江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1322民初15985号 原告：刘宗东，男，1989年1月5日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。现住沭阳县。 原告：葛艳，女，1992年6月21日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。现住沭阳县。 委托诉讼代理人：严晓芹，江苏华脉律师事务所律师。 被告：徐朕朕，男，1990年4月6日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 被告：陈玲玲，女，1992年4月23日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 被告：徐兴卫，男，1966年3月19日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 第三人：倪东青，男，1987年5月25日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 第三人：沈达青，女，1988年10月21日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 第三人共同委托诉讼代理人：徐刚，江苏青炜律师事务所律师。 原告刘宗东、葛艳与被告徐朕朕、陈玲玲、徐兴卫、第三人倪东青、沈达青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月25日公开开庭进行审理。原告刘宗东及二原告共同委托诉讼代理人严晓芹、被告徐朕朕、陈玲玲、徐兴卫、第三人共同委托诉讼代理人徐刚。后依法适用普通程序，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人严晓芹、第三人共同委托诉讼代理人徐刚到庭参加诉讼。被告徐朕朕、陈玲玲、徐兴卫经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘宗东、葛艳向本院提出诉讼请求：1.判令被告徐朕朕、陈玲玲继续履行合同，并协助二原告办理沭阳县城市名园74号楼1单元301室房屋产权变更登记手续；2.被告徐兴卫对上述行为承担保证责任。事实与理由：2019年5月21日，被告徐朕朕、陈玲玲将他们拆迁安置的沭阳县城市名园74号楼1单元301是房屋出售给二原告，被告徐兴卫对被告徐朕朕、陈玲玲的上述出售行为承担保证责任。合同约定总价款60万元（注：60万元含6平方米车库）。合同签订当天，二原告向被告徐朕朕、陈玲玲支付了首付款30万元，被告徐朕朕、陈玲玲向二原告出具收条。余款30万元待可以办理产权证时，被告徐朕朕、陈玲玲在取得产权证后通知二原告办理商业贷款，并协助二原告办理产权变更登记。在涉案房屋可以办理产权证时，被告徐朕朕、陈玲玲将涉案房屋出售给案外人，特提起诉讼。 三被告辩称，对二原告诉状中陈述的事实无异议。但是，该房屋买卖合同签订后，二原告曾表示不买这个房子了，并且二原告请我父亲徐兴卫吃饭，确定不要这个房屋了。于是我和第三人签订了买卖合同，因为被告徐兴卫是我和原告签订的合同的担保人。如果原告不表示解除合同，被告徐兴卫也不会吃二原告家饭的。 第三人倪东青、沈达青向本院提出诉讼请求：1.确认涉案房屋所有权已经转移给第三人；2.判令被告协助第三人办理房屋产权过户手续。事实与理由：第三人与被告徐朕朕签订了真实有效的房屋买卖合同，第三人已经按约支付了购房款，被告徐朕朕已经将涉案房屋交付给第三人，并协助第三人办理了相关的物业登记手续，第三人也开始对房屋进行了装修。涉案房屋所有权已经实际转移至申请人，申请人有权请求被告徐朕朕继续履行房屋买卖合同。 被告徐朕朕对第三人的诉讼请求辩称，第三人的陈述和事实描述完全正确，是我个人意愿。 原告刘宗东、葛艳对第三人的诉讼请求未作答辩。 原告刘宗东、葛艳为证明自己主张，向本院提交以下证据： 1.房地产买卖合同复印件一份，证明2019年5月21日二原告向被告购买涉案房屋的事实。 2.收条复印件一张，证明二原告向被告交付首付款300000元。 3.政府安置小区团购平台选房确认函、房屋拆迁补偿、补助清单、西南片区旧城改造货币安置结算清单、沭阳县西南片区房屋拆迁补偿安置协议、被告徐朕朕、陈玲玲结婚登记审查处理表、离婚登记审查处理表各一份，证明涉案房屋是被告徐朕朕拆迁安置房屋。 三被告质证称，对上述证据无异议。 第三人质证称，对上述证据真实性无异议，但是上述证据只能证明原、被告之间签订房屋买卖合同及交付部分购房款的事实。 被告徐兴卫为证明自己辩解意见，向本院提交其与原告刘宗东的通话录音一份，证明原告刘宗东表示不要房屋，要求被告退钱的事实。 原告刘宗东质证称，电话录音时间是2019年10月23日，内容是真实的，但是双方并没有解除合同，被告没有返还房屋买卖合同并取回其他材料。 第三人倪东青、沈达青为证明自己主张，向本院提交以下证据： 1.