淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0812民初7294号原告：郑红，女，汉族，1976年10月2日出生，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：张振（系原告丈夫），男，1970年12月23日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：李凌飞，江苏益新律师事务所律师。被告：季笑月，女，汉族，1983年10月27日出生，住淮安市清江浦区。被告：殷富贵，男，汉族，1956年5月6日出生，住淮安市清江浦区。被告：唐艳，女，汉族，1959年5月13日出生，住淮安市清江浦区。被告殷富贵、唐艳的共同委托诉讼代理人：杨洪如，淮安市清江浦区和平法律服务所法律工作者。原告郑红与被告季笑月、殷富贵、唐艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。原告郑红及其委托诉讼代理人张振、李凌飞，被告唐艳及被告殷富贵的委托诉讼代理人杨洪如到庭参加诉讼，被告季笑月经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理。现已审理终结。原告郑红向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告双倍返还定金10万元、赔偿原告损失100万元，并以110万元为基数从本案起诉之日起以年利率6%标准支付利息直至款项实际付清之日止；2、被告赔偿原告为装修房屋支付的设计费损失1.944万元、施工工程定金损失3万元、购买装修材料的定金损失4.5万元、安装窗户0.15万元，合计9.594万元，并以9.594万元为基数从本案起诉之日起按照年利率6%标准支付利息直至款项实际付清之日止；3、被告方承担连带责任；4、被告方承担本案诉讼费。事实与理由：殷富贵、唐艳系夫妻关系，殷辉、季笑月系殷富贵、唐艳的儿子、儿媳。2016年12月11日，原告与被告在陈某,4的居间服务下，签订了一份《房屋买卖合同》，被告将位于淮安市淮阴区（包括车库）出售给原告，房屋总价为148万元，房屋面积为243.85平方米，车库面积为20.13平方米。殷富贵、唐艳、殷辉、季笑月曾签订书面协议，约定该房屋虽然登记在殷辉、季笑月名下，但实际所有人是殷富贵、唐艳。签订合同时，被告唐艳为了表示诚意，当着原告及陈某,4的面电话通知被告殷辉、季笑月房屋出售情况，并当场将房屋（含车库）的相关证件交付给原告，原告支付了定金5万元。此后，被告唐艳又将房屋的钥匙交给原告，并同意原告进行装修。原告遂开始进行装修等相关准备，更换了损坏的玻璃窗、与相关装修公司、材料供应方商谈，设计装修方案，取得装修效果图、订购装修材料，原告为此支付了设计费1.944万元，施工工程定金3万元，装修材料定金4.5万元，安装窗户0.15支出万元。间隔半年之久，被告两次提交房产证等相关权证，一次是在2016年签订合同当日，另一次是被告为注销在华夏银行贷款所用房产的抵押，从原告处领回房产证等权证，办好后又于2017年7月份左右将产权证送回原告；并多次表示让原告放心，且在案件审理期间多次进行调解，均表示会遵守诚信，同意继续卖房。协议签订后，被告唐艳没有按照约定办理相关手续，其称因房屋所有权问题与殷辉、季笑月之间发生了矛盾，并且已经向法院起诉，进行产权确认，让原告耐心等待。但被告唐艳后来失信，非但没有办理房屋买卖的过户手续，反而自行在房屋内进行装修。在此期间，淮安房屋价格不断上涨，与争议房屋同地段、同面积的房屋上涨100万元之多。因被告拒绝履行合同，故原告于2017年起诉至贵院，2019年3月22日贵院作出（2018）苏0812民初5484号判决，认为原、被告双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不具备无效的法律情形，但认为目前该买卖合同不具备继续履行条件。在此情形下，现原告要求解除房屋买卖合同，因被告违约行为给原告造成损失，被告理应赔偿。另外，殷富贵、唐艳、殷辉、季笑月系家庭成员关系，且对涉案房屋产权归属上亦有书面协议，在对涉案房屋出售给原告事宜上也是一致同意，故被告方应当对上述赔偿承担连带责任。