石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀0102民初6538号 原告董少卿，男，1968年5月3日出生，汉族，住石家庄市桥**。 委托代理人龚剑，河北金龙律师事务所律师。 被告王志军，男，1976年2月4日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 第三人石家庄中冶科技有限公司（以下简称“中冶公司”），住所地石家庄市长安区北二环东路**。 法定代表人孙朝辉，该公司经理。 委托代理人李勇，该公司职员。 第三人河北同泰房地产开发有限公司（以下简称“同泰公司”），住，住所地石家庄市桥**新村街******/div> 法定代表人陈粤，该公司执行董事。 委托代理人冯强、蒋亮，河北厚正律师事务所律师。 原告董少卿与被告王志军、第三人中冶公司、同泰公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告董少卿之委托代理人龚剑，被告王志军，第三人中冶公司之委托代理人李勇，第三人同泰公司之委托代理人冯强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告董少卿向本院提出诉讼请求：1、判决被告停止侵占、立即搬离原告位于石家庄市长安区房屋；2、判决被告赔偿原告房屋占用费5000元（暂自2017年3月计算至原告起诉之日，按每月1000元标准，并应继续计算至被告撤离房屋之日止）；3、判决被告将房屋恢复原状。事实与理由：2009年12月31日原告从第三人中冶公司处购买了位于长安区房屋，并签订《购房协议》。协议签订后，原告依约定向第三人中冶公司交付了全部购房款，第三人中冶公司亦于2012年9月将房屋交付原告，原告已实际占有房屋，并缴纳电费等各项费用。2017年3月，原告发现被告进入房屋并占有使用房屋。双方就此发生纠纷，被告一直占有房屋未搬离。因此，为维护原告合法权益，诉至法院。 被告王志军辩称，我在第三人同泰公司处购买的水木青城的房屋属合法购买，不存在侵占他人房屋。我在第三人同泰公司处购买了水木青城三期1号楼2单元202号房屋，并签订了购房合同及支付了购房款，且第三人同泰公司已将房屋交付我使用，我在购买涉案房屋时房屋是毛坯房，我并不知道房屋已被第三人中冶公司卖出，更不可能知道是第三人中冶公司与原告签订了购房合同，我作为一名普通买受人，第三人同泰公司作为商品房出卖人，双方意思真实，签订了购房合同且双方均履行了，我作为买受人支付了对价，第三人同泰公司作为出卖人已交付房屋且我已合法占有，因此我所购买的水木青城1号楼2单元202房屋为合法占有，不存在侵占他人房屋的事实。第三人中冶公司与同泰公司之间并未就涉案项目进行物权权利交割，第三人中冶公司是否有权处分房屋尚不能确定，第三人同泰公司作为专业的具有房地产开发资质的公司，我有理由相信从第三人同泰公司处购买的房屋由第三人同泰公司开发，第三人同泰公司有处分权。即便第三人同泰公司没有处分权，那么我向第三人同泰公司购买开发的房产项目，且第三人同泰公司将房屋交付给我占有使用，我并不知道该房屋已被第三人中冶公司卖出，更不可能知道是第三人中冶公司系出卖方，故我也是善意的。原告购买的不是涉案房屋，原告购买的房屋没有约定房号，且原告与第三人中冶公司签订合同时间为2009年12月30日，是在两个第三人签订合作协议之前，由此可见，原告在第三人中冶公司购买房屋是否与第三人同泰公司实际开发并售卖的房屋一一对应，无明确的依据与参考，无法确定原告购买的房屋就是我占有的涉案房屋。即便涉案项目为两个公司合作开发，那么第三人中冶公司售出的房屋是否得到了其合作伙伴第三人同泰公司的认可？原告与第三人中冶公司签订的协议，第三人同泰公司是否认可？第三人同泰公司给我开具的证据显示涉案房屋与原告及第三人中冶公司无关，显然第三人同泰公司没有认可。原告以占有物返还起诉，其目的是让第三人同泰公司认可其权利，这明显超出了合同相对性的原理。原告没有支付购房款也没有占有该房屋，原告没有证据证实其交付了房款，原告说的交房仅仅是相关手续的文字上，没有实际使用房屋，没有达到控制的程度，未实际占有涉案房屋，故此更不应该起诉我。原告的起诉目前不属于人民法院民事案件的受理范围，应当驳回。