湖南省双峰县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1321民初5156号原告易某福，男，1966年5月8日生，汉族，双峰县人，农村居民，户籍地双峰县，现住双峰县。1。委托诉讼代理人曾技芝，湖南正義维律师事务所律师。被告罗某秋，男，1968年7月9日生，汉族，双峰县人，城镇居民，住双峰县。22196807090057。被告徐某枚，女，1969年11月7日生，汉族，双峰县人，城镇居民，住双峰县。22196911070021。被告贺某立，男，1963年5月6日生，汉族，双峰县人，农村居民，住双峰县。三被告的委托诉讼代理人谢求桂（特别授权），湖南楚为律师事务所律师。原告易某福与被告罗某秋、徐泽梅、贺某立房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告易某福请求判令：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》；2、由被告向原告支付下欠2019年度的租金10500元及逾期支付房租的利息；3、由被告向原告支付下欠的招牌补偿金64000元（8000元／年，8年），楼梯一次性补偿金5000元，及逾期支付的利息；4、由被告赔偿原告2020年度租金152130.47元，2021年度租金164300.9元；5、由被告对承租的房屋恢复原样并修复门面前台阶，支付下欠的水电费1510元；6、由被告承担本案的诉讼费。被告罗某秋、徐泽梅、贺某立的答辩要点：1、同意解除合同。事实上，被告在2019年8月底就撤离了租赁房屋，并提出将房屋钥匙交给原告，交还租赁房屋，因原告拒收，被告只得于2019年9月17日将钥匙放在租赁房屋门上，并拍照以发送信息的方式通知原告，交还租赁房屋；2、被告没有拖欠房租，也没有逾期缴纳房租；3、被告不应支付招牌补偿金，楼梯补偿金5000元已于2016年3月支付；4、被告不应赔偿两年租金损失。导致合同无法继续履行的原因在于原告违约；5、无合同约定，被告不应对原租赁房屋恢复原状；6、租赁房屋的水电费，被告已交清。故此，请求驳回原告的全部诉讼请求。查明的事实根据双方的诉辩主张和举证质证情况，对本案的事实确认如下：一、双方无争议的事实1、被告租赁原告房屋经营美容会所及履约的事实。2011年7月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》，由原告将其所有的，座落于双峰县地，即位于艺芳路，原湘军府左侧第一号门面及该门面上的二、三、四层的毛坯房屋整体出租给被告经营“雅佳丽美容养生会所”，其中电梯井归原告自留，后面的小楼梯间公用，租赁期限10年（自2011年7月16日至2021年9月16日止），免租期2个月（2011年7月17日至9月16日由被告将租房进行装修）。合同第四条约定，前三年每年租金为95868元，第四年起的租金在原租金的基础上逐年递增8％，直至合同期满。下一年度的租金提前一个月支付；合同第五条约定，租赁期间产生的水电费、房屋租赁税、环卫费等均由被告承担；合同第六条约定，被告装修房屋时不得破坏和改变房屋的主体承重结构，因被告使用不当或不合理使用，造成出租门面、租房及其内的设施损坏或发生故障，由被告照价赔偿或维修。…合同到期后，墙体、地面固定装修物无偿留给原告…；合同第七条约定，…靠湘军府一弄门面一层，被告可用于悬挂招牌…；合同第八条约定，被告逾期交付租金1个月以上，原告有权解除本合同；合同第九条约定，被告可将招牌广告安装至租房第五层窗户的下沿处，不收取任何费用。如遇政府部门干预，由原告负责。如因业务需要，经原告认可在不危及房屋结构的情况下，准许被告打通相邻门面的间墙，但租赁期满，被告必须恢复原状，所需费用由被告负担。所租门面的第八层广告位归被告无偿使用；合同第十条约定，合同到期时，如双方未达成续租协议，被告应于合同到期日前腾空、交回房屋…。如被告未按时腾空，视为对租房内的所有设备放弃所有权，由原告自行处理。被告并要赔偿原告因此所受的经济损失。合同第十一条约定，在租赁期内，如一方违约，违约方须赔偿受损方的全部损失。合同还约定了其他条款。在免租期内，被告按照合同约定的用途，对所租赁房屋增设了间墙与进行了相应的装饰。