山东省青岛市李沧区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0213民初6368号 反诉原告：宋文革，女，1967年8月16日出生，汉族，住青岛市李沧区。 反诉原告：青岛尼桑电器有限公司，住所地青岛市李沧区九水东路238号，统一社会信用代码91370213740357881B。 法定代表人：王成鹏，职务总经理。 两反诉原告共同委托诉讼代理人：刘青，山东鼎海律师事务所律师。 两反诉原告共同委托诉讼代理人：徐玉霜，山东鼎海律师事务所律师。 反诉被告：青岛君泰机动车交易市场管理有限公司，住所地青岛市李沧区合川路19号，统一社会信用代码913702133340472712。 法定代表人：王金鹏，职务总经理。 委托诉讼代理人：马秀峰，山东卓润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒲丽丽，山东卓润律师事务所律师。 反诉原告宋文革、青岛桑尼电器有限公司（以下简称桑尼公司）与反诉被告青岛君泰机动车交易市场管理有限公司（以下简称君泰公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。两反诉原告共同委托诉讼代理人刘青、徐玉霜，反诉被告委托诉讼代理人蒲丽丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 宋文革、桑尼公司向本院提出反诉请求：1.判令君泰公司赔偿房屋恢复原状损失、物品损失及房租损失共计1490745元（具体损失以鉴定为准）；2.诉讼费由君泰公司承担。诉讼过程中，原告将第一项诉讼请求变更为“要求君泰公司赔偿房屋修复损失254392.87元，物品损失43912元，房屋租赁损失144000元（2019年4月14日至2020年11月18日），上述共计442304.87元”。并增加诉讼请求，要求君泰公司承担鉴定费76800元。事实和理由：宋文革于2018年7月30日与君泰公司签订了《房屋租赁合同》，将位于青岛市李沧区××路××号院内的房屋租赁给君泰公司使用，租赁期限为2018年11月1日至2021年10月31日。2019年4月14日，因君泰公司对租赁房屋进行防水施工，引发火灾，导致房屋受损严重，且有大量办公家具及物品、资料被烧毁。本次火灾事故发生，完全是因为君泰公司进行防水施工工程操作不当所导致，君泰公司应当承担事故的全部责任，应当依法赔偿恢复房屋原状损失、物品损失及停业损失。 君泰公司辩称，1.根据火灾事故认定书中载明，因此次事故造成的过火面积约为500平方米，两反诉原告提出的1897.5平方米之外的面积不在该500平方米过火面积之内，且远远大于500平方米。且在(2019)鲁0213民初6101号案件中，就该500平方米的损失已经提起诉讼，现两反诉原告提起反诉无事实和法律依据。2.根据涉案房屋签订的《国有建设用地使用权出让合同》，涉案房屋所在土地性质为工业用地，在该土地范围内用于企业内部行政办公的占地面积应不超过受让宗地面积(6666.7平方米)的7%，即不超过466.7平方米。而实际上君泰公司承租的土地面积为1897.5平方米，远远超过规定的使用面积，所建房屋均系违法建筑，均未经过消防验收，不能用于公共经营，两反诉原告向君泰公司主张损失没有事实及法律根据。3.对房屋修复损失254392.87元、物品损失数额43192元无异议，房租损失不应由君泰公司承担，发生火灾的原因系因不可归责于君泰公司的原因，因此该租金损失不应由君泰公司承担，且涉案房屋并没有用来出租，没有所谓的租金损失。