广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0602民初1109号 原告：中国建设银行股份有限公司防城港分行，住所地：防城港市港口区渔万路39号。 负责人：张学鹏，该行行长。 委托诉讼代理人：刘连忠、李靖广西海狮律师事务所律师。 被告：唐必华，男，汉族，1981年8月13日出生，住广西全州县。 被告：广西龙正房地产有限公司，住所地防城港市港口区行政中心区滨海大道南侧中央海洋公园项目一号楼二楼。 法定代表人：黄进，该公司董事长。 原告中国建设银行股份有限公司防城港分行与被告唐必华、广西龙正房地产有限公司（以下简称龙正公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用简易程序，由于被告唐必华下落不明无法送达，转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘连忠到庭参加诉讼，被告唐必华、被告龙正公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告唐必华签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、判令被告唐必华向原告偿还或支付如下款项：1.贷款本金310553.12元及利息3832.16元（利息自2013年3月14日起暂计至2019年2月14日，以后另计，包括复利和罚息，按借款合同规定计付）；2.支付律师费14647元；3.支付原告为实现债权和抵押权所发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、评估费、拍卖费、公告费、执行费、邮寄费等）；三、判令原告对被告唐必华提供的抵押房产享有抵押权并从处置该抵押房产所得价款中优先受偿；四、被告龙正公司在上述债务范围内负连带保证责任。事实和理由：2013年1月7日，原告与被告唐必华签订《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》），约定由原告借款34万元给被告唐必华，用于购买被告龙正公司开发的位于防城港市中心区南侧龙正中央海洋公园3幢1单元301号房，等额本息方式还款，被告唐必华不按借款合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告唐必华立即清偿借款本息及相关费用，并解除借贷关系。被告唐必华以其上述房产为借款设定抵押担保。《借款合同》还约定了其他条款。2010年12月10日，原告与被告龙正公司签订《个人住房(商业用房）借款最高额保证合同》（编号：4501823002010019,以下简称《最高额保证合同》），约定被告龙正公司为借款人提供保证担保，保证范围包括贷款本金，以及由此产生的利息、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债务与担保权而发生的一切费用；若贷款人根据借款合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行或违反其他约定，保证人应在保证范围内承担连带保证责任，无论贷款人对借款合同项下的债权是否拥有其他担保。2013年1月16日，原告依法取得房产管理部门颁发的编号为20130266预购商品房贷款抵押登记证明。随后，原告依约将被告唐必华所贷款项如数划至合同约定的账户。在合同履行过程中，被告唐必华并未按借款合同的约定履行还款义务，至2019年2月14日止，逾期未还及未到期的贷款本金余额为310553.12元，拖欠利息3832.16元（利息自2013年3月14日起暂计至2019年2月14日，以后另计，包括复利和罚息，按借款合同规定计付）。原告已委托广西海狮律师事务所代为诉讼等并支付律师费14647元。原告认为《借款合同》为各方真实意思表示，内容符合法律规定，合法有效。原告已履行自身合同义务，被告唐必华未能如约偿还贷款本息，已构成违约且该违约成就了解除借贷关系的条件，应承担相应违约责任。因合同中已明确约定在既有物的担保又有人的保证情形下，被告龙正公司仍应承担连带保证责任，且在《最高额保证合同》项下的保证责任均不因此减免。故担保责任不分先后，两被告应同时对上述债务承担担保责任。 被告唐必华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩及证据，视为放弃举证、质证的权利。 被告龙正公司书面辩称，对于解除《借款合同》没有异议；对于原告要求被告支付律师费的诉讼请求，原告应当出示支付律师费的发票及银行转账明细；对于原告要求被告支付原告为实现债权和抵押权所发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、评估费、拍卖费、公告费、执行费、邮寄费等）的诉讼请求，原告无相关证据材料加以证明实际产生的费用；如承担保证责任后，被告龙正公司依法有权向被告唐必华追偿；对于原告的第三项诉讼请求，案涉房产仅办理了预告登记，原告对该房产不享有抵押权，不能从处置该房产所得价款中优先受偿；被告龙正公司已具备办理房屋所有权证书的条件，因被告唐必华消极拖延，导致房屋产权证书无法办理，被告龙正公司在本案中不存在过错。根据《担保法》及《借款合同》的相关规定，应当优先拍卖抵押房产，不应追究被告龙正公司的连带保证责任。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2010年12月10日，原告与被告龙正公司签订《个人住房(商业用房）借款最高额保证合同》（编号：4501823002010019），约定被告龙正公司为原告与因购置位于防城港市中心区南侧龙正中央海洋公园项目所属之被告龙正公司房产而与原告自2010年12月10日至2016年12月31日期间发生借贷关系的全部债务人所形成的债权提供最高额保证，保证期间自原告与上述债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日；保证范围包括贷款本金，以及由此产生的利息、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、原告为实现债务与担保权而发生的一切费用；如果主合同项下债务到期或者原告根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，上述债务人未按时足额履行或违反主合同的其他约定，被告现代置业应在保证范围内承担连带保证责任;无论原告对借款合同项下的债权是否拥有其他担保，原告均可直接要求被告现代置业依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任。 