山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1091民初1662号 原告：陈香海，男，住址黑龙江省大庆市。 委托诉讼代理人：张秀军，山东润洲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐杰，威海环翠森源法律服务所法律工作者。 被告：乔汉贵，男，住址威海高区。 委托诉讼代理人：龙海，山东德衡（威海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李晶，山东德衡（威海）律师事务所律师。 被告：威海高技术产业开发区西御康实业总公司，统一社会信用代码913710002671454527，住所威海高技术产业开发西涝台村。 法定代表人：苗其文，总经理。 委托诉讼代理人：孙绍军，山东威海卫律师事务所律师。 第三人：陈龙，男，住址山东省威海市环翠区。 委托诉讼代理人：张秀军，基本信息同前。 第三人：乔晖，男，住址同上。 原告陈香海与被告乔汉贵、威海高技术产业开发区西御康实业总公司（以下简称西御康公司）合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，经本院依法追加陈龙、乔晖作为本案第三人参加诉讼。原告陈香海及其委托诉讼代理人张秀军（并作为第三人陈龙之委托诉讼代理人）、徐杰、被告乔汉贵及其委托诉讼代理人龙海、西御康公司之委托诉讼代理人孙绍军、第三人乔晖均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈香海向本院提出诉讼请求：1、二被告将位于威海高技术产业开发区西御康御鑫佳园XX及XXX号网点房交付给原告；2、二被告协助原告办理御鑫佳园XX及XXX号网点房的转移登记并将不动产证书办理至原告名下。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、二被告协助原告办理新世纪家园14A-1号、14A-2号网点房的转移登记，将不动产权证书办理至原告名下；2、二被告将该两套房屋交付给原告。事实和理由：2008年12月原告与西御康公司协商合作开发西涝台御鑫佳园XXX、XXX等共十一栋安置及商住楼项目，原告出资，西御康公司出地。因原告本人在外地还有其他业务，不能长期在威海，因此，原告委托乔汉贵具体与西御康公司联络、处理合作开发具体事宜。2009年9月7日乔汉贵代理原告与西御康公司达成置换网点协议，约定西御康公司将涉案2套网点置换给原告，原告将部分住宅楼补偿给西御康公司。2019年1月7日原告与西御康公司就合作开发项目经对账达成协议，约定原告支付给西御康公司3856630.82元。目前涉案2套网点房已经可以办理房屋所有权证书，原告主张办证后，西御康公司一直拖延称虽然合作开发投资人是原告，但具体事项由乔汉贵办理，因此办证的事宜也需要乔汉贵参与，但乔汉贵明确拒绝为原告办理。原告就此与二被告多次协商未果，故提起诉讼。 乔汉贵辩称，1、其系陈香海姐夫，二人系合作关系，乔汉贵并非陈香海合作项目委托诉讼代理人。2008年10月12日，西御康公司作为甲方、乔汉贵及案外人原振忠作为乙方，签订《房地产合作开发合同》。2008年12月18日，西御康公司作为甲方，乔汉贵及案外人于树仁作为乙方，签订《房地产合作开发合同》。合作开发项目由陈香海投资、乔汉贵负责现场管理，根据二人口头协议，陈香海享有项目收益70%，乔汉贵享有项目收益30%。二、陈香海无权主张涉案房屋的权利，该2套网点房应归乔汉贵所有。