上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初25373号原告：姚荣林，男。被告：上海华凯物业管理有限公司，住所上海市长宁区。法定代表人：刘天伟，总经理。委托诉讼代理人：朱耀华，上海市四方律师事务所律师。原告姚荣林与被告上海华凯物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年7月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告姚荣林，被告上海华凯物业管理有限公司的委托诉讼代理人朱耀华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿花梨木雕花方台一只，花梨木雕花背靠椅四把，价值80,000元；2.判令被告赔偿精神损失费20,000元；3.判令被告赔偿2003年5月22日起至2016年12月31日止的租金损失201,419.53元(后变更为判令被告赔偿四年半的租金，每月按2,000元计算)；4.判令被告赔偿水电安装费18,164.98元；5.判令被告赔偿墙面装修费4,683.20元；6.判令被告赔偿书柜、空调、铸铁浴缸、布艺沙发等损失共计10,000元。事实和理由：2003年5月22日，上海市静安区政府对原告位于山海关路的房屋进行了强制拆迁，将原告的财产均强制执行到上海市龙吴路XXX弄XXX号XXX室(以下简称龙吴路102室房屋)，由静安区公证处对财产进行证据保全，事后该房长期无人居住。2016年10月，原告发现龙吴路102室房屋内有人居住，就向静安拆迁办进行了反映，拆迁办在2016年年底把住户赶走。2017年2月21日，拆迁办给原告出具了物品遗失的证明。2017年2月24日，原告找锁匠开锁进入龙吴路102室房屋，发现原堆放在房屋内的花梨木雕花方台、花梨木雕花椅子四把、布艺三人沙发一只等物品均已遗失，还发现1匹窗式空调、2米长铸铁浴缸、书写台等物品抛弃于露天院墙内已经损坏，室内空调线、空气开关、自来水管、水斗等物品遗失。同时，原告还发现收款人为被告的发票两张，收款用途为租金，付款人为小刘和刘某某。原告认为，龙吴路102室房屋虽然尚未办理产权变更登记，但原告因动迁安置取得了该房屋的所有权，原告享有的权利理应得到保护。但是被告却以撬门方式将龙吴路102室房屋出租给案外人刘某某和刘荣荣，证据确凿，根据电费账单推算，被告非法出租房屋获利应在10年以上，该租金损失被告理应予以赔偿。此外，被告没有履行安全保障义务，小区内没有安装摄像，车辆进出也不管，发现龙吴路102室房屋失窃没有及时报警，还故意破坏现场，导致龙吴路102室房屋内的物品遗失和损坏，墙面以及水管、电线等装修受损，也应承担赔偿责任。原告故诉至本院要求判如所请。被告辩称，龙吴路102室房屋一直登记在开发商名下，一直未见任何人主张过权利或到被告处办理入住登记。据被告所知，龙吴路102室房屋一直是毛坯房，长期处于空置的状态，门也没有上锁。2012年12月时，曾有小区平改坡的工人短暂入住于该房屋之内。2015年时，案外人刘某某找到被告，希望租赁该房屋。被告考虑到房屋闲置对房屋的修护和管理不利，就同意出租给刘某某，出租时房子里没有任何家具电器，刘某某每月向被告支付租金600元，后增加到每月700元。被告认为，首先原告所称遗失的物品并无证据证实，不排除原告自行取走的可能；另外即使确实遗失，一方面盗窃行为并非被告所为，另一方面从原告长期不管不顾来推断遗失物品的价值也不高，因此不应承担任何赔偿责任。其次，原告主张的租金部分，应属于无因管理，不应再本案中一并处理；如果法院坚持处理，被告愿意返还租金，但是应扣除原告拖欠的物业管理费。本院经审理认定事实如下：2003年4月22日，上海市静安区房屋土地管理局出具裁决书，同意上海静安城建投资有限公司对原告当时居住的山海关路XXX弄XXX号公房实施拆迁后将原告安置在龙吴路102室房屋内。因原告未限期搬离，2003年5月22日，静安区人民政府对山海关路XXX弄XXX号二层前楼、内阁实施房屋拆迁行政强制执行。当日，上海市静安公证处对房屋内的财产进行了清点，并制作了财产证据保全清单，清单中包括“靠背椅四只、大方台一只、窗式空调一只、三人沙发一只”等。2003年6月10日，上海市静安区公证处出具了《保全证据公证书》，明确上述清单中列明的物品均封存于龙吴路102室房屋内。根据当时拍摄的照片显示，龙吴路102室房屋内物品摆放整齐，龙吴路102室房屋进户门上张贴有封条。此后，原告并未至龙吴路102室房屋内居住。2017年2月，原告向吴泾派出所报案，称其于2016年10月发现龙吴路102室房屋内有人居住，就向静安区动迁办反映，静安区动迁办于2016年12月将住户清理了出去。