陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕01民终2301号上诉人（原审被告）陕西龙安房地产开发有限责任公司。住所地：西安市未央区玄武路69号西安锦园新世纪花园社区会所。法定代表人杨晓青，该公司总经理。委托代理人杨建军，陕西缔伍律师事务所律师。被上诉人（原审原告）徐晓晖，女，1975年4月18日出生，汉族，无业，住西安市未央区。委托代理人谢圣君，陕西浩元律师事务所律师。委托代理人张宏雷，陕西浩元律师事务所律师。原审被告西安锦园物业管理有限公司。住所地：西安市桃园南路**号。法定代表人ＸＸ平，该公司总经理。委托代理人杨建军，陕西缔伍律师事务所律师。上诉人陕西龙安房地产开发有限责任公司（以下简称龙安公司）与被上诉人徐晓晖，原审被告西安锦园物业管理有限公司（锦园物业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2014）未民初字第06014号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2009年5月13日，徐晓晖与龙安公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：徐晓晖购买龙安公司开发建设的西安锦园新世纪花园社区第25幢3单元11层31102号（B3-1107号）商品房，商品房建筑面积为402.93平方米，总价为1769680元；徐晓晖应于2009年5月13日支付首付款769680元、剩余100万元以银行按揭贷款方式支付；龙安公司应于付清房款后一周内依照国家和地方人民政府的有关规定将取得竣工验收合格备案登记资格的商品房交付徐晓晖等。2009年6月17日，徐晓晖办理了入住手续，验房时徐晓晖提出以下问题：二层主卫南边纱窗装不上去、窗户角落排风扇孔有窗子打透、顶部柱子有缝隙、顶部少地插线、顶层格挡要求刷漆、二层南边次卧窗户打不开、西边次卧没有纱窗封条掉了、入户门后有洞、一层客厅3个地插没电、主卧没电、主卫没电、次卧3个没电、客卫没电、厨房没电、二楼过厅地插没电、客厅挑空窗户坏。徐晓晖收房后，龙安公司委托锦园物业公司对以上问题进行了维修。2010年3月7日，徐晓晖给锦园物业公司递交函件一份，称其入住后仍有部分遗留问题未解决：1、入户门问题，收房时入户门有拳头大破洞，物业公司更换有洞的半扇门后，两扇门颜色差异较大且无上门磁；2、北阳台钥匙未找到未回复；3、室内多个飘窗漏水物业维修后未修好，一处飘窗玻璃划痕严重其反映后未查看，一处飘窗缺少纱窗；4、主卫窗户锁损坏无法使用；5、室内红外探头安装不规范，有掉下来的可能；并表示如物业公司不尽快拿出解决方案，其将拒绝缴纳物业费直至问题解决为止，锦园物业公司工作人员高辉收到后表示转楼管员。2010年4月14日锦园物业公司为徐晓晖更换了阳台平开门锁，2010年7月27日维修门拉手时更换锁芯，2010年11月1日维修了一楼阳台推拉门。2013年11月29日，锦园物业公司委托陕西缔伍律师事务所给徐晓晖寄送了律师函，要求徐晓晖交纳物业费等共计17952.25元，徐晓晖收到该函后于2013年11月、12月多次与锦园物业公司工作人员电话、短信协商要求房屋质量问题维修费冲抵部分物业费未果。2014年5月，锦园物业公司将徐晓晖诉至我院要求支付物业费1.9万余元。2014年8月13日，徐晓晖给龙安公司寄送了告知函，要求龙安公司解决房屋存在的质量问题。2014年10月9日，徐晓晖诉至法院要求龙安公司、锦园物业公司赔偿其因房屋质量问题造成的经济损失2万元。