北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初266号原告：北京市育荣物业管理有限公司（反诉被告），住所地：北京市西城区育强胡同1号。法定代表人：俞勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐莺莺，北京市中同律师事务所律师。被告：北京百叶居餐饮管理有限公司，住所地：北京市西城区赵登禹路117号。法定代表人：刘勇，执行董事。委托诉讼代理人:蔺景影，北京市元泓律师事务所律师。被告：北京赵登禹路百叶居餐厅（反诉原告），住所地：北京市西城区赵登禹路117号、131号。法定代表人：刘勇，任执行董事职务。委托诉讼代理人:蔺景影，北京市元泓律师事务所律师。原告北京市育荣物业管理有限公司（反诉被告，以下简称育荣物业公司）在本院分别起诉被告北京百叶居餐饮管理有限公司（以下简称百叶居餐饮公司）和北京赵登禹路百叶居餐厅（反诉原告，以下简称百叶居餐厅）房屋租赁合同纠纷一案，本院将两案合并审理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告育荣物业公司的委托诉讼代理人徐莺莺、被告百叶居餐饮公司和百叶居餐厅的委托诉讼代理人蔺景影到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告育荣物业公司向本院提出诉讼请求:1.请求法院判决解除原告和二被告之间的不定期租赁关系；2.请求判决二被告立即腾退北京市西城区赵登禹路XX号院全部房屋交还原告；3.请求法院判决二被告向原告支付2018年9月1日至合同解除之日止的房屋租金；4.请求法院判决二被告向原告支付合同解除之日起至交还房屋之日止的房屋使用费（按照年租金329992元的三倍计算）；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：受北京市西城教委委托，我方自2003年开始管理涉案房屋中的600平米，2005年9月到2010年8月31日，北京嘉世恒兴物业管理有限公司对外出租涉案房屋。2010年9月1日至今，涉案房屋中的600平米一直由原告负责出租。2005年赵登禹路拓宽时，该房屋进行过拆除，拆除之后被告重新进行了装修，使用至今。涉案的180平米房屋，在2005年9月1日至2008年9月1日，北京市西城教育委员会教师住宅建设管理中心出租给被告，2016年11月3日，教师住宅管理中心将出租房屋的权限移交给原告，将全部资料交给原告，由原告向被告收取租金、管理房屋。之后，被告开始向原告交纳房屋租金。双方间未签订新的房屋租赁合同。2018年10月16日，原告通过EMS向被告邮寄的腾退房屋和交纳租金的通知书，二被告均签收了通知，之后二被告交纳了2018年6月1日到2018年8月31日期间的租金，之后没有再交租金，至今未腾退房屋。现诉至法院，望判如所请。被告百叶居餐饮公司、百叶居餐厅辩称,我方认为合同到期之后，双方存在事实租赁关系。我方一直向原告支付租金至2018年8月31日，之后未支付租金的原因是原告拒收租金。我方认为不履行合同义务的责任不在我方。我方同意继续按照原告租赁合同约定的租金标准向原告支付租金，我方不同意解除事实租赁合同关系。我方在承租涉案房屋过程中对房屋进行过翻建，原告应当补偿，现在原告未补偿，我方因此不同意腾房。反诉原告百叶居餐厅提出如下诉讼请求：1.请求法院确认本案涉及的600平方米建筑面积的《房屋租赁合同》无效；2.请求法院判决原告向二被告支付翻建费用300万元；3.请求法院判决原告向二被告支付装修损失150万元；4.反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：原告向我方出租的XX号院的600平米房屋没有规划手续，原告向法院提供的1993年的规划许可证面积是407.73平米，与我方实际租赁的房屋面积不符。2004年政府扩路时曾将XX号院部分面积拆除，拆除之后我方出资进行了翻建。原告提供的规划许可证不是翻建后的房屋。因此我方认为双方签订的租赁合同无效，导致房屋租赁合同无效的责任在于原告。原告应当赔偿我方相关损失。反诉被告育荣物业公司辩称，不同意被告的反诉请求。我方出租给被告的600平方米房屋都有合法手续，双方一直按照租赁合同履行，双方之间的租赁合同有效。我方起诉被告之后，被告才提出翻建费和装修费，之前从未与我方沟通过此情况。