大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初4687号原告大连胜利商业管理有限公司，住所地大连市中山区x号。法定代表人刘英华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王芸，系辽宁德中律师事务所律师。委托诉讼代理人：张传强，系辽宁德中律师事务所律师。被告芦凤英，女，1972年2月18日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人何玉奎，男，系芦凤英丈夫。原告大连胜利商业管理有限公司诉被告卢凤英物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李梅和被告卢凤英的委托诉讼代理人何玉奎均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告卢凤英系大连市胜利购物广场x号店铺的所有人，该店铺套内建筑面积为1.63平方米。被告芦凤英就该店铺与原告签订《大连胜利广场物业管理有限公司管理公约》，与原告形成物业服务关系。原告己按照约定履行提供物业服务的义务，但被告自2016年11月1日至2018年12月31日拒绝履行按照交纳物业管理费的义务。另，胜利广场开业至今己有二十载，共用部位、共用设备设施时间久远，且己超过保修期，如不及时修理或更新则对广场所有业主的利益产生不良影响。前期原告己投入大量资金对此进行改造升级，现维修基金利息己不足广场正常维修养护及更新之使用，为了更好的顺应市场经济的发展，根据《物业管理条例》及《大连市城市房屋专项维修资金管理办法》，需要广场所有业主共同分摊此专项维修资金。根据原被告双方签订的《大连胜利广场物业管理有限公司管理公约》的约定，被告应以套内建筑面积为计算依据，按当年收费标准向原告缴纳专项维修资金，但被告自2016年11月1日至2018年12月31日拒绝履行按照交纳专项维修资金的义务。根据原被告双方签订的《大连胜利广场物业管理有限公司管理公约》、各年度各业种物业管理费收费标准及关于收取专项维修资金公告，被告应按1,182元/㎡/年的标准支付物业管理费；自2016年11月1日至2018年3月31日，被告应按125元/㎡/年的标准缴纳专项维修资金；自2018年4月至2018年12月31日，被告应按135元/㎡/年的标准缴纳专项维修资金，逾期缴纳物业管理费及专项维修资金的，从欠缴之日起按欠缴款项1%按日交纳滞纳金。自2016年11月1日至2018年12月31日，被告已拖欠物业管理费人民币4,177元；因拖欠物业管理费产生的滞纳金人民币1,834元；已拖欠专项维修资金人民币454元；因拖欠专项维修资金产生的滞纳金人民币196元，上述各项费用合计人民币6,661元。经原告多次催交，被告至今仍未履行交纳义务。故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付大连胜利购物广场x号店铺的物业管理费及逾期交纳物业管理费的滞纳金共计人民币6,011元（其中应支付物业管理费4,177元，期间为自2016年11月1日起至2018年12月31日止；应支付滞纳金1,834元，期间为自2016年11月1日起至实际给付日止，暂计至2018年12月31日）；2、被告向原告支付大连胜利购物广场x号店铺的专项维修资金及逾期交纳专项维修资金的滞纳金共计人民币650元（其中应支付专项维修资金454元，期间为自2016年11月1日起至2018年12月31日止；应支付滞纳金196元，期间为自2016年11月1日起至实际给付日止，暂计至2018年12月31日）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，案涉店铺位于地铁101区域，原告擅自将原本经营百货杂品的地铁101部分区域租赁给亚惠美食公园做餐饮，油烟味大，导致同区域从事百货经营的其它店铺（包括原告的店铺）无法从事正常的经营活动，在这种情况下，2015年11月我们地铁101区域的五位业主代表与原告进行了交涉，原告许诺对地铁101区域进行整体改造，并承诺在没有完成改造之前对该区域店铺空置期间产生的物管费不收取，2017年2月6日原告更换了实际控制人之后，不仅放弃了进行改造的承诺，又追缴起承诺不收取的店铺空置期间产生的物管费。第二，2017年7月11日之后原告不仅不再履行承诺，更是采用了一系列非法的手段逼我卖店，先是不允许我对外出租、停电，2018年6月7日原告雇佣社会人员对我及我的家人进行威胁恐吓向我要物管费，逼迫我卖店，被我拒绝后原告于2018年6月11日原告强行将M1D046店铺的门锁撬开换锁。以上事实证明，原告起诉我并不是为了收取物管费以维护正常经营，而是故意破坏经营秩序，用在剥夺了我对店铺经营管理权后、仍需继续缴纳物业管理费的方法向我施压逼我将店铺出售给第三方，我通过工商税务信息查证，这些第三方公司都是刚成立的他们自己的皮包公司，现在已有业主签约过户后拿不到钱的情况出现。