上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初55470号原告：盛泓，女，1983年10月4日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：冷雪琴，上海申云律师事务所律师。被告：付建东，男，1974年11月16日出生，汉族，住河北省石家庄市。被告：付崧琳，女，2010年3月16日出生，汉族，住河北省石家庄市。法定代理人：付建东(系被告之父)，住同被告。原告盛泓与被告付建东、付崧琳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月19日公开开庭进行审理。因两被告对关联案件申请再审，需进一步调查取证，本院裁定本案中止审理。后于2020年3月20日再次公开开庭进行审理。原告盛泓的委托诉讼代理人冷雪琴、被告付建东(亦即被告付崧琳的法定代理人)两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛泓向本院提出诉讼请求，判令两被告支付购房尾款2万元及违约金(以325万元为基数，按日万分之三标准，自2019年3月28日计至实际支付之日)。事实和理由：原、被告签有房地产买卖居间协议，约定原告将本区俱进路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)转让给被告。最初考虑到可能延期交房，约定支付尾款时扣除3,500元，后不存在延期交房，就在上海市房地产买卖合同及协议书中变更了扣除的约定。原告按约办理过户手续，并于2018年3月17日交付房屋，但被告未支付尾款2万元。2018年3月之后，原告将车辆停放在该小区、支付停车费，但与本案无关。厨房的一块搁板与餐厅的吊灯不在家具家电清单内，并且该两件物品价值仅数十元。现诉至法院，请求判如所请。被告付建东、付崧琳共同辩称，原告要求提前支付首付款，作为交换条件，则提前一个月交房；因当时无法确定交房日期，即约定支付被告一个月租金3,500元，故房地产买卖居间协议约定支付尾款时扣除3,500元。双方对此无争议，后来的相关协议中才未再专门约定。原告未按约迁出户口，不应再主张尾款。原告未于2018年3月17日交房，之后仍在使用该房屋，并交纳电费、车位费。原告还存在私自拆除厨房搁板、餐厅吊灯、未结清水电煤等费用的违约行为，被告也不应支付尾款。即使法院认定支付尾款，相应的违约金也明显过高，请求予以调整。故请求驳回原告全部诉请。经审理查明，2017年9月13日，原、被告签订房地产买卖居间协议，约定被告向原告购买系争房屋，转让价格共计325万元。第13条约定，“款清交房，房款扣除3,500元”。2017年10月23日，双方就系争房屋转让事宜，签订上海市房地产买卖合同，约定房屋转让价为230万元等。补充条款(一)第1条约定，室内固定装修及固定设施设备一并随同转让，价格均已包含在房价款内。第2条约定，原告应于双方签订房屋交接书当日办理完毕原有户口迁出手续；否则，每逾期一日，应按照本合同约定的总房价款的万分之五向被告支付违约金，直至户口迁出时止。第7条约定，被告未按本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日向原告支付总房价款的万分之五的赔偿金，并应继续履行。附件二约定，设备及装饰费用详见家具清单，已包含在房地产转让价款内。附件三约定，被告应支付原告尾款2万元。不动产登记事务中心出具以被告为权利人的房地产权证且原告已收到除尾款外的其他款项后5日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由原告交付给被告，双方签署房屋交接书，并由被告直接支付原告全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准。合同附件四约定，物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，在转移占有前未支付和未结算的费用由原告承担。同日，双方另签订协议书一份，约定买方应在支付上海市房地产买卖合同约定的房屋转让价230万元外，再支付卖方装修补偿款95万元，上述价款合计325万元为总房价款；双方其他事项仍按上海市房地产买卖合同约定履行，其他文本与本协议书不一致的，以本协议书为准。后被告支付除尾款2万元以外的购房款，系争房屋于2018年3月5日过户至被告名下。2018年3月17日，双方在中介陪同下对系争房屋进行验看、清点，原告将一把钥匙交给被告，但双方为原告拆除用膨胀螺栓固定的厨房内搁板及餐厅内吊灯、未迁出户口等发生争议，未签署房屋交接书。