上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初36028号原告：顾运才，男，1964年12月27日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。委托诉讼代理人：钟火祥，上海嘉富诚律师事务所律师。被告：张丁荣，男，1969年7月25日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。第三人：上海杰尚房地产经纪有限公司，住所地上海市浦东新区航头路XXX号XXX-XXX层。法定代表人：胡某，总经理。委托诉讼代理人：蒋中清，上海申融律师事务所律师。第三人：上海益恒置业有限公司，住所地上海市闵行区浦江镇三鲁公路XXX弄XXX号。法定代表人：钱林，董事长。委托诉讼代理人：陈婳，女。原告顾运才与被告张丁荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后经原告申请，本院于2019年11月12日追加上海杰尚房地产经纪有限公司(以下简称杰尚公司)、上海益恒置业有限公司(以下简称益恒公司)作为第三人参加诉讼。原告顾运才及其委托诉讼代理人钟火祥，被告张丁荣，第三人杰尚公司的委托诉讼代理人蒋中清到庭参加诉讼。第三人益恒公司经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告顾运才向本院提出诉讼请求：1.判令被告与原告继续履行2015年10月3日签订的《上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同》，并配合原告将上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告名下；2.判令被告赔偿原告以总房价人民币1,200,000(以下币种相同)为本金，按日万分之五计算的违约金(自2019年10月8日起计算至房屋过户完成之日止)；3.判令第三人上海益恒置业有限公司协助被告张丁荣将上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告顾运才名下；4.诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确诉请为：1.判令被告与原告继续履行2015年10月3日签订的《上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同》；2.判令被告赔偿原告以总房价1,200,000元为本金，按日万分之五计算的违约金(自2019年10月8日起计算至房屋过户完成之日止)；3.判令第三人益恒公司协助被告张丁荣将上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至被告张丁荣名下，并由被告张丁荣配合原告顾运才将上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告顾运才名下。事实和理由：原、被告于2015年10月3日签订《上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同》(动迁房预售预购合同)，约定被告将上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室动迁安置房作价1,200,000元出售给原告，原告分别于2015年10月3日支付350,000元、2016年1月5日支付250,000元、2016年4月14日支付200,000元，上述三笔合计800,000元由第三人杰尚公司作为居间方代收后转交被告的，原告还于2015年12月24日直接转账给被告400,000元。原告于2016年4月14日向被告付清全款后，双方于该日签订《买卖房屋交接书》，被告将房屋交给原告。被告及其配偶案外人林某某承诺将履约并于2016年4月14日至上海市黄浦区公证处，通过公证委托方式授权原告认可的案外人苟某某代被告办理房屋出售的相关手续。交房后，原告实际占有讼争房屋至今。现讼争房屋已经可以办理过户手续，但在原告向被告主张后，被告以第三人杰尚公司截留部分房款为由拒绝办理过户并撤销了对案外人苟某某的相关授权。原告认为其已经付清房款，被告现拒绝过户的行为违反合同约定，损害原告权利。原告为了维护自己的合法权益,诉至法院，望判如所请。被告张丁荣辩称如下：同意履行合同，但是其没有收到所有的房款且办理产证需要的资料在第三人杰尚公司处导致无法办理过户。基于其认为没有违约，故不需要支付违约金亦不接受原告的违约金标准。第三人杰尚公司陈述如下：同意原告的过户请求。对于被告所称没有拿到房款有异议，第三人已经将房款都支付给被告张丁荣。最初双方协商的房价是1,100,000元，之后被告说要加100,000元，故经过中介磋商后，最终确定房款为1,200,000元。原告曾向其支付800,000元，其已向被告给付其应得款项，剩余未付款项是被告承诺给付的中介费用，故不存在被告所谓其扣押的款项。至于另外的400,000元房款确实是原告自行打款给被告张丁荣的。第三人益恒公司陈述如下：其尊重法院判决，若最终法院支持原告诉请，其愿意配合将讼争房屋过户至被告张丁荣名下，亦愿意提供双方过户所需的相关材料。