原告与被告确认合同效力纠纷一案，市中院已经指出涉案房屋项目因尚未取得土地使用权证，应先由行政机关对相关土地性质确权，在此之前涉案房屋的权利归属问题不属于人民法院民事诉讼受理范围，故原告的诉请不属于人民法院案件的受理范围，依法应驳回。综上所述，我系通过与第三人同泰公司以市场价合法占有涉案房屋，不存在侵占行为，并且是善意第三人，原告不应起诉我，我与原告无相对的关系。第三人同泰公司与中冶公司未进行物业分割，第三人中冶公司未取得涉案房屋的处分权，原告没有实际占有涉案房屋，原告与第三人中冶公司的协议中与我购买的房屋不一致，不存在原告诉称的事实，并且通过第三人中冶公司与原告提供的证据，可以证实原告对该房屋的占有存在恶意。涉案房屋是我母亲的住房，我是合法购买的，我会依照法律保护自己的权益。 第三人中冶公司述称，我公司与同泰公司签订合作开发协议，虽然是在售房之前，但是该项目我公司没有开发资质，所以我们一直在和有资质的公司合作开发，但是开发的事情是在签订协议之前已经确认的，且合作开发协议是合法、真实、有效的。 第三人同泰公司述称，一、案涉项目为第三人同泰公司独立开发，中冶公司无权处分同泰公司开发的项目，原告无权占有案涉房屋。虽然案涉项目同泰公司与中冶公司签订了《合作开发协议》，根据《合作开发协议》中冶公司唯一的合同义务是将涉案项目所占用土地的使用权过户给同泰公司，但中冶公司因不具有涉案项目所占用土地的使用权，至今未能履行过户义务。事实上，石家庄市国土资源局在2010年8月2日向中冶公司发出了因违法占地而开具行政处罚告知书（石国土资告知字[2010]353号），由此可见因中冶公司未将案涉土地过户至同泰公司名下，其与同泰公司签订的合作协议，名为合作开发，实际为同泰公司自己独立开发。根据权利义务对等原则，因中冶公司未履行合同义务，也就不能享受合同权利，即无权按照《合作开发协议》分得房屋面积，那么私自出售同泰公司房产的行为，属于无权处分，原告所谓的“占有”不具有合法的权利来源，不应支持。二、原告从中冶公司购买房屋及领取案涉房屋钥匙的行为不具有善意。首先，中冶公司不具有房地产开发资质，更无证据证明其享有涉案房屋的处分权，其次原告提供的所谓购房款的凭证，购买价格明显低于市场价格，故原告从中冶公司购买房屋及领取房屋钥匙的行为明显不具有善意。三、涉案项目开发完后，同泰公司与中冶公司未进行产权交割，中冶公司无权任意侵占一套房屋将其出售。因中冶公司不享有涉案项目土地使用权，无法履行合同的土地过户义务，故同泰公司未将《合作开发协议》约定的房屋面积与其交割，未明确案涉项目的哪一套房屋归其所有，其肆意出售房屋的行为，侵害了同泰公司合法权益，即是对同泰公司对涉案项目享有原始取得的物权的一种侵害，当然中冶公司有权另案向同泰公司主张基于合作开发合同产生的相关权利。但在其提交证据不足以证明其为相关审批手续载明的合法建造主体、投资事实、占有权利外观情况下，仅依据其与同泰公司签订的《合作开发协议》，不属于《物权法》第三十条规定的合法建造人。根据《石家庄市人民政府关于解决国有土地上历史遗留住宅项目办理不动产登记的意见》石政办发[2017]15号文件第三条规定，申请合法建设手续的主体为项目建设单位，即中冶公司事实上根本不可能取得案涉项目的所有权，退一步讲，即便中冶公司享有《合作开发协议》约定的权利，那么对外出售案涉项目，也应由同泰公司来实施。四、被告为涉案项目的合法占有人，原告无权主张返还涉案房屋。因同泰公司与中冶公司存在纠纷，同泰公司作为项目建设主体即案涉项目物权的原始取得人，并未向中冶公司分割项目产权，中冶公司处分房产的行为属于无权处分，根据《物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转给受让人的，所有权人有权追回；因此退一步讲，即便同泰公司知悉了中冶公司的违法处分行为，也有权追回房屋，另行出售给被告，且在中冶公司无权处分过程中，原告明显不具有善意。被告作为普通的购房人向涉案项目的建设单位以市场价格购房，是出于善意且合法的，被告对涉案房屋的占有属于合法占有、有权占有。根据《物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。因此，对于合法、有权占有的被告，原告无权要求被告返还，况且原告并非“权利人”。五、原告的起诉目前不属于人民法院民事案件的受理范围，依法应驳回起诉。