福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0602民初9023号 原告：张雪云，女，1979年12月15日出生，汉族，住福建省平和县。 委托诉讼代理人：黄宝英，福建大易律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林雪卿，福建大易律师事务所实习律师。 被告：蔡秀治，女，1961年3月5日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 被告：王宪，男，1989年1月5日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 原告张雪云与被告蔡秀治、王宪房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张雪云的委托诉讼代理人黄宝英，被告蔡秀治、王宪经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与两被告签订的漳州市芗城区永鸿三江城6幢107号房屋买卖协议；2、判令两被告共同返还原告所购买址在漳州市芗城区永鸿三江城6幢107号房产的已付房款698000元及利息共27848.44元及以725848.44元为基数从起诉之日起至还清款项之日止按照年利率6%计付利息。3、撤销本项由两被告共同赔偿原告加价购买同等地段、同等面积房屋价差损失（保留另行起诉的权利）；4、确认原告对址在漳州市芗城区永鸿三江城6幢107号房产拍卖之后的价款享有165306.46元的优先受偿权。5、本案的案件受理费由两被告承担。事实与理由：被告蔡秀治与被告王宪系母子关系。两被告于2009年4月1日向漳州永鸿房地产开发有限公司购买的址在漳州市芗城区永鸿三江城6幢107号房产一套，该房产登记为两被告的共有房产。被告王宪于上述房产购买后的2011年6月9日与案外人林雅红登记结婚。2013年9月26日，原告与案外人曾四省（原告的前夫）向被告王宪购买址在漳州市芗城区永鸿三江城6幢107号的房产。双方约定：房产成交价为人民币69.8万元。在协议签订当天支付购房定金人民币5万元，2013年12月30日前支付39.8万元，2014年5月30日前支付10万元（合同履行中该款项在办理公证时支付给王宪），剩余款项20万元以王宪向建设银行按揭贷款尚欠本金余额200894.7元（截止到2013年9月24日）转由原告及案外人曾四省负责偿还的方式抵偿。协议签订后，原告除依约向被告支付了49.8万元购房款外，还从2013年10月24日至2017元5月，以每月按时以王宪的名义向银行交付按揭贷款的方式履行还款义务，该按揭贷款至2017年6月6日止，尚有余额本金165306.46元。原告于2013年10月实际入住和掌管所购买的房屋。房屋交易完成后，因该房产尚未取得两证，2014年1月14日两被告与案外人林雅红到公证处办理委托合同公证，将该房产所享有的权利范围内办理与该房产相关事宜委托给原告指定的受托人何佳泉办理，并将该案件的相关票据、房产等全部交给原告。房屋购买后，原告于2015年7月17日与案外人曾四省离婚，离婚时约定，本案所涉的由原告与曾四省共同向两被告购买的房屋全部权益归原告一人所有。房屋购买后，因各种原因房屋尚登记在被告王宪及蔡秀治名下未办理过户。2016年8月12日，芗城法院因被告王宪与陈国文民间借贷一案拒不履行生效判决指定的金钱给付义务，依法对本案被告出售给原告的房产做出查封冻结。2017年1月15日，原告对被查封的房产提出书面异议，芗城区人民法院于2017年6月8日作出（2017）闽0602执异19号执行异议裁定，裁定中止对涉案房屋的执行，案外人陈国文不服提起执行异议之诉。2018年9月28日，芗城区人民法院作出（2017）闽0602民初5751号民事判决不得执行涉案房产，解除查封该房产。陈国文不服提起上诉。2019年6月11日，漳州市中级人民法院作出撤销（2017）闽0602民初5751号民事判决，准许执行涉案房屋漳州市芗城区永鸿三湘城6幢107号房屋。该二审判决已送达各方当事人，已发生法律效力。另：执行异议之诉审理过程中，原告为阻却执行，解除查封，应法庭口头释明，于2017年6月6日对尚欠银行按揭贷款余额165306.46元提前一次性结清，结清被告王宪附着于该房产的全部还款义务。至此，原告共代王宪支付银行按揭借款本金200894.7元，利息27848.44元。原告认为：1、原告向被告购买的房屋，因被告的原因被人民法院查封并面临被拍卖，且原告依法院通知已搬离该房产。