上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初33802号原告：上海曹陇实业有限公司。法定代表人：蔡某某。委托诉讼代理人：左春，上海环绮律师事务所律师。被告：上海廷彩涂料有限公司。原告上海曹陇实业有限公司与被告上海廷彩涂料有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理。先适用简易程序审理，后因无法向被告上海廷彩涂料有限公司直接或邮寄送达诉讼文书，依法组成合议庭适用普通程序于2020年1月8日公开开庭审理了本案。原告上海曹陇实业有限公司的委托诉讼代理人左春到庭参加诉讼，被告上海廷彩涂料有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告上海曹陇实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2017年3月1日至2017年8月31日期间的房屋租金人民币(以下币种相同)106,090元；2、判令被告支付原告2018年6月1日至2018年8月31日期间房屋租金54,636.35元；3、诉讼费由被告承担。诉讼中，原告基于被告支付了部分租金26,660元，故变更第二项租金的金额为27,976.35元。事实与理由：原、被告双方于2013年8月28日签订《房屋租赁合同》一份，协议约定：厂房位于闵行区XXX路XXX号内靠北边,建筑面积为800平方米厂房及天棚、辅助办公室;租期为2013年9月1日至2018年8月31日止；年租金为200,000元,第三年起以年递增3%;租赁期限开始的时候,被告还能正常支付租金。但是在2017年开始,被告便不正常支付租金。原告已于2018年8月31日租赁合同到期后收回了房屋。原告多次口头催讨,同时也通过书面方式催讨,于2017年9月7日发过催讨的《通知》、2017年11月20日发过《租金催讨通知书》、2018年3月15日也委托律师发过《律师催款函》。但由于被告公司内部混乱等原因,目前被告尚欠2017年3月至8月、2018年6月至8月的房租未付,房屋租赁关系结束被告撤离后,原告也无法联系上被告。为维护原告的合法权益特向贵院提起诉讼,请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告上海廷彩涂料有限公司未作答辩，亦未向本院提供证据材料。本院经审理认定事实如下：2013年8月28日，由原告作为出租方(合同甲方)、被告作为承租方(合同乙方)签订房屋租赁合同一份，根据国家及本市有关房屋租赁的法律、法规,甲、乙双方在自愿、平等、互惠互利的基础上,经协商一致,就甲方将其拥有的房屋出租给乙方使用事宜,制定本合同。一、房屋的坐落位置及面积：甲方合法拥有的房屋座落位置在上海市闵行区XXX路XXX号内靠北边,建筑面积为800平方米厂房、天棚及辅助办公房。二、租赁用途：乙方租赁用途为水性涂料、建筑装饰材料(除危险品)。三、租赁时间：租赁年限为五年,即从2013年9月1日起至2018年8月31日止。租金及付款方式：(一)租金：双方约定：800平方米的建筑面积,年租金总额为200,000元。第三年起租金以年递增3%计算。(二)付款方式：1、甲、乙双方在签订合同时,应由乙方向甲方支付三个月租金。以后按先付款后使用的原则执行,按季度支付租金,在甲方开出发票之后3天内付清。水电费按实结算,每月支付一次；2、乙方在签订合同时需付押金一个月租金16,666元。合约期满,乙方付清租金及一切费用之后,甲方应将原押金全额退还乙方,不计利息。四、其他费用：乙方所发生的水、电、煤气、通讯费等,包括生产经营中的债权债务均由乙方承担。五、厂房使用要求和维修责任：1、租赁期间,若乙方发现厂房设施如：水、电遇到故障时,应及时通知甲方修复,甲方应在接到通知后3日内进行修复,逾期不修复的,乙方可代为维修,费用由甲方承担。2、租赁期间,乙方应合理使用并爱护房屋,如因乙方使用不当而致使房屋设施损坏或发生故障的,乙方应负责维修,乙方如拒不维修的,甲方可代为维修,费用由乙方承担。3、乙方另需装修或增设附属设施的,若影响房屋安全的,应事先征得甲方的书面同意后才可施工。4、乙方进场后,甲方提供10KV的用电,根据供电部门规定,每月每KV支付40.5元,生产过程中产生的水电费按相关规定如实支付,如遇相关部门上下调价,按实际调价收取。若乙方需要增加用电量需提前三个月通知甲方,总用电量为10KV。六、租赁期间其他有关约定：1、租赁期间,乙方应遵纪守法,不得利用厂房从事非法活动。2、租赁期间,乙方应做好安全、卫生、消防等方面的工作,如发生一切安全责任事故,均由乙方承担。租赁期间,乙方不得擅自转租。3、租赁期间,如遇国家、政府动迁,甲、乙双方必须无条件服从,甲方少收3个月租金作为乙方的搬迁费。动迁补偿费以谁投资归谁的原则处理。4、租赁期间,乙方可根据自己的经营特点进行装修,但不得破坏房屋结构,装修费用由乙方自负,租赁期满后甲方不作任何补偿。