吉林省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉01民初9号 原告(执行案外人)：孙柏千，男，1973年3月12日出生，汉族，住吉林省德惠市胜利供热委1组。 委托诉讼代理人：付海东，吉林兢诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任春梅，女，1972年11月19日出生，汉族，住吉林省德惠市胜利街供热委1组，系付海东妻子。 被告（申请执行人）：长春市中小企业信用担保有限公司，住所地吉林省长春市高新开发区蔚山路3777号。 法定代表人:苑旭东，董事长。 委托诉讼代理人：崔海军，吉林天利人律师事务所律师。 被告（被执行人）:杨光宪，男，1963年12月30日出生，汉族，住吉林省德惠市。 被告（被执行人）:吉林省龙邦房地产开发有限公司，住所地吉林省德惠市德大路699号创业大厦606室。 法定代表人：苗时雨，董事长。 原告孙柏千与被告长春市中小企业信用担保有限公司（以下简称中小企业担保公司）、被告杨光宪、被告吉林省龙邦房地产开发有限公司（以下简称龙邦公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙柏千的委托诉讼代理人付海东、任春梅，被告中小企业担保公司的委托诉讼代理人崔海军到庭参加诉讼。被告杨光宪、龙邦公司经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。 孙柏千向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对孙柏千购买的位于吉林省德惠市站前街物资家属楼房屋所有权证号为吉房权德字第3XXXX号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封;2.判决确认杨光宪与案外人林凤伟之间及案外人林凤伟与孙柏千之间的房屋买卖合同合法有效，并确认位于吉林省德惠市站前街物资家属楼房屋所有权证号为吉房权德字第3XXXX号房屋归孙柏千所有;3.判决杨光宪立即协助和配合孙柏千办理位于吉林省德惠市站前街物资家属楼房屋所有权证号为吉房权德字第3XXXX号房屋的产权过户登记;4.本案诉讼费用全部由对方承担。事实与理由：1998年，杨光宪与案外人林凤伟签订房屋买卖合同(名称为《证实书》)将其所有的位于吉林省德惠市站前街物资家属楼房屋所有权证号为吉房权德字第3XXXX号房屋出卖给了案外人林凤伟。1998年2月24日，案外人林凤伟与孙柏千签订房屋买卖合同(名称亦为《证实书》)将其买受的上述房屋出卖给了孙柏千。上述协议签订后，孙柏千向案外人林凤伟付清了所有购房款。案外人林凤伟已于协议签订当日将案涉房屋的房屋所有权证(证号为：吉房权德字第3XXXX号)、房屋钥匙及该房屋实际交付给孙柏千居住使用至今。孙柏千多次通过案外人林凤伟催促杨光宪协助和配合孙柏千办理产权过户登记手续，但杨光宪却一直以各种理由拒不配合。后案外人林凤伟去世，杨光宪对孙柏千配合进行房屋过户的要求更加置之不理。2016年6月22日，被告长春市中心企业信用担保有限公司与案外人长春奇葩丽景商贸有限公司、吉林省龙邦房地产开发有限公司及杨光宪签订了《借款担保展期协议书》，并经吉林省长春市北方公证处作出(2016)吉长北方证字第1342号公证债权文书赋予其强制执行效力。后被告长春市中心企业信用担保有限公司向吉林省长春市中级人民法院申请执行上述公证债权文书，该法院立案执行时，将虽仍登记在杨光宪名下但实系孙柏千所有的案涉房屋予以查封，孙柏千遂向该法院提出书面执行异议，并提供了购房依据等相关证据，要求解除查封，停止对案涉房屋的强制执行。但被吉林省长春市中级人民法院(2018)吉01执异300号执行裁定书裁定驳回了异议请求，并明确告知可在15日内向该法院提起诉讼。孙柏千认为：杨光宪与案外人林凤伟于1998年签订的房屋买卖合同及案外人林凤伟与孙柏千于1998年2月24日签订的房屋买卖合同均系合同双方当事人真实意思表示，上述合同不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，杨光宪应当协助孙柏千办理产权过户登记。同时，孙柏千购买涉案房屋后，虽然没有办理产权过户登记，但是，孙柏千已依合同支付全部价款并占有标的物至今。而未办理产权过户登记的原因系杨光宪拒不协助和配合所致，杨光宪对此存在明显过错，孙柏千无任何过错。为此，根据物权法第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前己合法占有该不动产；(三)己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，孙柏千取得涉案房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且孙柏千在法院查封之前己签订合法有效的书面房屋买卖合同、己支付全部购房款、已合法占有该房屋逾20年以及未办理过户登记非孙柏千自身原因，故人民法院不得查封、扣押冻结该财产。