上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第2305号原告世佳电子（上海）有限公司。�定代表人阮庆定，该公司董事长。委托代理人葛兴刚，男，世佳电子（上海）有限公司工作。委托代理人杨力阁，山东康桥（青岛）律师事务所律师。被告上海康丘乐电子电器科技有限公司。法定代表人吴银培，该公司董事长。委托代理人张明会，上海明梓律师事务所律师。原告世佳电子（上海）有限公司与被告上海康丘乐电子电器科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月22日立案受理。依法适用简易程序进行了审理。诉讼中，经原告申请，本院委托上海某估价有限公司对涉案房屋的市场租金价格进行了评估。本院分别于2016年3月30日、4月15日两次公开开庭进行了审理。原告世佳电子（上海）有限公司的委托代理人杨力阁，被告上海康丘乐电子电器科技有限公司的委托代理人张明会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世佳电子（上海）有限公司诉称，原、被告于2009年2月23日签订《房屋租赁合同》1份，合同约定：被告承租原告所拥有的厂房1,380平方米，租期为2009年4月1日起至2019年3月31日，租金标准为每日每平方米人民币（以下币种相同）0.38元。合同还约定，前三年年租金不变，第四年起租金按本工业区厂房租价增减变动系数作为调整价格的参考，每三年调整一次。2012年租期三年届满，原告参考本工业区混凝土结构厂房租金价格提出将厂房租金价格提高至每日每平方米0.68元，被告提出了种种不实的理由一再拖延并且至今还是按照原租金标准支付租金。为此，原告在开具发票时均注明是部分租金，以此表明原告不认同被告所支付的租金是足额租金，被告应补足提价后的租金差额。另外，被告还拖欠应缴纳的水、电费，根据合同约定，厂房租赁期间，被告应及时支付房租及其他应支付的费用，如拖欠不付满两个月，原告有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。原告认为，被告的行为已经严重违反了合同的约定，故起诉要求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付拖欠的水费7,214元；3、被告支付拖欠的电费124,977.34元；4、被告支付2012年4月1日起至2015年3月31日按每日每平方米0.68元的标准计算的租金差额453,330元。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、要求确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于法院判决生效之日解除；2、要求被告支付拖欠的2013年1月至2015年6月期间的水、电费合计58,638.04元；3、要求被告支付2012年4月1日起至合同解除之日止的租金（2012年4月1日起按每日每平方米0.63元、2015年4月1日起按每日每平方米0.72元计算，并扣除被告已付租金）。被告上海康丘�电子电器科技有限公司辩称，合同约定被告在收到原告开具的发票后三天内付款，然原告于2015年6月23日一次性向被告开具10张水费发票、14张电费发票，给被告财务做账带来障碍。然被告在收到发票后已积极履行义务，至今已支付8万余元，现对原告主张的尚欠水、电费金额予以认可。且去年至今的水、电费，被告均没有拖欠。被告拖欠租金差额是因为双方在合同中约定不明，不是被告恶意拖欠，除差额部分外的租金，被告已按合同约定的每日每平方米0.38元标准支付至2016年3月31日。因被告履行了支付租金及水、电费的义务，不存在原告所述的严重违约行为，故不同意解除合同。经审理查明，2009年2月23日，原告世佳电子（上海）有限公司（出租方、签约甲方）与被告上海康丘乐电子电器科技有限公司（承租方、签约乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定：甲方租赁给乙方的厂房坐落于上海市闵行区，租赁使用面积为1,380平方米，厂房类型为混凝土结构（证照齐全）；厂房租赁自2009年4月1日起至2019年3月31日止，租赁期10年；甲、乙双方约定，该厂房租赁每日每平方米使用面积租金为0.38元，月租金为15,700元；前三年年租金不变，第四年起租金按本工业区厂房租价增减变动系数作为调整价格的参考，每三年调整一次；物业费每月1,000元，包含门卫保安，公共场所的清洁卫生；甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为二个月租金，第一次租金应预付二个月，租金支付日期在每月5日前向甲方支付月租金和物业费用；租赁期间，使用该厂房所发生的水、电的费用由乙方承担，并在收到收据或发票时，应在三天内付款；厂房租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但不得破坏原房结构，�修费用由乙方自负，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满二个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议；水费的结算，甲方按实际用水量向乙方收取水费；电费的计算，甲方同意从甲方已有的500KV电量里分给乙方90KV，其手续与费用以及合同到期后的取消等事宜由乙方自理。合同还对其他相关事项作了约定。合同签订后，原告履行了交付房屋的义务，被告租赁房屋后按合同约定的每日每平方米0.38元的租金标准向原告支付了2009年4月1日起至2016年3月31日止的房屋租金。2015年6月23日，原告向被告开具2013年1月至2015年6月期间的水费发票10张、电费发票14张。被告收到上述发票后，向原告支付部分水、电费用，尚欠水、电费合计58,638.04元未付。2015年7月起的水、电费，被告未予拖欠。合同履行过程中，原告主张合同约�租金每三年调整一次，故要求被告自2012年4月1日起的租金按每日每平方米0.68元的标准支付，因被告未予同意，致双方涉讼。诉讼中，因原、被告就租金的支付标准未能协商一致，经原告申请，本院委托上海某估价有限公司对涉案房屋的市场租金价格进行评估。