铜川市耀州区人民法院民事判决书 (2019)陕0204民初200号原告（反诉被告）：陕西实创房地产开发有限责任公司。住所地：陕西省铜川市新区。法定代表人：赵强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王杰，北京大成（西安）律师事务所律师。被告（反诉被告）：吕广军，男，1952年12月8日生，汉族，住铜川市新区。 被告: 吕翔，男，1978年5月24日生，汉族，住铜川市新区。 共同委托诉讼代理人：徐明东，陕西纳杰律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：赵国强，陕西纳杰律师事务所律师。原告（反诉被告）陕西实创房地产开发有限责任公司(以下简称实创公司)与被告（反诉原告）吕广军、吕翔房屋买卖合同一案，于2019年1月9日向本院起诉，原适用简易程序审理，因被告吕广军提起反诉，依法组成合议庭，由杨敏担任审判长，人民陪审员张仁全、赵青娟参加庭审，于2019年3月11日、2019年4月15日、2019年8月15日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）实创公司的委托诉讼代理人王杰，被告（反诉被告）吕广军、吕翔的委托诉讼代理人徐明东、赵国强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告实创公司向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令被告向原告支付房屋占用费90万元；二、请求依法判令被告向原告支付违约金16万元；三、请求依法判令被告向原告支付律师费6万元；四、依法判令由被告承担本案诉讼费。事实和理由: 原告所有的位于铜川新区铁诺北路金谟小区院内的一处房屋，建筑面积755.12平方米。原告将房屋装修完毕后，于2006年10月交付被告吕广军，由其二被告用于幼儿园经营使用。幼儿园于2007年春节后开园招收学生，经营一直至今。2017年，原告与被告吕广军签订《房屋使用权转让合同》，约定原告将所有的位于铜川新区铁诺北路金谟小区院内建筑面积755.12平方米的房屋使用权转让给被告吕广军。被告吕广军应当在2017年6月30日之前将房屋使用权转让费向原告全部付清。截至目前，被告吕广军仅支付了70万元，尚欠90万元转让费未付清。原告多次催收，均无果。原告认为，根据《合同法》第九十三条、九十四条、第一百一十四条的相关规定，被告吕广军已构成根本违约。依据双方签订的《房屋使用权转让合同》第十条第1款、第2款之约定，被告吕广军违反合同约定，原告有权解除合同，并要求承担违约责任以及支付房屋占用费、诉讼费、律师费等费用。被告吕广军购得房屋使用权后，与被告二共同经营幼儿园，其实际共同占有使用该房屋。因此，在吕广军未支付房屋使用费即构成违约的情况下，原告有权要求二位被告立即腾退并移交房屋。综上所述，被告的行为已构成根本违约，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》及其相关法律法规之规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院公正审理，依法向贵院起诉，请依法受理判如所请。被告吕广军辩称: 不同意原告的全部诉讼请求。一、吕广军与原告之间的房屋使用权转让合同应属于无效，双方也并未实际履行该合同；二、吕广军与原告于2007年6月17日签订的商品房买卖合同已经大部分履行，吕广军超额支付了该买卖合同约定的购房款；三、自2007年双方达成买卖合同至今原告存在违约行为，造成双方合同履行存在障碍。被告吕翔辩称：吕翔与原告不存在任何法律上的合同关系，吕翔也未参与原告诉称的幼儿园的经营合作，吕翔不是本案的适合被告。