汉中市南郑区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0703民初1703号 原告：陕西万山航空机电有限公司。住所地：汉中市南郑区大河坎镇李家营村。 法定代表人：黄黔，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张建东，陕西南星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：欧阳，陕西南星律师事务所实习律师。 被告：南郑县唯佳洗涤经营部。住所地：汉中市南郑区大河坎镇李家营陕航学院内。业主黄刚，男，1988年11月15日出生，汉族。 委托诉讼代理人：马建宏，汉中市南郑区148法律服务所法律工作者。 原告陕西万山航空机电有限公司与被告南郑县唯佳洗涤经营部租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张建东、欧阳、被告委托诉讼代理人马建宏参加了2019年11月12日、12月6日、12月18日开庭审理,原告法定代表人黄黔到庭参加了2019年12月6日、12月18日开庭审理，被告经营者黄刚到庭参加了12月6日开庭审理。本案现已审理终结。 陕西万山航空机电有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告腾出其承租原告的厂房和场地；2、判令被告向原告支付2016年元月1日至2017年12月31日的房屋租金16万元（扣除已付的合同保证金2万元，以及已支付的2万元租金）；3、判令被告按照年租金10万元的标准向原告支付自2018年1月1日至实际腾房之日的房屋使用费（暂计算至2019年6月30日为15万元）；4、判令被告向原告支付拖欠的电费10万元。5、本案诉讼费由被告负担。2019年11月12日开庭审理中，原告撤回第一项诉讼请求。事实和理由：原告前身为国营万山机电厂，2017年10月20日更名为陕西万山航空机电有限公司。原、被告双方签订租赁合同两份，分别为《厂房租赁合同》、《场地租赁合同》。合同约定原告将南郑区大河坎镇李家营村原国营万山机电厂的厂房和场地出租给被告使用，租赁期限自2015年1月1日至2017年12月31日，其中厂房租金为10000元/年，场地租金为90000元/年，合计100000元/年。合同保证金共20000元，租赁期间产生的水电费由被告承担。两份合同上均有被告黄刚签字及经营部盖章。自2016年1月1日后仅支付20000元租金，且拖欠电费100000元。合同期满后，被告一直不履行腾退房义务，占用房屋至今，故原告诉至法院。 南郑县唯佳洗涤经营部辩称，原、被告于2016年1月1日签订的房屋租赁合同，而非2015年。合同签订后，被告预付租金20000元。因被告上任承包人的水电费发生纠纷，单方面的停水停电、锁门，导致被告无法经营，仅经营了一年，损失了100万元之多。原告的违约行为给被告造成损失，被告将反诉要求原告承担被告100余万元的损失。 经审理查明：原告系陕西航空职业技术学院全额出资设立的企业法人，且于2017年10月20日由国营万山机电厂更名为陕西万山航空机电有限公司。被告系2016年6月20日登记成立的个体工商户。2015年初，原告将位于南郑区大河坎镇李家营村原国营万山机电厂的厂房和场地出租给晏玉军，晏玉军投资购置洗衣机、锅炉等设备，从事洗涤服务。2015年3月19日，晏玉军向原告支付租赁保证金20000元。2016年上半年，晏玉军将上述投资购置的设备转让给被告，并将租用的原告厂房和场地一并转租给被告。被告于2016年6月20日办理以经营者为黄刚的“南郑县唯佳洗涤经营部”营业执照。不久，原告得知此情况后，便与被告签订《厂房租赁合同》、《场地租赁合同》各一份。合同约定：原告将南郑区大河坎镇李家营村原国营万山机电厂的厂房和场地出租给被告使用，租赁期限均为2015年1月1日至2017年12月31日；租赁物不包含热表处理、车片、粘接用房和厂房外的平房等；采取包租的方式，由被告自行管理；租赁期限届满前壹个月提出，经原告同意后，双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同；其中厂房租金为10000元/年，场地租金为第一年40000元，之后每年90000元；厂房和场地合同保证金共20000元，于本合同签订前向原告支付；租赁期间由被告于每月5日或5日前按水费4元/m³、电费1元/度向原告缴纳上月费用；若因政府有关租赁行为的法律法规的修改、政府行为以及原告上级主管部门要求，导致原告无法继续履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方由此而免责等内容。