上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初25381号原告：上海文广物业管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：郑东海，执行董事。委托诉讼代理人：黄智刚。委托诉讼代理人：郝洋，上海市孙义荣律师事务所律师。被告：上海御飞餐饮管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：王林，执行董事。委托诉讼代理人：周海波，上海科尚律师事务所律师。原告上海文广物业管理有限公司(以下简称文广物业公司)与被告上海御飞餐饮管理有限公司(以下简称御飞餐饮公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月11日组织进行证据交换，并于2019年11月8日公开开庭进行审理。后因案情复杂，本院依法裁定转为普通程序审理，于2019年12月30日再次公开开庭进行了审理。原告文广物业公司的委托诉讼代理人黄智刚和郝洋、被告御飞餐饮公司的委托诉讼代理人周海波到庭参加诉讼。审理中，经本院院长批准，本案延长审限六个月。本案现已审理终结。原告文广物业公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.双方之间的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》于2019年5月13日解除,御飞餐饮公司在判决生效后的五日内搬清房屋内物品、归还租赁房屋；2.御飞餐饮公司在判决生效后的五日内办理以该租赁房屋为注册地址的所有执照或许可证的注销或变更地址手续，逾期赔偿文广物业公司20,000元；3.御飞餐饮公司向文广物业公司支付2019年4月1日至2019年5月13日期间的拖欠租金73,028.97元；4.御飞餐饮公司向文广物业公司支付自2019年5月14日开始至实际归还房屋止的房屋占用费(以合同约定的租金标准计算)；5.御飞餐饮公司向文广物业公司支付2019年4月1日至实际归还房屋之日止的物业费(以每日139.8元为标准计算)；6.御飞餐饮公司向文广物业公司支付2019年4月1日至2019年6月30日期间的停车费4,800元；7.御飞餐饮公司向文广物业公司支付2018年12月1日至2019年6月30日期间的水、电费13,326.49元。事实与理由：2018年4月,御飞餐饮公司的法定代表人王林与文广物业公司签订《房屋租赁合同》,后于2018年10月由文广物业公司、御飞餐饮公司及王林三方协商签订《房屋租赁合同补充协议》,约定自2018年4月1日起,原《房屋租赁合同》的承租人由王林变更为御飞餐饮公司,原合同中承租方的权利和义务全部由御飞餐饮公司享有和承受。根据《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》的约定：文广物业公司将其位于上海市静安区江宁路XXX号XXX楼XXX、XXX室房屋(以下简称涉案房屋)出租给御飞餐饮公司,租期自2018年4月1日至2020年12月31日止；租金和物业费均按季支付(2018年度的每日租金为11元/平方米，2019-2020年度的每日租金为12.10元/平方米；每日物业费为1元/平方米)；租赁期间使用房屋所发生的电费、空调费、停车费、电话费等公用事业费及其他委托服务费等每月按实际费用结算。文广物业公司自2019年3月6日起已告知御飞餐饮公司应支付的账单明细,但是御飞餐饮公司并未按合同约定支付租金、物业费,以及水、电等费用。文广物业公司于4月1日向御飞餐饮公司送达《催款函》,通知其在2019年4月4日12时前支付欠款,逾期将采取停水停电等措施并追究其违约责任。在御飞餐饮公司请求不断电并承诺直接关门不营业的前提下,文广物业公司给予了相应的理解,同意其关门但暂不断电。鉴于御飞餐饮公司一直拖延支付欠款,文广物业公司又于4月19日友情提示：“若确有经营困难,双方可以签订补充协议,提前中止合同”，后于4月26日向御飞餐饮公司送达《律师函》,要求其在2019年5月1日前支付欠款,逾期将根据《房屋租赁合同》的约定提前终止合同并立即收回涉案房屋。