江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0303民初7067号原告：陈媛，女，1975年2月15日生，汉族，住徐州市新城区。委托诉讼代理人：盛广大，江苏捷强律师事务所律师。被告：袁结强，男，1972年1月10日生，汉族，住徐州市新城区。被告：马德香，男，1953年6月28日生，汉族，住徐州市沛县。委托诉讼代理人：刘波，江苏京楚律师事务所律师。原告陈媛与被告袁结强、马德香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月10日立案后，于2019年2月13日依法适用简易程序、2019年3月7日适用普通公开开庭进行了审理。原告陈媛及其委托诉讼代理人盛广大、被告袁结强、被告马德香及其委托诉讼代理人刘波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认二被告就徐州市惠民花园牡丹园6-1-601室房屋买卖合同无效；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年11月16日，被告袁结强将其拆迁安置房屋惠民小区B6号楼1单元601室以12万元的价格出售给原告，原告居住、使用至今。2017年6月19日被告袁结强取得涉案房屋的不动产权证书，2018年6月原告诉至云龙区法院要求其按约定协助办理房屋过户手续，诉讼过程中发现涉案房屋己过户至被告马德香名下，经查询，二被告于2018年9月4日签订了《存量房买卖合同》，据此办理了房屋过户手续。事实上被告马德香从未来看过房，至今也未来收房，两被告明显系恶意串通，其行为损害了原告的合法权益。根据合同法相关规定，两被告就涉案房屋的买卖合同无效。原告现诉至法院，清求贵院判如所请！被告马德香辩称，袁结强分别于2016年12月23日、2017年4月18日、2017年5月22日分四次向王某,4借款共20余万，王某,4多次要求还款，袁结强均称没有钱，后来无奈王某,4委托律师起诉至贵院，要求其还款，在法院立案后向袁结强送达了传票，之后袁结强找到王某,王某,4配偶马某,4，要求和马某,4商量，之后双方商议将本案诉争房产抵账，现在马某,4及王某,4尚欠袁结强四万元，因此王某,4及袁结强间的债权债务是真实的，不存在原告所称恶意串通的情形，马德香是马某,4的父亲，因为马某,4名下有其他房产，因此该房屋登记在马德香名下，另外，马某,4及王某,4多次到该房屋要求里面居住的人交付房屋，因为后了解该房屋租户是沛县的，马某,4与马德香也是沛县人，因此没有要求他们立即搬出，所以原告称马德香从未到房屋看房不符合事实，综上，袁结强和王某,4间的债权债务关系是事实，请法院依法驳回原告诉请。被告袁结强辩称，马德香的陈述的是事实，我现在想还钱给原告但没有能力偿还。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年11月16日，原告陈媛（购买人、乙方）与被告袁结强（出卖人、甲方）签订房屋买卖协议一份，内容为：甲方自愿将其所有的位于云龙区，建筑面积约为83.75平方米、地下室9.73平方米的房屋一套，出售给乙方所有；总购房款为人民币壹拾贰万元;购房款分两次支付，首批购房款壹拾万元在甲方将房屋清理干净交付给乙方时一次性支付，余款贰万元在乙方取得合法的房产手续后十日内一次性交付；在本合同签订之日起三日内，甲方将房屋清理干净交付乙方；上述房产在甲方取得符合过户条件的手续后或者政府政策性统一办理房产证时三个月内配合乙方办理过户手续，过户费用由乙方承担。合同下方有袁结强和陈媛的签名摁印。2006年11月19日袁结强向陈媛出具收条一份，内容为：今收陈媛购房款人民币壹拾万元整。合同签订后，袁结强将涉案房屋交付原告使用至今。2016年12月23日袁结强向王某,4（被告马德香的儿媳）出具欠条一份，内容为：今借王某,4现金60350元陆万零叁佰五十元正用期一个月如到期不还本人自愿将慧民小区B6一单元601房产转让给王某,4。特此证明,其中10350欠款属于段文玲和袁结强共同债务。借款人：袁结强。2017年4月18日段文玲和袁结强向王某,4出具借条一份，内容为：今借到王某,4现金（大写）伍万叁仟元整，小写53000月息2.8%，用期一月。借款人段文玲、袁结强，后面手写有二人身份证号码及手机号码。2017年5月22日，段文玲和袁结强向王某,4出具借条一份，内容为：今借到王某,4现金10350元整，月息2.8%，用期一个月。借款人段文玲、袁结强。2018年8月9日，王某,4以民间借贷纠纷为由将袁结强诉至本院并申请对袁结强名下60000元的存款进行保全。2018年9月3日本院作出（2018）苏0303民初4658号之二民事裁定书，裁定准许原告王某,4撤诉。2018年9月4日，袁结强（出卖方）、马德香（买受方）签订存量房买卖合同（合同备案号201809040051）一份，双方约定：袁结强将坐落于云龙区思民路南、惠民西支路东惠民花园惠民牡丹园6号楼1-601房屋出售给买受方，建筑面积为83.76平方米.房屋用途为住宅房屋所有权证号为0070610。该房屋的成交单价为人民币Y2984.72元/平方米,总价为人民币（小写）￥250000元，(大写）贰拾伍万元整。