通化市东昌区人民法院民 事 判 决 书(2016)吉0502民初160号原告（反诉被告）张良才，男，汉族，1953年8月15日出生，住通化市东昌区。委托代理人焦袆薇，吉林阳光博舟（通化）律师事务所律师。代理权限：承认、放弃、变更诉讼请求、和解、提起反诉、上诉、代收法律文书。被告（反诉原告）李延华，女，汉族，1968年1月18日出生，现住通化市东昌区。委托代理人臧海涛，吉林昱诚律师事务所律师。代理权限：承认、放弃、变更诉讼请求、和解、提起反诉、上诉、代收法律文书。原告（反诉被告）张良才诉被告（反诉原告）李延华房屋租赁合同纠纷一案，本院2016年1月12日受理，依法组成合议庭，于2016年5月31日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）张良才及委托代理人焦袆薇，被告（反诉原告）李延华委托代理人臧海涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张良才诉称，2012年3月2日，被告李延华与杨阳签订了《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》，主合同约定甲方李延华将建设大街108号门市房2楼（汇丰酒店对过），建筑面积1401.85平方米出租给乙方杨阳。承租期为壹拾年（即2012年3月2日至2022年3月1日）。支付租金时间为，上档交，半年一付即每年两次，第一次为每年3月1日前交付半年房租款，第二次为每年9月1日前支付半年房租款。若逾期按日支付逾期应付全款千分之六的违约金。若逾期合并拖延六日，甲方则视为乙方提前退租，按合同十四条执行（1.本合同签订15年，甲方不能与乙方提前解除合同，若一方提前终止合同，则需要赔偿另一方肆拾万元整）。同时补充合同约定甲方李延华自愿将建设大街108号门市1楼部分，建筑面积约207平方米出租给乙方杨阳，合同约定租赁期限为壹拾年（2012年3月2日至2022年3月1日）。支付租金时间为：年付，即每年3月1日前支付，若逾期按日向甲方支付逾期应支付全款千分之六的违约金。如逾期合并拖欠六日，甲方则视乙方提前退租。2014年5月18日甲方李延华、乙方杨阳、丙方张良才三方对上述租赁房屋重新签订了《三方协议》，协议约定：甲方李延华与乙方杨阳于2012年3月2日签订的房屋租赁合同和补充合同全部转让给丙方张良才，丙方张良才按照房屋租赁合同及补充合同规定的内容履行义务。原告张良才在履行合同过程中，2015年9月4日被告以原告破坏房屋主体设施为由强行将租赁房屋收回，被告已构成违约。故诉至法院要求被告赔偿违约金400,000.00元及赔偿给原告造成的损失及可得利益1,400,000.00元；要求被告返还抵押金100,000.00元，返还一楼半年房租43,500.00元。被告李延华辩称，1、原告所述内容与事实不符，其主张没有依据支持。本案被告不存在违约行为，因原告未经被告许可意图改变房屋用途，同时因原告逾期交纳房屋租金，违反了合同约定，经被告催告后仍不履行合同义务，在此情况下，被告向原告下发了解除合同通知，双方房屋租赁合同已于2015年9月21日已解除。2、根据双方合同约定，因原告违约导致合同解除，无权要求被告返还房屋抵押金。原告要求被告赔偿损失及可得利益的主张依据不足。以上请法庭在查明事实的基础上依法裁决。被告（反诉原告）李延华诉称，2014年5月18日，反诉人、被反诉人及原合同乙方签订人杨阳共同签订了三方协议书，约定原由杨阳承租的反诉人所有的建设大街108号门市房屋，转由被反诉人租赁，原2012年3月2日反诉人与杨阳签订的合同全部权利义务均由被反诉人承担负责。合同约定，每年的3月1日前及9月1日前为房租交纳期间，逾期被反诉人应按日向反诉人支付千分之六的违约金，逾期合并拖欠6日，视为被反诉人提前退租，按原合同14条违约条款执行。在合同履行过程中，被反诉人未经反诉人同意，意欲改变房屋结构用途，同时，被反诉人违反合同约定，逾期未能交付房屋租金，反诉人为防止损失及事态扩大采取了自助行为将租赁房屋派人看管，期间，反诉人多次要求被反诉人按约定交纳租金，被反诉人迟迟不予履行，已构成严重违约。在多次履行催告通知缴费无果的情况下，反诉人于2015年9月21日正式向被反诉人送达了解除合同通知，解除了双方租赁合同。依据双方合同约定，被反诉人拖欠房屋租金逾期合并6日，视为提前退租，因此而终止合同的，除支付正常房屋租金外，还应承担合同违约责任。综上，为维护自身合法权益，反诉人提起反诉，要求贵院在确认双方租赁合同已经解除的基础上，判决被反诉人支付房租23,364.00元，并返还反诉人免租期房租28,000.00元。支付违约金130,034.45元。支付解除合同违约金400,000.00元。支付拖欠的水电费2210元。要求被反诉人恢复原状。以上费用合计为：583,608.45元。并要求被反诉人承担欠款利息时间从起诉之日起至欠款还清之日止的利息，利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算。原告（反诉被告）张良才辩称，1、不存在反诉人所说的违约行为，合同约定并下半年租金是9月1日，但反诉人在9月4日强行收房，导致反诉人不能使用房屋进行经营。收回房屋前没有通知我们解除合同及催缴租金，收回房屋时，一楼租金全额交完。2、反诉人陈述我们在反诉人未允许情况下，拆除设施与事实不符，我们要是按用途正常装修，只有在主体改变时，才须通知反诉人。宾馆在9月3日还正常营业。经审理查明，2012年3月2日，被告（反诉原告）李延华与杨阳签订了《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》，合同约定：被告（反诉原告）李延华（甲方）将其拥有的位于通化市建设大街108号门市房1楼部分，建筑面积约207平方米及2楼（汇丰酒店对过），建筑面积1401.85平方米出租给杨阳（乙方），租期均为10年（2012年3月2日至2022年3月1日）。支付租金时间分两部分，第一部分为:上档交，半年一付即每年两次，第一次为每年3月1日前交付半年房租款，第二次为每年9月1日前支付半年房租款。第二部分为:年付，即每年3月1日前支付。