上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2014）闵民五(民)初字第1214号原告上海安信房地产开发有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人焦婷，董事长。委托代理人郑新安，浙江海册律师事务所律师。原告上海安宸酒店管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人焦婷，董事长。委托代理人郑新安，浙江海册律师事务所律师。被告王振飞。委托代理人孙仕琪，北京市竞天公诚律师事务所上海分所律师。第三人上海谊欣投资管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人王振飞，董事长。原告上海安信房地产开发有限公司(以下简称“安信公司”)与被告王振飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月28日立案受理后，先适用简易程序，由审判员林霞独任审判。2014年6月20日，王振飞向本院提起反诉，本院予以合并审理。2014年9月30日，王振飞向本院提出申请，要求对涉案房屋内的装修残值进行司法鉴定。本院对王振飞提出的上述申请进行了审核后予以准许，并经上海市高级人民法院电脑配对确定由上海大华工程造价咨询有限公司对涉案房屋内的装修残值进行了司法鉴定。2015年1月19日，上海大华工程造价咨询有限公司向本院出具了《司法鉴定意见书》。后因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭对本案予以审理。2015年7月1日，因安信公司于2014年5月16日被批复分立为安信公司与上海安宸酒店管理有限公司(以下简称“安宸公司”)，故安宸公司向法院递交申请要求作为原告参与诉讼，本院予以准许。2015年9月24日，本院追加了上海谊欣投资管理有限公司(以下简称“谊欣公司”)作为本案第三人参加诉讼。因第三人谊欣公司下落不明，本院以公告方式向第三人谊欣公司送达开庭传票，并于2016年1月15日就本案公开开庭进行了审理。安信公司、安宸公司的委托代理人郑新安到庭参加了诉讼。王振飞及谊欣公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法就本案的本诉予以缺席审判，并就反诉依法按撤诉予以处理。本案现已审理终结。原告安信公司、安宸公司诉称，2013年10月31日，其与王振飞签订《来来商场租赁合同》一份，合同约定安信公司将位于上海市闵行区沪闵路XXX号XXX幢房屋地下一层部分(以下简称“涉案房屋”)出租给王振飞，合同订立后双方就部分事宜作了补充约定。2014年2月1日，其将涉案房屋按约交付给王振飞使用，但王振飞并未按约支付租金。嗣后，安信公司发现王振飞有下列违约行为：一、王振飞逾期未付租金和物业管理费。根据租赁合同第四条约定，租金及物业管理费以每2个月为一个支付期，先付后租。王振飞应当在交房之日支付首期租金和物业管理费，逾期支付的需赔偿滞纳金，逾期十五天的视同解约。其于2014年2月1日将房屋交付给王振飞，但王振飞仅支付一个月租金人民币300,000元(以下币种均为人民币)，其余应付的租金300,000元至今未付。二、王振飞违反约定将涉案房屋予以转租。根据租赁合同第二条约定，王振飞不得改变超市商场的用途，也不得转租第三人或许可第三人使用租赁物。但自2014年2月以来，租赁物被分别以“上海谊欣南方淘宝城”、“谊欣商场”、“上海谊欣投资管理有限公司”的名义使用和对外分割转租。三、王振飞违反约定和法律规定使用租赁物的事实。根据租赁合同第七条约定，王振飞在房屋进行装修时，不得更改租赁物的外观、原设计和基本结构，并应事先向其和各政府主管部门提交装修设计图纸送审同意后方可施工。但王振飞为满足其分割转租的要求，将房屋分割成数十间进行转租，而该装修改造方案从未获得其及消防等行政部门的同意。