江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终4348号上诉人（原审原告）王爱霞，女，1958年2月7日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：梁成民，江苏圣典（徐州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈燕，江苏圣典（徐州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）朱永梅，女，1972年2月4日生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。被上诉人（原审被告）王真，女，1992年10月26日生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。被上诉人朱永梅、王真共同委托诉讼代理人：代品想，江苏汇君律师事务所律师。被上诉人朱永梅、王真共同委托诉讼代理人：徐敦庆，江苏汇君律师事务所律师。被上诉人（原审被告）彭继征，男，1970年2月10日生，汉族，住安徽省宿州市萧县。被上诉人（原审被告）闵影，女，1969年7月12日生，汉族，住安徽省宿州市萧县。被上诉人彭继征、闵影共同委托诉讼代理人：王培峰，江苏金朝阳律师事务所律师。上诉人王爱霞因与被上诉人朱永梅、王真、彭继征、闵影租赁合同纠纷，不服徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初1683号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王爱霞上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.一二审诉讼费用由被上诉人负担。事实及理由：朱永梅、王真自2014年7月17日租赁上诉人位于云龙区，用于开设徐州普惠中医院，租期至2009年1月17日止。经上诉人与朱永梅、王真结算，朱永梅、王真累计拖欠上诉人房租1175945元。朱永梅，王真欲将徐州普惠中医院转让给彭继征、闵影经营。上诉人为了维护自己的合法权益不受侵犯，防止朱永梅、王真收到转让款后不予支付拖欠租金，经三方协商达成三方协议。协议约定，自协议签订之日，彭继征、闵影、朱永梅、王真偿还租金20万元，签订协议后90日内，彭继征、闵影、朱永梅、王真支付上诉人剩余租金975945元。协议同时约定四位被上诉人对上述租金承担连带清偿责任。在三方签订协议之后。彭继征、闵影便以各种理由拒绝支付余款975945元。彭继征、闵影在签署三方协议时，明确知晓所欠的租金款项，除了所欠租金，三方协议中还约定有违约金，三方对此都明确知晓，且在一审期间上诉人己将对方逾期付房租的时间计算表格递交法庭，由于上诉人银行卡长期不用，至上诉期间上诉人才调出银行流水，故原审法院认定上诉人未提供承租人给付每一笔租金的付款凭证等充分证据是错误的。朱永梅欠王爱霞租金及违约金明细：根据合同约定，朱永梅所欠租金为2016年全年加上2017年10个月，总额529200+463050=992700元。按照每逾期一天拖欠租金总额的3‰的标准计算，2016年的违约金应为435796.2元，上诉人仅主张36万元；2017年的违约金应为985939.29元，上诉人仅主张30万元。根据朱永梅书写的承诺，如不能付清所欠房租及违约金，自愿在原违约金的金额上再支付10万元整。因此，朱永梅所欠的违约金的总额上诉人主张为76万元。二审期间，王爱霞当庭变更其违约金计算方式为：因为朱永梅未按合同约定及时支付租金，更没有支付迟延支付租金期间的违约金，因此违约金应以2016年全年及2017年1月1日至9月8日期间应付租金总额的30%计算，一审法院仅以欠付租金的30%计算违约金明显过低，对上诉人严重不公平。朱永梅、王真共同答辩称：一审法院判决正确，上诉人的上诉请求以及事实理由不能成立，依法应予驳回。