上海市崇明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）沪0151民初7476号 原告：上海子彧房地产营销策划有限公司，住所地上海市浦东新区。 法定代表人：王志强，执行董事。 委托诉讼代理人：陈建平，北京盈科(上海)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈红根，北京盈科(上海)律师事务所律师。 被告：上海信筑置业有限公司，住所地上海市崇明区。 法定代表人：杨鸿，董事长。 委托诉讼代理人：杨艳辉，上海市汇业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶其华，上海市汇业律师事务所实习律师。 原告上海子彧房地产营销策划有限公司(以下简称“子彧房地产公司”)与被告上海信筑置业有限公司(以下简称“信筑置业公司”)商品房委托代理、销售合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用普通程序。根据原告子彧房地产公司申请，本院于2019年9月5日依法对被告信筑置业公司名下银行存款14,000,000元或相应价值财产进行了查封、冻结。本案于同年10月22日、2020年1月13日进行了两次公开开庭审理，原告子彧房地产公司的委托诉讼代理人陈建平、陈红根，被告信筑置业公司的委托诉讼代理人杨艳辉、陶其华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告子彧房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告退还佣金保证金及履约保证金合计12,200,000元，并以12,200,000元为基数支付自2019年1月1日起至实际清偿之日止按每月2%计算的滞纳金；2、判令被告向原告赔偿损失426,578.87元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月16日，原、被告双方订立《信筑广场沿街房地产销售协议书》，由被告委托原告代理销售被告开发建设的上海市长兴岛圆沙社区信筑广场沿街商铺房屋(下称“该物业”)，代理期限自合同生效之日至2018年12月31日止。该物业包括三个部分，第一个部分位于渔傲路XXX弄XXX号、132弄30号、133弄21号、133弄22号(下称“物业一”)，第二个部分位于仁建路XXX弄XXX号(下称“物业二”)，第三个部分位于仁建路XXX弄XXX号(下称“物业三”)，其中物业一预测总建筑面积5274.66平方米，代理单价24,000元/平方米，总销售价款不低于126,591,840元；物业二预测总建筑面积1593.48平方米，代理单价26,000元/平方米，总销售价款不低于41,430,480元；物业三预测总建筑面积1284.60平方米，代理单价18,500元/平方米，总销售价款不低于23,765,100元。以上合计为191,787,420元。协议书中约定，超过代理总价款的销售收入作为原告的佣金全部归原告所有，原告每收取一套房屋佣金需向被告指定账户划转200,000元作为佣金保证金，佣金保证金达到2,000,000元后不再划转，在购房客户因退房纠纷造成被告损失的，被告可以相应扣除佣金保证金。原告应向被告支付保证金10,000,000元，如代理期限届满未按约定完成销售的，被告可以依照约定扣除相应的保证金。2018年5月8日，原告组建专门销售团队正式进驻销售现场，随即开展广告促销及签署认购文件，但因被告未取得该物业销售许可手续致使不能完成网签。2018年11月9日，被告取得该物业初始登记的房地产权证。2018年11月28日，被告通知原告可放开网签，因距离案涉协议到期仅为一个月，双方遂于2019年3月13日订立补充协议，将代理期限延长至2019年6月30日。由于被告迟延取得商品房销售许可证致使错过销售旺季，部分认购客户不愿长期等待，且被告经常以双休日休息为由拒绝配合办理售房手续，以售楼处装修为由干扰原告正常销售，同时故意延期提供商品房过户资料，散布与原告合作即将到期等信息，致使原告未能完成约定的销售业绩。