浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0683民初4703号 原告：陆伟，1974年11月30日出生，汉族，住嵊州市。 原告：王婷婷，女，1978年1月14日出生，汉族，住嵊州市。 两原告的共同委托诉讼代理人：盛东波，嵊州市方圆法律服务所法律工作者。 被告：嵊州融信房地产开发有限公司，住所地嵊州市三江街道三江东街185-2号。 法定代表人：王卫，董事长。 委托诉讼代理人：陈燕红，女，系公司职员。 委托诉讼代理人：何涛，男，系公司职员。 原告陆伟、王婷婷与被告嵊州融信房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案于2019年7月23日第一次公开开庭进行了审理。审理中，因案情复杂，本院裁定本案转为普通程序。本案于2019年10月28日第二次公开开庭进行了审理。原告陆伟、王婷婷的共同诉讼代理人盛东波，被告嵊州融信房地产开发有限公司的诉讼代理人陈燕红、何涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陆伟、王婷婷向本院提出诉讼请求：一、判令撤销被告欺诈销售的0000059号商品房认购书；二、判令被告返还原告已付融信观河盛世府15幢06室定金100000元，及地上车位87号、88号定金20000元，违约金及利息30000元；三、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求，其将第一项诉讼请求变更为判令解除原、被告签订的0000059号商品房认购书以及二车位的认购确认单。事实和理由：2018年10月24日，原告与被告签订嵊州融信房地产开发有限公司开发的观河盛世府15幢06室商品房认购书一份，编号为：0000059，约定原告2018年10月21日认购（融信观河盛世府项目车位认购确认单二份）地上车位87号、88号，两车位成交价为200000元，认购当日付款金额20000元，融信观河盛世府（项目）认购确认单一份，认购房号为15幢06室，房屋成交价为2576000元，约定支付定金100000元。原告当天支付10000元，2018年10月31日支付余款90000元定金，双方约定2018年11月30日签约。 2018年11月30日早上，原告按约前往被告售楼处办理签约事宜，但原告发现售楼处、建设项目现场、《今日嵊州》报、嵊州市人民政府门户网站有（关于观河盛世府项目A1、A2地块规划方案调整公示）的书面资料。原告得知上述情况后向被告销售员咨询了解相关A1、A2地块规划调整事宜，答复确实要调整方案。被告工作人员要求原告继续签约，原告当即表示不同意A1、A2地块规划调整，如要继续签约就按原地块规划方案实施，再签约。 2018年12月7日，原告在（关于观河盛世府A1、A2地块规划方案调整公示）公示有效期向嵊州市住房和城乡建设局、嵊州市城南新区规划管理分局各邮寄提交意见书一份，并明确表示不同意调整方案，并要求上述二局帮助原告解除被告欺诈销售的0000059号观河盛世府15幢06室商品房认购书及退还120000元定金。 2019年3月8日，嵊州市住房和城乡建设局回复原告（由嵊州市融信房地产开发有限公司开发的观河盛世府项目，为适应市场需要，于2018年11月向我局提出申请，拟对观河盛世府项目的A1、A2地块规划设计方案进行调整。我局于2018年11月29日至2018年12月9日对调整内容在建设项目现场、《今日嵊州》报、嵊州市人民政府门户网站进行了公示。在方案公示期间接到部分业主的反馈意见，归纳后主要为以下二点：“一、方案调整后建高层会影响您的日常采光；二、方案调整后会影响城市景观。”）现将答复如下：………。原告在2019年3月10日有效期内，书面意见反馈至（嵊州市住房和城乡建设局、嵊州市城南新区规划管理分局），并明确表明原告的意见及请求。 2019年3月13日，原告获悉嵊州市住房和城乡建设局因嵊州市机构改革方案（嵊市委发［2018］84号）规划职能职责已于2019年1月初整合至嵊州市自然资源和规划局，故原告将对（关于观河盛世府项目A1、A2地块规划方案调整公示）的意见书邮寄至嵊州市自然资源和规划局，表明原告的意见及请求。 