广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2014）东一法南民一初字第1826号原告朱化辉。被告东莞市中润投资实业有限公司，住广东省东莞市万江区万道路北侧华南摩尔盛世华南商住3号楼2单元902，注册号为XXX。法定代表人黄武杰。委托代理人陈罗红，系该公司员工。原告朱化辉诉被告东莞市中润投资实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员唐珺珺适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱化辉，被告委托代理人陈罗红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年11月19日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定被告出售位于东莞市万江区新城金鳌大道9号葡萄庄园XXXX房给原告，房款总金额为534000元；被告应当在2013年12月28日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用，逾期交房的，被告应向原告按日支付房款万分之二的违约金；被告交付使用的商品房装饰设备（附件三）的标准达不到约定标准的，被告在原告提出书面异议后30天内整改完毕，逾期未整改完毕的，原告有权要求赔偿装饰设备差价。合同签订后，原告依约支付了购房款。2013年12月28日，被告通知原告收楼，原告到场发现合同附件三第5条约定的房屋内阳台铝合金推拉门未装，储物间铝合金开平门连窗未装，第10条约定的烟道预留接口及止回阀未预留和安装等问题，原告先后四次到现场验楼，并就上述房屋的问题书面告知被告委托的物业公司，要求被告整改交付。但被告至今未整改，为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付逾期交楼违约金，违约金自2014年1月1日起计付至被告交付符合合同约定的商品房之日止（暂计至起诉之日为31185元）；2、被告双倍赔偿原告装饰和设备以及维修部分费用20000元；3、被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称，一、涉案房屋已经通过政府相关部门竣工验收，取得竣工验收证书，符合了合同约定的交楼条件。被告已经履行通知义务，根据双方签订合同的第十一条约定，不应当承担延期交楼的责任。由于原告的原因，没有及时办理交接手续，根据双方签订的合同附件五的约定，从发出书面通知中确定的入伙日期十五天内就视为原告对房地产交付无异议并同意接收。原告不得以不影响居住使用的质量瑕疵为由拒不收楼。二、涉案房屋属于毛坯交付，根据合同第十三条约定，如果原告认为交付的商品房的装饰设备标准达不到合同附件三的标准，原告应当提出书面异议，被告在原告提出书面异议后三十天内整改完毕。逾期未整改完毕的，原告有权要求被告赔偿装饰设备差价。原告在没有书面向被告提出异议，而要求被告双倍赔偿装饰及设备维修费用，缺乏事实及法律依据。经审理查明，原被告于2012年11月19日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买预售商品房东莞市万江区新城金鳌大道9号葡萄庄园XXXX房，该商品房的用途为办公，房价金额533852元。其中，合同第八条约定，被告应当在2013年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，原告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且变更在发生之日起30日内告知原告的；2、其他非因被告原因导致延期交付的如施工过程中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决，相关政策法规变更、相关政府部门楼宇验收工作的延误等；第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日天内退还全部已付款，并按原告累计已付款10%向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金；第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：被告履行了通知义务（邮件或登报），不承担延期交楼责任；第十三条约定，被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，原告有权要求被告按照下述第2种方式处理：……2、被告在原告提出书面异议后30天内整改完毕，逾期未整改完毕的，原告有权要求被告赔偿装饰、设备差价。合同附件三装饰、设备标准中第5条门窗约定，……内阳台门：铝合金玻璃推拉门……储物间窗：铝合金平开门连窗；第10条其他约定，……烟道：预留接口及止回阀。合同附件五其他补充中第七条约定，买卖合同第八条增加：取得工程竣工验收证明文件后，被告应按原告预留的通讯地址通知原告办理房地产验收、交接。双方签署相关交接文件，即视为房地产正式交付完毕，原告验收房地产及签署相关交接文件的日期被视为房地产之实际交付日期。如原告未按前述时限对房地产进行验收、交接，该期限届满即视为原告对被告的房地产交付无异议并已同意接受，届时与房地产相关的一切风险和责任亦随之转移给原告。原告不得以不影响居住使用的质量瑕疵为由拒不收楼（但达到法定退房条件除外），被告发出书面通知中确定的入伙首日起第十五天视为房地产交付时间，但不免除被告对质量瑕疵整改维修义务。原被告一致确认原告向被告足额支付了案涉房屋的全部购房款。2013年12月18日，葡萄庄园住宅小区3号楼取得竣工验收备案证书，验收日期为2013年11月15日。后被告向原告邮寄入伙通知书，通知原告于2013年12月28日前办理房屋交付手续。2013年12月20日，被告在东莞日报上刊登入伙公告，通知葡萄庄园（左岸）业主于2013年12月28日办理入伙手续。2014年1月11日、2014年7月15日、2014年9月15日，原告分别填写房屋验收交接单，均提出了内阳台、储物间无铝合金玻璃推拉门与合同不符，烟道没有预留接口及止回阀等情况。