陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2019）陕01民终8154号上诉人（原审被告、反诉原告）：辛静，男，1978年7月28日出生，汉族，住西安市灞桥区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨龙，男，1977年11月13日出生，汉族，住西安市灞桥区。上诉人辛静因与被上诉人杨龙房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2018）陕0111民初5999号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。辛静上诉请求：1、撤销原审判决，改判杨龙继续履行租赁合同，要求杨龙支付辛静违约金95000元；2、本案一审本诉、反诉，二审案件受理费均由杨龙负担。事实与理由：1、一审认定辛静违约证据不足，双方在租赁合同履行的第二阶段已就租金支付延后两个月达成一致，即分别在3月和9月杨龙每次向辛静出具租金收据，并认可支付租金的行为，从未提出异议。2、原审适用法律错误，合同法规定当事人可以协商变更合同，双方在合同履行过程中，就租金支付时间延后两个月达成了一致，原审轻率判决解除合同，于法相悖，辛静单方解除合同是为了获得更大的收益，系滥用解除权的行为。请求二审法院依法支持其上诉请求。杨龙辩称：2015年7月杨龙与辛静签订了涉案合同，合同上注明了租金的交付时间，在合同履行过程中从未进行过变更，辛静多次迟延支付租金，按合同约定，杨龙有权解除合同，请求二审维持原判。杨龙向一审法院起诉请求：1、请求解除辛静与杨龙房屋租赁合同；2、判令辛静支付合同解约所产生的违约金、滞纳金及所欠房租共计131430.16元；3、诉讼费由辛静负担。辛静向一审法院反诉请求：1.请求依法判令辛静与杨龙签订的房屋租赁合同继续履行，杨龙配合辛静继续履行租赁合同，不得私自收回出租场地；2.反诉费由杨龙承担。一审法院认定事实：2015年8月12日，本案杨龙作为出租方（甲方）与承租方即本案辛静（乙方）签订《房屋租赁合同》及补充协议，合同载明租赁物为位于西安市灞桥区东三环北段西渭公司旁，XX城XX栋XX号商铺。交付时间2015年8月1日，租赁期间8年，自2015年8月1日至2023年7月31日止。关于房屋租赁保证金、租金的支付，合同约定合同签订当日乙方须以现金的形式向甲方支付商铺租赁保证金87972元，租赁期满后如乙方无违约行为并办理完相关手续后30个工作日内，甲方向乙方一次性退还，租赁保证金不计息。房屋租金以现金或转账方式交纳，租金按半年交纳，乙方应于合同签订当日内向甲方支付首期6个月的租金，起租期以合同中签订的交付日期为准，即自2015年8月1日至2016年1月31日，本期租金届满前30个工作日内交纳下半年租金。以后租金均按照此方式执行。甲方应在收到乙方交纳的租金和租赁保证金后30日内向乙方出具收款凭证或发票。合同对十六次租期的时间及租金有明确约定，对双方的权利、义务及违约责任亦有约定，其中，乙方的权利义务第8条约定，乙方未经甲方书面同意，不得将商铺的部分及全部向第三人转让、转租、转借或以其他任何方式与第三人合作经营，否则甲方有权解除合同，并追究乙方违约责任。违约责任第3条约定，在合同期内，若甲方在正常履约的情况下，乙方不得终止该合同，否则乙方承担违约责任，并向甲方支付当年的三个月租金作为违约金。第4条约定，合同期内，乙方逾期缴纳租金，每逾期一日，按所拖欠款项的千分之五支付滞纳金，逾期超过一个月，甲方有权单方面解除本合同，收回所租赁商铺，乙方按照本条第3款的标准承担违约责任。合同签订后，辛静交付了租赁保证金87972元及租金开始使用租赁房屋。租赁期间，辛静存在未按期交付租金情形，2018年10月1日，辛静交付第七次租金，2018年10月3日，杨龙向辛静发出通知书，载明辛静未遵守合同如期付款，合同自动解除，应将房屋交回。2018年10月9日，辛静向杨龙发出通知函，载明杨龙所述与事实不符，其已将第七次即2018年8月1日至2019年1月31日租金交付杨龙，因此，不同意解除合同。嗣后，杨龙遂提起诉讼，提出上述诉讼请求。庭审中，双方当事人各持己见，本院调解未果。一审法院认为，公民的合法权益受法律保护。合同签订后初期，杨龙将租赁房屋交付辛静使用，辛静亦曾支付租金，双方均按约履行合同义务。其后，辛静虽有迟延交付租金情形，但经协商辛静延迟交付租金后合同仍在履行，至2018年9月辛静未按期交纳第七次房租后，辛静虽于2018年10月1日转账交付第七次房租，但辛静延迟租金亦为客观事实，现杨龙主张解除合同于法无悖，辛静理应承担违约责任，故杨龙的诉讼请求于法有据，本院依法予以准许。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除杨龙与辛静签订的《房屋租赁合同》；二、被告辛静于本判决生效之日起五日内向原告杨龙支付违约金、滞纳金及房租131430.16元;三、驳回反诉原告辛静的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2928元，本诉原告已预交，反诉受理费11558元，反诉原告已预交，均由被告负担，被告应将所负担之款连同上述应付之款一并给付原告。本院二审期间，当事人没有提交新证据，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审法院认定的事实予以确认。另查，辛静于2018年10月1日将2018年8月1日至2019年1月31日期间的租金已支付杨龙，该期间租金按合同约定应于2018年8月31日前支付，2019年3月，杨龙已将涉案房屋收回。本院认为，辛静与杨龙签订的涉案《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，属有效合同，合同履行过程中，由于辛静未按合同约定按期支付2018年8月1日至2019年1月31日期间的租金，已构成违约，现杨龙依据合同约定要求解除双方的《房屋租赁合同》，理由正当，该请求依法予以支持。关于辛静上诉认为双方已就迟延支付租金达成合意，无证据佐证，其所属不予采纳。关于杨龙要求辛静支付拖欠2018年9月份的租金31669.92元、滞纳金4750.48元及违约金95009.76元共计131430.16元，经查，辛静已将2018年9月份的租金支付，对此杨龙并无异议，故其要求支付31669.92元租金的诉请应予驳回；关于杨龙要求支付相关滞纳金及违约金，辛静不予认可，考虑到双方在合同中对滞纳金的约定也属于违约金的范畴，而双方合同中对违约金的约定明显过高，故本院酌定辛静按照日万分之五的标准向杨龙支付2018年9月份租金迟延履行期间的违约金475.05元（31669.92*0.0005*30天）。关于辛静上诉要求杨龙支付违约金95000元，因该诉请系其在二审中新增加的诉讼请求，故本案不予涉及。综上所述，辛静的上诉请求不能成立；鉴于辛静二审中认可杨龙已支付其2018年9月份租金，故原审判决辛静承担31669.92元租金错误，应予纠正，同时对违约金标准予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市灞桥区人民法院2018陕01000民初5999号民事判决第一项、第三项；二、变更西安市灞桥区人民法院2018陕01000民初5999号民事判决第二项为，辛静于本判决生效之日起五日内向杨龙支付违约金475.05元；如果辛静未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费2928元，由杨龙承担，反诉受理费费11558元由辛静承担，二审案件受理费13714元由辛静负担。本判决为终审判决。 审 判 长 陈  平审判员 李涛审判员李刚    二O一九年十月二十七日 书记员李伟