天津市蓟县人民法院民 事 判 决 书(2015)蓟民初字第4993号原告（反诉被告）魏英坤，女，1963年5月2日出生，汉族，居民，住天津市大港区。委托代理人谭晓辉，女，1963年11月19日出生，汉族，居民，住天津市大港区。委托代理人刘卫民，天津市蓟县下营镇法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）温晓雨，男，1976年8月21日出生，汉族，农民，住天津市蓟县。委托代理人于秀苹（温晓雨之妻），女，1974年11月23日出生，汉族，农民，住天津市蓟县。委托代理人李秀云，天津陈宝堂律师事务所律师。原告（反诉被告）魏英坤与被告（反诉原告）温晓雨房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员韩耀祖适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）魏英坤及其委托代理人谭晓辉、刘卫民，被告（反诉原告）温晓雨及其委托代理人于秀苹、李秀云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏英坤诉称，原告是天津市居民，被告在本村有两层楼房需向外租赁，双方经充分协商于2011年3月17日签订了房屋租赁合同，合同期限为15年，租赁费前5年为每年5万元。合同签订时原告已交付第一年租金5万元，合同约定2011年6月30日前将房屋交给原告，到期后被告并未交付租赁房屋，房屋还在装修阶段。2013年被告房屋又开始整体打造，直至2015年春才完工，原告前去接收房屋，被告以种种理由推脱至今，并明确表示不再出租该房屋，原告已交定金也不退还。被告的行为给原告造成了经济损失，按原、被告签订的房屋租赁合同第四款之规定，被告理应支付原告10万元的违约金，原告为维护自身权益，故起诉请求判令被告给付违约金10万元；诉讼费用由被告承担。被告温晓雨辩称，原告的诉求没有事实依据和法律依据，2011年3月17日签订房屋租赁合同，依据合同约定，原告只向被告交付了一年的房租，被告按照约定将房屋装修好，达到了基本使用的状况后，即通知原告来接收房屋，原告于2011年6月底或者7月初来被告处验收房屋，并将自己的物品放在租赁的房屋内，因原告验收前，另行要求建一个厨房地基和一个水窖，故原告在验收承租房屋之日有工人在院内施工，因原告对承租房屋的装修表示认可，同时将自己的物品放在了承租房屋处，被告要求原告当场支付合同约定的第二年的房租五万元，原告未予以支付。后原告又以身体不好为原因没来房屋处搞实体经营，因被告需要原告支付第二年房租五万元，曾经多次催告原告，但是原告以各种理由推脱，直到2014年4月份，被告房屋所在村庄被市、县政府列为整体改造村庄，全体村民要无条件配合，因此本案涉诉房屋又进入施工状态，至今尚未全部施工完毕。综上事实，被告并未存在违反合同约定的行为，反而是原告拒不交纳合同约定的房租，原告的行为首先构成违约，同时原告又以其实际行为终止了房屋的租赁协议，因此根据原、被告的约定，如果原告违反合同约定，则被告不退还原告已付租金。因被告不存在违约行为，故原告也不能以合同约定和法律规定要求违约金，故此请求法院驳回原告的诉讼请求。在庭审过程中，本院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，认为原告主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致，并向原告释明，可以变更诉讼请求，原告当庭同意变更诉讼请求，原告变更诉讼请求为要求被告返还原告租金5万元及给付从合同订立之日起至确定给付之日止的利息。针对原告变更后的诉讼请求，被告温晓雨的答辩意见是被告认为虽然合同无效，但是被告仍然向原告交付了房屋。