大连市沙河口区人民法院行 政 判 决 书（2014）沙行初字第42号原告张锐，1982年1月25日生，汉族，住大连市沙河口区。委托代理人陈茹馨，北京大成（大连）律师事务所律师。被告大连市国土资源和房屋局沙河口分局，住所地大连市沙河口区。法定代表人陈秀忠，局长。委托代理人柴聚勤，该分局物业科副科长，住大连市沙河口区。委托代理人潘洋，大连市国土资源和房屋局干部，住大连市沙河口区。第三人大连市沙河口区沿海国际中心业主委员会，住所地大连市沙河口区。负责人王超，主任。委托代理人宫延成，辽宁朋达律师事务所律师。原告张锐诉被告大连市国土资源和房屋局沙河口分局、第三人大连市沙河口区沿海国际中心业主委员会撤销行政登记备案一案，本院于2014年10月24日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月26日、12月4日公开开庭进行了审理。原告张锐的委托代理人陈茹馨，被告大连市国土资源和房屋局沙河口分局的委托代理人柴聚勤，第三人大连市沙河口区沿海国际中心业主委员会的委托代理人宫延成均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。被告大连市国土资源和房屋局沙河口分局于2013年8月21日为大连市沙河口区沿海国际中心业主委员会备案，并出具备案回执（编号0000154），内容为：大连市沙河口区沿海国际中心业主委员会：下列备案材料收悉：1、业主大会成立情况；2、业主大会议事规则；3、业主公约；4、业主委员会名单，现予以备案，特发此回执。并注明业主委员会主任为王超。原告张锐诉称，原告为大连市沙河口区星河路65A31层13号房屋业主。被告对第三人进行了备案，而第三人是在未召开业主大会、未依法定形式进行投票表决等违反法定程序及违反专有部分占建筑物总面积及业主且占总人数双过半的实质性条件的情况下成立，被告作出对第三人进行备案的行为所依据的主要证据不足、适用法律错误。法律规定被告负责物业管理服务指导、监督及管理工作，被告对第三人成立的程序是否合法及实质条件是否满足等活动，具有法定的管理职责。原告认为被告在履行职务时应赋有对形式审查更高要求的审慎审查义务，应当以更加专业化的标准，合理预见备案材料中可能存在的问题，否则就是违法行政。《大连市实施﹤物业管理条例﹥办法》第十六条规定的备案材料中“业主大会成立情况”应至少包括业主大会召开的说明及证明文件、投票方式的说明及证明文件，投票表决符合程序及实质双过半情况的说明及证明文件，而不能狭义理解为有标题叫成立说明的即可。本案中被告予以备案的材料存在以下缺陷：1、第三人提交的材料相互矛盾，成立程序不符合法律规定；2、缺失案涉选举是否满足双过半的文字表述及相关证明文件。而被告在审核备案材料时，对明显违反程序的情况视而不见，对是否满足实质性条件的情况不闻不问，未尽到合理审查义务，其行为违反了《物权法》的原则，也违反了《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，为此，原告认为被告的备案行为证据不足，事实不清，适用法律不正确，请求撤销被告对第三人备案的行政行为。以上主张，原告向本院提交以下证据：1、是一组证据，包括房地产权证、商品房买卖合同、发票，用以证明原告系沿海国际中心业主，具备本案起诉主体资格；2、大连市业主委员会备案回执，用以证明被告对第三人进行备案的事实；3、星海广场社区于2013年12月17日出具的证明，用以证明案涉第三人选举投票仅有168票是手填，其余投票均以QQ形式、短信形式及未投票计入多数票的形式记票的事实，该选举投票方式违反法律规定，属于无效投票；4、关于沿海国际中心一期建筑物总面积及业主总人数的说明，包括大连市房屋测绘中心出具的房屋面积测绘成果报告、辽宁宝城房地产开发有限公司与世邦魏理仕物业管理有限公司大连分公司共同出具的沿海国际中心一期业主明细表，用以证明案涉小区建筑总面积为172222.29平方米、业主总人数为1052人；5、原告申请本院从被告处调取的关于沿海国际中心在选举业主委员会过程中是否存在违规问题的函，用以证明被告也认为表决形式必须书面及有效表决必须符合双过半的标准。被告大连市国土资源和房屋局沙河口分局在法定期限内向本院递交答辩状，并在庭审中辩称，一、根据建设部《业主大会和业主委员会指导规则》（建房（2009）274号）第三十三条的规定我局具有对本辖区住宅小区业主委员会备案的职权，职权依据合法。二、我局行政行为事实清楚、程序合法，符合法律规定。依据大连市人民政府令第105号《大连市实施﹤物业管理条例﹥办法》第十六条规定：“业主委员会应当自选举之日起三十日内，向物业所在地县（市）区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。备案材料中应当载明业主大会成立情况、业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员名单和各项表决结果。备案材料齐全的，物业所在地县（市）区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府出具备案回执。”