广东省揭阳市揭东区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5203民初296号原告（申请执行人）：广东揭东农村商业银行股份有限公司。住所地：广东省揭阳市揭东区曲溪街道金溪大道363号。法定代表人：李旭升。委托诉讼代理人：杨坚，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨惠秋，该公司员工。被告（案外人）：吴晓东，女，1979年9月10日生，汉族，住广东省揭阳市空港经济区。委托诉讼代理人：黄南、陈燕丹，均为广东名信律师事务所律师。被告（被执行人）：吴贤忠，男，1954年7月20日出生，汉族，住广东省汕头市龙湖区。第三人（案外人）：揭阳市璟东实业有限公司。住所地：广东省揭阳市空港经济区地都镇凤鸣村北大路。法定代表人：吴晓东。委托诉讼代理人：黄南、陈燕丹，均为广东名信律师事务所律师。原告广东揭东农村商业银行股份有限公司与被告吴晓东、被告吴贤忠、第三人揭阳市璟东实业有限公司申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年1月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广东揭东农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人杨坚、杨惠秋，被告吴晓东及其和第三人揭阳市璟东实业有限公司共同的委托诉讼代理人黄南、陈燕丹到庭参加诉讼，被告吴贤忠经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东揭东农村商业银行股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.撤销广东省揭阳市揭东区人民法院第（2018）粤5203执异12号《民事裁定书》之裁定；2.准予执行被告吴贤忠所有的位于揭阳市空港经济区××村××路三处房产（房地产权证号列：粤房地证字第C2××06、C2××07、C2××08号）;3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告诉被告吴贤忠等金融借款合同纠纷一案，业经贵院审理后作出（2016）粤5203民初493号《民事判决书》，判决生效后，被告吴贤忠等没有按照生效判决履行义务，原告遂依法向贵院申请执行，贵院于2017年3月15日受理后，于2018年5月28日作出（2018）粤5203执269-8号《执行裁定书》，裁定查封被执行人吴贤忠所有的位于揭阳市空港经济区××村××路三处房产（房地产权证号列：粤房地证字第C2××06、C2××07、C2××08号）。2018年12月4日，被告(案外人)吴晓东对执行标的提出书面异议。贵院审查后于2019年1月10日作出（2018）粤5203执异12号《民事裁定书》，裁定：裁定中止对吴贤忠所有的位于揭阳市空港经济区××村××路三处房产（房地产权证号列：粤房地证字第C2××06、C2××07、C2××08号）的执行。原告不服，认为贵院作出的（2018）粤5203执异12号《民事裁定书》认定事实不清，适用法律错误，以致作了的裁定错误，损害了原告的合法权益，理由如下：一、被告吴晓东与被告吴贤忠于2017年9月6日签订的《土地买卖合同》系恶意串通，损害国家利益所签订的，应认定为无效合同。1.被告吴晓东不是善意第三人向被告吴贤忠购买涉案的土地使用权，贵院作出的（2016）粤5203民初493号《民事判决书》早已在被告吴晓东与被告吴贤忠签订的土地买卖合同之前便公开作出宣判并生效，原告也向贵院申请了强制执行，被告吴贤忠是知道自己是被执行的债务人的，被告吴晓东作为一个成年人，在交易时也应当知道法院公开作出的判决，是知道被告吴贤忠是被法院执行期间的被执行债务人，在被告吴贤忠未履行完毕负债时，仍与其交易，明显是与被告吴贤忠恶意串通。另外，从被告吴晓东、吴贤忠的陈述也可知道，他们在交易涉案土地使用权时，该土地使用权尚抵押在工商银行处，也可证实被告吴晓东是知道被告吴贤忠对外负有债务尚未偿清，也应当知道被告吴贤忠是被法院执行期间的被执行债务人。但被告吴晓东仍帮助被告吴贤忠转移财产，逃避债务，达到侵吞原告银行资产的目的。