山东省临沂市兰山区人民法院   民 事 判 决 书 （2019）鲁1302民初6610号 原告（反诉被告）：李某某，男，汉族，1986年4月15日生，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：郑文明，山东超信律师事务所律师。 被告（反诉原告）：崔某某，男，汉族，1970年2月10日生，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：刘峰，山东晨浩律师事务所律师。 被告（反诉被告）：马某某，女，汉族，1968年7月22日生，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：刘峰，山东晨浩律师事务所律师。 第三人：房地产营销策划有限公司，住所地临沂市兰山区开源路与金源路交汇向北50米路西沿街。 法定代表人：张某某，经理。 原告（反诉被告）李某某诉被告（反诉原告）崔某某、被告（反诉被告）马某某、第三人房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李某某及其委托诉讼代理人郑文明、被告（反诉原告）崔某某及其委托诉讼代理人刘峰、被告（反诉被告）马某某委托诉讼代理人刘峰均到庭参加诉讼，第三人房地产营销策划有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李某某向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决或调解继续履行原告与被告签订《鲁庭地产买卖契约》；2、请求依法判决或调解被告崔某某支付原告违约金67600元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年1月12日，原告与被告通过第三人签订《鲁庭地产买卖契约》，被告以47600元的价格将兰山区市机电公司3-1号楼3-301-1、配房3号楼3-3-301房屋出卖给原告，原告先行交付20000元购房定金。合同约定，自合同签订10日内，办理首付款房管局监管手续，在此期间，被告拒不配合。根据《鲁庭地产买卖契约》的约定：若一方中途毁约，应自毁约之日起3日内主动以两倍定金和总房价的10％对对方进行违约赔偿。现被告中途违约，经多次沟通，被告仍然不履行合同约定的义务。为维护原告权利，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告崔某某辩称，自2019年1月12日签订房屋买卖合同后，一直等待原告在合同签订10日内准备首付款办理资金监管手续，但原告与答辩人在“合同签订10日内”的理解上发生严重分歧，原告不顾中介的多次催促，试图打法律擦边球，最终导致自己违约。原告自认理亏，怕答辩人追究其违约责任，逼迫中介在2019年2月27日退还其购房定金20000元，并给中介出具证明一份，并承诺责任自负。原告明知该房产属于夫妻共同财产，仍然不要求答辩人妻子签字确认，损害了马某某的合法利益。答辩人在签订合同的第十天下午5时26分才第一次接到中介人员李欣宸的电话，答辩人明确表明立场，原告已经违约，不同意继续办理首付款资金监管手续，由于原告拖延准备首付款，导致中介无法及时通知答辩人办理手续，原告应当自己承担房屋买卖不成的法律责任。答辩人在2019年1月22日和1月23日分别向中介段东云和李某某表达了上述相同的立场和观点。答辩人妻子对答辩人的出售房产行为明确表示反对，致使该合同无法继续履行。综上所述，答辩人请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告马某某辩称，崔某某与李某某签订《鲁庭地产买卖契约》没有经过答辩人同意和授权，该房地产系夫妻共同财产，答辩人系共有权人，答辩人既不同意也不追认崔某某出卖房产，崔某某的行为侵犯了答辩人的合法权益。原告明知崔某某处分夫妻共同财产需要取得答辩人的同意，未尽到善意第三人的注意义务，损害了马某某的利益，违反了《合同法》第52条第2项和第58条之规定，该合同对答辩人不具有法律效力，因此原告主张被告继续履行合同不现实。同时，崔某某和李某某的行为也违反了《婚烟法》第十七条和《婚姻法司法解释（一）》第十七条第二项之规定。崔某某无权处分夫妻双方共同财产，原告也没有理由相信崔某某的出售房产行为系夫妻双方的共同意思表示，因此，原告并非善意，不适用合同法第49条表见代理规定和物权法106条善意取得规定，李某某也没有按照合同法第48条和民法总则171条第二款之规定催告答辩人对该合同予以追认。根据合同法171条第三款之规定，李某某知道或应当知道崔某某没有代理权，导致合同不能履行的，应当与崔某某按照过错比例承担责任。综上所述，请求依法驳回原告请求答辩人承担法律责任的诉讼请求。 