苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初6588号原告：朱凤海，男，1967年2月15日，汉族，住苏州市。委托诉讼代理人：孔祥宇，江苏名仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶婧，江苏名仁律师事务所实习律师。被告：苏州新星彩砖厂，住所地苏州市吴中区车坊镇长炬村。经营者：潘建刚，男，1971年9月16日生，汉族，住苏州市。委托诉讼代理人：朱冰清，江苏大名大律师事务所律师。第三人：苏州市甪直新型城镇化建设发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区甪直镇鸿达路。法定代表人：周良，执行董事。委托诉讼代理人：杜松松，江苏坤象律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈芳，江苏坤象律师事务所律师。原告朱凤海诉被告苏州新星彩砖厂（以下简称新星厂）、苏州市甪直新型城镇化建设发展有限公司（以下简称城镇化建设公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，由审判员王丽芳适用简易程序公开进行了审理，后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告朱凤海及其委托诉讼代理人孔祥宇、被告新星厂的经营者潘建刚及其委托诉讼代理人朱冰清、第三人城镇化建设公司的委托诉讼代理人杜松松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱凤海向本院提出诉讼请求：1、判令被告归还设备资产、设备存货搬迁等所涉拆迁补偿费用，暂估800000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：其与被告签订租赁协议，向被告租赁位于吴中区车坊镇一块6.30亩的土地，用于废旧金属回收。其按期支付租赁费用，后租赁场地涉及拆迁，其被要求停止营业，并被断水断电封场，经营停滞至今。被告在未通知其、未与其协商的情况下，擅自将包括本属于其的经营设备、材料、自建房屋等资产的清单明细提交给拆迁部门，获取了其上述资产所产生的拆迁补偿费用，且被告提供的清单也与其实际资产不符。其多次与被告沟通未果，故提起诉讼。被告新星厂辩称，双方签订的租赁合同约定如遇政府拆迁、征收，原告不享有任何经济赔偿，故不同意支付补偿费用。即使法院认定其需要支付，应当按照评估部门及回购部门确定的项目、金额支付。第三人城镇化建设公司述称，本案系原、被告之间的纠纷，与其无关。经审理查明，陆某以斜塘彩舟彩砖厂（乙方）的名义与苏州市吴中区车坊镇人民政府（甲方）于2002年10月23日签订国有土地使用权出让合同1份，约定甲方出让给乙方的宗地位于，面积为10000平方米（15亩）。本合同项下的土地使用权出让年限为50年，自领取该宗地的《中华人民共和国国有土地使用证》之日起算。本合同项下的宗地，按照批准的总体规划是建设工业用地项目。该宗地的土地使用权出让金为每平方米108元，总额为人民币1080000元。2002年11月30日，陆某、金某等人以斜塘彩舟彩砖厂（甲方）的名义与被告（乙方）签订转让协议1份，约定甲方将2002年10月23日吴中区车坊镇人民政府出让给其位于吴中区车坊镇的15亩工业用地转让给乙方，土地转让金额每亩为150000元，总计人民币2250000元。双方在签订本协议时乙方支付甲方土地转让款1930000元，余款320000元待该土地办出土地证时由乙方直接支付给吴中区车坊镇人民政府。(注：甲方该场地上有活动房数间，同时转让给乙方，活动房转让金额为70000元，该款在本协议签订时一并支付)。本土地如涉及动迁，直接由乙方与动迁方签订补偿协议，甲方不得干涉，赔偿款项归乙方所有。