大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0203民初3689号原告吴星汉，男，1985年6月5日生，汉族，住大连市西岗区。委托代理人张昌军、由蕾，辽宁双德律师事务所律师。被告李方欣，女，1984年3月4日生，汉族，户籍地黑龙江省兰西县，现住大连市甘井子区。委托代理人杜晶晶，广东普罗米修（大连）律师事务所律师。被告大连嘉城置业代理有限公司，住所地大连市西岗区黄河街82号2单元15层2号。法定代表人沈成，该公司董事长。委托代理人吕金秀，女，1983年7月19日生，汉族，该公司员工，住辽宁省普兰店市。原告吴星汉与被告李方欣、大连嘉城置业代理有限公司（以下简称“嘉城置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月1日作出（2018）辽0203民初3407号民事判决，被告李方欣不服该判决，向大连市中级人民法院提起上诉，大连市中级人民法院于2019年6月20日作出（2019）辽02民终3359号民事裁定，撤销本院（2018）辽0203民初3407号民事判决，发回本院重审。本院于2019年7月4日立案后，依法另行组成合议庭，于2019年8月9日公开开庭进行了审理。原告吴星汉委托代理人由蕾、被告李方欣委托代理人杜晶晶到庭参加了诉讼，被告嘉城置业公司经本院送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2018年3月18日，原、被告签订了《房屋买卖居间服务合同》并生效，合同约定原告购买被告李方欣位于大连市甘井子区的房屋，合同约定：房屋建筑面积123.28平方米，房屋总价款2000000元，房屋首付款600000元（其中包含定金50000元）存入履约保证银行监管，剩余1400000元由原告商业贷款支付，被告李方欣应在合同签订之日起15日内将办理房屋过户所需的相关文件资料准备齐全，并于银行放款至被告李方欣帐户起当日内交付房屋。合同签订后原告按时按约将50000元定金、20000元中介费、14000元贷款手续费交被告嘉城置业公司代收、将550000元首付款存入光大银行监管帐户。同年4月24日原告办理完毕商业贷款事宜，但两被告称案涉房屋因被告李方欣与案外人民事纠纷被查封，被告李方欣承诺同年5月16日前能够解决与案外人纠纷，届时可以正常办理房屋过户手续。但直至原告立案起诉之日，被告李方欣也未能履行合同约定的过户和交房义务，被告李方欣于2018年7月20日配合原告解除了对原告首付款550000的资金监管，但未按合同约定承担违约责任且被告嘉城置业公司一直未返还原告支付的定金50000元、中介费20000元、贷款手续费14000元。为此，特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2018年3月18日签订的《房屋买卖居间服务合同》；2、二被告共同返还原告购房定金人民币50000元、中介费20000元、贷款费用14000元；3、二被告连带向原告支付违约金人民币600000元（计算方式：购房款2000000元×日违约金千分之五×60天）；4、二被告连带向原告支付律师代理费人民币340000元；5、保险费5000元由二被告承担。被告李方欣辩称，同意解除双方签订的房屋买卖居间服务合同，其他诉讼请求不同意。对于原告主张的诉讼请求第二项，定金现在在被告嘉城置业公司处代为保管。由该公司予以返还原告。对于中介费、贷款费，也由被告嘉城置业公司进行收取，应该由该公司予以返还。对于支付违约金，违约金过高。且本案中被告李方欣并没有违约行为，不应当承担相应的违约责任。对于律师费，原告主张律师费明显超过了合理的范围，且被告李方欣没有违约行为。不应当承担原告由此支出的各项费用。并且原告明显有虚报代理费金额的情况，无限扩大本案损失。被告李方欣不应当承担相应的责任。对于保全费、保险费，并非必要的费用，意见同以上。被告嘉城置业公司未到庭，未发表答辩意见，其在原审一审中辩称，同意原告的第一项诉讼请求，即同意解除居间合同。同意原告的第二项诉讼请求中的返还定金部分，不同意诉讼请求中的返还中介费及贷款费。不同意原告的第三、四、五项诉讼请求，不同意由嘉城置业公司承担连带责任。理由如下：1、本案系被告李方欣的原因导致合同违约，本案应由被告李方欣承担全部违约责任。被告嘉城置业公司并未违约，故不应承担任何责任。2018年4月24日，被告李方欣与原告的贷款已经审批通过，此后双方便可以报税、过户，履行完毕居间合同，但被告李方欣与其他银行的纠纷，导致一再拖延不重新签订补充协议，也不解除三方的居间合同，一直拖延至今未能解决各方已签订的居间合同。