天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2019)津0105民初8938号原告：天津渤海汇银电子商务有限公司，住所地天津市河北区鸿顺里街五马路300号。法定代表人：曾松涛，执行董事。委托诉讼代理人：王英，天津贤达律师事务所律师。被告：天津市盛世开元汽车销售有限公司河北区分公司，住所地天津市河北区鸿顺里街五马路300号一层W06、W07、W08号。负责人：王忠坡，总经理。委托诉讼代理人：白松，公司员工。委托诉讼代理人：孟凡东，公司员工。原告天津渤海汇银电子商务有限公司与被告天津市盛世开元汽车销售有限公司河北区分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津渤海汇银电子商务有限公司的法定代表人曾松涛及委托诉讼代理人王英，被告天津市盛世开元汽车销售有限公司河北区分公司的委托诉讼代理人白松、孟凡东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津渤海汇银电子商务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2019年第四季度物业费64104元，租金264448元；自2018年7月1日起至2019年10月31日止的车位占用费166400元（40个车位）；自2019年11月1日起至2019年12月31日止的车位占用费10400元（20个车位）；2.判令被告向原告支付因欠付租金、物业费的应付违约金10484.84元（暂计至2019年11月26日）；3.诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2016年10月，原告与比亚迪汽车工业有限公司签订《房屋租赁合同》，约定由该公司承租原告位于天津市河北区×××××商品交易展示中心项目一层W06、W07、W08号房屋，2017年1月，原告与该公司及被告签订《合同主体变更协议》，约定由被告取代该公司成为《房屋租赁合同》的承租方。根据合同约定，被告应分别于2018年12月15日、2019年3月15日、2019年6月15日前，向原告分别支付2019年1季度、2季度、3季度的租金及物业费，2019年8月7日，被告在未与原告协商一致的情况下，擅自从应付原告1-3季度的租金物业费中扣除35073元，该行为已构成违约。另依据合同约定，被告应于2019年9月15日前支付2019年10月1日至2019年12月31日期间（即2019年4季度）的租金229375元及物业费64104元，但被告至今未支付，也已构成违约。原告曾于2019年11月12日向被告发出催款函，催促被告支付上述费用，但被告仍未履行，已构成违约，为维护自身合法权益，故诉至法院要求判如所请。天津市盛世开元汽车销售有限公司河北区分公司辩称，依据租赁合同约定，2019年第四季度租金应为229374元，因开票人从原告变为天津市河北区国有资产经营投资管理有限公司，由一般纳税人变为小规模纳税人，导致被告抵税损失35073元，该损失应由原告承担。原告不具有物业服务资质，无权收取物业费。原告对涉案房屋供热不达标，严重影响被告经营。根据合同法规定，债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。被告从未收到过债权转让通知，河北区国有资产经营投资管理有限公司在诉讼中向法院出具的情况说明不具有债权转让通知的效力，因此原告无权向被告主张车位占用费，且合同明确约定原告应向被告提供免费车位。因商铺处于停滞状态，客流量不足，影响被告经营，故被告向原告发出解除合同通知书，双方是在协商解除合同中被告暂未支付第四季度租金，被告不是故意拖欠租金，不应支付违约金。协商解除合同过程中，原告将付租金时间宽限至2019年11月22日，因此被告不存在逾期未付租金问题，不应支付违约金，而且原告主张的违约金数额过高，无计算依据，不应支持。同时租赁合同未约定逾期支付物业费的违约金问题，不应支持。本院经审理认定事实如下：坐落河北区××××权利人系天津市河北区国有资产经营投资管理有限责任公司。2016年5月31日，原告与该公司就河北区××××楼宇签订了《××××广场租赁合同》，原告租赁该楼宇，租期自2016年8月1日起至2031年7月31日止。2016年10月25日，原告与比亚迪汽车工业有限公司就坐落河北区××××商品交易展示中心项目一层W06、W07、W08号房屋签订了《房屋租赁合同》，合同约定由比亚迪汽车工业有限公司租赁该房屋，租期自2016年10月31日起至2021年12月31日止，其中2019年1月1日至2019年3月31日期间租金229375元于2018年12月15日前支付，2019年4月1日至2019年6月30日期间租金229375元于2019年3月15日前支付，2019年7月1日至2019年9月30日期间租金229375元于2019年6月15日前支付，2019年10月1日至2019年12月31日期间租金229375元于2019年9月15日前支付。2017年1月1日至2021年12月31日，租赁房屋月物业管理费为21368元，物业管理费与租金同时支付。比亚迪汽车工业有限公司逾期支付租金的，每逾期一日按日租金的千分之五向原告支付违约金。2017年1月10日，原、被告及比亚迪汽车工业有限公司签订了《合同主体变更三方协议》，约定三方一致同意，从本协议生效日起，被告将取代比亚迪汽车工业有限公司成为原《房屋租赁合同》一方，拥有各种权利和利益，承担各种义务和责任。2017年9月12日，原、被告签订了《租赁合同》之补充协议，约定对租赁期内的车位按月支付场地占用费，于2017年7月1日直至租赁合同期结束，原告提供40个车位场地供被告停放车辆，260元/月/车位，每月费用10400元。