镇江市丹徒区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1112民初2010号原告(反诉被告)：张桂芳，女，1941年6月11日生，汉族，公民身份号码3211211941********，住镇江市丹徒区高资镇老街**。委托诉讼代理人：龚志强，江苏江成律师事务所律师。被告（反诉原告）：镇江市吉祥大药房有限公司，住所地镇江市桃园新村**。法定代表人：陈智庆,系该公司董事长。委托诉讼代理人：张田，江苏金银河律师事务所律师。第三人：张伟林，男，1965年12月20日生，汉族，公民身份号码3211211965********，住，住镇江市丹徒区高资镇蔡家窑**/div>委托诉讼代理人：陈荣富，镇江市丹徒区正和法律服务所法律工作者。原告(反诉被告)张桂芳诉被告（反诉原告）镇江市吉祥大药房有限公司（以下简称吉祥大药房）、第三人张伟林房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序后转为普通程序公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)张桂芳的委托诉讼代理人龚志强、被告（反诉原告）吉祥大药房的法定代表人陈智庆及其委托诉讼代理人张田、第三人张伟林及其委托诉讼代理人陈荣富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)张桂芳向本院提出诉讼请求：1、确认涉案房屋租金收益权归属原告；2、判令被告直接向原告给付2018年度房屋租金60000元；3、判令第三人协助被告配合办理恢复供电，即将被告用电接线端子恢复自魏兴华电表上，同时判令第三人拆除该房屋上面的门锁和招租启示；4、请求确认被告解除合同通知无效，继续履行原、被告2015年12月22日房屋租赁协议；5、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与王友祥原系夫妻关系，2014年，王友祥病故，其生前曾买受位于镇江市丹徒区高资镇的丹徒区第三针织厂综合楼房屋四间，该房一直由原告及次子王建国维护和管理，2015年12月与被告签订《房屋租赁协议》1份，约定原告将该门面房出租给被告，租赁期限自2016年1月25日至2021年1月24日止，年租金60000元，现被告2018年度的租金未给付。2018年8月左右，第三人张伟林以其合法买受该财产为由，向被告索要租金，致使引发矛盾。被告向原告发出《通知书》，称因第三人张伟林对被告公司经营多次干扰，致使无法经营，合同自动终止。原告认为该通知不具有符合约定和法定的解除条件。综上，原告诉至法院，要求依法处理。被告（反诉原告）吉祥大药房辩称，1、确认房屋租金归属原告，我方不发表意见，归属我方不清楚，且房屋租金已经在派出所协议中明确规定，不能交给原告，且原告要求租金暂时不要缴纳；2、2018年房屋租金我方已经缴纳；3、原告诉讼请求中与本案被告无关联性的部分，我方不予答辩；4、由于被告对于该合同的目的已经完全不能实现，根据合同法的规定被告有权解除合同，且原告也严重违背租赁协议第五条第一款的规定，属于根本性违约，被告也有权解除。拆除该房屋上面的门锁和招租启示与我方无关。被告（反诉原告）吉祥大药房向本院提出反诉，反诉的诉讼请求：1、要求反诉被告赔偿营业损失78000元；2、要求2019年10月1日起解除租赁合同，退还合同约定保证金7000元和水电押金3000元；3、要求反诉被告赔偿室内水电装修损失5500元，门楼外墙发光广告牌7500元；4、诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2015年12月签订《房屋租赁协议》1份，承租了其拥有的门面房（实为其丈夫遗产，现为其和子女共同所有），合同签订人为张桂芳之子王建国，也是房屋的实际管理人，后因房屋产权问题，受到张伟林的阻碍骚扰，反诉原告向反诉被告投诉未果。