西 安 市 新 城 区 人 民 法 院陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书   （2019）陕0102民初8496号  原告：陕西皇城壹陆捌快捷酒店管理有限公司，住所地西安市新城区，社会统一信用代码：916 XXXXXXXXXXXXXXX。    法定代表人：丁宝萍，总经理。委托诉讼代理人：魏玉平，男，1959年7月31日出生，汉族，住西安市碑林区，该公司副总。委托诉讼代理人：王咏，陕西朱西江律师事务所律师。被告：陕西鸿硕酒店管理有限责任公司，住所地西安市新城区，统一社会信用代码：916 XXXXXXXXXXXXXXX。法定代表人：李燕芳，董事长。被告：李燕芳，女，1979年5月22日出生，汉族，住西安市，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。二被告共同委托诉讼代理人：郭莹，陕西丰瑞律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：王庆梅，陕西丰瑞律师事务所律师。原告陕西皇城壹陆捌快捷酒店管理有限公司(以下简称皇城公司)诉被告陕西鸿硕酒店管理有限责任公司（以下简称鸿硕公司）、李燕芳租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人魏玉平、王咏，被告鸿硕公司、李燕芳之共同委托诉讼代理人郭莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告皇城公司诉称，原告与被告李燕芳于2011年12月31日签订《租赁协议》，协议中约定：被告李燕芳承租原告位于陕西省西安市新城区XX路XX号XX苑XX层XX号及北边五至九层一轴线至十一轴线内房产。租赁期限为125个月，从2012年1月1日（起租日）起至2022年5月31日至（终止日）。租期包括起租日和终止日。租金收取标准为260万元（人民币贰佰陆拾万元整）每年，租赁期内，租金按每3年在去年度租金基础上递增5%。被告李燕芳承诺租赁标的物作为合法经营连锁酒店使用。租金支付方式：原告和被告李燕芳双方协商，租金每半年缴纳一次，以后每期租金于上期租金到期提前30日缴纳。租赁次年起双方同意租赁期限内，每年前一笔租金到期30日前被告李燕芳应向原告一次性全额预付次半年的租金。如前一笔租金到期前30日原告未足额收到被告李燕芳后续租金，则视为被告李燕芳违约，被告李燕芳需承担相应责任（合同第10.1条、第10.4条），原告有权终止合同，收回房产。协议签订后，被告李燕芳开始装修所租赁房屋并开始经营，但被告李燕芳每次都拖延支付租金，因此原告与两被告于2016年7月27日签订《租赁协议补充协议》，协议中约定:自2016年9月1日起，原告收回被告李燕芳承租的西安市新城区XX路XX号XX苑”租赁协议中的第五层、第六层的全部面积，以及一层大厅的部分面积。该房屋面积自收回之日起，原年租金即从260万中减去104万元，剩余房屋年租金156万元需按原租赁协议支付，其租赁期内递增比例不变。补充协议中，有原告公司盖章和法定代表人签字，还有鸿硕公司盖章和被告李燕芳签字认可，被告李燕芳是被告鸿硕公司的法定代表人。2018年6月21日原告与被告李燕芳签订《租赁协议补充协议》，协议中约定：由于被告酒店经营不好，原告同意按原租赁合同以及补充协议中的约定自2018年6月1日至2019年5月31日的租金分四次支付，每季度支付一次。此补充协议只适用于2018年6月1日至2019年5月31日期间，2019年6月1日之后的租金及租金支付方式按原合同执行。根据原租赁协议中的约定，二被告应于2019年5月1日支付2019年6月1日至2019年11月30日的租金859950元，但二被告至今分文未付，因此原告要求解除2011年12月31日签订的《租赁协议》，并要求二被告支付截止至腾房之日的租金及装修期的租金并承担滞纳金、赔偿金。综上所述， 请求法院依法判令：1、解除原告与二被告之间的租赁关系并判令二被告立即腾房；2、二被告共同支付原告租金286650元（按照《租赁协议》的约定从2019年6月1日至2019年7月31日的租金）及直至实际腾房之日的租金；3、二被告共同支付原告逾期支付租金的滞纳金85995元（以859950元为本金按每日千分之一计算从2019年5月1日至2019年8月9日）及直至实际支付租金的滞纳金；4、二被告支付原告享受的装修期的租金1083333元；5、二被告共同支付原告相当于3个月租金的赔偿金429975元以及本案律师费20000元；6、本案诉讼费、保全费由二被告承担。 被告鸿硕公司辩称，其公司并非恶意拖欠租金，就租金支付事宜，双方正在沟通、协商。《租赁协议》履行过程中，其公司一直按期缴纳租金，之所以会出现本次逾期，是由于经营状况不好，并非恶意拖欠。