江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0902民初1436号原告：黄建春，男，1964年4月13日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区，现住袁州区。委托代理人：刘群，江西日泰律师事务所律师。被告：宜春市南氏房地产开发有限公司，住所地：宜春市经济技术开发区工业1路1号，统一信用代码：9136090275112820U。法定代表人：南金乐，该公司董事长。被告：宜春市宜和物业服务有限公司，住所地：宜春市袁州区宜阳大道66号，组织机构代码：698481060。法定代表人：郭军，该公司经理。两被告共同委托代理人：陈平宜，江西鸿韵律师事务所律师。原告黄建春（以下简称原告）诉被告宜春南氏房地产开发有限公司（以下简称南氏公司）、宜春市宜和物业服务有限公司（以下简称宜和公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2016年4月7日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员欧阳萍独任审理，书记员杨浩担任记录，于2016年5月19日公开开庭进行了审理。原告黄建春及其委托代理人刘群、两被告共同委托代理人陈平宜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄建春诉称：2012年下半年，被告南氏公司为了出售其开发的“宜春国际商贸城”商铺，大量印发《招商手册》，对“宜春国际商贸城”的商业前景进行宣传，并对“宜春国际商贸城”店铺的经营范围种类进行了规划，根据其规划“宜春国际商贸城”第3748栋、第63、64、67、70栋等共计16栋规划为专门经营陶瓷的区域，原告根据其规划区域选择租赁其第63栋商铺经营和家牌陶瓷专卖店，并于2012年4月9日与被告宜和公司签订《商铺租赁合同》，该合同第四条第七项约定被告的义务是规范本商城的规划经营，按照划定的区域发租，形成规模，便利租户。合同签订后，原告投入几十万元的资金装修店铺，包括广告投入和大量人力物力，但原告正式经营该店铺后，发现两被告并不是按照承诺根据区域划定招租承租，该区域内有很多店铺根本就不是销售陶瓷，而是铸造、五金加工拆板、超市等非陶瓷经营店，严重不利于原告的陶瓷经营业务，导致原告巨大的经营损失。这些损失都是因两被告不履行规划经营承诺造成的结果，故诉至法院请求法院判令：1、两被告履行2012年4月9日签订的《商铺租赁合同》第四条7项规定的义务，清理“宜春国际商贸城“37栋48栋、63、64、67、70栋等共计16栋规划经营陶瓷区域内的非陶瓷经营店铺；2、被告按照规划的一期五大区、二期百货区经营，不在本区范围区的行业全部清除；3、两被告赔偿原告的房屋租赁损失费用80000元；4、本案诉讼费由被告承担。被告南氏公司、宜和公司辩称：一、本案中主体存在问题，原告只与被告宜和公司存在房屋租赁关系，与南氏公司并无任何合同关系；二、原告诉讼请求缺乏事实与法律根据，被告与原告并无约定必须清理其他租户的约定；三、原告拖欠宜和公司的房租，而且原告无任何证据证明其损失，而且即使存在损失也与两被告不存在关联性，综上所述请求法院驳回诉讼请求。综合原、被告诉辩称，争议焦点为：一、南氏公司是否为本案适格的被告？二、原告诉请清理“中国宜春国际商贸城”第37栋48栋、63、64、67、70栋等共计16栋规划经营陶瓷区域内的非陶瓷经营店铺非陶瓷店是否有事实与法律依据？三、原告要求赔偿的房屋租赁损失是否有事实与法律依据？经审理查明：2012年4月9日，原告黄建春与被告宜和公司签订《商铺租赁合同》1份，合同约定：“一、甲方（宜和公司）同意将位于‘中国·宜春国际商贸城’第60栋19、20号物业，租赁给乙方（黄建春）作为经营陶瓷使用；二、租赁期自2012年4月9日起至2015年3月31日止；四、7.为规范本商贸城的划区经营，租赁期限内，乙方必须按本合约第一款所约定的经营品种范围进行经营，不得用做仓库或经营其他产品。”合同签订后，原告入驻该商铺经营，并用其经营“欧米珩陶瓷”。原告租赁该店铺正式经营后，其仅支付4个多月的租金(共计4693元)。为此，宜和公司于2013年8月12日告黄建春拖欠租金为由诉至本院要求解除与原告签订的《商铺租赁合同》并支付拖欠的租金。