湖北省崇阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1223民初1379号原告:崇阳县汽车运输总公司。住所地：崇阳县天城镇交通小区。法定代表人：曾宗谷，该公司总经理。委托诉讼代理人：周光华，湖北乾兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：何志刚，该公司工会主席。被告：崇阳大世界商贸有限公司。住所地：崇阳县天城镇新建路**。法定代表人：郭玉兴，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄美爱，湖北顺风律师事务所律师。被告：湖北桃溪房地产开发有限责任公司。住所地：崇阳县天城镇前进路**。法定代表人：揭正兴，该公司董事长。委托诉讼代理人：王清，湖北紫玉律师事务所律师。原告崇阳县汽车运输总公司与被告崇阳大世界商贸有限公司（以下简称“大世界公司”）、湖北桃溪房地产开发有限责任公司（以下简称“桃溪公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崇阳县汽车运输总公司的委托诉讼代理人周光华、何志刚，被告大世界公司的委托诉讼代理人黄美爱，被告桃溪公司的委托诉讼代理人王清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告崇阳汽车运输总公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告桃溪公司2012年10月26日订立的《经营性用房租赁合同》，并由被告桃溪公司与大世界公司一起返还租赁物；2.判令被告大世界公司立即支付所欠2017年度至2019年度的租金1599.8万元，并按日万分之七支付违约金直至履行完毕止；3.判令被告桃溪公司对被告大世界公司所欠原告第2项诉讼请求中的债务承担赔偿责任；4.判令被告桃溪公司向原告支付至本案一审判决之日止租金（据实计算），并按日万分之七支付违约金直至履行完毕止；5.本案所有诉讼费用、律师费用由被告大世界公司承担，被告桃溪公司对被告大世界公司的此项义务承担赔偿责任。事实与理由：原告与被告桃溪公司于2012年10月26日签订《经营性用房租赁合同》，并对该合同进行了公证。该合同约定：湖北桃溪房地产开发有限责任公司承租原告所有的“天成新世界”地上第一层、第二层经营性用房及其附属设施、建筑物、构筑物，租期18年，租金按五年一个租赁周期计算交纳，第一个租赁周期年租金516.6万元，以后每个租赁周期递增6%，租金交纳时间为：第一年在当年2月27日，之后每年在上一年租期届满前30日，租金交纳方式为每年一次性付清。《经营性用房租赁合同》第一个租赁年度由桃溪公司履行，第一年租金原告与桃溪公司已结算，双方无争议。2015年第四季度，桃溪公司提出《经营性用房租赁合同》内容不变，桃溪公司转租给大世界公司经营，原《经营性用房租赁合同》义务仍由桃溪公司承担，为减少税务负担，由原告直接向大世界公司收取租金和开具发票，如大世界公司不能支付租金，一切损失由桃溪公司承担，并由桃溪公司直接履行《经营性用房租赁合同》。原告同意，并因此于2015年10月29日签订了三方的《房屋租赁合同》。大世界公司于2016年1月23日开始直接向原告支付租金，2016年度，大世界公司欠租数百万元，因此原告于2016年11月17日对大世界公司和桃溪公司提起诉讼，该案由崇阳县人民法院审理，并于2019年2月26日作出（2016）鄂1223民初1632号民事判决书，判决大世界公司向原告支付2016年度所欠租金207.5万元，同时判决如大世界公司不能清偿上述债务，由桃溪公司承担赔偿责任。因大世界公司对租赁物一直使用至今，除对2016年度所欠租金207.5万元没有支付外，对2017年1月27日至2019年5月27日的应交租金至今同样没有支付。