2019年3月29日，嵊州市自然资源和规划局在嵊州市人民政府门户网站自然资源局版块公示（关于观河盛世府项目A1、A2地块规划方案调整公示的补充公告），原告在2019年4月1日公示有效期内，向嵊州市自然资源和规划局邮寄意见书，表明原告的意见及请求。 2019年4月9日，嵊州市自然资源和规划局邮寄原告一份关于观河盛世府项目A1、A2地块规划方案调整的听证通知书。2019年4月11日，原告在有效期内向嵊州市自然资源和规划局邮寄意见书，表明原告的意见及请求，但嵊州市自然资源和规划局未在听证会日，通知原告参加听证会。 2019年6月20日，原告在嵊州市人民政府门户网站看到：发布机构为嵊州市自然资源局：〈2019年5月份规划许可批后公告〉，（建设工程规划许可证逐月汇总表中）第5条，建字第330683201920020号，发证机关：城南分局，批准日期：2019年5月8日，建设单位为：嵊州融信房地产开发有限公司，建设项目：观河盛世府（四期），建设位置：高杨路1088号，附图及附件名称中将原1.观河盛世府（四期）总平面图：2.观河盛世府（四期）规划许可情况一览表，编号建字第330683201820041号、流水号№332016030802的证件失效。 原告认为：现因被告为适应市场需要，而向相关职能部门提出观河盛世府项目A1、A2地块规划方案调整。在与原告签订认购书前，被告一直未明确告知原告，要变更及调整已规划好的建设工程规划方案，被告明显存在欺诈销售观河盛世府15幢06室。为此被告理应解除0000059号商品房认购书以及双方签订的二车位认购确认单，并返还原告已支付的120000元定金，并支付违约金和利息。原告已多次与被告协商相关退房、退款事宜，但被告一直不予以办理，致纠纷发生。为维护原告的合法权益，现根据相关法律规定，特具状至法院，望依法作出裁判。 被告嵊州融信房地产开发有限公司辩称，一、被告不存在欺诈销售商品房的行为。观河盛世府项目分为四个地块，所有证照如土地使用权证、建设工程规划许可证等均独立领取，分期开发建设，分期交付。其中A3、A4地块与A1、A2地块中间以宽20余米的高阳路分隔。原告于2018年10月24日认购了A4地块的商品房，被告于2018年11月份向嵊州市自然资源和规划局申请对A1、A2地块的设计方案与规划方案进行变更，所有变更资料与程序均合法合规，拟变更的设计方案依照法律规定在售楼处现场、《今日嵊州》、政府网站等进行了公示，不存在欺诈销售的行为。二、目前A1、A2地块的设计方案对涉案房屋的居住使用没有影响。被告2018年11月份公示的规划方案非最终立案，被告最终于2019年5月8日通过规划设计方案变更审批，且A1、A2地块变更通过的规划设计方案未损害A3、A4地块业主的利益，未减少涉案房屋的日照和采光，对涉案房屋的居住使用没有影响。原告以A1、A2地块规划方案变更为由要求解除认购协议，返还已付定金并赔偿损失无法律依据和合同依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告就其诉讼请求所依据的事实，提供了以下证据予以证明： 证据1.原告的身份信息各一份，证明原告的主体情况。 证据2.商品房认购书一份、认购单三份、银行汇款凭证三份、收款收据二份，证明原、被告双方就案涉商品房、两车位进行认购，原告支付了被告共计120000元定金的事实。 证据3.意见书一份、快递面单一份，证明原告就被告开发的观河盛世府（四期）A1、A2地块规划设计方案调整向有关职能部门提交明确表示不同意的书面意见的事实。 证据4.行政审批答复一份、图纸二份，证明此次观河盛世府A1、A2地块规划设计方案的变更是被告为了适应市场需要提出调整，而非政府行为，规划设计方案调整后对观河盛世府的A3、A4地块有日照采光影响的事实。 证据5.2019年3月10日、同年3月13日的邮寄意见书、EMS快递单一份（嵊州市城南新区规划管理分局拒收）、同年4月1日关于观河盛世府的A1、A2地块规划设计方案调整的（补充）公示的意见书一份、听证通知书一份、同年4月11日原告要求参加听证会的意见书一份，证明原告就观河盛世府A1、A2地块规划设计方案的调整提出反对意见的事实。 证据6.建设工程规划许可证逐月汇总表一份，证明观河盛世府A1、A2地块规划设计方案变更的情况。 证据7.