广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗南法民三初字第939号原告：曾玉兴，住广州市白云区。被告：广州市合富投资有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：黄少波，职务:总经理。委托代理人：颜智鹏，广东金轮律师事务所律师。原告曾玉兴诉被告广州市合富投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾玉兴、被告广州市合富投资有限公司的委托代理人颜智鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾玉兴诉称：2013年3月24日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同》，双方约定被告应于2013年12月31日前将符合合同约定交楼条件的房屋交付给原告使用，但至今涉案房屋仍未通燃气，不符合交付条件。逾期每日按照总房款以0.05%的标准计付违约金等。故起诉要求判令：1、被告向原告支付2014年1月1日起至涉案房屋通燃气之日止的延迟交楼违约金（违约金按总房价款465826元的每日0.05%的标准计算）；2、本案的受理费由被告承担。被告广州市合富投资有限公司辩称：被告认为逾期交楼的违约责任应当由原告自行承担，因为被告在取得竣工验收备案表后就已经通知原告收楼，而原告未来收楼，迟延交楼的责任应该由原告自行承担。经审理查明：被告是广州市南沙创鸿嘉园的开发商，于2012年8月1日领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2013年3月24日，原告曾玉兴（为乙方）与被告广州市合富投资有限公司（为甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，其中约定：“甲方以出让方式取得位于广州市南沙区金洲管理区祈福酒店南侧编号为440115001205A0508的地块的土地使用权，面积25248平方米，规划用途为商业金融用地、二类居住用地。乙方向甲方购买广州市南沙创鸿嘉园自编6栋1411房（建筑面积49.66平方米），该商品房的用途为办公，层高为4.5米，该商品房户型结构为1房0厨1卫，封闭式阳台0个，非封闭式阳台1个。总金额为465826元，乙方须在2013年3月24日支付首期款235826元，剩余房款230000元在该日前申请办理银行按揭手续。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2013年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方如未能按本合同规定的期限交房的，逾期超过90日的，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金。乙方在收到甲方按其提供的通讯地址、联系方式发出的该商品房交付使用通知书之日起7天内仍未办理收楼手续的，则视为甲方已实际将该商品房交付乙方使用。乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。该商品房仅作办公用途使用，乙方不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。附件六装饰、设备标准约定：燃气：每户设独立煤气分表，预留煤气管道接口（用户需自行报装开通）等”。原告已向被告付清全部购房款465826元。2013年10月9日，被告开发的创鸿南沙一品一期永久用水报装工程验收合格。2014年1月3日，广州市番禺区邮政局确认南沙创鸿嘉园1－7号楼符合通邮条件。2014年6月30日，被告与广州供电局有限公司就涉案楼宇签订《高压供用电合同》，约定涉案楼宇的用电类别为居民用电。2014年7月1日，涉案房屋楼宇所在地块通过供电部门受电工程竣工检验。2014年8月1日，被告就其开发建设的上述楼宇取得《竣工验收备案表》。被告为证明涉案房产具备通燃气条件，在庭审中向本院提交了广州南沙发展燃气有限公司客户服务部于2013年12月31日出具《证明》，证明南沙创鸿一品住宅小区（869户）燃气安装工程已完工，具备通气条件。原告为证明涉案房产不具备通燃气的条件，在庭审中向本院提交了广州南沙发展燃气有限公司客户服务部于2015年4月15日出具的《关于创鸿嘉园6栋部分公寓不能开通管道燃气的告知书》，告知创鸿嘉园小区物业公司及6栋公寓业主，2014年12月25日，该司人员对6栋公寓进行了复查，发现6栋公寓部分房间存在下述问题，在未完成整改前不可以接受管道燃气报装。（1）1、7、8、9、10、11、12、13、14号房燃气立管未按施工图进行施工；（2）厨房位于公寓中央，未与起居室进行有效隔离，违反了《城镇燃气设计规范》（GB50028）第10.4.4条的规定。