广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初6107号 原告：苏以智，男，1981年10月19日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：班翠丽，广西桂京律师事务所律师。 被告：广西聚联市场投资有限公司，住所地：南宁市兴宁区三塘镇昆仑岭路东侧，统一社会信用代码：91450100315979831D。 法定代表人：刘荣妹，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄炳三，广西建开律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋舒妍，广西建开律师事务所律师。 原告苏以智与被告广西聚联市场投资有限公司（以下简称“聚联公司”）合同纠纷一案，本院于2019年8月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏以智的委托诉讼代理人班翠丽，被告聚联公司的委托诉讼代理人黄炳三到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏以智向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2018年4月30日签订的《合作建设商住楼合同》无效；2.被告退还原告合作建楼房首期款53292元及利息（利息计算：以53292元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计付，从2019年8月20日起计至付清首期款为止）；3.本案诉讼费用、财产保全费由被告承担。 事实与理由：2018年4月30日被告以其享有开发权位于南宁市兴宁区上的土地进行名为“聚联名苑”商住楼的项目开发建设，与原告签订《合作建设商住楼合同》，该土地权属人为南宁市三塘镇围村村委山场坡，土地面积为15400.33平方米，土地规划用途为其他商服用地，土地宗号：450102101202JB00004,土地性质为集体土地。原、被告双方的《合作建设商住楼合同》约定：“原告参与被告的合作建设该项目商住楼，并支付本合同第五条约定合作建设项目款合计152262元，可分得本项目5栋二单元27层2702号房。该房屋建筑面积共35.45平方米，其中套内建筑面积27.34平方米，公摊面积8.15平方米，合作建房的楼房使用年限60年，自该楼交付之日起至2079年12月30日止。付款方式分四期付款，第一期在签订本合同的同时交纳首期款53292元，第二、三、四期按建房的工程进度付款。如被告单方面违约，解除合同的，被告必须向原告支付违约金人民币捌万元整。被告应当在2020年6月30日前将符合本合同约定的楼房交付原告使用。”2018年4月30日原告按与被告签订的《合作建设商住楼合同》的约定支付给被告首期建房款后，被告并未按合同约定期限进行该项目的建设，原告多次要求被告履行建房义务，但被告均以各种理由推诿。2019年8月14日原告到与被告合作建设的“聚联名苑商住楼”的项目工地看到工地静悄悄的，杂草丛生，没有任何施工建设的情形。现如今离原、被合同中约定的交房时间2020年6月30日的交房时间只有10个月的时间，被告的行为无法按合同约定的期限交房给原告，且被告所开发建设的合作建房项目无任何建设许可证、规划许可证，属于变相销售集体土地的房屋的行为，违反法律法规禁止性规定，原、被告所签订的合同为无效合同。 综上所述，为了维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。 被告聚联公司辩称：《合作建设商住楼合同》已经明确涉案项目的土地是集体土地，该合同约定的房屋属性是使用权而非所有权。事实上，本案的合同性质应该是租赁合同。虽然我国法律规定租赁合同的期限只能是20年，超过部分无效，但也仅意味《合作建设商住楼合同》中超过20年的部分无效，而不是整个合同都无效。基于仅是部分无效，原告要求返还财产53292元无法律依据。退一步说，即使法院认为《合作建设商住楼合同》无效，也是原、被告双方存在共同过错，损失不能全部要求被告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下： 2018年4月30日，被告聚联公司（甲方）与原告苏以智（乙方）签订了《合作建设商住楼合同》，约定：乙方与甲方合作建房的房屋为第5栋2单元27层2702号房，房屋建筑面积为35.45平方米。房屋使用权期限为60年，自该楼交付之日起至2079年12月30日止。