河南省镇平县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1324民初3177号原告：河南省镇平县新华书店有限公司，住所地河南省镇平县中山街245号。统一社会信用代码：91410000176561602C。法定代表人：尹少锋，该公司经理。委托诉讼代理人：项仁学，河南震世律师事务所律师。特别授权。被告：张净，女，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：马冰，河南荣祥律师事务所律师。特别授权。原告河南省镇平县新华书店有限公司（以下简称新华书店）与被告张净房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月2日公开开庭审理了本案。因本案案情复杂，本院裁定将本案转为普通程序，并于2019年11月22日公开开庭审理了本案。原告新华书店的委托诉讼代理人项仁学，被告张净及其委托诉讼代理人马冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新华书店向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方的房屋租赁合同关系，并判令被告张净拆除其添附的建筑设施，将所承租的新华书店大楼（含院落）恢复原状后交还给原告；2、判令被告支付给原告房屋租赁费20万元及迟延付款的滞纳金（滞纳金按约定计付）；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年5月20日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将其所有的位于镇平县建设大道北侧的新华书店大楼（含院落）租赁给被告张净使用，年租金40000元，租赁期限8年。2015年4月15日，原告书面通知被告在合同期满时收回租赁物。但被告以投资大收益差为由，要求再继续租赁经营，双方仍比照原协议履行。此后，原告与被告商议，要求被告以市场价或评估价增加支付年租金未果，现被告已经累计欠5年租金200000元未付。原告多次要求被告付清拖欠的租金，终止双方事实上的不定期租赁合同，并交还租赁物。但被告却总借故推托，严重侵害了原告的合法权益。被告张净辩称：一、原告的第一项诉请无事实和法律依据，双方的租赁合同已过租赁期限，不存在解除双方租赁合同关系。原告要求拆除房屋设施的主张不能成立，因房屋租赁合同第三条明确约定合同到期后，被告有优先承租的权利。由于被告在附属物内添附的价值过大仍然愿意按照房屋租赁合同的约定在期满后继续承租，原告以种种理由与被告协商导致该租赁物空置多年，所以被告不同意拆除建筑设施，仍然按照合同第三条约定履行。二、原告要求支付200000元的租赁费用没有依据。因合同到期后被告多次与原告磋商，原告同意将房屋租赁给被告，但是，双方未达成一致意见导致未签订租赁合同，在此情形下没有追加投资继续经营，导致租赁物至今闲置，被告没有达到经营目的拒绝支付租金。由于原告违约，未在合同到期后按照同等条件下出租给被告，也没有与被告签订租赁合同，所以被告没有交租金，不存在合同约定的加罚滞纳金，且该滞纳金约定过高。被告不承担诉讼费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对原告提供的公证书、通知，被告称收到上述材料，但在收到后原被告双方就租赁房屋的事项进行了磋商，原告表示愿意将房屋交给被告使用，但拒绝签订协议，所以被告不应当支付租金。故本院对该组证据的真实性予以采信。2、对被告提供的评估报告，原告称该证据不符合证据三性。该证据是被告单方面委托作出的，并未与被告协商，不真实，该评估报告程序不合法，与本案不具备关联性。故本院不予采信。3、对被告提供的照片，原告认为与本案无关，但未提供相反证据反驳，故本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年5月20日，原告河南省新华书店镇平店与被告张净签订房屋租赁合同，租赁原告位于镇平县建设大道（原312国道）北侧的新华书店大楼及院落（该房屋办理有土地使用证和房权证，土地面积1979.7平方米，建筑面积1192.13平方米）。约定租赁期限为8年，自2007年5月20日至2015年5月20日。租赁费为每年40000元，一次付清合同签订第一个年度的房屋租赁费，下年度房屋租赁费以此类推。合同期满后，原告若需继续出租，同等条件下被告优先。合同期满后，被告所有新增的建筑、设施、设备等在原告愿意接受的情况下，按照国家规定的折旧比例进行清算。被告在经营期间发生的各种税费由原告承担。被告不得破坏原有建筑物，造成后果由被告承担法律责任。被告如不按时交纳租赁费，按日2％加罚滞纳金。河南省新华书店镇平店于2008年经改制更名为河南省镇平县新华书店有限公司。合同签订后，被告张净因经营洗浴中心的需要，对原新华书店大楼进行了装修及院落地面硬化，并在紧邻新华书店大楼北侧修建两层砖混结构房屋并与新华书店大楼连通，购置相关设施、设备。现被告已经按照约定支付了2007年至2014年5月20日前的租赁费，剩余租赁费至今未支付。2015年6月24日，原告新华书店向被告送达了书面通知一份，通知被告张净所租赁原告的房产及土地在2015年5月20日到期，原告将收回房产土地自己使用。