本院经审理认定事实如下：2015年10月3日，原告顾云才作为购买方(乙方)与被告张丁荣作为出卖方(甲方)、第三人杰尚公司作为见证方就上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室签订《上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同(动迁房预售预购合同)》。合同约定该房屋的转让价为1,200,000元。若在甲、乙双方签订本协议之日之前，甲方尚未办理进户手续，进户费用则由乙方承担，包含甲方办理产证百分之一契税则由乙方代为甲方支付。具体付款方式为：乙方于2015年10月3日之前向甲方支付定金20,000元整；乙方于2015年10月3日之前向甲方支付首付350,000元(内含定金20,000元)；乙方于2015年12月30日前向甲方支付至1,000,000元；双方于2016年4月18日前甲方办理进户手续交房给乙方，双方办理公证当日，乙方支付甲方尾款。合同第13.9条约定，甲方承诺无偿、按时办理好以自己为权利人的《上海市房地产权证》并于拿到证件当日交予乙方，每逾期一日，按照该房屋总价的千分之五计算违约金给乙方。在未过户给乙方之前的任何时间内，除非经乙方书面同意，甲方不得以任何理由、任何方式向乙方索取该房屋的产证。合同另约定双方其他相关权利义务，双方以及第三人杰尚公司均于合同落款处签名、盖章。2015年10月3日，原告向第三人杰尚公司支付350,000元。同日，第三人杰尚公司出具《房款收据》，上载：“买受方顾运才买受出售方张丁荣(朱某代)坐落于上海市闵行区浦江镇汇延路XXX弄XXX号XXX室之物业，现支付出售方张丁荣(朱某代)房款350,000元(内含20,000元整)。出售方张丁荣(朱某代)确认已收到此款。”该收据上盖第三人杰尚公司公章并有书有“张丁荣(朱某代)”。2015年12月24日，被告张丁荣出具《房款收据》，确认收到讼争房屋房款400,000元。2016年1月5日，原告向第三人杰尚公司支付250,000元。同日，第三人杰尚公司出具《房款收据》，上载：“买受方顾运才购买出售方张丁荣朱某代坐落于上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室之物业，现支付出售方房款250,000元。出售方张丁荣朱某代确认已收到此款。”该收据上盖第三人杰尚公司公章并有书有“出售方张丁荣，代理人朱某代”。2016年4月8日，案外人怡清房地产公司向被告张丁荣出具《进户通知》，确认于2016年4月12日可以办理讼争房屋的入住手续。2016年4月14日，原告向第三人杰尚公司支付200,000元。第三人杰尚公司出具《收据》，上载“收款事由为佣金、房款，金额200,000元，备注：购买汇延路XXX弄XXX号XXX室房款”。该收据盖有第三人杰尚公司公章。同日，原、被告双方办理讼争房屋交接手续，并签署《买卖房屋交接书》，双方均于交接书落款处签名。2016年4月15日，被告张丁荣及案外人林某某(系被告张丁荣妻子)作为委托人，案外人苟某某作为受托人至上海市黄浦公证处办理《公证书》，委托案外人苟某某代被告张丁荣及案外人林某某办理出售讼争房屋的相关事宜。另查明，2015年10月22日，案外人朱某向被告张丁荣转账存入150,000元。同年11月26日，案外人胡某(第三人杰尚公司法定代表人)向被告张丁荣转账存入50,000元。2016年1月13日，案外人胡某向被告张丁荣转账存入30,000元。同年3月10日，案外人胡某向被告张丁荣转账存入20,000元。同年3月21日，案外人胡某向被告张丁荣转账存入10,000元。同年5月4日，案外人胡某向被告张丁荣转账存入30,000元。同年6月22日，案外人胡某向被告张丁荣转账存入250,000元。同年11月24日，案外人胡某向被告张丁荣转账存入10,000元。同年12月7日，案外人胡某向被告张丁荣转账存入10,000元。同年12月30日，案外人胡某向被告张丁荣转账存入10,000元。2017年3月2日，案外人胡某向被告张丁荣转账存入10,000元。同年5月5日，案外人胡某向被告张丁荣转账存入5,000元。以上合计金额为585,000元。又查明，被告张丁荣还曾向第三人杰尚公司出具下列《房款收据》：2015年9月25日收到房款50,000元，同年10月3日收到房款20,000元，同年10月22日收到房款150,000元，同年11月26日收到房款50,000元，2016年1月13日收到房款30,000元，同年3月10日收到房款20,000元，同年5月4日收到房款30,000元，同年6月22日收到房款250,000元，同年7月收到房款10,000元，同年8月31日收到房款30,000元，同年10月11日收到房款40,000元，同年11月24日收到房款10,000元，同年12月30日收到房款10,000元，2017年3月2日收到房款10,000元，2017年5月5日收到房款5,000元，以上合计金额715,000元，上述《房款收据》均有被告张丁荣签名及捺印。另查明，2014年10月10日，案外人周某某作为乙方与案外人集伟公司、案外人锺伟房地产公司作为甲方签订《上海市城市房屋拆迁补偿安置协议》。