《租赁协议》项下大部分合同义务，双方均已履行完毕，且能够继续正常履行，《租赁协议》所约定的租赁期限为：2012年1月1日起至2022年5月31日，共计125个月。时至今日，租赁期限已过95个月，其公司也已按照双方约定标准、期限向原告缴纳了共计90余月的租金，由此可见，《租赁协议》项下大部分合同义务，双方均已履行完毕，在双务合同中，无论合同双方是否约定了合同解除条款，如一方当事人已经履行了大部分合同义务，尤其是合同目的已基本实现，若另一方当事人解除合同，应综合考虑合同的履行情况等因素，判断其是否享有解除权，如果另一方当事人解除合同将导致合同双方利益显著失衡，且合同继续履行并不影响违约责任的承担，则不宜解除合同。原告要求解除《租赁协议》不应得到支持，恳请法院结合案件事实予以公正、合理裁决。其公司主张继续履行《租赁协议》，并会尽早向原告缴纳逾期租金，也愿意承担相应违约责任。但是，其认为，原告所主张的滞纳金过高，依法应予调减；且装修期租金及3个月租金的赔偿金无事实及法律依据，依法不应支持。被告李燕芳辩称，其并非本案租赁物的实际承租人，不应作为本案被告。本案所涉《租赁协议》于2011年12月31日签订，《租赁协议》第一条中明确约定，租赁用途为连锁酒店经营。由于合同签订之时，该连锁酒店公司尚未成立，故其只能以其个人名义与原告签署《租赁协议》。2012年5月7日，鸿硕公司注册成立。公司成立后，一直在实际使用本案租赁标的物，并向原告支付租金，原告收到租金后，发票也是开给鸿硕公司的。由此可见，鸿硕公司才是本案租赁标的物的承租人。综上所述，依法应驳回原告对自己的起诉。经审理查明，原告皇城公司（甲方）与被告李燕芳（乙方）于2011年12月31日签订《租赁协议》，协议中约定：被告李燕芳承租原告位于陕西省西安市新城区XX路XX号XX苑XX层XX号及北边五至九层一轴线至十一轴线内房产。租赁期限为125个月，从2012年1月1日（起租日）起至2022年5月31日至（终止日）。租期包括起租日和终止日，免租装修期5个月，从2012年1月1日起至2012年5月31日。租金收取标准为2600000元（人民币贰佰陆拾万元整）每年，租赁期内，租金按每3年在去年度租金基础上递增5%。被告李燕芳承诺租赁标的物作为合法经营连锁酒店使用。合同6.2条约定：乙方需在本协议签订五个工作日内支付租赁保证金200000元，该保证金不得冲抵租赁期租金，租赁期结束，甲方正常回收租赁物后一个月内无息退回乙方。租金支付方式：原告和被告李燕芳协商，租金每半年缴纳一次，以后每期租金于上期租金到期提前30日缴纳。租赁次年起双方同意租赁期限内，每年前一笔租金到期30日前被告李燕芳应向原告一次性全额预付次半年的租金。如前一笔租金到期前30日原告未足额收到被告李燕芳后续租金，则视为被告李燕芳违约，被告李燕芳需承担相应责任，合同第10.1条约定乙方未能按本协议约定缴纳相关费用，则自逾期之日起，每逾期一天，乙方应按照应缴付费用总额的1‰按日支付滞纳金，该滞纳金自应缴付之日起逐日计算至其付清应缴金额止；10.2约定乙方未按约定缴纳本协议项下的租金及其他费用，甲方有权终止本协议。甲方选择终止本协议的，乙方除须补足应付费用外，还应当另按照第10.1条规定的原则向甲方支付滞纳金及10.4条规定的赔偿金。第10.4条约定如果由于乙方单方面违约导致本协议提前终止，乙方除应补齐已享受的装修期的租金外，还需向甲方额外支付相当于3个月租金的赔偿金。甲方无需退还乙方已缴纳的保证金，也无需对乙方装修费用进行补偿；10.5约定因违约方未及时履行支付或其他合同约定的义务而导致守约方采取必要的法律手段时，违约方还应承担守约方为此而支付的包括但不限于律师费、交通费等相关费用。协议签订后，被告李燕芳开始装修所租赁房屋并开始经营。2012年5月7日被告陕西鸿硕酒店管理有限公司成立，法定代表人为李燕芳，并对涉案房屋进行经营。2016年7月27日原告与被告李燕芳、鸿硕公司签订《租赁协议补充协议》，协议中约定:自2016年9月1日起，原告收回被告李燕芳承租的西安市新城区XX路XX号XX苑”租赁协议中的第五层、第六层的全部面积，以及一层大厅的部分面积。该房屋面积自收回之日起，原年租金即从260万中减去104万元，剩余房屋年租金156万元须按原租赁协议支付，其租赁期内递增比例不变。2018年6月21日原告与被告李燕芳签订《租赁协议补充协议》，协议中约定：由于被告酒店经营不好，原告同意按原租赁合同以及补充协议中的约定自2018年6月1日至2019年5月31日的租金分四次支付，每季度支付一次。此补充协议只适用于2018年6月1日至2019年5月31日期间，2019年6月1日之后的租金及租金支付方式按原合同执行。根据原租赁协议中的约定，二被告应于2019年5月1日支付2019年6月1日至2019年11月30日的租金859950元，但二被告截止今日分文未付，因此原告于2019年8月14日诉至本院，请求判如所请。本案在审理之前，原告提出诉前保全申请，并缴纳保全案件受理费3020元。本案中原告支付律师费20000元。