福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0802民初6923号 原告：卢爱娣，女，1966年12月10日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：陈如海，男，1970年2月15日出生，汉族，中国联通股份有限公司公司员工，住龙岩市新罗区，系原告卢爱娣之夫。 委托诉讼代理人：曾伟源，福建力涵律师事务所执业律师。 被告：黄文龙，男，1967年9月12日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 第三人：龙岩市新宏晟房产中介有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区西陂街道龙岩大道383号（龙岩国际商贸中心）A3幢22层2222，统一社会信用代码91350802574712779M。 法定代表人：曾祥平，经理。 委托诉讼代理人：林潮，男，1991年9月16日出生，汉族，该公司莲东店店长，住龙岩市新罗区。 原告卢爱娣与被告黄文龙、第三人龙岩市新宏晟房产中介有限公司（以下简称新宏晟房产中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告卢爱娣及其委托诉讼代理人陈如海、曾伟源、被告黄文龙、第三人新宏晟房产中介的委托诉讼代理人林潮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卢爱娣向本院提出诉讼请求：1、判令黄文龙协助办理位于龙岩市新罗区车位不动产产权登记手续，并配合卢爱娣将上述不动产产权变更登记过户至卢爱娣名下；2、黄文龙承担办理位于龙岩市新罗区车位不动产产权登记至黄文龙名下的全部税费，以及因涉及析产、赠与、继承、离异或其他行为产生的所得税的相关费用；3、黄文龙支付卢爱娣违约金135000元。 事实与理由：黄文龙系黄铁柱之子，黄铁柱于2017年左右去世。新宏晟房产中介原名称为龙岩市新罗区新宏晟房产中介有限公司（以下简称新罗区新宏晟房产）。2009年11月25日，黄文龙、黄铁柱与龙岩市城市建设投资发展有限公司、龙岩市顺达拆迁有限公司签订《龙岩市城市房屋拆迁补偿安置协议书》，约定因东环路北段建设需要而拆迁，被拆迁房屋位于新罗区，楼层四层，总建筑面积135平方米；安置房包含两套（其中一套位于莲东新区安置小区Ｂ地块3幢1403室），地下商业车位两个（其中一个为180号），具体价款待回迁时统一结算。2013年12月10日，黄文龙、黄铁柱签订《东环路北段安置房回迁安置结算单》，安置总费合计218867元。2016年7月15日，黄文龙、黄铁柱作为甲方，卢爱娣作为乙方，新罗区新宏晟房产作为丙方签订《安置房预约买卖协议书》，约定乙方向甲方购买位于龙岩市新罗区车位一个，购买总价45万元，合同签订后，卢爱娣按约向黄文龙支付购房款（含定金）36万元，支付房屋公共维修基金、车位维修基金及水电周转金7195元。黄文龙、黄铁柱于2016年7月18日将上述讼争的套房及车位交付给卢爱娣，卢爱娣接收后向物业公司缴纳物业费、水电费，并将房屋出租给他人使用至今。2017年黄铁柱去世以后，黄文龙继承并分得上述讼争的套房及车位。2017年5月份左右，龙岩市城市建设投资发展有限公司通知各拆迁户，可以办理包括上述讼争的套房及车位的不动产权登记。此后，卢爱娣多次亲自、并且通过新宏晟房产中介催促黄文龙按合同约定办理产权登记手续，配合卢爱娣办理产权变更登记手续，但是，黄文龙至今也未办理。为此，卢爱娣遂诉至本院，请求判如所请。 黄文龙辩称，讼争房产属于黄文龙所有，黄文龙没有违反合同约定，是卢爱娣有10,000元购房款未按约支付，一手房的契税也是由卢爱娣承担，卢爱娣没有按约付款，所以黄文龙要求终止合同。 新宏晟房产中介述称，黄文龙到公司表示其讼争房屋及车位要出售，卢爱娣刚好要购买，就介绍卢爱娣向黄文龙购买。2016年7月15日卢爱娣支付定金5万元给黄文龙。