河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1102民初3876号原告：郭桂梅，女，1953年2月8日生，汉族，住漯河市源汇区。委托代理人：郭和城，男，1951年3月29日生，汉族，住址同上，系原告丈夫。委托代理人：岗俊华，河南永力律师事务所律师。被告：李颜斌，女，1959年4月27日出生，汉族，住漯河市源汇区。委托代理人：郭和生，男，1954年1月30日生，汉族，住址同上，系被告丈夫。委托代理人：车路，河南强人律师事务所律师。原告郭桂梅与被告李颜斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月25日公开开庭进行了审理；后又依法组成合议庭，于2019年12月26日公开开庭进行了审理。原告郭桂梅及其委托代理人郭和城、岗俊华，被告李颜斌的委托代理人郭和生、车路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭桂梅向本院提出诉讼请求：1、依法判决位于湘江××果品市场西邻信托贸易公司家属楼3单元1楼西户房屋（房屋价值15万元）归原告所有（漯河市房权证源汇区字第××号），并协助原告办理房屋过户手续；2、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2000年2月7日，原告以现金18800元的价格购买被告所有的位于湘江××果品市场西邻信托贸易家属楼3单元1楼西户房屋一套，面积50平方米，同日，被告为原告出具房款收据一份。之后，原告多次催促被告协助办理房屋过户手续，被告都以各种理由推脱。被告李颜斌辩称，一、根据相关法律规定，房屋买卖应当签订书面合同，原被告双方未签订买卖房屋合同，合同并未成立。根据《城市房地产管理法》第四十一条规定：房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。由于房屋买卖涉及合同数额较大的交易行为，除书面买卖合同外，实践中房地产权登记机关还要求交易双方对制式合同的必备条款签署后才可办理产权变更手续，因此，买卖房屋应当签订书面合同。法律明确规定，房屋买卖必须签订书面合同，而且必须载明土地使用权取得方式，本案原被告双方未签订买卖房屋合同，合同并未成立。二、房屋买卖书面合同需要有标的物、面积、总价款、交易方式、过户时间、税费如何承担、土地使用权取得方式等重要内容，收条仅为证据，不具有房屋买卖书面合同的要素，不是买卖合同。由于房屋买卖涉及合同数额较大的交易行为，所以在书面合同中需要必备的条款，比如：标的物、面积、总价款、交易方式、过户时间、税费如何承担、土地使用权取得方式等重要内容，特别在合同中应当明确交易的标的物，在当时被告已经有三套房产，到底交易那一套应当在书面合同中明确。而收条仅仅为证据的一种形式，并不具有房屋买卖书面合同的要素，不是买卖合同。三、此房屋为被告控制，并未交付给原告，且房产证、土地证(现为不动产证)还在被告手中，相关收费还由被告缴纳。1.此房屋一直为被告控制，并未交付给任何人，期间仅仅是为了让二老照顾原告儿子上学方便，被告让二老在此房屋暂住居住，老人去世，房屋一直空闲，由被告所控制；2.此房屋的房产证、土地证还在被告手中，其后被告将其换成不动产证；3.此房屋的一些电路改造费、电费、物业费还由被告缴纳。以上足以证明房屋为被告控制。四、此房屋为夫妻共有房屋，被告丈夫不同意出售房屋，而且被告也未同意出售房屋。此房屋为1993年被告的福利分房，按照法律规定，应当为夫妻共同财产，房屋出售应当经夫妻双方同意，而被告丈夫不同意出售房屋，而且被告也未同意出售房屋。五、收据中的款项是原告让被告存银行得利息来抵租房款。此收据中的款项是原告让被告存银行得利息来抵租房款，原告对被告说，将来房子不住了，还是你的房子，钱退给我，你如果想卖，卖给我，价钱咱们再说，当时现金15000元，集资款白条一张(3800元)，但集资款白条没能兑现出来。根据以上可以知道，收据中的款项是原告让被告存银行得利息来抵租房款。六、原告起诉已超过诉讼时效。