广东省信宜市人民法院民 事 判 决 书(2014)茂信法民二初字第284号原告苏中汉，男，汉族，住广东省信宜市。委托代理人李龙周，广东信威律师事务所律师。被告谢日生，男，汉族，户籍广东省高州市，现住广东省信宜市。被告李碧凤（系被告谢日生的妻子），女，汉族，户籍广东省信宜市，现住广东省信宜市。原告苏中汉诉被告谢日生、李碧凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月4日立案受理后，依法由审判员黄方强适用简易程序独任审判，于2014年10月22日公开开庭进行了审理。原告苏中汉及其委托代理人李龙周到庭参加诉讼，被告谢日生、李碧凤经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏中汉诉称，2012年12月17日，原告苏中汉与被告谢日生签订《房屋转让协议》一份，约定由原告苏中汉将自己位于信宜市城北华侨新村开发区的五层半楼房一幢转让给被告谢日生，转让价款为165万元，签协议时谢日生支付65万元，余款100万元在办理转户手续后付清。至2013年2月初，双方已办好上述房产的转户手续，被告谢日生于同年3月份还将该房屋用作抵押向中国邮政储蓄银行股份有限公司信宜市支行贷款140万元，但被告谢日生却一直拖欠原告苏中汉的房款不予结清。2013年4月22日，双方签订《房屋转让补充协议》，确认被告谢日生已违约，并补充约定自2013年2月6日至5月6日，被告谢日生要向原告苏中汉支付欠款的利息，按月息2%计算。但直至2014年2月19日，被告谢日生仍欠原告苏中汉85.5万元。后经原告苏中汉无数次追讨，被告谢日生才于起诉前支付10万元，尚欠75.5万元，之后便无法再联系到他了，原告再打他的电话也已关机。被告李碧凤是被告谢日生的妻子，依法对上述债务负有夫妻共同清偿义务。现请求法院依法判决：1、判令被告谢日生、李碧凤共同清偿拖欠的购房款755000元给原告苏中汉，并支付延期付款的利息237490元（一、自2013年2月6日起至5月6日按月息1%计，共为：755000元×1%×3个月＝22650元；二、自2013年5月7日起至2014年7月6日按月息2%计，共为：755000元×2%×14个月＝218400元；三、2014年7月7日起按月息2%计至还清之日）；2、本案的诉讼费用由被告谢日生、李碧凤承担。原告苏中汉对其主张提供的证据有：1、苏中汉的《居民身份证》复印件一份；2、日期为2012年12月17日的《房屋转让协议》复印件一份；3、日期为2013年4月22日的《房屋转让补充协议》复印件一份；4、日期为2014年2月19日的《房屋转让补充协议》复印件一份；5、日期为2014年2月18日的《欠条》复印件一份；6、证号为粤房地证字第××号《房地产权证》复印件一份；7、信宜市房地产档案馆的《证明》复印件一份。被告谢日生、李碧凤没有进行答辩，在举证期限内也没有提供证据。本院调查收集的证据材料有：1、谢日生、李碧凤的《居民身份证》、《结婚证》复印件各一份；2、证号为粤房地权证信房字第××号《房地产权证》复印件一份；3、证号为X府国用（X）第*****号《国有土地使用证》复印件一份；4、证号为粤房地他项权证信房字第××号《房地产他项权证》复印件一份；5、中国邮政储蓄银行股份有限公司信宜市支行的《个人最高额抵押合同》、《个人额度借款合同》、《中国邮政储蓄银行个人额度借款支用单》、《中国邮政储蓄银行个人贷款放款单》、《中国邮政储蓄银行个人贷款（手工）借据》复印件各一份。综合全案证据及庭审笔录，本院查明并确认以下法律事实：原告苏中汉原来有一幢座落在信宜市城北华侨新村的楼房[该楼房原来的房地产权证证号为粤房地证字第××号，国有土地使用证证号为X国用（X）字第*****号，登记的权属人为苏中汉，房屋所有权性质为私有，土地权属性质为国有，地址为信宜市城北华侨新村，建筑结构为框架，层数为五层半，建筑面积为728平方米，用地面积为160平方米]。2012年12月17日，原告苏中汉作为甲方与被告谢日生作为乙方签订了一份《房屋转让协议》，该协议的内容是：“甲方（转让方）：苏中汉。乙方（受让方）：谢日生。据国家相关法律、法规及有关规定，甲乙双方在平等、自愿的原则上就房屋转让达成一致，签订协议如下：一、楼房情况。