湖北省松滋市人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂1087民初154号原告（反诉被告）：荆州华泰房地产开发有限公司，住所松滋市新江口镇二环南路（绿星苑小区）。法定代表人:梅祖华，该公司总经理。委托诉讼代理人:何雄，湖北松之杰律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人:周刚顺，湖北松之杰律师事务所律师。一般授权代理。被告（反诉原告）：吴林青，男，1953年2月23日出生，汉族，松滋市人，退休工人，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人:鄢斌，湖北盛华律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：镇祥波，男，1963年4月1日出生，汉族，松滋市人，住松滋市。系被告（反诉原告）吴林青亲属。特别授权代理。原告（反诉被告）荆州华泰房地产开发有限公司（以下简称华泰公司）与被告（反诉原告）吴林青房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案后，依法适用简易程序，后发现案情复杂，需要转为普通程序审理，于2016年4月17日裁定转入普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华泰公司的委托诉讼代理人周刚顺及被告（反诉原告）吴林青的委托诉讼代理人鄢斌、镇祥波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）华泰公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2012年12月27日签订的“房屋调换协议”；2、吴林青返还华泰公司补偿款32万元。事实和理由：2012年12月27日，吴林青与松滋市房地产综合开发公司签订“房屋调换协议”，以便松滋市房地产综合开发公司开发华泰苑小区二期工程，协议约定，因二期工程需要拆除吴林青的房屋，以华泰苑二期工程的门面房90平方米调换吴林青现有的房屋。2013年9月16日，经松滋市房地产管理局准许，将上述项目的实施企业由松滋市房地产综合开发有限公司变更为华泰公司实施。华泰公司在实施华泰苑二期项目过程中，因王齐元等户拆迁要价太高，无法达成拆迁协议，导致包括吴林青调换房屋在内的几户房屋无法拆除。2014年10月20日，市城乡规划委员会专题会议纪要将包括吴林青调换房屋在内的几户房屋未纳入华泰苑二期项目，据此，华泰公司未拆除吴林青调换的房屋，双方签订的“房屋调换协议”的合同目的无法实现，故华泰公司根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，诉至人民法院。被告（反诉原告）吴林青答辩并反诉称，吴林青享有位于松滋市××镇××路三间门面房屋合法房地产权并用于合法经营。2012年12月27日，松滋市房地产综合开发公司因松滋市新江口镇祥瑞路华泰苑小区二期建设工程需要，由其该项目负责人（现华泰公司法定代表人）梅祖华代表该公司与吴林青协商签订《房屋调换协议》，协议载明由该公司以华泰苑二期工程临祥瑞路门面房一间（面积不低于90平方米）调换吴林青该房屋土地，给予吴林青面积差和装修、添附及建设期间的过渡损失等补偿。在该协议协商签订过程中，因梅祖华要求吴林青带头并配合其完成项目拆迁，故将约定的财产费用损失补偿款45万元分解为协议内的补偿款为12万元，在协议外另行支付补偿款33万元。协议还约定工程建设周期为24个月，逾期按0.1万元/月向吴林青支付过渡费等。协议签订后，吴林青依约交付了房地产权相关证件和房屋土地，华泰公司已陆续支付吴林青补偿款35万元，后因案外人镇祥波对吴林青享有债权，故将华泰公司欠付的补偿款10万元债权转移给了案外人镇祥波，华泰公司于2014年12月1日向案外人镇祥波出具了欠条。期间，经松滋市房地产管理局批准，该项目开发主体变更为华泰公司，梅祖华通知并承诺吴林青，原《房屋调换协议》继续履行。此后，吴林青多次催促华泰公司履行协议，华泰公司虽承诺履行并愿承担延期补偿，但华泰公司拖延至今未将约定调换的门面房屋交付吴林青，已构成违约。2016年7月4日，华泰公司向吴林青发出《解除合同通知》，以调换房屋土地手续等问题，导致《房屋调换协议》不能履行，合同目的无法实现为由，通知解除该协议。吴林青为此向松滋市人民法院提起了诉讼，要求依法确认该《解除合同通知》无效。该法院经审理后认为：“吴林青与华泰公司于2012年12月27日签订的《房屋调换协议》是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规范，合法有效，应予以维护。