当天晚上双方签订合同，购房款（含车位）45万元，当日支付21万元，约定第三笔2016年8月25日支付11万元，剩余款项8万元要待办证后再支付，8月25日因无法办理公证就都押1万元，卢爱娣有出具欠条给黄文龙。按合同约定8万元每月支付175元给黄文龙，后因多押了1万元，卢爱娣每月支付200元。合同签订后，2016年7月25日房屋交付给原告，黄文龙还欠安居公司8万元，讼争房屋有超平方，这8万元是从21万元中抵扣直接支付给安居公司，交房费用1万多元也是卢爱娣支付，款项都是从21万元中抵掉，交房是在新宏晟房产中介的主持下办理的。2017年该小区陆续办证，公司电话有通知黄文龙要去办证，黄文龙表示其与其兄弟的事情没有处理清楚，签订房屋买卖合同时黄铁柱在世，不久之后黄铁柱去世，黄文龙兄弟之间发生纠纷，产权证还在办理中。 针对诉辩主张，卢爱娣依法向本院提供新宏晟房产中介企业信用信息公示、龙岩市城市房屋拆迁补偿安置协议、东环路北段建设项目房屋产权认定表、东环路北段安置房回迁安置结算单、收条、《安置房预约买卖协议书》、收款收据、微信聊天记录、承诺书照片、（2019）闽0802民初3149号判决书、遗产分割协议；黄文龙依法向本院提供（2019）闽0802民初3149号判决书、安置房预约买卖协议书、欠条、收件单、承诺书。各方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 结合诉辩主张及庭审举证、质证，本院认定事实如下： 2009年11月25日因政府拆迁征用，黄铁柱（乙方、委托代理人吕秀美）与福建省龙岩市城市建设投资发展有限公司（甲方）及委托拆迁实施单位龙岩市顺达拆迁有限公司签订一份《城市房屋拆迁补偿安置协议》，主要内容：甲方因东环路北段建设需要，对乙方的房屋进行拆迁，被拆迁房屋位于，总楼层数四层，总建筑面积135平方米；被拆迁房屋补偿费232288.77元；另由甲方提供安置房，住宅安置在以及地下商业车位180、181号，以上安置房总价为491466.4元。2013年12月10日，黄文龙、黄铁柱（黄文龙之父）办理了上述安置房的回迁结算手续。 2016年7月15日，经新罗区新宏晟房产提供居间服务，黄铁柱、黄文龙（甲方）与卢爱娣（乙方）及新罗区新宏晟房产（丙方）签订一份《安置房预约买卖协议书》，主要内容：甲方自愿将位于龙岩市新罗区车位一个转让给乙方，乙方确认已对房屋的权属及使用状况等现状作充分、必要的了解并自愿受让。房屋成交总价为45万元。甲乙双方同意，乙方将上述购买款分四次支付给甲方，第一次付款：乙方于签订本合同当日支付定金5万元；第二次付款：乙方于2016年7月25日前支付预付购房款21万元；第三次付款：乙方于2016年8月25日前支付预付购房款11万元；第四次付款：甲乙双方于到龙岩市房管局过户当日乙方向甲方支付8万元（第四笔款项乙方支付甲方每个月利息人民币175元，直到乙方把第四笔款项付清为止）。乙方按照上述约定付款后，即视为甲方收到全部房款，甲方不得再向乙方收取任何转让款项。甲方于收到第二笔款项将房屋交付给乙方使用，房屋交付之后的各项费用由乙方承担，房屋交付乙方后，乙方有权对房屋预先装修、所属支配使用，甲方不得向乙方计收房屋租金或其他使用费用。甲乙双方于甲方领到不动产权证五日内到龙岩市房管局中心处办理过户手续，办理产权证、房屋出售等相关手续。需要甲方提供帮助的，甲方应无条件予以协助、配合。办理甲方名下的土地房屋权证按规定应缴纳的各项税费（即前手税费）由甲方全部承担。在办出甲方名下土地房屋权证后，五日内甲方必须配合乙方办理房屋权证过户登记手续，即将该房产从甲方名下过户到乙方名下。甲、乙双方办理房地产权属过户登记手续应缴纳的各项税费由乙方全部承揽（包含个人所得税）。甲方保证对合同项下之房产享有完全处分权，本合同及今后的房屋买卖行为已征得房屋共有人的认可、同意；任何一方违反其在本合同中作出的承诺或保证即视为违约，应向对方承担违约赔偿责任，赔偿违约金为本合同总购房款的30%，135000元，违约方给对方造成的实际损失超出上述违约金数额的，受损方有权按实际损失额要求赔偿。