因此，原告向被告购买房屋用于居住的合同目的已不能实现，本案的房屋买卖协议应当解除。合同解除后，两被告对原告已支付的购房款应当如数偿还，因被告违约造成合同无法履行给原告造成利息损失应当由被告赔偿；2、因被告的原因造成原告购房目的无法实现，在房价上涨的情况下，原告为实现购房目的另行购买与本案同等地段、同等面积的房屋造成的价差损失，应当由被告负责赔偿；3、原告为保护自己所购房产物权能够实现，阻却执行，解除查封，2017年6月6日提前将享有担保物权的债权165306.46元消灭。因此，该房产被拍卖后，原告对该笔具有担保物权性质的债务165306.46元应享有与银行同等的优先受偿权。为此，特诉诸你院，请求依法审理，判决支持原告如上诉求。 被告蔡秀治、王宪未答辩。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告蔡秀治与被告王宪系母子关系。2009年4月，王宪、蔡秀治向漳州永鸿房地产开发有限公司购买的址在漳州市芗城区永鸿三江城6幢107号房产一套，并于2009年7月24日向建行漳州东城支行按揭借款234000元，期限20年。2015年6月26日，讼争房屋办理房产两证，房屋所有权人登记为王宪与蔡秀治。被告王宪于上述房产购买后的2011年6月9日与案外人林雅红登记结婚。 2013年9月26日，原告与案外人曾四省（原告的前夫）与被告王宪签订一份《房产买卖合同》，合同约定，被告王宪以698000元的价格将讼争漳州市芗城区永鸿三江城6幢107号房屋出卖给原告张雪云及案外人曾四省；合同签订时张雪云、曾四省应给付王宪定金5万元；该购房款698000元分2次付款：2013年12月30日前支付39.8万元，2014年5月30日前支付10万元（合同履行中该款项在办理公证时支付给王宪），剩余款项20万元以王宪向建设银行按揭贷款尚欠本金余额200894.7元（截止到2013年9月24日）转由原告及案外人曾四省负责偿还的方式抵偿。 该买卖合同签订时，曾四省给付王宪定金（现金）5万元，并由王宪出具一张收据交由曾四省收执。2013年12月30日，王宪和其妻子林雅红，以及讼争房屋所有权共有人蔡秀治到漳州市佳信公证处办理讼争房屋委托公证（摘要）：A、委托何佳泉“代为向贷款人中国建设银行股份有限公司漳州分行还清按揭借款的余额及利息，向贷款人领取上述房地产的权属证明等相关材料，并办理注销抵押登记手续”；B、委托何佳泉“代为出售上述房地产”。同日，王宪出具一张购房款348000元收据交由曾四省收执，其中28万元、15000元系原告张雪云于2013年11月11日、2013年12月30日依次从其银行账户转账至王宪的银行账户，另53000元系现金支付。 2014年4月15日，原告张雪云从其银行账户转账10万元（购房款）至王宪的银行账户。 合同签订后，从2013年10月20日起至2017年5月23日止，讼争房屋每月按揭还款均由原告张雪云从其银行账户或支付宝账户转账至王宪的按揭借款银行账户，再由银行从王宪按揭借款银行账户扣划还贷。2013年12月11日，原告张雪云及案外人曾四省已占有使用讼争房屋。 房屋购买后，原告于2015年7月17日与案外人曾四省离婚，离婚时约定，本案所涉的由原告与曾四省共同向两被告购买的房屋全部权益归原告一人所有。 2016年8月12日，芗城法院因被告王宪与陈国文民间借贷一案拒不履行生效判决指定的金钱给付义务，依法对本案被告出售给原告的房产做出查封冻结。 2017年1月15日，原告对被查封的房产提出书面异议。2017年6月6日，原告张雪云一次性向银行偿还讼争房屋剩余按揭借款本息165306.46元，至此，原告共代王宪支付银行按揭借款本金200894.7元，利息27848.44元。 芗城区人民法院于2017年6月8日作出（2017）闽0602执异19号执行异议裁定，裁定中止对涉案房屋的执行，案外人陈国文不服提起执行异议之诉。2018年9月28日，芗城区人民法院作出（2017）闽0602民初5751号民事判决不得执行涉案房产，解除查封该房产。陈国文不服提起上诉。2019年6月11日，漳州市中级人民法院作出撤销（2017）闽0602民初5751号民事判决，准许执行涉案房屋漳州市芗城区永鸿三湘城6幢107号房屋。该二审判决已送达各方当事人，已发生法律效力。 2019年9月27日，原告张雪云诉至本院，请求解除原告与两被告签订的漳州市芗城区永鸿三江城6幢107号房屋买卖协议，判令两被告共同返还原告所购买址在漳州市芗城区永鸿三江城6幢107号房产的已付房款698000元及利息共27848.44元以及确认原告对址在漳州市芗城区永鸿三江城6幢107号房产拍卖之后的价款享有165306.46元的优先受偿权等。 