上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初34341号原告：上海东苑房地产开发(集团)有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：侯抗胜,董事长。委托诉讼代理人：谷长生，上海铭寰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洋。被告：上海童忆文化传播有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：王保奎。原告上海东苑房地产开发(集团)有限公司与被告上海童忆文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理。因被告上海童忆文化传播有限公司下落不明，故本院适用普通程序，依法组成合议庭，以公告方式向被告上海童忆文化传播有限公司送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，并于2020年3月23日公开开庭进行了审理。原告上海东苑房地产开发(集团)有限公司的委托诉讼代理人谷长生、李洋到庭参加诉讼。被告上海童忆文化传播有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告上海东苑房地产开发(集团)有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认房屋租赁合同于2019年1月26日解除;2.被告支付自2018年11月15日至2019年1月24日的房租人民币(币种下同)137,104元；3.被告支付违约金126,933元。事实与理由：2016年4月14日,原告与承租方上海童尊教育培训有限公司签订了上海市闵行区七莘路XXX号XXX幢XXX室(以下简称涉案房屋)的房屋租赁合同和场地使用的补充协议。在租赁合同中和补充协议中约定承租期限自2016年4月15日起至2022年4月14日止。2017年6月14日,原告、上海童尊教育培训有限公司、被告签订了主体变更手续,把原承租方变更为了被告,被告完全继承租赁合同有效期内作为承租人的全部权利义务。除了主体变更之外,其它条款保持不变,与租赁合同共同构成履约依据。此后,因被告在承租期限内多次逾期交付租金,原告于2019年1月24日向被告发出了《终止告知函》,将租赁合同提前终止。但是被告欠付自2018年11月15日至2019年1月24日的租金共计140,966元和违约金126,933元,至今尚未支付。基于以上事实,为维护原告合法权益,根据相关法律规定,特提起诉讼,恳请人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告上海童忆文化传播有限公司未作答辩亦未向本院提供证据。原告为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据材料：1.房屋产证，证明原告是房屋产权人。2.房屋租赁合同及补充协议，载明原告与案外人于2016年4月15日签订房屋租赁合同及补充协议，明确房屋场地使用的面积、租期、违约责任等。3.三方补充协议，证明房屋承租人发生变更，其余权利义务不变。4.终止告知函及张贴照片，证明原告按照合同约定解除合同，将告知函张贴，张贴时已经停止营业。5.银行流水，证明被告自2018年11月14日后未支付过租金。本院认为，原告提供的证据材料具有真实性，且与本案待证事实相关联，故本院对原告提供的上述证据材料对本案的证明力予以确认。本院经审理认定事实如下：2016年4月15日,原告上海东苑房地产开发(集团)有限公司(甲方、出租方)与案外人上海童尊教育培训有限公司(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，协议约定出租房屋位于上海市闵行区七莘路X弄X幢X室，房屋建筑面积为322平方米。乙方承诺承租该房屋仅用作教育培训场地用途，经营FCF右脑潜能开发品牌。租赁期限自2016年4月15日起至2022年4月14日止。其中免付租金期限自2016年4月15日起至2016年7月14日止；该房屋交付日期为2016年4月15日；2016年4月15日至2018年4月14日年租金为470,120元,2018年4月15日至2020年4月14日年租金为507,730元,2020年4月15日至2022年4月14日年租金为548,865元;在整个租赁期间，乙方应分别于每个租赁年度的1月、3月、5月、7月、9月及11月的5日前支付下两个月的租金；租赁保证金及78,352元，应在本合同签订后10日内支付；在不影响甲方根据法律规定或本合同约定所享有的其他权利的前提下，甲方可在发生下列任何情形之一后通知乙方提前终止本合同，要求乙方就该房屋恢复原状，且不对乙方投入的任何装修装潢等作任何赔偿或补偿：(1)乙方逾期支付房屋租金、物业管理费及其他费用超过十五天的；乙方擅自提前终止本合同的，或本合同因乙方违约而提前终止时，甲方除有权不退还全部租赁保证金及乙方依据本合同向甲方预先支付的租金外，并有权向乙方追索数额不低于三个月租金的违约金；合同还就其他事项做出约定。