广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初6055号原告：任绪彪，男，1972年2月5日出生，汉族，住广东省广州市花都区*********7*****。公民身份号码512************71X。委托诉讼代理人：孙春林，广东创誉律师事务所律师。被告：惠州市百富通实业有限公司，住所地广东省惠州市惠阳区*****维白（办公楼）一楼。统一社会信用代码91441303MA4WA8P41B。法定代表人：唐某1。被告：唐某1，男，1987年4月25日出生，汉族，住四川省广安市广安区******5****。公民身份号码511************790。上述二被告的共同委托诉讼代理人：吴江川，广东德寰律师事务所律师。上述二被告的共同委托诉讼代理人：何智文，广东德寰律师事务所律师。原告任绪彪诉被告惠州市百富通实业有限公司（以下简称“百富通公司”）、唐某1租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告任绪彪的委托诉讼代理人孙春林、被告百富通公司、唐某1的共同委托诉讼代理人吴江川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任绪彪向本院提出诉讼请求：1.判令二被告共同退还原告交付的定金300000元；2.判令二被告向原告退还扣押的机器设备一批（20立方基胶储罐六个）；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2019年1月23日，原、被告签订《物业代理租赁合同》，约定被告将位于佛山市三水区************厂房出租给原告使用，租赁期限为2019年2月1日至2025年1月31日，被告须于2019年2月1日前将物业交付原告，自双方交接签字正式计算免租期，免租期为45天。租赁订金为420000元，原告于合同签订2天内向被告支付定金420000元及第一个月租金138000元。若被告租期内转让出租物的部分或全部，原告在同等受让条件下有优先购买权。合同签订后，原告向被告唐某1交付定金300000元，被告百富通公司于2019年1月23日向原告出具其中200000元的定金收据，并在收据中注明“乙方需在园区准入证下来两个工作日内补齐合同款项，否则视为放弃。所有款项以到账为准，若未下则原款退回”。之后，被告未能依约在2019年2月1日前交付租赁厂房，租赁厂房也不具备办理环评、安监、工商登记等准入证书条件，且存在严重漏水情况，不符合交付条件。2019年3月25日，原告与被告百富通公司签订F6栋的《租赁合同》，约定由被告将F6栋厂房租赁给原告，原告遂在该栋地址上办理了广东七乐新材料科技有限公司（以下简称“七乐公司”）的工商登记，但其他园区准入证书却无法办理。因**、F6两栋厂房均未交付原告，导致原告订购的机器设备至今仍放置于室外露天空地。两份租赁合同解除后，原告多次要求搬走机器，但被告百富通公司拒不让原告搬出。原告认为，被告百富通公司并不具有租赁物业的所有权，在签订**厂房租赁合同是谎称具有该厂房的产权，并约定优先购买权，属于合同欺诈。双方在收据中明确约定以园区准入证是否下来及后来两个工作日内原告是否补齐合同款项作为合同生效及解除的条件，故**栋厂房的租赁合同是附条件合同。后因**栋厂房无法办理准入，被告又与原告签订F6栋的租赁合同，约定以F6栋厂房办理园区准入及营业执照，双方已解除**栋的厂房租赁合同。现被告未将**栋和F6栋交付原告，被告也认可**栋厂房无法办理准入证，故其收取的300000元定金应当依约返还原告。同时，被告无权扣押原告放置的机器设备，应当予以返还。被告唐某1与被告百富通公司财务混同，应当与被告百富通公司承担连带清偿责任。原告任绪彪在诉讼中提供了以下证据：1.