2013年1月7日，原告与被告唐必华签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：450182300-011-2013000025），约定：由原告借款34万元给被告唐必华，用于购置防城港市中心区南侧龙正中央海洋公园3幢1单元301号房，借款期限自2013年1月15日至2043年1月15日，贷款利息为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%,借款逾期的罚息利率为本合同所执行贷款利率上浮50%；还款方式为委托扣款方式，委托扣款账户为被告唐必华在中国建设银行开设的账户，账号为62×××99，借款采用等额本息的还款方法，在合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为2160.22元；如借款人有不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等违约情形，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系及行使担保权利等权利；约定担保方式为抵押担保和最高额保证担保，被告唐必华提供其名下位于防城港市中心区南侧龙正中央海洋公园3幢1单元301号房作为抵押担保，被告唐必华在抵押人处签字；约定本合同除担保条款以外条款项下的债权在编号为4501823002010019号的《个人住房(商业用房）借款最高额保证合同》保证范围之内。 合同签订后，原告依约于2013年3月14日将34万元划至合同约定的被告唐必华的建行账户。2013年1月16日，原告依法取得房产管理部门颁发的预购商品房贷款抵押登记证明（编号：20130266），该证明权利或事项：坐落于防城港市中心区南侧龙正中央海洋公园3幢1单元301号房的抵押权人为中国建设银行股份有限公司防城港分行、抵押人为唐必华、抵押权利价值为34万元、抵押登记设定日期为2013年1月16日等内容。 原告履行借款义务后，被告唐必华并未按借款合同约定还款，至2019年2月14日止，逾期未还及未到期的贷款本金310553.12元，拖欠利息3832.16元。原告因本案诉讼于2019年3月29日与广西海狮律师事务所签订了一份《委托代理合同》，支付了本案的代理费为14647元。 本院认为，原告与被告唐必华签订的借款合同是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按约履行各自的义务。合同签订后，原告已按约履行放款义务，被告唐必华未能按约履行还款义务，显属违约，符合解除借贷关系的条件，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，原告有权解除其与被告唐必华签订的借款合同。合同解除后，对原告要求被告唐必华按照合同约定偿还贷款本金310553.12元及暂计至2019年2月14日的利息（包括复利和罚息，下同）3832.16元并按合同约定支付后续利息的诉请，本院予以支持。 关于原告要求被告唐必华支付律师费14647元、财产保全费的问题。根据借款合同的约定，借款人应承担贷款人为实现债权据实支出的诉讼费、财产保全费、公告费、律师费等费用。原告为实现案涉债权提起诉讼而与广西海狮律师事务所签订了《委托代理合同》，支付了本案代理费用为14647元，实际产生财产保全措施申请费2165.16元。上述两项费用均符合合同约定，本院予以支持。 关于原告请求对被告唐必华抵押的房产优先受偿的问题。依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十九条之规定，抵押预告登记只是使债权请求权取得了对抗此后债务人对不动产所为处分行为的效力，权利人要取得物权还需要进行本登记。案涉房屋仅办理了抵押预告登记，至今仍未办妥正式抵押登记手续，原告未取得房屋他项权证。因此，原告主张其就抵押房产享有抵押权并就处置该房产所得价款优先受偿，无法律依据，本院不予支持。 关于原告要求被告龙正公司在被告唐必华上述债务范围内承担连带清偿责任的问题。《最高额保证合同》对被告龙正公司的保证责任作了明确、具体的约定，保证方式为连带责任保证，且案涉债务尚在合同约定的保证期间内。依照《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，被告龙正公司应对被告唐必华的上述债务承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。本案中，被告龙正公司如依约向原告承担保证责任后，依法有权向被告唐必华追偿。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司防城港分行与被告唐必华签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：450182300-011-2013000025）； 二、被告唐必华偿还原告中国建设银行股份有限公司防城港分行借款本金310553.12元及暂计至2019年2月14日的利息3832.16元并支付后续利息（按照合同约定的利息计算方法和利率标准计算至偿清之日止）； 三、被告唐必华向原告中国建设银行股份有限公司防城港分行支付律师费14647元； 四、被告唐必华向原告中国建设银行股份有限公司防城港分行支付财产保全措施申请费2165.16元； 五、被告广西龙正房地产有限公司对被告唐必华的上述债务承担连带清偿责任，被告广西龙正房地产有限公司在实际承担连带清偿责任后可依法向被告唐必华追偿； 六、驳回原告中国建设银行股份有限公司防城港分行的其他诉讼请求。 案件受理费6235.48元，公告费390元，合计6625.48元，由被告唐必华、广西龙正房地产有限公司共同负担。 上述义务，义务人应于本判决书生效之日起10日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费6235.48元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  凌 枝 人民陪审员  潘泽耀 人民陪审员  苏丕雄 二〇一九年十二月五日 书 记 员  黄义芳