中华人民共和国上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第40955号原告金晓琴(XIAOQINJIN)，女，1956年6月5日生，住址澳大利亚(17FullersRoad,ChatswoodNSW2067)。委托代理人杨维江，上海融孚律师事务所律师。被告尼古拉斯·休(NICOLASMICHEL,OLIVIERHUET)，男，1968年1月12日生，法国国籍，住上海市浦东新区花木路XXX弄XXX号。委托代理人陶金文，上海诚达永华律师事务所律师。原告金晓琴(XIAOQINJIN)诉被告尼古拉斯(NICOLASMICHEL,OLIVIERHUET)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月3日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年5月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨维江，被告的委托代理人陶金文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金晓琴(XIAOQINJIN)诉称，原、被告于2013年5月签订租赁合同，约定由原告将其所有的位于上海市浦东新区花木路XXX号御翠园353号别墅出租给被告居住使用，租期自2013年5月15日起至2018年5月14日止，每月租金5.4万元(人民币，以下币种相同)。后双方于2015年6月30日提前终止合同，原告随后发现被告尚有两个月的租金未付，且在租期内擅自更换别墅内的地毯和墙面涂料颜色，故起诉来院，要求：1、判令被告向原告支付2015年5月1日至同年6月30日期间的租金108,000元；2、判令被告向原告支付上述租金的逾期付款违约金12,069元(分两期计算，每期按照每月租金5.4万元为本金，分别从当月4日起算，按每日0.5%的标准，要求算至实际付款之日止)；3、判令被告赔偿因其改变别墅内的地毯和墙面涂料颜色导致的损失35.75万元(每月5.5万元的标准，按照6.5个月的空置时间计算所得)。被告尼古拉斯·休(NICOLASMICHEL,OLIVIERHUET)辩称，不同意原告诉请。理由是：最后两个月租金已经与相当于两月租金金额的押金相抵，被告不应当承担违约责任；房屋在返还交接的时候双方都在场，原告签收了交接单，交接当天就结算清楚了，当时已经验收合格了，原告现在再提出墙壁和地毯的问题，其责任应由原告自己承担；被告至今在原告处还有两个月押金，可以抵付最后两个月的租金；违约金的约定过高，应予以调低。经审理查明：系争房屋位于上海市浦东新区花木路XXX弄XXX号，系原告所有。2013年5月，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：甲方(原告)将系争房屋出租给乙方(被告)用于居住使用；租赁期自2013年5月15日起至2018年5月14日止，共60个月，双方有权在租满22个租赁月后提前2个月书面通知对方解除租赁合同(即最少租满24个月)；月租金54,000元，甲方交付该房屋前，乙方应向甲方支付首期月租金，以后每期月租金应于每月1日前向甲方支付；逾期支付的，逾期超过三日，则以后每逾期一日乙方需按应付未付租金的0.5%支付违约金；甲方收到租金后，需向乙方提供正式租赁发票；乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，为两个月租金，即108,000元，租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；合同第6-1条约定，租赁期间，乙方应合理使用并爱护房屋及其附属设施，因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏、故障或致甲方、乙方、其他第三方人身财产损失的，乙方应负责赔偿；合同第6-4条约定，乙方另需装修的，应事先征得甲方书面同意；合同第7-2条约定，乙方返还该房屋应恢复原状并符合正常使用后的状态，返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；合同第10-5条约定，乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方赔偿损失；合同另对其他事项作了约定。合同附件二中载明，“乙方要求：1、清洗所有地毯……4、全屋重新整修和粉刷……”。审理中，原、被告双方一致确认：合同签订后，被告向原告付清了截至2015年4月底的租金，并缴纳了押金108,000元；2015年6月30日双方协商一致解除合同，水电煤气均已结清。原告提供照片一组，证明被告将系争房屋内的地毯和墙面涂料颜色改变的情况。被告对该证据真实性不予认可。