山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2019）晋05民终854号上诉人（原审原告）：晋城市城区北石店镇临泽村村民委员会，住所：晋城市城区北石店镇临泽村。统一社会信用代码：×××。法定代表人：刘某，村委主任。委托诉讼代理人：何某，山西弘毅律师事务所律师。委托诉讼代理人：高某，山西弘毅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南华牛商贸有限公司，住所：郑州市金水区黄河路32号亨德商务楼7层。法定代表人：任某，总经理。被上诉人（原审被告）：晋城市万福金桥商贸有限公司，住所：晋城市城区西环路3385号（豪德光彩贸易广场7路9号）。统一社会信用代码：×××。法定代表人：闫某，总经理。上诉人晋城市城区北石店镇临泽村村民委员会（以下简称临泽村委）因与被上诉人河南华牛商贸有限公司（以下简称华牛公司）、晋城市万福金桥商贸有限公司（以下简称金桥公司）租赁合同纠纷一案，不服晋城市城区人民法院（2018）晋0502民初1379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人临泽村委的委托诉讼代理人何某、高某到庭参加诉讼，被上诉人华牛公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼、被上诉人金桥公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。临泽村委上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，发回重审或依法改判确认上诉人2018年3月19日公告解除《晋城市城区北石店镇临泽村超市经营项目租赁合同书》的行为有效，判令解除上诉人与华牛公司签订的《晋城市城区北石店镇临泽村超市经营项目租赁合同书》，判令华牛公司支付欠付租赁费2398000元；判令金桥公司立即将所承租房屋腾退，逾期腾退的按照每平米每天2元标准支付逾期占有使用费直至腾退交还上诉人为止；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清、适用法律错误。被上诉人华牛公司严重违约，上诉人与其的租赁合同应予解除，原审判决不予支持上诉人诉讼请求的理由不能成立，判决错误。首先、被上诉人华牛公司拖欠上诉人临泽村委租赁费3年，根据双方合同约定，华牛公司该行为已严重违约，上诉人有权单方解除合同，收回租赁物。其次，上诉人临泽村委多次与被上诉人华牛公司联系，由于华牛公司已不在原工商登记地址办公，其新的住所未在工商机关备案，已被工商机关列入经营异常名录，事实上处于无法联系状态。被上诉人这一行为足以表明其已不想再履行还款义务，已然符合预期违约的法律要件，上诉人有权解除其与被上诉人华牛公司之间的租赁合同。第三、本案是租赁合同纠纷，租赁物所在地是晋城市城区，上诉人在租赁行为发生地的太行日报上登解除合同公告的行为符合法律要件，应当视为已经履行了告知义务，被上诉人华牛公司在规定期间内无任何反馈，应当视为合同已经解除。第四、本案在一审庭审时，被上诉人华牛公司未到庭，对上诉人的合同解除行为并未提出异议，根据《合同法》第九十六条规定，应判决上诉人与被上诉人华牛公司的合同解除行为有效。二、原审判决未对上诉人原审诉讼请求进行审理，程序违法。被上诉人华牛公司与被上诉人金桥公司签订转租合同，金桥公司与万民药店、周慧敏、斛普明、周红伟签订转租合同，在华牛公司欠付临泽村委租赁费时，金桥公司、万民药店、周慧敏、斛普明、周红伟作为次承租人拒绝代承租人支付欠付的租金的，次承租人应腾退房屋，并支付因延期腾退而支付房屋占有使用费是符合法律规定的。综上，应撤销一审判决，依法改判或发回重审。华牛公司未作答辩。金桥公司未作答辩。临泽村委向一审法院起诉请求：1、确认原告2018年3月19日公告解除《晋城市城区北石店镇临泽村超市经营项目租赁合同书》的行为有效，解除原告与被告华牛公司签订的《晋城市城区北石店镇临泽村超市经营项目租赁合同书》，并支付欠付租赁费2398000元；2、被告金桥公司、万民药房、周慧敏、斛普明、周红伟立即将所承租房屋腾退，承租房屋年租金287000元，逾期腾退的按照每平米每天2元的标准支付逾期占有使用费直至腾退交还原告为止；3、本案诉讼费由各被告共同承担。原审查明的事实：2014年9月30日，原告临泽村委与被告华牛公司签订《晋城市城区北石店镇临泽村超市经营项目租赁合同书》，双方约定将原告临泽村委将位于晋城市城区北石店镇临泽村的临泽村超市租赁给被告华牛公司使用，租赁面积约3667.8平米，租赁期限10年（2014年9月30日-2024年9月29日），年租金188万元，租金按年支付，每年支付一次，华牛公司应于2015年1月1日前一次性支付第一年租金，此后每年1月1日前将下年度租金一次性付清。同日，被告华牛公司与被告金桥公司签订了《晋城市城区北石店镇临泽村超市经营项目租赁（转租）合同书》，约定华牛公司将所承租的上述房屋转租给金桥公司，租赁期限为10年（2014年9月30日至2024年9月29日），租赁费为0元。