今后若以现状作为人员聚集的场所投入使用将有重大的安全隐患。基于王振飞的上述行为，其与王振飞进行了交涉，在交涉无果后，其于2014年3月24日依据租赁合同的约定向王振飞送达了《解约函》，通知王振飞解除《来来商场租赁合同》，并要求王振飞补足应缴租金并腾退房屋。但王振飞收取上述《解约函》后并未履行义务，反而要求其转租对象在2014年5月12日装修完毕，准备开业。安信公司、安宸公司为维护其自身权益，只得向法院提起诉讼要求判令：一、确认其与王振飞间订立的《来来商场租赁合同》于2014年3月26日解除；二、王振飞立即腾空涉案房屋，并将房屋返还给其；三、王振飞自2014年3月27日起承担涉案房屋占有使用费(每月按300,000元计，计算至实际搬离之日止)；四、王振飞参照双倍租金偿付逾期归还房屋的赔偿金(计自2014年3月27日起，按每月600,000元；五、王振飞从2014年6月1日起按每月17,052元的标准支付物业管理费至实际归还涉案房屋之日止；六、王振飞赔偿免租期间租金损失600,000元(参照租金每个月300,000元)；七、第三人谊欣公司搬离涉案房屋。安信公司、安宸公司为证明其主张，向本院提供如下证据材料：1、《来来商场租赁合同》及补充协议两份，旨在证明其与王振飞就涉案房屋的租赁事宜签订了合同，约定了具体的权利义务。王振飞对上述证据材料的真实性、合法性均无异议。对证明目的有异议。首先，合同约定了王振飞不得转租，而王振飞确实未有转租行为。合同第7.1条约定王振飞成立公司成为合同主体，王振飞可以与其他股东成立公司，双方并未约定新设立的公司只能由王振飞一人独资。其次，安信公司是于2014年3月20日发出了解除通知，其中并未提到装修问题，故装修问题与本案无关，若安信公司认为王振飞的装修行为违约应另行提起诉讼。2、《交房通知书》一份，旨在证明租赁物在2014年2月1日交付给被告王振飞对上述证据材料的真实性合法性无异议，但对该证据材料的证明目的有异议。从交房通知书内容不能说明王振飞同意交房。根据证据材料1，双方明显对房屋交付未达成一致，故2014年2月1日未交付房屋。3、《付款通知书》一份，旨在证明安信公司按约通知王振飞在房屋交付之日起支付2个月租金，然王振飞仅支付一个月租金。王振飞对上述证据材料的真实性无异议，租金确实只支付了一个月，因为当时王振飞发现涉案房屋存在质量问题，所以双方后又签订了补充协议。4、招商广告及招商细则照片，旨在证明王振飞许可谊欣公司以“谊欣商场”、“上海谊欣南方淘宝城”的名义对外转租的事实。其中王振飞转租给谊欣公司，谊欣公司再转租给众多租户。王振飞对上述证据材料的真实性无异议，但对证明目的有异议。根据合同的约定，王振飞应注册公司对外经营，王振飞不存在转租行为。5、通知一份，旨在证明谊欣公司在王振飞转租许可之后，转租给次承租人，并同意次承租人进行装修。王振飞对上述证据材料的真实性无异议，但通知的内容不能说明谊欣公司存在转租行为，招商细则上写明的是联营合同，而不是租赁合同，不能根据联营合同中存在租金二字就认为是租赁合同。6、照片一组，旨在证明王振飞装修违法，消防部门至今没有许可王振飞在此地进行经营。王振飞认为上述证据材料因无原件，故对真实性不予认可，且与本案无涉。需要补充说明的是，安信公司解约通知中是以王振飞存在欠缴租金和转租行为为由，与其所进行的装修毫无关联。7、《律师函》一份，旨在证安信公司通过律师向王振飞发出函件，对王振飞的招商行为、欠租等行为进行说明。王振飞认为律师函不符合法律规定的形式要件。8、《解约函》及通信记录，旨在证明安信公司于2014年3月24日向王振飞发出解约通知。王振飞对证据材料的真实性无异议，上述证据材料确实于2014年3月24日收到。9、函件一份，旨在证明2014年4月4日安信公司向王振飞再次提出解约。王振飞确认收到了上述函件。10、《上海市房地产权证》一份，旨在证明安信公司对涉案房屋有合法权利。王振飞对上述证据材料的真实性无异议。11、请款说明、防水维修发票，旨在证安信公司根据约定于2014年2月1日前对涉案房屋的屋顶及墙壁渗水予以修缮完毕。