为此，2013年8月21日我局向涉案业主委员会出具了备案回执，行政行为合法有效。三、原告起诉的事实理由不成立。自业主委员会备案至今，没有相关部门向我局反映涉案区域在选举业主委员会过程中不按照程序进行选举的行为。综上所述，我局作出的具体行政行为事实清楚、程序合法、适用法律依据正确，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。以上主张，被告向本院提交以下证据：1、沿海国际中心小区业主大会筹备过程介绍；2、沿海国际中心小区业主大会议事规则；3、沿海国际中心管理规约；4、沿海国际中心业主大会成员名单；5、业主委员会选举过程中相关材料，包括：（1）业主大会筹备组设立公告、（2）业主大会筹备组公告、（3）筹备组决议一、（4）沿海国际中心业委会委员候选人确认表、（5）沿海国际中心业委会委员候选人报名表、（6）筹备组决议二、（7）关于大连沿海国际中心业主委员会候选人产生办法的公示、（8）《大连沿海国际中心业主大会管理规约》草案、（9）《沿海国际中心业主大会议事规则》征求意见稿、（10）承诺书、（11）选举过程照片、（12）候选人填写报名表；6、星海湾街道办事处出具的业主委员会备案回执及沿海国际中心小区业主委员会备案证明；7、星海广场社区出具的关于成立大连沿海国际中心业主委员会的情况说明；8、关于大连市沙河口区沿海国际中心小区业主大会决议的公告；9、大连市沙河口区沿海国际中心小区业主大会表决结果；10、关于大连沿海国际中心小区业主委员会的备案申请；11、补充说明；12、沿海国际中心业主委员会备案清单。上述证据用以证明备案材料符合大连市人民政府令第105号《大连市实施﹤物业管理条例﹥办法》第十六条规定的业主大会成立经过，业主大会议事规则，管理规约，业主委员会委员名单和各项表决结果。第三人大连市沙河口区沿海国际中心业主委员会述称，同意被告的答辩意见。案涉小区在街道办事处的指导下，向业主征求意见的形式召开了业主大会，并选举产生了业主委员会，也进行了投票通过了业主公约和议事规则，案涉小区业主大会参与人及业主委员会委员的当选及业主公约、议事规则等通过均符合法律规定的投票及要求，被告已尽到备案审查的法定职责。关于物业管理区域的选举合同，是小区业主的自主管理行为，所以对形成统计结果的表决票并不是本案行政案件的审查范围。被告作出备案的行政行为程序合法，应依法驳回原告的诉讼请求。以上主张，第三人向本院提交以下证据：1、光盘，记录筹备组以发送短信的方式进行投票和征求意见；2、辽宁宝城房地产开发有限公司于2012年2月24日向被告提出关于成立业主委员会的申请，并附有案涉小区的业主及面积名册；3、照片，用以证明业主委员会按照法律规定程序选举成立；4、沿海国际中心业主委员会向大连市沙河口区人民法院所致一封函、上海二中院的判例、2014年12月2日沿海国际中心业委会出具的业主大会决议，该组证据用以证明案涉小区在成立业主委员会和业主大会时程序合法，且本案被告的备案行为只是形式审查，被告进行备案没有违反法律法规、规章的规定。在法庭审查时，原告对被告提供的证据均有异议，认为第三人提交的业主大会筹备过程材料均与事实不符，程序违法。原告对第三人提供的证据的真实性和关联性均不予认可，且认为我国不是判例法国家，第三人提供的判例不能适用。被告对原告提供的证据1-3无异议，认为证据4与备案行为无关，证据5是与星海湾街道工作协调，与本案无关。被告对第三人提供的证据均无异议。第三人对原告提供的证据1、3、4、5的真实性、关联性及待证事实均有异议，对证据2无异议。第三人对被告提供的证据均无异议。经法庭质证，原告提供的证据1-4、被告提供的证据1-12、第三人提供的证据1-3均与本案具有关联性，本院依法予以采信。原告提供的证据5，是被告在备案行为结束后与星海湾街道的工作沟通询问，不具有明确的意思表示，不能作为审查本案备案行为的证据使用，故本院不予采信。第三人提供的证据4，业主委员会向本院发函，是其单方形成，不具有证明效力；上海二中院判例不属于证据种类，不能作为审查本案备案行为的证据使用，故本院不予采信。根据上述有效证据认定以下事实：原告张锐系大连市沙河口区沿海国际中心住宅小区（又称星海大观）业主。该小区分为A座、B座、C座、D座、E座、F座建筑。2013年4月12日，大连沿海国际中心一期项目业主大会筹备组（以下简称筹备组）发布设立公告，筹备组成员为张某某（星海广场社区民调专干）、王某某（宝城地产高级客服经理）、王某某、寇某、王某（三位业主），筹备组自组成之日起90日内完成业主大会筹备工作，履行下列职责：（一）确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（二）参照市房地产行政主管部门制订的示范文本，拟定业主大会议事规则草案和管理规约草案；（三）确认业主身份，核定业主的投票权数；（四）拟定业主委员会委员候选人产生办法，组织推荐业主委员会候选人；（五）做好会议的其他准备工作。在此公告下方有王某、王某、张某某、寇某、王某某签名。2013年4月18日，筹备组公告公布《沿海国际中心业主大会管理规约》、《沿海国际中心业主大会议事规则》、《沿海国际中心业委会候选人产生办法》征求意见稿，公告期至2013年4月22日。