原告与被告公司售楼员的微信聊天记录一组，证明原告发现被告进行观河盛世府A1、A2地块规划设计方案变更后，原告对规划设计方案调整不同意，要求被告退还定金的事实。 证据8.申请书一份，证明规划设计方案变更后，原告要求嵊州市自然资源和规划局提供观河盛世府项目A1、A2地块规划调整方案的相关图纸，但嵊州市自然资源和规划局未予答复原告的事实。 证据9.规划设计变更前后的鸟瞰图及设计图各二份，证明被告开发的观河盛世府A1、A2地块原先的规划方案和变更后的规划方案。 证据10.现场照片，证明被告在售楼前以广告的形式在108社区发布整个楼盘的规划，上面显示已开盘为绿色，未开盘为红色，当初原告认购后未开盘的地方就是如图所示的规划，原告相信了销售广告并进行了认购，但签订认购协议书之后被告擅自进行了规划设计方案的变更。 被告对原告提供的证据质证如下：对证据1没有异议。对证据2的三性没有异议。对证据3的真实性没有异议，对其关联性有异议，原告想证明规划方案对业主有影响，但这是启始方案而不是最终方案，从方案看并没有减少原告房屋的日照。对证据４的真实性无异议，但对其关联性不予认可，原告提出的规划设计方案的变更对A3、A4地块的采光和日照均有影响，但实际情况是没有采光和日照影响的。对证据5的真实性没有异议，对其关联性有异议，具体意见同证据4的质证意见一致。对证据6中的其他内容无法确认，对第5条内容的真实性没有异议，特别需要说明的是该条关于观河盛世府（四期）的建设工程规划许可证的发证日期是2019年5月8日。对证据7、8的关联性有异议，不能达到原告的证明目的。对证据9，对其真实性和合法性没有异议，但对其关联性有异议，首先这不是规划局的广告，规划设计变更后对原告认购的15幢06室房屋的采光和日照均没有影响。原告所购房屋在A4地块，被告变更规划设计的是A1、A2地块，中间隔了二十米左右双向车道的公路，另就是因为涉及到了规划设计方案的调整才有了变更前后的图纸。对证据10，对其三性均有异议，是否在108社区发布过整个楼盘的规划销售开盘情况，有待核实。该证据与原告提供的信息公开图纸是差不多的，应该是根据规划图所设计，这个与规划变更没有实际的影响。 被告就其抗辩意见，提供了以下证据予以证明： 证据11.2019年5月8日的建设工程规划许可证一份，证明涉案的观河盛世府（四期）项目在2019年5月8日完成建设工程规划许可的事实。 证据12.解除认购书函、催签函、快递单各一组，证明原告未按合同约定履行义务即没有及时签约，在被告向原告发出催签函，原告仍未配合签约的情况下，被告于2018年12月17日向原告发出解除认购书函的事实，按约原告已付的定金，被告可不予退还。 原告对被告提供的证据质证如下：对证据11，其真实性没有异议，但恰恰可以佐证此规划是在2019年5月8日所完成的，但原告认购案涉房屋以及两车位是在2018年10月24日签订的销售合同，由此说明在签订认购协议书时被告并未明确告知原告规划设计方案需要变更的事实。对证据12，催签函是收到过的，但解除认购书函没有收到过的，在规划设计变更公示期间内，原告在2018年12月7日与被告售楼员的聊天记录已经明确表明原告是不同意规划设计变更的，且要求被告退款和解约，但被告一直没有退款，总之，证据12不能达到被告的证明目的。 本院对原、被告提供的证据认证如下：证据1，能够达到原告的证明目的，本院予以采信。证据2，能够达到原告的证明目的，本院予以采信。证据3，能够达到原告的证明目的，本院予以采信。证据4，其形式为行政职能部门针对原告就观河盛世府A1、A2地块规划设计方案变更所提的书面不同意的意见的反馈答复材料，其内容确有行政职能部门对观河盛世府A1、A2地块规划设计方案调整会对同在观河盛世府的A3、A4地块的业主所认购商品房的日照时数有减少影响的肯定性表述，该表述内容一定程度上能够印证原告主张的证明目的，对证据4，本院予以采信。证据5，能够达到原告的证明目的，本院予以采信。证据6，能够达到原告的证明目的，本院予以采信。证据7，能够达到原告的证明目的，本院予以采信。证据8，能否达到原告的证明目的，本院不作评价。证据9，能够达到原告的证明目的，本院予以采信。证据10，能够达到原告的证明目的，本院予以采信。证据11，能够达到被告的证明目的，本院予以采信。