所以原告提出本诉讼，请求判令大世界公司向原告支付2017年度至2019年度的租金，并由桃溪公司承担赔偿责任。被告大世界公司辩称，一、原告在合同履行过程在违约，答辩人大世界公司有权按照合同约定拒绝向原告支付租金。原告在合同履行过程中存在以下违约事实：其一，原告在收到答辩人大世界公司的房屋租金后，未按合同约定向原告提供合法的纳税发票，根据双方合同约定，答辩人大世界公司有权拒绝向原告支付相应的租金；其二，原告未按照合同约定保证涉案租赁物有可供免费停车位置，原告的行为构成违约，答辩人为履行抗辩权，有权拒绝向原告支付相应的租金。二、（1）答辩人大世界公司在2016年10月27日向原告支付2016年度租金5万元，该支付的5万元未计算在2016年已确认被告大世界公司向原告支付的房屋租金223万元之内。2017年度向原告支付租金190万元，2018年度向原告支付租金130万元，2019年度向原告支付租金40万元，合计共向原告支付租金365万元；（2）针对原告的租金计算方式，根据双方合同约定，答辩人认为，答辩人大世界公司只需向原告支付2017年度10个月的租金，支付2018年度11个月的租金，支付2019年度11个月的租金。因原告提前解除租赁合同，答辩人对租赁物外墙及外墙装饰面工程、大厦外围人行道、台阶、广场休闲观景设施等以及大厦二三楼连接道雨棚和消防通道工程款110万元应抵扣房屋租金，已抵扣房屋租金43万元，还应抵扣房屋租金67万元。三、针对原告的诉讼请求第三条，因原告在合同履行过程中也有严重违约行为，因此，主张答辩人承担律师代理费无事实和法律依据，不应予支持。四、原告与答辩人签订合同的租赁期限为18年，即租赁物交付之日起（2015年1月27日起）至2033年1月26日止，原告向答辩人支付的租赁物的结构为框架（剪）结构，经原告及桃溪公司同意，答辩人大世界公司对该租赁物进行了改善，并增加他物，供用的水、供用电设施、设备、消防施工以及内墙、室内等工程进行装修，前后共花去装修费一千多万元。而答辩人大世界公司花巨资进行装修后，租赁时间却只有5年时间，答辩人对该租赁物进行的装饰装修工程项目已形成附和装饰装修物，在原告要求解除房屋租赁合同时，答辩人无法对该附事的装饰装修物进行拆除，原告仍可以继续利用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，可折价归出租人所有，其折价部分可以抵扣所欠房租款。因此，房屋租金应当扣除其折价部分。五、关于原告变更诉讼请求要求答辩人支付至2020年租金的问题。第一，2020年年初，全国受新冠××疫情影响，2020年5月9日，国家发改委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局联合作出《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规[2020]734号第二条第一款之规定，推对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。因此，2020年上年度的房屋租金应免除3个月的租金；第二、原告自收到（2019）鄂12民终888号民事判决书后，就向租户送达了租金由租户直接交付给原告的告示，由原告直接收取租金。而且事实上后来的租金都是原告在收取，答辩人大世界公司认为，根据原告提供的咸宁市中级人民法院作出的（2019）鄂12民终888号民事判决书，原告已与答辩人解除了租赁合同，根据合同相对性原则，原告不能直接向答辩人大世界主张该时间段的房屋租赁费用。