上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初35490号原告：徐俊敏，男，1977年10月16日生，汉族，住上海市普陀区。原告：陈竞，女，1984年9月18日生，汉族，住上海市浦东新区。上列两原告共同委托诉讼代理人：李牧，上海虹桥正瀚律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：刘洪俊，上海虹桥正瀚律师事务所律师。被告：洪德方，男，1986年10月27日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：洪元元，男，1988年1月10日生，汉族，住上海市浦东新区。上列两被告共同委托诉讼代理人：赵春红，上海市信诚律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：唐建东，上海市信诚律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司上海自贸试验区分行，营业场所中国(上海)自由贸易试验区加枫路XXX号。负责人王蓓，行长。委托诉讼代理人：季国一，男，中国农业银行股份有限公司上海自贸试验区分行工作。委托诉讼代理人：李文婷，女，中国农业银行股份有限公司上海自贸试验区分行工作。原告徐俊敏、陈竞诉被告洪德方、洪元元房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月10日立案受理后，根据原告申请，本院依法追加中国农业银行股份有限公司上海自贸试验区分行为第三人。本案依法由审判员胡铁红独任审判，于2016年8月24日公开开庭进行了审理。原告徐俊敏、陈竞及其委托诉讼代理人李牧、刘洪俊，被告洪德方、洪元元的委托诉讼代理人赵春红、第三人中国农业银行股份有限公司上海自贸试验区分行的委托诉讼代理人季国一均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐俊敏、陈竞诉至本院，提起诉讼请求：1.判令被告办理上海市浦东新区长岛路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的抵押注销手续；2.判令被告办理完毕上述抵押登记注销手续后协助原告办理系争房屋的过户手续；3.判令被告交付系争房屋；4.判令被告支付逾期注销抵押、逾期过户、逾期迁出户口、逾期交房的违约金，计算标准以总房价款人民币440万元为基数，按照日万分之五标准计算，自2016年1月16日起计算至判决生效之日止；5.本案案件受理费、诉讼保全费由被告负担。事实与理由：2016年1月10日，两原告与两被告就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》及《协议书》，约定被告将其所有的系争房屋出售给原告，房价为人民币440万元(以下币种同)及另外支付装修补偿款160万元。之后，原告按约向被告支付了房款(含定金)358万元，并办理了银行贷款，但是被告既未按合同约定用收到的首付款去涤除系争房屋上的抵押，因此影响原、被告在2016年6月30日办理系争房屋的过户手续，被告也未按约定迁出系争房屋内的户口及交付系争房屋。相反被告因为房价上涨，就违背诚信原则、恶意违约，要求解除合同，不想出售房屋，以支付违约金作为解除合同的条件。但原告认为被告作为违约方，并没有合同解除权，现在原告要求继续履行合同及追究被告违约责任。原告目前已筹集充足的资金，愿意在被告协助办理过户之后将所有剩余房款包括尾款支付被告，且剩余房款的金额足以支付被告的拖欠第三人的贷款本金及利息，故第三人的权利在本案中不会受到侵害，因此认为原、被告之间的房屋买卖合法有效。综上原告为维护自身合法权益，诉至法院，诉请如前。庭审中原告表示被告各项违约事实都应分别计算违约金，但原告为了避免重复计算，以涤除抵押的时间点为起算点，考虑到被告户口目前仍未迁出，要求计算到判决生效日止。被告洪德方、洪元元对于原告、第三人提供的所有证据的真实性均无异议，承认原告、第三人在本案中所主张的事实，但不同意原告所有诉请。被告希望法院判决解除合同，认为房价涨幅较大，被告无法接受与原告签订的合同价格。系争房屋是被告唯一住房，目前被告无法向原告交付。被告出售系争房屋是为了置换，现在房价上涨幅度过大，被告无法置换房屋，现在合同不具备履行条件，被告也是受害方，希望原告遵守市场规律，解决问题。对于原告主张的违约金，被告认可以总房价款440万元为基数，但认为每日万分之五的标准过高，认为原告没有这么大的损失。