呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2019）内0104民初3245号原告：尹艳红，女，无故职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘雪飞，内蒙古恩泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊波，内蒙古恩泰律师事务所律师。被告：内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市玉泉区小黑河村委会办公室111房间。法定代表人：王岗，系该公司董事长。委托诉讼代理人：锡林图雅，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘银雪，内蒙古誉昊律师事务所律师。原告尹艳红与被告内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司（以下简称蒙拓公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹艳红的委托诉讼代理人刘雪飞、樊波，被告蒙拓公司的委托诉讼代理人刘银雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹艳红向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告为原告购买的位于呼市××路交汇处西南角内大翡翠城10号楼812号房屋办理《商品房买卖合同》登记备案手续；2.请求依法判令被告立即向原告交付上述房屋，并为原告办理该房屋的不动产权证；3.请求依法判令被告向原告赔偿上述房屋装修损失65168元（装修费用按照每平米800元计算）；4.请求依法判令被告向原告支付自2014年9月1日至实际交付房屋之日止的利息损失（该利息损失以已付房款314754元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2019年7月22日为77718元）；5.保留原告因被告违约行为而继续追究被告违约责任的今后诉讼权利。以上共计142886元。事实和理由：2012年7月13日原告与被告签订《内部认购协议》，原告向被告购买位于呼市××路交汇处西南角内大翡翠城10号楼812号公寓，建筑面积81.46平方米，单价为每平方米7669.46元，总价为624754元。双方约定付款方式为银行按揭，合同签订后原告按约向被告支付房款314754元，剩余办理银行按揭。合同约定公寓的交付日期为2014年8月31日前。交房标准为装修交房。现被告仍未向原告交付房屋，且被告也未给原告办理商品房买卖合同网签备案手续及产权登记手续。原告多次找被告协商未果，因此，原告向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉求，以维护原告的合法权益不受侵犯。被告蒙拓公司辩称，关于办理网签备案登记手续，是房地产管理部门对房地产开发企业预售商品房行为的一种行政管理行为，不属于人民法院民事案件的审理范围；关于办理不动产权证，其主体为行政机关，并非本案被告，作为出卖人的被告仅负有向登记机关提供相应备案资料、配合买受人办理不动产权证的义务，但无义务直接为买受人办理不动产权证书，故原告的该两项请求不能成立。且就上述两项诉请在系列案件生效判决中，法院均没有支持，故人民法院应当驳回原告的该等诉讼请求。就与本案案件事实基本一致的蒙拓公司系列案件，呼市中院已作出生效判决，故被告同意向原告交付房屋（但前提是原告将剩余款项付清）；按每平米800元的标准赔偿其房屋装修损失，并以已付款为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付其利息损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告尹艳红向本院提交了如下证据：1.《内部认购协议》一份三页、委托改造及装修协议一页、内大翡翠城loft公寓装修标准一页；证明原告于2012年7月13日向被告处购买位于呼市××路交汇处西南角内大翡翠城loft公寓10号楼812室，建筑面积81.46平方米，单价为每平方米67669.46元，总金额为624754元。付款方式为买受人于2012年7月13日付清首付314754元，剩余310000元办理银行按揭贷款。房屋交付时间为2014年8月31日。被告违反协议约定，至今未向原告交房，应当承担违约责任。《内部认购协议》第二条第（四）项约定，被告逾期交付房屋的违约金为乙方已交房款的万分之0.1。此约定中的万分之0.1明显不足以弥补原告的损失，同时约定计算方法和计算标准也明显过低。所以恳请人民法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定予以提高，按照原告的第四项诉请进行支持。《内部认购协议》中原、被告双方约定的交房标准为装修交房，且在签订认购协议当日同时签订了《委托改造及装修协议》，此协议与内部认购协议是主从合同关系，涉及的内容同样是该涉案房屋，在该协议中双方约定，原告委托被告对房屋进行装修，即在交房时达到改造和装修的条件及标准。2012年7月13日，原、被告在《内大翡翠城LOFT公寓装修标准》中对地面、墙面、吊顶等装修标准作出约定，此外约定被告交付的房屋中应包含电视、冰箱、洗衣机等家电。被告蒙拓公司的质证意见真实性认可，但原告有房款未付清。本院对该组证据的真实性予以认可。2.收据；证明被告在2012年7月13日共收到原告交付的购房款314754元。被告蒙拓公司的质证意见是认可。本院对该组证据的真实性予以认可。3.（2018）内01民终2723号民事判决书、（2018）内01民终2688号民事判决书；证明该生效判决由呼和浩特市中级人民法院出具，此生效民事判决中的被告与本案被告相同，所涉及的《内部认购协议》也与本案原告与被告签订的《内部认购协议》为同样的内容，仅仅是签订时间和签订主体不同，所以对于生效判决已经认定的事实应当作为人民法院认定案件事实的依据。