上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪二中民二（民）终字第564号上诉人（原审被告）朱万富。上诉人（原审被告）姚敏。上列两上诉人之共同委托代理人朱哲民。上列两上诉人之共同委托代理人杜黄海，上海百悦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）周晓兰。委托代理人阮志杰。上诉人朱万富、姚敏因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2013）宝民三（民）初字第1559号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年4月8日公开开庭审理了本案。上诉人朱万富、姚敏之共同委托代理人朱哲民、杜黄海，被上诉人周晓兰之委托代理人阮志杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年5月4日，周晓兰（甲方）与朱万富、姚敏（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定，乙方购买甲方位于本市宝山区宝绿路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），转让价款共计人民币（以下币种均为人民币）84万元；甲方于2013年9月30日前腾出房屋并通知乙方交接；甲乙双方确认于2013年6月30日前办理转让过户手续；乙方未按约付款，应按逾期未付款的日万分之五计算支付违约金，逾期超过七日后仍未付款，除支付七日的违约金外，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担总价款20%的赔偿责任；甲方未按约定期限交付房地产（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当按已付款的日万分之五计算支付违约金，逾期超过七日后甲方仍未交付的，除支付七日的违约金外，乙方有权解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担总价款20%的赔偿责任。合同附件三付款协议约定，乙方于签订本合同当日支付首付款19.5万元，签订合同后七日内至税务机关申报纳税，乙方于双方完成申报纳税手续后七日内至房地产管理部门查询已购住房情况，如此共同构成乙方支付甲方的首期房价款21.5万元（含已付定金2万元）；相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果且甲方名义之抵押登记已经注销后七个工作日内，甲乙双方至宝山区房地产交易中心申请办理产权过户手续，当日乙方支付甲方第二期房价款60.5万元；甲乙双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方将房地产交付乙方，乙方应支付甲方尾款2万元。当日，周晓兰（甲方）与朱万富、姚敏（乙方）签订特别协议，约定系争房屋实际成交价为甲方净到手价104.5万元，合同价格为84万元，双方同意搬迁补偿费，装修费等不包括在转让房价款内，另作价20.5万元；第一期房价款42万元，乙方在签订协议当日支付给甲方（含定金2万元）；第二期房价款及搬迁、装修补偿费共计60.5万元，由乙方于提交过户申请当日直接支付给甲方；房价款尾款2万元，于交房当日水、电、煤气、物业结清由乙方直接支付给甲方。合同签订后，朱万富、姚敏支付了周晓兰房款102.5万元。2013年6月7日，系争房屋房地产权利登记至朱万富、姚敏名下。2013年9月22日，朱万富、姚敏在系争房屋门外加装了一扇铁门。