成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初7849号 原告：成都博瑞房地产开发有限公司。住所地：成都市青羊区青羊大道97号19楼。 法定代表人：傅心宇，董事长。 委托诉讼代理人：石金凤，女，1984年11月6日出生，汉族，住成都市青羊区，该公司员工。 被告：闫旭平，男，1984年10月1日出生，汉族，住四川省通江县。 原告成都博瑞房地产开发有限公司（以下简称博瑞公司）与被告闫旭平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告博瑞公司的委托诉讼代理人石金凤、被告闫旭平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 博瑞公司向本院提出诉讼请求：1.确认博瑞公司与闫旭平签订的《店铺租赁合同》已于2018年4月24日解除；2.判令闫旭平支付博瑞公司自2015年4月1日起至2018年4月24日止欠付的租金1155640.05元；3.判令闫旭平支付违约金206663.84元；4.判令闫旭平向博瑞公司支付房屋占有使用费403180.80元（按照案涉合同项下月平均保底租金的10%计算至拆铺完工）；5.判令闫旭平向博瑞公司支付拆铺费用88023.03元；6.判令闫旭平向博瑞公司支付电费15310.85元；7.判令本案的诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、公告费等）由闫旭平承担。事实与理由：2014年6月25日，成都博瑞房地产开发有限公司双流分公司（以下简称博瑞双流分公司）与案外人刘勇签订了《店铺租赁合同》，约定博瑞双流分公司将位于成都市双流县东升镇白衣上街177号的“城南优品道广场”3栋3层第B315、B316号店铺出租给刘勇使用。租赁合同约定店铺租赁面积为439.08平方米，租赁期限自2014年7月1日起至2020年8月31日止。租赁期间2015年3月1日至2015年8月31日的租金为28540.20元/月，2015年9月1日至2016年8月31日的租金为30252.61元/月，2016年9月1日至2017年8月31日的租金为32066.01元/月，2017年9月1日至2018年8月31日租金为33989.18元/月。2014年7月15日，博瑞双流分公司、刘勇与闫旭平共同签订《租赁合同转让协议》，约定博瑞双流分公司将《店铺租赁合同》项下一切权利义务转让给闫旭平。租赁期间，博瑞公司双流分公司已全面履行租赁合同约定的义务，但闫旭平自2015年4月1日开始一直拖欠租金并占用商铺，其行为已构成了严重违约，博瑞公司经多次协商均无果，故提起诉讼。 闫旭平辩称，因商场铺位极少、商场没有人流、博瑞公司的管理人员频繁更换、周围建筑环境差导致闫旭平无法持续经营，且博瑞公司未全面履行租赁合同约定的义务，违反了《商铺租赁合同》第五条关于“合同期内，博瑞公司双流分公司不得在本合同约定的物业区域招租经营如下品牌的韩国料理、自助烤肉店”的约定；双方一直在协商调减租金，博瑞公司表示让闫旭平继续经营，会向领导反映情况并找出解决问题的办法；关于博瑞公司主张的违约金不予认可，闫旭平在租赁期间多次表达经营困难，博瑞公司采取拖延战术不处理存在的问题，闫旭平将该店经营至2018年4月初，并不存在违约的情况，系博瑞公司的不作为导致闫旭平欠缴租金；博瑞公司要求支付房屋占有使用费及拆铺费用不予认可，在终止租赁合同时，与博瑞公司的管理人员沟通过，只需将可移动物品拆除，也表示过闫旭平将全套装修图纸等材料交给下一个承租方，博瑞公司是因为出租不出去该商铺才向闫旭平主张该两项费用；关于博瑞公司主张的电费予以认可；闫旭平缴纳的履约保证金70252.80元应予抵扣博瑞公司的租金。 