四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1502民初5506号 原告：宜宾浙商西部金融科技城发展有限公司，住所地：宜宾市临港经济技术开发区龙头山路199号，统一社会信用代码：9151150009532279XH。 法定代表人：叶书坚，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：吴俊刚，四川酒都律师事务所律师，执业证号：15115199910545807。 委托诉讼代理人：李世林，四川酒都律师事务所律师，执业证号：15115200210350841。 被告:宜宾润之宜跨境保税商品直销运营有限公司，住所地：宜宾临港经济技术开发区宜宾港大道1号宿舍楼201室，统一社会信用代码：91511500MA62A4DM8F。 法定代表人：邱政。 委托诉讼代理人：何志强，重庆三大律师事务所律师，职业证号：15001200310287692。 委托诉讼代理人：杨庆华，重庆三大律师事务所律师，职业证号：15001200310927042。 原告宜宾浙商西部金融科技城发展有限公司(以下简称浙商西部公司)与被告宜宾润之宜跨境保税商品直销运营有限公司（以下简称润之宜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告浙商西部公司的委托诉讼代理人李世林，被告润之宜公司的委托诉讼代理人何志强、杨庆华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告浙商西部公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告立即支付租金14850000元并支付违约金2306086元;2、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告申请增加诉讼请求，请求被告支付保全费5000元及保全保险费10000元。本院经审查后予以准许。事实和理由:2016年7月27日,原、被告双方经协商签订了《租赁协议》(编号:ZS-20160713001)和《租赁协议补充协议》,协议约定原告将所开发建设的浙商临港新天地项目中第2号楼一层部分、二层及三层整层房屋出租给被告使用。双方还对租金标准、支付方式、违约责任等做了明确约定。协议生效后,原告依约交付了房屋并完成了其他工作,被告收房、装修后开办宜宾润之宜跨境保税直销中心,用于商业活动。因被告没有支付租金，故原告虽多次催促其交纳租金,但被告均以其还没有拿到政府支付的租金补贴为由搪塞。2019年9月20日,原告再次向被告发出《催款函》催促其交付租金,但被告仍然没有支付租金。原告认为,被告拒不按照协议约定支付租金的行为已经违反了相关法律规定，特向贵院提起诉讼,请依法判决。 被告润之宜公司辩称，1、关于原告要求被告支付租金及违约金的请求不成立，本案被告未达到原告支付租金的条件，合同约定被告支付原告租金的条件是在收到政府租金补贴的5个工作日内支付给原告，而本案被告并未收到政府的租金补贴，因此支付条件不成立。2、关于原告新增诉讼请求，由于是当庭增加，对于新增诉讼请求部分根据民诉法规定，被告有权要求给与新的答辩期和举证期，鉴于本案的相关事实，以及为了本案的顺利审理，被告放弃上述权利。但是原告要求被告承担保全费及保全保险费的理由不能成立，根据法律规定，保全费由败诉方承担，保全保险费是由于原告未提供相应的资产担保而产生的费用，其费用并非是诉讼而产生的必要费用。因此该费用应由原告自行承担。3、本案的诉讼费应由败诉方承担，我方认为原告的诉讼请求不成立，相关诉讼费用自行承担。关于事实与理由，对于原被告签订的租赁协议及补充协议无异议，但是被告未支付租金的原因是未收到政府的租金补贴，以及原告未按其承诺在2018年招商引进电商产业园、大型超市、电影院、真冰场等商业设施，因此被告未支付原告租金具有合法理由。我方强调一点，原告擅自将被告的经营场所采取上锁封门的方式造成经营场地无法使用，被告无法正常经营，导致被告的供应商、联运商等出现恐慌情绪，纷纷撤场要求赔款，同时已造成被告向政府申请租金补贴严重受阻，给被告造成巨大损失。被告已向法院提起反诉，要求原告赔偿被告的全部经济损失并在媒体澄清事实、消除对被告的不利影响。因此我方认为原告的诉讼请求不能成立。