辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽06民终1635号 上诉人（原审被告）：丹东市客运站建设工程指挥部。住所地：丹东市振兴区十纬路98号。 负责人：马志刚，系该指挥部总指挥。 委托诉讼代理人：高学军，男，1973年7月12日出生，汉族，住丹东市振兴区。 委托诉讼代理人：赵冀蜀，辽宁中天律师事务所律师。 被上诉人（第三人）：宋德明，男，1954年3月20日出生，汉族，无职业，户籍地丹东市振兴区，现羁押于沈阳造化监狱。 原审原告：宋艳，女，1958年5月6日出生，汉族，无职业，住丹东市元宝区县。 委托诉讼代理人：王红宇，辽宁文扬律师事务所律师。 原审被告：丹东客运总站。住所地：丹东市振兴区十纬路98号。 法定代表人：倪千平，系该公司经理。 委托代理人：赵冀蜀，辽宁中天律师事务所律师。 第三人：丹东市交通运输局。住所地：丹东市振兴区兴一路8号。 法定代表人：孔庆书，系该局局长。 委托代理人：赵冀蜀，辽宁中天律师事务所律师。 上诉人丹东市客运站建设工程指挥部（以下简称客运站指挥部）因与被上诉人宋德明及原审原告宋艳、原审被告丹东客运总站（以下简称客运总站）、第三人丹东市交通运输局（以下简称交通局）房屋买卖合同纠纷一案，不服丹东市振兴区人民法院（2019）辽0603民初3342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 客运站指挥部上诉请求：撤销一审判决第三项，判令被上诉人宋德明对原审原告宋艳交纳的1152877元房款及利息与被上诉人共同承担返还责任。事实和理由：一审判决没有判令被上诉人对其擅自支取的380832元房款及利息承担责任，没有法律依据。2012年1月7日，原审原告宋艳向被上诉人宋德明名下中国建设银行账户存款352877元、大连银行账户存款80万元，共计1152877元。2012年1月18日，被上诉人将大连银行账户中的80万元汇入其名下中国农业银行账户中，次日被上诉人从该卡中取走两笔大额现金。目前，被上诉人名下中国建设银行和中国农业银行两个账户中尚有余额772045.38元。被上诉人主张其提取的现金交付给上诉人，但没有提供任何证据证明，应承担举证不能的不利后果。 宋德明辩称：客运站指挥部的主张没有事实依据。客运站指挥部主张的30余万元，没有说明是从哪一个银行账户中提取的，被上诉人宋德明只有密码，从银行账户中取款必须三家单位同时到场。抚顺市美美百货有限责任公司销售房屋与被上诉人无关，该笔款项提取后应该有收条，并且在三家单位在场的情况下存入专用账户。 宋艳辩称：由人民法院依法裁判。 客运总站辩称：同意上诉人客运站指挥部的意见。 交通局述称：同意上诉人客运站指挥部的意见。 宋艳向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告客运站指挥部之间的预约合同；2、被告客运站指挥部、客运总站共同向原告返还购房款1252877元及利息（以1252877为本金，自2012年1月7日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息）；3、第三人宋德明对上述购房款及利息承担连带给付责任；4、被告客运站指挥部、客运总站及第三人宋德明承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年12月23日，原告与被告客运站指挥部签订十份《意向认购登记表》，约定原告认购被告客运站指挥部开发建设的三间5㎡以下、四间5㎡至10㎡、三间10㎡以上共计十间商铺，每间商铺原告均按约交纳1万元的诚意金，共计交纳10万元诚意金。同时约定该诚意金在购买成功后直接计入购买房屋房款中。原告在购买成功后，被告客运站指挥部要求原告在10万元诚意金的基础上再另行交纳购房款1152877元。原告遂于2012年1月7日按照被告客运站指挥部的要求分两次将1152877元购房款存至第三人宋德明的银行账户（第三人宋德明当时系丹东市人民防空办公室计划财务科科长，受被告客运站指挥部、第三人交通局及人防办三方委托，收取周末和节假日涉案商铺的购房款）。第三人宋德明在收取上述购房款后再将该款转存至“客运站基建专用账户”，该账户系第三人交通局决定以被告客运总站的名义设立。截至今日，被告客运站指挥部未与原告签订正式的买卖合同，也未向原告交付商铺。原告认为，原告已经按约交付了购房款，但被告客运站指挥部至今为止仍未取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》，导致双方不能签订正式的商品房买卖合同，致使合同目的不能实现，构成根本违约，故原告与被告客运站指挥部之间的预约合同应当解除。因原告支付的购房款打到第三人宋德明的银行账户，并且最终由被告客运站指挥部、客运总站共同收取，故两名被告应当共同向原告返还购房款，并按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息。