天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0114民初11874号原告：菜鸟益趣教育科技（天津）有限公司,住所地：天津市武清区杨村街泉州路西侧新光广场301-302、317-343室。法定代表人：郑国占，公司经理。委托诉讼代理人：李明慧，天津德欣律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢爱英，天津德欣律师事务所律师。被告：天津市武清区图腾动漫游戏中心，住所地：天津市武清区杨村街泉州街西侧新光广场317、318室。经营者：吴玉莲，个体工商户。被告：吴玉莲，女，1988年8月2日生，蒙古族，住内蒙古通辽市。被告：阿斯日乐图，男，1982年6月20日生，蒙古族，住天津市武清区。三被告共同委托诉讼代理人：谢玲，天津谢玲律师事务所律师。原告菜鸟益趣教育科技（天津）有限公司与被告天津市武清区图腾动漫游戏中心、吴玉莲、阿斯日乐图房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人卢爱英，三被告共同委托诉讼代理人谢玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。菜鸟益趣教育科技（天津）有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告腾退房屋，并自2019年7月20日起按2611元／天支付房屋使用费及783.2元／天的违约金至实际腾退之日止。2.依法判令被告向原告支付自2019年1月至2019年7月19日欠付的租金、物业费、推广费共计538248.47元，并支付滞纳金至清偿之日止（以538248.47元为基数，按照每日3‰计算。）3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2016年底，原告的发起人股东菜鸟云商商业管理（北京）有限公司与被告签订租赁合同。合同约定，原告提供位于天津市武清区店铺出租给被告吴玉莲，其丈夫阿斯日乐图与其以家庭为单位共同经营；租赁用途为经营电玩产品；租赁面积为587平方米；租赁期限为5年，自2016年12月24日起至2021年12月23日止；租赁费用为固定租金：第一年月租金44636.5元、第二年月租金53563.7元、第三年月租金60705.5元、第四年月租金71418.3元、第五年月租金71418.3元；合同约定固定租金不包括物业费、推广费，物业费标准为1元／平方米／天（即587元／日），推广费为5元／平方米／月；合同约定，被告拖欠的租金、物业管理费、能源费、保证金等各项费用，每日应按照拖欠费用的3‰向原告缴纳滞纳金至实付日止。被告拖欠任何一项应付费用超过15日，原告有权解除合同。自被告收到解除通知后1个工作日内将租赁场地恢复原状，逾期的除应支付租金、物业费和其他费用外，需按日支付日租金200%的违约金。此后，被告如约入驻，双方履约至2017年底。自2018年1月，被告无故拖欠租金、物业费、推广费等费用，并产生滞纳金、违约金。经原告多次催要以及发送催缴函，被告仍旧拖欠费用，2018年的相关费用已另案处理。现原告主张自2019年1月至结清款项之日的相关费用。原告于2019年7月18日，原告向被告发出解除合同通知书，提出双方的租赁合同自2019年7月29日解除，并要求被告支付欠付的租金、物业费、推广费。但被告未能支付欠缴的费用，并未能按期腾退房屋。故成讼。三被告辩称，不同意原告的诉讼请求。一、目前被告已经于2019年3月底将涉案房屋腾退，因此原告第一项诉讼请求无事实和法律依据。二、在合同履行过程中，原告未依约履行合同约定的推广义务，直接造成被告无法经营，原告在合同履行过程中存在严重违约，原告应将被告支付的履约保证金全额退回。三、被告已经于2019年3月底按照双方约定将房屋退还原告，双方合同已经于2019年3月解除，因此，被告不同意支付2019年5月至7月的租赁费及物业费。原告要求被告支付的拖欠租金的违约金金额过高，参照天津市武清区人民法院先前关于原告与被告租赁合同纠纷生效判决，被告同意支付2019年1月至3月按照年10%承担利息损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。