广东省佛山市中级人民法院民 事 裁 定 书(2019)粤06民终10329号上诉人（原审原告）：梁耀祥，男，1964年7月31日出生，住广东省佛山市南海区****xxx号，公民身份号码440************812。委托诉讼代理人：陈伟清，广东金纳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山保利弘雅房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区*************************，统一社会信用代码914***********261K。法定代表人：唐翔，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：佛山市同盛工程有限公司，住所地广东省佛山市南海区***********************，统一社会信用代码9xxxxP。法定代表人：陈怀童，该公司经理。委托诉讼代理人:雷铤,北京市盈科(广州)律师事务所律师。上诉人梁耀祥因与被上诉人佛山保利弘雅房地产开发有限公司（以下简称保利弘雅公司）、佛山市同盛工程有限公司（以下简称同盛公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初5487号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁耀祥上诉请求：1.撤销原裁定；2.支持梁耀祥的全部诉讼请求。事实和理由：2014年2月梁耀祥实际承租“省副食基地”3号地块2000平方米的土地(该地与杜某分租给梁耀祥的2200平方米土地紧连、测绘时一同进行测绘)建厂使用，梁耀祥承租后在该地上建造了1988平方米的厂房并出租给他人使用，期间支付了土地租金。因政策原因，2016年11月“省副食基地”要求梁耀祥交还该土地，该土地由保利弘雅公司、同盛公司负责整理。现地上建筑物已被拆除，但保利弘雅公司、同盛公司一直认为梁耀祥与“省副食基地”没有签订土地使用合同而不肯将土地上建构筑物补偿金、搬迁费等补偿金共1043362元支付给梁耀祥。保利弘雅公司签订的《省军区农副业基地土地整理协议》约定：保利弘雅公司负责与整个省军区农副业基地的租户商定解除合同的补偿事宜；土地整理费用已包括对租户的解除合同补偿款、搬迁费等。因此，保利弘雅公司、同盛公司应与梁耀祥商定解除合同的补偿事宜、支付补偿款。且补偿单价已统一确定，梁耀祥没有异议。梁耀祥的厂房已实际出租他人使用，且厂房面积已经测绘确定，梁耀祥也没有异议。保利弘雅公司、同盛公司实际上占用了梁耀祥的补偿款。保利弘雅公司、同盛公司二审未作答辩。梁耀祥向一审法院起诉请求：1.保利弘雅公司、同盛公司支付拆迁补偿金1043362元及利息（从起诉之日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2.本案诉讼费用由保利弘雅公司、同盛公司承担。一审法院认定事实：2016年4月7日，佛山市南海区桂城街东区经济联合社（发包方）、佛山市南海区桂城街中区经济联合社（发包方）与佛山市南海区****************（招标人）、保利弘雅公司（竞得人）签订《竞投成交确认书》，该确认书写明，保利弘雅公司在2016年4月7日佛山市南海区****************举办的省军区农副业基地土地整理项目竞投会中，竞投位于南海区桂城街道三山新城长江路东段的土地整理竞投项目，资产占地面积约922亩。2016年4月18日，佛山市南海区桂城街东区经济联合社、佛山市南海区桂城街中区经济联合社（甲方）与保利弘雅公司（乙方）签订《省军区农副业基地土地整理协议》，该土地整理协议写明省军区农副业基地位于南海区桂城街道三山新城长江路东段，面积共约922亩，为原平洲公社三山大队（现为东区经联社及中区经联社）所有的集体土地，现有地上建（构）筑物约25万平方米，符合“三旧”政策的用地约206亩，其中可出让用地约167亩，由政府按规划公开出让，并按政策及约定分配利益；规划道路用地约38.65亩，由南海区人民政府征收，委托桂城街道办事处负责具体实施，用作建设规划道路；甲方是土地整理工作的实施主体，委托乙方负责土地整理各项工作的具体实施；土地整理范围为省军区农副业基地全部用地范围约922亩。2016年4月23日，保利弘雅公司与同盛公司签订《省军区农副业基地土地整理分包协议》，约定：同盛公司负责与租户商定解除合同的补偿事宜，促成租户与广东省军区农副业基地签订解除合同协议，代为履行补偿义务，对附着物进行清拆，平整土地，协助完善可出让地块相关用地手续；同盛公司分包承担土地整理工作的包干费用为164500000元。2016年9月2日，广东xxx基地（出租人、甲方）与梁耀祥（承租人、乙方）签订《终止土地有偿使用协议书》，约定：甲、乙双方于2004年3月10日签订的《土地有偿使用协议》约定由甲方将位于广东佛山南海区平洲三山的广东xxx基地2号地第五块9100平方米出租给乙方与凌征池共同使用，租赁期限为2004年9月1日至2019年8月31日，经法院（2010）南民一初字第2395号确认乙方与凌征池区分使用该土地及上盖建筑物，乙方拥有其中北面4450平方米土地及上盖建筑物之使用权，凌征池拥有其余南面4650平方米土地及上盖建筑物之使用权，因凌征池就《土地有偿使用协议书》及判决书中确定为乙方所有的北面4450平方米租赁场地及上盖建筑物向甲方提出任何补偿（赔偿）要求等法律责任，均由乙方负责解决并承担全部责任；甲乙双方同意双方之间签订的所有租赁关系相关协议（含补充协议或其它未列明的协议）于2016年9月3日终止，双方互不承担任何违约责任；乙方于2016年10月17日前将租赁场地返还移交给甲方；双方同意甲方向乙方支付租赁场地上建构筑物补偿金、搬迁费等补偿金共1920000元。2016年10月20日，梁耀祥出具《确认书》，确认收到广东xxx基地根据2016年9月2日签订的《终止土地有偿使用协议书》交来的补偿金1920000元。