反诉原告吕广军诉称：一、请求人民法院依法判确认反诉原被告签订的《房屋使用权转让合同》无效；二、判令反诉被告继续履行双方于2007年6月17日签订的《商品房买卖合同》；三、判令反诉被告支付反诉原告代为垫付的房屋修缮款40万元；四、判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失10万元；五、本案本诉及反诉案件受理费由反诉被告承担。事实和理由: 2007年6月17日，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定反诉被告将本案争议的房屋出售给反诉原告，房屋单价为每平方米900元，总价款为806940元，房屋用途为幼儿教育，付款方式为分期付款至2014年元月付完全款。同时，约定在交清付款当日，反诉被告将房屋产权证交付反诉原告。在合同签订后，反诉原告已支付购房款70万元，并使用该房屋开办幼儿园至今。反诉原告在支付70万元购房款并使用房屋开办幼儿园后，发现该房屋存在质量缺陷，遂多次要求反诉被告修缮房屋。同时多次催促反诉被告将该房屋产权办理至反诉原告名下，因反诉被告原因，至今无法办理该房屋产权手续。房屋出现质量缺陷后，反诉原告通过向房屋行政主管部门和物业管理公司反映后，物业管理公司明确该房屋缺陷是因为建筑工程质量问题造成的。反诉原告遂多次与反诉被告协商，要求反诉被告对房屋存在的质量缺陷进行修缮，反诉被告拒不履行房屋出卖人应当承担的房屋修缮义务。反诉原告为了经营需要及房屋安全考虑，垫资40余万元对房屋进行修缮加固。2018年底反诉原告经营的幼儿园在秋季放假预报名期间，反诉被告公然在幼儿园大门口张贴告示，散布谣言，造成幼儿园生源严重流失，给反诉原告造成了极大的经济损失。综上所述，反诉被告交付的房屋存在质量缺陷并不能交付产权手续的行为，已构成违约，应当继续履行合同并承担违约责任。反诉被告散布谣言的行为，已构成侵权，应当承担侵权责任并赔偿反诉原告的经济损失。反诉原告在支付购房款后，即取得房屋所有权、反诉被告无权将该房屋使用权再行转让，故转让合同无效。为维护合法权益，依法提起反诉。请求人民法院依法公正公平判令此案。反诉被告实创公司辩称：一、实创公司与吕广军2017年签订的《房屋使用权转让合同》，是双方的真实意思表示，并未违反法律关于效力性的强制性规定，故合法有效。1、双方关于2007年的《商品房买卖合同》的真实目的仅是为了办理幼儿园经营许可而使用，该合同对双方不产生法律效力，双方实际也未履行。吕广军提交的2007年6月17日的《商品房买卖合同》，其真实原因是吕广军向教育、民政等有关部门办理幼儿园经营许可时，要求实创公司配合提供一份办学场地的产权证明。根据《民办教育促进法》第十三条之规定，吕广军在申办幼儿园时，应当向审批机关提交资产来源、资金数额等有效证明文件，其中应该载明办学场地产权。吕广军为了尽快取得幼儿园办学许可，主动向实创公司提出配合提供一份产权证明的要求，在双方初期合作关系融洽的环境下，实创公司也不好拒绝，所以给予了吕广军帮助。双方的真实目的仅是为了办理幼儿园办学许可使用，不是以房屋交易为目的。根据实创公司前往铜川市民政局调查幼儿园审批的档案，证明2007年的《商品房买卖合同》用以手续办理之用途。2、2007年的《商品房买卖合同》属无效合同。根据《土地管理法》第五十四条、《民办教育促进法》第五十一条之规定，民办学校的教育用地以划拨方式取得。又根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条之规定，划拨土地使用权不得转让、抵押。因此，2007年的《商品房买卖合同》因违反国家有关划拨土地不能转让的强制性规定，属于无效合同。3、双方在2017年签订的《房屋使用权转让合同》第四条明确约定，该房屋以幼儿园名义报建，所以铜川市XX园为教育性质用地，不予办理房屋过户登记。吕广军也同意不办理过户登记，可以一直使用，并不以任何理由向实创公司主张违约、解除、赔偿等法律责任。双方在签订合同时，吕广军对该事实已完全知情并同意。综上，实创公司认为仅与吕广军在2017年签订了以房屋使用权交易为真实目的的《房屋使用权转让合同》，该合同是双方的真实意思表示，对双方具有法律约束力，双方应当依据该合同约定履行各自义务。