成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2015)锦江民初字第8173号原告（反诉被告）谢普丞，男，1973年2月11日出生，汉族，住广东省深圳市xx。原告（反诉被告）林婉婷，女，1977年9月16日出生，汉族，住广东省深圳市xx。以上二原告共同委托代理人吴优，四川君合律师事务所律师。以上二原告共同委托代理人谢松，四川君合律师事务所律师。被告（反诉原告）祥宝投资（成都）有限公司。住所地：四川省成都市xx。法定代表人程伟泉，祥宝投资（成都）有限公司董事长。委托代理人程敏，泰和泰律师事务所律师。委托代理人张凤，泰和泰律师事务所律师。原告谢普丞、林婉婷与被告祥宝投资（成都）有限公司（以下简称祥宝公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年12月18日立案受理后，被告祥宝公司在举证期限届满前提起反诉，本院经审查后决定与本诉合并审理。本案依法由审判员杨立庆适用简易程序独任审判，并于2016年2月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谢普丞、林婉婷的共同委托代理人吴优，被告（反诉原告）祥宝公司的委托代理人程敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢普丞、林婉婷诉称，2015年1月10日，谢普丞、林婉婷与祥宝公司签订《商品房买卖合同》，约定谢普丞、林婉婷向祥宝公司购买xx房屋，建筑面积129平方米，售价1599794元。同日，双方签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定首付款为969794元，余款1110000元由谢普丞、林婉婷向贷款机构申请“个人住房抵押贷款”的方式支付。合同签订后，谢普丞、林婉婷先后分四次向祥宝公司付清了全部首付款969794元，祥宝公司对此出具《收据》予以确认。然而，谢普丞、林婉婷因家庭发生重大变故，现已无力支付剩余购房款，上述合同在事实上已不能履行，故诉至法院，请求判令：1、立即解除谢普丞、林婉婷与祥宝公司签订的《商品房买卖合同》；2、祥宝公司立即返还谢普丞、林婉婷购房款969794元（庭审中，谢普丞、林婉婷变更金额为489794元）。被告祥宝公司辩称，本案并没有发生法定或合同约定的谢普丞、林婉婷可以单方解除合同的事由，而谢普丞、林婉婷提出无客观履约能力，要求解除合同，祥宝公司对此不予认可。合同法明确了守约方才有权解除合同，违约方要求解除合同与法律规定相违背。因此，祥宝公司不同意解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，请求驳回谢普丞、林婉婷的诉讼请求。反诉原告祥宝公司反诉称，2015年1月10日，祥宝公司与谢普丞、林婉婷签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定由谢普丞、林婉婷购买祥宝公司开发建设的位于成都市xx房屋，总房价款1599794元。合同签订后，截止2015年1月11日，谢普丞、林婉婷除分四次共支付首付款489794元外，一直未按照合同约定签署按揭贷款合同、办理完按揭手续。经祥宝公司再三催促，谢普丞、林婉婷仍未履行合同义务。综上，谢普丞、林婉婷未履行合同义务，其行为不仅严重违反了合同约定，也给祥宝公司造成了重大经济损失。故提起反诉，请求判令：1、谢普丞、林婉婷继续履行其与祥宝公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；2、谢普丞、林婉婷自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按逾期应付款日万分之一向祥宝公司支付逾期付款的违约金（庭审中，祥宝公司阐明违约金截止2016年1月11日为36075元；从2016年1月12日起至实际付清之日止，以逾期应付款1110000元为基数，按每日万分之一计算）；3、本案诉讼费由谢普丞、林婉婷承担。反诉被告谢普丞、林婉婷辩称，因谢普丞、林婉婷家庭发生重大变故，本案合同实际上已根本不能履行，祥宝公司所主张的继续履行合同在事实上已不可能，同时案涉《商品房买卖合同》及其补充协议均已解除，故谢普丞、林婉婷无须向祥宝公司支付逾期付款的违约金。经审理查明，2015年1月10日，谢普丞、林婉婷与祥宝公司签订《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定：谢普丞、林婉婷购买祥宝公司开发的位于成都市xx房屋，测绘建筑面积129平方米，房屋总价款1599794元；采取贷款方式付款，具体付款方式及期限为：谢普丞、林婉婷应于签订本合同及附件、补充协议的当日内，向祥宝公司付清全部首付款489794元，余款1110000元由谢普丞、林婉婷向贷款机构申请贷款期限为20年“个人住房抵押贷款”的方式支付，并保证在签订本合同及附件、本补充协议后35日内付至祥宝公司账户；谢普丞、林婉婷未在约定期限付款的，逾期在10日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，谢普丞、林婉婷按日计算向祥宝公司支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向祥宝公司支付，合同继续履行；逾期超过10日后，祥宝公司有权解除合同，祥宝公司解除合同的，谢普丞、林婉婷应当自解除合同通知送达之日起30日内按照本合同及本补充协议约定的总房款的10%向祥宝公司支付违约金，祥宝公司有权在谢普丞、林婉婷已付款中扣除该笔违约金，该违约金扣除后，祥宝公司退还谢普丞、林婉婷剩余已付款；谢普丞、林婉婷愿意继续履行合同的，经祥宝公司同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，谢普丞、林婉婷按日计算向祥宝公司支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向祥宝公司支付。