江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0324民初6290号原告：上海百赢百立房地产营销策划有限公司徐州分公司，统一社会信用代码91320311MA1WGH8P7G，住所地徐州市泉山区南岸别墅（A区）商业2号楼1-101。负责人：薛淑华，该公司总经理。委托诉讼代理人：高峰，江苏它石律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪磊，江苏它石律师事务所律师。被告：睢宁枫华丽致酒店管理有限公司，统一社会信用代码91320300565335553H，住所地江苏省睢宁县睢河街道永安路23号。法定代表人：乔玲。委托诉讼代理人：田野，该公司销售经理。委托诉讼代理人：胡清华，江苏金合（睢宁）律师事务所律师。原告上海百赢百立房地产营销策划有限公司徐州分公司（以下简称百赢百立公司）与被告睢宁枫华丽致酒店管理有限公司（以下简称枫华丽致公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院2019年8月7日立案受理后，先适用简易程序，后依法转为普通程序，分别于2019年9月19日、12月12日公开开庭进行了审理。原告百赢百立公司的委托代理人高峰、被告枫华丽致公司的委托诉讼代理人田野、胡清华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百赢百立公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付预期佣金收益1345769元，并从起诉之日起按照每日0.5％支付滞纳金；2.请求判令被告向原告支付策划服务费及微信运营费共14万元；3.请求判令被告向原告支付违约金20万元；4、诉讼费、保全费、保函费等由被告承担。事实和理由：被告为睢宁县天成桃花源项目（以下简称桃花源项目）开发商，原告为该项目房地产销售代理商。应被告要求，原告于2018年11月12日进驻案涉项目进行前期工作。2018年12月10日，原、被告双方签订一份《江苏省睢宁县天成桃花源综合销售服务全程代理合同》，约定由原告全面负责桃花源项目的营销策划、市场调研、销售代理等事宜。合同签订后，原告就开始开展有关营销策划、市场调研、销售等工作，期间工作勤勤恳恳。原告的工作不仅有效宣传了桃花源项目，也促成了89位客户与被告签订了预售合同并交纳了定金。但自2019年6月，被告单方将由原告独家代理更改与原告的联合代理销售，并安排项目团队进场开展销售工作，被告的行为违反了代理合同的约定，但原告本着合作共赢的原则，未追究被告的违约责任。但被告趁桃花源项目开盘在即，于2019年7月7日致函原告，单方解除代理合同。原告认为，原告为桃花源项目付出了很多努力，并成功促成89位客户预定房屋并交纳定金，但被告违反合同约定，先单方将独家代理改为联合代理，后又停掉原告的销售系统，私下约谈原告员工，威胁利诱为被告工作，直至最后解除代理合同。被告的行为是一步步企图将原告的工作成果据为己有，违反诚实信用原则。被告单方违约并擅自解除合同，应按照代理合同约定支付违约金20万元，并按约支付原告代理销售期间的报酬，应以售出单位累计总合同金额为基数，以1.4%为系数计算。除此之外，被告尚有2个月共14万元的策划服务费及微信营销费未支付。原告还有权按照代理合同的约定向被告主张拖欠金额每日0.5％的标准计算的滞纳金。被告枫华丽致公司辩称，1、原告所述与89位客户签订合同并缴纳定金与事实不符，89位客户仅仅是缴纳了认筹金，并没有签订预售合同，认筹金可以按照时间结息退还，并不是定金；2、被告与原告解除合同的原因是因为原告项目负责人频繁变动，案场销售人员配备的数量及素质要求未有达到合同承诺，严重影响双方签订合同的实现。被告组织销售队伍进场，也是针对原告存在的问题迟迟不能改正而不得已为之，原告的行为导致合同无法履行，构成根本违约，理应由原告承担违约责任；3、依据代理合同，策划服务费及微信运营费是被告代原告垫付用于营运，应该在结算代理费时予以扣除，原、被告是平等的民事主体，原告没有权利向被告收取滞纳金，被告也没有义务向原告支付滞纳金，请求法庭驳回原告诉请的滞纳金、策划服务费及微信运营费、违约金，关于预期佣金的问题，以代理合同为基础，以事实为依据，双方协商解决或由法庭依法判定。本院经审理认定事实如下：被告枫华丽致公司系案涉桃花源项目开发商。