河北省石家庄市鹿泉区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0110民初2802号原告：刘超，男，1983年7月7日生，汉族，住石家庄市行唐县。委托诉讼代理人：刘芹娟，河北冀港律师事务所律师。被告:河北万好医药贸易有限公司第二分公司，住所地石家庄市鹿泉区上庄镇山水康城小区门口南2号门脸。统一社会信用代码911301853297242158。负责人：董慧聪，系该公司经理。委托诉讼代理人：周志刚，系该公司员工。委托诉讼代理人：杜烨，河北弘宇律师事务所律师。被告:河北万好医药贸易有限公司，住所地石家庄市中山西路979号，统一社会信用代码911301853200438195。法定代表人：周欢，系该公司经理。委托诉讼代理人：杜烨，河北弘宇律师事务所律师。原告刘超与被告河北万好医药贸易有限公司第二分公司（以下简称万好医药二分公司）、河北万好医药贸易有限公司（以下简称万好医药公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘超的委托诉讼代理人刘芹娟、被告万好医药二分公司的委托诉讼代理人周志刚、杜烨、被告万好医药公司的委托诉讼代理人杜烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘超向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告一赔偿原告2018年8月1日至2019年4月25日期间房屋占有使用费217296元；2、被告二对第一项承担连带赔偿责任；3、诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2018年4月20日原告购买了位于鹿泉市山水康城（香木林·香域）项目第11栋103号商铺，开发商于2018年8月3日在房管部门办理了备案登记手续。2018年8月1日原告购买商铺后一直请求被告一腾房，但被告既不腾房也不交付房屋占有使用费，后原告提起诉讼要求被告腾房并赔偿损失，2019年4月16日鹿泉区人民法院作出判决，判令被告自判决生效后十日内腾出涉案房屋，对于损失可提供证据后另案处理，被告于2019年4月25日腾空房屋。原告作为涉案房屋的合法权利人，依法对该房屋享有占有、使用、收益等权利，被告在得到原告的通知后，继续占有使用该房屋没有任何法律和事实依据，其行为侵犯了原告对该房屋享有占有、收益的权利，被告一在非法占用期间给原告造成了巨大的经济损失，应按照周边同类房屋租赁价格标准支付占有使用费至2019年4月25之日止。另，被告二作为被告一的总公司，应向原告对被告一造成的损失承担连带赔偿责任，现为维护原告合法权益，向贵院提起诉讼，望判如所请。万好医药二分公司辩称，一、原告的主体并不适格，原告不具备本案的原告资格，请求法院依法驳回原告的起诉。1、原告始终称从方正房地产公司购买了房屋，但时至今日仅仅办理了备案，而办理了备案不代表取得了房屋的所有权，在没有取得正式的所有权之前，涉案房屋的所有权仍然归属于方正公司，原告不具备主体资格向被告主张支付租金。2、原告与方正公司的买卖行为存在大量不合理之处，不能确定买卖行为是否真实，进而不能确定其能否作为适格的所有权人主张租金；二、假定原告的主依适格，原告起诉所诉称的租金答辩人不应当支付，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。1、原告的庭前证据不能证实其租金标准，原告庭前的租金证据，大部分系在腾房诉讼中提交过的证据，该案法院判决原告现有证据不足以证实租金主张，现原告又以几乎同类型的证据继续主张，依法不应当得到支持。另一方面，在腾房案件中原告的租金主张至2019年1月25日，现在又主张至2019年4月25日，无正当理由，不应当予以支持。2、答辩人已经向和融物业缴纳租金至2018年9月底，和融物业在之前的诉讼中称其代业主收取租金，原告自2018年8月1日起开始主张租金支付的起点没有法律依据。3、涉案房屋是答辩人从方正房地产开发公司租赁而来，经过多年租赁，与方正公司形成了固定的模式，2018年的租赁关系实际还是发生在答辩人与方正房地产公司之间，在2018年租金由和融物业公司代收。