甲方2000年建成入住的楼房位于信宜市城北华侨新村开发区，该楼房土地使用证面积160平方米，建筑面积728平方米（五层半），乙方近期多次考察过该楼房，多次查验该楼房的房地产权证和土地使用证。乙方觉得满意并自愿受让该楼房。二、楼房转让的成交价及付款方式。甲乙双方议定楼房转让的成交价为人民币壹佰陆拾伍万元（1650000.00元），乙方应于签订本协议即向甲方支付定金人民币陆拾伍万元（650000.00元）。甲方将该楼房的房地产权证和土地使用证交给乙方办理房产过户手续（甲方协助办理）。交证照五十天内，乙方需向甲方付清购房余款人民币壹佰万元（1000000.00元）。三、税费承担。甲方实收乙方的金额为壹佰陆拾伍万元（1650000元）。办理楼房需向国家有关单位缴纳的一切税费由乙方全部负责缴纳。四、甲方房屋交付乙方日期。经甲乙双方商定，甲方于2013年农历八月搬离该楼房时，该楼房的水电设施不可拆卸，太阳能热水器等留给乙方使用。甲方搬出后乙方才可搬入该楼房。五、违约责任。1、甲方中途变更不卖，作甲方违约处理。甲方需向乙方退还定金陆拾伍万元（650000.00元），并赔偿人民币陆拾伍万元（650000.00元）违约金给乙方。2、乙方交定金后中途决定不买或不按期交付房屋转让费给甲方，作乙方违约处理，乙方所交定金陆拾伍万元归甲方所有，另须归还署名甲方的房产证及土地使用证给甲方。六、如在过户的过程中遇有国家有关政策变动问题不能办理过户或不可抗拒的自然灾害不能办理过户手续时，协议自动解除，甲方所有乙方定金原额奉还乙方，不收利息。七、本协议执行过程中的未尽事宜，双方应本着实事求是友好协商的态度协商解决。八、本协议一式四份，双方各存二份。双方签字后，双方商定无须公证一样生效。”该协议落款甲方处有苏中汉的签名；乙方处有谢日生的签名。签订上述协议后，原告苏中汉以价款1650000元将上述涉案楼房转让给被告谢日生，被告谢日生按照协议约定于2012年12月17日向原告苏中汉支付了楼房转让款650000元，原告苏中汉也按照协议约定将上述涉案楼房的房地产权证、国有土地使用证交给被告谢日生，共同办理上述涉案楼房的转户手续。2013年1月29日，信宜市房地产管理局注销了原告苏中汉原来持有的粤房地证字第××号《房地产权证》后，重新向被告谢日生填发了粤房地权证信房字第××号《房地产权证》，该证重新登记的内容是：房地产权属人为谢日生，房屋性质为私有，规划用途为住宅，房屋所有权取得方式为购买，房屋座落为信宜市东镇华侨新村，房屋结构为框架，层数为五层半，建筑面积为728平方米，附记为2013年1月向苏中汉购买。2013年2月7日，信宜市国土资源局注销了原告苏中汉原来持有的X国用（X）字第*****号《国有土地使用证》后，重新向被告谢日生填发了X府国用（X）第*****号《国有土地使用证》，该证重新登记的内容是：土地使用权人为谢日生，座落为信宜市东镇华侨新村，地号为****，地类（用途）为住宅用地，使用权类型为出让，使用权面积为160平方米，记事为宗地原已发证，原使用者苏中汉将该宗地使用权补办后转让给谢日生使用，办理变更登记。2013年3月14日，被告谢日生与中国邮政储蓄银行股份有限公司信宜市支行分别签订了合同编号为440983213032422142的《个人额度借款合同》、合同编号为440983313031225246的《个人最高额抵押合同》各一份，约定：谢日生以上述座落在信宜市东镇华侨新村的楼房及土地使用权（房地产权证证号为粤房地权证信房字第××号、国有土地使用证证号为X府国用（X）第*****号）作抵押向中国邮政储蓄银行股份有限公司信宜市支行借款1400000元。2013年3月15日，被告谢日生与中国邮政储蓄银行股份有限公司信宜市支行按上述合同约定，依法办理了上述房地产的抵押登记手续，领取了房地产他项权证（证号：粤房地他项权证信房字第××号）。2013年3月16日，被告谢日生立具《中国邮政储蓄银行个人贷款（手工）借据》向中国邮政储蓄银行股份有限公司信宜市支行借款1400000元。被告谢日生取得上述借款1400000元后，于2013年4月16日向原告苏中汉支付了280000元，其中支付了楼房转让款145000元，支付了在2013年4月16日前的违约金135000元。