原告在剥夺了我对店铺经营管理权之后继续向我收缴物管费的行为不仅不应受到支持，其违法行为理应受到法律的惩处。第三，原告收取专项维修基金没有法律依据、擅自提高物管费收费标准属于乱收费。原告现在的物管费收取标准已超过大连同类商圈的三、四倍，而其提供的物业服务极差，此外原告还年年征收维修基金和房产税（购房款的千分之5.88或租金的30%），导致租金都不足以缴纳所交税费，致使业主铺面无法经营大面积停业。《大连胜利广场物业管理有限公司管理公约》第二章第三节关于专项维修基金的约定，应认定为无效，原告不能证明实际发生了维修基金使用及满足收取条件的事实，且其不具有收取专项维修基金的主体资格，收取专项维修基金没有法律依据；《大连胜利广场物业管理有限公司管理公约》第二章第一节第一款“物业管理费按甲方每年调整之收费标准收取”，该条款明显系加重业主责任，排除业主与物业公司商定物业费用的主要权利的约定，违反了《合同法》的公平原则，此格式条款应认定为无效。我从胜利广场发展有限公司购买店铺时，除签署购房合同及《大连胜利广场物业管理有限公司管理公约》之外，就物管费与原告没有达成任何的合议，故在原告停止侵害、恢复地铁101区域原状之后物管费的收取标准，应参照大连同类商圈的物管费收取标准收取或遵循合理、公开以及质价相符的原则重新议定。物价局大价房字［1999］26号文件明确规定：“同意胜利广场在业主委员会成立前，商场物业管理费收费标准暂定为，每平方米使用面积不超过40元的基础上由物业管理部门与业主协商议定，具体收费标准待业主委员会成立后，重新核定，多退少补”。我们业主于2018年9月就依法申请成立业主委员会，胜利一直不配合，至今拒不提供业主名册，阻挠我们成立业主委员会。第四，原告提供的服务极差，没有履行合同义务。经审理查明：2011年8月31日，被告卢凤英与原告大连胜利广场发展有限公司签订了《商品房买卖合同》，被告购买了大连胜利购物广场x号店铺，店铺套内建筑面积为1.63平方米。同时被告卢凤英与原告大连胜利商业管理有限公司（2015年4月7日由大连胜利广场物业管理有限公司变更现名称）签订《大连胜利广场物业管理有限公司管理公约》，约定原告对被告店铺所在的购物广场实施物业管理服务，其第二章第二项（1）款约定，物业管理费按甲方（原告）每年调整之收费标准收取；（2）款约定，物业管理费包括但不限于人事费用、办公费用、公共水电费、蒸汽费、宣传装饰费、清洁费用、各种设施设备的装修保养费、维修费、保险费、园艺及绿化费、营业税及其他税费；（4）款约定，管理者应于每年年底商场全体业主、用户公布物业费用收支账项，并制定出下一年度的收费标准；（5）款约定，被告欠缴物业管理费及其他税费，管理者应向乙方（被告）做出通告，详列所欠款项和清偿期限，若逾期未缴，管理者可根据不同状况采取以下法律行为：A．收取自应付之日起至实际缴付日，每日按欠缴款项千分之一计算滞纳金；B．管理者有权停止欠费商业单元的供水、供电、空调，限制……，直至清偿欠款及滞纳金；第三项对专项维修资金进行了约定，其中（2）款约定，专项维修资金按甲方（原告）每年调整之收费标准收取，甲方每年3月公告当年准备维修养护及更换设备的账目，并确定收费标准（该项费用收取标准以实际公告为准，其中2011年为90元/平方米/年）；（3）款约定乙方（被告）同意自2011年10月1日起，以套内建筑面积为计算依据，按当年收费标准向原告缴纳专项维修资金；（4）款约定上述费用按季收取，即每年1月、4月、7月、10月之5日前缴纳，若逾期缴纳7日以上，根据第（二）项（5）款A、B状况采取法律行动。合同签订后，原告和被告均按合同约定履行也未再重新签订合同，该商场一直由原告进行物业管理服务。原告称其每年均按合同规定公布收支账项，并制定下一年度的收费标准。为此，原告向法庭提供了2015年至2017年度的物业管理费报告及2016年至2018年收费标准，其中2015年度物业管理费标准为1,242元/㎡/年、2018年度物业管理费标准为1,182元/㎡/年，专项维修资金的收费标准为：2014年10月1日至2015年10月31日为125元/㎡/年、2018年7月1日至2018年12月31日为135元/㎡/年。但原告未能提供证据证明该收费标准何时进行了公告。被告称，由于案涉店铺位于地铁101区域，原告同意对该该区域整改完成前，免交物管费，后来又强制换锁不允许经营，对此我们业户已经向公安机关报案。同时，为证明原告提供的物业服务存在瑕疵，被告提交了若干照片及视频资料，照片显示：胜利地下商城的公共区域如卫生间因维修暂停使用、保洁不到位、走廊内的墙壁有损坏未维修等。另查，大连市物价局《关于胜利广场物业管理收费标准的批复》（大价房字﹝1999﹞26号），该批复内容为：同意在胜利广场业主委员会成立前，商场物业管理费收费标准暂定为每平方米使用面积不超过40元的基础上由物业管理部门与业主协商议定，具体收费标准待业主委员会成立后，重新核定，多退少补。经查，胜利广场业主委员会至今未成立。