江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0582民初12032号原告：锦丰镇光明经济合作社，住所地江苏省张家港市锦丰镇光明村。负责人：聂恩峰。委托诉讼代理人：王军，张家港市锦丰法律服务所法律工作者。被告：冷望苗，女，1990年4月14出生，汉族，户籍地湖南省南县，现住江苏省张家港市。委托诉讼代理人：徐道余，上海川汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋远明，男，1987年4月18日出生，汉族，住湖北省竹溪县，系被告冷望苗丈夫。第三人：张家港市绿叶经纪有限公司，住所地江苏省张家港市杨舍镇西门南村10幢M11号。法定代表人：王光君。第三人：顾永平，男，1962年9月9日出生，汉族，住江苏省张家港市。原告锦丰镇光明经济合作社与被告冷望苗、第三人张家港市绿叶经纪有限公司、顾永平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，分别于2019年10月14日、2019年10月31日、2020年3月23日、2020年3月27日公开进行了审理。原告锦丰镇光明经济合作社委托诉讼代理人王军、被告冷望苗及其原委托诉讼代理人万云霞到庭参加第一次庭审；原告锦丰镇光明经济合作社委托诉讼代理人王军、被告冷望苗委托诉讼代理人蒋远明及原委托诉讼代理人万云霞到庭参加第二次庭审；原告锦丰镇光明经济合作社委托诉讼代理人王军、被告冷望苗及其委托诉讼代理人徐道余、第三人张家港市绿叶经纪有限公司法定代表人王光君、第三人顾永平到庭参加第三次庭审；原告锦丰镇光明经济合作社委托诉讼代理人王军、被告冷望苗委托诉讼代理人徐道余到庭参加第四次庭审。本案现已审理终结。原告锦丰镇光明经济合作社向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间在2018年3月20日签订的《房屋租赁合同》已于原告起诉状送达被告之日起解除；2、判令被告向原告支付自2019年5月1日起至《房屋租赁合同》解除之日止的租金68324元；3、判令被告向原告支付自《房屋租赁合同》解除次日起至房屋腾退之日止按照合同约定标准计算的房屋占有使用费；4、判令被告向原告支付滞纳金40000元；5、判令被告返还租赁的房屋；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月20日，原告委托张家港市绿叶经纪有限公司与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将自身所有的位于商铺租赁给被告，租赁期限为2018年5月16日至2021年4月30日止。2018年5月16日至2019年4月30日的租金63560元于2018年3月21日前缴纳，2019年5月1日至2020年4月30日的租金68324元于2019年4月1日前缴纳，2020年5月1日至2021年4月30日的租金70324元于2020年4月1日前缴纳，如逾期未交租金，原告及张家港市绿叶经纪有限公司有权终止合同并无条件收回房屋。合同签订后，经原告及张家港市绿叶经纪有限公司多次催要，被告以种种理由拒绝支付第二年度租金。2019年7月20日，原告委托张家港市锦丰法律服务所函告被告，要求其于2019年7月25日前付清第二年度租金，但被告始终未支付。因此原告涉诉来院。被告冷望苗辩称，不同意解除租赁合同，之所以没有按时交纳租金，是因为原告承诺被告将案涉房屋前面绿化带改造成停车场、断头路打通等事项，而原告没有履行承诺，所以被告方享有先履行抗辩权。第三人张家港市绿叶经纪有限公司（以下简称绿叶经纪公司）称，顾永平不是绿叶经纪公司的员工，绿叶经纪公司也从没有承诺过被告将绿化带改造成停车位、道路打通等事项。第三人顾永平称，我不是绿叶经纪公司的员工，我没有权利承诺、也从未承诺过被告将案涉门面房前面绿化带改造成停车位等事项。原告锦丰镇光明经济合作社为支持其诉讼请求向本院提供如下证据：1、不动产登记及说明各一份，证明案涉房屋系原告锦丰镇光明经济合作社与锦丰镇西港经济合作社等7家单位所有，其他6家单位均将该房的出租相关事宜委托原告办理，说明原告主体适格；2、房屋租赁合同，证明2018年3月20日原告委托张家港市绿叶经纪有限公司将案涉门面房出租给被告，租赁时间为2018年5月16日至2021年4月30日；3、张家港市锦丰法律服务所于2019年7月20日向被告发送的函告一份，内容为要求被告给付拖欠的租金、滞纳金，如逾期将解除租赁合同；4、EMS邮寄凭证一份，证明证据3中的函告于2019年7月20日邮寄；5、照片两张，证明被告所租房屋已关门歇业多日。