广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初12481号原告（反诉被告，下称原告）：深圳市百福新材料发展有限公司。住所地：广东省深圳市福田区上步南路东南园路北佳兆业中心A2513、2514（仅限办公），统一社会信用代码为9144030073626050X3。法定代表人：刘永清。委托诉讼代理人：张彤，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹志华，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝锦韬，北京大成（深圳）律师事务所律师。（已被撤销授权）被告（反诉原告，下称被告）：陈汉光，男，1967年12月14日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：李静兰，广东佑德律师事务所律师。委托诉讼代理人：余秋玲，广东佑德律师事务所辅助人员。第三人（反诉被告，下称第三人）：刘永清，男，1958年7月20日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：张彤，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹志华，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝锦韬，北京大成（深圳）律师事务所律师。（已被撤销授权）原告深圳市百福新材料发展有限公司（以下简称“百福公司”）诉被告陈汉光、第三人刘永清以及被告陈汉光反诉原告百福公司、刘永清租赁合同纠纷一案。本院受理后，原由审判员毛宇翔适用简易程序进行审理，后因案情需要，依法转为适用普通程序，由审判员陈雪敏担任审判长，与人民陪审员陈建芳、王建辉组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告百福公司的法定代表人即第三人刘永清及原告和第三人的共同委托诉讼代理人张彤、蓝锦韬（已被撤销授权）和尹志华、被告陈汉光的委托诉讼代理人李静兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2018年8月20日签订的租赁合同无效，判令被告向原告退还合同押金400000元；2.被告赔偿原告所投入的装修费损失418206.79元及因被告造成的工厂转移搬迁损失56000元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年3月8日，被告与原告签订了租赁合同（下称“合同一”），被告作为出租人将位于东莞市厚街镇桥头村黑山工业区内包含三层宿舍的厂房交由原告承租，租赁期限自2016年3月1日至2019年4月30日。原告按照合同一的约定，向被告支付了100000元的押金且按期足额地支付租金。原告承租后，为使该厂房环境满足生产经营的条件，先后投入资金共计697011.31元对该厂房进行装修。2018年8月20日，因生产经营的需要，经各方协商一致，原告与被告同意提前终止履行合同一，且由原告的法定代表人刘永清作为原告的授权代表人与被告重新签订了租赁合同（下称“合同二”），租赁期限自2018年9月11日至2027年8月30日。合同二约定原告应向被告支付押金共计400000元，因原告已在合同一中支付过了100000元押金，各方同意以合同一中的该笔100000元押金作为合同二的押金，且约定原告只需在合同二签订后的两天内再补交300000元押金即可，原告如约补足了押金300000元。原告是高科技材料研发公司，因需要对于新型材料进行研发所以承租该厂房，前两年期间（2016年3月至2018年6月）仍处于研发阶段，因新生产计划的需要所以才与被告重签了合同二。在合同二签订之前，被告向原告郑重承诺称该厂房具有合法的产权，被告也有权向原告出租该厂房，称原告无需担心该厂房方面的问题，并向原告出示了被告与东莞市厚街镇桥头塘面股份经济合作社（下称“村合作社”）于2010年8月1日签订的租赁合同书，原告有合理理由信以为真，最终方与被告签订了合同二。在合同二签订之后，因生产新型材料须向主管部门办理环保证明等材料，原告在2018年9月6日向有关主管部门办理手续，但相关主管部门回应称该厂房属于违章建筑，无法出具相关证明及办理有关手续。同日，原告要求被告提供该厂房的产权证明材料，但被告无法提供，村合作社也无法出具相关证明。原告得知厂房为违章建筑后多次与被告进行沟通寻求解决办法，被告也消极应对。