上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初8598号原告：上海鸿运置业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：周霞，执行董事。委托诉讼代理人：杨生泉，上海龙元律师事务所律师。委托诉讼代理人：万树祥，上海龙元律师事务所律师。被告：上海霞山商贸有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：汪斌，执行董事。被告：上海易家缘超市有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：汪斌，执行董事。上述两被告的共同委托诉讼代理人：顾叶青，上海市长江律师事务所律师。原告上海鸿运置业有限公司(以下简称“鸿运公司”)与被告上海霞山商贸有限公司(以下简称“霞山公司”)、被告上海易家缘超市有限公司(以下简称“易家缘公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用简易程序进行审理。后因案情复杂，本院于2019年8月16日裁定将本案转为适用普通程序进行审理。本案于2019年7月30日、2019年10月15日两次公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人杨生泉、两被告的共同委托诉讼代理人顾叶青两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿运公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告霞山公司支某原告自2019年1月1日起至2019年12月31日止的租金3,099,540.94元；2、判令被告易家缘公司对被告霞山公司的上述付款义务承担共同清偿责任。事实和理由：上海市松江区小昆山镇昆港公路XXX号房屋(以下简称“涉案房屋”)原产权人为案外人塑金电子(上海)有限公司(以下简称“塑金电子公司”)。2008年11月20日，被告霞山公司与案外人塑金电子公司签订《上海市房屋租赁合同》，由被告霞山公司承租涉案房屋，约定租赁面积10,559.60平方米，租期自2010年1月1日起至2021年12月30日止；年租金为2,550,000元，三年内租金标准不变，以后每两年调整一次，每次递增5%；租金支某方式为前三年分二期支某，每年一月份支某上半年租金，每年六月份支某下半年租金，以后每年一月份一次性支某一年租金。2018年3月20日，案外人王某某在(2015)沪中一执字第190号案件中以物抵债取得涉案房屋。2018年8月30日，原告从案外人王某某处购买涉案房屋。2018年10月24日，原告与案外人王某某办理了房屋交接手续。经计算，2019年的租金为3,099,540.94元(计算方式：2,550,000元×1.05×1.05×1.05×1.05)。因被告霞山公司是名义承租人，被告易家缘公司是实际承租人，故两被告应当承担共同清偿责任。综上，为维护自身合法权益，原告特诉至本院，望判如所请。被告霞山公司、被告易家缘公司辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：涉案房屋系被告霞山公司于2008年11月20日从案外人塑金电子公司处承租，被告与原告并无合同关系；被告在(2019)沪0117民初4179号案件立案后，才知晓原告系涉案房屋的产权人，在此之前被告霞山公司与案外人塑金电子公司的租赁合同一直在正常履行；原告主体不适格，其仅仅是名义产权人，并未实际取得房屋的占有使用权，涉案房屋已由案外人塑金电子公司分割出售给了小业主，故占有使用收益应归属于小业主，被告霞山公司基于案外人塑金电子公司的授权自2019年1月起一直向小业主支某租金；被告霞山公司系涉案房屋的承租人，被告易家缘公司系实际使用人，被告易家缘公司不应承担共同责任。另外，关于2019年租金的金额，被告认为2013年的租金并未递增，故2019年年租金的计算方式应当为2,550,000元×1.05×1.05×1.05。本院经审理认定事实如下：2008年11月20日，案外人塑金电子公司作为甲方、出租方，被告霞山公司作为乙方、承租方，签订一份《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将松江区小昆山镇秦安街XXX号建筑面积为10,559.60平方米的房屋出租给乙方，租期自2010年1月1日起至2021年12月30日止；年租金为2,550,000元，该房屋租金三年内不变，以后每二年调整一次，每次递增5%；租金的支某方式为前三年分二期支某，分别为每年一月份支某上半年租金，每年六月份支某下半年租金，以后每年一月份一次性支某一年租金，逾期一日则乙方需按日租金的3%支某违约金。该合同另对其他租赁事宜作了约定。2017年1月，上海市第一中级人民法院发布了涉案房屋的拍卖详情，载明于2018年1月30日10：00时至2018年2月2日10：00时在公拍网上公开进行网络司法拍卖活动。