根据《民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案发生时间为2000年，远远超过诉讼时效3年的法律规定，应当驳回其诉讼。综上所述，原告与被告之间房屋买卖合同并未成立，未签订书面的买卖合同，而且房屋还在被告控制下，被告一直支付着房屋的一些费用，且其起诉已超过诉讼时效，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。庭审中原被告对争议房屋的房产证、土地使用权证均在被告名下，原被告没有签订书面买卖合同，2000年2月19日被告为原告出具收到条，1997年8月24起争议房屋一直由原被告的公婆居住，一直到2014年10月的事实均无争议。原被告争议的焦点是原被告之间是否存在买卖合同关系，合同是否实际履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据一、收到条一份，用以证明：原被告于2000年2月19日达成位于市区××路果品市场家属院西××楼××单元××楼西户房产买卖协议，房屋总价款为18800元，其中15000元支付的现金，另外3800元为原告缴纳的单位集资款(该款项已经由被告兑付)；被告对证据的真实性无异议，但认为仅能证明是收据不是房屋买卖合同，房屋买卖合同应另行签订书面合同。证据二、自来水安装费收据两份，用以证明原告丈夫郭和城于2006年6月9日将涉案房产的自来水安装费710元缴纳给漯河市供销社果品批发中心破产还债清算组，之后涉案房产的自来水户名一直登记为原告丈夫郭和城，另外原告在该小区五楼也有房产一套，同样由原告缴纳了五楼房屋的自来水安装费710元，证明原告在果品市场家属院有两套房产，涉案房产一直由原告实际控制、使用。被告对该证据至证据十三认为原告在2019年9月29日第一次开庭时并没有提供，按照法律规定不予质证，法院不应采纳。证据三、物业管理费、电费收据10份，用以证明自2015年起，涉案房产的物业管理费、电费一直由原告以被告户名缴纳，对于2015年12月之前缴纳的物业管理费、电费由于时间过长，原告已经遗失。证据四、水果批发市场4楼239号院管理费记录表8张，用以证明被告在原告起诉后补交了涉案房屋的物业费，并将原登记缴费人郭和城的名字更改为被告名字，意图造成涉案房屋一直由被告实际控制占有的假象。证据五、证人李某、吴某1、吴某2、刘某证言三份，用以证明涉案房产自1997年至今，房屋的水电物业费一直是由原告缴纳，该房产在原告购买后一直由其公婆郭琳、陈秀英居住，原告实际占有、使用房产多年，上述证人证言与证据二、三相互印证。证据六、申办继承权公证所需的亲属关系证明，用以证明原告公婆相继去世后，2014年12月17日漯河市召陵区天桥街办事处铁新村社区居委会出具证明，证明原告公婆郭琳、陈秀英生前一直居住在本案涉案房屋内。证据七、原告儿子郭佳的新生入学须知一份，用以证明1998年9月原告儿子已经考入洛阳人民警察学校，已经离开漯河脱离原告夫妇的抚养，与被告当庭辩称原告租住涉案房屋供公婆居住是为了方便照顾孙子郭佳上学的说法相互矛盾，事实上原告购买被告房产完全是为了方便赡养照顾公婆。证据八、录音证据一份，用以证明2019年8月27日，原告丈夫郭和城与被告丈夫郭和生就涉案房产及家庭其他事情进行过电话沟通，通过通话录音可以证明，原告购买被告房产的事实完全属实，并且被告丈夫在被告收取购房款时在场，对于出售房屋的事实完全知情，并未提出过异议；另外在录音中被告提出卖房款按照4:6的比例进行分割的方案，这与辩称18800元系收取的房屋租金，房屋没有交付给原告的说法相互矛盾。证据九、房租清算单一份，该清单是在2014年双方公婆去世后原告再次要求被告协助办理房产过户时由被告单方制作。用以证明：1、涉案房产自1997年至2014年一直由原告占有使用；2、被告当庭辩称原告2000年2月19日交付的18800元购房款是让被告存银行所得利息抵房租的说法与该份证据相互矛盾。证据十、房屋现场照片六张以及摩托车、电动车钥匙两把，用以证明被告在原告起诉、保全后对涉案房产的门锁私自破坏、更换，严重影响原告家庭的正常使用，造成被告实际占有的假象，另外从照片可以看出原告家庭的摩托车、电动车及其他生活用品均在涉案房屋内存放，原告已经实际占有使用房产多年。