连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0703民初1892号原告：刘世权，男，1936年11月23日出生，汉族，住连云港市连云区。委托诉讼代理人:张随来、张慈宇，连云港市连云区朝阳法律服务所法律工作者。被告：连云港市连云古镇旅游服务有限公司，住所地连云港市连云区中山中路115号，统一社会信用代码91320703091489189B。法定代表人:徐冬磊，任职总经理。委托诉讼代理人:李庆军，江苏宏浩律师事务所律师。原告刘世权与被告连云港市连云古镇旅游服务有限公司（以下简称古镇旅游公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用普程序，公开开庭进行了审理。原告刘世权第一次庭审时到庭参加诉讼、原告刘世权的委托诉讼代理人张慈宇第二次庭审时到庭参加诉讼，原告的委托诉讼代理人张随来、被告古镇旅游公司的委托诉讼代理人徐冬磊第一、第二次庭审时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘世权向本院提出的诉讼请求为：1、判令被告赔偿原告营业损失：标间8间16张床铺、单人间4间、普通间10间20张床铺，36张床位每月按26天计算每年按照8个月计算每天单张床位按15元计算，2014-2016年合计为336960元；2、判令被告赔偿原告装修费损失160000元，以评估为准；3、工资每人每月1400元，每年按照8个月，2个人3年为67200元；4、房屋严重漏水造成被褥、床垫、商品等损失60000元；5、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告租赁被告房屋经营旅馆。2013年12月13日，原告接到被告工作人员小孙通知到老街指挥部签订租房合同，当晚5点多与案外人汤传柱签订合同:房屋使用面积428平方米，共23间，并口头约定五年甚至长期使用。除部队打仗需要，永远为我方使用，而按老街规划，指定我开设家庭旅馆服务与老街配合，租金年35000元，被告方与原告约定保证2014年元月开门，不影响营业，原告经无数次催促被告方，好不容易于2014年8月把门打开，在8月16日才开始营业，造成原告近一年的损失。被告收取水电押金费500元，但都没有履行义务。原告好不容易与电厂协商在2016年6月才接电表正常用电。被告方房屋自交付起立即存在屋面大面积漏水、墙体渗水至今都没能解决，造成原告方人身安全、收益损失无法正常经营，造成无法弥补的损失。被告一直没有履行出租人的义务，而在租赁期间原告方与被告方多次协商退房都没有结果。其中原告三次以书面方式反映问题，均无结果，按合同约定，被告原因终止合同，应补偿原告损失。原告与被告协商未果，特诉至法院，请依法判决。被告古镇旅游公司答辩称，1、原告主张的损失没有事实和法律依据；2、被告并非涉案房屋的所有权人，且原告在租赁房屋之时，就已经对涉案房屋状况充分了解，这一点在双方签订的租赁合同中已经有所体现，如果原告有损失，该损失的产生也应当与被告没有关系；3、原告所主张的损失从2014年开始显然已经超过了法律规定的诉讼时效，并且原告起诉的时间跨度从2014年开始到2016年，但原告与被告租赁房屋的租期只有一年，从2014年1月1日-2014年12月31日，另外原告在房屋租赁期满之后，也没有续租。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明认定事实如下：2014年1月6日，案外人中国人民解放军73201部队（以下简称73201部队，出租方，甲方）与案外人汤传柱（承租方，乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定：甲方将位于江苏省连云港市连云区临海路的房屋建筑面积1017平方米（坐落号：南苏字第3549号）出租给乙方作为商业用途使用，租赁期限自2014年1月25日至2015年1月24日。合同到期后，双方于2015年1月25日续签《军队房地产租赁合同》，合同约定租赁期限自2015年1月25日至2016年1月24日。被告古镇旅游公司向73201部队交纳2014年1月25日至2016年1月14日的房屋租金。2014年3月11日，汤传柱（甲方，出租人）与原告刘世权（乙方，承租人）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上述73201部队所有的房屋的第三层（建筑面积约370平方米）出租给乙方经营家庭式旅馆，租赁期限至2014年12月31日，并约定乙方如需继续承租上述房屋，应当在租赁期届满前三个月提出，经甲方同意，双方重新签订租赁合同。