河北省保定市竞秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0602民初1033号原告：保定香江好天地房地产开发有限公司，住所地保定市朝阳南大街107号A段5层。统一社会信用代码：911306027634425798。法定代表人：鲁朝慧，该公司总经理。委托诉讼代理人：牛志捷，该公司员工。委托诉讼代理人：严腊红，该公司员工。被告：保定市香江好天地家居广场有限公司，住所地保定市朝阳南大街107号A段。统一社会信用代码：911306026892882699。法定代表人：杨哲涛，该公司总经理。被告：保定时代先锋家居广场有限公司，住所地保定市朝阳南大街107号A段。统一社会信用代码：9113060276984224XH。法定代表人：杨哲涛，该公司总经理。被告：杨哲涛，男，1967年9月1日出生，汉族，保定市香江好天地家居广场有限公司和保定市时代先锋家居广场有限公司总经理，住保定市新市区。原告保定香江好天地房地产开发有限公司（以下简称香江房地产公司）与被告保定市香江好天地家居广场有限公司（以下简称被告一）、保定时代先锋家居广场有限公司（以下简称被告二）、杨哲涛房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告香江房地产公司委托诉讼代理人牛志捷、严腊红，被告一、被告二法定代表人杨哲涛、被告杨哲涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。香江房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告一立即向原告支付拖欠至2018年9月29日的租金人民币674282.6元及逾期支付违约金人民币144970.20元（逾期支付应付租金违约金从2018年7月1日开始计算，每逾期一天按应承担应付租金总额度的千分之一计算，暂计算至2019年1月31日，将计算至被告一实际支付全部款项日止）2、判令被告一向原告支付违约金人民币822853.32元；3、判令被告一自2018年9月30日起向原告支付场地占用费人民币1213037.7元（按终止合同时的费用标准计算场地占用费，计算至2019年1月13日）及场地占用期内违约金人民币1213037.7元（占用期内违约金计算至2019年1月13日）；4、判令被告二和被告三对被告一的上述全部义务承担连带责任；5、判令三被告承担本案的诉讼费用、财产保全费用等全部费用。事实和理由：原告与被告二于2008年7月16日签订《房屋租赁合同》，约定被告二承租原告位于保定市新市区，并约定了租金及租金给给付方式。2010年6月23日原告与被告一、被告二签订《变更协议》约定被告二将《房屋租赁合同》权利义务转让给被告一，被告二对被告一的合同义务承担连带责任。《房屋租赁合同》约定，被告应按时给付租金，每逾期一天应承担应付租金总额度千分之一的违约金；逾期交付达15日的，原告有权单方面解除合同，收回“租赁物”，并有权要求被告承担违约金。《房屋租赁合同》签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋。被告一应于2018年7月1日前向原告支付2018年8月1日至2019年1月31日期间的租金人民币2057133.32元。但被告一从2018年7月1日起开始拖欠原告的租金，虽经原告多次催缴，被告一等仍未能及时支付租金。2018年8月20日，被告一向原告出具《承诺函》，承诺于2018年9月28日前支付以上租金，并承诺了违反《承诺函》内容的责任，被告杨哲涛承诺对被告一涉及《房屋租赁合同》、《承诺函》中的全部义务承担连带保证责任。经原告多次催缴，被告仍未履行其义务。被告一拖欠原告租金已远超过15日，原告根据《房屋租赁合同》约定向被告发出《关于解除及催缴欠款的函》，后被告继续占用房屋至2019年1月13日。此间，原告一直要求被告一缴清所拖欠的全部款项（包括拖欠租金、滞纳金、违约金等）但直至起诉时，被告一、被告二和被告杨哲涛均未履行上述各项义务。