2013年9月27日，周晓兰向朱万富、姚敏发函，主要内容为，周晓兰于9月中旬意外发现系争房屋外加装了铁门，直至中秋节期间，朱万富、姚敏才告知系由其加装，且声称不经同意不得入屋，周晓兰也曾进行电话联系，希望朱万富等能够开启铁门（事实上朱万富等就居住于同一栋楼之一层，只需坐电梯上楼即可），但遭朱万富等拒绝，周晓兰要求朱万富等拆除铁门并以书面形式告知周晓兰，周晓兰收到通知后15天内进行清理，将房屋交付给朱万富等，因此造成尾款延迟支付的，将追究法律责任，周晓兰警告朱万富等切勿采取撬门等手段强行入屋，若造成存放于房屋内的私人贵重物品丢失的，将以盗窃罪举报。2013年10月8日，朱万富、姚敏之女朱哲民在民警及居委会、物业公司工作人员见证下，自行开门进入系争房屋，并将该房屋内物品存放于地下车库中。2013年10月，周晓兰向原审法院提起诉讼，称朱万富、姚敏擅自在系争房屋外加装铁门，致使周晓兰无法清理系争房屋并按约交房。后朱万富、姚敏强行撬锁进入系争房屋，但拒付尾款2万元，构成违约。故请求判令：1、解除双方买卖合同；2、朱万富、姚敏将系争房屋内物品恢复原状并返还房屋；3、朱万富、姚敏支付违约金209000元并赔偿损失600元。原审审理中，朱万富、姚敏提起反诉称，周晓兰对加装铁门未表异议，但经催告仍不按约交房，构成违约。故要求判令：1、周晓兰按已付房款102.5万元的日万分之五计算，支付从2013年9月30日起至实际交房之日止的逾期交房违约金；2、周晓兰赔偿逾期交房的租金损失2，500元；3、周晓兰赔偿开锁费350元、清理费100元。至于尾款2万元，朱万富、姚敏同意在扣除违约金和损失后支付给周晓兰。原审审理中，周晓兰提供了：1、周晓兰与朱哲民于2013年9月25日的通话录音，主要内容为，周晓兰表示，姚敏没有经过周晓兰同意就安装了铁门，打电话给周晓兰的时候铁门已经安装好了，现在周晓兰在门口无法进入房屋，邻居也不愿意开门，要求姚敏现在过来打开铁门。朱哲民表示，姚敏之前打电话通知周晓兰在系争房屋外加装了铁门，并告知如要搬东西需要提前通知，现朱哲民等在外地，无法给周晓兰开门。周晓兰表示，姚敏等不开门，周晓兰无法准时交房，待铁门拆除后再交房。朱万富、姚敏针对上述录音表示，姚敏接到朱哲民的电话后就去开门，但到楼上后发现周晓兰已经离开。2、周晓兰提供的2013年10月29日缴纳系争房屋水、电、煤气费的发票。周晓兰表示，其已经结清交房前的水、电、煤气费用。朱万富、姚敏表示，对周晓兰已经结清交房前的水、电、煤气费用无异议，但这是周晓兰单方去缴纳的，没有告知朱万富、姚敏。朱万富、姚敏提供朱哲民发给周晓兰的手机短信：2013年9月25日的短信内容为，姚敏在星期一打电话给周晓兰说来之前提前打电话通知，周晓兰却搞突然袭击，周晓兰明知姚敏住在那里，既然来了为什么不到下面去拿钥匙，还扬言交不了房，希望大家一起尊重合同；2013年9月28日的短信内容为，朱哲民已经把铁门打开，给周晓兰几天时间理东西，如果过了10月3日还不交房，朱万富、姚敏就要行使权利了。2013年10月9日的短信内容为，朱万富、姚敏在居委主任及物业人员陪同下开锁进入系争房屋，发现客厅中有一张电脑台及若干杂物一堆，现通知周晓兰于10月10日前将上述物品搬走。2013年10月11日的短信内容为，朱万富、姚敏在居委会陪同下清理了周晓兰的物品，现已经将物品放在地下室，周晓兰可以随时拿走。周晓兰对朱哲民的上述短信未予回复。周晓兰表示，对短信内容真实性无异议，但短信中称周晓兰可随时进入房屋不属实，事实上周晓兰在2013年9月25日就因铁门关闭无法进入房屋，所谓随时进入房屋是需要预约的。原审审理过程中，周晓兰与朱万富、姚敏对系争房屋内的物品进行了交接，除一台电脑液晶显示器丢失外，其余物品均已经交接完毕。周晓兰表示，显示器于2008年左右购买，品牌为飞利浦，型号已经记不清了。原审法院经审理后认为，周晓兰与朱万富、姚敏签订的《上海市房地产买卖合同》及特别协议系双方真实意思，双方均应予以恪守。合同约定，周晓兰于2013年9月30日前将系争房屋交付给朱万富、姚敏。朱万富、姚敏于2013年9月22日尚未到交房之日即在系争房屋门外加装铁门，会对周晓兰清理该房屋造成一定影响，从朱万富、姚敏之女朱哲民发给周晓兰的手机短信反映，朱万富、姚敏在2013年9月28日已经打开铁门，并通知周晓兰可以随时清理物品，且周晓兰知道朱万富、姚敏居住在系争房屋同幢大楼的一层，亦可至朱万富、姚敏处要求开门，故朱万富、姚敏加装铁门的行为尚未达到使周晓兰无法交房的程度。