湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初9686号原告（反诉被告）：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地深圳市光明区凤凰街道塘尾社区面前岭小区松白路4140号彩生活物业管理处。法定代表人：昌荣，董事长。委托代理人：王玉萌，湖南秉言律师事务所律师。委托代理人：周纯，湖南秉言律师事务所律师。被告（反诉原告）:湖南道顿商业资产管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区芙蓉中路二段200号体育公寓4栋601房。法定代表人：卢毅斌，董事长。委托代理人：余齐凯，湖南言顺律师事务所律师。委托代理人：唐倪，湖南言顺律师事务所律师。第三人：农工商房地产集团湖南投资置业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区观沙岭街道银衫路1号301室。法定代表人：王峥，董事长。委托代理人：李晗飞，湖南金州律师事务所律师。原告深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称“彩生活公司”）诉被告湖南道顿商业资产管理有限公司（以下简称“道顿公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案受理后，依法适用普通程序进行了审理。后为查明案件事实，本院追加了农工商房地产集团湖南投资置业有限公司（以下简称“农工商公司”）作为第三人参加诉讼，于2019年12月6日再次公开开庭进行了审查。原告彩生活公司的委托理人王玉萌、周纯、被告道顿公司的委托代理人余齐凯、唐倪、第三人农工商公司的委托代理人李晗飞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彩生活公司向本院提起诉讼请求：1.判令被告按《农工商“光明E城”项目物业管理三方协议》约定标准向原告支付拖欠的物业管理费。（暂自2019年1月计算至2019年10月为688023.29元，计算至2019年11月为772421.08元）;2.判令被告按《农工商“光明E城”项目物业管理三方协议》约定标准向原告支付拖欠的车位管理服务费。（暂自2019年3月计算至2019年10月为62720元，计算至2019年11月为70560元）;3.请求判令被告按《农工商“光明E城”项目物业管理三方协议》约定标准支付违约金（以每月拖欠费用为基数，自拖欠之日起按3‰/天暂计算至2019年12月6日为280187.19元，实际应计算至被告付清所欠费用之日止）;4.请求判令被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：原告为受农工商房地产集团湖南投资执业有限公司合法选聘的物业服务企业，为其开发的光明依晨苑项目提供前期物业服务。双方于2015年12月签订《光明伊晨苑前期物业服务合同》。被告为受农工商房地产集团湖南投资执业有限公司对农工商“光明E城”项目进行整体项目招商、整体项目运营的专业商业管理公司。双方于2015年2月12日签订《委托经营管理合同》。以及农工商房地产集团湖南投资执业有限公司签订《农工商“光明E城”项目物业管理三方协议》，协议约定被告应于每月10日前向原告支付当月物业管理费、停车服务费，逾期未支付的应按未支付管理费的3‰/天支付违约金。但合同签订后，被告并未按约定履行付款义务，截至原告起诉之日，经原告多次书面催收，被告仍拖欠物业服务费及车位管理服务费。原告认为，被告在享受原告提供的物业管理服务的同时，应当及时、足额支付相应的物业管理费用，其故意迟延支付行为已经严重侵犯了原告的合法利益。在原告多次催促要求支付的情形下，仍未予以支付，因此，原告有权要求被告支付物业管理费、停车管理费、违约金及迟延支付期间的相应利息。现原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定,具状起诉，望判如所请。