此后，原告苏中汉多次追索，被告谢日生一直不付清拖欠的楼房转让款855000元给原告苏中汉。2013年4月22日，原告苏中汉作为甲方与被告谢日生作为乙方签订了一份《房屋转让补充协议》，该补充协议的内容是：“甲方：苏中汉。乙方：谢日生。甲乙双方在平等自愿的情况下，2012年12月17日签订了《房屋转让协议》，乙方在签约当日付给甲方房屋转让定金人民币陆拾伍万元。甲方当日将转让楼房的《房地产权证》和《国有土地使用证》给予乙方办理过户手续。乙方承诺办好过户手续，即拿该楼房产证和土地证到银行贷款付清房屋转让欠款壹佰万元，在双方签订的协议第二条规定，甲方向乙方交证伍拾天内，乙方须向甲方付清购房余款壹佰万元（￥1000000.00）。在双方签订协议第五条第二项规定‘乙方交定金后中途决定不买或不按期交付房屋转让费给甲方，作乙方违约处理，乙方所交定金陆拾伍万元归甲方所有，另须归还署名甲方的房产证及土地使用证给甲方’，按协议乙方应在2012年12月17日起伍拾天内即2013年2月6日付清房产转让余款壹佰万元给甲方。在已办好由甲方转让给乙方房产证及土地使用证过户手续后，虽经甲方多次催交，乙方只在2013年4月16日付给甲方28万元。乙方行为已属违约，甲方可以不卖该楼和不退还乙方买房定金。考虑到乙方违约成本大，甲方从诚意、宽容、人情出发，愿与乙方再签以下补充协议：一、乙方必须在2013年5月26日前付清欠款给甲方，鉴于乙方违约给甲方造成经济损失及困扰，乙方违约后三个月，即2013年2月6日至5月6日，乙方须向甲方还清欠款并赔付所欠款项月息百分之一（1%）的违约金。如违约超过叁个月，即从5月7日起，乙方应向甲方还清欠款并赔付所欠款项月息百分之二（2%）的违约金。二、在乙方未付清给甲方的房屋转让款之前，乙方承认，甲方原楼房产权仍属甲方，乙方无权处置该楼房。向第三方转让、转租该楼房等行为均属无效，甲方可追究乙方的法律责任。三、原协议规定‘甲方于2013年农历八月搬离该楼房’。因乙方违约，甲方未能兴建、搬到新房，此条款作废。甲方可以在乙方付清欠款壹年后搬离，在甲方搬离前，任何人不得搬入。四、以上协议，一经签字，立即生效。如有违反，任何一方可通过法律途径追究违约方的法律责任和追讨损失。”该补充协议落款甲方处有苏中汉的签名；乙方处有谢日生的签名。签订上述补充协议后，被告谢日生经原告苏中汉多次追索，仍然一直不付清拖欠的楼房转让款855000元给原告苏中汉。2014年2月18日，被告谢日生立具一份《欠条》给原告苏中汉存执，该《欠条》的内容是：“本人谢日生欠苏中汉人民币捌拾伍万伍仟元（855000元），此款2月底还伍拾万元（500000元），余款叁拾伍万伍仟2014年4月底还清。”2014年2月19日，原告苏中汉作为甲方与被告谢日生作为乙方又签订了一份《房屋转让补充协议》，该补充协议的内容是：“甲方：苏中汉。乙方：谢日生。鉴于乙方在2013年5月26日再度违约，未能付清房屋转让欠款，甲乙双方再度平等协商，订协议如下：一、乙方共欠甲方人民币捌拾伍万伍仟（￥855000元），乙方承诺2014年2月底前付给甲方人民币伍拾万元（￥500000元），剩余欠款叁拾伍万伍仟元（￥355000元），2014年4月30日前付清给甲方。二、乙方未能在上述还款期限按照承诺付清欠款给甲方，甲乙双方房屋转让终止。乙方退还位于城北华侨新村的住宅楼给甲方，乙方承诺陆拾伍万元（￥650000元）违约赔偿金归甲方所有。另外，从违约之日起壹个月内，乙方需办理退还署名甲方的土地使用证和房产证给甲方。三、在乙方按期付清欠款及利息和赔偿款之日起，甲方可在两年后搬离原住宅。如需甲方在这两年中搬离现住宅，乙方需要负担甲方搬离费用和租房费用人民币壹拾万元（￥100000元）。四、本协议双方签字后立即生效，如有违约愿承担法律责任。”该补充协议落款甲方处有苏中汉的签名；乙方处有谢日生的签名。2014年4月1日，被告谢日生向原告苏中汉支付了楼房转让款100000元。到目前为止，被告谢日生尚欠原告苏中汉的楼房转让款为755000元。后经原告苏中汉多次追索，被告谢日生一直不付清尚欠的楼房转让款755000元给原告苏中汉。2014年9月4日，原告苏中汉具状诉至本院，提出前述诉讼请求及事实理由。另查明，被告谢日生与被告李碧凤是夫妻关系，本案的债务发生在其夫妻关系存续期间。