广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初12478号原告（反诉被告）：蒋飞青.委托诉讼代理人：杜耀坤，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林路红，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。被告（反诉原告）：叶贤彪.委托诉讼代理人：廖笔锋，广东莞彰律师事务所律师。原告蒋飞青诉被告叶贤彪租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告叶贤彪向本院提起了反诉，本院受理后，本案依法由审判员詹杰适用简易程序独任审判，后因案情复杂，转为适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告蒋飞青及其委托诉讼代理人林路红、杜耀坤，被告叶贤彪及其委托诉讼代理人廖笔锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋飞青向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还押金73,000元；2.被告向原告赔偿装修损失34,840元；3.被告负担本案诉讼费。事实与理由：原、被告双方于2018年7月13日签订《厂房租赁合同》，约定被告向原告出租位于东莞市沙田镇大泥管理区金和组94号厂房。2019年8月，原告因经营需要对案涉厂房进行了装修。后经原告调查发现，案涉厂房可能未依法取得合法手续，就要求被告提供。因被告未能提供，原告终止了租赁合同。因为涉案厂房没有建设工程规划许可证或房产证，涉案租赁合同无效，被告应当返还原告收取的押金，并赔偿原告装修费损失。为维护原告合法权益，请求法院判如所请。被告叶贤彪辩称，一、涉案租赁合同是具有法律效力的，是受法律保护的。1.涉案租赁合同是双方在平等协商、自愿的基础上签订的，是具有法律效力的。2.案涉的厂房是经过东莞市沙田镇人民政府主管部门（规划建设办公室）批准建设的，是具有《东莞市沙田镇建设工程规划许可证》、《民房住宅工程施工许可证》等合法建筑手续的，是受法律保护的。二、原告不按涉案租赁合同的约定向被告支付租金已经构成违约。涉案的租赁合同约定被告将位于东莞市沙田镇大泥管理区金和组94号厂房出租给原告使用，租赁期限为九年，租金为36,500元/月，交租时间是每月5日前支付当月租金。但原告至今未向被告支付过任何租金，已拖欠租金219,000元。三、被告无需返还原告押金73,000元。如上所述，涉案租赁合同是受法律保护的。原告向被告承租涉案厂房前，已经知悉厂房的概况，现在租赁市场供求关系有变化，原告承租涉案厂房后未能转租给他人，却找借口将风险转嫁给被告。涉案租赁合同已约定合同期限未满，原告退租的，被告无需退还保证金。四、原告所谓的装修费损失应由其自己负担，且其曾表示放弃，现在又出尔反尔。1.原告装修涉案厂房未征得被告同意，拆除了涉案厂房一楼原有的卸货进出口及二楼的墙体、洗手间、厨房、卷闸门、铁网等。2.原告在2018年10月7日的电话录音中已经明确放弃装修损失。3.涉案租赁合同约定原告逾期交租，由此造成的损失由原告自行负责。即表明，原告逾期交租，造成的所谓押金损失、装修损失理应由原告自行负担。被告叶贤彪向本院提出反诉诉讼请求：1.原告向被告支付拖欠的租金219,000元；2.原告向被告支付厂房恢复原状的维修费用66,050元；3.原告承担本案一切诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2018年7月13日签订了一份《厂房租赁合同》，约定被告将涉案厂房出租给原告，租赁期限从2018年8月1日至2027年7月29日，每月租金为36,500元，交纳租金时间为每月5日前支付当月租金，逾期交租超过20天，被告有权终止合同，由此造成的损失由原告自行负担，如果原告提前退租的，保证金不作退还，且原告应保持涉案厂房和宿舍的原貌，不得随意拆改，否则由原告负责维修和赔偿。合同签订后，原告并未向被告交纳租金。至今共拖欠被告2018年9月1日至2019年2月28日租金219,000元。由于原告是二手房东，在未征得被告同意的情况下，急于改变上述厂房的卸货进出口、二楼的墙体、洗手间、厨房加瓷砖、卷闸门、铁网，合计损失66,050元。