4、通过原告的庭前举证，可以看出涉案房屋系原告从方正房地产公司处购买，但该房屋目前并没有办理房产证，属于产权不明确状态，且时至今日，并没有任何能直接表明身份的人正式告知被告涉案房屋已经出售给他人。根据买卖不破租赁的原则，假定原告与方正公司的买卖行为真实，通过答辩人的其他证据以及之前的诉讼，可以看出答辩人与方正公司的合同系一年一签，2018年的租赁合同尚未履行完毕，因此，在2018年底之前，答辩人应当向方正公司缴纳租金，再没有接到方正公司的通知之前，原告无权向答辩人主张租金交付，即使答辩人在2018年9月底至2018年年底之间有过租金未交付的情况，也是应当由房地产公司主张权利，与原告无关，而事实上，在2019年原告提起诉讼之前，答辩人根本不知道涉案的房屋已经卖给了刘超，在2018年原告刘超从未正式出面要求被告限期腾清房屋。5、自2018年9月份开始，就有不明身份的人多次以堵门、停水、断电等方式阻碍答辩人的经营，给答辩人造成了巨大的经营损失，答辩人保留后续主张经营损失的权利。更有甚者在2018年12月份，有不明身份的人限制答辩人的员工周志刚的人身自由长达28个小时，险些给该员工造成生命威胁，经公安调查，才知道上述行为系本案原告所指使，答辩人认为，原告的行为已经构成了犯罪，且目前鹿泉区公安局正在侦查此案，本案涉嫌刑事犯罪，应当中止审理，待刑事案件有了明确定论后再行恢复。6、在2019年1月2日，原告派人摘掉了涉案商铺的大门，并将答辩人彻底赶出商铺，被告的相关物品都没有来得及收走，因此，自2019年1月2日以后，原告已经通过行为不再让被告经营了，被告的物品没有带走，属于是被动的因原告不让进门而无法带走，又因为此时涉案的房屋正处在诉讼之中，并非是被告自愿占有，因此，判决腾清房屋的时间不能代表合同解除的时间，租赁合同是否解除，应当以答辩人是否还能继续使用租赁物进行经营来界定，不能以判决生效的日期或履行的日期来界定；三、涉案的房屋系答辩人从方正房地产公司租赁而来，答辩人虽系分公司，但自己有独立的法人，独立的经营场所，独立的对公账户以及独立的财务收支机构，相关的纠纷无论处理结果如何，都与万好医药公司无关，且在之前的生效判决中，也并没有连带总公司，因此，答辩人认为，本案无论判决结果如何，均与总公司无关。万好医药公司辩称，我公司对二分公司与原告之间的纠纷无关，且二分公司具有独立的法人经营场所，独立的对公账户及收支机构，独立进行纳税，且二分公司答辩时也自认相关纠纷与总公司无关，无论结果如何总公司均不承担责任。本院经审理认定事实如下：原告刘超诉称，1、要求被告万好医药公司二分公司赔偿原告2018年8月1日至2019年4月25日期间房屋占有使用费217296元；2、被告万好医药公司对第一项请求承担连带赔偿责任。庭审时，原告刘超为了证明自己的主张，提交如下证据。：原告于2018年4月20日向方正房地产公司购买了涉案商铺，于2018年8月3日办理了变更登记和房屋备案登记，缴纳了房屋全款，原告取得了房屋合法占有、使用、收益的相关权利即房屋所有权。一、鹿泉区人民法院(2019)冀0110民初1006号民事判决书。证明房屋的权利人是原告，被告自2018年8月1日至2019年4月25日占有，应当向原告缴纳房屋占有使用费。2019年8月1日原告通知了被告，原告已全款购买该商铺，被告拒绝搬出也拒绝支付房屋占有费用。103是房管局登记的房号，110是开发商自己定的号，被告所称的110就是涉案房屋103；二、鹿泉区人民法院(2018)冀0110民初3686号判决书。证明被告不具有优先购买权，没有合法的租赁关系存在，被告与方正房地产公司不存在租赁关系；三、原告与开发商签订的《商品房买卖合同》，该合同2018年4月20日签订，原告全款购买山水康城11-103门脸，2018年8月3日，在石家庄鹿泉区办理了备案登记，证明原告取得了商铺的所有权，拥有该房屋占有、使用、收益的权利；四、2018年8月1日石家庄和融物业服务有限公司与原告签订的物业服务协议。证明原告系11-103号的业主，原告为103号业主的合法所有权和使用权人，其已经接受物业公司管理；五、2018年8月1日原告全款购买房屋后通知被告，2018年8月16日再次通知与其协商或者腾空房屋，但被告一直置之不理。