上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初17584号原告：上海钷垚公寓管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：黄继辉，总经理。委托诉讼代理人：潘亮，上海磊天律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洋，上海磊天律师事务所实习律师。被告：上海七欣科置业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：吴洪波，负责人。委托诉讼代理人：朱平，北京市京大(上海)律师事务所律师。第三人：上海慎瑾投资管理有限公司，住上海市青浦区。法定代表人：刘伟松，总经理。原告上海钷垚公寓管理有限公司(以下简称“钷垚公司”)诉被告上海七欣科置业有限公司(以下简称“七欣科公司”)委托合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。经被告申请，追加上海慎瑾投资管理有限公司(以下简称“慎瑾公司”)为第三人。2020年2月3日，因采取疫情管控措施致使诉讼活动不能正常进行，本案中止审理。2020年7月1日中止事由消失后，恢复审理。当日，因本案须以另一案的审理结果为依据，另案尚未审结，再次中止审理，并于2021年4月7日恢复审理并公开开庭进行了审理。原告钷垚公司的委托诉讼代理人潘亮，被告七欣科公司的委托诉讼代理人朱平、第三人慎瑾公司的法定代表人刘伟松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钷垚公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告品牌使用服务费20万元，并以20万元为基数，同期贷款利率为标准，支付2017年11月28日至实际支付之日止的逾期付款利息；2.支付租客托管装修款1,070,540元；3.支付违约金200万元。事实和理由：2017年11月21日，原告与被告授权的第三人签署《资产托管配套合作协议》。协议签订后，原告介入被告涉案项目的销售，并与24套业主签订了《物业托管经营合同》，合计托管面积1,070.54平方米。2018年5月15日，被告向原告出具《承诺》，认可并确认《资产托管配套合作协议》的全部内容，并由其继续履行协议的全部约定条款并享有权利承担义务。然，被告未履行包括支付品牌使用服务费在内的各项义务。故起诉请求判如所请。审理中，原告变更诉讼请求为：1.要求被告支付品牌使用费20万元，并以20万元为基数，同期贷款利率为标准，支付自2017年11月28日起至实际支付之日止的逾期付款利息；2.被告支付原告违约金20万元。原告另明确，若《资产托管配套合作协议》无效，将第2项诉讼请求调整为要求被告赔偿损失20万元。被告七欣科公司辩称：品牌使用服务费已经由第三人履行完毕，不同意支付；原告已向租客收取装修费，故不同意支付托管装修费；被告就涉案项目与小业主之间的房屋租赁合同无效，第三人和原告之间签署的资产配套合作协议以租赁合同为前提，故资产配套合作协议也无效，不同意支付违约金。第三人慎瑾公司述陈：品牌使用服务费确实尚未支付，第三人代被告与原告签订资产配套合作协议，如确应支付，应由被告承担付款义务；对于托管装修费，因房屋没有隔墙和水电，所以在房款中代收了1,000元/平米的装修费，后续由被告与原告履行，第三人不清楚；关于违约金，由法院依法处理。本院经审理认定事实如下：第三人为甲方、原告为某某，签订有《资产托管配套合作协议》(以下简称“《合作协议》”)，载明第三人为松江区九亭镇涞寅路XXX号上海七欣科工业园区配套综合楼(九亭青年汇)项目(以下简称“涉案项目”)经营企业上海晨景房地产经纪有限公司(以下简称“晨景公司”)委托的代理招商租赁运营管理机构；晨景公司为涉案项目开发商七欣科公司授权经营企业；为项目招商租赁需要，经征得七欣科公司和晨景公司同意，与原告达成协议。《合作协议》载明该协议系双方就涉案项目提供资产托管配套服务达成。资产托管服务，是指甲方同意并授权乙方在其开发的合法地产项目的销售中及销售后，由乙方向甲方或房屋业主，通过签署《物业托管经营协议》对交付房屋进行商业化的经营，包括房屋软硬装修、日常运营管理、租赁管理、管家服务、空置期风险承担等一系列服务，实现物业的增值和稳定的收益回报。资产托管服务实施期限，从本协议签署之日起正式实施直至另行签署《物业托管经营协议》约定的服务期限届满为止。《合作协议》就合作内容，约定为甲方委托乙方为业主提供的资产托管服务及为租客提供的管家服务，作为本项目的物业增值服务配套，提高业主对项目的信心指数及购买意向，提升项目档次与品牌价值，进而推动项目升值，提高项目的市场竞争力。《合作协议》就合作方式约定：乙方在甲方销售项目物业的期间介入甲方销售，增加销售卖点，为购买业主提供销售配套的资产托管服务，保证托管业主在《物业托管经营协议》生效期限内的稳定回报收益；乙方依照本协议约定及与业主签署的《物业托管经营协议》，向业主提供资产托管服务。《合作协议》就合作范围约定：合作物业的具体数量根据实际签约的数量确定，但不能少于5层整层楼或95套分割房间。