二、实创公司依法不承担吕广军的房屋修缮费。1、实创公司交付吕广军使用的房屋，已超过了法定的保修期。根据《建设工程质量管理条例》第四十条之规定，建设工程的最低保修期限为：地基基础工程和主体结构工程，为设计的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；电气系统、给排水管道、设备安装为2年；装修工程为2年。建设工程保修期自竣工验收合格之日起计算。关于幼儿园的全部工程，早已于2007年9月18日竣工验收，至今全部已超过法定的保修期。2、本案房屋不存在质量问题。吕广军从未告知实创公司房屋漏水等质量问题，也未告知其维修的事实和过程。本案吕广军反诉称房屋存在质量问题，但仅为其一面之词。吕广军仅提供的物业公司的《证明》文件，不能证明房屋的质量问题。吕广军在反诉状中自认其与物业公司沟通，并没有与实创公司沟通。吕广军也并未提供证据证明与实创公司多次协商修缮房屋的事实。在此，实创公司有诸多疑问：吕广军在使用吕广军交付的房屋时，如果存在质量问题，为什么第一时间不告知实创公司？质量问题是由什么原因造成的？是否因使用不当造成？如果发生质量问题，又以什么方式维修的？维修方式又经过了谁的同意？物业公司与实创公司是两个法人主体，为什么吕广军通知物业公司而不通知实创公司？很显然，吕广军并没有提供强有力的证据，证明房屋质量存在问题以及维修行为；更没有将房屋质量提交有资质的鉴定机构，对其质量成因进行技术鉴定。事实上，根据吕广军的证据的证明力，反证出实创公司交付给吕广军的房屋不存在质量问题。退一万步讲，即便存在，也是吕广军使用不当造成的，与实创公司无关。3、吕广军未提供维修合同、国家规定的正规增值税发票以及付款的银行流水凭证。吕广军的维修行为无有效证据证明，存在合理怀疑。吕广军称维修房屋花费40万元，其仅提供了三张收款收据，并没有提供维修合同、增值税发票以及付款的银行转账凭证。无法证明其已产生所主张的维修费数额，更不能证明存在委托第三方维修公司施工的合法事实。经查看三张收据，单笔金额为6.72万元、8.23万元、25.3万元，支付金额均过万，吕广军对此解释为现金付款。实创公司认为，根据大额资金支付的交易习惯，现金付款的行为不符合常理（尤其是25.3万元的支付行为）。据此，完全可以推定吕广军当庭提交的三张收据不符合证据的真实性要求，其存在虚假称述的嫌疑。4、吕广军有关房屋修缮费的主张，超过了法定的诉讼时效。根据吕广军提供的物业公司证明，显示其在2013年、2015年有质量问题发生。根据《民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算二年。那么，即便吕广军有修缮行为，那也应当在法定的诉讼时效内提起诉讼。本案，吕广军的反诉请求明显超过了诉讼时效。三、实创公司没有给吕广军造成损失，所以不承担任何赔偿责任。1、实创公司与吕广军协商房屋使用费支付事宜无果后，实创公司依法向吕广军送达了解除合同通知书，但并没有在幼儿园门口张贴过任何告知书，更没有见过吕广军所称的黄色告知书。2、吕广军当庭提交的二份证人证言，根据其内容均显示，仅仅“给家长心里造成了恐慌和担忧”，其并没有发生吕广军在反诉状中所称的“幼儿园生源严重流失”的事实。3、吕广军向法庭提交的二份证人证言，其内容基本一样，语言表达一致。根据证人作证应当出庭接受询问的规定，该证人也未出庭接受询问。所以，不能排除该证据不合法的合理怀疑。4、吕广军未向法庭提交“生源严重流失”的数据和名单，也未提交“造成极大经济损失”的具体数额、计算方式和依据。所以，吕广军无证据证明其主张的10万元经济损失。综上所述，吕广军反诉主张的请求，均不符合客观事实。为了维护实创公司的合法权益，请法院依法查明事实后，判决驳回吕广军的全部反诉请求。根据反诉人的反诉状显示，反诉人已经支付了70万元房屋使用费，如果按照反诉人意见其应当支付使用费为67.9608万元（900元单价乘以755.12平方米）本案反诉人超额支付了数万元不符合常理，我们认为反诉人已经支付了70万元房屋使用费是履行的2017年双方签订是房屋使用权转让合同。