浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙绍民终字第1523号上诉人（原审原告、反诉被告）陈小苟。委托代理人（特别授权代理）王遵义。委托代理人（特别授权代理）许坚军。被上诉人（原审被告、反诉原告）陈世木。委托代理人（特别授权代理）何高峰。上诉人陈小苟为与被上诉人陈世木建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2010）绍诸民初字第2214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年12月14日立案受理，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院审理查明，2009年12月21日，原告陈小苟与被告陈世木签订了一份土地转让协议书，其中约定：一、陈小苟将其拥有的座落在诸暨市店口镇文昌路的部分国有土地的土地使用权（土地使用证号为诸暨国用2001字第6-1320号）及地上建筑物转让给乙方，土地四至为东至本宗土地已建11间2楼西边井字离开2.20米，南至启蒙路，西至河边界线，北至三申公司围墙；二、上述房地产的转让价格为每亩70万元，具体亩数按土地管理部门的实测数字为准；三、付款时间为签订协议时付100万元，余款在办好土地转让手续后2天内付清；四、陈小苟应积极协助陈世木办理过户手续，过户时所产生的税费由陈世木负担；五、协议自双方签字后生效，如一方违约，应向对方支付违约金100万元；等等。合同签订之日，被告陈世木付给原告陈小苟转让款100万元。随后，双方向诸暨市国土资源局申请土地使用权变更登记（转让地块原先登记在诸暨市峰安管件厂名下，该企业系陈小苟个人开办的个体工商户）。2010年1月8日，经诸暨市暨阳国土资源勘察测绘有限公司测绘，该宗土地的用地面积为4121平方米，双方对此予以签字确认。1月11日，陈世木以诸暨市峰安管件厂的名义交纳了测绘费3000元。3月4日，陈世木以诸暨市峰安管件厂的名义补交了前次登记时所欠的契税及相应的滞纳金33747.23元。3月8日，陈世木以诸暨市峰安管件厂的名义交纳了因转让财产所得所产生的个人所得税129512元。5月4日，陈世木交纳了因转让财产所得所产生的个人所得税7105元和因本次土地使用权变更登记应交纳的契税61443元和。6月23日，诸暨市国土资源局核准该宗土地的土地使用权变更登记。6月29日，陈世木交纳了交易手续费和工本费，从诸暨市国土资源局领取了国有土地使用权证，该土地使用权证上载明转让地块的土地使用权面积4121元（系独用面积）。7月3日，陈世木又付给陈小苟转让款350万元。2010年8月，陈小苟诉讼来院，要求本院判如所请。原审法院审理认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告陈小苟与被告陈世木于2009年12月21日签订的土地使用权及地上建筑物转让协议书，系出于双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律规定，应属合法有效。在此基础上，需要判定双方在合同履行过程中是否存在相应的违约行为，进而确定是否应当承担相应的违约责任。根据原、被告双方争议焦点，该院评判如下：一、转让协议中确定的土地使用权面积如何确定？根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。当事人在签订合同时，共同的真实意思往往通过文字表示在合同条款中，故首先应从合同条款中寻求解释赋予其通常含义。本案中，双方约定转让地块的具体亩数按土地管理部门的实测数字为准，在双方没有其他特别约定的前提下，应按通常含义进行理解，即转让协议中确定的“实测数字”应理解为经测绘部门测定并经国土资源管理部门认可，并记载在不动产登记薄上的用地面积，也即国有土地使用权证上载明的用地面积，故而确定原、被告协议转让地块的用地面积为4121平方米（事实上，双方对该用地面积也予以签字认可）。所谓代征地，是指城市建设工程沿道路、铁路、河道、绿化带等公共用地安排建设的，建设单位按照相关法律法规规定代征的公共用地。可见，代征地面积产生于土地使用权初始登记环节，并不必然约束后来的变更登记环节。原告陈小苟认为转让面积包括代征地面积，依据不足，本院不予采信。据此计算，被告陈世木多支付转让款数额为4500000-4121÷666.67×700000＝172971.64元。现被告陈世木反诉要求原告陈小苟返还土地转让款168617元，理由正当，该院予以支持。二、被告陈世木是否存在逾期付款的违约行为？如存在违约，违约金的数额如何确定？