因原告无法在该厂房生产新材料，导致原告不得不对生产经营作出重大战略性调整，原告决定搬离该厂房，并多次与被告沟通要求被告尽早与原告办理厂房交接手续，但被告一直不肯予以配合交接，无奈之下原告只得自行完成清退工作并搬离该厂房，发生搬迁费用共计56000元，且在搬离之时将该厂房的钥匙留置在厂房电源开关盒之上。被告对此结果存在重大过错责任，其理由如下：一是因原告承租该厂房的目的是为了进行生产新材料，而被告故意隐瞒该厂房为违章建筑的实情，使得原告在不知情的情形下与被告签订了租赁合同，导致原告因无法顺利办理相关手续而无法进行生产，已致使该合同的目的无法实现，被告对此结果存在重大过错责任。二是违章建筑是未经相关主管部门的许可而兴建的建筑物，其本质上是违反了《土地管理法》《城市规划法》等法律法规的强制性规定，依照法律被告是不得对该厂房进行出租并获取收益的。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，各方所签订的租赁合同当属无效合同，被告须向原告退还押金共计400000元。三是因原告先后投入资金对该厂房进行装修，而在原告搬离之时该厂房仍具备装修后的良好使用条件，故被告应向原告赔偿因租赁合同无效造成的损失装修费共计418206.79元（697011.31×60%）。四是因厂房属于违章建筑致使原告无法继续使用该厂房进行生产，导致原告不得不将生产设备及材料进行搬迁，故被告须向原告赔偿搬迁费用共计56000元。被告辩称，一、百福公司作为本案的原告起诉，其主体不适格，依法应驳回起诉。百福公司所提交的2016年3月8日与陈汉光签署的关于案涉租赁物业的租赁合同，约定的租赁期限为2016年3月1日至2019年4月30日止，该份合同的签署是为了百福公司自行经营使用场地之用，在2018年8月20日，各方已终止该合同，而重新订立租赁期限为2018年9月11日至2027年8月30日止的租赁合同，该份合同是刘永清为转租物业而签订，即使百福公司确认2018年8月20日签订的租赁合同为刘永清代表百福公司所为，但该情况并未得到陈汉光的确认，本案原告仍应为刘永清，根据合同相对性原则，本案应驳回百福公司的起诉，而由刘永清另行提起诉讼。二、刘永清撤出案涉场地是因其逾期交租，根据合同约定，对其违约行为，陈汉光无需退回押金。2018年8月20日签订的租赁合同第9条明确“乙方每月支付一次房租，每个月10号前交完款，逾期一月未交视为弃租，在合同期内弃租，甲方按乙方违约处理，将不退40万元厂房押金给乙方，并通知乙方限期内搬厂”，刘永清直至自行搬走之日都没有缴纳2018年10月份的租金，已构成违约，其主张退回押金缺乏事实依据。且刘永清拖欠2018年10月至2018年11月的租金共计172800元未支付，以及一直拖欠后续刘永清自行搬走后未将场地恢复原状的场地占用费。三、百福公司所提交的转账记录及单据不能证明其在案涉物业中投入的装修款项，且现其起诉所依据的刘永清所签订的租赁合同，在签署后，不存在任何装修，该装修费损失的诉求更毫无根据，无从谈起。首先，百福公司所提交的装修合同、转账记录、票据并不能对应证明就是其为案涉物业装修所投入的款项，且装修有折旧，也不能凭单据即认定装修数额；其次，百福公司所主张的装修费用均显示为2016年3月8日与陈汉光签署的关于案涉租赁物业的租赁合同后所进行的，甚至有单据显示是在2016年3月8日之前发生的，可见百福公司存在极不诚信的行为，妄图将其他费用列入本案中浑水摸鱼；再次，2016年3月8日的租赁合同各方已终止覆行，权利义务结清。现百福公司起诉所依据的刘永清签订的租赁合同，在签订后并未再做任何装修，现主张装修损失毫无事实根据；最后，即使是2016年3月8日百福公司与陈汉光签署的租赁合同，该合同第三条明确约定了陈汉光在收取押金及半年租金后一个月内需完成若干装修，百福公司承租物业用于转租给他人经营使用，也不存在其需要做多项装修的情况。四、百福公司所主张的搬迁费用缺乏事实与法律依据。刘永清在拖欠两个月租金并未告知陈汉光的情况下擅自搬离案涉物业，搬迁费用与陈汉光无关，且其提交的证明搬迁费收条，仅为个人书写，日期为2018年10月26日，与其实际搬迁日期不符，也无其他证据佐证支付情况，该证据明显是为了本案诉讼而伪造；更甚者，百福公司并非与陈汉光最终订立租赁合同的当事人，百福公司所发生的任何费用均与陈汉光无关。综合上述情况，陈汉光认为百福公司的起诉主体不适格，即使百福公司出具了声明，也未得到陈汉光的认可，且百福公司的诉讼请求也缺乏事实与法律依据，依法应予以驳回。