山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2019）晋05民终831号上诉人（原审原告，反诉被告）：晋城市卓通房地产开发有限公司，住所：晋城市开发区红星东街**（汇杰公司**）。法定代表人：杨永光，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵亚琴，北京盈科(晋城)律师事务所律师。委托诉讼代理人：马丽，北京盈科(晋城)律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：王新民，男，1953年11月7日生，汉族，晋城市人，无业。委托诉讼代理人：张万红，山西尽诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王云花，女，汉族，1975年12月20日生，汉族，现住天津市河**，系被上诉人王新民儿媳。原审第三人：晋城市城区北街街道办事处东后河社区居民委员会，住所，住所地：晋城市城区北街东后河div>法定代表人：陈移娜，该居委会书记兼主任。委托诉讼代理人：张晓鸿，山西本和律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雅楠，山西本和律师事务所律师。原审第三人：晋城市新宝丽文化娱乐有限公司，住所，住所地：晋城市城区泽州北路角建材市场斜对面）。法定代表人：丁慈明，该公司经理。上诉人晋城市卓通房地产开发有限公司(以下简称卓通公司)因与被上诉人王新民、原审第三人晋城市城区北街街道办事处东后河社区居民委员会(以下简称东后河居委)、原审第三人晋城市新宝丽文化娱乐有限公司(以下简称新宝丽公司)合同纠纷一案，不服晋城市城区人民法院（2016）晋0502民初1155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月22日立案后,依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人卓通公司的委托诉讼代理人赵亚琴、马丽、被上诉人王新民的委托诉讼代理人张万红、王云花、原审第三人东后河居委的委托诉讼代理人张晓鸿、陈雅楠到庭参加了诉讼。原审第三人新宝丽公司经本院合法传唤未出庭应诉。本案现已审理终结。上诉人卓通公司的上诉请求：1.撤销晋城市城区人民法院作出的（2016）晋0502民初1155号民事判决书，并依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、本案所涉承包土地上的房屋在承包之前已经存在，产权归东后河居委所有;王新民在承包期限内修建的房屋，属于第三人东后河居委的投资，产权归东后河居委所有，王新民从未取得案涉房屋的所有权。2、一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《协议书》合法有效是错误的。王新民对案涉房屋无处分权，案涉房屋所有权人东后河居委亦未对处分行为进行追认甚至通过诉讼程序提出异议，《协议书》系属无效。3、一审法院对《协议书》中约定的“各项经济损失750万元”性质认定错误。《协议书》约定的“各项经济损失”是指房屋拆迁过程中补偿给房屋所有权人的拆迁补偿款，并非对承租人经营损失的补偿。被上诉人王新民辩称，原审法院认定事实正确,《协议书》合法有效，750万元是对答辩人交回房屋、土地等的经济补偿。原审第三人述称，1、王新民与东后河居委签订承包合同书之前，原来的21间门面房就已经存在，产权明确，归东后河居委。合同签订后王新民新建房屋系居委的建房投资，产权归东后河居委；2、原审法院认定合同有效错误，案涉房屋系东后河居委集体所有，750万元是房屋的拆迁补偿款，被上诉人隐瞒事实冒领补偿款，合同无效；3、750万元合同已经载明性质，是房屋补偿款，不是经济损失。卓通公司向一审法院起诉请求：1、请求确认原、被告于2014年1月16日签订的《协议书》为无效合同；2、判令被告返还原告已支付的拆迁补偿款300万元。