上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0116民初6316号原告(反诉被告)：王伟，男，1982年1月15日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：柏淑清，上海理度律师事务所律师。被告(反诉原告)：陈昌能，男，1978年10月26日生，汉族，住安徽省六安市。委托诉讼代理人：席绪军，上海七方律师事务所律师。原告(反诉被告，以下统称原告)王伟诉被告(反诉原告，以下统称被告)陈昌能房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案，依法适用简易程序，被告陈昌能于2019年5月30日提起反诉，本院受理后，本案于2019年6月17日公开开庭进行了审理，原告王伟及其委托诉讼代理人柏淑清，被告委托诉讼代理人席绪军到庭参加诉讼。本案于2019年8月6日第二次公开开庭审理，原告委托诉讼代理人柏淑清，被告委托诉讼代理人席绪军到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2019年11月7日公开开庭审理，原告委托诉讼代理人柏淑清，被告委托诉讼代理人席绪军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金75,000元(诉讼中，该项诉请明确为判决被告赔偿损失75,000元)；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年9月10日，原、被告与第三方徐某某签订协议，将徐某某承租的原告商铺(上海市金山区海汇街XXX弄XXX号XXX层XXX室，以下简称案涉商铺)转租给原告，租赁期限为5年，第1年月租金为8500元每月，房租支付为付三押二。原告承租商铺后，前六个月房租(2018年9月10日至2019年3月10日)已支付，2019年3月10日至2019年5月10日两个月租金，原告与被告商议，用两个月的押金抵房租。2019年5月6日，原告发现商铺门锁被撬开，立即报警，经查发现，被告于2019年5月2日与第三人吴某某签订了《租赁合同》，将原告所承租的商铺出租给了吴某某并收取了半年租金(第一年租金为6500元每月)，租赁期限5年，自2019年5月6日至2024年6月5日。原告认为，被告的做法违反了合同约定，为维护自己的合法权益，特诉至法院，望判如诉请。被告辩称，不同意原告的诉请。被告在履行合同中没有任何违约行为，是原告逾期不支付租金且时间超过合同约定。原告本人在微信中也陈述在2个月前解除合同。2019年4月22日，被告通过微信通知原告，要求原告立即搬离系争房屋，被告准备另某出租。因此，原告诉请没有事实依据。被告同时提出反诉：1、请求法院判令租赁合同已于2019年4月22日解除；2、请求法院判令原告王伟立即按照合同约定标准交还系争商铺给被告陈昌能；3、请求法院判令王伟支付欠付的房租费人民币17,820元(2018年12月10日至2019年4月22日)；4、请求法院判令王伟支付合同期内逾期付款违约金37,520元；5、请求法院判令王伟支付占有使用费23,520元(占有使用费计算标准是参照原合同标准，一天280元，暂算2019年4月23日至实际交还房屋之日止)；6、请求法院判令王伟支付合同解除违约金17,000元。诉讼中，被告变更诉讼请求为：1、请求法院判令租赁合同已于2019年4月22日解除；2、请求法院判令王伟支付欠付的房租费人民币17,820元(2018年12月10日至2019年4月22日)；3、请求法院判令王伟支付合同期内逾期付款违约金37,520元；4、请求法院判令王伟支付占有使用费40,880元(占有使用费计算标准是参照原合同标准的2倍，一天560元，暂算2019年4月23日至2019年7月4日止)；5、请求法院判令王伟支付合同解除违约金17,000元；6、请求法院判令原告向被告承担物业费4532.36元，水费140.3元。事实和理由：2018年4月20日，被告与案外人徐某某签署《房屋租赁合同》，约定由徐某某承租案涉商铺，租期自2018年4月26日至2021年4月25日止，租金每月8500元等。2018年9月10日，徐某某与原、被告三人在合同第十一条其他约定处增加手写，徐某某将商铺转租给王伟，被告签字表示同意。