江苏省高级人民法院民 事 判 决 书(2015)苏民再终字第7号上诉人（原审原告）江苏圣英置业有限公司，住所地江苏省盐城市人民南路1号华邦国际东厦A1001。法定代表人施玉霖，该公司董事长。委托代理人周跃林，系该公司工作人员。委托代理人刘红霞，江苏瑞信律师事务所律师。被上诉人(原审被告)阜宁新区医院，住所地江苏省阜宁县阜城镇崔湾村*组。法定代表人路建成，该院院长。委托代理人陈向前，阜宁县城北法律服务所法律工作者。上诉人江苏圣英置业有限公司（以下简称圣英公司）因与被上诉人阜宁新区医院（以下简称新区医院）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市中级人民法院（2014）盐民再初字第0002号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年4月29日公开开庭审理了本案。上诉人圣英公司的委托代理人周跃林、刘红霞，被上诉人新区医院的委托代理人陈向前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2010年10月12日，新区医院（甲方）与圣英公司（乙方）签订一份房屋买卖合同。合同约定：1.甲方将其综合楼（新濠大酒店）1-5层及附楼1-5层出售于乙方，建筑面积约5000平方米，房屋用途为商用，该房屋平面图见本合同附件一，该房屋内部附着设施见附件二，土地使用权证号为：阜国用（2011）第007248号。2.房屋面积的特殊约定：（1）本合同第一条所约定的面积为甲方暂测。如暂测面积与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积为准。（2）该房屋交付时，房屋实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±2%。3.土地使用权性质：（1）该房屋相应的土地使用权取得方式为出让。（2）土地使用年限自2011年10月2日至2076年10月30日。4.价格：上述房屋总面积约5000平方米（最终面积按产权部门登记的为准）。具体价格为：一楼门市按15000元/㎡，二至五楼按3500元/㎡，最终按实结算。5.付款方式：（1）乙方于合同签订之日三日内向甲方支付定金1300万元；（2）2011年11月15日前乙方再支付250万元；（3）余款在甲方为乙方办妥房产权属证书后一月内付清。6.交付期限：甲方应在合同签订之日起三日内，将该房屋交付给乙方。合同还对产权登记、税费缴纳、争议处理等事项作了约定。2010年10月15日，圣英公司按约向新区医院支付了1300万元定金。圣英公司曾于2012年就涉案房屋买卖合同的效力提起确认之诉，原审法院于2012年9月3日作出（2012）盐民初字第0012号民事判决，确认涉案房屋买卖合同有效，该判决已生效。生效判决查明，规划部门认为新区医院只要缴纳了相关规费，就能取得建设用地规划许可证。2009年11月18日，新区医院（甲方）与陈东、王军代表的阜宁中天汽车销售服务有限公司（乙方）签订房屋租赁协议一份，约定甲方将其东13间门市房租赁给乙方，面积约为850平方米，租期暂定15年，从2009年12月18日起至2024年12月17日止。2010年10月28日，新区医院（甲方）与仇进（乙方）签订承包经营合同一份，约定：甲方将现有新濠大酒店出租给乙方经营，酒店含一层门市1027㎡，二层酒店1277㎡，三、四、五层为客房3081㎡；大酒店一层面南门市已被甲方租给阜宁中天汽车销售服务有限公司，从合同生效之日起归乙方收取租金；年租金为200万元；租赁时间为10年，即从2010年10月28日至2020年10月27日止。2013年4月10日，双方就涉案房屋的现状进行了交接。双方约定：新区医院将综合楼中的新濠大酒店及附楼1-5层商用房交付给圣英公司（对于因被占用暂不能交付的房屋，由交付人负责协助交付给接收人）。