四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0181民初3176号 原告：邱均云，男，汉族，1962年5月25日出生，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：徐伦平，都江堰市高新法律服务所法律工作者。 原告：王红艳，女，汉族，1977年10月28日出生，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：徐伦平，都江堰市高新法律服务所法律工作者。 被告：都江堰光明建设有限公司。住所地：四川省都江堰市蒲阳路140号。 法定代表人：吴勇，职务不详。 被告：古明辉，女，汉族，1965年12月7日出生，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：张国祥，四川法隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨红玉，四川法隆律师事务所律师。 被告：孙从林，男，汉族，1966年2月21日出生，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：张国祥，四川法隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨红玉，四川法隆律师事务所律师。 原告邱均云、王红艳诉被告都江堰光明建设有限公司（以下简称光明公司）、古明辉、孙从林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月8日委托人民调解员廖磊进行诉前调解未果，于2019年8月6日立案受理，并依法适用普通程序对本案公开开庭进行了审理。原告邱均云、王红艳及其委托诉讼代理人徐伦平，被告古明辉及孙从林的共同委托诉讼代理人杨红玉到庭参加诉讼，被告光明公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。 邱均云、王红艳向本院提出诉讼请求如下：1．判令光明公司、古明辉、孙从林立即办理位于都江堰市房屋国有土地使用权证或不动产权证；2．判令光明公司、古明辉、孙从林共同连带向邱均云、王红艳支付从2010年4月1日起，以1272132元为基数，按人民银行同期贷款利率计付至2019年6月30日止的逾期办证的损失639589元。从2019年7月1日起的逾期办证损失按照上述计算方式计付至邱均云、王红艳实际取得不动产权证为止；3．判令本案诉讼费用由光明公司、古明辉、孙从林承担。庭审中，邱均云、王红艳将前述第1项诉讼请求明确为“判令光明公司、古明辉、孙从林为其办理不动产权证”。事实和理由：邱均云、王红艳系夫妻关系。2008年12月26日，光明公司与邱均云签订《房屋买卖合同》，约定，光明公司将位于都江堰市（即2栋3层1号、3层1号、3层1号、4层1号）、总面积约为1600㎡的房屋转让给邱均云、王红艳。双方又签订了《房屋买卖补充合同》，约定光明公司、古明辉、孙从林出卖前述房屋，其应于2010年3月31日前将房产证、国有土地使用权证办至邱均云、王红艳名下。逾期办证的，以交易价格为基数，按人民银行同期贷款利率的四倍向邱均云、王红艳偿经济损失。不能履行的，由古明辉、孙从林向邱均云、王红艳承担全额赔偿责任。2010年1月13日，光明公司与邱均云、王红艳签订了4份备案《商品房买卖合同》，邱均云、王红艳支付购房款总计7967521.69元。但光明公司、古明辉、孙从林在2010年8月26日才办理房屋所有权证，至今未办理国有土地使用权证，并以各种理由推诿。故涉诉，望判如所请。 光明公司未到庭，亦未向本院提交书面的答辩意见。 古明辉、孙从林辩称，1．案涉房屋系光明公司所有，其与邱均云、王红艳建立房屋买卖合同关系，而古明辉、孙从林只是作为光明公司的经办人员签字，而非合同一方主体，故此二人不应承担责任；2．光明公司在签订合同时就将案涉房屋交付使用，邱均云、王红艳收取租金，且光明公司已将资料上交行政主管部门，即便逾期办证，也未给邱均云、王红艳造成实际损失，故光明公司不应承担赔偿责任；3．