云南省昆明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2013）昆民一终字第515号 上诉人（原审原告）中国银行股份有限公司昆明滇池路支行。住所地：昆明市环城西路****。 法定代表人李继红，该行行长。 委托代理人马俊、顾超，云南恒业律师事务所律师，特别授权代理。 上诉人（原审被告）昆明福海企业总公司。住。住所地：昆明市福海乡卢家地**/div> 法定代表人杨清，该公司总经理。 委托代理人李皓、廖明威，云南海度律师事务所律师，特别授权代理。 被上诉人（原审被告）云南高原公司。住。住所地：昆明石安公路福德路口/div> 法定代表人陈伟。 原审原告中国银行股份有限公司昆明市民族村支行。住。住所地：昆明市滇池路**云南三石投资综合楼**/div> 负责人宋祥，该单位行长。 委托代理人马俊、顾超，云南恒业律师事务所律师，特别授权代理。 上诉人中国银行股份有限公司昆明市滇池路支行（以下简称“中国银行滇池路支行”）、昆明福海企业总公司（以下简称“福海企业总公司”）因与被上诉人云南高原公司（以下简称“高原公司”）以及原审原告中国银行股份有限公司昆明市民族村支行（以下简称“中国银行民族村支行”）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2013）西法民初字第3968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月1日受理后，依法组成合议庭于2014年2月19日公开开庭审理了本案，上诉人中国银行滇池路支行、原审原告的中国银行民族村支行的共同委托代理人顾超，上诉人福海企业总公司的委托代理人李皓、廖明威到庭参加了诉讼，被上诉人高原公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。 一审法院经审理查明以下法律事实：原告中国银行民族村支行是经中国银行业监督管理委员会云南监管局核发金融许可证的金融机构，批准成立日期是2004年8月9日，营业执照及金融许可证上载明的住所是昆明市滇池路**三石投资综合楼**。1999年2月8日，中国银行云南省分行下发“关于我行辖区内部分机构名称变更的通知”，通知中明确“中国银行昆明滇池国家旅游度假区支行”的名称变更为“中国银行昆明市滇池路支行”，工商登记资料也显示了上述名称变更情况。中国银行股份有限公司昆明市西山支行向本院出具了情况1份，内容为确认：根据银监会及中国银行云南省分行的有关规定，中国银行民族村分理处原为非独立核算的经营机构，经营场所（滇池路2.5公里处）的承租事宜及产生的债权债务由上级管辖行滇池国家旅游度假区支行负责。后经中国银行云南省分行调整，民族村分理处升格为民族村支行、滇池国家旅游度假区支行更名为滇池路支行，调整后该二支行共同隶属于我行，原滇池路支行对外的债权债务关系不变。该情况说明附有2份文件复印件。两份文件中，中国银行业监督管理委员会云南监管局在“关于同意中国银行昆明市莲花池分理处等10家机构升格为支行的批复”中，同意中国银行昆明市民族村分理处升格为中国银行昆明市民族村支行。工商登记资料也显示了上述名称变更情况。中国人民银行昆明市分行在“关于同意中国银行昆明滇池国家旅游度假区支行及所属永昌分理处搬迁、更名的批复“中同意中国银行昆明滇池国家旅游度假区支行所属的分支机构中国银行昆明滇池国家旅游度假区支行永昌分理处搬迁并更名为中国银行昆明滇池国家旅游度假区支行民族村分理处。1998年2月24日，被告福海企业总公司与被告高原公司签订了《关于租用原昆明福海企业总公司办公场地协议书》，合同约定：被告福海企业总公司将原昆明福海企业总公司办公场地租给被告高原公司使用，租赁期限为17年。1998年11月9日，中国银行昆明滇池国家旅游度假区支行与被告高原公司签订了《关于租用房屋的合同》，合同约定：被告高原公司将滇池路2.5公里处明珠酒乡靠西侧一层（框架结构）租给度假区支行，租期为1998年9月15日至2014年12月31日，按16年计，总租金1877184元，签订正式合同后一次性支付。