河南省正阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1724民初2220号原告：关俊，男，1990年5月5日出生，汉族，住正阳县。被告：正阳县新地房地产开发有限公司，住所地正阳县真阳镇工行办公楼。法定代表人：李广海，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨凤阁，男，1965年4月20日出生，汉族，住河南省柘城县，系该公司员工。委托诉讼代理人：王重阳，河南周晓华律师事务所律师。原告关俊诉被告正阳县新地房地产开发有限公司（以下简称“新地房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告关俊、被告新地房地产公司委托诉讼代理人王重阳、杨凤阁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告关俊向本院提出诉讼请求：一、被告支付原告逾期交房违约金15661元；二、被告支付原告应当由被告承担的2018年8月1日-2018年10月19日期间的物业费429元；三、被告限期向有关部门提供办理房屋权属首次登记所需出卖人提供的一切资料，并协助原告尽快办理权属登记。同时请求被告根据双方所签订的购房合同第十五条约定向原告支付产权登记违约金85.9元；四、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告系商品房买卖合同关系。原告于2017年3月与被告签署了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于正阳县真××镇××南段××春天小区××楼××单元××室商品房××套。原告依据合同约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。一、根据购房合同第八条约定，该商品房应于2018年2月16日前验收合格并交付原告使用，但被告售楼部工作人员于2018年7月才电话通知其收房，其于2018年7月22日实地查看，发现其所购买的房屋所在的楼栋17号楼地面仍处于施工状态，地面没有形成可供购房人直达单元楼的道路，售楼部人员让原告从仍在施工中的地下车库进入所购房屋，未达到购房合同第十四条约定的交房时路通的使用条件，因此原告以所购房屋未达到交付使用条件为由拒绝了开发商所通知的收房。之后原告于2018年8月14日、2018年9月3日、2018年9月15日多次实地查看所购买楼盘均处于施工状态，原告并拍摄了施工现场照片，原告一直未能收房。期间原告多次向被告索要根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十条规定和购房合同第十一条约定应由被告提供的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告一直找理由推脱，拒绝提供。2018年10月15日被告售楼部人员电话通知原告17号楼路已修好，可以从地上进入。2018年10月20日原告因急于装修入住办理了收房手续并缴纳了开发商和物业要求缴纳的各项费用，当天原告再次向被告索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告再次以其他理由拒绝提供。原告收房后通过投诉，在正阳县住建局信访室工作人员王某的处理下，原告才于2018年11月5日在新地春天售楼部拿到了被告提供的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。根据购房合同第十一条约定，因被告未在购房合同约定时间及约定条件内向原告交付符合交付使用条件的房屋，且被告在原告收房时一直未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，依据购房合同第九条约定被告应当支付原告逾期交房（2018年2月17日-2018年10月19日）期间的违约金15661元。二、根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十条规定和购房合同第十一条约定，2018年8月1日-2018年10月19日期间的物业费429元应当由被告承担。三、根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条和购房合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”原告多次咨询正阳县不动产登记部门，由于被告未能按时提供办理不动产首次登记所需材料，造成原告目前一直无法办理产权登记。为此，原告起诉至本院。被告正阳县新地房地产开发有限公司辩称：一、被告逾期交房是因政府部门为了治理大气污染而强制停止施工，限制货车进城导致无法供料，以及因雨雪大风恶劣天气造成的不能正常施工造成的延误，根据合同约定和法律规定不可抗力等因素，被告不应当承担逾期交房的违约责任；二、物业费是由物业公司收取，原告要求其公司支付物业费没有任何法律依据；三、办理所有权大证首先要申请规划验收，在2019年4月之前规划验收是由住建部门办理，现在由自然资源部门办理，自然资源部门办理规划验收要求提供的材料与之前住建部门要求提供的材料不一致，其中就包括要求提供现状竣工图及成果报告原件，该材料原件必须由有资质的第三方测绘制作，其公司于2019年3月20日与第三方签订了测绘合同，因此不办证的原因是政府机构改革等不可抗力因素造成的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原、被告于2017年3月签订商品房买卖合同一份，双方约定，原告购买被告开发的位于正阳县××路南侧新地春天项目第17幢3单元301号房，建筑面积138.6平方米，单价3100元每平方米，总金额429660元。