被告桃溪公司辩称，崇阳汽车运输总公司、湖北桃溪房地产开发有限责任公司与崇阳大世界商贸有限公司于2015年10月29日签订房屋租赁合同，湖北桃溪房地产开发有限责任公司已经合法将自己在经营性用房租赁合同中的权利和义务一并转让给崇阳大世界商贸有限公司，经营性用房租赁合同的当事人发生彻底改变，湖北桃溪房地产开发有限责任公司已经退出合同关系，崇阳大世界商贸有限公司进入合同关系，客观事实上，崇阳汽车运输总公司、崇阳大世界商贸有限公司双方对经营性用房租赁合同已实际履行，则经营性用房租赁合同对双方有法律约束力，对于原告请求湖北桃溪房地产开发有限责任公司对崇阳大世界商贸有限公司所欠租金不能履行部分承担赔偿责任及承担诉讼费、律师费，没有事实和法律基础，请求依法驳回原告对湖北桃溪房地产开发有限责任公司的诉讼请求。原告崇阳汽车运输总公司为支持其主张，向法庭提交了如下证据:一、崇阳汽车运输总公司营业执照、大世界公司营业执照、桃溪公司营业执照，证明原、被告身份情况。二、房屋租赁合同，证明原、被告三方所签订房屋租赁合同的内容。三、经营性用房租赁合同、公证书，证明原告与被告桃溪公司经营性用房租赁合同的内容。四、（2016）鄂1223民初1632民事判决书，证明原告追索2016年度租金的诉讼情况；2017年1月至2019年5月租金计算一览表，证明被告欠2017年1月至2019年5月租金数额计算情况。被告大世界公司、桃溪公司对上述证据的质证意见为：证据1，无异议，证据2，真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证据可以看出原告存在违约行为，证据3，无异议，证据4，无异议，判决书可以看出原告存在违约行为，原告与崇阳大世界商贸有限公司已经解除了租赁关系，因此，解除租赁关系之后的租金不应当向崇阳大世界商贸有限公司主张，证据5，无异议，支付租金的数额需要核对。被告桃溪公司对原告证据四的补充质证意见为：质证意见同崇阳大世界商贸有限公司。证据4，补充一点，之前判决由湖北桃溪房地产开发有限责任公司继续履行经营性用房租赁合同违反相关法律规定，根据合同法规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预，湖北桃溪房地产开发有限责任公司将经营性用房租赁合同权利义务一并转移给崇阳大世界商贸有限公司，该合同对湖北桃溪房地产开发有限责任公司不再有约束力。被告大世界公司向本院提交了如下证据:一、企业信息打印件，证明被告大世界公司的基本信息。二、崇阳汽车运输总公司收款收据共15份，证明被告大世界公司在2016年10月27日向原告支付2016年度租金5万元，该支付的5万元未计算在2016年已确认被告大世界公司向原告支付的房屋租金223万元之内。2017年度向原告支付租金190万元，2018年度向原告支付租金130万元，2019年度向原告支付租金40万元。自2017年1月至2019年12月31日止合计共向原告支付租金365万元。三、2012年12月26日，桃溪公司与大世界公司的股东章志建、夏义彪、汪刚洋、陈三刚签订的《租赁合同》、三方签订的《房屋租赁合同》，证明：（1）《租赁合同》第二条，乙方（大世界公司）向甲方（桃溪公司）支付租金时，甲方应向乙方提供合法的纳税发票，否则乙方有权拒绝支付相应的租金。《房屋租赁合同》第三条也约定应出具相应税票，但被告大世界公司自租赁到现在为止，共向原告支付租金1018.5万元，但原告未向被告出具一张合法的纳税发票，因此，被告有理由拒绝支付相应的租金；（2）被告桃溪公司在与大世界公司的股东签订《租赁合同》时，合同约定第九条第七款特别约定：租赁物外墙及商场外的装饰面由甲方（即桃溪公司）统一施工、消防主水管由甲方铺设。2015年10月28日桃溪公司与大世界公司签订《租赁合同补充协议书》第四条，租赁物外墙及外墙装饰面工程、大厦外围人行道、台阶、广场休闲观景设施等以及大厦二三楼连接道雨棚和消防通道工程款应由桃溪公司承担。双方约定，租赁物消防部分的工程款110万元，由乙方承担67万元并由乙方支付给甲方，由甲方统一与消防施工单位结算，但同时应开具相应的发票给乙方。