被告与原告未另某签订房屋租赁合同，继续沿用徐某某与陈昌能签订的合同。原告于2018年9月10日通过微信支付38,250元给被告，于2018年11月19日即表示可能不再履行合同，根据合同约定，原告应在当期租金应付支付日前的7日支付，但原告并未按此约定在2018年12月3日前支付第二期租金，而是于2018年12月10日支付第二期租金20,000元，擅自扣减5500元租金一直未付，后被告一再催促其将第二期租金补齐，并尽快支付第三期租金，但其一直不予理睬。2019年4月22日，在原告第二期部分租金逾期134日及第三期租金逾期44日的情况下，被告无奈只能向原告发出解除合同通知，要求其立即返还商铺，被告要另某出租他人。被告已经给原告预留足够的搬离时间，但原告既不回应被告的解除通知，也不办理返还商铺的交付手续。为避免损失进一步扩大，被告只得与案外人另某签订租赁合同，与2019年5月6日办理交房手续。原告于当天下午发微信给被告，对另某租赁他人表示不满，并自称在此两个月之前就表示不愿意承租。次日，原告明知被告要求清场，确报警谎称店铺被盗。原告2019年5月9日起诉至法院，确在当日晚上转账25,500元给被告，企图弥补合同约定。根据合同约定，被告可以主张合同期内按日租金标准计算的逾期付款违约金(合同期内无限额)并有权主张两倍租金的占有使用费，及解约违约金2个月租金标准。为维护被告合法权益，向法院起诉，请求支持被告反诉请求。针对被告的反诉请求，原告辩称，同意合同解除,17,820元租金认可，解除时间以原告收到被告反诉状副本之日，即2019年6月6日，房租同意支付到6月6日。违约金不同意支付。即便法院认定原告违约，那么违约金过高，要求调整按照同期银行贷款基准利率,占有使用费不同意支付。如果法院认为需要支付的，首先起算点，若法院判令解除，应该是从6月7日开始起计，其次计算标准过高，希望法院调整，应当按照6500元来计算，17,000元的押金要求与上述费用予以抵销。本院经审理查明，2015年11月11日，被告向案外人上海金山万达投资广场有限公司购买案涉商铺，双方签订《上海市商品房预售合同》一份。2018年4月20日，被告(作为出租方，甲方)与案外人徐某某(作为承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将案涉商铺出租给乙方，租赁期限五年，自2018年4月26日起至2021年4月25日止。第一年及第二年租金每月8500元。租金支付方式，按三个月为一期支付，第一期租金乙方应于2018年4月22日前付清，以后每期租金支付时间应该为实际应付日的前七日支付。如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的一倍向甲方支付逾期违约金。如乙方逾期超过一周，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须按本合同第八条承担违约责任。乙方需支付给甲方租赁保证金共计17,000元，除本合同另有约定外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将该房屋及其附属物品向甲方交割清楚，付清所有乙方应付费用并注销该物业的工商登记信息(若有)当日将租赁保证金全额无息退还给乙方。未经甲方书面同意，乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。乙方应按本合同的规定，按时支付租金、租赁保证金及其他各项应付费用，乙方逾期不支付租金累计超过两个月的，甲方有权单方解除本合同，并依据本合同第八条追究乙方违约责任。本合同生效后，甲、乙双方都应当诚意履行，如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定，没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本违约，守约方有权单方面解除合同，且违约方需支付守约方违约金，违约金数额为月租金两倍，若乙方违约，且乙方已经按本合同对房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对房屋的装修、添附无偿赠与甲方等。