被告提供“入住物业移交表”，载明双方在2013年5月24日完成租赁交接，2015年6月30日完成退租交接。2015年6月30日退租代表业主签字栏内“冯牧”签字，在备注(物业损坏，维修事项等)一栏内留空。原告对该证据真实性予以认可，确认冯牧是原告的司机，是原告派去交接房屋的，但表示当时口头明确，“如果下家租客对房屋墙面、地毯大红大紫的现状没有异议的，我们(原告)就算了，如果下家提出异议导致房屋无法出租的，我们还是要求被告恢复的”。因为下家租客提出了异议，所以原告要求被告赔偿。被告则表示双方并未口头明确过，并认为系争房屋内的地毯和墙壁颜色至今还是被告迁出时的原样。审理中，被告向法庭提供了电子邮件若干，其中记载2015年7月21日被告发给案外人Yoki，“还是按照之前说的方案，用那108,000元押金抵扣两个月的房租”。Yoki回复，“经和业主沟通，业主同意两个月押金可以抵扣最后两个月租金，但前提是房屋内地毯和墙面颜色必须在2015年8月15日复原”。被告认为Yoki就是顾洁洁，是原告的代理人，原告确认确有顾洁洁此人，但不确认其系原告代理人的身份，对邮件的真实性亦不予认可。以上事实，由房屋租赁合同、入住物业移交表、收据、产权证及当事人的庭审陈述等在案佐证。本院认为，原告与被告之间签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。审理中，双方对该合同已于2016年6月30日由双方合意解除，被告已向原告付清除最后两月以外的租金，并缴纳了相当于两月租金金额的押金的事实并无争议。本案争议焦点之一在于，租赁期间被告有无擅自改变地毯和墙面涂料颜色的行为，从而给原告造成了房屋的空置损失。首先，因为退租移交表显示在退租时被告没有对该情况提出异议，原告提供的一组照片既没有经过被告确认，也不属于退租当时现场状况，该证据属于孤证，且欠缺关联性，本院难以采信。其次，根据双方合同的约定，租赁期间被告不当使用房屋的，应在返还该房屋时恢复原状，因此即便租赁期间被告存在上述行为，对此原告应及时地提出异议要求恢复，并在恢复以后验收认可。而退租移交表显示双方对房屋已经完成退租交接，因此应视为原告默认接受了房屋移交时的现状。原告所谓的移交时的口头意见，即“如果下家租客不认可，被告应予恢复原状”，本身没有任何的合同依据，也没有证据证明，亦不予采信。因此对原告要求赔偿空置损失的诉请予以驳回。本案争议焦点之二在于，最后两个月租金和押金的处理。原告认为被告未按约支付最后两个月的租金，应继续支付并承担逾期付款违约金。被告则认为该两月的租金由双方协商以押金抵付。首先，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。被告提出原告曾同意以押金抵付最后两月租金的事实，因原告不予认可，且被告提供的电子邮件等证据系被告与案外人之间往来邮件，其真实性亦难以认定，不能直接证明该节事实，故本院认为被告的该抗辩并不成立。其次，虽然被告未按约支付最后两个月的租金，根据双方合同的约定，返还房屋时双方应相互结清各自应当承担的费用，被告据此提出已付押金和最后两月的租金在该日予以抵销的主张，符合双方合同约定，因此被告逾期支付租金的违约金亦应计算到该日为止。最后，关于违约金标准的问题。考虑到双方约定违约金计算方式为未付租金的日千分之五，确已过份高于原告实际损失，且被告提出调整请求，故本院依据实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，判决由被告按照日万分之五的标准承担相应的违约金。综上，对原告要求继续支付租金的诉请予以驳回，对其逾期付租违约金的诉请予以相应支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条判决如下：一、被告尼古拉斯·休(NICOLASMICHEL,OLIVIERHUET)应于本判决生效之日起十日内向原告金晓琴(XIAOQINJIN)支付逾期付款违约金(分两期计算，每期按照月租金5.4万元为本金，分别从2015年5月4日和2015年6月4日起算，按每日万分之五的标准，算至2015年6月30日止)；二、驳回原告金晓琴(XIAOQINJIN)的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,390元(原告已预付)，由原告金晓琴(XIAOQINJIN)负担3,983元，被告尼古拉斯·休(NICOLASMICHEL,OLIVIERHUET)负担407元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁代理审判员  张 斌人民陪审员  曹 璐二〇一六年九月二十三日书 记 员  杨丽琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿款的计算方法。约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。