陕西省商洛市商州区人民法院民 事 判 决 书                  （2019）陕1002民初1959号 原告：商洛安和物业管理有限公司，住所地商洛市商州区。法定代表人：杨东北，董事长。委托诉讼代理人：徐立，男，商洛安和物业管理有限公司物业经理。委托诉讼代理人：赵伟，陕西秦南律师事务所律师。被告：张战锋，男，1979年1月20日出生，汉族，商洛市商州区窑头君兰诊所医生，住商洛市，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告商洛安和物业管理有限公司（以下简称安和物业公司）与被告张战锋物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告安和物业公司的委托诉讼代理人徐立、赵伟与被告张战锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告安和物业公司向本院提出诉讼请求：1. 判令被告立即支付拖欠的物业费、电梯费、垃圾费1843.05元，支付拖欠的取暖费6741元；2.判令被告承担逾期支付物业电梯垃圾费的违约金69.52元、逾期支付取暖费的违约金293.23元（以欠费金额为基数，按同期银行贷款利率4.35%计算至实际支付之日止）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：XX小区XX号房屋业主，该户住房面积为87.78平方米。2012年10月20日，被告与原告签订了《前期物业服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务，被告按住房面积承担相关费用，同时，被告还签字确认接受业主公约的约束。后从2013年11月开始，原告按照约定向被告提供供暖服务，被告拖欠取暖费至今不予支付，经原告逐年催收，被告拒不履行支付物业费及取暖费的义务，现原告诉至法院，请支持原告诉求。被告张战锋辩称：一、关于天然气和有限电视初装费退费的问题。2001年4月16日，国家计委、财政部联合下发了（2001）585号《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》，通知第二条明确规定：“取消与城市基础设施配套费重复收取的水电气热道路以及其他各种名目的专项配套费”。而原告在2012年10月20日仍然违规收取其天然气初装费2320元，有限电视初装费310元。两项合计2630元，应予退还所收款项及利息至今。二、关于原告存在的问题。1.2007年10月1日施行的《物业管理条例》第二十四条明确规定：“建设单位应当通过招投标的方式选聘有相应资质的物业服务企业，投标人不少于3个”。请问：原告2011年具备管理这样小区的资质吗？是否3个以上企业通过投标方式取得入驻小区资格？如果不是，那么原告有什么资格来管理服务小区，一个没有资质的物业公司和业主签订的单方面霸王条款协议有效吗？2.原告自2011年入驻小区以来，长期以管理者自居，殴打业主，毫无服务可言。2015年1月业委会成立后，拒绝签订正式的物业服务合同，随意限制业主用电，且对房管部门发出的整改通知拒不执行，严重影响业主的生活质量，属于强买强卖物业服务，其行为已构成“黑物业”。XX小区XX城，XX楼XX城”的牌子，该项目负责人就是安和物业经理徐立。不由业主怀疑该项目是否存在改变土地用途？是否能办理到房产证？原告和开发商有无隶属关系？2011年12月原告伙同开发商，非法收取3%的契税8440.97元和大修基金8440.97元，两项合计16,881.97元（其中契税多收取1.5%，应退还4220.5元）进行投资获利，至今8年时间没有上交税务机关和房管部门，法院判决至今也不履行缴费和办理《房产证》义务，侵犯了被告的合法权益。原告既然是开发商指定的前期物业，理应对开发商遗留问题负有连带责任。4.原告入住小区时开发商遗留包括：围墙未闭合，大量土地对外单位侵占，开发商没有建设物业办公用房，据说项目还没有通过总体验收，房产证未办理等大量问题，而其视而不见仓促入驻，当时单方面确定的物业费标准是：0.85/平方米/月，是按照小区项目总面积核算的。5.《物业管理条例》第三十条规定：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”。物业的办公用房应该由开发商配置，原告在未取得业主和业委会同意的情况下，凭什么侵占业主的公共场所，作为日常办公用房，还不缴纳一分钱租金，就此一项，8年来原告欠广大业主房屋租金多少钱？6.《物业管理条例》第八条、第二十七条规定：“业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权”，“业主依法享有物业共用部位、共用设施的所有权或使用权”。