上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初19076号原告：上海丽洲大酒店有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：袁呈欣，董事长。委托诉讼代理人：宣大柯，上海敬贤律师事务所律师。被告：上海芮嘉健康管理咨询有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：余国新，总经理。委托诉讼代理人：陆文，上海普若律师事务所律师。原告上海丽洲大酒店有限公司与被告上海芮嘉健康管理咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月8日、2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宣大柯、被告法定代表人余国新、被告委托诉讼代理人陆文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海丽洲大酒店有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《租赁合同》；2.判令被告立即支付2019年5月1日至2019年8月31日租金205,000元；3.判令被告承担逾期付款利息69,300元。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令解除双方签订的《租赁合同》；2.判令被告立即支付2019年5月1日至2019年9月30日租金250,000元、2019年3月-5月能源费(包括水电费)38,123元；3.判令被告承担逾期付款利息85,500(150,000元×150天×3‰+100,000元×60天×3‰)；4.判令被告承担违约金100,000元，即押金100,000元不再退还。事实和理由：2018年7月25日，原、被告经协商签订《租赁合同》。双方约定，由被告承租原告酒店负一楼的部份场地约1,650平米，从事公共浴室及足浴，租赁期限五年，自2018年8月1日至2023年7月31日，租金第一年为每月50,000元，第二年为550,000元，租金先付后用，首期租金于2018年8月1日前支付，以后三个月到期前十日支付后三个月租金，逾期支付，每日按日租金的千分之三支付违约金，逾期超过20天的，原告有权无条件解除本合同，已收取保证金收为违约金。合同签订后，原告依约向被告交付出租的场地。然，被告自2019年1月开始拖欠租金，擅自将先付后用，每三个月支付一次改为了先用后付，每月支付，原告多次交涉未果。2019年5月30日，被告更是在未经原告同意情况下，以公安部门要求停业为由，停业至今，租金分文未付。原告多次向其发出催款函，被告以各种理由拒付。故原告提起诉讼。被告上海芮嘉健康管理咨询有限公司辩称，同意解除双方租赁合同，实际已于2019年10月9日解除合同并将房屋返还，但被告不存在违约。原告租赁场地的设施不符合被告经营条件，被告在经营中多次向原告提出租赁场地空调不能制冷制热、卫生间长期恶臭、走廊玻璃爆裂有危险性、水管没有热水供应、没有拿到消防认证等问题，是原告根本性违约，按照合同5.6条被告不需要支付任何费用。2019年1月22日，原告向被告发出的回复函上指出在酒店公共区域为被告设立广告位，但是没有放，约定2019年1月1日起至6月30日每月减免能源费20,000元但是没减，原告6楼也开了和被告存在竞争关系的同类经营，基于上述理由，是原告违约。关于违约金，既然被告并未违约也无需承担违约金，同时违约金也约定过高。本院经审理认定事实如下：2018年7月25日，原、被告签订《租赁合同》，约定由被告承租原告酒店负1楼部份场地，建筑面积约1,650平米，从事公共浴室、足浴经营，租赁期限5年，自2018年8月1日至2023年7月31日，其中2018年8月1日至2018年9月30日为免租期；租赁费的结算、支付方式：第一年每月支付50,000元，自2018年8月1日至2019年7月31日，其中2018年8月1日至2018年9月30日为免租期；第二年每月支付55,000元，自2019年8月1日至2020年7月31日；……租金先付后用，首期租金于2018年8月1日前支付，金额为150,000元，三个月一支付，以后三个月到期前十日被告向原告支付后三个月的租金，逾期支付的，每逾期一日，被告需按原日租金的千分之三向原告支付违约金，逾期超过20天的，原告有权无条件解除本合同，已收取的保证金收为违约金，不再退还被告；原告交付该房屋前，被告应向原告支付房屋租赁保证金，保证金约为两个月的租金，计100,000元；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯等费用由被告承担，原告为被告经营场所安装独立计量水电的分表，原告根据各表数据按照当地政府收费标准进行代收代缴；如在合同期间发生附属装修、设施、设备故障，原告应在合理时间内维修完毕，如延期24小时以上，造成被告无法正常经营的，原告同意依据实际延误时间以日租金(当月租金除以当月实际天数为日租金)为依据在当月租金中扣除；租赁期内，因政策限制，导致被告的经营停止，任何一方可要求提前终止租赁合同，双方互不承担违约及赔偿责任。