湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初12028号原告：王书汤，男，汉族，1970年10月26日出生，住长沙市芙蓉区。原告：孙晓琴，女，汉族，1984年2月25日出生，住长沙市岳麓区。共同委托的诉讼代理人：曹启秀，湖南泓锐律师事务所律师。共同委托的诉讼代理人：宋杰，湖南泓锐律师事务所律师。被告：湖南麓山别墅投资开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区咸嘉湖街道金星中路383号西京公寓三期商业广场20009房。法定代表人：李华，董事长。委托诉讼代理人：王华江，男，汉族，1983年1月14日出生，住江苏省盱眙县，系公司法务。原告王书汤、原告孙晓琴诉被告湖南麓山别墅投资开发有限公司（以下简称“麓山别墅公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曹启秀、宋杰、被告的委托诉讼代理人王华江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王书汤、原告孙晓琴向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告向两原告支付逾期办证的违约金1365117元（以3770000元为基数，按日万分之三的标准，自2015年6月8日计算至2018年9月27日）；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。在本院审理过程中，原告申请将第一项诉讼请求的逾期办证时间变更为自2013年7月1日至2018年9月27日。事实与理由：2010年7月13日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》一份，两原告购买被告位于望城县。合同第十七条“关于产权登记的约定”约定：出卖人在交付商品房后365日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记。取得栋产权证后60日内申请办理买受人的房屋所有权证，90日内申请办理买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，未能在规定期限内买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二条起实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。后双方签订《合同补充协议》，补充协议第八条“对合同第十七条的补充”约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内进行预告登记或取得房屋所有权证、土地使用权证的，双方同意按下列第2项处理。该条款中“规定期限”为该商品房交付之日起18个月。合同签订之日，两原告已付清全部购房款377万元，并支付了契税、印花税及其他办证费用。两原告于2013年10月8日支付了物业管理费，并于2015年4月7日缴存了物业维修资金。被告于2011年12月底交房，按照补充协议的约定，被告应于交房之日起18个月（即2013年7月1日前）办好房屋所有权证、土地使用权证，但被告直到2018年9月27日才办好《不动产权证书》，逾期五年三个月。鉴于原告2015年4月7日才支付物业维修资金，原告再给予被告2个月的办证期限，被告最迟也应于2015年6月7日办好权属证书。自2015年6月8日起至2018年9月27日止，被告实际逾期办证1207天，被告应按照购房合同第十七条的约定承担违约责任。为维护自己的合理权益，原告特向法院起诉。被告麓山别墅公司辩称，1、依据长政发（2016）15号长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的公告，自2016年9月9日起在长沙市实施不动产统一登记，该公告及《不动产登记暂行条例》的规定，相关职能部门不再办理房屋所有权初始登记，对不动产进行首次登记、房屋所有权证、土地所有权证均不再办理，因此合同约定的初始登记、房屋所有权证、土地所有权证在事实以及法律上均已无法实际履行。原告诉请被告支付逾期违约金的请求不应得到法律支持。2、合同补充协议第8条对合同第17条的约定中，如果因买受人提交资料或缴纳费用延误，或按揭银行以及产权登记机关的原因导致办理时间延长造成买受人不能按合同约定时间领取房屋所有权证以及土地使用权证，出卖人不承担违约责任，合同约定买受人应在合同生效后三日内支付契税、物业维修基金，并办妥全部相关手续，实际买受人逾期缴存物业维修基金长达1200多天，严重逾期，且未及时将物业维修基金凭证交付给被告。根据上述约定，实际上是由原告的过错导致，且原告也未及时将全部授权手续提供给被告，应由原告承担相应责任。3、合同约定应在合同生效后60天内，原、被告应向长沙市产权管理局申请预告登记，在交付商品房后365日内将该栋商品房向长沙市房屋产权管理局办理初始登记，因政府政策的变化取消了房屋的初始登记，造成实际上的无法履行，依据法院调取的证据，D36首次登记的时间为2018年8月17日，根据上述房产政策，长沙市实行不动产首次登记的时间为2016年9月9日，依据最高院关于适用中华人民共和国诉讼时效的司法解释，民法总则试行前民法总则规定的2年的诉讼时效已经届满，故被告认为原告要求被告支付违约金的诉请已过诉讼时效。