福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初16315号 原告：厦门海谊楼宇经营管理有限公司，住所地厦门市思明区嘉禾路112号24B-4.统一社会信用代码913502002600893046。 法定代表人：夏传球，执行董事。 委托诉讼代理人：孙碧华，福建天衡联合律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈文龙，福建天衡联合律师事务所实习律师。 被告：王雅贤，女，1953年8月4日出生，汉族，住福建省厦门市。 委托诉讼代理人：施少杰，福建明鼎律师事务所执业律师。 原告厦门海谊楼宇经营管理有限公司（以下简称海谊公司）与被告王雅贤物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙碧华、陈文龙，被告委托诉讼代理人施少杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海谊公司向本院提出诉讼请求：1.王雅贤立即向海谊公司支付自2011年8月1日起至2018年9月30日期间拖欠的综合管理服务费33960元，公共维修金8240元，电费21157元，电公摊2580元，水费1672元，水公摊1290元，并按日千分之一标准支付尚欠款项自各期应付之日起计至实际付款之日止的逾期付款违约金；2.王雅贤立即向海谊公司支付自2010年8月1日至2011年7月31日期间拖欠的各项服务费53175元以及按日千分之一的标准支付尚欠款项自各期应付之日起计至实际付款之日止的逾期付款违约金。事实和理由：2010年7月，海谊公司与聚泰商业城业主委员会签订了《聚泰商业城过渡性物业托管合同》,约定由海谊公司为聚泰商业城业主委员会所在小区提供物业服务。合同约定：A.物业坐落位置：厦门厦禾路1226号；B.物业管理各项收费标准、计收方式与使用管理：1.各项收费标准以与业委会协商达成价为准，对业主租户一视同仁；每年根据市场情况和物业经营状况商定一次。从2010年8月份起的双方商定价为：综合管理服务费：住宅：1.60元/月•㎡；商场：3.30元/月•㎡；办公：2.30元/月•㎡；地下车位：80元/月•个。凡将单元住宅改作办公经商或商住两用者，一律按办公标准收费。房屋公共维修金：住宅、商场、办公：继续维持统一价0.40元/月•㎡不变；地下车库车位：暂定10元/月•个。2.计收方式：管理费及房屋公共维修金根据《厦门市物业管理服务收费办法》第十五条规定当月收取，逾期未交的每日按3‰计收滞纳金。C.代收代缴水电费。合同签订后，上述小区由海谊公司提供物业服务，因业主王雅贤未能依法依约缴纳物业管理服务费等各项费用，故提出上述诉讼请求。 王雅贤辩称：一、海谊公司未尽合同约定的服务义务，无权向王雅贤主张物业服务费。海谊公司自开展物业服务以来，未尽职能，存在多项违约情形，无权主张物业服务费。具体情形为： （一）是在服务期间，海谊公司擅自将王雅贤所居住的居民楼8层（本应作为设置水管的转换层）用木板隔开，作为员工宿舍居住使用。海谊公司员工在该房屋内使用电磁炉煮饭，产生严重消防安全隐患及噪音、油烟，王雅贤所居住的楼层为9楼，8楼的噪音及油烟直接对王雅贤的正常居住生活产生严重的影响。该行为经海西晨报公开曝光，在新闻采访中，城市管理执法部门已明确该转换层为违章搭盖，派出所也明确表示曾经多次给海谊物业出具消防安全隐患整改通知书，但海谊公司拒不整改。王雅贤长年多次与海谊公司交涉未果，在此情况下，王雅贤最终只得于2017年3月起搬出该房屋，在外居住。基于海谊公司的违约行为，王雅贤有权拒付物业服务费。 （二）是管理期间，破坏大厦外墙、违章搭盖用于出租，私自收取巨额租金，2019年1月新业委会审计时发现原告长期隐瞒小区公共部分租金收益及违章撘盖店面租金收益，未与业委会结算分成。业委会在1月11日委托律师向原告发出追缴2015年至今该部分收益的律师函。基于海谊公司的违法、违约行为，王雅贤有权拒付物业服务费。 二、海谊公司无权主张违约金。 海谊公司与厦门市聚泰商业城业主委员会签订的《聚泰商业城过渡性物业托管合同》中，并未约定逾期付款的违约金。因此，海谊公司无权主张违约金。在上述物业服务合同中，双方约定了“滞纳金”，而滞纳金是指行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法。目的是促使其尽快履行义务，属于行政强制执行中执行罚的一种具体形式。因此，滞纳金具有法定性，个人和其他团体都无权私自设立，双方在合同中约定的滞纳金为无效约定，不能适用，更不能将滞纳金直接定义为违约金。 