辽宁省大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初684号原告（反诉被告）：大连市甘井子区辛寨子镇小辛寨子村民委员会，统一社会信用代码67405382-X，住所辽宁省大连市甘井子区辛寨子街道小辛村。负责人：臧传宝，系村民委员会书记。委托诉讼代理人：郎晶，系辽宁瑞石律师事务所律师。被告（反诉原告）：大连亿星物业管理有限公司，统一社会信用代码91210211759940305M，住所辽宁省大连市甘井子区辛寨子镇小辛寨子村法定代表人：李洪国，系总经理。委托诉讼代理人：王丽，系辽宁正良律师事务所律师。原告（反诉被告）大连市甘井子区辛寨子镇小辛寨子村民委员会【以下简称“原告（反诉被告）”】与被告（反诉原告）大连亿星物业管理有限公司【以下简称“被告（反诉原告）”】房租租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案受理后，由审判员马雯菁担任审判长，与人民陪审员张晓青、陈梅共同组成合议庭，于2019年3月25日、2019年5月6日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人郎晶律师，被告（反诉原告）的法定代表人李洪国及委托诉讼代理人王丽律师均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称，2007年10月1日，原、被告签订了《房屋租赁合同书》一份，约定原告（反诉被告）将位于大连市甘井子区大楼建筑面积4260平方米的办公楼、楼前停车位、楼后电梯通道及停车位租赁给被告（反诉原告）使用，租期自2007年10月1日至2027年9月30日。但被告（反诉原告）自2016年10月1日开始不按照合同约定的时间交付租金，其至2018年9月25日才支付完毕2016年10月1日至2017年9月30日的租金。而2017年10月1日至2018年9月30日的租金556696元，其只支付了60597元。根据合同约定，被告（反诉原告）拖延一个月不支付租金，我方可按日万分之五收取滞纳金，超过三个月，下个季度付款期限不付租金，原告有权将该楼收回，另作他用，被告（反诉原告）损失自负。现被告（反诉原告）拖延租金已经超过三个月，故我方现要求被告（反诉原告）立即返还所租房屋，支付租金1052796.6元并承担相应违约金。故诉请：1、解除《房屋租赁合同书》并将房屋恢复原状予以返还；2、被告（反诉原告）支付欠付租金1052796.6元（欠租期自2017年10月1日至2019年9月30日，扣除此期间已付租金60597元）及违约金278348.4元。被告（反诉原告）辩称，不同意解除合同及将房屋恢复原状返还。我方确实有欠付租金的事实，但诉状中陈述欠付租金数额有异议，我方在2018年12月13日另支付了23000元租金，应从欠付租金中扣除。该房屋我方承租后安装了电梯，进行了部分装修，并且进行了暖气管道及电力的改装。不同意解除合同系因原告（反诉被告）违约在先，未将其事先约定出租给我方的一楼公建交付。并且原告（反诉被告）主张的违约金过高，请求法院依法予以调整，降低违约金。被告（反诉原告）反诉称，原、被告间合同第八条约定，为了保证该楼建筑物的整体性，一楼保安队、税务所如搬走，该楼房所有面积同等价格优先租给我方使用，双方另补签合同一份。合同签订后，我方按约交纳房租，同时于2008年为该楼安装电梯，并花费148000元，安装电梯费用26000元及施工费205000元，合计379000元。房屋租赁期间，为维护房屋安全有效的使用状态，被告（反诉原告）共计支出改造、装修费用141063.34元。2011年5月，原告（反诉被告）未经我方允许，擅自将已经由我方承租的一楼门卫的21平方米据为己有，却依然向我方收取租金，自2011年5月至2018年9月30日累计多收取租金18766.44元，同时该部分面积的占有使我方产生收益减少损失为34133.4元。因一楼保安队、税务所均为公建房，原告（反诉被告）也未按约定将两部分房屋以合同所约定的同等价格出租给我方，使我方从2011年5月至2018年9月30日产生收益损失841462元。