上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终9402号上诉人（原审被告）：上海益林气雾罐科技有限公司，住所地上海市金山区漕泾镇东海3150号228室，实际经营地上海市奉贤区柘林镇新林路2122弄5号。法定代表人：何为明，执行董事。委托诉讼代理人：沈奇，上海祺道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海雄盛建材有限公司，住所地上海市奉贤区金汇镇工业园区。法定代表人：吴林龙，总经理。委托诉讼代理人：林霖，上海雄胜建材有限公司员工。委托诉讼代理人：侯鹏，北京市金杜律师事务所律师。委托诉讼代理人：康建明，上海市奉贤区南桥法律服务所法律工作者。上诉人上海益林气雾罐科技有限公司（以下简称益林公司）因与被上诉人上海雄盛建材有限公司（以下简称雄盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初2153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人益林公司上诉请求：撤销原判，发回重审或者依法改判驳回被上诉人雄盛公司一审诉请。事实和理由：1.上诉人益林公司出售两幢厂房及相应17亩土地给被上诉人雄盛公司，被上诉人雄盛公司又将其中厂房及土地出售给案外人上海XX有限公司（以下简称XX公司），双方意识到工业用地及厂房不能分割买卖的情况，上诉人、被上诉人及案外人于2010年6月5日签订一份《关于重组后的上海雄盛建材有限公司有关股权及资产分配协议》（以下简称分配协议），约定由上诉人承担被上诉人的债务，上诉人享有上述厂房及土地、地上物所有权，有权进行使用、经营、处理等，如遇动迁所得的政府赔偿款归上诉人所有；在同年7月29日的《关于上海雄盛建材有限公司股权转让及资产重组修正协议》（以下简称修正协议）中，约定被上诉人不享有重组后的新雄盛公司股权权益和其他所有权，如遇动迁所得的相应拆迁利益归上诉人所有。上述协议内容表明买卖双方在合同履行过程中变更了合同履行方式，明确在厂房及土地无法过户情况下相关的拆迁利益归上诉人所有。鉴于上诉人按约分期支付购房款并承担被上诉人的债务，此后由上诉人作为被拆迁人与上海市奉贤区土地储备中心签订《拆迁补偿安置协议》并取得全部动迁款，故本案双方已经按照变更后的协议约定全部履行完毕。2.由于双方在知晓厂房和土地不能过户情况下以相对应的动迁利益归属上诉人作为履行合同的替代方式，故双方在《厂房出售买卖合同》中约定的解除权、因事实履行不能而产生的法定解除权所依据的解除理由发生了变化。其中，双方合意变更合同且履行完毕，故合同解除缺乏事实依据；另外，被上诉人在上诉人签订《拆迁补偿安置协议》开始直至厂房被拆除为止并未提出异议要求解除合同，故被上诉人的法定解除权也归于消灭。一审法院认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。被上诉人雄盛公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.关于上诉人所称的分配协议、修正协议，表明双方已经在2010年知晓《厂房出售买卖合同》存在法律上的履行不能，双方为此签订上述协议，则双方的《厂房出售买卖合同》应视为已经解除。另外，分配协议中并无上诉人及XX公司公章，该份协议的真实性无法认可，协议约定的受让标的与本案争议标的完全不符，与本案无关联性；修正协议的签订人并非时任法定代表人，其签署行为不能代表公司，且协议的内容也不是对原《厂房出售买卖合同》的补充协议，与本案无关联性。2.厂房及土地所有权自始至终没有发生转移，因此该份合同没有履行完毕，上诉人所称的《厂房出售买卖合同》履行完毕的观点不能成立。鉴于《厂房出售买卖合同》存在事实上的履行不能及法律上的无法履行，且双方在缔结合同时不能预见标的物将被动迁，因此符合法律规定的不可抗力致合同目的不能实现的法定解除情形，依法予以解除。雄盛公司向一审法院起诉请求：依法解除益林公司、雄盛公司于2010年3月16日签订的《厂房出售买卖合同》。一审法院认定事实：2010年3月16日，益林公司、雄盛公司签订《厂房出售买卖合同》，约定益林公司购买雄盛公司位于上海市奉贤区XX镇XX公路XX号内的第四幢厂房、第五幢厂房以及其中场地17亩，该合同还约定了房价款、付款方式和期限、交房时间、违约责任等内容。其中还约定：“若甲方（雄盛公司）不能办理房地产权证，或将土地、厂房抵押给任何第三方，或甲方因经济纠纷而遭有关部门查封，导致无法交易，则售房合同无效，甲方无条件全额退还乙方（益林公司）所有的购房款，并按厂房和土地总价30%支付给乙方作为违约金，若乙方收到房产证后，未履行约定，甲方有权取消合同，并扣除合同总价的30%作为违约金，余款返还乙方”。