安徽省明光市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1182民初3814号 原告：明光市新世纪锦江之星快捷酒店，住所地安徽省明光市。 经营人：牛国民，男。 委托诉讼代理人：龚军，滁州市琅琊区清流法律服务所法律工作者。 被告：明光市人民政府明光街道办事处，住所地安徽省明光市龙山路**，统一社会信用代码11341182003223293M。 负责人：吴世现，该办事处主任。 委托诉讼代理人：冯天浪，安徽恒维律师事务所律师。 原告明光市新世纪锦江之星快捷酒店（简称锦江之星酒店）与被告明光市人民政府明光街道办事处（简称明光街道办）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告锦江之星酒店的经营人牛国民及其委托代理人龚军、被告明光街道办的委托代理人冯天浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告锦江之星酒店向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告赔偿原告附合的装修损失2373700元，评估费36000元，合计2409700元；2、依法判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年11月26日，原告中标“明光市龙泉花苑小区门面房租赁权”，招标文件要求，投标人需要具有经营餐饮，宾馆资质的经营者，且该门面房中标后只能用于经营餐饮、宾馆使用。后原告中标，被告直接将房屋钥匙提供给了原告，要求原告尽快装修投入使用，原告随后陆续投入2373700元对中标的门面房进行装饰装修以及添置经营者需要的附属设施、设备（如空调、电视、床、灶具、桌椅等等物品）。原告装饰装修完毕后，要求被告提供明光市龙泉花苑小区门面房的房产证以及消防验收合格文件等资料以便申请经营前消防验收，但被告始终无法提供，导致原告的营业执照无法迁移至明光市龙泉花苑小区门面房，酒店、宾馆无法正常经营，装饰装修日渐破旧折损，给原告造成了严重损失。被告将未经消防验收的不合法房屋对外进行公开招标、招租，以至于原告中标后其经营目的不能实现，还造成了原告重大经济损失的行为是本案诉争的根本原因，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关法律法规之规定，被告应当承担原告不能经营的全部装潢损失赔偿责任。 被告明光街道办辩称：1、原告中标后一直没有按照中标书约定的时间与被告签订书面租赁合同，被告多次要求原告补签租赁合同，原告一直拒绝。2、原告诉称中标后，被告直接将房屋钥匙提供给原告，要求原告尽快装修投入使用，不属实，并且原告的装修未经过被告同意；3、原告在被告起诉原告的（2018）皖1182民初257号案件中认可其经营的一楼向南四间门面房用于经营饭店至今；4、原告所主张的装修损失的依据是其单方面鉴定，该单方鉴定所有的证据材料都没有经过被告的认可，也没有经过法庭庭审予以确认，原告的鉴定结论所依据的鉴定事实是不能够予以确认的。即便原告有所谓的装修损失，由于是原告擅自使用房屋，被告也不应当承担所谓的装修损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告锦江之星酒店为个体工商户，营业执照载明的发照时间为2013年4月12日，经营范围、许可经营项目：中型餐馆、住宿服务。原经营场所位于明光市，2014年7月因明光街道办拆迁被拆除。 明光市龙泉花苑小区系被告明光街道办所属林庄村梁郢新农村建设拆迁安置房屋，位于，建设单位为明光街道林庄村民委员会。该工程于2013年5月3日取得建设工程规划许可证，但至今消防验收工作尚未完成。2014年10月20日，明光街道林庄村民委员会授权明光街道办就林庄村梁郢新农村建设二期工程（南区）第30栋中的门面房十年租赁权对外招标并签订租赁合同。2014年11月，明光街道办作为招标人，委托安徽华瑞工程咨询有限公司为招标代理机构，对外发布了招标公告。投标邀请书中载明：投标人需具有餐饮或宾馆（服务行业）资格并需提供营业执照复印件，承租方应自行到现场实地踏勘，认真审阅招标文件，并依据《合同法》起草租赁合同书，如有疑问须在竞租前向招标人提出。开标时间2014年11月26日。房屋为一楼12间门面房及一楼向南4间门面房（注：楼上还有六层住宅房屋），面积827平方米。锦江之星酒店报名经审核准予参加投标，并于2014年11月26日按要求向明光街道办缴纳投标保证金1万元。2014年12月5日，明光街道办及安徽华瑞工程咨询有限公司向锦江之星酒店发送中标通知书，载明：确定锦江之星酒店为中标人，中标价8.1元／每平方米／每月，要求锦江之星酒店收到中标通知书后，于2014年12月10日17时前到明光街道办处与招标人签订合同。 