河南省长垣市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0728民初5663号原告（反诉被告）白秀梅，女，1950年9月5日出生，汉族，住长垣县蒲西区。委托代理人吴彩霞、李建楠，河南剑锐律师事务所律师。被告（反诉原告）新乡市新宇房地产开发有限公司。法定代表人：师振栋，任公司经理。住所地长垣县建设路中段。委托代理人王军民，男，1980年8月16日出生，汉族，系公司员工。原告白秀梅诉被告新乡市新宇房地产开发有限公司（以下简称新宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月25日作出受理决定，后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告白秀梅的委托代理人吴彩霞、李建楠、被告新宇公司的委托代理人王军民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白秀梅诉称，2015年7月6日原被告双方签订《商品房买卖合同》，约定被告将长垣县蒲西区宏力大道北段东侧新宇新橙二期8#楼东2号商铺出售给原告，房屋总价款为400000元，交房时间为2016年5月1日前。并于2015年7月13日办理合同备案登记手续。然而时至今日被告却仍然没能交付房屋，原告在约定的时间内履行了相关义务，不存在违约行为，被告经多次催告一直拖延不向原告交付房屋，也未协助原告办理过户手续，存在严重违约。诉讼要求1、确认原被告双方于2015年7月6日签订的《商品房买卖合同》为有效合同；2、判令被告继续履行合同，在符合交房条件时将长垣县蒲西区宏力大道北段东侧新宇新橙二期8#楼东2号商铺交付给原告，并协助原告办理商品房转移登记手续，将该房屋的房地产权利登记至原告名下。新宇公司辩称，一、原被告双方所签的名为《商品房买卖合同》，实为借款抵押担保关系，是不存在真实的《商品房买卖合同》有效或无效问题。起因是由于被告开发新宇新橙二期，征购了原告白秀梅的一片院地，由于欠付部分征地款。此后原告方主动与被告方协商约定，原告要求被告用新宇新橙二期8#楼东2号商铺作为抵押，并将欠款依约定转化为借款，月利息2%，由被告出示借款欠条一份由原告收存。于是被告与原告于2015年7月6日签订的《商品房买卖合同》是不存在真实的买卖交易的，被告不存在交付房给原告，也更谈不上协助原告办理商品房转移登记手续等问题。因此，也是更不会存在真实的《商品房买卖合同》有效或无效问题的。二、原被告在签订名为《商品房买卖合同》后，实为借款抵押担保关系。至今原告也并未出现交付任何款之事，被告也未出现主动交房和给原告协助办登记过户之事，双方从根本上不会出现一方会违约现象，从表面形式看和实质形式看，原被告双方均符合遵守了以《商品房买卖合同》为名，实为借款抵押担保关系这种协商约定。总之，对原被告所签订的《商品房买卖合同》为名，实为借款抵押担保关系。是不存在该商品房买卖合同真实的是否有效问题的，也不存在原告履行支付任何购房款问题的。反之，被告更不存在交付房和协助原告办理商品房款转移登记手续手续问题的。因此，依法判决驳回原告的起诉请求，并反诉要求解除双方于2015年7月6日签订的《商品房买卖合同》。白秀梅辩称，被告要求解除合同没有依据，该合同是不同于单纯的商品房买卖合同关系，是基于一种债的原因，是被告到期不履行原告征地款700000元导致被告以房抵债的事实，本案是400000元的房款，另外300000元已经实现以房抵债的债权，下余400000元签订本案的房屋买卖合同，基于该原因产生本案400000元欠款，签订合同当天就证明原告已经全部交付房款，不是被告所说原告没有交清房款，原告也不应在签订合同后，再交付房款，被告要求解除合同不符合法律规定，应依法驳回被告反诉请求。根据被告要求解除合同，解除合同的前提是合同已经生效，现被告意思也表示合同已经发生效力。依原被告的诉、辩及反诉、辩称意见，并经双方当事人的认同，本院归纳本案的争议焦点为：白秀梅的诉讼请求及新宇公司的反诉请求有无事实根据和法律依据。针对争议焦点，白秀梅向本院提交的证据材料有：一、1.国有土地使用证一份；2.2013年3月20日签订的《协议书》；3.2014年2月10日签订的《补充协议书》，据此证明2013年3月20日，原告白秀梅将其位于宏力大道北段东侧警民路南侧地号为7-144-3号的宅基地以110.8053万元的价格转让给被告新乡市新宇房地产开发有限公司，因被告资金紧张，先支付原告408053元，约定下余70万元于2013年6月1日前付清，并从2013年2月21日按照月息2分计息。