故提出反诉请求原告（反诉被告）：1、支付安装电梯费用379000元；2、支付改造、装修费用141063.34元；3、返还多收的租金18766.44元，同时赔偿收益减少损失34133.4元；4、赔偿没有将一楼保安队、税务所出租给被告（反诉原告）所产生的收益损失861462元。原告（反诉被告）辩称，不同意被告（反诉原告）的反诉请求，具体理由如下：第一，原、被告签订的合同第五条约定，乙方可根据本公司的需求对楼内进行适当的装修，在不破坏主体结构的前提可增设相应的办公设备。故被告（反诉原告）安装电梯以及对楼房进行装修，支付装修费的行为与我方无关。且其主张残值损失要求也是没有事实及法律依据。第二，我方没有多收取被告（反诉原告）18766.44元的租金，其称我方于2011年擅自将一楼门卫的21平方米据为己有与事实不符，其本身租赁的面积就不包括该21平方米。案涉楼房建筑面积4858平方米，而合同约定被告（反诉原告）租赁使用的建筑面积总计为4260平方米。租赁合同已经将一楼的保安队、税务所及一楼的21平方米进行了扣除，因此我方没有多收租金。第三，一楼保安队、税务所的产权为个人所有，我方无权出租，因此要求我方承担损失没有事实及法律依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2007年10月1日，原告（反诉被告）【合同中为“甲方”】与被告（反诉原告）【合同中为“乙方”】签订了《房屋租赁合同书》，约定甲方将位于甘井子区大楼建筑面积为4260平方米办公楼租给乙方，并附属楼前停车位、在楼后保留电梯通道及停车位置给乙方使用。租赁期限为20年（自2007年10月1日至2027年9月30日止），租金标准为自2007年10月1日起，第一个五年为460080元（每平方米每年108元）；第二个五年的租金在第一个五年基础上递增10%（每平方米每年118.8元）；第三个五年、第四个五年租金均在上一个五年基础上递增10%。付款方式约定为按季度付款，协议签订三日内，乙方要将第一个五年第一季度的租金115020元付给甲方。以后每个季度初的3日内付给甲方（节假日顺延），甲方为乙方及乙方转租方出具房屋租赁发票。乙方在租用期内的水、电、取暖费自负。合同第五条约定：乙方可根据其需用，对楼内进行适当的装修，在不破坏主体结构的前提，可增设相应的办公设备。乙方在使用期间小、中维修由乙方承担，维护好整个楼的管理设施及防水，保持门窗、玻璃、墙壁的原有形态，如有损坏按市场价赔偿。合同约定：如乙方拖延一个月不付租金，甲方将按日万分之五收取乙方滞纳金。超过三个月，下个季度付款期限不付租金，甲方有权将该楼收回，另作它用，乙方损失自负。协议执行期间，任何一方不得以任何理由违约，如一方违约则赔偿守约方当年租金50%损失费。合同第八条约定：“为了保证该楼建筑物的整体性，一楼保安队、税务所如搬走，该楼房所有面积同等价格优先租给乙方使用，其租金同以上第二条，双方另补签合同一份。”关于租金的给付，原告（反诉被告）称被告（反诉原告）所支付的全部租金经核算后自2017年10月1日至2018年9月30日仅支付60597元，2018年9月30日之后的租金也没有交付。关于被告（反诉原告）辩称其于2018年12月13日另支付了23000元租金并未计算一节。根据原告（反诉被告）提供的收款收据中已包含该笔付款。二、根据原告（反诉被告）所提供的房屋所有权证（大甘村房字第××号），坐落于甘井子区建筑结构为砖混7层112间建筑面积为4858.5平方米的房屋系属原告集体所有。被告（反诉原告）称根据平面图核算案涉楼房总计面积为4680.23平方米；房屋首层面积则为574.08平方米，其中在租赁合同范围内的大厅面积为83.7平方米，现已被他人占走21平方米，联防面积为167.42平方米，而地税局面积为251.13平方米。原告（反诉被告）称该两处房屋系案外人所有，但并未提供相应证据予以证明，同时其称21平方米原不在合同约定的租赁面积内。三、被告（反诉原告）另提供在租赁房屋内安装电梯、维修、暖气改造等工程施工的合同及费用证据。