2018年8月24日原告再次正式书面通知被告腾空房屋，但被告仍不理。该证据在3686号判决书中被告也作为证据向法庭提交，证明接到新房东通知而不予腾房的事实；六、2018年8月20日的原告给被告的短信通知，被告不予理睬；七、照片2张，一张为远景，一张为近景。证明2018年12月27日物业公司通知原告对该房屋有临时电线进行整改，该通知贴在被告药房门口，证明被告占用原告房屋的事实。八、同地段、同时间段房屋租赁协议、商品房买卖合同、收据、出租方和承租方身份证复印件。证明同地段、同时间段、的租金。针对原告刘超的主张和提交的证据，被告的质证意见为，对证据一、(2019)冀0110民初1006号民事判决，真实性没有异议，但被告认为与本案不具有关联性，法院判决认定的事实是根据双方的举证陈述做出的认定，该认定往往会因为证据因素而导致与客观事实存在偏差，因目前涉案的房屋仅有备案手续，而无房屋所有权登记，不能认定原告一定取得了房屋的所有权，在没有认定原告一定取得了所有权的情况下，原告无权作为诉讼主体主张占有使用费。其次，在该案中，原告为证实占有使用费的损失，提供了部分证据，法院判决证据不足，可完善证据后另案处理，但在本案中，结合原告的其他证据，原告提供的仍然是与1006案件相同或同类型的证据，因此，根据1006号判决，在本案中，原告提交的证据仍然不能证实其主张,最后，法院判决被告腾清房屋，但并没有认定在腾清之前，该房屋是否由被告持续占有，而事实上，早在2019年1月2日，原告就已经通过行为将被告赶出，因此，占有使用费计算至该判决履行完毕之日止没有法律依据,该判决书虽写明2018年8月1日原告通知被告腾清房屋，但并未载明被告收到且知晓该通知,根据合同法的立法精神，通知的效果应当实现被通知人切实知晓通知，且知晓通知内容，而原告所谓的通知行为我方并不能实现如上的效果；对证据二、真实性无异议，结合该判决书内容及本案中原告的举证，原告在庭审之初称房屋从顺泰公司购买，而其提供的买卖合同显示合同双方是原告和方正房地产公司，原告的陈述和其提供证据及3686号案件查明的事实相矛盾，不能证明原告系合法购买并取得涉案房屋；对证据三、刘超的买卖合同，因被告没有参与也不知情，故对真实性不予认可，其中合同关于房价的约定是每平方米3000元，参照2018年的房地产行情，一手房无论是住房还是商铺，均不可能低至这个价格，因此被告认为该合同不符合常理，有理由相信备案行为可能存在其他情况或针对被告的恶意情况，此外，原告称房屋从石家庄顺泰投资咨询有限公司购买，方正公司配合做备案，方正公司在(2018)冀010民初3686号案件中也称涉案房屋在2014年出卖给了顺泰公司，而现在的买卖合同又是原告和方正公司签订的，原告的举证与其自行陈述相矛盾，也与方正公司在3686号案件的陈述相矛盾，如果房子确实是刘超从方正公司购买的，那么则3686案件认定的事实则存在重大错误；对证据四、真实性不认定，该协议签订在被告与方正公司的租赁期限内，被告没有收到方正公司、原告及物业公司出具的明确告知房屋已经出卖给他们或备案给他人的，该协议对被告无约束力；对证据五、六、假定该两组证据真实，但机打通知没有显示通知发出人的任何信息，该通知不能实现明确告知承租方房屋已经出卖的通知效果。3686号案件中被告自己的陈述也称有人打电话通知但具体的通知内容真实性，无法核实，该两组证据不能实现通知的效果和目的，在2018年被告是和方正公司之间有租赁关系，在方正公司没有明确表态前我方不能确定房屋的产权流转状况，出租方以外的人发出的通知，没有方正公司的印证，不具有可信性；对证据七、不予认可，在2018年被告尚处在经营状态，从未发现出现过所谓的整改通知，该通知没有发出部门的公章，不能确定其真实性；对证据八、对证据真实性不予认可，被告没有参与至各个租赁行为中，对每一个租赁行为的具体协商过程不得而知，不能确定除合同条款外，出租方与承租方还有无其他约定，对租金是如何约定而来的也不清楚，租金是否交付，提交的都是收条，不能证实实际交付，因此对上述证据的真实性不能确定，是否履行也不能确定，更有甚者，其中贾保坤与高双川的《房屋租赁合同》、赵国平与王瑞杰的租赁合同、管洪亮与杨丽丽的租赁合同，原告在之前的诉讼中已经提交，法院在之前的案件中没有采信，在本案同样不能采信，原告使用类比证据来类比租金的标准，与法无据，且用于类比的证据材料真实性不能确定，故原告类比确定租金标准的做法不可取，无法律依据。