内蒙古自治区土默特左旗人民法院民事判决书（2019）内0121民初3020号原告（反诉被告）：呼和浩特市立鑫商务有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市金川开发区金山大道南（内蒙古胜利钢业制造公司院内）。法定代表人：王孝维，该公司董事长。委托诉讼代理人：王晓曼，慧聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：史可君，慧聪律师事务所律师。被告（反诉原告）：张志军，男，无固定职业，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：付玉霞，内蒙古启安律师事务所律师。原告呼和浩特市立鑫商务有限公司（以下简称立鑫公司）诉被告张志军买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月4日受理，2019年10月8日被告作为反诉原告提起反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告委托诉讼代理人王晓曼、史可君，被告张志军及其委托诉讼代理人付玉霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。立鑫公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告双方签订的《“雅格时代广场”商铺委托经营合同书》。2、请求判令被告赔偿原告经济损失19951元，并按银行同期贷款利率(6％)向原告支付自2015年8月1日至实际给付之日的利息;3、本案案件受理费由被告承担。事实与理由：原告于2012年10月31日与被告签订《“雅格时代广场”商铺委托经营合同书》，约定被告将其购买的位于呼和浩特市××区的位于呼和浩特市××区“雅格时代广场”项目第2层，铺位编号149建筑面积23.27平方米委托给原告经营管理，原告按合同约定为被告支付租金。委托经营期限为8年，自2014年8月1日起算至2022年7月30日。合同签订后，被告所委托经营铺位经国家测量部门测量实际面积为19.14平方米，比原被告所签订的委托经营合同约定的实际面积少4.13平方米，导致原告自2014年8月1日起多给被告支付租金共计19951元(计算公式351284-288937＊8％＊4年)，同时造成原告相应款项的利息损失2992.60元。原告曾多次向被告提出返还多支付的租金，并按实际面积变更合同相应条款，但被告屡以各种理由推托返还，并拒绝按实际测量面积变更合同条款。原告认为，被告明知所出租房屋面积小于合同签订面积，却不愿依据事实情况与原告变更合同条款，被告出租的商铺面积与实际面积不符的行为已构成违约，造成原告经济损失22943.60元，应当承担相应的民事赔偿责任。综上，被告应当依据合同约定平等履行合同义务，被告违约行为导致原告合同目的不能实现。原告为维护合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请法院查明事实支持原告诉讼请求。张志军辩称：诉讼请求我们不认可，没有法律事实依据。不同意解除合同，是单方面提起的解除合同，同时提起的诉讼。说明原告否认了提出解除合同，要求法院判决解除合同，我们不存在赔偿原告的事实。张志军向本院提出反诉请求：1、依法判令被告返还2014年8月1日-2015年7月30日房屋租金28102元和2019年8月1日-2020年7月30日剩余房屋租金27905.40元共计56007.40元；2、依法判令被告承担逾期支付租金违约金(2014年8月1日以本金28102元为基数计算的逾期支付租金违约金和2019年8月15日起以本金27905.4元为基数计算的逾期支付租金违约金都应算至实际给付之日，暂算至2019年10月8日)68721.66元。3、本案反诉费用由被告承担。事实与理由：2012年，反诉原告与反诉被告签订了《“雅格时代广场”商铺委托经营合同书》，双方约定以反诉原告位于呼和浩特市××区“雅格时代广场”项目第2层，铺位编号149号的商铺委托给反诉被告经营，返租总价为351284元，委托经营期限为8年，自2014年8月1日起算至2022年7月30日截止。