但是，原告自2011年入驻以来，一是没有对小区车位使用情况和广告费、停车费等收入情况进行公开公示，侵犯了业主的知情权和监督权。二是车位和广告位为业主花钱所买，所有权归业主所有，凭什么原告将此类经营性收入据为己有，此行为违背了国家规定，严重侵犯了业主对该类收入的所有权。三是不让部分业主车辆在小区包月停放，造成部分业主车辆长期无地方可停，违背了公平原则，侵犯了部分业主对车位的使用权。7.《商洛市物业管理条例》第四十六条规定：“物业服务企业应当将相关重要信息在物业管理区域内显著位置公示并及时更新”，而原告多年来从未履行对其企业基本情况、物业服务内容、服务标准、收费项目、收费依据、收费方式、物业费和广告费、停车费、供暖费等重要信息公示的义务。业主根本不知道自己所付的物业费应该对应享受哪些服务以及达到什么样的服务标准，业主毫无知情权和监督权，从而达到减少服务，降低服务标准的目的。8.原告的安全管理存在严重问题。一是未经业委会和全体业主的同意，私自在小区为“美食城和网吧”开辟逃生通道，现在人员可以24小时通过该通道进入小区，给小区治安造成隐患。二是原告以敛财为目的，对出入小区的车辆只收钱不管理，进入车辆在小区道路随意停放，常年堵塞消防通道，消防车根本无法进入小区，使业主的生命和财产安全受到严重威胁。三是小区围墙不闭合，有多处通道可以随意出入，各出口无一保安看守，仅有的几个保安只负责在大门口收取停车费，各楼宇门禁系统8年多了一直没有启动，长期大开，业主入户门被张贴大量开锁广告，犯罪分子可以24小时随意进入各楼层，如入无人之境。四是视频监控形同虚设，监控室无人看管。五是多处灭火器和外层玻璃被人为破坏，长时间得不到维修更换，一旦发生火灾，后果不堪设想。9.原告卫生服务存在重大问题。一是垃圾清运不及时，造成各楼蟑螂泛滥，小区80%业主家中都有蟑螂出没，原告对此不闻不问，任其发展，给业主健康造成威胁。二是保洁员力量投入不足，小区周边建筑垃圾成堆，各楼层生活垃圾随处可见，不能及时打扫。三是大酒店污水横流，污染小区环境，原告视而不见。10.公用设备设施维护存在问题。一是电梯经常出现异响故障，原告维修不及时，1号楼4部电梯，1部已经停运一年多，严重影响大家出行，有时还带病运行，置业主生死于不顾。二是设备房脏乱差，门厅过道墙壁瓷砖脱落。三是楼宇门瘫痪失修，形同虚设，常年大开。11.日常管理存在问题。一是日常管理松懈，小区公共绿化区域已被他人公然侵占为菜地，安和物业坐视不理。二是对出入小区人员不进行询问，盘查登记。12.民事诉讼的时效为2年，原告所主张的费用从2014年至今已经超过5年，部分主张已超过诉讼时效，不受法律保护。二、关于供暖费收取不合理的理由。1.小区供暖方式为地暖设计，被告居住1号楼，供暖开始家里一直不热，多次向物业联系，一直没有解决，三年来的供暖，物业工作人员供暖开始没有上门试水试压，没有开阀门，被告三年期间也就没有享受暖气，所有供暖费被告拒缴。2.原告从来没有和被告以及小区业委会签订过任何关于供暖方面的协议，每年的供暖方案、时长、标准、价格都是原告单方面说了算。3.每年供暖期间从来不接受业主和业委会监督，结束后也不对供暖费的收支情况进行公示，业主毫无知情权和监督权。综上所述，暖气作为一种商品，被告完全有选择消费和不消费的权利，被告没有享受供暖服务，原告的主张属于强买强卖，强制消费，因此，根本就不存在供暖费和违约金的问题。三、不存在违约行为的理由。1.由于原告拒签正式的服务合同，长期侵犯业主的知情权和监督权，服务质量差，侵占小区经营性收入，自身违约在先，对业主提出的质疑不能及时作出合理解释，才造成业主拒费维权。2.退一万步说就算《前期物业服务协议》有效，协议中只是约定“甲方按每季度向乙方收取物业管理服务费”，也就是说物业费的收取周期是按季度计算收取的，并没有约定交费的最后期限，因此，根本就不存在所谓逾期，更不存在违约。3.协议中约定的收费方式是“收取”，但原告从来没有对相关费用的构成和金额履行告知义务，也没有对被告提出的各种质疑进行合理的解释，至今都没有主动上门“收取”过相关费用，违约之说，无从谈起。综上，原告服务标准和收费情况长期不公开，物业费与所提供的物业服务差距较大，侵占小区多项（停车广告房租）收入，被告拒交物业费，请求法院裁决；被告未享受暖气服务，也不存在违约行为，请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告安和物业公司提交的证据有：1.楼宇交接书；2.前期物业管理服务协议；3.承诺书；4.时代华城2016—2018年度供暖公告；5.物业公司清缴欠费提示；6.被告欠费明细表；7.收款收据；8.安和物业公司营业执照及资质等级证书；9.经营性服务收费证及备案表；10.陕西省物业服务收费管理办法；11.