内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终2791号上诉人(原审原告)：齐永亮，男,住内蒙古自治区鄂尔多斯市。上诉人(原审原告)：齐也，女,住内蒙古自治区呼和浩特市。二上诉人共同委托诉讼代理人：齐永平，男，内蒙古日报社北方周末报社退休员工，系二上诉人亲属。被上诉人(原审被告)：内蒙古蒙达包装科技有责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市金桥开发区世纪十二路。法定代表人：杜功成，该公司董事长。上诉人齐也、齐永亮因与被上诉人内蒙古蒙达包装科技有责任公司（以下简称蒙达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初3356号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人齐也、齐永亮的共同委托诉讼代理人齐永平到庭参加诉讼，被上诉人蒙达经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。齐也、齐永亮上诉请求：一、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初3356号民事判决书；二、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初3356号之一民事裁定书；三,判决支持本案一审过程中齐永亮、齐也提出的诉讼请求；四、上诉费由蒙达公司承担。事实和理由:2011年3月15日,齐永平代齐永亮、齐也(甲方,出租方)与蒙达公司(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》,合同约定:乙方租甲方位于蒙昆住××区、602两套住宅作为职工宿舍,每套每月租金800元;租赁期间,水费、电费、采暖费、物业费、垃圾费以及其他因租房产生的费用由乙方缴纳，如不按规定缴纳,所产生的本金、滞纳金、罚款由乙方负责;租赁期间,房屋设施损坏,乙方负责修理或赔偿;任何一方提出终止合同,需提前一个月书面通知对方,经双方协商后签订终止合同书,任何一方单方面终止合同的执行,由此引起的损失由违约方承担,本合同自双方确认签字后生效,至双方结清全部费用并签订终止合同书后终止。由于蒙达公司不辞而别和拖欠房租费、采暖费、物业费、垃圾费、滞纳金、和房屋破坏损失,双方协调未果,齐也、齐永亮于2015年9月25日向赛罕区人民法院提起诉讼。赛罕区人民法院于2016年1月7日作出(2015)赛民初字第03910号民事判决:蒙达公司向齐也、齐永亮支付房租费67200元(截止2015年9月15日),实际支付至房屋租赁合同终止之日止;对于齐也、齐永亮主张的采暖费、物业费、垃圾费、滞纳金,由于齐也、齐永亮非收费主体,且未实际垫付,故不予支持。房屋损坏损失因未提交证据,故不予支持。蒙达公司不服上述判决,上诉至呼和浩特市中级人民法院。在审理过程中经传票传唤,蒙达公司无正当理由拒不到庭,中院按撤回上诉处理,作出维持一审判决裁定。由于蒙达公司对两级法院的判决结果不予理睬,拒不执行法院判决,也不与齐也、齐永亮方进行协商,对于齐也、齐永亮方通过电话提出结清费用、签订终止合同的意见不予回复,因此,齐也、齐永亮方认为双方的和赁合同仍在执行中,故对于该房屋无法进行使用处置。由于热力公司、物业公司将齐永亮、齐也列入失信名单,故齐永平代蒙达公司垫付了各项费用,对于损坏进行了修理和赔偿。2018年4月19日,齐永亮、齐也再次将蒙达公司起诉至赛罕区人民法院,要求蒙达公司支付2015年9月15日至起诉之日期间的房租费,支付房屋租赁期间产生的采暖费、物业费、垃圾费、房屋损坏损失以及相关费用。赛罕区人民法院(2018)内0105民初3356号判决书判决:蒙达公司向齐也支付采暖费1920,3元(2012年度)。