陕西省山阳县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕1024民初661号 原告：李钰，女，生于1995年3月18日，汉族，住陕西省山阳县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：刘安民，系陕西书宝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈敬炜，系山阳县司法局“148”法律服务所法律工作者。 被告：赵国涛，男，生于1985年5月12日，汉族，住陕西省商洛市商州区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 原告李钰诉被告赵国涛、耿某某房屋租赁合同纠纷以及耿某某反诉原告李钰房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年5月16日立案受理后，于2019年6月12日公开开庭进行了合并审理。原告李钰及其委托诉讼代理人刘安民和被告赵国涛以及耿某某到庭参加诉讼。后原告李钰自愿撤回对耿某某的起诉，耿某某自愿撤回对李钰的反诉，本院裁定准许。因案情复杂，本案转为普通程序，于2019年8月28日再次公开开庭进行了审理，原告李钰及其委托诉讼代理人陈敬炜到庭参加诉讼，原告委托诉讼代理人刘安民和被告赵国涛经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李钰向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告损失共计97836元，其中装修费46667元、店面设备损失费26169元、经营期间会员顾客流失损失20000元、第一年支付房租损失5000元，被告赵国涛和耿某某承担连带责任；2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告又变更诉讼请求为：1、解除原告与被告赵国涛的合同；2、判令被告赵国涛赔偿原告损失共计61296元（其中装修费46667元，扣除原告已经营8个月的分摊费用，原告损失28个月装修费用36296元；原告会员顾客流失损失20000元；给被告交纳一年房租实际未使用满一年损失房租5000元。）；3、诉讼费用由被告赵国涛负担。事实和理由：原告李钰与被告赵国涛2018年7月25日口头商议，被告赵国涛将其在山阳县人民广场西南处开办的“庞贝宠物店”二楼面积约100㎡的房屋一套转让给原告，原告用以开办美容店。双方商定，租期3年，年租金15000元，租金一年一交。当日，原告男友陈某甲将第一年租金15000元用微信转账给被告赵国涛。数日后，双方补签了书面合同。在原告向被告赵国涛支付了首年度租金后，原告即开始装修店面、购置设备，直到2018年9月21日办理了营业执照（山阳县陈少豪美容美体店）开始营业。2019年4月22日，房主耿某某突然给原告发微信：“赵文（被告赵国涛又名）房到期了，人家不开了，你把钥匙拿来”。2019年5月8日，耿某某擅自打开原告店门，更换了门锁，使原告无法经营。被告赵国涛一楼经营的宠物店也于2019年4月停业，人去楼空。原告曾到被告赵国涛就职单位要求被告赵国涛赔偿损失，但被告赵国涛称其与原告签订的是无效合同，不同意赔偿。此前,于2018年8月，双方在签订合同后，被告赵国涛就以合同需要捺印为由，将原告持有合同骗走拒不归还。综上，被告以欺诈方式与原告签订合同，又将合同骗走，违反了诚实信用原则，给原告造成巨大经济损失，被告赵国涛应予以赔偿。原告为维护自己合法权益，特提起诉讼。 被告赵国涛辩称：对于原告诉讼请求，被告赵国涛不接受，因为被告将二楼出租给原告，跟原告签订的合同是一年一签，一年房租费是15000元，房子是毛坯房，被告和房东耿某某租房合同也是一年一签，是5月1日到期，被告和原告签订的是8月1日，所以，被告同意补偿原告3个月的房费。双方签订合同后，就将合同交给原告，也未向原告索要合同。2019年3月底，被告将一楼房子转租给了他人,直至4月底房子到期后他人将房交给了房东。原告称本人以欺诈方式签订合同，本人不认同。 原告李钰为支持其诉讼请求提供了以下证据： 1、证人付某某证言1份，证明李钰与赵国涛之间签订合同属实； 2、光盘2张（录音3段），证明赵国涛将其与李钰签订的合同骗去，合同在赵国涛手中，合同期限是3年； 3、装修费票据，证明装修费总额为40568元，被告赵国涛应当赔偿租期3年未使用期限内分摊的装修费； 4、店面设备购置费用票据，证明原告开店购买设备的费用，其设备产生折旧损失，应由被告承担； 5、证人陈某乙出庭证言，证明原告和赵国涛签订租房合同的事实，并证明赵国涛把原告手中合同拿走了，证人打电话让赵国涛把合同拿过来，赵国涛开始在电话中同意，后又说没有合同。