双方在合同中备注：…（3）但涉及析产、赠与、继承、离异或其他行为产生的所得税的相关费用，该部分由甲方承担，甲方承担一手房产证费用。（4）乙方承担该套房产公共维修基金及装修和水电费用及二手房产过户费用。（5）甲乙双方在乙方支付甲方第二笔款项当日到龙岩市公证处做委托公证。（6）甲方在龙岩市城市建设投资发展有限公司可以交一手契税或者是办理房产证，甲方在接到龙岩市城市建设投资发展有限公司通知后十天内甲方必须去办理相关事项，否则视甲方违约；…（8）甲方收到乙方支付第二笔款项当天到龙岩市城市建设投资发展有限公司补交面积差额和及相关费用，乙方需要做委托公证甲方必须配合到龙岩市公证处做委托公证，公证费用由乙方承担。合同签订当日，卢爱娣支付黄文龙购房定金5万元。2016年7月18日，卢爱娣支付黄文龙购房款21万元，支付涉案房屋的公共维修基金、车位维修基金及水电周转金合计7195元，并向新罗区新宏晟房产支付中介佣金5000元。同日，黄文龙将案涉房产交付给卢爱娣。2016年8月25日，卢爱娣在支付第二笔购房款时，因案涉房产无法办理委托公证，经新宏晟房产中介的调和黄文龙同意卢爱娣少支付10000元购房款，即卢爱娣支付10万元购房款，过户押金调至9万元；同时卢爱娣每月应支付黄文龙的利息由185元调至200元。当日，卢爱娣出具一份尚欠黄文龙10000元的欠条。此后，卢爱娣按双方协商每月支付黄文龙利息200元至2019年8月。2017年5月，案涉房产所在的小区陆续开始办理不动产权属证书，卢爱梯及新宏晟房产中介电话通知黄文龙办证，黄文龙表示因与其兄弟之间的析产纠纷未处理完毕，尚无法办理产权证书。因案涉房产至今未办理权属证书，卢爱梯于2019年8月15日诉至本院。 另查明，2016年11月21日，新罗区新宏晟房产将公司名称变更登记为新宏晟房产中介。黄铁柱与吕秀美系夫妻关系，生育二子一女，即黄南龙、黄金花、黄文龙。2010年7月11日，吕秀美去世。2010年7月15日，黄南龙的父亲黄铁柱与黄南龙、黄金花、黄文龙签订一份《遗产分割协议》，约定：“一、原龙岩市新罗区楼房因房屋征用获赔104平方米套房7套和74平方米套房四套并应支付差价；二、1．黄铁柱分得104平方米的套房三套即702、802、902号房，在黄铁柱百年后这三套房子由黄南龙分得一套、黄文龙之女黄梅一套、黄金花一套；2．黄南龙分得（104平方米的套房）两套605号和1005号、74平方米的套房一套即704号房；3．黄文龙分得905号（104平方米的套房）、1403号房（74平方米的套房）；4．黄金花分得805号（104平方米的套房）、74平方米的套房两套即404号、1303号房；5．每套房各分配一个车库，由每套套房继承者获得。三、过渡费分配如下：1.2010年11月至2011年10月期间，获赔的过渡费，黄南龙每月分得1300元，黄金花每月分得1000元。这期间剩余过渡费全数归黄铁柱作为生活费。2.2011年11月起，获赔的过渡费在有翻倍的情况下，黄南龙每月分得2600元，黄金花每月分得2000元，黄铁柱每月分得2700元作为生活费，其余过渡费由黄铁柱、黄南龙、黄文龙、黄金花平均分配，如果过渡费未翻倍，则分配原则同第三条第一款一致”。2016年12月1日，黄铁柱去世。2019年4月4日，本院立案受理原告（反诉被告）黄南龙与被告（反诉原告）黄金花、黄文龙、黄梅继承纠纷一案，2019年6月29日，本院做出（2019）闽0802民初3149号民事判决，判决：1、坐落于龙岩市新罗区3幢605、902号拆迁安置房及地下商业车位176号、177号属于黄南龙所有。2、黄文龙应于本判决生效之日起十日内搬离龙岩市新罗区南城莲东新区安置小区Ｂ地块3幢902室。3、黄南龙应于本判决生效之日起十日内支付黄金花拆迁过渡费88020元，并支付自2019年4月4日至款清之日止，按年利率6%支付的逾期付款违约金。4、驳回黄文龙的反诉诉讼请求。5、驳回黄金花的其他反诉诉讼请求。2019年9月17日，黄文龙向安居公司出具承诺书，承诺自愿以现金方式缴纳办理案涉房屋的契税、工本费以办理不动产权证书。