中华人民共和国北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初47368号原告：徐达元（XU,DAYUAN），男，1956年5月10日出生，新加坡籍，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：林琳琳，北京市中闻律师事务所律师。原告：徐鹏，男，1985年5月17日出生，香港特别行政区居民（香港永久），住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：林琳琳，北京市中闻律师事务所律师。被告：徐立元，男，1951年11月14日出生，汉族，住北京市通州区。被告：呼秀芝，女，1957年3月29日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张斌，北京商伴律师事务所律师。原告徐达元、徐鹏与被告徐立元、呼秀芝合同纠纷一案，本院于2018年11月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐达元及其委托诉讼代理人林琳琳，原告徐鹏委托诉讼代理人林琳琳，被告徐立元，被告呼秀芝及其委托诉讼代理人张斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐达元、徐鹏向本院提出诉讼请求：1．判令被告协助办理将北京市西城区XX房屋产权过户至原告徐达元名下；2．判令被告呼秀芝将北京市西城区XX房屋交付给原告徐达元；3．本案的诉讼费、保全费、评估费由被告承担。事实和理由：原告徐达元系己故徐毅之子，徐鹏系己故徐毅之孙。北京市西城区XX房屋由徐达元出资以徐毅之名向北京印钞厂购买。根据宣武区政府住房制度改革办公室《关于北京印钞厂出售现住房方案的请示》的批复，涉案房屋只能以原分配房屋人即徐毅名义购买，根据徐毅与北京印钞厂于1998年签订的《房屋买卖合同》中约定，房屋价款为38204．35元。但由于当时徐毅无力支付此购房款，故徐毅自愿让原告徐达元与徐鹏购买此房屋。徐毅与原告协商一致于1998年3月11日签订名为《字据》的合同，合同中约定：由原告支付4万元购买涉案房产，并保证徐毅在此房屋居住不负担租金，房屋所有权归属原告所有。原告支付徐毅4万元购房款后，徐毅购得该房产，徐毅将购房合同及发票交给原告徐达元。徐毅老人去世之前一直居住在北京市西城区XX房屋内，一直未向原告支付任何租金。根据《字据》合同中的权利义务的约定，原告己经履行了合同中约定的全部义务，不存在任何违约行为。原告出于让老人安度晚年的想法，一直未办理房屋过户手续。2004年起，由于徐毅年纪大，聘请保姆呼秀芝照顾老人的生活，在此期间不仅支付被告呼秀芝的工资，还资助其儿子习心宇上学费用。2013年徐毅因病住院被诊断出患有阿尔茨海默症，俗称老年痴呆症。2013年9月23日徐毅与呼秀芝在家人完全不知情的情况下登记结婚。2018年10月21日徐毅因病医治无效去世，被告徐立元为徐毅之子，被告呼秀芝为徐毅之妻。原告与被告呼秀芝联系办理房产过户事宜，但被告拒不配合，损害了原告合法权益。根据《民法总则》、《合同法》和《民事诉讼法》相关规定，为了维护原告享有合法权益，特诉诸贵院，恳请贵院判如诉请。被告徐立元辩称，今天在法庭上应对徐达元的起诉，首先作为我来说，从没有实行阻碍原告的诉讼请求行为。我与徐达元系兄弟，我的母亲于1984年因病去世，我父亲徐毅在印钞厂工作。83年，工厂分房，家里面有我、我弟、还有父母二人共计四口人，然后分得这个房屋。我父亲在我母亲去世以后，我父亲和本厂职工张彦民在1985年再婚。他们感情不错。1988年房改，我父亲和我继母都可以有买房的权利。我父亲和我继母与我兄弟二人还有我继母三个女儿一起协商，继母房子由他的三个女儿来买，我父亲房子由我们两兄弟来继承，由于我当时在政府部门工作收入比较低，所以我没有实际能力去买，但是我弟弟徐达元有这个能力，由原告出资购买，房子由他来继承，我不参与。