证据十一、涉案房产的自来水更名清单照片一张，该证据来源于漯河市清源供水有限公司，用以证明被告于2019年9月11日原告起诉后，将涉案房产的自来水户名由原告丈夫郭和城更改为被告李颜斌，被告更改户名的目的很明显是为了伪造涉案房屋的自来水费一直由被告缴纳，房屋由其占有使用的假象。证据十二、涉案房屋的电费收据3张、自来水费收据1张，用以证明：根据证据十一可知，被告于2019年9月11日将涉案房屋的水费户名由郭和城私自更改为李颜斌，2019年11月20日，原告再次给涉案房屋交纳自来水费时，才发现户名已被更改。事实是1997年至今涉案房屋的水电费一直是由原告缴纳，2006年6月9日原告丈夫缴纳了涉案房产自来水安装费之后，该房产自来水户名一直登记为原告丈夫郭和城，这与证据二、三、五相互印证。证据十三、中国裁判文书网(2013)北民初字第796号河北省保定市北市区人民法院《民事判决书》一份，用以证明：根据《合同法》第三十六条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”即原、被告房屋买卖合同在被告交付房屋，原告搬入该房屋入住的那一刻成立并生效，被告应当按照合同约定为原告办理过户手续。被告提交证据（有关买卖房屋合同的必备条款及当年房价的证据）一、不动产交易中心买卖房屋的合同、在中介交易房屋合同、证人证言两份，用以证明1、买卖房屋的合同需具备有交易的标的物、面积、总价款、交易方式、过户时间、税费如何承担、土地使用权取得方式的要素；2、在同一小区同一栋楼的房子，在2000年以前，房价远高于每平米348元，房价都在每平米500元以上。原告对合同真实性没有异议，但认为该合同属于一手房买卖合同并非二手房买卖合同，不能适用于本案。对在中介交易房屋买卖合同真实性无异议，但认为不能够证明本案所证明的待定事实。对证人证言真实性有异议，认为根据法律规定证人应当出庭，另外该份证明房屋面积为86平方米，价格是546元一平方，该房屋在张山水出售时是精装修房屋是婚房，这个价格不能够反映准确的市场价格，但是被告出售给原告的房屋是简装房屋没有经过装修，而且双方属于妯娌关系，被告以18800元的价格出售面积50平方米的房产符合当时的交易价格。同小区其他同样面积房屋价格也在18800元上下浮动。证据（原告所诉房屋在被告控制之下的证据）二、房产证、电费缴费凭证、线路改造缴费凭证、卫生费缴费记录、物业证人证言、照片、租金的计算、证人证言，用以证明1、该房屋的所有权为被告；2、该房屋一直在被告的控制下，并未交付给任何人。原告对房产证真实性无异议，认为该房产证是在原告起诉后换发的。对电费交费收据真实性无异议，但由于电路电费是以房产证登记的名字确定用户名，由于该房屋一直没有办理过户登记，因此电户的用户名没有进行更改，但被告仅提供一张电费收据不足以说明该房屋从1997年到本案原告起诉时所有电费都是由被告交纳的事实。对电路改造费真实性无异议，但这是在原告在占有涉案房屋期间，物业通知原告的丈夫交纳该笔费用时，由于电路改装费需要与房产证登记名字相一致，原告丈夫就告知物业让物业通知李颜斌，另外电费交费时间是2019年10月14日，也是在原告起诉之后进行交纳，不能够证明被告所证明的东西。被告提供的物业收费交纳记录与原告提供的证据四是一致的，都是双方从物业上复制的交纳记录，但是通过该交费记录可以看出，原打印的交费表所登记的交费人为郭和城，但原告起诉后被告私自将登记的户名更改为李颜斌，意图造成房屋由其实际占有的假象。由于原被告双方均提供了物业证人证言为查明本案事实，在庭审前我们也申请法院对上述证人证言予以查证核实。对照片真实性无异议，但根据照片所显示的时间为2019年9月24日也是在原告起诉之后，被告私自将门锁破坏进屋拍照，根据原告提供的现场照片可以看出，房屋内存放的摩托车、电动车以及冰箱等其他生活用品属于原告所有，当庭可提供电动车、摩托车钥匙。