上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初87265号原告：陈献孟，男，1955年1月27日出生，汉族，住浙江省乐清市。原告：陈煜，男，1980年3月20日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：徐宇光，北京市中咨律师事务所上海分所律师。被告：上海源涞实业有限公司，住所地上海市浦东新区。诉讼代表人：张宇，破产管理人负责人。委托诉讼代理人：陈敏，女。原告陈献孟、陈煜与被告上海源涞实业有限公司(以下自判决主文前简称“源涞公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序。审理中，案外人任某某向上海市第三中级人民法院(以下简称“三中院”)提出对源涞公司的破产清算申请，故本院于2019年12月27日裁定中止本案诉讼，待破产管理人接管被告源涞公司财产后，本院依法恢复本案审理，于2020年8月12日公开开庭进行审理。原告陈献孟、陈煜的委托诉讼代理人徐宇光，被告源涞公司的委托诉讼代理人陈敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈献孟、陈煜向本院提出诉讼请求，判令：1.确认其与被告于2016年9月11日签订的房屋租赁合同于诉状副本送达被告之日解除；2.被告返还本区锦绣路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下至判决主文前简称“系争房屋”)；3.被告支付欠付租金及使用费(自2019年8月25日计算到实际返还之日止，按照16,500元/月的标准计算)；4.被告支付逾期付款违约金(具体如下：2018年7月25日、2018年8月25日、2018年9月25日、2018年10月25日、2018年11月25日、2018年12月25日、2019年4月25日、2019年5月25日、2019年6月25日、2019年7月25日应付租金分别逾期15天、16天、13天、13天、1天、2天、57天、70天、39天、9天，以上每笔均以月租金16,500元为基数，按日百分之三计算，共计116,325元。自2019年8月25日起至实际返还房屋之日期间的租金及使用费，按每月应付16,500元为基数，按日百分之三计算，自每月25日逐月计算至合同解除之日止)；5.被告支付解约违约金19.8万元。事实和理由：系争房屋为两原告所有。2016年9月11日，两原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订房屋租赁合同，约定租期自2016年11月1日至2022年10月31日止；月租金16,500元，首次押一付三，以后每月付，付款日期为每月25日，保证金为16,500元；如乙方逾期支付租金，每逾期一日，按月租金的3%支付逾期违约金；在甲方连续催促2次仍未支付的情况下，视为乙方违约，并赔偿12个月租金。合同签订后，被告支付保证金16,500元，其同意在本案中对保证金一并处理。2018年7月起，被告多次逾期支付租金，2019年8月25日之后的租金未再支付。系争房屋由被告向案外人转某，其至今尚未能收回房屋。故其有权主张合同解除，要求被告返还房屋，并承担相应违约责任。被告源涞公司辩称，对原告主张的事实均予认可。对于原告的诉请，其认为：1.三中院于2019年12月23日受理被告的破产清算申请，根据《中华人民共和国破产法》第18条规定，案涉租赁合同应自破产申请受理之日起二个月后解除，即于2020年2月21日解除。2.现被告未实际控制房屋，原告可向实际占有人请求返还房屋。3.同意支付至上述合同解除之日止的欠付租金，至于合同解除后的使用费，原告应直接向房屋实际占有人主张。4.关于逾期支付租金违约金的诉请，对本金及逾期天数均认可，但认为计算标准过高，应调整至日万分之五。对于合同解除后使用费的逾期付款违约金诉请，缺乏法律依据，不同意支付。5.解约违约金诉请金额过高，应调整至2个月租金为宜。6.要求在本案中对保证金一并处理。原告陈献孟、陈煜提交的房屋租赁合同、产权证书及滞纳金计算表，被告源涞公司对其真实性均表认可，故本院对其证据效力及证明力均予确认，可以证明两原告主张的事实属实。另查明，三中院于2019年12月23日裁定受理任某某对源涞公司的破产清算申请，并于2020年1月16日指定安永华明会计师事务所(特殊普通合伙)上海分所为源涞公司的管理人。再查，本案诉讼副本于2020年7月1日送达于被告。本院认为，案涉房屋租赁合同是双方当事人的真实合意，于法无悖，合法有效，双方均应恪守。因被告长期拖欠支付租金，原告诉请解除合同的诉请，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于合同解除的时间，根据《中华人民共和国破产法》第18条规定，合同应自三中院于2019年12月23日受理被告的破产清算申请之日起二个月后解除，即于2020年2月24日解除。合同解除后，被告仍应支付合同解除前的欠付租金和返还房屋之前的使用费，原告主张以月租金16,500元为标准计算欠付租金和使用费，本院予以支持。原告主张被告返还系争房屋的诉请，具有事实和法律依据，本院亦予以支持。关于逾期付款违约金的诉请，包括合同解除前欠付租金的逾期付款违约金及合同解除后占有使用费的逾期付款违约金。前者具有合同依据，可予支持，但计算期间的截止日期应计算至破产申请受理的前一日(即2019年12月22日)，被告认为计算标准过高，请求将标准调整至月租金16,500元的日万分之五，本院认为被告的意见可予采纳，故对违约金计算标准作相应调整。具体而言，被告应支付2018年7月25日至2019年7月25日期间欠付租金的逾期付款违约金1,939元、2019年8月25日至2019年11月25日期间欠付租金的逾期付款违约金为2,442元，上述合计为4,380.75元。至于合同解除后使用费的逾期付款违约金诉请，因缺乏法律依据，本院不予支持。关于解约违约金198,000元的诉请，被告认为金额过高，请求调整至2个月租金，本院结合租赁合同的履行情况兼顾公平原则酌定为88,000元。应双方当事人要求，本院为减少当事人诉累，在本案中一并处理保证金16,500元，原告可将该笔保证金与被告的上述付款义务相抵扣。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国破产法》第十八条第一款、第四十六条第二款规定，判决如下：一、确认原告陈献孟、陈煜与被告上海源涞实业有限公司于2016年9月11日签订的房屋租赁合同于2020年2月24日解除；二、被告上海源涞实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈献孟、陈煜返还上海市浦东新区锦绣路XXX弄XXX号XXX室房屋；三、被告上海源涞实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈献孟、陈煜支付欠付租金及使用费(以每月16,500元为标准，自2019年8月25日起计算至实际返还房屋之日止)；四、被告上海源涞实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈献孟、陈煜支付逾期支付租金违约金4,380.75元；五、被告上海源涞实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈献孟、陈煜支付解约违约金88,000元；六、原告陈献孟、陈煜于本判决生效之日起十日内向被告上海源涞实业有限公司返还保证金16,500元；七、驳回原告陈献孟、陈煜其余诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,520元，减半收取计4,260元，保全费2,926元(原告已预交)，均由被告上海源涞实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 施 帅二〇二〇年八月二十六日书记员 顾鼎鼎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。……第四十六条……附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。