河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1002民初5579号原告（反诉被告）：王彩荣，女，1969年3月9日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：乔宏典，河南名人律师事务所律师。委托诉讼代理人：田杰，河南名人律师事务所律师。被告（反诉原告）：王增宝，男，1975年12月28日出生，汉族，住福建省安市。被告：河南祥祯商贸有限公司，住所地河南省郑州市二七区解放路西、福寿街西正弘宾馆二栋35房3518号。法定代表人：王增宝。被告（反诉原告）王增宝和被告河南祥祯商贸有限公司的共同委托诉讼代理人：许泽滨，福建协进律师事务所律师。被告：赵桂平，男，1984年2月10日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。原告（反诉被告）王彩荣与被告（反诉原告）王增宝、被告河南祥祯商贸有限公司（以下简称祥祯公司）、被告赵桂平租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王彩荣及其委托诉讼代理人乔宏典、田杰，被告（反诉原告）王增宝和被告祥祯公司的共同委托诉讼代理人许泽滨到庭参加诉讼。被告赵桂平经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王彩荣向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行2018年1月18日与原告签订的房屋租赁合同；2.被告向原告支付租金人民币50000元；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：被告王增宝系被告祥祯公司法定代表人，被告赵桂平系被告祥祯公司实际控制人。2017年12月15日，原告与被告赵桂平签订租房定金合同，2018年1月18日，原告与被告王增宝签订了房屋租赁合同，租赁房屋用途为被告祥祯公司经营斯得雅服饰门面房。约定被告承租原告位于许昌市××房屋三间，租赁期限为四年，自2018年3月22日至2022年3月22日。前两年租金为480000元，支付方式为按年度付款，每次应提前壹季度支付。合同签订后，被告支付了第一年租金，原告按合同约定履行了交房义务。但被告未按合同约定履行支付第二年租金的义务且仍持续占用原告房屋。经原告多次催要，开庭前被告向原告支付部分租金430000元，下余租金50000元未支付，故诉至法院。王增宝辩称，1.租赁合同是否有效是解决本案纠纷的前提和基础，因此，应当责令原告出示涉案房屋的房产证及建设规划许可证或者追加涉案房屋的所有权人为第三人，以查明涉案合同效力，原告至今未向被告提供产权证及建设规划许可证，致使本案被告无法办理营业执照。2.涉案租赁合同如果有效，承租人已经向原告告知解除合同，因合同解除权为形成权，故被告解除通知到达原告时即解除，原告在诉状中也明确，被告要求提前终止租赁合同，所以今天庭审也一并在反诉状提出解除合同，该合同理应解除，被告至今并未因继续履行合同而缴纳租金，是因为原告不让被告将衣服及货架搬出店面，被告委托第三方先将部分占用该房屋的租金预缴给原告，用于抵扣解除合同前的租金。祥祯公司辩称，祥祯公司并非本案适格被告，原告将本公司列为被告无事实和法律依据，请求驳回对祥祯公司的诉讼请求。赵桂平未作答辩。王增宝反诉称，1.确认反诉被告与反诉原告签订的租赁合同书无效；2.基于租赁合同无效，退回未占有使用预付款项人民币240000元；3.如果确认签订的合同书有效，请求判令解除租赁合同；4.反诉被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年1月18日，反诉原告与反诉被告签订了《合同书》，约定：租赁许昌市魏都区七一路东段，三间约200平方房屋店面，租金为第一年480000元。在签订租赁合同书时，反诉被告一直未提供房屋产权证（建设工程规划许可证）或房屋产权人授权对外出租的委托书，致使承租人至今未办理营业执照。因为签订合同时，合同书的租赁面积不明确及被反诉人隐瞒涉案房屋的基本情况，反诉原告一直要求反诉被告提供涉案房屋的产权证或产权人授权出租证明，但反诉被告一直以各种理由推脱拒不提供，直至一审庭审辩论前也未提供，鉴于反诉被告一直未提供房产证或房屋产权人授权对外出租的委托书，应视为反诉被告与反诉原告签订的合同书无效。反诉原告于2019年6月26日通过第三人蔡世严汇款人民币430000元款项，该款项是预付占有使用该店面的费用，如果该租赁合同认定无效，被反诉人应退回占有使用预付款人民币240000元。