广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0103民初4400号 原告：韦双飞，女，1983年2月4日出生，壮族，住南宁兴宁区。 委托诉讼代理人：满文勇，广西思贝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦世昌，广西思贝律师事务所实习律师。 被告：陈春秀，女，1984年2月2日出生，汉族，住广东省连南瑶族自治县。 委托诉讼代理人：郑伟良，广西红棉律师事务所律师。 第三人：南宁市金浚行房地产代理有限公司，住所地：广西南宁市青秀区东葛路**南宁青秀万达广场****。 法定代表人：胡燕。 案由：房屋租赁合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2019年3月18日 开庭时间：2019年10月15日（第一次）、2020年5月6日（第二次） 当事人到庭情况： 原告方：韦双飞及其委托诉讼代理人满文勇、韦世昌两次庭审均到庭 被告方：陈春秀及其委托诉讼代理人郑伟良于第二次庭审时到庭 第三人：两次庭审均未到庭 原告诉请要点 1.解除原告与被告签订的《物业租赁合同》；2.被告双倍返还原告房屋租赁保证金22000元及中介服务费1375元;3.被告赔偿原告装修损失费人民币94250元及经营损失费33970元;4.被告承担本案诉讼费用。 被告答辩要点 1.原告经营不善，多次迟延支付租金。原告违约在先，我方已经于2019年2月11日通过短信的方式与原告解除了双方之间的租赁合同关系。合同解除后，原告直至2019年4月才腾出涉案房屋。2.双方于2019年2月28日才发现涉案房屋已经在网上拍卖公告，原告据此要求我方赔偿无事实和法律依据。 事实认定 2017年12月5日，被告（出租方、甲方）、原告（承租方、乙方）与第三人（经纪方、丙方）签订《物业租赁合同》，约定甲方将南宁市青秀区桂雅路11号凤岭·麒麟堡A单元701号出租给乙方，租赁期限2017年12月5日至2021年2月4日，免租期2017年12月5日至2018年2月4日共60天，租金按季度交付，乙方应于每个季度到期前七个工作日内支付下一期租金给甲方。2018年2月4日至2020年2月3日，每月租金5500元；2020年2月4日至2021年2月3日，每月租金5775元。签订本合同之日，乙方向甲方交纳保证金11000元。乙方同意于本合同签订之日向丙方支付咨询及中介服务费2750元。合同第十二条第1点约定，乙方逾期支付物业租金，每逾期一日，甲方按月租总额的百分之二收取违约金，乙方如超过＿日没有交付租金或者拖欠物业费管理、水电费超过一个月，甲方有权收回该物业并没收保证金，乙方同意甲方将该房屋停水、停电、锁门，处理该物业内的一切物件，甲方有权另行出租出售。当日，原告向被告支付押金11000元。签订合同后，原告成立南宁荷舞匠子文化传播有限公司，使用租赁房屋作为经营用房。 庭审中，原告提交《收款收据》5张、《收据》9张、查询汇款明细等证据，拟证实其装修损失为94250元、经营损失为33790元。《收款收据》系陈龙飞以其个人名义出具的，分别载明前期进场预付材料款为20000元，水电、墙面工程款为20000元，地面、地板，地面、地板000元，形象、柜子、前台款11000元，工程余款13250元，合计94250元。《收据》9张及相应查询汇款明细载明原告于2019年3月1日至6日期间分别向唐丽云、韦起琼、韦净琼、黄廖英、林洁、韦娜、黎妹萍、邓梅花、陈庆琼退还学费3230元、1170元、1170元、3230元、3230元、1170元、1170元、9800元、9800元。被告对上述证据不予认可。被告提供手机短信截图、通知、支付宝转账记录等证据，拟证实原告多次迟延支付租金，被告已经短信通知原告解除合同。手机短信显示：2019年2月10日17:57被告：“韦姐，今天的租金是一定要交了，期限都过了五天了……”2019年2月11日被告：“韦小姐，你应于2月5日交本季度房租，经电话、短信多次催交，未予理会，也未反馈任何信息，至目前为止仍未交纳房租，根据合同，你已违约。现特通知你，我将取消租约，于3月1日收回位于桂雅路11号麒麟商务大厦A701的房子，请在1日前搬出。”2019年2月11日14:10原告：“小陈，前些天一直是假期，今天才开始算工作日。”2019年2月12日10:27被告：“合同约定是哪天就是哪天交租……”2019年2月28日13:08被告：“韦小姐，今天是你们搬房子的最后一天了，我明天去锁门。”原告：“法院是叫一个月内搬”。原告未在本院指定的期限内发表质证意见，视为放弃质证的权利。被告抗辩原告逾期支付租金，违约在先，对此原告承认其确实存在逾期支付租金的情况，但反驳其已经足额支付租金且支付租金后双方均正常履行合同。原告于2019年1月25日收到法院限期搬离的通知后，原告才未按照约定租金。