当事人围绕各自诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。实创公司提交证据一：房屋所有权证，证明实创公司依法享有房屋的所有权。证据二：房屋使用权转让合同、收款收据，证明房屋以160万元的价格转让给吕广军，吕广军仅支付了70万元，拖欠90万元至今未付，其存在违约事实，实创公司有权解除合同。证据三：律师函、快递单及物流单，证明吕广军未积极履行付款义务，实创公司进行了合理催告。证据四：解除房屋使用权转让合同通知书、快递单及物流单，证明实创公司已送达《解除房屋使用权转让合同通知书》，吕广军已签收，该合同自解除通知到达吕广军时已解除。证据五：民办非企业单位登记证书、吕广军身份证复印件，证明吕广军使用房屋从事幼儿园教学至今。证据六：铜川市民政局关于同意铜川市新区XX园申请登记的档案资料，证明2007年6月17日的购房合同不是双方的真实意思表示，真实的目的不是房屋买卖，所以该合同实际未履行。证据七：铜川市金谟小区11#、12#住宅及幼儿园工程结算审核报告、建设工程结算复核报告书、发票，证明实创公司兴建幼儿园的施工工程中包含装修，工程结算和决算时幼儿园的装修费用已包括在内。证据八：工程签证单二张、费用确认单一张、微信协商截图四张，证明幼儿园期间装修，吕翔积极参与装修施工监工及参与幼儿园的经营管理，吕翔积极与实创公司相关人员协商拖欠房屋使用费等问题，其为本案适格被告。证据九：账户交易明细、借记卡明细清单、中国工商银行现金存款凭证，证明案外人赵强于2012年曾向吕广军借款60万元，吕广军通过债权转让于2018年7月9日向实创公司支付了60万元房屋使用费。证据十：竣工验收备案表，证明房屋于2007年9月20日已竣工验收。证据十一：委托代理协议、律师费发票、付款凭证，证明实创公司的律师费损失为6万元。证据十二：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、铜川金谟居住小区立项批复、国有土地使用权出让合同，证明房屋占地被规划为教育用地，根据有关规定教育用地不允许转让，故双方于2007年签订的商品房买卖合同无效。吕广军质证称，对证据一真实性无异议，证明目的有异议，理由是该产权证仅能证明原告对本案所涉的房屋享有首次开发权，该房屋属于初次登记，结合我们的证据发表质证意见，证明房屋登记面积为755.12平方米，同时证明该房屋没有区分至开发商以外的其他人;对第二组两份证据的真实性均无异议，证明目的不认可,理由是转让合同应属于无效，吕广军享有涉案房屋的所有权，该房屋已于2007年6月17日吕广军出售给吕广军，实创公司未按合同约定将产权登记至吕广军名下，实创公司已经违约，被告吕广军已经付清购房款，实创公司在没有与吕广军解除房屋买卖合同关系的前提下，二次将该房屋转让给同一人的行为是无效的，同时，该转让协议中约定是两部分转让款，一部分是755.12平方米的购房款，一部分是幼儿园的装饰装修款，吕广军对涉案房屋的面积不持异议，对附属设施设备装饰装修的价值存有异议;对第三、四组证据真实性无异议，证明目的不认可，理由是实创公司对该房屋二次转让无效，故不产生解除合同的法律效力;对第五组证据的真实性无异议，但是我们经营幼儿园是事实，是通过合法途径购买的房屋，产权证未办至吕广军名下是因原告违约在先造成;对第六组证据真实性无异议，对三份证据的证明目的均有异议，理由是这三份证据均能够证明吕广军为铜川市新区XX园的开办人，同时也能够证明吕广军与原告存在真实的买卖关系，当时的法律规定并不是向原告所诉称的开办幼儿园必须是政府划拨土地，并不得转让，当时的法律规定，并不禁止幼儿园用地以及房屋可以合法的取得或转让，2018年修改的民办教育促进法，才在相关法条规定了国家鼓励民办教育并给予民办教育用地优惠。