洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0302民初1603号原告：刘菲，女，1982年9月27日出生，汉族，住洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：王海震，河南翰法律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵娇，河南翰法律师事务所实习律师。被告：河南省智杰置业集团有限公司。住所地：洛阳市西工区人民东路3幢401-412。法定代表人：于俊义，该公司董事长。委托诉讼代理人：白汉新，河南书剑律师事务所律师。第三人：河南技改建设集团有限公司。住所地：洛阳市洛龙区古城路与学府街交叉口南100米龙富小区商业楼5、6楼。法定代表人：谢雷，该公司总经理。委托诉讼代理人：李世华，河南航星律师事务所律师。原告刘菲与被告河南省智杰置业集团有限公司（以下简称智杰置业公司）及第三人河南技改建设集团有限公司（以下简称技改建设公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘菲的委托诉讼代理人王海震、赵娇，被告智杰置业公司的委托诉讼代理人白汉新，第三人技改建设公司的委托诉讼代理人李世华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘菲向本院提出诉讼请求：1.判令智杰置业公司返还两套房产购房款912333元；2.判令智杰置业公司赔偿912333元；3.本案诉讼费（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费等）由智杰置业公司承担。事实和理由：技改建设公司因智杰置业公司拖欠其“智杰丽都名邸”项目履约保证金未退还，技改建设公司将其诉至洛龙区人民法院并胜诉。2017年5月2日，智杰置业公司与技改建设公司签订《还款协议书》约定以洛龙法院查封的由智杰置业公司开发的“揽翠城”项目中62套房源为基础(实际折抵6571平方米)抵账。双方还约定折抵的房产按3500元/平方米价格计算，技改建设公司委托赵现锋全权处置并办理抵房手续，赵现锋出售房产时智杰置业公司将出售的房产登记在赵现锋指定的买受人名下，智杰置业公司协助办理手续。智杰置业公司保证抵账房产无纠纷、无瑕疵、无设定他项权等条款。之后，因技改建设公司承建“揽翠城”项目时向刘菲借款到期无法偿还，经刘菲、智杰置业公司以及技改建设公司三方同意将从智杰置业公司抵账的房子抵给刘菲，智杰置业公司给刘菲办理抵房手续时开具了收据两份，分别载明:“今收到刘菲(技改抵账客户)揽翠城3-2-1302房款456166.50元”、“今收到刘菲(技改抵账客户)揽翠城3-2-1303房款456166.50元”并加盖智杰置业公司财务专用章。之后因智杰置业公司擅自将上述两套房产出售，导致刘菲无法取得房屋，从而引起本案诉讼。刘菲认为，智杰置业公司应当按照协议约定协助技改建设公司办理抵房手续并将房产交付并过户至刘菲名下。但智杰置业公司拒绝履行合同义务，还将已经抵给刘菲的房产擅自出售，其行为已经构成违约及侵权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，智杰置业公司应当承担购房款一倍的赔偿责任。请求依法支持刘菲的诉讼请求。被告智杰置业公司辩称，1.该纠纷不是商品房买卖合同纠纷，刘菲没有支付一分钱的房款，智杰置业公司也不欠刘菲任何款，在收据上注明是“技改公司抵账款”实际上是技改建设公司在承包智杰置业公司工程时缴纳的保证金。2.智杰置业公司与技改建设公司的保证金纠纷已经诉讼终结，当时技改建设公司和智杰置业公司协商同意用商品房折抵保证金及利息，技改建设公司指定买房客户(包括刘菲)，智杰置业公司和刘菲根据技改建设公司的委托办理以房抵账的有关手续。