对于上述交付的房屋所欠政府房地产职能部门的各项规费、所欠建筑商及配套商的工程材料款由新区医院承担偿还，对上述交付的房屋所欠的但不限于前期物业费、水费、电费等与交付房屋相关的所有欠款都由新区医院承担偿还，并承诺协助办理过户的相关任何手续。同日，圣英公司、新区医院就新区医院出租给阜宁中天汽车销售服务有限公司的涉案房屋所涉及的权利义务签订《租赁合同权利义务转让协议书》一份，将新区医院作为出租方所享有的权利义务全部转让给圣英公司。双方亦就新区医院出租给仇进的涉案房屋所涉及的权利义务作了同样约定，且约定新区医院对已收取的租金500万元，由新区医院向圣英公司出具欠条，由新区医院归还。嗣后新区医院分别向陈东、王军暨阜宁中天汽车销售服务有限公司和仇进寄送《权利义务转让通知书》一份，通知由其向圣英公司履行房屋租赁协议书。2013年7月10日，原审法院作出（2013）盐民初字第0081号民事判决，对双方于2013年4月10日进行案涉房屋交接予以了确认，并判决新区医院于判决书生效后60日内协助圣英公司办理涉案综合楼及附楼1-5层的过户登记手续。本案再审过程中，圣英公司请求维持（2013）盐民初字第0081号民事判决，新区医院则请求驳回圣英公司的诉讼请求。再审另查明：2010年10月15日，新区医院、陈明（甲方）与圣英公司法定代表人施玉霖（乙方）签订借款协议一份，约定甲方向乙方借款2080万元，甲方愿以在新区医院51%股权及51%资产抵押给乙方作为借款担保，在借款未还之前，乙方享有在新区医院51%股权及财产权，借款时间一年，利息1.8%，每月结息一次。同日，圣英公司向新区医院及路建成个人账户分别汇入1200万元、100万元，新区医院向圣英公司出具借条，载明：“借到圣英公司人民币1300万元（房款）”。2010年11月11日、11月19日，圣英公司向新区医院付款计250万元。同年11月15日，新区医院向圣英公司出具借条，载明：“借到圣英公司人民币250万元（房款）”。2011年3月15日、2011年6月18日、12月28日，新区医院分别向圣英公司出具530万元、560万元、828万元借条，内容分别为：“借到圣英公司人民币530万元（承兑汇票）”、“借到圣英公司人民币560万元（承兑汇票）”、“借到圣英公司人民币828万元（800万元系承兑汇票，28万元系现金）”。2011年5月12日、7月7日，新区医院向盐城龙茂土石方工程有限公司汇款35万元、380万元；2011年5月12日、5月20日、6月1日、6月2日，新区医院向圣英公司会计张林霞阜宁农村商业银行账户存入65万元、88万元、130万元、57万元；2011年6月2日，新区医院向圣英公司法定代表人施玉霖建设银行账户存入5万元、8万元；2011年11月6日、11月23日、12月8日，梁林分别出具5万元、10万元、10万元三张收条。新区医院主张以上款项为偿还圣英公司借款，合计793万元。圣英公司除对梁林出具的三张收条25万元不予认可外，对其余八笔还款合计768万元予以认可。案涉房屋买卖合同中载明的新区医院医疗机构执业许可证、国有土地使用权证（阜国用2011第007248号）分别系阜宁县卫生局、国土局于2011年4月26日、10月20日向新区医院核发。案涉房屋买卖合同签订时间是双方在新区医院领取国有土地使用权证即2011年10月之后，并非合同落款的2010年10月12日。2010年7月，建湖县人民法院在受理徐立德与新区医院建设工程施工合同纠纷一案中，对新区医院门诊楼、办公楼（即综合楼）予以查封（查封价值限额300万元），并将查封裁定书及公告在新区医院住所地进行张贴公示。同年11月9日，该院将查封裁定书及协助执行通知书留置送达给阜宁县房产管理所。2012年4月19日，该院作出（2010）建执字第1538－1号民事裁定书，将新区医院综合楼一层的二间门面房（共计120.40平方米）以流拍价162.54万元抵债给申请执行人徐立德所有。2011年以来，阜宁县人民法院在受理以新区医院、路建成为被告的民商事案件的审理、执行中，多次查封案涉房屋。原审法院再审认为：履行房屋过户义务是属于履行非金钱债务，该请求能否得到支持，需审查标的是否存在履行障碍，即法律上、事实上是否不能履行，或不适于强制履行等。