关于袁结强与陈媛之间的买卖合同，袁结强不认可双方之间有房屋买卖关系，亦是以房抵债，因其借张玉金的钱无法偿还被迫签订的房屋买卖协议书。陈媛认可张玉金是其前公公。为证明交付房款的情况，马德香向本院提交了以下证据：1、袁结强或袁结强、段文玲二人向王某,4出具的欠条数份，日期跨度自2016年12月23日到2017年7月22日。证人王某,4当庭陈述，因袁结强与其爱人段文玲陆续向其借款18、19万左右，4658号民事判决是6万左右，还有一个是起诉段文玲、袁结强的，后来因为协商好就撤诉了，并表示庭后提交证据。但截止判决之日该证据未提交本院。本院经查询法院案件平台获悉，案号为（2018）苏0303民初4658号王某,4起诉袁结强、段文玲民间借贷纠纷案于2018年8月9日立案、标的额为82150元，后于2018年9月3日撤诉；2、出庭证人王某,马某,4的证言证实，为购买案涉房屋，除了上述借款抵债外，其又补了19.5万元的房屋差价，分两次在其店里现金支付给袁结强。并提交了袁结强出具的收条两份，2018年8月31日的收条内容为：今收到马某,4购惠民花园牡丹园6#-1-601室及车库6#-1-105室房屋定金壹拾伍万伍仟元整（现金）。2018年9月11日的收条内容为：今收到马某,4购惠民花园牡丹园6#-1-601室及车库6#-1-105室房屋房屋款肆万伍仟元整（现金）。被告袁结强认可上述事实。被告马德香当庭陈述，王某,马某,4曾多次前往涉案房屋勘察，因一直有人居住，且是其沛县老乡，故未强制要求其搬出。另查明，案涉房产原系被告袁结强单独所有，陈媛与袁结强签订的买卖合同中的云龙区与袁结强与马德香签订的存量房买卖合同中的云龙区思民路南、惠民西支路东惠民花园惠民牡丹园6号楼1-601房屋系同一房产。本案审理过程中，经原告申请本院委托对涉案房屋在2018年9月4日的市场价值进行评估，估价结果为：房屋总价值为57.55万元。本院认为，恶意串通表现为表意人与相对人以恶意通谋实施某种行为，损害国家、集体或第三人的利益并从中受益。其具有三项特征：（1）当事人双方出于恶意；（2）当事人之间互相串通；（3）当事人之间互相配合或者共同实施了一定行为。本案中认定袁结强与马德香所签房屋买卖合同无效的关键，在于马德香签约时是否恶意与袁结强配合实施购房行为。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条，后买受人明知出卖人的房屋已出卖的情况下仍与出卖人另行订立房屋买卖合同的行为应确定为恶意串通行为。袁结强在与陈媛签订房屋买卖合同并将房屋交付陈媛后，又就同一标的物与马德香签订房屋买卖合同，主观上存在恶意。马德香虽然表示其不知晓袁结强此前已与陈媛签订房屋买卖合同、交付房屋等一系列事实，但仔细分析其与袁结强之间的买卖关系及过程，在合同签订时间、房屋价格、购房款支付、相关手续办理等方面存在诸多疑点和不合常理之处，现有的相关证据尚不足以证明马德香是善意第三人。具体分析如下：第一，马德香及证人王某,马某,4当庭陈述王某,4与袁结强之间的借款金额包括本息有二十余万，且提供多份欠条予以证明。但经本院核实，2018年8月9日王某,4起诉袁结强及段文玲两案的标的额共为13万余元。而证人王某,马某,4系房屋的实际购买人，二人名为证人证言实为当事人的陈述与在案证据相互矛盾，且其未曾提供其他证据证明王某,4与袁结强之间尚存在其他借贷关系。综上，上述证据不足以证明以房抵债金额为20余万元的事实。第二，购房款现金无资金来源凭证，马德香陈述购房时额外支付现金155000元、45000元，但除袁结强出具的收条外，其未能提供银行存、取款凭证或其他资金来源及走向的证明，且如此大额金额全部现金交付亦有违常理，故马德香是否向袁结强交付该20万元的购房款存在疑问；第三，袁结强与马德香所签房屋买卖合同的价格远低于同期市场房价，难以认定后一购房人属善意。纵然按照马德香的当庭陈述，马德香支付的房屋价款（包括车库）也不超过35万元，明显低于当时的市场价而根据评估57.55万元（不包括车库）；第四，如为善意购房人，马德香应对袁结强明显低于市场价的出售行为产生疑问，进而在了解到房屋被原告出租后联系原告探究房屋的来源或真实权属情况，以防出售人对房屋没有权利而损害他人权利，最终影响自己获得房屋产权。但本案马德香在明知或应知其所购房屋价格明显偏低、袁结强售房行为可能侵害他人权益的情况下，未经实质审查仍与之交易，就其行为本身而言就并非基于善意。在综合上述前提事实的情况下，根据举证责任的分配规则，结合日常生活经验，在袁结强和马德香不能提供充分反证的情况下，应当推定袁结强和马德香之间签订的房屋买卖合同的行为属于恶意串通的行为，损害了在先购买人原告陈媛的合法权益，故该《存量房买卖合同》应为无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干题的解释》第十条之规定，判决如下：被告袁结强与被告马德香签订的存量房买卖合同（合同备案号201809040051）无效。案件受理费5050元，保全费1770元，评估费7600元，由被告袁结强、马德香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  魏雪梅人民陪审员  王思得人民陪审员  徐庆云二〇一九年十月二十三日书 记 员  宋神保