上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民再20号原告：顾勇，男，1963年10月7日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：顾敦庆(系原告顾勇兄长)，男，1959年9月3日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张健，上海仁良律师事务所律师。被告：上海汇华房地产有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：钱荣德，董事长。委托诉讼代理人：闵卫平，上海闵卫平律师事务所律师。原告顾勇与被告上海汇华房地产有限公司(以下简称汇华公司)商品房销售合同纠纷一案，本院曾于2015年4月27日作出(2015)浦民一(民)初字第5981号民事判决，原告不服,提起上诉，上海市第一中级人民法院经审理，于2015年9月28日作出(2015)沪一中民二(民)终字第1896号民事判决：驳回上诉，维持原判。后原告向上海市高级人民法院申请再审。上海市高级人民法院于2017年3月23日作出(2016)沪民申810号民事裁定，指令上海市第一中级人民法院再审该案。上海市第一中级人民法院经审理，于2017年6月15日作出(2017)沪01民再34号民事裁定，撤销该院(2015)沪一中民二(民)终字第1896号及本院(2015)浦民一(民)初字第5981号民事判决，本案发回本院重审。本院于2017年7月3日受理后，依法另行组成合议庭。审理中，因原告顾勇另案起诉案外人赵某某与汇华公司商品房销售合同纠纷案，本案中止审理。后另案审理终结，本案恢复审理。本院于2019年9月4日、2019年11月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人顾敦庆、张健，被告的委托诉讼代理人闵卫平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告顾勇向本院提出如下诉讼请求：被告返还上海市浦东新区康桥镇XXXXXXXXXXXX2号102室房屋(以下简称2号102室)并配合将该房屋产权过户至原告名下。事实和理由：被告前身为上海周浦房地产开发经营公司(以下简称周浦房地产公司)。原告于1995年5月12日与周浦房地产公司(时任法定代表人钱荣德)就上海市浦东新区康桥镇XXXXXXXXXXXX5号101室房屋(以下简称5号101室)及同址5号102室房屋(以下简称5号102室)签订了《上海市内销房出售合同》。合同签订后，原告按约支付了5号101室房屋的购房款及相关配套费用，被告遂将该房屋交付给原告使用，原告对该房屋进行装修。因被告对5号102室房屋一房二卖，致原告不能获得5号102室房屋。经双方协商，原告所购5号101室房屋及5号102室房屋分别调换至康桥花园XXX号XXX室房屋(以下简称2号101室房屋)及2号102室房屋。周浦房地产公司在原告付清全部房款及相关配套费用后将2号101室及2号102室房屋交付给原告使用。之后，原告因经营需要离开上海，两套房屋处于闲置状态。后原告得知被告非法侵占了原告房屋并对外出租。因被告不肯返还房屋，故原告诉至法院。原告顾勇另案起诉案外人赵某某与汇华公司商品房销售合同纠纷案审理终结、本案恢复审理后，原告顾勇变更本案诉讼请求，要求判令被告：1.解除原、被告就2号102室房屋签订的买卖合同；2.赔偿原告购房损失328万元；3.返还原告购房款13万元和利息(利息自2016年7月2日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算)；4.本案诉讼费、评估费由被告承担。被告汇华公司辩称，本案诉争的房屋，被告从未转让给原告，原被告之间就2号102室房屋未建立商品房买卖关系。2002年，被告已经将2号102室房屋转让给案外人赵某某，已经完成过户，不存在将房屋返还给原告并协助过户的问题。原告诉请缺乏事实依据。根据原告变更和增加的诉讼请求，被告补充答辩称：1.原告变更诉讼请求即赔偿之诉，原审是确认和返还房屋之诉，本案属于发回重审案件，即是原确认和返还房屋之诉的继续，而不是新的案件，认为原告变更诉讼请求属于重新起诉的案件，并不属于发回重审的案件，建议驳回原告起诉，由原告另行起诉。