陕西省商洛市商州区人民法院民 事 判 决 书                （2019）陕1002民初1957号 原告（反诉被告）：商洛安和物业管理有限公司，住所地商洛市商州区。法定代表人：杨东北，董事长。委托诉讼代理人：徐立，男，商洛安和物业管理有限公司物业经理。委托诉讼代理人：赵伟，陕西秦南律师事务所律师。被告（反诉原告）：王斌，男，1975年12月28日出生，汉族，商洛市商州区农业综合服务站职工，住商洛市商州区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告（反诉被告）商洛安和物业管理有限公司（以下简称安和物业公司）与被告（反诉原告）王斌物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，被告王斌于2019年9月5日提出反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告安和物业公司的委托诉讼代理人徐立、赵伟与被告王斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）安和物业公司向本院提出诉讼请求：1. 判令被告立即支付拖欠的物业费、电梯费、垃圾费7056.17元，支付拖欠的取暖费11,241元；2.判令被告承担逾期支付物业电梯垃圾费的违约金1010.17元、逾期支付取暖费的违约金986.62元（以欠费金额为基数，按同期银行贷款利率4.35%计算至实际支付之日止）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：XX小区XX号房屋业主，该户住房面积为87.78平方米。2012年10月8日，被告与原告签订了《前期物业服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务，被告按住房面积承担相关费用，同时，被告还签字确认接受业主公约的约束。后从2013年11月开始，原告按照约定向被告提供供暖服务，被告拖欠取暖费至今不予支付，经原告逐年催收，被告拒不履行支付物业费及取暖费的义务，现原告诉至法院，请支持原告诉求。被告（反诉原告）王斌答辩并反诉称：一、原告起诉被告支付物业费、电梯费、垃圾费及11,241元的取暖费的程序违法，上述费用的收取标准无任何依据，且与实际服务质量和事实不符，请求法院予以驳回。1.国务院《物业管理条例》第六十四条规定，“违反物业服务合同约定，业主逾期不缴纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”。但原告根本没有通过业主委员会或代行业委会职责的业主代表小组的催缴事实，故其单方面起诉业主物业费用的行为，不符合法律规定，法院受理与法规不符，请求驳回。2.原告向被告收取的物业电梯垃圾费用标准无任何依据，标准过高，与实际服务质量极为不符，且从未公示，并私自收取业主共有部位的广告费、停车费，存在违法行为。①依据建设部《城市住宅小区物业服务管理收费暂行办法》第十条第二款“物业管理单位应当定期（一般为6个月）向住户公布收费的收入和支出项目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督”。②按照我国《价格法》第七条“经营者定价，应当遵循公平、合法和诚实信用的原则”和国家发改委、建设部《物业服务收费明码标价规定》第三条“物业管理企业实行明码标价，应当遵循公开、公平和诚实信用的原则，遵守国家价格法律、法规、规章和政策”。③依据《陕西省物业管理条例》第六十四条“物业服务收费应当遵循公平、合理、质价相等的原则，分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。物业服务的收费标准和形式，由建设单位或者业主与物业服务企业按照国家和本省物业服务价格有关规定，在物业服务中约定，并向价格行政主管部门备案”。④根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权力。