在此期间，原告累计向被告划转佣金保证金5,600,000元，累计向被告支付履约保证金10,000,000元。 2019年6月30日，原告代理期限届满并于当日由被告要求撤场，但原告要求被告退还佣金保证金、履约保证金时，被告予以拒绝。被告收取的佣金保证金5,600,000元，约定仅在发生购房客户退房造成被告损失时方能相应扣除，但本案并未发生上述情形，被告已经退还3,400,000元，剩余2,200,000元亦应当全额退还。被告收取的履约保证金10,000,000元，仅在原告未按约定完成销售时方能相应扣除，但未完成销售的责任在被告，亦应当予以全额退还。由于被告的原因，导致原告在取得商品房销售许可证前投入的广告促销费用归于无效，且增加了自2019年1月1日起销售团队的人员工资及住宿等费用支出，前述广告促销费用及人员工资、住宿等费用构成了原告的损失，被告应当予以赔偿。据此，原告为维护自身合法权益，请求法院判如所请。 被告信筑置业公司辩称：不同意原告的诉讼请求。1、原告没有按照合同约定完成相应销售商铺的考核指标，被告有权依约扣除相应保证金归被告所有不予退还，在原、被告签订的销售协议第五条第1、2款明确约定了物业一和物业二相应的考核指标以及保证金扣除标准：物业一面积在150平米以上的商铺16套，未销售套数16套的，保证金扣除金额为8,000,000元；对物业二的二楼商铺进行考核，要求二楼在合作期内全部售完，若未完成，按照3,600,000元扣除保证金。为避免保证金扣除标准产生歧义，双方在补充协议第3条中进一步明确。代理期满后，原告均未完成物业一和物业二的考核任务，故被告有权扣除11,600,000元保证金。双方约定的保证金扣除标准合理合法，保证金尚不能弥补被告的全部损失，不应调整降低；2、原告作为专业的房地产销售公司，在与被告签订销售协议书时对于网签无法办理的情况是知晓且应当知晓的。销售协议第6条第1款的约定足以证明原告在签约时知晓部分物业尚未取得预售许可证。事实上物业三的预售许可证于2016年12月即已取得，物业一和物业二的预售许可证于2018年8月29日取得，原告于2018年8月31日签收了复印件并在销售场所进行了公示。被告为确保原告销售业务，先后两次延长原告的销售期限，原告有足够的时间去销售房屋，从销售结果看，原告的销售业绩逐月增长的态势也印证了网签政策和预售许可证的取得时间并不妨碍商铺的销售，被告不存在违约行为，原告在销售过程中已经获取巨大利益，并未遭受损失；3、被告一直全力支持原告的销售工作，全面充分履行了销售协议书项下的合同义务；4、原告所称损失实为其公司正常经营成本，根据销售协议书中的相关约定，原告应自行负担各项销售支出及成本费用。 原告为证明其主张的事实，依法向本院提交如下证据： 1、《信筑广场沿街房地产销售协议书》及补充协议各一份，据以证明2018年4月16日，原、被告签订了《信筑广场沿街房地产销售协议书》，由被告委托原告代理销售被告开发建设的上海市长兴岛圆沙社区信筑广场沿街商铺房屋，代理期限自合同生效至2018年12月31日止。协议约定，超过代理总价款的销售收入作为原告的佣金全部归原告所有，原告每收取一套房屋佣金需要向被告指定账户划转200,000元作为佣金保证金，达到2,000,000元后不再划转，在购房客户因退房纠纷造成被告损失的，被告可以相应扣除佣金保证金；原告向被告支付保证金10,000,000元，如果代理期满未按照约定完成销售的，被告可以依照约定扣除相应的保证金。2019年3月13日，双方另行签订补充协议，将代理期限延长至2019年6月30日。经质证，被告对真实性无异议，但是认为原告遗漏了一份补充协议，该组证据不能证明原告的诉请。 2、原告法定代表人与被告法定代表人微信聊天记录(1-3、7)，原告销售经理与被告法定代表人以及佘总聊天记录(4-6)，不动产权证书、告知书，据以证明2018年5月8日，原告组建专门销售团队正式进驻销售现场，随即开展广告促销及签署认购文件，但因被告未取得该物业销售许可手续致使不能完成网签。