重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2016）渝0241民初76号原告张小莉，女，汉族，1982年4月7日出生，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住本县。委托代理人杨海艳，重庆春雨律师事务所律师。被告秀山县兆德置业有限公司，住所地：重庆市秀山县中和街道站前新区2号楼。法定代表人夏雪，该公司总经理。委托代理人方晓云、朱帝，泰和泰（重庆）律师事务所律师。原告张小莉诉与被告秀山县兆德置业有限公司（以下简称兆德公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月3日立案受理，依法适用简易程序，由本院审判员许洪军于2016年4月5日公开开庭进行了第一次审理，于2016年6月16日公开开庭进行了第二次审理。原告张小莉的委托代理人杨海艳，被告兆德公司的委托代理人方晓云、朱帝到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告张小莉诉称，原告与被告兆德公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告兆德公司座落于重庆市秀山县xx街道的商品房一套，该房屋总价款226491元，首付款91491元，剩余房款向银行办理按揭贷款的方式支付。在签订合同前，原告已向被告兆德公司支付了6000元购房团购费（但该笔费用却是以被告鼎茗公司名义出具），后又向被告兆德公司支付购房首付款、保险费、印花税、房屋专项维修基金、契税等费用。而今被告兆德公司经营状况严重恶化，已无法继续履行合同，且其无法继续履行合同的行为足以导致双方订立的合同目的不能实现，为此诉至法院，要求判令：一、解除原告与被告兆德公司签订的《重庆市商品房买卖合同》；二、被告兆德公司向原告返还购房首付款等款项及利息。其中购房首付款、保险费、印花税、房屋专项维修基金、契税，上述费用共计98815.91元。并从2015年4月28日起至实际付清之日止，以98815.91元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。三、被告向原告返还团购优惠费6000元，并从2015年4月28日起，以6000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息，计算至实际付清该款项为止。在审理过程中，原告以第三项诉讼请求需另案主张为由在本案中自愿放弃第三项诉讼请求。被告兆德公司辩称，1、兆德公司不同意解除合同，现在兆德公司正与收购方协商转让该项目，项目谈妥后，原告可以与收购方重新签订购房合同，继续履行合同。如果解除合同，这个项目的转让可能谈不成，原告的权益会受到损失，被告公司只能宣告破产，我们要求收购后交房时间推迟一年半；2、如果项目转让成功，对原告是有利的，但如果转让不成功被告也可以申请依法进入破产程序，原告也可以依据购房合同主张权利。3、对于团购费兆德公司没有收取，没有义务返还；4、原告起诉要求解除合同的条件未成就，被告被司法查封的项目不是解除合同的法定事由。经审理查明，2015年4月28日原告与被告兆德公司签订了《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定原告向被告兆德公司购买位于秀山土家族苗族自治县xx街道的“名瑞广场”商品房一套，总价款为226491元，付款方式为原告于2015年4月28日向被告兆德公司支付首付款91491元，剩余房款135000元由原告自行向银行办理按揭贷款。交房时间为2016年12月31日前。原告于2015年4月28日向被告支付了首付款91491元，2015年5月24日向被告交纳了保险费675元、印花税5元、房屋专项维修基金4380元、契税2264.91元，上述费用共计98815.91元。被告开发的“名瑞广场”项目在修建过程中，因资金链断裂等问题已停工，其售房部已经关闭，相关项目部的所有工作人员已撤离，不知去向。2016年2月7日，被告兆德公司在重庆日报上登报载明：被告兆德公司合法拥有重庆市秀山土家族苗族自治县xx街道“名瑞广场”在建工程项目，因资金链断裂，无法继续在建工程项目的开发，经重庆市秀山土家族苗族自治县人民政府的协调及磋商，本公司按照处置不良资产方式拟以人民币约5375万元价格出售给重庆律恒实业有限公司。另查明，被告兆德公司所开发的“名瑞广场”项目，于2015年4月23日取得了重庆市秀山县国土资源和房屋管理局核发的重庆市秀山县商品房预售（预租）许可证。再查明，原告在起诉时将重庆鼎茗文化传播有限公司列为被告，要求其退还团购优惠服务费6000元及利息，在审理过程中，原告以团购优惠费需另案主张为由，撤回了对被告重庆鼎茗文化传播公司的起诉。上述事实有原告提交的《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《房屋销售专用收款收据》、《调查笔录》、《现场照片》、《民事裁定书》、《重庆日报数字报2016年2月7日时事新闻第三版》、《预售许可证》以及《庭审笔录》在卷佐证，足以认定。本院认为，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。本案中，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系签约双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对签约双方均具有拘束力，双方应依诚实守信原则，行使合同权利，履行合同义务。本案中，原告的合同义务是向被告交纳房款及相关费用，被告的合同义务是按约定向原告交付房屋并为原告办理房屋产权证。在履行合同过程中，原告向被告支付了首付款及其他相关费用，履行了自身的义务，但被告修建的该项目工程因被告自身资金链断裂等原因已经停工，且被告庭审中自认其自身已无实际履行能力，也明确表示不再继续履行双方所签订的合同，准备将该项目工程转让给其他公司，无法按期将房屋交付给原告。根据《中华人民共和国合同法》九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使合同目的不能实现；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”被告兆德公司已经明确表示其已无履行合同的能力，现原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》的合同目的已然不能实现。故，原告要求解除与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。在合同解除后，原告所交纳的首付房款91491元，保险费675元、印花税5元、房屋专项维修基金4380元、契税2264.91元，上述款项共计98815.91元应由被告兆德公司返回给原告。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因被告兆德公司资金链断裂等原因致使合同不能继续履行，被告兆德公司应承担违约责任，赔偿原告的资金占用利息损失。原告要求被告兆德公司按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息的请求符合法律规定，本院予以支持。但违约金的起算时间及基数应为从2015年4月28日起至2015年5月23日止，以91491元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2015年5月24日起至付清之日止，以98815.91元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算。被告兆德公司辩称，不同意解除合同，现在兆德公司与收购方正在协商转让项目，谈妥后原告可以与新公司重新签订合同，继续履行合同的抗辩意见，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第二项、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告张小莉与被告秀山县兆德置业有限公司于2015年4月28日签订的《重庆市商品房买卖合同》。二、被告秀山县兆德置业有限公司在本判决生效后十日内返还原告张小莉首付款、保险费、印花税、房屋专项维修基金、契税共计98815.91元。三、被告秀山县兆德置业有限公司在本判决生效后十日内向原告张小莉支付利息（从2015年4月28日起至2015年5月23日止，以91491元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2015年5月24日起至付清之日止，以98815.91元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）。四、驳回原告张小莉的其他诉讼请求。案件受理费2396元，减半收取1198元，由被告秀山县兆德置业有限公司负担。如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  许洪军二〇一六年七月二十五日书记员  杨 凡