同时证明，原告和赵国涛签订租房合同后，在装修过程中，被告耿某某即知晓房屋已转租的事实； 6、证人陈某甲出庭证言，证明原告和赵国涛签订租房合同时其当面，合同签订是3年，时间是2018年8月22日至2021年8月22日。合同被赵国涛拿回去了。原告装修时耿某某就知道了转租这件事； 7、会员登记簿及会员消费记录簿，证明原告会员费流失损失。 被告赵国涛未向法庭提供证据支持其主张。 经举证、质证，被告赵国涛对原告提供的证据1（付某某证言材料）、证据2（录音）真实性均无异议，但认为不能证明合同是3年；对证据3（装修费票据）、证据4（设备购置费票据）不认可；对证据5（陈某乙出庭证言）被告赵国涛有异议，认为合同是和李钰签的不是与陈某甲签的，而且房东给证人说过被告和房东的合同是一年一签。证人打电话前，陈某甲说是合同丢了能不能补签，被告说可以；对证据6（陈某甲出庭证言）有异议，认为是伪证，2019年3月被告给陈某甲打电话，他说不租了，而且其装修时就知道房东是谁，房东也给其说过合同是一年一签，5月1日到期；对证据7（会员登记簿及会员消费记录簿），被告赵国涛认为是原告自己经营的问题，与其没有关系。 本院综合各方质证意见，对证据分析认定如下：原告提供的证据1（付某某证言材料）能证明双方签订书面合同的事实，被告无异议，本院予以采信。对证据2（录音）的真实性被告无异议，本院对真实性予以采信。对原告提供的证据3（装修费票据）、证据4（设备购置费票据），能证明原、被告确有花费，其中证据3（装修费票据）原告已收回部分尚可分离设施及物品，留存部分设施票据核实为28143元，经审查原告提供的相应票据基本符合通常装修支出形式和花费实际，被告不认可但无相反证据否定，故对装修费具体数额结合原告相应票据认定为28143元。因诉讼中原告已将购置的设备全部收回，原告已不再主张该笔损失，故对证据4（设备购置费票据）不作认定。对证据5（陈某乙出庭证言）和证据6（陈某甲出庭证言），能证明原告与被告赵国涛签订合同的事实，以及房主耿某某知道被告赵国涛已转租的事实，对相应事实予以认定。对于原告证据2（录音）、证据5（陈某乙出庭证言）和证据6（陈某甲出庭证言）中关于合同被赵国涛拿走、合同期限为3年的事实以及证明目的，综合以上证据和当事人有关陈述以及原告经营业务性质和装饰装修情况判断，原告应为非短期经营，而被告赵国涛称合同期限为1年，即使辩称成立，合同也应不超出5月1日，但其与原告李钰却将合同截止日确定在8月，而且赵国涛还承诺在原合同期内不给原告涨房租，也就是在其与房主的合同截止日2020年5月1日前不给原告涨房租，诉讼前，证人陈某乙曾打电话向其索要过合同，综合以上因素，原告李钰主张合同期限为3年有一定证据支持，被告赵国涛主张合同为1年应举证证明，根据录音显示，证人陈某乙打电话说在被告店里找不到合同时，赵国涛曾称合同“在我屋里”，第二次电话又称合同原告也没拿被告也没拿，合同就放在店里，现找不到了，据此可以判定原告不持有合同，合同不管在被告店里还是家里，应属被告掌控范围，现其不提供书面合同，应承担举证不能的法律后果，并可根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定，作出对被告不利推定，即按原告的主张推定合同期限为3年。综上，对原告前述证据所证相关事实及证明目的均予以采信。对于合同期间，证人陈某甲证明合同期间为2018年8月22日至2021年8月22日，被告赵国涛则称合同是一年一签，期限从2018年8月1日至次年8月1日，因诉讼过程中原告称曾签过合同是8月1日，后作废重签了，但被告否认，原告又无相应证据证明，根据举证规则，应以被告赵国涛认可的2018年8月1日作为合同起算日，并据此推算出合同期间。对于原告提供的会员登记簿及会员消费记录簿，系原告自己记载，不能完全证明会员目前实际未消费数额，也不能证明与本案有直接因果关系，故对证明目的不予采信。 本院根据采信的证据及各方陈述，确认以下案件事实：2017年4月，被告赵国涛与房主耿某某口头达成房屋租赁合同，约定由被告赵国涛承租耿某某位于山阳县人民广场南边的自有房屋一楼和二楼房作为商用，合同期限为3年（从2017年5月1日至2020年5月1日），房租一年一交，每年租金为15000元。被告赵国涛已将房租交纳至2019年5月1日。2018年8月，被告赵国涛又与原告李钰签订书面房屋租赁合同，将其承租耿某某的房屋二楼毛坯房转租给原告李钰，李钰用于开办美容美体店，房屋一楼继续由被告承租经营“庞贝宠物店”。双方约定年房租仍为15000元。被告赵国涛并向原告承诺，在其与房主的合同期限内，房主给自己不涨房租自己就不给原告涨房租。双方未对房屋租期届满后装饰装修物归属进行约定。原告李钰在交纳一年房租15000元后，即将房屋自行装修完成，装修期间房主耿某某知晓房已转租，但未提出异议。2018年8月22日原告开业经营，至2019年3月底后即处于非正常营业状态，并张贴转租公告欲再行转租。期间，被告赵国涛又于2019年3月23日将其经营的一楼门面房转租他人，约定每年5月1日交纳下年房租。