东源县人民法院民 事 判 决 书(2016)粤162民初59号原告东源县民豪天堃置业有限公司，住所地东源县灯塔镇镇南路澄陂下塅。法定代表人刘淑琴，该公司董事长。委托代理人孙富宝，广东正显律师事务所律师。委托代理人叶浩，广东正显律师事务所实习律师。被告冯超，男，1969年4月4日出生，汉族，住东源县。被告曹云，女，1981年3月9日出生，汉族，住河源市源城区。被告河源市铭悦电讯有限公司，住所地河源市新市区学前坝小区兴源东路南边F路西边吉祥楼A幢102号一楼。法定代表人冯文。上列被告曹云、河源市铭悦电讯有限公司委托代理人朱志、黄国平，广东法开律师事务所律师。原告东源县民豪天堃置业有限公司诉被告冯超、曹云、河源市铭悦电讯有限公司买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告东源县民豪天堃置业有限公司委托代理人孙富宝、被告曹云和河源市铭悦电讯有限公司共同委托代理人朱志、黄国平到庭参加诉讼；被告冯超经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东源县民豪天堃置业有限公司诉称，2013年3月22日，被告冯超购买原告位于东源县灯塔镇壹品居所开发的商铺1××个，面积共计2191㎡，房款总价款共计770万元，并约定：办出房产证1××日内，即2013年4月6日前，被告冯超支付500万元购房款，2013年10月5日前支付100万元，2014年4月3日前再支付100万元，2014年10月2日前，将余款70万元一次性付清。被告冯超的上述债务，由被告曹云及被告河源市铭悦电讯有限公司承担保证责任。上述付款期限届满，被告冯超未按约定支付购房款，经原告多次催要，三被告均以无钱为由，至今未付。现请求法院判决：一、被告冯超清偿拖欠购房款270万元，并按银行同期贷款利率四倍计算利息约162万元；二、被告曹云、河源市铭悦电讯有限公司对被告冯超的上述债务承担连带清偿责任；三、本案诉讼费、保全费由被告承担。被告冯超辩称，原告实际是自然人赖某控制的关联公司，其投资人及法定代表人刘淑琴是赖某的亲属，被告实际是与赖某成立买卖合同关系。被告与赖某通过友好协商后，确实于2013年3月22日与原告签订了一份购买1××个商铺的协议书。协议书签订后，被告于2013年3月22日至2013年7月3日前，先后多次通过游淑萍广发银行账号向赖某支付了首期购房款500万元。此后，被告又通过游淑萍工行、广发银行账号及曹伟珍广发银行的账号陆陆续续向赖某支付了后期购房款276万元。至201××年9月23日止，被告先后向原告的实际控制人赖某支付购房款已达776万元，已超过双方协议约定的购房总款770万元。关于违约责任，被告向原告支付购房款虽然未严格按双方约定的时间履行，但迟延履行确因被告的经济困难所引起，此前赖某与被告亦达成不再要求被告承担迟延付款责任的口头约定。被告认为，被告按双方书面和口头约定，已向原告全额支付了购房款，不存在拖欠购房款和违约责任的事实，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告曹云、河源市铭悦电讯有限公司辩称，经被告冯超请求，两被告确实在原告与被告冯超签订的《协议书》的担保方上签名、盖章，为被告冯超履行购房款进行了担保。按照约定，两被告担保的主债务为770万元，其中首付款500万元已经支付，两被告担保的主债务还有第二期、第三期、第四期共270万元。按《协议书》第九条的约定，担保方的担保责任范围包括总房款及违约金，但协议书未对担保方的保证方式和保证期间作出明确约定，两被告为被告冯超的付款义务所作的担保为连带责任保证。依据《中华人民共和国担保法》第二十六条规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人未在主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任，保证人免除保证责任。且按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十一条的规定，保证期间不因任何事由发生中断、中止、延长的法律后果。