文书内容广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初24906号原告（反诉被告）：陈洁，1984年11月10日出生，汉族，身份证住址湖北省石首市，原告（反诉被告）：孙磊磊，男，1986年3月3日出生，汉族，身份证住址河南省正阳县，上述两原告共同委托诉讼代理人：冼凯燕，北京市京师（中山）律师事务所律师。被告（反诉原告）：中山市宝丽房地产发展有限公司，住所地广东省中山市西区康健路28号3层，统一社会信用代码914420007480421393。法定代表人：余宝珠，总经理。委托诉讼代理人：梁翠莹，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁翠萍，广东正日律师事务所实习律师。原告陈洁、孙磊磊与被告中山市宝丽房地产发展有限公司（以下简称宝丽公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，被告宝丽公司提起反诉，本院予以一并审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈洁、孙磊磊的委托诉讼代理人冼凯燕与被告（反诉原告）宝丽公司的委托诉讼代理人梁翠莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告陈洁、孙磊磊向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《中山市商品房买卖合同》及《合同补充协议》在2019年8月3日解除；2.判令被告向原告返还全部已付定金及购房款共计450000元并且支付利息（利息计算方式：98000元从2018年3月20日起计、102000元从2018年4月20日起计、250000元从2018年6月3日起计，均按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止）。事实与理由：原、被告于2018年3月19日签订《中山市西区棕榈彩虹花园彩虹豪苑认购书》，约定原告以1470000元的价格购买被告开发的中山市西区翠沙路23号棕榈彩虹花园彩虹豪苑5幢201房，在签订认购书前，被告承诺已经代为查询了原告的征信情况，并且承诺原告的征信正常，可以通过按揭贷款的方式购房，基于对被告专业实力的信任，原告才签订了认购书，并分别于2018年3月19日向被告支付了98000元定金，同年4月19日向被告支付102000元的首付款，同年6月2日再向被告支付250000元首期款，以上共计450000元。2018年10月15日，原、被告签订了《中山市商品房买卖合同》。2019年3月，银行却通知原告因征信问题，未能通过银行按揭审批，导致原告未能顺利购置涉案房产。被告作为专业的房地产开发企业，未能尽到审慎查询、确认交易信息的义务。被告明知原告购买商品房的支付方式为按揭贷款，在不能确认原告的征信能否顺利申请银行按揭的情况下，就向原告承诺可以顺利取得银行按揭贷款，被告不负责任的行为误导原告签订了《认购书》及《中山市商品房买卖合同》，致使原告遭受了巨大损失，被告已经构成违约。2019年7月23日原告向被告发送要求其承担违约责任的律师函，要求被告在收到律师函之后10日内采取有效的补救措施，根本解决原告的按揭贷款问题。如果被告不能再以上合理期限内解决问题，则双方的合同就应当在被告收到律师函之后的第11天解除，被告是在2019年7月24日签收律师函的，则原被告的商品房买卖合同应当在2019年8月3日正式解除。本诉被告宝丽公司辩称：1.依约定，原告在签订认购书以及之前应对自己的信用状况作出充分的评定，如果无法获得贷款应一次性付清102万元的购房款，我方知道原告有不良信用记录后，给原告时间处理，但是原告没有理会，也没有一次性或分期付清剩余房款，显然原告是违约方，双方签订的买卖合同应按被告发出的解约通知限定的届满期限即2019年9月28日解除；2.因为原告的征信问题导致银行不予审批贷款，属于原告自身原因，原告应按合同约定支付违约金147000元。反诉原告宝丽公司向本院提起反诉请求：1.请求判令陈洁、孙磊磊向宝丽公司支付违约金147000元（按总房价款1470000元的10%计算）；2.请求判令陈洁、孙磊磊协助宝丽公司办理中山市西区翠沙路23号棕榈彩虹花园彩虹豪苑5幢201房的注销预告登记手续。事实与理由：陈洁、孙磊磊于2018年3月19日向宝丽公司认购了中山市西区翠沙路23号棕榈花园彩虹豪苑5幢201房，于认购当日支付定金98000元，于2018年4月19日支付首期房款102000元，于2018年5月19日支付首期房款250000元，陈洁、孙磊按中山市购房政策要求提供齐备购房资格审查资料后，经政府有关部门对陈洁、孙磊磊的购房资格进行了核查，双方于2018年10月15日签订《中山市商品房买卖合同》，陈洁、孙磊亦于当日提供按揭贷款申请资料办理银行按揭申请手续。