原、被告约定的房屋租赁期限届满后，双方曾协商继续租赁房屋的事宜，但没有达成一致意见，也没有签订书面租赁合同。随后，被告停止经营洗浴中心业务。至今被告没有将所租赁原告的房屋及院落交付原告，也未向原告继续交纳租赁费。本院认为：当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采取书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”因原、被告在原租赁合同期限届满之后，被告曾要求与原告继续签订书面租赁合同，但双方未达成一致意见，原告对该事实予以认可，且被告在约定的租赁期限届满后一直占有使用原租赁房屋，原告也一直未要被告搬出并交付租赁房屋。原、被告虽在2015年5月20日之后未继续签订书面房屋租赁合同，但根据本院查明的事实，能够认定原、被告之间已经形成不定期租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同约定在合理期限之前通知承租人。”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”在2015年5月20日之后，原、被告形成不定期租赁合同关系，但被告一直未向原告支付租赁费构成违约，现原告要求解除与被告之间的不定期房屋租赁合同，并要求被告支付拖欠的租赁费的请求符合法律规定，本院予以支持。2007年5月20日，原、被告就租赁原告的房屋及土地签订了房屋租赁合同，对租赁费、租赁期限、租赁费的支付方式及违约责任进行了约定，被告应按照合同约定支付租赁费，被告拖欠2015年度的租赁费未付构成违约，故原告要求被告支付2015年度的租赁费40000元及按照合同约定支付滞纳金的请求符合法律规定，本院予以支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”原告未提供造成其损失具体数额的相关证据，因此原告要求被告按日2％加罚滞纳金，即月利率为60%，明显过高，结合原被告双方的过错程度，本院酌定被告应支付原告的滞纳金按月利率2%为宜。2015年5月20日合同期限届满之后，原、被告双方曾协商继续租赁房屋的事宜，虽未达成一致意见，也没有签订书面租赁合同，但至今被告没有将其租赁的房屋及院落交付原告，也未向原告继续交纳租赁费，对原告造成了损失，故原告要求被告以原房屋租赁合同约定的租赁费每年40000元为标准计算4年的租赁费160000元的请求理由成立，本院予以支持。但原告要求被告支付该160000元自2015年5月21日起的滞纳金，因原、被告双方未就2015年5月21日之后的违约金损失进行具体约定，故原告该请求本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”被告在租赁原告的房屋期间，未经原告同意擅自在紧邻新华书店大楼北侧修建两层砖混结构房屋。原、被告虽在签订的原房屋租赁合同中约定，被告新增的建筑、设施、设备等在原告愿意接受的情况下，按照国家规定的折旧比例进行清算，但原告庭审中明确表示不同意接受，故原告要求被告拆除其添附的建筑设施，将所承租的新华书店大楼（含院落）交还原告的请求符合法律规定，本院予以支持。被告辩称，双方的租赁合同期限届满后，被告有优先继续承租的权利。因原、被告在原租赁合同期限届满之后，虽未重新签订书面租赁合同，但被告仍继续占有该房屋，原、被告之间形成不定期租赁合同关系，现因被告未及时支付租赁费致使合同的目的无法实现，原告要求解除与被告之间的不定期租赁合同关系并无不当。被告添置附属物系为经营需要所添加的，与原告并无关系，同时被告并未提供证据证实原告有准备将该房屋及土地租赁给他人的情形。故被告该辩称理由不能成立，本院不予支持。被告辩称，原告要求支付200000元的租赁费用没有依据。但因被告并未提供证据证实其缴纳了2014年5月20日至2015年5月20日期间的租赁费40000元，而在2015年之后双方协商未果的情况下，未将租赁房屋交付给原告，被告实际占有原告的房屋形成不定期租赁合同关系，原告要求被告支付4年的租赁费并无不当，故被告的该辩称理由亦不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条之规定，判决如下：解除原告河南省镇平县新华书店有限公司与被告张净之间的房屋租赁合同；限被告张净于本判决生效后三十日内拆除其在原告河南省镇平县新华书店有限公司所有的新华书店大楼及院内添附的建筑物及房屋内的设施、设备等，并将新华书店大楼（含院落）交还给原告；限被告张净于本判决生效后三十日内支付原告河南省镇平县新华书店有限公司2014年5月20日至2015年5月20日期间的租赁费40000元及滞纳金（滞纳金按月利率2%自2014年5月21日起计算至款付清之日）；限被告张净于本判决生效后三十日内支付原告河南省镇平县新华书店有限公司自2015年5月21日至2019年5月20日期间的租赁费160000元；五、驳回原告河南省镇平县新华书店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由被告张净负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  张春志审 判 员  宁秀晓人民陪审员  **荣二〇一九年十二月十七日书 记 员  姜燕燕