上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初22385号原告：刘洋根，男，1979年3月16日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告：高涓，女，1981年2月8日出生，汉族，住上海市徐汇区。两原告共同委托诉讼代理人：温明，上海市汇盛律师事务所律师。被告：姚明荧，男，1952年1月30日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。被告：姚怡宁，男，1985年10月25日出生，汉族，户籍地上海市。两被告共同委托诉讼代理人：刘健，上海海宽律师事务所律师。原告刘洋根、高涓与被告姚明荧、姚怡宁房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月28日公开开庭进行了审理。原告刘洋根及两原告的委托诉讼代理人温明、被告姚明荧、姚怡宁及其委托诉讼代理人刘健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘洋根、高涓向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签署的《上海市房地产买卖合同》于2019年9月2日解除；2.两被告连带返还两原告房屋首付款140万元;3.两被告连带支付自2019年8月16日起至9月1日每逾期一日支付万分之五的赔偿金,合计19,465元;4.两被告连带支付两原告违约金45.8万元;5.两被告承担本案的案件受理费、保全费及其他相关费用。审理中，原告撤回第三项诉讼请求。事实和理由：2019年7月6日，两原告经链家居间介绍与两被告就上海市徐汇区龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订了《上海市房地产买卖合同》。合同约定，原告以229万元的价格向两被告购买系争房屋，并约定双方于2019年8月15日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。2019年7月15日前两原告已依约支付了除贷款和尾款之外的房款140万元。2019年7月中旬也加急办理完毕银行贷款的审批手续。之后，原告多次通过中介约两被告办理房屋过户的事宜，被告一直以房屋抵押贷款已还，但银行撤销抵押登记手续办理过慢为由拖延办理过户。直至2019年8月15日原告通过居间公司与被告沟通，被告方仍以银行手续办理过慢为由继续拖延。之后，原告至被告贷款银行处核实知晓，原告根本没有归还银行的抵押贷款，一直在欺骗原告。被告的行为已明确表示拒绝继续履行合同，构成根本违约。根据《合同》补充条款第九条的约定,原告于2019年9月1日提出解除《上海房地产买卖合同》，被告于次日收到。原告购买此房系用于家庭居住，并且原告基于信赖已签订了《上海市房地产买卖合同》，房屋的大部分首付款均为借款。然被告恶意欺骗、拒绝办理房屋过户手续的严重违约行为导致原告目前损失巨大，并且根据近几个月的市场行情房价看涨,原告已无能力再购买与系争房屋相同区域、房型和房龄的房屋。被告的严重违约行为不仅应承担给原告方造成的直接损失，还应赔偿原告方预期可得利益损失即房屋涨跌损失。故原告起诉至法院。姚明荧、姚怡宁辩称，原告及中介利用被告急于偿还银行借款的困境，与中介恶意串通压低房价30万元，原被告双方买卖合同约定的房价过低，显失公平，应该予以撤销，但在本案中不提反诉诉请。同意返还原告购房款140万元，但不同意支付违约金及赔偿金，约定的违约金过高，高于原告实际损失。本院认定事实如下：上海市徐汇区龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋所有权人为姚明荧、姚怡宁，共同共有。2019年7月6日，两原告(买受人、乙方)与两被告(出售人，甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，乙方向甲方购买系争房屋，建筑面积56.16平方米。房地产转让价款为229万元，甲乙双方确认，在2019年8月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方违约责任：1.甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。2.甲方发生下列情形的，均视为甲方根本性违约，乙方有权单方解除本合同。乙方应书面通知甲方，甲方应在接到通知之日起的三个工作日内无息退还已收到的全部房价款并支付相当于总房价款20%的违约金。甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的……乙方应支付甲方首期房价款140万元，包含40万元定金在签订买卖合同时转化为部分首期房价款，乙方应于2019年7月15日前直接支付部分首期房价款100万元；乙方应支付甲方二期房价款88万元，通过银行贷款方式支付，乙方应于最晚交易过户日前(即2019年8月15日)完成贷款审批手续，若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，乙方应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过居间方转付或直接支付甲方。若该房地产已设立抵押的，甲方须于签署本合同后10日内办理申请还款手续并于抵押权人许可的最短时限内完成抵押注销手续。乙方应在房屋交接时支付甲方尾款1万元。2019年7月6日，姚怡宁出具收到两原告支付40万元房款的收据。2019年7月15日，高涓向姚怡宁支付房款100万元。2019年7月18日，高涓向银行申请购房贷款审批通过。2019年8月31日，系争房屋上仍有抵押权人为厦门国际银行股份有限公司上海分行债权金额为150万元的抵押。2019年9月1日，两原告向两被告发送《解除合同通知书》，主要内容为原告已经支付了首付款140万，并在7月中旬办好了房屋贷款审批手续。根据合同约定在2019年8月15日前向房地产交易中心申请办理转让手续。原告以及中介多次要求被告办理房屋过户手续，但直至今日被告都以银行抵押贷款已还但银行还没撤销抵押登记等各种理由拖延和拒绝。经今日再次催告后，被告仍拒绝办理过户手续，被告行为已经构成根本违约，故通知被告从即日起解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》，要求被告返还首付款，承担总房价款20%的违约责任。两被告于2019年9月2日收到上述解除通知书。2019年9月3日，两原告与姚怡宁在中介处协商未果，双方争议较大。另查明，原告因购买系争房屋向中介公司德祐房地产经纪有限公司支付佣金39,500元。以上事实，除当事人陈述外，另有上海市房地产买卖合同、上海市不动产登记簿、收据、转账凭证、解除合同通知书等证据证明，本院予以确认。审理中，原告提交律师合同、汇款凭证、律师费发票，拟证明原告为此次诉讼花费律师费35,000元；被告对该组证据不认可，认为合同未约定律师费的承担，且两原告有诉讼能力，无需聘请律师诉讼；本院认为合同中未就律师费的承担进行约定，该组证据与本案欠缺关联性，故对该组证据证明力不予认可。原告还提交借条及汇款凭证若干，拟证明原告为购房借款110万元，产生大量利息；被告对该组证据不认可，认为借款行为系原告自身行为，与被告无关；本院认为，原告未提供该组证据原件，对真实性无法确认，故对该组证据证明力不予认可。本院认为，原、被告签订的房地产买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。根据房地产买卖合同约定，双方应在2019年8月15日之前向房产交易中心申请办理转让过户手续，然而被告收到原告支付的房款后怠于履行涤除系争房屋上抵押登记的义务，导致双方无法在合同约定时间内办理过户手续，原告于2019年9月1日向被告发函要求解除合同，被告于2019年9月2日收到该函。本院认为，根据买卖合同约定，被告未按合同约定履行涤除抵押、办理房屋过户义务，买方有权行使单方解除权，故原告要求确认房屋买卖合同于2019年9月2日解除的诉请，具有合同依据，本院予以支持。合同解除后，被告收到的购房款理应返还原告。两被告收到首付款后应积极办理抵押注销手续，但两被告拖延办理导致无法按合同约定日期办理过户，系被告违约，应当承担相应违约责任。被告抗辩原告主张违约金标准过高，要求法院予以调整，本院认为，违约金的金额是否过高或过低应根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，同时结合被告违约给原告造成实际损失为基础，本院根据公平原则酌情确定违约金为22万元。原告自愿撤回部分诉请，系当事人自行处分权利，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、刘洋根、高涓与姚明荧、姚怡宁签署的《上海市房地产买卖合同》于2019年9月2日解除；二、姚明荧、姚怡宁于本判决生效之日起十日内返还刘洋根、高涓购房款140万元；三、姚明荧、姚怡宁于本判决生效之日起十日内支付刘洋根、高涓违约金22万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计10,848元，保全费5,000元，共计15,848元，由姚明荧、姚怡宁负担15,736元，刘洋根、高涓负担112元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 陈向红二〇一九年十二月三日法官助理 胡歆婷书 记 员 谯 烨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。