陕西省咸阳市秦都区人民法院   民事判决书                       （2019）陕0402民初2332号     原告：姚某，女。   委托诉讼代理人：王某某，男。   被告：杨某某，男。   委托诉讼代理人：房建涛，系彬州市148法律服务所法律工作者。   被告：张某，男。   委托诉讼代理人：付晓春，系陕西正北律师事务所律师。   被告：咸阳凯威物业管理有限公司（以下简称凯威公司），住所地陕西省咸阳市秦都区。统一社会信用代码：91610402MA6XNBA82M。   法定代表人张冲锋，系该公司经理。   原告姚某与被告杨某某、张某、凯威公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭审理了此案。原告委托诉讼代理人王某某、被告杨某某及其委托诉讼代理人房建涛、被告张某委托诉讼代理人付晓春、被告凯威公司法定代表人张冲锋到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告杨某某签订的商品房屋买卖合同；2、判令被告杨某某与被告张某立即返还原告购房款618000元、税款6941.87元、装修费30000元、违约金206400元，总计861341.87元；3、判令被告凯威公司退还原告中介费13700元、赔偿金185400元；5、判令被告杨某某与张某赔偿原告该房屋自购买后的增值部分100000元；6、案件受理费由被告承担。   事实与理由：2018年4月23日，原告委托其堂哥姚某某与被告张某、被告凯威公司签订《买卖定金合同》，被告凯威公司作为中介为原被告提供居间服务。该合同约定原告购买坐落于陕西省咸阳市秦都区XX路XX广场XX号楼XX单元XX房屋，定金20000元。该房屋所有权人为被告杨某某，根据中介工作人员称，张某系杨某某表弟，故为其代签该定金合同。合同签订后，原告向被告张某给付10000元定金，又于2018年4月28日向其给付48000元合计向被告张某转款定金58000元，同时向被告凯威公司支付14000元中介费。2018年4月28日，原告与被告杨某某オ签订正式的《商品房屋买卖合同》，约定，被告杨某某将涉案房屋出卖于原告，总价款688000元，原告分次向被告给付购房款，待过户后，原告结清全部房款。合同签订后，原告严格按照合同约定向被告履行付款义务，但到过户时才发现，该房屋已被彬县人民法院依法査封、冻结，无法实现交易。由于被告其他的经济纠纷导致双方签订的合同无法继续履行，合同目的也无法实现。另外，经查明，二被告并非亲属关系，实则是被告杨某某已于2017年7月10日将该涉案房屋出卖给被告张某，现在二人合伙又将该房屋出卖于原告，共同收取原告购房款，被告凯威公司在这一过程中也向原告隐瞒了该事实。三被告的行为已经严重违反了我国相关法律规定，且侵犯了原告合法权益，原告多次与被告协商解决，均未果，无奈，诉至贵院，请求法院依法支持原告诉请。   被告杨某某辩称：双方签订合同约定全部完成，答辩人将房屋交给张某处理，房款没有还清，故没有办理过户登记。2018年4月23日张某向答辩人说因工作调动将案涉房屋卖掉，张某答应给答辩人20000元押金，房屋卖给姚某属实，杨某某仅作为签字配合作用，杨某某与姚某签订买卖合同，姚某给付杨某某290000元，290000元款项已经给付张某，过户时发现案涉房屋已被法院冻结。原告没有支付全部款项，故不存在答辩人违约之说，房屋冻结是在答辩人不知情的情况下造成的。张某已向彬州市法院提出执行异议之诉，答辩人要求本案延期审理，该房产买卖合同是代签行为，答辩人不承担任何费用。   被告张某辩称：张某与姚某某签订定金合同，非与姚某签订买卖合同，原告以买卖合同诉至贵院，根据合同相对性与张某无关，且杨某某与张某签订买卖合同时，杨某某已经将房屋作为财产向法院申报，张某不知情，张某在此事中也是受害者。   被告凯威公司辩称：请求法院依法驳回原告对我公司的诉讼请求。我公司在整个交易过程中，从带看到合同的签订到房屋的交付做了大量的工作，也都是附有成本和费用的，公司认为合同订立完成即本次买卖交易的居间义务已完成。后来在合同的履行中出现的问题，是我公司在整个交易过程中未知的，也不是因为我公司的原因造成的，所以我公司所收13700元中介服务费不应退还，至于赔偿，我公司也不清楚原告让我公司赔偿那么大金额原因和理由是什么，是依什么为基础的。