广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0785民初1136号原告:梁一帆，男，1983年1月16日出生，住广州市天河区。委托诉讼代理人：郑一鸣，系广东金硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：李健平，系广东金硕律师事务所律师。被告:梁莺玲，女，1980年6月15日出生，住广东省增城市。被告:梁锋豪，男，1983年6月15日出生，住广东省恩平市。被告:梁悦豪，男，1985年11月17日出生，住广东省恩平市。三被告共同委托诉讼代理人:岑明华，系广东粤鑫律师事务所律师。原告梁一帆诉被告梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪土地承包经营权转让合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑一鸣、被告梁莺玲及其与被告梁锋豪、梁悦豪共同委托诉讼代理人岑明华到庭参加诉讼。后因案情复杂，于2019年8月10日转为普通程序，于2019年9月10日第二次公开开庭审理，原告委托诉讼代理人郑一鸣、被告梁莺玲及其与被告梁锋豪、梁悦豪共同委托诉讼代理人岑明华到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与三被告于2016年12月22日签订的《转让林地林木合同书》以及于2017年6月9日所签订的《转让林地林木付款协议》已于2019年1月15日解除；2.判令三被告梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪支付人民币570000元给原告梁一帆，三被告对该债务承担连带清偿责任；3.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2016年4月2日，原告与黄振昌签订《转让林地林木合同书》并经发包人恩平市横陂镇围边村民委员会同意，受让了位于横陂镇围边村民委员会南婆山（土名）、白麻园（土名）一带林地使用权、林木的所有权及使用权。同月13日，办理了《林权证》【林权证号：恩府林证字（2007）第2007030074号）】林地林木权属变更登记。2016年12月22日，原告与三被告签订《转让林地林木合同书》，双方约定：一、由原告于2016年4月2日接租围边村委会签订的《转让林地林木合同书》，林权证号：恩府林证字（2007）第2007030074号，面积1135亩，转让给三被告承包经营收益。二、转让价款及付款方式：林木款、林地款双方议定。签订好转让合同书并办理好林权证当日一次性付清。该合同书并经恩平市横陂镇围边村民委员会同意。合同签订后，双方到恩平市林业局申请办理“恩府林证字（2007）第2007030074号林权证”林地林木权属变更手续。恩平市林业局于2017年6月8日出具《关于林地林木权属变更登记的审核意见》，载明“恩府林证字（2007）第2007030074号林权证林地林木权属变更登记申请，资料齐全，符合变更要求”。双方经协商于2017年6月9日签订《转让林地林木付款协议》，该协议约定：一、转让价款285万元人民币；二、受让方预付定金150万元；三、交付定金后受让方必须10日内办理过户手续；四、办理林权证手续的费用双方各付一半；五、双方办理好林权证转户关系当日，受让方即一次性付清转让余款135万元给转让方。此外，双方在协议中还进行了其他约定。《转让林地林木付款协议》签订后，双方到恩平市不动产登记机构办理变更登记申请，该机构受理申请后，对转让标的物进行了实地查看及测绘，于2017年6月29日由恩平市国土资源局测绘队出具《宗地图》。后三被告以该《宗地图》所标明的宗地面积为1094.62亩，与原、被告双方在合同中的约定面积1135亩不符为由，要求原告降低转让价款，该要求被原告拒绝。三被告遂拒绝与原告共同办理权属变更登记手续，致使标的物权属变更登记手续不能完成，转让价款余额135万元三被告亦一直不予支付给原告。经原告委托律师于2018年7月24日向三被告发出《律师函》，要求三被告履行合同义务，但三被告以各种理由拒绝履行。后于2019年1月15日，原告委托律师向三被告再次发出《律师函》，通知如下：一、解除原告与三被告于2016年12月22日签订《转让林地林木合同书》以及于2017年6月9日签订的《转让林地林木付款协议》；第二、按照合同约定扣除570000元违约金，余款退回三被告；第三、要求三被告在收到本律师函之日起10日内与原告办理解除合同随附手续以及领取余款手续。但三被告在收到该《律师函》后，拒不按照原告的要求履行。原告认为双方所签订的《转让林地林木合同书》以及《转让林地林木付款协议》是双方真实的意思表示，内容并未违反法律、法规的强制性规定，是合法、有效的，对双方均具有法律约束力，双方应当严格履行各自的合同义务。