该组证据恰恰能够证明吕广军开办幼儿园的合法性，为开办幼儿园吕广军才购买了原告开发建设了房屋及土地，在2010年吕广军获批开办幼儿园时向教育主管部门提交了与原告签订的商品房买卖合同，当时教育主管部门按照法律规定作出了同意开办幼儿园的批复，教育主管部门也是依据当时的法律规定，如2018年后申请开办幼儿园就不可能再作出相应的批复，因为法律规定发生了巨大的变化，原告的证据能够证明的是吕广军开办幼儿园合法且购买开办幼儿园场所符合当时的法律规定;对第七组证据真实性认可，不认可证明目的，理由是结合第一组证据中的商品房买卖合同中只约定了80余万元的购房款，该部分证据是除过购房款以外原告为幼儿园支出的装修费用333279.24元，该部分装修费用我方认可并一直要求与原告方结算,但至今双方因存在其他争议未结算;对第八组证据真实性无异议，证明目的不认可，理由是吕翔是吕广军的儿子，在2007年-2008年期间吕广军开办幼儿园时一直由吕广军的儿子还有女儿吕翊帮着处理幼儿园的事务，吕广军也是委托子女在现场帮忙，而吕翔也是受他父亲委托在装修期间的部分签证单上签字，这些行为是吕广军让吕翔去办理的，实质今日吕翔也从未参与幼儿园的经营活动。吕翔与赵强的微信聊天记录，我们认为这是双方之间的沟通协商并不构成能够证明吕翔是实际经营的证明目的;对第九组证据真实性无异议，证明目的不认可，理由是2012年4月10日吕广军将购房款60万元转账至原告铜川地区负责人赵强的邮储银行账户。当时吕广军是按照赵强的要求同时双方签订的商品房买卖合同约定在2014年付清房款，吕广军在2009年支付了10万元购房预付款后，在2012年4月10日又支付了60万元购房款。当时原告公司给吕广军出具了收据之后一直到2018年赵强通知吕广军给吕广军又换了2018年的收据，至于赵强收到60万元后在公司怎么做的账以及这笔款项怎么交付给原告公司的我们不清楚，原告诉称赵强与吕广军之间存在借贷关系不属实，原告所称的三方口头达成的债权转让也不属实，上述证据能够证明吕广军在2012年按照商品房买卖合同支付了购房款履行了付款义务;对第某某证据真实性、证明目的无异议，该组证据能够证明原告作为本案争议幼儿园房屋的开发商仅是按照相关规定办理了竣工备案手续，此证据只能证明原告开发的房屋具备销售的条件，不能够证明原告出售给被告的房屋，没有瑕疵和缺陷;对第十一组证据真实性无异议,律师费是《房屋使用权转让合同》中的约定，该合同吕广军认为无效，另外6万元律师费在铜川地区明显偏高，请求法院依法核定;证据十二真实性认可，但房产证上显示幼儿园用地为出让，不是划拨，吕广军经营幼儿园教育没改变土地用途，所以可以转让。吕翔质证称，原告提交的证据与吕翔无关，不发表质证意见。吕广军提交证据一、商品房买卖合同、收款收据2份，证明双方的商品房买卖合同关系，合同约定房屋单价为每平米900元，总价款为806940元，房屋用途幼儿教育，付款方式为分期付款至2014年元月付完全款。同时，约定在交清付款当日，出卖人将房屋产权证交付买受人。结合房屋面积和约定的房屋单价吕广军已经支付全部购房款70万元,其中2009年支付10万元，2012年支付的60万元当时赵强给打的是白条，直到2018年赵强才将白条换为收据；二、铜川市上地物业管理有限公司证明、收款收据3份，证明涉案房屋存在质量缺陷及吕广军为修缮房屋代为支出的维修款项；三、致家长告知书2份、证人证言2份，证明原告将其中一份告知书张贴在幼儿园大门口，原告将其他告知书在幼儿园门口及金谟小区散发给各家长，原告对吕广军经营的幼儿园侵权的事实和造成的生源流失；四、邮政储蓄银行的交易明细，证明吕广军在2012年4月10日在邮储银行提取现金60万元交给原告公司负责人赵强，该60万元与2009年支付的10万元均是按照商品房买卖合同约定的期限支付了购房款；五、2007年6月25日原告与吕广军签订的房屋租赁合同一份，证明在签订商品房买卖合同后，双方为了保证幼儿园的正常开办以及被告能够长期的使用该房屋从事教育，双方根据商品房买卖合同约定了购房价款，又签订了一份租赁合同，租赁合同约定的期限是20年，从2007年9月1日至2027年8月31日，并约定期满后可以续租至2074年8月31日，租金标准为每月960元，租金标准不变，直至2074年8月31日，同时约定原告交付房屋时，将水、电、天然气、暖气等设备以及装修的铝合金门窗、地面、瓷砖、木地板、塑胶操场等大型娱乐设施全部交给被告，原告每年将房屋及附属设施检查修缮一次，双方发生争议的约定的解决方式是铜川仲裁委员会仲裁，双方真实意思是买卖幼儿园，当时的法律规定比较模糊，双方为了买卖的目的，保证被告能够长期使用幼儿园，又签订了一份租赁合同，该租赁合同用于印证房屋的价款以及附属设施的交付义务，同时被告应当承担修缮责任，如对上述约定产生争议的应当按照约定进行仲裁。