两份合同上均有原告原法定代表人马伟、被告经营者黄刚签字及双方盖章。2017年1月16日，被告聘用人员黄继先（黄刚的堂哥）通过中国银行向原告交付2016年部分租金20000元。当日，黄继先根据原告的要求向其出具《付款说明》一份，注明该被告经营部2016年度兑付场地租赁费100000元、电费100000元，合计200000元，2017年元月份先兑付30000元，下欠款项在2017年2月后每月按1-2万元进行兑付等内容。2016年12月7日，南郑县市场监督管理局安全监察人员检查后发现，被告经营部院内有一台承压蒸汽锅炉存在重大安全隐患，遂向被告发出特种设备安全监察指令书，责令该锅炉立即停止使用，对存在问题进行整改。2017年1月18日，南郑县市场监督管理局安全监察人员会同大河坎镇市管所对被告经营部再次安全检查时发现，该锅炉仍在运行，司炉工仍是无证上岗人员。南郑县市场监督管理局于当日向陕西航空职业技术学院下发南市监函【2017】3号《关于消除南郑县唯佳洗涤经营部特种设备安全隐患的函》，要求陕西航空职业技术学院协同采取措施，停止给被告供电，使该经营部蒸汽锅炉无法运行，消除安全隐患。随后，被告因停水停电而停止营业。被告于2019年10月15日委托方小锋将设备全部拆除搬走，之后被告将其承租原告的厂房和场地归还给原告。审理中，被告在11月12日庭审中当庭口头提出反诉，于本院限定期限内提交了反诉状，本院于2019年11月20日向被告送达了预交反诉费通知书，但被告在本院限定期限内未预交反诉费，本院遂按被告自动放弃反诉予以处理。原告未向本院提交10万元电费拖欠时间及被告确认该电费，以及原告与晏玉军解除合同时账务清算的相关证据材料。 上述事实，有原被告当庭陈述、原告营业执照复印件、原告法定代表人证明及身份证复印件、原被告企业公示信息、被告经营者信息、厂房租赁合同、场地租赁合同、现场物品清单、现场照片、黄继先的付款说明、安全拆除厂区设备协议、委托书、设备清单、证人证言（唐琪、余江）、中国银行存款单及收款凭证、收款收据等证据载卷佐证，事实清楚，证据充分，应予认定。 本院认为，2015年初，原告将其所有的涉案厂房和场地出租给晏玉军，后得知晏玉军将涉案厂房和场地转租给被告从事经营活动后，便与被告签订了《厂房租赁合同》、《场地租赁合同》，两份合同载明租赁期限三年（从2015年1月1日起至2017年12月31日），但这两份合同未注明签订日期，庭审中查明，该租赁期包括晏玉军实际经营时间在内，晏玉军已支付了2015年度租金，未支付2016年1月1日之后的租金，但其此前向原告交纳了20000元租赁保证金，应抵作2016年1月1日后应支付原告的部分租金。由于原、被告签订的《厂房租赁合同》、《场地租赁合同》未注明签订日期，但该合同系原、被告真实意思表示，合同中约定的租金计算方法、合同终止期限等约定，对双方当事人均有约束力。对于原告主张的租金问题，从2015年1月1日到2019年10月15日原告收回厂房和场地，按照合同约定租金标准，此段期间的租金为437500元，扣除晏玉军支付的租金、保证金70000元和被告支付的租金20000元后为347500元。2016年12月7日，南郑县市场监督管理局安全监察人员发现被告使用的承压蒸汽锅炉存在重大安全隐患，责令该锅炉立即停止使用进行整改。2017年1月18日，南郑县市场监督管理局要求陕西航空职业技术学院协同采取措施，停止给被告供电，使被告使用的蒸汽锅炉无法运行，消除安全隐患。至此，被告停业至今，鉴于整改和合同期届满搬迁设备及本案的实际情况，可酌减6个月整改期和设备搬迁期3个月的租金，即75000元，相减后被告理应支付原告租金272500元。关于原告主张的电费问题，由于原告未向本院提交10万元电费拖欠时间及被告确认该电费，以及原告与晏玉军解除合同时账务清算的相关证据材料，故该主张本院在本案中不予支持，如有确实证据，可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条之规定，判决如下： 一、被告南郑县唯佳洗涤经营部（业主黄刚）应在本判决生效后十日内支付拖欠原告陕西万山航空机电有限公司租金272500元； 二、驳回原告陕西万山航空机电有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费7450元，由原告陕西万山航空机电有限公司负担2000元，由被告南郑县唯佳洗涤经营部（业主黄刚）负担5450元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 长  毛 龙 人民陪审员  秦光兴 人民陪审员  宋文富 二〇一九年十二月十八日 法官 助理  易虹秀 书 记 员  陈 丹