若逾期按日支付逾期应付全款千分之六的违约金。若逾期合并拖延六日，甲方则视为乙方提前退租，按合同第十四条执行。合同第十四条规定：”甲、乙双方在承租期内，如有一方单方违约，按以下约定执行：1、本合同签订的15年内，甲方不能与乙方提前终止合同，若乙方提前终止合同，则乙方不能将房屋内装修及设施设备带走或损毁，另赔偿给甲方人民币400,000.00元，但不包括乙方应正常交纳的房租即一切费用”。2014年5月18日，被告（反诉原告）李延华、杨阳、原告（反诉被告）张良才三方重新签订了《三方协议》，协议约定：经被告（反诉原告）李延华同意，杨阳将与李延华在2012年3月2日签订的房屋租赁合同和补充合同全部转让给张良才，原房屋租赁合同和补充合同内容不变，所涉及的权益和义务由张良才承担负责。本协议经三方签字后生效，至原租赁合同终止之日终止。2015年9月4日，原告（反诉被告）雇人对租赁房屋进行改造时，被告（反诉原告）以原告（反诉被告）破坏房屋主体设施为由强行将租赁房屋收回，并于2015年9月21日与原告（反诉被告）解除房屋租赁合同。原告（反诉被告）在租赁房屋时花装修费1,950,000.00元，每月营业额22,600.00元，每年收入271,200.00元，原告（反诉被告）在租赁期间已交齐房租。被告（反诉原告）与原告（反诉被告）解除房屋租赁合同时，原告（反诉被告）租赁期为3.5年。认定上述事实的证据有：2012年3月2日，被告（反诉原告）李延华与杨阳签订了《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》各一份、2014年5月18日，被告（反诉原告）李延华、杨阳、原告（反诉被告）张良才三方签订了《三方协议》、个体工商户纳税定额核定表一份、工程装修合同及票据。根据原告（反诉被告）诉讼请求、反诉答辩和被告（反诉原告）的答辩及反诉请求意见，归纳本案的争议焦点：1、原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）赔偿违约金400,000.00元及赔偿给原告造成的损失及可得利益1,400,000.00元；要求返还抵押金100,000.00元，返还一楼半年房租43,500.00元的请求是否成立；2、被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）支付房屋租金23,364.00元并返还免租期房租28,000.00元、支付逾期违约金130,034.45元、合同解除违约金400,000.00元、拖欠水、电费等2,210.00元，总计583,608.45元并承担利息。以及将租赁房屋恢复原状的请求是否成立。双方当事人对本案的争议焦点无异议和补充。本院认为，原告（反诉被告）在对租赁物进行改造时，被告（反诉原告）以原告（反诉被告）破坏房屋设施为由，强行收回租赁物并解除合同，违背了双方签订的房屋租赁合同第十四条即”甲、乙双方在承租期内，如有一方单方违约，按以下约定执行：1、本合同签订的15年内，甲方不能与乙方提前终止合同，若乙方提前终止合同，则乙方不能将房屋内装修及设施设备带走或损毁，另赔偿给甲方人民币400,000.00元，但不包括乙方应正常交纳的房租即一切费用。”规定，截止解除租赁合同，原告（反诉被告）租赁期才3.5年，所以即使原告（反诉被告）在租赁期间内，有违约行为，在租赁合同履行5年内被告（反诉原告）无权解除合同。因被告（反诉原告）违约在先，导致原告（反诉被告）10年租赁权被剥夺，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）赔偿剩余6.5年装修损失1,040,000.00元中800,000.00元；剩余6.5年可得利益损失1,762,800.00元中600,000.00元；合同约定违约金400,000.00元；返还抵押金100,000.00元及租金43,500.00元的请求成立，本院予以支持。被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）支付各项费用总计583,608.45元并承担利息，以及将租赁房屋恢复原状的请求，因原告（反诉被告）未违约，被告（反诉原告）请求不成立，本院不予支持。综上，本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》、《三方协议》合法有效，双方应按房屋租赁合同规定的内容，履行其责，违约应承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：”当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百一十三条”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条”承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成符合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期装饰装修残值损失的，应予支持。”的规定，判决如下：被告（反诉原告）李延华给付原告（反诉被告）张良才违约金400,000.00元。被告（反诉原告）李延华赔偿原告（反诉被告）张良才装修损失800,000.00元及可得利益损失600,000.00元。被告（反诉原告）李延华返还给原告（反诉被告）张良才抵押金100,000.00元。被告（反诉原告）李延华返还给原告（反诉被告）张良才租金43,500.00元。驳回被告（反诉原告）李延华的诉讼请求。上述条款于本判决生效后立即执行。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18,690.00元、反诉费19,272.00元，均由被告（反诉原告）李延华负担。如被告到期不履行给付金钱义务，原告向本院申请执行期间为二年。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。审 判 长  陈炳杰人民陪审员  李月楼人民陪审员  余 莹二〇一六年七月十三日书 记 员  王 毓