上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初6030号原告：徐志军。原告:吴文瑛。两原告共同委托诉讼代理人：杨立阳，上海世韬律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：赵一峰，上海世韬律师事务所律师。被告:杨明娟。被告:施江明。第三人:刘高叶。委托诉讼代理人：毛建国，上海同本律师事务所律师。第三人:中国工商银行股份有限公司上海市闵行支行。负责人：ＸＸ，行长。委托诉讼代理人：刘一峰，男，中国工商银行股份有限公司上海市闵行支行工作。原告徐志军、吴文瑛与被告杨明娟、施江明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年2月25日立案后，依法适用简易程序。审理中，本院依法追加了刘高叶、中国工商银行股份有限公司上海市闵行支行（以下简称工行闵行支行）为本案无独立请求权第三人。本院于2016年4月27日公开开庭进行了审理，原告徐志军及两原告共同委托诉讼代理人杨立阳，被告施江明，第三人刘高叶及其委托诉讼代理人毛建国，第三人工行闵行支行的委托诉讼代理人刘一峰到庭参加诉讼。后因案情复杂，依法转为普通程序，于2016年9月14日、2017年9月4日公开开庭进行了审理。原告徐志军及两原告共同委托诉讼代理人杨立阳，第三人刘高叶的委托诉讼代理人毛建国，第三人工行闵行支行的委托诉讼代理人刘一峰到庭参加诉讼。被告杨明娟、施江明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告徐志军、吴文瑛向本院提出诉讼请求：1.要求被告杨明娟继续履行《上海市房地产买卖合同》及《变更协议》，立即为两原告办理房屋产权变更登记；2.要求被告杨明娟支付自2014年11月1日起至判决生效之日止，按已付款2,600,000元（人民币，下同）为本金，每日万分之五的标准计算的违约金；3.要求被告杨明娟承担办理房屋产权变更登记手续中产生的一切费用；4.要求被告杨明娟承担本案律师费等；5.要求被告施江明就上述第一项至第四项诉讼请求中被告杨明娟的债务承担连带责任。审理中，两原告撤回了第三项及第四项诉讼请求，其余诉讼请求不变。事实和理由：被告杨明娟与两原告于2014年8月28日签署《上海市房地产买卖合同》及《变更协议》，将位于上海市闵行区房屋出售给两原告，两原告已按约定向被告杨明娟支付了2,600,000元并已经实际占有、使用该房屋。由于被告杨明娟未按约定履行《上海市房地产买卖合同》及《变更协议》，未按约定时间将上海市闵行区房屋过户至两原告名下，为保证《上海市房地产买卖合同》及《变更协议》的履行，两被告与原告于2015年6月17日签署《担保协议》，被告施江明承诺对被告杨明娟在《上海市房地产买卖合同》及《变更协议》等协议中的所有债务向原告承担无限连带担保责任。虽多次催促，被告杨明娟仍未配合办理过户，故两原告向法院提起诉讼。被告杨明娟、施江明未作答辩，亦未提供书面证据。第三人刘高叶述称，被告清偿相关债务后，其同意注销抵押。第三人工行闵行支行述称，要求法院在判决主文中明确由杨明娟返还其相应的本息，结清后其同意注销抵押，若不返还，其将申请执行。本院经审理认定事实如下：被告杨明娟系上海市闵行区房屋的产权人。2014年8月28日，原告徐志军、吴文瑛（买受人、乙方）与被告杨明娟（卖售人、甲方）签订了《上海市房地产买卖合同》，约定乙方购买甲方位于上海市闵行区房屋，转让价2,170,000元。第四条：甲、乙双方同意，甲方于2014年11月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。第六条：甲、乙双方确认，在2014年10月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十条：甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行。当日，原告徐志军、吴文瑛（乙方）与被告杨明娟（甲方）签订了《变更协议》，约定：甲乙双方于2014年8月28日签订关于闵行区房产的买卖合同。合同约定的成交价为2,170,000元。现经双方友好协商，就此达成如下协议：1、甲、乙双方同意将合同中“补充条款”的第一条“一、附赠设备：该房地产内的固定附属设施、设备（含家具家电）的价格均已包含在房价款内，并随着该房地产交付同时一并转让乙方。”更改为“一、附赠设备：该房地产内的固定附属设施、设备（含家具家电）的价格均不包含在房价款内，乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方1,110,000元，此费乙方于2014年10月30日前且甲乙双方共同赴上海市闵行区房地产交易中心过户前支付给甲方，其中含30,000元作为尾款暂存乙方，由乙方于甲乙双方交房当下支付给甲方。2、甲、乙双方同意将合同中“补充条款”的第四条“4-1甲乙双方应按照国家法律、法规等规定各自在房价款之外承担本交易所产生的税、费及甲公司之佣金。