河南省伊川县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0329民初2570号原告：董国辉，男，汉族，1987年8月19日生，住河南省伊川县，确认地址同住址。委托诉讼代理人：孟繁丽，河南厚思律师事务所律师。代理权限，一般代理。被告:柴茜，女，汉族，1986年2月4日生，住河南省伊川县，确认地址洛阳市凯旋东路80号院市府院社区16号楼2单元。委托诉讼代理人：张利利，河南首正律师事务所律师。代理权限，一般代理。第三人：白天洋，男，汉族，1993年10月27日出生，住河南省伊川县，确认地址伊川县杜康大道罗村公寓707。第三人：河南龙辰置业有限公司，住所地河南省伊川县城关镇文化路与荆山路交叉口，统一社会信用代码91410329660932292B。法定代表人：陈雨，身份证号，该公司执行董事兼总经理。原告董国辉与被告柴茜、第三人白天洋、河南龙辰置业有限公司（以下简称龙辰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董国辉及其委托诉讼代理人孟繁丽、被告柴茜及其委托诉讼代理人张利利、第三人白天洋到庭参加诉讼，第三人龙辰公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董国辉向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行2017年12月29日与原告签订的《房屋买卖合同书》，要求被告、第三人尽快配合原告办理产权过户，实现合同目的；2、判令被告向原告赔偿因其迟延履行合同义务给原告带来的损失（按本金125000元，年利率6％，自2019年3月29日计算至被告履行完毕合同义务为止）；3、本案诉讼相关费用由被告承担。事实与理由：2017年底，原告与妻子胡成生为购买房产，通过第三人白天洋（房产中介）与被告柴茜达成购买第三人龙辰公司开发的龙辰盛世家园小区的8-1-401房屋的合意。2017年12月12日，原告向第三人白天洋交纳了2万元购房定金后，第三人安排原被告双方于2017年12月29日签订了《房屋买卖合同书》，约定：房屋总价款395000元。原告采用首付加贷款的方式付款，首付125000元，剩余房款270000元原告申请贷款支付，具体为：被告协助乙方办理贷款手续后，银行放款的当天支付。后原告按合同约定向被告支付首付款125000元，第三人白天洋将房屋钥匙交付原告，完成房产交接手续。之后，原告一边催促被告尽快办理房产证过户，一边联系装修事宜。截止到2019年3月，虽然过户手续仍未办理完毕，但被告一直与物业沟通，配合协调办理产权证事宜，对房产买卖、交接从未提出任何异议。2019年3月29日，被告突然通过微信和原告妻子说不想卖房了，要将首付款退给原告。之后，被告一直怠于履行合同义务至今。故提起诉讼，望判如所请。柴茜辩称，原告所诉并非事实，原告违约在先，理应由原告承担赔偿责任。答辩人从没有收取过原告的任何房屋定金。其次答辩人至今未收到全部购房款。当初约定由原告向银行申请贷款，最迟于2018年4月将购房款全部支付给答辩人。但双方协议签订后，答辩人迟迟找不到中介人，也联系不上原告。原告迟延支付购房款，经答辩人多次催告仍不予履行，原告的违约行为已经使答辩人无法实现当初卖方的目的。答辩人之所以以低于市场价出售房屋，是因为答辩人要在洛阳购置房产，因原告迟迟不付剩余房款，造成答辩人无法在洛阳及时买房，由于洛阳房价高涨，原来的售房款已无法在洛阳购置房产，支付首付。且答辩人又该房产支付银行贷款一年有余，就房屋多出面积另外补缴费用和契税3万元，包括物业费用也是答辩人在支付。第三人白天洋述称，对原告所说事实无异议。第三人龙辰公司未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了举证、质证。原告向法庭提交了五组证据：1.收据一张，用于证明原告为购买被告的房产，向中介白天洋交纳2万元费用的事实。2.房屋买卖合同书一份，用于证明：2017年12月29日，原、被告双方通过第三人白天洋签订该房屋买卖合同书，约定被告将其所有的龙辰盛世家园8-1-401的房产以395000元的价格转让给原告的事实；房款支付方式为分期，即原告付给被告首付款125000元，剩余房款待被告与原告办理完毕过户手续后，原告向银行办理抵押贷款后支付；该房屋的转移占有标志为移交该房屋房门钥匙；合同自双方签字之日起生效。3.邮政储蓄银行转账明细单一份，用于证明原被告双方签订房屋买卖合同后，原告依约向被告支付125000元首付款的事实。