第三人房地产营销策划有限公司于2019年6月28日出具书面答辩状述称，2019年1月12日，李某某与崔某某及答辩人共同签订《鲁庭地产买卖契约》（编号0000547），被告崔某某代表其妻子马某某签字，合同签订时原告向答辩人交付购房定金20000元，合同第三条（交易价格和与时间）约定原告在合同签订10日内，原告准备首付款100000元交由房管局指定账户进行监管，但原告在2019年1月21日下午5时前没有准备好首付款，导致被告崔某某不配合办理首付款监管手续。此后，双方互相指责对方违约，答辩人多次调解不成，应原告要求答辩人在2019年2月27日将定金20000元退还原告，原告并承诺“责任自负”。答辩人工作人员李欣宸负责合同双方的后续联系工作，在2019年1月14日18时04分51秒李欣宸使用186××××4172主叫原告170529xxxxx，2019年1月16日12时29分44秒和12时32分01秒、2019年1月18日14时46分32秒李欣宸使用18664xxxxx主叫原告053987xxxxx，告知原告按照合同约定时间准备首付款，办理资金监管手续。但原告直到2019年1月21日下午5时前也没有准备好首付款，在2019年1月21日17时26分15秒李欣宸使用186××××4172主叫被告崔某某137××××9117，协商次日办理资金监管手续事宜，但被告崔某某明确告知李某某逾期交付首付款违约了，不同意继续办理资金监管手续。2019年1月21日17时32分47秒和20时35分23秒李欣宸使用186××××4172两次主叫李某某0539877xxxx传达崔某某意见，并解释协调双方立场，仍然无法取得共识。答辩人在与马某某联系时，马某某明确表示不同意崔某某出售此房。以上事实由相关证据佐证，双方的分歧主要在“合同签订10日内”如何理解问题和马某某是否同意出售房产问题，恳请明察以事实为依据，以法律为准绳，确定双方责任。 反诉原告崔某某向本院提出诉讼请求：判令被反诉人李某某支付违约金47600元。事实与理由：2019年1月12日反诉人崔某某与被反诉人李某某、房地产营销策划有限公司共同签订《鲁庭地产买卖契约》（编号0000547）式三份，反诉人代表其妻子马某某签字，合同签订时李某某向房地产营销策划有限公司交付购房定金20000元，合同第三条（交易价格和与时间）约定在合同签订10日内，李某某准备首付款100000元交由房管局指定账户进行监管，但被反诉人李某某在2019年1月21日下午5时没有准备好首付款，已经构成违约。第三人李欣宸负责合同双方的后续联系工作，合同签订后李欣宸多次电话告知李某某按照合同约定时间准备首付款和办理资金监管手续，在2019年1月21日17时26分15秒李欣宸才第一次使用186××××4172主叫崔某某137××××9117，反诉人崔某某明确告知李欣宸因李某某逾期交付首付款已经违约，不同意继续办理资金监管手续。反诉人在2019年1月22日和1月23日分别向段东云和李某某表达了上述相同的立场和观点。2019年2月27日被反诉人李某某要求房地产营销策划有限公司将定金20000元退还，并承诺“责任自负”。综上所述，反诉人请求依法支持反诉人的反诉请求。 反诉被告李某某辩称，我们签合同是2019年1月12日，当天下午签完合同后中介打电话说，崔某某不想卖了，明确崔某某已经违约在先。首付款已经准备好。崔某某与我在中介处签合同时，我多次问到他妻子不在的话他可不可以全权代表，他表示可以，我有视频有录音为证，2019年1月21日下午中介打电话给我说崔某某不予配合，我与他说过我按签合同之日开始算，满打满算日期也不会过，我要求中介退还我定金是因为我在签订合同、在崔某某不配合办理房产过户手续之后又等待了一个半月，我与中介王经理多次沟通，这一个半月的时间已经给崔某某充分的考虑时间，希望他继续履行合同，在这期间中介段东云和王经理和我说转达崔某某的意思，实在对不起，还有写的检讨书，中介给我说崔某某想请我吃饭，多少赔偿一点钱，问我是否同意，我说肯定不同意，因为崔某某明确违约在先。希望法院明察。 反诉被告马某某辩称无意见。 第三人房地产营销策划有限公司未做陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.李某某提交李某某与崔某某于2019年1月22日录音光盘一张及录音笔录一份，证实崔某某违反双方签订的《鲁庭地产买卖契约》约定的义务，同时承认单方违约。崔某某和马某某质证称，对该份证据的真实性无异议，通过听录音崔某某明确表示1月22日已经超期了，1月21日是最后一天，只是李某某认为周六、周日不算。本院认为，崔某某和李某某对该证据的真实性无异议，本院对该证据真实性予以认定。2.李某某提交崔某某书写的道歉信一份，证实崔某某违反双方签订的《鲁庭地产买卖契约》约定义务，同时承认单方违约。崔某某和马某某质证称，对该证据的真实性无异议，信中明确表达了被告马某某不同意卖房子，但是崔某某心中过意不去，就写了这封信表达歉意，希望双方互让一步，和平解决问题。