重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝五中法民终字第02755号上诉人（原审被告）胡涛。委托代理人周云亮。被上诉人（原审原告）重庆森荣物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪东路83号，组织机构代码62203874-0。法定代表人石大，总经理。委托代理人陈渝，重庆中力律师事务所律师。委托代理人王治平，重庆中力律师事务所律师。上诉人胡涛与被上诉人重庆森荣物业管理有限公司（以下简称森荣物业公司）物业服务合同纠纷一案，胡涛不服重庆市南岸区人民法院（2013）南法民初字第03665号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了询问审理。胡涛及其委托代理人周云亮，森荣物业公司的委托代理人陈渝、王治平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：森荣物业公司系具有二级物业管理资质的物业服务企业，2009年12月14日由重庆南岸区天龙物业管理有限公司变更为重庆森荣物业管理有限公司。2007年4月18日，重庆天龙房地产开发有限公司与重庆南岸区天龙物业管理有限公司就重庆市南岸茶园新区天龙·长青湖·茶花小镇的前期物业管理服务事宜签订了《前期物业服务合同》，合同约定：根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费标准为住宅：1.00元／月／平方米（按建筑面积计算）；业主应于接房之日起每月前15日内交纳物业服务费，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向重庆南岸区天龙物业管理有限公司支付违约金；本合同期限为三年，自2007年4月18日起至2010年4月17日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，未达成协议的，双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，重庆天龙房地产开发有限公司应在此期间选聘新的物业服务企业，重新签订前期物业服务合同。该合同签订当日即在重庆市南岸区房屋管理局进行了备案。2008年12月29日，重庆市南岸区物价局下发南岸价［2008］107号《关于确定天龙·长青湖·茶花小镇物业服务收费试行标准的通知》，该通知明确：多层住宅物业服务费0.33元／月／平方米，公共设备设施日常维修养护费0.12元／月／平方米。2009年12月16日，重庆市自来水有限公司发出《告用户书》，该告知书明确：居民自来水终端价格为每立方米3.50元，调价时间从2010年1月1日起执行。2012年6月14日，重庆市物价局发出渝价［2012］181号《重庆市物价局关于居民生活用电试行阶梯电价有关问题的通知》，该通知载明：未实行“一户一表”的合表居民用户，暂不执行居民阶梯电价，电价每度提高2分，从2012年7月1日起开始执行；该通知的附件中载明：居民合表用户不满1千伏的电价为0.54元／度。一审法院另查明：胡涛系茶花小镇小区X栋X单元X-X号房屋业主，房屋建筑面积为92.16平方米。从签订《前期物业服务合同》至今，森荣物业公司一直向茶花小镇小区提供物业服务。由于该小区内的水表和电表未实行一户一表，都是一个总表，森荣物业公司一直为小区业主代缴水费和电费。胡涛拖欠森荣物业公司的物业服务费的时间为：2009年2月至2012年12月，共计47个月；拖欠水费的时间为：2010年6月至2012年7月，用水量共计244吨（456吨-233吨＋21吨）；拖欠电费的时间为：2010年6月至2012年11月，用电量共计4898度［其中，2010年6月至2012年6月的用电量为3844度（7122度-3278度）；2012年7月至2012年11月的用电量为1054度（8176度-7122度）］。一审法院认为，重庆南岸区天龙物业管理有限公司与重庆天龙房地产开发有限公司于2007年4月18日签订的《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，形式要件符合法律规定，协议内容没有违反法律的强制性规定，该协议合法有效。森荣物业公司系由重庆南岸区天龙物业管理有限公司更名而来，重庆南岸区天龙物业管理有限公司的权利和义务由其享有和行使。《前期物业服务合同》中虽然明确约定该合同期限为三年，自2007年4月18日起至2010年4月17日止，但2010年4月17日后，茶花小镇仍未成立业主委员会，也未选聘新的物业服务企业，而森荣物业公司作为物业服务企业方从该合同签订之日起至今一直按照该合同为茶花小镇提供物业服务，故自2010年4月18日起至今，森荣物业公司与茶花小镇业主之间成立了事实上的物业服务关系。关于物业服务费。一审法院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”森荣物业公司作为茶花小镇小区的物业服务企业，已按合同约定为茶花小镇小区提供了物业服务，胡涛作为小区业主，按约负有交纳物业服务费的义务。关于物业服务费的收费标准，重庆市南岸区物价局已对该小区物业服务收费做了规定，即0.45元／月／平方米，一审法院予以确认。因森荣物业公司对茶花小镇小区其他业主物业服务费的收费均按照0.45元／月／平方米标准执行，该收费标准与森荣物业公司所提供的物业服务范围相符，考虑到物业管理正常运行所需成本及市场收费现况，一审法院对该小区按照0.45元／月／平方米标准收取物业服务费予以确认。对森荣物业公司请求胡涛支付从2009年2月起至2012年12月期间的物业服务费1949.18元（92.16平方米×0.45元／月／平方米×47个月），一审法院予以支持。对胡涛提出物业服务费0.45元／月／平方米应下浮30%收取的辩称理由，一审法院不予采纳。关于水费、电费。一审法院认为，森荣物业公司系小区物业服务企业，虽然胡涛没有委托森荣物业公司为其代收代缴水费、电费，但考虑到该小区的水表、电表系总表，未实行一户一表，森荣物业公司代胡涛缴纳水费、电费，是基于小区整体利益，且被告入住小区后，产生水费、电费也是客观事实，故胡涛应向森荣物业公司缴纳已垫付的水费、电费。