上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初41317号原告：上海胜邦房产经纪有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区东方路XXX号XXX层XXX室。法定代表人：卞嘉荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘光琴，上海国年律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞兴玉，上海国年律师事务所律师。被告：上海漾悦商业经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：黄晓英。委托诉讼代理人：谷翔，上海申浩律师事务所律师。原告上海胜邦房产经纪有限公司(以下简称胜邦公司)与被告上海漾悦商业经营管理有限公司(以下简称漾悦公司)居间合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案，依法适用普通程序，于2019年6月19日、2019年12月23日进行了公开开庭审理。原告胜邦公司的委托诉讼代理人刘光琴，被告漾悦公司的委托诉讼代理人谷翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胜邦公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告漾悦公司支付原告胜邦公司居间服务费人民币307,169.40元(以下币种均为人民币)；2.请求判令被告漾悦公司自2018年8月20日起以307,169.40元为本金,按照中国人民银行同期贷款利率为标准向原告胜邦公司支付逾期违约金至实际支付之日止。事实与理由：2018年6月19日原告胜邦公司作为居间人成功将被告漾悦公司委托出租的坐落于上海市江凯路XXX号XXX号楼XXX楼XXX室(西侧)及2楼01室(西侧)房屋,租赁给案外人埃文思材料科技(上海)有限公司,被告漾悦公司与埃文思材料科技(上海)有限公司就上述房地产签订了《租赁合同》。此后,被告漾悦公司与原告胜邦公司于2018年6月25日签订了《浦禾广场办公楼租赁中介佣金协议》。该协议明确约定在原告胜邦公司成功介绍被告漾悦公司与埃文思材料科技(上海)有限公司签署正式租赁合同后,被告漾悦公司同意在收到原告胜邦公司开具居间服务费发票两周内支付307,169.40元。2018年8月5日被告漾悦公司已收到原告胜邦公司出具的中介服务费发票。2018年8月7日原告胜邦公司向被告漾悦公司申请支付中介服务费。2018年12月5日原告胜邦公司为主张居间服务费向被告漾悦公司发催款单。但被告漾悦公司至今未曾支付任何居间服务费用。被告漾悦公司无视自己的付款承诺,缺乏起码的商业诚信,显然构成违约。现原告胜邦公司为维护自身合法权益，诉至法院。被告漾悦公司辩称，不同意原告胜邦公司的诉讼请求。原告胜邦公司请求的佣金数额因违反《上海市房地产经纪人管理暂行规定》而无效，根据《上海市房地产经纪人管理暂行规定》的规定，居间介绍、代理房屋和国有土地使用权租赁的，按月租金的70%以下一次性收取，即143,345.72元，再扣除被告漾悦公司付给原告胜邦公司员工的61,433元应为81,912.72元，所以被告漾悦公司只愿意支付81,912.72元。且该暂行规定还规定，房地产经纪人超标准收取服务费，责令其退还超收的费用，并可处以超收费用1至3倍的罚款，但最高不超过30,000元。本案认定事实如下：2018年6月19日，被告漾悦公司作为甲方(出租方)与案外人埃文思材料科技(上海)有限公司作为乙方(承租方)签订《房屋租赁合同》，合同约定，原告胜邦公司作为居间人将被告漾悦公司委托出租的坐落于上海市江凯路XXX号XXX号楼XXX楼XXX室(西侧)及2楼01室(西侧)房屋,租赁给案外人埃文思材料科技(上海)有限公司。被告漾悦公司和案外人埃文思材料科技(上海)有限公司分别在上述合同加盖公章予以确认，2018年6月25日，原告胜邦公司与被告漾悦公司签订《浦禾广场办公楼租赁中介佣金协议》，约定鉴于原告胜邦公司作为居间人介绍并协助被告漾悦公司与租户签订了案涉租赁项目合同，被告漾悦公司愿意支付原告胜邦公司含税中介佣金307,169.40元；在原、告双方均为纳税人的情况下，原告胜邦公司需提供增值税专用发票，本合同金额中已包含所有税金等全部费用，不受任何税收政策变化的影响。被告漾悦公司在收到该发票两周内将佣金汇入原告胜邦公司指定的账户。原告胜邦公司和被告漾悦公司在上述协议上加盖公章予以确认。2018年8月3日，原告胜邦公司开具4张上海增值税专用发票，金额共计为307,169.40元，服务名称为经纪代理服务、中介服务费。2018年8月5日，被告漾悦公司已收到原告胜邦公司出具的中介服务费发票，并在文件签收单上加盖综合管理部的公章予以确认。2018年8月7日原告胜邦公司为主张居间服务费向被告漾悦公司发付款申请单，项目名称为中介服务费，付款金额为307,169.40元。2018年12月5日，原告胜邦公司为主张居间服务费307,169.40元再次向被告漾悦公司发催款单。认定以上事实的依据有：原告胜邦公司提供的《房屋租赁合同》、《浦禾广场办公楼租赁中介佣金协议》、《文件签收单》、《付款申请单》、《催款单》和4张上海增值税专用发票，被告漾悦公司提供的《上海市房地产经纪人管理暂行规定》以及原告胜邦公司和被告漾悦公司的当庭陈述。以上证据，经当庭举证、质证，其真实性及证明力可予确认。本院认为，原、告双方签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，系争合同有效。双方均应自觉履行合同权利义务。系争合同现已履行完毕，但被告漾悦公司始终拖欠原告胜邦公司居间服务费，致使原告胜邦公司诉至法院。按合同约定，被告漾悦公司应向原告胜邦公司支付含税中介佣金307,169.40元，但被告漾悦公司在庭审中抗辩认为，原告胜邦公司收取的中介佣金过高，不符合《上海市房地产经纪人管理暂行规定》，要求予以调整，且被告漾悦公司已向原告胜邦公司员工支付了61,433元，应予扣除。对此本院认为，原告胜邦公司向被告漾悦公司收取的中介佣金数额确实偏高，鉴于目前合同已基本履行完毕，故本院根据本案实际状况酌定，系争居间服务费以约定数额的70%支付，即215,018.58元，且被告漾悦公司亦应向原告胜邦公司支付逾期付款违约金，起算日期自被告漾悦公司应向原告胜邦公司支付款项之日起算。至于是否应扣除61,433元的问题，按合同约定，被告漾悦公司履行支付义务的合同相对主体是原告胜邦公司，而不是原告胜邦公司的员工，且原告胜邦公司亦未指令被告漾悦公司向其员工支付上述款项，故本院对该项数额不作处理，对于被告漾悦公司的抗辩理由亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海漾悦商业经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海胜邦房产经纪有限公司支付居间服务费人民币215,018.58元；二、被告上海漾悦商业经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海胜邦房产经纪有限公司支付逾期付款违约金，以人民币215,018.58为本金，自2018年8月20日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计付，自2019年8月20日起至本判决生效之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币6,013元，由原告上海胜邦房产经纪有限公司负担1,803.90元，由被告上海漾悦商业经营管理有限公司承担4,209.10元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  马 弘人民陪审员  吴慈新人民陪审员  肖国庆二〇二〇年二月二十七日书 记 员  王梓名附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》……第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。……第一百六十三条人民法院在审理过程中，发现案件不宜适用简易程序的，裁定转为普通程序。三、《最高人民法院关于适用的解释》……第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。