广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初15908号原告：温政宏，男，1976年5月6日出生，台湾地区居民，暂住广东省东莞市，委托诉讼代理人：关学军，广东品峰律师事务所律师。被告：刘玉环，女，1991年2月26日出生，汉族，住广东省和平县，委托诉讼代理人：刘少谋，湖南人和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶婉珍，广东广和（东莞）律师事务所律师。第三人：东莞市万胜房地产有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇连升中路88号万科紫台27栋二楼，统一社会信用代码为91441900077937483W。法定代表人：刘建华。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司东莞分行。住所地：广东省东莞市南城街道胜和社区胜和路胜和商住广场C座1层101、102、103号铺、3层B号、14层E号，统一社会信用代码为9144190067516082XM。负责人：王奕婷。原告温政宏与被告刘玉环、第三人东莞市万胜房地产有限公司（以下简称“万胜房地产”）、上海浦东发展银行股份有限公司东莞分行（以下简称“上海浦东银行东莞分行”）所有权确认纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后发现有不适宜适用简易程序的情形，依法裁定转为普通程序，并于2019年12月20日公开开庭进行审理。原告温政宏及其委托诉讼代理人关学军、被告刘玉环及其委托诉讼代理人刘少谋、叶婉珍到庭参加诉讼，第三人万胜房地产、上海浦东银行东莞分行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告温政宏向本院提出诉讼请求：1.确认位于东莞市××镇体育路××广场××区××号商业住宅楼2505号房产的所有权为原告所有；2.判令被告及两第三人协助原告将东莞市××镇体育路××广场××区××号商业住宅楼2505号房产登记在原告及其妻子卜月亮名下；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告请求变更第二项诉讼请求为判令被告及两第三人协助原告将东莞市××镇体育路××广场××区××号商业住宅楼2505号房产登记在原告名下。事实及理由：2017年7月原告欲向第三人万胜房地产购买案涉房产，被告称因原告已年满40周岁，可能无法向银行进行为期30年的按揭贷款，原告可借用被告的名义购买该房产。因被告系原告朋友，同时又是房地产销售中介公司的业务员，对相关商品房买卖相关法律及政策比较了解，原告便采纳了被告的意见，以被告的名义向第三人万胜房地产购买案涉房产，并向第三人上海浦东银行东莞分行申请为期30年的按揭购房贷款。原、被告通过先由原告向被告相应银行卡汇款，再由被告向上海浦东银行东莞分行代付首付款、按揭款等费用的形式支付完毕首期款、契税、维修基金等所有费用，最终原告以被告名义与第三人万胜房地产完成了购房交易并顺利向第三人上海浦东银行东莞分行申请了按揭贷款。现案涉房产已交付原告居住，原告每月以先向被告相关账户转账再由第三人上海浦东银行东莞分行直接从被告对应账户划扣按揭款的形式支付按揭款，被告的相关银行卡也有原告保管。现被告以借名给原告买房已占用其购房名额为由欲将案涉房屋出售。原告认为案涉房产仅是借用被告名义购买，被告并非案涉房产的真正所有人，原告才是案涉房产的真正所有权人，被告无权将案涉房产出售。综上，为维护原告合法利益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告刘玉环辩称：一、原告与被告并非仅是朋友关系，在购房时双方系恋人关系并曾经同居。截至2018年11月，两人感情出现裂痕，开始分居，至2019年年初，双方彻底决裂。二、本案并非借名买房，而是被告向原告借钱买房。第一，被告确系在房地产公司即东莞世联地产顾问有限公司工作，但并非在本案第三人万胜房地产（即案涉房产开发商、销售方）处，与本案第三人及第三人销售房产事宜没有工作上、利润分成上的利害关系，也即没有理由为了帮原告延长贷款期限而出名买房；第二，依据《东莞市人民政府办公室关于进一步促成我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》，对于首次购房居民可享受30%首付款，而二套房首付比例不得低于40%，且对于拥有2套房及以上的居民停止发放商业性个人房贷款；对于住房抵押贷款，首套房可享受基准利率上浮10%-15%贷款利率，而二套房须上浮20%-30%。