湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初14726号原告：长沙天财房地产经纪有限公司，住所地长沙市岳麓区湘仪路广厦新苑8栋-101号。法定代表人：郑星雍。委托诉讼代理人：周荣，湖南金州律师事务所律师。被告：长沙恒泰房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区月宫街省工商行政管理干部中专学校三楼。法定代表人：李兴林。委托诉讼代理人：徐勉，男，1993年12月31日出生，系该公司工作人员。被告：李兴林，男，1968年12月13日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：徐勉，男，1993年12月31日出生，系李兴林所在公司工作人员。原告长沙天财房地产经纪有限公司（以下简称“天财公司”）诉被告长沙恒泰房地产开发有限公司（以下简称“恒泰公司”）、李兴林商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序，先后于2019年11月27日、2019年12月19日公开开庭进行了审理，原告的法定代表人及其委托诉讼代理人、被告李兴林（暨被告恒泰公司法定代表人）到庭参加了第一次庭审，原、被告的委托诉讼代理人到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告天财公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告共同退还原告代理销售保证金1000000元，并以1000000元为基数，按每年6%的标准，自2017年10月27日起，向原告支付逾期退还保证金的利息损失至实际还清之日止（暂计算至2019年10月26日，利息损失为120000元）；2、判令两被告共同支付原告代理销售费用645941元，并以645941元为基数，按日万分之七的标准，自2018年12月1日起，向原告支付违约金至实际付清之日止（暂计算至2019年10月26日，违约金为148760元）；3、判令两被告承担本案诉讼费、财产保全费。事实与理由：2017年10月25日，原告与恒泰公司签订了《房地产独家代理销售合同》，约定由原告代理销售被告位于恒泰广场的物业。合同签订后，原告依约履行了代理销售合同，向李兴林支付了代理销售保证金1000000元，承担了合同约定的代理销售责任，截至2018年10月24日，恒泰公司尚欠原告代理销售费用645941元。现该合同已经到期终止，恒泰公司应立即退还原告代理销售保证金1000000元，并支付代理销售费用645941元。李兴林作为恒泰公司的法定代表人，由恒泰公司在《房地产独家代理销售合同》中指定其个人账户收取合同约定的代理销售保证金，两被告存在财产混同，同时李兴林亦承诺个人退还原告代理销售保证金，两被告应共同承担本案责任。被告恒泰公司辩称：1、100万元销售合同保证金是事实，但恒泰公司无需向原告返还保证金。根据合同第4条约定，代理销售保证金用于担保乙方的销售工作，由于乙方即原告在销售过程中存在诸多违约及违规的行为，给被告造成了经济损失及商业名誉损失。而且，根据合同第4条第1.3款的保证金退还条件的约定，被告退还保证金需要满足的条件是：原告累计销售门面底价总额达到负一楼商业门面销售底价总额的50%，则被告退还50%的保证金；原告销售门面底价总额超过50%后，被告逐月退还保证金；合同解除或者终止，再将剩余的保证金退还。但是，原告既没有完成销售任务，又在销售过程中违约违规，根据合同约定及保证金的担保形式，恒泰公司有权不退还保证金。2、被告没有达到收取销售代理费的条件，合同第4条第2.2款约定，原告要完成累计商业门面销售底价达到3000万元，超过3000万元的部分原告才有权根据合同约定向被告要求支付代理销售费用，而原告并没有完成3000万元的销售底价，故被告无需支付销售代理费用。3、原告通过与被告业主私下签订阴阳合同，收取VIP服务费，违反政策和合同约定，根据合同第5条第13点约定，甲方即被告仅收取乙方即原告以被告名义对外与第三方电商公司洽谈团购事宜，并同意由第三方电商公司收取团购服务费，第6条第5、7项约定，原告不能与客户另行签订任何文件，而原告在销售过程中，并没有寻求第三方电商公司拓展销售渠道，而是以自己名义为了达到收取不存在费用的目的，虚构VIP服务费的事实，使得被告业主造成了经济损失，该行为经媒体曝光后，给被告的商誉及经济均造成了不能挽回的损失。