山东省淄博市张店区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0303民初8494号 原告（反诉被告）：济宁银行股份有限公司，住所地，山东省济宁市金宇路6号。 法定代表人：杜强，董事长。 委托诉讼代理人：李凤霞，山东洪筹律师事务所律师。 被告（反诉原告）：耿朝华，男，1964年9月1日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。 原告（反诉被告）济宁银行股份有限公司（以下简称：济宁银行）与被告（反诉原告）耿朝华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）济宁银行的委托诉讼代理人李凤霞、被告（反诉原告）耿朝华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 济宁银行向本院提出以下诉讼请求：1.判令解除原、被告于2013年11月15日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告偿还原告履约保证金50000元及自2019年6月1日至实际返还保证金之日的利息（以50000元为基数，按同期银行贷款利率上浮30%计算）；3.判令被告承担本案律师费2000元；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2013年11月15日签订《房屋租赁合同》一份，约定原告租赁铂金大厦11层1116、1117房间，租赁期自2015年6月1日至2023年5月31日。合同同时对租金及支付方式、保证金的支付及返还、房屋的交付及收回的验收等内容作了约定。2018年3月7日，原告按照合同第八条约定书面告知了被告提前解除协议，并向其支付履约保证金50000元，被告未提出异议。2019年5月26日，济宁银行全部搬离，并根据合同约定腾空房屋、拆除增加的设施，但被告以各种理由拒不接收房屋和退还履约保证金。为此，原告特诉至法院，请求判如所请。 耿朝华针对本诉辩称，原告诉状所诉事实、理由与实际不符，为此我方提出反诉。 耿朝华提出以下反诉请求：1.判令济宁银行立即交还租赁房屋及房屋钥匙；2.判令济宁银行支付2019年6月1日至房屋交还日（暂定为2019年11月30日，以实际交还日为准）延期交房违约金259000元；3.判令济宁银行支付租赁房屋恢复处理费用6000元；4.判令济宁银行已支付耿朝华的履约保证金抵扣上述违约金；5.判令济宁银行承担本案诉讼费。事实与理由：2013年5月21日，铂金大厦开发商淄博汇展置业有限公司与济宁银行签订《房屋租赁合同》，济宁银行租用铂金大厦第11层，租赁期10年。2013年10月，铂金大厦开发商与耿朝华签订《商品房买卖合同》，将第11层1116、1117号房屋卖给了耿朝华。2013年11月15日，耿朝华与济宁银行在原房屋租赁合同的基础上重新签订《房屋租赁合同》及《补充协议》。2018年3月，济宁银行书面告知于房屋租赁期满四年之日（即2019年5月31日）提前解除房屋租赁合同，同年5月向耿朝华支付履约保证金50000元。2019年6月1日，耿朝华去现场验收时，房屋并不具备交房条件，2019年6月4日12时，济宁银行负责人员通过手机短信通知耿朝华于6月5日对租赁房屋进行验收。2019年6月5日双方进行现场验收，因耿朝华认为房屋不具备交付条件，于6月6日书面提交给济宁银行。2019年6月26日，济宁银行通过律师函对其提出的问题进行了回复，强调其具备交房条件。2019年8月上旬，济宁银行的房顶设置的“济宁银行”字样标志进行了拆除，但是房屋墙面仍没有恢复乳胶漆罩面。自2019年6月份以来，耿朝华多次要求济宁银行尽快具备条件、交还房屋钥匙，但济宁银行却书面承诺返还其履约保证金后才能交房，至今济宁银行仍未交还房屋及钥匙。通过上述事实可知，济宁银行违反合同约定，没能如期向耿朝华返还租赁房屋，给耿朝华造成损失，为此，特提出上述反诉请求。 济宁银行针对反诉辩称，1.济宁银行已于2019年5月31日将租赁房屋交还耿朝华，耿朝华在2019年6月6日提出异议并不是房屋交付的必要条件且耿朝华已经在涉案房屋门口张贴新的出租信息，视为被告已经接受涉案房屋，所以双方之间早已于合同到期日完成租赁房屋的交房事宜。原告不存在延期交房，更不应支付延期交房违约金，相反被告应当退还原告支付的履约保证金；2.耿朝华所诉事实与理由中可以看出其反诉请求第三项根本没有发生，且原告在交还承租房屋时已按合同约定将租赁期间装修增加的设施全部拆除并将租赁房屋恢复原状，并不存在租赁房屋恢复处理费用的问题；3.