上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初74118号原告：上海祥大房地产发展有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区商城路XXX号XXX室。法定代表人：任军，董事长。委托诉讼代理人：盛艳平，上海市汇业律师事务所律师。被告：上海贝衡资产管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：李瑾，总经理。被告：上海汇诺投资管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：李瑾，总经理。上述两被告共同委托诉讼代理人：蒋颖，女。被告：上海马孚动力技术有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：朱磊，总经理。被告：李瑾，女，1970年10月8日生，汉族，住上海市长宁区。被告：朱磊，男，1979年9月22日生，汉族，住上海市虹口区。原告上海祥大房地产发展有限公司(以下简称祥大公司)诉被告上海贝衡资产管理有限公司(以下简称贝衡公司)、上海汇诺投资管理有限公司(以下简称汇诺公司)、上海马孚动力技术有限公司(以下简称马孚公司)、李瑾、朱磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祥大公司的委托诉讼代理人盛艳平，被告贝衡公司、汇诺公司的共同委托诉讼代理人蒋颖，被告朱磊(亦即被告马孚公司的法定代表人)到庭参加诉讼。被告李瑾经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告祥大公司向本院提出诉讼请求：1.被告贝衡公司向原告支付欠缴的2018年10月至2019年3月期间的租金人民币(币种下同)1,275,065.59元；2.被告贝衡公司向原告支付欠缴的2018年10月1日至2019年3月31日期间的物业费218,231.94元；3.被告贝衡公司向原告支付因逾期支付租金产生的滞纳金1,460,416.45元(按欠付金额的日千分之五计算，自应付之日起计算至实际支付之日止)；4.被告贝衡公司向原告支付因逾期支付物业管理费产生的滞纳金254,967.65元(按欠付金额的日千分之五计算，自应付之日起计算至实际支付之日止)；5.被告贝衡公司向原告支付相当于首期租金3倍金额842,898.87元作为补偿金；6.被告贝衡公司向原告支付相当于首期租金3倍金额842,898.87元作为装修期补偿金；7.被告贝衡公司向原告支付相当于解约当月月租金及物业管理费的四倍金额的违约金1,273,215.20元；8.被告汇诺公司向原告支付欠缴的2018年10月至2019年3月期间的租金282,173.01元；9.被告汇诺公司向原告支付欠缴的2018年10月1日至2019年3月31日期间的物业费48,294.90元；10.被告汇诺公司向原告支付因逾期支付租金产生的滞纳金323,191.30元(按欠付金额的日千分之五计算，自应付之日起计算至实际支付之日止)；11.被告汇诺公司向原告支付因逾期支付物业管理费产生的滞纳金56,424.54元(按欠付金额的日千分之五计算，自应付之日起计算至实际支付之日止)；12.被告汇诺公司向原告支付相当于首期租金3倍金额186,534.78元作为补偿金；13.被告汇诺公司向原告支付相当于首期租金3倍金额186,534.78元作为装修期补偿金；14.被告汇诺公司向原告支付相当于解约当月月租金及物业管理费的四倍金额的违约金281,763.52元；15.被告贝衡公司对被告汇诺公司的上述全部付款义务承担连带责任；16.被告汇诺公司对被告贝衡公司的上述全部付款义务承担连带责任；17.被告马孚公司、李瑾、朱磊对被告贝衡公司、汇诺公司的上述全部付款义务承担连带责任。事实及理由：2018年6月28日，原告与马孚公司就坐落于上海市浦东新区民生路滨江万科中心项目118号2701-03室房屋(以下简称系争房屋)签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋预租给马孚公司，房屋建筑面积为1432.94平米，租期自2018年6月16日起至2021年9月15日止。次日，原告与贝衡公司、汇诺公司、马孚公司签订了《房屋租赁合同之补充协议》，约定自2018年9月1日起，贝衡公司、汇诺公司分别按2701-02单元(1173.29平米)、2703单元(259.65平米)承租原由马孚公司向原告承租的房屋。马孚公司将其在租赁合同项下承租方的全部权利、义务转让给贝衡公司和汇诺公司，按承租部分分别承继履行。