山西省临汾市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）晋10民再36号抗诉机关：山西省临汾市人民检察院。再审申请人（原审原告）：贾海宾，男，1979年7月19日出生，汉族，住浮山县。委托诉讼代理人：王涛，山西华尧律师事务所律师。被申请人（原审被告）：郝红军，男，1968年2月25日出生，汉族，住浮山县。委托诉讼代理人：郝水平，男，1961年11月11日出生，汉族，住浮山县。被申请人（原审被告）：郭刚，男，1969年2月23日出生，汉族，住浮山县，现已死亡。再审申请人贾海宾因与被申请人郝红军、郭刚房屋买卖合同纠纷一案，山西省浮山县人民法院于2016年12月16日作出（2014）浮民初字第483号民事判决书，发生法律效力后，贾海宾向浮山县人民法院申请再审，浮山县人民法院于2017年6月26日作出（2017）晋1027民申1号民事裁定书，驳回贾海宾的再审申请。贾海宾向浮山县人民检察院申请监督。临汾市人民检察院作出临检民（行）监【2017】141XXXXXXXX号民事抗诉书，向本院提起抗诉。本院于2018年5月7日作出（2018）晋10民抗6号民事裁定书，裁定本案由本院提审。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。临汾市人民检察院指派检查员张亮亮出庭。申诉人贾海宾的委托代理人王涛，被申请人郝红军的委托代理人郝水平到庭参加了诉讼。被申请人郭刚未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。临汾市人民检察院抗诉认为，浮山县人民法院（2014）浮民初字第483号民事判决，认定的基本事实缺乏证据证明，判决结果遗漏诉讼请求。理由如下：1、认定案件事实不清。本案所涉及的房屋买卖合同是贾海宾与郭刚双方所订立的口头合同，并付款履行，合同应当成立，且该合同不属于无效合同所规定的内容。一审法院依据《最高人民法院关于商品房买卖合同解释》第二条认定本案涉及的房屋买卖合同无效，但本案在审理过程中，对所买卖房屋的性质并未予以查证，亦未查清郝红军在“收条”上以担保人的身份签名所担保的内容，在此情况下，直接认定主合同无效、担保合同无效，担保人不承担责任，属认定的基本事实缺乏证据证明。2、判决结果遗漏了贾海宾的诉讼请求，适用法律错误。原审法院在判决书中认为贾海宾与郭刚的房屋买卖合同证明了贾海宾支付郭刚29万元房款，虽认定贾海宾同郭刚之间的房屋买卖合同无效，但郭刚应当返还贾海宾的购房款，判决结果却是驳回原告贾海宾请求判令返还29万元房款的诉讼请求，判决认定的事实与判决结果相悖，属判决结果遗漏了原告贾海宾的诉讼请求。原审在本案未查清房屋买卖合同内容、涉及标的物是否为商品房、担保人签字的担保内容等问题的情况下，依据《最高人民法院关于商品房买卖合同解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第一百三十二条认定合同无效属于适用法律错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、（十一）项、第二百零八条第一款的规定，原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的，原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的，人民法院应当再审。贾海宾申诉称：1、原审认定事实错误。2012年10月20日，申请人贾海宾与被申请人郭刚口头约定以29万元的价格购买被申请人郭刚位于浮山县丰茂小区的房屋一套，并约定最迟交付日期为2014年6月，申请人贾海宾当天支付了29万元的房款，被申请人郭刚出具收条，被申请人郝红军以担保人的身份在收条上签字。申请人贾海宾与被申请人郭刚签订的购房合同符合合同成立的构成要件，该购房合同依法成立并生效，被申请人郝红军作为保证人对申请人贾海宾与被申请人郭刚的房屋买卖合同提供了担保，该担保合同有效，被申请人郝红军应当承担连带担保责任。2、原审法院适用法律错误。申请人贾海宾与被申请人郭刚约定的交房最迟期限是2014年6月，但至今一直未交付给申请人，根据法律规定，被申请人郭刚应对申请人贾海宾承担违约赔偿责任，被申请人郝红军应对被申请人郭刚的违约赔偿承担连带赔偿责任。请求认定房屋买卖合同有效，判令被申请人郭刚、郝红军连带返还购房款29万元。郝红军辩称：1、原审法院认定事实清楚。2012年10月20日，申请人贾海宾与被申请人郭刚口头达成买卖房屋合同，以29万元价款购买郭刚的房屋一套，申请人贾海宾当天支付了房款，郭刚出具收条，郝红军签字担保，但收据并未写明买卖标的物的位置及权属问题。申请人贾海宾称与郭刚口头约定最迟交房时间为2014年6月，但未能提供证据证明，这一说法从担保时效上讲明显加重了担保人的责任。