广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初5448号原告：于学文，男，1985年7月11日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：杨丽华，广东聚方律师事务所律师。委托诉讼代理人：温舜猛，广东聚方律师事务所律师。被告：广州市友田房地产开发有限公司，住所地广州市花都区狮岭镇狮岭大道东13号901-906房，统一社会信用代码914401147268178531。法定代表人：曾玉芬，该公司执行董事、总经理。委托诉讼代理人：江晓琪，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓国豪，北京市盈科（广州）律师事务所实习人员。原告于学文与被告广州市友田房地产开发有限公司（以下简称友田公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。原告于学文的诉讼代理人温舜猛，被告友田公司的诉讼代理人许义娜、邓国豪到庭参加第一次庭审，原告于学文的诉讼代理人杨丽华、温舜猛，被告友田公司的诉讼代理人江晓琪到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告于学文向本院提出诉讼请求：1.判令友田公司向于学文支付逾期交楼违约金暂计20000元（以总房款620000元为基数，按每日0.05％的标准计算违约金，从2019年1月1日开始计算直至交楼之日止）；2.判令友田公司承担本案所有诉讼费用。诉讼中，于学文变更诉讼请求为：1.判令友田公司向于学文支付逾期交楼违约金70990元（以总房款620000元为基数，按每日0.05％的标准计算违约金，从2019年1月1日开始计算直至2019年8月17日止）；2.判令友田公司承担本案所有诉讼费用。事实与理由：2016年7月26日，于学文与友田公司签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定由于学文向友田公司购买位于广州市花都区狮岭镇XX房。建筑面积为107.02平方米，房款总价款为620000元。合同第十条约定：友田公司应在2018年12月31日前将涉案房屋交付于学文使用。第十四条约定：友田公司如未能按合同规定的期限交房，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日的，友田公司应自本合同第十三条约定的交楼日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向于学文支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过90日的，于学文有权单方面解除合同，于学文要求继续履行的，合同继续履行，友田公司应自合同第十三条约定的交楼日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向于学文支付违约金。综上，于学文认为其已依约向友田公司支付全部购房款，而友田公司未按合同约定按时将涉案房屋交付给于学文使用，友田公司应依约向于学文支付延期交楼违约金。为保护于学文的合法权益，于学文依照相关法律规定向法院提起诉讼，希望法院能判如所请。被告友田公司辩称，一、友田公司已履行交付房屋的义务，不存在违约行为。1、于学文与友田公司双方已协商一致，约定按项目用地现状交楼，依据《商品房预售合同》第十五条约定“甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》……”，友田公司已具备《商品房预售合同》第十五条约定的除《建设工程规划验收合格证》以外的房屋交付时需具备的资料。而友田公司未能取得《建设工程规划验收合格证》，是涉案用地被村民占用但相关政府部门未依法及时进行拆除的原因所导致。对此情况，于学文已知悉并表示同意变更交楼条件。2018年8月至9月，于学文签署同意书及意见登记表，表示知悉涉案用地系因被村民占用且相关政府部门未进行拆除导致未能通过规划验收，并在同意书中明确“同意按项目用地现状及现状的绿化面积交付使用”。因此已协商一致对《商品房预售合同》关于交楼条件约定的变更。依据合同法第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。