1、根据2010年12月26日《关于乔汉贵商品住宅与威海高区西御康实业总公司置换网点的具体方案和分配协议》，该2套网点及相关新世纪家园4套住宅及储藏室分配给乔汉贵而非陈香海；2、陈香海与乔汉贵在威海某某山庄同一大院内分别有别墅各1套，乔汉贵房屋登记在其子乔晖名下，房屋坐落为某某山庄-201-1号，面积为497.28平方米，陈香海房屋坐落为某某山庄-201-2号，2套别墅附带两层建筑面积为544.64平方米的门市房由乔晖、陈香海按份共有，各占50%。陈香海与前后两任妻子分别育有一子，为避免家庭纠纷，2011年初陈香海通过叔伯叔陈某某向乔汉贵提出，以涉案2套网点及相关联的4套住宅置换乔晖别墅附带门市房。按当时市场价格计算，涉案网点及4套住宅总价约为970万元，乔晖名下某某山庄别墅及网点总价约1270万元，开始时乔汉贵要求陈香海补交差价，但陈香海提出资金周转困难，且考虑到双方亲情因素，乔汉贵没有要求陈香海补交差价。2011年春节后，乔汉贵从某某山庄别墅搬出，将房屋交付陈香海，陈香海组织人员对别墅、网点重新改造、装修。2014年5月26日，乔晖与陈香海之子陈龙签订《房屋买卖合同》，将201-1号别墅变更登记至陈龙名下。同日，乔晖与陈香海签订《房屋买卖合同》，将乔晖、陈香海共有的门市房中乔晖所有部分（建筑面积272.32平方米）变更登记至陈香海名下。因分配给乔汉贵与陈香海的网点房及住宅均为现房，在西御康公司将涉案2套网点及4套住宅交付后，乔汉贵于2011年将2套网点房分别出租给案外人李保城、杜鹃，并将4套住宅出售2套、出租2套。陈香海从未提出过异议，乔汉贵享有上述网点及住宅所有权，双方之间的置换协议标的物已经交付。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 西御康公司辩称，涉案2套网点房现由乔汉贵占有控制，因陈香海与乔汉贵之间存在争议，为避免不必要的法律责任，该公司未协助二人办理产权证书。请依法判决。 陈龙述称同意陈香海的意见。 乔晖述称同意乔汉贵的意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此认定如下事实：2008年10月，西御康公司作为甲方、乔汉贵及案外人原振忠作为乙方，签订《房地产合作开发合同》。2008年12月，西御康公司作为甲方，乔汉贵及案外人于树仁作为乙方，签订《房地产合作开发合同》。2010年12月，西御康公司作为甲方，乔汉贵与案外人苗某某作为乙方，签订《关于乔汉贵用商品住宅与威海高区西御康实业总公司置换网点的具体方案和分配协议》，一、1、网点面积1106m2（A14#网点565m2、A5网点541m2），按1:1.2置换成住宅面积为1.2×1106=1327m2。2、置换与网点相关联的新世纪家园的4住户及储藏室：14#楼的302、402每户各94.58m2，共计189.16m2（带2个储藏室共26.08m2）。16#楼的201、301每户各86.93m2共计173.86m2（带2个储藏室共25.51m2）。3、上述两项折合成住宅面积（含贮藏室）共计1741.61m2……。2019年1月7日，西御康公司作为甲方，陈香海（合作开发项目实际投资人）、乔汉贵（陈香海）作为乙方，签订《对账协议书（一）》，内容为：甲方与乙方就合作开发西涝台御鑫佳园A56#……共十一栋安置及商住楼相关费用承担进行结算，达成如下协议：……。 2014年5月26日，乔晖与陈龙签订《威海市房屋买卖合同》，约定：乔晖将其坐落于某某山庄-201-1号住宅（面积497.28平方米）出售给陈龙，转让价款225万元，当日一次性付款。陈香海、陈龙及乔汉贵、乔晖均认可该房屋2014年即过户至陈龙名下。2019年陈龙取得该房屋不动产权证书。 2014年5月26日，乔晖、陈香海作为甲方，陈香海作为乙方，签订《威海市房屋买卖合同》，约定：甲方将坐落于某某山庄-201-3、201-4号房屋（经营、商业，面积272.32平方米）出售给乙方，价款130万元，当日一次性付款。