山东省烟台市福山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0611民初2164号 原告：于亮亮，男，1982年8月10日出生，汉族，住烟台市福山区。 委托诉讼代理人：张广平，山东盛信律师事务所律师。 被告：烟台佳安房地产开发有限公司，住所地烟台市福山区西山路**。 法定代表人：于克禄，总经理。 委托诉讼代理人：姜念桐,北京炜衡（烟台）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林明，北京炜衡（烟台）律师事务所律师。 原告于亮亮与被告烟台佳安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张广平、被告委托诉讼代理人姜念桐、林明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告于亮亮向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告迟延办理房产权属登记手续违约金31688.62元及自起诉之日起至实际办理完毕房产权属登记手续之日止，仍以总房款171058.70元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算的违约金；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年3月6日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告坐落于烟台市福山区西山路66号佳安花园××号房产，总价款171058.70元，并约定了双方的权利义务及违约责任等条款。合同签订后，原告依约履行了付款等合同义务，但被告至今未为原告办理涉案房屋的房产权属登记手续。原告认为被告违反合同约定，严重侵犯了原告的合法权益，请求判如所请。 被告辩称，一、涉案房屋未能办理不动产权证的原因不在于被告。根据最高院关于商品房买卖合同的司法解释第18条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任的规定，出卖人承担责任的前提是由于出卖人的原因，如果不是因为出卖人的原因造成买受人不能按期取得房屋权属证书的，不应当承担违约责任。就本案而言，被告建设的佳安花园小区1、2、3号楼在2008年9、10月份已经完成了竣工验收并于2009年3月23日办理了建设工程竣工验收备案。本案没有办理房产证的原因是由于拆迁工作没有按期完成导致天然气管网无法施工，影响了不动产权证的办理。2006年按照当时的拆迁政策，被告与烟台市福安房屋拆迁有限公司签订了房屋拆迁项目委托协议书，烟台市福安房屋拆迁有限公司系原建设局的下属单位，由烟台市福安房屋拆迁有限公司负责对佳安花园范围内的建筑进行拆迁，由于烟台市福安房屋拆迁有限公司未能按期完成项目拆迁，导致天然气管网无法铺设，直接影响了办证，因此被告虽按时完成了建设工程的竣工验收手续，但由于负责拆迁的拆迁公司没有按时完成拆迁工作导致房产证不能办理，根据最高院司法解释，不能按期办证的责任在于烟台市福安房屋拆迁有限公司，被告不应当承担逾期办证违约责任。二、被告已经按照商品房买卖合同的约定向原告按期交付了房屋，原告已经实际占有和使用了案涉房屋，实现了所购房屋的基本使用功能与价值，未按时办证对原告实际没有造成什么损失，如果原告主张按照同期贷款利率上浮20%计算违约金，违约金过高，远远超出了实际损失，如果法院要判决被告应当承担逾期办证违约金的话，被告请求依法降低违约金的数额，具体理由如下：法律依据是《中华人民共和国合同法》第113条，明确规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第114条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。同时最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第29条规定：当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为过分高于造成的损失。结合本案事实方面的依据为：根据双方的补充协议约定，逾期交房或者逾期付款的违约金为日万分之一，折合年利率为3.65%，如果法院判决本案逾期办证的违约金按同期贷款利率上浮20%，那么将会出现逾期办证违约金高于逾期交房违约金的不合理现象。因为逾期交房和逾期办证相比而言显然是逾期交房给购房者造成的损失更大。三、有关审判实践和法律规定，我国违约金主要是具有补偿性和填补性的属性，本案应当充分考虑购房者的实际损失及开发商的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平合理和诚实信用的原则对违约金的数额做出一个衡量。四、有关诉讼时效的规定，本案应从法院受理原告起诉之日起往前推三年。综合上述理由希望法庭综合考虑实际情况，对原告主张的违约金进行降低，我国也有相应的判例可以借鉴。 经审理，本院查明，2008年3月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定：原告购买被告开发的位于烟台市福山区西山路66号佳安花园××号房产，建筑面积约72.90㎡，总价款为166357.80元（后因实测面积，总价款增加至171058.70元）。其中合同第十五条关于产权登记明确约定：“出卖人应按相关规定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续。买受人应按相关规定在出卖人商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续。如因买受人的责任，导致不能在规定期限内办理权属登记手续的，由有关部门按相关规定予以处理；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，双方同意按下列方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起X日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的X%赔偿买受人损失；2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金”。该商品房买卖合同补充协议第五条约定“如因买受人的责任，导致不能在规定期限内办理权属登记手续的，由有关部门按相关规定予以处理。因出卖人的原因，不能在规定期限内办理权属登记手续的，出卖人应作出合理解释，并给予具体的办证时间（出卖人有权按照小区的整体规划统一办理权属登记）”。上述合同签订后，原告依约向被告交纳了购房款171058.70元。2008年12月2日，被告将涉案房屋交付原告使用至今。 本院认为，原、被告于2008年3月6日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，合法有效，双方应按约定履行。被告虽然答辩称涉案房屋未能办理不动产权证的原因不在于被告，而是因为受托人烟台市福安房屋拆迁有限公司未能如期对佳安花园范围内的房屋进行拆迁而导致，但仍然是因其原因致使原告未能取得房屋权属证书。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三条第一款规定“关于罚息的利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”。原、被告在《商品房买卖合同》中第十五条虽然约定了违约金，但未约定违约金的计算方法。根据上述规定，本院确定，被告应按原告已交房款171058.70元为基数，以现行一至五年期年利率4.75%的1.3倍，给付原告自本案立案之日（2019年8月19日）起前三年的逾期办证违约金，以此计算为31688.62元（计算公式为171058.70元×年利率4.75%×1.3倍×3年），以后的违约金继续按此标准计算至被告办理产权证书完毕之日止。 综上，原告的诉讼请求，证据充分，理由得当，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 被告烟台佳安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告于亮亮逾期办证违约金31688.62元（自2019年8月20日以后至被告烟台佳安房地产开发有限公司办理产权证书完毕之日止的违约金继续按此标准计算）。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息 案件受理费592元，减半收取为296元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审判员  王宏林 二〇一九年九月十六日 书记员  郭晓彤