上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2014）金民三(民)初字第2196号原告(反诉被告)汉和（天津）科技发展有限公司(以下统称原告)诉被告(反诉原告)上海卫吕机械有限公司（以下统称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告提起反诉，后依法适用简易程序于2014年9月10日公开开庭对本诉及反诉合并进行了审理。后转为普通程序并组成合议庭于2014年12月3日再次公开开庭进行了审理。两次庭审，原告委托代理人陆某某、王某某、被告委托代理人陆某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告为来上海金山办企业，经中介介绍，在中介及被告均说我方企业能在这里开办的情况下，与被告于2012年2月27日签订了《厂房租赁合同》。合同约定了租赁面积、租赁期间、租金、租赁用途、用电用水、安全生产等等。签约后，原告于2014年3月1日支付了半年租金人民币（以下币种相同、略）130,000元。同年3月29日，原告搬入租赁厂房内。次日，应原告要求被告法定代表人爱人前来查看水表、电表时，某镇政府派人前来通知，说该厂区不符合区政府、镇政府有关租赁项目的规定而不准出租；不给租赁企业办理营业执照、环评，不准生产。当即原告将吕某镇政府来人出示的文件拍照，并通过手机发给被告法定代表人。同年4月2日，被告法定代表人到厂口头通知原告退房另找其他厂房，并表示在没找到新厂房之前暂时让原告使用。同年4月5日至8日，原告搬离了租赁厂房，并于次日原告经办人将厂房钥匙退给被告法定代表人。原告租赁厂房而无法生产经营，却带来巨大经济损失。鉴于被告已构成严重违约，依法应退还原告房租并承担相应经济损失，故请求法院判令：1、解除原、被告之间2014年2月27日的《厂房租赁合同》；2、被告退还原告房租130,000元；3、被告承担原告经济损失10,000元。被告答辩并反诉称，双方通过中介达成租赁协议，被告为此还支付了中介费25,000元。至于政府发文、双方信函往来都是6月份的事，且政府所发文件是征求意见稿，表明原告诉称事实不能成立。双方在租赁合同履行过程中产生争议致合同解除，原告应当承担违约责任，且于2014年7月初才将涉案厂房另行出租他人，故我方双方合同于2014年6月底解除。据此，提起反诉，请求法院判令：1、原告支付被告2014年2月26日至6月30日租金86,666元房屋中介费25,000元。原告针对被告反诉辩称，合同约定了免租期，双方在中介的协调下已于2014年4月13日达成退租协议；原告只同意支付租期内占用厂房的10天租金。至于被告支付中介费，原告不清楚，也不应由原告承担。经审理查明，2012年2月27日，原、被告签订《厂房租赁合同》。合同约定：原告租赁被告所有位于上海市金山区吕巷镇振吕工业园G栋厂房；免租期为32天，正式起租日期为2014年4月1日；年租金为260,000元，每6个月支付一次；在合同有效期内，如国家或被告、原告有新规划时，双方应配合新的规划执行，该方须提前三个月通知对方，双方协商解决；本合同有效期内，任何一方违约，双方都有权提出解除本合同，由此造成的经济损失，由违约方负责赔偿等等。2014年3月1日，原告向被告支付半年租金130,000元。同年6月24日，被告以邮件方式发送给原告《协议书》，表明由于原告在租赁期间因政府原因办理退租手续，按合同约定被告退还原告房租80,000元，双方在该协议上均未盖章。审理中，双方确认涉案厂房本身不存在瑕疵；对于解除合同亦均无异议。审理中原告还称，原告搬入租赁厂房次日，被告法定代表人爱人应原告要求前来查看水表、电表时，吕巷镇政府派人前来通知，说该厂区不符合区政府、镇政府有关租赁项目的规定而不准出租；不给租赁企业办理营业执照、环评，不准生产。当即原告将吕巷镇政府来人出示的文件拍照，并通过手机发给被告法定代表人。为证实该节事实，原告提交了《关于规范我区工业租赁项目管理的实施细则（试行）》（征求意见稿）及上海吕巷工业开发总公司沈某某名片。受此影响，双方在中介协调下，于2014年4月13日达成解除合同的《协议书》，并由中介以邮件方式发送双方。