广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初10482号原告：广州雄基置业有限公司，住所地广州市花都区新华街东晖名苑首层**商铺，组织机构代码77117666-1。法定代表人：徐耀杭，该公司经理。委托诉讼代理人：谭炎华，男，该公司职员。被告：广州市力美健星光汇健身有限公司，住，住所地广州市花都区X街X路**第**一社会信用代码9144011468522660XW。法定代表人：杨梅芳。被告：杨梅芳，女，1982年11月15日出生，汉族，住湖南省津市，委托诉讼代理人：刘成坚，广东誉理律师事务所律师。原告广州雄基置业有限公司（以下简称雄基公司）与被告广州市力美健星光汇健身有限公司(以下简称力美健公司)、杨梅芳房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后,于2017年10月13日作出（2016）粤0114民初4850号民事判决，原告雄基公司、被告杨梅芳不服本院判决，提起上诉，广州市中级人民法院作出(2018)粤01民终7579号民事裁定书，裁定：一、撤销广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初4850号民事判决；二、发回广州市花都区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告雄基公司的委托诉讼代理人谭炎华、法定代表人徐耀杭，被告杨梅芳的委托诉讼代理人刘成坚到庭参加诉讼。被告力美健公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告雄基公司向本院提出诉讼请求:1.被告力美健公司立即向原告雄基公司支付拖欠的从2015年9月1日至被告力美健公司交还场地之日止的租金，暂计至2019年2月14日止，为5099384.20元（租金标准为：2015年9月为36265.6元，从2015年10月1日至2016年1月份为117863.25元每月，从2016年2月份至2017年1月份为122577.78元每月，从2017年2月份至2018年1月份起为每月127480.89元，2018年2月份至2019年1月份为每月265160.25元）；2.被告力美健公司立即向原告雄基公司支付滞纳金（从逾期之日起以拖欠的租金为基数，按照每天千分之三的标准计至被告付清租金之日止，暂计至2019年1月30日止为9084280.23元）；3.被告杨梅芳对于第一项、第二项诉讼请求承担连带清偿责任。4.本案诉讼费用由被告力美健公司、杨梅芳承担。事实和理由：原告雄基公司、被告力美健公司于2010年8月20日签订《租赁合同》，约定甲方（即雄基公司）将座落于广州市花都区建设北路72号星光汇广场第七层全层物业出租给乙方（即力美健公司）使用，总计建筑面积3875平方米（具体建筑面积以平面图涉及的实际面积为准）。合同2.1条约定：租赁期间为10年零4个月，自2008年10月1日至2019年1月31日止，其中2008年10月1日至2009年1月31日为免租期。合同3.1约定，租金及管理费共50元／平方米（按建筑面积计算），第三年起每年按4%递增，其中2015年2月1日至2016年1月31日的每月租金及管理费总费用为235726.5元；2016年2月1日至2017年1月31日的每月租金及管理费总费用为245155.56元。合同3.3条约定：乙方应于每月l0日前向甲方交付当月租金、管理费。合同7.8条约定：如乙方逾期未交纳租金，每逾期一天应按未交租金的千分之二向甲方支付滞纳金。原告雄基公司于2008年10月1日即将场地交付给被告力美健公司，被告力美健公司使用至今。但被告力美健公司自2015年9月开始拖欠应付租金，雄基公司多次向其催收，至今无果。被告力美健公司未到庭参加庭审，亦未提交书面答辩意见。被告杨梅芳辩称，1.杨梅芳不同意对力美健公司所欠租金、滞纳金承担连带责任。被告杨梅芳接手经营力美健公司后公司的账目都有依法编制，公司的财产独立于个人财产，两者没有产生混同，且被告力美健公司一直处于亏损状态，被告杨梅芳一直是将自己的财产以借款的方式投入到公司的运营中，截止至2016年7月31日，经会计师事务所和财务核算，被告力美健公司还欠被告杨梅芳合计7041214.4元。原告雄基公司要求被告杨梅芳对被告力美健公司的债务承担连带清偿责任是没有任何法律依据的。2.原告雄基公司要求被告力美健公司支付拖欠的租金是从2015年9月计算至被告力美健公司交还场地之日止，实际上被告力美健公司在2016年6月29日就将涉案场地交还给原告雄基公司，由原告雄基公司用锁将大门封锁。这段期间被告力美健公司并无使用涉案场地，原告雄基公司的租金应当计算至2016年6月29日为止，而不应该将其收回场地之后的日期一并计算进租金，滞纳金也应当计算至2016年6月29日止。3.根据双方合同的约定，力美健公司最初在承租雄基公司的场地时向雄基公司支付过387500元的履约保证金，保证金应当在租金中予以扣除。