北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民初448号原告：芜湖恒一投资中心（有限合伙），主要经营场所安徽省芜湖市镜湖区长江中路92号雨耕山文化创意产业园内思楼三楼320（申报承诺）。执行事务合伙人：吉林和信农业发展有限公司（委派代表：王英韶）。委托诉讼代理人：孙宇，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳泽蔓，北京市炜衡律师事务所实习律师。被告：北京北辰实业集团有限责任公司，住所地北京市朝阳区北四环中路北辰东路8号。法定代表人：贺江川，董事长。委托诉讼代理人：高苹，北京安杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：何雨，北京安杰律师事务所律师。被告：北京北辰实业集团有限责任公司元辰鑫国际酒店，住所地北京市朝阳区裕民路12号。负责人：鲍胜利，总经理。委托诉讼代理人：高苹，北京安杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：常玥婷，北京安杰律师事务所实习律师。原告芜湖恒一投资中心（有限合伙）（以下简称芜湖恒一中心）与被告北京北辰实业集团有限责任公司（以下简称北辰集团）、被告北京北辰实业集团有限责任公司元辰鑫国际酒店（以下简称元辰鑫酒店）物权保护纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告芜湖恒一中心的委托诉讼代理人孙宇，被告北辰集团的委托诉讼代理人高苹，被告元辰鑫酒店的委托诉讼代理人高苹、常玥婷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。芜湖恒一中心向本院提出诉讼请求：1.判令北辰集团、元辰鑫酒店按照每日每建筑平方米6元的标准向芜湖恒一中心支付自2018年7月27日至2019年6月9日（共计318日）的北京市朝阳区裕民路12号1号楼C座房产使用费62638209元（北辰集团、元辰鑫酒店使用的C座房产面积为32829.25平方米）及利息。2.本案的诉讼费用由北辰集团、元辰鑫酒店承担。事实和理由：根据北京市第二中级人民法院（2018）京02执201号之一执行裁定书，芜湖恒一中心于2018年7月27日取得位于北京市朝阳区裕民路12号1号楼（以下简称裕民路12号1号楼）部分综合用途房地产（94754.93平方米房产及相应国有土地使用权）的所有权和相应的其他权利。北辰集团、元辰鑫酒店占有使用的裕民路12号1号楼C座房产（以下简称案涉C座房产）共计32829.25平方米包含在上述房地产内。芜湖恒一中心获得裕民路12号1号楼所有权后与北辰集团、元辰鑫酒店就案涉C座房产的经营运作进行了多次协商。芜湖恒一中心在2019年4月15日《关于尽快确定物业交接及后续运营管理事宜的回函》中向北辰集团、元辰鑫酒店明确表示：如北辰集团、元辰鑫酒店继续使用经营C座，芜湖恒一中心愿意商谈合作事宜；如北辰集团、元辰鑫酒店停止经营、撤出C座，则提前30天书面通知芜湖恒一中心；北辰集团、元辰鑫酒店应按实际发生的费用向芜湖恒一中心缴纳C座使用费。同时，芜湖恒一中心根据北京市高级人民法院民事判决书（2018）京民终144号对C座使用费的认定标准，在《缴款通知书》中要求北辰集团、元辰鑫酒店按照每日每平方米6元支付C座使用费。北辰集团、元辰鑫酒店于2019年6月10日终止元辰鑫国际酒店的经营，并于当日将房产移交给芜湖恒一中心。但是北辰集团、元辰鑫酒店始终未支付自2018年7月27日至2019年6月9日（共计318日）的C座使用费。芜湖恒一中心认为，芜湖恒一中心所有的裕民路12号1号楼房产的物权受法律保护，北辰集团、元辰鑫酒店从2018年7月27日至2019年6月9日期间占有使用C座房产从事经营活动但未支付房产使用费的行为已经严重侵害了芜湖恒一中心的物权。为了保护自身合法权益，特提起本案诉讼，请求支持芜湖恒一中心的全部诉讼请求。庭审中，芜湖恒一中心变更其诉讼请求为：1.判令北辰集团、元辰鑫酒店按照每日每建筑平方米6元的标准向芜湖恒一中心支付自2018年7月27日至占有使用终止时的案涉C座房产使用费61642419.4元（北辰集团、元辰鑫酒店使用的案涉C座房产面积为32829.25平方米）及利息。2.本案的诉讼费用由北辰集团、元辰鑫酒店承担。北辰集团、元辰鑫酒店共同辩称，一、北辰集团、元辰鑫酒店经营管理C座房产的行为并不构成侵权，而是无因管理，北辰集团、元辰鑫酒店无需支付房产使用费，只需将无因管理期间所获得的收益13021380.59元返还给芜湖恒一中心。二、即使北辰集团、元辰鑫酒店的行为构成侵权，损害赔偿范围也应为北辰集团、元辰鑫酒店实际获得的利益。三、即使按照“损失发生时的市场价格”计算房产使用费，计算标准不应为每日每建筑平方米6元，计算面积不应为32829.25平方米，计算期间不应为2018年7月27日至2019年6月9日，不应计算利息。