青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2019）青0102民初4051号原告：尼松，住玉树州。委托代理人：陈玉仓，住青海省西宁市。被告：久松保，住玉树州。第三人：更尕才仁，住玉树州称多县。委托代理人:公保战斗，青海观若律师事务所律师。原告尼松与被告久松保、第三人更尕才仁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尼松及委托代理人陈玉仓，被告久松保，第三人更尕才仁及委托代理人公保战斗均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尼松向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告久松保,第三人更尕才仁办理原告现住房屋过户手续;2、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由:被告久松保与第三人更尕才仁系连襟关系。大约在2012年后半年,被告准备在西宁购买一套住房,因无力交纳全额房款,考虑到更尕才仁有固定职业,遂以第三人名义在西宁市××区按揭贷款购买面积125.68平米(佳盛花园10号楼1单元132室)住房一套,由被告久松保支付首付款并按月偿还按揭贷款。2017年1月1日，原、被告就此房屋转让签订一份协议书，约定被告以500000元将该套房屋出售给原告。原告先后支付200000元并以部分虫草充抵，被告保证于2017年4月1日将房屋产权证书交于原告并保证于2019年前半年协助办理房屋过户手续。不久被告腾退房屋由原告一家居住近三年，双方将房屋买卖情况已照会第三人知悉。现已过约定办理过户时间,但被告及第三人以种种借口拖延不予办理,故依法提起民事诉讼,恳请人民法院判如所请!被告久松保辩称，我和原告的买卖交易是事实，我和原告刚开始合作做虫草生意，后我欠了原告的约200000元虫草款，双方协商后将案涉房屋以500000元的价格转让给了原告，原告又给我价值300000元的虫草抵顶购房款。后来准备给尼松过户的时候更尕才仁不同意，所以没有办理。案涉房屋购买时由于我的身份无法办理银行按揭贷款，第三人更尕才仁是公务员，我就以更尕才仁的名义签订了房屋买卖合同及银行抵押贷款合同，不动产证书也在更尕才仁名下，房屋的首付款及前期银行贷款都由我偿还，后来我出事了，银行贷款我没有偿还，由更尕才仁进行偿还，我和更尕才仁当时说好银行贷款由我负责偿还，等我还清后就将房屋过户到我名下，如果我不偿还银行贷款，由更尕才仁偿还的话，房屋就归更尕才仁所有，所以更尕才仁不愿意将房屋过户。望法院依法判决。第三人更尕才仁辩称：一、本案审理的是合同纠纷之诉，不应当审理物权权属。1、本案中原告主张与被告签订房屋转让协议为由向法院提起诉讼。基于此，本案是合同纠纷之诉，而合同的法律效力仅及于合同双方当事人，包括主体的相对性和内容的相对性、责任的相对性，该合同对本案的第三人并无法律约束力。2、本案中涉及的物权权属争议不属于本案的审理范围，原告主张被告和第三人为其办理过户手续，这一诉求涉及房屋所有权不属于本案审理范围。二、在本案中被告与第三人的关系。1、根据《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，按照物权公示原则，涉案房屋的所有权人是第三人。2、本案中第三人与开发商签订《商品房预售合同》购买了涉案房屋后卖给被告，二者约定“被告通过支付首付款和偿还贷款的形式支付购房款，待被告偿还完银行贷款后第三人协助其办理过户手续，未及时还清贷款的房屋所有权归第三人所有，第三人有权不向被告办理过户手续”，该约定系附解除条件的约定，《合同法》第45条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效，附解除条件的合同，自条件成就时失效”，双方对涉案房屋的约定完全符合附解除条件之法律规定，自被告停止还贷之日起二者之间的买卖合同按约定解除并且房屋所有权归第三人所有。三、本案不属于借名买房。司法实践中借名买房是指实际购房人基于避税、限购等原因，借用他人（名义购房人）名义购房，将房屋登记在名义购房人名下，双方约定房屋所有权归实际购房人的行为。借名人和出名人之间成立“借名买房”的前提是出名人只出名，并不负担任何出资等其他义务。成立“借名买房”应综合以下几点进行判断，1、借名买房的出名人（名义所有权人）除了协助借名人办理过户手续外不承担任何义务，本案中第三人作为出名人承担了偿还贷款37万元的义务。2、借名买房的借名人有完成全部出资的义务，本案中第三人对该房屋的实际出资达全款60%，被告未完成全部的出资。3、借名买房的借名人应当持有产权证书及相关权属证书。本案中房屋的产权证书等重要凭证由第三人办理并持有。结合上述情形，被告与第三人之间不成立借名买房，而成立附条件解除的房屋买卖关系。