实创公司质证称，对第一组证据商品房买卖合同真实性不认可，理由是商品房买卖合同是在2007年之前吕广军和吕翔找到实创公司称要需要幼儿园的营业执照，需要原告提供一份购房合同配合其办理幼儿园的营业执照，本合同内容铅笔勾画并没有填写买受人（被告）的身份信息，而且该合同并没有在房屋交易管理部门备案，另外该房屋的规划用途为教学用地，也就是原告当庭提交房产证上显示的幼儿园教学，关于国家民办教育促进法51条及幼儿园管理相关规定教育用地不允许转让出卖，所以该份商品房买卖合同双方并未实际履行，不是真实意思表示，该合同无效。2份收款收据的真实性无异议，关于被告陈述2012年支付的60万元当时赵强给打的是白条，直到2018年赵强才将白条换为收据不属实，2009年支付10万元没有争议，2018年7月9日在原告多次催促下原告才付款，付款总金额70万元无异议；根据被告提供的购房合同和收款收据算出来的679608元，本案当中被告也认可支付原告70万元，原告认为被告提交的证据相互矛盾；对第二组证据铜川市上地物业管理有限公司证明，收款收据3份真实性、证明目的均不认可，根据被告提供的证据其不能说明原告的房屋存在质量问题，对于幼儿园的教育用房原告在2006年10月已竣工验收完毕，至今已长达15年之久，已经超过了法定的质保期，根据建筑工程质量管理条例及保修办法，房屋漏水质保期为5年，况且对于漏水、塌陷等问题是什么原因造成，被告没有证据证明；对第三组证据致家长告知书中的第一份告知书真实性和证明目的均不认可，因为原告不知道该告知书的来源不是原告授权书写的；对第二份告知书真实性认可。证人证言2份真实性、证明目的均不认可，我们确实出具了第二份告知书但是还没有来得及给家长发，我们只是先给了被告，向其告知如果不解决问题我们将采取维权措施，根据该组证据无法证明生源流失；对第四组证据真实性认可，证明目的不认可，理由是在2012年4月10日是赵强个人与吕广军个人形成的民间借贷关系，在2012年赵强并不是原告的法定代表人所以该60万元在2012年期间与原告无关，我们认可的事实是2018年7月左右赵强、吕广军与原告达成了债权债务转让的口头协议，并且三方在2018年7月9日已实际履行；第五组证据加盖的是实创房地产公司销售合同专用章，与房屋租赁合同的约定内容不符，不具有相应的效力，对证明目的不认可，被告在上次开庭提交的2007年商品房买卖合同，原告在证据提交和答辩中多方面阐述该份合同是被告为了办理幼儿园经营许可手续，协助向教育和民政部门提供的办学场地产权证明，且该份合同也未到房管部门备案登记，所以该份合同不是双方的真实交易目的，被告称该份租赁合同是延续前面商品房买卖合同的佐证其理由也不能成立，本案原告虽然主张双方于2017年签订的房屋使用权转让合同无效但是因为违反了国家强制性规定无效，而该使用合同约定的内容是双方的真实意思表示，退一万步讲，即便双方在2007年签订的房屋租赁合同是双方本意，那么双方在2017年的使用权转让合同对其租赁的目的以及租金和相应的权利义务均予以变更，所以不认可证明目的。被告吕翔未提交证据。经当事人的举证质证，被告吕广军对实创公司提交的以上十二组证据的真实性无异议，本院予以确认。对吕广军提交的第一组证据真实性予以确认，第二组证据中证明无出具人及负责人签字，存在瑕疵，收款收据不符合证据形式要件，故真实性无法核实，不予确认；第三组证据中告知书真实性予以确认，证人应当出庭作证接受询问，该证人证言不予确认；证据四真实性予以确认；证据五租赁合同吕广军明确表示租赁合同中的双方当事人并不是以租赁为真实意思表示，不是双方的真实意思表示。