2005年扩路，被告只是为了经营需要进行了装修，并没有进行房屋翻建，因此没有之后的规划审批手续。当时的出租方曾给被告免租期延长了1个半月以弥补被告的损失。不同意赔偿装修损失和翻建费用。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、房屋产权概况：北京市西城区教育局于1989年12月2日取得的北京市西城区赵登禹路XX号院的房屋产权证书登记有14幢共计38间房屋，总建筑面积601.10平方米，其中1幢至7幢225.30平方米，8幢至14幢375.80平方米。1993年5月7日，经北京市西城区城市规划管理局批准，西城区教师住宅建管所在赵登禹路XX号院翻建了附属房并新建了临时车间，建设规模407.73平方米（其中翻建附属房303.98平方米，新建临时车间103.75平方米）。2005年7月，北京市规划委员会批准北京市西城区教育委员会在西城区赵登禹路XX号院添建办公用房，建设规模180.19平方米（2005归（西）建字0103号）。上述翻建、新建工程完工验收后，北京市西城区教育委员会未办理新的房屋所有权证书。二、关于北京市西城区赵登禹路XX号院房屋的授权管理概况：2006年9月1日，北京市西城区教育委员会出具《委托物业管理证明》，同意将其所属自管房中的非教学用房，从2006年9月1日起委托给育荣物业公司（本案原告）从事物业管理，同意育荣物业公司对外出租管理房屋。2016年11月3日，北京市西城区教育委员会教师住宅建设管理中心与育荣物业公司签订《关于赵登禹路XX号和东冠英XX号出租方屋移交的协议》，约定自2016年11月3日北京市西城区教育委员会教师住宅建设管理中心将赵登禹路XX号和东冠英XX号出租房的全部资料移交给育荣物业公司，2016年百叶居餐饮公司未签的租房协议由育荣物业公司与百叶居补签；2016年百叶居餐饮公司未交的租金由育荣物业公司收取。三、租赁合同签订情况：（一）、西城区赵登禹路XX号前院：2003年9月2日，原告育荣物业公司作为出租方（甲方），北京马老太百叶居清真餐饮有限责任公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将赵登禹路XX号（建筑面积600平方米）出租给乙方，租期为2003年10月1日起至2004年9月30日止；年租金标准25万元。该合同补充条款约定：1、该处房屋属道路拓展范围，近期可能拆迁，故甲方在租金方面给予优惠待遇。乙方承诺如遇拆迁，乙方无任何条件搬出，各种补偿归甲方所有。2、若乙方经营不足一年，以合同起租日算起，甲方同意一次性补偿乙方损失10万元。3、乙方代甲方一次性支付转让费10万元，从租金中扣除。4、合同到期，若不拆迁，继续续签合同。2005年6月17日，北京市嘉世恒兴物业管理有限公司（出租方，甲方）与本案被告百叶居餐饮公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定百叶居餐饮公司承租西城区赵登禹路XX号（建筑面积600平方米），租期五年，自2005年9月1日起至2010年8月31日止，年租金20万元，第三年租金23万元，第四年、第五年租金25万元；乙方必须保证房屋及设施的安全和完整，不得更改其结构。如有特殊要求，事先与甲方洽商，未经允许，擅自行事，要照价赔偿，并恢复原状；乙方搬离时，不能破坏房屋结构及原装修，否则甲方有权要求赔偿。2010年8月27日，育荣物业公司（出租方，甲方）与百叶居餐厅（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定百叶居餐厅承租西城区赵登禹路XX号（建筑面积600平方米），租期三年，自2010年9月1日起至2013年8月31日止，年租金25万元，用途为经营餐饮。乙方如需对承租的房屋进行装修改造，必须征得甲方同意。但乙方装修改造所投资费用应根据租赁期限合理计划，以免造成过度投资，合同中终止或解除时甲方不负责对乙方的装修和改造项目进行补偿。该合同到期后，育荣物业公司与百叶居餐厅续签《房屋租赁合同》，双方约定租赁期限为一年，自2013年9月1日起至2014年8月31日止，其他合同条款未作调整。（二）、关于西城区赵登禹路XX号后院：2005年5月18日，北京市西城区教育委员会教师住宅建设管理中心（出租方，甲方）与百叶居餐饮公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：出租方将坐落于赵登禹路XX号院内180平方米的办公用房（不含室外面积）出租给承租方，租赁期限自2005年9月1日起至2008年9月1日收回，承租方承租房屋的租金为6666元/月，承租房保证于每月的6日之前把租金一次交齐；承租房根据自己的使用需要可以对房屋进行装修，但必须征得出租方的同意并按程序申报施工手续，经批准后方可施工。