广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂04民终1250号 上诉人（一审被告）：广西梧州市海骏达房地产开发有限公司。住所地：广西梧州市长洲区西堤三路63-3号。统一社会信用代码：91450400667016449D。 法定代表人：叶桂根，公司总经理。 委托诉讼代理人：罗翠鸣，该公司法务专员。 委托诉讼代理人：黄嘉燕，该公司法务助理。 上诉人（一审原告）：黄献凤，女，1981年1月19日出生，汉族，住广西藤县。 委托诉讼代理人：黄国声，男，住广西梧州市万秀区，由广西藤县金鸡镇新中村民委员会推荐。 上诉人广西梧州市海骏达房地产开发有限公司因与上诉人黄献凤商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2019）桂0405民初388号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 广西梧州市海骏达房地产开发有限公司上诉请求：依法改判上诉人向被上诉人支付违约金23286.50元，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实和适用法律错误。本案中，上诉人与被上诉人之间存在商品房买卖合同关系，而被上诉人与交通银行之间是借款合同关系，被上诉人向银行贷款支付余下购房款，银行在商品房买卖合同关系中属于第三人。根据《中华人民共和国合同法》第六十五条规定：当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。可见，不论被上诉人是否对第三人的逾期发放贷款存在过错，只要第三人即银行没有履行义务、延迟履行或者瑕疵履行，根据合同相对性的原则，由被上诉人向上诉人承担逾期付款的违约责任。因此，一审法院认定被上诉人因银行发放贷款问题导致未能及时付清全款，不是被上诉人的责任，显然是错误的。认定被上诉人是否逾期付款，应当以上诉人实际收到全部购房款的时间为准。 黄献凤辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。 黄献凤向一审法院起诉请求：1.判令被告海骏达公司向原告支付违约金33077.8元（从2016年5月10日计至2017年3月14日）；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年2月28日，原告黄献凤（买受人）与被告海骏达公司（出卖人）签订合同编号为WZ2014035280的《梧州市商品房买卖合同》，合同主要约定：1.买受人购买出卖人开发的位于广西梧州市，房屋建筑面积120.07平方米，单价每平方米4259.24元，总金额511407元；2.付款方式及期限：买受人于2014年2月22日前支付定金102281元，于2014年2月28日前支付首期房款（含定金）154407元，余款357000元于买受人签订本合同之日起三十天内以办理银行按揭贷款方式支付；3.买受人逾期付款的违约责任：①逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二点一的违约金，合同继续履行。②逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；4.交付期限及交付条件：出卖人应当在2015年5月15日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；5.商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，出卖人以买受人在本合同提供的联系地址为邮寄地址，买受人同意自出卖人向联系地址发出书面通知日视为出卖人交付日，买受人不得以任何理由抗辩；6.出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，导致上述手续不能在约定期限内办理的，双方同意出卖人按实际逾期天数，以已付房价款额的每日万分之二点一向买受人支付违约金。上述《梧州市商品房买卖合同》附件四补充协议对“付款方式及期限”补充约定：若买受人选择银行按揭或公积金贷款付款的，买受人自愿选择出卖人指定银行或公积金中心办理按揭，买受人应在签订《合同》后30天内与银行或公积金中心（公积金贷款为签订《合同》后40天内）签订抵押贷款协议，并提供银行按揭或公积金贷款所需的全部资料，办理按揭或公积金贷款手续过程中的所有相关费用由买受人自行支付，贷款年限和贷款额度以银行或公积金中心最终批复为准，无论银行或公积金中心核准买受人贷款额度足额与否，买受人保证于签署《合同》之日起50天内付清全部购房款。对“交付期限及交付条件”补充约定：商品房符合交付条件后，买受人必须按照出卖人通知的收楼期限内参加房屋的验收及办理房屋交接手续，若买受人于收楼期限届满前不参加房屋验收及办理收楼手续的，视为其自愿放弃验收房屋的权利，并认可房屋质量符合《合同》约定的交付标准并同意收楼。还约定本补充协议与《合同》正文内容冲突时，以补充协议内容为准。合同签订后，原告于2014年3月3日向被告支付房款154407元。原告于2014年4月17日向交通银行股份有限公司梧州分行递交贷款申请资料，并签订了《个人房产抵押贷款合同》，交通银行股份有限公司梧州分行（贷款人）和被告（保证人）分别于2014年4月28日、5月6日在《个人房产抵押贷款合同》签名、盖章。