常州市金坛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0413民初6390号 原告常州市金坛东崛购物中心有限公司，住所地常州市金坛区华城中路名仕家园小区2号楼。 法定代表人洪金栋，该公司负责人。 委托代理人周伟源，江苏钟鸣律师事务所律师。 被告陈竹俊，男，1977年10月11日生，汉族，住常州市金坛区。 委托代理人王敏，江苏常金律师事务所律师。 委托代理人范培军，江苏常金律师事务所律师。 原告常州市金坛东崛购物中心有限公司（以下简称东崛公司）与被告陈竹俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东崛公司委托代理人周伟源、被告陈竹俊委托代理人王敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东崛公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付租金243816.25元及违约金48763.25元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年原告将位于常州市金坛区的房屋部分出租给了被告用于经营餐馆，租期从2017年5月1日起至2020年4月30日止。现被告已欠付两个年度的房屋租金。 被告陈竹俊辩称，其不存在违约行为，未按合同约定期限足额支付租金是由于房屋产权人江苏侨隆房地产开发有限公司（以下简称侨隆公司）通知租户东崛公司未按期交房租，存在违约行为，侨隆公司告知其准备对东崛公司启动诉讼程序，其行使不安抗辩权，故分批支付租金，其租金已付至2019年4月，因上述原因其于2019年4月已通知东崛公司解除租赁合同，并清空设备，但东崛公司拒绝接受房屋钥匙。东崛公司收取其租金未向侨隆公司交纳租金构成违约，其不存在违约行为，不应承担违约金。金坛区人民法院已对侨隆公司与东崛公司房屋租赁合同纠纷作出判决，认为侨隆公司出租房屋的承租人为洪金栋个人，故东崛公司不享有出租权，原告主体不适格，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，东崛公司于2010年6月3日成立，公司性质为有限责任公司（外国自然人独资），洪金栋为法定代表人。东崛公司因经营需要，承租侨隆公司位于常州市金坛区（以下简称1号楼、2号楼），为此东崛公司及其法定代表人洪金栋分别与侨隆公司签订了租赁合同，合同约定的租期均为2010年5月1日至2020年5月1日。东崛公司（甲方）与陈竹俊（乙方）签订了一份租赁合同（未记载签订日期），主要约定：甲方承租的华城中路XXXX转租给乙方，建筑面积约600平方，经营餐饮，租赁期限为2017年5月1日至2020年4月30日；乙方应在签约之日向甲方交付保证金10000元及第一年租金，后每年租金为一年一付，第一年租金为136500元，先付租金后使用，从第二年开始每年5%递增租金，每年必须在4月1日前一次性付清当年租金；租赁期满在不影响房屋主体结构安全，租赁物完好，各项应收规费无欠费，与甲方无债权债务无纠纷的情况下，乙方退房时，甲方无息退还保证金10000元；甲方有权按合同约定向乙方收取租金，乙方逾期交纳租金甲方则按日收取租金5%的罚金，逾期一个月，甲方有权终止合同，并追回欠交租金和罚金并赔偿甲方一年的租金损失等内容。合同签订后，陈竹俊于2017年4月5日支付了第一年租金136500元，2017年4月6日支付了租赁保证金10000元，2018年4月21日通过现金方式支付了第二年租金50000元，2018年6月18日通过转账方式支付了第二年租金50000元，故2019年1月9日之前租金已付清。余欠2019年1月10日至2019年4月30日期间租金43325元，2019年5月1日至2019年11月30日期间租金87787元。截止判决之日2019年11日30日，计欠租金131112元。 陈竹俊提出除已支付上述款项之外，另于2019年6月29日通过转账方式支付了租金30000元。 东崛公司（甲方）与陈竹俊（乙方）另签订了一份租赁合同（未记载签订日期），约定了甲方承租的华城中路名仕家园XXXX转租给乙方，建筑面积约600平方，经营餐饮，租赁期限为2017年7月18日至2020年7月17日等内容，陈竹俊于2019年6月29日通过转账方式支付了租金30000元，系支付该份租赁合同的租金。原告认为陈竹俊2018年6月18日通过转账方式支付的租金50000元，系支付该份靠东边部分的建筑面积约600平方的租赁合同的租金，该意见依据不足，且与该合同约定的租期及合同尾页双方备注的时间节点不吻合，应为支付前述靠南边部分的建筑面积约600平方的租赁合同的租金。 