河南省淮阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1626民初2341号原告:周口市汽车运输集团淮阳公司（以下简称：周口汽运淮阳公司，系反诉被告），统一社会信用代码91411626737417839M，住所地:周口市淮阳区西城区淮周路北侧淮阳新汽车站(淮周路路北)。法定代表人：苏明月，系该公司经理。委托诉讼代理人:陈卫东，系河南锦实律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈立强，系该公司员工。被告:付汝明（系反诉原告），男，汉族，1969年12月19日出生，住淮阳县。委托诉讼代理人:刘国轩，系河南崔灿律师事务所律师。原告周口汽运淮阳公司与被告付汝明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月6立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈卫东、陈立强，被告付汝明及其委托诉讼代理人刘国轩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周口汽运淮阳公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告返还房屋；二、判令被告赔偿原告2018年7月1日至2020年5月25日期间租金共计137500元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告签订的房屋租赁合同于2018年6月30日到期后，原告同案外人楚智文于2018年7月21日签订房屋租赁合同，该合同约定，租赁期限从2018年7月1日至2023年6月30日止，每年租金共计150000元。合同签订后，楚智文于2018年7月23日一次性支付给原告第一年租金150000元，但该房屋一直由被告非法占有且不交付楚智文，后楚智文起诉原告要求赔偿损失，经淮阳县人民法院审理判决原告承担未交付给楚智文期间的房屋损失，原告认为该房屋系被告非法占用，应当由被告承担责任。故为维护原告合法权益，特依法起诉。被告付汝明辩称:一、被告对涉案房屋享有房屋优先承租权，原告在未征得被告意见的情况下、且未向被告送达任何通知的情况下，将涉案房屋又出租给他人，系原告构成重大违约，给被告造成重大经济损失。二、原告主张的房屋占用费用287500元，无事实和法律依据，且金额明显过高。三、原、被告于1997年3月28日签订的有房屋转让合同一份，双方约定的原属于原告的“西南楼”转让给被告，并向被告承诺对其所有的“车站西楼”享有优先承租权，被告按该合同约定向原告支付了转让款。2016年12月份被告对该“车站西楼”进行了重新装修。2018年7月21日，原告在未征得被告是否继续承租的情况下，将该车站西楼又违约出租给他人。综上，原告的上述违约行为给被告造成了极大的经济损失，故依法提起反诉，请求原告周口汽运淮阳公司赔偿其因装修涉案房屋等造成的各项损失共计50万元，并由原告承担反诉费等诉讼费用。原告周口汽运淮阳公司针对被告的反诉请求则辩称:关于被告反诉所主张的装修费用等损失，因该装修行为发生在双方于2008年1月1日签订的房屋租赁合同期限内，在该合同中，双方明确约定被告装修应事先征得原告同意且装修费用自行承担,所以租赁合同到期后，被告应将租赁物恢复原状，被告所谓的装修损失应当自行承担。原告周口汽运淮阳公司为支持其诉讼请求并反驳被告的反诉请求提供的证据有，第一组：原、被告双方于2008年1月1日签订房屋租赁协议1份，证明双方对涉案房屋从2008年7月1日至2018年6月30日止，每年租赁费为7万元，且该租赁合同至原告起诉时已经到期。第二组：通知八页，内容是合同到期后原告曾多次对被告履行通知义务。第三组：楚智文与原告签订的房屋租赁合同，及楚智文缴款凭证，证明租赁期限是2018年7月1日至2023年6月30日，租金为每年15万元，且证明该租金数额远远高于与被告签的租金为7万元的条件，原告有依法转租的权利。第四组：淮阳县人民法院（2018）豫1626民初3576号民事判决书1份及周口市中级人民法院（2018）豫16民终5290号民事判决书1份，证明被告曾于2018年10月就涉案房屋优先承租权问题起诉原告，被市、县两级法院不予支持并依法驳回的事实。第五组：周口市中级人民法院（2019）豫16民申171号民事裁定书1份及周口市人民检察院周检民（行）监【2019】41160000195号不支持监督申请决定书1份，证明被告曾就涉案房屋优先承租权问题向周口市中级法院和周口市检察院申请再审，反而被依法驳回申请的事实。