双方在履行合同过程中，除非出现双方约定的解除条件或具备法定解除条件外，任何一方不得单方面解除合同，如一方单方面要求解除合同并取得相对方的协商同意的，提出单方解除合同的一方应按合同约定购房总款的10%向对方支付违约金。上述合同签订后，谢普丞、林婉婷按照合同约定付清了首付款489794元，尚欠余款1110000元至今未予支付。2015年12月18日，谢普丞、林婉婷以其无力履行合同为由，诉至本院，请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求祥宝公司返还购房款。诉讼中，祥宝公司提起反诉，请求谢普丞、林婉婷继续履行双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并承担逾期付款的违约金。庭审中，谢普丞、林婉婷称其因家庭发生重大变故，已无力支付剩余购房款。祥宝公司对此不予认可，认为谢普丞、林婉婷具有履约能力。上述事实，有谢普丞、林婉婷提交的谢普丞、林婉婷的身份证复印件、祥宝公司的工商信息查询通知单、《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》、收据等证据，祥宝公司提交的《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》、收据等证据以及双方的庭审陈述在案为证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。谢普丞、林婉婷与祥宝公司于2015年1月10日签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，系双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应恪守履行。现谢普丞、林婉婷以其家庭发生重大变故，无力支付剩余购房款为由，主张解除双方所签订的合同。而按照我国法律规定，只有符合双方约定解除条件或法定解除条件的，解除权人才可以解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。从双方签订合同的内容分析，并未将谢普丞、林婉婷逾期付款或无能力付款情形赋予其享有单独解除合同的权利。双方在履约过程中，也未就解除合同事宜达成一致协议，故本案不存在合同的协议解除情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，具有法律规定的解除合同情形的，当事人可以解除合同。从法律规定的解除条件分析，只有在发生不可抗力或者一方当事人严重违约、根本违约、导致不能实现合同目的的情况下，当事人才享有合同解除权。本案中并无证据证明祥宝公司在履约过程中存在上述情形之一。而双方合同约定，谢普丞、林婉婷应于2015年2月20日前支付购房款余款，但其至今未予支付，谢普丞、林婉婷虽称其因家庭变故经济能力出现问题，但其所提交证据尚不足以证明其经济状况已严重恶化致其不能履行合同，故谢普丞、林婉婷的行为已构成违约。又因合同解除权在性质上属于形成权，违约方不是合同单方解除的权利人，无合同解除权的一方，不是形成权的主体，故作为违约方的谢普丞、林婉婷，在无证据证明祥宝公司根本违约时，不享有合同的解除权，其请求单方面解除合同的行为，并不产生相应的法律效力。故本案亦不存在合同的法定解除情形。综上，谢普丞、林婉婷主张解除合同的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因本案解除合同依法不成立，对谢普丞、林婉婷基于此而主张的返还购房款的诉请，本院亦不予支持。关于祥宝公司的反诉主张。因谢普丞、林婉婷与祥宝公司之间签订的合同及补充协议合法有效，双方缔约的目的是交易达成并诚信履行，其主张谢普丞、林婉婷继续履行双方合同及补充协议的诉请，本院予以支持。又因谢普丞、林婉婷系违约方，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定、双方合同关于“谢普丞、林婉婷未在约定期限付款的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向祥宝公司支付逾期应付款万分之一的违约金”的约定，祥宝公司有权向谢普丞、林婉婷主张逾期付款的违约金。结合双方合同的履行情况、谢普丞、林婉婷的违约程度及祥宝公司的实际损失等因素，祥宝公司现主张要求谢普丞、林婉婷支付逾期付款的违约金（截止2016年1月11日为36075元；从2016年1月12日起至实际付清之日止，以逾期应付款1110000元为基数，按每日万分之一计算），其标准并未过分高于造成的损失，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用民事诉讼证据的若干规定》第二条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）谢普丞、林婉婷与被告（反诉原告）祥宝投资（成都）有限公司继续履行双方于2015年1月10日签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》。二、原告（反诉被告）谢普丞、林婉婷应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）祥宝投资（成都）有限公司支付逾期付款违约金（截止2016年1月11日为36075元；从2016年1月12日起至实际付清之日止，以逾期应付款1110000元为基数，按每日万分之一计算）。三、驳回原告（反诉被告）谢普丞、林婉婷的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9599元，由原告（反诉被告）谢普丞、林婉婷承担。反诉案件受理费351元，由原告（反诉被告）谢普丞、林婉婷承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  杨立庆二〇一六年五月十八日书记员  郑小红附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。