《收据》原件一份，拟证明原告向被告交付了300000元定金，预定案涉物业，被告百富通公司对其中的200000元出具收据，并在收据上注明相关内容，说明案涉《物业代理租赁合同》仅具有定金性质；2.《租赁合同》原件一份，拟证明因案涉厂房无法交付，原、被告于2019年3月25日就F6厂房租赁问题签订了《租赁合同》，案涉物业的租赁合同事实上已经解除；3.《告知函》原件一份，拟证明被告百富通公司在函件中明确说明为了方便协助办理准入工商登记等手续，将F6栋厂房地址发至七乐公司办理手续，在双方签订F6厂房的《租赁合同》之前，七乐公司已经按照《物业代理租赁合同》办理了工商营业执照，被告百富通公司所指的协助办理工商登记是不属实的，实际原因是F5厂房无法办理准入；4.《工矿产品购销合同》原件、《送货单》原件各一份，拟证明原告承租案涉物业后预定了机器设备，并在2019年4月2日将部分生产设备搬至园区，但因案涉物业未能交付，导致设备无处存放，只能放置在被告百富通公司其他露天空地；5.佛山市业丰智能科技有限公司《企业信用信息公示报告》打印件一份，拟证明佛山市业丰智能科技有限公司的成立日期是2018年8月23日，被告百富通公司在2018年8月8日签订租赁合同并享有物业转租权是不真实的；6.佛山市极威新材料有限公司《企业信用信息公示报告》打印件、《交接清单》复印件各一份，拟证明佛山市极威新材料有限公司与原告一样租赁了被告百富通公司的厂房，其在承租F8栋厂房后与被告百富通公司办理了交接手续，但原告与被告百富通公司至今未办理交接手续，物业也未交付；7.七乐公司《企业信用信息公示报告》打印件、《营业执照》复印件各一份，拟证明七乐公司已依据《物业代理租赁合同》办理了营业执照，后因F5栋厂房无法办理准入资质，故双方另行签订F6栋厂房的《租赁合同》，七乐公司随后将登记地址变更为F6栋厂房；8.微信聊天记录截图打印件一份、光盘一张，拟证明原告于2019年3月9日到案涉厂房查看，发现存在严重漏水情况，不符合交付条件，唐某1表示在交付时会将漏水情况处理好，此外，原告为了装修查看水电情况，请求被告提供配电室钥匙开门，以上说明案涉厂房在2019年3月之前是未交付的，同时，双方协商解除《物业代理租赁合同》并另行签订《租赁合同》，对于被告发送的交租对账单，原告没有认可。9.《广东省企业投资项目备案证》复印件一份，拟证明F5栋厂房的合同已解除，双方实际履行F6栋厂房的租赁合同，该证记载了七乐公司建设项目由F5栋厂房变更为F6栋厂房，经营地址也发生了变更。被告百富通公司、唐某1辩称，被告唐某1仅是被告百富通公司的法定代表人，其虽参与了双方合作洽谈的沟通，但最终权利义务由被告百富通公司承担和享有，故被告唐某1不是本案适格被告。原告的工商登记、项目准入立项批复、环评受理等均正常受理，办理上述审批的经营地址均是F5栋厂房，不存在原告所述的无法办理环评、安监等准入证书而导致重新签约租赁F6栋厂房。被告认为原告是在交纳部分定金后，在租赁合同存续期间拒绝交纳后续租金，恶意锁定原告的厂房，经原告多次催告仍不积极处理，导致合同解除。原告歪曲事实的目的就是制造混淆，达到逃避租金的目的。在案涉合同存续期间，原告在2019年2月12日交纳第一笔定金100000元，于2019年3月28日交纳定金200000元，2019年4月2日部分设备进场，均可说明在被告解除合同前双方的合同一直处于履行之中。原、被告真正发生租赁关系的标的物是F5栋厂房，F6栋厂房租赁合同的签署目的仅仅是被告方便原告办理工商变更登记。原告支付的所谓第四车间（F6栋厂房）的定金200000元实际上是履行F5栋厂房合同的延续。F6栋厂房是被告在业主授权下进行深度商业运作的物业，每月均需向业主缴纳租金等费用，若真如原告所述双方的真实合同是F6栋合同，被告绝对不会坐视原告这么长时间不交纳租金，且早就会依约定解除合同。综上，原告的主张于法无据，应予以驳回。被告百富通公司、唐某1在诉讼中提供了以下证据：1．