而原告在2012年收费标准无合法依据的情况下，以不交钥匙为胁迫条件，强行与业主签订统一制式的“物业管理前期服务手册”，强行向业主按照0.85元∕平方米的标准收取物业费至今，从未向业主公示过收费的收入、支出、收费标准等任何项目，参照商洛市唯一的文明小区“全兴XX”（有50%以上绿地、水面喷泉、3处固定活动场馆260平方米）的收费标准0.75元∕平方米，原告不对照XX小区的硬件（未建设流水喷泉、1号楼无绿化面积、无公共休息和固定活动体育服务设施）及其服务实际（小区脏乱差、安全无保障、保洁人数不达标、车辆乱停乱放等），并采取限水限电方式打压业主，在时代华城收取高标准（0.85元∕平方米）的物业费，极不符合“质价相等”的原则，显失公平正义；且原告长期私自收取全体业主共有部位电梯内广告费及停车位的停车费，从未征求过业主的意见，也从未公示过该费用的去向，严重侵害了业主的权利，请求法院支持业主的权利，驳回原告关于物业电梯垃圾费的诉讼请求。3.被告没有享受暖气服务，原告要求被告支付取暖费的请求与事实不符。因被告（XX城XX室）室内主供暖管道渗漏（2013年12月至今），原告承诺维修但至今未兑现，故被告从2013年12月至今一直未享受暖气服务；另外，暖气作为一种商品，被告有权选择消费或不消费，原告供暖既未征得被告同意，也未签订协议，原告的主张属于强买强卖，强制消费，严重违反《市场交易原则》第一条之规定，因此根本不存在供暖费，请法院驳回原告的诉讼请求。二、原告起诉被告支付1010.17元的逾期支付电梯费垃圾费违约金及986.62元的逾期支付取暖费违约金与事实不符，请求法院驳回原告诉讼。原告未按“物业管理前期服务手册”中与被告签订的“前期物业管理服务协议”约定内容执行，违约在先，故被告不存在违约行为。原告与开发商串通，于2012年10月8日以不交钥匙为胁迫条件，强行与业主签订统一制式的“物业管理前期服务手册”，却不按照该手册中“前期物业管理服务协议”第三条“物业管理服务内容”及第四条“物业管理服务质量”中约定的“物业公司应为业主创造一个干净卫生、安全有序的生活和工作环境”等内容执行，交房时物业向全体业主收取费用，为业主办理了门禁牌，但是自2012年入住以来，XX城XX号楼XX楼的防盗门从未启用过（防盗门现被原告拆除），原告居住的1号楼，既无门房、保安，又无防盗门，无论什么人24小时都能自由进出，业主的居住环境根本无安全保障。按设计要求，1号楼4部电梯应全部开放方可满足业主正常使用，但原告长期私自关闭一部电梯，只开放3部，业主在上下班高峰时经常被堵，给全体业主的生活和工作带来极大不便，严重影响到业主多年来的身心健康。而且1号楼下长期污水横流，道路湿滑，垃圾遍地，蚊蝇乱飞，环境卫生极差，外来车辆随意停放，甚至占用消防通道，严重威胁到业主生命财产安全。根据《中华人民共和国物权法》第74条规定，小区建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需求。但实际现状是小区内的车位经常被外来车辆占用（外来车辆只要出钱便可随意停放），而小区业主的车辆却无处停放。综上所述，原告违反规定在先，致被告根本未享受到协议约定的服务内容，因此被告拒交物业费电梯费垃圾费的行为不存在违约，请求法院驳回诉讼。3.依据以上1、2条事实及理由，被告不存在违约行为，故请求法院判令诉讼费由原告承担。基于上述事实，被告反诉要求：1.判令原告开通1号楼的全部电梯；2.原告为被告办理停车位；3.要求原告严格履行前期物业服务协议约定内容，物业费只交约定的50%。 原告（反诉被告）安和物业公司针对被告（反诉原告）王斌的反诉辩称：一、原告服务的XX小区XX号楼原设计有4部电梯，该4部电梯是供整栋1号楼的全体住户使用。后因1号楼的部分房屋出租汉庭酒店使用，而汉庭酒店又重新设置了电梯，综合考量到1号楼的业主户数和人流量等客观因素，出于为节省业主公摊费用的成本故而暂时关闭了1号楼的1部电梯。二、原告服务的XX小区XX户，小区在建设之初规划的车位数有限，加之随着经济发展生活水平提高，小区业主的车辆越来越多，停车卡的办理都是按业主提交申请的顺序予以办理，被告未办理到停车卡的原因不是原告造成的。被告诉请原告为其办理停车位暂时不具备条件，原告亦无法履行，请不予支持其该项诉讼请求。三、物业服务具有长久性、持续性特点，物业服务存在瑕疵，可以通过法律程序解决，被告以此拒交物业费没有法律依据和事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）安和物业公司提交的证据有：本诉部分：1.楼宇交接书；2.前期物业管理服务协议；3.承诺书；4.时代华城2013—2018年度供暖公告；5.物业公司清缴欠费提示；6.被告欠费明细表；7.收款收据。反诉部分：1.安和物业公司营业执照及资质等级证书；2.经营性服务收费证及备案表；3.陕西省物业服务收费管理办法；4.物业费用明细表；5.商品房买卖合同。补充证据：1.短信催收记录；2.照片；3.物业服务收费办法公示照片；4.