重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2013）合法民初字第06049号原告杨祥红，女，1976年3月5日出生，汉族，住重庆市合川区。被告四川红弧投资有限公司，住所地四川省遂宁市凯旋路111号百盛家园C栋名仕阁8-2号，组织机构代码66539442-X。法定代表人梁建波，公司执行董事。委托代理人许明荣，四川斗城律师事务所律师。委托代理人谢喜�，男，1971年4月7日出生，汉族，被告公司副总，住四川省遂宁市船山区。原告杨祥红与被告四川红弧投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨祥红，被告四川红弧投资有限公司的委托代理人许明荣、谢喜明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨祥红诉称，原、被告于2011年12月25日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市合川区南津街希尔安大道13号2幢＊＊号商品房一套，成交总价298569元。合同签订后，原告按照合同约定履行了全部义务，但被告没有按照合同约定的交房时间即2013年5月31日前向原告交房，被告逾期交房应按合同约定按日向原告支付已付房价款万分之十的违约金。为保护原告的合法权益，故起诉要求被告支付给原告逾期交房违约金37440元（283641元×132天×万分之十）。被告四川红弧投资有限公司辩称，被告延期交房属实。但被告不存在违约行为，因为该商住楼在修建过程中遭遇洪水影响工期6个月，同时政府要求对绿化撤出并进行改建影响工期2个月，延期8个月的工期系不可抗力所致，应在逾期交房的时间中扣除，如扣除此8个月的时间后被告就不存在有逾期交房的行为。并且即使被告违约，那么违约金约定的标准过高，请求调整；被告于2013年9月30日已经取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，并以电话、短信、挂号的方式通知了业主接房，业主拒绝接房造成的责任应当由业主自行承担。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告（乙方）与被告（甲方）双方于2011年12月25日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于重庆市合川区南津街希尔安大道13号2幢＊＊号商品房�套，建筑面积为75.68平方米，总成交金额为298569元。合同第五条约定的付款方式为一次性付款，乙方应在签订本合同当日一次性向甲方支付房款283641元，余款14928元未约定付款时间。合同第七条约定的交房期限及条件为：甲方即被告应当在2013年5月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方即原告使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。合同第八条第1项约定：甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全的�乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。第九条约定：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之十的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（利息按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之十（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告缴纳了应一次性支付的购房款。被告开发建设的“红弧美立方”工程于2011年7月25日取得建筑工程施工许可证，编号为500382201107250201，施工许可证载明工程开工日期为2011年3月19日，竣工日期为2012年10月19日。在施工的过程中，2011年9月26日，建设单位四川建设集团有限公司以2011年9月20日遭遇洪水导致基坑进水和周边临时防护被浸泡大面积塌方为由向重庆市永安工程建设监理有限公司提出施工延期75天的申请，重庆市永安工程建设监理有限公司最终同意工程竣工日期延期60天从2012年10月31日延迟到2013年4月30日；在被告取得的编号为500382201107250201的建筑工程施工许可证上，也同时注明了重庆市合川区城乡建设委员会同意工程竣工日期延期6个月的情况并加盖有重庆市合川区城乡建设委员会的公章。在施工过程中，按照重庆市合川区市政园林局2013年7月3日的会议纪要要求，被告公司需按要求进行绿化景观整改，取消现有草坪，换植高大乔木。2013年9月30日，被告取得了“红弧美立方”工程的建设工程竣工验收备案登记证，字号为建竣备字（2013）077号。2013年9月30日和2013年10月9日，被告向各位业主发出接房通知书，该通知书载明的接房时间为2013年10月1日至10月31日。2013年10月15日，原、被告履行了交接房手续，并签署了《红弧美立方房屋交接验收表》。2013年10月12日，原告认为被告逾期交房构成违约，故起诉来院，诉请如前。另查明，被告于2013年11月11日向本院提出书面申请，要求对重庆市合川区南津街希尔安大道13号红弧美立方小区或同地段同类房屋的住房在2013年5月30日前每平方米每月的房屋租金�行评估，重庆市中财资产评估土地房地产估价有限责任公司于2013年12月20日作出重中财鉴字（2013）第047号《房地产司法估价报告》，鉴定结论为原告购买被告开发的位于重庆市合川区南津街希尔安大道13号＊＊＊号商品房2013年清水房的租金标准为700元∕月。重庆市中财资产评估土地房地产估价有限责任公司于2014年6月24日补充鉴定原告购买被告开发的位于重庆市合川区南津街希尔安大道13号＊＊号商品房2013年简装房的租金标准为1000元∕月。