因张伟林的恶意破坏，造成了2018年8月17日-2018年10月17日反诉原告经营药店停电2个月，初步估算仅毛利损失达74000元，后又两次用车辆封堵大门致使反诉原告停业2天，直接损失达4000元。依照《房屋租赁协议》第五条第1款、第2款约定，因房屋权属造成的损失，应由反诉被告赔偿，同时保证房屋的供电、供水等设施完备，但反诉被告未按约做到，属于违约行为，应赔偿反诉原告损失。原告（反诉被告）张桂芳辩称，1、反诉状中称因第三人恶意破坏包括停电和车辆封住大门等属实；2、双方租赁合同第五条第一款的理解，当事人的本意是应保障房屋权属，同时符合该租赁目的，因权属争议导致的损失应当界定为因产权争议以至于查封、抵押、拍卖和法院强制执行等，但并不包括第三人恶意侵权；3、大药房主张损失构成无事实依据。第三人陈述，王建国与张雪珍于2004年经镇江市丹徒区人民法院调解离婚。双方签订离婚财产补充分割协议，约定双方共同出资登记于王建国父亲王友祥名下的位于镇江市丹徒区高资镇第三针织内衣厂综合楼12号、13号、14号、15号门面房归王芸所有。本案所涉房屋已经在2018年1月份由第三人从王芸处出资购买，门面房租金应该交给第三人。经审理查明：张桂芳与王友祥系夫妻关系，共生育两子两女，分别为王菊生、王建国、王秋萍、王月香。王友祥于2014年6月去世。2006年5月20日，镇江市丹徒区第三针织内衣厂与王友祥签订《商品房买卖协议》1份，约定将镇江市丹徒区第三针织内衣厂所有的镇江市丹徒区第三针织内衣厂综合楼一层的12＃（21.82㎡）、13＃（51.78㎡）、14＃（47.07㎡）、15＃（40.95㎡）门面房出售给王友祥，建筑面积为161.62平方米，总价为323240元。镇江市丹徒区第三针织内衣厂未将上述房产过户到王友祥名下。2013年2月4日，镇江市丹徒区人民法院作出（2013）徒民初字第0030号民事调解书，内容如下：一、2006年5月20日，王友祥与镇江市丹徒区第三针织内衣厂签订的房屋买卖合同合法有效；二、现登记在镇江市丹徒区第三针织内衣厂项下（大证内）的12＃（21.82㎡）、13＃（51.78㎡）、14＃（47.07㎡）、15＃（40.95㎡）房屋产权，计161.62㎡归王友祥所有，相应的土地使用权亦归王友祥享有。2018年8月20日，王菊生、王建国、王秋萍、王月香向我院出具《情况汇报》1份，载明放弃对案涉房产的继承权，案涉房产所有权归其母亲张桂芳一人所有。2019年5月6日，镇江市丹徒区人民法院作出（2019）苏1112民监1号民事裁定书，裁定对（2013）徒民初字第0030号案件进行再审。2019年8月1日，镇江市丹徒区人民法院作出（2019）苏1112民再2号民事判决书，撤销（2013）徒民初字第0030号民事调解书第一项、第二项。后张桂芳、王菊生、王建国、王秋萍、王月香不服（2019）苏1112民再2号民事判决书，上诉至镇江市中级人民法院。2019年12月9日，镇江市中级人民法院作出（2019）苏11民再52号民事判决书，内容如下：一、撤销镇江市丹徒区人民法院（2019）苏1112民再2号民事判决；二、维持镇江市丹徒区人民法院（2013）徒民初字第0030号民事调解书。另查明，2014年4月20日，王友祥立下“遗嘱”一份，载明：“立遗嘱人：王友祥，性别：男，1937年3月24日出生，家庭，家庭住址：镇江市丹徒区高资镇老街**证号码3211211937********。我是坐落在镇江市丹徒区第三针织内衣厂综合楼12#、13#、14#、15#门面房产权所有人，我年事已高。现于我头脑清醒之时，我自愿订立遗嘱如下：我去世后，将坐落在镇江市丹徒区第三针织内衣厂综合楼12#、13#、14#、15#门面房产权全部留给王芸（身份证号码3211211994********）所有，以上所立的遗嘱为我的真实意愿。