王振飞对上述证据的真实性、关联性均不予认可。12、《公共区域装修补充协议》、收据，旨在证明根据上述协议的约定公共区域装修的费用应由王振飞负担，安信公司为此垫付了装修费88,000元。王振飞对上述证据材料的真实性、关联性均无异议。13、2013年11月4日、2013年11月6日的收款回单各一张，旨在证明安信公司已支付的房屋租赁押金计600,000元。王振飞对上述证据材料的真实性、关联性无异议。14、付款通知、2014年2月20日收款回单、2014年1月24日收款回单各一份，旨在证明王振飞拖欠租金的事实。王振飞对上述证据材料的真实性无异议。15、谊欣公司的企业基本信息，旨在证明涉案房屋的实际使用人为谊欣公司，王振飞仅其五名股东之一，安信公司未同意该公司成为涉案房屋的承租人。王振飞对上证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。16、照片一组，旨在证明王振飞在使用涉案房屋过程中违反合同及物业管理办法的规定，侵害了安信公司的合法权益。王振飞对上述证据材料的真实性、关联性均不予认可。17、《上海市闵行区公安消防支队责令立即改正通知书》及照片，旨在证明涉案房屋已被消防查封，不得经营。王振飞对上述证据材料的真实性、关联性均不予认可。18、上海市闵行区公安消防支队出具的《行政处罚决定书》，旨在证明涉案房屋因王振飞的装修行为而被责令处罚。王振飞未对该份证据材料发表质证意见。19、原告方企业分立材料及涉案房屋的上海市房地产权证，旨在证明两原告的诉讼主体资格。王振飞未对该证据材料发表质证意见。被告王振飞辩称，2013年10月31日，双方签订了《来来商场租赁合同》，合同约定王振飞租赁安信公司坐落于上海市闵行区沪闵路XXX号XXX幢地下一层部分，安信公司于2014年2月1日向其交付房屋，2014年1月1日至2014年2月28日为免租期。后由于涉案房屋存在屋顶漏水及墙壁渗水、东西两侧自动扶梯入口、公共区域的消防隔离区、隔墙及公共通道的地砖等公共区域的装修问题，双方签订了《来来商场B1商场租赁补充协议》、《来来商场租赁合同的补充协议》、《公共区域装修补充协议》，上述协议约定了涉案房屋公共区域的装修由安信公司或者安信公司委托其在2014年2月底前完成，免租期延长至2014年3月底。涉案房屋的屋顶漏水及墙壁渗水问题由安信公司负责于2014年2月底以前修缮完成，费用由安信公司负担。然而，安信公司此后没有配合其履行上述工作，也没有支付相应的费用，反而于2014年3月22日向其发出《解除函》，要求解除合同。其于2014年3月24日及2014年4月17日向安信公司发出了复函及公函，要求安信公司继续履行合同及补充协议的义务，然安信公司一直没有履行其相应的义务。现针对安信公司的上述诉讼请求发表如下意见，针对第一、二项诉讼请求，其认为上述两项请求，因王振飞并不存在违约行为，安信公司无权解除合同。首先，安信公司解除合同的依据之一是王振飞欠缴租金，此理由不成立。根据租赁合同第3.1条第2段，合同原定2014年1月1日，安信公司需要向王振飞交付涉案房屋，免租期2个月，由于安信公司的原因未能按期交付房屋，免租期和租赁期限顺延。根据补充协议第1、2、3条，直至2014年2月1日，安信公司也未完整交付房屋，双方协商一致于2014年2月底修缮完成，免租期至2014年3月31日止。补充协议履行的前提是安信公司需履行其义务，但到直至目前，安信公司未履行其义务，涉案房屋的屋顶漏水、墙壁渗水的现象仍存在，可见安信公司直至目前仍未交房，故王振飞并不存在延迟支付租金的行为。其次，安信公司解除合同的依据之一是王振飞有转租行为，此理由不成立。王振飞亦未转租，根据租赁合同第7.1条，双方签订合同时，明确王振飞以公司的名义承租涉案房屋用于经营。安信公司明知合同履行的主体是被告注册的公司。王振飞以“谊欣公司”的名义对外招商也并未超出开设商场的范围。综上，安信公司无权解除合同。