安徽省砀山县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1321民初2787号 原告：华楠，女，1993年8月30日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县，公民身份号码号码342221199308300020。 委托诉讼代理人：韩守科，男，1975年11月5日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。 被告：砀山中茂置业有限公司，住所地安徽省宿州市砀山县道北西路69号，统一社会信用代码91341321MA2MYXCD9E。 法定代表人：何斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：高健，安徽众豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈炳琨，安徽众豪律师事务所实习律师。 被告：安徽砀山农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省宿州市砀山县砀城镇道北西路X344，统一社会信用代码91341300728504244Y。 法定代表人：张磊，该行董事长 委托诉讼代理人：郭方方，该行员工。 委托诉讼代理人：郭永，安徽梨苑律师事务所律师。 原告华楠与被告砀山中茂置业有限公司（以下简称砀山中茂公司）、安徽砀山农村商业银行股份有限公司（诉讼称谓由第三人变更，以下简称砀山农商行）商品房预售合同纠纷一案,本院立案受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告华楠的委托诉讼代理人韩守科、被告砀山中茂公司的委托诉讼代理人高健、砀山农商行的委托诉讼代理人郭方方、郭永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华楠向本院提出诉讼请求：1.判令解除华楠与砀山中茂公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令砀山中茂公司返还华楠的购房款483000元及向砀山农商行支付购房贷款本金及利息（以砀山农商行判决生效当月出具的还款明细清单为准）；3.判令解除华楠和砀山农商行签订的《个人购房借款合同》、《个人购房借款抵押合同》、保证人韩守鹇和砀山农商行签订的《个人购房借款保证合同》，由砀山中茂公司将华楠尚未偿还的贷款金额直接支付给砀山农商行；4.判令砀山中茂公司支付给华楠以483000元为本金，自2018年4月16日起至判决生效日止，按中国人民银行5%利率计算的利息；5.判令砀山中茂公司支付给华楠按照全部房款的2%支付违约金；6.诉讼费用由砀山中茂公司承担。事实与理由：华楠和砀山中茂公司于2018年4月16日签订《商品房买卖合同（预售）》，2018年5月17日华楠和砀山农商行签订《个人购房借款合同》、《个人购房借款抵押合同》、保证人韩守鹇和砀山农商行签订《个人购房借款保证合同》，合同已经全部履行，但是直到起诉之日，砀山中茂公司迟迟没有交房。华楠和砀山中茂公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定的交付日期为2018年12月30日前向华楠交付该商品房，第十二条1.（2）款约定，逾期超过30日，华楠可以解除合同，砀山中茂公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还华楠已付全部房款（含已付贷款部分），并自华楠付款之日起，按照5%计算给付利息，同时，砀山中茂公司按照全部房价款的2%向华楠支付违约金。华楠已经于2019年5月22日书面通知砀山中茂公司，而砀山中茂公司迟迟没有退还房款及利息和违约金。为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法支持华楠的诉讼请求。 砀山中茂公司辩称：1.砀山中茂公司不存在违反涉案合同逾期交房的情况。因地方环保政策压力，砀山住建委通知砀山中茂公司因大气污染防治停工，砀山中茂公司对该通知是不能抗拒的，该通知行为属于合同法第117条的不可抗力，故因政府政策等原因影响施工造成逾期交房不属于合同中砀山中茂公司应承担的责任；2.华楠购买该房产时使用的是按揭贷款，砀山中茂公司不同意解除合同退房，符合客观现实。因购房款系华楠按揭，砀山中茂公司为此出具相关证件办理抵押登记手续，银行发放贷款，华楠作为贷款人偿还贷款是其法定义务。如认可华楠解除合同，退还购房款，华楠存在套取银行资金，违反金融管理规定。且华楠退款后如何还款，还款风险由谁承担，砀山中茂公司和银行的合法权益如何保障均存在较多障碍。如法院不审查与涉案房产有关的银行按揭贷款问题，就解除合同不符合司法实践，故砀山中茂公司不同意解除合同；3.华楠诉求的违约金及已交房款的逾期利息，没有事实和法律依据。根据本案的情况，在合同不能解除的情况下，华楠的本项诉求不能支持。即使存在合同解除问题，根据合同法规定华楠只能选择违约金或者利息，而不能同时主张。综上，砀山中茂公司已经履行了合同的相关义务，已积极配合华楠办理银行按揭手续，主观上没有任何的过错，故不同意解除合同，不承担相应的赔偿责任。 砀山农商行辩称：华楠与砀山农商行签订的借款合同系双方真实意思表示，且双方均已实际履行合同一年多，不存在解除该合同的法定及约定情形，因此华楠的请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2018年4月16日，华楠（买受人）与砀山中茂公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同主要条款约定：买受人购买出卖人开发的砀山县皇城御街4幢104号商品房，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米14819.92元，总价款为人民币753000元；买受人采取贷款方式付款，买受人应当于2018年4月16日前支付首期房价款人民币483000元，占全部房价款的64.14%。