陕西省略阳县人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0727民初475号原告张凤梅，女，生于1968年2月26日，汉族，陕西省略阳县人，住略阳县.委托代理人何双全，略阳县城关法律服务所法律工作者。被告略阳县中瑞房地产开发有限责任公司。地址：略阳县北街。法定代表人张中保，该公司执行董事。原告张凤梅与被告略阳县中瑞房地产开发有限责任公司（以下简称中瑞公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告、原告委托代理人到庭参加诉讼，被告中瑞公司经本院合法传唤后未到庭，本案缺席审理，现已审理终结。原告张凤梅诉称:2013年8月3日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，将电厂路商住综合楼一楼103号35.97m2商铺（门面房）出售给原告，原告根据合同约定分别于2013年8月6日、8月21日、9月5日交清了全部房款共计57万元，并在略阳县房产管理局登记备案，2014年2月8日，原、被告签署了交房协议，并且交纳了该商住楼103号门面房屋钥匙。2014年2月21日，原房屋拆迁安置户黄秋生声称因1号门面房面积不够等原因被告法定代表人张忠保口头答应将出售给原告的103号门面房调换给了黄秋生，黄秋生于2014年5月向法院提起诉讼，要求将第一间门面调换为第三间门面房。经法院审理查明被告出售给原告的103号门面房已于2012年5月份调换给了拆迁安置户黄秋生，2016年4月26日经汉中市中级人民法院终审判决，将被告出售出原告的103号门面房判令归房屋拆迁安置户黄秋生。原告与被告签订的房屋买卖合同目的无法实现，原告为买该门面房在略阳县农村信用联社贷款20万元及借款共计57万元。现提起诉讼，要求：1、被告返还原告购房款57万元及利息，并承担购房款一倍即57万元的赔偿责任，合计114万元；2、请依法判令被告赔偿经济损失5万元。庭审中，原告增加一项请求，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。原告张凤梅向本院提交以下证据以支持其诉讼请求:1、原告身份证复印件一份；2、商品房买卖合同一份；3、原、被告交房协议；4、陕西省农村信用社借款借据复印件一份；5、张凤梅交房款57万元收据三张（票号为：0111626、0111545、0111543）；6、房屋租赁合同及房主身份证复印件；7、（2014）略民初字第00207号判决书、（2015）略民初字第00308号判决书及（2016）陕07民终150号判决书复印件各一份，经合议庭评议认为：被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃诉讼答辩、举证、质证权利，在没有证据证明原告张凤梅所提交的证据本身及内容不合法的情况下，本院以原告张凤梅提交的证据及其当庭陈述作为定案的依据。被告中瑞公司在法定答辩期及举证期限内未提交答辩意见及证据。经审理查明：2013年8月3日,原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定将电厂路商住综合楼一楼103号35.97m2商铺（门面房）出售给原告，每平方米15847元，合计人民币570000元。原告按合同约定分别于2013年8月6日、8月21日、9月5日交清了全部房款，并在略阳县房产管理局登记备案。2014年2月8日，原、被告签署了交房协议，并且交纳了该商住楼103号门面房钥匙。2014年2月21日,原房屋拆迁安置户黄秋生称因1号门面房面积不够等原因，被告中瑞公司法定代表人张忠保口头答应将出售给原告的103号门面房调换给了黄秋生。黄秋生于2014年5月向法院提起诉讼，要求将第一间门面调换为第三间门面房，原告张凤梅为第三人参加了诉讼。此后，本院（2014）略民初字第00207号民事判决书判令被告在该判决生效后二十日内，返还原告购房款57万元，张凤梅对该判决不服提起上诉，（2014）汉中民终字第00645号民事裁定书裁定撤销原判发回重审。2015年9月2日,本院（2015）略民初字第00308号民事判决书判决略阳县电厂路综合商住楼103号门面房交付黄秋生（另案原告），本案原告（另案第三人）可另行向被告主张权利。本案原告张凤梅不服提起上诉，2016年4月26日，汉中市中级人民法院（2016）陕07民终150号判决维持原判。诉讼中，原告张凤梅申请对被告中瑞公司位于略阳县电厂路商住综合楼一单元七楼右户住房一套及一层1号门面房查封，我院对一单元7楼右户住房予以查封。另查明，2012年7月3日，中瑞公司的法定代表人张中保与略阳县信用合作联社签订了《抵押担保合同》，约定以在建工程抵押，汉中四方资产评估有限责任公司报告书的评估范围和评估对象为“中瑞地产电厂路商住综合楼在建一层营业房在建工程”，并在房产登记部门办理了他项权利证书，中瑞公司以在建一层营业房抵押在略阳县信用合作联社贷款180万元。上述事实，有《抵押担保合同》、汉中四方资产有限责任公司报告书、质物清单、他项权利证书等证据载卷佐证，应予认定。本院认为，原告张凤梅与被告中瑞公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属有效合同。但之前被告中瑞公司已与略阳县信用合作联社签订了《抵押担保合同》，将位于略阳县电厂路综合商住楼一层在建营业房抵押给略阳县信用合作联社，而被告中瑞公司出售给原告的门面房在抵押财产范围。被告中瑞公司在与原告签订商品房买卖合同时并未告知该抵押事实。《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第六十七条规定，受让人享有涤除权，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但债务人代为清偿债务消灭抵押权的除外。根据上述规定，可以看出，在抵押权存续期间，对出卖人未通知抵押权人或未告知买受人房屋已抵押的情况而出卖抵押房屋的行为，并不必然导致买卖合同无效，买受人可以根据自己的意志选择继续履行合同或请求撤销、解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。其中第（二）项规定，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，第（三）项规定，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁安置补偿房屋的事实。原告所买房屋已被抵押，后又调换给拆迁安置户。被告中瑞公司并未告知原告该事实。原告所买103号门面房，经法院判决归被拆迁人所有，原告的购房目的已无法实现。据此，原告要求解除双方签订的商品房买卖合同及返还57万元购房款的请求，符合法律规定，本院应予支持。对原告要求被告承担57万元利息的请求，庭审中，原告只向本院提交了20万元贷款凭证，当庭予以采信，而其中的37万元未向本庭出示相关证据证明其为贷款或为借款，其主张的利息本院不予支持。被告中瑞公司将抵押的房屋又出售给原告，应承担民事赔偿责任，结合本案的实际情况，赔偿金额酌情确定为300000元。对原告要求赔偿的经济损失（房屋租赁费用50000元），因未向本庭提交相印证的证据证明，故不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条第一款（四）项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款第二、第三项之规定，判决如下:一、解除原告张凤梅与被告略阳县中瑞房地产有限责任公司签订的《商品房买卖合同》。二、被告略阳县中瑞房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内返还给原告张凤梅570000元购房款，并赔偿原告300000元，两项合计870000元。三、被告略阳县中瑞房地产有限责任公司在判决生效后十日内支付原告张凤梅在略阳县农村信用合作联社贷款本金20万元的利息（利息自2013年9月28日起至判决生效之日止，以略阳县农村信用合作联社于判决生效当月出具的还款明细清单为准）。四、驳回原告张凤梅其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15500元，由被告略阳县中瑞房地产有限公司承担9400元，原告张凤梅承担6100元，限判决生效后三日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。审 判 长  王步华审 判 员  王 蓉人民陪审员  裴兰英二〇一六年七月二十九日书 记 员  张 尧