上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初11726号原告(反诉被告)：上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陈帮特，总经理助理。被告(反诉原告)：周载涛，男，1989年8月10日生，汉族，户籍所在地江西省丰城市。被告：朱海华，男，1969年1月19日生，汉族，户籍所在地江西省南昌市。被告：朱江艳，女，1990年10月1日生，汉族，户籍所在地江西省南昌市。原告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司(以下简称“九洲世贸公司”)诉被告周载涛、朱海华、朱江艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序。后因被告周载涛、朱江艳下落不明，本案依法转为适用普通程序，适用公告方式送达，并于2020年1月16日公开开庭进行了审理。被告周载涛于2020年1月16日向本院提起反诉，本院依法受理后就本、反诉进行合并审理，并于2020年3月24日再次公开开庭进行了审理。原告九洲世贸公司的法定代表人陈帮特、被告周载涛、朱江艳两次到庭参加诉讼,被告朱海华到庭参加第二次诉讼。本案现已审理终结。原告九洲世贸公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除进场经营合同、市场管理服务合同；2.判令被告周载涛支付2018年1月1日至2019年6月14日的租金(2018年尚欠付160,000元，2019年1月1日至2019年6月14日尚欠付152,000元)；3.判令被告周载涛支付逾期付款违约金(自2017年12月1日起至实际清偿之日止，以160,000元为本金，按年24%的标准计算；自2018年12月1日起至实际清偿之日止，以331,660元为本金，按年24%的标准计算)；4.判令被告周载涛支付2019年1月1日至2019年6月14日的市场管理服务费16,900元；5.判令被告周载涛支付逾期支付市场管理服务费的违约金(以16,900元为本金，自2018年12月1日至实际清偿日止，按日万分之五的标准计算)；6.判令被告朱海华、朱江艳对被告周载涛欠付的2018年租金160,000元及相应租金违约金承担连带清偿责任。审理中，原告放弃第三项和第五项诉请。事实和理由：原、被告签订《九洲世贸商户进场经营合同》，商铺号为上海市松江区洞泾镇长浜路501弄号40号113-116室(以下简称“系争房屋”)，租赁期限为2017年2月1日至2021年12月31日。根据约定，被告应向原告支付租金及管理费，然原告多次催缴，被告支付部分款项后拒不履行。后经被告朱海华、朱江艳担保，被告周载涛仍未支付相关款项，故原告诉至法院，要求判如所请。被告周载涛辩称，同意解除合同；确实欠付租金，但其不愿意支付，因房屋所在市场不允许做酒店用品，但原告与其签订合同时告知其可以做，故合同存在欺诈；其于2019年5月15日之前已经搬离并清空房屋，返还了钥匙，且原告承诺过租金只计算至2019年4月30日，故租金应计算至2019年4月30日；不同意支付市场管理服务费，且对金额不清楚；不同意被告朱海华、朱江艳承担连带责任，其对此并不知晓。被告朱海华辩称，其签订承诺书时并未经过被告周载涛同意，且原告市场之前是不可以作为制作酒店用品使用的。被告朱江艳辩称，同意被告周载涛的答辩意见，其不同意承担连带担保责任，其签字时并未注意承诺书上的内容。审理中，被告周载涛向本院提起反诉请求：1.判令原告向被告周载涛退还保证金80,000元；2.判令原告赔偿被告周载涛装修损失360,000元；3.判令原告赔偿被告周载涛租房损失69,000元及人工费损失460,000元；4.判令原告向被告周载涛退还租金536,486元；5.判令撤销进场经营合同及商铺房管理服务合同。事实与理由：被告周载涛原为九星市场酒店用品区商户。2016年11月，原告前往九星市场招商，为招揽商户入驻新开张的九洲世贸市场，承诺给予代办营业执照，对新市场进行广告宣传等优惠措施，其遂与原告签订了《九洲世贸商户进场经营合同》及《上海九洲世贸综合市场商铺管理服务合同》，并支付了保证金80,000元。合同签订后，其对商铺进行装修，支出了大量装修费和人工费。然原告未依约投放广告，且经常关闭市场不对外营业，致使市场萧条，商户损失惨重。另，其承租的商铺外高压电缆密布，建筑垃圾乱堆乱放，致使其无法正常营业，投入的资金难以收回。此外，原告营业执照经营范围为“工业消费品和食品”，并不具备酒店用品的经营范围，原告的招商行为涉嫌欺诈。故被告提出如上反诉请求，望判如所请。原告九洲世贸公司针对被告周载涛的反诉辩称，不同意被告周载涛的全部反诉请求。原告根据营业执照来招商，被告周载涛办理了营业执照，且未收到任何行政处罚，被告拒缴租金，已构成违约。被告朱海华、朱江艳共同辩称，同意被告周载涛的反诉请求。