陕西省汉中市汉台区人民法院   执行裁定书    (2019)陕0702执异57号   异议人（案外人）：龚啸，男，生于1986年XX月XX日，汉族，身份号码：61230XXXX606290917，住汉中市汉台区。   申请执行人：黄雪萍，女，生于1975年11月20日，汉族，身份号码：44182XXXX511204725，住深圳市南山区。   委托代理人：熊晨，陕西云昊律师事务所律师。   委托代理人：孟炜栋，陕西云昊律师事务所律师。   被执行人：汉中市恒大房地产开发有限责任公司，住所地汉台区。   统一社会信用代码：91610700222601055N.   法定代表人:张进福，经理。   被执行人：张进福，男，生于1940年2月29日，汉族，身份号码：61230XXXX002294214，住汉台区。   本院在办理黄雪萍申请执行张进福、汉中市恒大房地产开发有限责任公司（以下简称：汉中恒大房产公司）民间借贷纠纷一案中，案外人龚啸于2019年1月15日向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭，对该异议进行审查，现已审查终结。   异议人（案外人）龚啸称：一、依法裁定终止对异议人位于汉台区XX路XX楼XX号商品房的强制执行；二、依法裁定被申请人承担本案全部执行费用。事实和理由：2017年11月23日，汉台区人民法院(2017)陕0702民初2155号民事判决书，对黄雪萍诉汉中恒大房产公司及张进福、米秀英民间借贷纠纷一案作出民事判决。其中判决第三项：“如被告汉中市恒大房地产开发有限责任公司、被告张进福不履行本判决确定的金钱债务，原告黄雪萍可以在本判决生效后，依据本判决申请强制执行位于汉台区XX路丽江上品商住楼，楼栋序号17858、房屋序号185999、室号802商品房屋一套及楼栋序号17858、房屋序号185990、室号1401商品房屋一套”。汉中恒大房产公司及张进福不服，上诉于汉中市中级人民法院。二审人民法院经开庭审理，于2018年3月22日作出(2018)陕07民终61号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判”。申请人于2014年1月8日，从汉中恒大房产公司购得涉案802号商品房一套，一次性足额支付购房全款31万元；同时，双方正式签订了《商品房买卖合同》。之后，申请人对所购房屋进行了精装修并入住至今。但在申请人要求出卖人按合同约定办理产权登记手续时，遭到被申请人百般推诿久拖未决。直到2017年12月底，被申请人在感觉无法继续掩盖事实的情况下，才告知涉案房产早在2014年6月（即出卖后半年）就因借贷关系擅自非法“预告登记”抵押给黄雪萍，并被法院一审判决可以强制执行。申请人迅即向人民法院提起了第三人撤销之诉。汉台区人民法院经审查认为，汉中恒大房产公司将涉案房屋在明知已售给原告的情况下仍然抵押给被告黄雪萍，损害了原告龚啸的合法权益，违反了国家法律的强制性规定，该抵押行为无效【(2018)陕07民辖18号】。汉中市中级人民法院审理后认为，上述判决因未强制执行，故还未实质损害到申请人的利益，让申请人在被申请人的执行程序中提起执行异议申请。综上，被申请人汉中恒大房产公司违反合同义务，未办理房屋所有权转移登记，将已出售给申请人的房产为他人债务设定抵押，其行为违反了诚实信用原则。被申请人黄雪萍虽然依法享有对抵押物的优先受偿权，但因其抵押权设立于申请人对抵押物实际占有（善意取得）使用期间，其抵押权不能优先于申请人基于商品房买卖合同在支付了足额购房款并已实际交付使用而确立的优先权。上述已经发生法律效力的(2018)陕07民终61号民事判决书及(2017)陕0702民初2155号民事判决书第三项内容明显错误，依据该判决强制执行，将会严重损害申请人的民事权益。现依据“民事诉讼法”之相关规定特此申请，请求人民法院依法裁定终止对申请人位于汉台区XX路XX楼XX号商品房的强制执行，以维护申请人之合法权益。1220170702215520180761320180718201807145673   异议人龚啸还陈述称：发表以下执行异议辩论意见，供法庭参考：一.申请人的权益应当优先受到保护，黄雪萍无权处分的行为严重侵害了申请人合法权益：1.申请人买房在先，黄雪萍备案登记在后。申请人的《房屋买卖合同》与汉中恒大房产公司签约时间显示2014年1月8日，而黄雪萍签订的名为《房屋买卖预售合同》实为登记备案时间为2014年6月18日的事实已被证实。2.申请人的权益应当受到优先保护。首先申请人支付了全部房屋价款；其次申请人一直积极主动的维护自己权益，也就是多次要求其进行备案登记并进行房屋产权证办理，但因为被申请人之间的经济纠纷导致迟迟无法办理；申请人对未办理过户手续没有过错；再次申请人已经实际占有并使用该房屋。3.