立遗嘱人：王友祥，2014年4月20日”，王菊生、王建国作为见证人在遗嘱尾部签字和按手印。2018年8月24日，镇江市丹徒区人民法院作出（2018)苏1112民初2142号民事判决书，判决王友祥于2014年4月20日所立遗嘱无效。后王芸不服（2018)苏1112民初2142号民事判决书，上诉至镇江市中级人民法院，2018年12月24日，王芸向镇江市中级人民法院申请撤回上诉，裁定准许。2018年1月11日，王芸与第三人张伟林签订《房屋买卖协议书》1份，约定王芸将镇江市丹徒区第三针织内衣厂综合楼12#、13#、14#、15#门面房（含其中室内隔断的二层）作价140万元卖给张伟林。张伟林提供中国银行转账回单两份，证明2018年1月11日向王芸转账800000元、2018年1月16日向王芸转账600000元。2019年10月1日张伟林在案涉房产上加装门锁和张贴招租启示，2019年10月15日，张伟林将案涉房屋出租给镇江市存仁堂医药连锁有限责任公司。还查明，2015年12月20日，原告张桂芳委托王建国办理丹徒区第三针织内衣厂综合楼一层12号至15号房屋的租赁事宜。2015年12月22日，甲方王建国（代王友祥）与乙方陈智庆签订《房屋租赁协议》1份，约定，甲方自愿将坐落在镇江市丹徒区高资镇丹徒区第三针织内衣厂综合楼一层（12号至15号）门面房出租给乙方开店使用；年租金为60000元，在签订合同时一次付清，第二年维持原价，以后每年租金在上一年度基础上递增2%，另收水电押金3000元、房屋租赁保证金7000元；租赁期限为2016年1月25日至2021年1月24日。该协议还约定，甲方应保证不得第三人对该出租屋提出任何权利的请求，该出租房屋不得有权属争议，若第三方提出权属争议造成乙方损失，甲方负责全额赔偿。出租方保证出租房的供电、供水等相关设施的完备。陈智庆承租该房屋后，用于开设吉祥大药房。2018年8月30日，王建国与张伟林因吉祥大药房接电一事发生纠纷、产生肢体冲突，致王建国轻微伤，后报警处理。经高资派出所调解，王建国将张桂芳收取的6万元房租交由中间人巫春生暂时保管，待吉祥大药房房屋归属权解决后，由中间人将6万元房租转交至房屋实际所有人；王建国将6万元房租交至中间人保管之日起，由王建国负责将吉祥大药房的用电恢复至原先状态。吉祥大药房在承租案涉房产期间，经营时遭他人停电、且出现汽车堵门的情形，造成吉祥大药房在一段时间内无法正常营业。2019年9月30日，吉祥大药房向原告发出《通知书》，载明：我公司曾于2015年12月22日与你签订房屋租赁协议，在协议履行中，有第三人张伟林主张房屋产权，张伟林对本公司的经营多次干扰阻止，此行为已经造成我公司的经营无法继续。我公司也多次找您，希望排除经营妨碍，积极寻求解救途径并多次报警、未果。现按照合同约定的解除条件已无法避免，本公司已于2019年9月30日将本公司经营所必须的设施完全拆除，合同自行终止。公司对你的合同违约责任将通过法律途径予以追究。以上事实有《商品房买卖协议》、《房屋租赁协议》、遗嘱、通知书、照片、户口本复印件、亲属关系证明、情况汇报、通知函、委托授权书、治安调解协议书、银行回单、（2013）徒民初字第0030号民事调解书、（2019）苏1112民监1号民事裁定书、（2019）苏1112民再2号民事判决书、（2019）苏11民再52号民事判决书及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，第一，关于原镇江市丹徒区第三针织内衣厂综合楼一层12#、13#、14#、15#门面房权属问题。本案中，镇江市中级人民法院作出（2019）苏11民再52号民事判决书，维持镇江市丹徒区人民法院（2013）徒民初字第0030号民事调解书，故案涉房产在王友祥生前应归王友祥所有，王友祥去世后，案涉房产应归其继承人所有，因王菊生、王建国、王秋萍、王月香以明示方式作出放弃继承案涉房产的意思表示，故案涉房产现应归张桂芳所有。