天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初46608号原告（反诉被告）：刘金玲，女，1962年5月6日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：李长宁，天津滨郝律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜连军（系刘金玲之夫），男，1963年6月28日出生，汉族，住天津市滨海新区。被告（反诉原告）：天津一商友谊汉友百货有限公司，住所地天津市滨海新区汉沽茶淀街四纬路166号。法定代表人：董娜，执行董事。委托诉讼代理人：辛晓旭，国浩律师（天津）事务所律师。委托诉讼代理人：穆笛，国浩律师（天津）事务所律师。原告（反诉被告）刘金玲与被告（反诉原告）天津一商友谊汉友百货有限公司（以下简称汉友百货公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情需要，于2019年10月22日依法转为普通程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）刘金玲及委托诉讼代理人李长宁，姜连军与被告（反诉原告）汉友百货公司委托诉讼代理人辛晓旭，穆笛出庭参加了诉讼，本案现已审理终结。刘金玲向本院提出诉讼请求：1、判令汉友百货公司向原告支付合同违约金67,500元；2、判令汉友百货公司赔偿刘金玲在汉友百货公司处的儿童娱乐游玩设备、设施及装修装饰的剩余价值损失人民币495,225.45元；3、判令被告汉友百货公司赔偿刘金玲自2017年9月1日始至合同自然终止日止的可得利益损失人民币567,620元；4、本案诉讼费依法由汉友百货公司承担。事实与理由：2016年1月1日，刘金玲与汉友百货公司双方签订《租赁合同》。该合同约定：刘金玲承租汉友百货公司计800多平方米场地房屋，用于经营淘气堡儿童娱乐游玩项目，租期为2016年1月1日至2019年1月31日。合同第21条第五款约定，“在本租赁合同履行期间内，如一方在对方不存在任何违约行为的情况下提前终止合同时，应提前60天通知对方并取得对方的书面同意后，本合同才能提前终止，否则应当视为违约，违约方应当按照本《租赁合同》中约定的最高租金标准向守约方支付3个月的租金作为违约金，如违约方不足以弥补给守约方造成的损失时，违约方还应赔偿守约方的损失。”双方合同签订后，刘金玲根据租赁场地房屋的规模与具体尺寸定制了淘气堡的娱乐设施及设备，并对承租的房屋进行了装饰装修。在刘金玲正常经营期间，取得了不错的经营收益，但2017年8月汉友百货公司通知刘金玲因汉友百货整体经营不景气，不再继续履行双方的租赁合同。后双方对善后赔偿事宜进行了多次协商，未果。综上，在双方合同履行期间，汉友百货公司单方终止合同履行，属于严重违约，应承担合同约定的给付违约金责任；同时，因合同约定的违约金数额过低，不足以弥补刘金玲投入巨额资金购买娱乐设备设施的剩余租赁期限不能使用的损失以及该期限内可得利益的损失。故此为维护合法权益，特向贵院起诉，请求判如所请。汉友百货公司辩称，汉友百货公司不存在任何违约情形，刘金玲违反合同约定拒交2017年8月租金，汉友百货公司依照合同约定有权解除合同，且于2017年8月底前口头通知刘金玲解除合同，合同提前解除，刘金玲主张设备装修损失没有法律依据，根据《租赁合同》第13条第五款的约定，合同提前解除后，应由承租方即刘金玲自行拆除租赁期间的装饰装修以及各种设备，将租赁房屋恢复原状，刘金玲应自行承担拆除前述装饰装修及设备的相关费用，并且因汉友百货公司不存在违约情形，刘金玲主张可得利益损失也无事实与法律依据，请求依法驳回原告刘金玲的诉讼请求。天津一商友谊汉友百货有限公司向本院提出反诉诉讼请求：1、依法判令刘金玲向汉友百货公司腾还租赁房屋；2、依法判令刘金玲向汉友百货公司支付2017年8月1日至2017年8月31日期间的租金22,500元。3、判令刘金玲向汉友百货公司支付2017年9月1日至实际腾还租赁房屋之日的房屋占有使用费（按照37,500元/月的标准，暂时计算自2017年9月1日至2019年8月27日的房屋使用费896,250元；4、判令刘金玲向汉友百货公司支付租金迟延履行金（以被告所欠租金22,500元为基数，按照人民银行同期同类贷款罚息利率上浮30%即中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍为计算滞纳金标准，暂时计算自2017年8月6日至2019年8月27日的租金迟延履行金3,932元；5、判令刘金玲向汉友百货公司支付租金违约金6,750元；6、本案诉讼费由刘金玲承担。事实与理由：汉友百货公司与刘金玲签有房屋《租赁合同》，合同约定房屋租金按月支付，刘金玲应于每月开始的5个工作日内支付本月租金。《租赁合同》第二十一条第二款约定，“如乙方不按期交纳租金，乙方除应当向出租方交付租金外，每逾一日，还应当按照所欠租金的1%向甲方支付迟延履行金。如乙方逾期超过15日未支付租金，甲方有权解除合同，乙方除应向甲方交纳所欠租金和已发生的迟延履行金外，还应当按照所欠租金总额的30%向甲方支付违约金，同时乙方所交纳的履约保证金不予退还”。