辽宁省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）辽民再228号再审申请人：（一审原告、二审被上诉人）：陈玲，女，1968年10月9日出生，汉族，住大石桥市。再审被申请人（一审被告、二审上诉人）：大石桥龙成置业有限公司，住所地:大石桥市石桥管理区胜利街红星里。法定代表人：夏书航，该公司经理。委托诉讼代理人：申宏，辽宁盛典律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡萍，辽宁盛典律师事务所律师。再审申请人陈玲因与被申请人大石桥龙成置业有限公司（以下简称龙成置业公司）买卖合同纠纷一案，不服营口市中级人民法院（2018）辽08民终1641号民事判决,向本院申请再审。本院于2019年6月26日作出(2019)辽民申945号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭开庭审理了本案。再审申请人陈玲、被申请人龙成置业公司委托诉讼代理人申宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈玲申请再审称,一审、二审判决认定事实错误，适用法律不当。首先，一、二审认定的交房时间错误。认定事实的关键证据是伪证。1、一、二审认定案涉房屋的交房时间为2012年12月30日，认定的证据是龙成置业公司提交的由陈玲与锦州北山建筑公司签订的《协议书》、锦州北山建筑公司出具的2012年10月底接受陈玲委托对诉争房屋已经进行装修整改并于2012年12月底施工完毕的证明，以及陈玲的代理人对该证据的认可。但事实上，陈玲虽然与锦州北山建筑公司签订过《协议书》，但该协议书并非是对房屋内部装修的协议，而是当时因陈玲购买房屋面积较大，龙成置业公司同意可以按照陈玲的需求为陈玲量身打造房屋，但需要与龙成置业公司委托的施工队伍锦州北山建筑公司签订协议，由陈玲明确告知锦州北山建筑公司如何拆改混凝土楼板、如何迁移弱电配电箱位置、电梯安装位置等具体事宜。从陈玲与锦州北山建筑公司签订的协议书看，双方约定的是对楼梯结构的拆改，而非对房屋的装修，因此锦州北山建筑工程公司的所谓完工证明并不能证明房屋已经交付。锦州北山建筑公司做为龙成置业公司的项目承包商，其与龙成置业公司有着诸多利益往来，其在本案诉讼中为龙成置业公司提供了虚假证明，其所证明的事实并不真实。至于陈玲的代理人对该证据的确认，则是因为庭审时陈玲身处外地不能出庭，代理人当庭看到证据后因不了解真实情况而作出了错误判断，其对交付房屋的准确时间并不知情，所做陈述也是错误的。2、诉争房屋于2013年11月21日才获得建筑工程施工许可证，许可证上明确标明合同开工日期为2013年12月1日，龙成置业公司主张2012年12月底就已经将房屋交付陈玲，当时房屋尚未开工，怎么可能在未开工时就交付。因此原审认定的诉争房屋在2012年12月底已经交付与事实不符。3、陈玲在办理接房时是有签署交接手续的。陈玲只能确定交房时间为2014年春夏之间，不能确定准确日期，因双方均不能提供准确日期，才同意推定以3月或4月底为准。在办理商品房交付时买受人需要签署交接单。龙成置业公司拒不出示该交接手续，应做不利于其的推定。其次，陈玲的诉讼请求并没有超过诉讼时效期间。一、二审在交房时间上基于伪证作出了错误认定。自实际交房的2014年无论何日起算，陈玲2015年9月提起诉讼都未超过诉讼时效期间。另外，直至陈玲提起一审诉讼时，诉争房屋也未能经过验收，仍不能办理房屋登记手续，直至2017年8月23日龙成置业公司才办理了诉争房屋的初始登记，因此龙成置业公司的违约行为是一直持续的，其诉讼时效应当自其违约行为结束时起算，本案不存在超过诉讼时效期间的问题。原审对诉讼时效期间的认定是错误的。第三，龙成置业公司应当承担违约责任向陈玲支付违约金。