贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初13786号 原告：胡国才，男，汉族，1975年7月11日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：王锐锋（特别授权代理），贵州靖毕律师事务所律师。执业证号：15224201110881721。 委托诉讼代理人：陈继（一般授权代理），贵州靖毕律师事务所实习律师。 被告：毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区环东路516号（地区交警支队右侧）。统一社会信用代码：915205006884421990。 法定代表人：安美华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢成（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15224201610312637。 委托诉讼代理人：余进江（一般授权代理），贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15224201110175971。 原告胡国才与被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司（下称：龙鑫家业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡国才及其委托诉讼代理人陈继、王锐锋，被告龙鑫家业公司委托诉讼代理人谢成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告胡国才向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司向原告交付位于毕节××××（学院路）东城印象第13幢28层l号的商品房;2、依法判令被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司支付原告逾期交房违约金，违约金以原告已付购房款479,580.00元为基数，按日万分之二的标准从2015年6月16日起计算至被告实际交付涉案商品房之日止，暂计为100,000.00元;3、依法判令被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司向原告交付办理商品房转移登记有关文书，并向原告支付逾期办证违约金，违约金以479,580.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年12月30日起计算至被告实际交付涉案商品房之日止，暂计为50,000.00元;四、本案所有诉讼费用由被告承担。 事实及理由:原告购买被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司位于毕节××××（学院路）东城印象第13幢28层1号的商品房，双方于2015年4月15日签订《商品房买卖合同》，对合同当事人、商品房基本情况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、商品房交付使用条件、交接手续、而积差异处理方式、规划设计变更、商品质量及保修责任、房屋登记、前期物业管理、双方约定的其他事项等进行了约定。根据该合同约定，原告购买涉案房屋的总价款为479,580.00元，被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司应于2015年6月15日前向原告交付涉案商品房。同时，合同第十三条约定:“除不可抗力外，出卖人(即被告，下同)未按照第+条的定的期限和条件将该离品房交付买受人(即原告，下同)的，按照下列第1种方式处理:1、。逾期超过90日(该日期应当与本条第1(1)项中的日期相同)，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.02%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二(该比率应当不小于本条第1(1)项中的比率)的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。同时，合同第二十二条约定被告应于2016年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的相关文书交付给原告，被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:约定日期起60日内，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意，买受人不退房的，出卖人自约定期至实际交付办理商品房转移登记的有关的文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后原告依约向被告支付了全部购房款479,580.00元，但被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司未按合同约定在2015年6月15日前将涉案商品房交付原告，同时被告延迟交付办理商品房转移登记的有关文书给原告的行为，直接导致原告迟迟不能办理商品房转移登记，取得房屋产权证，被告应承担向原告支付相应约金的责任。综上所述，为维护原告合法权益，原告特依据我国《民事诉讼法》第一百一十九条之规定向贵院提起诉讼，请求支持原告的所有诉讼请求为谢! 庭审中，原告胡国才将诉请第3项计算违约金的时间变更为从2016年12月30日起计算至被告向原告交付涉案房屋不动产权证书并支付违约金之日止，明确要求被告交付的文书为不动产权证书。 审理过程中，原告申请撤回诉请第1项。 被告答辩称：第一：原告的第二项诉请没有事实依据，涉案房屋于2015年6月16日之前便已经具备交房条件，被告多次电话联系原告通知其收房，但至今原告均未实际入住且拒绝收房，而与原告同一栋同一层的所有房屋均已按时交房，并实际装修入住，因此，原告不可能不知晓涉案房屋早已符合交房条件，其有主观扩大损失的故意；第二，原、被告双方在合同约定2015年6月16日交房至原告向法院起诉之日已经超过三年，因此，即便被告存在逾期交房问题，原告的诉请也已经超过诉讼时效，不应得到支持；第三、即便判决被告先支付违约金，原告诉请的日万分之二的标准也明显过高，请求法院依据其实际损失予以调整。 本院经审理查明：2015年4月15日，原告胡国才作为买受人，被告龙鑫家业公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房为位于毕节××××（学院路）东城印象第13幢28层1号房；建筑面积239.79平方米；该商品房总价款479,580.00元；出卖人应当在2015年6月15日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人，若逾期交付超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；转移登记：（一）出卖人承诺于2016年12月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按相关部门规定收取，由买受人承担。合同还约定的其他事项。合同签订后，原告按照合同约定全额支付了购房款479,580.00。被告于2019年12月13日将涉案房屋交付原告使用。至今，被告未为原告办理涉案房屋的转移登记。原告认为，被告的行为已经构成违约，故以前述诉请诉至本院。 另查明，被告尚未取得涉案房屋的初始登记，不具备法定办理转移登记的条件。 上述事实，有原、被告的陈述及当事人提供的各项证据，本院已组织质证，并收据在卷为凭！ 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。 关于原告主张的逾期交房违约金问题。因原、被告在合同中约定，逾期交房违约金于商品房实际交付之日起30日内向买受人支付，被告于2019年12月13日将涉案房屋交付原告使用，从交房之日到本院作出裁判之日，双方在合同中约定的支付逾期交房违约金的履行期限尚未届满，故对原告的该项诉请，本院不予支持。原告可待履行期限届满后，另行主张。 关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，被告承诺于2016年12月30日前将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付原告，但至今仍未履行，已经构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，于法于约有据，本院予以支持。关于违约金的计算标准的问题，原、被告在合同中约定：“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，故，违约金以原告已付购房款479,580.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年12月31日起计算支付。关于违约金的截止时间，原、被告在合同中约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，即原告委托被告代为办理转移登记，而被告将办理转移登记的有关文书提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截止至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。综上，本案违约金应以原告已付购房款479,580.00为基数，按日万分之一的标准从2016年12月31日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。 对原告主张被告为其办理涉案商品房不动产权证书并交付原告的诉请，因被告尚不具备法定的办理商品房转移登记的条件，属事实上的履行不能，故，对原告的该项诉请，本院不予支持，原告可待被告实际具备办理涉案商品房转移登记的条件后，再行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告胡国才支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款479,580.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年12月31日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止）； 二、驳回原告胡国才的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,650.00元（已减半收取），保全费1,270.00元，共计2,920.00元，由原告胡国才负担1,909.00元，由被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司负担1,011.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  周晶晶 二〇一九年十二月十九日 书记员  邵 立