在竞买须知中载明“现场勘查3幢厂房目前均被占用，厂区内设有超市、餐饮、办公。标的目前有人使用，按房地产现状拍卖。”2018年3月20日，上海市第一中级人民法院作出(2015)沪一中执字第190号执行裁定书，该裁定主文第二、三项内容为：“二、将被执行人塑金电子(上海)有限公司名下位于本市松江区小昆山镇昆港公路XXX号1-3幢房地产作价人民币46,261,600元，交付申请执行人王某某抵偿相应债务，其所有权自本裁定送达申请执行人王某某时起转移；三、申请执行人王某某(台湾居民往来大陆通行证号码：XXXXXXXX)可持本裁定书到相关登记机构办理产权过户登记手续”。2018年8月30日，案外人王某某作为甲方、原告作为乙方，签订《房屋买卖协议》，约定甲方将涉案房屋以48,000,000元的价格转让给乙方，乙方于2018年9月18日前支某全部购房款。第四条约定：甲方于乙方付清全部房屋转让款且取得该房屋不动产所有权证后30个工作日内按照现状交付该房屋，甲方不负责清场。乙方应在收到通知之日起10个工作日内按照现状对该房屋进行查验。查验后，若双方签订房屋交接书、甲方将房屋钥匙交付给乙方或双方另行确定的其他交付方式，前述择一完成均视作为该房屋转移占有已完成。该协议另对其他买卖事宜做了约定。2018年10月24日，上海市第一中级人民法院执行人员对案外人王某某制作一份谈话笔录，笔录载明：“执：今天到现场，将(2015)沪一中执字第190号拍卖的涉案房地产交付给你。王：从现在起，我接管本市松江区小昆山镇昆港公路XXX号1-3幢房地产。后续事宜由我自行处理。”同日，案外人王某某作为甲方、原告作为乙方，签订《房屋交接书》，载明：双方确认自2018年10月24日起该房产由甲方交付给乙方；双方确认已办理完毕房产交接手续；甲方应配合乙方办理产权证；房产交接后，乙方对该房产行使所有权和使用权等完全产权，所有与该房产相关之费用与甲方无关。2018年10月25日，涉案房屋核准登记在原告名下。另查明：2018年1月18日，本院受理原告塑金电子公司与被告霞山公司、第三人蒋雪军房屋租赁合同纠纷一案，原告提出诉讼请求：判令原、被告于2008年11月20日签订的《上海市房屋租赁合同》已解除。本院于2018年9月20日作出(2018)沪0117民初1842号民事判决书，判决驳回了原告的诉讼请求。该判决书业已生效。该份判决书本院认为部分载明塑金电子公司与霞山公司签订的《上海市房屋租赁合同》属有效合同，因塑金电子公司所提的两项解除合同的理由(霞山公司拒付到期租金超过一个月、霞山公司擅自转租涉案房屋)均不成立，故对原告诉请不予支持。再查明：2019年3月8日，本院受理原告鸿运公司与被告易家缘公司房屋租赁合同纠纷一案，案号为(2019)沪0117民初4179号，在起诉状中原告列明其诉讼请求为：1、判令被告将占有使用的坐落于松江区小昆山镇昆港公路XXX号3幢的14,104.63平方米房屋于2019年5月13日起返还给原告；2、判令被告支某自2018年10月25日起至房屋返还之日止的房屋使用费。在事实与理由部分载明：坐落于松江区小昆山镇昆港公路XXX号的房屋原权利人为塑金电子公司，2018年3月20日案外人王某某通过上海市第一中级人民法院(2015)沪一中执字第190号执行案件以物抵债所得。上海秦安置业有限公司、塑金电子公司之间存在人格混同。2018年8月30日原告与案外人王某某通过房屋买卖取得松江区小昆山镇昆港公路XXX号的房屋所有权。……当原告于2018年10月25日接手房屋时，发现第3幢房屋由被告占有使用并开设了大型“易家缘超市”，原告多次上门做工作，让被告将涉案房屋返还给原告，但被告至今未返还，也没有向原告支某使用费。……该起诉状副本于2019年3月16日送达至被告易家缘超市的注册地，由其股东朱国勇签收。审理中，原告还提供了：1、2018年10月29日小昆山派出所向案外人艾荣全所作的《询问/讯问笔录》，笔录内容显示艾荣全系原告员工，2018年10月26日其和物业公司的工作人员一起到秦安广场各个业主经营场所发放了大概几十份告知单，告知单的内容是原告接管秦安广场，须另签一份租赁协议，原先的租赁协议失效，并告知不重签协议的租户于11月10日前搬离。由此导致秦安广场的业主上访。原告以此证明其于该日已告知两被告涉案房屋的产权人变更为原告。被告对该笔录真实性无异议，但认为不能证明原告就产权变更情况对两被告进行了告知。2、租户告知书，证明原告在2018年10月25日起在涉案房屋内张贴告知书，告知涉案房屋的产权人变更为原告。被告对该证据的三性均不予认可。3、(2017)沪01执异7号等若干份执行裁定书，证明虽然案外人塑金电子公司将涉案房屋分割出售给小业主，但在涉案房屋执行过程中，小业主所提的执行异议均被法院裁定驳回。被告对该证据真实性无异议，但不认可原告的证明目的，被告认为上述裁定书仅针对拍卖执行异议，现案外人塑金电子公司以房抵债给案外人王某某，故不适用。审理中，被告还提供了：1、2018年11月28日案外人徐岳明等与被告易家缘公司签订的《补充协议》，证明自2019年1月1日起被告易家缘公司需按照案外人塑金电子公司与被告霞山公司的《上海市房屋租赁合同》将涉案房屋租金交付给案外人徐岳明等。