吉林省汪清县人民法院民 事 判 决 书(2015)汪民二初字275号原告（反诉被告）汪清工业集中区投资建设有限公司，组织机构代码XXX,住所汪清县。法定代表人王晓龙，经理。委托代理人李日光，吉林敖联律师事务所律师。被告（反诉原告）金英子，女，朝鲜族，1970年2月14日生，现住址汪清县。委托代理人朴永春，天津高丽律师事务所律师。委托代理人金京梅，吉林阿里郎律师事务所律师。第三人汪清县人民政府。法定代表人廉京燮，县长。委托代理人马文祥，汪清县人民政府办公室职员。第三人汪清县工业集中区管理委员会。法定代表人李书，主任。原告（反诉被告）汪清工业集中区投资建设有限公司（以下简称投资公司）与被告（反诉原告）金英子、第三人汪清县人民政府（以下简称县政府）、第三人汪清县工业集中区管理委员会（以下简称管委会）确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）投资公司的委托代理人李日光，被告（反诉原告）金英子的委托代理人朴永春、金京梅，第三人县政府的委托代理人马永祥到庭参加诉讼，第三人管委会经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告投资公司诉称：原告投资公司是国有独资企业。2006年8月10日，投资公司依据《入住协议》向金英子转让了5000平方米的土地，转让时没有对该宗土地进行评估。根据《国有资产评估管理办法细则》第十条规定，对于应当进行资产评估的情形没有进行评估，或者没有按照《办法》及本细则的规定立项、确认，该出让行为无效。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条、第11条规定，请求确认投资公司依据《入驻协议》向金英子转让土地的行为无效。本诉被告金英子辩称：2006年8月10日，原、被告双方签订的《入住协议》合法有效，应当得到保护。1、该《入住协议》中涉及的5000平方米土地实际上是投资公司对其所征收金英子（土地使用权证号为汪国用2006字第20-0963号）所有的16071平方米土地使用权的安置补偿，并不是单纯的转让。2、《入住协议》中明确记载金英子享受工业集中区招商引资的优惠政策。根据当时的优惠政策，每平方米的土地转让价格为40元，5000平方米土地转让价格共计20万元。根据《国有资产评估管理办法细则》第六条，有偿转让超过百万元的应当评估,百万元以下的没有强制性评估要求。显然，诉争5000平方米土地的转让无需经过评估。所以即使如投资公司主张的该5000平方米土地不是安置补偿物，而是有偿转让土地，该转让行为没有违反法律、法规的强制性规定。被告认为，原告的行为已经经过县政府的协调，应视为经过批准，因此合同有效。为此请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告金英子诉称：根据《入住协议》第二项规定提起反诉，请求依法责令反诉被告投资公司立即为反诉原告办理协议项下的土地使用权证。反诉被告投资公司辩称：1、根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第十一条规定，双方所签订的协议无效。2、合同经人民法院确认无效后自始无效。因无效合同不受法律保护，所以投资公司无义务为其无效合同去履行无效义务。另外，投资公司尚未对争议土地登记造册取得使用权，因此对涉案的诉争土地无处分权，投资公司向金英子处分土地的行为损害了国家利益。根据《合同法》第52条规定，损害国家利益的合同无效。请求驳回金英子的反诉请求。第三人县政府称，2005年10月8日，县政府成立了汪清县开发区筹建处，由时任副县长郭洪祥任总指挥。同年11月4日，吉林省人民政府开发区管理办公室下发复函，同意设立汪清县工业集中区。工业集中区为独立法人机构，有独立的办公场所，并独立行使权力和承担义务。