被告对上述证据的质证意见是，对第一组证据真实性无异议，但对证明目的有异议，该合同与双方签订的另一份房屋转让合同系关联合同，房屋转让合同中约定被告对涉案房屋有优先承租权、且从该租赁合同看出原告要求被告支付租赁费287500元明显过高。对第二组证据的真实性有异议，被告未收到该通知，原告也未与被告协商涉案房屋续租事宜，该证据中照片不能证明原告向被告履行了通知义务，且该组证据也仅能证明合同到期后，原告要求被告办理房屋续租的通知，并不能证明原告否认了被告的优先承租权，该份证据达不到原告的证明目的。对第三组证据真实性有异议，该证据与本案无关，证明了原告未与被告协商将涉案房屋租赁给他人，恰恰证明原告有违约行为。对第四组、第五组证据真实性无异议，但对证明目的有异议，淮阳县法院作出判决是因本案被告未提供房屋转让合同的原件才被驳回被告诉请的，并未认定被告对涉案房屋不享有优先承租权，故达不到原告的证明目的。被告付汝明在反诉中为支持其反诉请求提供的证据有：第一组：房屋租赁合同及转让合同各1份，证明双方签订的房屋转让合同对付汝明就涉案房屋享有优先承租权进行了约定，原告有优先承租权被告是认可的。第二组：河南永平价格评估有限公司于2020年5月25日出具的“豫永平估字【2020】1798号”关于周口市淮阳县汽车站西楼装修价值的价格评估意见书1份，证明原告因装修涉案房屋损失566702.47元，该损失系因原告在未向被告征求是否继续承租涉案房屋的情况下造成的，原告应承担装修损失责任。原告对上述证据的质证意见是：对第一组证据中房屋转让合同的真实性有异议，对房屋租赁合同无异议，因为房屋转让合同不是原件其公司不予认可，且从内容上看房屋转让合同在先、房屋租赁合同在后，当租赁合同与转让合同发生冲突时或没有约定时，应以房屋的租赁合同为准。对第二组证据的关联性有异议，因被告的优先承租权已经被市、县两级法院的生效判决否定，被告不再享有优先承租权，因此被告的损失应自行承担。本院经审理认定事实如下:一、原告系全民所有制企业，其经营范围是“客货运输、汽车维修、房屋租赁等”。关于属于原告的原淮阳县汽车站“西楼”房屋，原、被告双方于2008年1月1日签订房屋租赁合同约定“甲方（即原告）将房屋西楼租赁给乙方（即被告付汝明），租赁时间为2008年7月1日起至2018年6月30日止，每年租金为柒万元。二、本着房屋租赁先交租金后经营的原则，乙方必须先交清当年的租金，而后自主经营，因乙方欠交租金甲方有停止其一切经营并追回租金的权利……五、乙方在租赁期间的房屋装修需经甲方同意方可装修，费用自理，合同期满后使房屋自然回原至租赁前的状态……租赁方不准在租赁期间将房屋转租他人，否则甲方有权终止合同……”该合同到期后，原告与案外人楚智文于2018年7月21日就上述房屋又签订房屋租赁合同，租赁期限为2018年7月1日至2023年6月30日，每年租金计15万元，案外人楚智文已于2018年7月23日交付原告第一年租金15万元及押金1万元。原告以与被告签订的房屋租赁合同已到期，被告仍非法占有涉案房屋拒不返还、造成原告不能及时履行与案外人楚智文的合同为由、起诉来院。二、关于原属于原告的淮阳县汽车站“西南楼”（系四层建筑楼房，面积为1370平方米），原告曾以淮阳县汽车站的名义与被告付汝明于1997年3月28日签订转让合同，在该合同第六项中双方约定的有“……六、车站西楼甲方（即原告）需要租赁时在同等条件、同等价格下乙方（即被告付汝明）优先承包……”的条款；被告认为关于涉案房屋的租赁权问题、其享有优先承租权，并于2018年10月份向本院提起诉讼，要求依法确认其对涉案房屋享有的优先承租权、并要求依法确认原告与案外人楚智文在2018年7月21日签订的《房屋租赁合同》无效，本院经审理以被告付汝明提供的证据不足等理由，于2018年10月29日作出（2018）豫1626民初3576号民事判决，驳回了被告付汝明的诉讼请求；被告付汝明不服该判决提起上诉，周口市中级人民法院以被告付汝明在取得涉案房屋租赁权后未履行先交清租金再使用房屋的约定、存在转租行为、以及不能提供同等条件同等价格的情况下继续享受优先承租权的证据等理由，作出（2018）豫16民终5290号民事判决，驳回了被告付汝明的上诉请求并维持一审判决；现上述一、二审判决书均已生效。诉讼中,被告付汝明提供周口市淮阳区人民政府于2020年2月18日发布的“淮政【2020】4号”文件1份（系复印件），××感染的肺炎疫情支持中小企业稳经营促发展政策措施的通知”，该文件第三条第15款中有“……15、引导降低中小企业房租成本。