被告（反诉原告）温晓雨同时反诉称，反诉原告已于2011年7月3日将房屋交付给反诉被告，直到2014年4月反诉原告出租的房屋被列入精品村打造范围，该房屋一直属于反诉被告使用的状态。而反诉被告仅仅支付了反诉原告一年的房租5万元，还应按照租赁合同约定的房租标准给付余下两年的房屋使用费。故此，反诉原告请求法院判令反诉被告给付反诉原告房屋使用费10万元。针对反诉原告温晓雨的反诉请求，反诉被告魏英坤辩称，不同意反诉原告的反诉请求，因为反诉原告至今也没有将房屋交付给反诉被告，该房屋一直都是反诉原告使用，反诉被告并没有占有使用，故此反诉被告请求驳回反诉原告的反讼请求。双方争议焦点为：被告（反诉原告）温晓雨是否将出租房屋交付给原告（反诉被告）魏英坤实际占有使用。原告（反诉被告）魏英坤认为原、被告签订的房屋租赁协议无效，被告一直未将出租房屋交付原告使用，原告在庭审中向本院提交以下证据：1、原、被告于2011年3月17日签订的房屋租赁合同一份。用于证明原、被告双方签订合同是自愿的，是双方真实意思表示，双方约定了交房日期和租金交付办法。2、被告温晓雨为原告魏英坤出具的五万元房屋租赁费收据原件及复印件各一张。用于证明原告给付了被告房屋租赁费五万元。3、原、被告通话录音光盘一张及书面录音内容两份。用于证明在2013年秋租赁合同中所涉及的房屋还没有装修，而且被告未交付给原告。原、被告双方出现纠纷后想再补签合同，被告没有按照要求去做。被告（反诉原告）温晓雨认为，被告已于2011年7月3日将房屋交付给原告魏英坤，而且原告魏英坤已将自己所有的床搬进了该租赁房屋内，原告魏英坤对该房屋一直处于使用的状态，被告在庭审中向本院提交以下证据：1、被告（反诉原告）温晓雨与案外人张清签订的房屋装修协议书一份。用于证明在租赁合同约定交房日之前房屋装修到可以使用的状态。2、案外人张清出具的证明一份。用于证明房屋已经在2011年5月20日装修完毕。3、蓟县下营镇寺沟村民委员会出具的证明一份。用于证明租赁合同中所涉及房屋在2014年4月份开始装修，这是政府行为，属于重大情事变更。4、集体土地建设用地使用证复印件一份。用于证明租赁合同中的房屋是建在有合法使用权的土地上。5、被告温晓雨分家协议复印件一份。证明租赁合同中所涉及房屋是被告出资所建。6、2011年7月份出租房屋状况照片六张。用于证明在2011年7月份被告将房屋交付给原告，同时照片也反映出当时房子的外观及内部情况。7、被告（反诉原告）温晓雨申请出庭的证人温某1、温某2出庭作证的证人证言。用于证明被告在交房时原告将20张床搬入租赁合同中所涉及的房屋内。经本院庭审质证，被告（反诉原告）温晓雨对原告（反诉被告）魏英坤提供的证据1、证据2、证据3的真实性没有异议，对证据3的证明目的不予认可，认为被告已经将房屋装修到合同约定能够使用的状况，并交付原告魏英坤使用。本院质证意见为，鉴于原、被告双方对证据1、证据2没有任何争议，但被告对证据3的证明目的不予认可，认为被告已经将房屋装修到合同约定的状况，并交付原告魏英坤使用，故本院对原告（反诉被告）魏英坤提供的证据1证据2予以采信，对原告以证据3证明租赁房屋无法使用的证明目的不予认可。原告（反诉被告）魏英坤对被告（反诉原告）提供的证据1、2、5、6不予认可，其认为证据1、2与事实不符，不能证明被告将房屋交付给原告，认为证据5不能作为证据使用，证据6无具体时间，且原告未向出租房屋放过床。原告对证人证言不予认可，其认为两位证人与被告有亲属关系，且不能证明所搬的床是属原告魏英坤所有。原告（反诉被告）魏英坤对被告（反诉原告）提供的证据3、4的真实性没有异议。本院认为证据1、2与本案审查的事实无关，证据6无法证明被告的主张，故对被告（反诉原告）温晓雨提供的证据1、2、6不予采信，对两位证人证言不予采信，对证据3、4、5予以采信。本院依法对原、被告作出的询问笔录三份及现场照片三张，原、被告均无异议适用于本案。经审理查明，原告（反诉被告）魏英坤系天津市大港区城市居民，被告（反诉原告）温晓雨系天津市蓟县下营镇寺沟村村民，原告魏英坤承租被告温晓雨房屋目的用于经营农家院。