本院认为，崔某某和马某某对该证据的真实性无异议，本院对该证据真实性予以认定。3.李某某提交签订房产买卖合同视频一份，证实李某某与第三人在与崔某某签订《鲁庭地产买卖契约》购买涉案房产时，履行提示义务，签订协议时应由崔某某配偶参加，但被告崔某某表示不需要，自己就能做主，原告基于信任并未要求其配偶签字确认，第三人尽到并履行了审查义务。崔某某和马某某质证称，对该证据真实性无异议，但是该视频仍然不能证明李某某尽到善意当事人的义务，没有向马某某核实交易真实性。本院认为，崔某某和马某某对该证据的真实性无异议，本院对该证据真实性予以认定。4.崔某某提交崔某某和李欣宸2019年1月通话明细6页，证明2019年1月21日下年5时26分，李欣宸主叫崔某某，崔某某明确表示已经超过合同约定的办理手续时间，不同意继续办理。李某某质证称对真实性无异议，证明目的有异议，通话记录不能证实双方之间的对话内容。马某某质证称无异议。本院认为，李某某对本证据的真实性没有异议，且该证据与崔某某陈述及第三人答辩意见相互印证，能够证实崔某某主张，本院对该证据予以认定。5.崔某某提交李某某书写证明复印件，证明李某某于2019年2月27日未经崔某某同意私自取回购房定金20000元，责任自负。李某某质证称对该证据的三性均有异议，签字是李某某的，一共两段，李某某签字时只有第一段，没有第二段，其中第一段的内容不能证实崔某某的主张，李某某取回所缴纳的定金系因崔某某明确表示不再履行所签订合同，根据中介协商后，中介将20000元退还。马某某质证称无异议。本院认为，李某某承认签名是其本人所签，且认可于2019年2月27日取回定金20000元，李某某虽对该证据的三性均有异议，但未提交证据予以推翻，故本院对该证据予以认定。6.李某某提交第三人向其出具的落款时间为2019年7月24日的答辩状一份，证实第三人工作人员在合同签订后与李某某多次联系，并于2019年1月21日与崔某某联系，办理资金监管手续事宜，在整个交易过程中，李某某遵守合同约定，未超出合同约定的时间，崔某某以此为由不再履行合同属于违约行为，至交纳公证费用前，李某某及中介公司多方与崔某某、马某某联系，积极协商，但崔某某、马某某拒绝拒接电话，拒接短信，以其实际行动表示不再履行合同约定的内容。马某某、崔某某质证称该证据属于第三人的主观陈述，与第三人之前提交的答辩状内容相互矛盾，该矛盾应当结合所有当事人提交的证据进行认定客观事实，李某某在开庭时自认1月21日当天没有与中介联系过，而只是之前联系过，但是1月21日是崔某某认为的合同约定的最后一日，李某某不主动与中介方联系，只能说明其放弃购买房产的意思。本院认为，第三人已于2019年6月28日向本院提交答辩状，该份答辩状中载明李某某直到2019年1月21日下午5时前仍没准备好首付款，原告提交的该份答辩状名为答辩状，实为证言，且与第三人提交向本院提交的答辩状内容存有矛盾之处，李某某亦陈述2019年1月21日当天没有与中介联系过，故该证据不能证明李某某主张，本院不予认定。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月12日，李某某（乙方）与崔某某、马某某（由崔某某代签）及第三人（丙方）房地产营销策划有限公司共同签订编号为0000547的《鲁庭地产买卖契约》一份，该合同约定：甲方同意将坐落于在山东省临沂市兰山区临沂市机电公司3-1号楼3-301-1，3号楼3-3-301出售给乙方，主房面积为88.05平方米，储藏室6.9平方米，该房屋所有权证编号为第000258897号；甲乙双方同意上述房产的交易价格为人民币476000元，本合同签订之日，乙方须支付人民币20000元，作为购房定金交由丙方保管；甲、乙双方协商同意，以首付加银行贷款的方式支付房款，并约定在贷款审批放款后到房管局办理过户手续，合同签订10日内，乙方支付交易房价的20%即人民币100000元为首付款，首付款交由房管局指定账户进行监管；本契约签订后，乙方中途毁约，应书面通知甲方与丙方，并以购房定金全额对甲方与丙方进行赔偿。甲方中途毁约，应书面通知乙方与丙方，并自毁约之日起三日内主动以两倍定金和房价的10%对乙方与丙方进行违约赔偿，并无条件配合乙方做好资金监管手续撤销资金退出的手续；乙方不能按期向甲方付清购房价款或甲方不能按期向乙方交付房屋的，每逾期一日违约方须向对方支付购房价万分之零点一的违约金，任何一方逾期九十日以上未履约的，另一方有权向法律部门进行裁决，但双方另有约定的除外；代理人代为签署的代理人声明视为产权人同等法律效力，并自愿承担违约责任。合同还对其他事宜进行了约定。案涉房屋为崔某某和马某某夫妻共同财产，登记在两人名下。李某某、第三人与崔某某签订《鲁庭地产买卖契约》时提示崔某某，其配偶马某某也应到场，崔某某表示其可以全权代表，后崔某某代马某某在合同中签名。当日，李某某将20000元定金支付给了第三人，后李某某于2019年2月27日将上述定金从第三人处取回。