上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第3307号上诉人（原审被告、反诉原告）石剑忠。委托代理人任晓晶，上海正贯长虹律师事务所律师。委托代理人李湾，上海正贯长虹律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）梁勇明。原审第三人邓民杰。委托代理人邵勤，上海恒建律师事务所律师。上诉人石剑忠因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2015）长民三（民）初字第352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月29日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审经审理查明，石剑忠的妹妹系邓民杰的女朋友。石剑忠是本市长宁区幸福路***弄***号401室房屋（以下简称涉讼房屋）登记的唯一产权人。房屋内五人户口，分别为石剑忠、石剑忠父亲石甲、石剑忠母亲吴xx、石剑忠妹妹石乙、石剑忠外孙女陈xx。涉讼房屋实际由石剑忠及其父母三人共同居住。2014年7月经房产中介介绍，梁勇明得知石剑忠名下有房产出售，并在邓民杰的带领下与梁勇明的弟弟梁xx一起实地查看了涉讼房屋。2014年7月7日，梁勇明（乙方）与石剑忠（甲方）就涉讼房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定由梁勇明购买涉讼房屋，房屋建筑面积54.86平方米，房屋转让价款人民币（下同）1,600,000元。甲乙双方同意，甲方于2014年9月9日前腾空该房屋并通知乙方进行验收交接。并在该日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。合同第十条约定，甲方未按本合同约定期限交接房地产的，自甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，为乙方已付款日万分之五计算，直至实际交付日。合同附件三对房款支付做了约定：乙方于签订买卖合同当日支付甲方房款90万元；乙方于2014年7月9日前支付甲方69万元；乙方于交房当日支付甲方尾款1万元。合同签订后，梁勇明按约于2014年7月7日、7月9日分别向石剑忠支付了房款90万元、69万元，并有石剑忠出具的收条为证。另通过银行交易明细显示，房款90万元到账后当日即转至案外人何xx；房款69万元到账后当日被石剑忠现金取走。2014年9月9日，因石剑忠未按约交房并办理过户，梁勇明、石剑忠另签订房屋买卖合同补充协议，约定由于石剑忠原因，拖延该合同过户时间，得到梁勇明谅解，石剑忠承诺在2014年9月30日前办理相关过户手续。否则作违约处理。此后，石剑忠依然未予配合办理房屋过户手续，也未予搬离，梁勇明多次催促未果，遂起诉至法院要求判令：1、石剑忠按照房屋买卖合同的约定协助梁勇明办理涉讼房屋的过户手续；2、石剑忠支付因其违约造成的梁勇明在外的租房费用（每月5,000元，自2014年9月10日起至石剑忠交付房屋之日止）；3、本案诉讼费由石剑忠承担。石剑忠反诉要求法院判决确认此合同无效。另查明，2014年5月30日，石剑忠曾写下借条一份，言明“今有石剑忠借朋友何xx人民币75万元（用于做工程）归还日期2014年6月30日，如于（应为“逾”）期不还，按银行贷款利息四倍支付利息，其中60万银行转账，15万现金。”落款处有石剑忠签字，并有担保人邓民杰签字。石剑忠及邓民杰在原审中陈述，当时实际借款人为邓民杰，是邓民杰急于用钱。出借人实际为梁xx，何xx是其下属，而且实际借款到手金额只有60万，超出部分是利息，60万从何xx账上打到石剑忠账上。借款时就约定以涉讼房屋为抵押。之后由于涉讼房屋无法做抵押登记，便采用签订买卖合同的方式为借款做担保，梁勇明也是何xx、梁xx找来的。此外，首付款90万的确到了石剑忠的账上，后来划给何xx是为了抵消之前的借款（60万借款，30万算作利息，实际即算借款90万）。另69万房款也到了石剑忠账上，后石剑忠现金取出后又马上交给了何xx，但未让其出具收条。两笔钱都是形式的“走账”。审理中，梁勇明、石剑忠确认涉讼房屋在购房时的价格为200万左右。且由于涉讼房屋属于动迁红线范围之内，一般无法买卖。为了顺利交易，石剑忠曾向房产交易中心提出买卖交易申请，并得到批准。此外，审理中，原审对涉讼房屋的房租租金价格进行了询价。经询价，涉讼房屋在2014年9月至2015年的租金价格在3,800元左右。审理中，梁勇明另向法院表示，如果石剑忠继续履行合同，向其交付涉讼房屋，梁勇明将在交房当日给付其房屋尾款1万元。目前涉讼房屋仍由石剑忠及其父母居住使用。由于梁勇明、石剑忠双方各执己见，本案调解不成。原审认为，本案的争议焦点为梁勇明与石剑忠签订的房屋买卖合同是否有效。