北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2013）丰民初字第2226号原告（反诉被告）朱永顺，男，1964年9月29日出生。委托代理人吴风涛，北京市广言律师事务所律师。被告（反诉原告）赵岭杰，男，1975年12月12日出生。委托代理人李志强，男，1974年10月19日出生。原告朱永顺与被告赵岭杰租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱永顺委托代理人吴风涛，被告赵岭杰委托代理人李志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱永顺诉称：2011年9月2日，我与赵岭杰签订了房屋租赁合同，承租位于丰台区C3-4-1001号房屋（以下简称1001号房屋），租期自2011年9月7日至2013年9月6日，每月租金5500元。合同签订后，我一直依约履行合同义务。2012年9月22日，赵岭杰突然持续对1001号房屋采取断电措施，并于9月24日提出解除合同。10月1日，我无奈之下搬离了1001号房屋。现我要求：1、返还押金5500元；2、给付违约金5500元并赔偿各项经济损失50951.5元；3、诉讼费用由赵岭杰负担。被告赵岭杰辩称：不同意朱永顺的诉讼请求。1、我解除合同是由于朱永顺违反合同约定，擅自变更房屋用途，在房屋内加建隔断，改变房屋格局，并且超过合同约定的居住人数。2、合同解除后，我已通过汇款的方式返还了朱永顺租金33050元。由于朱永顺违约在先，故不同意返还押金以及给付违约金；3、关于经济损失，我只同意赔偿空调加氟的费用，其他损失不同意承担。被告赵岭杰反诉称：房屋租赁合同约定，居住人数不能超过7人。但朱永顺在合同履行过程中，通过在客厅和阳台加建隔断的方式，入住人数达到16人。由于居住人数众多，朱永顺管理不善，1001号房屋多次被水浸泡。合同解除后，我通过银行汇款的方式返还了朱永顺已付租金33050元，超过应返还的数额。综上，我要求朱永顺给付违约金5500元、赔偿损失25060元、返还多付租金2616元。原告朱永顺就反诉部分辩称：1、我不存在违约情形。无论我是否加建隔断，都是为了居住，只是改变了房屋格局，不存在改变用途的情况。另外，合同履行期间居住人数始终没有超过7人，不存在居住16人的情况；2、我正常使用房屋，不存在人为破坏，且赵岭杰就损失没有提交相应证据，不同意赔偿损失；3、返还多退租金属于返还原物纠纷，不应在本案中一并处理。经审理查明：2011年9月2日，赵岭杰（甲方）、朱永顺（乙方）、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司，丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，朱永顺承租1001号房屋，租期自2011年9月7日至2013年9月6日，押金5500元。租金标准为每月5500元，半年一付。合同第二条约定“租赁用途：居住。居住人数为6人，最多不超过7人”；第五条约定“租赁期内的下列费用中，5、7由甲方承担，其他费用由乙方承担。1水费，2电费，3电话费，4电视收视费，5供暖费，6燃气费，7物业管理费，8房屋租赁税费，9卫生费，10上网费，11车位费，12室内设施维修费”；第七条约定“（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态。1、对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。……2、因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任”；第九条约定“（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。……3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的……”；第十条约定“乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前十日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金”。签订合同后，朱永顺依约给付租金及押金并入住1001号房屋。2012年9月22日起，赵岭杰对1001号房屋采取断电措施。10月1日，朱永顺搬离房屋。10月4日，朱永顺与赵岭杰签订《房屋移交清单》，载明赵岭杰接收万和牌16T热水器一台（租户后安装），阳台晒衣架（租户后安装）等物品。10月23日，赵岭杰返还朱永顺33050元。朱永顺主张赵岭杰无正当理由对1001号房屋采取停电措施，迫使其解除合同、腾退房屋。因此，要求赵岭杰返还押金、租金，给付违约金。同时，朱永顺要求赵岭杰给付承租房屋期间支付的维修防水的费用200元，热水器费用2447.5元，空调加氟费用500元，加建隔断、晾衣架、插座的费用2250元，未使用的上网费用940元，停电期间另行承租房屋的费用6000元，伙食费3500元。此外，朱永顺称由于赵岭杰无故解除合同，应当给付搬家费用3000元，另租房屋的差价27600元，中介费2000元，卫星天线费用150元，因新承租房屋距离变远所发生汽油费2334元（按半年计算），上述损失共计50951.5元。