但经按揭银行审查后反馈，孙磊磊存在呆账须处理，信用记录不符合银行规定，故不审批。获悉后，宝丽公司的工作人员曾积极与陈洁、孙磊磊沟通，让其处理好存在的呆账，但其不予理会，我方遂于2019年6月25日、9月19日两次发函催告，陈洁、孙磊磊未作处理。2.因涉案房产已办理预告登记至陈洁、孙磊名下，涉案合同已于2019年9月28日解除，陈洁、孙磊有义务协助我方办理注销该预告登记的相关手续。对陈洁、孙磊磊已交付的款项，我院方在扣除违约金147000元后，会将余款303000元退回。反诉被告陈洁、孙磊磊辩称:一、我方不同意向宝丽公司支付违约金147000元，导致双方合同解除的原因不是原告违约，是被告违约；二、若宝丽公司同意向我方全额返还已经支付的定金以及所有购房款，我方同意配合注销登记手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院认定事实如下：1.2018年3月19日，宝丽公司（卖方）与陈洁、孙磊磊（买方）签订了《中山市西区棕榈彩虹花园彩虹豪苑认购书》，约定：陈洁、孙磊磊向宝丽公司购买中山市西区棕榈花园彩虹豪苑5幢201房，总金额1470000元；付款方式及期限：定金98000元于签署认购书时支付，首期款352000元于2018年5月19日之前付清（扣除定金），剩余房款1020000元于2018年5月19日或之前由买方向卖方指定银行申请按揭贷款，并须于签署《中山市商品房买卖合同》当日提交齐备银行贷款所需的相关资料，办理完按揭申请手续（包括但不限于签署银行贷款合同等），若银行审批的金额不足或不获银行审批，则差额部分买方须于接到卖方通知起七天内付清或一次性付清剩余房价款；违约责任：（3）买方未依上述付款办法指定的日期办理银行按揭手续，又未付款的视为买方违约；买方违约，卖方有权即时没收买方的已付定金，将该单位收回另行出售，若定金不足赔偿卖方因此而造成的经济损失，买方还应予以赔偿，对此买方并无异议，若卖方同意继续履行合同，卖方有权按总房价款每天万分之二向买方收取违约金。认购书签订后，陈洁、孙磊磊于2018年3月19日向宝丽公司支付了定金98000元，同年4月19日支付首期款102000元，同年6月2日再支付首期款250000元，以上共计450000元。2.2018年10月15日，宝丽公司（出卖人）与陈洁、孙磊磊（买受人）签订《中山市商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买涉案商品房，总金额1470000元。付款方式及限期：约定金额200000元，现金付款，付款时间2018年4月19日；约定金额250000元，现金付款，付款时间2018年5月19日；约定金额1020000元，商业贷款，约定付款时间2018年5月19日。买受人逾期付款在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人按总房价款的10%向出卖人支付违约金。出卖人同意继续履行合同的，买受人须自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止按日向出卖人支付逾期应付款的万分之二的违约金。出卖人应当在2019年1月30日前交付。合同的附件六——《合同补充协议》第二条第2点约定：买受人由于有银行贷款不良记录，或已有贷款或不按时提供按揭银行要求补充的按揭资料等致银行审批的金额不足，买受人在银行批复的7天内未付清该差额房价款；或银行不审批买受人的按揭申请，逾期，出卖人有权按应付未付房价款每天万分之二收取滞纳金或解除本合同，出卖人要求解除合同的，买受人需向出卖人支付总房价款10%的违约金。合同签订后，涉案房屋于2018年11月20日预告登记至陈洁、孙磊磊名下。2019年8月30日，中国建设银行中山市分行个贷中心出具《贷款通知书》载明：借款申请人陈洁、孙磊磊向我行申请个人用房贷款金额1020000元，贷款期限348月，上述贷款申请经我行审批，审批意见为：信用记录不符合我行规定，审批不同意。故，两原告未能按期支付剩余房款1020000元。2019年6月25日，宝丽公司向陈洁、孙磊磊发出通知一份，称因“孙磊磊存在呆账须处理”，导致银行按揭无法正常办理，请陈洁、孙磊磊于2019年7月10日之前尽早解决，或者变更按揭的付款方式为一次性付款，否则由此产生的法律后果及经济损失，将由陈洁、孙磊磊自行承担。同年6月27日，陈洁、孙磊磊收到通知，但未按要求交纳所欠购房款。2019年9月19日，宝丽公司向陈洁、孙磊磊发出《关于解除买卖合同通知函》，要求陈洁、孙磊磊于收到本通知函之日起7日内履行付款义务，逾期的则双方买卖合同解除。次日，陈洁、孙磊磊收到该通知。