2016年4月14日，原告上海东苑房地产开发(集团)有限公司(甲方)与案外人上海童尊教育培训有限公司(乙方)签订《补充协议：场地使用协议》，约定甲方将位于七莘路765弄3幢103商铺共计125平方米的场地提供给乙方使用，具体以该场地平面图标识为准。乙方将该场地仅作教育培训使用，并遵守有关法律规定。场地使用期限自2016年4月15日起至2022年4月14日止。免使用费期限自2016年4月15日起至2016年7月14日止；2016年4月15日至2018年4月14日年使用费为182,500元,2018年4月15日至2020年4月14日年租金为197,100元,2020年4月15日至2022年4月14日年租金为213,068元;本协议签订时，乙方支付场地使用保证金30,416元，甲方收到后开具收据凭证；场地使用费的支付时间：乙方应分别于每个使用年度的1月、3月、5月、7月、9月及11月的5日前向甲方支付下两个月使用费；遇下列情形之一者，甲方有权提前解除本协议，并追究乙方的违约责任：乙方延迟支付场地使用费等超过十四天的；合同还就其他事项做出约定。后，原告上海东苑房地产开发(集团)有限公司(甲方、出租方)、案外人上海童尊教育培训有限公司(乙方、原承租方)、被告上海童忆文化传播有限公司(丙方，现承租方)签订《主体变更补充协议》，约定现经甲、乙、丙三方协商一致，就甲、乙双方于2016年4月15日签订的闵行区七莘路X弄X幢X室的租赁合同的主体变更事宜达成如下协议：一、甲方继续享有租赁合同中作为出租人的权利和承担出租人的义务；二、租赁合同中的乙方变更为丙方，丙方完全继承租赁合同有效期限内乙方作为承租人的全部权利义务；三、丙方是乙方关联公司，具有相同股东。丙方承诺变更后不改变经营业态，否则按照违约处理；四、因丙方公司正在核名阶段，故在新公司正式成立前，由乙方继续承担租赁合同担保责任，直到丙方公司成立；五、租赁合同的其他条款保持不变，并与本协议共同构成各方履约依据。2019年1月24日，原告将《终止告知函》张贴至涉案房屋，终止告知书载明原告决定于2019年1月26日与被告终止租赁合同，且保证金不予退还，并要求被告结清租金、物业、水电等各项费用并清空搬离房屋。另查明，涉案房屋的权利人登记为原告上海东苑房地产开发(集团)有限公司。诉讼中，原告同意租赁保证金78,352元、场地使用保证金30,416元均用以冲抵被告欠付的费用。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》《补充协议》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效，均应依约行使权利、履行义务。本案中，根据查明的事实，被告未按约支付租金，原告据此行使合同单方解除权并请求被告支付欠付租金及违约金，具有事实和法律依据，亦符合合同的约定，本院予以支持。关于合同解除日期，应当以原告的解除通知到达被告之日为合同解除之日，原告在本案诉讼中提出解除合同，则合同应当自公告期满解除。另关于租赁保证金108,768元，合同解除后，应由原告返还被告，但应优先冲抵被告欠付的费用。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由被告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海东苑房地产开发(集团)有限公司与被告上海童忆文化传播有限公司所签订的《房屋租赁合同》于2020年2月5日解除；二、被告上海童忆文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海东苑房地产开发(集团)有限公司自2018年11月15日起至2019年1月24日止的租金人民币137,104元；三、被告上海童忆文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海东苑房地产开发(集团)有限公司违约金人民币126,933元；四、原告上海东苑房地产开发(集团)有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海童忆文化传播有限公司保证金人民币108,768元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,318.50元，由被告上海童忆文化传播有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  周 颖人民陪审员  邓红霞人民陪审员  尹 萍二〇二〇年四月十日书 记 员  董琪华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。