2018年11月9日，被告取得该物业初始登记的房地产权证。2018年11月28日，被告通知原告可放开网签(微信聊天记录表明双方一直在沟通房屋销售的网签情况)，因距离案涉协议到期仅为一个月，双方遂于2019年3月13日订立补充协议，将代理期限延长至2019年6月30日。由于被告迟延取得商品房销售许可证致使错过销售旺季，部分认购客户不愿长期等待，且被告经常以双休日休息为由拒绝配合办理售房手续，以售楼处装修为由干扰原告正常销售，同时故意延期提供商品房过户资料，散布与原告合作即将到期等信息，致使原告未能完成约定的销售业绩。经质证，被告对微信聊天记录真实性无法确认，认为网签是否放开不影响销售，第二行中间的微信截图可以证明网签未放开不影响销售情况。放开网签的时间不是本案原、被告可以决定的。 3、付款凭证，据以证明2018年4月19日原告向被告支付履约保证金10,000,000元，在案涉协议履行期间，原告另行向被告先后支付佣金保证金5,600,000元(2,000,000元+300,000元+200,000元+800,000元+300,000元(凭证未找到)+1,000,000元+1,000,000元)，被告退还3,400,000元，尚有12,200,000元未退还。经质证，被告认为经过原、被告双方盘点，原、被告之间存在12,200,000元保证金尚未结算(10,000,000元+1,000,000元+1,000,000元+200,000元)。因原、被告除了保证金之外还有其他经济往来款，原告提交的付款凭证混淆了原、被告之间的经济往来款，原告向被告支付了10,000,000元的保证金，2018年7月6日的2,000,000元转账是被告向原告的借款，被告于2018年8月23日及2018年8月31日归还了这2,000,000元的借款；2018年12月21日的300,000元转账是单独销售仁建路XXX弄XXX号117室的保证金，被告已经于2019年3月5日退还了该300,000元；2018年12月29日的200,000元转账是仁建路XXX弄XXX号104室提前签约的保证金(因为地理位置的问题所以在合同附件中备注了房屋出售的先后，因为原告没有按照房屋出售的先后顺序，故被告要求原告缴纳该笔保证金)，该笔钱款被告没有返还；2019年3月12日的1,000,000元转账及2019年3月26日的1,000,000元转账是原告缴纳的佣金保证金，被告没有退还。2019年4月1日转账的800,000元，是被告法定代表人向原告法定代表人的借款，被告法定代表人已经归还且与本案无关。 4、上海银行业务回单，据以证明原告自2018年7月至2019年6月所支付的员工工资619,607.96元以及报销款等款项236,785.55元。2018年12月31日双方协议到期后，自2019年1月1日至6月期间，原告为被告多支出的员工工资为304,786.87元以及报销款89,542元。经质证，被告对真实性不认可，原告没有进一步证明这些员工是涉案销售房屋的工作人员，被告在销售现场没有看到过原告的销售人员，原告应该提供这些员工的劳动合同。只凭借银行回单无法证明是为这个项目专门组建团队的工作人员，不能构成原告的损失，而且合同中约定原告的成本应该由其自己承担，被告要求申请调查这些人员的社保情况。 5、租赁合同及付款凭证，据以证明原告为履约而为工作人员租赁房屋解决员工住宿问题，支付的房屋租金69,750元。其中2019年1月1日之后支付的房屋租金为32,250元，证据4、5中2019年1月1日之后合计的金额即原告要求被告承担损失的金额426578.87元。经质证，被告对真实性、合法性、关联性均不认可，要求原告提交合同原件，租赁合同的主体不是本案的原告，这些费用与本案无关。 被告为证明其辩称的事实，依法向本院提交如下证据： 1、《信筑广场沿街房地产销售协议书》一份以及整个物业房屋的平面图，据以证明：1、销售房产物业一指：位于上海长兴岛渔傲路XXX弄XXX号、132弄30号、133弄21号、133弄22号沿街商铺；销售房产物业二指：位于上海长兴岛仁建路XXX弄XXX号沿街商铺；协议附件列示了物业一、物业二的具体门牌号码。