关于水费的收费标准，从2010年1月1日起每立方米按3.50元收取，森荣物业公司诉称的二次供水需加压故每立方米多收0.14元，由于未提供证据证实，一审法院不予采信。胡涛自2010年6月起至2012年7月期间的用水量为133吨，故胡涛应支付森荣物业公司从2010年10月起至2012年7月期间的水费854元（244吨×3.50元／吨）。故对森荣物业公司提出的要求胡涛支付水费854元的诉讼请求，一审法院予以支持，其余部分不予支持。关于电费的收费标准，2012年7月1日以前，电价为每度0.52元，2012年7月1日以后的电价为每度0.54元。胡涛2010年6月至2012年6月的用电量为3844度，2012年7月至2012年11月的用电量为1054度，森荣物业公司2012年7月至2012年11月只请求831度，对于实际超出的用电量，视为森荣物业公司自愿放弃。故胡涛应支付森荣物业公司从2010年6月至2012年11月期间的电费2447.62元（3844度×0.52元／度＋831度×0.54元／度）。关于违约金。因胡涛未提交充分证据证明森荣物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，且物业服务系连续、常态服务，不可避免有服务瑕疵，但并不构成根本违约，不足以成为胡涛拒交物管费的抗辩理由。森荣物业公司要求胡涛支付从2012年12月27日起以5400.92元为基数按每日万分之三的标准计算违约金至付清之日止。一审法院认为，每日万分之三的标准约定过高，酌情认定为从2012年12月27日起以一审法院支持的金额5250.80元（1949.18元＋854元＋2447.62元）为基数按中国人民银行公布的商业银行同期贷款基准利率计算违约金至付清之日止。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，判决：“一、限本判决生效之日起十日内由被告胡涛支付原告重庆森荣物业管理有限公司从2009年2月起至2012年12月期间的物业服务费1949.18元；二、限本判决生效之日起十日内由被告胡涛支付原告重庆森荣物业管理有限公司从2010年6月起至2012年7月期间的水费854元；三、限本判决生效之日起十日内由被告胡涛支付原告重庆森荣物业管理有限公司从2009年2月起至2012年12月期间所欠的电费2447.62元；四、限本判决生效之日起十日内由被告胡涛支付原告重庆森荣物业管理有限公司违约金（违约金从2012年12月27日起以5250.80元为基数按中国人民银行公布的商业银行同期贷款基准利率计算至付清之日止）；五、驳回原告重庆森荣物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告胡涛负担。”胡涛不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，改判驳回森荣物业公司的诉讼请求。其主要事实和理由为：一审诉讼程序不合法，森荣物业公司提出的关于水费、电费的诉讼请求是基于供用水合同和供用电合同或者无因管理的法律关系，而本案一审案由为物业服务合同纠纷，只能处理基于物业服务合同的物管费纠纷，不能在同一案件中处理其他法律关系。小区前期物业服务合同到期后没有续签，物管公司与业主之间没有对物业服务双方的权利义务及物管费作出约定，一审判决认为应当参照到期合同，超出了法院自由裁量权并过度干预了企业和公民的社会活动，对胡涛举证证明森荣物业公司未尽物业服务义务的证据也置之不理。一审认定案件事实的证据中没有证明小区水表和电表未实行一户一表、是一个总表、森荣物业公司代缴了水费和电费的证据，也没有证明胡涛用水、用电量的证据。一审判决引用的法律和司法解释中没有关于代垫费用依法应予偿还的规定，一审判决缺乏事实和法律依据。森荣物业公司答辩称：代收水电费是物业服务合同的附属义务，也是目前重庆物业服务行业的惯例，本案中合并处理是正确的。前期物管合同到期后，森荣物业公司仍为小区提供了物业服务，与胡涛存在事实上的物业服务关系，胡涛也没有举证证明小区有其他物业公司和人员为小区提供了物业服务。森荣物业公司在一审中举示了为小区缴纳水费和电费的总表的发票，每月对各业主水、电分表抄取了读数，小区2012年正式更换一户一表时，森荣物业公司邀请了居委会工作人员和小区业主代表见证了各业主水、电旧表的最终读数，并签字确认。一审判决有充分的事实和法律依据，要求维持原判。在本院二审审理过程中，胡涛向本院提交了两份《商品房买卖合同》，拟依据合同的补充条款的约定，证明其上诉理由成立。森荣物业公司质证后对两份合同的真实性无异议，但认为与本案不具有关联性。本院二审查明事实与一审查明的相同。本院认为，本案诉讼主法律关系为物业服务合同纠纷，同时涉及业主与供水、供电企业直接形成供用水、供用电合同关系之前森荣物业公司按小区水、电总表向供水、供电企业缴纳水、电费之后再向业主按户收取水、电费的从法律关系，一审法院以主法律关系确定本案案由，并在本案中对主、从法律关系涉及的争议一并处理符合法律规定。小区前期物业服务合同到期后，森荣物业公司仍继续为小区提供了物业服务，与业主形成事实上的物业服务合同关系，一审判决适用前期物业服务合同确定双方权利义务关系并无不当。虽然森荣物业公司提供的服务存在一定瑕疵，但不足以构成业主拒绝缴纳物管费的正当理由。就本案中森荣物业公司向胡涛主张水费、电费涉及的时间段而言，胡涛没有证据证明其直接向供水、供电企业缴纳了水、电费，而森荣物业公司按小区总表计数向供水、供电企业缴纳了水、电费，并按月抄取了胡涛水、电分表计数，其抄取的水、电计数也符合一般家庭每月水、电用量的合理范围，一审判决胡涛向森荣物业公司支付相应水、电费正确。胡涛在二审中提交的两份《商品房买卖合同》，其载明内容并不能达到胡涛的证明目的，对此本院依法不予采信。综上所述，胡涛的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人胡涛负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  胡智勇审 判 员  秦 敏代理审判员  周 舟二〇一四年六月十日书 记 员  蒋 茜