在此公告及三份征求意见稿下方有张某某、寇某、王某某、王某、王某签名。此后，筹备组确定业委会候选人10人。2013年5月14日，筹备组作出决议，内容为：经筹备组全体人员讨论决定：业主大会召开时间定为2013年5月18日上午10：00，地点：星海大观E座大堂。业主委员会委员选举日期自2013年5月18日上午10：00开始拟定6月1日结束。如投票期内有效票数不足50%则投票期顺延。在此决议下方有王某、寇某、张某某、王某某、王某某签名。2013年7月15日，筹备组作出两份决议，一是将《沿海国际中心业主大会议事规则》征求意见稿第三章第十一条由原来的“业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。业主接到会议通知，无故不参加会议，也不委托他人代理的，应视为弃权，但必须执行大会决定”，修改为“业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。业主接到会议通知，无故不参加会议，也不委托他人代理的，其投票权数计入已表决的多数票。其他原因未参与表决的业主，应视为弃权，但必须执行大会决定”。二是将《沿海国际中心业主大会议事规则》征求意见稿第六章第二十条第二段由原来的“委员选举实行差额选举。候选人得票超过总投票权半数以上，并自然多数的前7位当选委员。自然人业主当选委员，由业主本人担任；法人业主当选委员，由法人委派人员担任”，修改为“委员选举实行差额选举。候选人得票超过与会业主投票权半数以上，并自然多数的前7位当选委员。自然人业主当选委员，由业主本人担任；法人业主当选委员，由法人委派人员担任”。公示期均为2013年7月16日至21日。在上述两份决议下方均签有王超同意、王某某同意、寇某同意、魏某弃权、王某不同意。2013年7月26日，筹备组发出关于大连市沙河口区沿海国际中心小区业主大会决议的公告，内容为：大连市沙河口区沿海国际中心小区业主大会会议于2013年5月18日。总票数：1395张；2／3票数：930张；1／2票数：698张；实收票数：836张。《业主大会议事规则》同意810票、反对4票、弃权4票；《管理规约》同意810票、反对4票、弃权4票；候选人得票情况：王超804；王某某793；毛某某724；刘某某754；齐某某105；郁某某131；徐某某786；高某某136；曾某623；潘某某763。会议审议通过了《管理规约》、《业主大会议事规则》等事项；会议选举产生王超、王某某、徐某某、潘某某、刘某某、毛某某、曾某为第一届业主委员会委员。本业主大会会议筹备组依法履行职责完毕，自即日起由业主大会的执行机构沿海国际中心业主委员会依法履行职责。同日，筹备组做出补充说明，将未参加投票业主的466票计入多数票。星海湾街道星海广场社区作出了关于成立大连沿海国际中心业主委员会的情况说明。2013年7月30日，星海湾街道作出大连市业主委员会备案回执及备案证明。2013年7月26日，大连沿海国际中心业主委员会向被告提出备案申请，并提交了1、沿海国际中心小区业主大会筹备过程介绍；2、沿海国际中心小区业主大会议事规则；3、沿海国际中心管理规约；4、沿海国际中心业主大会成员名单；5、业主委员会选举过程中相关材料，包括：（1）业主大会筹备组设立公告、（2）业主大会筹备组公告、（3）筹备组决议一、（4）沿海国际中心业委会委员候选人确认表、（5）沿海国际中心业委会委员候选人报名表、（6）筹备组决议二、（7）关于大连沿海国际中心业主委员会候选人产生办法的公示、（8）《大连沿海国际中心业主大会管理规约》草案、（9）《沿海国际中心业主大会议事规则》征求意见稿、（10）承诺书、（11）选举过程照片、（12）候选人填写报名表；6、星海湾街道办事处出具的业主委员会备案回执及沿海国际中心小区业主委员会备案证明；7、星海广场社区出具的关于成立大连沿海国际中心业主委员会的情况说明；8、关于大连市沙河口区沿海国际中心小区业主大会决议的公告；9、大连市沙河口区沿海国际中心小区业主大会表决结果；10、关于大连沿海国际中心小区业主委员会的备案申请；11、补充说明；12、沿海国际中心业主委员会备案清单。2013年8月21日，被告对第三人发出备案回执，即本案所诉行政行为。2013年12月17日，星海广场社区出具证明，内容为：大连沿海国际中心选举业委会票数明细：2013年5月18日至2013年7月中旬共收选票836票，其中通过QQ参与71票，手填选票168票，通过短信参与597票，计入多数票466票。本院认为，被告作为房地产行政主管部门，具有对业主委员会及业主大会决定的重大事项进行备案的法定职权，并应通过对业主委员会提交的备案材料审查，对业主大会的成立、业主委员会的选举、业主公约及业主大会议事规则的通过情况实施有效监督，以保护全体业主的共同利益。根据《大连市实施﹤物业管理条例﹥办法》第十六条规定，业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的县（市）区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案，备案材料中应当载明业主大会成立、业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员名单和各项表决结果。