安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0102民初11542号 原告：合肥鑫城国有资产经营有限公司，住所地安徽省合肥市新站区工业物流园**团****综合楼，统一社会信用代码91340100667936819D。 法定代表人:朱祥梅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：秦煜，安徽承义律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁浩，安徽承义律师事务所律师。 被告：许燕，女，1970年3月17日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：祁克东，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 原告合肥鑫城国有资产经营有限公司与被告许燕房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法使用简易程序并公开开庭进行了审理。原告合肥鑫城国有资产经营有限公司委托诉讼代理人秦煜、被告许燕及其委托诉讼代理人祁克东庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告合肥鑫城国有资产经营有限公司（以下简称“鑫城公司”）向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告之问的房屋租赁合同；2、判决被告立即腾空并搬离承租的合肥市瑶海区琅琊山路商办楼一层部分门面(面积140平方米)，将承租的合肥市瑶海区琅那山路商办楼一层部分门面返还给原告；3、判令被告向原告支付房屋租金损失即房屋占用费479209元(暂计算至2019年9月4日，余款计算至被告搬离清场之日)、逾期返还违约金317853元(暂计算至2019年9月4日，余款计算至被告返还房屋之日止)，合计797062元；4、由被告承担本案诉讼费、保全费。事实与理由:2012年6月，原告与被告之间签订了一份《房屋租赁合同》，由被告承租原告所有的合肥市瑶海区琅琊山路商办楼一层部门门面，面积140平方米，约定租期自2012年5月23日至2015年5月22日，合同中同时约定了租金、物业管理费、费用支付方式以及违约责任等内容。合同签订后，原告依约将承租房屋交付给被告使用。在租赁合同约定的期间内，被告也按照约定向原告支付了全部的租金及物业管理费。租赁合同期满后，双方未重新签订新的租赁合同，案涉租赁合同已到期终止。按照合同约定，被告应在租赁期满之日起3日内撤场并返还承租房屋，逾期搬离的，被告应按照双方租赁合同约定承担违约责任，现租赁期已于2015年5月22日届满，在原告多次要求被告立即搬离承租房屋并将案涉房屋返还给原告的情况，被告均置之不理，其行为已构成违约为维护合法权益，依据《民事诉讼法》之相关规定，特诉请至贵院，恳请支持原告的全部诉讼请求。 被告许燕辩称：一,答辩人和被答辩人间应是分期付款的房屋买卖合同关系,不存在房屋租赁合同关系。2000年1月1日,答辩人以合肥亚太商厦二分店名义与合肥市城市建设综合开发总公司新站物业管理分公司签订《房屋租赁协议》,租赁原合肥市城市建设综合开发总公司开发建设的位于合肥市琅琊山路综合商办楼一层商业门面房,用于商业经营。租赁期限自2000年1月1日至2002年12月31日,年租金万5元,履约保证金万5元,合同期满后退还之。后该经营门店改名为邮苑商店.2002年4月30日,答辩人与合肥市城市建设综合开发总公司达成一致,约定将上述门面房用“以租抵售”的方式出售给答辩人,并以邮苑商店名义与合肥市城市建设综合开发总公司下属的合肥市同创物业公司签订了《财产租赁合同》。双方此后一直以签订租赁合同由答辩人支付租金的方式履行支付售房款义务。2002年底,依据上述“以租抵售”《财产租赁合同》约定,合肥市城市建设综合开发总公司将答辩人承租的部分房屋出售给答辩人,其余部分继续用以续签租赁合同形式履行“以租抵售”约定。