原告增加诉讼请求，程序上违法，根据法律规定，变更诉讼请求应在法庭辩论终结前进行，本案早已辩论结束，故增加诉请于法不符。2.原告提出的要求赔偿328万，缺乏法律、合同和事实依据，双方没有签订合同也未约定违约金，房屋产权也没有过户，对2号102室原告没有物权，现有生效的民事判决认定被告与案外人赵某某就涉案的房屋，买卖是合法有效的，即说明涉案房屋一直在被告名下，属被告合法所有，故原告要求赔偿没有合同依据。原告的赔偿也没有法律依据，其根本没有物权。退一步讲，即使原被告成立买卖合同关系，也仅仅是合同纠纷产生的损失或者违约之诉，而非侵权之诉，故不存在根据评估值来赔付，根据司法解释应该是在不超过一倍的情况下予以赔付。本案中原告主张的房屋当时卖给案外人李某某，相关庭审中原告明确表示不是变更购房，故原告现在的主张没有事实依据。3.原告的起诉缺乏证据支持。4.对于原告第二项诉讼请求不认可，不符合当时的涉案房屋的市场价行情；第三项诉讼请求不认可，原告只支付了5号102室的3万元，并没有支付2号102室的款项，被告最多返还原告3万元，原被告之间的买卖合同关系并没有成立，原告支付了3万元之后失踪20多年，故利息被告不支付。经审理查明：系争2号102室房屋建筑面积95.54平方米，大产证登记于周浦房地产公司名下。2001年，周浦房地产公司经核准名称变更为汇华公司。1994年10月12日，原告通过银行转账向上海康桥花园工程指挥部支付定金3万元。1995年5月12日，原、被告签订《上海市内销房出售合同》一份，合同约定原告向被告购买5号101室房屋，建筑面积为83.65平方米，每平方米单价为1,688元，总价为141,201元。之后，应原告要求，双方将上述合同约定的买卖标的5号101室更改为2号101室,其余合同内容不变。1994年11月8日，原告通过银行转账向上海康桥花园工程指挥部支付购房款6万元。1995年5月12日，原告通过银行转账向上海康桥花园工程指挥部支付购房款3万元。(2015)浦民一(民)初字第5981号案件审理中，被告对上述三笔共计12万元系2号101室房屋的购房款支付无异议。1995年5月27日，被告向原告开具了2号楼101室房屋购房款141,201元的发票及配套费等共计24,099元的收据。之后，被告将2号101室房屋钥匙交付给原告，原告装修后入住。1995年12月16日，原告通过支票方式向被告支付3万元。审理中，原告陈述该3万元系购买2号102室房屋的定金，被告则主张该定金系购买5号102室房屋的定金。1995年12月28日，原告通过支票方式向被告支付5万元。审理中，原告陈述该5万元系支付2号102室房屋的部分房款，被告则主张该5万元系支付2号101室房屋的未付房款21,201元及配套费24,099元。1996年1月6日，原告通过支票方式向上海康桥花园工程指挥部支付5万元。审理中，原告主张该5万元系支付2号102室房屋的部分房款，被告则否认其收到该5万元，(2015)浦民一(民)初字第5981号案件审理中，被告认可上海康桥花园工程指挥部系其内设部门，认可后者收到该5万元。重审中，被告对上海康桥花园工程指挥部系其内设部门不认可，认为该5万元与被告无关。1999年始，原告至外地创业，2号101室房屋空关。2000年11月，康桥花园小区原物业公司上海巨星物业有限公司向原告发出《请款通知书》，向原告催讨系争2号102室房屋1997年10月1日至2000年9月30日的物业管理费。2002年1月19日，上海汇华物业管理有限公司向原告发出《催款通知》，向原告催讨系争2号102室房屋2001年5月至12月的物业管理费。2002年，被告进入2号101室房屋及系争2号102室房屋，将上述两套房屋出租给他人使用。2015年1月30日，顾勇认为汇华公司侵占2号101室房屋并对外出租，诉至本院，要求判令返还房屋并配合过户。2015年4月27日，本院作出(2015)浦民一(民)初字第5975号民事判决，判令汇华公司在判决生效之日起十五日协助顾勇办理2号101室房屋产权转移登记至顾勇名下的手续并将房屋交付给顾勇。该判决生效后，经顾勇申请执行，2号101室房屋于2015年9月10日登记至顾勇名下。2016年1月19日，经执行，汇华公司将2号101室房屋钥匙交付于顾勇。