申请人属特殊债权，应当优先于物权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》：“二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，建筑承包人享有建筑工程的法定优先受偿权，且该优先受偿权优先于此建设工程上设定的抵押权和其他债权，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。按照逻辑顺序，房屋买受人对房屋的权利自然应当优先于房屋上设定的抵押权，其特殊债权应当优先于物权。二、申请人权利应当优先保障，生存权高于其他一切权利：1.申请人与黄雪萍的行为有着本质的不同。申请人购买房屋是为了实现生存的基本权利，实现居者有其屋，安居方能乐业，是人性的本能体现。而黄雪萍只是为了逐利，实现高额利息，签订的《房屋预售合同》其权利只是一种债权请求权。2.申请人已经支付全部价款、善意取得并实际占有房屋并对未办理产权手续无过错。根据最高法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（下文简称《规定》）（法释[2004]15号）第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，申请人已经支付全部价款、善意取得实际占有房屋并对未办理产权乎续无过错，申请人权利理应得到优先保障。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记”。三.黄雪萍与汉中恒大房产公司的行为理应受到法律制裁并各自承担相应的法律后果，与申请人无关，其二者之间的纠纷不能波及到本案原告。（一）.汉中恒大房产公司等违反诚实信用原则，将已经出售的房屋再次进行房屋预售合同备案登记，其行为结果理应承担相应责任和法律后果。被告不能将过错行为产生的法律后果由申请人承担，本案申请人作为善意买受人并无过错，与法与理均不应当承担责任。（二）黄雪萍的高利贷行为，决定了其趋利性，其行为存在过错和恶意，其结果理应承担相应责任和法律后果。L.黄雪萍为了获取高额利息，未尽审慎审查义务理应承担相应责任和法律后果。只是简单进行房屋买卖备案登记，原审原告设定权利时要面临双重凤险：一是可预测的开发商未向工程承包方支付工程款的风险；二是开发商已将房屋出售给买受人的风险。相对于第一种较为固定和可预测的风险，第二种不可预测的风险更大。黄雪萍并未对原审被告汉中恒大房产公司的账目和房屋销售情况进行认真调查了解，草率地且简单地进行房屋买卖备案登记。市场有风险投资需谨慎，原告黄雪萍的放贷行为理应承担其应有的风险。2.原告黄雪萍与原审被告的经济纠纷，不能涉及申请人的权益。善意买受人的权利应当因予保护。房地产预售合同备案的立法本意是为了保护消费者权益，尽早确认合同法律关系，使买受人的权益具有排他性。但原审被告与原审原告之间并不是真正的房屋买卖关系而是民间借贷关系。商品房预售合同的登记备案，性质上应为国家机关对商品房预售行为的行政管理行为和措施，不是确认合同效力的必备条件，与商品房预售合同的民事法律效力是没有关系的。根据“最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”第六条第一款也作了同样的规定，“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”的规定，申请人作为善意买受人的权益理应受到法律保护。综上，请求人民法院依法予以判决，支持申请人的异议请求。提交如下证明材料：   1.我与被执行人汉中恒大房产公司签订的商品房买卖合同；被执行人向我出具的购房款代收凭证，以及更换后的购房款正式发票。   2.我与丽江上品小区物业管理公司签订的物业服务合同、室内装饰装修管理服务协议书；我缴纳的相关物业管理费用票据。   3.汉台区法院(2017)陕0702民初2155号及汉中市中级人民法院(2018)陕07民终61号民事判决书各一份。   4.汉中市中级人民法院(2018)陕07民辖18号裁定书一份，和(2018)陕07民撤1号判决书复印件一份。   5.汉台区法院于2019年5月9日作出的（2019）陕0702执异3号执行裁定书。   6.陕西省高级人民法院于2019年6月28日作出的（2019）陕民申1210号民事裁定书。    7. 汉台区法院（2018）陕0702执779号之一执行裁定书一份。   8.我的入住照片。   （上述证明材料复印件，已与原件核对无误）   申请执行人黄雪萍称：黄雪萍与案外人龚啸、被执行人汉中恒大房产公司（以下简称“汉中恒大公司”）、张进福执行异议一案。案外人龚啸主张：2014年1月8日，其与被执行人汉中恒大房产公司签订《商品房买卖合同》，购买位于XX路的恒大丽江商品802号商品房一套，并一次性支付购房款31万元。之后，案外人对所购房屋进行了精装修并入住至今，但由于汉中恒大房产公司拖延未办理过户登记。案外人认为其基于商品房买卖合同支付全部价款并已实际交付而享有的权益优于黄雪萍的权益。