第三人中国农业银行股份有限公司上海自贸试验区分行述称，中国农业银行股份有限公司上海金桥支行依法变更为中国农业银行股份有限公司上海自贸试验区分行。第三人对于原、被告买卖系争房屋的事实不清楚，第三人认为被告转让抵押物未经第三人同意，因此认为转让行为无效。至于原、被告如何履行买卖合同、如何涤除抵押，与第三人无关。目前系争房屋上的抵押确实还存在，截至2016年9月2日被告的借款本金尚有1,578,899.06元未还清，第三人的抵押权应得到保护，只有在欠款结清的情况下，抵押才能够涤除，至于案件如何处理，由法院依法审理。本院认为，被告洪德方、洪元元对于原告、第三人提供的所有证据的真实性均无异议，承认原告、第三人在本案中所主张的事实，故对原告、第三人主张的事实予以确认。两原告与两被告于2016年1月10日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。《上海市房地产买卖合同》中对交房、过户、迁出户口、涤除抵押及违约责任均有明确约定，原、被告双方均应尊重合同，并应严格按照合同约定履行。《上海市房地产买卖合同》第六条约定2016年6月30日前，原、被告双方共同向房地产交易中心办理系争房屋过户手续。《上海市房地产买卖合同》附件三中一、首期房价款中约定，被告应将原告支付的首付款166万元专项用于偿还第三人的借款余款，并应当于签订本合同后五个工作日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料及办理完成系争房屋抵押登记的注销手续。四、交房时间及尾款：原告应支付被告尾款2万元。交易中心出具以原告为权利人的房地产权证且被告已收到除尾款外的其他款项后7日内，双方对系争房屋进行验看、清点，确认无误后，由被告交付给原告，双方签署《房屋交接书》，并由原告直接支付被告全额尾款，相关费用的结算以交接之日为准。《上海市房地产买卖合同》补充条款(一)第2条约定若系争房屋上有户口，则被告应于签订本合同后180日内，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续。否则，每逾期一日，应按照本合同约定的总房价款的万分之五向原告支付违约金，直至原户口迁出时止。补充条款(一)第5条违约责任约定，被告未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向原告支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。在合同履行过程中，被告就曾向原告提出，以支付违约金为条件，要求解除合同，庭审中，被告再次辩称因房价上涨过快，不愿意继续履行合同，要求解除合同，并承认房屋上抵押未涤除，户口未迁出，房屋也未交付。被告违约事实明显，应按合同约定承担违约责任。至于被告认为万分之五标准过高，认为据此计算的违约金超过给原告造成的损失，本院在综合考虑被告违约的过错程度、房价上涨行情、合同履行情况之后，认为违约金计算标准合理，不存在过高的情形，因此不予调整。在承担违约责任之外，被告仍应按照合同约定履行。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告洪德方、洪元元于本判决生效之日起五日内涤除上海市浦东新区长岛路XXX弄XXX号XXX室房屋上抵押权人为中国农业银行股份有限公司上海金桥支行(现为第三人中国农业银行股份有限公司上海自贸试验区分行)债权数额为180万元的抵押；二、被告洪德方、洪元元于上述抵押涤除后五日内将上海市浦东新区长岛路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告徐俊敏、陈竞名下，过户当日原告徐俊敏、陈竞支付被告洪德方、洪元元房款240万元；三、被告洪德方、洪元元于原告徐俊敏、陈竞取得其名下系争房屋房地产权证后七日内向原告徐俊敏、陈竞交付系争房屋，交付房屋当日，原告徐俊敏、陈竞支付被告洪德方、洪元元尾款2万元；四、被告洪德方、洪元元于本判决生效之日起五日内支付原告徐俊敏、陈竞违约金(以440万元为基数，自2016年1月16日起，按日万分之五标准，计算至判决生效之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55,571元，减半收取27,785.50元，诉讼保全费5,000元，合计32,785.50元，由被告洪德方、洪元元负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  胡铁红二〇一六年十月八日书记员  刘 露附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。