山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0214民初8104号原告：上海泊兴停车场管理有限公司，住所地上海市杨浦区民京路******，统一社会信用代码：91310110MA1G89JTXW。法定代表人：江沁园，该公司经理。委托诉讼代理人：张海军，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿晓云，北京市中伦文德律师事务所律师。被告：青岛海心岛泊车管理有限公司，住所地青，住所地青岛市城阳区长城南路****楼****信用代码：913702143942404441。法定代表人：张利民，该公司总经理。委托诉讼代理人：张振硕，山东志伟律师事务所律师。原告上海泊兴停车场管理有限公司（以下简称上海泊兴公司）与被告青岛海心岛泊车管理有限公司（青岛海心岛公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人张海军、林翔、耿晓云，被告委托诉讼代理人张振硕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海泊兴公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2017年8月14日签订的《车场租赁合同》；2.判令被告向原告返还预付的车场租金贴现1951613元；3.判令被告向原告承担违约金399000元；4.判令被告向原告承担逾期支付的违约金995719元（暂计算至2019年9月3日）；5.判令被告向原告承担本案的律师费15万元（以实际发生金额为准）；6.判令被告承担本案诉讼费。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为要求确认双方签订的《车场租赁合同》于2018年5月1日解除。事实和理由：2017年8月14日，原告与被告签署了《车场租赁合同》，对坐落于青岛市城阳区首创空港国际中心的地下停车场车场租赁相关事宜予以约定。双方约定原告进驻并签订《移交确认书》后，原告向被告支付两年的租金贴现后金额300万元（包含定金）。原告依约向被告支付了该笔费用。2018年4月30日，被告单方解除了《车场租赁合同》。依照合同约定，被告应当返还原告剩余的车场租金1951613元。合同约定，在租赁期间车场的租赁费用全部由原告收取，但被告仍收取了部分停车费用，该项费用为406445元，依约应当返还原告。同时，在运营期间原告为停车场的正常运营代被告支付了车场照明改造费用14万元。上述三项费用合计2498058元。原告曾多次与被告协商要求返还预付款及支付违约金、解约金，但截至2019年9月3日，被告仍未返还。请求依法判如所请。被告青岛海心岛公司辩称，同意原告提出的解除双方于2017年8月14日签订的《车场租赁合同》，原告支付的租金总额为2820925.54元,原告实际使用租赁车场期间所产生的租金已超过原告已支付的金额，不应退还。对于原告主张的“代收停车费406445元”一事不存在，主张的车场照明改造费用14万元被告不知情，也不应由被告返还。原告主张的违约金及律师费无事实及法律依据，应驳回其全部诉请。当事人围绕诉辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、原告提交的证据1.《车场租赁合同》（不包含附件）1份、移交确认书1份、交通银行电子回单打印件2份，证明2017年8月14日，双方签署了《车场租赁合同》，对坐落于青岛市城阳区首创空港国际中心的地下停车场租赁相关事宜予以约定；约定原告进驻并签订移交确认书后，原告向被告支付合同两年租金贴现后金额300万元（包含定金）；原告依约向被告支付了两年的租金和定金。被告质证：对三份证据的真实性认可，根据原告的转款记录，被告仅收到租金2820925.54元。本院认证：该组证据符合证据的法定形式要件，本院予以采信，对其证明效力应结合其他证据及本案事实加以确定。2.《青岛首创空港国际中心地下停车场照明改造施工合同》1份，证明在运营期间原告为停车场的正常运营代被告支付了车场照明改造费用14万元。