房地产买卖合同一份、被告徐朕朕出具的收条一张、江苏沭阳新城科教发展有限公司出具的收据一张，证明第三人和被告徐朕朕签订合法有效的房屋买卖合同，并按照约定支付了535000元购房款。 2.涉案小区物业出具的收据二张，证明第三人在被告的协助下，经物业办理了相关交接手续，涉案房屋已实际交付给第三人使用。 被告徐朕朕质证称，上述证据是真实的，是我交付并协助第三人办理的上房手续。 原告刘宗东、葛艳质证称，对证据1房地产买卖合同真实性无异议，当时该份合同不属于合法有效的合同，因为没有产权证证明涉案房屋是被告徐朕朕、陈玲玲的，也没有证据证明房屋是拆迁安置所得的，对被告徐朕朕出具收条形式上是真实的，但是否为被告徐朕朕出具无法确认。对证据物业费、装修保证金不能证明是第三人交付的，只能证明是被告徐朕朕的交付的。 本院认证认为，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1.原告质证称被告徐朕朕在与第三人签订房地产买卖合同时，没有提供有权处分的证据，主张该份合同无效。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同解释》）第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，原告该质证理由无法律依据，本院不予采纳。本院对第三人提交的该份证据予以采信。2.原告质证称第三人提交的收条不能证明是被告徐朕朕出具。本院认为，该份证据上有被告徐朕朕签名并捺印，且被告徐朕朕到庭参加诉讼并认可该收条系其本人出具，原告该质证理由无事实依据，本院不予采纳。对该证据，本院予以采信。3.原告质证称第三人提交的物业费及装修保证金收据，不能证明是第三人交付。本院认为，被告徐朕朕当庭认可其已经涉案房屋交付第三人使用，并协助第三人到物业管理处办理了上房相关手续。且，无论被告徐朕朕将涉案房屋出卖给原告还是第三人，被告徐朕朕出售房屋的意思表示是明确的，其不可能再对涉案房屋进行装修并交纳“装修垃圾清理费”等相关费用。原告该质证理由，不符合事实，本院不予采纳。对该份证据，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 因房屋拆迁安置，被告徐朕朕于2017年8月21日选择涉案城市名园74号楼1单元301室房屋作为安置房屋。2019年5月21日，原告刘宗东、葛艳与被告徐朕朕、陈玲玲签订《房地产买卖合同》，约定二被告将涉案房屋（毛坯，含6平米自行车库）以600000元价格出售给二原告。二原告在签订合同时向二被告支付首付款300000元，余款办理商业贷款后支付。双方约定，如二被告中途违约，按购房总价20%赔偿二原告并退还首付款。合同第十条下方注明“双方此次房产交易，甲方父亲徐兴卫愿为徐朕朕、陈玲玲担保，甲方如有违约，徐兴卫自愿承担担保人应有的法律责任。”被告徐兴卫作为担保人在合同上签名。同日，被告徐朕朕、陈玲玲向二原告出具收条一张，载明收到涉案房屋首付款300000元。 2019年10月24日，被告徐朕朕（甲方）与第三人倪东青、沈达青（乙方）通过沭阳广兴房产经纪服务有限公司签订《房地产买卖合同》，约定将涉案房屋（毛坯，6平方自行车库）以635000元的价格出售给第三人。双方约定在签订合同时，第三人应支付首付款535000元。在涉案房屋房产证办理好，过户当天将剩余购房款100000元支付给被告。双方在合同第五条约定：“甲方应于收到首付款两天内将房屋交予乙方，乙方可将房屋进行装修，自身入住。所产生的物业费，水电，燃气等费用由乙方自行承担。”2019年10月28日，被告徐朕朕向第三人出具收条一张，载明收到53500元。合同签订后，被告徐朕朕将涉案房屋交付给第三人占有、使用，并协助第三人办理相关物业手续。第三人也交纳了装修保证金和物业管理费、装修垃圾清理费等相关费用。 另查明，被告徐朕朕、陈玲玲原系夫妻关系，双方于2014年4月2日登记结婚，后于2019年8月5日登记离婚。双方在离婚协议中约定“位于沭阳县城市名园**楼**301是房屋产权归男方所有”。 在本案审理过程中，原告刘宗东、葛艳表示，如果被告徐朕朕、陈玲玲无法继续履行合同，则要求三被告返还原告购房款并赔偿总房款20%的损失，共计42万元。第三人倪东青、沈达青表示，如果被告徐朕朕、陈玲玲无法继续履行合同，则要求被告徐朕朕、陈玲玲返还购房款530000元并赔偿损失126000元、物业费2100元。 本案争议焦点为：被告徐朕朕、陈玲玲应当实际履行哪一份房屋买卖合同？ 本院认为，原告刘宗东、葛艳与被告徐朕朕、陈玲玲签订的房地产买卖合同及被告徐朕朕与第三人倪东青、沈达青签订的房地产买卖合同，均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案两份合法有效的房地产买卖合同指向同一标的物，且买受人均要求实际履行合同，本院将依据相关法律规定，综合考察涉案房屋所有权转移等手续、交付、价款支付、合同成立时间等因素，确定被告应实际履行哪一份合同。 本案中，原告刘宗东、葛艳与被告徐朕朕、陈玲玲签订的合同在先，但被告徐朕朕、陈玲玲未将涉案房屋交付给二原告，二原告支付的价款为300000元，占全部购房款的50%。且在原告刘宗东与被告徐兴卫的通话中，被告徐兴卫问：“哦小刘，上次我们那事情啊，跟你、你爸还有你姨夫不都说好了吗，说好的事情啊，卖房给你钱”。