被告道顿公司辩称：原告彩生活公司的服务既未达到双方所约定的标准，也未达到前期物业服务合同所约定的标准，且经被告道顿公司多次催告仍未予以整改到位，请求法院依法降低物业服务费的收取标准，按约定标准的50%给付。一、原告彩生活公司物业成本投入较低，使其达不到所签订的光明依晨苑《前期物业管理服务合同》提供符合四级标准的服务的约定，却同时收取高额的物业管理费。物业服务成本投入理应包含管理服务人员的人工成本；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;物业管理区域清洁卫生费用;物业管理区域秩序维护费用;物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用等。根据《物业管理条例》第四十条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。第三十五条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。原告彩生活公司自身的服务成本投入大低，保洁、设备维护、安保、紧急事项的应急处理等人员均严重缺乏，硬件设施也不配套，无法满足商场经营的需要，各商户与被告道顿公司均未享受到等值的服务，与原告彩生活公司收取的物管费费用不予匹配。二、原告彩生活公司未完全履行光明依晨苑《前期物业管理服务合同》、《农工商“光明E城”项目物业管理三方协议》约定的义务，原告彩生活公司拒交物业费合理合法。物业服务合同属于双务合同，被告道顿公司并非恶意拖欠物业费，由于物业公司履行合同存在严重瑕疵，未能按合同全面展行物业服务义务，在安保、卫生保洁、公共设施的维护等方面都存在服务瑕疵。被告道顿公司依双方签订的合同及法律相关的规定，完全可以拒绝交纳物业费依法对物业服务企业进行抗辩。1.原告彩生活公司随意对商业街及项目办公区域停止供电停水停电属于水力电业公司的权限，被告道顿公司自入驻光明依晨苑后，从未欠缴水电费用，彩生活物业在未提前通知被告道顿公司的前提下，随意将商业街部分商户及项目办公区域停止供电，造成商户无法正常经营及项目部无法正常办公。严重破坏商业衔的稳定经营，给商户带来了极其恶劣的影响，侵害了被告道顿公司的合法权益。2.被告道顿公司处商业街多家商户出现不同程度的漏水，原告彩生活公司一直怠于处理或根本不处理从被告道顿公司和原告彩生活公司的工作联系函及大量照片表明，商业街小怪兽街舞、红酒办公、乐趣现代音乐、耐斯健身、佳语蒙特梭利、球道俱乐部、海信空调、养天和大药房等商户出现不同程度的漏水渗水情况，特别是雨天，出现雨水倒灌，导致设备、地胶损坏，墙面、装修受损，物品受损，一直未能及时有效处理或根本未做处理，导致被告道顿公司签约商户以此拒绝或拖欠缴纳租金及物业管理费，另有商户以纯店因损失严重要求被告道顿公司赔偿，更有招商客户因漏水问题未能解决不能及时交铺导致解约，给被告道顿公司造成了严重的不利影响和极大的经济损失。3.商业街设施设备维修不及时，尤其是电梯多次无法正常开启，消防设施维护不到位，给商户的经营带来不便及极大的安全隐患，多次致函催促未能得到有效解决。根据国务院《物业管理条例》等规定，对共用部位及配套的设施、设备进行日常维修养护和管理是物业服务管理的一项重要职责，被告道顿公司和原告彩生活公司签订的合同也对此有详细约定，物业管理公司有义务履行其对共用部位及配套设施、设备进行日常维修养护和管理之职责，但是项目商业前坪木地板破损，地面石材多次起鼓、松动，明沟盖板出现破裂，明沟流通不畅，一直未及时修复:商业楼2、3楼地板开裂翘起，给水阀生锈脱落，厕所门损坏，洗手台长达一年多不能使用;电梯长期带故障运行，上下行手扶梯异响大，多次无法正常开启，长时间停运、维修也不及时。根据消防法律法规的规定和三方签订的前期《物业管理服务合同》、《农工商“光明E城”项目物业管理三方协议》，物业公司应当保障消防设施设备运转正常，对消防设施进行日常维护，但商业区的消防配套设施存在消防电梯无法自动迫降、消防应急广播无应急录音、水泵房喷淋系统泵无法启动、消防控制室无证等诸多问题，彩生活物业没有履行自己的法定义务，在出现消防事故时也不能及时响应，及时采取补救措施，使商业衔的消防安全得不到有效的保障，给商户经营带来诸多不便，严重危及生命财产安全，物业公司不但严重违反法律规定，同时构成严重违约。