转让协议书约定，被告陈世木应在办好土地转让手续办妥后2天内付清余款。原告陈小苟认为“办好土地转让手续”应理解为“国土资源管理部门签发国有土地使用权证之日”，本院认为，国土资源部管理部门实际签发国有土地使用权证之日与当事人知道这一签发之日抑或实际领取之日必然存在一个时间差，如果将这一日期理解为签发之日，对履行款项支付义务的一方当事人来说，由于难以确切掌握履行时间，一旦碰到像本案中履行期限约定过短的情形，无疑显得有失公平。考虑到本案中无法确定国土资源部管理部门通知受让人领取国有土地使用权证的日期，故该日期理解为“领取国有土地使用权证之日”较为妥当。从被告陈世木提供的交易手续费收据、工本费收据，可以确定该日期为2010年6月29日。根据转让协议书约定，被告陈世木应在7月1日前付清余欠转让款，但被告到7月3日才支付了转让款350万元，存在逾期付款的违约行为，应当承担相应的违约责任。被告辩称国有土地使用权证系通过双方共同委托的当事人李某领取，其实际领到国有土地使用权证的日期为7月3日，并未能举证证明；退一步而言，既然李某同时系被告的委托代理人，该代理人从国土资源管理部门领取国有土地使用权证的日期同样应视为被告领取国有土地使用权证之日，并不影响该日期的判定，故被告的这一辩称不能成立，该院不予采信。由于被告陈世木存在逾期付款的违约行为，根据转让协议书约定，被告陈世木应支付原告陈小苟违约金100万元。鉴于我国合同法规定的违约金性质是补偿性违约金，双方约定的违约金数额显然过分高于被告违约行为所造成的损失，极具惩罚性。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，现被告要求法院对违约金数额作合理调整，理由正当，本院予以支持。根据本案的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、逾期利益等因素，该院酌定5000元。三、原告陈小苟应否返还被告陈世木垫付的相关税费？转让协议书约定，过户时所产生的税费由被告陈世木负担。该约定符合目前我国二手房地产市场“买方负担税款，卖方获得净价”的交易常态。这里所指的“过户时产生的税费”，应理解为包括过户时所产生的一切税费，不仅仅限定于流转税类。被告陈世木主张不包括个人所得税之类的所得税类，理由不足，该院不予支持。同样，测绘费也属于“过户时产生的税费”，也应由被告承担。被告以诸暨市峰安管件厂的名义补交的契税及相应的滞纳金33747.23元，属于原告积欠的税款，与本次国有土地使用权转让无关，应由原告承担。被告起诉要求原告返还该笔垫付款，理由正当，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十五条、第一百一十四条、第一百二十五条第一款之规定，判决如下：1、被告（反诉原告）陈世木应付给原告（反诉被告）陈小苟违约金5000元；2、原告（反诉被告）陈小苟应返还被告（反诉原告）陈世木土地使用权转让款168617元、契税及滞纳金33747.23元，合计202364.23元；上述第一、二项确定的款项相抵后，原告（反诉被告）陈小苟尚应付给被告（反诉原告）陈世木款项197364.23元，限本判决生效之日起十日内付清；3、驳回原告陈小苟的其余诉讼请求；4、驳回被告陈世木的其余反诉请求。本案应收本诉受理费5032元，依法减半收取2516元，由原告（反诉被告）陈小苟负担2491元，被告（反诉原告）陈世木负担25元；应收反诉受理费3220元，由原告（反诉被告）陈小苟负担2168元，被告（反诉原告）陈世木负担1052元。原审判决作出后，上诉人陈小苟不服原判，提起上诉称：原审认定事实错误。一、上诉人、被上诉人协议转让的面积应为4332.2平方米。依据双方2009年12月21日签订的“土地转让协议书”第一条第2项明确约定了土地的四至，同时约定转让面积按“土管部门实测为准”。上诉人认为，土管部门的实测，指土管部门实际测量的数据，而非记载在不动产登记簿上的用地面积。而且从双方签订合同后的履行情况看，被上诉人已经实际支付转让款达450万元，其支付的依据也是按照转让面积4332.2平方计算的。同时，在双方2008年11月15日签订的《土地及地上建筑物转让协议》第一条明确约定转让面积为4332.2平方米，该面积系双方当事人一致认可的数据。二、违约金数额过低。上诉人已于2010年6月10日将转让土地使用权过户至被上诉人名下，但被上诉人至2010年7月3日才支付转让款350万元，余款4548787元至今未付，已构成严重违约，原审法院酌定违约金为5000元明显过低。三、被上诉人支付的契税及滞纳金33747.23元，不应予以返还。转让协议书约定，过户时产生的税费由陈世木负担。根据交易习惯，卖方获得的价款是一种净价，即卖方实际得到的款项，不含一切税费。