2、第五条约定，代理销售期满，被告有权根据相应的销售情况扣除原告已经支付的保证金，对于物业一中未卖出的16套大面积商铺，被告有权扣除保证金8,000,000元，对于物业二中二楼未完全售完，被告有权扣除保证金3,600,000元，金额合计11,600,000元。3、第六条约定，原告应自行承担销售过程中各项营销费用和项目组人员成本费用。证据页码15页明确销售房屋的出售顺序，但是原告没有按照顺序出售，物业一中16套150平米以上大面积商铺原告均未售出，平面图表明原告将地理位置较好的房屋出售，获取较大的利益。经质证，原告对证据真实性、关联性无异议，对扣除保证金约定的合法性有异议。原告认为扣除保证金的约定带有违约金的性质，故合同中约定的违约金过分高于法律规定。目前物业二中剩余3个店铺没有卖完，这三个店铺的出售价格在3,000,000元左右，但是协议约定物业二中二楼未完全售完，被告要求扣除保证金3,600,000元，金额约定过高；其次，协议第二条第一款约定房屋面积150平方米以上的商铺甲乙双方共同销售，但是被告没有参与销售，从而影响销售业绩。违约金的金额应该与被告损失相当，故被告的损失应该按照利息计算。 2、(2018年)补充协议一份(2018年8月左右在被告拿到预售许可证之后签订)，据以证明原、被告签订补充协议约定，如果原告未实现销售目标的，被告有权根据相应销售情况扣除原告已支付的保证金归被告所有；2、原、被告将代理销售期限变更为被告取得预售许可证并公示于销售案场当日起至之后的6个自然月。经质证，原告对真实性无异议。 3、(2019年)补充协议一份，据以证明因政府限制网签政策，原、被告因此再次将代理销售期限延长至2019年6月30日，为原告提供了足够的销售时间。经质证，原告对真实性无异议。 4、房屋预售许可证及交接单，据以证明涉案物业具备销售条件，物业三的预售许可证2016年拿到并于签订合同时交付原告。经质证，原告对真实性无异议，但认为物业三因限制网签而导致无法销售，被告在2018年8月取得物业一与物业二商铺的销售方案备案证明而不是预售许可证，依据相关规定，开发商拿到备案证明后要拿到大产证之后才能办理网签手续，被告于2018年11月9日才取得大产证，因受到被告取得大产证时间的限制，故本案系争房屋的网签时间应该是2018年11月9日，而不是政府放开网签的时间。 5、上海市住房保障和房屋管理网上备案系统数据(网签和销售情况)，及保证金收支明细，据以证明：1、原告未完成物业一中16套大面积商铺和物业二中的3套商铺的销售，被告有权扣除保证金；2、被告目前从原告处收取的销售保证金为2,200,000元，履约保证金10,000,000元，合计12,200,000元；3、被告有权依据原告销售情况扣除保证金11,600,000元归被告所有，被告不应该返还这部分保证金。经质证，原告对真实性无异议，原告一共销售了物业一、二、三中的83套商铺，物业二中未出售的3套商铺按照出售价格在3,000,000元，被告扣除的保证金金额过高；保证金收支明细按照之前认定的事实确认被告尚余12,200,000元未退还原告。 6、上海市住房与城乡建设管理委员会发布的《暂停商业办公项目网上签约》的通知、被告销售的部分客户的订购合同及网签合同(物业三商铺的合同)，据以证明：1、销售协议签署前，原告已应知晓上海市商业办公项目房屋网签政策暂停，原告明知涉案房屋在签订协议时无法网签；2、网签政策的关闭、开放并不实际影响与客户订购签约买房。客户买房时没有要求必须办理网签，客户可以先签订购房合同，待可以网签之后再行办理网签手续，原告陈述因网签未放开影响其销售是不符合客观情况的。经质证，原告对上海市住房与城乡建设管理委员会发布的《暂停商业办公项目网上签约》的通知的真实性、合法性、关联性无异议，但认为该文件只是起始时间没有终止时间，且发布对象不明确，故原告不知晓，被告作为开发商，有可能这个文件是发给被告的；原告对被告销售的部分客户的订购合同及网签合同的真实性无法确认、关联性有异议，这里涉及的商铺不是被告委托原告销售的商铺，其中一份订购合同订立日期为2017年2月6日，网签时间为2018年8月12日。