四川省华蓥市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1681民初1719号 原告（反诉被告）:李彬，曾用名李杰，男,汉族,生于1972年12月3日,住四川省成都市高新区。 原告（反诉被告）:袁源,女,汉族,生于1985年2月20日,住四川省成都市金牛区。 二原告共同委托诉讼代理人：罗辑，北京大成（成都）律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：李琳，北京大成（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）:四川新蓥有限公司,住所地四川省华蓥市文化路118号307室。 法定代表人：杜江红，该公司总经理。 委托诉讼代理人：夏吉兵，四川瀛络律师事务所律师。 原告李彬、袁源（反诉被告）与被告四川新蓥有限公司（反诉原告，以下简称“新蓥公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）李彬、袁源的委托诉讼代理人李琳、被告（反诉原告）新蓥公司的委托诉讼代理人夏吉兵到庭参加诉讼，李彬、袁源及新蓥公司的法定代表人杜江红未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）李彬、袁源向本院提出诉讼请求：判令被告新蓥公司退还已支付的购房款3390184元，并按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付资金占用利息（其中以300000元为基数，自2015年4月19日计算至2019年7月14日；以2090184元为基数，自2016年3月31日计算至2019年7月14日；以1000000元为基数，自2017年6月6日计算至2019年7月14日；以3090184元为基数，自2019年7月15日加倍计算至付清之日止）。事实和理由：2015年4月18日，被告李彬签署了《“豪情骏座”房号确认书》，欲购买“豪情骏座”X号楼商铺，约定单价10000元／每平米，欲购买X号楼一层、二层无产权的部分面积（即不计容面积），约定单价1800元／每平米。2016年3月30日，原、被告签订20份《商品房买卖合同》，约定被告将位于华蓥市20间商铺出售给二原告，总价共计8730716元，二原告首期支付总价款的50％，其余房款通过银行按揭贷款支付，交房时间为2017年12月30日。同日，二原告作为出租方，被告作为承租方，双方签订了《商品房租赁合同》，约定二原告将向被告所购商业用房返租给被告，租期8年，从2018年4月1日起至2026年3月31日。嗣后，二原告共计向被告支付3390184元，分别是2015年4月18日交纳定金300000元、2016月3月30日支付房款2090184元、2017年6月5日支付房款1000000元。原、被告因合同履行发生争议，经四川省华蓥市人民法院一审，四川省广安市中级人民法院二审并于2019年7月4日作出（2019）川16民终441号民事判决，判令解除《商品房买卖合同》、《商品房租赁合同》，解除关于豪情骏座X号楼、X号楼负一层、负二层中不计容面积的买卖关系；判决生效后十日内，李彬、袁源向新蓥公司支付逾期付款的利息（以1000000元为基数，从2016年7月1日起计算至2017年6月4日止；以1000000元为基数，从2016年7月1日起计算至本判决生效之日止；以2271716元为基数，从2017年12月30日起计算至本判决生效之日止；均按中国农业银行华蓥市支行在本判决生效之日时其挂牌的人民币同期同类贷款利率计算）。（2019）16川民终441号民事判决载明“合同解除后已付款的处理，双方当事人可另行协商，协商不成，可另行诉讼”。2019年7月30日、9月1日，原告李彬向被告新蓥公司发出《联系函》协商退还已付款事宜，但协商未果。被告新蓥公司实际占有使用已付房款，拖延退还，有违公平、诚实信用原则，二原告故诉至本院。 被告（反诉原告）新蓥公司辩称，（2019）川16民终441号民事判决生效后，我方申请了强制执行，要求解除网签的商品房买卖合同（未申请执行金钱给付义务），于2019年11月4日才执行完毕。即便退还房款也应当是在2019年11月4日之后退还，合同解除的实际效果是2019年11月4日，故李彬、袁源主张的利息起算时间有误。 被告（反诉原告）新蓥公司反诉称，按照合同约定，李彬、袁源拒不支付购房款，也不及时办理银行按揭贷款，构成重大违约，给新蓥公司造成了重大资金损失。因此，反诉请求判令：李彬、袁源未支付购房款按揭部分4,459,000元所造成的逾期付款利息损失757,440.36元（以4,459,000元为基数，从2016年4月30日起至2019年7月14日止，按中国农业银行华蓥市支行同期同类贷款利率标准计算）；律师费、诉讼费由李彬、袁源负担。 原告（反诉被告）李彬、袁源辩称，《商品房买卖合同》于前诉纠纷（2018）川1681民初1641号案件的一审起诉状送达时间即2018年11月4日解除，新蓥公司的反诉请求违反了一事不再理原则，（2019）川16民终441号民事判决书支持了逾期付款利息损失，新蓥公司再要求未办理按揭贷款的利息损失属于重复起诉；未办理按揭贷款的过错在新蓥公司，其起诉该部分损失没有事实依据；赔偿损失应以实际损失为基础，二审生效判决已经足以弥补新蓥公司的损失，新蓥公司未举证证明实际损失，应承担举证不利的后果；合同解除后，因房屋价格上涨，新蓥公司反而是获利的一方。