四川省华蓥市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1681民初1584号 原告：四川欣悦物业管理有限公司，统一社会信用代码91511681772955229L，住所地四川省华蓥市明光路**。 法定代表人：孟志勇，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：游海蓉，女，汉族，生于1974年4月2日，住四川省广安市广安区，系该公司员工。 被告：何森林，男，汉族，生于1981年1月23日，户籍地四川省华蓥市，现住四川省华蓥市。 原告四川欣悦物业管理有限公司（以下简称欣悦物业公司）与被告何森林物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欣悦物业公司的委托诉讼代理人游海蓉到庭参加了诉讼，原告欣悦物业公司的法定代表人孟志勇、被告何森林经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告欣悦物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付所拖欠的物业管理服务费4,743.9元；2、判决被告按合同支付违约金共计14,274元；3、本案的诉讼费用由被告全额承担。事实和理由：被告何森林和吴利华于2011年2月22日购买星星国际社区2幢1单元1603号房屋，房屋的建筑面积为105.42平方米，该房屋于2011年2月22日交付给被告使用。原告与四川星星置业投资有限公司签订了《前期物业服务合同》，按照《前期物业服务合同》第二十三条约定：物业服务企业为四川欣悦物业管理有限公司，物业服务收费价格为1元/月.平方米（建筑面积）；按季收取，买受人应当分别在每季初的15日内（每次交费的具体时间）履行交纳当季物业服务资金的义务，业主逾期交纳物业服务费的，违约金的支付约定如下：逾期之日起按应交金额每天千分之三交纳违约金，并可同时终止对乙方提供物业服务。在《前期物业服务合同》履行期间，原告按照约定，如实认真地履行了物业服务协议的约定义务，但二被告从2016年1月1日至2019年9月30日共计欠费4,743.9元，除交纳了此之前的物业费外，未按照合同约定按时、如数向原告交纳，被告的行为违反了合同的约定，严重侵害了原告的合法权益。 被告何森林未答辩，亦未提交证据。 经审理查明：被告何森林（买受人）与四川星星置业投资有限公司（出卖人）于2011年2月22日签订《商品房买卖合同》，约定：被告何森林购买位于四川省华蓥市星星国际社区2幢1单元第16层1-16-3号房屋，预测建筑面积111.32平方米；出卖人依法选聘的物业管理企业为四川欣悦物业管理有限公司，前期物业服务费为1元/月.平方米（建筑面积），物业服务费按季收取，应当在每年的3月31日前、6月30日前、9月30日前、12月31日前交费。同时在该合同附件七中约定“第二十三条前期物业服务条款中的物业交费方式及物业收费标准，详见前期物业管理服务协议。”何森林与吴利华约定吴利华对该房屋占50%的共有份额。 2012年9月6日，原告欣悦物业公司（乙方）与四川星星置业投资有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，约定：甲方将星星国际社区交给乙方实行物业管理服务；委托服务事项包括房屋建筑共用部位的养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅；公共设施、设备的养护、运行和管理，包括：共有的上下水管道、落水管、烟囱、共有照明、楼内消防设施设备等；乙方根据约定，按建筑面积向业主收取公共性物业管理费用；收费标准为电梯住宅1元/月·平方米；物业服务费按月交纳，业主应在每月初5日内履行交纳当月物业服务资金义务，业主逾期交纳物业服务费的，违约金从逾期之日起按应交纳金额的千分之五每天交纳；委托服务期限为5年，自2012年9月1日起至2017年8月30日止；在本合同期限届满前三月，业主大会尚未设立的，双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，乙方应在本合同期限届满前三月内继续履行合同，甲方或全体业主应在此期间依法选聘新的物业服务企业或其他管理人。庭审中，原告要求本案物业服务费按照建筑面积105.42平方米计算。 同时查明，吴利华与被告何森林于2015年8月3日办理离婚登记，二人在《离婚协议书》中约定位于星星国际社区2幢1单元16-3号住房一套归何森林所有。原告持续为案涉房屋提供了物业管理服务，但被告何森林未交纳从2016年1月1日至今的物业服务费。原告于2019年9月23日以吴利华已与何森林离婚为由，撤回了对吴利华的起诉，本院裁定予以准许。 另查明，星星国际社区小区于2019年9月10日召开首届业主委员会委员选举大会，并选举出业主委员会委员，于2019年9月11日开始公示，于2019年9月17日公示结束。 以上事实有原告提交的《商品房买卖合同》《前期物业服务合同》《星星国际社区小区首届业主委员会选举结果的公示》复印件（与原件核对一致）、催收图片、原告委托诉讼代理人的陈述及吴利华提交的《离婚协议书》《离婚证》复印件等证据在卷佐证。 本院认为：关于本案责任承担问题，案涉房屋购买时吴利华与被告约定共有，但二人离婚时约定房屋归被告所有，且本案拖欠的是二人离婚后产生的物业服务费，故本案应由被告何森林承担责任。 关于拖欠物业费的金额问题，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，被告所购房屋由四川星星置业投资有限公司建设，其与原告欣悦物业公司签订的《前期物业服务合同》，合法有效，在该小区业主委员会未重新选聘物业公司前，前期物业合同对被告亦具有法律效力，故被告应当按照《前期物业服务合同》的约定向原告支付物业服务费。《前期物业服务合同》虽于2017年8月30日到期，但原告持续为被告提供了物业服务，被告亦未提出异议，双方之间成立事实物业服务合同关系，物业服务费标准可参照《前期物业服务合同》约定计算。《前期物业合同》约定“每月初的5日内”交纳当月的物业服务费，截止起诉之日即2019年8月29日，2019年9月的物业服务费交纳期限未到，被告应支付2016年1月至2019年8月期间，共44个月的物业服务费。原告主张被告何森林房屋建筑面积为105.42平方米，少于购房合同中约定的房屋建筑面积，且未损害被告的利益，本院予以支持。被告每月应交纳的物业服务费为105.42元（1元/月.平方米×105.42平米），截止2019年8月，被告何森林共拖欠物业服务费4,638.48元（105.42元/月×44月），对原告主张超过部分，本院不予支持，原告可另案主张后期物业服务费。 关于违约金问题。《商品房买卖合同》中约定物业服务费按季收取，同时约定物业交费方式和标准见前期物业管理服务协议。《前期物业服务合同》签订在后，关于交费时间和违约责任的约定应按照《前期物业服务合同》确定，但该合同于2017年8月30日到期，且到期后双方未对违约金另行约定，故原告主张2017年8月30日之后逾期交费的违约金，无合同依据，本院不予支持。《前期物业服务合同》约定“每月初的5日内”交纳当月的物业服务费，逾期则按应交纳金额每天千分之五交纳违约金，而原告主张违约金仅按照每天千分之三的标准计算，本院予以支持。2016年1月5日前应交纳的物业管理费105.42元，截止2019年8月29日的违约金为421.26元（105.42元×3‰×1332天），以此类推，被告应于2017年8月5日前交纳的物业服务费违约金共6,597.18元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十条、第四十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告何森林于本判决生效后七日内向原告四川欣悦物业管理有限公司交纳2016年1月至2019年8月的物业服务费4,638.48元； 二、被告何森林于本判决生效后七日内向原告四川欣悦物业管理有限公司支付违约金6,597.18元。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费138元，由原告四川欣悦物业管理有限公司负担98元，由被告何森林负担40元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员 罗 丹 二〇一九年九月二十五日 书记员 蒋娅菊