上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第3607号上诉人（原审被告、反诉原告）上海惠旻贸易有限公司。法定代表人崔殷永，职务总经理。委托代理人许光日，上海海颂律师事务所律师。委托代理人王月娥，上海海颂律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）上海麦丹商贸有限公司。法定代表人GHOIJINSEOK，职务董事长。委托代理人张波，上海众华律师事务所律师。上诉人上海惠旻贸易有限公司（以下简称惠旻公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2015）闵民五(民)初字第1192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，位于上海市闵行区上海市虹泉路***号xx大厦的权利人为案外人上海xx实业公司（以下简称xx公司）。2010年6月18日，上海麦丹商贸有限公司（以下简称麦丹公司）与案外人xx公司签订租赁合同，从案外人处取得上述大厦一楼西侧2,252平方米房屋的转租权。2013年9月，麦丹公司（签约甲方，作为出租方）与惠旻公司（签约乙方，作为承租方）签订《卖场租赁合同》1份，约定由甲方将位于闵行区虹泉路***号1楼内部458平方米（实际面积275平方米）的房屋出租给乙方作为卖场使用，租赁期限为自2013年9月21日起至2018年9月20日止。租金为人民币（以下币种相同）105,000元/月（增值税另计），乙方应每次预付2个月的租金，在每1个月的上月27日止缴纳给甲方。管理费为5,496元/月，乙方应在每月10日止缴纳给甲方。乙方在依据本租赁合同应向甲方支付钱款、债务逾期的情况时，滞纳的金额应加算0.5%的逾期费，按滞纳的天数计算缴纳。租赁押金315,000元，租赁合同结束或终止时，甲方在扣除租金、管理费等各种费用和其它应支付给甲方的一切费用后，在租赁目的物移交后及时返还。押金、租金和乙方应该向甲方缴纳的各种费用拖延2个月以上时，甲方可以向乙方书面通知终止本合同，因乙方的责任而终止合同时，甲方可以不通知而终止本合同，乙方将相当于押金10%的金额作为违约金归于甲方。合同还对其他事项作了约定。上述合同签订后，麦丹公司将租赁房屋交付惠旻公司使用，惠旻公司向麦丹公司支付了租赁押金264,000元及至2015年1月20日止的租金。之后，惠旻公司还支付了2015年1月21日至同年3月20日期间的租金105,000元，但该期间剩余租金105,000元未予支付。麦丹公司于2015年4月2日向惠旻公司发送《解除合同通知函》称，双方签署租赁合同三份，由惠旻公司承租闵行区虹泉路xx大厦一楼部分部位，用以开设超市。分别为租赁面积458平方米，月租金105,000元，租期自2013年9月21日起至2018年9月20日止的合同一份；租赁面积17.25平方米，月租金7,000元，租期自2013年10月1日起至2018年9月20日止的合同一份；租赁面积54平方米，月租金5,000元，租期自2013年10月1日起至2018年9月20日止的合同一份。三份合同均规定，租金每两个月预付，付款时间为每两个月的前一个月27日前付清，管理费和设施使用费每月10日前付清。合同还规定，未按时支付租金、管理费等各项费用，且逾期两个月以上时，出租方有权单方解除合同。但是合同签订以来，贵司屡次迟延支付租金和管理费，给麦丹公司的经营带来巨大困难。2015年1月21日至同年3月20日的租金，贵司至今未能全额支付已经超过2个月，且长期拖欠物业管理费。此外，合同还规定，未经出租方同意不得擅自转租，然贵司同样违反规定，将部分区域转租第三方用于经营年糕店。鉴于贵司上述违约行为，麦丹公司无法继续与贵司继续租赁关系。故麦丹公司根据租赁合同第27条的规定，书面通知贵司解除双方的租赁合同。望收到本通知函后立即着手清场，按约恢复原状将租赁部位退回，并根据合同约定妥善处理后续事宜。如贵司拒不接受，麦丹公司将根据合同约定采取停水停电、限制入场等措施，并可能通过司法途径维护自身权利。惠旻公司于次日收到此函。麦丹公司前法定代表人余建还于2015年4月3日向惠旻公司法定代表人申xx发送短信记载，鉴于贵司屡次迟延支付租金和管理费。2015年1月21日至同年3月20日的租金，贵司至今未能全额支付已经超过2个月，且长期拖欠物业管理费。此外，贵司同样违反合同约定，将部分区域转租第三方用于经营年糕店。故我代表公司根据合同约定，通知贵司解除双方的租赁合同。望收到本通知后立即着手清场，按约恢复原状将租赁部位退回。如贵司拒不接受，我司将根据合同约定采取停水停电、限制入场等措施，并可能通过司法途径维护自身权利。同日，再次发送的短信记载，根据法律及合同约定，通知到贵司，合同已经解除。请你们在3日内2015年4月7日零点前停止经营，立即着手搬离。若拒不搬离，继续营业，我们将断水断电，后果自负。另所欠租金及各项费用仍需按照实际发生支付，并按照合同约定承担责任。