2018年9月7日，原告(作为乙方)与案外人徐某某(作为甲方)签订《店面转让协议》一份，约定甲方将案涉商铺以7万元转让给乙方(与原房东押金17,000元整归乙方所有)，甲方在半个月内将甲方与房东签订的租房合同改到乙方名下，此协议生效后，店面后续所有债务、债权均由乙方负责和甲方无关。2018年9月10日，案外人徐某某、原告及被告三方在《房屋租赁合同》(2018年4月20日被告与徐某某签订)第十一条约定：2018年4月20日徐某某租的海汇街XXX弄XXX号XXX层XXX室房子现转租给王伟。三方在该约定下方签字。当日，原告通过微信向被告转账支付租金38,250元。2018年11月11日，原告在与被告微信聊天中称“陈总，我刚到金山，我具体了解后马上就答复你到底续租还是不租”，2018年12月10日，原告向被告支付租金20,000元(备注3个月房租)。2019年4月19日，被告将《房屋租赁合同》(部分内容，包含合同终止及解除、违约责任等条款)通过微信图片发送给原告。2019年4月22日，被告通过其案外人给原告发送短信称“金山万达的租金早已到期，我们也宽裕了很久，你已违约，麻烦到物业把水电费以及物业费交清，房子腾出来我要对外出租了”。2019年5月2日，被告与案外人吴某某签订《租赁合同》，约定将案涉房屋出租给吴某某，第一至二年月租金6500元。2019年5月6日，因被告换锁清场，原告报警称店铺被盗，上海市公安局案(事)接报回执单载明：报警人系海汇街XXX弄XXX号承租人与房东陈昌能因为租赁问题引发纠纷，房东将其原来锁换掉，大件物品无损失，小件物品待清点，报警人来所备案，准备向法院起诉，通过司法途径解决。同日，原告在微信中称“陈总…到现在为止我可没少你一分钱…你现在又以6500自己转了，让我清场这说的过去吗…我提前招呼2个月不租了，你现在6500月租连1个月的时间都不给我，严格来说我转不了可是你前面房租高造成的…”2019年5月9日，原告向本院递交本案诉状等。同日晚上，原告通过微信向被告转账25,500元，但被告未领取。2019年6月24日，被告与吴某某之间房屋租赁合同纠纷一案，案号(2019)沪0116民初7415号案件，双方达成调解协议，被告与吴某某之间的租赁合同解除，被告退还吴某某预付租金39,000元、双倍返还保证金13,000元并赔偿损失9000元等。2019年7月4日，原告将案涉房屋钥匙交至本院，并向本院提交情况说明及补充意见，表示其已于2019年6月28日腾空并搬出，同时请求法院酌情判决补偿原告部分装修装潢损失。被告表示，当时是其妻子换锁，但没有换成，最后还是原告的锁在上面，且原告在第一次庭审时也表示自己在换锁后能够自由进入商铺，原告给被告造成的损失包括赔付给吴某某损失9000元，案件受理费1170元，退还租金39,000元，2019年1月到7月物业费4,532.36元，2018年12月水费140.3元等。另查明，案涉房屋2018年11月至2018年12月期间水费140.3元，2019年1月31日至2019年7月31日期间物业费4532.36元，被告已缴纳。以上事实，由原告提交的《房屋租赁合同(徐某某)》、店面转让协议、收款收据、装修合同、上海市公安局案(事)件接报回执单、《租赁合同(吴某某)》,被告提交的预售合同、微信聊天记录、短信记录、民事调解书、收款收据、照片、金街缴费通知单、中介费收款收据，本院制作的庭审笔录、谈话笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告与案外人徐某某签订《店面转让协议》，约定徐某某将《房屋租赁合同》中的权利义务转让给原告，2018年9月10日，原、被告及徐某某在《房屋租赁合同》上签字确认，故自该日起《房屋租赁合同》承租人为原告，原、被告双方均应按约履行，但合同中约定的工商登记信息注销义务应专属于案外人徐某某。根据合同约定，原告应当于2018年12月3日前支付被告2018年12月10日至2019年3月9日租金25,500元，但原告仅支付20,000元，未足额支付；2019年3月3日，原告也未按时支付下一期租金，直至原告起诉时(2019年5月9日)才向被告支付，原告逾期支付租金的行为构成违约，按照合同约定，原告逾期支付租金累计超过两个月的，被告有权解除合同。原告抗辩2018年12月3日未付的5500元租金系以押金予以抵扣，但合同约定未经被告书面同意，原告不得以租赁保证金抵付租金等任何费用，原告又未提交相应证据证明被告曾同意抵扣，该抗辩本院不予采纳。