成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0116民初1423号 原告：钟羽喆，男，1986年5月19日出生，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：王智勇、周开阳，四川顺泰律师事务所律师。 被告：帅岭，男，1971年8月13日出生，汉族，住四川省都江堰市。 被告：周红梅，女，1977年11月21日出生，汉族，住成都市成华区。 第三人：成都市住房置业融资担保有限公司，住所地：成都市。 法定代表人：陆建超，总经理。 委托诉讼代理人：杨鹏国，四川思创律师事务所律师。 第三人：包商银行股份有限公司成都分行,住所地：成都市锦江区。 负责人：段晓勇,行长。 委托诉讼代理人：周龙，系公司风险管理部员工。 第三人：成都双流和骏置业有限公司，住所地：成都市双流区。 法定代表人:刘家骥。 委托代理人：黄成强，系公司员工。 原告钟羽喆与被告帅岭、周红梅、第三人成都市住房置业融资担保有限公司(以下简称：住房担保公司)、包商银行股份有限公司成都分行（以下简称：包商银行）、成都双流和骏置业有限公司（以下简称：和骏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钟羽喆的委托诉讼代理人王智勇、周开阳、第三人住房担保公司的委托诉讼代理人杨鹏国、包商银行的委托诉讼代理人周龙、和骏公司的委托诉讼代理人黄成强到庭参加诉讼，被告帅岭、周红梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告钟羽喆向本院提出诉讼请求：判令帅岭、周红梅配合钟羽喆办理位于成都市蓝光圣菲ＴＯＷＮ城4栋1单元6层604号房屋的过户手续，将房屋的所有权转移登记至钟羽喆名下。审理中，钟羽喆增加诉讼请求：1、判令钟羽喆代帅岭、周红梅向住房担保公司偿还借款（以（2013）青羊民初字1470号判决书及执行阶段最终确定被告应支付金额为准）后，由住房担保公司协助办理案涉房屋的解除查封、抵押（预抵押）登记手续。2、判令钟羽喆代帅岭向包商银行偿还借款（以（2011）锦江执字267号执行裁定对应民事判决书及执行阶段最终确定被告应支付金额为准）后，由包商银行协助办理案涉房屋的解除查封手续。3、判令在解除查封、抵押（预抵押）登记后3日内，由和骏公司协助办理位于成都市蓝光圣菲ＴＯＷＮ城4栋1单元6层604号房屋（合同签约备案号：113016）的不动产权登记至被告帅岭、周红梅名下，办证所涉税费由钟羽喆代帅岭、周红梅税务机关支付。4、判令帅岭、周红梅向钟羽喆支付代其向住房担保公司、包商银行偿还的借款（扣除购房款尾款106800元）。事实和理由：2010年9月19日，我方与帅岭签订《房屋买卖合同》，约定我方购买帅岭与周红梅婚姻关系存续期间共有的位于成都市蓝光圣菲ＴＯＷＮ城4栋1单元6层604号房屋。我方向帅岭付清购房款后，帅岭未按约为我方办理房屋所有权转移登记，且帅岭又将案涉房屋抵押给住房担保公司，导致房屋被法院查封，无法办理过户登记，后帅岭委托其父亲将39万元交由我方，由我方代其向住房担保公司偿还债务并办理解除抵押登记。因和骏公司系案涉房屋开发商，需要和骏公司协助先将案涉房屋办理至帅岭名下。审理中，我方发现案涉房屋因帅岭二人欠包商银行贷款，被其它法院查封，我方愿意代帅岭向包商银行偿还欠款，以解除法院查封。在代偿债务后，我方有权向帅岭二人追偿，我方同意在帅岭二人应付我方的代偿款中扣除帅岭已付的39万元。 被告帅岭、周红梅未作答辩。 第三人住房担保公司陈述，1、根据已经生效的成都市青羊区人民法院（2013）青羊民初字第1470号民事判决书的判决内同，我公司对帅岭、周红梅共有的案涉房屋享有抵押优先受偿权。2、同意钟羽喆代帅岭二人向我公司履行完青羊区法院民事判决书的全部义务并向法院缴纳执行费后，我公司将会向法院申请解封，并协助办理解除房屋抵押（或预抵押）手续。3、帅岭二人未履行青羊区法院民事判决书，未执行款项有：判决书确认的帅岭二人应承担欠我行的借款本息、违约金、诉讼费、公告费、律师费总金额437585.16元及迟延利息等。 第三人包商银行陈述，１、我方同意钟羽喆代帅岭履行完锦江区民事判决书确认的欠我方债务及法院执行费后，我方向法院申请解封，协助解除抵押手续。２、帅岭未履行锦江区法院民事判决书，未执行款项有：判决书确认帅岭应承担借款本息共179935.17元、诉讼费及迟延利息等。 第三人和骏公司陈述，同意钟羽喆代帅岭缴纳税费后，我公司将案涉房屋的产权协助过户至帅岭名下。帅岭已交了购房款、契税，没有交印花税和登记费。