双方一致确认涉案房屋已经拍卖，案外人已经取得房屋所有权并已对房屋重新装修，原告的装修现场已经不存在。 另查明：南宁市青秀区桂雅路11号凤岭·麒麟堡A单元701号于2017年5月26日被本院依法查封。2019年1月24日，本院作出（2019）桂0103执252号之一执行裁定书，裁定拍卖上述房屋。本院于2019年1月24日向被告及房屋使用人发出《公告》，限被告及房屋使用人于该公告张贴之日起十五日内迁出、腾空房屋并将钥匙交到法院。 判决理由 依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，第三人经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。 原、被告及第三人签订的《物业租赁合同》是当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。双方当事人均应按照合同的约定行使权利，履行义务。 双方在合同履行过程中是否存在违约的问题。本案中，涉案房屋虽已经被查封，但是在被司法拍卖之前，被告作为房屋所有权人仍能行使除转让以外的其他权能，包括使用权。但是，被告与原告签订了租赁合同，双方在合同中约定了租赁期限，被告应保证原告在租赁期限内正常使用房屋。根据合同的约定，原告应在2019年2月5日前向被告支付下一期的租金，但原告未能按期支付，原告抗辩系因收到本院限期搬离的通知所致。根据在案证据，本院于2019年1月24日向原告发出限期搬离公告，原告于次日收到该公告，发生在租金支付期限前十日。基于上述事实，原告完全有理由相信其不能继续使用房屋。原告依此行使不安抗辩权，拒不支付租金，于法有据，并不构成违约。被告未能履行另案生效判决确定的义务致使涉案房屋被司法拍卖，以至于原告无法依约使用房屋，其行为已经构成根本违约。原告起诉请求解除其与被告、第三人签订的《物业租赁合同》，依据充分，本院予以支持。 被告的违约责任应如何承担的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同的性质及履行情况，当事人可以请求恢复原状、采取补救措施并赔偿损失。因此，被告应当赔偿原告的中介费损失1375元。根据被告向原告出具的《收据》，合同约定的保证金实际为押金，适用定金罚则。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，收收定金的一方不履行合同约定的债务的，应双倍返还定金。原告请求被告双倍返还保证金22000元，于法有据，本院予以支持。装修损失的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，因出租人违约致使合同被解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，应予支持。原告于庭审中提交《收款收据》5张，用以证实其装修损失为94250元。该收据系案外人以其个人名义出具的，证明力较弱，且无其他证据佐证，难以认定。原告请求被告支付装修损失94250元，无事实依据，本院不予支持。经营损失的问题，该损失实质上为可得利益损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后的可得利益损失。原告主张涉案房屋被拍卖致使其无法正常使用房屋展开舞蹈培训并因此退还学费33970元，故主张营业损失为33970元。本院认为，原告使用涉案房屋用于舞蹈培训，培训收取的学费是原告设立的南宁荷舞匠子文化传播有限公司的利润来源，该学费包含了一定的利润，但并非是纯利润，实际还包含了房租、水电、人工等经营成本。原告向案外人退还的学费，并不当然全部认定为经营损失。本院酌定原告的经营损失为5000元。 判决结果 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用》第二百四十条规定，判决如下： 1解除原告韦双飞与被告陈春秀、第三人南宁市金浚行房地产代理有限公司于2017年12月5日签订的《物业租赁合同》； 2被告陈春秀向原告韦双飞双倍返还保证金22000元； 3被告陈春秀向原告韦双飞赔偿中介服务费1375元； 4被告陈春秀向原告韦双飞赔偿经营损失5000元； 5驳回原告韦双飞的其他诉讼请求。 案件受理费3332元，由原告韦双飞负担2709元，被告陈春秀负担623元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期不履行的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  吴碧梅 人民陪审员  卢志芬 人民陪审员  吴丹娜 二〇二〇年五月十四日 书 记 员  周小如