物业费用明细表；12.商品房买卖合同；13.代收有限电视安装工材费；14.天然气安装费收费文件；15.商政建发[2015]104号文件。补充证据：1.短信催收记录；2.照片；3.物业服务收费办法公示照片；4.电梯使用标志、电梯定期检验报告、电梯维修报价单；5.视频光盘。被告张战锋对原告证据的质证意见：证据1、2、3的真实性无异议；证据4、5其未见过；证据8、9的真实性无异议，但期限已过；其他证据无异议。关于补充证据：对证据1，时间长了，其不认可，短信是2016年发的，其是从2018年开始拖欠物业费的；证据2，不能证明是由业主破坏的，监控可以查出是谁破坏的，不论安装了几次楼宇门，门始终都是打开的，门禁系统未使用；证据3，物业办公室是在地下室，一般情况下不怎么去物业办，原告应该将收费标准张贴在小区大门口的公告栏；证据4的真实性无异议，但是电梯2017年出现故障至今已两年多时间，影响被告出行，原告应及时修缮；证据5的视频中始终没有出现保安，说明没有安装门禁，对业主居住安全造成隐患。被告提交的证据有：1.有限电视初装费、天然气初装费收款收据复印件；2.契税、装修基金收款收据复印件；3.前期物业服务手册复印件；4.法院判决书复印件；5.照片打印件。原告对被告证据的质证意见：对被告证据1至4的真实性均无异议，但证据1不能证明开放商与原告存在关联性，证据2不能证明其目的，证据3中的义务若被动履行则属于违约。证据5是一组照片，照片内容中反映的车辆停放问题，小区划有车位，但业主自己乱停乱放，与业主的素质有关；垃圾的照片，不能反映垃圾存放的时间，乱扔垃圾也与业主的素质有关；网吧和美食城的出口开到了小区，这是消防通道，这栋楼本就是商用楼；小区的闭合属于开发商的问题，非原告问题；楼梯确实有广告，收取的广告费就是为小区安装新的监控系统；保安亭拍照时没有人，保安还有巡逻的时候；另外，这些照片反映的只是一个时间节点。当事人对真实性无异议的证据，本院对证据的真实性予以确认，并在卷佐证本案的相关事实。双方对证据真实性有争议的证据，认定如下：原告安和物业公司提供的证据4系供暖公告，拟证明在2016年至2018年的每个供暖季，其公司均向XX小区业主公告供暖费的定价、成本预算、收费要求及收费时间以及不要求供暖的业主应到原告处办理暖气空置申请等相关事项的事实。被告提出其未见过该公告。经审查，在本院审理原告起诉另一XX小区业主物业服务合同纠纷一案中，原告出示过相同的证据，该案中的业主对原告在小区张贴供暖公告这节事实无异议。本案被告未提供反驳证据，其异议不能成立，原告的证据4应予采信。原告提供的证据5及补充证据1，拟证明其在被告入户门处曾张贴过催费通知，并给被告发短信，催要欠费的事实。被告对该两份证据均有异议，提出未见到催费通知，催费短信时间长了，其不认可。经查，原告的证据5，不能直接反映其在被告入户门处张贴催费通知的时间，也未提供其他证据予以佐证；补充的证据1无其他证据佐证，故原告的上述两份证据，在本案中不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案的法律事实如下：2011年4月9日，被告张战锋与商洛锦业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买该XX城XX号楼XX层XX号房，该房屋为地辐热采暖，合同约定在业主入住后的第2个采暖期投入使用。2012年10月20日，该公司与被告张战锋办理了房屋交接手续。当日，原告安和物业公司（甲方）与被告张战锋（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，协议主要内容：第二条双方的权利义务。一、甲方的权利和义务：1.对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.根据有关法律和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度并书面告知乙方；3.建立健全本物业的物业管理档案资料；4.制止违反本物业的物业管理制度的行为；5.物业服务企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6.向乙方收取物业管理费用及其它相关费用；7.编制物业管理服务及财务年度计划；8.提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》；9.向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；10.在预告通知情况下，可暂时终止运行任何设备设施，进行维修。二、乙方的权利和义务：1.业主拥有对其名下房屋的合法处置权和收益权；2.