况且直到今天原告并没有从实质意义和经济上损失了什么。问题出现后，我公司作为居间方也进行了多次调解处理，所以对于原告所提出的赔偿，我公司不予认可。    第一、国家法律明确规定无产权的房屋不能进行交易买卖。本案整个交易都是在原告知道房产证未办理下来的情况下进行的。原告所买受的房屋已在房地局进行了备案，况且在双方于2018年4月28日所签的《商品房屋买卖合同》中第四条也明确体现了，在甲方房产证下来以后，甲方并配合乙方将房屋过户到乙方名下。我公司认为当时该房屋产权所属清晰已具备交易的基本条件。并非买受人所说的无产权房子。    第二、原告所说的我公司隐瞒了被告杨某某将交易中的房屋在之前已卖给张某的事实，我公司不予以认可。   2018年4月23日，原告姚某之堂哥姚某某代表原告来签订房屋买卖定金合同时，张某已作为出售方提供了他与杨某某的买卖合同，我公司也在签订合同时把房子所知情况向原告堂哥姚某某进行了说明，并把所有资料让其尽阅，况且当天所签的定金合同是以张某和杨某某的买卖合同为依据的。后来原告多次将定金和购房款转入张某账户，为什么原告能说是我公司隐瞒了杨某某将房屋卖给张某的事实。况且，后来为了交易安全我公司让原告和产权所有人杨某某直接签订了房屋买卖合同（我公司当时也给杨某某出了声明书，因为房款由姚某分别转给张某和杨某某两人）。至于原告所说的我公司工作人员给她说杨某某和张某是亲戚关系，因为当事经纪人已离职一年多，我们也无从查实我公司认为现在说起杨某某和张某的关系也没有什么意义，至于杨某某和张某是什么关系，并没有影响当时和原告的成交。    第三、关于原告称凯威公司在被告房屋权属人杨某某未到场的情况下，带原告前往房管局查询该房屋的档案，并告知房屋状态良好，后经查实该房屋在交易之前已经被彬县人民法院查封一节的说明。因原告本人姚某对所出售的房子产权人是否是杨某某产生质疑，公司在原告要求下和其到房地局询问，并非所说的背着杨某某本人去查询。原告也知道当时的情景，人家不给说，我们说是买方是从外地回来买房的，好说歹说我们提供了备案号进行了产权所有人核实，当时，原告只是让核实房子产权所属，并没有让核实房子现状。我公司知道房子被查封的情况是2019年2月底，是在杨某某办不出房产证给姚某过户时。并非以前就知道，作为中介公司，我们没有途径和方法去核查所出售房子的信息，所有的信息都来源于产权所有人的陈述和合同及产权证明。为了杜绝纠纷我们着重对买卖合同的双方约定条款进行了约束。我公司在得知此事后，我本人和原告于2019年3月8日去彬县和杨某某协商此事，杨某某也尽力解封。并且我公司多次和张某也进行了沟通。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并记录在卷佐证。原告及被告杨某某所举证据来源合法，内容真实，本院经审核对其真实性予以认定。被告凯威公司所举通知无其他证据印证，本院不予认定；其所举其他证据本院经审核对其真实性予以认定。   经举证质证及询问当事人，本院确认以下事实：   2013年1月18日，杨某某按揭购买陕西丽彩置业有限公司开发的位于咸阳市秦都区XX路XX广场XX号楼XX单元XX层XX号房（即咸阳市秦都区XX路XX广场XX号楼XX单元XX房屋）。2016年10月8日，杨某某与妻子郭某某协议离婚，约定该房归女方所有。2017年7月10日，杨某某、郭某某与张某签订房屋买卖协议，将案涉房屋出卖给张某，约定张某支付杨某某300000元，并承担剩余贷款月供。   2018年4月23日，原告姚某委托其堂哥姚某某（买方）与被告张某（卖方）、被告凯威公司（居间方）签订《买卖定金合同》，约定原告购买案涉房屋，总价668000元，买方支付定金20000元，卖方确保产权清晰无纠纷。如因可归责于卖方事由解除合约者，卖方需双倍返还买方所付定金。   2018年4月28日，杨某某作为出卖人（甲方），姚某作为买受人（乙方），凯威公司作为居间方，签订《商品房屋买卖合同》，约定杨某某将案涉房屋出卖给姚某，价款总计688000元。同时约定：甲乙双方在签订合同并付清首次房款348000元当日甲方将房屋交付乙方，甲方逾期交房一个月以上的，视为不履行合同，乙方有权解除合同，由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向乙方支付房价30%的违约金及装修费用。同时退还乙方购房款。   