合同还约定：若被告高原公司不能保证在租期将房屋按协议租给度假区支行使用，被告高原公司赔偿度假区支行两倍租用费。中国银行昆明滇池国家旅游度假区支行向被告高原公司支付了租金1877184元。2004年5月28日，被告福海企业总公司作为承诺人向原告中国银行滇池路支行发出承函一份，内容为向原告中国银行滇池路支行承诺：该行于1998年11月9日与被告高原公司签订的《房屋租赁合同》继续执行，至合同期满被告福海企业总公司不再提出任何租金要求。因原告中国银行已向被告高原公司一次性付清了全部16年租期的租金，鉴此，被告福海企业总公司承诺不再向你行收取2004年至2014年的租金。在此期间，若你行不再租用该房屋，被告福海企业总公司不作任何补偿。若被告福海企业总公司违反承诺则承担相应法律责任。同一天，被告福海企业总公司与中国银行云南省分行签订了《协议书》，该协议书第二条约定：被告福海企业总公司承诺中国银行云南省分行下属机构原告滇池路支行与被告高原公司签订的房屋租赁合同继续执行，至合同期满不再提出任何租金要求。因原告滇池路支行已向被告高原公司付清全部16年租期的租金，而被告高原公司又将所收组经用于明珠酒乡的装修，被告福海企业总公司部再收余下十一年租金，并向原告中国银行滇池路支行出具承诺函。被告福海企业总公司曾取得昆明市滇池路三公里西侧土地及地上房屋的国有土地使用证及房屋所有权证。2010年6月12日，中国银行股份有限公司昆明市西山支行与云南三石投资有限公司签订《房屋租赁合同》，约定云南三石投资有限公司将昆明市滇池路472号云南三石投资综合楼一楼租给中国银行西山支行营业使用，具体房屋的使用安排由中国银行西山支行决定。第一年租金为816000元，每两年按当年租金的10%递增。原告中国银行民族村支行向云南三石投资有限公司支付了2010年7月1日至2011年6月30日的租金816000元，2011年7月1日至2012年6月30日的租金816000元，2012年7月1日至2013年6月30日的租金897600元。一审庭审中，两原告与被告福海企业总公司一致陈述原告于2010年11月搬离租赁房屋，现租赁房屋已拆除进行升级改造。遂两原告诉至法院请求：一、二被告连带返还原告租金488850元（从2010年11月至2014年12月31日，共50个月）；二、二被告连带承担违约赔偿金1351181.4元（赔偿金计算：违约金按照合同第八条的约定计算，另又按实际损失计算租期未满另行租房的房租差价）；三、本案诉讼费由被告承担。 根据上述确认事实，一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。首先，本案争议的是两原告的主体问题，从本案现有证据来看，与被告高原公司签订租赁协议以及被告福海企业总公司发函的对象都是原告中国银行滇池路支行，两原告的上级部门中国银行股份有限公司昆明市西山支行也在向一审法院出具的情况说明中陈述民族村分理处升格为民族村支行，原滇池路支行对外的债权债务关系不变。故一审法院认为与被告高原公司、福海企业总公司产生法律关系的主体是原告中国银行滇池路支行，另一原告与本案两被告不存在的直接的合同关系，一审法院对原告中国银行民族村支行提出的所有诉讼请求均不予支持。其次，对于本案中涉及的原告中国银行滇池路支行与两被告的法律关系，一审法院认为，首先，在被告福海企业总公司出具给原告中国银行滇池路支行的承函中，被告福海企业总公司同意被告高原公司在约定租期内将房屋出租给原告中国银行滇池路支行，并承诺不再收取至2014年的租金，违反承诺则承担相应法律责任。从此内容来看，一方面，该意思表示不构成对租赁合同权利义务的概括转让。另一方面，本案中虽原告出示了两被告之间的租赁合同，但被告福海企业又陈述与被告高原公司是合作关系，两被告是作为共同出租人将房屋出租给原告中国银行滇池路支行还是两被告之间亦是租赁关系在本案中无法确认。