呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初6734号原告：王俊义，男，东方维也纳家曼宾馆厨师，住呼和浩特市。被告：贾振赫，女，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：吴苑玮，内蒙古蒙旺律师事务所律师。原告王俊义与被告贾振赫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法将本案转为普通程序，于2019年12月27日公开开庭进行了审理。王俊义、贾振赫的委托诉讼代理人吴苑玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王俊义向本院提出诉讼请求：1.解除王俊义与贾振赫签订的《房屋买卖居间合同》；2.贾振赫返还王俊义房屋定金26,000元；3.贾振赫支付王俊义违约金4360元；4.贾振赫支付王俊义利息3290.96元（自2017年6月14日至2019年7月24日）及2019年7月25日至实际支付之日止的利息；5.贾振赫承担本案的诉讼费。事实与理由：2017年6月13日,王俊义与贾振赫签订《房屋买卖居间合同》，约定贾振赫将其个人所有的的位××区西单元中户以436,000元出卖于王俊义，定金为26,000元，付款方式为按揭贷款并约定了违约条款，内蒙古众信房地产经纪有限公司(以下简称众信房产)（已注销）全程担保王俊义和贾振赫房产及资金安全。王俊义按约分两次缴纳定金26,000元。不料，在王俊义着手办理贷款过程中，贾振赫将上述房屋售予第三人并完成过户登记，导致《房屋买卖居间合同》履行不能。根据《房屋买卖居间合同》第六条违约责任之约定，乙方有权单方解除合同，甲方应在7日内向乙方返还已收房款和利息（自乙方付款之日起至解除合同之日起）外，还应按房屋成交价款1%向乙方支付违约金；甲方违约，二倍返还定金。贾振赫辩称，第一，合同当事人既约定违约金，又约定定金的情况下，如果一方违约，当事人可以选择适用违约金或者定金条款，但两者不能并用。第二，王俊义在合同履行过程中存在重大违约行为，双方在合同第一条第三款和第四款中明确约定，乙方付款方式为按揭贷款，如因乙方原因导致贷款未能办理的，一切损失由乙方全部承担，乙方应于2017年6月17日之前，向丙方提交贷款资料及相关手续，如因甲乙双方任何一方未及时向丙方提交代办资料，而导致交款延期或造成相关违约的，均由未及时提交资料的一方负责。双方签订合同后，王俊义首先在邮政银行办理贷款，贾振赫立即配合办理贷款手续，但该银行拒绝贷款，此时贾振赫觉得王俊义在贷款方面可能存在问题，2017年7月中介换了中国银行，但也是由于王俊义原因没有办理下来，此时距离双方约定2017年6月17日乙方办理完毕贷款手续，已经过了一个半月，贾振赫提出解除合同，并向王俊义主张返还扣除违约金后的定金，但是王俊义表示孩子马上要上学，找合适学区房不容易，贾振赫同意再换家银行办理贷款，2017年8月20日，贾振赫和中介前往工商银行办理贷款，王俊义没有出现，2017年9月贾振赫通知解除合同。王俊义在合同履行过程中迟迟难以办理贷款，甚至不办理贷款，贾振赫已经按合同履行义务，而且按照合同约定，王俊义如果想继续履行合同的，应向王俊义支付违约金，否则王俊义有权从乙方已付款中扣除乙方应付的违约金。截止2017年8月17日，王俊义先前向贾振赫给付的定金已经不足以偿付违约金，贾振赫在王俊义仍不给付的情况下，享有合同的单方解除权。第三，贾振赫在合同履行期间不存在过错，2017年9月初，贾振赫通知王俊义解除合同，2019年9月中旬贾振赫委托房屋中介与案外人签订了房屋买卖合同，并顺利办理了过户，王俊义在起诉状中也提及房屋已经顺利过户，依据此事实，即使按照双方于2017年8月31日解除合同，王俊义拖欠贾振赫的违约金已经达到6700元，此前贾振赫一直未给付。房屋能顺利办理过户，说明房屋产权和质量没有瑕疵，未能办理房屋过户完全是由于王俊义的原因，贾振赫在合同履行期间不存在过错。第四，王俊义到处散播贾振赫个人信息，贾振赫对此保留起诉权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对王俊义、贾振赫提交的《房屋买卖居间合同》，对王俊义提交的收条、《证明》、《房屋所有权证》，予以采信并在案佐证。对于王俊义提交的短信记录、微信聊天记录，系王俊义于2017年8月、9月要求贾振赫向其返还款项的沟通记录，以及王俊义与众信房产中介梁东海、贾振赫与众信房产中介梁东海之间的沟通记录,本院对其真实性予以采信。对于贾振赫提交的百度贴吧截图，在本院认为部分予以阐述。根据当事人的陈述，本院认定事实如下：2017年6月3日，贾振赫向王俊义出具收条一张，载明：“今收到王俊义买房定金壹万元整（￥10,000）。收款人：贾振赫（捺印）。2017.6.3”。2017年6月13日，贾振赫（出售方、甲方）与王俊义（买受方、乙方）签订《房屋买卖居间合同》，合同第一条约定房屋位置及基本情况，甲方出售的房屋坐落于呼和浩特市××区西单元中户，房屋所有权人为贾振赫、产权证号为呼房权新城区字第XXXX号，房屋所有权登记日期2011年9月22日，房屋建设面积为64.78平方米，用途为住宅。合同第二条约定由众信房产提供居间服务。合同第三条约定房屋付款和交易方式，房屋转让价格为436,000元，乙方可以在签订本合同的同时支付定金26,000元。