文书内容内蒙古自治区伊金霍洛旗人民法院民 事 判 决 书﹝2016﹞内0627民初2261号原告鄂尔多斯市东胜区同昶物业管理服务有限责任公司，组织机构代码68653306-2，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区大桥路36号街坊300号。法定代表人党挨，男，系鄂尔多斯市东胜区同昶物业管理服务有限责任公司总经理。委托代理人秦占明，内蒙古众杰律师事务所律师。被告白俊峰。原告鄂尔多斯市同昶物业服务有限责任公司（以下简称同昶公司）诉被告白俊峰物业服务合同纠纷一案，原告同昶公司诉请：1、要求被告白俊峰交纳2012年1月至2015年6月期间的物业管理费5807元及滞纳金1285元；2、要求被告白俊峰承担本案诉讼费用。本院于2016年4月25日受理，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，由审判员刘涛独任审理，于2016年5月4日公开开庭进行了审理。原告同昶公司委托代理人秦占明到庭参加诉讼，被告白俊峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。本院基于庭审查明的事实：被告白俊峰于2011年2月23日接收室住宅房屋一套（该房屋面积为116.01平方米）后实际入住，成为郡王现代城小区的一名业主。原告同昶公司于2010年9月29日与案外人鄂尔多斯市嘉世恒房地产开发有限责任公司签订了《前期物业管理服务合同》，双方在合同中对物业服务范围、物业收费标准、物业服务期限、违约责任等事项均进行了明确约定；2012年6月26日，原告同昶公司与案外人伊金霍洛旗郡王现代城小区业主委员会签订了《郡王现代城物业管理服务合同》，双方在合同中对物业服务范围、物业收费标准、物业服务期限、违约责任等事项均进行了明确约定。被告白俊峰从2012年1月至2015年6月26日止这段期间一直未交纳过物业费，经原告同昶公司派人多次上门催收及发放律师函催收，被告白俊峰仍未交纳物业费。被告白俊峰有2000元装修保证金在原告同昶公司处存放。以上事实，有双方当事人陈述、原告同昶公司提供的前期物业服务合同复印件、郡王现代城物业管理服务合同复印件、业主委员会对物业服务的评价复印件、欠缴物业服务费情况说明复印件、催收单复印件、营业执照复印件、资质证书复印件等证据予以佐证。本院认为，原告同昶公司与被告白俊峰存在物业服务关系，原告同昶公司按照合同约定向被告白俊峰居住的小区提供了物业服务，被告白俊峰作为业主在享受服务后应当向原告同昶公司交纳物业服务费，因原告同昶公司与案外人签订的2份物业服务合同均对物业费收费标准作出了明确约定，故被告白俊峰应当按照合同约定的收费标准进行交费，庭审中，被告白俊峰已自认从2012年1月起至2015年6月26日止从未交纳过物业费，故本院对原告同昶公司要求被告白俊峰交纳物业费的诉讼请求予以支持；被告白俊峰逾期未向原告同昶公司交纳物业费，按照合同约定应当承担违约责任，但原告同昶公司与案外人签订的2份物业服务合同中关于违约责任的条款均只对业主逾期交费的情形作出了明确约定，没有对物业公司未按合同约定的服务标准提供服务时是否应当承担违约责任及如何承担违约责任等事项进行明确约定，权利义务明显不对等，因此，若使被告白俊峰在此条件下承担违约责任，则有失公平，且原告代理人在庭审中亦自认物业服务存在一定瑕疵，故本院对原告同昶公司要求被告白俊峰支付滞纳金的诉讼请求不予支持。被告白俊峰辩称物业公司追讨2013年8月24日之前的物业费已过诉讼时效的理由，因原告同昶公司一直在持续为郡王现代城小区进行物业服务，曾多次向被告白俊峰催收物业费，并通过联合社区、物业监察大队等部门对被告白俊峰进行催收物业费，被告白俊峰一直拖欠未交费，可适用诉讼时效中断的规定，故本案诉讼时效并未超过，被告白俊峰的该辩称理由不能成立；被告白俊峰辩称其与原告同昶公司曾订立口头协议将以前的物业费减免的理由，因原告同昶公司对此事实予以否认，且被告白俊峰亦未提供相关证据予以佐证，故被告白俊峰该辩称理由不能成立；被告白俊峰辩称原告同昶公司非法扣除装修保证金2000元并要求退还的理由，因原告同昶公司在庭审中及诉状中认可2000元装修保证金由同昶公司实际占用，并自述已在被告白俊峰所拖欠的物业费总额中予以核减，故本院对原告同昶公司收取被告白俊峰装修保