原告与被告确认合同效力纠纷，石家庄市中级人民法院已经明确指出“案涉房屋项目因尚未取得土地使用权证，应先由行政机关对相关土地性质问题进行处理，在此之前，涉案房屋的权利归属问题不属于人民法院民事诉讼的受理范围。”由此可见，原告的起诉目前不属于人民法院的受理范围，依法应驳回原告的起诉。综上，案涉项目为同泰公司独立开发，中冶公司无权处分同泰公司的开发项目，原告无权占有案涉房屋。原告从中冶公司购买房产及领取案涉房屋钥匙的行为不具有善意，且涉案项目开发完毕后，同泰公司与中冶公司未进行产权分割，中冶公司无权任意侵占一套房屋将其出售。同时，被告为案涉项目的合法占有人，原告无权主张返还涉案房屋，且原告的起诉目前不属于人民法院民事案件受理范围，应依法驳回起诉。 经审理查明： 一、2008年11月21日石家庄市人民政府第114号秘书长会议纪要显示：“时间：二00八年十一月二十一日下午地点：长安区十里铺村拆迁现场……会议就长安区十里铺村北二环段拆迁有关问题进行了认真研究。会议确定：一、同意长安区十里铺村（石家庄中冶科技有限公司）在拆除北二环北侧规划绿化带范围内建筑后，在退出50米宽绿化带的条件下，剩余土地可按规划确定的土地性质实施适度开发，并与水木青城项目统一规划和建设。……” 2008年12月8日，石家庄市长安区人民政府谈固街道办事处（甲方）与第三人中冶公司（乙方）签订土地转让协议，约定：“甲方位于北二环北侧有工业园用地壹拾捌亩，转让给乙方用于开发。一、甲方出让土地使用权，并收取补偿款人民币壹佰肆拾万元整。二、乙方另出资人民币壹佰肆拾万元整，用于土贤庄村土地补偿。三、乙方负责办理有关转让手续的报批并处理邻里因建设发生的纠纷，甲方有责任协助并提供相关手续。”2009年7月13日第三人中冶公司（甲方）与石家庄市长安区人民政府长丰街道办事处土贤庄村民委员会（乙方）签订土地转让协议，约定：“经双方友好协商，本着平等、互惠、互利的原则，甲乙双方现就东二环与北二环交叉口处原谈固农场土地（以下简称该块土地）所有权问题达成共识，无论历史原因如何，甲方现在一次性付给乙方壹佰肆拾万元（140万元）人民币，今后关于该块土地的所有权益甲乙双方不再存在任何争议，该块土地归甲方所有。乙方收到甲方付款当日，乙方即为甲方提供该块土地所有权非乙方所有的证明，并撤销乙方在相关行政部门提出的所有争议文件，甲方今后在该块土地的任何开发行为，乙方都将提供无条件的支持。……”上述协议签订后，第三人中冶公司依约支付全部土地补偿款。 2010年2月1日，第三人中冶公司（甲方）与第三人同泰公司（乙方）签订合作开发协议，协议载明：“因石家庄市北二环修路及市政绿地需拆除甲方建筑物占用甲方土地,为补偿甲方，根据石家庄市人民政府第114号《秘书长协调会议纪要决定》，将甲方具有使用权的剩余出让工业用地根据市城市规划确定住宅用地性质实施适度开发。在该地块上，就合作开发建设商品住宅项目相关事宜，甲、乙双方经充分协商，达成如下协议：一、项目概况1、位置：本项目位于石家庄市长安区，东二环以东、北二环以西、水木青城一期以南、东、北二环以北。土地面积约10.6亩；总建筑面积约为21369.04平方米。二、合作方式：1、甲方将本项目土地过户至乙方名下，本项目立项在乙方名下；2、乙方负责跑办本项的建设审批手续，甲方予以协助；3、乙方负责本项目全部建设资金；4、乙方具体负责本项目的建设，负责本项目勘察、设计、监理、施工单位的选定、施工管理、施工验收及其他相关事项。三、利益分配：1、乙方共支付甲方人民币贰仟万元。（1）合同生效之日支付伍佰万元；……（2）本项目主体二层封顶之日支付九百一十九万一千二百零二元（9191202元）；（3）剩余5808798元的支付方式为：自本项目竣工验收合格后，以成本价850元/平方米的价格，给予甲方6000平方米建筑面积房屋及833.88平方米的地下室（具体分配房屋位置见附件）。2、本项目地上总建筑面积（不含车库）为21369.04平方米，除其中地上6000平方米归甲方所有外。3、上述给予甲方6000平方米房屋过户登记等应缴纳的各项税费，以及天然气、暖气由甲方承担。……”就此项目（水木青城三期）竣工后，第三人中冶公司与同泰公司约定，第三人中冶公司就其享有的6000平方米房屋为水木青城三期一号楼二、三单元共计49套房屋进行销售。第三人同泰公司的当时的法人何健在第三人中冶公司销控表上签字认可。 