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告李兴林辩称：1、100万元销售合同保证金是事实，根据合同的要求，完成了每个月的任务就退保证金，没有完成就不退。销售过程中若发现原告的员工私自收取客户房款和业主佣金、回扣，就将100万元保证金作为罚金不予退还。原告的邓姓员工向湖南政法频道举报原告在销售过程中收取每套最低5万元起步的回扣，被电视台公布，长沙市房产局执法大队查处了此事，恒泰公司交了罚款并向业主道歉，影响了恒泰公司的销售，导致恒泰公司的房子卖不出去，回笼资金的速度影响了工程款、交房、房产办证等，恒泰公司需要承担因此产生的违约金。因此，保证金100万元不应予以退还。2、佣金645941元是事实，但恒泰公司目前不考虑支付，因为原告给恒泰公司造成了损失。3、李兴林作为恒泰公司的法定代表人，代为民事行为，包括收取原告的保证金及承诺原告退还保证金均是基于法定代表人的身份而代恒泰公司为民事行为，由此产生的法律后果应由恒泰公司承担，与李兴林个人无关。经审理查明，2017年10月25日，恒泰公司（甲方）与天财公司（乙方）签订了《房地产独家代理销售合同》一份，合同第二条中约定：代理期限为6个月，自甲方商业门面达到网签条件且乙方进场之日起计算，在本合同到期前的30天内，如甲乙双方均未提出反对意见，本合同代理权自动延长6个月，合同到期后，如甲方或乙方提出终止本合同，则按本合同中合同终止条款处理。合同第四条中约定：1、乙方于签订本合同之日，向甲方指定的账户支付代理销售保证金人民币60万元整，于甲方负一楼商业门面达到网签条件且乙方进场之日起一个月内，向甲方指定的账户支付代理销售保证金人民币40万元整。2、代理销售保证金用于担保乙方的代理销售工作，甲方依本合同约定，与乙方结算代理销售保证金。3、保证金退还结算条件为：乙方累计销售门面底价总额达到负一楼商业门面销售底价总额的50%之日起三日内，甲方退还50%的保证金给乙方；乙方累计销售门面底价总额超过50%后，甲方于每月10号前，按上月销售门面底价总额占负一楼门面销售底价总额比例的同等比例，将保证金返还给乙方；甲方于本合同解除或终止后五日内，将剩余代理保证金无息退还乙方。合同第四条中关于代理销售费用约定：代理销售费用是指乙方完成甲方委托的商铺销售，超出代理销售底价的溢价部分；乙方累计商业门面销售底价达到人民币3000万元整之日起三日内，甲方将超出代理销售底价的溢价部分的70%支付给乙方，剩余20%由甲方于本合同终止之日起三日内支付给乙方；乙方累计商业门面销售底价达到人民币3000万元整后，甲方于次月10号前将上月乙方销售额中超出代理销售底价的溢价部分的80%支付给乙方（扣留10%）；甲方于后续每月10号前将上月乙方销售额中超出代理销售底价的溢价部分的80%以及上上月被扣留的10%，一并支付给乙方，依此类推；超出代理销售底价的溢价部分扣除10%作为甲方应缴税费；甲方不得额外以其他任何理由苛扣、推迟结算代理销售费用。合同第八条“违约责任”中约定，1.甲乙双方均不得单方面终止合同，任何一方单方面提前终止合同需支付另一方人民币200万元违约金；2.若因甲方原因，甲方未能按照本合同约定的代理销售费用结算方式支付乙方费用的，则每逾期一天甲方应支付给乙方应付款项总金额千分之一的违约金。如逾期超过30天甲方仍未付款，乙方有权停止销售工作直至甲方支付相关费用之日止。查：1、《房地产独家代理销售合同》签订后，天财公司先后于2017年10月25日、2017年10月26日从公司及法定代表人个人账户分多笔向恒泰公司法定代表人李兴林个人账户支付保证金100万元。恒泰公司于2017年10月25日向天财公司法定代表人出具60万元收据一张。李兴林于2017年10月26日向天财公司法定代表人出具40万元收据一张，并背书“约定11月3号返回本人原账户”。2、落款时间为2018年10月24日和2018年11月23日的《恒泰广场楼盘公寓住宅（天财地产）成交明细》显示天财公司应得佣金为764780元。3、2018年11月9日，恒泰公司向天财公司支付代理销售费用130232元。