2.原告是一家由广东省政府管理的银行，资产的流失便是政府资产的流失，被告吴贤忠被贵院判决确认对原告负有债务，而且已进入贵院的执行程序期间，仍与被告吴晓东签订土地买卖合同转让涉案土地使用权，是明显的恶意串通，损害国家利益的行为。综上所述两点，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应认定被告吴晓东、吴贤忠签订的土地买卖合同无效。二、被告吴晓东、吴贤忠于2017年9月6日签订的《土地买卖合同》约定买卖的标的物，无有约定（2018）粤5203执269-8号《执行裁定书》裁定查封的三处房地产一并转让，也未有证据可证实有包含转让，故贵院仍可继续执行涉案查封的三处房地产。1.从被告吴晓东提供的《土地买卖合同》看，约定的内容是土地及地上建筑物，但未明确约定包括了涉案的三处房地产，由于涉案的三处房地产也单独办理了房地产登记，就应该将办证房地产所占用范围的土地使用权分离出来，那么，《土地买卖合同》约定的内容不明确，也就不能将三处房地产推定纳入土地交易的合同中，三处房地产的交易应另行签订《房屋买卖合同》，或有合同明确约定。2.从贵院受理的（2018）粤5203执异6号案件中，揭阳市璟东实业有限公司提供的，与被告吴贤忠于2018年4月份签订的房产买卖合同也可证实，被告吴贤忠是没有将涉案的三处房地产地在转让土地给被告吴晓东时一并转让给被告吴晓东的，否则被告吴贤忠就不会与揭阳市璟东实业有限公司签订了正式的《广东省商品房买卖合同》要将涉案的三处房地产出卖。综上，两被告的异议没有合法、有效的依据，异议不能成立。被告吴晓东辩称，一、原告诉称“答辩人与被告吴贤忠于2017年9月6日签订的《土地买卖合同》系恶意串通，损害国家利益所签订的，应认定为无效合同”，没有事实和法律依据，不能采信。1.原告与被告吴贤忠之间的保证担保债权债务关系与答辩人没有任何利害关系，不存在答辩人与被告吴贤忠恶意串通的可能和必要。2.答辩人购买涉诉房地产，花的是真金白银，260万元的转让款已向被告吴贤忠全部付清。3.原告自身严重渎职，答辩人是善意第三人。答辩人在2017年9月6日受让涉讼房产时，受让涉讼房产是工行贷款抵押物，不存在被查封的情形。之后，答辩人依约支付对价，占有使用涉讼房产，依法申办过户手续，依法纳税。可见，答辩人是善意第三人。2018年9月5日，在涉讼房产的交易得到揭阳市房产管理局空港经济区管理所确认交易完成，就剩核发不动产登记证书的最后环节。这时，原告才申请揭东区人民法院查封涉讼房产，如果原告知道被告吴贤忠有上述财产可供执行的话，原告为何不在2016年起诉与被告吴贤忠金融借款合同纠纷一案时，向法院申请保全上述财产，或者在该案进入强制执行程序时申请法院查封，从而避免出现原告主张的所谓“恶意串通，损害国家利益”的行为的发生。可见，原告自身严重渎职。但原告没有好好地反省自身渎职行为，反过来怪罪案外的答辩人。答辩人并非神仙，答辩人作为一个局外人怎么可能事先知道存在原告诉被告吴贤忠金融借款合同纠纷一案，怎么可能事先知道被告吴贤忠对原告负有债务。可见，原告主张的所谓答辩人与吴贤忠“恶意串通，损害国家利益”，纯属捏造事实。如果答辩人因本案造成损失，原告明显负有不可推卸的法律责任。届时，答辩人将依法维权，依法追究原告渎职的法律责任。二、原告主张“2017年9月6日，答辩人与被告吴贤忠签订《土地买卖合同》约定的标的物，没有约定（2018）粤5203执269-8《执行裁定书》裁定查封的三处房地产一并转让，也未有证据可证实有包含转让，故贵院仍可继续执行涉案查封的三处房地产”，与事实不合，不能采信。1.《土地买卖合同》第一条约定，转让的标的物包括“位于原揭东县××村××路××4亩土地”，第三条第二款约定，“（注：二期款付后，甲方应将土地及土地上一切资料及建筑物交付乙方使用）”，由此可知，《土地买卖合同》约定的转让标的物是包括土地和地上建筑物的。2.答辩人购买涉讼房地产之后，使用揭阳市璟东实业有限公司的名义向房产管理部门申办过户登记手续，是因揭阳市璟东实业有限公司是答辩人开办的个人公司，为壮大公司规模，方便公司融资，答辩人便与揭阳市璟东实业有限公司的前身“揭阳市东大商贸有限公司”签订代持协议（2018年1月16日，“揭阳市东大商贸有限公司”的名称变更为揭阳市璟东实业有限公司），约定包括本案涉讼房产在内的位于原揭东县××村××路××4亩土地及地上建筑物，由“揭阳市东大商贸有限公司”代持，以“揭阳市东大商贸有限公司”的名义向有关部门申办不动产过户登记手续和缴纳相关税费。