天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0105民初6906号原告：余芬，女，1959年7月7日出生，住天津市河北区。委托诉讼代理人：刘学新，天津精诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：高岚，天津精诚律师事务所律师。被告：孟庆明，男，1979年4月21日出生，户籍地天津市河北区，现羁押于天津市。委托诉讼代理人：孙剑锋，天津金蔚律师事务所律师。被告：孟宪福，男，1952年1月10日出生，住天津市河北区。委托诉讼代理人：孙剑锋，天津金蔚律师事务所律师。第三人：天津市企房房屋管理有限公司，住所地天津市河北区三马路庆记西里3号。法定代表人：程伟，该公司经理。委托诉讼代理人：孔宝成，该公司员工。委托诉讼代理人：何馨，该公司员工。原告余芬与被告孟庆明、孟宪福及第三人天津市企房房屋管理有限公司（以下简称：企房房管公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余芬及委托诉讼代理人刘学新、高岚，被告孟庆明与孟宪福的共同委托诉讼代理人孙剑锋，第三人企房房管公司的委托诉讼代理人孔宝成、何馨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余芬向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与二被告签订的房屋买卖协议，二被告返还原告购房款528000元；2.本案全部诉讼费用由二被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令解除原告与二被告签订的房屋买卖协议，由二被告及第三人连带返还原告购房款528000元；2.本案全部诉讼费用由二被告及第三人连带承担。事实和理由：原、被告于2017年2月18日签订房屋买卖协议书，被告孟庆明于2017年2月21日签订委托书，委托孟宪福全权代理其买卖天津市河北区房屋之事。其内容明确约定甲方（即孟庆明）自愿将河北区房屋有偿转让给乙方（即余芬）。该房屋建筑面积14平方米，产别企业，配套设施防盗门户表。经甲乙双方协商后，房价为人民币528000元。双方议定房产证、过户合同、过户手续由双方共同办理，过户费用由乙方负担。乙方于2017年2月18日将定金交付甲方，即人民币20000元。甲方在接到定金后过户日内将房腾清。甲乙双方于2017年5月18日办理过户手续。接到房管局产权科取证凭证后，乙方交齐全部房款，甲方将房钥匙及全部应交的有效证件交予乙方。签订协议后，原告如约交付全部房款。中介和被告告知原告办理房屋过户手续需到第三人处办理，原告缴纳过户费捌仟元。一周后，第三人给予原告天津市房屋租赁合同证书（合同编号：01506附4）。2019年9月3日，原告在该房屋居住时接到天津市河北区人民政府鸿顺里街道办事处告知书，其内容为：你在河北区实施未经许可违法建设建筑物。此时原告才得知购买的该房产属于违章建筑。2019年9月5日，原告接到天津市河北区人民政府鸿顺里街道办事处责令限期拆除决定书，责令原告2019年9月10日自行拆除该房屋。被告孟宪福在综合执法大队称该房屋是其自己建的。原告就此问题与被告协商未果，原告认为双方签订协议时主要目的不能实现，被告在签订该协议时隐瞒重要事实，第三人在办理房屋登记证时存在违规操作。实际涉案房屋买卖是孟宪福操作，现有关部门已认定该房屋是违章建筑，所以第三人企房房管公司为孟庆明出具的房屋租赁合同是无效的，据此第三人企房房管公司应承担连带返还责任。原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，诉至贵院，望判如所请。孟庆明、孟宪福辩称，请求法院依法驳回原告全部诉请，本案诉讼费用由原告自行负担。理由：1.诉争房屋系孟庆明合法承租的企业产房屋，不管是产权单位还是管理单位均认可，且出具了合法的房屋承租合同；2.原告与被告所签订的房屋买卖协议合法有效，且实际履行完毕。双方到第三人处已办理完毕承租权的变更手续；3.本案中原告提起解除权之诉于法无据，应予驳回；4.孟宪福并非本案诉讼主体，不具备被告主体资格。原告诉状中陈述认可孟宪福仅仅是委托代理孟庆明签订房屋买卖合同，办理相关手续，其代理事项的后果应由孟庆明承担，因此孟宪福不应承担法律责任；5.原告诉状中称双方签订协议的目的无法实现，房屋作为不动产已经交付给了原告，且变更了承租人，合同已经履行完毕。综上请求法院依法驳回原告全部诉请。天津市企房房屋管理有限公司陈述，我公司不应当承担连带责任。理由：1.