辽宁省本溪市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽05民初537号 原告：中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地辽宁省沈阳市皇姑区。 负责人：陈福刚，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：王湘辉、吴翼多，辽宁湘辉律师事务所律师。 被告：辽宁坤泰展望房地产开发有限公司，住所地辽宁省本溪市明山区。 法定代表人：韩殿旭，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郭俊峰，该公司职工。 被告：中富展望（集团）有限公司，住所地北京市朝阳区。 法定代表人：郝鸿文，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李世伟，辽宁新伟律师事务所律师。 被告：郭国富，男，汉族，1968年6月3日出生，住址福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：杨微，女，满族，1985年10月9日出生，住址辽宁省本溪满族自治县。 原告中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称华融资产辽宁公司）与被告辽宁坤泰展望房地产开发有限公司（以下简称坤泰展望公司）、中富展望（集团）有限公司（以下简称中富展望公司）、郭国富金融借款合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华融资产辽宁公司的委托诉讼代理人王湘辉、吴翼多，被告坤泰展望公司的委托诉讼代理人郭俊峰，被告郭国富的委托诉讼代理人杨微到庭参加诉讼，被告中富展望公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 华融资产辽宁公司提出诉讼请求：1.判令坤泰展望公司立即偿还本金199372966.95元及截至2018年8月20日的利息20231157.15元，合计为219604124.10元；2.判令坤泰展望公司自2018年8月21日起按7.38%上浮30%的利率计算利息至给付全部本息之日止；3.判令坤泰展望公司以其办理抵押登记的抵押物拍卖、变卖所得价款就约定的担保欠款本息承担抵押担保责任。4.判令中富展望公司、郭国富对上述借款本金及利息、实现债权的费用承担连带偿还责任；5.判令坤泰展望公司、中富展望公司、郭国富承担本案诉讼费、保全费。事实及理由：2013年3月25日，工商银行股份有限公司本溪分行（以下简称工行本溪分行）与坤泰展望公司签订《房地产借款合同》，约定借款金额为6200万元，借款期限36个月，利率为7.38%，该笔借款坤泰展望公司与工行本溪分行签订《最高额抵押合同》，以本国用（2009）第02号国有建设用地使用权办理了本他项（2013）第14号抵押登记。2013年3月28日坤泰展望公司收到借款6000万，2013年4月27日收到借款200万。坤泰展望公司于2015年5月7日偿还本金30万元，尚欠本金6170万元，截至2016年4月19日欠息692933.16元，华融资产辽宁公司有权以抵押资产拍卖、变卖所得价款优先受偿。2013年9月26日，工行本溪分行与坤泰展望公司签订《房地产借款合同》，约定借款金额为11000万元，借款期限为30个月，利率为7.38%，该笔借款坤泰展望公司与工行本溪分行签订《最高额抵押合同》，约定以观山悦三期1-6栋住宅的在建工程及面积为54270.26㎡车库办理抵押登记。2013年9月27日坤泰展望公司收到11000万元。坤泰展望公司偿还本金12万元，其中一部分本金438万元截至2016年4月5日欠息9917.43元，另一部分本金105500000元截至2016年12月30日欠息1479692.21元。华融资产辽宁公司有权以抵押资产拍卖、变卖价款优先受偿。2013年11月14日，工行本溪分行与坤泰展望公司签订《房地产借款合同》，约定借款金额为1500万元，借款期限为28个月，利率为7.38%，该笔借款坤泰展望公司与工行本溪分行签订《最高额抵押合同》，约定以观山悦三期1-7栋、1-8栋住宅办理抵押登记，2013年12月12日坤泰展望公司收到借款1500万元。截至2016年4月5日欠息1072.47元，华融资产辽宁公司有权以抵押资产拍卖、变卖价款优先受偿。2014年5月26日，工行本溪分行与坤泰展望公司签订《房地产借款合同》，约定借款金额为585万元，借款期限为21个月，利率为7.38%，该笔借款坤泰展望公司与工行本溪分行签订《最高额抵押合同》，约定以观山悦1-9栋在建工程办理抵押登记，坤泰展望公司于2014年6月24日收到该笔借款585万。坤泰展望公司偿还部分本金，尚欠本金5810365.22元，截至2016年4月5日欠息73332.13元，华融资产辽宁公司有权以抵押资产拍卖、变卖价款优先受偿。2014年9月29日，工行本溪分行与坤泰展望公司签订《房地产借款合同》，约定借款金额为700万，借款期限为17个月，利率为7.38%，该笔借款坤泰展望公司与工行本溪分行签订《最高额抵押合同》，约定以观山悦三期1-10、1-11、1-12、1-13、1-14栋在建工程办理抵押登记，坤泰展望公司于2014年10月9日收到该笔借款700万元。