上述事实，有当事人陈述，以及经庭审质证、认证的《房地产独家代理销售合同》、收据、银行交易记录、《恒泰广场楼盘公寓住宅（天财地产）成交明细》、建设银行单位客户专用回单等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告所签订的《房地产独家代理销售合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效。原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。本案争议的焦点为：一、代理销售保证金的退还问题；二、代理销售费用（佣金）的支付问题；三、李兴林的责任承担问题。一、关于代理销售保证金的退还问题首先，根据双方签订的《房地产独家代理销售合同》第二条的约定，代理期限为6个月，合同到期前的30天内，如双方均未提出反对意见，合同代理权自动延长6个月，合同到期后，任一方提出终止合同，则按合同终止条款处理。该合同于2017年10月25日签订，至今已有两年有余，已满足到期终止的条件。其次，双方签订的《房地产独家代理销售合同》中约定的代理销售保证金退还条件为：累计销售门面底价总额达到负一楼商业门面销售底价总额的50%之日起三日内，退还50%；累计销售门面底价总额超过50%后，每月10号前，按上月销售门面底价总额占负一楼门面销售底价总额比例的同等比例返还保证金；合同解除或终止后五日内，剩余代理保证金无息退还。现恒泰公司并未提交充分证据证明天财公司履行合同不满足保证金退还条件。第三、恒泰公司法定代表人李兴林在保证金收据上即已背书“约定11月3号返回本人原账户”。综上，本院认为涉案代理销售保证金已经满足退还条件，对天财公司要求退还代理销售保证金的诉讼请求，本院予以支持。关于天财公司主张的代理销售保证金逾期退还利息，首先，双方在合同中约定：合同解除或终止后五日内，剩余代理保证金无息退还；其次，天财公司未提交充分证明双方的《房地产独家代理销售合同》实际解除或终止的明确时间。综上，本院对天财公司主张的代理销售保证金逾期退还利息不予支持。二、关于代理销售费用（佣金）的支付问题首先，根据本案已查明事实，可以确认代理销售费用（佣金）结算金额为764780元，被告已支付金额为130232元。其次，恒泰公司未提交充分证据证明其主张的拒付事由符合合同约定或法律规定。综上，本院认为恒泰公司应当向天财公司支付代理销售费用634548元（764780元－130232元），对于天财公司诉讼请求中的超出部分，本院不予支持。关于天财公司主张的代理销售费用逾期支付违约金，因天财公司未提交充分证据证明恒泰公司未支付代理销售费用的情形符合双方合同约定的违约金承担条件，本院不予支持。三、关于李兴林的责任承担问题李兴林作为恒泰公司的法定代表人，可以代表恒泰公司为民事行为，且恒泰公司也予以认可，故其签署和履行《房地产独家代理销售合同》的行为均可视为恒泰公司的行为，由恒泰公司享有合同权利并承担合同义务。但是，天财公司支付的代理销售保证金均系支付至李兴林个人账户，且李兴林亦以其个人名义向天财公司出具过收据并背书承诺退款，故在保证金的收取方面，存在李兴林个人财务与公司财务混同的情形，李兴林应当就代理销售保证金的退还与恒泰公司承担连带责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、限被告长沙恒泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告长沙天财房地产经纪有限公司退还代理销售保证金1000000元；李兴林就该款项的支付承担连带责任；二、限被告长沙恒泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告长沙天财房地产经纪有限公司支付代理销售费用634548元；三、驳回原告长沙天财房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取11016元，财产保全费5000元，共计16016元，由被告长沙恒泰房地产开发有限公司及李兴林共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘群二〇一九年十二月二十六日法官助理汪样书记员刘彬附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。