上述事实，有租赁协议、租赁补充协议、收款收据、发票等证据及当事人陈述附卷佐证。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条之规定：发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持；公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。故原告要求二被告共同承担合同责任，于法有据，本院予以支持。原告与被告李燕芳签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违背国家法律规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。二被告未能按期支付原告2019年6月1日以后的租金，属违约行为，应承担违约责任。合同10.2约定乙方未按约定缴纳本协议项下的租金及其他费用，甲方有权终止本协议。且根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，二被告不仅没有按期支付租金，且原告诉至法院后，依然没有履行合同义务，故原告请求解除其与二被告之间的租赁关系并判令二被告立即腾房，于法有据，本院予以支持，原、被告之间的租赁关系于起诉之日即2019年8月14日解除。原告请求二被告支付从2019年6月1日起至合同解除时的租金及直至实际腾房之日的房屋占用费之诉请，于法有据，本院予以支持。关于装修免租期租金及三个月租金的赔偿金问题,根据双方合同约定,被告妥善履行合同是原告给予其5.2.1条项下减免租金政策的前提,如因被告的原因导致合同提前终止,则被告应按合同约定的标准向原告支付装修期间的租金并支付滞纳金及三个月租金的赔偿金。现因被告在实际使用期间未按约定交纳房屋租金造成违约导致合同解除,故原告要求被告补交装修免租期内的租金1083333元并支付滞纳金,符合双方合同约定，本院依法应予支持。关于原告请求被告按照应交金额每日1‰的标准向其支付欠付租费滞纳金直至全部欠款付清为止这一诉讼请求。根据双方签订的合同第10.1条的约定,被告未能按照协议约定交纳相关费用的，则自逾期之日起,每迟延一日按照应交金额1‰支付滞纳金。因此原告该项诉讼请求符合双方合同的约定,但由于合同约定的违约金比例过高,酌请予以调整，被告按照应交金额每日万分之五的标准向原告支付应交租金迟延履行的滞纳金直至全部欠款付清为止。关于赔偿金的问题，因被告违约，其所缴纳的200000元保证金原告方已不用退还，且其已要求被告支付滞纳金，故再要求被告承担赔偿金无事实和法律依据，对此请求本院不予支持。关于原告主张的律师费20000元，原、被告双方有合同约定且属于原告因本次纠纷产生的必要支出，亦有收据予以证明，故本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条之规定，判决如下：一、原告陕西皇城壹陆捌快捷酒店管理有限公司与被告 李燕芳、陕西鸿硕酒店管理有限责任公司签订的《租赁协议》及《租赁协议补充协议》合法有效，予以解除。 二、被告陕西鸿硕酒店管理有限责任公司、李燕芳于本判决生效后十五日内将位于西安市新城区XX路XX号XX苑XX层、第六层的全部房产，以及一层大厅的部分房产腾交与原告陕西皇城壹陆捌快捷酒店管理有限公司。二、被告陕西鸿硕酒店管理有限责任公司、李燕芳于本判决生效后十五日内支付原告陕西皇城壹陆捌快捷酒店管理有限公司房屋租金286650元（从2019年6月1日起至2019年7月31日止）及房屋占用费（按月租金143325元计付至实际腾房之日止）、装修免租期租金1083333元。三、被告陕西鸿硕酒店管理有限责任公司、李燕芳按照应交金额859950元,按每日万分之五的标准向原告陕西皇城壹陆捌快捷酒店管理有限公司支付滞纳金（从2019年5月1日起计算至实际支付之日止）。四、被告陕西鸿硕酒店管理有限责任公司、李燕芳于本判决生效后十五日内支付原告陕西皇城壹陆捌快捷酒店管理有限公司律师费20000元。五、驳回原告陕西皇城壹陆捌快捷酒店管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费21954元、保全案件受理费3020元，由被告陕西鸿硕酒店管理有限责任公司、李燕芳承担 。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                   审  判  长    王新权                 审  判  员    沈  颖                 人民陪审员    陶  刚                   二0一九年十一月十一日             法官助理    王  玺                  书  记  员    史跃静 1