电梯使用标志、电梯定期检验报告、电梯维修报价单；5.视频光盘。被告（反诉原告）王斌对原告证据的质证意见：关于本诉部分，对证据5有异议，其从未见过；对其他证据及欠费金额无异议。关于反诉部分，证据2、证据5无异议；证据1，没有相关部门的盖章，对其真实性有异议；证据3、证据4，其未见到。关于补充证据，证据1，其未收到原告短信，该证据没有电信部门公章及物业公司公章，其不认可；证据2，不能反映原告更换过楼宇门，该证据能够看到墙砖脱落，说明物业管理不到位；证据3，因其居住在1号楼，出入一般不经过小区内部，所以其未见到物业办公室张贴的照片；证据4的真实性无异议，但只说明电梯在2017年进行了年检，不能说明电梯在2014年元月至今正常运行；证据5，反映出原告未按物业协议履行安保等义务，不能证明小区的墙砖脱落、环境卫生差是业主造成的，这些状况是外来人员造成的。被告（反诉原告）王斌提交的证据有：1.物业管理条例；2.城市住宅小区物业管理服务费暂行办法；3.中华人民共和国价格法；4.物业服务收费明码标价规定；5.陕西省物业管理条例；6.中华人民共和国物权法第七十条；7.前期物业管理服务协议；8.照片；9.中华人民共和国物权法第七十四条；10.情况说明。原告（反诉被告）安和物业公司对被告（反诉原告）王斌证据的质证意见：对证据1-6的真实性无异议，对证明对象和证明目的有异议，不能支持其证明目的；证据7真实性、合法性无异议，本案与其他小区没有参照性，本案系基于合同审理；证据8，原告确认电梯停用时间是2018年，其他照片反映的是某个时间点，不能以此证明原告的物业服务一直不达标；证据9真实性、合法性没有异议，但对证明目的有异议，办理停车卡是按照先来后到的顺序办理，所有业主都应一视同仁，现在不具备为被告办理车位的条件。证据10，原告财务账中没有该情况说明，故原告对此内容进行了调查，这是原告当时的工作人员私下进行的处理，原告在本次诉讼中，没有向被告主张这三个月的取暖费；另外，被告居住的1号楼暖气主管道的入户阀门在业主家中，业主可以直接在自己家中控制暖气阀门的开关，不需要经过原告开关阀门，且被告并未在原告处办理过暖气停用手续。当事人对真实性无异议的证据，本院对证据的真实性予以确认，并在卷佐证本案的相关事实。当事人对真实性有争议的证据，认定如下：原告安和物业公司提供的本诉证据5及补充证据1，拟证明其在被告入户门处曾张贴过催费通知，并给被告发放短信，催要欠费的事实。被告王斌对该两份证据均有异议，提出未见到催费通知、未收到催费短信。经查，原告本诉证据5，系照片打印件，其内容不能直接反映原告在被告入户门处张贴催费通知的时间，也未提供其他证据予以佐证；补充证据1所载明的内容，无其他证据佐证，故原告的上述两份证据，在本案中不予采信。原告的反诉证据1，被告对其真实性有异议，经本院核实，原告反诉证据1与其原件核对无异，该证据的真实性应予认定。原告的反诉证据3、证据4与补充证据3，相互印证，能够证明原告将陕西省物业服务收费管理办法及物业费用明细表，在物业办公室张贴公告的事实，被告的异议不成立。原告补充证据2和证据5可以分别证明拍照时和录像时，1号楼宇门的实际情况。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案的法律事实如下：2011年4月9日，被告（反诉原告）王斌与商洛锦业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买该XX城XX号楼XX层XX号房，该房屋为地辐热采暖，合同约定在业主入住后的第2个采暖期投入使用。2012年9月22日，该公司与被告办理了房屋交接手续。2012年10月8日，原告（反诉被告）安和物业公司（甲方）与被告王斌（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，协议主要内容：第二条双方的权利义务。一、甲方的权利和义务：1.对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.根据有关法律和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度并书面告知乙方；3.建立健全本物业的物业管理档案资料；4.制止违反本物业的物业管理制度的行为；5.物业服务企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6.向乙方收取物业管理费用及其它相关费用；7.编制物业管理服务及财务年度计划；8.