坤泰展望公司偿还部分本金，尚欠本金6982601.73元，截至2016年12月30日欠息40981.63元，华融资产辽宁公司有权以抵押资产拍卖、变卖价款优先受偿。2013年3月25日，工行本溪分行与中富展望公司签订《最高额保证合同》，约定其所担保的主债权为2013年3月25日至2016年3月24日发生。在2亿元范围内承担最高额保证责任，保证方式为连带责任保证，保证范围包括主债权本金、利息、复息、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现债权的费用。2013年3月25日，郭国富出具《担保承诺书》，承诺其个人对坤泰展望公司的上述5笔借款承担连带保证责任，2017年9月1日，郭国富再次出具《承诺函》，承诺对19950万元借款本息继续承担连带保证责任。2016年12月30日，工行本溪分行与坤泰展望公司、中富展望公司、郭国富签订《借款展期协议》，协议约定将借款期限延长至2017年9月25日,保证期限变更为本协议约定的借款展期到期之次日起两年。工行本溪分行进行二十余次催收。2019年2月28日，华融资产辽宁公司与工行本溪分行签订《债权转让协议》，将案涉债权转让，转让后华融资产辽宁公司于2019年3月22日在辽宁日报上刊登债权转让公告，告知坤泰展望公司、中富展望公司、郭国富债权转让事实并催收还款。 坤泰展望公司、中富展望公司、郭国富共同辩称：对华融资产辽宁公司的诉讼请求、事实和理由及欠款情况不持异议。 经审理查明：2013年3月25日，工行本溪分行与坤泰展望公司签订编号为07060007-2013年明山字0001号《房地产借款合同》，约定：坤泰展望公司向工行本溪分行借款金额为6200万元，借款期限36个月，利率为7.38%，逾期罚息利率在原借款利率基础上加收30%。同日，双方签订07060007-2013年明山（抵）字0003号《最高额抵押合同》，约定坤泰展望公司以本国用（2009）第02号国有建设用地使用权对前述借款承担抵押担保责任，担保范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、拍卖费、变卖费等），并办理了抵押登记（证号为：本他项【2013】第14号）。2013年3月28日工行本溪分行发放借款6000万，2013年4月27日发放借款200万。坤泰展望公司于2015年5月7日偿还本金30万元，尚欠本金6170万元，截至2016年4月19日欠息692933.16元。 2013年9月26日，工行本溪分行与坤泰展望公司签订编号为07060007-2013年（明山）字0024号《房地产借款合同》，合同约定坤泰展望公司向工行本溪分行借款11000万元，借款期限为30个月，利率为7.38%，逾期罚息利率在原借款利率基础上加收30%。同日，双方签订编号为07060007-2013年明山（抵）0024号《最高额抵押合同》，约定坤泰展望公司以位于本溪市明山区的在建工程及的车库为前述借款承担抵押担保责任，担保范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、拍卖费、变卖费等），并办理了抵押登记（证号为：本房建明山区字第××号）。2013年9月27日工行本溪分行发放借款11000万元。2013年9月27日工行本溪分行发放借款11000万元。坤泰展望公司偿还本金12万后，其中一部分本金438万元截至2016年4月5日欠息9917.43元，另一部分本金105500000元截至2016年12月30日欠息1474616.12元。 2013年11月14日，工行本溪分行与坤泰展望公司签订编号为2013年（明山）字0032号《房地产借款合同》，约定：坤泰展望公司向工行本溪分行借款1500万元，借款期限为28个月，利率为7.38%，逾期罚息利率在原借款利率基础上加收30%。同日，双方签订编号为2013年明山（抵）字0032号《最高额抵押合同》，坤泰展望公司以位于本溪明山区观山街1-7栋、1-8栋住宅在建工程为前述借款承担抵押担保责任，担保范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、拍卖费、变卖费等），并办理了抵押登记（证号为：本房建明山区字第××号）。2013年12月12日工行本溪分行发放借款1500万元。坤泰展望公司未偿还该笔借款的本金，截至2016年4月5日，欠息1072.47元。 2014年5月26日，工行本溪分行与坤泰展望公司签订编号为07060007-2014年（明山）字0032号《房地产借款合同》，约定：坤泰展望公司向工行本溪分行借款585万元，借款期限为21个月，利率为7.38%，逾期罚息利率在原借款利率基础上上浮30%。同日，双方签订编号为07060007-2014年（明山）抵字0035号《最高额抵押合同》，约定坤泰展望公司位于本溪市明山区在建工程对前述借款承担抵押担保责任，担保范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、拍卖费、变卖费等），并办理了抵押登记（证号为：本房建明山区字第201400073号及本房建明山区字第××号）。