2011年3月3日，苏州市吴中区甪直镇车坊办事处、苏州市吴中区甪直镇车坊办事处长巨村村民委员会出具情况说明1份，载明新星厂(协议名称斜塘新舟彩砖厂)2002年向车坊镇政府购买土地15亩(土地位置：车坊镇长巨村吴淞江边)，预付土地购买款760000元，后由于该土地涉及吴江输变电高压线影响，项目用地未能获准。2005年因政府行政区划调整，领导调换，项目用地证拖延至今未能办理出来。2012年11月1日，被告（甲方）与罗某（乙方）签订合同1份，将上述15亩土地中的5.5亩土地出租给罗某用于经营沙场，合同载明：土地面积5.5亩，租赁用途为经营沙场。租期暂定3年，第3年租金涨百分之五，按实际算。自2012年11月1日至2015年10月30日，年租金165000元。签约时，乙方支付甲方押金叁万元（租期满退还乙方），租金分两次支付（半年一次），签约时先付50%，第二次到租期满5个月支付（收到押金、租金甲方出示收据）。租金到期应按时支付，乙方如有拖欠租金及将租用土地转租他人，甲方有权终止合同。如果政府征用该地块，乙方务必无条件服从(包括租赁期内)，合同自动终止，乙方不享受任何经济赔偿，自建房不予补偿，租金按实际天数计算。被告除了将涉案15亩土地中的6.30亩土地出租给原告外，还将剩余土地中的部分土地分别出租给了案外人罗某、丁某。另查明，城镇化建设公司于2018年5月委托苏州名典房地产土地资产评估经纪有限公司就原告涉案15亩土地上的房屋及财产进行了评估。被告新星厂（乙方）与第三人城镇化建设公司（甲方）于2019年5月7日签订《协议书》，约定由甲方回购乙方位于苏州市吴中区甪直镇车坊的土地，建筑面积1066.43平方米，土地使用权面积10000平方米，折合15亩。甲方合计货币补偿乙方11000000元。本协议一经签订，甲方于10天内支付总额的30%，计3300000元；乙方于2019年6月30日前腾空土地，经甲方验收合格并完成移交后，10个工作日内支付总额的70%，计7700000元。本协议签订后，乙方（原斜塘新舟彩砖厂）与苏州市吴中区车坊人民政府于2002年10月23日签订的国有土地使用权出让合同自动解除。乙方公司的设备、原辅料、产品等公司现有资产由乙方自行搬迁，乙方负责承担搬迁过程中的一切费用和安全责任；若乙方在规定搬迁期限内（2019年6月30日）未及时腾空的材料等视作为乙方自愿放弃，损失自负，甲方有权处置。乙方的债权、债务完全由乙方负责处理，内部事务及职工处置亦由乙方按相关规定办理。乙方应及时处理与第三人之间的债权、债务纠纷，因乙方未及时处理致使土地、房产权利受到限制，致使相关手续无法办理的，甲方可立即停止向乙方支付任何补偿；上述情形超过10日的，甲方可解除本协议；协议解除后，乙方应返还甲方已支付的全部补偿款，并按同期银行贷款利率赔偿甲方利息损失，已拆除的房屋的损失由乙方自行承担。又查明，2019年7月4日，新星厂将朱凤海诉至本院，请求确认其与朱凤海签订的租赁合同于2019年5月29日解除，朱凤海立即将吴中区车坊镇土地及房屋腾空并交还给其，并支付拖欠的房租及房屋占用费。本院于2019年12月12日作出（2019）苏0506民初6035号民事判决书，判决新星厂与朱凤海就位于苏州市吴中区甪直镇车坊办事处6.30亩土地形成的租赁合同关系于2019年5月29日解除；朱凤海于判决生效之日起二十日内腾空由其向新星厂承租的土地及该土地上的房屋，将土地及房屋返还给新星厂；朱凤海于本判决生效之日起二十日内支付新星厂截至2019年5月29日的租金62292.24元及自2019年5月30日起至实际返还上述土地之日止，以年租金190000元为标准计算的占有使用费。以上事实，由原告提供的租赁合同，第三人提交的协议书，（2019）苏0506民初6035号民事判决书及庭审笔录予以证实。审理中，原告称，其与其妻子吴某以吴某的名义登记成立了个体工商户吴中区甪直凤辰废旧金属回收站，承租土地，并购置了涉案资产进行经营。