鉴定费由法院依照比例判定后承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的如下证据，本院予以确认并在卷佐证：宋文革、桑尼公司提交房产证1份、火灾事故认定书及复核决定书各1份、民事判决书2份、会议纪要复印件1份、处置意见1份，君泰公司提交国有建设用地使用权出让合同1份、房屋租赁合同1份，本院依君泰公司申请依法委托鉴定机构出具的鉴定报告四份及补充鉴定意见1份、鉴定费发票4份。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.君泰公司提交房屋租赁合同、协议书、房地产权证复印件各1份，拟证明君泰公司与宋文革签订房屋租赁合同，租赁房屋所在土地所有权人为桑尼公司，房屋的占有、使用及租赁权人是宋文革。宋文革、桑尼公司质证：因证据系复印件，真实性暂不予确认。宋文革、桑尼公司在庭审中亦提交了房屋租赁合同和协议书，与君泰公司提交的一致，故本院对双方提交房屋租赁合同和协议书的真实性予以确认。对于君泰公司提交的房地产权证复印件，因未提交原件予以核实，本院对真实性不予确认。 2.君泰公司提交了火灾事故认定书复印件1份、火灾事故调查档案中现场勘验笔录复印件、邢金华询问笔录复印件1份、赵世一询问笔录复印件1份。宋文革、桑尼公司质证，因系复印件，对真实性暂不予确认。宋文革、尼桑公司在庭审中亦提交了邢金华的询问笔录，与君泰公司提交的一致，本院对真实性予以确认。对上述其他证据，结合（2019）鲁0213民初6101号民事判决书中的证据和事实认定，本院对其真实性予以确认。 3.宋文革、桑尼公司提交照片8张，拟证明火灾造成房屋受损严重，君泰公司未予以修复。君泰公司质证，因系打印件，对形成时间、地点、来源无法得知，不予认可。因原告提交的上述照片与本院勘验现场的情况一致，本院对其真实性予以认可。 4.宋文革、桑尼公司提交火灾事故调查档案中郑华伟、刘永华、王小俊询问笔录复印件各1份，君泰公司质证，因系复印件，真实性无法确认。因上述证据均自火灾事故调查档案中复印，本院对其真实性予以确认。 5.宋文革、桑尼公司提交房屋租赁合同一份，拟证明宋文革、尼桑公司的二楼办公室因火灾导致无法正常使用，而占用其他办公场所，导致其他办公场所无法对外出租产生租赁费损失，同一区域内的办公室对外出租，单价为350元/平方米/年，年租金9万元，按照该租赁费标准计算2019年4月14日至2020年11月18日产生租金损失为144000元。君泰公司质证，对证据真实性不认可，对租金计算方式不认可，损失也不是实际产生的损失。对于上述证据要证明的待证事项，本院将予以综合判定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.宋文革曾就青岛市李沧区××路××号租赁房屋的损失向本院提起诉讼，要求君泰公司将租赁房屋恢复原状并赔偿损失。本院于2020年9月14日作出（2019）鲁0213民初6101号民事判决书，该判决书认定如下事实： （1）2009年3月4日，桑尼公司以出让方式取得青岛市李沧区××路××号土地使用权。2009年8月28日，青岛市人民政府形成《关于李沧东部违法建筑处置工作有关问题的会议纪要》，确定原市南工业园企业、原李沧工业园企业未办理房产证属历史遗留问题，应本着尊重历史、面对现实、依法办理的原则积极予以解决。2009年12月30日，青岛市李沧区城市管理行政执法局做出《关于李沧东部原李沧工业园内建筑物的处置意见》，认为上述李沧工业园中报建手续不全的建筑物是在李沧区改革发展的特定历史条件下形成的，所在企业对全区的经济发展做出了贡献，建筑物本身也没有造成社会危害后果，且具备补办规划许可证的条件，因此决定对上述建筑物不予行政处罚，责令当事人限期到规划部门补办《建设工程规划许可证》。所涉及的40家企业包括桑尼公司。 （2）桑尼公司与原告宋文革签订《协议书》，约定桑尼公司将上述李沧区合川路17-1号房屋交由宋文革占有使用，宋文革可就该房屋对外租赁，协议的有效期自2015年1月1日至2025年1月1日。 （3）2018年7月30日，宋文革与君泰公司签订《房屋租赁合同》，约定宋文革将上述房屋租赁给君泰公司用于汽车展厅销售，租赁面积1897.5平方米，租赁费每年28.4625万元，租赁期限自2018年11月1日至2021年10月31日。合同并约定，2018年9月15日，君泰公司进场装修，宋文革应予以配合；君泰公司自行在北面开门用于展厅通行大门；在合同期内，不得将出租的房屋租赁给除被告之外的第三方；房屋租赁期间维修及维修费用由君泰公司负责；未经宋文革同意，不得擅自改变房产的结构，不能私自拆建，如需对原房屋进行改造或建设，需经宋文革同意，合同终止时君泰公司所建设的房屋和其他附着物归宋文革所有；君泰公司由于使用、保管或维修保养不当，造成房产财产损坏、失火等事宜，由君泰公司承担由此引发的一切后果并赔偿由此造成的全部损失；由于君泰公司租赁的房屋需要装修改造成展厅，其改造费用由君泰公司投入。 （4）2019年4月14日，涉案房屋发生火灾。2019年4月15日，青岛市公安消防支队李沧区大队对施工人郑华伟进行了询问。郑华伟陈述：其在青岛做防水工作10余年。2019年4月10日君泰公司的邢主任打电话让其去汽车交易市场做防水。2019年4月14日事发当天，其和李和庭、刘永华、王小俊及小魏都在施工现场，李和庭等4人用喷枪烤防水沥青卷材；早上8点左右，听见刘永华喊电线起火了，其看见从屋顶往下落明火，就和刘永华一起去找灭火器，但没有找到；刘永华说喷枪烧到电线后起的火，电线起火后烧到了彩钢瓦下面的泡沫板，泡沫板易燃；其与李和庭等都没有施工作业证，作业时也没有携带灭火设备，市场也没有提供；事发之前已经施工了3天，其已经预料到会发生火灾，每天叮嘱好几遍。李沧消防大队并对刘永华、王小俊等分别进行了询问，并进行了现场勘验。 2019年5月6日青岛市公安消防支队李沧区大队出具《火灾事故认定书》，认定起火原因为排除人为放火、排除遗留火种、排除电气线路发生故障引发火灾的可能性，不能排除现场施工人员使用煤气喷枪做防水施工时引燃聚苯乙烯泡沫板引发的火灾。2019年7月10日，青岛市公安消防支队出具《火灾事故认定复核决定书》，认为李沧区大队对本起火灾事故做出的认定主要事实清楚、程序合法，起火原因认定正确，决定予以维持。 （2019）鲁0213民初6101号民事判决书认定君泰公司对损失承担90%的责任，赔偿宋文革房屋修复及相关财产损失合计627416.22元。 判决后，宋文革和君泰公司均上诉，2020年11月27日，青岛市中级人民法院作出（2020）鲁02民终12243号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 2.2019年4月14日，青岛市公安消防支队李沧区大队对火灾现场进行勘验，在对展厅的顶棚彩钢瓦进行勘验中，发现南侧彩钢瓦东侧区域较其他部位过火痕迹严重。对东侧区域的彩钢瓦进行勘验，发现在彩钢瓦从东往西数第二个风机处区域，彩钢瓦的燃烧、垮塌及变色痕迹较其他部位严重，在未燃尽的彩钢瓦中发现夹心层为聚乙烯泡沫。 3.本案宋文革就火灾造成租赁房屋之外的房屋损失提起诉讼，并申请以下司法鉴定：（1）申请对因失火造成的桑尼公司办公楼二楼办公室物品损失进行鉴定。本院依法进行了委托鉴定，山东华信价格评估有限公司作出价格评估结论书，评估结论为：在价格评估基准日，对因失火造成的桑尼公司办公楼二楼室内物品损失进行鉴定为：43912元。支出鉴定费6800元。（2）申请桑尼公司西边办公楼电路是否因火灾造成损失；桑尼公司无尘车间是否因失火救火造成损失；桑尼公司办公楼配电室门窗、墙面是否是失火造成的损失进行鉴定。