关于买卖合同的效力，原审认为，签订房屋买卖合同作为民事法律行为应当具备下列条件：行为人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律或社会公共利益。石剑忠辩称房屋买卖是为了给借款做担保，不是双方真实意思表示，并提供了借条及录音记录等为证。对此原审认为，首先，根据石剑忠提供的借条，出借人与梁勇明并非同一人，石剑忠也无法证明他们是同伙关系。其次，借条并无写明以涉讼房屋作为借款的担保；且借条的签订时间为2014年5月30日，约定还款时间为2014年6月30日，两者均与签订买卖合同时间有较长间隔。综上，无法确认本案房屋买卖与借款有担保关系。对于录音记录，其真实性法院无法确认，即使为真实，录音时梁勇明均不在场，无法证明与梁勇明有关。石剑忠也并无其他证据证明房屋买卖并非石剑忠真实意思表示，对石剑忠的辩论意见法院难以采信。另一方面，梁勇明在购房过程中并无任何不合理之处，事先有看过房，约定的房价虽稍低，但也在合理范围之内。且梁勇明已经按照合同约定支付了房款。石剑忠辩称房款只是走账，到账后又划给了梁勇明一伙。然房款到石剑忠账上是事实，到账后如何处置是石剑忠的事，与梁勇明无关。综上，梁勇明、石剑忠双方就涉讼房屋订立的《上海市房地产买卖合同》真实合法有效。石剑忠的反诉请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。梁勇明已经履行了付款义务，其要求石剑忠继续履行合同，完成交房、过户手续的诉请合法有据，法院予以支持。关于梁勇明要求石剑忠承担石剑忠违约期间在外租房费用的诉请。首先，双方合同对此并无明确约定。其次，梁勇明也无相关证据证明其在外租房，有相应损失存在。梁勇明的此诉请缺乏事实和法律依据，法院不予支持。据此，为维护当事人的合法权益，原审法院于二○一五年八月二十七日依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，作出判决：一、石剑忠应于判决生效之日起三十日内将本市长宁区幸福路***弄***号401室房屋交付给梁勇明，并协助梁勇明办理上址房屋的产权过户手续，将上址房屋产权变更至梁勇明名下；梁勇明在收到房屋当日支付石剑忠房屋尾款人民币10,000元；二、驳回梁勇明的其余诉讼请求；三、驳回石剑忠的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币50元，由石剑忠负担。反诉案件受理费人民币9,600元，由石剑忠负担。原审判决后，石剑忠不服，向本院提起上诉，诉称，系争房屋买卖合同签订的目的是为第三人邓民杰的借款作担保，买卖合同并非双方当事人的真实意思表示，应为无效，且合同约定的房价款低于系争房屋的市场价，进一步证明了系争合同的签订并不是双方当事人的真实意思表示。故请求撤销原判第一、第三项，改判驳回被上诉人梁勇明的原审诉请，支持上诉人的原审反诉请求，确认系争房屋买卖合同无效。被上诉人梁勇明辩称，上诉人在原审中明确表示系争房屋出售系经全家人商量同意，且为了系争房屋顺利交易，上诉人多次开具单身证明，还特地向房产交易中心申请并得到批准。其与上诉人签订买卖合同后，已向上诉人支付两笔房款，后上诉人又与其签订补充协议承诺2014年9月30日前不办理过户手续作违约处理。综上，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人邓民杰表示，系争房屋买卖合同的签订履行与正常房屋交易不符，买卖合同并非双方当事人的真实意思表示，房款实为借款，故同意上诉人的上诉意见。经本院审理查明，原审判决查明事实属实，本院依法予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人与被上诉人就涉讼房屋之买卖先后签订了上海市房地产买卖合同和房屋买卖合同补充协议，就涉讼房屋的转让价款、房款的支付、房屋的交付及交易过户手续的办理等作出了明确约定，被上诉人在合同签订后已按约向上诉人支付了房款，且因涉讼房屋属于动迁红线范围之内，为了顺利交易，上诉人还向房产交易中心提出买卖交易申请并得到批准，现被上诉人要求上诉人办理涉案房屋产权过户手续，符合双方合同约定，应予支持。上诉人称系争房屋买卖合同之签订系为邓民杰借款作担保，并非双方当事人的真实意思表示，对此，上诉人并未提供充分有效的证据予以证明，且有违常理，本院难以采信。综上，上诉人作为一个具有完全民事行为能力的成年人，对其与被上诉人签订房屋买卖合同的法律后果应当清楚，上诉人主张涉案房屋买卖合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审根据本案查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币9,650元，由上诉人石剑忠负担。本判决为终审判决。审判长  张薇佳审判员  唐建芳审判员  盛伟玲二〇一六年一月八日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……