上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第33249号原告杜珂，女，1980年10月20日生，汉族，住江苏省南通市。委托代理人高黎，上海海宽律师事务所律师。委托代理人刘奇，上海海宽律师事务所律师。被告徐立盛，男，1954年4月26日生，汉族，户籍地上海市，现住上海市浦东新区。被告张解萍，女，1956年11月13日生，汉族，户籍地上海市，现住上海市浦东新区。委托代理人徐立盛(系被告张解萍的丈夫)。被告徐路达，男，1983年4月12日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人徐立盛(系被告徐路达的父亲)。原告杜珂诉被告徐立盛、张解萍、徐路达房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月2日立案受理后，依法适用简易程序,于2015年10月12日公开开庭进行了审理。2015年11月2日，本院依法追加徐路达为本案被告参加诉讼。2015年11月25日，本案依法转为普通程序，于2016年3月18日再次公开开庭进行了审理。原告杜珂的委托代理人高黎、刘奇，被告徐立盛(即被告张解萍、徐路达的委托代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜珂诉称，2015年5月24日，原、被告在上海瑞康房地产经纪事务所的居间下，签订了《房屋买卖合同》、《房地产买卖居间协议》，《房屋买卖合同》约定，原告购买被告位于上海市浦东新区耀华路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，买卖双方于本合同签署后64天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。原告应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后64日内，通过居间方转付或自行支付卖方首期房价款(含定金)人民币(以下币种同)130万元。合同签订后，原告向被告支付了定金20万元、首付款53万元。但被告未履行合同义务，反而于2015年8月28日致函通知原告解除合同。期间，原告曾多次与其协商继续履行合同，但被告坚决不予履行。被告的行为损害了原告的利益，故原告提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》；2、被告向原告双倍返还定金40万元；3、被告退还原告首付款53万元；4、被告承担本案诉讼费。审理中，被告向原告返还了购房款30万元，故原告减少诉请3的金额为23万元，另将诉请2变更为要求被告返还定金25万元(含定金本金20万元)。被告徐立盛、张解萍、徐路达辩称，一、原、被告就房屋买卖合同约定的原意是“买卖双方于本合同签署后64天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。买方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日内，通过居间方转付或自行支付卖方首期房价款(含定金)人民币130万元。”而中介方误将“当”日写成了“64”日。在房屋买卖中，收付款和签订示范合同都是同步进行的，符合情理及惯例。而原告却利用中介的笔误来混淆视听，以此作为被告违约、拒付首付款余款的理由；二、被告分别于2015年6月7日、6月17日收到原告定金20万元、部分首付款53万元。被告曾多次向原告和中介催款，要求履行合同，均无果。后被告分别于2015年8月9日、8月17日以短信形式向中介和原告提出催讨要求、提示违约责任，原告一直以其出售房屋的买家付款未到位为由，拒绝支付剩余首付款57万元及第二期房款，导致被告无法在澳洲购置房屋。被告依据《房屋买卖合同》第12条之约定，于2015年8月28日致函原告，正式通知原告解除合同，并要求追究其违约责任；三、签订《房屋买卖合同》之后，被告始终遵守诚信原则，将产证原件交中介保管、让产权人之一的徐路达办理委托公证手续，不存在任何违约情形。原告却一直无视合同条款，拒绝按约支付房款，使买卖合同无法履行。综上，对于解除《房屋买卖合同》无异议，另在扣除定金5万元后，同意将剩余定金及房款返还原告。经审理查明，系争房屋产权人系三被告。2015年5月24日，原、被告就原告向被告购买系争房屋签订《房屋买卖合同》，其中合同第2条约定，该房地产转让价款为315万元。第3条约定，为办理交易过户手续之需，双方同意于本合同签署后64天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。除另有约定外，前述约定期限届满日为双方签订示范合同的日期。第4.1条约定，原告应于签订示范合同并申请办理公证手续(如需)后64天内，通过居间方转付或自行支付被告首期房价款(含定金)130万元……。第11条约定，本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立。被告同意将收到的定金交居间方保管，若被告将该房地产权证原件交居间方保管，则被告可以从居间方处取回保管的定金。在被告收到原告支付的定金后，若被告违约不卖，则应向原告双倍返还定金；若原告违约不买，则已支付被告的定金不予返还。