2015年1月30日，顾勇认为汇华公司侵占系争2号102室房屋并对外出租，故诉本院，即本案原审(2015)浦民一(民)初字第5981号，要求判令返还房屋并配合过户。审理中，原告陈述被告于1995年底将2号102室房屋交付给原告，原告装修后入住至外出创业；因被被告非法侵占，故2号102室房屋的出售合同、交割手续等均无法找到。2001年12月4日，被告与案外人李某某就5号101室房屋签订《上海市商品房出售合同》一份，合同约定房价款为200,800元。审理中，原告陈述，2号102室的房价与2号101室相同，均为141,201元，原告原购买的5号101室房屋已装修，与李某某对换购买2号101室房屋后，其对5号101室房屋的装修部分5万元抵扣了2号102室的部分房款。被告对原告陈述均不予确认。2015年3月18日庭审时汇华公司称：顾勇要求调换到2号101室，同时支付3万元定金想要购买2号102室。我们听说原告对2号101室、102室房子装修过,不知道什么时候装修的。我们出租时两套都是装修房。可能2号101室、2号102室是顾勇装修的，如果顾勇不突然消失，这两套房屋可能顺利交付完毕，顾勇支付3万元定金后出走，导致合同不能履行。2015年4月16日审理中，汇华公司称：原告购买的是5号102室，3万元定金是付的5号102室，如果5号102室房款付清，双方同意转化为2号102室。汇华公司还称，交割单写清本月24日付清房款，直到2004年顾勇都未付清房款……。本院(2015)浦民一(民)初字第5981号案件判决驳回原告顾勇的全部诉讼请求后，顾勇不服，提起上诉。二审即上海市第一中级人民法院(2015)沪一中民二(民)终字第1896号案件审理期间，证人李某某和吴某某(两证人系夫妻)分别出庭作证称：顾勇先购买了5号101室并装修入住，两证人于1995年购买了5号102室，在两证人装修5号102室时，因顾勇想买一梯两户，曾要求他们将5号102室让给顾勇，后没有谈成功。之后顾勇将房屋调换到2号101室、2号102室，故两证人于2001年又购买了5号101室，购买时就有装修。顾勇将房屋调换到2号101室、2号102室后将该二套房屋均作了装修并实际入住过。证人杜某某出庭作证称：顾勇委托其找人先装修了5号101室，后又装修了2号101室、2号102室房屋，顾勇在5号101室、2号101室、2号102室房屋均居住过，2号102室是简单装修。证人孟某某出庭作证称：其通过朋友介绍，先为顾勇装修了5号101室，后又装修了2号101室、2号102室房屋。证人计某某出庭作证称：其为顾勇做了5号101室、2号101室、2号102室的水电。重审中原告同时提供了相关装修单据、房屋装修协议和装修清单。被告对上述笔录中证人证言真实性有异议，认为是证人与原告串通作假的行为，即使原告装修了讼争房，也不等于购买了该房。对原告提供的房屋装修协议等也不予确认。重审中被告称2号102室装修是被告公司装修，但未提供任何证据。2016年1月8日，汇华公司就系争2号102室房屋缴纳维修基金2,289元。2016年1月27日，顾勇提起(2016)沪0115民初9186号之诉，要求判令汇华公司支付2号101室房屋使用费等。该案审理中，经顾勇申请，本院于2016年2月18日作出民事裁定书，对汇华公司名下财产进行保全，查封系争2号102室房屋。(2015)沪一中民二(民)终字第1896号案件判决后，2016年3月，顾勇向上海市高级人民法院申请再审。2016年5月9日，汇华公司以现金305,000元作为反担保，申请解除对系争2号102室房屋的财产保全措施。2016年5月11日，本院裁定：解除对汇华公司名下系争2号102室房屋的查封(冻结)措施。2016年5月25日，本院(2016)沪0115民初9186号案件判决汇华公司于判决生效之日起十日内支付顾勇2号101室房屋使用费15万元、维修基金2,369元、水费131.44元、电费255.68元、燃气费340元、有线电视费167元。2016年6月14日，案外人赵某某向上海市房地产交易中心提出申请对系争2号102室房屋产权登记。2016年7月1日，经核准，系争2号102室房屋登记在案外人赵某某名下。2017年8月21日，原告向本院提出诉讼，要求确认被告与案外人赵某某签订的《上海市内销商品房出售合同》无效，并判令赵某某向汇华公司返还2号102室房屋、将该房屋产权恢复登记至汇华公司名下,即本院(2017)沪0115民初66147号案件。