被告冷望苗对上述证据质证后认为：1、对原告提供的证据1予以认可；2、对原告提供的证据2予以认可，但是签订合同时，张家港市绿叶经纪有限公司曾口头承诺房前的绿化带变为停车场，被告方认为这也属于合同的一部分；3、对原告提供的证据3、4不予认可，被告方未收到该材料；4、对原告提供的证据5，被告方经营的饭店确已不再经营，但不经营的原因是因为原告方的违约而导致的。被告冷望苗申请证人李某、许某、朱某三人出庭作证、提交两段视频录像、提交第三人顾永平签字的收据复印件两份、提交多名承租户签名的情况说明一份以支持其抗辩主张。原告锦丰镇光明经济合作社对上述证据质证后认为：李某、许某、朱某三人皆为和被告冷望苗一起承租原告方房屋的租户，因三证人和本案有利害关系，故对三人证人证言不予认可；视频录像是合同签订后拍摄的，合同签订后有租户反映车辆进出不方便，村里出于帮忙向有关部门反映了相关情况，后来才来看的现场，但这不代表原告向被告承诺改造停车位、道路等；顾永平签字的广告牌押金及装修垃圾清运费收据复印件和本案无关；情况说明只是反映了众多租户的要求，但并不能证明顾永平承诺过被告将绿化带改造成停车位、道路打通等事项。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年3月20日，原告委托张家港市绿叶经纪有限公司与被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定将张家港市锦丰镇商铺出租给被告使用，租赁期限为2018年5月16日至2021年4月30日，2018年5月16日至2019年4月30日的租金63560元于2018年3月21日前缴纳，2019年5月1日至2020年4月30日租金68324元于2019年4月1日前缴纳，2020年5月1日至2021年4月30日的租金70324元于2020年4月1日前缴纳，合同对双方的其他权利义务一并做了相应的约定。合同签订后，被告依约交纳了第一年度租金并一直占有承租房屋，但未按约交纳第二年度、第三年度租金。另查明，涉案张家港市锦丰镇大南三村38幢M10不动产登记权利人为锦丰镇光明经济合作社，共有情况为包含原告在内的七家单位按份共有，不动产登记日期为2018年1月12日。以上事实，有房屋租赁合同、苏（2018）张家港市不动产权第0002521号不动产权证书、庭审笔录等予以证实。本案争议焦点为：顾永平是否曾代表绿叶经纪公司向被告承诺将涉案商铺前面绿化带改造成停车位及两边断头路打通等事项？原告认为，首先，顾永平不是绿叶经纪公司的员工，原告及绿叶经纪公司也没有委托顾永平进行招商，故其无权代表绿叶经纪公司或者原告对被告进行相关承诺；其次，顾永平在原、被告双方签订合同前并不认识被告，庭审过程中顾永平一直否认对被告进行了相关承诺；再次，所有承租户的租赁合同中均没有被告所称的承诺内容，如顾永平做了承诺不可能任何一份合同都没有书面记载该承诺，况且被告在签订租赁合同前已对租赁物现状做了实地考察；最后，被告除了证人证言外无任何有效证据证明相关情况，而被告申请出庭的证人均为承租户，和被告方利益相关，故证人证言并不可信。综上，顾永平没有权利代表、也未曾代表绿叶经纪公司向被告承诺将涉案商铺前面绿化带改造成停车位及两边断头路打通等事项。被告认为，首先，顾永平在涉案房屋所在的大南三村招商办公室有办公桌、绿叶经纪公司也承认曾给顾永平发放过工资，故顾永平的一系列对外行为证明其有权代表绿叶经纪公司对外进行招商；其次，被告提供的证人证言、视频录像均能证明顾永平口头做了相关承诺，而该承诺应作为租赁合同的补充约定；最后，因原告方不履行顾永平做出的相关承诺，故原告违约在先，被告方不支付租金只是行使了先履行抗辩权。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被告提供的证人证言、情况说明等证据原告及第三人均不予认可，因相关作证人员均为承租商户，其和被告方利益具有一致性，在无其他证据加以佐证的情况下，现有证据不足以证明顾永平曾代表绿叶经纪公司向被告承诺将涉案商铺前面绿化带改造成停车位及两边断头路打通等事项，被告有进一步举证的义务，但被告未能提供其他证据以证明其上述主张，应承担由此产生的不利后果。综上所述，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示且不违反有关法律规定，合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同的期限为六个月以上的，应当采用书面形式，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。