被告质证：对该证据真实性有异议，该合同签订主体是青岛泊兴停车场管理有限公司（以下简称青岛泊兴公司）与北京昊宸瑞祥科技有限公司均与本案当事人无关，且被告不知情照明改造施工事宜，根据合同约定“租赁期内改造甲、乙双方均可以提出，改造需经有关部门批准，任何装修改造都须经甲、乙双方书面同意后，双方共同申报，乙方仅承担由乙方提出的租赁标的物范围内的车场改造费用”，但原告并未经被告确认进行照明改造施工，即便存在也应由原告自己承担，无权要求被告返还；该证据不能证明其实际支出的费用。本院认证：同对1号证据的认证。3.督促尽快完成交接的函复印件1份，证明车场租赁合同是由被告无理由单方提出解除合同的；依据合同约定“非因原告原因或本合同约定的其他情形及法定解除情形，被告单方提出终止或解除本合同的，原告有权要求被告按照相当于3个月的租金金额向原告支付违约金”，被告应向原告支付违约金。被告质证：对该证据的真实性不予认可，如果原告能提交该证据的原件，被告认可；该函中明确载明是因原告违约的情况导致解除，而非被告违约。且该函的内容是督促原告尽快交接，可以证实被告在该函之前已经提出解约通知，但双方并未进行交接。本院认证：该证据虽系复印件，但结合被告对原告提交解约函的质证意见，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认，对其证明效力应结合其他证据及本案事实加以确定。4.律师费发票3张，证明原告为此次诉讼合理支出律师费15万元。被告质证：对该证据的真实性不予认可。本院认证：该证据符合证据的法定形式要件，本院予以采信，结合原告提交的付款凭证，能够证明原告因本案已实际支付律师费105000元。5.王浩的门诊病历1份、医学影像检查诊断1份、门诊收费票据1份，证明2018年6月20日原、被告因停车场租赁纠纷发生了严重的肢体冲突，导致原告员工受伤；证明原告是被强制离场，车场租赁合同是被告单方解除；该证据与原告提交10号证据相互印证。被告质证：该证据系复印件，真实性存疑，且该复印件中体现的内容也不能证明原告的主张。本院认证：结合到流亭派出所调取的询问笔录，本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以采信，对其证明效力应结合其他证据及本案事实加以确定。6.股权穿透图打印件1份、电子回单1份，证明青岛泊兴公司是原告的全资子公司，青岛泊兴公司为原告代为支付了车场照明维修费用；原告为车场照明维修支付给北京昊宸瑞祥科技有限公司第二笔款项62959.50元。被告质证：对该证据的真实性无异议，对转款的用途无法确认。本院认证：该组证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。7.解约函1份，证明被告于2018年4月26日给原告发送解约函，要求解除车场租赁合同，并称被告将于2018年5月1日正式接管停车场。被告质证：对该证据的真实性无异议，解约函中明确载明被告多次致函原告，要求其明确是否放弃收购剩余车位，原告一直未予答复，被告依据合同附件6的约定提出解约，原告在被告与开发商协商价格成功后，拒绝购买，原告违约在先，被告依约提出解除合同；原告的回函可以证实原告对于被告提出解约的理由是认可的，回函中没有任何的反驳，但原告却提出要求被告返还其投入的改造成本，该要求没有合同依据，系无理要求；原告明确提出未收到以上款项，拒绝交还标的物，最终双方并未实际解除合同。本院认证：同对1号证据的认证。8.原告的回函1份、被告签收回函的凭证1份、微信聊天记录截屏1份，证明原告向被告发送回函，表示同意在被告依照合同约定退还预付租金及应付款项，并支付节能改造等成本后解除合同；证明被告已经签收回函；被告2018年5月3日致函原告，督促尽快完成交接。被告质证：对回函的真实性不发表意见，是原告单方制作；对其他证据的真实性均不认可，对该函件，被告没有收到；但从函件内容来看，假如7号证据真实存在的话，原告对解约函中解约的理由是认可的，即被告违反合同约定，拒绝购买剩余车位，但被告又提出退还其投入的节能改造成本的无理理由。