广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初7268号 原告：广西汇东投资发展有限公司，住所地南宁市经开区那洪大道**汇东星城**，统一社会信用代码91450100699865816Y。 法定代表人：查晓剑。 委托诉讼代理人：侯彬，系该公司员工。 委托诉讼代理人：闭雪连，系该公司员工。 被告:罗月玲，女，1993年7月28日出生，壮族，户籍所在地广西扶绥县。 被告:王之天，男，1986年9月18日出生，壮族，户籍所在地广西扶绥县。 第三人：中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行，住所地南宁市园湖，住所地南宁市园湖南路**91450103711424141Y。 主要负责人：林道军。 原告广西汇东投资发展有限公司（以下简称“汇东公司”）与被告罗月玲、被告王之天及第三人中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行（以下简称“建行园湖支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月31日公开开庭进行了审理。原告汇东公司的委托诉讼代理人侯彬、闭雪连到庭参加诉讼。被告罗月玲、被告王之天、第三人建行园湖支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告汇东公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告双方于2016年8月9日签订的合同编号为XXX的《商品房买卖合同》，房屋合同总价645011元；2.判令被告协助原告办理登记编号为XXX的《商品房买卖合同登记备案证明》及证号为桂（2016）南宁市不动产证明第0018482号的《不动产登记证明》的注销手续;3.判令被告向原告偿还原告代其偿还的贷款本息8428.89元及逾期偿还代偿贷款本息的违约金357.02元（计算方法:依据商品房买卖合同附件六合同补充协议第1条第款第7项，以每次代偿款项金额为基数，自每次代偿行为发生之日起第4日，每天按代偿款项万分之五，暂计至2019年07月31日，实际请求计付至全部偿还之日止。具体详见附件:逾期偿还代偿贷款本息的违约金计算方法）；4.判令被告向原告支付违约导致合同解除的违约金129002.2元（计算方法:依据商品房买卖合同附件六合同补充协议第1条第款第7项，645011元×20%＝129002.2元）;5.判令原告收回位于江南区房屋另行处理；6.判令本案诉讼费、公告费、保全费由被告承担。事实与理由:2016年8月9日，原告与被告签订编号为XXX的《南宁市商品房买卖合同》（以下简称“合同”），由被告向原告购买位于江南区房屋（以下简称“该商品房”），合同总价款为645011元。合同附件六《合同补充协议》第一条第（一）款第3项约定:“余款占全部购房款的80%，计516000元，由二被告向银行申请按揭贷款”，该款第7项约定:“二被告因未依约向银行偿还贷款本息而导致原告承担阶段性还款担保责任代二被告还贷（如直接扣划原告保证金代偿二被告应支付银行按揭贷款本息等），二被告应在原告的保证代偿行为发生之日起3日内向原告偿还代偿款项总额的万分之五向原告支付逾期还款的违约金，并承担原告追索前述代偿款项而支付的诉讼费用、律师费及差旅费等相关费用。如二被告拖欠银行贷款本息导致银行向原告提出承担连带担保责任要求的，原告亦有权解除《合同》，收回该房屋另行处理，二被告应按合同总价款的20%（非住宅的违约金比例为合同总价款的30%）向原告支付违约金。合同因上述原因解除的，二被告应自《合同》解除之日起7日内完成撤销“商品房抵押权预告登记”、“商品房买卖合同登记备案”、“商品房预告登记”的全部手续，向原告交回房屋（如二被告已对房屋进行装修的，装修归原告所有，原告并不对二被告进行补偿），否则每逾期一日，二被告按合同总价的万分之五向原告支付逾期交回房屋的违约金，同时，原告有权通过诉讼途径解决前述手续的办理事宜，二被告承担原告为此支出的诉讼费用、律师费及差旅费等相关费用。前述撤销“商品房抵押权预告登记”、“商品房买卖合同登记备案”、“商品房预告登记”手续全部办结后，原告在扣除其已支付的前述代偿款项（包括银行贷款本、息、违约金以及因银行追索前述款项而支付的诉讼费用、律师费、羌旅费等相关费用）以及二被告应承担的前述违约金后，将二被告已支付的购房余款无息退还（如二被告仍有银行贷款未还清，原告有权将应退房款直接用于偿还二被告尚欠银行贷款本、息、违约金等，具体还款金额以银行实际收款金额为准，余款无息退还二被告）”。合同签订后，被告于2016年8月13日向原告支付首期款129011元，专项维修资金7589.12元，双方于2016年8月20日完成该商品房合同备案，取得编号为XXX的《商品房买卖合同登记备案证明》，于2016年10月4日完成该商品的预告登记，取得证号为桂（2016）南宁市不动产证明第XXX号的《不动产登记证明》。