第三人宋德明应当就该购房款及利息承担连带给付责任。 一审法院认定事实：2011年12月23日，原告（意向认购方）与被告客运站指挥部（建设单位）签订了十份《意向认购登记表》，主要约定如下：原告购买被告客运站指挥部开发建设的三套5㎡以下、四套5㎡至10㎡、三套10㎡以上共计十套房屋，原告交纳1万元的诚意金后即可签署《意向认购登记表》，该1万元的诚意金在购买成功后直接计入购买房屋房款中，原告凭《意向认购登记表》选购房屋，每份《意向认购登记表》限购一套房屋。本《意向认购登记表》一式四份，具有同等法律效应，意向认购方执一份，开发单位执三份，本登记表在双方签字盖章并交纳诚意金后生效。同日，被告客运站指挥部为原告出具了金额为1万元的诚意金收款收据十份。《意向认购登记表》签订后，原告于2012年1月7日（星期六）向第三人宋德明的中国建设银行账户转存352877元购房款、向第三人宋德明的大连银行账户转存800000元购房款，两次共计转存1152877元购房款。原告向被告客运站指挥部交纳了1252877元购房款后，被告客运站指挥部至今未与原告签订商品房买卖合同，也未向原告交付其所购买的十套房屋，亦未向原告返还购房款。 另查明：第三人宋德明名下的中国建设银行、大连银行、中国农业银行账户系由被告客运站指挥部指定代为收取涉案房屋周末及节假日购房人交纳购房款的账户。经原告申请并提供担保，一审法院于2018年10月26日作出（2018）辽0603执保90号民事裁定，依法冻结了第三人宋德明名下的中国建设银行账户存款362798.51元、中国农业银行账户存款409246.87元，共计772045.38元。 一审法院认为，当事人签订意向认购书等预约合同，预定于将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，原告与被告客运站指挥部签订的十份《意向认购登记表》仅暂定了房屋面积，此后原告虽然交纳了全部的购房款，双方还需签订正式商品房买卖合同，说明双方将来有再行订立具体的买卖协议的合意。据此，《意向认购登记表》应当属于商品房交易预约合同。自2011年12月23日原告与被告客运站指挥部签订《意向认购登记表》至今，被告客运站指挥部仍未取得涉案房屋相关的许可证书，导致双方不能签订正式的商品房买卖合同，使合同目的不能实现，构成根本违约。故原告请求解除合同，符合法律规定，予以支持。关于原告主张被告客运站指挥部返还购房款及利息的诉讼请求，因《中华人民共和国合同法》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告客运站指挥部作为与原告订立协议的相对方及违约方，依法负有返还购房款及利息的义务，故对原告的该项请求，予以支持。关于原告主张被告客运总站共同返还购房款及利息的诉讼请求，因没有事实及法律依据，且未提供证据证明其主张，故对原告的该部分请求，不予支持。关于原告主张第三人宋德明对上述购房款及利息承担连带给付责任的诉讼请求，因《中华人民共和国民法通则》规定，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。原告支付的购房款772045.38元现仍在第三人宋德明名下的银行账户中，第三人宋德明没有合法根据取得该款项，且已造成原告损失，故第三人宋德明应在其银行账户余额772045.38元的限额内对上述购房款及利息承担返还责任，对原告超出该限额的请求，不予支持。关于第三人宋德明提出的其与该事情没有任何关系，涉案款项没有转到其个人名下的其他账户，不同意原告诉讼请求的辩解意见，因没有事实及法律依据，且原告支付的部分购房款现仍在其名下的银行账户中，其没有合法根据取得该款项，故对第三人宋德明的上述辩解意见，不予采信。关于被告客运站指挥部、客运总站及第三人交通局共同提出被告客运站指挥部、客运总站及第三人交通局与原告之间不存在房屋买卖（预约）合同关系，原告诉称已将房款全部交纳给被告客运站指挥部与客观事实不符，原告要求解除涉案预约合同，并返还购房款没有事实依据，请求依法驳回原告的诉讼请求的辩解意见，因没有事实及法律依据，且未提供充足的证据证明其意见，故对被告客运站指挥部、客运总站及第三人交通局的上述辩解意见，不予采信。 一审法院判决：一、解除原告宋艳与被告丹东市客运站建设工程指挥部于2011年12月23日签订的十份《意向认购登记表》；二、被告丹东市客运站建设工程指挥部于本判决生效后10日内返还原告宋艳购房款1252877元及利息（以1252877为本金，自2012年1月7日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算），应扣除本判决第三项第三人宋德明返还部分；三、第三人宋德明于本判决生效后10日内在其名下的中国建设银行账户存款362798.51元、中国农业银行账户存款409246.87元，共计772045.38元的限额内对上述购房款及利息承担返还责任；四、驳回原告宋艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21651元，保全费5000元，共计26651元，由被告丹东市客运站建设工程指挥部负担（原告已预交，被告丹东市客运站建设工程指挥部随上述款项一并给付原告）。 