该合同第八条约定：“出卖人应当在2018年2月16日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合经验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因市政规划市政工程发生变化等政府行为或恶劣天气导致工程顺延的。”同时，该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。”该合同并对逾期交房的违约责任进行了约定。原告与被告签订了该合同后，原告按照合同约定支付了购房款。被告于2018年7月通知原告交房，原告于2018年10月20日在住宅移交确认书上签名收房，并于2018年10月20日交纳了2018年8月至2019年8月的物业费998元。经被告申请，本院于2019年5月21日向被告下发律师调查令，被告调取的正阳县气象局气象记录资料显示2016年4月22日-2019年5月1日期间共雨雪天气324天，大风天气6天。2018年1月1日-2018年10月19日期间共雨雪天气87天，大风天气5天。被告调取的正阳县人民政府关于倡导绿色出行实施县中心城区机动车单双号限行的通告显示，为应对大气环境严峻形势，正阳县人民政府于2018年12月17日至12月31日期间实行机动车单双号限行，在我县中心城区实行单数单日、双数双日行驶。被告调取的正阳县环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件显示，我县于2016年10月22日9:00起启动轻中度污染天气一级管控，于2016年11月5日21:00起将轻中度污染天气二级管控调整为一级管控，要求建筑施工工地等停止土石方作业，并于2016年11月26日22:00起在二级管控基础上提出施工工地停止土石方作业等强化措施，于2016年12月3日8:00起（预计至12月4日）启动轻中度污染天气一级管控，要求建筑施工工地等停止土石方作业。预计我省2017年11月27日至30日有一次重度污染过程，我县于2017年11月26日12时启动重度污染天气Ⅳ级（蓝色）预警，要求全县混凝土搅拌站停产，各类施工工地严格落实各项控尘措施，并于2017年11月27日12时升级为黄色预警，要求停止所有在建施工工地的土方、拆除作业，预警解除时间另行通知。另外，我县于2017年11月7日12时-11月11日0时、2017年11月29日12时启动（预计到12月4日，预警解除时间另行通知）、2018年1月12日0时（预计至1月17日）期间启动重度污染天气Ⅱ级（橙色）预警，要求停止所有在建施工工地的土方、拆除作业。我县于2017年11月3日12时（预计至11月8日，预警解除时间另行通知）、2017年11月14日24时启动（预计到11月18日，预警解除时间另行通知）、2018年2月14日12时-2月18日24时、同年2月27日20时启动（预计到3月5日，预警解除时间另行通知）、同年3月9日0时启动（解除时间另行通知）、同年3月22日16时启动（预计至3月29日，预警解除时间另行通知）重度污染天气黄色（Ⅲ级）预警及Ⅲ级响应措施，要求停止所有在建施工工地的土方、拆除作业。以上雨雪及大风天气330天，机动车单双号限行15天，政府大气污染防治要求建筑工地停工至少57天。另查明，被告自2016年6月22日取得案涉新地春天项目小区建筑工程施工许可证，开始对案涉小区进行施工建设。2019年1月18日，中共正阳县委、正阳县人民政府印发《正阳县机构改革方案》（正发〔2019〕1号文件），该方案写明：“组建县自然资源局。将县国土资源局的职责，以及县发展和改革委员会的组织编制主体功能区规划职责，县住房和城乡建设局的城乡规划管理职责，县水利局的水资源调查和确权登记管理职责，县林业局的森林、湿地资源调查和确权登记管理职责等整合，组建县自然资源局，作为县政府工作部门。县委城乡规划委员会办公室设在县自然资源局。不再保留县国土资源局。”2019年3月20日被告正阳县新地房地产开发有限公司（甲方）与驻马店市城乡规划勘测设计院（乙方）签订测绘合同一份，约定由乙方对甲方正阳县新地房地产开发有限公司新地春天住宅小区（二期）5#、7#、10#、11#、15#、16#、17#、20#、21#、23#、24#楼建设项目规划条件核实测量，乙方根据甲方施工进度进行规划条件核实测量并提供规划核实测绘报告。被告称因原县住房和城乡建设局的城乡规划管理职责整合至县自然资源局，现在是由正阳县自然资源局办理规划验收手续，而办理所有权大证首先要申请规划验收，正阳县自然资源局要求提供现状竣工图及成果报告书原件，这与原住建部门要求的材料不一样，因此其委托第三方驻马店市城乡规划勘测设计院对该工程进行测绘，现测绘工作尚未完成，系政府机构改革等不可抗力因素造成的无法按时办理房产证。