参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；3.监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；4.遵守《业主临时公约》及本物业的物业管理制度和物业管理人员的管理安排；5.准时向甲方交纳物业管理费用及其它相关费用；6.装饰装修房屋时，遵守《房屋装饰装修管理协议》、《装修管理注意事项》及人员的管理；7.不得占用、损坏本物业的共用部位、共用天台、屋面、消防通道或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先征得甲方同意，方可使用，如违反，须在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；8.出租或转让房屋时，事先书面通知甲方，并与承担方或受让方向甲方办理申请手续，告知受让方签订本协议；9.对承担人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度等造成的损失、损害，承担民事责任；10.按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。第三条物业管理服务内容。一、房屋共用部位的维护和管理；二、房屋公用设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生及绿化。由专业清洁队伍对小区内公共环境卫生及楼层公共部位卫生进行保洁；公共部位清洁设施摆放整洁，垃圾日产日清；定期消杀“四害”；由专业绿化队伍对小区内花草树木进行定期修剪及养护。四、协防及消防。1.协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；2.为小区业主创造一个安全、有序的生活、工作环境；3.采取防范措施，消除火灾隐患。五、交通秩序与车辆停放。1.车辆出入实行验证、登记制度；2.车辆须按规定线路行驶，进场后须按指定位置停放；3.巡逻员负责疏通和维护区内交通秩序；4.禁止载有毒、有害物品的车辆进入小区；5.凡停放在车场的机动车必须购买车险；6.访客车辆按管理员指定位置停放。六、房屋装饰装修管理体制，按《房屋装饰装修管理协议》、《装修管理事项》执行。第四条物业管理服务质量。一、房屋外观。1.房屋外观完好、整洁，保持设计原貌；2.外墙装饰保持整洁无大破坏。二、设备运行，确保由开发商移交物业公司的设备安全、正常运行。三、共用部位、共用设施设备的维护和管理。1.对公用设施设备的维护，制定月、季、半年、年保养计划，并认真执行，做好相关记录；2.房屋本体共用设施整洁，共用楼梯、天台、通道、大堂无堆放杂物及违章占用等；3.道路平坦整洁，排水畅通无积水，公共配套设施及公共场所完好无损。四、环境卫生，确保清洁保洁率达到96%。五、绿化维护基本完整。六、交通秩序与车辆停放。1.保持良好的交通秩序，无堵塞，无占用消防通道现象；2.机动车和非机动车辆分类停放。七、协防。1.小区24小时处于受控状态；2.文明执勤。八、消防。1.消防监控中心设有专人24小时值班；室内配有必需的消防器材；2.成立义务消防队进行培训、演练、制订灭火作战方案；3.在业主中，定期开展预防火灾的宣传教育活动；4.确保由开发商移交给物业公司的消防设施、设备完好。九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修。小修：1.建立和落实日巡视、月检查制度，发现缺陷及时维修；2.接到报修电话后，维修人员尽快到现场。急修：1.急修时间不过夜，随报随修；2.接到急修电话后，维修人员半小时内到现场。第五条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）。一、乙方交纳费用时间：从开发商通知业主入住之日起，开始向甲方交纳物业管理费。二、物业管理费，按建筑面积每月每平方米0.85元收取。五、物业管理服务费用及其他相关费用标准按照市物价部门的有关规定调整。六、甲方按每季度向乙方收取物业管理服务费，物业费收取时，不足15日按15日计算，超过15日不足1个月按月收取。八、因乙方原因房屋空置时，由乙方提前以书面形式填写《空置申请表》，经甲方同意空置六个月后，第七个月物业管理费用按70%收取，电梯费、垃圾费等专项费用、代收代缴费用按全额收取。九、交通工具的停放按物价部门审批的价格进行公示并收取，未买车位的住户在停放机动车时，除向物业交管理服务费外，还需向产权人交纳租金。十、车位管理费用，按照国家相关规定执行。第七条代收代缴收费服务。受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、暖气费、房租等代收代缴（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府有关部门规定。