四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)成民终字第07894号上诉人（原审原告）四川一品堂品牌运营有限公司，住所地：成都市广福桥北街6号附5号。法定代表人曹开兰，经理。委托代理人郑丽坤，北京市中盾（成都）律师事务所律师。上诉人（原审被告）成都市坝坝筵餐饮有限责任公司，住所地：成都市槐树街69号。法定代表人向世平，董事长。委托代理人孙雨辰，四川亚峰律师事务所律师。委托代理人田博，男，汉族，1993年10月2日出生，住四川省渠县。原审第三人成都红满楼餐饮有限公司，住所地：成都市成华区桃蹊路181号1栋-1。法定代表人杨再勇，总经理。委托代理人杨俊斌，四川润方律师事务所律师。原审第三人成都东集运输有限公司，住所地：成都市八里庄61号。法定代表人曹晖，经理。原审第三人成都中铁西南国际物流有限公司，住所地：成都市金牛区人民北路二段23号。法定代表人曾国强。上诉人四川一品堂品牌运营有限公司（以下简称一品堂公司）因与上诉人成都市坝坝筵餐饮有限责任公司（以下简称坝坝筵公司）、原审第三人成都红满楼餐饮有限公司（以下简称红满楼公司）、原审第三人成都东集运输有限公司、成都中铁西南国际物流有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2014）成华民初字第80号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人一品堂公司的委托代理人郑丽坤，上诉人坝坝筵公司的法定代表人向世平及委托代理人孙雨辰、田博，原审第三人红满楼公司的委托代理人杨俊斌到庭参加诉讼。原审第三人成都东集运输有限公司、成都中铁西南国际物流有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2010年5月30日，坝坝筵公司与红满楼公司签订了《承包经营协议书》，约定红满楼公司将位于成都市八里小区桃蹊路181号1楼面积约1357平方米的火锅楼（含设备及经营用具）发包给坝坝筵公司经营管理。承包期限从2010年6月1日至2014年12月31日止。承包费为每月59000元，承包费按月缴纳。合同同时约定：坝坝筵公司在承包经营期内，如需转让经营权，在不影响红满楼公司利益的前提下需提前1月书面通知红满楼公司，红满楼公司接到书面通知后，1月内须书面告知坝坝筵公司结果，在红满楼公司同意的前提下，转让方有效。2010年5月31日，一品堂公司（乙方）与坝坝筵公司（甲方）签订了《店铺转让及转租协议》，协议约定坝坝筵公司将上述火锅楼所有装修、物资、设备等转让给一品堂公司，同时将店铺转租给乙方，店铺转让费为50万元（包括税金）；租金为月租金8.1万元，租期截止2014年12月31日，月付并交一个月租金金额的保证金。甲方给予乙方30天的免费装修期，不计收租金。协议签订后，坝坝筵公司向一品堂公司交付了房屋，一品堂公司向坝坝筵公司支付了转让费500000元及保证金81000元，一品堂公司接收房屋后于2010年6月进行第一次装修，后进行了实际经营，并按照协议约定标准向坝坝筵公司支付租金。2011年5月，一品堂公司将店铺分割装修成四个商铺，后将商铺转租他人进行通讯设备、美容美发等经营，并向其中的租户另行收取了装修费和保证金。红满楼公司得知该情况后于2011年4月13日、5月12日两次向坝坝筵公司发函通知其停止装修、转租行为。2012年7月11日，一品堂公司以坝坝筵公司无转租权为由未向坝坝筵公司支付以后的租金。红满楼公司于2012年10月起因未收到坝坝筵公司的承包费，于2013年2月7日解除了与坝坝筵公司的承包经营合同，并于2013年3月5日陆续收回一品堂公司转租出的店铺。一品堂公司因此向原审法院诉讼并请求：1、解除一品堂公司与坝坝筵公司签订的《店铺转让及转租协议》；2、判令坝坝筵公司违约应赔偿一品堂公司的店铺投资总额损失3304396元；2、本案全部诉讼费由坝坝筵公司承担。原审庭审中，一品堂公司主张其损失由转让费、装修费、餐具、设备设施、消防罚款、装修六个月房租、物管费、电费、利润损失等费用组成。原审另查明，第三人成都东集运输有限公司、第三人成都中铁西南国际物流有限公司系涉案商铺业主。2005年1月1日，上述两公司与第三人红满楼公司签订了《房屋租赁合同》，约定将涉案商铺出租给红满楼公司，租赁期共10年，自2004年10月20日起至2014年12月20日止。红满楼公司有擅自将承租的房屋转租、擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用等情况，出租方可终止合同并收回房屋。