对房屋租金计算清单真实性无异议，该份清单出具的背景是2014年双方公婆去世之后，原告再次要求被告协助办理房产过户登记时被告不同意，而且拿出房租计算清单向原告要求支付房租，但由于该房屋原告已经实际购买，原告便没同意房租清单的计算方式，该证据也可印证被告辩称18800元购房款是让被告存银行所得利息抵房租的说法是不成立的。对证人卫某的证人证言，该证人证言证明2000年10月份被告与其丈夫因为房租发生矛盾，但是原告向被告交纳房款的时间是2000年2月19日，期间间隔的时间有8个月，如果按照被告说法18800元由原支付的房租，那么他们不可能因为房租再生气。对证人郭和群的证人证言真实性有异议，所写证言与事实不符。证据三、户口本，用以证明郭和生是被告的丈夫。本院对证据的认证如下：原被告对收到条的真实性无异议，本院予以确认。对2006年以郭和城的名义交纳涉案房屋的自来水安装费710元予以认定。2015年原告交纳电费1.8元；2018年仅交纳物业费。1998年9月，原告的儿子郭佳被洛阳警察学校录取。2014年10月，原被告的公公去世后，被告要求原告交纳房屋租金，原告不同意，原被告均提交房租清算单，对房租清算单的真实性予以认定。对原告的物品在案涉房屋内放置的事实予以认定。2019年11月20日，原告交纳涉案房屋电费0.56元。2017年8月26日，被告交纳涉案房屋的电改费1870元。2017年9月12日，被告预交电费100元。被告交纳了2019年1月至8月的物业费。证人证实：2000年10月，被告夫妇因房租一事生气，原被告的大哥郭和群、原告夫妇及他人前去调解。经本院向证人郭和群调查，郭和群证明：原告夫妇从没有提过关于房子过户的言论，2014年老父亲不在了以后，老三说这个事已经十多年了得解决，我和老三一起去老二家里，当时老三坚持要房租，老二从没提过过户的事情；房子清算单系郭桂梅让李颜斌把这些年的房租算一下，李颜斌算了以后将单子给我，让我给郭桂梅，我就给了郭和城，过一段时间我打电话给郭和城问算的咋样，郭和城说算的有点高，我让郭桂梅再算一下就没下文了。我手里的房租清算单是原始的，当时李颜斌打印三份，我调解期间，郭和城从没有提过买房子的事，也没有说过过户的事。经审理可确认如下事实：2000年2月19日，被告李颜斌为原告郭桂梅出具收到条，载明：今收到房款现金壹万伍仟元整，集资款叁仟捌佰元整。2000年10月，被告李颜斌夫妇因房租一事发生争吵。2006年6月9日，原告丈夫郭和城交纳自来水安装费710元。2014年10月原被告的公公去世后，双方均未在涉案房屋居住。2017年8月26日，被告李颜斌交纳电改费1870元，2017年9月12日预交电费100元。本院认为，诉争房屋自1997年8月24起一直由原被告的公婆居住，一直到2014年10月，之后原被告均未在房屋内居住。2000年2月19日，被告向原告出具了收到条。争议房屋的自来水安装费在2006年以原告丈夫郭和城名义交纳。2000年10月，被告夫妇因争议房屋的房租一事生气，2017年8月26日，被告交纳争议房屋的电改费1870元，2017年9月12日预交电费100元。对于原被告之间是否存在房屋买卖关系，双方之间未签订买卖合同，在2019年9月25日的庭审中，原告回答：没有口头约定交付时间，未约定办证时间。后在庭审中又称：给过钱之后就要求过户，一年之后又要求，被告称忙让再等一等。结合原被告的哥哥郭和群的证言，原告从未说过过户的事，对原告第二次的陈述不予认定。2014年10月，原被告的公公去世后，双方又因涉案房屋发生争议，原告称已买，被告主张房租，原被告的大哥郭和群证实系房租，在长达十几年的时间原告未主张过户事宜，综合原被告的证据，被告提交的证据证明力优于原告提交的证据，根据证据优势规则，对原告主张的原被告之间存在房屋买卖的事实不予认定，原告主张房屋已交付的理由不能成立。原告的诉请无事实根据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告郭桂梅的诉讼请求。案件受理费1650元、保全费1270元，由原告郭桂梅负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长  曹玉娥审 判 员  李笑寒人民陪审员  李军安二〇二〇年十一月十六日书 记 员  刘重霄