在2018年8月12日被告可以对这些房屋办理网签手续，但是被告委托原告进行销售的房屋无法销售是因为被告未取得销售房屋的大产证。 7、原告出具的承诺书两份，据以证明原告在商铺的销售过程中，存在违反销售计划的销售及客户付款的情形。经质证，原告对真实性无异议，300,000元的保证金已经退还。 8、《关于中船二期分房时间安排的通知》、原告销售进度情况表和已售房屋总面积统计表，据以证明随着物业实际交房入住，原告的商铺销售情况呈逐月递增态势，原告陈述错过销售旺季的说法不成立。经质证，原告对《关于中船二期分房时间安排的通知》真实性、关联性无法确认，认为无法证明被告的主张；对原告销售进度情况表和已售房屋总面积统计表的证明目的不予认可，冬季是销售淡季，从6月份开始进入旺季，但是原告的代理期限到期，被告急于赶走原告，导致在旺季原告无法销售房屋。 9、被告发给原告的结算通知单及快递面单，据以证明被告多次通知原告进行费用结算，但原告不予理睬并拒签快递。经质证，原告对真实性无异议，原告积极想与被告商量，要求被告退还保证金，但是被告拒绝退还。 10、熊卫兵投诉相关信息，据以证明原告在销售过程中存在销售纠纷，销售代理协议写的是开具24,000元的发票，因原告加价，违规收取购房者的房款，导致这套房屋最终未能销售，属于销售协议中的违约行为。对于该纠纷对被告造成的损失，原告应承担相应的违约责任并赔偿损失。经质证，原告对真实性、合法性、关联性无异议，客户投诉的商铺是物业一中的超过150平方米的大商铺，从投诉内容看是因为被告未按照实际金额开具发票，从而导致交易失败，致使该套房屋至今未能销售。 11、原告代理销售被告商铺的合同及表格目录一份，据以证明原告代理被告销售房屋的单价，物业一商铺的单价26,000元/平方，物业二商铺的单价24,000元/平方，物业三商铺的单价18,500元/平方，代理销售协议中明确约定销售价格是统一的。原告在销售时加价一至两万，一共销售64套房屋共2829.49平方。原告将好卖的商铺出售，剩余的均是不好出售的商铺，原告从中获利颇多，原告刻意回避不愿向法庭提供相关的认购单。在销售结束后，原告剩余多套房屋没有出售，故被告有权扣除保证金。经质证，原告对真实性、合法性、关联性无异议，但认为这是不完整的证据，与被告在第一次庭审中提交的证据第39页-44页相互矛盾，第一次提交的证据中显示原告销售83个商铺，但是本组证据中只有64个商铺，原告的总销售量为83套商铺。 12、业主提供的照片一份，据以证明原告销售该套房屋总价1,560,000元，认购35.01平方，单价为44,558.7元，综合原告销售的总平方，原告的收益至少在45,000,000元以上。经质证，原告认为被告没有提供原件，故对真实性不予确认，即便被告有原件，原告认为该证据与本案无关，被告的证明目的是原告有加价销售，但是本案的争议是保证金是否退还，并非是否加价销售的问题，依据双方合同第4条第1款约定，被告允许原告加价，超过代理价格销售收入归原告所有，原告本没有佣金，加价的钱款属于原告的佣金。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2018年4月16日，原告子彧房地产公司(乙方)与被告信筑置业公司(甲方)签订《信筑广场沿街房地产销售协议书》，载明：“第一条、合作销售基价与范围：甲方同意由乙方代理销售甲方开发建设的上海市长兴岛圆沙社区信筑广场沿街商铺房屋(以下简称该物业)，该物业位于上海长兴岛渔傲路XXX弄XXX号、渔傲路XXX弄XXX号、渔傲路XXX弄XXX号、渔傲路XXX弄XXX号(以上简称物业一)、仁建路XXX弄XXX号(以上简称物业二)、仁建路XXX弄XXX号(以上简称物业三)。其中物业一预测总建筑面积5274.66平方米，物业房号、分户面积及分户和四至平面图详见协议附件2，代理单价为24,000元/平方米，即物业一平均销售单价不低于24,000元/平方米，预测面积总销售价款不低于人民币126,591,840元(大写壹亿贰仟陆佰伍拾玖万壹仟捌佰肆拾元整)，最终代理总价款以实测面积乘以代理单价为准。