在该生效判决的本院认为部分对于相关协议的性质及效力作出了认定。呼市中院已认定《内部认购协议》非预约合同而是有效的商品房买卖合同。被告蒙拓公司逾期交房的行为已构成违约，而内部认购协议中约定的违约金过低，应按照中国人民银行同期同类贷款利率提高，同时确定了被告蒙拓公司补偿业主的装修标准为以双方合同约定的面积为基数，每平米补偿800元。被告蒙拓公司的质证意见是认可，同意按照卷宗生效判决执行。本院对该组证据的真实性予以认可。被告蒙拓公司未向法庭提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月13日，出卖人蒙拓公司与买受人尹艳红签订《内部认购协议》，尹艳红购买了由被告开发的位于呼和浩特市××路交汇处西南角“内大﹒翡翠城”LOFT公寓10号楼812号房屋一套，建筑面积81.46平方米，单价为每平方米7669.46元，总金额为624754元；付款方式约定为：买受人于2012年7月13日付房款人民币314754元，剩余款项办理银行按揭。双方约定该房屋暂定2014年8月31日前交付买受人使用，如遇特殊情况造成交付日期推迟，则按实际情况相应顺延。甲方不能按双方确定的日期向乙方交付房屋，每逾期一日，乙方有权要求甲方支付逾期交房的违约金，标准为乙方已交房款的万分之0.8。合同签订后，原告尹艳红向被告蒙拓公司支付了购房款314754元，剩余房款约定办理银行按揭。同时,于2012年7月13日尹艳红与蒙拓公司签订了委托改造及装修协议，对装修事项及装修标准作出了具体的约定。本院认为，原告尹艳红与被告蒙拓公司签订的《商品房购买协议》已就房屋的价格、交付条件、房屋面积、位置、违约责任等事项作出具体而明确的约定，双方所签协议已具备商品房买卖合同的主要内容，且依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”故对其性质应认定为商品房买卖合同。本案中，被告蒙拓公司尚未取得商品房预售许可证，原告尹艳红与被告蒙拓公司签订《商品房购买协议》的效力认定是本案首要解决的问题。商品房预售主要是指房地产经营企业将正在建设的房屋预先出售给购房人，并承诺在未来的日期将预售的房屋交付给购房人，购房人预先支付定金或购房款的一种法律行为。商品房预售不同于现房销售，双方所签合同的履行存在不确定性，为规范商品房预售市场，通过商品房预售许可证降低商品房预售市场的不稳定性和交易风险。结合本案实际，本案诉争房屋已实际建成并投入使用，符合现房销售的条件，本案又属系列案件，涉及众多购房人的权利，从稳定交易秩序的实际出发，因本案涉案房屋已属现房，故不应再以出卖人未取得商品房“预售”许可证为由认定合同无效。故本院认定原告尹艳红与被告蒙拓公司所签《商品房购买协议》系双方当事人真实意思表示，应认定为有效协议。对于原告尹艳红要求被告蒙拓公司为其办理《商品房买卖合同》登记备案手续。因办理不动产权证书的主体并非蒙拓公司，而是行政机关，蒙拓公司对该购房人办理权属证书仅负有将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，故尹艳红请求蒙拓公司为其办理不动产权证的诉讼请求不能成立。关于尹艳红请求诉请办理《商品房买卖合同》登记备案手续的请求，蒙拓公司负有向有关机关办理《商品房购买协议》登记备案行为的义务，但该义务属于房地产管理部门的一种行政管理行为，登记备案与否并不影响合同效力，也不影响出卖人与买受人之间的权利义务关系，故人民法院不宜直接以司法手段进行干预。本院对尹艳红请求办理案涉房屋《商品房买卖合同》备案登记手续的诉讼请求不予支持。依据双方签订的《商品房购买协议》约定，该房暂定于2014年8月31日前交付买受人尹艳红使用，合同签订后原告向被告支付购房款314754元，约定剩余购房款办理银行按揭。蒙拓公司违反该项约定至今未交付，构成违约，应当承担相应的违约责任。故蒙拓公司应向尹艳红交付涉案房屋，并承担逾期交房的违约责任，即蒙拓公司应向尹艳红支付自2014年9月1日至实际交付房屋之日的利息损失（该利息损失以已付房款314754元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。故，对于原告的该项诉讼请求本院予以采信。蒙拓公司未按合同约定装修涉案房屋，构成违约，故原告尹艳红的该项诉讼请求本院予以支持。尹艳红请求装修费用按照每平米800元计算，蒙拓公司作为装修义务方，未提出装修涉案房屋的实际发生金额或计算方法，故本院对上述费用予以采信，涉案房屋建筑面积81.46平方米，故蒙拓公司应当赔偿尹艳红房屋装修损失65168元（800元/平方米*81.46平方米）。尹艳红请求保留因蒙拓公司违约行为而继续追究蒙拓公司违约责任的今后诉讼权利，如出现新的事实、理由，当事人可另案提出，不存在保留今后诉讼权利的问题。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司于判决生效后向原告尹艳红交付位于呼和浩特市××路交汇处西南角“内大·翡翠城”LOFT公寓10号楼812号房屋；二、被告内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司于本判决生效后支付自2014年9月1日至实际交付房屋之日的利息损失（该利息损失以已付房款314754为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司于本判决生效后赔偿原告尹艳红房屋装修损失65168元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1579元，由内蒙古蒙拓房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 刘万华 二〇一九年九月二日书记员 岳凤龙附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》六十条当事人应当按照约定全面的履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。