综上所述，本案中原告基于房屋买卖协议提起合同纠纷之诉，原告与第三人之间不存在债权债务关系，该合同对第三人无法律约束力，并且本案基于合同纠纷之诉不应当审理物权权属。本案中第三人与被告之间的买卖合同存在附解除条件约定，不适用借名买房的相关规定，因此，恳请法庭驳回原告的诉讼请求。为证明自己的主张，原告向法庭提交证据如下：1、协议书一份，证明被告和原告就案涉房屋达成买卖协议，成交价为500000元，协议第四条约定办理过户手续的相关问题。2、房屋所有权证存根及第三人身份复印件及第三人家人户口复印件，证明原告实际占有房屋的情况，第三人对原、被告之间签订协议是知情的。3、证明，证明2017年1月1日原告实际入住。经质证，被告对证据1的真实性无异议，认可协议藏文原件是由其书写的，对协议及法院翻译协议内容没有异议；对证据2，被告认可是为了补办水电暖的卡，向更尕才仁要的这些材料，和尼松签完合同后给了尼松。对证据3，原告于2017年入住的事实第三人对证据1，认为该协议是被告的单方承诺书，只具有债权效力，双方成立债权债务关系，而且原告明知被告不是房屋所有权人，文本中也可以看出所有内容均为抵债；对证据2，为复印件，对证据的来源、持有的合法性有异议，持有此证据是被告为了办理水电暖卡而提供的，不是第三人给原告办理过户手续用的，也不能证明第三人对原被告之间的房屋买卖合同知情并同意。被告久松保未提交证据。第三人提交证据如下：1、商品房预售合同，证明该房屋是第三人向开发商购买，开发商与第三人成立买卖合同关系；房屋买受人是第三人，买卖合同由第三人持有。2、不动产权证书，证明按照物权公示原则第三人是房屋所有权人；3、城中区法院（2017）青0103民初2203号民事判决书，证明被告于2016年11月15日开始拖欠贷款本息，法院判令第三人偿还324756.31元，被告自行终止履行还贷款义务，导致根本违约，按照第三人和被告约定，房屋所有权归第三人所有；4、银行还贷支付凭证，证明被告自行终止履行还贷款义务，由第三人偿还了银行贷款，对涉案房屋进行了出资，二者之间不成立借名买房。5、西宁市土地抵押审批表，证明更尕才仁抵押贷款的情况。6、证人证言，证明被告与第三人就案涉房屋买卖时的经过。经质证，原告对证据1、2的真实性不持异议，但证明方向不认可，认为根据原、被告陈述，因为被告没有固定收入，在购房时所有手续均由第三人出面办理，第三人持有合同手续和不动产证书并不代表房屋归其所有。对证据3、4，证明方向不认可，第三人偿还银行借款不能认定房屋归其所有。被告久松保对原告提交的证据无异议，认为买卖合同属实，事实就是如此。对以上证据的真实性本院予以确认，对其证明方向结合本院查明事实，综合予以评判。根据以上证据及原、被告陈述，以下事实可以确认：经审理查明，原、被告原系生意上的合作关系，因被告拖欠原告虫草款未能归还，2017年1月1日，双方达成协议，约定被告以500000元的的价格将位××区住房一套房屋出售给原告。被告保证于2017年4月1日将房屋资料交于原告并于2019年协助办理房屋过户手续。协议签订后，原告抵顶了被告所欠虫草款外又向被告交付了价值30000元虫草，用以抵顶全部房款。后被告将案涉房屋交付给原告。另查明，被告久松保与更尕才仁系连襟关系。2012年4月5日，更尕才仁与青海佳盛房地产开发有限公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，并取得了不动产权证书。再查，案涉房屋交付后由被告居住，2017年被告交于原告居住。本院认为，根据我国《物权法》的规定，不动产登记证书是物权归属和内容的根据，不动产登记具有公示的法律效力。本案中，案涉房屋登记在第三人更尕才仁名下，并由更尕才仁取得了不动产证书，由此，更尕才仁对案涉房屋取得了所有权。本案审理的是原、被告之间的房屋买卖合同纠纷问题，被告与第三人对是否存在借名买房双方有争议，对于案涉房屋是否存在真实权利人与名义权利人的分离，双方是否存在借名买房之合意，不属于本案的审理范围。因案涉房屋登记在更尕才仁名下，更尕才仁为案涉房屋的所有权人，在没有得到更尕才仁追认的情况下，原、被告签订的房屋买卖协议属于效力待定的合同，原、被告签订的合同对第三人没有法律约束力。在庭审中，原告、被告提供的证据无法证明被告为真实权利人的情况下，被告不具有对案涉房屋的处分权，原告要求被告与第三人协助办理房屋过户手续的诉讼请求不成立，本院不予支持。同时，原告与被告的房屋买卖合同无法履行时，原告可以另案主张合同的解除权并要求被告承担违约责任。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告尼松的诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于西宁市中级人民法院。审判员 马原花 二〇一九年十一月十四日书记员 马文君附法律依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国物权法》第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。