上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初76801号原告(反诉被告)：前程出国留学服务(上海)有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：甘保法，董事长。委托诉讼代理人：许莎莎，女。被告(反诉原告)：上海隆京企业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：伍元雄，执行董事。委托诉讼代理人：邱明亮，上海创远律师事务所律师。原告(反诉被告)前程出国留学服务(上海)有限公司诉被告(反诉原告)上海隆京企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)前程出国留学服务(上海)有限公司(以下简称前程服务公司)的法定代表人甘保法，被告(反诉原告)上海隆京企业管理有限公司(以下简称上海隆京公司)的委托诉讼代理人邱明亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。前程服务公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即归还上海市浦东新区浦东南路XXX号世界广场1803号房屋(以下简称系争房屋)的租赁保证金人民币(以下币种同)141,896元以及家具设备水电押金23,000元；2.被告立即归还2018年12月至2019年4月多收取的物业费共计31,140元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年11月30日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定由原告承租系争房屋。原告于2019年2月25日支付了2019年3、4月租金后发现，1803单元实际面积与诉争合同标注不符，仅有18C，缺少18B以及部分18E的区域。原告多次与被告协商要求退还多缴付的租金及物业费、保证金无果。被告以虚假面积欺骗原告，属于合同欺诈，故恳请法院判如所请。上海隆京公司辩称，不同意退还保证金，根据合同约定，原告租期未满提前退租，需赔偿三个月租金，且被告有权没收保证金。原告搬离时还拖欠电费2,000多元，所以应当从水电押金中扣除，余额部分可以退还。不同意第二项诉讼请求，租赁合同是按套租赁的，被告从原房东处将大厦18层全部承租下来后进行了装修改造，所以原告在第二项诉讼请求中的计算无事实和法律依据。原告缴纳租赁费中的配套服务费每月10,948元，该费用根据诉争合同6.1条，包含了物业费、楼层等设施维护、检测服务、企业财务管理咨询等。原告所称的物业费，不存在差价的情况。不同意第三项诉讼请求。反诉原告上海隆京公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年11月29日签订的《房屋租赁合同》；2.原告支付拖欠的2019年5月1日至6月30日的租金141,896元；3.原告支付拖欠税费27,669.72元；4.原告支付违约金212,844元；5.原告支付电费2,073.90元；6.原告支付律师费35,000元；7.原告承担本案诉讼费。反诉被告前程服务公司辩称，不同意全部反诉诉请。被告无权主张，因为被告不是房东，且无委托手续，且法定代表人已经变更。被告还伪造了证据，其提交的租赁合同中18E修改成了18D。被告公司已经搬离18层了。本院经审理查明：上海市浦东新区浦东南路XXX号18A-18J室房屋系案外人上海亘准实业有限公司(以下简称亘准公司)所有。2018年，被告(乙方)上海隆京公司与亘准公司(甲方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将包括系争房屋在内的浦东南路XXX号18层(整层)房屋出租给乙方，租期为2018年2月1日至2024年1月31日，乙方在保证承租方主体不变的情况下，享有转租权。2018年11月29日，原告(乙方，承租方)与被告(甲方，出租方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋在现有状态下租给乙方使用，用途为研发、办公；租期为2018年12月16日至2022年11月30日；2020年11月30日之前的租金每月60,000元，配套服务费每月10,948元，皆不含税；乙方应于2018年11月30日前交付首期租赁费用，并于每两个月15日支付下两个月度的租赁费用；乙方应于2018年11月30日前支付租赁保证金，租赁保证金包括两个月的租赁费用141,896元、水电保证金3,000元及家具设备保证金2万元；甲方提供的配套服务包括日常物业服务、楼层强弱电井内相关设施的维护、楼层消防设施的日常检测服务、企业管理咨询、财税咨询服务等，配套服务费中已包含大厦的物业服务费；租赁期间，乙方如拖欠甲方费用超过三天的，甲方可以通过电话、手机短信、手机微信、邮件QQ等方式提醒乙方及时支付以上所欠交费用，自甲方提醒后乙方逾期三天仍未支付以上费用的，视为乙方根本违约，甲方有权没收租赁保证金并单方解除合同，乙方仍需结清租赁期间所欠的租赁费用、水电费、空调费等相关费用；乙方租赁期未满提前退租的，乙方须赔偿三个月的租赁费用给甲方作为违约金，且甲方仍有权没收乙方租赁保证金；如甲乙双方约定本合同价为不含税价，则乙方需支付6%的税金后甲方开具发票给乙方；甲方因向乙方催讨租金或行使本合同任何权利而引起的所有费用、开支(包括但不限于律师费、诉讼费)等，均由乙方承担。原告方提供的诉争合同备注条款第4条手写约定：“乙方承租的1803单元对应原产证18B、18C、部分18E单元”，而被告提供的诉争合同中，该条“部分18E单元”被修改为“部分18D单元”。庭审中，被告表示18E单元与系争房屋离得比较远，且无连接，故原告提供的合同中“18E单元”明显是笔误，被告曾提出让原告拿回来修改，原告说不用了。合同签订后，被告将系争房屋交付原告使用。原告支付了租赁保证金141,896元，水电保证金3,000元、家具设备保证金20,000元以及截止至2019年4月30日的租金(包含配套服务费，每月10,948元)。2019年4月9日，被告的工作人员闻薇微信联系原告的工作人员许莎莎催收2019年5-6月的租金。2019年6月21日，许莎莎微信联系闻薇要求提前解除诉争合同。随后，被告方草拟了解约协议交由原告方盖章，最终该份协议因原告坚持要求先退保证金并未实际签订。2019年6月27日，闻薇微信询问许莎莎：“还有就是你们什么时候搬离”，许莎莎：“我们明天搬”。2019年6月28日，许莎莎微信通知闻薇原告已搬离系争房屋，并告知其系争房屋大门的管理员密码。2019年7月3日，被告在系争房屋大门张贴《催款函》，向原告催收2019年5月1日至6月30日的租金。