江西省抚州市中级人民法院行 政 判 决 书（2018）赣10行终91号上诉人（原审原告）赖伦长，男，1961年9月1日出生，汉族，住抚州市临川区。委托代理人邱亮光、吴建波，江西民鉴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）抚州市自然资源局（原为抚州市房产管理局），住所地抚州市南门路609号。法定代表人何明，局长。委托代理人江娟，女，抚州市不动产登记中心副主任。委托代理人王伟，江西三松律师事务所律师。原审第三人杨文财，男，1965年11月9日出生，汉族，住抚州市临川区。委托代理人廖志华，江西衡业律师事务所律师。上诉人赖伦长因房屋行政登记一案，不服南城县人民法院（2016）赣1021行初11号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2019年9月4日公开开庭审理了本案。上诉人赖伦长及其委托代理人邱亮光，被上诉人抚州市自然资源局的委托代理人江娟、王伟，原审第三人杨文财及其委托代理人廖志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：抚州市马家山购物广场（又称不夜城、新世纪广场）于2004年12月竣工完成，该楼坐北朝南，原图纸规划为四层楼，自东向西，东边为1号楼，西边为2号楼，中央3号楼原设计为主席台。2006年吴建强等整体收购马家山购物广场。赖伦长于2007年5月向吴建强购买马家山购物广场1、2号楼第四至六层房产。合同签订后，赖伦长即进入现场施工将1、2号楼第四层改造成宾馆从事经营。2008年4月吴建强向抚州市房产管理局申请办理学府路马家山新世纪广场1号楼东、西边塔楼以及2号楼东、西边塔楼的产权登记，并提交了相关材料。2008年4月15日抚州市房产管理局向吴建强颁发马家山新世纪广场1号楼东、西边塔楼，2号楼东、西边塔楼的房屋产权证书。后赖伦长向抚州市临川区人民法院起诉，要求撤销抚州市房产管理局颁发的上述房屋产权证。抚州市临川区人民法院作出（2009）临行初字第15号行政判决书，判决维持抚州市房产管理局作出的上述房屋登记行为。赖伦长不服，上诉至抚州市中级人民法院。2009年12月7日抚州市中级人民法院作出（2009）抚行终字第16号行政判决，判决撤销抚州市房产管理局作出的上述房屋登记行为。2014年7月24日吴建强委托端木勤向抚州市房产管理局申请办理马家山新世纪广场2号楼西边塔楼的产权登记，抚州市房产管理局于2014年7月28日向吴建强颁发了2号楼西边塔楼房屋产权证（证号：抚房权证西字-××号）。2014年8月19日吴建强、周叶萍夫妇将该涉案房屋转让给龚新宇和杨文财并签订了房产交易协议书。后吴建强、周叶萍夫妇共同委托端木勤，与龚新宇和杨文财到抚州市房产管理局处对涉案房屋申请转移登记，并提交了公证书、抚房权证西-××号房产证、国有土地证、房产交易协议书、税收完税证明、销售不动产统一发票、身份证等材料。2014年8月20日抚州市房产管理局向杨文财颁发抚房权证西-××号房产证，向龚新宇颁发抚房权证西-××号房产证。2015年1月6日龚新宇、梁清夫妇将其在涉案房屋中按份共有的40%产权转让给杨文财并签订了房地产转让交易协议。后杨文财到抚州市房产管理局对涉案房屋申请转移登记，并提交了房地产转让交易协议、抚房权证西-××号房产证、抚房权证西-××号房产证、税收完税证明、销售不动产统一发票、身份证等材料。2015年1月8日抚州市房产管理局向杨文财颁发了抚房权证西-××号房屋所有权证。后赖伦长认为抚州市房产管理局作出的被诉行政行为严重侵害了其合法权益，遂向法院提起行政诉讼，要求撤销抚州市房产管理局向杨文财颁发的抚房权证西-××号房屋所有权证。另查明，南城县人民法院于2015年6月5日作出（2015）城行初字第35号行政判决书，判决确认抚州市房产管理局向吴建强作出的抚房权证西-××号房产证的行政行为违法。抚州市房产管理局及吴建强不服该判决，向抚州市中级人民法院提起上诉，抚州市中级人民法院于2015年11月2日作出（2015）抚行终字第43号行政判决，判决驳回上诉，维持原判。2016年10月10日南城县人民法院作出（2016）赣1021行初25号行政判决，判决确认抚州市房产管理局向杨文财颁发抚房权证西-××号房产证和向龚新宇颁发抚房权证西-××号房产证的行政行为违法。杨文财不服该判决，上诉至抚州市中级人民法院。2017年2月20日抚州市中级人民法院作出（2016）赣10行终97号行政判决，判决驳回上诉，维持原判。再查明，2008年8月27日抚州市中级人民法院受理了吴建强、周秋其诉赖伦长商品房买卖合同纠纷一案。