江西省崇仁县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1024民初942号原告（反诉被告）：徐茂春，原告（反诉被告）：刘盈清，被告（反诉原告）：黄志民，被告（反诉原告）：黄志锋，被告（反诉原告）：黄志云，被告（反诉原告）：黄金兰，被告（反诉原告）：黄红兰，被告（反诉原告）：黄菊兰，上列被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人：廖建高，江西崇高律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告徐茂春、刘盈清与被告黄志民、黄志锋、黄志云、黄金兰、黄红兰、黄菊兰房屋买卖合同纠纷以及反诉原告黄志民、黄志锋、黄志云、黄金兰、黄红兰、黄菊兰与反诉被告徐茂春、刘盈清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）徐茂春、刘盈清，被告（反诉原告）黄志民及其与被告（反诉原告）黄菊兰、黄志锋、黄志云、黄金兰、黄红兰的共同委托诉讼代理人廖建高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐茂春、刘盈清向本院提出诉讼请求：1、判令被告办理房屋产权及国有土地使用权过户手续，并确认房屋及土地使用权归原告所有；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年7月23日，原告夫妇从黄志民、黄志锋、黄志云处购买了其父母黄财发、刘老女位于巴山镇东门口34#，已办理相应合法手续的私产一幢，双方签订购房契约，并征得黄金兰、黄红兰、黄菊兰同意。原告支付了全部土地及房款并拿去了全部有关土地、房屋原有的合法手续。原告多次请求上述被告协助办理过户手续，被告总以各种理由不来签字办理。为维护原告的合法权益不受侵害，故诉至法院。被告黄志民、黄志锋、黄志云、黄金兰、黄红兰、黄菊兰辩称，讼争房屋系答辩人父母黄财发、刘老女（均已过世）所有，2013年，黄志民、黄志锋、黄志云在未经其他三答辩人同意的情况下，擅自将该房屋出售给被答辩人，并签订了《购房售房契约》。由于该房屋是答辩人父母的遗产，若要出售该房屋必须经全部答辩人签字同意买卖才能生效。现该房屋只有三人签字，其他人拒绝签字，所以该房屋买卖行为无效，故该房屋产权不发生变更，仍然归答辩人共同所有。为此，答辩人请法院驳回原告的诉请。反诉原告黄志民、黄志锋、黄志云、黄金兰、黄红兰、黄菊兰向本院提出反诉请求：1、确认双方签订的《购房售房契约》无效；2、判令反诉被告向反诉原告返还座落于巴山镇东门口34号的房屋一幢；3、反诉费由反诉被告承担。事实与理由：同本诉答辩理由一致。反诉被告徐茂春、刘盈清辩称，双方所签订的《购房售房契约》系双方当事人自愿达成的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，五兄妹亦到场签字，故应属合法有效合同；合同签订后，原告已支付全部购房款26.2万元，黄志民三兄弟亦将房屋及相关产权证书、准建证及购售房屋合同、买卖菜地等所有协议交付给了原告，故合同有效；原告打电话叫黄志民三兄弟来协助办理过户手续，黄志民三兄弟以联系兄妹不到为由拒绝过来办理产权过户手续；《合同法》第一百零七条规定，黄志民三兄弟不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当继续履行，采取补救措施或赔偿损失等违约责任，因合同过户无法继续履行的，对方给原告承担赔偿责任；黄志民等兄妹的内部矛盾与我无关。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对于无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：徐茂春与刘盈清系夫妻关系。2017年7月23日，徐茂春作为甲方与黄志民、黄志锋、黄志云作为乙方《购房售房契约》一份，该份契约的主要内容为：“甲方三兄弟共有房一栋，座崇仁县巴山镇东门口三十四号，砖混二层建筑面积二百九十五点八四平方。土地总面积二百二十五点三平方米，房权证号崇仁县巴山镇字第××号，土地使用证崇国用（98）字第012165号，该房于1999年建造，因父亲黄财发于1997年去世，甲方三兄弟在单位都有住房，故一致同意将此房屋出售给乙方徐茂春。经协商达成如下条款：一、房屋四至界限：……。