江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民初6622号 原告：江苏金屯房地产开发有限公司，住所地沛县大屯矿区上海路**。 法定代表人：嵇杰夫，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨泽成，江苏恒联盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李相前，江苏恒联盛律师事务所律师。 被告：江苏安捷国际旅行社有限公司，，住所地徐州市淮海东路**徐州市军供大厦)702、802室。 法定代表人：王洪新，该公司经理。 委托诉讼代理人：李勇，江苏世纪青松律师事务所律师。 原告江苏金屯房地产开发有限公司（以下简称金屯公司）与被告江苏安捷国际旅行社有限公司（以下简称安捷公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序于2019年12月19日公开开庭进行了审理，后依法适用普通程序于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨泽成、李相前，被告的法定代表人王洪新、委托诉讼代理人李勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方租赁合同，被告立即将本案租赁房屋交付原告；2、判令被告自2017年5月1日起按照每季度2.2万元租金标准支付拖欠租金，直至被告将本案租赁房屋实际交付原告之日止，现暂计算至2020年4月30日止，被告累计拖欠租金为21.066万元；3、判令被告按照合同约定支付逾期交付租金的违约金，直至计算至被告实际付清房屋租金之日止，现自2018年5月1日起暂计算至2020年4月30日止违约金为11.8908万元；4、本案诉讼费用、财产保全等费用由被告承担。事实和理由：2014年5月1日原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定原告将位于徐州市建筑面积630平方米出租给被告经营使用，租赁期限自2014年5月1日至2020年4月30日，租金标准为每月6666.7元，租金每年8万元，每三年年租金递增10%，租金按季度支付，每季度初10日内支付本季度租金。合同签订后，被告开始还按合同约定支付租金，但自2016年10月起开始逐渐拖欠付租金，2018年4月被告交最后一次租金后，被告就再也没有支付过租金，也不交回房屋。虽经原告多次去人催要租金，多次发函催要租金，但被告一直拖欠租金不支付，截止2020年4月30日被告已累计拖欠租金21.066万元。被告行为已严重违反了合同约定，现原告为依法维护自身合法权利，特诉至贵院，请求贵院依法支持原告诉讼请求。 被告辩称，原告的主体资格不适格，虽然房屋租赁合同上甲方是原告，乙方是被告，被告承租的房屋并非是原告的房屋，产权不是该公司，原告以该公司起诉被告要求支付房屋租金并终止房屋租赁主体不适格，应驳回。被告承租的房屋是军供大厦5楼，实际4楼5楼水电从2017年4月至今均是被告支付，4楼水电费应从总额中刨去。被告承租的5楼至今出租方没有给原告开正规的发票，被告要求出租方给被告开具正式发票。当时被告给大屯煤电（集团）有限责任公司出具授权委托书，授权代理人齐红伟作为该旅行社合法代理人，授权是代表该单位与大屯煤电（集团）有限责任公司办理租赁合同洽谈签订工作，被告是与原告签订的房屋租赁合同，授权和实际内容不相吻合。被告所欠租金是由大屯煤电（集团）有限责任公司房产改革管理办公室公有房产租赁办公室向被告出具的告知书，从而反映出被告承租的房屋并非是原告房屋，承租的房屋产权不明。 本院认定事实如下：坐落在徐州市淮海东路**军供大厦**的房屋属于煤炭工业部大屯煤电公司[现名为大屯煤电（集团）有限责任公司]所有。该公司委托原告经营管理上述房产。原告系大屯煤电（集团）有限责任公司的合资子公司。2014年3月20日，被告授权齐红伟就案涉房屋进行租赁合同洽谈签订工作。同年原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将徐州市淮海东路144号军供大厦5楼房屋出租给乙方经营使用，面积630平方米。房屋和室内设施的安全性能良好。租赁期限自2014年5月1日至2020年4月30日，共计6年。租金标准6666.7元/月，8万元/年，每三年年租金递增10%。租金按季度支付，每季度初10日内支付本季度租金。合同签订十日内，乙方向甲方一次性支付房屋租赁保证金2000元，租赁保证金不计利息。租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的租金、费用以及违约赔偿责任外，且经甲方验收确认房屋结构及设备完好时，剩余部分保证金方可返还乙方。物业管理费、水费、电费等其他费用由乙方承担。租赁期间所有维修由乙方维修并承担维修费用。乙方如需对房屋进行装修、改造、增减设施或改变用途，应事先征得甲方书面同意，所产生的费用由乙方自理。乙方不得将房屋转租、转让、转借第三人使用或与第三人互换。