本院认证：同对3号证据的认证。9.照片9张、王浩医院就诊证明1份,证明2018年6月20日，原告和被告因停车场租赁纠纷发生严重的肢体冲突，导致原告公司员工受伤；原告是被强制离场的，车场租赁合同是被告单方解除。被告质证：对该证据的真实性及证明事项均有异议，该证据不能体现原告的主张，从原告的陈述中可以看出2018年6月20日仍然由原告在经营停车场，并不存在被强制离场的事实。本院认证：同对5号证据的认证。10.委托代理协议复印件1份、发票2张、付款凭证单2份，证明原告为本次诉讼需支付15万元的律师费，已经实际支付了10.5万元，剩余的4.5万元结案后再支付。被告质证：对委托代理协议复印件的真实性无法确认，对发票及电子回单的真实性予以认可，但不能证明该费用与本案有关，也不应由被告承担。本院认证：同对1号证据的认证。二、被告提交的证据；1.租赁合同附件六[乙方对于购买开发商剩余未售车位的承诺]1份，证明原告承诺在本合同签订后将最大努力购买本项目开发商目前剩余未售的，并且已经纳入本合同约定的标的物范围内的约400个车位，并授权被告与开发商协商价格需不超过每个车位42000元，若被告通过和开发商的沟通能够促成开发商同意原告的购买条件，而原告放弃购买，原告同意解除双方间的全部合同，届时，被告退还原告剩余合同期内的预付租金，原告无条件依约返还标的物；被告于2018年初与开发商就原告按每个车位42000元购买剩余车位协商成功，但原告拒绝购买，构成违约。原告质证：对该证据的真实性予以认可，对证明事项不认可，被告没有提供证据证明其在2018年初与开发商就按每个车位42000元购买剩余车位协商成功，也没有证据证明通知过原告、且原告拒绝购买，原告认为自己没有构成违约。本院认证：该证据符合证据的法定形式要件，本院予以采信。2.车位使用权转让合同之补充协议1份，证明该协议系被告与涉案停车场的开发商青岛信立伟业房地产开发有限公司签订，证实被告在将停车场出租给原告时享有停车场的经营管理权。被告质证：对该证据的真实性不认可，该补充协议系被告与青岛信立伟业房地产开发有限公司签署，原告不是该协议的签署方，无法确认该补充协议的真实性，不予认可，而且该补充协议缺少最后签章页，并不完整，该证据与本案争议焦点问题无关，原告不认可被告向原告提出解约的理由。本院认证：同对1号证据的认证。3.青岛德润西尔斯实验室技术服务有限公司出具的证明1份、银行回单1份，证明该公司于2018年6月30日向青岛泊兴公司支付了涉案停车场2018年第三季度地下停车场管理费1350元，证实在2018年6月30日仍有原告在经营停车场，原告主张的被强制离场不存在。原告质证：对该证据的真实性、合法性、关联性认可，对证明事项不认可，证明落款日期是2020年5月20日，明显是被告利用其实际管理停车场的便利从该公司片面取得；该公司转账的行为系其正常银行业务也是其单方操作，原告当时不知情也无法阻止，不能证明原告当时还在实际控制、运营停车场，实际上双方在2018年5月至6月尚有争议，但该公司可能并不知情；从1378个车位中片面选择一家公司在这一时点的付款情况，且金额非常小，完全不能说明停车场的整体及全部期限的付款情况，反而说明被告实际掌握停车场车位的全部租赁费用收支明细，并选择性提供，以此误导查明事实真相，为查明停车场何时由被告接收的真实，被告有义务向法庭提交2018年5月1日后全部停车位的收费信息及财务数据，包括该公司全部交费记录，否则原告合理推测并认为，除了2018年6月30日该笔款项外，2018年5月及2018年6月以后的其他款项都由被告收取了，法庭也应责令被告提供；原告未退回该款项是因为与被告存在争议，拟待争议解决后再处理。本院认证：同对1号证据的认证。4.山东恒华物流设备有限公司出具的证明、电子回单各1份，证明该公司于2018年10月16日向青岛泊兴公司支付了2018年第4季度地下停车场15个车位的管理费4500元，电子回单用途一栏明确表明是“车位管理费15个3个月”，可以证实在2018年10月16日仍有原告在经营停车场，原告主张的被强制离场不存在。原告质证：同对3号证据的质证意见。