2011年3月17日，原、被告签订房屋租赁合同，双方约定被告将座落天津市蓟县下营镇寺沟村一处房屋及院落、屋后停车场租赁给原告（反诉被告）魏英坤使用，租赁期限为15年，租赁价格5年不变，租赁费为每年5万元，合同签订时首付五万元，房屋交付时再付五万元。原告（反诉被告）魏英坤于2011年3月17日（合同签订之日）给付被告（反诉原告）温晓雨房租款五万元，合同约定的房屋交付时再付五万元的租金原告（反诉被告）没有给付被告（反诉原告），原告（反诉被告）魏英坤一直未进行实际经营，租赁合同中所涉及房屋从2011年7月份至2014年4月份一直闲置。期间原、被告双方曾进行协商，预对合同的相关事项进行修改、变更，但最后未得出结果。合同还约定了双方的其他权利义务。2014年4月份，租赁合同中所涉及房屋所在村庄被市县政府列为整体改造村庄，争议房屋又进入施工状态，至今尚未全部施工完毕。另查明，前述租赁合同中所涉及房屋是建设在案外人温跃明（温晓雨之父）宅基地上，该房屋是在拆除老房后新建的二层建筑，该房在拆旧建新时未取得建设工程规划许可证和建设施工许可证。上述事实，有当事人当庭陈述及提供的上述证据和本院调取的证据在案佐证。本院认为，被告（反诉原告）温晓雨将未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与原告（反诉被告）魏英坤订立房屋租赁合同，且在一审法庭辩论终结前未提交建设工程规划许可证，故原、被告之间签订的房屋租赁合同为无效合同。按照法律规定，无效合同自始没有法律约束力，故此被告（反诉原告）温晓雨应退还原告（反诉被告）魏英坤已交付的房屋租赁费。原告（反诉被告）魏英坤自2011年6月30日至2014年4月份之间既未实际占有使用租赁合同涉及的房屋，也未与被告温晓雨解除合同。从原告（反诉被告）魏英坤提供的证据可以证实，原告（反诉被告）魏英坤一直就房屋租赁等事宜与被告（反诉原告）温晓雨进行协商，虽然双方未对合同进行变更，但被告（反诉原告）温晓雨未将租赁合同涉及的房屋用作他途，导致租赁合同涉及的房屋闲置，给被告（反诉原告）温晓雨造成了损失，所以原告的行为也具有一定的过错，故本院认为被告（反诉原告）温晓雨应返还原告（反诉被告）魏英坤房屋租赁费五万元的60%，即三万元。原告（反诉被告）魏英坤要求被告（反诉原告）温晓雨给付五万元的利息（从合同订立之日起至确定给付之日止）于法无据，故本院不予支持。被告（反诉原告）温晓雨提供的证据及证人证言不足以证明在合同约定交付房屋之日将出租房屋交付给原告（反诉被告），原告（反诉被告）并未实际占有使用租赁合同所涉及的房屋，故对于被告（反诉原告）温晓雨的反诉请求，本院不予支持。案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）温晓雨返还原告（反诉被告）魏英坤房屋租赁款五万元的60%，即三万元，于本判决生效后五日内付清。二、驳回原告（反诉被告）魏英坤其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）温晓雨的反诉请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元（原告已预交1150元，退还原告625元），原告魏英坤负担210元，被告温晓雨负担315元。反诉案件受理费1150元（反诉原告已预交），由反诉原告温晓雨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员  韩耀祖二〇一六年二月四日书 记 员  吴建超附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国合同法》第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。