装修后的房屋在退还时不得进行拆除，出租方也不给装修补偿。四、合同履行情况：百叶居餐饮公司、百叶居餐厅承租赵登禹路XX号院房屋（包括前院600平方米、后院180.12平方米）之后，在上述房屋经营百叶居餐厅。前述书面租赁合同到期后，育荣物业公司与百叶居餐饮公司、百叶居餐厅均未续签新的租赁合同合同，百叶居餐饮公司、百叶居餐厅分别按照原租赁合同约定的租金标准向育荣物业公司支付租金至2018年8月31日。2018年10月16日，育荣物业公司分别向百叶居餐饮公司和百叶居餐厅发送《腾退租赁房屋并缴纳拖欠房租通知书》，告知百叶居餐饮公司和百叶居餐厅双方租赁合同已经到期终止，要求其在十日内腾退各自承租的房屋并补交拖欠的房屋使用费。百叶居餐饮公司、百叶居餐厅认为该公司在承租期间曾对涉案房屋进行过翻建和装修，在育荣物业公司未对此进行补偿的情况不同意腾退涉案房屋，双方为此发生纠纷，引发本案诉讼。本案庭审中，百叶居餐厅主张2005年3月市政道路改造，其承租的赵登禹路XX号前院600平米房屋被局部拆除后，其对拆除后的房屋进行了翻建和装修。对此，百叶居餐厅提交如下证据材料：1、证人施某的证言：施某称其于2005年承包了百叶居餐厅装修和对部分房屋的翻建工程，双方约定的翻建费用380万元、装修费用180万元，双方未签订书面合同。工程完工后，双方经协商确认翻建工程费用300万元，装修费用150万元，翻建工程开工前，其对涉案房屋进行了查验，所有房屋都有屋顶，只是部分房屋顶子漏了，其组织人员将人字形屋顶的房屋进行拆除后重新进行了翻建，给平顶的房屋作了放水，其从现有的房屋平面图上看不出来是翻建的那个房屋了，施工图纸已经没有了。2、证人罗某证言：罗某称其在2005年对百叶居餐厅进行装修，当时有的房屋屋顶漏了，临街的墙也已经拆了，工人把临街的墙砌上了，保留了其他原有的外墙，装修时根据图纸把房屋分隔成了多个包间，工人另把漏了的屋顶拆了重新建了屋顶。育荣物业公司对罗某证言的真实性认可，对施某证言的真实性有异议，育荣物业公司认为450万元的工程款不可能全部通过现金支付，育荣物业公司认为其交付的房屋是可以使用的，百叶居餐厅是为了经营需要，对涉案房屋进行了装修和改建，并未进行翻建。房屋翻建必须经过西城规划委审批，百叶居餐厅主张翻建房屋没有规划手续。3、照片，照片反映出墙体被拆除的情况、百叶居餐厅装修后的情况。育荣物业公司对照片的真实性不认可，育荣物业公司认可百叶居餐厅对涉案房屋进行装修的事实，但不认可翻建的事实。育荣物业公司提交了百叶居餐饮公司于2007年8月6日向西城区教委房屋基建处出具的《事情经过》，该材料记载如下内容：“西城区教育委员会基建处：我公司于2003年10月，承租了位于西城区赵登禹路XX号西城区教委所属房屋。2005年5月遇市政府拓宽道路施工工程，对该房屋进行了局部拆除，拆迁工程完毕后，我公司经育荣物业公司同意后对剩余房屋进行了装修装饰（未对剩余房屋主体结构改动），并于2005年10月重张营业。2007年8月1日晚，本市遭遇特大暴雨，位于该房屋东侧中部一间房屋，因暴雨冲击房屋顶部塌陷。经有关单位现场勘察，初步认定原房屋彩钢屋顶搭接不实，加之暴雨冲击屋顶排水不畅，造成坍塌，幸未造成人员伤亡。现我公司根据教委有关部门一间，正在联系设计人员和施工单位，对出现的问题及存在隐患的部分房屋进行加固工作，完工后希望有关部门进行验收检查，力争消除安全隐患。”百叶居餐饮公司、百叶居餐厅对该份证据的真实性认可，但主张该公司虽未写明其对涉案房屋进行了翻建，但其确实进行了翻建。本院认为，育荣物业公司向百叶居餐厅、百叶居餐饮公司出租的涉案房屋有相关的产权证明，对于新建、扩建部分的房屋亦有规划部门的审批手续，因此，百叶居餐饮公司、百叶居餐厅与房屋出租主体签订合同时，涉案房屋均有合法的产权证明和规划手续，百叶居餐饮公司、百叶居餐厅承租涉案房屋时签订的一系列《房屋租赁合同》均是合同相对方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，百叶居餐厅要求确认房屋租赁合同无效的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于解除不定期租赁关系和腾房的请求，百叶居餐厅、百叶居餐饮公司承租涉案房屋的租赁合同先后到期后，育荣物业公司未再与百叶居餐饮公司、百叶居餐厅续签新的书面租赁合同，育荣物业公司继续按照原租金标准收取百叶居餐饮公司、百叶居餐厅的租金，双方形成不定期租赁关系，育荣物业公司可以随时解除合同，但应当在合理的期限内通知百叶居餐饮公司和百叶居餐厅。