为维护孙柏千合法权益，特提起诉讼，恳请人民法院在查清事实的基础上依法支持孙柏千的诉讼请求。 中小企业担保公司辩称，第一、执行异议之诉应明确对哪个执行裁定不服提起诉讼，从孙柏千的诉状中可以看出没有明确；第二、经查我方没有依据法律文书对孙柏千提起的产权证号为3XXXX号，房名为杨光宪的房屋进行查封；第三、孙柏千在第三项请求中要求杨光宪配合更名过户不是本案审理范围；第四、由于林凤伟没有参加本案诉讼，也没有被孙柏千列为本案当事人，杨光宪与林凤伟是否存在真实的买卖关系无法查清。 杨光宪未到庭，亦未提交答辩意见。 龙邦公司未到庭，亦未提交答辩意见。 经审理查明：2016年6月22日，中小企业担保公司与长春奇葩丽景商贸有限公司（以下简称奇葩丽景公司）、龙邦公司、杨光宪签订了《借款担保展期协议书》，根据该协议奇葩丽景公司向吉林银行股份有限公司长春高新开发区支行展期借款人民币1500万元，展期期限自2016年6月22日至2016年9月21日，由中小企业担保公司担保，龙邦公司、杨光宪向中小企业担保公司提供反担保。该协议经吉林省长春市北方公证处作出（2016）吉长北方证字第1342号赋予强制执行效力的公证债权文书。后因奇葩丽景公司没有偿还借款，中小企业担保公司代为偿还了本金1500万元，利息538645.33元。之后，中小企业担保公司依据上述公证债权文书向本院申请执行。本院于2016年9月9日立案执行，案号为（2016）吉01执399号。在执行程序中，本院于2016年10月14日将被执行人杨光宪名下的位于吉林省德惠市站前街物资家属楼产权证号3XXXX,49-342/26，面积82.50平米的房屋查封。案外人孙柏千向本院提起执行异议，本院于2018年12月10日作出（2018）吉01执异300号民事裁定，裁定驳回案外人孙柏千的异议请求。 另，审理过程中，孙柏千提交证实书两份，一份内容为“杨光宪住房在站前街物资局家属楼3门6楼右门82.50平方米以（已）转让给林凤伟，以后一切房权归林凤伟所有。证明人：高频卖方：杨光宪买方：林凤伟”；另一份内容为“林凤伟住房在站前街物资局家属楼3门6楼右门82.50平方米，现转让给孙佰谦以后一切房权归孙佰谦所有。证明人：张林野卖方：林凤伟买方：孙佰谦”用于证明杨光宪将涉案房屋卖给林凤伟，林凤伟将涉案房屋卖给孙柏千。中小企业担保公司对两份证实书真实性均有异议，认为在杨光宪、林凤伟及证实书上所记载证明人均未到庭的情况下，无法确定系证实书所记载买卖双方本人签字；孙柏千提交林凤伟死亡证明书及一次性抚恤金申请表复印件及内容记载为“1998年2月24日，我丈夫林凤伟将坐落于站前街物资局家属楼产权证号住宅楼出售给孙柏千，价格人民币33000.00元（大写：叁万叁仟元整），已全额支付了房款，当时没有给孙柏千出具收条，以上情况属实，特此证明。证明人：孙国华”的证明材料一份及手持孙国华身份证的女士录像光盘一份用于证明林凤伟死亡事实。中小企业担保公司对上述证据的真实性均不予认可；孙柏千提交物业费、水电费等票据用于证明孙柏千一直在占有并居住在案涉房屋。中小企业担保公司对该证据真实性无异议，但对收据记载的系案涉房屋所支出的费用有异议。 本院认为，一、案外人执行异议之诉主要审理案外人是否具有排除执行的民事权益，同时也可一并审理与排除执行相关的合同效力等确认之诉。故孙柏千诉请的确认杨光宪与林凤伟的买卖合同合法有效，解除对涉案房屋查封及杨光宪协助和配合孙柏千办理案涉房屋的过户登记并非本案审理范围。二、关于林凤伟与孙柏千之间的房屋买卖合同，孙柏千不能提供林凤伟的身份信息，虽有签名字样为“孙国华”的证明材料及相关录像光盘，但孙国华本人未到庭，中小企业担保公司对上述两份证据的真实性不予认可，孙柏千亦未举证证明孙国华系林凤伟妻子，故对于该证实书上的签字孙柏千不能证明系林凤伟本人所签，同时孙柏千亦不能提供其已缴纳房款的相应证据，故本院无法确认该合同是否成立，对于孙柏千要求确认合同有效的诉求亦无法支持。三、依据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定可知不动产物权的设立和转让应依法进行登记，因孙柏千并未取得涉案房屋的物权登记，故孙柏千主张涉案房屋归其所有的主张本院不予支持。四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”除上述论述外，签名为孙佰谦及林凤伟的证实书上记载签订日期为1998年，孙柏千亦陈述其于1998年购买涉案房屋并实际占有，但至今未办理过户登记，在孙柏千未能举证证明非其自身原因未办理更名过户的情况下，该不利后果应自行承担。综上，孙柏千要求阻却执行的事由不符合上述法律规定，其要求终止执行涉案房屋的请求不应支持。依照《中华人民共和国》第三十二条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第二款的规定，判决如下： 驳回孙柏千的诉讼请求 案件受理费625元，由孙柏千负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审判长 肖 瑶 审判员 刘 畅 审判员 宫 平 二〇一九年九月四日 书记员 韩易轩