上述事实，有原、被告的陈述、《重庆市商品房买卖合同》、购房发票、工程延期申请表、建筑工程施工许可证、建设工程竣工验收备案登记证、重庆市合川区市政园林管理局（2013）1号文、会议纪要及环卫设施总平面图、被告出具的场平景观调规说明、房屋交接验收表、《房地产司法估价报告》及补充鉴定回复、重庆市第一中�人民法院（2014）渝一中法民终字第03635号民事判决书等证据证明，并经当庭质证，足以认定，本院予以确认。本院认为，原、被告双方于2011年12月25日签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方在平等、自愿基础上签订的，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的权利与义务。按照双方签订的合同第七条约定被告应该在2013年5月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，而被告实际是在2013年10月15日将房屋交付给原告使用的，被告已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。因被告通知业主于2013年10月1日至10月31日接房，故原告于2013年10月15日接房亦在被告通知的接房时间范围内。一、关于是否应在被告逾期交房的期限中扣除因遭遇洪水而延期的6个月时�和广场绿化改造的2个月时间的问题。被告辩称该工程在施工过程中因遭遇洪水而延期6个月，但被告举示的工程延期申请表和工程最终延期审批表显示该工程因2011年9月20日遭遇洪水其监理单位最终同意延期60天。被告在庭审中未举示工程在修建中遭遇洪水的事实依据，且原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》的时间为2011年12月2日，是在遭遇洪水之后签订的该合同，即被告开发建设的工程遭遇洪水不是在原、被告签订的合同履行期内。被告在遭遇洪水之后与原告签订合同时约定的具体交房时间，表明被告在已经知道工程遭遇洪水而延期的情况下，相信自己能够按合同约定的时间交付房屋才在合同中与原告约定的该具体交房时间。故被告辩称工程因遭遇洪水而延期6个月应在逾期交房期限中扣除的意见无事实依据，本院对被告的该意见不予采纳。被告辩称因规划部门调规而致广场绿化改造延期2个月，虽然被告在庭审中举示了市政园林局的文件和会议纪要，但该证据只能证明市政园林局审批同意了被告报送的附属绿化工程设计及市政设施、环卫设施设计，并要求被告按要求进行景观绿化整改，取消现有草坪。因被告没有举示规划部门调规的相关证据，也没有举示工程实际延期了2个月的相关证据，故本院对被告辩称因规划部门调规而致广场绿化改造延期2个月应在逾期交房期限中扣除的意见不予采纳。二、关于原、被告在合同中约定的逾期交房违约金是否过高，是否应予调整的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条规定：当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，被告逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，被告应该按日向原告支付已付房价款万分之十的违约金。被告认为该违约金标准约定过高，在庭审中请求调整降低，按照上述法律规定，本院对被告要求调低违约金的请求予以支持。经本案被告申请，本院委托重庆市中财资产评估土地房地产估价有限责任公司对原告购买的被告开发的位于重庆市合川区南津街希尔安大道13号红弧美立方小区＊＊号商品房2013年清水房的租金标准评估为700元∕月，简装房屋的租金标准评估为1000元／月。故原、被告在合同中约定的按日向原告支付已付房价款万分之十的逾期交房违约金明显过高，依法应予调整。综上，原、被告之间签订的商品房买卖合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。被告实际在2013年10月15日将房屋交付原告使用，按照合同约定被告逾期交房136天，应由被告承担逾期交房的违约责任，原告要求被告支付逾期交房违约金的理由正当，本院依法予以支持。被告辩称工程因遭遇洪水而延期6个月和广场绿化改造延期的2个月时间应在逾期交房的期限中扣除的理由不成立，本院不予采信。但被告请求对逾期交房违约金调低的理由成立，本院依法予以支持。因以租金收益来确定违约损失系基于被告逾期交房给原告带来的替代性居住需求所造成的损失，而清水房不具备居住条件，故应以简装房租金标准确定违约的损失。综合合同约定交房标准为清水房，而原告并未投入装修成本等具体情况，依据鉴定评估机构作出的简装房租金标准确定违约损失较为合理，并在此基础上增加30%为标准确定违约金。故被告应该向原告支付逾期交房违约金5893.33元（1000元／月÷30天×136天×130%）。原告的过高要求部分，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，判决如下：一、由被告四川红弧投资有限公司在本判决生效后五日内支付给原告杨祥红逾期交房违约金5893.33元。二、驳回原告杨祥红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费368元，由被告四川红弧投资有限公司负担（此款已由原告垫付，限被告在支付给原告标的款时将其应承担的诉讼费用一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。如双方当事人均未在法定期限内提起上诉或仅有一方上诉又撤回的，本判决即发生法律效力。本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期限的最后一日起计算。逾期申请的，本院不予执行。审 判 长  李必建审 判 员  秦 艳人民陪审员  侯受敏二〇一四年十月二十八日书 记 员  李宇悦