四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川2002民初3837号 原告：潘文强，男，1974年5月26日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：王清，四川赛亚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨大福，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被告：成都环境建设管理有限公司，住所地成都市武科西四路9号2层，统一社会信用代码915101002018933942。 法定代表人：李忠毅，董事长。 委托诉讼代理人：倪元新，四川聚仁德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖爱国，四川聚仁德律师事务所律师。 被告：中城投集团第六工程局四川实业有限公司，住所地成都市锦江区工业园区锦盛路138号2楼附3号，统一社会信用代码91510000558984774B。 法定代表人：卢鹤，执行董事。 被告：资阳市中弘达投资有限公司，住所地四川省资阳市雁江区和平北路35号2楼，统一社会信用代码91512002597504219P。 法定代表人：邓吉仓，执行董事兼总经理。 第三人:中城投集团第六工程局有限公司成都分公司，住所地成都市武侯区二环路南三段5号人南大厦1F-102室，统一社会信用代码915101077826623073。 负责人：王平，总经理。 委托诉讼代理人：卿茂林，男，公司员工。 原告潘文强与被告成都环境建设管理有限公司（原名为成都市府南河建设监理有限责任公司）（以下简称成都环境公司）、中城投集团第六工程局四川实业有限公司（以下简称中城投四川实业公司）、资阳市中弘达投资有限公司（以下简称中弘达公司）、第三人中城投集团第六工程局有限公司成都分公司（以下简称中城投成都分公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，于2019年7月23日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年8月29日公开开庭进行了审理。原告潘文强的委托诉讼代理人王清、杨大福、被告成都环境公司的委托诉讼代理人倪元新、第三人中城投成都分公司的委托诉讼代理人卿茂林到庭参加诉讼。被告中城投四川实业公司、中弘达公司经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘文强向本院提出如下诉讼请求：1.判令资阳市雁江区人民法院不得执行坐落于资阳市弘城水韵和中城建·新城市广场的XX号楼附1（F）2-7、8、9、10号的四处房产[不动产权证号分别为：川（2017）资阳市本级不动产权第002XXX9、002XXX8、002XXX5、002XXX2号]；2.判令本案诉讼费及因诉讼产生的其他费用由三位被告承担。事实及理由：贵院在成都环境建设管理有限公司与中城投集团第六工程局四川实业有限公司建设工程施工合同纠纷强制执行案，于2019年3月15日查封了资阳市弘城水韵和中城建·新城市广场的XX号楼附1（Z）2-7、8、9、10号的四处房产[不动产权证号分别为：川（2017）资阳市本级不动产权第002XXX9、002XXX8、002XXX5、002XXX2号]。原告认为其已经在贵院查封前以“以房抵债”方式取得了该四处房产，应当依法排除执行，故向贵院提起案外人执行异议申请，贵院于2019年7月8日作出了（2019）川2002执异58号执行裁定书，驳回了原告的异议申请。原告认为贵院作出的前述执行裁定书认定事实不清，适用法律错误，特提起诉讼。本案的基本事实是：第三人中城投成都分公司（原中城建公司）因资阳市雁江区沱东新区弘城水韵·新城市广场项目欠付案外人资阳市蜀蓉建筑劳务有限公司（实际施工人为原告）工程款共计1567787.08元；因资阳市雁江区行政会展中心项目，第三人中城投成都分公司欠付原告工程款152698.78元，以上欠款合计1720485.86元。