2018年12月10日，枫华丽致公司作为甲方，百赢百立公司作为乙方，双方签订一份《江苏省睢宁县天成桃花源综合销售服务全程代理合同》（以下简称代理合同），约定枫华丽致公司就天成桃花源项目委托百赢百立公司提供营销策划、市场调研、销售代理等事宜。第一条项目基本情况：项目类型为住宅/商业/储藏室/车位；总建筑面积116000平方米，计划分二期开发并销售，原告受托代理销售的物业为经批准的全部可售建筑面积共约86263平方米，其中可售住宅面积约为76745平方米，可售商业面积约8278平方米，可售储藏室面积约6571平方米，可售车位约636个。……。第二条合同服务代理期限：服务代理期限自代理合同签订之日起至项目最后一次取得《商品房预售许可证》后10个月内且销售率达到95%。第四条独家代理销售形式与内容：本项目销售采取独家代理销售的方式，甲方在委托乙方代理销售本项目的同时，甲方不自行销售或选择其他代理商、渠道商等进行项目销售和分销；销售团队人员包括案场销售经理一名、策划经理一名、渠道经理一名、合约按揭文员一名、销售人员八名（其中四名具有前三强房企销售从业经验）；乙方向甲方提交现场人员培训、考核计划的详细材料，经甲方确认后对现场各岗位人员统一进行培训，由甲方与乙方共同考核培训，现场人员经考核后方可正式上岗接待客户，不合格者视情形给予一次补考机会或退除；乙方派驻一名项目销售经理，统一组织管理楼盘的现场销售工作及销售团队……。第五条双方权责：……乙方提出的整体营销策略、房号销控方案建议、价格方案建议、各类促销方案等须经甲方同意，双方会签后方可实施。甲方根据乙方提供的价格方案建议确定本项目最终价目表和营销方式；甲方按时向乙方支付报酬，若逾期支付，则按拖欠金额每日5％的标准追加滞纳金，甲方履行完付款义务后有权要求乙方继续履行合同；乙方负责制定项目的整体推广策略、销售节奏安排、价格策略、内部认筹方案、开盘方案、推广活动及项目包装方案等重要策略，经甲方认可后乙方负责执行和实施，并及时向甲方汇报；在正式驻场前一个月，乙方组建销售团队，统筹项目营销工作。……。对每个销售单位，均以客户签订房地产买卖合同且全部购房款到账作为结算代理费的依据。……。第六条服务报酬：销售代理服务费是指甲方根据乙方代理期内实现的销售情况，以售出单位累计合同总金额为基数，以代理费为系数计算代理费并按（期）月向乙方支付的佣金报酬；乙方的代理费用确定如下:鉴于甲乙双方的友好合作关系，在本合同期限内，乙方的代理费率最高以项目总销售金额的1.4%为上限，并经甲方同意后可结合项目的销售时间和实际的销售进度进行递增补差爬坡，其中住宅销售率≤80%，代理费率为1.0%；甲方从签订合同之日起每月支付乙方策划服务费7万元整，微信运营加H5服务费3万元整，合并收取7万元整/月。策划服务费及微信运营加H5服务费合计收取六个月，在开始计提代理费后分6次陆续从甲方应付乙方代理费中扣除；根据客观情况需要返还定金或购房款时，由甲方退还所收取的定金，不计算乙方销售业绩……。第七条违约责任、合同生效及终止：在代理合同服务代理期限内，一方擅自终止合同或其行为导致本合同无法履行，构成根本违约并须支付违约金。违约方须向守约方一次性支付违约金人民币20万元整。在支付违约金及结清相关费用后，合同自然解除……。第八条词语解释：“售出单位”是指已交首期房款并签订完《房地产买卖合同》（预售）的房屋单位，售出面积以签订房地产买卖合同的建筑面积为准，……。代理合同签订前，原告实际于2018年11月14日即入驻桃花源项目开始准备工作。自2018年11月份至2019年5月份，原告共促成89位客户达成认筹。2019年7月份，桃花源项目即将开盘。2019年7月7日，被告向原告寄送一份《关于解除合同的函》，载明：“因桃花源项目经理频繁更换，先后有王兴、罗琳、肖刚、萧家森、欧阳广贺等，每人平均在任一个月零几天，且不同经理的理念和方案有很大差异，根本无法保证项目工作的正常开展；贵方承诺的销售团队，人员配备从未齐全，人员流动频繁，配备四名具有前三强房企销售从业经验人员的承诺更是一纸空文。综上，因贵方项目团队人员频繁变动、人员配备达不到要求，已经严重影响双方签订合同目的的实现，且经过多次沟通贵方仍不能整改到位，故我方郑重函告贵方，自即日起解除双方于2018年12月10日就天成桃花源项目签订的销售代理合同，同时我方保留追究贵方违约责任的权利。”次日，原告回函表示不同意解除合同，认为被告即将取得《商品房预售许可证》，按照代理合同的约定被告亦不符合解除合同的条件，《关于解除合同的函》不产生代理合同解除的效力。