2016年7月4日，华泰公司向吴林青发出《解除合同通知》，以不能办理调换房屋土地手续为由，导致华泰公司不能履行《房屋调换协议》，通知吴林青解除该协议没有事实和法律依据。”遂于2016年11月8日依法作出（2016）鄂1087民初1466号民事判决书，以“华泰公司主张解除合同的事实和理由与合同法解除合同的规定相悖，华泰公司不享有单方解除合同权，其于2016年7月4日向吴林青发出《解除合同通知》不具有解除合同的效力”，判决“华泰公司于2016年7月4日向吴林青发出《解除合同通知》不具有解除合同的效力。”吴林青认为，梅祖华代表松滋市房地产综合开发公司与其所签订的《房屋调换协议》合法有效，华泰公司作为该协议权利义务承继人，应切实履行约定义务和承诺。该《房屋调换协议》签订履行至今，没有发生不可抗力或吴林青违约行为致使合同目的不能实现等解除合同的法定情形，该协议应该继续履行。现吴林青反诉要求华泰公司自2014年12月28日起按0.1万元/月支付吴林青房屋置换过渡费至调换门面房屋交付之日止。当事人围绕诉讼请求依法提交了《房屋调换协议》、涉诉房屋权属证明、2014年10月20日《松滋市城乡规划委员会专题会议纪要》、华泰苑小区建设用地规划许可证、（2016）鄂1087民初1466号民事判决书、涉诉房屋现状照片及《松滋市人民政府关于松滋市2012年城市棚户区改造项目的批复》，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为华泰公司与吴林青签订的“房屋调换协议”是否达到合同解除条件。华泰公司与吴林青签订的“房屋调换协议”实为房屋拆迁安置补偿协议，系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。华泰公司要求解除“房屋调换协议”的依据是认为该协议履约成本过高，对其不公平。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。因此，依据情势变更而解除合同的，必须是合同成立后客观情况发生了订立合同时无法预见的重大变化。本案中，“房屋调换协议”成立后，涉诉房屋未纳入到“华泰苑”二期工程中，继续履行合同会使华泰公司利益严重受损，继续履行合同对于华泰公司明显不公平，双方当事人利益明显失衡。故本院认为双方签订的“房屋调换协议”不宜继续履行。并且，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，“房屋调换协议”履约成本过高,债务标的不适于强制履行，且将涉诉房屋纳入“华泰苑”二期开发的合同目的不能实现，不宜继续履行。综上，华泰公司与吴林青签订的“房屋调换协议”应予解除，华泰公司应将涉诉房屋返还给吴林青，但华泰公司应赔偿吴林青因此造成的损失。本案中，经庭审查明华泰公司就涉诉房屋共向吴林青支付补偿款32万元。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定,“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”涉诉房屋为门面房，协议成立前一直处于经营状态，而合同签订后，涉诉房屋处于闲置状态长达5年之久，确有损失存在，但吴林青在本案中未就此提出涉诉房屋的具体损失问题，本案不作处理，吴林青可在本案判决发生法律效力后向华泰公司另案主张。至于华泰公司基于“房屋调换协议”已向吴林青支付的32万元，本应在协议解除后予以返还，但鉴于吴林青的房屋确有损失存在，而本案未涉及到房屋损失赔偿问题，为保护吴林青的合法权益，以利于纠纷彻底解决，故不宜在本案中单独处理华泰公司补偿款的返还问题，宜由双方在本判决发生法律效力后另案一并解决补偿款返还、华泰公司违约责任及房屋损失赔偿问题。吴林青的反诉请求是基于“房屋调换协议”应继续履行而提出，与本案合同应予解除之事实不符，故对吴林青的反诉请求本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第一百一十条、第一百一十三条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）荆州华泰房地产开发有限公司与被告（反诉原告）吴林青于2012年12月27日签订的“房屋调换协议”；二、驳回原告（反诉被告）荆州华泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）吴林青的反诉请求。案件受理费6100元，由原告（反诉被告）荆州华泰房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费275元，由被告（反诉原告）吴林青负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审判长 郭 敏审判员 吴 华审判员 艾维明二〇一七年七月十四日书记员 毛德军