上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五（民）初字第2776号原告（反诉被告）刘强，男，19XX年X月XX日出生，汉族，住河南省新乡市。委托代理人丁龙，上海申渝律师事务所律师。被告（反诉原告）黄惠君，男，19XX年XX月XX日出生，汉族，住上海市。被告（反诉原告）黄海婴，男，19XX年X月XX日出生，汉族，住上海市。被告（反诉原告）黄兴大，男，19XX年X月XX日出生，汉族，住上海市。被告（反诉原告）毛玉清，女，19XX年X月XX日出生，汉族，住上海市。以上四被告（反诉原告）共同委托代理人滑宝珠，上海申伦律师事务所律师。原告刘强与被告黄惠君、黄海婴、黄兴大、毛玉清房屋买卖合同纠纷一案，于2015年11月17日由本院立案受理。本案诉讼期间，被告黄惠君、黄海婴、黄兴大、毛玉清提起反诉，本院经审查认为符合反诉的受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理。本案依法由代理审判员周颖适用简易程序于2015年1月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘强的委托代理人丁龙，被告（反诉原告）黄惠君以及四被告（反诉原告）共同的委托代理人滑宝珠均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘强诉称，刘强经案外人上海某某房地产经纪事务所（以下简称某某事务所）居间介绍，与黄惠君、黄海婴、黄兴大、毛玉清四人签订《房地产买卖居间协议》，并于当日支付购房定金人民币（以下币种相同）10，000元。2015年9月23日，刘强前往某某事务所商谈签订《上海市房地产买卖合同》。此时，刘强才得知其作为非户籍离异单身人士不具备在上海购房的资格，违反了上海市政府关于房产限购的政策。当场，刘强就不同意继续购买房屋，后来某某事务所的工作人员提议说，只要把刘强前妻的名字也加到《上海市房地产买卖合同》中，并且在交易过户前刘强和其前妻复婚并领取结婚证，如此便不会违反限购政策。刘强当时考虑到和前妻感情尚可，加之中介工作人员不停游说，刘强最终同意了中介工作人员所提的方案，把刘强前妻的名字也加到了《上海市房地产买卖合同》中，并且在合同上签名。后，刘强至其前妻处让其前妻签字，但其前妻认为合同中诸多不公平的条款，故拒绝签字，也拒绝同其至民政局办理复婚手续。现刘强因不符合上海市的购房政策，无法继续履行与出卖人之间的房屋买卖合同，双方亦无法协商解决，故起诉至法院，要求法院判令：1、确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》解除；2、黄惠君、黄海婴、黄兴大、毛玉清共同向刘强返还200，000元。被告（反诉原告）黄惠君、黄海婴、黄兴大、毛玉清共同辩称，双方签订的房屋买卖合同与打印版的房屋买卖合同都是双方的真实意思表示。刘强不能按约履行合同，是刘强自身原因所致，其没有尽到注意义务、未按时付款。双方自2015年4月18日签订第一份合同至2015年9月23日签订正式买卖合同之间长达5月，刘强称其不知晓上海市房地产政策是借口。实际上，刘强早期在上海买卖过房屋，应该清楚上海市的房地产政策。四被告（反诉原告）认为，刘强未按时支付房款，责任都在刘强，其四人都是按照合同约定履行。刘强对自己没有尽到注意义务，应该承担责任。故四人请求驳回刘强的诉讼请求，并判决刘强承担违约金。据此，四被告（反诉原告）提出反诉，要求法院判令：1、驳回刘强要求返还购房款200，000元的请求；2、刘强向黄惠君、黄海婴、黄兴大、毛玉清支付违约金444，000元。诉讼中，黄惠君等四人表示撤回上述第1项反诉的诉讼请求，同时明确要求法院确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》解除。对于四被告（反诉原告）的反诉，原告（反诉被告）刘强辩称，关于合同的解除，其同意解除其个人与四出卖人签订的房屋买卖合同。但对于最后一份房屋买卖合同，因签约主体发生变化（加入了其前妻和孩子的名字），现案外人对于合同未发表意见，故其对合同的成立和效力都持有异议，而此前的合同因加入新的签约主体而失去合同效力。由此，也仅能认为刘强在订立最后一份合同时存在缔约过失责任。关于违约金，其认为，在合同成立生效后才产生违约责任，现合同未成立生效，故不适用违约金。且四出卖人主张的违约金明显高于实际损失，四出卖人也未提供证据证明实际损失。关于限购问题，刘强确实是于2015年9月23日才知晓限购政策。网签版的房屋买卖合同中明确约定，因限购问题产生的赔偿责任应当以实际损失为准。现四出卖人不仅没有损失，房屋还至少升值了500，000元。综上，其不同意四出卖人的要求其支付违约金的反诉诉请。经审理查明，2015年4月18日，黄惠君（作为出卖人代表、甲方）、刘强（买受人、乙方）、案外人上海某某事务所居间人、丙方）签订《房地产买卖居间协议》，由案外人某某事务所作为甲、乙双方房屋买卖交易的居间人。该协议对房屋的基本情况、居间义务、居间报酬、违约责任等事项作出了约定。同日，刘强向黄惠君支付定金100，000元。