二审中，上诉人客运站指挥部向本院提供客运总站、丹东市人民防空办公室、抚顺市美美百货有限责任公司三方共同设立的以客运站指挥部为名头的公共账户的交易明细、现金交款单两份。证明：该组证据结合一审法院调取的宋德明中国农业年银行账户交易清单可以证明2012年1月7日宋德明在中国农业银行开户，先后存进2笔款项：第一笔是2012年1月8日存入现金2497977元，是案外人隋红交纳的购房款，宋德明分别于2012年1月8日和1月19日两次将上述房款交付给客运站指挥部；第二笔是在2012年1月18日转存80万元，是宋艳交纳的房款，交易明细体现的2012年1月13日和2012年1月17日两次转支的2笔20万元共计40万元，是宋德明收取宋艳的房款，一审判决认定宋德明构成不当得利的数额仅为772045.38元不正确，该两笔共计40万元的转账未经客运站指挥部同意或者授权，是宋德明私自转款，该40万元应当认定为宋德明的不当得利，由宋德明承担共同还款义务。虽然从时间上看，宋艳的购房款存入在后，宋德明转款在先，但宋德明总计收到2笔购房款，其中隋红的2497977元房款已经结清，应当视为宋德明转支的40万元是占用的宋艳的购房款。 被上诉人宋德明的质证意见：该组证据宋德明不清楚，与宋德明无关。宋德明代表丹东市人民防空办公室，配合交通局、抚顺市美美百货有限责任公司，把购房者存到宋德明个人银行账户中的购房款取出来，宋德明不清楚房款以什么名义进入客运站指挥部的对公账户中。 原审原告宋艳的质证意见：该证据是上诉人和被上诉人之间的资金往来，与宋艳无关，宋艳不清楚具体情况。被上诉人宋德明是受上诉人委托代为收取节假日购房款，至于被上诉人在收取宋艳的购房款之后将该款转给了谁，宋艳不清楚，但不影响上诉人和被上诉人共同向原审原告承担返还责任。 原审被告客运总站的质证意见：同意客运站指挥部的意见。 第三人交通局的质证意见：同意客运站指挥部的意见。 本院的认证意见：对于客运站指挥部银行账户交易明细，因该证据与能够证明客运站指挥部收取购房者购房款的情况，本院予以采信。对于两份现金交款单，因载明的交款人为“隋红”，并非本案的当事人，与本案不具有关联性，故在本案中不予认定。 本院经审理查明：2012年1月7日，为收取宋艳交纳的购房款，被上诉人宋德明在大连银行开立账户，当日宋艳向该账户存款80万元。2012年1月18日，宋德明将大连银行账户内80万元转存至其名下中国农业银行账户中。2012年1月19日，宋德明中国农业银行账户发生两笔取款交易，共计997977元。同日，客运站指挥部银行账户进账997977元。二审中，客运站指挥部认可收到宋德明存入其对公账户中的997977元，但主张该笔款项是宋德明转存的案外人隋红的购房款，客运站指挥部不知晓宋艳交纳购房款一事。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，客运站指挥部指定以宋德明银行账户收取购房者节假日交纳的购房款。宋艳交纳涉案购房款的日期为2012年1月7日，是星期六，为节假日，宋艳按照涉案房屋销售人员的要求，将购房款支付至宋德明银行账户，并在实际付款过程中，分别向宋德明中国建设银行账户支付352877元、向宋德明大连银行账户支付80万元，宋德明之后将大连银行账户内80万元转存至其中国农业银行账户内，现宋德明银行账户余额共计772045.38元，故宋德明应在其银行账户余额限额内，对宋艳交纳的购房款及利息承担返还责任。关于客运站指挥部主张宋德明未经客运站指挥部同意或授权，从其银行账户中擅自支取了2笔款项共计40万元，构成不当得利，应当由宋德明承担共同还款责任一节。因宋德明是根据客运站指挥部的指示，以其个人银行账户收取购房者节假日交纳的购房款，且根据宋德明个人银行账户的交易记录显示，宋德明银行账户中除收取了本案宋艳交纳的购房款外，另收取了多名案外人的多笔购房款，宋德明银行账户中款项的支取时间、数额并非与包括涉案宋艳在内的购房者的存款时间、数额一一对应。因此，购房者的购房款进入宋德明银行账户后，宋德明应如何支取款项以及宋德明在收取购房款过程中是否存在擅自支取款项的行为，与本案不属于同一法律关系，在本案中不予一并审理。故对上诉人客运站指挥部的该项上诉请求，本院不予支持。 综上所述，客运站指挥部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15176元，由上诉人丹东市客运站建设工程指挥部负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 军 审判员 李大为 审判员 李 欣 二〇一九年十月二十三日 书记员 王秀文