江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0582民初12492号原告：徐惠英，女，1969年6月8日出生，汉族，住常熟市。委托诉讼代理人：杜玲，江苏剑桥颐华（张家港）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆闻博，江苏剑桥颐华（张家港）律师事务所律师。被告：薛春霞，女，1980年10月1日出生，汉族，住泗阳县。委托诉讼代理人：钱亚萍，江苏益友天元（张家港）律师事务所律师。被告：张晓红，女，1973年9月12日出生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：杜良兴，张家港市杨舍法律服务所法律工作者。原告徐惠英与被告薛春霞财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年9月24日受理后，依法追加张晓红为本案共同被告。后依法适用简易程序，于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告徐惠英委托诉讼代理人杜玲、被告薛春霞委托诉讼代理人钱亚萍、被告张晓红及其委托诉讼代理人杜良兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐惠英向本院提出诉讼请求：1、判令二被告对漏水房屋的源头进行修复，停止侵害；2、判令二被告赔偿原告各项损失共计586831.2元；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告徐惠英变更诉讼请求为：1、判令二被告对漏水的房屋的源头进行修复，停止侵害；2、判令二被告赔偿原告营业额损失275503.2元、店面装修损失167000元、房屋租金损失130000元、员工工资损失20201元，合计592704.2元；3、本案案件受理费、鉴定费、保全费由被告承担。事实和理由：原告于2018年6月20日起承租位于张家港市的门面房经营服装生意。2019年3月下旬，原告承租的门面房楼上开始漏水，后经所在社区工作人员实地查看情况，证实是二楼即被告薛春霞所有的房屋管道漏水所致，造成原告承租的门店屋顶受潮发霉严重，并导致家具、服饰受损，无法正常营业，原告被迫于2019年4月关闭门店停业。原告多次与被告协商赔偿事宜，均未能得到解决。原告认为，二被告应当承担损害赔偿责任，故涉诉。被告薛春霞辩称，从2014年起，薛春霞将房屋出租给张晓红经营美容院，房屋交付后一直到2019年3月期间并不存在漏水问题。租赁期间，被告张晓红多次将房屋进行装修改造并导致房屋漏水，应当由其对原告的损失承担赔偿责任，被告薛春霞并无过错，不应当承担赔偿责任；2、根据鉴定结论，漏水系因二楼卫生间装修问题所导致，并不是房屋本身结构或者质量问题引起，因此赔偿义务人应当是被告张晓红，其不仅造成本案原告的损失，也造成了被告薛春霞重大损失，被告薛春霞将保留向其主张赔偿的权利；3、对损失鉴定报告不予认可；4、被告薛春霞至今并未出租使用该房屋，因此并未对原告造成新的损失。综上，请求驳回原告对被告薛春霞的诉讼请求。被告张晓红辩称，2014年1月，张晓红与陈建军签订房屋租赁合同。2019年6月起，张晓红就不再租赁陈建军的案涉房屋。根据东南建设工程安全鉴定有限公司（以下简称东南鉴定公司）的鉴定意见，“二楼卫生间的防水构造措施不足或失效导致了一楼210、212商铺的顶棚及墙面装修受损”，据此，赔偿的义务主体应当是房主，与张晓红无关。张晓红并不应当作为本案的赔偿主体。综上，请求驳回对张晓红的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：张家港市杨舍镇胜利新村71幢203室原为陈建军（薛春霞前夫）所有，后于2016年4月18日办理产权变更登记，产权人变更为薛春霞。2013年元月1日，陈建军作为甲方,张晓红作为乙方,共同签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将胜利新村71幢203室的房屋租赁给乙方从事经营活动，租赁期限为五年，自2014年元月1日起至2018年12月31日止。合同签订后，张晓红对胜利新村71幢203室进行装修，用于经营张家港市杨舍西城青春美容生活馆。2018年6月20日，徐惠英与王秀琴、陈国范各签订《租房合同》一份，约定王秀琴、陈国范将杨舍西街198号门面出租给徐惠英使用，租期从2018年10月19日至2023年10月19日止，为期五年，租金价格前三年均为130000元，另外两年根据市场价格再定。