成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初7824号 原告:李虹，女,1986年9月26日出生,汉族，住四川省双流县。 原告：焦志磊,男，1982年8月28日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：夏明聪，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗艳，四川公生明律师事务所律师。 被告:南京乐伽商业管理有限公司。住所地：南京市建邺区白龙江东街22号艺树家工场项目1801室。 法定代表人：姜千，董事长。 原告李虹、焦志磊与被告南京乐伽商业管理有限公司（以下简称“南京乐伽公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李虹、焦志磊的委托诉讼代理人夏明聪到庭参加诉讼。被告南京乐伽公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 李虹、焦志磊向本院提出诉讼请求：1、判令解除李虹、焦志磊与南京乐伽公司于2019年4月26日签订的《房屋出租委托代理合同》并解除对南京乐伽公司的授权委托；2、判令南京乐伽公司支付李虹、焦志磊未收到的房屋租金25500元及滞纳金2550元（滞纳金暂计算至2019年8月26日，请求计算至租金付清日为止）；3、本案诉讼费由南京乐伽公司承担。事实与理由：2019年4月26日李虹、焦志磊与南京乐伽公司签订《房屋出租委托代理合同》,将位于四川省成都市双流区住房以居住或办公的性质委托南京乐伽公司代理出租，出租代理期限自2019年4月26日至2023年5月24日，自房屋交付起至2019年5月25日为空置期，租金标准2550元每月，南京乐伽公司向李虹、焦志磊垫付押金（一个月租金）2550元，南京乐伽公司将租金打入李虹、焦志磊指定账户，每两月支付一次，第一次租金支付时间为2019年5月26日，第二次支付房租时间为2019年7月26日，合同并约定了其他相关权利义务。合同签订后，李虹、焦志磊如约将房屋交付南京乐伽公司，南京乐伽公司支付了第一次房租5100元及押金2500元，但到第二次支付租金时间，原告未能收到南京乐伽公司租金，经拨打合同预留40089××××6电话，却不能接通。经李虹、焦志磊查房，发现南京乐伽公司仅在支付李虹、焦志磊7650元的情况下，将李虹、焦志磊房屋欺骗到手，转手以每月1700元的低价格出租，一次性收取第三人（承租人）一年租金20400元后隐匿，拒不按时向李虹、焦志磊支付租金，合同预留电话也不能拨通，南京乐伽公司已经构成违约，李虹、焦志磊为维护自身合法权益，故提起诉讼。 南京乐伽公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：焦志磊与李虹系夫妻。2019年4月26日，焦志磊、李虹与南京乐伽公司签订了一份《房屋出租委托代理合同》，约定李虹、焦志磊将位于西航港街道××“空港××”××单元××楼××号房屋委托给南京乐伽公司代理出租,面积为102.54平方米；出租代理期自2019年4月26日至2023年5月24日，共计48个月30天。李虹、焦志磊应于2019年4月26日前将房屋交付给南京乐伽公司，房屋经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成；自李虹、焦志磊交付房屋起至2019年5月25日止为空置期，空置期为30天，此期间内南京乐伽公司不承担房租，但承担空置期期间产生的其他费用（如：物业、水电等）。第一次房租及其他费用在空置期结束后支付；李虹、焦志磊交付房屋时，南京乐伽公司垫付押金（1个月租金）2550元，出租委托代理期届满或合同解除后，押金除抵扣由南京乐伽公司或承租方承担的费用、租金及违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还南京乐伽公司；租金标准为2550元／月,南京乐伽公司将收取的租金按约定划入焦志磊指定账户，支付方式为双月付，第一次支付房租时间为2019年5月26日，第二次支付房租时间为2019年7月26日（根据付款形式依次类推）；出租代理期内，南京乐伽公司应按约定支付房租，如逾期李虹、焦志磊致电40089××××6后，超过7天南京乐伽公司仍未支付房租，应按照日租金标准向李虹、焦志磊支付滞纳金（法定节假日，法定休息日及公司正常假期除外）；出租代理期内南京乐伽单方提前解除合同的，构成违约，须按月租金1倍的标准向李虹、焦志磊支付违约金。同日，李虹出具一份《授权委托书》，载明李虹、焦志磊委托南京乐伽公司办理案涉房屋的出租事宜。同日，李虹还出具一份《收条》，载明收到南京乐伽公司垫付的案涉房屋的押金2550元。南京乐伽公司仅向李虹、焦志磊支付第一次租金5100元后，即再未支付。 同时查明，2019年5月12日，案外人陈俊与南京乐伽公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定南京乐伽公司将案涉房屋出租给陈俊，租赁期共12个月，自2019年5月15日起至2020年5月14日止；该房屋每月租金为1700元，租金的支付方式为年付。 还查明，2019年9月7日，南京乐伽公司通过微信公众号“乐伽公寓”发出公告一份，载明：因公司经营不善，无力履行合同，目前南京乐伽公司已停止经营，关闭所有业务，员工大量离职，没有经营收入，无法偿还客户欠款。