当时是4万元钱，我父亲到厂子里买的房子。然后我父亲给我弟弟出了一份字据。我父亲虽然过世了，但是这个字据依然存在。我认为继续履行字据，我可以随时协助办理过户手续。但是，由于出现这个意外，房产进行拍卖，所得的赔偿金原告获取，我不参与。作为我来说，同意将涉案房屋产权过户给原告名下，或者由呼秀芝赔偿原告550元万元的损失。中国是一个遵守合同、遵守契约、重承诺、守信用的一个法治社会。房子我弟弟买了，当时由于他经济条件比较好，他为了表示孝心，让我父亲在里面养老，所以我父亲本人无权再处置房子。我对于原告的诉讼请求没有什么其他异议。鉴于此，作为我来说没有任何过错，也没有侵犯任何人的权利，因此不应该承担本案的诉讼费及保全费。至今，我没有继承我父亲的遗产。这个事情也不应该由我来承担所谓的连带赔偿责任。纵观这个案子的起因，都是因为被告呼秀芝所造成。她拒不配合原告办理房产过户才导致这次诉讼而产生了相关费用。因此，应该由被告呼秀芝承担本案的全部诉讼费和保全费。答辩人在本案中没有过错，所以也不承担费用。徐达元与徐立元、徐鹏等合同纠纷已经生效，这个判决是在2019年3月18日做出。判决书中明确确认我父亲与徐达元、徐鹏的真实意思表达合法有效，这在2019年3月18日判决书中非常明确。因此，原告是诉讼房产的真实物权人，而我父亲与呼秀芝仅仅是诉争房产的登记物权人。这点，法院审理确认无疑。既然原告买了房，要么给原告房屋。要么支持原告的物权，要么赔偿他的损失，支持原告的债权。对于借名买房法律有明确的规定。北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题指导意见第15条规定，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有权益。借名人依据合同约定要求登记，可予支持。北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要第10条，借名买房确认和处理，借名人以出名人为被告提起诉讼要求确认房屋归其所有，法院应当向其释明，告知其可以提起合同诉讼，要求出名人为其办理过户登记手续。第18条，出卖人在签订房屋买卖合同后死亡，买受人有权要求出卖人的继承人在继承遗产范围内继承合同债务，交付房屋并办理房屋过户登记。法院应当依据买受人的诉讼请求，判决出卖人的继承人协助买受人办理过户登记手续。中华人民共和国物权法第15条，当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定，另有约定外，自合同成立之时即生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力。综上所述，原告要求呼秀芝协助办理诉争房屋过户登记手续，于法有据。在2016年3月1日呼秀芝与徐毅共同签订的转移协议中，明确约定经协商双方同意将该不动产的产权人转移登记为徐毅与呼秀芝共同所有。共有方式为共同所有，若有纠纷由夫妻双方承担一切法律责任。因为我父亲与呼秀芝串通违约，将涉案房屋加名为徐毅与呼秀芝共同共有。不履行合同约定的义务，才造成原告的巨大损失。因此，徐毅和呼秀芝应当承担责任。需要强调指出的是，加名赠与行为有刚性附带约束条件，即不得损害第三方的权益，如有纠纷由夫妻双方承担一切法律责任。为什么说刚性附带的约束条件？因为这种受赠方未支付给对价，如果赠予方的受让方拒绝签署和承诺针对第三方的法律责任，类似于呼秀芝与徐毅之间签署的转移协议，那么政府有关部门是绝对不会办理加名手续。假如政府不做这样的刚性要求，社会的债权债务关系就会发生紊乱，不知道有多少老赖借助于这种赠与的管道逃避债务，给社会增加不应有的负担。中华人民共和国物权法第102条，因不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上共有人享有连带债权，承担连带债务。原告的损失源自于争诉的房屋，且仅仅源自于争诉的房屋，是徐毅、呼秀芝夫妇不履行争诉房屋字据合同约定，才造成原告的巨大损失，而且形成被告对原告的债务。