《中国农业银行个人明细对账单》原件一份，拟证明原告在2019年2月12日、2019年3月28日有付款行为，双方之间的合同是正常履行；2.《关于对广东七乐新材料科技有限公司年产6000吨改性硅酮密封胶项目准入申请的批复》复印件、《大塘镇二次招商项目准入评审表》复印件、七乐公司工商登记信息打印件、七乐公司《营业执照》复印件各一份，拟证明无论是F5厂房还是F6厂房均具备办理相关手续的条件；3.《厂房租赁合同书》原件一份、《物业租赁合同》原件三份、《物业代理租赁合同》原件一份、微信聊天记录截图打印件一份，拟证明F6栋厂房的《租赁合同》仅作为原告变更工商登记的材料依据；4.《告知函》及快递单原件、签收记录打印件各一份，拟证明由于被告拒绝交纳F5栋厂房的租金，被告继续提供F6厂房给原告作为登记的基础不存在，被告要求原告尽快办理相关手续就，将七乐公司登记地址从F6厂房迁出。5．微信聊天记录打印件一份，拟证明《物业代理租赁合同》在正常履行情况下，双方协商确定原告转至租赁F6栋厂房，F5栋所付款项在被告同意的情况下可作为F6栋厂房的合同款项；6.F6栋厂房的布局图打印件一份，拟证明原告提及的付款方式是按F5栋的合同执行，原告在2019年4月29日提及的车间布局图证明原告后续有转租F6栋的意思，同时，租赁F6的条件与2019年5月1日《七乐化工对账单》及双方协商的2019年5月5日的《佛山大塘厂房租赁合同》的租赁条件一致，且与原告在2019年5月9日谈及的《F6栋厂房》《大塘厂房任总》的“变更部分”相佐证。本院经审查确认以下事实：2019年1月23日，被告百富通公司作为甲方与作为乙方授权代表的原告签订《物业代理租赁合同》，约定甲方将位于佛山市三水区*********F5厂房、宿舍租给乙方使用，厂房面积约4818平方米（含分摊），租金20元/月/平方米，宿舍约350平方米，租金20元/月，公共空地约3200平方米，租金10元/月/平方米，园区保安、卫生费5350元/月，合计总租金138000元/月，租赁期限为6年，即2019年2月1日起至2025年1月31日止。合同同时约定：甲方须在2019年2月1日前将物业交付乙方使用，自双方交接签字正式接收起计算免租期45天（即从2019年2月1日起至2019年3月15日止），免租期内面授租金，租赁定金为420000元，其中第1年至第3年每月租金138000元（时间：2019年2月1日至2022年1月31日），乙方应于合同签订2天内支付保证金420000元，第一个月租金138000元，此后于每月5日或该日以前向甲方支付当月租金，租赁期内若遇乙方欠交租金、管理费、水电费超过15天，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，若遇乙方欠交租金、管理费、水电费超过15天，甲方有权提前解除本合同，租赁押金不予退回，未经对方书面同意，任何一方不得提前终止本合同，否则违约方应赔偿对方相关损失，本合同提前终止或有效期届满，甲乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日起1个月内迁离租赁物，并恢复原状返还甲方，迁离期间的场地使用费、物业管理费按当时标准计算。合同签订当日，被告百富通公司向原告出具记载金额为200000元的《收据》，并在该《收据》上注明：“需在园区准入证下来两个工作日内补齐合同款项，否则视为放弃。所有款项以到账为准，如未下甲方原款退回”。2019年2月12日，原告向被告百富通公司支付厂房定金100000元。2019年3月28日，原告向被告百富通公司付款200000元。2019年4月2日，原告将其购买的六个20立方基胶储罐放置在园区公共空地。2019年5月16日，被告百富通公司委托诉讼代理人吴江川向被告邮寄送达《律师函》，要求七乐公司限期内与被告百富通公司联系或支付相应费用，否则将保留通过司法途径追究进一步责任的权利。