自2017年8月6日，刘金玲未履行支付租金的合同义务，故我方有权提前解除合同，刘金玲除应支付所欠租金外，还应向我方支付租金违约金和迟延履行金。《租赁合同》第十一条第四款约定，“本合同提前解除后，如乙方不能按时交还其所承租的房屋则视为乙方违约，每迟延交还一日，乙方应当按照本合同约定的最高租金的日租金标准的1.5倍向甲方支付房屋占有使用费，且乙方已交纳的履约保证金甲方不予退还”。我方向刘金玲提出解除《租赁合同》后，刘金玲至今未履行腾房义务，刘金玲有权按照合同约定向我方支付房屋占有使用费。因此，反诉原告汉友百货公司为维护自身权益，依法向贵院提起诉讼，望判如所请。刘金玲对汉友百货公司的反诉请求辩称，2017年7、8月份反诉原告汉友百货公司就操持整体店铺闭店，8月下旬就通知我方闭店，所以才说8月份租金就不交了。我方经营的项目是个有利润的项目，不会因2017年8月份不交租金，导致违约，经营受损，不符合情理，汉友百货公司周默经理答应不交租赁费，如果让交当时我方是可以交的，反诉原告汉友百货公司是整体闭店停止经营，我方经营的店铺并不是在外独立于汉友百货公司，是在汉友百货公司内部的，场地本来就是反诉原告的，汉友百货公司整体停止经营，我们用以经营的主要设施娱乐设备无法搬出移动，即便搬出，也失去原有的使用价值。让我们腾房没问题，但是反诉原告汉友百货公司目前控制着整体店面，还在锁着门，不是不腾房，是目前现实条件我们无法腾还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：天津一商友谊汉友百货有限公司作为甲方与乙方刘金玲于2016年签订房屋《租赁合同》，该房屋坐落在汉友百货公司内，面积为624平方米。乙方刘金玲应用于儿童游艺类项目。交房日期为2016年1月31日，租期三年，从2016年2月1日至2019年1月31日。每月租金22,500元，月付租金，同时合同第二十一条第四款约定“在本租赁合同履行期间内，如一方在对方不存在任何违约行为的情况下提前终止合同时，应提前60天通知对方并取得对方的书面同意后本合同才能提前终止，否则应当视为提出方违约，违约方应当按照本《租赁合同》中约定的最高租金标准向守约方支付3个月的租金作为违约金，如违约金不足以弥补给守约方造成的损失时，违约方还应赔偿守约方的损失”。原告刘金玲因经营的淘气堡改造需要于2017年6月份购进以下设备：1、淘气堡设备一套280,000元；2、碰碰车一套128,600元；3、广州自然源动漫科技有限公司销售的专业研发儿童游艺管理系统、兑币机、存币机、裁票机、淘气堡、门票设备等大型综合场地管理系统一套：57,740元；4、欢乐战城设备：4,5000元，以上购入设娱乐设备款共计531,390元。另，刘金玲于2017年6-8月对所租赁房屋进行装修的费用支出65,000元。刘金玲改造后正式经营时间为一个月，汉友百货公司于2017年9月1日对外发出《公告》：“店铺整体改版升级，自定于2017年9月1日起正式闭店，改造暂停经营”。本院认为，刘金玲与汉友百货公司签订《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案中，关于双方争议的焦点一、导致案涉租赁合同不能继续履行的违约责任归属。本案中，汉友百货公司主张因刘金玲拒付2017年8月份租金，属于违约行为，按照《租赁合同》约定已向其口头通知要求解除《租赁合同》。刘金玲承认没有支付2017年8月份租金属实，但其未予支付的原因系汉友百货公司因要在8月底整体停业关店，当时告知刘金玲免收8月份租金，不存在拒付租金情况。反倒因为汉友百货因自身经营不善导致整体经营项目均提前停业，汉友百货公司的整体停业关店的行为是导致《租赁合同》无法继续履行的根本原因，合同目的不能实现，属于违约方。双方对违约金的数额均同意适用《租赁合同》第二十一条第四款约定“在本租赁合同履行期间内，如一方在对方不存在任何违约行为的情况下提前终止合同时，应提前60天通知对方并取得对方的书面同意后本合同才能提前终止，否则应当视为提出方违约，违约方应当按照本《租赁合同》中约定的最高租金标准向守约方支付3个月的租金作为违约金，如违约金不足以弥补给守约方造成的损失时，违约方还应赔偿守约方的损失”。根据双方认可的每月22,500元的租金标准，22,500元月×3个月=67,500元，双方认可的违约金数额应为67500元。汉友百货公司对主张刘金玲拒付租金的违约行为，未能向法院提交催交过租金以及口头通知解除《租赁合同》的相关证明，刘金玲对汉友百货该项主张亦不予承认。根据刘金玲主张系汉友百货自身原因导致整体提前关门停业，使《租赁合同》无法继续履行，应属于违约方，承担违约责任。根据本院查明的情况，汉友百货公司确于2017年9月1日对外发出了整体停业的公告，按照商业管理惯例，如涉及大型商场整体停业的情况，提前要进行必要的准备工作，包括通知商场内各个体店铺商场即将停业通知，以便个体商户对余货进行降价出售等措施，挽回亏损。这个期间需要一个月时间符合常理，故汉友百货公司因整体停业主动免收个体商铺最后一个月的租金的情况符合商业惯例，本院予以认定。故刘金玲主张2017年8月份租金系因汉友百货公司停业主动免收，而不是拒付的主张，属合理有据，应予以支持，故汉友百货公司属于合同违约方，根据合同约定应承担赔偿违约金的责任，故刘金玲请求判令汉友百货公司向其支付违约金67,500元的诉讼请求应予以支持。