四川省郫县人民法院民 事 判 决 书（2014）成郫民初字第1098号原告彭某某，男，身份证号码：，汉族，住四川省威远县。原告何某某，女，身份证号码：，汉族，住四川省内江市市中区。二原告委托代理人杨剑，系四川迪泰律师事务所律师，特别授权。二原告委托代理人王维新，系四川迪泰律师事务所律师，一般授权。被告成都兴元建设有限公司，住所地：四川省郫县。法定代表人余元才，系该公司总经理。委托代理人曾欢，男，公司员工，系特别授权代理。原告彭某某、何某某与被告成都兴元建设有限公司（以下简称兴元建设公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员徐丽华独任审判，于2014年5月5日、2014年6月29日两次公开开庭进行了审理，原告彭某某、何某某的委托代理人杨剑、王维新，被告兴元建设公司的委托代理人曾欢均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭某某、何某某诉称，二原告于2009年9月11日与被告兴元建设公司签订《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告位于郫县友爱镇顺安村1、2社“蜀风庭院”11幢3单元5楼9号房一套，对房屋建筑面积、价款，付款方式及期限，交房时间、产权登记时间等权利义务进行了约定，同时该合同第十九约定，被告应于2011年2月30日前取得房屋所在楼栋的权属证明，如因被告的责任，未能在约定期限内取得该房所在楼栋的权属证明的，原告选择不退房，被告应按日计算向原告支付全部已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款281873元，原告实际取得房屋权属证明的时间是2013年1月31日。二原告认为被告存在违约履行合同的事实，遂诉至本院，请求：1、判令被告支付逾期交付房屋所有权证的违约金14798.33元；2、判令被告向原告办理并交付房屋所有权证书。在诉讼过程中二原告放弃第二项诉讼请求。被告兴元建设公司辩称，由于原、被告原签订的是“小产权房”买卖合同，后来因为享受地震灾后重建的政策，相应房屋转为商品房性质，原、被告才重新签订《商品房买卖合同》。涉讼房屋土地涉及性质的转化，相应权证能否及时办理与当时的政策有关，不受被告兴元建设公司的控制。因此，买受人要求被告兴元建设公司支付逾期办理权证的违约金，没有事实和法律依据。即使法院认定被告兴元建设公司构成违约，由于相应权证的逾期登记并未给原告造成实际损失，原告主张的违约金过高，请求予以调低。经审理查明，被告兴元建设公司于2007年在郫县友爱镇顺安村1、2社的集体土地上投资建设“蜀风庭院”新居工程及相关配套设施。2009年6月4日，当地县政府召开全县“小产权”专题研究会，确定将“蜀风庭院”项目作为全县可通过调规办理手续的47个项目之一，对该项目在规划区内的部分按现行城市规划办理。被告兴元建设公司开发的“蜀风庭院”项目地块于2009年7月31日取得建设用地规划许可证、2009年8月3日取得国有土地使用权证，2009年8月25日取得成都市建设工程规划许可证，于2009年8月27日取得建筑工程施工许可证，于2009年9月5日取得商品房预售许可。2009年9月11日，被告兴元建设公司与原告彭某某、何某某签订《商品房买卖合同》。该合同约定：原告购买被告开发的位于郫县友爱镇顺安村1、2社“蜀风庭院”11幢3单元5层9号住宅房一套，总价款为281873元，交房时间为2009年9月30日。同时，该合同在第十九条产权登记部分载明：“（一）初始登记。出卖人应在2011年2月30日（此月仅至28日）前取得房屋所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起柒日内向买受人支付。（二）转移登记。商品房交付后……如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起叁拾日内由出卖人支付”等内容。上述合同签订后，原告彭某某、何某某共同向被告兴元建设公司支付了全部房款281873元，并及时将办理房屋相关权证的手续交给了被告兴元建设公司。被告兴元建设公司于2009年9月11日将房屋交付原告彭某某、何某某。被告兴元建设公司于2012年5月左右登记取得房屋楼栋权属证，原告彭某某、何某某于2013年1月31日登记取得房屋所有权证，产权证上载明房屋的坐落为友爱镇平安路65号蜀风庭院11栋3单元5＋1层9号。诉讼中，原告彭某某、何某某明确其在诉讼中主张的违约金为被告兴元建设公司逾期初始登记和逾期分户登记的违约金，愿意两项违约的期间从房屋楼栋初始登记次日（2011年3月1日）起计算至房屋分户登记之日（2013年1月31日）止，即房屋楼栋初始登记与房屋分户登记违约期间重叠部分不重复计算。