二、2009年12月31日，第三人中冶公司（出卖人）与原告董少卿（买受人）签订《购房协议》，载明：“买受人所购房屋的基本情况：买受人购买的水木青城三期第壹号楼贰、叁单元共49套中选壹套，房号按街道确定的先后顺序自主选定，建筑面积100平方米左右，结构为每个单元4户、单步行梯、单电梯、七层。经规划的地上车位不包括在公共用房范围之内，所有权归出卖人所有。计价方式与价款：出卖人与买受人约定按建筑面积计算，地上住房，地上住房单价为每平方米1580元。地下室每。地下室每户**按实际结构，单价为每平方米1100元整。有线电视暂按500元，燃气集资费暂按3500元收取，交房时根据当时价格标准多退少补。付款方式及期限：买受人签订本协议后于2010年元月15日前支付首付款壹拾贰万元，在结构封顶15天内再付叁万元，剩余款项在交房时一次付清。交付期限：买受人按约付款后，出卖人应当在2011年元月31日前交付符合本协议约定交房标准的房产。出卖人逾期交房的违约责任：除本协议规定情况外，出卖人如未按本协议规定的期限将该房屋交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过九十个工作日，出卖人不承担违约责任；（2）逾期超过九十个工作日的，买受人不退房的，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。交接：房屋达到交付使用条件后，出卖人书面通知买受人办理交付手续，出卖人也可以公告或电话的方式通知买受人。关于房屋产权的约定：本协议第二条约定的价格为小产权房价格，由出卖人出具小产权证，若以后具备办理房产证条件，每平方米加收600元左右，按实际结算。买受人购买的本项目房产，两年内不得转让。若私下转让，出卖人视为买受人放弃本项目房产，出卖人退还收取的买受人房款，收回所售房产。出卖人保证销售的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷。……”2012年9月8日，第三人中冶公司将涉案房屋水木青城三期1号楼2单元202室交付于原告，原告随后缴纳了燃气费、电费、物业费等费用。 三、2017年4月14日，第三人同泰公司（出卖人）与被告（买受人）签订《房屋买卖合同》，合同载明：“买受人购买的房屋为项目中的第1幢2单元2层202号房。该房屋的用途为住宅，该房屋建筑面积共110.85平方米。该房屋单价为人民币每平方米4060元/平方米，总金额人民币肆拾伍万元整。”即第三人同泰公司将第三人中冶公司已经交付给原告董少卿的房屋即水木青城1号楼2单元202室房屋出卖给被告。2017年3月份，原告称其发现被告进入该房屋并使用，并以从第三人同泰公司购入房屋为由拒绝搬出。被告称从第三人同泰公司处取得房屋钥匙，当时第三人同泰公司在房屋内办公，房屋有简单装修。现诉争房屋由被告占有，根据被告提交的第三人同泰公司出具的通知，现房屋已更名为被告之母黄某某。 同泰公司曾向石家庄市中级人民法院起诉要求解除其与中冶公司之间的《合作开发协议》，要求中冶公司返还原告人民币28529146.21元及利息损失10669890.85元，共计39199037.06元等。石家庄市中级人民法院于2018年1月25日做出（2017）冀01民初524号民事判决书，判决：驳回原告河北同泰房地产开发有限公司的诉讼请求。同泰公司对该判决不服，向河北省高级人民法院提起上诉。河北省高级人民法院于2019年2月15日作出（2018）冀民终407号民事判决书，载明：“据此，中冶公司与具备房地产开发经营资质的同泰公司签订合作开发房地产合同，中冶公司协助同泰公司办理项目建设审批手续，原判决认定双方《合作开发协议》有效并无不当……在合作项目已实际开发销售、买受人已实际入住的情况下，原判决认为同泰公司本案起诉主张解除《合作开发协议》不符合法定解除情形，对同泰公司基于解除协议而提出的其他各项诉求亦未支持并无不当，本院予以维持。综上，同泰公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。”现该判决已生效。 王志军曾作为原告以董少卿、中冶公司为被告、同泰公司为第三人，于2018年5月10日向本院提起诉讼，请求确认董少卿、中冶公司之间签订的《购房协议》无效。本院于2018年10月30日作出（2018）冀0102号民初2948号民事判决，判决驳回原告王志军的诉讼请求。