若所涉房屋因另案被人民法院查封，则由于司法查封是当事人借助公权力对债权的一种保全手段，具有一定的公示和对抗效力，构成涉讼房屋过户的履行障碍。2010年7月，建湖县人民法院根据徐立德申请，对新区医院门诊楼、办公楼（即综合楼）予以查封，有关查封裁定书及公告不仅在新区医院住所地进行张贴公示，还送达房屋管理部门。从时间上看，建湖县人民法院实地查封行为远远早于案涉房屋买卖合同的签订。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让”，故案涉房屋在人民法院查封期间处于权利受限状态，当事人不得擅自处分。在案涉房屋买卖合同签订后，阜宁县人民法院又因多案多次查封案涉部分房屋。2012年4月19日，建湖县人民法院在另案执行中将案涉房屋中的二间门面房裁定抵债给申请执行人徐立德所有，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，人民法院在执行程序中所作的以物抵债裁定，不以登记或交付作为生效要件，买受人自以物抵债裁定生效时即可取得不动产所有权，因此案涉部分房屋的物权已经发生变动。上述司法查封和以物抵债裁定直接阻却了出卖人新区医院履行案涉房屋过户义务，形成了合同法第一百一十条规定的“法律上或事实上不能履行”情形，故案涉房屋买卖合同实际上已不能履行。据此，圣英公司要求新区医院履行房屋过户的协助义务，依法不能支持。圣英公司与新区医院可自行协商或者另寻法律途径解决房屋买卖合同履行不能的违约责任问题。原判决适用法律不当，应予纠正。经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决：一、撤销（2013）盐民初字第0081号民事判决；二、驳回圣英公司对新区医院的诉讼请求。案件受理费206800元、财产保全费5000元，合计人民币211800元，由圣英公司负担。圣英公司不服，向本院上诉称：上诉人在签订房屋买卖合同前后并不知晓涉案房屋被查封、抵债的情况，且用于抵债的也只有两间门面房，其他房屋则可以过户。因此，请求撤销一审判决，改判新区医院协助办理涉案房屋中除了已经裁定抵债给徐立德的两间门面房以外的其他房屋的过户登记手续。新区医院辩称：双方实为民间借贷关系，涉案房屋买卖合同系为了圣英公司清偿借款债权而倒签的，且系在徐立德申请的查封之后签订的，存在多轮查封的情况。因此，圣英公司的上诉请求应予驳回。对一审法院查明的事实，本院予以确认。经双方当事人确认，本案二审的争议焦点为：被上诉人应否协助上诉人办理涉案房屋（已经裁定抵债给徐立德的两间门面房除外）的所有权过户登记手续？本院认为：被上诉人虽辩称双方实为民间借贷关系，涉案房屋买卖合同仅系为了圣英公司清偿借款债权而倒签。但鉴于一审法院作出的（2014）盐民再初字第0001号民事判决（已生效）维持了其（2012）盐民初字第0012号民事判决，故（2012）盐民初字第0012号民事判决也已生效。而该生效的判决确认了涉案的房屋买卖合同为有效合同，故上述辩称意见不予采纳。涉案的房屋买卖合同虽被生效判决确认为有效合同，但上诉人于二审庭审中亦确认涉案房屋除了徐立德申请的查封之外，还存在多轮查封的情况。而查封的意义，即在于限制被查封人对被查封财产的处分，以令其保有被查封的财产（权利），确保将来申请查封人权利的实现。因此，上诉人请求判决被上诉人将除了已经裁定抵债给徐立德的两间门面房以外的其他房屋的所有权移转登记至自己名下，显与上述查封的意义相冲突，自不予支持。综上，圣英公司的上诉理由不能成立，上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费206800元，由上诉人江苏圣英置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  马绍恒审 判 员  邰虓颖代理审判员  吴 艳二〇一六年四月十一日书 记 员  张敏慧