陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)陕01民初1635号原告（执行案外人）：李静，男，1978年9月15日出生，汉族，陕西省安康市汉滨区村民，住。委托诉讼代理人：张亚军，陕西益图律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘海娜，陕西益图律师事务所律师。被告（申请执行人）：陕西敬瑁建设工程有限公司，住所地西安市灞桥区纺渭路高科绿水东城一期10幢101室。法定代表人：苟瑁，该公司总经理。委托诉讼代理人：何四为，上海市汇业（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：南溪，上海市汇业（西安）律师事务所律师。第三人（被执行人）：西安世纪熙源房地产开发有限公司，住所地西安市浐灞生态区米秦北路蒋家湾村委会院内2楼5号。法定代表人：黄建强，该公司总经理。委托诉讼代理人：李刚，男，1977年5月22日出生，汉族，该公司员工，住西安市雁塔区。原告李静与被告陕西敬瑁建设工程有限公司（以下简称敬瑁建设工程公司）及第三人西安世纪熙源房地产开发有限公司（以下简称世纪熙源房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李静及其委托诉讼代理人张亚军、刘海娜，被告敬瑁建设工程公司委托诉讼代理人南溪到庭参加诉讼；第三人世纪熙源房地产公司委托诉讼代理人李刚在本院第一次开庭审理时到庭参加诉讼，本院第二次开庭审理时，世纪熙源房地产公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李静向本院提出诉讼请求：1.停止对熙源·观澜天下2幢1单元17层03号房屋的强制执行，并解除查封；2.诉讼费由敬瑁建设工程公司、世纪熙源房地产公司负担。事实和理由：2012年12月20日，李静与世纪熙源房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定李静从世纪熙源房地产公司处购买熙源·观澜天下2幢1单元17层03号房屋，建筑面积96.8㎡，单价5150元/㎡，总房款498520元，付款方式为：买受人于2012年12月20日已付清总房款的首付款贰拾万捌仟伍佰贰拾元整（208520元），余款贰拾玖万元整（29万元）做银行按揭。交房期限为2013年12月31日之前。合同签订后，李静按照约定向世纪熙源房地产公司交纳了首付款208520元。2017年9月19日，李静向世纪熙源房地产公司交纳房款87000元。2016年7月21日，涉案房屋所在的观澜天下2号楼和4号楼取得了商品房预售许可证。李静已经按照约定支付了大部分购房款，但因世纪熙源房地产公司的原因一直未交付房屋且未办理该房屋的房屋预售登记。2018年5月9日，法院发布查封公告，李静才得知世纪熙源公司名下的涉案房屋被法院查封。2018年5月，李静向法院提起案外人执行异议申请。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”规定，同时根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”规定，李静与世纪熙源房地产公司签订的《商品房买卖合同》有效，李静已支付完一半以上的购房款且名下无其他用于居住的房屋。李静的情况符合上述二十九条规定的解封条件。又根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”规定，李静要求解除对涉案房屋查封的诉讼请求，符合相关法律规定。被告敬瑁建设工程公司辩称，李静提交了其与世纪熙源房地产公司签订的《商品房买卖合同》，且已支付房款208520元，但未提交证据证明涉案房屋已登记在其名下或者涉案房屋购买合同已在房屋管理部门备案登记。《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”第十六规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”自2017年4月11日西安市灞桥区人民法院保全查封涉案房屋至今，涉案房屋仍为被执行人世纪熙源房地产公司的财产。李静主张观澜天下小区2-11703号房屋归其所有，与事实不符。李静提供的《商品房买卖合同》记载，买受人分两次支付208520元、29万元，但李静提供的收款收据显示世纪熙源房地产公司收到李静房款1000元、207520元。收款收据显示的金额与合同约定的付款内容不一致，且李静的付款未达50%以上。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”李静未证明其名下无其他住房，也未证明其已支付足额购房款，或者已付房款达总房款50%以上。李静未能证明其所购房屋与（2018）陕01执704号执行裁定查封的房屋系同一标的物。因此，西安市中级人民法院对涉案房屋的查封符合法律规定，李静无充分证据证明其作为买受人的权利符合最高人民法院关于排除执行的规定，李静要求解除对涉案房屋的查封，没有法律依据，应当予以驳回。第三人世纪熙源房地产公司述称，同意原告李静的诉讼请求和事实、理由。经审理查明，申请人敬瑁建设工程公司与被申请人世纪熙源房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，西安仲裁委员会于2018年2月9日作出的西仲裁字（2017）第259号裁决：一、世纪熙源房地产公司自收到本裁决之日起十五日内给付敬瑁建设工程公司工程款33896967.37元（含已到期质保金1178710.12元），逾期按中国人民银行规定的贷款利率加倍承担迟延给付期间的利息；二、世纪熙源房地产公司自收到本裁决之日起十五日内给付敬瑁建设工程公司自2015年10月1日起至2017年4月7日的工程款利息7814180.96元（含质保金利息从2016年9月30日起至2017年4月7日止合计53100.08元）以及自2017年4月8日起至本裁决作出之日工程款利息（利息计算方式为：利率为中国人民银行同期贷款利率的四倍标准，2017年4月8日至2017年9月29日期间以33307612.31元为本金计算基数；2017年9月30日至本裁决作出之日以33896967.37元为本金计算基数）；三、仲裁费371764元，敬瑁建设工程公司已预交，由世纪熙源房地产公司负担252800元，敬瑁建设工程公司负担118964元，世纪熙源房地产公司负担部分在给付本裁决第一、二项款项时一并给付敬瑁建设工程公司；鉴定费44万元，世纪熙源房地产公司已预交35万元，敬瑁建设工程公司已预交9万元，双方按照此数额各自负担。