呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终4008号上诉人（原审被告）：内蒙古海亮房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市回民区中山西路1号海亮广场A栋写字楼九楼。法定代表人：冯海忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：郝梦，女，1993年5月2日出生，该公司法务主管，住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：李世春，男，汉族，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：高润平，内蒙古晟曜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘翠英，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：高润平，内蒙古晟曜律师事务所律师。上诉人内蒙古海亮房地产开发有限公司（以下简称海亮公司）因与被上诉人李世春、刘翠英商品房销售合同纠纷一案，呼和浩特市回民区人民法院2016年7月29日作出（2016）内0103民初1156号民事判决。宣判后,李世春、刘翠英不服该判决向本院提起上诉，本院于2017年3月23日作出（2016）内01民终3468号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。呼和浩特市回民区人民法院于2019年6月11日作出（2017）内0103民初3377号民事判决，海亮公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。海亮公司上诉请求：一、撤销一审判决，驳回李世春、刘翠英的诉讼请求，发回重审或依法予以改判。二、一、二审诉讼费用由李世春、刘翠英负担。事实和理由：一、海亮公司完全按照合同约定交付房屋，所购房屋不存在无法使用致使合同目的无法实现的情形，李世春、刘翠英无权要求解除合同，一审认定事实不清，应当依法予以撤销并发回重审。房屋买卖交易的时间是2012年6月20日，当时标的物已建成为现房，买房时李世春、刘翠英对房屋状况及周边环境是能够知情的。李世春、刘翠英投资地产，必然是在充分考察了解的基础上进行的，不存在被欺骗或海亮公司隐瞒真相的事实。诉争房屋于2012年12月交付，房屋现状、结构、面积、户型、朝向等与买卖合同所附的图示及规划设计一致，符合双方合同的约定，从保护交易安全，维护经济秩序稳定，约束买卖双方信守合同的原则考虑，应依法确认合同效力。涉案商铺正常通道为1-4楼两步观光升降电梯，此外还有3-4层两部应急消防步梯。作为一个整体的物业不动产，各楼间区域上下水、燃气管道当然相通，这既是节能环保的要求，也是建筑本身的建设规则，多种接口阀门设置在4楼，是整体物业不动产原本的规划设计。一审判决解除合同，属于对案件事实认定错误及对建设规划、规划设计不了解基础上的错判。二、本案解除权适用除斥期间，不存在诉讼时效中断的事由，李世春、刘翠英行使解除合同的权利已经消灭。双方房屋买卖交易已经超过六年，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，李世春、刘翠英提起诉讼，显然已经超过解除权行使的合理期限。三、李世春、刘翠英因对交付房屋现状不满要求解除合同违反诚实信用原则。本案所涉房屋已按期通过竣工备案验收，达到合同约定的交付标准、条件。李世春、刘翠英以上下水、燃气接口安装于四楼与三楼共有等理由认为房屋无法正常使用已经明显超出了购房合同关于房屋交付标准的约定。此外位于三楼商铺中的楼梯属于可拆卸的临时性钢结构楼梯，如李世春、刘翠英认为楼梯影响其使用，完全可以拆除。上述事由并未导致涉案商铺无法使用，更不会影响所购房屋的合同目的无法实现。李世春、刘翠英提出解除合同真正的原因是对所购商铺的商业价值不满，涉案商铺与住宅不同，购买者应知晓购买商铺属于风险性较高的投资行为，作为理性的投资人，应对商业不确定性所带来的经营风险存在合理预期，对产生的风险自行承担。李世春、刘翠英将投资商铺的风险转嫁于海亮公司不合理。李世春、刘翠英辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。一、涉案房屋不能够单独使用，涉案房屋内多了通向三楼的楼梯，同时三楼房屋没有上下水、燃气接口和排风排烟口，这些均在四楼，所以只能三、四楼共用。出入四楼的房屋必须经过三楼的房屋（别人的房子）。呼和浩特市建设委员会存档的图纸显示涉案房屋就是一套连体房屋上下两层，中间有楼梯相连，海亮公司为了自己的利益，将一套房屋上、下两层分别卖给不同的客户，造成涉案房屋无法独立使用。二、按照《商品房买卖合同》约定，涉案四层商铺是独立的商铺，其周围都是海亮金宝街，整体四层是走道、平台及顾客活动公共空间。滚梯从一层通达四层，海亮公司向业主发的宣传册，也是这样描述的。而呼和浩特市建设委员会存档的图纸上，整个金宝街是三层的商业综合体，根本就没有四层，四层是三层的楼顶，海亮公司将三楼的阁楼卖给了业主。