因此，双方实际上已协商一致对交楼条件变更为按项目用地现状及现状的绿化面积交付。2、变更房屋交付条件的约定合法有效。于学文签署的《同意书》将交楼条件变更为“按项目用地现状及现状的绿化面积交付使用”是于学文的真实表示，不存在违反法律、行政法规效力性强制规定的情形，亦符合现行房地产交易习惯，该约定合法有效。依据《合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，因此双方约定只有在违反法律、行政法规的强制性规定才无效。《商品房销售管理办法》第四十条虽规定如房地产开发企业未组织竣工验收交付使用的，按照相关规定处罚，但《商品房销售管理办法》仅是部门规章，不属于法律、行政法规，因此于学文签署《同意书》将交楼条件变更为按项目现状交付未违反法律和行政法规，其对交楼条件的变更是合法有效的。且现行多数房地产开发商均会与购房者签订补充协议约定变更交楼条件，因此本系列案于学文签署《同意书》变更交楼条件为按项目用地现状交付符合现行交易习惯。综上，房屋交付条件已经双方协商一致，变更为按项目用地现状交付，该约定合法有效，双方应依照该约定严格履行。3、友田公司已依据双方变更约定的交付条件交楼，已履行交付房屋的义务，不存在违约行为。由于涉案房地产项目已达到可居住的实质条件，加之很多业主到政府部门信访，投诉友田公司不交楼影响原入住计划，为减损双方损失，友田公司依据《商品房预售合同》及于学文所签署的《同意书》的约定，于2019年1月14日向于学文通过邮寄形式发送《收楼通知书》，通知于学文收楼，友田公司已履行了交付房屋的义务，不存在违约行为。因此，友田公司是按照双方协商变更的交楼条件交付房屋，不存在违约行为。于学文意欲违反自己曾经作出的真实意思表示，获得法律外利益的行为，严重违反了诚实信用的民法基本原则，应不受法律保护。二、于学文是以友田公司不能提供《建设工程规划验收合格证》为由拒绝收楼，依据《商品房预售合同》十五条约定，双方进行房屋验收交接时，友田公司应当向于学文提供有关商品房的8项资料。除第1项资料规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》外，其余7项资料已全部齐备。友田公司开发的商品房实质上也完全达到居住条件，并不影响于学文居住使用房屋，只是因缺少《建设工程规划验收合格证》而不符原约定的资料形式上的交付条件。但，于学文以项目未能取得《建设工程规划验收合格证》拒绝收楼，并提起本诉讼。三、项目未通过规划验收是由于项目用地存有第三人的违法建筑未被相关部门依法处理未能取得《建设工程规划验收合格证》的原因是，项目用地东北角存有10栋违章建筑，不符合项目用地规划。友田公司合法取得项目土地后，自2009年开始当地村民陆续强行霸占项目用地东北角土地，强行修建10幢房屋。友田公司制止无效，多年来一直不断地向相关政府部门反映情况，请求政府部门依法制止和处理违章建筑，以维护土地权属人合法权益，但政府部门一直未能有效解决问题。广州市花都区国土资源和规划局穗花国规函【2018】1630号《关于友田房地产公司狮岭镇宝峰路以东住宅项目问题处理建议的复函》已明确：“项目用地红线内东北侧的10幢建筑未经规划许可，属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法行为”，并以穗花国规函【2018】1547号《关于查处涉嫌违法建设的转办函》告知花都区城市管理局，要求依法查处。但，花都区城市管理局一直未予查处。此后，友田公司合法开发的物业竣工后，在申请规划验收时，规划部门以涉案土地上有10幢违章建筑为由，不予通过规划验收，故虽然友田公司开发项目已全面完工，已完全达到使用条件，却无法通过规划验收。对此，花都区国土资源和规划局致广东省电视台的《关于广州市友田房地产开发有限公司住宅项目问题的情况说明》予以证实，也与以上《复函》相互印证。该《说明》明确项目规划验收情况是“友田公司于2018年11月向我局咨询办理该项目的规划验收手续，经核查，发现该项目用地范围内东北角原规划为小区公共绿地的地块已经建设了10栋未经规划许可的农房……该项目存在违法建设未经处理及公共绿地未按规划实施的情形，故该项目未能通过规划验收，违法建设问题已经告知友田公司，并发文狮岭镇政府及区相关部门”。由于项目用地范围内存有该10幢房屋违章建筑，不符合项目用地规划，直接导致友田公司无法通过规划验收，未能取得《建设工程规划验收合格证》。