安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0103民初4824号 原告：阮永巧，女，1966年3月8日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：许长江，安徽江玮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴峥，安徽江玮律师事务所实习律师。 被告：合肥庐阳区国枫园百货商店宿州路店，住所地安徽省合肥市庐阳区五河路与宿州路交汇处阳光尚景苑1幢、2幢楼二层商201、203、三层301。 经营者：史献敏，女，1974年4月19日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区玉溪路1549号6幢1204室。 委托诉讼代理人：胡红玲，安徽力澜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：段传苹，安徽力澜律师事务所律师。 原告阮永巧与被告合肥庐阳区国枫园百货商店宿州路店（以下简称国枫园宿州路店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阮永巧的委托诉讼代理人许长江、吴峥，被告国枫园宿州路店的委托诉讼代理人胡红玲、段传苹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告阮永巧向本院提出诉讼请求：1.判令自2018年8月4日起解除原、被告于2017年5月14日签订的两份《租赁协议书》;2.被告赔偿原告装饰损失106783元及电脑维修损失38000元；3.被告返还履约保证金4万元；4.被告赔偿违约损失24万元；5.被告支付律师代理费11000元；6.本案全部诉讼费用由被告承担. 事实与理由:原告阮永巧与被告国枫园宿州路店于2017年5月14日签订《租赁协议书》两份，协议中约定被告将房屋租赁给原告经营越界网咖，租赁期限自2017年5月20日至2022年5月19日，每月租金为2万元，原告于签订本协议当日向被告支付履约保证金4万元。 协议签订后，原告对房屋内进行装饰花费计21万元，并安装安防设备、空调、购置沙发、桌椅、购买经营所需电脑、键盘、鼠标、耳机等设施共计花费72万余元。 原告因设备维护整理之需，于2018年8月3日搬移部分物品，被告予以阻止并于8月4日凌晨强行将案涉房屋锁门至今，致使原告无法继续经营，且直接导致合同目的无法实现。根据相关法律规定,依法诉至法院,望判如所请。 国枫园宿州路店辩称：一、原告阮永巧主张的强行锁门并无事实及法律依据，因此其无权主张解除合同。 （一）阮永巧方陈述的关于2018年8月4日锁门情况相互矛盾。阮永巧一方面陈述2018年8月4日正在经营时，国枫园强行锁门；但是其中民事起诉状中又称：阮永巧因维护设备整理之需要，于2018年8月3日搬移部分物品，被告予以阻止且于8月4日凌晨强行锁门至今……，可见阮永巧对锁门情况相互矛盾，与事实不符。 （二）2018年8月4日凌晨当天阮永巧搬离主要经营物品后锁门在先。2018年8月初，阮永巧就已经张贴告示网咖关门停止营业（国枫园提交的的证据四中微信聊天记录可以反映）。2018年8月3日晚上10点多阮永巧突然组织数十人将其网咖内电脑主机等主要经营物品全部打包转移，国枫园事先并不知晓，直到2018年8月4日凌晨1点多发现阮永巧行为不妥时立即报警，此时阮永巧已经搬运物品3个多小时，其经营物品基本搬离。原告方意图单方解除合同将其全部经营物品转移的行为违反了双方的《租赁协议书》约定。当晚报警后是阮永巧先行将其网咖门店上锁后离开。 （三）合同履行期间，阮永巧存在拖欠租金、水费等多种违约行为。双方签订《租赁协议书》后，阮永巧一直逾期支付租金，其中第三季度2018年3月20日至6月19日的租金系国枫园起诉经法院判决后，阮永巧才于2018年8月29日支付。第四季度租金即2018年6月20日之后的租金，阮永巧至今未支付。而且阮永巧至今未支付过水费。阮永巧逾期支付租金，水费等的行为已经构成根本违约。 综上，阮永巧逾期支付租金、水费等的行为以及2018年8月4日凌晨转移物品、锁门停止营业的行为，已经构成根本违约在先，阮永巧依法不享有合同解除权。 二、因阮永巧的违约在先，国枫园已起诉要求解除合同，时间为2018年12月6日。 1、阮永巧方2018年8月4日以自己解除与其提供的证据亦相互矛盾。首先，本案中合同解除权在国枫园，应为2018年12月6日；其次，2018年8月4日阮永巧先行锁门，停止经营，但双方合同并未解除。