山东省昌邑市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0786民初2835号 原告：初保军，男，1978年10月15日出生，汉族，现住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：曹晓东，山东鲁潍同心律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董学明，山东鲁潍同心律师事务所律师。 被告：昌邑乐富特酒店管理有限公司，住所地昌邑市奎聚路以东、交通街以南。 法定代表人：刘腾飞，总经理。 委托诉讼代理人：刘治国，山东大本律师事务所律师。 原告初保军诉被告昌邑乐富特酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曹晓东、董学明及被告委托诉讼代理人刘治国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告之间的《乐富特托管合同书》，且被告交回房屋；2.被告向原告支付租金21522元（计算至2019年8月31日）、违约金20000元，共计41522元；3.诉讼费由被告承担。 事实和理由：2014年8月14日，原被告签订《乐富特托管合同书》，约定原告将昌邑市交通街以南、奎聚路以东邑豪公馆5层513室委托被告经营使用；房屋租赁期限120个月，自2013年12月31日起至2023年12月31日，年租金16284.24元。2016年2月16日双方签订《托管合同变更协议书》，约定前三年年回报率6%，再四年年回报率8%，后三年年回报率10%。2019年3月至今，被告未按约定支付租金，违反了《乐富特托管合同书》第十二条约定，应承担违约责任，同时原告请求解除合同，收回房屋。为维护原告的合法权益，特具状起诉，请依法判处。 被告辩称，第一，同意解除合同；第二，欠付租金数额不正确；第三，原告要求违约金没有事实和法律依据，原告主张20000元违约金过高，高于实际损失，不予认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，双方当事人进行了举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年8月14日，原、被告签订乐富特酒店托管合同书一份，约定原告将位于昌邑交通街以南奎聚路以东邑豪公馆5层513室，建筑面积50.26平方米的房屋委托给被告经营使用，被告定期从经营收益中向原告支付租金。租期为120个月，自2013年12月31日起到2023年12月31日止。该房屋租金为按委托经营时该房屋总房款（不含配套费、物业维修基金、契税及业主相关贷款费用），以年回报8%方法计算，凡涉及房屋租赁收入的应缴税费由房屋业主自行负责缴纳。原告委托经营时该房屋总房款为203553元，年租金支付16284.24元。租金支付方式：每半年为一次支付周期，第一年计租之日起，第二个月10日内一次性支付至当年度的6月30日，以后每年度1月10日-15日、7月10日-15日为支付日，原告收款时应提供给被告有效的收款凭证。在委托期内，原告应保证房屋的使用安全，该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由原告负责（被告使用不当除外），被告向原告提出维修请求后，原告应在12小时内提供维修服务，对被告的装修装饰部分原告不负有修缮的义务。在租赁期内，被告应保证房屋内部设备、设施的运行维护，保证原告的设备、设施的稳定性和安全使用。如因被告的不规范操作或不作为，导致房屋内的设备、设施发生损失或提前报废，被告应立即负责修复。租赁期间，在不改变该房屋内部现有主要结构和功能的前提下，被告可根据商务酒店的实际经营需要，对房屋内的格局等作合理调整，因此进行内部装修与改造，费用由被告自理。租赁期间，被告有下列行为之一的，原告有权解除合同，收回租赁房屋，被告向原告支付违约金20000元，若支付的违约金不足弥补原告损失的，被告还应负责赔偿：1、未经原告同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；2、损坏租赁房屋，在原告提出的合理期限内仍未修复的；3、利用租赁房屋存放危险物品或进行违法活动；4、逾期未交纳按约定应当由被告交纳的各项费用，被告给原告造成各种损害的；5、租金逾期超过一个月未向原告支付的。被告交还该房屋时应当保持房屋及设施、设备符合正常使用状态和经原告验收，并结清应承担的费用。第十二条约定，租赁期间，被告有下列行为之一的，原告有权终止合同，收回房屋，被告向原告支付违约金20000元。