第十条广告牌设置与权益。业主不得在小区任何部位设立广告牌；甲方可根据实际情况在社区内设立广告牌，收益用于补贴管理费用。第十一条违约责任。一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的经济法律责任；二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的经济或法律责任；三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方退回多收、乱收的费用；四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之四交纳滞纳金；五、乙方违反本协议，经甲方书面通知乙方仍不予改正的，乙方每违反本协议一项规定，向甲方支付500元违约金。第十二条其他。六、本协议自签字之日起生效，至业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同生效时止。被告张战锋在与原告签订《前期物业管理服务协议》的同时，向原告出具有承诺书，承诺书的主要内容：本人在XX小区XX座XX层XX号住房壹套，购房合同约定面积87.78平方米。本人已仔细阅读了《业主临时公约》、《住房手册》、《物业管理服务协议》、《房屋装饰装修管理协议》等临时管理规约，对其内容本人已完全明白和知晓。本人承诺遵守管理规约，并承担临时管理规约中的责任和义务。2016年10月28日，原告在XX小区张贴2016年度供暖公告，告知小区业主，供暖时间为2016年11月15日至2017年3月15日，取暖费定价为6.4元∕m2∕月，计费方式6.4元∕m2∕月×建筑面积×4个月。第二，收费要求：1.供暖收费分全额收费和折扣收费两种，除未装修并已办理空置房申请的业主可享受取暖费折扣外（收取70%过热费），其余业主均按全价收取取暖费；2.2#-5#楼安排专人负责，严格执行交费一户，开通一户，杜绝蹭暖现象的发生。1#楼未装修的业主请及时到物业办理空置房申请，可按折扣交纳取暖费；已装修但确认整个供暖季不住的业主，请于2016年11月15日前到物业办理暖气空置申请，物业在关停水电、胶封暖气阀后可按折扣交纳取暖费；其余全部按全额收取。第三，取暖费收取时间：本年度取暖费收交自本公告发布之日开始，截止供暖工作开始时间2016年11月15日收费率不低于70%，如因收费工作延误，顺延开通时间为11月20日，逾期收费率不足则取消今冬供暖，12月1日起无息退还已交费业主取暖费。第四，供暖工作管理办法：4.供暖时间原则上定为：早6：00-10：00；午12：00-14：00；晚17：00-23：00。2017年10月28日、2018年10月26日，原告在XX小区XX小区2017年度、2018年度供暖公告，取暖费定价为6.4元∕m2∕月，取暖费的计费方式及其他内容与2016年度基本相同。被告向原告分别交纳了2013年、2014年、2015年三个冬季取暖费，亦将2013年3月至2017年12月31日的物业费、电梯费、垃圾费交清。之后，被告再未向原告交纳上述四项费用。原告诉至本院要求被告向其交纳2018年1月1日至2019年3月31日的物业费1119.20元（0.85元∕m2∕月×87.78 m2×15个月）、电梯费618.85元（0.47元∕m2∕月×87.78 m2×15个月）、垃圾费105元（7元∕月×15个月）、暖气费6741元（2016年11月15日至2017年3月15日的暖气费2247元、2017年11月15日至2018年3月15日的暖气费2247元、2018年11月15日至2019年3月15日的暖气费2247元），及逾期支付物业电梯垃圾费违约金69.52元、逾期支付取暖费的违约金293.23元（按欠费金额为基数，按同期银行贷款利率计算至实际支付之日止）。审理中，被告陈述，虽然暖气主阀门在其屋内，但这三年其未用暖气，供暖之后屋子里并没有热，给原告打过电话，没来人看，该费用其不承担。原告在补充关于电梯日常维护等证据时，说明检查电梯时，发现1号楼4部电梯中1部有故障，于2018年4月15日停用该部电梯至今。另查明，原告安和物业公司于2011年8月17日在工商部门注册成立；2016年3月31日，商洛市住房和城乡建设局向原告颁发有物业资质证书，准予原告从事物业管理活动的时间为2011年8月17日，资质等级为三级，有效期为2018年4月1日。2014年商洛市物价局向原告颁发有经营性服务收费证，该收费证载明的收费项目有：1.物业服务收费0.85元∕m2；2.XX小区露天停车场交通工具停放服务价格（内容略）。