30%违约金计算方式是正确的，有事实基础也有法律依据，但是应该按照欠付租金额予以计算。上诉人堵门长达5个多月造成无法正常进行经营，对于产生的租金及经营损失应当进行冲抵赔偿，一审法院综合整个案件的实际情况，对于因堵门产生的营业性损失已明确被上诉人可以另行主张权利。彭继征、闵影共同答辩称：同意朱永梅、王真意见。1.三方协议我方代付的是租金，并没有约定代付违约金，所以即使有违约金也不应当由我方来代付，上诉人要求我方代付违约金没有依据。2.总租金应该由上诉人与朱永梅、王真核算。违约金是因为违约而产生，已付的租金不属于违约的部分，所以上诉人按总租金作为基数计算违约金，没有事实根据也不合法律规定，应该按照实际拖欠的租金作为支付。王爱霞一审诉讼请求：1.判令朱永梅、王真、彭继征、闵影连带支付租金人民币215945元、违约金76万元；2.诉讼费由朱永梅、王真、彭继征、闵影负担。事实和理由：朱永梅、王真自2014年7月17曰租赁王爱霞位于云龙区德政路狮子山小区北区综合楼1至3层房屋用于开设徐州普惠中医院的经营，租期至2019年1月17日止。经王爱霞与朱永梅、王真结算，至三方协议签订之日，朱永梅、王真累计拖欠王爱霞房租1175945元。因朱永梅、王真欲将徐州普惠中医院转让给彭继征、闵影（丙方）经营，而王爱霞为了维护自身合法权益不受侵犯，防止朱永梅、王真（乙方）收到彭继征、闵影（丙方）支付的转让款后不予支付上述拖欠租金，故经三方协商，达成三方协议，约定协议签订之日彭继征、闵影（丙方）代朱永梅、王真偿还租金20万元，协议签订后90日内彭继征、闵影代朱永梅、王真支付剩余租金975945元，同时约定了朱永梅、王真、彭继征、闵影对上述租金承担连带清偿责任。彭继征、闵影仅在三方协议签订之日支付了王爱霞租金20万元，协议签订90日后，彭继征、闵影便以各种理由拒绝支付余款975945元。一审法院查明：2017年5月8日，转让方（甲方）徐州普惠中医院有限公司和受让方（乙方）闵影签订《医院转让合同》，徐州普惠中医院于2017年5月8日将医院所有权转交给乙方，达成如下协议内容，1、甲方同意将徐州普惠中医院，以260万人民币转让给乙方，乙方同意按此价格购徐州普惠中医院（包括营业执照变更、医疗机构许可证变更、法定代表人变更、股权变更、医院自有资金变更、房屋租赁合同的变更等变更手续）。2、自签订协议之日起医院之前的债权债务与乙方无关，自签订协议之日后，乙方经营产生的一切债权债务与甲方无关。3、甲方同意并协助乙方以现有的普惠中医院进行融资，甲方双方签订协议后甲方同意把徐州普惠中医院有限公司的法人变更为乙方。4、乙方同意以现金方式分两次支付给甲方，乙方第一次支付时间在变更营业执照之日支付给甲方12万元，乙方第二次支付时间在乙方所融资金到账后，按照乙方与甲方协商的结果，支付给甲方242.5万元，乙方如果逾期支付，乙方自愿承担违约后果。4、医院资产转让以双方共同签订的资产转让清单为准，双方办理交接手续之后，在医院资产方面不存在任何争议和纠纷。2017年9月8日，甲方王爱霞，乙方朱梅（即朱永梅）、王真，丙方彭继征、闵影签订《协议》一份，约定乙方于2013年1月18日租赁甲方位于云龙区德政路狮子山小区北区综合楼1至3层房产用于经营徐州普惠中医院（该医院法人系王真，王真系朱梅女儿），并签有房屋租赁合同。至本协议签订之日乙方尚欠甲方租金约计壹佰壹拾柒万伍仟玖佰肆拾伍元（以双方核算为准），鉴于乙方即将上述医院转让给丙方，就乙方所欠甲方上述租金事宜，现三方达成以下协议，供三方遵守：一、本协议签订之日，丙方代乙方支付甲方租金贰拾万元，甲方收到丙方所垫付贰拾万元租金后，给丙方出具收条，同时甲方于本协议签订后第二天将租赁房屋配合乙、丙方打开大门，让丙方正常经营。二、本协议签订之日后，徐州市普惠中医院的所有权、经营权及所有资产（以已登记入册为准），经营权归丙方所有，乙方必须按相关程序为丙方办理法人的变更，医保的审批、资产的交接等相关医疗执业的合法手续，保证一切证件的准确性、合法性及时效性。三、甲方承诺本协议签订之日起，甲方不得以任何不当理由干扰丙方执业，如有违反协议规定可诉诸法律诉讼。