连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0703民初1946号原告：苗某，女，1992年7月6日生，汉族，住江苏省连云港市连云区。委托诉讼代理人：杨善娟（系原告母亲），女，1963年6月30日生，汉族，住江苏省连云港市连云区。委托诉讼代理人：高义虎，江苏海郡律师事务所律师。被告：中国东方资产管理股份有限公司江苏省分公司，住所地：江苏省南京市洪武路29号，统一社会信用代码：91320000720579524J。法定代表人：赵传标，总经理。委托诉讼代理人：朱宁，该公司员工。被告：江苏金科地产投资有限公司，住所地：江苏省连云港市连云区中山西路267号，统一社会信用代码：91320700660816275E。法定代表人：傅伟军，执行董事。委托诉讼代理人：马一鸣，江苏道忠律师事务所律师。第三人：上海涨廷投资管理合伙企业（有限合伙），住所地：上海市浦东新区川沙路520号361-1室,统一社会信用代码：91310115MA1H75QP6T。执行事务合伙人：江苏成安股权投资基金管理有限公司。第三人：范某，男，1979年8月4日生，汉族，住江苏省连云港市海州区。第三人：中国银行股份有限公司连云港分行，住所地：江苏省连云港市海州区海连中路1号，统一社会信用代码91320700839005798T。负责人：周一青，行长。原告苗某与被告中国东方资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称东方资产管理公司）、江苏金某地产投资有限公司（以下简称金某公司）确认合同有效纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，并依申请及依职权通知上海涨廷投资管理合伙企业（有限合伙）、范某、中国银行股份有限公司连云港分行（以下简称中行连云港分行）为本案第三人参加诉讼。经审理发现本案有不宜适用简易程序的情形，依法裁定转为普通程序，组成合议庭再次公开开庭进行审理。原告苗某的委托诉讼代理人杨善娟、高义虎、被告东方资产管理公司委托诉讼代理人朱宁、被告金某公司委托诉讼代理人马一鸣到庭参加诉讼，第三人上海涨廷投资管理合伙企业（有限合伙）、范某、中行连云港分行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告苗某向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告金某公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.请求判令被告东方资产管理公司协助解除设立在涉案车库的抵押权并办理抵押权登记注销手续；3.请求判令被告金某公司于涉案车库抵押权注销手续办理后，协助原告办理涉案车库网签及过户手续；4.请求判令二被告承担本案诉讼费用及诉前保全费用。本案审理过程中，原告当庭撤回第二项和第三项诉求。事实与理由：2015年，连云区政府为盘活被告金某公司位于连云区金源金凤凰小区，成立了专项协调小组，并与被告金某公司及其当时实际债权人被告东方资产管理公司进行三方会议，将被抵押土地上的部分房产对外售卖。所获购房款由连云区人民政府委托连云区建筑安装管理处来统一管理，支付给东方资产管理公司。在连云区人民政府出面协调并同两被告承诺购房后20日内可以办理网签的情形下，原告于2015年12月15日与被告金某公司签订《房屋买卖合同》，购买车库。并于当日将购房款汇入连云港市连云区建筑安装管理处（以下简称连云区建管处）统一监管账户，由其统一汇给被告东方资产管理公司。原告实际占有使用涉案车库至今，后多次要求两被告办理网签手续未果。为了维护原告的合法权益，特向法院提起民事诉讼。被告东方资产管理公司辩称，我公司负责被告金某公司的债权重组，2015年底双方签订了重组协议。按照协议约定，前期重组款项168万已由连云区政府指定的连云区建管处于2016年6月前汇入我公司账户。已经对六户抵押车库进行了解押，其中不包括原告的车库。后来因连云区建管处未及时通知我公司进行解押，导致另外五户（包含本案原告）未得到及时解押。由于被告金某公司未能按时履约，我公司将该项目于2017年1月10日转让给上海涨廷投资管理合伙企业（有限合伙），转让基准日为2016年6月14日，转让本金为2762万元（已减去前期连云区建管处划给我公司的168万元重组款项）。我公司认为如果我公司同意解押，有可能引起上海涨廷投资管理合伙企业（有限合伙）对我公司的诉讼。为尽快解决本次商品房销售合同纠纷，我司申请追加上海涨廷投资管理合伙企业（有限合伙）作为本案第三人。只要其同意解押，我公司同意配合办理。被告金某公司辩称，被告金某公司未不配合原告办理网签及过户手续，若被告东方资产管理公司可以解除抵押并注销抵押，金某公司愿意配合。因被告金某公司不是故意不履行配合义务，故不应当承担本案诉讼及保全费。本院经审理认定事实如下：2011年3月，被告金某公司自中行连云港分行贷款，并以其位于连云区西侧的国有建设用地使用权作为担保。后金某公司未按期偿还贷款，中行连云港分行提起诉讼，经法院生效判决确认金某公司应支付中行连云港分行2930万元及利息等。2015年7月17日，中国银行股份有限公司江苏省分行（以下简称中国银行）和东方资产管理公司签订了《债权转让协议》，中国银行将金某公司所欠的不良贷款本金及相应利息、诉讼费含挂账评估费转让给东方资产管理公司，截止2015年3月31日（转让基准日），债权账面价值为本金29300000元，利息7948738.33元，诉讼费含挂账评估费196038元。