若国家税费政策发生调整，甲乙双方应当按照调整后税费标准各自缴纳相应税费及甲公司之佣金。”更改为“4-1乙方应按照国家法律、法规等规定在房价款之外承担甲乙双方因本交易所产生的税、费及甲公司之佣金。若国家税费政策发生调整，乙方应当按照调整后税费标准缴纳甲、乙双方一切相应税费及甲公司之佣金。”3、甲、乙双方同意将合同中“补充条款”的第三条“3-4甲、乙双方应在本合同履行过程中各自及时提供本交易所需的书面材料和相关证明，并各自及时支付各项应付之税、费及甲公司之佣金。若因任何一方书面材料、相关证明不齐或未按时支付税、费、佣金，导致双方无法共同办理或甲公司无法代为办理产权转让等与本合同履行有关的手续，则该过错方应承担相应的责任。”更改为“3-4甲、乙双方应在本合同履行过程中各自及时提供本交易所需的书面材料和相关证明，乙方并应及时支付各项应付之税、费及甲公司之佣金。若因任何一方书面材料、相关证明不齐或未按时支付税、费、佣金，导致双方无法共同办理或甲公司无法代为办理产权转让等与本合同履行有关的手续，则该过错方应承担相应的责任。”4、如本次交易需按照评估价缴纳相关税费，则乙方同意按照评估价承担全部的税费。5、乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看。双方在此同意甲方将该房地产连同现有固定装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付乙方即可，但是甲方必须保证该房地产内的管道畅通以及该房地产附属设施设备的正常使用。6、甲方送给乙方的家具家电详见家具清单。7、本协议为买卖合同的有效组成部分，双方保证本协议一经签订，即不可撤销。8、双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定。2015年6月17日，原告徐志军（甲方、债权人）与被告杨明娟（乙方、债务人）、被告施江明（丙方、担保人）签订《担保协议》约定：为了确保甲方与乙方于2014年8月28日签订的关于闵行区房产买卖合同的全面履行，丙方应乙方的要求，自愿为乙方因不履行、不完全履行、无法履行上述签定的主合同，导致乙方对甲方产生的债务，提供无限连带担保责任。经三方友好协商，就上述担保相关事宜达成一致意见，并签署担保书。一、担保内容：1、本担保书所担保的债权为乙方不履行、不完全履行、无法履行上述甲方、乙方于2014年8月28日签订的主合同的约定，产生的甲方对乙方享有之债权。2、丙方以其拥有的资产作为抵押担保，且丙方向甲方提供的担保范围包括甲方为履行上述合同所支付全部款项，以及甲方追索逾期款项所发生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、调查取证费、违约金、借款利息、借款本金等。3、丙方根据本担保以保证方式向甲方提供不可撤销无限连带担保责任。4、本担保书约定的担保期限为二年，自本担保书订立之日起计算。5、保证期间，未经甲方书面同意，丙方不得向第三方提供超出其自身负担能力的担保。6、本担保书签字之日起生效；主合同无效或失效并不影响本担保书的效力，本担保书项下的担保延及丙方在主合同无效或失效后的法律责任。7、丙方特别承诺：丙方在签署本担保书前，已经充分理解、明确认识到签署本担保书的法律后果，因此确认本担保书不因上述主合同无效而无效，即使主合同因某种原因无法履行或无效，均不影响本担保书的效力，不影响丙方对甲方的担保责任。8、本担保书在履行过程中发生争议，可以通过协商解决，协商不成，可依照主合同约定的争议解决方式予以解决。在诉讼期间，本担保书不涉及争议部分的条款仍须履行。2014年5月12日，被告杨明娟收取定金20,000元；2014年5月13日，被告杨明娟收取定金80,000元；2014年7月5日，被告杨明娟收取首期房价款300,000元；2014年8月28日，被告杨明娟收取首期房价款1,120,000元；2014年11月1日，被告杨明娟收取房款1,080,000元。上述款项合计2,600,000元。2016年1月至2016年3月期间，甲公司多次催告被告杨明娟、施江明归还贷款并协助两原告办理过户手续。2016年3月10日，被告杨明娟、施江明出具关于继续履行房地产买卖合同的说明及承诺书，承诺如下：1、继续履行《上海市房地产买卖合同》及《变更协议》等协议，将上海市闵行区房屋过户至徐志军、吴文瑛名下；2、对于上海市闵行区房屋存在的抵押权事宜：其一，抵押权人为刘高叶，债权数额为1,200,000元，债务履行期限为2013年5月6日至2013年11月6日（期满未续），承诺人已将全部借款本金、利息等偿付完毕，因上述房屋而向刘高叶产生之债务不复存在，刘高叶亦不再享有上述房屋的抵押权，不再是上述房屋的抵押权人，但刘高叶不配合办理解除房屋抵押手续，承诺人承诺积极解决该项事宜，排除影响房屋过户的所有障碍，配合徐志军、吴文瑛通过法律途径维护合法权益；其二，抵押权人为工行闵行支行，债权数额为880,000元，承诺人将按照承诺尽快还清贷款，以便房屋过户。3、在办理上海市闵行区房屋过户的整个过程中，承诺人承诺全力配合徐志军、吴文瑛，包括但不限于：办理解除房屋抵押手续、按照承诺偿还贷款、签署相关法律文书、通过法律途径排除影响房屋过户的所有障碍等。