崇明县人民法院民 事 判 决 书（2015）崇民一(民)初字第3579号(2015)崇民一(民)初字第3579号原告上海卓森投资管理咨询有限公司。住所地上海市崇明县新河镇新申路XXX弄XXX号XXX区XXX室。法定代表人王凤妹总经理。委托代理人朱作洋，上海大衍律师事务所律师。委托代理人王盛，上海大衍律师事务所律师。被告施倩，男，1980年6月9日生，汉族，住上海市闸北区。被告卜皛颖，女，1986年11月7日生，汉族，住上海市普陀区。委托代理人沈耀刚，上海金茂凯德律师事务所律师。委托代理人陶雷，上海合呈律师事务所律师。原告上海卓森投资管理咨询有限公司诉被告施倩、卜皛颖委托合同纠纷一案，本院于2015年6月6日受理后，依法由审判员施丹独任审判，2015年7月9日，被告提出管辖权异议，要求将本案移送至不动产所在地上海市黄浦区人民法院审理，本院依法裁定驳回了被告的申请，被告提出上诉，二审维持了一审裁定。2015年11月24日本案第一次公开开庭进行了审理，原告上海卓森投资管理咨询有限公司的委托代理人朱作洋、被告施倩、卜皛颖的委托代理人沈耀刚、陶雷到庭参加诉讼。后本案依法组成合议庭，于2016年3月18日再次公开开庭进行了审理，原告上海卓森投资管理咨询有限公司的委托代理人朱作洋、被告施倩、卜皛颖的委托代理人沈耀刚、陶雷到庭参加诉讼本案现已审理终结。原告上海卓森投资管理咨询有限公司诉称，两被告系夫妻关系。2015年3月17日，原告受被告施倩委托，代理参加浙江省温州市中级人民法院(以下简称温州中院)在淘宝网司法拍卖网络平台上进行的公开拍卖活动，购买位于上海市卢湾区顺昌路XXX弄XXX号XXX室房屋及13号地下2层28号车位，原告与被告施倩及中介胡小芳就此达成协议，并签订了《购买拍卖房委托代理合同》，被告施倩的授权委托人汪传锁在合同上签字。代理合同约定，原告代理被告购买标的房产，代理总价为人民币(以下币种均为人民币)3300万元，该价格包括拍卖成交价格、房屋清场费用、房产过户交易时属于卖方的税费以及原告支付给中介方的服务费。之后，原告根据授权协同被告方代表人员于2015年3月18日，以2801万元拍得标的房产、2015年4月14日，原告陪同被告赴温州中院缴纳拍卖执行款2801万元，同日，温州中院出具拍卖成交确认书，并取得法院过户裁定等手续材料。2015年4月18日，原告完成标的房屋清场，并协同被告完成�屋交接手续垫付物业费8283元，4月20日，温州中院出具(2013)浙温执民字第732-2号执行裁定书，裁定解除标的房屋上的查封，标的房产所有权自两被告收到裁定之日起转移，并于裁定生效之日起二十日内办理过户手续。2015年5月23日，原告向被告发出律师函要求被告办理过户手续，并依约付款，被告始终不予理睬。现原告要求依法判令1、两被告立即支付原告服务费XXXXXXX元及逾期支付的违约金(自2015年4月18日起，按每日XXXXXXX元的万分之五计算至实际清偿日)；2、两被告立即支付原告垫付的物业费8283元；3、本案的诉讼费由两被告承担。原告上海卓森投资管理咨询有限公司为证明自己的主张向本院提供如下证据：1、购买拍卖房委托代理合同复印件1份，证明原告与被告之间存在服务合同关系；2、指定代表或者共同委托代理人授权委托书复印件1份，证明被告施倩委托汪传锁签署合同的事实；3、拍卖标的调查情况表、竞买须知、竞买公告、复印件各1份，证明原、被告双方就有偿委托达成一致意见；4、温州市中级人民法院拍卖成交确认书、浙江省温州市中级人民法院(2013)浙温执民字第732-2号执行裁定书、浙江省温州市中级人民法院协助执行通知书、浙江省法院诉讼费专用票据(执行)复印件各1份，证明原告已经实际履行了合同约定的义务，且被告已实际取得拍卖房产的事实；5、翠湖御园物业管理费收据复印件1份，证明原告协助被告完成房屋交接，并垫付物业费8283元的事实；6、退租确认书复印件1份，证明原告按照合同履行了义务的事实；7、原告公司员工外出工作确认表复印件2份，证明原告尽职履约的事实；8、律师函复印件1份，证明被告怠于履约的事实；9、被告施倩及其助理与原告公司工作人员微信聊天记录、原告公司工作人员拍摄的�被告公司拍卖成交现场的的照片、发票和动车车票、现金支付确认书，证明原告与被告施倩一直保持联系，协助被告办理房屋拍卖相关事宜。