安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0191民初3300号 原告：陶飞宇，男，1989年11月2日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。 委托诉讼代理人：符佳佳，安徽力澜律师事务所律师。 被告：安徽省静怡房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥高新技术产业开发区科学大道103号浙商大厦A栋411室，统一社会信用代码91340100590186836P。 法定代表人：陆杨，总经理。 被告：陆杨，男，1977年11月19日出生，住安徽省肥东县。 被告：王华旭，男，1972年6月1日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：陈开祥，安徽徽天律师事务所律师。 原告陶飞宇与被告安徽省静怡房地产开发有限公司（以下简称静怡公司）、陆杨、王华旭商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陶飞宇的委托诉讼代理人符佳佳，被告王华旭的委托诉讼代理人陈开祥到庭参加诉讼。被告静怡公司、陆杨经本院依法送达出庭传票仅提供答辩状及证据，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告陶飞宇向本院提出诉讼请求：一、确认涉案《商品房买卖合同》无效；2、静怡公司、陆杨、陆杨返还陶飞宇已支付购房款185000元，并向陶飞宇支付损失赔偿金（赔偿金额待依法鉴定后予以确认）；3、静怡公司、陆杨、王华旭负担本案全部诉讼费用。 事实与理由：2014年10月16日，静怡公司与陶飞宇签订《商品房买卖合同》，约定以总价款185000元的价格将双龙山庄第x幢x单元xx号房产出卖给陶飞宇，并在合同中明确涉案地块土地使用方式为“出让”，规划用途为“住宅商业”，土地使用年限自“2013年4月1日至2083年3月31日”。合同签订前与签订当日，陶飞宇通过刷POS机的方式，共计向静怡公司支付购房款185000元，并由静怡公司出具收据，并交付钥匙。 自陶飞宇支付购房款取得钥匙后，不断要求静怡公司依照合同约定办理过户，但静怡公司只是告知陶飞宇需要等待。直至2018年6月底，陶飞宇再次联系静怡公司询问办理房产证事宜时，却发现联系不上静怡公司工作人员。后经陶飞宇到滁州市南谯区政府了解，发现涉案房产根本没有任何办理任何规划许可及建设许可证。 经查，陶飞宇通过POS所付购房款支付至第三人滁州市南谯区沙河双龙山庄建材经营部的账户中。经查询工商信息档案，发现2016年12月5日，公司通过工商登记变更，公司由股份有限公司变更登记为一人有限公司自然人投资，王华旭将其股份全部转入陆杨名下，并由陆杨担任公司法定代表人，但却未完全履行出资义务。根据《中华人民共和国民诉法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关法律规定，静怡公司与陶飞宇的签署《商品房买卖合同》应属无效，并且静怡公司应当就合同无效对陶飞宇进行赔偿。又根据《公司法》第13条第2款、第63条的相关规定，陆杨和王华旭应当对陶飞宇的损失承担连带赔偿责任。 被告静怡公司辩称：一、双方签订的《商品房买卖合同》并非无效合同。双方在2014年10月16日签订的合同系现房销售，静怡公司在合同签订之后即将约定的房屋交付陶飞宇，该房由陶飞宇使用至今。静怡公司虽然未能在约定期限内为陶飞宇办理房屋权属证书，但其原因并非静怡公司的过错所致，系因土地使用权出让方滁州市南谯区沙河镇政府一直没有完善土地相关审批手续，并且静怡公司至今仍然在为陶飞宇积极申办。因此，静怡公司认为陶飞宇主张合同无效没有实事和法律依据。二、静怡公司违约，可按照约定承担违约责任，但陶飞宇主张返还购房款并赔偿其经济损失，没有实事和法律依据。如前所述，本案商品房系现房交易，陶飞宇在购买时对房屋的状况系全面了解的，对于其购买的房屋价格明显低于相邻地段商业用房价格，也是了解的。静怡公司在向其出售该房时，已明确告知其土地审批由镇政府办理，具备办证条件尚需时日。静怡公司认为，陶飞宇作为具有完全民事责任能力的人，理应在从事民事行为时履行基本的审查义务。因此，静怡公司认为，如果法庭裁决解除合同(或者认定合同无效)，陶飞宇应当承担其相应的责任；如果法庭确认合同有效，静怡公司愿意按照合同第十一条第3项约定，承担违约责任。 被告陆杨辩称：一、陶飞宇主张其与静怡公司签订的《商品房买卖合同》无效，没有事实和法律依据。2014年10月，陶飞宇与静怡公司签订合同时，双方系现房交易，房屋在合同签订后即交付陶飞宇使用至今。静怡公司在开发房产过程中向地方政府交纳了土地使用权出让金，在房屋交易时即向陶飞宇明示：房屋产权证书由地方政府协调办理，需要等待，且静怡公司至今仍然在为其积极申办。因此，陆杨认为，陶飞宇与静怡公司签订的合同，双方仍在履行过程中，且合同不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，陶飞宇主张合同无效没有事实和法律依据。二、静怡公司至今一直处于正常经营状态，陶飞宇在企业未进入破产还债程序的法定前提下，诉请陆杨承担股东赔偿责任，没有法律依据。三、陆杨在静怡公司经营过程中，依法完成了出资义务，且静怡公司资产独立于陆杨个人财产，陶飞宇诉请陆杨承担股东赔偿责任，没有事实和法律依据。陆杨在静怡公司2012年2月17日注册成立之日和2012年3月6日分二次完成了全部出资义务，实缴资金560万元，占公司股权70％，另二位股东应缴出资亦实缴到位，由此可显著证明静怡公司资产独立于陆杨个人财产，陶飞宇在没有事实根据的情况下，引用错误的法律规定诉请陆杨个人承担股东赔偿责任，没有事实和法律依据。 被告王华旭辩称：一、陶飞宇主张其与静怡公司签订的《商品房买卖合同》无效，没有事实和法律依据。2014年10月，陶飞宇与静怡公司签订合同时，双方系现房交易，房屋在合同签订后即交付陶飞宇使用至今。