证金2000元的事实予以认定；对被告白俊峰辩称原告同昶公司非法扣除临时用电费1000元并要求退还的理由，被告白俊峰在庭审中已提供收款收据复印件及用电明细复印件予以佐证，原告同昶公司庭审中对上述证据的真实性予以认可，但对具体数额持有异议，被告白俊峰可与原告同昶公司进行核对后，另案主张该权利；被告白俊峰辩称物业公司服务不到位的理由，被告白俊峰在庭审中已提供照片予以佐证，本院认为，原告同昶公司提供的物业服务是一种持续性的动态服务，而照片中拍摄的内容则是一个静态的节点，因此，照片并不能直接反映出原告同昶公司提供的物业服务存在重大瑕疵，且仅依据照片也不能完全认定原告同昶公司未按照合同约定完全履行义务，原告白俊峰再未提供充分证据证据原告同昶公司存在根本违约，故被告白俊峰不能以物业公司服务不到位为由拒交物业费；被告白俊峰辩称物业费收费过高应降低收费标准的理由，被告白俊峰已提供书记信箱回复予以佐证，但根据《物业管理条例》第四十一条、《物业服务收费管理办法》第七条及《关于规范内蒙古自治区物业服务收费管理工作的通知》中的相关规定，普通住宅物业服务费实行市场调节价，普通住宅前期物业服务费由开发建设单位选聘的物业服务企业在双方签订的物业服务合同中约定；已经交付使用的普通住宅物业服务收费由业主委员会与物业服务企业根据物业服务等级标准在物业服务合同中约定，故白俊峰该辩称理由不能成立；被告白俊峰辩称房屋质量存在问题，因与本案不属同一法律关系，本案不作处理，被告白俊峰可另案主张权利；被告白俊峰辩称郡王现代城小区选举业主委员会及召开业主大会未通知业主的理由，因被告白俊峰所提供的证据不能形成完整的证据链条予以证明待证事实，故本院不予认定。综上所述，根据原告同昶公司与案外人签订的2份物业服务合同中约定的收费标准计算：1、被告白俊峰应向原告同昶公司支付支付2012年1月至2012年6月26日期间的物业费约为1044元（计算方法为：1.8元×5个月×116平方米=1044元）；2、被告白俊峰应向原告同昶公司支付2012年6月26日至2013年6月26日期间的物业费约为2506元（计算方法为：1.8元×12个月×116平方米=2506元）；3、被告白俊峰应向原告同昶公司支付2013年6月26日至2014年6月26日期间的物业费约为2506元（计算方法为：（1.6元+0.2元）×12个月×116平方米=2506元）；4、被告白俊峰应向原告同昶公司支付2014年6月26日至2015年6月26日期间的物业费约为2506元（计算方法为：1.8元×12个月×116平方米=2506元）；上述四项合计为8562元，但原告同昶公司在扣除被告白俊峰所交纳的装修保证金2000元后只向被告白俊峰主张5807元，应视为原告同昶公司放弃了对其余部分的追索权利，本院依法予以认可。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条、第二百七十四条第一款（八）项、第三百八十二条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告白俊峰于本判决书生效之日起十日内向原告鄂尔多斯市东胜区同昶物业管理服务有限责任公司支付从2012年1月起至2015年6月26日止的物业服务费5807元；二、驳回原告鄂尔多斯市东胜区同昶物业管理服务有限责任公司的其他诉讼请求；如被告白俊峰未按本判决书指定的期间履行给付金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20元，由被告白俊峰负担。本判决为终审判决。审判员  刘涛二〇一六年五月二十一日书记员  郑洁法条链接：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百七十四条下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：（八）物业、电信等服务合同纠纷；第二百八十二条小额诉讼案件的裁判文书可以简化，主要记载当事人基本信息、诉讼请求、裁判主文等内容。《物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《物业服务收费管理办法》第七条物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。