广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终5177号上诉人（原审被告）：惠州市京粤实业有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头进港大道丽港山庄澳丽中心首层**。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：林少彪、陈文雅，均系公司员工。被上诉人（原审原告）：刘晓兰，女，汉族，1986年4月8日出生，户籍住址：广东省惠州市大亚湾区西区*************************，身份证号码：362************225。委托诉讼代理人：李浩，广东卓建（龙岗）律师事务所律师。上诉人惠州市京粤实业有限公司（下称京粤公司）因与被上诉人刘晓兰商品房预售合同纠纷一案，不服大亚湾经济技术开发区人民法院作出的（2019）粤1391民初4285号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人京粤公司向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回被上诉人的诉讼请求或裁定发回重审；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认为“不动产登记政策调整变化后，增加被告履行办证义务的时间成本，由此造成被告办证期限的延长，并非被告所能预见和克服，责任不在被告......但对于增加了多少时间办证成本，被告未能提供证据予以证明”，一审法院对于上诉人一审提交的证据未作出正确认定，明显认定事实不清。上诉人在一审中提交的证据《关于部分不动产登记业务暂停受理的补充通知》显示，因不动产登记系统突发故障尚未修复，大亚湾不动产登记中心于2016年11月7日及11月8日对不动产登记业务暂停服务。上诉人在一审中提交的证据《关于对惠州惠州市京粤实业有限公司的回复意见》显示，因新系统启用进行数据整理和迁移，大亚湾房产管理局于2017年6月30日起至2017年9月1日暂停受理一手房转移登记预约业务。恢复预约办理初期，业务需求量大，但约不到号也无法送件，因此该政府原因严重影响了办证进度。因此，上诉人以上证据足以证明大亚湾房管局暂停不动产登记服务长达62天，该客观因素属政府原因导致，属不可抗力，是上诉人签订合同时无法预见的，合同约定的办证期限应当对该客观因素延长的时间予以扣减，一审法院对该证据未作出正确认定，导致违约金数额计算有误。二、一审法院判决上诉人支付逾期交房违约金，并认为收楼时间为2019年1月16日，认定错误。首先，合同明确约定商品房经验收合格（即竣工验收报告）就达到了交付条件，涉案房屋于2016年3月25日取得了竣工验收报告，即上诉人比合同约定的交房截止期限提早多日达到交楼条件。其次，合同补充协议第三条约定，“出卖人、买受人双方同意，买受人应在收到出卖人书面或口头通知收楼之日起7日内验收楼房，并付清办证费用”。上诉人在合同约定的房屋交付时间前已取得房屋验收合格文件，并通知被上诉人收楼，但被上诉人因自身原因逾期收楼的责任在被上诉人。被上诉人于2017年6月1日委托常永涛办理收楼手续并签订了《业主收楼声明书》及《楼宇验收交接表》，根据民事诉讼法及证据规则，被上诉人应提供相应的证据证明，否则承担举证不能的不利后果。再次，作为开发商，在合同约定交楼时间前已达到交楼条件，按照正常交易习惯，开发商不可能未在合同约定的交楼时间前通知买受人收楼，而宁愿去承担逾期交楼违约责任，这显然与常理相悖。三、一审法院未尊重合同关于出卖人不承担违约责任的约定，责任认定也显失公平，应当予以改正。l、商品房买卖合同附件四第六条约定“因买受人及按揭银行的原因或产权登记机关办理时间延长，造成买受人不能再规定期限内领取房地产权属证书的，出卖人不承担违约责任”。2、房产证在办理过程中存在受理机关系统问题以及政府存在政策变更，导致产权登记机关办理时间延长，是上诉人签订合同时无法预见的，属于不可抗力。同时根据合同约定，被上诉人由此也不承担违约责任。但一审法院却未尊重双方合同约定。综上所述，上诉人认为，一审法院认定事实错误，未对上诉人的证据做出正确认定，对于上诉人在签订商品房买卖合同时无法预料和控制的客观因素造成的逾期办证责任全部归责于上诉人，显失公平，也违背合同对于上诉人免责的约定，导致错误判决，请求二审法院依法改判，支持上诉人的请求或依法发回重审，保护上诉人的合法权益。原审原告刘晓兰提出起诉请求：一、判令被告向原告支付逾期交房的违约金76918元；二、判令被告向原告支付逾期办房产证的违约金29692元；三、判令本案诉讼费由被告承担。以上合计人民币106610元。一审法院认定事实：2015年10月13日，原告刘晓兰作为买受人与被告惠州市京粤实业有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区的创新世纪花园8栋2301号商品房，总价款为471317元。