河北省石家庄市鹿泉区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0110民初3994号 原告马玉香，男，汉族，1964年12月23日生，住河北省沧州市泊头市。 委托诉讼代理人马雅丽，女，汉族，1989年5月21日生，住河北省石家庄市桥西区，系马玉香之女。 委托诉讼代理人安宝生,河北博海律师事务所律师。 被告石家庄市何东房地产开发有限公司。 法定代表人彭素丽，总经理。 住所地石家庄市裕华区。 统一社会信用代码911301006746591004。 委托诉讼代理人唐彬彬，女，该公司员工。 第三人崔永新，男，汉族，1982年10月18日生，住河北省石家庄市鹿泉区。 委托诉讼代理人杨彦华,北京大成（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人顾鹏媛,北京大成（石家庄）律师事务所律师。 原告马玉香与被告石家庄何东房地产开发有限公司（以下简称何东房地产）第三人崔永新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月3日公开开庭进行了审理,审理中，第三人崔永新申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼，经本院审查准许参加诉讼后，于2020年5月19日进行了第二次公开开庭审理。原告马玉香及其委托诉讼代理人马雅丽、安宝生、被告何东房地产委托诉讼代理人唐彬彬、第三人崔永新委托诉讼代理人杨彦华、顾鹏媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马玉香向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法确认原、被告买卖合同有效；二、请求人民法院依法判令被告将坐落于鹿泉区比邻居（和园）3-1-1303号房交付给原告使用，并协助原告办理房产的不动产权属证书（房屋总价款623506元）。三、案件受理费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年1月6日，原告与被告签订认购协议一份，主要约定原告购买被告开发的，坐落于鹿泉开发区•比邻居（和园）3-1-1303号房，房屋总价款623506元，先预交首付款363506元，余款260000元向被告认可的贷款银行申请贷款。协议签订后，原告依协议交付给被告首付款363506元。之后，被告公司负责人被刑拘、工程停工。大量购房者集体起诉被告，在统计购房者信息时原告发现：开发商把本案案涉房屋也卖给过崔永新，在出售给原告之前登报解除和崔永新的合同。原告不确定开发商的情形是否属于一房二卖，是否涉嫌诈骗，原告报警请求公安机关进行处理，公安机关经过调查，认为属于合同纠纷，不予立案并出具不予立案书。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求判如所请。 被告何东房地产辩称，一、因项目未完全竣工及相关合格验收不能交付原告使用，不能协助办理不动产权证书；二、145户中有83户涉及到公司其他民事诉讼，被其他法院查封，对这部分业主我们积极配合相关人员处理；三、58户备案到投资户名下，形式是买卖合同，实质上是作为还款的担保，公司在努力与投资户协商沟通这些问题，给他们还款、撤销备案，让真正的购房户能够得到房产。其中高才华、张艾艾、王志伟、冯林平、张杏林、王浩、吕永清这7户在我们公司中找不到购房合同；四、其中有52户在2016年付款不及时，公司进行登报解除合同对该批房屋进行第二次销售，不涉及一房二卖的情况，崔永新也在登报名单中，对于崔永新公司的方案退还当时交付的房款，适当按银行利率进行退款。因公司涉及非法吸收公众存款案现尚未审结，公司财产进行查封，还款时间可能需要刑事案件审结后进行，请予以理解；五、因公司现在经营情况，不能协助原告办理银行贷款；六、公司正在积极的联系施工方，争取早日交房，在此期间也需要原告及业主相互理解。第三人崔永新辩称，崔永新与被告于2014年5月31日签订内部认购协议书，该协议书依法有效，崔永新按协议履行了相应义务，被告应向崔永新履行交付案涉房屋及协助办理不动产权证书的义务，且崔永新已对涉案房屋进行了简单装修，请求法院依法驳回原告诉讼请求。并提出诉讼请求：依法判令原、被告向第三人交付坐落于鹿泉区•比邻居（和园）3-1-1303号房，并协助第三人办理房产的不动产权属证书。 原告针对第三人诉讼请求答辩，第三人诉讼请求没有事实和法律依据，且第三人和被告签订的内部认购协议书已经解除，被告已经通知第三人办理退房手续，被告与原告签订的和园买卖合同依法成立并有效，被告应依法交付原告房屋并协助原告办理不动产权属证书。 被告针对第三人诉讼请求答辩，一、有52户在2016年付款不及时，公司在2016年10月11日燕赵都市报进行登报解除合同，对该批房屋进行第二次销售，不涉及一房二卖的情况，第三人崔永新也在其中，公司同意解除合同，办理退款，给予适当的利息进行补偿。因公司及法人目前被公安机关以涉嫌非法吸收公众存款立案侦查，法人被限制人身自由，公司的财产均被查封、冻结未能及时办理退款。