7月11日，原告函告被告，表明被告擅自关闭销售系统“明源系统”、私自约谈原告员工，致使原告无法开展正常销售工作，要求被告予以处理解决并承担损失。7月15日，原告又致函被告，表明被告在7月12日强行驱赶原告在桃花源项目的工作人员，致使原告无法开展销售代理工作，要求被告停止违约行为并承担损失。7月15日下午，原、被告组织双方人员就和代理合同解除事宜进行协商，但未果。7月22日，原告再次致函被告，载明因被告未履行合同导致原告各项损失：2018年11月至2019年6月的人员薪酬及运费合计110万元；截至2019年7月5日，原告累计促成认筹89套，按被告制定的8600元/㎡的单价，总面积约为11177.48㎡，总销售额96126328元，按合同约定原告89套预期提成为96126328×1.4%=1345769元；代理合同约定开盘起支付7万元/月的策划服务及微信运营费，共支付6个月，被告实际支付4个月，尚有2个月即14万元未支付；合同违约金20万元。以上合计278万元。如被告赔偿原告以上各项损失，原告同意解除合同并离场，如被告不予赔偿，原告要求继续履行合同。7月25日，被告回函称：已明确告知原告解除代理合同；系原告根本违约，不予支付违约金20万元；对于原告促成认筹89套房源，主张：1.扣除被告的关系户；2.如开盘后继续成交的，按成交总金额的1.4%的20%支付销售代理费。如开盘后未能成交，则不予计算销售代理费（因原告销售团队不符合合同约定的条件，未提供营销策划工作，后期亦不能提供相关服务，故被告不能再按代理合同约定的1.4%的比例计算提成）；每月7万元的费用足以保证原告运营，该项损失不存在，被告主张该项费用按代理合同约定在支付销售代理费时予以扣除。因双方多次协商未果，原告无法继续进行代理销售，于2019年7月下旬退出案涉项目现场。另查明，原、被告合作期间，被告提供其公司建立的明源系统供原告登记客户历史信息使用，后被告自行将明源系统关闭不再供原告使用，对于明源系统关闭时间，原告意见为2019年7月11日，被告意见为2019年5月18日。再查明，案涉桃花源项目1、2、3#楼，5、6、7#楼，8、11、15、16#住宅楼分别于2019年7月18日、2019年8月1日、2019年11月7日取得商品房预售许可证。至本案一审辩论终结前，上述89套认筹房屋的客户中已经有38套的认筹客户与原告签订了网上备案的商品房买卖合同，合同价款为37793224元。庭审中，原告同意解除涉案代理合同，但要求被告支付所诉请的各项费用。上述事实，有原、被告的当庭陈述，代理合同，函件，谈话录音，合同明细表等证据在卷证实，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、原告是否有权要求被告支付预期销售代理服务费、策划服务费及微信运营费，数额分别应为多少；2、被告在履行合同的过程中是否存在违约行为，是否应当支付原告违约金。关于争议焦点1，案涉代理合同系原、被告双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行义务。原告百赢百立公司入驻桃花源项目，进行了策划、广告宣传等代理销售工作，被告枫华丽致公司应当按照合同约定向原告支付对价。对于原告主张的预期销售代理服务费1345769元，原告主张具体构成为：已认筹89套房源总面积为11177.48㎡，按照桃花源项目开盘价8600元/㎡计算，总销售额为96126328元（11177.48㎡×8600元/㎡），按照代理合同约定的1.4%的代理费率，预期销售代理服务费即为1345768.592元（96126328元×1.4%）。本院认为，根据代理合同5.2.5条约定：对每个销售单位，均以客户签订房地产买卖合同且全部购房款到账作为结算代理费的依据，并非以签订认筹协议作为结算代理费的依据。经查明，截至目前89套房源中已有38套完成商品房买卖合同的网签，成交总价为37793224元，鉴于原告已经退出代理销售工作，对房款是否能够及时到账无法予以督促、控制和掌握，故本案以签订买卖合同的38套房屋的成交价款即作为计算原告代理费的基础较为公平、合理，原告主张按照全部89套认筹房源计提销售代理服务费无合同依据，如89套房源中的其他客户在之后与被告再有成交，原告可另行与被告协商或诉讼解决。