原告据此推断被告吴贤忠没有将涉讼房产转让给答辩人的情况，纯属主观臆测，不合事实。三、答辩人与被告吴贤忠签订的《土地买卖合同》合法有效，（2018）粤5203执269-8《执行裁定书》应当依法解除，中止对涉讼财产的执行措施。理由如下：1.答辩人购买涉诉房地产，花的是真金白银，260万元的转让款已在2017年9月6日至2018年4月28日期间向被告吴贤忠全部付清，其中通过银行转账支付房地产转让款人民币253万元，现金支付7万元。2.答辩人已实际占有并使用包括涉讼房产在内的土地及地上建筑物。因答辩人与被告吴贤忠所交易的房产原有部分系工行揭东支行的贷款抵押物，被告吴贤忠收到答辩人支付的交易价款后，向工行揭东支行偿还贷款本息，工行揭东支行于2017年9月份向揭阳市房产管理局空港经济区管理所办理注销抵押登记手续。2017年10月7日，被告吴贤忠将转让的上述房地产连同《国有土地使用证》一本及《房地产权证》四本的原件移交给答辩人一方管正。2017年10月23日，答辩人和“揭阳市东大商贸有限公司”作为建设单位，与承建方徐树藩签订《工程建设合同书》，将涉讼房地产上的厂房的整改工程发包给徐树藩承建，施工日期自2017年10月23日至2018年3月23日，包工包料的总工程价共人民币367826元。自2017年10月23日起至2018年3月19日答辩人和“揭阳市东大商贸有限公司”通过答辩人的个人银行账户，分11次向徐树藩付清了全部工程款人民币367826元。2018年1月16日和2018年1月18日，答辩人将上述房地产部分用作“揭阳市东大商贸有限公司”的经营场地，部分用作答辩人与丈夫郑训跃两人新开办的揭阳空港区跃盛建材有限公司的经营场地，均办理了相关的工商登记，并缴纳了经营使用期间的水、电费等。3.涉讼房产已获得涉讼房产管理部门即揭阳市房产管理局空港经济区管理所确认交易完成，且全部交易税费均已缴清。如前所述，因揭阳市璟东实业有限公司是答辩人开办的个人公司，为壮大公司规模，方便公司融资，答辩人便与揭阳市璟东实业有限公司的前身“揭阳市东大商贸有限公司”签订代持协议（2018年1月16日，“揭阳市东大商贸有限公司”的名称变更为揭阳市璟东实业有限公司），约定包括本案涉讼房产在内的位于原揭东县××村××路××4亩土地及地上建筑物，由“揭阳市东大商贸有限公司”代持，以“揭阳市东大商贸有限公司”的名义向有关部门申办不动产过户登记手续和缴纳相关税费。2018年7月2日，揭阳市璟东实业有限公司作为受让方，答辩人作为受让方的代理人，向揭阳市房产管理局空港经济区管理所申办包括涉讼三处房产在内的交易房产的过户手续，并补签了以揭阳市璟东实业有限公司作为受让方的《广东省房地产买卖合同》，合同编号分别为：20180736、20180734、20180735。2018年7月16日，揭阳市房产管理局空港经济区管理所核发《房屋交易确认书》，确认上述房产交易完成。2018年1月17日至2018年7月9日，答辩人通过个人名下的邮政储蓄银行账户，代被告吴贤忠向揭阳空港经济区地方税务局地都税务分局缴纳了“城镇土地使用税”和“房产税”合计人民币115190.68元；向揭阳空港经济区国家税务局砲台税务分局缴纳了“土地回填、平整费用”税费人民币22718.45元和“建安费用”税费人民币4368.93元；一共代被告吴贤忠补缴纳了税费人民币142278.06元。又通过个人的建行账户向揭阳空港经济区地方税务局地都税务分局缴纳了涉讼房地产的相关交易税费合计人民币207974.62元。全部交易税费均已缴清。4.之所以没有核发不动产登记证，是因为揭东区人民法院于2018年9月5日向揭阳市房产管理局空港经济区管理所发出《执行裁定书》，查封了涉讼房产才致未能完成，并非答辩人的过错。据上，答辩人与被告吴贤忠签订的《土地买卖合同》合法有效，受国家法律保护。原告的诉求、诉称没有事实和法律依据，请法庭依法予以驳回，并依法解除（2018）粤5203执269-8《执行裁定书》，中止对涉讼财产的执行措施。被告吴贤忠没有答辩,也没有提交证据。