经文广物业公司多次催讨后,御飞餐饮公司仍未支付上述费用,已构成根本性违约,严重损害文广物业公司合法权益。文广物业公司于5月13日向御飞餐饮公司送达了《终止(房屋租赁合同)通知书》,要求御飞餐饮公司于5月20日前自行搬清租赁房屋内的物品，但御飞餐饮公司仍拒不搬出该房屋。文广物业公司在5月15日还收到御飞餐饮公司发出的《沟通函》,要求文广物业公司扣除部分时间的房租、物业费、水电停车费;赔偿御飞餐饮公司经营性损失。文广物业公司为维护其合法权益,只能诉至法院并提出诉讼请求如上。御飞餐饮公司辩称，第一，不同意解除《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》，希望继续履行合同；第二，文广物业公司的第二项诉请没有依据，不予同意；第三，由于文广物业公司于2019年4月4日强行将涉案房屋上锁，阻止御飞餐饮公司正常使用房屋，故仅同意向文广物业公司支付截止2019年4月4日止的租金、物业费、水电费、停车费，不同意支付文广物业公司主张房屋使用费等其它费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：上海市江宁路XXX号主楼全幢等房屋登记的所有权人系上海文化广播影视集团有限公司，其授权委托文广物业公司对该房屋进行租赁经营管理，由文广物业公司负责物业租赁、租金收缴等工作。涉案房屋属前述房屋中的一部分。2018年4月,文广物业公司(甲方，出租方)与王林(乙方，承租方)签订《房屋租赁合同》,约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作为经营(上海御飞餐饮管理有限公司，待工商注册)咖啡店使用，建筑面积为139.80平方米；租期自2018年4月1日至2020年12月31日；2018年度的租金为每日每平方米11元，2019-2020年度的租金为每日每平方米12.10元，物业费为每日每平方米1元；乙方应于2018年4月1日前向甲方支付3个月的租金和3个月的物业费，同时需缴纳租赁押金52,000元，此后每期租金和物业费按季度支付，乙方应于每季度最后一个工作日前向甲方支付下季度租金和物业费；乙方逾期超过15日且经甲方书面催告仍不予纠正的，甲方有权解除本合同；租赁期间使用房屋所发生的电费、空调费、停车费、电话费等公用事业费及其他委托服务费等每月按实际费用结算；合同还对其它租赁相关事项进行了约定。签约后，承租方向出租方支付了租赁保证金52,000元，出租方将涉案房屋交付承租方使用，双方开始履行合同。2018年5月8日，御飞餐饮公司以上海市江宁路XXX号XXX楼XXX室为住所登记成立。2018年10月，文广物业公司(甲方)、王林(乙方)及御飞餐饮公司(丙方)三方签订《房屋租赁合同补充协议》,约定：自2018年4月1日起,原《房屋租赁合同》的承租方由王林变更为御飞餐饮公司,原合同中承租方的权利和义务全部由御飞餐饮公司享有和承受；原合同其他条款均不变，仍按原合同执行。此后，因承租方未能按时支付2019年4月1日之后的租金和物业费，且尚拖欠此前的部分水、电、能耗费等相关费用，文广物业公司经催讨无着，遂于2019年4月1日向御飞餐饮公司送达《催款函》,通知其应在2019年4月4日12时前支付欠款,逾期将采取停水停电等措施并追究其违约责任。后经双方磋商，在御飞餐饮公司请求不断电并承诺直接关门不营业的前提下,文广物业公司同意其关门但暂不断电。其间，文广物业公司于同年4月19日提示对方“若确有经营困难,双方可以签订补充协议,提前中止合同”，但御飞餐饮公司表示“再稍等几天”。而此后御飞餐饮公司仍未能支付欠款,文广物业公司于同年4月26日向御飞餐饮公司送达《律师函》,要求其在2019年5月1日前支付欠款,若逾期未付清，将根据约定提前终止合同并立即收回涉案房屋。同年4月30日，在文广物业公司向其询问“是否还打算经营，若不打算经营，可好聚好散，签个补充协议，提前中止合同”时，御飞餐饮公司称“当然要继续经营”，文广物业公司遂要求对方赶紧结算费用，之后双方仍通过微信方式沟通，但未能妥善解决。