上海市奉贤区XX镇XX公路XX号房屋登记产权人为雄盛公司，产权证号为沪房地奉字2006第XXXXXX号，土地用途为工业，房屋用途为工业厂房，总面积为30,710平方米，该产证范围内共有五幢厂房，第一幢厂房建筑面积为494.26平方米、第二幢厂房建筑面积为946.73平方米、第三幢厂房建筑面积为6,135.52平方米、其中第四幢厂房建筑面积4,486.11平方米、第五幢厂房建筑面积4,486.11平方米。其中第四幢和第五幢厂房上设定有最高债权限额为人民币（以下币种相同）13,000,000元的抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司上海卢湾支行，受理日期为2008年4月15日。2009年2月27日，奉贤区XX镇XX公路XX号房屋被法院正式查封，2010年1月19日，被法院轮候查封，2010年4月28日又被法院轮候查封。2017年3月3日，奉贤区XX镇XX公路XX号第五幢厂房被法院正式查封。至今，奉贤区XX镇XX公路XX号厂房尚有多项司法查封。一审另查明，2011年10月21日，益林公司与拆迁人上海市奉贤区土地储备中心签订《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》，约定益林公司将从雄盛公司处约定取得的厂房交由拆迁人拆迁，益林公司获取补偿款。之后，约定的厂房已经被拆迁。益林公司曾向法院起诉，要求确认本案系争合同效力，后撤回诉讼。雄盛公司曾于2017年4月向法院起诉，请求确认本案系争合同无效。法院于2017年5月27日作出判决，支持了雄盛公司的诉请。2017年9月28日，经二审法院判决，撤销了该案（2017）沪0120民初7197号民事判决，驳回了雄盛公司的诉讼请求。一审又查明，1990年5月19日，国务院颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。一审还查明，2014年3月28日，上海市人民政府办公厅转发市规划国土资源局制订的《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》的通知（府办〔2016〕23号），该规定自2016年3月30日起施行。该规定第十五条为“转让管理”，其中第（二）项规定：工业用地标准厂房类，1.建设用地使用权不得整体或分割转让。2.宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让。第十六条第一款规定：按照工业用地全生命周期管理要求，切实加强房屋土地登记管理。各类工业用地应当以出让合同约定的用地范围进行土地登记，不得分割办理登记。一审审理过程中，经法院释明，雄盛公司表示对合同解除后的权利义务不要求处理；益林公司坚持不同意解除合同，若法院判决解除，亦不要求处理解除后的权利义务。一审法院认为，本案系争《厂房出售买卖合同》业经生效判决书确定为有效合同，对买卖双方均具约束力。但本案所涉的房地产权证土地使用权为一个整体，根据法律规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。庭审中，益林公司、雄盛公司双方确认至今未至相关部门办理批准手续。况且根据当时的相关政策，工业用地宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让。再者，双方于签约时，系争房屋已被人民法院司法查封，且至今尚存多项司法查封，故系争《厂房出售买卖合同》约定将上述房地产权证中的第四幢、第五幢厂房及场地17亩转让给雄盛公司的内容，实际上处于履行不能的状况。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外，本案系争合同应予解除。此外，双方于《厂房出售买卖合同》中约定“若甲方（雄盛公司）不能办理房地产权证，或将土地、厂房抵押给任何第三方，或甲方因经济纠纷而遭有关部门查封，导致无法交易，则售房合同无效，甲方无条件全额退还乙方（益林公司）所有的购房款，并按厂房和土地总价30%支付给乙方作为违约金，若乙方收到房产证后，未履行约定，甲方有权取消合同，并扣除合同总价的30%作为违约金，余款返还乙方”，虽然合同的效力不能以当事人的意志而约定，但从该条款的上下文文义分析，条款约定了双方对等的违约责任，且均约定了房款返还方法；结合雄盛公司对“无效”的理解解释为当事人对法律知识的欠缺，才将“解除合同”的真实意思错误地表述为“无效”，法院可以认定“无效”和“取消”应均为双方解除合同的意思表示，返还房款为合同解除后的权利义务处理。也就是说，双方对合同履行不能的情形，同样作出了解除合同的约定。