河北省涞水县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0623民初1930号原告：袁天波，男，汉族，1966年4月4日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：梁文涛，河北精伟律师事务所律师。被告：河北华银房地产开发有限公司。住所地：涞水县石亭镇。法定代表人：庞文剑，职务：董事长。统一社会信用代码：91130623670311633P。委托诉讼代理人：魏金锁，男，汉族，1976年1月4日出生，住河北省保定市北市区。该公司法务经理。原告袁天波与被告河北华银房地产开发有限公司（以下简称华银公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月20日公开开庭进行了审理。原告袁天波的委托诉讼代理人梁文涛、被告华银公司的委托诉讼代理人魏金锁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁天波诉称：原、被告于2017年9月26日签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于涞水县天鹅湖金峪谷居住区房屋出售给原告，房屋总价款人民币355万元。合同签订后，原告如约支付152万元首付款，但截至合同约定的交房日期2018年6月30日，被告始终未能如约向原告交付房屋，截至起诉日，被告已逾期交付房屋长达14个月，被告的行为构成严重违约，且使合同目的不能实现。综上，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定诉至法院，提出如下诉讼请求：一、依法判决原、被告签订的《商品房买卖合同》于2019年8月16日解除；二、依法判决被告返还原告购房款人民币152万元，并支付利息损失。具体如下：1、以30万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付自2017年9月27日至该30万元付清之日止的利息；2、以20万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付自2017年10月30日至该20万元付清之日止的利息；3、以20万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付自2017年12月31日至该20万元付清之日止的利息；4、以82万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付自2018年2月25日至该82万元付清之日止的利息；三、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告支付律师费40000元。被告华银公司辩称：1、《合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。”原告没有向被告发出解除通知，直接起诉要求解除合同没有依据；2、目前案涉房屋已建设完成，因政府行政命令停止办理各类手续，以致无法交付，待政府停办通知解除后，可交付房屋，也可依合同约定给付延期交房违约金。被告不存在根本违约，请依法判令继续履行合同，驳回原告诉请。在庭审过程中，原告为证明自己的主张，向本院提供了如下证据：证据1、认购书、团购推荐单、《商品房买卖合同》各一份。证明原告于2017年9月26日以按揭方式购买被告开发的涞水县天鹅湖金峪谷居住区房屋。合同约定，被告应于2018年6月30日前交付房屋，但至庭审之日被告未履行交付义务，被告的行为已构成根本违约，致使合同目的不能实现，符合法定解除合同的条件。另，原告于2019年8月16日向人民法院提起诉讼，原告主张自诉状送达被告之日双方的合同已解除。证据2、购房款收据7张。证实原告按合同约定向被告交付购房款首付152万元。证据3、原告与河北精伟律师事务所签订的代理合同一份。证明原告为维权支付律师代理费40000元。经被告质证，被告对证据1的真实性、关联性均认可；对证据2中6张收据的真实性、关联性认可，第7张收据是团购服务费10万元，收款方是北京东方鼎盛传媒有限公司，与本案无关；对证据3的委托合同的真实性认可，但原告聘请的律师费用应由其自行承担。本院认为，被告对证据1无异议，故本院对其真实性、合法性、关联性予以认定；证据2中的6张收据均为被告出具的专用发票，加盖有被告专用印章，具有真实性、合法性，被告亦予认可，故本院予以认定，第7张收据收款方为北京东方鼎盛传媒股份有限公司，盖有该公司专用印章，原告交付的款项10万元与本案被告无关联性，故本院不予认定，同时对原告向被告交付购房款首付142万元的事实予以确认；证据3系原告与律师事务所签订的委托代理合同，内容真实、形式合法，故本院予以认定。被告为证明自己的主张，向本院提供了《商品房预售许可证》一份。证明案涉房屋手续齐全，合同可以继续履行。经原告质证，原告对其真实性无异议，但不能达到被告的证明目的。双方在合同中约定交付日期为2018年6月30日，但至庭审之日被告仍不具备交付房屋的法定条件，逾期长达15个月，超出逾期履行合同的合理期间，合同不能继续履行。本院认为，被告提供的《商品房预售许可证》内容真实、合法有效，本院予以认定，同时对案涉房屋已于2015年4月10日取得商品房预售许可证明的事实予以确认。综上，根据原、被告的陈述和认定的证据，本院确认如下事实：原、被告于2017年9月26日签订合同编号为9361的《商品房买卖合同》。合同约定由原告购买被告开发的位于涞水县天鹅湖金峪谷居住区项目中的B21A-1-101号房屋，建筑面积178.96平方米，房屋总价款人民币355万元。合同签订后，原告于2017年9月23日支付房款10000元，于2017年9月26日支付房款190000元，于2017年10月29日支付房款200000元，于2017年12月31日支付房款200000元，于2018年2月24日支付房款820000元，共计支付首期房款142万元。