因此，被告福海企业总公司出具承函的行为也不能仅认定为房东对于转租合同效力的补正。此外，不能将承函仅认定为房东对于转租合同效力的补正还有一个原因：承函中还有违反让原告使用房屋不收租金的承诺将承担法律责任的表述。此种表述突破了仅认可转租合同的范围，应视为作出一个单独的约定。而被告高原公司作为出租人对原告中国银行滇池路支行已经负有让原告在租期内使用房屋，违约则承担相应约定、法定责任的债务。此种情况下，被告福海企业总公司又在承函中作出对相同义务的承诺构成债务加入。两被告应就租期内让原告使用房屋，否则赔偿的债务对合同相对方原告中国银行滇池路支行承担连带责任。现原告中国银行滇池路支行于2010年11月起无法再使用房屋，距离租期2014年12月31日还有50个月，16年总租金1877184元，一个月租金为9777元，两被告应连带退还原告中国银行滇池路支行的租金的为488850元。另，原告中国银行滇池路支行还就此主张赔偿金，经其庭审明确，包括违约金和损失。本案中，原告中国银行滇池支行路提交的证明其另租房屋产生损失的证据是原告中国银行民族村支行支付租金的凭证，两原告之间因涉案房屋产生的具体权利义务并不清楚。原告中国银行滇池路支行因为房屋提前被收回产生损失的事实无法由此部分证据证实，对原告中国银行滇池路支行要求两被告赔偿损失的诉讼请求不予支持。对于违约金，两被告确实违反合同约定，合同中有“赔偿两倍租用费”的约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，两被告应当向原告中国银行滇池路支行支付违约金。对于违约金的数额，原告中国银行滇池路支行在庭审中表示约定的违约金超过实际损失，对此，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，根据该规定，一审法院酌情判决由两被告连带支付400000元违约金给原告中国银行滇池路支行。原告中国银行滇池路支行的其余诉讼请求一审法院不予支持。被告高原公司经一审法院公告送达传票未到庭参加诉讼，但鉴于本案事实清楚、证据充分，依法可以缺席判决，据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、由被告昆明福海企业总公司、云南高原公司于本判决生效之日起十日内连带支付原告中国银行股份有限公司昆明市滇池路支行租金488850元、违约金400000元；二、驳回原告中国银行股份有限公司昆明市滇池路支行的其余诉讼请求；三、驳回原告中国银行股份有限公司昆明市民族村支行的全部诉讼请求。本案案件受理费21360元（两原告已预交），两被告承担15000元，于付款时一并支付给原告中国银行滇池路支行，另6360元由两原告自行承担。 一审判决宣判后，中国银行滇池路支行、福海企业总公司不服，向本院提起上诉，中国银行滇池路支行上诉称：一审法院酌情判决支持违约金40万元没有事实和法律依据，依法应予以纠正，支持上诉人违约金1351181.4元的诉讼请求。一、福海企业总公司强迫中国银行民族村支行提前办理承租房的行为，导致中国银行实际损失，本质上属合同违约和侵权行为的竞合，依法应承担赔偿损失或支付违约金的责任。二、一审法院认为中国银行民族村支行、中国银行滇池路支行因另租房屋产生损失的权利义务并不清楚，否认了中国银行滇池路支行存在实际损失，混淆了诉讼主体和法人主体的概念，中国银行只有一个法人主体，但具有多个诉讼主体（分支机构），各分支机构产生的权利义务、债权债务、利益损失最终由中国银行本身承担。三、租赁合同明确约定违约金计算方式为“两倍租用费”，同时中国银行滇池路支行实际损失至少是1351181.4元（搬迁期间经营收益、装修费用等损失未考虑在内），约定违约金远高于实际损失，中国银行滇池路支行已放弃了违约金的惩罚性功能，仅主张实际损失。一审法院酌情只支持40万元，背离了以实际损失为基础的精神。