后双方发生争议，李某某于2019年4月18日向本院提起诉讼，崔某某于2019年6月28日向本院提起反诉。 本院认为，涉案《鲁庭地产买卖契约》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，马某某虽辩称崔某某代其签订合同未经其同意和授权，亦不同意出卖涉案房屋，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，涉案合同应为有效合同。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”之规定，继续履行双方签订的《鲁庭地产买卖契约》，实现该共有房屋的物权变动，必须取得该房屋共有权利人马某某的同意。现马某某明确表示不同意出售案涉房屋，李某某亦未能提交证据证实崔某某具有代理权限及马某某事后对崔某某代签合同的行为进行过追认，故李某某要求继续履行合同的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 本案争议焦点为，《鲁庭地产买卖契约》载明的合同签订10日内，乙方支付首付款，该“合同签订10日内”如何认定问题。崔某某主张合同签订当日（2019年1月12日）应计算在合同履行期间内，即2019年1月21日前，李某某应将首付款存入合同约定的指定账户，1月21日系双方约定的首付款支付期限最后一天，李某某未在约定时间内支付首付款构成违约。李某某主张根据一般合同交易习惯即司法文件生效计算时间，应从合同签订次日计算。周六、周日不计算在内，1月22日时，双方约定的首付款支付期限未过。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第二百条和第二百零一条分别规定了“民法所称的期间按照公历年、月、日、小时计算”、“按照年、月、日计算期间的，开始的当日不计入，自下一日开始计算。按照小时计算期间的，自法律规定或者当事人约定的时间开始计算”，本案中计算李某某支付首付款期限时，理应从合同签订的次日开始计算。李某某在2019年1月22日24点前将首付款存入合同约定的指定账户中，即视为履行了合同义务。李某某在2019年1月22日要求崔某某办理首付款监管手续时，崔某某明确拒绝办理，崔某某行为构成违约，李某某不存在违约行为，故本院对崔某某要求李某某向其支付违约金47600元的诉讼请求不予支持。对李某某要求崔某某支付违约金67600元的诉讼请求，因崔某某在明知未取得马某某授权的情况下，仍签订合同，并在约定时间内拒绝协助办理首付款监管手续，其应承担相应违约责任，鉴于李某某在明知马某某系案涉房产共有权人，崔某某未出示授权情形下，仍然同意被告崔某某代马某某签订合同，未完全履行其审慎注意义务，存在一定的过错，对此应承担一定的过错责任。李某某陈述合同约定若一方中途毁约应自毁约之日起3日内主动以两倍定金和总房价的10％对对方进行违约赔偿，主张违约金为20000元+476000＊10％＝67600元。崔某某和马某某辩称根据法律规定李某某只能选择定金或违约金，不能同时适用定金和违约金条款。本院认为上述合同约定是对违约金数额计算方式的约定，且此约定计算标准并不违反法律法规，本院对李某某关于违约金计算方式予以支持，本院酌情支持崔某某向李某某支付违约金54080元。 第三人房地产营销策划有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，仅提交书面答辩意见，应视为其对相应一审其他诉讼权利的放弃，不影响本案事实的认定。 综上所述、依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）崔某某于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）李某某支付违约金54080元； 二、驳回原告（反诉被告）李某某的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）崔某某的全部诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付的义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1490元，由原告李某某负担298元，由被告崔某某负担1192元。反诉案件受理费990元，由反诉原告崔某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五目内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。如提出上诉，应在交上诉状之日起七日内向本院预交上诉费，逾期不预交，则视为撤回上诉。 审判长  张水红 人民陪审员 魏丕苓 人民陪审员 许敬敬 二〇一九年八月二十日 书记员  张卓然