其中物业二、预测总建筑面积1593.48平方米，物业房号、分户面积及分户和四至平面图详见协议附件2，代理单价为26,000元/平方米，即物业二平均销售单价不低于26,000元/平方米。预测面积总销售价款不低于人民币41,430,480元(大写肆仟壹佰肆拾叁万零肆佰捌拾元整)，最终代理总价款以实测面积乘以代理单价为准。物业三，该物业预测总建筑面积1284.60平方米，物业房号、分户面积及分户和四至平面图详见协议附件2，代理单价为人民币18,500元/平方米，即物业三平均销售单价不低于18,500元/平方米，预测面积总销售价款不低于人民币23,765,100元(大写贰仟叁佰柒拾陆万伍仟壹佰元整)，最终代理总价款以实测面积乘以代理单价为准。第二条、合作期限：1、本协议约定的代理期限自合同生效之日起至2018年12月31日止。其中房屋面积150平方米以上的商铺甲乙双方共同销售，甲方销售部分房屋可计入乙方考核业绩，但乙方无权收取佣金。2、在本协议代理期限内，除非另行协议，各方不得单方面终止本协议。3、在本协议代理期限内,除非本协议终止,甲方不得指定其他代理商。第四条、销售溢价分配及支付方式：1、该物业超过代理总价款的销售收入全部归乙方所有(以下简称佣金)，由乙方另行与客户签订协议收取，乙方应确保操作不会产生任何争议，如造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。2、佣金结算。为保证乙方代理销售的实现，乙方每收取一套房屋佣金，需划转200,000元至甲方指定账户作为佣金保证金，佣金保证金达到2,000,000元后不再划转。甲乙双方结算后如客户要求退房，经甲方要求，乙方应协助处理退房相关事宜。如因客户退房给甲方造成损失的，例如商誉损失、因退房纠纷产生的诉讼费用、律师费用等，甲方均有权在乙方支付的保证金中扣除相应金额，如保证金已退还乙方或不足的，甲方有权要求乙方继续进行赔偿。佣金保证金在本协议执行完毕后10个工作日内无息退还至乙方指定银行账户。第五条、未销售商铺的考核及保证金扣除：代理期满，如仍有未销售商铺，甲方将有权根据相应销售情况扣除乙方已支付的保证金，具体扣除办法如下：1、物业一面积在150平方米以上的商铺共计16套，考核扣除办法详见表格：未销售套数(含)16套，保证金扣除8,000,000元。2、对物业二的二楼商铺进行考核，要求二楼在合作期内全部售完，若未完成，按3,600,000元扣除保证金。3、若代理期满保证金不够扣除考核金额，甲方有权在佣金中进行扣除，若仍不足，甲方有权要求乙方继续付清。第六条、甲乙双方责任。甲方的责任：1.甲方应向乙方提供以下文件和资料：(1)甲方营业执照副本复印件和银行帐户。(2)甲方应提供政府有关部门对开发建设项目批准的上海市商品房预售许可证或者新建商品房房地产权证，且提供复印件。(3)关于代售项目的所需的有关资料，包括：外形图、平面图、地理位置图、室内设备、建设标准、电器配备、楼层高度、面积、规格及物管费的估算等。以上文件和资料(除(2)外)，甲方应于本协议签订后10天内向乙方交付齐全。甲方保证若客户购买的商铺的实际情况与其提供的材料不符合、产权不清或因开发商原因产生的质量问题，所发生的纠纷由甲方负责。但是，如因乙方在销售过程中采取欺诈、虚假宣传或其他不当手段进行营销和销售所造成的纠纷和损失，应由乙方负责；若因此给甲方造成损失(包括但不限于经济赔偿、商誉损失、应对索赔和行政行为而发生的费用、行政处罚金)的，乙方应全额赔偿甲方所造成的所有损失。2.甲方负责收取所有房款及销售合同约定应由甲方收取的款项并开具相关票据。3.甲方按时按本协议的约定向乙方支付佣金。乙方的责任：1、在合同期内，乙方应当按照约定的销售计划进行销售，并负责已销售房屋的应收账款的催收工作。乙方不得超越甲方授权向购房方作出任何承诺；乙方负责向客户收集办理产权移交和银行按揭所需的资料....3、乙方承担销售过程中需要的楼书、DM单制作、横幅、销售道具制作等费用，包括本地和外地分销机构及客户看房车辆，客户招待餐饮，住宿、分销等费用；并负责承担乙方项目组人员的各项费用(包括乙方销售人员的工资、奖金、差旅费、服装费等一切费用)，除符合本合同约定的佣金外，乙方无权要求甲方支付任何款项。