上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初40565号原告(案外人)：上海伦芭曼酒店管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：李丰，总经理。委托诉讼代理人：杨小青，上海市汇业律师事务所律师。原告(案外人)：上海飞泰投资管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：杨子顺，总经理。委托诉讼代理人：高圳南，上海劲力律师事务所律师。被告(申请执行人)：平安银行股份有限公司上海分行，住所地中国(上海)自由贸易试验区陆家嘴环路XXX号XXX层。负责人：冷培栋，行长。委托诉讼代理人：陆海宏。第三人(被执行人)：上海新动源科技集团有限公司，住所地上海市嘉定区南翔镇沪宜公路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：郑文光，总经理。原告上海伦芭曼酒店管理有限公司(以下简称为“伦芭曼酒店”)、上海飞泰投资管理有限公司(以下简称为“飞泰投资公司”)诉被告平安银行股份有限公司上海分行(以下简称为“平安银行上海分行”)、第三人上海新动源科技集团有限公司(以下简称为“新动源科技公司”)案外人执行异议之诉一案，本院于2017年5月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告伦芭曼酒店的委托诉讼代理人杨小青、飞泰投资公司的委托诉讼代理人高圳南以及被告平安银行上海分行的委托诉讼代理人陆海宏均到庭参加诉讼。第三人新动源科技公司经本院合法传唤,无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告上海伦芭曼酒店管理有限公司、上海飞泰投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求判令(2015)浦执字第21150号案件就上海市普陀区远景路XXX弄XXX号XXX层及97弄7号、12号2层房屋(以下简称“系争房屋”)负担两原告的共同租赁权进行拍卖；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年8月18日，法院在系争房屋张贴了(2015)浦执字第21150号拍卖公告，并责令要求原告于十五日内迁出该房屋。后两原告对此提出异议，但法院均予以裁定驳回。据此，两原告现提出执行异议之诉，要求法院负担租赁拍卖系争房屋。具体理由如下：一、两原告是本案的适格原告,是涉案房屋的实际承租人。根据《商铺租赁合同》及补充协议、转租协议、租金支付凭证、徐君的证人证言均可以证明,两原告是涉案商铺的实际承租人，《商铺租赁合同》是徐君代两原告公司签订的。理由分述如下：1、《商铺租赁合同》载明的承租人徐君为原告伦芭曼酒店的两发起人之一,同时也是原告飞泰投资公司的工作人员,合同目的是为供后续设立伦芭曼酒店作经营住所地使用和飞泰公司日常经营使用。伦芭曼酒店和飞泰投资公司是该合同实际的签订方,是实际的承租人。2013年9月4日,徐君代表两原告公司与新动源科技公司签订了《商铺租赁合同》,承租了系争房屋,租赁期限自2013年9月4日起至2023年9月3日止,租金按年支付,每年2月1日前支付,合同约定的租赁用途为作为徐君方酒店公寓等其他商业用途。合同签订后,两原告公司按照双方约定按时缴纳房租,2014年10月14日,伦芭曼酒店成立,徐君、徐忠平各占股50%,徐忠平是伦芭曼酒店的法定代表人。系争房屋为伦芭曼酒店住所地,公司成立后为实际使用系争房屋,伦芭曼酒店也以公司名义与上海异慧装饰设计工程有限公司签订了编号为XXXXXXXX的装修合同，对远景路XXX弄XXX号房屋进行装修,伦芭曼酒店也按照该合同向上海异慧支付了人民币910,800元的装修款。此外,在征得新动源科技公司同意后,两原告公司以飞泰投资公司的名义将部分商铺转租给普陀区工商局,租赁期限到2023年9月3日,具体出租部位是一层的102.35平方米,以及二层的500平方米。按照普陀区工商局的要求，两原告公司以飞泰投资公司的名义与上海光夏玻璃装潢有限公司签订施工合同对系争房屋进行装修,供普陀区工商局办公使用,装修总费用550,000元。