湖南省湘潭市雨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0302民初3735号 原告：唐文义，男，1964年12月4日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭县。 委托诉讼代理人：邹林华，湖南湘孟律师事务所律师。 原告：罗正林，男，1949年2月4日出生，汉族，湘潭市人，住湘潭市雨湖区。 委托诉讼代理人：潘湘涛，湖南绥之律师事务所律师。 原告：唐文兵，男，1965年9月7日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭县。 被告：湘潭康美医院，住所地湘潭市雨湖区韶山西路9号。 投资人：周启明。 被告：周金洪，男，1963年6月10日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 两被告共同委托诉讼代理人：张念，湖南湘剑律师事务所律师。 原告唐文义、罗正林与被告湘潭康美医院、周金洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月18日立案后，依法适用普通程序，公开进行了审理。2019年6月17日，本院依法追加唐文兵为本案原告。本院于2019年9月6日第二次公开开庭对本案进行了审理。原告唐文义的委托诉讼代理人邹林华、被告罗正林的委托诉讼代理人潘湘涛、被告湘潭康美医院的投资人周启明及两被告的共同委托诉讼代理人张念到庭参加诉讼。原告唐文兵经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐文义、罗正林向本院提出诉讼请求：1.请求判令终止原、被告双方的租赁合同，被告返还原告房屋；2.请求判令被告支付原告唐文义租金613600元以及违约金243203元；并判令被告按合同约定的租金标准支付从2019年2月1日起至实际返还门面之日止的1／3的租金以及以欠付的租金为基数，按月息2分的标准支付从2019年2月1日起至实际支付租金之日止的1／3的违约金；3.请求判令被告支付原告罗正林租金613600元以及违约金243203元；并判令被告按合同约定的租金标准支付从2019年2月1日起至实际返还门面之日止的1／3的租金以及以欠付的租金为基数，按月息2分的标准支付从2019年2月1日起至实际支付租金之日止的1／3的违约金；4.请求判令本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告唐文义、罗正林和唐文兵系位于湘潭市雨湖区韶山西路9号原广播电视局房屋的所有权人，三人按份共有，各占1／3的份额。2010年5月24日，周金洪与唐文义、唐文兵、罗智果（罗正林之子）签订《场地设施租赁服务合同》，约定：乙方租赁甲方位于韶山西路9号第一栋（2-5层），第二栋（2-6层）房屋（房产证号：10××14）进行医疗经营，租赁期限至2016年10月31日止，面积3500㎡，折旧修缮费服务费8元／㎡，租金7／㎡，合计每月52500元，约定拒交、拖欠租金及其他费用（每拖延一天按欠交总额的5％一天向甲方支付滞纳金）。2013年11月13日，唐文兵代表唐文义、罗正林，与湘潭康美医院签订《房屋门面租赁合同》，约定乙方承租甲方位于韶山西路9号（原广电局）东3、4、5号门面进行医疗经营，租赁期限自2016年11月1日止，面积178ｍ2，租金每月20000元，房屋门面折旧卫生服务费6700元，共计26,70Ｏ元／月，约定不得拒交、拖欠租金及其他费用（逾期一个月，每日应按交租金额5％的标准支付违约金）。被告实际承租原告的房屋面积超出合同约定的面积，其中租用办公面积是3939平方米，每平方15元每月，合计59085元／月；租用商业门面面积290平方米，每平方150元每月，合计43500元／月。合同到期后，双方没有重新签订租赁合同，但被告继续在租用原告的房屋。因“康美医院”经营不善，被告欠付租金严重，截止至2016年1月31日，双方对账确认，被告欠付租金高达1000000元。截止至2018年10月30日，被告应付租金4160800元，已付租金2320000元，共计欠付租金1840800元，其中欠付原告唐文义租金613600元，欠付原告罗正林租金613600元。因合同约定的违约金较高，原告同意降低违约金标准，以被告实际欠付的租金为基数，按月息2分的标准计算违约金，截止至2018年10月30日，被告应支付违约金729609.2元，因此，被告应分别向原告唐文义和罗正林支付1／3的违约金243203元。