余款人民币270000元申请贷款支付；商品房交付条件应当符合1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件2.该商品房已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房，交付该商品房时，出卖人应当出示满足合同约定的交房条件；除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照以下方式处理。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金等内容。华楠实际于2018年4月12日缴纳购房款100000元、于2018年4月13日缴纳购房款383000元，共计缴纳涉案商品房首付款483000元。根据购房合同的约定，余款270000元华楠申请贷款支付。2018年5月17日，华楠（甲方）与砀山农商行的所属机构东城支行（乙方）签订《个人购房借款合同》、《个人购房借款抵押合同》。借款合同主要条款约定：甲方因购买砀山中茂公司开发的涉案商品房向乙方申请借款270000元用于支付剩余房款；借款期限从2018年5月17日至2028年5月17日止；借款年利率5.88%，本合同履行期间，借款期限在一年以上的，遇法定利率调整，乙方于下年度一月一日起开始按相应利率档次执行新的利率水平，不再另行通知甲方；采用等额本息还款，每月的扣款日为17号，每月偿还贷款本息为人民币2981.31元；甲方在房屋他项权利证书未办妥之前，由砀山中茂公司提供连带保证责任担保等内容。华楠自愿用所购商品房提供抵押。同日，华楠的母亲韩守鹇和砀山农商行东城支行签订《个人购房借款保证合同》，韩守鹇自愿为华楠的购房贷款提供连带责任保证担保。上述合同签订后，砀山农商行东城支行按约发放了购房贷款。2018年12月30日交房期限到期后，砀山中茂公司未能按约交房。现涉案商品房至今仍处在施工阶段，尚未完成竣工验收。华楠自2018年6月17日起按照借款合同约定逐月向砀山农商行东城支行归还购房贷款本息至今。砀山农商行东城支行隶属于砀山农商行，砀山农商行东城支行与华楠签订的涉案合同的权利和义务均由砀山农商行享有和承担。 上述事实有当事人提交的《商品房买卖合同（预售）》、《个人购房借款合同》、《个人购房借款抵押合同》、《个人购房借款保证合同》、转账汇款回单、借款凭证以及双方当事人当庭陈述内容在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，华楠与砀山中茂公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。双方当事人应当遵循诚实信用原则全面履行合同的义务。根据合同约定，华楠向砀山中茂公司履行了交付全部购房款的义务，砀山中茂公司应当在2018年12月30日前向华楠交付房屋，逾期超过30日后，华楠有权解除合同。由于砀山中茂公司逾期交房已经超过30日，且涉案房屋至今未竣工验收，砀山中茂公司明显违约，因此双方约定的解除条件已经成就，对华楠要求解除《商品房买卖合同（预售）》的诉求本院予以支持；根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，因此，本院对华楠要求解除与砀山农商行签订的《个人购房借款合同》、《个人购房借款抵押合同》亦予以支持；涉案商品房预售合同解除后，砀山中茂公司应按约将华楠支付的购房款返还给华楠，赔偿华楠因此所产生的利息损失并承担相应的违约责任，按照合同约定违约金应为15060元（753000元×2%）。故本院对华楠要求砀山中茂公司返还已付购房首付款及其已向砀山农商行所还贷款本金，并赔偿首付款利息和已还贷款利息及按约承担违约金的诉求予以支持；根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，因此本院对华楠要求砀山中茂公司向砀山农商行返还自判决生效之日起剩余贷款的请求予以支持。砀山中茂公司清偿剩余贷款本息等债务后，砀山农商行应及时涤除涉案房屋上的抵押登记；对华楠要求解除韩守鹇和砀山农商行签订的《个人购房借款保证合同》的诉求，因华楠并非合同的相对人，该诉求于法无据，本院不予支持。对砀山中茂公司提出逾期交房是由于环保政策造成停工，并不属于不可抗力范畴，砀山中茂公司的抗辩意见本院不予采纳。对砀山农商行的抗辩意见，于法无据，本院亦不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除华楠与砀山中茂置业有限公司于2018年4月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》； 二、解除华楠与安徽砀山农村商业银行股份有限公司于2018年5月17日签订的《个人购房借款合同》、《个人购房借款抵押合同》； 三、砀山中茂置业有限公司于本判决生效后十日内向华楠返还购房款483000元及利息（利息按照年利率5%标准从2018年4月16日起计算至判决生效之日止）； 四、砀山中茂置业有限公司于本判决生效后十日内向华楠返还自2018年6月17日起至判决生效之日止华楠已向安徽砀山农村商业银行股份有限公司归还的贷款本金和贷款利息（以安徽砀山农村商业银行股份有限公司于判决生效当月出具的还款明细清单为准）； 五、砀山中茂置业有限公司于本判决生效后十日内向华楠支付违约金15060元； 六、砀山中茂置业有限公司于本判决生效后十五日内向安徽砀山农村商业银行股份有限公司偿还华楠自判决生效之日起就《个人购房借款合同》剩余的贷款。自砀山中茂置业有限公司清偿上述贷款之日起十日内，安徽砀山农村商业银行股份有限公司办理涉案房屋上抵押登记的涤除手续； 七、驳回华楠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4273元，保全费4520元，合计8793元，由砀山中茂置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员 彭 岩 二〇一九年八月三十日 书记员 刘馨丹 附：本案所适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。