百福公司及刘永清应支付的房屋占用费172800元应从原告及第三人的押金中抵消扣除后，剩余的押金才向原告及第三人退回，因被告是2018年11月18日才收到第三人通过顺丰快递邮寄的厂房钥匙，因此，原告及第三人应对实际占用期间支付占用费。第三人对原告的起诉没有意见。被告提出反诉诉讼请求：1.百福公司、刘永清向陈汉光支付2018年10月1日起至11月18日止的房屋占用使用费172800元；2.本案所有诉讼费由百福公司、刘永清承担。事实和理由：刘永清与陈汉光于2018年8月20日签订租赁合同，约定由陈汉光向刘永清出租位于黑山工业区内的宿舍及厂房，刘永清应依约支付租金，其中合同约定2018年9月1日至2021年8月30日，月租金为108000元。刘永清自2018年10月1日起即拖欠租金（房屋占用费）未付，直至2018年11月18日共拖欠租金172800元。案涉租赁场地在2016年3月8日是由百福公司与陈汉光签订租赁合同，由百福公司使用案涉租赁场地，刘永清为百福公司法定代表人，百福公司也在实际使用场地，则百福公司对上述房屋占用费应承担共同支付责任。原告对被告的反诉辩称，不同意被告全部反诉诉请。被告与原告签订租赁合同时保证厂房是合法产权，是合法出租，也出具了陈映开与东莞市厚街镇桥头塘面股份经济合作社的租赁合同书，原告是作为新型材料的公司，被告明知做不了环评，故原告一直没有使用案涉厂房。第三人针对被告反诉的意见与原告意见一致。本院经审理认定事实如下：2016年3月8日，百福公司与陈汉光签订合同一，约定陈汉光将位于东莞市厚街镇桥头村黑山工业区内包含三层宿舍的厂房出租给百福公司，租赁期限自2016年3月1日至2019年4月30日，每年租金700000元，押金为100000元。其中第3.6条约定“百福公司在办理消防设施的验收及取得环评报告时如果需要提供与厂房有关的资料时，由陈汉光提供；办理消防设施及环评的费用由百福公司承担”。同日，百福公司向陈汉光支付了押金100000元。2018年8月20日，陈汉光与百福公司的法定代表人刘永清签订合同二，约定陈汉光将上述厂房出租给刘永清，租金为每月108000元，押金为400000元并备注“原来押金100000元补交300000元”，租期从2018年9月11日至2027年8月30日止。其中第7条约定“刘永清在办理消防设施的验收及取得环评报告时如果需要提供与厂房有关的租地合同资料时，由陈汉光提供；办理消防设施及环评的费用由刘永清承担”。2018年9月3日，陈汉光出具收据，确认收到刘永清押金300000元。现百福公司、刘永清主张合同二的承租人是百福公司，百福公司是高科技材料研发公司，因需要对新型材料进行研发而承租案涉租赁物，陈汉光承诺案涉租赁物享有合法产权，故百福公司与其签订了合同二，但因案涉租赁物实际上是违章建筑，导致百福公司未能取得环保证明材料，百福公司遂撤场，要求陈汉光退还押金400000元、赔偿装修损失418206.79元、赔偿搬迁费56000元。陈汉光确认案涉租赁物未取得房产证，也未取得建设工程规划许可证。陈汉光主张合同一已经解除，因此对百福公司的装修装饰损失不应承担责任，合同二的签订主体是刘永清，百福公司主体不适格，应驳回百福公司的起诉，刘永清撤场是因为逾期交租，陈汉光无需退还押金，刘永清未进行任何装修，即使法院认定其应对百福公司的装修装饰进行赔偿，陈汉光也仅需依据合同一剩余租期折算相应的损失，陈汉光在与刘永清签订合同二的过程中不存在过错，不应承担损失赔偿。陈汉光还要求百福公司、刘永清按合同二的租金标准支付2018年10月1日至11月18日期间的占有使用费。百福公司认为应按合同一的标准计算。对于案涉租赁物的装修装饰情况，百福公司申请评估鉴定。为查明本案事实，本院予以准许。经本院委托，广东广协鉴定评估有限公司对案涉租赁物截至2018年11月18日的装修现值作出评估结论为364222.05元（329422.05元+34800元）。百福公司预付了评估费用共18400元。陈汉光确认这些装修装饰均是百福公司添置，但表示不同意利用。对于搬迁费56000元，百福公司仅提交了由潘伟手写出具的收条。陈汉光对此不予确认。对于租赁物的交还时间，证据显示刘永清在2018年11月14日通过微信要求陈汉光接收房屋，陈汉光在2018年11月18日收到钥匙。百福公司主张在2018年11月14日通过微信要求陈汉光接收房屋并将其中一套钥匙交给保安，在2018年11月16日将另一套钥匙邮寄给陈汉光，故其在2018年11月14日已经交还租赁物。陈汉光主张在2018年11月18日才收回租赁物。本院认为，本案为租赁合同纠纷，综合各方的诉辩意见，本案的争议焦点主要为：1.