大世界公司支付了上述工程款110万元，但桃溪公司未约定向大世界公司出具相应的发票。虽然双方约定67万元由大世界公司承担，但当时大世界公司基于与桃溪公司签订租赁合同的租期为18年才愿意承担该笔应由桃溪公司承担的外墙装饰及消防施工等工程款，现大世界承租租赁物的时间只有5年，原告起诉解除房屋租赁合同。因此，大世界公司支付67万元工程款应当抵扣所欠的房屋租金。四、2014年10月9日，原告崇阳汽车运输总公司与被告桃溪公司签订的《天成新世界项目合作开发合同》补充协议书、2015年10月28日桃溪公司与大世界公司签订的《租赁合同补充协议书》，证明：（1）《天成新世界项目合作开发合同》补充协议书第五条，原设计的地下停车库改为地下商场（即黄岗超市），而原告与被告桃溪公司在改造过程中并没有在裙楼顶新建50个车停位可供停车。《租赁合同补充协议书》第五条，甲方（桃溪公司）保证乙方（大世界公司）50%停车位。结合该诉争崇大世界商城地理位置情况，原告没有提供可停车位置，原告在合同履行过程中存在违约行为；（2）2014年10月9日，原告崇阳汽车运输总公司与被告桃溪公司签订的《天成新世界项目合作开发合同》补充协议书第四条，甲方（崇阳汽车运输总公司）同意租赁物所涉租期间顺延八个月，顺延期间不算租金，具体顺延安排见协议内容。因此，按照该协议约定的内容，原告只需向被告大世界公司收取2017年度10个月的租金，收取2018年度11个月的租金，收取2019年度11个月的租金。原告对上述证据的质证意见为：证据1，无异议，证据2，真实性在庭后核实，如果属实可以抵扣租金，证据3，租赁合同真实性无异议，合法性、证明目的和关联性有异议，被告湖北桃溪房地产开发有限责任公司与四名自然人签订的租赁合同违反了合同法禁止转租的规定，不合法，对原告不具有约束力，被告湖北桃溪房地产开发有限责任公司是未经原告同意的转租行为。房屋租赁合同第三条的履行顺序是先交房租后开发票。证据4，真实性无异议，天城新世界项目合作开发合同补充协议书只对原告和被告湖北桃溪房地产开发有限责任公司有约束力，对被告崇阳大世界商贸有限公司不具有约束力，被告湖北桃溪房地产开发有限责任公司与崇阳大世界商贸有限公司订立的租赁合同补充协议书对原告不具有约束力。租期顺延的期限，在崇阳县人民法院1632号民事判决书已进行了确认，以该判决书确认的事实为准，可进行抵扣。被告桃溪公司对上述证据的质证意见为：证据1，无异议，证据2，三性均无异议，被告崇阳大世界商贸有限公司在2016年10月27日已经向原告交纳租金5万元，该事实与一、二审法院认定崇阳大世界商贸有限公司未履行支付租金的义务而解除三方协议是相抵触的，故该判决中解除合同是错误的，证据3，证明目的1无异议，证明目的2有异议，工程款是否支付崇阳大世界商贸有限公司因拿出相关结算证明，解除三方协议湖北桃溪房地产开发有限责任公司并没有任何过错，因此，合同约定由乙方承担67万元在结算后仍然应由崇阳大世界商贸有限公司承担，证据4，证明目的1有异议，是否提供50%停车位与崇阳大世界商贸有限公司经营之间具有绝对性的盈亏，不具有因果关系，证明目的2无异议，湖北桃溪房地产开发有限责任公司在2015年签订的三方协议中将其权利义务一并转让给崇阳大世界商贸有限公司。从崇阳大世界商贸有限公司提供的收款收据也可以证明，崇阳汽车运输总公司实际在履行三方协议。被告桃溪公司未提供证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审质证的有效证据以及当事人的自认，综合认定案件事实如下：2012年10月26日，原告汽运公司（甲方）与被告桃溪公司（乙方）订立了一份《天城大世界项目合作开发合同》，合同约定：甲方提供建设用地、乙方提供资金，双方合作开发天成新世界项目。合作开发期限为27个月，即2012年10月26日至2015年1月26日。