经审理查明：案涉租赁物位于广州市花都区X街X路X号第七层，权属人是广州市花都区新华街五华村村民委员会，广州市花都区新华街五华村村民委员会同意雄基公司转租案涉租赁物。2010年8月20日，雄基公司（甲方、出租方）与力美健公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将广州市花都区建设北路72号星光汇广场第七层全层物业总计建筑面积3875平方米出租给乙方使用，除非甲乙双方按本合同第九章提前终止合同的，本合同所约定的租赁期限为10年零四个月，自2008年10月1日起至2019年1月31日止，其中2008年10月1日至2009年1月31日为免租期，租金及综合管理费共50元/平方（按建筑面积计算），第三年起每年按4%递增，乙方每月向甲方支付租金标准为2015年2月1日至2016年1月31日，每月总费用为235726.50元；2016年2月1日至2017年1月31日，每月总费用为245155.56元；2017年2月1日至2018年1月31日，每月总费用为254961.78元；2018年2月1日至2019年1月31日，每月总费用为265160.25元。乙方应于每月10日前向甲方交付当月租金、管理费，甲方于收到乙方交纳当月租金、管理费后七个工作日内向乙方提供合法房屋租赁发票、管理费发票。乙方应在本合同签订后五日内向甲方支付定金387500元（相当于2个月的租金及管理费），办理租赁登记后，乙方应付给甲方的履约保证金及第一个月的租金。支付履约保证金时，定金抵付履约保证金，乙方凭定金收据换回履约保证金收据；履约保证金在本合同终止时，甲方应在结清乙方应付的一切发生的费用后十天内，无息退还给乙方。如果因为甲方物业产权原因或其他原因，无法办理相关政府要求的合同租赁登记手续的，甲方须立即返还乙方的定金并且合同无效。如乙方逾期未交纳租金，每逾期一天应按应交未交租金的2‰向甲方支付滞纳金。如乙方逾期20天仍未交纳租金及违约金，甲方有权停止供应该商铺的水、电、煤气、空调。如乙方逾期35天仍未交纳租金（无论是否已获正式催缴通知），甲方有权解除合同，收回该商铺，并没收乙方的租赁保证金。违约责任：乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日甲方有权向乙方收取所拖欠租金之0.3%的滞纳金。如一方违约导致合同无法继续履行时，则违约方应负责赔偿对方的所有投入投资。其中包括：守约方前期的投资、设施设备费用等一切直接导致守约方的经济损失。合同签订当天，力美健公司向雄基公司交纳了押金387500元。力美健公司付清了2015年9月1日之前的租金，从2015年9月份开始拖欠租金。2015年9月份力美健公司已经缴纳了部分租金，还有部分没有缴纳，欠付的金额为36265.60元。其他月份的租金金额是因为合同中约定的50元每平方米包括25元的租金及25元的管理费和服务费，租金是交给雄基公司，管理费和服务费是交给摩登百货，这一点忘记在合同中予以约定，故2015年10月1日至2016年1月31日的租金为每月117863.25元，2016年2月1日至2017年1月31日的租金为122577.78元，2017年2月1日至2018年1月31日的租金为127480.89元，2018年2月1日至2019年1月31日的租金为132580.13元。2016年6月29日，雄基公司将涉案场地的大门用钢筋焊死，导致力美健公司无法进入涉案场地。2019年2月14日的庭审过程中，本院询问双方当事人的意见，是否同意交接场地，杨梅芳表示同意，雄基公司表示力美健公司、杨梅芳付清了其主张的租金、滞纳金才能进行交接。2019年7月23日，本院组织雄基公司及杨梅芳到现场进行勘察及交接。现场勘察情况为：涉案场地分成南北两部分，其中南面的大厅存放了原审中查封的设施设备，占地约1300平方米，北面房间处于空置状态。涉案场地安全通道的大门仍处于钢筋焊死状态。对于封锁大门的原因，雄基公司称由于法院对力美健公司的设施设备查封之后，力美健公司仍在使用，为了场地安全及担心充值会员的赔偿问题，故采取了上述封锁手段。另查明，力美健公司为一人有限责任公司，其法定代表人和自然人股东是杨梅芳。诉讼中，杨梅芳提交其打印的力美健公司的总分类账和明细分类账，拟证明公司的财产独立于杨梅芳个人的财产，二者没有产生混同。诉讼中，杨梅芳向本院申请对力美健公司与杨梅芳之间的财产是否构成混同进行司法审计。本院依法委托广州市大公会计师事务所有限公司进行审计，由于杨梅芳不能提供审计所需资料，该公司终止了相关委托审计事项。诉讼中，依照雄基公司的财产保全申请，本院依法作出（2016）粤0114民初4850-1号民事裁定，裁定如下，一、查封担保人林达文所有的位于广州市花都区狮岭镇芙蓉花园翠湖居D110栋房屋（登记字号：花房0531167）；二、冻结被告广州市力美健星光汇健身有限公司银行存款1000000元或查封被告广州市力美健星光汇健身有限公司价值相当于1000000元的财产。后本院对力美健公司的健身器材、设施设备等采取了保全措施。