但是，在抵账快要完毕时，技改建设公司反悔，又向人民法院申请执行，并且于2018年7月将保证金1500万元及利息1474.0319万元全部执行完毕，该债权已经消灭。3.在执行中，智杰置业公司向执行法官提出全部的以房抵账手续，请求将已经抵账的房款扣除，但是技改建设公司对于清单所载明的数额不认可，致执行法官对于全部以房抵账的手续不予承认。综上所述，技改建设公司并没有将债权转让于刘菲，刘菲只是代表技改建设公司的收款人，由于技改建设公司己经自行通过法院执行程序收取了全部保证金和利息，刘菲应当向技改建设公司主张权利。智杰置业公司在法院开始执行时已经用电话、书面等方式通知了所有的抵账人(包括刘菲)，因此应当依法驳回刘菲的诉讼请求。第三人技改建设公司述称，一、2016年12月1日，洛龙区人民法院做出(2016)豫0311民初1472号民事判决，判决智杰置业公司在该判决生效后十日内偿还技改建设公司履约保证金1500万元，并按月息2％支付利息。为偿还此笔款项，2016年7月10日和2017年5月2日，技改建设公司与智杰置业公司先后两次达成还款协议，协议约定智杰置业公司以自己开发的老城区揽翠城小区59套房(实际折抵面积6571平方米)折抵给技改建设公司，以此履行判决书确定的全部义务。同时约定智杰置业公司折抵给技改建设公司的房屋，技改建设公司有权处置给任何第三方，包括抵债、买卖、设定他项权利等，如技改建设公司以房抵债，智杰置业公司凭技改建设公司书面债权转让通知书给受让方办理房产登记有关手续。2017年12月6日，技改建设公司按照和智杰置业公司的约定以委托书形式书面通知智杰置业公司，将老城区揽翠城小区3号楼2单元1302、1303号房交付刘菲，并将该房产依法登记在刘菲名下，智杰置业公司收到通知后，于当日给刘菲开具了购房收款收据，收据明确载明:收到刘菲(技改抵账客户)交来揽翠城3-2单元1302房款456166.50元，3-2单元1303房款456166.50元，并加盖了智杰置业公司财务专用章。技改建设公司认为，智杰置业公司既然收到刘菲购房款，就应当把房子交付刘菲，并依法给刘菲办理房产登记有关手续。如不能办理，给刘菲造成损失应当赔偿，并应当退还相应价值的房款。二、技改建设公司把购房收据已交付刘菲，自收据交付刘菲之日起，刘菲和智杰置业公司之间已形成新的房屋买卖关系，按照刘菲向技改建设公司出具的承诺书第三条承诺，技改建设公司和刘菲之间的权利义务关系已消灭，因此刘菲向智杰置业公司主张权利是完全正确的。三、技改建设公司向洛龙区法院申请执行一案与本案无关。技改建设公司在洛龙区法院申请执行的标的是总欠款本息减去已折抵39套房15556975元外，剩余款继续执行。但直到现在，由于智杰置业公司的原因，申请的款项全部没有执行。根据洛龙区人民法院2016年12月1日做出的(2016)豫0311民初1472号民事判决，技改建设公司与智杰置业公司两次达成了以智杰置业公司59套房抵偿技改建设公司1500万元保证金及利息的还款协议，智杰置业公司也给技改建设公司提供了所折抵的59套房子的房源，并在59套房源表上加盖了印章，且从2017年5月16日到2017年12月6日智杰置业公司先后四次按技改建设公司的书面通知给20多人共39套房办理了折抵手续，开具了购房收据。但由于房屋涨价，技改建设公司再去办理剩余20套房的折抵手续时，智杰置业公司毁约，拒不办理。调解过程中智杰置业公司竟无理提出让技改建设公司让出10套，技改建设公司不同意，经反复多次调解无果，技改建设公司只好到洛龙区法院申请执行，希望智杰置业公司能在法院主持下达成和解。但由于智杰置业公司百般阻挠，故意拖延，时至今日，除折抵的39套房外，技改建设公司申请执行的剩余款项仍未执行。2018年5月8日，在调解不成的情况下，技改建设公司向洛龙区法院递交了减去智杰置业公司折抵的39套房15556975元外，剩余款继续执行的申请书，但直至现在申请的款项全部没有执行。