广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0204民初609号 原告：刘盛珍，女，1949年7月9日出生，汉族，住广西柳州市柳**。 原告：谭凯元，女，1977年12月31日出生，汉族，住广西柳州市柳**。 二原告委托诉讼代理人：索生凤，广西君行律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：刘世英，广西君行律师事务所律师。 被告：柳州市龙泉房地产开发有限公司，住所地：柳州市航生路柳邕农贸综合市场内。 统一社会信用代码：9145020072305562XC。 法定代表人：熊仕良，总经理。 第三人：柳州市柳南区龙福居幼儿园，住所地：柳州市柳**航岭路**龙福居小区。 办学许可证号：教民**。 举办者：钟丽君。 委托诉讼代理人：曾隽媛，广西银正（三江）律师事务所律师。 原告刘盛玲、谭凯元诉被告柳州市龙泉房地产开发有限公司（以下简称龙泉房地产公司）、第三人柳州市柳南区龙福居幼儿园（以下简称龙福居幼儿园）不当得利纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月17日公开开庭进行了审理。原告刘盛玲及二原告之委托诉讼代理人索生凤、第三人柳州市柳南区龙福居幼儿园之委托诉讼代理人曾隽媛到庭参加诉讼。被告柳州市龙泉房地产开发有限公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘盛玲、谭凯元向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付其收取的2017年7月1日起至2025年7月31日期间的租金485000元、并支付资金占用费43650元（该资金占用费从2017年7月1日起，按照年化率6%计算，暂算至2018年12月31日止，共18个月，以后依法计算至被告付清租金本金时止)、以及支付其收取的第三人的保证金20000元，合计548650元给原告；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年5月12日，原告刘盛珍、谭凯元与被告龙泉房地产公司签订《房屋买卖合同》一份，合同约定，被告龙泉房地产公司将其位于柳州市柳南区金岭商埠19栋1-1(房屋建筑面积35.76平方米)、1-2(房屋建筑面积75.53平方米）和1-3(房屋建筑面积516.37平方米）的房产出售给二原告，总价款为1600000元。同年7月21日，被告龙泉房地产公司为甲方、原告为乙方签订补偿协议一份，合同约定从2014年7月由乙方收取幼儿园每月租金5000元，此后每月23日之前将该租金存入乙方银行账户。产权过户后甲方有义务告知幼儿园经营方，合同期届满后，乙方有权收回该幼儿园经营权，幼儿园原有设施不得破坏。甲方代表黄锦强、熊仕良签字，乙方代表谭凯元签字。原告付清房款后，于2016年9月23日取得上述房产的产权证书。2014年7月开始，甲方代表黄锦强每月向原告指定银行账户转入租金5000元，直至2016年2月为止。此后，被告龙泉房地产公司再未向原告支付过租金。为此，原告向柳州铁路运输法院提起诉讼，请求：1、解除龙泉房开公司与龙福居幼儿园签订的租赁协议；2、支付2016年3月1日至2017年6月30日期间的租金80000元和滞纳金4800元；3、诉讼费由被告承担。在案件诉讼过程中，龙福居幼儿园向法院提交证据《补充协议书》，表明：在原告与龙泉房开公司签订《房屋买卖合同》时，上述房产己出租给龙福居幼儿园，租赁期限从2012年2月1日至2029年9月30日止，用于开办幼儿园。龙福居幼儿园已经支付了从2013年8月1日至2025年7月31日期间的租金共计70万元给龙泉房开公司。故一审法院审理认为：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。在被告龙福居幼儿园租赁涉案房屋的期间内，原告已经取得上述房产的所有权，其取代被告龙泉房地产公司取得出租人的权利，原告有权收取涉案房屋的租金。但从原告取得并管理涉案房屋来看，原告取得的租金是由被告龙泉房地产公司向其支付，依据的是原告与被告龙泉房地产公司签订的补充协议约定内容，被告龙福居幼儿园并不是该补充协议的相对方。且，被告龙福居幼儿园在原告取得涉案房屋所有权之前己经与被告龙泉房地产公司形成租赁关系，被告龙福居幼儿园已向被告龙泉房地产公司支付从2013年8月1日至2025年7月31日的租金共计700000元，其己经履行支付租金的义务。本院认为，二被告的租赁合同关系真实有效，双方均履行合同义务，原告要求解除二被告的租赁合同关系于法无据，本院不予支持。针对本案的第三个争议焦点，本院认为，原告作为涉案房屋的所有权人，在与原所有权人被告龙泉房地产公司有约定的情况下，有权取得从2014年7月开始的涉案房屋租金。经查明，承租人被告龙福居幼儿园已向被告龙泉房地产公司支付租金，其已经履行合同义务。