2、根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条：发起人为设立公司以自己名义对外签订合同,合同相对人请求该发起人承担合同责任的,人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认,或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务,合同相对人请求公司承担合同责任的,人民法院应予支持。根据最高法该条解释,当发起人为设立公司以自己名义对外签订合同,或当公司成立后已经实际享有合同权利,公司虽不是合同载明的当事人,但应当视为合同当事人,与合同载明的当事人享受同样的权利,承担同样的义务。在本案中,虽然2013年9月4日签订的商铺租赁合同载明的当事人为徐君,但此合同是徐君为设立伦芭曼酒店以自己名义而签,徐君租赁该房屋的初衷也是为了供后续设立伦芭曼酒店作经营住所地使用,公司实际经营范围也与合同中载明的租赁用途相吻合,公司为使用该房屋也花费了大量的时间和资金对系争房屋进行了装修。伦芭曼酒店虽然不是2013年9月4日商铺租赁合同载明的当事人,但是实际占有使用系争房屋,应当视为合同当事人,与合同载明的当事人享受同样的权利,承担同样的义务。此外,徐君作为飞泰投资公司的员工,受公司法定代表人所托,代为签订与新动源科技公司的商铺租赁合同,而且普陀工商局的转租协议中,新能源科技公司也确认飞泰投资公司是房屋的承租人之一。3、商铺租赁合同的实际签订方是新动源科技公司和两原告,徐君只是代两原告公司签订系争房屋租金,实际是由两原告公司支付的,两原告公司是涉案房屋的实际占有使用人。迄今为止,两原告公司共向新动源科技公司支付租赁款项人民币4,733,090元,这些租金均有新动源科技公司出某的收条为证,收条上明确写明是租金,部分转账凭证上也有备注租金。除租金支付凭证外,原告还提供了水、电、煤气费发票以及物业出某的证明现场照片等证据足以证明两原告公司与被告公司之间的租赁合同真实有效,且已实际履行。二、两原告公司的商铺租赁合同是在被告平安银行办理贷款抵押登记之前。系争的商铺租赁合同是2013年9月4日签订的,在银行办理抵押登记2014年12月25日之前。根据相关法律规定,两原告公司可以在租赁期限内继续占有使用上述房屋。三、被告平安银行上海分行的抵押权登记程序存在瑕疵,应当承担由此产生的一切后果。本案中，银行办理抵押登记时是在两原告与第三人新动源科技公司签订租赁合同时间之后。被告平安银行上海分行在执行听证会上提交了一份徐君签字的《承诺函》,承诺银行处置抵押房产的时候,视为租赁合同自动解除或自动终止,后经两原告公司与徐君本人核实,证明上述《承诺函》存在虚假行为,并向法院提出了书面的笔迹鉴定申请,但是一直未予回应。本案中,被告平安银行上海分行未将该《承诺函》作为证据提交,但是原告认为该份《承诺函》充分表明平安银行在办理抵押登记的时候已经知道系争房屋已经出租给原告公司使用。但是，被告平安银行上海分行却没有向承租人了解房屋出租相关情况，就发放贷款。银行明显存在恶意,应当承担可能产生的一切后果。综上所述,两原告公司是系争房屋的实际承租人,与新动源科技公司签订的《商铺租赁合同》是在被告平安银行办理抵押贷款登记之前,故根据相关法律规定可以对抗抵押权人,请求法院支持原告诉请。被告平安银行上海分行辩称，不同意原告的所有诉请，并据此要求全部判令驳回。具体理由如下：一、被告对原告提供的《商铺租赁合同补充协议》证据真实性存疑。因为该份协议与其在(2017)沪0115执异322号执行听证审查中提供的一份《商铺租赁合同补充协议》(签署日期为2015年1月15日)除了落款日期不同外(落款日期处有更改痕迹)，其余书写与格式一模一样。同时，根据原告申请的证人徐君的证人证言，其在陈述签署该份补充协议的日期时叙述混乱，前后描述所差时间较大。另根据该份补充协议，第三人系因着急筹措资金，故要求承租人以一次性付款的方式给与租金优惠。但在租金较原约定下调近40%的情况下，320万元租金中有281万元却是从2016年1月8日到2016年7月6日分多笔才支付完毕，故无论是支付期限还是支付方式，都与补充协议约定的不符，也明显不合常理；二、被告认为即使法院认定《商铺租赁合同补充协议》是真实的，也应认定为一份新的租赁协议。因为该份租赁协议对原租赁合同的内容、合同主体、租金的金额、支付方式、租赁期限等都作了实质性的变更，故该份补充协议实质上是一份新的租赁协议。