另，中国银行滇池路支行因高原公司送达本诉讼文书而支付的公告费用，应由被上诉人承担，但一审法院未作处理。综上，遂请求二审法院判令：一、撤销一审判决第二项，判决二被上诉人向中国银行滇池路支行连带支付违约赔偿金1351181.4元；二、一、二案件受理费以及公告费由二被上诉人承担。 福海企业总公司针对中国银行滇池路支行的上诉答辩称：一、中国银行滇池路支行仅能针对违约或者赔偿选择一项主张权利；二、上诉人对其实际损失并未提交相应的证据予以证明。 中国银行民族村支行的答辩意见与中国银行滇池路支行的上诉意见一致。 福海企业总公司上诉称：一、福海企业总公司出具的承诺函是对转租合同效力的补正，属于一份新的约定，仅对所承诺范围内承担责任，不应对违约金的支付承担连带责任。二、中国银行滇池路支行与中国银行民族村支行存在违法转租行为，中国银行滇池路支行在履行合同过程中存在过错。两支行系独立主体，并不是隶属关系。三、中国银行滇池路支行没有实际损失，一审法院酌情判决福海企业与高原公司连带承担400000元违约金过高，且没有事实和法律依据。四、二审中我方支付的公告费200元，应予处理。综上，遂请求判令：一、撤销昆明市西山区人民法院（2012）西法民初字第3968号民事判决第一项，改判驳回福海企业总公司连带支付中国银行滇池路支行400000元违约金；二、由中国银行滇池路支行、高原公司承担本案一、二审诉讼费。 中国银行滇池路支行、中国银行民族村支行针对福海企业总公司的上诉答辩称：一、福海企业总公司应当承担违约金的赔偿责任。二、中国银行滇池路支行不存在转租行为，仅是内部使用权限问题，且福海企业总公司就在诉争房屋旁边，其均未提出过异议。三、我方仅主张了实际损失，福海企业总公司应当予以赔偿。 二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为：福海企业公司对违约金部分是否应当承担违约责任的问题。从福海企业总公司向中国银行滇池路支行发函以及与中国银行云南省分行签订的《协议书》可知，高原公司将所收租金用于诉争房屋的装修，福海企业总公司并承诺，在租赁期间，若中国银行滇池路支行不再租用该房屋，福海企业总公司不作任何补偿。若福海企业总公司违反承诺则承担相应法律责任。首先，福海企业总公司认可高原公司将诉争房屋转租给中国银行滇池路银行使用，而中国银行滇池路支行所支付的租金用于了诉争房屋的装修，故福海企业总公司是实际受益人。其次，福海企业总公司明确承诺中国银行滇池路支行在租赁期间内能正常使用房屋，否则将承担相应的法律责任，该法律责任应当包括中国银行滇池路支行所主张的违约责任。最后，福海企业总公司主张中国银行滇池路支行存有擅自转租行为，存有过错。本院认为，福海企业总公司亦与中国银行云南省分行签订《协议书》，保证中国银行滇池路支行正常使用诉争房屋，而中国银行滇池路支行与中国银行民族村支行均属于中国银行云南省分行的下属支行，系内部调整致使实际使用人的变动，对此，福海企业总公司亦未提出过异议，故福海企业总公司的该主张不成立，本院不予支持。综上，福海企业总公司应对违约金部分承担连带责任。 二、对于违约金是否过高或过低的问题。一审法院已充分考虑案件的实际情况，以实际损失为基础，根据公平原则与诚实信用原则，酌情判决福海企业总公司、云南高原公司连带向中国银行滇池路支行支付400000元违约金并无不当，本院予以维持。 综上，上诉人中国银行股份有限公司昆明市滇池路支行、昆明福海企业总公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费16960元，由上诉人中国银行股份有限公司昆明市滇池路支行承担9660元，由上诉人昆明福海企业总公司承担5007元。 本判决为终审判决。 本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。 审 判 长  田 庄 审 判 员  郑会利 代理审判员  蔡 芸 二〇一四年三月十八日 书 记 员  马 娜