原告要求确认涉案房屋租金收益权归属原告，本院认为，原告对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权能，如其将房产出租，享有租金收益的权利，如未出租，则不存在租金收益权，因此原告对案涉房屋2018年度的租金享有收益权；第三人陈述本案所涉房屋已经在2018年1月份由第三人从王芸处出资购买，门面房租金应该交给第三人。本院认为，2014年4月20日，王友祥所立的遗嘱（将坐落在镇江市丹徒区第三针织内衣厂综合楼12#、13#、14#、15#门面房产权全部留给王芸所有），该遗嘱在2018年8月24日，经镇江市丹徒区人民法院（2018)苏1112民初2142号民事判决书判决，王友祥于2014年4月20日所立遗嘱无效。故王芸自始对案涉房屋无权处分，且涉案房屋未登记在第三人名下，因此第三人对案涉房屋不享有物权上的权利。原告要求判令被告直接向原告给付2018年度房屋租金60000元，本院认为，原告于2018年2月2日出具收条，确认收到吉祥大药房2018年房租款61200元，原告现要求被告支付2018年房屋租金，本院不予支持；原告要求判令第三人协助被告配合办理恢复供电，即将被告用电接线端子恢复自魏兴华电表上，同时判令第三人拆除该房屋上面的门锁和招租启示，本院经现场查看，现场并不存在上述情形，因此本院不予支持。第二，关于吉祥大药房是否有权解除与张桂芳之间的房屋租赁合同的问题。本院认为，因有第三方认为其对租赁房屋享有所有权产生侵权行为，发生断电、堵门的情形，严重影响吉祥大药房的正常经营，且考虑到承租人已经实际搬离，故吉祥大药房有权解除与张桂芳之间的房屋租赁合同。第三，关于吉祥大药房的损失是否应由张桂芳承担的问题。本院认为，合同中约定，因权属争议造成的损失由出租人承担，且出租人保证出租房的供电、供水等相关设施的完备。本案中被告的损失确实存在，但被告也有义务积极采取措施防止损失的扩大，本院综合考虑出租人的预期收益情况、承租人举证损失的实际情况结合本案案情，综合酌情考虑营业损失20000元，水电装修损失和门楼外墙发光广告牌损失酌情考虑3500元。根据合同的约定，吉祥大药房支付的水电押金和保证金合计10000元，原告应当予以退还。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告张桂芳对案涉房屋2018年度的租金享有收益权；二、驳回原告张桂芳其他的诉讼请求；三、反诉原告镇江市吉祥大药房有限公司与反诉被告张桂芳签订的《房屋租赁协议》自2019年10月1日起解除；四、反诉被告张桂芳于本判决生效后十日内支付反诉原告镇江市吉祥大药房有限公司营业损失20000元、装修损失3500元，合计23500元；五、反诉被告张桂芳于本判决生效后十日内支付反诉原告镇江市吉祥大药房有限公司水电押金3000元和保证金7000元，合计10000元；六、驳回反诉原告镇江市吉祥大药房有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分，案件受理费1300元，由原告张桂芳负担。反诉部分，案件受理费减半收取为1160元，由反诉原告镇江市吉祥大药房有限公司负担700元，反诉被告张桂芳负担460元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，同时预交相应的上诉案件受理费上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  胡 勇人民陪审员  刘汉成人民陪审员  沈 伟二〇二〇年六月二十八日法官 助理  许程凯书 记 员  周一琳附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。