北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0115民初26号原告（反诉被告）：北京京乐门小商品市场有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇团河路金星庄14号。法定代表人：吴元松，总经理。委托诉讼代理人：赵淑娜，北京市大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄叔中，男，1948年4月22日出生，汉族，北京京乐门小商品市场有限公司员工。被告（反诉原告）：北京金美永利商贸有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇团河路金星庄14号北京京乐门小商品市场内14号。法定代表人：金黎勇，董事长。被告：金黎勇（反诉原告），男，1987年9月26日出生，汉族，北京金美永利商贸有限公司法定代表人，住北京市大兴区。二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：黄国绪，北京罗斯律师事务所律师。原告（反诉被告）北京京乐门小商品市场有限公司（以下简称：京乐门公司）与被告（反诉原告）北京金美永利商贸有限公司（以下简称：金美公司）、金黎勇（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院受理后适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）京乐门公司法定代表人吴元松及其委托诉讼代理人赵淑娜，被告（反诉原告）金美公司法定代表人金黎勇及其委托诉讼代理人黄国绪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。京乐门公司提出诉讼请求：1、请求判处二被告支付原告拖欠的金星庄14号1-3层楼房2013年6月14日至2015年12月12日期间的房屋占有使用费5079260.4元；2、请求判令二被告给付原告拖欠门面房2013年6月14日至2014年12月16日期间的租金348867元；3、请求判令二被告向原告返还已向次承租人收取的门面房2014年12月17日至次承租人2015年租期届满日的租金734068元；4、请求判令二被告向原告返还已向次承租人北京农村商业银行股份有限公司金星支行收取的门面房2016年度、2017年度的租金及电费209943元；以上合计6372138.66元。5、二被告承担连带赔偿责任；6、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年6月13日，原告与被告金黎勇签订《房屋租赁合同》，约定：甲方（原告）将其坐落于北京市大兴区西红门镇金星庄14号1-3层楼房及配套办公楼租赁给乙方（被告金黎勇）经商使用；使用面积7942平方米；租赁期限10年7个月；甲方（原告）从2013年6月13日将房屋交付乙方（被告金黎勇）使用，至2024年2月8日止。甲乙双方于2013年6月14日办理房屋交接手续。租金按房屋面积计算，第一年的租金按每平米每天1.3元，合计3768479元。同日，原告与被告金黎勇签订《门面房租赁合同》，约定：原告将其坐落于北京市大兴区西红门镇金星庄14号广场两侧门面房租赁给乙方（金黎勇）经商使用；合计房屋面积654.8平方米；租赁期限10年7个月；甲方（原告）从2013年6月13日将房屋交付乙方（被告金黎勇）使用，至2024年2月8日止。甲乙双方于2013年6月14日办理房屋交接手续。租金按房屋总体计算，第一年的租金是231521元。合同签订后，原告按照合同约定于2013年6月13日向被告金黎勇交付了涉案的房屋；被告金黎勇以该房屋为地址于2013年8月13日成立了被告金美公司，金黎勇是法定代表人。金美公司成立后，由金美公司、金黎勇承租经营涉案房屋，房屋租金大部分是由金黎勇个人账户支付，也有被告金美公司支付的。因被告长期拖欠租金，原告的一位员工于2014年12月27日、29日前往金美公司向金黎勇追讨租金，双方产生纠纷。在被告长期拖欠租金的前提下，被告于2015年1月21日向大兴法院起诉，要求解除双方签订的房屋租赁合同等，原告提出反诉。大兴法院于2016年5月19日作出了（2015）大民初字第2504号民事判决书，判决原被告双方于2013年6月13日签订的房屋租赁合同和门面房租赁合同无效；驳回原告的反诉请求；但该判决对合同无效后原告的损失及房屋占有使用费等未进行处理，认为“可另案处理”。为维护原告的合法权益，现依法诉至法院。金美公司辩称：不同意京乐门公司的诉讼请求。京乐门公司起诉主体有误，金黎勇签约租赁房屋后成立公司，是代表公司的行为，不属于个人行为。双方分别于2014年3月8日、2014年12月7日签订《补充协议》和《协议书》，都是金美公司签署的，且在（2015）大民初字第2504号民事案件中，原告提出反诉的对象也是金美公司，金黎勇不应该承担连带责任。