其次，《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。如前所述，海谊公司自开展物业服务后，未尽职能，存在多项违约情形，且在其退出物业服务时，仍拒不整改，依据合同法的规定，王雅贤享有同时履行抗辩权，海谊公司无权主张违约金。 再次，《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”根据该原则，双方在合同中应遵循权利义务对等的原则。双方在《过渡性物业托管合同》中，仅约定了业主逾期支付相关费用时，应承担巨额违约金，但却未约定海谊公司的任何违约责任，权利义务毫不对等。在此情况下，违约条款有违公平原则，不应适用。 从次，双方在合同中约定适用滞纳金的款项仅为管理费与公维金，对于其它费用，海谊公司无权主张。 最后，退一万步说，即使王雅贤需要支付违约金，海谊公司主张的日千分之一的标准计付违约金，显然过高，请求法庭依法调整。 三、海谊公司主张王雅贤应当履行的债务，部分已届满诉讼时效，王雅贤有权不予支付。 双方在物业服务合同中约定，管理费及房屋公维金当月收取，水、电费用代收代缴。海谊公司于2019年7月起诉主张债权，此前从未向王雅贤发出通知要求履行，依据《中华人民共和国民法总则》的规定，诉讼时效为3年。即王雅贤有权拒付2016年7月之前的所有费用。 四、海谊公司主张的部分费用有误。 1.海谊公司主张2016年9月至2018年9月的物业费标准为每月456元，与双方实际约定不符，应按每月376元计算；公维金标准亦应按每月94元计算。 2.王雅贤已经支付2018年9月的相关费用，有票据为证。 3.海谊公司主张的水费、电费存在多收的事实，对电表、水表的读数均未与王雅贤核实，系其私自抄写，海谊公司应对此部分数额进行举证。 综上，请求依法驳回海谊公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2010年7月，海谊公司与聚泰商业城业主委员会签订了《聚泰商业城》过渡性物业托管合同（下称“合同”），约定由海谊公司为聚泰商业城业主委员会所在小区提供物业服务，委托管理期限自2010年8月1日起至业主委员会换届选举后，确定新的物业管理公司为止。合同自2010年8月1日起执行。合同约定：A.物业坐落位置：厦门厦禾路1226号；B.物业管理各项收费标准、计收方式与使用管理：1.各项收费标准以与业委会协商达成价为准，对业主租户一视同仁；每年根据市场情况和物业经营状况商定一次。从2010年8月份起的双方商定价为：综合管理服务费：住宅：1.60元/月•㎡；商场：3.30元/月•㎡；办公：2.30元/月•㎡；地下车位：80元/月•个。凡将单元住宅改作办公经商或商住两用者，一律按办公标准收费。房屋公共维修金：住宅、商场、办公：继续维持统一价0.40元/月•㎡不变；地下车库车位：暂定10元/月•个。2.计收方式：管理费及房屋公共维修金根据《厦门市物业管理服务收费办法》第十五条规定当月收取，逾期未交的每日按3‰计收滞纳金。C.严格按与业委会协商的收费范围、标准和办法收取管理费、房屋公共维修金、代收代缴水电费，不得擅自加价、提价及违反有关价格法规。此外，合同还约定管理范围与服务事项、违约责任等条款。合同签订后，海谊公司提供物业服务至2019年6月30日止。合同履行中的2011年8月1日起至2018年9月30日止，王雅贤仅缴交2018年9月的综合管理服务费等费用。 另查明，王雅贤系厦门市思明区厦禾路1226-1228号910室的业主，该房为建筑面积234.71平方米的住宅。其欠缴2011年11月至2018年8月的综合管理服务费、公维金等费用。其中2016年7月9日起至2018年8月欠缴的综合管理服务费共5264元（14个月×376元/月），公维金1316元（14个月×94元/月），电费4386元、电公摊420元（14个月×30元/月）、水费403元、水公摊费用360元。 庭审中，海谊公司确认王雅贤已缴2018年9月份的综合管理服务费等费用，当庭撤回对该月费用625元及违约金的诉求。 关于2016年7月之前王雅贤欠缴的所有费用是否超过诉讼时效期间。 海谊公司主张，其于2018年9月18日向厦门市后江埭路122号201室房，即王雅贤出租讼争房屋所载明的地址邮寄缴费通知，并于2018年8月16日在讼争房屋物业小区处张贴收费通知单，构成诉讼时效中断，诉讼时效期间并未超过。为证明该主张，海谊公司提供如下证据：1、海谊公司于2018年9月18日向后江埭路122号201室房邮寄ＥＭＳ邮件并附查询单（该单右上方注明9.20退回妥投，庭审中海谊公司也确认被退回）；2、个体户基本信息和房屋租赁合同书。