2010年11月10日抚州市中级人民法院作出（2008）抚民一初字第11号民事判决，判决认为吴建强交付的标的物只有1号楼和2号楼的第四层符合合同约定；大小塔楼房屋所有权证已被撤销，吴建强可以与赖伦长之间另行解决。原审认为：根据《房屋登记办法》第四条“房产登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构”的规定，抚州市房产管理局具有在本行政区域内办理房屋登记的法定职责。鉴于吴建强与龚新宇和杨文财向抚州市房产管理局申请涉案房屋所有权转移登记材料中证明涉案房屋权利来源的原房产证即抚房权证西-××号房产证，以及龚新宇与杨文财向抚州市房产管理局申请龚新宇就其涉案房屋40%所有权转移登记材料中证明涉案房屋权利来源的原房产证即抚房权证西-××号房产证、抚房权证西-××号房产证，已被南城县人民法院、抚州市中级人民法院一审、二审终审判决确认违法。因此，被诉转移登记行为丧失了合法性基础。抚州市房产管理局作出的被诉行政行为违法。赖伦长认为涉案房屋数次产权转让都是杨文财与吴建强、龚新宇恶意串通，以及杨文财认为杨文财属于善意第三人的理由，因各方当事人所提供的证据尚无法证明杨文财是否构成善意取得，故对各方当事人提出的上述理由均不予采纳。综上，虽然被诉行政行为违法，但在本案行政诉讼中无法确定杨文财是否属于善意取得的情形下，因赖伦长与吴建强就涉案房屋（2号楼西边塔楼）民事争议尚未解决，其结果具有不确定性。如果判决撤销被诉行政行为，将使公共利益受到损害，即杨文财基于信赖被诉行政行为及之前抚州市房产管理局作出的房屋登记行为所支付的房款、税费等款项将转化为损失，该损失最终亦必将转化为公共利益的损失。据此，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”的规定，对被诉行政行为不予撤销，应确认其违法。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（一）项、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，判决确认抚州市房产管理局于2015年1月8日向杨文财颁发的抚房权证西-××号房屋所有权证的行政行为违法。案件受理费50元，由抚州市房产管理局负担。上诉人赖伦长上诉称：涉案房屋仅是2号楼的电梯机井，属于2号楼全体业主共有，杨文财以明显低价购买房屋不属于善意第三人，撤销原判不会给公共利益造成重大损失，一审所称的“房款、税费”均指向杨文财，不是公共利益，且吴建强在涉案房屋初始登记时书面承诺“我承诺办理该房屋产权证后今后出现产权及经济纠纷概有本人承担一切法律责任”，故请求二审法院撤销南城县人民法院作出的（2016）赣1021行初11号行政判决，依法改判撤销抚州市房产管理局于2015年1月8日向杨文财颁发的抚房权证西-××号房屋所有权证，一审、二审全部诉讼费用由抚州市房产管理局负担。被上诉人抚州市自然资源局答辩称：上诉人在原审中已依法提供了证据，且有关证据符合涉案房屋登记时的法律法规；杨文财系通过合法的民事法律关系取得涉案房屋产权，涉案房屋的价格符合涉案房屋的特性，不能以普通房屋价格作为参照，杨文财不存在恶意串通的情形；一审认定事实、适用法律均正确，本案被诉房屋登记行为所颁发的房产证已因转移登记被注销，上诉人主张撤销涉案房屋产证不具有可撤销内容。故请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。原审第三人杨文财述称：涉案的抚房权证西-××号房屋所处位置并非公共通道，赖伦长与被诉行政行为之间不存在法律上的利害关系；购买涉案房屋前，涉案房屋经过法定机构评估，其依评估单价出资购买涉案房屋，交纳了税费、规费，并办理房屋登记，确为善意，涉案房屋系其合法取得；原审判决撤销登记行为将造成公共利益损失正确，符合立法本意。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，原审第三人杨文财向本院提交了2015年6月2日抚州市房产管理局向其颁发的抚房权证西-××号房屋所有权证，该证载明，房屋所有权人：杨文财；共有情况：单独所有；房屋坐落：学府路马家山新世纪广场2号楼西边塔楼；登记时间：2015年6月2日；规划用途：非住宅；总层数：4；建筑面积：52.92m2；该证在附记部分注明有该不动产于2019年3月19日已办理抵押登记，抵押权人为农商行桥东支行，抵押期限为2019年3月19日至2022年3月18日等字样。