合同第8条第7款中约定的滞纳金过高，不符合法律规定。综上，耿朝华的反诉请求无事实及法律依据，请求予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。济宁银行向本院提交：1.《房屋租赁合同》一份，证明双方之间的租赁关系以及所约定各项权利义务；2.《租赁合同终止告知书》一份、济宁银行股份有限公司电子渠道转账汇款明细一份，证明原告已经按照合同第5条、第8.2条的约定与被告协商解除合同并支付履约保证金；3.2019年5月29日济宁银行工作人员与耿朝华通话录音一份、被告验收房屋回复、涉案房屋门口照片一宗、涉案房屋状况视频两份，证明原告于2019年5月29日已将涉案房屋清空，双方进行验收，耿朝华对装修、器物等硬件设施当场并未提供异议且验收后即在门口张贴新的出租信息，涉案房屋已经转移占有，应视为交付完成；4.委托代理合同一份、律师费发票一份，证明济宁银行为此支出律师费2000元，根据合同约定应由耿朝华负担。耿朝华对上述证据的真实性均无异议，但对上述第三组证据的证明事项有异议，主张恰能证明济宁银行没有将具备交付条件的房屋交还。自己另行张贴出租广告与房屋是否具备交付条件没有关系。 耿朝华向本院提交如下证据：1.2013年5月21日开发商与济宁银行签订的《房屋租赁合同》一份，证明“济宁银行”字样应在租赁合同到期时拆除，新旧合同条款一致；2.耿朝华与开发商签订的《房屋买卖合同》一份，证明耿朝华与开发商约定所购房屋（第1幢1单元011116号房）交付标准中墙面应为乳胶漆罩面；3.原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》各一份，证明合同约定了延期交房违约金、计算方法、交房标准、与原合同一致；4.济宁银行《租赁合同终止告知书》，证明租赁合同终止日为2019年5月31日；5.短信截屏一份，证明济宁银行未在2019年5月31日具备交房条件，应支付延期交房违约金；6.耿朝华书面提交给济宁银行的函件一份，证明济宁银行没按合同约定具备交房条件；7.济宁银行委托律师魏玉莲发的《律师函》微信截图，证明6月26日仍不具备交房条件；8.拆除楼顶招牌的现场照片，证明2019年8月4日仍不具备交房条件；9.耿朝华与济宁银行委托诉讼代理人李凤霞的微信截图，证明济宁银行一直没有按约定交房。济宁银行对证据8的真实性和证明内容提出异议，主张原合同是济宁银行与淄博汇展置业有限公司签订的，后来与耿朝华所签订的租赁合同仅有关于车位的使用约定，并没有关于楼顶招牌的使用约定，根据合同相对性原则耿朝华无权要求拆除“济宁银行”字样。同时济宁银行是否拆除并不妨碍耿朝华对房屋的使用，该字样的拆除不影响房屋的交付。济宁银行对耿朝华所提交其他证据的真实性均无异议。 对于上述济宁银行与耿朝华所提交证据中，对方认可真实性的证据，本院予以确认。 依据当事人陈述和对证据的审查认定，本院认定事实如下：2013年5年21日，济宁银行与案外人淄博汇展置业有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定由济宁银行承租铂金大厦第十一层，租赁期十年，自2013年6月1日至2023年5月31日止等。2013年10月，耿朝华与淄博汇展置业有限公司签订《房屋买卖合同》，购入涉案房屋。2013年11月27日，济宁银行（乙方）与耿朝华（甲方）另行签订《房屋租赁合同》一份，约定由济宁银行承租铂金商务大厦第十一层1116、1117房间。租赁期共8年，自2015年6月1日起至2023年5月31日止。第一年租金20.6万元、第二年租金21.42万元、第三年租金22.36万元、第四年租金23.54万元、第五年租金25.9万元、第六年租金27.66万元、第七年租金30.02万元、第八年租金31.78万元，此租金含税金。甲方只提供房屋及现有设施，乙方自主经营。乙方应在解除租赁合同前一年时向甲方支付履约保证金50000元，租赁期满，甲方应在乙方依约交还该租赁房屋且双方就该合同产生的一切权利义务清理完毕后30个工作日将剩余履约保证金无息退还给乙方。双方可以协商变更或终止本合同。但租赁期前四年，如有一方提前终止合同，则须向对方支付15万元人民币的违约金，违约金不足以赔偿损失的，另行赔偿损失。乙方如提前终止合同，需提前一年向甲方提出协商并向甲方支付50000元履约保证金。租赁期满，乙方有优先续租权，甲方按同期周边市场价格出租给乙方。如乙方不再续租，应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日影响甲方支付原日租金双倍的滞纳金。