山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0214民初6745号原告：青岛泰西科环保工程有限公司，住所地山东省青岛市高新区火炬路100盘谷创客空间C座105-5，统一社会信用代码：91370222395681081E。法定代表人：赵文才，该公司副总经理。委托诉讼代理人：孙立军，山东琴岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄丽，山东琴岛律师事务所律师。被告：徐鹏飞，男，1976年10月23日出生，汉族，住青岛市城阳区。原告青岛泰西科环保工程有限公司与被告徐鹏飞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙立军、庄丽，被告徐鹏飞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告退还已缴纳但未到期租金及保证金计71016.3元，并按银行同期同类贷款利率支付自2019年4月4日起至本案判决生效之日止的利息；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2018年2月7日，原、被告双方签订《租赁合同》，被告将位于青岛市城阳区，河东路南约100米处的房屋出租给原告用于工业生产，租期三年，自2018年3月1日起至2021年2月28日止，租金为12万元/年，且从第二年起每年递增5%，每年分两次支付，每次支付数额为年租金的50%，同时原告须缴纳保证金2万元。合同签订后，原告如约向被告交付租金及保证金。2019年4月4日，因被告原因双方协商解除租赁合同并签订租赁合同解除协议，该协议第2条明确约定被告应退还原告已缴纳但未到期租金及保证金计71016.30元，原告严格遵守协议，于签订当日搬离所承租的厂房，但截至目前，被告仍未按照协议约定向原告返还相关费用。经多次协商无果，为维护合法权益，原告特诉至法院，望依法判如所请。被告辩称，双方并未签订合同解除协议，被告并不知情。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：1、原告提交《租赁合同解除协议》1份、视频1份，证明原告与被告于2019年4月4日签订《租赁合同解除协议》，因被告原因，双方协商解除2018年2月7日签订的《租赁合同》，《解除协议》第2条约定被告应退还原告已缴纳并未到期的租赁费及保证金（押金）共计71016.30元，但被告至今尚未退还，违反了合同约定；视频记载了合同解除当天双方交涉情况，因拆除违章建筑大环境，被告拉种植土造成农耕地的假象，因原告拒绝，被告强行将原告赶出，发生了视频中的情形，现场有被告本人及其弟弟即解除协议签订人。被告认为对该证据的真实性无法确认，并非被告签订；对视频的真实性无异议，2019年4月4日当天，原告人员挡住大门不让被告进入。本院认为，该证据具有真实性及关联性，对其证明效力予以确认。2、原告提交2019年4月4日、8日厂房照片打印件一组共10页，2019年6月3日厂房照片一页，2019年7月17日厂房照片一组共3页，证明原告已按照《租赁合同解除协议》约定在指定时间内完成搬迁。且原告多次前往被告处进行交接，被告均未予办理。被告认为对证据的真实性无法确认，现有厂房仍有闲置物，办公用品及原告公司环保管子等，还有车辆。本院认为，该证据的真实性及关联性应结合其他证据加以确认。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月7日，原告青岛泰西科环保工程有限公司（承租人）与被告徐鹏飞（出租人）签订《租赁合同》，约定原告租用被告位于青岛市城阳区米的房屋用于工业生产，房屋建筑面积2000平方米、占地面积约为4000平方米，承租期限为三年，被告自2018年3月1日起将出租房屋交付原告使用，至2021年2月28日到期。租赁费为每年120000元，从第二年开始每年递增5%。原被告双方一旦签订合同，原告应向被告支付房屋租赁保证金，保证金为20000元，合同终止时原告恢复标的物原貌后被告予以退回本保证金，租金每年度分两次支付，（每年的3月1日与9月1日之前）各付年度房租的50%。原告在乙方处加盖公章并由法定代表人赵文才签字，被告在甲方处签字确认。2018年2月14日，原告向被告支付租金及保证金80000元，2018年8月21日，原告支付租金60000元；2019年2月16日，原告支付租金63000元。落款时间为2019年4月4日的《租赁合同解除协议》，载明出租人为被告徐鹏飞、承租人为原告，根据双方于2018年2月7日签署的厂房租赁合同，现因出租人原因，经双方友好协商，就此租赁合同解除达成如下协议：1、租赁合同于2019年4月4日解除；2、出租人退还承租人已缴纳并且未到期的租赁费及保证金共计71016.30元；3、出租人给承租人提供不少于30天的搬迁时间，在搬迁时间内，承租人有权无偿使用租赁合同中办公用户的区域，因时间紧急，承租人原有厂房内（生产区域）物品暂由出租人负责集中存放，待承租人找到合适位置后统一运离；4、30天的搬迁时间内，办公区域使用权归承租人，出租人如要使用必须征得承租人同意，在此期限内，厂房内生产区域承租人不再使用，在承租人搬运时，出租人必须配合必提供必要搬运条件；5、承租人收到出租人退还的71016.31元后，承租人将园区大门和厂房钥匙移交出租人，自此，出租人有权使用厂房内生产区域，自承租人收到出租人退还71016.3元后的30天后，出租人收回全部厂房；6、承租人对原有厂房的装修费用与出租人免费提供30天搬迁周期内办公用房费用相抵消；7、本协议自承租人收到出租人退还的已缴纳并且未到期的租赁费和押金之日起生效。出租人处由“徐万盛”签字，原告在承租人盖章确认。另查明，涉案租赁厂房既未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，未办理相关产权登记手续。本院认为，因涉案厂房既未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，本院依法确认原告青岛泰西科环保工程有限公司与被告徐鹏飞于2018年2月7日签订的《租赁协议》无效，被告依据该《租赁协议》收取的保证金20000元应退还原告。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。上述协议签订后，被告将涉案厂房交付原告使用，原告应支付使用期间的占有使用费。原告主张经与被告协商，其于2019年4月4日搬出涉案房屋，并提交照片予以证实，根据照片显示2019年4月4日厂房已基本腾空，8日厂房内已经运土并有挖掘机进行平整，被告虽对此不予认可，但未提交证据证明2019年4月8日厂房内运土、平整系原告所为，因此对原告主张本院予以支持应认定原告于2019年4月4日已腾空涉案房屋，故对原告要求被告返还已支付的2019年4月5日至2019年8月31日期间的租金的主张本院予以支持，被告应返还原告租金51016.30元（63000元÷184天×149天），对原告主张的利息，本院酌情自原告起诉之日即2019年8月6日起开始计算，即被告应支付按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的自2019年8月6日起至2019年8月19日止以及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的自2019年8月20日起至判决生效之日止的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告徐鹏飞于本判决生效之日起十日内返还原告青岛泰西科环保工程有限公司租金51016.30元、保证金20000元，并承担如下利息：按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算自2019年8月6日起至2019年8月19日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日起至判决生效之日止。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1600元，保全费740元，由被告徐鹏飞负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  顾 伟审 判 员  景艳丽人民陪审员  张 欣二〇一九年十二月二十七日书 记 员  刘 锋