贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)黔27执异70号案外人：韦龙琳，女，布依族，1975年9月19日生，住都匀市。申请执行人：陈艳华，男，1970年3月12日生，汉族，湖北省宜昌市人，住贵州省都匀市。被执行人：贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市火车站路182号A栋。法定代表人：刘刚，该公司总经理。本院在办理陈艳华与贵州黔南蓝海湾房地产开发有限责任公司（以下简称蓝海湾公司）民间借贷纠纷一案中，查封了被执行人蓝海湾公司开发的位于都匀市剑江中路35号尚城财富中心X号楼XX层X号、XX层X号、XX层X号、XX层X号、XX层X号、XX层X号、XX层X号、XX层X号房屋，案外人韦龙琳不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人韦龙琳称，其系上述被查封房屋的实际产权人。主要理由：1.案外人与蓝海湾公司在上述房屋查封以前已经签订《商品房买卖合同》且已经全部付清房款。案外人与蓝海湾公司于2017年6月16日签订合同编号为XXXXXXXXX、XXXXXXXXX、XXXXXXXXX、XXXXXXXXX号的《商品房买卖合同》，合同约定:案外人购买蓝海湾公司开发的尚城财富中心X单元XX层X号、X号、X号、X号商品房；对应总价款为597210元、978588元、853383元、770763元。于2017年6月14日签订合同编号为XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX、XXXXXXXX号的《商品房买卖合同》，合同约定：案外人购买尚城财富中心X单元XX层X号、X号、X号、X号商品房；对应总价款为632340元、1036152元、903582元、816102元。2017年4月25日案外人向蓝海湾公司银行账户转款支付房价款3199944元，蓝海湾公司于当日向案外人出具“收到韦龙琳交来X-XX-(XX、XX、XX、XX)购房款人民币3199944元”的收据。2017年6月20日、2017年6月21日案外人向蓝海湾公司银行账户转账支付房价款3388176元，蓝海湾公司于当日向案外人出具“收到韦龙琳交来财富中心X-XX-XX、XX、XX、XX购房款人民币3388176元”的收据。2.案外人已经实际占有并使用该房屋。案外人收房后已履行业主义务，按时向小区物管公司缴纳物业费，向相应的电力公司及供水公司缴纳水电费，现上述房屋已经装修使用。3.经都匀市人民法院生效判决确认案外人与蓝海湾公司签订《商品房买卖合同》有效。2019年1月8日案外人向都匀市人民法院提起诉讼，要求确认案外人与蓝海湾公司签署的《商品房买卖合同》有效，都匀市人民法院于2019年3月28日作出黔2701民初301、313号民事判决书，确认双方签订的《商品房买卖合同》有效。4.付清款项后案外人多次要求被异议人办理预告登记手续，均被被异议人以各种借口和理由拒绝办理。5.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，该房屋实际为案外人所有。综上，请求法院停止对上述房屋的拍卖等强制措施，并解除查封。案外人为证明其主张，向本院提交了如下证据：1.合同编号为XXXXXXXXX、XXXXXXXXX、XXXXXXXXX、XXXXXXXXX、XXXXXXXXX、XXXXXXXXX、XXXXXXXXX、XXXXXXXXX的《商品房买卖合同》；2.购房款收据、电子转账凭证；3.都匀市人民法院（2019）黔2701民初301、313号民事判决；4.物业费转账凭证及垃圾清运费收据；5.写字楼出租协议。申请执行人陈艳华提交书面答辩称，案外人主张其对上述被查封房产享有所有权缺乏事实和法律依据。2016年1月28日，申请执行人与蓝海湾公司签订《房屋买卖合同》，合同约定蓝海湾公司将上述房屋出售给申请执行人，且申请执行人于当日支付全部购房款。同日，蓝海湾公司向申请执行人出具收据，并到房地产交易中心办理商品房预售合同登记备案。申请执行人与蓝海湾公司签订《房屋买卖合同》的时间在案外人之前且已办理了合同登记备案。因此，案外人以其购买了上述房产为由主张排除执行的异议不能成立。综上，请求驳回案外人的异议申请。案外人为证明其主张，提交了合同编号为匀商房监制预XXXXXXX、XXXXXXX、XXXXXXX、XXXXXXX、XXXXXXX、XXXXXXX、XXXXXXX、XXXXXXX的《商品房买卖合同》及购房款的付款凭证。本院查明，陈艳华与蓝海湾公司民间借贷纠纷一案审理过程中，陈艳华向本院申请诉讼财产保全。