福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽08民终1203号 上诉人（原审被告、反诉原告）：袁采兰，女，1955年6月23日出生，汉族，农民，住龙岩市新罗区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：欧春花，女，1985年3月3日出生，汉族，XX员工，住龙岩市新罗区。 二上诉人的共同委托诉讼代理人：吴凯凯，福建联合信实（龙岩）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：廖镇西，男，1962年7月15日出生，汉族，XX员工，住龙岩市新罗区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄爱华，女，1963年1月1日出生，汉族，XX教师，住龙岩市新罗区。 二被上诉人的共同委托诉讼代理人：郑艺华，1964年11月18日出生，汉族，住龙岩市新罗区。系被上诉人廖镇西外甥。 原审被告：欧文斌，男，1975年6月5日出生，汉族，住龙岩市新罗区。 上诉人袁采兰、欧春花因与被上诉人廖镇西、黄爱华、原审被告欧文斌房屋买卖合同纠纷一案，不服龙岩市新罗区人民法院（2019）闽0802民初3492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 袁采兰、欧春花上诉请求：撤销原审判决第二、三、五项诉讼请求，改判支持上诉人一审反诉请求：（一）确认2007年10月27日签订的《房屋转让协议》和2010年3月28日签订的《房屋转让补充协议》在2012年9月31日解除。（二）判令廖镇西、黄爱华支付欧金星、袁采兰、欧春花违约金152125元。事实与理由：1、一审认定上诉人至今未办理交房手续属违约与客观事实及合同约定不符。根据双方签订的《房屋转让补充协议》约定，被上诉人最迟在2012年9月31日就已经达到支付第二笔13万元购房款条件，在收取13万元购房款后上诉人才会将房屋交付给被上诉人，被上诉人才享有因此房屋取得的过渡费。现被上诉人未按约定交付该笔款项，其行为已经构成违约，根据双方协议约定，被上诉人应支付152125元违约金，其亦无权取得过渡费。2、上诉人欧春花没有协助房屋过户登记义务。本案被拆迁房屋是欧金星、袁采兰因旧房拆迁安置取得，收款行为亦是欧金星、袁采兰二人，欧春花虽在协议中签字，但不是房屋所有权人，没有处分收益权。3、因讼争房屋系安置房，且车位权属不清，目前尚不具备办理权属证书条件，一审判决将导致本案无法执行。4、本案系被上诉人违约在先，且不可归责于欧金星、袁采兰的原因无法实现转让目的，请求二审法院结合本案实际情况解除案涉《房屋转让协议》及《房屋转让补充协议》。 廖镇西、黄爱华辩称，1、原审认定事实清楚，答辩人与上诉人签订的《房屋转让协议》及《房屋转让补充协议》合法有效。答辩人已经依约支付了第一笔152125元，后转为购房定金。根据双方协议约定，第二笔购房款支付的前提条件是上诉人将房屋钥匙交给答辩人时才支付，故答辩人未违约。因上诉人未在2012年9月31日交房，答辩人根据补充协议约定有权享受每月700元过渡费。2、欧春花也是房屋权利人，同时也是欧金星、袁采兰履约保证人，依法应承担民事责任。3、涉讼房屋及车位权属清晰，上诉人在已具备交付条件的情况下，故意不履行交付手续，违反协议约定，有悖诚实信用，依约应将讼争房屋产权登记在答辩人名下，将车位使用权转移登记至答辩人名下。综上，对上诉人的上诉请求，应予以驳回。 欧文斌未作答辩。 廖镇西、黄爱华向一审法院起诉请求：1、确认廖镇西、黄爱华与欧金星、袁采兰、欧春花分别于2007年10月27日、2010年3月28日签订的《房屋转让协议》、《房屋转让补充协议》合法有效；2、欧金星、袁采兰、欧春花协助廖镇西、黄爱华办理坐落于龙岩市新罗区XX安置小区（现更名为XX小区）1号楼703室房屋以及8号车位的产权变更登记手续。