证据12，被告所主张的终极证明目的为原告未按认购书约定的期限及时与被告签订商品房买卖合同的正式文本，其有权解除商品房认购书以及车位认购确认单，在解除商品房认购书及车位确认单后，被告无需返还原告定金。本院认为，证据12不能达到被告的证明目的，具体理由因涉及到本案实体处理的关键所在，本院拟在下文说理部分予以详细阐述。 本院经审理认定事实如下：被告系融信观河盛世府（四期）项目的开发商，观河盛世府（四期）包括A1、A2、A3、A4四个地块，其中A1、A2地块规划为连片开发，A3、A4地块规划为连片开发，两个地块仅一路之隔。原告在嵊州108社区等网站上看到观河盛世府（四期）的销售广告以及规划设计方案的宣传资料等后，至被告售楼处在被告销售代表的牵线推介下，于2018年10月24日，被告（甲方）与原告（乙方）签订商品房认购书一份。认购书约定：乙方认购甲方开发的观河盛世府15幢06室商品房，本认购书是乙方为保证享有甲方提供的优惠条件与优先购买商品房的权利，而与甲方约定未来签订《商品房买卖合同》的预约合同。作为订立《商品房买卖合同》的担保，乙方应于签订本认购书当日支付人民币100000元的定金。认购书签订后，原告支付了被告购房定金90000元。在认购案涉商品房的前几日，原告已经预付了购房定金10000元，另原告已经认购了融信观河盛世府（四期）项目的地上车位87号、88号，并支付了被告两个车位各10000元的定金计20000元，截止2018年10月31日，原告合计向被告支付了购房和车位的定金为120000元。原告认购的案涉商品房位于观河盛世府（四期）的A4地块。 2018年11月29日，因被告向嵊州市住房和城乡建设局、嵊州市城南新区规划管理分局提出对观河盛世府项目A1、A2地块规划设计方案进行调整的申请，嵊州市住房和城乡建设局、嵊州市城南新区规划管理分局对其申请审批许可后在《今日嵊州》等媒体公示：被告开发的观河盛世府项目A1、A2地块规划设计方案调整。原告应认购书的约定之日即2018年11月30日去被告售楼处准备签署商品房买卖合同之时，看到被告对观河盛世府项目A1、A2地块规划设计方案调整的公示后，当即向被告售楼员表示不同意A1、A2地块规划设计方案的变更，并表示如要按照认购书的约定完成商品房的签约，必须遵照之前的规划设计方案实施商品房的开发。双方在约定的签约日期未能完成商品房买卖合同以及随附协议的签订。之后，原告向嵊州市住房和城乡建设局、嵊州市城南新区规划管理分局以及嵊州市自然资源和规划局等职能部门多次书面表达不同意规划设计方案调整的申诉意见。嵊州市住房和城乡建设局出具原告的书面答复中载明：观河盛世府项目A1、A2地块规划设计方案调整后，虽然能满足日照标准，但的确会减少部分A3、A4地块的住宅的日照时数。另原告向被告销售代表也表明了不同意继续签订商品房买卖合同，并要求被告退还已付的购房和预购车位的定金合计120000元的意愿。因双方未能在商品房认购书约定的截止日期即2018年11月30日完成商品房买卖合同的签约，2018年12月10日，被告向原告发出催签函，要求原告于2018年12月16日前至被告处办理商品房买卖合同的签署以及办理购房款的事宜。原告未去办理，后被告又于2018年12月17日向原告发出解约函。解约函载明：按照陆伟、王婷婷与被告签署的《认购书》之相关约定，陆伟、王婷婷应于2018年11月30日前支付约定之购房款，并应于2018年11月30日前与被告签署《商品房买卖合同》以及相关文件；经查，截至本函件发出之日，陆伟、王婷婷仍未前来被告公司办理支付相应购房款／签署《商品房买卖合同》／提交完整购房资料等相关手续，故此，被告正式通知陆伟、王婷婷：陆伟、王婷婷与被告公司签订的《认购书》已经解除，该商品房被告公司将另行出售；陆伟、王婷婷已支付的定金被告公司不予退还，扣除定金后若有剩余款项的，请陆伟、王婷婷收到本函件后3日内前来办理退款手续。上述两份函件，被告均以邮政特快专递的形式送达原告。由于双方对原告已支付的定金是否要退还出现争议，原告于2019年7月5日起诉来院，双方形成诉讼。 另查明，原告陆伟、王婷婷系夫妻关系。被告对观河盛世府A1、A2地块规划设计方案变更最终取得建设工程规划许可证的日期为2019年5月8日。 本院认为，本案系一起商品房买卖双方在签订商品房认购书后，于商品房买卖合同订立前，因买受人不同意出卖人变更房地产建设项目规划设计方案，请求解除已订的商品房认购书而引发的纠纷。