针对诉讼请求三，合同应继续履行，故其不应归还占有使用费。针对诉讼请求四，根据租赁合同第8.1条规定的是合同终止后逾期返还的赔偿金，不适用本案情况，且约定过高，应予以调整。即便合同解除，也应适用8.3条，违约金为2个月租金。针对诉讼请求五，王振飞对该项诉讼请求无异议。针对诉讼请求六，租赁合同是合法有效的，免租期由双方约定，免租期并不是两个月，是可以顺延的，且本案中安信公司也同意延长至2014年3月31日。王振飞为证明其抗辩主张，向法院提供如下证据材料：1、《来来商场租赁合同》一份，旨在证明安信公司将涉案房屋出租给王振飞使用。安信公司对上述证据的真实性无异议。2、《补充协议》一份，旨在证明安信公司未能在2014年2月1日交房，免租期延长至2014年3月31日。安信公司对上述证据材料的真实性无异议，但对证明目的有异议，通过该补充协议可见，涉案房屋的免租期自2014年2月1日起开始计算，同时根据合同的约定租金应当2个月一付，先付后住，若逾期15天则视为解约。因此，王振飞在2014年2月1日开始起计算租赁期限，其需先支付2个月租金及物业管理费，否则视为违约。3、拍摄于2014年3月25日的照片一组，旨在证明安信公司在2014年3月25日未能修缮涉案房屋，涉案房屋存在屋顶漏水及墙壁渗水等问题。安信公司认为上述证据材料不能反映出照片形成的时间。需补充说明的是，2014年3月，王振飞已经以谊欣淘宝城的名义招租，实际使用了租赁物，照片只能反映王振飞对涉案房屋的装修过程。4、解除函的回复，旨在证明王振飞明确告知安信公司无权解除合同。安信公司对上述证据材料的真实性不予认可。5、律师函，旨在证明王振飞委托律师对安信公司提出的解除合同提出异议。安信公司对上述证据材料的真实性不予认可。6、要求安信公司协助加盖公章的函，旨在证明王振飞要求安信公司履行租赁合同。安信公司称未收到上述函件。7、收据一份，旨在证明安信公司明知且同意王振飞以谊欣公司的名义履行租赁合同。安信公司对收据的真实性无异议，但对该证据材料的证明目的有异议。8、装修的补充协议，旨在证明涉案房屋公共区域装修费用为176,215元，应由安信公司负担。安信公司对上述证据材料的真实性无异议，需补充说明的是根据该份协议第5条的约定涉案房屋需要装修的满园并不纳入交房标准，施工质量由王振飞自行负担。9、谊欣公司的营业执照，旨在证明王振飞为该公司的法定代表人。安信公司对上述材料的真实性无异议，需补充说明的是根据租赁合同的约定王振飞可以成立公司承租涉案房屋，但并不表示谊欣公司的其他四名股东可以承租涉案房屋。第三人谊欣公司未到庭作陈述，亦未向本院递交证据材料。经审理查明，安信公司(出租方，签约甲方)与王振飞(承租方，签约乙方)于2013年10月31日签订《来来商场租赁合同》，合同约定甲方将其拥有的坐落于上海市闵行区沪闵路XXX号XXX幢地下一层部分(专用使用面积为2,842平方米)出租给乙方使用。租赁期限自2014年1月1日至2018年12月31日，合计为60个月。2014年1月1日至2014年2月28日止，2018年11月1日至2018年12月31日止为免租期，无论乙方是否开业，乙方无需缴纳免租期的租金，但需缴纳物业管理费和据实支付水电费等费用。甲方应于2014年1月1日前向乙方交付出租物业，以甲方发出交房书面通知日为准，由于甲方原因未能在2014年1月1日前交付该物业，免租期及合同期限相应顺延。如超过90日未交付完整房产，乙方有权选择终止合同。如果乙方选择终止合同，甲方应双倍返还定金。若乙方延迟接受，起租日和免租期不变。租金是以月份为单位收取，租约前2年每月租金300,000元，以后租金以月计算收取，如租赁期不满一个月，以实际承租天数计算收费。自2014年1月1日起至2015年12月31日，月租金总计300,000元。自2016年1月1日起至2016年12月31日止，月租金总计315,000元。此后，逐年递增。物业管理费17,052元。