同时，该份新的租赁协议是在被告设立抵押权之后，该租赁关系依法不得对抗已登记的抵押权；三、原告主张其系房屋的实际承租人，租赁合同的签订时间在被告设定抵押之前，且租赁合同的承租人徐君是伦芭曼酒店的股东和飞泰投资管理公司的实际控制人，两家公司系存在公司混同的情形下，由徐君代表两家公司与抵押人签订租赁合同，但未提供相关证据予以证明，故被告对徐君是代表两家公司签订租赁合同的说法不予认可。同时，商铺租赁补充协议签订的时候，两原告均已设立，故无需授权徐君签订租赁合同；四、在实际发放贷款时，第三人新动源科技公司向被告提交过租赁合同，也委托第三方评估公司入室评估。据此，被告已经尽到审慎调查义务，并不存在原告所主张的抵押登记程序瑕疵之事实。原告在未取得转租权的情况下将系争房屋对外出租，其本身应承担不利后果；5、就系争房屋的占有使用事实，原告也未能完整的提交占用使用的依据。其中，装修合同没有落款日期，也未签有房屋交接书。且从合同关系上，两原告根本不是租赁合同的合同当事人，未与徐君或者新动源发生过任何租赁的合同关系。第三人新动源科技公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告双方确认的《租赁协议》、2013年9月至2016年7月期间的房租收据、收款发票及转账记录、上海市房地产登记簿、伦芭曼酒店的餐饮许可证及公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、系争房屋实际使用证明及现场照片、水电煤费及物业费发票、伦芭曼酒店的工商登记信息、装修合同及装修费用的支付记录、电费、物业费、水费的支付记录、中国工商银行对账单、(2017)沪0115执异322号执行裁定书、《房地产抵押估价报告》、证人叶志华证人证言证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、《商铺租赁合同》证据，鉴于该份证据系在原合同的复印件上加盖公章和手印所形成，且经本院释明后，原告仍无法提供合同原件予以核对，故根据法律规定，本院认定该份证据为复印件，不能单独作为认定租赁事实的依据。关于原告主张其所提供的合同证据虽为复印件，但已经租赁双方重新盖章确认，故应视为合同原件。本院认为，根据民事诉讼证据规则，无法与原件核对的复印件之所以不能作为单独认定案件事实的证据，系因该复印件无法与原件相互印证，以致无法排除复印件存有更改之可能，从而导致其丧失单独的证据证明力。现虽原合同双方在合同复印件落款处再次盖章，但签订合同时第三人公司的委托代理人顾谅谅并未签字确认，故仅有公司公章亦无法视为系合同双方对合同复印件的重新确认行为。鉴于合同原件缺失，且合同复印件上就转租条款存有两处更改，故本院不予采纳原告对该份证据的举证意见，并认定其无法产生与原件核对一致的证明效力。2、《商铺租赁合同补充协议》证据，虽原告提供原件予以核对，但鉴于该份证据载明的落款时间为2016年1月15日，与原告在执行异议阶段和本案立案时所提供的补充协议载明的落款时间2015年1月15日并不一致，且存有明显的字迹涂改，故本院不予认可该份证据的真实性，并据此不予确认其证明力。3、顾谅谅的委托书及定金收据、上海市增值税普通发票证据，因原告无法提供该份证据原件予以核对，故根据法律规定，本院认定该份证据不能单独作为其主张案件事实的依据。4、被告平安银行上海分行提供的《商铺租赁合同》证据，因被告无法提供该份证据原件予以核对，故根据法律规定，本院认定该份证据不能单独作为其所主张租赁事实的依据。5、两份《承诺函》证据。鉴于被告已提供证据原件予以核对，原告虽对此不予认可，但亦未提供反证证据予以佐证证明，故本院依法确认该份证据的真实性。6、证人徐君的证人证言。根据法律规定，与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出某的证言，不能单独作为认定案件事实的依据。鉴于原告自述徐君与两原告公司的原股东及原法定代表人徐忠平有亲属关系，且其亦为伦芭曼酒店的股东，故与本案原告存有一定的利害关系。据此，仅凭该份证人证言不能单独作为认定案件事实的证据。同时，徐君到庭陈述其与第三人公司仅在2016年签订过一份租赁合同补充协议，从未修改过协议上载明的落款时间，涂改字迹为其个人笔误所致。因原告曾向本院提供过落款时间为2015年1月15日的补充协议，此明显与其上述陈述相悖，故本院不予确认其陈述补充协议事实的真实性。综上，鉴于证人徐君存有虚假陈述本案系争租赁事实之情形，且其证言系属对与其有利害关系的原告伦芭曼酒店有利的证言，故本院依法认定其所做证人证言的证明力小于其他一般证人证言。