因光明公司已交付房屋并办理了房屋所有权证及备案手续，故补充协议第六条约定的损失赔偿条件未成就，不应承担责任。综上，请求法院驳回对孙从林、古明辉的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下： 一、关于房屋买卖合同签订情况。2008年12月26日，出卖人（甲方）光明公司与买受人（乙方）邱均云签订《房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定（与本案有关的内容）：“一、甲方将坐落于都江堰市都江堰大道的房屋转让给乙方。1．具体位置：都江堰大道联盟村四组西蜀苑二期。3．面积1600㎡，连底三层，局部四层，商业用途，已出租给交通银行，租期五年，并已出示租赁合同。4．国有土地试验证号：都国用（2003）字第××号。乙方购买后甲方应将国有土地使用权证单独办理为乙方。三、价款支付方式和期限：合同签订后当日内首付300万元，元月4至5号付300万元，余款于办理房屋产权证和土地使用权证书后五日内付清。四、产权转移过户登记：款付至600万元后，甲方于1.5个月内办结房屋所有权和国有土地使用权过户登记，同时将正面通道修建一楼一底的规划手续办理给乙方。七、首笔价款支付的同时及时办理房屋租赁合同和租赁关系移交手续，移交后视为房屋交接，乙方有权行使所有者权益。八、违约责任：1．甲方不按约交房、办证的，每逾期一天承担总额万分之一的违约金。九、本合同经双方盖章、代表签字后即生效”。在该合同尾部，有“甲方”光明公司及其代表孙从林、“乙方”邱均云签字盖章。 2009年4月8日，光明公司、孙从林出具《关于西蜀苑二期商业用房综合楼售房办理房产证、土地使用证等手续需要一定时间的承诺》（以下简称《承诺》），载明“你方付款后，我公司承诺：20日内将房产证办好交给购买方，2月内将土地使用证办好。此承诺除去自然灾害和国家有特别规定外，受法律保护，如未能办理，承担一切经济损失和法律责任”。在该文件尾部落款处亦有古明辉签字。 2009年5月2日，卖房人光明公司、孙从林、余元述、古明辉与购房人王红艳、邱均云签订《关于限期办理房产证、国土证的补充协议》（以下简称《补充协议》），载明：2009年4月8日双方协商，贵公司已属违约，特签订补充协议：一、于2009年5月17日前将房产证复印件给邱均云；二、于2009年6月18日前，将国土证和房产证原件给邱均云。同时邱均云将购房欠款一次付清给孙从林。三、违约责任。1．若光明公司、孙从林未按约定条款的“第一条”款时间内办理完将房产证交给邱均云，按已付房款600万元的资金赔偿占用费，100万元人民币给邱均云。2．若光明公司、孙从林未按协议条款“第一、二条”条款定的时间内办理两证，从交首笔款起，每推迟一天赔偿壹万伍仟元的资金占用费给邱均云。3．若购房人邱均云未按补充协议“第三条”办理，每推迟一天赔偿壹万伍仟元的资金占用费给孙从林。四、其他未尽事宜按原合同和承诺条款执行。 2009年12月2日，出卖人（甲方）古明辉、孙从林、光明公司，与买受人（乙方）邱均云、王红艳签订《房屋买卖补充合同》（以下简称《补充合同》），约定（与本案有关的内容）：“双方就《买卖合同》以及2009年5月2日签订的《补充协议》未尽事宜补充约定如下：一、以房管局备案登记的名称（字）作为本宗房地产的出卖人。即古明辉、孙从林、余元述、光明公司。二、本宗房地产位于都江堰市，现交通银行承租的一、二、三、四楼全部房屋以及一楼临幸福大道方向的通道，二、三、四楼平台，楼梯。其各层面积为：2栋1楼，铺商，建筑面积421.83㎡；2栋2楼，办公，建筑面积529.45㎡；2栋3楼，办公，建筑面积471.16㎡；2栋4楼，办公，建筑面积42.29㎡。一楼通道、二、三、四楼平台、楼梯未计算面积。以上房屋面积为1464.73㎡（以房管局实测面积为准）。三、房屋价款及余款支付条件。1．全部房屋共计捌佰壹拾万元，乙方分别于2008年12月27日、2009年4月9日已向甲方支付陆佰万元。2．