第七条、合同的终止和变更。...2.经各方同意可变更本协议或签订补充协议，其条款与本协议具有同等法律效力。第八条、违约责任。...2、因乙方促销、销售代理房屋而发生的任何纠纷或争议，应当由乙方负责解决。如该等纠纷给甲方造成损失的，乙方应当赔偿给甲方造成的所有损失，包括律师费、诉讼费等一切相关损失。第九条、其他条款。1.在本协议签署后5日内，乙方须向甲方支付人民币10,000,000元(大写壹仟万元整)作为履行本协议的保证金，本协议自双方签字盖章且乙方10,000,000元(大写壹仟万元整)保证金到达甲方指定账户之日起生效。2.保证金减掉考核扣除部分后余额(如有)，在本协议执行完毕后10个工作日内无息退还至乙方指定银行账户。”原、被告签订协议后，被告将营业执照复印件、代理房屋号、分户面积、分户和四至平面图提交给原告。2018年4月19日，原告向被告支付保证金10,000,000元。原告即进场进行销售。2018年8月29日，被告信筑置业公司取得物业一、物业二商铺的上海市商品房销售方案备案证明。2018年8月31日，原告出具签收单，载明：现已经收到上海信筑置业有限公司“幸筑华庭”商铺信筑广场项目建设用地规划许可证复印件、建设工程规划许可证复印件、建设工程施工许可证复印件、土地证复印件、销售证复印件，根据双方相关协议，以上证件于2018年8月31日正式在销售案场公示。 事后，原告子彧房地产公司(乙方)与被告信筑置业公司(甲方)签订补充协议。载明：“鉴于2018年4月16日，甲乙双方签署《信筑广场沿街房地产销售协议书》(以下简称：原协议)，现双方就原协议部分条款达成如下补充协议，供遵照执行。一、原协议第四条第1项变更为：第四条、佣金分配及支付。1、甲方无需向乙方支付任何佣金，乙方不得直接向甲方主张任何服务报酬。经乙方代理销售而售出的物业，由乙方向客户收取合理费用作为佣金或服务费用。乙方应确保甲方与客户最终签署的房地产买卖合同单价不低于相应的代理单价，同时确保其向客户收取佣金的行为不会产生任何争议，如给甲方造成损失的，乙方应以甲方实际损失为限予以赔偿。二、原协议第二条第1款增加如下内容：代理期满，除非经甲方重新授权，乙方应立即停止所有代理活动，不得在继续销售商铺，但甲方已通过乙方与客户订立《信筑广场商铺订购确认书》的除外。三、原协议第五条中约定“代理期满，如仍有未销售商铺，甲方将有权根据相应销售情况扣除乙方已支付的保证金，指甲方有权在该约定情况下扣除乙方已支付的保证金归甲方所有。五、原协议第二条第1款代理期限自合同生效之日起至2018年12月31日止，变更为：甲方取得预售许可证并公示于销售案场当日起至之后的6个自然月之间为销售代理期(甲乙双方一致同意若销售代理期限内遇春节，则代理期限自结束之日起自动顺延一个自然月)。六、本补充协议有约定的，参照本协议执行；没有约定的，仍按照原协议执行；有冲突的以本补充协议为准。七、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等效力，双方签署后生效。” 2019年3月13日，原告子彧房地产公司(乙方)与被告信筑置业公司(甲方)签订补充协议，载明：“鉴于2018年4月16日，甲乙双方签署《信筑广场沿街房地产销售协议书》(以下简称：原协议)，现双方就原协议部分条款达成如下补充协议，供遵照执行。一、原协议第二条第1款代理期限“自合同生效之日起至2018年12月31日”变更为：自合同生效之日起至2019年6月30日止。二、299弄1号115室、117室、119室、121室为销售接待中心用房，代理期限变更后由上海子或房地产营销策划有限公司与客户沟通场地问题，确保以上房源可以正常使用。三、本补充协议有约定的，参照本协议执行；没有约定的，仍按照原协议执行；有冲突的以本补充协议为准。四、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等效力，双方签署后生效。”代理期限届满，原告未完成协议约定的物业一中16套大面积商铺和物业二中的3套商铺的销售。 