湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0903民初4771号原告：广东华维德商业服务有限公司益阳分公司，住所地益阳市赫山区益阳大道东1087号世纪嘉苑第一栋106-107号。负责人：张裕良。委托诉讼代理人：彭文科，湖南公言律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：郭艳平，湖南公言律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。被告：黄建明，男，1975年12月5日出生，汉族，住湖南省沅江市。原告广东华维德商业服务有限公司益阳分公司（以下简称原告）与被告黄建明（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人彭文科、郭艳平及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付拖欠的租金、市场服务费192435元（租金36795元、市场服务费155640元），并按照2%/月的标准自2018年5月2日起支付违约金至款项全部清偿之日止（截至2019年9月30日租金及市场服务费违约金为41322元）。事实与理由：2017年1月19日，原、被告签订《物业租赁合同》、《顺德城运营管理合同》，被告承租位于顺德城家居博览中心B1区1层103号商铺，面积502平米，合同期限为2017年5月1日至2020年4月30日。合同约定上述商铺租金为每月5020元，合同期内租金分两次收取，共计40160元；上述商铺市场服务费每月20080元，合同期内市场服务费分两次收取，共计160640元。合同签订后被告仅交纳首期租赁费用履约保证金75300元，后仅交租金3365元，市场服务费5000元，未再按合同约定交纳租金及市场服务费。经原告多次催要未果，被告的行为严重违反合同约定，损害了原告的合法利益，故原告诉至法院，请求依法判决。被告辩称，一、原、被告之间签订的合同无效，店面实际面积仅276.1平方米，交付的门面未验收合格，消防存在隐患，与约定不符，原告存在欺诈行为。二、原告为规避税费将租金分割为租金和市场管理费。三、原告招商时委托非工作人员虚假承诺、虚假招商，被告经营期间生意冷清，并于2019年8月8日截断被告所租商铺电源，给被告造成了不可估量的损失。综上，应当驳回原告的诉讼请求，并且由原告赔偿被告的损失。经审理查明，益阳·顺德城系湖南顺德城家居产业股份有限公司（曾用名湖南省盛世合欣置业股份有限公司）开发的“顺德城·益阳家居博览中心”项目，于2014年1月取得建设用地规划许可证，2014年6月取得建筑工程施工许可证，并于2014年6月开工建设，2015年12月经竣工验收合格，2017年2月26日经建设工程消防复验合格。2014年10月31日，湖南省盛世合欣置业股份有限公司委托原告负责顺德城项目的商业运营管理，由原告代理项目的招租工作和租赁管理。2017年1月19日，原、被告签订《物业租赁合同》，约定被告承租顺德城B1区1层103号商铺用于经营箭牌瓷砖产品，面积502平方米，租赁期限三年，自2017年5月1日起至2020年4月30日止，租赁费为10元/平方米，月租金5020元，租期内共免租28个月（免租时间段：第一年全免租，第二年、第三年每年交4个月），从合同起租期开始计算。合同第七条双方权利与义务条款约定，被告根据本合同的附件交费清单约定的时间和标准缴纳租金及其他费用。同日，原、被告签订《顺德城运营管理合同》、《补充协议》，被告与益阳顺德城物业管理服务有限公司签订《顺德城物业管理合同》、消防安全责任书，还约定：1、市场服务费为40元/平方米/月，被告于交费月份10日前向原告交纳相应市场服务费，服务期限自2017年5月1日起至2020年4月30日止，市场服务费的免费期共28个月（第一年全免，第二年免费9个月，第三年免费7个月）。2、原告对被告承租的商铺装修实际面积核算装修补贴，装修补贴388元/平方米。图纸经物业部审核后，进场装修补贴40%，装修完成开张补贴60%。针对箭牌瓷砖为知名品牌赠送1个月，介绍1个品牌成功进驻赠送1个月。3、物业管理费为4元/平方米/月，按承租面积计算，合同期内每年前半年免3个月，后半年免3个月，公摊水电费（不含中央空调水电公摊费）为1元/平方米/月，每年分二次交纳，每次交纳6个月费用，按合同附件交费清单所列明的金额和日期交费。合同文本中约定，如被告未按期交纳租金、市场管理费、物业费的，每逾期一天，按拖欠费用总额的0.5%加收违约金，超过十五天未交视为被告根本违约，另一方有权解除合同，并追究被告的违约责任。