2014年12月10日，因明光街道办不能提供案涉房屋的消防验收合格文件，锦江之星酒店不同意签订书面房屋租赁合同，但在中标前，明光街道办已将16间案涉房屋交付锦江之星酒店。之后，锦江之星酒店对房屋进行了装修，双方无交接清单。锦江之星酒店承认，其至今没有缴纳过案涉房屋租金，案涉房屋一楼向南4间门面房，一直用于饭店经营，一楼12间门面房装修为宾馆，未能领取营业执照，无法经营。 2015年6月24日、2016年3月20日，明光街道办两次书面通知锦江之星酒店，要求签订租赁协议、缴纳房租。锦江之星酒店仍以上述理由没有签订合同、缴纳房租。2017年4月1日，锦江之星酒店委托安徽会峰律师事务所发函明光街道办，称其中标后已陆续投入约200万元对房屋进行装潢，因明光街道办不能提供消防验收合格文件导致无法经营，要求明光街道办提供消防验收合格文件，然后签订房屋租赁合同，并赔偿其经营损失60万元。 2018年1月12日，明光街道办向本院提起诉讼，请求：1、解除明光街道办与锦江之星酒店之间的租赁关系；2、锦江之星酒店立即将案涉门面房返还给明光街道办；3、锦江之星酒店按每月6698.7元标准支付租金（8.1元/每月每平方米×827平方米），从2014年12月10日至交付房屋之日止。该案审理中，锦江之星酒店提起反诉，请求：1、确认明光街道办和锦江之星酒店之间的租赁关系无效；2、判令明光街道办赔偿附合的装饰装修物损失、未形成附合的装饰装修物折价损失，以及经营可得利益损失暂定1万元（依法评估后另行追加）。锦江之星酒店同时申请对案涉租赁房屋附合装饰装修物损失、未形成附合的装饰装修物折价损失，以及经营可得利益损失进行评估。2018年11月9日，锦江之星酒店撤回反诉，本院裁定准许。 2018年12月1日，本院作出（2018）皖1182民初257号民事判决，认定原、被告之间的房屋租赁合同成立并生效，判决：一、解除明光街道办和锦江之星酒店之间的房屋租赁合同；二、锦江之星酒店将案涉门面房返还给明光街道办；三、锦江之星酒店按每月6698.7元标准支付明光街道办租金，自2015年3月11日至房屋实际交付之日止。锦江之星酒店前期缴纳的投标保证金10000元，从其应支付的租金中扣除。以上二、三两项均于本判决生效后十日内履行完毕。锦江之星酒店不服，向滁州市中级人民法院提起上诉，2019年4月24日，二审作出（2019）皖11民终502号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 2019年5月21日，锦江之星酒店的经营者牛国民委托安徽中衡房地产土地资产价格评估有限公司对酒店于2015年3月10日的市场价值进行评估，2019年7月17日，安徽中衡房地产土地资产价格评估有限公司作出价格评估结果，酒店装修项目的市场价值为237.37万元，评估范围七项：电工材料35.89万元、油漆材料44.2万元、木工材料34.32万元、固定资产及存货42.16万元、钢材料10.46万元、瓦工材料46.98万元、厨房设备23.36万元。评估费3.6万元。 本院认为：案涉房屋经本院（2018）皖1182民初257号已经生效民事判决确认，原、被告之间租赁合同成立并生效，双方均同意解除房屋租赁关系，锦江之星酒店应当按约支付房屋租金，并将案涉房屋返还给明光街道办。 关于锦江之星酒店的诉讼请求应当予以部分。 第一，按照相应的法律规定，锦江之星酒店对其承租房屋进行装修，首先应当进行消防申报，并进行消防验收，但其并没有严格遵守消防法规的强制性规定。其次，从明光街道办的招标文件要求，投标人需具有餐饮或宾馆（服务行业）资格并需提供营业执照可以看出，案涉房屋招租的使用范围为餐饮或宾馆行业。因案涉房屋竣工验收时，公安消防部门没有在竣工验收报告上出具验收意见，使得租赁房屋在使用上存在行政管理限制，致使承租人无法以该房屋为经营场所办理特种行业经营许可证，租赁合同无法实现。锦江之星酒店此时对明光街道办就案涉租赁合同享有法定解除权，其应当及时行使解除权解除合同，避免损失的进一步扩大。然而，其在已经知道租赁房屋存在上述限制，明知租赁合同已经不能履行的情况下，仍然故意占有案涉房屋，继续装修，经营酒店、宾馆，致使损失继续扩大，其对此持有明显的故意。所以，在本案的消防验收问题上，房屋租赁关系处于非法履行状态，双方当事人都有过错。 第二，锦江之星酒店认为明光街道办不能及时提供消防验收合格证，从而导致酒店、宾馆无法正常经营，并由明光街道办承担全部赔偿责任的理由不能成立。一方面，锦江之星酒店作为准备从事餐饮、宾馆的承租方，应当比出租方尽更多的义务了解从事餐饮、宾馆的特殊要求和特别程序，其在办理营业执照登记的过程中，知道或者应当知道租赁物的产权证或者消防安全验收合格证不能及时取得，明光街道办有违约行为而给其造成损失时，其应当及时采取适当措施防止损失的扩大，却仍然继续装修，本案的事实说明，锦江之星酒店存在过错。