河北省隆尧县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0525民初1997号 原告：刘峰珍，女，1981年11月18日出生，汉族，农民，初中文化，非军人，住隆尧县。 委托诉讼代理人：张素坤，河北昭庆律师事务所律师。 被告：隆尧韵舟房地产开发有限公司，住所地：隆尧县象城街，统一社会信用代码：91130525055460581H。 法定代表人：段金中，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王立波。 委托诉讼代理人：雷静，河北东临律师事务所律师。 原告刘峰珍与被告隆尧韵舟房地产开发有限公司（以下简称韵舟房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘峰珍诉讼代理人张素坤、被告韵舟房地产公司诉讼代理人雷静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘峰珍向本院提出诉讼请求：1、要求被告继续履行合同，限期给原告办理房产证并因被告违约依据原告交付的购房款参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算违约金至本案执行完毕止。2、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年11月9日原、被告经协商，由原告购买被告在隆尧县楼房一处，双方就相关事宜达成一致意见后签订了《房屋认购协议书》，购买当初双方约定的是分期付款，之后经双方再次协商，由原告一次性补缴全款，被告在法定期限内给原告办理房产证。2016年2月10日原告依被告要求交清了全部房款同时还缴纳了房产契税、维修基金、房产证工本费、房产证登记费、物业费等费用，至今三年多被告不给原告办理房产证，期间原告多次联系被告无果，无奈诉至法院。 韵舟房地产公司辩称，一、出卖人无过错。本案中，世纪城项目的施工单位系石家庄建设集团有限公司，因该公司在施工过程中未能全面履行合同义务，答辩人曾多次要求该公司提交竣工报告和相关资料，以便于办理产权证书。但是该公司至今未提交。答辩人已经向邢台仲裁委员会提起了仲裁，要求他们履行自己的义务及提交相关资料。综上对于办证事宜，我公司秉持积极态度，而导致现在无法办证的原因是建设单位不能提供相关的竣工资料，达不到行政机关办证的要求。出卖人主观上想办理证件，客观上导致不能实现办证的意愿。而这都是因建设方和行政机关的行为导致，出卖人无过错。二、根据法律规定，因出卖人的原因，符合规定期限时应当承担违约责任。现在出卖人不是不办理或怠于办理而是因为建设单位和行政机关的客观原因造成的，因此承担违约责任的前提条件未成就，我公司不承担违约责任。三、原告是否具有合法的产权并不确定。本案中，原、被告之间签订的是认购协议，而非正式的预售合同或商品房买卖合同。首先，认购协议第九条约定：签订商品房买卖合同的同时，本协议失效。所以该协议不能确定房屋的产权。其次，根据《商品房买卖合同解释》的规定，认购协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，才有可能认定为商品房买卖合同。但是该协议对于房屋的交付条件和期限、装饰设备标准承诺、供水供电供热燃气通讯道路绿化设施、办理产权登记的有关事宜等内容都不存在，所以该协议也不可能视为有效的商品房买卖合同。再者认购协议只能认定为处于缔约阶段的合意。原告仅凭协议书主张产权并要求办理房产证及让被告承担违约责任，显然无事实和法律依据。最后认购协议并没有约定违约责任的承担。综上所述，原告的起诉无事实和法律依据，望法院依法驳回原告的诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、《房屋认购协议书》，双方签订的《房屋认购协议书》系双方的真实意思表示，该协议不违反法律的强制性规定，且至庭审辩论终结前涉案房屋已办理了商品房预售许可证，该协议合法有效，本院予以确认。 2、办理入住案涉房屋的手续。原告提供了交房款票据收据、韵舟世纪城交房流程表、办理入住手续费用清单、入住通知书等证据，旨在证明原告已经交纳了购房款、房产契税及物业费、水电费等款项，履行了协议约定的义务，并已入住该商品房。被告对系列证据持有异议，但其作为房屋的出售方并未提供相反的证据证明其抗辩主张，对原告的证据本院予以采纳。 3、河北齐翔工程项目管理有限公司的监理证明。被告提供该证据证明案涉工程因建筑施工单位不能提交竣工报告及相关资料，至今无法办理竣工手续。该份证明没有经办人签名，仅有项目监理部印章，来源存疑，本院不予采纳。 4、企业新建商品房办理首次登记相关流程及所需材料、仲裁申请书及通知书等。被告提供相关证据旨在证明其不能为购房户办理房产证的原因在于办证所需施工单位提供的验收报告及相关材料，因施工单位至今未能提交，致使办证事宜不能有序开展。被告在办证环节没有过错，不应承担违约责任。