关于争议焦点二：双方主张的各项损失是否合法、合理，有据。其中，汉友百货公司属于违约方，故无权向守约方主张因违约造成的各项损失。刘金玲系合同守约方，因违约方的违约行为造成各项损失应由违约方予以赔偿。关于刘金玲主张新进大型娱乐设施、设备的相应损失及装修装饰部分在合同不能履行期间的剩余价值损失应由汉友百货公司进行赔偿的主张，于法有据，应予支持。鉴于淘气堡属于大型儿童娱乐项目，相关的设施设备的采购，对所占用场地及空间范围有较强的专属性，决定其使用价值具有属地性。现因汉友百货公司的整体停业关店的要求，使刘金玲新扩建的淘气堡大型娱乐项目相关的设施设备失去其专有的使用价值，不能实现刘金玲利用其盈利的目的，故该部分设备设施一旦离开现有场地即失去其使用价值。汉友百货公司应对其进行相应的赔偿，其赔偿计算标准：根据刘金玲新添置的设施、设备价值损失共计531,390元，原使用期间刘金玲主张从2017年7月1日到2019年1月31日，共计19个月。该期限购进新设备开始经营至合同期满，分摊每个月的平均损失27,967.90元（531,390元÷19（个）月=27,967.90元）。刘金玲主张损失期间为17个月（从2017年9月1日至2019年1月31日），其设备损失共计475,454.3元（27,967.90元＊17（个）月=475,454.3元），考虑设备拆除后的残值部分，本院对刘金玲主张的该部分损失酌情保护465000元。装修装饰费用支出的损失刘金玲主张从合同订立之日2016年1月1日起至合同到期之日即2019年1月31日共计37个月，总的装修费用为65,000元，每个月平均分摊的损失为1,756.76元。（65,000元÷37（个）月=1,756.76元）。故刘金玲主张其装修部分的剩余价值损失计算期间为17个月（从2017年9月1日至2019年1月31日），装修装饰剩余价值损失为29,864.92元。（1,756.76元＊17（个）月=29,864.92元）。以上损失共计494864.92元（465000元＋29,864.92元）=494,864.92元。刘金玲主张的该部分损失计算依据合法，应予以支持。关于刘金玲主张的尚未履行合同期限的预期可得利益。鉴于原告提供的单方记账证明，本院对其真实性不予认定，双方就该合同预期利益的价值均未向法院申请鉴定，考虑到刘金玲经营项目的投入成本不仅有房屋的租赁、娱乐设施、还有人工费用，能源消耗，受市场调控等不确定因素的影响，对合同尚未履行期间经营盈亏无法预见，亦无相关依据，故刘金玲主张的该项损失没有参考依据，该部分损失可待依据充足后另行主张，本案中，该项损失本院依法不予保护。关于争议焦点三：汉友百货公司主张刘金玲腾空房屋是否满足现实条件。本案中，汉友百货公司属于大型商业机构，里面有若干个体经营商铺。刘金玲经营的项目属于大型娱乐设施项目，对所占用场地、空间的大小有特定的要求，如要进行整体空间移动或拆除需要具备特定的移动条件，考虑目前汉友百货公司已整体闭店，进入场地的控制权在汉友百货公司，刘金玲腾还房屋，需汉友百货公司在时间及空间上给予一定协助，故刘金玲对腾还租赁房屋并不存在主观过错，刘金玲对此并不存在主观过错，本院对反诉原告汉友百货公司该项主张不予支持。综上，关于汉友百货公司的全部反诉请求，均无合法合理依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十一条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、天津一商友谊汉友百货有限公司自本判决生效起十日内支付刘金玲合同违约金67,500元；二、天津一商友谊汉友百货有限公司于本判决生效起十日内赔偿刘金玲经营淘气堡娱乐设备损失及装修剩余价值损失共计494,864.92元；三、驳回刘金玲的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告天津一商友谊汉友百货公司有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7486元，由刘金玲担负3762元，天津一商友谊汉友百货公司有限公司负担3724元。反诉案件受理费6547元，由天津一商友谊汉友百货公司有限公司自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  张建岭审 判 员  韩 雪人民陪审员  刘 洁二〇二〇年一月二十一日书 记 员  毕 宁附：法律释明：1.《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九依法成立的合同，受法律保护。第九十一条：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百一十二条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百一十六条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。2.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百二十条：一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。