每年房租金必须提前一个月交清，先交清后使用。合同同时对装潢、税费等进行了约定。后徐惠英按约支付租金260000元整。2018年5月18日，徐惠英与苏州市大圣贝尔装饰有限公司（以下简称大圣装饰公司）签订《家庭装饰工程合同》一份，约定由大圣装饰公司对徐惠英经营的隐系原创服装店进行装修，施工地点为张家港市杨舍西街212号，装饰工程报价为167277元。2018年6月20日，大圣装饰公司向徐惠英出具收据，载明收到徐惠英装修款167000元。以上事实，有《房屋所有权证》、《房屋租赁合同》、《租房合同》、《家庭装饰工程合同》、收据、录音资料及庭审笔录等予以证实。因发现租赁的房屋存在漏水问题，王秀琴及业主陈国范向所在社区沟通。2019年7月18日，张家港市经济开发区（杨舍镇）庆丰社区居民委员会出具《杨舍西街212号漏水情况说明》，主要内容为：2019年3月下旬，杨舍西街212号业主陈国范来社区反映门店漏水。经实地查看情况属实，社区工作人员、杨舍西街212号业主陈国范与楼上（青春美容院）经营店主沟通，店主表示她也是受害人也没办法解决，只能和房东联系。但是并未提供房东联系方式。社区多方调查，也无法得到房东信息。2019年6月11日杨舍西街212号业主陈国范、王秀琴以及门店经营者来社区反映漏水与赔偿事宜，社区工作人员、杨舍西街212号业主陈国范、王秀琴以及门店经营者实地与（青春美容院）经营店主沟通，店主表示近期要搬走，其他事情找房东。社区告知杨舍西街212号业主陈国范、王秀琴先想办法找到房东，赔偿事宜可以协商、调解，协商调解不成可以通过司法途径解决。以上事实，有《杨舍西街212号漏水情况说明》、现场照片及庭审笔录等在卷佐证。案件审理过程中，为查明漏水原因，根据徐惠英的申请，本院委托东南鉴定公司对案涉房屋漏水原因进行鉴定。2020年2月24日，东南鉴定公司出具鉴定报告，鉴定意见：《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209-2010第4.10.11条规定，“厕浴间和有防水的建筑地面必须设置防水隔离层……房间的楼板四周除门洞外应做混凝土翻边，高度不应当小于200mm…”现场调查结果显示，一楼210、212号商铺的顶棚石膏板以及墙面涂层泛黄、霉变，存在明显渗漏迹象，一楼装修受损部位与二楼卫生间位置对应，该二楼卫生间隔墙底部无混凝土翻边、墙根处砌体表面未见明显防水层，不符合规范要求。综上分析，二楼卫生间防水构造措施不足或者失效导致了一楼210、212号商铺的顶棚以及墙面装修受损。此次鉴定产生鉴定费15000元，由徐惠英垫付。鉴于双方对于徐惠英的财产损失存在争议，根据徐惠英的申请和我院的委托，江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司对原告因漏水导致的装修和租金损失进行了评估。2020年4月20日，江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司出具金宁达评报字（2020）第SZ20002号资产评估报告，评估结果:装修修复费用为37782元，房租、装修折旧损失为320929元。此次鉴定产生鉴定费5000元，由徐惠英垫付。以上事实，有东南鉴定公司鉴定报告、金宁达评报字（2020）第SZ20002号资产评估报告、鉴定费发票等予以证实。本案主要争议为：一、关于漏水的原因和责任归属。原告认为，案涉房屋漏水系二被告导致，二被告应当对原告的损失承担全部赔偿责任。被告薛春霞系案涉房屋的所有权人，被告张晓红系案涉房屋的租户和实际使用人。案涉房屋自2019年3月开始发生漏水，后原告及所承租的房屋的所有人即向所在社区反映情况，社区进行走访，与被告张晓红及时进行了沟通。漏水发生后，被告薛春霞的配偶陈建军也实地勘察过，二被告对漏水事实早已知晓。根据鉴定结论，二楼卫生间防水构造措施不足或失效导致一楼210、212号商铺的顶棚即墙面装修受损，被告薛春霞作为所有权人，被告张晓红作为使用人均应当对房屋尽到维护和管理义务，应当对原告的损失承担共同赔偿责任。被告薛春霞认为，二被告签订了《房屋租赁合同》，租期从2014年1月1日起至2019年6月止，在此期间被告薛春霞的房屋一直由被告张晓红承租经营美容院使用。房屋交付时完好无损，也不存在漏水问题。租赁期间内，被告张晓红对房屋进行装修改造并由此导致漏水。退租时，被告张晓红隐瞒漏水的事情，被告薛春霞直到起诉才知道。房屋漏水系被告张晓红在承租期间使用不当造成，被告薛春霞收回房屋时发现漏水严重，交涉过程中被告张晓红答应支付维修费用，被告薛春霞找人维修后便联系不到被告张晓红了。被告张晓红作为直接侵权人，违反了诚实信用原则，应当承担赔偿责任。