江苏省徐州市贾汪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0305民初3042号原告：徐州港新智能科技有限公司，住所地徐州市贾汪区徐州工业园金彭车业以西、徐州大道以北106室。法定代表人：张玉，该公司董事长。委托诉讼代理人：焦梓煊，江苏红杉树律师事务所律师。被告：徐州乐享通讯设备有限公司，住所地徐州市泉山区淮塔东路1-1号沿街楼101室。法定代表人：虞琦，该公司经理。委托诉讼代理人：李娜，江苏金华星律师事务所律师。被告：杨腾腾，女，1984年10月21日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。委托诉讼代理人：贾琦，安徽贾东峰律师事务所律师。原告徐州港新智能科技有限公司（以下简称港新公司）与被告徐州乐享通讯设备有限公司（以下简称乐享公司）、杨腾腾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理后，依法适用简易程序后转为普通程序公开开庭进行了审理。原告港新公司法定代表人张玉及委托诉讼代理人焦梓煊、被告乐享公司的委托诉讼代理人李娜、被告杨腾腾的委托诉讼代理人贾琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告港新公司向本院提出诉讼请求：1.被告返还房屋转让费9万元，房屋押金2万元，并赔偿原告装修费等损失181230元，总计291230元，利息共计3800.5元（按照银行同期贷款利率两倍计算，从2019年5月7日暂计算至起诉之日，要求计算至实际给付之日至）。2.被告支付原告经营利润损失30万元。3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告杨腾腾于2017年11月20日签订《房屋合作经营合同书》，实则为房屋租赁合同，租赁期限为2017年12月15日至2020年5月30日，在签订合同后原告先行向被告杨腾腾支付房屋转让费9万元以及房屋押金2万元，按照合同约定每一季度支付3万元租金，后原告在租赁处开设鸡脚饭店。2019年5月7日，被告多人采用暴力手段将原告经营店内正在吃饭的人员及原告工作人员赶走，并强行落锁，致使原告无法正常经营，被告擅自自行终止合同，原告找到被告要求其进行恢复，被告不愿恢复，承认11万元是被告杨腾腾拿走，与自己无关。原告加盟餐饮品牌并在经营过程中对于店铺进行装修，为此付出了大量的人力、物力、财力，被告擅自将原告店铺关闭，给原告造成损失，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法判决。被告乐享公司辩称，原告主张的各项诉请，我公司不应承担。杨腾腾私自修改协议的有效期限，原告同意将相关的款项转入杨腾腾私人账户，我公司不应为杨腾腾私人行为承担责任，也不应为原告未尽审查义务随意汇款的行为承担责任。根据协议约定，合同有效期限至2018年11月30日，双方权利义务已经全部履行完毕，原告主张2019年1月之后的各项损失与我公司无关。被告杨腾腾辩称，杨腾腾系被告乐享公司员工，其在合同书上签字是受乐享公司指派而履行的职务行为，且对于合同内容被告乐享公司以手机连锁店的印章予以确认，故该合同的权利义务主体是原告和被告乐享公司，杨腾腾不应承担责任。涉案房屋的所有人、管理人、使用人均不是杨腾腾，杨腾腾对该房屋无处分权利，只是基于被告乐享公司的授权对外签订协议。原告所转的押金、租金等，杨腾腾均如数交给乐享公司，其在合同关系中不享有权利义务，不享有收益权。综上，依据合同的相对性，杨腾腾不能作为本案被告，故原告起诉主体错误。原告租赁的房屋不能继续使用，与杨腾腾无关，杨腾腾本人没有过错。原告所主张的损失，未经价格部门认证，无法证明合理损失，其主张没有事实和依据。综上，请求驳回原告对杨腾腾的起诉。原告港新公司围绕诉讼请求依法向本院提交了《房屋合作经营合同书》、中国建设银行流水、录音资料、贾汪区老矿寻香来鸡脚饭小吃部说明、《鸡脚饭连锁餐饮品牌连锁合作协议》、收款收据、徐州同道人餐饮有限公司出具的证明、视频资料及照片、灯具及桌椅安装费用票据以及安装后图片、天然气安装发票及材料费票据、徐州同道人餐饮有限公司出具的营业调出单、收银报表以及收益证明、装修费发票等证据，被告乐享公司提交了本院（2019）苏0305民初2082号民事调解书、被告乐享公司与吴红霞签订的房屋租赁合同、转款记录等证据，被告杨腾腾提交了微信聊天截图等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月6日，被告乐享公司与吴红霞签订房屋租赁合同，被告乐享公司承租吴红霞座落于徐州市贾汪区－104门面房，面积计350平方米，租赁期限自2017年5月10日起至2020年5月11日止。