根据上述事实和法律规定，两被告对债务人冯超履行付款义务的保证期间分别为：第二期购房款100万元的保证期间是在2014年4月5日前，第三期购房款100万元的保证期间是在2014年10月3日前，第四期购房款70万元的保证期间是在201××年4月2日前。而原告与被告冯超签订购房协议书后，从未就冯超的履行付款情况与被告曹云及被告河源市铭悦电讯有限公司进行过沟通，更未按法律规定在上述保证期间要求两被告承担保证责任。因此，两被告对被告冯超的保证责任已全部免除，请求法院驳回原告要求两被告承担连带还款义务的诉讼请求。经审理查明，2013年3月22日，原告东源县民豪天堃置业有限公司为甲方与被告冯超为乙方签订了购买商铺的《协议书》，被告曹云、河源市铭悦电讯有限公司以担保方名义为被告冯超履行付款义务提供担保。该《协议书》载明：“甲方将位于东源县灯塔镇壹品居一、二栋共壹拾伍个商铺作价卖给乙方，经双方友好协商，就相关事项达成协议如下：一、产权用途：商铺。二、商铺编号：灯塔壹品居一栋1××、17、18、19、20、21、22、23、24号，灯塔壹品居二栋18、20、21、22、23、24号商铺。三、产权数量及总面积：商铺壹拾伍个，共计面积为2191㎡。四、买卖方式：甲方同意将上述商铺整体一次性作价卖给乙方。五、买卖价格：人民币柒佰柒拾万元整（￥7700000元）。六、付款方式：办出房产证后十五日内，即2013年4月6日前，乙方支付人民币伍佰万元整（￥5000000元）给甲方；2013年10月5日前，乙方支付第二笔交易款人民币壹佰万元整（￥1000000元）给甲方；2014年4月3日前，乙方支付第三笔交易款人民币壹佰万元整（￥1000000元）给甲方；2014年10月2日前，乙方将余款人民币柒拾万元整（￥700000元）付清给甲方。七、违约责任：协议签订后，甲乙双方均不得违约。上述房产权证办出之后，乙方在十五天内不能支付款项人民币伍佰万元整给甲方，乙方须赔偿人民币壹佰万元整给甲方，同时将上述产权按甲方要求办回到甲方或甲方指定的公司或个人名下，其所有过户及办证税费全部归乙方承担。八、后续款项乙方逾期未能支付，单笔时间不能超过三日，否则，应按商铺买卖总金额的日千分之五支付利息给甲方，除此之外甲方有权追究乙方额外赔偿金。九、如遇乙方违约，担保方承担上述所有约定买卖总房款及违约金的全部赔偿责任。十、未尽事宜甲方双方协商解决。十一、协议书一式二份，甲乙双方各执一份，签字或盖章生效。”乙方冯超、担保方河源市铭悦电讯有限公司及其代表人冯文、担保方曹云在该《协议书》上签名、盖章、捺上指模。协议签订后，被告冯超支付了首期款500万元，余款270万元被告于2013年3月22日向原告立下借条，并在该借条中标注：购房款。201××年9月21日，原告向河源市源城区人民法院申请财产保全，认为冯超仍欠购房款270万元，经其了解担保人曹云名下的一栋房产正在办理过户手续，明显属于逃避债务，该院于201××年9月21日作出（201××）河城法立保字第76号民事裁定书，裁定查封曹云名下位于建设大道北、文昌路西边地段广晟四季花园110栋2301房产（房证号：00016431）。201××年10月16日，原告为甲方与陈某为乙方达成协议，约定：“一、乙方陈某与甲方签订本协议后乙方以个人名义无条件一次性代曹云、冯超偿还甲方购房款人民币叁拾万元整（小写：300000元）。三、在甲乙双方签订本协议时，且乙方出具上述欠款欠条，甲方应及时由乙方陪同到源城区人民法院申请解封曹云的上述房产。”201××年10月19日，原告以与被申请人曹云及其担保人陈某达成偿还协议为由向该院申请解除对上述房产的查封。2016年1月6日，原告向本院提起诉讼。案经审理，原告坚持诉讼请求，并认为在后三期房款履行期届满后，其多次向三被告催要欠款，保证未过保证期间，并申请证人赖某（原告公司总经理）、赖某（曾任原告公司财务）、李某（原告公司财务）出庭作证及提供录音光盘，拟证明其在2014年1月、7月、201××年2月等数次向三被告催付购房款，三证人亦出庭陈述系于前述时间多次向三被告催还房款，证人赖某出庭证实被告冯超向其支付过776万元，其中500万元是偿还原告房款，其它款项是其与被告冯超之间的经济来往款项，并非向原告偿还购房款，并提供被告冯超所立借条6份，原告并承认三友拍卖行陈某代曹云偿还过30万元房款；被告曹云、河源市铭悦电讯有限公司认为其保证为一般保证，原告在房款履行期限到期后并未向其追索过，三位证人与原告均有利害关系，所作证言不能作为认定事实的依据，并认为保证已过保证期间。