帅岭在我处交了买卖合同及一套委托办理产权的资料，房子已交付帅岭。案涉房屋现在可以办理产权，需要帅岭本人带户口本完税办证。 当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 案涉房屋位于成都市双流区，系和骏公司修建。和骏公司于2010年7月20日办理了案涉房屋及52套住宅的产权补证登记，登记所有权人为和骏公司，产权证书编号：双权0296036。 2007年11月19日，帅岭与周红梅登记结婚。同年12月24日，和骏公司与帅岭、周红梅签订了一份《商品房买卖合同》，约定帅岭二人购买和骏公司开发的案涉房屋，建筑面积106.19平方米，总价款514087元等等。合同签订后，帅岭二人按约支付了购房款，和骏公司也按约为帅岭二人办理了合同备案登记，合同签约备案号：113016，并于2008年8月9日为帅岭二人办理了预告登记，预告登记证号：成预0002880。此后，帅岭二人向和骏公司缴纳了契税，并出具了办证的委托书。同日，和骏公司向帅岭交付了房屋。因帅岭未缴纳印花税及登记费，和骏公司没有为其办理案涉房屋的产权证书。 2008年11月6日，帅岭与周红梅签订了一份离婚协议书并在四川省成都市蜀都公证处办理了公证，协议约定，案涉房屋归帅岭一人所有，因购置案涉房屋向银行借款359000元及房屋所涉及的全部债务，由帅岭承担。 2010年9月19日，帅岭（甲方）与钟羽喆（乙方）签订了一份《房屋买卖合同》，约定：甲方将案涉房屋出售给乙方，建筑面积106.19平方米；房屋成交价格496800元，该价格为按套转让价格，包括房屋现状的所有附属设施；双方应在2010年12月（以乙方贷款审核通过并发放时为准）前往房产交易中心办理过户手续；签订本合同当日乙方支付4万元作为购房定金，首付款31万元乙方在合同公证当日支付甲方，房屋尾款146800元乙方向农行个贷中心申请贷款等等。合同签订当日，钟羽喆向帅岭转账支付了4万元定金，同年9月28日，钟羽喆向帅岭支付4万元购房款。 2010年10月15日，帅岭（甲方）与钟羽喆（乙方）签订了《预约合同》并前往四川省成都市蜀都公证处办理公证，双方就购买案涉房屋再次进行了约定：甲方将其个人所有的案涉房屋承诺只向乙方出售，该房屋系甲方按揭贷款购买，现尚未取得正式产权证，甲方决定在取得上述房屋正式产权证后出售于乙方；该房屋的交易价格为496800元，乙方已于2010年9月19日向甲方支付购房定金40000元，已于2010年9月28日向甲方支付第一笔购房款40000元，乙方于本合同签订之日内向甲方支付第二笔款项200000元，甲方与乙方于2010年11月10日以前一同到银行结按时，乙方将第三笔购房款70000元支付给甲方，甲方配合乙方办理上述房屋的产权过户手续完毕后，乙方将上述房屋办理贷款后由该银行直接将上述尾款146800元转入甲方账户，若乙方在产权过户手续完毕后一个月之内未能办理房屋抵押贷款手续，则由乙方直接向甲方支付上述购房尾款；因上述房屋现在未取得正式产权证，甲方负责办理领取上述房屋产权证手续后，立即配合乙方办理房屋过户手续；甲方保证各种手续齐全，乙方承担相关房屋买卖过户费用、税费等等。2010年10月15日、2010年11月15日、2011年1月30号、同年5月6日、同年6月20日，钟羽喆分别向帅岭支付购房款200000元、70000元、20000元、10000元、10000元，至此，钟羽喆已向帅岭支付购房款及定金共计39万元。帅岭在2011年6月20日出具的收条中载明“余款100000元在手续办理完毕后一次性支付”。帅岭已将案涉房屋交付给钟羽喆。 另查明，帅岭、周红梅将案涉房屋抵押给住房担保公司，于2008年9月17日办理了抵押登记，帅岭二人还拖欠了包商银行贷款。帅岭二人因上述债务导致案涉房屋先后被成都市锦江区人民法院、成都铁路运输中级法院、青羊区人民法院查封。案涉房屋因设有抵押和查封，且未取得产权证，帅岭与钟羽喆一直未能办理产权过户手续。帅岭委托了父亲交给钟羽喆39万元，由钟羽喆代其偿还住房担保公司的欠款。 本案审理过程中，钟羽喆分别与住房担保公司、包商银行达成和解协议，已代帅岭、周红梅向住房担保公司清偿全部债务45万元，已代帅岭、周红梅向包商银行偿还部分债务28万元。住房担保公司、包商银行已配合办理了案涉房屋的注销抵押、解除查封手续。目前案涉房屋除本院因本案查封外，无其他查封、抵押等限制登记信息，符合过户条件。 