2017年11月20日，被告杨腾腾作为甲方与原告港新公司作为乙方签订《房屋合作经营合同书》，合同载明甲乙双方根据有关法律规定，经平等协商，同意在徐州市贾汪区开设餐馆，为明确甲乙双方权利义务，签订合同如下：一、合同标的：1.甲乙双方自愿共同合作经营该餐馆。其中，甲方以现有租用的场地（该场地由甲方租用并支付租金）以及已有的配套设施提供与乙方合作。2.乙方对房屋负责投资装修、配备设备设施，依法用于开设餐馆，对外公开经营。二、合作期限及权益：1.合作期限：自2017年12月15日起至2020年5月30日止；2.合作期限内乙方负责对甲方房屋及其附属设施进行组织经营管理，并且自主决定自行经营管理等事项。三、收益分配及支付方式：1.收益回报：乙方负责经营，经营收益给甲方固定回报，回报标准即每月壹万元整，每三个月付一次。在合作期内，无论物价是否变化以及甲方的经营是否盈利等情况，本合同给甲方合作回报标准不变，甲乙双方均不得以此理由提出调整回报额。2.乙方付给甲方固定押金壹万元整。3.收益回报时间：第一次为2017年11月20日，第二次为2018年2月28日，第三次为2018年5月31日，第四次为8月31日以此类推。4.支付方式：乙方将固定回报款打入甲方供房账户。户名杨腾腾，开户行建设银行贾汪支行，账号62×××92。四、违约责任1.乙方违约责任：乙方若超过本合同约定的期限支付甲方回报款，逾期甲方有权解除合同。五、相关费用的承担：1.乙方应自行承担开设餐馆的各项应缴税费。2.合作经营期中所产生的经营税费由乙方自行承担，乙方收益所产生的税费均由乙方自行承担。3.为确保合作开设餐馆的统一定位、统一规划、统一管理、统一经营，甲方同意乙方在不损坏房屋主体结构的前提下，对房屋进行统一装修。配备的设备、设施及相关经营用品相关费用由乙方承担。4.合作经营期间的甲方房屋的管理费、水费、电费、维护等费用由乙方承担。六、合作期届满及续约：乙方同意与甲方继续合作经营的，合作合同及回报标准另行商议签订。七、房屋交付及收回的验收：合作期满乙方应保证合作的房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。九、合同书自双方签字后生效，有效期自签字之日起至房屋合作期满乙方向甲方完成房屋移交为止。十、本合同一式四份，甲乙各执两份，合同均具同等效力。合同尾部甲方有杨腾腾的签名，被告杨腾腾在合同的首部和尾部加盖了乐享连锁旗舰店印章，乙方处原告加盖了港新公司合同专用章及张玉印章。合同签订签订后，原告港新公司承租使用了租赁房屋，于2017年11月21日向被告杨腾腾提供的帐户转帐支付9万元。原告港新公司出资设立贾汪区老矿寻香来鸡脚饭小吃部经营，并由法定代表人张玉代为全权管理并负责实际运营。2017年12月20日，贾汪区老矿寻香来鸡脚饭小吃部与徐州同道人餐饮有限公司签订《鸡脚饭餐饮连锁合作协议》，徐州同道人餐饮有限公司特许贾汪区老矿寻香来鸡脚饭小吃部在徐州市贾汪区开设鸡脚饭餐饮连锁餐厅。在合作经营期间，原告港新公司承租房屋进行了部分装修。原告从2018年3月19日到2018年11月6日，分8次通过杨腾腾、王会向被告乐享公司支付房租及押金9万元。2019年1月，被告乐享公司与原告港新公司协商解除合同，原告港新公司以合同未到期，不同意解除合同。为此，被告因与贾汪区老矿寻香来鸡脚饭小吃部房屋租赁合同纠纷一案，于2019年5月21日诉至本院，要求贾汪区老矿寻香来鸡脚饭小吃部搬离中信时代广场7#103、104室，返还占用的房屋，并支付房屋使用费50000元等。2019年6月24日，经本院调解双方达成协议:贾汪区老矿寻香来鸡脚饭小吃部于2019年6月27日之前将中信时代广场7号楼1层103室腾空并将房屋钥匙交于被告乐享公司，中信时代广场7号楼1层104室已由被告徐州乐享公司于2019年5月7日收回。本院认为，一、关于房屋合作经营合同效力问题。