被告作为房产经纪人，深知购房名额的重要性及为房产出名的责任、风险，且借名买房属于违规行为，故被告在与本案开发商无利害关系、原告未支付任何报酬的情况下，没有理由为原告出名买房；第三，案涉房产的整个交易流程均由被告独自与相对方（销售、银行工作人员）完成，从看房、选房、按揭付款以及合同条款的洽谈、签订，都是被告亲自实施，原告从未到场或参与，仅系在被告须要支付相关费用时予以资金上的支持。因此，如果系原告所述借名买房，原告应当为实际买受方，应当自主选定买房事宜以保障自身合法权益，但本案客观事实与原告俗称相关矛盾，也不符合借名买房的习惯；第四，按照银行个人贷款的规定，年龄在18周岁（含）以上65周岁（含）以下，申请人年龄与借款期限之和不超过70，案涉房产购置时原告仅41周岁，可享受29年抵押贷款，与30年相差无几，没有理由自冒风险，借“朋友”关系的被告名义买房，且不签订相应合同、给付报酬。因此，原告所述因贷款问题借名买房理由牵强，系其颠倒是非的说辞；第五，原告起诉前，被告早已委托中介挂牌销售案涉房产承诺清偿原告借款，原告也已认同，但原告在得知房产升值、预计可达成的交易金额（减除银行房贷）高于原告出资后，原告反悔并恶意阻挠交易，并臆造事实提起确权诉讼。三、至被告收到本案应诉材料时，被告方知原告已经未经被告同意非法占用房屋，被告请求法院裁判原告限期腾房，且被告保留对原告非法占用房屋所产生的占有使用费导致的房屋价值折损追究赔偿的权利。四、第一，根据《物权法》9、14条的规定，不动产权的设立经依法登记发生效力，本案中被告已经取得不动产权证明，为案涉房屋的所有权人，原告请求确认其为房屋所有权人没有事实与法律依据；第二，原告主张是借用被告的名义购买案涉房屋，但是没有提供任何证据证明双方存在借名买房的约定，在物权取得过程中，房屋出资情况不等于物权取得的情况，原告，并未能提供双方就案涉房屋的权利进行分配的约定依据，其请求协助办理登记至原告名下没有事实与法律依据；第三，案涉房屋的商品房买卖合同、贷款合同、不动产权证均记载被告为房屋的购买人、所有人和使用人，这些文件真实、合法有效，且买房的手续均是被告亲自参与，因此被告为案涉房屋的实际登记人，也是实际购买人。综上，依据《中华人民共和国物权法》确立的公示公信原则，《中华人民共和国合同法》确立的相对性原则以及本案因购房所形成的相关文书证据材料，原告凭资金流水主张借名买房不能成立，也与客观事实相悖。为维护被告合法权益，请求法院依法判决驳回原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和本案证据，本院认定事实如下：2017年7月28日，刘玉环与万胜房地产签订一份《认购书》，约定由刘玉环认购万胜房地产预售的东莞万科云广场二期二区号楼2505号房，建筑面积为90.52平方米，购房总价为2106272元（含装修价款），定金为50000元。2017年12月28日，刘玉环作为买受人，与万胜房地产作为出卖人，签订一份《商品房买卖合同（预售）》，双方买卖的物业与前述《认购书》相同，总价款为1836272元，付款方式为商业贷款付款，买受人应于2017年12月28日前支付首期房价款556272元，余款1280000元向商业银行或公积金管理中心（贷款机构）申请贷款支付。2018年1月5日，刘玉环作为借款人，上海浦东银行东莞分行作为贷款人，万胜房地产作为保证人，三方共同签订《个人购房担保借款合同》一份，约定由刘玉环向上海浦东银行东莞分行贷款1280000元用于购买案涉物业，贷款利率按贷款实际发放日中国人民银行公布的与本合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准利率的基础上上浮15%计算。经查，刘玉环于2017年7月18日向万胜房地产支付购房定金50000元，于2017年7月28日支付装修款270000元、专项维修资金3620.80元以及首期款506272元，于2018年11月27日支付契税30089.60元。另，银行按揭贷款每月还款约7400元亦从刘玉环的账户中予以扣除。根据温政宏提交的银行转账凭证显示，温政宏于2017年7月28日前向刘玉环的付款账户转入60余万元，2018年11月26日，温政宏又向刘玉环的账户转账30090元，此外，截至2019年6月（即温政宏提起诉讼之前的一个月），温政宏基本逐月向刘玉环的还款账户转账7400元。温政宏主张其与刘玉环系借名买房的关系，双方虽然未签订相应的合同，但全部购房款（含定金、装修款、税费、维修基金、银行按揭款）均由温政宏支付至刘玉环的账户后再由刘玉环代为支付。庭审中，温政宏向本院出示了案涉房屋买卖合同交易中的《认购书》、《商品房买卖合同（预售）》、汇款存根、收款回执、契税发票等资料的原件。刘玉环承认收到温政宏的转账，但抗辩称上述款项的性质为借款，案涉房产购置时其与温政宏是恋人关系，故其向温政宏借款用于购房，案涉房产的看房、选房、合同洽谈与签订、按揭贷款等都是由刘玉环亲自实施，温政宏从未到场或参与，也从未提过借名买房事宜。