贝衡公司与汇诺公司成为租赁合同的新承租方行使权利和履行义务，继续执行租赁合同。同时，马孚公司确认并同意对贝衡公司、汇诺公司履行租赁合同项下的权利、义务承担连带责任。合同签订后，原告按约交付系争房屋，但贝衡公司、汇诺公司自2018年10月起怠于履行租金及物业费的支付义务，经原告多次催缴，其仍未支付2018年10月至2019年3月期间的租金及物业费。根据租赁合同补充条款的约定，贝衡公司、汇诺公司逾期支付款项超过十四日的，原告有权提前解除合同并要求承担违约责任。据此，原告于2019年3月31日向贝衡公司、汇诺公司、马孚公司发送《律师函》，书面通知租赁合同于律师函送达之日，即2019年4月2日起解除，并要求承担相应的责任。2019年6月4日，原告与五被告签订《房屋租赁合同之补充协议二》，约定李瑾、朱磊同意以其所有个人资产为贝衡公司、汇诺公司、马孚公司提供连带保证责任，贝衡公司与汇诺公司互为对方在租赁合同及补充协议项下的义务承担连带保证责任。然截止目前，五被告并未按补充协议二的约定履行付款义务。为维护原告合法权益，故诉如所请。被告贝衡公司、汇诺公司、马孚公司、朱磊共同辩称：被告租赁系争房屋的时候是通过中介介绍的，然被告没有急切租赁房屋的需求，对此原告给与了半年免租期。之后，被告仅仅将几个打包箱放入系争房屋，并未装修及经营。原告所计算的租金和物业费数额无误。但各方曾积极沟通，李瑾与朱磊也将个人资产作为担保，故签订了补充协议二，被告希望协议继续履行，滞纳金及违约金转为房租。嗣后，被告也向原告支付了40万元。2019年3月，原告收回了系争房屋。若原、被告不能达成一致意见，原告要解除合同，那么被告认为，原告所主张的滞纳金标准过高，请求法院予以调整；原告所主张的违约金和补偿金存在重复计算，不同意支付。被告李瑾庭后辩称：同意上述被告的抗辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方递交的证据和庭审陈述，本院认定事实如下：2018年6月28日，甲方祥大公司(出租方)与乙方马孚公司(承租方)签订《上海市房屋租赁合同(滨江万科中心办公楼)》，一、出租或预租房屋情况约定，1-1甲方预租给乙方的房屋坐落在本市浦东新区民生路滨江万科中心项目118号2701-2703室，该房屋预租建筑面积为1432.94平米，土地用途为商用，房屋类型为办公楼。十二、补充条款约定，12-8(1)租赁保证金，乙方向甲方支付的租赁保证金，应作为乙方履行本合同义务的保证。如因乙方单方面提出解除本合同和/或违反本合同的其他约定，而致甲方行使解除本合同权利，租赁保证金不予退还，甲方可追偿乙方由此所造成的甲方的损失。12-15(1)下列任何事件之一或多项发生，视为乙方违约：①乙方逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项，或逾期补足或重新缴纳租赁保证金或公共事业费保证金，且逾期超过十四日的……出现乙方违约情形的，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有其它权利的前提下，甲方有权选择采取以下一项或多项措施：b取消乙方的装修期(无论乙方是否已实际享有)。在这种情况下，视为乙方自始不享有装修期。乙方须立即向甲方支付相当于首期租金3倍的金额作为补偿金；d涉及乙方的支付义务的，每延迟一日，向乙方收取延迟支付款项千分之五的滞纳金，滞纳金自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其他相关费用止；k提前解除本合同，收回该房屋，收回该房屋的权利包括但不限于在乙方不到场的情况下进入、占有该房屋并处理、移除乙方在该房屋内的任何财物，乙方已支付的租赁保证金及公共事业费保证金不予退还，并有权要求乙方支付相当于首期租金3倍的金额作为补偿金。此外，乙方还须向甲方支付解约时月租金及物业管理费的4倍作为违约金。附表一主要租赁条件约定，第三部分日期，交付日为2018年6月16日；合同期为自交付日起至2021年9月15日止(包含起止日)；装修期为自交付日起至2018年9月15日止(包含起止日)；优惠期为出租方提供3个月的优惠期，即自2019年1月1日起至2019年1月31日，2020年1月1日起至2020年1月31日，2021年1月1日起至2021年1月31日，优惠期内承租方无需支付租金，需要全额支付优惠期期间的物业管理费和杂项收费；租金起算日为2018年6月16日；物业管理费起算日为自交付日起。