四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1402民初3609号 原告：林礼东，男，1971年7月14日出生，汉族，四川省仁寿县人，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：张军成，四川川粤律师事务所律师。 被告：四川锦地房地产开发有限公司，住所地：眉山市彭山区凤鸣镇彭祖大道一段武阳宾馆6栋1层。 法定代表人：熊剑，总经理。 委托诉讼代理人：胡冉，女，1994年8月6日出生，汉族，四川省眉山市东坡区人，四川锦地房地产开发有限公司员工，住眉山市东坡区。 第三人：中国农业银行股份有限公司威远县支行，住所地：威远县严陵镇威远大道557、559、561、565、567、581号建业欧景城1幢3单元2层2号、3层2号。 负责人：叶刚，行长。 委托诉讼代理人：钟军，男，1974年11月17日出生，汉族，四川省威远县人，中国农业银行股份有限公司威远县支行员工，住威远县。 委托诉讼代理人：杨林威，男，1967年8月29日出生，汉族，四川省威远县人，中国农业银行股份有限公司威远县支行员工，住威远县。 原告林礼东与被告四川锦地房地产开发有限公司（以下简称：锦地房产开发公司）、乐山市商业银行股份有限公司井研支行（以下简称：乐商行井研支行）、中国农业银行股份有限公司威远县支行（以下简称：农行威远支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。庭审中，原告林礼东撤回了对第三人乐商行井研支行的起诉。原告林礼东及委托诉讼代理人张军成，第三人农行威远支行的委托诉讼代理人钟军到庭参加诉讼，被告锦地房产开发公司及委托诉讼代理人胡冉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告林礼东向本院提出诉讼请求：1.被告立即为原告办理不动产权证书；2.被告在原告实际取得不动产权证书起15日内向原告支付逾期办证违约金。（计算方式：从2016年12月31日起到取得不动产权证书止，每日按照100.00元计算）；3.被告承担逾期交房违约金。（从2015年6月30日至取得规划验收合格证止，每日按照全部已付款的万分之三计算），以上二、三项请求的违约金计算至2019年7月1日，共计146200.00元，从2019年7月2日起的违约金以诉讼请求的2、3项请求标准计算；4.第三人协助被告为原告办理不动产权证书；5.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年4月11日，原、被告签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，约定将位于眉山市东坡区商品房出售给原告。房屋总价款430000.00元。交房时间为2015年6月30日，但至今,原告未收到被告提供的竣工验收合格证，虽被告已将未竣工验收合格房屋交付给了原告，但被告该行为违反法律强制性规定，已构成逾期交房，应从取得竣工验收合格证起才视为交房，所以被告严重违约，应当承担逾期交房的违约责任，即根据合同第十二条的约定支付违约金。合同对办理产权登记及违约金作了约定，但被告已向原告代收房屋契税、维修基金等所有费用的情况下，被告至今没有为原告办理不动产权证书。原告多次敦促被告履行义务，被告却以种种原因拖延推诿，给原告造成了损失，已严重违约，被告应按照合同约定向原告承担违约责任。被告2013年12月13日将案涉房屋土地抵押给第三人农行威远支行，农行威远支行只是拥有一个合法的债权，而原告请求办理不动产权属证书属于居住权，是人权范畴，人权高于一切权力，故第三人应当解除抵押协助被告为原告办理产权证。原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。 被告锦地房产开发公司未答辩。 第三人农行威远支行辩称，一、第三人没有法定义务，也没有与原告通过合同或其他方式约定的义务，原告要求第三人协助办证无法律事实和法律依据。二、抵押人未经抵押权人同意将抵押物转让给原告的行为不合法，应认定该民事行为依法无效或合同无效。三、第三人已在2017年5月31日申请法院对被告的抵押财产进行强制执行，但因被告已将抵押物转让给了原告，至今无法进行依法处置。请求法院判决原告承担协助第三人处置抵押物的义务。四、请求法院判决原告承担第三人诉讼代理人的误工费、差旅费等因出庭支付的费用。 本院经审理对证据和事实认定如下： 原告围绕诉讼请求依法提交的原告身份证、被告、第三人国家企业信用信息公示打印件、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、收据。第三人农行威远支行提交的他项权证书、威远县人民法院执行立案通知书证据。双方无争议，具备证据效力，本院予以确认并在卷佐证。被告锦地房产开发公司未提交证据。 