居间合同第五条违约责任（4）约定：“……丙方已收取的佣金不予退还，因此产生的佣金损失由违约方承担，三方另有约定的除外”，至今三方并无其他约定，也未签订补充协议，对于原告的佣金损失应由被告李方欣全部承担。对于贷款费，被告嘉城置业公司只是代收，而且原被告的贷款已经审批通过，完全可以交易，对于贷款费的损失也应由被告李方欣全部承担。2、被告李方欣造成原告的贷款费14000元、中介费20000元，合计34000元的实际损失。原告并未提供已实际收取190000元律师费收据，也未提供可以收取190000元律师费的法律依据。原告仅以未实际发生的，或未来不一定会继续履行的《委托代理合同》为依据收取190000元，不应被法院采信。原告因本次诉讼实际支付的律师费只有20000元。保全费及保单费合计10000元，原告因本次诉讼的实际损失合计是64000元，而原告索要600000元的违约金已高于实际造成损失的30%以上。被告李方欣赔偿100000元违约金足以弥补原告的实际损失。3、被告嘉城置业公司一直催促被告李方欣履行合同，被告嘉城置业公司甚至派工作人员旁听被告李方欣在大连市中山区人民法院的庭审情况，以便减少原告的损失。但被告李方欣一直在拖延，嘉城置业公司起草了多份补充协议均遭到被告李方欣的拒绝签字，李方欣的违约行为，不仅造成原告的多项实际损失，还造成被告嘉城置业公司与贷款合作单位及银行的损失，被告李方欣影响了嘉城置业公司与贷款合作单位的合同履行。在被告李方欣无法继续履行合同时，银行及贷款合作单位多次催促是否能确定继续履行居间合同，若不能履行是否能解除，以便银行将款项支付给其他贷款人，被告李方欣迟迟不给任何答复，就是让原告及被告嘉城置业公司等一等，等待着李方欣中山法院的判决结果。而被告李方欣的拖延导致了各方的损失，被告嘉城置业公司在此保留追究被告李方欣的违约责任，是否另案再诉，待本案原告的诉讼结束后，被告嘉城置业公司另行与被告李方欣解决。4、针对原告陈述的涉案在签订合同前被告嘉城置业公司未尽到审查义务一节。涉案房屋系被告李方欣所有，只有被告李方欣或司法部门才与有权查询个人名下房屋是否有查封的情况，作为中介只能通过买卖双方提供的材料进行形式审查，并不能对审查的材料进行任何的保证，中介也不是权威部门，更不是执法部门，也无任何仪器可以甄别证件的真假或有无查封等事宜。5、被告李方欣的房屋是大连市中山区人民法院进行的保全查封，保全查封与案件结果息息相关，如果（2018）辽0202民初660号案件判决李方欣胜诉，保全查封很快就会解除。即便是执行查封，也会因案件当事人的偿还而解除查封。房屋的查封仅仅是能否履行合同的一种要素，如果被告李方欣积极配合原告继续履行居间合同，即便有查封也不影响合同继续履行。原告已经配合被告李方欣进行了资金监管，并且贷款也审核通过。被告李方欣每次在嘉城置业公司调解时，都陈述不拖欠中山法院案件当事人的款项，也不同意赔偿原告的任何损失。因为被告李方欣一再拖延导致的居间合同无法履行，并非被告嘉城置业公司的原因导致居间合同无法履行，原告要求被告嘉城置业公司承担连带责任，无事实和法律依据。本案的违约责任均应由被告李方欣全部承担。故请求法院驳回原告要求被告嘉城置业公司承担连带责任的诉讼请求。经审理查明，2018年3月18日，原告与被告李方欣、嘉城置业公司签订房屋买卖居间服务合同，约定：原告与被告李方欣通过被告嘉城置业公司购买位于大连市甘井子区的房屋，建筑面积123.28平方米；上述房屋由原告与被告李方欣共同委托被告嘉城置业公司办理相关权属转移事宜；被告李方欣在签署本合同当日需将房屋相关材料原件存放被告嘉城置业公司，被告嘉城置业公司自原告及被告李方欣所提供的相关文件资料、款项齐备之日起七十个工作日内将委托事项办理完毕；原告已实地看房，对上述房屋状况充分了解并自愿购买；被告嘉城置业公司已向原告与被告李方欣提供居间服务，原告自愿给付被告嘉城置业公司20000元，于签订合同当日交付被告嘉城置业公司；房屋售价为2000000元，定金50000元，原告应在签订本合同当日交付；原告采取商业贷款方式向被告李方欣支付购房款，拟贷款金额为1400000元，原告于本合同签订之日起十日内将首付房款600000元（含定金）备齐，存入履约保证银行监管；因被告李方欣所出售的房屋尚欠银行购房贷款，被告李方欣自愿出资，于本合同签订之日起30日内还清银行贷款，解除房屋抵押贷款，经协商，由原告出资700000元，为被告李方欣偿还贷款，交易完成后直接冲抵房款；解除房屋抵押贷款后，被告李方欣需保证其房屋可以办理过户，如因被告李方欣原因导致不能过户，则被告李方欣于5日内退还原告已为被告李方欣偿还的贷款金额及利息，并承担本合同约定的违约责任；被告李方欣承