云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0802民初2200号原告（反诉被告）：云南佐思策信房地产经纪有限公司，住所地：云南省昆明市高新区海源中路1666号汇金城市商业广场B-1803号，统一社会信用代码：915301005551132797。法定代表人：靳秀云，系该公司总经理。委托诉讼代理人：白秋，云南慧申律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：马忠浩，云南慧申律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）：普洱靖翔房地产开发有限公司，住所地：云南省普洱市思茅区拥军巷27号，统一社会信用代码：91530800MA6K6HXU0X。法定代表人：熊良才，系该公司执行董事。被告：熊良才，男，汉族，生于1955年8月8日，高中文化，四川省泸州市人，系普洱靖翔房地产开发有限公司法定代表人，住普洱市思茅区。二被告共同委托诉讼代理人：王凡，云南王凡律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告云南佐思策信房地产经纪有限公司（以下简称“佐思策信公司”）与被告普洱靖翔房地产开发有限公司（以下简称“靖翔公司”）委托合同纠纷一案，本院于2018年8月20日立案后，靖翔公司于2018年10月11日反诉佐思策信公司，经本院审查，予以受理。2018年11月20日，佐思策信公司书面申请追加熊良才为本案共同被告，本院予以准许。本院依法适用普通程序公开开庭审理了本案，原告（反诉被告）佐思策信公司的委托诉讼代理人白秋、马忠浩，被告（反诉原告）靖翔公司及被告熊良才的共同委托诉讼代理人王凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）佐思策信公司向本院提出诉讼请求:1.判令解除原、被告之间签订的《商品房经营权转让委托合同》及《招商代理合同》；2.判令靖翔公司向佐思策信公司支付自2017年3月至2018年8月的月费102万元；3.判令靖翔公司向佐思策信公司支付房屋代理服务佣金213090元；4.判令靖翔公司向佐思策信公司支付人工工资56万元；5.判令靖翔公司向佐思策信公司支付违约金20万元；6.判令熊良才对上述款项承担连带清偿责任；7.由二被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2016年，原、被告双方就普洱市思茅区思亭路“思亭·故里金街”项目招商代理、销售等事宜签订了一系列合同，约定靖翔公司按6万元/月的标准向佐思策信公司支付月费用于前期工作开展的支出，自2017年3月起至今靖翔公司未向佐思策信公司支付任何月费。2017年10月至12月中旬期间，佐思策信公司应靖翔公司的要求大量增加宣传工作人员，佐思策信公司为此支付人员工资56万元，该费用双方约定由靖翔公司支付，但靖翔公司至今未向佐思策信公司支付过任何款项。销售期间，靖翔公司亦未按照合同约定向佐思策信公司支付销售、代理佣金，至今尚欠佐思策信公司销售、代理佣金21万余元，经双方多次协商无果。佐思策信公司认为，靖翔公司诸多的严重违约行为致使双方无法继续合作，其行为已构成根本违约，依法应当解除双方之间的合同，同时，靖翔公司作为违约方应承担相应的违约责任，靖翔公司系自然人独资企业，熊良才是公司最大的股东，故要求熊良才承担连带清偿责任。综上，为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告（反诉原告）靖翔公司答辩并反诉称，1.靖翔公司虽是普洱市思茅区思亭路“思亭·故里金街”的项目开发人，但由于各种原因，至今未取得该项目的房屋预售许可证，不具备依法出售该项目房屋的合法条件，故在此情形下签订的《商品房委托销售合同》、《商品房经营权转让委托合同》和《招商代理合同》从签订至今均无合同履行的条件，履行标的违反法律法规的强制性规定，属无效合同。2.原、被告双方签订的《商品房委托销售合同》、《商品房经营权转让委托合同》、《招商代理合同》中均约定由靖翔公司向佐思策信公司支付月费、佣金等费用，根据《价格法》、《商品房销售管理办法》、《中国房地产经纪职业规则》、《关于房地产中介服务收费管理的通知》等规定，佐思策信公司不能向靖翔公司收取佣金以外的其他任何费用，且佣金收取比例应以3%为标准，故双方约定的费用收取违反法律法规的规定，应属于无效。综上，靖翔公司为维护其合法权益，特向本院提出对佐思策信公司的反诉，请求判令：1.确认原、被告双方签订的《商品房委托销售合同》、《商品房经营权转让委托合同》和《招商代理合同》无效；2.判令佐思策信公司向靖翔公司退还月费、佣金等费用3334721元；3.