河北省廊坊经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1091民初1171号 原告陈艳红，女，汉族，1974年8月21日出生，现住河北省廊坊市广阳区。 委托诉讼代理人高亚亭，河北天枢律师事务所律师。 被告张国民，男，汉族，1965年11月14日出生，现住河北省廊坊市大城县。 委托诉讼代理人刘少辉，河北律清律师事务所律师。 委托诉讼代理人洪涛，河北律清律师事务所实习律师。 本院在审理原告陈艳红与被告张国民房屋买卖合同纠纷一案中，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人高亚亭，被告的委托代理人刘少辉、洪涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2017年3月8日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将自有的房屋一套出售给原告。在办理贷款时，由于限购政策致使原告不符合贷款条件，合同无法继续履行。原告多次找被告协商解除合同，被告置之不理。故请求判令:解除2017年3月8日签订的《房屋买卖合同》，返还定金、首付款共计110万元及利息损失。 原告针对己方主张向本院提交证据如下：1、房屋买卖合同一份，证明原、被告买卖房屋一套，价款是485万元，定金30万元，首付款是80万元；其余房款以贷款方式给付。2、收条一份、转款凭证三张，证明原告向被告支付了定金以及首付款的情况。3、廊坊市人民政府的文件一份，证明原告不符合贷款条件。4、廊坊市房屋交易与产权中心的证明一份，证明原告不符合贷款条件。 被告辩称，原、被告签订房屋买卖合同后，由于政策变化，双方变更了付款方式为全款购房。后来，由于原告不能筹集购房款，其违约不再想购买该房屋，双方又签订了房屋买卖合同补充协议，最终决定房款不再退还原告。故请求法院依法驳回原告诉讼请求。 被告针对己方主张向本院提交证据如下：1、房屋买卖合同一份，证明双方存在买卖合同关系。2、房本收条一份，证明卖方积极履行合同义务。3、购房资格证明和陈艳红与张仲普个人信用报告各一份，证明买方为使卖方相信其有全款购房资格和能力所提供。4、房屋买卖合同补充协议一份，证明双方明确若乙方违约，所付购房预付款110万元不予退还，双方认可并有签字时照片佐证其属自愿签订。5、三方协议一份，证明双方协商全款买房而非贷款买房，若为贷款买根本不需要借齐全部房款。6、陈艳红与张仲普结婚证复印件一份，证明夫妻对合同履行均由处分权，且事实上二人全程参与买卖房屋协商事宜。7、营业执照一份，证明房屋买卖合同的丙方法人为陈艳红。8、营业执照二份，证明这是买方名下所经营的门店，卖方有理由相信其有全款购买能力。9、房屋产权证复印件一份，证明房屋权属，卖方对该房屋有处分权。10、音频资料一份，证明原告违约拒绝履行全款购房经过，原告并非如诉状所述系因政策调整无贷款资格而违约。11、照片二张，证明双方签订三方协议、补充协议系自愿。 经庭审举证、质证及当事人当庭陈述，本院确认事实如下： 2017年3月8日，原、被告与廊坊市情缘房产经纪有限公司（以下简称情缘经纪公司）共同签订《房屋买卖合同》，约定：1、原告购买被告所有的坐落于河北省廊坊开发区，建筑面积311.61平方米，总价为4850000元，房屋产权证号为廊坊市房权证廊开字第××号。2、情缘经纪公司是居间方；被告向情缘经纪公司交付该房屋产权证件（房本）；原告向被告交定金300000元；情缘经纪公司在收讫产权证书和被告收讫定金后，要求原、被告双方准备办理房屋产权过户手续所需的全部材料，并协助双方办理该项过户手续；如原告需要贷款，原告须在签订合同后15日内向被告交纳800000元首付款，被告收讫首付款后，情缘经纪公司开始协助双方办理房屋贷款手续；剩余房屋直接划入房主账户，多余部分放款后退回买主。3、原、被告任何一方擅自解除合同，均由违约方向守约方支付房屋成交价格的20%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。4、惠伯兵代表被告与原告、情缘经纪公司（张仲普代表）共同在合同上签字（按手印）或盖章。同日，原告通过其农业银行账户向惠伯兵账户汇款300000元，惠伯兵代表被告向原告出具“收条”，证明被告收到原告交来购买房屋的定金300000元。情缘经纪公司向被告出具“收条”，证明情缘经纪公司收到被告交来的涉诉房屋产权证书。 2017年3月21日，廊坊市人民政府办公室发布《廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知》，通知要求“暂停办理商业性个人住房贷款”。 2017年3月30日，原告通过张仲普的农业银行账户向惠伯兵账户汇款500000元。2017年4月11日，原告通过张仲普的建设银行账户向惠伯兵账户汇款300000元。后，原告提供了其个人的信用报告和张仲普的个人信用报告。 2017年5月18日，廊坊市房屋交易与产权管理中心开具《廊坊市主城区购房资格证明》，暂停办理陈艳红商业性个人住房贷款和住房公积金个人住房贷款。 