经审理查明：位于上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋(以下简称“40号113、114室房屋”)于2016年7月28日经核准登记为案外人顾浙兵所有。2016年9月19日，案外人顾浙兵作为出租方(甲方)与原告作为承租方(乙方)签订《租赁合同书》一份，约定乙方向甲方承租包括40号113、114室房屋在内的商铺，租期为自2016年10月15日至2021年10月14日；原告拥有市场的经营权、管理权、招商权及食品营业执照。合同另对房屋租赁的其他事宜进行了约定。位于上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋(以下简称“40号115、116室房屋”)原权利人为案外人上海松江礼品城有限公司(以下简称“礼品城公司”)。2014年12月30日，原告作为承租人与案外人礼品城公司作为出租人签订《房屋租赁合同》一份，2015年10月10日，双方就该租赁合同另签订《补充协议》一份，约定原告向案外人礼品城公司承租包括40号115、116室在内的商铺，租期为2015年1月1日至2035年12月31日。后，通过司法拍卖，案外人付爱春被核准登记为40号115室房屋的权利人，案外人陈宋贤被核准登记为40号116室房屋的权利人。另查明，2016年12月15日，原告作为出租方(甲方)与被告周载涛作为承租方(乙方)签订《九洲世贸商户进场经营合同》一份，约定甲方受托出租上海九洲世贸综合市场商铺，乙方自愿承租，租赁地址为上海市松江区洞泾镇长浜路501弄上海九洲世贸综合市场，商铺编号为40号113、114、115、116室，合计8间，建筑面积336.80平方米；其中2018年1月1日至2018年12月31日的租金为331,660元，2019年1月1日至2019年12月31日的租金为331,660元；租金一年一付，先付后用，乙方提前1个月向甲方支付下年度商铺租金；乙方有下列行为之一，甲方有权解除合同，收回商铺使用权，不退已付租金和相关费用，并要求乙方支付实际发生应缴纳的费用：……(6)乙方未按时向甲方交纳租金、市场经营管理服务费或水电费等费用，逾期30天的；……合同另对房屋租赁其他事宜进行了约定。同日，被告周载涛作为委托方(甲方)与原告作为受托方(乙方)签订《上海九洲世贸综合市场商铺房管理服务合同》一份，约定双方就甲方在上海九洲世贸综合市场的商铺房维护管理委托乙方，甲方使用的商铺位于上海市松江区洞泾镇长浜路501弄上海九洲世贸综合市场40号113-116室，建筑面积336.80平方米；甲方一次性向乙方交纳市场商铺规范合法经营保证金80,000元；市场商铺维护管理服务费标准为0.30元/平/天，先付后用，甲方以年度为期提前一个月向乙方交纳。合同另对市场管理服务的其他事项进行了约定。2017年7月6日，被告周载涛作为经营者在系争房屋注册成立上海市松江区洞泾镇洁益厨房设备经营部，类型为个体工商户，经营范围包括厨房设备、酒店用品、不锈钢制品等。再查明，2018年3月19日，被告朱江艳作为承诺人、被告朱海华作为担保人出具《承诺书》二份。其中一份载明；“本人周载涛欠九洲世贸市场40号113-116室租金，应于2017年12月1日支付。现本人未缴纳的陆万元整，本人承诺于2018年6月29日前付清。若不按时付款的，市场有权收回商铺另行出租，所有违约责任自2017年12月1日起本人全责承担，并由朱海华全责担保”。另一份载明：“本人周载涛欠九洲世贸市场40号113-116室租金，应于2017年12月1日支付。现本人未缴纳的尾款壹拾万元整，本人承诺于2018年6月30日前付清。若不按时付款的，市场有权收回商铺另行出租，所有违约责任自2017年12月1日起本人全责承担，并由朱海华全责担保”。2019年9月10日，上海市松江区市场监督管理局向本院出具复函一份，载明，依据上海市松江区人民政府2014年第26期《关于九洲世贸综合市场转型为食品专业市场的有关工作》专题会议纪要，该市场目前不允许从事预包装食品经营以外的其他经营活动，因洞泾镇政府及相关部门正在研究对该市场适当放开部分经营范围，因此该局未对经营者采取取缔行为。审理中，原、被告一致确认：双方签订的合同解除时间为2019年4月30日;被告周载涛2017年租金及管理费已付清；2018年支付租金171,660元，管理费36,880元已付清；2019年租金和管理费均未支付；双方未向对方发送过解除合同通知书；被告周载涛的营业执照系原告协助办理；在租赁期间没有工商局对被告周载涛注册在系争房屋的商铺贴封条和做行政处罚，被告周载涛能正常经营。另，原告陈述被告周载涛于2019年6月14日将系争房屋钥匙归还原告；被告周载涛支付的保证金80,000元，原告同意用于抵扣租金等费用。被告周载涛则陈述其于2019年5月份就已将钥匙归还，但未签订书面交接手续，也没有书面证据证明；其要求撤销合同的原因系因原告欺诈，系争房屋所在市场不能经营酒店用品。被告朱江艳陈述，其系以担保人的身份签订的承诺书。