江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)赣08民终279号上诉人（原审被告）:吉安县天权小区业主委员会。负责人：黄俊德，该业主委员会主任。被上诉人（原审原告）：江西华庭物业服务有限公司，住所地江西省吉安市井冈山经济技术开发区金庐民居3栋2楼201室。法定代表人：高信芳，该公司总经理。上诉人吉安县天权小区业主委员会（以下简称天权小区业委会）因与被上诉人江西华庭物业服务有限公司（以下简称华庭物业）物业服务合同纠纷一案，不服江西省吉安县人民法院(2015)吉民初字第1669号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：吉安县天权小区现有716户住宅户，周边店面189户及吉安稠州村镇银行、吉安县邮政储蓄银行、幼儿园等3个办公用户。2013年5月13日，吉安县天权小区业主委员会成立，现有委员7名（其中4名委员为业主委员会成立之初的成员，另外3名委员进行了变更，但被告未告知吉安县房地产管理局并办理备案手续。），负责人为黄俊德。2014年2月26日，原告江西华庭物业服务有限公司与被告吉安县天权小区业主委员会签订《委托代管天权小区物业管理服务合同》1份，合同对物业基本情况、委托代理事项、合同期限、权利义务及违约责任等事项进行了明确约定。合同签订后，原告依约对天权小区进行管理和维护，对业主反映的、自身不能解决的问题也积极向有关行政部门汇报。2015年6月13日，吉安县天权小区召开第二次业主代表大会，该小区代表31人参加代表大会，大会要求原告在会后的一个月内对其通过的六项议案内容进行整改，如未得到被告的满足，被告将解除与原告签订的物业服务合同。6月14日，被告将会议内容书面函告原告。原告在接到被告的书面议案后，对被告提出的问题进行了整改并于2015年6月28日进行了书面回复。2015年7月25日，被告以原告未满足业主大会通过的六项议案为由，向原告发出解约函，单方提出解除合同。2015年10月份，原告对其进驻天权小区向该小区393户业主做服务满意度调查，绝大部分业主（包括部分业主委员会委员）表示满意，并同意继续留用原告。另查明，吉安县天权小区属于吉安县敦厚镇房山社区居民委员会。2015年6月13日，参加吉安县天权小区第二次业主伐表大会的31名业主并未取得该小区各栋全体业主的授权，业主代表也没有在参加会议之前征求其所在各栋业主的意见。2015年7月25日，该小区业主委员会作出解除与原告签订的物业服务合同的决定时，也并未书面告知吉安县敦厚镇房山社区居民委员会。再查明，2014年3月3日，原告江西华庭物业服务有限公司聘用被告负责人黄俊德为吉安县天权小区物业管理项目业余指导顾问，每月工资1800元。黄俊德领取2014年3月至2014年9月的工资，其最初并未将此事告知该小区全体业主，直至2015年5月份才公告告知。2014年10月，原告以黄俊德未认真履职将其解聘。原审法院认为:本案争议的焦点有两点，一是被告天权小区业委会解除合同的程序是否合法，是否有法律依据；二是原告华庭物业在管理天权小区时是否存在根本违约行为，被告行使合同解除权是否具备法定情形。关于第一个争议焦点，被告天权小区业委会组成人员不合法，被告的业主委员会委员进行变更时并未告知吉安县房地产管理局并办理备案手续；且被告于2015年6月13日召集的业主代表大会会议违反法律规定，所参加会议的31位代表并未取得所在小区各栋业主的授权；业主代表在参加会议之前没有征求其所在各栋业主的意见；会议所作出的部分决定亦与双方所签订合同内容相悖。故被告违反合同约定和法律规定作出解除物业管理服务合同的行为无效。原告要求确认被告单方解除物业管理服务合同行为无效的诉讼请求，应予支持。关于第二个争议焦点，原告与被告所签订的物业管理服务合同系双方的真实意思表示，内容并不违反法律规定，为合法、有效的合同，双方均应全而切实履行，不得擅自变更或者解除。合同签订后，原告按照合同的约定全面履行了相关的义务，并获得了大部分业主的认可。但被告以原告未对其所通过的议案事项进行整改为由，在未与原告协商并征得该小区大部分业主的同意下，单方作出解除合同的决定，为行使解除合同权利的行为。该合同本应自被告的解除合同书函到达对方时产生解除的效力。