江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0102民初9337号原告：上海绿地集团江西申江置业有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区红谷滩中心区B-6地块，统一社会信用代码：91360125674972850N。法定代表人：李景斌，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：陈满生，江西豫章律师事务所兼职律师。委托诉讼代理人：赖江波，江西豫章律师事务所律师。被告：刘某某，男，汉族，住福建省莆田市城厢区。委托诉讼代理人：杨雪元，江西江佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕震环，江西江佑律师事务所律师。原告上海绿地集团江西申江置业有限公司诉被告刘某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海绿地集团江西申江置业有限公司委托诉讼代理人陈满生、赖江波，被告刘某某及委托诉讼代理人杨雪元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海绿地集团江西申江置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付垫付的购房款4278908元及利息982722.54元，按中国人民银行同期贷款利率暂从2014年12月31日起算至2019年8月20日，请求判决至全部款项付清之日止，本息暂合计为5261630.54元；2、判令被告承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：2012年12月29日，原告与被告签订两份南昌市商品房买卖合同，（合同编号为1000329884、1000329885），合同分别约定：被告购买原告开发的绿地中央广场A1#写字楼2003室和2004室房屋，其中2003室房屋总价5154119元，2004室房屋总价5511335元，两套总计10665454元。上述合同签订后，被告仅支付2003室房屋购房款3085412元，其中被告本人支付首付款850412元，银行贷款2235000元，支付2004室房屋购房款3301134元，其中被告本人支付首付款551134元，银行贷款2750000元，两套房屋剩余房款合计4278908元，其中2003室2068707元，2004室房款2210201元由原告垫付，以上事实被告在2016赣0102民初685号案件的答辩和庭审中也予以认可。但被告至今未向原告支付上述垫付款及相应利息，其行为已经构成严重违约，原告有权要求被告支付垫付款并承担相应利息。暂计算至2019年8月20日，被告尚欠原告垫付款本金4278908元，利息982722.54元。综上，被告行为严重侵犯原告的合法权益，在原告多次催促下被告仍不支付原告垫付的款项，故向法院提起诉讼，望法院判如所请。在庭审中，原告将其第一项诉讼请求变更为“请求判令被告向原告支付欠付的购房款4278908元及利息”。被告刘某某辩称：第一、原告起诉的案由错误，本案应是追偿权纠纷。根据本案案件事实，以及原告的诉讼请求及其主张的事实和理由可以得知，原告诉请要求被告支付的款项系垫付款，而不是购房款，所以本案的案由不应为房屋买卖合同纠纷，应当为追偿权纠纷。第二、原告隐瞒客观事实，未实际履行垫付义务，原告的诉请没有事实及法律依据。2012年原告向被告推荐房源时，被告有意购买一间房屋用于投资，原告极力推荐被告购买四间房屋。被告明确告知原告没有足够的资金支付四间房屋50%的购房首付款，也没有能力购买四间房屋。原告主动提出被告仅需出资10%的首付款，另外40%的首付款由原告代为垫付，经多次磋商，被告与案外人才同意购买了涉案的2003、2004以及案外的2001、2002房。合同签订后，被告依约于2012年12月29日向原告支付了涉案房屋10%的首付款。并由原告为被告办理了剩余50%的银行按揭贷款。整个贷款的过程和提交的材料，被告并未参与，也不知道原告是否向银行提供了真实、合法、有效的50%首付款的付款凭证及相应的发票等材料。原告既然主张要求被告向其支付垫付的购房款，则原告负有义务举证证实其已为被告垫付的行为、过程和事实。然而，时至今日，原告也未向被告和法庭出具真实、合法、有效的付款凭证等书证，证实其按照双方约定为被告垫付40%首付款的事实。