乙方还应承担逾期归还给甲方造成的损失。验收时，双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判断的，应于7日内向对方主张。双方签署交接单。乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。乙方交还甲方房屋应保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。乙方在租赁期间进行的装修、增加的设施，在合同期满前或乙方退租前，乙方应自行拆除，如乙方不拆除，不妨碍甲方使用，归甲方所有。因诉讼发生的包括但不限于诉讼费、诉讼保全费、律师费、差旅费等费用均由责任方承担等。2013年11月15日，济宁银行与淄博汇展置业有限公司、耿朝华及其他三名业主共同签订《补充协议》一份，约定因淄博汇展置业有限公司将出租的第十一层部分房屋（十一间）转让给耿朝华（1116、1117号两间）等四人，剩余七间仍为淄博汇展置业有限公司所有。由于产权变更双方需共同签订租赁合同，合同内容条款应与原租赁合同一致，将房屋继续租赁给乙方使用至原租赁合同期满。 2018年3月7日，济宁银行淄博分行向耿朝华发出《租赁合同终止告知书》，载明：根据监管机构及总行关于网点建设规划发展的要求，我行于2016年购置办公大楼，根据合同约定，于房屋租赁期满四年之日，终止合同，特此告知。2018年5月15日，济宁银行淄博分行向耿朝华支付履约保证金50000元。 2019年5月29日，济宁银行工作人员致电耿朝华，与耿朝华沟通房屋返还事宜。耿朝华在电话中陈述东西都搬完了，墙面还没处理，认可原本商量隔断不拆现在确定拆除等，最终要求统一还原。 2019年6月4日，济宁银行工作人员给耿朝华发送短信，告知其租赁房屋现已恢复完毕，定于当日下午15:00交房，请其按时到场。如有特殊情况宽限期截至明天下午17:00点。如仍未按期收房，我行将不再支付由于延期交房带来的违约金，我行只支付2019年6月1日至2019年6月5日的违约金。 2019年6月5日，原、被告双方对房屋恢复情况进行了现场验收。2019年6月6日，耿朝华书面致函济宁银行，提出三点问题：房屋清扫不彻底、房间及楼道内墙墙面不是乳胶漆罩面、楼顶“济宁银行”字样尚未拆除。 2019年6月26日，济宁银行的委托律师向耿朝华发送律师函，回复其：济宁银行认为已经按照合同约定超标准交付房屋，不存在不符合交付条件问题；拆除楼顶“济宁银行”字样标志不属于房屋交付条件；请三日内商谈交房及保证金返还事宜。 另查明，济宁银行在搬走时拍摄的视频显示所承租两间房屋室内已经腾空，室内环境干净整洁。耿朝华当时在门口张贴了新的房屋租赁信息。所争议履约保证金一直未返还。 耿朝华在庭审中主张济宁银行交还的房屋不符合交房标准主要包括：1.楼顶“济宁银行”字样未在租赁合同到期时拆除。济宁银行和开发商所签订租赁合同约定，济宁银行可在所租房屋楼顶东西两边设置“济宁银行”字样、标志及门楣等，不得转租他人使用，使用权期限与本楼租赁合同期限相同。如果将房产所有权抵押或转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效。济宁银行应当在解除合同时拆除，但其在2019年8月初才拆除楼顶“济宁银行”字样；2.济宁银行交还的房内墙面未按乳胶漆罩面处理。理由是耿朝华和开发商签订的《房屋买卖合同》附件约定内墙墙面是乳胶漆罩面。济宁银行陈述其承租房屋后对墙面从未做过改动。 耿朝华陈述目前房屋及钥匙仍未交还，济宁银行陈述钥匙确实已经交回，只是没有保留相关证据，耿朝华在验收后张贴新的出租信息，自然是拿到了钥匙，否则无法带新的承租人看房。 耿朝华反诉所主张逾期交房违约金259000元的计算方式是：自2019年6月1日计算至2019年11月30日，共计六个月。合同约定相应年度房屋租赁费为259000元，按合同第8条第7款约定双倍计算租赁费所得。耿朝华陈述所主张恢复处理费6000元是经过咨询装修公司所得报价。耿朝华明确其第四项反诉请求是要求以济宁银行支付给耿朝华的50000元履约保证金抵扣上述违约金。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在本案中，需全面履行的义务既包括按期交还房屋的义务也包括合理接收房屋的义务。济宁银行与耿朝华之间所签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容并不违反法律效力性、强制性规定，系有效合同，双方均应依约履行。 