既然这份债务是由徐毅、呼秀芝共同产生，共有人呼秀芝就应该承担对原告的赔偿责任，也同时说明本合同纠纷案与继承一事没有任何关联。原告是诉争房产的真实物权人，而父亲徐毅仅仅是诉争房产的登记物权人。在诉争房产过户，以致变更原告名下之前，徐毅欠原告的债务，或者说原告对徐毅拥有的债权，在加名行为发生后，诉争房产的登记物权人变更为徐毅和呼秀芝共同共有，但两人作为一个整体对原告的债权债务关系没有发生任何变化，在诉争房屋过户至原告名下之前，原告对他们仍然拥有债权。被告呼秀芝辩称，1、我们认为不应该再变更诉讼请求，因为9月16开庭都已经辩论结束了，整个庭审程序都已经走完了，应该是到等待下判的阶段，如果说是原告的诉讼请求有问题，他也应该自己来承担不利的后果，而不是说由人民法院去提醒他变更。2、民诉证据规定第34条已经说得非常清楚，变更诉讼请求应该是在举证期限届满之前提出，9月16日的庭审，不仅仅是说举证期限，法庭调查和法庭辩论都已经走完了，在这种情况下，不应该再由原告在9月24日提出变更诉讼请求，这样就把严肃的庭审程序性规定当成儿戏，这样是很不严肃的，程序上是有非常严重的问题。3、我们认为就是不应该接受他再次变更诉讼请求。而且他这已经是第二次变更，以后还继续变，变成72变，才能结束吗？我们觉得这个是不能接受的。4、如果说法庭还是要坚持接受原告的变更诉讼请求，被告就再次重新提出关于管辖权异议的问题，我们认为本案不应该由西城区人民法院受理。5、本案原告变更诉讼请求以后，我们不知道原告的案由是什么，因为他再一次变更诉讼请求，他的主要诉求，我们看不出来他是基于合同、是基于物权还是基于其他的继承来主张这样的权利，我们不知道原告案由是什么，原来第一次变更的时候，原告的诉求案由是合同纠纷，其实上一次开庭的时候，被告就已经提出来了，合同纠纷是一个大类，而本案根据原告的诉求，他所阐明的诉讼理由里面至少是包含了两类合同，一个是所谓的买卖，另外一个就是赠与，原告甚至还提出了一个赠与合同纠纷诉讼。所以说，原告这次变更以后，他具体的案由是什么，是必须予以明确的，原来是合同纠纷，现在如果说他的案由不再是合同纠纷，那么这个案子肯定也不应该再次受理，因为案由不同肯定是应该另案起诉，如果说他还是跟原来一致的话，被告就再次强调，一定要请原告明确他的案由究竟是什么，是哪个合同纠纷，是租赁合同纠纷、买卖合同纠纷还是其他的什么合同纠纷，这是必须明确的，不能够用一个笼统的合同纠纷来予以一个开口。6、我们认为，原告变更诉讼请求，就仅从他的诉求来看的话，就应该予以驳回，因为他的诉求没有任何的法律依据来支撑。在他最初的起诉状和第一次变更诉讼请求当中，他至少还表明了这是依据合同来提起了后面的相应的诉求，但是在再一次变更以后，他自己直接把合同这块都已经去掉了，他究竟是依据什么来的，他的诉求就本身已经是没有法律依据，都是应该予以驳回的。7、第一被告是徐立元、第二被告才是呼秀芝，我们认为从原告的诉求和理由来看，徐立元跟本案没有任何关系，徐立元不承担任何的义务。与本案没有任何法律上牵连，所以说，将徐立元列为被告，是错误的，在程序上是有很严重问题的。8、我们恳请法庭注意从原告第一次起诉的民事起诉状到他第一次变更和本次开庭的第二次变更，在他所有的变更中，都没有提及原告的外籍身份，我们认为，原告在提起诉讼的时候要如实表明身份问题，国籍问题，这在诉讼当中是一个基本要求，原告没有予以明示，我认为案件在管辖方面会对法庭、也可能会对社会公众产生一定的误导，所以根据原来裁判文书反应的信息，徐达元是新加坡国籍，徐鹏是香港居民，在我国的法律诉讼体制当中，应该是属于外籍人，但原告在三份文书当中，都对此予以了隐瞒，我们认为，这应该予以纠正。9、原告说因被告是物权上的所有人，有义务对房屋上存在的债务来承担责任，从原告的陈述当中，我们可以很明显得出以下的结论，原告方是承认被告对房屋所享有的物权的，这是一个前提。既然说承认被告方对于房屋享有权利，那当时徐毅和呼秀芝办理房屋加名手续，从一人所有变成夫妻共同财产，这个行为就是合法、有效的。