5、租赁期间,乙方应按时支付租金及发生的一切费用,如不按时交纳,拖欠满一个月,甲方有权增收5%滞纳金,有权收回厂房,并解除合同,但乙方仍必须交清所欠各种费用。6、租赁期满,如乙方需继续租赁的可享有优先权,但应于租赁期满前三个月向甲方提出书面要求,经甲方同意后重新签订租赁合同,如甲方不再出租,乙方应及时搬迁,否则造成的一切损失后果由乙方承担。7、租赁期间,因甲方原因造成提前终止合同的,甲方应补偿乙方三个月租金。因乙方原因提前终止合同的,乙方应补偿甲方三个月租金。8、乙方生产经营企业必须注册在甲方所在地,乙方必须完成年税款不少于200,000元。欠交税款,以100,000元税款增加10,000元租金计算,以此类推。税收起算从2014年1月1日开始。七、本合同未尽事宜,甲乙双方必须依法共同协商解决。2017年3月3日原告开具给被告金额为53,045元的发票一份，备注载明为2017年3月1日至5月31日。2017年6月5日原告开具给被告金额为53,045元的发票一份，备注载明为2017年6月1日至8月31日。2017年9月7日原告出具给被告通知一份载明：贵公司已拖欠租赁XXX路2658弄厂房，2017年3月至5月31日租金53,045元，2017年6月1日至8月31日租金53,045元，合计拖欠租金应付款106,090元，请贵公司于2017年9月20日之前付清所欠款项，否则原告将采取相应措施，产生的一切后果由贵公司承担。2017年11月20日原告向被告发出租金催缴通知书，要求被告支付拖欠的2017年3月1日至2017年11月30日的租金160,726.35元。2018年3月15日原告委托上海环绮律师事务所向被告发出律师催款函一份，要求被告在接到该函后十日内将2017年3月1日至2017年8月31日半年的租金合计106,090元支付到原告公司账户。2018年6月1日原告开具给被告金额为54,636.35元的发票一份，备注载明为2018年6月至8月。2018年11月30日被告通过案外人A有限公司支付给原告2018年6月至8月的部分房租26,660元。庭审中，原告确认上述租赁合同至2018年8月31日租赁到期后，原告即收回了涉案房屋。另确认被告曾经支付过一笔金额为16,667元的押金，考虑到合同租赁期限届满，考虑到上述押金尚未归还，同意在本案中将押金抵扣被告拖欠的部分租金。针对以上事实，原告上海曹陇实业有限公司向本院提供了如下证据材料：1、2013年8月28日原、被告签订的房屋租赁合同一份，证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系。2、房租租赁发票一组，证明原告已经就诉讼金额向被告开具发票。3、通知一份，证明原告于2017年9月7日向被告催讨租金的事实。4、租金催缴通知书一份，证明原告于2017年11月20日向被告催讨租金的事实。5、律师催款函一份，证明原告于2018年3月15日委托律师发催款函的事实。本院结合原告上海曹陇实业有限公司对证据的举证意见，以及庭审查明的事实，认为原告上海曹陇实业有限公司所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告之间所签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原、被告均应按照合同约定全面善意地履行各自的合同义务，然被告在合同履行过程中拖欠部分租金未付，且双方租赁合同租赁期限已经届满，双方之间的租赁合同已经终止履行，原告业已收回了对涉案房屋的控制权。即使在抵扣被告方支付的押金之后，被告仍有部分租金未能支付给原告，现原告提出主张要求被告支付拖欠的租金有事实及法律依据，本院予以支持。被告上海廷彩涂料有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海廷彩涂料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海曹陇实业有限公司自2017年3月1日起至2017年8月31日期间的房屋租金106,090元;二、被告上海廷彩涂料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海曹陇实业有限公司自2018年6月1日起至2018年8月31日期间部分房屋租金11,309.35元(已抵扣被告上海廷彩涂料有限公司支付的押金16,667元)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,514.54元，由被告上海廷彩涂料有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 刘 锋人民陪审员 尹 萍人民陪审员 邓红霞二〇二〇年一月八日书 记 员 许婵娟附：相关法律条文一.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。......