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：一、本案执行依据情况：2015年4月9日，平安银行上海分行向本院申请诉前财产保全，要求依法冻结上海新动源科技集团有限公司、上海久诚实业有限公司、郑巨武、陈通燕、李立虎、戴丽梅的银行存款人民币70,000,000元或查封、扣押其相应价值财产。同日，本院作出(2015)浦民保字第395号民事裁定书，裁定冻结上海新动源科技集团有限公司、上海久诚实业有限公司、郑巨武、陈通燕、李立虎、戴丽梅的银行存款人民币70,000,000元或查封、扣押其相应价值财产。2015年4月13日，本院依法查封新动源科技公司名下位于上海市远景路XXX弄XXX号、11号、12号房屋，查封案号为(2015)浦民保字第395号，查封期限自2015年4月13日至2021年4月12日。后平安银行上海分行向本院起诉上海新动源科技集团有限公司、上海久诚实业有限公司、郑巨武、陈通燕、李立虎、戴丽梅。2015年9月23日，本院依法作出(2015)浦民六(商)初字第9372号民事调解书，确认如下：“一、原告平安银行股份有限公司上海分行与被告上海科祺工业调速有限公司、上海新动源科技集团有限公司、郑巨武、陈通燕一致确认截至2015年6月1日，被告上海科祺工业调速有限公司积欠原告借款本金人民币20,000,000元、借款利息291,200元，被告上海科祺工业调速有限公司还应支付自2015年6月2日至2015年6月20日的利息及复利(按中国人民银行相关规定及本案合同约定利率加收50%计算，以原告平安银行股份有限公司上海分行提供的对账单为准)以及自2015年6月21日起至实际清偿日止的逾期利息(按中国人民银行相关规定及本案合同约定利率加收50%计算，以原告平安银行股份有限公司上海分行提供的对账单为准)；上述欠款被告上海科祺工业调速有限公司应按如下方式偿还：于2015年9月25日前清偿全部本金、利息、复利及逾期利息；二、案件受理费143,256元，减半收取计71,628元，由被告上海科祺工业调速有限公司负担，原告平安银行股份有限公司上海分行先行垫付，被告上海科祺工业调速有限公司应于2015年9月25日前将该款直接支付给原告平安银行股份有限公司上海分行；三、若被告上海科祺工业调速有限公司未能按期履行上述第一、二项的付款义务，原告平安银行股份有限公司上海分行可以与被告上海新动源科技集团有限公司协议，以位于上海市普陀区远景路XXX弄XXX号XXX层及7号、12号2层的房产作为抵押物折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高债权限额33,120,000元范围内优先受偿，上述抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过最高债权限额的部分归被告上海新动源科技集团有限公司所有，不足部分由被告上海科祺工业调速有限公司继续清偿；四、被告上海新动源科技集团有限公司、郑巨武、陈通燕应对被告上海科祺工业调速有限公司上述第一、第二项付款义务承担连带清偿责任；五、被告上海科祺工业调速有限公司对上述第一、第二项付款义务有任何一期未按约履行，原告平安银行股份有限公司上海分行有权就上述第一、第二项所载全部到期及未到期付款义务向法院申请强制执行；六、双方别无其他争执。”2015年10月29日，平安银行上海分行申请强制执行，执行案号为(2015)浦执字第21150号。2016年8月15日，本院出某(2015)浦执字第21150号执行裁定书，裁定拍卖系争房屋。2016年8月18日，本院张贴(2015)浦执字第21150号拍卖公告，责令被执行人新动源科技公司以及占有系争房屋的案外人自公告之日起十五日内迁出系争房屋，并告知相关异议权利。后原告伦芭曼酒店作为案外人向本院提出书面异议，申请要求负担其租赁权拍卖系争房屋。2017年5月11日，本院依法作出(2017)沪0115执异322号执行裁定书，裁定驳回伦芭曼酒店的异议请求。2017年5月22日，伦芭曼酒店签收该份执行裁定书。2017年5月31日，伦芭曼酒店不服执行裁定向本院提起执行异议之诉。本案审理中，因飞泰投资公司主张与伦芭曼酒店就系争房屋共同享有同一租赁权，故本院依法准许其追加飞泰投资公司为本案共同原告。二、两原告公司主张共同租赁权情况：1、房屋租赁合同签订情况：庭审中，原告向本院提供《商铺租赁合同》复印件一份，载明第三人新动源科技公司作为出租方(合同中称之为“甲方”)与证人徐君(合同中称之为“乙方”)作为承租方于2013年9月4日签订《商铺租赁合同》，约定自2013年9月4日起至2023年9月3日期间承租第三人所有的系争房屋。