提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》；9.向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；10.在预告通知情况下，可暂时终止运行任何设备设施，进行维修。二、乙方的权利和义务：1.业主拥有对其名下房屋的合法处置权和收益权；2.参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；3.监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；4.遵守《业主临时公约》及本物业的物业管理制度和物业管理人员的管理安排；5.准时向甲方交纳物业管理费用及其它相关费用；6.装饰装修房屋时，遵守《房屋装饰装修管理协议》、《装修管理注意事项》及人员的管理；7.不得占用、损坏本物业的共用部位、共用天台、屋面、消防通道或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先征得甲方同意，方可使用，如违反，须在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；8.出租或转让房屋时，事先书面通知甲方，并与承担方或受让方向甲方办理相关手续，告知受让方签订本协议；9.对承担人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度等造成的损失、损害，承担民事责任；10.按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。第三条物业管理服务内容。一、房屋共用部位的维护和管理；二、房屋公用设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生及绿化。由专业清洁队伍对小区内公共环境卫生及楼层公共部位卫生进行保洁；公共部位清洁设施摆放整洁，垃圾日产日清；定期消杀“四害”；有专业绿化队伍对小区内花草树木进行定期修剪及养护。四、协防及消防。1.协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；2.为小区业主创造一个安全、有序的生活、工作环境；3.采取防范措施，消除火灾隐患。五、交通秩序与车辆停放。1.车辆出入实行验证、登记制度；2.车辆须按规定线路行驶，进场后须按指定位置停放；3.巡逻员负责疏通和维护区内交通秩序；4.禁止载有毒、有害物品的车辆进入小区；5.凡停放在车场的机动车必须购买车险；6.访客车辆按管理员指定位置停放。六、房屋装饰装修管理体制，按《房屋装饰装修管理协议》、《装修管理事项》执行。第四条物业管理服务质量。一、房屋外观。1.房屋外观完好、整洁，保持设计原貌；2.外墙装饰保持整洁无大破坏。二、设备运行，确保由开发商移交物业公司的设备安全、正常运行。三、共用部位、共用设施设备的维护和管理。1.对公用设施设备的维护，制定月、季、半年、年保养计划，并认真执行，做好相关记录；2.房屋本体共用设施整洁，共用楼梯、天台、通道、大堂无堆放杂物及违章占用等；3.道路平坦整洁，排水畅通无积水，公共配套设施及公共场所完好无损。四、环境卫生，确保清洁保洁率达到96%。五、绿化维护基本完整。六、交通秩序与车辆停放。1.保持良好的交通秩序，无堵塞，无占用消防通道现象；2.机动车和非机动车辆分类停放。七、协防。1.小区24小时处于受控状态；2.文明执勤。八、消防。1.消防监控中心设有专人24小时值班；室内配有必需的消防器材；2.成立义务消防队进行培训、演练、制订灭火作战方案；3.在业主中，定期开展预防火灾的宣传教育活动；4.确保由开发商移交给物业公司的消防设施、设备完好。九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修。小修：1.建立和落实日巡视、月检查制度，发现缺陷及时维修；2.接到报修电话后，维修人员尽快到现场。急修：1.急修时间不过夜，随报随修；2.接到急修电话后，维修人员半小时内到现场。第五条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）。一、乙方交纳费用时间：从开发商通知业主入住之日起，开始向甲方交纳物业管理费。二、物业管理费，按建筑面积每月每平方米0.85元收取。五、物业管理服务费用及其他相关费用标准按照市物价部门的有关规定调整。六、甲方按每季度向乙方收取物业管理服务费，物业费收取时，不足15日按15日计算，超过15日不足1个月按月收取。