该协议第七条约定，乙方选择房屋产权调换的方式调换房屋2套，分别为上海市闵行区鲁汇汇延路XXX弄XXX号XXX室(即讼争房屋)、上海市闵行区鲁汇汇延路XXX弄XXX号XXX室。2015年12月14日，被告张丁荣作为购房人签署讼争房屋的《订房回执》。2016年3月24日，被告张丁荣在《配套商品房供应单》的购房人处签名。上述事实，由原告顾运才提交的《上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同》、中国工商银行转账凭证及2015年12月24日房款收据、pos机签购单及房款收据一组、进户通知书及买卖房屋交接书一组、公证书及收据一组、上海市城市房屋拆迁补偿安置协议、订房回执、配套商品房供应单、原告的借记卡记录、被告提交给原告的农业银行卡交易明细清单一组，由第三人杰尚公司提交的房款收据一组以及当事人的庭审陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。至于原告提交的佣金确认书及收据一组，本院认为该证据与本案无关联性，故对该组证据不予采用。本院认为，原告顾运才与被告张丁荣所签订的《上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同》系当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，当事人均应依约行使权利、履行义务。原告向第三人杰尚公司支付了全部房款1,200,000元，第三人杰尚公司对此确认无误。经审理查明，第三人杰尚公司以案外人朱某或第三人杰尚公司的法定代表人胡某名义向被告张丁荣通过转账形式共计支付585,000元，被告张丁荣则累计向第三人杰尚公司出具《房款收据》总计金额为715,000元。本案中，双方争议焦点在于：被告张丁荣是否当以第三人杰尚公司未完全向其完全支付购房款为由拒绝原告要求履行讼争合同的过户请求？针对该争议焦点：原告顾运才主张其已经向第三人杰尚公司全部支付了购房款项，该付款方式也是双方认可的付款方式，其已经履行完毕所有付款义务。现讼争房屋已经满足过户条件，且原告本人系上海户籍、名下亦无房产，不存在任何过户障碍，被告理应按约配合其完成讼争房屋的过户。对此，被告张丁荣则认为第三人杰尚公司尚欠其190,000元未付，故其不同意配合原告进行过户，待第三人杰尚公司支付完全款后其同意配合继续履行合同。第三人杰尚公司则认为，虽然被告张丁荣出具的《房款收据》的金额与其转付的款项不相一致，但其认为应以被告张丁荣出具的收据金额为准且第三人杰尚公司称多余未转账部分金额属于被告自愿向其支付的中介费用。对此，本院认为根据双方履行情况可见，被告认可原告向第三人杰尚公司支付房款后再向其转付的实际付款方式。且根据双方的合同约定，被告愿意向原告交付房屋本身就是其认可原告已经全额支付房款的意思表示。现讼争房屋已满足过户条件，被告理应按约配合原告办理讼争房屋的相关过户手续。现讼争房屋仍登记在第三人益恒公司名下，本院认为第三人益恒公司应配合将讼争房屋先行登记至被告名下后，再由被告配合登记至原告名下为宜。至于原告所主张的违约金，其所依据的合同第13.9条“甲方承诺无偿、按时办理好以自己为权利人的《上海市房地产权证》并于拿到证件当日交予乙方，每逾期一日，按照该房屋总价的千分之五计算违约金给乙方。在未过户给乙方之前的任何时间内，除非经乙方书面同意，甲方不得以任何理由、任何方式向乙方索取该房屋的产证。”从该条款的行文可见，该条款的目的在于讼争房屋已登记至被告名下且由于政策原因暂时无法登记至原告名下的期间，为避免产生风险而由原告及时保管产证原件的约定，而相应的违约金标准也是针对发生上述情况时方可适用。现原告以该条款的违约金标准作为被告逾期过户的违约金标准并无合同或法律之依据，故本院对该项违约金主张不予支持。至于被告张丁荣未能从第三人杰尚公司处获得全额的售房款的纠纷，被告应另案进行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第一百六十二条之规定，判决如下：一、原告顾运才与被告张丁荣继续履行双方于2015年10月3日签订的《上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同》；二、第三人上海益恒置业有限公司于本判决生效之日起十五日内协助被告张丁荣将上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至被告张丁荣名下；三、被告张丁荣于上海市闵行区汇延路XXX弄XXX号XXX室房屋登记至被告张丁荣名下后的十日内配合将该房屋登记至原告顾运才名下；四、驳回原告顾运才其余诉讼请求。案件受理费减半收取计人民币7,800元、保全费人民币5,000元，以上合计人民币12,800元，由被告张丁荣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 钱 洁二〇二〇年一月七日书记员 瞿思沁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第一百六十二条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。