广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0403民初2498号原告：珠海市旭日华庭物业管理有限公司，住所地珠海市斗门区白蕉桥湖南路625号，统一社会信用代码914404006615415929。法定代表人：张定坚，董事长。委托诉讼代理人：万红军，公司员工。被告：田飞，男，1982年10月14日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。原告珠海市旭日华庭物业管理有限公司诉被告田飞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告珠海市旭日华庭物业管理有限公司的委托诉讼代理人万红军到庭参加诉讼，被告田飞经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠海市旭日华庭物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付2013年5月至2019年5月期间拖欠的管理费10746元；2、被告支付拖欠管理费的滞纳金11426.4元；3、被告承担本案全部诉讼费用。2019年8月13日，原告变更诉讼请求为：1、被告支付2013年5月至2014年4月期间拖欠的管理费1745.9元；2、被告支付拖欠管理费的滞纳金3638.3元；3、被告承担本案全部诉讼费用。2019年12月18日，原告明确要求被告支付违约金为261.86元。事实和理由：原告于2008年3月1日进入珠海市斗门区XX镇XX南路XX号XX小区进行管理，被告于2013年5月至2014年4月期间拖欠物业管理费，损害了原告的利益，已经构成违约，故提起诉讼。原告珠海市旭日华庭物业管理有限公司对其诉称向本院提交如下证据：前期物业管理服务协议、业主欠费明细表、业主缴费通知单、前期物业服务合同二份、珠海市物业服务企业登记备案证明、不动产权登记表。被告田飞缺席，没有答辩，也没有向本院提交证据。原告提交的证据，经当庭出示，本院审查后认为，原告提交的业主欠费明细表系原告对被告欠费情况的记载，原告提交的业主缴费通知单无其他证据佐证，本院均不予采信，原告提交的其他证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认，但证明的事实以本院认定的为准。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年1月1日，珠海市斗门文华房产开发有限公司与原告签订前期物业服务合同，约定由珠海市斗门文华房产开发有限公司选聘原告对位于珠海市斗门区白蕉镇XX路XX号一期实施前期物业管理，原告参与物业的竣工验收，并在物业移交接管时，与珠海市斗门文华房产开发有限公司办理物业管理书面交接手续，委托管理期限自2008年1月1日起至2016年12月31日止。2010年11月7日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订前期物业管理服务协议，约定由甲方对被告所购位于珠海市斗门区白藤湖畔的XX小区XX栋XX单元XX房屋提供物业服务，甲方的权利义务为对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，乙方的义务为依据本协议向甲方交纳物业管理费用；物业管理服务费三层以上按建筑面积每月每平方米1.2元计算，每月五日前交纳当月费用；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金。2017年1月1日，珠海市斗门文华房产开发有限公司与原告签订前期物业服务合同，约定由珠海市斗门文华房产开发有限公司选聘原告对位于珠海市斗门区白蕉镇XX南路XX号XX一期实施前期物业管理，原告参与物业的竣工验收，并在物业移交接管时，与珠海市斗门文华房产开发有限公司办理物业管理书面交接手续，委托管理期限自2017年1月1日起至2020年1月1日止。案涉珠海市斗门区白蕉镇XX南路XX号XX栋XX单元XX房于2010年3月30日办理不动产权现房转移登记，登记权属人为被告，建筑面积为109.03平方米，于2014年4月22日办理不动产权个人普通房买卖转移登记，登记权属人为罗程林。2019年3月5日，珠海市物业管理行业协会出具珠海市物业管理服务企业登记备案证明，载明原告成立于2007年5月21日，企业备案前资质等级为叁级，备案日期为2019年3月5日，有效期至2022年3月4日。本院认为，原告与被告签订的前期物业管理服务协议是双方在平等自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定行使权利履行义务。原告依照协议履行了对被告的房产提供物业服务的义务，被告享受了原告提供的相关物业服务，但是没有依照前期物业管理服务协议的约定支付物业服务费，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，应承担继续履行、赔偿损失的违约责任，向原告支付物业服务费并支付违约金。关于被告拖欠物业服务费的问题。原告主张2013年5月至2014年4月期间拖欠的管理费1745.9元，被告经本院合法传唤无正当理由没有到庭参加诉讼，本院视为被告放弃对原告的请求进行抗辩的权利，对原告主张的拖欠物业服务费的起算时间予以采信，根据不动产权登记情况，案涉房产于2014年4月22日权利人已经变更登记为他人，故该日之后的物业服务费不应由被告负担，故本院确认被告拖欠物业服务费的期间为2013年5月至2014年4月21日。根据被告的房产产权登记建筑面积以及前期物业管理服务协议关于物业服务费每月每平方米1.2元的约定，经本院核算，从2013年5月至2014年4月21日期间，被告应向原告支付未按期缴纳的物业服务费为1531元（109.03平方米×1.2元/平方米/月×11.7个月）。关于原告要求被告支付公摊电费的问题。原告主张的管理费包含公摊电费，但是原告没有提供充分证据证明其主张的公摊电费是如何产生的，也没有提供充分证据证明案涉小区各业主应如何分摊公用电费，本院无法核算出被告应当支付的公摊电费金额，故本院对原告该请求不予支持。关于原告要求被告支付滞纳金的问题。原、被告双方在前期物业管理服务协议中约定不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金，原告主张的滞纳金实际为被告欠付物业服务费的违约金。被告拖欠物业服务费，已经构成违约，应按该约定支付违约金。原告要求被告支付违约金261.86元，没有超过案涉前期物业管理服务协议中约定的违约金计算标准，本院予以支持。综上所述，原告请求被告支付物业服务费和违约金依法有据，本院予以支持，但具体数额以本院确定的为准。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告田飞于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告珠海市旭日华庭物业管理有限公司支付从2013年5月至2014年4月21日期间的物业服务费1531元；二、被告田飞于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告珠海市旭日华庭物业管理有限公司支付欠缴物业服务费的违约金261.86元；三、驳回原告珠海市旭日华庭物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费354元（原告珠海市旭日华庭物业管理有限公司已预交），由原告珠海市旭日华庭物业管理有限公司负担325元，被告田飞负担29元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审 判 长  曹晓南人民陪审员  何家琪人民陪审员  闫新玉二〇一九年十二月十九日书 记 员  黄晓敏附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。