上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初19501号原告：刘海燕，女，1986年5月24日生，汉族，住上海市嘉定区。原告：马飞，男，1986年6月15日生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：刘海燕(系马飞之妻)。被告：上海骏丰嘉陆房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：关惠勤，执行董事。委托诉讼代理人：周伟巍，上海市东方正义律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄可磊，上海市东方正义律师事务所律师。原告刘海燕、马飞与被告上海骏丰嘉陆房地产开发有限公司(以下简称骏丰嘉陆公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告刘海燕暨作为原告马飞的委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人周伟巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告将位于上海市嘉定区康年路XXX弄XXX号玲珑坊(东苑)小区地下室99号车位(以下简称系争车位)交付给原告，并协助原告办理该车位的产权过户手续。事实与理由：2018年11月7日，被告联系原告，告知其愿意以人民币(以下币种同)111,111元的价格向原告出售位于上海市嘉定区康年路208弄玲珑坊(东苑)小区的地下车位。微信公众号“骏丰玲珑坊”发布11.11光棍节广告后，原告遂与家人在2018年11月8日前往售楼处，接待原告的工作人员为杨春霞。杨春霞称车位价格现为111,111元，名额有限共11位，先付定金5,000元，一周内付清余款，并拿出平面图供原告选择车位。原告选定了系争车位，并支付定金5,000元，被告收款后出具了定金收据。当日，原告还签订了认购订单，杨春霞称认购订单不能带走但可以拍照。因原告当日手机没电，故无法拍照。然而次日双方便发生纠纷，被告明确表示不履行合同，拒绝接受原告尾款。被告无故恶意违约，严重违反诚实信用，且拒绝改正。迫于无奈，原告诉至法院，要求判如所请。被告辩称：1、原告所称发布广告的微信公众号“骏丰玲珑坊”并非被告注册，而为案外人上海丰悦投资管理有限公司(以下简称丰悦公司)注册。该广告由丰悦公司擅自发布，并未经过被告授权，不应视为被告的宣传。丰悦公司擅自发布的广告内容未经被告同意，该广告不能对被告产生约束力。被告在获悉相关事宜后，已第一时间要求丰悦公司撤销该不实信息。2、被告作为开发商，仅聘请案外人上海逸舒源营销策划中心(以下简称逸舒源中心)作为居间机构，为被告寻找潜在客户，但具体交易条件仍由被告确定。逸舒源中心为增加成交量，会自行寻找合作方为其导流，而这些合作方与被告没有委托关系，无权代理被告与买受人确定交易条件。系争车位为被告的财产，任何人未经被告委托授权均无权处置。原告所称的销售人员并非被告员工，也未取得被告授权，其行为不能代表被告。原告在进行如此重要交易时，应当履行基本的审慎义务，应核实与其交易的人员是否持有被告出具的授权文件或者能否提供被告盖章确认的法律文件。3、被告并未在2018年11月7日联系原告，也未向原告表示过愿意以111,111元的价格出售地下车位。2018年11月8日，原、被告未就系争车位达成买卖关系，被告也未收取原告支付的定金5,000元。是否就系争车位达成买卖关系，应以双方是否签署书面合同为标志。现原告未能提供书面合同，故其主张已达成买卖关系并不属实。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的庭审陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：上海市嘉定区康年路XXX弄XXX号XXX室房屋登记为马飞、刘海燕所有，系争车位登记为骏丰嘉陆公司所有，该房屋及车位均位于骏丰嘉陆公司开发的玲珑坊楼盘。2018年11月8日，微信公众号“骏丰玲珑坊”上发布了主题为“筑巢引凤购房脱单”的地产11.11光棍节活动广告，载明：时间为2018年11月7日至2018年11月11日，其中车位特价优惠，原价20万元，现一口价111,111元，活动地点上海市嘉定区马陆镇康丰路XXX号玲珑坊售楼中心，开发商为骏丰嘉陆公司，投资商为香港骏丰国际集团。