2、阮永巧主张2018年8月4日解除，但其提供的“证据十三微信截图证明其2018年9月4日发送解除合同通知，两种说法相互矛盾，且也说明2018年8月4日双方合同并未解除。 三、阮永巧关于装饰装修损失106783元、电脑维修损失3.8万元的请求无事实及法律依据。 1、在本案中系阮永巧违约在先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用在法律若干问题的解释》第十一条第（二）因承租人违约导致的合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失的，不予支持，而且根据《租赁协议书》第五条第５款规定“在交还房屋时乙方即阮永巧方将固定装修等无偿移交给甲方享有，不得由此产生任何附加条件。因此阮永巧关于装饰装修的损失无法律依据，也无约定依据。 2、关于电脑维修损失３.８万元的问题。首先，阮永巧并未提供证据证明其主张的电脑维修损失３.８万元是因为国枫园房屋漏水导致的。其次，在（２０１８）皖０１０３民初第２６２８号案件中关于房屋漏水问题依据查明，且阮永巧提供的收据是２０１８年５月９日出具，该收据并非正规发票，且出具时间是在前一案件起诉之前，当时阮永巧在该案中从未提过因为房屋漏水问题导致其电脑维修损失。且房屋问题已经维修好，不存在漏水问题。 四、关于履约保证金４万元、违约金２４万元及律师代理费、诉讼费的问题。 1、本案中国枫园不存在阮永巧所称的违约行为，故阮永巧称因违约要求履约保证金、卫浴间及律师代理费、诉讼费等无相关事实依据。 2、根据双方《租赁协议书》第六条违约责任第３项约定，乙方即阮永巧有逾期不支付租金未经甲方同意拒绝履行本合同的，保证金不予退还，乙方还应承担相应的违约责任。故阮永巧关于履约保证金的请求亦无依据。 3、根据双方《租赁协议书》，阮永巧主张的违约金２４万元及律师代理费、诉讼费等也无约定依据。 综上，本案中阮永巧违约在先，其应当对国枫园承担违约赔偿责任，其诉讼请求无相关依据。请求法院依法驳回阮永巧的全部诉讼请求。 本院经审理查明的事实如下：2017年5月23日，国枫园宿州路店与阮永巧签订了两份《租赁协议书》,约定：1、国枫园宿州路店将位于合肥市庐阳区五河路与宿州路交汇处的阳光景苑三楼，面积合计为540平方米（280平方米+260平方米）房屋租赁给阮永巧,用途为开办越界网咖；2、租期五年，自2017年5月20日起至2022年5月19日止，其中2017年5月20日至2017年9月19日为免租期；3、房租为每月13000元和7000元，合计为每月20000元，房租自2019年9月20日起每年递增3%至合同期满；租金按季支付，先付租金后使用，租金于每季度开始前15日支付；4、承租方逾期30日交付租金的，甲方有权单方解除本协议，如不解除本协议，乙方除需将拖欠的各项费用支付给甲方外，还需按日向甲方支付拖欠各项费用1%的违约金；5、如乙方出现下列违约情形的，甲方有权单方解除合同……乙方应承担甲方为维护自身权益而支出的诉讼费、保全费、律师费等全部费用……乙方逾期不支付保证金、租金、综合管理费或未经甲方同意拒绝继续履行本合同的；6、房屋按现状进行交付，其他均由乙方自行承担。 合同签订后，阮永巧支付了租金至2018年3月20日，并支付了40000元合同保证金。之后双方对案涉房屋漏水产生纠纷，致使阮永巧未按期支付租金。2018年4月10日阮永巧以案涉房屋漏水等质量问题诉至本院，要求判令解除双方之间签订的《租赁协议书》并赔偿损失。国枫园宿州路店亦提起反诉，诉请阮永巧支付欠付租金。后，阮永巧撤回诉请，本院就国枫园宿州路店的反诉请求作出判决，判令阮永巧支付60000元（该房屋租金支付至2018年6月19日），以及违约金。该判决现已生效。 2018年8月1日越界网咖张贴告示“内部装修，预计5天后正常营业”。2018年8月4日国枫园宿州路店员工报警称：“有人在拿我们超市的东西，发生纠纷”。双方在庭审中对此分别为陈述：阮永巧为“网吧因漏水要维修，白天要搬离，但是不许搬离，所以晚上搬离，国（国枫园宿州路路店）认为是网吧方逃离，向网吧虚假报警，是有人偷超市东西，原因是国误解阮（阮永巧）这方要逃离”。国枫园宿州路店为“锁门的原因，是3号晚上我方报警，从10.30-1点，现场大量东西已经搬离，基于阮欠付租金的事实，当时有工作人员报警，现场第一把锁是阮方加的，并不存在不需搬离的事实，阮并无与国协商搬离的事实，且之前有证人说了之前停止营业，不存在晚上搬离的事实”。之后，越界网咖亦不在经营。 2018年9月4日阮永巧儿子凌霏通过微信告知史献敏“你方于18年8月4日凌晨强制锁上我网吧大门，致使我无法营业已近一个月。