酒店业态不同于办公业态，租金标准远低于办公部分，应予以区分。C座房产的租金实际低于每日每建筑平方米6元的标准。房产使用费的计算面积不应按C座房产的建筑面积，而应以建筑面积减去不可使用、不可出租部分的面积。芜湖恒一中心未证明其于2018年7月27日起成为案涉C座房产所有权人，房产使用费不应从2018年7月27日起算。且案涉C座房产有部分面积已提前办理交接，该部分面积的房产使用费不应计算至2019年6月9日。此外，芜湖恒一还应给予北辰集团、元辰鑫酒店至少三个月不计算房产使用费的腾退期间。根据《中华人民共和国侵权责任法》等相关法律法规的规定，侵权损害赔偿的范围并不包含损害赔偿金的孳息，芜湖恒一中心无权向北辰集团、元辰鑫酒店主张房产使用费利息。四、芜湖恒一中心拖延确定案涉C座房产的物业交接和后续经营，对案涉C座房产未及时交接以及由此产生的损失存在显著过错，应自行承担至少50%的房产使用费。五、芜湖恒一中心对北辰集团、元辰鑫酒店所负的债务共计6561387.98元，应从北辰集团、元辰鑫酒店支付给芜湖恒一中心的款项中予以扣减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。芜湖恒一中心提交证据如下：一、北京市第二中级人民法院（2018）京02执201号之一执行裁定书，旨在证明：1.芜湖恒一中心自2018年7月27日取得裕民路12号1号楼部分综合用途房地产（94754.93平方米房产及相应国有土地使用权）的所有权和相应的其他权利。2.北辰集团、元辰鑫酒店占有使用案涉C座房产总建筑面积为32829.25平方米。3.芜湖恒一中心有权向北辰集团、元辰鑫酒店收取案涉C座房产的使用费。二、北京市高级人民法院（2018）京民终144号民事判决书，旨在证明：1.北京市高级人民法院的生效判决认定案涉C座的使用费为每日每平方米6元。2.北辰集团、元辰鑫酒店应当按照每日每平方米6元的标准向芜湖恒一中心支付C座房产的使用费。三、北辰集团《关于尽快确定物业交接及后续运营管理事宜的函》2019.4.4，旨在证明：1.北辰集团、元辰鑫酒店承认占有使用芜湖恒一中心所有的案涉C座房产的事实。2.北辰集团、元辰鑫酒店承认自2018年7月27日芜湖恒一中心成为裕民路12号1号楼的所有权人。3.芜湖恒一中心获得该房产的所有权后，就案涉C座房产如何运营等事宜与北辰集团、元辰鑫酒店进行了多次磋商。四、芜湖恒一中心《关于尽快确定物业交接及后续运营管理事宜的回函》2019.4.15、《中国国际科技会展中心缴款通知书》2019.4.15、EMS邮寄凭单及快递查询记录，旨在证明：1.芜湖恒一中心作为C座的所有权人，要求北辰集团、元辰鑫酒店按每日每建筑平方米6元支付占有使用的32829.25平方米房产的使用费，并明确了付款账户、付款期限。2.芜湖恒一中心向北辰集团、元辰鑫酒店就C座房产的运营给出明确意见：如北辰集团、元辰鑫酒店继续使用、经营C座，芜湖恒一中心愿意商谈合作事宜；如北辰集团、元辰鑫酒店停止经营、撤出C座，则提前30天书面通知芜湖恒一中心；北辰集团、元辰鑫酒店应按实际发生的费用向芜湖恒一中心缴纳C座使用费。3.北辰集团、元辰鑫酒店已收到芜湖恒一中心2019年4月15日的两份函件。五、北辰集团《关于元辰鑫国际酒店终止经营并移交房产的函》2019.5.31，旨在证明：1.北辰集团、元辰鑫酒店表示于2019年6月10日终止元辰鑫酒店的经营，并于当日将房产移交芜湖恒一中心。2.北辰集团、元辰鑫酒店应向芜湖恒一中心支付自2018年7月27日至2019年6月9日（共计318日）的C座使用费。六、《交接汇总情况确认书》及芜湖恒一中心发给北辰集团《关于中国国际科技会展中心1号楼C座部分办公出租用房的商函》，旨在证明：芜湖恒一中心和元辰鑫酒店、北辰集团、租户签的三方协议里面约定保持不变的原因，是希望平稳过渡，并不是代表芜湖恒一中心认可元辰鑫酒店和北辰集团之前的租金水平。证据七、现状记录表、交接清单，旨在证明：案涉C座房产的相关交接情况。北辰集团、元辰鑫酒店针对上述证据材料的质证意见为：对证据一、证据二、证据三、证据四、证据五的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议。对证据六中《关于中国国际科技会展中心1号楼C座部分办公出租用房的商函》的关联性和证明目的不认可，对证据六中《交接汇总情况确认书》的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不认可。对证据七现状记录表及交接清单的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不认可。北辰集团、元辰鑫酒店提交如下证据材料：一、2018年8月1日第一次会议录音（光盘及文字整理），旨在证明：1.