吉林省长春市南关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0102民初4351号 原告：李强，男，1967年9月15日出生，汉族，住长春市朝阳区。 被告：姜来礼，男，1945年8月15日出生，汉族，住长春市南关区。 委托诉讼代理人：闫延廷，吉林融达律师事务所律师。 原告李强与被告姜来礼物权确认纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李强、被告姜来礼及其委托诉讼代理人闫延廷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李强向本院提出诉讼请求：1.判令原告李强系位于长春市南关区长通家园I6-1105室房屋所有人；2.判令被告姜来礼立即协助原告办理房屋更名过户等相关手续；3.判令房屋更名过户等费用由被告姜来礼承担；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年7月14日，被告姜来礼之妻张淑芹与案外人长春市土地收购储备交易中心签订《棚户区拆迁补偿安置协议书》一份，协议约定：长春市土地收购储备交易中心在长通路以北规划确定的回迁区域范围内安置张淑芹住宅房屋壹套，户型为2室，建筑面积54平方米，产权归张淑芹所有。张淑芹于2007年9月28日去世。2011年1月11日，吉林省永兴房屋拆迁有限公司为被告下发房屋分配证，房屋坐落于南关区长通家园小区I区6栋2单元1105号，建筑面积56.45平方米。2011年7月，原告以人民币19万元购买上述房屋，并与陈军签订了房屋买卖协议，原告购买房屋后交纳房屋相关费用及使用居住至今。陈军因出售上述房屋被长春市二道区人民法院判决犯诈骗罪，判处有期徒刑八年。被告曾起诉于长春市南关区人民法院要求对上述房屋进行确权，南关区法院于2013年11月26日作出（2013）南民初字第1126号民事判决书，认定被告自愿将其回迁房委托案外人陈军帮其代卖，陈军将该房卖给原告李强，李强将该房屋装修入住至今，已构成善意取得。被告不服判决上诉于长春市中级人民法院，市中院于2014年4月2日作出（2014）长民二终字第91号民事判决书，认定因陈军的犯罪行为，主张追缴李强合法购买的房屋没有事实和法律依据，判决驳回被告上诉，维持原判。该判决于2014年4月11日发生法律效力。被告再次不服判决，向吉林省高级人民法院申请再审，省高院于2014年9月2日作出（2014）吉民申字第571号民事裁定书，认定本案原告李强是合法购买争议房屋，姜来礼自认委托陈军代卖姜来礼房屋，在其授权下，陈军与李强签订房屋买卖合同，不存在导致合同无效的情形；陈军收到李强给付的卖房款没有交给本案被告，诈骗了本案被告的卖房款，应向陈军主张要求追缴或退赔，姜来礼向李强主张追缴本案争议房屋，没有事实及法律依据，裁定驳回姜来礼的再审申请。因被告姜来礼于2019年8月将上述房屋办理了产权手续，产权证号吉（2019）长春市不动产权第0754466号，故原告诉至来院，要求依法确认上述房屋系原告所有，并判令被告协助原告办理房屋产权更名过户等相关手续。为维护原告的合法权益，请求法院依法判令。 姜来礼辩称，一、答辩人持有涉案房屋不动产权证书。答辩人合法持有2019年8月15日长春市规划和自然资源局核发登记的涉案房屋不动产权证书，该书记载：权利人姜来礼，权利证号吉（2019）长春市不动产权第0754466号，坐落南关区长通路地I地块棚户区回迁房I5、I6、I7号楼1105号，面积56.46平方米，丘地号1-4/117-21（1105）。根据《中华人民共和国物权法》第9条的规定，该房屋答辩人依法登记，发生效力，产权属于答辩人合法所有。二、先前的法律文书对后取得的不动产权证书不发生法律拘束力。答辩人的不动产权证书是2019年8月15日颁发的，而被答辩人所述的法律文书分别是长春市南关区人民法院2013年11月26日作出（2013）南民初字第1126号民事判决书、长春市中级人民法院2014年4月2日作出的（2014）长民二终字第91号民事判决书、吉林省高级人民法院2014年9月2日作出的（2014）吉民申字第571号民事裁定书。不动产权证书是对涉案房屋产权的确认，三个法律文书下发的时间均在不动产权证书四、五年以后，其对不动产权证书无法律上的拘束力。三、先前的三个法律文书认定被答辩人购房属于善意取得是错误的。根据《中华人民共和国物权法》第106条的规定，善意取得需要同时具备3个条件：1、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；2、以合理的价格转让；3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。