二、本契约约定出售房屋建筑物承载本房的土地使用权及出路，出售后均归乙方所有，并将政府颁发的房屋产权证、土地使用权证，建房初期的土地转让契约及合同协议等文书一并交给乙方。三、经双方协商总房价贰拾陆万贰仟元，此价含房屋、土地使用权及出路。房款由乙方一次性付清，本房屋买卖行为立即生效。四、甲方协助乙方办理过户手续，但不负担过户手续费及其他费用。五、甲方三兄弟都是建房投资人，也是本契约签字的全权责任人。乙方只与甲方产生契约关系，如售房后产生其他纠纷概由甲方负责，与乙方无关。本款所述的其他纠纷是指甲方内部分配房款的纠纷。六、本契约纯属双方自愿的买卖行为，无任何逼迫行为，签字付款生效后，双方不得反悔。甲方签字：黄志民、黄志锋、黄志云，乙方签字：徐茂春，在场见证人：黄金兰、黄顺妹、徐荣发、刘细毛、张柘林。”其中张柘林是黄菊兰的丈夫。协议签订当日，徐茂春即付清了全部购房款，黄志民三兄弟亦将房屋钥匙及房产证、土地证、建房申请报告、准建证、转让/征用菜地协议和有关办证票据的原件均交给徐茂春，徐茂春接收案涉房屋后一直将房屋对外出租至今。2017年8月，徐茂春曾与黄志民、黄志云一起到产权登记机关询问办理过户事宜时被告知需被告六兄妹一起到场签字，黄志民遂电话告知黄红兰等姐妹三人案涉房屋的过户事宜，但黄红兰等人拒绝配合过户签字。此后双方一直协商未果，故诉至本院。另查明，案涉房屋始建于1985年，登记房屋所有权人为黄财发。黄财发于1997年2月2日去世，刘老女于2013年12月27日去世，黄财发与刘老女婚后共育有黄志民、黄志锋、黄志云、黄金兰、黄红兰和黄菊兰六兄妹。另据黄志民庭审时陈述称签订案涉协议时，因其母亲刘老女因年纪大，瘫痪在床，意识不清，也不在案涉房屋生活，故未签字。本院认为，本案的争议焦点为：本案签订的《购房售房契约》是否合法有效。虽然被告黄志民、黄志锋、黄志云与徐茂春签订契约时，其母亲刘老女仍在世，但据被告自述当时刘老女已意识不清，鉴于黄志民、黄志锋、黄志云作为刘老女的儿子，且协商签订协议事宜时除黄志民、黄志锋、黄志云外，黄金兰及黄菊兰的丈夫张柘林都在场，且在协议上，上述五人均以当事人或见证人签名，徐茂春有理由相信黄志民、黄志锋、黄志云具有代理权，亦符合交易习惯，故从本案买卖合同经办过程、房屋及房屋权属证书原件交由徐茂春夫妇实际持有并对外出租使用等因素来看，黄志民等人以房屋买卖未经其他法定继承人同意与事实和常理不符，本院不予采信，黄志民等人的行为构成表见代理，其与徐茂春签订的协议系合法有效合同，且双方在协议中约定“甲方协助乙方办理过户手续，但不负担过户手续费及其他费用。”同时，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。黄志民等人以房屋买卖未经其他法定继承人同意，擅自将该房屋出售给原告为由，主张房屋买卖协议无效，理由不成立，本院不予支持。本案房屋买卖协议的签订系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，故该房屋买卖协议合法有效，双方均应恪守，现徐茂春签订协议时即将购房款付清，但黄志民等人在将案涉房屋及有关证书原件交给徐茂春后，迟迟不依约履行协助办理过户手续的义务，已构成违约。由于不动产所有权转移的特殊性，其所有权转移须进行登记，且过户属于房屋买卖合同的附随义务，是合同履行的要求，故黄志民等人负有配合办理过户手续的义务。对黄志民等人提出的反诉请求，缺乏依据，依法不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告黄志民、黄志锋、黄志云、黄金兰、黄红兰、黄菊兰在本判决生效之日起10日内配合原告徐茂春、刘盈清办理房屋过户手续（房产证号：崇仁县房权证巴山镇字第××号、土地证号：崇国用（98）字第012165号），过户费用由原告徐茂春、刘盈清负担；二、驳回反诉原告黄志民、黄志锋、黄志云、黄金兰、黄红兰、黄菊兰的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告徐茂春负担；反诉案件受理费2615元，由反诉原告黄志民、黄志锋、黄志云、黄金兰、黄红兰、黄菊兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院，并向江西省抚州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。义务人未履行义务的，权利人应当在履行期限届满之日起二年内向本院立案庭申请执行，逾期申请的，不予受理。审判员  王诗印二〇一九年十月九日书记员  余舒琪