该案经本院及江西省宜春市中级人民法院两级法院审理后，作出解除《商铺租赁合同》并由原告按合同约定支付拖欠租金的判决，该判决现已生效。此后，因原告经营陶瓷店自身经营状况不佳于2015年年底歇业，2016年4月7日原告以被告未按照招商承诺根据区域招租承租，导致原告陶瓷业务无法正常经营给其造成了重大损失为由诉至本院。另查明，位于宜春市锦绣大道中国宜春国际商贸城系由被告南氏公司开发，该商贸城第63栋第19、20号物业实际产权人分别为曹广俊、李水连。2012年1月12日，曹广俊与宜和公司签订《“中国·宜春国际商贸城”商铺委托招商合同》，约定由宜和公司为其进行招商经营19号店铺。同日，曹广俊亦与南氏公司签订《“中国·宜春国际商贸城”商铺委托招商合同》，由南氏公司为其进行招商店铺19号店铺。上述事实有原告提供的《商铺租赁合同》（黄建春）1份，李春明、易松青、黄群、翁国华《商铺租赁合同》复印件各1份，《宜春国际商贸城商户联名上访材料》1份、《中国·宜春国际商贸城招商手册》1份、《中国·宜春国际商贸城招商广告》1份、《划区经营》复印件1份、《国际商贸城经营状况统计表》1份、照片2张、《民事判决书》1份、《中国·宜春国际商贸城商铺委托招商合同》3份（曹广俊）、《收据》2张，被告宜和公司提供的《民事判决书》2份及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，虽然原告承租商铺的实际产权人曹广俊与两被告均签订了委托招商合同，但此行为并不影响原告黄建春与被告宜和公司签订《商铺租赁合同》的有效性，该租赁合同对双方均具有法律约束力。被告宜和公司依照合同约定履行了向原告提供经营场地义务,而原告亦承租该场地经营陶瓷，该合同中第四条第七项约定：“为规范本商贸城的划区经营，租赁期限内，乙方必须按本合约第一款所约定的经营品种范围进行经营，不得用做仓库或经营其他产品”，该约定并非被告宜和公司应当承担的义务而是原告应当履行义务，被告宜和公司并不存在违约行为。从原告提交的证据可知，李春明、易松青、黄群、翁国华《商铺租赁合同》均为复印件，真实性无法确认；《国际商贸城经营状况统计表》、照片、《宜春国际商贸城商户联名上访材料》则为原告单方制作亦没有证明力。虽然原告提交的证据中包括《划区经营图》中显示第63栋等区域为陶瓷区，但该证据系复印件且无被告确认的表示，真实性、合法性、关联性均无法确认，而在原告提供的证据《中国·宜春国际商贸城招商广告》中第63栋等区域也仅仅描述为建材装潢区，上述证据均无法证实被告承诺在宜春国际商贸城第63栋等区域的店铺规划为必须经营陶瓷。此外，南氏公司系中国宜春国际商贸城的开发商，即使两被告存在业务上合作，但南氏公司与宜和公司系两个具有独立法人地位的公司，而且南氏公司并未与原告签订直接的买卖或者租赁等书面合同，因此南氏公司与原告之间并不存在具有法律约束力的合同关系。即使被告在招商广告等宣传资料中作出过将宜春国际商贸城第63栋等区域的规划为陶瓷区的意思表示，但该行为也仅仅是宣传自身商业经营计划，既不具体也不确定，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请”，上述行为不应当作为南氏公司的合同义务而要求其履行。另外，原告在履行《商铺租赁合同》时拖欠租金未付，存在违约行为，且该合同也已经被依法解除，故原告主张的损失并无合理依据。综上所述，原告的诉请既没有事实依据，亦没有法律依据，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十五条、第十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第十条、第六十九条之规定，判决如下：驳回原告黄建春的诉讼请求。案件受理费1800元，减半收取计币900元，由原告黄建春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。(在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：中国农业银行宜春分行营业部袁山大道分理处，账号：14×××48，收款人：江西省宜春市中级人民法院。如逾期未缴纳上诉费，依法按自动撤回上诉处理。）审判员  欧阳萍二〇一六年七月五日书记员  杨 浩