四川省泸州市纳溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0503民初1735号 原告：向南达，男，汉族，生于1972年7月13日，住泸州市纳溪区。 委托诉讼代理人：章杨，重庆石松律师事务所律师。 原告：李成芬，女，汉族，生于1974年7月3日，住泸州市纳溪区。 委托诉讼代理人：章杨，重庆石松律师事务所律师。 被告：泸州纳溪永乐房地产开发有限公司，住所地：泸州市纳溪区百梯巷42号,统一社会信用代码：915105037316127481。 法定代表人：范贵文，该公司董事长。 诉讼代表人（破产管理人）：四川长江会计师事务所有限公司，住所地:泸州市江阳区,统一社会信用代码：91510500708931628Ｎ。 法定代表人：林继祥，总经理。 委托诉讼代理人：龙烈胜，四川酒城律师事务所律师。 原告向南达、李成芬诉被告泸州纳溪永乐房地产开发有限公司（以下简称“永乐公司”）与破产有关纠纷一案，本院于2019年7月5日受理后，依法适用普通程序由本院审判员吴玳瑛担任审判长，与人民陪审员周在军、黄建华共同组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告向南达、李成芬的委托诉讼代理人章杨、被告永乐公司的诉讼代表人（破产管理人）四川长江会计师事务所有限公司的委托诉讼代理人龙烈胜到庭参加了诉讼，本案并经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。 原告向南达、李成芬向本院起诉提出诉讼请求：1、确认纳永破合解58号不予履行《商品房买卖合同》通知书无效；2、确认原告与被告于2015年5月4日签订的《商品房买卖合同》成立并生效，请求确认原告对498051元享有消费者购房的优先权；3、判令被告继续履行《商品房买卖合同》内容即交付房屋并办理房产登记；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年5月4日，原告与被告签订合同编号为2015001364的《商品房买卖合同》，合同中明确约定，原告购买被告开发的泸州市纳溪区房屋。该房屋为建筑面积共135.34平方米，其中套内建筑面积109.96平方米，公用部位与共有房屋分摊建筑面积25.38平方米。同时按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3680元，房屋总价款为498051元。合同约定被告2016年12月31日前向原告交付房屋。因原、被告之前存在民间借贷的法律关系，尚有本金30万元及利息未支付，故与被告商量行使抵销权，用借款支抵消房款，再另找补4万元给被告，被告向原告出具了房款收据并加盖财务章，确认其履行了房款支付手续。2015年5月3日，被告对涉及的房屋在房交所办理了房屋备案登记手续。被告永乐公司于2015年10月向纳溪区人民法院申请破产清算，纳溪区人民法院于2015年11月4日作出（2015）纳溪民破字第1-1号民事裁定书，裁定受理被告的破产清算，并同时指定四川长江会计师事务所担任管理人。2019年6月18日，被告破产管理人向原告发出不予履行《商品房买卖合同》的通知书，管理人决定不履行商品房买卖合同，转抵购房款的借款确认为普通债权。原告认为，原、被告之间已经建立了商品房买卖合同关系，系双方真实意思表示，管理人无权不予履行，遂起诉，望判如所请。 被告永乐公司的诉讼代表人称：被告永乐公司以河西商业大厦修建项目为名，向社会不特定的多人非法吸收公众存款，已经人民法院生效判决确认构成犯罪，且原告向南达、李成芬出借300000元给被告永乐公司属于其犯罪行为发生期间，事后双方于2015年5月4日签订的《商品房买卖合同》应属无效；被告永乐公司的管理人在其破产清算期间，依法履职通知原告不予履行《商品房买卖合同》的行为属于有效民事行为，应当得到人民法院支持。故原告向南过、李成芬的诉讼请求不能成立，依法应当予以驳回。 经审理查明：原告向南达、李成芬系夫妻关系；被告永乐公司于2001年8月1日成立，注册资本为人民币800万元，系从事三级房地产开发经营范围的有限责任公司，2004年4月取得纳溪河西商业大厦建设项目。在建设过程中，被告永乐公司于2011年10月16日召开公司筹集资金会，制定《泸州市纳溪区永乐房地产开发有限公司关于“河西商业大厦1号楼”项目融资方案》，决定以修建“河西商业大厦1号楼”为名，采用以高息回报、购房优惠等方式，通过到有关单位开会宣传、设立售房部宣传、口口相传等方法，向社会不特定的投资对象吸收公众存款；借款50000元、100000元的分别计付年利息25%和30%，楼盘开盘时，愿意购房的结算本息抵扣购房款，不愿意购房的结算本息归还投资者。