经查，原告支付张某58000元，支付杨某某及在杨某某名下交纳房款计566583.97元、契税6941.87元、维修基金102元，支付凯威公司13700元。其中，原告向银行偿还该房贷款时，由张某及凯威公司工作人员协助办理。杨某某亦将收取原告部分房款支付给张某。   另，张某与凯威公司出具《声明书》称：“关于逸景阁1号楼1单元10902室，已由杨某某在签《商品房屋买卖合同》之前卖给了张某，后续关于此房的交易和后续任何问题与杨某某无关。关于此房的买卖给姚某真实存在，张某与凯威公司共同见证，不牵扯杨某某一切的经济纠纷，杨某某仅作为签字配合作用。”   又查，案涉房屋于2013年3月8日预告登记，权利人为杨某某。2018年3月8日，因杨某某有生效判决义务未履行，彬州市人民法院将该房查封。现张某提起的执行异议之诉正在审理。   本院认为：原告姚某委托姚某某与张某签订买卖定金合同五日后原告又与登记权利人杨某某签订商品房屋买卖合同，此后张某与杨某某依据买卖合同向原告收取相关购房款、办理交款手续，张某亦声明其为实际出卖人，故原告与被告杨某某、张某权利义务均应参照商品房屋买卖合同予以确定。   杨某某系房屋登记的权利人，2016年其与妻子郭某某离婚，协议约定房屋归郭某某所有，但并未办理相关交付、过户手续，即并未实际履行。2017年杨某某、郭某某共同作为出卖人与张某签订房屋买卖协议，但未办理产权变更登记，故该房产权仍为杨某某所有。综上，杨某某与姚某签订商品房屋买卖合同时仍对案涉房屋享有处分权，该商品房屋买卖合同签订之前案涉房屋因杨某某未履行生效判决确定的义务已被法院查封，致使原告按照合同约定期限取得房屋的目的不能实现，故其要求解除合同的诉讼请求合法有据，本院予以支持。杨某某对合同不能履行存在过错，应按照合同约定向原告承担违约责任。   原告共向杨某某名下交付房款566583.97元、支付张某房款58000元，已支付房款总计624583.97元，交纳契税6941.87元、维修基金102元。结合张某实际占有、使用案涉房屋、杨某某将所收房款支付给张某及张某出具《声明书》等情节，以上费用应由张某予以退还，其违约责任也应参照商品房屋买卖合同予以确定。   综上，案涉房屋被查封后，张某与杨某某仍先后与原告签订合同出卖案涉房屋，并收取原告款项，二人行为共同导致原告合同目的不能实现，应参照商品房屋买卖合同约定共同支付原告已收房款30%的违约金187375.19元（624583.97元×30%）。   另，案涉房屋在2018年3月8日已被法院查封，2018年4月28日凯威公司在住建局查询房屋状况时，未发现该情况，未对房屋状况尽到基本审查义务，促成了商品房屋买卖合同成立，自身工作存在疏忽，给原告造成损失，故其收取原告13700元居间费用应予退还。   原告要求凯威公司支付赔偿金、张某支付房屋增值部分的诉讼请求无相关证据支持，本院不予判处。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条、第一百五十条、第四百二十四条、第四百二十五条之规定，判决如下：   一、解除2018年4月28日杨某某作为出卖人（甲方）、姚某作为买受人（乙方）、凯威公司作为居间方签订的《商品房屋买卖合同》。   二、被告张某于本判决生效之日起七日内退还原告姚某房款624583.97元、契税6941.87元、维修基金102元。   三、被告杨某某、张某于本判决生效之日起七日内共同支付原告姚某违约金187375.19元。   四、被告咸阳凯威物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告姚某居间费用13700元。   五、驳回原告姚某的其他诉讼请求。   如给付义务人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费15244元，由原告负担3116.97元，被告杨某某、张某共同负担12127.03元。   如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。                                     审判长 任伟圣   人民陪审员 李春梅   人民陪审员 贺向英                          二零一九年十月二十四日                           书记员 陈雪峰        - 1 -