因此，执行一案与本案无关，智杰置业公司应当将包括刘菲在内的39套房登记在购房收据所载明的人名下。否则，给刘菲及其他二十多人造成损失，由智杰置业公司承担，与技改建设公司无关。综上所述，智杰置业公司自给刘菲开具购房收据之日起，已和刘菲形成了实际房屋买卖关系，因此应按购房收据所载明的房号，把房屋交付刘菲并把房屋产权登记在刘菲名下。技改建设公司和刘菲的债权债务关系已消灭，本案和技改建设公司不存在法律上的利害关系，也对本案不承担任何责任。本院经审理认定事实如下：2016年7月10日，智杰置业公司（甲方）与技改建设公司（乙方）签订一份《补充协议》，约定：“甲乙双方经充分协商，就智杰丽都名邸项目1#和6#楼建设工程施工补充合同约定的退还履约保证金一事，达成如下协议，共同遵守：一、甲方确认，2013年10月9日，乙方向甲方按施工协议约定，交纳履约保证金1500万元；二、甲方确认，从2014年10月16日（交保证金已一年零七天系应退保证金时间）起，到2016年7月16日止，甲方欠乙方履约保证金利息787.5万元（月息2.5%），本息共计欠22875000元；三、甲方同意将自己拥有的揽翠城房产，按3500元/平方米（详附具体房产面积及楼号位置）抵给乙方偿还上述欠款及利息；四、抵给乙方的全部房产，赵现锋在乙方办理相关手续，乙方委托赵现锋全权处置；赵现锋出售该房产时，甲方负责将出售的房产登记在赵现锋指定的买受人名下；需向国家缴纳的费用，由甲方和买受人各自承担，超出3500元/平方米的费用由乙方赵现锋缴纳，甲方应予协助办理手续；五、甲方保证抵给乙方还保证金及利息的房产，无纠纷，无瑕疵，无设定他项权；六、本协议签订之日起三日内，甲乙双方到房管部门对抵账的房产进行核对，确认无误后报人民法院予以确认，所欠利息计算到报人民法院确认之日止，乙方同时终结诉讼；七、从人民法院对本协议确认之日起，抵债的房产所有权归乙方所有，甲方不得再作处置，否则，对乙方造成损失，由甲方双倍赔偿”。2016年7月12日，智杰置业公司出具了一份《揽翠城3#楼59套房源汇总》。技改建设公司与智杰置业公司建设工程施工合同纠纷一案，洛阳市洛龙区人民法院于2016年12月1日作出（2016）豫0311民初1472号民事判决：一、智杰置业公司于判决生效后十日内退还技改建设公司履约保证金1500万元；二、智杰置业公司于判决生效后十日内以1500万元为本金，按月利率2%支付技改建设公司自2014年10月16日起至判决确定的履行期限届满之日止的利息；三、驳回技改建设公司的其他诉讼请求。判决后，双方均未提起上诉。2017年5月2日，智杰置业公司（甲方）与技改建设公司（乙方）又签订一份《还款协议书》，约定：“根据洛龙区人民法院（2016）豫0311民初1472号民事判决书确定甲方应履行的还款义务，双方经协商达成如下还款协议，共同遵守：一、双方同意2016年7月10日补充协议第三条、第四条以房抵债的内容继续履行（具体房源以洛龙区法院已查封甲方62套房子为基础，实际折抵6571平方米）；二、如甲方能按协议将折抵的房屋实际交付乙方，乙方同意利息一次性确定为800万，总计本息欠款按2300万计算还款，诉讼费、保全费乙方自愿自己承担；三、如甲方不能在2018年12月1日前将折抵的房屋全部实际交付乙方，乙方则扣除已折抵部分数额外，申请人民法院按原判决确定的义务执行；四、甲方折抵给乙方的房屋，乙方有权处置给任何第三方（包括抵债、买卖、设定他项权利等），不管乙方处置价款多少，均不影响双方2016年7月10日第三条签订的以房抵款价；如乙方以房抵债，甲方凭乙方书面债权转让通知书，给受让方办理房产登记有关手续；如乙方卖给第三方，甲方凭乙方书面通知给买受人办理房产登记手续；乙方采取上列两种处置方式后，甲方自收到乙方书面债权转让通知及书面买卖通知之日起，双方按实际面积，以2016年7月10日协商的以房抵款价计算额为准，消灭双方债权债务；五、甲方如不能给受让人、买受人办理房产登记手续，造成损失，由甲方承担，与乙方无关；六、本协议自签订之日起生效，一式肆份，双方各执贰份”。