贵州省惠水县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔2731民初1904号 原告：谢先凤，女，1985年8月5日生，汉族，住贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人：禹光勇，男，1986年11月1日生，住惠水县，系原告丈夫）。代理权限：特别代理。 被告：惠水恒发房地产开发有限公司。 住所地：惠水县和平镇涟江南路。 统一社会信用代码：915227313143952794。 法定代表人：何应根，公司执行董事。 委托诉讼代理人：漆宾，贵州一苇律师事务所律师。 代理权限：特别代理。 委托诉讼代理人：王兴波，贵州一苇律师事务所实习律师。代理权限：一般代理。 原告谢先凤与被告惠水恒发房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月29日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢先凤的委托诉讼代理人禹光勇，被告惠水恒发房地产开发有限公司的委托诉讼代理人漆宾、王兴波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢先凤向本院提出诉讼请求：1、判令被告按合同约定向原告支付逾期交房违约金60161.76元（从2018年7月1日至2019年7月24日共389天）；2、判令被告按合同约定向原告支付逾期办理产权手续的违约金12032元（从2018年7月1日计至2019年7月24日），7月24日后的违约金计算至交付产权证书之日止）3、本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：原告与被告于2017年11月19日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于惠水县和平镇纸酒路恒发财富广场3栋2单元28-2号商住楼，面积91.37平方米，总价309315元，首付款为69315元，银行按揭贷款240000元，签订合同时，双方约定被告应于2018年6月30日前，将具备“验收合格”，并符合约定的商品房交付原告使用，如逾期交房，每日按已付购房款万分之五的标准向原告支付违约金,逾期办理产权证书，每日按已付购房款万分之一的标准向原告支付违约金，合同签订后，原告依约向被告支付了购房首付款，并与被告及贵州省惠水县农村商业银行股份有限公司振兴分理处签订《个人住房借款合同》，向被告支付了按揭贷款240000元。但被告未按合同约定履行义务，至今仍未取得该商住楼消防验收及工程竣工备案凭证、工程竣工规划验收合格凭证及工程竣工验收备案凭证，且无法提供《住宅质量保证书》、《商品房使用说明书》等，综上，被告的行为已构成违约，为此，提起诉讼，请求判如所请。 被告惠水恒发房地产开发有限公司辩称：1、被告未能按期向原告交付房屋并非被告主观所致，存在一定的政策原因，属不可抗力；2、被告房屋竣工符合交房条件后曾于2019年1月15日通知原告交房，是原告自己拒绝收房，因此，2019年1月15日至同年7月24日的违约金被告不应支付；3、约定的违约金（含转移登记违约金）过高，要求参照同地段房屋租金进行调整；4、逾期办证的起算时间点存在误解，不能从2018年7月1日起算，愿意以6个月期限为限计算逾期办证违约金。 原告为证明自己主张向本院提交如下证据：1、原、被告身份信息，证明原、被告主体资格。2、商品房买卖合同，证明被告违约及违约金的计算依据。3、原告入住资料清单，证明原告于2018年7月24日入住及被告违约的事实。4、谈话录音，证明被告7月24日交房时，仍未达到交房条件。被告对原告提交的证据1无异议，本院认定，对证据2真实性无异议，本院认定，但对被告提出违约金过高要求调整的意见，本院采纳，对证据3、4被告不认可，本院经审查认为证据3符合案件事实，予以认定。证据4，不符合证据的构成要件，不予认定。 被告为证明自己主张向本院提交如下证据：惠水县财富广场防空地下室竣工验收记录、惠水县财富广场住宅小区供水管道及设备安装工程竣工验收报告、惠水恒发房地产公司客户受电工程竣工检验意见书，证明被告建设的商住楼已经验收合格，符合交房条件，原告认为被告提交的证据仅是公司的记录表，不是国家相关职能部门出具的验收报告，不予认可，本院对被告提供的证据审查认为，被告提供的证据不是争议商住楼竣工的验收报告，不符合证据的构成要件，不予认定。 本院根据双方陈述及认定的证据确认如下案件事实：原告与被告于2017年11月19日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于惠水县和平镇纸酒路恒发财富广场3栋2单元28-2号商住楼，面积91.37平方米，房屋总价款309315元，合同约定采用银行按揭的方式付款，首付款为69315元，银行按揭贷款240000元。并约定：1、被告应于2018年6月30日前，取得该商品房建筑工程竣工合格证明文件，并将符合约定的商品房交付原告使用，如逾期交房，每日按已付购房款万分之五的标准自约定的交付期限届满之次日起向原告支付违约金至实际交付之日止，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。2、被告于2018年6月30日前，取得该商品房所有权的初始登记，并将办理该商品房转移登记的有关文书交付原告。如逾期交付超过60日，原告不退房的，被告自约定日期界满至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约向被告付清了购房首付款和按揭贷款240000元。