3、欧金星、袁采兰、欧春花支付廖镇西、黄爱华2012年10月1日至2019年3月31日期间，每月按照700元计算的逾期交房过渡费53900元。诉讼过程中，廖镇西、黄爱华将其第二项诉讼请求变更为：欧金星、袁采兰、欧春花协助将坐落于龙岩市新罗区房屋的产权变更登记至廖镇西和黄爱华名下，并将前述小区Ｒ60车位的使用权转移登记至廖镇西和黄爱华名下。 袁采兰、欧春花向一审法院反诉请求，1、确认2007年10月27日签订的《房屋转让协议》和2010年3月28日签订的《房屋转让补充协议》在2012年9月31日解除。2、判令廖镇西、黄爱华支付欧金星、袁采兰、欧春花违约金152125元。 一审法院认定事实：2007年10月27日，廖镇西、黄爱华与欧金星、袁采兰、欧春花订立一份《房屋转让协议》，协议约定：欧金星、袁采兰夫妇因旧房拆迁安置，取得位于龙岩市新罗区车位的所有权（该房屋为期房）。欧金星、袁采兰同意将前述房屋及车位的所有权、土地使用权转让给廖镇西和黄爱华。房屋建筑面积113.5平方米和一个约15平方米的车位，框架结构。房屋转让价款为每平方米2750元。车位转让价款为每平方米1700元（车位面积必须在房屋所有权证及土地使用权证中有所体现，否则等同违约）。购房款分三期付清，即在2007年10月30日支付首期购房款152125元；2009年8月至11月向廖镇西和黄爱华交付房屋钥匙时支付第二期购房款130000元；第三期在双方办理房屋及车位过户手续后，付清剩余价款。合同签订后，出售人有义务积极配合拆迁公司办理取得该套房屋相关手续，并在房屋交付后30日内办理过户等相关手续，过户手续所需费用由双方各付一半。交房期限2009年8月至2009年12月。如果因出售人原因造成逾期交付房屋的，则出售人向承受人支付滞纳金每日150元；若因政府原因造成房逾期交付的，出售人不支付滞纳金。双方约定合同违约金为承受人至违约之日已付给出售人房价款的双倍。房屋及车位所有权、土地使用权过户等相关手续办完，合同自行解除。欧金星、袁采兰、欧春花在前述协议中“出售人”一栏内签字并捺手印；廖镇西、黄爱华在协议中“承受人”一栏内签字并捺手印。前述协议订立后，欧金星、袁采兰于2007年10月30日出具一张“收条”，确认收到廖镇西、黄爱华购房定金152125元。2010年3月28日，廖镇西、黄爱华与欧金星、袁采兰、欧春花又签订一份《房屋转让补充协议》，协议约定：欧金星、袁采兰因旧房拆迁安置取得位于龙岩市新罗区车位的所有权，欧金星、袁采兰同意将前房屋及车位的所有权、土地使用权转让给廖镇西、黄爱华，并于2009年12月前交房。现因种种原因出售人未按时交房，双方经协商达成以下补充协议。承受人于2007年10月30日付给出售人152125元为购房定金。交房时间以开发商交房给拆迁安置户的时间为准，并在交房后30日内办理过户等相关手续，但不管什么原因，到2012年9月31日，出售人仍未交房，则出售人每月享受的过渡费700元由承受人享受，并于每月15日前交给承受人。其他条款以2007年10月27日双方签署的《房屋转让协议》为准。以上条款，双方应共同遵守，不得违约。如一方违约，则应付给守约方违约金为承受人已付给出售人房屋定金的双倍。守约方要求继续履行本协议时，本协议仍然有效。欧金星、袁采兰、欧春花在补充协议中“出售人”一栏内签字并捺手印。同时，该栏中“欧文斌”字样并不是欧文斌本人所写。廖镇西、黄爱华在补充协议中“承受人”一栏内签字并捺手印。2018年2月13日，祥业房屋征收公司在人民路五期公路XX安置小区（现更名为XX小区）内张贴通告，告知人民路五期的被拆迁户回迁无需立即缴纳差价款，可以先办理回迁手续。