原告多次发函要求被告交付租金，但被告均拒绝支付欠付的租金，也拒绝将房屋返还原告。原告万般无奈之下，只能根据租赁合同的约定，要求终止租赁合同，要求被告返还房屋，交付欠付的全部租金，并支付违约金。为维护原告合法权益，诉至法院。 被告湘潭康美医院、周金洪共同辩称：1.周金洪代表湘潭康美医院签订《场地设施租赁服务合同》的同时，被告湘潭康美医院向三原告缴纳了100,000元的租赁保证金。一楼的1、2号门面是被告湘潭康美医院进出的必要通道，因此两个门面的租金已包含在合同中，不存在超面积的情况。租赁合同截止于2016年10月31日，此后双方未续签合同，被告湘潭康美医院一直按照原合同约定履行，原告也未提出过异议。2.在《场地设施租赁服务合同》中，双方未约定违约金，因滞纳金属于行政强制执行的执行罚的一种具体形式，个人和其他团体无权私自设立，因此租赁合同约定每日按欠款总额5%支付滞纳金属无效约定。3.2013年11月13日签订的《房屋门面租赁合同》约定，东3、4、5号门面，租金为20,000元/月。在整个合同期内，门面的折旧修缮服务费共计是6700元。合同签订至今，被告湘潭康美医院已向有关部门支付了卫生费。被告湘潭康美医院还向原告缴纳了50,000元的租赁保证金。4.截至2018年10月30日止，按原租赁合同的约定，被告湘潭康美医院欠三原告的租金为2,68,000元，其中2016年1月31日前的租金为1,000,000元（已经结算），2016年2月1日至2018年10月30日期间的租金按2010年5月24日签订的《场地设施租赁服务合同》约定，计算为1,680,000元（52,500元/月×32个月）。截至2018年10月30日止，被告湘潭康美医院已向原告唐文义、罗正林支付了2,320,000元租金，预付了租金533,300元（2,320,000元-2,68,000元÷3人×2人）。根据2013年11月13日签订的《房屋门面租赁合同》约定，被告湘潭康美医院应向原告唐文义、罗正林缴纳一楼东3、4、5号门面的租金计算为431,134元（20,000元/月×32个月÷3人×2人+6700元÷3人×2人），因此被告湘潭康美医院已预付原告唐文义、罗正林租金102,166元。即便按原告唐文义、罗正林的计算方式，截至2018年10月30日止，被告湘潭康美医院也只欠原告唐文义、罗正林36,300元（26,700元/月×32个月÷3人×2人-533,300元）。此外，被告湘潭康美医院尚有100,000元租赁保证金在原告处。5.《房屋门面租赁合同》第六条约定的违约金无效，第八条约定的违约金过高，请法院依法核减。6.被告湘潭康美医院仍然会依据原租赁合同的约定按比例向原告唐文义、罗正林履行缴纳租金义务。 原告唐文义、罗正林为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据:1.《场地设施租赁服务合同》、《房屋门面租赁合同》；2.房产证复印件；3.活期明细账查询单及收据存根联；4.承诺书。 被告湘潭康美医院、周金洪为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：1.收据两张；2.卫生费缴纳凭证。 原告唐文兵未向本院提交证据，亦未到庭质证。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告提交的证据，本院予以确认如下：1.对原告提交的证据1、2，被告对真实性、合法性均无异议，该两组可证明原告和被告湘潭康美医院之间存在租赁关系，本院均予以确认；2.对原告提交的证据3，被告虽对除了押金收据之外的其他收据提出异议，但未提供证据予以反驳，且部分收据与银行流水能相印证，故本院对该证据3予以确认。其中有多张收据的金额为23,400元（3个月租金）、157,500元（3个月租金）、180,900元（3个月的租金）的收款收据，可证明被告湘潭康美医院每月向三原告支付1、2号门面的租金为7,800元/月、第1栋（2-5层）、第2栋（2-6层）租金为52,500元/月。原、被告的租赁合同约定3、4、5号门面租金为26,700元，但原告提交的被告湘潭康美医院交纳租金的多张收据金额均为75,000元（3个月租金），原告在较长时间里并未对该租金标准提出异议，应视为双方已对该部分租金标准进行了调整，故3、4、5号门面应付租金应以实际交付的租金为准即25,000元/月。原告主张有住宅两套，租金为800元/月，但未提交证据证明，故本院对原告唐文义、罗正林该证明目的不予支持；3.