被告杨腾腾与原告港新公司签订《房屋合作经营合同书》，实为房屋租赁合同，该合同首页和尾部均有被告杨腾腾加盖的乐享连锁旗舰店的印章。被告杨腾腾系被告乐享公司的职工，其与原告签订合同代表被告乐享公司是职务行为，因合同约定所产生权利义务应由被告乐享公司承担。双方签订的《房屋合作经营合同书》是转租合同，系双方真实意思表示，在合同有效期内的转租不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。二、关于合同合作期间问题。原告主张是2017年12月15日起至2020年5月30日，被告乐享公司认为合同期间为2017年12月1日至2018年11月30日，被告杨腾腾超出乐享公司对其授权的范围，私自把合同期间改为2017年12月15日至2020年5月30日，被告乐享公司不予认可。被告杨腾腾认为，其系被告乐享公司员工，受公司负责人虞琦指派作为贾汪区域负责人，其对区域内所有事项均有公司授权，杨腾腾签订该合同是职务行为，对合同的约定也是在被告乐享公司的授权范围内。本院认为，根据原告提供的合同，手写部分为2017年12月15日起至2020年5月30日，被告乐享公司认为合同期限为2017年12月1日至2018年11月30日，但未提供证据证明。据此本院认定双方合作期间为2017年12月15日起至2020年5月30日。三、关于被告杨腾腾是否应当承担责任的问题。被告杨腾腾与原告签订合同是代表被告乐享公司的职务行为，不是合同的相对人，故被告杨腾腾不应承担责任。四、关于合同是否解除及违约责任的承担的问题。关于合同的履行的情况，原告与被告乐享公司均认可原告向被告乐享公司支付租金12万元，租期到2018年12月，原告从2019年1月起未向被告支付房租。被告乐享公司于2019年5月21日到本院起诉贾汪区老矿寻香来鸡脚饭小吃部房屋租赁合同纠纷一案，经本院调解双方达成协议:涉案房屋已由被告乐享公司于2019年5月7日收回。被告乐享公司与原告均认可上述事实。合同的解除时间为2019年5月7日。被告乐享公司在合同期间，没有与原告协商一致而收回房屋，属单方解除合同构成违约，应当承担违约责任。五、关于原告要求被告返还房屋转让费、押金、赔偿装修费等损失及经营利润损失的问题。原告要求被告返还房屋转让费9万元及房屋押金现金2万元的问题。庭审中，原告提供了2017年11月21日中国建设银行流水，证明原告向被告杨腾腾账户支付9万元的转让费。被告乐享公司认为，转款凭证上显示原告于2017年11月21日向杨腾腾个人账户以货款的形式转账9万元，这笔款项与原告的纠纷无关。在2017年11月21日，公司收到了杨腾腾现金存入的合作经营收益4万元。被告杨腾腾认为，对此证据的真实性没有异议，该9万元包含1万元押金3个月的房租，其他5万元系原告对被告乐享公司装修补偿，涉案房屋被告乐享公司已经作出基础装修。本院认为，合同中没有关于转让费的约定，仅有“乙方付给甲方固定押金壹万元整”的约定。被告杨腾腾的质证意见，可信度较高，可以采信。原告提出杨腾腾收取其2万元现金，应有被告乐享公司返还，向本院提供了庞成果与被告杨腾腾的电话录音予以证明。庭审中被告杨腾腾的委托诉讼代理人否认该事实。本院认为，原告提供的证据不足以证明被告杨腾腾收取其房屋押金现金2万元。关于原告要求被告返还房屋转让费9万元的问题，其中3万元为三个月的房租，是原告应当支付被告乐享公司的费用，不应退还。1万元押金，因被告乐享公司有违约行为，应当退还。5万元的装修补偿费用，考虑到原告已承租的期限，本院酌情有被告乐享公司退还22000元。关于原告主张装修费等损失问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条规定，因出租人违约导致合同解除时，承租人请求赔偿装饰装修损失的范围仅限于剩余租期内已形成附合的装饰装修物残值损失。对于未形成附合的装饰装修物，其所有权仍归承租人所有，可由承租人取回。原告要求被告赔偿装修费用60000元，其提供的装修证明，内容为贾汪区大泉唯馨装修服务部于2017年10月对于寻香来鸡脚饭小吃部进行相应的装修，装修费用为62000元，现因发票丢失，发票号为57966654。该证明有贾汪区大泉唯馨装修服务部的印章，无经办人签字、无出具时间。其提供的增值税发票为复印件，名称为贾汪区老矿寻香来鸡脚饭小吃部，发票号为57966654，开票日期为2019年6月11日。两被告对原告的上述证据均不认可。