广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初9558号原告：陈怡。委托代理人：何佳宾，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托代理人：何晓铭，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。被告：张洲。委托代理人：张崇英，广东普罗米修律师事务所律师。委托代理人：张超荣，广东普罗米修律师事务所实习律师。上列当事人排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人何佳宾、何晓铭、被告委托代理人张崇英、张超荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾退深圳市布吉镇老墟村中加名园某号房产；2.判令被告向原告支付房屋占有使用费（房屋占有使用费暂按每月3000元标准计算，自2016年9月26日起计至2018年4月25日为55757元，具体金额以涉案房屋所在地段不同年度的房租租赁指导租金为标准，建筑面积98.86平方米，从2016年9月26日起计至被告实际返还房屋之日止）；3.判令被告结清占有使用房屋期间产生的物业管理费、水电费、有线电视费、管道天然气、清洁费、网络服务费等全部费用；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年9月26日，原告与深圳派成铝业科技有限公司（以下简称派成铝业公司）、深圳市粤宝实业发展有限公司（以下简称粤宝公司）签订一份《深圳市房地产买卖合同》，约定原告向派成铝业公司、粤宝公司购买深圳市布吉镇老墟村中加名园某号房产（以下简称涉案房产），建筑面积为98.86平方米，购房款为280万元。2016年12月6日，原告办理涉案房产的抵押贷款后，向派成铝业公司、粤宝公司支付了购房款。2017年1月3日，原告与派成铝业公司、粤宝公司到不动产登记中心办理了房屋所有权变更登记，原告通过合法的房屋买卖手续获得涉案房产的所有权。合同签订之初，原告及派成铝业公司、粤宝公司通知被告腾退涉案房产、结清物业管理等费用，将房屋按原样交给原告，但被告拒绝腾房并拖延至今。被告不是涉案房产的登记所有权人，长期占用涉案房产并对外出租、自行收取租金，严重侵犯原告的合法权益。故原告提起诉讼，恳请判如所请。被告辩称，1、原告与派成铝业公司、粤宝公司签订的关于涉案房产的房地产买卖合同已被（2017）粤0307民初16216号民事判决依法认定因恶意串通无效。原告购买涉案房屋虽已取得权属证书，但不属于善意取得。根据（2017）粤0307民初16216号以及（2018）粤0307民初1585号民事判决审理查明的案件事实，被告于2002年与派成铝业公司签订了楼宇买卖认购书及房地产买卖合同并付清全部房款，派成铝业公司向被告交付了涉案房产。后被告于2002年12月19日办理了入伙手续，是涉案房产的业主，合法占有使用涉案房产至今。根据物权法，当事人之间有关设立变更转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。虽然由于派成铝业公司，被告未能取得涉案房产的权属证书，但被告基于有效的房地产买卖合同取得对涉案房产的占有使用收益和处分等合法权利，依法受法律保护。原告诉称的所谓被告非法长期占有涉案房产毫无根据，原告无权要求被告腾退涉案房产或者支付所谓的房屋占有使用费。经审理查明:派成铝业公司、粤宝公司是龙岗区布吉镇中加名园地产项目的开发商，于2000年取得龙岗区布吉镇中加名园某项目的房地产预售许可证。派成铝业公司（甲方、卖方、发展商）与张洲、陈日芳（乙方、买方）签订楼宇买卖认购书一份，约定：乙方向甲方认购位于深圳市某楼宇单位，建筑面积为71.63平方米，楼款总额为25.8万元，乙方同意于2002年4月25日之前支付88000元，剩余款项于签署认购书后30日内付清或通过向银行抵押（按揭）贷款方式在规定期限内向甲方支付完毕。认购书还对其他事项作出了约定。该份认购书未注明签署日期。2002年张洲（乙方、买方）与派成铝业公司（甲方、卖方）又签订楼宇买卖认购书一份，约定：乙方向甲方认购位于深圳市某房宇单位，建筑面积为98.86平方米（以查丈面积为准）；总价待定；乙方同意于2002年7月2日之前支付15万元整（含已付定金）；在未签署正式《深圳市房地产买卖合同》前，非由甲方原因导致乙方认购房产不能出售时，甲方应在确定事由之日起最迟不超过15日内退还所收定金给乙方，乙方同意不必附加利息或双倍定金赔偿，在退还所收定金本金后，本认购书自动作废，双方权利义务即时终止；乙方在未签署买卖合同时不得自行办理转名手续或将认购书的权益转让，在签署买卖合同、乙方必须获得甲方的书面同意后方可将该物业转让，乙方除须缴付甲方指定的转名手续费用外，并须负责支付因转让而引致之律师费及有关费用，此外，乙方亦应遵守有关法规办理转名、转让手续及缴付规定之税费；除非双方另有约定，乙方同意在签订认购书后十天内或按发展商电话/书面通知，定时到卖方深圳售楼部签订正式的《房地产买卖合同》，如果在约定期限内未前来签订《深圳市房地产买卖合同》和缴交应付之期/次购楼款项，则视为乙方自动放弃其所认购楼宇之权利，甲方可自行处置本《认购书》中原拟出售予乙方的房地产，并恕不退还乙方已向甲方交付的购楼定金，定金全部归甲方所有，且甲方因乙方根本违约而获得重新发售该认购楼宇单位的权利，当乙方按甲方指定如约、如期签署正式的房地产买卖合同后，乙方已付定金即作为楼款的一部分予以冲抵；本认购书项下，买卖楼宇所未详尽设定之双方或任何一方之权利义务，无论销售面积、质量标准、交付/入伙时间、违约责任及其他，双方同意可以而且应当以将来签署的正式房地产买卖合同的最终确定为准；双方明白，本认购书仅为确定楼宇买卖的阶段性/预约性行为形式，不能借此替代未来的房地产买卖合同而成就双方的交易，因此，待正式的房地产买卖合同签订后，此认购书自动失效。