对原告提交的证据4，被告对真实性无异议，本院予以确认；4.对被告提交的证据1，可与原告唐文义、罗正林提交的证据3中的收据相互印证，本院予以确认；5.对被告提交的证据2，原告唐文义、罗正林对真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认，但达不到被告的证明目的。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年5月24日，原告唐文义、唐文兵及原告罗正林的儿子罗智果（甲方，出租方）与时为被告湘潭康美医院负责人的周金洪（乙方，承租方）签订一份《场地设施租赁服务合同》，合同主要内容有：乙方承租甲方所有的位于湘潭市（原广播电视局）第1栋（2-5层）、第2栋（2-6层），面积3500ｍ2（门面另计）；每月租金、折旧修缮费52500元；租赁保证金拾万元；租赁期限自2010年11月1日起至2016年10月31日止；租金按照先交费后使用的原则，每季度交付一次；乙方不得拒交、拖欠租金及其他费用（每拖延一天按欠交总额的5%一天向甲方支付滞纳金）。合同签订后，被告湘潭康美医院向三原告交纳了租赁押金100000元，三原告将该租赁房屋交付给被告湘潭康美医院使用。另外，被告还租赁了三原告所有的位于湘潭市门面，双方没有签订租赁合同，被告湘潭康美医院实际支付的租金为7800元／月。2013年11月13日，原告唐文兵作为出租方代表与被告湘潭康美医院签订一份《房屋门面租赁合同》，约定被告湘潭康美医院承租原告所有的位于湘潭市门面，约定每月租金20000元，房屋门面折旧修缮费卫生服务费6700元，租赁期限至2016年11月1日止，租赁保证金伍万元，租金及其他费用按租赁季度开始五天前收取；乙方不得拒交、拖欠租金及其他费用（逾期一个月内，每日按应交租金额5%的标准支付违约金），如拖欠租金一个月以上的情况，甲方有权解除合同且保证金不予退还。合同签订后，被告湘潭康美医院依照合同约定向原告支付了合同租赁保证金50000元，三原告将租赁门面交付给被告湘潭康美医院经营使用。根据原告提供的租金收据显示，被告湘潭康美医院实际支付给原告的门面租金为25000元／月。 2016年1月15日，原、被告就欠付租金进行对账后，被告湘潭康美医院出具承诺书，确认至2016年1月31日止共计欠三原告房租款1,000,000元，在此之后，被告湘潭康美医院陆续支付了租金共计2,320,000元，支付时间及金额分别是：2016年1月31日600,000元，2016年4月1日100,000元，2016年5月4日100,000元，2016年6月27日100,000元，2016年7月18日100,000元，2016年11月11日125,000元，2017年1月25日200,000元，2017年3月28日220,000元，2017年5月4日220,000元，2017年6月2日220,000元，2017年8月3日220,000元，2018年2月13日115,000元。此后，被告湘潭康美医院未再支付租金，原告唐文义、罗正林催要未果，故诉至本院。 另查明，①原告唐文义、罗正林和唐文兵系位于湘潭市雨湖区韶山西路9号原广播电视局房屋的所有权人，三人原系按份共有，各占1／3的份额。2016年，原告唐文义、唐文兵、罗正林将位于湘潭市雨湖区房屋进行了分户，三原告分别办理房屋不动产权证。其中101003号、201003号、301003号、401003号、501003号房屋为原告唐文义所有，房屋面积共计767.84㎡。101002号、201002号、301002号、401002号、501002号房屋为原告罗正林所有，房屋面积共计767.73㎡。②在第二次开庭审理过程中，被告湘潭康美医院同意解除与原告的租赁合同关系。 本院认为，一、原、被告签订的《场地设施租赁服务合同》、《房屋门面租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反相关法律、法规之规定，因此，原、被告之间的租赁关系成立。租赁合同到期后，被告湘潭康美医院继续使用租赁门面，原告同意且继续收取租金，双方并未续签书面合同，双方形成不定期租赁合同关系。原告唐文义、罗正林请求终止与被告的租赁合同，实际系要求解除双方的不定期租赁合同关系。虽房屋所有人原告唐文兵未主张解除合同，但原告唐文义、罗正林享有涉案房屋三分之二的产权，且本案涉案房屋系整体出租，被告湘潭康美医院通过对房屋整体使用产生相应收益，从而实现合同目的，原告唐文义、罗正林现要求解除合同，因此本案合同目的确已无法实现，在庭审中被告亦同意解除合同。