重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0110民初1930号原告重庆市东林物业管理有限公司，住所地重庆市綦江区东溪镇二居正街。法定代表人孙莉丽，该公司总经理。委托代理人王凤，重庆市綦江区东溪法律服务所法律工作者。委托代理人邓光先，重庆市綦江区东溪法律服务所法律工作者。被告廖学军，男，生于1964年10月20日，汉族，户籍地重庆市綦江区。原告重庆市东林物业管理有限公司（以下简称东林物业公司）与被告廖学军物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月2日立案受理后，依法由代理审判员黄滟适用小额诉讼程序，于2016年5月25日公开开庭进行了审理，原告东林物业公司的委托代理人王凤、邓光先和被告廖学军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告东林物业公司诉称，原告与被告廖学军于2010年12月31日签订了前期物业管理服务合同。签订合同后，从2014年1月起至2015年2月期间，被告找各种借口拒绝向原告缴纳合同约定的物业管理费及能源公摊费。原告曾向被告进行催收，但被告到今未履行相关义务。现原告根据合同约定要求被告立即支付2014年1月至2015年2月的物业管理费635元、能源公摊费140元，同时按合同约定支付违约金523元，共计1298元。被告廖学军辩称，因为物管公司管理、清洁、绿化等都有问题，公摊面积被私人占用，所以我从2014年起就没有交物管费了，要求物管公司先做到位了我才交物管费。经审理查明，被告廖学军作为东溪镇东发花园C栋1单元4-3号业主与原告东林物业公司签订了前期物业管理合同。双方在该合同中约定原告为合同甲方、被告为合同乙方：“……第二条、在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理（依法应由专业部门负责的除外）；2、物业共用设施、设备的运行、维修、养护和管理（依法应由专业部门负责的除外）；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，甲方或使用人自行将生活垃圾袋装或密闭后清运到物业服务公司指定地点，物业公司定时收取生活垃圾并清运到市政中转站，保障小区清洁处于良好状态；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护等事项的协助管理；7、装饰、装修管理服务；8、物业档案资料管理；9、建筑及其设施在国家规定的保修期内协调开发商、承建商对甲方单元内的墙体、水、电、气、通讯、排污、排水系统等建筑体系进行保修，保修期满后实施有偿服务或协调专业机构或职能部门有偿维护维修。第三条、在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：1、开展社区文化活动，创建小区良好的人文环境；2、重大节日对公共地方进行适当的节日装饰，营造节日气氛。第四条、甲方可委托乙方对其物业的专有部分提供维修、养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。第五条、本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式：1、物业服务费用由甲方按其拥有的物业建筑面积交纳，具体标准为：住宅0.38元/月·平方米、商业1.00元/月·平方米，物业服务费用主要用于以下开支：（1）、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）、物业管理区域清洁卫生费用；（4）、物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）保险费用；（9）法定税费；（10）物业管理企业的利润；……若单元、楼层实际测绘面积与《商品房买卖合同》约定面积有差异的，则以实际测绘面积为依据，从收到测绘部门测绘数据的次月调整物业管理费计费面积，收到测绘部门测绘数据之前的管理费仍按《商品房买卖合同》约定面积收取，已按《商品房买卖合同》约定面积收取的管理费乙方不作退补处理。2、其它费用：……（4）小区公共能源公摊费:小区共用部位、共用设施设备的用水、用电费用等未进入物业服务收费成本，实行独立计量，每月据实向全体业主或物业使用人分摊。第六条、甲方应于开发商签发的《接房通知书》注明的接房日起交纳物业服务费用，如提前接房的，按实际接房日起交纳物业服务费用。甲方已收到《接房通知书》，但因个人原因未按时办理接房手续的，或已办理接房手续但因各种原因尚未入住的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。甲方与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，甲方负连带交纳责任，甲方与物业使用人之间的缴费约定，应及时书面告知乙方。甲方办理接房手续时，一次性向乙方预交6个月的物业服务费用，之后的物业服务费按约交纳，甲方或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务。……第十条、乙方应制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施、设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度。乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方和物业使用人应给予配合。