2017年2月20日，双方签署租赁费用明细单，约定的交费方式为：2017年1月19日，被告交纳履约保证金75300元、物业管理费15060元，应缴费用合计90360元；2018年5月1日，交纳租金20080元、市场服务费80320元、物业管理费15060元，应缴费用合计90360元（已扣减奖励费用25100元）；2019年5月1日，交纳租金20080元、市场服务费80320元、物业管理费15060元，应缴费用合计90360元（已扣减奖励费用25100元），被告在租赁期内的全部应缴费用合计271080元。当日，被告交纳履约保证金75300元、物业服务费15060元。2018年11月26日，被告交纳租金3365元。2019年1月26日，被告交纳市场服务费5000元。2019年7月31日，原告就所欠费用向被告发出催款函，但被告一直未履行付款义务，亦未向原告交付涉案商铺。另查明，2017年3月2日、2018年2月12日，原告分两次向被告支付装修补贴46250元、54352元，另用部分补贴抵扣物业费15060元。以上事实，有物业租赁合同、顺德城运营管理合同2份、补充协议、顺德城物业管理合同、租赁费用明细单、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程竣工验收备案表、建设工程消防验收意见书、授权委托书、内资企业登记基本情况表、收据4份、交通银行电子回单凭证2份、催款函及当事人陈述等在卷予以证实，足以认定。本院认为，根据查明的事实，涉案租赁物依法取得了建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证，并经竣工验收合格，是合法建筑物，原、被告之间的租赁合同关系依法成立，合法有效，双方应当按照约定履行各自的义务。被告抗辩原告存在欺诈和虚假招商行为、商铺消防验收不合格等意见，缺乏证据佐证，本院不予采纳。租赁费用明细单上明确了费用项目、金额和交费时间，由原、被告双方签字（盖章）确认，其中两笔奖励费用共计50200元在应缴费用总数中经双方合意已经扣减完毕，应当认定是附时间必然发生的扣减费用，非附条件发生的待减费用，故根据明细单约定，被告在租赁期内应当承担的租金、市场服务费（扣除物业费45180元、履约保证金75300元之后）为150600元，扣减被告已付的8365元后，被告所欠租金、市场服务费应为142235元，对原告要求被告支付租金、市场服务费共计192435元的诉讼请求，超出部分本院不予支持。被告从2018年5月1日开始逾期不付款，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任，合同中约定的拖欠费用总额的0.5%/天的违约金超过了法定上限，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张的违约金应当以实际损失为基础，被告逾期付款给原告造成的损失主要是利息损失，原告主张月利率2%的违约金标准过高，本院酌情核减为年利率6%，被告应自2018年5月2日起，以已发生（已欠付）的租金、市场服务费75300元为基数按年利率6%支付违约金至2019年5月1日，自2019年5月2日起，以已发生（已欠付）的租金、市场服务费142235元为基数年利率6%支付违约金至实际清偿之日，原告超出部分的违约金请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条及《最高人民法院关于适用》第九十条之规定，判决如下：一、被告黄建明于本判决生效之日起十日内支付原告广东华维德商业服务有限公司益阳分公司租金、市场服务费142235元，并自2018年5月2日起，以75300元为基数，按照年利率6%的标准支付违约金至2019年5月1日；自2019年5月2日起，以142235元为基数，按照年利率6%的标准支付违约金至债务清偿之日止。二、驳回原告广东华维德商业服务有限公司益阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4810元，减半收取2405元，财产保全费1688元，两项合计4093元，由原告广东华维德商业服务有限公司益阳分公司负担1463元，由被告黄建明负担2630元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判员  孙黎丽二〇一九年十二月二十三日法官助理邓芬艳书记员贺春晖附：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。