如果第三人有房子需求，可以与公司按照2016年9月14日公告中的6200元/每平方米的价格另行签订购房合同。二、与原告签订的合同因刑事案件的原因不能进行办理贷款，其他在贵院的民事诉讼中是要求交付剩余房款，公司为其办理房屋备案。如原告不同意，我公司同意解除合同，办理退款，给予适当的利息进行补偿。退款需要另外刑事案件审结后进行。 经审理查明，2014年5月31日，第三人崔永新与被告何东房地产签订《和园内部认购协议书》，约定被告将开发的和园（暂定名）3-1-1303号房出售给第三人，面积为81.09平方米、地下室9.17平方米，房屋总价为347333元；合同约定第三人首付117333元，剩余房款230000元办理银行按揭；交房时间暂定2014年9月30日；该房屋在取得《商品房预售许可证》并在接到被告通知后10个工作日内，第三人须与被告签订正式《商品房买卖合同》，并按规定提供按揭贷款的资料，逾期未能签署正式《商品房买卖合同》或提供按揭贷款资料的，本协议自动解除，被告有权重新处置该房产。协议签订后，第三人向被告缴纳首付款117333元。第三人对该房屋进行了装修改造。2016年10月11日，被告在燕赵都市报刊登公告，内容为：因下列业主未按时向鹿泉区住建局专用账户缴纳《何东•比邻居》剩余房款，未缴纳剩余房款的业主到我公司办理退房手续。未签署《和园项目同意动用监管账户资金业主人员名单》的业主须将我公司为您开具的收据退回我公司并办理退房手续。以上两项人员于10月30日前办理完毕。办理地点：鹿泉项目工程部。人员名单中序号24为崔永新。2017年1月6日，原、被告签订《和园买卖合同》合同编号LDZ-MM-GJJ-，约定原告购买被告开发的（和园）何东•比邻居3-1-1303号房屋，总价款623506元，首付363506元，余款260000元申请银行贷款。协议签订后，原告依协议交付给被告首付款363506元。 另查明，案涉房屋于2013年10月16日取得鹿泉市商品房预售许可证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。第三人与被告签订的《和园内部认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，第三人已经按照约定履行了付款义务，被告应当按照约定日期向第三人交付房屋。被告何东房地产公司辩称已公告解除合同，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同，不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，并不发生合同解除的法律效力。经查，第三人与被告签订的《和园内部认购协议书》,并未约定合同解除权，第三人也并不存在违约情形，根据被告提供的公告显示，被告擅自以公告形式单方改变剩余房款的支付方式，因双方未达成一致意见，被告在报纸上公告解除上述合同的行为并不发生合同解除的法律效力。故被告何东房地产的答辩意见，本院不予采纳。被告何东房地产与第三人于2014年5月31日签订《和园内部认购协议书》后，被告何东房地产就案涉的房屋于2017年1月6日又与原告签订《和园买卖合同》，违背诚实信用原则，上述两个合同均未办理房屋所有权变更登记，但第三人已对案涉房屋进行了装修改造，综合两份合同的成立时间以及履行情况，本院认为应当遵照合同的履行、案涉房屋的现状和合同成立时间的先后顺序确定保护顺位，本案中第三人与被告签订的《和园内部认购协议书》在先且已履行全部付款义务，第三人就购买涉案房屋所形成的债的请求权明显占优，应被优先履行。《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续：现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案为预售商品房，被告何东房地产应当在具备交付房屋及办证条件时，自商品房交付使用之日起90日内，协助第三人办理房屋所有权登记手续，故第三人诉请交付房屋，并办理不动产权属证书，本院予以支持。原告诉请确认买卖合同有效、交付房屋，并办理不动产权属证书，本院不予支持，原告可另案向被告主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条至规定，判决如下： 一、被告石家庄何东房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向第三人崔永新交付位于鹿泉区•比邻居（和园）3-1-1303号房屋。 二、被告石家庄何东房地产开发有限公司于交付房屋之日起九十日内协助第三人崔永新办理何东•比邻居3-1-1303号房屋的不动产权证书。 三、驳回原告马玉香的诉讼请求。 案件受理费5018元（缓交），由原告马玉香负担；第三人崔永新交纳的诉讼费3254元，由被告石家庄何东房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员  张文卿 二〇二〇年八月二十八日 书记员  常 虹