后来，原告未能在短时间内将涉案厂房转租出去赚取相应的租金，导致其不能按照合同第四条的约定及时向被告交租，后又以合同无效为由提出解除合同。综上，被告为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求法院判如所请。原告蒋飞青针对被告的反诉答辩称，1.双方签订的《厂房租赁合同》为无效合同，虽然被告提交了沙田镇建设工程规划许可证的复印件，但该附件显示为2004年，城市规划法于1999年实施，在1997年之前可由各级镇颁发许可证，但这之后，建设房屋必须获得东莞市城乡规划局颁发的建设规划许可证，案涉租赁物建于2004年，并未取得合法的建设规划许可证，应当认定合同无效。2.被告所提交的规划许可证附件并未显示具体地点，无法看出规划许可证附件所载明的地址就是案涉租赁物的地址且载明的面积与双方合同中约定的面积不一致，规划许可证附件显示用地面积为300平方米，而合同为800多平方米，合同地址与被告提交的证件地址是否一致，请法院核实。请法院在查明案涉合同的效力并向原告释明。3.基于案涉合同为无效合同，依据合同法的约定，基于合同无效所得的财产应返还，被告收取我方押金73,000元，应将押金全部返还。4.双方合同约定2018年8月1日起租，且前30天为装修期，免收租金。我方于2018年9月20日将案涉厂房返还给被告，被告要求我方支付至2019年2月28日的租金无事实及法律依据。5.被告要求支付所谓的恢复原状的维修费无事实及法律依据，被告并未提交其对案涉厂房进行了维修的凭证且根据被告提交的证据，其已经将案涉厂房租给第三人，故被告要求支付维修费无事实依据。经审理查明：一、租赁合同签订情况：2018年7月13日，原告蒋飞青与被告叶贤彪签订一份《厂房租赁合同》，约定被告叶贤彪将位于东莞市沙田镇大泥管理区金和组94号厂房租赁给原告蒋飞青使用，租赁期限为九年，从2018年8月1日起至2027年7月29日止，前三十天为装修期，起租日期为2018年8月1日；租金为36,500元/月，三年一增，增幅为10%；签订本合同时原告向被告支付保证金73,000元和第一个月租金36,500元；此后的租金于每月5日前支付，逾期二十天未付租金，叶贤彪有权终止合同，由此造成的损失由蒋飞青自行负担。同日，蒋飞青向叶贤彪支付了保证金73,000元、8月16日至31日租金18,250元，并由叶贤彪向蒋飞青出具了收据，收据同时载明“8月份1-15号为装修期”。二、租赁物装修情况：叶贤彪将涉案厂房交付给蒋飞青后，蒋飞青对涉案厂房进行了装修，蒋飞青主张装修费支出为34,840元（通过微信转账支付的装修费），并提供了其与案外人欧阳胜军签订的一份装修明细及收据予以证明。装修明细显示装修的项目为一楼倒水泥人工3,000元、平土修补填石仔沙1,600元、打混泥土8,640元、一楼顶喷白8,640元、一楼刮墙面6,360元、打扫卫生包运费2,800元、二楼过水泥沙2,600元、二楼打扫卫生运费1,200元，合计34,840元，包工包料，工期一个月。收据显示由案外人欧阳胜军出具给原告，显示收到原告支付的上述装修费。本院责令原告提供其微信转账支付装修费的转账记录，其未能提供。被告不确认上述两份证据的真实性，并主张原告系未征得其同意进行装修，装修费损失不应由被告承担。被告叶贤彪另主张，因原告蒋飞青擅自装修涉案厂房，改变（或拆除/毁掉）被告叶贤彪厂房一楼原有的卸货进出口及二楼的墙体、洗手间、厨房、卷闸门、铁网等原有的固定设施，给被告叶贤彪造成重大的经济损失，具体为：拆除一楼原有的卸货进出口（约5,000元），拆除二楼的墙体365㎡（约43,800元=365㎡×120元/㎡）、拆洗手间、厨房加瓷砖（约13,050元=145㎡×90元/㎡）、卷闸门（约1,200元=3.5㎡×3元/㎡）、铁网（约3,000元=25㎡×120元/㎡），合计造成的经济损失折合￥66,050元。该款应由原告负担。为此，被告提供了照片、建筑图纸照片予以证明。原告认为涉案厂房已被被告于2019年3月转租给他人，照片只能反映厂房的现状，不能反映原告承租厂房时的状态。三、租赁关系终止情况：蒋飞青主张其在合同签订后得知涉案厂房未取得建设工程规划许可证及房产证，遂要求终止与原告之间的租赁合同关系，并于2018年9月20日将涉案厂房的钥匙交付给被告叶贤彪。为此，原告提供了两份电话录音予以证明。两份录音的当事人均是原、被告。