宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2019）宁0104民初12906号原告：宁夏正丰房地产开发有限公司，住宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：郑子盛，该公司总经理。委托诉讼代理人：张翕毓，男，该公司员工。被告：杨兴宏，男，1978年2月26日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告：宁夏安知鸿教育咨询有限公司，住所地宁夏回族自治区金凤区。法定代表人：周晶，该公司总经理。原告宁夏正丰房地产开发有限公司与被告杨兴宏、宁夏安知鸿教育咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月2日公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年10月25日再次公开开庭审理了本案。原告宁夏正丰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张翕毓，被告杨兴宏到庭参加诉讼，被告宁夏安知鸿教育咨询有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。宁夏正丰房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《租赁合同》，并由被告腾交租赁房屋；2.判令二被告向原告支付拖欠租金2357968元；3.判令二被告向原告支付逾期付款违约金400000元；4.本案诉讼费用由二被告承担。诉讼中，原告明确要求被告返还包含涉案房屋在内共计2532.03平方米房屋。事实和理由：2017年11月23日，原告与被告签订《租赁合同》，合同约定被告租赁原告所有的银川市兴庆区庆丰苑房屋用于经营幼儿园，占地面积1718.11平方米，租赁期10年，自2019年1月起至2028年12月31日，并约定前三年租金为80万元/年（38.8元/平方米）。合同签订后，原告将租赁房屋交付二被告使用，被告宁夏安知鸿教育咨询有限公司系实际共同使用人，但二被告并未按照合同约定支付房屋租金。2018年7月份二被告因扩大经营，又从原告处承租幼儿园联排会所，占地面积813.92平方米，所以二被告总承租原告2532.03平方米房屋用于经营幼儿园，截止2019年7月30日，二被告共计欠付租金2357968元。根据《租赁合同》约定，被告逾期交付租金和费用的，每逾期一天按照2000元向原告支付违约金，逾期超过十日，每日按4000元支付违约金，原告可以解除合同。现二被告已构成违约，故原告诉至法院。杨兴宏辩称，原告的诉讼请求证据不充分，对租赁合同的真实性有异议。2017年，被告杨兴宏与原告交涉涉案房屋之前成立的幼儿园接管一事，后找到原告公司董事长郑子盛，商讨该幼儿园上一任承租人已经到期，由被告杨兴宏继续经营幼儿园。郑子盛称经营幼儿园需现金购买御景湖城一套营业房，被告杨兴宏于2017年11月份购买了御景湖城1176平米的营业房。当时支付购房款400万元，2018年年初又支付400万元。被告杨兴宏于2018年1月1日和上一任幼儿园园长进行了交接并接管幼儿园。在此期间被告杨兴宏和原告签订过三份租赁合同，分别是涉案房屋、贺兰一套房屋及吴忠黄河明珠幼儿园的租赁合同，该三份合同仅作为御景湖城营业房贷款使用。因为贷款时银行需核查贷款用途，所以三份合同签订的目的是为了营业房贷款，从银行贷款出来后款项用于支付购房款。2018年7月份涉案房屋进行全面装修，包括消防、地热等，本来想用于盈利性幼儿园，因为政策原因此后调整为普惠性幼儿园。因为购买了原告的营业房，原告承诺每年房租在65万元左右，双方对该租金约定没有签订书面合同，但有和郑子盛的通话录音。上一任园长接手时相关设施设备价值13万元，经与原告协商，原告承担其中的一半费用。因为租赁房屋内没有消防设施，无法经营幼儿园，原告承诺消防设施一半的费用由其承担，并承担屋面防水的一半费用。最后双方确定房屋一年租金65万元，但是没有签订合同，因为被告杨兴宏在原告下属的小贷公司有贷款没有结清，自始至终没有签订正式书面合同。被告杨兴宏用原告2300平米左右用来做幼儿园，2018年3月1日正式使用该房屋，到了7月份放暑假又进行了装修。被告承认欠付2018年1月1日至2020年1月1日租金，但是对租金计算方式有异议。宁夏安知鸿教育咨询有限公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院审查核实，原告提交的《租赁合同》系复印件，被告杨兴宏称该合同确实签订过，但只用于贷款，并非双方真实租赁关系的体现。因被告对该租赁合同的真实性无异议，同时被告杨兴宏实际以该《租赁合同》用于贷款，且此后被告杨兴宏向原告代理人以微信方式发送过该合同照片，原告代理人在收到该合同后即向被告主张了租金，可以证实双方的租赁关系基于该份合同产生，故对该证据的真实性、合法性、关联性本院予以采信。原告提交的公证书、物业费发票、幼儿园宣传彩页、装修资料、催收函等证据被告均予以认可，对上述证据本院予以采信。被告当庭播放手机录音一份，本庭限被告在指定期间内向法庭提交录音载体及书面整理材料，被告杨兴宏未予提交，后法庭再次要求被告提交该份证据录音载体及书面整理材料时，被告明确不予提交，同时原告对该证据存有异议，故对该证据本院不予采信。根据本院确认的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：2019年8月20日，原告申请宁夏回族自治区银川市国安公证处公证证据保全事项，公证本案原告的代理人将其与被告杨兴宏的微信聊天记录中的图片予以打印。其中微信聊天显示，7月9日原告代理人要求被告杨兴宏向其发送合同一份，杨兴宏以图片形式发送，原告代理人回复，“收到，这个月怎么计划的”，被告杨兴宏于8月5日向原告代理人发送图片一张，该图片内容记载“御景湖城营业房每平米10000元，合计1176万元。