上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初80494号原告：马建松，男，1990年9月7日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：何海红，女，1990年2月28日生，汉族，住上海市徐汇区。两原告共同委托诉讼代理人：虞梦云，上海澄明则正律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：马奔霄，上海澄明则正律师事务所律师。被告：吴张勇，男，1988年12月12日生，汉族，户籍所在地上海市浦东新区。被告：吴鑫，女，2012年1月6日生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人：许雯婷(系被告吴鑫之母)，住同被告吴鑫。委托诉讼代理人：张炯骅，上海九泽律师事务所律师。原告何海红、马建松与被告吴张勇、吴鑫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月30日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员张盈担任审判长，与人民陪审员吴迟良、吴炯组成合议庭，于2020年3月24日公开开庭进行了审理。原告马建松及其委托诉讼代理人虞梦云，被告吴鑫的委托诉讼代理人张炯骅到庭参加诉讼。被告吴张勇经本院合法传唤无正当理由未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告何海红、马建松共同向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)；2.要求两被告返还原告已支付的款项人民币170万元(以下币种相同)；3.要求两被告向原告支付违约金75万元。事实和理由：2019年6月1日，原、被告签订买卖合同及补偿协议，约定由原告向被告购买上海市浦东新区北艾路XXX弄XXX号XXX室(以下统称系争房屋)，房地产转让价款309万元。补偿协议约定由原告再向被告支付系争房屋装潢、厨卫设施和附属设施、设备款66万元，购房款共计375万元。双方在签署买卖合同前，被告在系争房屋上设定债权人为重庆市天下贷小额贷款有限公司，债权金额200万元的抵押贷款，为此，原、被告协商，被告应在2019年6月25日前与抵押权人申请预约还贷，并办妥还款手续后10个工作日内办理抵押登记注销手续，在办理抵押注销手续且原告办妥贷款审批手续后至交易中心办理过户手续。签约后，原告分数次依约向被告支付共计170万元，然而，被告未依约向抵押权人偿还贷款，导致系争房屋于2019年8月5日被法院司法查封，使原告不能办理银行贷款申请及过户手续，在原告数次催告下，被告仍不能清偿债务，注销抵押解除司法查封，使买卖合同事实上无法继续履行。原告认为，被告故意违约，侵害原告的合法权益，由此原告提起诉讼，诉如所请。被告吴张勇未作答辩。被告吴鑫辩称，吴张勇系吴鑫的父亲，系争房屋为两被告的产权房，被告吴鑫及母亲许雯婷、外婆居住在系争房屋中，系争房屋是被告吴张勇家中动迁安置房出售后购买的二手房,是家庭唯一的住房。吴张勇与许雯婷夫妻关系不好，原来每月会回家一次看小孩，2019年7、8月后吴张勇离家出走再未回来过，电话联系其表示在外办事情，家中收到法院诉讼材料后，电话联系吴张勇，吴张勇表示要许雯婷来了解下，但是否参加庭审，人在哪里，被告吴鑫的母亲许雯婷均不知道，之后再打电话，也没有接通过。被告吴鑫是未成年人，吴张勇卖系争房屋，许雯婷不知道，系争房屋上有抵押许雯婷清楚，2018年11月没钱还款就不正常了，家里下家来看房，许雯婷清楚，知道是来处理房屋贷款的事情，把房子卖了用于还贷，但房屋买卖交易协商，许雯婷没有参加，被告吴张勇也未与其商量过，之后询问中介并要了原告的联系方式，被告知买卖合同已签署，钱款给了吴张勇。被告吴鑫认为，买卖合同交易价款远远低于市价，市价至少462万元，同时房屋中有未成年人的产权份额，去交易中心过户要吴鑫的父母均签字才可以，买卖合同中没有要求许雯婷确认签字，原告对此为明知，原告不是善意购房人，由此买卖合同应为无效，被告吴鑫不应承担责任。本院经审理认定事实如下：系争房屋的权利人登记为被告吴张勇、吴鑫，共有情况为共同共有，房屋建筑面积为77.13平方米；吴张勇与吴鑫为父女关系。2017年12月，系争房屋设定抵押，抵押权人为重庆天下贷小额贷款有限公司，债权数额为200万元，期限从2017年12月6日至2018年12月6日。2019年6月1日，以吴张勇、吴鑫作为卖售人(甲方)与何海红、马建松作为买受人(乙方)通过上海太平洋房屋服务有限公司居间介绍订立买卖合同，约定甲方将系争房屋出售乙方，房地产转让价款为309万元，签约当日，乙方支付甲方房款10万元，2019年6月25日前，乙方支付甲方房款99万元，上述款项专项用于提前归还甲方尚欠的贷款及注销对该房地产设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意，双方同意按照本合同买卖合同补充条款第1条约定方式支付该笔款项；乙方以购房贷款的形式支付甲方房款200万元，该笔款项由贷款银行直接转入甲方账户；双方确认，2019年9月30日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款的日万分之五计算，……逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任，甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金，甲方承担违约责任的，甲方应接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金；在合同补充条款中双方约定：1、签订本合同当日，乙方知晓系争房屋上抵押情况并愿意继续购买房屋，甲方应于2019年6月25日前与抵押权人申请预约还贷，并将抵押权人确定的还贷日期通知乙方，甲方应于确定的还贷日期前往抵押权人处办理还款手续，乙方将首付款项直接转入甲方指定的银行账户，若乙方首付款不足归还甲方贷款的，甲方应于还款当日自行补足不足部分至还款账户，……甲方应于办妥还款手续后10个工作日内办理抵押登记注销手续；……3、甲乙双方应于甲方办妥抵押注销手续且乙方办妥贷款审批手续后15个工作日内，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续；……9、乙方于2019年8月20日前，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，……。