原告于2019年4月22日收到被告方发出的短信通知，该短信虽未明确提到“解除”二字，但内容足以包含被告要求解除合同的意思表示，且根据合同约定，结合原告逾期支付租金的行为，被告享有解除合同的权利，故本院确认双方合同于2019年4月22日解除。关于解除合同的后果。本院认为，合同解除系原告违约导致，原告主张被告赔偿其损失75,000元的诉讼请求，缺乏依据，不予准许。关于反诉请求，被告主张原告支付至合同解除之日的未付租金17,820元，与法有据，予以准许；关于逾期付款违约金，合同约定以280元每日计算，约定过高，原告请求调整，本院认为，原合同约定确系过高，考虑到原告曾有支付行为，但被告拒绝接受的情节，并结合本案实际情况，本院酌情调整为以5,500元为基数，自2018年12月4日起算至实际支付之日止的利息，以12,320元为基数，自2019年3月4日起算至实际支付日止，标准为2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付。关于占有使用费，合同约定参照原合同租金两倍，原告请求调整为6500元每月，本院认为，原合同约定标准过高，本院酌情调整为参照原合同约定月租金8500元标准计算，自合同解除次日计算至原告向被告返还房屋之日止(2019年4月23日至2019年7月4日)，计20,967元。关于解除合同违约金17,000元，本案系原告违约，被告的该项反诉请求，予以准许；关于物业费和水费，应由原告承担，被告已代为缴纳，原告应支付给被告，但物业费应计算至原告返还房屋之时，被告主张的金额予以扣减后，原告应支付物业费3875元，水费140.3元，两项合计4015.3元。关于原告已付押金17,000元，根据合同约定，付清所有乙方应付费用并注销该物业的工商登记信息(若有)当日将租赁保证金全额无息退还给乙方，原告抗辩从注销义务主体上来讲，只有徐某某本人才能办理该手续，本院认为，被告所主张的并非系要求原告本人办理注销手续，而是表示在工商信息注销后再行退还租赁保证金。结合合同约定，在该信息未注销的前提下，租赁保证金退还的条件确尚未成就。对此，原告可待徐某某将该信息注销后，再行向被告主张退还租赁保证金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认本诉原告(反诉被告)王伟与被告(反诉原告)陈昌能间关于上海市金山区海汇街XXX弄XXX号XXX层XXX室的《房屋租赁合同》于2019年4月22日解除；二、驳回本诉原告(反诉被告)王伟的诉讼请求；三、本诉原告(反诉被告)王伟应于本判决生效之日起十日内向本诉被告(反诉原告)陈昌能支付租金17,820元；四、本诉原告(反诉被告)王伟应于本判决生效之日起十日内向本诉被告(反诉原告)陈昌能支付逾期付款违约金，以5500元为基数，自2018年12月4日起算至实际支付之日止，以12,320元为基数，自2019年3月4日起算至实际支付日至，标准为2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付；五、本诉原告(反诉被告)王伟应于本判决生效之日起十日内向本诉被告(反诉原告)陈昌能支付解除合同违约金17,000元；六、本诉原告(反诉被告)王伟应于本判决生效之日起十日内向本诉被告(反诉原告)陈昌能支付房屋占有使用费20，967元；七、本诉原告(反诉被告)王伟应于本判决生效之日起十日内向本诉被告(反诉原告)陈昌能支付物业费、水费合计4015.3元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1674元(本诉原告已预缴)，由本诉原告王伟负担；反诉案件受理费减半收取951元(反诉原告已预缴)，由反诉原告陈昌能负担303元，反诉被告王伟负担648元，各方当事人所负担部分应于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  赵宪章审 判 员  贺美娟人民陪审员  智雪忠二〇二〇年一月二十日书 记 员  杨艳霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》……第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。