本院认证：同对1号证据的认证。5.快递单1份、关于放弃收购车位的确认函1份，证明2018年3月27日被告再次发函要求原告履行附件6的义务，并作出回复，但原告一直未给予回复，该函中写明：原告收到函件15个工作日仍未回复的，视为放弃收购该项目停车位，由此造成的损失由原告承担。原告质证：看不出该寄件单的寄件日期，没有收件人的签名和文件名称，看不出该寄件单寄的就是确认函，不能证明被告的证明目的，且原告没有该快递单的存档，原告于2020年5月29日通过EMS网站检索该单号及电话，亦不能查询出该快递单真实存在，对快递单的真实性不认可；确认函的真实性及内容均不认可，系被告单方出具，原告未收到过该函；退一步讲，即便快递单是真的，其内件品名载明的是文件，不能证明邮寄的就是确认函；若邮寄的是重要文件，当事人通常会在快递单上注明内容，何况被告属于非常规范、有自己法务部并具有成熟管理经验的管理公司；原告不认可被告所谓的解约理由，实际上也没有收到过被告所谓成功协调开发商同意将未售车位转让给原告的通知。租赁合同附件6约定，合同解除的时候被告退还原告剩余合同期限内的预付租金，退一万步来讲，剩余的预付租金被告没有理由不退还原告；被告解约的理由目前没有证据可以证明，且原告2018年5月3日的回函并没有认可该理由，而是说原告同意在平等自愿的基础上解除双方的合同，并明确要求退还未发生的剩余租赁期限内对应的预付租金、应收账款及原告投入的节能改造成本等；目前为止，双方争议的焦点之一是停车场何时由被告接收，对于该问题的事实查明，只要调取被告关于全部案涉车位在2018年5月1日之后的所有收费的财务记录、租赁协议即可查明真相，但被告一直拒绝配合。本院认证：原告提交的解约函中载明“我司已于2018年3月27日致函要求贵司明确是否放弃收购合同中所涉停车位……”，能与该证据中的确认函相互印证，原告在收到被告的解约函后，也未对放弃履行收购车位提出异议，且原告也未能提交证据证明其收到的确认函与被告提交的不一致，本院对确认函的真实性、合法性、关联性予以采信。三、原告申请调查令调取的证据1.2018年6月20日王浩有关报警记录及档案材料流亭派出所相关询问笔录3份。原告质证：对张利民的询问笔录真实性认可，证明张利民是被告的法定代表人，被告是首创地下停车场管理商，被告主要负责该地下停车场的管理权；在2018年6月20日凌晨3点多，被告公司的保安与原告公司的员工互相推攘，将原告公司的员工推倒在地；停车场是被告在管理。对王浩的询问笔录，王浩陈述他是原告公司的员工，负责停车场的保安工作；2018年6月20日凌晨，被告公司员工将其拽出值班岗亭并推倒在地。对肖中宽的询问笔录，肖中宽陈述是被告公司的员工，在停车场做保安工作；2018年6月20日凌晨，在被告管理的首创地下停车场与原告的员工互相推攘，致使原告的员工倒在地上。该三份笔录共同表明被告最晚在2018年6月20日之前已经实际控制了停车场，负责地下停车场的日常经营；2018年6月20日原、被告因停车场租赁纠纷发生严重的肢体冲突，导致原告员工受伤；原告是被强制离场，车场租赁合同是被告单方解除。被告质证：对该证据的真实性无异议，但该证据所体现的系原、被告双方员工之间发生的纠纷导致了肢体冲突，由派出所处理的经过；张利民所陈述的青岛海心岛公司系地下停车场管理商，只是为了降低被告员工在本次冲突中责任的说辞，而实际当时原告在经营停车场，从王浩的笔录中以及事件发生的地点可以看出在2018年6月20日原告是在停车场行使管理权，该笔录不能证明原告所主张的被强制离场的主张。本院认证：该证据符合证据的法定形式要件，本院予以采信，对其证明效力应结合其他证据加以确认。2.青岛鲁诺金融电子技术有限公司银行电子回单2份。原告质证：该证据证明至少从2019年1月起，被告已经针对停车场进行收费，且收费金额相对较大，被告主张自2019年9月才接收停车场与事实不符，结合被告不配合说明收费的情况，合理推测被告在故意隐瞒自2018年5月起即接收停车场并收费的事实；在2018年5月合同解除后，双方均有收费记录（不排除是交接过渡期间租户不知情下的惯性交费行为），被告有义务提交停车场的全部收费的台账及收费记录。