关于付款方式及期限，合同第六条约定：总房款的32%即151317元，于2015年10月13日付清；余额320000元，于2015年10月20日前以银行按揭贷款支付。关于交付期限及交付标准，合同第八条约定：出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。对此，双方在合同附件四的《补充协议》中补充约定：双方同意合同规定的交楼日期为基准交楼时间，以验收合格为交楼标准（验收合格是指由设计院、监理公司、施工队、地质勘、地质勘探公司及开发商出具的《建设工程竣工验收报告》为准逾期交房的违约责任，合同第九条约定：逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180个日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。因人力不可抗拒等非出卖人所能控制的事件发生导致施工无法进行的，买受人同意不追究出卖人责任。关于产权登记，合同第十五条和作为合同附件四的《补充协议》第五条约定：出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应自本房地产交付之日起的第450日起，按日向买受人支付本房地产总价格万分之一的违约金，直至买受人取得房地产权属证书之日止，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%。合同还就其他内容作出了约定。合同签订后，原告在合同约定的交房日期前向被告付清了购房款，庭审中，被告对此予以认可。2016年2月17日，8栋1#-D35210、8栋2#-D35211通过电梯验收。2016年3月23日，创新世纪花园（二期）7-9栋通过管道燃气工程验收。2016年3月25日，创新世纪花园（二期）7-9栋通过建设、勘察、设计、施工、监理五方验收，被告取得相应的《建设工程竣工验收报告》。2016年7月19日，涉案房屋通过消防工程验收。2019年1月16日，涉案房屋完成工程竣工验收备案。2019年6月27日，涉案房屋的产权登记至原告刘晓兰名下，不动产权证号为：粤（2019）惠州市不动产权第4045045号。关于涉案房屋的收房时间，原被告双方均认可涉案房屋已办理了收房手续，但双方均无法举证证明收房的具体时间。另查明，2016年6月28日，惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局发布《公告》，主要内容为：从2016年6月30日起，申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、自建房首次登记、一手商品房过户、二手房过户等业务的，须先行开展不动产权籍调查。即自2016年6月30日起，新建商品房权属登记增加了首次登记权籍调查和增量房转移登记权籍调查手续。2019年5月13日，惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局出具《关于对惠州市京粤实业有限公司申请书的回复意见》，载明：根据上级部门要求，我区于2017年7月1日起，全面启用“惠州大亚湾区不动产登记信息基础管理平台”，停用“不动产登记过渡平台”。2017年6月30日起对两个系统的数据进行整理和迁移，为了不影响迁移数据的完整性和准确性，从2017年7月1日起关闭系统暂停相关业务办理，于2017年8月27日开放一手房转移登记预约业务，2017年8月28日恢复受理一手房转移登记申请，2017年9月1日恢复受理商品房首次登记。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照合同约定行使权利并履行义务。关于原告主张逾期交房违约金的问题。合同约定涉案房屋应于2016年9月30日前交房，但涉案商品房于2019年1月16日才完成竣工验收备案。原告主张逾期交房违约金自2016年9月30日起计算至2019年1月16日止，即认为收楼时间为2019年1月16日。而被告未能举证证明原告的具体收楼时间，应承担举证不能的法律后果。因此，原告的上述主张，本院予以采信。合同约定，被告逾期交房超过180日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。因此，被告逾期时间为838天，应支付的逾期交房违约金为78992.72元（471317×0.0002×838）。原告主张逾期交房违约金76918元，是其对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持，故被告应支付的逾期交房违约金为76918元。关于被告提交资料报产权登记机关备案是否逾期的问题。