综上，特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告季笑月未答辩。被告殷富贵辩称：唐艳与原告签订的房屋买卖合同我不清楚，我也不同意卖房。涉案房屋是唐艳与我共同出资购买，但是产权登记在殷辉和季笑月名下，唐艳卖房时候没有征求我的意见，所以唐艳与原告签订的房屋买卖合同不具有法律效力。请求驳回原告的诉请请求。被告唐艳辩称：原告的诉讼请求无事实和法律依据，理由为：1、涉案的房屋买卖合同是我与原告签订的，与其他人无关。由于其他人不知道我的签约行为，所以涉案的房屋买卖合同应该无效；2、原告的诉讼请求在2017年已经向法院起诉过，根据（2017）苏0812民初6748号民事判决书，涉案房屋买卖合同已经被确认无效，后原告不服上诉，被中院发回重审；重审期间，原告变更了诉讼请求，后因证据不足撤回上诉。根据以上多次法庭调查和原告变更诉讼请求的表现，应当认定原告已经认可6748号判决书的结果，所以我认为原告的诉请属于重复主张，法庭应该驳回；3、我在和原告签订合同时，没有征求其他人同意，是超越代理权，不是没有处分权，而且原告也明知涉案房屋不是登记在我名下；同时原告在签订房屋买卖合同时也没有提供其购房资格证明，所以原告与我签订的合同违反法律规定，也应当无效；4、我虽然收取过原告的购房定金5万元，但双方并没有实际履行合同，原告并没有依照合同约定给付全部购房款，这一点证明原告履行合同不符合约定；5、即使涉案的房屋买卖合同有效，原告也没有造成实际损失或者有可行性的收益，因为原告并没有按照合同约定给付全部购房款，也没有提供购房资格证明，原告完全有可能在别的地方购置了房屋，或者其准备购房的款项还存放在银行里；如果原告按照约定实际交付购房款，也不可能发生多次的诉讼；6、涉案房屋买卖合同如果有违约行为，也应当是原告违约在先，我违约在后，因此造成的违约后果应当由原告承担，而且其所交的5万元定金不予退还；7、如果涉案合同有效，由于双方没有按照约定履行，所以涉案合同也没有继续履行的可能，我同意解除合同；8、因涉案房屋的产权证登记在殷辉和季笑月名下，因法律问题，我想履行也无法履行，所以应当认定没有履行合同的情形是属于不可抗力，不是我个人原因，因此应当免除赔偿责任。本院经审理认定事实如下：殷富贵、唐艳为夫妻关系，殷辉系殷富贵、唐艳的儿子，殷辉、季笑月原系夫妻关系。涉案的淮安市豪景华庭21幢104室房屋，原登记在殷辉、季笑月名下。2016年12月11日，唐艳以殷辉、季笑月（甲方、售房人）名义与郑红（乙方、购房人）以及中介人陈某,4（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，合同的主要内容为：一、甲方自愿将坐落于豪景华庭21幢104室的房屋出售给乙方，产权证号为B201328185、B201328186，房屋面积为243.85平方米，车库面积为20.12平方米；二、经双方约定此房屋成交价为人民币（大写）壹佰肆拾捌万整/套（小写）￥1480000元/套，乙方付定金为人民币（大写）伍万元整，剩余购房款（大写）壹佰肆拾叁万元。首付款定在按揭贷款抵押合同批下来后付清。贷款抵押合同下来时双方立即安排时间办过户手续。若现金一次性购买，付清房款后过户。三、办理产权过户的税费由乙方负责；四、交房时间：全款到账后当日。甲方将水、电、气、电视收视费等相关费用结清交付乙方使用……；五、甲乙双方需认真履行合同，甲方必须提供产权证、土地使用证等相关证件以及复印件给丙方，甲方保证所售房屋产权必须无任何财产争议或债权债务以及无违规违法房屋的争议。甲方或乙方一人签字代表夫妻及家人行为，本合同在履行过程中发生争议，双方协商不成可向人民法院起诉；六、在双方过户前甲方必须向丙方支付中介费，乙方必须向丙方支付中介费4000元……。七、甲乙双方不得以任何借口违约，双方任何一方违约，违约方应该向守约方支付房屋总价的5%的违约金以及向丙方支付双倍的中介费；八、本合同一式三份，甲方、乙方、丙方各执一份，三方签字后生效；九、签字合同即日起双方听从丙方安排办理按揭贷款及过户时间安排，如有一方拖延时间就算违约，要承担违约责任。上述合同甲方署名处有唐艳代签的“殷辉”字样，唐艳亦书写自己名字，并注明“代理人”。乙方处有郑红本人签字，陈某,4在丙方处亦签字确认。