黑龙江省林区中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑75民终176号上诉人（原审被告）：秦相芝，女，1967年1月18日出生，汉族，无业，住黑龙江省哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：于晖，黑龙江富利来律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹永峰，男，1980年7月30日出生，汉族，无业，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：全渝滨，黑龙江全晟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曹阳，男，1972年10月1日出生，汉族，无业，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审第三人）：张立君，女，1969年7月3日出生，汉族，无业，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。上诉人秦相芝因与被上诉人曹永峰、曹阳、张立君案外人执行异议之诉纠纷一案，不服黑龙江省诺敏河人民法院（2019）黑7530民初190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭，于2019年9月18日公开开庭进行了审理。上诉人秦相芝及其委托诉讼代理人于晖、被上诉人曹永峰的委托诉讼代理人全渝滨、被上诉人张立君到庭参加诉讼，被上诉人曹阳经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。秦相芝上诉请求：1.依法撤销黑龙江省诺敏河人民法院（2019）黑7530民初190号民事判决书，驳回曹永峰的一审诉讼请求，确认曹永峰与张立君房屋买卖合同无效。2.上诉费用由曹永峰、张立君负担。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。一审法院认定曹永峰同张立君签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，该协议已经实际履行，协议有效，而审理时查明的真正事实与此不符。2.一审法院适用法律错误。一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条错误。本案争议的房产，系张立君同曹阳夫妻共有财产，张立君未经曹阳同意私自签订卖房协议，房屋买卖协议无效；张立君因在哈尔滨市农商银行禧龙支行办理贷款所需，已将涉案房屋办理了抵押登记，抵押权至今未解除，张立君在签订房屋买卖合同时，未通知抵押权人，该转让行为无效；曹永峰未经张立君同意，私自撬锁占有争议房产，并非合法占有；曹永峰所谓已经支付过房款存在诸多疑点，曹永峰提交的取款凭证，经张立君质证，法院对该证据不予采信，曹永峰也没有给张立君的转账凭证证明其给过购房款，仅凭一张35万元的收条，没有取款凭证及转账凭证佐证，一审法院认定曹永峰已经实际支付购房款错误。曹永峰辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应当予以维持。其理由：1.原审判决的三个判项没有判决房屋归曹永峰所有，只是判决不能执行，买卖协议有效，所以不存在房屋归曹永峰所有。2.张立君和曹阳对案涉财产是否共有，张立君是否侵害曹阳共有权，是曹阳应当主张的权利，张立君和曹阳互为家事代理人，曹永峰是善意的，所以是否侵害曹阳权利不是案涉房屋买卖合同无效的理由。3.抵押财产可以转让，只要受让人清偿抵押债权即可，且该项权利应由抵押权人主张。4.有收据、财产交付清单等证据证实曹永峰系合法占有房屋，且张立君已承认收到房款，尽管在收取房款的形式上存在不同的说法，但收取房款事实成立。张立君辩称：曹永峰本人必须到庭，否则涉案房屋不能给曹永峰，现在要求暂停这个房产所有交易，等着跟曹永峰见面，如果曹永峰不来其会将涉案房屋的所有交易情况说出来。曹阳未提交答辩意见。曹永峰向一审法院起诉请求：1.不得执行张立君名下位于哈尔滨市南岗区××小区××单元××室住宅。2.请求依法确认曹永峰与张立君的房屋买卖协议有效，依法归曹永峰所有。3.案件受理费由秦相芝承担。一审法院认定事实：2017年5月7日，张立君与曹永峰签订了个人卖房协议书，张立君以35万元的价格，将位于哈尔滨市南岗区××小区××单元××室的房屋出卖给曹永峰，并于当日张立君给曹永峰出具了35万元的收条、物品交接单，将房产证交予曹永峰。曹永峰将该房出租给刘国举、张美琪等人。此房因张立君的原因一直未办理过户手续。2017年，秦相芝因借款合同之事与张立君、曹阳发生纠纷，在哈尔滨市南岗区人民法院提起民事诉讼。2017年6月19日，哈尔滨市南岗区人民法院依据秦相芝提出的财产保全申请，作出了（2017）黑0103民初4954-1号民事裁定书，裁定查封了张立君所有的位于哈尔滨市南岗区××小区××单元××室的房屋（产权证号：哈房权证南字第**）。2017年9月1日，哈尔滨市南岗区人民法院作出（2017）黑0103民初4954号民事调解书，调解协议内容：张立君、曹阳于2018年6月17日前偿还秦相芝借款本金137.45万元及利息18.55万元；如张立君、曹阳未能在上述期间内偿还秦相芝上述欠款，则张立君、曹阳除清偿上述借款本息外，还需给付秦相芝自2017年8月25日起至上述本金全部清偿完毕之日的利息，按月利2%计算。