另，被告于2019年9月5日提出反诉请求：1.要求原告退还天然气初装费和有线电视初装费及两项费用至今的利息；2.要求原告及开发商履行办理房产证的义务，支付契税、大修基金滞留8年来的利息，退还多收取的契税；3.原告为被告办理小区停车卡，享受小区业主平等待遇；4.解决小区闭合问题，东边及西边出入口，设置岗亭，加强保安巡逻，对无人值守设置保安；5.加强对每部电梯的检修维护，修补各楼层地砖，及时更换楼层损坏的路灯；6.一楼安装门禁。后，因被告未在本院通知的期限内预交反诉费，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百一十三条之规定，被告的反诉，本院已按撤诉处理。本院认为，原告安和物业公司与被告张战锋签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。原告安和物业公司作为商洛市商州区XX小区的物业服务企业，已向包括被告张战锋在内的小区业主提供了相应的物业服务，小区业主应按合同约定向原告交纳物业服务费等各项费用。现原告向被告主张2018年1月1日至2019年3月31日的物业费、电梯费、垃圾费，2016年至2018年3个冬季供暖期间的暖气费，事实清楚，于法有据，应予支持。但被告所居住的1号楼，自2018年4月15日起4部电梯中有1部停用至今，造成被告无法使用全部电梯，对被告的出行有影响，故原告主张的2018年4月15日至2019年3月31日期间的电梯费，减按75%计算，计算方式为（0.47元∕m2∕月×87.78 m2×3.5个月）+（0.47元∕m2∕月×87.78 m2×11.5个月）×75%=500.24元。被告辩称原告在其居住的小区进行物业管理服务过程中，小区的车辆管理、环境卫生、公共设施及公共秩序的维护、消防安全等方面，存在很多不到位的现象，通过双方的举证质证及法庭调查，能够认定原告确实存在物业管理服务不到位之处，被告据此不交物业费等费用的行为，并非恶意，故原告向被告主张的违约金，本院不予支持。被告认为原告向其主张的部分诉求已超过诉讼时效，不受法律保护的观点，因原告向被告所在小区提供物业管理服务至今一直处于持续、不间断的状态，被告拖欠各项费用至今一直也处于持续状态，被告认为原告部分诉求超过诉讼时效的观点，本院不予采纳。被告认为原告没有资质、没有经过招投标、入驻小区以来殴打业主、无服务意识，系“黑物业”，因原告与被告已直接签订《前期物业管理服务协议》，原告自2011年8月17日成立起即具备三级物业资质，没有证据证明原告殴打业主，被告的证据不能证明其观点，该项抗辩理由本院不予采纳。被告认为原告收取共有部位的广告费、停车费，侵犯业主对该类收入的所有权，对此，原被告在《前期物业管理服务协议》中已有约定，本院不再赘述。被告以其家中暖气不热，其多次联系物业，一直没有解决，开始供暖前没有工作人员上门试水试压、没有开阀门，三年来其没有享受暖气服务，所以拒绝交纳暖气费。根据已查明的事实，该小区1号楼的暖气主阀门设在业主屋内，被告是否使用暖气可以自主选择和掌握，被告未提供证据证明其陈述的该节事实，故被告以此为由拒绝交纳暖气费的抗辩理由，本院不予支持。另，因被告的反诉已依法按撤诉处理，故被告其他涉及反诉部分的意见，在本案中不作评判。综上，本院认为，物业服务企业与小区业主间的物业服务合同关系，不同于其他面向个体的服务合同，物业服务不仅关系整个小区的公共利益，也涉及到每位业主的个人利益，小区整体的环境和秩序，需要物业服务企业的管理和服务，也离不开每位小区业主的共同维护。希望原被告双方通过本次的诉讼，结合自身的问题，特别是原告作为物业服务企业，在今后的物业管理服务过程中应以业主利益为导向，对照物业服务协议的约定，弥补物业管理服务过程中不到位之处，全面提高服务质量，使小区业主与物业服务企业之间形成一种良性互动。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张战锋于本判决生效之日起15日内向原告商洛安和物业管理有限公司交纳2018年1月1日至2019年3月31日的物业费1119.20元、电梯费500.24元、垃圾费105元，及2016年至2018年3个冬季供暖期间的暖气费6741元，以上共计8465.44元；二、驳回原告商洛安和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告商洛安和物业管理有限公司负担10元，被告张战锋负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。 审  判  长        何  明人民陪审员        李高岐人民陪审员        李  轲 二〇一九年十一月二十七日 书  记  员        马紫微 1