项目建成后，天成新世界地上第一层、第二层经营性用房的所有权归甲方所有（交房日期为2015年1月26日），但出租给乙方使用18年，租赁期限起算点为2015年1月27日。租金及其给付办法等相关事宜，由双方另行订立经营性用房租赁合同约定。崇阳公证处对上述《天城大世界项目合作开发合同》进行了公证。同日，原告汽运公司（甲方）与被告桃溪公司（乙方）签订了一份《经营性用房租赁合同》，合同约定：1.（合同第一条第1项）本合同项下租赁物坐落于崇阳县天城镇××与××处，即天成新世界地上第一层、第二层经营性用房及其附属设施、建筑物、构筑物。2.（合同第二条）租赁期限为18年，即2015年1月27日起至2033年1月26日止。3.（合同第三条）乙方商业经营使用，具体由乙方安排并决定。4.（合同第四条）租金：双方确定每5年为一个租赁周期。第一个租赁周期内（2015年1月27日至2020年1月26日）的年租金为516.6万元。5.（合同第五条）租金给付办法：第一个租赁周期的第一年租金516.6万元，乙方应当在2015年2月27日前付清。之后每年的租金，乙方应当在上一年租期届满前30日内付清。6.（合同第六条第2项第⑷目）甲方负责向税务机关缴纳因出租租赁物所征收的税金。7.（合同第九条）特别约定：租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得将本合同的权利义务概括转让给第三人。经甲方书面同意，乙方可以转租本合同项下租赁物，乙方未经甲方书面同意转租的，甲方有权解除本合同，由此造成的一切损失，概由乙方承担。8.（合同第十条）违约责任：若乙方逾期给付租金，则应按照逾期付款总额的日万分之七向甲方支付逾期付款违约金，并累计计算。若逾期给付租金超过2个月，乙方除按前述约定承担违约责任外，甲方有权解除合同，由此造成的一切损失，概由乙方承担。上述《经营性用房租赁合同》经崇阳公证处进行了公证。2012年11月4日，被告桃溪公司（甲方）与被告大世界公司的股东章志建、夏义彪、汪刚洋、陈三刚（乙方）签订了一份《租赁合同》，合同约定：1.（合同第一条）本合同租赁物为崇阳新世界地上第一层、第二层经营性用房及其附属设施、建筑物、构筑物转租给乙方。2.（合同第二条）租赁期限：租赁物交付之日起至2033年1月26日止。3.（合同第四条）租金：双方确定每5年为一个租赁周期，第一个租赁周期内（房屋交付之日至2020年1月26日）的年租金为516.6万元。4.（合同第五条）租金支付办法：第一个租赁周期的第一年租金516.6万元，乙方应当在进房装修前付清（乙方必须要按甲方指定时间装修）。第二年及以后每年的租金，乙方应当在上一年租期届满前30日付清。5.（合同第九条）特别约定：⑴租赁物外墙及商场外的装饰面由甲方统一施工，内墙装修由乙方设计、施工，费用自理，消防主水管由甲方铺设，其他消防设施由乙方自备；⑵本合同是甲方与崇阳汽运总公司租赁合同的转让，因甲方在原合同租金的基础上未增租金，故甲方在与乙方履约租期内，甲方不承担任何税费。同时甲方与汽运总公司签订的租赁合同与乙方同具法律效力。6.（合同第十条）合同的担保：乙方在与甲方签订本合同时，须向甲方支付履约保证金100万元。甲方向乙方交房时可抵付租金。7.（合同第十一条）违约责任：若乙方逾期给付租金，则应按照逾期付款总额的日万分之十向甲方支付逾期付款违约金，并累计计算。若逾期给付租金超过2个月，乙方除按前述约定承担违约责任外，甲方有权解除合同，由此造成的一切损失，概由乙方承担；（六）同年11月10日，乙方向甲方支付履约保证金100万元。2014年9月22日，为履行上述租赁合同，乙方章志建、夏义彪、汪刚洋、陈三刚共同出资注册成立崇阳大世界商贸有限公司。2014年10月9日，原告汽运公司（甲方）与被告桃溪公司（乙方）就2012年10月26日双方签订的《天成新世界项目合作开发合同》签订了一份补充协议。协议约定：1.