集中区成立后，征地、拆迁工作均由集中区实施。本案争议的土地即在集中区征收范围之内。以上争议与县政府不产生任何权利义务关系。因此，县政府不应作为第三人参加本案诉讼。第三人管委会提交书面答辩称，本案争议的土地所有权及使用权归属于管委会，投资公司无权处分涉案土地。管委会未曾授权给投资公司处分该宗土地的权力。本诉原告（反诉被告）投资公司向本院提供的证据有：1、投资公司的营业执照及组织机构代码证复印件各一份，证明其企业资质、经营范围及没有处分国有土地权限的事实；2、2006年8月10日《入住协议》复印件一份，证明依协议第二项内容，投资公司提供5000平方米国有土地并在一年内为乙方办理土地使用证的情况，说明了该宗土地为转让的事实；3.汪清县国土资源局于2006年7月11日作出的汪国土处字(2006)1号《责令金英子退还国有土地使用权的处理决定书》复印件一份，证明职能部门做出了责令金英子退还国有土地使用权的事实；4.汪清县建设局于2009年5月15日作出的《关于注销汪房发45896号房屋产权证的决定》复印件一份，证明金英子原有的汪房发45896号房屋产权证已被注销的事实；5.汪清县人民法院（2007）汪刑初字第61号刑事判决书及汪清县人民检察院（2009）1号检察建议书复印件各一份，证明汪清县人民检察院在办理被告人金龙君涉嫌非法低价出让国有土地使用权犯罪一案后，曾于2009年5月20日向汪清工业集中区管委会提出司法建议，建议该管委会通知投资公司解除与金英子签订的《入住协议》，并依法追回补偿款及相应损失。而投资公司签订《入驻协议》之后才知道此事，所以提起诉讼要求确认合同无效的事实。本诉被告（反诉原告）金英子向本院提供的证据有：1、身份证复印件一份，证明金英子的主体身份；2、45896号房权证、0963号土地使用权证复印件各一份，证明位于汪清镇河北村的5-15-17号16071平方米土地使用权及其地上房屋所有权原属于金英子的事实；3、《入住协议》、《拆迁补偿协议》复印件各一份，证明国土局于2006年7月11日作出的《责令金英子退还国有土地使用权的决定书》未产生效力，2006年8月10日双方签订补偿协议时，金英子仍是16071平方米土地的合法使用权人，协议中的20万元人民币和入住5000平方米土地是金英子的土地、房屋以及养鱼池取得对应补偿的事实；4、2005年10月8日汪清县政府专题会议纪要（第37期）复印件一份，证明汪清县设立工业集中区时相关领导均参加了会议，他们都知道诉争土地之事，且时任县长曾为此进行过协调的事实；5、2009年5月25日汪清县人民检察院检察建议书复印件一份，证明诉争土地是本诉原告对本诉被告补偿的事实；6、本诉原告的税务登记证复印件一份，证明本诉原告的法定代表人为汪清县政府副县长郭洪祥，因此原告未经政府批准转让的理由不成立。并证明经营范围为城市基础设施建设项目融资，说明原告经政府授权处分了集中工业区的所有土地房屋征地拆迁的事实；7、金春波的动迁补偿协议书复印件一份，证明本诉原告对工业集中区内的房屋有权拆迁征地的事实；8、原汪清县县长金春山出具的情况说明复印件一份，证明诉争土地《入驻协议》是在他的协调下达成的，并经过了县政府批准的事实。本案经庭审质证、认证如下：1、投资公司提供的营业执照、组织机构代码证，金英子提供的身份证，主要证明了双方当事人的主体资格，各方当事人对此均未提出异议，本院予以确认。2、投资公司提供的《入住协议》与金英子提供的证据3为同一证据，金英子提供的《拆迁补偿协议》与《入住协议》系同日形成。各方当事人对两份协议的内容无异议，只是存在各自不同的证明观点。因此，本院对该组证据的真实性予以确认。3、金英子提供的45896号房权证和09**号土地使用证与投资公司提供的汪清县国土局及建设局作出的决定书经比对分析，金英子无其他证据佐证政府部门做出的行政决定的效力。