本院认为：雄基公司与力美健公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，该合同已于2019年1月31日到期。本案争议的焦点为：一、租金应计算至何时？二、杨梅芳是否应对力美健公司的债务承担连带清偿责任。关于争议焦点一，力美健公司应当按照合同约定向雄基公司交纳租金，力美健公司从2015年9月份起拖欠租金构成违约，应当依照合同约定承担违约责任。因此，雄基公司请求力美健公司支付拖欠的租金以及滞纳金，合理有据，至于雄基公司请求力美健公司支付2015年9月1日至交还场地之日止的租金，据庭审中雄基公司的陈述，由于法院对力美健公司的设施设备查封之后，力美健公司仍在使用，为了场地安全及担心将来充值会员的赔偿问题，于2016年6月29日已将案涉场地用钢筋焊死，力美健公司无法进入涉案场地。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十二条的规定：“查封、扣押的财产不宜由人民法院保管的，人民法院可以指定被执行人负责保管；不宜由被执行人保管的，可以委托第三人或者申请执行人保管。由人民法院指定被执行人保管的财产，如果继续使用对该财产的价值无重大影响，可以允许被执行人继续使用。”即使本院查封了力美健公司的设施设备，但是力美健公司仍然可以继续使用，雄基公司封锁涉案场地的行为，导致力美健公司无法支配使用案涉场地，案涉场地自2016年6月29日起已在雄基公司的支配下，因此，租金应当计算至2016年6月29日止。经核算，2015年9月1日至2016年6月29日的租金为1116521.57元（36265.60元+117863.25元×4个月+122577.78元×4个月+122577.78元÷30天×29天），雄基公司请求力美健公司支付2015年9月1日至2016年6月29日期间的租金1116521.57元，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。至于滞纳金，合同第7.8条约定的滞纳金计算标准为从逾期之日起，每天按应交未交租金的0.2%向雄基公司支付滞纳金，11.2条约定的滞纳金标准为0.3%。由于11.2条约定在7.8条之后，且是专门对力美健公司的违约责任的约定，因此雄基公司要求从逾期之日起，每日按照拖欠租金的0.3%的标准计算滞纳金至付清款项之日止，本院予以支持，但是滞纳金以不超过本金为限。关于争议焦点二，力美健公司为一人有限责任公司，杨梅芳为其自然人股东，《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。杨梅芳提交的力美健公司的总分类账和明细分类账打印件并不足以证明公司财产独立于其自己的财产，因此，杨梅芳应当对力美健公司的债务承担连带责任，雄基公司请求杨梅芳对力美健公司拖欠的租金及滞纳金承担连带责任，理据充分，本院予以支持。至于杨梅芳提出的保证金抵扣租金，因租赁合同的签订主体为力美健公司，力美健公司并未提出答辩意见，且力美健公司有违约行为，依照合同约定，雄基公司有权没收租赁保证金，因此，对杨梅芳的上述主张，本院不予采纳。力美健公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，违反法律法规，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用》的解释第九十条的规定，判决如下：一、被告广州市力美健星光汇健身有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州雄基置业有限公司支付2015年9月1日至2016年6月29日期间的租金1116521.57元；二、被告广州市力美健星光汇健身有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州雄基置业有限公司支付拖欠租金的滞纳金，滞纳金以每月拖欠的租金为基数（其中2015年9月份的租金为36265.60元，2015年10月份至2016年1月份的租金为117863.25元，2016年2月份至2016年5月份的租金为122577.78元，2016年6月份的租金为118491.85元），按照日千分之三的标准从欠费当月的11日起分别计至被告广州市力美健星光汇健身有限公司付清款项之日止，各月的滞纳金以拖欠的租金本金为限；三、被告杨梅芳对被告广州市力美健星光汇健身有限公司上述第一项、第二项确定的债务承担连带责任；四、驳回原告广州雄基置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费106902元，由原告广州雄基置业有限公司负担90072元，被告广州市力美健星光汇健身有限公司、杨梅芳负担16830元；财产保全费5000元，均由被告广州市力美健星光汇健身有限公司、杨梅芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长 何 丹人民陪审员 张 峻人民陪审员 李汉清二〇一九年八月十四日书 记 员 刘雄燕黄列俊