原告向南达2012年1月31日借款300000元给被告永乐公司，双方签订《借款协议》约定年利息30%。2015年5月4日，原告李成芬与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告永乐公司将修建位于泸州市纳溪区×单元第27层27-7号住房一套（135.34平方米），以每平方米3680元的单价出卖给原告所有，于2016年12月31日前交付房屋。签订合同当日，原告向南达、李成芬将借款本息结算抵扣，并补交购房款40000元。2015年5月14日，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》在泸州市纳溪区房屋产权交易服务中心作商品房预售备案登记。2017年9月7日，被告永乐公司经本院（2016）川0503刑初196号刑事判决确认：被告单位泸州纳溪永乐房地产开发有限公司犯非法吸收公众存款罪，被告永乐公司返还各集资参与人款项。同时，该生效判决还确认，被告永乐公司非法吸收公众存款的时间为2011年10月至2015年5月，原告向南达参与非法集资款项300000元的名单附判决之后。2015年10月28日，被告永乐公司向本院申请破产清算，本院于2015年11月4日裁定受理，并依法指定四川长江会计师事务所有限公司为其管理人；管理人于2019年6月18日以《债权审核确认原则》、《核查债权通知书》和《不予履行通知书》书面告知，原告向南达所交借款确认为被告永乐公司破产债权的一般债权，不予履行《商品房买卖合同》。二原告不服管理人的债权确认行为而提起本案诉讼。 认定上述事实，除原、被告双方当事人的陈述以外，还有下列证据予以证实： 1、原、被告的身份信息。证明原、被告双方当事人主体适格的事实。 2、原告出示的借款协议1张、存款/转账贷方凭条1张、《商品房买卖合同》1份、收据1份、泸州市纳溪区房屋产权交易服务中心商品房预售备案通知书。证明原告向被告永乐公司先交纳借款，后与被告签订《商品房买卖合同》并登记备案的事实。 3、被告出示泸州市纳溪区人民法院（2016）川0503刑初196号《刑事判决书》复印件、《自然人债权（借款）申报表》及相关资料。证明被告永乐公司从2011年10月16日起制定非法融资方案向社会不特定投资者融资，2017年9月7日被判决其单位犯非法吸收公众存款罪，原告向南达作为投资者借款300000元的事实。 4、被告出示（2015）纳溪民破字第1-1号《民事裁定书》复印件、（2015）纳溪民破字第1-2号《决定书》复印件、四川长江会计师事务所有限公司的《营业执照》复印件、《法定代表人身份证明书》、林继祥的《居民身份证》复印件。证明被告永乐公司于2015年10月28日向本院提出破产清算申请，本院于2015年11月4日裁定受理，并指定四川长江会计师事务所有限公司为管理人的事实； 5、原、被告均出示的泸州纳溪永乐房地产开发有限公司管理人《核查债权通知书》、泸州纳溪永乐房地产开发有限公司破产管理人《不予履行通知书》。证明被告管理人告知原告所交纳借款确认为被告永乐公司破产债权的一般债权，不予履行《商品房买卖合同》的事实。 6、被告出示的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、资质证书、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、不动产权证书，证明被告取得泸州市纳溪区人民西路二段20号河西商业大厦项目合法修建资格的时间。 上述证据经庭审举证、质证、认证，符合本案证据的客观性、合法性和关联性，可以作为本案案件事实的定案证据。 本院认为，本案系被告永乐公司因破产引发的普通破产债权确认纠纷，原告向南达、李成芬作为被告永乐公司的债权人，对其管理人编制的普通债权登记有异议，起诉请求变更管理人对其购房款作普通债权登记，要求继续履行合同而提起与破产有关的特殊民事诉讼案件。本案被告永乐公司在修建“河西商业大厦1号楼”的过程中，因缺乏资金，在没有取得房屋预售许可的情况下，制定融资方案，以高息回报、购房优惠等措施，采取多种形式向社会宣传，从2011年10月16日起向社会不特定的对象吸收公众存款，其行为已经构成犯罪依法并被予以刑罚处罚。因此，被告永乐公司之犯罪行为所产生的民事法律行为也因违反国家法律强制性规定而无效。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条和第一百五十五条的规定，违反法律、行政法规强制性规定的民事法律行为无效，无效的民事法律行为自始没有法律约束力。