（协议第四条）基于甲方5467平方米土地使用权证设置抵押至2014年10月及2333平方米土地使用权证办证活动一直延误至今的情况，以及因上述情况的实际存在给乙方造成的工程施工延误和产生的其他额外工作成本，乙方提出甲乙双方租赁合同租期顺延的请求。针对乙方请求，甲方同意租赁合同所涉租赁期间顺延八个月（顺延期间不算租金），具体顺延安排为：在租赁合同的第一个五年，即2015年1月27日至2020年1月26日期间顺延完毕，2015年度顺延租期二个月，2016年度顺延租期二个月，2017年度顺延租期二个月，2018年度顺延租期一个月，2019年度顺延租期一个月。该八个月顺延至第四个租赁周期后，即第十八条后进行延续，该八个月租金到期按租赁期第十八年的租金标准进行计算；2.（协议第五条）因乙方将原设计于地下一层的设备层和停车场移至地面和裙楼顶层，就此变更双方商定，在裙楼顶楼新建的停车场中的50个车位的所有权归甲方所有，该车位在乙方租赁期间由乙方管理，租赁期满由乙方交付于甲方；3.（协议第六条）地下**全部由乙方自行处理，与甲方无任何经济和法律上的关系；4.（协议第八条）本补充协议为甲乙双方就“主合同”所有未了事宜和遗留问题的最终协商意见，甲乙双方之间再无因双方所有合同的而产生的权利义务关系中的任何未了事宜和遗留问题。如今后甲乙双方任一方根据双方合同再提出任何权益要求，不论该要求是否有合同根据，或针对本合同的法律依据，该提出的本身即被确认为甲乙双方共同认同的对该权益的合法、合理的放弃。故，甲乙双方不再就双方合同任何内容问题进行任何新的协商；5.（协议第九条）本补充协议甲乙双方签字盖章后生效，与“主合同”具有同等效力，本补充协议没有约定的，按“主合同”执行。2014年9月前后，崇阳大世界项目主体工程完工，被告桃溪公司开始分批向被告大世界公司交付崇阳新世界地上第一层、第二层经营性用房。其后，被告大世界公司按合同约定对该房屋进行了装修（包括消防装修），并于2015年元旦之后开始对外招租。2015年10月28日，被告桃溪公司（甲方）和被告大世界公司（乙方）订立了一份补充协议。合同约定：1.（协议第一条）2012年11月4日甲方与章志建、夏义彪、汪刚洋、陈三刚签订的租赁合同，由甲乙双方继续履行；2.（协议第二条）乙方向甲方支付租金时，甲方应同时向乙方提供合法的纳税发票，否则乙方有权拒绝支付相应的租金；3.（协议第三条）双方确定租赁物的起租时间为2015年2月1日。鉴于租赁物交付实际使用时，在客观上存在甲方其他建筑工程部分施工影响、乙方当时实际不可能全面装修和全场经营、租赁物外围工程未全部施工完毕等事实，客观上影响乙方实际使用租赁物的效果，甲方愿意给予乙方二个月的免租期，即乙方支付给甲方的第一年度租金中免除二个月的租金；4.（协议第八条）本补充协议与2012年11月4日甲方与章志建、夏义彪、汪刚洋、陈三刚签订的《租赁合同》同具效力，系前述《租赁合同》的不可分割的组成部分等内容。租赁合同履行过程中，被告大世界公司通过被告桃溪公司转付向原告汽运公司付清了2015年度的租金430.5万元。2015年10月29日，为减少流通环节中各方当事人的税务负担，原告汽运公司（甲方）、被告桃溪公司（乙方）、大世界公司（丙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：一、甲乙丙三方认可：位于崇阳大世界商城地上第**、第二层经营性用房及其设施、建筑物出租给丙方；二、丙方必须同乙方一样履行甲乙双方于2012年10月26日签订的崇阳大世界商城地上第一层、第二层经营性用户及其设施工、建筑物的租赁合同（以下简称主合同，附复印件）；三、丙方按主合同关于甲方房屋租金的约定条款直接向甲方交纳房租，甲方向丙方出具相应税票；四、丙方不能按期交纳房租造成甲方经济损失由乙方承担，且本合同终止，乙方继续履行主合同。