原告主张房屋使用费数额有误，自2013年9月1日至2014年12月28日，被告应缴纳租金5056044元。但被告已经代替原告向原租户退还保证金和租金714000元，应予扣除。除此之外，被告2014年3月1日退还房屋面积1780平米，2014年7月24日退还房屋面积188.75平米，应扣减相应租金737355元。另外，原告交付房屋有1442平米消防不合格（其中1056平米于2014年3月1日退还），应扣减相应租金663062.4元。双方2014年12月7日签订协议书约定2014年12月2日至2014年4月30日招商期间，被告公司无偿使用房屋，但原告2014年12月28日将房屋收回，被告少使用123天，预期利益损失1286949元。综上，双方认可被告已缴纳租金2698325元，被告反而还应退还被告租金及其他费用1093648元。金美公司提出反诉请求：请求京乐门公司退还金美公司租金及其他费用100万元，事实和理由同答辩意见。京乐门公司针对反诉请求辩称：不同意金美公司的反诉请求，被告仍欠我方600多万元。本院经审理查明：2003年12月30日，北京珍宝华服装有限公司（乙方，法定代表人吴元松）与北京市大兴区西红门镇教育委员会（甲方）签订土地出租合同书，约定：甲方将位于西红门镇金星庄的原金星小学现有全部场地计8843.29平方米，折合13.28亩，及地上物租给乙方改扩建作为商业经营场地使用，乙方不能挪作他用；租赁期限为20年，自2004年3月1日起至2024年2月28日止。2004年7月28日，北京京乐门商贸有限公司（后名称变更为北京京乐门小商品市场有限公司）以金星庄14号为住所地取得企业法人营业执照。2004年12月31日，北京市公安局消防局大兴消防监督处出具京消验字（2004）第198号建设工程消防验收意见书，对原京乐门市场工程地上1层局部2层共3334.5平方米的房屋进行消防验收，结论为合格。2005年4月5日，北京珍宝华服装有限公司与京乐门公司签订转租合同，将该地块无偿转租于京乐门公司开办市场经营，场地面积13亩，租赁期限自2004年10月1日至2024年9月30日。同日，西红门镇教委、教委办公室与西红门镇人民政府共同出具证明：“原金星小学的全部场地由西红门镇教委于2004年10月出租给北京珍宝华服装有限公司，供其开办市场、经商使用。场地面积13余亩，租赁期限20年。现同意转租给北京京乐门小商品市场有限公司使用。”2013年6月13日，京乐门公司（甲方、出租方）与金黎勇（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，约定：由京乐门公司将位于北京市大兴区西红门镇金星庄14号（原京乐门小商品市场）1-3层楼房及配套办公楼租赁给金美公司作经商使用，房屋面积7942平方米；租赁期限10年7个月，自合同签订日起至2024年2月8日止；双方于2013年6月14日办理房屋交接手续并开具清单；2013年6月13日至8月31日为装修免租期；租金按照房屋面积计算，计算租金的日期自2013年9月1日起至2024年2月8日（实际交付租金的时间从2013年10月1日起算，2013年9月1日至9月30日的租金为甲方提供给乙方退还原商户保证金和租金的费用），第一年的租金按照每平方米每天1.3元计算，合计3768479元。该合同还对双方其他权利义务作出约定。同日，京乐门公司（甲方、出租方）与金黎勇（乙方、承租方）签订门面房租赁合同，约定：由京乐门公司将位于北京市大兴区西红门镇金星庄14号（原京乐门小商品市场）广场两侧门面房租赁给金美公司作经商使用；南区门面房10间（不包括马兰拉面）面积为434.4平方米，北区门面房10间面积为220.4平方米，合计房屋面积654.8平方米；租赁期限10年7个月，自合同签订日起至2024年2月8日止；双方于2013年6月14日办理房屋交接手续并开具清单；2013年6月13日至8月31日为装修免租期；租金按照房屋总体面积计算，计算租金的日期自2013年9月1日起至2024年2月8日，第一年的租金为231521元。该合同还对双方其他权利义务作出约定。以上两份租赁合同的年租金合计为4000000元。同日，京乐门公司与金黎勇签订商户移交协议书，第五条约定：第一期和第二期租金各200万元，金黎勇只需每期交付180万元，两次各扣除20万元作为金黎勇退还原有商户保证金和租金的费用；第六条约定：京乐门公司向金黎勇提供给原商户的退款金是714000元。经核实，双方认可其中的314000元未交纳，但抵扣了租金。2013年8月13日，北京市工商行政管理局大兴分局出具京工商大注册企许字（2013）0130636号准予设立登记通知书，准予金美公司设立。同日，金美公司领取企业法人营业执照，登记住所为“北京市大兴区西红门镇团河路金星庄14号北京京乐门小商品市场内14号”。通过工商注册登记后，金美公司在租赁场地内从事经营并缴纳租金。