百福公司的诉讼主体是否适格；2.百福公司、陈汉光的诉求是否具有事实和法律依据。对此，本院分析如下：对焦点一。刘永清为百福公司的法定代表人，百福公司和刘永清均确认刘永清代表百福公司签订合同二。另，陈汉光主张合同一已经解除，但未提供相应的证据证明其已经与百福公司就押金及装修等进行了结算，反而合同二约定的押金400000元中有100000元在合同二签订前已经交纳，只需要再支付300000元，这与合同一所约定的押金相吻合，对百福公司主张在合同一中的押金已经转为合同二的押金，本院予以采纳。综上，本院认定合同二的承租人为百福公司。百福公司依据合同二提起本案诉讼，主体适格。对焦点二。案涉租赁物未取得房产证，也未取得建设工程规划许可证，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，案涉租赁合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。首先，关于押金，陈汉光已收取的押金应退还百福公司。根据合同二的约定，总押金为400000元。百福公司诉请陈汉光退还押金400000元，本院予以支持。至于装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，经评估公司评估的装修装饰为已形成附合的装饰装修物，陈汉光表示不同意利用，故应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。陈汉光将未取得建设工程规划许可证的租赁物出租给百福公司，存在过错，而百福公司在未对此进行审查的情况下承租并进行装修装饰，也存在过错。综上，本院认定百福公司和陈汉光各承担50%的责任，即陈汉光应向百福公司支付装修装饰的现值364222.05元×50%=182111.03元。至于搬迁费56000元，百福公司仅提供了案外人出具的收条，不足以证明费用实际产生。退一步说，即使确实存在该笔费用，但百福公司将租赁物腾空后交还给陈汉光是其因合同无效而产生的责任，其要求陈汉光赔偿该费用，缺乏依据，本院不予支持。至于占有使用费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，百福公司应按合同二的标准向陈汉光支付占有使用期间的费用。至于占有使用期间，陈汉光最终在2018年11月18日才收到两套钥匙，即百福公司在当日才完全将租赁物交还陈汉光，故陈汉光诉请百福公司支付2018年10月1日至2018年11月18日的占有使用费共172800元，本院予以支持。至于刘永清的责任，根据焦点一，刘永清在合同二上签名只是职务行为，其非合同相对方，陈汉光诉请刘永清与百福公司共同支付占有使用费，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第三款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告深圳市百福新材料发展有限公司与被告陈汉光于2018年8月20日签订的租赁合同无效；二、限被告陈汉光于本判决发生法律效力之日起五日内向原告深圳市百福新材料发展有限公司退还押金400000元；三、限被告陈汉光于本判决发生法律效力之日起五日内向原告深圳市百福新材料发展有限公司支付装修装饰现值182111.03元；四、限原告深圳市百福新材料发展有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向被告陈汉光支付占有使用费172800元；五、驳回原告深圳市百福新材料发展有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告陈汉光的其他反诉请求。如果未按本判决的指定期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。本案收取本诉受理费12542元，由原告深圳市百福新材料发展有限公司负担4191元、被告陈汉光负担8351元；反诉受理费1878元，由原告深圳市百福新材料发展有限公司负担；评估费18400元，由原告深圳市百福新材料发展有限公司和被告陈汉光各负担9200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  陈雪敏人民陪审员  陈建芳人民陪审员  王建辉二〇二〇年六月二十九日书 记 员  黎淑君强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。