欧金星、袁采兰等至今未办理位于龙岩市新罗区房屋的交房手续；欧金星、袁采兰等享有使用权的车位从8号变更为Ｒ60号。之后，双方当事人就前述房产及车位的转让过户事宜产生争议，故而成讼。另查明，2017年12月19日，龙岩市新罗区人民路五期安置房1、2、3号楼工程竣工，并通过验收合格。2018年1月29日，龙岩市城市建设投资发展有限公司、龙岩市祥业房屋征收服务有限公司发出“回迁通知”，确认人民路五期安置房已具备交房条件，并定于2018年2月9日至11日在现场集中办理回迁手续，周转过渡费用发放统一截至2018年3月31日。 一审法院认为，廖镇西、黄爱华与欧金星、袁采兰、欧春花于2007年10月27日订立的《房屋转让协议》，以及廖镇西、黄爱华与欧金星、袁采兰、欧春花于2010年3月28日签订的《房屋转让补充协议》，均系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规，合法有效。《房屋转让协议》约定，欧金星、袁采兰、欧春花有义务积极配合办理取得讼争房产的手续，并在房屋交付后30日内办理过户等相关手续。《房屋转让补充协议》亦约定，交房时间以开发商交房给拆迁安置户的时间为准，并在交房后30日内办理过户等手续。由此可见，在讼争房产达到交房条件时，积极配合相关机构办妥交房手续是欧金星、袁采兰、欧春花应尽之合同义务。同时，上述合同条款系附条件的民事法律行为，即在交房条件成就时，欧金星、袁采兰、欧春花应限期配合办理讼争房产的过户手续。查明事实表明，讼争房产已于2018年2月达到了交付条件，但欧金星、袁采兰、欧春花却以尚未交清补偿款项为由至今未办理交房手续，有违合同的前述约定，亦有悖于诚信原则。《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款：“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”据此，本案讼争房产虽然尚未交付给欧金星等，但廖镇西、黄爱华主张办理讼争房产过户手续的条件已经成就。同时，涉案两份协议虽然未对安置小区Ｒ60号车位的权属转让情况作出约定，但鉴于8号车位的使用权已不属于欧金星、袁采兰、欧春花享有，取而代之的是Ｒ60号车位。因此，廖镇西、黄爱华诉请将Ｒ60号车位的使用权变更登记至其名下，符合《中华人民共和国物权法》第一百一十五条规定的“从物随主物转让”的基本原理。《房屋转让补充协议》约定，不管什么原因，到2012年9月31日出售人仍未交房，则出售人每月享受的过渡费700元由承受人享受。据此，廖镇西、黄爱华主张欧金星、袁采兰、欧春花应向其支付自2012年10月1日开始计算的过渡费用，具有合同依据，予以采纳，但其主张过渡费用应计算到2019年3月31日有误，根据查明的事实，涉案过渡费用已于2018年3月31日停止发放。因此，欧金星、袁采兰、欧春花应向廖镇西、黄爱华支付的过渡费用为：66个月×700元／月＝46200元。诉讼中，欧金星、袁采兰、欧春花主张廖镇西、黄爱华至今没有支付第二期的购房款130000元，故其无权取得过渡费。对此该院认为，双方当事人在《房屋转让补充协议》中业已明确约定，不管什么原因，到2012年9月31日出售人仍未交房，则出售人每月享受的过渡费700元由承受人享受，并于每月15日前交给承受人。该条款清楚表明，只要到2012年9月31日欧金星等人未交房，则讼争过渡费用即无条件归廖镇西、黄爱华所有。现欧金星、袁采兰、欧春花以前述事实为由主张抗辩，有违双方业已达成的合意，不予采纳。欧金星、袁采兰、欧春花至今未办理讼争房产、车位的交付以及过户手续，构成违约。对此，《房屋转让补充协议》规定，如一方违约，则应付给守约方违约金为承受人已付给出售人房屋定金的双倍。