为此,2002年12月15日,答辩人以邮苑商店名义与合肥市同创物业管理有限责任公司又签订了一份《财产租赁合同》,答辩人弟弟许峰在2003年1月8日与原合肥市城市建设综合开发总公司签订《商品房买卖合同》。新签订的《财产租赁合同》约定将上述琅琊山路综合商办楼129平方门面房继续用“以租抵售”方式出售给答辩人,“以租抵售”价格为每平方米3200元。《商品房买卖合同》约定将答辩人承租的上述琅琊山路270平方米综合商办楼的55%面积门面房以每平方米3200元价格按答辩人要求出售给许峰,以答辩人2000年2002年缴纳的相应房租冲抵部分购房款。所购面积占承租面积55%,合计租金15.9万元,冲抵房款8.8万元。另外7.1万元租金,待剩余45%房屋出售给答辩人时再冲抵购房款。2006年初,因企业改制,合肥城市建设综合开发集团有限责任公司将包括上述答辩人“以租抵售”的琅琊山路综合楼在内的多处房产移交给被答辩人鑫城公司.2006年2月,答辩人向鑫城公司提出办理“以租抵售”手续,该公司以反正后续房租能抵房款,且房屋也由答辩人实际占用使用,签订房屋租赁合同也是为了让房款以租金方式付清为由,要求答辩人与其签订房屋租赁合同。答辩人因此与鑫城公司签订了多份房屋租赁合同,一直支付以租抵售购房款至2015年5月22日,共向合肥鑫城国有资产经营有限公司支付购房款331580.6元,合计共缴纳剩余45%租赁房屋即争议标的房屋购房款514272.6元。支付的“以租抵售“购房款已经超过原约定的剩余房款。因此,答辩人和被答辩人间存在的是房屋买卖合同关系,不存在房屋租赁合同关系。被答辩人的起诉没有任何事实依据；二、答辩人和被答辩人间不存在房屋租赁合同关系,其诉请解除房屋租赁合同,没有事实依据。如前所述,被答辩人鑫城公司在接收案涉房产前,其前手合肥市城市建设综合开发总公司已经和答辩人约定将房屋用“以租抵售”的方式出卖给答辩人。被答辩人接手案涉房屋后,双方也认可继续以签订租赁协议的方式履行原“以租抵售”约定。双方间存在的是房屋买卖合同关系,不存在房屋租赁关系,其诉请解除房屋租赁合同,没有依据。并且,双方签订的用“以租抵售”方式支付购房款的房屋租赁合同已经于2015年5月22日终止到期,答辩人的购房款已经付清,不存在解除合同；三、答辩人已经用“以租抵售”的方式支付完毕全部购房款,案涉房屋应属于答辩人所有,被答辩人诉请返还案涉房屋没有依据。并且案涉房屋面积应是121.5平方,不是答辩人主张的140平方。如上所述,被答辩人鑫城公司在接收案涉房产前,其前手合肥市城市建设综合开发总公司已经和答辩人约定将房屋用“以租抵售”的方式出卖给答辩人,根据双方签订2002年12月15日签订的《财产租赁合同》约定,“以租抵售”价格为每平方米3200元,整体门面房总面积为270平方,已将55%的面积出售过户给答辩人的指定人许峰,故剩余案涉房屋面积应为270×45%-121.5平方,不是答辩人主张的140平方。该部分房产购房款为3200元×121.5平方=388800元。答辩人已经支付购房款514272.6元,远超应实际支付的购房款,被答辩人诉请返还案涉房屋没有依据；四,即便不考虑案涉房屋已经用“以租抵售”的方式出卖给答辩人,仅按《房屋租赁合同》字面约定,被答辩人计算的租金金额错误,违约金明显过高。即便假设双方间不存在房屋买卖合同关系,仅按《房屋租赁合同》字面约定,按年房租递增10%计算,2015年5月23日至2019年9月4日期间的租金应为:312718.46元,远不到被答辩人主张的479209元,并且,双方合同中约定的租赁期满前当年租金标准的3倍支付赔偿金明显过高,其上限不能超过租赁期满前当年租金的30%,即56337.6元×30%=16901.28元。原告主张317853元违约金明显过高,违反法律规定,且没有计算依据。综上所述,被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据,请人民法院依法驳回。 