2017年春节期间，原告再次来到龙吴路102室房屋，发现房屋内堆放的原先强迁过来的个人物品也不见了(据其了解很早之前就不见了)，门外还发现数张电费欠费账单，户名是刘荣荣。经其了解，原告发现是被告出租了龙吴路102室房屋，租客还包括刘某某夫妇，刘荣荣是刘某某的女儿。公安机关接报后进行了调查并制作了多份询问笔录。询问笔录反映了以下内容：1、案外人张某某反映，其系龙吴路102室房屋所在楼道的楼组长。龙吴路102室房屋属于静安区强迁户，户主一直在上访，不回来住。2012年10月底至2014年小区平改坡施工期间，龙吴路102室房屋曾住过施工人员，施工结束后又一直没人住。2014年年底的一天，其发现龙吴路102室房屋房门开着，就向被告的工作人员邵某某作了反映。2、案外人邵某某反映，其自2014年3月开始在被告公司负责小区房屋租借的工作。2014年年底，张某某过来反映龙吴路102室房屋房门被撬，就一起去看了现场，其发现门锁已经损坏，房屋里面堆了一些杂物，有人居住过的迹象，如留有棉被、木质方凳、鞋子、碗筷、脸盆等物品，未见贵重物品和家具。2015年1月，刘某某来物业要借房子；其想到龙吴路102室房屋一直没人住，没人住就会乱哄哄，应该有效管理起来，还能为公司创收，于是就把龙吴路102室房屋出租给了刘某某，每三个月收一次房租，每月房租600元。2016年10月，静安投资公司来人要龙吴路102室房屋，其就通知刘某某搬走了。3、案外人刘某某反映，其在2015年夏天时通过被告租到了龙吴路102室房屋，其用被告给的钥匙开门进去，搬进去时房屋里面什么东西都没有，是毛坯房，但门窗是好的。大约住了一年后，被告让其搬走。房租每月600元，其每三个月付一次给被告，被告开具发票。4、案外人陈某某反映，其所在的上海强红建筑有限公司承接了龙吴路102室房屋所在的新华小区的平改坡工程，该工程于2013年上半年结束。在施工期间，其经常看到负责雨污水分流的施工队部分工人进出于龙吴路102室房屋，故推测应居住在内。5、案外人徐德兴反映，其所在公司上海安资技防工程有限公司承接了新华小区的雨污水改造工程，2013年6月进场施工。施工期间，施工队工人安置在龙吴路102室房屋对面的101室房屋内，但由于龙吴路102室房屋没有上锁，不排除工人私自住进去的可能。当时龙吴路102室房屋里面除有些破破烂烂不成形的东西和破破烂烂的写字台外，基本没什么东西，好像很久以前有人住过的样子。6、案外人曹某某反映，其于2012年5月刚到被告公司上班，上班后在巡视小区时发现龙吴路102室房屋门窗大开，房间里什么东西都没有，公司同事告知其龙吴路102室房屋属于静安投资公司的资产，尚未移交给物业公司。2013年下半年，小区雨污水改造的施工队工人被其安置在龙吴路102室房屋对面的101室房屋，至于工人此后有没有使用龙吴路102室房屋，其并不知道。其于2015年9月底离开了被告公司。7、案外人袁仲翌反映，其系静安区房屋征收中心的工作人员。2003年5月22日，通过合法的程序对静安区山海关路XXX弄XXX号的房屋进行了强迁，对房屋内的物品进行分类打包、登记造册后搬入了龙吴路102室房屋，拍摄了四张照片。此后，征收中心通过强迁通知书等法律手段告知原告物品去向，但原告一直不认可强迁安置，也不来拿钥匙。直到2016年年底，原告来反映龙吴路102室房屋被人居住过，并且里面东西也没了。其认为，强迁后，征收中心没有管理被安置房屋的义务；另相关材料中未见征收中心当时委托安置房屋所在的新华居委、华凯物业进行管理的材料，应当是没有委托。2017年3月28日，吴泾派出所委托闵行区价格认证中心对龙吴路102室房屋内的被盗物品进行价格认定。2017年3月29日，该价格认证中心出具不予受理通知书，认为由于无法提供物品的详细信息，故无法受理。诉讼中，被告提供了收取租金的发票。最早的发票开具时间为2015年1月19日，交款人为“龙吴路XXX弄XXX号XXX室刘某某”，显示为2015年1月至2015年3月的租金，每月600元，共计1,800元。此后还有2015年4月10日、2015年7月1日、2015年10月9日开具的发票，均显示三个月的租金1,800元，交款人分别显示为“龙吴路XXX弄XXX号XXX室小李”、“龙吴路XXX弄XXX号XXX室刘”、“龙吴路XXX弄XXX号XXX室小刘”；2016年1月25日、2016年4月11日、2016年7月13日、2016年10月21日开具的发票，均显示三个月的租金2,100元，交款人均显示为“刘某某”。2019年11月15日下午，本院通知原被告到龙吴路102室房屋查看该房屋状况，但被告未到场。据案外人刘萍反映，其从2017年11月21日起从原告处租得并入住龙吴路102室房屋，刚搬进来时房子里都是垃圾，墙上都是油烟，电线、插座、水管、水龙头都没有。于是其就把垃圾清理了，把墙面重新粉刷了，重新铺设了电线和水管，总共花了4,800多元。