合同第三条约定:委托经营期内，年租金前五年按照返租总价的百分之八进行计算:后三年按照返租总价的百分之十进行计算:甲方收益结算期以年为单位，在每年8月15日支付。结算方式为划款或现金，乙方支付甲方租金后，甲方应及时出具有效收款凭据。合同签订后，被告与原告商议以第一年租金抵顶内蒙古阜兴房地产开发有限责任公司的房款，故当时购房款是按照实际房价减掉第一年的租金收取。直到2018年，原告起诉内蒙古鼻兴房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷要求其返还房屋差价时，其矢口否认以租金抵顶房款的事实，且依据书面合同约定，房款只是按照抵顶后的房款记载在房屋买卖合同中，导致房屋单价比买房时低，返还房屋差价时即是按照抵顶后的房款计算出的房屋单价返还(因双方抵顶是口头协议，且在房屋买卖合同和商铺委托经营合同中均未体现以租金抵顶房款的条款，只是当时交付房款时按照实际房款减掉第一年租金收取)，原告オ知道第一年租金未被抵顶的事实。另外，被告在合同签订后，并未按照合同约定按期返还租金。原告认为:原告与被告签订《“雅格时代广场”商铺委托经营合同书》，被告理应依据合同约定承担返还租金的义务。现被告未按约定返还租金已构成违约，且在原告一再催要的情形下仍不按照约定返还租金，应承担违约责任。根据(合同法》第六十条、《民法通则》第一百十ー条、第一百三十四条、第一百三十七条等相关法律规定，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。立鑫公司辩称：一、关于2014年8月1日至2015年7月30日房屋租金28102元；1、2014年8月1日至2015年7月30日期间的房屋租金已付过；2、28102元计算是依据23.27平方米为基数计算的，而实际面积为19.14平方米，反诉原告没有权利主张重复索要租金，更没有权利依据不实的铺位面积重复索要。二、关于违约金，反诉被告不存在违约，无向反诉原告支付违约金的义务。三、反诉被告已向反诉原告发出《解除合同通知书》，反诉原告未在法定期限内提出异议，本合同2019年8月1日即是解除，反诉原告无权利向反诉被告主张2019年8月以后的租金。立鑫公司向本院提交如下证据：一、1、《商铺委托经营合同书》；2、《承诺书》；3、《房屋面积测绘成果报告书》；4、（2019）内0121民初662号民事判决书，证明1、原告与被告张志军签订《委托经营合同》，被告将其雅格时代广场项目第2层149号铺位委托原告经营管理；协议约定铺位面积为23.27平方米；委托期限8年，自2014年8月1日至2022年7月30日；年租金：前五年按返租总价8%计算，后三年按返租总价10%计算；2、被告确认收到2014年8月1日至2015年8月1日的返租收益，并为原告出具收条；3、被告铺位经测绘部门测量后，实际面积为19.14平方米。土默特左旗人民法院（2019）内0121民初662号《民事判决书》认定被告位于雅格时代广场项目第2层149号铺位面积为19.14平方米。而原告自2014年至2018年4年期间，误按23.27平方米向被告多支付租金共计19951元，被告应当向原告返还上述金额及相应利息。二、1、解除《雅格时代广场商铺委托经营合同》通知书；2、邮寄单据，证明因被告拒绝返还多收取原告的委托经营款项，原告于2019年8月1日向被告发出解除《雅格时代广场商铺委托经营合同》通知书，并通过顺丰速递的方式给被告邮寄送达，并确认被告已签收。张志军发表质证意见为：对证据一真实性认可，对关联性不认可。委托合同明确返租租金是按照总价金额返租，即返租且按返租总价返租，而不因按面积多少返租，故该诉讼请求无事实法律依据，该证据恰恰证实，本诉原告采取套路方式未支付本诉被告第一年租金的事实。对证据二承认签收过，且签收与否与原告提出的诉讼请求无关。经审查，本院对立鑫公司所举证据的真实性予以采信。张志军向本院提交如下证据：委托经营合同书、个人活期存款账户交易明细，证明本诉原告未支付2014年8月1日-2015年7月30日房屋租金的事实；和逾期未支付2019年8月1日-2020年7月30日房屋租金的事实；以及本诉原告逾期支付租金应承担的违约责任。立鑫公司的质证意见为：对于该组证据的真实性、合法性认可，对于证明的问题不予认可。