鉴于双方所签订的《转让林地林木合同书》中明确约定所转让的标的是“转让方（即原告）于2016年4月2日接租围边村委会签订的《转让林地林木合同书》，林权证号：恩府林证字（2007）第2007030074号”，虽然2017年6月29日由恩平市国土资源局测绘队制作的该林地《宗地图》面积为1094.62亩，但该《宗地图》的四至范围与“恩府林证字（2007）第2007030074号”林权证的四至范围并没有任何改变，林地测量面积出现差异不能归责于原告。故三被告以新旧《宗地图》面积存在差异为由拒绝履行与原告共同办理林木林地的权属变更登记手续的义务已构成违约。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、《不动产登记暂行条例》第十四条“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”以及《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，三被告应履行与原告共同向恩平市不动产登记机构申请办理“恩府林证字（2007）第2007030074号”《林权证》林地林木的权属变更登记手续及依约支付价款之义务。但三被告经原告多次催促，均拒不履行上述义务，其行为已表明三被告明确表示或者以自己的行为表明不履行合同的主要债务，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的单方解除合同的条件。三被告在收到原告委托律师于2019年1月15日发出的《律师函》后，没有依法提出诉讼或仲裁，依法应确认本案所涉《转让林地林木合同书》以及《转让林地林地林木付款协议》已依法解除。又因三被告签订合同的行为是共同行为，根据《民法总则》第一百七十八条“二人以上依法承担连带责任的，权利人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任”之规定，三被告相互间应对债务的清偿承担连带清偿责任。被告辩称：1.本案不存在违约的情况。2016年4月22日原告的父亲梁运朋与三被告的父亲梁文庆签订一份松林采脂的合同，约定原告经营的山林的松树由梁文庆负责采油脂，当时梁文庆支付20万元定金，之后又将5万元诚意金交付给原告的父亲。2016年12月22日原、被告双方签订《转让林地林木合同书》，三被告的父亲梁文庆又支付了125万元给原告方，至此被告方一共支付了150万元给原告方。2017年6月9日原、被告双方签订《转让林地林木付款协议》，双方约定付款的金额以及付款人及同时约定交付定金后约定双方必须在10日内办理过户手续。按照不动产登记中心的要求，转让的山林必须由相关部门对该山林的面积进行测量，后当时的恩平市国土资源局测出涉案的山林的面积为1094.6亩，测量的面积与双方签订的《转让林地林木合同书》的面积不相符，为此，双方存在了纠纷，但根据付款协议约定的时间，双方都到不动产登记中心办理交付手续。因测量的面积出现差错，双方对此存在不同的意见，不能按时办理相关证件的过户手续，并不是原告所称的被告方存在违约的行为。因40亩的相差问题双方亦到恩平市横陂司法所及委托第三方调解，最终双方无法达成协议。2.对原告起诉状所称《转让林地林木付款协议》已于2019年1月15日解除，这只是原告单方的意思表示。事实上，原告方于2019年1月15日向被告方出具律师函，其律师函通知涉案的《转让林地林木合同书》及林木付款协议要求解除，但被告方收到该律师函后，于2019年1月24日复函给原告本人，说明双方一直不存在违约的行为，而因测量的面积出现差错无法达成协议才导致涉案的产权证书无法过户。原告认为其发出律师函就依据《合同法》第94条的规定认为可以解除合同，而根据上述的法律规定，本案自始致终不存在合同法第94条规定的情况，合同的解除无法法律依据，法院应驳回原告的这一诉讼请求。3.原告请求三被告支付违约金57万元，没有事实和法律依据。根据双方签订的《转让林地林木合同书》或《转让林地林木付款协议》双方都没有约定违约方要向对方支付违约金的做法，同时原告方的计付的违约金数额亦没有法律上的计算规定，请求法庭驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2016年12月22日，原告梁一帆（转让方）与被告梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪（受让方）签订《转让林地林木合同书》，约定“一、转让林地木范围:转让方于2016年4月2日接租围边村委会签订的《转让林地林木合同书》,林权证号:恩府林证字（2007）第2007030074号,面积1135亩,经双方自愿协商,转让方将该宗地的林地林权转让给受让方承包经营收益。二、转让价款及付款方式：林木款、林地款双方议定。签订好转让合同书并过户好林权证当日一次性付清（以收款收据为准）。转让后本宗山地一切经营权、收益权归受让方，与转让方无关。三、本转让合同书与原合同书同时使用，受让方要按原合同书条款规定执行承包，承接相应的权利和义务。四、转让合同书签订前，转让方与原甲方的经济关系包括承包款等由转让方负责，与受让方无关。五、本合同自签订之日起生效，……”，该合同书经恩平市横陂镇围边村民委员会同意(并盖章)。