上述事实，有原告的公司营业执照复印件、组织机构代码证复印件、被告冯超、曹云身份证复印件、企业机读档案登记资料、《协议书》、借条复印件、诉前财产保全申请书复印件、（201××）河城法立保字第76号民事裁定书、解封申请书复印件、被告曹云、杨学敏、河源广信昌投次有限公司所签《房屋买卖三方协议》复印件、原告与陈某所签《协议书》复印件、被告向赖某所立借条复印件、庭审笔录等证据证实，证据并经庭审质证，可作为本案认定事实的依据。本院认为，被告冯超向原告购买位于东源县灯塔镇壹品居一、二栋共1××个商铺，总价款为770万元，被告曹云、河源市铭悦电讯有限公司以担保方名义为被告冯超履行付款义务提供担保，被告冯超已付首期房款500万元的事实，有原告提供的原告与三被告签订的《协议书》，双方均无异议，本院予以确认。根据原告与三被告的诉辩意见，双方争议的焦点问题是：一是被告冯超是否已足额支付首期房款500万元之后的后期购房款270万元；二是被告曹云、河源市铭悦电讯有限公司提供的担保是一般保证还是连带责任保证，保证是否已过保证期限；三是陈某代曹云、冯超向原告偿还的30万元是偿还购房款还是利息。四、原告对未付房款从逾期之日起按银行同期贷款利率四倍计付利息的请求是否合法。本院对上述争议焦点作如下评判：一、关于被告冯超是否已足额支付首期房款500万元之后的后期购房款270万元的问题。被告冯超称其于2013年3月22日至2013年7月3日前曾先后多次通过游淑萍广发银行账号向赖某支付了首期购房款500万元，此后又通过游淑萍工行、广发银行账号及曹伟珍广发银行的账号陆陆续续向赖某支付了首期之后的后期购房款276万元，主张至201××年9月23日止先后向原告的实际控制人赖某支付购房款已达776万元，已超过双方协议约定的购房总款770万元，并提供银行流水明细信息。对被告的该主张，本院认为：一、被告冯超虽然提供了向赖某支付的银行转账流水明细单776万元，但原告只认可其中的500万元为偿还购房款外，其他并未认可；二、原告提供了被告冯超向赖某出具的多份借条，赖某亦出庭证实被告冯超与其存在经济往来关系，冯超向其支付的款项中除其中500万元是向原告支付房款外，其他276元是被告冯超与其在经济往来中的往来款项，并非向原告偿还房款；三、被告冯超于2013年3月22日向原告立下标注为购房款的款额为270万元的借条原件仍为原告持有，被告主张已还清房款但该借条原件仍为原告持有的事实亦有悖日常交易习惯。故，被告冯超主张已支付首期房款之后的后期房款270万元的事实，虽然提供了向赖某支付的包括首期房款500万元在内的776万元银行明细单，但对其中的276万元流水明细单拟证明的事实举证不足，本院不予采信。原告主张被告冯超仍欠其购房款270万元，有《协议书》及被告冯超所立标注有购房款的借条为证，本院予采信。二、关于被告曹云、河源市铭悦电讯有限公司提供的担保是一般保证还是连带责任保证，保证是否已过保证期限的问题。因原告与被告约定“如遇乙方违约，担保方承担上述所有约定买卖总房款及违约金的全部赔偿责任。”该约定符合《中华人民共和国担保法》第十七条第一款“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。”的规定。故被告曹云、河源市铭悦电讯有限公司应按一般保证承担保证责任。对原告与被告曹云、河源市铭悦电讯有限公司争议的保证期间是否已过问题。因在《协议书》中对首期房款500万元之后的房款支付约定：“2013年10月5日前，乙方支付第二笔交易款人民币壹佰万元整（￥1000000元）给甲方；2014年4月3日前，乙方支付第三笔交易款人民币壹佰万元整（￥1000000元）给甲方；2014年10月2日前，乙方将余款人民币柒拾万元整（￥700000元）付清给甲方。”因双方在该协议中并未约定保证期间，根据《中华人民共和国担保法》第二十五条规定：“一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期限间，债权人未对债务人提起诉讼或者仲裁的，保证人免除保证责任；债权人已提起诉讼或者仲裁的，保证期间适用诉讼时效中断的规定。