湖南省洪江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1281民初860号 原告（反诉被告）：洪江市黔城镇人民政府，机构地址：洪江市黔城镇。统一社会信用代码11431281730530871M。 负责人：易海春，镇长。 委托诉讼代理人：李东胜，男，系洪江市黔城镇工作人员。 委托诉讼代理人：刘志国，男，系洪江市黔城镇工作人员。 委托诉讼代理人：郭文杰，湖南星星律师事务所律师。执业证号14312201210778861。 被告（反诉原告）：周波，男，1971年8月18日出生，住怀化市鹤城区。 被告（反诉原告）：洪江市众友新材料有限责任公司，住所地洪江市双溪镇泥溪村水口山。统一社会信用代码91431281058011984E。 法定代表人：周波。 二被告委托诉讼代理人：朱学庆，湖南世勤律师事务所律师。执业证号14312199510767415。 原告洪江市黔城镇人民政府（以下简称黔城镇政府）诉被告周波、洪江市众友新材料有限责任公司（以下简称众友公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，被告周波、众友公司于2019年7月1日提起反诉。本院依法适用普通程序于2019年7月23日、2019年9月27日公开开庭进行审理。第一次开庭时，原告委托诉讼代理人刘志国、郭文杰，被告周波及二被告委托诉讼代理人朱学庆到庭参加诉讼；第二次开庭时，原告变更委托诉讼代理人为李东胜、郭文杰，原告委托诉讼代理人李东胜、郭文杰，被告周波及二被告委托诉讼代理人朱学庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黔城镇政府向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即迁移其承租的位于泥溪村搅拌场20亩土地上的一切附着物，并将土地恢复原状；2、判令被告向原告补交拖欠的土地租金35504元（截至2019年6月时）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年12月19日，原告洪江市双溪镇人民政府（现洪江市黔城镇人民政府）与鲍永勃、邱述东签订了一份《双溪镇泥溪村搅拌场地使用协议》，约定原告将泥溪村搅拌场20亩左右的土地租赁给鲍永勃、邱述东用于建设砖厂，租金为11000元，租金每年一交，租赁期为8年（即2015年12月18日止）。合同签订后，鲍永勃、邱述东仅交纳了1年租金。2012年6月5日，鲍永勃、邱述东与被告周波签订《厂房出卖与土地转租协议》，将该土地及厂房一并转租给被告周波，并约定按照鲍永勃、邱述东与原告的原合同执行。后被告周波在该土地上建设了众友公司。2015年2月17日，被告众友公司向洪江市财政局乡财市管专户转账80000元支付土地租金。2019年，由于建设需要，原告决定收回该土地使用权，为此多次找被告协商。2019年5月10日，原告向被告发出《解除合同的通知》，并申请洪江市公证处全程公证送达，告知被告在1个月内自行搬离，但被告置若罔闻。原、被告之间的租赁期限为不定期合同，原告有权随时终止合同，并且原告已经给了被告足够的准备时间，被告占用土地的行为侵犯了原告的合法权益，故诉至法院。 被告周波、众友公司向本院答辩并提出反诉请求：1、确认反诉被告2019年5月10日制作的《解除合同的通知》无效，反诉被告继续履行与反诉原告之间关于双溪镇泥溪村搅拌场地的租赁协议；2、反诉被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：事实经过与原告诉称大致相符。应当注意的是，2012年6月5日，周波与鲍永勃、邱述东达成的转租行为得到了黔城镇政府的认可，2012年10月12日，洪江市环保局在《建设项目环境影响登记表》中明确同意由周波、众友公司在涉案场地内进行建设。黔城镇政府要求解除合同没有依据。黔城镇政府在解除通知中提到周波、众友公司欠付租金33917元是由于其认为2007年至2015年的租金应由周波、众友公司支付，但根据合同相对性原则，该笔租金不应由周波、众友公司支付。至于黔城镇政府认为周波、众友公司与其之间系不定期租赁亦是错误的。周波、众友公司在原租赁期限届满前，即2015年2月17日，向黔城镇政府支付续租租金80000元，虽未签订书面协议，但根据交易习惯来看，显然是鲍永勃、邱述东与黔城镇政府约定的年租金11000元租赁合同的续租租金。黔城镇政府接受租金的行为视为双方之间达成了新的租赁合同，因此，黔城镇政府要求解除与周波、众友公司之间的租赁合同没有事实和法律依据。 原告黔城镇政府对反诉答辩称：1、洪江市环保局与黔城镇政府是两个完全不同的行政主体及民事主体，洪江市环保局对众友公司的项目进行环境影响评估，是其依法作出的行政行为，与本案租赁合同无关，周波、众友公司以洪江市环保局同意其在涉案场地内进行工程建设为由主张转租行为得到了黔城镇政府的认可，是错误的；2、周波、众友公司认为黔城镇政府接受租金的行为是双方达成了新的租赁合同，但双方对于租金、租期等问题未达成协议，不能由其单方决定，即便承租人周波、众友公司认为多支付了租金，可以要求返还，但不能以此为由主张双方签订了固定期限的租赁合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有异议的证据，做如下认定：原告提交的2号证据系《双溪镇泥溪村搅拌场土地使用协议》，本院经审查认为，该份证据来源合法、客观真实，虽然被告对其关联性提出异议，但亦将该协议作为证据提交，本院对该份证据予以确认；原告提交的3号证据系交费凭证，被告对其关联性提出异议，本院经审查认为，该份证据系财政账务凭证，虽然记载的交费日期早于《土地使用协议》签订日，但原告认可该交费凭证系原承租人鲍永勃、邱述东交纳的土地租金，系其对自己作出的不利陈述，本院予以确认；原告提交的5号证据系建设用地规划红线图，与本案无直接关联，本院不予确认；原告提交的7、8号证据系对原承租人鲍永勃、邱述东所做的调查笔录，来源合法、客观真实，证明了本案所涉土地租金交纳情况，本院予以确认。