江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)赣08民终229号上诉人（原审原告）：何正华，男，1964年1月生，汉族，江西省万安县人，住万安县。上诉人（原审原告）：谢玉屏，女，1964年1月生，汉族，江西省万安县人，住万安县。上列二上诉人的委托代理人：何功臣，男，1987年10月生，汉族，江西省万安县人，住长春市朝阳区。上诉人（原审被告）：江西鸿良房地产开发有限公司，住所万安县五云路485号，组织机构代码59650589-3。法定代表人：刘绍禄，执行董事。委托代理人：刘凯锋，江西祥昀律师事务所律师。上诉人江西鸿良房地产开发有限公司（以下简称鸿良公司）、上诉人何正华、谢玉屏因商品房预售合同纠纷一案，均不服江西省万安县人民法院（2015）万民二初字第204号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年12月15日，原告何正华、谢玉屏与被告鸿良公司签订《商品房买卖合同》，约定原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的芙蓉滨江府XXXX号房，价款为430791元，合同签订当日支付180000元，余款250791元，原告应及时到指定银行办理完按揭手续，自合同签订之日60个工作日内按揭款不能到出卖人帐户的，不论何种原因，买受人承诺以现金方式一次性付清余款，逾期付款买受人按日向出卖人支付应付款万分之二的违约金。出卖人应当在2014年12月30日前依国家和地方人民政府的有关规定将具备“该商品房经验收合格”并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，或由于亚洲天气主体工程延误的。2、由于政府规划等政策因素变动导致工程延期。3、施工过程中经建设主管部门确认系重大疑难技术问题导致延期。4、因政府审批、市政配套设施建设导致工程延期。原告依约付清了房款。被告所开发的芙蓉滨江府用地为原万安造船厂和原万安县啤酒厂的土地，2013年4月25日，万安县政府办公室抄告单万府办抄字[2013]292号，向县国土资源局发出抄告：鉴于原造船厂宗地存在用地纠纷影响其开工建设，同意被告动工期延长至2013年6月1日，竣工期延长至2015年5月30日前。2014年1月3日,万安县政府办公室抄告单万府办抄字[2014]1号向县国土资源局发出抄告：原造船厂和原啤酒厂存在用地纠纷，进行土地置换。2015年4月28日芙蓉滨江府4幢通过建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘查单位的竣工验收。2015年5月29日，被告向原告发出了接房通知书。原审法院认为：原告与被告之间的商品房买卖合同，不违反法律规定，合法有效，双方都应按合同约定履行自己的义务。被告应在合同约定的2014年12月30日向原告交房，被告未按期交房构成违约，应按合同约定支付违约金。双方在合同中约定的交房条件是该商品房经验收合格，芙蓉滨江府4幢在2015年4月28日通竣工验收，被告在5月向原告发出了接房通知，因此逾期交房违约金应按每日万分之二以已付购房款430791元计算至被告发出交房通知日止为12923.73元（430791元×150天×万分之二）。原告要求之后的违约金，依法不予支持。被告辩称，是因政府调整用地导致交房延期。原审法院认为，万安县人民政府对原万安县造船厂和原万安县啤酒厂的土地进行部分调整，并不是对芙蓉滨江府4幢的用地范围进行改变，且在原、被告签订合同之前2013年4月25日万安县人民政府办公室发出抄告单，同意其延长动工和竣工期限，但原告和被告在2013年12月15日签订合同时仍约定交房时间为2014年12月30日，因此对被告该辩称意见不予采信。原告在签订合同当日支付首付款180000元后在2014年3月25日付款150791元，超过60个工作日10天，应支付违约金301元（10天×150791元×万分之二）。在2014年5月22日付清余款100000元，超过60个工作日超过60个工作日68天，应支付违约金1360元（68天×100000元×万分之二）。现被告要求在逾期交房违约金中扣除逾期付款违约金1200元，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：被告江西鸿良房地产开发有限公司向原告何正华、谢玉屏支付逾期交房违约金11723.73元。