被告及第三人已对其设备等资产进行评估，但未给予其通知，同时被告已经获取了部分拆迁补偿金额，应支付给其。据此提供了其委托诉讼代理人孔祥宇向苏州市吴中区甪直镇车坊办事处长巨村村民委员会谭某副书记所作的询问笔录。谭某在询问中陈述，村委会派保安于2018年8月进驻被告出租给朱凤海、丁某、罗某的场地（包括整个吴淞江沿线），所以上述场地的相关经营活动就停止了。从2018年5月开始，由其本人、村委会相关人员以及城镇化建设公司到上述场地现场评估（初评），后续有核对反馈，再评估，具体情况城镇化建设公司清楚。其不清楚新星厂什么时候拿到评估报告的，但应该拿到了，通常相关的金额会按比例支付给他，前期的比例费用已经支付了，后期场地清完，则把剩余比例金额给他。出让土地的单独的补偿金额为每亩253000元。经质证，被告对上述询问笔录的真实性无异议,称合同约定“如果政府征用该地块，乙方务必无条件服从(包括租赁期内)，合同自动终止，乙方不享受任何经济赔偿，自建房不予补偿”，据此，其无需向原告支付拆迁补偿费用。对于该约定，原告称，合同是由被告起草，政府征用土地，乙方不享有经济赔偿、自建房不予补偿是就合同相对方的甲方而言，是指被告无需对其进行赔偿。现因其所有的设备、自建房屋等资产与拆迁相关部门发生关系，拆迁赔偿费用是由第三方支付的，因此其主张的相关拆迁补偿款项不受该条款约束。第三人称，协议书约定的补偿款已发放30%，即3300000元，是2019年5月份付的，余款因被拆迁对象一直没有腾空所以没有发放。被告确认已经收到3300000元，称不清楚该3300000元是具体发放的是哪些补偿项目费用。关于协议书所涉11000000元补偿款的构成，第三人城镇化建设公司向本院提交以下材料：1、潘建刚拟补偿明细一份，载明基本情况为房屋无证建筑面积1066.43平方米，土地面积10000平方米，折合15亩。补偿情况：1、房屋重置价补偿金额268141元；2、装修及地面附着物115088元；3、固定资产（可搬迁设备、不可搬迁设备）285680元；4、停产停业损失1350000元；5、土地区位价8162400元（扣除320000元土地款）；6、奖励818691元，合计11000000元。2、房屋平面示意图、房屋面积计算表。平面示意图将涉案15亩土地分为一区、二区、三区和四区，并标明了被评估房屋的位置、面积及结构等级。房屋面积计算表载明房屋情况为：一区：简一9.50*8.50+5.70*1+4.30*2=95.05平方米、简二3.10*3.10+5.50*6.50=45.36平方米、简一（集装箱）6*3*2=36平方米；二区：简一7.10*25.20+6.10*2.30=192.95平方米、简二2.70*8.60=23.22平方米；三区：简一4.10*6.20=25.42平方米、简二4.30*7.30+19*6.20+16.20*10.20=314.43平方米、砖木三等（砖三）5.10*7.50=38.25平方米；四区：简一5.50*6+4.20*2=41.40平方米、简二7*10.30+4*5.60+6.20*8.30+3.30*2.80=155.20平方米、简一（集装箱）2.60*6=15.60平方米、砖三12*3.60=43.20平方米、混合三等（混三）3.10*2.70=8.37平方米、砖三3.90*8.20=31.98平方米。3、苏州市房地产重置价分户评估表。列明了房屋的区号、基本单价、调整后单价、建筑面积、层高调整、成新调整、折扣及房屋重置价等内容。该评估表载明简易一等、简易二等、简易一等（集装箱）房屋基本单价为326元/平方米，调整后单价均为250元/平方米，重置价计算方式为调整后单价*建筑面积；砖木三等及混合三等的基本单价为526元/平方米，重置价计算方式为（基本单价*（1+层高调整增减率）*成新率-扣减单价）*折扣调整*建筑面积）。房屋重置价总计为268141元。4、企业搬迁分户结果汇总报告。报告载明涉案土地上的回购资产评估金额为232170元，可搬资产评估金额为53510元，合计285680元。