上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第3717号上诉人（原审被告）上海青慕餐饮企业管理有限公司。法定代表人费加棋，总经理。被上诉人（原审原告）上海同福易家丽企业发展有限公司。法定代表人陈萍，董事长。委托代理人江莹。上诉人上海青慕餐饮企业管理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2015）金民三（民）初字第1290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，上海市金山区城河路XXX号、XXX号xx商业中心B130面积为1,732平方米的商铺（以下简称涉案商铺）系上海同福易家丽企业发展有限公司（以下简称同福公司）所有。2014年3月15日，上海青慕餐饮企业管理有限公司（以下简称青慕公司）法定代表人费某某以个人身份与同福公司签订《租赁合同》一份，约定由乙方费某某承租甲方同福公司位于金山区城河路XXX号、XXX号xx商业中心B130可使用面积为1,732平方米的商铺经营美食广场。合同约定：租期（不含装修免租期90天）120个月；乙方二次装修的消防和质检报告由乙方自行负责；乙方应在装修免租期结束次日开业，每逾期一日，应当按照人民币（以下币种相同）5,000元/日（无保底租金）向甲方支付违约金；乙方应在xx商业中心开业日与装修免租期为结束次日中较晚起于每月的1日前向甲方缴纳综合管理费51,960元；乙方签订合同后5个工作日内应向甲方缴纳诚意金200,000元，在甲方向乙方交房之日起诚意金自动转为租赁保证金，乙方违约，甲方可将用于抵消乙方欠款；乙方不支付综合管理费和其他费用，逾期支付的，每逾期一日，乙方需按逾期支付欠款总额的0.3%向甲方支付滞纳金，欠费超过30天以上，或未经甲方书面同意擅自不开业等等，甲方有权解除合同，乙方无权要求退还已付保证金或其他费用，还应当按照1,000元/平方米/月向甲方支付12个月的违约金，不足抵付损失，还应赔偿损失与违约金的差额部分。2014年4月28日，同福公司将涉案商铺交付于费某某。2014年5月15日，原《租赁合同》当事人与青慕公司三方签订《合同主体变更协议》，根据该协议，费某某将其在《租赁合同》中的全部权利义务转让给了青慕公司。2014年10月1日，xx商业中心开业。2015年1月30日，同福公司催促青慕公司于2015年3月1日开业。2015年3月10日，同福公司向青慕公司发出通知，迟迟未开业系青慕公司自身原因，青慕公司未交相关费用，未开业将承担逾期开业违约金。2014年11月至2015年2月间，同福公司每月向青慕公司催交相关费用。另查明，2013年12月3日，上海市消防局给同福公司出具沪公消验字〔2013〕第0331号建设工程消防验收意见书，认定xx商业中心建设工程项目消防验收合格；同时要求该项目内部装修工程应向金山区公安消防支队办理相关手续，验收合格方可投入使用。2014年12月31日，上海市金山区公安消防支队向青慕公司出具沪金公消验字〔2014〕第0102号建设工程消防验收意见书，认定涉案商铺内部装修工程项目消防验收不合格。同福公司诉称，2014年3月，同福公司和案外人费某某签订《租赁合同》一份，约定由案外人承租同福公司的涉案商铺。2014年5月8日，同福公司和案外人、青慕公司签订《合同主体变更协议》，根据该协议，案外人将《租赁合同》中的全部权利义务转让给了青慕公司。《租赁合同》约定，承租人应于装修免租期结束次日开业，每逾期一日，应当按照5,000元/日向出租人支付违约金。案外人确认，双方于2014年4月28日完成了房屋交接手续，而合同约定的装修免租期为房屋交接后90天，即青慕公司应于2014年7月29日开业，但截止同福公司起诉日青慕公司仍未开业。合同另约定，青慕公司作为承租人应按时支付综合管理费和其他费用，逾期未付应承担滞纳金；如青慕公司未经同福公司书面同意擅自不开业或逾期不支付综合管理费或其他费用超过30天的，同福公司有权解除合同。青慕公司虽经同福公司多次催告，却从未向同福公司支付过综合管理费或其他费用。同福公司为维护自己的合法权益不受侵犯，故提起诉讼，请求判令：1、解除同福公司、青慕公司的房屋租赁合同关系；2、青慕公司支付2014年10月1日起至判决生效之日止的综合管理费及滞纳金（暂计至2015年3月10日，综合管理费为311,760元、滞纳金为79,187.04元）；3、青慕公司支付2014年10月1日起至判决生效之日止的水电费及滞纳金（暂计至2015年2月28日，水电费为18,850.15元、滞纳金为7,477.39元）；青慕公司支付2014年10月1日起至判决生效日止的逾期开业违约金（暂计至2015年3月26日为880,000元）。审理中，同福公司进一步明确诉讼请求，综合管理费按每月51,960元计算；水电费拆分计算；滞纳金均按欠费交易额的0.3%/日计算。青慕公司庭审中辩称，同意解除合同，对同福公司主张的水电费无异议。综合管理费及水电费确实从未支付，同福公司未能办出消防证，致使青慕公司无法开业，逾期开业违约责任不在青慕公司，故不同意支付综合管理费和违约金。同福公司主张的水电费滞纳金的计算标准过高，请求调整。另青慕公司已支付同福公司保证金或押金，可予在本案抵扣所欠租赁费用。一审审理中，青慕公司对xx商业中心开业时间未表异议。同福公司另表示放弃所有滞纳金主张，因合同约定的解除违约金过高而选择逾期开业违约金，且截止日期为2015年3月26日。双方一致确认：合同已于2015年7月31日解除，相关费用据此结算，青慕公司应付同福公司综合管理费519,600元、电费16,354元、水费3,406.15元；青慕公司承租涉案商铺后招租了23户小商户，部分小商户的二次装修尚未完成；青慕公司向同福公司支付了保证金200,000元、装修押金20,000元。