原告对该份证据三性均不予认可，且认为2018年11月28日时法院就涉案房屋早已启动拍卖程序。2、案外人塑金电子公司与案外人徐岳明等签订的《房屋使用权转让合同》、案外人徐岳明等与案外人上海三雄实业有限公司(以下简称“三雄公司”)签订的《商铺租赁合同》若干份，证明案外人塑金电子公司将涉案房屋分割出售给案外人徐岳明等并由案外人三雄公司包租经营。原告对《房屋使用权转让合同》的真实性不予认可，对《商铺租赁合同》的合法性不予认可。3、应付房租明细、租金收据及案外人朱某某(两被告法定代表人汪斌之配偶)银行卡交易明细，证明其向小业主支某2019年1月至6月租金的情况。其中案外人朱某某银行卡交易明细显示，自2019年1月1日至2019年3月16日，案外人朱某某共向案外人徐岳明等转账658,062.10元。原告对案外人朱某某银行卡交易明细的真实性予以确认，但认为与本案无关，对其余证据真实性均表示不清楚。审理中，原告陈述：案外人王某某并未将房屋实际交付给原告，但上海市第一中级人民法院的谈话笔录中可以看出涉案房屋当时已实际交付给王某某；本案被告霞山公司为名义承租人，被告易家缘公司为实际承租人，故两被告应承担共同清偿责任；涉案房屋产权证载明的系三层，但实际是四层。被告陈述：被告霞山公司承租涉案房屋系用于经营超市，因涉及税收落地问题，故设立了被告易家缘超市，两被告的法定代表人相同，股东存在交叉，被告易家缘超市的股东为汪斌、朱国勇(汪斌的小舅子)；被告霞山公司承租了涉案房屋，被告易家缘公司仅是实际使用人，两被告不存在转租关系，被告霞山公司也从未向被告易家缘公司收取过租金，虽然存在被告易家缘超市代被告霞山公司支某租金的情况，但实际付款义务人仍为被告霞山公司；涉案房屋1-3层系由被告易家缘超市实际使用，4层部分办公用房系两被告共同使用；关于2019年的租金，被告已经向小业主支某至2019年9月。以上事实，有《上海市房屋租赁合同》、执行裁定书、《房屋买卖协议》、谈话笔录、房屋交接书、上海市不动产权证、民事判决书以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，案外人塑金电子公司与被告霞山公司之间的《上海市房屋租赁合同》系合法有效，且已为生效判决所认定。涉案房屋在2018年10月25日已核准登记至原告名下，故原告对于《上海市房屋租赁合同》中出租人的权利义务有权继受。原告认为2018年10月29日《询问/讯问笔录》可以证明其向两被告就涉案房屋的产权变更进行了告知，对此本院认为，从该份笔录的内容来看，案外人艾荣全陈述向秦安广场的业主或各个业主经营场所发放告知单，本院无法据此推定两被告对于原告发放告知单的行为及告知单的内容知晓。被告自述在(2019)沪0117民初4179号案件立案后才得知原告系涉案房屋的产权人，综合考虑(2019)沪0117民初4179号案件中起诉状副本的送达情况、被告自述的两被告之间的关系以及案外人朱某某系两被告法定代表人之妻等因素，本院认为，自2019年3月16日起，两被告知道或应当知道涉案房屋的产权人变更为原告。故此，自2019年3月17日起，被告应当将涉案房屋的租金支某给原告。依据案外人塑金电子公司与被告霞山公司之间的租赁合同，自2019年1月1日起至2019年12月31日止的租金金额为3,099,540.94元(计算方式：2,550,000元×1.05×1.05×1.05×1.05)。扣除被告在2019年3月16日前已向案外人支某的658,062.10元，被告需向原告支某租金2,441,478.84元。关于原告要求两被告承担共同清偿责任的诉讼请求，本院认为，本案原告系基于案外人塑金电子公司与被告霞山公司之间的租赁合同关系提起本案诉讼，该份租赁合同的承租人系被告霞山公司，理应由被告霞山公司承担承租人的义务和责任。在租赁合同正常履行期间，原告要求实际使用人即被告易家缘超市就租金支某承担共同责任，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十九条的规定，判决如下：一、被告上海霞山商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支某原告上海鸿运置业有限公司租金2,441,478.84元；二、驳回原告上海鸿运置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支某迟延履行期间的债务利息。案件受理费31,596元，由原告上海鸿运置业有限公司负担5,264元(已付)，由被告上海霞山商贸有限公司负担26,332元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 明审 判 员  亓继芳人民陪审员  黄坤生二〇一九年十一月十八日法官 助理  聂文翊书 记 员  聂文翊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。