由反诉被告承担本诉及反诉的所有诉讼费用。诉讼过程中，靖翔公司变更第1项反诉请求为：确认原、被告双方签订的《商品房经营权转让委托合同》和《招商代理合同》无效。原告（反诉被告）佐思策信公司针对被告（反诉原告）靖翔公司的反诉辩称，1.原、被告双方签订的《商品房经营权转让委托合同》、《招商代理合同》均系双方的真实意思表示，系合法有效的合同。2.对靖翔公司已付的佣金金额3334721无异议，但不同意退还佣金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，即原告（反诉被告）佐思策信公司提交的第1组证据《思亭·故里金街项目代理合同补充》、《商品房经营权转让委托合同》、《招商代理合同》各1份；第2组证据《工作联系函》16份；第3组证据《付款通知》、《王介飞售房佣金结算对账明细表》各1份；第5组证据《李某当庭证言》。被告（反诉原告）靖翔公司提交的第1组证据《租房佣金支付（王介飞）明细表》1份（附单据6张）、《售房佣金支付（王介飞）明细表》1份（附单据74张），对其真实性，本院予以确认。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告（反诉被告）佐思策信公司提交的第4组证据：《思亭·故里金街基本支出报表》、《思亭·故里金街工资表》各3份，其用以证明佐思策信公司应靖翔公司的要求加大销售力度，经双方协商一致，由佐思策信公司加大人员投入，为此佐思策信公司于2017年10月、11月、12月上半月内共支付人工工资56万元，该笔人工工资应由靖翔公司承担的事实；被告（反诉原告）靖翔公司质证认为，该组证据系佐思策信公司单方制作，无靖翔公司的签字认可，证据中虽有“李某”、“罗某”的签字，但均未得到靖翔公司的授权，故对该组证据的真实性、合法性及关联性均不予认可；本院认为，双方于庭审中均确认“李某”、“罗某”分别系靖翔公司的副总经理、财务管理人员，该组证据反映的内容与证人李某的证人证言相互印证，且佐思策信公司于庭后向本院提交原件予以核对，对其真实性，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：2016年10月29日，佐思策信公司与靖翔公司签订了《思亭·故里金街项目代理合同补充》，约定：若靖翔公司于2016年12月1日前还不能取得各项开发及销售资质，则根据合同第七条第一款甲方的责任和义务的约定，视靖翔公司未履行合同约定的责任和义务，导致佐思策信公司各项开支成本过高，佐思策信公司所领的月费及继续领用的月费不再赔付给靖翔公司，作为佐思策信公司日常销售工作各项开支的补贴，月费的执行期至靖翔公司取得预售许可证时止。2017年4月2日，靖翔公司作为甲方（委托人）与乙方佐思策信公司（受委托人）签订了《商品房经营权转让委托合同》，合同第三条约定：“甲方将所开发的商品房项目（包括住房、商铺、酒店、农贸市场）经营权全部委托乙方独家代理转让。”第五条第二款第一项约定：“乙方的责任和义务：1、自行组织销售团队，并根据开发公司管理妥善完成组织培训工作；自行支付员工工资、提成。”第七条约定：“月费、代理佣金及支付：1、月费：甲方在合同履行期每月1日需支付人民币6万元用于乙方团队运作费用。2、乙方的代理佣金为成交额的15%。3、乙方完成销售合同的第二天甲方即以人民币现金形式结算代理佣金。”第八条第一款第二项约定：“甲方违约的责任：2、甲方不按合同第七条约定向乙方按时足额支付佣金、月费，视甲方违约，乙方有权在超过约定支付时间后的第一笔成交收取转让金（甲方财务配合出具票据），用于冲抵甲方应向乙方支付的佣金、月费，并有权解除协议。”第九条约定：“合同期限：成交额达到5000万元（计划三个月完成此金额）时终止本合同，执行原销售合同。”2017年5月12日，靖翔公司作为甲方与乙方佐思策信公司签订了《招商代理合同》，合同第二条约定：“委托内容：甲方委托乙方对甲方开发的“思亭·故里金街”建筑产品商业用房项目向外独家招商，并协助甲方与乙方招来的客户签订租赁合同。”第三条约定：“服务期限：本合同有效期自2017年5月30日起至2018年5月30日止（暂定），如甲方认为乙方的招商行为不符合甲方的商业利益，有权以书面形式解除本合同。”第五条第一款约定：“服务标准与结算方式：1、招商服务计算标准：以乙方成功招商收取房屋面积首年租金的三个月租金作为甲方应支付乙方招商代理报酬。招商代理服务费的结算以客户与甲方签订《商铺租赁合同》后交纳定金为依据；”第七条第九款约定：“乙方的权利义务：9、乙方应组建该项目的招商团队，主要负责人及其他工作人员名单以书面通报甲方。乙方委派所有工作人员的工资及全部保险金费用乙方负责承担。乙方应对委派工作人员进行安全教育培训，如出现伤亡情况由乙方承担责任，与甲方无关。”