上述事实有有《房屋所有权证》、《房屋租赁合同》、2010年5月30日签订的《承包经营协议书》、《店铺转让及转租协议》、函件、收据、收条、罚没票据、完税证、租户的调查笔录、当事人的陈述等证据在案佐证，具有真实性、合法性、关联性，原审法院予以采信。原审法院认为，根据第三人之间签订的《房屋租赁合同》以及坝坝筵公司与第三人红满楼公司签订的《承包经营协议书》的约定，坝坝筵公司对房屋进行转让出租，需通知第三人并取得第三人同意。坝坝筵公司无证据显示其在对房屋向一品堂公司进行转租时已告知第三人红满楼公司并已取得其同意，坝坝筵公司所出示的证据也不足以证明第三人对坝坝筵公司的转租行为存在明知的情形。通过本案查明的事实显示，第三人红满楼公司在知晓一品堂公司对房屋进行分割装修时，即提出了异议，并向坝坝筵公司书面发函要求停止转租和装修的行为，故一品堂公司与坝坝筵公司所签订的《店铺转让及转租协议》应为无效合同，导致该合同无效，一品堂公司和坝坝筵公司均存在过错。因坝坝筵公司向一品堂公司收取的转让费包含了多项内容，无法进行细分，考虑到一品堂公司实际经营了一段时间，物资设备已正常折旧，即便有残值也归一品堂公司所有，综合这部分因素，结合双方各自的过错程度，确定坝坝筵公司返还一品堂公司的转让费100000元为宜。因一品堂公司在接收房屋后于2010年6月已对房屋进行了装修，一品堂公司于2011年5月再次对房屋进行分割装修，致使房屋的原有格局发生了重大变化，一品堂公司未举证坝坝筵公司同意其分割装修的相关证据，且一品堂公司所出示关于装修的收条、收据缺乏证据的合法性，故对一品堂公司主张的装修损失原审法院不予支持。一品堂公司主张的其他损失系其在使用房屋进行经营过程中的正常支出，一品堂公司将其作为损失提出，缺乏合理性及合法性，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、坝坝筵公司于判决生效之日起十五日内向一品堂公司返还转让费100000元。二、驳回一品堂公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行支付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33235元，由一品堂公司承担32085元，由坝坝筵公司承担1150元。宣判后，原审原告一品堂公司不服，向本院提起上诉称，请求：1、撤销原判，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由坝坝筵公司承担。主要上诉理由为：一、原审法院认定的一品堂公司与坝坝筵公司所签订的《店铺转让及转租协议》无效的理由错误，坝坝筵公司取得本案所涉店铺的使用权系基于与红满楼公司建立的经营权承包关系，并非店铺转租关系，坝坝筵公司不具有转租店铺的主体资格，故该合同无效是基于坝坝筵公司主体资格的瑕疵，而并非红满楼公司与坝坝筵公司约定有关经营权转让的限制；二、因坝坝筵公司采取欺诈手段将涉案房屋违法转租于一品堂公司，导致合同无效，应按合同无效的法定后果返还全部转让费50万元；三、因合同无效系坝坝筵主观存在过错，一品堂公司对店铺所花费的装修费用系因合同无效所遭受的损失，且提交的相关票据符合证据三性，应当得到支持。针对一品堂公司的上诉理由，坝坝筵公司答辩称，一品堂公司与坝坝筵公司所签订的《店铺转让及转租协议》系有效合同，一品堂公司的上诉理由无事实依据。原审第三人红满楼公司陈述，红满楼公司与坝坝筵公司系承包关系，坝坝筵公司不是次承租人，红满楼公司解除承包合同是基于坝坝筵公司违约；坝坝筵公司将涉案房屋以转租的形式租给一品堂公司，红满楼公司并不知情。原审被告坝坝筵公司不服，向本院提起上诉称，请求：1、撤销原判，依法改判驳回一品堂公司的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由一品堂公司承担。主要上诉理由为：一、一品堂公司与坝坝筵公司所签订的《店铺转让及转租协议》系有效合同，在坝坝筵公司将涉案房屋转租给一品堂公司，红满楼公司是知道或应当知道的，但红满楼公司未在法定的6个月时间内提出异议，应当依法认定《店铺转让及转租协议》有效；二、原审法院程序违法，坝坝筵公司向原审法院提交了《证人出庭作证申请书》，原审法官口头告知要重新开庭，但未通知重新开庭即下达判决，遗漏了对本案事实有关键作用的证据。针对坝坝筵的上诉理由，一品堂公司答辩称，坝坝筵公司所称红满楼公司应当知道其转租行为没有事实依据；坝坝筵公司取得本案所涉店铺的使用权系基于与红满楼公司建立的经营权承包关系，并非店铺转租关系，坝坝筵公司不具有转租店铺的主体资格。