上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第3112号上诉人（原审原告）广东恒茂实业投资有限公司，住所地广东省广州市白云区沙河沙太路京溪桥东侧广州市新百佳小商品城自编号A13140号。法定代表人关凯旋，总经理。委托代理人李健宏，公司员工。被上诉人（原审被告）上海金科林业有限公司，住所地上海市长宁区江苏北路30号1号楼4楼D16室。法定代表人谢爱芳，经理。委托代理人朱詠梅，上海普世律师事务所律师。委托代理人毛东涛，上海普世律师事务所律师。上诉人广东恒茂实业投资有限公司（以下简称恒茂公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2015）长民三（民）初字第391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月12日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月17日公开开庭审理了本案。上诉人恒茂公司之委托代理人李健宏及被上诉人上海金科林业有限公司（以下简称金科公司）之委托代理人朱詠梅、毛东涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，上海市长宁区安化路200弄17号整栋别墅为公房，金科公司为公房承租人，全幢建筑面积337平方米，有独用园地。2013年12月18日，金科公司（甲方）与恒茂公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，上述合同约定：租赁物业位于上海市长宁区安化路200弄17号整栋别墅，房屋建筑面积337平方米，该物业属于国家保护建筑，甲方向乙方出租该处物业时属三层楼老别墅，乙方未经该物业相关单位审核批准，不得损坏室内外的所有设备、装修，不得进行房屋改建或破坏房屋结构，并保持该物业的清洁，乙方表示同意；该物业租赁期为10年，自2004年1月1日起至2023年12月30日止，其中免租期自2014年1月1日起至2014年3月15日止；租赁期满，甲方有权收回该物业，乙方应如期交还；该物业月租金为人民币（下同）3.5万元整（大写：人民币叁万伍仟元整），年租金为42万元整（大写：肆拾贰万元整）；该房屋的租金自本协议签订之日起3年内不变......；该物业采取租金先支付后使用的支付方法，乙方应于合同期内，每三个月支付一次租金，乙方需提前10日以现金或转账方式支付下期租金；首期租金自本合同签订当日支付，租金汇入以下指定帐户：谢爱芳，开户银行：民生银行古北支行，帐号：024000000848，汇款时当天通知甲方；租赁合同签订当日，乙方应向甲方支付该物业租赁保证金人民币7万元（大写：人民币柒万元整）；当乙方有任何拖欠前款所述应付款项的，乙方按拖欠费用总额的5%／日支付滞纳金，拖欠达到10日时，甲方有权收回该物业；乙方应以房屋交接时的现状使用，如要求重新装修或变更原有设施的，应事先征得甲方的书面同意，但不得破坏原物业结构、窗户、外墙和屋顶等，按规定应向有关部门（包括该房屋物业管理机构）办理申报手续的，须办妥有关手续后，方可进行。若因乙方未办妥有关手续造成合同终止或解除的，甲方不对装修费进行补偿；租赁期间，乙方应合理使用并爱护房屋，因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修，费用由乙方承担；乙方应按时交付租金，若逾期交付租金，则每逾期一日，由乙方按月租金的5%向甲方支付违约金；逾期超过10日的，则视为乙方自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，甲方可单方面终止本合同并不再退还已收取的保证金，如给甲方造成损失的，乙方应负责赔偿甲方的损失；租赁期间，未经甲方同意，乙方擅自提前解除本合同，或其他严重违约，致使本合同无法履行的，甲方不退还已收取的租金和保证金，若给甲方造成损失的，乙方应负责赔偿；租赁期间，出现本合同第5.2条、第5.3条规定情形的，则视为乙方严重违约，甲方可单方面终止本合同并不再退还已收取的租金和保证金，如给甲方造成损失的，乙方应负责赔偿甲方的损失；乙方进行装修的，装修平面图、水管道、热气管道以及电路等隐蔽工程的施工图，需经甲方确认后方可执行，乙方保证按照甲方签字确认的装修平面图，水管道、燃气管道以及电路等隐蔽工程的施工图进行施工，否则，甲方有权终止本协议，同时保证金及已付租金不予退还。