2015年4月8日，又一次发送的短信记载，因我司与你方租赁合同已经解除，故我司已对租赁房屋进行停水停电处理，禁止继续营业。请你方尽快将所有物品搬离、清场，若拒不搬离，则你方将产生租赁房屋占有使用费，我司将向你方收取不低于租金标准的占有使用费。收到解除合同通知函及短信后不久，惠旻公司将物品搬离了租赁房屋，麦丹公司于2015年5月28日将惠旻公司遗留的货架搬离了租赁房屋。另外，双方于庭审中确认，双方就位于闵行区虹泉路***号1楼房屋签订3份书面租赁合同，就位于闵行区虹泉路***号地下车库签订1份口头租赁合同。分别为位于闵行区虹泉路***号1楼内部458平方米（实际面积275平方米）房屋，租金为105,000元/月的租赁合同1份；位于闵行区虹泉路***号1楼内部54平方米（实际面积32.40平方米）房屋，租金为5,000元/月的租赁合同1份；位于闵行区虹泉路***号1楼内部17.25平方米（实际面积10.35平方米）房屋，租金为7,000元/月的租赁合同1份及位于闵行区虹泉路***号地下室内10余平方米仓库，租金为3,000元/月的租赁合同1份。惠旻公司最后一次于2015年1月26日及同年1月27日共向麦丹公司支付租金120,000元。自租赁期开始，麦丹公司共收到上述4份租赁合同租金总计204万元。麦丹公司在庭审中同时自认其于2015年4月8日对涉案房屋采取了断电措施。由于惠旻公司至今未向麦丹公司支付拖欠的款项，麦丹公司于2015年5月8日诉至法院要求判令：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》于2015年4月3日解除；2、惠旻公司支付自2015年1月21日起至同年3月20日止拖欠的租金105,000元及逾期支付租金产生的利息（以105,000元为本金，自2015年1月28日计算至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）、惠旻公司支付自2015年3月21日起至同年4月3日止拖欠的租金47,418元及逾期支付租金产生的利息（以47,418元为本金，自2015年3月28日计算至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、惠旻公司支付解约违约金31,500元（按照三个月租金的10%计算）；4、惠旻公司支付自2015年4月4日起至同年5月28日止的房屋使用费（参照合同租金标准）；5、惠旻公司支付拖欠的2015年2月水电费等各项杂费费用及3月的物业管理费共计20,107元、惠旻公司支付拖欠的2015年3月水电费等各项杂费费用及4月的物业管理费共计25,810元；6、惠旻公司支付拖欠的自2015年2月21日起至同年3月20日止地下仓库使用费3,000元；7、惠旻公司支付拖欠的自2015年3月21日起至惠旻公司实际搬离货物、恢复原状之日止的仓库占有使用费（按照每日100元的标准计算）。原审诉讼中，麦丹公司撤回了上述第5及第6项中关于水电费及2015年3月物业管理费的诉请及第7项诉请，并表示对此保留另行起诉的权利。麦丹公司并将主张的2015年4月物业管理费的金额明确为5,496元。惠旻公司提起反诉要求判令：1、解除2015年4月2日麦丹公司出具的《解除合同通知函》；2、继续履行双方的租赁合同；3、签订中文版租赁合同；4、麦丹公司向惠旻公司开具金额为204万元的租赁费发票。原审认为，麦丹公司从产权人处获得合法转租权后，与惠旻公司签订的《卖场租赁合同》，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应按约履行。根据上述合同约定，惠旻公司支付租金和其他应缴纳的各种费用拖延2个月以上，麦丹公司有权提前解除合同。本案中，惠旻公司自2014年12月起即未能足额向麦丹公司支付租金，且一直拖欠至今，已构成违约，麦丹公司据此发函给惠旻公司要求解除合同，符合合同约定的解除条件，故双方的租赁合同自惠旻公司收到麦丹公司《解除合同通知函》之日，即2015年4月3日起解除。惠旻公司反诉要求解除2015年4月2日麦丹公司出具的《解除合同通知函》及要求继续履行租赁合同的请求，原审法院不再予以支持。因双方的租赁合同法院已经确认解除，双方再行签订中文版租赁合同已无现实必要，故对惠旻公司该项反诉请求，原审法院亦不予支持。而在收到麦丹公司《解除合同通知函》后不久，惠旻公司将物品搬离了租赁房屋，麦丹公司亦于2015年5月28日将惠旻公司遗留的货架搬离了租赁房屋，麦丹公司将房屋使用费计算至其自行收回房屋的日期即2015年5月28日并无不当，原审法院予以支持，惠旻公司应向麦丹公司付清使用房屋期间拖欠的各项费用。双方的合同约定租金为105,000元/月、物业管理费为5,496元/月，惠旻公司应按上述标准支付给麦丹公司。