王志军不服，向石家庄市中级人民法院提起上诉，石家庄市中级人民法院于2019年5月8日做出（2019）冀01民终1827号民事裁定，载明：“本院认为……因案涉房屋项目至二审询问结束为止仍未取得预售许可证，根据相关法律规定，上诉人是否能够依据与同泰公司以案涉房屋为标的签订《房屋买卖合同》获得该房屋的物权或者物权期待权尚需经过司法确认，故无法认定被上诉人董少卿与中冶公司签订的合同直接侵犯了上诉人受法律保护的利益。因此，上诉人对被上诉人中冶公司与董少卿就案涉房屋签订的合同不具有诉的利益。另，案涉房屋项目至二审询问结束尚未取得土地使用证，应先由行政机关对相关土地性质问题进行处理，在此之前，案涉房屋的权利归属问题不属于人民法院民事诉讼的受理范围。”故裁定：“一、撤销河北省石家庄市长安区人民法院（2018）冀0102民初2948号民事判决；二、驳回王志军的起诉。” 2018年6月25日，石家庄市国土资源局、石家庄市长安区人民政府做出石国土资【2018】119号《关于妥善解决长安区业主集体访问题的报告》处理建议为：水木青城三期项目信访问题时间较长、跨地域跨部门，涉及企业、业主代表和十里铺村民多方群众利益，面临的信访压力较大。目前，长安区政府已按“办证难”问题报市解遗办，建议本着以关注民生、尊重历史和彻底解决问题的原则，按石家庄市人民政府印发《关于进一步加快房地产专项整治项目手续有关规定的通知》石政发（【2017】14号），列入专项整治，享受还原历史地价等相关解遗政策，补办相关手续，办理不动产登记。 以上事实有会议纪要、土地转让协议、合作开发协议、销控表、购房协议、业主入住验房表、民事判决书、民事裁定书、商品房买卖（预、销售）合同、关于妥善解决长安区业主集体访问题的报告等证据及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第三人中冶公司与同泰公司签订的合作开发协议，经河北省高级人民法院终审认定为合法有效，且第三人同泰公司原法定代表人何健在关于涉案房屋1号楼2号楼的销控表上签名，且结合第三人同泰公司收取张金平（另案当事人）自第三人中冶公司购得的1号楼3单元504号房产的物业费及装修押金并出具加盖印章的收据的情形，能够证实第三人中冶公司依据双方合同约定取得包含案涉房屋在内的6000平方米房屋的处置权，且第三人同泰公司对第三人中冶公司的处置案涉房屋的行为认可。第三人中冶公司就上述面积房屋与谈固街道办事处签订购房协议，原告据此于2009年12月31日与第三人中冶公司签订购房协议购买案涉房屋，该购房协议是双方当事人真实意思表示，经签字盖章后已成立并生效，且协议签订后第三人中冶公司向原告交付了房屋，房屋交付后，原告缴纳了电费、燃气费等费用，实际占有并使用了该房屋，据此可认定原告实际占有案涉房屋在先。2017年，被告与第三人同泰公司签订《房屋买卖合同》并搬入该房屋居住，侵犯了原告的权利。由于案涉房屋目前仍未办理土地使用权证书，对案涉房屋的归属本院不做处理，但根据我国《物权法》第二百四十五条第一款规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿……”原告有权主张被告停止侵占搬离案涉房屋，并将房屋恢复原状。关于原告主张的被告占用房屋期间的房屋占用费，理据充分，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款之规定，判决如下： 一、被告王志军于本判决生效后十日内搬离位于石家庄市长安区房屋，并将房屋恢复原状； 二、被告王志军于本判决生效后十日内给付原告董少卿房屋占用费5000元（自2017年3月至2017年8月）及自2017年9月起至房屋腾清之日止按每月1000元计算的房屋占用费。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告王志军负担（该费用原告已预交）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费50元并提交缴费收据原件（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不提交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行期限为二年。 审 判 长  苏亚萍 人民陪审员  宋庆尊 人民陪审员  张秀萍 二〇一九年十月二十一日 书 记 员  张 旭 ——