守约方要求继续履行本协议时，本协议仍然有效。现廖镇西、黄爱华作为守约方要求继续履行涉案两份协议，符合合同约定，应予支持。欧金星、袁采兰、欧春花在诉讼中提出反诉要求解除《房屋转让协议》及其补充协议，并要求廖镇西和黄爱华承担违约责任（支付违约金152125元）无理，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十五条第二款、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、廖镇西、黄爱华与欧金星、袁采兰、欧春花分别于2007年10月27日、2010年3月28日签订的《房屋转让协议》、《房屋转让补充协议》合法有效。二、欧金星、袁采兰、欧春花应于本判决生效之日起三十日内将坐落于龙岩市新罗区房屋过户登记至廖镇西、黄爱华名下，并将前述小区内Ｒ60号车位的使用权转移登记至廖镇西、黄爱华名下。三、欧金星、袁采兰、欧春花应于本判决生效之日起三十日内支付廖镇西、黄爱华过渡费用46200元。四、驳回廖镇西、黄爱华的其他诉讼请求。五、驳回欧金星、袁采兰、欧春花的反诉请求。本诉案件受理费6790元，减半收取计3395元，由廖镇西、黄爱华负担100元，欧金星、袁采兰、欧春花负担3295元。反诉案件受理费1671元，由欧金星、袁采兰、欧春花负担。 二审期间，上诉人对原审认定“欧金星、袁采兰等享有使用权的车位从8号变更为R60号”事实有异议，认为目前讼争房屋配套车位没有确认。廖镇西、黄爱华对原审认定的事实无异议。诉讼中，被上诉人向本院提交人民路五期建设项目停车位回迁结算单复印件一张，证明转让协议中的8号车位即为R60车位，R60车位系欧金星所有。上诉人质证认为，该证据仅能证明该车位在欧金星名下，不能证明是讼争房屋配套的车位，且上诉人还未支付相关费用。本院经审查认为，对被上诉人提交的证据结合在案其他证据予以综合判定。 经审理查明，原审认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。二审另查明，诉讼过程中，欧金星于2019年9月24日死亡，本案需要等待欧金星的继承人表明是否参加诉讼，本院遂于2019年11月11日裁定中止本案诉讼。欧金星的第一顺序继承人有配偶袁采兰、女儿欧春花、儿子欧金星，亦即本案当事人。经本院依法通知，袁采兰、欧春花表示愿意承继诉讼。欧文斌逾期未作表示。因中止原因消除，本院于2020年1月19日恢复本案诉讼。本院就二审另查明事实与一审查明的事实一并作为本案二审的事实认定。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案欧金星、袁采兰、欧春花与被上诉人廖镇西、黄爱华就案涉拆迁安置房及车位出售事宜分别于2007年10月27日、2010年3月28日签订了《房屋转让协议》及《房屋转让补充协议》（以下简称“补充协议”），是双方当事人真实意思表示，并不违反法律规定，属合法有效协议，各方应当按照约定履行自己的义务。因案涉房屋为拆迁安置期房，为保障交易双方在《房屋转让协议》及补充协议中明确约定，承受人廖镇西、黄爱华可分期支付购房款，出售人欧金星等应积极配合拆迁公司交房并在交房后30日内办理过户等相关手续。案涉协议签订后，被上诉人廖镇西、黄爱华已依约支付第一期购房款152125元（后转为购房定金），而上诉人却在案涉拆迁安置房竣工验收且拆迁单位发出回迁通知的情况下，无正当理由拒不配合办理回迁安置手续，导致案涉《房屋转让协议》及补充协议已具备履行条件却未履行，其行为已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款规定：“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”。