第三人揭阳市璟东实业有限公司陈述称,同意被告吴晓东的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.证据认定：(1)原告的证据:被告吴晓东和第三人对原告提交的证据1即原告营业执照,证据2即吴晓东身份证、吴贤忠身份证无异议，本院对上述证据予以认定。被告吴晓东和第三人对原告提交的证据3即案件受理通知书，证据4即《土地买卖合同》，证据5即《广东省房地产买卖合同》3份，证据6即《执行裁定书》，证据7即揭阳市璟东实业有限公司的基本信息，证据8即网上银行电子回单，证据9即《土地评估报告》和土地估价委托书，证据10即滞纳金完税证明的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以认定。（2）被告吴晓东的证据：原告对被告吴晓东提交的证据1即吴晓东的身份证，证据3中的吴贤忠的身份证，证据4即《土地买卖合同》，证据6即《不动产登记申请审批表》、《揭阳市不动产登记申请表》、工行揭东支行注销登记证明、《粤房地他项权证》，证据7即《国有土地使用证》、《房地产权证》，证据9即揭阳市璟东实业有限公司的《营业执照》、企业机读档案登记资料、《核准变更登记通知书》、《工程建设合同书》、中国民生银行电子银行业务回单、增值税普通发票，证据10即揭阳空港区跃盛建材有限公司《营业执照》、企业机读档案登记资料、广东电网揭阳揭东供电局有限责任公司供电发票、现场图片，证据12即完税证明及相对应的银联pos签购单、中国邮政储蓄银行股份有限公司揭阳市空港支行交易明细、邮政储蓄逻辑集中系统、增值税普通发票及银联pos签购单，证据13即完税证明及相对应的银联pos签购单、中国建设银行个人活期账户交易明细，证据15即（2017）粤5203执269-8号《执行裁定书》、（2018）粤5203执异12号《执行裁定书》无异议，本院对上述证据予以认定。被告吴晓东提交的证据2即结婚证是原件，符合有效证据的要求，其真实性应予认定。原告对被告吴晓东提交的证据3中的吴瑞华身份证、《夫妻关系证明书》、《证明书》不认可，认为是复印件，没有原件可供核对，本院认为其异议的理由成立，应予采信，故对上述证据不予认定。被告吴晓东提交的证据5即工行转账凭证、农行转账凭证、收款收据、农行转账凭证虽是打印件，但有银行部门在上面盖章确认，其真实性可予认定。原告对被告吴晓东提交的证据8即《房地产代持协议》，证据11即《广东省房地产买卖合同》不予认可，本院认为上述证据均是原件，符合有效证据的要求，其真实性应予认定。而证据11中的《房屋交易申请书》虽是复印件，但有其他证据可供佐证，其真实性可予认定。原告对被告吴晓东提交的证据14即《房屋基本信息调查表》、《房屋交易确认书》的关联性有异议，本院认为其异议的理由不成立，不予采信，故对证据14予以认定。2.事实认定：经审理查明,被告吴贤忠于2005年3月8日经揭东县国土资源局登记取得位于揭东县地都镇××村××路面积为2660.5平方米的国有土地使用权，国有土地使用证号列揭东国用（2005）字第××号。该国有土地上有4处房产建筑物，4处房产的权属人均为吴贤忠，房产登记时间均是2005年3月14日，对应的房地产权证号分别为：粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号，房屋所有权来源均是变更，建筑面积分别为81.78平方米、106.55平方米、80.37平方米、68.04平方米，登记字号分别是地私1187、地私1189、地私1188、地私1190。2017年9月6日，被告吴晓东与被告吴贤忠签订《土地买卖合同》1份，合同主要条款为：一、甲方（吴贤忠）自愿将坐落于揭东县地都镇凤鸣村北大路土地4亩（2660.5平方米）转让给乙方（吴晓东），目前土地产权属人吴贤忠转让给乙方，尚未过户；二、土地价款作价260万元，不包含过户费；三、付款方式分三期，一期：甲、乙双方签订本协议时，乙方预付土地价款40万元作为购买土地定金，二期：200万元于1个月后付给甲方（注：二期付款后，甲方应将土地及土地上一切资料及建筑物交付乙方使用）；三期：余款20万元于土地过户后付清。吴贤忠在合同甲方签章栏上签名，吴晓东在合同乙方签章栏上签名。