被告施倩、卜皛颖辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法庭驳回原告的诉请。理由是，1、两被告与原告未签订过任何具有法律效力的文件，两者之间不存在委托代理关系；2、被告与德佑中介公司的工作人员进行过洽谈，也有过口头的约定，希望得到自己认可的房源，但未签订书面协议；3、被告认为原告未支付过相关费用，原告主张无事实依据和法律依据；4、房屋的最终拍卖及付款都是由被告自行完成的，被告没有委托原告去支付物业管理费，原告提供的退租协议书是假的。两被告为证明自己的主张向本院提供如下证据：1、上海市东方公证处公证书复印件1份，证明拍卖过程都是被告自己完成的，原告没有参与；2、原告工商�息复印件1份，证明原告没有从事房地产中介的资质；3、拍卖成功确认信息复印件1份，证明被告参与网上拍卖过程并拍得房产的事实；4、被告申请其公司财务人员汪传锁到庭作证。汪传锁证明，他是被告施倩所属公司的财务人员，2015年3、4月份，施倩要买房子，德佑地产的一位女工作人员事先到公司与施倩介绍过房源的事情，一天施倩指示其去德佑地产拿资料，后来德佑地产把资料送到公司，汪传锁按照他们的要求在资料上签名。施倩的委托书是施倩先在委托书上签名，委托书的内容是根据中介要求由汪传锁填写的。经审理查明，原告上海卓森投资管理咨询有限公司是经营投资管理咨询、商务咨询等相关业务的有限责任公司。2015年3月17日，被告施倩就温州中院于2015年3月17日10时至2015年3月18日10时止，在淘宝网司法拍卖网络平台上对位于上海市卢湾区顺昌路XXX弄XXX号XXX室房屋及13号地下2层28号车位标的书面授权委托其公司财务人员汪传锁，委托事项及权限为：购买拍卖房委托代理合同、拍卖标的调查情况表，委托有效期自2015年3月17日至2015年12月31日止。同日，原告作为代理方，汪传锁作为买受方施倩的代理人，胡小芳作为中介方(德佑地产)，三方订立了购买拍卖房委托代理合同，主要内容为：原告代理施倩在温州中院淘宝网上竞价拍卖司法拍卖房，该拍卖房位于上海市卢湾区顺昌路XXX弄XXX号XXX室房屋及13号地下2层28号车位，建筑面积为321.45平方米。原告代理被告购买拍卖房代理总价为3300万元，代理总价包括拍卖成交价格、拍卖公司收取的拍卖佣金、该房屋清场费用、房产过户交易时属于卖方的税费以及原告支付给中介方胡小芳的服务费。双方还约定了拍卖成功后钱款支付及原告协助将房屋原有住户搬离现场和办理房屋产权证的后续手续等。2015年3月18日，被告方在淘宝网司法网络平台上参与房屋竞拍，最终以2801万元拍得上述房产。2015年4月14日，被告在原告方工作人员陪同下赴温州中院签署了拍卖成交确认书，付清了全部房款。2015年4月18日，原告为该房支付了2015年1月至3月的物业管理费8283元。2015年4月20日，温州中院出具(2013)浙温执民字第732-2号执行裁定书，裁定原登记在被执行人邵健名下坐落于上海市卢湾区顺昌路XXX弄XXX号XXX室房产及13号地下二层28号车位归买受人施倩、卜皛颖所有，其相应的土地使用权归买受人施倩、卜皛颖享有。买受人施倩、卜皛颖在收到执行裁定书和协助执行通知书之日起30日内自行到有关部门办理房屋产权、土地使用权过户登记手续。2015年4月27日温州中院向上海市黄浦区房地产交易中心发出协助执行通知书，请求该中心协助办理解除该院对上述房产的查封，�记在被执行人邵兵名下的上述房产归买受人施倩、卜皛颖所有的相关手续。后两被告自行办理了该房产的权利登记手续。2016年6月5日，原告以两被告至今未向原告支付服务款项，违反了代理合同的规定为由，诉讼来院。