北辰集团、元辰鑫酒店主动与芜湖恒一中心联系，协商C座房产交接事宜及后续安排，并提出以委托管理方式继续经营酒店的合作意向。2.芜湖恒一中心在会议中表示：（1）其刚接手尚未详细规划物业用途，尚不确定C座房产是继续经营酒店还是做酒店式公寓等其他用途。（2）目前可以考虑两个方向，一是与元辰鑫酒店合作，由元辰鑫酒店做酒店管理人经营管理C座房产；二是元辰鑫酒店将C座房产移交，涉及到元辰鑫酒店的人员安置问题，会给元辰鑫酒店一定的过渡期。（3）希望元辰鑫酒店保持C座房产的正常运营，其保证C座房产水电气暖等可以正常使用，等从北京北辰创新高科技发展有限公司（以下简称北辰创新公司）手中将系统等正常接管后，再与北辰集团、元辰鑫酒店商量是继续合作还是安排过渡期。二、2018年12月7日第二次会议录音（光盘及文字整理），旨在证明：1.北辰集团、元辰鑫酒店敦促芜湖恒一中心尽快决策，明确C座房产交接与后续经营安排。2.芜湖恒一中心表示：（1）尚未确定C座房产的物业用途，需要向股东汇报，并要求北辰集团、元辰鑫酒店等待其股东商议结果。（2）认可酒店和写字楼是两种不同的业态，若采取租赁方式合作，会分别确定租金标准，写字楼部分考虑将相应月份的实际收入移交或者参照合同的平均值确定租金，酒店部分将考虑聘请评估机构进行评估并结合酒店的财务数据确定租金。三、2019年4月4日北辰集团、元辰鑫酒店向芜湖恒一中心发出的《关于尽快确定物业交接及后续运营管理事宜的函》，旨在证明：1.芜湖恒一成为C座房产所有权人后8个多月的时间里始终未就物业交接和后续经营给出明确意见，导致交接工作一直没有完成，北辰集团、元辰鑫酒店已为芜湖恒一中心管理了很长时间，耗费了极大的精力，希望芜湖恒一中心尽快给出明确意见。2.与证据1、2相互印证：北辰集团、元辰鑫酒店与芜湖恒一中心分别于2018年8月1日和2018年12月7日进行了两次协商，芜湖恒一中心在会议中要求C座房产维持正常运营，在过渡期间保持稳定。四、2019年4月15日芜湖恒一中心向北辰集团、元辰鑫酒店发出的《关于尽快确定物业交接及后续运营管理事宜的回函》，旨在证明：1.芜湖恒一中心仍然没有就C座酒店的物业交接和后续经营给出明确意见。2.芜湖恒一中心确认自2018年8月以来，与北辰集团、元辰鑫酒店多次协商，考虑合作可能性和合作模式，以期共同受益、平稳过渡的事实，与证据1、2、3相互印证。五、2019年4月19日第三次会议录音（光盘及文字整理），旨在证明：1.芜湖恒一中心表示：（1）认可酒店和写字楼是两种不同的业态。（2）已做过评估，如果北辰集团、元辰鑫酒店继续经营，愿意按每日每建筑平方米3-4元的价格进行协商。（3）如果北辰集团、元辰鑫酒店不再继续经营，会给予北辰集团、元辰鑫酒店3个月左右的腾退过渡期。2.与证据1、2、3、4共同证明：芜湖恒一中心成为C座房产的所有权人之后，并未向北辰集团、元辰鑫酒店明确主张物业交接，也并未成立交接团队，反而要求元辰鑫酒店维持正常运营并拖延确定C座房产的物业规划。六、2019年5月31日北辰集团、元辰鑫酒店向芜湖恒一中心发出的《关于元辰鑫国际酒店终止运营并移交房产的函》，旨在证明：1.与证据5相互印证：在2019年4月19日第三次会议中，芜湖恒一中心提出采取租赁方式并参照每日每建筑平方米3-4元的价格区间协商确定租金标准。2.与证据8、9、10、11、12、13共同证明：就C座房产的空置面积、已出租房屋等早已开始进行交接，并通过新签合同、签订三方协议等方式完成了交接，该部分面积的交接时间早于2019年6月10日。七、《元辰鑫酒店审计报告》（众环专字（2020）024551号），旨在证明：经审计，元辰鑫酒店在2018年8月1日至2019年5月31日期间共获得收益13021380.59元。八、10份元辰鑫酒店与C座房产租户签订的《租赁合同》，旨在证明：在该10份《租赁合同》中，全部10份《租赁合同》约定的租金标准低于每日每建筑平方米6元。九、10份芜湖恒一中心与C座房产租户签订的《租赁合同》，旨在证明：1.在该10份《租赁合同》中，全部10份《租赁合同》的租金标准低于每日每建筑平方米6元。与证据8共同证明：2.在北辰集团的协调之下，10户租户在其与元辰鑫酒店的原《租赁合同》到期后，与芜湖恒一中心签订了新《租赁合同》。3.芜湖恒一中心自新《租赁合同》租期开始之日取得该部分面积的控制权并实际收取租金，该部分面积的交接之日即为原《租赁合同》到期之日，故该部分面积的房产使用费不应计算至2019年6月9日。十、25份元辰鑫酒店与C座房产租户签订的《租赁合同》，十一、25份元辰鑫酒店、芜湖恒一中心与C座房产租户签订的《三方协议》，十二、已收取的押金和2019年6月1日以后的租金支付凭证，旨在证明：在该25份《租赁合同》中，有19份《租赁合同》约定的租金标准低于每日每建筑平方米6元。1.在北辰集团、元辰鑫酒店的协调之下，25户租户在其与元辰鑫酒店的原《租赁合同》尚未到期的情况下，与元辰鑫酒店、芜湖恒一中心签订了《三方协议》。