上述三方《房屋租赁合同》签订后，被告大世界公司于2016年1月26日起至2016年10月28日止陆续向原告汽运公司支付2016年度的房屋租金223万元（原告汽运公司收到该部分租金后至今未按合同约定提供相应的纳税发票）。因此原告于2016年11月17日对大世界公司和桃溪公司提起诉讼，该案由崇阳县人民法院审理，并于2019年2月26日作出（2016）鄂1223民初1632号民事判决书，判决解除崇阳汽车运输总公司与被告大世界公司、桃溪公司三方订立的房屋租赁合同；上述租赁合同解除后，由被告桃溪公司继续履行其于2012年10月26日与原告崇阳汽车运输总公司订立的《经营性用房租赁合同》及相关补充协议；被告大世界公司于本判决生效后三十日内支付原告崇阳汽车运输总公司2016年度的租金207.5万元；若被告大世界公司到期不能清偿上述第三项的义务，则由被告桃溪公司承担赔偿责任；驳回原告崇阳汽车运输总公司的其他诉讼请求。被告大世界公司不服，向咸宁市中级人民法院提起上诉。咸宁市中级人民法院于2019年11月8日作出（2019）鄂12民终888号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，被告大世界公司对租赁物一直使用至今，除对2016年度所欠租金157.5万元没有支付外（2017年1月23日支付租金50万元，抵付原欠租金）。另于2017年3月23日支付50万元，6月28日支付30万元，8月22日支付30万元，9月27日支付20万元，11月29日支付10万元，2018年2月6日支付50万元，6月14日支付30万元，8月28日支付20万元，11月19日支付30万元，2019年2月26日支付10万元，6月12日支付10万元，7月18日支付10万元，8月21日支付10万元，即2017年度的租金为140万元，2018年度的租金为130万元，2019年度的租金为40万元。其余租金未付。原告为此提起本案诉讼。本案的争议焦点及本案的处理意见为：一、被告桃溪公司所欠原告崇阳汽车运输总公司的租金如何计算。根据原告崇阳汽车运输总公司与被告桃溪公司签订的《经营性用房租赁合同》、《天城大世界项目合作开发合同》和《补充协议》的约定，原告同意租赁合同所涉租赁期间顺延八个月（顺延期间不算租期），在租赁合同的第一个五年，即2015年1月27日至2020年1月26日期间顺延完毕，2015年度顺延租期二个月，2016年度顺延租期二个月，2017年度顺延租期二个月，2018年度顺延租期一个月，2019年度顺延租期一个月。因此，被告应向原告交纳2017年度10个月的租金即430.5万元，2018年度、2019年度各交纳11个月的租金473.55万元，合计1377.6万元。2020年上半年，因受新冠疫情的影响，被告大世界公司要求根据有关政策规定免除三个月的租金的请求，符合政策和法律规定，应予准许。即2020年元月27日至2020年11月27日，被告桃溪公司应向原告交纳7个月的租金即301.35万元。以上合计共欠租金1678.95万元。被告大世界公司主张，根据被告大世界公司与被告桃溪公司签订的《租赁合同补充协议》第四条约定，被告大世界公司负担了租赁物消防部分的工程款67万元，当时大世界公司基于与桃溪公司签订租赁合同的租期为18年才愿意承担该笔应由桃溪公司承担的外墙装饰及消防施工等工程款，现大世界公司承租租赁物的时间只有5年，原告起诉解除房屋租赁合同，因此，大世界公司支付的67万元工程款应当抵扣所欠的房屋租金。本院认为，被告大世界公司负担的外墙装饰及消防施工等工程款是租赁物必要的组成部分，因租赁期尚未届满，原告要求解除合同，被告大世界公司要求按照租赁年限分摊该项费用，符合公平原则，应予支持，其分摊费用折抵应支付的租金，即67万元÷18年×13年=48.38万元。二、原告要求解除合同及支付逾期交纳租金违约金的诉讼请求是否应当支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以要求解除合同并返还租赁物。