2016年5月16日，原告与第三人签订编号为XXX的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定原告为被告所购房屋个人商品房按揭贷款承担阶段性连带保证责任。第三人于2016年8月18日向被告发放所购房屋个人商品房按揭贷款共计516000元。至此，被告已向原告支付了全额购房款、专项维修资金，并双方完成该商品房的合同备案及预告登记。因被告拖欠第三人到期贷款未还，第三人依据前述《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》的约定向原告主张连带保证责任，于2019年3月30日、2019年6月27日，从原告银行账户分别扣款4992.15元、3436.74元。至此，原告为被告代还款共计8428.89元。原告认为，原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》合法有效。合同签订后，被告因未依约向第三人偿还贷款本息而导致原告承担担保责任代被告还款8428.89元，已具备合同前引条款约定的合同解除条件，因此，原告有权依据合同前述约定要求被告偿还原告代偿的贷款本息及支付逾期偿还代偿贷款本息的违约金，同时，原告还有权解除合同，并要求被告向原告返还该商品房，协助办理该商品房的《商品房买卖合同登记备案证明》、《房屋预告登记证明》的注销手续，按合同总价款的20%支付违约金及原告为本案诉讼而发生的律师费、诉讼费等费用。 庭审中，原告汇东公司明确要求被告罗月玲、被告王之天于判决生效后十日内履行第2、5项诉讼请求。 被告罗月玲、被告王之天未提交书面答辩意见，亦未提交证据。 第三人建行园湖支行未提交书面意见，亦未提交证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，被告罗月玲、被告王之天、第三人建行园湖支行有提出抗辩、陈述意见、举证、质证的权利。被告罗月玲、被告王之天、第三人建行园湖支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩、陈述意见、举证、质证的权利，应当承担由此引起的不利后果。 经审理查明：2016年8月9日，原告与二被告签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：XXX），主要约定：二被告向原告购买位于江南区房屋，合同总价款为645011元；二被告在签订《商品房买卖合同》时支付首期款129011元，余款516000元由二被告向银行申请按揭贷款；二被告因未依约向银行偿还贷款本息而导致原告承担阶段性还款担保责任代二被告还贷（如直接划扣原告保证金代偿二被告应支付银行按揭贷款本息等），二被告应在原告的保证代偿行为发生之日起3日内向原告偿还代偿款项（包括本、息等），否则，自原告代偿行为发生之日起，每逾期一日，二被告应按原告代偿款项总额的万分之五向原告支付逾期还款的违约金，并承担原告为追索前述代偿款项而支付的诉讼费用、律师费及差旅费等相关费用；如因二被告拖欠银行贷款本息导致银行向原告提出承担连带担保责任要求的，原告亦有权解除《合同》，收回该房屋另行处理，二被告应按合同总价款的20%向原告支付违约金；合同因上述原因解除的，二被告应自合同解除之日起7日内完成撤销“商品房抵押权预告登记”、“商品房买卖合同登记备案”、“商品房预告登记”的全部手续，向原告交回房屋，否则，每逾期一日，二被告按合同总价的万分之五向原告支付逾期交回房屋的违约金，同时，原告有权通过诉讼途径解决前述手续的办理事宜，二被告承担原告为此支出的诉讼费用、律师费及差旅费等相关费用；前述撤销“商品房抵押权预告登记”、“商品房买卖合同登记备案”、“商品房预告登记”手续全部办结后，原告在扣除其已支付的前述代偿款项（包括银行贷款本、息、违约金以及因银行追索前述款项而支付的诉讼费用、律师费、差旅费等相关费用）以及二被告应承担的前述违约金后，将二被告已支付的购房余款无息退还（如二被告仍有银行贷款未还清，原告有权将应退房款直接用于偿还二被告尚欠银行贷款本、息、违约金等，具体还款金额以银行实际收款金额为准，余款无息退还二被告）。 2016年5月16日，原告与第三人签订了编号为XXX的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定原告为因购置坐落于南宁市“汇东凯旋城二期”项目所属之住房或商业用房而与第三人发生借贷关系的全部债务人提供最高额保证。 合同签订后，二被告依约向原告支付了首期房款129011元、维修基金7589.12元。之后，二被告在第三人处办理按揭贷款，2016年8月18日，第三人按照二被告的指定向原告的账户发放按揭贷款516000元。 2016年8月20日，原告为二被告办理了《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：XXX1）。