同年5月13日，文广物业公司向御飞餐饮公司送达了“终止《房屋租赁合同》通知书”,通知因对方拖欠租金、物业费等费用，经多次催告仍未付款，现通知终止《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》，并要求御飞餐饮公司于5月20日前自行搬清租赁房屋内的物品。同年5月15日，文广物业公司收到御飞餐饮公司发出的《沟通函》,御飞餐饮公司在该函中要求文广物业公司“扣除部分时间的房租、物业费、水电停车费;赔偿御飞餐饮公司经营性损失”。此后，御飞餐饮公司仍未向文广物业公司支付相关欠费，双方未能自行协商解决纠纷，文广物业公司遂起诉至法院，要求判如所请。另查，在双方履约过程中，文广物业公司另将二个停车位交由御飞餐饮公司长期使用，双方按照每季度4,800元的标准结算停车费，自2019年4月1日起御飞餐饮公司未再向文广物业公司支付停车费，但文广物业公司仍将相应车位保留给御飞餐饮公司使用。关于水、电、能耗等费用的结算方式，是由文广物业公司进行抄表、分摊后计算费用，每个月形成账单交由御飞餐饮公司付费，文广物业公司称即使在2019年4月御飞餐饮公司停止营业后，其亦按对方要求未断电，故此后也产生了待机能耗，故有相应的费用，但金额比此前明显减少。关于文广物业公司所主张的租金、物业费、停车费和水电费等费用，御飞餐饮公司认可并同意支付文广物业公司所主张的2019年4月4日之前的租金、物业费和停车费，以及2019年4月30日之前的水电费；御飞餐饮公司另表示如果法庭认定其应当支付此后的租金、物业费、停车费和水电费，其对文广物业公司主张的计算标准无异议。审理中，关于租赁押金52,000元如何处理，文广物业公司先是主张在本案中抵扣对方欠付的费用，后又要求在本案中不作处理，由其保留诉权；御飞餐饮公司表示保留诉权。关于涉案房屋使用状况的相关事实，御飞餐饮公司陈述，自2019年4月4日起涉案房屋即遭文广物业公司锁门。文广物业公司认为，因对方在微信沟通时明确表示不经营了，故为安全起见，其将涉案房屋朝马路的门上锁，但该房屋有两个门，另一个门并未上锁，对方可自由进出。法院曾做协调工作，组织双方当事人于2019年9月27日办理涉案房屋交接手续，但当日御飞餐饮公司以“临时改变主意，要求继续履行合同，不同意搬离”为由未到场，致涉案房屋未办理交接手续，御飞餐饮公司的相关物品及设备仍留在涉案房屋中。法院向双方当事人释明均应采取措施以避免房屋空置损失继续扩大，并多次组织双方调解，但均应差距过大致调解未成。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守。文广物业公司和王林签订的《房屋租赁合同》以及文广物业公司、王林和御飞餐饮公司签订的《房屋租赁合同补充协议》均系相关当事人真实的意思表示，合法有效，当事人应当按约全面履行自己的义务。根据上述协议的内容，关于涉案房屋的房屋租赁合同法律关系的相对方为文广物业公司和御飞餐饮公司，双方均应当恪守履行合同，如若违约则应当依法承担相应的违约责任。从本案查明的事实分析，文广物业公司作为出租方，已履行了将涉案房屋交付对方使用的基本合同义务；而御飞餐饮公司作为承租方，未能按约支付自2019年4月1日起的租金和物业费，未履行基本的合同义务，并欠付对方停车费、水电费等相关费用，其行为已构成违约。在文广物业公司向御飞餐饮公司催缴租金等费用后，御飞餐饮公司仍未能付款，文广物业公司有权根据相关合同条款行使合同解除权，故文广物业公司于2019年5月13日通知对方解除合同，系合法行使合同解除权的行为，并无不当，双方之间的房屋租赁合同关系于该日解除，本院对此予以确认。房屋租赁合同因御飞餐饮公司违约导致提前解除，御飞餐饮公司应当承担相应的违约责任，因此，文广物业公司要求御飞餐饮公司支付截止至合同解除时的未付租金、物业费、停车费及水电费的相关诉讼请求，均有事实和法律的依据，本院依法予以支持。此外，在合同解除后，御飞餐饮公司无合法理由继续使用涉案房屋，却仍以希望继续履行合同为由拒不搬离涉案房屋，在文广物业公司明确表态不同意继续履行合同的情况下，虽经法院组织双方办理房屋交接手续，但却因御飞餐饮公司之故导致未成，故御飞餐饮公司占用涉案房屋期间应当依法向文广物业公司支付相应的房屋使用费以及相应的物业费、停车费和水电费等实际产生的费用。