被告辩称38套房屋中有部分是因被告关系而认筹，按照代理合同的约定应扣除该部分房源，本院认为，首先，对于被告所列的关系房源，原告并不认可；其次，即使存在关系房源，根据代理合同第一条1.4款，通过被告关系购买及与被告有关联的房源，房源套数不超过总可销售套数的5%，本院认为，该约定系基于原告完成整个桃花源代理项目，可计算佣金的房屋价款数目可观的情况下的约定，鉴于原告并未完全代理完毕整个天成桃花源项目，就目前而言，仅仅成交38套，不宜再做扣除。对于代理费率，原告主张为费率1.4%，但代理合同第6.1.3条明确约定了乙方代理费率的确定方式，目前，签订买卖合同的房屋是38套，销售率远低于80%，故代理费率应以合同约定的≤80%时的1.0%予以确定，原告应计提38套房源的销售代理费为377932.24元（37793224元×1.0%）。根据代理合同第6.1.3条约定，策划服务费及微信运营加H5服务费共计收取6个月，每月7万元，在开始计提代理费后分6次陆续从被告应支付原告的代理费中予以扣除。原告庭审中自认被告已支付28万元，故该部分应从销售代理服务费中予以扣除，故被告应支付原告的销售代理服务费为97932.24元（377932.24元-280000元）。关于原告诉请的另2个月的服务费14万元，本院认为，该部分费用本身即应由原告负担，被告先期支付相当于提前支付代理费后期再作扣除，因原告不再继续代理销售，故该部分费用本院不予支持。关于代理费部分的逾期利息，本院认为，因为该项目尚未开盘原告已离开案场，后期签订合同并未参与，未向被告提供结算单，本案确定的代理销售服务费的数额亦是计算至本案一审辩论终结前，不能证明被告存在延期支付的情形，且原告已经另行主张违约金20万元，故本院不予支持。关于争议焦点2，被告是否存在违约行为，本院认为，被告辩称解除合同的原因系原告项目负责人频繁变动，案场销售人员配备的数量及素质要求未达到代理合同的约定，严重影响代理合同目的实现。本院认为，首先，被告不能充分举证证明原告派驻桃花源项目的项目经理频繁变动；其次，根据代理合同第4.1.2条约定，被告对原告提交的销售现场的人员具有共同考核培训权，被告未提供证据证明对原告派驻的销售人员上岗前曾提出不合格的异议而原告仍然派驻的情况下，应视为原告派驻的销售人员得到了被告的认可。综上，被告无法证明原告存在严重违约致无法实现合同目的行为，故被告解除代理合同的行为不符合法定解除条件。原、被告双方合作过程中，被告在即将领取预售许可证之前擅自关闭客户登记系统，发函要求解除合同，致使原告无法与被告再行合作，撤离销售现场，可以认定被告在合同履行过程中存在违约。原告百赢百立公司与被告枫华丽致公司分系专业的代理公司和地产公司，系商事主体，对于合同规则均应当严格遵守，根据代理合同第七条7.4款的约定，在服务代理期内，一方擅自终止合同或其行为导致本合同无法履行，构成根本违约须支付违约金20万元。原告百赢百立公司在桃花源项目伊始即进驻案场，为该项目的营销工作花费了大量的人力和物力，综合合同履行情况、被告的违约程序及原告的预期收益，本院认为，原告主张被告支付违约金20万元，并不明显过高，应当予以支持。对于原告因本案申请保全产生保险费用3600元，代理合同中对此并未约定由违约方承担，且该部分费用不属于原告必须支出的费用，故本院对原告的该项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告睢宁枫华丽致酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告上海百赢百立房地产营销策划有限公司徐州分公司销售代理费服务费97932.24元；二、被告睢宁枫华丽致酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告上海百赢百立房地产营销策划有限公司徐州分公司违约金20万元；三、驳回原告上海百赢百立房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19972元、保全费5000元，合计24972元，由原告上海百赢百立房地产营销策划有限公司徐州分公司负担12072元，被告睢宁枫华丽致酒店管理有限公司负担12900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张志瑶审 判 员  张园园人民陪审员  张重庆二〇二〇年二月十八日法官 助理  吴皓月书 记 员  王茹婷附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对于自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。