本案的实际情况就是原告隐瞒客观事实，未实际履行垫付义务，既然原告未实际帮助被告垫付40%的首付款，则原告起诉要求被告向其支付相应垫付的购房款，没有事实及法律依据。第三、原告无权向被告主张垫付款利息。如上所述，原告不能证实其已帮被告垫付40%的首付款，则原告实际上并未帮被告垫付首付款。在其未帮被告垫付首付款的情况下，其向被告主张垫付款利息更无事实及法律依据。故，原告无权向被告主张垫付款利息。另，即便在本案中，存在垫付款这一约定，但双方并未对垫付款的还款期限和利息进行约定，根据《合同法》、《民间借贷司法解释》等相关法律、司法解释的规定，未约定还款时间和利息的，视为没有利息。同样也可以说明原告无权向被告主张垫付款利息。第四、原告未依约垫付40%购房首付款，其行为涉嫌向银行骗贷，应依法追究其法律责任。同理，原告不能证实其已帮被告垫付40%的首付款，则原告在被告不知情的情况下，虚构相关的银行按揭贷款材料，利用被告向案外人农业银行骗取贷款。如查证属实，则应当依法追究原告的相关法律责任。第五、原告的诉讼请求已过诉讼时效。综上所述，原告起诉的案由存在错误，本案的案由应当为追偿权纠纷；原告隐瞒未实际履行垫付款的义务，并以此向被告主张巨额利息，没有事实及法律依据。被告特提出上述被告意见，请求贵院在查清案件事实的基础上，驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益，维护法律的公正、权威。根据当事人的陈述和审查确认的南昌市商品房买卖合同、中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同、个人借款凭证、收据、绿地中央广场购房定购单、刷卡凭证、（2016）赣0102民初685号民事裁定书等证据，本院认定事实如下：2012年12月29日，原告与被告签订《南昌市商品房买卖合同》两份，合同约定，“原告将其开发的坐落绿地中央广场A1#办公楼-2003室（建筑面积259.04m2、总价款5154119元）房屋和坐落绿地中央广场A1#办公楼-2004室（建筑面积259.04m2、总价款5511335元）房屋出售给被告，房屋交付期限为2014年12月31日前。其中合同第六条约定，绿地中央广场A1#办公楼-2003室房屋付款方式：买受人应于2012年12月31日前支付房款2584119元，剩余房款应于2013年1月6日前付清余款257万元整，逾期视同违约。另：绿地中央广场A1#办公楼-2004室房屋付款方式：买受人应于2012年12月31日前支付房款2761335元，剩余房款应于2013年1月30日前付清余款275万元，逾期视同违约。”原、被告在签订合同时，原、被告双方经口头协商对首付款支付方式达成一致，即原告同意被告先行支付10%的首付款，剩余40%的首付款由原告垫付。2012年12月29日，被告按照双方口头约定内容通过POS机刷卡五笔向原告支付了首付款共计1401546元。原告于2013年1月24日向被告出具了收到2003室房屋首付款515412元和2004室房屋首付款551134元的收据，于2013年3月8日向被告出具了收到2003室房屋首付款335000元的收据，但原告未实际为被告垫付剩余首付款。至此，被告实际仍欠付原告2003室房屋首付款2068707元和欠付原告2004室房屋首付款2210201元，合计欠付4278908元。2013年4月17日，案外人中国农业银行股份有限公司南昌昌北支行则根据原告提供的虚假材料与原、被告签订了《个人购房担保借款合同》，案外人中国农业银行股份有限公司南昌昌北支行根据合同约定为被告向原告购买2003室、2004室房屋发放了按揭贷款498.5万元（2003室房屋按揭贷款223.5万元、2004室房屋贷款275万元）并将该按揭贷款直接转账支付至原告账户，原告则为被告的按揭贷款提供阶段性保证担保。此后，被告一直按期向案外人中国农业银行股份有限公司南昌昌北支行偿还按揭贷款。由于原、被告对首付款支付发生争议，原告一直未将坐落绿地中央广场A1#办公楼-2003室、2004室房屋交付给被告使用，被告也一直未向原告主张交付房屋。另查明：原告曾于2016年3月2日向本院提起诉讼，要求被告支付购房款4278908元和利息及违约金，被告在该案诉讼中抗辩其与原告签订合同时，是原告主动提出被告仅需出资10%的首付款即可，另40%的首付款可由原告代为垫付，至此，被告才同意购买2003室、2004室房屋。2017年11月16日，原告申请撤诉，本院作出（2016）赣0102民初685号民事裁定，准许原告撤回起诉。