租金及物业管理费每二个月作为一个支付期，先付后住，甲方在每个支付期前20天向乙方提供付款通知，乙方必须在每个支付期前的五天付清当期的二个月租金及物业管理费，逾期支付租金及物业管理费，经甲方催讨五日内未付清，每逾约定日期一天除应付的租金及物业管理费外，另乙方同意赔偿日租金及物业管理费为滞纳金。逾期十五日视同解约，甲方有权收回该物业，并没收押金同时有权要求乙方补偿直接、间接及延伸的经济损失。乙方首期租金及物业管理费于甲方交房之日支付。水费由甲方自设水表，向乙方收取水费。电费由甲方自设电表，向乙方收取电费。乙方应向甲方支付相当于两个月租金的押金，具体金额为600,000元，该押金于签订租赁合同之日全部付清，至甲方交付该房屋时，乙方拒绝履行本合同的，押金由甲方没收。甲方应于本合同订立时向乙方出具该房屋的有关合法手续，乙方自行办理工商、消防、环保、税务等相关手续。届时，为履行工商登记、申请许可证之需要，甲方应配合乙方出具、提供有关文件、接受房屋勘察等。甲方给予乙方该物业原有消防通道，配合乙方办理消防系统，乙方根据消防要求自行安装消防设备，设置消防通道。如需并入甲方原消防系统的，甲方必须同意并入，费用由乙方承担。甲方确保一次消防验收合格,乙方根据需要自行办理装修及营业所需消防手续并承担与此相关的所有费用。乙方签者本合同后，完成公司注册登记之同时，应向甲方提交合法有效的营业执照，公司咨询材料等供甲方备案。乙方公司依法成立后，乙方公司成为本合同的承租方以履行本合同，乙方需在本合同上加盖公章，乙方不得拒绝。在租赁期的任何时间，乙方对该物业进行内装修时，均不得更改租赁物业的外观、原设计和基本结构，并应事先向甲方和各政府主管部门提交装修设计图纸送审，甲方在五个工作日内审核，待取得甲方和各政府部门审核同意后，方可施工，审批不准不能视为甲方违约。乙方应于租期终止日内将该物业交还甲方,如乙方逾约定日期归还,则每逾期一天除缴交每日应付租金外,另赔偿甲方逾期归还物业的赔偿,总计每逾期一日需支付合同终止当年每日租金*2842*2。本合同有效期间，以对方无过错的情况下，任何一方要求提前解除合同，应向对方承担违约责任，甲、乙双方同意违约金为2个月租金，若甲方违约除退还原有押金，多余的租金及物业管理费以外还须支付乙方相当于2个月的租金违约金。若乙方违约须结清所有相关水电费，同时甲方有权没收相当于2个月租金的押金作为违约金。合同对双方其他的权利义务作了约定。同日，安信公司(签约甲方)与王振飞(签约乙方)签订《来来商场租赁合同》的补充协议，协议约定甲、乙双方于2013年10月31日共同签署了租赁合同，现就上述合同中未尽事宜达成如下补充协议：1、鉴于原合同中乙方承担的房屋为商业扩建，房屋性质为辅助用房，甲方在签署原合同前已告知乙方该物业情况。甲乙双方合同签订，乙方支付押金后至2013年12月31日，乙方去办理相关工商注册咨询，甲方全力配合。至2013年12月31日，乙方未向甲方提出书面异议的，租赁合同正常履行，如由于甲方的该物业的属性问题造成乙方无法完成工商登记注册的，双方互相不算违约，租赁合同自行解除，甲方全额无息退还乙方押金。2013年11月4日，王振飞给付安信公司300,000元，同年11月6日，王振飞给付安信公司300,000元。2013年12月17日，安信公司(签约甲方)与王振飞(签约乙方)签订《公共区域装修补充协议》，协议约定甲方不在甲方与乙方交接处设置费用。租赁合同到期乙方如需拆除卷闸门的，需恢复设置隔墙。甲方与乙方相邻公共区域装修由乙方承担，费用由甲方承担。公共区域具体施工的总费用合计176,215元，甲方分两次支付给乙方。协议签订后预付88,000元，乙方完工后再支付88,215元。以上内容不再纳入甲方交房标准，乙方需对以上施工质量承担责任。2013年12月18日,谊欣公司经工商登记成立，法定代表人为王振飞,股东为王振飞及案外人郑某某、初某某、李某某、刘某某。2013年12月19日，王振飞收到安信公司支付的现金88,000元。2014年1月23日，安信公司向王振飞发出了《交房通知书》一份，上载：“依照贵我双方签订的租赁合同约定，我司已完成交房前的准备工作，贵司应与(于)2014年2月1日来租赁现场办理物业交接手续。”