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十一条规定：“保证期间不因任何事由发生中断、中止、延长的法律后果。”依上述双方对还款时间的约定和上述法律规定，被告曹云、河源市铭悦电讯有限公司对首期房款500万元之后的三期房款的保证期间分别为：第二期保证期间为2013年10月6日至2014年4月5日，第三期保证期间为2014年4月4日至10月3日，第四期保证期间为2014年10月3日至201××年4月2日，原告于2016年1月6日向本院提起诉讼要求担保人即被告曹云、河源市铭悦电讯有限公司对被告冯超的上述债务承担连带清偿责任，虽然提供了证人其公司经理赖某及其他两位证人的证言以及201××年9月21日其曾向河源市源城区人民法院申请财产保全之后陈某代被告偿还30万元房款的事实，拟证明其曾多次向被告冯超及两担保人即被告曹云、河源市铭悦电讯有限公司追索房款的事实，主张保证期间未过，但根据上述司法解释规定，保证期间为除斥期间，不因任何事由发生中断、中止、延长的法律后果，原告在上述保证期间过后即2016年1月6日提起诉讼，保证人依上述规定免除保证责任。三、关于陈某代曹云、冯超向原告偿还的30万元是偿还购房款还是利息的问题。在原告为甲方与陈某为乙方达成的协议中约定：“一、乙方陈某与甲方签订本协议后乙方以个人名义无条件一次性代曹云、冯超偿还甲方购房款人民币叁拾万元整。”因在协议中明确约定为房款，故陈某代曹云、冯超偿还的30万元为房款，应在第二期房款中扣减为宜。原告主张该款为偿还利息的意见本院不予采纳。四、原告对未付房款从逾期之日起按银行同期贷款利率四倍计付利息的请求是否合法。因原告与被告在《协议书》第八条约定：“后续款项乙方逾期未能支付，单笔时间不能超过三日，否则，应按商铺买卖总金额的日千分之五支付利息给甲方，除此之外甲方有权追究乙方额外赔偿金。”因双方对逾期偿还房款约定如逾期超过三日未付按总房款日利率千分之五计付利息，该约定利率明显过高，原告要求逾期未付房款按银行同期贷款利率四倍计付利息，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款规定：“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。”原告的该计息请求依上述规定应调整为按年利率24%计付利息为宜。综上，被告冯超欠原告购房款270万元，除陈某为曹云、冯超偿还30万元房款外，仍欠原告购房款240万元及按年利率24%计算的逾期利息，应当向原告继续履行偿还义务。原告要求担保人即被告曹云、河源市铭悦电讯有限公司承担连带偿还责任的诉讼请求因该担保已过保证期间，保证责任免除，该请求本院不予支持。被告冯超经传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩权利，不影响本案审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十九条、第一百六十一条、《中华人民共和国担保法》第十七条第一款、第二十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十一条及参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款的规定，判决如下：一、被告冯超应于本判决生效后十日内向原告东源县民豪天堃置业有限公司偿还购房款240万元及利息（利息计算方法：第二期房款逾期利息以偿还30万元房款后的70万元房款为基数从2013年10月6日起，第三期房款逾期利息以100万元房款为基数从2014年4月4日起，第四期房款逾期利息以70万元房款为基数从2014年10月3日起，均按年利率24%计付利息至还清购房款之日止）。二、驳回原告东源县民豪天堃置业有限公司对被告曹云、河源市铭悦电讯有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费41360元，由被告冯超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审 判 长  钟 斌审 判 员  季小芹审 判 员  田伟恩二〇一六年五月二十日法官助理  叶成才书 记 员  黄林少