上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初40912号原告：季振芳，女，1959年2月21日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。原告：陈春霖，男，1985年2月23日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。两原告共同委托诉讼代理人：王龙，上海汉盛律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：赵鑫平，上海汉盛律师事务所律师。被告：严福康，男，1962年1月20日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。第三人：上海益恒置业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：钱林，董事长。委托诉讼代理人：陈婳，女。原告季振芳、陈春霖与被告严福康房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判。诉讼中，本院根据原告的申请追加第三人上海益恒置业有限公司(以下简称益恒公司)参加诉讼。因被告严福康下落不明，本院依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告季振芳、陈春霖及两原告共同委托诉讼代理人王龙、赵鑫平，第三人益恒公司委托诉讼代理人陈婳到庭参加诉讼。被告严福康经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、被告办理上海市闵行区XX镇XX路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权登记手续，第三人益恒公司予以协助办理，将产权过户至被告名下；2、被告协助原告办理上海市闵行区XX镇XX路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续，将产权变更登记至原告名下；3、被告向原告支付违约金88万元(人民币，下同)。事实与理由：被告因原有住房拆迁而取得上海市闵行区XX镇XX路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)。该房屋开发商为第三人益恒公司。2015年7月15日，原、被告签订《动迁房预售预购合同》，约定被告将涉案房屋出售给原告，转让价为88万元。合同签订后，原告已支付829,600元购房款，被告也于2015年7月20日将房屋交付给原告，由原告装修并入住至今。2015年11月，涉案房屋可以办理小产证，原告多次联系被告要求被告办理，但被告于2016年7月要求原告提前付清购房尾款。为此，原告又支付了部分尾款。2017年1月，被告拒绝办理产权登记，其电话号码在之后也成空号，至今无法联系。现为维护原告的合法利益，故向法院提起诉讼。被告严福康未作答辩。第三人恒益公司陈述，动迁单位开具的配套商品房供应单确定的涉案房屋购房人为被告，被告严福康已与第三人签订了关于涉案房屋的买卖合同。第三人已备齐了办理小产证所需的全部资料，被告只要来第三人处领取相关资料即可办理产权登记。经审理查明，上海市黄浦区人民政府于2012年6月作出编号为黄府征(2012)1号《房屋征收决定》，上海市黄浦区住房保障和房屋管理局作为征收人(甲方)、黄浦区第一房屋征收事务所作为征收实施单位，与严福康(乙方代理人)签订一份《上海市国有土地上房屋征收补偿安置协议》，甲方征收上海市XX街XXX弄XXX号公有住房，甲方提供两套安置房屋：XX基地XX地块一期B块东单元9幢302室、303室。上海市黄浦区第一房屋征收事务所有限公司、上海市黄浦区旧区改造(房屋征收)第一指挥部等部门开具了《配套商品房供应单》，确认涉案房屋购房人为严福康。严福康在该供应单的购房人签名一栏内签名并加盖私章。该供应单载明涉案房屋开发商为第三人恒益公司。2014年，被告严福康根据征收补偿安置协议及配套商品房供应单与益恒公司办理了房屋交接手续，接收了涉案房屋。2015年7月15日，被告严福康作为出卖人(甲方)、原告季振芳、陈春霖作为买受人(乙方)，双方签订一份《动迁房预售预购合同》，约定：甲方于2014年依法取得涉案房屋，并已与开发商办理完成交房手续，是该房的合法且唯一所有权人，房屋面积74.76平方米；该房屋暂未办理以甲方为权利人的产权证。甲方确认该房屋不是其唯一拆迁安置配套商品房,该房为严福康一人所有。乙方于2015年7月15日实地看房,看房后对以上情况无异议；房屋转让价款为人民币88万元；甲方办理以甲方为权利人的上述房屋《上海市房地产权证》的相关费用,由甲方承担；乙方于2015年9月31日支付甲方定金人民币捌拾万元整;待以甲方为权利人的产权证办理出来7日内,乙方支付甲方房款人民币捌万元整；待该房屋可以上市交易,甲乙双方前往上海市房地产交易中心办理产权交易过户手续。