庆丰苑房租，2018.1.1-2020年1.1日，共24个月，每月房租54166，装修期3个月减去，54166×3=162500,9个月房租54166×9=487494，消防正丰承担35万，转让费6.5万，防水6.5万，合计48万+162500=642500，房租十年，现在要交房租2019年1月1日至2020年1月1日房租65万。张建武担保50万还本金，利息用车抵顶”。被告杨兴宏向原告代理人在微信中发送图片为2017年11月23日原告（甲方）与二被告（乙方）签订的《租赁合同》，该合同约定，甲方将坐落于银川市兴庆区庆丰苑幼儿园（1718.11平方米）出租给乙方，乙方用于经营幼儿园。该房屋租赁期限为10年，自2018年1月1日起至2028年12月31日，租金起算日为2018年3月1日，前三年租金为80万元/年，第四年至第六年租金为88万元/年，第七年至第十年租金为96万元/年；租金的支付按照先付后用的原则，乙方应在合同签订之日起5日内预付第一年上半年租金，第一年下半年租金在2018年4月30日前支付。第二年至第十年租金在上年度11月31日前一次性付清。如果每一年租赁期间届满后，乙方未按合同约定全额支付下年度租金，甲方则视为乙方违约并有权通知乙方解除租赁合同。在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定的租金和费用的，每逾期一天，则按2000元向甲方支付违约金，逾期超过十日，则每日按4000元向甲方支付违约金，甲方可以通知乙方解除本合同。被告对该合同不予认可，称该份合同签订的目的用于贷款，合同约定的租金并非双方真实意思表示，但其认可其于合同签订后使用涉案房屋。在使用合同约定的租赁房屋过程中，被告于2018年7月开始使用与承租房屋坐落在一起的14号楼东边联排会所用于经营幼儿园。银川市公安消防支队于2006年7月13日下发建筑工程消防设计审核意见书，载明会所建筑面积为656.7平方米。就该增加部分房屋，双方未签订租赁合同对房屋租金、租赁期限等事项进行约定。原告称增加部分房屋面积双方口头约定按照租赁合同计算，被告对此不予认可。庭审中，原告认可合同履行过程中，因被告不能按期交房，原告遂同意将租金降至年租金65万元，并扣除被告因消防改造、防水等承担的费用30万元。但被告并未依该口头约定履行，故原告坚持按照合同约定主张相关费用。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》能够反映双方意思表示，内容合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。合同签订后，原告向被告交付使用房屋，但被告未按约定时间向原告支付租金，构成违约，故原告有权解除合同。对原告解除《租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应当向原告返还房屋。虽然《租赁合同》中约定被告仅租赁使用1718.11平方米房屋，但此后被告又使用656.7平方米的会所用于经营幼儿园，该增加部分的面积应视为基于原有承租房屋的扩大。因被告违约使得合同无法继续履行，其应当将合同约定的房屋及656.7平方米房屋腾退给原告。关于原告主张的房屋租金，被告辩称涉案合同中约定的租金数额并非双方意定，因被告杨兴宏未提交相应证据证实原、被告就涉案房屋租金标准重新达成合意，原告对此亦不认可，故对被告的该项辩称本院不予采纳。原告主张被告此后承租的656.7平方米房屋应当按照合同约定的租金标准计算该部分租金，因原告未提供证据证实双方对此后被告承租656.7平方米的房屋租金有过约定，参照被告杨兴宏在微信聊天对租金的回应，可以推定656.7平方米房屋与1718.11平方米房屋租金系一个整体。同时结合原告自述其对被告租金减免的承诺，在此过程中原告并未明确区分两套房屋具体的租金，故本院认定被告承租的庆丰苑幼儿园（1718.11平方米）与联排会所（656.7平方米）的年租金为80万元，二被告应当支付承租期两年的租金160万元，原告主张超出部分本院不予支持。关于原告主张的违约金，根据合同约定的年租金80万元来看，原告主张被告支付40万元违约金明显过高，本院予以调整。结合被告欠付租金数额及时间，本院酌定杨兴宏承担9万元违约金，原告主张超出部分本院不予支持。被告宁夏安知鸿教育咨询有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩、质证等诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告宁夏正丰房地产开发有限公司与被告杨兴宏、宁夏安知鸿教育咨询有限公司于2017年11月23日签订的《租赁合同》；二、被告杨兴宏、宁夏安知鸿教育咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内将银川市兴庆区庆丰苑幼儿园（1718.11平方米）及联排会所（656.7平方米）腾退并归还原告宁夏正丰房地产开发有限公司；三、被告杨兴宏、宁夏安知鸿教育咨询有限公司于本判决生效之日起十五内支付原告宁夏正丰房地产开发有限公司房屋租金160万元，违约金9万元，共计169万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28864元，由原告宁夏正丰房地产开发有限公司负担11177元，被告杨兴宏、宁夏安知鸿教育咨询有限公司负担17687元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 宋志军人民陪审员 李 江人民陪审员 牛建琴 二○二○年三月五日法官助理 马聪聪书记员 金 娟附：适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。