本院于2018年9月13日作出(2017)沪0115民初66147号民事判决。赵某某不服，提起上诉。上海市第一中级人民法院于2019年3月28日作出(2019)沪01民终1703号判决：一、撤销上海市浦东新区人民法院(2017)沪0115民初66147号民事判决；二、驳回顾勇的全部诉讼请求。审理中，原、被告确认，2号102室房屋如果处理时涉及到1995年的房价时，按照1,880元/平方米(包括配套费200元/平方米)计算。经原告申请，上海市高级人民法院委托，上海百盛房地产估价有限责任公司作出浦新估字(2019)第B0201A号房地产估价报告，估价结果为2号102室房屋在2016年7月1日时的房屋市场价值单价为35,692元/平方米，总价为3,410,000元。上述事实，由被告工商内档资料、购房收据、支票存根、转账凭证、物业费欠费明细单、物业费发票、话费账单、商品房出售交割清单、案外人李某某的《上海市商品房出售合同》、照片、原告信件、《请款通知书》《催款通知》、上海市第一中级人民法院2015年7月21日庭审笔录、2015年9月21日谈话笔录，相关证人在上海市第一中级人民法院的庭审证言，房屋装修单据、房屋装修协议、不动产登记簿、出售合同，上海市高级人民法院质证笔录、听证笔录、谈话笔录，本院(2017)沪0115民初66147号民事判决书及(2019)沪01民终1703号民事判决书、浦新估字(2019)第B0201A号房地产估价报告和发票以及原、被告在审理中的陈述等在案佐证，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。１.原、被告就2号102室房屋是否存在买卖合同关系。原告主张其与被告之间就2号102室房屋存在买卖合同关系，被告予以否认，对此，本院认为，虽双方未提供2号102室房屋的书面买卖合同，但原告购买5号101室房屋后，经被告同意更改到2号101室,原告更改房屋的目的应该就是为了购买一梯两户，且被告已收取了原告2号102室购房定金及部分购房款，被告并无证据证明收取该些款项的其他用途，(2015)浦民一(民)初字第5981号案件及(2015)沪一中民二(民)终字第1896号案件审理中，李某某和吴某某、杜某某等的证言证明原告对2号101室、2号102室进行了装修，被告也确认出租时两套都是装修房，可能是顾勇装修的，相关证人证言与原、被告陈述相印证，故本院对原告的陈述予以确认，即被告曾实际将2号102室房屋交付原告，原告将2号102室进行了装修。结合康桥花园小区物业公司向原告发出的催讨物业费通知及双方庭审陈述，本院认定原被告双方曾就2号102室房屋的买卖达成了合意，双方之间房屋买卖合同关系成立。2.关于2号102室的房屋价款。原被告双方均未提供2号102室房屋的书面买卖合同，且双方对该房屋的售价亦持不同主张。审理中原告曾主张2号102室房屋的合同价款即为2号101室房屋的合同价款，被告对此不予确认。本院认为两套房屋面积并不相同，购买时间亦存在先后，故本院对原告的陈述难以采信。顾勇又称因其购买两套房屋，故存在优惠购房致2号102室房屋与2号101室房屋的最终售价一致。对此，被告又予以否认，本院认为，顾勇的上述主张没有任何证据加以证明，本院难以采信。审理中原告还称原告以5号101室的房屋装修抵扣2号102室的部分购房款，故原告已经足额支付2号102室房屋的全部购房款，被告对此不予认可。本院认为，即便存在顾勇实际装修5号101室房屋的事实，但顾勇并无证据证明其与被告间存在以装修抵扣2号102室房屋购房款的事实，故对顾勇的上述主张，本院难以采信。关于2号102室房屋已付购房款的金额，结合2号101室房屋的付款情况，本院认定1995年5月27日被告向原告开具购房发票及收据之日已付清2号101室房屋的房款，之后的定金3万元及1995年12月28日、1996年1月6日的两笔5万元共计13万元系支付2号102室房屋的购房款，被告称支付到康桥花园工程指挥部的5万元未收到，但原告支付的2号101室房屋的房款中，也有支付到康桥花园工程指挥部的情况，且被告未提供证据证明原告与上海康桥花园工程指挥部之间存在其他合同关系，故对被告的辩称意见，本院不予采纳。原告提供的付款凭证仅证明支付了购房款13万元，也没有达到其所述的2号101室房屋的价款，故本院认定原告并未足额支付2号102室房屋的全部购房款。