上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初10363号原告：谭家进，男，1989年10月4日生，汉族，住广东省台山市。被告：上海犇荒实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：汪琨俊，董事长。委托诉讼代理人：樊胜利，男。原告谭家进与被告上海犇荒实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，转为普通程序。本案于2019年7月12日、11月18日二次公开开庭进行了审理。原告谭家进，被告上海犇荒实业有限公司的委托诉讼代理人樊胜利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭家进向本院提出诉讼请求：一、被告退还原告保证金30,000元；二、被告退还原告2018年6月11日至2018年8月24日的租金30,000元；三、被告退还原告装修保证金5,000元；四、被告赔偿原告违约金200,000元(其中包括相当于30,000元保证金的赔偿金、装修折旧损失155,000元及空调损失15,000元)；五、被告退还原告进场费40,000元；六、被告退还原告代办营业执照证件费用3,000元。事实及理由：原告于2018年1月15日与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告租赁位于上海市松江区九亭镇九杜路XXX号XXX层1F-10的商铺，租赁期限为五年。合同履行到2018年6月8日时被告向原告发出了“清场闭店”的通知，要求租户于6月11日搬离，原告因无法继续经营，无奈搬离。被告在单方提出终止合同后对于原告的退款及赔偿问题迟迟不予处理。现原告起诉至法院，请求判如所请。被告上海犇荒实业有限公司辩称：被告系2019年7月1日搬离，所以同意退还保证金及2018年7月1日至2018年8月24日的租金，其余的诉讼请求不予同意。关于装修损失，被告出租给原告的房屋本来就有装修，原告擅自处理后另行装修，而且装修也不多，货架也已搬走，故不同意赔偿。关于空调，被告搬离时并未及时移走，一开始还在原租赁房内，现在已被被告拆下来放置在仓库中，但如果原告坚持要求赔偿，被告同意赔偿价款，但是原告主张的价格过高，折旧后3,000元一台差不多，由法院依法酌定。关于进场费，只要进了场就不再退还。关于营业执照代办费，被告收到费用后已经办理了营业执照，但后来又退掉了。本院经审理认定事实如下：位于上海市松江区九亭镇九杜路XXX号房屋登记的权利人为上海大承实业有限公司，建筑面积为19,408.32平方米。2018年1月2日，上海大承实业有限公司出具证明一份，载明：兹同意上海犇荒实业有限公司将承租位于上海市松江区九亭镇九杜路XXX号XXX层1F-10的商铺，实用面积为68平方米(原优鞋库)的商业用房转租给谭家进经营服装百货使用，作为产权人，同意并认可上海犇荒实业有限公司与谭家进其签订的租赁合同的效力，合同期限从2018年1月9日至2023年2月18日为止，确认承租人有合法的使用权。2018年1月15日，原告作为承租方(乙方)与被告作为出租方(甲方)签订《房地产租赁合同》一份。合同第一条约定，租赁房产地址为上海市松江区九亭镇九杜路XXX号XXX层1F-10的商铺(原优鞋库)(以下简称“系争房屋”)，房产证号沪房地松字(2014)第012123号，实用68平方。第二条约定，甲方同意将该房产出租给乙方作商业用途使用，租期为五年，从2018年2月25日至2023年2月24日止。甲方应于2018年1月15日将房产交付乙方使用。免租装修期从2018年1月15日至2018年2月24日(共40日)，从房产正式交付之日起计。免租装修期内，甲方只免乙方租金，其他费用仍由乙方缴付。免租期届满第二日为正式计算租金日。甲方向乙方交付房产前应结清管理费、水电费、房屋租赁税等相关费用。第4年开始租金一次性递增5%。合同第三条约定，租赁期内，双方议定按以下标准计收租金，2018年2月25日至2021年2月24日，每年180,000元；2021年2月25日至2023年2月24日，每年189,000元。租金按每半年计算一次，乙方每期租金需提前7天结清每期租金，甲方应出具收据。……合同第五条约定，乙方于签订本合同之当天向甲方支付定金30,000元，如甲方未能按本合同约定将该房产出租予乙方，则需向乙方双倍返还定金，如乙方未能按本合同约定承租该房产，则甲方有权没收定金。甲方将房产交付乙方使用之日，定金转为租赁保证金。合同第六条约定，乙方于甲方交付房产之日向甲方交付保证金人民币30,000元(本条之保证金金额包括第五条租赁保证金金额，于实际交付时扣减第五条租赁保证金金额)，以及首期租金人民币90,000元。合同第十二条约定，租赁期间，甲乙双方任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意。否则，按如下方式处理：甲方提前收回该房产的，须在收铺后3天内退回全部保证金，并支付等同于保证金数额的赔偿金和装修折旧费作为违约金；乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金。合同尾部备注载明：1、在交房当天支付甲方进场费40,000元；2、乙方提供自己经营类别的资料给甲方办理营业执照，甲方保证帮助乙方办理出以乙方名义的相关营业证件(营业执照)办证费用人民币3,000元由乙方支付(甲方把营业执照办理好交给乙方后，乙方将办证费用3,000元支付给甲方)。合同另对其他事项进行了约定。