4、承诺人在此之前签署的所有协议、承诺等仍然有效，与本承诺书冲突的部分以本承诺书为准。另查明，第三人工行闵行支行在上海市闵行区房屋上享有抵押债权，截止2016年8月30日，被告杨明娟拖欠的贷款余额本金金额为844,153.74元。2017年3月30日，徐志军（甲方）、刘高叶（乙方）、施江明及杨明娟（丙方）签署《协议书》，约定：第一、债务人丙方施江明对乙方刘高叶负有300,000元之债务未清，除此双方再无其他债权债务关系。杨明娟和刘高叶无任何债权债务关系。第二、甲方与丙方所签涉案房屋买卖合同继续履行；丙方前述对乙方所负300,000元之债务转给甲方，甲方同意承继债务。第三、甲方作为债务人对债权人乙方之300,000元债务，期限自本协议生效之日起1年；甲方无需支付利息费用等任何债务成本，仅须期满7日内全额本金支付完毕，支付完毕后双方再无任何权利义务纠纷和争议；且甲方有权提前还款，乙方无权提前收款，借款期限内乙方以及乙方相关人员不得影响干涉甲方日常工作生活。第四、本协议生效后，乙方诉丙方民间借贷之诉由乙方负责撤诉，丙方诉乙方涤除抵押权之诉由丙方负责撤诉，因诉成本和投入各自承担。第五、本协议生效后，甲方对丙方所负购房款之债务为350,000元（应付650,000元扣减代为承担本协议300,000元债务），丙方向甲方出具购房款收据。第六、本协议生效1年债务期满后7天内，甲方将300,000元乙方指定如下帐户……。第七、本协议签订后，乙方有义务无条件将涉案房屋抵押权涤除，涤除后乙丙双方自此无任何债权债务纠纷和争议。……。嗣后，刘高叶注销了上海市闵行区房屋上的抵押登记。以上事实，由两原告提供的《上海市房地产买卖合同》、变更协议、担保协议、收据、告知函、关于房屋买卖之说明、关于继续履行房地产买卖合同的说明及承诺书、《协议书》等证据及各方当事人陈述予以证实。因刘高叶在诉讼中已经注销了上海市闵行区房屋上的抵押登记，故两原告提供的1,280,000元的银行流水单、收条及刘高叶提供的承诺书与本院无关联性，本院不予采信。本院认为，原、被告就上海市闵行区房屋签订了《上海市房地产买卖合同》、变更协议系双方当事人真实意思表示，本院予以确认，但对于房屋转让总价，结合本案证据及当事人陈述，本院确认房屋转让总价为3,280,000元，扣除原告已经支付的2,600,000元，原告尚需支付被告杨明娟房款680,000元。基于徐志军、杨明娟、施江明、刘高叶签署的《协议书》约定，施江明结欠刘高叶的债务300,000元由徐志军代为清偿，杨明娟确认该300,000元在房款中予以扣除，杨明娟自行处分自己的债权、债务不违反法律规定，本院予以准许。原告同意将房款尾款380,000元支付至法院符合法律规定，本院予以准许。原告方付清了房款，被告杨明娟理应配合原告方办理房屋产权变更登记，然因房屋上尚存在第三人工行闵行支行的抵押登记，故杨明娟应还清贷款并注销抵押登记。杨明娟未按约定还清贷款、配合过户，该行为显属违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告杨明娟支付违约金于法不悖，本院予以支持，但综合考虑房屋总价、被告杨明娟的违约行为等各项因素，本院酌定违约金金额不超过房屋总价的15%。被告施江明承诺对被告杨明娟的债务承担连带责任，故对于被告杨明娟应承担的违约金被告施江明应承担连带清偿责任。但对于被告杨明娟配合过户的行为，因依属于被告杨明娟本身，原告要求被告施江明承担连带责任的请求，本院不予支持。被告杨明娟、施江明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、第三人中国工商银行股份有限公司上海市闵行支行在被告杨明娟还清贷款本息后五天内涤除上海市闵行区房屋上的抵押登记；二、被告杨明娟在上海市闵行区房屋上的抵押登记涤除后十天内，协助原告徐志军、吴文瑛将上海市闵行区房屋产权过户登记至原告徐志军、吴文瑛名下，过户产生的税、费由原告徐志军、吴文瑛负担；三、原告徐志军、吴文瑛于收到上海市闵行区房屋过户的收件收据当日支付被告杨明娟房款380,000元。四、被告杨明娟于本判决生效之日起十日内支付原告徐志军、吴文瑛以已付款2,600,000元为本金，自2014年11月1日起至判决生效之日止，按每日万分之五计算的违约金，违约金最高限额为492,000元；五、被告施江明对上述主文第四条确认的被告杨明娟的债务承担连带清偿责任；六、驳回原告徐志军、吴文瑛其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,053元、财产保全费3,646.50元，合计13,699.50元，被告杨明娟、施江明共同负担，被告杨明娟、施江明负担之款于本判决生效之日起十日内支付原告徐志军、吴文瑛。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  沈慧芬人民陪审员  朱乐平人民陪审员  邓红霞二〇一七年九月十一日书 记 员  张金连附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。