仍于该日，黄惠君（作为出卖人代表、甲方）与刘强（买受人、乙方）又签订了《房屋买卖合同》，约定由刘强受让黄惠君等四人的位于上海市闵行区景谷东路XXX弄XXX号XXX室的房屋（以下简称系争房屋），转让的价格为2，180，000元。同时，合同第三条约定，在办理交易过户手续之需，双方同意于本合同签署后150天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。除另有约定外，前述约定期限届满日为双方签订示范合同的日期。合同还对付款方式、房屋的交付、交易过户、税费负担及违约责任等作出了约定。2015年9月20日，刘强向黄惠君支付购房款100，000元。2015年9月23日，就系争房屋的买卖交易，形成了一份网签版的《上海市房地产买卖合同》（第三版）。在该份合同中抬头处记载的出售人（甲方）为黄惠君、黄海婴、黄兴大、毛玉清四人，买受人（乙方）为刘强、张某（系刘强的前妻）、刘某（系刘强之子）。对于房屋的转让价款，在相应条款处有手写的2，220，000（元）字样（原条款约定的转让价格为2，180，000元），并由黄惠君、刘强签字。对于房屋的过户日期，在相应条款处有手写的“30”（日）字样（原条款约定的过户日期为2015年11月20日），并由黄惠君、刘强签字。但在该份合同的落款处，未有任何一方的签字。同日，就系争房屋的买卖交易，又形成了一份网签版的《上海市房地产买卖合同》（第四版），在该份合同中抬头处记载的出售人、买受人与上述第三版合同所记载的一致，合同约定的转让价款为2，220，000元，过户日期为2015年11月30日。在附件三“付款协议”中约定，买受人于2015年9月20日前直接支付给出售人房价款100，000元；于2015年9月30日前直接支付给出售人部分首期房价款500，000元，另买受人已支付出售人定金100，000元，如此共同构成买受人支付给出售人的全额首期房价款700，000元。出售人同意买受人通过向贷款银行申请1，515，000元贷款的形式支付第二期房价款……若买受人之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则买受人应于协议第3条所述送件当日将其补足并支付给出售人。该合同还对其他事项作出了约定。合同落款甲方处有四出售人的签字，而乙方（一）刘强处有其本人签字，乙方（二）张某处为空白，乙方（三）刘某由刘强代为签署。2015年10月7日，黄惠君向刘强、张某、刘某发出一份催告函。该函中，黄惠君催告对方于2015年10月14日前支付房款500，000元。否则，视为根本违约，应承担相应违约责任。该函件以挂号信的方式发送给刘强，后被退回。2015年10月14日，黄惠君再次向刘强、张某、刘某发出一份通知函，载明因其未于2015年10月14日前收到500，000元房款，故其通知房屋买卖合同解除，其已收取的200，000元房款不予退还，另保留追索相应违约责任的权利。该函件同样以挂号信的方式发送给刘强，后被退回。另查明，根据刘强提供的其与张某的离婚协议的记载，两人于2013年1月6日协议离婚，还离婚协议上记载的张某的工作单位为上海某企业管理咨询有限公司。根据从上海市工商行政管理局网站查询到的企业信息，上海某企业管理咨询有限公司的自然人股东的姓名为刘强、张某。还查明，位于上海市闵行区景谷路XXX弄XXX号XXX室的房屋（以下简称景谷路房屋）原登记在刘强名下。2013年5月6日，经核准登记，景谷路房屋的权利人变更为案外人虞某某。2013年5月9日，经核准登记，位于上海市闵行区沧源路XXX弄XXX号XXX室的房屋（以下简称沧源路房屋）的权利人登记为张某、刘毓阳。另，黄惠君等四人于2015年12月9日提出反诉，刘强于该日表示对于上述反诉诉讼请求，其申请答辩期限。诉讼中，黄惠君等四人表示，仅要求刘强向该四人承担违约责任。以上事实，由原告（反诉被告）刘强提供的2015年4月18日签订的《房地产买卖居间协议》、2015年9月23日的《上海市房地产买卖合同》（第四版）、2015年4月18日的定金收据、2015年9月20日的房款收据、刘强的离婚证、离婚协议、常住人口登记表等，由被告（反诉原告）黄惠君、黄海婴、黄兴大、毛玉清提供的2015年4月18日的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、2015年9月23日的《上海市房地产买卖合同》（第三版）、《上海市房地产买卖合同》（第四版）、催告函及投递凭证、通知函及投递凭证、景谷路房屋及沧源路房屋的房地产登记簿、企业查询信息，以及当事人的陈述等证据证明。上述证据材料具有真实性，且与本案待证事实相关联，故本院对上述证据材料的证明效力予以确认。本院认为，本案中，就系争房屋买卖交易，前后形成过两份有效的房屋买卖合同，一份是由作为出卖人代表的黄惠君与买受人刘强于2015年4月18日签订的《房屋买卖合同》（以下简称第一份买卖合同），另一份是黄惠君等四人与刘强于2015年9月23日签订的《上海市房地产买卖合同》（第四版）（以下简称第二份买卖合同）。该两份房屋买卖合同均是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依据诚实信用的原则全面履行。