另查，锦园物业公司系西安锦园新世纪花园社区的物业管理公司。本案审理过程中，徐晓晖申请对更换入户门及飘窗漏水造成的维修费用进行鉴定，经陕西信远建筑工程司法鉴定所鉴定，2015年8月2日、3日降有中到大雨，8月4日现场勘查情况为：1、入户门门扇变形，活扇与固定扇接缝处下部宽4mm，上口与门框宽6mm。2、一层客厅北侧飘窗、南侧飘窗及二层主卧飘窗实木窗套两侧侧面面板及两侧外侧面板底部有变形、扭曲现象，底部石材下程潮湿状；一层老人房1飘窗、一层餐厅飘窗一侧侧面面板及一侧外侧面板底部有变形、扭曲现象，底部石材下程潮湿状；二层儿童房飘窗实木窗套底部石材程潮湿状；二层客卧飘窗窗与右侧外侧面板之间墙面粉刷层有受潮、脱落现象；一层客厅北墙、西墙（外墙）内侧装饰层有变色现象，呈点式分布，二层儿童房西窗外窗台有倒坡、积水现象，儿童房西墙（外墙）内侧壁纸有变色现象，称点式分布，一层次卧阳台出入门门扇与框不配套等。陕西信远建筑工程司法鉴定所估算入户门更换费用为7200元，飘窗装饰板更换费用为9728元、涂料层铲除恢复费200元、垃圾清运费2000元、不可预见费用(以上4项的10%)1912.8元，共计21041元。徐晓晖、龙安公司、锦园物业公司对鉴定报告无异议。龙安公司表示徐晓晖对入户门的更换一直未提出异议，现已过保修期不同意更换，同时认为本案未鉴定漏水原因，不能明确责任，徐晓晖表示本案标的较小，漏水原因鉴定费用过高由法院依法裁决。庭审中，徐晓晖坚持其诉讼请求，龙安公司、锦园物业公司坚持其答辩意见。庭审调解，因双方当事人各持己见致调解未果。徐晓晖在原审中诉称，2009年7月，其在龙安公司购买了锦园新世纪B3-1107号商品房，锦园物业公司系该小区前期物业管理公司。其在收房时发现商品房存在许多质量问题，龙安公司让其先收房承诺随后由锦园物业公司进行更换或维修。其收房后，龙安公司、锦园物业公司仅解决了部分问题，对入户门大洞、飘窗漏水、中空玻璃破损等问题一直未解决，故诉至法院要求龙安公司、锦园物业公司赔偿经济损失2万元并承担本案诉讼费。龙安公司辩称，徐晓晖收房时提出的质量问题已经全部解决，现商品房质保期已过，商品房存在问题的原因不能确定，且徐晓晖要求其赔偿已经超过了诉讼时效，要求驳回徐晓晖的全部诉讼请求。锦园物业公司辩称，其同龙安公司辩称意见一致。另，商品房质量问题与其无关，其只负责对小区公共设施维修和维护。原审法院认为，徐晓晖与龙安公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效。本案龙安公司作为商品房的开发销售主体，应对商品房存在的质量问题承担责任，锦园物业公司作为物业服务公司对商品房的质量不承担责任。关于入户门问题，本案所涉商品房2009年6月已经交付使用，验房时徐晓晖提出入户门其中一扇有洞，随后龙安公司委托锦园物业公司进行了更换，2010年3月徐晓晖提出入户门更换后存在色差及无上门磁问题，现鉴定入户门存在变形问题，因商品房已交付使用近6年，6年来徐晓晖一直使用且从未提出变形问题，造成入户门变形问题的原因不能确定，且直至2013年底锦园物业公司主张物业费时徐晓晖就入户门问题再未向龙安公司或锦园物业公司主张过权利，故徐晓晖要求龙安公司承担更换入户门的费用依法不予支持。关于因漏水导致飘窗等处渗漏需要维修的问题，经鉴定机构现场勘查，本案所涉商品房飘窗窗套等处变形需要维修的问题客观存在，本案虽未鉴定渗漏原因，但根据生活常理该问题应为外墙防水存在问题或飘窗本身设计、施工存在瑕疵雨水长期渗漏至室内所致并非徐晓晖原因导致，故因雨水渗漏造成徐晓晖的飘窗等需要维修的损失应由龙安公司赔偿，该费用参照评估费用应为13120.8元。