合同签订后，2014年3月27日，原告刘世权（委托方，甲方）与连云港海蜘蛛装饰工程有限公司（以下简称海蜘蛛公司，承接方，乙方）签订《装修合同》，原告按照相关部门要求以及与汤传柱签订的《房屋租赁合同》约定，对涉案房屋按照“老字号”装修风格进行了装修，2014年4月26日，海蜘蛛公司向原告出具收据，金额共计147010元。《房屋租赁合同》到期后原告与汤传柱未再续签合同，原告也未再交纳房租，但涉案房屋一直由原告占有使用。2016年1月21日，原告将该旅馆注册成立连云区山城旅馆，性质为个体工商户。2016年2月24日，73201部队向汤传柱送达了《终止合同通知书》，通知汤传柱上述《军队房地产租赁合同》于2016年1月24日终止，并要求其返还房屋。因作为次承租人的刘世权等人主张所租赁房屋租赁期间漏雨损失未能解决，未返还房屋，73201部队向本院提起诉讼，本院于2017年5月27日作出（2017）苏0703民初1282号民事判决书，认定汤传柱系受古镇旅游公司委托以汤传柱名义与73201部队签订上述两份《军队房地产租赁合同》，该两份合同双方当事人为73201部队与古镇旅游公司，并判决古镇旅游公司向73201部队返还房屋并给付2016年1月25日至房屋实际返还之日止房租，刘世权等人在占有房屋及欠付租金范围内承担连带责任。另查明，2016年1月18日，连云港市连云区人民政府连云街道办事处出具《经营场所使用证明》，内容为：兹有位于的非住宅房屋，产权属于七三二零一部队所有，该房屋系汤传柱由部队承租后转租给连云港市连云古镇旅游服务有限公司，后经连云港市连云古镇旅游服务有限公司承租给刘世全，该房屋未与连云港老街开发规划发生冲突，属合法建筑物，具备开展经营活动的条件。又查明，2016年1月29日，连云港市公安局向连云区山城旅馆颁发了《特种行业许可证》，有效期自2016年1月29日至2017年1月28日。另，2017年4月17日，被告古镇旅游公司向原告刘世权发出《通知》，要求原告于2017年4月23日前搬出涉案房屋。原告未予理睬，继续占有使用涉案房屋。本院依据（2017）苏0703民初1282号民事判决书对原告刘世权等人立案执行，2018年3月6日原告刘世权交出涉案房屋。2018年6月4日，本院出具（2017）苏0703执1428号执行裁定书裁定，原告刘世权等人已自动履行义务。2020年8月20日本院至涉案现场勘查，确认如下事实：1.旅馆内由原告安装的四台空调均已由原告移除。2.旅馆走廊及部分房间有漏水过后的水迹。原、被告双方确认共有六个房间漏水。双方均陈述涉案房屋于2014年4月、5月期间发生漏水情况，并进行了两次维修。具体维修时间被告称无法核实，原告称第一次维修是在发生漏水情况后，未修好，第二次维修是在2015年4月、5月期间。以上事实由各方当事人提供的房屋租赁合同、装修合同、（2017）苏0703民初1282号民事判决书、证明、通知、照片、特种行业许可证及本院调取的（2017）苏0703执1428号案件执行视频、执行裁定书等及当事人陈述予以证明，本院依法予以确认。本案审理过程中，原告申请对涉案房屋的装修价值进行鉴定，2020年4月21日，江苏天旭工程咨询有限公司出具《司法鉴定报告书》，鉴定结论：涉案工程造价为158855.87元，鉴定说明：被鉴定价未含四个挂式空调价格约为12000元。原告为此支付鉴定费3000元。原告对该鉴定报告予以认可。被告对该鉴定报告有以下异议：热水器、淋浴器是可移动物件，不应计算在装饰装修造价里；排水管道、照明电路改造属于超范围鉴定；垂直运输机械、材料上楼费、利润、管理费等属于重复计算；该鉴定的所有材料没有扣除折旧费以及税金无对应的税务发票。本院认为，热水器、淋浴器虽可拆除，但因装修时间较长，上述设施拆除后可能会造成不能继续使用，影响其使用价值，故本院酌情确定该设施归被告所有，计入装修造价。排水管道及照明原告确实进行了改造，被告的辩解理由无事实依据，不应予采信。被告关于垂直运输机械、材料上楼费、利润、管理费等属于重复计算的辩解理由，无事实依据，不予采信。关于折旧费，本院在确定应支付给原告的装修补偿费用时会予以考虑。综上，被告对鉴定意见提出的异议不能成立，上述鉴定意见鉴定程序合法，结论并无不当，本院依法予以确认。庭审中，原告申请证人孙某2出庭作证，证人孙某2陈述：我知道原告租赁房屋的事情，我在原告楼下开饭店，屋顶瓦坏了，原告的房屋漏雨，也漏到我家，从开饭店开始，下雨就漏，连云老街安排的换瓦，影响到了我们正常经营。连云街道办事处的张书记带着我们到扬州市学习参观装修风格。当时约定说是租5年，合同是一年一签，到期后连云老街会通知我们，没有说过什么情况下不租，租房时房子很脏，不装修不能经营，以前是部队家属居住的，墙面灰都掉了。