请求驳回原告的诉讼请求并赔偿被告的损失。补充一点，被告租赁的房屋面积与原告计算的租金标准不一致，原告未举证向被告交付的房屋总面积，实际情况看，1、3楼未全部交付,所以原告主张的违约金不能成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下： 2016年7月27日，原告浙商西部公司（甲方、出租人）与被告润之宜公司（乙方、承租人）签订《租赁协议》(编号:ZS-20160713001)与《租赁协议补充协议》。《租赁协议》约定：“一、双方约定租赁房屋的计租总建筑面积约为7500平方米。该面积为预估面积,双方最终确认的计租面积立为测绘部门测绘后房产证上的建筑面积。二、本协议租赁期限为10个租约年（租约年:12个自然月）。三、甲乙双方暂定开业日期为2016年12月1日,并于计租日（计租日:进场装修日）起开始计算租赁面积内的租金。四、乙方自计租日开始计付该房屋的租金,具体租金标准详见附件2。本合同项下的租金支付方式为:前三年以12个月为一个交租期,乙方应当在上个租约年的20个工作日前向甲方一次性足额支付下租约年租金(政府租金补贴给乙方的5个工作日内,乙方支付给甲方)。第四年为甲方提供全年免租,免租期共计12个月。第五年、第六年租赁期内,乙方应当在上个租约年届满的20个工作日前支付下个租约年的6个月的租金。在此期间的每年另外6个月给乙方免租,免租期共计12个月。第七年开始,仍然以12个月为一个交租期,乙方应当在每个交租期届满的20工作日前向甲方一次性足额支付下个租约年的租金。五、甲方根据乙方特定需求为该相赁房产增设自动扶梯4部及垂直客梯、楼层的空间预留。甲方提供300平米地下车位给乙方(需按约定计租金),作为冷冻库房和仓库使用。甲方完成冷冻库房和仓库的基础建设。九、因乙方原因导致该经营场地在合同租赁期内中途撤场、单方面解除合同的,甲方有权要求按本协议所约定的整体租赁面积首年租金总额的50%支付违约金,乙方不得拆除经营场地内的装修装饰、电气设备等各种添附物,更不得拆迁商铺固定的添附物,除可以移动货架、办公设备、软装、乙购机器设备;因乙方原因导致所租赁面积内的经营场地不开业、部分不开业的,甲方有权要求乙方支付违约金,违约金按乙方未开业部分面积、未按时开业期间对应的租金总额的50%计算缴纳给甲方;乙方还有其他违约行为的,应按本协议约定的整体租赁面积首年租金总额的10%作为违约金。若甲方整体运营不佳,导致乙方经营亏损,确需撤场的,相关撤场事宜,双方协商解决，整体运营不佳第一:指在甲方承诺2018招商引进的电商产业园、大型超市、电影院、真冰场的30%商家没有人驻；第二:商家大面积撤场。”附件2：“一、商铺位置:四川省宜宾市临港经济开发区护国路199号；二、乙方品牌:宜宾润之宜；三、建筑面积:7500平方米；四、租金标准：第一年度55元/月/平方米，月资金412500元，年租金4950000元，第四年至第十年行年的租金按上一年度租金标准的5%递增。”《租赁协议补充协议》约定：“合同所约定的计租面积7500平方米中300平米地下空间部分面积，按租金20元/平每月汁算，免租、交租时间、递增等按主合同同步执行。”原告向本院提交的《四川省房屋面积测绘报告》显示：浙商金融科技城2#，第一层建筑面积3368.04平方米，第二层建筑面积2207.27平方米，第三层建筑面积2329.38平方米。原、被告签订上述合同后，原告将房屋交付被告使用，被告未向原告支付租金。2016年12月10日，被告经营的宜宾润之宜跨境保税直销中心举行开业典礼。 2019年9月8日，被告发布《通知》，内容为：“直宾润之宜跨境保税盘销运营中心因调整经营策略,将2019-09-20日起,浙商临港新天地旗舰店卖场闭店进行内部调整。2019午9月8日起请到众生广场Ａ417润之宜会员接待中心正常购物。给您带来的不便敬请谅解,谢谢!”2019年9月20日，原告向被告发送《催款函》，内容为：“润之宜公司:根据我公司与贵公司于2016年7月27日所签订的《租赁协议》的约定,租金标准为每月每平方米55元,并提前支付租金后使用。截止到今天,贵公司已经拖欠我公司租金高达一千多万元。我公司虽然多次催促贵公司交纳租金,但贵公司以各种借口拖延至今未交,贵公司的行为已经严重违约。近日,我公司获悉贵公司已于2019年9月8日向公众发出通知,要求会员到众生广场Ａ-4-17润之宜会员接待中心正常购物。