其中一份录音时间为2018年9月20日的通话录音包括如下内容“蒋：你下来一下吧，我们把那个钥匙给你啊。叶：哪个钥匙啊？蒋：厂房钥匙啊。叶：你那，一楼二楼的钥匙是吧？二楼的钥匙是吧？蒋：是啊，二楼那个电梯啊，还有那个一楼的铁皮钥匙啊。……叶：我在楼顶搬木板啊。蒋：我知道，你下来一下，我们说一下嘛，把那个钥匙给你吧。叶：嗯。”另一份录音时间为2018年10月7日的通话录音包括如下内容“蒋：不是，我的意思是说，那个房子你自己搞，是吧，你退点那个押金给我们就可以了。那个装修，是不是，那个装修，反正装修的什么东西都给你装修了，完了你现在说不交租了。……叶：我房子租给你，一楼可以做商铺，你也是放出去啊，可以做商铺。蒋：问题是没人敢要啊，老大。叶：但是你说什么东西，证都有给你啊，土地证啊，房子是我的啊，我又不是欺诈你。蒋：我知道，是你的房子我知道，现在没有工业用地证啊，做不了工厂的，是这个意思。叶：没有工业用地你也知道啊，我当时这个房子在哪里你也知道啊，其他东西都不用说的太多了……”被告确认上述对话记录的真实性，但认为上述录音与本案无关联性，但确认在2018年9月20日收取原告交付的钥匙后未再给回原告。被告另主张原告在2018年9月20日并未将涉案厂房交还给被告，涉案厂房实际于2019年2月底交回给被告，原告在录音中提及的拿回钥匙给被告是因为原告承租涉案厂房的目的是做二手房东，当时正是中秋节前，原告急着回家，故将厂房钥匙交予被告，让被告代为让承租人查看涉案厂房。被告为此提供了其与原告的微信聊天记录、《厂房租赁合同（一楼）》、《厂房租赁合同（二楼）》及收据予以证明。微信聊天记录发生的时间是在2018年10月9日，内容为“蒋：叶先生，你想不退一分钱，你心何忍，房子你也不怎么好租出去，我们合同没解约呢。叶：从你9月交租时间未履行交租义务，并且按照合同约定给了你20多天的时间，在9月份月底，你还未缴纳9月份租金，你作为承租方，已经违反合同约定内容，属于单方违约，合同关系自动解除。”原告确认微信聊天记录的真实性，但认为原告在2018年9月20日已将涉案厂房的钥匙交还给被告，此后并未实际占用涉案厂房。《厂房租赁合同（一楼）》、《厂房租赁合同（二楼）》及收据，显示被告于2019年3月1日及2019年3月5日将涉案厂房分别租赁给他人。原告确认该两份厂房租赁合同及收据的真实性。再查，涉案厂房未在东莞市自然资源局办理建设工程规划许可证，也未取得房产证。被告提供了涉案厂房的相关报建资料：东莞市民房住宅工程施工许可证沙田镇民施证字第2004-1936号、集体土地建设用地使用证[证号东府集建（96）字第0XXXX5,1900XXX84号]、《东莞市沙田镇建设工程规划许可证》附件(许可证号：NoXX37)、东莞市民房住宅工程施工许可证沙田镇民施证字第2004-1X7号拟证明涉案厂房系经过东莞市沙田镇相关部门批准建设的合法建筑。上述资料显示涉案厂房建造时间为2004年。还查，庭审中，本院询问原告承租涉案厂房做何用途？原告代理人当庭打电话询问原告，原告回复转租给别人做厂房。本院再次当庭电话询问原告本人的职业，原告拒绝回答。上述事实，有《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同（一楼）》、《厂房租赁合同（二楼）》、通话录音、微信聊天记录、装修明细、收据、《东莞市民房住宅工程施工许可证沙田镇民施证字第2004-19XXX号》、《建筑工程施工合同书》、《东莞市沙田镇法律服务所见证书编号：STLJ（2008）第006号》、《东莞市沙田镇法律服务所见证书编号：STLJ（2008）第005号》、《东莞市沙田镇法律服务所见证书编号：STLJ（2005）第008号》、《集体土地建设用地使用证证号东府集建（96）字第05XXX9,19001XXX8号》、《集体土地建设用地使用证证号东府集建（96）字第0XXXX5,19001XXXXX4号》、《东莞市沙田镇建设工程规划许可证许可证号：No1937》、《东莞市民房住宅工程施工许可证沙田镇民施证字第2004-1937号》、《建筑工程施工合同书》、《东莞市沙田镇法律服务所见证书编号：STLJ（2008）第007号》、《东莞市沙田镇法律服务所见证书编号：STLJ（2008）第012号》、《东莞市沙田镇法律服务所见证书编号：STLJ（2008）第013号》、《东莞市沙田镇法律服务所见证书编号：STLJ（2008）第011号》、照片、建筑图纸、东莞市沙田镇私人住宅建筑工程设计施工图审查报告（沙建审字2004-1843/2004-1844号）、审查报告、东莞市自然资源局复函以及本案一审庭审笔录等证据附卷为证。