所涉2套房屋原土地证使用权人为陈香海、乔晖，2014年陈香海取得该2套房屋所有房权证（单独所有）。 2019年11月29日，西御康公司取得新世纪家园-XX号不动产权证书，西御康公司称涉案2套网点房正式编号为新世纪家园14A-1、14A-2号，其他当事人对此无异议。 关于双方争议的事实和证据，本院分析认定如下: 乔汉贵主张，2011年陈某某找其称陈香海想用西涝台网点、住宅换乔汉贵某某山庄别墅、网点，乔汉贵和家里协商后表示同意。后陈香海与妻子黑燕到乔汉贵家协商，乔汉贵认为参照山海华府当时别墅2011年房价2万元进行估价，因为乔晖名下别墅是自己土地证，也按每平方米2万元计算约1000万元，网点按1万元计算为275万元，合计1275万元。西涝台网点当时价格约6800元、住宅3800元-3900元，涉案网点和住宅分别按7000元、4000元计算共计约900余万元。当时乔汉贵提出让陈香海支付300万元，陈香海表示拿不出现金，就这样算了。乔汉贵妻子即陈香海姐姐陈香云要求就这样，故乔汉贵只好同意，双方遂达成协议。乔汉贵方提出签书面协议，陈香海称自家人没有必要。双方谈好后，2011年4月乔汉贵父子将某某山庄别墅、网点交付陈香海父子，陈香海拆除别墅重新建造。当月到西御康公司处办理了2套网点房和4套住宅的交接手续，并将网点房出租，住宅出售2套、出租2套。2014年原告突然要求乔晖名下该别墅过户到其子陈龙名下，因为涉案网点房和住宅没有办手续，乔汉贵及乔晖、儿媳均不同意，但乔汉贵之妻坚持，乔晖与陈龙遂签订买卖合同，将房产证过户变更登记至陈龙名下。2017年原告又要求把土地证过到陈龙名下，乔汉贵拒绝，陈某某出面协商，乔汉贵仍未同意，双方产生纠纷。 陈香海称，涉案网点及住宅是乔汉贵自己到西御康公司处接收的，2个网点租金已经达到400万元。其和乔汉贵之间并无置换协议，从未就山庄别墅、网点置换西涝台网点进行协商。某某山庄的别墅是乔晖和陈龙协商买卖，房管局备案的合同价格是真实的，买卖过程陈香海并未参与，但知道是买卖。陈香海又称某某山庄别墅、网点是2011年其出资改造，2014年买卖过户。陈香海称房管局备案的某某山庄别墅和网点房买卖合同价款是双方真实意思表示。 乔晖陈述与乔汉贵基本一致。 陈龙称，二零一几年乔汉贵找陈香海协商称，别墅住不起想卖掉，2014年陈龙回威海与乔晖签订买卖合同并过户。别墅是由陈香海与乔晖协商买卖，陈龙当时不在威海，不清楚买卖过程，也没问过为什么别墅过户至自己名下，当时因为乔汉贵欠陈香海的钱，买卖合同上的价格应该是乔汉贵和陈香海协商好的，陈龙也不知道买卖的价格，该购房款并未支付。别墅由陈香海重建。某某山庄网点201-3、201-4是陈香海与乔晖共有房本，乔晖所称置换其不清楚，该网点通过房管局买卖过户至陈香海个人名、单独所有。 乔汉贵为证实其主张房屋状态，提交房屋租赁合同、预售合同等，拟证实涉案2套网点、4套住宅均已出租或出售。经质证，陈香海称真实性无法确认，且与房屋所有权无关，据说房屋是出租状态，但乔汉贵并未向陈香海支付任何租金收益。西御康公司认可预售合同真实性，并称应该是出租状态，并认为可以证实已将上述网点房、住宅交付给乔汉贵。 乔汉贵为证实其主张置换，提交录音证据2份，称其中2019年3月14日为乔汉贵、陈香云、陈香海、黑燕、陈香波（陈香海之兄）及陈香海委托代理人王律师及会计张丽。主要内容为：两家商讨之间的多起纠纷，其中陈香海称：这是第二个事，还有下面，第三件事，所有的问题不就出在门市上跟那个别墅上吗？别墅是怎么换的……别墅是不是把那个产权证已经办到陈龙名下了，对不对，对吧？陈香云：是。陈香海：所有的过户费60多万我掏的吧，我让你们掏一分钱了吗？乔汉贵：当时咱们就是这么定的，香海啊。