被告质证：对该证据的真实性无异议，2019年1月24日回单对应转账的9180元，系该公司在2017年8月14日之前所拖欠的车位管理费的累计金额，并非2019年1月24日之后的管理费，不能证明在该日期被告已实际管理运营停车场；2019年12月13日回单对应转账的990元，系被告2019年8月14日接管停车场后交纳的管理费。本院认证：同对1号证据的认证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月14日，原告上海泊兴公司作为乙方、被告青岛海心岛公司作为甲方签订《车场租赁合同》，主要约定，标的物为甲方租赁给乙方的，坐落于青岛市城阳区首创空港国际中心的地下停车场，实际可用总车位数量1378个，其中甲方已取得承租权的为788个，该部分车位乙方应支付甲方租金详见本合同第三条，其他590个车位已售予业主，乙方可对该部分车位收取相应管理费。租赁期限2017年8月20日至2022年8月19日（具体起算时间以双方《移交确认书》签订时间为准），共计5年。本合同所涉租金标准为每年160万元（即每个月13.3万元），该租金包含乙方对甲方转租停车场管理费的补偿。自签约日起3个工作日内，乙方向甲方支付50万元作为定金，在乙方进驻并签订《移交确认书》且甲方履行了第九条第6项义务后3个工作日内，共应向甲方支付本合同两年的租金贴现后为300万元（包含定金）。自交付日起，所有由乙方承租的与租赁标的物相关的收入，包括但不限于停车费、停车场物业管理费、仓储费用等将由乙方指定的公司账户收取；在交付日前甲方向停车及其他使用租赁标的物相关客户提前预收的预收款项应于交付日起10个工作日内一次性支付到乙方指定账户或抵扣租金，双方应制作具体详细的明细并一同确认。租赁期内的装修改造甲乙双方均可以提出，改造需经有关部门批准，任何装修改造都须经甲乙双方书面同意后，双方共同申报，乙方仅承担由乙方提出的租赁标的物范围内的车场改造费用，甲方提出改造的相关费用由甲方承担。乙方应不晚于租赁期满或本合同约定或法定解除之日的当天向甲方返还租赁标的物；租赁标的物返还时，因乙方对租赁标的物装修改造而形成的装修、改建、增建均由甲方按现状无偿承继；在法定解除之日前乙方向停车及其他使用租赁标的物相关客户提前预收的预收款项应于交付日起10个工作日内一次性支付到甲方指定账户。甲方应于双方入场交接前确定甲方或甲方在乙方进驻前的实际经营方已经收取客户的月租清单，相关收入由乙方向甲方支付的租金中扣除。标的物内包括但不限于公用设备、设施的日常管理、维护和维修，墙体墙面及地面的渗水漏水，正常使用造成的损坏由甲方承担全部维修工作，乙方应及时书面通知甲方，若甲方未及时答复乙方应及时消除影响进行维修，相关费用双方认可后进行确认。停车场管理区域内能源耗费（即为停车智能设备设施、日常照明、机械车位、汽车美容、广告灯箱及其他由乙方入场后安装在车场内的设备等），由乙方承担。乙方确认租赁标的物车场将由北京阳关海天停车管理有限公司管理团队进行实际管理。甲方违反合同第九条约定的权利义务，经乙方提出纠正要求后30日内仍未更正的，乙方有权选择解除合同并要求甲方退回自违约日期开始所有剩余租金及支付相当于3个月的租金的违约金。甲方应向乙方支付的款项，逾期支付均以0.07%每日计算违约金。非因乙方原因或本合同约定的其他情形及法定解除情形，甲方单方提出终止/解除本合同的，乙方有权要求甲方按照相当于3个月的租金金额向乙方支付违约金。争议的解决，如协商未能解决争议，则应将争议提交有管辖权的人民法院诉讼解决，违约方应承担守约方的诉讼费、律师费、差旅费、公证费等所有相关费用。合同附件六约定，乙方向甲方承诺，本合同签订后，将尽最大努力购买本项目开发商目前剩余未售的，并且已经纳入本合同约定的标的物范围内的约400个车位产权期限内的未来所剩余期限的使用权。乙方将以不超过每个车位42000元的价格购买以上车位使用权，乙方授权甲方从事居间服务，居间报酬为42000元每个车位与乙方实际购买开发商价款的差额部分。若车位单价高于42000元，双方另行协商。