龙成置业公司应当承担违约责任的事实有两个，一是依据《商品房买卖协议》的约定，龙成置业公司应当在2013年6月30日前交付经过验收合格的房屋，至2014年春夏之间龙成置业公司虽然交付了房屋，但交付的房屋不符合约定，未经验收，也不能办理房屋产权证照，应依协议承担违约责任支付违约金；二是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。龙成置业公司应在交付房屋90日内完成房屋初始登记手续，但实际上龙成置业公司在大石桥市不动产登记中心办理初始登记的时间为2017年8月23日。自陈玲认可的交房时间（2014年3月31日）后90日即2014年7月1日起至2017年8月23日止应依法按银行同期贷款利率适当上浮承担违约责任。龙成置业公司辩称，关于涉案房屋的交付时间，在陈玲起诉书中以及本案的一、二审庭审中都承认涉案房屋的交付时间自认为2012年12月。并且事实上龙成置业也将尚未建成的房屋交付给陈玲，陈玲将房屋委托给锦州北山建筑公司改造后出租给营口之繁传媒公司使用，上述事实说明龙成公司于2012年将不具备商品房验收合格的房屋交付给陈玲使用，且陈玲接受该房屋的行为应当视为龙成置业与陈玲之间达成了提前交付未建成但已经可以使用的房屋的合意，属于双方之间关于交付事项达成了特殊的约定，并履行了交付义务。本案的涉案房屋是大石桥政府招商引资项目始建于2011年11月，此项目五金汽配城是经当地政府同意先建设后办手续，所以不存在到2012年12月还没有建成与开工日期不相符的问题，因陈玲着急使用其所购买的房屋，因此此房屋提前向陈玲进行了交付，陈玲在房屋交付使用问题上没有受到任何损害，并且提前将所购买的房屋出租获取利益，没有因此受到损失。关于陈玲主张的诉讼请求是否超过诉讼时效期间的问题，二审法院对陈玲主张的诉讼请求是否超过诉讼时效期间的事实经过严格的审查，认定事实清楚并正确适用法律，确认已经超过了时效。本案一审存在程序错误，陈玲在起诉时的诉讼请求是要求支付逾期交违约金，并没有提出超期不能办理房屋产权证的违约金，超期不能办理房屋产权证的违约金不在房屋买卖合同约定的范围内，一审法院判决支付超期不能办理房屋权属证书的违约金属于超范围审理和判决。请求法院维持二审判决。本院再审认为，本案争议焦点为龙成置业公司是否存在逾期办证违约,陈玲起诉主张逾期办证违约金是否超诉讼时效。案涉《商品房买卖协议书》中约定的交付符合验收合格条件的商品房的时间截止至2013年6月30日，龙成置业公司理应保证买受人在该约定交付房屋后合理期限内正常取得房屋权属证书。龙成置业公司将不具备商品房验收合格条件的房屋交付陈玲使用且陈玲接收该房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。”的规定，龙成置业公司也负有保证买受人在实际交付房屋后合理期限内正常取得房屋权属证书的法定义务。本案中龙成置业公司在大石桥市不动产登记中心办理初始登记的时间为2017年8月23日，从该日起案涉房屋才可以办理分户登记，故龙成置业公司已构成违约。逾期办证违约责任属于单纯的债权性质,其请求权应当适用诉讼时效，本案双方买卖合同对办证期限无约定,因逾期办证违约行为持续，该种违约金给付属于继续性债权，买受人在法律规定的办理房屋所有权证期限届满超过两年起诉主张违约金的，对于自起诉之日回溯两年的违约金，应予以保护。综上，原审适用法律错误，一审判项又未明确计算违约金起止时间，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：一、撤销营口市中级人民法院（2018）辽08民终1641号民事判决和大石桥市人民法院（2015）大民二初字785号民事判决；二、本案发回大石桥市人民法院重审。审判长 刘 晶审判员 宁久宏审判员 张 昕二〇一九年十二月三十日法官助理张骞文书记员刘云龙