贵公司除了将第二楼、第三楼卖场关闭外,还安排员工将第一层卖场内的商品、可移动设施及设备搬迁出商场。为此,我公司特致函贵公司,请于2019年9月22日前到我公司财务部结算并支付清拖欠的租金。贵公司若拒不按时结算并支付租金,我公司将保留诉诸于法律的权利。特此函告。”2019年9月25日，被告向原告发送《关于〈催款函〉的回函》，主要内容为：临港经济技术开发区管委会为招商引资，承诺对跨境保税商品项目房屋租金进行补贴，在此前提下,原被告于2016年7月27日签订租赁协议,协议中明确约定被告收到政府对项目的补贴,从贴中将对应的租金支付给原告；被告公司一直是处于亏损状态，2019年2月，临港管委会非正式回复政府补贴不予兑现，原、被告公司积极协商，原告公司叶总答复租金先不予支付，等项目后期有赢利再分期逐步支付；被告于2019年6月再次和叶总沟通,提出把项目中的二、三楼退还给原告，在和叶总当面沟通时,叶总就提出更希望我们是将项目所在的1-3楼全部退还,以便原告公司打包整体招商，面对这一情况,被告立即对项目方案进一步作了调整，于2019年9月8日在宜宾市设立会员服务中心，并筹备现有一、二楼资产盘点,配合原告公司的整体招商计划。2019年9月12日,被告公司负责人胡博源与原告公司胡元总经理进行了沟通,说明了我司一、二楼的调整计划；报告并无关门歇业的计划，原告的催款函导致我司供应商、联营商出现了恐慌,给我司造成了较大的经济损失,希望原告澄清事实,避免损失的进一步扩大；被告公司承诺,只要政府补贴到位,会将相应租金支付给原告。2019年9月26日，原告向被告发送《关于解除〈租赁协议〉、〈租赁协议补充协议〉的通知书》，内容为：“润之宜公司：根据我公司与贵公司于2016年7月27日所签订的《租赁协议》及《租赁协议补充协议》的约定,贵公司应当履行按时支付租金的义务。我公司虽然多次口头和书面催促贵公司交纳租金,但贵公司以各种借口拖延至今未交。我公司于2019年9月20日最后一次催促贵公司支付租金,但贵公司仍然置若罔闻、不理不睬。由于贵公司拖欠租金已经高达一千多万元的行为已经严重违约,且给我公司造成了巨大的经济损失。为此,现根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定,通知贵公司,自即日解除双方于2016年7月27日所签订的《租赁协议》及《租赁协议补充协议》。特此通知。”2019年9月27日，被告向原告发送《关于宜宾浙商西部金融科技城发展有限公司解除〈租赁协议〉、〈租赁协议补充协议〉通知书的回函》，内容为：“浙商西部公司：就贵司2019年9月27日向我司发送《关于解除《租赁协议》、《租赁协议补充协议》通知书》的来函,我司函如下:贵司与我司于2016年7月27日签订租赁协议,租赁期限为10年,合同至今未到期。但贵司于2019年9月26日,擅自组织人员拦住我司工作人员,不让我司工作人员进入经营场所;采取封门、上锁方式封闭我司经营场所,致使我司无法正常经营。且贵司的行为直接导致我司供应商、联营商、会员出现了恐慌,纷纷撤场、要求退款,给我司造成了巨大的经济损失,影响了我司的商业信誉。在租赁合同未到期的情况下,2019年9月27日贵司单方向通知我司解除租赁合同,并擅自将解除通知在公共场所进行张贴。在此,我司严重声明,在租赁合同未到期的情况下,我司不同意解除租赁合同。目前临近国庆长假,我司将获得巨大经营利润,贵司应立即撤走人员、立即解除上锁行为,达到我司正常经营。贵司的行为给我司造成的一切经营、商业信誉等损失,我司将采取法律等措施以维护我司的合法权益。特此回函。” 原告陈述：原告已于2016年9月初，将合同约定的面积为7500平方米的房屋及地下停车库交付被告使用，地下停车卡库的面积不计入7500平方米范围；双发签订的《租赁协议》、《租赁协议补充协议》已于2019年9月26日解除；被告未开业的房屋为第3层，面积为2329.38平方米。被告陈述：原告在2016年10月将2号楼的第一、三层的一部分、第二层的全部、地下室300平方米的房屋交付被告使用，第一至三层房屋面积不足7500平方米；原告未做到合同约定的在2018年招商引入商户的承诺，且于2019年9月26日将被告经营的门面进行上锁封门；被告未支付房租的原因系合同约定由被告收到政府补贴后，再支付原告房租。 