现案涉拆迁安置房及相应车位已具备交付条件，被上诉人廖镇西、黄爱华请求上诉人继续履行协议并按照约定在房屋交付后30日内协助办理过户等相关手续，有协议和法律依据，原审法院予以支持并无不当。上诉人主张根据补充协议约定被上诉人未在2012年9月31前支付剩余购房款属违约在先案涉协议应予解除的上诉理由，经查双方于2010年签订补充协议正是因上诉人未能于2009年按时交房而对交房时间进行重新约定并设定“到2012年9月31前上诉人仍未交房则每月700元过渡费由被上诉人享受”条款。案涉补充协议并未改变2007年房屋转让协议所约定的购房款分期支付方式，在上诉人未向被上诉人廖镇西、黄爱华交付房屋情况下，被上诉人不予支付第二笔购房款不构成违约。上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予支持。因被上诉人逾期交房，原审基于该补充协议有关过渡费的约定判决上诉人应予支付相应的过渡费并无不当，本院予以维持。本案欧春花作为案涉房屋出售人在转让协议中签字，原审判决其承担责任正确。上诉人欧春花主张案涉拆迁房屋并非其所有，不应承担责任的上诉理由，不予采信。二审中，上诉人欧金星于2019年9月24日死亡，上诉人袁采兰、欧春花、原审被告欧文斌为其法定继承人，经本院依法通知，袁采兰、欧春花表示愿意承继诉讼，故对欧金星死亡前的诉讼行为继续有效，二人除应承担本案自身责任外，还应在继承欧金星遗产范围内承担责任。欧文斌逾期未作表示，依法视为撤回上诉，但袁采兰、欧春花明确其未收到欧文斌有关放弃继承权利的书面声明，故欧文斌仍应在继承欧金星遗产范围内承担责任。综上，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十二条第一款之规定，判决如下： 一、维持龙岩市新罗区人民法院（2019）闽0802民初3492号民事判决第一项、第四项，即第一项为“一、廖镇西、黄爱华与欧金星、袁采兰、欧春花分别于2007年10月27日、2010年3月28日签订的《房屋转让协议》《房屋转让补充协议》合法有效”，第四项为“四、驳回廖镇西、黄爱华的其他诉讼请求”。 二、变更龙岩市新罗区人民法院（2019）闽0802民初3492号民事判决第二项“欧金星、袁采兰、欧春花应于本判决生效之日起三十日内将坐落于龙岩市新罗区房屋过户登记至廖镇西、黄爱华名下，并将前述小区内Ｒ60号车位的使用权转移登记至廖镇西、黄爱华名下”为“袁采兰、欧春花、欧文斌应于本判决生效之日起三十日内按照《房屋转让协议》《房屋转让补充协议》约定，协助将坐落于龙岩市新罗区房屋过户登记至廖镇西、黄爱华名下，并将前述小区内Ｒ60号车位的使用权转移登记至廖镇西、黄爱华名下”。 三、变更龙岩市新罗区人民法院（2019）闽0802民初3492号民事判决第三项“欧金星、袁采兰、欧春花应于本判决生效之日起三十日内支付廖镇西、黄爱华过渡费用46200元”为“袁采兰、欧春花应于本判决生效之日起三十日内支付廖镇西、黄爱华过渡费用46200元，欧文斌对该过渡费的给付在其继承欧金星遗产范围内承担连带责任”。 四、变更龙岩市新罗区人民法院（2019）闽0802民初3492号民事判决第五项“驳回欧金星、袁采兰、欧春花的反诉请求”为“驳回袁采兰、欧春花的反诉请求”。 二审案件受理费9160元由袁采兰、欧春花共同负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 丁 斌 审判员 许虹菁 审判员 卢维善 二〇二〇年二月二十一日 书记员 林 晶 附法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百二十二条上诉案件的当事人死亡或者终止的，人民法院依法通知其权利义务承继者参加诉讼。