庭审时，被告万好医药二分公司为了证明自己的主张，提交如下证据。：一、鹿泉区住房保障和房地产服务中心出具的证明一份。该证据显示在2018年8月3日，涉案房屋备案至原告名下，但并没有完成过户。证实原告目前没有取得涉案房屋的所有权，其无权作为原告主张占有使用费；二、2016年6月1日被告员工周志刚代表被告与李成宝签订的《租赁合同》一份。说明李成宝当时与方正房地产开发有限公司有债权债务纠纷，由李成宝代收房租，所以跟李成宝签订，但李成宝代表的实际是方正公司，该合同是2015年合同的续签，证实被告自2015年开始被告与方正公司形成租赁关系；三、和融物业公司向原告出具的收据6份，2017年被告向和融物业转账的明细2张，以及被告与和融物业公司诉讼纠纷的庭审笔录。证实和融物业公司认可代业主收取了租金，结合涉案商铺的实际情况，均没有产权，所以我方认为其称的业主，均为方正房地产公司，也就是说2017年和2018年和融物业从被告处收取的租金，是代方正房也产公司收取，进一步可以证实我方与方正公司之间形成租赁关系，2017年租金为72765元，2018年被告已经交付52765元，参照2017年的标准，已经支付至2018年9月底，另一方面，既然已经证实2018年被告是和方正公司形成了租赁关系，那么，根据买卖不破租赁的原则，原告无权主张占有使用费；四、(2019)冀0110民初1006号民事判决书。法院在认定事实部分载明，“（与李成宝的）合同到期后，被告继续租赁该房屋，并向物业公司会计蒋志平缴纳租金”，此时，因涉案的房屋在李成宝合同到期后并没有过户给他人，所有权人仍为方正公司，结合证据三、可以证实此时被告继续租赁该房屋，实际上租赁的是方正公司的房屋，原告无权向被告主张2018年的占有使用费；五、(2018)冀0110民初3686号民事判决书、以及庭审录。该案审理过程中，方正公司称涉案的房屋在2014年就卖给了顺泰公司，但结合本案原告的买卖合同，可以看出涉案房屋的购买是原告从方正公司处直接购买的，不显示任何与顺泰公司有关的内容，根据原告的举证，以及3686案件的庭审情况，可以看出原告称的买卖行为与法院查明的事实不符，该买卖行为是否合法需要原告和方正公司继续举证，在没有充分证据之前，被告有理由怀疑原告的买卖行为不合法；六、2019年1月2日，原告派人强行摘下涉案房屋的大门，将被告赶出租赁房屋的视频和出警记录。证实在2019年1月2日，原告已经用非正常手段将被告赶出租赁房屋，此后无法经营，故就算应当计算占有使用费，截止日期也应当计算到2019年1月2日；七、2018年12月9日，原告派人将被告的员工周志刚强行反锁在涉案房屋内长达28小时的视频。证实原告在未明确向被告进行通知时，强行用违法手段限制被告员工的人身自由，其行为涉嫌非法拘禁，公安机关已经立案侦查，本案在争议解决过程中，发现存在违法犯罪情形，应当中止审理，将犯罪情节报送至公安机关处理。针对被告的主张和提交的证据，原告刘超的质证意见为，对证据一、真实性无异议，该证据恰恰证明了原告对于涉案房屋取得了合法占有、使用、收益的相关权利，证明了买售人为原告，原告已经基于合法的买卖关系取得了涉案房屋的所有权，被告将所有权和物权登记混为一谈，物权登记是变更物权、设立物权的公示，而原告基于合法的买卖关系，完全可以取得涉案房屋的占有使用收益相关权利；对证据二、与本案无关，出租房并不是被告所称方正公司，李成宝系顺泰公司的相关人员，同方正公司没有任何关系，该合同不能显示是方正公司同被告之间的合同，也完全证明被告认为自己和方正公司存在租赁关系，是自己单方的认为和假象，在该合同中并没有李成宝的签字也没有日期，在该合同第二条明确规定租赁期限界满，如果继续承租，应当在期限界满前60天提出申请，双方重新洽商，在期限届满30天重新签订合同，被告在2016年合同到期后，没有再签订任何的书面合同，证明被告所谓租赁、占有没有任何合法依据和事实依据，该合同证明被告自己的供述不能成立；对证据三、关联性有异议，6份收条没有方正公司公章，也没有单位的公章，不能证明是那个物业收取的，