2.《三方协议》约定三方确认元辰鑫酒店与该25户租户的原《租赁合同》期限截止至2019年5月31日，元辰鑫酒店按原《租赁合同》已收取的押金和2019年6月1日以后的租金（如有）全部转付给芜湖恒一中心，该25户租户与芜湖恒一中心的租赁期限自2019年6月1日起算。3.元辰鑫酒店已按《三方协议》的约定将该25户租户已收取的押金和2019年6月1日以后的租金（如有）全部支付给芜湖恒一中心。4.芜湖恒一中心自2019年6月1日取得该25户租户对应的9182.65平方米面积的控制权并实际收取租金，该9182.65平方米面积的交接之日即为2019年5月31日，故该9182.65平方米面积的房产使用费不应计算至2019年6月9日。十三、10份元辰鑫酒店与C座房产租户签订的《租赁合同》，旨在证明：1.在该10份《租赁合同》中，有6份《租赁合同》约定的租金标准低于每日每建筑平方米6元。2.10户租户在其与元辰鑫酒店的原《租赁合同》到期后，未与元辰鑫酒店或芜湖恒一中心签订新《租赁合同》。3.芜湖恒一中心自原《租赁合同》到期之日的次日取得该部分面积的控制权，该部分面积的交接之日即为原《租赁合同》到期之日，故该部分面积的房产使用费不应计算至2019年6月9日。十四、《房屋土地测绘技术报告书》，旨在证明：1.从房屋建筑面积分户计算明晰表可知，C座房产约39%的建筑面积属于共有共用建筑面积，计算房产使用费时应扣除该部分面积。2.从房屋平面示意图可知，C座房产存在三角地区域（B座房产与C座房产连接处），出入口狭窄，使用率较低。3.C座房产的规划用途是综合用途，建成时即分为小面积办公和大面积公寓两部分，公寓部分每间有厨房和卫生间，无法以办公用途使用。北辰集团、元辰鑫酒店接手后，基于前述客观条件，只能将公寓部分作为酒店加以使用。十五、《市场租金调研报告》及专家辅助人意见，旨在证明：1.酒店业态不同于办公业态，应予以区分，分别确定市场租金。2.经评估，2018年7月至2019年6月C座房产的市场租金为每日每建筑平方米3.43元。3.中高端酒店主要采用产权人自营或聘请专业酒店管理公司运营管理的方式，很少有经营者将房产整租下来运营中高端酒店，只有部分经济快捷连锁型酒店会采取这种方式。4.在商业租赁惯例中整租租金会低于散租租金，经调研评估，在本案对应期间内C座房产整租租金为散租租金的75%。5.根据现场勘查，办公部分有39.29%的面积位于B座房产与C座房产连接处的三角地区域，使用率较低，出入口狭窄并需要通过酒店部分客房区域才可进入。酒店部分和办公部分共用大堂、所有客梯、货梯及楼梯。十六、（2018）京民终144号民事判决书，旨在证明：二审法院酌定的C座房产的房产使用费计算标准低于原审酌定的每日每建筑平方米6元，只是认为因为未超出每日每建筑平方米6元的30%浮动范围，才未进行改判，该计算标准高于实际市场租金水平，不应参照适用。十七、（2018）最高法民申5940号民事裁定书，旨在证明：1.原审判决酌定C座房产的房产使用费计算标准为每日每建筑平方米6元的主要依据在于，北辰集团、元辰鑫酒店与案外人中科招商投资管理股份有限公司于2016年4月20日签订的《租赁合同》约定租金为每日每建筑平方米6.3元。该计算标准是在先案件基于当事人举证情况而作出的个案裁判，不能在本案中予以参照适用。2.结合证据8、9、10、13共同证明：原审判决参考的《租赁合同》约定的租金标准在C座房产租赁中并不具有普遍性。实际上北辰集团、元辰鑫酒店与大部分C座房产租户约定的租金标准低于每日每建筑平方米6元，交接之后芜湖恒一中心与大部分C座房产租户约定的租金标准也低于每日每建筑平方米6元。十八、现状记录表和交接清单目录，十九、天兴评报字（2019）第0573号《资产评估报告》，旨在证明：1.交接时，芜湖恒一中心留存了北辰集团、元辰鑫酒店享有所有权的部分资产，如电梯、监控系统、油烟净化器、柜子和台子等。2.该部分资产2019年5月31日经过评估净值为3387451元。二十、房产税付款凭证，旨在证明：北辰集团、元辰鑫酒店支付了2019年7月至2020年6月C座房产的房产税，共计3188366.98元。芜湖恒一中心针对上述证据材料的质证意见为：对证据一的真实性无法确认，对关联性、证明目的不予认可。对证据二的真实性无法确认，对证明目的不予认可。对证据三、证据四的真实性、合法性认可，证明目的不认可。对证据五的真实性无法确认，对证明目的不予认可。对证据六的真实性、合法性认可，证明目的不认可。对证据七的真实性认可，关联性、证明目的不予认可。对证据八的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。对证据九的真实性、合法性认可，证明目的不认可。对证据十的真实性、合法性、关联性和证明目的均不认可。对证据十一、证据十二的真实性和合法性认可。对证据十三的真实性、证明目的不予认可。对证据十四的真实性、合法性认可，关联性和证明目的不认可。