重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0241民初935号原告朱继会，男，1969年11月25日，汉族，浙江省临海市人，住该市。委托代理人高定重、彭白丽，重庆驰源律师事务所律师。被告重庆市秀山城建开发有限责任公司。住所地：重庆市秀山县中和镇凤栖北路。法定代表人伍舒舒，系该公司董事长。委托代理人刘定刚、杨海艳，重庆春雨律师事务所律师。原告朱继会诉被告重庆市秀山城建开发有限责任公司（以下简称城建开发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年4月27日受理后，依法由代理审判员马军于2016年6月14日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱继会的委托代理人高定重、彭白丽到庭参加诉讼、被告重庆市秀山城建开发有限责任公司委托代理人杨海艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱继会诉称：原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：被告城建开发公司将其开发的位于秀山县渝秀大道西段×商品房一套，以总价256881元出售给原告，被告应于2011年6月30日前交房。合同第十三条第二款约定商品房交房使用之日起60日内，被告应向房屋所在地土地登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋管理机构规定的材料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。因双方已经对交房时间进行了约定，同时就能明确办证的期限。那么被告就应当以约定的交房时间为起算点，在60日内向房管部门提交办证资料并取得受理单。之后原告如约向被告支付了购房款，但是被告并未按照合同的约定及时为原告办理房屋产权证书。原告认为双方签订的《重庆市商品房买卖合同》合法、有效，应当依法受到保护。原告按约支付了房款后被告就应当按照合同的约定交付房屋并为原告办理房屋产权证书。现被告逾期为原告办理房屋产权证书，应当承担违约责任。因此，特诉至本院要求：一、判决被告支付原告逾期办理房屋产权证的违约金59016.83元（以原告支付的总房款为基数，按照中国人民银行同类同期贷款利率上浮30%计算，计算至被告为原告办理房屋产权证为止）被告城建开发公司辩称：一、原告要求答辩人支付逾期办理房屋产权证的违约金的诉讼请求不能成立，依法应予驳回。首先，原告诉请答辩人支付逾期办证违约金的起算时间并不明确。答辩人不知原告所计算的违约金金额是从何时开始起算？其次，原告计算违约金的期限计算至办理房产证之日止，显然没有事实根据。根据原告与答辩人订立的《重庆市商品房买卖合同》（以下简称合同）第十三条第2款，“预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”，因此，各原告计算违约金的期间应该从接房之日起60日后至取得登记受理单之日止。事实上，国土局受理时间表时间为准原告已经取得房屋登记受理单。再次，原告诉请答辩人支付逾期交付房产证违约金已超过诉讼时效期限。答辩人已于2013年4月10日至2014年6月20日期间，分四批为各原告办理了房地产权证的登记，且秀山县国土资源局和房屋管理局出具了受理单。各原告于2016年4月27日起诉，其中68户的诉讼时效已过，其诉讼请求应予驳回。二、原告诉称的事实和理由与客观事实不符，不能成为支持其诉求的理由。原告诉称：“因双方已对交房时间进行了约定，同时就能够明确办证的期限。那么被告就应当以约定的交房时间为起算点，在60日内向房管部门提交办证资料并取得登记受理单。”对此，答辩人认为，原告诉称的这一事实存在以下谬误：第一，原告与答辩人在订立的合同第七条第（一）款第2项中约定，“属预售商品房的，甲方应当在2011年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。”此条款只是要求答辩人所售房屋应该在2011年6月30日前具备交付条件。而原告何时来接房，却不是答辩人所能控制的。因此，不应以该期限确定取得受理单的期限，而应以原告实际接房的时间确定。第二，交房时间的约定并非固定在2011年6月30日这一天，而是在这之前。答辩人所售商品房只要在这之前具备交付条件，即可交付给原告。若原告在这之前就已接房，原告是不是还以2011年6月30日这一期限来确定取得受理单期限呢？答案必定是否定的，所以，取得受理单的时间应该以原告实际接房的时间来予以确定。综上所述，答辨人认为，原告的诉讼请求不能成立，且其诉称的事实和理由不足以支持其诉求，为此，答辩人请求人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明：朱继会（乙方）与城建开发公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定乙方在甲方处购买商品房一套，房屋位于渝秀大道西段×商品房一套，房屋总价款256881元。该合同十三条第二款约定：预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构办理本商品房产权证的申请，提交相关资料，并取得房屋登记机构出具的登记受理单；该条第三款约定：甲、乙双方相互配合办理本商品房产权登记。乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同7日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方；该条第五款约定：如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房产权证的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。同日，双方签订补充协议载明：原告委托城建开发公司办理产权登记和房地产权证，办理房地产权证的相关费用和契税由原告支付。合同签订后，原告按约支付了购房款，并向城建开发公司交纳了办证费和税费。另查明，双方签订的《商品房买卖合同》中，双方对合同第十三条第四项关于逾期办证的时间及违约金计算标准均用手写斜杠划掉。本院向秀山土家族苗族自治县国土资源和房屋管理局（以下简称秀山县国土房管局）查询原告所购房屋取得登记受理单具体时间，经该局查明，原告所购房屋，办理房地产权属登记受理时间为2013年4月28日。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系签约双方协商一致的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应依诚实守信原则恪守合同义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，原、被告是在双方平等、自愿的基础上达成的，就应按合同约定履行双方的权利义务，即原告应在规定时间内交清房款，被告应按期交付房屋，并按照约定为原告办理房屋产权证。被告城建开发公司未按约定为原告办理房屋产权证，应当承担违约责任，但城建开发公司辩称原告的起诉已超过诉讼时效，本院应当对本案原告诉请是否超过诉讼时效进行审查。诉讼时效作为一项法律制度，指的是权利人在法定期间内不行使权利就丧失请求人民法院保护其民事权利的一种法律制度。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”本案中，原告关于逾期办证违约金的起诉是否超过诉讼时效期间问题，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十三条第4款第（2）项：“甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金……”之约定，城建开发公司于2013年4月28日取得登记受理单，其诉讼时效的起算时间应为2013年5月28日，依法应当在2015年5月28日前起诉，原告在2016年4月27日向本院提起支付逾期办证违约金的诉讼，已超过二年诉讼时效期间，人民法院不予保护，原告因此丧失胜诉权，对原告的请求本院应予驳回。被告城建开发公司的抗辩意见成立，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定判决如下：驳回原告朱继会的诉讼请求。案件受理费1275元，减半收取计637.5元，由原告朱继会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  马军二〇一六年七月二十日书 记 员  田野