后他人又于同年5月1日前将一楼房屋交还房主耿某某不再租用，耿某某收回交回的一楼房子后，即通知原告要求腾出二楼房屋。因原告拒绝腾房，耿某某即于2019年5月8日将原告租赁房屋门锁锁芯更换，原告即不能进出房屋。进而，房主耿某某又将原告租用房内大部分物件自行搬离房屋另租地方放置，房内仅剩屏风、灯具、窗帘、空调等，房内装饰装修物也均保留原状。诉讼过程中，经本院征求双方意见，房主耿某某已将搬离原告的财物交付原告，原告也将租赁房屋内剩余的屏风、灯具、窗帘、空调等能拆分的设施搬离，其余吊顶、地板砖及墙壁等不可拆分物则继续保留。 另外，本案在审理过程中，原告李钰与房主耿某某于庭外达成和解，由耿某某补偿原告8000元，并已履行，原告撤回了对耿某某的起诉，耿某某撤回了对原告的反诉。 本院认为，被告赵国涛承租房主耿某某的房屋用于经营宠物店，约定期限3年，即从2017年5月1日至2020年5月1日，房租一年一交，合同虽为口头合同，但双方并无争议，因此，该合同合法有效。被告赵国涛将自己承租的房屋转租给原告李钰，转租时房主耿某某虽不知道，但在原告装修房屋过程中已经明知，却并未提出异议，视为同意转租，但被告赵国涛转租房屋应不超出其剩余租赁期限。原告李钰和被告赵国涛双方签订有书面租房合同，但对转租合同期限陈述不一致，原告李钰称合同期限为3年，被告赵国涛称合同期限为1年，根据原告经营性质以及装修情况，结合其他证据，能够推定被告赵国涛与原告签订的合同期限为3年，该合同明显超出了被告与房主签订的原合同期间，甚至被告赵国涛收取原告的第一年房租也超出了其给耿某某交纳的当期房租截止日2019年5月1日，按照《最高人民法院》第十五条规定，应认定原、被告签订的合同超出原合同期限的部分无效，亦即在2020年5月1日前有效。因被告赵国涛与房主耿某某签订的合同为口头合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，应视为不定期合同，又根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期合同当事人可以随时解除合同。由于被告未能及时向房主交纳2019年5月1日以后房租，房主已将房屋收回，致使原合同解除，从而导致原告签订合同的目的不能实现，现原告要求解除与被告之间的合同，本院予以支持。由于房主耿某某提前收回房屋，从2018年8月1日起算，原告交纳的一年房租实际只使用房屋9个月，对于被告赵国涛多收的3个月房租费，其应返还给原告。被告赵国涛超出其原合同期限转租房屋，并向原告承诺，在其与房主的合同期限内，不给原告涨房租，其在自身合同期限没有保障的情况下超出租赁期间转租房屋，并承诺不涨房租，对原告装修及经营决策有一定误导，而且，由于其违约致使原合同解除，并导致与原告所签合同解除，给原告造成一定经济损失，被告对此负有主要过错，应承担主要赔偿责任。原告在签订合同过程中未尽到必要的注意审查义务，亦应承担相应责任。根据本案实际，可由被告赵国涛承担损失70%的责任，其余30%损失由原告自负。原告已与房主耿某某庭外和解，双方分别撤回了起诉和反诉，本院准许。导致原告合同目的不能实现的原因在于被告违约，房主耿某某对此不承担责任，耿某某自愿对原告做出的经济补偿不影响被告对原告的责任承担。 对于原告损失，原告向被告赵国涛交付一年房租15000元，但实际使用房屋9个月，对于未使用的3个月房租被告赵国涛应予返还，对于数额可按月均房租核定，即剩余房租为：15000元÷12月×3=3750元。原告主张装修费46667元，剔除已回收可拆分部分，核定票据为28143元，按3年分摊，原告损失残值额为：28143元÷36月×（36-9）=21107.25元，可由被告赵国涛赔偿21107.25元×70%=14775.08元。原告主张会员顾客流失损失20000元，因原告未实际付出经营劳动，该项费用非原告必然损失，故本院不予支持。则被告赵国涛应支付原告的损失总额为3750元+14775.08元=18525.08元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十五条、第二百二十四条和第二百三十二条、《最高人民法院》第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告李钰与被告赵国涛签订的房屋租赁合同； 二、由被告赵国涛在本判决生效之日起10日内，返还原告李钰房租费3750元，赔偿房屋装修费损失14775.08元，共计18525.08元； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1128元，由原告李钰负担778元，被告赵国涛负担350元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。 审 判 长  张临东 审 判 员  邓莺歌 人民陪审员  管永顺 二〇一九年十一月六日 法官 助理  伍淑丹 书 记 员  耿 燕 1