另查明，佛山市南海区人民法院于2017年11月28日立案受理杜某、李某与保利弘雅公司、同盛公司租赁合同纠纷一案[案号：（2017）粤0605民初18583号]，2018年6月13日，该院作出（2017）粤0605民初18583号民事判决书，判决同盛公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付6052992.55元予杜某、李某，该案同时经审理查明：2014年2月29日，杜某与梁耀祥签订《土地分租协议》，约定杜某将位于佛山市南海区平洲三山的广东xxx基地3号地内的2200平方米土地转租给梁耀祥使用；2016年11月15日，杜某收回梁耀祥分租部分的土地。同盛公司不服（2017）粤0605民初18583号民事判决书，提起上诉。佛山市中级人民法院于2018年11月19日作出（2018）粤06民终9346号民事判决书，对一审法院查明的事实予以确认并判决驳回上诉，维持原判。2019年3月15日，梁耀祥提起本案诉讼。诉讼中，梁耀祥主张其在本案中所主张的拆迁补偿金所涉及的地上建筑物已拆除，该地上建筑物不同于2016年9月2日《终止土地有偿使用协议书》所涉及的地上建筑物，且亦非包含在（2017）粤0605民初18583号案所涉及的梁耀祥向杜某转租的3号地内的2200平方米土地上的地上建筑物，本案所涉地上建筑物与其向杜某转租的2200平方米土地的地上建筑物相连，地上共有厂房4188平方米，杜某拿到的补偿款仅包含梁耀祥转租的2200多平方米土地的地上建筑物的补偿，不包含余下2000平方米土地上的建筑物，但梁耀祥就该2000平方米的土地未与广东xxx基地签订书面的租赁合同。梁耀祥明确其在本案中要求支付的拆迁补偿金的计算方式为524.83元/平方米×1988平方米，其中524.83元/平方米是按照（2017）粤0605民初18583号案所涉及的补偿标准而得出。保利弘雅公司、同盛公司述其不清楚梁耀祥在本案所主张的租赁物位于何处，其亦否认梁耀祥有向广东xxx基地承租其所主张的土地并建造地上建筑物。同盛公司陈述《省军区农副业基地土地整理分包协议》所涉及的土地已经平整完毕。一审法院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定：“屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。”本案中，保利弘雅公司、同盛公司与其负责整理土地上的承租人并不存在租赁合同关系，同盛公司需承担向各承租人支付补偿款的义务是基于其作为实际土地整理主体依据承租人与出租人签订的补偿协议承担相应的款项支付义务。现梁耀祥作为承租人就其所主张的租赁物并未与拆迁人或被拆迁人达成拆迁补偿协议，故依照《国有土地上房屋征收补偿条例》第二十六条规定，梁耀祥应就其所主张的租赁物先行与拆迁人或被拆迁人签订补偿协议。梁耀祥在与拆迁人、被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的情况下，就补偿安置争议向人民法院提起的诉讼不属于法院受理民事诉讼的范围，法院依法驳回其起诉；对梁耀祥提供的证据3、4及证据5中的厂房租赁合同，保利弘雅公司提供的竞投公告，法院不再予以审查确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条第一款第三项、第一百五十四条第一款第三项及第二款、《诉讼费用交纳办法》第八条第二项、第二十七条第二款的规定，裁定：驳回梁耀祥的起诉。本案不交纳案件受理费，梁耀祥已预交的受理费7095.13元，在本裁定发生法律效力后经其书面申请，法院予以退还。一审裁定认定的事实正确，本院予以确认。二审另查明，本院作出的（2018）粤06民终9346号民事判决已发生法律效力。本院认为，梁耀祥主张广东xxx基地将该基地3号地块中的2000平方米土地有偿出租予梁耀祥使用，因广东xxx基地已收回前述土地，故负有代为履行补偿款义务的土地整理人保利弘雅公司、同盛公司需向梁耀祥支付补偿款。据此，本案争议的是梁耀祥就其所主张的租赁关系终止后的补偿款问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第一条规定：“为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例”，第四条第一款、第二款规定：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。”根据前述法律规定，《国有土地上房屋征收与补偿条例》适用范围限于政府对国有土地上房屋征收与补偿，而梁耀祥主张的补偿并非直接产生于政府对国有土地上房屋的征收，而是基于其与广东xxx基地租赁关系的终止，故本案情形不属于《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定的补偿范畴。且在杜某、李某诉保利弘雅公司、同盛公司租赁合同纠纷案中，本院亦已作出（2018）粤06民终9346号民事判决书，判决同盛公司就广东xxx基地与杜某因基地3号地块租赁关系的终止向杜某、李某支付补偿款6052992.55元，该判决已发生法律效力。综上所述，案涉争议属于民事诉讼受案范围，梁耀祥的起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，应当予以受理并进行审理。一审法院依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定，驳回梁耀祥的起诉错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条的规定，裁定如下：一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初5487号民事裁定；二、本案指令广东省佛山市南海区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长  吴健南审判员  耿 翔审判员  姜欣欣二〇一九年九月三十日书记员  钟伊发