上述合同签订当日，吴晓东将合同约定的第一期款项40万元转账付给吴贤忠的妻子吴瑞华，吴贤忠于2017年9月21日到中国工商银行股份有限公司揭东支行办理了涉案房产抵押登记注销手续（吴贤忠原来提供涉案房产3处作为其在该行贷款的抵押物，抵押登记时间是2014年12月29日，房地产权证号分别为：粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号）。2017年10月7日，吴晓东将合同约定款项100万元转账付给吴贤忠的妻子吴瑞华，并通过其丈夫郑训跃将合同约定款项93万元转账付给吴贤忠的妻子吴瑞华，另外7万元由吴晓东以现金支付给吴贤忠。之后，吴贤忠将上述国有土地及房产、国有土地使用证、房地产权证交付给吴晓东管正。2017年10月7日，吴晓东与揭阳市东大商贸有限公司签订《房地产代持协议》1份，双方约定吴晓东向吴贤忠购买的包括本案涉讼房产在内的位于原揭东县××村××路××4亩土地及地上建筑物，由“揭阳市东大商贸有限公司”代持，以“揭阳市东大商贸有限公司”的名义向有关部门申办不动产过户登记手续和缴纳相关税费，过户的方式可选择由吴贤忠作价入股“揭阳市东大商贸有限公司”或选择由吴贤忠直接转让给“揭阳市东大商贸有限公司”。2017年10月23日，吴晓东和“揭阳市东大商贸有限公司”作为建设单位，与承建方徐树藩签订《工程建设合同书》1份，将涉讼房地产上的厂房整改工程发包给徐树藩承建，施工日期自2017年10月23日至2018年3月23日，包工包料的总工程价共人民币367826元。自2017年10月23日起至2018年3月19日，吴晓东和“揭阳市东大商贸有限公司”通过吴晓东的银行账户，分11次向徐树藩付清了全部工程款367826元。2018年1月16日，揭阳市东大商贸有限公司变更登记为揭阳市璟东实业有限公司，企业类型是自然人投资或控股的有限责任公司，法定代表人和投资者均是吴晓东。揭阳空港区跃盛建材有限公司于2018年1月18日登记成立，该公司的法定代表人为郑训跃，系吴晓东的丈夫。经营住所设在揭阳空港区地都镇××村××路，该地址就是涉讼房地产的地址，公司类型为自然人投资或控股的有限责任公司，投资者为郑训跃和吴晓东两人。包括涉讼房产在内的位于原揭东县××村××路××4亩土地及地上建筑物被吴晓东和揭阳市璟东实业有限公司实际占有和使用，被用作揭阳市璟东实业有限公司及揭阳空港区跃盛建材有限公司的经营场地。2018年7月2日，吴贤忠作为转让方，揭阳市璟东实业有限公司作为受让方，吴晓东作为受让方的代理人，向揭阳市房产管理局空港经济区管理所申办包括涉讼3处房产（房地产权证号分别为：粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号）在内的交易房产的过户手续，并补签了以揭阳市璟东实业有限公司作为受让方的《广东省房地产买卖合同》3份，合同编号分别为：20180736、20180734、20180735。2018年1月17日，吴晓东通过个人名下的邮政储蓄银行账户，代被告吴贤忠向揭阳空港经济区地方税务局地都税务分局缴纳了“城镇土地使用税”和“房产税”合计115190.68元；向揭阳空港经济区国家税务局炮台税务分局缴纳了“土地回填、平整费用”税费22718.45元和“建安费用”税费4368.93元。一共代被告吴贤忠补缴纳了税费142278.06元。2018年4月28日，吴晓东将合同约定的第三期款项20万元分4次转账付给吴贤忠的妻子吴瑞华。2018年7月9日，吴晓东通过个人的建行账户向揭阳空港经济区地方税务局地都税务分局缴纳了涉讼房地产的相关交易税费合计207974.62元，缴清了交易的全部税费。2018年7月12日，揭阳市房产管理局空港经济区管理所向揭阳市璟东实业有限公司核发《房屋交易确认书》4份（编号：揭阳市2020000222、2020000223、2020000224、2020000225），确认包括涉讼争议3处房产在内的房产，已于2018年7月16日获揭阳市房产管理局确认交易完成。2018年9月5日，本院在执行广东揭东农村商业银行股份有限公司与被执行人东莞市金宏业实业有限公司、陈洲、吴贤忠、吴建国借款合同纠纷一案中，作出（2017）粤5203执269-8号《执行裁定书》，裁定查封被执行人吴贤忠位于揭阳市空港经济区（××）××都××村××路3处房产（证号分别为：粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号）及位于街××、××号的房产（证号为0325497）。