上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初78782号原告(反诉被告)：蔡宇圣，男，1992年9月10日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：李亚楠，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：徐彬，男，1978年1月6日生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：陈非易,上海市锦天城律师事务所律师。被告(反诉被告)：徐某某，女，2009年3月3日生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人：王莉(系被告徐某某母亲)，住同被告徐某某。被告(反诉被告)：王莉，女，1980年1月8日生，汉族，住江苏省无锡市。上列两被告共同委托诉讼代理人：王怡琳，上海市申房律师事务所律师。原告(反诉被告)蔡宇圣(以下简称原告)与被告(反诉原告)徐彬(以下简称被告)、被告(反诉被告)徐某某(以下简称被告)、被告(反诉被告)王莉(以下简称被告)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，被告徐彬提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，于2018年12月17日、2019年3月27日两次公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，于2019年10月17日第三次次公开开庭进行了审理。原告蔡宇圣及其委托诉讼代理人李亚楠、被告徐彬及其委托诉讼代理人陈非易、被告王莉暨被告徐某某的法定代理人及其共同委托诉讼代理人王怡琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡宇圣向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告蔡宇圣与被告徐彬、徐某某签订的《上海市浦东新区航昌路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同》，并由被告徐彬、徐某某返还购房款182万元(人民币，下同)及利息(从2017年8月2日起至本金182万元付清为止，按中国人民银行同期贷款利率计算)；2、判令被告徐彬、徐某某支付赔偿金211,349.60元(其中装修费87,174.80元按两倍计算，以及房屋买卖居间费37,000元),并支付违约金182万元；3、判令被告王莉对第一、第二项诉请承担连带清偿责任；4、判令三被告承担本案诉讼费及保全费。审理中，原告表示如果双方解除合同，系争房屋可待被告返还房款及支付赔偿后退还给被告。事实和理由：2017年7月5日，原告蔡宇圣与被告徐彬及其女儿徐某某签订《上海市浦东新区航昌路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同》,约定原告向被告购买上海市浦东新区航昌路XXX弄XXX号XXX室动迁配套商品房(以下简称系争房屋),房屋价款260万元，被告应于房屋交易限制期满后7日内与原告共同前往交易中心办理过户手续(交易限制期满日为2017年11月20日)。同日，原告向被告支付购房首付款182万元(包含定金)。2018年2月28日，原告与被告签订《房地产交接书》，被告将系争房屋交付原告。2017年11月起，原告多次通过中介催促被告或者直接催促被告办理房屋过户手续，但被告一直不配合办理。2018年10月，被告告知原告系争房屋存在其他共有人，无法办理过户手续。原告为此诉至法院，要求判如所请。被告徐彬辩称，不同意解除房屋买卖合同，原告并不享有法定的解约权。系争房屋于2018年11月11日才可以办理过户手续，原告起诉时系争房屋处于交易限制期内，故不存在被告拒绝过户，截止目前被告仍有继续履行合同并完成过户的意愿。如果法院认定被告违约，被告愿意返还已收到的购房款182万元，但利息应以原告实际存在银行贷款损失为前提，该段期间房价存在下跌，故原告主张购房款利息没有依据。原告已装修房屋并入住，装修款存在折旧，如需承担装修款，应当以解约时房屋装修残值为准，原告要求装修费两倍返还没有依据。对于违约金部分，如法院认定被告存在违约，因目前房价下跌，原告解约可以从中获利，故违约金主张过高，请求法院酌情调整。双方签订合同时被告与王莉并未离婚，双方曾协商一致同意出售系争房屋后分割卖房所得房款，故被告在与原告签约时有处分房屋的权利。离婚诉讼中王莉就卖房一事反悔，争夺房产。因合同缔约在徐彬、王莉婚姻关系存续期间，如需承担违约责任，应由徐彬、王莉共同承担。如果合同解除，同意原告将系争房屋退还给王莉、徐某某。被告王莉、徐某某辩称，两被告不知道系争房屋已被出售，房屋交易两被告均没有参加，也没有收到过任何钱款，故原告提出的房屋装修费及违约金等均不应由两被告承担。徐彬、王莉离婚诉讼期间，徐彬只提供过一张13万元的定金收条，该案经法院判决系争房屋归王莉、徐某某所有。徐彬、王莉的离婚诉讼发生在徐彬与原告签订房屋买卖合同之后的一个月，徐彬有转移财产的可能，即使有违约，也应该由徐彬承担。