4.公共区域内的清扫、保洁不到位项目公共区域卫生清洗频率较低，基本为两个月清洗一次，且为局部清洗，严重影响商业街形象，排污管、地漏也经常堵塞。地面清洗及垃圾处理事项经常遭到商户投诉，致使被告道顿公司运营工作困难重重，租金及物管费收取困难，招商难度加大。5.监控设施缺乏，财产、安全得不到有效保障原告彩生活公司对街区设置的监控设备无法对街区进行90%覆盖，且相关摄像头监控位置存在明显错误，无法正常对外街进行有效的监控，商业街商户烟酒店、电信店丢失电动车，外街商户外摆丢失的情况时有发生，治安案件频发，而丢失点未有摄像头监控，无法及时调取监控录像，对商户财产造成了严重的损失，安全问题也不能得到有效把控。关于费用第1.4条甲方须向乙方出具乙方缴纳物业管理费用所涵盖的甲方工作内容及工作标准，经乙方确认后作为本协议附件二及乙方对甲方服务品质监控、考核和费用支付的依据。时至今日，原告彩生活公司都未提供工作标准给被告道顿公司，也未有任何工作内容作为考核及支付物业费的依据，被告道顿公司曾多次进行催告，原告彩生活公司一直未予提供，被告道顿公司有权不支付相关的费用。三、由于物业公司提供的服务严重不符合合同约定，使商业街物业管理十分混乱，被告道顿公司多次向彩生活物业反映，一直没有得到解决，其行为已经构成了根本违约，使合同目的无法实现，被告道顿公司依法行使先履行抗辩权。物业公司和被告道顿公司是平等主体关系，物业费在形式上表现为被告道顿公司对物业服务公司所提供服务所支付的对价，是被告道顿公司享受物业服务的物质基础，如果允许物业公司不提供服务和服务低劣也可以收取服务费，显然是不公平的，不利于被告道顿公司的权益保护，被告道顿公司提交的大量的证据证明，本案中，原告彩生活公司事实上明显未提供符合合同约定四级的物业服务标准的服务，因此基于其严重违约，被告道顿公司在物业公司未履行约定义务或履行有严重瑕疵时，根据合同法第六十七条之规定，被告道顿公司有权拒绝其履行交费的要求，合法地行使先履行抗辩权。四、原告彩生活公司违约在先，收取违约金违背公平正义原则。被告道顿公司自入驻项目以来，物管费已缴纳至2019年2月底，而商业街漏水事项长期得不到解决，电梯经常停运，物业服务人员严重不足导致商业街保安及卫生服务方面质量极低，服务质量和收费标准严重不匹配，因原告彩生活公司服务严重不到位，直接导致被告道顿公司不能及时收取租金和商业管理费用，甚至有部分商户以此拒交，更有商户因漏水问题遭受损失直接起诉要求赔偿，被告道顿公司一方面收不到商户物业费用，另一方面，原告彩生活公司怠于履行自己的物业服务义务强硬的要求被告道顿公司承担全部物业费用，明显显失公平。被告道顿公司拒交物业费完全是由于物业公司违约行为造成，是行使正当的抗辩权，由于被告道顿公司不交物业费存在正当理由，且系物业公司推脱自身应负的职责所造成，故被告道顿公司不存在违约行为，不应承担违约金损失的义务。请求法院判决按收费革且酌50%给付物业管理费，判决其承担不完全履行合同的法律责任，以彰显法律的公平公正。同时，反诉原告道顿公司向本院提出如下反诉请求：1、判令解除《农工商“光明E城”项目物业管理三方协议》；2、反诉被告赔偿因物业服务不到位造成反诉原告的损失228511元：3、本案反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2016年8月31日，为了更好地保障“光明E城”（光明悦邻荟）的项目招商及运营、物业服务得到升级，反诉原告与反诉被告及农工商房地产集团湖南投资置业有限公司签订了《农工商“光明E城”项目物业管理三方协议》，协议对反诉被告对反诉原告受托经营管理区域的面积和费用、公共区域使用、系统设备设施运行维护及管理责任、物业交付及后期运营管理等做了详细约定。在《三方协议》履行过程中，反诉被告存在严重违约，反诉被告向反诉原告所提供的物业管理应主要包括应为安保服务，保洁服务、系统设施维护、房屋建筑结构的管理和维修维护等。1.对于安保服务，小区的监控录像、保安基本上是形同虚设，监控设备无法对街区进行90%覆盖，且相关摄像头监控位置存在明控录像，对商户财产造成了严重的损失，安全问题也不能得到有效把控。2.