而我国合同法第九十六条第二款规定，法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。我国物业管理条例第二十条第三款规定，住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。但在2015年7月25日，该小区业主委员会作出解除与原告签订的物业服务合同的决定时，并未书面告知吉安县敦厚镇房山社区居民委员会并听取该居民委员会的建议。且原告在被告向其发出限期整改小区环境的议案事项后进行了全面整改并进行了书面回复，无法整改到的事项也向县有关部门进行了书面报告。被告就其单方作出解除合同的行为，不符合合同法所规定的法定解除情形。原告据此要求被告继续履行物业管理服务合同的诉讼请求，依法予以支持。被告在庭审中辩称，原告在从事天权小区物业服务合同中，管理效能低下，服务不到位，损害业主公共权益，被告根据相关法律的规定，以召开业主大会的形式进行投票表决解除与原告签订的物业管理服务合同，主体适格、程序合法有效，解除理由正当，系全体业主真实意思表示，应当确认解除双方合同行为合法有效，要求判决驳回原告的诉讼请求。但被告并未提供充分证据予以证实，被告的辩解意见缺乏事实及法律依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第丸十四条、第九十六条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国物业管理条例》第八条、第十条、第十二条、第十四条、第十九条第一款、第二十条第三款之规定，判决：一、被告吉安县天权小区业主委员会解除物业管理服务合同行为无效；二、被告吉安县天权小区业主委员会继续履行物业管理服务合同。本案诉讼费200元，减半收取100元，由被告天权小区业委会负担。上诉人天权小区业委会不服一审判决，向本院上诉称：一、一审判决继续履行合同缺乏法律依据。《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”，即凡未经业主大会选聘和解聘物业服务企业，即使双方签订了合同，也不具有法律效力。因此，2014年2月26日上诉人与被上诉人签订的《委托代管天权小区物业管理服务合同》是不具有法律效力的无效合同。二、一审判决以虚伪民调认定业主本意，缺乏事实的法律依据。一审判决认定：“业主满意度调查表及汇总表，具有真实性，合法性，关联性，系天权小区业主的真实意思的表示，本院予以采信”。一审以此作为本案判决的依据有违于《证据法》。华庭物业与业委会是一种合同关系，因此，华庭物业公司在本小区的一切活动都要依据合同规定进行。如若在物业服务合同中，写入业主满意度指标来约束物业企业达到一定服务水平，再由双方制订调查方案，由第三方进行民意调查。这样才具有真实性，合法性。其结果双方乐意接受。可合同无此规定，华庭物业搞民意调查超出合同规定的范围。由自己预设的行动轨迹，自己编制方案、确定调查用语、设定目标和公布调查结果，其真实性和可信度不能采信。三、一审法院认定事实错误。《吉安市物业管理办法》第二十七条“业主委员会应当在选举产生之日起30日内，执下列文件向物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府办理备案手续”。又遵照建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第三十四条规定“业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。”今年先后由贺南才、肖艳红、刘大胜在法定时间内，将补选委员的事项以书面形式向敦厚镇政府报告，全部委员会备了案。显然，由吉安县房地产管理局办理双重备案无法律依据。四、业主代表经合法程序产生。一审判决认定“被告2015年6月13日召开的业主代表大会会议违反法律规定，所参加会议的31从头再来代表并未取得所在小区各栋业主授权：业主代表在参加会议前没有征求其所在各栋业主的意见”。依据国务院《物业管理条例》第十一条，“下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则”。