余款支付条件及时间：甲方将上列房产备案至乙方名下后的二个工作日内，乙方向甲方支付壹佰伍拾万元；甲方将房屋所有权证、国土使用权证办至乙方名下后的二个工作日内，乙方向甲方支付余款陆拾万元。四、房屋产权、国土使用证办理期限。1．甲方应于2010年2月10日前将本宗交易的房产备案至乙方名下；2．甲方应于2010年3月31日前，将本宗交易房产的房产证、国有土地使用证办至乙方名下，并交给乙方。五、其他。3．2009年1月1日至2009年12月31日交通银行应支付的租金由乙方收取。鉴于租金已经交付给甲方，因此，乙方用此租金抵扣应支付的部分房款。六、违约责任。2．甲方若不积极为乙方办理房屋备案登记和办理房屋所有权证、国土使用证，则甲方每日以本宗房产的交易价格为基数，按人民银行同期贷款利率的四倍向乙方赔偿经济损失，且购房合同仍继续履行。4．因房管部门、国土部门的法定原因（甲方自身原因除外），致使甲方未在本合同约定时间内办理房屋备案、房屋所有权证、国土使用证，则乙方不得追究甲方的违约责任。5．本合同不能履行时，由古明辉、孙从林向乙方承担全额赔偿责任。七、其他合同与本合同相抵触时，以本补充合同为准。八、本补充合同是甲、乙双方在买卖本宗房地产过程中的特别合同，送房地产管理局的备案合同只作办理产权证使用，不作为甲、乙双方的结算合同。九、本补充合同经甲方代表古明辉与乙方签字后生效，再由甲方其他人员副署”。在该合同尾部，分别有“甲方”古明辉、孙从林、光明公司及其法定代表人吴勇，“乙方”邱均云、王红艳的签字捺印。 2010年1月13日，光明公司与邱均云、王红艳签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买位于都江堰市房屋，总价款1272132元整，并于当日就案涉房屋进行合同签约备案登记。 二、关于付款情况。2008年12月27日，邱均云通过其持有的卡号为62×××26的账户，向账号51×××09转账支付300万元。同日，光明公司开具收据一份，载明收到“邱均云预付购房款300万元”。 2009年4月9日，光明公司开具收据1份，载明收到邱均云购买二期房款300万元。 2010年1月19日，古明辉出具收条1份，载明“今收到邱均云西蜀苑二期购房款壹佰伍拾万元”。 2012年11月28日，古明辉出具收条1份，载明“今收到邱均云西蜀苑二期购房款467521.69元。注：收房租费464800元，代垫票费50000元，代交维修金、房屋办证费等27278.31元，结果合计467521.69元”。 庭审中，古明辉、孙从林对邱均云、王红艳陈述的其已支付房款共计7967521.69元之事实无异议。 三、关于案涉房屋所有权证的办理情况。2010年8月26日，邱均云、王红艳取得了幸福镇联盟村四组西蜀苑二期2栋3层1号的房屋（即案涉房屋）的房屋所有权证，权证号分别为：都房权证监证字第××号、都房权证监证字第××号，该证上土地状况一栏为空白。根据成都个人住房信息系统记录显示，案涉房屋无抵押、限制登记信息。 四、关于案涉房屋国有土地使用权权属问题。光明公司于2013年12月31日取得位于幸福镇联盟村2084.9㎡国有土地使用权证，权证号为：都国用（2013）第××号，用途为住宅用地，该宗地无限制登记、抵押信息。 2015年7月8日，经都江堰市国土资源管理委员会2015年第7次会议同意，将该宗地调整为商业用地，使用权终止日期自2005年6月6日起算。后光明公司申请将该宗地用途变更并分户，将其转让给邱均云等九户。都江堰市国土资源管理局于2015年11月27日审批同意，审批意见：该宗地涉及部分出让金免交，部分出让金挂账，国土资源管理局保留对原权利人邹世君挂账出让金追缴权，并根据前述会议核算本次改变用途补缴土地出让金331499.1元（即40年商业用地市场评估价2716元/㎡与住宅用地市场评估价2557元/㎡之差，再乘以面积2084.9㎡）。但该笔费用至今未缴纳。 