根据双方合同约定，若逾期给付租金超过两个月，出租方有权解除合同。因此，被告桃溪公司长期拖欠租金且经多次催告仍未支付，致使合同的目的不能实现，原告崇阳汽车运输总公司请求解除合同应当支持；但原告要求被告大世界公司支付租金的诉讼请求，因原告未按合同约定收到被告大世界公司交付的租金时至今未向被告大世界公司提供合法的发票，亦属于违约行为，综合本案的实际情况，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。三、被告桃溪公司和被告大世界公司应当承担何种法律责任。根据本案查明的情况，原、被告三方之间存在的租赁法律关系有以下几个：首先是原告崇阳汽车运输总公司与被告桃溪公司的租赁合同关系。包括原告于2012年10月26日与被告桃溪公司双方签订了《经营性用房租赁合同》和《天城大世界项目合作开发合同》以及2014年10月9日双方订立的补充协议，二是被告桃溪公司与被告大世界公司之间的租赁合同关系，包括2012年10月4日订立的租赁合同和2015年10月28日订立的租赁合同补充协议，三是原告与被告桃溪公司、被告大世界公司三方于2015年10月29日订立的房屋租赁合同，其租赁标的物是同一的。第二个租赁关系是被告桃溪公司在第一个租赁关系的基础上将其从原告租赁的房屋转租给被告大世界公司，第三个租赁关系是在第一、第二个租赁关系履行过程中三方当事人对前述转租关系的确认和补充。三个租赁关系相互独立又相互关联，构成本案租赁合同关系的全部内容。根据本院生效判决确认，原告崇阳县汽车运输总公司与被告桃溪公司、被告大世界公司于2015年10月29日订立的租赁合同已于2019年11月8日由咸宁市中级人民法院2019鄂12民终888号民事判决书确认解除，并由被告桃溪公司继续履行其于2012年10月26日与原告订立的《经营性用房租赁合同》及相关补充协议。由此可见，本案现存的租赁法律关系主体的出租人是原告崇阳汽车运输总公司，承租人是被告桃溪公司，次承租人是被告大世界公司。被告大世界公司作为次承租人已退出与原告以及被告桃溪公司的租赁合同关系。三方合同解除后被告桃溪公司与原告崇阳汽车运输总公司继续履行租赁合同所欠的租金，其租金应当由承租人桃溪公司交纳并承担相关法律责任。但因次承租人大世界公司在第一次诉讼期间及三方合同解除后仍实际占用租赁物，所欠的租金仍应按原合同约定由被告大世界公司交纳并由被告桃溪公司承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百二十条、第一百二十一条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除原告崇阳县汽车运输总公司与被告湖北桃溪房地产开发有限责任公司于2012年10月26日签订的《经营性用房租赁合同》和《天城大世界项目合作开发合同》以及2014年10月9日双方订立的补充协议。二、由被告崇阳大世界商贸有限公司支付2017年至2020年11月27日租金1678.95万元，由被告湖北桃溪房地产开发有限责任公司承担连带责任。三、被告崇阳大世界商贸有限公司支付的2017年度的租金为140万元，2018年度的租金为130万元，2019年度的租金为40万元，外墙装饰及消防施工等工程款48.38万元，合计358.38万元，予以折抵。四、由被告湖北桃溪房地产开发有限责任公司在本判决书生效之日起三十日内返还租赁物给原告崇阳县汽车运输总公司。五、驳回原告崇阳县汽车运输总公司的其他诉讼请求。以上给付内容，限本判决书生效后三十日内履行完毕。案件受理费96707元，由被告崇阳大世界商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审 判 长  戴继池人民陪审员  雷四华人民陪审员  黄旭光二〇二〇年十二月十四日书 记 员  丁 韬