工行本溪分行2014年6月24日发放借款585万元。坤泰展望公司偿还部分本金，尚欠本金5810365.22元，截至2016年4月19日欠息73332.13元。 2014年9月29日，工行本溪分行与坤泰展望公司签订编号2014年（明山）字0047号《房地产借款合同》，约定：坤泰展望公司向工行本溪分行借款700万元，借款期限为17个月，利率为7.38%，逾期罚息利率在原借款利率基础上上浮30%。同日，双方签订编号为2014年（明山）抵字0049号《最高额抵押合同》，约定坤泰展望公司以位于本溪市明山区在建工程对前述借款承担抵押担保责任，担保范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、拍卖费、变卖费等），并办理了抵押登记（证号为：本房建明山区字第××号）。工行本溪分行于2014年10月9日发放该笔借款700万。坤泰展望公司偿还部分本金，尚欠本金6982601.73元，截至2016年12月30日欠息40981.63元。 2013年3月25日，工行本溪分行与中富展望公司签订《最高额保证合同》，约定：中富展望公司对坤泰展望公司与工行本溪分行自2013年3月25日至2016年3月24日期间签订的借款合同等文件中的所涉债务承担连带保证责任，在2亿元范围内承担最高额保证责任，保证范围包括主债权本金、利息、复息、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现债权的费用。2013年3月25日，郭国富出具《担保承诺书》，承诺其个人对坤泰展望公司的上述5笔借款承担连带保证责任。2017年9月1日，郭国富出具《承诺函》，承诺对坤泰展望公司向工行本溪分行的借款承担连带保证责任至本息全部结清。 2016年12月30日，工行本溪分行与坤泰展望公司、中富展望公司、郭国富签订《借款展期协议》，协议约定将借款期限延长至2017年9月25日,保证期限变更为借款展期到期之次日起两年。 2019年2月28日，工行本溪分行与华融资产辽宁公司签订编号工银2018年008号-01《债权转让协议》，将案涉债权转让给华融资产辽宁公司。转让后华融资产辽宁公司于2019年3月22日在辽宁日报上刊登债权转让公告，告知坤泰展望公司、中富展望公司、郭国富债权转让事实并催收还款。 上述事实，有房地产借款合同、借据、最高额抵押合同、他项权证、还款凭证、最高额保证合同、担保承诺书、承诺函、借款展期协议、债权转让协议、辽宁日报债权转让公告及当事人陈述在卷为凭，这些证据已经质证和本院审查，可以采信 本院认为：坤泰展望公司与工行本溪分行签署的五份《房地产借款合同》、《最高额抵押合同》是双方真实意思表示，内容合法，应予保护。合同签订后，工行本溪分行依约向坤泰展望公司发放贷款，坤泰展望公司理应按照合同约定按期偿还贷款，但坤泰展望公司仅偿还部分款项。现工行本溪分行已将案涉五笔贷款所涉债权转让给华融资产辽宁公司，华融资产辽宁公司有权要求坤泰展望公司就尚欠款项承担还款责任。 关于2013年3月25日《房地产借款合同》应偿还的欠款数额。坤泰展望公司偿还部分本金后，截至2016年4月19日，尚欠贷款本金6170万元，欠息692933.16元。故坤泰展望公司应偿还欠付利息692933.16元，以及偿还贷款本金6170万元及利息，自2016年4月20日起至付清之日止，按借款合同约定利率标准计算。坤泰展望公司应以本他项【2013】第14号登记的抵押资产对前述欠款承担抵押担保责任。 关于2013年9月26日《房地产借款合同》应偿的还欠款数额。坤泰展望公司偿还部分本金后，其中，本金438万元截至2016年4月5日欠息9917.43元，其余本金105500000元截至2016年12月30日欠息1479692.21元。故坤泰展望公司应偿还欠付利息1489609.64元，以及偿还贷款本金438万元及利息，从2016年4月6日起至付清之日止；偿还贷款本金105500000元及利息，从2016年12月31日起至付清之日止，均按借款合同约定利率标准计算。坤泰展望公司应以本房建明山区字第××号他项权证登记的抵押资产对前述欠款承担抵押担保责任。 关于2013年11月14日《房地产借款合同》应偿还的欠款数额。坤泰展望公司未偿还本金，且截至2016年4月5日欠息1072.47元。故坤泰展望公司应偿还欠付利息1072.47元，以及偿还贷款本金1500万元及利息，从2016年4月6日起至付清之日止，按借款合同约定利率标准计算。坤泰展望公司应以本房建明山区字第××号他项权证登记的抵押资产对前述欠款承担抵押担保责任。 关于2014年5月26日《房地产借款合同》应偿还的欠款数额。坤泰展望公司偿还部分本金后，截至2016年4月19日尚欠本金5810365.22元，欠付利息73332.13元。故坤泰展望公司应偿还欠付利息73332.13元，以及偿还贷款本金5810365.22元及利息，从2016年4月20日起至付清之日止，按借款合同约定利率标准计算。坤泰展望公司应以本房建明山区字第××号、20××42号他项权证登记的抵押资产对前述欠款承担抵押担保责任。 关于2014年9月29日《房地产借款合同》应偿还的欠款数额。坤泰展望公司偿还部分本金后，截至2016年12月30日，尚欠本金6982601.73元，欠息40981.63元。