2015年12月16日，东方资产管理公司（甲方）与金某公司（乙方）签订《债务重组协议》一份，双方确认截至2015年3月31日，甲方对乙方享有的债权为：本金2930万元，利息794.87万元，本息合计3724.87万元。双方确认，如果乙方已经按照还款计划表向甲方按时、足额偿还相应款项，共计1200万元，则甲方同意豁免本协议项下乙方所负的其余债务。项目启动后，根据乙方回款情况，将首批资产（含未抵押给甲方的资产）动态解押到乙方指定名下。动态解押的资产由乙方负责销售，销售款的70%作为还款，30%由乙方作为销售费用。乙方在2016年3月29日前，支付给甲方合计人民币600万元作为第一笔还款。甲方收到600万元后，再根据乙方回款情况，将资产动态解押到乙方指定名下。上述协议签订后，在区政府的协调下，金某公司对外销售被抵押房屋，与买受人签订《商品房买卖合同》，买受人将购房款支付至连云区建管处的监管账户，后由连云区建管处支付给东方资产管理公司用于支付债务重组款，东方资产管理公司收到款项后，根据金某公司和连云区建管处提供的清单，加盖印章，解押相应房产，并由金某公司为买受人办理相关购房手续。2015年12月15日，原告苗某与被告金某公司签订《商品房买卖合同》，约定由苗某购买金某公司开发的位于连云区西侧金源金凤凰城汽车库65室，建筑面积40.32平方米。合同约定单价为每平方米2055.95元，总金额82896元。付款方式为一次性付款，原告在签约时一次性付清总房款。合同签订后原告将购房款82896元支付至连云区建管处账户。并实际占有使用该车库至今。连云区建管处将收取的原告购房款转账支付给东方资产管理公司，但该公司至今未办理该车库的解押手续，致使原告无法与金某公司签订网签合同，办理备案登记。后因金某公司未按重组协议履行，被告东方资产管理公司于2017年1月10日与上海涨廷投资管理合伙企业（有限合伙）签订《债权转让协议》，将对金某公司的债权转让给该公司，转让基准日为2016年6月14日，债权本金27620000元，利息7948738.33元及相应利息（按合同约定或法律规定计算）。转让的债权本金中扣除了东方资产公司收取的连云区建管处代支付的168万元。2018年，上海涨廷投资管理合伙企业（有限合伙）又将上述债权转让给了第三人范某，并于2018年9月27日发布了联合公告。另查明，1.根据本院自不动产登记中心查询信息显示，65号车库于2011年12月6日设置了在建工程抵押（抵押权人为中行连云港分行）；2013年1月17日依据（2013）连商诉保字第1号协助执行查封手续查封（申请人为中行连云港分行）；2016年10月19日依据（2013）港执字第0964-2号、（2013）港执字第0967-2号民事裁定及协助执行通知书查封（申请人分别为案外人王占朴、王某）；2017年9月20日、2018年8月21日分别依据（2017）苏07执恢58号民事裁定及协助执行通知书查封（申请人为案外人江苏高兴建设工程有限公司）；2018年10月19日依据（2017）苏07执恢59号之一民事裁定及协助执行通知书查封（申请人范某）；2019年10月18日分别依据（2019）苏0706执4606号、（2019）苏0706执4607号民事裁定及协助执行通知书查封（申请人分别为案外人王占朴、王某）。2.本院根据原告申请，于2019年7月17日作出（2019）苏0703财保52号民事裁定书，裁定对涉案65号汽车库予以查封，期限为一年。原告预交保全申请费849元。上述事实由原告提供的《商品房买卖合同》、银行明细对账单、现金解款单、收款收据、连云区建管处出具的证明、被告东方资产管理公司提供的《债权转让协议》、《债务重组协议》、本院调取的65号汽车库不动产登记簿查询记录等书证及双方当事人的陈述等证据证实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。涉案汽车库65室虽然设定了抵押权，且由中行连云港分行申请法院对该房屋进行了查封，但原告苗某与被告金某公司签订涉案《商品房买卖合同》时，抵押权人（首查封申请人）中行连云港分行已将其债权转让给了东方资产管理公司，根据庭审查明的情况，出售抵押物用以支付债权重组款系经东方资产管理公司同意的，原告支付的涉案房屋购房款也实际支付给了东方资产管理公司，该《商品房买卖合同》的签订并未损害抵押权人（首查封申请人）的利益，抵押权的存在不影响该《商品房买卖合同》的效力。综上，涉案《商品房买卖合同》的签订系双方真实意思表示，且不存在法定无效情形，合法有效。故本院对原告要求确认该合同有效的诉求依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：确认原告苗某与被告江苏金科地产投资有限公司于2015年12月15日签订的《商品房买卖合同》有效。案件受理费1872元、保全费849元，合计2721元，由被告江苏金科地产投资有限公司承担（因原告已预交，被告江苏金科地产投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应按上诉标的额向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将交款凭证一并交于本院。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  刘红娟审 判 员  顾绍文人民陪审员  陶明慧二〇一九年十二月三十一日书 记 员  干名阳法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法求助申请或者申请司法求助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。