2、原审法院适用法律正确。房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为，申请人贾海宾与郭刚之间仅有口头约定，没有书面合同。郭刚在给贾海宾出具收据时，合同约定的房屋还没有起建，2014年5月郭刚被采取强制措施时，房屋仅有框架结构，目前已无法建成。郭刚在没有房屋所有权证、土地使用权证以及商品房预售证明的情况下，并不能享有房屋的所有权。郭刚对权属不明确的房屋进行买卖是无效的民事法律行为，即买卖合同无效。担保合同是主合同的从合同，主合同无效，则担保合同无效。故被申请人郝红军不应承担担保责任。贾海宾向原审法院诉讼请求：1、判令郝红军承担返还贾海宾购房款29万元及利息。2、本案案件诉讼费由郝红军承担。原审法院认定事实：贾海宾围绕诉讼请求提交了由郭刚向贾海宾出具的收条一张，内容是“收条，今收到贾海宾房款现金贰拾玖万元正，郭刚，2012年10.20号。担保人郝红军”。郭刚对该份证据予以认可。证实该份“收条”系本人出具，郝红军对该份“收条”也承认，“保证人郝红军”系其本人书写，各方当事人均无争议。原审法院予以确认并在卷佐证。上述证据可证明，2012年10月20日，贾海宾向郭刚支付了现金贰拾玖万元，由郭刚向贾海宾出具了收条，并由郝红军以保证人的身份签字。原审法院认为，在贾海宾与郭刚的房屋买卖合同中仅证明贾海宾支付了29万元房款，但在收条中未载明买卖标的物位置、权属问题，也没有约定履行期限。且庭审查明，郭刚与贾海宾之间房屋买卖合同标的物为商品房，但郭刚并未取得商品房预售证，也无法证明郭刚对该房屋享有所有权。应当认定贾海宾同郭刚之间的房屋买卖合同无效，郭刚应当返还贾海宾的购房款。郝红军作为保证人对贾海宾同郭刚的房屋买卖合同提供担保，因主合同即房屋买卖合同无效，该担保合同无效，郝红军不应承担担保责任。故判决：驳回原告贾海宾的诉讼请求。案件受理费5650元，由原告贾海宾负担。原审判决后贾海宾向浮山县人民法院申请再审，浮山县人民法院裁定驳回申请后，贾海宾又向浮山县人民检察院申请监督，由山西省临汾市人民检察院向本院提起抗诉。本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本一致。本院再审认为：本案争议的焦点是1、双方达成的房屋买卖合同是否合法有效。2、担保人郝红军的担保行为是否有效。3、郝红军是否应承担返还房款的责任。第一，关于双方达成的房屋买卖合同是否合法有效问题。房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为，而贾海宾与郭刚之间的房屋买卖仅有口头约定，没有书面合同。在郭刚出具的收条中仅证明贾海宾支付了29万元房款，未载明买卖标的物位置、权属问题，也没有约定履行期限。郭刚与贾海宾之间房屋买卖合同标的物为商品房，但郭刚并未取得商品房预售证明，也不能证明郭刚对该房屋享有所有权。可见原审法院认定贾海宾同郭刚之间的房屋买卖合同无效正确，本院予以支持。第二，关于担保人郝红军的担保行为是否有效问题。根据《中华人民共和国担保法》第五条即“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效”的规定，由于本案房屋买卖合同无效，故本案担保法律关系亦认定无效。第三，关于郝红军是否应承担返还房款的责任问题。根据《关于适用若干问题的解释》第八条即“主合同无效导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不应承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一”的规定，本案郝红军应否承担民事责任，应认定郝红军是否存有过错。担保人的过错应当包括：担保人明知主合同无效仍为之提供担保、担保人明知主合同无效仍促使主合同成立或为主合同签订作中介等。就本案已查明事实看，应认定担保人郝红军存有过错，结合被申请人郭刚已经死亡的事实，应判令郝红军承担不超过债务人不能清偿部分的三分之一的民事责任，即96000元。综上，原判决认定涉案房屋买卖合同无效是正确的，但对郝红军是否应当承担民事责任的认定判处不当，应予纠正。依据《中华人民共和国担保法》第五条、《关于适用若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销山西省浮山县人民法院（2014）浮民初字第483号民事判决。二、被申请人郝红军于本判决生效之日起十日内支付申请人贾海宾96000元。如果未在本判决规定的期限履行给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费5650元，由贾海宾负担3765元，郝红军负担1885元。本判决为终审判决。审判长  苏立强审判员  王向红审判员  贾晓斌二〇一九年八月二十六日书记员  焦海鹰