广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）兴民一初字第474号 原告：黄炳廷，男，1972年10月10日出生，壮族，无业，住广西宾阳县王灵镇义和村委会莲塘村26号,现住南宁市兴宁区。 委托代理人：黄保文，南宁市西乡塘区第二法律事务中心法律工作者。 被告：林桂华，女，1964年5月12日出生，壮族，农民，住南宁市兴宁区。 委托代理人：周雁中，广西君惠律师事务所律师。 第三人：罗熊布，男，1965年5月13日出生，汉族，住南宁市宾阳县。 第三人：韦秀兰，女，1963年4月17日出生，汉族，无业，住广西宾阳县。 第三人：谢汝俭，男，1966年8月5日出生，汉族，无业，住南宁市江南区。 第三人：余子光，男，1949年7月16日出生，汉族，住广西宾阳县。 原告黄炳廷与被告林桂华、第三人罗熊布、韦秀兰、谢汝俭、余子光租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月21日立案受理后，依法组成由审判员刘孙丽担任审判长、人民陪审员谭淑丹和人民陪审员梁端兰参加的合议庭，于2014年6月10日公开开庭进行了审理。书记员黄威担任法庭记录。原告黄炳廷及其委托代理人黄保文，被告林桂华的委托代理人周雁中，第三人谢汝俭到庭参加诉讼。第三人罗熊布、余子光、韦秀兰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告黄炳廷诉称：2012年11月24日，被告林桂华把自己拥有的南宁市兴宁区鸡村4组落岭冲荒地以租赁形式以租代卖给黄炳廷、韦秀兰、余子光、罗熊布、谢汝俭五人建房。后原告与第三人在上述土地上建房，但所建房屋因被认定为违章建筑而被有关部门拆除。原告及第三人因此遭受经济损失。被告没有签订合同的主体资格却将荒地出租给他人建房的行为违反了法律规定。原告及第三人与被告签订的租赁合同形式要件不符合法律规定。综上，原告要求法院判决：1、确认原告及第三人与被告签订的《租地协议合同书》无效；2、被告将租地费用145000元返还给原告；3、被告偿付利息损失14790元给原告（按现行银行贷款利率6‰的月利率计算，时间自2012年11月2日至被告付清款项为止）。 原告黄炳廷对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：证据1、租地协议合同书，证明原、被告双方存在租赁关系且双方签订的租赁合同无效；证据2、收条和转账业务凭证,证明被告已经收到原告给付的租地款145000元，转账业务凭证上载明的付款客户名称“姚连玉”是原告的妻子。 被告林桂华辩称：原告因为建造违章建筑被有关部门强拆造成的损失与被告无关;原告所受损失与合同是否有效无关；租赁合同合法有效；本案所涉2万元适用于定金法则，不应计为租金；原告所提利息计算方法不对，且主张从2012年11月2日起计算利息没有依据；原告提起本诉完全是因为对事实和法律不了解，其不清楚耕地与荒地的区别，也不清楚本案涉诉地块的性质。 被告林桂华对其辩解在举证期限内提供的证据有：证据1、鸡村村委会出具的证明，证明被告对诉争土地拥有使用权。证据2、被告所在鸡村四队队长黄隆基出具的证明，证明诉争土地性质属于农村集体土地，被告有该地的使用权、管理权。 第三人罗熊布未作陈述，亦未提交证据。 第三人余子光未作陈述，亦未提交证据。 第三人韦秀兰未作陈述，亦未提交证据。 第三人谢汝俭陈述称：同意原告的诉讼请求和庭审观点。签合同时，被告对原告和第三人说过，地可以永久性出租给其建房，且原告和第三人当时也明确地告诉被告，要地是用来建房的。 第三人谢汝俭对其陈述在举证期限内未提交证据。 归纳原、被告的诉辩事由及第三人的陈述意见，各方当事人的争议焦点是：1、被告与原告及第三人签订的《租地协议合同书》的效力问题；2、原告诉请被告返还租地费用及利息有何事实及法律依据。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。而第三人罗熊布、余子光、韦秀兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其已放弃依法享有的质证、陈述等诉讼权利。 经过开庭举证质证，被告对原告提供的证据1的真实性、合法性、关联性无异议，对证据2的真实性无异议。第三人谢汝俭对原告提供的证据无异议。本院对上述当事人均无异议的证据予以认定。 原告和第三人谢汝俭对被告提供的证据1、2不予质证。本院认为，被告提交的证据1，该证明系鸡村村民委员会出具的，加盖有该村村委会的公章，本院对该证据的真实性予以认定；对于证据2，由于该证明系案外人黄隆基所出具，且黄隆基未出庭作证，本院对该证明的真实性无法核实，故本院对该证明不予认定。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2012年9月，黄炳廷、韦秀兰、罗熊布、谢汝俭、余子光五人与林桂华达成口头约定，由五人以租赁方式长期租用林桂华位于南宁市兴宁区落岭冲的一块荒地（面积约为500平方米），租金单价为1300元/平方米。2012年10月9日，黄炳廷将定金20000元交给林桂华，林桂华向其出具了一张收条，载明：“今收到黄炳廷交来租地定金贰万元正（20000元正），余下现金十月底交清，如果现金不付清定金不退。收条作废”。2012年11月2日，原告通过其妻子姚连玉的账户向被告的银行账户转账存入了125000元。 2012年11月24日，原告黄炳廷和第三人罗熊布、韦秀兰、谢汝俭、余子光（乙方）与被告林桂华（甲方）就前述事宜签订了六份《租地协议合同书》，合同约定：“经甲、乙双方在平等互利协商一致，甲方自愿将自己位于南宁市兴宁区，落岭冲荒地租给乙方使用（该地已经过鸡村四组划分给甲方使用）。