也不能证明是谁收取的，收取的费用是占有使用费还是房屋都不能明确证明，也不能证明是补要以前的还是多长时间的，什么时间的，都无法证明，以什么标准收取也无法证明，收取房租的并不是合法的出租方，该证据不能证明被告同谁存在租赁关系，在什么时间存在租赁关系都无法证明，被告对于原告购买该房屋后的占有使用费应向原告支付；对证据四、真实性无异议，恰恰证明被告同方正公司之间不存在任何关系，也是3686号判决做出的依据，判决认定被告同方正公司不存在租赁关系，被告认为该判决存在错误没有法律依据，该判决是生效的法律文书，具有完全的公信力，不能因为被告单方不认可该判决产生效力，也不能认可被告其中的事实，就认定该判决是错误的；对证据五、三性无异议，但对被告证明的内容有异议，该判决书在第八页明确显示该房屋的所有权人为刘超，而被告擅自将物权登记和所有权混为一谈，认为原告没有取得所有权的依据，是对法律理解的错误，该判决书也己经生效，被告已经搬离该房屋，恰恰证明被告占有该房屋是没有任何法律依据，属于非法占有，应当承担其占有期间的损失；对证据六、七、三性均不认可，1006号判决已经证明截止至判决做出，被告仍在涉案房屋内没有腾空，仍然占有该房屋，其所称的赶出租赁房屋与生效判决相矛盾，不能成立，与事实不符，判决生效后被告于2019年4月25日搬出该房屋，对于案外人将其拘禁同本案无关，不应采纳。根据原告刘超的申请，本院委托河北华瑞房地产评估有限公司对位于鹿泉区山水康城（香木林·香域）项目第11栋103号商铺，自2018年8月1日至2019年4月25日期间的房屋租金价格进行评估，租金估价的价格为93124元，收取评估费2000元。原告刘超对该估价结论认可，被告不认可。本院认为，关于主体资格问题。生效的河北省石家庄市鹿泉区人民法院的（2019）冀0110民初1006号、（2018）冀0110民初3686号民事判决，认定原告刘超2018年4月20日从石家庄方正房地产开发有限公司购买了位于鹿泉区山水康城（香木林·香域）项目第11栋103号商铺，方正房地产公司于2018年8月3日为原告刘超办理了更名和商品房买卖合同登记备案手续，涉案商铺的所有权人为原告刘超，万好医药二分公司对涉案商铺不享有优先购买权，万好医药二分公司应立即腾出租赁的涉案商铺，基于以上事实，原告刘超具有本案的诉讼主体资格，其财产权益受到侵害，有权请求损害赔偿。关于赔偿的数额问题，以上两份生效的判决也认定了以下事实，万好医药二分公司自2018年7月、8月份以来一直占用涉案商铺，经原告通知，仍然不予腾出，万好医药二分公司也陈述2018年8月1日、24日接到有人打电话、或书面通知该房屋已经出售了，要求万好医药二分公司限期腾空房屋、交付房屋，但直到判决做出后2019年4月25日，万好医药二分公司才腾出涉案商铺，基此，原告刘超要求被告万好医药二分公司赔偿2018年8月1日至2019年4月25日期间房屋占有使用费，有事实和法律依据，河北华瑞房地产评估有限公司对涉案商铺，在此时间段的房屋租金价格评估为93124元，较为公平合理，本院予以采纳。关于被告万好医药公司应否承担责任的问题，法律规定，公司可以设立分公司，设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，故，原告刘超要求被告万好医药公司承担连带赔偿责任，本院予以支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条、《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，判决如下：一、被告河北万好医药贸易有限公司第二分公司在本判决生效三日内赔偿原告刘超房屋占有使用费93124元；二、河北万好医药贸易有限公司对以上损失承担连带赔偿责任；三、驳回原告刘超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4560元，减半收取计2280元，鉴定费2000元，由原告刘超承担2280元、被告承担4280元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审判员  王丙午二〇一九年十月十四日书记员  邢子文