王新民向一审法院反诉请求：判令卓通公司支付剩余补偿款450万元，并按合同约定支付违约金150万元，诉讼费由卓通公司承担。一审法院认定的事实：被告王新民与第三人东后河居委于2003年5月1日签订《承包合同书》一份，合同约定：第三人东后河居委将泽州北路西侧，北到矿务局鑫宇汽修厂院南墙，南至超达汽修厂院内北墙，长度约83米、街房21间、铁大门两套，东西宽从街房后墙算往西80米，承包给被告王新民进行经营活动；承包时间为五年，从2003年10月1日至2008年9月30日止；在承包期内，被告王新民负责对东后河居委21间房屋进行装修，对场地进行平整，并用砖混结构修起，西边围墙，高度不得少于2.5米，所属费用在向东后河居委上交的承包费中扣除，属东后河居委投资，产权归东后河居委所有，上交的承包费除扣除装修施工中的投资费用后，五年内再向东后河居委上交10万元整的承包费，于本合同签字前一次性交清；在办好土地手续后，如需在场地内修建，需经东后河居委同意后方可施工；本合同期满后即自行终止，被告王新民将所有房屋和场地移交给东后河居委。以上合同承包期限届满后，被告王新民继续承包以上场地，并向第三人东后河居委交纳承包费，双方未签订新的书面承包合同。同时，承包期间，被告王新民在以上场地内修建了部分房屋。2011年5月20日，原告卓通公司与第三人东后河居委就东后河城中村改造项目签订《合作协议书》一份，约定由东后河居委提供土地并负责拆迁，卓通公司支付土地出让金、拆迁补偿费等改造开发中所有费用。2014年1月16日，原告卓通公司与被告王新民签订《协议书》一份，内容有：被告王新民在东后河居委租用土地修建有新宝丽歌城（泽州北路西侧东后河社区南）、歌城西侧、北侧建有房屋和泽州北路西侧建有21间门面房，就该房屋拆迁补偿事宜及有关事项，原、被告经充分协商，达成以下协议：一、被告王新民将坐落在泽州北路西侧东后河居委南的新宝丽歌城；歌城西侧、北侧至东后河居委南墙房屋；泽州北路西侧21间门面房及金诚食品批发城的西侧房屋全部交回东后河居委，房屋内动产由被告王新民自行搬走，该区域由东后河居委收回后纳入城中村改造范围。二、交房时间：双方签订协议后，原告将首笔款转至被告账户后，一周内将新宝丽歌城租赁合同交回东后河居委，由东后河居委全权负责歌城的一切事宜，被告配合协调、沟通。其余房屋须于2014年4月25日前交回东后河居委，同时被告应积极协助原告处理老房的拆迁事项，力争在2014年4月30日前交回居委。三、交房条件：原告补偿被告交回房屋的各项经济损失750万元。四、付款方式：双方在签订本协议后，当日原告支付被告300万元。被告将市场内其它房屋交回东后河居委后，原告于当日一次性支付被告余款450万元。五、违约责任：1、原告未按协议约定的时间支付被告款项，原告则按全部款项750万元的20%支付违约金。2、被告收到原告支付的第一笔补偿款300万元后，应积极主动协调与该市场房屋有关的所有住户及租赁户的债权债务，若被告在约定的时间内不能履行协议，被告除退还甲方已付的300万元外，应支付原告300万元的20%的违约金。3、在原告全部履行完职责后，若被告未按本协议履行，原告有权自行处置上述房屋及房屋内的财产，给被告、租户造成的损失及其他所造成的后果由被告承担。协议签订当日，原告向被告支付补偿款300万元，被告向原告出具了收条。2014年3月10日，第三人东后河居委与被告王新民签订《解除合同协议》，内容为：第三人东后河居委与被告王新民均同意解除原承包合同；被告将泽州北路西侧地段，北到矿务局鑫宇汽修厂院南墙，南至超达汽修厂院北墙地段场地交还给东后河居委；东后河居委继续履行被告王新民与第三人新宝丽公司签订的房屋租赁合同；被告交回土地办证的相关手续及收据凭证；东后河居委承诺市场后院拆迁按本居委赔偿标准补偿给被告；东后河居委保证王新民工资的正常发放，享受村支书主任待遇。另查明：以上场地内所涉泽州北路西21间门面房因泽州路拓宽改造被政府拆除，补偿款50余万元已支付给第三人东后河居委。东后河居委从2014年起为被告发放工资。