经首届业主大会通过和修改的《天权小区业主大会议事规则》第九条规定，“本小区业主人数较多，以幢推行一名业主代表和周边店铺共产生3-6名业主代表参加业主大会会议。业主代表大会等同于业主大会。业主代表由业主推荐或业委会委员推荐，再由业委会推选，并用书面形式或张榜公布形式征求业主意见”。2015年6月13日召开业主大会，以栋为单位产生业主代表。（27和28栋共二单元合为一栋）29栋为28名业主代表。会议全票通过的业主委员会2014年工作总结和2015年后的工作思路的报告中规定，如果华庭物业在业主大会后一个月内，就保安服务、保洁服务、业主委员会经费等方面，不履行双方签订的协议，未满足本次业主大会的六项议案的要求，一个月后将转为自动解聘。五、业主大会实行无记名投票合法。根据我国选举法法律法规规定，业主大会可以采用有记名或无记名的方法进行投票表决。2015年6月13日业主大会采用有记名或无记名的方法进行投票，其真实性是业主大会众多代表一同投票表决，又由刘敬应和王金善的监票验票来求公平公正。六、华庭物业在履行合同过程中存在违约行为。2014年11月份小区维修、更换改造项目表及单元门维修、更换统计表等证据，可以证明被上诉人没有全面履行合同义务。综上所述，一审判决继续履行《委托物业服务合同》缺乏法律依据，认定事实错误，请求二审法院予以改判。被上诉人华庭物业答辩称：被上诉人在履行合同过程中不存在违约行为，业主委员会提出要整改的地方被上诉人都按照要求整改了，并予以了书面回复。因此，上诉人单方要求解除合同没有依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。根据上诉人的上诉理由以及被上诉人的答辩意见，归纳本案争议焦点为：1、天权小区业委会单方解除物业服务合同的程序是否合法？2、华庭物业在合同履行过程中是否存在根本性违约？双方的物业服务合同能否解除？二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：上诉人与被上诉人签订的物业管理服务合同系双方的真实意思表示，内容并不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应全面履行合同义务，不得擅自变更或者解除。一、关于上诉人单方解除物业服务合同程序是否合法的问题。本院认为，上诉人天权小区业委会在2015年6月13日召开业主代表大会会议时，其参加会议的31位代表并未取得所在小区各栋业主的授权，业主代表在参加会议之前亦未征求其所在各栋业主的意见，故该业主代表大会的召开违反法律规定，会议作出的决定不能代表全体业主的意志。同时，根据《物业管理条例》第二十条第三款规定，住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。但上诉人在2015年7月25日作出解除与被上诉人的物业服务合同决定时，并未书面告知吉安县敦厚镇房山社区居民委员会并听取该居民委员会的建议。因此，上诉人单方解除物业服务合同的程序不符合法律规定。二、关于被上诉人华庭物业在合同履行过程中是否存在根本性违约，双方的物业服务合同能否解除的问题。本院认为，双方签订物业服务合同后，被上诉人的合同义务就是为小区业主提供良好的服务，并以全体业主的满意为宗旨。本案中，上诉人向被上诉人发出限期整改小区环境的议案事项后，被上诉人已经进行了全面整改并进行了书面回复，无法整改到的事项也向县有关部门进行了书面报告。被上诉人于2015年10月对天权小区393户业主做服务满意度调查时，绝大部分业主（包括部分业主委员会委员）表示满意，并同意被上诉人继续留用。上诉人虽认为该满意度调查是虚假的，但并未提供证据证明，故可以认定被上诉人已较好的履行了合同义务，不存在根本性违约的问题。因此，上诉人单方作出解除合同的行为，不符合合同法所规定的法定解除情形。上诉人要求解除双方物业服务合同的上诉请求，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费元，由上诉人吉安县天权小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长  肖建文审 判 员  廖东江代理审判员  郭 琴二〇一六年七月十五日书 记 员  王 拯