2014年2月20日签订的《补充协议书》，被告支付了2013年2月21日-2014年2月10日的利息149333元，下余70万本金在2014年8月10日前支付，期间按月息2分计算至付清之日。二、2015年7月6日签订的《商品房买卖合同》一份，据此证明结合第一组证据，截至2015年7月6日，双方经过结算，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告将案涉房屋以40万元折价给原告，建筑面积101.59平米，单价每平米3937.40元，总价款40万元。该合同于2015年7月13日在长垣县房产管理局备案，具有公示力。合同约定的价格大致与市场价格相同，未损害被告的利益，该合同合法有效，应按照约定履行。三、欠据一份，据此证明原欠房款70万元，其中40万折抵了争议房屋，另30万元又抵了一套房屋，还下欠7303元。新宇公司未向本院提交证据材料。经庭审质证，新宇公司对白秀梅提交的证据一土地使用证、协议书及补充协议真实性没有异议，双方计算下余70万元，但认为对计算过程不了解，认为有误。证据二《商品房买卖合同》真实性没有异议，房产管理局备案，我公司没有同意，原告单方行为。该合同是房屋抵押，不存在有效无效问题，也不存在履行不履行问题。证据三无异议。上述证据客观真实，可以证明双方签订《商品房买卖合同》的事实，本院予以采信。依据上述有效证据及到庭当事人的陈述，本院可以确认以下案件事实：新宇公司开发新宇新橙二期工程，征购了白秀梅所有的一块院地，于2013年3月20日，双方签订转让协议，白秀梅将其位于宏力大道北段东侧警民路南侧地号为7-144-3号的宅基地以110.8053万元转让给新宇公司，因新宇公司资金困难，先支付408053元，下余70万元约定于2013年6月1日前付清，并于2013年3月21日起按月息2分计息直至付清时为止。因新宇公司未能按时付款，双方于2014年2月10日签订补充协议，约定“现因乙方资金紧张，先付利息149333元（利息起止时间2013年3月21日-2014年2月10日），下余宅基地转让金70万元在2014年8月10日支付，期间按月息2分计至付清为止。”后因新宇公司仍未按约定付款，至2015年7月6日，白秀梅与新宇公司签订《商品房买卖合同》一份，双方约定新宇公司将其开发的位于长垣县蒲西区宏力大道北段东侧新宇新橙二期8#楼东2号商铺出售给白秀梅，房屋价款为40万元，交房时间为2016年5月1日前，于2015年7月13日办理了商品房买卖合同备案登记手续。但新宇公司至今未交付白秀梅所购房屋。本院认为，新宇公司开发新宇新橙二期房地产工程，征购了白秀梅所有的一处住宅用地，双方协议约定了土地出让价格，因新宇公司资金困难，未能履行协议约定按时支付白秀梅转让款，在白秀梅催要的状况下，双方经协商签订《商品房买卖合同》，约定新宇公司将其开发的新宇新橙二期8#楼东2号商铺出售给白秀梅，以抵偿所欠的其中40万元土地出让款，系双方的真实意思表示，不损害第三人、社会公共利益，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效协议，双方均应按合同约定的内容履行义务。双方所签订的《商品房买卖合同》，目的在于将之前所欠的土地转让款转变为房款，抵销之前所负债务，所签订的以物抵债协议即《商品房买卖合同》，并不具有担保的性质，而是双方对债的变更，不属《最高人民法院关于审理民间借贷案件中适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的情形，因此新宇公司以双方签订《商品房买卖合同》实为借款抵押、担保，应为无效合同的辩称意见，并无法律依据，因此，其反诉要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认白秀梅与新乡市新宇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效。二、新乡市新宇房地产开发有限公司应继续履行《商品房买卖合同》，将长垣市蒲西区宏力大道北段东侧新宇新橙二期8#楼东2号商铺交付给白秀梅，并予协助办理产权登记手续，登记为白秀梅名下所有。三、驳回新乡市新宇房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，保全费2520元，反诉费50元，由新乡市新宇房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式六份，上诉于新乡市中级人民法院。审判长  范国宏审判员  葛 丽审判员  王 霞二〇二〇年四月十三日书记员  王冰飞