鉴于朱万富、姚敏在系争房屋外加装铁门会对周晓兰清理物品及搬离房屋带来不便，应允许周晓兰适当延迟交付房屋。朱万富、姚敏于2013年10月8日已经进入系争房屋，周晓兰在起诉时对朱万富、姚敏占房的行为也予以了认可，可视为周晓兰在该日将房屋交付给了朱万富、姚敏。朱万富、姚敏主张周晓兰逾期交房构成违约，并要求周晓兰支付违约金、赔偿损失等，法院不予准许。特别协议约定，朱万富、姚敏于交房当日将水、电、煤气、物业费用结清并支付给周晓兰尾款2万元。周晓兰结清水、电、煤气等费用并未告知朱万富、姚敏，故朱万富、姚敏未按约支付尾款2万元不构成违约。周晓兰要求解除合同，朱万富、姚敏支付违约金、赔偿损失等诉请，不予准许。现周晓兰已经结清水、电、煤气等费用，朱万富、姚敏应将尾款2万元支付给周晓兰。周晓兰与朱万富、姚敏就除电脑显示器外的其他物品已经交接完毕，本案中不再处理。朱万富、姚敏进入系争房屋后未妥善保管电脑显示器，对该显示器的丢失负有主要责任。周晓兰在接到朱万富、姚敏领取物品的通知后，明知物品存放于地下车库存在丢失的风险，亦未及时拿走，对显示器的丢失也负有责任。法院根据双方的责任及显示器的成新等情况，酌情确定由朱万富、姚敏补偿周晓兰200元。原审法院据此作出判决：一、周晓兰要求解除与朱万富、姚敏就宝山区宝绿路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》等诉讼请求，不予支持；二、朱万富、姚敏要求周晓兰支付逾期交房违约金及赔偿损失等反诉请求，不予支持；三、朱万富、姚敏于判决生效之日起十日内，支付周晓兰房款2万元；四、朱万富、姚敏于判决生效之日起十日内，支付周晓兰补偿款200元。原审判决后，上诉人朱万富、姚敏不服，向本院提起上诉称：本案所涉及的铁门安装经过周晓兰同意，且不影响其清理物品和交付房屋，故周晓兰系恶意逾期交房，构成违约。此外，原审判决赔偿电脑显示器200元没有法律依据，且周晓兰并未提出该项诉讼请求，原审法院判决违反法定程序。故请求撤销原审判决主文第二项、第四项，改判支持朱万富、姚敏全部原审反诉请求。被上诉人周晓兰辩称：朱万富、姚敏在安装铁门前未征得周晓兰的同意，导致周晓兰无法及时清理系争房屋，由此未能按期交房的责任应由朱万富、姚敏自行承担。此外，朱万富、姚敏不能返还原在系争房屋内的电脑显示器，应当赔偿。故请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本案审理期间，朱万富、姚敏表示本案所涉安装铁门的楼道原装有木门，铁门实际为“换装”。另，2013年10月8日进入系争房屋后，曾以短信方式通知周晓兰取出系争房屋内物品，直至10月11日方将室内物品移至地下车库。周晓兰则称原来的木门未安锁，新装的铁门上锁致使周晓兰无法进入系争房屋。本院认为，根据双方签订的房屋买卖合同，周晓兰交付系争房屋的截止时间为2013年9月30日，故在房屋未交付之前周晓兰仍有权占有、使用系争房屋。作为买卖双方，已履行了大部分合同义务，在交接房屋及支付尾款前，理应本着相互协商、互谅互让的原则，协商解决相关事宜。鉴于朱万富、姚敏于2013年9月22日安装铁门确实对周晓兰造成了一定的妨碍，故本院对朱万富、姚敏要求周晓兰支付逾期交房违约金及赔偿损失的上诉请求，不予支持。此外，原审法院查明周晓兰在系争房屋内的物品中丢失电脑显示器一台，现已无法实际返还，故原审法院在明确相关责任的前提下，酌情判令朱万富、姚敏补偿200元，亦无不妥，本院予以维持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币234元，由上诉人朱万富、姚敏负担。本判决为终审判决。审 判 长  丁康威代理审判员  徐 江代理审判员  姚 跃二〇一四年五月五日书 记 员  何 倩附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……