同时，根据该份租赁合同约定，系争房屋每月租金为58,965元，付款方式为支票、现金、汇款支付。乙方应当在签合同当天支付定金57,000元，剩余金额768,510元在2013年9月13日之前付清。房屋租金三年不变，自2016年9月4日起，双方同意对租金标准进行调整，具体细节由双方根据当时的具体情况协商确定，双方同意租金调整幅度一楼每年递增为5%；二楼每年递增为3%。租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应当向乙方支付贰个月的租金作为赔偿。另双方达成如下补充条款：上海新动源科技集团有限公司。交通银行上海分行营业部账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX56。2014年12月9日，第三人新动源科技公司向平安银行上海分行出某《承诺函》，载明系争房屋于2013年9月4日出租给证人徐君，租期为10年，且承诺承租人在平安银行上海分行处置抵押房产时放弃优先购买权，则视同公司与承租人之间的租赁关系结束，公司愿意提前解除与承租人签订的租赁合同，并保证不以任何理由阻碍银行对抵押物的处置。另查明，根据原告提供的2016年1月15日签订的《商铺租赁合同补充协议》证据载明，系争房屋出租方为第三人新动源科技公司，承租方为徐君。2、房屋租金支付情况：2013年8月29日、9月4日，案外人顾谅谅出某《房屋定金收据》两份，分别载明出租方顾谅谅收到承租方徐忠所支付的定金7,000元和57,000元。2013年9月至2016年7月期间，证人叶志华、案外人徐忠平分别向新动源科技公司以及郑文光转账钱款。其中，部分单据备注钱款性质为系争房屋房租。但新动源科技公司出某的收据、收条则均载明其系收到证人徐君承租系争房屋的租金。庭审中，经原、被告双方确认飞泰投资公司于2015年2月11日、2016年1月30日以银行支票形式分别支付系争房屋租金365,000元和370,000元。3、房屋租赁使用情况：2014年5月，飞泰投资公司作为出租方(合同中称为“甲方”)与上海市工商行政管理局普陀分局作为承租方(合同中称之为“乙方”)以及上海新动源科技公司作为见证方于2014年5月签订《租赁协议》，约定甲方自2014年6月4日起至2023年9月3日期间承租第三人所有的系争房屋。根据该份协议载明，丙方已于2013年9月4日将房屋出租给甲方，租期从2013年9月4日至2023年9月3日止。租赁合同复印件见本协议附件(一)，丙方同意甲方在租赁期内将房屋部分转租给乙方，并作为本协议的见证方，与甲方共同在本协议上签字确认，保证出租的房屋没有权属纠纷。租赁期间，丙方如需抵押该房屋，应当书面告知乙方，并向乙方承诺该房屋抵押后当事人协议以折价、变卖方式处分该房屋前30日书面征询乙方购买该房屋的意见，并且处分该房屋须按照国家的有关规定办理。该合同附件一为甲、丙双方签订的房屋租赁合同复印件。庭审中，本院告知原告提供该合同附件一中提及的房屋租赁合同，但原告表示该合同即为证人徐君和第三人新动源科技公司于2013年9月4日签订的《商铺租赁合同》。另查明，系争房屋自2016至2018年期间的电费缴费单据上载明的用户户名为第三人新动源科技公司。原告公司提供的物业费收费单据仅载明了系争房屋室号，并未载明两原告公司为实际缴款单位。三、系争房屋产权及权利限制情况：系争房屋产权人均为第三人新动源科技公司。2014年12月12日，平安银行上海分行在系争房屋设立了最高债权限额为3,312万元的最高额抵押。2015年3月27日，江苏省南通市中级人民法院对系争房屋采取了正式查封，查封期限自2015年3月27日至2021年3月26日。2016年6月13日，江苏省南通市中级人民法院向本院出某《关于移送被执行人上海新动源科技集团有限公司、李立虎名下房产处置权的函》，同意将系争房屋处置权移交至本院。四、两原告公司情况：伦芭曼酒店于2014年10月14日设立登记，注册资本为1,000万元。公司设立时股东为徐忠平和徐君，法定代表人为徐忠平。2018年6月25日，股东变更登记为徐君和李丰，法定代表人亦变更为李丰。飞泰投资公司于2010年12月17日设立登记，注册资本为50万元。现公司股东为杨子顺和李庆君，法定代表人为杨子顺。徐忠平亦曾为该公司股东。本院认为，根据案件查明事实以及原、被告双方庭审意见，本院归纳本案争议焦点如下：1、两原告公司之间是否存在人格混同情形，并据此可就系争房屋主张共同租赁权？