广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初10637号原告：黄智柔，男，1977年7月18日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：杨军，广东展豪律师事务所律师。委托诉讼委托人：刘土清，广东展豪律师事务所辅助人员。被告：曹军，男，1979年12月26日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：欧绮雯，广东品峰律师事务所律师。原告黄智柔与被告曹军租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案受理，由审判员叶敏华独任审判，并公开开庭进行了审理。原告黄智柔的委托诉讼代理人杨军、刘土清，被告曹军及其委托诉讼代理人欧绮雯到庭参加诉讼。本案审限届满前，双方均同意继续适用简易程序，延长三个月审限。本案现已审理终结。向法院提出诉讼请求:1.判令曹军向黄智柔退还押金135000元及支付利息（利息以135000元为基准，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算，从起诉之日起计至实际付清之日止）；2.判令曹军向黄智柔支付投资建设折旧费279750元；3.诉讼费由曹军承担。事实和理由：原、被告双方就黄智柔租赁曹军位于厚街镇体育路1号其中约5000平方米场地之事宜达成意向，并于2016年12月26日签订了《租赁合同》，约定场地租赁期为3年（从2017年3月1日起至2020年2月29日止），每月租金为45000元，黄智柔向曹军预付3个月租金共135000元作为押金。若因政策、政府建设需要征用、征收空地的，曹军应退还押金给黄智柔，并对黄智柔的场地投资建设按折旧返还给黄智柔。承租之后，黄智柔对案涉地块进行了相应的投资建设。直到2018年6月，因政府需挂牌出让该地块，曹军即通知黄智柔搬迁，且当时政府为将案涉地块顺利挂牌出让，对案涉地块的外围采取了围挡措施,无奈之下，黄智柔被迫放弃继续使用案涉地块。后黄智柔多次催促，要求曹军返还押金及支付投资建设折旧费，曹军却置之不理，严重损害了黄智柔的合法权益。为维护自身的合法权益，依法诉至法院，请求判如所请。庭审庭审中，原告变更诉讼请求为：1.判令曹军向黄智柔返还押金135000元；2.判令曹军向黄智柔返还已支付的租金675000元；3.判令曹军赔偿黄智柔利息损失（利息以810000元为基准，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算，自起诉之日起计至实际付清之日止）；4.本案诉讼费由曹军承担。事实和理由：一、案涉土地性质为国有土地，依据《国土资料部关于印发的通知》（国土资发（1999）222号）第五条的规定，“租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由市、县、土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同”，又依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第五条的规定：“单位和个人依法使用的国有土地，由土地使用者向土地所在地的县级以上人民政府土地行政管理部门提出土地登记申请，由县级以上人民政府登记造册，核发国有土地使用权证书，确认使用权”。然而，曹军至今未提供其有与市土地行政主管部门签订的租赁合同，其擅自处分国有土地，获取非法利益，造成国有资产严重流失，属于以欺诈的手段与原告订立合同严重损害了国家的利益，同时也违反了法律、行政法规的强制性规定，损害了社会公共利益，案涉《租赁合同》应认定为无效合同。二、曹军提供的《临时租地合同书》、《租地合同书-补充协议》、《租地合同书-补充协议（二）》、物业移交书，由于没有原件，黄智柔对证据的三性不予确认，但需要说明如下观点：1.上述文件显示，出租主体为东莞市厚街经济发展总公司，不符合法律法规等有关规定的国有土地租赁合同的出租主体，承租人也并不是曹军（为出具东莞市厚街万达广场商业管理有限公司“以下简称万达公司”有关的授权资料）。