因此，新蓥公司的反诉请求应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。在卷的《商品房买卖合同》、《商品房租赁合同》、收据、收条、欠条等书证，当事人对其真实性、合法性均无异议，本院予以采信，据此查明的事实与（2019）川16民终441号民事判决书所查明的事实一致。同时查明：1、（2019）川16民终441号民事判决书于2019年7月28日发生法律效力，新蓥公司针对解除商品房买卖合同网签申请强制执行，本院于2019年11月4日执行完毕。2、2019年9月1日，李彬向新蓥公司发出《联系函》，要求协商退还已付款事宜，但协商未果。3、当事人签订的20份《商品房买卖合同》第六条【付款方式及期限】均约定“采用贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款50%，其余价款可以向中国农业银行华蓥市支行或住房公积金管理机构借款支付。具体付款方式及期限约定见附件五”，而每份合同的附件五除约定每套房在签订合同时支付首付房款外，还约定“余款向银行借款支付。买受人还应在签订合同30日内按银行要求提供所需全部资料并办理好相关手续，否则视为逾期付款，买受人按照合同规定承担逾期付款责任。办理按揭手续由出卖人代办，所需保险费和抵押登记过户费均由买受人支付”；第十条【逾期付款责任】约定，“1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加)：（1）逾期在30日之内，自约定的应付期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日30日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。以上所称逾期应付款是指按照第六条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期实际已付款的差额确定”。4、2016年3月30日，李彬向新蓥公司出具欠条确认扣除300,000元定金后尚欠应付首付房款4,271,716元，并承诺在2016年7月1日前付1,000,000元，2017年春节前后再付1,000,000元，其余款项在交房时付清，否则按银行贷款利息计算支付利息。该承诺在（2019）川16民终441号民事判决中被确认为“双方对首付款支付期数和时间进行了变更”。5、李彬、袁源诉请的3,390,184元，包括2016年3月30日支付的豪情骏座X号楼、X号楼负一层、负二层中不计容面积房款2,090,184元以及履行《商品房买卖合同》支付的房款1,300,000元。6、（2019）川16民终441号民事判决所确定的金钱给付义务，李彬、袁源至今并未履行，当事人双方因对生效判决履行金额有争议，均不主张行使抵消权。7、（2019）川16民终441号判决认定，“2017年12月，双方对合同的履行、变更、按揭贷款的履行，双方进行了协商，因新蓥公司不同意李彬、袁源已付款2,090,184元的转性主张（转为商品房买卖合同约定的房款），要求李彬、袁源继续支付首付款，双方协商未果”、“双方并没约定在李彬、袁源未完全支付首付款的情况下，新蓥公司应及时代办银行按揭贷款的先合同义务，李彬、袁源完全支付首付款是新蓥公司代办银行按揭贷款的先决条件”。 本院认为，双方当事人的本诉和反诉均围绕合同解除后已付款、未付款的处理而展开，所争议的焦点为新蓥公司迟延退还已付款给合同相对方李彬、袁源造成的损失大小、新蓥公司主张的违约责任能否及于未付银行按揭贷款部分的房款。李彬、袁源是违约方，新蓥公司在前诉中行使约定和法定解除权，经一审、二审后，四川省广安市中级人民法院作出了判令合同解除的（2019）川16民终441号民事判决书。该判决中违约责任认定“新蓥公司的利息主张止算日应是合同解除之日”，系人民法院行使公权力对于当事人私领域的商事交易行为的判定，故《商品房买卖合同》及不计容面积的买卖关系的解除时间应为（2019）川16民终441号民事判决书生效之日，即2019年7月28日。合同解除后，依生效判决和《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规范指引，李彬、袁源负有协助解除商品房买卖合同网签（恢复原状）、支付逾期付款违约金的法定义务，新蓥公司负有及时退还应付款法定义务。因此，李彬、袁源主张退还3,390,184元购房款的诉讼请求，本院予以支持。新蓥公司拖延退还已付款，给李彬、袁源造成了资金占用损失，其应当予以赔偿。关于损失大小的确定，因在合同解除之前，李彬、袁源履行合同处于持续违约的状态，且支付不计容面积房款2,090,184元又与履行《商品房买卖合同》义务具有牵连性（李彬、袁源主张从2016月3月31日起计算不计容房款的资金占用损失），其无权主张合同解除前的资金占用损失。李彬、袁源以支付次日为始期分段计算资金占用损失，无合同约定及法律依据，存在违约方支付购房款即可要求返还本金并计息的认识误区。