楼顶在设计、规划、建设上是整个金宝街商业综合体的设备层，上面布满了金宝街商户使用的天然气管道、电缆管道、大型排油烟机、380V电压配电柜、空调机组、厕所排气孔，雨水下排孔等。按照规定设备层上禁止从事任何商业活动，只能维修人员出入，从人员安全及消防安全的要求上根本就不能有顾客出现，这样的房屋不能从事商业活动。三、在《托管协议》到期后，房屋交付时，李世春、刘翠英发现房屋多了一部连接三楼的楼梯，这时才知道涉案房屋不能独立使用。李世春、刘翠英向一审法院起诉请求：一、解除李世春、刘翠英、海亮公司于2012年9月1日签订的编号为297号的《商品房买卖合同》；二、海亮公司退还李世春、刘翠英购房款3707672元；三、海亮公司赔偿李世春、刘翠英利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率6.55％计算，以3707672元为基数，自2012年9月1日起计算至实际退还购房款之日止）；四、海亮公司赔付李世春、刘翠英办理包商银行贷款185万元产生的利息126100.92元；五、诉讼费由海亮公司承担。一审法院认定事实：一、2012年9月1日，李世春、刘翠英（买受人）与海亮公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号297），约定：李世春、刘翠英购买海亮公司开发的位于呼和浩特市××区商品房，商品房用途为商业，建筑面积共265.67平方米，房屋总价款3707672元。李世春、刘翠英于2012年12月1日前支付首期房款1857672元，余款185万元以银行按揭贷款方式支付。出卖人应当在2012年12月30日前交付商品房。约定因规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；……。二、同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，协议第七条关于业态经营限定约定：1．自营投资人经营的产品要符合出卖人已公布的业态规划及产品定位，其经营的业态或品牌的引进，需经营管理公司审核通过后方可入驻。2．禁止引进的业态：不具备餐饮条件的禁止做餐饮业，不能经营建材店、维修（汽配店）、洗车店、殡葬店、浴场、宠物销售店。《商品房买卖合同补充协议》约定本项目的沙盘模型、样板间、各种广告宣传资料仅供买受人参考，不作为合同内容。三、同日，李世春、刘翠英（甲方）与海亮公司（乙方）签订《海亮金宝街商铺托管协议书》，约定：甲方将购买的海亮金宝街4层432号商铺自愿交付乙方管理并无偿使用，商铺用途为商业，托管期内乙方享有该商铺的合法使用权、转租权、收益权，托管期内乙方不向甲方支付任何的收益和回报，托管期限为3年，从2013年5月1日起至2016年4月30日止。托管期限内，甲方同意乙方根据实际使用需要对其商铺的布局、结构进行调整，费用由经营使用方承担。托管期限届满，乙方保证交还的商铺及设施处于正常的使用状态，对已添附于商铺的装饰物品由乙方负责恢复原状。乙方有权自行定制金宝街的商业经营业态。托管期限内，乙方可根据金宝街的商业经营业态对商铺进行装饰、装修及格局的调整，费用由经营使用方承担，甲方不得干涉。四、2012年12月14日，李世春、刘翠英向海亮公司支付购房款65万元和1207672元。2013年3月28日，刘翠英（借款人）、李世春（抵押物共有人）、包商银行股份有限公司呼和浩特新汇支行（贷款人）、内蒙古海亮房地产开发有限公司（保证人）签订《个人借款合同》，刘翠英向包商银行股份有限公司呼和浩特新汇支行贷款185万元，贷款期限10年，自2013年3月28日起至2023年3月27日止，贷款年利率8．1875％。2013年4月10日贷款拨付发放，海亮公司为李世春、刘翠英出具了185万元购房款发票。李世春、刘翠英所购432号商铺购房款3707672元全部付清。李世春、刘翠英自2013年5月21日开始还贷，于2014年2月10日将包商银行股份有限公司呼和浩特新汇支行贷款本金185万元、利息126100.92元还清。五、海亮公司自2013年5月1日至2016年4月30日期间，对李世春、刘翠英所购432号商铺进行管理并经营餐饮。托管期限结束后，李世春、刘翠英接收房屋时发现所购432号房屋与其楼下的三楼房屋为连体房屋，不能独立使用，双方因此发生纠纷。六、经一审法院现场查看，案涉房屋所在区域经营业态为餐饮类，房屋三、四楼室内有一部上下楼梯作为通道相连接，上、下水及燃气等管道与三楼相通，三楼房屋中没有上、下水以及燃气接口的设计，各种接口阀门均设置在四楼。进入四楼房屋除了室内楼梯外，需经楼道内的步梯绕行至四楼楼顶进入，四楼楼顶不具备正常通行条件。案涉房屋目前属于空置状态，李世春、刘翠英未实际占有使用。七、案涉房屋所在的××区于2016年9月6日取得房屋所有权证。八、李世春、刘翠英于2017年向一审法院提起行政诉讼，以海亮公司违法将一间房屋的上下两层强行拆分为上下两个单独的房屋并销售给不同的业主，致使李世春、刘翠英所购买的432号房屋无法独立使用，海亮公司提供虚假图纸欺骗取得大产权证为由，起诉呼和浩特市不动产登记局，请求法院撤销房屋登记行政行为。后经两级法院审理，裁定驳回李世春、刘翠英的起诉。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，争议焦点为：李世春、刘翠英购买的房屋是否具有独立使用功能，李世春、刘翠英可否因房屋不具有独立使用功能而享有合同解除权。