上述事实，有以下证据证实：1、原、被告身份信息、第三人工商登记信息；2、房屋买卖合同，公证书及预约合同，公证书及协议书（离婚协议）；3、中国农业银行转账凭证4张、中国建设银行转账凭证2张；4、帅岭出具收条7张；5、商品房买卖合同，四川省成都市销售（转让）不动产发票记账联1张，不动产登记房屋交易申请书、委托书各1份；６、国有土地证复印件，成都成测有限责任公司测绘成果资料；７、房屋信息查询记录；８、成都市青羊区人民法院（2013）青羊民初字第1470号民事判决书，成都市锦江区人民法院（2011）锦江民初字第150号民事判决书；９、钟羽喆出具的《情况说明》，钟羽喆与住房担保公司签订的《和解协议》及住房担保公司出具的《收条》，钟羽喆与包商银行签订的《和解协议》及钟羽喆向包商银行转账代还款的《智慧柜员机业务回执》；10、当事人的陈述等等。上述证据具有真实性、合法性和关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。 本院认为，钟羽喆与帅岭签订的《房屋买卖合同》、《预约合同》均系双方真实意思表示，不违反国家法律规定，属有效合同，双方当事人均应全面履行合同义务。钟羽喆已按约支付了大部分房款，帅岭按合同约定应负责取得产权证后配合钟羽喆办理产权过户手续。但帅岭未向和骏公司支付全部的委托办证费用，导致和骏公司未能为其办理产权过户手续，其怠于取得产权证的行为，属于违约行为。同时，帅岭因未归还银行贷款导致房屋未注销抵押登记，因拖欠他人债务导致案涉房屋被法院查封，致使案涉房屋无法办理过户手续，属违约行为，依法应承担继续履行合同的违约责任，在帅岭协助取得案涉房屋的产权后，由帅岭协助钟羽喆办理案涉房屋的过户手续。 关于和骏公司的民事责任。由于帅岭向钟羽喆出售的房屋至今未取得产权证，钟羽喆请求法院判令和骏公司协助办理案涉房屋的所有权转移登记至帅岭名下，和骏公司对此项请求予以同意，系当事人自由处分其民事权利，对该项诉讼请求，本院依法予以支持。至于钟羽喆要求将案涉房屋产权转移至周红梅的名下（与帅岭共有）的诉讼请求，因帅岭与周红梅已于2008年离婚，双方已协议案涉房屋的产权由帅岭一人享有，故该项诉讼请求，本院不予支持。 关于钟羽喆代偿债务后向帅岭、周红梅二人追偿的诉讼请求。由于钟羽喆作为买受人，已代帅岭、周红梅向住房担保公司偿还了债务，涤除了案涉房屋的抵押权，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条第一款“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知买受人的，如果抵押已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的买受人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。买受人清偿债务后可以向抵押人追偿。”之规定，钟羽喆有权向帅岭、周红梅追偿代偿住房担保公司的款项。同时，钟羽喆为消除案涉房屋的过户障碍，又代帅岭、周红梅向包商银行偿还了部分欠款，解除了案涉房屋的查封，依法享有对代偿款项的追偿权，为减少当事人的诉累，根据当事人民事权利、义务相一致原则，以及公平原则，对钟羽喆要求代帅岭、周红梅偿还欠包商银行款项的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，帅岭、周红梅应支付钟羽喆代偿款项金额为：450000（代还住房担保公司款）+280000（代还包商银行款）－390000（帅岭交钟羽喆代还款）＝340000元。 同时，按合同约定，钟羽喆还应支付购房尾款106800元，钟羽喆也同意支付，本院一并判决。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条第一款之规定，判决如下： 一、第三人成都双流和骏置业有限公司协助原告钟羽喆将位于成都市蓝光圣菲ＴＯＷＮ城4栋1单元6层604号房屋（合同签约备案号：113016，预告登记证号：成预0002880）的产权过户给被告帅岭。 二、被告帅岭在取得上述房屋不动产权证书后次日协助原告钟羽喆办理位于成都市双流区房屋的产权过户手续，将该房屋产权过户至原告钟羽喆名下。 三、被告帅岭、周红梅在本判决生效后三日内向原告钟羽喆返还代偿款项340000元。 四、原告钟羽喆在本判决生效后三日内向被告帅岭支付购房尾款106800元。 五、驳回原告钟羽喆的其它诉讼请求。 案件受理费8752元及诉前财产保全费3004元，由被告帅岭、周红梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于成都市中级人民法院。 审 判 长  王 涛 人民陪审员  倪仕琼 人民陪审员  彭泽贵 二〇一九年十月十八日 法官 助理  万 敏 书 记 员  陈芮瑶