湖北省丹江口市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0381民初1963号原告：丹江口市自然资源和规划局（原丹江口市国土资源局）。住所地：湖北省丹江口市丹一巷**。统一社会信用代码：11420381011433135G。法定代表人：刘吉尧，系该局局长。委托诉讼代理人：朱孔兵，丹江口市土地收购储备供应中心支部书记。代理权限：特别授权，代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与本案的一切诉讼活动，代签法律文书。委托诉讼代理人：王桂敏，湖北三丰律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：丹江口市佳源房地产开发有限公司。住所地：湖北省丹江口市沙陀营路**。统一社会信用代码：91420381777570299D。法定代表人：吴学菊，该公司总经理。委托诉讼代理人：艾才江，该公司职工。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书等特别授权。原告丹江口市自然资源和规划局（以下简称丹江自然资源和规划局）与被告丹江口市佳源房地产开发有限公司（以下简称佳源公司）合同纠纷一案，本院于2019年6月27日受理后，依法组成合议庭，于2019年8月7日公开开庭进行了审理，原告丹江自然资源和规划局的委托诉讼代理人朱孔兵、王桂敏，被告佳源公司的委托诉讼代理人艾才江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丹江自然资源和规划局向本院提出诉讼请求：1.依法要求被告立即缴纳超面积、超容积率，改变土地用途部分土地出让金327.98万元及滞纳金（按照未缴纳土地出让金总额的千分之五，自2019年6月18日起至缴纳清时止）。2.评估费1.87万元及诉讼费由被告承担。事实与理由：被告以出让方式取得沿江路宗地土地使用权，于2006年6月24日与原告签订了《国有土地使用权出让合同》。被告在该土地上开发了“水产佳源”商住楼项目。经验收，该项目原容积率为3.2，实际容积率为8.59，超容积率5.39；超用地面积338.41平方米；规划用途为住宅，实际为商业、住宅。原告委托评估机构对被告超面积，超容积率，改变土地用途部分进行了评估，应补交土地出让金327.98万元。经过原告催交，被告未能及时的交纳。综上所述，原告根据我国合同法，民事诉讼法的有关规定，特向人民法院提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告佳源公司口头辩称，327.98万元土地出让金计算方式我不知道怎么计算的。千分之五的滞纳金是否有规定？超面积、超容积率土地验收的时候只有前法人胡德清、项目实际受益人王林、王刚知道，佳源公司不知道验收等手续的办理情况。诉讼的数额如果调查属实，我们公司没有什么好说的，只有拍卖负一、二楼的库房来偿还土地出让金。经审理查明，原告丹江自然资源和规划局（原丹江口市国土资源局）与被告佳源公司于2006年6月24日签订《国有土地使用权出让合同》，将位于丹江口市××路，宗地总面积为2098.55㎡，出让土地面积为1868.86㎡的土地使用权出让给被告佳源公司。合同约定宗地用途为住宅，建筑容积率为3.2。合同第十七条约定，在出让期内，受让人必须按照本合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地，需要改变本合同规定的土地用途和土地使用条件的，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，取得出让人同意，签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记；第三十一条约定，受让人必须按照本合同约定，按时支付土地使用权出让金。如果受让人不能按时支付土地使用权出让金的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的5‰向出让人缴纳滞纳金，延期付款超过6个月的，出让人有权解除合同，收回土地，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿因违约造成的其他损失。佳源公司于2006年10月9日取得使用权面积为1868.86㎡，用地性质为住宅的《国有土地使用证》（丹国用（2006）字第1234号）。2009年3月6日，丹江口市住房和城乡建设局（原丹江口市建设局）为被告核发编号为2009-13《湖北省丹江口市建设工程规划许可证》副本，建设规模为17948㎡。同年3月18日丹江口市住房和城乡建设局（原丹江口市建设局）为被告核发地字第2009-10号《建设用地规划许可证》。2011年10月26日丹江口市住房和城乡建设局为被告颁发建字第2011-28号《中华人民共和国建设工程规划许可证》，建设规模为18966.71㎡。2011年，丹江口市城市房地产测量中心出具《房屋面积测绘报告书》（丹房测字2011第014号），该宗地实际使用面积为18966.71㎡，楼层总数为20层，其中地上18层，，地下**1-2层为商业建筑，3层以上为居住建筑。经原告丹江自然资源和规划局提供的佳源公司的《丹江口市商住房竣工验收表》载明，涉案宗地原批准出让土地面积1868.86㎡，经验收核实，现验收土地总面积2207.27㎡；超批准土地面积338.41㎡；另外该宗地超一层商业建筑面积996.75㎡，分摊土地面积115.997㎡，超二层商业建筑面积1335.00㎡，分摊土地面积155.36㎡，超住宅土地面积67.053㎡。丹江自然资源和规划局土地收购储备供应中心委托永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司对佳源公司开发的位于丹江口市沿江大道渡口路水产佳源商住楼用地国有土地使用权调整规划补交出让金价格进行评估。