本院经审理认定事实如下：2014年6月25日，成都博瑞房地产开发有限公司双流分公司（以下简称博瑞双流分公司）与案外人刘勇签订了《店铺租赁合同》（《店铺租赁合同细则》作为附件）和《补充协议》，约定博瑞双流分公司将位于成都市双流县东升镇白衣上街177号的“城南优品道广场”第3栋第3层第B315、B316号店铺出租给刘勇，店铺使用面积为439.08平方米；租赁期限自2014年7月1日起至2020年8月31日止；博瑞双流分公司同意2014年7月1日起至2014年8月31日止为刘勇的装修期，除合同另有约定外，装修期内博瑞双流分公司不收取刘勇的租金、商业管理费、推广费，但其余费用（如：水电费、建渣清运费等）刘勇仍须按约定缴纳；保底租金，按店铺的使用面积计算：2014年9月1日至2015年2月28日为免租期。2015年3月1日至2015年8月31日为第一个租赁年度，租金单价为65元/m2/月，月租金为28540.20元，年租金171241.20元。2015年9月1日至2016年8月31日为第二个租赁年度，租金单价为68.90元/m2/月，月租金为30252.61元，年租金363031.32元。2016年9月1日至2017年8月31日为第三个租赁年度，租金单价为73.03元/m2/月，月租金为32066.01元，年租金384792.12元。2017年9月1日至2018年8月31日为第四个租赁年度，租金单价为77.41元/m2/月，月租金为33989.18元，年租金407870.16元；2018年9月1日至2019年8月31日为第五个租赁年度，租金单价为82.05元/m2/月，月租金为36026.51元，年租金432318.12元；2019年9月1日至2020年8月31日为第六个租赁年度，租金单价为86.97元/m2/月，月租金为38186.79元，年租金458241.48元；刘勇应按照“先交费后使用”的原则预先支付保底租金。在博瑞双流分公司交付店铺给刘勇前，刘勇应先支付自2015年3月1日起至2015年3月31日止的保底租金给博瑞双流分公司，合计28540.20元。自2015年4月1日起保底租金每三个月为一期进行交纳，刘勇应于每三个月的终了月的25号30号（遇节假日提前）向博瑞双流分公司预缴下一期的保底租金；若刘勇在租赁期限届满或本合同非因博瑞双流分公司单方面原因而提前终止后，未经博瑞双流分公司的书面同意继续占用店铺，其占用不能视为合同租期延期或合同续订，在占用期间刘勇须按日向博瑞双流分公司支付相当于本合同项下月平均保底租金或届满/终止前一月的营业额的10%的使用费，博瑞双流分公司仍然有权索回店铺和因上述留驻所发生的一切损失和费用；为保证本合同的履行，在本合同签订后7个工作日内，刘勇应向博瑞双流分公司交付履约保证金70252.80元；在本合同履行完毕或因其他原因终止时，在刘勇办理完毕以租赁店铺为登记地址的餐饮服务许可证（或卫生许可证）、营业执照、税务登记证、组织机构代码证、天然气户头等相关证件的注销手续后90日内，博瑞双流分公司根据本合同约定扣除相应费用后，将剩余履约保证金无息退还给刘勇；租赁合同如因期满或其他原因终止，刘勇应在租赁合同终止后2日内清偿其应向博瑞双流分公司支付的各种费用，否则，博瑞双流分公司有权直接从履约保证金中扣除。如履约保证金不足赔偿博瑞双流分公司损失的，博瑞双流分公司有权向刘勇进行追偿。租赁期限届满之日或本合同因任何原因终止后2日内，刘勇应当将该店铺交还博瑞双流分公司。博瑞双流分公司与刘勇特别确认，在租赁期间，若刘勇延迟缴纳租金或非租金费用等累计超过3次（含本数），则刘勇的行为构成严重违约。刘勇行为构成严重违约的，博瑞双流分公司有权单方面解除合同并收回店铺、留置处理刘勇承租店铺内刘勇商品、道具等，不予退还履约保证金及已预交的所有费用，同时博瑞双流分公司有权要求刘勇按未履行的租赁合同期租金总额的20%或刘勇支付给博瑞双流分公司的上一租赁年度租金总额的20%（以金额高者为准）支付违约金，且刘勇还应赔偿由此给博瑞双流分公司造成的全部损失。本合同项所约定的违约金考虑了违约可能造成的各种损失，同时本合同所约定的违约金具有惩罚性，在充分理解和认可的基础上，本协议双方均不再以“违约金过分高于损失”等为由作为抗辩要求调低违约金，收取违约金的一方亦无需举证具体损失。