本案中李世春、刘翠英与海亮公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议、托管协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法、有效，对双方均具有约束力。双方签订的合同中，李世春、刘翠英购买的应是一套能够独立使用、进行商业经营的房屋，而海亮公司交付的432号房屋却以室内楼梯与三楼相连接，三楼房屋中没有经营餐饮类所必须的上、下水以及燃气接口的设计，所有接口阀门均安装在四楼，进入四楼房屋除了经三楼房屋室内楼梯通行外没有其他正常通行途道，432号房屋无法独立使用，海亮公司的行为显已违约，李世春、刘翠英的合同目的不能实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”李世春、刘翠英享有解除权，故对于李世春、刘翠英主张解除与海亮公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因合同的解除系海亮公司违约导致，故《商品房买卖合同》解除后，海亮公司应返还李世春、刘翠英已支付的购房款3707672元，并应赔偿相应利息损失，利息损失应按照中国人民银行同期贷款利率分别计算。关于海亮公司抗辩的除斥期间的问题，李世春、刘翠英、海亮公司于签订《商品房买卖合同》当日签订了为期三年的托管协议，李世春、刘翠英于托管期结束后才知道房屋不能独立使用，李世春、刘翠英诉请解除合同非因欺诈撤销合同，不适用除斥期间的规定，海亮公司的答辩理由不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除原告李世春、刘翠英与被告内蒙古海亮房地产开发有限公司于2012年9月1日签订的《商品房买卖合同》（合同编号297）；二、被告内蒙古海亮房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告李世春、刘翠英返还购房款3707672元；三、被告内蒙古海亮房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告李世春、刘翠英赔偿利息损失（利息损失分为三部分：1．以1857672元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2012年12月14日起至实际付清之日止；2．向包商银行股份有限公司呼和浩特新汇支行贷款185万元本金所产生的利息126100．92元；3．以185万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年2月10日起至实际付清之日止）；四、驳回原告李世春、刘翠英的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据，本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本案的争议焦点为：一、李世春、刘翠英是否享有合同解除权；二、李世春、刘翠英行使合同解除权是否超过了合理期限。针对第一个焦点问题，李世春、刘翠英是否享有解除权的问题，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。李世春、刘翠英与海亮公司签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋，该房屋应该具有独立使用功能，否则李世春、刘翠英将无法正常使用涉案房屋用于经营，合同目的无法实现。本案商铺在四楼与三楼商铺通过楼梯连接，到达四楼商铺若不通过三楼商铺内部的楼梯则只能通过楼顶天台通行，楼顶天台不具备正常商业通行条件。另外，根据（2017）内0103行初7号行政裁定查明的事实，呼和浩特市城市建设档案馆存档的图纸中案涉房屋中显示有楼梯，而案涉商铺的房屋面积测绘成果报告书附图中未显示楼梯，即在早期设计时案涉三楼房屋与四楼房屋系同一整体，海亮公司对上述两份图纸的不同没有合理解释，应承担相应不利后果，结合四楼商铺的现状，应当认定涉案商铺没有独立的使用功能，也就是说李世春、刘翠英购买商铺的合同目的无法实现，享有合同解除权。针对第二个焦点问题，李世春、刘翠英行使合同解除权是否超过了合理期限的问题。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。根据上述法律规定，一方当事人主张合同解除，应当在合理的期限内行使，本案李世春、刘翠英于签订《商品房买卖合同》当日即签订了为期三年的托管协议，托管期结束后才知道商铺不能独立使用，即提起本案诉讼，其没有怠于行使权利，提出解除合同的请求也没有超过合理期限,故本院对海亮公司的解除权期限的抗辩理由不予支持。综上所述，内蒙古海亮房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37470元，由内蒙古海亮房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴 铁 刚审 判 员 韩 东 妹审 判 员 额日德尼 二〇一九年十一月二十六日法官助理 乌 日 汗书 记 员 王  昕