剩余房款2130000元原告向按揭银行申请贷款支付。同时合同约定被告应于2018年6月30日前交付房屋。但被告至今尚未交付房屋，原告认为，被告的行为构成严重违约，故诉至人民法院，请求解除双方签订的《商品房买卖合同》、返还购房款并支付利息，并由被告承担原告为实现债权支付的律师费、诉讼费。庭审中，被告承认案涉房屋未取得竣工验收，不能履行房屋交付义务。另查明，案涉房屋已于2015年4月10日取得商品房预售许可证明。本院认为，解决本案纠纷应从以下几个方面予以考虑：一、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的效力。2017年9月26日，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，不损害国家、集体及第三人利益，该合同合法、有效。双方当事人应当按照合同约定履行各自应尽的义务。合同签订后，原告已按约定履行了交付首期房款义务，被告也应按照合同内容将符合约定的房屋如期交付原告。但被告并未在双方约定的交房日期即2018年6月30日前交付房屋，已构成违约。原告主张自起诉日起双方的合同已解除，不符合法律规定。根据法律规定，原告行使合同解除权应当通知对方，自通知到达对方时才产生合同解除的效力，但原告始终未通知被告解除合同，故双方的《商品房买卖合同》尚未解除，依然有效。二、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》应否解除。原告主张被告逾期交付房屋构成违约，致使合同目的不能实现。被告抗辩理由为政府行政命令导致不能竣工验收，但其未向法庭提供证据予以证实。同时，被告在答辩和举证质证过程中均承认案涉房屋因未取得竣工验收不能履行交付房屋的合同义务，可见，被告履行合同能力不足，房屋交付不能确定期限，原告合同目的不能实现，故原告要求解除合同的诉讼请求本院应予准许。三、违约责任的承担方式、计算方法。原告按照合同约定交付首付房款共计142万元，共分五次支付。因被告的违约行为，致使双方不能按约定继续履行合同，被告应当返还购房款，给原告造成的损失，应由被告承担。原告主张要求被告以每次交款日至款项还清之日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。具体计算方法如下：以10000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付自2017年9月24日至10000元付清之日止的利息；以190000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付自2017年9月27日至190000元付清之日止的利息；以200000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付自2017年10月30日至200000元付清之日止的利息；以200000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付自2018年1月1日至200000元付清之日止的利息；以820000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付自2018年2月25日至820000元付清之日止的利息。原告因本案产生的律师费用属于原告为实现债权的必要费用，根据法律规定，该费用应由违约方承担，故原告要求被告承担原告支出的律师费用的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。本案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告袁天波与被告河北华银房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告河北华银房地产开发有限公司返还原告袁天波购房款1420000元，限本判决生效后十日内付清；三、被告河北华银房地产开发有限公司支付原告袁天波资金占用期间的利息，计算方法如下：1、以10000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付自2017年9月24日至10000元付清之日止的利息；2、以190000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付自2017年9月27日至190000元付清之日止的利息；3、以200000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付自2017年10月30日至200000元付清之日止的利息；4、以200000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付自2018年1月1日至200000元付清之日止的利息；5、以820000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付自2018年2月25日至820000元付清之日止的利息。限本判决生效后十日内付清；四、被告河北华银房地产开发有限公司给付原告袁天波为实现债权支出的必要费用40000元，限本判决生效后十日内付清；五、驳回原告袁天波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费18840元，减半收取计9420元，由被告河北华银房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判员  李新宇二〇一九年十月二十三日书记员  邵天缘