朱永顺对上述主张提交部分票据等证据予以佐证。经核对，上述票据中安装插座、搬家费用、卫星天线费用的票据未载明房屋位置。赵岭杰对朱永顺主张的费用除加氟费用之外均不予认可，对维修防水的票据真实性不持异议。赵岭杰称朱永顺在合同履行期间存在以下违约行为：1、变更房屋用途；2、在房屋内加建隔断，居住人数多达16人；3、房屋使用不当，造成房屋多次漏水。因此，合同解除系由于朱永顺违约在先所致，自身并无责任。赵岭杰据此反诉要求朱永顺给付违约金5500元，漏水造成的损失25060元，并返还多退还的租金2616元。赵岭杰对上述主张申请证人乔×、何×出庭作证以及相应票据予以佐证。乔×证言大意为朱永顺承租期间居住人数众多，何×证言大意为1001号房屋存在漏水情形。朱永顺对赵岭杰的主张及证据均不予认可。朱永顺坚称1001号房屋漏水系由于房屋自身原因所致，与其无关。上述事实，有原、被告当庭陈述以及相应证据在案佐证。本院认为：《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应依约履行。双方一致认定赵岭杰于2012年9月22日对1001号房屋采取断电措施，朱永顺应赵岭杰要求于2012年10月1日搬离1001号房屋，本院不持异议。本诉一节，赵岭杰称解除合同系由于朱永顺违约在先所致，本院不予采信。首先，仅凭证人证言不足以证明朱永顺将1001号房屋用于群租。且依据合同约定，即使使用人数超过7人赵岭杰亦不享有解除合同的权利；其次，赵岭杰并未提交证据证明朱永顺改变了房屋用途；再次，虽然朱永顺加建了隔断，但一方面依据合同约定擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，赵岭杰才具备单方解除权，显然上述隔断对于房屋主体结构并未造成影响，赵岭杰并不因此具有单方解除权。另一方面，赵岭杰提出解除合同时朱永顺加建隔断已经一年，此时再以加建隔断为由解除合同，本院不予支持；最后，房屋在使用过程中出现漏水情形并不必然归责于承租人。依据合同第九条，因保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，赵岭杰享有单方解除权。但赵岭杰并未提交证据证明朱永顺存在上述情形。综上，本院认定赵岭杰并不享有单方解除权。现合同已不具备继续履行的条件，且双方已经签订《房屋移交清单》，故赵岭杰应当返还押金5500元。依据合同第十条，赵岭杰在不享有解除权的情形下要求朱永顺腾退房屋，应当给付违约金5500元。关于损失，赵岭杰同意给付空调加氟费用500元，本院予以认定。仅凭安装插座、搬家费用、卫星天线的票据均不足以充分证明系朱永顺承租1001号房屋期间所发生费用，故对上述费用本院不予支持。朱永顺并未提交证据赵岭杰同意其加建隔断，故本院对该部分费用不予支持。依据《房屋移交清单》，热水器与晒衣架已经移交给赵岭杰，故赵岭杰应当给付相应补偿，具体数额由本院参考现有证据酌情确定为2500元。赵岭杰并未提交证据证明朱永顺在使用1001号房屋过程中存在合同第七条第二款第二项所列情形，故赵岭杰应当给付卫生间修理费200元。朱永顺主张停电后另行租房、吃饭的费用没有充分证据予以证明，本院不予采信。朱永顺主张新承租房屋的中介费用、差价损失以及汽油费用，没有相应法律依据，本院不予支持。退租后，赵岭杰可以将网络迁移，故对朱永顺主张的该项损失，本院不予支持。反诉一节，因现有证据不足以证明朱永顺存在依据合同约定应当给付违约金的情形，故本院对赵岭杰该项反诉请求不予支持。依据合同法相关规定，承租人正常使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。且现赵岭杰并未提交证据证明朱永顺在使用1001号房屋过程中存在合同第七条第二款第二项所列情形，故本院对赵岭杰要求朱永顺给付漏水损失的请求，不予支持。朱永顺交纳了2012年9月7日起半年租金33000元，考虑其9月7日至9月21日正常使用房屋，9月22日至9月30日赵岭杰对1001号房屋采取停电措施，本院认定朱永顺应当给付上述期间租金3650元。赵岭杰应退租金29350元，已退33050元，故本院对赵岭杰要求朱永顺返还多退租金2616元的请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十八条、第二百一十九条之规定，判决如下：一、赵岭杰于本判决书生效之日起十日内返还朱永顺押金五千五百元。二、赵岭杰于本判决书生效之日起十日内给付朱永顺违约金五千五百元。三、赵岭杰于本判决书生效之日起十日内给付朱永顺经济损失三千二百元。四、驳回朱永顺其他诉讼请求。五、朱永顺于本判决书生效之日起十日内返还赵岭杰二千六百一十六元。六、驳回赵岭杰其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本诉受理费1296元，反诉受理费315元，由朱永顺负担1024元（已交纳）。由赵岭杰负担587元（已交纳315元，剩余部分于本判决书生效之日起7日内交纳）如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  万 迪人民陪审员  孙桂华人民陪审员  董 荣二〇一四年九月十九日书 记 员  卢晓芳