租赁合同期内，若甲方通过和开发商的沟通能够促成开发商同意乙方的购买条件，而乙方放弃购买，乙方同意解除双方间的所涉全部合同，届时，甲方退还乙方剩余合同期限内的预付租金，乙方无条件退场依约返还标的物，双方互不承担违约责任。2017年8月20日，上海泊兴公司与青岛海心岛公司签订《移交确认书》，确认青岛海心岛公司已按约履行完租赁标的物交付义务。2017年8月23日，上海泊兴公司向青岛海心岛公司转账支付定金50万元。2017年8月28日，上海泊兴公司向青岛海心岛公司转账支付租金2320925.54元。上海泊兴公司主张与租金300万元的差额部分179074.46元，系双方协商一致由青岛海心岛公司代收停车管理费的抵扣款。2018年3月27日，青岛海心岛公司向上海泊兴公司发出关于放弃收购车位的确认函，载明“本着诚信共赢的信念，我司与贵司签订了关于首创空港地下停车场的《车场租赁合同》，并在合同附件六中明确了贵司对购买该项目开发商剩余未售车位的承诺，针对近期贵司关于该地下停车场停车位收购工作的推进情况特致函如下：经过我司协调现首创空港项目开发商已同意将我司与贵司合同中所涉未售车位转让给贵司，但贵司因自身问题迟迟未能履行承诺完成收购。今特致函贵司，望贵司明确是否已放弃收购合同所涉首创空港国际中心地下停车场未售车位，如已放弃收购请贵司回函确认。我司在贵司收到该函件15个工作日内仍未收到贵司确认函的，我司将视为贵司已放弃收购该项目停车位，由此造成的损失由贵司承担”。2018年4月26日，青岛海心岛公司向上海泊兴公司发出解约函，载明“我司与贵司签订了关于首创空港地下停车场的《车场租赁合同》，并在合同附件六中明确了贵司对购买该项目开发商剩余未售车位的承诺。我司已于2018年3月27日致函要求贵司明确是否放弃收购合同中所涉停车位，然贵司在约定时间内仍未回应，我司视贵司为主动放弃履行收购该项目剩余车位。按照《车场租赁合同》中附件六约定租赁合同期内，若甲方通过和开发商的沟通能够促成开发商同意乙方的购买条件，而乙方放弃购买，乙方同意解除双方间的所涉全部合同，届时，甲方退还乙方剩余合同期限内的预付租金，乙方无条件退场依约返还标的物，双方互不承担违约责任。针对贵司违约的情况，根据以上约定，今我司特致函贵司解除与贵司签订的《车场租赁合同》，我司人员将在2018年5月1日进场接管该停车场，涉及人员、设备、账目的交接请在2018年5月31日前交割完毕”。2018年5月3日，青岛海心岛公司向上海泊兴公司出具督促尽快完成交接的函，载明“我司根据贵司违约的情况，已致函贵司解除与贵司签订的《车场租赁合同》。我司要求贵司尽快办理交接事宜，针对以下问题进行处理：一、对合同所涉停车场的简单停车管理系统恢复原有正常使用状态，对合同所涉停车场的立方蓝牙道闸管理系统恢复原状。二、对因贵司使用维护不当造成的路面破损进行修复，恢复原状。三、对合同所涉停车场内停车位进行车位划线并达到安全使用要求。四、对合同所涉停车场的路拱、挡车器维修恢复原状。五、对合同所涉留用我司的员工保险及清退补偿的工资进行处理，避免产生劳动纠纷隐患。六、对贵司管理期间合同所涉停车场内业主车辆的损失进行赔偿。七、对贵司管理期间合同所涉停车场的电费、物业管理费一次性缴清并开具结清单。八、对贵司管理期间与第三方所签订的关于墙体广告、汽车美容、停车服务等相关协议及时解除，并对所涉及的区域及设备恢复原状”。2018年5月3日，上海泊兴公司向青岛海心岛公司回函，载明“针对贵司于2018年4月26日发出的解约函，我方同意在平等、自愿的基础上解除双方于2017年8月14日签署的《车场租赁合同》及附件。我方同意在贵公司按照原合同约定退还我方未发生的剩余租赁期限对应的预付租金及应收款项及乙方投入的节能改造成本等、我方应收回成本后，我方将原合同租赁标的物经营权退还贵司，原合同终止，双方互不承担、互不追究原合同项下的任何责任，如有亦视同放弃。我方已多次催促贵司与我方进行财务对账，请贵司在尊重原合同条款的基础上，尽快与我方核对应退还我方款项，避免延误乙方返还标的物。在贵司未退还租金前，我方仍为原合同标的物合法经营人，贵司任何骚扰、干涉或影响我方对原合同租赁标的物正常运营行为所造成的经济损失及法律后果均由贵司单方承担”。