第四部分金额及支付方式，租金：于交付日起算的第一期内(即首期)，即2018年6月16日起至2018年10月15日止，每平方米日租金为1.975元，每月租金为86,080.89元，该期间租金总额为343,144.35元；于交付日起算的第二期内，即2018年10月16日起至2019年9月15日止，每平方米日租金为7.9元，每月租金为344,323.54元，该期间租金总额为3,452,197.25元；于交付日起算的第三期内，即2019年9月16日起至2020年9月15日止，每平方米日租金为7.9元，每月租金为344,323.54元，该期间租金总额为3,787,558.95元……物业管理费：物业管理费每平米每月为31元，每月44,421.14元，受限于甲方根据本合同约定进行调整。支付方式：除本合同另有约定外，租金、物业管理费每一个日历月为一个支付期，先支付后使用。除租赁开始前首期预付租金和预付物业管理费外，乙方将在每一个支付期开始日的前一日17：00将下个支付期限租金交付到第六部分甲方指定账户，并将下个支付期的物业管理费付至甲方或甲方指定的第三方账户。乙方应在本合同签署的同时向甲方预付第一期(首期)内一个月的租金344,323.54元，向甲方或甲方指定第三方预付第一个月(首期)内一个月的物业管理费44,421.14元。装修期的物业管理费每一个日历月为一个支付期，先付后用。乙方将在每一个支付期开始日的前十日将下个支付期的物业管理费支付至甲方或甲方指定的第三方账户。第五部分保证金，租赁保证金：相当于自起租日起算的第二期内3个月租金和3个月物业管理费的总额，具体金额为1,166,234.04元。公共事业费保证金：按照该房屋租赁面积每平米10元计算，合计14,329.40元。2018年8月2日，祥大公司向马孚公司发送《缴款通知书》，要求马孚公司支付租金、物业管理费合计110,748.60元。2018年9月26日，祥大公司向马孚公司发送《催收函》，要求马孚公司于2018年10月3日之前支付欠付的物业管理费、固定租金及相应的滞纳金合计为224，365.58元。2018年10月30日，甲方祥大公司(出租方)、乙方马孚公司(原承租方)、丙方贝衡公司(新承租方一)与丁方汇诺公司(新承租方二)签订《房屋租赁合同之补充协议》，鉴于甲乙双方于2018年6月29日签订了《上海市房屋租赁合同》，约定乙方承租位于上海市民生路XXX号滨江万科中心项目27层01-03单元房屋，租赁用途为办公。现经四方友好协商，现丙方、丁方分别按照2701-02单元1173.29平米及2703单元259.65平米预租建筑面积承租原由乙方向甲方承租的该单元。就租赁合同的相关条款修改达成如下补充条款。第一条，四方共同确认自2018年9月1日起，乙方将其在租赁合同项下承租方的全部权利、义务转让给丙方、丁方按承租部分分别承继履行；丙方、丁方同意接受乙方转让的其在租赁合同项下承租方的全部权利、义务，并同意与甲方继续全面履行已签署的租赁合同；且乙方确认并同意对丙方、丁方履行租赁合同项下的权利、义务承担连带责任。甲方同意上述乙方对丙方、丁方就租赁合同项下权利义务的转让行为。第二条，自转让生效日起，丙方、丁方应成为租赁合同的新承租方，继续执行租赁合同，并作为租赁合同中承租方行使权利和履行义务。四方应对转让生效日之前的行为各自承担责任，同时，丙方、丁方同意对乙方在转让生效日前尚未履行的租赁合同义务承担连带责任。第四条，各方同意，自转让生效日起，承租方按如下分摊方式向甲方支付租赁合同项下应当支付的相关费用：丙方租金单价7.9元/㎡/天，月租金281,931.81元，月物业管理费36,371.99元，保证金954,911.40元，公共事业费11,732.90元，租赁期内总费用9,132,466.50元；丁方租金单价7.9元/㎡/天，月租金62,391.73元，月物业管理费8,049.15元，保证金211,322.64元，公共事业费用2,596.5元，租赁期内总费用2,021,022.02元。第六条，四方均同意乙方在签署租赁合同时向甲方支付的租赁保证金1,166,234.04元及公共事业费保证金14,329.40元将自动转为丙方、丁方基于本补充协议承租的租赁合同的相应的保证金和押金。2018年12月21日，祥大公司分别向贝衡公司、汇诺公司发送《催收函》，要求贝衡公司于2018年12月27日之前支付2018年10月至同年12月期间的物业管理费、固定租金合计931,803.35元；要求汇诺公司于2018年12月27日之前支付2018年10月至同年12月期间的物业管理费、固定租金合计206,208.81元。同日，祥大公司分别向贝衡公司、汇诺公司发送《缴款通知书》，要求贝衡公司与汇诺公司支付租金及物业管理费。