故坤泰展望公司应偿还欠付利息40981.63元，以及偿还贷款本金6982601.73元及利息，从2016年12月31日起至付清之日止，按借款合同约定利率标准计算。坤泰展望公司应以本房建明山区字第××号他项权证登记的抵押资产对前述欠款承担抵押担保责任。 因中富展望公司签署了《最高额保证合同》、郭国富出具了担保承诺书和承诺函，均同意对以上五份《房地产借款合同》项下的贷款本金、利息、罚息、违约金等承担连带责任保证。故华融资产辽宁公司要求中富展望公司、郭国富对案涉欠款承担连带偿还责任应予支持。但因中富展望公司所签订的《最高额保证合同》约定的保证限额为2亿元，故其应在该限额内承担连带偿还责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告辽宁坤泰展望房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司利息六十九万二千九百三十三元一角六分，以及偿还贷款本金六千一百七十万元及相应利息，自二○一六年四月二十日起至付清之日止，按年利率百分之九点五九四标准计算。 二、原告中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司有权对前述欠款以本他项【2013】第14号他项权证所登记的本国用（2009）第02号国有建设用地使用权在抵押担保范围内拍卖、变卖所得价款优先受偿。 三、被告辽宁坤泰展望房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司利息一百四十八万九千六百零九元六角四分，以及贷款本金四百三十八万元及相应利息，从二○一六年四月六日起至付清之日止，按年利率百分之九点五九四标准计算；偿还贷款本金一亿零五百五十万元及相应利息，从二○一六年十二月三十一日起至付清之日止，按年利率百分之九点五九四标准计算。 四、原告中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司有权对判项三的欠款以本房建明山区字第××号他项权证登记的位于本溪市明山区观山街三期1-5栋等6幢楼及车库在抵押担保范围内拍卖、变卖所得价款优先受偿。 五、被告辽宁坤泰展望房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司利息一千零七十二元四角七分，以及偿还贷款本金一千五百万元及相应利息，从二○一六年四月六日起至付清之日止，按年利率百分之九点五九四标准计算。 六、原告中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司有权对判项五的欠款以本房建明山区字第××号他项权证登记的位于本溪明山区观山街1-7栋、1-8栋抵押资产在抵押担保范围内拍卖、变卖所得价款优先受偿。 七、被告辽宁坤泰展望房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司利息七万三千三百三十二元一角三分，以及偿还贷款本金五百八十一万零三百六十五元二角二分及相应利息，从二○一六年四月二十日起至付清之日止，按年利率百分之九点五九四标准计算。 八、原告中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司有权对判项七的欠款以本房建明山区字第××号、本房建明山区字第××号他项权证登记的位于本溪市明山区抵押资产在抵押担保范围内拍卖、变卖所得价款优先受偿。 九、被告辽宁坤泰展望房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司利息四万零九百八十一元六角三分，以及偿还贷款本金六百九十八万二千六百零一元七角三分及相应利息，从二○一六年十二月三十一日起至付清之日止，按年利率百分之九点五九四标准计算。 十、原告中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司有权对判项九的欠款以本房建明山区字第××号他项权证登记的抵押资产位于本溪市明山区在建工程在抵押担保范围内拍卖、变卖所得价款优先受偿。 十一、被告中富展望（集团）有限公司对前述五笔欠款在二亿元限额内承担连带偿还责任。 十二、被告郭国富对前述五笔欠款承担连带偿还责任。 如未按本判决指定期间履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费一百一十三万九千八百二十元六角二分，保全费五千元，合计一百一十四万四千八百二十元六角二分，由被告辽宁坤泰展望房地产开发有限公司、中富展望（集团）有限公司、郭国富共同负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本七份，并预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省高级人民法院。 审判长  李广宇 审判员  赵丹阳 审判员  孙 燕 二〇一九年十一月二十九日 书记员  刘莎莎 附：本案所适用的的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。