本院认为，原告提供62000元的大额付款，仅提供贾汪区大泉唯馨装修服务部证明及发票复印件，而复印件无原件相印证、没有装修合同及装修时购买装修材料明细等相关证据证明，对此证据本院不予采信。但是鉴于原告对系争房屋进行过装修，本院综合涉案承租房屋装修情况、使用期限等因素，酌情确定被告乐享公司赔偿装饰装修物残值损失10000元。关于原告主张的灯具及桌椅安装费用的损失问题。原告庭审中提供的灯具及桌椅安装费用票据，有桌椅安装费用5580元、吧台射灯539元、ＬＥＤ投影灯110元、ＬＥＤ灯250元、吊灯100元，原告主张灯具费用1140元、桌椅费用5580元。两被告对原告的证据均不认可。本院认为，但根据原告提供的收据、记账凭证载明的物品名称、数量、金额等内容，可以证明原告为涉案租赁房屋的装饰装修购置。因被告存在违约行为，故被告应赔偿原告相应的物品损失，考虑到原告已经使用上述物品一年有余，应当扣除物品折旧费，本院酌定上述物品损失为2894.76元[（5580元+539元+110元+250元+100元）×（29.5月-16.5月）÷29.5月]。关于原告要求被告赔偿因安装天然气产生的费用问题。原告提供徐州贾汪中燃城市燃气发展有限公司发票及维修派工单，证明天然气安装费用4000元、材料费290元。原告的此项要求，本院予以支持。关于原告要求赔偿其缴纳加盟费4万元、经营保证金2万元的问题，原告提供的证据有徐州同道人餐饮有限公司出具的证明及收据，证明原告缴纳加盟费4万元、经营保证金2万元。两被告不同意赔偿。本院根据原告的经营期限、被告的违约情况，酌定被告乐享公司赔偿原告加盟费17600元。因原告已实际经营一年多，原告要求赔偿经营保证金，本院不予支持。关于原告要求被告支付经营利润损失问题。原告主张其营业损失30万元，提供的证据有徐州同道人餐饮有限公司2017年、2018年、2019年的进货明细5张、收银报表2张及收益证明1张，证明原告2018年的营业额为735669.35元，2019年1月到5月的营业额为325783.6元，证明原告一年半的损失为592581.82元。两被告对原告的上述证据均不认可。本院认为，关于原告主张的经营损失即剩余租期内的可得利益损失。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，因被告乐享公司的违约行为致原告无法继续使用租赁场地进行经营，造成原告正常经营情况下的预期利益受损，故被告乐享公司应赔偿原告合理期限内的经营损失。根据《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十七条的规定，租赁房屋用于商业用途的，承租人还可要求出租人赔偿其合理期间内的经营损失，但最长不得超过六个月。虽然原告主张经营损失，仅提供进货明细、营业额，未提供费用支出及纳税等情况，不能证明其营业收入情况，且在知晓涉案房屋无法正常使用的情况下，其亦负有防止损失扩大的义务。根据双方合同约定，原告给予被告的回报标准是每月10000元，综合考虑其店面规模、租金数额、合同履行情况等因素，本院酌情认定原告经营损失为三个月，每月10000元，合计30000元。综上，被告乐享公司应当退还原告押金10000元，退还已支付的房屋装修补偿费22000元，赔偿房屋装修费、桌椅灯具安装费用、天然气安装费用、加盟费用等失34784.76元（10000元+2894.76元+4290+17600元），支付经营损失30000元。原告要求被告支付利息3800.5元，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、被告徐州乐享通讯设备有限公司于本判决生效后十日内返还原告徐州港新智能科技有限公司押金10000元、房屋装修补偿费22000元、赔偿房屋装修费等损失34784.76元，支付经营损失30000元，合计96784.76元。二、驳回原告徐州港新智能科技有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9750元，由被告徐州乐享通讯设备有限公司负担2200元，原告徐州港新智能科技有限公司7550元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张茂忠人民陪审员  薛 梅人民陪审员  赵德媛二〇二〇年九月十七日书 记 员  冯 维