2017年6月8日，广东省恩平市林业局向原、被告出具《关于林地林木权属变更登记的审核意见》认为“你们提交的恩府林证字（2007）第2007030074号林权证林地林木权属变更登记申请，资料齐全，符合变更要求”。2017年6月9日，原、被告签订《转让林地林木付款协议》，约定“一、转让价款：人民币贰佰捌拾伍万元整（￥2850000.00）。二、受让方预付定金：人民币壹佰伍拾万元整(￥1500000.00)。三、交付定金后受让方必须10天内办理过户手。四、办理林权证手续的费用双方各付一半。五、双方办理好林权证转户关系当日，受让方即一次性付清转让余款人民币壹佰叁拾伍万元整(￥1350000.OO)给转让方。如受让方违约，转让方有权单方面终止转让关系，预付定金不作退回。如在规定时间内受让方不按时办理过户手续完成交易，视为受让方违反协议，预付定金也不作退回。六、如转让方不配合受让方办理林权证，转让方需赔偿受让方两倍定金款，即赔偿人民币叁佰万元整(￥3000000.00)给受让方。本协议一式两份，具同等法律效力，自双方签字后即生效，双方共同遵守”。2017年6月29日，恩平市国土资源局测绘队出具《不动产实地查看记录表》及《宗地图》，查看结果为“申请登记林地权属清晰，无争议。林地范围内种植有松树。经核实，现林地种植面积比原林地登记发证面积少40.4亩”。2017年7月6日，被告缴交测绘费300元。2017年9月4日，原告缴交合同转让的税金30000元。原、被告均确认2016年将采脂合同的25万元转作上述合同的定金，2016年12月22日被告通过其亲属转账125万元给原告。即三被告已预付定金150万元。由于上述测绘面积比原林地登记发证面积少40.4亩，原、被告发生纠纷。原、被告曾于2017年12月15日到恩平市横陂司法所调解但没有达成协议。2018年7月24日，原告委托律师向三被告发出《律师函》，要求“在接到本律师函之日起十个工作日内与梁生联系并与梁生一同到恩平市不动产登记机构办理完毕……林地林木的权属变更登记手续”。收到该函后，被告梁莺玲于2018年8月8日给电话原告并约好9月10日一起去办理过户手续，但当日三被告来到恩平市人民政府行政服务中心时未见到原告。2018年9月20日，三被告与原告一起来到办证大厅，但由于双方仍有争议没有办理过户手续。2019年1月15日，原告委托律师再次向三被告发出《律师函》，通知“一、梁生与你方于2016年12月22日签订《转让林地林木合同书》以及于2017年6月9日签订的《转让林地林木付款协议》自本律师函送达之日解除；二、对于梁生已收取的1500000元款项，按照合同约定扣除570000元违约金，余款930000元退回给你方；三、请你方自收到本律师函之日起10日内与梁生办理解除合同附随手续以及领取余款手续；否则，由此产生的责任以及损失由你方自负”。该函于2019年1月17日签收。被告梁莺玲于2019年1月24日通过手机发信息给原告称“今收到你方发函。我方一直在积极履行合同义务，不存在违约行为，事实如下：1、双方于2017年6月9日依约办理过户手续。但在办理过户手续过程中，发现测绘宗地面积比合同约定面积少了40.38亩（合同约定为1135亩，测绘结果为1094.62亩）。关于测绘面积与合同约定的面积出现面积差，我方积极与你方协商，但你方至今不予理会，因此导致合同交易一直停滞不前。2、根据合同约定，我方已按时、足额支付预付定金给你方，已充分履行合同义务。关于尾款的约定，是在我方取得权证后支付给你方，我方并未违反合同约定。3、我方要求继续履行合同，请于收到短信十日内就面积差异及办理事宜，联系我方协商解决，将合同继续履行完毕。否则，由此产生的责任和损失由你方自负”。2019年7月23日，本院向恩平市自然资源局函询涉案林权证与测绘林地面积差异的原因，该局于2019年8月12日答复“……我局测绘队所出林地面积界线，一般都由客户自己及所在管区、村或林业站派人来我测绘队共同确认，此宗林权用地由梁一帆及所在管区熟悉界线的人员来我测绘队在1：2000影像上确认，该界线基本沿山脊、山边走，可从1：2000影像清晰分辨出来，所确认界线与原林权证所定界线基本吻合。界线基本一致而面积出现差异较大的原因，可能在于林业局发林权证所用的底图为纸质1：10000地形图，一种原因是复印扫描等都会产生变形，由于比例过小，都会引起面积差异，另一原因在于界线划定后面积量算，以前纸质图纸的不规则图形面积计算有两种方法：1、是采用求积仪量算，这种方法面积出入不会太大。另一种方法是数方格，不足一方格数要估算，此种方法面积出入比较大。我测绘队所采用作业底图为1：2000影像图及1：2000DEM高程模型叠加，精度比1：10000地形图高出几倍，并且面积直接由电脑生成，只要界线准确，面积不会出现差异。而原告梁一帆所提供的林权证由林业局所发，我测绘队也不知林业局采用何种计算方法得出此面积，故无法得知此面积出现较大差异的原因。此复”。另查明，恩府林证字（2007）第2007030074号《林权证》记载“林地所有权权利人：围边村委会，林地使用权权利人：冯文沛、梁悦光、林雪峰，森林或林木所有权权利人：冯文沛、梁悦光、林雪峰，面积：1135亩，林地使用期：30年，终止日期：2034年5月31日”，变更登记“2008年9月5日黄振昌与冯文沛、梁悦光、林雪峰签订《山林转让合同书》，自合同签订之日起，该宗林地的林地所有权不变，林地使用权、林木所有权、林木使用权归黄振昌所有。