之前是因为房屋漏水，且屡再修不好，致使损失并导致无法正常营业我才诉讼，后为和解，我方主动撤诉准备继续经营。但你方的锁门行为应当是擅自单方毁约行为，让我无法也必要继续再经营。现微信告诉，我们应当继续协商解除合同，否则，我肯定还要继续起诉你方，请求解除合同并赔偿损失”。 2018年12月6日，凌霏与国枫园宿州路店办理案涉房屋交接确认函，确认于“2018年11月30日将租在庐阳区国枫园超市宿州路店三楼上的越界网咖内的移动设备已全部搬走，房屋按现状交付给国枫园超市，双方涉及争议问题正在诉讼中”。 之后，双方就欠付租金以及赔偿事项无法达到一致，分别诉至本院，要求判如所请。 在诉讼过程中，阮永巧申请对越界网咖的不可移动的固定装潢损失进行评估，本院依法委托安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司进行评估，该公司出具的《价格评估结论书》确定评估价格为106783元。本次鉴定费为10000元。 另查明，阮永巧承租期间尚欠付水费为862元。国枫园宿州路店就本次诉讼支付律师代理费15000元，阮永巧支付了律师代理费11000元。 上述事实，由双方提供的《租赁协议书》、民事判决书、水费单据、收据、房屋交接确认函、情况说明、房屋维修记录、通话记录、照片、微信聊天记录、视频、委托律师代理合同、《价格评估结论书》、发票、证人证言等证据，以及当事人庭审陈述予以证实。关于阮永巧提供的《装饰工程施工合同》等相关损失证据，因本院已就其装潢损失进行了评估，故相关损失证据不作认证。 本院认为：国枫园宿州路店与阮永巧签订的《租赁协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，本院根据双方提供的证据以及房屋交接确认函，证明双方于2018年12月16日办理房屋交接，故本院确认双方之间签订的《租赁协议书》于此时解除。 但双方就阮永巧是否存在提前违约合同，以及国枫园宿州路店是否存在违约行为产生争议。本院分析如下：一、关于房屋漏水，根据阮永巧提供的照片等证据，应当能够证明阮永巧在承租期间存在案涉房屋漏水的事实，故案涉房屋漏水也是导致阮永巧不按时交付租金的原因，本院（2018）皖0103民初2628号民事判决书对该事实也予以认定，但阮永巧提供的证据不足以证明漏水致使其合同目的无法实现。二、关于2018年8月4日凌晨国枫园宿州路店锁门行为的认定。根据双方提供的证据，本院对阮永巧陈述当时越界网咖只是为了维修电脑的事实不予采信，理由包括发生时间、搬运物品的规模等情形均不符合常理，故本院认定阮永巧在2018年8月4日凌晨是为了准备搬离案涉房屋。而在此次事件中，国枫园宿州路店为了阻止阮永巧搬离而采取锁门行为，该行为也使阮永巧无法正常使用案涉房屋。同时国枫园宿州路店抗辩阮永巧也采取了自行上锁的行为，本院认为，阮永巧即使有自行上锁行为，是其作为承租人的自由，不同于出租人锁门行为。据此，本院认为，双方均存在违约行为，均应承担各自的违约责任。 关于阮永巧诉请的装潢损失、违约金，因阮永巧存在于2018年8月4日提前搬离的事实，本院对阮永巧的前述诉请不予支持，评估费亦由阮永巧自行承担。关于阮永巧主张电脑维修损失，因其证据无法证明上述支付均是漏水导致，以及是否实际支出了上述维修费用，故本院不予支持。关于阮永巧主张的律师代理费。考虑到双方均存在违约行为，且对方在另案中亦主张了律师代理费，故本院对双方主张的律师代理费均不予支持。关于阮永巧主张的返还履约保证金，符合法律规定本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认合肥庐阳区国枫园百货商店宿州路店与阮永巧签订的《租赁协议书》于2018年12月16日解除； 二、合肥庐阳区国枫园百货商店宿州路店于本判决生效之日起十日内返还阮永巧履约保证金40000元； 三、驳回阮永巧的其他请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为2565元，由阮永巧负担2000元，由合肥庐阳区国枫园百货商店宿州路店负担565元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  谢伟林 二〇一九年九月四日 书记员  吴 朋 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百三十九条人民法院准许本诉原告撤诉的，应当对反诉继续审理；被告申请撤回反诉的，人民法院应予准许。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。