这是从原告方的说法当中推导出的一个必然结论，因为如果被告不存在物权，原告就不会说因为被告是物权所有人，所以应该对物权上存在的债务承担连带责任，这一点相当于是原告方在法庭之上的自认。10、徐立元讲是因为徐毅和呼秀芝两人串通才会导致房屋当时变更成了夫妻共同财产。我们要说的是，第一，我们认为对于一个已经死去的老人，而且是老父亲，用这样的话去说他，我觉得是不太应该的。第二，有没有存在恶意串通，就像徐立元引述之前案件的判决书一样，判决书并没有认可存在恶意串通的行为。第三，再纠结是否存在恶意串通也没有意义，因为原告在陈述诉求的时候，已经明确说了是因为被告是物权上的所有人，所以才会对物权上存在的债务承担连带责任，原告已经认可了被告方取得共有财产权是合法的。11、对于字据，第一，原先的判决书上认定它是一份合同，但我们再次强调的是对于人民法院生效判决所确定的事实，指的是人民法院的生效判决里主文部分所确认的事实，并不包括在本院认为部分的事实。第二，合同是一个双方的行为，哪怕是像悬赏广告这种，也只是属于一种要约，从这份字据上我们可以看到的是只有老爷子自己一个人的叙述、需求，这个充其量顶天了最多就是个要约。原告方是否做出承诺，是不是像他所说的，因为98年的时候出了这么一份字据，而他自己又拿了钱出来，就按照原告自己的自述，他要拿出4万元钱，已经履行了合同约定，他自己最需要证明的一个事实，还有什么证据能够证明徐达元出资了呢？在我们证据体系当中，我们都知道的一个很浅显的道理，具有亲属关系的人出具的对案件当事人有利的证据，证明力是非常弱的，仅凭这一个，他就能够推翻现在已经被现有的秩序所固定的这么一个物权状态吗？我认为是远远不够的。我们最后还要强调一点，我们这里有证据来证明原告所说的并不是事实，就是其中一个很重要证据遗嘱，这也是徐毅老先生自己单方面所做的一个陈述，一个民事法律行为，他的遗嘱当中明确讲明了这个房子是他以他个人的45年的工龄和他的积蓄购买的，而且遗嘱是他自己亲笔所写，证明力是相当强的。究竟应该以哪个为准，我们认为还是要以现存的物权状态为准，以他亲笔书写的最后的意思表示为准。综上，我们认为原告的诉求没有法律依据。本院经审理认定事实如下：徐毅与张彦民于1985年5月30日登记结婚，双方均系再婚，双方婚后未生育子女。徐毅与前妻殷淑文育有徐仲元、徐立元、徐达元三子，徐仲元于1967年2月24日因死亡注销户口。张彦民与前夫任立泉育有任萍、任明、任玲三女。徐鹏系徐达元之子。北京市西城区XX号房屋（以下简称诉争房屋）原系徐毅单位北京印钞厂分配给徐毅居住的公房。1998年，北京印钞厂进行房改售房，与徐毅签订房屋买卖合同，将诉争房屋出售给了徐毅。2003年11月12日，徐毅取得了诉争房屋的所有权证书。张彦民于2004年10月28日死亡注销户口。徐毅与呼秀芝于2013年9月23日登记结婚，双方婚后未生育子女。2016年3月1日，徐毅与呼秀芝签订《转移协议》，《转移协议》约定：产权人徐毅在西城区XX有不动产一处，配偶为呼秀芝。该不动产为徐毅个人单独所有，经协商双方同意将该不动产的产权人徐毅转移登记为徐毅、呼秀芝共同所有，共有方式为共同共有。如有纠纷，由夫妻双方承担一切法律责任。同日，徐毅与呼秀芝依据《转移协议》在房管部门办理了转移登记手续，诉争房屋所有权转移登记至徐毅、呼秀芝二人名下，为二人共同共有。徐毅于2018年10月21日死亡。审理中，徐达元、徐鹏向本院提交了名为《字据》的书面文件，内容为：“我与我现在的妻子同是北京541厂职工，婚前各分单位楼房1套。我们于1985年再婚。按照北京市购房政策，须交4万元购房。因我再婚前共有两个儿子，大儿子在京已有住房，次子及孙子在北京尚无住房，故自愿让他们将房产买下。此次购房全部费用均由他们承担，我以后居住不再付房租，房产权归我次子徐达元及孙子徐鹏所有。上述内容打印3份，我留1份，我儿子及孙子各执1份，由我亲笔签字生效。以此为证。立字人：徐毅。1998年3月11日”。徐立元对《字据》的真实性予以认可。