本院依法委托，青岛市建筑设计研究院集团股份有限公司作出鉴定意见书，鉴定结论为：桑尼公司西边办公楼是火灾造成损失（主电缆重新设置，分支电线进行设置）；桑尼公司无尘车间是因失火救火造成损失（屋面局部存在刚度变弱，屋面存在污染，屋面存在漏水）；桑尼公司办公楼配电室门窗、墙面是因失火造成的损失（桑尼公司办公楼配电室门窗、墙面存在烟熏污染痕迹）。支出鉴定费20000元。（3）申请对因失火造成的桑尼公司二楼办公室室内部分修复方案：室内部分包含墙面、吊顶、电路照明、室内门窗、地板、玻璃隔断、卫生间（墙面、吊顶、电路照明、门、通风系统、洗手盆、便盆、排水系统、地面瓷砖）、大理石楼梯实木扶手铁艺造型；因失火造成的桑尼公司办公室二楼外部楼顶部分的修复方案；因失火造成桑尼公司西边办公楼墙面及电路的修复方案；桑尼公司无尘车间的修复方案，包括：屋顶、墙面、照明系统、净化和风淋系统的修复方案；桑尼公司办公楼配电室门窗、墙面修复方案进行鉴定。本院依法委托，青岛市建筑设计研究院集团股份有限公司出具鉴定意见书，鉴定结论为：5.1处理建议：1）将二楼办公室室内吊顶、地板、隔断等进行清理；2）将墙面腻子进行清除；3）在5.2条处理完成后，再更换损坏门窗；4）重新按照现状布设电气线路；5）将墙面重新刮腻子并粉刷乳胶漆；6）重新按照现状施工隔断及吊顶（含灯具等电气设施）；7）按现有地板型号重新施工地板；8）清理并打磨花岗岩楼梯；9）按现有型号恢复铁艺楼梯扶手。5.2处理建议：建议按照现有屋面板型号进行更换。5.3处理建议：现有已经更换电缆1根，其墙面是否重新粉刷处理，由法院依据相关证据判决。5.4处理建议：1）先拆除室内照明，净化，风淋系统；2）拆除屋面板，并按现有型号重新更换处理；3）再重新按照现室内吊顶布局施工照明，净化，风淋系统等，并施工吊顶。5.5处理建议：1）将墙面腻子清除后重新刮腻子并粉刷乳胶漆；2）更换窗防盗网；3）将门套及门打磨后重新刷漆处理。支出鉴定费3万元。（4）申请对青岛市李沧区××路××号桑尼公司因失火造成的二楼办公室室内部分修复总价；室内部分包含墙面、吊顶、电路照明、室内门窗、地板、玻璃隔断、卫生间、大理石楼梯实木扶手铁艺造型；因失火造成的办公室二楼外部楼顶部分的修复造价；因失火造成的西边办公楼墙面及电路的修复造价；无尘车间的修复造价，包括：屋顶、墙面、照明系统、净化和风淋系统的修复方案；办公楼配电室门窗、墙面、防盗网修复造价进行鉴定，本院依法委托，青岛信永中和工程管理有限公司作出造价鉴定意见书，鉴定结论为：李沧区合川路17-1号因失火造成的修复工程造价鉴定值为242804.51元。另外青岛市建筑设计研究院集团股份有限公司出具的修复《鉴定意见书》中5.3处理意见，由法院依据相关证据判决的工程造价鉴定值为7218.35元。后该鉴定机构作出造价鉴定意见书的补充说明，追加鉴定工程造价值为4370.01元。支出鉴定费2万元。 本院认为，本案反诉原告君泰公司、宋文革系就承租房屋之外房屋因火灾造成的损失提起诉讼，故本案反诉案由应为财产损害赔偿纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，桑尼公司作为李沧区合川路17-1号土地及房屋的所有人、宋文革作为占有、使用人，在其房屋受到侵害时，有权要求侵权人承担损害赔偿责任。发生火灾的租赁房屋系宋文革出租给君泰公司，双方在合同中约定，租赁房屋的维修义务由君泰公司承担。君泰公司在履行屋顶维修义务过程中，引燃聚苯乙烯泡沫板，致租赁房屋发生火灾，对于造成的他人财产损失，君泰公司应承担赔偿责任。根据2009年9月25日公安部、住房和城乡建设部联合制定的《民用建筑外保温系统及外墙装饰防火暂行规定》（以下简称《暂行规定》）第十二条第（五）项规定，不得直接在可燃保温材料上进行防水材料的热熔、热粘结法施工。