原告苏中汉与被告谢日生签订协议转让上述楼房后，原告苏中汉还在上述楼房居住使用，到目前为止尚未将上述楼房交给被告谢日生居住使用。本院认为，原告苏中汉以价款1650000元将其座落在信宜市东镇华侨新村的一幢楼房转让给被告谢日生，双方分别于2012年12月17日、2013年4月22日、2014年2月19日签订了三份协议，从该三份协议的内容来看，2013年4月22日签订的《房屋转让补充协议》是对2012年12月17日签订的《房屋转让协议》的补充，2014年2月19日签订的《房屋转让补充协议》是对2012年12月17日签订的《房屋转让协议》及2013年4月22日签订的《房屋转让补充协议》的补充，该三份协议内容不一致的部分，应以签订在后的补充协议的内容为准。该三份协议是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应严格依约履行。本案中，原告苏中汉与被告谢日生签订《房屋转让协议》后，原告苏中汉已按照协议约定将涉案楼房的房地产权证、国有土地使用证交给被告谢日生并办理了涉案楼房的转户手续，依约履行了合同义务。被告谢日生取得涉案楼房的所有权后，理应按照协议约定的期限支付尚欠的楼房转让款给原告苏中汉，但是被告谢日生却没有按照协议约定的期限支付尚欠的楼房转让款，其行为显然违约，应当按照上述《房屋转让补充协议》的约定，承担支付尚欠楼房转让款及计付违约金给原告苏中汉的民事责任。到目前为止，被告谢日生尚欠原告苏中汉的楼房转让款755000元，有原告苏中汉提供的《房屋转让协议》、《房屋转让补充协议》、《欠条》等证据证实，事实清楚，证据充分，本院予以认定。原告苏中汉请求被告谢日生支付尚欠的楼房转让款755000元并按补充协议的约定计付违约金，有理有据，本院予以支持。至于被告李碧凤是否承担付款责任的问题。本案中，原告苏中汉与被告谢日生签订《房屋转让协议》，以价款1650000元将涉案楼房转让给被告谢日生并办理了转户手续，将涉案楼房变更登记在被告谢日生名下，被告谢日生到目前为止尚欠原告苏中汉的楼房转让款755000元，双方的债权债务关系明确。虽然被告李碧凤从未参与原告苏中汉与被告谢日生之间的房屋买卖，也未在有关协议上签名，但被告谢日生尚欠原告苏中汉的楼房转让款755000元是在谢日生和李碧凤夫妻关系存续期间所欠，李碧凤没有提供证据证明他们夫妻对夫妻关系期间所得财产有明确约定各自所得归各自所有，各自所欠的债务由各自偿还，也没有提供苏中汉与谢日生约定该欠款是谢日生个人债务的证据。依照《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款“夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。”以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”的规定，本案尚欠的楼房转让款755000元应认定是谢日生、李碧凤夫妻关系存续期间共同债务，由谢日生、李碧凤共同清偿。综上所述，原告苏中汉请求被告谢日生、李碧凤共同支付尚欠的楼房转让款755000元并按补充协议的约定计付违约金，合法有理，本院予以支持。虽然被告谢日生、李碧凤开庭缺席，但案情事实清楚，证据充分，本院依法可作缺席判决。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：限被告谢日生、李碧凤在本判决发生法律效力后十日内付清楼房转让款人民币755000元及计付违约金（该违约金从2013年2月6日起至2013年5月6日止按月利率1%计付，从2013年5月7日起至付清该欠款之日止按月利率2%计付）给原告苏中汉。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6862元（原告苏中汉已预交），由被告谢日生、李碧凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审判员  黄方强二〇一四年十月三十日书记员  刘希妍附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。