审理中，被告认为涉案房产是由德佑地产介绍的，胡小芳是德佑地产的工作人员，相关的服务费用即使要付也要付给德佑公司，只认可与德佑地产之间的关系，拍卖过程中被告与原告工作人员是有联系的，但没有委托原告去做相关的事情，即使原告做过相关工作，也是德佑公司做的。原告提供的该公司员工外出工作确认表中记载该公司员工徐伟华于2015年3月18日、3月25日上午9点至11点，分别协助客户拍卖上述房产、到该房产所在地与客户沟通付款，被告公司财务人员汪传锁在该确认表上签字、2015年4月13日下午4点到温州中院、4月14日上午8点30分，机场�送及到法院接送施倩，陪施倩到温州中院付房款，客户确认栏里有施倩签名。对上述员工外出确认单，被告认为不确认该证据的真实性，因为与汪传锁之前的签名不一致，即使一致也不认可。本案争议的焦点一，签订的购买拍卖房委托代理合同是否有效？原告认为，2015年3月17日，原、被告签订的购买拍卖房委托代理合同对委托事项、付款方式等有明确约定，且有被告委托代理人汪传锁签名，委托书上有被告施倩亲笔签名，合同应当依法成立并有效。两被告认为没有授权汪传锁代被告签署合同，汪传锁的代签行为为无权代理，事后被告没有对汪传锁签署的合同进行追认，故合同对被告不发生法律效力。本院认为，被告施倩如果只是委托汪传锁去购买拍卖委托合同，不需要进行书面委托，且委托期限长达8个月；还有汪传锁作为公司的财务人员，在代为签署合同之前必�知晓合同的内容，尤其对涉及大标的的房产委托合同肯定要与委托人进行确认后方能签字。现被告不能就抗辩内容提供相关证据佐证，本院确认被告施倩委托汪传锁签署合同的行为有效。本案争议的焦点二，原告是否按照合同履行了相关委托事项？原告认为，从双方订立合同后，公司工作人员按照合同约定的条款，现场指导被告网上参与竞拍，陪同被告去温州中院签署拍卖成交确认书，付清房款、并到上述房产所属物业公司缴付了该房产2015年1月至3月的物业费8382元，又陪同温州中院法官到上海市黄浦区房地产交易中解除上述房产的查封手续等。原告按照合同履行了大部分义务，不能履行的部分是因为被告的原因造成的，应当由被告承担相关责任。被告认为，被告需要的房源是德佑公司提供的，相关的费用即使要付也是付给德佑公司的，合同代理事项中的七项工作没有一项是原告做的，即便做了，也是原告代表德佑公司做的。本院认为，原告在被告购买拍卖房过程中协助被告做了合同中约定的部分工作，被告作为接受服务的一方理应支付相关费用。对原告支付的服务费用本院根据订立的合同条款的公正性、原告提供的服务内容及现行市场服务费用标准，酌情确定服务费数额。根据三方订立的合同，原告代理总价中包括给胡小芳(德佑地产)的服务费用，故不存在服务完毕之后被告需要支付德佑地产的费用。对原告要求两被告支付垫付的上述房产2015年1月至3月的物业管理费8283元，因该项付款属于被告应付的物业管理费款项，本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条之规定,判决如下：一、被告施倩、卜皛颖于本判决生效之日起十日内支付原告上海卓森投资管理咨询有限公司服务费人民币280000元；二、被告施倩、卜皛颖于本判决生效之日起十日内支付原告上海卓森投资管理咨询有限公司垫付的物业管理费人民币8283元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币46786元，由原告上海卓森投资管理咨询有限公司负担人民币41136元，被告施倩、卜皛颖负担5650元，保全费人民币5000元，由原告上海卓森投资管理咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  施 丹审 判 员  朱建红人民陪审员  杨春笋二〇一六年五月二十日书 记 员  石金飞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。