河南省郸城县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1625民初5087号原告：赫秀芹，女，汉族，1974年2月20日出生，住郸城县。委托诉讼代理人：杨春华，系河南洺水律师事务所律师。委托诉讼代理人：张广明，系河南洺水律师事务所律师。被告：郸城垚商地产有限公司。法定代表人：罗明伟，职务：经理。地址：郸城县府后街706号。统一社会信用代码：91411625MA45JJ6R3G。委托诉讼代理人：李治艺，系河南覃思律师事务所律师。被告：罗明伟，男，汉族，1993年11月25日出生，住郸城县。委托诉讼代理人：李治艺，系河南覃思律师事务所律师。被告：刘蓓蓓，女，汉族，1992年5月2日出生，住址同上。委托诉讼代理人：李治艺，系河南覃思律师事务所律师。原告赫秀芹与被告郸城垚商地产有限公司、罗明伟、刘蓓蓓房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赫秀芹的委托诉讼代理人张广明、被告郸城垚商地产有限公司、罗明伟、刘蓓蓓的委托诉讼代理人李治艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赫秀芹向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告返还原告购房款14.5万元及利息；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年原告因家中急需房屋居住，认识了开房屋中介的罗明伟，罗明伟介绍原告购买郸城孔桥社区的房屋，经原告与孔桥社区售楼部约定，原告购买位于郸城孔桥社区二单元8楼东户房屋一套，房款为29万元。2018年12月27日，原告首次向郸城孔桥社区交房款145000元。后原告再次向孔桥社区交剩余房款时见罗明伟，罗明伟和刘蓓蓓一起对原告说原告所购买的孔桥社区楼盘是其开发的，让原告把房款交给他们就行了，于是原告陆续向罗明伟、刘蓓蓓三次共支付购房款14.5万元，分别是12000元、95000元、38000元，罗明伟向原告出具有加盖有郸城垚商地产有限公司财务专用章的收据。原告向孔桥社区要求交付房屋时得知，罗明伟仅仅是中介人，不是孔桥社区的开发商，孔桥社区也没有授权罗明伟对外销售房屋，罗明伟夫妻二人私自收取原告的购房款14.5万元据为己有，未交给孔桥社区，致使原告不能享受住房，后原告与孔桥社区多次协商，向孔桥社区出具了14.5万的借条，孔桥社区才将房屋交付给原告。综上，罗明伟仅仅是中介人，不是孔桥社区的开发商，无权出售孔桥社区的房屋，无权收取原告的购房款，罗明伟收取原告购房款的行为存在严重的欺诈，造成原告直接经济损失14.5万元，为维护原告的合法权益，特诉至贵院。为维护其合法权益特诉至贵院，望判如所请。被告郸城垚商地产有限公司、罗明伟、刘蓓蓓辩称，一、郸城垚商地产有限公司在本案中处于包销人的地位，不是居间人，原因如下：2018年12月27日，合同甲方郸城垚商地产有限公司与合同乙方赫秀芹签订孔桥社区认购协议书一份。内容如下：甲乙双方协议一致就孔桥社区房屋达成以下条款：1、乙方在2018年12月27日自愿预付认购金为（人民币）壹拾肆万伍仟圆整（145000元）；乙方选择付款方式为（一次性付清、分期、银行按揭）。2、乙方所认购甲方拥有的位于郸域县迎宾大道与公园北路交汇处东100米路北的孔桥社区小区1号楼2单元8层东户，建筑面积约为125平方米，该房屋单价房款为（人民币）贰仟叁佰贰拾元整（2320元），该房屋总房款为（人民币）贰拾玖万元整（290000元）。3、在签订本认购协议后／年／月／日之前乙方需按时向甲方缴纳应交款项(一次性付款既全部房款，分期付款不得低于总房款的50%)。4、在甲乙双方约定签约的期限内，若甲方将该住宅另售他人，甲方赔偿乙方所交金额两倍作为违约金；若乙方违约，甲方有权扣除乙方所交认购定金作为违约金。5、乙方所认购住宅建筑面积，以房管部门最后核准面积为准。6、本认购协议书一式两份，甲乙双方各持一份，具有同等法律效力，双方签字盖章后生效。从该协议书可以看到，被告郸城垚商地产有限公司系出卖人即包销人，不是居间人，所谓居间人根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条之规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。因此，所谓居间，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的一种制度。居间人是为委托人与第三人进行民事法律行为报告信息机舍或提供媒介联系的中间人。从居间人的概念可以看到郸城垚商地产有限公司不是居间人而是包销人。被告郸城垚商地产有限公司将该涉案房屋销售给原告赫秀芹，赫秀芹支付房款，被告己交付房屋，双方约定的合同权利义务已经终止。关于原告诉状称被告未将房款交付给开发商，根据合同的相对性，被告郸城垚商地产有限公司与开发商属于另一个法律关系，被告郸城垚商地产有限公司与开发商之间的债权债务关系，应由权利人另行主张。二、原告将被告罗明伟、刘蓓蓓列为被告属于主体不适格，原因如下：根据合同的相对性，签订该认购协议书的双方系原告赫秀芹及被告郸城垚商地产有限公司，从被告郸城垚商地产有限公司的营业执照可以看到，该公司为有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》的有关规定，被告郸城垚商地产有限公司能对外独立承担民事责任，没有出现法人人格否定的情形。因此，原告将罗明伟、刘蓓蓓列为本案被告，属于主体不适格。综上，原告赫秀芹与被告郸城垚商地产有限公司签订的该认购协议书，该协议书约定了价款、房屋的面积及位置、约定了合同的标的，合同的履行期限等主要条款，该认购协议书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该协议应当认定为商品房买卖合同，该商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律的强制性及禁止性规定，该商品房买卖合同合法有效。