具体记不清何时开始租赁房屋、何时结束的。原告的旅馆大约有十七、八间，大概在2014年下半年雇有一个女的做前台，因为没法经营，个把月走了，后来只有原告一个人。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，汤传柱受被告古镇旅游公司委托以汤传柱名义与原告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合同合法有效，原告刘世权、被告古镇旅游公司作为合同相对方应当按照合同约定履行各自的义务。因涉案房屋属于部队军产，已经生效判决确定由被告返还给产权人，故双方合同已无法继续履行，原告也已于2018年3月6日返还了房屋，双方合同实际已解除。关于原告主张被告赔偿其装修费损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除”及第十一条之规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担”。本案中，原、被告未在合同中对已形成附合的装饰装修物的处理作出约定。虽然双方合同约定租期为1年，但原告主张被告承诺租期至少为5年，证人孙某2的证言也印证了原告的该项主张，且原告租赁该房屋并投入大量资金，按照被告要求的风格对房屋进行了装修，用于经营家庭旅馆，如果仅按合同约定经营一年可能无法收回成本，不符合常理，故对原告的上述主张本院予以确认。双方约定原告租期为5年，原告未能按照预设的期限使用，确实受到了损失，被告应对原告的装饰装修损失进行补偿。原告另主张因房屋漏雨导致其无法正常经营，要求被告赔偿其2014年至2016年期间的营业损失，根据庭审查明的事实，双方对于涉案房屋曾出现漏雨并进行维修的情况均予以认可，本院现场勘查也确认了该事实。房屋漏雨对原告的正常经营确实会造成一定的影响，但造成影响的具体情况及具体时间，损失的具体金额，均无相关证据证明，难以查实。原告一方面主张其未实际经营，另一方面又主张了2个人三年的工资，如未实际经营则无需雇佣工人，不会产生工人工资的损失。证人孙某2也陈述原告曾雇过工人，表明原告曾实际进行过经营。故原告关于上述期间其未实际进行经营的主张本院不予确认。鉴于损失确实存在，但具体金额难以确定，本院酌情确定对原告主张的装修损失及营业损失以补偿装修款的形式予以支持。考虑原告未实际使用房屋满5年，且房屋漏雨对其经营造成一定的影响，以及原告在房屋因漏雨影响正常经营，经维修仍未解决之后，未及时向被告主张解除合同，而是在未缴纳租金的情况下长期占有该房屋，其本身对于损失的发生也存在一定的过错等情节，本院酌情确定由被告补偿原告装修费用的60%，金额为95313.52元。原告主张的员工工资未提供相关证据证明，依法不予支持。原告主张的被褥、床垫、商品等损失是否实际发生无法确定，即使实际发生也是由原告未及时止损所致，该损失不应由被告承担，故对原告该项诉亦不予支持。关于原告主张的损失是否超过诉讼时效，原告提供（2017）0703民初1282号民事判决书、（2018）苏0703民初2262号民事裁定书均可证明其一直在主张权利，未超过诉讼时效，故对被告相应抗辩意见，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、二百一十六条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告连云港市连云古镇旅游服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘世权各项损失共计95313.52元。二、驳回原告刘世权的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10042元，鉴定费3000元，由被告承担5103元，由原告承担7939元（因原告已预交，被告承担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费10042元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94（上诉人将上诉费交款凭证连同上诉状一并交与本院）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  刘红娟审 判 员  顾绍文人民陪审员  陶明慧二〇二〇年十月十九日书 记 员  何丹红法律条文及上诉须知一、法律条文1、《中华人民共和国合同法》第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。