曹军至今未提供其有权出租案涉的地块的资料，事实上其擅自“出租”属于重大欺诈行为，收取黄智柔租金无法律依据!租赁地块为省道S256侧一空置地块，也并未明确包含案涉地块。2.即使上述文件中租赁地块包含案涉地块，由于约定的租地时间为2016年12月5日至2017年12月4日，假设曹军在取得“万达公司”授权的前提之下，另于2016年12月26日与黄智柔签订案涉《租赁合同》，但约定了租赁期限为2017年3月1日起至2020年2月29日止，属于严重隐瞒租赁的重要事实情况，有违诚实信用原则。3.《临时租地合同号书》第五条约定了：“在租赁期间万达公司不得分租、转租”，又根据《国有资源部关于印发的通知》（国土资发（1999）222号）第六条的规定，“国有土地租赁、承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记”，由此可见，曹军转租的行为除有违《临时租地合同书》中双方的意思表示外，无论是东莞市厚街经济发展总公司转租案涉土地亦或曹军转租案涉土地也均未经过土地行政主管部门同意，承租土地使用权转租也未依法登记。综上，曹军并非合法出租案涉土地的主体，且其擅自出租国有土地也违反了法律法规的强制性规定，严重损害了国家利益及社会公共利益，另东莞市厚街经济发展总公司也并不属于县级以上人民政府的土地行政主管部门，其擅自将案涉地块出租给万达公司，也显属违法。故，案涉黄智柔、曹军所签订的《租赁合同》应认定为无效合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后曹军因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，另有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。被告曹军答辩称，一、黄智柔自2018年6月起，拖欠曹军租金，已根本违约。《租赁合同》约定场地每月租金为45000元，黄智柔须在每月15日前将租金转账至曹军的指定账户，如超期未付租金的即按每天1%收取滞纳金，如未按时缴交租金超过1个月的，曹军有权单方解除合同，不退还已收押金，追回拖欠款项，并收回空地，由此造成黄智柔经济损失的不予赔偿。2018年6月，黄智柔未按时向曹军缴纳租金。曹军在微信上向黄智柔的指定联系人催收，经多次催促之下，黄智柔仍未支付租金，直至2018年8月底自行搬离。因此，黄智柔根本违约，案涉《租赁合同》解除，押金不退还，所造成的黄智柔经济损失曹军不予赔偿。二、案涉租赁物不具有建设折旧价值。租赁物为一片空地，黄智柔仅在租赁物上盖了一个混凝土斜坡，不具有建设价值。如黄智柔认为该混凝土斜坡价值诉求金额，应提供有资质的鉴定评估机构出具的价值认定，否则应承担举证不力的法律后果。三、黄智柔至2018年6月起至2018年8月底一直占有使用案涉地块未支付任何费用，故应向曹军支付占有使用费。该押金也足以抵扣这三个月的占有使用费，曹军直至2018年8月31日才让黄智柔退场，也是认为双方默认这笔押金已经抵扣了这三个月的场地占用费。四、曹军无需向黄智柔返还已支付的租金及无须赔偿利息损失，双方的租赁合同合法有效，黄智柔亦提出合同解除的时间为2018年6月，故其亦是确认租赁合同的效力，支付租金是应承担的法律义务，退一步说，即使案涉租赁合同无效，黄智柔亦长期占有使用案涉的地块也应当支付相应的场地占用费。曹军按时向东莞市厚街经济发展总公司交付租金，其是在租赁期间合法的场地占有使用人。综上，原告根本违约在先，其诉求没有事实与法律依据，请求法院驳回原告诉求。本院经审理查明认定事实如下：关于《租赁合同》的签订及履行情况。被告曹军作为出租方（甲方），与原告黄智柔作为承租方（乙方），于2016年12月26日签订《租赁合同》，约定甲方将位于厚街镇体育路1号其中5000平方米的空地的使用权出租给乙方用于机动车驾驶证考试培训场地及业务使用，租赁期为3年，即从2017年3月1日起至2020年2月29日止。场地每月租金45000元，乙方须在每月1至10号交清当月租金，如超期未付租金的即按每天1%收取滞纳金，超期一个月不交租金的，甲方有权将土地收回并另租他人，所交押金归甲方所有，且按甲方规定时间内搬走。