广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初4714号原告：广州莱佛士物业服务有限公司，住所地广东省广州市越秀区建设六马路33号宜安广场2804、2805室。法定代表人：梁顺源，该公司董事长。委托诉讼代理人：周碧红、叶细芳，该公司员工。被告：温年英，女，1955年3月5日出生，汉族，住江西省吉安市永丰县。原告广州莱佛士物业服务有限公司诉被告温年英物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州莱佛士物业服务有限公司的委托诉讼代理人周碧红、叶细芳到庭参加诉讼。被告温年英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告广州莱佛士物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、被告向原告清付拖欠2016年3月至2018年12月的物业管理费9353.4元；二、被告向原告清付拖欠2016年2月至2018年11月的电费分摊578.3元；三、被告向原告清付拖欠2016年2月至2018年11月的水费760.4元；四、被告向原告清付拖欠2016年6月至2016年11月的水费分摊24.8元；五、被告向原告支付按逾期之日起每天千分之一计算违约金，暂算至2019年4月25日为5921.9元（截止至实际支付之日止）；六、本案全部诉讼费由被告负担。事实和理由：被告是位于广州市增城区新塘镇东江大道南88号豪进·山湖珺璟44栋1904房的业主。2013年6月原告与山阳实业房地产开发有限公司签订《豪进·山湖珺璟物业管理委托合同》，约定原告为包括被告所购物业在内的广州市增城区新塘镇东江大道南88号豪进·山湖珺璟商住区提供物业管理服务，并确定住宅物业管理费按每月每平方米2.5元收取；被告所购物业建筑面积为110.04平方米，被告每月应交管理费共计275.1元，每月管理费应在每月15日前交纳。协议签订后，原告依约为被告提供了物业管理服务，但被告未及时支付相关费用及违约金。经原告多次催收无果。为此，诉至法院，望判如所请。被告温年英未答辩。经审理查明：原告系于2003年6月9日经广州市工商行政管理局核准登记的有限责任公司。2014年11月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定“甲方是指房地产开发建设单位或其委托的物业服务企业……前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。本物业名称：豪进山湖珺璟花园……乙方所购房屋基本情况：……座落位置：新塘镇东江大道南88号44栋1904房建筑面积：110.04平方米……第四条物业管理服务费用（不包括房屋共享部位共享设施设备大、中修、更新、改造的费用）1.乙方开始交纳物业管理服务费用及公共分摊费用，从房地产开发建设单位与乙方书面约定的收楼日期为准；或乙方实际接收所购房屋之日之次日起计算，但最迟不能超过房地产开发单位发出收楼通知书或正式公告一个月之内。住宅按建筑面积（最终以房产证建筑面积核算）高层洋房每月每平方米人民币2.5元，五层及八层叠加别墅每月每平方米人民币2.8元……3.乙方每月15日前缴交当月的管理费用和缴交上月的公共分摊费用。……第六条代收代缴收费服务受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费按政府规定标准执行。……第十一条违约责任……4.乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.1%收取违约金，或中止部分或全部物业服务直至其缴清应缴费用。……第十八条本协议自双方签字之日起生效。”。签订《前期物业管理服务协议》当天，被告在《收楼表格》上签名接收涉案房屋。2018年11月11日，增城区新塘镇山湖珺璟花园业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》，约定“……甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就甲方聘请乙方提供物业管理服务订立本合同。……第二条物业服务权益人乙方提供物业服务的权益人为本物业全体业主和物业使用人，……第八条物业服务费用收取及使用……2.甲方同意乙方按如下标准向业主（或物业使用人）收取本物业的物业服务费用：2.1洋房：按建筑面积计算，每月每平方米RMB2.50元（不含公摊水电费）；……3．本物业日常物业服务费用支出包括但不限于如下费用：……3.5不可分摊的公共水（含排污费用）、电费用；……”。审理中，原告陈述以下内容：1.电费是被告自己缴纳的，公摊电费、水费和分摊水费都是由原告代收代缴的；2.违约金的本金只是物业服务费；3.水费是当月交上月的费用；4.原告每月都有电话联系被告催交费用，也曾发律师函给被告；5、原告诉请的物业服务费是就《前期物业管理服务协议》、《物业服务合同》分别主张。水费、水电费分摊是根据《前期物业管理服务协议》主张。