否则一切损失由甲方全部负责赔偿。四、本协议签订之日起，普惠中医院以前的所有债权债务及医疗纠纷归乙方全权负责，与丙方无任何关系。五、于本协议签订后九十日内，丙方代乙方支付乙方所欠甲方剩余租金玖拾柒万伍仟玖佰肆拾伍元。乙方承诺于九十日内协助丙方办理完医院转让。六、丙方代乙方所支付甲方的租金可冲抵相同数额的丙方应付乙方的转让款。七、丙方将乙方所欠甲方租金壹佰壹拾柒万伍仟玫佰肆拾伍支付完毕后，甲方与乙方所签房屋租赁协议自动解除，自2017年9月19日起，由丙方租赁上述房屋用于医院经营，并与甲方重新签订房屋租赁协议，且协议签订后三十日内支付半年租金。八、若丙方不能按照上述期限足额支付乙方所欠甲方租金，则甲方可以到租赁房屋所在地法院起诉乙方和丙方，由乙方和丙方共同连带承担。一审法院另查明，2012年10月13日，出租方（甲方）王爱霞和承租方（乙方）朱永梅签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于徐州市云龙区建筑面积约为1400平方米房屋出租给乙方使用，房屋的使用所需证件如消防安全合格证（但不仅限于消防安全合格证）由乙方自行办理甲方予以协助。乙方租赁该房屋用于门诊治疗，未经甲方同意，不得随意转租或变更用途。租赁期限为六年，从2013年1月18日至2019年1月18日，房租每半年支付一次，该房屋第一年租金总额为48万元人民币。在签订合同之日，乙方支付前半年租金（24万元），后续均在每半年前15天支付下半年度租金。签订合同的第三年每年按百分之五递增。乙方支付1万元作为水电保证金，合同期满后如乙方未违反本合同相关约定，甲方于7日内无息退还。租赁期内，乙方不能履行支付租金的，逾期支付租金的，每逾期一天，按照拖欠租金总额的千分之三标准支付滞纳金。从收租之日起累计拖欠租金30天，乙方除承担滞纳金外，甲方有权解除本合同，并不退还水电保证金。2016年10月21日，朱永梅出具《承诺》，内容为针对所欠王爱霞的房屋租金叁拾壹万壹仟捌佰伍拾陆元及违约金叁拾万元整，我们保证于2016年10月25日前将租金付清，于2016年11月20日前将所欠违约金付清；如不能按时足额给付上述租金、违约金，我们自愿在上述违约金的基础上再支付违约金拾万元，并解除合同，十日之内清场。2017年9月8日，出租方（甲方）王爱霞与承租方（乙方）徐州市普惠中医院有限公司签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于徐州市云龙区产，约为1400平方米。乙方租赁房屋用于徐州市普惠中医院，租赁期限从2017年9月8日起至2020年9月7日止。该房屋年租金总额为555600元，由2018年起租金额每年递增5%。（双方协商计租日期由2017年11月1日起）。该合同尾部乙方位置加盖了该公司公章并有闵影、彭继征的签字字样。一审法院又查明，从2017年4月4日到2017年9月8日，王爱霞因承租人欠付租金，对上述出租房屋采取了堵门、锁门的限制使用措施。一审法院认为，朱永梅和王爱霞签订的租赁合同合法有效，合同当事人均应诚实守信的履行该合同，朱永梅负有及时足额支付租金的义务。王真在2017年9月8日参与签订三方协议，加入上述租赁债务关系，故应当与朱永梅共同向王爱霞清偿该租赁债务。具体问题分析如下：一、彭继征、闵影和朱永梅、王真是否对王爱霞负有连带清偿租赁债务的法律责任，彭继征、闵影能否免除其给付义务。从当事人签订三方协议的初衷看，基础是朱永梅、王真承认欠王爱霞房屋租金，但因自身经营不力等原因，自身履行能力受到限制，所以只能将自己经营的医院转让给闵影、彭继征并收取转让费，该两受让人参加三方协议，由该二人代为支付剩余租金，并从转让费中相应扣减代付租金数额，实质是朱永梅、王真用可预期收到的转让费来支付所欠租金，只是三方协议简化了此周转过程，即不用丙付给乙，乙再付给甲，省略了支付流转环节，相应避免了乙方可能扣留转让费挪作他用而不支付租金给甲方的风险，此举系同时降低了甲方和丙方的风险，有利于保证甲方正常收租，丙方正常经营医院。三方协议明确约定朱永梅、王真、闵影、彭继征应当承担连带给付责任。