在双方转让前，被上诉人也明知上诉人有积欠的税费，故该部分税费应由被上诉人承担。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人陈世木答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、关于协议转让面积问题。本案的城镇土地使用权范围，只能以原有的、经合法登记的城镇国有土地使用权范围为限。土地转让协议约定的土管部门实测数字，已为上诉人与被上诉人签字纳印所共同认可。被上诉人在原审时提交了诸暨市暨阳国土资源勘察测绘有限公司出具的《宗地图》，表明宗地面积为4121平方米，测绘时间2010年1月8日。在该《宗地图》上，双方当事人均签字纳印表示确认。同时，土地使用权的转让作为物权的变动，应以不动产登记为准。本案经诸暨市土地管理局登记并核发的《国有土地使用权证》上载明的土地使用权转让面积为4121平方米。二、关于个人所得税是否系过户时产生的税、费问题。个人所得税并非因土地流转而需缴纳的流转税，不属于过户时产生的税费，该税收理应由利得者缴纳，故原审法院关于所得税的判决，被上诉人不予认同。至于上诉人提出的契税及滞纳金的问题，原审法院对该部分费用的判决是正确的。三、违约金调整问题。我国合同法对违约金的规定侧重于补偿性，同时有限制地承认违约金的惩罚性。本案中，被上诉人即使按照一审法院认定的事实，显然没有恶意违约的故意，违约时间也仅为逾期2天，且并未造成上诉人较大的经济损失。故原审法院以适当高于银行逾期贷款利率的标准要求被上诉人支付违约金，是正确合理的。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。二审中双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明事实与原审判决认定的事实一致。围绕上诉人的上诉请求及理由，本院审查认为，上诉人陈小苟与被上诉人陈世木于2009年12月21日签订土地使用权及地上建筑物转让协议书，协议书约定双方转让的地块转让单价为70万元一亩，具体面积则按土地管理部门的实测数字为准。协议签订后，被上诉人陈世木已支付给上诉人陈小苟450万元整。现上诉人起诉认为，转让地块的面积为4332.2平方米，被上诉人尚欠转让款48787元，而被上诉人反诉称转让地块的面积为4121平方米，被上诉人已经多付了168617元，并要求上诉人返还。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方当事人为证明自己的主张，均提供了落款时间为2010年1月8日，由诸暨市暨阳国土资源勘察测绘有限公司出具的《宗地图》，其中上诉人出具的《宗地图》显示地块面积为4332.2平方米，被上诉人出具的《宗地图》显示为4121.0平方米，上方书写载明“转让范围以界址内面积为准：4121平方米，转让方与受让方签字”，故可以认为系诸暨市暨阳国土资源勘察测绘有限公司出具了两份《宗地图》，上诉人与被上诉人双方对标注面积为“4121平方米”的《宗地图》予以了签字确认。2010年6月23日，诸暨市国土资源局在颁发给被上诉人陈世木的土地使用权证书（诸暨国用（2010）第90700734号）上也载明受让土地使用权面积为4121.0平方米，故原审法院认定本案转让土地的面积为4121平方米正确。上诉人认为转让土地为4332.2平方米，被上诉人尚欠土地转让款的诉讼请求不能成立，被上诉人主张其已超额支付土地转让款，并要求上诉人返还多付部分款项的请求理由正当，原审法院予以支持符合法律规定。上诉人陈小苟上诉认为原审确定的违约金过低，因双方转让协议约定，被上诉人应在办好土地转让手续办妥后2天内付清余款，而被上诉人领取国有土地使用权证在2010年6月29日，根据协议约定，其本应在2010年7月1日付清转让款，其在7月3日支付剩余款项存在逾期付款违约。虽然双方协议约定了违约金，但该约定的违约金明显高于上诉人陈小苟因被上诉人违约所可能产生的实际损失，故原审法院酌情确定违约金为5000元合理，上诉人的该项上诉请求本院不予支持。对于返还税费的问题，因上诉人陈小苟之前拖欠税款，并由此产生了相应的滞纳金，故该部分税费应由上诉人自行承担。综上所述，上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十七条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8252元，由上诉人陈小苟负担。本判决为终审判决。审 判 长  高伯军代理审判员  徐燕飞代理审判员  丁林阳二〇一一年一月十八日书 记 员  章卫琴