为履行上述合同，原告向被告支付了相关费用，其中双方一致认可的有保证金30,000元、进场费40,000元、2018年2月25日至2019年8月24日的租金90,000元、办理营业执照3,000元。另有一笔装修保证金5,000元，原告主张已经支付，但被告不予确认。合同签订后，被告将系争房屋交付给原告。原告进行了装修，并入住经营。2018年3月8日，上海市松江区市场监督管理局向原告出具责任停止经营通知书，载明：壹号仓未依法取得营业执照，擅自在九杜路XXX号从事服装销售的经营活动，其行为已经违反了《无证无照经营查处办法》第二条的规定，属无照经营。根据《无证无照经营查处办法》第十一条第一款第(一)项的规定，现责令你(单位)立即停止相关经营活动。同日，上海市松江区市场监督管理局又向九杜路XXX号房东发送房东告知书，载明：你(单位)所出租的位于九杜路XXX号的房屋(场所)未办理营业执照，正作为无照从事服装销售的经营场所使用，上述行为已经构成无照经营活动提供经营场所的违法行为。要求在收到告知书后，立即与租户商谈终止履行相关租赁协议事宜，收回提供的场所，并退回收取的未到期租金及押金。2018年6月9日，被告向九杜路XXX号的各租赁户发送通知，通知载明：经公司研究决定，2018年6月11日起，进行为期20天的清场闭店装修，升级调整改造。请各租赁商户，在一周之内即2018年6月11日-17日，必须上交所欠电费(5月份)、上交清2018年1月-5月份租金，然后并必须在同时间内，撤离现场。交清电费、租金的，可以随时撤离现场；没有交清的停电锁门，直到交清方可撤离，如果超过6月17日，因为没交电费、租金、而没有撤离现场的，要继续计算租金，负责赔偿超市损失。本院于2019年11月9日至系争房屋现场进行了勘查，系争房屋所在的整个商场目前正在装修，尚未对外营业。系争房屋内也在装修，原、被告一致确认目前现状中进门卷帘门、木格吊顶等系原告装修；但另一部分原告装修，例如进门的门头、隔断等已被拆除。原、被告对于上述事实无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于装修押金。原告主张曾向被告支付了装修押金5,000元，为此原告向本院提供了盖有被告公章的收据一份，收据载明：“今收到广州太热投资有限公司装修押金5,000元”，原告称广州太热投资管理有限公司是原告所在公司，其监事为胡惠超，本案包括保证金等付款均是胡惠超转账支付的。被告认为收据并非其公司出具，对于收据所盖公章不予确认，但并未对该公章申请鉴定。经本院比对，该收据与其他被告开具给原告的收据格式一致，且公章与其他收据及租赁合同也一致。故本院对于该收据的真实性予以认定。二、关于装修折旧损失。原告称损失合计155,000元，其中包括可拆除的软装(包括货架、灯具等)折旧损失50,000元，清场搬离的人工费、搬运费20,000元，衣服运费20,000元，另外还有固定硬装65,000元。就固定装修原告向本院提供了装修承包合同、施工图纸、装修结算单、工商银行电子银行回单，证明原告装修花费了58,202.70元。被告对于上述证据表示不清楚。本院认为，原告提供的证据已经形成了证据锁链，而且经本院现场勘查及双方当事人的确认，可以和装修合同相互印证，证明原告装修的事实，故本院对于原告提供的装修合同及相应付款依据的真实性予以确认。三、关于空调损失。原告称购买的两部空调及附件的价款合计19,825元，其搬离时因空调管道通向别的门，但当时门被锁掉了，所以其没有拆走空调，后其于2019年7月底8月初微信联系被告要拆空调，并于8月5日到系争房屋内，但发现空调已经被拆除了。为证明上述内容，原告向本院提供了空调购销合同、银行转账凭证、转款人的说明及与被告委托代理人的微信聊天记录。被告确认在2019年8月中旬商场重新装修时将系争房屋内两部空调进行了拆除。对于原告提供的证据中微信聊天记录予以认可，其余的表示不清楚。本院认为，根据原、被告的陈述可以确定原告在搬离系争房屋时的确在其中留有两部空调，原告提供的购买凭证、付款凭证能够相互印证，时间也吻合，故本院对其真实性予以认可。对于原告提供的微信聊天，因被告予以认可，故本院对其真实性予以认定，根据内容显示原告自2019年7月中下旬开始一直在与被告联系拆除空调事宜，在8月5日双方约定的时间原告至系争房屋，空调已被被告拆除的事实。审理中，原告确认其搬离时间应是2018年7月初。就固定硬装，原、被告均表示不申请评估，由法院酌定。本院认为，原、被告于2019年1月15日签订的《房地产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的规定，应属有效。原、被告均应按照约定全面履行自己的义务。审理中，经本院查明，虽然租赁合同尚未到期，但原告已经搬离了系争房屋，鉴于双方也一致确认合同自原告搬离之日解除，本院对此予以确认。至于导致合同解除的责任方，2018年6月9日，被告以商场升级调整改造为由擅自发送通知让原告搬离，因系争房屋处于商场中，商场的清场关闭直接影响原告的经营，故原告不得不搬离，所以导致原告搬离及合同解除的责任方在被告。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，双方应就费用进行结算，并依照法律规定承担相应的责任。结合本案原告的诉讼请求，本院就合同解除后需要处理分析如下：关于保证金30,000元。原告主张退还，被告予以同意，故本院确认该保证金应由被告退还原告。关于2018年6月11日至2018年8月24日的租金30,000元。根据原告的陈述及本院查明的事实，原告交纳租金至2018年8月24日，但原告实际是于2018年7月初搬离系争房屋的，被告现同意退还2018年7月1日至2018年8月24日的租金，本院对此予以确认。