刘宗东回答：“不是哎，叔叔你懂不懂法，我这个解约完，我的这个合同给你，你钱给我才算解决的……”可见，虽然双方并没有实际解除合同，但双方曾就解除合同进行过协商。而第三人倪东青、沈达青已经向被告徐朕朕支付了价款535000元，占全部购房款的84.25%。被告徐朕朕当庭陈述已经将涉案房屋交付第三人倪东青、沈达青使用，第三人倪东青、沈达青也到物业办理了相关手续，交纳了装修保证金，准备对涉案房屋进行装修。综合以上因素，本院认为，涉案房屋未办理所有权转移登记手续，物权并未发生转移。虽然原告与被告之间的合同成立在先，但第三人倪东青、沈达青先行受领了涉案房屋，且第三人按照合同约定支付了大部分价款，并办理了相关物业手续。被告徐朕朕应当实际履行其与第三人倪东青、沈达青签订的房地产买卖合同。本院对第三人倪东青、沈达青要求被告徐朕朕协助不动产权过户手续的诉讼请求予以支持。对第三人倪东青、沈达青要求确认涉案房屋所有权已经转移给第三人的诉讼请求不予支持。 涉案两份房地产买卖合同指向同一标的物，而被告徐朕朕应当履行其与第三人倪东青、沈达青之间的合同。因此，原告刘宗东、葛艳与被告徐朕朕、陈玲玲之间签订的房地产买卖合同目的已无法实现，继续存在已无必要，本院依法确认双方之间的房地产买卖合同于本判决生效之日起解除。双方合同解除后，被告徐朕朕、陈玲玲应当返还二原告支付的购房款300000元。本院对原告刘宗东、葛艳要求返还购房款300000元的诉讼请求予以支持。虽然原告刘宗东与被告徐兴卫曾对解除合同进行过协商，但双方并未实际解除合同。因此，被告徐朕朕、陈玲玲在其与二原告之间的合同尚未解除的情况下，将涉案房屋出卖给第三人，构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。原告刘宗东、葛艳要求被告徐朕朕、陈玲玲赔偿违约金120000元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告徐兴卫自愿为被告徐朕朕、陈玲玲提供担保，但未约定保证方式，应当按照连带责任保证承担保证责任，被告徐兴卫对上述债务保证期间未经过，应当承担保证责任。 被告陈玲玲辩称其与被告徐朕朕已经离婚，双方约定所有对外债务由被告徐朕朕负担。本院认为，被告徐朕朕、陈玲玲对原告刘宗东、葛艳所负债务属于夫妻共同债务，二被告在离婚协议中的约定不能对抗债权人。因此，本院对被告陈玲玲该项辩解不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告徐朕朕、陈玲玲于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告刘宗东、葛艳购房款300000元并赔偿损失120000元；被告徐兴卫对该债务承担连带清偿责任。 二、被告徐朕朕于本判决发生法律效力之日起十日内协助第三人倪东青、沈达青办理沭阳县城市名园74幢1单元301室房屋过户手续。 三、驳回第三人倪东青、沈达青的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19950元（原告预交4900元、第三人预交10150元)、保全费2270元，共计17320元。由被告徐朕朕、陈玲玲、徐兴卫负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  徐 品 人民陪审员  王育强 人民陪审员  王松生 二〇二〇年五月二十八日 书 记 员  仲 震 书 记 员  赵丹丹 附录： 一、履行义务提示 调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。 开户银行：中国银行沭阳北京路支行 户名：沭阳县人民法院执行款专户 专用账号：62×××27（徐朕朕）、62×××35（陈玲玲）、62×××50（徐兴卫） 不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。 二、附本案相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《中华人民共和国担保法》 第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 第二十五条一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第十条出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理： （一）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持； （二）均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持； （三）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持； （四）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。