2014年5月20日，交通银行股份有限公司梧州分行将贷款357000元发放至被告的账户。2015年5月14日，被告海骏达公司向原告发出《收楼费用明细》，请原告在收楼之日带备款项到梧州海骏达花园财务部交纳。2016年4月6日，原告签署《海骏达花园业主收楼确认书》。2017年3月14日，被告将办理商品房权属登记需由其提供的资料提交报产权登记机关备案。原告认为，被告没有在合同约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料提交报产权登记机关备案，应向原告支付从2016年5月10日起至2017年3月14日逾期308天的违约金，要求被告支付未果，向法院起诉成讼。 一审法院认为,原告黄献凤与被告海骏达公司签订的《梧州市商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。根据合同补充协议“商品房符合交付条件后，买受人必须按照出卖人通知的收楼期限内参加房屋的验收及办理房屋交接手续，若买受人于收楼期限届满前不参加房屋验收及办理收楼手续的，视为其自愿放弃验收房屋的权利，并认可房屋质量符合《合同》约定的交付标准并同意收楼”的约定，被告于2015年5月14日向原告发出《收楼费用明细》，请原告在收楼之日带备款项到梧州海骏达花园财务部交纳，原告于2016年4月6日签署《海骏达花园业主收楼确认书》，据此房屋实际交付时间为2015年5月15日。根据合同约定，被告应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料提交报产权登记机关备案。被告应在2016年5月9日前将办理权属登记需由其提供的资料提交报产权登记机关备案，但被告于2017年3月14日才提交，已逾期309天，构成违约。被告存在逾期将办理权属登记需由其提供的资料提交报产权登记机关备案的违约事实，根据《梧州市商品房买卖合同》约定应向原告支付违约金。关于被告提出按照原告逾期付款天数相应顺延提交房屋权属登记资料备案天数的问题。《梧州市商品房买卖合同》约定原告逾期付款，则商品房交付时间和办理房地产权证的时间按延期付款的天数顺延，被告主张顺延有理有据，该院予以采纳。虽然《合同补充协议》约定无论银行或公积金中心核准买受人贷款额度足额与否，买受人保证于签署《合同》之日起50天内付清全部购房款，但本案交通银行股份有限公司梧州分行于2014年5月20日将贷款357000元发放至被告的账户，并不是原告的责任，原告是否逾期付款，应当以原告向银行申请贷款的时间为准。而原告于2014年4月17日才向交通银行股份有限公司梧州分行申请贷款，迟延履行办理按揭贷款支付余款义务18天，据此，被告提交房屋权属登记资料备案天数可按原告延期办理按揭贷款付款天数顺延18天。顺延后，被告仍逾期291天（309天-18天）。现原告主张违约金按合同约定的每日万分之二点一的标准计算，该院综合本案合同履行情况、被告的过错以及原告受到的损失等因素，认为合同约定的逾期办证违约金过高，应予调整，具体为按已付购房总款为基数，按照年利率6%计算。因此，被告应向原告支付的违约金为24463.47元（511407元×6%÷365天×291天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：被告广西梧州市海骏达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄献凤支付违约金24463.47元。案件受理费314元，减半收取计157元，由原告黄献凤负担41元，被告广西梧州市海骏达房地产开发有限公司负担116元。 本院二审期间，双方当事人均无新证据提交法庭。 本院经审理查明，一审查明的事实属实，证据充分，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是应否以被上诉人向银行提交贷款申请日期作为认定被上诉人逾期付款结束日期的问题。上诉人认为应当以银行发放贷款日期作为认定被上诉人逾期付款行为终止的日期，而不是一审认定的被上诉人向银行提交贷款申请日期作为认定逾期付款结束日期。上诉人该主张没有事实依据，本院不予支持。本案的双方在合同中约定了付款方式及期限，被上诉人应在合同签订之日起三十天内办理银行按揭贷款，被上诉人按照合同约定的付款方式向银行提交了贷款申请，即视为被上诉人履行了支付购房余款的义务，至于银行什么时候放款，不是被上诉人可以控制的。据此，一审法院根据合同的约定，认定被上诉人向银行提交贷款申请日期作为认定被上诉人逾期付款结束日期是正确的，本院予以维持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律和判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉主张因缺乏理据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案一审案件受理费50元，由上诉人广西梧州市海骏达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 潘志安 审 判 员 毛美美 审 判 员 任 军 二〇一九年十一月十五日 法官助理 姚石群 书 记 员 吴卓奇 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 法定抵销权作为一种形成权不受诉讼时效的约束