原告购买2号102室房屋时的具体房屋价款，目前无相应的证据证明。重审审理中，原、被告确认，2号102室房屋如果处理时涉及到1995年的房价时，按照1,880元/平方米(包括配套费200元/平方米)计算，本院予以准许。3.原、被告就2号102室房屋买卖合同关系是否已经解除？原告在支付部分房款至今未有支付剩余房款的行为，虽双方未提供证据证明约定付款期限，但原告未付之房款已远远超过合理的付款期限，可以认定原告的行为构成违约。在原告违约的情况下，被告作为房地产开发商，可以选择通知等方式解除与原告的房屋买卖合同关系。但被告并未提供相应证据证明其通过一定的方式解除合同，被告于2002年将2号102室房屋出租给他人使用的行为，并不能产生解除买卖合同的法律后果。故原、被告就2号102室房屋买卖合同关系并没有解除。4.原、被告就2号102室房屋买卖合同不能继续履行的责任承担。本案中，因被告已经将2号102室房屋出售转让给案外人，产权已经登记在案外人名下，原、被告之间就2号102室房屋买卖合同已不能实际履行。关于合同不能履行的责任，原告在支付购房款13万元后，自述其1999年后到外创业，之后与被告并无任何联系。按照常理，在房屋产权并未发生转移的情况下，一般购房人均会积极向开发商主张相应权利，而原告在支付部分房款至双方纠纷发生近二十年的时间内并未有支付其余房款、继续履行合同的行为，原告的行为构成违约,应当承担合同不能履行的主要责任。而被告作为房地产开发商，在原告支付了大部分购房款且将房屋实际交付给原告、原告已实际装修的情况下，被告未依法与原告签订书面的买卖合同，固定双方的权利义务关系。且被告如认为原告未足额支付房款，应及时向原告催告，但被告未提供证据证明曾向原告催告剩余房款。之后被告在知道原告长期外出无法联系到原告的情形下，作为房地产开发商，也未作出解除合同的意思表示，比如对原告已付房款予以提存，通过登报或诉讼等方式通知原告解除合同。而且在本院(2015)浦民一(民)初字第5981号和上海市第一中级人民法院(2015)沪一中民二(民)终字第1896号案件已经认定原、被告就2号102室房屋的买卖达成了合意，双方之间房屋买卖关系成立的情况下，被告未及时了结双方的买卖关系即将房屋出售他人，一定程度上扩大了损失。故被告对合同不能履行也应承担不可推卸的责任。综合考虑上述各因素，本院酌定原告承担60%的责任，被告承担40%的责任。按照估价报告及原被告庭审中确认的1995年的房价，2号102室房屋自1995年至2016年7月1日,原告出资部分的增值金额为2,338,158元，按照责任比例,被告应赔偿原告935,263.20元。原告要求被告返还购房款130,000元和自2016年7月2日起至实际支付之日止的利息，合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十条、第一百二十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告顾勇与被告上海汇华房地产有限公司就上海市浦东新区康桥镇XXXXXXXXXXXX2号102室房屋签订的买卖合同；二、被告上海汇华房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告顾勇购房款130,000元，并以130,000元为本金支付自2016年7月2日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；三、被告上海汇华房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告顾勇损失935,263.20元；四、驳回原告顾勇的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34,800元，财产保全费5,000元，评估费9,923元，合计49,723元，由原告顾勇负担29,833.80元，被告上海汇华房地产有限公司负担19,889.20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判长  严伟国审判员  宋利英审判员  王爱珍二〇一九年十一月二十五日书记员  吴 涛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。