第12条约定，原告未按本合同约定期限付款，应当按逾期付款的日万分之五支付被告逾期违约金，逾期超过二十日仍未支付的，甲方有权单方解除本合同……。《房屋买卖合同》签订后，原告分别于2015年5月25日、6月7日向被告支付定金共计20万元，于2015年6月17日向被告支付部分首付款53万元。因一直未付足首付款，故被告徐立盛于2015年8月17日14：51向原告发送短信：“小杜：由于你不履行合同，我的售房(二期)款，至今未收到，现我正式向你提出终止我的房屋买卖合同，且由你承担违约责任和违约金。”被告于当日16：17回复短信：“徐叔叔你好，由于种种原因，对于之前房屋余款逾期未能支付深表歉意。今日24：00前，我将二期款余款备齐打至您的账户，继续履行买卖合同，并约您于今日22：00左右前往居间方签订上海市房地产买卖合同。(根据合同相关约定，今日为支付二期款最后期限)”。当晚，原、被告见面后并未签署示范文本的买卖合同，原告也未支付首付款余款。被告徐立盛于2015年8月26日再次向原告发送短信：“小杜，你和你下家沟通协商如何？晚上你在家吗？我来”，原告回复：“还没机会沟通过”。后被告于2015年8月28日发函给原告，称：“我在8月9日、8月17日分别以短信形式告知您和中介居间方，由于您的违约给我造成很大损失，今再次以书面形式通知您，你我双方的房屋买卖合同即日解除终止，且我保留追究您的违约责任和赔偿。另，你我和中介居间方签订的中介协议，我也以书面形式予以通知解除终止。”审理中，被告于第一次庭审后向原告返还了房款30万元，现尚有23万元房款在被告处。原、被告称，双方在2015年7月28日之前一直未签订示范文本的买卖合同是因为签订后，原告就要付款，但原告置换卖房的下家一直没有付款导致原告无法向被告付款；原告称，双方对于合同第4.1条约定的本意确实是原告于签订示范合同后当日内向被告支付首付款至130万元；按约定，双方应先签订示范合同，原告再付款，因双方未在2015年8月17日签订示范合同，故被告不存在解除权；虽不认可自身违约，但原告仍主张解除合同，肯定不购买涉案房屋了。被告称，原告违反了《房屋买卖合同》第4.1条约定，其未在签订《房屋买卖合同》合同后64天(即2015年7月28日)付款，后又给了原告二十天，原告在2015年8月17日仍未付款，故被告通知解除合同。以上事实，有《房屋买卖合同》、短信记录、收款收据、电子银行回单、解除合同通知及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告之间签订的《房屋买卖合同》系买卖双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，原、被告均应遵照履行。审理中，原、被告均表示不再与对方进行涉案房屋买卖交易，《房屋买卖合同》解除无疑，但双方对于违约责任各执己见。原、被告确认，《房屋买卖合同》第4.1条的真实意思为原告于签订示范合同后当日内向被告支付首付款至130万元；该合同第3条又约定双方于《房屋买卖合同》签署后64天内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。按此计算，原、被告最晚应于2015年7月28日签订示范合同。同时，原告应于签订示范合同之日向被告支付首付款至130万元。然而因原告下家未及时付款，致其在2015年7月28日仍未向被告付足首付款、双方也未能签订示范合同，原告已构成违约。根据《房屋买卖合同》第12条约定，原告逾期超过二十日仍未支付的，被告有权单方解除本合同。但原告在此后二十天内(即2015年8月17日之前)仍未向被告付足首付款。原告的违约程度已达到被告行使单方解约权的条件。本院认定涉案《房屋买卖合同》因原告违约，被告行使单方解除权而解除。合同解除后，被告应将已付房款23万元返还原告。涉案定金的设立是为了担保买卖合同的顺利履行。原告要求被告返还定金25万元的诉讼请求，因原告系合同违约方，故其要求对被告适用定金罚则，本院不予支持。相反，定金罚则应适用于原告。现被告仅要求没收原告定金5万元，系当事人对自身民事权利的处分，本院予以照准。本案中，原、被告约定签订示范合同当日即应支付首期房价款，而双方未能按约履行的实质原因系原告下家未及时付款，致其未能依约向被告付足首付款，原告以双方未签订示范合同为由，认为其未付款不构成违约，没有事实依据。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告杜珂与被告徐立盛、张解萍、徐路达就上海市浦东新区耀华路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》；二、被告徐立盛、张解萍、徐路达于本判决生效之日起十日内返还原告杜珂购房款23万元；三、被告徐立盛、张解萍、徐路达于本判决生效之日起十日内返还原告杜珂定金15万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,500元,由原告杜珂负担3,750元，被告徐立盛、张解萍、徐路达负担4,750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 黄 政人民陪审员 曹 璐人民陪审员 高天明二〇一六年四月十九日书 记 员 尹俐媛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。