对证据十五的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。对证据十六的真实性、合法性认可，证明目的不认可。对证据十七的真实性、合法性认可，证明目的不认可。对证据十八中的现状记录表、安保部移交设备清单认可，对留存资产明细表不认可。证据十九的真实性、关联性、证明目的均不认可。对证据二十的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。北辰集团、元辰鑫酒店对芜湖恒一中心提交的证据真实性均未提出异议，本院对芜湖恒一中心提交的证据的真实性予以确认。芜湖恒一中心对北辰集团、元辰鑫酒店提交的证据三、证据四、证据六、证据七、证据九、证据十一、证据十二、证据十四、证据十六、证据十七、证据十八中的现状记录表、保安移交设备清单的真实性无异议，本院对前述证据的真实性予以确认。关于北辰集团、元辰鑫酒店提交的证据一、证据二、证据五，从形式上看均为录音及文字整理稿，芜湖恒一中心虽称其对真实性无法确认，但并未提供相反证据予以反驳，亦不申请鉴定，加之芜湖恒一中心庭审中认可2018年8月1日、2018年12月7日开过相关会议，再结合双方后续往来函件内容，本院对该三份录音证据的真实性予以确认。关于北辰集团、元辰鑫酒店提交的证据八10份元辰鑫酒店与C座房产租户签订的《租赁合同》、证据十25份元辰鑫酒店与C座房产租户签订的《租赁合同》、证据十三10份元辰鑫酒店与C座房产租户签订的《租赁合同》，芜湖恒一中心虽对真实性不予认可，但在芜湖恒一中心提交本院的使用费计算方法中又援引证据八、证据十、证据十三中的合同为依据，故应视为芜湖恒一中心对证据八、证据十、证据十三的认可，本院对证据八、证据十、证据十三的真实性予以确认，关联性、证明目的结合在案证据和事实综合认定。关于北辰集团、元辰鑫酒店提交的证据十五《市场租金调研报告》及专家辅助人意见，因系北辰集团、元辰鑫酒店单方委托出具，而芜湖恒一中心否认其真实性，故本院不予确认。关于北辰集团、元辰鑫酒店提交的证据十八中的留存资产明细表，此系北辰集团、元辰鑫酒店自行制作形成，在芜湖恒一中心不予认可的情况下，本院对此不予确认。北辰集团、元辰鑫酒店提交的证据十九天兴评报字（2019）第0573号《资产评估报告》系其单方委托第三方出具，而芜湖恒一中心不予认可，故本院不予确认。关于北辰集团、元辰鑫酒店提交的证据二十，从形式上看该证据系中国建设银行电子缴税付款凭证并加盖出具主体印章，芜湖恒一中心虽否认真实性，但未能提供充分、确凿证据予以反驳，故本院对真实性予以确认，关联性、证明目的结合在案证据和事实综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、关于案涉C座房产的权属、面积及使用情况北京市第二中级人民法院于2018年7月27日作出（2018）京02执201之一号执行裁定书，裁定：一、将被执行人北辰创新公司名下位于裕民路12号1号楼部分综合用途房地产（94754.93平方米房产及相应国有土地使用权，清单附后）作价人民币二十四亿二千九百六十三万二千三百五十元交付申请执行人芜湖恒一中心。裕民路12号1号楼部分综合用途房地产（94754.93平方米房产及相应国有土地使用权，清单附后）的所有权和相应的其他权利归申请执行人芜湖恒一中心所有，上述房地产的财产权自本裁定送达申请执行人芜湖恒一中心时起移转。二、芜湖恒一中心可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。该执行裁定书附有房产及面积清单。芜湖恒一中心主张案涉C座房产的争议建筑面积为32829.25平方米，北辰集团、元辰鑫酒店对此争议面积予以认可。芜湖恒一中心陈述，其于前述裁定作出当天去法院领取了文书，该裁定书于2018年7月27日送达芜湖恒一中心。但其就送达情况并未提供客观证据佐证。北辰集团、元辰鑫酒店陈述其并非前述裁定案件的当事人，对送达情况不清楚。北辰集团、元辰鑫酒店陈述，自案涉C座房产确认归芜湖恒一中心所有至双方交接期间，案涉C座房产用于运营元辰鑫酒店和商业办公租赁，在此期间元辰鑫酒店不交纳租金。二、关于案涉C座房产的交接情况2018年8月1日、2018年12月7日，北辰集团、元辰鑫酒店与芜湖恒一中心磋商案涉C座房产交接事宜及后续安排。2019年4月4日，北辰集团、元辰鑫酒店向芜湖恒一中心出具《关于尽快确定物业交接及后续运营管理事宜的函》。该函件载明：北辰集团及元辰鑫酒店于2018年8月1日、12月7日与芜湖恒一中心陈总、田总以及股东代表杜总进行了协商，芜湖恒一中心要求C座酒店维持正常经营，在过渡期间保持稳定，其他事宜需报股东研究审议。芜湖恒一中心对C座酒店的物业交接与后续运营始终未给出明确意见，北辰集团、元辰鑫酒店为此多次与芜湖恒一中心接洽，芜湖恒一中心均表示需要向上级汇报，等待股东商议结果，要求C座酒店维持正常经营。