上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第3157号原告董世重，男，汉族，户籍地山东省安丘市，现住上海市闵行区。被告冯福仁，男，汉族，住上海市闵行区。被告姜珍萍，女，汉族，住上海市闵行区。原告董世重与被告冯福仁、姜珍萍房屋买卖合同纠纷一案，于2015年12月16日由本院立案受理。依法由代理审判员周颖适用简易程序于2016年1月7日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序于2016年5月6日公开开庭进行了审理。原告董世重，被告冯福仁、姜珍萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告董世重诉称，2010年12月12日，原告与其配偶任某(已故)与两被告及两被告之子冯某签署《房屋买卖合同》，约定两被告及其子冯某将位于上海市闵行区XX路4358弄X号X室房屋(以下简称系争房屋)出售给原告及其配偶。合同履行期间，2013年1月9日，两被告及其子冯某以两被告的名义又与原告及其配偶签订《协议》，约定由两被告回购系争房屋，原房屋买卖合同作废。《协议》订立后，两被告及其子冯某未依约支付回购款项。经原告催告，两被告于2014年2月8日出具《欠条》，明确欠付原告房屋回购款500,000元(人民币，下同)，并承诺在2014年4月30日前付清，如未按期履行，则自2014年2月份开始每月支付违约金20,000元。2014年11月6日，原告配偶任某去世，全体继承人一致确认将原告配偶任某在《协议》中享有的权利全部由原告继承。原告董世重认为，依法成立的合同具有法律效力，当事人应严格履行。现两被告迟延支付房屋回购款，违反合同的约定和法律规定，已构成严重违约。故原告起诉至法院，要求法院判令：1、两被告共同支付原告回购房款500,000元；2、两被告共同支付原告自2014年2月1日起至实际支付之日止按照每月20,000元标准计算的违约金。被告冯福仁、姜珍萍共同辩称，2010年12月，两被告之子冯某所经营的公司出现财务状况，缺少资金。遂通过房产公司的介绍认识原告，原告愿意以720,000元的价格购买系争房屋，双方签订房屋买卖合同。2010年12月12日，原告通过银行转账给两被告之子冯某520,000元，两被告便将系争房屋的钥匙交付给原告。2011年9月28日，原告第二次付款，向被告冯福仁的账户汇入100,000元。至此，原告总共支付620,000元。由于系争房屋大产证尚未办理，剩下100,000元便未支付。后，原告配偶至两被告处纠缠。2013年1月9日，双方签订协议，回购系争房屋。当即向原告支付了400,000元回购款，较原告支付的620,000元还差220,000元未支付。期间，原告多次至被告住处无理纠缠。2014年2月5日过年期间，原告逼迫两被告还钱，还要求两被告写下500,000元欠条，不然就在两被告住处砸损物品。两被告在无奈之下叫二人之子冯某回来，给了原告7,000元，写了18,400元的欠条。2014年2月8日，原告叫两被告去麦当劳餐厅见面，威胁逼迫两被告支付违约金18,400元，两被告便凑了18,400元给原告。当天，两被告也写了500,000元欠条，但该欠条在原告逼迫下签署，当时两被告并未报警。后，两被告报警，但公安机关并未处理。两被告曾考虑至法院起诉原告，以被胁迫为由撤销500,000元的欠条，但因律师费高达100,000元，故未至法院诉讼。两被告认为，两被告系在原告的胁迫下出具500,000元欠条，并非两被告的真实意思表示。故两被告不同意向原告支付500,000元的房屋回购款，亦不同意支付违约金。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2010年12月12日，被告冯福仁、姜珍萍以及两被告之子冯某(共同作为出售方、甲方)与原告董世重及其配偶任某(共同作为买入方，乙方)签订《房屋买卖合同》，合同约定乙方向甲方以720,000元的价格受让系争房屋。乙方于2010年12月12日支付500,000元，于取得系争房屋钥匙后支付120,000元，于办理系争房屋产证过户后付清余款。甲、乙双方需向居间方支付相应的居间费用。甲方如果在交易过户前悔约，应赔偿守约方1,500,000元，乙方如在交易过户前悔约，则所交房款由甲方没收。合同签订后，原告董世重给付购房款合计620,000元。2012年9月，两被告向原告交付了系争房屋。2013年1月9日，原、被告签订《协议》一份，协议约定双方曾签订的有关系争房屋的买卖合同作废，系争房屋由两被告予以回购，回购房款分二次退还原告。第一次退还400,000元，第二次于2013年6月退还420,000元。付清退房款后，原告将系争房屋返还给两被告。同日，两被告之子冯某通过银行转账方式退还原告购房款400,000元。2014年2月5日，两被告及其子冯某出具《欠条》一张，主要内容为两被告欠原告配偶任某18,410元。2014年2月8日，原告出具《收据》一份，主要内容为收到被告冯福仁回购房款的利息自2013年6月至2014年4月18,400元整。同日，两被告向原告出具《欠条》一张，主要内容为两被告尚欠原告及其配偶任某回购房款500,000元，上述款项于2014年4月30日前还清。