本院认为，2012年12月29日，原、被告就坐落绿地中央广场A1#办公楼-2003室、2004室房屋转让、价款、交付时间等条款所达成的意思表示真实，但原、被告在签订《南昌市商品房买卖合同》时，原、被告双方就首付款的实际支付比例经口头协商又另行达成一致，事后原、被告实际上也是按照双方口头约定内容履行，而原、被告双方却在签订的两份《南昌市商品房买卖合同》第六条中约定“买受人应于2012年12月31日前支付房款2584119元”和“买受人应于2012年12月31日前支付房款2761335元”，事后，原告向案外人中国农业银行股份有限公司南昌昌北支行提供虚假的被告已支付了合同约定的全部首付款的相关材料，被告在其事先明知未支付上述约定的全部首付款的情况下，原、被告仍然与案外人中国农业银行股份有限公司南昌昌北支行签订《个人购房担保借款合同》获取了银行按揭贷款。至此，原、被告为了达到各自的目的，原、被告双方就合同第六条首付款的约定采取共谋的方式作出了虚假的意思表示，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款关于“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，故原、被告签订的《南昌市商品房买卖合同》第六条中关于“买受人应于2012年12月31日前支付房款2584119元（2003室房屋首付款）和2761335元（2004室房屋首付款）”的约定无效。所以，本案不能以该条款约定的期限开始计算诉讼时效，被告以该条款约定期限提出本案已过诉讼时效的抗辩观点，本院不予采信。鉴于原、被告双方对剩余未付首付款的支付期限未作约定，而诉讼时效的起算点均是自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。所以，在2016年3月2日之前不存在诉讼时效的起算问题。2016年3月2日，原告在本院立案对被告提起诉讼，要求被告支付剩余未付的首付款，直至2017年11月16日本院裁定准许原告撤回起诉，故本案诉讼时效应从2017年11月17日起开始重新计算诉讼时效，自2017年11月17日至本案2019年9月3日原告再次起诉，本案未超过法律规定的诉讼时效。综上，被告提出本案已超过诉讼时效的抗辩观点，本院不予采信，对原告主张要求被告支付欠付的2003室房屋、2004室房屋购房款4278908元的诉请，本院予以支持。关于原告主张的逾期付款利息问题，由于原、被告双方对剩余未付首付款的支付期限未作约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项关于“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时逾期履行，但应当给对方必要的准备时间。”的规定，原告主张的逾期利息自本案起诉之日起即自2019年9月3日起开始计算。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条第一款、第一百五十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十六条、第六十条第一款、第六十二条第（四）项、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告刘某某在本判决生效之日起十日内向原告上海绿地集团江西申江置业有限公司支付绿地中央广场A1#办公楼-2003室房屋购房欠款2068707元及自2019年9月3日起至实际履行之日止以本金2068707元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息；二、被告刘某某在本判决生效之日起十日内向原告上海绿地集团江西申江置业有限公司支付绿地中央广场A1#办公楼-2004室房屋购房欠款2210201元及自2019年9月3日起至实际履行之日止以本金2210201元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告上海绿地集团江西申江置业有限公司预交案件受理费48630元，保全费5000元，合计53630元，由被告刘某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  张文军人民陪审员  徐白茹人民陪审员  徐文波二〇一九年十二月二十七日书 记 员  宋 歌附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第一百五十六条民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。