2019年1月3日，祥大公司分别向贝衡公司、汇诺公司发送《催收函》，要求贝衡公司于2019年1月9日之前支付2018年10月至2019年1月期间的物业管理费、固定租金合计1,096,183.33元；要求汇诺公司于2019年1月9日之前支付2018年10月至2019年1月期间的物业管理费、固定租金合计242,586.23元。2019年4月1日，祥大公司分别向贝衡公司、马孚公司及汇诺公司、马孚公司发送《律师函》，主要内容为，因贵方逾期支付租金及物业管理费，经多次催收仍未付清，根据租赁合同12-15条约定，祥大公司有权解约并要求贵方支付违约金。特函告，租赁合同自律师函送达之日解除，保证金不予返还，并承担相应的违约责任等。上述律师函于次日送达贝衡公司、马孚公司及汇诺公司。2019年4月28日，原告起诉贝衡公司、汇诺公司、马孚公司要求支付欠缴的租金、物业费、滞纳金、补偿金、违约金等。后撤诉。2019年5月27日，被告朱磊向原告支付租金欠费40万元。对此，原告表示该40万元可在其主张的费用中予以抵扣。2019年6月4日，甲方祥大公司(出租方)、乙方贝衡公司(现承租方一)、丙方汇诺公司(现承租方二)、丁方马孚公司(元承租方)、戊方李瑾(连带保证人一)与己方朱磊(连带保证人二)签订《房屋租赁合同之补充协议二》，一、各方同意并确认乙丙丁戊己就各方在租赁合同及本补充协议项下的全部义务承担连带保证责任。戊方及己方均同意以其所有个人资产提供连带保证责任，且不会因任何原因向甲方主张任何返还或赔偿。二、各方确认，若本补充协议项下的义务被按时、充分的履行完毕的，则租赁合同自2019年4月2日起继续履行；若本补充协议项下的任何义务未被履行或被准时、充分履行的，各方一致同意租赁合同因乙方和丙方过错致甲方行使单方解约权而于解约函送达之日即2019年4月2日被解除、终止……三、乙方和丙方确认并同意互为对方在租赁合同及本补充协议项下的义务承担连带保证责任。四、义务方应于本补充协议签署之日向甲方支付租赁合同项下部分欠费40万元，其中义务方各自应付费用为按租赁合同约定的乙方和丙方承租面积比例各自承担，即乙方应付327,519.64元，丙方应付72,480.36元。五、义务方应于2019年6月17日之前向甲方支付截至2019年6月30日的租赁合同项下剩余欠费合计2,589,999.48元，其中义务方各自应付费用为按租赁合同约定的乙方和丙方承租面积比例各自承担，即乙方应付2,120,689.28元，丙方应付469,312.20元。六、义务方应于2019年6月30日之前向甲方支付相当于截至2019年6月17日的租赁合同项下逾期付款滞纳金的50%的资金占用费，合计958,508.85元，其中义务方各自应付费用为按租赁合同约定的乙方和丙方承租面积比例各自承担，即乙方应付784,826.20元，丙方应付173,682.65元。七、义务方应于2019年6月30日之前向甲方支付租赁合同项下自2019年7月1日起至2020年12月31日止的租金、物业管理费共计6,653,080.70元。审理中，各方一致确认，系争房屋自2019年3月31日起由原告控制。关于租赁保证金1,166,234.04元及公共事业费保证金14,329.40元，原告主张应予以没收，被告则主张应返还给贝衡公司。本院认为，上海市房屋租赁合同及补充协议系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应恪守。被告贝衡公司、汇诺公司作为承租人，负有及时支付租金、物业管理费之义务。合同约定，被告逾期支付租金超过14天，原告有权单方面解除合同。贝衡公司与汇诺公司累积拖欠租金早已超过14天，原告主张被告根本违约的理由成立，房屋租赁合同及补充协议于原告的解除通知到达被告之日(2019年4月2日)解除。被告抗辩租赁合同应继续履行，本院认为，房屋租赁合同之补充协议二系附生效条件的合同，被告未按约履行义务，该补充协议二并未生效，故对被告该抗辩本院不予采纳。合同解除后，被告贝衡公司、汇诺公司理应结清欠付费用。原告要求贝衡公司支付2018年10月至2019年3月期间的租金1275,065.59元及物业费218,231.94元、汇诺公司支付2018年10月至2019年3月期间的租金282,173.01元及物业管理费48,294.90元，符合合同约定，本院予以支持。租赁合同因贝衡公司、汇诺公司违约解除，原告要求贝衡公司、汇诺公司承担解约违约金，符合合同约定，本院予以支持。原告要求贝衡公司、汇诺公司支付三个月租金作为补偿金，本院认为，原告已主张解约违约金，并表示该补偿金性质类似于解约违约金，补偿金与违约金显然存在重复计算，本院不予支持。原告要求贝衡公司、汇诺公司支付首期租金三倍金额作为装修期补偿金，符合合同约定，本院予以支持。关于原告主张的逾期支付租金、物业费的滞纳金，被告主张该滞纳金标准过高，请求调整。