广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初7115号 原告：韦世秦，男，1975年12月24日出生，汉族，住广西宾阳县。 原告：宋桃先，女，1977年3月15日出生，瑶族，住广西宾阳县。 委托诉讼代理人：蒙福胜，广西金益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢洲，广西金益律师事务所实习律师。 被告：广西众万园置业投资有限公司，住所地：南宁市明秀东路**江宇世纪城**楼**，统一社会信用代码:91450100MA5MUJUF5U。 法定代表人：磨饶文，该公司经理。 委托诉讼代理人：甘友思，广西思盛律师事务所律师。 原告韦世秦、宋桃先与被告广西众万园置业投资有限公司（以下简称“众万园公司”）合同纠纷一案，本院于2019年10月14日受理后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告韦世秦、宋桃先的委托诉讼代理人蒙福胜、卢洲，被告众万园公司的委托诉讼代理人甘友思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦世秦、宋桃先向本院提出诉讼请求：1、被告与原告签订的《五星广场合作建房合同》无效；2、被告向原告返还已经支付的房款166154元及资金占用 -2- 期间的利息（利息自2019年2月19日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至还清以上款项之日止）；3、本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：2018年原告在被告的邀请下到宾阳县凤凰科技广场107号商铺的“五星广场”接待中心参观了解其开发的名为“五星广场”的住宅项目。该项目本应为三产用地商业用途，但在接待原告时，被告在宣传单、置业计划推介书、营销场所模型设置按照住宅的性质、功能和布局作宣传，使原告误认为该“五星广场”为商品住宅用房进而与被告在2019年2月18日签订了《五星广场合作建房合同》。该合同约定原告缴纳首期款为166154元，剩余房款在楼房建筑达到十层、封顶及交房时分期缴纳。此后，原告经了解“五星广场”位于宾阳县西面，建设用地由宾州镇新廖村委老覃村五队村民小组提供，用地性质为宾州镇新廖村委老覃村五队集体三产安置用地，土地用途为商服用地（三产安置用地），但原告并非集体经济组织成员，被告在未办理土地由集体所有征用为国有手续及未取得建设工程规划许可证的情况下，将农民集体所有土地上的房屋向其他非集体经济组织成员的公众出售，违反了我国土地管理法，同时也违反我国房地产开发准入制度。原告认为，双方签订的合同应为无效合同。被告因该合同已取得的购房款及资金占用期间的利息应予以返还给原告。 被告众万园公司答辩称：1、双方的建房合同是有效的，双方签订的合同是建房合同而不是买卖合同。被告是与宾阳县宾州镇新廖村委老覃村五队集体签订了三产安置用地的合作开发合同，被告与原告也是合作关系，而不是买卖合同关系。2、本案的项目还在建设中，目前停工中，被告在争取尽快开工，不同意解除合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本 -3- 院认定事实如下：2019年2月18日，原告韦世秦、宋桃先（乙方）与被告众万园公司（甲方）签订《“五星广场”房屋合作建房合同》，约定：甲方依据【南国土审（集）批宾国用［2016］第00004号】，取得位于宾阳县西面的地块用于甲方、乙方合作建房，该地块土地面积为4215.21平方米，规划用途为商服用地；合作建房模式：1、宾阳县新廖村委老覃村第五村民小组负责提供自用划拨建设用地用于合作建房，不承担合作建房费用；2、甲方负责合作建房的审批手续、建造事宜，寻找合作建房的出资单位或个人，合作建房的出资单位或个人缴纳的合作建房款用于支付开发、建设的各项成本费用；3、乙方签订本合同时己经充分了解、知悉甲方与宾阳县新廖村委老覃村第五村民小组的合作建房关系、模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意出资合作建房，按本合同约定支付合作建房款，并按本合同约定享有约定房屋在约定年限内的使用权；本合同合作建房的房屋（以下简称该房屋）为本合同第一条规定项目的2栋1单元12层03号房；乙方取得该房屋使用权期限为，自该合同签订之日至2085年11月6日止；乙方以合作建设房屋的建筑面积计算承担合作建房款，该房屋合作建房单价为3688元／平方米（毛坯房），合计该房屋合作建房总价款为415379元；乙方在签署本合同的同时交纳首期款，首期款共占房屋总合作建房款的40%，计166154元。此外，该合同还就房屋面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、乙方逾期付款的违约责任、合作建设房屋交给乙方使用的日期、逾期交房的违约责任、房屋交接等事项进行了约定。合同签订当天，原告向被告交纳了166154元。原告主张其与被告签订的合同无效，遂诉至本院，诉请如前。 