后因张立君、曹阳未按协议履行，秦相芝向法院申请强制执行。曹永峰对此向本院提出执行异议，以在2017年5月7日张立君已将该房产卖与曹永峰为由，要求法院解除对哈尔滨市南岗区××小区××单元××室的房屋的查封，一审法院于2019年3月20日作出（2019）黑7530执异3号执行裁定书，裁定驳回了曹永峰的执行异议申请。曹永峰不服，向一审法院提起执行异议之诉。一审法院认为，曹永峰与张立君签订的房屋买卖协议，系双方真实意思表示，该协议已经实际履行，协议有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，曹永峰交付了全部购房款并实际占有涉案房产，虽然未办理过户手续，但曹永峰对此没有过错，应该停止执行该标的。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款、第三百一十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条的规定，判决:一、不得执行张立君名下位于哈尔滨市南岗区××小区××单元××室房屋（产权证号：哈房房权证南字第**）二、确认原告曹永峰与第三人张立君签订的房屋买卖协议有效；三、驳回原告曹永峰其他诉讼请求。案件受理费6550元，由第三人张立君负担。本院二审期间，秦相芝为证实其主张，针对上诉请求部分向本院申请调取案涉房屋张立君与哈尔滨市农商银行禧龙支行设定抵押权的证据，用以证明张立君与曹永峰签订的房屋买卖协议无效。根据秦相芝的申请，本院向哈尔滨市农商银行禧龙支行调取了案涉房屋的哈房他证市字第××号房屋他项权利证、黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2018）黑0104民初5895号民事调解书，并向抵押权人哈尔滨市农商银行禧龙支行进行了调查，形成调查笔录，以上调取证据当庭进行了出示和质证。秦相芝、张立君对该组证据真实性、合法性、关联性均无异议，曹永峰对该组证据真实性、合法性、关联性也无异议，同时承诺自愿清偿哈尔滨市农商银行禧龙支行对案涉房屋所享有的抵押债权。各方当事人对该组证据均无异议。该组证据能够证明案涉房屋在出卖前已设定抵押，张立君在出卖房屋时并未通知抵押权人的事实，本院对此组证据予以采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张立君2016年10月9日向哈尔滨市农商银行禧龙支行借款，并以哈尔滨市南岗区××小区××单元××室房屋（产权证号：哈房权房权证南字第**）涉房屋作抵押担保，依法办理了抵押登记，他项权证号为哈房他证市字第××号。2017年5月7日张立君在未通知抵押权人哈尔滨市农商银行禧龙支行的情况下与曹永峰签订个人卖房协议书，将该房产卖与曹永峰，但哈尔滨市农商银行禧龙支行的抵押债权至今并未实现。另，张立君将案涉房屋卖与曹永峰时其丈夫曹阳并不知情。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为一审判决认定事实及适用法律是否正确。张立君于2016年10月9日向哈尔滨市农商银行禧龙支行借款，并以哈尔滨市南岗区××小区××单元××室房屋即案涉房屋作抵押担保，依法办理了抵押登记，目前该债权已到期。2017年5月7日张立君在未通知抵押权人也未告知曹永峰该房屋已设定抵押的情况下，与曹永峰签订个人卖房协议书。依据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”所以案涉房屋涉及“先抵后卖”，张立君在与曹永峰签订房屋买卖合同时，张立君未通知抵押权人，也未将案涉房屋已设定抵押的情况告知曹永峰，所以该转让行为无效，曹永峰不享有阻却执行的民事权益。虽然曹永峰在二审庭审中称同意代为清偿债务消灭抵押权，但目前案涉房屋的抵押权仍然存在，故曹永峰的起诉请求不能成立，其诉讼请求不予支持。一审法院认定事实及适用法律错误，应予纠正。秦相芝的上诉请求成立，应予支持。关于秦相芝主张本案争议的房产系张立君同曹阳夫妻共有财产，张立君在曹阳不知情的情况下私自与曹永峰签订卖房协议无效问题。张立君承认其出卖案涉房屋时曹阳不知情，但张立君出卖夫妻共有财产的行为是否当然无效，取决于曹阳对张立君的处分行为是否进行追认，现在无证据证明曹阳对此事持异议，故秦相芝的此项主张不成立，其请求不予支持。关于秦相芝主张张立君与曹永峰签订的房屋买卖协议并非系双方真实意思，曹永峰并非合法占有房屋的问题。对于此主张，张立君也陈述曹永峰系未经其同意私自撬锁占有争议房产，但秦相芝与张立君均未提供相应的证据予以证实。所以，秦相芝的此项主张不成立，其请求不予支持。关于秦相芝主张一审法院认定曹永峰已经实际支付购房款错误问题。曹永峰称其买张立君房屋是现金交付35万元，但其主张与张立君的房屋价款交付陈述并不一致，其提供的房价款收条及银行流水，并不能证明其房屋价款系35万元现金交付的事实，故一审法院对此事实认定错误，秦相芝的此项上诉理由成立，应予支持。综上所述，秦相芝的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百四十四条、第一百四十七条规定，判决如下:一、撤销黑龙江省诺敏河人民法院（2019）黑7530民初190号民事判决；二、驳回曹永峰的诉讼请求。一、二审案件受理费13100元，由被上诉人曹永峰负担。本判决为终审判决。审判长 孙 丹审判员 刘中华审判员 于 威二〇一九年十月十四日法官助理牛雅杰书记员王静雪