2013年12月27日，金科公司与恒茂公司签订《房屋交接确认书》。双方确认老别墅交接当天，恒茂公司已检查了老别墅的建筑质量和装修情况，双方一致认为该物业可正常交接使用，双方对交接房屋无争议。交接书上同时有中介及物业人员的签名。原审又认定，恒茂公司支付了金科公司租赁保证金7万元，至2014年12月15日止的租金315，000元，公房租金10，447.20元。恒茂公司在金科公司交付系争房屋后，开始装修，在装修过程中拆除了一至三层部分墙体，同时采用钢结构进行加固，但之后一直处于停工状态。后恒茂公司诉至法院，请求判令：1、金科公司返还恒茂公司支付的租金315，000元；2、金科公司返还恒茂公司支付的房屋使用权租金10，447.20元；3、金科公司返还恒茂公司支付的租赁保证金70，000元。原审庭审中恒茂公司请求增加诉讼请求：要求双方继续履行房屋租赁合同，并从交付之日重新起算租期。原审再认定，系争房屋为独幢房屋，南面有一花园，花园边界有封闭的围墙。系争房屋入户门在北面，入户门外为小区公共走道，恒茂公司所指的两间小房子与系争房屋之间隔着一条走道。原审另认定，金科公司因系争房屋的租赁合同，另案向恒茂公司提起诉讼，要求解除合同，并支付租金等。在另案审理中，金科公司原提出要求恒茂公司履行恢复租赁房屋原状的义务，并向法院申请对系争房屋的恢复方案进行司法鉴定，法院委托了上海房屋质量检测站进行鉴定。2015年6月24日，上海房屋质量检测站出具了《司法鉴定意见书》，出具了修复方案。原审认为，租赁凭证载明安化路200弄17号全幢建筑面积337平方米，有独用园地，是带园地的独栋建筑。双方在房屋租赁合同中约定的租赁标的物也表述为安化路200弄17号整栋别墅，房屋建筑面积为337平方米。上述租赁凭证和合同均未表述在租赁范围还有其他房屋，而恒茂公司所称的两间小房子与系争房屋之间隔着公共通道，与系争房屋并非是一个整体结构，且2013年12月17日，双方签订了房屋交接确认协议，在交接过程中，恒茂公司对租赁标的物未提出任何异议，之后也有支付租金的履约行为，金科公司已依合同约定完成了房屋交付。因此，恒茂公司要求在交付两间小房子，重新起算租期的前提下继续履行合同的诉讼请求，不予支持。恒茂公司基于合同继续履行提出的返还租金、保证金的诉讼请求，不予支持。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第二百一十六条之规定，于二○一五年七月二十四日作出判决：驳回恒茂公司的全部诉讼请求。案件受理费人民币7，231.70元，由恒茂公司负担。判决后，恒茂公司不服，上诉于本院，诉称：租赁标的物包括主建筑和别墅门前的两个小房子及门前屋后的空地、花园等，然被上诉人没有交付小房子，原审认定被上诉人已完成交付显有错误，故要求二审法院撤销原审判决，改判支持其原审诉请。被上诉人金科公司辩称：标的物为17号整栋别墅，被上诉人已于2013年12月交付房屋；2014年12月起，上诉人不支付租金，被上诉人催讨租金后，上诉人才以房屋没有交付为由拒付租金，故其不同意上诉请求。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案双方签订的租赁合同及涉讼房屋的租赁凭证均表明租赁范围为上海市长宁区安化路200弄17号整幢别墅，建筑面积337平方米。恒茂公司主张租赁范围还包括两间小房子，为金科公司所否认，且恒茂公司未能出示有效证据予以证明，故该上诉理由，本院难予采纳。并且，双方于2013年12月27日签署的房屋交接书也未见恒茂公司对于交付范围持有异议的记载，故应视为双方已就租赁标的物完成交接。涉讼租赁合同约定，承租人支付租金逾期10天的，构成严重违约，出租人可单方面终止合同并不再退还已收取的保证金，故恒茂公司要求继续履行合同并由金科公司返还保证金，已付租金，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币7，231.70元，由上诉人广东恒茂实业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  叶振军审判员  蒋辉霞审判员  许 京二〇一六年十月十日书记员  周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；