其他条款一切按原始合同执行”、“经有关权利人申请，现对本证登记的林地、林木的权属予以变更，自变更登记之日起，该宗林地的林地所有权不变，林地使用权、林木所有权、林木使用权归梁一帆所有。其他条款一切按原始合同执行。2016年4月13日”。本院认为，本案属于林业承包合同纠纷。原、被告之间签订的《转让林地林木合同书》和《转让林地林木付款协议》符合法律规定，应受法律保护。本案争议的焦点是1.涉案《林权证》记载的面积经重新测绘存在差异（即少40.4亩），该由谁承担责任。2.原告与三被告签订的《转让林地林木合同书》和《转让林地林木付款协议》是否已经达到了法定的解除条件。3.违约责任如何承担。本院综合分析如下：1.对涉案《林权证》记载的面积经重新测绘存在差异（即少40.4亩），该由谁承担责任问题。（1）林地测量由于存在高山深隙，测量存在误差在所难免。（2）从恩平市自然资源局的复函来看，上述误差主要是由于使用不同的测量方法造成。（3）林地的交易习惯更加注重四至范围及边界。本宗林地的前两次交易也只是在原《林权证》上登记所有人的变更，没有进行重新测量。（4）上述《转让林地林木合同书》第一条“转让林地木范围”也明确转让的是2016年4月2日受让的宗地。而且原告在受让后没有对该宗地进行拆分或减损。因此，原告不用对涉案《林权证》记载的面积经重新测绘存在差异承担责任。2.对原告与三被告签订的《转让林地林木合同书》和《转让林地林木付款协议》是否已经达到了法定的解除条件问题。（1）本案转让的林地1135亩，重新测量少了40.4亩，误差率3.559%，不属于显失公平。（2）相关部门出具的《关于林地林木权属变更登记的审核意见》明确该“林地林木权属变更登记申请，资料齐全，符合变更要求”，《不动产实地查看记录表》也写明“申请登记林地权属清晰，无争议”，因此涉案《林权证》的完全可以进行变更登记。（3）在被告已于2016年12月22日前预付了定金150万元的前提下，原、被告在2017年6月9日补签的《转让林地林木付款协议》中明确“三、交付定金后受让方必须10天内办理过户手续”、“五、……如在规定时间内受让方不按时办理过户手续完成交易，视为受让方违反协议，预付定金也不作退回”，明显是强调受让方（即被告）的过户责任。（4）由于原告不用对涉案《林权证》记载的面积经重新测绘存在差异承担责任，被告称“因测量的面积出现差错，双方对此存在不同的意见，不能按时办理相关证件的过户手续”的意见不成立。（5）被告在两次收到《律师函》后没有改变，没有主动作为完成《林权证》的过户手续。特别是在第二次收到《律师函》后只是短信回复，反复强调先协商解决测绘误差，完全没有配合完成过户手续的意思。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法……第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，涉案合同达到了法定的解除条件，但原告主张于2019年1月15日解除不当，应于2019年1月17日收到通知之日解除。3.对违约责任如何承担问题。从《转让林地林木付款协议》第六条双倍定金的内容来看，定金150万元是原、被告双方的真实意思表示。但《中华人民共和国担保法》第九十一条规定“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”，因此本院认定本案的定金为57万元（285万元×20%）。本案三被告迟延过户，明显存在违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，三被告无权请求原告返还定金57万元，但原告在已经收取的150万元中扣取了57万元后，尚余的93万元应返还三被告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告梁一帆与被告梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪于2016年12月22日签订的《转让林地林木合同书》以及于2017年6月9日所签订的《转让林地林木付款协议》已于2019年1月17日解除。二、原告梁一帆应在本判决生效后十日内返还930000元给被告梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪。三、驳回原告梁一帆的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9500元（已由原告预交），由被告梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪负担。原告梁一帆预交的受理费9500元由本院予以退还；被告梁莺玲、梁锋豪、梁悦豪应向本院补缴案件受理费9500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  陈超雄人民陪审员  黄润昌人民陪审员  梁伟健二〇一九年十一月二十五日法官助理杨林涛书记员岑美华