2019年8月30日本院依职权对涉案房屋进行现场勘验，制作了勘验笔录和现场图。二审庭审中，本院当庭出示了上述勘验笔录、现场图，和《中共抚州市委办公室抚州市人民政府办公室关于印发的通知》（抚办发〔2019〕1号）、《中共抚州市委办公室抚州市人民政府办公室关于印发的通知》（抚办字〔2019〕50号）。经庭审质证，对抚房权证西-××号房屋所有权证，上诉人赖伦长质证认为：真实性无异议，系被诉行政行为对应涉案房屋的换发证，但对合法性关联性有异议；被上诉人抚州市自然资源局质证认为：真实性、合法性、关联性均无异议，涉案房屋的房产证已为该新颁发的房产证替代，本案被诉行政行为对应的房产证已经被注销，上诉人要求撤销的房产证已经没有可撤销内容。对现场勘验笔录和现场勘验图，以及抚办发〔2019〕1号、抚办字〔2019〕50号文件，各方当事人均无异议。本院对上述证据认证如下：勘验笔录及现场图与被诉行政行为所指向的涉案房屋相关，且各方当事人均无异议，本院予以确认。抚办发〔2019〕1号及抚办字〔2019〕50号文件可以证明涉案房屋行政登记职权变动情况，且各方当事人均无异议，本院予以确认。抚房权证西-××号房屋所有权证指向的房屋与本案被诉行政行为所涉房屋一致，且各方当事人均认可其真实性，本院对其真实性予以确认。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实基本一致，本院予以确认。本院另查明，2014年7月14日抚州市房产管理局抚房抄字[2014]13号抄告单载明：“房产交易中心：你中心报来的《关于对吴建强要求将马家山广场商业房产列入历史遗留问题发证范围的意见》已经局研究同意”。2015年6月2日抚州市房产管理局就涉案房屋向原审第三人杨文财颁发了抚房权证西-××号房屋所有权证，该证载明有“房屋坐落：学府路马家山新世纪广场2号楼西边塔楼；共有情况：单独所有；建筑面积52.92m2；附记：该不动产于2019年3月19日已办理抵押登记，抵押权人为农商行桥东支行，抵押期限为2019年3月19日至2022年3月18日”等内容。本院再查明，上诉人赖伦长未支付过涉案房屋购房款及有关税费。另因机构改革，根据抚办发〔2019〕1号、抚办字〔2019〕50号文件，抚州市自然资源局继续行使不动产统一确权登记职权。以上事实有当事人提交的：房屋所有权人为吴建强的抚房权证西字第××号房产证复印件一份；2014年8月19日房产交易协议书复印件一份；端木勤、杨文财、龚新宇的身份证复印件一份；2014年8月19日杨文财婚姻登记记录证明复印件一份；编号为（141）赣地证00349032号及（141）赣地证00348803号税收完税证明复印件各一份；编号为10347337号销售不动产统一发票（代开）办证联和记账联复印件各一份；附图复印件一份；2014年8月19日编号为抚二手（2014）01566号二手房交易内部循环表复印件一套[含内部循环表一份；2014年8月18日抚州市房屋租赁登记备案申请（申批）表一份；（2014）苏太证民内字第1032号公证书复印件一份（内含委托书一份）；（2014）苏太证民内字第949号公证书复印件一份（内含委托书一份）；抚国用（2011）第040045号（分割）国有土地证复印件一份；2014年7月14日抚房抄字[2014]13号抚州市房产管理局抄告单一份；抚房权证西-××号房产证复印件一份；抚房权证西-××号房产证复印件一份];抚房权证西-××号房权证复印件一份；抚房权证西-××号房权证复印件一份；编号为10095854号销售不动产统一发票（代开）办证联一份；附图一张；2015年1月6日房地产转让交易协议一份；编号为（142）赣地证02970671号税收完税证明一份；2015年1月8日编号为抚二手（2015）051号二手房交易内部循环表一套[含内部循环表一份、赣西办字第191号结婚证复印件一份、龚新宇、梁清、杨文财身份证复印件一份、2015年1月7日抚州市房屋租赁登记备案申请（申批）表一份、编号为（142）赣地证02970378号税收完税证明一份、抚房权证西-××号房权证复印件一份]；抚州市中级人民法院（2015）抚行终字第43号行政判决书；当事人陈述；抚房权证西-××号房产证复印件；本院制作的现场勘验笔录、现场图，以及《中共抚州市委办公室抚州市人民政府办公室关于印发的通知》（抚办发〔2019〕1号）、《中共抚州市委办公室抚州市人民政府办公室关于印发的通知》（抚办字〔2019〕50号）等在案佐证。