根据案涉《房屋租赁合同》，2019年5月1日至2020年4月30日的租金68324元于2019年4月1日前缴清，2020年5月1日至2021年4月30日的租金70324元于2020年4月1日前缴清。被告作为承租人，按照合同约定及时交纳租金是其应负担的主要合同义务，而2019年5月1日至2020年4月30日的租金被告已逾期一年有余未支付，原告方于2019年7月20日通过张家港市锦丰法律服务所对租金进行了催收，被告方于2019年7月21日以他人代收的方式对催收函进行了签收。根据案涉《房屋租赁合同》第六条第三项约定，乙方（被告方）拖欠租金累计超过六十天，乙方除须缴纳所欠租金外，甲方（原告方）有权立即解除合同，收回房屋，全部保证金不予返还。原告起诉状中第一项诉讼请求为判令解除2018年3月20日签订的《房屋租赁合同》，起诉状副本、应诉通知书、证据副本等于2019年9月23日送达被告，2020年3月15日原告向本院申请将其诉讼请求第一项变更为请求法院确认2018年3月20日签订的《房屋租赁合同》已于原告起诉书送达被告之日起解除，该项诉讼请求合法有据，本院予以支持，故本院确认双方当事人2018年3月20日签订的《房屋租赁合同》于2019年9月23日解除。《房屋租赁合同》解除后，被告理应将涉案房屋返还给原告。原告要求被告支付2019年5月1日起至合同解除之日止的租金68324元，2019年5月1日至合同解除之日即2019年9月23日为146天，故被告还应支付原告房屋租金数额为68324÷365×146=27329.60元；原告要求被告支付房屋租赁合同解除次日至房屋腾退之日按照《房屋租赁合同》约定标准计算的房屋占有使用费，该项主张亦合法有据，本院予以支持，故被告应支付给原告自2019年9月24日起至房屋实际腾退之日止按照《房屋租赁合同》约定租金标准计算的房屋占有使用费（2019年9月24日起至2020年4月30日止按年租金68324元的标准计算，2020年5月1日起至实际腾退之日止按照年租金70324元的标准计算）。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据《房屋租赁合同》第六条第（三）项约定，合同期内，乙方拖欠租金，甲方于租金到期之日发出书面通知，限期十天内缴清租金，超过十天，从第十一天开始每逾期一天（含第十一天）应承担月租金5%的滞纳金，现原告要求被告支付滞纳金40000元，被告抗辩称原告诉请的滞纳金已远超原告损失，请求按照银行存贷款利率计算相应损失。本院以原告实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合考虑，酌情将本案逾期付款滞纳金标准调整为年利率11.7%。按照被告应于2019年4月1日之前缴纳第二年度（2019年5月1日起至2020年4月30日止）租金68324元计算，故被告应支付给原告自2019年4月12日起至该68324元实际支付之日止以68324元为基数，按照年利率11.7%计算的逾期付款滞纳金（以40000元为限）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条及相关规定，判决如下：一、原告锦丰镇光明经济合作社与被告冷望苗2018年3月20日签订的《房屋租赁合同》于2019年9月23日解除。二、被告冷望苗应将案涉张家港市锦丰镇房屋腾退并返还给原告锦丰镇光明经济合作社。限被告冷望苗于本判决生效后三十日内履行。三、被告冷望苗支付原告锦丰镇光明经济合作社截止2019年9月23日的房屋租金27329.60元，以及自2019年9月24日起至房屋实际腾退之日止的占有使用费（2019年9月24日起至2020年4月30日止按年租金68324元的标准计算，2020年5月1日起至实际腾退之日止按照年租金70324元的标准计算）。限被告冷望苗于本判决生效后十日内履行。四、被告冷望苗支付原告锦丰镇光明经济合作社逾期付款滞纳金（以68324元为基数，自2019年4月12日起至该68324元实际支付之日止按照年利率11.7%计算，以40000元为限）。限被告冷望苗于本判决生效后十日内履行。五、驳回原告锦丰镇光明经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2466元、保全费520元，合计2986元，由原告锦丰镇光明经济合作社负担800元，由被告冷望苗负担2186元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省苏州市中级人民法院开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，汇款凭证复印件寄交本院）。审 判 长  王伟剑人民陪审员  吴士明人民陪审员  肖彩萍二〇二〇年四月十六日书 记 员  蔡婷婷