原告提供的丁某某、陈某某证明可以证实原告搬离及另外公司进驻涉案厂房的时间。同年4月2日，被告法定代表人到厂口头通知原告退房另找其他厂房，并表示在没找到新厂房之前暂时让原告使用。同年4月5日至8日，原告搬离了租赁厂房，并于次日原告经办人将厂房钥匙退给被告法定代表人。审理中被告针对原告另称内容表示不予认可，并仍称涉案厂房是在2014年7月后出租他人的。诉讼中，本院准予原告的诉讼保全申请，冻结被告的银行存款143,000元，或查封扣押其相应价值的财产。以上事实，由原告提供的双方主体信息、房产证、委托书、涉租房屋居住人的身份信息、《厂房租赁合同》、网银电子回单、4月13日《协议书》、网页截屏、录音记录、光盘、证明、证明人身份证复印件、6月24日《协议书》、照片、搬家费收据、收款人身份证复印件、收款人证明、索赔函、《关于规范我区工业租赁项目管理的实施细则（试行）》（征求意见稿）、名片，被告提供的产权证、6月24日《协议书》、支付中介费收据，以及双方当事人所作陈述等证据证实。本院认为，双方所签合同不存在法律规定的无效情形，应当认定为合法有效，对当事人具有法律约束力。现双方对于解除合同均无异议，本院应予尊重。而双方对于何时已解除合同以及合同解除的责任归属发生争议。从本案查明的事实可知，原告提供的政府文件等证据系属征求意见稿，对一定区域工业租赁项目并无约束力；原告也无其他确凿证据证明受政策影响而无法租赁。被告将自有无瑕疵的工业厂房用于出租应当无可厚非。在双方发生租赁关系的初期出现上述情形，原告臆想租赁目的难以实现而要求解除合同，在其无法定解除权的情况下，应当与被告协商解决有关解除合同事宜。双方虽为此努力，存在4月13日及6月24日的协议，但终因存在分歧而未能达成一致协议。在此情况下，原告以事实搬离涉案厂房行为以及中介制作并发送的电子邮件事实不具有合同已经解除的法律效力；即便其具有法定解除权，也应以通知的方式正当行使，而不应以双方未确认协议予以主张。因此，本院认定导致合同解除责任完全归属于原告。原告仅凭证人证明来证实被告已于5月将涉案厂房另租他人的事实，本院难以采信；从双方都同意解除合同表态，以及原告2014年7月7日诉至本院请求解除合同，本院确认双方合同解除时间为2014年6月底。其实，双方合同对于违约责任作了相应约定，现被告自愿处分民事权利而未予主张，与法不悖。但被告以原告未进行装修等反诉主张免租期租金，因无合同依据，故本院不予支持。至于原告主张赔偿经济损失，因其自身违约，故无从谈起；被告反诉主张支付中介费，因该费用与本案无涉，故不予审议。据此，原告应当按合同约定的租金标准支付被告正式起租至合同解除期间的三个月租金65,000元。鉴于原告已支付被告租金130,000元,因而被告尚应退还原告租金65,000元。综上，为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条之规定判决如下：一、确认原告(反诉被告)汉和（天津）科技发展有限公司与、被告(反诉原告)上海卫吕机械有限公司之间2014年2月27日签订的《厂房租赁合同》于2014年6月30日解除；二、被告(反诉原告)上海卫吕机械有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)汉和（天津）科技发展有限公司租金人民币65,000元；三、驳回本诉原告汉和（天津）科技发展有限公司、反诉原告上海卫吕机械有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费人民币3,100元、诉讼保全费人民1,235元等合计人民币4,335元，由本诉原告负担人民币2,322元，本诉被告负担人民币2,013元；反诉案件受理费减半收取人民币1,267元，由反诉原告负担人民币529元，反诉被告负担人民币738元。本诉被告、反诉被告所负之款，均应于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  奚利强审 判 员  金志荣人民陪审员  陈 谦二〇一四年十二月十九日书 记 员  李梦娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。