洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0302民初1644号原告（反诉被告）：李建卫，男，1969年8月13日出生，汉族，住洛阳市孟津县，现住洛阳市老城区。委托诉讼代理人：张万云，河南道胜律师事务所律师。被告（反诉原告）：洛阳市安基房地产开发有限公司。住所地：洛阳市老城区陵园路13号付1号。法定代表人：刘新一，该公司董事长。委托诉讼代理人：王亚飞，河南安多律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨昊郁，河南安多律师事务所律师。原告李建卫与被告洛阳市安基房地产开发有限公司（以下简称安基房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案。诉讼过程中，被告安基房地产公司提起反诉，本院经审查认为符合反诉受理条件，与本案予以合并审理。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李建卫及其委托诉讼代理人张万云，被告安基房地产公司的法定代表人刘新一及其委托诉讼代理人王亚飞、杨昊郁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李建卫向本院提出诉讼请求：1.判令被告安基房地产公司依据合同和法律速为原告李建卫办理房产证（含土地使用权证）;2.本案诉讼费用由被告安基房地产公司承担。事实和理由：2010年3月20日，原、被告签订了《商品房预售合同书》一份，该合同第十五条明确约定，安基房地产公司应该在商品房交付使用后90日内为李建卫办理权属登记及承担相应违约责任。该合同第十二条约定，如造成该商品房不能办理产权登记的由安基房地产公司承担全部责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，安基房地产公司应为李建卫办理相关产权手续，为此李建卫诉至法院。被告安基房地产公司辩称，1.李建卫要求为其办理房产证（含土地使用证）的请求，应当依法驳回。依据我国相关法律规定，办理不动产权证即李建卫所称的“房产证”是由房屋管理部门、不动产登记部门依据职权职责，在权利人提出申请后，经审核通过，由相关部门为其办理不动产权证的行政行为。依据原、被告之间签订的《商品房预售合同》，安基房地产公司关于产权登记的合同义务仅为将提供的资料报产权登记机关备案，并非是为李建卫办理产权证，所以李建卫的诉求没有法律依据，亦不符合双方的合同约定，依法应当予以驳回。2.因李建卫的懈怠行为致使其房屋产权证无法办理的后果，应当由其自行承担。安基房地产公司将房屋交付给李建卫使用后，李建卫未经安基房地产公司允许，将其在小区内建造的办公用房强行占有，长期使用至今长达十余年，给安基房地产公司造成了巨额财产损失，安基房地产公司为解决双方之间的矛盾，多次联系李建卫，但李建卫逃避赔偿义务，也是导致其产权证至今无法办理的重要原因。综上，李建卫诉求错误，没有法律依据，不符合双方合同约定，并且给安基房地产公司造成了巨额财产损失，请求依法驳回李建卫的诉讼请求。3.在《商品房销售合同》签订前，2009年3月21日，李建卫与安基房地产公司签订了一份定购单，该定购单明确载明涉案房屋总价为245878元，该份定购单中明确约定，涉案房屋的首付或贷款金额与此不符的，按此补交房款，也即最终的房款总额以定购单确定的为准。此外，该定购单还约定定购单自产权办理后自动失效，其他认购书和订购书作废，该定购单的法律效力延续至产权证办理后，至今仍具备法律效力。而李建卫至今未补足房款17299元。反诉原告安基房地产公司向本院提出反诉请求：1.请求判令反诉被告李建卫向反诉原告安基房地产公司支付房款差额17299元及利息；2.请求判令反诉被告李建卫向反诉原告安基房地产公司支付违约金13896.3元；3．请求判令反诉被告李建卫向反诉原告安基房地产公司支付其垫付的装修垃圾清运费1660元及利息；4.请求判令反诉被告李建卫对涉案房屋停止侵害、排除妨碍、恢复原状；5．诉讼相关费用由反诉被告李建卫承担。事实和理由：2009年3月21日，安基房地产公司与李建卫签订《安基新春天定购单》，该定购单约定李建卫以245878元的价格购买安基新春天小区3号楼2单元102号房产，同时约定“首付或贷款金额与此不符，按此补交房款”、“定购单一式两份，双方签字后生效，产权办理后自动失效，其他认(定)购书作废”。定购单签订后，安基房地产公司按约履行相关义务，但李建卫仅交纳房款229579元，差额17299元虽经多次催促但至今未付。同时，李建卫还拖欠装修垃圾清运费1660元未付。此外，李建卫在使用涉案房屋的过程中，擅自改变商品房的主体结构、承重结构、下水管道，给该房屋所依附的整栋建筑造成了安全隐患，应当承担违约责任，应停止侵害、消除危险、恢复原状，并对其所造成的其他损失承担赔偿责任。安基房地产公司认为，《安基新春天定购单》与《商品房预售合同》紧密关联不可分割，对双方均具有约束力，李建卫未按约定足额支付房款构成违约，应承担违约责任。为此，安基房地产公司提起反诉，请求法院依法支持其反诉请求。反诉被告李建卫辩称，1.安基房地产公司要求其支付房款差价、利息、违约金不构成反诉条件，该款如是欠款也早已超过诉讼时效，不构成反诉理由。且反诉的事实、理由与李建卫要求安基房地产公司办理房产证不构成同一法律事实关系和同一法律关系，不具有法律上的牵连性要件。2.安基房地产公司诉求的依据是房屋买卖定购单，该定购单本质上是双方对购买商品房的意向，不具有法律约束力，双方的所有权利义务都在其后签订的《商品房预售合同》得到全面反映，如果冲突也应以合同为准。3.银行放贷是以合同为准，且李建卫付房价总款也是以中国银行股份有限公司个人一手房屋贷款合同为依据，安基房地产公司也是在此合同上签字并用印的，其具有当然的法律效力和合同效力。4.房管局备案亦是以主合同为标本的法定文件而不是意向书订购单。5.支付垃圾清运费及利息属债权，不构成反诉条件，且已超过时效。垃圾清运费是李建卫与物业公司之间的关系，与安基房地产公司无关。安基房地产公司要求李建卫对涉案房屋停止侵害、排除妨碍、恢复原状的诉求，属于侵权范畴，如有此行为应由主管部门处理，与安基房地产公司无关，李建卫也无此行为。