关于C座房产后续如何运营，北辰集团充分尊重芜湖恒一中心意见，并就具体处置事宜进行友好协商。相关物业费用建议由芜湖恒一中心先行负担。希望芜湖恒一中心于2019年4月15日前书面函复北辰集团及元辰鑫酒店，如芜湖恒一中心决定不再做酒店经营或仍不能给出明确意见，北辰集团将根据自身经营布局另行开展人员、资产与业务安排，并着手进行相关处置工作，包括停止酒店营业、撤出搬离资产物品等，届时希望芜湖恒一中心配合协作场地交接事宜。2019年4月15日，芜湖恒一中心向北辰集团、元辰鑫酒店出具《关于尽快确定物业交接及后续运营管理事宜的回函》。该回函载明：自2018年8月以来芜湖恒一中心与北辰集团、元辰鑫酒店多次协商，但因双方在房屋使用、占有费用、物业费用等方面差距过大，未能有实质性结果。在此期间芜湖恒一中心及物业公司尽力保障正常经营管理C座酒店，但北辰集团、元辰鑫酒店并未向芜湖恒一中心缴纳任何租金或物业费。芜湖恒一中心作为C座房产所有权人有权收取房屋租金、房屋占用费、房屋使用费及物业费等。北京万方新源物业服务有限公司（以下简称万方新源公司）为合法入驻会展中心并提供物业服务，北辰集团、元辰鑫酒店应当支付相关物业费用等。截至2019年3月31日，北辰集团、元辰鑫酒店欠缴芜湖恒一中心租金人民币47865046.50元（自2018年8月1日至2019年3月31日，租金收费标准为每日每建筑平米6元），物业费人民币3358321.26元（自2018年12月1日至2019年3月31日，物业费收费标准为每月每建筑平米24.8元），请北辰集团、元辰鑫酒店收到回函后7日内按照通知方式缴纳。如北辰集团、元辰鑫酒店继续租赁C座房产，经营C座酒店，芜湖恒一中心愿继续遵守平等互利、诚实信用的原则，与北辰集团、元辰鑫酒店开展更加深层次的合作。如北辰集团、元辰鑫酒店拟停止酒店营业、撤出搬离资产物品等，请提前30天书面通知芜湖恒一中心，并按实际发生费用交纳租金及物业费。同日，芜湖恒一中心向元辰鑫酒店出具《中国国际科技会展中心缴款通知书》，具体信息包括面积32829.25平方米，租金单价6元/天/平方米，缴费期间2018年8月1日至2019年3月31日，应交金额47865046.50元，并附有芜湖恒一中心一方的收款账户等信息。前述回函和缴款通知书于2019年4月16日送达北辰集团。2019年4月19日，芜湖恒一中心与北辰集团、元辰鑫酒店再次就案涉C座房产的交接事宜和后续安排进行磋商。2019年5月31日，北辰集团、元辰鑫酒店出具《关于元辰鑫国际酒店终止经营并移交房产的函》。该函件载明：北辰集团决定元辰鑫酒店于2019年6月10日终止一切经营工作，并于当日将房屋场地移交给芜湖恒一中心。鉴于C座房产自2018年8月1日至今方移交并非北辰集团一方原因所致，加之芜湖恒一中心也应当给予元辰鑫酒店必要及合理的腾退撤离时间，因此在计算房产未移交期限的问题上，应当根据双方商谈的实际情况，本着共同负责的原因由双方共同负担。元辰鑫酒店已于2019年5月10日、5月21日与芜湖恒一中心就空置房屋、已出租房屋的交接事宜进行了协商，向芜湖恒一中心提供了全部资产清单、客户明细以及相关合同文件等，并按照双方商定意见与芜湖恒一中心共同推进落实与第三方租户的合同变更工作。关于C座房产使用费标准，北辰集团认为，酒店运营与办公用房出租属于完全不同的经营业态，不宜以办公出租的租金标准确定酒店的房产使用费用，双方应根据元辰鑫酒店实际营收情况，并参考借鉴市场同类型酒店经营状况合理商定费用标准。芜湖恒一中心主张，案涉C座房产中有12660.53平方米非于2019年6月10日交接，使用截止日期亦各有不同；案涉C座房产中有20168.72平方米于2019年6月10日交接，即北辰集团、元辰鑫酒店自2018年7月27日占有使用该部分面积至2019年6月9日。双方均认可案涉C座房产于2019年6月10日交接完毕。2019年5月20日，芜湖恒一中心向元辰鑫酒店出具《关于中国国际科技会展中心1号楼C座部分办公出租用房的商函》。载明：目前贵司于我司成为产权人之前出租的部分办公用房（10户）已经到期，其他办公用房（31户）也将陆续到期，贵司于近日约我司洽商C座部分办公用房的租赁事宜，建议由我司直接接洽客户，并与客户签订相关租赁协议，对此我司表示感谢并会给与真诚配合，现将配合措施告知贵司：1.对于原租赁合同期限已经届满的房屋，如承租人合同到期有意续约并实际占有使用该房屋，我司同意与承租人直接重新签订租赁合同，起租日期自原租赁合同期限届满次日开始计算。请贵司予以配合接洽。2.空置状态的房屋，我司同意交接，自交接日起该房屋由我司负责管理并出租。3.对于原租赁合同租期尚未到达的，我司同意与贵司及承租人签订三方协议，明确原合同提前解除并确定原合同甲乙方均无违约责任。为确保贵司和承租人利益不受损害，我司在与贵司和承租人签订三方协议同时与承租人也重新签订新的房屋租赁合同和物业服务合同，租金和租期等核心内容不做改动。