根据育荣物业公司提交的《腾退租赁房屋并缴纳拖欠房租通知书》可知，育荣物业公司已经在2018年10月发函通知百叶居餐饮公司和百叶居餐厅解除不定期租赁关系，至育荣物业公司提起本案诉讼，已经给予承租方合理的腾房期限，现育荣物业公司要求法院判决解除与百叶居餐饮公司、百叶居餐厅不定期租赁关系的请求及腾房的请求正当，本院予以支持。关于租金，双方不定期租赁关系存续期间，百叶居餐饮公司、百叶居餐厅未支付2018年9月1日之后的租金，现育荣物业公司要求百叶居餐饮公司、百叶居餐厅支付2018年9月1日至合同解除之日租金的请求正当，本院予以支持。关于房屋使用费，双方不定期租赁关系解除系经法院判决实现，百叶居餐饮公司和百叶居餐厅能否在判决生效后履行腾房义务尚属未知，育荣物业公司目前要求百叶居餐饮公司和百叶居餐厅支付不定期租赁关系解除后房屋使用费的请求，缺乏事实依据，本案对此不作处理，育荣物业公司可在实际发生房屋腾纠纷后，向责任方另行主张权利。关于百叶居餐厅反诉要求育荣物业公司赔偿翻建和房屋装修费用的请求，百叶居餐厅主张2005年扩路时，其对涉案房屋进行了翻建和装修。关于翻建问题，百叶居餐厅申请两位证人出庭作证，但两位证人对于房屋翻建的陈述存在明显不一致的地方，且证人证言属于单方陈述，须与其他证据结合使用，百叶居餐厅虽提交了2005年扩路时涉案房屋被局部拆除的照片，但照片内容不能反映房屋翻建的情况，由于百叶居餐厅未提交翻建涉案房屋的有关审批和规划手续、翻建时的施工合同、支出翻建费用的票据，根据百叶居餐厅提交的现有证据不足以认定其对涉案房屋进行翻建的事实成立，而育荣物业公司提交的百叶居餐饮公司出具的《事情经过》记载百叶居餐饮公司明确表示2005年扩路局部拆除涉案房屋后，该公司经育荣物业公司同意后对剩余房屋进行了装修装饰，未对剩余房屋主体结构改动，据此，本院认为百叶居餐厅主张其对涉案房屋进行翻建的事实，缺乏证据证明，本院对其主张不予采信，百叶居餐厅反诉要求育荣物业公司赔偿翻建费用的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。关于装修费，涉案租赁合同明确约定，承租房根据自己的使用需要可以对房屋进行装修，但必须征得出租方的同意并按程序申报施工手续，经批准后方可施工。装修后的房屋在退还时不得进行拆除，出租方也不给装修补偿，现双方约定的租赁期限已经到期，根据双方约定，百叶居餐饮公司、百叶居餐厅在退还房屋时不得对装修进行拆除，出租方也不给装修补偿，现百叶居餐厅要求育荣物业公司赔偿其装修损失的请求，违反双方约定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告北京市育荣物业管理有限公司与被告北京百叶居餐饮管理有限公司、被告北京赵登禹路百叶居餐厅之间的不定期租赁关系。二、自本判决生效之日起三十日内，被告北京百叶居餐饮管理有限公司、被告北京赵登禹路百叶居餐厅将北京市西城区赵登禹路117号院内全部房屋腾退交原告北京市育荣物业管理有限公司收回。三、自本判决生效之日起十日内，被告北京赵登禹路百叶居餐厅按照每年250000元的标准向原告北京市育荣物业管理有限公司支付二〇一八年九月一日起至不定期租赁关系解除之日止的房屋租金。四、自本判决生效之日起十日内，被告北京百叶居餐饮管理有限公司按照每月6666元的标准向原告北京市育荣物业管理有限公司支付二〇一八年九月一日起至不定期租赁关系解除之日止的房屋租金。五、驳回原告北京市育荣物业管理有限公司其他诉讼请求。六、驳回被告北京赵登禹路百叶居餐厅的全部反诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6250元、反诉费21400元，由被告北京赵登禹路百叶居餐厅负担26135元（已交纳21400元），由北京百叶居餐饮管理有限公司负担1515元，均自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韩进红人民陪审员  杨润杰人民陪审员  何成良二〇一九年十月二十九日法官 助理  白指洋书 记 员  高 雅