南京市建邺区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0105民初8903号 原告：张伟，男，1980年4月22日生，回族，住南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：张慧,汇业（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱澄,汇业（南京）律师事务所实习律师。 被告：凤良俊，男，1974年11月27日生，汉族，住南京市建邺区。 被告：凤宁玲，女，1995年12月14日生，汉族，住南京市建邺区。 原告张伟诉被告凤良俊、凤宁玲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张伟的委托诉讼代理人张慧、钱澄，被告凤良俊、凤宁玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张伟提出如下诉讼请求：1、判令被告凤良俊退还购房款272000元；2、判令被告凤良俊支付违约金311100元；3、判令被告凤良俊支付逾期利息（以622000元为基数，自2016年5月29日起至2019年8月18日止，按照同期银行贷款利率四倍计算；以272000元为基数，自2019年8月18日起至2019年8月20日止，按照同期银行贷款利率四倍计算；以272000元为基数，自2019年8月20日起至实际全部退还购房款之日止，按照贷款市场报价利率的四倍计算）；4、被告凤宁玲对上述被告凤良俊的债务承担连带担保责任；5、判令两被告承担本案的诉讼费、保全费等。事实及理由：原告与二被告于2016年5月29日共同签订了《拆迁安置房（预售房）买卖合同》，原告张伟系房屋的卖方，被告凤良俊系房屋的卖方，凤宁玲系凤良俊的成年子女，房屋共有人。合同约定：原告购买凤良俊的拆迁安置房，成交价为1037000元，并由原告在合同签订当日一次性支付被告凤良俊622000元，其余房款于交房次日和房产过户当日支付。合同同时约定，被告凤宁玲应对凤良俊的违约责任承担连带担保责任。合同订立后，在原告不知情的情况下，被告凤良俊将房屋出售给了案外人，且房屋已实际交付给了案外人，原告已经丧失取得该房产的现实可能性，其后，被告凤良俊向原告退还了购房款350000元，其余购房款未归还。故诉至法院。 被告凤良俊辩称，其将房屋另行出售给案外人原告是知晓的，故不存在违约的情形。其愿意退还原告剩余的购房款272000元，但目前无钱归还。 被告凤宁玲辩称，第一，案涉房屋系经济适用房，本案合同无效。第二，其并非案涉房屋的共有权人。第三，案涉房屋的房款均由被告凤良俊收取，其未收到原告的任何款项。第四，其是作为共有人在合同上签字的，并不存在担保合同，故其不应承担担保责任。 根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下： 2014年4月30日，被告凤良俊与建邺区投资促进局签订《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》，载明：凤良俊家庭人口1人，因其坐落于建邺区的房屋拆迁，可以拆迁补偿款797160元申购拆迁安置房173.3平方米。 2016年4月26日，原告与被告凤良俊签订《购房定金合同》，约定：原告预定江心洲二期经济适用房片区建筑面积为85平方米的房屋，买卖单价为12200元；原告同意向被告凤良俊支付购房定金50000元。当日，张伟向凤良俊支付购房定金50000元。 2016年5月29日，被告凤良俊作为出卖人（甲方）、原告作为买受人（乙方）签订《拆迁安置房（预售房）买卖合同》，约定：甲方房屋坐落于南京市江心洲拆迁安置房二期（洲岛家园），预售建筑面积为85平方米，具体楼层面积以选房为准；房屋成交价格为1037000元，选房面积如有出入按12200元/平方米多退少补；其中协议签订当日乙方向甲方一次性支付首付622000元，交房次日乙方向甲方一次性支付207000元，房产过户当日支付尾款（以房产证确定面积为准）；如甲方违约，甲方按房产总款的30%向乙方支付违约金，同时返还乙方累计已付款，并按已支付款同期银行5年以上贷款利率4倍付给利息；甲方配偶、成年子女承担以上连带担保责任。