以上有原、被告提交的购房协议书、气象资料、政府文件、正阳县环境污染防治攻坚战领导小组文件、施工现场照片、车辆限行通知、接收房屋通知和签收单、费用收据及双方当事人庭审陈述为据。本院认为，原告购买被告开发的位于正阳县××路南侧新地春天项目第17幢3单元301号房，双方并签订商品房买卖合同，该合同系双方真实意思表示，且不损害国家和其他人利益，应为合法有效，双方均应按合同约定履行。本案中，原告依据购房合同第八条、第九条规定要求被告承担逾期交房的违约责任。对原告的此项诉求，本院认为，依据该合同第八条约定，因市政规划市政工程发生变化等政府行为或恶劣天气导致工程顺延的，出卖人可据实予以延期。经查明，被告自2016年6月22日取得案涉新地春天项目小区建筑工程施工许可证，开始对涉案小区进行施工建设，正阳县气象局气象记录资料显示，2016年4月22日-2019年5月1日期间共雨雪天气324天，大风天气6天，因此自2016年6月22日被告开始对案涉小区进行施工建设以来因恶劣天气导致工程顺延至少270天。该合同约定出卖人应当在2018年2月16日之前向原告交付涉案商品房，因恶劣天气顺延270天，原告于2018年10月20日收房并未超出顺延后的交付期限，被告延期交房系因发生了合同约定的顺延事由，并未构成违约，因此，对原告要求被告支付逾期交房违约金诉讼请求，本院不予支持；关于原告要求被告承担因未在约定的时间内提交办理双方买卖房屋的相关产权手续的违约责任的诉讼请求，本院认为，依据该合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任原告未能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应按照已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。但根据庭审查明的事实，因2019年1月18日正阳县机构改革方案出台后，县住房和城乡建设局的城乡规划管理职责整合至县自然资源局，县委城乡规划委员会办公室设在县自然资源局，对涉案小区进行规划验收由原住房和城乡建设局负责现改为由县自然资源局负责，被告申请规划验收需要提交的申报材料现自然资源局与原住建局要求不一致，机构改革后县自然资源局最新要求提供的现状竣工图及成果报告书原件需要被告委托有资质的第三方勘测机构进行制作。因此，被告于2019年3月20日与驻马店市城乡规划勘测设计院签订测绘合同一份，委托该设计院对新地春天住宅小区二期建设项目进行规划条件核实测量，并提供规划核实测绘报告。政府机构改革后，被告根据规划验收要求选择勘测机构并完成测绘工程也需要一定的时间，被告建设的新地春天小区完工后未能及时进行规划验收系因政府机构改革这一政府行为所导致，从而导致被告没能及时将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，因此被告未能在商品房交付使用后180日内向产权登记机关提供办理权属登记所需的备案资料导致原告未能按时办理房地产权属证书，系因发生了政府行为这一不可抗力事由。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”之规定，政府机构改革方案出台于2019年1月18日，原告于2018年10月20日签字收房，政府行为这一不可抗力发生于被告延迟履行提交权属登记备案资料之前，被告未能按照合同约定期限履行提交权属登记备案资料义务，系因发生了被告不能预见、不能避免又无法克服的客观情况，被告的责任应当全部免除。因此，原告要求被告支付产权登记违约金85.9元，本院不予支持。原告该项诉求可在不可抗力原因消除并在被告通过规划验收条件成就后，根据证件办理的实际情况另行主张。关于原告要求被告承担2018年8月1日至2018年10月19日期间的物业费429元的诉讼请求，本院认为，被告于2018年7月即通知原告交房，原告称当时没有达到合同约定的路通的交房条件，但原告提交的照片等证据不能充分证明其主张，且被告提供的其他业主（崔鹏、陈鹏、皮言、孟祥军）签字确认的住宅移交确认书能够间接证明原告所购买的楼栋于2018年7月起已经有部分业主签字收房已经达到交房条件，因此，被告于2018年7月通知交房后原告在同年10月20日之前拒不签字收房的行为系被告个人行为，原告要求被告承担该期间的物业费，证据不足，本院不予支持。原告称，被告直至2018年10月20日起签收房屋时仍未向其提供《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》，违反了双方合同第十一条有关交接的约定，本院认为，根据该合同第十一条约定“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”因被告在2018年10月20日签字收房时并未以被告不出示该证明文件为由拒绝交接收房，现原告以此为由主张被告延期交房的违约责任，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条及之规定，判决如下：驳回原告关俊的诉讼请求。诉讼费204元，由原告关俊承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  郑新成审 判 员  马克斌人民陪审员  彭连英二〇二〇年一月十七日书 记 员  张文凤