签订合同当日，郑红向唐艳支付了购房定金5万元，唐艳以殷辉的名义出具了收条，载明：“收到郑红购豪景华庭21幢104室及车库一间房屋定金人民币伍万元整（￥50000元），代收人：唐艳”，陈某,4作为见证人在收条上签字。合同签订后，唐艳将涉案房屋的产权证书以及土地使用证交给陈某,4。因本案诉争房屋合同产生争议，郑红于2017年8月14日诉至本院，主张解除房屋买卖合同，并主张殷富贵、唐艳、殷辉、季笑月赔偿其经济损失；本院于2017年12月11日作出（2017）苏0812民初6748号民事判决，之后原告郑红不服该判决，上诉至淮安市中级人民法院（以下简称：“淮安中院”）；淮安中院于2018年4月25日作出（2018）苏08民终638号民事裁定书，将该案发回重审。本院于2018年5月22日立案受理，在审理过程中，郑红变更诉讼请求，主张继续履行合同；本院于2019年3月22日作出（2018）苏0812民初5484号民事判决书，驳回郑红的诉讼请求；之后郑红不服判决，上诉至淮安中院，后又撤回上诉。2017年2月14日，殷富贵、唐艳以涉案房屋实际出资人身份将殷辉、季笑月诉至淮安市淮阴区人民法院（以下简称：“淮阴区法院”），要求确认涉案房屋所有权归其所有，并提供了双方签订的协议书为证，该协议主要内容为：“乙方（殷辉、季笑月）系甲方（殷富贵、唐艳）的儿子、儿媳，甲方于2013年9月全额资金购买了位于淮安市，现该房屋产权登记在乙方名下，为此双方就有关事宜经协商达成协议：一、双方确认上述房屋的实际产权人为甲方；二、甲、乙双方如因生产经营向外借款，需用上述房屋提供担保办理抵押登记时双方均应无条件配合；三、本协议一式两份，双方签字后生效”；但其于2017年7月3日申请撤回了起诉。2019年2月26日，殷富贵、唐艳再次提起了诉争房屋的所有权确认之诉，淮阴区法院于2019年10月22日作出（2019）苏0804民初1368号民事判决书，载明殷辉、季笑月于判决生效后二十日内协助殷富贵、唐艳将位于淮安市淮阴区房屋过户至殷富贵、唐艳名下。该判决已生效；之后诉争房屋变更登记至殷富贵、唐艳名下。本案审理过程中，郑红申请对诉争房屋价值进行鉴定，本院依法委托江苏苏瑞土地房地产评估有限公司，以2017年8月14日的时间节点对诉争房屋价值进行鉴定。该评估公司于2020年5月12日作出评估报告，载明于2017年8月14日，诉争房屋价值为223.4万元。郑红垫付了鉴定费11000元。在之前诉讼及本次诉讼中，双方有争议的主要事实和证据如下：1、原告郑红为证明被告唐艳出售涉案房屋征得被告殷辉、季笑月同意的事实，申请陈某,4作为证人出庭作证。证人陈某,4陈述：“涉案房屋最初是由唐艳的儿子来口头登记的，后来她儿子电话打不通，我就直接和唐艳联系的。当时唐艳称房屋是其夫妻出资购买的，但产权登记在殷辉、季笑月名下。现场看房时，唐艳当场打电话和家人确认房屋的出售价格，具体是打给儿子还是儿媳不清楚。看完房后，原告和被告唐艳在中介处签订了涉案房屋买卖合同。后被告唐艳称因为卖房的事情与儿子、儿媳发生矛盾暂时不好卖房，后双方未能就卖房事宜达成一致，因未能居间成功，故亦未向双方收取居间费用。”关于被告唐艳是否将房屋钥匙交付给原告的事实，陈某,4表示不知情。被告殷富贵、唐艳对证人陈某,4关于签订合同时唐艳打电话给家人确定房屋出售价格的事实不予认可。2、诉争房屋的实际占有情况。原告郑红陈述：“我于合同签订后2、3周拿到钥匙，是唐艳告诉我们钥匙在房子窗台上，让我们自己去拿；我们拿到钥匙后与唐艳沟通是否可以装修，其表示可以装修，我们就开始购买装修材料。到2017年阴历正月十五的时候带朋友去看房子，发现门锁打不开，并且窗户被砸，房屋中唐艳原先留下的部分装修材料也不见了，我认为有小偷，就报警了。后来问了唐艳，其称不知情。到2017年6月，中介发现诉争房屋装修了，让我和唐艳联系；唐艳表示可能是季笑月装修的，并且其已经提起了对季笑月的诉讼，让我放心，一定会履行合同。”被告季笑月陈述：“诉争房屋的钥匙一直都在物业，之前是唐艳对房屋进行了部分装修，到2017年1月的时候，唐艳的装修停止了，但我还没有钥匙。之后我报警并换掉窗户才进门的，并进行重新装修，唐艳对此是知道的。装修共花费100万元左右，装修完毕后，2018年春节我就入住了。”被告唐艳陈述：“签订合同时，我还在对房屋进行装修。最初装修是为了办公，后来因为家庭矛盾才出售房屋的。