原告向南达于2012年1月31日借款300000元给被告永乐公司，双方以《借款协议》形式确认了债权债务关系，该行为经本院（2016）川0503刑初196号刑事判决确认，属于被告永乐公司从2011年10月16日起至2015年5月非法吸收公众存款的时间区间，所产生的借贷民事法律行为也应当认定为无效，被告永乐公司非法吸收公众存款应返还各集资参与人款项，原告向南达与被告永乐公司之间的借款债权债务，应当通过返还途径予以解决。被告永乐公司与原告李成芬于2015年5月4日签订的《商品房买卖合同》，形式上将原告向南达、李成芬对其借款本金及利息转换为购房款，并约定其尚未修建完善的房屋以相应价款出卖属二原告所有，其实质是将非法吸存的犯罪行为延伸为以《商品房买卖合同》的合法形式转换该借款投资债权的实现，被告永乐公司的非法吸存犯罪行为与欺诈原告投资再签订房屋买卖合同行为不能孤立看待，应当结合其主观思维以及客观行为和过程综合予以分析，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》不是被告永乐公司真实唯一的意思表示，不符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益、违反法律行政法规强制性规定订立的合同无效。故原告向南达、李成芬与被告永乐公司之间签订的《商品房买卖合同》应当认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效合同自始没有法律约束力；且被告永乐公司经本院于2015年11月4日已裁定受理属于破产清算期间，根据《中华人民共和国破产法》第十八条的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人。本案被告永乐公司的管理人在履行职务的审查过程中，以《债权审核确认原则》和《核查债权通知书》告知原告所交纳款项确认为被告永乐公司破产债权的一般债权，不予履行《商品房买卖合同》的行为，符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条关于有效民事法律行为的规定，本院应当予以确认，对原告因不服管理人对其购房款确认为一般债权和通知不予履行合同行为提起本案的诉讼请求，本院依法不予支持。 关于原告主张其《商品房买卖合同》经房管部门网签备案预售登记具有准物权公示效力的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。该条文规定的买卖房屋预告登记，是对买卖房屋标的物的登记，不能等同于《城市商品房预售管理办法》规定的房屋买卖合同的预售登记，我国《城市商品房预售管理办法》第10条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”该条文规定的商品房预售合同登记是对买卖房屋的合同进行登记，登记的对象双方所签订的合同，确认购房人拥有的权利仅是合同的债权，而不是所购房屋的物权，商品房预售合同登记是房产管理部门和土地管理部门对开发商房屋买卖合同的一种行政管理措施，而不是《中华人民共和国物权法》所规定的房屋买卖标的预告登记行为。商品房买卖合同的预售登记和商品房房屋买卖的预告登记，虽然只有一字之差，但其意义相差甚远，商品房买卖合同预售登记只是房屋买卖合同的合同债权登记，而商品房房屋买卖预告登记是对买卖房屋标的物的预告登记，对他人具有物权排他性的登记。商品房买卖合同的预售登记不具有商品房房屋买卖预告登记制度所享有对抗第三人物权的法律效力。所以，原告主张本案双方所签订的《商品房买卖合同》经房产交易部门网签预售登记，具有物权公示排他性的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，对原告向南达、李成芬要求被告继续履行原、被告双方于2015年5月4日签订的《商品房买卖合同》，向其交付房屋，并确认原告对498051元享有消费者购房优先权的诉讼请求，本院不予支持。为保护公民法人的合法权益不受侵害，据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百五十三条、第一百五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）、（四）、（五）项、第五十六条，《中华人民共和国破产法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告向南达、李成芬的诉讼请求。 案件受理费8770元，由原告向南达、李成芬负担。 如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 长  吴玳瑛 人民陪审员  周在军 人民陪审员  黄建军 二〇一九年十二月九日 书 记 员  陈 琳