原告是与孟庆明自行达成的房屋买卖协议，房款没有到我单位账户；2.我公司出具的天津市房屋租赁合同第一页中有明确表述，本合同不作为其他有效证件。承租人变更手续，余芬本人出具了承诺书，房屋租赁合同仅作为管理使用，房屋出现的一切法律纠纷由余芬自行承担责任。本院经审理认定事实如下：企房房管公司于2016年5月24日登记设立，经营范围为受企业委托从事企业房屋管理服务、房地产经纪、住房租赁经营、商用房租赁经营、房屋修缮、房屋置换服务。2016年8月11日，企房房管公司与案外单位天津瑞利昇投资咨询有限公司签订《房屋委托托管协议书》，约定天津瑞利昇投资咨询有限公司自2016年8月11日起将坐落于住宅房屋，建筑面积/计租面积218.56平方米，全部委托给企房房管公司代管。企房房管公司为孟庆明出具的天津市房屋租赁合同载明：“产别：企业产，合同编号：01506附4-7。出租人：（以下简称甲方）天津市企房房屋管理有限公司，承租人：（以下简称乙方）孟庆明，甲方将坐落于河北区计租面积57.06平方米出租给乙方作为住房使用。租赁期限自2016年6月30日至2020年6月30日”。该合同还载明了其他权利义务，在合同首页左上角加盖有此合同只作房屋管理使用不作其他有效证件的方章，在租用住房基本情况一页加盖有此房自住自修的方章。”2016年8月11日，孟庆明为企房房管公司出具承诺书载明：“我同意将坐落于河北区房屋交天津市企房房屋管理有限公司托管，我提供的房屋材料真实有效，房屋租赁合同只作房屋管理使用，不做其他使用。今后该房有政策办理置换及产权证我有义务配合办理相关手续，该房今后出现法律纠纷我将承担一切责任。承诺人处孟庆明签字捺手印并加盖天津瑞利昇投资咨询有限公司公章。”2017年2月18日，余芬与孟宪福签订《房屋买卖协议书》一份，约定：甲方（售房人）：孟宪福。乙方（购房人）：余芬。甲方自愿将坐落于河北区房屋有偿转让给乙方，房屋建筑面积14平方米，产别企业，经甲乙双方协商后，房价为人民币528000元，付款方式为现金。双方议定房产证，过户合同，过户手续由双方共同办理，过户费用由乙方负担。乙方于2017年2月18日将定金20000元交于甲方，甲方在接到定金后过户日内将房腾清。甲乙双方定于2017年5月18日办理过户手续。并约定了其他权利义务。甲方签字处为孟宪福签名捺手印，乙方签字处为余芬签名捺手印。协议签订后，原告按照约定于2017年2月18日、2017年2月21日向孟宪福交纳定金共计100000元，孟宪福分别为原告出具收据两张。2017年3月27日，原告向孟宪福交纳两笔房款分别为400000元、28000元，孟宪福为原告开具收据收款联两张。上述款项中400000元原告是通过中国建设银行转账到孟宪福62×××＊＊账户内的，其余是现金支付。嗣后，余芬与孟宪福、孟庆明等到企房房管公司处办理了房屋承租权变更手续，余芬取得了企房房管公司出具的天津市房屋租赁合同，该合同载明：“产别：企业产，合同编号：01506附4。出租人：（以下简称甲方）天津市企房房屋管理有限公司，承租人：（以下简称乙方）余芬，甲方将坐落于河北区计租面积14.22平方米出租给乙方作为住房使用，租赁期限自2016年6月30日至2020年6月30日，对租金未作约定。并载明了其他权利义务。在该合同首页左上角加盖有此合同只作房屋管理使用不作其他有效证件的方章，在租用住房基本情况一页加盖有此房自住自修的方章。”余芬为企房房管公司签署承诺书一份，载明“我同意将坐落于河北区房屋交天津市企房房屋管理有限公司托管，我提供的房屋材料真实有效，房屋租赁合同只作房屋管理使用，不做其他使用。今后该房有政策办理置换及产权证我有义务配合办理相关手续，该房今后出现法律纠纷我将承担一切责任。承诺人处余芬签字捺手印。”2019年8月涉案房屋面临拆迁，天津市河北区人民政府鸿顺里街道办事处申请天津市规划和自然资源局河北区分局协助调查涉案房屋是否经过规划许可和是否有不动产登记。同年8月26日和27日该局分别复函，该房屋查无相关规划许可信息（信息起止日期为1985年1月至今）；经查其单位无该门牌号不动产的登记记录。2019年9月3日，天津市河北区人民政府鸿顺里街道办事处向余芬出具津北鸿街告字（2019）2384号告知书，载明“经我机关调查确认，你（单位）在河北区实施未经许可违法建设建筑物，上述行为已违反了《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条和《天津市城乡规划条例》第七十四条之规定，拟作出《责令限期拆除决定书》，你（单位）享有陈述和申辩的权利，请于接到本通知书后到本机关进行陈述和申辩。”