尽管御飞餐饮公司辩称因对方在2019年4月4日将涉案房屋加锁致其无法正当使用房屋，其无需承担此后的相关费用，然而本院注意到，在双方通过微信沟通的过程中，在发生御飞餐饮公司逾期未付租金等费用的前提下，文广物业公司才提出“将采取停水停电等措施”，而此时御飞餐饮公司自行请求对方不断电并承诺直接关门不营业，故御飞餐饮公司在2019年4月4日后未在涉案房屋处正常营业并非文广物业公司造成，御飞餐饮公司的相关意见明显有违诚信，本院不予采纳。此外，御飞餐饮公司暂停营业后，在文广物业公司向其询问是否还要继续经营、甚至提出可协商提前终止合同时，御飞餐饮公司仍明确表态要继续经营，可见御飞餐饮公司明确知晓其仍在有效占用涉案房屋。因此，本院对文广物业公司要求御飞餐饮公司及时交还涉案房屋、并支付合同解除后直至交还涉案房屋时的房屋使用费、物业费以及至2019年6月30日前的停车费、水电费的相关诉请，本院依法予以支持。此外，对于文广物业公司要求御飞餐饮公司办理以涉案房屋为注册地址的所有执照或许可证的注销或变更地址手续的相关诉讼请求，因不属于人民法院的职权范围，本院对此不予处理；而文广物业公司要求御飞餐饮公司赔偿因逾期办理前述手续而产生的20,000元，无相关事实和法律依据，本院不予支持。另，关于御飞餐饮公司已付的租赁押金52,000元，因双方当事人均要求在本案中不作处理，本院尊重当事人的意见，在本案中不作处理，当事人可另行主张权利。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、确认原告上海文广物业管理有限公司和被告上海御飞餐饮管理有限公司就上海市静安区江宁路XXX号XXX楼XXX、XXX室房屋签订的房屋租赁合同于2019年5月13日解除；二、被告上海御飞餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内腾空迁出上海市静安区江宁路XXX号XXX楼XXX、XXX室房屋，并将该房屋交还给原告上海文广物业管理有限公司；三、被告上海御飞餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海文广物业管理有限公司2019年4月1日至2019年5月13日期间的租金73,028.97元；四、被告上海御飞餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海文广物业管理有限公司2019年5月14日至实际归还上海市静安区江宁路XXX号XXX楼XXX、XXX室房屋止的房屋占用费(以每日1,691.58元的标准计算)；五、被告上海御飞餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海文广物业管理有限公司2019年4月1日至实际归还房屋之日止的物业费(以每日139.80元的标准计算)；六、被告上海御飞餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海文广物业管理有限公司2019年4月1日至2019年6月30日期间的停车费4,800元；七、被告上海御飞餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海文广物业管理有限公司2018年12月1日至2019年6月30日期间的水电费13,326.49元；八、原告上海文广物业管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,128元，由原告上海文广物业管理有限公司负担500元，被告上海御飞餐饮管理有限公司负担1,628元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  巫建强人民陪审员  陈洪林人民陪审员  王文娟二〇二〇年四月二十七日书 记 员  王心颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。