故本院对原告唐文义、罗正林要求解除租赁合同及归还房屋的诉求予以支持。 二、关于被告周金洪是否应承担支付租金义务的问题。被告周金洪虽以个人名义与原告签订《场地设施租赁服务合同》，但被告周金洪时任湘潭康美医院负责人，签订合同属于行使职务行为，且所租赁的场地实为开设医院所需要，并不是为其个人使用，此后也系被告湘潭康美医院实际使用租赁房屋并支付租金，原告亦知晓此事实，并未提出异议，因此对原告要求被告周金洪共同承担支付租金义务的诉求，本院不予支持。 三、关于每月租金支付标准及被告应支付租金、违约金数额问题。（一）原告主张被告每月租金为87,800元，并提交收款收据予以证明。从原告提交的证据可证明被告租赁的1、2号门面每月租金为7,800元，第一栋（2-5层）、第二栋（2-6层）每月租金52,500元，第3、4、5号门面实际每月支付的租金为25,000元。原告主张的住宅费用800元/月，未能提交证据证明，本院对该部分租金不予支持。综上，被告每月应支付的租金为85,300元/月。原告主张自2016年1月31日双方对账后，截止至2018年10月30日，被告应付租金4,160,800元，已付租金2,320,000元，欠付租金1,840,800元，应支付原告唐文义、罗正林各613,600元。被告则辩称该2,320,000元是向原告唐文义、罗正林支付的租金，不包含向唐文兵支付的租金。原告唐文义、罗正林对此不予认可，认为该2,320,000元系支付给三原告的租金。从收款收据上记载的内容来看，被告缴纳的租金并未支付给特定对象，且被告系与三原告签订的是整体房屋出租合同，所租赁的房屋原系三原告按份共有，虽然2016年三原告办理了分户登记，但租赁物仍系整体出租，被告并未与三原告分别签订租赁合同，且被告未提交确实、充分的证据证明已向唐文兵另行支付了租金，也未证明该2,320,000元系单独支付给唐文义、罗正林的租金，因此，本院对被告的该抗辩意见不予支持。经查，被告于2016年1月31日出具承诺书，确认截至2016年1月31日止共计欠房租款1,000,000元，并对付款期限进行了承诺，原告对此予以认可。自2016年2月1日起至2019年1月31日止，按照每月租金85,300元的标准，被告应支付租金3,070,800元（85,300元×36个月），两项合计为4,070,800元。期间，被告已付租金2,320,000元，故截至2019年1月31日止,被告实际应支付的租金为1,750,800元（4,070,800元-2,320,000元）。（二）原告主张截止至2019年1月31日应支付违约金729,609.2元。原、被告在租赁合同中约定了滞纳金、违约金为欠缴总额的每日5%，以上约定可视为双方对一方欠付租金应支付相应违约金的约定，但对违约金的数额约定过高，现原告主张要求被告按照年利率24%的标准支付，本院予以支持。为简化计算，同时考虑公平原则，本院酌情调整违约金按每月实欠租金计算。同时，原、被告仅在《场地设施租赁服务合同》、《房屋门面租赁合同》中约定逾期支付租金应承担违约金，故应以该两份租赁合同中约定的月租金即77,500元为基数计算。另外，原、被告于2016年1月31日对原欠租金进行了结算，并约定了付款期限，但并未对迟延支付进行约定，因此，对于原告主张该部分欠付租金的违约金的请求，本院不予支持。经核算,被告湘潭康美医院应支付违约金共计420,600元（详情见下表）。 月份 当月租金 （元） 当月实付 租金（元） 当月2%违约金（元） 累计欠付 租金（元） 累计违约金 （元） 2016年2月 2016年3月 155000 2016年4月 232500 2016年5月 310000 2016年6月 387500 2016年7月 465000 2016年8月 542500 2016年9月 620000 2016年10月 697500 2016年11月 125000 650000 2016年12月 727500 2017年1月 200000 605000 2017年2月 682500 102900 2017年3月 220000 540000 112150 2017年4月 617500 122950 2017年5月 220000 475000 130900 2017年6月 220000 332500 136000 2017年7月 410000 142650 2017年8月 220000 267500 146450 2017年9月 345000 151800 2017年10月 422500 158700 2017年11月 