天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初33761号原告：李子滨，男，1973年1月17日出生，汉族，自由职业，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：王雨，天津法岱律师事务所律师。原告：李宝禄，男，1972年11月19日出生，汉族，自由职业，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：王雨，天津法岱律师事务所律师。原告：张义群，男，1975年5月6日出生，汉族，自由职业，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：王雨，天津法岱律师事务所律师。被告：天津市富丽城娱乐有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽新港**路**，统一社会信用代码9112011657510664X2。法定代表人：刘殿锁，总经理。委托诉讼代理人：张卫斌，天津至大律师事务所律师。被告：吴丽杰，女，1976年9月23日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：张卫斌，天津至大律师事务所律师。原告李子滨、李宝禄、张义群与被告天津市富丽城娱乐有限公司（以下简称富丽城公司）、吴丽杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于二〇一九年四月四日判决后，李子滨、李宝禄、张义群、富丽城公司均不服一审判决，提起上诉。天津市第三中级人民法院（2019）津03民终578号裁定，发回重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李宝禄、三原告共同的委托诉讼代理人王雨、被告富丽城公司委托诉讼代理人张卫斌、被告吴丽杰及其委托诉讼代理人张卫斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李子滨、李宝禄、张义群向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告之间的《租赁合同》，并要求被告立即腾空房屋、将房屋恢复原状后交还给原告；2、判令被告向原告支付自2018年1月至实际搬出之日止的房屋租金（2018年1月9日至实际腾房之日止）;3、判令被告支付原告逾期支付租金的违约金（按月租金的五倍计算违约金）；4、判令被告向原告赔偿因改变房屋主体结构造成房屋毁坏的损失（具体损失数额以评估为准）；5、诉讼费用由二被告承担。事实与理由：三原告张义群、李子滨、李宝禄于2018年1月8日经天津市滨海新区人民法院司法拍卖程序取得坐落于天津市滨海新区塘沽新港一号路19号房屋的所有权，并办理了房屋产权证。在三原告取得上述房屋所有权之前，该房屋一直由被告租赁用于经营娱乐城。自2018年1月至今，被告公司一直实际占有、使用该房屋，但并未就继续租赁使用该房屋与原告签订新的房屋租赁合同。经原告的多次催要，被告至今未交付自2018年1月至今的租金。根据被告与原出租人张金木签订的《租赁合同》被告应于每年5月1日之前向出租人支付下一年度的租金，被告公司逾期支付租赁费的应当向出租人支付违约金。同时合同约定，被告公司逾期不支付租金累计超过30天的，出租人有权解除合同，在原告取得房屋所有权后，被告未经原告的同意擅自改变房屋主体结构造成房屋毁坏，被告应当赔偿原告房屋损坏的损失，原告认为被告的行为已经严重违反了合同约定及法律规定，原告为了维护自身的合法权益，向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告富丽城公司、吴丽杰辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。1、原告无权要求被告支付2018年1月至2018年6月的房屋租金，依据被告与原出租人签订的合同，2017年6月1日至2018年5月31日应该在2017年5月1日前支付，所以2018年5月31日之前的租金被告应交付给原出租人。2、三原告单方修改了租赁合同的主要条款，擅自解除租赁合同，已经构成违约，应该赔偿我方的经济损失。关于原告要求将房屋恢复原状，没有依据，在被告租赁房屋期间已经经过原房主的同意，无需恢复原状。对于第一项诉讼请求，同意解除合同，但是不同意立即腾空房屋和恢复原状，因为是原告违反了租赁合同的约定，原告应该承担违约责任，在原告承担赔偿和违约责任前不同意交还房屋。对于第二项诉讼请求，2018年5月31日的房租应该支付给原房主，之后的租金也应该是在原告赔偿被告损失之后被告予以支付。第三项诉讼请求不同意，我们认为是原告违约，原告应该承担违约责任。不同意第四项诉讼请求，因为我们是经过原房主同意的。