故此本院认定如下事实：2016年，原告的发起人股东菜鸟云商商业管理（北京）有限公司与被告吴玉莲签订《店铺租赁合同》。合同约定，菜鸟云商商业管理（北京）有限公司作为出租人将位于天津市武清区杨村街泉州街西侧新光广场317、318室店铺出租给被告吴玉莲，租赁用途为经营电玩产品，租赁面积为587平方米，租期为五年，自2016年12月24日起至2021年12月23日止。租赁费用为固定租金：第一年月租金44636.5元、第二年月租金53563.7元、第三年月租金60705.5元、第四年月租金71418.3元、第五年月租金71418.3元；合同约定固定租金不包括物业费、推广费，物业费标准为1元/平方米/天（即587元/日），推广费为5元/平方米/月。租金采取季付方式，缴纳时间为应付月份的10日前。承租人未按期缴纳约定款项的，自逾期之日起，应当按每日向出租人缴纳未付清部分的1%作为违约金，直至付清相关款项之日止。同时，承租人拖欠任何一项应付费用超过15日的，出租人有权随时通知其解除租赁合同，没收履约保证金并要求承租方清铺退场。承租人拖欠出租人的租金、物业管理费、能源费、保证金、应付费用等各项费用，每日应按照拖欠费用的3‰向出租人缴纳滞纳金，从应付日至实付日止。待天津大光明出租人项目公司注册完成后该合同项下所有权益由菜鸟云商商业管理（北京）有限公司全部转为新的项目公司，暂定名为菜鸟益趣教育科技（天津）有限公司所有。合同还约定，承租人拖欠任何一项应付出租人的费用超过15日导致本合同解除的，即应认定为承租人违约，违约期间承租人应当按照合同约定日租金的200%/日的标准向出租人支付违约金，并另行赔偿给出租人造成的损失，且出租人有权解除本合同，要求承租人清铺退场或调整位置与面积。承租人在收到出租人解除合同的通知或在本合同自行终止后的一个工作日内，承租人应当将场地移交给出租人。承租人退还租赁场地应办理交接手续，在双方签署《租赁场地退还证明》后即视为租赁场地已退还。承租人如须提前终止本合同，应于60日前向出租人提出书面申请，如出租人同意终止本合同，承租人必须在出租人指定的日期清理场地交付给出租人验收，若承租人未于60日前向出租人提出书面申请，应当按照合同约定的日租金300%/日的标准向出租人支付违约金。如承租人未经出租人书面同意提前终止本合同，出租人有权没收履约保证金。合同签订后，被告入驻承租店铺从事经营活动，双方履行合同至2017年底。自2018年1月起，双方因拖欠租金等费用产生纠纷，2018年的相关费用已另案处理。2019年7月18日，原告向被告发出解除合同通知书，提出双方的租赁合同自2019年7月20日解除，并要求被告支付欠付的租金、物业费、推广费。另查明，原告菜鸟益趣公司于2016年10月24日注册成立。被告吴玉莲与被告阿斯日乐图为夫妻关系，经营店铺名称为天津市武清区图腾动漫游戏中心。本院认为，本案争议焦点为：1、《店铺租赁合同》于什么时间解除？2、涉案租赁房屋被告是否已经腾退交付原告，如果腾退，时间是什么时候？3、该租赁合同的履行哪方存在违约行为应承担违约责任？4、原告主张的迟延交付租金的违约金是否过高？是否应当调整？本案中，菜鸟云商商业管理（北京）有限公司与吴玉莲签订的《店铺租赁合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，双方均应按照合同约定履行各自义务，原告菜鸟益趣公司在注册成立后根据该合同相关约定取得了本租赁合同的出租方全部权益，且被告在承租商铺已开展实际经营。因此，第一，关于《店铺租赁合同》的解除时间，被告主张其已经于2019年3月底按照双方约定将房屋退还原告，双方合同已经于2019年3月解除，并提供QQ邮箱打印邮件、未拆封顺丰快递以证明2018年9月18日、2018年12月被告分别通知原告解除房屋租赁合同，但由于QQ邮箱打印邮件以及快递单上对于收件人信息显示不明确，无法证明原告收到邮件及快递，本院对于上述两份证据真实性不予认可。