500000 167150 2017年12月 577500 177150 2018年1月 655000 188700 2018年2月 115000 617500 199500 2018年3月 695000 211850 2018年4月 772500 225750 2018年5月 850000 241200 2018年6月 927500 258200 2018年7月 1005000 276750 2018年8月 1082500 296850 月份 当月租金 （元） 当月实付 租金（元） 当月2%违约金（元） 累计欠付 租金（元） 累计违约金 （元） 2018年9月 1160000 318500 2018年10月 1237500 341700 2018年11月 1315000 366450 2018年12月 1392500 392750 2019年1月 1470000 420600 合计 2790000 1320000 420600 1470000 420600                                       2016年，原告三人对被租赁房屋进行了分户，分别确定了产权。本院根据原告提交的证据，对原告唐文义、罗正林主张每人分得1/3租金的诉求依法予以支持。因唐文兵系我院追加其为共同原告，且唐文兵未到庭参加诉讼，未主动主张其诉求，故本院依法确认、保留唐文兵享有1/3租金的权利。至于是否要求被告湘潭康美医院承担给付义务及违约责任，应由原告唐文兵另案主张，在本案中不予处理。被告湘潭康美医院已向原告依约缴纳150,000元租赁保证金，现原告唐文义、罗正林与被告湘潭康美医院均同意解除租赁合同，因此该租赁保证金原告应予退还。虽然原、被告双方均未在本案提出主张，但为减少当事人诉累，本院在本案中一并处理。被告应支付的租金抵扣租赁保证金后，截止至2019年1月31日，被告应向原告唐文义、罗正林各支付租金533,600元[（1,750,800元-150,000元）÷3]，并支付违约金140,200元（420,600元÷3）。自2019年2月1日起的租金、违约金，应按本院前述确认的计算标准及方式，分别计算至被告腾空并退还租赁房屋之日、付清租金之日止。 综上所述，本院对原告唐文义、罗正林的诉讼请求，部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十四条规定，判决如下： 一、解除原告唐文义、罗正林、唐文兵与被告湘潭康美医院之间的不定期租赁关系； 二、被告湘潭康美医院于本判决生效之日起十五日内腾空位于湘潭市门面，第1栋（2-5层）、第2栋（2-6层）］并将房屋退还给原告唐文义、罗正林、唐文兵； 三、被告湘潭康美医院于本判决生效之日起十日内向原告唐文义支付租金533,600元、违约金140,200元，共计673,800元；被告湘潭康美医院自2019年2月1日起至实际返还房屋之日止按照每月租金28,433元的标准向原告唐文义支付租金及以实际应支付的租金（需扣除1、2号门面的每月租金2600元）为基数，按年利率24%的标准自2019年2月1日起至实际给付租金之日止向原告唐文义支付违约金； 四、被告湘潭康美医院于本判决生效之日起十日内向原告罗正林支付租金533,600元、违约金140,200元，共计673,800元；被告湘潭康美医院自2019年2月1日起至实际返还房屋之日止按照每月租金28,433元的标准向原告罗正林支付租金及以实际应支付的租金（需扣除1、2号门面的每月租金2600元）为基数，按年利率24%的标准自2019年2月1日起至实际给付租金之日止向原告罗正林支付违约金； 五、驳回原告唐文义、罗正林的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20,220元，财产保全费5000元，合计25,220元，由原告唐文义、罗正林负担3220元，被告湘潭康美医院负担22,000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审判长吴金平 审判员苏刚 人民陪审员刘运秋 二〇一九年十月三十一日 书记员喻晓希 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第七十四条人民法院追加共同诉讼的当事人时，应当通知其他当事人。应当追加的原告，已明确表示放弃实体权利的，可不予追加；既不愿意参加诉讼，又不放弃实体权利的，仍应追加为共同原告，其不参加诉讼，不影响人民法院对案件的审理和依法作出判决。