经本院审理查明：位于合肥市琅琊山路综合商办楼系原合肥市城市建设综合开发总公司于上世纪90年代末开发建设的，建设后即于2000年租赁给合肥亚太商厦二分店经营零售，租赁期限自2000年1月1日至2002年12月31日，年租金5万元，履约保证金5万元，合同期满后退还。该门店的实际经营业主是许燕，后该商业门店改名为邮苑商店。2002年4月30日，许燕以邮苑商店的名义与合肥市城市建设综合开发总公司下属的合肥市同创物业管理有限责任公司（以下简称“同创公司”）签订了一份《财产租赁合同》，该合同约定的主要内容为：租赁财产位于合肥市琅琊山路综合商办楼门面270平方米，租赁期共三年，出租方从2002年5月15日起交付承租方使用，至2005年5月15日收回；月租金3240元，每季最后5天交下月房租；合同续签，具有优先购买权，以租抵售；本合同在规定的租赁期限届满前5日内，双方如愿意延长租赁期，应重新签订合同等。同年底，许燕经与同创公司协商，同创公司同意将部分房屋出售给许燕，其余部分继续以“以租抵售”方式签订租赁合同。为此，许燕以邮苑商店的名义与同创公司于2002年12月15日签订《财产租赁合同》、许燕的弟弟许峰与合肥市城市建设综合开发总公司于2003年1月8日签订《商品房买卖合同》，其中《财产租赁合同》约定的主要内容为：“同创公司将位于琅琊山路综合商办楼门面129平方米租赁给许燕，单价12元/平方米，月租金1548元，按季收在每季最后10天交下季度房租；租赁期贰年零五个月，从2003年1月1日至2005年5月31日；此合同改签（原合同2002年5月15日签订）、傅莉审批，以租抵售（3200元/平方米）；合同租赁期限届满前10日内，双方如愿意延长租赁期，应重新签订合同等”，《商品房买卖合同》约定的主要内容为：“合肥市城市建设综合开发总公司（出卖人、甲方）将位于合肥市琅琊山路综合办公楼106商铺建筑面积128.52平方米出卖给许峰（买受人、乙方），单价3200元/平方米，总房款411264元；根据双方签订房租协议内容，同意乙方以2000年-2002年相应房租冲抵购房款，所购面积占承租面积约55%，合计租金为15.9万元，可冲抵房款为8.8万元，实际房款总额按32万元整计算。据此结算后，销售实际单价为2490元/平方米；买受人应在2003年1月18日前支付10万元整，其余款项须在2003年3月28日前付清；房屋面积双方约定以实测面积据实结算，房屋为现房，已经交接；合同中对违约责任等亦进行了约定。”房屋买卖合同签订后，许峰按时支付了购房款32万元。2005年7月1日，许峰办理了位于合肥市琅琊山路综合办公楼106商铺房产的登记手续，取得了房地产权证。2005年5月31日租赁合同到期后，因涉及到企业改制和国有资产移交，许燕与同创公司没有续签合同。2006年1月，被告城建开发公司（系合肥市城市建设综合开发总公司改制后企业）与鑫城公司办理了代管存量房交接手续，将包含琅琊山路综合楼在内的多处房产移交给鑫城公司，交接表显示“琅琊山路综合楼1-6层面积5017.6平方米，销售底层部分128.52平方米，剩余4889.08平方米”。傅莉作为接收方鑫城公司负责人在交接表上签字。在涉案房产划转鑫城公司后，许燕向鑫城公司提出“以租抵售”，但遭到鑫城公司拒绝。2006年2月13日，许燕按月租金1400元标准向鑫城公司缴纳了2005年4月1日至2006年2月1日期间房租14000元。2006年6月1日，许燕与鑫城公司签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定鑫城公司将案涉房屋租赁给许燕，租期一年自2006年6月1日至2007年5月31日，月租金1400元，按季支付等。2007年6月30日，许燕向鑫城公司缴纳了2006年2月1日至同年6月30日的房租7000元，此后房租亦按约缴纳。2007年5月18日，许燕与鑫城公司签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定鑫城公司将案涉房屋租赁给许燕，租期一年自2007年6月1日至2008年5月31日，月租金1900元，按季支付等。