原审认为，同福公司、青慕公司所签合同系双方当事人的真实意思表示，且无法律规定的无效情形，故应当认定为合法有效，对当事人具有法律约束力。双方对于《租赁合同》已于2015年7月31日解除无异议，故予以确认。争议在于合同解除的责任归属。原审认为，合同约定了二次装修的消防由青慕公司自行负责，同福公司提供的两份建设工程消防验收意见书表明二次装修消防验收不合格系由青慕公司招租的部分次承租人未完成装修所致，因此青慕公司以同福公司未能办出消防证致青慕公司无法开业的抗辩不能成立。青慕公司在同福公司多次催告后仍未履行承租人基本义务即支付相关租赁费用，以及青慕公司至合同解除也未能开业的事实等表明，致双方合同解除的责任完全在于青慕公司。合同解除后的相关问题处理。同福公司现掌控租赁物，双方对于青慕公司应向同福公司支付至合同解除日止的综合管理费、水电费均无异议，予以确认。青慕公司除应向同福公司支付相关租赁费用外，还应承担违约责任。合同约定了青慕公司逾期支付相关费用应支付滞纳金，青慕公司原因致逾期开业应承担逾期开业违约金，以及青慕公司违约致合同解除违约金，且青慕公司无权要求同福公司退还保证金等。原审认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。尽管合同兼具不同违约情形分别约定，但均属违约金范畴。双方对于违约金的约定不外乎为了担保合同的履行，故双方应当按照合同严格履行。结合本案，同福公司已自愿放弃滞纳金的请求，原审予以尊重；在解除合同的情形下，应首推适用解除合同违约金；原审也关注到了该违约金约定远高于合同约定的逾期开业违约金，同福公司自愿选择逾期开业违约金亦符合合同约定，同福公司自愿放弃部分权利主张，于法不悖，可予准许。至于青慕公司认为已交纳的保证金、装修押金可与未付费用折抵的抗辩显违合同约定，不予采纳。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于二○一五年十一月三日作出判决：一、确认上海同福易家丽企业发展有限公司与上海青慕餐饮企业管理有限公司签订的《租赁合同》已于2015年7月31日解除；二、上海青慕餐饮企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海同福易家丽企业发展有限公司综合管理费人民币519,600元；三、上海青慕餐饮企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海同福易家丽企业发展有限公司电费人民币16,354元；四、上海青慕餐饮企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海同福易家丽企业发展有限公司水费人民币3,406.15元；五、上海青慕餐饮企业管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海同福易家丽企业发展有限公司违约金人民币880,000元。如果上海青慕餐饮企业管理有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币16,475元、公告费人民币260元等合计人民币16,735元，由上海青慕餐饮企业管理有限公司负担。判决后，青慕公司不服，上诉于本院称，《租赁合同》中约定乙方二次装修消防和质检报批由乙方负责，这是指装修好后由上诉人履行报批手续，但此条后双方还约定上诉人应同意使用被上诉人指定的承包商，若上诉人不同意自行改造的，则应由被上诉人审核后方可实施。故上诉人认为消防工程的改造应由被上诉人主导和负责，实际情况是被上诉人懈怠执行此条款，放任次承租人随意改造不予审核，导致二次消防检查不合格，责任应在被上诉人。其次，双方约定每天5,000元的违约金明显过高，对上诉人显失公平。合同约定的综合管理费没有区分开业与未开业的情况，在未开业时仍然按照开业的标准计算，也有违公平。故请求二审撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉请。被上诉人同福公司辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点是《租赁合同》解除的责任归属以及双方所约定的综合管理费以及逾期开业违约金是否过高。双方在《租赁合同》中明确约定二次装修的消防和质检报告由上诉人自行负责，且根据本案所查明的事实，涉案商铺二次装修未能通过消防验收系因上诉人招租的部分次承租人未完成装修所致，从而造成了涉案商铺迟迟无法开业，故无论从合同约定还是本案实际情况，上诉人均应承担逾期开业的违约责任。上诉人以二次装修通过消防验收应由被上诉人负责为由拒付综合管理费，既缺乏合同依据也没有法律依据，已然构成违约，故本案租赁合同解除的责任在于上诉人。而双方关于综合管理费和逾期开业违约金的约定均系上诉人与被上诉人的真实意思表示，合法有效，上诉人理应按照约定履行自己的义务，上诉人也无证据证明上述约定存在过高或不合理之处，故原审以合同约定为准对综合管理费及违约金进行判处，于法不悖，本院予以支持。综上所述，上诉人青慕公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币16,475元，由上诉人上海青慕餐饮企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孔美君审判员  郑卫青审判员  杨斯空二〇一六年一月二十二日书记员  赵 樱附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……