王振飞在该通知书下方署名。当日，安信公司向王振飞发出了缴费通知，要求王振飞按约给付二个月租金、包括免租期在内的物业管理费。2014年1月24日，王振飞给付安信公司307,000元，其中包括了王振飞租赁安信公司其他房屋的租金计7,000元。同日,安信公司向王振飞出具了收款收据，收据上载明收到王振飞缴纳的自2014年4月1日至2014年5月31日的租金计300,000元。2014年2月20日，王振飞给付安信公司93,110元，其中包括宽带、电话费600元，施工管理押金10,000元，施工管理费14,210元，物业管理费(计算至2014年5月3日)计68,208元，2月份水电费92元。2014年3月24日，安信公司以快递方式向王振飞发出了《解约函》，在该函中，安信公司以王振飞未按约定支付租金已超过15日，且王振飞将涉案房屋转租、许可他人使用为由要求解除双方间签订的租赁合同，并请王振飞根据合同的约定补缴租金，并于收到该函后15日内经双方共同验收，按合同使用后的正常状态将房屋及钥匙交还安信公司，并及时在工商及相关部门办理完毕迁出变更手续。若王振飞逾期腾退房屋，安信公司将根据合同的约定自行收回房屋。2014年3月26日，王振飞签收了《解约函》。2014年4月4日，安信公司再次发函给王振飞，该函中，安信公司认为王振飞在装修涉案房屋时应根据合同的约定报相关部门审批，现因王振飞未按约施工，2014年4月2日下午，上海市闵行区消防支队发现王振飞对涉案房屋进行违法装修，即当场责令王振飞停止施工并要求安信公司配合断水断电。鉴于王振飞一再违反合同约定，故再次申明了安信公司的立场，即要求解除双方间签订的租赁合同，并要求王振飞立即停止施工。2014年7月14日，上海市闵行区公安消防支队向谊欣公司出具了文号为沪闵公(消)行罚决字【2014】0232号《行政处罚决定书》，具体内容为：经查明2014年6月4日，上海市闵行区沪闵路XXX号XXX幢地下一层B1室由谊欣公司投资经营的南方淘宝城消防验收不合格而擅自投入使用，违反了《中华人民共和国消防法》第十三条第二款之规定，现决定给予谊欣公司责令停止使用，并处罚款30,000元。2014年8月20日，上海市闵行区公安消防支队向谊欣公司发出《责令立即改正通知书》，具体内容如下：该支队于2014年8月20日对该单位进行了消防监督检查，发现该单位在商城内靠近车库安全出口设置不符合防火要求，商城未验收合格，应立即停止使用。2014年8月26日，涉案房屋被消防部门责令停止营业，并张贴了封条。2015年4月1日,陈志红等181名次承租人作为原告，以谊欣公司为被告向法院提起诉讼,次承租人诉称，其与谊欣公司于2014年签订了《商铺联营合同》，合同约定次承租人向谊欣公司租赁位于上海市闵行区沪闵路XXX号XXX幢(来来商场)地下一层中的房屋。后上述房屋被相关部门责令停业，致次承租人无法继续履行与谊欣公司签订的合同。次承租人向法院提起诉讼，要求解除上述联营合同并赔偿相关损失。法院经审理后认为，次承租人与谊欣公司签订的《商铺联营合同》实为房屋租赁合同。因房屋被查封致谊欣公司无法履行上述合同，确实给次承租人造成了损失。法院遂作出判决，确认上述合同已解除，并由谊欣公司对次承租人的损失予以补偿。目前，涉案房屋仍在查封中。另查明，2014年5月16日，上海市商务委员会发布文号为沪商外资批【2014】1703号名称为《市商务委关于同意上海安信房地产开发有限公司分立的批复》，批复主要内容如下：一、同意安信公司存续分立为2家公司。安信公司为存续公司。二、新设公司为安宸公司。三、同意安信公司、安宸公司的投资方于2013年12月23日分别签署的公司章程。四、原安信公司的债权债务由存续公司和安宸公司按分立协议中的约定分别承担。2014年7月11日，安宸公司取得了上海市工商行政管理局颁发的营业执照。2015年1月5日，安宸公司取得了上海市闵行区沪闵路XXX号房屋的《上海市房地产权证》。