吴晓东于2018年12月4日对上述执行裁定查封被执行人吴贤忠位于揭阳市空港经济区××都镇××村××路3处房产向本院提出书面异议，本院审理后，于2019年1月10日作出（2018）粤5203执异12号《执行裁定书》，裁定中止对登记在被执行人吴贤忠名下的位于揭阳市空港经济区××都镇××村××路3处房产（房地产权证列：粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号）的执行。广东揭东农村商业银行股份有限公司对裁定不服，于2019年1月25日向本院提起诉讼。本院认为，本案是申请执行人执行异议之诉。一、关于被告吴晓东与被告吴贤忠于2017年9月6日签订的《土地买卖合同》以及被告吴贤忠与第三人揭阳市璟东实业有限公司于2018年7月2日签订的《房地产买卖合同》是否有效的问题。被告吴晓东与被告吴贤忠于2017年9月6日签订的《土地买卖合同》是合同双方当事人的真实意思表示，内容合法，依法受法律保护。上述合同签订后，吴晓东已依《土地买卖合同》的约定分三期支付了合同价款总共260万元，履行了合同约定的义务；吴贤忠收到合同价款260万元之后，已将合同涉及的国有土地和房产、国有土地使用证、房地产权证交付给吴晓东管正，吴贤忠也已履行合同约定的义务。上述《土地买卖合同》条款中的第三条明确约定“二期付款后，甲方应将土地及土地上一切资料、建筑物交付乙方使用”，从该条款可以看出，上述《土地买卖合同》的标的物包括国有土地和地上的建筑物，也就是包括地上的所有房产。原告诉称被告吴晓东、吴贤忠于2017年9月6日签订的《土地买卖合同》约定买卖的标的物，没有约定（2018）粤5203执269-8号《执行裁定书》裁定查封的3处房地产一并转让，也未有证据可证实有包含转让，本院认为原告的诉称不符合实际情况，吴晓东与吴贤忠签订的《土地买卖合同》的标的物包括国有土地和地上的建筑物，也就是包括涉讼的3处房产。原告诉称吴晓东与吴贤忠于2017年9月6日签订的《土地买卖合同》系恶意串通，损害国家利益所签订的，应认定为无效合同。本院认为，本院作出的（2016）粤5203民初493号《民事判决书》虽然在吴晓东与吴贤忠签订《土地买卖合同》之前便已发生法律效力，但吴贤忠在该案中只是担保人，不是主债务人，而吴晓东不是该案的当事人，对案件情况并不清楚，属于善意第三人。且在吴晓东与吴贤忠签订《土地买卖合同》之前，法院并没有对涉讼3处房产进行查封，而是直到2018年9月5日才作出（2017）粤5203执269-8号《执行裁定书》，对涉讼3处房产进行查封，此时距吴晓东与吴贤忠签订《土地买卖合同》已过去一年的时间，所以原告主张吴晓东与吴贤忠于2017年9月6日签订的《土地买卖合同》系恶意串通，损害国家利益所签订的，应认定为无效合同的理由不成立，本院不予采信。原告诉称吴晓东与吴贤忠签订《土地买卖合同》时，该土地使用权尚抵押在工商银行处，本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。”本案中，吴晓东与吴贤忠签订《土地买卖合同》时，涉讼3处房地产（房地产权证列：粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号）在工商银行有进行抵押登记，属于抵押物。但吴贤忠收到吴晓东支付的第一期合同价款后，已于2017年9月21日归还尚欠工商银行的贷款并办理了抵押登记注销手续，工商银行也没有对吴晓东与吴贤忠之间的买卖行为提出异议，故该土地使用权曾在工商银行抵押登记并不影响《土地买卖合同》的效力。被告吴贤忠与第三人揭阳市璟东实业有限公司于2018年7月2日签订的3份《房地产买卖合同》是为了办理房地产的过户登记手续而签订的，并不是另行交易3处房地产，也就没有另外支付款项。吴晓东与吴贤忠签订的《土地买卖合同》涉及的土地及地上房地产的价款均包含在吴晓东已支付给吴贤忠的260万元中，而且吴贤忠已将相关的土地和地上建筑物及相应证书交付给吴晓东，吴晓东对交易的标的物已实际占有、使用。揭阳市璟东实业有限公司是吴晓东作为唯一投资人开办的个人公司，吴晓东为了方便办理房地产过户手续，以该公司的名义与吴贤忠签订《房地产买卖合同》并没有违反相关的法律规定，是有效合同。