因原告认为系争房屋的实际面积与约定不符，故起诉至本院。另查明，系争房屋所在楼层原始楼面分为10个户型，分别以A-J标识，被告承租后将其重新分隔装修成6个单元，分别以01-03，05，06,08标识。审理中，原告为证明系争房屋的实际面积明显小于约定面积416平方米，向本院提交了上海世界广场平面图及新盘出租清单。被告对上述证据真实性并无异议，但认为新盘出租清单是中介单方制作的，与被告无关，房屋面积应当以现状为准。双方一致确认在签订诉争合同前，原告的工作人员曾去现场查看。原告为证明系争房屋甲醛超标，向本院提交了《室内空气检测报告》，被告对该份证据真实性有异议，认为是原告单方委托的，且原告从未提出过房屋内甲醛超标，即便超标，也有可能是原告自行搬入的家具所致。被告为证明原告拖欠税费27,669.72元，向本院提交了税收完税证明若干，该份证据显示被告缴纳了2019年2月1日至4月30日租赁服务的增值税共计28,689.95元。同时认为，原告至2019年6月底应向其支付合同价款共计为461,162元，根据合同约定，原告应按6%向其支付税金，计27,669.72元。原告对上述证据真实性无异议。被告为证明其为本案支出律师费35,000元，向本院提交了上海增值税专用发票。原告认为该份证据与其无关。以上事实由原告递交的《上海市房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》，上海市不动产登记簿，上海世界广场平面图，微信聊天记录及《室内空气检测报告》，被告递交的支付业务回单，照片，税收完税证明，增值税专用发票及微信聊天记录以及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，于法不悖，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力。虽然双方最终并未签订解约协议，但原告已搬离系争房屋并于2019年6月28日通知被告，被告未提出异议，双方系以其行动表明终止合同，本院据此确认诉争合同于2019年6月28日解除。合同解除后，原告理应支付截止至搬离日的欠付租金。原告于2019年6月下旬搬离系争房屋并于当月28日将系争房屋管理员密码告知被告，应当视为双方于该日办理了退房交接手续。故原告理应支付2019年5月1日至6月28日的租金。关于提前解除合同的违约责任，诉争合同明确约定租赁物业为现有状态下的1803室，原告方在查看现场无误后签订合同应视为其对房屋状态及合同内容的认可，且原告也接受使用了现状的系争房屋并支付部分租金，现原告以系争房屋少面积，未包含原始楼面中的18E、部分18B为由提前退租，无事实及法律依据，本院难以支持。原告主张其因系争房屋甲醛超标而搬离，因其提供的证据难以证明其主张，故本院难以采信。因此，诉争合同系因原告擅自提前退租而解除，被告据此要求其承担违约责任，具有合同依据，本院予以支持。至于违约金金额，合同约定没收租赁保证金并再行支付三个月租金作为违约金，该标准显属过高，原告亦提出不合理的意见，本院根据原告的违约程度、被告的实际损失等因素酌情调整为在反诉原告可不予向反诉被告退还租赁保证金161,896元(已扣除水电保证金3,000元)的基础上，反诉被告应再向反诉原告支付违约金60,000元。原告主张返还除水电费保证金的租赁保证金的诉讼请求，本院不予支持。审理中，被告表示扣除原告欠付的电费，可将剩余的水电保证金退还原告，但原告并未递交其实际使用的用电量，致使被告无法对该部分进行实际扣减，故本院只能采信被告主张的部分电费2,073.90元，余款可退还原告。原告诉请主张退还的物业费实为配套服务费(物业费仅为该费用的内容之一)，合同明确约定了支付标准为每月10,948元，原告亦以该标准支付了上述费用，且在合同履行过程中从未提出异议。现原告以该标准过高为由要求被告退还相应钱款，于法无据，不予支持。诉争合同明确约定租金及配套服务费如需被告开具发票，应由原告支付6%的税金，现原告在履行合同过程中要求被告开具发票，故被告要求原告支付税费，具有合同依据，予以支持。被告要求原告支付其为本案支出的律师费，具有合同及事实依据，本院酌情确认原告支付律师费20,000元。被告与亘准公司签订的租赁合同约定被告有转租权，故原告以被告不是房东、没有委托手续以及其法定代表人变更为由，认为其无权提起反诉的意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)前程出国留学服务(上海)有限公司与被告(反诉原告)上海隆京企业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年6月28日解除；二、原告(反诉被告)前程出国留学服务(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海隆京企业管理有限公司自2019年5月1日起至6月28日止的租金及配套服务费共计137,166元；三、原告(反诉被告)前程出国留学服务(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海隆京企业管理有限公司税费27,385.92元；四、原告(反诉被告)前程出国留学服务(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海隆京企业管理有限公司律师费20,000元；五、原告(反诉被告)前程出国留学服务(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海隆京企业管理有限公司违约金60,000元；六、被告(反诉原告)上海隆京企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)前程出国留学服务(上海)有限公司水电保证金926.10元；七、驳回原告(反诉被告)前程出国留学服务(上海)有限公司的其余诉讼请求；八、驳回被告(反诉原告)上海隆京企业管理有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,220元，减半收取计2,110元，由原告前程出国留学服务(上海)有限公司负担2,060元，被告上海隆京企业管理有限公司负担50元；反诉案件受理费3,796元，诉讼保全费2618元，合计6,414元，由反诉原告上海隆京企业管理有限公司负担838元，反诉被告前程出国留学服务(上海)有限公司负担5,576元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邱连祥二〇二〇年一月十日书记员  陆佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。