安徽省芜湖市弋江区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0203民初3956-3957号原告：赵兴，男，1987年1月5日出生，汉族，出租车司机，中专文化，住芜湖市弋江区。原告：潘宁，男，1963年10月26日出生，汉族，宁波博威合金材料股份有限公司员工，本科文化，户籍地芜湖市镜湖区。委托代理人：赵兴，男，1987年1月5日出生，汉族，出租车司机，中专文化，住芜湖市弋江区。被告:芜湖万达商业管理有限责任公司，住所地安徽省芜湖市南瑞新城商业街1号楼，统一社会信用代码913402007728492313。法定代表人：吕国猛。被告：安徽省芜湖万达房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市黄山西路8号，统一社会信用代码913402001496524372。法定代表人：吕国猛。被告：芜湖世纪联华发展有限公司南瑞店，住所地芜湖市南瑞新城商业街1号楼，统一社会信用代码9134020078105588X3。负责人不详。原告赵兴、潘宁与被告芜湖万达商业管理有限责任公司（下称“万达商管公司”）、安徽省芜湖万达房地产开发有限公司（下称“万达房产公司”）、芜湖世纪联华发展有限公司南瑞店合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序,于2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告赵兴及原告潘宁的委托代理人赵兴到庭参加诉讼。被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告一立即支付原告房屋租赁收益金人民币6305.596元、7632.065元；2、被告二、三对被告一上述债务承担连带清偿责任；3、判令本案诉讼费由两被告承担。原告所诉事实和理由：2005年10月7日，原告与被告万达商管公司签订《委托统一经营管理合同》，约定：原告将其所有的位于芜湖市南瑞新城商业街1#楼1层223号（建筑面积11.16平方米）、224号（建筑面积13.46平方米）商铺委托被告万达商管公司统一经营管理，被告万达商管公司于每年的4月和10月向原告支付收益金。自2017年至今，被告万达商管公司应按照《委托统一经营管理合同》支付给原告收益金，但被告万达商管公司仅支付部分。经原告多次催耍，被告均以各种理由推脱。上述两被告系该商铺的开发商，在销售该商铺时就向购房户宣传并承诺接受委托统一经营管理，确保稳定收益。因为被告万达房产公司的宣传承诺，原告才购买了商铺。被告万达房产公司为开展委托经营管理业务的需要，于2005年5月10日投资设立了被告万达商管公司。两被告的法定代表人及其他管理人员一致，互为关联公司，故应承担连带责任。被告未作答辩。审理查明：2004年11月19日，被告万达房产公司与上海世纪联华超市发展有限公司签订《物业租赁合同》一份，合同约定：甲方（万达房产公司）将位于芜湖市南瑞新城商业街1#楼建筑物出租给乙方(上海世纪联华超市发展有限公司),该建筑物除包含被告万达房产公司出售给原告等业主的商铺外，还包含被告万达房产公司自持的商铺面积，租赁期限20年，第12-14年度的年租金为517.6万元，日租金为0.81元/平方米。2005年8月31日，被告万达房产公司作为开发商于《大江晚报》刊登一则南瑞生活广场商铺广告，载明：南瑞生活广场商铺投资方案（所购商铺均价5000元/平方米，收益金450元/平方米/年起，从第6年起每三年递增3%）；万达房产公司以企业实力提供更进一步的保障，在第6年和第15年设立两个回购期，开发商承诺按初始售价回购；国内超市连锁企业的龙头上海世纪联华超市与万达房产公司签署20年租约。品牌强势联合，更有效确保广大投资人利益。2005年9月15日,万达房产公司作为开发商于《大江晚报》再刊登一则南瑞生活广场商铺广告，标题为“旺地金铺稳收益投资养老皆可宜9%收益稳如泰山投资立竿见影，年年收益稳定保障”。之后，原告潘宁向被告万达房产公司购买了芜湖市南瑞新城商业街1#楼（“南瑞生活广场”）1层223号（建筑面积11.16平方米）、224号（建筑面积13.46平方米）商铺。