4、原告购买该房屋的合同目的已经于2018年9月27日得以实现，且被告按照合同约定及时将房屋交给原告，不应再承担违约责任。5、根据国家相关规定，需已收房入住的业主缴纳全部费用（包含房款、契税、物业维修基金）后方可办理栋证，然后办理分户产权证。由于原告未按照合同约定及时缴纳物业维修基金和提供票据，办妥授权手续而导致，实际上造成被告履约不能应由原告承担相应责任。6、合同约定的违约金标准过高，应予以核减。被告已将房屋及不动产权证书交付给原告，并没有给原告造成实际损失，在原告存在严重违约的情况下要求被告承担巨额违约金显失公平。经审理查明：2010年7月13日，原告王书汤、原告孙晓琴（买受人）与被告麓山别墅公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》以及补充协议，购买位于望城县。合同第十条约定出卖人应在2010年12月31日前将合同约定的商品房交付给买受人。合同第十七条以及附件三第八条就产权登记以及买卖双方责任约定，出卖人应在商品房交付之日起18个月内为买受人办理预告登记、取得房屋所有权证以及土地使用权证等相关权属证书；如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。如因买受人提交资料或缴纳费用延误，或按揭银行及产权登记机关的原因导致办理时间延长，造成买受人不能按合同约定时间领取《房屋所有权证》和《土地使用权证》，出卖人不承担违约责任。合同签订后，原告王书汤、原告孙晓琴依照合同约定向被告麓山别墅公司支付全部购房款3,770,000元。2013年10月8日，两原告支付了第一笔物业管理费。2015年4月7日，两原告交纳涉案房屋物业专项维修资金。被告麓山别墅公司于2018年8月17日对涉案房屋进行首次登记，于2018年9月3日审批同意。涉案房屋于2018年9月18日由被告申请转移登记，并于2018年9月27日记载于登记簿。本案在审理过程中，本院向长沙市不动产登记中心出具《调查咨询函》，咨询不动产相关登记情况。长沙市不动产登记中心于2019年11月22日出具长不动产登复函［2019］31号复函，其中载明自2016年8月29日至9月8日，城区范围内停止办理国有建设用地使用权等不动产登记业务，进行不动产登记系统对接调试等工作。上述事实有原、被告的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、湖南增值税普通发票、湖南省物业专项维修资金专用收据、不动产产权证书，本院调取并经庭审质证的长不动产登复函［2019］31号复函以及附件、长沙市不动产登记申请书、长沙市不动产登记审批书等证据予以证实，本院予以认定。本院认为，原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》以及补充协议是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。按照合同约定，被告麓山别墅公司应于2012年6月30日前向原告王书汤、孙晓琴办理相关产权证书，而被告直至2018年9月27日才将相关产权证书办理登记，故被告办理产权登记的时间明显超过了合同约定的时间构成逾期。根据长沙市不动产登记中心［2019］31号复函以及附件显示，不动产初始登记是不动产转移登记的前提，而交纳物业维修基金则是转移登记所需的手续，原告虽未按约交纳物业维修金，但仍早于被告办理初始登记，因此原告迟延交纳物业维修基金并不是被告逾期办证的原因。故被告关于其逾期办证系原告迟延交纳物业维修基金所致的辩称，本院不予支持。原告诉请自2013年7月1日至2018年9月27日逾期办证违约金，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。原告于2019年7月24日向本院提起诉讼，故本案逾期办证时间部分超过诉讼时效，被告应向原告支付自2016年7月24日至2018年9月27日的逾期办证违约金。原告主张的违约金标准是自合同规定期限的第二天起按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本院根据公平原则以及案件情况综合衡量，酌定被告支付截至2018年9月27日止的违约金360,000元（2016年7月24日至2018年9月27日止）。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告湖南麓山别墅投资开发有限公司于本判决生效之日起的十日内向原告王书汤、原告孙晓琴支付逾期办证违约金360,000元；二、驳回原告王书汤、原告孙晓琴其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费17,086元，因适用简易程序减半收取8,543元，财产保全费5,000元，共计13,543元，由原告王书汤、原告孙晓琴负担9,971元，被告湖南麓山别墅投资开发有限公司负担3,572元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  杨正权二〇一九年十一月二十六日法官助理刘晓倩书记员王金璐附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。