原审第三人红满楼公司陈述，红满楼公司与坝坝筵公司系承包关系；坝坝筵公司将涉案房屋以转租的形式租给一品堂公司，红满楼公司并不知情，收回涉案店铺系维护公司权利的行为。原审第三人成都东集运输有限公司、成都中铁西南国际物流有限公司针对双方上诉理由均未发表意见。二审中，坝坝筵公司申请证人傅某、冯某出庭作证，拟证明红满楼公司知道坝坝筵公司将涉案店铺转租的事实。一品堂公司认为两个证人自述与坝坝筵法人有交情，有利害关系，且其陈述也是听说，系传来证据，其证词不能采纳。红满楼公司认为无证据证明两个证人系坝坝筵公司员工，对证人证言真实性持异议，但认为证人证实的一品堂使用的红满楼的发票，可证明红满楼与坝坝筵系承包关系。本院认为，傅某、冯某系坝坝筵公司职工，与坝坝筵存在利害关系，且其在法庭上所陈述的事实并无其他证据予以佐证，本院不予采纳。本院二审查明的事实与一审查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，针对双方的争议焦点，本院评议如下：一、《店铺转让及转租协议》是否有效。一品堂公司上诉认为《店铺转让及转租协议》是基于坝坝筵公司无转租权，而并非基于红满楼公司与坝坝筵公司签订的《承包经营协议书》第二条第7款对转让经营权的限制性规定。对此本院认为，租赁合同的实质即承租人交付租金，取得对租赁物占有、使用并获取收益的权利，根据红满楼公司与坝坝筵公司签订的《承包经营协议书》的约定，红满楼公司主要义务包括交付火锅楼经营场所，即坝坝筵公司有权占有、使用案涉场地并取得收益，坝坝筵公司据此与一品堂公司签订《店铺转让及转租协议》，将案涉房屋占有、使用并获取收益的权利转让给一品堂公司，系坝坝筵公司与一品堂公司的真实意思表示，且原审第三人成都东集运输有限公司、成都中铁西南国际物流有限公司作为出租人在发回重审和二审审理期间均未对此提出异议，故《店铺转让及转租协议》有效。因红满楼公司已经解除与坝坝筵公司的《承包经营协议书》并于2013年3月5日收回了房屋，一品堂公司于2012年8月9日诉请解除《店铺转让及转租协议》的理由成立，但涉案店铺红满楼公司已全部收回，该《店铺转让及转租协议》已因无法继续履行而实际解除，故本院不再对一品堂要求解除合同的诉讼请求做出判项处理。原审法院对合同效力认定有误，本院予以纠正。二、一品堂公司在合同履行中是否存在损失，是否应当由坝坝筵公司予以赔偿。一品堂公司在承租了涉案店铺后支付了50万元转让费，但并未按约使用至合同约定的期满时止，应当存在损失。坝坝筵公司隐瞒其未取得红满楼公司许可转租涉案店铺的事实，对其后合同无法继续履行存在过错，但一品堂公司在签订合同时，未对坝坝筵公司是否取得转租许可进行审查，同样存在过错，且在合同履行过程中未征得坝坝筵公司同意情况下，将涉案店铺分割装修并转租，导致红满楼公司将涉案店铺收回，过错较大，故双方对合同解除后导致的损失均应承担相应责任。一品堂公司主张其损失由转让费、装修费、餐具、设备设施、消防罚款、装修六个月房租、物管费、电费、利润损失等费用组成。关于50万元转让费，双方在合同中约定包括“装修、物资、设备等”，但实际已无法区分每一项费用的多少，且一品堂对上述项目已经实际使用了，同时结合双方的过错责任，原审法院酌情认定返还10万元并无不当。关于装修费，一品堂公司第一次装修的时间为2011年6月，第二次装修的时间为2011年5月，且在第二次装修中，一品堂公司将店铺分割装修成四个商铺，后将商铺转租他人进行通讯设备、美容美发等经营，并向其中的租户另行收取了装修费和保证金，其装修和擅自改变商铺用途的行为并未征得坝坝筵公司的同意，其产生的费用应由其自行承担，故一品堂主张该装修费系其损失本院不予支持。一品堂公司主张的餐具、设备设施、消防罚款、装修六个月房租、物管费、电费等系其在经营过程中产生的正常开支，不属于其损失的范围。故一品堂公司主张赔偿其3304396元的诉讼请求，除应当返还其100000元转让款外，其余部分本院不予支持。综上，上诉人一品堂公司和坝坝筵公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审对《店铺转让及转租协议》效力认定有误，但裁判结果正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费负担方式不变，二审四川一品堂品牌运营有限公司案件受理费32435元，由四川一品堂品牌运营有限公司负担。二审成都市坝坝筵餐饮有限责任公司案件受理费2300元，由成都市坝坝筵餐饮有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王卫红代理审判员  刘冠男代理审判员  姚 兰二〇一六年四月二十日书 记 员  罗 刚