第十一条、乙方可采取规劝、警告、制止、提请有关行政管理部门处理、使用法律手段等必要措施，制止业主、物业使用人违反临时管理规约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。……第十七条、甲方或物业使用人违反本合同第五条、第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费用的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金。……第二十条、服务期限从本物业交付使用之日起至本物业业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。……”。审理中，原告东林物业公司举示其与被告签订的前期物业管理合同、綦江县发展和改革委员会关于对东发花园（一期）物业管理服务收费标准的批复（綦发改价［2010］106号文件），证明前期物业服务合同中约定的住宅0.38元/月·平方米的收费标准是合法的；原告东林物业公司举示其保安和清洁工的考勤记录表、工资表、业主问卷调查（业主问卷调查表中有被告廖学军填写的认为物业服务好的问题调查表）和(2015)綦法民初字第05588号民事判决书（该判决书认定原告为东发花园小区提供了物业服务），证明其为被告提供了物业服务；原告东林物业公司举示重庆东发置业发展有限公司出据的东发花园各业主面积表，证明被告廖学军的住宅面积是119.14平方米，被告对房屋面积无异议。原告称曾多次向被告张贴催收通知，被告拒不交纳相关费用，未交费的时间是从2014年1月起至2015年2月共计14个月，被告对未缴费的时间无异议。现原告起诉要求被告支付物业管理费635元（0.38元/月·平方米×119.14平方米×14个月）、能源公摊费140元（10元/月×14个月）、违约金523元（按滞交金额每日3‰的标准计算）。另庭审中，原告东林物业公司称合同中约定的滞纳金过高，可由人民法院依法予以调低。原告认为该违约金实为滞交费用的资金占有利息，可以按银行的同期贷款利率从立案之日起开始计算。对于被告提出物业服务质量问题，原告陈述其按前期物业管理合同履行了义务，并在生效法律文书中已有认定。小区内的违章建筑原告已依法向有关部门反映，并愿继续配合业主反映或起诉。小区外墙损坏的事情，原告已联系开发商近期处理。因大部分业主未交纳物业服务费，导致2015年2月至9月期间物业服务人员有所减少，服务质量有所下降，但9月过后物管公司引资入注，对物业服务进行整改，为小区安装了监控设备、门禁等提升了物业服务质量。为此，原告对2015年2月至9月期间物业管理服务费原告自愿放弃收取。上述事实，有事人陈述、前期物业管理服务合同、綦发改价［2010］106号文件、重庆东发置业发展有限公司出据的东发花园各业主面积表、(2015)綦法民初字第05588号民事判决书、考勤记录表、工资表、问卷调查表等证据证实，并经庭审质证和本院查证属实，予以认定。本院认为，原告东林物业公司与被告廖学军签订的前期物业管理服务合同依法成立并生效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告举示的证据能够形成证据锁链，证明原告主张被告支付物业费的期间为被告提供了物业服务，故被告应当按照合同约定向原告交纳物业服务费用，且物业服务关系整个小区业主的利益，物业服务费用的收取率也直接影响到该小区的整体物业服务质量，故被告廖学军未交纳原告诉称期间的物业服务费用，不仅对原告构成了违约，也影响了其他业主的利益，原告有权依法要求被告廖学军予以交纳。故对原告要求被告按照合同约定向原告交纳物业服务费的请求，本院予以支持。对于被告辩称物业服务质量问题，其未举示充分证据证明，故被告以该理由作为不交物业费的依据不能成立。对于本案金额，本院结合原告的请求和本案证据依法予以确定，具体为：1、物业服务费为0.38元/月·平方米×119.14平方米×14个月共计633.82元，原告请求635元超过合同约定，对超过合同约定部分本院不予支持，故本院确定物业服务费为633.82元；2、能源公摊费，原告对此未举示充分证据证明，不予支持；3、违约金，合同约定过高，原告要求调低，因被告未交纳物业服务费客观上给原告遭成资金占用损失，故对原告要求被告从2016年3月2日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付资金占用期间的利息的请求，符合法律规定，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告廖学军在本判决生效后五日内支付原告重庆市东林物业管理有限公司2014年1月至2015年2月期间的物业服务费共计633.82元，并从2016年3月2日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率向原告支付资金占用期间利息至付清该款之日止；二、驳回原告重庆市东林物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告廖学军负担（原告东林物业公司已纳25元，由被告在履行上述判决义务时一并支付原告）。本判决是终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应当自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。代理审判员  黄滟二〇一六年五月三十日书 记 员  罗洋