4.商品房买卖合同一份（编号：GF-2000-0171）（复印件），用于证明本案争议的龙辰盛世家园8-1-401的房产系被告2009年7月15日与第三人河南龙辰置业有限公司签订合同购买，该商品房买卖合同已于2009年7月24日在伊川县房地产管理所登记备案，产权属于被告的事实。5.原告妻子胡成生（微信昵称：柠檬）与被告柴茜（微信昵称：茜娃儿）的微信聊天记录一份（4页），用于证明：截止到2019年3月，被告一直积极与物业沟通，配合协调办理产权证事宜，对房产买卖、交付、配合办证过户的事实未提任何异议；2019年3月29日，被告突然通过微信跟原告妻子说不想卖房了，要将首付款退还给原告，之后，被告就一直怠于履行合同义务至今；被告不履行合同义务的原因并非法律规定的客观不能，只是因为房价上涨才导致被告的单方违约，不符合终止履行合同情形，亦与法律的公平正义精神相违背。被告柴茜质证认为：对证据1，收据系白天洋出具，真实性无法知道；且与被告无关，被告也没有收到2万元定金。对证据2、真实性无异议，对证明方向部分有异议。给付房款的方式应当是原告及时向贷款机构提交贷款申请，剩余房款并不是在原告和被告办理完过户手续之后才需要原告支付，正常的房屋买卖应当是先交付房款，然后再办理房屋过户。房屋钥匙是中介擅自交给原告，被告并不知情。对证据3，真实性和证明方向无异议。对证据4，因为是复印件不符合证据的形式要件，不发表质证意见。对证据5，真实性无异议，对证明方向有异议。签订房屋买卖协议之后，原告没有及时向银行申请贷款，也没有及时给付被告剩余的购房款；一年之间，原被告找不到第三人白天洋，导致被告卖房的问题实现不了。第三人白天洋对原告提交的五组证据真实性无异议。被告柴茜向法庭提交七份证据：证据1，房屋买卖合同。用于证明：被告从未收取原告定金2万元；原告应3日内向贷款机构提交相关贷款资料，但原告迟迟不履行，并不能及时给付被告剩余购房款。证据2，补充协议。用于证明被告为该套房屋面积变动与龙辰公司签订了补交了6492元购房款的协议。证据3，补交购房款发票。证明被告已经向龙辰公司支付6492元。证据4，税票。证明补交房款之后又交税129.85元。证据5，龙辰公司开具的收据。证明：被告为该房屋支付的房贷12430.8元。证据6，龙辰公司开具的收据。证明被告支付该房屋房贷6395.63元。证据7，龙辰公司开具的收据。证明：被告支付的物业费2800元。原告质证认为：对证据1真实性无异议，对证明方向有异议。原告并未收取被告2万元定金，原告认为其向被告支付的定金应包含12.5万元里，按39.5万元的总价款20％计算，定金应是8万元左右。对证明方向有异议，合同第4条付款方式第二款约定双方采用贷款方式付款，乙方向甲方付首付款12.5万元，剩余房款申请贷款，乙方应配合提供贷款相关资料，配合贷款机构调查、审查、审批。甲方应协助乙方办理贷款手续，贷款部分房款于贷款机构放款当日支付给甲方。如果贷款不审批或不足以支付甲乙双方约定其他方式付款。并未有被告代理人所述的原告应在3日内提交贷款资料的约定，也并没有要求原告在办理过户审批贷款前付余款。对证据2，3，4真实性无异议。若被告确实缴纳，原告愿意负担，且原告之前向被告有过同样的意思表示。对证据5的真实性有异议，房贷款应交付给银行，而收据显示12430.80元是交付给了龙辰公司财务。因双方约定的是首付加贷款后支付余款的方式，原告支付给被告的首付本身就是为了让被告还清银行贷款后，办理房产证和过户手续，所以贷款的支付义务本身就应该是被告支付，与原告无关。对证据6同证据5的质证意见。对证据7，双方签订的买卖合同第八条第二款约定：过户完后，卖房拿到全部房款再配合买房交接物业、水电、燃气等后续业务。故在被告配合过户之前，物业费应该由被告承担，故与原告无关。第三人白天洋质证意见：对证据1，房屋买卖合同真实性无异议。对证明方向中原告应3日内向贷款机构提交相关贷款资料有异议，因为被告房屋没有房产证，所以无法进行产权过户和贷款申请。对证据2，3，4，7真实性无异议。对证据5，6真实性有异议，房贷应该是交付给银行，而不是龙辰公司。第三人白天洋、龙辰公司未向法庭提交证据。庭审后，本院向伊川县房地产管理所调取了被告与龙辰公司签订的商品房买卖合同原件。被告在庭审中提起反诉，因未在规定的时间内缴纳反诉受理费，应按自动撤回反诉处理，本院另行制作民事裁定书。本院对原告提交的证据1，2，3，5予以采信，证据4，虽为复印件，但与本院调取的的商品房买卖合同内容相符，予以采信。对被告提交的七份证据，具备真实性、关联性、合法性，予以采信。