但被告未按合同约定期限向原告交付房屋和交付该商品房转移登记的有关文书。2019年7月24日原告因居住需要自愿接收到被告交付的房屋，被告向原告交房时及至庭审结束仍未取得该商品房消防验收及工程竣工验收合格的相关证明文件，2019年7月29日原告向本院提取诉讼，请求判如所请。 本院认为：一、双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并有效，双方理应按合同约定履行好各自的义务，但被告在原告交清房款后未按合同约定期限履行交房和交付转移登记文书义务，违反诚信原则，构成违约，应承担违约责任，因此，对原告要求被告承担违约责任的主张，本院予以支持。 二，关于本案违约金如何计算及是否应该调整和如何调整的问题 首先，就违约期限计算问题，被告未按约定于2018年6月30日向原告交房，其违约期限应从该期限届满次日即2018年7月1日起计算，原告于2019年7月24日自愿接收被告交付的房屋，并认可该时间为被告交房时间，要求被告承担此期间（2018年7月1日至2019年7月24日止）违约责任，是对自己权利作出的处分，不违反法律规定，本院确认，虽被告认为，其房屋建好后，曾于2019年1月15日向原告交房，是原告自己拒收，交房时间应为2019年1月15日，但根据双方合同约定，被告交房时应取得相关职能部门竣工验收合格证明文件、而被告向原告交房时乃至本案庭审结束仍未向本院提交该商品房经相关职能部门验收的竣工验收报告，其2019年1月15日通知原告收房时，因未达到交房条件，原告有权拒绝收房，产生的责任，应由被告承担，因此，原告主张的逾期交房期限符合法律规定，本院予以支持。 2、关于逾期交付办理该房转移登记文书的期限问题，合同约定被告应于2018年6月30日前，取得该商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，但被告至今仍未向原告交付，其违约期限按约定应从期限届满次日计算，但原告自愿放宽被告3个月，从2018年10月1日起计算至被告实际交付为止，是原告对自己权利作出的处分，不违反法律规定，本院予以确认，对被告表示愿意以6个月期限为限支付该违约金的意见，因原告不同意，亦无法律依据，本院不予采信。 3、关于本案违约金是否调整及如何调整的问题 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”的规定，因商品房预售合同纠纷中，被告逾期交房、逾期办证构成违约存在诸多因素，带有一定的社会普遍性，而逾期交房、逾期办证给原告带来的是房屋不能及时利用造成的损失，就本案逾期交房而言，虽原告未提供逾期交房造成损失的证据，但该类损失客观存在，体现在房屋租赁利益上（租房居住或出租获利等），因此，对该违约金调整要从购房者居住利益、合同权利、社会发展、结合本地区居民消费水平和居民租赁利益综合考量，具体到本案，综合考虑后，本院酌情将逾期交房违约金调整为每日按照已付房屋价款万分之一点五的标准计算较为符合本案客观实际，因此，对被告申请对涉案房屋同地段同类房屋租金标准进行鉴定的意见，因本院已综合考虑本地区房屋租金问题，而本地区房屋租金标准并非必须经专业鉴定才能确定，为避免造成诉累，及时有效处理争议，故，对被告申请对原告所购房屋租金进行鉴定的申请不予采纳。 就逾期交付转移登记文书而言，被告不能按约于2018年6月30日前向原告交付，已构成违约，本应按约定承担违约责任，但被告认为约定的违约金过高，要求调整，而庭审中原告未就其未及时取得商品房转移登记文书造成的损失提供证据，本院从诚实信用原则出发，兼顾逾期交付原因及公平原则综合考虑后酌情将逾期交付转移登记文书违约金调整为每日按已付房屋价款万分之零点五的标准计算支付。 调整后，原告主张的违约金经计算确定为，逾期交房违约金为309315元Ｘ0.015%Ｘ389天=18048.53元，逾期交付转移登记文书的违约金从原告主张的2018年10月1日至2019年7月24日计297天为309315元Ｘ0.005%Ｘ297天=4593.33元，2019年7月24日后的逾期交付转移登记文书的违约金按此标准计算至实际交付转移登记文书为止。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条；《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第二款、第一百三十四条第一款第（八）项；《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 一、被告惠水恒发房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性支付原告谢先凤逾期交房违约金18048.53元。 二、被告惠水恒发房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性支付原告谢先凤截止2019年7月24日止的逾期交付办理房屋转移登记有关文书的违约金4593.33元，2019年7月24日后的逾期违约金以所付房屋价款为基数按每日万分之零点五的标准计算支付至实际交付办理房屋转移登记有关文书之日止。 三、驳回原告谢先凤的其余诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1304元，减半收取652元，由原告谢先凤承担447元，被告惠水恒发房地产开发有限公司承担205元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  肖明江 法官助理吴绍春 二〇一九年九月二十三日 书记员  向小梅