双方共同履约至2018年9月16日，2018年9月17日至2019年9月16日年度的房租，被告于2018年10月3日、2019年3月25日各支付了65200元房租，合计支付130400元房租。2、门店招牌及招牌广告安装的事实。经营期间，被告除在租房外墙第一层顶处安装了一块门店招牌外，另安装了三块招牌广告牌，二块横向安装，一块纵（竖）向安装，纵（竖）向安装的招牌广告牌超出了第五层窗户下沿水平面处到了第六层窗台水平面下面。3、被告罗某秋以法人的名义与原告签订《补充协议》的事实。2014年8月13日，被告罗某秋及在场人被告贺某立作见证，与原告签订了《补充协议》，该协议的内容为：①、“招牌”每年补偿8000元，随房租一次付清；②、“楼梯”一次性补贴5000元；③、四楼厨房油烟由雅佳丽想办法排出；④、热水空气源必须在晚上10∽11点关闭；⑤“台阶”由雅佳丽修复。二、双方有争议的事实1、被告是否拖欠原告2018年9月17日至2019年9月16日年度房租的事实。原告认为，依照合同约定，被告尚欠原告该年度的房租10500元；被告认为，因市场行情不景气，周边商铺不仅没有按合同约定递增房租，相反降低了租金。被告也找原告协商过，双方达成了口头上的约定，原告同意该年度的房租按上年度的标准缴纳，因此，该年度被告没有下欠房租；本院认为，依双方签订的合同约定，该年度被告应缴纳房租140861.54元，其已缴纳130400元，尚有10461.54元未予缴纳。虽被告提供了该年度减租的证据，但都是证人证言，证人系被告的合伙人、员工、亲属、原告房屋的另一承租人及原告不认识的人等，证明效力较低。是否在约定的基础上减租或保持收租不变系房屋所有权人的权利，且原告不认可双方已达成“按上年度的标准缴纳房租”的口头协议，对被告提出未欠该年度房租的抗辩，不予采纳，认定被告尚欠2018年9月17日至2019年9月16日年度的房租10461.54元。2、被告是否拖欠租房水电费的事实。原告在诉状中要求被告支付下欠的水电费1510元，后原告在相关部门查得被告欠2019年10月份水费31.47元、12月份水费9.92元，共欠至2019年12月份止水费40.92元，共欠至2019年10月份电费18.75元，合计下欠水电费59.76元，其余水电费被告均已缴清；被告认为，其在实际租赁期间的水电费均已缴清；本院认为，据被告提交的证据，其于2019年9月17日前的水电费均已缴清。3、被告是否已支付“楼梯”一次性补贴费5000元的事实。原告认为，被告未予支付；被告认为，已予支付，并提交了原告出具的收条予以证明；本院认为，被告对自己的主张提交了收条予以证明，虽被告不予以认可，但其未在本院指定的期限内申请笔迹鉴定，应承担举证不能的后果，认定被告于2016年3月24日支付了“楼梯”一次补贴费5000元。法律适用争议根据查明的事实，将双方争议的焦点概括为以下几个方面：1、导致《房屋租赁合同》不能继续履行系何方违约。原告认为，根据合同第四条约定“前三年每年租金为95868元，第四年起的租金在原租金的基础上逐年递增8％，直至合同期满。下一年度的租金提前一个月支付。”，2018年9月17日至2019年9月16日年度的房租，被告应于2018年的8月17日前支付，但其未按约定时间支付，拖至2018年10月3日与2019年3月25日分两次支付，并拖欠该年度递增部分租金不予支付，已经违约，而且单方毁约，拒不支付往后房租，擅自停止经营，撤离租赁房屋，其行为已构成根本违约；被告认为，首先，关于2018年9月16日至2019年9月17日年度的房租，根据该段时间内的市场行情，双方已达成口头协议，按上年度的房租标准缴纳，半年缴纳一次，被告已缴清该年度的房租，没有少交，也没有逾期支付房租。其次，安装在租房二、三、四层外墙的大型招牌（投资额为21800元），因违反了政府的强制政策规定，于2017年9月被通知拆除，根据合同第九条约定“乙方的招牌广告可装到甲方房屋第五层窗户的下沿处，甲方不收取任何费用，如政府部门干预，甲方负责。…所租门面第八层一弄广告位归乙方无偿使用。”，被告要求原告对被拆除的招牌广告牌负责协调处理，然而原告不讲诚信，没有承担协调处理的义务。第八层广告位亦未给被告无偿使用。