签订合同后，原告要求看房，而钥匙在装修工人处，装修工人告诉我钥匙在房屋附近，我就告诉原告，让原告去看一下，这样原告就拿到钥匙并进入房屋了。”3、原告郑红关于装修费用的相关证据。原告郑红主张，其签订本案诉争房屋买卖合同之后，即开始准备进行装修，共支出费用95940元，并提交了设计费收据、施工协议、建材订购单等证据为证。被告殷富贵、唐艳质证称，原告并未实际取得购买的房屋，也没有向被告缴清购房款，擅自签订装修合同造成的损失应该由其自己承担，与被告无关；原告在签订房屋买卖合同时就明知买卖的房屋登记在殷辉、季笑月名下，事后也明知殷辉、季笑月不出售该房屋，原告还擅自进行装修，所以被告不应当承担赔偿责任。庭审中，原告郑红要求解除诉争房屋买卖合同，但表示不将其作为本案诉讼请求。本案审理过程中，本院依原告郑红的申请，依法对被告方名下价值80万元的财产进行了保全。本院认为，2016年12月11日，原告郑红与被告唐艳签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不具备无效的法律情形，应认定有效。本案房屋买卖合同签订时，诉争房屋登记在殷辉、季笑月名下；而房屋买卖合同系被告唐艳以殷辉、季笑月名义与原告郑红签订；原告郑红未能证明被告季笑月委托唐艳出售诉争房屋，故诉争的买卖合同对被告季笑月并不产生约束力。被告殷富贵、唐艳之后通过诉讼方式，将诉争房屋确认为其所有，并已办理了所有权变更登记手续。因共有房屋的出售需要共有产权人的同意才能进行，被告殷富贵表示并不清楚被告唐艳与原告郑红签订房屋买卖合同一事，且不同意出售该房屋；故诉争房屋买卖合同已不能继续履行。原告郑红未能证明被告殷富贵同意出售该房屋，故诉争的房屋买卖合同对被告殷富贵不具有约束力。原告郑红主张被告季笑月、殷富贵亦承担合同责任，本院不予支持。因诉争房屋买卖合同已不能继续履行，现原告郑红主张解除该合同，本院予以支持。被告唐艳与原告郑红签订房屋买卖合同，承诺将诉争房屋出售于原告郑红，现诉争房屋买卖合同不能继续履行，故被告唐艳应将收取的5万元定金返还于原告郑红，并承担赔偿损失的违约责任。诉争房屋买卖合同中约定价款为148万元，至原告郑红于2017年8月14日提起民事诉讼的时点，诉争房屋价值经鉴定为2234000元，两者之间差额754000元为原告郑红的预期可得利益。诉争房屋买卖合同中约定，办理产权过户的税费由原告郑红承担，结合实践中二手房交易的习惯，因诉争房屋过户登记产生的个人所得税（148万元×1%）、契税（148万元×2%）、过户登记的手续费等实际上亦由原告郑红负担，上述费用均为原告郑红的履约成本，计算原告郑红的损失时应从预期可得利益中扣除。另考虑，原告郑红在签订诉争房屋买卖合同时明知诉争房屋登记所有权人并非被告唐艳，其仍然签订房屋买卖合同，自身也具有一定过错，其应分担部分损失。综合上述因素，本院将被告唐艳应支付的赔偿款确定为37万元，原告郑红主张的超出部分，不予支持。原告郑红主张被告唐艳双倍返还定金，因本院已按对其更为有利的赔偿款予以支持，故对定金差额5万元不再支持。原告郑红主张被告唐艳赔偿其为装修房屋而支出的9.594万元，本院认为，诉争房屋买卖合同中约定，全款到账后交付房屋；原告郑红在签订合同后拿到钥匙，实质上仍为看房行为，不应视为交付房屋。对房屋的装修应当在房屋交付后进行，原告郑红在仅支付5万元定金、房屋尚未交付的情况下即开始准备装修，该损失不应由被告唐艳承担。原告郑红主张被告唐艳承担该部分损失，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告唐艳于本判决生效后三日内一次性支付原告郑红定金5万元、赔偿款37万元，合计42万元；二、驳回原告郑红的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15563元，原告郑红负担7963元，被告唐艳负担7600元；保全费4520元，原告郑红负担1900元，被告唐艳负担2620元；鉴定费11000元，原告郑红负担4000元，被告唐艳负担7000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  潘 雷人民陪审员  徐晓丽人民陪审员  陈 浩二〇二〇年六月二十九日书 记 员  陈 欣附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。