疫情期间，对承租国有、集体资产类经营用房……房租费用均按一季度免收,二季度减半的标准进行征收……本通知自发布之日起执行至2020年6月30日”,被告辩称如判决赔偿原告损失，则应按该文件规定依法减免扣除部分租金损失。原告对该文件的真实性无异议，但认为该文件内容与本案无关联性，该文件仅系政府的引导性意见，并非法律上的强制性规定，故被告的该项辩称不应采纳。诉讼中,原告周口汽运淮阳公司又将诉讼请求第二项变更为287500元(即要求被告赔偿的期间为：自2018年7月1日至2020年5月25日之间的租金)。诉讼中，被告付汝明申请对涉案房屋（即周口市淮阳县汽车站西楼）的装修价值）进行评估，经本院委托，河南永平价格评估有限公司于2020年5月25日出具“豫永平估字【2020】1798号”关于周口市淮阳县汽车站西楼装修价值的价格评估意见书1份，评估意见为人民币伍拾陆万陆仟柒佰零贰元肆角柒分（566702.47元）；对此，被告又变更增加反诉请求，将要求原告周口汽运淮阳公司赔偿其因装修造成的各种损失变更为566702.47元，但被告未在本院规定的期限内补缴反诉费，本院视为未变更。上述事实，有原、被告双方提供的上述书证及到庭陈述、辩解等在卷为证。本院认为，被告付汝明辩称其对涉案房屋依法享有优先租赁权，并未提供充分证据证明其对涉案房屋继续享有优先承租权，且该辩称已被市、县两级法院的生效判决所否认，故对被告的该项辩称，本院不予采纳;原、被告于2008年1月1日签订的房屋租赁合同，截止到2018年6月30日到期后、被告应及时将涉案房屋返还给原告，而被告并未返还，显然被告构成违约。原告与案外人楚智文于2018年7月21日就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》，因案外人楚智文于2018年7月23日交付原告第一年租金15万元及押金1万元，该房屋租赁合同因案外人楚智文的实际履行，客观上造成原告不能履行向案外人楚智文交付涉案房屋的合同义务，原告的不能履行系因被告的违约行为所致，所以被告依法应向原告承担违约责任并赔偿原告的损失；关于原告的损失数额，应以原告的实际损失计算，参照原告与案外人楚智文的房屋租赁合同，自2018年7月1日到2020年5月25日止，共计22个月零25天，以年租金15万元（即每天租金411元、每月租金12500元）标准计算，共计22（月）X12500+25（天）X411=285275元;又因被告付汝明提供周口市淮阳区人民政府发布的“淮政【2020】4号”文件规定:疫情期间对承租国有、集体资产类经营用房……房租费用“均按一季度免收,二季度减半的标准进行征收”规定，被告辩称应依法减免或扣除其应承担的租金损失的请求，因原告系国有企业经营单位，原告对于其出租的房屋应按政府的规定对承租人承担的租金按规定减免或扣除，该疫情期间的租金损失因疫情防控的原因应由原告自行承担，所以被告该项辩称，于法有据，本院予以采纳，被告应承担的租金损失应再扣除4.5（月）X12500=56250元；综上，被告付汝明应向原告实际承担的租金损失应为285275-56250=229025元。关于被告付汝明反诉要求原告赔偿其因装修涉案房屋等损失50万元的请求，因双方签订的房屋租赁合同中，有被告在涉案房屋租赁期间房屋装修费用自理的条款，故本院不予支持。关于原、被告双方其他请求及辩称，合理合法部分，本院予以支持和采纳；其余均不予支持和采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告付汝明(反诉原告)于本判决生效后30日内将其原租赁的位于原淮阳县汽车站西楼房屋交还给原告周口市汽车运输集团淮阳公司(反诉被告)。二、被告付汝明(反诉原告)于本判决生效后10日内赔偿原告周口市汽车运输集团淮阳公司（反诉被告）租金损失229025元整。三、驳回原告周口市汽车运输集团淮阳公司的其他诉讼请求。四、驳回被告付汝明的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5612.50元，反诉费减半收取4400元，合计10012.50元，由原告周口市汽车运输集团淮阳公司承担1112.50元，由被告付汝明承担8900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审 判 长  张中原审 判 员  刘立民人民陪审员  汤培军二〇二〇年六月三日法官助理梁士林书记员郭双建履行账号:开户行:中国建设银行淮阳支行户名:淮阳县人民法院账号：41×××86