保洁方面，项目公共区域卫生清洗频率较低，基本为两个月清洗一次，且为局部清洗，严重影响商业街形象，排污管、地漏也经常堵塞，地面清洗及垃圾处理事项经常遭到商户投诉。3.日常设施维护方面，项目商业前坪木地板破损，地面石材多次起鼓、松动，明沟盖板出现破裂，明沟流通不畅，道路灯和地面灯长期损坏，一直未及时修复，商业楼2、3楼地板开裂翘起，给水阀生锈脱落，厕所门损坏，洗手台长达一年多不能使用。4.电梯长期带故障运行，上下行手扶梯异口向大，多次无法正常开启，长时间停运、维修也不及时。消防配套设施存在消防电梯无法自动迫降、消防应急广播无应急录音、水泵房喷淋系统泵无法启动、消防控制室无证等诸多问题，反诉被告没有履行自己的法定义务，在出现消防事故时也不能及时响应，不能及时采取补救措施。5.项目的漏水问题尤为严重，商业街以纯、小怪兽街舞、红酒办公、乐趣现代音乐、耐斯健身、佳语蒙特梭利、球道俱乐部、海信空调、养天和大药房等商户出现不同程度的漏水渗水情况，特别是雨天，反诉被告也未参与防止损失扩大，长期的雨水倒灌，导致设备、地胶损坏，墙面、装修受损，物品受损，反诉原告多次反映，一直未能及时有效处理或根本未做处理。以上反诉被告各项物业服务均未达到前期物业合同所约定的标准，更别提服务升级，已造成严重违约，且经反诉原告多次催告后仍未予整改到位，商户的体验感差，直接导致招商客户因漏水问题未能解决不能及时交铺导致解约，反诉原告商业管理费、租金等费回，甚至有部分商户以此拒交，导致签约商户因遭受损失向反诉原告要求赔偿损失228511元，给反诉原告造成了严重的不利影响和极大的经济损失。鉴于反诉被告在履行三方协议方面存在上述种种问题，且经反诉原告多次书面催告后仍未整改，同时根据三方协议要求，反诉被告应当出具缴纳的物业管理费用所涵盖的工作内容及工作标准，经反诉原告确认后作为协议附件及服务品质监控、考核和费用支付的依据，但反诉被告经反诉原告多次提出至今未提供，导致反诉被告的服务无法量化，为其违约行为提供了可乘之机。且缴纳物业费的义务人本应为所有权人及物业实际使用人，反诉原告作为市场管理方，愿意代收并承担相应的义务是为了营造良好的商业氛围，享受更优质的服务，自签订协议以来反诉原告向反诉被告共支付了物业费2441224.89元，但反诉被告所提供的服务连前期物业服务合同的标准都未达到，反诉原告及所招商的商户不但无法享有三方协议所约定的服务，甚至连基本的前期物业服务都没有达到要求，合同目的无法实现，反诉原告遂于2019年8月14日向反诉被告发出了《合同解除通知》，解除了《农工商“光明E城”项目物业管理三方协议》，反诉原告不再承担物业费的代收义务，由反诉被告直接向商户收取。反诉原告为维护自身合法权益，特提起反诉，请求法院依法、公正判决，支持反诉原告的反诉请求。反诉被告彩生活公司辩称：一、反诉原告要求解除合同的理由不成立。根据谁主张，谁举证原则，反诉原告应当就其主张提供证据予以证明，否则应承担举证不能的法律后果。反诉原告就其主张提供了工作联系函、微信群聊天截图、照片、满意度调查表等予以证明，但反诉原告提供的上述证据，仅能反映其多次向反诉被告反馈物业服务问题，不能证明该问题均是因为反诉被告未履行合同约定义务导致，也不能证明反诉被告对其反映的问题未及时整改，给其或商户造成了损失。除此之外，反诉原告也未能举证证明反诉被告存在其他违约行为致使不能实现合同目的。事实上，反诉原告反馈最多的渗水漏水、直梯问题，根据反诉被告与农工商公司签订的《光明伊晨苑前期物业管理服务合同》第五条及第十六的相关约定，房屋建筑本体共用部位、共用设施设备的维修、养护、管理，属于建筑保修的，由承保单位负责保修，保修期内的维修工作，由农工商公司项目部进行主导，反诉被告仅负责提供协助、督促施工方落实维修工程，而反诉原告提供的证据可以证明，反诉被告对于反诉原告反馈属于农工商公司维保范围内的事项，都及时地向农工商公司进行反馈，并且积极的协助和督促相关维保单位进行处理。从物业管理的实践来看，物业服务包含秩序维护、日常管理、清洁卫生、维修养护等众多内容，服务标准也很难量化，商业物业由于本身并非封闭式，也给物业管理增加了一定的难度，由此导致物业服务难免出现瑕疵。