《合作协议》双方权责约定：甲方负责项目开发建设、销售全程包装及策划，甲方在将房屋销售给已达成托管意向的业主时，应负责促成业主签署《物业托管经营协议》，甲方需在协议签订之日起5个工作日内向乙方支付20万元，作为给乙方的项目合作品牌使用服务费；七欣科公司代乙方向租客收取的租客托管装修费每平米1,000元，于正式交房给乙方之前三个月转入乙方账户。《合作协议》违约责任约定：违约方需向守约方支付赔偿品牌使用及服务费金额的十倍的违约金，并承担违约给对方造成的一切与托管服务相关的损失；如甲方单方解除合同，或者委托任何第三方为本项目提供同类型的增值服务，则甲方需支付乙方20万元违约金，并赔偿乙方全部的直接损失和间接损失。2018年5月15日，七欣科公司向钷垚公司出具《承诺》，载明慎瑾公司是其授权的全权经营涉案项目的运营管理公司；现认可并确认慎瑾公司与钷垚公司签订的《合作协议》的全部内容，并由七欣科公司继续履行协议的全部约定条款并享有权利承担义务。另查明，涉案项目所在房屋的权利人为七欣科公司，土地性质为出让、土地用途为工业、房屋用途附记为上述房屋由生产及辅助用房转化为租赁住房，套数共计266套，转化使用期限6年(自2019年1月2日起，每6年为一个周期，到期后需提交延期申请)。涉案项目所在房屋在《合作协议》签订时状态为整层未分割状态。七欣科公司与晨景公司为甲方就涉案项目与其他案外人为某某(以下称“小业主方”)签订了《房屋租赁合同》，约定将涉案项目中的部分房屋分割后出租给小业主方，甲方将于2018年12月31日前以固定装修形式交付房屋于乙方，乙方向甲方通过租赁形式获得房屋等同甲方的使用权利，房屋交接以双方签署《房屋交接确认书》为依据；该房屋所述地块用途政府规划为“租赁房项目”，只具备大产证，按现行法律法规不能分割办理独立产权证并进行买卖，如因国家法律法规规章及政策的调整或该房屋的土地使用权可以改性、分割办理独立产权证并可以产权过户变更登记，乙方有第一优先购买房屋的权利，本合同约定和已支付的款项自动转为房屋买卖合同的预定和已支付的款项。其中与案外人张某某、陈某某签订的《房屋租赁合同》，经(2020)沪0117民初12756号民事判决书及(2021)沪01民终792号民事判决书确认名为租赁合同，但根据合同条款约定，合同性质应为房屋买卖合同，因违反法律、行政法规的强制性规定而为无效合同。原告作为受托方就涉案项目中的24套房屋与小业主方签订了24份《物业托管经营合同》，均约定由原告对托管物业进行改造装修及配置房间设施，托管物业以日租或长租为主要经营模式用于对外租赁；托管合约生效日期为甲方与开发商办理完交房手续之后，6个月内乙方完成装修布置和电器调试等工作，甲方需配合满足房屋运营所需的水电煤及卫星电视等基础条件，自签署事宜全部实现之日起进入经营托管合约生效期；乙方将以书面方式通知甲方托管合约正式生效日期。以上事实，有《合作协议》、承诺书、《房屋租赁合同》、《物业托管经营合同》、(2020)沪0117民初12756号民事判决书、(2021)沪01民终792号民事判决书及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。被告与小业主签订的《房屋租赁合同》名为租赁，实为买卖，所约定的标的物作为一个整体登记在被告名下，房屋性质属于工业用地上的工业用房。被告将其分割销售的行为违反了相关规定，当属无效。现《合作协议》约定原告在涉案项目的销售中及销售后对房屋进行商业化的经营，并约定在销售项目物业的期间介入销售、增加销售卖点，可见双方订立《合作协议》的目的是为被告增加销售卖点，亦应为法律所禁止，故本院认为《合作协议》应属无效合同。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告主张包含有品牌使用费及实际损失，本院认为《合作协议》无效，原告要求继续按照合同约定主张品牌使用费及逾期利息缺乏依据，本院难以支持。关于原告主张的实际损失，本院认为原告虽未就其损失提供证据予以证明。然原告在合同签订后，确实履行了合同义务，亦就涉案项目中的24套房屋签订了《物业托管经营合同》。第三人亦称原告在案场安排了工作人员，参与了项目销售等工作，故原告因合同履行有相关投入，现合同无效，致使原告未能依约获得品牌使用费等费用，原告有实际损失也属必然。根据《合作协议》约定的合作范围“合作物业的具体数量根据实际签约的数量确定，但不能少于5层整层楼或95套分割房间”，原告实际签约成功24套房屋；同时考虑双方的过错程度，被告作为开发商对涉案项目的性质为工业用地上的工业用房应为明知，其过错程度应大于原告，故本院酌定被告支付原告10万元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：一、被告上海七欣科置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海钷垚公寓管理有限公司100,000元；二、驳回原告上海钷垚公寓管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费7,300元，减半收取3,650元，财产保全费5,000元，合计诉讼费用8,650元，由原告上海钷垚公寓管理有限公司负担1,500元(已付)，由被告上海七欣科置业有限公司负担7,150元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 王凌琼法官助理 姚思慧书 记 员 姚思慧附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。