2008年3月12日，合肥新站综合开发试验区国有资产管理局下发通知，将包含琅琊山路综合楼在内的多处房产划拨给鑫城公司，上述资产所有收益统一由鑫城公司收取。2008年11月1日，许燕与鑫城公司签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定鑫城公司将案涉房屋100平方米租赁给许燕，租期三年自2009年1月1日至2011年12月31日，第一年月租金2500元，第二年月租金3000元，第三年月租金3500元，按季支付等。2012年6月中旬，许燕与鑫城公司签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定鑫城公司将案涉房屋约140平方米租赁给许燕，租期三年自2012年5月23日至2015年5月22日，月租金3880元，按季支付，许燕支付履约保证金2万元等。上述租赁合同签订后，许燕按约支付了全部房屋租金至2015年5月22日。租赁合同期满后，许燕未再与鑫城公司继续签订房屋租赁合同，也未缴纳房租。为此，鑫城公司遂诉讼来院，请求判如所请。 另查明：许燕与合肥亚太商厦、邮苑商店是挂靠经营关系，邮苑商店是个体工商户，经营者为许燕父亲许庆录。同创公司为原为合肥市城市建设综合开发总公司全资子公司，为国有企业，后改制为个人股份有限公司。 许燕支付房屋租金已付至2015年5月22日，其中2000年1月1日至2002年12月31日期间支付租金合计15.9万元，2003年1月1日至2015年5月22日支付租金合计367902元。涉案房屋所涉土地属于国有划拨土地，目前因未缴纳国有土地出让金，尚未办理房产登记。2012年5月7日，许燕因参与租赁合同招标，向鑫城公司支付押金2万元，后抵付2011年11月30日至2012年8月22日期间的房租。许燕主张在2000年签订房屋租赁合同时缴纳了保证金5万元，合同中有约定，因合同一直延续至今，该保证金未退，但未提供证据证明当时缴纳保证金5万元的证据。 还查明，2017年2月27日许燕以案涉房屋为“以租抵售”为由，将合肥市城市建设综合开发集团有限公司和合肥鑫城国有资产经营有限公司诉至本院，请求法院判令：1、两被告继续履行《财产租赁合同》约定的“以租抵售”的义务，将合肥市瑶海区琅琊山路商办楼一层部分门面方（45%，约121.5平方米）以房租冲抵售房款的方式出售给许燕，并办理房产证；2、案件受理费由两被告承担。2018年9月30日本院做出（2017）皖0102民初1971号民事判决书，认定：许燕以邮苑商店的名义与同创公司于2002年4月30日和2002年12月15日签订的《财产租赁合同》均是双方当事人在平等协商基础上达成的一致，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。邮苑商店实际由许燕个人经营，其应对《财产租赁合同》享有权利承担义务。根据上述两份合同约定，同创公司将位于合肥市琅琊山路综合办公楼一层商铺约270平方米以“以租抵售”方式出租给许燕，双方对房屋出售的单价约定为3200元/平方米，从合同的内容和对合同的部分履行即许峰与合肥市城市建设综合开发总公司签订《商品房买卖合同》情况来看，该两份合同的性质均是名为房屋租赁合同法律关系实为分期付款的房屋买卖合同法律关系。2005年5月31日前，许燕按合同约定履行了以租金支付房款的义务；合同期满后，因企业改制资产移交等原因，许燕向涉案房产权利接收人鑫城公司提出续签“以租抵售”合同，鑫城公司明确予以拒绝。许燕在鑫城公司拒绝签订以租抵售合同后，仍与鑫城公司签订《房屋租赁合同》，双方在签订合同时对合同中约定的租赁房屋事项约定是明确的，其没有证据证明鑫城公司同意在《房屋租赁合同》中继续履行“以租抵售”，故该合同应视为新的合同，与原财产租赁合同在法律关系的性质上发生了根本改变。如许燕认为其受到胁迫或合同显示公平或重大误解，应当行使合同撤销、变更权。