2、依据《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》，两原告公司是否就系争房屋享有共同租赁权？关于争议焦点一，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，截至庭审辩论阶段结束时，两原告公司仍未提供任何证据证明双方之间存在人格混同的情形。虽根据工商登记信息显示，徐忠平曾同时为两原告公司的股东，但因公司系具有独立民事主体资格的企业法人，其股东仅以认缴的出资额为限对公司承担责任。故即使两原告公司股东系属一人，但据此也无法推定产生否定公司人格以及公司之间人格混同的法律效力。有鉴于此，本院依法不予确认两原告公司之间存有人格混同的情形，两原告公司以此为由就系争房屋主张共同租赁权，本院亦不予支持。关于争议焦点二，根据法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。本案中，两原告公司系根据《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》对系争房屋主张租赁期限为20年的租赁权。但鉴于《商铺租赁合同补充协议》证据真实性存疑，故本院已依法不予认定该份证据的证明效力(此在证据认定部分已陈述具体理由，此处不再赘述)。而就《商铺租赁合同》而言，因签订合同以及合同载明的租赁主体均为证人陈君和第三人新动源科技公司，故根据合同相对性的原则，该《商铺租赁合同》对两原告公司并不产生法律约束力，两原告公司亦不得以此为依据就系争房屋主张共同租赁权。本案中，两原告公司分别针对其诉请提出了相应的事实与法律主张。经审理，本院认为上述主张均欠缺事实与法律依据，故依法不予确认。现就具体理由逐一分析如下：1、飞泰投资公司认为，证人徐君系公司工作人员，其系代理公司与第三人新动源科技公司签订房屋租赁合同。根据法律规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，证人徐君系以自己的名义对外签订房屋租赁合同，但飞泰投资公司并未提供任何证据证明其当时系公司的工作人员，与公司之间存在委托代理关系，且也未进一步举证证明第三人新动源科技公司在签订合同时明确知悉前述双方之间存在委托代理事宜。故现鉴于仅有徐君的证人证言尚不能单独作为认定案件事实的证据，在并无其他证据予以佐证的情况下，本院依法不予确认飞泰投资公司上述事实主张。另虽新动源科技公司于2014年5月签订转租协议时，曾向上海市工商行政管理局普陀分局确认其已于2013年9月4日将系争房屋出租给飞泰投资公司。但根据该份协议载明内容，为证明上述房屋租赁事实，新动源科技公司在合同签订时曾向上海市工商行政管理局普陀分局提供了相应的租赁合同予以核对。现该公司表示该份租赁合同即为徐君和第三人新动源科技公司于2013年9月4日签订的商铺租赁合同，并已经上海市工商行政管理局普陀分局予以确认，可以证明徐君与其之间存在委托代理关系。本院认为，转租协议在协议“出租房屋情况”部分载明系争房屋产权及租赁情况，系属合同主体对出租房屋状况的确认陈述，仍应以相应的事实为依据。若现有证据无法证明协议中的陈述属实，亦不能以此认定案件事实。鉴于飞泰投资公司至今仍无法提供证据证明其与徐君之间存在委托代理关系，且新动源科技公司于2014年12月9日向平安银行上海分行出某的承诺函中亦曾载明，其确认系争房屋的承租人仍为证人徐君，故本院依法亦不予确认飞泰投资公司上述事实主张。2、伦芭曼酒店认为，徐君系作为公司发起人为设立公司而与新动源科技公司签订商铺租赁合同，故依法应当享有合同约定的租赁权。根据法律规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。首先，根据合同法原理，发起人为设立公司以自己名义对外订立的合同，原则上应当坚持合同的相对性和名义主义原则。但公司成立后确认了该合同或者公司已经实际成为合同主体，而且合同相对人也起诉要求公司承担责任的，法律规定可以突破合同相对性原则，赋予合同相对人选择合同责任承担主体的权利。但上述法律条文并未赋予公司也可享有此种突破合同相对性的选择权，故伦芭曼酒店该项主张欠缺法律依据。其次，鉴于本案两原告公司诉请根据的是同一份商铺租赁合同，并主张共同享有共同合同权利，即实际共同占有系争房屋。且徐君亦自述其在伦芭蔓酒店设立之后，仍以自己名义对外签订了商铺租赁合同补充协议。