答辩人对长春市南关区人民法院2013年11月26日作出的（2013）南民初字第1126号民事判决书中，对被答辩人购房时主观心态是善意还是恶意不去推断，但就客观方面来说，2011年长春辖区新建住房销售价格均价为5873.50元/平方米（长春市住房保障和房地产管理局出具材料），该房价格至少是331617元，而被答辩人仅以19万元购买，占总额的57.30%，低于市场交易价的70%，视为明显不合理的低价，不能认定为以合理的价格转让。被答辩人购房时没有房产登记和变更登记，购房8年后至今仍没有房产登记和变更登记，这不符合常理，也不具备善意取得的条件，所以三个法律文书认定为被答辩人购房属于善意取得是错误的。另外，判决书说答辩人委托陈军给卖房，没有授权委托书，陈军没有权利替其在卖房协议书上签字，更没有权利收取卖房款。四、三个法律文书未确认物权。涉案房屋一审判决书（2013）南民初字第1126号只是在本院认为后边写原告李强所购该房，已构成善意取得。故原告的诉讼请求不予支持。判决驳回被告姜来礼的诉讼请求，李强于本判决生效后给付被告姜来礼补偿金人民币80000元。该判决书没有写明房屋属于李强所有，其他两个法律文书也没有写明房屋所有权的归属，所以被答辩人不能以此为据，诉请物权变更。因而，答辩人请求法院驳回被答辩人的请求，维护答辩人的合法权益。 本院经审理认定事实如下：2011年7月26日，李强与案外人陈军签订《房地产转让居间合同》，约定李强以19万元的价格购买位于南关区长通家园小区I区6栋2单元1105室住宅房屋，购房方式为现金一次付清，在全部房款交付当日交付房屋，更名过户费用及税费由李强承担。 另查，姜来礼曾于2013年起诉杨民、李强物权确认纠纷一案，请求确认涉案房屋归其占有、使用，并要求杨民、李强支付房租24000元（自2011年8月至2013年8月止），本院在审理中查明以下事实：2007年7月14日，姜来礼的爱人张淑芹与长春市土地收购储备交易中心签订《棚户区拆迁补偿安置协议书》，协议约定：“长春市土地收购储备交易中心在长通路以北规划确定的回迁区域范围内安置张淑芹住宅房屋壹套，户型为2室、建筑面积54平方米；与原房屋建筑面积相等部分不另结算差价，且产权性质不变。上靠标准户型超出原建筑面积26.90平方米，长春市土地收购储备交易中心按照703元/平方米交纳增加面积款，合计18911元，于2009年1月28日前交付给长春市土地收购储备交易中心，产权归张淑芹所有”。张淑芹于2007年9月28日死亡。2011年1月11日，吉林省永兴房屋拆迁有限公司为姜来礼下发房屋分配证，房屋坐落于南关区长通家园小区2区6栋2单元1105号、建筑面积56.45平方米。因姜来礼交不起扩大面积款，故2011年4月，委托陈军卖掉该房，去老年公寓。2011年7月，陈军谎称帮姜来礼卖其位于本市南关区长通家园小区2区6栋2单元1105号的回迁房（无产权），陈军找到李强，对李强谎称此房系自己去世母亲的房产，并于2011年7月26日以人民币19万元的价格与李强签订了买卖协议。陈军与姜来礼、李强共同到长春市土地储备中心，由李强缴付房款与煤气初装费40333元后三人又到物业领取了钥匙，将钥匙交给李强。于第二天在二道区吉林大路一农业银行李强将剩余15万元人民币交给陈军，赃款被陈军挥霍。后李强将该房装修入住至今。2012年5月至9月，姜来礼以转账及现金等方式将首付款4万余元给付陈军，让其还给李强要回房屋，陈军谎称可以将房子返还姜来礼，将此款挥霍。长春市二道区人民法院于2013年6月9日作出（2013）二刑初字第85号刑事判决书，判决陈军犯诈骗罪，判处有期徒刑八年，并处罚金人民币三十万元。本院于2013年11月26日作出（2013）南民初字第1126号民事判决，认为：姜来礼自愿将其回迁房委托陈军帮其代卖，陈军将该房卖给李强，李强将该房装修入住至今。因此，李强所购该房，已构成善意取得。故姜来礼的诉讼请求不予支持。姜来礼可向陈军另行主张民事权利。但鉴于李强考虑原告无依无靠，同意补偿其80000元，应准予，遂判驳回姜来礼的诉讼请求，李强于本判决生效后给付姜来礼补偿金人民币80000元。 姜来礼不服上述判决上诉至长春市中级人民法院，长春市中级人民法院于2014年4月2日作出（2014）长民二终字第91号民事判决，认为：原审庭审笔录已经记载了参加庭审的合议庭成员，与原审判决写明的合议庭组成一致。上诉人主张合议庭成员刘爽和人民陪审员没有参加庭审，没有向法庭提供证据证明该事实。上诉人主张2012年争议房屋的市场价格是30万元，上诉人没有向法庭提供相关鉴定或政府部门的数据证明该事实，故上诉人的李强以19万元的价格购买争议房屋明显低于市场价格的主张不成立，本院不予支持。