至于温政宏持有购房合同以及相应票据的原件，系因为两人曾发展至同居关系，在此期间温政宏自行从同居地点取得合同及票据原件，并不能据此推定双方存在借名买房的关系。关于原、被告曾建立恋人关系的事实，刘玉环提交了微信转账记录予以佐证，该记录显示，2015年12月至2018年7月期间，温政宏多次向刘玉环转账，其中包括多笔520元、5.20元的转账。温政宏则主张两人关系暧昧但尚未建立恋人关系，且一个月最多见面两三天，不构成同居。为证明购房情况，刘玉环申请了案涉房产交易的销售人员曹某出庭作证，该证人的主要证言如下：整个房产交易过程中温政宏均没有出现；按照楼盘销售的惯例，签订认购书后七天左右即签订买卖合同，案涉交易中签署认购书和合同的时间之所以相隔半年，是因为刘玉环在当地缴纳社保的期间尚不足一年，按东莞市的政策不能在当地购买房产，故一直等到刘玉环缴交社保满一年后才签署买卖合同；贷款年限由业主自行选择，但贷款年限和贷款人（男）的年龄之和不得超过70。再查明，案涉物业于2018年9月30日由温政宏接收。刘玉环主张其出具了委托书委托温政宏收楼，但温政宏接收物业后并未将钥匙交付刘玉环。案涉物业为精装修的商品房，根据温政宏提交的订货合同、收款收据及消费凭证显示，温政宏收楼后已经入住案涉物业。刘玉环表示对温政宏使用案涉物业的情况不知情。2019年12月17日，案涉物业已办理不动产权证书至刘玉环名下。庭审过程中，温政宏明确表示坚持以借名买房的法律关系来主张案涉物业的权利，刘玉环则坚持认为双方之间是借款合同关系。诉讼过程中，原告温政宏于2020年3月16日向本院提出财产保全申请，请求保全被告刘玉环价值120000元的财产，本院审查后予以同意，并裁定予以执行。以上事实，有原告提供的认购书、商品房买卖合同（预售）、万科云城客户认购试算表、汇款存根、收款回执、契税发票、中国建设银行自动柜员机客户通知书、广发银行客户通知书、回单详情、水电费、物业费等缴费记录、广发银行卡、浦发银行卡、《订购合同》、收款收据、建设银行消费凭证，被告提供的银行卡、转账记录、社保记录、个人购房担保借款合同、微信转账记录、微信朋友圈留言截图、转账明细以及当事人陈述、证人曹某的证言和本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为所有权确认纠纷。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：原、被告之间是否存在借名买房的约定。对该争议焦点，本院分析如下：第一，根据举证证明责任分配规则，温政宏作为主张原、被告之间存在借名买房的约定并据此主张权利的一方，理应对该主张承担相应的举证证明责任，否则将承担相应的不利后果。第二，本案涉及价款高达两百余万元的房产交易，现温政宏主张其借名买房，但双方并未签订任何的书面材料，温政宏亦未能提供任何证据证明双方曾就借名买房一事进行协商，显然不符合常理。第三，证人曹某为案涉交易的经手人，且并无证据显示其与原、被告存在利害关系，故其证言的可信度较高。根据证人证言显示，案涉交易一直由刘玉环全权处理，温政宏在整个交易过程中并未出现，该交易过程亦不符合借名买房的特点。第四，虽然温政宏提交了转账凭证证明案涉房产交易中的主要购房款来自于温政宏，但根据查明事实可知，房产交易过程中温政宏与刘玉环系恋人关系，在该种亲密关系中，温政宏向刘玉环转账存在多种可能，不能排除两人之间存在借款、赠与、共同投资等其他法律关系，且刘玉环亦主张双方为借款关系，在此情况下，借名买房并不具备高度可能性。同理，由于原、被告双方在案涉房产交易期间存在恋人关系，温政宏很容易取得并持有部分购房凭证的原件，故仅从温政宏持有原件的事实不能推出存在借名买房的约定。第五，本案中温政宏并不能对借名买房的必要性作出合理解释。其主张系因为己方已经年满四十周岁，无法贷款30年，故不得不借名买房，但根据证人的陈述可知，贷款年限与贷款人的年龄之和不超过70，案涉交易发生时温政宏仅为41周岁，其可以按揭贷款的年限为29年，与贷款30年相差不大，并无迫切的借名买房的需求。综上，本院认为温政宏未能举证证明其与刘玉环之间存在借名买房的约定，故对其提出的确认案涉物业的权属以及要求其余当事人协助办理过户手续的诉请，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：驳回原告温政宏的全部诉讼请求。本案受理费21326元、保全费1120元（原告均已预交），由原告温政宏负担。如不服本判决，原告温政宏可以在判决书送达之日起三十日内，被告刘玉环可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  陈 波人民陪审员  郑绮媚人民陪审员  王金秀二〇二〇年三月二十日书 记 员  曾乐怡强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。