四川省宣汉县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1722民初2816号 原告（案外人）：陈永军，男，1968年8月24日出生，汉族，住四川省宣汉县。 委托诉讼代理人：刘宁,四川聚鑫律师事务所律师. 被告（申请执行人）：董成刚，男，1976年2月28日出生，汉族，住四川省宣汉县。 委托诉讼代理人(特别授权)：刘文忠,四川宣汉县恒河法律事务所法律工作者。 第三人（被执行人）:梁启润,男,1955年3月6日出生,汉族,户籍地:四川省宣汉县,现在居住在宣汉县。 第三人:杨菊盛,女,1956年9月24日出生,汉族,户籍地:四川省宣汉县,现在居住在宣汉县,系梁启润之妻。 原告陈永军与被告董成刚、第三人梁启润、杨菊盛案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用普通程序于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告陈永军及其委托诉讼代理人刘宁、被告董成刚的委托诉讼代理人刘文忠、第三人梁启润到庭参加了诉讼。第三人杨菊盛经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。 原告陈永军向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告购买的位于宣汉县东乡镇宣双路巴人流通办公室综和楼北至南24号门市的强制执行，并解除对门市的查封；2、判决确认原告陈永军与第三人梁启润于2018年3月1日签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认该合同的门市归原告所有；3、本案的案件受理费由被告负担。事实和理由：2018年3月1日原告与第三人梁启润签订了《房屋买卖合同》，约定梁启润将位于宣汉县东乡镇宣双路巴人流通办公室综和楼北至南24号门市卖与原告，协议当日原告已付清房价款61万元，梁启润将房屋产权证书和门市交付给原告，后经原告多次催促梁启润办理产权过户，梁启润均称其在外地，回宣汉后再办理。2019年4月，梁启润因与本案被告有其他金钱债务纠纷，该门市被宣汉法院查封。2019年8月，门市承租人告知原告其门市已被宣汉法院查封，原告遂向宣汉法院提出执行异议，后异议申请被驳回。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，特诉至贵院。 被告董成刚辩称，1.原告的诉求缺乏事实依据和法律依据，买卖合同是原告和第三人恶意损害被告的利益签订的，其合同应无效；2.原告与第三人没有办理房屋产权过户手续的责任在原告方。 第三人梁启润述称：1.我与原告签订的买卖合同是事实；2.该房屋的房款是打入我指定的我儿子的账户；3、原告催过我过户，因我有事情没有办理过户，而且我给原告说过原告去房管局交税，交完税我就去签字。 第三人杨菊盛没有到庭参加诉讼，在举证和答辩期间也未提交书面意见及相关证据。 原告围绕诉讼请求向本院提交了下列证据：1.原、被告及第三人的身份信息，证明原、被告及第三人系合法主体；2.宣汉县人民法院（2019）川1722执异41号执行裁定书，证明提出异议的依据；3.房屋出售合同，证明原告与第三签订的合同系双方真实意思表示；4.24号门市的房产证复印件，证明24号门市产权登记梁启润、杨菊盛为共有人；5.第三人梁启润、杨菊盛的结婚证复印件，证明两第三人系合法夫妻；6.第三人杨菊盛的一份“声明”，证实杨菊盛2018年3月1日其丈夫梁启润与陈永军签订的合同，自己是知情的，对梁启润的行为予以追认；7.购买24号门市的付款凭证，证明原告通过银行转款59万元同时说明有2万现金，合同上的61万元房款已交齐；8.自来水公司的水表户头证明，证明2018年4月2日前原告已管业该门市；9.对该门市租户符纯琼的调查笔录，证明该门市是原告的；10.租房合同，证明该门市实际所有人是原告；11.对本案当事人梁启润、杨菊盛的调查笔录，证明了合同签订的时间、付款方式、房屋交付时间，杨菊盛同意出卖该房屋，但未过户。 被告董成刚没有向本院提供证据。 第三人梁启润没有向本院提供证据。 本院组织原、被告及第三人对上述证据进行了交换和质证。 被告董成刚对原告提供的证据的质证意见为：1.对证据1、2、4、5、8无异议；2.对证据3有异议，缺乏真实性，合同时间不真实；3.对证据6有异议，缺乏真实性；4.对证据7有异议，不能表明收款人是收的房款；5.对证据9有异议，缺乏真实性，不能证明所说的房屋是该案的房屋；6.对证据10、11、12均有异议，均缺乏真实性。 第三人梁启润对原告提供的证据无异议。 对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据本院将结合案件事实综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告董成刚与第三人梁启润因建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年3月22日作出（2017）川1722民初2806号民事判决，判决第三人梁启润支付董成刚工程欠款58910.68元。判决生效后，董成刚向本院申请执行，2019年4月16日，本院作出（2019）川1722执409号执行裁定，对第三人梁启润与杨菊盛共同所有的位于宣汉县东乡镇宣双路巴人大道流通办公室综合楼北至南24号（所有权证字号：24821，面积：62.370㎡）和25号（所有权证字号：24832，面积：54.780㎡）门市两间予以查封，查封期限两年。2019年8月6日，原告陈永军对案涉24号门市的查封向本院提出异议，其异议申请被本院驳回。 同时查明，2018年3月1日，第三人梁启润作为出卖人与作为买受人的原告陈永军签订了《房屋出售合同》，合同主要约定，梁启润自愿将位于宣汉县东乡镇宣双路巴人大道流通办公室综合楼北至南24号门市以61万元的价格出售给原告陈永军；原告陈永军在合同签订之日一次性支付房价款61万元；梁启润于2018年10月31日交门市给陈永军使用；梁启润于2018年3月交付陈永军房屋及国土原始证件。梁启润与陈永军均在《房屋出售合同》上签名并捺印。合同签订后，双方均已按照约定履行。第三人杨菊盛书面声明对梁启润处分房屋的行为予以认可。案涉24号门市未过户的原因是因第三人梁启润一直未在宣汉，原告陈永军曾多次催促其办理房屋产权过户手续。 另查明，原告陈永军将案涉24号门市于2018年10月10日出租给曾东和符纯琼夫妇，租期一年（2018年10月10日-2019年10月9日），租金2万元。 本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”规定，本案审理的焦点是案外人即本案原告陈永军，对执行标的即本院查封的位于宣汉县东乡镇宣双路巴人大道流通办公室综合楼北至南24号门市是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，本案原告陈永军与第三人梁启润于2018年3月1日签订的《房屋出售合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律法规的规定，应属有效合同。合同签订后，案涉门市已实际交付给原告陈永军。从庭审查明的事实和证据显示，原告陈永军已将该门市对外进行出租收益，形式上买卖双方未办理物权变更登记手续，故应认定该门市的权利人为原告陈永军。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利人能排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，故原告陈永军对本院查封的位于宣汉县东乡镇宣双路巴人大道流通办公室综合楼北至南24号门市享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。原告陈永军请求不得执行位于宣汉县东乡镇宣双路巴人大道流通办公室综合楼北至南24号门市并请求确认该门市归原告所有的诉讼请求，本院予以支持。 第三人杨菊盛经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本院依法进行缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 不得执行位于宣汉县东乡镇宣双路巴人大道流通办公室综合楼北至南24号门市。 案件受理费9900元，由被告董成刚负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长  马小春 人民陪审员  王寿全 人民陪审员  邓德轩 二〇一九年十一月十二日 书 记 员  石卜丹