本院认为：原、被告签订的《租赁协议》、《租赁协议补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守。一、案涉房屋的交付时间、面积问题：合同签订后，原告已将案涉房屋交付被告使用，但双方对房屋交付时间存在争议，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。原告对于房屋交付时间负有积极的证明义务，故原告对于房屋交付时间未提供证据予以证明，本院采信被告陈述的原告在2016年10月将案涉房屋交付被告使用。关于租赁房屋的面积，原告交付被告使用的房屋包含2号楼第一、二、三层及地下车库部分，被告辩称2号楼的第一、三层未全部交付使用，但未提供证据予以证明，且被告自2016年10月起使用案涉房屋，期间未对房屋面积提出异议，该辩称本院不予采信。双方在《租赁协议补充协议》中表述“合同所约定的计租面积7500平方米中300平米地下空间部分面积……”，由此可以认定原被告在签订合同时的实际意思表示为，双方租赁的房屋面积为7500平方米，包含300平方米的地下车库部分。二、本案的租金支付问题：原被告在《租赁协议》中约定：前三年以12个月为一个交租期,乙方应当在上个租约年的20个工作日前向甲方一次性足额支付下租约年租金(政府租金补贴给乙方的5个工作日内,乙方支付给甲方)；原告自2016年10月起将案涉房屋交付被告使用，被告未向原告支付过租金。被告辩称因未收到政府的补助，双方支付租金的条件未达到，故被告未支付租金。承租方依约支付租金是租赁关系中的基本义务，且被告未向本院举证证明政府与被告涉及补贴协议等相关内容，故该辩称，本院不予采信。2019年9月26日，原告向被告发送《关于解除〈租赁协议〉、〈租赁协议补充协议〉的通知书》，告知被告双方签订的合同于即日起解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，原告行使法定解除权符合法律规定，双方合同于2019年9月26日解除。根据双方约定的租金标准：第一年度55元/月/平方米，月资金412500元，年租金4950000元。被告应支付原告自2016年10月至2019年9月26日的租金为14795000元（4950000元/年×3年-日租金13750元×4天）。三、关于原告诉请的违约金，原告陈述违约金依据合同“因乙方原因导致所租赁面积内的经营场地不开业、部分不开业的,甲方有权要求乙方支付违约金,违约金按乙方未开业部分面积、未按时开业期间对应的租金总额的50%计算缴纳给甲方…”被告以未开业的第三层2329.38平方米为基数计算，被告经营的宜宾润之宜跨境保税直销中心于2016年12月10日举行开业典礼，原告提交的证据不足以证明被告未使用租赁房屋的第三层，故对于原告诉请的违约金，本院支持合同约定的“乙方还有其他违约行为的,应按本协议约定的整体租赁面积首年租金总额的10%作为违约金……”即495000元（4950000元×10%）。四、关于原告诉请的保全费5000元和保全保函费10000元，对于原告为申请诉讼保全提供担保向保险公司支付的保函费用，本院认为，原告申请财产保全提供担保的方式并非只有购买保函这一种，可以提供其他形式的担保，现要求被告支付保函的费用加重了被告负担，且保函的费用不属于必要的诉讼费用，故对该项诉请，本院不予支持。对于保全费用5000元，属于原告诉请本案支付的合理费用，要求被告承担，该诉请予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下： 一、被告宜宾润之宜跨境保税商品直销运营有限公司于本判决生效之日起60日内支付原告宜宾浙商西部金融科技城发展有限公司租金14795000元。 二、被告宜宾润之宜跨境保税商品直销运营有限公司于本判决生效之日起60日内支付原告宜宾浙商西部金融科技城发展有限公司违约金495000元。 三、驳回原告宜宾浙商西部金融科技城发展有限公司其他诉讼请求。 如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费124736元，减半收取62368元，保全费5000元，合计67368元，由被告宜宾润之宜跨境保税商品直销运营有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 员 钟倩青 二〇二〇年二月十七日 法官助理 李 霞 书 记 员 段仕琼