昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0114民初6389号 原告：张艾云，女，汉族，1966年9月29日生，住址：云南省临沧市临翔区。 原告：裴孟辉，男，布朗族，1989年9月15日生，住云南省临沧市临翔区。 两原告共同委托诉讼代理人：王耀中、吴云，云南民启律师事务所律师，特别授权代理。 被告：赵雯，女，汉族，1985年2月26日生，住云南省昆明市西山区。 被告：白桦，男，汉族，1979年7月3日生，住址：云南省昆明市西山区。 两被告共同委托代理人：金尚江，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。 第三人：吴昊，男，汉族，1995年10月13日出生，身份证住址：湖北省襄阳市襄阳城区。 委托诉讼代理人：周晓明、石勇，云南锦绣江山律师事务所律师，特别授权代理。 原告张艾云、裴孟辉与被告赵雯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月30日受理后,第三人吴昊于2019年12月6日申请参加诉讼，原告于2020年1月3日申请追加白桦为本案的被告参加诉讼，本院依法追加白桦为本案的被告，吴昊为本案的第三人参加诉讼，并依法组织合议庭对本案进行了审理，原告裴孟辉及两原告的共同委托诉讼代理人王耀中、吴云，被告白桦及两被告的共同委托诉讼代理人金尚江，第三人吴昊的委托诉讼代理人周晓明、石勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告张艾云、裴孟辉向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令确认位于昆明市呈贡区房屋（不动产权证号：云（2018）呈贡区不动产权第××号）归原告所有，并判令被告协助原告将位于昆明市呈贡区房屋过户至原告名下；（商品房买卖合同登记备案表记载合同总金额为418904元）；2、请求判令被告向原告赔偿损失120000元；3、请求判令本案诉讼费、保全费由被告承担。 2020年1月3日原告申请变更诉讼请求为：1、请求确认《个人房屋买卖权转让协议》合法有效；2.请求判令被告赵雯、被告白桦向原告返还已经收取的第三人吴昊支付的购房款及车位款共计60万元;3、请求判令被告赵雯、被告白桦向原告支付以60万元为基数，自2019年9月20日起至款项全部付清之日止按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息(暂计算至2020年1月3日逾期付款利息为7350元)；4、请求判令第三人吴昊与被告赵雯、被告白桦连带向原告支付购房尾款59万元;(以上金额暂合计:1197350元)5、请求判令本案诉讼费、保全费由两被告以及第三人共同承担。事实与理由:(2019)云0114民初6389号张艾云、裴孟辉诉赵雯房屋买卖合同纠纷一案，贵院已受理。因第三人吴昊申请加入本案诉讼并提交了相应的证据材料，能够证明本案事实如下:本案原告作为涉案房屋及车位的实际产权权益人，委托中介销售涉案房屋及车位，经原告与第三人就出让价款、金额明确后，双方达成涉案房屋及车位买卖的合意。为办理后续的过户事宜，经原告、被告、第三人三方口头协商，由被告与第三人吴昊签订相关协议、合同以及办理变更登记的手续，并由被告代为收取购房款后再交还原告。因被告赵雯、被告白桦系夫妻关系，两被告在2019年9月期间共同作为名义上的出卖人就涉案房屋及车位与第三人吴昊签订了相关协议、合同，并收取了第三人吴昊60万元购房款(包括购房首付款48万和车位款12万),两被告收取款项后并未交还原告。现第三人吴昊尚余59万元购房尾款未支付。根据上述事实，被告赵雯、被告白桦两人收取第三人吴昊60万元购房款后拒不交还原告，共同将本该由原告享有的房款据为已有，共同侵犯了原告的合法权益。