2017年10月16日，技改建设公司向智杰置业公司发出通知，委托智杰置业公司将揽翠城3号楼2单元1302号、3号楼2单元1303号房屋办理到刘菲名下。2017年10月27日，智杰置业公司向刘菲开具两份收据，分别载明：“今收到刘菲（技改抵账客户），交来揽翠城3-2-1303，面积90.33平方米，人民币456166.50元”，“今收到刘菲（技改抵账客户），交来揽翠城3-2-1302房款，面积90.33平方米，人民币456166.50元”。智杰置业公司按照技改建设公司的要求，与技改建设公司的债权人就包含本案涉案房屋在内的39套房屋办理了抵账手续，对59套房源汇总表上载明的其余20套房屋未再办理抵账手续。为此，技改建设公司向洛阳市洛龙区人民法院申请强制执行，要求智杰置业公司履行（2016）豫0311民初1472号民事判决确定的全部义务。在案件执行过程中，智杰置业公司与技改建设公司就已办理抵账手续的39套房屋应抵扣多少钱未达成一致意见。技改建设公司请求减去已折抵的39套房屋价款15556975元，但洛阳市洛龙区人民法院对技改建设公司的该申请未予准许，于2018年6月11日作出（2018）豫0311执473号执行裁定，冻结、划拨智杰置业公司银行存款15000000元及利息、执行费82519元、案件受理费114050元及保全费5000元，或査封、扣押其相应价值财产，或扣留、提取其等额价值财产，并分别于2018年6月20日、6月21日、7月24日分五次扣划智杰置业公司29740319元。另查明，涉案两套房屋均已由智杰置业公司办理预告登记，权利人系案外人。本院认为，被告智杰置业公司按照第三人技改建设公司的要求将房屋抵偿给原告刘菲，同时向原告刘菲开具购房收据，明确载明了房屋的房号、面积和价款，房屋买卖合同的主要内容明确，故被告智杰置业公司与原告刘菲之间成立房屋买卖合同关系。该房屋买卖合同关系系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，被告智杰置业公司应当按照约定履行合同义务。现因该两套房屋已由被告智杰置业公司为案外人办理预告登记，被告智杰置业公司已不能履行合同义务，双方的房屋买卖合同关系应当予以解除。涉案房屋买卖合同关系，实际是第三人技改建设公司对被告智杰置业公司的债权转让给原告刘菲后，被告智杰置业公司用以房抵债的方式清偿对原告刘菲的债务，现被告智杰置业公司不能履行交付房屋的义务，则应继续清偿债务，故原告刘菲要求被告智杰置业公司返还购房款912333元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持，对原告刘菲要求赔偿912333元的诉讼请求不予支持，但被告智杰置业公司应当向原告刘菲支付资金占用期间的利息，利息按年利率6%自抵账之日2017年10月27日起计算至实际付款之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条和最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告河南省智杰置业集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘菲912333元，并按年利率6%支付自2017年10月27日至实际付款之日的利息；二、驳回原告刘菲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10611元，由原告刘菲负担4669元，被告河南省智杰置业集团有限公司负担5942元；保全费5000元，由被告河南省智杰置业集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  袁玲玲二〇一九年十一月八日书记员  山艺萌