上海泊兴公司主张青岛海心岛公司于2018年5月1日强行收回停车场。青岛海心岛公司主张收回停车场的时间是2019年8月14日。上海泊兴公司为本案诉讼，于2019年8月22日与北京市中伦文德律师事务所签订委托代理协议，后支付律师代理费105000元。本院认为，原告上海泊兴公司与被告青岛海心岛公司签订的《车场租赁合同》，系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。综合双方的诉辩理由，本案争议的焦点问题为：一、对案涉合同解除的认定；二、青岛海心岛公司应返还上海泊兴公司租金数额的认定；三、青岛海心岛公司是否应返还上海泊兴公司代收停车费、照明改造费及数额的认定；四、青岛海心岛公司是否应承担违约金、律师费及数额的认定。本院作如下评判：关于第一个焦点问题，《合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，本案中，青岛海心岛公司于2018年4月26日向上海泊兴公司邮寄解约函，上海泊兴公司已收到解约函，并于2018年5月3日作出回函，故上海泊兴公司要求确认案涉合同于2018年5月1日解除，本院予以支持。关于第二个焦点问题，首先，涉及上海泊兴公司已支付租金数额的认定。上海泊兴公司转账支付青岛海心岛公司租金加定金合计2820925.54元，并主张“与约定300万元租金的差额部分179074.46元，系双方协商一致由青岛海心岛公司代收停车管理费的抵扣款”，青岛海心岛公司对此不认可。对此本院认为，案涉合同约定“甲方履行了第九条第6项义务后3个工作日内，共应向甲方支付本合同两年的租金贴现后为300万元”，而合同第九条第6项约定“甲方应于双方入场交接前确定甲方或甲方在乙方进驻前的实际经营方已经收取客户的月租清单，相关收入由乙方向甲方支付的租金中扣除”。在上海泊兴公司转账仅支付2820925.54元租金的情况下，青岛海心岛公司对此未提出异议，且在合同约定上海泊兴公司逾期支付租金超过三十日的青岛海心岛公司有权解除合同的情况下，却未依次发出解约函，故本院对上海泊兴公司的上述主张予以采纳，应认定上海泊兴公司已支付两年的租金300万元。其次，涉及青岛海心岛公司实际收回停车场时间的认定。上海泊兴公司主张青岛海心岛公司于2018年5月1日强行收回停车场，青岛海心岛公司主张收回停车场的时间是2019年8月14日。但双方对此均未提交充分证据证明，故均应承担举证不能的不利后果。根据上海泊兴公司出具的回函，在青岛海心岛公司未与其核对应退还款项并退款之前，上海泊兴公司没有将停车场返还给青岛海心岛公司的意思表示。到流亭派出所调取的询问笔录显示，截至2018年6月20日，双方均在对停车场进行管理、经营，且青岛德润西尔斯实验室技术服务有限公司、山东恒华物流设备有限公司出具的证明及电子回单证实，上海泊兴公司收取了2018年第三、第四季度的车位管理费，故本院对上海泊兴公司主张青岛海心岛公司于2018年5月1日强行收回停车场本院不予采信。到青岛鲁诺金融电子技术有限公司调取的电子回单能够证明，青岛海心岛公司收取了该公司2019年1月起的车位管理费，青岛海心岛公司也未提交证据证明上海泊兴公司自2019年1月起仍在管理、运营停车场，故本院认为青岛海心岛公司接管停车场的时间应以2019年1月1日起为宜。青岛海心岛公司应返还上海泊兴公司2019年1月1日起至2019年8月19日的租金，其数额为949315.07元（150万元÷365天×231天）。关于第三个焦点问题，上海泊兴公司主张返还代收停车费是指2017年8月20日至2018年4月30日本应由其收取的停车费由青岛海心岛公司收取，但上海泊兴公司对此未能提交证据证明，根据证据规则应承担举证不能的不利后果，本院对其该主张不予采信。上海泊兴公司要求返还代收停车费，本院不予支持。关于车场照明改造费用，上海泊兴公司提交了其全资子公司青岛泊兴公司与案外人签订的《青岛首创空港国际中心地下停车场照明改造采购施工合同》及转账62959.50元的电子回单，足以证明上海泊兴公司因停车场照明改造支付62959.50元。上海泊兴公司主张实际费用为14万元，但未能提交证据证明，本院对其主张不予采纳。