当日，刘海燕付款5,000元后收到收款收据一份，载明：收款日期为2018年11月8日，付款单位名称为马飞、刘海燕(208-6-车位99)，收款单位名称为骏丰嘉陆公司，收费项目定金，金额5,000元。但该收款收据上未有骏丰嘉陆公司盖章。2018年11月15日，逸舒源中心向马飞、刘海燕发送《车位意向金退款通知函》，载明：因您意向购买99号车位，双方就车位价格未达成一致，无法签订车位合同。现通知您在2018年11月30日前来办理退款手续，我司将您支付的5,000元意向金退回您的账户。若您在规定时间内未能办理退款手续，我司则视为您放弃退款。截至2019年11月20日，微信公众号“骏丰玲珑坊”仍持续、不定期的发布玲珑坊楼盘的促销及活动广告。另外，本院在审理杨斌、吴玉娟等诉骏丰嘉陆公司商品房预售合同纠纷三个案件【案号：(2019)沪0114民初3985、4074、4082号】中查明，1、买受人均称，售楼处接待人员告知公司盖章后再向买受人提供《房屋认购定单》原件，故买受人当天只能拍照留存。审理中买受人提供了《房屋认购定单》照片打印件，载明了签订日期、买受人信息、车位具体位置，同时记载：车位原销售总价20万元，买方购买车位签约销售总价为111,111元；买方在本认购定单签订当日向卖方支付5,000元作为购车位定金，签订购车位合同后转为车位款，认购定单签订后20天内付清全部车位款，认购定单签订后30天内签订购车位合同；买方承诺项下第6点，本认购定单有效期自买方签字和按手印之日起生效，本认购定单原件仅有一份，由买方签字、按手印(或盖章)后交卖方保管，本认购定单的复印件和照片均无法律效力。当日，买受人均支付定金5,000元，并收到与马飞、刘海燕形式一致的定金收据。2、2018年11月15日，逸舒源中心亦向买受人发送了《车位意向金退款通知函》，除车位具体位置外，其他内容与发送给马飞、刘海燕的退款通知函内容一致。3、2018年11月9日，众多业主前往玲珑坊售楼中心，要求骏丰嘉陆公司按照111,111元的价格继续履行车位买卖合同。当日，接待人员即该三案代理人高明涛称其为公司的工作人员，现代表公司表示，对业主所称的其他情况不清楚，如果能接受20万的话交款签约，不能接受的话立即办理退款。4、微信公众号“骏丰玲珑坊”的注册主体为丰悦公司。纠纷发生后，丰悦公司已将该公众号上的“筑巢引凤购房脱单”地产11.11光棍节活动广告删除。进入该公众号并浏览历史信息可知，该公众号曾于2018年1月发布有骏丰嘉陆公司的声明信息，2018年7月发布有玲珑坊楼盘的购房优惠活动信息，2019年4月至7月频繁发布玲珑坊楼盘的促销信息及回馈业主的活动信息，指向的活动地点均为玲珑坊售楼处。5、丰悦公司、逸舒源中心、骏丰嘉陆公司的法定代表人均为关惠勤。丰悦公司的经营范围为房地产经纪、商务信息咨询、市场营销策划等等。逸舒源的经营范围为市场营销策划、房地产经纪、商务信息咨询等等。6、在本院受理韩英诉丰悦公司劳动争议纠纷的(2018)沪0114民初8009号一案中，丰悦公司委托李爽以员工身份作为代理人参与诉讼，丰悦公司确认其送达地址为虹口区大连路XXX号XXX楼骏丰国际。7、在本院另受理的逸舒源中心诉张文华房屋租赁合同纠纷的(2019)沪0114民初3013号一案中，逸舒源中心委托李爽、高明涛以员工身份作为代理人参与诉讼，逸舒源中心确认其送达地址为虹口区大连路XXX号XXX楼。7、该三案中，骏丰嘉陆公司亦委托李爽、高明涛以员工身份作为代理人参与诉讼，骏丰嘉陆公司确认其送达地址亦为虹口区大连路XXX号XXX楼。8、本院调查发现，丰悦公司、骏丰嘉陆公司在上海市社会保险事业管理中心(下称“社保中心”)登记的地址均为虹口区大连路XXX号XXX楼。逸舒源中心未在本市办理社会保险登记，在社保中心查询不到该公司参加城镇社会保险基本情况。9、自2017年6月至2019年5月，高明涛的养老保险缴费单位为丰悦公司。杨春霞的名片显示其为玲珑坊楼盘的销售经理，至2019年6月，其养老保险缴费单位亦为丰悦公司。2018年9月至2019年5月，玲珑坊楼盘的销售人员张志浩的养老保险缴费单位也为丰悦公司。10、骏丰嘉陆公司自认逸舒源中心为其代销商。11、本院依马飞、刘海燕之申请查封了系争车位，马飞、刘海燕于2020年3月25日向本院支付了剩余车位款106,111元。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。