本院勘察发现该房屋客厅有重新粉刷的痕迹，房屋里所有的插座以及插座内的电线都缺失，所有重新铺设的电线都暴露在墙外。本院还发现房屋外面的天井里堆放着废弃的浴缸、空调等杂物。本院认为，一方因过错导致他人财产权益受损的，应承担赔偿责任。本案中，龙吴路102室房屋属于原告的动迁安置房，虽未办理登记，但应属于原告所有。被告作为房屋所在小区的物业管理企业对房屋不负有管理的责任，原告对该房屋有使用、处分的权利，该权利包括将房屋闲置的权利。但被告却未经原告同意，擅自将闲置的房屋出租，显然侵犯了原告的财产权，对原告造成的损失，被告应承担赔偿的责任。关于原告主张赔偿的范围，本院分别认定如下：一、关于原告主张的租金。由于被告是将原告闲置的房屋出租，原告主张权利之前并无出租和自住的意思表示，在原告主张权利之后，被告也及时清退了租客，因此原告主张的租金赔偿范围应与被告因出租而获益的金额相当。诉讼中，被告提供了发票证明其出租房屋的期间以及获益情况，该情况与公安机关调查笔录反映的房屋租赁情况能基本相印证。因此根据发票金额，本院确认被告应赔偿的租金为15,600元；被告要求先扣除原告拖欠的物业管理费，与本案系不同法律关系，本院难以一并处理，被告应另案主张。原告主张按每月2,000元的标准计算依据不足，原告主张计算四年半的租期依据不足。二、关于原告主张的花梨木方台、靠背椅，窗式空调、布艺沙发等家具。本院认为，根据公安机关的调查笔录，多方当事人陈述的互相印证，可知在房屋被被告出租之前，上述物品就已经遗失或者损坏，这与原告自己调查的情况也相符。现没有证据证明上述物品遗失或损坏与被告有关；原告的物品强迁搬入龙吴路102室房屋后，没有证据表明已经告知被告，且即使已告知，被告也不负保管的责任，故被告不应承担赔偿责任。至于原告认为被告对于物品的遗失和损坏未尽到安全保障义务。本院认为，物业管理服务合同所约定的保安服务，仅指物业管理企业为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全，而实施的必要的正常防范性安全保卫活动，物业管理企业不承担确保物业管理区域内业主、使用人的人身、财产不遭不法侵害的义务。原告主张的物品原都堆放在房屋之内，原告作为所有权人是保管的第一责任人，但是原告却在十几年的时间内不闻不问，同时又要求被告对其私人物品经常留意，及时报警，显然对被告过分苛责。至于原告提及小区近年来才安装监控设备，是被告失职；本院认为，安装监控设备并非被告承担的义务，也并非被告单方面能决定。因此，对于原告的意见，本院均不予采纳，对于原告的赔偿主张，本院不予支持。三、关于原告主张的墙面维修费。本院认为，房屋在被告出租期间，墙面因居住而产生油污等损伤应可以预见，虽然现在的租客已经对墙面进行了简单修复，但修复痕迹较为明显，原告他日若自住需要重新粉刷墙面也属合理，故被告对于墙面的修复应承担赔偿责任。对于赔偿的金额，原告主张的金额依据不足，同时本院考虑到房屋长期闲置无人管理期间，人员进出复杂，难以确认墙面全部受损情况均系被告擅自出租房屋而引起，故被告也不应承担全部的赔偿责任。本院经现场勘察，并综合考量上述因素后，对于被告应承担的墙面修复赔偿金额，本院酌情确定为2,500元。四、关于原告主张的水电安装费。根据本院现场勘察的情况，龙吴路102室房屋内确实存在插座、电线遗失等情况，但本院认为，上述物品遗失情况难以认定发生在被告将房屋出租期间。因为刘某某在使用该房屋期间，离不开用电和用水，没有理由去破坏房屋的供电和供水设施。据本院推断，由于该房屋长期处于闲置状态，房门也经常大开，拾荒者入户偷取房屋的插座和电线、水管等含金属的物品盖然性更高。因此，原告要求被告赔偿水电安装费用，本院不予支持。五、关于原告主张的精神损失费。本案系财产损失案件，原告的身体权、人格权并未受损，故原告主张该项费用，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告上海华凯物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告姚荣林租金损失15,600元、墙面装修损失2,500元，共计18,100元；二、驳回原告姚荣林的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2,456.36元，由原告姚荣林负担2,336.36元，由被告上海华凯物业管理有限公司负担120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈会川二〇一九年十二月九日书记员  严 敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。……第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。