安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0504民初3829号原告（反诉被告）：张和平，女，汉族，1995年11月1日生，住安徽省马鞍山市花山区。被告（反诉原告）：丁芳兰，女，汉族，1953年3月16日生，住安徽省马鞍山市雨山区。委托诉讼代理人：石正中，安徽铭心律师事务所律师。原告（反诉被告）张和平与被告（反诉原告）丁芳兰房屋买卖合同纠纷一案,本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张和平，被告（反诉原告）丁芳兰委托诉讼代理人石正中到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。张和平向本院提出诉讼请求:1.判令解除张和平与丁芳兰签订的《马鞍山市存量房买卖合同》；2.判令丁芳兰返还定金30000元；3.判令丁芳兰返还购房款28000元；4.判令丁芳兰承担诉讼费用。事实与理由：2019年7月21日，张和平与丁芳兰于居间方马鞍山积家房地产经纪有限公司签订《房地产买卖居间协议》（以下简称案涉协议），约定：张和平与丁芳兰双方愿意委托居间方提供居间媒介服务；房产座落在安徽省马鞍山市雨山区雨顺家园一期6栋806室（以下简称案涉不动产），总房价款43万元，张和平应在丁芳兰签署案涉协议后自行或通过居间方补足定金3万元；双方应在案涉协议签订后15日内共赴居间方处，签订示范文本的《马鞍山市存量房买卖合同》，除双方另有约定外，前述约定期限届满日为甲乙双方签订示范文本的日期。案涉协议签订后，张和平即向丁芳兰代理人支付了3万元定金，丁芳兰代理人向张和平出具了定金收条。2019年7月29日，双方签订了案涉合同，约定：双方应在案涉协议签订后7日内共赴居间方处，签订示范文本的马鞍山市存量房买卖合同，并办理公证手续（若需），除双方另有约定外，前述约定期限届满日为甲乙双方签订示范文本的日期。合同还约定：本协议签署人均保证具有签署本协议并支付或收取定金的权利，若因其无权代理或无权处分或欠缺购房资质、征信不良，导致本协议无法履行或无法生效的，该方签署人应按定金责任或违约责任的标准承担责任；定金责任：若丁芳兰未能依照案涉协议约定签订买卖合同示范文本或违约不卖货相关权利人提出异议，则应向张和平双倍返还定金；若张和平未能依照案涉协议约定签订示范文本的，则已支付丁芳兰的定金不予返还。当日，张和平向丁芳兰代理人支付购房款28000元，后双方签订了案涉合同，现因张和平征信不良，导致贷款不能，房屋买卖合同无法实际履行。后张和平要求丁芳兰返还定金和收取的购房款，但丁芳兰不予理会。为维护张和平合法权益，特向贵院起诉，请求判如所请。丁芳兰辩称：张和平陈述因自己征信不良导致合同无法履行，张和平构成了根本违约；丁芳兰已提出反诉要求解除合同并且支付违约金86000元。丁芳兰向本院提出反诉请求:1.判令解除张和平与丁芳兰签订的《马鞍山市房屋买卖合同》；2.判令张和平向丁芳兰支付违约金86000元；3.诉讼费由张和平承担。事实与理由：张和平与丁芳兰于2019年7月29日签订《马鞍山市房屋买卖合同》（以下简称案涉合同），约定由张和平购买丁芳兰所有的案涉不动产，建筑面积76.39平方米，房屋总价款43万，并对付款方式、付款期限及违约责任等内容也作了明确约定。后张和平未在合同约定期限内足额支付首期房价款13万元，经丁芳兰催告后，至今仍未补齐。张和平已经明显违反合同约定，逾期支付房款的行为也给丁芳兰造成了重大损失，构成根本违约，为维护丁芳兰的合法权益，特向贵院起诉，请求判如所请。张和平辩称：张和平不认可丁芳兰所述内容，解除合同无异议，违约不是我们产生的，是丁芳兰不愿意卖房子给我们的，我们当时给了钱给丁芳兰，违约金高了，要求调整违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月21日，张和平与丁芳兰在马鞍山积家房地产经纪有限公司的居间下签订案涉协议，约定：1.案涉不动产总房价款43万元，张和平应在丁芳兰签署案涉协议后自行或通过居间方补足定金3万元；2.双方应在案涉协议签订后15日内共赴居间方处，签订示范文本的案涉合同，除双方另有约定外，前述约定期限届满日为双方签订示范文本的日期。案涉协议签订后，张和平即向丁芳兰代理人魏然支付了3万元定金，丁芳兰代理人魏然向张和平出具了定金收条。2019年7月29日，甲方（丁芳兰）与乙方（张和平）签订了案涉合同，约定：1.双方应在案涉协议签订后7日内共赴居间方处，签订示范文本的马鞍山市存量房买卖合同，并办理公证手续（若需），除双方另有约定外，前述约定期限届满日为甲乙双方签订示范文本的日期；2.乙方应于2019年8月前通过居间方或直接向甲方支付首期房价款13万元（含已支付的全部定金），乙方通过申请银行贷款的方式支付第二期房价款30万元；3.乙方未按本协议约定履行，其行为视为违约。守约方有权要求违约方按每日总房价款0.1%承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金，合同还约定了其他事项。案涉合同签订后，张和平向丁芳兰代理人魏然支付了购房款28000元。后因张和平征信不良，无法办理贷款，无力支付剩余房款，导致合同无法继续履行，双方因协商定金和购房款处理事宜未果，以致成讼。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。案涉协议、案涉合同均系双方当事人真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，对当事人具有法律约束力。第一，关于案涉合同的解除问题。从本案查明的事实来看，因张和平征信不良，张和平无法办理贷款，双方协商一致，均同意解除合同，本院认为双方请求解除案涉合同于法有据，本院依法予以支持。第二，关于定金、违约金的问题。根据法律规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。从本案查明的事实来看，因张和平征信不良，无法办理贷款，导致案涉合同不能履行，违约方系张和平，根据法律规定，张和平无权要求返还定金。本案中既约定了定金，又约定了违约金，丁芳兰选择适用违约金条款于法有据，张和平抗辩称违约金约定过高，请求调整。本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。结合本案查明的事实，本院认为违约金标准确属过高，本院酌定违约金为35000元，鉴于张和平支付了定金3万元，抵扣后，张和平应当支付丁芳兰违约金5000元。第三，关于购房款问题。鉴于双方均同意解除合同，在丁芳兰已经需承担违约责任的情况下，张和平请求丁芳兰返还购房款28000元有事实和法律依据，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除张和平与丁芳兰于2019年7月29日签订的《马鞍山市房屋买卖合同》。二、张和平应当于本判决书生效之日起十日内支付丁芳兰违约金5000元。三、丁芳兰应当于本判决书生效之日起十日内返还张和平购房款28000元。以上第二项和第三项折抵后，丁芳兰应当于本判决书生效之日起十日返还张和平购房款23000元。四、驳回张和平的其他本诉请求。五、驳回丁芳兰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取计625元，保全费600元，合计1225元，由张和平负担受理费377元，保全费362元，合计739元，丁芳兰负担受理费248元，保全费238元，合计486元；反诉受理费减半收取计975元，由张和平负担397元，丁芳兰负担578元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  吴基翔二〇一九年十二月六日书记员  徐 玲附：引用法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定或其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。