合作建房房屋单价为4295.12元/平方米，该合作建楼房总价款为152262元；乙方按分期付款方式支付合作建房款，在签订合同时交付合作建房总款的35％即53292元，在楼房结构建至3层时，接到甲方书面或电话通知一周内再交纳合作建房总款的35%即53292元，在楼房结构建至封顶时，接到甲方书面或电话通知一周内交纳合作建房总款的20%即30452元，在楼房达到交房条件，接到甲方书面或电话通知一周内交纳剩余合作建房款的10％即15226元。双方还就其他事项进行了约定。此外，该合同首页的“合作建设商住楼合同说明”中记载：“1、本合同主签约使用之文本。乙方已充分了解该土地性质为集体土地性质；对合同条款及专业词理解不一致的，可向当地主管部门咨询。4、在合同签订前，甲方应向乙方出示相关证书、证明、文件。”此外，该合同第一条记载：“1、土地性质：集体用地；2、项目位置：南宁市兴宁区；3、土地权属：南宁市三塘镇山场坡围村村委山场坡；4、用地概况：该土地面积为15400.33，土地规划用途为其他商服用地；土地宗号为450102101202JB00004号。”合同第二条“合作建房模式”中记载：“3、乙方签订本合同时，已经充分了解和知悉甲方与南宁市兴宁区三塘镇山场坡围村村的合作建房关系、模式以及合作建设商住楼的土地性质、用途，愿意出资合作建设该商住楼，根据合同约定支付合作建设该商住楼款（合作建楼房款），并按本合同约定享有该商住楼在约定年限内的使用权。” 合同签订当天，被告向原告出具《收据》，载明收、到原告支付的涉案的聚联名苑5＃楼2单元2702号房首期款53292元。 因原告认为其与被告签订的《合作建设商住楼合同》无效，经与被告协商退还购房款未果，遂向本院起诉，并提出前述诉讼请求。 本院认为：一、关于涉案合同的性质问题。 被告与原告签订的合同名称为《合作建设商住楼合同》，但经审查合同内容后，从合同的体例用词、使用权期限、交付房屋及支付房款等方面来看，其为商品房买卖合同的特征更为突出，合同的本质目的仍是由原告向被告支付价款并取得特定的房屋，其仅是因涉案房屋建设用地的性质为农村集体第三产业用地无法进行房屋产权交易而对合同条款进行了相应的变更，此并不足以改变被告向原告出售房屋的本质属性，又由于原告实际向被告购买的标的房屋于双方签订合同时尚未建设竣工，故应认定双方签订的《合作建设商住楼合同》为商品房预售合同。 二、关于涉案合同的效力问题。 由于原、被告签订的《合作建设商住楼合同》实为商品房预售合同，而被告作为出卖人，未提供证据证明其在本案诉讼前已取得《合作建设商住楼合同》所涉房屋的商品房预售许可证明，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告于2018年4月30日签订的《合作建设商住楼合同》应属无效。 3关于原告要求被告返还购房款并支付利息损失的问题。 由于原、被告签订的《合作建设商住楼合同》属无效合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告因《合作建设商住楼合同》取得的房款53292元应当返还给原告。对于原告要求被告支付的利息损失，被告未取得房屋预售许可证明系其与原告签订的《合作建设商住楼合同》无效的原因，被告对此负有过错。但从《合作建设商住楼合同》的约定来看，原告在订立合同时已经明确知道讼争房屋建设用地的土地性质和原告受让标的为房屋使用权等事项，原告此时就已经知道或应当知道讼争房屋无法取得房屋预售许可证和办理房屋所有权证的法律后果，在此情况下，原告仍与被告订立《合作建设商住楼合同》，自身也有过错，应承担一定的责任，故本院根据原、被告双方的过错比例，酌情认定被告应按70％的比例向原告支付利息损失，利息具体计算方式为：以53292元为基数，自2019年8月20日起至被告实际清偿本案款项之日止，按照中国人民银行公布的同期基准贷款利率的70％计付。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、原告苏以智与被告广西聚联市场投资有限公司于2018年4月30日签订的《合作建设商住楼合同》无效； 二、被告广西聚联市场投资有限公司向原告苏以智返还购房款53292元； 三、被告广西聚联市场投资有限公司向原告苏以智支付利息损失（利息计算方式：以53292元为基数，自2019年8月20日起至被告广西聚联市场投资有限公司实际清偿本案款项之日止，按照中国人民银行公布的同期基准贷款利率的70％计付）； 四、驳回原告苏以智的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费566元（原告苏以智已预交），由被告广西聚联市场投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  周云珍 二〇一九年十月十五日 书记员  刘 艳 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。