闵影、彭继征也未提供充分证据证实其不应按照转让合同约定支付转让费260万元或者该合同不再具有约束力，故该二人代付范围仍应在转让费260万元范围内，根据该闵影、彭继征提供的徐州中院协助执行通知书内容，法院冻结朱永梅在彭继征处的款项104万元，可基本推断出闵影、彭继征未支付的转让费数额大于本次诉讼王爱霞诉请金额。据此，闵影、彭继征仍应与朱永梅、王真承担连带清偿责任。闵影、彭继征与朱永梅、王真之间即便存在关于转让合同履行问题的争议，但均属于该双方当事人在转让合同法律关系内的问题，不能对抗或免除朱永梅、王真在租赁关系中和闵影、彭继征在三方协议中所对王爱霞应承担的约定给付义务。徐州中院在协助执行通知书中冻结朱永梅在彭继征处款项104万元的行为，只是限制彭继征直接向朱永梅支付该款项，不能据此排除该冻结行为所涉案件之外的他人之法定权利。二、闵影、彭继征是否仅应代付租金，而不应代付违约金。租金和违约金是两种不同性质的款项，一般人不难辨识和区分，也不容混淆。三方协议系王爱霞制作打印，其中表述为“欠甲方租金”，并未使用任何“违约金”字样，闵影、彭继征称对三方协议中租金里包含违约金并不知情，也未被告知该情况。目前，缺乏证据证实王爱霞或者朱永梅、王真特别告知闵影、彭继征该“租金”里含有“违约金”在内及其违约金的计算标准和具体金额，且协议金额使用了“约计”、“以双方核算为准”的含有不确定性的表述，在此情况下，闵影、彭继征通常只会把握协议数字不超过260万元转让费数额，不会过于深究1175945元的费用构成项目及费用标准。王爱霞明知协议上1175945元中包括小额租金和大额违约金，却不将违约金明明白白的写入协议，不排除是有意掩饰其收取高额违约金。综上，因三方协议存在约定不明确的问题，一是把违约金和租金等同于租金，二是欠款数字1175945元仍需要以核算为准，同时考虑到租赁合同的当事人不是闵影、彭继征，租赁中的欠付租金之违约行为是朱永梅所实施的，故不能认定闵影、彭继征明确愿意对违约金承担连带给付责任，王爱霞作为三方协议内容的制作人应自行承担三方协议约定不明确带来的不利风险责任，即根据三方协议字面意思约定闵影、彭继征只需要连带给付核算准确的欠付租金。三、拖欠的租金数额和应当给付的违约金数额。涉案租金在2016年全年应付金额为529200元，在2017年全年应付金额为555660元。及时足额缴纳租金是承租人的义务，虽然从2017年4月4日到2017年9月8日，王爱霞因承租人欠付租金，对上述出租房屋采取了堵门、锁门的限制使用措施，但该措施总体上属于出租人为正常收取租金而针对承租人采取的自力救济措施，虽然会在一定程度上限制承租人使用房屋的程度，但事出有因，双方的租赁关系并未因此终止，缺乏证据证实承租人在出租人锁门、堵门后将房屋主动腾空交还给了出租人，故不应以此免除承租人足额缴纳租金的义务。如王爱霞限制租赁物使用的救济行为过当而实际造成承租人营业性等额外损失，承租人或可尝试另行主张权利。本案中，王爱霞和朱永梅、王真之间2017年度租金仍应实际计算至2017年9月8日，原因是在该日王爱霞已经和闵影、彭继征接收经营的徐州普惠中医院有限公司就同一出租房屋签订了新的《房屋租赁合同》，建立了新的租赁合同关系，且自愿协商“计租日期从2017年11月1日起”，王爱霞和朱永梅、王真的租赁关系实际上因上述新租赁关系的建立而实际终止了，王爱霞不能在同一租赁物的相同租赁范围与不同的合同主体建立两个并存的租赁关系，况且闵影、彭继征和朱永梅、王真也没有共同使用王爱霞出租的同一房产的合意。综上，王爱霞应收取2016年全年及2017年度1月1日至9月8日（共计1年零250天）的租金，计算为529200元加380589元合计为909789元。王爱霞自认朱永梅已付租金70万元（朱永梅付50万加彭继征代付20万），故尚欠租金209789元。朱永梅、王真陈述对2016年1月18日至2017年1月18日的租金已经支付完毕，但未提供充分证据证实其每一次支付租金的具体时间和金额，故该院不采纳朱永梅、王真对其支付租金所对应时段的主张。承租人未如约及时足额支付租金，应当承担违约责任。