2005年10月7日，原告潘宁就该商铺与被告万达商管公司订立《委托统一经营管理合同》各1份，约定原告潘宁（甲方）将其所购上述商铺委托被告万达商管公司（乙方）统一经营管理，该物业委托经营管理期限为二十年，自物业出租给上海世纪联华超市发展有限公司的起租日（2005年10月1日）开始计算；委托经营期间，乙方每年向甲方支付双方约定的物业收益金，双方约定委托期限12-14年每平方米固定收益额为491.73元/年，商铺年收益金为5487.71元、6618.69元；收益金每年分两次支付，支付时间为每年的4月份和10月份，每次支付金额为当年收益金的百分之五十；甲方所取得的物业收益金产生的税费，甲方自行承担，乙方依法履行代扣代缴义务，有权从本合同约定的应付给甲方的收益金中直接扣除；委托经营管理期间，甲方对其物业享有处分权、收益权，不享有占有权、使用权，不得收回该物业或将物业另行出租他人，甲方不得以任何理由撤销本合同或提前解除本合同；乙方逾期向甲方支付该物业收益金的，甲方有权要求乙方按约履行，乙方逾期5个工作日仍未支付的，自第6个工作日起甲方按每日万分之二点一向乙方收取逾期利息。2018年11月原告潘宁将上述房屋转让给原告赵兴。合同履行中，被告万达商管公司在扣除代扣代缴的税款后已依约向原告按期全部支付物业收益金至2017年9月30日。对于2017年10月1日至2018年6月30日期间的物业收益金，被告万达商管公司只向原告作出部分支付，即按日租金0.81元/平方米标准扣除代缴税款（税款计算方式为0.81元*商铺面积数*实际天数÷1.05*19.7%）及每月代办费25元（按每户户头收取，不以商铺数收取）进行了支付。对于2018年7月1日以后的收益金，被告未再向原告支付。现被告万达商管公司实际尚欠原告商铺收益金的数额为：2017年10月1日至2018年3月31日期间在不扣除税款的情况下，原告商铺收益金应为6053.2元（即年度全部收益金12106.4元*50%）。被告万达商管公司于2018年4月仅支付原告2799.75元。被告万达商管公司在此扣除了代缴税款680.96元（0.81元*182天*24.62平方米÷1.05*19.7%），扣收税款代办费150元（25元*6个月）。其中，扣除税款符合合同约定，但扣收税款代办费无依据，不应得到认可。因此，被告万达商管公司实际尚欠原告2017年10月1日至2018年3月31日期间收益金2572.49元（6053.2元-2799.75元-680.96元）。2018年4月1日至2018年6月30日期间在不扣除税款的情况下，原告商铺收益金应为3026.6元（即年度全部收益金12106.4元*50%*50%）。被告万达商管公司于2018年12月13日仅支付原告1399.87元。被告万达商管公司扣除了代缴2018年4月1日至2018年6月30日期间税款340.48元（0.81元*91天*24.62平方米÷1.05*19.7%），扣收了税款代办费75元（25元*3个月）。同样，被告万达商管公司扣除税款符合合同约定，但扣收税款代办费无依据，不应得到认可。据此，被告万达商管公司实际尚欠原告2018年4月1日至2018年6月30日期间收益金1286.25元（3026.6元-1399.87元-340.48元）。综上，被告万达商管公司尚欠原告2017年10月1日至2018年6月30日期间收益金3858.74元（2572.49元+1286.25元），欠原告2018年7月1日至2019年3月31日期间收益金9079.8元【其中欠原告2018年7月1日至2018年9月30日期间收益金3026.6元（即年度全部收益金12106.4元*50%*50%），欠原告2018年10月1日至2019年3月31日期间收益金6053.2元（即年度全部收益金12106.4元*50%）】。上述事实，有原告提交的身份证复印件、《商品房买卖合同》复印件、房地产权证复印件、《委托统一经营管理合同》复印件、银行流水复印件等证据证实及其陈述等予以证明。本院认为：原告与被告万达商管公司所订《委托统一经营管理合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依据合同约定，被告万达商管公司在委托经营期间，每年4月及10月的前5个工作日应向原告支付物业（商铺）收益金，现被告万达商管公司未能按约足额支付收益金，依法应承担相应的民事责任。原告要求其支付剩余收益金及逾期利息，应予支持。根据合同约定，被告万达商管公司逾期向原告支付收益金的，原告有权要求万达商管公司按约履行，万达商管公司逾期5个工作日仍未支付的，自第6个工作日起原告按每日万分之二点一向万达商管公司收取逾期利息。