如果合同解除，要求原告将系争房屋退还给王莉、徐某某。被告徐彬向本院提出反诉请求：判令原、被告办理系争房屋的过户手续。事实和理由：徐彬与王莉于2008年9月23日登记结婚，婚后生育女儿徐某某。2015年11月11日，动迁所得的系争房屋登记于徐彬及徐某某名下。2017年起徐彬与王莉发生争吵，同年6月王莉携女离家出走，双方协商离婚事宜，并一致同意将系争房屋出售分割所得房款。经中介挂牌，2017年7月5日，原告与徐彬、徐某某签订房屋买卖合同，约定系争房屋限售期满后7日内办理过户手续。2017年8月7日，徐彬向上海市黄浦区人民法院起诉离婚，后案件移送至上海市静安区人民法院审理。该案审理中，王莉就卖房一事反悔，争夺系争房屋。尽管徐彬提出离婚诉讼前已经与原告签订房屋买卖合同，但法院在考虑女方抚养孩子的情况下，将系争房屋判给了女方。根据相关规定，夫妻之间对共有财产的分割和处分不得对抗善意购买房屋的第三人。本案中，原告基于对房屋产权证中登记及公示信息的信任，签订房屋买卖合同，并已支付合理对价并实际入住该房屋内，应认定原告为善意购买房屋的第三人，从保护善意第三人或维护合同稳定性的角度，双方应继续履行合同，完成过户。针对反诉，原告蔡宇圣辩称，原告与徐彬、徐某某于2017年7月5日签订房屋买卖合同，当时卖方并未提出还有其他共有人。系争房屋于2017年11月20日交易限制期满后，原告多次催促过户未果，目前系争房屋经法院判决归王莉、徐某某所有，导致房屋买卖合同无法继续履行，合同目的不能实现，被告已构成根本违约，故原告有权解除合同。针对反诉，被告王莉、徐某某辩称，系争房屋经法院判决归王莉、徐某某所有，不同意将系争房屋过户给原告，且原告在本案中提出解除房屋买卖合同，故合同应当解除。本院经审理认定事实如下：系争房屋为动迁安置房，2014年11月20日，系争房屋的房地产权证(大产证)权利人登记为农工商房地产集团上海银航置业有限公司。2015年11月11日，系争房屋的房地产权证(小产证)登记至徐彬、徐某某(系徐彬、王莉之女)名下。2017年7月5日，原告(购买方，乙方)与徐彬、徐某某(出卖方，甲方)经中介居间签订《上海市浦东新区航昌路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同》，约定：甲方签署《动迁补偿协议》于2014年动迁取得系争房屋，甲方已完成与开发商的交房手续，为该房屋的合法且唯一的所有权人，面积74.99平方米，已办理以甲方为权利人的上海市房地产权证；双方约定该房屋转让价款为260万元；乙方于2017年7月5日前支付定金5万元，于2017年8月5日前支付首付至182万元(包含定金5万元)，剩余房屋尾款78万元以银行贷款方式支付；房屋交易限制期满后7日内双方共同前往交易中心办理过户手续；如甲方反悔不出售(或者变相上涨房价)该房屋给乙方的，甲方应按照房屋市场价的两倍并于5个工作日内向乙方支付违约金并同时支付因为房价上涨给乙方带来的房价损失，甲方应返还乙方已支付房款及已付款的银行同期房贷利息，并同时承担高于乙方对该房屋装修费用两倍的补偿和利息；如乙方反悔不购买该房屋，则乙方支付甲方所付房款不予退还；双方为办理过户所需签订的房地产管理部门之买卖合同示范文本内容与本合同约定不一致的，以本合同为准，甲方违约双倍赔偿乙方所支付房款(含定金)，乙方违约所支付房款被甲方扣除，任何一方违约则另外赔付中介方合同总价的百分之二居间服务费等等。该合同甲方处由徐彬并代徐某某签字确认，乙方处由原告签字确认。2017年8月2日，原告以转账等形式向徐彬支付首付款至182万元。同日，徐彬出具收款收据确认收取首付款182万元(包含定金5万元)。原告为购买系争房屋向中介支付了佣金3.70万元。2018年2月28日，徐彬与原告签订房地产交接书，将系争房屋交付给原告。此后，原告对系争房屋进行了装修并入住。徐彬、王莉原系夫妻。2018年9月21日，上海市静安区人民法院作出(2018)沪0106民初15255号民事判决书，判决：准予徐彬与王莉离婚；双方所生之女徐某某随王莉共同生活，徐彬自2018年9月起按月支付徐某某抚养费2,000元至徐某某18周岁止，……；徐彬名下上海市浦东新区航昌路XXX弄XXX号XXX室房屋产权份额归王莉所有(该房屋由王莉和徐某某共同共有)，王莉给付徐彬房屋折价款60万元，该房屋的产权变更登记手续，由王莉负责办理，所需费用由王莉承担，徐彬有协助义务等等。该案判决已生效。2018年10月，原告诉至本院，要求判如所请。另查明，因原告申请财产保全，本院于2018年10月25日作出(2018)沪0115民初78782号民事裁定书，对系争房屋进行了司法查封。2018年10月27日，王莉、徐某某就系争房屋产权变更办理了契税和房产税的申报，但目前系争房屋产权尚未变更至其名下。审理中，原告及徐彬均提供二手房网站网页资料打印件，原告主张系争房屋市值与合同价基本一致，三被告则主张系争房屋市值比合同价下降三、四十万元。原告另主张系争房屋发生装修费用87,174.80元，并提供装修施工合同、部分发票、收据及订货网页截图，徐彬除对订货网页截图不予认可，对其余证据真实性无异议，但认为原告应当提供发票，仅凭收据等无法确认装修金额；王莉、徐某某对原告提供的上述证据均不确认，但认可系争房屋已经装修。因双方对系争房屋市值及装修费用发生争议，原告及徐彬先后提出对系争房屋市值及装修费用进行评估，后均表示不再申请。