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同书》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定。合同约定“超过三个月，下个季度付款期限不付租金，甲方有权将该楼收回，另作它用”，即合同已约定了解除条件，现被告（反诉原告）至本案辩论终结前仅支付2017年10月1日至2019年9月30日期间的租金60597元，欠付金额达1052796.6元。被告（反诉原告）迟延交付租金的行为使原告（反诉被告）出租案涉房屋获取租金的合同目的无法实现，且被告（反诉原告）并未有继续积极履约的行为及意思表示。故原告（反诉被告）根据合同约定及法律规定提出解除《房屋租赁合同书》的诉请，应予支持。原告（反诉被告）系通过起诉提出解除合同，本院向被告（反诉原告）送达起诉状的时间为2019年3月1日。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，原、被告于2007年10月1日签订的《房屋租赁合同书》于2019年3月1日解除。关于被告（反诉原告）辩称原告（反诉被告）存在两项违约行为：一为未将联防、地税局原使用面积租赁给被告（反诉原告）；二为原租赁面积内的21平方米自2011年5月起被原告（反诉被告）占用。本院认为，首先，对于《房屋租赁合同书》第八条约定“一楼保安队、税务所”优先租赁一节。第一，因合同已约定双方需“另补签合同一份”，故原、被告对于“一楼保安队、税务所”面积的租赁仅形成了缔约的意思表示。因双方对“一楼保安队、税务所”的面积未形成租赁合同关系，故也不能视为对案涉租赁合同的违约行为。第二，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条之规定，如存在“其他违背诚实信用原则的行为”并给对方造成损失应承担赔偿责任即缔约过失赔偿责任。现原告（反诉被告）辩称“一楼保安队、税务所”所用面积归案外人所有但并未提供相应证据予以证明，且其提供的相应房屋权属证显示案涉楼一至七层均归原告（反诉被告）集体所有，故对于“一楼保安队、税务所”的面积归案外人所有的答辩意见，本院不予采信。根据合同约定，原告（反诉被告）应提供证据证明其在将上述两处房间交付案外人使用前已向被告（反诉原告）明确是否行使租赁优先权或者现使用人的租赁标准高于《房屋租赁合同书》约定的租金标准，在原告（反诉被告）未提供上述证据的前提下，被告（反诉原告）主张损失有相应的法律依据。第三，关于被告（反诉原告）主张此面积从2011年5月至2018年9月30日产生收益损失841462元，根据法律规定，损失数额应当相当于群殴因信赖合同有效所受的损失，但不得超过对方在订立合同时应当预见到的因合同无效所可能遭受的损失。而本案中被告（反诉原告）所主张的为收益损失，不属于原告（反诉被告）应预见的损失范围。且该损失数额也缺乏证据证明合理性，本院不予支持。其次，关于双方对“租赁面积内的21平方米”的争议，本院认为，原、被告均未提供合同中约定租赁面积4260平方米的具体范围，双方也均未申请对于被告（反诉原告）现使用面积进行实地测量以确定被告（反诉原告）实际使用的面积是否小于4260平方米，且被告（反诉原告）根据平面图所测算的面积也与原告（反诉被告）提供的权属证中记载的房屋面积不符，故本院不能仅依据原、被告的陈述判定双方存在争议的21平方米面积的基本事实，被告（反诉原告）未能就该项反诉请求租金18766.44元及收益减少损失34133.4元提供相应证据，本院不予支持。关于原告（反诉被告）诉请将房屋恢复原状予以返还，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，但根据双方合同约定，并未对楼房的原状予以明确且允许被告（反诉原告）对楼内进行适当装修，故对于恢复原状的诉请，如上所述，本院不予支持；对于返还房屋的请求，本院予以支持。同时因被告（反诉原告）答辩案涉楼房其已进行转租，故本院给予被告（反诉原告）30天的时间进行相应的腾空并予以返还。