又因被告中弘达公司尚欠中城投成都分公司工程款，经被告中弘达公司、第三人中城投成都分公司、案外人资阳市蜀蓉建筑劳务有限公司及原告协商，各方同意被告中弘达公司“以房抵债”的方式，向资阳市蜀蓉建筑劳务有限公司指定买受人潘文强（即原告）出售争议房屋，以抵偿中弘达公司对中城建成都分公司，及中城建成都分公司对资阳市蜀蓉建筑劳务有限公司和原告所欠付的款项。2017年3月16日，原告应被告中弘达公司要求，作为争议房屋的业主向资阳市房地产管理局交纳了维修基金。随后，原告作为买受人与中弘达公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》。被告中弘达公司向原告交付争议房屋后，原告于2018年12月18日将争议房屋出租给资阳市佳仁装饰有限责任公司。原告实际占有并使用争议房屋后，多次要求被告中弘达公司办理房屋备案及产权登记手续，但中弘达公司一直推脱，导致争议房屋产权至今未能登记在原告名下。根据以上事实，原告认为资阳市雁江区人民法院（2019）川2002执异58号执行裁定书认定事实不清。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及其相关规定，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求人民法院依法裁判。 被告成都环境公司辩称，我方的直接债务人是中城投第六工程局四川实业有限公司欠监理费。法院查封执行原告张炳学、李高彬、胡雪梅、潘文强的营业用房及另外住宅一套、营业房二间。四原告仅签订了购房合同，没有备案，没有办理登记手续，且原告不是中弘达公司的直接债权人。原告主张排除执行的法律依据不正确，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干规定》第二十九条，请求人民法院驳回诉讼请求。 被告中弘达公司在听证会上称，异议人潘文强确实有抵款事实。商品房买卖合同也是与我公司签订的，签订原因就是抵款。对商品房买卖合同和补充协议、维修资金的票据、收据和付款依据都认可。案涉商铺还在我公司名下，没有分户出去，每个商铺都有一个不动产产权证号。对于异议人的请求，请法院依法裁决。 第三人中城投成都分公司述称，我方与其他公司的债权债务是真实的，工程款抵债也是真实的。房屋没有办理备案手续是公司没有缴纳税费。原告的诉讼请求依法判决。 被告中城投四川实业公司未提出答辩意见。 原告提供债务形成、《四川省商品房买卖合同》（预售）、《商品房买卖合同补充协议》、《四川省住宅专项维修基金专用发票》以及房屋已交付的证据，被告成都环境公司质证认为债权债务形成的证据被告未参与其真实性法院确认，对其所有证据的关联性不认可；第三人中城投成都分公司质证认为“三性”无异议；其余当事人未提供证据。本院对原告提供的债权债务形成的证据、商品房买卖关系、维修基金发票、商品房交付的证据，因具有证据的真实性、合法性和关联性而予以确认。 本院经审理查明如下案件事实，2017年3月22日原告潘文强与被告中弘达公司签订《四川省商品房买卖合同》（预售）四份，价款903774元（被告中弘达公司用房款抵欠工程款）。并于同日对房屋进行了交付［位于资阳市雁江区］。 本院（2018）川2002民初1909号民事调解书载明：“被告中城投集团第六工程局四川实业有限公司尚欠监理费3926859元未支付；资阳市雁江区人民法院出具本案民事调解书两个工作日内被告中城投集团第六工程局四川实业有限公司向原告成都市府南河建设监理咨询有限责任公司一次性支付2500000元；尾款1426859元被告中城投集团第六工程局四川实业有限公司于2018年12月31日前支付给原告成都市府南河建设监理咨询有限责任公司。……四、案外人资阳市中弘达投资有限公司自愿为被告中城投集团第六工程局四川实业有限公司就本协议约定支付的监理费和违约金向原告成都市府南河建设监理有限责任公司提供连带责任担保。……”。 被告成都市府南河建设监理有限责任公司（变更为成都环境建设管理有限公司）于2019年1月2日持（2018）川2002民初1909号民事调解书向本院申请执行，申请执行金额为1426859元，本院同日立案，执行案号为（2019）川2002执53号。 2019年1月29日本院作出（2019）川2002执53号执行裁定书：“冻结、提取、划拨被执行人中城投集团第六工程局四川实业有限公司、资阳市中弘达投资有限公司在银行帐户上的存款1500000元或其相应价值的合法收入，或查封、扣押、变卖、拍卖其相应价值的财产”。