合同应当是双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，才能合法有效，故该份合同本院不予确认。经上述质证、认证，结合当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：2007年6月17日，实创公司与吕广军签订《商品房买卖合同》，合同约定将实创公司所有的位于铜川新区XX路XX小区XX幢的房屋出售给吕广军，单价为每平方米900元，总价款为806940元。房屋用途为幼儿教育，付款方式为分期付款2008年元月至2014年元月付完全款。合同签订后，实创公司对该房屋进行装修后交付吕广军使用。2009年11月23日，吕广军向实创公司支付购房款10万元。2012年4月10日，吕广军向时任实创公司铜川地区负责人赵强支付60万元，2018年7月9日，实创公司向吕广军出具了一张60万元的幼儿园转让款收款收据。2017年，实创公司与吕广军签订一份《房屋使用权转让合同》，约定将该房屋使用权转让给吕广军，转让费共计160万元，并约定付款方式为2017年6月30日之前将总房款160万元全部付清。合同第四条关于房屋权属过户登记约定，该房屋因甲方在建设期间以幼儿园名义报建，故铜川房屋管理部门根据相关规定，以幼儿园为教育属性，不予办理房屋过户登记。乙方对前款内容完全了解并知晓详情，其同意甲方不办理过户登记，同时承诺并保证不因无法过户，在任何时候以任何理由向甲方主张违约、解除合同、赔偿等法律责任。合同第七条约定该房屋现有装修、装饰、设备在甲方收到乙方全部转让款之后无偿归乙方所有和使用。第九条约定本合同履行过程中，如遇政策变动该房屋产权可进行转让，甲方应无条件配合乙方办理产权证，甲乙双方应当依法缴纳各自应当承担的税费。合同第十条约定，乙方如违反本合同约定内容，应当承担违约责任，按照合同总造价的10%向甲方支付违约金。除赔偿违约金及全部损失外，还应向对方支付相关诉讼费、律师费（诉讼所在地律师收费范围内的律师费）。另查明，实创公司于2018年5月29日将法定代表人由吴世建变更为赵强。本院认为，本案中，根据庭审查明以及双方签订的《商品房买卖合同》与《房屋使用权转让合同》两份合同的内容，可以看出实创公司与吕广军的真实意思是将实创公司所有的位于铜川新区XX路XX小区XX幢XX园房屋出售给吕广军。《商品房买卖合同》签订后，实创公司与吕广军了解到该房屋因在建设期间以幼儿园名义报建，相关房屋管理部门根据相关规定不予办理房屋过户登记，并且在《商品房买卖合同》履行过程中，实创公司对涉案房屋进行了装修交由吕广军经营幼儿园，故双方协商一致后于2017年又签订了一份《房屋使用权转让合同》，包含实创公司前期支付的装修费该房屋总价款160万元，并且约定在“本合同履行过程中，如遇政策变动该房屋产权可进行转让，甲方应无条件配合乙方办理产权证，甲乙双方应当依法缴纳各自应当承担的税费。”庭审查明，涉案房屋的规划用途为幼儿园，土地取得方式为出让取得，实创公司与吕广军签订的《商品房买卖合同》与《房屋使用权转让合同》均为双方真实意思表示，吕广军一直经营幼儿园并未改变房屋的规划用途，且不违反法律、行政法规的强制性规定，两份合同均合法有效，《房屋使用权转让合同》是对《商品房买卖合同》的变更及补充，当事人均应全面履行合同义务。2017年《房屋使用权转让合同》签订以后，被告吕广军未按约定向实创公司支付剩余购房款，构成违约。实创公司在诉讼中主张解除合同，但因本案房屋用作幼儿园经营，涉及公共利益与社会利益，解除合同损害社会公共利益，不利于大局稳定，经本院释明，实创公司同意继续履行合同，并变更请求主张吕广军支付剩余90万元购房款，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。实创公司主张被告按照合同约定支付合同总价款160万元10%的违约金16万元，被告吕广军抗辩违约金过高，请求法院予以调整。＜最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）＞第二十九条规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的30%，一般可以认定为过分高于造成的损失。”