另查明，自2016年4月25日起至2017年11月16日期间，佐思策信公司向靖翔公司发出了16份《工作联系函》。其中，发出时间为2017年6月1日、编号为（2017）0017号的《工作联系函》载明：根据《商品房经营权转让委托合同》的约定，佐思策信公司于2017年4月20日开展对“思亭·故里金街”项目商品房经营权转让，但因设计院图纸及房源不能确定，沙盘、宣传品到2017年4月31日才运到销售部，导致佐思策信公司的经营权转让工作推迟至2017年5月1日才正式开展，实际履行合同时间为2017年5月1日。发出时间为2017年9月27日、编号为（2017）0029号的《工作联系函》载明：经双方友好协商，对《商品房经营权转让委托合同》进行补充，因靖翔公司未按《商品房经营权转让委托合同》的约定向佐思策信公司支付月费，在再次销售期间靖翔公司不需履行关于月费的约定；合同期限更改为2017年10月10日至2017年11月30日，成交额不作限定，合同期满，如靖翔公司需增加成交额，由双方协商后顺延合同。庭审中，佐思策信公司与靖翔公司均认可佐思策信公司的销售时间自2017年4月起至2018年8月止。靖翔公司分别于2017年9月28日、2017年10月10日、2017年10月21日向佐思策信公司共转账支付了租房佣金55831.25元；于2017年5月4日起至2017年10月17日期间向佐思策信公司共转账支付了售房佣金3278890.2元。本院认为，综合原、被告双方的诉辩意见，本案的争议焦点如下：焦点一，《商品房经营权转让委托合同》、《招商代理合同》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”原、被告双方签订的《商品房经营权转让委托合同》、《招商代理合同》，均系双方在平等、自愿的基础上作出的真实意思表示，合同内容未违反法律规定，合同自成立时生效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本院认为，合同无效必须严格依据法律规定认定，靖翔公司以其至今未取得“思亭·故里金街”项目的预售许可证为由要求确认《商品房经营权转让委托合同》、《招商代理合同》系无效合同的理由不成立，本院对其主张不予采纳。焦点二，关于《商品房经营权转让委托合同》、《招商代理合同》是否符合解除条件的问题。本案中，原、被告双方在《商品房经营权转让委托合同》中约定，合同期限为成交额达到5000万元时终止，后双方在时间为2017年9月27日的《工作联系函》中重新约定了合同的期限，即自2017年10月10日起至2017年11月30日，成交额不作限定。庭审中，双方均确认委托销售的时间实际自2017年4月起至2018年8月止。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方在《商品房经营权转让委托合同》中约定，靖翔公司在合同履行期每月1日需向佐思策信公司支付6万元用于团队运作，靖翔公司在佐思策信公司完成销售合同的次日向其结算代理佣金，如靖翔公司未按约定向佐思策信公司足额支付佣金、月费，视为靖翔公司违约，佐思策信公司有权解除协议。现查明，靖翔公司未向佐思策信公司支付月费，尚欠佐思策信公司部分佣金。本院认为，根据双方的合同约定，佐思策信公司有权解除《商品房经营权转让委托合同》，故对佐思策信公司要求解除《商品房经营权转让委托合同》的主张，于法有据，本院予以支持。原、被告双方在《招商代理合同》中约定，合同期限自2017年5月30日起至2018年5月30日止。庭审时，双方未提供证据证明《招商代理合同》的合同期限已经双方协商后进行了顺延或变更。本院认为，合同解除权的行使前提是合同成立后，未履行或未完全履行前。本案中，《招商代理合同》已于2018年5月30日因期限届满而自行终止，佐思策信公司请求解除该合同，不符合解除权的行使条件，故本院不予支持。焦点三，佐思策信公司主张的月费、佣金、人工工资、违约金能否得到支持的问题。关于月费。庭审时，佐思策信公司确认其主张的月费系基于《商品房经营权转让委托合同》中的约定，其自愿放弃主张《招商代理合同》中约定的招商代理服务费。《商品房经营权转让委托合同》约定：靖翔公司在合同履行期每月1日需支付6万元月费用于佐思策信公司的团队运作，合同期限为成交额达到5000万元（计划三个月完成此金额）。2017年9月27日，佐思策信公司作出的（2017）0029号《工作联系函》中，对《商品房经营权转让委托合同》作出了以下补充：1.对合同第七条第一款月费：“甲方在合同履行期每月1日需支付人民币6万元用于乙方团队运作费用。”因甲方一直未按合同的约定履行，此条此款在再次销售期间甲方不再履行。2.将合同第九条约定的合同期限更改为2017年10月10日起至2017年11月30日止，成交额不作限定。