我司郑重声明，新的合同之所以尊重原合同的核心条款，不代表我司全部认可其合理性，尤其有些合同的租金标准我司不予认可。我司平稳接纳过渡现有租户，是与本着与贵司良好合作的原则，避免因产权变更使贵司与原客户产生诉讼和纠纷，以影响贵司商誉。我司在此部分合同到期后，将按照我司确定的相关收费标准进行招商工作，不接受我司报价的客户将不再签约。对于此部分客户尚有押金及未用租金在贵司的，请贵司予以退回原承租人。4.鉴于现会展中心C座房产一直由贵司使用，各楼层格局及房间号与执行裁定书附件房屋图纸及产权性质存在不符之处，我司本次接收房产以贵司提供的“元辰鑫国际酒店写字间、长包房、配套设施档案”表格中租赁信息为准（详见附表），重新签订的租赁合同会重新核定房间号和租赁面积。请贵司接到本函后，给与积极配合。如有其它疑问，请收到本函后三日内进行书面回复或者面谈接洽。元辰鑫酒店（甲方、交付方）、芜湖恒一中心（乙方1、接收方）、北京万方新源物业服务有限公司（乙方2、接收方）签署《交接汇总情况确认书》，确认：（一）空置房屋：裕民路12号1号楼C座（元辰鑫国际酒店）空置房屋20层、21层、1902-1903、1907、1901、1908、921-925、3层美容商用房、C107、603、605、1904、及房内设备设施，甲乙双方已完成交接，详见附件交接清单第50页及附件4:空置写字间交接单。（二）已到期的出租房屋：双方确认，在此次交接过程中，甲方与第三方租户签订的租赁合同（以下简称“原租赁合同”）期限已经届满的房屋，自到期日起甲方未再向第三方租户收取房屋租金。双方同意，乙方已或将与第三方租户就上述房屋重新签订租赁合同，起租日期自原租赁合同期限届满之次日起开始计算，自原租赁合同到期日之次日起乙方向第三方租户收取房屋租金。双方同意，甲方按照原租赁合同收取的第三方租户押金，由甲方负责与第三方租户协商，扣除第三方租户应付未付的2019年6月10日前已发生的各项费用（含水费、电费、电话费、网络费，其中网络费收费截至日期为2019年6月17日）后办理退还事宜。此次交接过程中，甲方向乙方交付到期房屋10户，详见交接清单第44、58-59、62-64、69、71页及乙方与第三方租户签订的租赁合同复印件。（三）未到期的出租房屋：双方同意，对于原租赁合同尚未到期的房屋（共30间，分为28个合同），以2019年6月1日作为合同权利义务转移之日，具体交接情况详见交接清单第39-43页、45-49页、51-57页、60-61页、65-68页、70页、72页，及双方与第三方租户签署的三方协议（其中三方协议（租金押金转付丙方）23份；三方协议（延续原租赁合同）4份；因承租面积位于公共区域需与万方新源重签订租赁合同1份）。三、物资交接：此次交接工作涉及的未搬离或移出的由甲方安装购置的固定资产与物品，详见交接清单1-38页及交接清单附件1和附件2，后续事宜双方另行协商。四、文件资料交接：甲方向乙方文件资料详见交接清单第73-83页及第二次文件交接清单。三、关于案涉C座房产使用费标准一节北京市高级人民法院于2018年5月30日作出（2018）京民终144号民事判决。在该案一审阶段，北辰创新公司起诉请求判令北辰集团立即将C座房产腾退移交给北辰创新公司，北辰集团向北辰创新公司支付占有期间的房屋使用费及利息，相关诉讼费用由北辰集团承担。北辰集团反诉请求判令北辰创新公司赔偿北辰集团损失，由北辰创新公司承担本案全部反诉费用。该案一审法院认为：关于涉案房屋的租金标准，根据该案实际情况，结合有关商户与北辰集团签订的租赁合同，参照目前同类地段的租金标准，并考虑应付未付的占有使用费的实际期间等综合因素，酌予确定为每日每平方米6元；关于涉案房屋实际使用面积，最高人民法院（2015）民二终字第194号民事判决已经确定为33000.43平方米。该案一审法院依据前述租金标准和面积判令北辰集团向北辰创新公司支付相应期间C座的房屋使用费，驳回北辰创新公司其他诉讼请求。北辰集团对此不服并提出上诉。该案二审法院认为：关于C座房屋每日每平方米使用费计算标准，涉案房屋在2016年4月4日起的使用费应以市场价格作为房屋使用费的计算标准，关于房屋使用费的市场价格，一审法院酌定为每日每平方米6元，二审对市场价格亦为酌定，二审酌定的市场价格如上下不超出每日每平方米6元的30%浮动范围，则无改判之必要，综合考虑一审酌定房屋使用费标准时所依据的因素，以及北辰集团所述在使用房屋过程中承担的房产税、物业费、电话费、能源费、管理及维护房屋产生的费用等成本支出，以及本市房地产市场价格呈上涨趋势等情况，酌定的涉案房屋每日每平方米使用费数额未超出一审酌定数额的30%浮动范围，故无必要进行改判，二审法院遂驳回上诉，维持原判。北辰集团就该案向最高人民法院申请再审，最高人民法院作出（2018）最高法民申5940号民事裁定书。该裁定书认为：北辰集团提交的《市场租金调研报告》系由北辰集团单方有偿委托社会中介机构制作，依据的基础材料、统计口径未经过双方质证，故该证据的证明力与一审法院认定租金标准所依据的有关租赁合同、目前同类地段租金标准、应付未付占有使用费的实际期间等综合因素相比，并不具备绝对优势。