2019年5月25日，被告百富通公司向原告送达《知会函》，要求七乐公司在收到函件后三日内联系并复函原告是否还有进一步的租赁用于生产使用的需求，同时表示双方之间的合同尚未解除，相关租金等费用仍在计算当中。2019年6月1日，被告百富通公司向原告邮寄送达《知会函》，要求七乐公司函复其是否还有进一步租赁用于生产使用的需求，否则将根据法律规定和协议约定采取解除合同、提起诉讼等措施。2019年6月13日，被告百富通公司向原告邮寄送达《解除合同告知函》，告知其双方于2019年1月23日签订的《物业代理租赁合同》自该函发出之日予以解除，七乐公司应付未付的费用为租金391000元（2019年3月15日至2019年6月10日的租金）。2019年3月25日，原告与被告百富通公司、高华签订《租赁合同》，约定被告百富通公司将位于佛山市三水区************F6厂房出租给原告和高华二人使用，租赁期限为6年，自2019年3月25日起算，前45天免收租金，厂房月租金为43320元，双方签订合同时，原告和高华支付保证金86640元和第一个月租金，期满后付清租金及一切费用后，被告百富通公司将保证金全额无息退还。2019年8月，被告百富通公司向原告送达《告知函》，该函载明：基于七乐公司一直未支付F5栋的租金，被告百富通公司就相关费用缴纳事宜向七乐公司进行了催告，但该公司一直未进行相应的回复，随后被告百富通公司正式通知七乐公司解除了F5栋的合同，然而在F5栋合同履行期间，为了方便协助七乐公司办理准入、工商登记等相关手续，被告百富通公司将F6栋厂房所在地址提供给七乐公司用于办理相关手续，在F5栋的合同解除后，被告百富通公司亦本着解决问题的态度正式通知过七乐公司尽快将F6栋厂房上的工商登记手续迁出，并结清相关费用，现再次正式通知七乐公司尽快将F6栋厂房的公司营业地址迁出并且尽快结清相关费用，双方之间基于F6厂房的相关合同正式解除。另查明，七乐公司成立于2019年2月15日，登记住所地为佛山三水工业园区大塘园开元路3-1号F5，原告为该公司的法定代表人及实际控制人。2019年4月1日，七乐公司变更登记住所地为佛山三水工业园区大塘园开元路3-1号F6。2019年7月16日，七乐公司变更登记住所地为佛山三水工业园区大塘园开元路3-1号F1之三。2019年3月8日，大塘镇二次招商项目准入评审工作组办公室作出《关于对广东七乐新材料科技有限公司年产6000吨改性硅酮密封胶项目准入申请的批复》，同意七乐公司项目落户大塘镇建设发展。2019年4月9日，七乐公司将其《广东省企业投资项目备案证》中的登记的经营地址变更为F6栋厂房。2019年1月23日至2019年6月21日期间，被告唐某1与原告多次通过微信聊天方式协商合同履行事宜。其中，原告于2019年3月9日向唐某1发送微信视频，告知其租赁物存在漏水情况，唐某1表示“交给你的时候会弄好”。此外，双方以《物业代理租赁合同》多次协商对《租赁合同》中的租金和保证金数额、供电问题等进行修订，并对相关应付款项进行对账。再查明，佛山三水工业园区大塘园开元路3-1号F5的所有权人为佛山市业丰智能科技有限公司，该公司书面同意被告百富通公司将该房产出租给原告及其公司。2018年8月8日，被告百富通公司与案外人招南签订《厂房租赁合同》，约定招南将佛山三水工业园区大塘园开元路3-1号物业及空地出租给被告百富通公司，租赁期限为15年，自2018年12月1日起至2034年2月28日止。佛山市业丰智能科技有限公司在该合同中盖章确认。本院认为，根据原告起诉所依据的事实、理由，原告提出本案诉请是基于其与被告百富通公司之间的《物业代理租赁合同》。原告、被告及第三人在诉讼中均表示原、被告为《物业代理租赁合同》的合同当事人，本院对此予以确认。《物业代理租赁合同》的订立基于原、被告双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同自双方签订时起成立并生效。