该公司于2016年3月4日出具《房地产估价报告》，该报告记载：该房屋于2012年4月的市场租金为每日每平方米0.63元，2015年4月的市场租金为每日每平方米0.72元。该公司出具的补充说明记载，涉案房屋于2009年4月的市场租金为每日每平方米0.57元。该公司估价师谢某某到庭接受质询，其表示涉案房屋所在工业区房租价格的递增率不能评估，只能按照评估申请给出评估节点的市场租金。另，涉案租赁房屋系原告于2007年6月28日取得建设工程规划许可证后建造，目前该房屋产权证尚未颁发。�上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、水电费发票、租金发票，被告提供的照片，评估机构出具的《房地产估价报告》、补充说明等以及当事人在庭审中的陈述并均经庭审质证证实。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系签约双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应信守并依约履行。根据原、被告的诉辩称意见，本案的主要争议在于：1、双方间的房屋租赁合同是否应予解除。2、涉案房屋自2012年4月1日起、2015年4月1日起的租金应以何标准计算。关于争议1，原告主张因被告拖欠租金及水电费至今，故要求按约解除合同。被告则认为不存在恶意拖欠租金及水电费的违约行为，不同意解除合同。本院认为，合同约定，租赁期间，使用该厂房所发生的水、电的费用由承租方承担，并在收�收据或发票时，应在三天内付款，承租方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满二个月，出租方有权终止租赁协议。本案中，被告按每日每平方米0.38元的标准向原告支付租金至2016年3月31日，因双方对合同关于每三年租金作相应调整的约定按何标准支付产生分歧，并引发诉讼，此系双方在订立合同时约定不明所致，故不能以此认定被告存在拖欠租金的违约行为。关于水、电费的支付，被告辩称因原告针对2013年1月至2015年6月期间的水、电费用一次性开具多张发票导致其财务做账存在障碍，并非其恶意拖欠之意见，本院认为按照日常生活消费习惯，水、电费的支付一般应按月及时结清，原告一次性开具多张发票的行为虽有不妥，但被告以此理由拖欠十个月有余，且至庭审时仍未能全部付清，该行为显属不当，原告据此依约行使解除权并要求被告支付该期间的水、电费，合情合理，本院应予支持。关于合同解除日，原告主张以法院判决生效之日确定双方合同解除，与法不悖，应予准许。关于争议2，即租金支付标准问题。本院认为，合同约定，前三年年租金不变，第四年起租金按本工业区厂房租价增减变动系数作为调整价格的参考，每三年调整一次。但诉讼中，双方当事人明确表示，本工业区厂房租价增减变动系数不清楚，也无法协商一致。为此，本院委托上海某估价有限公司对涉案房屋的市场租金价格进行评估，结论为2009年4月、2012年4月、2015年4月的市场租金分别为每日每平方米0.57元、0.63元、0.72元。评估人员到庭接受质询时表示，涉案房屋所在工业区房租价格的递增率不能评估。现原告主张按评估确定的市场租金价格计算，而被告则认为从评估结论可计算出增减系数，平均递增为12%，现被告同�按每三年递增20%的标准支付租金。本院认为，合同约定房屋租金每三年按本工业区厂房租价增减变动系数作调整，但在双方无法提供该增减变动系数，且又无法协商一致的情况下，租金按何标准作调整的内容属约定不明。根据评估报告显示，2009年4月评估所得的市场租金价格明显高于双方合同中约定的租金价格，因此，从平衡租赁双方合同利益的角度，原告主张按评估结论确定的时间节点的市场租金作为每三年租金调整价格，显然对承租方不公平，故原告的主张，本院不予采纳。鉴于评估机构于诉讼中表示，对涉案房屋所在工业区房租价格的递增率不作评估，现被告表示从评估结论确定的不同时间节点的租金价格，能够得出每三年租金平均递增率为12%，其愿意按每三年递增20%的标准支付相应租金，本院认为被告的上述主张，更符合合同约定，亦属在租赁�场租金递增的合理范围内，故本院予以采纳与准许。据此，本院确定2012年4月1日起、2015年4月1日起，被告应分别按每日每平方米0.46元、0.55元的标准向原告支付租金，被告已付租金应予扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告世佳电子（上海）有限公司与被告上海康丘乐电子电器科技有限公司于2009年2月23日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；二、被告上海康丘乐电子电器科技有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告世佳电子（上海）有限公司自2013年1月至2015年6月期间的水、电费合计人民币58,638.04元；三、被告上海康丘乐电子电器科技有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告世佳电子（上海）有限公司自2012年4月1日起至2016年3月31日期间的房屋租金人民币203,688元（已扣除被告已付租金）；四、被告上海康丘乐电子电器科技有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告世佳电子（上海）有限公司自2016年4月1日起至合同解除之日止按每日每平方米0.55元的标准计算的房屋租金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币4,900.75元，由原告世佳电子（上海）有限公司负担人民币2,000元，被告上海康丘乐电子电器科技有限公司负担人民币2,900.75元；鉴定费人民币8,000元，由原告世佳电子（上海）有限公司与被告上海康丘乐电子电器科技有限公司各半负担。被告上海康丘乐电子电器科技有限公司负担之款于本判决生效之日�十五日内直接向原告世佳电子（上海）有限公司支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  丁文伟二〇一六年五月十日书记员  张金连附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。