以上事实，原告彭某某、何某某的身份证、被告兴元建设公司的营业执照，《商品房买卖合同》、购房发票、申请、房屋所有权证、全县“小产权”专题研究会会议纪要、国有土地登记审批表、国有建设用地使用权出让合同、地块国有土地使用证、商品房预售许可证、建设工程规划许可证、成都市建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、友爱镇新居工程项目投资合作协议以及双方当事人在庭审中的陈述等证实，足以认定。本院认为，1、关于被告兴元建设公司是否存在违约的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应当按照约定全面履行各自的义务。原告按合同向被告支付了全部购房款，被告应当按照约定，于2011年2月28日前取得房屋所在楼栋的所有权证，但被告实际取得房屋所在楼栋所有权的时间为2012年5月左右；被告在2009年9月11日向原告交房后，按照约定，应在720日内（即2011年9月11日前）取得房屋所有权证，但实际取得房屋所有权证的时间为2013年1月31日。按照合同约定，因被告的责任，被告未能在上述期限内取得楼栋权属证，原告未能在上述期限内取得房屋所有权证书的，被告应当承担违约责任。被告在庭审中陈述，其系在约定期限内向相关行政部门递交了办证相关手续，办理房产证的主体系行政部门，与被告无关，原告迟迟未取得房屋所有权证，不是被告的责任。但被告却未向本院提交其在约定期限内向相关行政部门递交相应办证手续的证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼法请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，被告对此应当承担不利后果。为此，本院认为，被告兴元公司存在违约。对原告要求被告承担违约责任的请求，有事实和法律依据，本院予以支持；对被告提出其无违约事实的抗辩，与本案查明的事实相悖，本院不予采纳。2、关于违约金数额是否应当调整的问题。按照原、被告的约定，被告存在房屋楼栋所有权证和房屋所有权证的两项违约，其间在时间上有重叠的情况。原告在诉讼过程中，明确其愿意两项违约的期间从约定的应当取得房屋楼栋初始登记次日起计算至房屋实际分户登记之日止（即：2011年3月1日起至2013年1月31日，共计702天），即房屋楼栋初始登记与房屋分户登记违约期间重叠部分单倍计算。即：本案的违约金应为19787元（总价281873元÷10000×702天）。对此，被告兴元建设公司提出原告主张的违约金过高，请求本院予以减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少；……”之规定，尽管违约金的支付以违约行为发生为条件，但衡量违约金约定是否过高应以实际损失为基础。本案中，二原告未明确其因被告逾期办理产权登记对其造成的具体损失，也未向本院提交所受损失的证据，考虑到本案所涉房屋系由“小产权”变更为“大产权”的，相关办证手续与其他商品房更为复杂的客观实际，本院综合本案合同实际履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，认定二原告主张的违约金过高，并酌情将违约金调整为4000元。为此，对被告提出违约金过高，请求本院予以减少的意见，本院予以采纳。对原告主张被告支付其违约金14797.33元的诉讼请求，本院部分支持4000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告成都兴元建设有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告彭某某、何某某友爱镇平安路65号蜀风庭院11栋3单元5＋1层9号房屋楼栋所有权和房屋所有权逾期登记的违约金4000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序减关后收取案件受理费85元，由被告成都兴元建设有限公司负担。此款已由原告彭某某、何某某预交，被告成都兴元建设有限公司应在履行本案判决义务时一并支付与原告彭某某、何某某。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  徐丽华二〇一四年六月二十九日书记员  吴 丹附本案适用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡定，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。当事人交纳诉讼费用确有困难的，可以按照规定向人民法院申请缓交、减交或者免交。收取诉讼费用的办法另行制定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时作出判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。