对于本诉的第一项诉讼请求，双方之间的租赁合同约定了承租方解除合同的条件，济宁银行依约向耿朝华发送了书面告知书，载明了解除合同的时间，并交纳了履约保证金。耿朝华认可收到该履约保证金和解除通知且并未提出异议，同时另行张贴招租广告，其提交《租赁合同终止告知书》的证明目的也是为了证明租赁合同终止日为2019年5月31日，故耿朝华亦认可涉案房屋租赁合同已依约解除。故本院认定双方之间签订的《房屋租赁合同》已于2019年5月31日解除。但该合同中，济宁银行的签章日期是2013年11月15日，但耿朝华的签订日期是2013年11月27日，该合同并非于2013年11月15日签订成立并生效，而依法应当是于2013年11月27日成立并生效。原告主张要求判令解除2013年11月15日签订的合同，本院予以纠正。 对于其他本诉请求，应当结合济宁银行的履约情况，即耿朝华的反诉请求是否成立予以判断。济宁银行确有交还房屋的意思表示和实际行动，对于耿朝华反诉主张济宁银行返还的房屋不符合标准的理由是否成立，本院认定如下：1.楼顶“济宁银行”字样拆除延迟。首先，楼顶“济宁银行”字样拆除与否，并不必然影响耿朝华接收楼内房屋和行使权利，耿朝华也在济宁银行腾空房屋后张贴招租广告。该理由并不能成为认定济宁银行延期交房的依据和证据。其次，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，争议房屋所在楼座的楼顶，属于全体业主共有，故在耿朝华单独与济宁银行后续新签订的《房屋租赁合同》中并未对楼顶做出约定。虽耿朝华主张开发商与济宁银行签订的合同对新合同继续有效，但其个人作为新租赁合同的一方并无权单独对楼顶做出处分，其单独主张相关责任并以此抵销自己支付履约保证金义务的依据不足。2.屋内墙面应为乳胶漆罩面。耿朝华提供自己与淄博汇展置业有限公司签订的第1幢1单元011116号房的《房屋买卖合同》，拟证明当初淄博汇展置业有限公司出租给济宁银行的涉案两套房屋即为乳胶漆罩面，事实依据不足，本院不予采信。综上，耿朝华主张济宁银行所交还房屋不具备交付条件并因此承担延期交房的违约责任的主张，依据不足，本院不予采信。故对于耿朝华的相应反诉请求，本院不予支持。 对于耿朝华的第一项反诉请求，结合本院已查明的事实，济宁银行已于2019年6月5日腾空房屋，双方也进行了现场验收，耿朝华另行张贴了招租广告，本院可以推定耿朝华已经实际收回了房屋。耿朝华虽主张其认为所交还房屋不合格，但事实及法律依据并不充分，故对于该项反诉请求，本院不予支持。 对于济宁银行的第二、三项本诉请求，从双方签订的《房屋租赁合同》对履约保证金的约定可以看出，涉案履约保证金系为保证履行解除租赁合同而支付的保证金形式的款项。济宁银行于2019年6月5日搬走并腾空房屋，虽济宁银行抗辩其已于2019年5月31日前搬走，延期数天是因为耿朝华更改决定导致济宁银行需另行拆除隔断所致，但从其与耿朝华沟通的短信来看，其自愿承担该时间段延期交房的违约责任（2019年6月1日至2019年6月5日），并不违反法律规定，故济宁银行应当依约支付给耿朝华滞纳金7194元（按当年租金259000元计算5天乘以2），并在履约保证金中予以扣减。因济宁银行在交还所承租房屋过程中存在一定瑕疵，也是致使双方产生房屋交还争议的原因之一，其主张要求耿朝华承担律师费和逾期利息损失的诉讼请求，本院不予支持。同时，基于合同所约定履约保证金的性质和目的考虑，本院酌情支持耿朝华减少返还济宁银行履约保证金10000元。综上，耿朝华需退还济宁银行履约保证金32806元（50000元减10000元减7194元）。济宁银行的其他本诉请求和耿朝华的其他反诉请求，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条之规定，判决如下： 一、济宁银行股份有限公司与耿朝华签订的《房屋租赁合同》已于2019年5月31日解除； 二、耿朝华于本判决生效之日起十日内返还济宁银行股份有限公司履约保证金32806元； 三、驳回济宁银行股份有限公司的其他本诉请求；驳回耿朝华的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1100元、保全申请费560元，合计1660元，由济宁银行股份有限公司负担613元，由耿朝华负担1047元；反诉案件受理费2638元，由耿朝华负担2523元，由济宁银行股份有限公司负担115元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 长  张 玺 人民陪审员  马文清 人民陪审员  吕彩云 二〇二〇年二月二十八日 书 记 员  汪 斐