我们认为，龚啸陈述与客观事实不符，请法院依法驳回，主要理由如下：一、汉中恒大房产公司在2016年夏天出售争议房屋，案外人提交的合同系虚假合同。（一）汉中恒大房产公司在(2017)陕0702民初2155号民事案件庭审过程中当庭陈述出售时间为2016年夏天（庭审笔录14页第8行），与异议人龚啸提供证据相矛盾。（二）2016午3月15日，汉中恒大房产公司法定代表人变更为张进福，此前恒大房产公司法定代表人为米秀英，张进福仅为公司小股东，无实质性职务，异议申请人提交的2014年1月8日的《商品房买卖合同》及购房票据的落款处却为张进福。申请执行人有理由认为，上述证据系异议人龚啸为规避执行，被执行人恒大房产公司、张进福为避免再遭诉累，二人恶意串通损害申请执行人黄雪萍的利益所伪造的虚假证据。（三）最重要的一点：众所周知，买受人向房产开发商购买商品房，应当到XX中心签订XX中心网站制式的商品房买卖合同，同时办理房屋买卖的备案手续，以避免出现一房二买的情形。而根据申请执行人提交的《房屋信息状态情况表》以及经过汉中市XX中心登记备案，于2014年6月16日汉中恒大房产公司、米秀英与黄雪萍签订的《商品房预售合同》可以证明，案涉丽江尚品802室房屋在2014午6月16日时，买受人已登记为黄雪萍。假设如异议人龚啸所说，其与恒大房产公司签订房屋买卖合同是在2014年1月8日，在黄雪萍与恒大房产公司签订预售合同之前，此时黄雪萍与恒大房产公司的预售合同尚未经过房管局登记备案，黄雪萍与恒大房产公司的借贷关系尚未发生，异议人龚啸完全可以与恒大房产公司签订正式的商品房买卖合同，进行登记备案后办理房屋过户手续。然而事实情况却是：龚啸提交的与恒大房产公司签订的《商品房买卖合同》是房管局已经废止的旧版《商品房买卖合同》，同时双方签订的合同也未到房管局进行备案登记。（四）根据房管部门要求，商品房买卖双方最终签订的备案合同必须是电子版击打的由双方签字盖章的合同。而异议人龚啸提供的2014年1月8日《商品房买卖合同》第22条第2款也约定：合同出卖人一份，买受人一份，汉中市XX中心一份。然而异议人龚啸与恒大公司签订的合同，却是双方的手写合同，同时也未到房管局进行备案登记。否则，申请人黄雪萍也不可能于2014年6月16日在房管局办理《商品房预售合同》的登记手续。（五）同一处房屋，开发商于2014年6月16日与黄雪萍签订的合同房屋单价为2982元／㎡，2014年1月8日与龚啸签订的合同房屋单价为3184元／㎡。近年来，我国房价整体呈上升趋势，偶尔会在小范围之内波动，但在中小城市，房价均呈持续上升趋势。本案中，签订在前的合同房屋单价却明显高于签订在后的合同房屋单价，与市场规律明显不符。二、案外人未支付全部价款，购房票据的真实性存疑。2014年1月8日，龚啸与恒大房产公司签订的《商品房买卖合同》第6条第3款约定付款方式为“首付、按揭、付清预售房款”，同时在补充协议中对合同第6条第3款明确为“按揭付款”。然而在合同签订次日，2014年1月9日，龚啸却一次性交付全款。首先，这与合同约定的交付方式明显相悖；其次，大额的资金交易均会采用银行转账的方式进行，而案外人龚啸无任何证据能够证实上述31万元房款已实际交付。第三，房款交付后，一般应当由开发商出具正式发票，便于后续办理房屋过户手续，而异议人龚啸却只有收据。明显违背生活常识和惯例。另外，汉中市中级人民法院在审理(2018)陕07民撤1号民事一案亦认定，对案外人提交的《商品房买卖合同》及购房票据真实性无法判断。案外人提交的合同明显为虚假合同，系被执行人与案外人恶意串通，旨在规避执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条第二款规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（二）该权利的合法性与真实性；第二十八条、第二十九条规定，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。而本案中，案外人提交的书面买卖合同及收款收据真实性均存在疑问，故其异议请求不符合法律规定，请法院依法驳回案外人的请求，立即执行房产，保障申请执行人的合法权益得到保障。提供黄雪萍与汉中市恒大房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同，证明上述主张。   本院经审查查明：黄雪萍诉汉中恒大房产公司、张进福、米秀英民间借贷纠纷一案，本院于2017年11月23日作出（2017）陕0702民初2155号民事判决书，主要判定：一、限被告汉中市恒大房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内偿还原告黄雪萍借款364117元，并按照本金364117元，年利率24%，从2015年6月19日起向原告黄雪萍支付利息至本金实际清偿之日止。二、由被告张进福对上述本金及利息承担连带清偿责任。