被告龙泉房地产公司在已收取租金的情况下，应当向原告返还租金，依照双方的补充协议约定，原告每月可取得幼儿园租金5000元，则从2016年3月开始至2017年6月期间产生的租金为5000元×16个月=80000元。由于被告龙泉房地产公司未按时向原告支付租金产生的违约金，被告龙泉房地产公司应按照约定从违约之日起向原告支付违约金每天10元，则从2016年3月1日起至2017年6月30日该期间产生的违约金为4800元。”故柳州铁路运输法院作出(2017)桂7101民初93号民事判决:一、被告柳州市龙泉房地产开发有限公司向原告刘盛珍和谭凯元支付租金80000元和滞纳金4800元；二、驳回原告刘盛珍和谭凯元的其他诉讼请求。二原告不服该判决，提起上诉后，柳州市中级人民法院作出（2018)桂02民终760号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。鉴于上述情况，原告认为：根据《物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的转让房产给原告，其己经收取的租金收益亦应一并转移给原告。因被告龙泉房开公司在与原告签订《房屋买卖合同》以及《补偿协议》时，故意隐瞒了房屋己经租赁长期租赁给第三人、并己收取第三人12年共计700000元租金的事实，导致原告在前次诉讼中主张权利时，主张权利的对象以及主张的法律关系性质错误。现上述两份生效判决己经认定：1、在被告龙福居幼儿园租赁涉案房屋的期间内，原告已经取得上述房产的所有权，其取代被告龙泉房地产公司取得出租人的权利，原告有权收取涉案房屋的租金。2、原告作为涉案房屋的所有权人，在与原所有权人被告龙泉房地产公司有约定的情况下，有权取得从2014年7月开始的涉案房屋租金。故龙泉房开已经向第三人收取却并未支付给原告的租金和保证金款项实为其不当得利；其不当占有该款项，依法应当支付资金占用费给原告。鉴于前次诉讼原告仅主张租金至2017年6月30日止，故不得已根据上述生效判决的认定，再次向人民法院提起诉讼，请求人民法院判令被告支付其已收取的2017年7月1日起至2025年7月31日期间的租金485000元（每月5000元）给原告并承担相应的资金占用费。为此，根据《民事诉讼法》的相关规定，特起诉至人民法院，请求依法判如所请。庭审中，原告表示撤销关于要求被告支付其收取的第三人的保证金20000元的诉讼请求。 被告柳州市龙泉房地产开发有限公司未到庭，庭前未向本院递交书面答辩状。 第三人辩称，对原告诉请要求被告支付租金及资金占用费没有异议，但是其要求被告支付收取第三人支取的20000元有异议，该保证金根据第三人与被告的租赁合同，在租赁期满后该保证金应当由被告返还给第三人。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未到庭亦未递交证据，视为其放弃质证的权利。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据证明目的，本院将结合案件事实查明部分，予以综合认定。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 2014年5月12日，原告刘盛珍、谭凯元与被告龙泉房地产公司签订《房屋买卖合同》一份，合同约定，被告龙泉房地产公司将其位于柳州市柳南区金岭商埠19栋1-1（房屋建筑面积35.76平方米）、1-2（房屋建筑面积75.53平方米）和1-3（房屋建筑面积516.37平方米）的房产出售给二原告，总价款为160万元。合同签订时上述房产已出租给被告龙福居幼儿园，租赁期限从2012年2月1日至2029年9月30日止，用于开办幼儿园。同年7月21日，被告龙泉房地产公司为甲方与原告为乙方签订《补充协议》一份，合同约定从2014年7月由乙方收取幼儿园每月租金5000元，此后每月23日之前将该租金存入乙方银行账户。产权过户后甲方有义务告知幼儿园经营方，合同期届满后，乙方有权收回该幼儿园经营权，幼儿园原有设施不得破坏。甲方代表黄锦强、熊仕良签字，乙方代表谭凯元签字。原告付清房款后，于2016年9月23日取得上述房产的产权证书。2013年8月19日，龙泉房地产公司确认收到龙福居幼儿园交付的2013年8月1日至2025年7月31日的租金700000元。2014年7月开始，甲方代表黄锦强每月向原告指定银行账户转入租金5000元，直至2016年2月为止。 二原告于2017年7月3日向柳州铁路运输法院提起诉讼，要求：1、解除龙泉房地产公司与龙福居幼儿园签订的租赁协议；2、龙泉房地产公司以及龙福居幼儿园向原告支付租金80000元和滞纳金4800元。柳州铁路运输法院于2017年8月25日作出（2017）桂7101民初93号民事判决书，认为：原告作为涉案房屋的所有权人，在与原所有权人被告龙泉房地产公司有约定的情况下，有权取得从2014年7月开始的涉案房屋租金。经查明，承租人被告龙福居幼儿园已向被告龙泉房地产公司支付租金，其已经履行合同义务。