上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第3135号上诉人（原审被告、反诉原告）刁翠峰，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室。委托代理人杨建华，上海君澜律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）许国智，XX年XX月XX日生，汉族，户籍地甘肃省嘉峪关市建设路建新街区XX栋XX号，现住上海市浦东新区XX环XX路XX弄XX号楼XX室。上诉人刁翠峰因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第25295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2014年5月17日，经上海信邦房地产经纪事务所居间，刁翠峰（甲方）与许国智（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）出租给乙方使用，租期1年，自2014年5月18日起至2015年5月17日止，租金每月人民币（下同）2,800元，租金按3个月为一期支付，乙方另支付甲方租赁保证金2,800元。如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的1倍。合同签订后，刁翠峰即将系争房屋交付许国智使用，许国智按约支付租金，并支付刁翠峰租房保证金2,800元。2014年11月18日，许国智向刁翠峰支付了2014年11月18日至2015年2月17日三个月的房租计8,400元。2015年1月18日，许国智通知刁翠峰2月10日过来接收系争房屋。刁翠峰回复称提前一周通知即可。1月31日，许国智通知刁翠峰称将于2月7日搬家，请刁翠峰次日接收房屋。刁翠峰回复将于2月8日下午收房。2月8日中午，刁翠峰回复许国智称因感冒发烧，将收房时间推迟至下周六（2月14日）。2月14日，许国智约刁翠峰下午5点收房，刁翠峰先表示同意，后又要求改到2月18日（农历除夕）收房。许国智回复称暂定2月18日上午退房，并提出要求刁翠峰退还10天房租以及押金。刁翠峰未予回复。2月18日下午，刁翠峰进入房屋查看后给许国智发短消息，要求许国智初三（2月21日）之前将房屋打扫干净，否则视为房屋未交接。2月23日，许国智通知刁翠峰次日办理房屋交接。刁翠峰回复称系争房屋由于许国智使用不当，造成墙面严重毁损，必须恢复原状才同意交接。2月24日，许国智、刁翠峰至系争房屋办理交接，但因刁翠峰认为房屋有损坏，家具也没有搬走，致交接未成。2015年7月9日，许国智提起诉讼，请求法院判令：1、刁翠峰退还租赁保证金人民币（以下币种相同）2,800元以及预付的10天房租900元；2、刁翠峰补偿许国智一个月房租2,800元；3、刁翠峰承担许国智交通费用、精力损耗费用、精神补偿费用500元；4、本案诉讼费由刁翠峰负担。刁翠峰提起反诉，请求法院判令：1、许国智承担2015年2月18日至2015年4月17日的房屋租赁损失费5,600元；2、许国智支付拖欠燃气费111元；3、许国智支付租赁房屋整修费4,500元；4、许国智支付违约金2,800元；5、反诉诉讼费由许国智承担。审理中，许国智、刁翠峰确认2014年11月刁翠峰将系争房屋挂牌出售，此后许国智也配合购房人看房。刁翠峰另陈述，许国智对系争房屋的主要损坏是因使用不当致墙壁严重发霉，原因是许国智家中生小孩长期不开窗空气不流通，正常使用的房屋墙壁不会发霉；2015年3月22日刁翠峰对系争房屋墙壁进行了重新粉刷，花费4,500元，系争房屋已于2015年6月出售并交付给案外人。许国智则陈述，系争房屋墙面原先就有霉斑，并非许国智使用不当造成；许国智承租房屋时购置了床和沙发，退租时这些物品不要了，留由房东自行处置，并非自己故意不搬。原审认为，许国智、刁翠峰就系争房屋订立的《房屋租赁合同》系双方真实合意，双方就系争房屋建立的租赁关系合法有效。租赁期内因刁翠峰需要出售房屋，双方遂协商提前终止合同，短信记录显示双方在2015年1月31日已就2015年2月8日终止合同、许国智返还房屋达成合意，故应认定租赁合同于2015年2月8日解除。刁翠峰关于许国智擅自提前退租的主张与事实不符，法院不予采纳，其以此为由要求许国智承担违约责任，法院不予支持。短信记录还显示系刁翠峰原因致使2015年2月8日未能完成房屋交接，而此时许国智已经搬离，故刁翠峰要求许国智支付该日之后的租金及使用费依据不足，法院不予支持。许国智要求刁翠峰返还预付的10天房租900元以及租房保证金2,800元，依法予以支持。至于刁翠峰所主张的墙壁发霉问题，法院认为，刁翠峰并未举证证明系争房屋开始租赁时房屋墙面状况，因此不能认定墙面发霉问题系许国智承租房屋之后才发生或加重，另外，即便墙面发霉问题系许国智承租期间发生或加重，刁翠峰也未举证证明系许国智使用不当所致，因此刁翠峰不能以墙面发霉作为其拒绝接收房屋的抗辩事由，刁翠峰要求许国智承担整修费用以及整修期间使用费损失的诉讼请求不予支持。关于许国智提出的刁翠峰应就提前终止租赁合同支付许国智2,800元补偿金的诉讼请求，因双方未就此签订书面协议，而目前双方关于该补偿金支付条件的陈述存在争议，许国智也未递交证据证明其2015年2月份退租时刁翠峰仍需支付该补偿金，故此项诉请法院难以支持。关于许国智要求刁翠峰赔偿500元交通费、精力损耗费、精神损失费的诉讼请求，没有证据证明，也缺乏法律依据，法院不予支持。关于刁翠峰要求许国智支付111元燃气费的诉讼请求，许国智予以认可，法院予以支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百三十五条的规定，于二〇一五年九月八日作出判决：一、刁翠峰应于判决生效之日起七日内返还许国智租赁保证金2,800元；二、刁翠峰应于判决生效之日起七日内返还许国智租金900元；三、许国智应于判决生效之日起七日内支付刁翠峰燃气费111元；四、驳回许国智的其余本诉诉讼请求；五、驳回刁翠峰的其余反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取计25元，反诉案件受理费62.50元，共计87.50元，由许国智负担25元，刁翠峰负担62.50元。判决后，刁翠峰不服，上诉于本院，诉称：双方曾协商提前终止合同，但对交接房屋未能达成一致意见。后来，许国智通知刁翠峰2015年2月8日交接房屋，但未搬走家具、将系争房屋打扫干净，致使刁翠峰无法收回房屋，应认定许国智违约。2015年2月18日租赁到期，刁翠峰为减少损失，自行进行了整修，该整修费用应当由许国智承担。综上，要求二审法院撤销原判，改判支持刁翠峰的反诉请求。被上诉人许国智辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中刁翠峰主张双方未达成一致意见，系许国智违约行为解除合同，但其未提供足够的证据予以证明。根据本案查明的事实，双方系协商提前终止合同，只是在交接房屋中发生纠纷，并不能据此否定双方解除合同的合意，刁翠峰的主张没有事实依据，本院难以采信，刁翠峰要求许国智承担违约金及空置损失费的要求难以支持。鉴于许国智于2015年2月8日搬离，租金应计算至该日止，刁翠峰要求租金计算至2015年4月17日没有事实依据，本院不予支持。至于房屋现有的状况是否属于非合理使用造成的，由于刁翠峰未能提供房屋的原始状况的证据材料，本院基于现有证据难于认定许国智对系争房屋使用不当，刁翠峰要求的房屋整修费本院不予支持。综上所述，上诉人刁翠峰的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币112元，由上诉人刁翠峰负担。本判决为终审判决。审判长  叶振军审判员  许 京审判员  蒋辉霞二〇一六年二月二日书记员  周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……