湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂1102民初2534号原告：郝慧君，女，汉族，1982年2月12日出生，湖北省黄冈市人，住湖北省黄冈市黄州区。委托诉讼代理人：徐春先，系郝慧君亲属。代理权限：特别授权。被告：黄冈市小蚂蚁商贸有限公司，住所地湖北省黄冈市黄州区黄州大道53号宇济一号5幢1层101号，统一社会信用代码：91421100090554962T。法定代表人：郑子诚，该公司高管。被告：黄冈市经济发展投资股份有限公司，住所地湖北省黄冈市黄州区西湖一路20号，统一社会信用代码：914211006884616568。法定代表人：徐久高，该公司股东。原告郝慧君与被告黄冈市小蚂蚁商贸有限公司（以下简称“黄冈小蚂蚁公司”）、被告黄冈市经济发展投资股份有限公司（以下简称“黄冈经投公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日受理后，依法组成合议庭，于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告郝慧君的委托诉讼代理人徐春先到庭参加了诉讼。被告黄冈小蚂蚁公司、黄冈经投公司经本院公告合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告郝慧君向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告交清拖欠两年房租34254元及后续租金和违约金。2、依法判令二被告交清拖欠的水、电、物业费等共计2509元。3、依法判令二被告承担因损坏房屋的整修费4500元。4、依法判令二被告承担本案诉讼、执行等一切费用。事实与理由：2015年4月27日，原告与两被告签订了一份《房屋租赁合同》，将原告位于摩尔城1栋511号房屋（不动产证号0007437号，面积34.6平米）租给乙方使用，合同约定：租期十年；年租金17127元；一年一付清；并有双方无故解除合同和拖欠租金等违约赔偿的约定。两被告在合同承租方和担保方上面分别盖了章。当初原告购买此房时，就是由被告介绍，并以回租十年为前提条件，按正常售价提高70%卖给原告的。第一年租金被告按约已付清，第二年租金因第一被告机构撤销，拖欠两月后，由第二被告付清，从第三年起至今一直拖欠未付。还拖欠水、电、物业费等2509元。同时，被告租住造成窗、墙油垢成堆，需要重新整修。为了维护原告的合法权益，诉至人民法院请求依法裁判。两被告均未答辩。原告郝慧君为支持其诉讼请求，提交了如下证据：1、合同一份，拟证明原告与被告之间的租赁关系，约定了租金、租期和违约金。2、物业管理费、水电费收据，拟证明被告拖欠的水、电、物业费等2509元。3、收据一份，拟证明房屋的整修费用4500元。两被告均未到庭质证亦未向法院提交证据。经审核，被告黄冈小蚂蚁公司、黄冈经投公司未到庭质证，视为其放弃质证的权利。本院认为原告郝慧君提交的证据与本案具有关联性，应予以认定。本院经审理查明：2015年4月27日，原告郝慧君作为出租方（甲方），被告黄冈小蚂蚁公司作为承租方（乙方），被告黄冈经投公司作为担保方签订了一份《房屋租赁合同》，将原告位于摩尔城1栋511号房屋（不动产证号0007437号，面积34.6平米）租给乙方使用，合同约定：租期十年；年租金为总房款的9%计17127元；一年一付清；房屋的物业管理费由乙方承担，乙方使用该房产生的其他各项费用均由乙方缴纳；若一方无故提前解除合同，赔偿对方损失总房款30%的违约金；拖欠累计达30天的，赔偿甲方应付租金的10%；如因乙方原因不能按时支付租金，由担保方先行垫付。合同签订后，原告郝慧君将租赁物交付给被告黄冈小蚂蚁公司使用、收益，被告黄冈小蚂蚁公司按约付清第一年租金，第二年租金拖欠两月后，由被告黄冈经投公司付清，从第三年起至今一直拖欠未付。期间，产生水、电、物业费等2509元。2020年4月，原告郝慧君对涉案出租房屋进行了重新整修，花去整修费4500元。另，原告郝慧君称在订立合同之初，被告黄冈小蚂蚁公司以回租十年为条件高价出售涉案房屋给原告郝慧君，房屋均价为5500元/平方（超出正常房价的1500元/平方），总价为190300元。本院认为，原告郝慧君与被告黄冈小蚂蚁公司、黄冈经投公司之间签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《房屋租赁合同》签订后，原告郝慧君将租赁物交付给被告黄冈小蚂蚁公司使用、收益，被告黄冈小蚂蚁公司、黄冈经投公司支付两年租金后就一直未履行支付租金的义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2020年4月，原告郝慧君在被告长达三年未支付租金的情况下，对涉案出租房屋进行整修准备重新租赁给他人或出售，该行为应视同原告郝慧君于2020年4月起解除合同。合同解除后，尚未履行的终止履行，故被告黄冈小蚂蚁公司拖欠的租金应从2017年4月27日起算至2020年4月27日，即被告黄冈小蚂蚁公司应支付下欠原告郝慧君三年的租金共51381元。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。本案中的《房屋租赁合同》约定了，“若一方无故提前解除合同，赔偿对方损失总房款30%的违约金”，“乙方拖欠租金累计达30天的，赔偿甲方应付租金的10%”。在订立合同之初，被告黄冈小蚂蚁公司以回租十年为条件高价出售涉案房屋给原告郝慧君，对于租金收益在订立合同时，原告郝慧君是可以预见到或者应当预见到的，然而被告黄冈小蚂蚁公司一直拖欠支付租金导致合同不能履行，致使原告郝慧君可以获得的利益减少，故被告黄冈小蚂蚁公司应当赔偿原告郝慧君在涉案合同履行后可以获得的利益，本院认定原告郝慧君可以获得的利益损失为57090元（17127元/年÷9%×30%）。由于被告黄冈小蚂蚁公司拖欠原告郝慧君2017年4月27日至2020年4月27日的租金一直未予支付，按照“乙方拖欠租金累计达30天的，赔偿甲方应付租金的10%”的约定，即延期支付租金的损失为5138元（17127元/年×3年×10%）。本案中，《房屋租赁合同》还约定房屋的物业管理费由乙方承担，乙方使用该房产生的其他各项费用均由乙方缴纳，故被告黄冈小蚂蚁公司应承担由原告郝慧君垫付的水、电、物业费2509元。原告郝慧君主张两被告承担因损坏房屋的整修费4500元，因其提交的证据不足以证明两被告损坏了其房屋，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。按照《房屋租赁合同》的约定，作为担保方黄冈经投公司应当与被告黄冈小蚂蚁公司共同承担下欠的租金、租金损失以及使用该涉案房屋产生的其他各项费用，故原告郝慧君该项请求，本院予以支持。综上，原告郝慧君的部分诉讼请求成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条第二款之规定，判决如下：一、由被告黄冈市小蚂蚁商贸有限公司、被告黄冈市经济发展投资股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郝慧君租金和损失共计113609元（51381元+5138元+57090元）。二、由被告黄冈市小蚂蚁商贸有限公司、被告黄冈市经济发展投资股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郝慧君垫付的水、电、物业费等共计2509元。三、驳回原告郝慧君其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费831元，由被告黄冈市小蚂蚁商贸有限公司、被告黄冈市经济发展投资股份有限公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  张 瑾人民陪审员  朱桂枝人民陪审员  肖 萍二〇二〇年八月二十七日书 记 员  邱梦蓁