本院认为：原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为包括被告在内的涉案居住小区的全体业主提供物业管理服务，由被告按月支付物业服务费及公共分摊费用。对此，原、被告均应按照《前期物业管理服务协议》约定履行各自的义务。后原告与增城区新塘镇山湖珺璟花园业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告为涉案房屋提供物业管理服务，由被告按月支付物业服务费等。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，《物业服务合同》没有违反法律法规的强制性效力性规定，是合法有效的，对被告具有约束力。原告为涉案房屋提供了物业服务，被告作为受益人应按约定交纳物业服务费。现被告未按合同约定支付物业服务费、分摊电费、水费、分摊水费，其行为已构成违约。按照《前期物业管理服务协议》第四条第一点约定，被告开始交纳物业服务费及公共分摊费用的时间以房地产开发建设单位与被告书面约定的收楼日期为准，或被告实际接收所购房屋之日之次日起计算，但最迟不超过房地产开发单位发出收楼通知书或正式公告一个月内；第四条第三点约定，被告应在每月的15日前缴交当月的管理费用和缴交上月的公共分摊费用；第六条约定受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费等代收代缴收费服务，收费按政府规定标准执行。以及按照《物业服务合同》第八条第2点约定，山湖珺璟花园业主委员会同意原告按如下标准向业主（或物业使用人）收取本物业的物业服务费用；第八条第3点约定，本物业日常物业服务费用支出包括但不限于如下费用：不可分摊的公共水（含排污费用）、电费用。从《收楼表格》可知被告的收楼时间为2014年11月23日。原告主张要求被告支付2016年3月至2018年12月期间的物业服务费有事实依据，本院予以支持。经核算，上述期间的物业服务费为9353.4元（110.04平方米×2.5元/平方米/月×34个月）。至于物业服务费的违约金的问题。根据《前期物业管理服务协议》第十一条第四点约定，被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天0.1%收取违约金。故原告主张要求被告支付逾期支付物业服务费的违约金，理据充分，本院予以支持。但根据《物业服务合同》，并未对逾期支付物业服务费的违约责任进行约定。故对于2018年11月11日签订《物业服务合同》后的物业服务费，原告主张被告支付逾期支付物业服务费的违约金，无事实依据，本院不予支持。涉案房屋的每月物业服务费为275.1元（110.04平方米×2.5元/平方米/月），故2016年3月至2018年10月的物业服务费的违约金应以当月物业服务费275.1元为本金，以每日0.1%从每月的16日起计至被告付清物业服务费之日止，违约金总额以8803.2元为限。原告主张被告应缴纳2016年2月至2018年11月的电费分摊578.3元、2016年2月至2018年11月的水费760.4元、2016年6月至2016年11月的水费分摊24.8元，为此原告提供了水电费发票为证，且结合合同对分摊电费、水费、公摊水费的相关约定可见原告依法为涉案小区提供物业服务并代为缴纳了上述分摊电费、水费、分摊水费。被告不到庭应诉答辩且不提交相反证据推翻原告起诉主张的情况下，本院对被告的上述欠费事实予以确认。因此原告主张要求被告支付2016年2月至2018年11月的电费分摊578.3元、2016年2月至2018年11月的水费760.4元、2016年6月至2016年11月的水费分摊24.8元，理据充分，本院予以支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告温年英于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州莱佛士物业服务有限公司支付自2016年3月至2018年12月期间的物业服务费9353.4元；二、被告温年英于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州莱佛士物业服务有限公司支付2016年2月至2018年11月的电费分摊578.3元、2016年2月至2018年11月的水费760.4元、2016年6月至2016年11月的水费分摊24.8元；三、被告温年英于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州莱佛士物业服务有限公司支付2016年3月至2018年10月逾期支付物业服务费的违约金（以每月物业服务费275.1元为本金，按每日0.1%从每月的16日起计至被告温年英付清物业服务费之日止，违约金总额以8803.2元为限）；四、驳回原告广州莱佛士物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费216元，由被告温年英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  顾丽娟人民陪审员  周伟权人民陪审员  赖葵花二〇一九年十一月二十七日书 记 员  赖蓝婷