李彬、袁源诉请的资金占用损失，本院仅支持以3,390,184为基数，自2019年7月29日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至款项付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。新蓥公司辩称应从2019年11月4日强制执行（解除商品房买卖合同网签）完毕之日起计算资金占用损失，因协助解除网签属后合同履行义务，其不足以抗辩及时退还已付款的约定或法定义务，本院不予采纳。 关于新蓥公司的反诉主张，与前诉并不相同，符合民事诉讼有关起诉必须具备的条件，其不应理解为违反了“一事不再理原则”或构成重复起诉。综合考虑合同履行、守约方损失状况，该反诉主张不符合当事人双方的约定，也有违公平原则，本院不予支持。其一，通过银行按揭贷款支付购房尾款是双方协商一致的结果，购房首付款和按揭贷款尾款具有一定的先后支付顺序。李彬于2016年3月30日向新蓥公司出具的欠条属“双方对首付款支付期数和时间进行了变更”，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第一款“买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更”的规定，在剩余首付款2,271,716元的逾期付款违约金起算点都变更至约定交房时间（2017年12月30日）的情况下，未付银行按揭贷款部分房款的违约责任仍然依《商品房买卖合同》相关约定来计算，显然有悖法律的本义和公平原则。其二，新蓥公司主张违约责任及于未付银行按揭贷款部分的房款，实际上是将该部分房款视为《商品房买卖合同》中的“到期应付款”，而《商品房买卖合同》仅约定了未提供办理按揭贷款全部资料并办理手续的违约责任，并未约定按揭不能时尾款的确切支付时间。在缺乏进一步协商的基础上，未付银行按揭贷款部分的房款既不能理解为签订合同30日内即2016年4月30日之前支付，也不能理解为2017年12月30日支付。2017年12月30日约定的是李彬、袁源支付首付尾款且新蓥公司交房的时间，要求李彬、袁源支付按揭部分房款显然应在现实交房的同时或之后的合理期间进行，而新蓥公司因行使后履行抗辩权又始终未将房屋交付使用，故新蓥公司的反诉主张条件并不成就。其三，首付款未付清无法办理银行按揭贷款，属商品房买卖合同领域的通识。在未全额支付首付款的前提下，新蓥公司对李彬、袁源违约所造成的损失已有合理的预见，该预见从欠条来看并不包括除首付款之外的损失，且新蓥公司在诉讼中亦未举证证明2017年12月30日前后对未付银行按揭贷款部分进行过单独的催收，故新蓥公司对未付银行按揭贷款部分的房款已无现实的可期待利益。在房地产价格上扬的背景下，新蓥公司本可以在合理的期限内尽早地行使合同解除权，以获取更大利润。如果其期待案涉利益，所主张的损失亦视为一种扩大的损失。 综上所述，对于原告（反诉被告）李彬、袁源的诉讼请求，本院部分予以支持；对于被告（反诉原告）新蓥公司包含律师费在内的全部诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第一款、第二十九条、第三十条、第三十一条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）四川新蓥有限公司在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）李彬、袁源退还购房款3,390,184元并赔偿资金占用损失（以3,390,184为基数，自2019年7月29日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至款项付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回原告（反诉被告）李彬、袁源的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）四川新蓥有限公司的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费19,122元、财产保全费5,000元，合计24,122元，由被告（反诉原告）四川新蓥有限公司负担21,133元，原告（反诉被告）李彬、袁源负担2,989元。反诉案件受理费5,687元，由被告（反诉原告）四川新蓥有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 员 陆文辉 二〇一九年十二月十六日 法官助理 殷小华 书 记 员 刘冰霜 附相关法律及司法解释条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。 买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。 买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 第二十九条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。 第三十条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。 第三十一条买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。