上述转让价款系甲方到手价；甲、乙双方约定,在根据国家政策有关规定允许该房屋上市交易的国家政策限制期满后(甲方小产证办理完毕后)10个工作日内,甲、乙双方按本协议约定签订上海市房地局网络版商品房《上海市房地产买卖合同》。甲、乙双方签订网络版商品房《上海市房地产买卖合同》后7日内,甲、乙双方进行该房屋的产权交易过户；甲、乙双方履行各自义务,约定2015年7月20日前交房于乙方。合同第十二条“违约责任”第一项约定：甲方签署本合同后,反悔不出售或者变相涨价上述房屋给乙方的,甲方应在3日内返还乙方已经支付的房款及定金,并按反悔时该房屋市场评估价的壹倍支付乙方违约金,且甲方应按实承担乙方对该房屋装修费用;甲方还要承担因该房屋所在地区房屋价格上涨产生的上涨差额部分的补偿(金额以评估公司评估价格为准),乙方有其他损失的,甲方也应赔偿。若上述违约金不足以弥补乙方实际损失的,甲方还应另行赔偿乙方。合同对其他事项亦作了约定。同日，两原告向被告支付购房款30万元。被告出具相应收据。同月20日，被告严福康与原告陈春霖签订一份《房屋交接书》，被告将涉案房屋交付给了原告。原告接收房屋后使用至今。2015年10月24日，被告出具了50万元的房款收据，确认收到原告购房款50万元。2016年4月12日，被告严福康出具一份承诺书，主要内容为：因家里特殊情况，提前向陈春霖预支、预留购房尾款，累计28,000元，等房屋过户给陈春霖之前，不提前向陈春霖所(索)要房屋预留尾款。2016年9月2日，被告出具一张借条，内容为：因严福康有困难，故再向季振芳借700元，该借款将在房屋余款中扣除。2017年3月2日，被告出具一张收据，内容为：今严福康向季振芳提前预支房款900元。被告至今未办理以被告为产权人的涉案房屋产权登记手续，未按合同约定履行相关义务,现原告以诉称理由诉至本院。另查，第三人益恒公司是涉案房屋所在的住宅小区开发商。目前涉案房屋产权仍登记于益恒公司名下。大产证登记日期为2015年11月。庭审中，原告表示其主张的88万元违约金是依据动迁房预售预购合同第十二条“违约责任”第一项的约定。剩余应付购房款可随时支付给被告。以上事实，由原告提供的上海市国有土地上房屋征收补偿安置协议、配套商品房供应单、动迁房预售预购合同、房款收据、银行转账凭证、借条等，以及当事人陈述所证实。本院认为,原、被告签订的动迁房预售预购合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按约履行各自义务。被告已收取了原告绝大部分购房款且已交付了房屋，但被告至今未办理以其本人为产权人的产权登记手续，导致原、被告之间的合同无法继续履行，因此被告已构成违约。现原告要求被告办理涉案房屋的小产权登记的请求，于法有据，本院予以支持。在办理此项登记过程中，第三人益恒公司作为涉案房屋的开发商,予以协助办理。在被告取得以其为产权人的涉案房屋产权后，应及时协助原告办理过户手续，将产权转移登记至原告名下。由于原、被告约定88万元购房款系被告的到手价，因此在办理此项产权过户手续中应当缴纳的全部税费均由原告负担。原告尚余购房款50,400元未付，则由原告在被告协助办理过户手续时支付。关于原告主张的88万元违约金，动迁房预售预购合同第十二条“违约责任”第一项的约定，实质是基于如果被告在合同履行过程中拒绝继续履行合同，不再出售房屋或者提出要求增加购房，导致合同解除为前提。如果因被告存在该条款中的违约行为导致合同解除，则应当承担退还房款和定金，赔偿房屋市场评估价的一倍的违约金。现原告要求继续履行合同，且在合同可以继续履行的情况下，原告根据此条款而主张88万元违约金，与合同约定不符，也缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告严福康于本判决生效之日起三日内办理上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记手续，将产权登记至被告严福康名下。第三人上海益恒置业有限公司协助被告严福康办理此项产权登记手续；二、被告严福康在取得上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋产权后的十日内，协助原告季振芳、陈春霖办理此房屋的产权过户手续，将产权过户至季振芳、陈春霖名下。在办理此项产权过户手续过程中应缴纳的全部税费均由季振芳、陈春霖承担；在被告严福康办理此项产权过户手续的当日，原告季振芳、陈春霖支付被告严福康购房款50,400元；三、驳回原告季振芳、陈春霖的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币20,640元，财产保全费4,920元，合计25,560元，由原告季振芳、陈春霖负担12,780元，被告严福康负担12,780元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  邹巧弟人民陪审员  邓红霞人民陪审员  尹 萍二〇二〇年四月二日法官 助理  周佳慧书 记 员  陈晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。