本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定：“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。”《中共抚州市委办公室抚州市人民政府办公室关于印发的通知》（抚办发〔2019〕1号）、《中共抚州市委办公室抚州市人民政府办公室关于印发的通知》（抚办字〔2019〕50号），已明确由抚州市自然资源局继续行使不动产统一确权登记职权。因此，抚州市自然资源局系本案适格被告。关于涉案房屋是否属于2号楼全体业主共有的问题。上诉人赖伦长在上诉状中提出涉案房屋仅是2号楼的电梯机井，经查，抚房权证西-××号房产证记载的建筑面积是52.92m2，现场勘查涉案房屋并不存在电梯机井。故上诉人该上诉理由与事实不符，本院不予采纳。关于原审第三人杨文财是否属于善意的问题。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的受让人取得该不动产或者动产的所有权……”本院认为，善意取得制度是国家立法基于保护交易安全，对原权利人和受让人之间的权利作出的一种强制性物权配置，受让人取得财产权是基于物权法的直接规定而不是法律行为，且善意取得涉及三方当事人，即财产原权利人、让与人、受让人。而本案中，原审第三人杨文财取得涉案房屋产权证系基于房屋买卖这一基础民事法律行为及后续申办房屋登记行为，且本案中亦不存在无权处分人。因此，不能用善意取得制度来评判原审第三人杨文财购买涉案房屋的相关事实。故对上诉人赖伦长主张原审第三人杨文财不属于善意第三人，以及原审第三人杨文财主张其确为善意的意见，本院均不予以采纳。关于涉案房屋登记行为是否合法的问题。本案中，涉案房屋经过初始登记和多次转移登记，经查，涉案房屋初始登记行为及首次转移登记行为已被一审法院确认违法，且本院已分别作出（2015）抚行终字第43号行政判决、（2016）赣10行终97号行政判决，均终审维持原判。本案被诉行政行为系后续转移登记行为，因涉案房屋初始登记行为及首次转移登记行为均被确认违法，故本案被诉房屋转移登记行为缺乏合法性基础。关于撤销涉案房屋登记行政行为是否将对社会公共利益造成重大损害的问题。本院认为，社会公共利益不仅包含有形利益，也包含维护社会秩序等无形利益。《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（一）项规定：“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的”；《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”毋庸置疑，涉案房屋的建造，凝聚了人力物力财力等社会资源。2014年7月14日抚州市房产管理局作出抚房抄字[2014]13号抄告单，同意将涉案房屋纳入历史遗留问题发证范围，对于该行政机关基于自身业务优势作出的裁量性判断，应予以尊重。在涉案房屋的初始登记、首次转移登记及后续转移登记之前，吴建强、龚新宇、杨文财已缴纳了相关税费，房屋买卖当事人之间亦支付了价款，而上诉人赖伦长既未支付过涉案房屋购房款，也未支付过涉案房屋相关税费。涉案房屋因长期争议致使其应有的功能未得到充分发挥，其使用价值也未得到充分利用，这在一定程度上已经造成了社会资源的浪费。撤销被诉登记行为，让涉案房屋重回有房无证的状态，既不利于社会资源的有效利用，容易导致相关损失的进一步扩大，又不利于房地产市场秩序的维护，有悖于房屋登记的立法本意；同时，撤销被诉登记行为，还将消耗更多的行政资源和司法资源，让有限的行政资源和司法资源在维护个人利益与公共利益之间有所失衡。因此，撤销涉案房屋登记行政行为将给公共利益造成重大损害。此外，本案被诉行政行为经改变在法律上已经不存在，客观上，亦不具有可撤销内容。而上诉人赖伦长主张吴建强在涉案房屋初始登记时作出过书面承诺的意见，因原审第三人杨文财在办理涉案房屋转移登记过程中依法享有的权利和应当履行的义务，并不受吴建强在办理涉案房屋初始登记时是否作出承诺以及具体承诺内容的约束，故依法应当判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决确认被诉行政行为违法，并无不当。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人赖伦长负担。本判决为终审判决。审判长 上官笑东审判员 陈  辉审判员 余 惠 娇二〇一九年九月二十四日法官助理王康季书记员付政附：本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。