陈香海：你拿东西来，你拿东西来……陈香海：办完了，这是产权证办完了，剩土地证，因为房子改造了，找的叔，老头挖门到处找人说办，乔晖告诉，第二天跟陈龙说，陈龙回来了，告诉从北京回来了，第二天说上房产局去办，叔找的人，后来说不去了，老头马上就给乔晖打电话，你们家是干啥呢，给你们找好人了，怎么怎么的，因为当时说要掏多少钱给的，因为办这些东西全都花的钱，老头不愿意了，再说也不是我们不办，是哪个谁，那个我二姑不让办，我还上你家去了，你跟我怎么说的？乔汉贵：什么玩意怎么说的？陈香海：你跟我说，我说，土地证为啥不办，你咋说的。乔汉贵：房子房子……网点房你啥手续没有啊。陈香海：是吧，你不给办吧，是你不给办吧，现在我就明确的告诉你。乔汉贵：不是我不给你办。陈香海：现在门市房跟你们家有一毛钱关系吗？是你的吗？乔汉贵：那我，不是，不是我的，香海我问你，别墅我为啥要过到你头上？陈香海：你听我再说完，你那个别墅没问题，网点房没问题，这不两个东西都在这吗？对不，是谁的，这个我问你，网点房是我开发的吗，是不是我投资的，放在那先别提，别墅肯定是你加的，这……也是你家的，对吧，对不对，那么你说它值多少钱？我上次你问我怎么处理，我说第一个还钱，第二个的话把房产的账清算，第三个别墅评估，找第三方评估，你评2000万，我花2000万买，你评3000万，我花3000万买，对不对，跟这个有什么关系？……陈香云：我们家不换？乔汉贵：我们家什么时候说不换。陈香海：你就告诉不换的。乔汉贵：我从来没说过这话，从来没有过。陈香海：我再给你说，你山岭的别墅，我花钱买，跟你有啥关系啊？网点房和这个有什么关系啊？这不三事吗……乔汉贵：接着再说别墅还网点房的事……黑燕：我还跟陈香海说，我说压根你就不该换，我从来没有支持过陈香海还这个房子，还说我都收了……陈香海：……全家人都说换，我们都说换，一开始换都急着，对吧，后来你不换了。陈香海：我们没说不换。陈香海：你那证不不办了吗…… 经质证，陈香海对录音真实性无异议，但提出异议称陈香海及其子黑燕明确指出从未最终达成过置换，某某山庄的别墅是花钱购买的，并不是置换而来的。 乔汉贵称第二份录音是，2019年2月7日陈龙和乔晖之妻郑晓晴谈话录音，主要内容为……郑晓晴：我就是说这些东西就是说是，因为这中间涉及到的事，已经不单是说是你姑父的事了，因为你当时我爸跟我们说了，说是西涝台那个门市，当时说是换了，现在又说了，老舅又说是不详怎么怎么着。陈龙：那个东西是你们先不换的，我17年12月份的时候找了我哥，我说明天，因为我要结婚我要装修，土地证这方面还没弄，我说咱们得弄一下，我哥说好行，明天早上7点半，等着就行，完了早上突然告诉我说什么稽查……郑晓晴：不是，我就想问一下，你们现在，你们最终，一个是要求这个欠钱，还有这个呢，就是别墅交换这个事你们想怎么弄。陈龙：别墅交换的话评估，公平交易，按市场价格。郑晓晴：评估的是现在的房价还是当初的房价。陈龙：都可以，两边的房子都涨价，都可以没问题……陈龙：拟当时，我换回来的是别墅吗？我换回来的是一个房产证和一块土地……陈：当年置换的时候陈某某去找过邵某某……陈龙：这个别墅不还了是你们不同意了。 经质证，陈香海、陈龙对该录音真实性无异议，但提出异议称陈龙明确指出不存在最终达成置换的情况。 此外，诉讼过程中，案外人陈某某（男，1944年11月2日出生，公民身份号码37100219441102XXXX主动到本院就本案反映情况，本院对此制作了笔录，陈某某称其系陈香海、陈香云堂叔，其来反映陈香海用西涝台网点还乔汉贵在某某山庄的别墅和网点的事称，2011年春天，陈香海在某某山庄别墅所在地和陈某某谈起，他想用西涝台网点换他二姐在某某山庄的网点和别墅，当时他说乔晖和他爱人都是公务员，住别墅费用很高，陈香海和陈某某说最好把这个别墅换给他，陈香海说他用西涝台的网点换，乔汉贵换网点后，他可以开个小店或出租挣钱。陈某某说你和你二姐夫商量，陈香海说让陈某某和他商量，隔了几天陈某某在工地上和乔汉贵说了陈香海的想法，理由就是乔晖和他爱人都是拿工资的，别墅费用太高。