为查明涉案房产是否具备通燃气条件，本院于2015年12月8日向广州南沙发展燃气有限公司制作调查笔录一份，于2016年1月7日向广州南沙发展燃气有限公司和广州南沙开发区国土资源和规划局发函调查涉案楼盘的管道燃气的安装报建情况。广州南沙发展燃气有限公司在调查笔录中表示因对涉案小区以抽查形式验收合格后于2013年12月31日向被告出具《证明》，在该司工作人员于2014年12月25日上门为6栋公寓用户办理燃气报装时发现部分公寓不符合通燃气条件，故于2015年4月15日出具《关于创鸿嘉园6栋部分公寓不能开通管道燃气的告知书》。广州南沙发展燃气有限公司于2016年2月1日回复函称：“……创鸿嘉园自编6栋为商业公寓（毛坯房），燃气安装工程由开发商自建。现将该楼栋能否具备通燃气条件的相关问题说明如下：一、创鸿嘉园自编6栋燃气设施存在的问题。1.所有户型均未对户内燃气表至用气设备终端的燃气管道进行设计；2.1号房、7号房燃气立管与竣工图不符；3.8号房至14号房燃气立管与竣工图不符，且原设计厨房位于房间中央，与生活起居室无实体墙分隔，若按原预留位置设立厨房，根据《燃气设计规范》（GB50028-2006），厨房内不符合使用燃气的条件。二、满足通气点火的条件。1.完善户内燃气表至用气设备终端的燃气管设计图纸，并按图完成施工；2.燃气立管等须案图施工，与竣工图一致。3.户内用气条件须符合《燃气设计规范》（GB50028-2006）规定。对于厨房与生活起居室无实体墙分隔的户型，须按《燃气设计规范》（GB50028-2006）规定对厨房与起居室进行有效隔离且设有通风窗户等。如存在其他因装修改变房屋结构造成不符合《燃气设计规范》（GB50028-2006）规定的房屋，也须按规范进行整改后方能通气点火”。广州南沙开发区国土资源和规划局于2016年2月5日作出穗南开国规[2016]148号《关于查询广州市南沙区南沙创鸿嘉园用地规划用途的复函》，函称：“一、经查，该该地块已取得《建设用地规划许可证》（穗规南地证[2010]54号），用地性质为商业金融业用地、二类居住用地。二、小区内管道燃气的安装报建按照广州市的相关规定可免于办理规划许可手续，因此其管道燃气并未向我局申请报建。”经质证，原告与被告对两份复函及调查笔录的真实性、合法性和关联性均确认，原告认为涉案房产没有具备通燃气的条件。被告认为南沙创鸿嘉园小区已经在2013年11月取得了通燃气的工程手续，涉案房产为办公用途，并未设定厨房与起居室，燃气并非必然交房条件；被告已铺设燃气管道至燃气分表前，涉案房产为毛坯交房，燃气分表后的管道应由原告装修时铺设。双方在庭审中确认涉案房产的实际构造与双方在《广州市商品房买卖合同》中附件一中《房地产平面层图》的构造一致。《房地产平面层图》中涉案房产的构造分为茶水间、单元式办公、封闭阳台。双方在庭审中确认涉案房产天花板装有消防喷水灭火设施两个，涉案房产属于毛坯交房，阳台有燃气分表一个，预留管道接口。原告在庭审中确认已于2014年8月10日收到被告发出的《南沙·创鸿嘉园交付使用通知书》，通知原告于2014年8月16日前往南沙·创鸿嘉园物业服务中心办理收楼手续。被告于2015年5月21日向原告发出《南沙·创鸿嘉园收楼催告书》。原告至今未办理收楼手续。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。被告未能按照合同约定的期限交楼，其行为已构成违约，应按合同约定计付逾期交楼违约金给原告。虽然依据合同约定被告交房时涉案房产应当满足供气条件，并取得了公共服务单位出具的永久供气的证明文件，但根据广州南沙开发区国土资源和规划局穗南开国规[2016]148号复函可知，涉案楼宇管道燃气未申请报建；同时广州南沙发展燃气有限公司复函亦明确表明涉案楼宇均未对户内燃气表至用气设备终端的燃气管道进行设计，涉案房产茶水间与办公区域无实体墙分隔，不符合使用燃气的条件。由此可知涉案房产目前客观上并不具备供气的条件，而原告以目前客观上无法实现的条件作为计算逾期交楼违约金的截止时间有失妥当，本院不予支持。原告可就被告不能履行涉案合同中关于供气条款的约定，可另行主张权利。涉案楼宇在2014年8月1日取得《竣工验收备案表》，并在该日前已取得永久供水、供电、通邮的证明文件。原告于2014年8月10日收到被告发出的收楼通知书，通知原告于2014年8月16日办理收楼手续，故延迟交楼违约金计至2014年8月16日止为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：被告广州市合富投资有限公司向原告曾玉兴支付从2014年1月1日起至2014年8月16日止的延迟交楼违约金，违约金按已付房价款465826元的每日万分之五的标准计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3394元，由被告广州市合富投资有限公司负担1128元，由原告曾玉兴负担2266元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陈 健代理审判员  邓小春代理审判员  王 健二〇一六年三月三十一日书 记 员  梁凤茵冯伟东