上述厨房搁板及餐厅吊灯不在家具家电清单内。2018年3月27日，原告户口从系争房屋内迁出。2018年1月至3月的物业费、2018年3月至4月的电费均已交纳。2018年7月3日，本院受理(2018)沪0115民初49182号民事诉讼，被告要求判令原告：1.继续履行合同，配合办理系争房屋交接手续，交付房屋钥匙；2.支付违约金(以325万元为基数，按日万分之五标准，自2018年3月20日起计算至实际交房之日)；3.支付2018年1月至7月的物业费686.98元以及2018年3月至4月的电费47.40元等。本院经审理认定，由原告支付逾期迁出户口违约金2,000元、承担2018年3月17日之前的水电媒费用，但因可与尾款2万元相抵销而未予处理，并于2018年9月25日判决驳回被告全部诉请。被告不服该判决，依法提起上诉，二审法院于2019年3月28日作出终审判决：驳回上诉、维持原判。被告表示，在上述二审判决作出后过了一段时间，其才搬进系争房屋内居住使用。上述事实，由房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同、协议书、(2019)沪01民终1909号民事判决书，以及当事人的陈述等证据证实。审理中，被告为佐证辩称中的主张，另提供如下证据：(1)微信聊天记录(显示原告于2018年3月18日发“付建东先生，我通知您，请您于2018年3月20日上午10：00在幸福小镇物业管理中心，办理交接房屋并支付尾款2万元”，双方又产生争执)；(2)2019年6月20日录音光盘及文字转写材料等；(3)电、水、气等缴纳材料(显示2018年4月和5月电费已缴纳、2018年4月水费10.50元、2018年3月至4月燃气费及违约金合计134.40元等)；(4)2018年3月17日录音光盘及文字转写材料(显示双方当日在中介人员见证下对交房进行沟通、交涉的过程)等；(5)2017年10月23日录音光盘及文字转写材料等；(6)2019年4月18日的发票联、房屋照片等。原告对上述证据(1)、(3)至(5)真实性认可，称在前案中已出示过，对其余证据真实性不清楚。被告另称，2018年3月和4月的燃气、水等费用由其垫付，现合计主张145元。原告表示同意负担该145元。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，在行使权利、履行义务时，应当遵循诚实信用原则。系争房屋已经过户完毕，被告也已实际占有使用系争房屋，依据上海市房地产买卖合同之附件三的约定，被告应当支付购房尾款2万元。另根据约定，转移占有前的物业、水、电、煤等费用应由出卖方承担，现相关的物业、电等费用已结清，被告主张水、煤等费用145元，原告予以认可，该笔费用应予扣除。原告未按照约定及时迁出户口，另案判决认定的逾期迁出户口违约金2,000元亦应扣除。原告拆除厨房的搁板及餐厅的吊灯，本院酌定就此补偿被告300元。就系争房屋的转让，双方先是签订房地产买卖居间协议，后是签订上海市房地产买卖合同与协议书，除非双方有专门的约定，一般应解释成后面的两份协议取代了前面的房地产买卖居间协议。现后面的两份协议未约定款清时扣除3,500元，被告依据房地产买卖居间协议主张扣除3,500元依据不足。抵扣后，被告仍应支付原告尾款17,555元。被告未及时支付购房尾款，应按约定支付违约金。原告主张的违约金基数明显过高，本院酌定按实际未付金额为基数；原告主张的按日万分之三标准、自2019年3月28日计至实际支付之日，尚属合理，本院予以支持。被告提供的其他证据，因不影响案件处理结果，本院在本案中不再审查。依据《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：被告付建东、付崧琳于本判决生效之日起十日内支付原告盛泓购房尾款17,555元及逾期付款的违约金(以17,555元为基数，按日万分之三标准，自2019年3月28日计算至实际支付之日)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,430元，减半计1,715元，由原告盛泓负担1,572元，由被告付建东、付崧负担143元；被告付建东、付崧所负之款于本判决生效之日起十日内交至本院。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  孟高飞二〇二〇年三月二十三日书记员  顾培菲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。