乙方付款方式为贷款，贷款类型为按揭贷款，如因乙方原因导致贷款未能办理，一切损失由乙方全部承担。乙方于2017年6月17日向丙方提交贷款材料及相关手续。合同第四条约定乙方同意支付的代理服务费用共计5000元，上述费用双方应于签署本合同的当日支付。合同第五条约定房屋的交付，甲方应当在房屋交付后三日内将该房屋交付给乙方。合同第六条约定违约责任，甲乙双方如有任何一方自本合同签订后，违约不卖或不买，中介费由违约一方双倍承担，如乙方违约定金不退还，如甲方违约，二倍返还定金。1.甲方无正当理由不履行合同，或因甲方原因不能办理房产证过户手续，或中途后悔的，三方同意（1）每逾期一日，甲方应向乙方支付房屋成交总价款1‰的违约金，合同继续履行。（2）乙方有权单方解除合同。甲方应在7日内向乙方返还已收房款和利息（自乙方支付房款之日起至解除合同之日止）外，还应按房屋成交价款1%向乙方支付违约金，若甲方违约给乙方造成经济损失超过甲方的违约金时，实际经济损失与违约金的差额由甲方据实赔偿。（3）甲方除了向丙方支付本合同约定乙方要向丙方缴纳的中介费以外，还应当支付相当于中介费壹倍的违约金，逾期付款的，还应当按日支付逾期违约金30元。2.乙方未按本合同约定履行及约定期限付款的，三方同意（1）每逾期一日，乙方应向甲方支付房屋成交总价款1‰的违约金，合同继续履行。（2）乙方逾期未付款，甲方有权单方解除合同。甲方可以从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付房屋总价款的1%的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在7日内向甲方支付。若乙方违约给甲方造成经济损失超过乙方的违约金时，实际经济损失与违约金的差额由乙方据实赔偿。合同第九条补充协议为手写条款，约定：（1）在乙方所交房款和过户费用之外，如再产生任何费用，乙方概不承担或由甲方承担。（2）甲乙双方共享有权利并解释。（3）在合同签订之日起，如甲方出现房屋纠纷，乙方有权单方终止合同且甲方退还乙方所付一切费用，如出现以上问题，导致合同不能按期履行，甲方按违约处理。该合同首页载明“居间方：众信房产”，但合同尾部无居间方的签字、公章，庭审中，双方均认可，众信房产现已注销。登记时间为2011年9月22日的《房屋所有权证》（呼房权证新城区字第XXXX号），载明涉案房屋的房屋所有权人为贾振赫，为其单独所有。2017年6月14日，众信房产梁东海（中介方）、王俊义（购房人）出具《证明》，载明：“2017年6月13日，王俊义与贾振赫签订房屋买卖合同时，由于王俊义定金不够，由众信房产梁东海替王俊义垫付给贾振赫（房东）购房定金16,000元整，王俊义于2017年6月14日已归还众信房产梁东海替王俊义垫付给贾振赫的购房定金16,000元”。2017年8月31日，贾振赫将涉案房屋过户给他人。2017年8月10日至2017年9月1日期间，王俊义与贾振赫就继续履行《房屋买卖居间合同》以短信方式进行了多次洽商。2017年9月12日，贾振赫以电话方式向王俊义表示将退钱。2017年9月13日，王俊义、贾振赫通过电话、短信联系，王俊义表示同意不再继续履行合同，要求贾振赫退钱。即王俊义与贾振赫达成合意，涉案合同不再继续履行。贾振赫承诺退钱。庭审中，贾振赫认可其收取王俊义26,000元。本院认为，王俊义与贾振赫签订的《房屋买卖居间合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于王俊义请求解除双方于2017年6月13日签订的《房屋买卖居间合同》的诉讼请求，庭审中，贾振赫称其与案外人于2019年9月中旬就涉案房屋签订房屋买卖合同，结合双方的短信记录、通话记录，确认双方签订的《房屋买卖居间合同》于2017年9月13日解除。至于王俊义、贾振赫抗辩，因对方违约致合同履行不能，由于涉案《房屋买卖居间合同》系双方协议解除，故依该《房屋买卖居间合同》约定请求承担违约责任，于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，贾振赫收取的26,000元应退还王俊义。双方于2017年9月13日合意解除涉案合同时，贾振赫即应退还该笔款项。至今贾振赫仍未退还该笔房款，王俊义就该笔款项的利息损失客观存在，对此贾振赫应按照中国人民银行同期同类贷款利率支付占用此款期间的利息。对于贾振赫个人信息的泄露，王俊义的该行为确有不妥，因系另一法律关系，可另案处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认王俊义与贾振赫于2017年6月13日签订的《房屋买卖居间合同》于2017年9月13日解除；二、贾振赫于本判决生效之日起十五日内返还王俊义款项26,000元，并支付利息损失（以26,000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2017年9月14日起计算至实际支付之日止）；三、驳回王俊义的其他诉讼请求。如当事人未在指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费642元（王俊义已预交），由贾振赫负担582元，王俊义负担60元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 李丽萍人民陪审员 乌日娜人民陪审员 李福增 二〇二〇年四月十七日书 记 员 米文欢