驳回齐也、齐永亮其他诉讼请求。齐也、齐永亮认为:1,齐永平代其二哥齐永亮、侄女齐也与蒙达公司法人杜功成签订的《房屋租赁合同》是在双方自愿协商的基础上,并履行了合法程序签订的,该合同真实、合法、有效。该合同明确规定,该合同终止前,应当结清全部费用,提前一个月通知对方,双方签订终止协议后该合同方为终止。3、一审法院认定蒙达公司的“实际行动”有失偏颇。蒙达包装公司的“实际行动”是合同不履行,欠费不偿付,传唤不到庭,判决不执行。仅仅以不打招呼的“搬离”,单方面“以自己的实际行动表明不再履行其与齐永亮、齐也签订的《房屋租赁合同》”,不符合《中华人民共和国合同法》,不符合双方签订的合同条款,是无效的。一审判决认定:“蒙达公司方撤离呼和浩特时,未通知齐也、齐永亮方,未进行房屋交接,未签订房屋租赁终止协议,蒙昆物业公司通知齐也、齐永亮方代理人齐永平,楼房漏水,齐永平通过开锁公司打开房门,见房屋狼藉一片,热水器、煤气灶拆走,卫生间水管漏水,齐永平临时找工人修理，支付工人材料费、人工费5968元”。以上事实由物业公司参与、调解、见证。处理完成后,锁门搁置,等待与蒙达公司方解决遗留问题。由于遗留问题一直未解决,齐也、齐永亮方出租或者使用该房屋。每套房每月800元的租金,是2012年当时的租金水平,随着房屋涨价,房屋租赁费早已不是当年的标准,因此,这些年来,蒙达公司方给齐也、齐永亮所造成的损失,远不是起诉书中所列数额。因此,认定房屋租赁关系终结,不符合事实。4、一审判决与(2015)赛民初字第03910号民事判决在合同的有效期方面自相矛盾。5、齐也、齐永亮提交的缴费证明,均有收费单位的收费票据和公章,应当视为合法有效证据,应当依法采信。本案起诉内容是蒙达公司支付齐也、齐永亮2015年9月15日至2018年4月15日期间的房屋租赁费49,600元。这是上次判决以后发生的租赁费、物业费、采暖费,上次起诉虽已产生，但是因齐也、齐永亮与蒙达公司都未实际缴纳,现在,齐也、齐永亮已经代为缴纳,其缴纳行为发生在上次判决以后。此案不属于一案两审。因此,齐也、齐永亮的诉权不应驳回。蒙达公司未提交答辩意见。齐也、齐永亮向一审法院起诉请求：1、蒙达公司支付齐也、齐永亮自2015年9月15日起至2018年4月15日期间的房屋租赁费49,600元;2、蒙达公司付清租赁房屋期间产生的采暖费22,980.5元;3、蒙达公司付清租赁房屋期间产生的物业费3600元;4、蒙达公司恢复房屋租赁前的原状或者支付供水系统破坏造成漏水赔偿5968元;5、蒙达公司支付迟延履行期间的债务利息;6、蒙达公司履行房屋租赁合同条款规定义务,在与供暖、供电、供水、物业等服务单位结清房屋租赁期间产生的各项费用、与齐也、齐永亮结清全部租赁费用、恢复房屋租赁前的原状后,双方签订房屋租赁终止协议;7、蒙达公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年3月15日,齐永平代齐永亮、齐也(甲方、出租方)与蒙达公司(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》,约定乙方因工作需要,租用甲方坐落于内坐落于内蒙古卷烟××区、602号住宅作为职工宿舍。房屋租金每套每月800元,两套每月为1600元,全年租金19,200元,在每年的3月15日一次交清。租赁期间,如遇到市场变化,双方可另行协商调整租金。租赁期间,水费、电费、采暖费、物业费、垃圾费以及其他乙方租房而产生的费用由乙方缴纳。如不按规定交纳,所产生的本金、滞纳金、罚款均由乙方负责。租赁期间内该房屋的门、窗、水、电等有关设施如有损坏,乙方应负责修理或照价赔偿。乙方已向甲方缴纳房屋押金300元整,合同终止时,乙方向甲方结清有关费用后,退还乙方。若乙方中途退房或因乙方责任终止合同,押金不退。