一审法院认为：被告王新民与第三人东后河居委存在承包关系，被告承包第三人东后河居委的场地及房屋，承包期限内，被告在场地内修建了房屋，根据被告与第三人东后河居委的约定，承包期满后，被告应将房屋和场地移交给第三人东后河居委，房屋所有权归第三人东后河居委，但在承包期限内，被告享有经营权。后以上场地和房屋涉及拆迁，在被告与第三人承包关系还未解除的情况下，原告卓通公司与被告签订了《协议书》，现原告主张该协议无效，其主要理由是《协议书》中所涉房屋所有权人是第三人东后河居委，被告在签订协议时未告知，原告支付的款项系拆迁补偿款，应由第三人东后河居委享有，被告收取补偿款侵犯了第三人东后河居委的利益。但从原、被告签订的《协议书》内容来看，原、被告均知道被告是在东后河居委租用土地上修建的房屋，签订协议后，被告的义务是将新宝丽歌城租赁合同以及其余房屋交回东后河居委，原告支付的款项是补偿原告交回房屋的各项经济损失。故被告收取该款项并没有侵犯第三人东后河居委的利益，对原告主张的合同无效理由，不予支持。相应，对原告主张的要求被告返还补偿款300万元的诉讼请求，也不予支持。原、被告签订的《协议书》应为合法有效。现被告王新民已按照合同约定于2014年1月20日将新宝丽歌城租赁合同交回第三人东后河居委，并于2014年3月10日提供与第三人东后河居委签订《解除合同协议》的方式，将其与房屋也交回了东后河居委，原告应按照合同约定向被告支付剩余补偿款450万元。同时，原告至今未向被告支付剩余款项，构成违约，应按照合同约定按全部款项750万元的20%向被告支付违约金，即150万元，对被告的反诉请求，予以支持。综上，依照《中国人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）晋城市卓通房地产开发有限公司的诉讼请求。二、原告（反诉被告）晋城市卓通房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付被告（反诉原告）王新民剩余补偿款项450万元及违约金150万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35600元、反诉费26900元，由原告（反诉被告）晋城市卓通房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查证的事实与一审一致，本院依法予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为2014年1月16日上诉人卓通公司与被上诉人王新民签订的《协议书》的效力。卓通公司主张协议约定的750万元是对房屋所有权人的拆迁补偿，案涉房屋的产权归原审第三人东后河居委，王新民在签订协议时未告知其对案涉房屋无处分权，在东后河居委未追认的情况下，《协议书》系属无效。王新民提出750万元是卓通公司为解决王新民提前解除与东后河居委的承包合同交回房屋支付的经济补偿。从《协议书》约定来看，王新民的义务是将新宝丽歌城租赁合同以及其余房屋交回东后河居委，卓通公司补偿王新民交回房屋的各项经济损失750万元，通篇并未提及750万元是对房屋所有权人的拆迁补偿；另，协议中“交回”房屋亦印证在签订协议时王新民并不是以所有权人身份签订的，卓通公司亦未提异议。因此，卓通公司主张协议无效的理由不能成立,一审法院认定王新民收取该款项并未侵犯东后河居委的利益,《协议书》合法有效并无不当。现王新民已按照协议约定将新宝丽歌城租赁合同及其余房屋交回东后河居委，并与东后河居委签订了《解除合同协议》，完成了协议约定的义务，卓通公司理应按约支付王新民剩余补偿款450万元。卓通公司至今未支付剩余补偿款显属违约，故王新民要求卓通公司支付剩余款项450万元及违约金150万元的请求，应予支持。综上，上诉人卓通公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35600元，由上诉人晋城市卓通房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 马 晋审 判 员 杨丽珍审 判 员 祁 俊 二〇二〇年九月九日法官助理 郭 婕书 记 员 郭 昕