湖南省涟源市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1382民初2924号 原告：梁华，女，1975年10月9日出生，汉族，城镇居民，住涟源市蓝田街道办事处民主街市蔬菜公司宿舍。 原告：梁小朋，男，1977年1月3日出生，汉族，城镇居民，住涟源市蓝田街道办事处民主街市蔬菜公司宿舍。 两原告的共同委托诉讼代理人：梁兆祥（原告梁华、梁小朋之父，特别授权），1946年12月1日出生，汉族，城镇居民，住涟源市蓝田街道办事处中山街六组。 两原告的共同委托诉讼代理人：廖玉斌（原告梁华之夫、原告梁小朋的姐夫），1976年7月26日出生，汉族，干部，住涟源市蓝田街道办事处文艺路居委会。 被告：涟源市住房保障服务中心（原名涟源市房地产管理局），住所地涟源市交通路房地大厦。 法定代表人：周建文，该局局长。 委托诉讼代理人：李向韶（特别授权），男，1972年1月21日出生，汉族，居民，市房产局法规股股长，住涟源市蓝田街道办事处交通路社区房产局宿舍。 委托诉讼代理人：唐卓英，湖南振瀚律师事务所律师。 原告梁华、梁小朋与被告涟源市住房保障服务中心（原名涟源市房地产管理局）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月12日公开开庭进行了审理。因案情较复杂，双方争议较大，本院于2019年9月16日依法裁定本案转为普通程序，并于2019年11月27日、2019年12月12日公开开庭进行了审理。三次开庭，原告梁华、梁小朋的共同委托诉讼代理人梁兆祥、廖玉斌到庭参加诉讼，被告涟源市住房保障服务中心（原名涟源市房地产管理局）的委托诉讼代理人李向韶、唐卓英到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。 原告梁华、梁小朋向本院提出诉讼请求：1.判令被告涟源市住房保障服务中心（原名涟源市房地产管理局）赔偿因其合同违约而给两原告造成的租金损失115300元；2.判令被告赔偿因其合同违约而给两原告造成的生活不便损失20000元；3.判令被告赔偿因其合同违约而给两原告造成的误工损失20000元；4.判令被告提供涉案房屋的国土使用权证，并协助两原告办理所购房屋的国土使用权证；5.由被告承担本案诉讼费（包括但不限于受理费、调查费、评估费等全部诉讼费用）。事实和理由：2009年9月9日，两原告与被告签订合同并支付了价款，购买了被告的中山综合楼第二层的大厅。依约定，两原告自费将大厅改成两个套房，并办理了房产证，但发现原告梁华的202房屋顶漏水，原告梁小朋的203房外墙渗水。两原告要求被告返修，被告一直未返修到位。两原告于2018年3月向涟源市人民法院提起诉讼，法院于2018年11月30日作出（2018）湘1382民初665号民事判决书，判决两原告胜诉。双方服判，均未上诉。被告拖到2019年3月21日才与两原告达成执行和解协议，约定由被告出资，原告自行处理判决书所判的事项。至此，被告的合同违约责任终止，时间自2009年9月9日至2019年3月21日，违约时间长达9.5年。根据合同法的规定，两原告按合同约定如期支付了价款，而被告履行合同不符合合同约定，且未及时向两原告提供所购房屋的公共门钥匙，未及时对漏水、渗水的部位进行返修，造成两原告不能入户装修，不能入住。被告长达9.5年未能返修到位，给两原告造成了长期租房居住、生活不便、误工等重大经济损失。现特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 在本案审理过程中，两原告于2019年8月15日向本院申请变更和增加诉讼请求，后于2019年11月27日开庭时当庭撤回了上述请求。 被告涟源市住房保障服务中心（原名涟源市房地产管理局）辩称：1.原、被告于2009年9月10日签订了买卖合同，于2010年9月12日达成解除该合同的书面协议。2010年12月28日，双方重新签订《房屋销售合同》，并以该合同进行了房屋所有权权属登记。2.2018年10月28日签订的《房屋销售合同》是明确双方权利义务的依据，该合同中涉及有关漏水问题的处理等情况，被告一直在采取积极办法、措施处理，且（2018）湘1382民初665号民事判决书生效后，原、被告已达成执行和解协议，被告已支付31000元给两原告，由两原告自行处理房屋的遗留问题，且已全部处理完毕。3.两原告所购房屋不是商业门面，而是改作住房，因此不存在租金损失。4.两原告诉求生活不便的损失以及误工损失，无相关事实依据，不应得到法律的支持。5.合同中约定房屋产权证由被告办理，国土使用权证由两原告自费办理。综上，两原告的诉讼请求无事实依据，无法律理由，请求法院驳回两原告的诉讼请求。 