上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初79575号原告：上海为邦房地产经纪有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张铁兵，执行董事。委托诉讼代理人：陈泳光，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海锦绣投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：戚帅，执行董事。委托诉讼代理人：刘杰，辽宁融都律师事务所律师。原告上海为邦房地产经纪有限公司与被告上海锦绣投资管理有限公司委托合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月9日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈泳光、被告的委托诉讼代理人刘杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海为邦房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠佣金人民币2,795,237元；2.判令被告支付违约金(以2,229,918元为基数，自2018年2月1日起至实际付款之日止；以247,769元为基数，自2018年4月30日起至实际付款之日止；以上均按每日万分之三的标准计算)；3.判令被告赔偿律师费7万元；4.判令被告赔偿财产保全担保费4,000元；5.诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2016年6月13日，原、被告签订《项目销售代理合同》(以下简称《销售代理合同》)，约定原告代理被告对被告开发的《嘉和美苑》、《永嘉星汇》项目进行全案营销、广告方案的策划、销售活动策划和展开。因上述项目的预售许可证于2018年4月20日才办出，双方于2018年11月1日签订《项目销售代理合同补充协议》(以下简称《补充协议》)，延长代理期限至2020年12月31日。合同签订后，原告依约代理销售上述项目楼盘。截至2018年2月1日，原告完成销售率80%；截至2019年9月9日，原告实现销售额482,936,376元，其中456,473,914元已到账，另有2套房屋的销售款因房产被查封未到账。经核算，被告应当向原告支付佣金5,795,237元，但被告仅支付了300万元，尚欠2,795,237元。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告上海锦绣投资管理有限公司辩称，根据合同约定，被告对佣金结算单予以确认后，原告开具发票，被告予以付款。原告主张的佣金金额未经被告确认，其中2套房屋的销售款未全款到账，且第一次集中交房手续尚未办理、原告未向被告开具发票，原告要求支付佣金2,795,237元缺乏充分依据。原告主张的违约金过高，请求法院予以调整。双方未就律师费、财产保全担保费作出约定，原告要求支付律师费、财产保全担保费缺乏依据，故不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2016年6月13日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《销售代理合同》，约定如下：第一条：甲方委托乙方销售的本项目为两个项目，三个地块，项目一的地块名称为临港新城中心区WNW-A1-14-1、WNW-A1-14-2地块，用地性质为商住用地，项目二的地块名称为临港新城中心区WSW-A1-3-2地块，用地性质为办公用地；委托内容为本项目的全案营销、广告方案的策划、销售活动策划和展开；委托销售范围为本项目全部商品房住宅、办公、商铺和车位；委托代理销售方式为甲方委托乙方独家代理销售本项目，在本合同代理期限内，甲方不得指定其他代理商，乙方作为该项目独家总代理商，有发动全上海电商、分销公司的权利(即：分销权)；代理期限为2016年5月1日起至2018年10月31日止，合同到期后，如甲方或乙方提出终止本合同，则按本合同中的合同终止条款处理，如需延长期限再另行签订补充协议；乙方负责房地产项目网上认证、网上开通、网签合同、配合甲方前期部办理项目预售/出售许可证，协助甲方办理房地产预告登记、办理银行按揭手续，协助甲方为客户办理交房入住手续；甲方以委托代理销售的方式独家委托乙方对本项目进行销售，代理费用为保底佣金，就本合同第一条之内容，甲方该项目按实际成交的实现销售之总销售金额的1.20%(住宅)、2%(商业)、1.50%(办公)分别计算给予乙方销售保底佣金；费用结算：甲方应按本合同所述佣金计算方法，按全部房款到账为依据来向乙方结算佣金，乙方每月25日前向甲方提报佣金结算明细表，甲方对佣金结算单确认后，乙方应向甲方提供正规等额的佣金发票，甲方收到发票后三个工作日内支付乙方佣金费用；保底佣金甲方每次向乙方结算应付佣金的80%，剩余20%甲方作为指标考核保证金，其中的10%佣金，待乙方完成每期销售率80%以上后，甲方向乙方一次性结算，另外10%甲方保留至乙方协助甲方与客户办理第一次集中交房手续的第一个月底之前向乙方一次性结算；支付佣金前，乙方应向甲方提供正规等额的佣金发票，甲方收到发票后三个工作日内支付；甲方若未按本合同约定支付乙方佣金，逾期每日除应支付乙方佣金外须按当月未付佣金总额的万分之三每日支付乙方违约金；确认客户成交的标志为客户签署《商品房预/出售合同》，并支付首付房款，且预售合同已在房地产交易中心做好备案登记；如遇认购者签署预售/出售合同后产生违约，如因甲方原因造成违约，则甲方仍按合同约定支付乙方佣金，如因乙方原因造成违约，则甲方不支付乙方佣金，如已支付则在后期支付佣金或预留佣金部分中扣除；本合同如有其他未尽事宜，甲乙双方可以另行协商签订补充协议，补充协议可作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力，补充协议与本合同发生冲突时，以补充协议为准。2018年4月20日，上海市浦东新区建设和交通委员会向被告作出浦东新区房管2018预字XXXXXXX号《预售许可证》，载明内容如下：经审核，你公司投资开发的下列商品房，已具备预售条件，特发此证；项目名称为嘉和美苑，座落地点为申港街道云鹃路926弄，土地用途为普通商品房、商业用地。