本院认为：本案为租赁合同纠纷。本案争议焦点为：1.涉案《厂房租赁合同》的效力如何？2.原告诉请的退还押金是否合法？3.被告反诉原告支付拖欠的租金是否合法？4.原告诉请的装修费损失是否合法？5.被告反诉原告支付恢复厂房的维修费是否合法？关于焦点一，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”结合涉案厂房建造时间为2004年，但未取得建设工程规划许可证及房产证的事实，本院认定涉案《厂房租赁合同》属于无效合同。关于焦点二，如焦点一所述，涉案《厂房租赁合同》无效，被告收取原告押金无合同依据，该押金73,000元应当退还给原告。关于焦点三，（一）关于涉案厂房归还时间。1.根据2018年9月20日的录音内容可知，原告在2018年9月20日将涉案厂房的钥匙交给被告。被告亦确认此后未将厂房的钥匙给回原告。2.原、被告双方在2018年10月7日的通话录音以及2018年10月9日的微信聊天记录中，被告多次提及原告在2018年9月份未按时交租，属于违约行为，双方合同关系已经终止。综上，本院认定原告在2018年9月20日已将涉案厂房归还给被告，此后未再实际占用涉案厂房。（二）原、被告签订《厂房租赁合同》的时间是2018年7月13日，合同约定前30天为装修免租期。被告收取原告押金及租金开具的收据亦明确载明8月份1-15号为装修期，8月16-31号租金收取半个月。该内容与《厂房租赁合同》约定的30天装修免租期能相互印证。又因涉案《厂房租赁合同》属于无效合同，但蒋飞青仍应参照《厂房租赁合同》约定的租金标准向叶贤彪支付厂房占有使用费。故本院认定蒋飞青仅支付了2018年8月的厂房占有使用费，从2018年9月开始未再支付厂房占有使用费。故蒋飞青应向叶贤彪支付2018年9月1日至2018年9月19日的厂房占有使用费合计23,116.67元（36,500元/月÷30天/月×19天=23,116.67元）。被告主张超出部分，于法无据，本院予以驳回。关于焦点四、焦点五，蒋飞青承租涉案厂房再转租给他人，其对厂房进行装修，其行为具有一定的合理性。虽然叶贤彪主张未征得其同意，但是其出具给蒋飞青的押金及租金收据明确记载了存在装修期，即表明其知悉蒋飞青对涉案厂房进行装修的事实。现因涉案《厂房租赁合同》无效，蒋飞青对租赁物的装修产生了一定的装修残值损失。叶贤彪收回涉案厂房，亦是出租给他人，承租人承租厂房的目的不一样，叶贤彪亦存在将蒋飞青改建的厂房重新恢复原状的可能，即叶贤彪恢复厂房原状亦存在一定的损失。关于上述损失的承担问题，本院认定如下：蒋飞青承租涉案厂房的用途是转租给他人做工业厂房，但本院再次询问其职业时，其拒绝回答。本院再结合涉案原、被告双方的通话录音的内容，认定蒋飞青的职业是二手房东。蒋飞青作为二手房东其在签订租赁合同时应对涉案租赁物的相关情况尽到更加审慎的义务。原告作为涉案厂房所有权人，亦有义务办理涉案厂房合法有效的建设工程规划许可证或房产证。故本院认定原、被告双方对涉案《厂房租赁合同》无效均存在过错，且过错相当。根据公平原则，双方应各自对自身的上述损失承担责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、限被告叶贤彪于本判决发生法律效力之日起三日内向原告蒋飞青退回押金73,000元；二、限原告蒋飞青于本判决发生法律效力之日起三日内向被告叶贤彪支付房屋占有使用费23,116.67元；三、驳回原告蒋飞青的其他诉讼请求；四、驳回被告叶贤彪的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2,456.8元，由原告蒋飞青负担831.8元，被告叶贤彪负担1,625元；本案反诉受理费2,787.88元，由原告蒋飞青负担377.9元，被告叶贤彪负担2,409.98元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  詹 杰人民陪审员  彭必政人民陪审员  张 雄二〇一九年十二月十三日书 记 员  乐芳琴附强制执行风险提示：强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。