原告提交的10、11号证据分别系洪江市自然资源局出具的《双溪镇泥溪村搅拌场用地说明》以及由洪江市档案馆存档的《协议》两份，两组证据形成证据链，证明了本案所涉土地性质及历史由来，本案予以确认。被告提交的3、5、6号证据系项目开工建设通知及《建设项目环境影响登记表》、企业联系电话表、《邀请函》，与本案无直接关联，本院不予确认。 根据上述确认的证据及庭审查明的情况，本院认定事实如下：2007年12月19日，原双溪镇人民政府（现洪江市黔城镇人民政府，即本案原告）与案外人鲍永勃、邱述东签订《双溪镇泥溪村搅拌场土地使用协议》，约定将泥溪村搅拌场20亩左右的土地（南至进村道路的左侧，北至石灰窑脚下小房子，东至何家屋坎下离1.5米，西至公路坎脚下3-5米）出租给鲍永勃、邱述东修建砖厂；使用期限为8年；鲍永勃、邱述东在每年1月1日前交纳使用费11000元，及其他权利义务内容。因经营困难，鲍永勃、邱述东于2007年交纳了一年的土地租金11000元后，在2012年6月5日与被告周波签订《厂房出卖与土地转租协议》，约定鲍永勃、邱述东以280680元的价格将所有厂房、电力配套设施及土地租用合同转让给被告周波。同时约定，周波按照鲍永勃、邱述东签订的原合同，即土地租赁协议执行，直至合同期满。签订该协议前，双方未将转租事项明确告知原告。此后，被告周波在上述土地上开办洪江市众友新材料有限责任公司。2015年2月17日，被告众友公司向原告交纳土地租金80000元。后因建设需要，原告决定收回上述土地。2019年5月10日，原告向被告周波、众友公司下达《解除合同的通知》，要求其在租赁合同解除之日起一个月内（即2019年6月10日前）将所有固定资产和设施按原协议自行转让或迁移，将土地恢复原状，并在合同解除之日起一周内向原告补交到合同解除之日止拖欠的土地租金34217元。洪江市公证处对《解除合同的通知》送达过程进行公证，并出具（2019）湘怀证字第250号《公证书》。 另查明，2002年左右，怀黔公路路面工程施工完毕，怀黔公路协调指挥部将搅拌场所征收土地（即本案所涉土地）移交原双溪镇人民政府管理使用。此后，原双溪镇人民政府将上述土地出租。2015年，原双溪镇被合并至黔城镇，上述土地由黔城镇政府管理使用。 本院认为，本案的争议焦点有：一、原、被告之间的法律关系如何认定；二、租金如何计算。 一、关于原、被告之间的合同认定问题。转租应当经出租人同意。本案中，虽然被告周波与案外人（即原承租人）鲍永勃、邱述东签订《厂房出卖与土地转租协议》时未将转租事宜告知原双溪镇政府，但2015年2月17日，众友公司向原告交纳土地租金80000元，原告予以接受且未提出异议，原、被告之间形成事实上的租赁合同法律关系。因被告周波、众友公司在实际租用涉案土地后，未与原告黔城镇政府签订书面租赁合同，亦未对租赁期限、租金等事项作出约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”故原告黔城镇政府与被告周波、众友公司之间不定期租赁合同，出租人黔城镇政府可以随时解除合同。因此，原告通知被告解除租赁合同并要求其将资产和设施迁移的行为合法有效。被告周波、众友公司在庭审中辩称，原、被告口头约定租赁期限为永久租赁，但未提交证据证实，且根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年”之规定，本院对于上述意见不予采信。故本院对于原告要求被告周波、众友公司迁移其在泥溪村搅拌场的土地附着物并将土地恢复原状的诉讼请求予以支持，对被告周波、众友公司要求确认《解除合同的通知》无效，继续履行租赁协议的反诉请求不予支持。 二、关于租金的认定。原承租人鲍永勃、邱述东将本案所涉土地转租给被告周波用于设立众友公司，约定租赁合同移交给周波，周波按原合同执行。因原承租人在合同约定的租赁期限内仅交纳一年土地租金，而《厂房出卖与土地转租协议》未对租金承担问题作出明确规定，故被告周波、众友公司应交纳的租金以实际转租之日，即自2012年6月5日起计算为宜。租金按原合同约定11000元/年计算，被告众友公司交纳的租金80000元为2012年6月5日至2019年9月14日的租金。故对于原告要求被告补交2019年6月前的租金35504元的诉讼请求，本院不予支持。对于原承租人实际租赁期内的租金，原告可另行主张权利。 据此，依照上述法律条文及《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下： 一、限被告（反诉原告）周波、洪江市众友新材料有限责任公司在本判决生效后三十日内迁移其承租的位于泥溪村搅拌场约20亩土地上的附着物，并恢复土地原状； 二、驳回原告（反诉被告）洪江市黔城镇人民政府的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）周波、洪江市众友新材料有限责任公司的反诉请求。 本案案件受理费2000元，反诉案件受理费80元，合计2080元，由被告（反诉原告）周波、洪江市众友新材料有限责任公司负担。 如不服本判决，可自本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长 赵 维 蓉 人民陪审员 何   胜 人民陪审员 向 芙 蓉 二〇一九年九月二十七日 法官 助理 刘   希 书 记 员 刘希（兼） 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百三十五条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 三、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。