三、如被告汉中市恒大房地产开发有限责任公司、被告张进福不履行本判决确定的金钱债务，原告黄雪萍可以在本判决生效后，依据本判决申请强制执行位于汉台区XX路丽江上品商住楼，楼栋序号17858、房屋序号185999 、室号802房屋一套及楼栋序号17858、房屋序号185990、室号1401房屋一套。四、驳回原告黄雪萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10424元，由被告汉中市恒大房地产开发有限责任公司、被告张进福共同负担。宣判后，汉中恒大房产公司不服，提起上诉。2018年3月22日，汉中市中级人民法院作出（2018）陕07民终61号民事判决书，判定：驳回上诉，维持原判。   2018年5月15日，黄雪萍向本院申请执行，立案案号：（2018）陕0702执779号。执行中，本院于2018年12月20日作出（2018）陕0702执779号之一执行裁定书，裁定主要内容为：一、查封被执行人汉中恒大房产公司名下位于汉台区XX路恒大丽江上品商住楼（楼栋序号17858、房屋序号185999、室号802房屋，建筑面积97.36平方米；楼栋序号17858、房屋序号185990、室号1401房屋、建筑面积94.99平方米）二套。二、查封期间三年，查封期间不得转让、过户、变卖。同日，本院向汉中市汉台区XX中心发出（2018）陕0702执779号协助执行通知书，要求该中心协助查封上述房屋的产权户籍。该中心同日完成了协助执行义务，并书面告知本院所查封的房屋，已于2014年6月16日在房产交易管理系统内进行了网上签约，买受人为黄雪萍。   本院还查明：异议人龚啸于2014年1月8日与被执行人汉中恒大房产公司签订了商品房买卖合同，从该公司购得涉案802号商品房一套，一次性支付购房全款31万元；异议人对所购房屋进行了精装修并入住至今。异议人后得知被执行人汉中恒大房产公司早在2014年6月（即出卖后半年）就因借贷关系又将该涉案房屋擅自非法“预告登记”抵押给申请执行人黄雪萍，并被法院一审判决可以强制执行。异议人即向法院提起了第三人撤销之诉。2018年8月27日，汉中市中级人民法院作出（2018）陕07民辖18号民事裁定书，裁定异议人提起的第三人撤销之诉由其审理。2018年12月25日，汉中市中级人民法院作出（2018）陕07民撤1号民事裁定书，认为：汉台区法院尚未对涉案房产采取强制执行措施；如果采取了强制执行措施，龚啸可通过提出执行异议甚至于执行异议之诉的渠道进行救济；据此驳回了龚啸的诉讼请求。龚啸不服该判决，向陕西省高级人民法院申请再审；同时于2019年1月15日向本院提出执行异议，后以陕西省高级人民法院已经受理其再审申请，向本院申请撤回执行异议；本院于2019年5月9日作出（2019）陕0702执异3号执行裁定书，准予其撤回执行异议。陕西省高级人民法院于2019年6月28日作出（2019）陕民申1210号民事裁定书，驳回龚啸的再审申请。   2018070277920181220802异议人龚啸于2019年7月份，得悉本院已于2018年12月20日查封了涉案802号房屋后，即向本院提出书面执行异议2019115。   本院认为：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。   本案中，申请执行人黄雪萍以其与被执行人汉中恒大房产公司签订的有正式的商品房买卖合同，且已在房产交易管理系统内进行了网上签约为由，请求驳回异议人异议申请。本院认为：申请执行人黄雪萍与被执行人之间系因借贷形成的金钱债权执行案件，被执行人以与黄雪萍签订房屋买卖合同为其民间借贷担保，虽已进行了网签，但其网签效力不能对抗异议人早在黄雪萍与被执行人借贷关系发生前就已经形成的商品房买卖合同。申请执行人黄雪萍的答辩理由不能成立，本院不予支持。   异议人在本院查封涉案房屋之前与被执行人汉中恒大房产公司签订了合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于自己居住且其名下无其他用于居住的房屋，已经支付了合同约定的总价款，其异议理由成立，其权利能够排除执行，本院予以支持。     依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：   中止对本院（2018）陕0702执779号之一执行裁定书查封的被执行人汉中市恒大房地产开发有限责任公司名下位于汉台区XX路恒大丽江上品商住楼802房屋的执行，解除对该房屋的查封。   如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。                             审判长 薛凡  审判员 苟汉生  人民陪审员 余  莉     二〇一九年八月二十三日                               书记员   赵磊