君泰公司在维修租赁房屋时，雇佣没有防水施工作业资质的人员，采用煤气喷枪直接在屋面上进行防水材料的热熔施工，违反了上述暂行规定，且施工现场未配备消防灭火器材，是导致本次火灾事故发生的最主要原因；此外，施工人员在已经预见可能发生火灾的情形下，仍然违反规定进行施工，且未采取任何消防安全措施，最终致火灾事故发生，君泰公司应对此承担主要赔偿责任。君泰公司主张，租赁房屋应使用A级防火材料，而聚苯乙烯泡沫板是B级防火材料，不符合房屋建筑设计的规范标准，租赁房屋未达到合格标准是火灾发生的主要原因。对此，本院认为，发生火灾的房屋屋顶的彩钢瓦夹心层为聚苯乙烯泡沫板，而聚苯乙烯泡沫板是由含有挥发性液体发泡剂的可挥发性聚苯乙烯珠粒，经加热预发后在模具中加热成型的白色物体，主要用于建筑墙体、屋面保温等。根据《暂行规定》第八条规定，对于屋顶基层采用耐火极限不小于1.00H的不燃烧体的建筑，其屋顶的保温材料不应低于B2级；其他情况，保温材料的燃烧性能不应低于B1级。上述《暂行规定》自2009年9月25日起执行，发生火灾的房屋建成于2003年，《暂行规定》并不具有溯及力。但，宋文革作为涉案房屋的出租人，在君泰公司对涉案房屋进行维修时，应对维修可能隐含的安全隐患履行提示注意义务，并有责任进行监督和管理，宋文革未提交证据证实其履行了相关提示注意及监管义务，其应对火灾的发生承担相应的责任。衡量君泰公司、宋文革双方的过错程度，本院酌定，君泰公司对承租房屋之外房屋因火灾造成的损失承担90%的赔偿责任。 关于损失数额，经鉴定，办公楼二楼办公室物品损失数额为43912元，因失火造成承租房屋之外房屋的修复工程造价鉴定值为247174.52元（242804.51元+4370.01元），反诉原被告双方对该数额亦无异议，本院予以确认。另外鉴定报告中对于宋文革、桑尼公司提出的“西边办公楼二楼墙面破损导致重新刮大白一遍”的修复方案鉴定意见为：其墙面是否重新粉刷处理，由法院依据相关证据判决；修复价值鉴定意见为：由法院依据相关证据判决的工程造价鉴定值为7218.35元。对此，本院认为，因宋文革、桑尼公司未提交其重新粉刷的相关证据，对于该部分损失，本院不予支持。关于桑尼公司、宋文革主张的因占用其他办公场所导致该办公场所房屋租赁损失的问题，因桑尼公司未提交其占用其他办公场所，以及其他办公场所有租金损失的相关证据，本院对其主张不予支持。关于桑尼公司、宋文革支出的鉴定费用76800元，属于其确定损失数额而产生的合理损失，本院予以确认。因此，桑尼公司、宋文革的因本次火灾事故造成的损失数额合计为367886.52元（43912元+247174.52元+76800元）。君泰公司应当按照90%的责任比例承担赔偿责任即331097.87元（367886.52元*90%）。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十二条之规定，判决如下： 一、反诉被告青岛君泰机动车交易市场管理有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿反诉原告青岛尼桑电器有限公司、宋文革各项损失合计331097.87元。 二、驳回反诉原告青岛尼桑电器有限公司、宋文革的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 反诉案件受理费9108元，因变更反诉请求，应收取4496元，由青岛君泰机动车交易市场管理有限公司负担2248元，由青岛尼桑电器有限公司、宋文革负担2248元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  柳佳佳 人民陪审员  孙瑞芝 人民陪审员  褚彤昕 二〇二〇年十二月二十六日 法官 助理  任 倩 书 记 员  郭晓斐