根据该合同，原告己支付了房款，被告己交付了房屋，双方合同约定的权利义务已经终止。被告罗明伟、刘蓓蓓不是本商品房买卖合同的相对人，原告起诉罗明伟、刘蓓蓓属于主体不适格，应当依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告方提供了以下证据：原告身份证一份、被告郸城垚商地产有限公司向原告赫秀芹出具房款收据三份（38000元的收据日期为2019年3月19日，另两份收据日期无法辨认）、河南省郸城孔桥社区向原告赫秀芹出具的房款收据一份、河南省郸城孔桥社区证明一份、《孔桥社区购销合同》一份。证明目的：原告诉讼主体适格，被告应返还原告购房款14.5万元。被告郸城垚商地产有限公司、罗明伟、刘蓓蓓代理人对原告提交的证据质证意见为：对郸城垚商地产有限公司三张收据真实性无异议，郸城垚商地产具备楼盘销售资格，本案中足以认定郸城垚商地产有限公司包销人身份，有权收取买房人的房款。罗明伟、刘蓓蓓、丁玉梅在收据上签字的行为是职务行为，该行为后果应由郸城垚商地产有限公司承担，对孔桥社区购销合同及河南省孔桥社区收据，根据最高法关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律解释第二十条、第二十一条规定，孔桥社区的行为不合法，因郸城垚商地产有限公司已代理孔桥社区销售2单元8层东户的房屋给郝秀芹，其行为给郸城垚商地产有限公司造成的损失应予以赔偿。被告郸城垚商地产有限公司、罗明伟、刘蓓蓓提供了以下证据：证据一、郸城垚商地产有限公司的营业执照复印件、郸城垚商地产有限公司的房地产经纪机构备案证书。证明目的：郸城垚商地产有限公司系独立法人，对外能独立承担民事责任，原告起诉罗明伟、刘蓓蓓属于主体不适格。郸城垚商地产有限公司有新房代理销售的资质，表明被告郸城盎商地产有限公司具备房屋包销人的资格。证据二、原告赫秀芹与被告郸城垚商地产有限公司签订的《孔桥社区认购协议书》。证明目的：原告赫秀芹与被告郸城垚商地产有限公司签订的该认购协议书，该协议书约定了价款、房屋的面积及位置、约定了合同的标的，合同的履行期限等主要条款，该认购协议书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。该协议应当认定为商品房买卖合同，该商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律的强制性及禁止性规定，该商品房买卖合同合法有效。根据该合同，原告己支付了房款，被告己交付了房屋，双方合同约定的权利义务已经终止。被告罗明伟、刘蓓蓓不是本商品房买卖合同的相对人，原告起诉罗明伟、刘蓓蓓属于主体不适格，应当依法驳回原告的诉讼请求。根据当事人提交证据与庭审质证情况，本院认定如下事实：原告赫秀芹分别与被告郸城垚商地产有限公司及河南省郸城孔桥社区签订的关于孔桥社区1号楼2单元8层东户，建筑面积约为125平方米的购买合同。2018年12月27日，原告赫秀芹向河南省郸城孔桥社区交房款145000元，河南省郸城孔桥社区向原告赫秀芹出具了收据一份。2019年3月19日，原告赫秀芹向被告郸城垚商地产有限公司交房款38000元，被告郸城垚商地产有限公司向原告赫秀芹出具了收据一份。另原告赫秀芹分两笔向被告郸城垚商地产有限公司交房款12000元和95000元，被告郸城垚商地产有限公司向原告赫秀芹出具了收据两份。被告郸城垚商地产有限公司向原告赫秀芹出具的收据上均加盖了被告郸城垚商地产有限公司印章。原告赫秀芹要求河南省郸城孔桥社区交付房屋时，因被告郸城垚商地产有限公司未将原告赫秀芹分三笔所交的145000元房款转交给孔桥社区，造成河南省郸城孔桥社区拒绝向原告赫秀芹交付房屋。原告赫秀芹与孔桥社区多次协商后，原告赫秀芹向孔桥社区出具了145000元的借条后，孔桥社区将房屋交付给原告赫秀芹。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，“行为人没有代理人、超越代理权或者代理权终止后以代理人名义订立的合同。未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。根据本案查明事实，即被告郸城垚商地产有限公司与原告赫秀芹签订《孔桥社区认购协议书》并收取原告赫秀芹孔桥社区1号楼2单元8层东户145000元购房款的行为，未经河南省郸城孔桥社区授权，且被告郸城垚商地产有限公司也未向本院提交有关河南省郸城孔桥社区向被告郸城垚商地产有限公司授权对其所有的房屋进行包销的证据。被告郸城垚商地产有限公司辩解其是河南省郸城孔桥社区包销人的地位无证据证明。河南省郸城孔桥社区未授权被告郸城垚商地产有限公司收受关于孔桥社区房款的代理行为，其与原告赫秀芹签订合同及收取其房款的行为事后也未取得河南省郸城孔桥社区的追认，被告郸城垚商地产有限公司不是孔桥社区房屋产权人，其也无法向原告赫秀芹交付房屋。故被告郸城垚商地产有限公司应将145000元购房款退还给原告赫秀芹。被告罗明伟、刘蓓蓓向原告赫秀芹出具收据的行为系职务行为，原告赫秀芹要求被告罗明伟、刘蓓蓓返还购房款及利息的请求本院不予支持。原告赫秀芹要求被告支付利息的请求无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郸城垚商地产有限公司本判决生效之日起三日内返还原告赫秀芹购房款145000元；二、驳回原告赫秀芹的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1600元，由被告郸城垚商地产有限公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  王新颜二〇一九年十二月二十七日书记员  王 蒙