因原告系涉案房屋及车位的实际产权权益人，两被告存在严重损害原告合法权益的极大恶意行为，直接导致应当由原告收取并享有的款项无法实现以及后续收款无法得到保障，为此原告有权要求第三人吴昊将剩余的购房款59万元直接向原告进行支付。综上，为了有利于法庭查明事实真相，明确法律责任，申请人依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，向贵院提出变更诉讼请求的申请，望贵院核准。 被告赵雯、白桦辨称：第一，涉案《个人房屋购买权转让协议书》是2012年7月20日签订的，个人房屋购买权转让协议中合同乙方为裴滨，原告张艾云、裴孟辉均不是合同当事人，裴斌在签订合同后死亡已经构成不可抗力，现该合同无法履行，根据合同法第94条之规定，应当解除该合同；第二，原告不是被告与第三人吴昊房屋买卖合同的当事人，要求取得合同价款无任何法律依据。综上所述，请求法庭依法驳回原告全部诉讼请求。 第三人吴昊辩称：针对原告第一至三项诉讼请求与第三人无关，原告与被告之间的个人房屋买卖权转让协议是否有效及效力，待法庭确认，对于原告的第四、五项诉讼请求，第三人是依据与被告之间达成的房屋买卖合同向被告支付款项，原告主张要求第三人支付尾款并未达到合同约定的付款条件无事实依据，原告与被告之间就出售本案涉案的房屋给第三人因收取款项内部之间发生的问题不应该对抗第三人，相关费用亦不应当由第三人负担。 综合诉辩双方的主张，本案的争议焦点为：1、本案赵雯与裴滨之间签订的《个人房屋购买转让协议书》（以下简称《协议》）是否合法有效；2、原告的诉讼请求应否得到支持？3、第三人吴昊在本案中是否存在与被告恶意串通，应否承担责任？ 原告、被告、第三人围绕诉讼请求和答辩主张，向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对原、被告双方及第三人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供的第五、七组证据真实有效，与查证事实相符，本院依法予以确认；2、对原告提交的第十组证据，经庭后查证核实，与事实相符，本院依法予以确认；3、对第三人提交的第二组证据中的第3项证据，装修合同、工程报价表及收据，与本案无关，本院依法不予评判；对原、被告及第三人提交的所有证据的证明力，本院将在后予以评述。 本院根据双方当事人陈述、举证和证据认定意见，确认如下法律事实：原告张艾云系裴滨的妻子，原告裴孟辉系裴滨的儿子。被告赵雯与白桦系夫妻。2012年7月20日，裴滨（乙方）与赵雯（甲方）签订《个人房屋购买权转让协议书》，约定甲方自愿将其本人享有的昆明市政法小区（金盾俊园）购房指标权，住房一套（面积约120㎡至180㎡之间，约人民币2980元/㎡起），车位一个转让给乙方，由乙方出资购买并享有所有权。并标注住宅：A2-7-2-1501，141.14㎡、车位：A2-1-c11913.20㎡。双方商定该房屋的购买指标权转让价格为人民币60000元，在本协议签订之日一次性付清。并明确乙方于2012年7月16日支付购房认购款250000元到甲方指定账户上。2012年7月20日，裴滨向赵雯支付了购房指标权转让费60000元。裴滨向赵雯指定账户转账支付了250000元认购款(其中，住房:200000元，车位:50000元)由赵雯以其名义向开发商进行支付。2013年10月23日，裴孟辉通过刷卡机刷卡缴纳了购房尾款共计302604元的方式向开发商进行支付。2015年12月27日，张艾云向赵雯转账26320元用于支付涉案房屋、车位的配套设施费、维修费、物业管理费、办理土地证、房产证的相关费用以及税费等。2018年元月九日，裴滨在《协议》双方在协议上补充注明，乙方裴滨将购买该套房屋的相关手续和全部票据（房款和车库款全额及相关费用由乙方向开发商缴纳结清）交给甲方发票为了办理房地产权证，甲方办理后即两被告将房地产权证交割乙方裴滨。