乙方须先交付甲方3个月租金共计135000元作为押金。第六条甲方违约责任有约定，甲方违反本合同在租赁期内收回空地的，须提前三个月通知乙方收回，退回场地押金，并对乙方的场地投资建设按折旧返还给乙方。第七条乙方违约责任有约定，乙方有未按时向甲方交纳租金超过一个月，甲方有权单方解除合同，不退还已收乙方押金，追回乙方拖欠款项，并收回空地，由此造成乙方经济损失不予赔偿。第八条免责条件里约定，租赁期间，因政府政策、政府建设需要征用、征收空地的，甲方应及时通知乙方，乙方必须无条件服从上级部门的征用、征收决定及补偿标准等，且应自收到甲方通知后三个月内搬迁完毕，同时，甲方应退回押金给乙方，并对乙方的场地投资建设折旧返还给乙方。签订《租赁合同》后，黄智柔于2017年1月7日向曹军支付押金135000元，并在案涉租赁的空地用作东莞市冠骏安达机动车驾驶员培训有限公司训练场使用。关于案涉租赁物的现状。2018年6月19日，东莞市城乡规划局批准了东莞市厚街镇人民政府关于厚街镇2018年008地块用地性质为C2（商业金融业用地）的规划，该块土地于2018年10月8日在东莞市公共资源交易网挂牌出让，于2018年10月24日被东莞市厚实置业投资有限公司竞得。案涉租赁的空地在东莞市土地资源局未有登记信息，包含在上述被东莞市厚实置业投资有限公司竞得的地块中。关于原告搬离案涉租赁物的时间及原因，原告主张被告于2018年6月口头通知因案涉租赁物被政府征收征用，要求原告搬迁，并于2018年7月中上旬实际搬离。原告曾于2018年7月3日与被告协商征收征用后的补偿及退回押金的问题。对双方协商情况，原告提交原告指定的联系人与曹军的微信聊天记录为证。该微信聊天记录中显示，2019年7月3日曹军称“你上个月六月份的租金怎么逾期一个月还没有转过来？”，原告指定的联系人回复称“你约个时间跟我老板谈谈吧”，“就是场地准备收回去，如果提前收回去，涉及那个赔付的问题”，曹军回复称“……如果是政府中途要征收回去，是没得赔偿的，因为政府租给我们的时候也是这样说的，那个合同只是一个形式，难道你们要按合同来办事吗？”。被告则主张其是在2018年8月前一两个月获知政府要征收征用案涉租赁物的情况，但没有通知原告，原告实际使用案涉租赁物到2018年8月底，但于2018年6月起就没有支付租赁费，已根本违约，而且，案涉租赁物虽然被政府征收征用，但实际上仍可正常使用，是原告自行搬离。关于案涉租赁物使用权的性质和来源，被告主张案涉租赁物为政府储备用地，由东莞市厚街经济发展总公司出租给被告，并提交《临时租地合同书》、《租地合同书-补充协议》、《租地合同书-补充协议（二）》为证。《临时租地合同书》中记载的甲方是东莞市厚街经济发展总公司，乙方是东莞市厚街万达广场商业管理有限公司，约定甲方同意将位于省道S256侧一空置地块[原科技电业厂（原TTI）地块]临时出租给乙方作临时停车场使用，租赁时间自2016年12月5日起至2017年12月4日止，每月租金为76500元。《临时租地合同书》落款处均有东莞市厚街经济发展总公司、东莞市厚街万达广场商业管理有限公司的公章，曹军是作为乙方的签约代表在该《临时租地合同书》上签名并按捺指印。2018年5月10日，甲乙双方签订《租地合同书-补充协议》，约定租赁期延长至2018年6月30日，即从2017年12月5日至2018年6月30日为续租期，其他条款维持原合同条款不变。2018年6月30日，甲乙双方又签订《租地合同书-补充协议（二）》，约定租赁期延长至2018年8月31日，即从2018年7月1日至2018年8月31日为续租期，其他条款维持原合同条款不变。《租地合同书-补充协议》及《租地合同书-补充协议（二）》落款甲方处均有东莞市厚街经济发展总公司的公章，乙方处均有曹军签名并按捺指印。2018年8月30日，甲方作为接收方，乙方作为移交方，签订《物业移交书》，约定原科技电业厂（原TTI）地块临时租地合同已于2018年8月31日到期。经双方现场清点后，从2018年8月31日起将原科技电业厂（原TTI）地块正式移交回东莞市厚街经济发展总公司管理。落款处移交方东莞市厚街万达广场商业管理有限公司负责人处有曹军签名并按捺指印，接收方东莞市厚街经济发展总公司处有加盖公章。