合同尾页甲方处签有吴张勇姓名，吴鑫签名处签有“吴张勇代吴鑫”。同日，买卖双方还形成“补偿协议”一份，约定买卖合同成交价309万元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备，乙方同意就此另行补偿甲方66万元，乙方于2019年6月25日前，支付甲方61万元，乙方于甲方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方5万元；……。该协议下方，甲方处签署吴张勇代吴鑫、吴张勇名字。通过原告何海红账户，2019年5月29日向吴张勇账户转账支付5万元、2019年5月31日向吴张勇账户转账5万元、2019年6月15日向吴张勇账户转账5万元、2019年6月16日向吴张勇账户转账94万元、2019年6月22日向吴张勇账户转账61万元；就上述支付，对应分别出具收据，收据均签署吴张勇姓名。2019年8月5日，因他案纠纷，系争房屋被司法查封，预计结束日期至2022年8月5日。至2019年9月22日原告查询，系争房屋上抵押权并未注销。另查，原告表示系争房屋是通过中介挂牌得知出售信息。2019年5月30日晚，原告在中介的带领下至系争房屋看房，看房时，吴鑫在家看电视，吴鑫的母亲许雯婷接待了原告，被告吴张勇在中介公司等待，没有随同看房。之后在中介处，原告与被告吴张勇协商中，被告吴张勇向妻子许雯婷拨打电话，但许雯婷表示其已经睡着，没有接到电话。2019年5月31日，许雯婷至中介处要求将买卖合同给她看；2019年6月1日签订网上备案买卖合同时，所需要的被告吴鑫出生证明原件，由许雯婷配合向中介公司提供。案件审理期间，许雯婷向本院表示，系争房屋上设有抵押权，2018年11月没有正常还贷，贷款合同于同年12月到期，要将本金归还，但没有钱予以清偿；当法庭询问，没有其他住房，是如何考虑卖房问题的？许雯婷表示，只能先解决贷款问题，不行的话借房子住。以上事实有《上海市房地产买卖合同》及补偿协议、转账凭证、收据、上海市不动产登记簿等及当事人陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。根据买卖双方订立的买卖合同及补偿协议，双方通过中介的居间进行看房、协商并签约，除单独将66万元作为装修设施补偿订立在买卖合同之外，以达到少缴税费目的，有损国家相关利益应视为无效外，其他的合同条款均体现买卖双方的真实意思表示。根据买卖合同的履行，房屋的权利人登记为吴张勇及吴鑫，其中吴鑫为未成年人，被告吴张勇及许雯婷为被告吴鑫的法定监护人，在出售房屋一事中均有所参与，被告吴张勇为自己并作为吴鑫的监护人与两原告签署买卖合同，作为母亲的许雯婷在看房时给予配合，在看到交易合同后仍配合提供签约所需材料，在明知交易进行中未主动要求参与协商，现再以买卖合同没有其签名作为合同无效的抗辩，本院难以采纳；同时，作为购房人的原告，在购房前已经上门查看过房屋，看到过房屋的权利人及吴鑫的父母，在没有异常下进行签约，通过出售方提供的身份材料了解权利人的情况，没有证据证明房屋交易的对价显属过低，原告依约足额支付相应的房款，符合正常善意购房者的范畴。至于作为监护人被告吴张勇，是否合适地保障了未成年人的房屋利益，可由相关利害关系人进行审查，如若侵害了吴鑫利益，可另行向被告吴张勇主张，但不因此影响原、被告就系争房屋订立买卖合同的效力以及所依据合同需承担的责任。双方签约后，系争房屋于2019年8月5日被法院司法查封，被告在双方约定的过户交易期前也未用原告已经向其支付的款项清偿房屋上的债务，以涤除抵押排除交易过户的障碍，致使原告的合同目的无法实现，由此原告要求解除双方间的买卖合同，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告返还其已支付的170万元款项，于法有据，本院予以支持。因合同解除的责任在于被告，原告要求被告根据买卖合同承担房屋总价的20%的违约金，被告吴鑫提出违约过高的抗辩，本院认为，违约金的金额是否过高应根据合同实际履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，并以被告违约给原告造成实际损失为基础，据此本院结合上述因素酌情认定被告承担违约金30万元。被告吴张勇经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告何海红、马建松与被告吴张勇、吴鑫就上海市浦东新区北艾路XXX弄XXX号XXX室房屋签署的《上海市房地产买卖合同》予以解除；二、被告吴张勇、吴鑫应于本判决生效之日起十日内向原告何海红、马建松返还款项1,700,000元；三、被告吴张勇、吴鑫应于本判决生效之日起十日内向原告何海红、马建松支付违约金300,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26,400元，保全费5,000元，由原告何海红、马建松负担3,600元，被告吴张勇、吴鑫负担27,800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 张 盈人民陪审员 吴 炯人民陪审员 吴迟良二〇二〇年三月二十六日书 记 员 杨 华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。