淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0812民初7208号原告：蒋聪聪，女，1998年5月26日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：肖玉宝，淮安市清浦区清安法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：方梅珍，淮安市清浦区清安法律服务所法律工作者。被告：淮安市树峰商贸有限公司，住所地淮安市清江浦区淮海北路101号，统一社会信用代码91320802559283910X。法定代表人：林爱朋，职务董事长。被告：林爱朋，女，1978年12月14日出生，汉族，住淮安市清江浦区。原告蒋聪聪与被告淮安市树峰商贸有限公司（以下简称：树峰公司）、林爱朋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案受理后，本案依法适用简易程序于2019年8月23日公开开庭进行了审理。后因案情需要，本案依法转普通程序并组成合议庭于2019年11月1日再次公开开庭审理。原告蒋聪聪的委托诉讼代理人肖玉宝、方梅珍到庭参加诉讼，被告树峰公司、林爱朋经本案传票传唤未到庭参加诉讼。本案依法缺席开庭审理，现已审理终结。原告蒋聪聪向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告树峰公司于2017年6月23日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月1日解除，判令被告树峰公司立即将位于淮安市房屋腾空交还原告；2、被告树峰公司支付2018年6月23日至2019年7月22日租金39.3万元及2019年7月23日至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费（按3.3万元/月计算）；3、被告树峰公司支付违约金19.8万元；4、被告林爱朋对被告树峰公司上述债务承担连带责任；5、被告承担诉讼费。事实和理由：2017年6月23日，原告与被告树峰公司签订的《房屋租赁合同》一份，约定：原告将位于淮安市商业用房（产权证面积419.5㎡）出租给被告使用，租赁期限为10年，前两年租金分别为36万元，以后每两年上涨10%，第二、三年租金每半年支付一次，第四至十年按年支付；在租赁期间，原、被告双方如有未按期支付租金等违约行为，双方均有权要求解除合同，并由违约方承担违约责任（违约金为当年6个月租金）；租赁期满或提前解除租赁合同，被告应当在当天将房屋交还原告，被告对房屋进行的装修及不可移动物品归原告所有。合同签订后，原告按约定将房屋交付被告使用至今，被告树峰公司按约定支付第一年租金后，从2018年6月23日至今的租金，经原告多次催要，仍未支付。为维护原告合法权益，提起本次诉讼，请求支持原告诉请。被告树峰公司、林爱朋未到庭，亦未提交书面答辩意见。被告树峰公司、林爱朋未到庭，视其对抗辩权的放弃，根据原告举证及陈述，本院对下列事实予以认定：原告蒋聪聪系位于淮安市商业用房的产权人，该房的建筑面积为419.5㎡。被告树峰公司系从事通讯器材及配件批发、零售；代理移动授权相关业务的有限责任公司，被告林爱朋系该公司法定代表人。2017年6月23日，蒋聪聪（出租方，甲方）与树峰公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：1、甲方将其所有的坐落于淮安市商业用房出租给乙方使用；租赁期限为10年，自2017年6月23日起至2027年6月22日止；租赁期限内租金以第一年租金36万元为基数每两年增加10%，即第一、二年每年租金36万元，第三、四年每年租金为39.6万元，……。第二、三年租金每半年支付一次，即每年5月22日、11月22日前分别支付租金的50%，第四年至第十年为按年支付，即每年5月22日前付清下一年度租金；在租赁期间，甲、乙双方如有未按期支付租金等违约行为，双方均有权要求解除合同，并由违约方承担违约责任（违约金为当年6个月租金）……；租赁期满或提前解除租赁合同，乙方应在当天将房屋交还甲方，乙方对房屋进行的装修及室内不可移动物品（包括灯具、门窗等）归甲方所有，乙方不得拆除、破坏，否则承担恢复原状或赔偿损失等违约责任；本合同未尽事宜，甲、乙双方可以补充协议的方式另行约定，补充协议是本合同不可分割的部分，与本合同具有同等法律效力。原告蒋聪聪的代理人严荣萍、被告林爱朋分别在甲方代理人、乙方法定代表人处签名，被告树峰公司在乙方处盖章。协议签订后，原告蒋聪聪按约定将涉案房屋及设施交付被告树峰公司，被告树峰公司占有、使用涉案房屋，并按约定方式支付第一年度的租金36万元及5万元保证金。第一租赁年度届满后，被告树峰公司没有按约定支付第二租赁年度的租金。经原告催要后，被告林爱朋于2018年12月23日出具欠条一份，载明：今欠严荣萍（蒋聪聪）淮海北路101号房租，2018年下半年租金18万元、2019年上半年租金18万元，合计人民币36万元；本人承诺2019年2月28日还18万元、2019年4月28日还18万元。林爱朋同时作为承诺担保人在欠条上签名。