此均与伦芭蔓酒店所主张的商铺租赁合同系徐君作为公司发起人，以设立酒店为目的而签订之事实无法相互印证。据此，伦芭曼酒店该项主张亦欠缺事实依据。3、两原告公司认为其实际占有系争房屋，并支付租金，故应视为房屋租赁合同的当事人。本案中，两原告公司提供了租金支付凭证、转租协议、公用事业费单据证据证明其上述事实主张。但根据第三人新动源科技公司出某的收条却载明，该公司确认收到的房屋租金系为证人徐君承租房屋所付，且租金支付方徐忠平、叶志华均与徐君有亲属关系，故现两原告公司依据上述租金支付凭证主张其系以自己名义履行了租金支付义务之事实，并未达到高度可能性之事实证明标准，本院依法对此不予确认。同时，虽上海市工商行政管理局普陀分局现实际占有了系争房屋，但在转租人飞泰投资公司无法证明其享有租赁权的情况下，上述占有事实亦无法证明飞泰投资公司系依据租赁合同而享有间接占有之合同权利。据此，本院亦不予确认两原告公司该项事实主张。综上所述，现两原告公司就系争房屋主张享有共同租赁权，均欠缺相应的事实和法律依据，故其要求负担租赁权拍卖之诉请，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第四百零二条，《中华人民共和国公司法》第三条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定(三)》第二条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条、第七十条、第七十七条、第七十八条之规定，判决如下：驳回原告上海伦芭曼酒店管理有限公司、上海飞泰投资管理有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币28,400元，由原告上海伦芭曼酒店管理有限公司、上海飞泰投资管理有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陆佳佳人民陪审员  孙国真人民陪审员  卫银龙二〇一九年十一月十一日书 记 员  何林蕊附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。2、《中华人民共和国公司法》第三条公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。3、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定(三)》第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。4、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。5、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（一）未成年人所作的与其年龄和智力状况不相当的证言；（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；（三）存有疑点的视听资料；（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。第七十条一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本；（二）物证原物或者与物证原物核对无误的复制件、照片、录像资料等；（三）有其他证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料或者与视听资料核对无误的复制件；（四）一方当事人申请人民法院依照法定程序制作的对物证或者现场的勘验笔录。第七十七条人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：（一）国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证；（二）物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言；（三）原始证据的证明力一般大于传来证据；（四）直接证据的证明力一般大于间接证据；（五）证人提供的对与其有亲属或者其他密切关系的当事人有利的证言，其证明力一般小于其他证人证言。第七十八条人民法院认定证人证言，可以通过对证人的智力状况、品德、知识、经验、法律意识和专业技能等的综合分析作出判断。