本院认为，每日千分之五的滞纳金标准确实过分高于所造成的损失，本院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整。关于被告另行支付的40万元，原告表示可抵扣被告应付费用，于法不悖，自可准许。被告抗辩，原告曾答应给予被告半年免租期，然被告未提供证据予以证明，且租赁合同因被告违约而解除，故对被告该抗辩意见本院难以采纳。鉴于租赁合同解除，本院双方之间各项费用已处理完毕，故原告已收取的保证金应予返还。原告表示，根据合同约定，保证金应予以没收。本院认为，虽然合同对此做出了特别约定，但本院已支持原告的违约金、装修期补偿金请求，应可弥补原告的损失，故原告要求另行没收保证金，本院不予支持。原告要求贝衡公司与汇诺公司承担互为连带责任，马孚公司、李瑾、朱磊对贝衡公司与汇诺公司的付款义务承担连带责任，符合合同约定，本院予以支持。被告李瑾经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为对自身权利的放弃，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海贝衡资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海祥大房地产发展有限公司租金947,545.95元、物业费218,231.94元；二、被告上海贝衡资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海祥大房地产发展有限公司逾期支付租金的滞纳金65,712.51元；三、被告上海贝衡资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海祥大房地产发展有限公司逾期支付物业费的滞纳金11,748.16元；四、被告上海贝衡资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海祥大房地产发展有限公司装修期补偿金842,898.87元；五、被告上海贝衡资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海祥大房地产发展有限公司解约违约金1,273,215.20元；六、被告上海汇诺投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海祥大房地产发展有限公司租金209,692.65元、物业费48,294.90元：七、被告上海汇诺投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海祥大房地产发展有限公司逾期支付租金滞纳金14,543.23元；八、被告上海汇诺投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海祥大房地产发展有限公司逾期支付物业费滞纳金2,599.87元；九、被告上海汇诺投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海祥大房地产发展有限公司装修期补偿金186,534.18元；十、被告上海汇诺投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海祥大房地产发展有限公司解约违约金281,763.52元；十一、被告上海贝衡资产管理有限公司与被告上海汇诺投资管理有限公司就上述给付义务承担互为连带责任；十二、被告上海马孚动力技术有限公司、李瑾、朱磊对被告上海贝衡资产管理有限公司、上海汇诺投资管理有限公司的上述第一项至第十项给付义务承担连带责任；十三、原告上海祥大房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海贝衡资产管理有限公司租赁保证金1,166,234.04元、公共事业保证金14,329.40元；十四、驳回原告上海祥大房地产发展有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64,528元，减半收取计32,264元，保全费5,000元，合计37,264元，由原告上海祥大房地产发展有限公司负担12,452.88元，被告上海贝衡资产管理有限公司、上海汇诺投资管理有限公司、上海马孚动力技术有限公司、李瑾、朱磊负担24,811.12元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨晓云二〇二〇年二月二日书记员  袁颖丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。