前者载明厦门市思明区欧泰格斗健身服务部的住所为房屋，经营者名称为石强。后者载明王雅贤与石强就厦禾路1226-1228号910室房屋签订房屋租赁合同书，合同书上记载王雅贤的地址为厦门市后江埭路122号201室，联系电话为134××××4026.3、缴费通知单张贴公告图片（用手机拍摄形成），图片显示2018年8月16日在物业公司901室门口张贴的收费通知单，2018年9月21日于小区物业公告栏张贴的催费通知单。 王雅贤的质证意见为，证据1，真实性认可，但该邮寄单及查询单可以证明王雅贤并没有收到该邮件，王雅贤并未居住在邮寄地址，海谊公司也未以电话通知的形式向王雅贤发出履约要求。海谊公司主张的诉讼时效中断不符合法律规定。证据2，个体工商信息、租赁合同真实性无异议，该租赁合同是王雅贤与案外人签订的租赁合同，所留的地址是王雅贤的户籍地址。合同中海谊公司并非当事人，合同中也没有条款认定该地址作为送达地址。故该地址不能作为海谊公司送达相关文书的依据。综上其认为海谊公司并没有构成诉讼时效中断的情形。证据3，真实性不认可，海谊公司并没有出示照片的原始载体。形成时间不予认可，张贴的地址也不予认可。王雅贤从未见过照片中张贴的内容，即使海谊公司在案涉楼宇中张贴了该公告，但王雅贤自2017年3月就未在案涉房屋内居住。且证据中主张的金额仅仅是122009元，也不是海谊公司主张的全部金额。结合海谊公司提交的证据中的三张收费通知书中均没有载明历史欠费，有理由相信海谊公司证据中的缴费通知单是起诉之后单方制作的。 本院分析认为，海谊公司向厦门市后江埭路122号201室房屋（王雅贤租赁合同所载地址）邮寄缴费通知，海谊公司也确认该件被退回，应视为邮件未妥投，海谊公司未能实现权利之主张；海谊公司用手机拍摄形成的缴费通知单公告图片，无原件亦无其他证据佐证，不足以证明海谊公司的证明主张。因此，海谊公司依上述证据证明其在当时主张过权利，致诉讼时效中断本院不予采纳。结合海谊公司于2019年7月8日向本院提起诉讼致诉讼时效中断重新计算，则从2016年7月9日起至2019年7月8日的三年并未超过诉讼时效期间，应予保护。 本院认为，海谊公司与聚泰商业城业主委员会签订的《聚泰商业城》过渡性物业托管合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方应严格遵守履行。该合同对全体业主和物业使用人，包括王雅贤均有约束力。海谊公司已提供物业服务，王雅贤亦接受物业服务，应履行交费之义务。如上认定，2016年7月9日起至2019年7月8日所产生的综合管理服务费用等费用，未超过诉讼时效期间，应受法律保护。同时，鉴于海谊公司撤回对2018年9月份相关费用的诉求，故本院仅对海谊公司诉求中的2016年7月9日起至2018年8月的相关费用予以处理。上述期间的费用，海谊公司未能提供综合管理服务费每月提高至476元之证据，该收费标准仍应按合同之约的每月376元予以计算。且海谊公司目前未向讼争小区提供物业服务，其无权向王雅贤主张公维金。因此，王雅贤应支付上述期间欠缴的费用为：物业综合管理服务费5264元（14个月×376元/月）、电费4386元、电公摊420元（14个月×30元/月）、水费403元、水公摊费用360元，共计10833元。《聚泰商业城》过渡性物业托管合同海谊公司并未明确违约金之承担，海谊公司主张违约金缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、王雅贤于本判决生效之日起十日内向厦门海谊楼宇经营管理有限公司支付2016年7月至2018年8月欠缴的综合管理服务费5264元（14个月×376元/月）、电费4386元、电公摊420元（14个月×30元/月）、水费403元、水公摊费用360元，共计10833元； 二、驳回厦门海谊楼宇经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6796元，减半收取计3398元，由厦门海谊楼宇经营管理有限公司负担100元，王雅贤476元。上述款项均应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （蔡跃堂） 二〇一九年十月三十一日 代书记员（ 杨耀 荣） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； …… 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。