还查明，安信公司与王振飞均向本院递交了《来来商场B1商场租赁补充协议》，上载：安信公司(签约甲方)，王振飞(签约乙方)，甲、乙双方经友好协商，就上海市闵行区沪闵路XXX号XXX幢来来商场部分地下一层房屋交付及租期起算达成以下共识：1、双方同意顺延至2014年2月1日起开始起算免租期。2、该房产现状存在的屋顶漏水及墙壁渗水问题，经双方协商由甲方负责于2014年2月底前修缮完成。3、东西两侧自动扶梯入口完善、公共区域的消防隔离区、隔墙及公共通道的地砖等公共区域的装修由甲方或甲方委托乙方于2014年2月底以前完成，费用由甲方承担。4、即日起，甲、乙方共同开始进行上述工作，其中甲方委托乙方部分由乙方负责完成。5、除上述补充内容，原租赁合同的其余部分应完全继续有效。该份协议中对签署日期未予以标注。审理中,王振飞向本院提出申请，要求对涉案房屋内的装修残值进行司法鉴定。本院对王振飞的上述申请进行了审核后予以准许，并经上海市高级人民法院电脑配对确定由上海大华工程造价咨询有限公司对上述装修工程项目进行了审价，王振飞向该公司支付了司法鉴定费。2015年1月19日，上海大华工程造价咨询有限公司向本院出具了《工程造价司法鉴定意见书》，鉴定意见如下：本案所涉标的物“上海市闵行区沪闵路XXX号XXX幢地下一层部分由王振飞及次承租人投入的装修的造价为8,292,991元，其中由王振飞投入的装修工程造价为4,638,692元，次承租人投入的装修造价为3,654,299元。需说明的是，1、因该工程基本装修完毕即发生诉讼，故装修工程的折旧暂未考虑。本案中双方签订的租赁合同期限为5年，故该工程应按5年折旧，每个月的折旧率为1.67%，供法院据实裁定时参考。2、按安信公司要求王振飞为其专门装修的工程，因双方签订有《公共区域装修补充协议》，双方确认总金额为176,215元，故该部分不在本次鉴定范围内。2015年3月13日，本院召集双方当事人就上述司法鉴定意见书进行质证。安信公司对上述报告提出如下质证意见，即上述报告未区分添附物上的装修物和可移动的设备。王振飞对上述司法鉴定意见书无异议。2015年3月23日，上海大华工程造价咨询有限公司向本院出具了补充说明，上载：1、将安信公司提出的可移除装修项目，根据现场情况分为可移动项目(工程造价729,353元)、可拆除利用项目(装修工程造价为185,231元，安装工程造价为995,164元)。2、关于安信公司提出的现场部分装修项目目前已移除，该部分项目在鉴定人第一次踏勘测量时现场可见，庭审后再次踏勘时该部分项目已不在现场，其工程造价为41,107元。经本院再次组织质证，双方对上述补充意见均无异议。同时，安信公司认为王振飞在装修涉案房屋时未经其同意，上述装修物残值其亦不予以利用，故不同意对上述装修残值予以补偿。本院认为，安信公司与王振飞于2013年10月31日签订的《来来商场租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方当事人均应恪守。根据上述合同的约定，王振飞当于2014年2月1日(交付房屋之日)给付安信公司2个月租金及物业管理费，但王振飞仅缴纳了部分租金，故安信公司依照合同的约定于2014年3月24日向王振飞发出《解除函》符合合同的约定，王振飞于2014年3月26日签收《解除函》，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条，即当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除之规定，安信公司与王振飞签订的《来来商场租赁合同》于2014年3月26日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。就本案而言，上述合同解除后，安信公司、安宸公司要求王振飞给付自2014年6月1日起的物业管理费、赔偿免租期的租金损失600,000元，并要求王振飞及涉案房屋的实际使用人谊欣公司将涉案房屋腾空后予以返还的诉讼请求，于法有据，本院应予支持。