永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司以2019年3月18日为估价期日，于2019年4月17日出具鄂永地[2019]（估）字第SY0052号《土地估价报告》：水产佳源商住楼原规划土地面积1868.86㎡，实际用地面积2207.27㎡，超占土地338.41㎡，超土地面积补交出让金71.56万元；原地块容积率为3.2，现容积率为8.59，超容积率补交出让金247.97万元；规划用途为住宅，实际用途为商业和住宅，，地块用途变更补交出让金845万元。经评估被告佳源公司对超土地面积、超容积率、改变土地用途部分，需补交出让金为327.98万元。此次鉴定花费鉴定费18700元。后丹江自然资源和规划局经会议研究决定按评估地价100%征收增加土地面积、增加容积率、改变土地用途部分土地出让金，并于2019年6月6日作出丹自规文[2019]55号《市自然资源和规划局关于征收二宗巡视整改项目增加容积率、增加土地面积、改变土地用途部分土地出让金的请示》，丹江口市人民政府签批同意依规办理。2019年6月14日，原告丹江自然资源和规划局向被告佳源公司发出《土地出让金催缴函》，要求被告佳源公司接函之日起3日内补交土地出让金327.98万元。佳源公司在收到通知后，未在规定的时间内缴纳。丹江自然资源和规划局遂提起诉讼。本案审理过程中，被告佳源公司对前述评估被告提出异议，认为评估基准日错误，评估数额过高，本着维护公共利益、妥善化解争议的原则，经双方协商，原、被告同意以经依法调整容积率部分估价基准日设定为规划批准变更容积率的时间的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让金。另因超面积、改变用途、未经批准超容积率部分估价基准日设定为原丹江口市规划局向原丹江口市国土局函告征缴时间。并同意仍由永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司对本案的超面积、超容积率、改变土地用途部分进行评估。永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司以2009年3月6日和2015年11月30日为估价期日，于2019年9月6日出具鄂永地[2019]（估）字第SY0170号《土地估价报告》，经评估被告佳源公司对超面积、超容积率、改变土地用途部分，需补交出让金为262.89万元。被告佳源公司对该估价报告表示认可。本院认为，双方签订的《国有土地使用权出让合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，双方应按照合同约定的内容全面履行义务。合同签订后，原告依约交付了土地，被告佳源公司依约支付了全部土地出让金。经验收发现涉案宗地超面积，超容积率，改变土地用途。丹江自然资源和规划局单方委托的永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司出具鄂永地[2019]（估）字第SY0052号《土地估价报告》为依据向本院提起民事诉讼，要求被告佳源公司按照评估报告支付土地出让金327.98万元，案件审理过程中，经双方协商一致，调整估计基准日后，经永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司作出的鄂永地[2019]（估）字第SY0170号《土地估价报告》，被告对超面积、超容积率、改变土地用途部分，需补交出让金为262.89万元。该评估报告结论原被告双方均无异议，该评估报告可以作为认定被告佳源公司缴纳出让金的依据。故被告佳源公司需支付超面积、超容积率、改变土地用途部分出让金262.89万元及因评估产生的评估费1.87万元。原告丹江自然资源和规划局主张按照双方签订的《国有土地使用权出让合同》第三十一条的约定，要求被告佳源公司自2019年6月18日起按照未缴纳土地出让金总额的日千分之五支付滞纳金至缴清为止。但该约定主要适用于受让人未按合同约定支付土地出让金的情形。本案中，被告佳源公司已经按照合同约定支付了全部土地出让金，不存在未按时支付土地出让金的情形。本案属于被告未经批准超面积、超容积率、改变土地用途需补交出让金的情形。在涉案土地容积率、土地面积、土地用途被调整后，佳源公司应依法承担补交相应土地出让金的义务并承担履行合同义务不符合约定的相应违约责任，丹江自然资源和规划局未提供其因被告迟延补交土地出让金造成了实际损失的证据，丹江自然资源和规划局的实际损失应为将款项早日进入财政专户而获得的利息，本院综合考虑酌定按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算涉案违约金。综上所述，原告的部分所述请求本院予以支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告丹江口市佳源房地产开发有限公司自本判决生效之日起10日内向原告丹江口市自然资源和规划局支付其未经批准改变土地用途、超占土地面积及超容积率建设部分的土地出让金262.89万元及逾期支付违约金（违约金以262.89万元为基数，从2019年6月18日起至付清之日止按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率支付）；二、被告丹江口市佳源房地产开发有限公司自本判决生效之日起10日内向原告丹江口市自然资源和规划局支付评估鉴定费用1.87万元；三、驳回原告丹江口市自然资源和规划局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33188元，由被告丹江口市佳源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长  彭泽辉审 判 员  王汝军人民陪审员  王 耕二〇一九年十一月十八日书 记 员  李祥敏本案适用的相关法律依据：1.《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。2.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。