诺：该房屋权属清楚，不存在查封、抵押、债权债务纠纷等影响转让的因素，被告李方欣应在本合同签订之日起15日内将办理房屋过户所需的相关文件资料准备齐全；原告与被告李方欣约定自愿选择房屋交接为银行放款当日；原告中途毁约，原告交纳的定金归被告李方欣所有，被告李方欣有权将该房屋再转让给任何人；被告李方欣中途毁约，被告李方欣须双倍返还原告已交定金；守约方因本合同发生争议，产生的律师费、诉讼及执行费、调查取证及复印件费等各项费用均由违约方承担；原告和被告李方欣任何一方未按合同约定时间履行义务的，每逾期一日由违约方向守约方支付房款总额5‰的违约金，因原告与被告李方欣双方或一方导致合同无法履行或解除的，违约方应赔偿因此给守约方造成的全部经济损失，被告嘉城置业公司已收取的佣金不予退还，因此产生的佣金损失由违约方承担，三方另有约定的除外。原告于2018年3月18日向被告嘉城置业公司交付定金50000元，中介费20000元，于2018年3月27日向被告嘉城置业公司交付代办贷款费14000元，于2018年3月27日将购房首付款550000元存入履约保证银行光大银行监管，并向中国银行申请商业贷款，中国银行于2018年4月24日对原告的贷款资质审核完毕，并与原告签订了《个人二手住房贷款合同》，约定：借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，借款人应在取得房屋所有权证书后5日内与贷款人到有关登记部门办理抵押登记。2018年7月20日550000元资金监管解除。另查，广发银行股份有限公司大连分行因金融借款合同纠纷将被告李方欣起诉至大连市中山区人民法院。2018年3月12日案涉房屋被大连市中山区人民法院查封，查封期限自2018年3月12日至2021年3月11日。2018年4月13日被告李方欣签收了法院送达的起诉状及传票。又查，2018年7月6日，原告与辽宁双德律师事务所签订委托代理合同，约定：由该所指派张昌军、由蕾律师为原被告房屋买卖合同纠纷一案提供诉讼法律服务，律师代理费190000元，合同生效后2018年7月15日后支付20000元，同年10月15日前支付80000元，同年12月15日前支付90000元。2019年1月3日，原告与辽宁双德律师事务所签订委托代理合同，约定：由该所指派张昌军、由蕾律师为原被告房屋买卖合同纠纷一案提供诉讼法律服务，律师代理费150000元，合同生效后二审开庭日前支付完毕。辽宁双德律师事务所向原告出具增值税普通发票5张，发票金额共计340000元。本案审理过程中，原告申请法院采取保全措施，以保险公司保函为财产保全提供担保，原告为此支付保险费5000元。本院所确认的上述事实，有原告提供的房屋买卖居间服务合同、专用收款收据、托管业务申请协议书、交易资金支付委托书、光大银行持卡人存根联、个人二手住房贷款合同、房屋信息查询结果、委托代理合同、律师代理费发票、诉讼财产保全责任保险单，被告提供的房屋买卖居间服务合同、起诉状、送达回证、协助执行通知书、（2018）辽0202民初660号民事判决书及双方当事人当庭陈述笔录等在案为凭，上述证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告与被告李方欣、嘉城置业公司签订的房屋买卖居间服务合同系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约定履行各自义务。案涉合同签订后，原告依约履行了付款义务并签订了银行贷款合同，被告李方欣没有按照合同约定办理过户及交付房屋，系违约，应当承担违约责任并赔偿原告损失。原告因合同目的无法实现而主张解除案涉房屋买卖居间服务合同，于法有据，本院予以支持。被告李方欣辩称其对合同未能继续履行不存在任何过错，不应承担责任，无法律依据，本院不予采纳。关于原告主张二被告共同返还原告购房定金50000元、贷款费用14000元一节，因被告李方欣的违约行为导致原告无法购买案涉房产，原告支付的定金理应返还。关于被告嘉城置业公司提出的贷款费用已实际支出，不同意返还原告的答辩意见，因被告嘉城置业公司未就反驳原告诉讼请求所依据的事实提供相关证据予以证明，该项答辩意见没有事实依据，本院不予采纳。案涉定金及贷款费用均由被告嘉城置业公司代收，故上述款项均由被告嘉城置业公司返还给原告。关于原告主张二被告共同返还中介费20000元一节，案涉合同约定“因原告与被告李方欣双方或一方导致合同无法履行或解除的，违约方应赔偿因此给守约方造成的全部经济损失，被告嘉城置业公司已收取的佣金不予退还，因此产生的佣金损失由违约方承担”，故被告李方欣作为违约方理应承担原告因合同解除导致的中介费损失。