原告称其填写上述房屋验收交接单后，由被告委托的案涉小区的物业管理公司工作人员在其上签字，原告将原件保留，并把复印件交给物业管理公司转交给被告。被告表示其没有收到房屋验收交接单。根据被告提供的葡萄庄园住宅小区3号楼的工程质量监督报告及客户受电工程竣工检验意见书显示，工程质量监督报告其中4.4设备安装工程监督结论及文字说明的验收结论为：建筑给排水分部、建筑电气分部工程验收为合格；单位工程验收为合格，观感等级为一般；客户受电工程竣工检验意见书显示，葡萄庄园三期竣工检验意见为合格，日期为2013年12月13日，检验单位上盖有广东电网公司东莞供电局用电业务专用章。2014年11月11日，本院在原被告均在场的情况下，到案涉房屋现场调查，对案涉房屋的室内情况进行拍照。双方确认当时现场情况是，内阳台处没有推拉门、储物间没有门连窗、烟道未开口及未安装止回阀，部分入户门及门锁有不同程度的损坏。被告认为其在交付房屋时不存在上述这些情况，所有的装饰设备已经安装完毕，系原告自行委托装修公司将上述装修设备部分拆除。原告对此否认，并称其从未领取房屋钥匙，被告亦没有提供证据证明是原告拆除的。同日，本院向案涉房屋的物业管理公司进行调查，了解到物业管理公司确认收到原告在本案中提供的房屋验收交接单，同时承认物业管理公司人员在交接单中签名的事实，并称其已就原告提出的具体情况向被告进行了反映。原告确认本院对物业管理公司工作人员调查笔录的真实性，而被告主张其没有委托物业管理公司进行验收房屋，其不确认调查笔录中内容的真实性。庭审中，原告认为，至今案涉房屋的情况仍与《商品房买卖合同》附件三第5条、第10条约定的“内阳台门：铝合金玻璃推拉门；储物间窗：铝合金平开门连窗；烟道：预留接口及止回阀。”不符，被告未能向原告交付符合合同约定的房屋，存在逾期交楼的违约情形，故应依据《商品房买卖合同》第九条的约定，向原告支付逾期交楼的违约金至被告交付符合合同约定的商品房之日止；另外，经原告请装修公司口头报价，安装上述装修装饰设备需10000元，被告将不合格的商品房出售给原告，理应双倍赔偿原告的损失即20000元。被告则认为，案涉商品房已经竣工验收合格，符合合同约定的交楼条件，被告已经依约履行了通知原告收楼的义务，而原告无理拒绝收楼，应视为案涉房屋已实际交付，被告不存在逾期交楼的违约行为，且即便有装饰装修不符合合同约定的情况，原告应当提出书面异议，被告收到异议三十日未整改的，原告才有权要求赔偿差价，然而，被告从未收到原告提出的书面异议。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、房屋验收交接单、照片，被告提供的特快专递单、入伙通知书、办证通知书、入伙公告、竣工验收备案证书、工程质量监督报告、客户受电工程竣工检验意见书，本院拍摄的案涉房屋现场照片，以及本案的庭审笔录、谈话笔录、问话笔录等附卷为证。本院认为，对于原被告没有争议的事实，本院依法予以确认。被告取得《商品房预售许可证》，将正在建设中的房屋预先出售给原告，原告支付房屋价款，双方为此订立《商品房买卖合同》，本案案由应当为商品房预售合同纠纷。原被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性，合法有效，各方当事人应当切实履行。本案争议焦点为：一、被告是否存在逾期交楼的违约情形，应否承担相应的违约责任；二、原告要求被告双倍赔偿装饰装修款20000元是否合法有据。关于第一个争议焦点。一、对于案涉房屋在双方约定交楼期限届满前，是否存在内阳台处没有推拉门、储物间没有门连窗、烟道未开口及未安装止回阀的问题。原告提供的房屋验收交接单上对房屋出现的上述情况进行了描述，其上有案涉小区物业管理公司人员签名确认，由此，本院对房屋验收交接单的真实性予以确认。结合本院在2014年11月11日到案涉房屋现场查看的实际情况，以及被告没有提供任何证据能够证明其在2013年12月28日已经将内阳台铝合金玻璃推拉门、储物间铝合金平开门连窗安装完毕，同时烟道预留接口及止回阀，本院足以认定在双方约定的交付时间，案涉房屋内阳台处没有安装推拉门、储物间没有安装门连窗、烟道未开口及未安装止回阀的事实。二、对于原告能否以案涉房屋内阳台处没有安装推拉门、储物间没有安装门连窗、烟道未开口及未安装止回阀的理由，拒绝收楼并主张逾期交楼违约金的问题。双方约定案涉商品房的交付条件是竣工验收合格和符合合同约定，虽然《商品房买卖合同》附件三装饰、设备标准中明确了内阳台门、储物间窗和烟道的具体标准，但是《商品房买卖合同》第十三条已经对装饰、设备标准承诺的违约责任进行了特别的明确约定，即如果被告交付的房屋存在装饰、设备标准不符合约定的情况时，被告应当对原告承担的违约责任。并且，商品房系特殊的商品，从最基本的使用价值和实际使用效果去衡量，案涉房屋系办公用途，内阳台处没有安装推拉门、储物间没有安装门连窗、烟道未开口及未安装止回阀等情况尚不属于严重质量问题，不足以影响原告的正常办公使用。由于被告在合同约定的交付时间之前已经依约通知原告收楼，原告在收楼过程中发现了房屋质量瑕疵，其完全可以根据双方的特别约定向被告主张相应的权利，其却以不影响办公使用的房屋质量瑕疵为由拒绝收楼，缺乏事实和法律依据。故本院认定被告不存在逾期交楼的违约情形，对于原告要求被告支付逾期交楼违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于第二个争议焦点。原告要求被告双倍赔偿装饰、设备维修费用20000元，但是，赔偿双倍差价并不符合《商品房买卖合同》第十三条的约定，且原告亦未提交任何证据证明装饰、设备的差价金额，故根据《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，举证不能的不利后果应由原告自行承担。因此，原告的该项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告朱化辉的全部诉讼请求。本案受理费539.81元（已预交），由原告朱化辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）代理审判员  唐珺珺二〇一四年十二月十五日书 记 员  方敏婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。