针对原告对吴丽杰的诉讼请求，因现在吴丽杰已经不是公司法定代表人，个人不应该承担连带保证责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告提交的租赁合同、（2017）津恢20235号之二裁定书、不动产权证书、律师函附新租赁合同、邮寄快递单及快递单号追踪记录、微信聊天记录、（2017）津恢20235号案卷材料、被告提交的（2011）滨塘执821号案卷材料等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年3月12日，案外人张金木作为出租方（甲方），被告富丽城公司作为承租方（乙方），签订《租赁合同》，约定由富丽城公司承租张金木出租的坐落于天津市滨海新区塘沽新港一号路19号房屋，建筑面积690.01平方米，本房屋的装修全部是由乙方投入，本协议签订之日前乙方已实际占用租赁房屋，租赁期限自2014年6月1日至2024年5月31日止，租金逐年递增。吴丽杰作为乙方的法定代表人愿意为乙方的全部义务承担连带保证责任。双方还约定了其他权利义务。另查，涉诉房屋的原产权人为案外人任洪海，2010年任洪海与吴丽杰签订《房屋出租合同》，约定吴丽杰租赁涉诉房屋。因原产权人债务纠纷，经法院执行程序，2012年张金木购买取得涉诉房屋。后张金木欠付债务，上述房屋被法院查封拍卖，原告通过司法拍卖方式取得上述房屋的所有权。本院认为，在被告富丽城公司租赁涉诉房屋期间，出租方因欠债务，经法院拍卖，原告购买涉诉房屋，因“买卖不破租赁”的原则，故原告作为新产权人，与被告富丽城公司之间成立房屋租赁合同关系。原告起诉主张解除合同，被告对此不持异议，故本院予以支持。原告要求被告将涉诉房屋交还原告，符合合同约定，本院予以支持。对于原告主张恢复原状的诉讼请求，因原告未提供充足证据，且涉诉房屋系通过拍卖取得，而在拍卖之前，被告已经承租涉诉房屋多年，拍卖公告显示标的物以实物现状为准，有意者应实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负，且原告亦当庭陈述违建部分已经拆除，故对于原告要求恢复原状的诉讼请求，本院无法支持。对于解约的原因，被告存在欠付租金的情形，但原告单方向被告发出律师函，对原租赁合同的价款、支付期限等重要条款进行修改，要求被告重新签订新合同否则视为不再履行租赁合同，亦不符合“买卖不破租赁”的法律原则，故双方对于合同的解除均有过错。对于原告主张自2018年1月9日起的租金，被告当庭陈述其租金实际交付至2018年1月1日，但抗辩称2018年1月至2018年6月1日的租金不应当向原告支付，本院认为，根据民事诉讼法司法解释的规定，拍卖成交后标的物所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移，而原告提交的执行卷宗中并未注明向原告送达裁定的时间，原告也未举证证实其收到裁定的时间为2018年1月9日，故本院以执行部门向房管部门送达过户裁定书及协助执行通知书的时间2018年1月31日作为涉诉房屋所有权变更到原告的时间。自2018年1月31日至本案辩论终结之日2020年7月31日，考虑双方对于合同解除均有过错，以及受到疫情影响的实际状况，本院确定被告应向原告支付租金共计700000元。至于2020年8月1日以后至实际交还房屋之日止的租金或房屋占用费，因未实际发生，且交还房屋的时间无法确定，可能会受到后续疫情或当地租赁市场价格水平变化的影响，本案不宜直接进行处理，原告可以据证另案解决。对于原告主张的违约金，因双方均有过错，故本院不予支持。对于原告主张的改变房屋主体结构造成房屋毁坏的损失，亦因原告系拍卖取得被告已租赁多年的房屋，且原告虽申请损失鉴定，但后撤回鉴定申请，故本院对原告的该项主张，无法支持。对于原告要求被告吴丽杰承担连带付款责任的问题，因被告吴丽杰在租赁协议中签字并认可承担连带保证责任，故原告的该项主张，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条的规定，判决如下：一、解除原告李子滨、李宝禄、张义群与被告天津市富丽城娱乐有限公司之间关于天津市滨海新区的《租赁合同》；二、被告天津市富丽城娱乐有限公司于本判决生效之日起三十日内将天津市滨海新区房屋腾还原告李子滨、李宝禄、张义群；三、被告天津市富丽城娱乐有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告李子滨、李宝禄、张义群支付自2018年1月31日至2020年7月31日止的租金700000元，被告吴丽杰承担连带付款责任；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3550元，保全费6332元，共计9882元（原告已预交），由原告负担1500元，由被告天津市富丽城娱乐有限公司、吴丽杰负担8382元，于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  吕东辉审 判 员  殷 隽人民陪审员  张秀敏二〇二〇年八月二十五日书 记 员  龙孟燕