一、租地面积为长米，宽米，共102平方米，折合人民币总租金元。二、租地方式：甲方长期性租赁该地给乙方使用经营，在国家未征用前，甲方不得以任何理由收回该地的使用权。三、租金支付方式：乙方一次性全部支付清租地的租金给甲方（以后乙方使用该块地时不用再支付租金给甲方）。四、责任：甲方必须保证乙方在租地使用期间无争议纠纷，必须保证该地权属使用权、经营权归乙方所有。……五、水电与排污责任：甲方负责乙方在租地使用期间的水电接通供应使用，接水电所需要的材料和资金由乙方支付。如果乙方租地使用以后，有须甲方出面才能解决处理的事情，甲方必须有责任出面解决。排污问题甲方有责任开通，乙方只负责排污工程建设材料费及人工费用。六、补偿归属：1、如国家征用该地；2、甲、乙双方人员必须参议；3、该地上的附着物和建筑物补偿及房屋安置归乙方所有，土地补偿费及土地安置费归甲方所有。如遇国家征用该地块，甲方不退回租金给乙方，本协议合同书自动终止。”林桂华在该六份合同甲方处签名，黄炳廷、韦秀兰、罗熊布、谢汝俭、余子光五人均在该六份合同乙方处签名并捺印。黄炳廷、韦秀兰、罗熊布、谢汝俭、余子光分别在其各自持有的合同上填写了不同的租地面积。合同签订后，黄炳廷和谢汝俭在该地块上建房，后因房屋为违章建筑被行政执法部门拆除。原告遂以其无法实现合同目的为由将被告诉至本院，诉请如前。韦秀兰、谢汝俭、余子光三人分别以同一事实理由将被告诉至本院，本院分别立案审理。韦秀兰、谢汝俭、余子光三人各自提交的《租地协议合同书》合同条款除了租地面积填写的不一致之外，其余内容均与原告在本案中提交的《租地协议合同书》一致。 另查明，涉案土地为农村集体土地，现为空置状态，地上无围墙或围栏等阻隔物，可随意进出。南宁市兴宁区兴东街道办事处鸡村村民委员会于2014年3月11日出具证明，载明：“兹证明我村四队村民林桂华一户（共5人）在我队‘地名：落岭冲’有自留地一块，该户拥有该地的使用权、管理权”。 本院认为：关于合同效力问题。从合同标的物的性质和合同内容来看，原告、第三人与被告签订的《租地协议合同书》中约定的鸡村四组落岭冲荒地属于农村集体土地，该合同中约定了“该地上的附着物和建筑物补偿及房屋安置费归乙方所有，土地补偿费及土地安置费归甲方所有。如遇国家征用该地块，甲方不退回租金给乙方，本协议合同书自动终止。”等内容，从这些合同约定条款可以看出，原告、第三人与被告在签订合同时所达成的合意为，原告和第三人通过该协议书的签订及履行，以给付被告一定数额的租金为对价，合同目的是取得该土地的无期限限制的使用权，其用途系用于建房，且在合同实际履行过程中，原告亦在该土地上实施了建房行为。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，我国法律明确禁止农村集体土地出让、转让或出租用于非农业建设用途，由于原告并不是被告所在的农村集体经济组织成员，因此，原告、第三人与被告签订的《租地协议合同书》违反了法律禁止性规定，该合同应为无效合同。 关于原告诉请被告返还租地费用及利息的问题。原告于2012年10月9日向被告林桂华支付20000元的事实，有相应收条予以证实。原告黄炳廷于2012年11月2日通过妻子姚连玉的账户向林桂华支付余下款项125000元的事实有广西农村信用社的转账业务凭证予以证实，被告对收条、转账业务凭证的真实性均无异议，故本院对原告主张其已交付145000元给被告的事实予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”的规定，原告、第三人与被告签订的《租地协议合同书》无效，该合同自始不具有法律效力，对双方当事人均无法律约束力，故被告应当返还其收取的145000元以及该款项所产生的利息给原告。至于原告认为该利息按照6‰的月利率计算的主张，因被告取得该笔款项的原因并非借贷，故被告返还给原告的利息应从其取得款项之日起按中国人民银行同期活期存款利息计算，现原告主张从2012年11月2日起计算利息，符合法律规定，本院认定被告应当返还的利息计算为：以145000元为基数，从2012年11月2日起计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期活期存款利率分段计付。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条,《中华人民共和国土地管理法》第六十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告黄炳廷和第三人罗熊布、韦秀兰、谢汝俭、余子光与被告林桂华于2012年11月24日签订的《租地协议合同书》为无效合同； 二、被告林桂华向原告黄炳廷返还租地费用145000元； 三、被告林桂华向原告黄炳廷偿付前述款项的利息（利息计算方式：以145000元为基数，从2012年11月2日起计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期活期存款利率分段计付）。 案件受理费3496元，由原告黄炳廷负担196元，被告林桂华负担3300元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期未交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  刘孙丽 人民陪审员  谭淑丹 人民陪审员  梁端兰 二〇一四年九月十二日 书 记 员  黄 威 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。