由此，也直接导致于学文以《商品房预售合同》十五条约定的资料缺少《建设工程规划验收合格证》为由，不予收楼，并向友田公司主张逾期交付的违约责任，提起本诉讼。故，项目土地存有违章建筑是友田公司无法通过规划验收的唯一原因，也直接导致了友田公司无法取得《竣工验收备案表》，由此友田公司无法按照《商品房预售合同》十五条约定的条件交付房屋，进而出现了不符合原合同约定资料形式上的逾期交楼情况。四、花都区城市管理和综合执法局向法院出具的《广州市花都区城市管理和综合执法局关于〈广州市花都区人民法院函〉的复函》（花城市管理函【2019】80号）不合法、不真实，依法不能作为认定本案事实的依据。五、狮岭房地产综合开发公司支付76万元是给予友田公司的补偿款，该款项不能改变友田公司完整拥有涉案土地使用权的法律事实。六、只要国家没有对东北角2800平米地块进行收储，重新变更整体规划红线，重新颁发土地使用权证，国规部门必然是按法定的土地使用证书红线范围土地审批规划。友田公司的建设开发行为均是按照政府批准的规划进行。七、违章建筑至今未能依法拆除，是友田公司所不能预见，不能避免，不能克服的原因导致，属于不可抗力，友田公司依法免责。八、友田公司不存在违约行为，不应支付违约金。假如法庭不采信以上代理意见，认定友田公司存在违约行为，需支付违约金，于学文主张的违约金也过分高于其损失，显失公平，依据合同法规定，请求法院予以适当减少。1、友田公司不存在违约行为，不应支付违约金。友田公司按照于学文《同意书》所同意的按项目用地现状交楼的意见，已于2019年1月14日通知于学文收楼，已履行双方约定的交付房屋的义务，不存在违约行为，不应支付违约金。2、于学文主张的违约金金额巨大，过分高于其可能所遭受的损失，依法应予以调整。即便认定友田公司存在违约行为，需支付违约金，于学文主张的违约金巨大，过分高于其可能所遭受的损失。由于友田公司通过规划验收的前提条件是建设用地上的村民违章建筑被拆除，但友田公司不具有行政执法权，只能由政府部门拆除，而政府部门何时拆除这些村民违章建筑不是友田公司能够决定的。即使政府部门近期作出拆除决定，如果村民（违建人）提起起诉，一审、二审、执行法律程序走下来，起码也是大约两年的时间。如果315户业主（总房价近2个亿）全部都起诉（正在观望中），按照房价每日0.05%（年息18.25%）的标准主张的违约金1年就可达3600多万，按正常两年多时间政府走完诉讼程序得以能够完成拆除违建，则该系列案诉讼诉请的违约金金额已是接近1亿元之巨。违约金应是对于学文损失的补偿，而于学文未按期收楼损失的是居住使用价值，故应参照租金标准。依据《2017年广州市房屋租金参考价》，狮岭镇的居民小区电梯楼租金价格约为5元/建筑面积平方米/月。对比于学文主张的巨额违约金金额可见，于学文主张的违约金金额远远超出了其可能遭受的损失。依据《合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。违约逾期交付房屋的违约金标准，应参照相同地段的租金标准。3、友田公司也是受害方，友田公司也因违法建筑未被相关政府部门依法查处而遭受巨大损失，况且违法建筑的拆除非友田公司能力所及，于学文向友田公司主张巨额违约金，显失公平。友田公司规划验收不能通过，是违法建筑未被相关政府部门依法查处的不可抗力原因所致。违法建筑的拆除非友田公司能力所能及，对违建至今未能被依法拆除，友田公司也无法预见、避免和克服。友田公司也是受害方，友田公司因规划未能通过，以致项目销售不畅，也遭受了巨大损失。现于学文主张巨额违约金，对友田公司极度不公平。4、友田公司无力也无法承受如此巨额违约金，面对如此巨额的违约金，友田公司无力也无法承受，最终可能导致友田公司资不抵债而破产，如发生这种情况，势必导致项目规划验收无人推动，更加遥遥无期，最终受害的是于学文。综上，友田公司依据双方的约定履行了交付房屋的义务，不存在违约行为。即使认定友田公司交付房屋不符合原来的约定，友田公司无法完全履行原合同交付条款也是因不可抗力所导致，依法应免除责任。故，请求法院驳回于学文诉讼请求。本院经审理认定事实如下：友田公司是广州市花都区狮岭镇XX路XX号友田朗逸雅居项目的开发商，在向于学文出售涉案房屋时已取得行政部门核发的商品房预售许可证。2016年7月26日，于学文（乙方、买方）与友田公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定乙方向甲方购买位于广州市花都区狮岭镇XX房，总金额620000元。