综上，本案被告一所存在的违约行为事实清楚、证据充分，为维护原告合法权益，原告特向贵院起诉，请贵院支持原告的全部诉讼请求，以保护原告的合法权益及维护法律的正义和尊严。庭上原告补充事实：根据合同约定的条件和被告出具的承诺函，被告长期拖欠租金经原告多次催交，但被告一直未缴纳，被告已根本性违约的事实清楚证据确凿，原告已经依据合同约定和法律规定行使合同解除权，也通过函件等多种方式通知被告，被告也未提出任何异议，房屋租赁合同已于2018.9.29日解除，且房屋租赁合同已收回。被告也确认已收回。综上，被告违约事实清楚，证据确凿，恳请法院支持原告全部诉求。被告一、被告二辩称，1、2018年11月20日，香江房地产公司带领四、五十个社会闲散人员强行闯入我司地下室切断电源及水源，我司报警。入住客人要求退房，我方赔偿客人退款12000元，造成十分恶劣的社会影响。2、2018年11月21日下午，我司与地产方协商先交一部分租金和续租的问题进行讨论，被否决。3、2018年11月22日，断电后恶劣影响持续发酵，员工集体辞职，空调机组和制冷设备损害餐厅大量食物过期及腐烂，损失严重。4、2018年11月25日，地产方将香江时尚酒店全面断电，被迫停业，提前订房、预定会议的客人大吵大闹，要求双倍赔偿。5、在此期间，地产方工作人员到处宣扬与我司合同已经解除，致使与我司签约客户，博士地产、花之吻、乐上名都等商户至今未交租金，还声称租金交也得交给地产方。6、2019年1月6日，原告工作人员到我另外公司新百世商贸公司给现有商户下发《解约通告书》、《承诺书》，所有商户人手一份，对我司及本人声誉造成恶劣影响，精神一度崩溃甚至产生轻生的念头。7、2019年1月13日，香江房地产公司又派几十名社会闲散人员，趁我保安交接班之际强行闯入香江时尚酒店，商场负责人刘文平去取钥匙被他们推搡拉扯，从台阶摔下，后我司报警并送120救治，至今身体未愈，时常头疼，在当今法治社会，香江集团作为上市公司竟至法律于不顾，采取黑社会粗暴野蛮的做法，击起极大民愤，社会影响极其恶劣，严重扰乱社会秩序，阻碍正常经济发展，实属罪大恶极，求法律给出公道，这是上市公司的决定还是某些人的别有用心。8、我司一直在找地产方协商其他方法和形式，但他们一直不理不睬，这样拖延至今对我司造成了巨大损失。香江时尚酒店共有客房120间，均价358元每间/夜，每天营业额42960元，从断水、电至今已经180天总营业额为7732800元，按出租率70%计算损失为540多万元，加上餐厅及会议收入损失高达上千万元。9、新百世商贸有限公司被原告强行占有后到处宣扬我司违约，造成不可估计的名誉损失和经济损失，导致我司与其他合作商户签订的合约无法履行损失达665万元。10、众所周知香江好天地置业广场原是一个烂尾楼，闲置多年，里面千疮百孔，我司承租后投入巨资改造，前后共计投入5000多万元，作为保定市三年大变样重点工程打造成为了一道亮丽的保定名片，写入了保定史册，从我个人角度把他当成了自己的家，倾注了全部心血和精力，身家性命都投了进去。针对以上种种我司要求原告公司赔偿我司的各种经济损失、人员伤害、误工补助、名誉损失并正式赔礼道歉。另外备注：A、根据甲乙双方签订合同第五条5.5款，租赁物的结构质量维修由甲方负责，漏雨每年都在发生，造成的损失不可估量，初步估算达60余万元，我司多次发函，有函件为证。B、合同第三条3.31款，乙方未及时缴纳保证金，第三日起甲方有权采取停水停电措施，而不是未及时缴纳租金就停水停电。C、甲方不经乙方同意私自与商户签订合同并收取租金已构成严重违约。D、甲方私自强行进入我司场地，至今不让我方进入，我司库存达800余万元，安全不得而知。E、我司商户九号力量健身馆因停水停电拖欠我司租金200万元至今。F、我司另有其他证据，保留反诉权利。综上所述，我司要求香江房地产公司尽快赔偿我司的损失，挽回名誉影响，还法律一个公道，还经济环境一个春天，维护我司的合法权益及法律的正义和尊严。