按照非南京地区的在房屋所在地城市、南京区域的在各行政区内管辖原则，在房屋所在地所属地域协调处理。凡房东、房客自愿达成和解协议的，南京乐伽公司无条件予以认可，无须再通知南京乐伽公司，原房屋租赁合同即时终止作废，不再履行；房东、房客保留依法依约追究南京乐伽公司违约、赔偿损失等法律责任的权利。鉴于南京乐伽公司已无能力履行与房东、房客签订的房屋租赁合同，对房东、房客同时要求解除与南京乐伽公司签订的房屋租赁合同的，南京乐伽公司无条件同意，并放弃追究房东、房客因提前接触处房屋租赁合同而产生的责任。南京乐伽公司仍承担因不能履约而产生的违约、赔偿损失等法律责任。自本公告发出之日起即视为通知所有房东、房客，不再另行送达书面通知等。 上述事实，有当事人身份信息、商品房买卖合同摘要、房屋出租委托代理合同、授权委托书、收条、房屋租赁合同、公告以及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，2019年4月26日李虹、焦志磊与南京乐伽公司签订的《房屋出租委托代理合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，双方均应按约全面履行。本案的争议焦点为：1.双方的《房屋出租委托代理合同》的性质为委托合同还是房屋租赁合同；2.李虹、焦志磊的各项诉请能否得到支持。 一、关于案涉《房屋出租委托代理合同》性质的问题 根据合同法的相关规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，受托人因处理委托事务而产生的法律后果由委托人承担，包括受托人处理委托事务所获得的权利与产生的义务等。但从本案合同双方约定的内容来看，李虹、焦志磊的主要义务是按照约定将案涉房屋交付南京乐伽公司，而南京乐伽公司最主要的义务是按固定期限向李虹、焦志磊支付固定数额的租金，因此根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”和第二百一十三条“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”之规定，案涉合同约定的内容属于租赁合同的权利义务内容，符合租赁的法律关系特征，因此，双方之间并不是真正意义上的委托合同关系，而是围绕案涉房屋建立的租赁法律关系。 二、关于李虹、焦志磊的各项诉请能否得到支持的问题 因南京乐伽公司发出关闭公司所有业务的公告，以实际行为明确表明无力履行合同义务，且已下落不明，因此根据法律规定，李虹、焦志磊可以行使合同解除权，对其诉请要求解除《房屋出租委托代理合同》，本院予以支持，故双方的《房屋出租委托代理合同》于本案起诉书副本送达南京乐伽公司之日（2019年12月24日）起解除。对于2019年7月26日至合同解除之日（2019年12月24日）的租金12665元（2550元/月×6个月29天），南京乐伽公司应当支付给李虹、焦志磊。李虹、焦志磊还主张2019年12月25日至2020年5月26日的租金损失，本院认为，双方合同解除之后，案涉房屋的实际占有人并非南京乐伽公司，故此后的房屋占有使用费李虹、焦志磊应向房屋实际占有人主张为宜。因此对于李虹、焦志磊要求南京乐伽公司支付租金的诉讼请求在12665元范围内予以支持。 关于李虹、焦志磊主张按合同约定的“出租代理期内，南京乐伽公司应按约定支付房租，如逾期李虹、焦志磊致电40089××××6后，超过7天南京乐伽公司仍未支付房租，应按照日租金标准向李虹、焦志磊支付滞纳金（法定节假日，法定休息日及公司正常假期除外）”从2019年8月1日开始支付滞纳金。本院认为，双方在合同中约定南京乐伽公司逾期支付房租应支付滞纳金，该滞纳金的性质应为逾期支付租金的违约金，但该约定的违约金过高，本院酌情调整为按照年利率24%计算，即南京乐伽公司应支付的逾期支付房租的违约金为：以双月应付租金5100元（2550元／月×2个月）为基数，按照年利率24%分别从2019年7月26日、2019年9月26日起计算至实际付清之日止；以2019年11月26日至12月24日的应付租金2465元（2550元／月×29天）为基数，按照年利率24%从2019年11月26日起计算至实际付清之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告李虹、焦志磊与被告南京乐伽商业管理有限公司于2019年4月26日签订的《南京乐伽商业管理有限公司租赁合同》于2019年12月24日解除； 二、被告南京乐伽商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李虹、焦志磊租金12665元； 三、被告南京乐伽商业管理有限公司与本判决生效之日起十日内支付原告李虹、焦志磊违约金（以5100元为基数，按照年利率24%分别从2019年7月26日、2019年9月26日起计算至实际付清之日止；以2465元为基数，按照年利率24%从2019年11月26日起计算至实际付清之日止）； 四、驳回原告李虹、焦志磊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费502元,公告费300元，后续裁判文书公告费300元，均由被告南京乐伽商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  王 璇 人民陪审员  卢林贵 人民陪审员  李玉林 二〇二〇年六月八日 法官 助理  龚玉洁 书 记 员  盛 娇