合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2018年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十四条延期交房的违约责任约定：甲方如未能按合同规定的期限交房，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日的，甲方应在本合同第十三条约定的交楼日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过90日的，乙方有权单方面解除合同，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应在合同第十三条约定的交楼日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。第十六条交付时的验收，乙方应在接到收楼通知书之日起15日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起15日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。合同并对其他权利义务进行了约定。合同签订后，于学文向友田公司支付了全部购房款。友田公司于2016年6月12日与广州市源峰自来水有限公司签订城市供用水合同；2016年12月28日取得自来水安装工程竣工、验收报告书；2017年6月29日，取得管道燃气工程施工质量保证书及竣工报告；2017年8月8日，友田公司与广州供电局有限公司花都供电局签订公用电房协议；2017年9月30日，取得建设项目环境保护验收的意见；2017年11月16日，取得人防工程专项竣工验收备案意见书；2017年11月28日，取得客户受电工程竣工检验意见书；2018年4月18日取得住宅质量保证书、住宅使用说明书；2018年4月27日取得涉案房屋所在项目的建筑工程竣工验收报告；2018年5月29日，取得建设工程消防验收意见书；2018年8月31日，友田公司的通邮申请可予通邮。2019年7月22日，广州市规划和自然资源局就广州市花都区狮岭镇XX路XX号住宅楼自编B、C、E栋合法穗规划自愿核实[2019]1202号《建设工程规划条件核实意见书》，确认该项目建设工程符合城乡规划要求。2019年7月30日，友田公司就该项目取得广州市花都区住房和城乡建设局核发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2019年8月1日，友田公司向于学文邮寄《通知书》、通知及邮寄记录，告知通过规划验收即完成竣工验收备案的情况，并通知于学文在收到通知之日起七个日历天内办理收楼手续。该邮件于次日被“本人收”。诉讼中，双方一致确认逾期交楼违约金计至2019年8月17日。友田公司认为未能及时取得《建设工程规划验收合格证》的原因是涉案所在地块东北角已经建设了10幢违章建筑，该10栋违章建筑用地原规划为小区公共绿地，该10栋违章建筑至今未拆除属于不可抗力，应予免责。另查，友田公司于2003年12月30日取得友田朗逸雅居工程项目所在地块的《国有土地使用证》（国有土地使用证上登记的土地使用权面积为31967.96平方米），2007年12月5日取得建设用地规划许可证，2009年6月25日取得建设工程规划许可证。同年，友田公司因涉案地块东北角已被村民建房，向规划部门申请调整建筑设计方案，将东北角地块的设计变更为绿地。2009年11月10日广州市城市规划局出具《关于要求调整建筑设计的复函》，同意友田公司调整该项目建筑设计方案。2010年底开始项目工程施工。2014年，友田公司向规划部门申请对涉案项目地下室设计方案进行调整，2014年5月20日，广州市规划局出具《关于调整建设工程规划许可证的复函》，同意友田公司的申请。本院在（2019）粤0114民初1477号案中向广州市花都区城市管理和综合执法局（以下简称城管局）发函查询相关情况，城管局复函及附件表明：友田公司在取得涉案地块国有土地使用证及建设用地规划许可证后，2009年3月24日狮岭镇房地产综合开发公司（以下简称狮岭公司）将涉案地块中宝峰路东、流溪河南土地4.243亩的土地款763740元退还友田公司。狮岭公司表示由于部分村民不同意，所以上述4.243亩土地未被征用。