北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终13127号上诉人（原审被告）：李昆鹏，男，1971年9月30日出生。委托诉讼代理人：王雷，北京市三维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李亚娟，女，1963年9月6日出生。上诉人兼李亚娟委托诉讼代理人（原审原告）：樊士龙，男，1964年4月30日出生。原审被告：刘斌，男，1984年6月4日出生。委托诉讼代理人：万世庆，黑龙江法大律师事务所律师。上诉人李昆鹏因与被上诉人李亚娟、樊士龙、原审被告刘斌确认合同无效纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初22007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李昆鹏上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回李亚娟、樊士龙的全部诉讼请求；一审案件受理费由李亚娟、樊士龙承担。事实和理由：一、一审法院认为李昆鹏与刘斌恶意串通损害李亚娟、樊士龙的利益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定判决合同无效，适用法律错误。首先，李昆鹏与刘斌不存在恶意串通，樊士龙系因欠付李昆鹏债务而自愿将涉案房屋的相关权属手续交给李昆鹏，并办理了委托公证手续，李昆鹏与刘斌签订房屋买卖合同系基于樊士龙未能偿还债务；其次，因樊士龙未能偿还借款导致李昆鹏欠付第三方债务，房屋交易的真正目的是为了以房融资和为债务履行作担保，李昆鹏并无无偿或低价取得涉案房屋的目的。二、李昆鹏要求一审法院调取涉案房屋交易时的评估影像，该评估过程有李亚娟、樊士龙的全程参与和协助评估行为，足以认定李昆鹏与刘斌是否存在恶意串通，一审法院未予调取导致本案事实未查清。三、生效判决已经确认中国平安财产保险股份有限公司对涉案房屋拍卖、变卖所得价款按照抵押权顺序享有优先受偿权，故本案处理结果与中国平安财产保险股份有限公司存在利害关系，一审法院未通知其参加诉讼存在严重程序错误。李亚娟、樊士龙辩称，同意一审判决，不同意李昆鹏的上诉请求。樊士龙与李昆鹏只存在借贷关系，不存在其他买卖关系。李亚娟、樊士龙从未出卖过房屋，也未办理过房屋过户等手续，双方没有购房款的支付，也没有房屋的交付。李昆鹏与刘斌恶意串通，在李亚娟、樊士龙不知情的情况下签订《房屋买卖合同》，双方不存在真实的房屋买卖交易，合同应当被认定无效。关于评估，李亚娟、樊士龙并不知情。刘斌述称，不同意一审判决，同意李昆鹏的上诉请求。一、一审程序错误。刘斌与李昆鹏签订《房屋买卖合同》是行使其代理权，刘斌并非合同相对人，李亚娟、樊士龙将刘斌列为被告实属错误；李亚娟、樊士龙的诉讼请求是确认《房屋买卖合同》无效，本案案由应为确认合同无效纠纷，一审法官未对案由进行释明，也没有予以纠正；一审认定《房屋买卖合同》无效的主要依据是交易价格远远低于市场价格，故依此认定应属显失公平，是可撤销的民事行为，撤销之诉的诉讼时效是一年，李亚娟、樊士龙起诉已过诉讼时效，理应驳回起诉。二、一审认定事实错误。刘斌与李亚娟、樊士龙签订《委托合同》是基于樊士龙欠付李昆鹏债务，签订《委托合同》是对债务担保的一种形式；刘斌在授权范围内签订《房屋买卖合同》没有超越代理权，更无过错；至于房屋成交价格为32万元，只是交易形式，双方可以通过结算多退少补，一审认定刘斌与李昆鹏恶意串通证据不足；2009年5月北京仁达房地产评估有限公司去涉案房屋进行评估，李亚娟、樊士龙就已经知道房屋过户的事实，其在诉讼中主张2017年才知道与事实不符。李亚娟、樊士龙向一审法院起诉请求：1.确认李亚娟与李昆鹏于2009年5月18日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：CW32398）无效；2.本案诉讼费由李昆鹏、刘斌承担。