以上事实，有双方当事人的陈述，邱均云、王红艳提交的诉争各方身份信息、《买卖合同》《承诺》《补充协议》《补充合同》《房屋租赁合同》《商品房买卖合同》及摘要、房屋所有权证、房屋信息查询记录、不动产登记信息摘要3、收据、收条、交通银行个人客户交易清单，以及本院依职权调取的都江堰市国土资源管理委员会会议纪要、出让合同内容变更审批表、国有土地使用权证，以上证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，邱均云、王红艳与光明公司、古明辉、孙从林签订的《买卖合同》《承诺》《补充协议》《补充合同》是双方真实意思的表示，其内容未违反法律、行政法规的规定，故上述合同依法成立并有效，对各方均有约束力。 本案争议的焦点在于：一、古明辉、孙从林是否是讼争法律关系的一方责任主体，即二人签字行为的效力；二、案涉房屋出卖方是否构成违约。 一、关于古明辉、孙从林签字行为的效力问题。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。本案中，邱均云、王红艳在与光明公司签订《买卖合同》后，于2009年12月2日签订了《补充合同》，该合同第七条明确约定前述合同约定与之不一致的，以最后签署的《补充合同》为准。同时，该《补充合同》的甲方除了光明公司外，还增加了孙从林、古明辉，且二人亦在合同尾部的“甲方”处签字捺印，表明其自愿接受该合同的约束，故本院认为孙从林、古明辉是《补充合同》的法律关系主体之一，根据《补充合同》约定“本合同不能履行时，由古明辉、孙从林向乙方承担全额赔偿责任”，理应承担相应法律责任即《补充合同》中所约定的“甲方”责任，包括办理不动产权证以及与光明公司共同承担支付逾期办证违约金的责任。买受人邱均云、王红艳已依约支付房款，作为出卖人的光明公司、古明辉、孙从林应当依约办理不动产权证书，并承担逾期办证的违约责任。 二、关于案涉房屋出卖方是否构成违约的问题。依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十条“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度”，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，本案中，诉争各方在《补充合同》第四条、第六条分别约定了办理案涉房屋不动产权证的时间，以及逾期办证的违约金。庭审中已查明光明公司、古明辉、孙从林尚未办理案涉房屋的国有土地使用证，故构成违约，应向邱均云、王红艳支付违约金并继续履行办证义务。买受人现主张以中国人民银行同期贷款利率计算逾期办证的违约金，本院根据公平原则，结合双方合同履行情况以及守约方实际损失，认为逾期办证违约金以日万分之一计算为宜，即光明公司、古明辉、孙从林应为邱均云、王红艳办理案涉房屋不动产权证，并支付逾期办证的违约金（计算方式：以已付房款1272132元为基数，按每日万分之一的标准，自2010年4月1日起计算至本判决确定的办理案涉房屋不动产权证之日止；若未按本判决确定的时间办理不动产权证的，上述费用计算至实际办证之日止）。古明辉、孙从林抗辩已为其办理不动产权属证书的备案手续，无证据证明，应承担举证不能的责任，该抗辩主张不能成立。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告都江堰光明建设有限公司、古明辉、孙从林于本判决生效之日起十日内协助原告邱均云、王红艳办理位于都江堰市房屋（合同签约备案号：52833）的不动产权证书； 二、被告都江堰光明建设有限公司、古明辉、孙从林于本判决生效之日起十日内向原告邱均云、王红艳支付逾期办证违约金（计算方式：以已付房款1272132元为基数，按每日万分之一的标准，自2010年4月1日起计算至本判决确定的办理案涉房屋不动产权证之日止；若未按本判决确定的时间办理不动产权证的，上述费用计算至实际办证之日止）。 案件受理10296元，由被告都江堰光明建设有限公司、古明辉、孙从林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  潘秀芳 人民陪审员  杨 敏 人民陪审员  李 鑫 二〇二〇年三月二十四日 法官 助理  邓 娟 书 记 员  甘小红