2018年11月1日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《补充协议》，约定如下：双方于2016年6月1日签订了《销售代理合同》，因市场政策和项目预售等原因，原代理合同已到期，现双方一致同意将代理期限延期，延期的代理期限如下：2018年11月1日至2020年12月31日；除代理期限延期如上所示，其它条款仍按照原合同执行，本协议与原合同具有同等效力。2018年6月26日、2018年10月18日、2019年1月18日，原告各向被告开具增值税普通发票一份，项目均为销售佣金，金额均为100万元。2018年7月6日、2018年10月24日、2019年1月29日，被告通过银行转账分别向原告支付100万元、100万元、100万元，附言分别为销售佣金、佣金、销售佣金。审理中，原告于2020年1月6日向被告交付增值税普通发票3份，开票日期均为2020年1月2日，金额分别为100万元、100万元、749,988.40元。原告表示，截止至2019年11月19日，原告完成133套房屋销售，其中131套全款到账，该131套房屋销售金额为471,180,414元，按照1.20%计算，佣金金额为5,654,164.97元；另2套房屋被查封未全款到账，该2套房屋销售金额为7,985,286元，按照1.20%计算，佣金金额为95,823.43元；佣金合计5,749,988.40元，扣除被告已付的300万元，尚欠佣金2,749,988.40元；被告与小业主签订的销售合同约定的交房时间最迟为2019年12月30日，因被告原因导致未办理集中交房手续，被告需全额支付佣金；该2套被查封房屋的销售款未收到全款，是被告的原因导致，根据合同约定，被告亦需全额支付佣金。被告表示，原告确已完成133套房屋销售，其中131套全款到账，该131套房屋销售金额为471,180,414元，按照1.20%计算，佣金金额为5,654,164.97元，虽然被告与小业主签订的销售合同约定的交房时间最迟为2019年12月30日，但根据原、被告之间的约定，因尚未办理第一次集中交房手续，付款期限未届满，故被告仅需支付上述佣金金额的90%；另2套房屋被查封，该2套房屋销售金额为7,985,286元，实际收款3,535,286元，尚未收到全款，被告对该2套房屋被查封不存在过错，付款条件尚未成就，该2套房屋的佣金无需支付。证明上述事实的证据为：《销售代理合同》；《预售许可证》；《补充协议》；增值税普通发票；付款凭证；原、被告的当庭陈述等。以上证据，经举证、质证，其真实性及证明力可予确认。本院认为，依法成立且生效的合同，对双方当事人均有约束力。原、被告签订的《销售代理合同》《补充协议》合法有效，双方当事人应予遵守。原告按约履行代理销售义务后，被告应当按约支付佣金。关于佣金金额，根据双方当事人的陈述，原告已销售房屋133套，其中131套全款到账，该131套房屋销售金额为471,180,414元，按1.20%计算的佣金金额为5,654,164.97元；另2套房屋被查封未全款到账，该2套房屋销售金额为7,985,286元(实际收款3,535,286元)，按1.20%计算的佣金金额为95,823.43元；上述133套房屋所涉佣金金额合计5,749,988.40元。关于上述佣金是否应当支付，被告辩称因尚未办理第一次集中交房手续，该131套房屋所涉佣金的10%金额的付款期限未届满。对此，本院认为，根据双方当事人的陈述，被告与小业主签订的销售合同约定的交房时间最迟为2019年12月30日，未办理第一次集中交房手续系被告原因导致，被告超过上述期限未通知原告协助被告与小业主办理第一次集中交房手续，应当视为付款条件已成就。另，被告辩称2套被查封的房屋未收到全款，该2套房屋所涉佣金付款条件尚未成就。对此，本院认为，原告已完成该2套房屋的销售工作，该2套房屋的小业主未支付全款系被告原因导致，根据合同约定，被告仍应向原告支付该2套房屋所涉佣金。因此，被告需向原告支付佣金5,749,988.40元，扣除被告已支付的300万元，被告还需支付2,749,988.40元。关于付款期限，《销售代理合同》约定，佣金的10%保留至原告协助被告与客户办理第一次集中交房手续的第一个月底之前支付，支付佣金前原告应向被告提供正规等额的佣金发票，被告收到发票后三个工作日内支付。鉴于原告于2020年1月6日向被告交付上述佣金所涉的剩余增值税普通发票、被告与小业主签订的销售合同约定的交房时间最迟为2019年12月30日，本院确定上述133套房屋所涉佣金金额5,749,988.40元的最迟付款期限均为2020年1月9日前。被告逾期支付上述佣金，应当依法承担违约责任。原告主张按每日万分之三的标准计算逾期付款的违约金，有《销售代理合同》约定为据，合法合理，本院予以支持，并酌定违约金计算方式如下：以2,749,988.40元为基数，自2020年1月10日起至实际付款之日止，按每日万分之三的标准计算。《销售代理合同》未对律师费、财产保全担保费的承担作出约定，原告要求被告支付律师费、财产保全担保费，缺乏充分依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海锦绣投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海为邦房地产经纪有限公司支付佣金2,749,988.40元；二、被告上海锦绣投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海为邦房地产经纪有限公司支付违约金(以2,749,988.40元为基数，自2020年1月10日起至实际付款之日止，按每日万分之三的标准计算)；三、驳回原告上海为邦房地产经纪有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33,982元，减半收取计16,991元，保全费5,000元，合计21,991元，由原告上海为邦房地产经纪有限公司负担4,192元，被告上海锦绣投资管理有限公司负担17,799元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨仁感二〇二〇年二月十日书记员  曹燕婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。