本院于2017年12月22日作出（2017）黔27民初163号民事裁定，查封蓝海湾公司开发的位于都匀市剑江中路35号尚城财富中心包括本案案涉房产在内的共计55套房产。2017年12月26日本院向都匀市不动产登记事务中心送达了保全裁定及协助执行通知书。2018年7月19日，本院作出（2017）黔27民初163号民事判决：一、被告蓝海湾公司于判决生效之日起三十日内偿还原告陈艳华借款本金8820920元及利息（利息计算方式：从2017年2月4日起按照年利率24%计算至该笔借款本金还清之日止）；二、驳回原告陈艳华的其他诉讼请求。判决生效后，蓝海湾公司向贵州省高级人民法院提出上诉。贵州省高级人民法院审理认定，陈艳华与蓝海湾公司签订的《房屋买卖协议书》《补充协议》实质上为民间借贷关系合同，双方签订的买卖合同的真实意思表示系为案涉借款提供担保，蓝海湾公司应当依据协议约定和法律规定向陈艳华还本付息。贵州省高级人民法院于2019年4月16日作出（2018）黔民终1026号民事判决：驳回上诉，维持原判。因蓝海湾公司不履行生效文书义务，陈艳华向本院申请强制执行。执行程序中，本院已组织双方当事人完成了议价，现拟对上述部分被查封的房产挂网拍卖。另查明，案外人韦龙琳与蓝海湾公司分别于2017年6月14日、2017年6月16日签订了共计八份《商品房买卖合同》及合同的补充协议，合同约定韦龙琳购买蓝海湾公司开发的都匀市剑江中路35号尚城财富中心X号楼XX层X、X、X、X号，XX层X、X、X、X号房屋，对应房屋价款分别为597210元、978588元、853383元、770763元、632340元、1036152元、903582元、816102元，共计6588120元。韦龙琳提交的电子转账凭证显示其于2017年4月25日向蓝海湾公司转账3199944元；于2017年6月20日、2017年6月21日分别向蓝海湾公司转账700000元、2688176元。蓝海湾公司分别于2017年4月25日、2017年6月21日出具上述房屋的购房款收据。2019年1月8日韦龙琳向都匀市人民法院提起诉讼，请求确认其与蓝海湾公司签订的上述八份《商品房买卖合同》有效。2019年3月28日，都匀市人民法院作出（2019）黔2701民初301、313号民事判决，确认前述八份《商品房买卖合同》有效。本院认为，本案的争议焦点是案外人韦龙琳对上述房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依照该条的规定，作为买受人的案外人要排除对案涉房屋的执行，应当符合以下要件：（一）与被执行人即登记名义人签订以变动执行标的物所有权为目的的合同。（二）买受人已支付全部价款或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。（三）案外人对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示，即在查封前已实际占有该物。（四）物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。具体到本案中，案涉的房屋尚城财富中心X号楼XX层X、X、X、X号，XX层X、X、X、X号房屋登记在蓝海湾公司名下，后出售给案外人韦龙琳，案外人已履行了完全付款义务，其向本院提交的物业费转账凭证、写字楼出租协议等证据表明其已于法院查封前实际占有了案涉房屋，亦无证据表明房屋未办理过户登记可归责于案外人。因此，案外人韦龙琳对上述房屋享有的权利符合上述法律规定的可以排除执行的实质要件。本案审查过程中，申请执行人陈艳华虽向本院提交了其与蓝海湾公司签订的《商品房买卖合同》，但从本案查明的事实可知，贵州省高级人民法院（2018）黔民终1026号民事判决已认定双方签订的买卖合同的真实意思表示系为案涉借款提供担保，且已判令蓝海湾公司向其支付借款本息，因此，陈艳华对蓝海湾公司享有的权利为债权，其以其早于案外人与蓝海湾公司签订《商品房买卖合同》为由主张驳回案外人异议的理由不能成立，本院对其主张不予支持。综上，案外人对案涉房屋享有排除执行的权利，本院对其中止执行的主张予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项之规定，裁定如下：中止对都匀市剑江中路35号尚城财富中心X号楼XX层X号、XX层X号、XX层X号、XX层X号、XX层X号、XX层X号、XX层X号、XX层X号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  姚 斌审 判 员  梁作永代理审判员  刘 伦二〇一九年十一月十四日法官 助理  肖光琴书 记 员  唐琦婷