需要说明的事项中载明：1、实际补偿项目由委托方确认；2、补偿与搬迁物品的数量与移交时有出入，以实际数量为准；3、结论仅作参考，不单独作为拆迁补偿依据。5、资产清查评估咨询明细表。列明了回购资产的名称、规格型号、数量、重置全价、成新率及评估净值等内容，并对每项资产分别备注为1、2、3户。1户资产有地磅1台，评估净值14000元；吊机1台，评估净值36000元；吊机基础1个，评估净值22400元；吊机基础（吊机已拆），评估净值16800元。2户资产有水泥灰罐2个，评估净值分别为13200元、15600元。3户资产有3T地磅1台，评估净值1050元；8米40吨地磅2台，评估净值28000元；吊机1台，评估净值42000元；吊机基础，评估净值43120元。以上合计232170元。6、设备、存货-搬迁费评估咨询明细表。载明1户搬迁费有废铁9000元、金属打包液压机6800元、液压剪切机1000元、输送带740元、移动输送带400元。2户搬迁费有搅拌机两台各485元、大理石切割机650元。3户搬迁费有200T液压剪切机1150元、160T液压剪切机2台共2000元、废铁22500元、金属打包液压机8300元。合计53510元。7、苏州市房屋装修设备及附着物专项分项评估表。列明了各区装修的项目、单价、数量、成新率、金额及算式，载明一区装修合计为34634.80元，二区装修合计为44415.07元，三区装修合计为17223.42元，其中48平方米的水泥场地金额为6522.62元，四区装修合计为18814.79元。以上共计115088元。上述2-7组材料均由苏州名典房地产土地资产评估经纪有限公司于2019年5月出具。被告对上述证据无异议。原告对于补偿款总金额没有异议，但是对其中具体构成有异议，对具体项目金额的计算依据也不认可。原告称，根据其调查，土地补偿价格是每亩253000元；被告及第三人对上述构成没有提供任何的法律规定及地方政策、相关规定，其有理由怀疑存在凑额的可能性。原告称，评估报告仅评估其部分资产，根据谭某副书记的陈述，评估后仍要核对反馈，并重新评估，故其有权向第三人提出意见。原告据此提交了其自行制作的资产清单，列明了地磅、地磅基础、纸板打包机等共计30项设备、装修及其他财产的名称、数量、型号。对此，第三人称，其委托苏州名典资产评估事务所现场勘验后进行评估，具体评估依据可参考评估表中所列的内容。其与被告依据该评估表签订协议，拆迁金额已经确定，评估报告不可能再变更。本院就涉案房屋回购安置补偿情况向第三人进行调查，第三人称，根据相关规定，评估机构可以出具附评估清单及依据的评估报告，也可以不附评估清单及依据，涉案评估报告没有附。回购是先出具评估报告再签订回购协议的，评估对象由房东潘建刚指认，第三人再与被告协商确定的。不是所有的房屋、装修及物品都要进行评估。回购协议由第三人与被告签订，在评估时明确告知过潘建刚，其只与相对方即潘建刚发生往来，根据潘建刚指认的评估对象进行评估，评估后潘建刚与他人有争议的，与第三人无关。其他人无权要求第三人评估。评估结果出具的过程是第三人根据潘建刚的现场指认确定评估对象的数量并出具评估报告，初评报告仅有被评估对象的数量，没有价格，潘建刚对数量确认无误后再出具最终的评估报告，双方对于评估报告无异议的签订回购协议。出具最终的评估报告后，只有出现重大漏项如隐蔽工程没有申报的情况下可以重新评估，其他情况不能重新评估。签订回购协议后不能再重新评估。对于补偿明细，具体项目及金额都是告知过潘建刚，且有相关政策文件规定。房屋重置价、装修及地面附着物、固定资产的补偿金额由评估公司认定，第三人及潘建刚均无权确定。停产停业损失是参照拆迁标准发放的，被告土地是做堆场的，且无证，因此按照150元/平方米的9折计算土地面积。只要在评估时场地上有房屋或设备就可以发放停产停业损失，无论是否实际经营。本案中，潘建刚本身就有房屋，因此无论土地上的承租人是否全部搬迁，都是要给的，与实际经营面积无关。