上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初15839号原告：上海顶翊实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：李强，总经理。被告：施洪强，男，1968年1月7日生，汉族，住上海市黄浦区。被告：孙远珍，女，1969年3月21日生，汉族，住江苏省。原告上海顶翊实业有限公司(以下简称“顶翊公司”)诉被告施洪强、孙远珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用简易程序。因无法通过邮寄或直接方式向被告孙远珍送达诉讼文书，本案于2019年10月24日转为适用普通程序，并采用公告送达，2020年3月12日公开开庭进行了审理。原告顶翊公司的法定代表人李强，被告施洪强到庭参加诉讼，被告孙远珍经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告顶翊公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方已签订的买卖协议；2、返还已支付购房款项300,000元；3、赔偿违约损失。审理中，原告明确第2项、第3项诉讼请求为：2、两被告共同返还原告已支付购房款项300,000元；3、两被告共同支付原告违约金240,000元。庭审中，原告又自愿将违约金调整为100,000元。事实和理由：2017年9月10日，顶翊公司的法定代表人李强以公司名义购入两被告因动迁安置的上海市松江区南拓展40-01地块3号2303室房屋，当时该房屋未分配，被告承诺收款后，拿到钥匙即将房屋交给原告，并向原告出示了动迁协议、户口簿、身份证、结婚证等。但之后，被告并未按约拿到该房屋钥匙，目前该房屋已安置在他人名下。因被告拒绝协商处理，也未返还购房款，故原告起诉要求法院判如所请。被告施洪强辩称，两被告原系夫妻关系，于2018年离婚。现被告施洪强同意解除双方之间的买卖协议，并返还原告购房款300,000元。被告确实有错，违约金是同意支付的，但一方面签好合同后房价一直在跌，目前该房屋市值不到1,200,000元，原告主张100,000元过高，另一方面被告支付能力有限，希望降低，被告现愿意支付违约金30,000元至50,000元。被告孙远珍未作答辩。本院经审理认定事实如下：2017年9月10日，原告顶翊公司作为买受方(乙方)与被告施洪强、孙远珍作为出售方(甲方)在丙方上海欣家房地产经纪事务所的居间下，签订《上海市房屋买卖合同》，约定：甲方将其拆迁补偿安置获配的位于上海市松江区泗泾南拓展40-01地块3﹟栋幢东单元2303室动迁安置房(以下简称“涉案房屋”)出售给乙方，转让总价为1,200,000元，建筑面积约51.89平方米；动迁协议征收编号为J-0514。乙方付款方式：1.2017年9月10日，乙方向甲方支付购房首付款300,000元；2.于甲方交房当日，乙方向甲方交付第二笔购房款300,000元；3.于属于甲方小产证办理出来交予乙方当日，乙方向甲方交付第三笔购房款480,000元；4.于该房屋可以过户，办理过户手续当日乙方向甲方支付剩余购房尾款120,000元。2018年之前，甲方将该房屋所有钥匙和房屋资料交付给乙方。乙方(原告与被告施洪强一致确认合同中打印为乙方系笔误，实际应为甲方)承诺拥有该房屋全部产权，该房屋登记于甲方名下，如该房屋未能登记于甲方名下，则甲方应按合同第十四条承担违约责任。合同对双方的违约责任进行了约定，其中十四条甲方违约责任中约定：1、甲方违反本合同有关条款的约定构成违约，导致该房屋最终没有过户给乙方，由甲方收回或者被任何第三人拿走的，赔偿乙方该房屋购买价和可过户交易时市场价的差额，同时赔偿该房屋可过户交易时市场价的20%违约金给乙方；3、如甲方违约，甲方除了需赔偿该房屋当时市场价总价的20%违约金给乙方以外，还需赔偿给乙方所有已支付房款的利息，利息按照可过户交易时银行贷款利息四倍作为赔偿金支付给乙方；4、甲方逾期履行合同义务的，构成逾期违约，每逾期一日，按照该房屋当时市场价的0.1%计算逾期违约金给乙方；5、甲方逾期支付违约金的，每逾期一日，加付应付违约金款项额的0.1%给乙方；6、甲方逾期60天，仍未办理相关手续的，乙方有权单方解除合同，甲方承担违约责任。同时，合同对其他事项进行了约定，被告施洪强并向原告出示了征收编号为J-0514的《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》、结婚证等。同日，原告顶翊公司的法定代表人李强与被告施洪强、中介公司工作人员一起去建设银行上海黄浦支行办理转账，由李强向被告施洪强农业银行账户转账购房款300,000元。被告施洪强向原告出具了收款收据。嗣后，因两被告无钱向动迁组支付购房款，故将涉案房屋退还给了动迁组，目前该房屋已由动迁组另行安置给了他人。2019年5、6月份，原告得知两被告未取得涉案房屋，遂要求被告施洪强解决问题，但并未向两被告提出解除上述《房屋买卖合同》。本案诉状副本公告送达被告孙远珍之日为2020年2月9日。原、被告对于上述事实均无争议，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告之间签订的《房屋买卖合同》真实有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。现因两被告未能向动迁组交付购房款导致涉案房屋被另行安置给了他人，上述《房屋买卖合同》因合同目的无法实现而不能继续履行，责任在于两被告，故原告行使法定解除权并无不妥，本院予以支持，合同解除日为本案诉状副本送达被告之日即2020年2月9日。我国法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同解除后，两被告需返还原告已付的购房款300,000元并承担违约责任。关于违约金，原告认为合同约定的违约金为可过户交易时市场价的20%，目前涉案房屋价值比合同签订时要高，原告的实际损失除了资金占用期间的利息损失外，还有预期可得利益损失，原告本着解决问题出发自愿降低为100,000元。被告施洪强则认为合同签订后房价一直在跌，目前市值没有1,200,000元，但其确实有错，违约金应该给，但100,000元过高，结合其支付能力，希望降低到30,000元至50,000元。对此，本院认为，两被告已构成根本违约，对合同的解除应负全部责任，原告主张的违约金并未超过合同约定的范围和两被告的合理预期，亦与原告的实际损失大致相当，故本院予以支持，而被告施洪强要求减少违约金缺乏相应依据，本院不予采纳。两被告作为共同出卖人，对上述债务应当承担共同清偿责任。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告孙远珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。综上所述，原告的诉讼请求于法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告上海顶翊实业有限公司与被告施洪强、孙远珍在2017年9月10日签订的《房屋买卖合同》于2020年2月9日解除；二、被告施洪强、孙远珍于本判决生效之日起十日内共同返还原告上海顶翊实业有限公司购房款300,000元；三、被告施洪强、孙远珍于本判决生效之日起十日内共同支付原告上海顶翊实业有限公司违约金100,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,380元，公告费600元，合计诉讼费用7,980元，由被告施洪强、孙远珍共同负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 陆 贤审 判 员 张 莉人民陪审员 朱 泽二〇二〇年三月二十七日法官 助理 余诗诗书 记 员 余诗诗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。