若支付的违约金不足弥补原告损失的，被告还应负责赔偿：1、未经原告同意，拆改变动房屋损坏房屋；2、利用该房屋进行违法活动的；3、长期拖欠支付各项费用。合同还对其他方面作了约定。 2016年2月16日，原、被告签订托管合同补充协议书一份，约定原、被告双方签订的租赁协议第五条第一项第二款双方所约定的内容变更为该房屋租金为委托经营时该房屋总房款（不含配套费、物业维修基金、契税及业主相关贷款费用），以年平均回报率百分之八的方式计算，具体计算方式为自二零一六年一月十日起，前三年以年回报率百分之六计算，再四年以年回报率百分之八计算，最后三年以年回报率百分之十支付。本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等法律效力。除本协议明确的内容外，原合同未修改内容继续有效。 合同签订后，原告按约交付房屋，被告支付租金时间如下：2016年2月16日支付2035.54元，2016年3月14日支付1017.8元，2016年4月14日支付1017.8元，2016年5月14日支付1017.8元，2016年6月15日支付1017.8元，2016年7月14日支付1017.8元，2016年8月14日支付1017.8元，2016年9月14日支付1017.8元，2016年10月16日支付1017.8元，2016年11月14日支付1017.8元，2016年12月14日支付1017.8元。2016年度的租金原被告对计算方式和支付金额均无异议。 被告于2017年1月14日支付租金1017.8元，2017年2月15日支付1017.8元，2017年3月14日支付1017.8元，2017年4月14日支付1017.8元，2017年5月14日支付1017.8元，2017年6月14日支付1017.8元，2017年7月14日支付1017.8元，2017年8月14日支付1017.8元，2017年9月16日支付1017.8元，2017年10月14日支付1017.8元，2017年11月14日支付1017.8元，2017年12月14日支付1017.8元。 被告于2018年3月16日支付租金553.4元，2018年4月14日支付1017.8元，2018年5月14日支付1017.8元，2018年6月14日支付717.8元，2018年7月14日支付717.8元，2018年8月14日支付717.8元，2018年9月15日支付717.8元，2018年10月14日支付717.8元，2018年11月14日支付717.8元，2018年12月14日支付717.8元。 2019年1月14日支付717.8元，2019年2月14日支付717.8元，2019年9月16日支付3月至8月共计6个月的租金8142元（每月1357元）。 另查，2018年1月份，原告涉案房屋漏水，被告花费维修费2500元，原告同意从2018年的租金中扣除。 本案争议的焦点为：一、被告欠原告租金的具体数额？二、原告主张的违约金是否应予支持？违约金是否约定过高需要调整？ 关于第一个争议的焦点：被告欠原告租金的具体数额？ 本院认为：原告与被告签订的托管合同补充协议约定，房屋租金为委托经营时该房屋总房款（不含配套费、物业维修基金、契税及业主相关贷款费用），以年平均回报率百分之八的方式计算，具体计算方式为自二零一六年一月十日起，前三年以年回报率百分之六计算，再四年以年回报率百分之八计算，最后三年以年回报率百分之十支付。对该约定原被告存在争议，原告认为“前三年应该是2013年12月31日至2016年12月31日，再四年年回报率8%，应该是2017年1月1日至2020年12月31日”；被告认为“自2016年1月10日起前三年年回报率6%，再四年年回报率8%，后三年年回报率10%，即自2016年1月10日开始至2019年应当以每年年回报率6%计算，计每月1017.8元，故2017年度不欠租金。”本院认为，结合原被告于2014年8月14日签订的托管合同书中约定的房屋租赁期限120个月，即10年的租赁期，自2013年12月31日起至2023年12月31日止，双方对合同第五条租金的计算和支付方式于2016年2月16日以补充协议书的方式进行了变更，但租赁期限并未改变，补充协议中的表述前三年、再四年、最后三年加起来还是共计10年的租赁期限，如果按照被告的方式理解自2016年1月10日开始计算前三年，至2023年止显然不到10年的租赁期限，违背了整个合同的意思表示，况且原被告托管合同中租赁期限自2013年12月31日开始起算，故上述补充协议中约定的租金计算方式应为：2013年12月31日至2016年12月31日年回报率6%，2017年1月1日至2020年12月31日年回报率8%，2021年1月1日至2023年12月31日年回报率10%。