最后，为签订《补充协议》原告多次至会所吵闹，故意刁难被告，严重影响会所的经营，系原告违约导致合同无法继续履行；本院认为，被告提交的文件资料不足以证明，被拆除的招牌广告系政府通知拆除或政府强制执法予以拆除。被告也无证据证明原告不让其无偿使用第八层广告位，不能认定原告违反了合同约定。被告所提交的证人证言，亦不能充分证明原告多次至会所吵闹，严重影响会所经营的事实，且此事实属侵权法律关系，与本案非同一法律关系。从原告提交的，被告认可的微信记录，及被告提交的短信记录看，是被告在承租期内因亏损而停止经营，后多次与原告沟通，要求只租至2019年9月16日止，原告不同意，协议解除合同未果，便自行撤离租赁房屋，提前终止了合同，依约被告不具有合同解除权，也不具有法定的解除权，被告的行为构成根本违约。2、被告是否应支付原告招牌补偿费与楼梯一次性补贴款。原告认为，《补充协议》是在房屋租赁过程中出现了新情况与新问题之下，经双方协商，由被告会所的隐名合伙人肖老师执笔形成的。原告没有到被告经营的会所吵闹，会所内装有监控，被告可以提取监控录相予以证明，不存在受胁迫签订《补充协议》的情形。另，如被告认为是在受胁迫情形下签订的，可以向法院申请撤销，但其没有，仅是单方毁约，拒不履行。因此，《补充协议》是在双方协商，自愿、平等、合法的基础上签订的有效约定，被告应当履行，依约支付原告的招牌补偿费与楼梯的一次性补贴款；被告认为，竖直安装在租赁房屋墙外第六层窗台水平面以下处的招牌广告牌，对原告的生活没有影响，也未从租赁房屋中的楼梯受益，不同意签订《补充协议》，后原告多次到会所吵闹，为避免经营损失，被告罗某秋才在协议上签字，该协议是在受胁迫的情形下签订的，其他合伙也未签字认可，一直以来也未支付过招牌补偿款，故该协议不予认可；本院认为，《补充协议》虽只有被告罗某秋以会所法定代表人名义一人签字，但被告贺某立以见证人的身份在场，并在协议上签字，其对协议内容应完全知晓，也无证据证明被告徐某枚并不知情。事后被告没有依法行使撤销权，反而支付了“楼梯”一次性补贴款5000元，履行了部分协议，可视为未签字的被告对该协议予以了追认。竖直安装的招牌广告牌（诉讼中仍悬挂着），安装的位置超出了第五层窗户下沿水平面处到了第六层窗台水平面下面，实际利用了未约定的租房外墙。由此，认定该协议合法有效，被告应依约支付招牌补偿费与“楼梯”一次性补贴款（该款已于2016年3月24日支付）。判决的理由与结果本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依约履行。然而，被告未依约履行，且以经营亏损为由，多次要求解除合同，并在不享有约定与法定解除的权利之下，单方提前终止合同，撤离租赁房屋，其行为构成了根本违约。原告要求解除合同，则涉及：（一）、《房屋租赁合同》、《补充协议》解除时间的确定；（二）、解除后法律后果的认定。（一）、双方所签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》解除日的确定。被告因亏损，停止经营，提前终止合同，属经营风险的范围，非合同约定、不可抗力或原告违约致使合同履行不能，其单方无解除合约的权利。在原告多次不同意解除合同与不受领租赁房屋的情况下，被告于2019年9月17日将钥匙插在门锁上，拍照以发送短信息的方式通知原告终止合同，与履行租赁房屋交还的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”，虽被告不具有解除租赁合同的权利，而原告既不同意解除合同，又不行使解除权，解除合同，但被告的行为已明确表明不再继续履行租赁合同，客观上不适宜于强制要求被告继续履行承租房屋义务，此时租赁合同的基础已丧失，合同目的再已无法实现，不具备继续履行的条件，应予解除，自通知到达时解除。因原告是以诉讼的方式行使解除权，依前所述，确认《房屋租赁合同》、《补充协议》的解除日为2019年9月17日。（二）、《房屋租赁合同》、《补充协议》解除后法律后果的认定。被告根本违约导致合同解除，合同权利义务终止，原、被告各自依合同条款可获得的利益应予以结算与清理，并由被告承担违约责任，赔偿原告的相应损失。根据合同约定，被告应缴纳2018年9月16日至2019年9月17日年度房租的递增部分，并承担逾期支付的损失。