赵雯亦在该协议上注明：“经商议，本人赵雯同意上述补充条约，协助乙方办理好房地产权证等相关资料，及时交给乙方”。 2019年7月，原告裴孟辉与云南惠淘房地产中介公司（以下简称：惠淘公司）联系，表示了想出售案涉房屋及车位的意思，惠淘公司过人员袁世军负责与裴孟辉联系，裴孟辉要求袁世军找买家。2019年9月，云南惠淘房地产中介公司的工作人员周自奎联系到了其客户第三人吴昊，吴昊表示有意向购买案涉房屋及车位，遂在袁世军、周自奎的居间介绍下双方达成了以1190000元购买案涉房屋和车位的意思，袁世军通知裴孟辉尽快上来办理房屋买卖合同的签订及公证等手续，因裴滨病重，裴孟辉与赵雯协商由赵雯协助配合中介公司办理房屋买卖合同的签订及公证等事宜。2019年9月11日，裴滨去世。裴滨的第一顺序法定继承人为其妻子张艾云，儿子裴孟辉，父亲裴文祥、母亲迟焕均。父亲裴文祥、母亲迟焕均于2019年9月18日作出书面声明放弃裴滨生前购买的案涉房屋及车位的继承权。 2019年9月18日，第三人吴昊与赵雯、白桦签订《不动产转让协议》并办理了《公证书》，约定以房屋1070000元，车位120000元的价格出卖案涉房屋及车位，并约定首付款60万元（其中含房屋首付款480000元，车位款120000元），双方应于2020年12月31日前办理房屋的产权转移登记事宜，尾款590000在办理完过户后支付。车位已经于2019年9月29日过户至吴昊名下，第三人吴昊于2019年9月19日支付了600000元给赵雯、白桦。另查明，赵雯与白桦于2013年8月结婚。 针对本案的第一个争议焦点，案涉《个人房屋购买权转让协议书》是否合法有效？本院认为：首先，被告抗辩该《协议》中合同相对方裴滨死亡构成不可抗力，合同应予以解除的意见，本院认为，该合同被告对其真实性、关联性均无异议，其内容系裴滨和赵雯的真实意思表示，且在裴滨去世之前已经生效并且实际履行完毕，裴滨在其去世之前已经取得了合同项下的房屋及车位购买权，并且实际支付全部购房款及相关税费，系案涉房屋及车位的实际所有人，在裴滨去世后，其基于该合同取得的权利自然由其法定继承人行使权利，被告抗辩的不可抗力无事实及法律依据，本院依法不予支持；其次，被告抗辩该《协议》违反限制购买的规定，不具有合法性，但被告并未举证证明，故本院认为，案涉的《个人房屋购买权转让协议书》是裴滨和赵雯的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效。 针对第二个争议焦点，原告的诉讼请求应否得到支持？针对原告的第1项诉讼请求，如前所述；针对原告的第2项判令被告赵雯、被告白桦向原告返还已经收取的第三人吴昊支付的购房款及车位款共计600000元的诉讼请求，本院认为，裴滨早在2012年7月20日向赵雯支付了购房指标权转让费60000元，并实际支付了全部的购房款和相关税费后就取得了案涉房屋及车位的事实物权，本案房屋及车位的不动产权登记人为赵雯，虽然根据物权法之规定，不动产物权经法律行为而取得设定，丧失及变更，非经登记不产生效力，现行民法从保护交易安全出发，注重权利的外观，把登记作为不动产物权的法定公示方式，赋予登记以公信力，但赋予登记公信效力，仅是为了保护因善意信赖登记而取得不动产权利的第三人所设。而在当事人之间登记名义人尚不能仅主张登记之公信力以否认真实权利的存在。本案中原告方提供确实充分的证据证明并确定裴滨系案涉房屋及车位的实际所有人，就应当保护事实物权人的真实权利。