总之，安基房地产公司的反诉无法构成反诉条件，办理产权证书是安基房地产公司义不容辞的义务，请求驳回安基房地产公司的反诉要求。本院经审理认定事实如下：2009年3月21日，甲方安基房地产公司与乙方李建卫签订《安基·新春天定购单》一份。该定购单约定：“乙方订购物业为3号楼2单元102号住宅；预测建筑面积约109.12平方米，总价245878元，优惠后总价245878元；定金为人民币壹万元；客户选择按揭贷款；违约责任：约定时间内乙方未按时付清房款及配套费用，视为违约，甲方有权将此房另行出售，并按日万分之四收取违约金，定金不予退还；备注:物业最终面积以房管测绘部门实测为准，首付或贷款金额与此不符，按此补交房款；本订购单一式两份，双方签字后生效，产权证办理后自动失效，其他认(定)购书作废”等内容。2010年3月20日，出卖人安基房地产公司与买受人李建卫签订《商品房预售合同》一份。该合同约定：“李建卫购买安基房地产公司出售的安基新春天小区3幢2单元2-102号房屋（预售商品房），预测建筑面积为111.54平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为2049.3元/㎡，总金额228579元；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：⑴面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，⑵面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房；买受人的付款方式为银行按揭贷款，以借款合同为准；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”等内容。2010年3月29日，李建卫向安基房地产公司交纳了涉案房屋的首付款68579元。2010年6月10日，借款人李建卫与贷款人中国银行股份有限公司洛阳廛河支行、保证人安基房地产公司签订《个人一手房屋贷款合同》一份，约定李建卫为购买涉案房屋向中国银行股份有限公司洛阳廛河支行贷款160000元，贷款期限15年，自2010年6月10日至2025年6月10日，安基房地产公司提供阶段性连带责任保证。2010年10月，安基房地产公司向李建卫交付了涉案房屋。2011年2月28日，李建卫向洛阳市地方税务局契税征收管理所缴纳了涉案房屋的契税4571.58元。另根据洛阳市不动产登记中心出具的房屋记载表显示，涉案房屋坐落于洛阳市老城区××春天小区××号，建筑面积为111.86㎡。现李建卫为向安基房地产公司主张办理涉案房屋的不动产权证，诉至本院。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。2010年3月20日，李建卫与安基房地产公司签订的《商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当严格按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，李建卫已依约按时履行付款义务，按照双方合同第十五条的约定以及根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项的规定，安基房地产公司现未在涉案房屋交付使用后的90日内，协助李建卫办理相关的不动产产权登记手续，已构成违约。而办理不动产权证书系行政机关的行政行为，且目前房产证、土地证已二证合一，故安基房地产公司应履行协助李建卫办理位于洛阳市老城区××春天小区××号房屋不动产权证的义务。关于安基房地产公司要求李建卫支付房款差额17299元及利息、违约金13896.3元的反诉请求，因《安基·新春天定购单》系预约合同性质，李建卫与安基房地产公司已于《安基·新春天定购单》后另行签订《商品房预售合同》，双方之间的权利义务应以《商品房预售合同》约定的内容为准。且《安基·新春天定购单》为安基房地产公司提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，该定购单尾部“备注”内容系加重李建卫责任的格式条款，安基房地产公司亦未能举证证明其对该条款予以充分说明，该“备注”内容应为无效，故安基房地产公司以此为据主张利息及违约金的反诉请求，本院依法不予支持；而房款差额应按照《商品房预售合同》第五条的约定，涉案房屋的实际面积误差为0.32㎡（111.86㎡-111.54㎡），该面积误差比绝对值在3%以内，应据实结算房价款，李建卫应向安基房地产公司补足房款差额655.78元（0.32㎡×2049.30元/㎡），故安基房地产公司要求李建卫支付房款差额655.78元的诉讼请求，本院予以支持，诉讼请求超出部分，不予支持。关于安基房地产公司主张的装修垃圾清运费1660元及利息的反诉请求，因安基房地产公司未向本院提交相关证据，且安基房地产公司亦非合法的权利主张主体，故该反诉请求，本院不予支持。关于安基房地产公司要求李建卫对涉案房屋停止侵害、排除妨碍、恢复原状的反诉请求，因安基房地产公司未提供相关证据证明李建卫实施了侵害行为，安基房地产公司亦非合法的权利主张主体，故该反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告洛阳市安基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告李建卫办理位于洛阳市老城区陵园路13号安基新春天小区3幢2-102号房屋的不动产权证，办证所需相关费用按照国家政策和法律规定缴纳；二、被告李建卫于本判决生效之日起十五日内支付原告洛阳市安基房地产开发有限公司房款差额655.78元；三、驳回被告洛阳市安基房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费100元，由原告李建卫负担50元，被告洛阳市安基房地产开发有限公司负担50元；反诉受理费543元，由被告洛阳市安基房地产开发有限公司全部负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  张孝良审 判 员  余 薇人民陪审员  马占辉二〇一九年十二月二十六日书 记 员  冯 旸