四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初13283号 原告：成都凯旋物业服务有限责任公司，住所地：四川省成都高新区吉泰五路118号3栋303室。 法定代表人：彭浪，职务不详。 委托诉讼代理人：胡艳霞，女，1986年11月25日出生，汉族，住四川省盐亭县，系该公司员工，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：王敏，男，1982年4月22日出生，汉族，住成都市高新区，系该公司员工，特别授权代理人。 被告：文咏东，男，1980年11月13日出生，汉族，住成都市高新区。 原告成都凯旋物业服务有限责任公司（以下简称凯旋物业公司）与被告文咏东物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，因被告文咏东下落不明，于2019年11月5日裁定由简易程序转为普通程序继续审理。由审判员仇金玛担任审判长，与人民陪审员叶碧云、徐小蓉组成合议庭，后由于工作变动，改为由审判员仇金玛担任审判长，与人民陪审员李蔚、秦超英组成合议庭，于2020年2月10日进行了证据交换，于3月26日公开开庭进行了审理。原告凯旋物业公司的委托诉讼代理人胡艳霞到庭参加诉讼，被告文咏东经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 凯旋物业公司向本院提出诉讼请求：判令文咏东向凯旋物业公司支付位于成都高新区房屋自2014年6月1日至2017年5月31日的物业服务费53677.44元及违约金，违约金计算方式如下：以每季度欠费为基数，按照中国人民银行同期基准贷款利率的2倍，自欠费次季度首月1日起计算至付清之日止。（具体明细如下：1、以1491.04元为基数，按照中国人民银行同期基准贷款利率的2倍，自2014年7月1日起计算至实际付清之日止；2、以4473.12元为基数，按照中国人民银行同期基准贷款利率的2倍，自2014年10月1日起计算至付清之日止；3、以4473.12元为基数，按照中国人民银行同期基准贷款利率的2倍，自2015年1月1日起计算至付清之日止；4、以4473.12元为基数，按照中国人民银行同期基准贷款利率的2倍，自2015年4月1日起计算至付清之日止；5、以4473.12元为基数，按照中国人民银行同期基准贷款利率的2倍，自2015年7月1日起计算至付清之日止；6、以4473.12元为基数，按照中国人民银行同期基准贷款利率的2倍，自2015年10月1日起计算至付清之日止；7、以4473.12元为基数，按照中国人民银行同期基准贷款利率的2倍，自2016年1月1日起计算至付清之日止；8、以4473.12元为基数，按照中国人民银行同期基准贷款利率的2倍，自2016年4月1日起计算至付清之日止；9、以4473.12元为基数，按照中国人民银行同期基准贷款利率的2倍，自2016年7月1日起计算至付清之日止；10、以4473.12元为基数，按照中国人民银行同期基准贷款利率的2倍，自2016年10月1日起计算至付清之日止；11、以4473.12元为基数，按照中国人民银行同期基准贷款利率的2倍，自2017年1月1日起计算至付清之日止；12、以4473.12元为基数，按照中国人民银行同期基准贷款利率的2倍，自2017年4月1日起计算至付清之日止；13、以4473.12元为基数，按照中国人民银行同期基准贷款利率的2倍，自2017年7月1日起计算至付清之日止。）事实与理由：2014年1月4日，文咏东与凯旋物业公司签订了《天合凯旋南城前期物业服务协议及临时管理规约》（以下简称案涉合同），约定由凯旋物业公司为文咏东位于成都高新区房屋（以下简称案涉房屋）提供物业服务，服务期限为案涉房屋的交付之日起至案涉房屋所属物业的业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时止；物业服务费按建筑面积计收，商业用房为8元／平方米／月，并于每季始的15日之内缴纳当季的物业服务费，文咏东应当按时向凯旋物业公司足额缴纳物业服务费。案涉合同第四条第六款还约定：文咏东或物业使用人逾期缴纳物业管理服务费等费用的，从逾期之日起按每天加收未交款项总和千分之二的滞纳金，累计加收。凯旋物业公司按时进场并提供了物业服务，文咏东未履行案涉合同约定的物业服务费缴纳义务。凯旋物业公司多次通过口头方式与书面方式催促文咏东补交清所欠款项，但文咏东置之不理，其行为违反了案涉合同的约定，也违背了业主应尽的义务，侵害了凯旋物业公司的合法权益，影响到凯旋物业公司提供正常的物业管理服务。为维护自身合法权益，故凯旋物业公司诉至法院，请求判如所请。 文咏东未作答辩。 凯旋物业公司围绕诉讼请求依法提交了证据。根据凯旋物业公司的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年1月4日，案外人成都天合裕兴置业有限公司（以下简称成都天合公司）作为出卖人，文咏东作为买受人，双方签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定成都天合公司向文咏东出售案涉房屋，交付时间为2014年6月25日前。 同日，凯旋物业公司作为物业服务企业（甲方），文咏东作为物业买受人（乙方），双方签订了《天合凯旋南城前期物业服务协议及临时管理规约》（即案涉合同），其中与本案有关的约定如下：1、前期物业服务是指：自商品房买卖合同约定的交付之日起至业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时为止期间的物业服务；2、物业类型：办公用房；3、物业坐落位置：天合·凯旋南城xxx号；4、建筑面积186.02平方米（结算以产权面积为准）；5、物业服务费按产权登记的建筑面积计收取。