另查明，位于宾阳县西面的地块【土地使用权证：宾 -4- 国用[2016]第00004号】的土地使用权人为宾阳县新廖村委老覃村第五村民小组，该土地用途为商服用地（三产安置用地）。被告（乙方）与宾州镇新廖村委老覃五队（甲方）签订了《宾州镇新廖村委老覃村五队集体三产安置用地项目合作开发合同》，约定：老覃村五队集体三产用地，经村民社员大会一致同意，与被告合作开发老覃五队城东新区C区地块，已办好国有土地证6.321亩，乙方按6321平方米回建住房给老覃五队；甲方自有集体三产用地已经办好国土证6.321亩，使用期40年用于同乙方合作开发。被告的经营范围为对房地产业的投资；房地产开发（凭资质证经营）；房地产商品房交易、居间、代理、行纪服务等。 庭审中，被告自认涉案项目至今未取得准建证、建设工程施工许可证、预售许可证。 以上事实，有《“五星广场”房屋合作建房合同》、收据、《宾州镇新廖村委老覃村五队集体三产安置用地项目合作开发合同》、土地使用权证及双方当事人陈述予以证实。 本院认为，合作开发房地产必须符合合资合作开发的三个特征，即共同出资、共享收益、共担风险。原、被告签订的《“五星广场”房屋合作建房合同》,虽名为“合作建房”,但约定的是原告向被告支付固定数额的房款，被告交付特定房屋给原告使用，原、被告之间并不具备合作建房法律关系中共担风险、共享利润的本质特征，其交易外观符合房屋买卖合同法律关系的特征。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”之规定,原、被告之间签订的《“五星广场”房屋合作建房合同》性质为房屋买 -5- 卖合同。 被告将未竣工的房屋向公众发售时,应依法办理土地利用、规划、销售等手续。在本案中,被告将讼争房屋建设于三产安置用地上,并对未建设完毕的房屋向社会销售,损害了正常的房地产交易秩序,有损社会公共利益。并且,被告又在未取得商品房预售许可证的情况下即向原告出售房屋,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)项、第(五)项“有下列情形之一的，合同无效：（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定,因此,原、被告双方签订的《“五星广场”房屋合作建房合同》应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还”的规定，现原告诉请被告返还购房款166154元,符合法律规定，本院予以支持。 关于原告诉请的利息问题。本案中，被告将未取得合法手续的房屋出售给原告,存在重大过错；而合同中已明确载明了房屋所涉土地的性质及权属，原告明知房屋权属存在瑕疵仍自愿出资购买,本身亦存在一定过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”的规定，本院认定被告对于原告的利息损失应承担60%的责任。因原、被告对于本案合同无效的法律后果均有过错，原告基于该合同向被告交付房款的行为系出于双方合意的结果，在此前提下，原告主张被告支付从收取房款之日至原告起诉至本院期间的利息，该部分的利息是基于本案合同所产生的损失，不应由被告负 -6- 担。原告于2019年9月26日向本院起诉请求被告返还其已交付的房款，此时，被告不予退还原告交付的房款形成资金占用的事实，原告主张该期间被告占用资金的利息损失，属合理请求，本院予以支持。因此，被告应赔偿原告的利息损失，计算方式为:以166154元为基数,自2019年9月26日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的60%分段计付。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第(四)项、第(五)项、第五十八条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条之规定,判决如下: 一、确认原告韦世秦、宋桃先与被告广西众万园置业投资有限公司于2019年2月18日签订的《“五星广场”房屋合作建房合同》无效; 二、被告广西众万园置业投资有限公司向原告韦世秦、宋桃先返还购房款166154元; 三、被告广西众万园置业投资有限公司向原告韦世秦、宋桃先支付利息(利息计算方式为:以166154元为基数,自2019年9月26日至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的60%分段计付)。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判 -7- 决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1812元，财产保全费1351元，共计3163元，由被告广西众万园置业投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  刘孙丽 二〇一九年十二月三日 书记员  马雨柔 -8- 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 -9- 第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。