但因麦丹公司于2015年4月8日对租赁房屋实施了断电措施，考虑到惠旻公司承租麦丹公司房屋系为开设超市之用，断电确实会对惠旻公司的经营产生一定的影响，但麦丹公司实施该行为系在发生惠旻公司拖欠租金的行为之后，其目的亦是为了催促惠旻公司尽快支付拖欠的租金，故对于自2015年4月8日起至同年5月28日止的房屋使用费，原审法院酌情确定由惠旻公司按原合同约定租金的50%予以支付，故惠旻公司应支付麦丹公司自2015年4月4日起至同年5月28日止的房屋使用费99,919.36元（105,000÷31×4+105,000÷31×51×50%=99,919.36）。另外，开具租赁费发票系法律规定的出租方的附随义务，现麦丹公司也同意对已收取的租金开具发票，故对惠旻公司此项反诉请求，原审法院予以支持。本案中，因惠旻公司至今未向麦丹公司付清上述拖欠费用，根据双方租赁合同约定，惠旻公司还需向麦丹公司支付每逾期一日，按逾期支付款项的0.5%计算的逾期费。麦丹公司要求惠旻公司支付逾期付款利息，实际上指的就是合同约定的逾期费，且麦丹公司自愿将该标准调低为按中国人民银行同期贷款利率计算，此系麦丹公司对其自身权利的处分，原审法院对此予以准许。另根据上述租赁合同约定，因惠旻公司的责任而终止合同时，惠旻公司将相当于押金10%的金额作为违约金归于麦丹公司，故麦丹公司要求惠旻公司支付31,500元提前解除合同违约金之诉请，符合双方的合同约定，原审法院予以支持。最后，考虑到双方的租赁关系已经解除，对惠旻公司向麦丹公司支付的押金264,000元，麦丹公司应在与惠旻公司结清相关费用后予以返还。原审法院审理后，于2015年10月16日依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条之规定，作出判决：一、上海麦丹商贸有限公司与上海惠旻贸易有限公司签订的《卖场租赁合同》于2015年4月3日已经解除；二、上海惠旻贸易有限公司支付上海麦丹商贸有限公司自2015年1月21日起至同年3月20日止拖欠的租金105,000元，并支付以105,000元计，自2015年1月28日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至判决生效之日止的逾期付款利息；自2015年3月21日起至同年4月3日止拖欠的租金47,418元，并支付以47,418元计，自2015年3月28日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至判决生效之日止的逾期付款利息；三、上海惠旻贸易有限公司支付上海麦丹商贸有限公司自2015年4月4日起至同年5月28日止拖欠的房屋使用费99,919.36元；四、上海惠旻贸易有限公司支付上海麦丹商贸有限公司2015年4月的物业管理费5,496元；五、上海惠旻贸易有限公司支付上海麦丹商贸有限公司提前解除合同违约金31,500元；六、上海麦丹商贸有限公司返还上海惠旻贸易有限公司租赁押金264,000元；七、上海麦丹商贸有限公司向上海惠旻贸易有限公司出具金额为2,040,000元的租金发票。上述第二至第七项条款的履行期限均为判决生效之日起三十日内。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计2,345.54元，由上海麦丹商贸有限公司负担380.54元，上海惠旻贸易有限公司负担1,965元。反诉案件受理费减半收取计25元，由上海麦丹商贸有限公司负担12.50元，上海惠旻贸易有限公司负担12.50元。原审法院判决后，上诉人惠旻公司不服，向本院提起上诉称：上诉人租金未付是因为被上诉人无法提供相关的发票及中文版合同，致使上诉人无法做账及正常经营。请求二审撤销原审判决，改判双方继续履行租赁合同。被上诉人麦丹公司辩称：上诉人拖欠租金超过两个月，被上诉人依照合同约定解除双方租赁合同。关于发票与中文版合同问题，均未影响上诉人正常经营，且与本案无关。原审判决正确，要求维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应恪守合同约定，全面履行各自义务。上诉人与被上诉人所签《卖场租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效。上诉人违反合同约定，延迟支付租金超过2个月，被上诉人依约行使单方解除权于法有据。上诉人主张因被上诉人未给付发票和中文版合同，上诉人才延迟支付租金的主张，缺乏合同依据，本院不予采信。上诉人应支付被上诉人拖欠的租金及逾期付款利息，并支付合同解除后继续占有房屋的使用费，原审法院基于本案实际情况酌情调整后的房屋使用费并无不当。因上诉人未及时支付租金导致双方合同解除，被上诉人要求上诉人按押金的10%支付违约金，符合双方合同约定。原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,741.08元，由上诉人上海惠旻贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  毛 焱代理审判员  陈蓓蓉代理审判员  孙 飞二〇一六年一月二十二日书 记 员  王 申附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……