一审法院认定事实：2000年7月15日，李亚娟与北京经济技术投资开发总公司签订《购房协议书》，约定李亚娟购买位于北京市大兴区亦庄镇×房屋（以下简称202房屋）。合同中记载的房屋预测建筑面积82.28平方米，总价款200087.8元。2001年8月21日，202房屋取得房屋所有权证，登记房屋所有权人为李亚娟，建筑面积为87.75平方米，坐落地址为北京经济技术开发区×。2008年6月19日，李亚娟、樊士龙向李昆鹏出具《借款协议》，载明今有李亚娟、樊士龙夫妻自愿×北里11号楼2单元202号房产作为抵押，向李昆鹏借款127200元，于2008年8月18日前将借款还清，樊士龙将李亚娟、樊士龙夫妻所押房产证、合同、公证书还与对方，此合同作废。如2008年8月18日未将此借款还清，李昆鹏将为李亚娟、樊士龙办理银行抵押贷款，期间所产生的任何费用由李亚娟、樊士龙夫妻承担。如李亚娟、樊士龙夫妻不按本协议执行，李昆鹏有权处理此房产。李昆鹏保证此房产及房产证在2008年6月19日至2008年8月18日不会出现买卖或遗失等事件，如有此事发生，李昆鹏承担此责任。2008年6月23日，北京市志诚公证处针对樊士龙、李亚娟出具的《委托书》进行公证，载明“由于我们目前工作繁忙，无法亲自办理。特委托李昆鹏全权代理我们办理位于北京市经济技术开发区×室房产，代办过户、代办银行抵押贷款、代收房款、代办与此房相关的所有手续”；委托期限自即日起到办妥上述委托事项之日止；樊士龙、李亚娟于2008年6月19日到北京市志诚公证处在公证员面前，在《委托书》上签名。2009年5月18日，刘斌代李亚娟（出卖人）与李昆鹏（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，约定李亚娟将涉案房屋出售给李昆鹏，房屋成交价格为320000元。同日，202房屋过户至李昆鹏名下，产权证号为X京房权证开字第XXXX号。2009年5月19日，李昆鹏（借款人）与招商银行股份有限公司北京分行（贷款人、抵押权人）签订《个人购房借款及担保合同》，约定借款人向贷款人申请个人购房贷款用于支付购房款，贷款人同意提供此项贷款。一审审理过程中，双方均认可樊士龙向李昆鹏借款2次。第一次于2008年6月19日借款，后还清。第二次于2009年1月22日借款，因未还清，双方于2009年6月重新出具借条。在第二次借款时，李亚娟、樊士龙未出具委托书或同意在未还款情况下将房屋出售给李昆鹏。经法院询问，刘斌称其与李亚娟、樊士龙之间没有关系，与李昆鹏系表兄弟关系。对于卖房过程，刘斌先称涉案房屋曾过户至刘斌名下，由刘斌过户至李昆鹏名下，后又称其仅作为代理人，没有过户至刘斌名下；对于委托书和公证书如何办理的情况，刘斌称只是跟着办理，记不清具体办理内容，记不清是否作为李亚娟的代理人将涉案房屋出售给李昆鹏，记不清房屋出售的价格，记不清是否将购房款给付李亚娟、樊士龙；李昆鹏称李昆鹏与李亚娟签订的《存量房屋买卖合同》仅为形式，李昆鹏并非真正要购买202房屋，目的是为樊士龙借款作债务担保。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。本案诉争的李亚娟与李昆鹏之间的《存量房屋买卖合同》是否有效。从出卖人的意思表示来讲，虽然刘斌在签订该房屋买卖合同时持有李亚娟、樊士龙的公证委托书，有权代李亚娟、樊士龙决定房屋的出售价格。但其在处理委托事项时应当尽到忠实、谨慎的注意义务，不应当损害被代理人的合法权益。该房屋在2009年交易时，交易价格远远低于市场价格，且刘斌作为代理人未提交任何证据证明其曾将出售房屋以及房屋价款告知过李亚娟、樊士龙，李昆鹏亦认可未给付相应的购房款，虽然委托书中有授权刘斌代为出售房屋的内容，但在本案的背景情况下，刘斌代为售房并不等于任意接受对方的报价或任意售房。刘斌自认其与李亚娟、樊士龙并不认识，其与李昆鹏系表兄弟关系。刘斌对其在房屋买卖合同中的身份、房屋价款均不了解，未征得李亚娟、樊士龙同意的情况下，直接与李昆鹏签订买卖合同，属于滥用代理权。该意思表示不能代表李亚娟、樊士龙本人的真实意思表示。