上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初16121号原告：上海弼俊电子商务有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：陈睿雅，总经理。委托诉讼代理人：孙崧，上海东炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱盼鸿，上海东炬律师事务所律师。被告：上海斑奇迹生物科技有限公司，住所地上海市青浦区。第三人：上海中暨科技发展有限公司，住所地上海市青浦区华新镇华腾路XXX号XXX幢XXX层XXX区XXX室。法定代表人：黄银贤，董事长。委托诉讼代理人：赵丽，女。原告上海弼俊电子商务有限公司(以下简称“弼俊公司”)诉被告上海斑奇迹生物科技有限公司(以下简称“斑奇迹公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因与本案的处理结果存在法律上的利害关系，本院依法追加上海中暨科技发展有限公司(以下简称“中暨公司”)为第三人参加本案诉讼。因无法用其他方式直接向被告送达有关诉讼文书，本院于2019年9月25日依法组成合议庭，适用普通程序审理本案，并向被告公告送达包括开庭传票在内的有关诉讼文书。本案于2019年12月26日公开开庭进行审理，原告弼俊公司的委托诉讼代理人朱盼鸿、第三人中暨公司的委托诉讼代理人赵丽到庭参加诉讼，被告斑奇迹公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告弼俊公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2018年10月1日至2019年4月4日租金人民币(以下币种均同)927,610.01元；2、判令被告支付原告2018年12月1日至2019年4月4日物业管理费80,401元；3、判令被告支付原告违约金343,420.12元；4、判令被告支付原告空置期租金515,130.18元。事实和理由：2017年11月,第三人与李某签订《租赁合同》一份，约定李某租赁中暨公司位于上海市华隆路XXX号XXX号独栋房屋，租赁面积1,961平方米，租赁期限自2017年12月1日至2020年11月30日，月租金152,100.06元，物业管理费每月19,610元。合同约定因被告违约导致合同解除的情况下，中暨公司有权要求承租人赔偿的损失包括出租物业空置期(不低于3个月)的租金、管理费损失。后中暨公司与李某及本案被告签订《合同主体变更协议书》，约定由被告承接《租赁合同》全部权利义务。后中暨公司与原告签订《债权转让协议》约定将被告所欠租金、物业费及《租赁合同》相关权利义务转让给原告,并通知了被告。被告拒不支付租金和物业管理费的行为已经损害原告的合法利益,属于根本违约，故原告诉至法院。被告斑奇迹公司未到庭答辩。第三人中暨公司述称，同意原告诉请。经开庭审理查明，2017年，第三人(甲方)与案外人李某(乙方)签订租赁合同，将上海市华隆路XXX号XXX号独栋出租给李某做办公使用；租赁期限自2017年12月1日至2020年11月30日止；租金每月152,100.06元，物业管理费每月19,610元，每2个月支付一次，支付时间为每2个月的首月前五日；乙方向甲方支付等同于2个月租金即304,200.12元作为履约保证金；甲方有权自行用前述保证金充抵乙方租金等欠费及违约金，若有不足，甲方有继续追偿的权利；任何方单方提前要求解除合同或出现本合同约定的违约情形导致合同解除的，违约方应向守约方支付等同于两个月租金和两个月物业管理费金额之和的违约金；甲方有权直接以乙方的保证金冲抵违约金或损失，保证金余额不足以抵扣违约金或损失的，甲方有权向乙方继续追索。合同尾部乙方处由李某签名。后，第三人作为甲方，李某作为乙方，被告作为丙方，三方签订《合同主体变更协议书》，约定甲乙双方于2017年12月1日签订的《房屋租赁合同》中的承租人变更为被告，其他内容不变。2018年6月6日李某出具变更证明，认可上述主体变更事项。2018年12月22日，第三人委托律师向被告发送律师函，要求被告在收到律师函之日起十日内支付截止2018年12月1日拖欠的房屋租金608,400.24元、物业费39,220元给第三人。2019年2月18日，第三人(债权转让人，甲方)与原告(债权受让人，乙方)签订债权转让协议书，将“债务人斑奇迹公司欠甲方租赁费、物业费计人民币991,040.36元……以及《租赁合同》相关权利义务及后续协议(如有)项下债务人所欠甲方的所有债务转让给乙方，乙方同意受让该债权。”同日，第三人向被告寄送债权转让通知书，告知被告上述债权转让事宜，并要求被告将债务款全部直接支付给原告。2019年4月5日，第三人收回系争房屋并出租给案外人。以上事实，由原、第三人的陈述，《租赁合同》，《合同主体变更协议书》，变更证明，债权转让协议书，债权转让通知书及邮寄凭证等证据予以证明，并经庭审出证属实，本院予以确认。审理中，上海一通世界投资管理有限公司出具《情况说明》一份，载明：我公司受第三人的委托对华隆路XXX号进行物业管理，物业管理费由我公司收取并开具物业管理费收费凭证，对华隆路XXX号XXX号独栋即被告拖欠的物业费，我公司授权第三人一并主张，我公司不再主张，对第三人将物业费的债权转让给原告予以认可。原告表示：被告租金支付至2018年9月30日，物业费支付至2018年11月30日。2019年3月被告擅自搬离。根据庭审查明的事实，本院认为，第三人及被告签订的租赁合同、合同主体变更协议书，系双方当事人真实意思表示，又未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。根据原告、第三人的陈述及在案证据，被告理应支付第三人2018年10月1日至2019年4月4日期间租金。后第三人将其对被告的上述债权转让给原告，并经本案诉讼通知被告，故原告向被告主张租金，于法无悖，本院予以支持。关于物业管理费，一通公司同意由第三人向被告主张物业费，且认可第三人与原告之间的债权转让协议，故原告向被告主张2018年12月1日至2019年4月4日期间物业费，于法无悖，本院予以支持。关于违约金，被告未经第三人同意擅自搬离，并拖延支付租金，显属违约，原告违约金的主张，于法无悖，本院予以支持。审理中，原告与第三人均同意保证金304,200.12元在本案中冲抵违约金，本院予以准许。对于空置期租金，本院认为，该项诉请亦属于原告损失范畴，原告已在本案中主张违约金，故对于空置期租金的诉请，本院不予支持。被告上海斑奇迹生物科技有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告上海斑奇迹生物科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海弼俊电子商务有限公司2018年10月1日至2019年4月4日租金927,610.01元；二、被告上海斑奇迹生物科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海弼俊电子商务有限公司2018年12月1日至2019年4月4日物业管理费80,401元；三、被告上海斑奇迹生物科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海弼俊电子商务有限公司违约金39,220元(已扣除保证金304,200.12元)；四、对于原告上海弼俊电子商务有限公司其他诉讼请求不予支持。案件受理费21,446.30元，由原告负担8,951.30元，被告负担12,495元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  汪宇婧人民陪审员  宋亚娟人民陪审员  蒋秀娟二〇二〇年一月二十二日法官 助理  周 诗书 记 员  怀丽慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。