且被告与施工企业纠纷已提请仲裁，现案件正在审理中。原告对被告提供的悉数证据有异议，对仲裁无异议，认为原被告就商品房买卖形成法律关系，原告支付全额购房款，被告与施工企业之间的纠纷不能影响原告的合法权益。本院认为，被告提供的上述证据仅能证明办理房产证的相关流程及所需材料，至于其与施工企业之间是否存在纠纷，存在何种纠纷，如何承担责任，应在该双方间进行处理。原告作为购房户支付购房款，被告作为售房者接收购房款，其有义务协助原告办理房屋产权登记，被告不能因其与施工企业间的纠纷来制约原告，对被告所提证据的待证抗辩理由，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年11月9日，原告刘峰珍认购韵舟房地产公司开发的位于隆尧县房屋，双方签订了《房屋认购协议书》，协议约定销售建筑面积127.17平方米，购房款421470元，原告在2013年11月11日之前交首付171470元，余款进行银行按揭。签订商品房买卖合同同时，该协议失效。2014年8月25日原告交房款261470元，2015年10月3日交房款16万元。2016年2月10日原告交办证费以及工本费100元，交房产契税12644元，交维修基金2798元。2016年2月10日原告入住案涉房屋。 另查明，案涉工程韵舟房地产公司办理了《商品房预售许可证》。案涉韵舟世纪城1、2、3、4号住宅楼工程消防验收合格，防雷装置已验收，人防验收、建设工程竣工验收、建设工程规划验收尚未通过验收。案涉房屋尚未完成初始登记。 本院认为，原被告之间签订的《房屋认购协议书》已经具备商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经收受了全部购房款。因此该认购协议应当认定为商品房买卖合同。原告作为房屋的买受人已经依约向被告缴纳了全部购房款，履行了自己的义务。被告虽然交付了房屋，但至今未给原告办理房屋产权登记。被告辩称未办理产权登记的原因在第三方，因工程施工方不能向被告提供涉案工程的验收报告及相关资料，致使主体工程不能验收，被告不能及时向产权登记部门申办初始登记及房屋权属登记。被告对此结果没有过错，亦没有违约行为，不应承担违约责任。 本院认为，即使因施工方原因造成被告逾期办理房屋产权登记，根据《合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”，被告与施工方的纠纷也不能由原告来承担责任，原被告应受双方间商品房买卖合同关系的约束。被告主张因与施工方存在纠纷导致迟延向管理部门申请登记而免除其违约责任，理由不当，不予支持。 本案焦点在：一、关于韵舟房地产公司是否应为原告办理房产证书的问题。本院认为，本案确存在办理产权证照的现实障碍。经查2016年2月10日案涉房屋交房后，案涉住宅小区已具备验收条件的是人防工程、消防工程，因房地产公司与施工方存在纠纷，建设工程竣工验收、规划验收尚不具备条件。本案诉争房屋尚不具备办证条件，本院强制裁判有司法权干涉行政权之嫌，被告在为原告办理房产证过程中，应履行的是将办理权属证书需由出卖人提交的资料报产权登记管理部门备案、通知原告签署办理房产证有关文件等协助义务。关于原告要求被告限期为其办理房产证的主张，理据不足，本院不予支持。待条件成就，韵舟房地产公司应当履行办理商品房初始登记的义务，以及继续履行为原告办理房屋产权资料登记的备案义务。 二、关于原告主张逾期办证违约金问题。对于涉案房屋的交付时间，原告主张交付时间是2016年2月10日，韵舟房地产公司虽持有异议，但其未提交相关证据予以佐证，就原告主张交房时间本院予以采信。自此时间计算90日至2016年5月10日，韵舟房地产公司没有为原告办理产权资料的登记备案。但考虑到刘峰珍并未举证证明因韵舟房地产公司逾期办证造成其实际损失的事实主张，而韵舟房地产公司已按约交付房屋，逾期办证相对于逾期交房和逾期付款对当事人的影响较小，至少对刘峰珍使用房屋并无造成影响，且双方当事人在协议中对逾期办证违约金也未约定，结合韵舟房地产公司的违约事实及造成的实际影响，本院酌情确定韵舟房地产公司从违约之日即2016年5月11日起，以购房款421470元为基数，按日万分之零点五的标准计算违约金。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 一、隆尧韵舟房地产开发有限公司向刘峰珍支付逾期办证违约金，以购房款421470元为基数，从2016年5月11日起，按日万分之零点五的标准付至其提交案涉房屋办理产权登记所需材料到产权登记部门备案之日止。 二、驳回刘峰珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，由隆尧韵舟房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审 判 长  郝春刚 人民陪审员  赵建华 人民陪审员  杨 乐 二〇二〇年九月二十七日 法官 助理  李建慧 书 记 员  张 婷