八、因乙方原因房屋空置时，由乙方提前以书面形式填写《空置申请表》，经甲方同意空置六个月后，第七个月物业管理费用按70%收取，电梯费、垃圾费等专项费用、代收代缴费用按全额收取。九、交通工具的停放按物价部门审批的价格进行公示并收取，未买车位的住户在停放机动车时，除向物业交管理服务费外，还需向产权人交纳租金。十、车位管理费用，按照国家相关规定执行。第七条代收代缴收费服务。受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、暖气费、房租等代收代缴（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府有关部门规定。第十条广告牌设置与权益。业主不得在小区任何部位设立广告牌；甲方可根据实际情况在社区内设立广告牌，收益用于补贴管理费用。第十一条违约责任。一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的经济法律责任；二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的经济或法律责任；三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方退回多收、乱收的费用；四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之四交纳滞纳金；五、乙方违反本协议，经甲方书面通知乙方仍不予改正的，乙方每违反本协议一项规定，向甲方支付500元违约金。第十二条其他。六、本协议自签字之日起生效，至业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同生效时止。被告王斌在与原告签订《前期物业管理服务协议》的当日，向原告出具有承诺书，承诺书的主要内容：本人在XX小区XX座XX层XX号住房壹套，购房合同约定面积87.78平方米。本人已仔细阅读了《业主临时公约》、《住房手册》、《物业管理服务协议》、《房屋装饰装修管理协议》等临时管理规约，对其内容本人已完全明白和知晓。本人承诺遵守管理规约，并承担临时管理规约中的责任和义务。2013年11月8日，原告在被告居住的XX小区张贴公布《XX小区2013年度供暖公告》，主要内容有：第一，2013年度供暖费定价为6.95元∕m2∕月，计费方式为6.95元∕m2∕月×建筑面积×4个月；第四，收费要求：供暖收费分全额收费和折旧收费两种，除未装修并已办理空置房申请的业主可享受取暖费折扣外（收取70%过热费），其余业主均按全价收取暖费。凡未按期缴纳取暖费的业主，物业公司除追缴本金外将征收5‰∕天滞纳金（正式供暖之日起算）。对恶意拖欠的业主，物业公司保留限购水电额的权力。第六、供暖须达到的硬性条件：1.点火供暖前收费总额不低于1600000元；2.户内管网不低于380户；有大于30%业主实名登记要求取消今冬供暖的。第七，取暖费收取时间及管理办法：因时间关系，本年度供暖工作计划在11月15日开始，收费按120天收取，如因供暖收费等工作延误，最迟开通时间表为11月30日，逾期则取消今冬供暖。第八，供暖工作管理办法：供暖时间原则上定为：早6：00-10：00；午12：00-14：00；晚17：00-23：00。如因设备故障、停气等客观原因造成供暖天数（24小时为一天）不够的，物业公司按最后实际缺供天数退还取暖费。之前按7.8元∕m2∕月价格交费的业主在本公告发三日后可在物业财务办理多收款退还业务。第九，收费时间：原定收费日期顺延至11月15日。2014年11月初、2015年11月11日，原告将当年的供暖收费等相关内容在XX小区公布，供暖费定价为6.95元∕m2∕月，计费方式为6.95元∕m2∕月×建筑面积×4个月，公告内容与2013年度的供暖公告基本相同。2015年11月22日，原告再次就2015年度XX小区的供暖进行了公告，将供暖费降低至6.4元∕m2∕月，将供暖天数调整为110天，自2015年11月20日至2016年3月8日，每天供暖时间调整为12小时，已按6.95元∕m2∕月交费的，在供暖季结束后，按实际费用结算后扣除实际供暖天数的供暖成本后，多余部分无息退还。2016年10月28日，原告在XX小区张贴2016年度供暖公告，告知小区业主，供暖时间为2016年11月15日至2017年3月15日，取暖费定价为6.4元∕m2∕月，计费方式同往年。第二，收费要求：1.