湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初11104号原告：陈唯，男，1990年10月2日出生，汉族，住湖南省安乡县。委托诉讼代理人：胡凌云，广东天穗（长沙）律师事务所律师。被告：刘慧艳，女，1995年7月25日出生，汉族，住湖南省汨罗市。委托诉讼代理人：李想灵，湖南融邦律师事务所律师。原告陈唯（以下简称原告）诉被告刘慧艳（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡凌云，被告的委托诉讼代理人李想灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告立即支付2019年9月2日至2019年11月1日的两个月房屋租金42000元；3.判令被告向原告支付违约赔偿金21000元；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告因公司经营需租赁原告位于长沙市雨花区的房屋用于办公。2019年3月，双方协商一致并签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限12个月，租期自2019年3月2日起至2020年3月1日止，月租金21000元，缴租方式为每季度支付一次，以后提前10天支付下一季度租金；如一方违约需赔偿对方一个月租金作为违约赔偿金。合同签订后，被告向原告支付了第一季度（含押金）和第二季度的租金，但第三季度租金未按合同约定支付且拖欠至今。在原告要求被告支付后，被告于9月底擅自搬离租赁房屋并提出要求解除租赁合同。被告的行为构成违约，应依约承担违约责任。被告辩称，被告向原告支付了两个季度的租金及一个月的押金，押金应抵扣9月份的租金；被告已于2019年9月底搬离租赁房屋，之后产生的房屋租赁损失应由原告自行承担；原告主张的违约金偏高，请求予以酌减。经审理查明，原告与案外人张波签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁张波所有的位于长沙市雨花区坤颐商务中心（御溪国际）1、2、3栋2603-2605房，租赁期限自2017年11月1日至2022年10月31日。2019年3月，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：原告将其承租的上述房屋转租给被告用于办公，租赁期限自2019年3月2日起至2020年3月1日止，月租金为21000元，缴租方式为每季度支付一次；以后提前10天支付；乙方交租户押金21000元给甲方，乙方退房时结清水、电、气、电话、物业管理等费用后及屋内设施家具、家电无损坏，由甲方退还乙方所交保证金；合同期内，乙方单方面提出终止合同，押金和剩余房租不退；合同期内如有一方违约，则违约方按本房屋壹月租金赔偿对方作为违约赔偿金。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告向原告支付了两个季度的租金及21000元押金，自2019年9月2日起的租金未再支付。2019年9月底，被告因经营不善，欲与原告协商解除租赁合同未果。被告遂于2019年9月28日搬离上述租赁房屋，双方就此产生纠纷。原告于2019年10月10日诉至本院，请求判如所请。庭审中，原告述称21000元押金未退还被告，涉诉房屋至今未出租。以上事实，有两份《房屋租赁合同》、产权证、报警案件登记表、微信截图、当事人陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制规定，合法有效，双方均应严格遵照履行。合同约定租赁期限至2020年3月1日止，但被告已于2019年9月28日已搬离租赁房屋，原告也对外发布了招租公告，故双方签订的租赁合同实际已于2019年9月28日解除。被告未依约支付租金并搬离租赁房屋，导致原告的合同目的不能实现，其行为已构成违约，被告应当向原告承担违约责任。关于租金，被告自2019年9月2日起未再支付租金，至2019年9月28日被告搬离租赁房屋，被告应向原告支付该期间的租金。而被告向原告支付的21000元押金，原告也未予退还。双方虽在合同中约定被告在合同期内单方提出终止后同，押金不退，但押金是一方当事人将一定费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害,如果造成损害的可以以此费用据实支付或另行赔偿。鉴于原告未提交证据证明被告存在拖欠水、电、气、电话、物业管理等费用及损坏屋内设施家具、家电的情形，且原告在本案亦主张了违约赔偿金，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务,该债务的标的物种类、品质相同的,任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销,但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的,应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限”的规定,被告支付的押金在双方清算时原告应予以退还。被告在本案中有要求抵扣的意思表示,同时考虑到为减少诉累,本院将被告所交押金予以抵扣其欠付的租金。原告要求被告支付至2019年11月1日的租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于违约赔偿金，根据合同约定，违约方应按一个月租金向对方支付违约赔偿金。如前所述，被告的行为已构成违约，被告应依约向原告支付违约赔偿金。被告认为原告主张的违约赔偿金偏高，本院认为，被告的违约行为造成原告租金损失，涉诉房屋在被告搬离后一直未出租给他人，故原告诉请被告支付违约赔偿金21000元，符合合同约定及法律规定，本院予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告陈唯与被告刘慧艳签订的《房屋租赁合同》于2019年9月28日解除；二、被告刘慧艳于本判决生效之日起7日内向原告陈唯支付违约赔偿金21000元；三、驳回原告陈唯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1375元，因适用简易程序减半收取687.5元，由被告刘慧艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  王丽琴二〇二〇年四月二十二日书记员  杨雨晴附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十九条当事人互负到期债务,该债务的标的物种类、品质相同的,任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销,但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的,应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。