被告嘉城置业公司已促成原告与被告李方欣签订了房屋买卖合同，完成居间义务，虽然被告李方欣的违约行为致使案涉合同不能继续履行但并不影响被告嘉城置业公司获得居间报酬，原告要求被告嘉城置业公司共同返还中介费20000元，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告李方欣支付违约金600000元一节，原告主张的违约金数额系按照案涉合同中“原告和被告李方欣任何一方未按合同约定时间履行义务的，每逾期一日由违约方向守约方支付房款总额5‰的违约金”的约定标准，以房款总额2000000元为基数，自2018年5月16日至2018年7月16日，按照日违约金5‰计算。关于违约金计算的起止时间，案涉合同约定被告李方欣应当在“在本合同签订之日起15日内将办理房屋过户所需的相关文件资料准备齐全”，但未就被告李方欣履行过户义务的时间做出约定。原告于2018年4月24日与银行签订贷款合同，被告李方欣亦应当于此时配合办理房屋过户手续使原告可以办理贷款，原告主张被告李方欣曾承诺于2018年5月16日前解决与案外人纠纷保证能够办理房屋过户，故以该时间作为违约金计算的起算时间，被告对此予以否认。本院认为，虽然原告不能就被告承诺办理过户的时间提供证据，但该时间作为被告李方欣的合理履约时间，亦为合理，故2018年4月24日可认定为被告李方欣的违约时间点，原告主张自2018年5月16日至2018年7月16日（原告起诉之日）计算违约金合理，本院予以支持。关于被告李方欣提出该违约金过高，要求调整的抗辩意见。根据法律规定，对于违约金是否过高应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。原告主张的损失中的定金、中介费、贷款费用已在其他诉请中予以处理，在违约金计算中仅计算上述费用的利息损失及房屋差价损失。案涉合同签订的时间为2018年3月，资金监管解除的时间为2018年7月，原告主张因2018年3月大连实行房屋限购政策导致案涉房屋周边房价上涨，该主张虽属合理，但原告因被告李方欣违约的房屋差价损失还受房屋的楼层、面积、房源等具体情况的影响，且被告李方欣违约系因为案涉房屋被另案原告申请保全所致，综合考量上述因素及从签约到起诉的时间间隔，本院酌定原告主张的违约金中的合理部分为250000元，原告主张中超出部分，本院不予支持。关于原告主张的被告李方欣支付律师代理费340000元、保险费5000元一节，因案涉合同约定：守约方因本合同发生争议，产生的律师费、诉讼及执行费、调查取证及复印件费等各项费用均由违约方承担。原告要求被告李方欣承担其为申请保全提供担保而支出的保险费5000元合理，本院予以支持。关于律师费的数额，依据《辽宁省律师法律服务收费行业指导标准》之规定，按照本案诉讼（争议）标的额分段按比例累加收费，原告主张律师费340000元过高，本院按比例确定为114600元，超出部分本院不予支持。关于原告主张被告嘉城置业公司就被告李方欣应支付的违约金、律师费、保险费承担连带责任的诉讼请求。因原告未能提交证据证明被告嘉城置业公司在合同履行过程中存在应当承担赔偿责任的行为，原告该项诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告吴星汉与被告李方欣、大连嘉城置业代理有限公司于2018年3月18日签订的房屋买卖居间服务合同；二、被告大连嘉城置业代理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告吴星汉购房定金50000元、贷款费用14000元，合计64000元；三、被告李方欣于本判决生效之日起十日内给付原告吴星汉中介费20000元；四、被告李方欣于本判决生效之日起十日内支付原告吴星汉违约金250000元；五、被告李方欣于本判决生效之日起十日内支付原告吴星汉律师代理费114600元、保险费5000元，合计119600元；六、驳回原告吴星汉其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14161元、保全费5000元，合计19161元（原告吴星汉已预交），由原告吴星汉负担14296元，被告李方欣负担4865元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服部分的上诉请求交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期间为二年。2933700100965000审判长张春艳人民陪审员 李 欣人民陪审员 鲍淑玲54038511874500二○一九年九月二日书记员张新传