2017年，金桥公司分别与被告万民药房、周慧敏、斛普明、周红伟签订了租赁合同，将晋城市北石店镇临泽村的超市铺位分别租赁给了以上被告，合同中约定了租赁物的面积、租金、支付方式及违约责任等，现原告以被告华牛公司未经其同意擅自转租及恶意欠租等严重违约为由诉至本院，要求解除双方签订的合同，并要求被告万民药房、周慧敏、斛普明、周红伟腾退房屋。原审法院认为，关于合同的解除，合同法规定有两种形式，协议解除和法定解除，合同法第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除”。本案中，原告主张被告华牛公司延迟支付租金，其有权解除合同，并通过太行日报刊登公告进行解除，但太行日报为在晋城市范围内发行的报纸，而华牛公司的登记住所地为郑州市金水区黄河路32号亨德商务楼7层，原告在太行日报上登报的行为无法达到通知华牛公司的目的，因此，原告于2018年3月19日在太行日报公告解除《晋城市城区北石店镇临泽村超市经营项目租赁合同书》的行为无效，原告并不能据此解除与华牛公司签订的租赁合同。原告的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告晋城市城区北石店镇临泽村村民委员会的诉讼请求。案件受理费28280元，减半收取14140元，由原告晋城市城区北石店镇临泽村村民委员会负担。二审中，上诉人新提交了2019年7月29日的大河报一份，欲证明其于2019年7月29日在大河报上刊登了解除公告。被上诉人华牛公司、金桥公司未到庭亦未发表质证意见，本院认为，该证据不能达到通知到达华牛公司的目的，不予采纳。二审查明，上诉人临泽村委作为甲方与被上诉人华牛公司作为乙方签订的《晋城市城区北石店镇临泽村超市经营项目租赁合同书》中8.1约定：乙方（华牛公司）未按规定时间缴纳各种费用（包括租赁经营费用），从延迟之日起，甲方（临泽村委）按日加收其欠付费用总额5%的滞纳金。延迟60日以上仍未支付的，甲方有权单方收回租赁物，解除本合同。另上诉人主张其与华牛公司所签租赁合同的租金每年为155万元。被上诉人华牛公司截止2018年3月19日欠上诉人租金2398000元。二审查明的其他事实同一审一致。在本院审理过程中，上诉人临泽村委于2019年10月30日申请撤回其“请求确认其2018年3月19日公告解除《晋城市城区北石店镇临泽村超市经营项目租赁合同书》的行为有效”的上诉请求。本院认为，本案二审争议的焦点为：1、上诉人临泽村委与被上诉人华牛公司签订的《晋城市城区北石店镇临泽村超市经营项目租赁合同书》是否应当解除？2、金桥公司是否应当腾退所承租房屋，并按照每平米每天2元标准支付逾期占有使用费直至腾退交还上诉人为止？针对焦点一，本院认为，上诉人临泽村委与被上诉人华牛公司签订的《晋城市城区北石店镇临泽村超市经营项目租赁合同书》系双方真实思表示，不违反国家法律、法规强制性规定，应为有效。双方在租赁合同书中约定华牛公司延迟60日以上未缴纳各种费用（包括租赁经营费用）的，临泽村委有权解除本合同。上诉人陈述被上诉人华牛公司至2018年3月之后再未向上诉人支付租金，亦无法联系到被上诉人华牛公司。本案在诉讼期间，被上诉人华牛公司经公告送达开庭传票后并未到庭参加诉讼，该事实亦可印证上诉人所述无法联系到被上诉人的事实属实。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现上诉人临泽村委请求解除合同，有事实和法律依据，应予支持。针对焦点二，本院认为，被上诉人金桥公司既非同上诉人签定合同的相对方，亦未实际占有房屋，上诉人请求被上诉人金桥公司腾退房屋并支付逾期占有使用费无事实和法律依据，不予支持。另外，上诉人在本院审理期间撤回其对“请求确认其2018年3月19日公告解除《晋城市城区北石店镇临泽村超市经营项目租赁合同书》的行为有效”的上诉请求，不违反法律规定，本院予以准许，不再另行制作裁定书。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销晋城市城区人民法院（2018）晋0502民初1379号民事判决；二、解除上诉人晋城市城区北石店镇临泽村村民委员会与被上诉人河南华牛商贸有限公司于2014年9月30日签订的《晋城市城区北石店镇临泽村超市经营项目租赁合同书》；三、被上诉人河南华牛商贸有限公司于本判决生效后十五日内支付上诉人晋城市城区北石店镇临泽村村民委员会欠付租金2398000元。四、驳回上诉人晋城市城区北石店镇临泽村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25984元，减半收取12992元，由晋城市城区北石店镇临泽村村民委员会负担100元，由河南华牛商贸有限公司负担12892元，二审案件受理费25984元，由晋城市城区北石店镇临泽村村民委员会负担100元，由河南华牛商贸有限公司负担25884元。本判决为终审判决。审判长 周秋萍审判员 李海霞审判员 李永刚 二〇一九年十一月八日书记员 李素娟