另查明，2018年12月21日原告向被告支付30万元保证金，作为仁建路XXX弄XXX号117室提前签约保证金。2019年3月5日，被告向原告退还该保证金。2018年12月29日原告向被告支付20万元保证金，作为仁建路XXX弄XXX号104室提前签约保证金。2019年3月12日，原告向被告支付佣金保证金100万元，2019年3月26日，原告向被告支付佣金保证金100万元。2019年7月1日被告向原告出具工作衔接函一份，要求原告于2019年7月4日到被告处接洽结算等事宜，后因双方意见不一结算未成。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告在签订《信筑广场沿街房地产销售协议书》后，被告按照协议约定向原告提供了营业执照副本复印件、银行帐户、政府有关部门对开发建设项目批准的上海市商品房预售许可证等关于代售项目所需的有关资料，原告向被告缴纳履行本协议的保证金，并按协议约定的销售计划入场进行销售。在原、被告双方协议及补充协议约定的销售期满时，原告未能在约定的合作期内按约定全面完成销售任务，其履行合同义务不符合协议约定，原告应承担相应的违约责任。关于履约保证金和佣金保证金的约定，目的在于保证按合同约定的条款完全履行合同，双方对履约保证金和佣金保证金的扣除在协议中作了明确约定，且该约定没有违反法律规定，根据诚信原则的精神和要求，依法应予支持。被告根据双方约定的扣除方式，首先在原告缴纳的履约保证金中按约定扣除原告未完成销售考核任务应扣除的履约保证金，不足部分，再根据协议约定，在佣金保证金中进行扣除，符合双方的约定，依法应予支持。对于剩余的佣金保证金，被告应当根据协议约定，在协议执行完毕后10个工作日内无息退还原告，故被告应根据协议的约定，在原告第二份补充协议履行完毕后10个工作日后归还原告400000元的佣金保证金。关于被告收取的200000元的提前签约保证金，鉴于原被告双方的合同履行期满，原告房屋销售已经结束，被告应将该费用退还原告。在履行期满后，原、被告双方因结算未成导致逾期退还保证金均负有一定的责任，且双方没有对逾期退还保证金的违约责任作出约定，原告要求被告承担利息损失的违约责任依据不足，本院不予支持。关于原告请求被告赔偿经济损失的请求，由于原、被告在签订《信筑广场沿街房地产销售协议书》后，又两次签订了补充协议，双方对协议的履行期间重新作出约定，被告根据双方的补充协议为原告的销售履行了协议约定的义务，原告认为被告违约的依据不足，且原告在审理中未能在举证期限内提交合同履行的销售记录及相关财务信息，原告主张的经济损失缺乏相关的证据予以证明，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告上海信筑置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告上海子彧房地产营销策划有限公司400,000元的佣金保证金； 二、被告上海信筑置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告上海子彧房地产营销策划有限公司200,000元的提前签约保证金； 三、原告上海子彧房地产营销策划有限公司其余诉讼请求不予支持。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费98,267元，诉讼保全费5,000元，合计103,267元，由被告上海信筑置业有限公司承担9,800元，由原告上海子彧房地产营销策划有限公司承担93,467元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 长  沙卫国 人民陪审员  叶 佳 人民陪审员  施玉兰 二〇二〇年四月三十日 书 记 员  高端瑜 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 …… 三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。