本案中，被告尚欠原告90万元购房款未支付，主张支付16万元违约金过高，本院对违约金予以调整，按照中国人民银行同期贷款利率6%，以剩余尚未付清的购房款90万元为基数，从协议约定的付款时间次日2017年7月1日起开始计算至最后一次庭审时间2019年8月15日止，违约金为114750元。原告主张被告按照合同约定向原告支付律师费6万元，虽然提供了委托协议书、发票、转账凭证，但是双方合同约定律师费应当按照当地律师收费标准计算，故本院酌情认定律师费4万元。合同具有相对性，实创公司与吕翔之间并不存在合同关系，实创公司主张被告吕翔与吕广军共同承担支付剩余购房款及违约金的义务，无事实和法律依据，本院不予支持。关于吕广军反诉请求确认《房屋使用权转让合同》无效，并未提交证据证明该合同属于合同法规定的合同无效的情形，经审理查明该合同是吕广军与实创公司自愿协商一致后的真实意思表示，也并未违反法律禁止性规定，合法有效。吕广军反诉请求继续履行《商品房买卖合同》，该合同被双方2017年签订的《房屋使用权转让合同》已经变更和涵盖，故其主张继续履行该份合同不具有实际意义，本院不予支持。吕广军反诉请求实创公司支付房屋修缮款40万元，提交了铜川市上地物业管理有限公司证明、3份收款收据，实创公司辩称吕广军从未告知实创公司房屋漏水等质量问题，也未告知其维修的事实和过程，吕广军称维修房屋花费40万元，仅提供了三张收款收据，并没有提供维修合同、增值税发票以及付款的银行转账凭证，无法证明其已产生所主张的维修费数额，经查看三张收据，单笔金额为6.72万元、8.23万元、25.3万元，支付金额均过万，吕广军解释为现金付款，大额现金付款的行为不符合常理（尤其是25.3万元的支付行为），更不能证明存在委托第三方维修公司施工的合法事实，实创公司的抗辩理由成立，吕广军并未提交证据证明其维修房屋的现场照片以及实际支付维修费的银行流水明细等证据，也未通知其维修工人张宏涛出庭作证，故吕广军仅依据三张收款收据主张维修费40万元证据不足，本院不予支持。吕广军主张赔偿经济损失10万元，提交了家长告知书、证人证言，实创公司对此不予认可，吕广军提交的证据不能证明其主张10万元经济损失的具体计算方式和依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，＜最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）＞第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告吕广军于本判决生效之日起三十日内向原告陕西实创房地产开发有限责任公司支付剩余购房款900000元。二、被告吕广军于本判决生效之日起三十日内向原告陕西实创房地产开发有限责任公司支付违约金114750元。三、被告吕广军于本判决生效之日起三十日内向原告陕西实创房地产开发有限责任公司支付律师费40000元。四、驳回原告陕西实创房地产开发有限责任公对被告吕翔的诉讼请求。五、驳回原告陕西实创房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告吕广军对反诉被告陕西实创房地产开发有限责任公司的反诉请求。如果被告吕广军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17900元，原告陕西实创房地产开发有限责任公司负担1550元，被告吕广军负担16350元；反诉案件受理费4400元，由反诉原告吕广军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省铜川市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  杨 敏人民陪审员  张仁全人民陪审员  赵青娟 二〇一九年十月十日  书 记 员  袁  潇 1