陈香海两个儿子，刚好每人一个别墅，然后陈某某和乔汉贵说你把某某山庄的网点和别墅换成西涝台的网点，你出租还能挣钱，乔汉贵说和我妻子商量一下，后来乔汉贵说同意换，陈某某告诉陈香海乔汉贵同意置换，再后来他们是如何商量的陈某某就没参与。陈香海就把乔汉贵的别墅、网点及他自己的别墅、网点进行统一改造，乔汉贵就把西涝台网点进行了出租，2014年乔汉贵把某某山庄的别墅、网点过户到了陈龙名下。房证过户完毕，但土地证没有过户。2017年陈龙打电话找陈某某说让把土地证也过户给他，陈某某打电话找乔汉贵说孩子提出这么个要求，你们最好满足孩子过户给他，乔汉贵他们商量好一起去办理土地证过户手续并约定好时间，但乔晖和他爱人没有到现场签字，事就没有办成，陈龙对此就打电话给说他们没去签字，没办成。陈某某就打电话找乔汉贵，乔汉贵说他有顾虑，说我的房产证和别墅、网点、房证都给他了，我再把土地证给他我有顾虑，换给我的西涝台网点没有任何手续、房证、土地证都没有办在我的名下，万一有什么变故我没法和儿子交代。陈某某就说你考虑太多了，西涝台网点的房证是村里不给办，不是香海不给你办，就算办理晚了，但是也是会办在你名下。乔汉贵说你不能光考虑他们的想法不考虑我们的想法，我有很多难处。陈某某就把乔汉贵想法告诉了香海。 经质证，乔汉贵对陈某某所述无异议。陈香海称其所述不属实，双方并无任何口头或者文字协议。 本院认为，本案中双方争议焦点在于：乔汉贵、乔晖父子所称的以乔晖名下位于某某山庄别墅、网点和陈香海西涝台即本案所涉网点房互换并已履行是否属实。对此，乔汉贵提交了2份录音证据，经质证，陈香海、陈龙对该证据真实性无异议，本院予以采信。根据录音中双方谈话并结合其他情况，本院认定乔汉贵、乔晖该主张成立，理由如下：1、陈香海陈述前后矛盾，且与陈龙陈述也存在矛盾。陈香海在庭审中明确否认双方曾协商过置换事宜，又称某某山庄别墅是陈龙与乔晖间协商、买卖合同关系，而根据其录音中陈述可见，其与乔汉贵之间协商过置换事宜，并认为是对方先反悔，双方之间产生纠纷的原因是乔晖承诺将土地证也过户至陈龙名下而未兑现，此问题陈龙也在和郑晓晴谈话中明确指出。2、关于某某山庄别墅网点过户至陈龙、陈香海名下时在房管局备案的买卖合同，陈香海、陈龙均称2份合同尤其是价格是双方真实意思表示，但一方面在录音中，陈香海、陈龙反复提出可以评估价格，与其陈述是确定价款相矛盾。另一方面，合同中明确约定了当日付清房款，但至今合同约定的履行期限已超过5年多，陈香海、陈龙并未支付房款。3、从协议履行看，乔汉贵、乔晖已经将某某山庄网点、别墅交付陈香海、陈龙多年，且已协助对方将产权过户，说明乔汉贵、乔晖已经履行了互换协议的义务。而另一方面，乔汉贵已从西御康公司处接收涉案网点及住宅多年，并进行了处分、收益，并无证据显示陈香海对此提出过异议。由此，应认定双方间互换协议双方均已履行了各自的义务。4、根据双方谈话录音可见，陈某某参与了双方间置换事宜的协商、履行，并提供了帮助，可见陈某某对事实比较了解，其陈述的过程与乔汉贵、乔晖父子陈述相符，进一步可以证实其主张的事实。基于原、被告亲属关系，乔汉贵、乔晖父子称因此未有书面协议亦符合常理。综上，陈香海的诉讼请求无事实和法律依据，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定判决如下： 驳回原告陈香海的诉讼请求。 案件受理费81800元，财产保全费5000元，均由原告陈香海负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长  胡传佳 人民陪审员  姜悦国 人民陪审员  鞠洪娜 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  付连辉