庭上被告补充答辩，我们公司原时代先锋家居与原告合同签订于2008年7月15日，甲方承诺从2008年7月15日起就把场地交给乙方进入进场装修，事实是直到2009年3月6日给甲方的相关交接工作没有完成，未向我公司提交房屋质量验收报告、消防工程的安装与验收工作都没有做，门前的路面铺设、地面硬化，电路、水路的工程交接，扶梯的上下水问题，电路、水路图纸也没有交给我方，由于甲方没有按时交付，我方没有按时进场，直到把场地交给我们后，甲方还一直占用一楼，房屋漏水问题每年都在发生，我们每次都在刚给甲方下文件要求甲方及时处理，但是甲方一直没有人，对乙方的诉求置之不理。杨哲涛辩称，是三个公司的行为，我个人不承担。本院经审理认定事实如下：香江房地产公司是坐落于朝阳建筑物即案涉建筑物的所有权人。2008年7月16日，原告与被告二签订《房屋租赁合同》，原告将位于保定市新市区出租给被告二，租赁期限为12年，自2008年7月15日起至2020年7月14日止，建筑面积15468平方米。《房屋租赁合同》第三条明确约定：原告按半年向被告二收取租金，租金计算标准为人民币0.67元/平方米/天，每半年租金共计人民币1891350元，租金每三年递增4%。第一年至第三年每年租金人民币3782700元。第四年至第六年每年租金人民币3934008元，第七年至第九年每年租金人民币4091368元，第十年至第十二年每年租金人民币4255023元。第8.2条明确被告二应按时给付租金，每逾期一天应承担应付租金总额度的千分之一的违约金；逾期交付达15日，原告有权单方面解除合同，收回“租赁物”，并有权要求被告二承担相当于当年租金总价款100%的违约金。被告二除应依据上述要求支付费用及违约金外，原告有权没收被告二所交纳的保证金及剩余费用。第7.2条、8.3条明确在合同期满或合同因故终止时，未按原告指定时间撤出“租赁物”，原告有权要求被告二按终止合同时的费用标准支付场地占用费（该场地占用费的支出并不意味着双方租赁关系之延长），并有权要求被告二按占用期内费用总额的100%支付违约金，超过30日仍未撤出的，原告可自行处理“租赁物”内的所有物品，一切后果由被告二自负。2010年6月23日原告与被告一、被告二签订《变更协议》约定被告二将《房屋租赁合同》项下的全部权利义务移转给被告一；如被告一不能按照合同约定履行义务，被告二承担连带责任；租赁面积由15468平方米变更为14956.32平方米；其余按原合同执行。被告认可欠付租金开始日期为2018年8月1日。被告拖欠租金期间为2018年8月1日至2019年9月29日合同解除，共60天。2018年8月20日被告一签署承诺函，承诺于2018年9月28日前一次性缴纳所欠租金2057133.32元，如未按上述承诺履行缴纳租金义务，且任何应支付款项延迟支付超过一日，均为被告一根本性严重违反《房屋租赁合同》约定及本承诺函，被告一自愿同意香江房地产公司有权立即直接单方解除双方于2008年7月16日签订的《房屋租赁合同》及2010年签订的《房屋租赁合同》变更协议书。担保人杨哲涛同意对《房屋租赁合同》和本承诺函所涉及被告一全部义务（包括向香江房地产公司支付《租赁合同》和本《承诺函》各种费用、承担违约责任等）承担连带保证责任。该《承诺函》有杨哲涛本人签字及被告一的公章。2018年9月27日原告又出具《催缴欠款通知书》，被告认可已经收到，但一直未履行付款义务。原告于2018年9月29日出具《关于解除及催缴欠款的函》，通知被告解除双方租赁合同及相关协议。被告认可收到此函。原告主张的场地占用费，是合同解除后被告自2018年9月30日至2019年1月13日一直占用租赁物期间的费用。庭审中，被告认为违约金过高，应予减少。本院认为，原告与被告二签订的《房屋租赁合同》，原告与被告一、被告二签订的《变更协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同依法成立并生效，双方应按照合同约定全面履行合同义务。