原告质证认为《临时租地合同书》无体现土地的范围，无法确定是否与案涉租赁物是属于同一地块，被告未能充分证明其有权处分案涉租赁物，并处分到2020年2月29日。以上事实，有《租赁合同》、收款收据及转账记录、微信聊天记录、《临时租地合同书》、《租地合同书-补充协议》、《租地合同书-补充协议（二）》以及本案一审庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷，本案的争议焦点一是案涉《租赁合同》是否有效；二是原告请求退还押金及利息能否支持；三是原告请求返还已支付的租金及赔偿利息损失能否支持。关于争议焦点一，案涉《租赁合同》的效力。原告主张因被告未能举证证明其对案涉租赁物有处分权利故《租赁合同》属于效力待定的合同，后原告主张案涉《租赁合同》违反法律法规强制性规定而主张合同无效。本院认为，虽然被告提交的《临时租地合同书》、《租地合同书-补充协议》、《租地合同书-补充协议（二）》无法充分证明被告为案涉租赁物的承租人，但是租赁物的权利瑕疵，并不属于导致合同无效的法定情形。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金，第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人”的规定，若有第三人对案涉租赁物主张权利致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金，而不是主张合同无效。本案中，《租赁合同》上有原、被告签名，是双方的真实意思表示，其内容没有违反相关法律法规等禁止性规定，是合法有效之合同，双方应当全面履行自己的义务。关于争议焦点二，原告主张因案涉租赁物将被征收，被告于2018年6月口头通知其必须搬离，故《租赁合同》于2018年6月解除。被告则主张其从未要求原告搬离，即使案涉租赁物被征收，也不影响原告的使用，《租赁合同》是因为原告逾期交纳租金达三个月，已构成根本违约，故被告通过另案起诉的方式行使解除权。本院认为，案涉租赁物确实存在在租赁期内被征收的情况，被告于2018年8月前一两个月已获知这个信息，根据《租赁合同》的约定，被告应提前通知原告，原告必须无条件服从征收征用决定。从原告提交的2018年7月3日的微信聊天中可以看出，双方就“场地准备收回去”的事宜进行过协商，且从双方提交的证据可知，案涉租赁物实际于2018年8月31日正式移交回给东莞市厚街经济发展总公司，并于2018年10月8日在东莞市公共资源交易网挂牌出让，故本院认为原告关于被告于2018年6月口头通知其搬离的主张更为可信。若如被告所主张的，在案涉租赁物出现征收征用情况下，双方还能继续履行《租赁合同》，被告该主张是对《租赁合同》的变更，被告应就该情况与原告协商并达成一致，方能决定是否继续履行《租赁合同》，而被告对此并未举证证明，对被告的主张本院不予采信。案涉《租赁合同》于被告2018年6月口头通知原告搬离时解除，根据《租赁合同》第八条的约定，被告应退回押金给原告，并对原告场地投资建设按折旧返还给原告。现原告主张退还押金135000元符合《租赁合同》的约定，本院予以支持，至于利息，因双方对此并无约定，本院不予支持。关于争议焦点三，如前所述，案涉《租赁合同》上有原、被告签名，合法有效，原告也实际使用案涉租赁的空地用作东莞市冠骏安达机动车驾驶员培训有限公司训练场使用，理应按照《租赁合同》的约定支付租金，原告关于返还已支付的租金及赔偿利息损失的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告曹军于本判决生效之日起五日内向原告黄智柔返还押金135000元；二、驳回原告黄智柔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费为5950元，原告黄智柔已预交，由原告黄智柔承担4959元，被告曹军承担991元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  叶敏华二〇一九年十月三十日书记员  尹丽君强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。