关于原告（反诉被告）主张2017年10月1日至2019年9月30日期间的欠付租金民币1052796.6元，如上所述，合同已于2019年3月1日解除，但被告（反诉原告）并未返还房屋，故原告（反诉被告）按照合同标准继续计算租金至2019年9月30日符合法律规定，本院对该项诉请予以支持。关于原告（反诉被告）主张的违约金（按照年租金50%）278348.4元，虽系合同约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及被告（反诉原告）提出予以调整的答辩意见，结合原告（反诉被告）存在缔约过失但未承担赔偿责任的实际情况，本院予以采纳并根据中国人民银行同期贷款利率标准及每一期租金应支付时间核算利息数额后，现将违约金数额调整为55000元。关于被告（反诉原告）反诉请求原告（反诉被告）支付安装电梯费用379000元及改造、装修费用141063.34元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。如上所述，案涉合同的解除系因被告（反诉原告）未按期支付租金的违约行为所致，故被告（反诉原告）即使主张剩余租赁期内装饰装修残值损失亦不应予以支持且其并未腾退仍在继续使用案涉房屋。但考虑到被告（反诉原告）所安装的电梯对案涉房屋存在相应的利用价值，原告（反诉被告）亦表示上述问题需要根据房屋腾退的情况予以明确意见，且原告（反诉被告）本案中所主张的租金仅计算至2019年9月30日。故为减少双方诉累，本案中对于被告（反诉原告）的此项反诉请求（安装电梯费用379000元及改造、装修费用141063.34元）暂不进行处理，自程序上予以驳回。原、被告可待案涉房屋腾退时进行协商，如协商未果，被告（反诉原告）可另诉。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）大连市甘井子区辛寨子镇小辛寨子村民委员会与被告（反诉原告）大连亿星物业管理有限公司于2007年10月1日签订的《房屋租赁合同书》解除。二、被告（反诉原告）大连亿星物业管理有限公司于本判决生效之日起30日内，将《房屋租赁合同书》项下租赁物（位于甘井子区大楼建筑面积为4260平方米办公楼，附属楼前停车位、楼后停车位置、电梯通道）返还原告（反诉被告）大连市甘井子区辛寨子镇小辛寨子村民委员会。三、被告（反诉原告）大连亿星物业管理有限公司于本判决生效后15日内向原告（反诉被告）大连市甘井子区辛寨子镇小辛寨子村民委员会支付2017年10月1日至2019年9月30日期间的欠付租金民币1052796.6元及违约金55000元。如果被告（反诉原告）大连亿星物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回被告（反诉原告）大连亿星物业管理有限公司的反诉请求（不包括安装电梯费用379000元及改造、装修费用141063.34元）。本诉案件受理费52450元【原告（反诉被告）按照诉请5807759.6元（解除腾退诉请4476614.6元、房租诉请1052796.6元、违约金诉请278348.4元）及普通程序预交】，按照本诉诉请支持比例，由被告（反诉原告）大连亿星物业管理有限公司承担50430元并支付原告（反诉被告），剩余案件受理费2020元，由原告（反诉被告）自行承担。反诉案件受理费9921元（按照反诉请求为1434425.18元及反诉减半收取），对于驳回其反诉诉请（914361.84元）的案件受理费6471元，由被告（反诉原告）大连亿星物业管理有限公司自行承担。对未处理部分反诉诉请3450元（安装电梯费用379000元及改造、装修费用141063.34元），待本判决发生法律效力后本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为两年。审 判 长  马雯菁人民陪审员  张晓青人民陪审员  陈 梅二〇一九年十一月二十五日书 记 员  胡淞岚本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。