本院认为，关于月费的标准、支付方式，双方均进行过约定，庭审时，双方确认实际销售的时间自2017年4月起，故本院认定月费的起算时间自2017年4月起，而在2017年9月27日佐思策信公司作出的（2017）0029号《工作联系函》中，明确了再次销售期间甲方不再履行月费的义务，双方约定再次履行的时间本院确定为2017年的10月10日起，故本院支持自2017年4月起至2017年9月止的月费共计36万元（6个月×6万元/月），对佐思策信公司主张的超过部分，因不符合双方的约定，故不予支持。关于佣金。双方在《商品房经营权转让委托合同》中约定，佐思策信公司的代理佣金为成交额的15%，由靖翔公司于佐思策信公司完成销售合同的次日向佐思策信公司结算。经庭审查实，靖翔公司尚欠佐思策信公司的佣金如下：1.2017年7月8日“周文永”的佣金9000元，2017年10月10日及11日“李鑫”的佣金10800元、“段定富”的佣金4500元，2017年10月11日“张荣先”的佣金4500元，2017年10月10日及14日“欧培莲”的佣金130073.4元，2017年10月14日“欧培华”的佣金36891.75元，2017年10月10日及13日“李杰”的佣金5775元，2017年10月10日及13日“袁亚华”的佣金5775元，2017年10月11日及16日“卢彦霖”的佣金5775元，以上合计213090.15元，佐思策信公司主张由靖翔公司向其支付佣金213090元的诉讼请求，未超过此金额范畴，本院予以支持。关于人工工资。双方在《商品房经营权转让委托合同》中约定：由佐思策信公司自行支付员工的工资。《招商代理合同》中亦约定：由佐思策信公司承担其委派的所有工作人员的工资及全部保险金费用。依照合同约定，靖翔公司对佐思策信公司在履行合同过程中产生的人工工资不承担支付义务，故对佐思策信公司要求靖翔公司支付人工工资的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，佐思策信公司主张合同中约定的违约金为50万元，其自行调整为20万元。经查，双方在所签订的《商品房经营权转让委托合同》的第八条“双方违约的责任”中约定：甲方单方面终止合同的，甲方需赔偿乙方50万元，作为乙方损失的经济补偿；乙方不经甲方认可不得私收房款，否则甲方有权终止此合同，否则，乙方赔付甲方50万元整。从双方的约定上看，双方互相约定的是损失的赔偿方法，并非就违约进行约定。本院认为，违约金需以双方预先约定为前提，虽双方未就违约金进行约定，但靖翔公司确实存在违约的事实，故本院根据双方约定的损失的计算方法，酌情支持违约金10万元。焦点四，关于熊良才的责任承担问题。《商品房经营权转让委托合同》、《招商代理合同》签订的合同主体均系佐思策信公司与靖翔公司，虽熊良才系靖翔公司的法定代表人，但对外承担责任的主体应系靖翔公司，故对佐思策信公司要求熊良才个人承担责任的主张，本院不予支持。焦点五，关于靖翔公司的反诉请求能否支持的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原、被告双方签订的《商品房经营权转让委托合同》、《招商代理合同》系合法有效的合同，合同双方均应按照约定履行自己的义务，故对靖翔公司要求佐思策信公司向其退还已付月费、佣金共计3334721元主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款、第九十三条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）云南佐思策信房地产经纪有限公司与被告（反诉原告）普洱靖翔房地产开发有限公司于2017年4月2日签订的《商品房经营权转让委托合同》。二、由被告（反诉原告）普洱靖翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）云南佐思策信房地产经纪有限公司支付月费36万元、佣金213090元及违约金10万元，合计673090元。三、驳回原告（反诉被告）云南佐思策信房地产经纪有限公司的其他本诉请求。四、驳回被告（反诉原告）普洱靖翔房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22738元，由原告（反诉被告）云南佐思策信房地产经纪有限公司承担15059元（多诉部分），由被告（反诉原告）普洱靖翔房地产开发有限公司承担7679元；反诉案件受理费33477.81元，由被告（反诉原告）普洱靖翔房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审 判 长  姚红艳审 判 员  杨昌金人民陪审员  李 波二〇一九年八月十六日法官助理刘思陶书记员鲁晋宇