另查明，本院审理侨隆公司诉东崛公司、洪金栋房屋租赁纠纷，于2019年5月21日作出（2018）苏0482民初6412号民事判决认定，因东崛公司的经营需要，东崛公司及其法定代表人洪金栋均与侨隆公司签订了合同承租侨隆公司房屋，并综合具体事实认定洪金栋与侨隆公司签订的合同是实际履行的合同，并认定根据东崛公司工商登记资料显示，东崛公司为洪金栋设立的独资公司，东崛公司经营的资产即为洪金栋与侨隆公司租赁合同的标的物，因东崛公司、洪金栋无证据证明二者财产相互独立，且证据显示洪金栋与东崛公司均向侨隆公司支付过房租，东崛公司、洪金栋财务混同，故东崛公司与洪金栋应承担连带责任。判决解除侨隆公司与洪金栋签订的租赁合同，洪金栋于判决生效之日起90日内返还租赁房屋；洪金栋于判决生效之日起30日内给付侨隆公司租金2157363.92元及违约金600831.56元（均计算至2018年8月31日）；洪金栋应给付侨隆公司自2018年9月1日起至实际返还之日止的租金及违约金（租金标准为226923.52元/月；违约金标准为以226923.52元为基数，按每月5%计算）；东崛公司对上述债务承担连带清偿责任。被告提出上诉，判决未生效。 上述事实，有当事人陈述，租赁合同，收据，民事判决书等在卷佐证。 本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。被告未按约支付房租，应承担逾期付款违约责任。原、被告双方合同条款约定的逾期支付租金违约金标准适用的基数不明确，在条款理解上双方存在争议，原告理解以余欠全部租金为基数按每日5%计付违约金，被告理解以逾期缴纳租金为基数×5%÷365天计付违约金，原告理解的违约金标准过高且缺乏充足的依据，结合条款字面显示的违约金计算方式、赔偿损失计算方式、双方诉辩意见、逾期支付租金产生的利息损失及民间借贷利率规定等方面，违约责任标准酌定按年利率24%支付逾期付款利息损失。关于被告提出的原告主体问题，因原告的经营需要，原告及其法定代表人均与侨隆公司签订了租期相同的合同承租侨隆公司房屋用于原告经营，后原告又与被告签订合同将承租侨隆公司房屋转租给被告，转租合同履行中，原告因转租合同的履行提起诉讼，符合原告主体资格。被告依据本院（2018）苏0482民初6412号民事判决提出东崛公司不具有原告主体资格，但从判决内容看，该判决认定因东崛公司的经营需要，东崛公司及其法定代表人洪金栋均与侨隆公司签订了合同承租侨隆公司房屋，并综合具体事实认定洪金栋与侨隆公司签订的合同是实际履行的合同，并以东崛公司与其法定代表人洪金栋财务混同，判决连带履行欠付侨隆公司租金等债务，故据该判决得不出东崛公司不具有原告主体资格的结论。关于被告提出的不安抗辩权问题，根据合同法规定，合同双方互有履行义务，后履行方丧失或者可能丧失履行能力，先履行方享有不安抗辩权，有权中止履行。侨隆公司与原告法定代表人签订的租赁合同本院判决解除，但判决未生效，在终审法院审理中，该合同解除或是继续履行未有定论，被告仍有权按照有效转租合同继续享有合法租赁权使用租赁房屋，故未产生不安抗辩权。关于被告提出的其已通知原告解除租赁合同问题，根据合同法规定，当事人一方主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，且当事人一方通知对方解除合同，需要享有法定或约定解除权，不享有解除权的一方发出解除通知，不发生合同解除的效果，被告提出，侨隆公司告知其东崛公司欠付房租存在违约行为，对东崛公司启动诉讼程序，其于2019年4月已通知东崛公司解除租赁合同，但转租合同效力，不受第一手租赁合同双方讼争干涉和影响，基于转租合同的独立性，被告有权按照有效转租合同继续使用租赁房屋，因此，以侨隆公司与东崛公司存在讼争，不足以认定被告享有解除权。关于原告主张租金支付至租期届满问题，未发生的租金，不予支持，可在租金实际发生后另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告陈竹俊于本判决生效之日起十日内向原告常州市金坛东崛购物中心有限公司支付租金人民币131112元(计算至2019年11月30日)，并支付以43325元为基数自2019年1月10日起至2019年3月31日止按年利率24%计算的利息2308元，以131112元为基数自2019年4月1日起至2019年11月30日止按年利率24%计算的利息20978元，合计支付利息人民币23286元。 二、驳回原告常州市金坛东崛购物中心有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2845元，诉讼保全费2020元，合计人民币4865元，由原告常州市金坛东崛购物中心有限公司承担2298元，被告陈竹俊承担2567元（此款原告已预缴，被告承担的部分于判决生效之日起十日内径付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币5690元。 审 判 员 毛齐梁 二〇一九年十一月三十日 法官助理 朱 凡 书 记 员 周 莺