关于安信公司、安宸公司要求王振飞给付自2014年3月27日起的房屋占有使用费，根据本院查明的事实，涉案房屋的免租期应计算至2014年3月30日，结合王振飞已给付租金300,000元，本院亦对安信公司、安宸公司要求王振飞赔偿免租期的租金损失的情况下，王振飞应自2014年5月1日起，按每月300,000元的标准向安信公司、安宸公司给付房屋占有使用费。关于安信公司、安宸公司要求王振飞自2014年3月27日起按照双倍租金的标准向其偿付逾期搬离涉案房屋的赔偿金的诉讼请求，本院认为，首先，上述赔偿金的时间节点不合理。本院虽确认涉案合同于2014年3月26日解除，但安信公司、安宸公司作为合同的相对方，理应给予王振飞合理的期限腾退房屋，本院综合考虑本案的实际情况，给予王振飞三个月腾退房屋的合理期限。其次，安信公司、安宸公司虽已自愿调整了逾期腾退房屋赔偿的计算标准，但上述计算标准仍远高于其损失，审理中，王振飞亦要求法院对上述赔偿标准予以调整，故本院综合考虑安信公司、安宸公司的实际损失，王振飞在履约中的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后酌定上述逾期腾退房屋的赔偿金按每月80,000元计。另本院注意到，王振飞租赁涉案房屋后，对涉案房屋投入了大量的装饰装修，但因安信公司、安宸公司不同意对装饰装修的残值加以利用，且王振飞亦未向本院提出相关主张，故本院对王振飞所投入的装饰装修在本案中暂不作处理。第三人谊欣公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由第三人自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(三)款、第九十六条、九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海安信房地产开发有限公司与被告王振飞于2013年10月31日签订的《来来商场租赁合同》于2014年3月26日解除；二、被告王振飞及第三人上海谊欣投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将坐落于上海市闵行区沪闵路XXX号XXX幢地下一层部分(专用使用面积为2,842平方米)腾空后返还给原告上海安信房地产开发有限公司、原告上海安宸酒店管理有限公司；三、被告王振飞于本判决生效之日起十日内按如下标准给付原告上海安信房地产开发有限公司、原告上海安宸酒店管理有限公司房屋占有使用费：按每月300,000元的标准，计自2014年5月1日起至实际搬离时止；四、被告王振飞于本判决生效之日起十日内按如下标准偿付原告上海安信房地产开发有限公司、原告上海安宸酒店管理有限公司逾期返还房屋的赔偿金：按每月80,000元的标准，计自2014年6月27日起至实际搬离时止；五、被告王振飞于本判决生效之日起十日内按如下标准给付原告上海安信房地产开发有限公司、原告上海安宸酒店管理有限公司物业管理费：按每月17,052元的标准，计自2014年6月1日起至实际搬离时止；六、被告王振飞于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海安信房地产开发有限公司上海安宸酒店管理有限公司免租期的租金损失600,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币21,000元，由被告王振飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 林 霞代理审判员 周 颖人民陪审员 邓红霞二〇一六年一月二十八日书 记 员 张 辰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务.当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。