被告为证明原告收费标准过高，向本院提交了凯旋商城和温州城的物业费缴费单和物业管理协议，证明其物业费分别为36元/月/平方米和45元/月/平方米。本院所确认的上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、大连胜利广场物业管理有限公司管理公约、2015年度物业管理费报告［2016年执行标准］、2016年度物业管理费报告［2017年执行标准］、2017年度物业管理费报告［2018年执行标准］、被告提供的照片、大连市物价局《关于胜利广场物业管理收费标准的批复》、物业费发票、物业管理协议书以及双方当事人陈述笔录在案为凭，这些证据材料已经庭审质证和本院审查，应予采信。本院认为，本案争议的焦点问题是：1．双方就101区域调整改造期间是否达成了免交物管费的协议；2．被告应缴纳的物业费收费标准如何认定；3．原告主张的专项维修资金应否支持；4．原告主张的逾期缴纳的滞纳金应否支持。关于焦点一，双方就签订过《大连胜利广场物业管理有限公司管理公约》没有异议，被告主张双方就101区域调整改造期间免交物管费达成了一致意见，但其未能提交直接证据加以证明，其提供的通话录音均无法确定通话主体且当事人未到庭核实情况，故本院无法确定其真实性，故对被告的该项抗辩，本院不予采信。关于焦点二，双方签订的《大连胜利广场物业管理有限公司管理公约》系双方当事人真实的意思表示，原告提供了物业服务，被告应按照约定的标准给付原告物业费用。按照原被告双方签订的《大连胜利广场发展有限公司管理公约》之约定，管理者应于每年年底向商场全体业主、用户公布物业管理费用收支账项，并制定出下一年度的收费标准，即双方当事人在该公约中并未明确约定案涉争议期间物业费的收费标准，属于价格约定不明，在此情形下，原告作为物业公司对其主张的物业费价格负有举证责任。现原、被告双方就收费标准并未达成合意，原告单方面提高物业收费标准，实质上是单方主张变更合同主要内容，其诉求缺少事实和法律依据；并且，原告未能提供充分的证据证明新的收费标准已经在合理期间及地点进行了有效公告，故对该新的收费标准，本院不予支持。结合被告提交的凯旋商场、温州城等周边商圈商铺的物业费缴纳标准，同时根据大连市物价局《关于胜利广场物业管理收费标准的批复》，对于被告欠付的物业费，应按40元/㎡/月进行收取。双方均认同物业费以店铺套内面积1.63平方米为基数进行计算，即被告每月应交纳物业费65.2元。故被告应给付原告自2016年11月1日起至2018年12月31日的物业费人民币1,695.2元。关于焦点三，专项维修资金系用于房屋共有部分或共用设施设备的大修、中修、更新或改造，其收取、使用有严格的流程和限制，遵循“专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，对于房屋共有部分或共用设施设备的日常维保则应从物业费中列支。本案原被告双方签订的《大连胜利广场物业管理有限公司管理公约》虽有“专项维修资金”的约定，但该约定应当遵循《住宅专项维修资金管理办法》和《大连市城市房屋专项维修资金管理办法》的相关规定，专项维修资金账面余额不足的，在没有成立业主委员会的情况下，由所在地街道办事处组织业主按照现行维修资金交存标准及时续筹，否则即违反专项维修资金制度设立的初衷；且原告主张的专项维修资金系其单方核算制定，原告未能提供充分的证据证明新的收费标准已经在合理期间及地点进行了有效公告，亦未得到业主的认可，故对原告主张专项维修资金的诉讼请求，本院不予支持。关于焦点四，被告提交的照片等证据能够证明原告在履行物业服务合同的过程中，对于公共区域如卫生间、墙壁的保洁和维修等方面存在一定瑕疵，被告因此拒缴物业服务费主观上并不存在恶意，故而对于原告诉请的滞纳金，本院依法不予支持。同时，按照双方签订的《大连胜利广场物业管理有限公司管理公约》约定，对于被告欠付的物业费和专项维修资金，原告应向被告做出通告，详列所欠款项和清还期限，若逾期未缴，原告才有权收取滞纳金。现原告提供的证据无法证明其已经向被告进行了催缴通知的有效送达，据此，本院亦不能支持原告关于滞纳金的诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条（二）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告卢凤英于本判决生效之日起十日内给付原告大连胜利商业管理有限公司自2016年11月1日起至2018年12月31日的物业费人民币1,695.2元；若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告大连胜利商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告大连胜利商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  宗守礼人民陪审员  宋丽峰人民陪审员  付延智二〇二〇年五月十三日书 记 员  兰美玉