本案诉讼费141元（已减半收取），由被告江西鸿良房地产开发有限公司负担。以上款项，限被告在判决生效后10日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上诉人鸿良公司不服上述判决，向本院提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回何正华、谢玉屏的诉讼请求。其理由是：鸿良公司延期交房有三方面原因，一是由于当地村民阻止施工；二是万安县政府的抄告单已明确鸿良公司开发的滨江府项目存在用地纠纷；三是万安县政府建设北门河湿地公园要使用滨江府项目部分土地，要求鸿良公司改变设计规划方案。上述三方面原因完全符合合同约定可以延期交房的情形，原审法院判决鸿良公司向宋夏支付逾期交房违约金11723.73元没有事实依据。针对鸿良公司的上诉，何正华、谢玉屏的委托代理人何功臣答辩称：鸿良公司所称延期交房系与周边有纠纷，其实与本案无关；关于村民阻止施工问题，2013年在村委会协调下早已解决；湿地公园与本案楼盘相隔较远，与本案楼盘无关。请求法院依法公正判决。上诉人何正华、谢玉屏亦不服上述判决，向本院提起上诉，请求改判驳回鸿良公司要求何正华、谢玉屏承担逾期支付房款的违约金之要求，并支付至2015年8月11日止的逾期交房违约金19299元及增加支付至2015年11月22日止的逾期交房违约金8874元。其理由是：何正华、谢玉屏接到交房通知书后到售楼部接房，售楼部无法提供综合验收合格证、房屋质量保证使用说明书、房屋交付使用许可证等证书，且存在未经消防验收、无正式用电、未做防水处理、下水管道未修复等问题，房屋不具备法定交房条件。针对何正华、谢玉屏的上诉，鸿良公司答辩称：房屋已经过了验收合格，应以验收合格后发交房通知书的时间为准，不能以实际收房时间为准，何正华、谢玉屏不收房责任在其自己。根据双方上诉人的上诉理由和各自的答辩意见，归纳本案争议焦点为：鸿良公司是否应承担逾期交房违约责任？如应承担，违约金额如何计算？何正华、谢玉屏应否承担逾期支付房款的违约责任？二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：上诉人何正华、谢玉屏与上诉人鸿良公司之间的商品房买卖合同，系双方自愿签订，内容不违反法律规定，该合同合法有效，双方都应按合同约定履行自己的义务。按照合同约定，上诉人鸿良公司应在2014年12月30日向上诉人何正华、谢玉屏交房，鸿良公司未按期交房构成违约，应按合同约定支付违约金。双方在合同中约定的交房条件是该商品房经验收合格，鸿良公司所开发的芙蓉滨江府4幢是在2015年4月28日通过竣工验收，其在2015年5月29日才向何正华、谢玉屏发出交房通知书，因此，鸿良公司依法应承担逾期交房的违约责任。鸿良公司上诉称，其延期交房的原因有三，一是由于当地村民阻止施工，二是万安县政府的抄告单已明确鸿良公司开发的滨江府项目存在用地纠纷，三是万安县政府建设北门河湿地公园要使用滨江府项目部分土地而要求鸿良公司改变设计规划方案。鸿良公司认为，该三方面原因完全符合合同约定可以延期交房的情形，原审法院判决鸿良公司向被上诉人支付逾期交房违约金11723.73元没有事实依据。本院认为，上诉人鸿良公司并未提供充分证据证实本案所涉房屋建设过程中存在当地村民阻止施工的情况，也没有证据证实存在的用地纠纷及北门河湿地公园建设影响到本案所涉房屋的建设，因此其上诉理由缺乏依据，本院不予支持。上诉人何正华、谢玉屏上诉称，其不应承担逾期支付房款的违约责任，鸿良公司通知交房时尚不符合交房条件。本院认为，双方所签合同约定的房屋交付条件是竣工验收合格，现鸿良公司提供了证据证明出售房屋已经过竣工验收，应认定符合交付条件；何正华、谢玉屏存在未按合同约定支付房款的事实，依法依约应承担逾期支付房款的违约责任。因此，对何正华、谢玉屏的上诉请求本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决鸿良公司承担11723.73元的逾期交房违约责任并无不妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费375元，由上诉人鸿良公司负担93元，上诉人宋夏负担282元。本判决为终审判决。审 判 长  王文忠审 判 员  廖东江代理审判员  肖永兰二〇一六年四月八日书 记 员  张志坚