经计算，此期间的租金金额为27,000元,被告应予退还原告。关于装修保证金5,000元。根据前述双方争议的分析，本院就原告提供的装修保证金收据真实性已经予以认定，本院认为该收据可以证明原告已向被告交纳了5,000元装修保证金的事实，现原告要求退还，并无不当，本院予以支持。关于违约金200,000元。根据原告的说明，该违约金包括三部分：一、相当于30,000元保证金的赔偿金；二、装修折旧损失155,000元；三、空调损失15,000元。而第二项的装修折旧又包括：1、可拆除的软装(包括货架、灯具等)折旧损失50,000元；2、清场搬离的人工费、搬运费20,000元；3、衣服运费20,000元；4、固定硬装65,000元。本院认为,根据《房地产租赁合同》第十二条约定，原告提前收回租赁房屋的，应支付等同于保证金金额的赔偿和装修折旧费作为违约金。故原告主张的上述第一项的30,000元及第二项中的固定硬装，符合该条款约定，应予支持。至于被告抗辩的原告系擅自装修的意见，本院认为不管从合同约定的免租期还是被告收取原告装修押金来看，被告对于原告装修均是明知且同意的，故不存在原告擅自装修的情况，被告此项抗辩不能成立。因本案的解约归责于被告，故被告应进行赔偿。但原告主张的固定硬装金额65,000元并不妥当，根据原告提供证据材料显示，其在装修后实际支付的金额仅为58,202.70元，因装修现场目前有一定破坏，原、被告也均表示不申请鉴定，由法院酌定，故本院根据现场勘查的实际装修情况，结合原告提供的装修凭据，并考虑一定的折旧，酌定被告应该赔偿原告的装修费用应为30,000元。关于第二项中的原可拆除的软装折旧损失，因原告对此并未提供证据，且事实上现场并无上述软装，故原告的相关主张不能成立。关于第二项中的清场搬离的人工费、搬运费20,000元、衣服运费20,000元。首先上述费用并未在第十二条中约定由被告作为违约金支付，故原告的主张无合同依据；其次，上述费用在合同到期后也会发生，所以不是因合同解除给予原告造成的额外损失，故原告作为相应损失主张难以成立。故此，本院对该项费用不予支持。关于第三项的空调损失，因被告拆除空调后始终未返还原告，审理中原告坚持要求以货币方式赔偿，被告对此也予以同意，故本院对此予以确认。原、被告对于赔偿的金额存在争议，本院根据原告购买的价格以及相应的折旧予以酌情认定，但同时还要考虑原告未及时拆除也存在一定过错，故本院综合考虑上述因素认定被告应赔偿原告的空调损失为8,000元。关于本案中上述已认定的赔偿的表述方式，根据合同第十二条约定，相当于保证金数额的赔偿金和固定装修折旧可以以违约金进行表述。而空调损失，因并非固定装修折旧，所以本院认为在判决中以空调损失表述为宜。关于进场费40,000元。进场费的收取和退还，双方并未约定。原告愿意交纳进场费经营是综合考虑了商场的营商环境后作出的商业判断，是优先进入商场经营所支付的准入费用。但是按常理，双方对进场费的确定，除了考虑场地商业价值外，合同履行期限即场地使用时间必然是确定进场费金额的重要因素。在双方未约定进场费不予退还的情况下，原告支付的进场费是获取五年经营资格的对价。况且被告提前收回系争房屋是提前解除合同的原因，因此被告应退还部分进场费。至于退还的金额，应考虑被告给予原告优先准入的事实，并结合原告实际使用的时间，本院酌定退还金额为30,000元。关于营业执照代办费3,000元。本案中被告并未提供证据证明已经为原告成功代办营业执照，故该项费用应予退还，原告的此项请求应予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第(二)项、第九十七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告上海犇荒实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告谭家进保证金30,000元；二、被告上海犇荒实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告谭家进2018年7月1日至2018年8月24日的租金27,000元；三、被告上海犇荒实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告谭家进装修保证金5,000元；四、被告上海犇荒实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告谭家进进场费30,000元；五、被告上海犇荒实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告谭家进代办营业执照费用3,000元；六、被告上海犇荒实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告谭家进违约金60,000元；七、被告上海犇荒实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告谭家进空调损失8,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,920元，由原告谭家进负担2,360元(已付)，由被告上海犇荒实业有限公司负担3,560元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 陆 贤审 判 员 张 莉人民陪审员 吕 波二〇一九年十二月二十日书 记 员 吴诗婕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。