虽然案涉合同约定“停车场管理区域内能源耗费（即为停车智能设备设施、日常照明、机械车位、汽车美容、广告灯箱及其他由乙方入场后安装在车场内的设备等），由乙方承担”，但因青岛海心岛公司自2019年1月1日起接管停车场，故该费用应由双方承担。其中青岛海心岛公司应承担19922.80元（62959.50元÷730天×231天）。上海泊兴公司要求过高部分，本院不予支持。关于第四个焦点问题，上海泊兴公司主张青岛海心岛公司无理由解除合同，构成违约，青岛海心岛公司主张系上海泊兴公司未按照合同约定购买车位，存在违约。对此本院认为，案涉合同约定“租赁合同期内，若甲方通过和开发商的沟通能够促成开发商同意乙方的购买条件，而乙方放弃购买，乙方同意解除双方间的所涉全部合同，届时，甲方退还乙方剩余合同期限内的预付租金，乙方无条件退场依约返还标的物，双方互不承担违约责任”，青岛海心岛公司2018年3月27日向上海泊兴公司发出关于放弃收购车位的确认函后，15个工作日内未明确是否放弃收购合同所涉首创空港国际中心地下停车场未售车位，青岛海心岛公司据此视为上海泊兴公司放弃收购停车位，并于2018年4月26日向其发出解约函，符合上述合同约定。且上海泊兴公司在收到解约函后向青岛海心岛公司发出的回函中，也未对青岛海心岛公司解约函中的解约理由提出异议。此外，合同约定此种情况双方互不承担违约责任，故本院对双方的上述主张，均不予采信。上海泊兴公司要求青岛海心岛公司支付违约金399000元并承担律师费15万元，无事实和法律依据，本院不予支持。关于上海泊兴公司要求支付逾期支付违约金，案涉合同约定“甲方应向乙方支付的款项，逾期支付均以0.07%每日计算违约金”，青岛海心岛公司主张合同约定的违约金过高。对此，本院认为，青岛海心岛公司在解除案涉合同后，应及时退还上海泊兴公司剩余合同期限内的预付租金，上海泊兴公司亦应按合同约定无条件退场返还停车场，但双方均未及时履行上述各自义务。上海泊兴公司要求青岛海心岛公司承担自全面接管停车场之日起即2019年1月1日起的逾期支付违约金，于法、于约有据，本院予以支持。但双方约定的违约金确实过分高于可能给上海泊兴公司造成的损失，本院将违约金酌定为按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的四倍计算，其中2019年8月20日至2019年9月3日止应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。上海泊兴公司要求支付2018年5月1日至2018年12月31日期间的违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告上海泊兴停车场管理有限公司与被告青岛海心岛泊车管理有限公司签订的《车场租赁合同》于2018年5月1日解除；二、被告青岛海心岛泊车管理有限公司本判决生效后10日内返还原告上海泊兴停车场管理有限公司预付的租金949315.07元；三、被告青岛海心岛泊车管理有限公司本判决生效后10日内支付原告上海泊兴停车场管理有限公司车场照明改造费用19922.80元；四、被告青岛海心岛泊车管理有限公司本判决生效后10日内支付原告上海泊兴停车场管理有限公司以下违约金：以969237.87元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的四倍计算自2019年1月1日起至2019年8月19日止的违约金；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算自2019年8月20日起至2019年9月3日止的违约金；五、驳回原告上海泊兴停车场管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39142元，由原告承担28642元，被告承担10500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  赵丕杰审 判 员  康廷富人民陪审员  纪利燕二〇二〇年九月九日书 记 员  李聪聪