其中，办公用房8.00元/平方米·月；6、乙方已购买但未实际入住的空置房均应当由乙方按照《商品房买卖合同》及其补充协议和本协议的规定全额缴纳物业服务费用；7、乙方应当按照与开发商签订的《商品房买卖合同》及其补充协议约定的时间接收房屋，接收房屋时应向甲方一次性支付最初3个月的物业服务费。以后乙方按季缴纳物业服务费，并于每季始的15日之前缴纳当季的物业服务费。乙方应当按时向甲方足额缴纳物业服务费；8、乙方或物业使用人逾期缴纳物业服务等费用的，从逾期之日起按每天加收未交款项总和千分之二的滞纳金，累计加收；9、乙方将物业交付他人使用，乙方与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，从其约定，乙方负连带缴纳责任。未按本协议规定缴纳物业服务费，每逾期一天，甲方可以从逾期之日起每日加收应收费用千分之二的违约金。 后，凯旋物业公司为案涉房屋提供了物业服务，并自2014年6月起开始通过电话、张贴交费通知单、报纸公告等方式催交案涉房屋自2014年6月1日起欠交的物业服务费。 另查明，据《房屋信息查询记录》显示，案涉房屋的建筑面积为186.38平方米，规划用途为办公，故案涉房屋每月的物业服务费为186.38平方米×8元/平方米/月=1491.04元。又，案涉房屋于2014年6月16日登记至文咏东名下并于2017年6月8日转移登记至案外人贺星星名下。 又查明，凯旋物业公司主张开发商集中交付时间在2014年初，但文咏东未到凯旋物业公司办理接房手续。凯旋物业公司称，鉴于文咏东付清案涉房屋尾款的时间为2014年5月24日，故凯旋物业公司于庭审中进一步明确从2014年6月1日起开始计收案涉房屋的物业服务费，并截算至2017年5月31日，且凯旋物业公司已自动调减了违约金的计算标准和起算时间。 以上事实，有凯旋物业公司的当庭陈述以及凯旋物业公司提交的案涉合同、《商品房买卖合同》《补充协议》《房屋信息查询记录》《凯旋南城交费通知单》、报纸、邮单及其投递记录、《电话沟通记录表》等证据在卷佐证，上述证据经本院审查均具有真实性、合法性，且与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。凯旋物业公司与文咏东于2014年1月4日签订的案涉合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对文咏东及凯旋物业公司均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。凯旋物业公司按约定提供了物业服务，文咏东未按约定向凯旋物业公司支付物业服务费，构成违约，应当承担相应违约责任。又，凯旋物业公司主张文咏东应自2014年6月1日起缴纳案涉房屋的物业服务费，但其并未举证证明案涉房屋已于2014年6月1日交付文咏东使用，故应承担举证不能的法律后果。鉴于案涉房屋已于2014年6月16日过户至文咏东名下，故本院结合《商品房买卖合同》约定的案涉房屋最迟交付时间（2014年6月25日），认定案涉房屋至迟于2014年6月16日已交付文咏东，否则于常理不符。故，本院认定案涉房屋的物业服务费应自2014年6月16日起算，并计算至凯旋物业公司主张的2017年5月31日止，故文咏东欠缴的物业服务费金额为1491.04元÷30天×15天+1491.04元×35个月=52931.92元。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，鉴于文咏东并未提交其拒交上述物业服务费用正当、适法之证据，故应承担举证不能的法律后果，故本院对凯旋物业公司主张的物业服务费53677.44元中的合理部分，即52931.92元予以支持。 关于凯旋物业公司要求文咏东支付违约金的诉讼请求，本院认为，文咏东未按期支付物业服务费，存在违约行为。于本案中，双方约定的违约金为每日千分之二，该约定标准过高。考虑到违约金虽具有以补偿为主、以惩罚为辅的双重性质，但其主要功能在于赔偿非违约方的损失。鉴于凯旋物业公司自愿将违约金计算标准调整为中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的2倍，且自愿将违约金起算时间延后为自欠费次季度首月1日起开始起算，故本院对此予以确认。又，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故自2019年8月20日起，文咏东应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍向凯旋物业公司支付违约金。故，本院对于凯旋物业公司主张的违约金中的合理部分予以支持。 又，考虑到本案系因文咏东的过错酿成纠纷，且凯旋物业公司已主动调减违约金，故本案诉讼费用应由文咏东全部承担为宜。 综上，本院对于凯旋物业公司的诉讼请求中的合理部分予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告文咏东于本判决生效之日起十日内向原告成都凯旋物业服务有限责任公司支付2014年6月16日至2017年5月31日期间欠缴的物业服务费52931.92元及违约金，违约金计算方式如下：1、以每季度欠缴的物业服务费为基数，按照中国人民银行同期基准贷款利率的2倍为标准，自欠费次季度首月1日起计算至2019年8月19日止；2、以欠缴物业服务费52931.92元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍为标准，自2019年8月20日起计算至欠缴物业服务费52931.92元付清之日止； 二、驳回原告成都凯旋物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1562元、公告费300元及后续公告费，均由被告文咏东负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  仇金玛 人民陪审员  李 蔚 人民陪审员  秦超英 二〇二〇年三月二十六日 书 记 员  尹 璨