2019年9月5日，天津市河北区人民政府鸿顺里街道办事处再次向余芬出具津北鸿街行拆字（2019）2384号责令限期拆除决定书，责令余芬对河北区的违法建设于2019年9月10日前自行拆除。现涉案房屋已经被相关部门拆除。为此，余芬以诉称为由来院起诉，请求法院判如所请。并于2019年9月18日向本院提出财产保全申请。为此，本院于2019年9月23日作出（2019）津0105民初6906号民事裁定书，冻结被申请人孟宪福在中国建设银行账号为62×××＊＊的存款528000元，或查封、扣押、冻结其他等值财产或房产。庭审中，余芬表示其与二被告签订的房屋买卖协议系无效协议，所以要求解除合同。二被告则以辩称理由不同意原告的诉讼请求。孟宪福表示因孟庆明涉及其他诉讼账户已被法院冻结，故孟庆明要求将卖房款打入孟宪福银行卡中，该款项打入孟宪福银行账户后，孟宪福又按照孟庆明指示将该笔卖房钱款转给案外人周某，用于偿还向周某的借款。为此，周某作为证人为二被告出庭作证，但原告对二被告的该抗辩及证人证言均不予认可。原告表示购买涉案房屋时并未看到房屋的相关凭证，直到在第三人处办理房屋过户手续时才知道是孟庆明出售房屋，才看到孟庆明给孟宪福出具的委托手续。原告自认买房款并未交付给企房房管公司，仅向第三人交付8000元的过户费，但企房房管公司不认可收取了原告8000元过户费，原告也未就该主张向法庭提供相关证据予以证实。上述事实，有当事人的当庭陈述、相关书证及本院调取的相关证据证实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案房屋未依法登记领取权属证书，也无合法建房规划手续且不能补办，属于违章建筑物，依照法律规定不得转让。原告与被告孟宪福之间就涉案房屋达成的房屋买卖协议，因违反国家法律及政策规定而无效。无效合同自始无法律约束力，合同无效后当事各方取得的财产应予返还。本案中，虽然原告诉讼请求是解除其与孟宪福签订的房屋买卖协议，但庭审中明确阐述双方签订的房屋买卖协议系无效协议，现房屋已被相关部门以违法建设拆除，故本院依法确认原告与孟宪福签订房屋买卖协议无效，并对原告主张返还购房款的诉讼请求，依法予以支持。原告与被告孟宪福在签订房屋买卖协议后，直接向孟宪福支付了全部购房款，孟宪福也为原告出具了相应的收款凭证，故被告孟宪福应对购房款承担连带返还责任。同时涉案房屋亦应由余芬返还被告孟庆明，但该房屋现因系违法建设已被相关部门拆除，已无法返还。关于二被告抗辩称因孟庆明涉及其他诉讼而被法院冻结账户，故孟庆明要求将卖房款打入孟宪福银行卡中，嗣后，孟宪福又按照孟庆明指示将该笔卖房款转给案外人周某，用于偿还孟庆明向周某的借款，对此原告不予认可。虽然孟宪福的证人周某出庭作证其与孟庆明之间曾有借款关系，后孟宪福代为孟庆明偿还了借款，但二被告向法庭提供的证据不足以证明孟庆明与周某之间的借款事实。庭审后孟宪福向法院提供的银行明细清单显示是周某向孟宪福转款的记录，无法证明孟庆明与周某之间存在借款关系，故本院对二被告的该抗辩意见不予采信。关于原告要求企房房管公司对返还购房款承担连带责任一节，企房房管公司作为接受委托从事企业房屋管理的企业，应对托管、代管关系与租赁关系的迥然区别有明确的认识，同时对于“企业产”房屋的定义和性质较自然人更应充分知悉。企房房管公司明知涉案房屋并非其搭建或所有，在余芬与二被告就案涉房屋签订《房屋买卖协议》后，作为“出租人”与余芬订立《天津市房屋租赁合同》，且在房屋产别处错误的载明涉案房屋为“企业产”，最终致交易实际发生，上述行为明显存在过错。鉴于本案为房屋买卖合同纠纷，购房款亦非企房房管公司实际收取，故对余芬主张企房房管公司承担连带返还房款的主张，本院不予支持。如被告孟庆明、孟宪福未足额向余芬返还购房款，由此给原告造成的相应经济损失，原告可向第三人企房房管公司另行主张赔偿权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告余芬与被告孟庆明委托孟宪福就坐落天津市河北区房屋达成的房屋买卖协议书无效；二、本判决生效后十日内，被告孟庆明返还原告余芬购房款528000元，被告孟宪福对上述购房款承担连带返还责任；三、原告余芬的其他诉讼请求予以驳回。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4540元，保全费3160元，由被告孟庆明、孟宪福负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  訾文华二〇一九年十二月六日法官助理张浩宁书记员孟帅附：本裁判文书适用条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。