土地区位价由第三人根据被回购企业的实际情况会办确定，奖励按照土地区位价及房屋重置价之和计算的，上限不超过10%，具体金额是双方协商的。另，第三人与被告之间是协议回购，不是拆迁，故具体金额由双方协商确定，是民事行为。根据协议约定，潘建刚没有在2019年6月30日前腾空土地，也没有处理好与他人之间的债权债务关系，第三人有权解除协议。第三人尚未确定是否要与被告解除协议，在解除协议前，他人认为被评估财产归他所有的，不得拆除已被评估的所有房屋及不可搬迁的设备。如他人取回上述财产，第三人将在评估价格中扣除相应金额。对第三人的以上陈述，原告称，如涉案评估报告只是评估结果，则可以理解为相关评估结果里的项目并不完整或者不是评估的明细；要求提供评估的相关政策规定，对第三人的调查不能代替相关的政策规定作为定案依据。第三人陈述其资产是由潘建刚单方去指认的，其对此不知情，证明潘建刚在明知资产并不属于自己的前提下试图将其纳入自己的评估资产；拆迁方对相关拆迁回购是有相关规定的，资产及相关补偿项目是固有的，被告在任意处理其资产以及其享有补偿的权利。现被告未将其所有的资产及设备纳入评估范围，使得其放弃了本应享有的权益，严重侵犯了其权利。如果拆迁办、第三人未按照其现场所有的资产项目支付相应的补偿款，被告应向其赔偿差额。另，对于补偿金额及项目，要求第三人或被告提供相应的政策文件，尤其是针对停产停业损失的发放条件的相关规定。被告称，评估时村里谭书记说有评估公司来看一下，没有说要评估，只是来确定土地面积。评估公司看设备的时候其已经走了，因此评估机构丈量现场、评估设备的时候其不在场。后来是回购办与其协商回购土地的事宜，并未谈到动迁的事宜。即使补偿费需要支付给原告，因第三人提到可能会与其解除合同，要求回购部门向其付清全部费用之后再支付原告。对此，原告称，目前回购协议尚未解除，被告已经取得的费用应当按比例支付给其。原告明确，其主张的拆迁补偿费用包括以下项目：1、房屋重置价，要求按照评估的单价标准计算其确认的房屋面积（含已拆除房屋）；2、房屋装修设备及附着物、场地资产及搬迁费，以其提供的清单数量为准，单价按照市场评估价计算；3、停产停业费90000元/亩*6.30亩。对于评估表中所涉的房屋，本院于2019年10月14日至涉案土地进行现场勘查。原、被告一致确认被告承租的是房屋平面示意图等材料中的四区场地，其中5.50*6、4.20*2的简一房屋、7*10.30、4*5.60、6.20*8.30的简二房屋、2.60*6的简一（集装箱）房屋，均是原告所建；3.30*2.80的简二房屋、砖三及混三房屋都是被告的房屋。原告又提供苏州市吴中区甪直镇长巨村民委员会出具的情况说明一份，载明长巨村因吴淞江沿线整治工作需要，对朱凤海经营的废品收购场地上的五个简易彩钢棚、房于2018年5月30日进行拆除，后附有被拆除房屋的照片。原告称，上述房屋在评估之后被拆除，具体是4.20*2简一、3.30*2.80、4*5.60、8.30*6.20的简二房屋、2.70*3.10的混三房屋。对此，第三人称，该五间房屋因是村里要求拆除，其无异议，相应的补偿费用不作扣除。被告认可四区场地上其只有部分房屋，其余装修及地面附着物、可搬迁及不可搬迁的设备等动产都是原告的。本院向苏州名典房地产土地资产评估经纪有限公司进行调查，该公司称，资产评估报告中的1户、2户、3户与被评估现场用简易铁丝网、彩钢板分隔的现状差不多，与房屋平面示意图中的四区区域基本一致。评估时，房东不让其写明是哪一租户的资产，故不记得1户、2户、3户分别指的是平面示意图中的哪一区域了。其根据房东的要求评估资产，评估的资产与现场资产的实际数量不一致，可能是房东认为要搬走的，因此没有评估。朱凤海、罗某及丁某一致确认评估报告中的1户是罗某，2户是丁某，3户是朱凤海。本院认为，原、被告于2012年11月10日签订的合同合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方因租赁物即涉案土地被第三人回购而产生争议，本案案由应为土地租赁合同纠纷。