中华人民共和国上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初85778号原告：窦友基(JIMYOUCHIHTOU)，男，1958年8月7日生，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：杭炜，上海中夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：范欢，上海中夏律师事务所律师。被告：冯静，女，1991年10月26日生，汉族，户籍地江苏省。原告窦友基诉被告冯静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告窦友基的委托诉讼代理人范欢到庭参加诉讼，被告冯静经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告窦友基向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《上海市标准租赁合同》于2019年9月25日解除；2、判令被告将上海市浦东新区潍坊西路XXX弄XXX号XXX室房屋返还给原告；3、判令被告按照每日人民币(以下币种同)641.10元的标准向原告支付自2019年7月24日起至实际搬离之日止的租金和房屋占有使用费；4、判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金(以19,500元为基数，按照日千分之五的标准，从2019年8月14日计算至实际支付之日止；以19,500元为基数，按照日千分之五的标准，从2019年9月14日计算至实际支付之日止)；5、判令被告向原告支付违约金39,000元；6、判令被告支付原告垫付代为管理宠物狗费用1,796元。事实与理由：原、被告于2019年4月28日签订了《上海市标准租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，约定原告将位于上海市浦东新区潍坊西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，租赁期限从2019年5月24日至2020年5月23日，月租金19,500元于每月13日前支付，逾期支付的需按月租金的0.5%支付违约金,逾期不支付租金累计超过10日的，出租方可以通过书面解除合同。合同签订后，被告从2019年6月24日开始拖欠房租，经原告催告后仍拖欠2019年7月24日至2019年9月23日期间的租金未付。后，原告发函通知被告从2019年9月24日解除双方的租赁关系，要求被告立即搬离系争房屋并支付拖欠的房租和违约金。但被告至今仍未搬离系争房屋，也未支付拖欠的费用，故原告提起本案诉讼。被告冯静未作答辩。经审理查明，2006年11月9日，原告取得系争房屋的房地产权证。2019年4月29日原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限自2019年5月24日起至2020年5月23日止。第3-1条约定，系争房屋每月租金19,500元。第3-4条约定，乙方应于每月13日前向甲方支付租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按月租金的0.5%支付违约金，第一期租金须在交房前支付。第4-1条约定，签订本合同当天乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为二个月的租金，即39,000元。第8-2条约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的二倍支付违约金，给另一方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：…(七)乙方逾期不支付租金累计超过10日的。第9-5条约定，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的二倍向甲方支付违约金，甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。2019年9月23日，原告向被告寄送《解除房屋租赁合同通知函》，内容为被告欠付2019年7月24日至2019年9月23日期间的租金，经原告多次催告仍未支付，原告认为被告逾期支付房租的期限已超过10日属于严重违约行为，故通知被告双方的租赁关系于2019年9月24日解除，并要求被告在2019年9月23日前结清所拖欠的房租、承担逾期付款的违约责任并立即搬离系争房屋。根据EMS投递记录显示，2019年9月25日冯静本人签收该邮件。另，原告朋友与被告的微信聊天记录显示，2019年8月期间原告方多次催告被告支付拖欠的房租，被告在聊天过程中也认可欠租的事实，但是并未足额支付。2019年8月29日，原告方向被告发送微信“从6月开始的租金你一直未支付、经过多次催缴，丝毫没有诚信可言，我们今天会采取进一步措施，并要求赔偿违约金！”原告还举证了《宠∏高端宠物生活馆宠物寄养协议》及付款凭证，上述材料显示委托寄养人为王女士，寄养宠物品种为德牧，寄养时间为2019年8月31日至9月3日，支付的费用为1,796元。审理中，原告陈述到从2019年9月开始就联系不上被告了，被告拒接电话，并且拉黑了原告的微信；系争房屋被告仍未返还给原告；诉讼请求中所主张的违约金标准由法院酌情调整。以上事实，由《租赁合同》、上海市房地产权证、《解除房屋租赁合同通知函》、EMS投递记录、微信聊天记录等以及原告的陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应遵照履行。《租赁合同》约定被告逾期不支付租金累计超过10日，原告可以解除租赁合同。在原、被告微信聊天记录中，被告也认可欠付租金的事实，且根据EMS投递记录，《解除房屋租赁合同通知函》被告也于2019年9月25日签收，故原告要求确认双方的租赁合同在2019年9月25日解除的诉讼请求，具有事实依据，本院予以支持。租赁合同解除之后，原告要求被告返还系争房屋，支付欠付的房屋租金并按照合同约定的租金标准支付合同解除后到实际返还期间系争房屋的占有使用费，具有事实和法律依据，本院予以支持。由于原、被告间的租赁关系于2019年9月25日解除，因此逾期支付房屋租金的违约金也应计算到该日为宜；关于违约金的计算标准，本院认为原告所主张的日千分之五的标准显属过高，且审理中原告也要求本院酌情予以调整，故本院酌定被告每逾期付款一日应按照欠付金额万分之五的标准向原告支付违约金。由于租赁合同的解除系由于被告欠付房屋租金所致，故原告要求被告支付相当于两个月租金的39,000元作为解约违约金并要求用租赁保证金直接予以抵扣，具有合同依据，对此本院予以支持。关于原告要求被告支付代为管理宠物狗的费用1,796元的诉讼请求，本院认为仅凭原告举证的宠物寄养协议和付款凭证，尚不足以证明原告系为被告代管宠物狗而支出相应费用，故对该项诉讼请求，本院不予支持。被告经本院公告传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩权利，本院可依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告窦友基与被告冯静签订的《上海市标准租赁合同》于2019年9月25日解除；二、被告冯静于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区潍坊西路XXX弄XXX号XXX室房屋返还给原告窦友基；三、被告冯静于本判决生效之日起十日内向原告窦友基支付租金和房屋占有使用费(从2019年7月24日起计算至实际返还房屋之日止，每日的计算标准为641.10元)；四、被告冯静于本判决生效之日起十日内向原告窦友基支付逾期支付租金的违约金(以19,500元为基数，按照日万分之五的标准，从2019年8月14日计算至2019年9月25日止；以19,500元为基数，按照日万分之五的标准，从2019年9月14日计算至2019年9月25日止)；五、被告冯静向原告窦友基支付违约金39,000元(已通过租赁保证金予以全额抵扣，被告冯静无须再行支付)；六、驳回原告窦友基的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,482元，保全费1,065元，由原告窦友基负担60元，由被告冯静负担3,487元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄 政审 判 员  张 凡人民陪审员  郭钟理二〇二〇年五月二十日书 记 员  沈佳丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。