在此，本院先行明确商品房认购书的概念和性质。一般认为，商品房买卖认购书是商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售契约或商品房现房买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。换言之，签订商品房认购书是订立商品房预售合同或商品房现房买卖合同的先决条件。认购书的合同性质为预约合同，是独立有效的合同。认购书的内容一般包括：1.双方当事人的基本情况；2.房屋基本情况（含房屋位置、面积等基本情况）；3.价款计算；4.签署契约的时限规定。由是观之，签订商品房认购书的事宜在广义上而言应纳入商品房销售过程的起始环节，即亦应遵循中华人民共和国建设部于2001年6月1日发布施行的《商品房销售管理办法》的规定依法依规从事。《商品房销售管理办法》第二十四条第一款规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。结合本案，被告在网络媒体发布的房产销售广告等宣传资料中发布了观河盛世府A1、A2地块的规划设计鸟瞰图，应视为其向购房人发出的要约邀请，原告看到此则广告信息为之吸引，并在被告售楼人员的同步推介下加深了解了销售广告反馈的房产信息，从而作出认购案涉商品房的重大决断。而双方形成商品房认购协议之后不久，被告变更A1、A2地块的规划设计方案，后经建设规划管理部门审批得以通过A1、A2地块的规划设计变更方案，并予以公示。原告看到A1、A2地块的规划设计变更方案公示信息后，不能接受该规划设计方案的变更，在认购书约定的原定签约之日并未与被告完成商品房买卖合同的正式签约。综上，本院认为，双方最终未能达成商品房买卖合同签约的磋商一致，起始缘由来自于被告有违诚信，擅自变更观河盛世府A1、A2地块规划设计方案，存在违约行为之故。鉴于双方签订商品房认购书共同指向的促成商品房正式签约合同之目的未能实现，且双方均有意解除商品房认购书，对此本院予以认可。二车位的认购确认单作为商品房认购书的随附文件，在商品房认购书被解除后，已无实际存在的意义，亦可解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求被告返还购房和车位的定金共计120000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。同时被告应赔偿原告资金占用期间的利息损失，利息起算日为最后一笔定金支付日2018年10月31日的次日即2018年11月1日。利率为中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率。至于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因认购书对被告存在此类违约行为需承担违约金并无约定，故此对原告该项诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除嵊州融信房地产开发有限公司与陆伟、王婷婷于2018年10月24日签订的关于陆伟、王婷婷认购融信观河盛世府15幢06室的商品房认购书。 二、解除嵊州融信房地产开发有限公司与陆伟、王婷婷于2018年11月30日签订的融信观河盛世府项目地上车位87#、88#的认购确认单。 三、嵊州融信房地产开发有限公司返还陆伟、王婷婷定金120000元，并赔偿陆伟、王婷婷以该款为基数自2018年11月1日起至付清日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失。 四、驳回陆伟、王婷婷的其余诉讼请求。 上述款项限本判决发生法律效力后十日内付清。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3300元，由陆伟、王婷婷共同负担100元，嵊州融信房地产开发有限公司负担3200元，款均限本判决发生法律效力后十日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长 单 超 人民陪审员 张 明 人民陪审员 章奎锋 二０一九年十月三十日 书 记 员 陈 莉