也就是说，友田公司在取得涉案地块国有土地使用证后，曾在2009年发生收回部分退地款的情形。而涉案地块中宝峰路东、流溪河南土地4.243亩的土地原属合成村的集体土地，该村村民在2007年开始陆续在上述地块建设了10栋农房，至友田公司在2010年开始项目工程施工时，该10栋农房早已建成。广州市花都区国土资源和规划局关于涉案友田朗逸雅居未能通过规划验收问题向广东电视台作出的情况说明也反映了友田公司在2009年将东北角约2800平方米用地退回合成村，退地后未向国土规划部门申请变更用地权属红线，在未告知退地的情况下，于2012年与国土部门按最终批复的修建性详细及《建设工程规划许可证》（即按未变更的权属红线）签订了《国有建设用地使用权出让合同变更协议》。友田公司于2018年11月向其咨询办理该项目的规划验收手续，经检查，发现该项目用地范围内东北角原规划为小区公共绿地的地块已经建设了10栋未经规划许可的农房。因该项目存在违法建设未经处理及公共绿地未按规划实施的情形，故该项目未能通过规划验收。本院认为，于学文与友田公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行合同义务。本案争议的焦点为：一、友田公司是否应承担逾期交楼违约责任；二、违约金标准问题。关于焦点一，于学文作为买受人依约支付了全部购房款，友田公司作为出卖人应按合同约定向于学文交付房屋，且友田公司交付的房屋必须符合合同约定的交付条件。根据商品房买卖合同第十二条约定的交房条件及第十五条约定的房屋交付时的有关资料，交付条件包括友田公司须取得《建设工程规划验收合格证》，但涉案房屋于2019年7月22日取得《建设工程规划条件核实意见书》，于2019年7月30日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，涉案房屋自此后已具备交付条件，友田公司在此之前构成逾期交楼。友田公司于2019年8月1日通知于学文办理收楼手续，该通知已于2019年8月2日送达于学文，依据双方在《广州市商品房买卖合同（预售）》中的约定，友田公司应付的延期交房违约金应从合同约定的逾期交房之日（即2019年1月1日）计至于学文收到通知之日起算十五日届满之日（即2019年8月17日）止。友田公司认为涉案项目未能通过规划验收系因涉案地块东北角存在违章农房建筑所致，而该事件系不可抗力，但依据已查明的事实，在双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》之前，涉案地块东北角即已存在农房建筑，且该事实对涉案项目开发建设所可能造成的不利影响不属于不能避免及不能克服的客观情况，故友田公司据此主张免责缺乏法律依据，本院不予采纳。关于焦点二，违约金标准问题。涉案《商品房预售合同》第十四条约定延期交房的违约责任“逾期超过90日的，乙方有权单方面解除合同，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应在合同第十三条约定的交楼日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。”对于友田公司提出违约金标准过高，要求予以调低的意见，本院认为，本案中，友田公司在合同约定的房屋交付日届满前已取得了除《建设工程规划验收合格证》之外的交付条件，《建设工程规划验收合格证》未能取得有多方面的原因，友田公司亦有积极履行合同义务，根据本案实际履行情况、纠纷成因以及友田公司的过错程度等因素，本院酌情调整违约金为以总房款每日0.02%标准计算。经核算，友田公司应支付的逾期交楼违约金为28396元（620000元×0.02%×229天）。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告广州市友田房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告于学文支付逾期交房违约金28396元；二、驳回原告于学文的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1574.75元，由被告广州市友田房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  白一帆人民陪审员  刘少敏人民陪审员  龙展鹏二〇一九年十月二十三日书 记 员  孙诗韵张丽彬朱婷欣