以上事实，有上海市房地产权证、上海市不动产登记簿、《房屋租赁合同》、《补充协议》、拍卖公告、《租赁合同书》、《九洲世贸商户进场经营合同》、《上海九洲世贸综合市场商铺房管理服务合同》、企业营业信息、承诺书、上海市松江区市场监督管理局复函及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《九洲世贸商户进场经营合同》、《上海九洲世贸综合市场商铺房管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守履行各自的合同义务。合同签订后，被告周载涛作为承租人未按时支付租金和管理费超过30日，原告据此主张合同解除，符合合同约定，本院予以支持。关于合同解除时间，双方均同意为2019年4月30日,本院予以确认。合同解除后，被告应按合同约定的标准向原告支付欠付的租金、房屋占有使用费和市场管理服务费。被告周载涛陈述于2019年5月交还系争房屋钥匙，未提供证据证明，本院不予采信。现原告陈述被告周载涛于2019年6月14日归还系争房屋钥匙，故被告周载涛需按合同约定的标准支付欠付的租金及房屋占有使用费合计309,928.49元(具体为：2018年尚欠的租金160,000元、2019年1月1日至2019年4月30日的租金109,038.90元、2019年5月1日至2019年6月14日的房屋占有使用费40,889.59元)，并支付2019年1月1日至2019年6月14日的市场管理服务费16,671.60元。关于被告朱海华、朱江艳的连带责任，承诺书明确载明该二人对被告周载涛欠付的应于2017年12月1日支付的租金160,000元承担连带担保责任，该笔租金应系被告周载涛应付的2018年的部分租金。审理中，被告朱江艳亦陈述，其系以担保人的身份签订的承诺书，故本院确认被告朱海华、朱江艳对被告周载涛欠付的2018年的租金160,000元承担连带清偿责任。被告周载涛诉称系争房屋所在市场无法经营酒店用品，原告系欺诈，合同可撤销，然被告周载涛已在原告协助下于2017年7月6日办理了营业执照，营业执照的经营范围包括厨房设备、酒店用品等；且被告周载涛亦承认租赁期间并未被贴封条或行政处罚，故被告提出的关于撤销进场经营合同及商铺房管理服务合同的请求，于法无据，本院不予支持。被告周载涛的第二、三、四项诉讼请求以合同撤销为基础，故其主张的要求原告赔偿装修损失360,000元、租房损失69,000元、人工费损失460,000元及退还租金536,486元的请求，于法无据，本院不予支持。被告周载涛已交付原告的保证金80,000元，原告同意予以抵扣被告周载涛欠付的租金等费用，于法不悖，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条第二款、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司与被告(反诉原告)周载涛于2016年12月15日签订的《九洲世贸商户进场经营合同》、《上海九洲世贸综合市场商铺房管理服务合同》于2019年4月30日解除；二、被告(反诉原告)周载涛于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司尚欠的2018年租金160,000元；三、被告(反诉原告)周载涛于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司2019年1月1日至2019年6月14日止的租金及房屋占有使用费共计149,928.49元；四、被告(反诉原告)周载涛于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司2019年1月1日至2019年6月14日止的市场管理服务费16,671.60元；五、原告(反诉被告)上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告(反诉原告)周载涛保证金80,000元；六、被告朱海华、朱江艳对上述第二项被告周载涛的付款义务承担连带清偿责任；七、驳回被告(反诉原告)周载涛的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,199元，公告费300元，反诉案件受理费9,175元，合计诉讼费15,674元，由原告(反诉被告)上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司负担900元(已付)，由被告(反诉原告)周载涛负担14,774元(已付9,080元，剩余5,694元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 娜审 判 员  陈贤聪人民陪审员  寿 筠二〇二〇年六月十九日法官 助理  陈 莹书 记 员  赵晓彦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十四条……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。