即使双方签订的合同有效，反诉原告在第一年租期未满就已多次向反诉被告提出要求提前终止租赁合同，但反诉被告明确回答反诉原告无权解除租赁合同并要求反诉原告继续缴交第二年租金，否则将强行锁门拒不让反诉原告将承租店面里的货架、衣服搬出，反诉原告被迫无奈只好四处筹款，最后委托第三人蔡世严先汇款人民币430000元给被反诉人并将存放在出租店面的衣服搬出。现该出租店面反诉人并未使用也没有继续履行承租的能力，合同目的已无法实现，根据公平原则和综合衡量合同履行程度，反诉原告要求解除租赁合同。综上，望贵院依法支持反诉人的诉讼请求。王彩荣针对王增宝的反诉请求辩称，一、反诉被告享有合法转租权利，涉案租赁合同系双方的真实意思表示，签字后即生效，且反诉原告已经实际占有使用租赁房屋至今，请求确认租赁合同无效及返还预付款没有事实与法律依据。2017年1月1日，反诉被告与涉案房屋所有权人宋夏浩签订房屋租赁合同，租赁期限为2017年1月1日至2027年12月30日，反诉被告已取得房屋所有权人授权转租的权利，因此反诉被告有权将合法承租房屋进行转租。反诉原告与反诉被告于2018年1月8日自愿签订的房屋租赁合同系真实意思表示，且该租赁合同约定自双方签字后生效，不违反法律法规强制性规定，不损害第三人利益，不存在合同无效事由。合同签订后，反诉被告按合同约定提供了租赁房屋，反诉原告也实际占用使用该房屋至今，反诉原告已经提供房屋产权证和产权人授权的出租证明。反诉原告要求确认租赁合同无效的诉讼请求应当予以驳回。鉴于租赁合同不存在无效事由，反诉被告也要求反诉原告继续履行合同，反诉原告支付的第二年未使用的租金不应予以返还。二、反诉原告并不存在履行不能的情形，且在已经交纳了第二年大部分的租金的情况下提出解除合同，显然是为了逃避履行合同义务，损害反诉被告的合法权益。三、不论从合同约定还是法律规定，反诉人作为违约方不享有合同解除权，租赁合同应当继续履行。依据双方签订的租赁合同约定，任何一方均不得提前中止合同，反诉原告在实际占用使用房屋至今且已经交纳了第二年大部分租金的情况下，又重新进行装修并开始经营，应当视为以实际行动表示继续履行合同。依据《民法总则》《合同法》有关规定，合同的法定解除权在守约方一方。解除合同主要是一种违约救济的方式，在通常情况下，违约方不享有法定解除权。在合同一方当事人违约致使合同无法履行或继续履行不能实现合同目的的情况下，法律赋予另一方当事人行使合同解除权的目的在于恢复因当事人一方违约所致的扭曲的法律关系，使受损害方获得一个公平的法律地位，是对“当事人所处的不公平状态”的一种“矫正”。故合同解除权的主体应为因违约而遭受损失的当事人，这是公平原则、诚实信用原则的应有之意。本案中反诉原告明显存在违约行为，在继续交纳租金后又出尔反尔，随便找个借口就以不能履行合同为由来解除合同，显然是对守约方的严重不公平，也有违诚实信用原则。综上所述，双方签订的合同合法有效，不存在无效情形，反诉原告已经以实际行动继续履行合同，不应当随意解除。恳请人民法院驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，本院对本案事实认定如下：2018年1月28日，王彩荣（甲方）与王增宝（乙方）签订合同书一份，约定王彩荣将坐落于许昌市魏都区七一路东段三间约200平方的商铺租赁给王增宝，用于王增宝经营斯得雅服饰。合同书约定：“……双方商定合作年限为2018年3月22日起至2022年3月22日止，合作期限为四年。其中甲方给予乙方不低于十五天的装修期，即乙方需要在2018年3月8日前交给乙方。（1）双方商定第一年的合作费用为人民币480000元整，第二年合作费用为人民币480000元整，第三年合作费用双方商定洽谈，按照行情涨幅不超过10%，乙方以银行转账形式交付甲方，正常约定支付方式为按年度付款，每次应提前壹季度支付……甲方在2017年12月18日前打款50000元定金至乙方账户，第一年缴纳房租时间为2018年3月8日前，其中50000元定金冲抵为第一年房租，即于2018年3月8日前再缴纳430000元……甲乙双方签字之日即生效，任何一方无权提前终止合同，否则违约方应支付守约方未履约期间的收益……甲方：王彩荣……乙方：王增宝”。上述合同签订后，王增宝依约支付了第一年（2018年3月22日至2019年3月21日）的租金，原告依约履行了交房义务。根据上述合同约定，涉案房屋租赁合同第二年度租金支付时间应为2018年12月22日（下一租期开始前一季度）；到期后王增宝未依约支付租金。王彩荣向三被告主张第二年租金480000元未果，遂向本院提起诉讼。诉讼中，王增宝于2019年6月26日以银行转账方式向王彩荣付款430000元。王彩荣述称，该金额系其与被告方协商后确定的第二年全部租金。但王增宝不予认可，认为王增宝及祥祯公司并未与王彩荣就第二年租金作出过相关约定，该款项系占用涉案房屋期间的预付款，待解除合同后多退少补。