合同中约定承租方应按时给付租金，双方均认可自2018年8月1日起承租方开始欠付租金，被告一拖欠原告租金已远超过15日，且违反承诺函约定，原告单方面解除合同符合合同约定，故本院支持自原告发出并送达《关于解除及催缴欠款的函》之日即2019年9月29日起，原告与被告一房屋租赁合同关系解除。关于欠付租金，欠付租金期限自2019年8月1日至2019年9月29日，共60天。依据《房屋租赁合同》第3.1条、3.2条约定的租金计算标准欠付租金为0.67元/平方米/天×1.04×1.04×1.04×租赁面积（14956.32平方米）×60天=676317.80元。原告主张674282.6元，本院予以支持。关于欠付租金导致的违约金，原告主张依据《房屋租赁合同》第8.2条，（一）租金给付每逾期一天应承担应付租金总额度的千分之一的违约金，至付清之日止；原告主张144970.20元，天数从2018年7月1日暂计至2019年1月31日；经核算该期间违约金总计为676317.80×1‰×215天=145408.33元；（二）逾期交租金达15日，有权要求承租方承担相当于当年租金总价款100%的违约金。原告考虑到被告长期拖欠租金没有能力支付，愿意将该项调整到总额的20%，即822853.32元。原告认为因欠付租金所导致的违约金应为（一）和（二）之和。本院依据合同约定，违约金（一）（二）的适用应该根据拖欠租金期限长短及后果来选择适用，被告一逾期已超15天，原告已与被告解除合同，应当适用违约金（二），原告自己调整后的违约金822853.32元，原告未提供损失数额依据，且违约金高过欠款数额，明显过高，应予减少。关于场地占用费，合同解除后被告继续占用租赁物，原告请求按照租金数额支付场地占用费符合合同约定，本院予以支持。故2019年9月30日至2019年1月13日损失经核算为4114266.64元÷365天×106天=1194828.12元，本院对原告多请求部分不予支持，本院支持1194828.12元。关于场地占用费违约金，合同约定违约金按100%支付，违约金过高，应予以减少。违约金采取补偿性为主，惩罚性为辅的立法原则，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失，庭上原告未提交被告违约给其造成的损失数额，庭后提交的违约损失数额是原告自己书写，不足以证明其实际损失。原告的损失可比照被告共计欠款数额674282.6元+1194828.12元=1869110.72元的利息损失，结合本案双方合同的履行情况、被告迟延付款期限及原告逾期利益等综合因素考量，按照年息24%计算为宜，从应付款之日2018年7月1日计算至本判决确定之日，损失为571947.88元，按照违约金不超过损失的30%，本院支持违约金为571947.88元×130%=743532.24元。《变更协议》约定被告二对被告一不履行合同义务承担连带责任，杨哲涛以担保人身份承诺对上述债务承担连带责任，故被告二及杨哲涛依法应对上述债务承担连带偿还责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告保定市香江好天地家居广场有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告保定香江好天地房地产开发有限公司租金674282.6元、场地占用费1194828.12元及违约金743532.24元。二、被告保定时代先锋家居广场有限公司、被告杨哲涛对上述债务承担连带给付责任。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39346元，减半收取计19673元，原告保定香江好天地房地产开发有限公司承担5822元；被告保定市香江好天地家居广场有限公司负担13851元，被告保定时代先锋家居广场有限公司、被告杨哲涛连带负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判员  王慧兰二〇一九年十一月十日书记员  谭桂仙