原告主张第三人就其资产给予的相应补偿费用应归其所有，被告依据合同约定“如果政府征用该地块，乙方（即原告）务必无条件服从，合同自动终止，乙方不享受任何经济赔偿，自建房不予补偿”，主张其无需向原告支付拆迁补偿费用。原告认为上述约定是指如遇征用，被告无需对其进行赔偿，但第三方给予的补偿，被告仍应支付。在政府征用土地情形下，合同没有明确约定政府针对承租人财产给予的补偿归属问题，原告称合同中的相应约定仅是指被告在此情形下对其不负赔偿责任，符合合同文义，本院对该意见予以采信。原告主张因其财产所取得的补偿费用归其所有，符合法律规定，本院予以支持。被告与第三人签订协议书，约定涉案土地回购事宜的补偿总价为11000000元，第三人称上述款项的构成为房屋重置价268141元、装修及地面附着物115088元、固定资产（可搬迁设备、不可搬迁设备）285680元、停产停业损失1350000元、土地区位价8162400元及奖励818691元。被告对此无异议，原告虽不认可，但就此未提供证据，故本院对上述款项构成予以确认。上述项目中，原告主张其享有房屋重置价、装修及地面附着物、固定资产、停产停业损失。关于房屋重置价，原、被告一致确认评估报告中位于四区5.5*6、4.2*2.0的简一房屋、7.0*10.3、4.0*5.6、6.2*8.3的简二房屋、2.6*6.0的简一（集装箱）房屋，均是原告的；位于四区的装修及地面附着物、固定资产均是原告的，且原告与丁某、罗某均确认固定资产所涉评估报告中的3户是朱凤海，评估报告中相应的补偿费用应归属于原告。至于停产停业损失，第三人表示，该项目按照150元/平方米的9折计算土地面积，只要在评估时场地上有房屋或设备就可以发放，潘建刚本身就有房屋，无论土地上的承租人是否全部搬迁，都是要给的。第三人向被告支付停产停业损失，应与收回土地后被告无法从土地中受益有关，且根据第三人的陈述，本案中被告享有该项目款项与土地是否出租无关。因此，被告依据回购协议取得的停产停业损失，并不包括原告相应的利益。原告要求被告返还该部分价款，缺乏依据，本院不予支持。综上，原告可享有房屋重置价、装修及地面附着物、固定资产等费用。原告称第三人未对其全部资产进行评估，第三人称原告无权要求其评估，且签订回购协议后已不能再重新评估，故本院对此不予理涉。原告另称，被告在其不知情的情况下向第三人指认其部分资产用于评估，导致其有部分资产未受补偿，被告应赔偿其相应损失。被告否认其向第三人提供了原告的资产明细。原告并非回购协议的当事人，其享有的利益应以回购补偿款中对其资产给予的补偿费用为限，原告要求被告支付超出上述范围的费用，于法无据，本院不予支持。第三人及被告一致确认被告已经取得补偿款3300000元，原告要求被告按照已经取得的比例支付其相应费用，被告认为即使需要支付，亦应于其取得全部补偿款后再支付。回购协议未明确约定支付给被告的首期费用3300000元是针对哪一项目发放的，约定被告应于2019年6月30日前腾空土地，经第三人验收合格并完成移交后，再发放余款7700000元，如因被告未及时处理与第三方的债权债务纠纷致使相关手续无法办理超过10日的，第三人可解除本协议，并由被告返还全部补偿款。现因原、被告之间的土地租赁合同纠纷，致涉案土地至今尚未腾空并移交给第三人，第三人称其有权解除协议，考虑到回购协议的履行情况尚未确定，原告要求被告在已取得的款项中先行按比例支付其补偿款，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告朱凤海的诉讼请求。案件受理费人民币11800元，由原告朱凤海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  王丽芳人民陪审员  金素芬人民陪审员  顾小红二〇二〇年三月二日法官 助理  詹立平书 记 员  缪梦晨