本院对投资公司提供的上述证据3-4予以确认，对金英子提供的证据3欲证明的事实不能认定。4、金英子质证投资公司提供的法院判决书和检察院建议书时，称该文书能够证明其为合法善意取得土地使用证和房权证的事实。经审查，上述判决书及建议书为国家机关公文书证，与本案存在关联性。因此，本院确认投资公司提供的该判决书和建议书的证明力。5、金英子提供的汪清县政府专题会议纪要，投资公司不认可金英子为此提出的主张。经审查，该会议纪要内容为汪清县研究经济开发区筹建机构设置的事宜，纪要并未提及涉案土地。因此，本案中不能确认金英子欲证明的事实。6、金英子提供2006年投资公司的企业法人营业执照及税务登记证复印件一份，证明投资公司的原法人代表为郭洪祥，因此转让土地系政府行为的事实。投资公司对该证据的真实性未提出异议。但认为投资公司的经营范围不包括土地出让、转让事项。不能证明政府已将管理及处理土地的职能授权给了投资公司。经审查，6号证据系投资公司提供的1号证据之前注册的证照，本院对该事实予以确认。7、金英子提供的7号证据，投资公司对真实性提出异议，认为该证据证明的内容为对地上附着物的补偿，与土地转让无关。8、金英子提供的8号证据，投资公司对真实性提出异议，认为证人为到庭接受质证不能作为定案依据。本院认为，根据证据认定规则，对该证据不予采信。9、金英子提供的9号证据，投资公司对其来源及真实性提出异议，认为该证据与工商登记的内容不符，且与本案诉争的土地出让无关联。经查，该证据形成于2013年5月20日，其内容为“待项目完成注册后”所要行使的职能事项，与双方签订的《入驻协议》无关。因此，该证据不能证实金英子欲证明的内容。第三人管委会未到庭，视为放弃对上述证据提出质证的权力。根据庭审质证确认并采信的证据及当事人庭审陈述、申辩的内容，综合认定如下事实：2005年11月4日，经吉林省人民政府批准设立了汪清县工业集中区，管理机构为汪清县工业集中区管理委员会。管委会作为县政府的派出机构，代表县政府对开发区实行统一领导、统一规划和统一管理。本诉原告（反诉被告）投资公司成立于2006年2月16日，经营期限至2036年2月15日。公司成立时的法定代表人为时任副县长郭洪祥，经营范围为城市基础设施的投资与建设，项目融资。2013年5月22日，投资公司重新办理了企业法人营业执照，公司类型为国有独资企业，法定代表人为王晓龙，经营范围同前。2006年8月10日，本诉原告投资公司与本诉被告金英子签订了一份《入住协议》，季涵智作为甲方即投资公司的代表在协议上签字。协议约定：1、投资公司同意乙方（金英子）入住工业集中区兴办餐饮服务业；2、投资公司为金英子提供5000平方米土地，位置在滨河路绿化带以北，啤酒厂新开南门路以西，一号路以东（孙振一加工厂东围墙外5米为界，5米内作为一号路预留地，临时由金英子使用）。投资公司一年内为金英子办理土地使用证，办证所需费用由投资公司负责。5000平方米以外的土地允许金英子按集中区政策使用；3、金英子入住后享受工业区招商引资优惠政策；4、金英子的基础设施建设要符合工业集中区建设的总体规划，并自觉接受工业集中区管委会的领导；5、金英子不得将投资公司提供的土地买卖、抵押、转让或做它用。如有违约，甲方将依法收回土地使用权。同日，双方还签订了一份《拆迁补偿协议》，主要内容为：根据汪清工业集中区总体规划要求，该区域内土地被征用，地上附着物需要拆迁。1、投资公司征用金英子证号（20-0963）区域内的地上附着物（房屋、鱼池、树木及其他有价地上附着物），并依据《价格认证书》双方协商的标准给金英子拆迁安置补偿；2、金英子同意投资公司拆迁安置补偿方案及执行标准；3、投资公司一次性支付给金英子拆迁安置补偿款20万元；4、金英子接到补偿款时将土地和房屋产权证件移交给投资公司，被征用的地上有价附着物由投资公司负责处理。