租赁期间,任何一方提出终止合同,需提前一个月书面通知对方,经双方协商后签订终止合同书,任何一方如果单方面终止合同的执行,由此引起的损失由违约方承担。本合同自双方确认签字后生效,至双方签订终止合同书并结清全部费用后终止。合同落款处,甲方代理人处由齐永平签字,乙方代理人处由杜功成签字。2015年9月25日,齐永亮、齐也向一审法院提起诉讼,要求蒙达公司支付租金并承担室内设施漏水、维修恢复费用及采暖费等费用及滞纳金,一审法院于2016年1月7日作出(2015)赛民初字第03910号民事判决,判决蒙达公司向齐永亮、齐也支付租赁费67,200元(截至2015年9月15日),实际支付至房屋租赁合同终止之日止,并驳回齐永亮、齐也的其他诉讼请求。判决作出后,蒙达包装公司不服,向呼和浩特市中级人民法院提起上诉,呼和浩特市中级人民法院于2016年12月6日作出(2016)内01民终3294号民事裁定,裁定按蒙达公司撤回上诉处理,(2015)赛民初字第03910号民事判决已发生法律效力。案涉601号房屋的购买人为齐也,602号房屋的购买人为齐永亮。2017年9月12日,呼和浩特市城发供热有限责任公司向齐永亮分别出具五张供热费内蒙古增值税垫资普通发票,2013-2014金额为1924.5元,2014-2015金额为1882.4元,2015-2016金额为1924.5元,2016-2017金额为1924.5元,2017-2018金额为1924.5元。2017年10月17日,呼和浩特市城发供热有限责任公司出具缴费证明,载明:“金桥开发区蒙昆小区一号楼二单元601用户齐也已缴纳2012年至2017年采暖费共计11,479.8元。由于我公司发票微机与税务局联网出现故障,故发票暂时未开,待故障排除后补开”。呼和浩特市城发供热有限责任公司出具证明载明,金桥烟厂蒙昆小区齐也供热费收费期2012年已收1920.3元,收费期2013年已收1920.3元,收费期2014年已收1878.3元,收费期2015年已收1920.3元,收费期2016年已收1920.3元,收费期2017年已收1920.3元,已收合计11,479.8元。2017年10月23日,内蒙古欣柏辰物业服务有限公司出具物业费收据一张,载明交款单位1-2-601齐也,1-2-602齐永亮,应交总费用5232元,收费日期2013年9月1日至2017年12月30日,收费日期2014年1月至2017年12月30日,交费金额为3600元。庭审过程中,齐永亮、齐也自认蒙达包装公司已于2013年5月搬离租赁房屋,搬离时房屋钥匙留给他人,之后一个星期后齐永平拿到房屋钥匙,案涉房屋内留下些垃圾,有用的已经没有了,现案涉租赁房屋由齐永平控制。蒙达公司于2017年6月21日,因长期停业未经营被呼和浩特市工商行政管理局吊销营业执照,登记状态为:吊销,未注销。一审法院认为，齐永亮、齐也与蒙达包装公司签订的《房屋租赁合同》,系双方的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应按合同约定履行各自义务。对于齐永亮、齐也主张蒙达包装公司支付租金的诉讼请求,一审法院已作出(2018)内0105民初3356号之一民事裁定书,裁定驳回其起诉。对于齐永亮、齐也主张蒙达公司支付采暖费、物业费的诉讼请求,合同约定租赁期间的采暖费、物业费等费用以及其他蒙达包装公司租房而产生的费用由蒙达公司缴纳,因庭审过程中齐永亮、齐也自认蒙达公司已于2013年5月搬离租赁房屋,且搬离一周后齐永平已实际控制该房屋,故对齐永亮、齐也主张蒙达包装公司支付采暖费、物业费诉讼请求,一审法院支持至2013年5月蒙达包装公司搬离前。关于采暖费,2013年5月31日前仅涉及2012年度的供暖费,根据齐永亮、齐也提供的呼和浩特城发供热有限责任公司出具的证明,案涉601号房屋交纳2012年采暖费为1920.3元,齐永亮未提供602号房屋2012年度采暖费的交费凭证,故对齐也主张蒙达包装公司支付采暖费的诉讼，一审法院以1920.3元予以支持,对齐永亮的该项诉讼请求,一审法院不予支持。