认购书还约定了其他事项。2002年12月18日，派成铝业公司向张洲出具收据（NO.0071010）,确认收到张洲支付的中加名园某房款15万元。2002年12月19日，张洲签署了某栋904房的入伙通知书、入伙承诺书、业主登记表等相关文件，办理了某栋904房的入伙手续。入伙通知书备注：请物业公司在结算完某-1205房所欠款同时给予入伙为盼（回收钥匙）。此后，张洲对某栋904房进行了装饰装修并自住或出租给他人居住使用至今，缴纳了相应的物业管理费、水电燃气等费用。2003年5月11日，派成铝业公司开具了广东省深圳市转让（销售）房地产专用发票，发票载明的顾客名称为高浩，购房地址为深圳龙岗布吉镇荣华路，项目为深圳龙岗布吉镇荣华路中加名园5栋904,建筑面积为98.86平方米，单价为1517.3元/平方米，金额为15万元。2016年9月26日，粤宝公司、派成铝业公司（卖方）与陈怡（买方）签订了《深圳市房地产买卖合同（现售）》，约定：卖方将坐落于深圳市龙岗区布吉镇老墟村中加名园某号房屋[建筑面积为98.86平方米]出售给买方，单价为每平方米28323元，总金额为280万元。合同还约定了其他事项。2017年1月3日，派成铝业公司、粤宝公司将涉案5栋904房屋转移登记至陈怡名下。2017年1月9日，陈怡以涉案5栋904房产为抵押物向第三人平安银行股份有限公司深圳分行贷款269万元，贷款用途为买房，双方在合同附件中确认涉案房产协商议定价值为3847613元。2017年1月10日，涉案5栋904房产办理了抵押登记。2017年8月24日，张洲向本院起诉派成铝业公司、陈怡、粤宝公司、平安银行股份有限公司深圳分行，提出如下诉讼请求：1.确认派成铝业公司、粤宝公司与陈怡之间签订的关于转让位于深圳市某房产的《商品房买卖合同》无效；2.撤销深圳市某房的不动产权登记，将涉案房产恢复至派成铝业公司名下；3.确认上述房产归张洲所有；4.派成铝业公司、陈怡、粤宝公司协助张洲将涉案房产变更过户至张洲名下，相关费用由派成铝业公司、陈怡、粤宝公司承担；5.确认陈怡与平安银行股份有限公司深圳分行之间的房地产买卖抵押贷款合同无效；6.诉讼费由派成铝业公司、陈怡、粤宝公司承担。本院于2018年12月29日作出（2017）粤0307民初16216号民事判决：一、确认派成铝业公司、粤宝公司与陈怡签订的关于转让涉案中加名园某房屋的房地产买卖合同无效；二、驳回张洲的其他诉讼请求。宣判后，张洲、陈怡、派成铝业公司均提起上诉。深圳市中级人民法院于2019年6月21日作出（2019）粤03民终7723号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。另查，2018年1月17日，派成铝业公司向本院起诉张洲，请求确认双方于2002年签订的关于中加名园某房的楼宇买卖认购书无效、张洲向其支付因非法侵占房屋所造成的损失287089.44元。2018年12月10日，本院作出（2018）粤0307民初1585号民事判决：驳回派成铝业公司的全部诉讼请求。宣判后，双方当事人未上诉，该判决现已生效。本院认为，本案案由为排除妨害纠纷，原告陈怡基于物权受到侵害而提出返还房屋（恢复原状）、支付房屋占用费以及结清水电费和物业管理等费用（赔偿损失）的物权保护诉求。根据已生效（2018）粤0307民初1585号民事判决审理查明的事实，被告张洲实际占有涉案房产之初系派成铝业公司即涉案房产开发商所交付使用，被告张洲实际占有涉案房产的十几年间，派成铝业公司均未提出过异议，应推定为派成铝业公司认可被告张洲是属于有权占有。另，本院在（2017）粤0307民初16216号案件中根据审理查明的事实认定派成铝业公司、粤宝公司明知涉案房产已售予张洲并由其占有使用，又再将该房屋售予陈怡并办理房屋转移登记手续，双方恶意串通的行为损害了张洲的利益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定认定派成铝业公司、粤宝公司与陈怡签订的关于转让涉案房产的买卖合同无效。综上，在派成铝业公司、粤宝公司与陈怡签订的关于转让涉案房产的买卖合同确认无效后，陈怡基于该无效买卖合同而提出的物权保护诉求缺乏事实基础和法律依据，被告张洲基于合同关系产生的有权占有依法应受到法律保护，故对原告陈怡的诉讼请求本院均不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告陈怡的全部诉讼请求。案件受理费1193.92元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  章颖芬人民陪审员  肖翔翔人民陪审员  蒋 慧二〇一九年九月四日书 记 员  罗玉娟