供暖收费分全额收费和折扣收费两种，除未装修并已办理空置房申请的业主可享受取暖费折扣外（收取70%过热费），其余业主均按全价收取取暖费；2.2#-5#楼安排专人负责，严格执行交费一户，开通一户，杜绝蹭暖现象的发生。1#楼未装修的业主请及时到物业办理空置房申请，可按折扣交纳取暖费；已装修但确认整个供暖季不住的业主，请于2016年11月15日前到物业办理暖气空置申请，物业在关停水电、胶封暖气阀后可按折扣交纳取暖费；其余全部按全额收取。第三，取暖费收取时间：本年度取暖费收交自本公告发布之日开始，截止供暖工作开始时间2016年11月15日收费率不低于70%，如因收费工作延误，顺延开通时间为11月20日，逾期收费率不足则取消今冬供暖，12月1日起无息退还已交费业主取暖费。第四，供暖工作管理办法：4.供暖时间原则上定为：早6：00-10：00；午12：00-14：00；晚17：00-23：00。2017年10月28日、2018年10月26日，原告在XX小区XX小区2017年度、2018年度供暖公告，取暖费定价为6.4元∕m2∕月，取暖费的计费方式及其他内容与2016年度基本相同。2013年12月2日，原告向被告出具了一份情况说明，说明12003户内业主即被告王斌供暖管道渗漏，因小区已正常供暖，无法对主管道进行泄水维修，现经双方协商，给予12003业主免除2014年1至3月份物业费、电梯费，供暖结束后，给该户进行管道维修，确保该渗漏点第二年供暖无渗漏，供暖正常。在2013年供暖期间，如此渗漏点发生异常，物业公司及时进行处理。当日，原告向被告分别出具了交纳2013年3月-2014年3月的物业费、电梯费、垃圾费计1197元的收款收据（免2014年1-3月的物业费、电梯费），及暖气费2440元的收款收据。此后，被告再未向原告交纳上述四项费用。现原告诉至本院要求被告向其交纳2014年4月1日至2019年3月31日的物业费4476.78元（0.85元∕m2∕月×87.78 m2×60个月）、电梯费2159.39元（0.41元∕m2∕月×87.78 m2×60个月）、垃圾费420元（7元∕月×60个月）、暖气费11,241元（2014年11月15日至2015年3月15日的暖气费2440元、2015年11月20日至2016年3月8日的暖气费2060元、2016年11月15日至2017年3月15日的暖气费2247元、2017年11月15日至2018年3月15日的暖气费2247元、2018年11月15日至2019年3月15日的暖气费2247元），及逾期支付物业电梯垃圾费违约金1010.17元、逾期支付取暖费的违约金986.62元（以欠费金额为基数，按同期银行贷款利率计算至实际支付之日止）。审理中，被告王斌陈述，暖气主管道阀门在其家中，其未向原告申请停用暖气；其居住的1号楼共有4部电梯，目前1部已停用。原告在补充关于电梯日常维护等证据时，说明检查电梯时，发现1号楼4部电梯中1部有故障，于2018年4月15日报修并停用该部电梯至今，其公司争取在年底前自筹费用将电梯修复好并正常运行。另查明，原告安和物业公司于2011年8月17日在工商部门注册成立；2016年3月31日，商洛市住房和城乡建设局向原告颁发有物业资质证书，准予原告从事物业管理活动的时间为2011年8月17日，资质等级为三级，有效期为2018年4月1日。2014年商洛市物价局向原告颁发有经营性服务收费证，该收费证载明的收费项目有：1.物业服务收费0.85元∕m2；2.XX小区露天停车场交通工具停放服务价格（内容略）。本院认为，原告（反诉被告）安和物业公司与被告（反诉原告）王斌签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。原告安和物业公司作为商洛市商州区XX小区的物业服务企业，已向包括被告王斌在内的小区业主提供了相应的物业服务，小区业主应按合同约定向原告交纳物业服务费等各项费用。现原告向被告主张2014年4月1日至2019年3月31日的物业费、电梯费、垃圾费，2014年至2018年5个冬季供暖期间的暖气费，事实清楚，于法有据，应予支持。但被告所居住的1号楼，自2018年4月15日起4部电梯中有1部停用至今，造成被告无法使用全部电梯，对被告的出入造成影响，故原告主张的2018年4月15日至2019年3月31日期间的电梯费，减按75%计算，被告应向原告交纳2014年4月1日至2019年3月31日的电梯费2055.92元，计算方式为（0.41元∕m2∕月×87.78 m2×48.5个月）+（0.41元∕m2∕月×87.78 m2×11.5个月）×75%。