王增宝主张，签订合同书时王彩荣有隐瞒涉案房屋的基本情况拒不提供涉案房屋的产权证或产权人授权出租证明，导致王增宝不能办理营业执照，并多次向王彩荣主张解除租赁合同。王彩荣对此不予认可，并向本院提供房产证复印件、房屋租赁合同、委托书等证据予以反驳。王彩荣主张，涉案房屋用途为祥祯公司经营斯得雅服饰，赵桂平系祥祯公司实际控制人，但其提供的合同书、租房定金合同等书证中均无相关约定，祥祯公司亦未在相关合同中加盖公章，该公司和王增宝对此亦均不予认可。另查明，涉案房产【房产证号：豫（2018）许昌市不动产权第0040154号】登记在案外人宋夏浩名下。宋夏浩于2017年1月1日与原告签订租房合同一份，约定将涉案房屋租给王彩荣使用，租赁期间自2017年1月1日至2027年12月30日。2017年5月5日向王彩荣出具委托书一份，显示宋夏浩委托王彩荣全权负责涉案房屋租赁事项等问题。王增宝系祥祯公司法定代表人。上述事实，有租房合同、委托书、宋夏浩身份证复印件、租房定金合同、合同书、转款凭证、通话录音、照片及当事人陈述在卷为证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。关于本案房屋租赁合同效力问题。根据有效证据，涉案房屋办理有房屋产权证，可以合法对外出租。登记的产权人宋夏浩与王彩荣签订有房屋租赁合同，并以委托书形式授权王彩荣负责涉案房屋租赁事项，故王彩荣对涉案房屋有对外转租的权利。综上，王彩荣与王增宝签订的合同书，系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，双方房屋租赁合同关系成立。王增宝关于确认涉案房屋租赁合同无效以及返还已支付租金240000元的请求，不符合法律规定，本院不予支持。关于王增宝解除涉案房屋租赁合同是否有事实和法律依据的问题。王增宝辩称，合同解除权为形成权，解除通知到达原告时合同即解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条和第九十六条的相关规定，当事人解除合同，应由双方约定或符合法律规定的解除条件。根据庭审中查明的事实，涉案租赁合同并未约定解除条款，王增宝亦未向本院提供涉案合同符合法定解除条件的相关证据。同时，王增宝虽主张其已经向原告告知解除合同，但未向本院提供证据证明。综上，王增宝的相关答辩意见，不符合法律规定，本院不予支持。王增宝辩称，其已丧失履行能力，合同目的已无法实现。对此，本院认为，根据庭审中查明的事实，王增宝于2019年6月26日以银行转账方式向王彩荣支付430000元，因双方存在合法有效的房屋租赁合同，并结合双方先支付租金再使用房屋的交易方式，该款项应认定为支付第二年房屋租金。鉴于王增宝亦当庭否认房屋租金已经双方合意变更为430000元/年，故房屋租金标准仍应按原合同约定的标准（480000元/年）履行。综上，王增宝已履行涉案房屋第二年的大部分租金，其关于丧失履行能力致合同目的无法实现的答辩意见，本院不予采纳。关于王彩荣要求王增宝支付下余租金50000元的请求。本院认为，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中王彩荣明确要求继续履行合同，故王增宝应当承担继续履行的义务。王彩荣的相关诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于祥祯公司、赵桂平的责任问题。王彩荣主张，涉案房屋用途为祥祯公司经营斯得雅服饰，但其提供的合同书、租房定金合同等书证中均无相关约定，祥祯公司亦未在相关合同中加盖公章，该公司和王增宝对此亦均不予认可。故王彩荣主张的相关事实，本院不予确认。王彩荣主张，赵桂平为祥祯公司实际控制人，但其提供的证据不能证明其主张。综上，祥祯公司和赵桂平不应认定为涉案房屋租赁合同当事人，原告要求该二被告承担法律责任，不符合法律规定，本院不予支持。赵桂平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，属放弃自己的诉讼权利，但不影响本案的正常审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王增宝于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）王彩荣支付租金50000元；二、驳回原告（反诉被告）王彩荣的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）王增宝的反诉请求。案件受理费1050元、保全费3020元、反诉费2500元，共计6570元由王增宝负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判长  李翰哲审判员  丁 伟审判员  韩 宁二〇一九年十月二十日书记员  刘 添