故被告应按变更后的约定向原告支付租金。原被告对2016年度的租金无异议，2017年被告应支付原告租金203553元*8%计16284.24元，即每月1357元，被告实际按6%的年回报率支付给原告租金每月1017.8元，2017年度共计支付租金12213.6元，尚欠4070.64元。2018年被告应支付原告租金203553元*8%计16284.24元，1月、2月、3月因房屋漏水维修，维修费2500元，原告同意从租金中扣除，被告实际支付给原告租金7613.6元，尚欠6170.64元。2019年1月至8月31日被告应向原告支付8个月的租金共计10856元（1357元*8个月），实际支付9577.6元，尚欠1278.4元。以上被告共计欠原告租金11519.68元。 关于第二个争议的焦点：原告主张的违约金是否应予支持？违约金是否约定过高需要调整？ 原告主张按合同第十二条约定被告应向原告支付违约金20000元，被告主张违约金过高，要求按中国人民银行同期同类贷款利率自起诉之日计算至被告付清之日。本院认为，托管合同第十二条约定，被告长期拖欠支付各项费用，原告有权终止合同，收回房屋，被告向原告支付违约金20000元，双方合同约定租金的支付方式为：每半年为一次支付周期，第一年计租之日起，第二个月10日内一次性支付至当年度的6月30日，以后每年度1月10日-15日、7月10日-15日为支付日，即涉案双方争议的2017年、2018年、2019年的租金，被告应于每年的1月10日至15日支付上半年的租金8142.12元，7月10日至15日支付下半年的租金8142.12元，被告未按约定支付，2017年1月至2019年2月以每月的方式进行支付，且支付金额不足，2019年3月至8月的租金拖欠直至2019年9月16日按合同约定的年回报率8%支付给原告，故上述原告的损失实际为逾期付款的利息损失，《中华人民共和国合同法》第114条第2款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中双方约定的违约金20000元明显过高，故被告主张对双方约定的违约金进行调整的意见有理，本院予以采纳，根据上述法律、司法解释的规定，结合本案查明的事实，按中国人民银行同期贷款利率上浮50%以欠交的数额为基数分段计算违约金后，本院酌情认定被告向原告支付违约金3000元为宜，超出部分本院不予支持。 综上所述，本院认为，原告与被告签订的托管合同和补充协议，系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应确认有效，被告应按合同约定支付租金，被告欠原告租金11519.68元应予偿还，因被告逾期付款构成违约，原告主张解除合同并交回房屋，符合合同约定及法律规定，被告亦同意解除，本院应予支持，被告逾期付款构成违约，应承担违约责任，被告应向原告支付因拖欠租金而产生的违约金3000元，超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告初保军与被告昌邑乐富特酒店管理有限公司于2014年8月14日签订的托管合同及2016年2月16日签订的补充协议，被告昌邑乐富特酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内返还原告初保军坐落于昌邑交通街以南奎聚路以东邑豪公馆5层513室； 二、被告昌邑乐富特酒店管理有限公司偿付原告初保军租金11519.68元（计算至2019年8月31日），于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告昌邑乐富特酒店管理有限公司偿付原告初保军违约金3000元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回原告初保军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费838.05元，财产保全费435.22元，共计1273.27元，由原告负担828.02元，被告负担445.25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并提出副本四份，同时预交上诉费838.05元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  张 平 人民陪审员  陈丽丽 人民陪审员  黄寿远 二０一九年十二月二十三日 书 记 员  郭萌萌