沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0106民初11378号原告：陆斯阳，男，汉族，1987年8月6日出生，住址沈阳市铁西区。委托代理人：张慧，系辽宁紫泰律师事务所律师。被告：齐宏光，男，蒙古族，1990年8月29日出生，住址辽宁省阜新蒙古族自治县。委托代理人：王英超，系辽宁循善律师事务所律师。被告：吴洁琼，女，汉族，1995年8月22日出生，住址辽宁省盖州市。委托代理人：王英超，系辽宁循善律师事务所律师。被告：金朝，男，蒙古族，1985年9月24日出生，住址辽宁省阜新蒙古。委托代理人：王英超，系辽宁循善律师事务所律师。被告：万众普惠科技有限公司沈阳分公司（以下简称万众普惠公司），住所地沈阳市沈河区北站路53号（13-6）。负责人：燕文博，系该公司经理。上列原、被告房屋买卖合同纠纷一案，原告于2019年7月26日起诉来院，本案由审判员徐光担任审判长并主审，与人民陪审员陈伟、孙琦颖组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告陆斯阳及其委托代理人张慧，被告齐宏光、吴洁琼、金朝委托代理人王英超，被告万众普惠公司负责人燕文博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年12月20日，原告因急需用钱，故找到被告万众普惠科技有限公司借款，当日原告与被告四法定代表人燕文博签订借款合同，借款金额为53400元。应公司的抵押要求，原告授予万众普惠科技有限公司员工吴洁琼办理出售原告名下位于沈阳市铁西区房屋的权利，并进行公正。该笔款项于2017年6月还清。2017年6月23日，按上述方式原告又借款58190元，出借方为万众普惠公司原告李冬雪。2017年12月26日，被告三金朝（当时系万众普惠科技有限公司经理）替原告向被告四还清该笔款项，将该笔欠款转移到被告三自己名下，约定原告每月向被告金朝偿还利息。后原告因故未能还款2018年2月7日，在被告金朝的指示下，被告吴洁琼将案涉房屋过户到被告齐宏光名下，原告对此毫不知情。因涉案房屋涉及动迁，2018年10月，在原告办理相关动迁手续时方知房屋被以15万元的价格过户到被告齐宏光名下，价格明显低于市场价格，且被告并未向原告支付任何购房款。原告委托被告吴洁琼出售房屋的真实意思是为借款做担保，原告自始没有出售房屋的真实意思表示，且被告明确告知原告办理委托公证只是为借款做抵押。根据《民法通则》第146条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”意思表示真实是民事法律行为有效的必要条件。原告以担保的意思表示对被告吴洁琼作出出售房屋的授权系虚假意思表示，隐藏的真实行为是为借款合同设定担保，故该授权行为应属无效民事法律行为。即便被告吴洁琼具有出售房产的权利外观，但其与被告齐宏光签订的《房地产买卖合同》严重损害了原告的合法权益。综上，被告的行为严重侵害了原告的合法权益。1、请求法院依法确认原告与被告吴洁琼签订的出售房产的委托无效，二被告（吴洁琼、齐宏光）签订的《房地产买卖合同》无效，位于沈阳市铁西区房屋归原告所有，被告配合原告办理房屋更名过户手续；2、被告承担本案的诉讼费。被告齐宏光辩称，原告诉请没有事实和法律依据，请求依法驳回。我方与原告并不认识，我方购买涉案房产是通过朋友的朋友介绍的房源，我方在购买房产前查看了吴洁琼持有的公证书，并向辽宁省公证处进行了核实，确认了公证委托的真实性后，才进行的交易，我方为善意第三人，我方系基于对公证处的公证行为合理信赖才与原告的受托人吴洁琼进行交易的，该交易依法应得到保护。原告进行授权委托已经经公证处公证，在公证处没有撤销该公证书的前提下，该委托始终合法有效，而公证书的法律效力及于公证书的全部内容，我方与吴洁琼签订的房地产买卖合同系我方与吴洁琼的真实意思表示，原告在公证处对授权委托进行公证的时候，原告明确表达了出售房屋的意思表示和授权吴洁琼办理相关事宜的意思表示。我方按照授托人吴洁琼提出的交易价格支付了房屋对价，并经房地产产权部门审核无误后颁发房产证。