另一方面，在租赁合同缔约过程中，明光街道办作为招租方，明知消防验收工作未完成，仍然对外进行招租，且明确要求承租方需有餐饮、宾馆资格，在锦江之星酒店中标后，双方未协商一致签订书面租赁合同的情况下，将房屋交付给原告使用，原告进行装饰装修时，亦未予阻止，在原告未缴纳租金的情况下，其应当及时行使解除权解除租赁关系，却仍然于2015年6月24日、2016年3月20日书面要求被告继续签订租赁合同。其行为属于《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）款规定的“其他违背诚实信用原则的行为”，因此，本案的主要过错责任在明光街道办，根据合同的相对性原则，出租方需就租赁物不符合约定的用途承担责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，锦江之星酒店有权要求明光街道办赔偿其损失。 第三，对于锦江之星酒店对租赁物进行的装饰装修损失。原告由于提起诉讼而承担相应的举证责任，当需要对案中有关专业技术问题进行鉴定时，当然既有责任又有权利单方委托鉴定。锦江之星酒店委托安徽中衡房地产土地资产价格评估有限公司对酒店的市场价值进行评估，本院经审查，该公司具有法定的鉴定资质，且明光街道办亦未申请重新鉴定，本院对该证据予以采信。经评估，装饰装修工程的价格在2015年3月10日的市场价格为2373700元。因双方未签订书面房屋租赁合同，对附合的装饰装修物没有约定，所以，对于双方的损失应当根据双方在履行合同过程中的过错责任程度，确定各自应当负担的份额。根据评估报告，酒店装修项目的市场价值为237.37万元，评估范围七项：1、电工材料35.89万元、2、油漆材料44.2万元、3、木工材料34.32万元、4、钢材料10.46万元、5、瓦工材料46.98万元、6、固定资产及存货42.16万元、7、厨房设备23.36万元。对于6-7项，原告用于饭店经营，应予以拆除、搬离。对于1-5项，已形成附合的装饰装修物，评估费3.6万元，总值为175.45万元（35.89+44.2+34.32+10.46+46.98+3.6）。锦江之星酒店承担50%责任，明光街道办承担50%的责任为87.725万元（175.45×50%）。 综上，本院根据本案的事实及双方的过错责任程度，就锦江之星酒店对租赁物的装饰装修的损失，酌定明光街道办应当对锦江之星酒店补偿87.725万元。依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十二条、第四十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条规定，判决如下： 一、被告明光市人民政府明光街道办事处于本判决生效之日起十日内给付原告明光市新世纪锦江之星快捷酒店房屋装修补偿877250元； 二、驳回原告明光市新世纪锦江之星快捷酒店的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 （执行款付至本院开户银行：明光农村商业银行城中支行，账号：20000425766410300000155，户名：明光市人民法院。诉讼费付至本院开户银行：明光农村商业银行明光支行，账号：20000425766410300000147，户名：明光市人民法院） 案件受理费26078元，减半收取即13039元，由原告明光市新世纪锦江之星快捷酒店负担6753元，被告明光市人民政府明光街道办事处负担6286元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员 江 泓 二〇一九年十一月二十九日 书记员 夏晓敏 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任： （一）假借订立合同，恶意进行磋商； （二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况； （三）有其他违背诚实信用原则的行为。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 《中华人民共和国民法通则》 第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。 公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。 没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。