庭审过程中，双方均认可金美公司已缴纳租金的数额为2698325元，且一致认可该租金数额为两个租赁合同的总数，无法区分具体数额，原告表示应先折抵1-3层楼房及配套办公楼的租金，被告不持异议。2014年3月8日，京乐门公司与金美公司签订补充协议，约定金美公司2014年3月1日将金美商城一层东侧、南侧各一部分面积，一、二层南侧夹层，办公楼一、二层退给京乐门公司，面积1780平米；退还面积租金按照原商城租金计算，计844610元。2014年7月24日，京乐门公司与金黎勇签订收回租赁场地补充合同，约定京乐门公司收回金黎勇一楼场地总面积188.5平米，收回场地的租金按照原合同执行。2014年11月20日，京乐门公司与金美公司签订协议书，约定从2014年11月20日起，金美品牌折扣广场的一切租金由京乐门公司收，金美品牌折扣广场所收无效，租金谈判京乐门公司与金美公司协商，管理权归京乐门公司。2014年12月7日，京乐门公司（甲方）与金美公司（乙方）签订协议书，约定：商场由乙方管理，甲方有监督权；从2014年12月2日起，金美品牌折扣广场的租金与收入归甲方收取，乙方不允许收取租金、扣点、销售款与费用；乙方所欠甲方的租金，甲方给予乙方的付款期限为2015年4月30日前补齐，如在此期限前未补齐，认定乙方主动放弃，甲方收回场地并追究乙方所欠租金和责任；在2015年4月30日前，乙方付清甲方的租金，收取时间为2016年4月30日止，乙方付清甲方租金后，乙方可以继续经营。招商期间自2014年12月2日至2015年4月30日止，租金由甲方负责。2014年12月16日，京乐门公司与金美公司签订交接证明，证明京乐门公司自金美公司拿走门面房的合同9份。2014年12月27日，涉案商场内的金美公司办公室遭断电，金美公司报警后民警组织双方进行调解，未达成一致。2014年12月29日，涉案商场锁封，停止经营。庭审中，京乐门公司主张金美公司占有使用1-3层楼房及配套办公楼至2015年12月12日，因2015年6月24日原审法官给原告做笔录，通知原告诉讼期间保持房屋的完整性，不得擅自改变，原告无法收回房屋；占有使用门面房至2014年12月16日，即将门面房租赁合同交付之日。但金美公司则主张1-3层楼房及配套办公楼自从断水断电之后就被迫搬离，而门面房占有使用的截止日应以2014年11月20日签订协议书时为准。关于京乐门公司主张金美公司多收取的门面房转租费用，原告自行统计了2014年12月16日起的租金数额明细，被告也承认收取了部分费用，应该退还。关于具体的退还数额，被告认可收取了北京农村商业银行2015年度租金9万元，2016年、2017年度租金198000元，电费11943元（含税347.85元）；孙玉军2014年10月—2015年10月租金68000元，其中2015年度租金56670元；芦刚2014年10月—2015年10月租金166666元，其中2015年度租金138888元；郭立超2014年10月—2015年10月租金160000元，其中2015年度租金133333元；方永强2014年8月—2015年7月31日租金80000元，其中2015年度租金46667元。经核实，金美公司就上述门面房签订租赁合同的情况分别为：金美公司与北京农村商业银行签订合同的期限为5年，租金每年9万元，每两年递增10%，起止日分别为2013年11月15日—2018年11月14日；金美公司与孙玉军签订合同的期限为3年，2014年—2015年度租金68000元，起止日分别为2013年10月23日—2016年10月22日；金美公司与芦刚签订合同的期限为3年零1个月，2014年—2015年度租金20万元，起止日分别为2013年10月12日—2016年11月11日（含1个月免租期）；金美公司与郭立超签订合同的期限为3年，2014年—2015年度租金16万元，起止日分别为2013年11月18日—2016年11月17日；金美公司与方永强签订合同的期限为3年，前两年租金每年9万元，第三年为93500元，起止日分别为2013年8月1日—2016年7月31日。在本院审理的（2015）大民初字第2504号案件中，金美公司为证明因京乐门公司锁封商场致其无法继续经营的主张，向本院提交调查取证申请书，申请本院调取北京市公安局大兴分局金星派出所民警的出警记录。据此，本院依法于2015年6月18日至金星派出所处调取了2014年12月27日及2014年12月29日的2次民警出警记录及执法记录仪视频录像。金美公司对本院调取证据的真实性均予以认可，表示该视频录像所载内容证实了京乐门公司锁封商场大门的事实。京乐门公司对本院调取证据的真实性亦认可，但表示该视频录像所载内容证实了系金美公司自行封锁商场大门，与己方无关。本院于2015年5月11日组织本案双方至涉案房屋现场进行勘验，并有执法记录仪视频录像记录在案。本案审理过程中，金美公司向本院反映，京乐门公司对涉案商场内外部装修进行了改变，并提交照片2张。本院依法传唤京乐门公司进行核实，京乐门公司对此予以否认。2015年12月18日，本院再次组织双方至涉案房屋现场进行勘验。