而正是基于赵雯是登记的不动产权人，事实物权人想要出售案涉房屋及车位，必须由登记名义人赵雯来履行协助办理签订买卖合同及公证等事宜，才有了本案由裴孟辉委托中介公司居间介绍买卖，与第三人吴昊之间通过中介公司居间就房屋及车位价格达成合意后由登记名义人来协助办理买卖等事宜，综上所述，综合三方当事人提交的证据及庭审、庭后查证的事实，本案与吴昊之间形成买卖合同关系的合同相对方是案涉房屋及车位的事实物权人，裴滨的继承人张艾云、裴孟辉，故赵雯、白桦在收到案涉不动产的购房款项后应交付给事实物权人，原告的该项诉讼请求有事实及法律依据，本院依法予以支持；针对原告第3项判令被告赵雯、白桦向原告支付以600000元为基数，自2019年9月20日起至款项全部付清之日止按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息的诉讼请求，本院认为，如前所述，赵雯、白桦在2019年9月19日收到第三人吴昊支付的600000元款项后理应在合理时间内将该款项交付给两原告，但本院考虑鉴于赵雯在本案中是基于无偿协助和配合原告出售案涉不动产及在原告举证的微信聊天记录中也确实反映出双方在2019年9月21至10月期间还在磋商物管费缴纳等事宜，故本院扣除合理支付款项时间后，酌情支持自原告起诉之日起，即以600000元为基数，2019年10月30日起至款项全部付清之日止按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息。 针对原告的第四项要求判令第三人吴昊与被告赵雯、被告白桦连带向原告支付购房尾款59万元的诉讼请求，即本案的第三个争议焦点第三人吴昊在本案中是否存在与被告恶意串通，应否承担责任的问题。本院认为，首先，本案案涉款项并未支付给被告赵雯、白桦，原告主张要求两被告支付无事实依据，本院不予支持；其次，原告主张要求第三人吴昊和被告连带向其支付尾款590000元的是认为被告与第三人恶意串通，本院认为，恶意串通是指双方当事人在主观上存在恶意通谋损害他人合法利益的故意，客观上存在串通的行为，其目的是为了牟取不当利益。而本案中原告主张的款项依据全部是被告与第三签订的房屋买卖合同，该房屋买卖合同是在原告方授意被告赵雯情况下签订的，原告亦明知其房屋是出售给第三人吴昊对该份合同亦无异议，故该合同应当约束的合同相对方实际上是事实物权人的原告和第三人吴昊，第三人吴昊按照该合同约定将款项支付给赵雯、白桦及按照合同约定移交占有房屋主观上并不存在恶意通谋损害原告合同权益的故意，客观上也是按照合同行使接收不动产的权利。综上所述，原告主张第三人与被告存在恶意串通无事实及法律依据，本院依法不予支持；第三，根据双方合同约定，本案房屋尾款590000元是要在办理完房屋的产权转移登记事宜后支付，而双方约定的过户时间为2020年12月31日前，故本案尾款的付款条件亦未成就，故对原告的该项诉讼请求，本院依法不予支持。 针对本案保全费的负担，本院认为，本案中原告明知房屋已经卖给第三人吴昊且对房屋卖给吴昊这一事实并无异议，其诉讼请求也是主张要求支付该合同项下的购房款项，原告申请保全财产与查明事实相悖，该保全费用应由原告自行负担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零九条，《中华人民共和国继承法》第十条、第二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、裴滨与赵雯于2012年7月20日签订的《个人房屋购买权转让协议书》合法有效； 二、被告赵雯、白桦于本判决生效之日起十日内向原告张艾云、裴孟辉支付购房款600000元，并支付以600000元为基数，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年10月30日至款项付清之日止的利息； 三、驳回原告张艾云、裴孟辉的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15576.15元，诉讼保全费3214.5元，合计18790.67元，由被告赵雯、白桦负担7757元，由原告张艾云、裴孟辉负担11033.67元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审 判 长  林 莉 人民陪审员  毕会珍 人民陪审员  李红梅 二〇二〇年四月十三日 书 记 员  王嘉琪