被告辩称原告在其小区进行物业管理服务过程中，小区车辆管理、环境卫生、公共设施维护等方面，存在很多不到位的现象，通过双方的举证质证及法庭调查，能够认定原告确实存在物业管理服务不到位之处，被告据此不交物业费等费用的行为，并非恶意，故原告向被告主张的违约金，本院不予支持。被告要求原告开通长期关闭的电梯，并赔偿其相应损失的反诉请求，原告表明其愿在年底前自筹费用将目前停用的电梯修复好并正常运行，应予准许；被告要求赔偿其相应损失，指向不明且未提供证据，本院不予支持。被告要求原告为其办理停车位的反诉请求，因小区车位有限，而被告未提供证据证明，目前小区已具备为其办理停车位的条件，该项诉求，本院不予支持。被告要求原告严格按照双方所签《前期物业管理服务协议》的约定内容执行，物业费其只按50%交纳的反诉请求，在原被告之间的前期物业服务合同法律关系终止前，按协议的约定内容执行，是协议双方当事人应履行的合同义务，被告将该项合同义务，作为反诉请求提出，过于宽泛，属诉讼请求不明确、不具体，在本案中不予支持；被告提出物业费按50%交纳的请求，因原被告之间的前期物业服务协议尚在履行期间，双方未就物业费的标准等达成新的一致意见，该项请求，本院不予支持。被告认为原告违反国务院《物业管理条例》第六十四条的规定，单方起诉，不符合法律规定，法院不应受理的观点，因该条规定主要是为业主委员会设定督促业主交费的义务，并非限制物业服务企业的诉权，故被告的该项观点，本院不予采纳。被告认为原告收取的各项费用无依据、标准过高、从未公示，私自收取共有部位的广告费、停车费，存在违法行为的观点，与本案已查明的事实不符，该观点不予采纳。被告提到原告以不交钥匙为由，胁迫、强制其签订前期物业服务协议等，因其未提供证据证明，本院对该抗辩理由不予采纳。被告以其室内主供暖管道从2013年12月渗漏至今，原告承诺维修但至今未兑现为由，认为其从2013年12月至今一直未享受暖气服务，原告属于强制消费，不存在暖气费，要求法院予以驳回的观点，从被告提供的2013年12月2日的情况说明可以看出，原被告双方已就2013年度的冬季取暖费用达成一致意见，之后，被告再未向原告反映过暖气漏水，故被告陈述其室内主供暖管道渗漏至今的说法，无证据证明，不能成立；从2013年冬季开始供暖，原告即在每个供暖季开始前，对当季的供暖情况向小区业主公告；另外，被告在购买该商品房时，对其屋内供暖设施是明知的，被告是否使用暖气可以自主选择和掌握，且被告在供暖期间未向原告说明其不使用集中供暖的暖气，故被告认为原告属于强制消费等观点，本院不予采纳。综上，本院认为，物业服务企业与小区业主间的物业服务合同关系，不同于其他面向个体的服务合同，物业服务不仅关系整个小区的公共利益，也涉及到每位业主的个人利益，小区整体的环境和秩序，需要物业服务企业的管理和服务，也离不开每位小区业主的共同维护。希望原被告双方通过本次的诉讼，结合自身的问题，特别是原告作为物业服务企业，在今后的物业管理服务过程中应以业主利益为导向，对照物业服务协议的约定，弥补物业管理服务过程中不到位之处，全面提高服务质量，使小区业主与物业服务企业之间形成一种良性互动。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王斌于本判决生效之日起15日内向原告（反诉被告）商洛安和物业管理有限公司交纳2014年4月1日至2019年3月31日的物业费4476.78元、电梯费2055.92元、垃圾费420元，及2014年至2018年5个冬季供暖期间的暖气费11,241元，以上共计18,193.70元；二、原告（反诉被告）商洛安和物业管理有限公司于2019年12月31日前将被告（反诉原告）王斌所居住的商洛市商州区XX小区XX号楼的电梯全部安全开通；三、驳回原告（反诉被告）商洛安和物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）王斌的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费307元，由原告（反诉被告）商洛安和物业管理有限公司负担30元，被告（反诉原告）王斌负担277元；反诉费179元，由原告（反诉被告）商洛安和物业管理有限公司负担60元，被告（反诉原告）王斌负担119元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。审  判  长        何  明人民陪审员        李高岐人民陪审员        李  轲 二〇一九年十一月二十七日 书  记  员        马紫微1