而审判人员则应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小进行判断。本案中，微信公众号“骏丰玲珑坊”确实在2018年11月8日发布了双十一车位促销广告，骏丰嘉陆公司辩称其对丰悦公司擅自发布广告一事不知情，且丰悦公司、逸舒源中心的行为与其无关的意见，本院不予采纳，理由如下：1、浏览历史信息可知，双十一车位事件发生前后，该公众号均发布有优惠、促销信息，活动都指向玲珑坊售楼处，可见该公众号长久以来持续为玲珑坊楼盘的销售进行宣传、推广、导流；2、如确实系丰悦公司擅自发布，骏丰嘉陆公司理应积极制止以避免对其不利影响。尤其是引发双十一车位事件后，骏丰嘉陆公司极有可能遭受重大损失，在此情况下其仍未追究丰悦公司的法律责任，不合常理；3、双十一车位事件发生后，骏丰嘉陆公司已知晓该公众号的存在，更应予以必要关注。然而该公众号在2019年4月至11月期间仍频繁发布促销广告，骏丰嘉陆公司却从未制止；4、逸舒源中心作为骏丰嘉陆公司在玲珑坊楼盘的代销商，为开展销售活动必然需配备一定数量的工作人员。但是，逸舒源中心在本市未办理过社会保险登记，在社保中心查询不到该公司为任何员工参保的记录，那么该公司究竟如何安排用工？结合玲珑坊楼盘的销售人员张志浩、杨春霞、案发第一时间接待业主的高明涛均由丰悦公司缴纳养老保险，同时该两公司的经营范围也高度一致，足以说明丰悦公司与逸舒源中心在玲珑坊楼盘的工作人员严重混同。综合以上分析，结合丰悦公司、逸舒源中心与骏丰嘉陆公司的法定代表人为同一人，实际办公地址亦相同，高明涛在案发第一时间代表骏丰嘉陆公司接待业主，诉讼中李爽以员工身份代理以上三个公司等等事实可知，“筑巢引凤购房脱单”地产11.11光棍节活动系由骏丰嘉陆公司开展的促销活动，活动中的具体工作由丰悦公司及逸舒源中心负责实施。因骏丰嘉陆公司自认逸舒源中心为其代销商，故逸舒源中心代理骏丰嘉陆公司对外销售车位的法律后果应由骏丰嘉陆公司承担。骏丰嘉陆公司以刘海燕一方未能提供书面合同、其未收取过定金而否认与刘海燕一方就系争车位建立了正式买卖关系，对此本院认为，根据生活常理，作为购买方在未获出售方实地或书面展示的情况下是无法获知相关车位位置、面积、编号等客观状况，刘海燕一方至玲珑坊售楼处在接待人员的展示下选定了系争车位，支付定金后收到相应收据。现已能够确定双方当事人名称、标的及价款等,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第一条之规定，具备了车位买卖合同的必要条款，故双方就系争车位成立了买卖关系。至于未约定的诸如过户、交付等非必要条款可补充约定，即使达不成一致意见而发生纠纷，法院也可依据相关法律规定予以确定。虽然刘海燕一方不能提供书面合同，但结合杨斌、吴玉娟等三案中买受人均无法提供《房屋认购定单》原件，原因在于原件仅有一份，由买方签字后交由卖方保管，该三案中买受人拍照留存后提交了复印件，而刘海燕一方已在庭审中对复印件也无法提供的缘由作出了合理解释。此后爆发双十一车位事件，此种情况下刘海燕一方不可能取得相应原件。本案与前述三案发生的原因及交易过程一致，纠纷发生后收到的退款通知函也一致，故骏丰嘉陆公司以刘海燕一方不能提供书面合同、未收取定金否认车位买卖关系的意见，本院不予采纳。现刘海燕一方已支付了全部购车款，根据诚信原则，骏丰嘉陆公司应将系争车位交付并过户给刘海燕一方。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决如下：一、原告马飞、刘海燕应于本判决生效之日起十日内支付被告上海骏丰嘉陆房地产开发有限公司剩余车位款106,111元；二、被告上海骏丰嘉陆房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于上海市嘉定区康年路XXX弄XXX号地下一层99号车位过户到原告马飞、刘海燕名下，并将该车位交付给原告马飞、刘海燕。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，减半收取40元，保全费1,076元，诉讼费用合计1,116元，由被告负担(被告负担之款，应于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  许雯雯二〇二〇年三月二十七日书记员  孙 鸯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。