天津市津南区人民法院民 事 判 决 书(2019)津0112民初9865号原告：天津九洲方圆投资发展有限公司，住所地天津市津南区双港镇经济开发区（西区）九洲创意园9号楼。法定代表人：孙继铮，董事长。委托诉讼代理人：董娜娜，山东北方永丰律师事务所律师。被告：时新，女，1969年2月5日出生，汉族，住天津市河西区。原告天津九洲方圆投资发展有限公司（以下简称“九洲方圆公司”）与被告时新商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告九洲方圆公司立案后，向本院申请诉讼保全并提供了担保。本院对坐落于天津市津南区九洲创意园2-1613号房屋予以查封，查封期限两年，自2019年9月25日至2021年9月24日止。原告九洲方圆公司之委托诉讼代理人董娜娜、被告时新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。九洲方圆公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除双方签订的编号为：2010-0149373的《天津市商品房买卖合同》，时新返还涉案房屋九洲创意园2-1613号房屋；2、判令时新支付2012年10月31日至2019年9月16日的违约金49317元。3、诉讼费、保全费由时新负担。事实和理由：2011年7月6日，时新与九洲方圆公司签订《天津市商品房买卖合同》（编号为：2010-0149373）及附件《补充合同》，合同约定时新购买九洲方圆公司开发的坐落于天津市津南区双港镇经济开发区（西区）九洲创意园2-1613，九洲方圆公司应于2012年10月30日前交付房屋。2016年8月26日，时新向原告出具承诺书，载明因银行贷款没有审批下来，不符合办理入住条件，申请提前办理2-1613、2-1812号房屋入住手续，另外一套2-1603号房屋作为承诺保证金。承诺待九洲创意园产权证可以办理日起10个工作日内，将购买三套房屋所欠开发商贷款420000元一次性补齐。原告依据被告的承若向其交付了创意园2-1613，2018年7月原告开发的九洲创意园可以办理产权证，时新仍未按照合同约定及承诺书缴纳不足购房款。双方多次沟通未果，故诉至法院。时新辩称，双方签订商品房买卖合同时，原告承诺为其办理贷款，贷款不能办理并不是原告原因，2016年8月26日原告已经交付了诉争房屋，但一直不能办理诉争房屋产权手续，也给自己造成相应损失，现在不同意解除双方签订的九洲创意园2-1613的商品房买卖合同，也不同意支付违约金。因为被告购买了原告的三套房屋，也交了三套房屋的首付款。因为自己缴纳的房款总数够九洲创意园2-1613及九洲创意园2-1812两套房屋的全款，且这两套房屋也已经交付，所以被告现同意解除九洲创意园2-1603号房屋的买卖合同，补齐九洲创意园2-1812及九洲创意园2-1613两套房屋房款。法庭总结争议焦点：1、双方签订的商品房买卖合同是否应予以解除；2、时新是否应当支付违约金及金额。围绕法庭总结的争议焦点，双方向法庭提交了证据，对于双方均无异议的证据法庭予以确认并记录在案。根据本院认定的证据，结合庭审情况认定如下事实：2011年7月6日，时新（乙方）、九洲方圆公司（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》，合同编号为2010-0149373，合同约定时新购买九洲方圆公司开发的坐落于天津区九洲创意园2-1613号房屋，合同价款为196403元。合同第三条约定：甲方于2012年10月30日前将验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的房屋交付乙方使用。合同第四条约定，乙方按照下列方式付款2、贷款付款的，乙方应于2011年4月27日前一次性存入房屋首付款106403元，其余价款办理贷款。合同第六条约定，乙方未按照本合同第四条规定的时间付款，逾期在30日内，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，甲方有权按照下列第2种约定，追究乙方违约责任：2、解除合同，乙方应每日按商品房价款的万分之一向甲方支付违约金。时新于2011年2月15日缴纳定金20000元，2011年4月22日缴纳房款86403元。2011年12月27日，九洲方圆公司为时新出具金额为106403元的发票。还查明，时新同时另购买九洲方圆公司开发的九洲创意园2-1603号及九洲创意园2-1812号房屋，三套房屋总价款共计877947元，共缴纳三套房屋首付款457947元。其中九洲创意园2-1812房屋总价款为189115元。2016年8月26日，时新出具承诺书，载明：时新购买九洲方圆公司开发的九洲创意园2-1603、2-1613、2-1812号房屋，总价款877947元，已缴纳首付款457947元，欠款共计420000元。由于银行贷款没有审批下来，不符合办理入住条件，至今没有办理交房手续，现向开发商申请提前办理2-1613、2-1812号房屋入住手续，另外一套2-1603号房屋作为承诺保证金。本人承诺待九洲创意园产权证可以办理日起10日工作日内，将购买三套房屋所欠开发商贷款420000元一次性补齐。本人如若未按上述承诺执行，将放弃对2号楼1603室的所有权及购买权，并且积极配合开发商办理退房手续。本人办入住至产权证开始办理期间不会进行私下买卖，如有类似买卖的见证、公正视为无效。时新在该承诺书中签字并摁手印确认。涉案房屋于2018年5月28日办理初始登记，自2018年7月12日起可办理产权证。时新认可九洲方圆公司于2018年7月至8月间张贴公告通知业主可以办理不动产登记手续。本院认为，原、被告双方签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效,双方均应按照合同约定的内容履行各自的义务。因双方在《天津市商品房买卖合同》中未约定缴纳贷款部分房款的时间，被告于2016年8月26日向原告出具的承诺书，以2-1603号房屋作为承诺保证金，要求办理了2-1613、2-1812两套房屋的入住手续，且原告依据被告的承诺书向其交付了上述两套房屋，故可视为双方对三套房屋款项的缴纳方式及缴纳时间达成了新的合意，即在被告不能按上述时间交齐420000元的情况下，解除2-1603的购房合同并办理该房屋的退房手续。现双方对于解除2-1603号房屋的《商品房买卖合同》均无异议，且时新已缴纳的金额457947元能够冲抵2-1812及2-1613两套房屋的全部房款，故时效抗辩已经交齐两套房屋的房款的抗辩理由，符合双方后续达成的合意的意思表示，本院予以采纳。原告主张的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第三十条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回天津九洲方圆投资发展有限公司的全部诉讼请求。案件受理费4986元，减半收取计2493元，保全费1720元，共计4213元，由天津九洲方圆投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  汪国平二〇一九年十二月二日书记员  杨国晴附相关法条：《中华人民共和国合同法》第三十条承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。