上述事实，由上海市浦东新区航昌路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同，银行卡交易明细及收款收据，房地产交接书，(2018)沪0106民初15255号民事判决书，上海市不动产登记簿，原、被告的陈述等证据证实。本院认为，原告与徐彬、徐某某就系争房屋签订买卖合同时，系争房屋的产权证已经登记在徐彬、徐某某名下，且徐彬系徐某某的法定监护人，故原告作为房屋买受人，有理由相信徐彬、徐某某对系争房屋具有所有权及处分权。上述合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，当属合法有效。合同履行中，原告按约支付了购房款182万元，徐彬亦将系争房屋交付给原告使用。此后，系争房屋在徐彬、王莉离婚案件中经法院判决确认归王莉、徐某某共同共有，该案判决已经生效。本案审理中，王莉、徐某某明确表示不同意将系争房屋过户给原告，故原告与徐彬、徐某某签订的房屋买卖合同已无法继续履行，原告以被告根本违约为由要求解除上述房屋买卖合同并无不当，本院对此予以支持。徐彬以原告起诉时系争房屋交易限制期未满为由主张原告没有解除权，并反诉要求双方办理系争房屋的过户手续，因缺乏依据，本院对此不予支持。根据我国合同法的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。上述合同解除后，徐彬、徐某某应向原告返还已收取的购房款182万元，原告亦应向徐彬、徐某某返还系争房屋，但鉴于系争房屋在离婚案件中已判决归王莉、徐某某共同共有，庭审中王莉、徐某某表示如果合同解除应将系争房屋返还给王莉、徐某某，徐彬对此表示同意，故系争房屋可由原告返还给王莉、徐某某。关于违约责任如何承担，双方在房屋买卖合同中既约定了因违约产生的损失赔偿的计算方法，又约定了一定数额的违约金，但由于我国合同法遵循的是“补偿性为主、惩罚性为辅”的违约责任处罚原则，除非原告能证明违约金不足以弥补其损失，否则两者不能同时主张。审理中，原告明确主要主张违约金，并表示其实际损失为购房款利息、装修费、居间费，以及后续其买房时因房贷政策变化可能导致的其他损失。三被告则认为系争房屋目前市值下跌，原告不存在损失，要求对违约金予以调整。根据我国合同法的相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，本院以合同无法履行所造成的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、双方当事人的举证情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对违约金酌情调整为45万元。对于原告提出的购房款利息、两倍装修费及房屋买卖居间费的诉请，本院不予支持。对于原告提出的要求王莉承担连带清偿责任的诉请，原告与徐彬、徐某某签订房屋买卖合同时系徐彬、王莉夫妻关系存续期间，且原告在徐彬、王莉离婚诉讼前已支付了大部分购房款，现系争房屋在离婚案件中被认定为徐彬、王莉的夫妻共同财产并予以分割，故原告已支付的购房款及因徐彬、王莉离婚诉讼引发的相关违约责任理应作为徐彬、王莉婚姻关系存续期间的共同债务，王莉对徐彬、徐某某应返还给原告的购房款182万元及解除合同违约金45万元承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国婚姻法》第四十一条的规定，判决如下：一、解除原告蔡宇圣与被告徐彬、徐某某签订的《上海市浦东新区航昌路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同》；二、被告徐彬、徐某某于本判决生效之日起十日内返还原告蔡宇圣购房款182万元；三、被告徐彬、徐某某于本判决生效之日起十日内支付原告蔡宇圣违约金45万元；四、被告王莉对上述第二项、第三项判决确定的付款义务承担连带清偿责任；五、原告蔡宇圣于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区航昌路XXX弄XXX号XXX室返还给被告王莉、徐某某；六、驳回原告蔡宇圣的其余诉讼请求；七、驳回反诉原告徐彬的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费38,575元、财产保全费5,000元，由原告蔡宇圣负担13,615元，被告徐彬、王莉、徐某某负担29,960元；反诉案件受理费13,800元，由反诉原告徐彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  马建红审 判 员  龚燕敏人民陪审员  王 燕二〇一九年十月二十九日书 记 员  陈 洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国婚姻法》第四十一条【共同债务】离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。共同财产不足清偿的，或财产归各自所有的，由双方协议清偿；协议不成时，由人民法院判决。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。