在该产权证没有被撤销前我方没有义务配合原告办理更名过户手续，本案委托和买卖合同均已实际履行且发生法律效力，原告诉请应予驳回。吴洁琼辩称，原告诉请没有事实和法律依据，请求依法驳回。原告委托我对出售原告的房屋进行公证，我与齐宏光签订的房地产买卖合同是基于该公证委托，依照法律规定，该委托及同时进行的公证行为均合法有效，因此委托与该房地产买卖合同也均有效，故原告诉请应当依法驳回。原告向我公司同事燕文博、李冬雪、金朝借款，在借款过程中原告提出可以单独所有的房产作为抵押并可以作委托售房的公证，原告承诺如果逾期未偿还款项，债权人可以将其房屋出售，价款用于抵债。当时在签订借款合同、抵押合同及办理公证委托时，原告均向燕文博、李冬雪、金朝作出了上述的承诺，由于原告未按约定偿还金朝的款项，逾期后金朝无法联系原告，并向原告发送了催告通知，但原告仍手机关系，在无法受偿的情况下，我方按照原告与金朝和我的约定将该房屋出售，依法将价款交付给金朝，不但没有违反任何法律规定，且是按照与原告之前的约定实施的行为，因此原告诉请应予驳回。被告金朝辩称，原告诉请没有事实和法律依据，请求依法驳回。齐宏光是基于原告委托吴洁琼出售房屋的公证委托，而与吴洁琼签订的房屋买卖合同，该委托及相关的公证行为均合法有效，且合同已履行完毕，原告诉请没有法律依据。2016年12月26日原告向我方借款，借款时原告向我方承诺因之前已向吴洁琼办理了委托售房的公证，如果原告逾期还款，可持委托书出售房屋，上述与原告沟通的过程，吴洁琼和燕文博都在现场。2015年1月5日我方与原告约定的还款期限届满，但当时原告已无音讯，我方拨打原告电话，原告电话停机且原告也不在涉案房屋内居住，我方曾向原告发送手机短信，但原告仍没有任何回应，为避免损失进一步扩大，我方等待的合理期限也已超过，我方找到吴洁琼说明情况，吴洁琼也多次联系原告，但也没有结果，因此按照当时的约定，我方指示吴洁琼将房屋出售。原告房屋被出售过错不在我方，原告自己清楚知道自己欠付他人款项，且已经以抵押并公证委托出售房屋作为担保，原告自己对于未来由于逾期所产生的法律后果在一开始就是明知的，也就是原告非常清楚其不偿还款项，其抵押担保售房的涉案房产有可能被卖掉，这也是原告自己当初借款时承诺给我方的，因此对于该房屋被出售我方不存在任何过错。原告委托行为及之后签订房地产买卖合同均不存在任何无效事宜，更重要的是如果原告在还款期限届满时无力还款仅仅是一种原告客观违约状态的话，如果原告积极与我方协商解决方案，我方根本无意出售该房屋，但原告在还款期限届满后无理由拒不联系我方不接电话且在我方发信息后仍拒绝回复和还款，足以说明原告是主观恶意逃避债务的心态，此种情况下我方指示吴洁琼出售房产。其性质就是当时与原告协商一致而实现的担保行为。截止庭审原告仍未主动向我方偿还借款，我方认为作为守约方合法权益应得到维护，合理交易秩序也应得到法律保护。被告万众普惠科技有限公司沈阳分公司辩称，原告诉请对我公司没有实质权利要求，与我公司无关。我方不应成为本案被告。原告从未与我方发生基础法律关系，我公司并非与原告为合同相对方。我公司与本案争议焦点无关，原告与我公司不具备权利义务关系。我公司认为原告起诉没有事实法律依据，应当予以驳回。被告齐宏光依据公证机关的公证书进行房屋买卖交易，公证书的效力及于房地产买卖合同，公证书未经撤销，公证书的委托有效，依据公证书签订的合同有效。被告齐宏光取得涉案房屋的产权证即具有公示效力，未经不动产登记管理部门撤销该房屋产权证，其他被告无义务配合原告更名过户。原告诉状的事实理由有一部分不是事实。2016年12月20日原告至我公司，因原告急需用钱，原告向燕文博提出借款要求并愿意以其单独所有的本案涉案房产作为抵押，且可以作委托售房的公证，我才同意出借此款项，于是当日原告与我签订了抵押、借款合同。经审理查明，2016年12月20日原告与万众普惠科技有限公司沈阳分公司负责人燕文博签订《借款合同》一份，该合同约定，甲方（出资人）为燕文博，乙方（借款人）为原告，借款金额53400元借款期限2016年12月20至2021年12月19日，原告将其所有的案涉房屋为该借款提供担保等内容。