因2006年6月1日后许燕与鑫城公司签订《房屋租赁合同》已经双方达成一致意见将原分期付款房屋买卖合同变更为房屋租赁合同，故许燕要求“继续履行《财产租赁合同》约定的“以租抵售”的义务，将合肥市瑶海区琅琊山路商办楼一层部分门面房（45%，约121.5㎡）以房租冲抵售房款的方式出售给许燕，并办理房产证”的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，故依法予以驳回。许燕不服该判决，向合肥市中级人民法院提起上诉，2019年8月21日合肥市中级人民法院做出（2019）皖01民终4913号民事判决书，驳回了许燕的上诉，维持原判。案涉房屋至本案审理时一直由被告许燕占有使用。 以上事实，由原、被告提供的身份证复印件、营业执照、许燕与同创公司签订的《财产租赁合同》、许燕与鑫城公司签订的《房屋租赁合同》、《关于将部分经营性资产划拨给鑫城国资公司的通知》（合综试国【2008】2号）及房产交接表、民事起诉状、照片、（2017）皖0102民初1971号民事判决书和（2019）皖01民终4913号民事判决书、以及双方当事人的当庭陈述等证据在卷在卷作证，本院予以确认。 本院认为，原告鑫城公司与被告许燕之间就案涉房屋的法律关系已经经人民法院生效判决予以确认为房屋租赁合同关系，被告许燕以双方关于案涉房屋为“以租抵售”的法律关系抗辩原告的房屋所有权及因房屋占用造成的租金损失主张权，缺乏事实依据和法律依据，本院不予采纳。关于案涉房屋的租赁期限及被告许燕支付租金的截止日期，双方在庭审中不存在异议，本院予以确认，被告许燕与鑫城公司就案涉房屋的租赁合同于2015年5月23日租赁期限届满终止，许燕的房屋租金交至2015年5月22日止。合同届满终止后，被告许燕仍占有使用案涉房屋，此占有行为应属无权占有，原告鑫城公司诉请要求被告许燕立即腾空并搬离案涉房屋，符合法律规定，本院予以支持，但对于鑫城公司诉请要求判令解除原、被告之间的房屋租赁合同，由于双方合同已届满终止，无需解除，故对鑫城公司此项请求，本院不予支持。 对于原告鑫城公司基于被告许燕在合同届满后仍占有并使用案涉房屋而主张的房屋租金损失，此损失实际就是因许燕无权占有而损失的房屋租金。根据双方在2012年6月13日签订的《房屋租赁合同》第六条约定，损失的赔偿的标准是租赁期满前当年的租金，由于在合同上约定，按当年租金标准的3被告支付赔偿金，该约定明显过高，被告提出抗辩，认为双方合同中约定的租赁期满前当年租金标准的3倍支付赔偿金明显过高,其上限不能超过租赁期满前当年租金的30%，本院对此予以采纳，以此计算，双方合同期满届满前的租金标准是年租金56338元，上浮30%即73239元，租金损失自2015年5月23日起计算至房屋返还之日止。由于原告鑫城公司已就房屋租金损失予以主张，其又主张逾期返还违约金，且本院认定的房屋租金损失已完全弥补原告损失，故对于原告鑫城公司主张逾期返还违约金，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告许燕于本判决生效之日起十五日内腾空及搬离位于合肥市瑶海区琅琊山路商办楼一层门面房，并将房屋返还给原告合肥鑫城国有资产经营有限公司； 二、被告许燕于本判决生效之日起十日内支付原告合肥鑫城国有资产经营有限公司至2019年5月22日的房屋租金损失292956元，2019年5月22日之后的房屋租金损失以每年73239元标准计算至房屋返还之日止； 三、驳回原告合肥鑫城国有资产经营有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11770元，减半收取5885元，由原告合肥鑫城国有资产经营有限公司负担3825元，由被告许燕负担2060元。保全费4020元，由被告许燕负担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 吴 扬 二〇一九年十二月二十三日 书记员 丁海恩 附法律条文; 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。