合同签订后，原告依约向被告交付了出租的场地，被告向原告支付了保证金100,000元及至2019年4月30日的租金，2019年5月1日起的租金未支付。租赁期间，被告提出原告出租的场地存在空调制热效果差、卫生间长期恶臭、走廊玻璃爆裂、水管没有热水供应、没有拿到消防认证、六楼足浴影响被告经营等问题。2019年1月22日，原告提出自2019年1月1日起至2019年6月30日每月能源费减免20,000元。后经双方协商，原告减免了被告2018年10月至2019年2月的部分能源费及水电费，被告支付了双方确定的金额，2019年3月起的能源费及水电费双方未协商确定，被告未支付。2019年5月24日，被告向原告提出，公安部门根据“扫黑除恶”政策要求其暂停营业，故即日起暂停营业30天，并要求原告免除暂停营业期间租金、能源等一切费用，后被告未恢复营业。原告于2019年6月5日发函要求被告支付2019年5月起的租金，被告未付款，并于2019年7月29日要求原告解决玻璃破裂、水区发霉、卫生间恶臭、后区淋浴区热水不热、水区池子坏了一个泵、水区热水池大理石板脱落没有维修好等问题。2019年8月14日，原告再次向被告发函，要求被告支付2019年5月至8月的租金、2019年3月至5月的能源费等。2019年10月9日，被告返还原告租赁的房屋及场地。以上事实，由租赁合同、催款函、电子邮件、微信聊天记录、回复函、告知函、问题汇总、当事人的陈述等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，属合法有效，双方均应按约履行合同义务。诉讼过程中，被告同意原告提出的解除合同的诉讼请求，且于2019年10月9日返还了租赁物，故本院确认双方合同于2019年10月9日解除。对于租赁期间的租金，被告辩称原告提供的设施不符合被告经营要求，故不应支付，对此，本院认为，被告所提出的空调制热效果差、卫生间长期恶臭、走廊玻璃爆裂、水管没有热水供应、没有拿到消防认证等问题，并未导致被告无法正常经营，被告也没有因上述问题要求解除合同；被告主张公安部门根据“扫黑除恶”政策要求其暂停营业，对此本院无法查实，并且被告暂停经营后也没有提出解除合同并及时搬离，故对于租赁期间的租金被告仍应支付，鉴于租赁场所存在的问题未得到原告及时、妥善解决，会对被告的经营造成一定的影响，故本院酌情确定被告按约定租金的90%支付原告2019年5月1日至2019年9月30日的租金共计234,000元。对于原告主张的2019年3月至5月的能源费(包括水电费)38,123元，因原告未能提供证据确定金额，且双方对2018年10月至2019年2月能源费及水电费的协商金额也意见不一，故本院无法认定2019年3月至5月的能源费金额，也难以进行酌定。为此，本院对原告主张的能源费(包括水电费)不予支持。对于原告主张的利息，原告按被告欠付租金的日千分之三计算没有依据，本院确定2019年8月19日之前的利息按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，2019年8月20日之后的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算，对原告主张的利息支持3,134.41元。对于保证金100,000元，根据合同约定，被告逾期支付原告租金超过20天，原告有权解除合同，已收取的保证金改为违约金，不再退还被告，双方约定的违约金100,000元约为两个月的租金，并不明显过高，故本院对于原告要求被告承担违约金100,000元，即保证金100,000元不再退还的诉讼请求予以支持。综上所述，本院对于原告的诉讼请求依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认2018年7月25日原告上海丽洲大酒店有限公司与被告上海芮嘉健康管理咨询有限公司签订的《租赁合同》于2019年10月9日解除；二、被告上海芮嘉健康管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海丽洲大酒店有限公司租金234,000元；三、被告上海芮嘉健康管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海丽洲大酒店有限公司利息3,134.41元；四、被告上海芮嘉健康管理咨询有限公司支付原告上海丽洲大酒店有限公司违约金100,000元(原告收取的保证金100,000元转为违约金，原告无需退还被告保证金100,000元，被告无需再支付违约金100,000元)；五、驳回原告上海丽洲大酒店有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,404元，减半收取计4,202元，财产保全费1,870元，合计6,072元，由原告上海丽洲大酒店有限公司负担1,750元，被告上海芮嘉健康管理咨询有限公司负担4,322元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张英二〇一九年十二月二十日书记员  俞慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。