，原告系恶意购买被告房产；被告没有授权给任何人卖房，原告购买被告房产自始至终没有和被告商谈，协议也是原告与盛如珂签订的；被告也没有拿到原告的购房款，这么多年未过户，是因为被告一直不知情；原一审、二审的民事判决书没有事实根据，我方不服判决。被告对民事裁定书提出异议，不服该民事裁定，认为这份民事裁定书是我在没有递交证据前就作出的。被告对决定书提出异议，不服该决定，认为听证会没有对案件一审、二审的所有程序进行监督。另查，涉案房屋房产证及土地使用证均登记在被告名下，现两证均在原告处，由原告持有。以上事实，有原告提供的民事判决书、民事裁定书、决定书、房产证复印件、土地使用证复印件及本院庭审笔录等在案为凭。本院认为，原告与盛如珂签订的涉案房屋买卖协议，经本院、烟台市中级人民法院一审、二审审理，确认为有效合同，现（2014）福清民初字第197号民事判决书业已生效，故该买卖协议对当事人具有法律约束力。现涉案房产仍登记在被告名下，被告负有协助过户的义务。故原告请求被告协助办理房产过户手续，理由充分，于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告盛长炎于本判决生效后三十日内协助原告鹿丙友办理房屋过户手续，将位于烟台市福山区高疃镇（现东厅街道办事处）盛家村涉案房产（房产证号：福房产证字第NO.630104**、土地证号：福集建字第402**号）一处过户至原告鹿丙友名下。案件受理费100元，由被告盛长炎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  李 玮审 判 员  邹晓辉人民陪审员  姜克琨二〇一六年七月二十八日书 记 员  吕秀琴