该部分递增款非借款合同项下的还款义务，不能以民间借贷司法解释中规定的利率作为计付应缴款的占有，应以中国人民银行同期同类贷款利率计算。依《补充协议》约定的内容，被告已履行了第②条约定，即已支付“楼梯”一次性补贴5000元；第①约定“招牌每年补偿8000元，随房租一次付清”，并未明确约定是何时开始补偿，而《补充协议》签订前，每年的房租已予缴纳，依本条款语义，招牌补偿费应是从2014年9月16日至2015年9月17日年度开始补偿，补偿至竖直安装在六层窗台水平面下处的招牌未被悬挂时止或至《补充协议》终止日止。《补充协议》于2019年9月17日终止，招牌补偿5年费用，认定被告尚欠原告招牌补偿费40000元。被告违约欠付招牌补偿费，虽双方无明确约定应当承担的违约责任，但被告应当对造成的损失予以赔偿，同所欠租金递增款阐述，所欠的招牌补偿费应按中国人民银行同期同类贷款利率计算损失；原告要求被告修复门面前台阶，因《补充协议》亦未明确约定台阶修复的标准，以被告补偿原告损失为宜，依据娄星〔2019〕价鉴字第212号《租赁房屋恢复费用鉴定意见》，修复门面前台阶的造价为356.21元，由被告支付原告台阶修复费356.21元。被告未履行完合同约定的期间，因合同已被解除，权利与义务已终止，未履行的不再履行，原告不能再依据原合同获取合同未履期间的利益，其要求被告支付剩余合同期限的房租，此主张无事实依据与法律依据，不予支持；因被告根本违约，依约应承担违约责任，赔偿原告的损失，包括：剩余租期可得收益的损失，招租期间的租金损失，给予新承租人装饰期间的免租期损失等等，结合本案合同的履行情况及被告违约的过错程度，酌定相当于4个月的租金损失，比照2019年9月17日至2020年9月16日年度的租金标准计付，由被告赔偿原告损失50710元。在租赁期间，被告就原毛坯房屋按合同约定的用途进行了装修，在交还租赁物时，无约定要求被告对租赁房屋恢复原状，且原告未提交证据证明租赁房屋被损坏的事实，原告要求恢复原状的诉讼请求，不予支持。截至2019年9月17日止应缴的水电费均已缴清。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第二百一十二条之规定，经合议庭合议，判决如下：一、确认原告易某福与被告罗某秋、徐某枚、贺某立所签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》于2019年9月17日解除。二、由被告罗某秋、徐某枚、贺某立支付原告易某福欠缴的房租10461.54元，及自2018年9月17日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至支付完毕之日止。三、由被告罗某秋、徐某枚、贺某立支付原告易某福欠缴的“招牌”补偿费40000元，及以每年“招牌”补偿费8000元为基数，分别从2014年8月17日、2015年8月17日、2016年8月17日、2017年8月17日、2018年8月17日起，五次按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至支付完毕之日止。四、由被告罗某秋、徐某枚、贺某立支付原告易某福原租赁房屋门前台阶修复费356.21元。五、由被告罗某秋、徐某枚、贺某立赔偿原告易某福损失50710元。六、驳回原告易某福的其他诉讼请求。上述二、三、四、五项款项限被告在本判决书生效后十日内自觉履行，将赔偿款汇入双峰县人民法院在华融湘江银行股份有限公司双峰支行的账号76×××75内，并注明本案案号。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2650元，财产保全费200元，合计2850元，由被告罗某秋、徐某枚、贺某立负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院或直接向湖南省娄底市中级人民法院提出上诉，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长  陈焕钧人民陪审员  彭铁山人民陪审员  胡永红二〇二〇年二月二十六日法官助理梁文礼书记员曾琪