再加上二审判决是在一审判决考虑因素基础上，加入北辰集团成本增加以及当地房地产市场价格呈上涨趋势等情况酌定得出租金标准，故该《市场租金调研报告》与酌定租金的标准相比，其证明力不足以推翻原判决认定的租金，更不足以推翻原判决；案涉房屋使用费不宜依照最高人民法院194号判决书进行认定，案涉房屋使用费按照6元/平方米/天标准的依据充分，北辰集团主张案涉房屋房产税和物业费应有北辰创新公司承担应另寻途径解决。最高人民法院遂裁定驳回北辰集团的再审申请。芜湖恒一中心主张北辰集团、元辰鑫酒店应按照生效判决确定的每日每建筑平方米6元的标准支付占有期间的使用费。北辰集团、元辰鑫酒店对此不予认可，主张元辰鑫酒店至多应支付相应期间经营管理案涉C座房产的经审计后确定的收益13021380.59元，且应扣除芜湖恒一中心对北辰集团、元辰鑫酒店所负债务。本院认为，根据各方诉辩意见，本院总结本案的争议焦点并分述如下。一、本案中北辰集团、元辰鑫酒店在案涉C座房产确认归芜湖恒一中心所有至双方交接期间对案涉C座房产的占有、使用是否构成无因管理根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条的规定，没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理的人，有权请求受益人偿还由此支出的必要费用。无因管理的构成要件之一“管理意思”是指管理人为避免他人利益遭受损失而进行管理，是管理人使管理行为所产生的利益归属于本人的一种主观意思。具体到本案中，北辰集团、元辰鑫酒店在案涉C座房产确认归芜湖恒一中心所有后实施的占有、控制案涉C座房屋的行为系管理他人事物，清楚无误，无需赘言。但需要审慎判定的是，北辰集团、元辰鑫酒店主观上系是否出于避免他人利益受损的目的以及其管理行为是否具有法定或约定的义务。根据查明的事实，在前述期间内，元辰鑫酒店就案涉C座房产与案外人存在房屋租赁合同关系，同时占有并使用案涉C座房产的部分房屋，因此北辰集团、元辰鑫酒店对于案涉C座房产的管理行为系基于其与案外人的租赁合同产生的义务以及其自身的经营行为，并非为芜湖恒一中心的利益出发，没有为芜湖恒一中心管理的意思，更不是为避免芜湖恒一中心利益受损而为之，故不符合无因管理的构成要件。二、关于案涉C座房产的占有使用费问题根据《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。北辰集团、元辰鑫酒店在案涉C座房产确认归芜湖恒一中心所有后，仍继续占有、使用案涉C座房屋并进行经营，其行为缺乏法律依据，现芜湖恒一中心要求北辰集团、元辰鑫酒店支付相应期间内房屋占有使用费，理由正当，本院予以支持。各方当事人对案涉C座房产的争议建筑面积以及交付给芜湖恒一中心的时间无异议，本院予以确认。关于占有使用费的标准问题，本院参照同地段租金标准等综合因素，酌情予以确定。考虑到生效判决曾经对案涉C座房产自2016年4月4日起的使用费酌情确认为每日每平方米6元，最高人民法院亦对此租金标准予以确认。基于此，在北辰集团、元辰鑫酒店未能提供确实、充分证据证明案涉期间租金标准明显低于生效判决认定标准情况下，本院认为仍应以每日每平方米6元作为房屋使用费的计算标准为宜。芜湖恒一中心要求支付占有使用费利息的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于北辰集团、元辰鑫酒店提出的芜湖恒一中心对北辰集团、元辰鑫酒店所负的债务共计6561387.98元并应从北辰集团、元辰鑫酒店支付给芜湖恒一中心的款项中予以扣减的主张，因芜湖恒一中心对上述债务不予认可，故本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条、《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，判决如下：一、被告北京北辰实业集团有限责任公司、被告北京北辰实业集团有限责任公司元辰鑫国际酒店于本判决生效之日起十日内向原告芜湖恒一投资中心（有限合伙）支付北京市朝阳区裕民路12号1号楼部分综合用途房地产C座房屋占有使用费61622775.24元；二、驳回原告芜湖恒一投资中心（有限合伙）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350012元，由被告北京北辰实业集团有限责任公司、被告北京北辰实业集团有限责任公司元辰鑫国际酒店负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 全奕颖审 判 员 王 黎审 判 员 潘 蓉二〇二〇年十二月十八日法官助理 赵 纳法官助理 张日广书 记 员 田亚男书 记 员 高 明