结合当事人陈述及审查确认的证据，查明本案事实为：2017年12月12日，第三人白天洋向原告妻子胡成生出具收据，载明：收据“今收到胡成生人民币购房定金款贰万元整（买龙辰401）白天洋410329199310270011收款人白天洋”。2017年12月29日，被告柴茜与原告董国辉签订《房屋买卖合同书》，约定：柴茜（甲方）同意将其位于伊川县××××南段西侧区龙辰盛世家园8-1-401，面积132.86平方米房屋出售给董国辉（乙方），价格为395000元整。付款方式为B,即乙方应向甲方给付首付款125000元，剩余房款270000元整申请贷款。乙方应向贷款机构提交贷款资料，并配合贷款机构进行贷款调查、审查、审批等手续，甲方应协助乙方办理贷款手续。贷款部分的房款应于贷款机构放款当日直接给付甲方。违约责任：除贷款机构的原因外，乙方未按本合同约定期限付款的，甲方有权解除合同，并扣除定金，乙方无权要求甲方返还定金。补充或变更约定的事项：1.合同签订，首付款在2018年1月6日前交接到位；2.过户完后，卖方拿到全部房款，再配合买方交接物业、水电、燃气等后续业务；3.如明年4月份房产证没办下来，买方愿意再等，合同继续履行，如买方不同意，则合同自行解除，甲乙丙方不再承担责任，首付款退还乙方。甲方柴茜（签名按手印）乙方董国辉（签名按手印）2017年12月29日。2018年1月11日，原告董国辉通过胡成生个人银行账户向尾数为0973的个人账户转款125000元。后，原告多次催促被告办理房产手续无果。2019年3月29日，被告以家人不同意卖房、房价上涨等为由，希望向原告退款，遭原告拒绝。双方协商不成，原告提起诉讼。另查明，2009年7月15日，被告与龙辰公司签订《商品房买卖合同》（合同编号0801401），购买龙辰公司龙辰盛世家园住宅小区第8幢1单元4层401号房屋，建筑面积132.86平方米，单价2022.55元，总金额268716元整，约定于2009年交首付款80716元，余款188000元办理贷款。2018年8月29日，被告与龙辰公司签订《补充协议》，该实测面积为136.07平方米，与原约定多出3.21平方米，根据原单价需补交6492元。2018年8月29日，被告缴纳物业费2800元，同日，被告向龙辰公司归还龙辰公司代其向贷款银行垫付的按揭贷款6395.63元。2018年8月30日，被告向伊川县房管所缴纳维修基金6123.15元，向国家税务总局伊川县税务局缴纳契税129.85元。2019年6月27日，被告向龙辰公司归还该公司代其向银行垫付的从2018年9月至2019年4月的按揭贷款12430.80元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原被告双方经第三人白天洋介绍，就被告位于伊川县××××南段西侧区龙辰盛世家园8-1-401的房屋签订了《房屋买卖合同书》，双方对付款方式、房屋权属登记等进行了明确约定，原告董国辉依约向被告柴茜交付了的房屋首付款，原被告双方的房屋买卖关系成立并生效。被告柴茜应依照双方约定全面履行自己的合同义务。现被告以房屋涨价，致使自己不能实现在洛阳购买房屋的初衷为由，怠于履行合同义务，违背了诚实信用原则，应承担继续履行的违约责任。由于被告购买第三人龙辰公司的房屋仅办理有预售登记，且办有抵押按揭贷款，其出售给原告的房屋需被告先行办理房屋权属登记并全部归还按揭借款、办理贷款结清手续、解除房屋抵押后才能向原告办理过户。故被告应在该房屋具备办理房屋登记条件的前提下，积极作为，先行办理房屋权属登记，然后按照合同约定和法律规定的程序办理过户登记手续。关于原告要求被告赔偿违约损失的诉讼请求，虽然双方签订的《房屋买卖合同书》中无明确约定，但根据查明的事实，被告于2019年3月29日对卖房表示反悔，故原告诉求由被告赔偿损失从2019年3月29日开始，按年利率6%标准计算符合法律规定，予以支持。因双方均不同意调解，本案无法调解结案。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十条、第一百一十二条、第一百一十三条的规定，判决如下：被告柴茜与原告董国辉于2017年12月29日签订的《房屋买卖合同书》继续履行；被告柴茜应按照双方签订的《房屋买卖合同书》约定，协助原告董国辉办理河南龙辰置业有限公司龙辰盛世家园小区8号楼1单元401房屋的产权过户手续；第三人河南龙辰置业有限公司予以配合；驳回原告董国辉的其他诉讼请求。案件受理费200元，减半收取100元，由被告柴茜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  姜耀俊二〇一九年十月八日书记员  钟丹怡