上诉人认可将争议房屋委托案外人陈军出卖的事实，并且上诉人与陈军、李强一起到长春市土地储备中心，由李强缴付房款与煤气初装费人民币40333元后，三人又到物业领取了钥匙，上诉人当场将争议房屋的钥匙、调配证等交付给案外人陈军，故案外人陈军出卖争议房屋的行为是取得了上诉人的委托授权的，陈军代理上诉人与李强签订的房屋买卖合同是合法有效的。李强购买争议房屋，并且支付了相应的购房款并实际占有了房屋，房屋买卖合同已经基本履行完毕。陈军没有将李强交付的购房款交给上诉人，是陈军诈骗了上诉人的卖房款。上诉人因陈军的犯罪行为受到损失，应当依法要求陈军追缴或退赔。上诉人主张其没有与李强签订卖房合同，没有收到卖房款，要求李强返还争议房屋没有法律依据。李强取得争议房屋是基于其合法购买行为，而非违法犯罪活动，上诉人因陈军的犯罪行为，主张追缴李强合法购买的房屋没有事实和法律依据。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持，遂判决驳回上诉，维持原判。 姜来礼不服长春市中级人民法院二审判决，向吉林省高级人民法院提出再审申请，吉林省高级人民法院于2014年9月2日作出（2014）吉民申字第571号民事裁定，认为：（一）二审已经查明，本案一审庭审笔录记载的参加庭审的合议庭成员与裁判文书上的人员相同，姜来礼也未举出能够证明合议庭成员末参加庭审的证据，故其主张因合议庭成员未参加庭审而导致审判程序违法，证据不足，不能成立；（二）本案再审听证时姜来礼承认委托陈军卖房的事实，也认可其虽然主张争议房屋价值30万元，但本人没有提供证据证明该主张成立。结合姜来礼、陈军、李强三人到长春市土地储备中心，由李强交纳完房款后，又一同到物业由姜来礼领取了争议房屋钥匙并将争议房屋的钥匙、调配证等交给了案外人陈军的事实，能够认定陈军将争议房屋卖与李强得到了姜来礼的授权，李强支付合理对价购买争议房屋的行为属于善意取得，双方所签购房合同有效，原审适用《中华人民共和国物权法》第一百零六条有关条款的规定作出判决，在适用法律上，并无不当；（三）本案杨民庭审中陈述，杨民只是看房人，其他事情与自己无关。至于是谁对房屋进行装修、居住并不影响李强与陈军签订的合同的效力。另外，虽然姜来礼主张李强以19万元的价格购买争议房屋明显低于市场价格，李强对争议房屋不构成善意取得，但未能举证证明该主张成立，故姜来礼应承担举证不能的不利后果；（四）如前所述，李强是合法购买争议房屋。陈军收到李强给付的卖房款没有交给姜来礼，诈骗了姜来礼的卖房款，姜来礼应向陈军主张要求追缴或退赔，姜来礼向李强主张追缴本案争议房屋，没有事实及法律依据；（五）因姜来礼自认委托陈军代卖姜来礼的房屋，在其授权下，陈军与李强签订房屋买卖合同，并不存在导致合同无效的情形，故姜来礼该项主张亦不能成立，本院不予支持，遂裁定驳回姜来礼的再审申请。 再查，姜来礼于2019年8月15日取得位于长春市南关区长通路I地块棚户区回迁房I5、I6、I7号楼1105室房屋的不动产权证书，证号为吉（2019）长春市不动产权第0754466号。 本院认为，案涉房屋的买卖合同虽系李强与案外人陈军之间签订，但姜来礼自认其委托陈军出售案涉房屋，故姜来礼应受李强与陈军签订的房屋买卖合同的约束，另该房屋买卖合同系买卖双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。现李强依合同约定支付了全部购房款，且案涉房屋已具备更名过户条件，故姜来礼负有协助李强办理案涉房屋的更名过户手续的合同义务，李强主张姜来礼协助其办理案涉房屋更名过户手续的请求，有事实及法律依据，本院应予支持。关于李强主张判令其系案涉房屋所有人的请求，因本案系由房屋买卖合同引发，李强的该项主张于法无据，本院不予支持。关于李强主张判令姜来礼承担更名过户费用的请求，因《房地产转让居间合同》明确约定更名过户事宜由李强负责，更名过户费用及税费由李强承担，故对其该项主张本院不予支持。关于姜来礼称争议房屋当时的销售价格为33万元，但因其提供证据为2011年长春市辖区新建住房销售均价，并不足以证明案涉房屋当时的市场价值为33万元，进而也不能证明李强没有支付合理对价购买争议房屋。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、姜来礼于本判决生效后立即协助李强办理坐落于长春市南关区长通路I地块棚户区回迁房I5、I6、I7号楼1105室房屋[证号：吉（2019）长春市不动产权第0754466号]的不动产权属登记手续； 二、驳回李强的其他诉讼请求。 案件受理费2050元，保全费1470元，均由姜来礼负担（李强已垫付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  张忠国 二〇一九年十二月二十五日 书记员  隋 汉