2016年12月20日原告与燕文博又签订《抵押合同》一份，该合同约定原告用案涉房屋为上述合同债务提供抵押担保。2016年12月20日办理了该房屋的抵押权登记，抵押权人为燕文博，抵押人为原告。2016年12月20日原告给被告吴洁琼出具授权委托书，原告委托吴洁琼对案涉房屋出售有关事宜。该授权委托书并于2016年12月21日经辽宁省公证处公证。2017年6月25日原告及燕文博共同以贷款已还完申请解除抵押登。2017年6月23日原告与被告李冬雪签订《借款合同》一份，该合同约定出借人为李冬雪，借款人为原告，金额为58190元，借款期2017年6月23日至2022年6月22日，并以案涉房产担保等内容。2017年6月23日原告与李冬雪又签订《抵押合同》一份，约定用案涉房屋为上述借款提供抵押担保。并于2017年6月23日办理抵押权登记。2017年12月26日原告与金朝签订《借款协议》一份，约定原告向金朝借款63000元整，借款期为2017年12月26日至2018年1月4日，并在合同中约定将款转入徐德彰银行账户。2017年2月26日金朝替原告偿还了所借李冬雪该笔借款的本金及利息共计58696.25元，万众普惠科技有限公司并给原告出具贷款结清证明一份。经李冬雪及吴洁琼的申请，并将房屋抵押权登记撤销。2018年1月22日金朝用短信向原告催款。金朝指示吴洁琼将原告的房屋出售，2018年2月7日吴洁琼代替原告与齐宏光签订房屋买卖合同，将案涉房屋以150000元出售齐宏光，并在2018年2月13日将房屋产权由原告过户到齐宏光名下。另查，吴洁琼、金朝均为万众普惠科技有限公司沈阳分公司员工。案涉房屋于2018年6月份左右有关单位已经作出拆迁通知，诉讼中整栋楼已经腾空。上述事实有原、被告的陈述，有原告提供的2016年12月20日签订的借款合同、2016年12月20日签订的抵押合同、授权委托书、公证书、2017年6月23日签订的借款合同、2017年6月23日签订的抵押合同、沈阳市不动产登记申请书、房地产买卖合同、贷款结清证明、房屋电子登记（簿）查询证明、录音资料，有被告金朝提供的2017年12月26日签订的借款协议书、短信记录，上述证据经质证，予以确认。本院认为，民事法律行为的成立条件是当事人意思表示真实。原告在2016年12月20日给被告吴洁琼出具授权委托书，是因为原告于2016年12月20日向燕文博的借款，并用案涉房屋抵押担保产生，真实的意思是为该笔借款提供抵押担保。该笔债务已结清，用房屋抵押担保的担保责任已随着债务的清偿而消灭。2017年6月23日原告又向李冬雪借款，又用案涉房屋抵押但保，该笔债务已结清，用房屋抵押担保的担保责任已消灭。2017年12月26日原告与金朝签订的借款协议书并没有用案涉房屋抵押内容，金朝以向原告催款未果要求出售该房屋还款并无依据。另外，常态购房需要购买人与房屋所有权人就看房、价格、资金监管、款项交付，房屋验收等等协商，齐宏光并不能证明上述内容。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，判决如下：一、被告吴洁琼与齐宏光于2018年2月7日签订的房地产买卖合同不成立；二、位于沈阳市铁西区房屋归原告所有；三、2016年12月20日原告给被告吴洁琼出具的出售房屋的授权委托书无效；四、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费5781元，保全费2013.8元，均由被告吴洁琼承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 徐 光人民陪审员 陈 伟人民陪审员 孙琦颖二〇二〇年一月十九日法官助理邵春元书记员李雪琳本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法通则》第五十五条：民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事发律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。