该组证据不能够证明未向被告支付2014年8月1日-2015年7月30日租金，原告出示的第一组证据中的承诺书可证，被告收取了原告2014年8月1日-2015年7月30日的租金。另原告已于2019年8月1日向被告发出了解除合同通知书，被告确已签收，且被告未在法定期限提出异议，双方《委托经营合同》已解除，原告无义务向被告支付2019年8月1日-2020年7月30日的租金。经审查，本院对张志军所举证据的真实性予以采信。本院经审理认定事实如下：2012年10月31日，立鑫公司与张志军签订雅格时代广场商铺委托经营合同书，合同第一条约定：张志军将其购买的位于呼和浩特市××区的位于呼和浩特市××区雅格时代广场项目第2层、编号为149号、建筑面积为23.27平方米（以最终实测面积为准）的铺位委托给立鑫公司经营管理，返租总价为351284元；合同第二条约定：委托经营期限为8年，自2014年8月1日起算至2022年7月30日；合同第三条约定：前五年按照返租总价的百分之八进行计算，后三年按照返租总价的百分之十进行计算。租金支付日为每年8月15日。2014年，案涉商铺经测量后实际面积为19.14平方米。合同签订后，立鑫公司按合同约定面积23.27平方米向张志军支付租金至2019年7月30日，2019年8月1日至2020年7月30日的租金未付。本案在审理过程中，本院根据立鑫公司的申请，依法冻结了张志军的银行账户。本院认为，当事人应当遵循公平原则和诚实信用原则确定各方的权利和义务并按照约定全面履行自己的义务。本案中，立鑫公司与张志军签订的委托经营合同中明确约定出租商铺的面积最终以实测面积为准。张志军的商铺实测面积为19.14平方米，故其返租总价应为288938元。2015年至2018年，立鑫公司均是按商铺面积为23.27平方米向张志军支付的租金，合计多支付19951元，依据交易公平原则，张志军对于多收取的租金应予退还，故立鑫公司将多付的租金作为损失要求张志军赔偿的诉请本院予以支持；但对于损失的利息，因立鑫公司多支付租金的原因并非张志军过错所致，故本院不予支持该请求。关于立鑫公司诉称其曾多次向张志军提出返还多支付的租金，并按实际面积变更合同相应条款，但张志军屡以各种理由推托返还，并拒绝按实际测量面积变更合同条款，故张志军的行为构成违约。本院认为，其双方签订的合同中，并未对立鑫公司述称的事实有过约定，故而不能证明张志军在委托经营期间存在违约行为，致使合同目的不能实现。立鑫公司要求解除合同的诉请无事实与法律依据，本院不予支持。关于反诉，张志军要求立鑫公司返还2014年8月1日至2015年7月30日房屋租金，因张志军于2012年10月31日已向立鑫公司承诺2014年8月1日至2015年7月30日租金已收到，故而，其再次所要此时段租金已无事实依据，本院不予支持。关于张志军要求立鑫公司返还2019年8月1日至2020年7月30日房屋租金，因其双方的合同并未解除，立鑫公司应依约支付张志军此时段的租金，应为28893.8元，并按约定以28893.8元为基数承担逾期支付租金违约金。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、呼和浩特市立鑫商务有限公司于本判决生效后立即支付张志军2019年8月1日至2020年7月30日房屋租金28893.8元，并以28893.8元为基数承担逾期支付租金违约金。二、张志军于本判决生效后立即退还呼和浩特市立鑫商务有限公司19951元。三、驳回呼和浩特市立鑫商务有限公司的其他诉讼请求。四、驳回张志军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费299元，由本诉被告张志军负担；反诉案件受理费2795元，由反诉原告张志军负担1353元，由反诉被告呼和浩特市立鑫商务有限公司负担1442元；反诉案件保全费249元，由反诉被告张志军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。权利人应于本判决确定的履行期限届满后二年内，持本判决书向本院书面申请执行，逾期则不予受理。审 判 长 丁 洁审 判 员 陶 亚人民陪审员 杜乐乐 二〇一九年十一月十八日书 记 员 李佳欣