合同签订当日，被告百富通公司向原告出具《收据》，虽原告当时并未实际交付定金，但《收据》备注的内容为双方认可，该备注内容的性质应属于原、被告对《物业代理租赁合同》的协议补充。《物业代理租赁合同》约定被告百富通公司应在2019年2月1日前将租赁物交付原告，自双方交接签字，正式接收起计算免租期。诉讼过程中，被告百富通公司未举证证明其已与原告签字交接或原告已实际占有使用租赁物。原告在2019年3月9日发现厂房存在严重漏水情况，并通过微信发送视频文件告知唐某1，唐某1表示“交给你的时候会弄好”，该回复印证了被告百富通公司至该日止仍未交付租赁物的事实。根据原、被告在庭审中的陈述，以及原告与被告唐某1在微信聊天记录中关于款项对账、修改完善《租赁合同》的协商内容，《物业代理租赁合同》签订后，被告百富通公司同意原告改租F6栋厂房，后原告、高华与被告百富通公司确于2019年3月25日就F6栋厂房签订了《租赁合同》，且原告在2019年3月28日向被告百富通公司交纳了F6栋厂房的押金200000元。结合原告于2019年4月将七乐公司的工商登记地址和企业投资项目备案证中的登记经营地址变更到F6栋厂房，及其指定供货商将六个20立方基胶储罐送货至该厂房的事实，说明《物业代理租赁合同》未再继续履行，双方实际认可并履行的是与F6栋厂房有关的《租赁合同》。从原告与被告唐某1的协商内容来看，虽《租赁合同》仍在不断进行修订，但双方对《物业代理租赁合同》所涉定金转为《租赁合同》的保证金并无异议。据此，原告以讼争的300000元款项属于《物业代理租赁合同》所涉定金为由主张被告百富通公司予以返还，该请求缺乏事实依据，本院不予支持。关于原告诉请的返还机器设备的问题。原告与被告百富通公司在《物业代理租赁合同》中约定出租公共空地的面积为3200平方米，但并未明确该空地的具体位置，本案中亦无证据证明上述设备占用的即为《物业代理租赁合同》所涉的公共空地。同时，原、被告实际履行的是与F6栋厂房有关的《租赁合同》，双方在对该合同修订过程中已将租赁物范围扩大至宿舍和公共空地，原告接收六个20立方基胶储罐的事实发生于原告、高华与被告签订《租赁合同》及七乐公司将工商登记地址变更到F6栋厂房之后，且《送货单》载明的收货地址为“三水大塘开元路3-1号F6”，故原告实施上述场地占用行为是其依《租赁合同》行使占有使用权利的表现。《中华人民共和国物权法》第二百三十一条的规定：“债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。”诉讼过程中，被告百富通公司仅以原告在履行《物业代理租赁合同》中存在场地占用行为作为抗辩，未举证证明原告在《租赁合同》履行过程中负有违约或侵权之债，故其主张对上述机器设备行使留置权无据可依。原告诉请被告百富通公司返还机器设备理据充分，本院予以支持。被告唐某1并非《租赁合同》的一方当事人，亦非扣押原告机器设备的行为人，原告诉请该被告负共同返还责任无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二百三十条、第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告惠州市百富通实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告任绪彪返还案涉的六个20立方基胶储罐；二、驳回原告任绪彪的其他诉讼请求。案件受理费减半收取即4025元、保全费2020元，合共6045元，由原告任绪彪负担4030元，被告惠州市百富通实业有限公司负担2015元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈志君二〇一九年十二月二十三日书记员  范楚妤