2019年5月6日，被告林爱朋出具承诺书一份，载明：“一、淮安市树峰商贸有限公司（承租方）今欠出租方严荣萍（蒋聪聪）淮海北路101号房屋租金合计36万元（2018年下半年及2019年上半年），承诺于2019年5月31日前一次性付清。如未在上述时间付清，双方签订的租赁合同则因承租方违约于2019年6月1日自行解除，承租方于十日内交还房屋（租金计算至实际交房之日），并按双方租赁合同约定承担违约责任；二、出租方在承租方未付清房租前有权在该房屋沿街门窗或招牌上张贴招租广告；三、林爱朋代表淮安市树峰商贸有限公司作出上述承诺，并以林爱朋个人名义对淮安市树峰商贸有限公司上述债务承担保证责任”。由于两被告均未按承诺履行支付租金义务，原告蒋聪聪于2019年7月12日向被告树峰公司、林爱朋邮寄送达了解除合同通知书，通知书载明：我方与你公司于2017年6月23日签订房屋租赁合同后，我方按约将房屋交付你公司使用至今，你公司支付第一年租金后，从2018年6月23日至今的租金经我方多次催要，至今分文未付，你公司及林爱朋于2019年5月6日承诺在2019年5月31日前一次性付清所欠租金，否则因你方违约双方所签订的租赁合同于2019年6月1日自行解除，现因你方严重违约，我方依法解除与你方于2017年6月23日签订的房屋租赁合同，你方立即将位于淮安市房屋腾空交给我方并支付所欠租金及违约金。但两被告仍未支付租金并交还房屋。为此，原告蒋聪聪诉至本院。以上事实，有《房屋租赁合同》、欠条、承诺书、房屋所有权证、解除合同通知书、快递单以及原告当庭陈述载卷记录。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告蒋聪聪与被告树峰公司于2017年6月23日签订《房屋租赁合同》，由被告树峰公司租赁使用蒋聪聪的房屋从事经营，合同对租金、期限等作了约定，合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的权利义务。合同签订后，原告蒋聪聪按约定交付房屋，被告树峰公司应当依约支付租金。被告树峰公司未能按约定支付第二年度的租金，在其法定代表人林爱朋承诺付款时间，并保证逾期不付双方租赁合同于2019年6月1日解除。由于被告树峰公司仍未付款，现原告蒋聪聪要求确认原、被告双方的租赁合同关系于2019年6月1日解除，并要求被告树峰公司腾空房屋后返还涉案房屋，于约有据，本院照准。承租人应当按照约定的期限支付租金。被告树峰公司占有使用涉案房屋，却未按约定支付2018年6月23日以后的租金，现双方租赁合同于2019年6月1日解除，故被告树峰公司应当支付2018年6月23日至2019年5月31日期间的租金33.9万元，并支付2019年6月1日起的房屋占有使用费。房屋占有使用费的标准参照合同解除前的标准即36万元/年计算，原告蒋聪聪主张超出的部分，本院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告树峰公司逾期支付房屋租金，其行为已经构成违约，应该支付违约金。根据合同约定，被告树峰公司应当向原告蒋聪聪支付违约金18万元（按36万元/年计算6个月）。被告树峰公司是第二个租赁年度违约，该年度租金为36万元，且双方解除租赁合同亦在第二个租赁年度，故对原告蒋聪聪要求按第三个租赁年度租金标准支付违约金的主张，本院不予支持。当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期间届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。本案中，被告林爱朋作为保证人承诺对树峰公司的付款义务承担连带保证责任。现蒋聪聪要求被告林爱朋承担连带担保责任，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告蒋聪聪与被告淮安市树峰商贸有限公司于2017年6月23日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月1日解除，被告淮安市树峰商贸有限公司于本判决生效后一个月内将承租的位于淮安市房屋腾空后返还给原告蒋聪聪；二、被告淮安市树峰商贸有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告蒋聪聪房屋租金33.9万元、违约金18万元，合计51.9万元，并从2019年6月1日起按36万元/年的标准支付房屋占有使用费至房屋实际交付时止；三、被告林爱朋对被告淮安市树峰商贸有限公司的上述付款义务承担连带担保责任；四、驳回原告淮安市树峰商贸有限公司的其他诉讼请求。如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11510元，由原告蒋聪聪负担810元，被告树峰公司负担10700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张树维人民陪审员  吕亚民人民陪审员  韩善楚二〇一九年十一月十二日书 记 员  黄海艳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期间届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。