按照合同约定，如因被告的责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应自本房地产交付之日起的第450日起，按日向原告支付本房地产总价格万分之一的违约金，直至原告取得房地产权属证书之日止，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%。本案中，原告主张被告逾期交房违约责任计算截止日期为2019年1月16日，如原告在2020年4月9日前已取得涉案商品房的所有权证书，则被告不构成违约，而实际上涉案商品房于2019年6月27日就转移登记到原告名下，因此，被告在办理房屋权属登记方面并不存在违约。故原告主张被告向其支付逾期办理房产证的违约金，没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告惠州市京粤实业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告刘晓兰支付逾期交房违约金76918元；二、驳回原告刘晓兰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1216.1元，由被告惠州市京粤实业有限公司负担876元，由原告刘晓兰负担340.1元。二审期间，上诉人提交了证据：一、收楼声明书、楼宇验收交接表；二、授权书；三、前期物业管理协议，临时管理规约；四、竣工验收报告。被上诉人质证认为，一、对证据一的三性均不予认可，收楼声明书应当由业主本人签字，该收楼声明书并非本人签字，被上诉人也未委托他人代签。二、对证据二的三性不予认可，被上诉人并未委托他人办理收楼手续，授权书上的字也并非本人签字。三、对证据三的三性不予认可，该管理规约并非本人签字，被上诉人也未委托他人代签。四、对证据四的三性不予认可，该竣工验收报告并非本人签字，被上诉人也未委托他人代签。本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。二审另查明，2017年5月28日，被上诉人刘晓兰出具《授权书》：“......授权常永涛代表本人收楼及代办水电房租装修等业务，房屋地址：惠州市**********（世纪城）8栋2301号房....有效期：一年”。2017年6月1日，常永涛代刘晓兰签收《业主收楼声明书》、《楼宇验收交接表》、《创新世纪花园临时管理规约》等文件，明确表明“本人是创新世纪花园8栋2301室的业主，已于2017年6月1日验收”。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，本案二审中双方争议焦点是：上诉人京粤公司应否承担逾期办证的违约责任以及如何承担违约责任的问题。本院对此分析如下：关于是否应当承担逾期办证违约责任问题。涉案《商品房买卖合同》补充协议约定，出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。经查，上诉人京粤公司未在规定期限内办理,故应当承担相应的逾期办证违约责任。上诉人主张应在逾期时限内扣除因不动产登记系统暂停业务、限号办理的时间，但其未提交证据证明在该时间段内发生了其提交办证资料而遭遇暂停受理业务的事实。而且，上述情况的影响时间相对于双方约定的交付后360日内的办证期限而言不长，属于双方约定该宽限的办证期限时已经概括性考虑的各种微小不确定性因素，一审认定不能据此再行延长上诉人的办证期限并无不当，本院予以支持。关于如何承担逾期办证违约责任的问题。根据上诉人二审提交的证据，被上诉人系委托案外人常永涛办理收楼等手续，亦已签署《业主收楼声明书》，确认已于2017年6月1日验收，此事实亦与一审庭审中被上诉人所称的“已经收楼，但是是在竣工、消防和房屋没有完成验收的情况下进行的收楼”相符，因此，本院认定被上诉人已于2017年6月1日收楼。故上诉人逾期交房违约金应从2016年9月30日计算至2017年6月1日，应支付的逾期交房违约金为23000.27元（471317×0.0002×244天），一审计算逾期交房违约金有误，本院予以纠正。综上所述，上诉人的上诉请求不分成立，对于有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、变更惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初4285号民事判决书第一判项为：惠州市京粤实业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向刘晓兰支付逾期交房违约金23000.27元；二、撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初4285号民事判决书第二判项；三、驳回刘晓兰的其他诉讼请求。本案二审案件受理费1722.95元，由上诉人惠州市京粤实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年九月十日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