同日，双方签订《租赁合同》之补充协议二，约定车位租赁期限调整为2017年7月1日至2020年6月30日。2018年11月27日，原、被告及渤海电子支付有限公司签订了《补充协议》，约定自2018年3月1日至2018年6月30日，被告租赁的车位数量减少为20个，每月使用费为5200元，并一致同意于2018年6月30日解除《租赁合同》之补充协议、《租赁合同》之补充协议二。另查，2019年11月25日，天津市河北区国有资产经营投资管理有限责任公司向本院出具《情况说明》，由原告继续承租包括被告在内的其他几个租户的广场经营，原、被告的租赁合同由原告作为承租主体继续履行合同，关于被告自2018年7月1日至2019年12月31日实际占用天津市河北区国有资产经营投资管理有限责任公司的车位费，天津市河北区国有资产经营投资管理有限责任公司授权原告继续收取。2019年10月31日，被告向原告发出《终止合同通知书》，原告于2019年11月3日收到该通知书。2019年11月12日，原告向被告发出《催款函》，表示因被告提前解约，保证金原告不予退还，另被告应支付尚欠原告水电费、物业费、租赁费、车位费等共计539068元，该款要求被告于2019年11月22日前支付。因被告未能按期支付该款，原告遂向本院提起诉讼，诉讼中，原告认为被告系擅自单方终止合同，属于违约，双方合同还在履行中，并认可2018年7月1日至2019年10月31日被告使用车位数量为30个。同时，2019年12月18日至2019年12月31日天津市河北区国有资产经营投资管理有限责任公司禁止了被告使用20个车位。被告表示原告在合同履行中因开票主体不同存在税费差点即35073元，该款自行从欠付原告2019年1-3季度的租金及物业费中扣除。现原告以诉称为由要求判如所请，被告则以辩称为由表示不同意原告的诉讼请求。上述事实，以当事人陈述及书证为凭，本院予以确认。本院认为，原告与案外人比亚迪汽车工业有限公司就租赁房屋签订的《房屋租赁合同》及原告与比亚迪汽车工业有限公司、被告签订的《合同主体变更三方协议》系各方真实意思表示，内容合法、有效，予以确认。被告承继比亚迪汽车工业有限公司权利义务后，应全面履行《房屋租赁合同》。因被告未按约定向原告支付2019年10月1日至2019年12月31日租金229375元及同期物业费64104元，并自行从欠付原告2019年1-3季度的租金及物业费中扣除35073元，已构成违约，故原告要求被告支付上述费用，予以支持。原、被告就车位占用协议约定在2018年6月30日解除后，被告继续占用车位至今，依照天津市河北区国有资产经营投资管理有限责任公司授权，原告有权比照260元/月/车位标准向被告主张自2018年7月1日起至2019年10月31日止的车位占用费124800元（30个车位）及自2019年11月1日起至2019年12月17日止的车位占用费8146.60元（20个车位）。原告主张违约金10484.84元，因合同约定违约金标准过高，可按每逾期一日以日租金的万分之五酌情向原告支付违约金，即被告以欠付租金229375元为基数，按该标准向原告支付自2019年9月16日至2019年11月26日违约金8257.50元。关于被告主张抵税损失35073元应由原告承担，因该款系被告自行扣除，如存在抵税问题，被告可另行解决。被告主张原告不具有物业服务资质，无权收取物业费，原告对涉案房屋供热不达标，严重影响被告经营问题。因双方已约定原告向被告提供物业服务并收取物业费，合同签订时被告未就服务资质提出异议并在合同履行中曾支付原告物业费，且对供热不达标无证据证明，故该主张不予支持。关于被告主张债权人即天津市河北区国有资产经营投资管理有限责任公司转让权利的，应当通知债务人即被告，未经通知，该转让对债务人不发生效力一节，因天津市河北区国有资产经营投资管理有限责任公司与被告不存在直接合同权利义务关系，故不存在权利转让问题。至于被告提出双方是在协商解除合同中被告暂未支付第四季度租金，被告不是故意拖欠租金，不应支付违约金一事，因被告对该主张无证据证明，故不予支持。被告虽向原告发出《终止合同通知书》且原告收悉，因被告属于恶意违约，故不享有单方解除合同的权利，合同应继续履行。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：一、本判决生效后三日内，被告天津市盛世开元汽车销售有限公司河北区分公司支付原告天津渤海汇银电子商务有限公司2019年10月1日至2019年12月31日租金229375元及物业费64104元；二、本判决生效后三日内，被告天津市盛世开元汽车销售有限公司河北区分公司支付原告天津渤海汇银电子商务有限公司自行扣除的租金及物业费35073元；三、本判决生效后三日内，被告天津市盛世开元汽车销售有限公司河北区分公司支付原告天津渤海汇银电子商务有限公司自2018年7月1日起至2019年10月31日止的车位占用费124800元（30个车位）及自2019年11月1日起至2019年12月17日止的车位占用费8146.60元（20个车位）；四、本判决生效后三日内，被告天津市盛世开元汽车销售有限公司河北区分公司支付原告天津渤海汇银电子商务有限公司自2019年9月16日至2019年11月26日违约金8257.50元；五、驳回原告天津渤海汇银电子商务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4479元、保全费3099.19元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 杨 君二〇二〇年二月十八日书记员 刘鑫培附：本裁判文书适用法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。