被告对业主委员会提交的法律规定的备案材料的审查义务应限于形式审查，即对备案材料是否齐全，是否符合法定要求，备案材料本身所反映的内容是否符合法律规定进行审核。备案行为属于依申请的行政行为，业主委员会备案应按法律规定提交相关材料。第三人向被告提交的《业主大会成立情况》中应体现出在法律规定的期限通知召开业主大会、参加业主大会人数、是否符合业主大会召开条件、投票表决方式、表决结果统计票数与实收票数相符，筹备组及业主大会的相关文件签署人员应与筹备组成员相符，但从现有第三人提交文件看，公示的筹备组成员中没有“王俊”，但文件签署中有多处为“王俊”签名；根据《大连市实施﹤物业管理条例﹥办法》第十一条的规定，筹备组应于会议召开十五日前书面公告会议召开的时间、地点、形式和内容，而第三人筹备组于2013年5月14日公告，5月18日即召开会议，与规定相差十一天；根据《业主大会和业主委员会指导规则》第二十二条规定的“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式”，“凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名”，选举业主委员会成员是通过投票进行，其表决意见应由业主本人签名。第三人以短信、QQ方式代替签名投票，不符合法律规定；筹备组公布的《议事规则》中规定“委员选举实行差额选举。候选人得票超过与会业主投票权半数以上，并自然多数的前7位当选委员”，但第三人并未公布也未在其提交给被告的成立情况说明中注明参加业主大会的与会业主人数；筹备组于2013年7月26日发出公告显示“实收票数836张”，“同意810票，反对4票，弃权4票”，票数并不相等。在业主委员会提交的备案材料形式上不符合法定要件的情况下，被告予以备案的行为，依法应予以撤销。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目之规定，判决如下：撤销被告大连市国土资源和房屋局沙河口分局对大连市沙河口区沿海国际中心业主委员会的备案登记行为。案件受理费50元（原告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判长  朱晓宇审判员  王大宁审判员  陈莹莹二〇一四年十二月十日书记员  杨 丹附相关法律规定：《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决：（一）具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，判决维持。（二）具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：1、主要证据不足的；2、适用法律、法规错误的；3、违反法定程序的；4、超越职权的；5、滥用职权的。……《业主大会和业主委员会指导规则》（住房和城乡建设部2010年1月1日起施行）第二十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。第二十三条业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。第二十九条业主大会会议决定筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定本规则第十七条规定的其他共有和共同管理权利事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。第三十三条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；（二）管理规约；（三）业主大会议事规则；（四）业主大会决定的其他重大事项。《大连市实施﹤物业管理条例﹥办法》（大连市人民政府2009年10月1日起施行）第十一条业主大会筹备组履行下列职责：确定会议召开的时间、地点、形式和内容；（二）参照市房地产行政主管部门制订的示范文本，拟定业主大会议事规则草案和管理规约草案；（三）确定业主身份，核定业主的投票权数；（四）拟定业主委员会委员候选人产生办法，组织推荐业主委员会候选人；（五）做好会议的其他准备工作。前款第（一）项、第（二）项、第（三）项、第（四）项规定的事项，应当在会议召开十五日前，在物业管理区域内书面公告。第十六条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的县（市）区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案，备案材料中应当载明业主大会成立、业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员名单和各项表决结果。备案材料齐全的，物业所在地县（市）区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府出具备案回执。