原告主张上述《房地产买卖合同》系恶意串通，损害国家利益所签订的，应认定为无效合同的理由不成立，本院不予采信。二、关于原告请求准予执行涉讼3处房产是否合理合法的问题。由于被告吴晓东与被告吴贤忠于2017年9月6日签订的《土地买卖合同》合法有效，吴晓东已将合同约定的全部价款260万元付清，吴贤忠已将相关的土地和地上建筑物及相应证书交付给吴晓东，吴晓东对交易的标的物已实际占有、使用，双方当事人均已履行合同约定的义务。本院在执行广东揭东农村商业银行股份有限公司与被执行人东莞市金宏业实业有限公司、陈洲、吴贤忠、吴建国借款合同纠纷一案中，于2018年9月5日作出（2017）粤5203执269-8号《执行裁定书》，裁定查封被执行人吴贤忠位于揭阳市空港经济区（××）××都××村××路3处房产（证号分别为：粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号）及位于街××、××号的房产（证号为0325497）。吴晓东已于2017年10月已实际占有、使用涉讼3处房产，在该案中属于善意第三人。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，吴晓东依法取得位于揭阳市空港经济区××都镇××村××路土地使用权及地上建筑物的产权（包括涉讼的3处房地产），并已实际占有上述财产，且在积极办理产权过户登记手续。吴晓东及其公司没有取得不动产登记证的原因是本院于2018年9月5日向揭阳市房产管理局空港经济区管理所发出《执行裁定书》，查封了涉讼3处房产，并不是吴晓东及其公司的过错。根据上述法律规定，吴晓东及其公司已经支付全部价款并实际占有被查封的3处房产，只是过户登记手续未办理完成，但未过户是因为在办理过户手续过程中，本院向揭阳市房产管理局空港经济区管理所发出的《执行裁定书》，裁定查封了涉讼3处房产。由此可见，涉案房地产至今尚未办理过户登记并非吴晓东及其公司自身的原因，吴晓东及其公司并没有过错，所以人民法院不得查封该财产。因此,涉讼房产的买受人吴晓东对法院查封该财产提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，吴晓东对涉讼房地产享有排除执行的权利，法院不得查封涉讼房产。本院于2019年1月10日作出的（2018）粤5203执异12号《执行裁定书》，裁定中止对涉讼房产的执行符合法律规定，原告请求撤销该裁定理由不成立，本院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”。由于吴晓东对执行标的（即涉讼的3处房产）享有足以排除强制执行的民事权益，符合上述司法解释第三百一十三条第（二）项的规定，依法应判决驳回原告的诉讼请求。所以原告要求准予执行涉讼的3处房产理由不成立，本院不予支持。综上所述，原告广东揭东农村商业银行股份有限公司要求撤销本院（2018）粤5203执异12号《执行裁定书》之裁定，准许执行位于揭阳市空港经济区××都镇××村××路3处房产（房地产权证号列：粤房地证字第C2770906、C2770907、C2770908号）的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。被告吴贤忠经合法传唤没有到庭参加诉讼，依法可予缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零八条、第三百一十三条第一款第（二）项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告广东揭东农村商业银行股份有限公司的全部诉讼请求。本案受理费100元，由原告广东揭东农村商业银行股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省揭阳市中级人民法院。审 判 长  杨锦潮审 判 员  倪令鹏人民陪审员  王敏珊二〇一九年九月十二日书 记 员  陈佳如附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百零八条申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。