据上述证据的佐证结合庭审中双方当事人的当庭陈述，综合印证事实如下： 原告（买受人）与被告（出卖人）于2015年4月11日签约备案了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，（合同签约备案号：1×××7），合同主要约定：买受人购买出卖人开发的位于东坡区文忠路锦地上城××幢×单元×层×号住宅房，建筑面积126.34㎡，总房款43万元，2015年4月11日前付首付房款20万元，2015年5月26日前付清余款23万元。出卖人在2015年6月30日前向买受人交付该商品房，商品房交付时该商品房应当符合1.已取得规划验收合格证；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；3.出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。逾期交房在240日之内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过240日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。出卖人应当在2016年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；买受人未在商品房交付之日起730日内取得房屋不动产权证书，如因出卖人的原因，买受人未能在此期间取得房屋不动产权证书，双方同意买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之零点一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内向买受人支付，合同继续履行。合同签订后，原告在2015年4月11日支付首付房款20万元，余额23万元按揭贷款支付了被告。2015年8月29日交纳契税8600.00元、维修基金6317.00元、办证费328.00元，并在当天领取钥匙收房。被告至今未为原告办理不动产权属证书。 另查明，被告于2009年3月9日将案涉房屋土地抵押给乐商行井研支行贷款，2013年12月13日又将案涉房屋土地抵押给农行威远支行贷款，并办理了土地抵押登记。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，是双方当事人自愿达成的协议，未违背法律规定，合法有效，对双方均具有约束力。依照合同约定，被告应当在2015年6月30日前向原告交付该商品房，被告在2015年8月29日将案涉房屋交付给原告，虽被告的交付未达到合同约定的交付条件，存在交付瑕疵，但原告已经收房，应视为被告已交房。对逾期60天交房违约金，原告购买案涉房屋用于居住，给其造成的损失，为双方在合同中约定的以原告已付房款按日万分之零点一计算的违约金，即，430000.00元×0.00001×60天=258.00元。对原告以违约金约定过低，请求调整为以年6%标准予以计付的主张，依法不予支持。被告未在合同约定期内为原告办理不动产权证书，是因被告用案涉房屋土地办理抵押贷款，至今未解除土地抵押导致。基于该抵押，被告客观上无法为原告办理不动产权证书。故，原告请求被告立即为其办理不动产权证书，本院不予支持。关于原告请求判令被告在其取得不动产权证书起15日内向原告支付逾期办证违约金。现被告尚未取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，合同约定的违约金支付条件未成就，因此，被告不承担向原告支付违约金的义务。对于原告请求第三人协助被告为原告办理不动产权证书，因第三人相对于被告是权利人，在其抵押权债权未实现前，其并未对原告设定办证障碍，不应当承担协助原告办证义务。对第三人辩称中主张，请求法院宣布原、被告签订的商品房买卖合同无效，判决原告协助第三人处置抵押房产，判决原告承担第三人本案诉讼产生的误工费、差旅费等费用，本案不予调整，第三人可另行主张权利。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃相应诉讼权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下: 一、被告四川锦地房地产开发有限公司在本判决生效之日起三日内支付原告林礼东逾期交房违约金258.00元； 二、驳回原告林礼东的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3224.00元，减半收取1612.00元，由原告林礼东负担1609.00元，被告四川锦地房地产开发有限公司负担3.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  杨文俐 二〇一九年九月三十日 书记员  熊 玲