原、被告各自围绕其诉讼主张向本院提交了证据，本院依两原告的申请委托娄底市星罡价格评估有限公司对涉案房屋即202、203两套住房自2010年10月28日起至2019年3月21日止的租赁价格进行了鉴定，并由娄底市星罡价格评估有限公司作出了娄星[2019]价鉴字第185号价格鉴证意见书、《关于对娄星[2019]价鉴字第185号的补充说明》。本院依法组织当事人进行了质证。对双方当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：1.两原告为证明其购买的住房一直不能入住，造成了经济损失的事实，向本院提交了涟源市蓝田街道文艺路社区居委会出具的《证明》复印件一份、202房和203房的现场照片两张；被告认为房屋有点漏水是事实，但两原告提交的上述证据并不能达到其拟证明目的；本院对上述证据的真实性予以认定，至于能否达到其证明目的，本院将结合其他有效证据综合分析、判断。2.两原告向本院提交了案外人谭显发与原告梁小朋签订的《房屋租赁协议》两份、收条三份（共十张）、案外人吴育青出具的《证明》一份，拟证明：两原告在外租房居住并支付租金的事实。被告对上述证据的真实性有异议，认为被告对两原告是否在外租房居住的情况不知情，且即使在外租房，亦与本案没有直接的因果关系。本院对上述证据将结合其他有效证据综合分析、判断。3.两原告向本院提交了《现金交款单》复印件两张、《湖南省非税收入一般缴款书》复印件一张，拟证明：两原告依照合同的约定向被告转账支付了620000元，被告只向两原告出具了160000元的收据，尚有460000元的收据没有向两原告出具。被告对上述证据的真实性没有异议，至于其拟证明目的，请求法院审核。本院对上述证据的真实性予以认定，上述证据能够证明两原告向被告支付了160000元，向涟源市房地产综合开发公司交款460000元。4.被告为证明双方于2010年10月28日签订了《房屋销售合同》，存在买卖合同关系，该合同确定了双方的权利义务，被告为原告办理房屋所有权证的事实，向本院提交了两原告进行房屋所有权登记的资料复印件一份（共五张，包括《房屋所有权证存根》、《房屋分户协议》、《房屋销售合同》、《涟源市房屋分层分户平面图》、《申请书》）；被告为证明其一直在积极处理两原告房屋漏水问题的事实，向本院提交了《中山综合楼漏水维修及矛盾处理协议》复印件一份；被告为证明根据双方于2010年10月28日签订的合同约定，法院判决被告履行房屋修复义务，解决遗留问题的事实，向本院提交了（2018）湘1382民初665号民事判决书复印件一份；被告为证明双方进行了执行和解，由被告支付31000元，由两原告自行处理遗留问题的事实，向本院提交了《全权委托书》复印件、《执行和解协议》复印件各一份。两原告对上述证据的真实性、合法性没有异议，但对其拟证明目的有不同的看法。本院对上述证据的真实性、合法性予以认定。5.对于娄底市星罡价格评估有限公司作出的娄星[2019]价鉴字第185号价格鉴证意见书、《关于对娄星[2019]价鉴字第185号的补充说明》以及评估费收据各一份，两原告认为其合法、有效，对上述证据没有异议。被告对鉴证意见没有异议，但对补充说明有异议，认为补充说明实际上是对鉴证意见的否认，该不该留有10%的空置率，应由上级机构做结论，而不是由自己来否认以前的鉴证结论；对鉴定费5000元的收据的真实性没有异议，至于该费用由谁承担，请求法院判决。本院对上述证据的真实性、合法性予以认定，对鉴证意见的结论予以采纳，对补充说明中关于空置率的建议将在下文进行分析、判断。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：2009年9月9日，原告梁华、梁小朋与被告涟源市住房保障服务中心（原名涟源市房地产管理局）签订《购房合同》，合同约定：原告梁小朋购买被告位于中山前街的中山综合楼从东往西数起的第一层（门面屋）的第1弄和第2弄（包括楼梯下面的有效建筑面积，楼梯为公用区），以及第二层的第1弄、第2弄和第3弄（包括楼梯下面的有效建筑面积和上二楼的楼梯分摊面积），上述第一层、第二层所购买房屋的价格分别为200000元、100000元，原告梁华购买告位于中山前街的中山综合楼从东往西数起的第二层的第4弄和第5弄，价格为100000元；房价均包括被告为两原告办理房屋产权证的费用，国土使用权证由乙方自费办理；两原告以原告梁小朋的名义于2009年9月10日前将本合同房价款400000元存入被告提供的账户。2009年9月10日，原告梁小朋按照《购房合同》的约定将400000元汇入被告指定的涟源市房地产综合开发公司的账户。2010年9月12日，原、被告签订《协议》，双方约定：双方于2009年9月9日签订的《购房合同》，因上二楼的公共楼梯的电子门钥匙等问题一直未落实好，使两原告不能进房使用，现经双方协商，同意《购房合同》作废，待被告将遗留问题处理好后，双方重新签订购房合同。