租赁合同约定“逾期支付租金的，每逾期一天，按照拖欠租金总额的千分之三标准支付滞纳金”，王爱霞主张的违约金即此约定的滞纳金，但约定按日千分之三的标准计算明显过高，应当依法调整，因双方当事人未提供承租人给付每一笔租金的付款凭证等充分证据以便证实每次支付租金的准确时间，故无法采取分段方法计算违约金。综上，整个租赁期间内的承租人每一次给付租金的金额和时点关系到其是否违约逾期支付租金及违约金如何分段叠加计算问题，但双方当事人对此均举证不足，且王爱霞提供的违约金计算方式过于粗略笼统，不够精细全面，未首先列明应支付租金的总的期数对照时间表，未列明承租人每一次实际支付租金的统计时间表，导致无法全面比照出逾期付款的对应时段、时长，而违约金标准又明显约定过高，故该院只能综合考虑承租人违约情形及其程度，酌定违约金按照欠付租金209789元的30%计算为62936.7元予以支持。综上，对于王爱霞的诉讼请求，该院部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，该院判决：一、朱永梅、王真、闵影、彭继征于本判决生效后十日内，向王爱霞连带支付租金209789元；二、朱永梅、王真于本判决生效后十日内，向王爱霞连带支付违约金62936.7元；三、驳回王爱霞其他诉讼请求。案件受理费13666元，王爱霞负担9840元，朱永梅、王真、闵影、彭继征连带负担3826元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审判决查明的事实一致。根据双方当事人的上诉主张以及二审答辩意见，本案二审期间的争议焦点为：1.案涉违约金的计算基数是以2016年以及2017年1月1日至9月8日期间应付租金的总额，还是该期间拖欠租金的数额；2.闵影、彭继征应否承担违约金的连带付款责任。本院认为，一、王爱霞要求按照租金总额计算违约金的上诉主张不能成立。理由如下：案涉租赁合同约定有违约金的权利义务内容，朱永梅、王真未能依约及时足额支付租金，即应当承担相应的违约责任。根据相关法律规定，我国的违约金法律制度适用原则为以补偿性为主，兼具一定的惩罚性，而本案，王爱梅并未能举证证明其除租金及相应孳息损失外，还存在其他较大损失，因此，王爱梅本案要求按照全部租金的总额计算相应的违约金，显著过分高于其所遭受的损失，无事实依据且于法无据，本院依法不予支持。朱永梅、王真承担违约责任的范围，应根据每期租金的约定交付时点以及实际给付时点、是否足额交付等情形，结合当事人的违约情形、过错程度等予以综合衡量并计算，但本案中，王爱霞直至二审上诉期间，仍未能提供朱永梅、王真给付每一笔租金的付款凭据等相关证据，致本案两级法院均无法查明本案每笔租金的实际给付时点，即无法采取分段方法计算违约金，故一审法院综合考虑本案承租人违约情形及其程度，酌定违约金按照欠付租金209789元的30%计算为62936.7元，具有合理性，亦符合法律规定，本院依法予以维持。二、闵影、彭继征不应承担违约金的连带付款责任。闵影、彭继征并非拖欠案涉租金的违约责任主体，对于实际拖欠租金的时间、数额等情形，应由王爱霞或者朱永梅、王真先行予以告知，然后闵影、彭继征再行决定是否承担相应的给付义务，但本案中，王爱霞制作的三方协议中，并未明确标明“违约金”相关内容，且对于载明的1175945元金钱债务，亦明确写明“约计”、“以双方核算为准”等含有不确定性的表述，而诉讼中，王爱霞并不能举证证明其已将该1175945元金钱债务包含有巨额违约金的事实告知闵影、彭继征，故闵影、彭继征在此后的合同履行中以及诉讼中坚持按照核准的欠付租金范围承担给付责任，具有合理性，亦符合法律规定，一审法院基于此作出的相应裁判意见和结果正确，本院依法予以维持。综上，上诉人王爱霞的上诉请求不能成立，本院依法不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5391元，由王爱霞负担。本判决为终审判决。审判长  张建民审判员  张演亮审判员  徐 峰二〇一九年十一月十四日书记员  秦 丹