经勘验，涉案商场内外部装修确有改变，对此有现场勘验笔录与执法记录仪视频录像记录在案。本院依法至北京市国土资源局大兴分局土地权属登记中心进行查询。经查，涉案土地为教育用地，双方均认可涉案房屋没有建设规划审批手续。本院认为：京乐门公司就未取得建设工程规划许可证的房屋与金美公司签订房屋租赁合同与门面房租赁合同，且在本案法庭辩论终结前未提交主管部门批准建设材料，该两份租赁合同应属无效合同。庭审过程中，京乐门公司申请变更本诉请求，本院依法准许并对其变更后的本诉请求继续予以审理。关于二被告的责任承担，虽然租赁合同最初是金黎勇签订，但后续以公司名义进行经营活动，且一系列补充协议、招商活动均以公司名义签订合同，双方租赁关系实为两个公司之间的合同行为，因此，应由金美公司承担责任。关于1-3层楼房及配套办公楼的租金，原告主张被告使用房屋至2015年12月12日，但2014年12月27日，涉案商场内的金美公司办公室遭断电，金美公司报警后民警组织双方进行调解，2014年12月29日，涉案商场锁封，停止经营。结合后续原告对装修情况进行改动的情况，本院确定金美公司对所承租商场实际使用至2014年12月28日。关于门面房租金。根据双方提交的多个补充协议，本院确认合同的实际交付日期即2014年12月16日为门面房的实际占用截止日，2014年12月16日之后的租金，因双方签订了交接证明，本应由原告收取，被告收取部分应予返还，经核算，原告自认部分，本院不持异议。关于对账有争议及于合同约定租金数额不符部分，因涉及第三人利益，本院不予处理，原告可另行解决。因此，截至2014年12月28日，根据原合同约定，被告应交纳1-3层楼房及配套办公楼租金4999687.55元，截至2014年12月16日，被告应交纳门面房租金299550.12元，合计应交纳5299237.67元，实际交纳2698325元，双方协议扣减租金和保证金714000元，尚欠1886912.67元。关于免租期内的占用费，本院认为，为了避免当事人因合同无效获得法外利益，应该具体情况具体分析，即应该结合免租期限、合同期限以及实际使用期限等因素综合判定，因在前一案件中，根据查明的事实，双方已就被告拖欠租金的事实达成了多个缓交或代收协议，在此过程中，被告经营的场地遭断电并封锁了大门，被告随即起诉原告要求确认合同无效，可见，关于免租期的费用系原告原因引起，本院不予支持。关于被告主张的招商免租期，鉴于该期限是以原告代为收取商户租金为条件，庭审中，双方均未提交客户移交清单和代收费用明细等相关证据，考虑被告与客户之间联系更为紧密且实际期限较短等客观情况，本院认定由被告先行按照租金标准缴纳，若日后有证据证明原告收取了该期限的占用费，可另行主张退还。关于被告主张的折抵数额，除了被告代为支付的保证金和租金714000元，因已经提前在租金中进行了扣除，本院予以采信，另外，原告收回的房屋，按照原租金折算后的占用费数额为736742.77元。折抵后，被告欠付金额为1150169.9元。另外，被告主张的消防验收问题，因被告没有提供消防不合格的证据，且未能证明消防问题对其经营造成的实际影响，对该部分租金的扣减，本院不予支持。被告主张招商期间的预期利益损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。此外，扣除门面房2014年12月16日之前的占用费，被告应退回收取北京农村商业银行的占用费为280006.85元，应退回收取孙玉军的占用费为57862.1元，应退回收取郭立超的占用费为147287.67元，被告自认收取方永强、芦刚的租金与约定租金数额不符，因涉及第三人利益，本院不予处理，原告可另行主张。综上，被告应支付占用费合计为1635326.52元。原告主张的北京农村商业银行缴纳的电费，系门面房交接之后的费用，扣税后11595.15元应先予返还，如有后续电费支付事宜，由原告负担。关于被告的反诉请求，被告未交纳反诉费，其反诉请求本院按撤回反诉处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款之规定，判决如下：一、北京金美永利商贸有限公司与北京京乐门小商品市场有限公司于2013年6月13日签订的房屋租赁合同与门面房租赁合同无效；二、北京金美永利商贸有限公司于本判决生效后10日内给付北京京乐门小商品市场有限公司房屋占用费1635326.52元、电费11595.15元，合计1646921.67元；三、驳回北京京乐门小商品市场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34266元，由北京京乐门小商品市场有限公司负担14635元（已交纳），由北京金美永利商贸有限公司负担19631元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 李新亮审 判 员 王 振审 判 员 刘恩水二〇一九年九月二十五日法官助理 张 振书 记 员 王佳佳