2009年9月13日，原告梁小朋汇入60000元到涟源市房地产综合开发公司的账户。2010年12月2日，原告梁小朋向被告支付了160000元。2010年10月28日，原、被告签订《房屋销售合同》，其中与本案有关的合同约定为：1.房屋位于蓝田中山街，两原告购买本栋从东往西数起的第二层第1、2、3、4弄（第二层第4、5弄后面靠东的男厕所产权归两原告所有，楼梯为公共区），包括分摊面积。被告以建筑面积为业主办理房屋产权证。以国家有关标准为依据，被告保证房屋建筑质量。2.房价：本合同房屋价为壹拾肆万元整，包括被告为两原告办理房屋产权证费用，国土使用权证由两原告自费办理。3.第二层的第1、2、3、4弄为大厅，两原告自费改成2个套房后，由被告测绘办证（业主由两原告办证时确定）。4.第二层露天屋面漏水部分和上楼电子门钥匙，被告必须尽快妥善解决。两原告将所购第二层的大厅改成了两个套房（即202、203房）后，于2011年7月15日向被告申请测绘办证。2011年7月28日，原告梁华、梁小朋签订了《房屋分户协议书》，约定：原告梁华为202房的业主，原告梁小朋为203房的业主。被告为原告梁华办理了产权证号为涟房权证2011字第0184504号的房屋所有权证，为原告梁小朋办理了产权证号为涟房权证2011字第0184505号的房屋所有权证。2018年3月19日，两原告以所购中山综合楼202、203房屋漏水、渗水为由，向涟源市人民法院提起诉讼，要求被告解决漏水、渗水问题。2018年11月30日，涟源市人民法院作出（2018）湘1382民初665号民事判决，限被告于30日内解决房屋漏水、渗水问题。2019年3月21日，原、被告达成《执行和解协议》，双方约定：由被告于本协议签字后一星期内一次性支付31000元给两原告，作为被告承担（2018）湘1382民初665号民事判决书中所判的应由被告承担的相关返修义务，返修工作由两原告自行承担。此后，被告向两原告支付了31000元。2019年7月10日，原告梁华、梁小朋就本案诉争事项诉至本院。 另查明：原告梁华、梁小朋自购买被告涟源市住房保障服务中心（原名涟源市房地产管理局）的房屋起至2019年3月21日止，一直在外租房居住。 在本案审理过程中，原告梁华、梁小朋于2019年8月19日向本院提出申请，对位于涟源市蓝田办事处中山前街中心综合楼202、203两套住房自2010年12月28日至2019年3月21日的出租价格进行鉴定。2019年9月24日，经本院委托娄底市星罡价格评估有限公司进行鉴定，该公司于2019年11月4日作出娄星[2019]价鉴字第185号价格鉴证意见书，其鉴定意见为：位于涟源市蓝田办事处中山前街中心综合楼202号住房的租房标准分别为200元/月（2010年11月至2013年12月）、220元/月（2014年1月至2016年12月）、240元/月（2017年1月至2019年3月），203号住房的租房标准分别为240元/月（2010年11月至2013年12月）、260元/月（2014年1月至2016年12月）、280元/月（2017年1月至2019年3月）；202住房自2010年10月28日起至2019年3月21日止的租赁价格为22000元，空置按10%扣计后为19800元；203住房自2010年10月28日起至2019年3月21日止的租赁价格为26040元，空置按10%扣计后为23436元，202、203两套住房租赁价格总计金额为43236元（空置按10%扣计后）。2019年12月10日，娄底市星罡价格评估有限公司作出《关于对娄星[2019]价鉴字第185号的补充说明》，主要内容为：关于空置率，如果房屋不能正常交付使用，造成申请人不能居住，则不应予考虑房屋租赁空置率10%。两原告花费鉴定费5000元。 在庭审过程中，对于两原告要求被告提供所购楼房的国土使用权证，并协助两原告办理所购房屋的国土使用权证的主张，被告表示会尽力协助两原告去办理手续。 本案的争执焦点是：1.原告梁华、梁小朋主张的租金损失能否得到支持；2.两原告主张的遭受的生活不便损失和误工损失能否得到支持；3.两原告要求被告提供相关的手续，协助两原告办理国土使用权证的主张能否得到支持。 本院认为：合同应当全面履行，本案中，原、被告签订了《房屋销售合同》，系双方真实意思的表示，合法、有效。两原告依照合同约定向被告交付了房屋购买款，被告应当依照合同约定，全面履行自己交付质量合格的房屋并依法履行配合原告办理房屋产权证（包括国土使用权证、房屋所有权证）的义务。房屋质量不符合约定的，被告应当承担违约责任，受害方可以合理选择要求对方承担修理、赔偿损失等违约责任。本案中，由于被告没有及时对其向两原告所出售房屋所存在的质量问题予以解决，导致两原告长期不能对此所购房屋进行装修、入住，给两原告带来了经济损失，被告应当依法赔偿两原告因此所遭受的经济损失。