依据（2019）川2002执53号执行裁定于2019年3月6日查封了被执行人中弘达公司位于资阳市雁江区营业用房［不动产权证号：川（2017）资阳市本级不动产权第××号，张炳学买受，合同价604673元］；2019年3月14、15日依据（2019）川2002执53号执行裁定书查封被执行人中弘达公司位于资阳市雁江区营业用房［不动产权证号：川（2017）资阳市本级不动产权第002XXX3、002XXX8、002XXX7、002XXX6、002XXX5、002XXX4号，李高彬买受，合同价710516元、363066元、308032元、304381元、301730元、298154元，合计2285879元］。2019年3月15日在执行（2019）川2002执53号、（2019）川2002执1186号两案中，依据（2019）川2002执53号执行裁定书和（2019）川2002执53号之二协助执行通知书于2019年3月15日查封了登记在被执行人中弘达公司位于资阳市雁江区营业用房［不动产权证号：川（2017）资阳市本级不动产权第002XXX1、002XXX0、002XXX9号，买受人胡雪梅，合同价309458元、339573元、403951元，合计1052982元］。2019年3月15日以本院（2019）川2002执53号执行裁定书发出协助执行通知书之二查封登记在被执行人中弘达公司位于资阳市雁江区营业用房［不动产权证号：川（2017）资阳市本级不动产权证第002XXX9、002XXX8、002XXX5、002XXX2号，买受人原告潘文强，合同价300344元、296784元、306646元，合计903774元］。前述（2019）川2002执53号民事裁定书查封14间营业用房，合同价款4847308元。 另外还查封被执行人中弘达公司位于资阳市雁江区［不动产权证号：川（2007）资阳本级不动产权第××号］、25（Ｆ）1-7号［不动产权证号：川2017资阳市本级不动产权第××号］营业用房，1单元16（Ｚ）1-30／（30＋1）-1［不动产权证号：川（2017）资阳市本级不动产权第××号］住宅，2单元8（Ｚ）2-13-5号［不动产权证号：川（2017）资阳市本级不动产权第××号］的住宅；1单元6（Ｚ）1-24-1号［不动产权证号：川（2017）资阳本级不动产权第××号］，2019年5月7日发出《协助执行通知书》解除对1单元6（Ｚ）1-24-1号［不动产权证号：川（2017）资阳本级不动产权第××号］、2单元8（Ｚ）2-13-5号［不动产权证号：川（2017）资阳市本级不动产权第××号］的住宅查封。 本院对前述未解除查封房屋进入评估阶段，原告于2019年6月17日向本院提出执行异议，要求停止执行，解除对房屋的查封。本院于2019年6月26日召开了听证会，于2019年7月8日作出了（2019）川2002执异58号执行裁定书，裁定：“驳回异议人潘文强的异议请求”。原告于2019年7月23日诉来本院请求判决停止执行被查封的房产。 本院认为，原告买受的营业用房是债务转移而抵偿，未违反法律禁止性规定；与被告中弘达公司签订了《四川省商品房买卖合同》（预售），但未办理合同备案登记。被告成都环境公司其申请执行的为监理费属金钱债务。所涉房屋现仍登记在被告中弘达公司，在法律适用上应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部份价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户手续”。该规定的四个条件必须同时具备方能排除执行，否则缺一条件均不得排除执行。原告买受的商品房均能满足第二十八条所设定四个条件，能排除本院的执行。被告成都环境公司认为应当适用该〈规定〉第二十九条不能排除执行，属对第二十八条和第二十九条的适用理解错误，其抗辩理由不成立。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 不得对被告资阳市中弘达投资有限公司所有位于资阳市雁江区房屋的执行。 案件受理费20284元，由被告资阳市中弘达投资有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 长  徐光越 人民陪审员  邹 辉 人民陪审员  罗阳莉 二〇一九年九月十日 书 记 员  肖 燠