该裁决已经发生法律效力，因世纪熙源房地产公司未履行法律文书确定的义务，敬瑁建设工程公司于2018年3月27日向本院申请执行，本院于2018年3月29日立案受理。执行过程中，本院于2018年11月26日作出（2018）陕01执704号之六执行裁定：一、查封被执行人世纪熙源房地产公司位于本市浐灞生态区通源路以北蒋家村改造项目熙源观澜天下的77套房产(预售证号:2016245,房号分别为:2-11401、2-11403、2-11404、2-11405、2-11501、2-11502、2-11503、2-11504、2-11505、2-11506、2-11601、2-11602、2-11603、2-11606、2-11701、2-11703、2-11704、2-11705、2-11706、2-11801、2-11802、2-11803、2-11805、2-11901、2-11902、2-11903、2-11904、2-11905、2-11906、2-12001、2-12002、2-12003、2-12004、2-12005、2-12006、2-12102、2-12103、2-12105、2-12106、2-12201、2-12202、2-12203、2-12206、2-12301、2-12302、2-12303、2-12306、2-12401、2-12402、2-12403、2-12405、2-12406、2-12501、2-12502、2-12503、2-12505、2-12506、2-12601、2-12602、2-12604、2-12605、2-12606、2-12701、2-12702、2-12703、2-12704、2-12706、2-12801、2-12803、2-12804、2-12806、2-12901、2-12902、2-12903、2-12904、2-12905、2-12906);二、查封期限为三年,查封期间被执行人不得移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为。2018年11月27日，本院向西安市不动产登记服务中心送达了上述执行裁定书及协助执行通知书。李静作为案外人向本院提出执行异议，主张本院查封的位于西安市灞桥区产为其所有，请求解除查封。本院经审查认为，李静虽在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，但未支付全部房款，在人民法院查封之前未合法占有该涉案房产。且涉案房产至今未办理过户登记手续，仍登记在被执行人世纪熙源房地产公司名下，故李静主张涉案查封房产为其所有并排除执行的理由不能成立，依法不予支持,本院于2019年5月17日作出(2019）陕01执异280号执行裁定：“驳回案外人李静的执行异议申请。”李静不服上述执行裁定，向本院提起案外人执行异议之诉即本案诉讼。另查，西安市灞桥区人民法院依法于2017年1月20日作出（2017）陕0111财保3号民事裁定，于2017年4月11日作出（2017）陕0111执保11号协助执行通知书，查封了被执行人世纪熙源房地产公司位于西安市浐灞生态区改造项目熙源观澜天下的77套房产。本院于2018年5月9日依法公告查封上述77套房产。再查，本院在执行异议审查期间通知李静现场勘查，李静因故未到场，本院未能对涉案房屋进行现场勘查。又查，2012年12月20日，李静与世纪熙源房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定李静从世纪熙源公司处购买熙源·观澜天下2幢1单元17层03号房屋，建筑面积96.8㎡，单价5150元/㎡，总房款498520元，付款方式为：买受人于2012年12月20日已付清总房款的首付款贰拾万捌仟伍佰贰拾元整（208520元），余款贰拾玖万元整（29万元）做银行按揭。交房期限为2013年12月31日之前。李静提交的收款收据显示，李静于2012年12月18日向世纪熙源房地产公司付款1000元，于2012年12月20日向世纪熙源房地产公司付款207520元，于2017年9月19日向世纪熙源房地产公司付款87000元，共计支付房价款295520元。以上事实，有西安仲裁委员会西仲裁字（2017）第259号裁决书、本院（2018）陕01执704号之六执行裁定书、本院(2019）陕01执异280号执行裁定书、《商品房买卖合同》、收款收据及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案为李静对本院作出的(2019）陕01执异280号执行裁定不服提起的案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案审理的焦点问题为，李静对本院查封的位于西安市浐灞生态区改造项目熙源·观澜天下2幢1单元17层03号房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。根据本案查明的事实可知，世纪熙源房地产公司是涉案项目的房地产开发企业，李静与世纪熙源房地产公司在本院查封涉案房屋之前已签订《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，应为有效；李静支付了超过59%的购房款；根据李静提供的西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市房屋情况查询结果证明》显示，李静与其妻余娟名下无有效房产信息。故参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，李静对涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：不得执行位于西安市浐灞生态区改造项目熙源·观澜天下2幢1单元17层03号房屋。案件受理费100元，由陕西敬瑁建设工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审 判 长 姜亦君审 判 员 赵羽嘉审 判 员 林 瀚二〇一九年十一月二十一日法官助理 高喜平书 记 员 姬凯华