2016年10月4日，南宁市江南区房屋办理了预售商品房买卖预告登记［登记编号：桂（2016）南宁市不动产证明第XX］。 因被告罗月玲、被告王之天未按时偿还第三人按揭贷款，致使第三人向原告主张权利，要求原告承担保证责任，第三人分别于2019年3月30日、2019年6月27日从原告账户扣款4992.15元、3436.74元，合计8428.89元。 另查明：原告于2018年11月4日将江南区房交付于二被告，该房屋尚未办理产权证书。 本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 原告与二被告签字、盖章确认的《南宁市商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应全面履行已确认的义务。根据附件六合同补充协议第1条第（一）款第7项约定，如因二被告拖欠银行贷款本息导致银行向原告提出承担连带担保责任要求的，原告亦有权解除《合同》，收回该房屋另行处理，二被告应按合同总价款的20%向原告支付违约金。本案中，二被告未及时偿还银行按揭贷款，导致原告承担保证责任，二被告存在违约行为，合同解除的条件已成就，原告据此要求解除与二被告签订的《南宁市商品房买卖合同》并要求二被告支付合同总价款20%的违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。二被告应向原告支付违约金129002.2元（645011元×20%）。本院于2019年11月29日向二被告公告送达原告提交的起诉状副本等诉讼材料，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，原告与二被告签订的《南宁市商品房买卖合同》于2019年11月29日解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，由《中华人民共和国合同法》第九十七条，明文规定。由于案涉房屋已经实际交付二被告并办理了《商品房买卖合同登记备案证明》及预售商品房买卖预告登记，在合同解除后，二被告有义务将案涉房屋返还原告，并协助原告办理上述备案及登记的注销手续。原告主张二被告于本案判决生效后十日内归还案涉房屋并协助原告办理案涉房屋的《商品房买卖合同登记备案证明》及预售商品房买卖预告登记的注销手续，有事实和法律依据，本院予以支持。 原告要求二被告偿还原告代其偿还的贷款本息及逾期偿还代偿款本息的违约金，符合《南宁市商品房买卖合同》附件六合同补充协议第1条第（一）款第7项约定，且有银行回执予以佐证，本院予以支持。二被告应支付原告向第三人代偿的费用为8428.89元。经核算，截至合同解除之日，二被告应赔偿逾期偿还代偿款本息的违约金为866.96元（4992.15元×242天×0.0005+3436.74元×153天×0.0005）。 合同既已解除，则二被告已向原告支付的首期购房款129011元、银行按揭贷款516000元及维修基金7589.12元，原告应予返还。因此，扣除二被告应向原告支付的代偿款、违约金，原告应向二被告退还款项514302.07元（首期购房款129011元+银行按揭贷款516000元+维修基金7589.12元-代偿款8428.89元-代偿款违约金866.96元-违约金129002.2元）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下： 一、确认原告广西汇东投资发展有限公司与被告罗月玲、被告王之天于2016年8月9日签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：XXX）于2019年11月29日解除； 二、被告罗月玲、被告王之天应在本判决生效后十日内协助原告广西汇东投资发展有限公司办理《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：XXX）及预售商品房买卖预告登记[登记编号：桂（2016）南宁市不动产证明第XX]的注销手续； 三、被告罗月玲、被告王之天应在本判决生效后十日内向原告广西汇东投资发展有限公司返还江南区房屋； 四、原告广西汇东投资发展有限公司向被告罗月玲、被告王之天返还款项514302.07元。 上述判决确定的义务,义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费11628元、财产保全费3745元，合计15373元，由被告罗月玲、被告王之天负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国民生银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄友双 人民陪审员  汪丽英 人民陪审员  周均宁 二〇二〇年二月五日 法官 助理  赖雪妮 书 记 员  马子惠 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。