2020年6月23日，讼争漳州市芗城区永鸿三江城6幢107号房屋通过法院拍卖以总价款892400元成交。 2020年6月24日，据原告的财产保全申请，本院作出（2019）闽0602民初9023号之一民事裁定，冻结址在漳州市芗城区的房产拍卖所得价款892400元中属于被申请人蔡秀治的50%部分即446200元。 上述事实，有原告的庭审陈述及《房产买卖合同》、公证书、收据、收条，《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票，漳房权证芗字第××号、漳房权证芗字第××号房产证、漳芗国用（2015）第00833-01号、漳芗国用（2015）第00833-02号国有土地使用权证（4本），《个人住房借款合同》、个人贷款对账单、个人还款凭证、结清证明，结婚证、户口注销证明，离婚证、自愿离婚协议书，有线电视机顶盒证、有线电视缴费凭证、装修材料定销货单、燃气ＩＣ卡、燃气缴费凭证、物业费收款收据、电费支付宝缴费回单、水费帐单详情，执行异议申请书及（2017）闽0602执异19号执行裁定书，民事起诉书，追加第三人申请书，（2017）闽0602民初5751号民事判决书，民事上诉状、（2019）闽06民终1010号民事判决书及法律文书生效证明，漳州市芗城区永鸿三江城6幢107号房屋网上拍卖材料等等。以上证据经庭审举证、质证，本院对证据的真实性和来源的合法性，予以确认。 本院认为，原告张雪云与被告王宪、蔡秀治于2013年9月26日所签订的有关讼争漳州市芗城区房屋买卖的《房产买卖合同》系双方的真实意思表示，应为合法有效。在合同订立后，原告依约交付了定金，并按照合同约定履行了给付被告房款的义务。在合同履行中，讼争房屋因被告王宪拒不履行生效判决指定的金钱给付义务，被芗城区法院依法查封冻结，并于2020年6月23日通过法院拍卖以总价款892400元成交。现原告与被告所订立的房屋买卖合同的目的已不能实现，根据《合同法》第九十四条第四项的规定，原告请求解除原告与两被告签订的漳州市芗城区永鸿三江城6幢107号房屋买卖协议，依法予以支持。根据《合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告应返还原告已付的购房款及相应利息。因此，原告请求判令两被告共同返还原告所购买址在漳州市芗城区永鸿三江城6幢107号房产的已支付的购房款698000元和利息27848.44元共计725848.44元及以725848.44元为基数从起诉之日起至还清款项之日止按照年利率6%计付利息，本院予以支持。另在原、被告双方房屋买卖合同签订后从2013年10月20日起讼争房屋每月按揭还款均由原告张雪云从其银行账户或支付宝账户转账至王宪的按揭借款银行账户，再由银行从王宪按揭借款银行账户扣划还贷。特别是讼争房屋因被告王宪拒不履行生效判决指定的金钱给付义务被芗城区法院依法查封冻结后，原告于2017年6月6日一次性向银行偿还讼争房屋剩余按揭借款本息165306.46元，使得讼争房屋及时涤除抵押权并办理过户登记，为此，原告对址在漳州市芗城区永鸿三江城6幢107号房产拍卖之后的价款中应享有165306.46元的优先受偿权，故原告请求确认原告对址在漳州市芗城区永鸿三江城6幢107号房产拍卖之后的价款享有165306.46元的优先受偿权，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告张雪云与被告蔡秀治、王宪签订的漳州市芗城区永鸿三江城6幢107号房屋买卖协议。 二、被告蔡秀治、王宪应于本判决发生法律效力之日偿还原告张雪云已支付的购房款698000元和利息27848.44元共计725848.44元及以725848.44元为基数从起诉之日起至还清款项之日止按照年利率6%计付利息。 三、原告张雪云对址在漳州市芗城区永鸿三江城6幢107号房产拍卖之后的价款享有165306.46元的优先受偿权。 若负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费11058.4元，减半收取为5529.2元，由被告蔡秀治、王宪负担；保全费4149.24元，由被告蔡秀治、王宪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审判员  郑解民 二〇二〇年八月二十七日 书记员  郭陈煌 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。