2017年6月30日，鉴于双方就房屋买卖事项签订《房屋买卖合同》，后原告因资金短缺无法交付购房款，原告故向李中杰借款，原、被告和李中杰三方经协商后，签订《三方协议》，约定：1、李中杰出借人民币叁佰柒拾伍万元给原告用于支付购房尾款，原、被告双方办理完毕房屋过户手续后，原告申请银行贷款用于偿还该笔借款。原告与李中杰另行签订《借款担保合同》。2、本协议签订7日内，李中杰将上述借款以转账方式汇入原、被告双方共同指定的惠伯兵账户内。3、李中杰汇款当日，原、被告双方应在一个月内办理完毕房屋过户手续，过户过程中双方不得以任何理由拖延。原、被告办理完毕房屋过户手续后三日内，原告备齐申请银行贷款所有材料交至李中杰处，李中杰配合原告办理银行贷款手续。该贷款审批后一次性支付至李中杰账户中，原告负责偿还银行贷款本息。4、违约责任中，如原、被告未能在李中杰汇款后一个月内办理完毕过户手续，如因原、被告的原因造成均应承担违约金及不同程度的违约责任。协议还约定了其他内容。同时，原、被告和李中杰就三方达成的上述协议签订《房屋买卖合同补充协议》，约定：1、如因原告原因造成上述三方协议不能实现，原告付给被告原房屋买卖合同中支付的房屋首付款+定金共计110万元不予退还原告。2、原告同意被告同李中杰签订廊坊开发区东方大学城东方之珠小区43幢3101房屋买卖合同，如因原告原因造成三方协议不能实现，原告同意原双方（原、被告）签订的房屋买卖合同作废，原告同意并认可被告同李中杰签订的廊坊开发区东方大学城东方之珠小区43幢3101房屋买卖合同有效。3、原告不得以任何形式追究被告一房两签或两卖的任何责任。 另查明，原告陈艳红和张仲普系夫妻关系。情缘经纪公司的法定代表人是陈艳红。 2017年5月18日至7月31日，惠伯兵与原告、张仲普等沟通多次，原告和张仲普曾表示因不能房贷改成全款买房，但没有钱购买，首付款等也不要了。后来，原告和张仲普又找到了可以贷款项，要求被告继续履行房屋买卖合同。但后来，原告依然没有履行付款义务。 目前，原、被告均同意解除涉诉的《房屋买卖合同》。李中杰未向原、被告汇款。涉诉房屋的产权证书已交回惠伯兵处。 本院认为，原、被告与情缘经纪公司共同签订的房屋买卖合同是双方在平等的基础上自愿达成，不违反法律的规定，本院依法确认。惠伯兵代表被告签字的行为系被告的授权行为，本院予以确认。 2017年3月21日，廊坊市虽出台限购政策，但原告表示可以全款买房，并与被告和李中杰签订《三方协议》继续履行房屋买卖合同。可是，李中杰作为协议一方当事人应履行合同约定的权利义务，但其并未履行《三方协议》的内容向原告出借款项，而从现有证据亦不能显示是原告的过错。也就是说，不能履行《三方协议》不能归责于原告。同时，基于《三方协议》，在不能归责于原告的情况下，原、被告签订的《房屋买卖合同补充协议》中约定原告交纳的1100000元不予退还，显然不能成立。另，根据《房屋买卖合同补充协议》，被告作为涉诉房屋的所有权人，在与原告签订房屋买卖合同后又约定将涉诉房屋卖与李中杰，虽约定原告不得追究“一房两签”或“两卖”的责任，但确与诚信相悖。 反观原告。在原告的贷款购房被限制后，原告依然将房屋首付款交付被告，说明其履行合同的决心和全款购房的意思表示。但从原告、张仲普与惠伯兵的谈话中可以看出，原告对购买涉诉房屋的意思表示反复无常，因而在已支付1100000元首付款的前提下，原告对合同的后续履行采取消极的方式迟延履行合同义务，其行为本身存在过错。原告作为专业的房屋中介机构负责人，在应知晓其将会支出大笔交易金额，且当时全国各地限购政策不断出台，其对房价波动带来的不确定性应当自行承担相应后果。 现原告在同意全款购房的意思表示后（被告亦同意），又要求解除涉诉《房屋买卖合同》，已明确其不履行合同义务，应承担违约责任。原告主张因限贷不构成违约的意见，本院不予支持。被告作为房屋出卖人虽有“一房两卖”的问题，但无实质交易，并无明显过错。但原、被告自房屋买卖合同签订至今已两年有余，被告一直持有房款，时间较长，被告应对己方扩大的损失自行担责。被告亦同意解除涉诉《房屋买卖合同》，本院予以确认。合同解除后，原告交付的款项应予退还。但因原告违约，被告因合同解除造成的损失显而易见。根据《房屋买卖合同》的约定，原告应赔偿被告违约金970000元（4850000元×20%）。房款与违约金相抵后，被告应返还原告购房款130000元。 关于原告诉请利息损失，因原告违约，本院不予支持。 另，涉诉房屋产权证书已退还惠伯兵，被告应向其索取，本院不再处理。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告陈艳红与被告张国民、廊坊市情缘房产经纪有限公司于2017年3月8日签订的《房屋买卖合同》。 二、被告张国民返还原告陈艳红购房款1100000元。 三、原告陈艳红赔偿被告张国民违约金970000元。 上述款项相抵后，被告张国民返还原告陈艳红购房款130000元，此款于本判决生效之日起五日内给付。 四、驳回原告陈艳红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半为7350元，由原告陈艳红承担6482元，被告张国民承担868元，此款均于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员 刘 鹏 二〇一九年九月二十三日 书记员 徐洪凯