至于益林公司提出诉讼时效的抗辩意见，法院认为本案系争合同履行不能一直处持续状态，合同是否解除之争，不适用诉讼时效规定，故法院对益林公司的意见不予采纳。一审法院审理后作出判决：解除上海雄盛建材有限公司与上海益林气雾罐科技有限公司于2010年3月16日签订的《厂房出售买卖合同》。案件受理费人民币80元，减半收取计40元，由益林公司、雄盛公司各半负担。本院二审期间，上诉人提交如下证据：第一组证据1.2010年6月5日上诉人、被上诉人及案外人XX公司签订的《关于重组后的上海雄盛建材有限公司有关股权及资产分配协议》；2.2010年7月21日《关于上海雄盛建材有限公司股权转让及资产重组修正协议》；3.2010年7月12日被上诉人代表郑某、邓某与上诉人益林公司代表何某签订的《上海雄盛建材有限公司股东会备忘录》，证明双方于2010年3月16日对《厂房出售买卖合同》进行了变更。第二组证据1.2013年6月13日上海市黄浦区人民法院出具的代管款收据；2.2014年5月23日奉贤区南桥基地金汇动迁工作指挥部出具的《证明》；3.郑某出具的《郑重声明》，证明双方实际履行了《厂房出售买卖合同》变更后的协议。补充证据1.2010年3月26日被上诉人《工商内档》，证明被上诉人法定代表人郑某与上诉人签订变更协议；补充证据2（1）2010年8月30日被上诉人《工商内档》；（2）被上诉人企业信用信息报告；（3）（2016）沪01民终5274号判决书，证明被上诉人法定代表人、股东变更及房屋拆迁情况，双方实际履行变更后的协议。被上诉人对第一组证据1、2真实性予以认可，但不认可合法性，并认为与本案没有关联性，不是针对《厂房出售买卖合同》的变更，对第一组证据3的真实性、合法性、关联性均不予认可，并认为不是针对《厂房买卖合同》的变更；对第二组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可；对补充证据的真实性、合法性予以认可，但认为与本案没有关联性，不能证明上诉人履行了合同义务。被上诉人还认为，上诉人提交的上述证据均形成于一审起诉之前，不符合新证据的规定，不属于二审新证据，二审法院不应予以采纳。本院认为，上诉人提交的上述证据不属于二审新证据，被上诉人也不认可与本案存在关联性，故本院不予采纳。被上诉人在审理中提出，一审法院于2019年4月15日向双方送达定期宣判传票，并于4月30日宣判，故本案的上诉期限至5月15日届满，上诉人于5月20日提出上诉，已超过上诉期限。本院经审查，上诉人并未于2019年4月30日到庭出席宣判，一审法院以邮寄方式送达民事判决书，上诉人于2019年5月6日签收，故上诉人于2019年5月20日提出上诉未超过上诉期限。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人益林公司与被上诉人雄盛公司签订的《厂房出售买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。根据合同约定，被上诉人雄盛公司是将自己名下的部分厂房及土地出售转让给上诉人益林公司，此约定不仅包括厂房及土地的实物交付，还包括厂房及土地的权利交付。因被上诉人雄盛公司出售的是部分厂房及土地，属于分幢转让，根据规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，然双方并未向相关部门申请办理过户登记，直至厂房被拆迁前仍未申请办理过户手续，故被上诉人雄盛公司并未完成合同约定的厂房及土地的权利交付，合同尚未履行完毕。另外，出售的厂房在双方签约时至被拆除期间一直处于被司法查封的状态，事实上也无法分割办理产权登记手续。据此，双方签订《厂房出售买卖合同》的合同目的无法实现，且事实上已经不能履行，符合解除的条件。被上诉人雄盛公司诉请要求解除合同，应予支持。至于上诉人益林公司上诉所称的分配协议及修正协议是对《厂房出售买卖合同》作出的变更，且协议实际履行完毕，对此，本院认为，一方面，被上诉人雄盛公司对上诉人益林公司提出的变更合同不予认可；另一方面，从上诉人益林公司提交的协议内容来看也无法得出变更合同的结论，故上诉人的该项上诉意见，本院不予采纳。至于上诉人益林公司以被上诉人雄盛公司在厂房被拆除前未提出合同解除为由主张合同解除权消灭一节，本院认为，法律并未对此情形下的解除权作出诉讼时效的约定；买卖标的灭失也并不导致合同解除权消灭，故上诉人的该项上诉意见，本院亦不予采纳。综上所述，益林公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人上海益林气雾罐科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇一九年十月二十五日书记员  刘劭阳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……