租赁期内，乙方拖欠租金超过六个月，甲方有权解除合同。租赁期满或合同解除，乙方应当无偿返还该房屋，并经甲方验收确认。房屋返还时的状态：符合房屋正常使用后的状态。乙方逾期交付租金，除补交租金外，每逾期一日，乙方按月租金的5‰向甲方支付违约金。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满三十日内返还该房屋。逾期返还房屋的，除补交租金外，每逾期一日，乙方应按月租金的1%向甲方支付违约金。 2017年11月30日被告的法定代表人王洪新签收大屯煤电（集团）有限责任公司房产改革管理办公室公有房产租赁办公室向被告出具的通知，载明：江苏安捷国际旅行社有限公司：你租赁军供大厦5楼门面房，2016年租金仍欠缴3万元，2017年租金至今未付，我方已多次电话催促你们补齐租金并按合同约定的租金缴纳方式履行，你方始终不予办理，现限你于12月10日前将2017年度及之前所欠租金补齐，逾期不办，视为你自动放弃承租权，我们将该房屋强制收回并进行公开招租，并将通过法律程序追缴所欠租金及违约金，由此所产生的一切后果将由你方自行承担。 自2014年5月至2018年4月被告共计向原告支付租金293340元，后被告未再支付租金。房屋租赁保证金2000元原告未退还。 被告提交2018年7月-2019年11月支付宝、微信缴费截屏，显示缴费金额共计28015.74元。被告称2018年3月开始代大屯煤电（集团）有限责任公司缴纳了军供大厦4楼电费并主张原被告各负担一半。大屯煤电（集团）有限责任公司在军供大厦4楼设立的办事处于2019年9月16日撤离。原告称，2018年3月被告租用的房屋用电线路从军供大厦4楼办事处接入，当时办事处只有两个人，被告曾承诺包括军供大厦4楼的电费均由其承担，在办事处2019年9月16日撤离后产生的电费均应由被告承担。 原告的营业执照载明的经营范围包括房地产开发与经营等。 被告称，原告没有对外出租房屋的业务，原被告签订的合同内容上违法，不存在违约金一事；由于疫情原因影响，属于不可抗力，2020年1月-4月的租金应减免；要求原告提供从2014年至今的发票。原告称，原告有房产开发租赁的经营资质，且取得了大屯煤电（集团）有限责任公司的授权，主体资格没有问题；合同未约定由出租方开具租金发票。 本院认为，原告取得大屯煤电（集团）有限责任公司的授权就案涉房屋进行经营管理，因被告拖欠租金原告提起诉讼，是本案适格主体。原告的营业执照载明的经营范围包括房地产开发与经营，原告将案涉房屋出租给被告不违反相关法律规定。原被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同内容合法有效，本院对该合同效力依法予以确认，合同双方均应按约履行各自合同义务。原告已按约将案涉房屋交付被告承租使用，被告亦应履行按约给付租金以及合同约定的其他义务。租赁期间租金共计50400元，至2018年4月被告仅向原告支付租金293340元，后被告未再支付租金，存在违约行为，应由被告向原告承担违约责任。本案审理过程中案涉房屋租赁合同期限届满，本院已无再次判决解除的必要，故对于原告解除双方租赁合同的诉讼请求本院不予支持。现房屋租赁期满，被告未提供证据证明已返还案涉房屋，应由被告向原告支付剩余租金210660元并返还案涉房屋。因受疫情或者疫情防控措施影响，按照国家有关政策本院酌情免除2020年2月租金并减半支付2020年3月-4月的租金，故被告还应向原告支付租金195993.3元。合同约定“乙方逾期交付租金，除补交租金外，每逾期一日，乙方按月租金的5‰向甲方支付违约金”过高，本院酌情调整为按未付租金的20%标准支付违约金39198.66元。被告已交纳未退还的房屋租赁保证金2000元予以抵扣租金。原告主张合同期限届满后的租金没有法律依据，本院不予支持。依照法律规定，出租人出租房屋收取租金应向承租人开具发票，本案中因被告尚欠租金未付清，故被告可待付清全部租金后一并向原告索要。被告无法区分支付的电费应由大屯煤电（集团）有限责任公司负担的金额，且电费应由大屯煤电（集团）有限责任公司不是本案当事人，原告不同意抵扣租金，本案不予理涉，被告可另行解决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告江苏安捷国际旅行社有限公司于本判决生效之日起十日内返还租赁房屋徐州市给原告江苏金屯房地产开发有限公司； 二、被告江苏安捷国际旅行社有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江苏金屯房地产开发有限公司支付尚欠租金193993.3元及违约金39198.66元； 三、驳回原告江苏金屯房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6243.52元、保全费1820元，由原告负担2358.52元，由被告负担5705元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  李守忠 人民陪审员  宋海燕 人民陪审员  孙庆敏 二〇二〇年十一月十二日 书 记 员  胡 玥