现被告虽已就房屋的维修与两原告达成了协议，并履行了协议，但是对两原告因长期不能入住所遭受的经济损失没有进行赔偿，故对两原告要求被告赔偿其经济损失的诉讼请求，本院予以支持。至于其具体经济损失的计算问题，本院认为以鉴定机构所认定的租金损失做为两原告实际所遭受损失来认定为宜。对其租金损失的起算时间，原、被告之间存在争议，两原告主张应从合同签订之日（即2010年10月28日）起计算，而被告主张应当从两原告签订分户协议之日（即2011年7月28日）起计算。本院认为，原、被告主张的损失起算时间均有不妥，因为虽然合同对房屋交付时间没有明确约定，但是从合同内容可以看出，双方明知涉案房屋存在质量问题，并且双方约定由被告尽快解决质量问题。尽管对尽快解决的时间没有进行明确约定，但根据其房屋质量问题和上楼梯电子门钥匙问题解决所需要的时间，本院酌定其所需的合理时间为三个月，那么租金损失的起算时间应当从2011年元月28日起算。关于租金损失的终止时间双方均没有异议，应认定为双方因房屋质量问题达成协议之日（即2019年3月21日止）。关于是否应当从租金损失中扣留10%空置率的问题，两原告主张不应当扣除10%的空置率，因为房屋是用于自己使用的；而被告主张应按鉴定机构首先做出的鉴定意见，予以扣除10%的空置率。本院认为，两原告购买房屋进行居住，其时间应当是持续不断的，这与用于投资的出租房的情况应当相区别，故本院对鉴定机构作出的补充说明的意见予以采纳。照此计算，两原告的租房损失自2011年元月28日起至2019年3月21日止为46720元（22000-200×3+26040－240×3），故被告应当赔偿两原告的租金损失为46720元。至于两原告还要求被告赔偿其因生活不便产生的损失20000元，误工损失20000元，以及评估费、调查费，除其中的鉴定费5000元，两原告提供了有效票据以外，两原告没有提交足够的证据对其他的损失予以证明。故除其中的鉴定费应由被告承担以外，对其关于生活不便损失、误工损失、调查费的赔偿的诉讼请求，本院不予支持。至于被告提出对两原告所造成的损失，两原告自己存在过失，应当承担部分责任的抗辩主张，因被告没有足够的证据证明两原告对其所遭受的损失存在过失，故本院对该抗辩意见不予采纳。除此之外，两原告要求被告协助办理国土使用权证的问题，被告亦表示会尽力协助原告去办理该手续。本院认为，被告向两原告出售房屋，其合同目的是被告向两原告收取购房款，两原告因此取得所购房屋的物权，包括国土使用权和房屋所有权。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设定、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。被告虽然已为两原告办理了房屋所有权证，但至今没有提供完整的相关材料并协助两原告办理好国土使用权证（但办证费用依约应由两原告承担），依法应承担继续履行提供相关办证材料协助两原告办理好国土使用权证的义务。故对两原告的该项诉讼请求，本院予以支持。据此，为维护当事人的合法权益，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十一条之规定，判决如下： 一、限被告涟源市住房保障服务中心（原名涟源市房地产管理局）在本判决生效后十日内向原告梁华、梁小朋赔偿房屋租金损失46720元； 二、被告涟源市住房保障服务中心（原名涟源市房地产管理局）应当协助原告梁华、梁小朋办理好本案涉案房屋的国土使用权证（包括提供办证所需的相关材料）； 三、驳回原告梁华、梁小朋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3406元，司法鉴定费5000元，合计8406元，由原告梁华、梁小朋负担2000元，由被告涟源市住房保障服务中心（原名涟源市房地产管理局）负担6406元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。 当事人均服判的，本判决在上诉期间届满即发生法律效力，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向有管辖权的人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。 审 判 长  杨建辉 人民陪审员  梁志军 人民陪审员  谢 燕 二〇一九年十二月十七日 法官 助理  钟娟娟 代理书记员  梁 瑶 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国物权法》 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第十一条当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。