如果业主或物业使用人可以仅以物业服务企业管理过程中瑕疵就可以拒缴物业费，不仅存在滥“正当理由”损害物业服务企业合法权益的嫌疑，有悖公平，也会使得物业服务企业收入减少。而收入减少最终也必然会导致整个小区物业服务水平的下降，最终使得小区全体业主的利益受损。因此，即使认定原告物业服务存在瑕疵，也并不构成被告拒缴物业费甚至解除合同的理由。综上，被告拒绝支付相关费用及解除合同的理由并不成立。二、反诉原告未提供证据证明其主张的各项损失因反诉被告原因造成，因此反诉被告不具有赔偿责任反诉被告未提供证据证明反诉原告物业服务存在严重瑕疵、未提供证据证明其实际损失状况，其提供的仅为其与商户签订的赔偿协议，不能证明其已实际履行，且反诉被告未提供证据证其损失与反诉被告之间具有因果关系，因此反诉被告不承担赔偿责任。相反，根据反诉原告与商户签订的赔偿协议，商户的损失系因商铺漏水或返水导致，对于漏水问题，前面已经详细论述过，属于开发商的房屋质量问题，关于返水，根据反诉被告提供的关于返水问题的工作联系函，可以看出，商铺返水是由于排水设计缺陷的原因造成的，也属于开发商的责任范围，对此，反诉被告仅具有协助和督促的义务，且反诉被告已提供证据证明其已经履行了相关义务，拖欠物业费事实清楚，证据确实充分，请求法院依法判决支持原告的全部诉讼请求。反诉原告的主张无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。第三人农工商公司针对本反诉一并辩称：一、原、被告之间的争议与第三人无关，第三人对本案也不应承担任何责任。二、《农工商“光明E城”项目物业管理三方协议》仅为对2015年2月12日农工商商房地产集团湖南投资置业有限公司与湖南道顿商业资产管理有限公司就“光明E城”项目签订《委托经营管理合同》及2015年12月10日农工商商房地产集团湖南投资置业有限公司与深圳市彩生活物业管理有限公司签订的《光明伊晨苑前期物业管理服务合同》相关约定的明确和细化。如果在对涉及第三人权益部分三方未达成新的协议的前提下就解除该协议，必然会影响上述两个基础合同的履行。因此，第三人认为，原、被告之间的物业服务合同纠纷无论结果怎样都不能影响第三人及第三人购房业主在上述三个合同或者协议中所享有的权利，更不能增加第三人及第三人购房业主的责任或者义务，给第三人和商业项目的正常运营造成不必要的麻烦。三、第三人认为彩生活公司前期提供的物业服务与合同的约定的确存在一定的差距，希望彩生活公司后期能够根据前期物业服务合同以及三方协议的约定，全面履行物业服务义务，切实提升服务质量，提升小区的服务满意度。同时也希望原、被告双方能加强沟通、协调妥善解决双方各自关切的问题，共同努力把小区建设得更好。原告（反诉被告）为支持其诉讼请求及反诉答辩主张，向本院提交了证据一《光明伊晨苑前期物业管理服务合同》、证据二《农工商“光明E城”项目物业管理三方协议》、证据三工作联系函及ems邮寄单、投递记录、证据四工作联系函、证据五《关于＜合同解除通知＞的回函》及ems邮寄单、投递记录、《关于2019年9月23日支付物业费用来函回复》，被告（反诉原告）为支持其答辩主张及反诉请求，向本院提交了证据一湖南省住宅物业服务分项目分等级基准价标准、证据二工作联系函及附件、证据三2019年房屋渗漏情况汇总（照片）、证据四微信聊天记录、照片、证据六合同解除通知、EMS邮寄单及签收、关于合同解除善后事宜的函及签收、证据七租赁合同、商业管理合同、商户因物业服务问题与商户签订的协议书、商户起诉状副本、收据，维修照片，本院对前述证据的真实性、合法性均予以认定。原告（反诉被告）提交的证据六中的工作联系函、邮寄情况本院对真实性、合法性予以认定，证据六中的道顿商铺2019年欠缴费用明细、光明E城商铺2019年11月份物业费停车费核算明细系原告（反诉被告）单方制作，本院不予认定，具体金额以本院认定为准。被告（反诉原告）提交的证据五物业服务满意度反馈表为不记名表格，无法核实其真实性，本院不予认定。第三人农工商公司提交的证据一《商业顾问及委托经营管理合同》，本院对其真实性、合法性、关联性均予以认定。