当日，黄文龙通过手机微信要求卢爱娣支付案涉房屋办理不动产权证书的契税，并要求卢爱娣再支付10万元购房款。卢爱娣认为黄文龙的行为已构成违约，遂诉至本院。 本院认为，2009年11月25日，黄铁柱、吕秀美位于龙岩市新罗区的房屋因拆迁征用取得11套拆迁安置房。2010年7月11日，吕秀美去世。2010年7月15日，黄南龙的父亲黄铁柱与黄南龙、黄金花、黄文龙签订一份《遗产分割协议》，约定黄文龙分得905号（104平方米的套房）及案涉的1403号房（74平方米的套房）。2016年7月15日，黄铁柱、黄文龙与卢爱娣、新罗区新宏晟房产签订了一份《安置房预约买卖协议书》，应视为黄铁柱按遗产分割协议将案涉房屋及车位分配给黄南龙所有，因此该份买卖协议书是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。根据黄文龙于2019年9月17日出具的承诺书，能够证实案涉房产已具备办理不动产证书的条件，现卢爱娣要求黄文龙协助办理案涉房产及车位的不动产产权登记手续，并配合办理变更登记过户手续，符合双方的约定，且不违反法律的规定，本院予以支持。黄文龙抗辩卢爱娣未支付尚欠的1万元款项，已违约应解除合同。庭审查明，卢爱娣在支付第二笔购房款时，因案涉房产无法办理委托公证，在新宏晟房产中介的调解下，黄文龙同意卢爱娣少支付10000元购房款，即卢爱娣支付10万元购房款，过户押金调整为9万元；同时卢爱娣每月应支付黄文龙的利息由185元调至200元。此后，卢爱娣按每月200元支付黄文龙利息，黄文龙亦未提出异议。因此，卢爱娣尚欠10000元购房款已征得黄文龙的同意，不构成违约，故对黄文龙的抗辩不予支持。根据《安置房预约买卖协议书》的约定，涉及析产、赠与、继承、离异或其他行为产生的所得税的相关费用，该部分由黄文龙承担，即黄文龙应承担办理一手房产证的相关费用。现卢爱娣主张黄文龙承担办理案涉房产不动产产权登记至黄文龙名下的全部税费（即一手房产证费），以及因涉及析产、赠与、继承、离异或其他行为产生的所得税的相关费用，有事实依据，本院予以支持。卢爱娣主张黄文龙应支付违约金135000元，因卢爱娣在购买案涉房产时明知房屋性质为拆迁安置房，且涉及继承、析产等事宜，亦存在过错，现黄文龙在析产纠纷处理完毕后已及时向登记部门提交材料并承诺缴纳相关税费，故对卢爱娣主张支付违约金不予支持。卢爱娣尚欠黄文龙购房尾款90000元，根据约定卢爱娣应于取得权属证书的当日支付购房尾款，同时应在付清购房尾款之前每月支付黄文龙利息200元，为避免讼累，本案对剩余购房款的支付、利息一并进行处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、黄文龙应于本判决生效之日起十日内办理位于龙岩市新罗区车位的不动产产权登记手续，并在取得不动产权证书之日起五日内协助卢爱娣将上述房产及车位变更登记至卢爱娣名下； 二、黄文龙应承担办理位于龙岩市新罗区车位不动产产权登记至黄文龙名下（即一手房产证）的全部税费以及因涉及析产、赠与、继承、离异或其他行为产生的所得税的相关费用； 三、卢爱娣应当在取得讼争房产权属证书的当日一次性支付剩余房款90,000元给黄文龙，并支付黄文龙从2019年9月起至购房尾款付清时止，每月按200元计算的利息。 四、驳回卢爱娣的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9,650元，减半收取为4,825元；由卢爱娣负担1,500元，由黄文龙负担3,325元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 江    彬 二〇一九年十一月五日 书记员 吴琳婷（代） 书记员 邱瑜 （ 代） 附：一、引用的主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、判决书履行提示： （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。