被告张晓红认为，根据东南鉴定公司的鉴定意见，“二楼卫生间的防水构造措施不足或失效导致了一楼210、212商铺的顶棚及墙面装修受损”，张晓红进驻租赁的房屋后，从未对卫生间进行修改或者改动。二楼卫生间的防水应当由出租人负责。据此，赔偿的义务主体应当是被告薛春霞，与张晓红无关。本院认为，关于漏水的原因，东南鉴定公司根据我院委托进行鉴定并出具了鉴定意见，“二楼卫生间的防水构造措施不足或失效导致了一楼210、212商铺的顶棚及墙面装修受损”。本案中，被告薛春霞将案涉房屋出租给被告张晓红使用，其出租的房屋卫生间防水构造措施不足或失效，由此导致原告承租的房屋受损，被告薛春霞应当承担相应的侵权责任。从《房屋租赁合同》的约定看，双方对于承租期间被告张晓红是否应当做防水并无约定，在卫生间采取防水构造措施并非张晓红的合同义务。此外，被告薛春霞虽认为因被告张晓红对案涉房屋改动导致漏水，侵权责任应归结于被告张晓红，但是未能就此提供充分证据。现有证据也无法认定漏水系张晓红使用不当导致。综上，相应赔偿责任由被告薛春霞承担。如以后被告薛春霞有充分证据认定漏水系被告张晓红使用不当所导致，可于案外向被告张晓红追偿。二、原告的合理损失大小以及认定。原告认为，原告的损失应当包括原告装修全额投入的损失、营业损失、租金损失以及员工工资损失。其中，鉴定报告仅核算了装修修复的损失和租金损失，应当按照装修的全部投入计算。漏水发生后，因二被告推诿拒绝维修，漏水问题至今仍未能解决。关于租金，不论是否存在疫情，原告均要支付，鉴定机构对租金费用的评估并无不当。营业损失应按照45917.2元计算。据此，原告要求二被告赔偿原告停业损失275503.2元、店面装修损失167000元、房屋租金损失130000元、员工工资20201元，合计592704.2元。另，鉴定费20000元，要求二被告承担。被告薛春霞认为，原告主张的营业额损失没有法律依据，营业收入是其单方制作，即便从原告举证的营业额也可以看出，自2019年1、2月份开始业绩明显下降。装修修复损失，认可鉴定结论37782元，原告主张的167000元不能成立，对停业期和租金损失不予认可。原告停业系因经营不善导致，不应当归责于被告薛春霞，原告主张6个月130000元没有事实和法律依据。被告张晓红认为，关于租金损失应当考虑疫情的影响。原告主张的房租、装修等损失未提供充分证据，都无法确认真实性、合法性。房屋租金损失超出了鉴定机构评估的范围。原告不能证明其是盈利的，营业额损失不应支持。本院认为，关于原告主张的营业额损失，因原告提交的凭证系单方制作且被告不予认可，原告未能就此提交充分证据且该主张也并非原告的利润所得，本院不予支持。关于店面装修损失，根据鉴定意见，本院认定为37782元。关于房屋租金损失，原告按约支付了房屋租金，漏水发生后由于漏水问题未能及时解决，原告于2019年4月停业至今，该部分损失客观存在，结合原告提交的证据材料，本院认定租金损失为130000元。关于原告主张的员工工资损失，原告提供的现有证据无法证实其支付的款项与漏水之间存在关联性，本院不予支持。鉴定费，凭票计算为20000元（15000元+5000元）。综上，原告因漏水产生的各项损失共计187782元（含本案鉴定费）。本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案中，由于张家港市杨舍镇胜利新村71幢203室卫生间防水构造措施不足或者失效，导致原告承租的店铺出现漏水问题并造成原告财产损失，原告有权要求侵权人即本案被告薛春霞承担相应的赔偿责任，被告薛春霞理应赔偿原告因漏水产生的各项损失187782元。原告要求被告张晓红承担赔偿责任，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关法律法规之规定，判决如下：一、被告薛春霞对张家港市杨舍镇胜利新村71幢203室的漏水源头进行修复，停止侵害。限于本判决生效后三十日内履行。二、被告薛春霞赔偿原告徐惠英因房屋漏水产生的损失合计187782元。限于本判决生效后十日内履行。三、驳回原告徐惠英其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4834元(已减半收取)、保全费3455元，合计8289元。由原告徐惠英负担2806元，由被告薛春霞负担5483元。由被告薛春霞于本判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（详见当事人须知）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。审判员  任洪国二〇二〇年八月二十一日书记员  袁 远