2019年7月23日陈洁、孙磊磊委托京师律师事务所冼凯燕律师向宝丽公司发出《关于要求承担违约责任的律师函》一份，要求宝丽公司收到本律师函之日起10天内采取有效补救措施，解决陈洁、孙磊磊的按揭贷款问题，如无解决按揭贷款问题，则收到本律师之日起的第11天《中山市西区棕榈彩虹花园彩虹豪苑认购书》、《中山市商品房买卖合同》自动解除，公司须向陈洁、孙磊磊返还全部已付定金及购房款450000元及利息24640元，次日宝丽公司收到该律师函。2019年8月28日陈洁、孙磊磊再次委托冼凯燕律师发出《关于解除房产买卖合同及补充协议的律师函》一份，主张双方签订的《中山市商品房买卖合同》、《合同补充协议》在2019年8月3日自动解除；要求宝丽公司在收到本律师函之日起3日内向陈洁、孙磊磊支付购房定金及购房款共450000元、利息27269元。次日，宝丽公司收到该律师函。3.陈洁、孙磊磊提交了一份孙磊磊与宝丽公司销售人员阿敏沟通的录音光盘及《录音翻译》、《微信记录截屏》，里面的内容显示：沟通中的阿敏称之前帮孙磊磊查过征信，包括银行那边也都给孙查过，银行最后复查的时候才说不行；孙磊问贷不款问题怎么解决，阿敏称得要麻烦孙先生到烟台那边的银行去注销呆账的卡，这个问题如果不处理，会影响其征信，如果长时间不能处理，贷款放不下，开发商会要求一次性付款等等。宝丽公司质证称：录音中并无反映双方是谁，也无法核实；微信中原告所称的销售人员阿敏并非本公司员工，她是中介代理机构的工作人员，现在已经离职，故无法核实其真实性。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。陈洁、孙磊磊与宝丽公司签订的《认购书》、《中山市商品房买卖合同》及其补充协议是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，为有效合同。按照合同约定，1020000元的商业贷款应于2018年5月19日之前付清，逾期超过90日，出卖人有权解除合同。宝丽公司于2019年6月25日告知陈洁、孙磊磊，告知其无法办理按揭贷款，要求其解决，至宝丽公司书面通知解除合同的2019年9月28日，已满足了合同约定的解除条件。据此，本院确认双方签订的《中山市商品房买卖合同》及其补充协议于2019年9月28日解除。关于违约责任。陈洁、孙磊磊无法按期交付剩余房款，属于违约方。鉴于双方签订的《认购书》、《中山市商品房买卖合同》，既约定有定金条款，又约定有违约金条款，且解除合同对宝丽公司并无重大损失，故本院确定由宝丽公司没收陈洁、孙磊磊所交的定金，超出定金数额的违约金请求，本院不予支持。公民应对自己的征信负责，卖房者帮助买受人查询征信问题，并非其法定义务；买受人因个人征信问题无法办理按揭贷款，又无法用现金支付剩余款项，相应责任应由买受人自己承担。陈洁、孙磊磊关于宝丽公司违约的主张不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认中山市宝丽房地产发展有限公司与陈洁、孙磊磊于2018年10月15日签订的《中山市商品房买卖合同》及补充协议已经解除；二、中山市宝丽房地产发展有限公司于本判决生效之日起七日内向陈洁、孙磊磊返还购房款352000元，并支付利息（其中10200元自2018年4月20日起，250000元自2018年6月3日起，均按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止）；三、陈洁、孙磊磊于本判决生效之日起十日内协助中山市宝丽房地产发展有限公司办理中山市西区翠沙路23号棕榈彩虹花园彩虹豪苑5幢201房的注销预告登记手续；四、驳回陈洁、孙磊磊的其他诉讼请求；五、驳回中山市宝丽房地产发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费8460元，减半收取4230元（陈洁、孙磊磊已预交），由陈洁、孙磊磊负担2230元，由中山市宝丽房地产发展有限公司负担2000元（中山市宝丽房地产发展有限公司负担部分于本判决生效起七日内迳付原告陈洁、孙磊磊，本院不另行收退）。反诉受理费1620元（中山市宝丽房地产发展有限公司已预交），由中山市宝丽房地产发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。                    审    判    员      吴绪源                                                                              二〇一九年十一月十八日                           法  官  助  理      赵  莉                  书    记    员      谭嘉怡