就合同主体，双方约定：甲方为凤良俊一人，共有人为凤宁玲；甲方及共有人保证出售本房屋、签订本合同时经本房屋所有共有权人同意。被告凤宁玲在合同末尾“共有人”处签字。当日，原告向凤良俊通过银行转账支付572000元。凤良俊向原告出具收条，言明收到原告购房款合计622000元。 其后，凤良俊以其所获拆迁安置补偿款申购了南京市建邺区江心洲洲岛和园和景苑5幢一单元2703室（面积为88.62平方米）、2704室（面积为87.23平方米）房屋。2019年7月18日，被告凤良俊与案外人房斌签订《房产买卖协议》，凤良俊将2703室、2704室房屋出售给了案外人房斌。2019年8月18日，被告凤良俊向原告返还了购房款350000元。凤良俊称，其已经告知原告其将出售2703、2704室房屋，故其不构成违约；原告则称，被告凤良俊出售房屋未取得其同意。 以上事实，有《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》、《购房定金合同》、《拆迁安置房（预售房）买卖合同》、收条、银行凭证、《房产买卖协议》及庭审笔录等予以在卷佐证。 本院认为：原告与被告凤良俊签订的《拆迁安置房（预售房）买卖合同》虽未约定原告购房的具体房屋坐落，但已约定了房屋的面积、价格计算方式以及具体房屋坐落的确定方式，故双方已就房屋买卖达成合意，双方均应按照约定履行各自义务。现凤良俊将其申购的两套拆迁安置房均售予了案外人房斌，且已将房屋交付给案外人，故原告购房的目的已不能实现。被告凤良俊已于2019年8月18日向原告退还了部分购房款，原告与被告凤良俊已就合同解除达成一致。现原告要求被告凤良俊退还剩余购房款272000元，本院予以支持。被告凤良俊将房屋另售已构成违约，应当承担合同约定的违约责任。原告要求被告凤良俊支付违约金311100元及利息，符合双方合同约定，本院予以支持。但利息应以622000元为基数，自2016年5月30日起至2019年8月18日止，按照同期银行贷款利率四倍计算；以272000元为基数，于2019年8月19日按照同期银行贷款利率四倍计算，自2019年8月20日起至实际退还购房款之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的四倍计算。 被告凤宁玲虽在案涉《拆迁安置房（预售房）买卖合同》中签字，但其系在合同落款的“共有人”处签名，并非作为担保人签字。从该合同第十一条合同主体的约定看，合同明确甲方为凤良俊一人，并未载明凤宁玲为合同当事人。第十一条虽载明凤宁玲为共有人，但其后就共有人的义务仅约定为同意出售案涉房屋。该合同第九条“甲方配偶、成年子女承担以上连带担保责任”仅作概括性说明，对保证人的具体身份、被保证主债权的种类及数额、债务人履行债务的期限等均未作明确说明，也未明确说明凤宁玲应承担该责任。故结合《拆迁安置房（预售房）买卖合同》的条款约定以及合同签订时的情况，原告主张被告凤宁玲有为凤良俊的违约承担连带担保责任的意思，要求被告凤宁玲承担连带担保责任，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、被告凤良俊于本判决生效之日起十五日内向原告张伟返还购房款272000元。 二、被告凤良俊于本判决生效之日起十五日内向原告张伟违约金311100元。 三、被告凤良俊于本判决生效之日起十五日内向原告张伟支付利息（以622000元为基数，自2016年5月30日起至2019年8月18日止，按照同期银行贷款利率四倍计算；以272000元为基数，于2019年8月19日按照同期银行贷款利率四倍计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的四倍计算）。 四、驳回原告张伟的其他诉讼请求。 如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费13980元，保全费5000元，公告费300元，合计19280元，由被告凤良俊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  李 霓 人民陪审员  杨毅池 人民陪审员  吴晓民 二〇二〇年十一月十日 书 记 员  高 原