呼秀芝对《字据》上徐毅签字的真实性予以认可，对内容不予认可。2019年1月3日，本院立案受理原告徐达元、徐鹏与被告徐立元、呼秀芝、第三人任萍、任明、任玲赠与合同纠纷一案，原告徐达元、徐鹏要求：1．判令确认徐毅（已故）与呼秀芝2016年3月1日签订的关于徐毅将其坐落在北京市西城区XX房产赠与呼秀芝的《转移协议》无效；2．判令呼秀芝在判决生效7日内向房地产权属登记部门办理将北京市西城区XX房屋产权变更登记在徐毅名下。本院经审理后于2019年3月18日作出（2019）京0102民初1678号民事判决书，判决驳回徐达元、徐鹏的诉讼请求。该判决在本院认为部分确认：《字据》属于合同，属于徐达元、徐鹏与徐毅的真实意思表示，徐达元、徐鹏系诉争房屋的实际购房人。该判决已经生效。2019年3月1日，本院立案受理原告徐达元、徐鹏与被告徐立元、呼秀芝债权人撤销权纠纷一案，案号：（2019）京0102民初11195号，后本院将该案移送至北京市第四中级人民法院审理，2019年8月8日，北京市第四中级人民法院出具（2019）京04民初562号民事裁定书：准许徐达元、徐鹏撤诉。审理中，任萍、任明、任玲均到庭陈述：诉争房屋与其母亲张彦民无关，诉争房屋由徐毅之子徐达元购买。审理中，徐达元、徐鹏申请对诉争房屋采取了保全措施。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明，当事人有相反证据足以推翻的除外。本案中，生效的（2019）京0102民初1678号民事判决书已经确认《字据》属于合同，属于徐达元、徐鹏与徐毅的真实意思表示，徐达元、徐鹏系诉争房屋的实际购房人。呼秀芝虽在本案中对此予以否认，但提供的证据并不足以推翻上述事实，本院对上述事实予以确认。徐达元、徐鹏与徐毅之间存在合法、有效的借名买房协议，徐达元、徐鹏有权要求徐毅履行协议约定的义务，即将房屋所有权过户至徐达元、徐鹏名下。房屋所有权属于徐毅对徐达元、徐鹏负有的合同之债，虽然该债务属于徐毅的婚前个人债务，但徐毅在与呼秀芝再婚后将房屋所有权变更为夫妻双方共同共有，即将该婚前债务用于了婚后家庭共同生活，该债务应属于徐毅与呼秀芝夫妻双方的共同债务。徐达元、徐鹏有权要求徐毅、呼秀芝共同履行合同义务，现徐毅已经去世，徐达元、徐鹏有权要求徐毅的法定继承人、呼秀芝继续履行合同义务。综上，徐达元、徐鹏要求徐立元、呼秀芝将诉争房屋过户至徐达元名下的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。现诉争房屋由呼秀芝占用，房屋所有权过户至徐达元名下后，呼秀芝应将诉争房屋交付给徐达元，对徐达元、徐鹏要求呼秀芝将房屋交付给徐达元的诉讼请求，本院予以支持。根据本案具体案情，案件受理费、保全费应由徐达元、徐鹏自行负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、九十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十三条规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，徐立元、呼秀芝协助徐达元（XU,DAYUAN）办理北京市西城区XX号房屋的所有权过户手续，将房屋所有权登记至徐达元（XU,DAYUAN）名下。二、自上述房屋所有权登记至徐达元（XU,DAYUAN）名下之日起七日内，呼秀芝将上述房屋交付给徐达元（XU,DAYUAN）。案件受理费50300元、保全费5000元，由徐达元（XU,DAYUAN）、徐鹏负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内（在中华人民共和国领域内没有住所的当事人，在判决书送达之日起三十日内），向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 李 俊人民陪审员 郑 伟人民陪审员 刘序昕二〇一九年十一月一日法官 助理 王德林书 记 员 温晓娟