被告龙泉房地产公司在已收取租金的情况下，应当向原告返还租金。依照双方的补充协议约定，原告每月可取得幼儿园租金5000元，则从2016年3月开始至2017年6月期间产生的租金为5000元×16个月=80000元。由于被告龙泉房地产公司未按时向原告支付租金产生的违约金，被告龙泉房地产公司应按照约定从违约之日起向原告支付违约金每天10元，则从2016年3月1日起至2017年6月30日该期间产生的违约金为4800元。柳州铁路运输法院判决：一、被告柳州市龙泉房地产开发有限公司向原告刘盛珍和谭凯元支付租金80000元和滞纳金4800元；二、驳回原告刘盛珍和谭凯元的其他诉讼请求。后二原告不服该判决，上诉至柳州市中级人民法院，柳州市中级人民法院于2018年6月27日作出（2018）桂02民终760号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 庭审中，原告表示在铁路法院起诉要求被告支付2017年6月30日之前的租金，故本案中要求被告支付之后的租金，并表示其与被告签订房屋买卖协议时，约定以原告直接向第三人按月收取租金的方式，而龙泉房地产公司是故意隐瞒已经一次性收取第三人十多年租金的事实，原告在前次诉讼过程中才了解到该信息；龙泉房地产公司现客观上没有按照合同约定，及时足额支付租金给原告，原告方有权行使不安抗辩权；龙泉房地产公司在将物业转让给原告后，已经丧失了所有权人的身份，其无权再通过该物业获得租金收益，其已收取的未支付给原告的部分属于不当得利，原、被告之间并不是租赁关系，被告只是将其收取的租金收益转付给原告，在所有权转移时该收益权一并转移。 本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。原告作为涉案房屋的所有权人，有权取得从2014年7月开始的涉案房屋租金。被告龙泉房地产公司并非案涉房屋所有权人，在已收取租金的情况下，其持有租金没有合法依据，应当向原告返还租金。虽原告与龙泉房地产公司在《补充协议》中约定由原告每月向第三人收取，但在《补充协议》的履行过程中，被告龙泉房地产公司未向原告告知其已收取龙福居幼儿园支付的700000元租金，从2016年2月至今亦不再向原告每月返还租金。现被告龙泉房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故被告龙泉房地产公司的行为足以表明其将无法依约履行剩余债务，二原告依法有权在部分债务履行期限届满之前要求被告龙泉房地产公司返还租金。关于返还租金的数额，被告未到庭对其收取的700000元租金中哪部分是属龙泉房地产公司所有进行说明，故本院根据二原告与被告龙泉房地产公司签订的《补充协议》的约定，计算应返还的租金数额为485000元（2017年7月1日至2025年7月31日，共97个月×5000元）。 关于原告主张的资金占用费。原告要求按照年利率6%的标准，从2017年7月1日开始计算到485000元返还完毕时止。原告在（2017）桂7101民初93号案件中，已主张2017年6月30日之前的违约金，仅要求被告支付485000元租金从2017年7月1日之后的资金占用费。被告未能递交证据证实其有合法的理由收取租金，经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其自动放弃诉讼权利。因被告占用原告应得的租金，客观上造成了原告的损失，故被告应向原告支付从无权占有开始产生的资金占用损失。原告主张按照年利率6%的标准计算，没有法律依据，本院调整为参照中国人民银行同类贷款利率计算。故资金占用损失，以485000元为基数，参照中国人民银行同类贷款利率计算，从2017年7月1日开始计算到485000元返还完毕为止。 据此，依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告柳州市龙泉房地产开发有限公司向原告刘盛玲、谭凯元返还租金485000元以及支付资金占用损失（资金占用损失的计算，以485000元为基数，参照中国人民银行同类贷款利率计算，从2017年7月1日开始计算到485000元返还完毕为止）。 上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费9287元，公告费560元，共计9847元（原告已预交），由被告柳州市龙泉房地产开发有限公司负担并迳付原告刘盛玲、谭凯元。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长 邓 媛 人民陪审员 梁 惠 人民陪审员 梁澜馨 二〇一九年九月十九日 法官 助理 黄其威 书 记 员 谢周宏 适用法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。 《中华人民共和国合同法》 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。