静怡公司在开发房产过程中向地方政府交纳了土地使用权出让金，在房屋交易时即向陶飞宇明示：房屋产权证书由地方政府协调办理，需要等待，且静怡公司至今仍然在为其积极申办。因此，王华旭认为，陶飞宇与静怡公司签订的合同，双方仍在履行过程中，且合同不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，陶飞宇主张合同无效没有事实和法律依据。二、静怡公司至今一直处于正常经营状态，陶飞宇在企业未进入破产还债程序的法定前提下，诉请王华旭承担股东赔偿责任，没有法律依据。三、王华旭在静怡公司经营过程中，依法完成了出资义务，陶飞宇诉请王华旭承担股东赔偿责任，没有事实和法律依据。王华旭在静怡公司2012年2月17日注册成立之日和2012年3月6日分二次完成了全部出资义务，实缴资金160万元，占公司股权20％；另股东陆杨实缴资金560万元，占公司股权70％；股东柯国龙实缴资金80万元，占公司股权10％，公司注册资金800万元全部实缴到位。陶飞宇在没有事实根据的情况下，引用错误的法律规定诉请王华旭个人承担股东赔偿责任，没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院进行了审查。对双方提交审查的证据，本院予以确认并在卷作证。 结合庭审陈述，本院认定事实如下：2014年10月16日，静怡公司、陶飞宇签订《商品房买卖合同》，约定由陶飞宇购买位于滁州市双龙山庄第x幢x单元xx号住宅，建筑面积106平方米，单价1745.28元，总额185000元。合同约定：“出卖人应当在2014年7月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……”、“出卖人应当在商品房交付使用后1年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。……3、买受人不退房，自房屋交付使用1年后，出卖人按已交房款同期银行存款月利率支付1年违约金”。后陶飞宇向静怡公司支付购房款，静怡公司出具等额收据一张。并向陶飞宇交付案涉房屋。但房屋产权证件一直未能办理。 另查明，案涉工程未办理土地使用规划许可证及建设许可证。 静怡公司股东为陆杨，认缴和实缴出资额均为800万元，持股比例100%。2012年3月，静怡公司股东3人，陆杨、王华旭、柯国龙，持股比例分别为70%、20%、10%，实缴与认缴额一致。2016年12月15日，股东由王华旭、陆杨变更为陆杨。 本院认为：本案争议焦点为《商品房买卖合同》是否无效。案涉房产目前无证据显示已经办理了法律规定的前期任何证照，该建筑、商品房的合法性存疑。静怡公司、王华旭、陆杨虽共同举证想要证明证照正在办理中，但从现房销售到本案庭审已经将近5年的时间，目前仍未有任何实质性进展，证照办理时长与正常时长不符。《商品房销售管理办法》第七条规定，商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。案涉房产并不符合商品房现售的标准。静怡公司、陆杨、王华旭辩称陶飞宇对于商品房无证照的情况在购买时已经知情，且房屋售价低廉，但通过《商品房买卖合同》条款内容可知，静怡公司陈述的仅是证照迟延办理，合同从未涉及证照无法办理的相关内容。故该《商品房买卖合同》违反第五十二条第（五）款，应为无效。现陶飞宇主张退还房屋，静怡公司应向陶飞宇返还所有购房款。 关于违约金，虽然《商品房买卖合同》排除了静怡公司在买受人退房的前提下应承担违约责任，但静怡公司向买受人出售商品房确无法办理产权证件，确会给买受人带来损失，故本院参照《商品房买卖合同》中“出卖人应当在商品房交付使用后1年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。……3、买受人不退房，自房屋交付使用1年后，出卖人按已交房款同期银行存款月利率支付1年违约金”。第1项内容确定陶飞宇损失为925（185000×0.5%）元。静怡公司辩称无法办理证照并非为静怡公司责任，而是所在地政府部分未能协调办理，但静怡公司向陶飞宇出售商品房，其有义务保证合同正常履行，故对此辩称，本院不予采纳。 陶飞宇诉请要求陆杨、王华旭共同承担返还购房款及赔偿义务，违反合同相对性，无法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《商品房销售管理办法》第三条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告陶飞宇与被告安徽省静怡房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》无效； 二、被告安徽省静怡房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告陶飞宇返还购房款185000元，支付赔偿金925元； 三、驳回原告陶飞宇的其他诉讼请求。 若本案给付义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4000元，由被告安徽省静怡房地产开发有限公司承担。保全费1445元，由被告安徽省静怡房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  孙宗欣 人民陪审员  金 俊 人民陪审员  张燕萍 二〇一九年九月十二日 书 记 员  苏明宇 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《商品房销售管理办法》 第三条商品房销售包括商品房现售和商品房预售。 本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。 第七条商品房现售，应当符合以下条件： （一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （七）物业管理方案已经落实。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。