结合上述认定的证据及双方当事人的陈述，本院查明如下事实：第三人农工商公司系光明伊晨苑的开发商，该项目推广名为（农房·观沙E城），后更名为光明E城，2015年12月10日，原告（反诉被告）彩生活公司和第三人农工商公司签订《光明伊晨苑前期物业管理服务合同》（以下简称“前期物业合同”），约定由原告（反诉被告）彩生活公司对光明伊晨苑提供前期物业管理服务，服务范围包括高层住宅、写字楼和商业部分。2015年2月12日，被告（反诉原告）道顿公司和第三人农工商公司签订《商业顾问及委托经营管理合同》（以下简称“委托经营合同”），约定农房·观沙E城E1栋一层101、102号商铺、二、三层整体、E2-E8栋全部商业部分，含地上和地下停车位，不包括E8栋的LED电子屏，该部分物业法律规定能够买卖的部分合作期内由被告（反诉原告）道顿公司经营管理并按本协议条款缴纳租金，该部分物业法律规定属于公共部分不能买卖的部分交由被告（反诉原告）道顿公司经营管理，但无需向第三人农工商公司及物业公司缴纳租金，物业费用及与经营相关的费用由被告（反诉原告）道顿公司承担。2016年5月10日，原告（反诉被告）彩生活公司（甲方）、被告（反诉原告）道顿公司（乙方）和第三人农工商公司（丙方）又签订《农工商“光明E城”项目物业管理三方协议》（以下简称“三方协议”），约定被告（反诉原告）道顿公司按照其和第三人农工商公司签订的委托经营合同约定的范围内可销售商铺的建筑面积（以国家核发的房屋产权证为准）作为向原告（反诉被告）彩生活公司缴纳相关物业管理费用的核算基数。在受托经营期间，已招商交付使用的商铺，被告（反诉原告）道顿公司同意按5元/平方米向原告（反诉被告）彩生活公司交纳物业费，已入伙未招商（或空置）的商铺，按3.5元/平方米交纳物业费，以2016年10月1日为整体开业时间节点暂定为物业费起始交付时间，在原告（反诉被告）彩生活公司开具物业管理专用发票后，被告（反诉原告）道顿公司应当在每月10日前向原告（反诉被告）彩生活公司支付受托区域的物业管理费。合同第1.3.3条约定：“丙方提供并移交甲方管理的物业及系统设备、设施（如供配电系统、供排水系统、电扶梯、景观、亮化、网络、监控、停车场、公共区域装饰装修等）达到乙方具备商业整体管理、运营的正常物业条件和满足甲方正常管理条件。”合同第1.4条约定:“甲方须向乙方出具乙方缴纳的物业管理费用所涵盖的甲方工作内容及工作标准，经乙方确认后作为本协议附件二及乙方对甲方服务品质监控、考核和费用支付的依据。”合同第1.4.2条约定：“甲方服务达到物业管理费用所涵盖的工作内容及工作标准，乙方逾期未支付甲方物管费用应按照未支付管理费的3‰/天支付违约金。”但此后，原告（反诉被告）彩生活公司并没有向被告（反诉原告）道顿公司出具物业管理费用所涵盖的工作内容及工作标准。在原告（反诉被告）彩生活公司提供物业服务期间，有多位商业街入驻的商户反映存在渗水问题，原告（反诉被告）彩生活公司多次向开发商第三人农工商公司致函反映渗水问题，要求第三人农工商公司协调项目总承包单位、防水施工单位等解除渗水问题，原告（反诉被告）彩生活公司也多次致函防水施工单位要求解决渗水问题。2019年6月28日，原告（反诉被告）彩生活公司和被告（反诉原告）道顿公司、第三人农工商公司共同签署了《2019年商户漏水情况一览表》，就14家店铺存在的问题、责任归属方、维修费用、修复节点、会议结论进行了三方共同的确认，其中责任归属方列为物业的有以纯1家，归属方不明的有趣乐音乐培训一家，其它渗水问题的责任归属方分别为被告（反诉原告）道顿公司、开发商总包单位或商户。2019年8月11日，原告（反诉被告）彩生活公司和被告（反诉原告）道顿公司就物业服务范围内商业街存在的外墙渗水部位及需进行的室内修复工作进行了共同的确认，确认商业街内15处渗水部位的修复情况。2019年9月10日，被告（反诉原告）道顿公司致函第三人农工商公司，反映10家商铺存在漏水问题，当日原告（反诉被告）彩生活公司和被告（反诉原告）道顿公司对渗水部位进行了确认，确认原告（反诉被告）彩生活公司经沟通开发商和总包单位，对被告（反诉原告）道顿公司所提交的外墙渗水处进行了修复，并列明了修复的时间点，被告（反诉原告）道顿公司在列表中签字确认。2019年9月10日，原告（反诉被告）彩生活公司还和项目总承包单位就渗水问题、电梯基坑底墙渗水问题进行了整改维修的确认。在原告（反诉被告）彩生活公司提供物业服务期间，存在处理业主报修问题不及时等不足之处。