成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初7759号 原告：李曜君，男，1993年9月4日出生，苗族，住云南省文山壮族苗族自治州马关县。 委托诉讼代理人：邓钧译，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 被告：樊志强，男，1990年7月24日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：李旭，四川仁厚律师事务所律师。 原告李曜君与被告樊志强房产买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李曜君及其委托诉讼代理人邓钧译、被告樊志强的委托诉讼代理人李旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李曜君向本院提出诉讼请求：1.确认李曜君与樊志强之间的《房产买卖合同》自本起诉状副本送达樊志强时解除；2.判令樊志强向李曜君返还360000元首付款及50000元定金；3.判令樊志强向李曜君支付违约金270000元。事实和理由：2019年5月24日，李曜君与樊志强签订了《房产买卖合同》，合同约定李曜君购买樊志强位于成都市双流区协和街道华府大道三段1099号18栋2单元20层2001号房屋，总价款1350000元。合同签订当日，李曜君向樊志强支付定金50000元，并于6月14日按约支付首付款360000元。根据合同约定，樊志强应当在6月30日前解除房屋抵押并于9月15日配合将房屋过户给李曜君。若违约，则赔偿房屋总价的20%。如今李曜君已如约向樊志强支付定金及首付款，但樊志强拒绝履行合同义务，办理后续过户手续。为维护李曜君合法权益，特向法院提起诉讼。 樊志强辩称，1.同意解除双方签订的《房产买卖合同》；2.李曜君不满足合同履行条件，违约在先，樊志强行使抗辩权合法有效不应当承担违约责任；3.合同解除后可以返还首付款，定金李曜君违约在先，其应当承担不利后果。 本院经审理后认定事实如下：2019年5月24日，樊志强（甲方）与李曜君（乙方）签订了《房产买卖合同》，约定樊志强将其所有的位于成都市双流区协和街道华府大道三段1099号18栋2单元20层2001号房屋出售给李曜君，房屋总价款1350000元。合同约定：“三、付款方式及付款期限3.1购房定金乙方在签订本合同的同时支付甲方购房定金人民币50000元，该购房定金自行收取，待该房屋办理完毕过户手续后自动转作购房款……3.2首付款人民币360000元，乙方在2019年6月15日前支付甲方，乙方以向银行贷款的形式支付，即由贷款银行直接划付甲方，届时，如果乙方不能申请到贷款或贷款额度不够，则甲、乙双方协商按以下方式处理：①若乙方贷款额度因银行原因低于85万则甲方无条件配合乙方于7个工作日内前往其他银行签订贷款合同；②于产权过户递件成功当日以现金或转账一次性补足甲方……四、办理过户、按揭手续4.1该房屋于本合同签订后40个工作日内，甲方前往贷款银行申请提前还款并于银行通知当日自行结清贷款并于银行通知当日办理完成该房屋他项权证的注销。4.3乙方需以向银行贷款的形式支付甲方房款的，甲乙双方应在2019年6月30日前备齐办理贷款所需的相关资料，前往相关银行签订贷款合同……八、违约责任……8.3甲乙双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应向守约方支付总房价款20%的违约金。九、补充条款：经甲乙双方协商，因政策变化致乙方无购房资格，则甲乙双方无条件解约，甲方须7个工作日退还已收乙方购房定金及首付款，双方均不承担违约责任。” 合同签订当日，李曜君向樊志强支付了定金50000元，樊志强出具了《购房定金收据》。2019年6月14日，李曜君通过银行转账及支付宝转账方式向樊志强支付购房款共计360000元，樊志强出具收条载明：“今收到李曜君购买协和街道华府大道三段1099号18栋2单元20层2001号房购房首付款360000元。” 2019年11月18日，中国邮政储蓄银行股份有限公司成都市高新区支行出具的《中国邮政储蓄银行个人贷款结清证明》载明：“尊敬的客户樊志强：您与我行签订的编号为5199989Q11606312057701的借据项下的本金和利息，已于2019年11月5日结清。” 2018年5月15日，成都市出台实施了住房限购政策《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》成办发〔2018〕17号，载明：“在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区新购买商品住房或二手住房的，应当同时符合以下条件：购房人具有上述区域户籍（其中户籍迁入上述区域未满24个月的，应在上述区域稳定就业且连续缴纳社保12个月以上），或户籍不在上述区域但在当地稳定就业且连续缴纳社保24个月以上。”在合同签订时，李曜君户籍所在地为云南省。 本院在受理本案后，于2019年10月27日向樊志强送达了民事起诉状副本等材料。 本院认为，李曜君与樊志强签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。李曜君在签订合同时并不具备在成都市购买房产的资格，李曜君并非成都市户籍，樊志强在签订合同时知晓成都市的限购政策，其应当对李曜君是否具备购房资格有一定的审查义务，且双方在《房产买卖合同》第九条中约定“因政策变化致乙方无购房资格，则甲乙双方无条件解约，甲方须7个工作日退还已收乙方购房定金及首付款，双方均不承担违约责任”，可知双方明确知晓若李曜君不符合成都市限购政策，双方签订的合同无法继续履行。虽然双方约定的是“政策变化”，樊志强称在签订合同后成都市限购政策并未发生变化，故不能依照该条款，但在签订合同时，李曜君本就不具备成都市购房资格，李曜君明知自己没有购房资格的情形下签订该条款，其目的应当在于避免因限购政策原因导致房屋无法过户的情形出现，故双方在该处签订“政策变化”的真实意思应当为“政策原因”，而非需政策确实发生变化才适用该条款。现因李曜君不符合成都市购房政策，房屋无法过户至其名下，根据双方在合同中的约定，李曜君享有合同解除权，且庭审中，樊志强也同意解除合同，故本院认定双方签订的《房产买卖合同》于本院向樊志强送达民事起诉状副本之日即2019年10月27日解除。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定及双方合同约定，樊志强与李曜君之间签订的《房产买卖合同》解除后，樊志强应当向李曜君返还首付款及定金共计410000元。双方签订《房产买卖合同》后，樊志强应当在合同签订后40个工作日内（即2019年7月22日前）结清案涉房屋的按揭贷款，樊志强向本院提交的《中国邮政储蓄银行个人贷款结清证明》显示案涉房屋的贷款已于2019年11月5日结清，在李曜君具备成都市购房资格的情形下，案涉合同是可以继续履行的，故合同解除的原因不应当归结于樊志强。本案中双方无法继续履行合同的原因系李曜君不符合成都市购房政策导致房屋无法过户，根据合同约定，因政策变化导致乙方无购房资格的，双方均不承担违约责任，故对樊志强抗辩的定金不应当返还的意见，本院不予采纳；对李曜君主张的违约金270000元，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告李曜君与被告樊志强签订的《房产买卖合同》于2019年10月27日解除； 二、被告樊志强于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李曜君返还定金及购房款410000元； 三、驳回原告李曜君的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5300元，诉讼保全费3920元，共计9220元由原告李曜君负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 邱盛林 二〇一九年十一月二十五日 法官助理 陈 妮 书 记 员 武佳艺