截止2015年8月现场勘验时，雨水渗漏问题仍存在，故龙安公司以诉讼时效抗辩的理由不能成立。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、陕西龙安房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内赔偿徐晓晖13120.8元。二、驳回徐晓晖的其他诉讼请求。如果陕西龙安房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费300元、鉴定费8000元（徐晓晖已预交），由徐晓晖承担3124元、陕西龙安房地产开发有限责任公司承担5176元，陕西龙安房地产开发有限责任公司承担部分于上述付款时一并给付徐晓晖。宣判后，龙安公司不服原审判决向本院提起上诉称，1、原审判决明确认定徐晓辉放弃了渗漏原因的鉴定，应承担举证不能的败诉责任。2、在没有确定飘窗渗漏原因及责任人的情形下，原审判决以生活常识为由推论其公司为责任人，且认定飘窗设计、施工存在瑕疵，存在主观臆断，明显有偏袒徐晓辉的倾向。3、徐晓辉自入住涉案房屋已经达6年之久，已过商品房的质保期，应由徐晓辉自己承担维修。故请求二审法院：1、撤销原审判决，发回重审或改判驳回徐晓辉的诉讼请求。2、一、二审案件诉讼费及鉴定费由徐晓辉承担。徐晓辉辩称，1、其维护自己所购商品房的权利，自始至终没有放弃权利，所以时效一直没有过。2、涉案房屋飘窗等漏水问题，因鉴定费用高达十几万，根据举证规则，应该由龙安公司去承担其公司免责的举证责任。3、涉案房屋飘窗漏水的事实是客观存在的。故请求二审法院驳回龙安公司的上诉请求，维持原审判决。锦园物业公司辩称，1、支持龙安公司的上诉请求。2、涉案房屋飘窗漏水的原因，徐晓辉一直没有给我公司提过。二审经审理查明，龙安公司在向徐晓辉交付涉案房屋后，徐晓辉一直实际居住使用涉案房屋，至今对房屋窗户并未进行更换，涉案漏水的窗户系龙安公司交付房屋时所安装的窗户。其余事实与原审法院查明事实一直。本院认为，2009年6月龙安公司向徐晓辉交付了涉案房屋，徐晓辉实际使用涉案房屋至今，未对涉案房屋的窗户进行过更换或损坏，2010年3月7日徐晓辉以函件的形式向物业公司反映过涉案房屋飘窗漏水的情况，并要求物业公司予以维修，此时涉案房屋的窗户已经发生漏水问题，且仍在保修期内，故龙安公司上诉称徐晓辉入住6年后才发现窗户漏水，要求维修的请求已过诉讼时效的理由与事实不符，本院不予采信。现涉案房屋的窗户漏水导致徐晓辉装修的飘窗窗套等处变形，双方当事人虽未对窗户漏水的原因进行鉴定，但漏水的窗户系龙安公司建设房屋时所设计、安装，且在保修期内发生漏水问题，原审法院认定窗户漏水应为外墙防水存在问题或飘窗本身设计、施工存在瑕疵等原因造成是正确的，龙安公司作为涉案房屋的开发商，所交付的房屋窗户存在瑕疵，给徐晓辉在使用中造成的损失，龙安公司应向徐晓辉赔偿，龙安公司上诉称徐晓辉未申请鉴定窗户漏水的原因，应承担举证不能的败诉责任的理由不成立，本院不予采信。原审判决根据鉴定意见书确定徐晓辉的损失为13120.8元，并判令龙安公司予以赔偿是正确的，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，陕西龙安房地产开发有限责任公司已预交，由陕西龙安房地产开发有限责任公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  王宏审 判 员  董凡代理审判员  张伟二〇一六年四月二十七日书 记 员  高柱