自2019年1月计算至2019年11月，按照三方协议约定的物业费交纳标准，被告（反诉原告）道顿公司欠付的物业费金额为772421.08元，车位费为70560元。本院认为：原告（反诉被告）彩生活公司、被告（反诉原告）道顿公司和第三人农工商公司签订三方协议后，原告（反诉被告）彩生活公司实际为被告（反诉原告）道顿公司受托经营区域提供了物业服务，被告（反诉原告）道顿公司应当支付物业管理费及车位费。原告（反诉被告）彩生活公司在提供物业服务的过程中，虽存在没有向被告（反诉原告）道顿公司出具物业管理费用所涵盖的工作内容及工作标准以及处理业主报修问题不及时的情况，但对被告（反诉原告）道顿公司生产经营产生较严重影响的渗水问题，并非系原告（反诉被告）彩生活公司提供的物业服务不足所致，原告（反诉被告）彩生活公司的违约情节并不严重，同时，被告（反诉原告）道顿公司亦存在没有及时按照三方协议约定的时间支付物业管理费和车位费的违约行为，因双方均存在违约行为，本院结合双方的违约情况，认定被告（反诉原告）道顿公司仍应按三方协议约定的标准物业管理费及车位费，但对违约金本院不予支持。自2019年1月计算至2019年11月，按照三方协议约定的物业费交纳标准，被告（反诉原告）道顿公司欠付的物业费金额为772421.08元，车位费为70560元，应当予以支付。因根据三方协议的约定，空置商铺和已入驻商铺的物业费交费标准不同，但商铺的入驻情况处于不断的变化之中，对于此后的物业费和车位费，原告（反诉被告）彩生活公司可在金额明确后和被告（反诉原告）道顿公司协商缴纳，协商不成可另案主张。对于被告（反诉原告）道顿公司主张解除三方协议的诉讼请求，本院认为，由于原告（反诉被告）彩生活公司的违约行为并不构成根本违约，同样作为合同当事人的第三人农工商公司也没有明确表示同意解除三方协议，被告（反诉原告）道顿公司主张解除三方协议依据不足，本院不予支持。对于被告（反诉原告）道顿公司要求赔偿损失的诉讼请求，经查，原告（反诉被告）彩生活公司和被告（反诉原告）道顿公司、第三人农工商公司在2019年6月28日的会议中，对渗水问题的责任主体进行了共同划定，被告（反诉原告）道顿公司没有提交充分证据证明其损失系因原告（反诉被告）彩生活公司提供的物业服务不到位所致，对其要求赔偿损失的反诉请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）湖南道顿商业资产管理有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）深圳市彩生活物业管理有限公司自2019年1月计算至2019年11月的物业费772421.08元，车位费为70560元；二、驳回原告（反诉被告）深圳市彩生活物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）湖南道顿商业资产管理有限公司的全部反诉请求。本案本诉案件受理费15770元，由被告（反诉原告）湖南道顿商业资产管理有限公司承担10906元，由原告（反诉被告）深圳市彩生活物业管理有限公司承担4864元。财产保全费5000元，由被告（反诉原告）湖南道顿商业资产管理有限公司承担。反诉案件受理费减半收取2364元，由被告（反诉原告）湖南道顿商业资产管理有限公司承担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  刘 群人民陪审员  高振杰人民陪审员  刘双百二〇二〇年一月八日法官助理龙志宇书记员曾辉附相关法条：《中华人民共和国合同法》第二百六十九条建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为；当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施。人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请。人民法院接受申请后，对情况紧急的，必须在四十八小时内作出裁定；裁定采取保全措施的，应当立即开始执行。第一百零五条申请有错误的，申请人应当赔偿被申请人因保全所遭受的损失。