李昆鹏作为买房人，亦为李亚娟、樊士龙的债权人，对涉案房屋市场行情应当是了解的。从房屋信息的来源、房屋成交价格等来看，李昆鹏与刘斌存在恶意串通。基于上述理由，法院认为涉案房屋买卖合同符合合同法规定的无效情形。李亚娟、樊士龙要求确认李亚娟与李昆鹏于2009年5月18日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：CW32398）无效，有事实和法律依据，理由充分，法院予以支持。因本案案由为房屋买卖合同纠纷，樊士龙并非房屋买卖合同当事人，故樊士龙非本案案由下的适格原告。关于李昆鹏要求调取评估影像和李亚娟、樊士龙申请调查银行信息的调取证据申请，因上述调取非本案必要调取材料，故法院不予准许。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，于2019年8月判决：确认李亚娟与李昆鹏于2009年5月18日签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号：CW32398）无效。二审期间，各方当事人均未提交新证据，本院经审查对一审法院查明的事实予以确认。另查明，中国平安财产保险股份有限公司因保险人代位求偿权纠纷将李昆鹏、凌丽诉至北京市大兴区人民法院，北京市大兴区人民法院经审理作出（2018）京0115民初3843号生效判决，认定中国平安财产保险股份有限公司对李昆鹏名下位于北京市大兴区×的房屋拍卖、变卖所得价款在该判决第一项范围内按照抵押权顺序享有优先受偿权。关于房屋买卖的交易过程，刘斌称其未与李亚娟进行沟通。本院认为，本案争议焦点是李亚娟与李昆鹏之间的《存量房屋买卖合同》效力如何认定。买卖合同应当是双方当事人的真实意思表示，应当以真实的交易为基础。本案中，李亚娟与李昆鹏之间的合同虽然名为房屋买卖合同，但双方并不具备房屋买卖的真实意思表示。首先，李亚娟并无出售房屋的意思表示。刘斌代为签订合同时虽持有李亚娟、樊士龙出具的公证委托书，但其作为代理人并未告知李亚娟出售房屋以及交易价格，即对于房屋买卖这一重大交易事项，李亚娟并未实际参与其中，亦未收取房款，因此不宜认定其知晓并同意出售房屋；其次，李昆鹏亦无买受房屋的意思表示。李昆鹏自认其签订《存量房屋买卖合同》系基于樊士龙未能偿还债务，房屋交易的真正目的是为了以房融资和为债务履行作担保；最后，双方之间的房屋买卖不符合交易惯例，也未实际履行。《存量房屋买卖合同》中对于房屋交付时间并无明确具体的约定，李亚娟未向李昆鹏交付房屋，李昆鹏也未实际向李亚娟支付购房款。综上，本院认定李亚娟与李昆鹏不具备买卖房屋的意思表示，双方就涉案房屋不存在真实的房屋买卖关系。关于合同效力一节。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。据此，李亚娟与李昆鹏之间的《存量房屋买卖合同》因当事人不具备买卖房屋的意思表示，应属无效。至于李昆鹏与刘斌之间是否存在恶意串通，本院认为，刘斌在未告知李亚娟的情况下径行与李昆鹏进行交易，双方约定的成交价格明显低于市场价格，刘斌未能尽到谨慎代理的注意义务，同时结合李昆鹏与刘斌的身份关系、合同订立磋商以及履行的诸多不合理情形，本院有理由认为李昆鹏、刘斌存在恶意串通的主观态度，并造成了李亚娟、樊士龙权利损害的客观结果，一审法院认定李昆鹏与刘斌恶意串通实施的行为无效，并无不当。另需指出，本案系合同效力之争，中国平安财产保险股份有限公司并非必要的共同诉讼人，故对李昆鹏上诉关于遗漏当事人的主张，本院不予支持；本案案由确定为确认合同无效纠纷更为准确。综上所述，李昆鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15400元，由李昆鹏负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 蒋春燕审 判 员 高宝钟审 判 员 陈 妍二〇一九年十一月二十六日法官助理 刘慧超书 记 员 徐方烁