嗣后，金英子得到了投资公司支付的20万元补偿款，并占有了本案诉争的5000平方米土地，但双方当时不仅未对该宗土地的价格进行评估，而且双方至今未曾按照协议约定的内容办理该宗土地的使用权转让手续。又查明，本案诉争的土地性质为国有，投资公司并没有取得该争议土地的使用权。另至本案审理时，没有证据证明第三人管委会将本案争议的土地使用权及处分权授权给了投资公司，亦无可以证明投资公司处分涉案土地的行为得到管委会认可和追认的证据。另查明，金英子原来持有的45896号房权证及09**号国有土地使用证，其房屋及土地原位于汪清县工业集中区区域内。2006年7月11日，汪清县国土地资源局作出汪国土处字（2006）1号《责令金英子退还国有土地使用权处理决定书》，认定金英子持有的0963号国有土地使用证无效，责令其退还土地使用权。2009年5月15日，汪清县建设局作出《关于注销汪房发45896号房屋产权证的决定》，注销了所有权人为金英子的汪房发45896号房权证。2007年5月25日，原汪清县国土资源局汪清镇国土资源所所长金龙君因涉嫌非法低价出让本案争议的国有土地使用权，被本院以非法低价出让国有土地使用权罪判处有期徒刑三年，缓刑三年。2009年5月25日，汪清县人民检察院向汪清县工业集中区管理委员会发出（2009）第1号检察建议书，认为检察院在办理金龙君涉嫌非法低价出让国有土地使用权犯罪时，发现金龙君违法发放金英子名下的16071平方米国有土地使用权证，金英子的国有土地使用权证和房屋产权证系通过非正常渠道办理，其对争议土地及地上附着物均没有合法手续，建议该管委会通知投资公司解除与金英子签订的《入住协议》，并依法追回补偿款及相应损失。本院认为，根据本诉原告（反诉被告）投资公司与本诉被告（反诉原告）金英子签订的《入住协议》约定的内容，本案为国有土地使用权转让合同，而该《入住协议》系工业集中区拆迁补偿协议内容的一部分，为协议双方的真实意思表示，因此，《转让协议》合法有效。汪清县工业集中区管委会作为县政府的派出机构，代表县政府对开发区实行统一领导、统一规划和统一管理。本诉原告（反诉被告）投资公司成立时的法定代表人为时任副县长郭洪祥，经营范围为城市基础设施的投资与建设，项目融资。投资公司作为县政府出资的全资公司，具有一定的政府职能，虽然签订《入住协议》的甲方代表为季涵智，但协议书上加盖有投资公司的公章，签订协议日期亦在时任副县长郭洪祥担任法定代表人履职期间。由此可以认定协议一方即投资公司的行为代表了作为工业集中区管理机构的集中区管委会，其行为亦代表县政府。本案中，无论本诉被告金英子原来持有的土地使用权证及房屋所有权证的取得是否合法，或者其土地使用权证和房屋所有权证因违法取得而被注销、责令退还，但双方签订的《入驻协议》在先，且双方已就金英子原使用的地上附着物问题达成拆迁补偿协议。投资公司在支付20万元安置补偿款的同时，又在工业集中区范围内为金英子提供了5000平方米土地用于兴办餐饮服务业。投资公司虽然没有取得争议土地的使用权和处分权，但其与金英子签订协议，并转让土地使用权的行为，作为开发区管委会及县政府应该是明知的。因此，本院认为，双方签订的《入驻协议》在当时的背景下无需特别授权或者追认。综上，本案经本院2016年度第一次审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，判决如下：一、确认本诉原告（反诉被告）汪清工业集中区投资有限公司与本诉被告（反诉原告）金英子于2006年8月10日签订的《入住协议》有效；二、限本诉被告于本判决生效之日起一个月内，按照《入驻协议》第二条内容的约定，为反诉原告金英子办理转让土地使用权手续。本诉案件受理费50.00元及反诉案件受理费25.00元，由汪清工业集中区投资建设有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判长  金秀焕审判员  蔄兴华审判员  梁照红二〇一六年一月二十二日书记员  金香美