若在约定期限内未能还清，则两被告需从2014年2月份开始每月给付原告及其配偶任某违约补偿金20,000元。2014年10月13日，被告姜珍萍向公安机关报案，称因出售系争房屋后，对方在购房款没有完全支付的前提下要求其配合过户，但因房屋不具有产权证无法过户，对方遂召集社会人员对其进行威胁恐吓，强迫其签下一张520,000元的借条。2015年3月30日，本院依法受理冯福仁、姜珍萍、冯某作为原告，案外人孙X、孙某、储某作为被告，董世重作为第三人的排除妨害纠纷一案。该案中，冯福仁、姜珍萍、冯某以房屋权利人的身份要求租住于系争房屋内孙X、孙某、储某搬离。本院经审理认为，根据冯福仁、姜珍萍、冯某与董世重于2013年1月9日签订的《协议》约定，冯福仁、姜珍萍、冯某欲从董世重处取回系争房屋，需向董世重付清系争房屋的回购款。现冯福仁、姜珍萍、冯璐仅给付董世重部分回购款，董世重有理由依据双方间的约定继续占有、使用涉案房屋。而孙X、孙某、储某是基于与董世重签订的《上海市租赁合同》居住在系争房屋内，其行为不构成对房屋权利人物权的侵害。本院遂于2015年6月3日依法判决驳回了冯福仁、姜珍萍、冯某的诉讼请求。现该案已经发生法律效力。本案诉讼中，原告确认，系争房屋交付给原告后，一直由原告对外出租，现每月的租金为1,700元。另查明，2014年11月6日，原告董世重的配偶任某去世。生前，二人共育有两个女儿。2015年12月16日，两人的两个女儿作为继承人在《遗产继承协议书》中共同言明，任某对于两被告的权利全部由原告继承。以上事实，由原告提供的《房屋买卖合同》、《协议》、《欠条》、《死亡证明》、村委会的《证明》、《遗产继承协议》、民事判决书，两被告提供的《协议》、《欠条》、金额为400,000元的《收据》及银行转账凭条，金额为18,400元的《欠条》和《收据》，公安局案件接报回执单，以及当事人的陈述等证据证明。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院予以采纳，并确认其证明效力。关于两被告提供的《证明人的证明》，因原告对其真实性不予认可，而根据法律规定该证据属于证人证言，在证人未某某出庭作证的情况下，本院对上述证据的证明效力不作认定。关于两被告提供的《报案材料》，因该份证据实际为两被告的单方陈述，本院对上述证据的证明效力不作认定。本院认为，两被告于2014年2月8日向原告出具的《欠条》，清楚载明两被告尚欠原告房屋回购款500,000元，上述款项的支付期限为2014年4月30日。两被告拖欠至今，属两被告违约。虽两被告抗辩，上述欠条是在原告的胁迫恐吓下出具，但两被告仅向本院提供了公安机关的接报回执单，该份证据仅能证明两被告报案的事实，接报回执单上的陈述仅是两被告的单方陈述。两被告报案后，公安机关也并未正式立案受理。两被告亦未通过其他权利救济方式撤销上述《欠条》。因此，现有证据无法证明两被告系受胁迫出具欠条。故本院对两被告的上述抗辩意见不予认同。原告主张两被告支付房屋回购款，具有事实和法律依据，本院予以支持。两被告未如期付款，按照《欠条》之承诺，还应支付违约金，违约金的计算方式为每月20,000元。但本院考虑到，违约金除制裁违约行为外，主要目的在于弥补守约方因对方违约而遭受的实际损失，如果违约金约定过分高于实际损失，当事人可以请求减少。本案中，一方面，两被告抗辩不同意支付500,000元的回购款可以视为对违约金过高的抗辩；另一方面，原告就此遭受的实际损失若以每月20,000元的标准计算，明显过高，况且现房屋的租金收益(每月1,700元)亦由原告收取。故本院以原告的实际损失为基础，兼顾案件的实际情况、两被告的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将违约金的数额调整为每月3,000元。关于违约金的起算日期，鉴于原告在2014年2月8日出具的一份《收据》中，已经载明收到了2013年6月至2014年4月期间的房屋回购款的利息共计18,400元，本院认为，双方已就上述期间的房屋回购款利息作出确认，且前述金额足以弥补原告在此期间所遭受的经济损失，故原告再行要求两被告支付自2014年2月1日起至2014年4月30日止的违约金，本院不再支持。但自2014年5月1日起所产生的每月3,000元的违约金，两被告仍需支付。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告冯福仁、姜珍萍于本判决生效之日起十日内支付原告董世重房屋回购款人民币500,000元；二、被告冯福仁、姜珍萍于本判决生效之日起十日内支付原告董世重自2014年5月1日起至上述第一项判决主文所确定的500,000元房屋回购款实际支付之日止，按照每月人民币3,000元的标准计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,200元，由被告冯福仁、姜珍萍共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 林 霞代理审判员 周 颖人民陪审员 邓红霞二〇一六年五月十日书 记 员 董琪华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原状予以衡量，并作出裁定。……