因被告万达商管公司应于2018年4月给付原告2017年10月1日至2018年3月31日期间的收益金，故万达商管公司对该时段内的欠付收益金应按日万分之二点一标准，同时向原告支付利息自2018年4月10日（该月第6个工作日）起至本判决确定给付之日止；因被告万达商管公司应于2018年10月给付原告2018年4月1日至2018年9月30日期间的收益金，故万达商管公司对该时段内的欠付收益金应按日万分之二点一标准，同时向原告支付利息自2018年10月15日（该月第6个工作日）起至本判决确定给付之日止；因被告万达商管公司应于2019年4月给付原告2018年10月1日至2019年3月31日期间的收益金，故万达商管公司对该时段内的欠付收益金应按日万分之二点一标准，同时向原告支付利息自2019年4月9日（该月第6个工作日）起至本判决确定给付之日止。关于被告万达房产公司对被告万达商管公司所负本案原告债务应否承担连带责任问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。被告万达房产公司在出售案涉商铺时通过广告宣传明示案涉商铺的租金收益情况并暗示其担保购房人的收益安全，该宣传内容对案涉商铺买卖合同的订立以及房屋价格的确定确有重大影响，且原告与被告万达商管公司签订的《委托统一经营管理合同》中也约定第三人持续经营期间，万达房产公司对万达商管公司应付业主的物业收益金承担连带责任保证。被告万达房产公司虽未在该合同上盖章确认，但其已在万达商管公司未充分履行合同义务支付业主足额收益金时予以补足，该行为可视为对该条款的追认。故被告万达房产公司对被告万达商管公司所欠原告的收益金及逾期利息应承担连带责任。涉案《委托统一经营管理合同》是否应当解除及商铺是否返还。原告虽拥有涉案商铺的独立产权，但系无墙体分割，无独立水电的开放式结构，未形成有墙有顶的独立封闭使用空间，该商铺系产权式商铺，性质上属于全体业主按份共有。原告在购买时即明知该商铺无法单独使用，只能与其他商铺联合经营，且双方合同约定在委托经营管理期间，业主对其物业仅享有处分权、收益权，不享有占有权、使用权，故涉案商铺物权是受限制的物权，与完全物权有所区别，业主不能自由行使物权的四项权能即占有、使用、收益、处分。被告万达商管公司一直依据双方约定的所有权与使用权相分离的商业经营模式统一对外经营。案涉产权式商铺的上述特点，加之每一铺位面积较小、所涉业主人数众多等因素决定了芜湖市南瑞新城商业街1#楼铺位在使用效能上的高度依存和所属业主利益上的密切融合。由于被告万达商管公司确实存在未能依约足额支付物业收益金的违约之处，现原告通过诉讼的方式要求解除《委托统一经营管理合同》并返还涉案商铺，但芜湖市南瑞新城商业街1#楼铺位的大部分业主并未要求解除《委托统一经营管理合同》并返还涉案商铺，从产权式商铺功能使用的特点来看，原告该项诉求也不利于芜湖市南瑞新城商业街1#楼铺位整体利益的保护。综上，从维护芜湖市南瑞新城商业街1#楼铺位整体利益及涉案商铺使用效能的角度出发，对原告要求解除《委托统一经营管理合同》并返还涉案商铺的诉讼请求，本院不予支持。为维护当事人合法权益，本院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告芜湖万达商业管理有限责任公司于本判决生效后3日内支付原告赵兴、潘宁2017年10月1日至2018年6月30日期间物业（商铺）收益金3858.74元；二、被告芜湖万达商业管理有限责任公司于本判决生效后3日内付原告赵兴、潘宁2018年7月1日至2019年3月31日期间物业（商铺）收益金9079.8元；三、就上述被告芜湖万达商业管理有限责任公司应付原告收益金仍需缴纳税款的，被告芜湖万达商业管理有限责任公司可以代扣代缴，税款缴纳数额由税务部门依国家相应税收法律、政策确定。若被告芜湖万达商业管理有限责任公司实际代扣代缴了该税款，则其应付原告收益金数额作相应扣减，应付原告收益金逾期给付利息计算基数也作相应变动；四、被告安徽省芜湖万达房地产开发有限公司对被告芜湖万达商业管理有限责任公司上述债务承担连带清偿责任；五、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。两个案件受理费均减半收取25元，合计50元，由被告芜湖万达商业管理有限责任公司、安徽省芜湖万达房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  苏元义二〇一九年九月二十六日法官助理沐先龙书记员唐聪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。