原告主张其与被告之间的房屋租赁合同于2019年7月20日解除，并提供其于2019年7月18日在被告经营门店张贴解除房屋租赁合同通知书的照片以及以EMS向被告住所地邮寄解除合同通知书显示签收的快递单，本院对上述两份证据的真实性予以认可。由于双方签订的《店铺租赁合同》约定，承租人拖欠任何一项应付费用超过15日的，出租人有权随时通知其解除租赁合同。根据《合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《合同法》第九十六条规定当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，被告拖欠原告房屋租赁费等相关费用超过15日，原告享有解除合同权。同时，原告以被告能够接收的方式向被告送达解除合同通知书，告知被告双方租赁合同于2019年7月20日解除，因此，《店铺租赁合同》的解除时间应当为2019年7月20日。第二，关于涉案租赁房屋的腾退时间，被告主张其已经于2019年3月底按照双方约定将房屋退还原告，根据双方合同约定，承租人如须提前终止本合同，应于60日前向出租人提出书面申请，如出租人同意终止本合同，承租人必须在出租人指定的日期清理场地交付给出租人验收。由于被告不能提供证据证明其将租赁店铺清理腾空并交付原告验收，因此本院对于该项主张不予支持。而原告主张被告至今仍未腾退店铺并据此要求被告支付房屋使用费至实际腾退之日没有证据予以佐证，本院亦不予支持。本院认为，由于双方租赁合同已于2019年7月20日解除，被告于该日即负有腾退房屋的义务，即使被告未履行该义务，原告亦可自行腾退房屋并要求被告承担相关费用以防止自身损失扩大。因此，对于原告要求被告支付自2019年7月20日起至实际腾退之日止的房屋使用费及违约金，本院不予支持。第三，关于本案租赁合同的履行，由于原被告双方约定租金采取季付方式，缴纳时间为应付月份的10日前。根据《合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。同时，租赁合同中亦有关于物业费的约定，标准为1元/平方米/天（即587元/日）。而本案中被告并未按约支付到期租金及物业费，其拖延拒付的行为已经构成违约，应当承担相应的民事责任。关于原告主张的推广费，双方在合同中约定推广费标准为5元/平方米/月，并提供推广活动相关图片一组，以证明其按照合同约定为被告进行了推广宣传，但本院经审查认为上述推广宣传图片均显示宣传主体为住总大光明中心，无法证明与原告有关，因此本院不能确认原告履行了推广宣传义务，既然原告未履行相关义务，则无权利请求被告支付相应对价，推广费22344元应从原告主张的应付款中予以扣减。第四，关于原告主张的迟延交付租金的违约金，由于双方在合同中约定承租人拖欠出租人的租金、物业管理费、能源费、保证金、应付费用等各项费用，每日应按照拖欠费用的3‰向出租人缴纳滞纳金，从应付日至实付日止，且该约定不违反法律规定，本院予以支持。另，被告吴玉莲与被告阿斯日乐图为夫妻关系，吴玉莲承租涉案房屋用于夫妻共同经营天津市武清区图腾动漫游戏中心，因此三被告对于所欠原告款项应当承担共同给付义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、被告天津市武清区图腾动漫游戏中心、吴玉莲、阿斯日乐图于本判决生效后五日内给付原告菜鸟益趣教育科技（天津）有限公司租赁费及物业费共515904.47元，同时以该欠付款数额为基数，按每日3‰计算自2019年1月1日起至2019年7月19日的滞纳金；二、驳回原告菜鸟益趣教育科技（天津）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9182元、保全费3211元，菜鸟益趣教育科技（天津）有限公司负担359元，天津市武清区图腾动漫游戏中心、吴玉莲、阿斯日乐图共同负担12034元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  刘占云审 判 员  贾晓杰人民陪审员  李连江二〇二〇年三月二十五日书 记 员  胡晓楠附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。