然对于上述两份买卖合同的法律状态，刘强持有异议。其认为，因第二份买卖合同在第一份买卖合同的基础上发生了签约主体的变化（即增加了其前妻张某及二人之子刘某作为买受人），故第一份买卖合同自动失效，同时因张某、刘某未对第二份合同的效力发表意见，故该份合同尚不成立。对此，本院认为，本案的双方当事人在第一份买卖合同中建立了一个房屋买卖关系，该事实是毋庸置疑的。而本院认为，其后签订的第二份买卖合同，其目的，一则是为满足第一份合同中所约定的双方为“办理交易过户手续之需”要签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，二则也对第一份买卖合同的部分内容作出了变更，而该部分的变更是根据黄惠君与刘强的共同协商所作出，包括但不限于：房屋的总价由2，180，000元变更为2，220，000元；房屋的交易过户时间由2015年11月20日变更为2015年11月30日；以及因房屋的交易总价发生变更以后所导致的付款期限和方式的变更等。上述两个合同是互为补充的关系，并非是排除或取代的关系。刘强均在上述两份买卖合同上签字，代表其愿意接受合同条款。至于他人是否在该合同上签字，并不影响合同本身的效力，更不影响合同对刘强所产生的约束力。故本院不能认同刘强关于第一份买卖合同已经失效、第二份买卖合同又尚未成立的观点。既两份买卖合同均是有效的，则根据本案查明的事实，刘强仅支付了200，000元房款，此后便未在合同约定的时间内支付剩余房款，构成根本性违约。黄惠君等四人就此要求确认合同解除具有合同依据，本院予以支持。至于合同解除的日期，应以享有合同解除权的一方发出解除通知，相对方收到该通知之日为解除的日期。本案中，黄惠君等人于本案诉讼前，虽有向刘强发出过解除通知，但因函件被退回，故解除的意思表示并未到达刘强。现黄惠君等四人于2015年12月9日提出反诉，在该日的反诉状中明确要求刘强承担解约的违约责任，具有合同解除的意思表示，刘强于该日收到了反诉状，则本院确认双方合同解除的日期为2015年12月9日。至于刘强提出的购房资格问题，在其购房前其并未注意到，本院认为，双方在签订房屋买卖合同之际，相关限购政策已经出台，双方均可以通过各种途径予以了解。而刘强作为购房人，更应审慎对待自身重大资产购置行为，明确自身条件是否符合购房资格，对自己作出的民事法律行为应尽到必要、合理的注意义务。事实上，在双方签订的买卖合同“特别告知（二）”中，也已明确载明本市的限购政策以及违反限售规定的法律后果。故刘强伟对此应当是知晓的、清楚的。现由于刘强属限购对象，致使双方的买卖合同无法继续履行，由此产生的法律责任应当归咎于刘强自身。不能就此作为不承担违约责任的理由。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故黄惠君等四人应当向刘强返还购房款20万元，且双方应共赴房地产交易中心办理系争房屋买卖合同的网上备案注销手续。因合同解除的责任在于刘强，故黄惠君等四人主张解除合同的违约金，于法有据，本院予以支持。关于解约违约金的数额，现黄惠君等四人要求按照房屋总价的20%（2，220，000元＊20%=444，000元）予以主张，但本院考虑到，违约金除制裁违约行为外，其主要目的在于弥补守约方因对方违约而遭受的实际损失。现本案中，双方的买卖合同虽未履行完毕，但系争房屋的价值并未因此受到贬损，同时刘强亦提出黄惠君等四人所主张的违约金明显高于实际损失，法院应予调整。故本院综合双方合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则，酌情将违约金的数额调整为15万元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）刘强与被告（反诉原告）黄惠君、黄海婴、黄兴大、毛玉清就上海市闵行区景谷东路XXX弄XXX号XXX室的房屋签订的房屋买卖合同于2015年12月9日解除；二、被告（反诉原告）黄惠君、黄海婴、黄兴大、毛玉清于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）刘强人民币200，000元；三、原告（反诉被告）刘强于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）黄惠君、黄海婴、黄兴大、毛玉清违约金人民币150，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计人民币2，150元，由被告（反诉原告）黄惠君、黄海婴、黄兴大、毛玉清共同负担。反诉案件受理费减半收取计人民币2，560元，由被告（反诉原告）黄惠君、黄海婴、黄兴大、毛玉清共同负担人民币1，710元，原告（反诉被告）刘强负担人民币850元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 周 颖二〇一六年二月二十九日书 记 员 董琪华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原状予以衡量，并作出裁定。…….