关于物业费,齐永亮、齐也提供的内蒙古欣柏辰物业服务公司有限公司出具的物业费收据显示,601和602号房屋,应交总费用为5232元,收费日期为2013年9月1日至2017年12月30日,2014年1月至2017年12月30日,齐永亮、齐也交纳的上述物业费均发生在其已自行控制案涉租赁房屋之后,故对其主张蒙达包装公司支付物业费的诉讼请求,一审法院均不予支持。对于齐永亮、齐也主张恢复房屋租赁前的原状或支付供水系统破坏造成漏水赔偿的诉讼请求,因其起诉状中述称“蒙达公司方在撤离呼和浩特时,未通知齐也、齐永亮方,未进行房屋交接,未签订房屋租赁终止协议。蒙昆物业公司通知齐也、齐永亮方代理人齐永平,楼房漏水,齐永平通过开锁公司打开房门,见房屋狼藉一片,热水器、煤气灶拆走,卫生间水管漏水,齐永平临时找工人修理,支付工人材料费、人工费”,与其庭审过程中陈述的蒙达包装公司搬离后把钥匙留下,交到别人手里,蒙达包装公司走了一个星期后齐永平拿到钥匙的情况前后矛盾,庭审中齐永亮、齐也向法庭出示内蒙古欣柏辰物业有限公司出具的《关于齐永亮、齐也住宅水管煤气修复的证明》,拟证实2013年6月,蒙昆住××区、602室齐永亮、齐也住宅因租房人员撤离,淋浴器拆除、煤气灶拆除,造成水管漏水、煤气泄漏。经住户请施工人员紧急维修,材料费、人工费共计5968元。庭审过程中,齐永亮、齐也认可维修费不是向该物业公司交纳,故一审无法确认案涉房屋中的设施是否维修以及维修原因,内蒙古欣柏辰物业有限公司出具的该证明亦无法证实前述情况,齐永亮、齐也亦未提供证据证明房屋租赁前的状况,故对齐永亮、齐也的该项诉讼请求,一审法院不予支持。对于齐永亮、齐也主张蒙达包装公司支付迟延履行期间债务利息的诉讼请求,因一审法院仅认定蒙达包装公司应向齐也支付暖气费1920.3元,且齐也未提供证据证实其具体交费日期,故对齐永亮、齐也的该项诉讼请求,一审法院不予支持。对于齐永亮、齐也主张在蒙达包装公司结清各项费用、恢复原状后,双方签订房屋租赁终止协议的诉讼请求,因蒙达包装公司已于2013年5月搬离案涉租赁房屋,一审法院认为,蒙达包装公司已以自己的实际行动表明不再履行其与齐永亮、齐也签订的《房屋租赁合同》,双方已无签订房屋租赁终止协议的必要,故对其该项诉讼请求,一审法院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决:一、内蒙古蒙达包装科技有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向齐也、齐永亮、齐也支付采暖费1920.3元;二、驳回齐也的其他诉讼请求;三、驳回永亮的诉讼请求。案件受理费814元(齐永亮、齐也已预交),由齐永亮、齐也负担764元,由内蒙古蒙达包装科技有限责任公司负担50元二审中，当事人均没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据予以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，齐也提供了2012年度案涉601号房屋取暖费的缴费凭证，故对其主张蒙达公司支付该年度取暖费的请求应予支持，对于齐永亮、齐也请求支付其余取暖费、物业费、恢复原状、漏水费用、维修费用等的主张，其所举证据与上述诉讼请求、依据事实之间缺少证明力及证明关系，不能得到支持。一审法院依据相关事实与证据认定相关取暖费、物业费、恢复原状、漏水费用、维修费用并无不当。综上所述，齐也、齐永亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1854.0元，由齐也、齐永亮负担。本判决为终审判决。审判长 何玉山审判员 李 艳审判员 张 宇 二〇一九年十一月十二日书记员 黄 琳