刘勇交还店铺前应将其添置的未形成附合的装饰装修物在届满日前或交还期内搬离店铺；未形成附合的装饰装修物的物品应当拆除，以使该店铺恢复原状，由此发生的费用由刘勇承担；经博瑞双流分公司同意保留店铺现状的，刘勇添置的已形成附合的装饰装修物无偿归博瑞双流分公司所有，博瑞双流分公司对此不予以任何补偿和赔偿；因博瑞双流分公司违反合同约定单方面解除合同的，应赔偿已形成附合的装饰装修物的残值，已形成附合的装饰装修物的折旧年限不得超过三年或租期（以最短期限为准），平均折旧。按照本合同须向一方送达的任何文件或通告，如以快递、挂号邮件的方式寄往一方本合同所列通讯地址，在寄出五个工作日后，视为已送达收件人。对方接到一方发出的变更其地址的通知之前，该方地址仍以本合同所列地址为准。本合同载明的刘勇的传真号码、通讯电子邮件亦作为送达方式，博瑞双流分公司传真、邮件、电子邮件发送记录等均可作为博瑞双流分公司各项通知等送达的证据。博瑞双流分公司在出租方处加盖公章，刘勇在承租方处签字并摁印。 2014年7月15日，博瑞双流分公司、刘勇、闫旭平签订《租赁合同转让协议》，约定经三方协商，一致同意刘勇将其在《租赁合同》项下的一切权利、义务和责任概括转让给闫旭平，并确认联系地址为成都市成华区，电子邮箱为529×××＠ｑｑ.ｃｏｍ。 2015年3月1日，博瑞双流分公司、闫旭平与博瑞公司共同签订《租赁合同出租人变更协议》，约定各方同意博瑞双流分公司将其在《店铺租赁合同》项下的一切权利、义务、责任概括转让给博瑞公司。 2018年3月27日，博瑞公司通过发送电子邮件的方式向闫旭平发送一份《欠款催缴函》，催收2015年3月1日至2018年6月30日的租金，并要求闫旭平支付违约金。 2018年4月24日，博瑞公司通过发送电子邮件的方式向闫旭平发送一份《解除租赁合同及商业服务协议的通知函》，通知因闫旭平逾期缴纳租金等费用超过30日，构成严重违约，故决定解除相关房屋租赁合同及商业服务协议，限闫旭平接到此函后3日内结清相关费用、支付违约金，并在2018年4月30日前将房屋恢复原状后交还博瑞公司。 2018年5月4日，博瑞公司向闫旭平出具《遗留物品处置函》，告知闫旭平于2018年5月10日前到博瑞公司结清欠款的同时将遗留物搬离后将房屋恢复原状交还给博瑞公司。2018年5月18日，闫旭平同意放弃留存在博瑞公司的所有物品的所有权（包括但不限于装修、设施设备、家具、货品等）。 后博瑞公司与成都市鸿捷辉市政工程有限公司签订《零星工程施工合同》，约定博瑞公司将城南项目B315、B316釜山料理清水拆铺施工工程发包给成都市鸿捷辉市政工程有限公司，总工期9天，暂定2018年8月14日开工，2018年8月22日完工，工程总价为88023.03元。2019年5月6日，博瑞公司向成都市鸿捷辉市政工程有限公司支付88023.03元。 审理中，博瑞公司与闫旭平一致确认2015年4月1日至2018年4月24日期间产生的电费为15310.85元。 上述事实，有当事人身份证明、不动产权证、《店铺租赁合同》（《店铺租赁合同细则》作为附件）、《补充协议书》、《租赁合同转让协议》、《租赁合同出租人变更协议》、欠款催缴函及电子邮件截图、解除租赁合同及商业服务协议的通知函及电子邮件送达截图、零星工程施工合同、网上银行电子回单、遗留物品处置函、催缴单、增值税发票以及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，博瑞双流分公司与刘勇于2014年6月25日签订《店铺租赁合同》，后博瑞双流分公司、刘勇、闫旭平三方于2014年7月15日签订《租赁合同转让协议》，约定刘勇将其在《租赁合同》项下的一切权利、义务和责任概括转让给闫旭平，后博瑞双流分公司、闫旭平、博瑞公司三方于2015年3月1日签订《租赁合同出租人变更协议》，约定博瑞双流分公司将其在《店铺租赁合同》项下的一切权利、义务、责任概括转让给博瑞公司。上述合同均是当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，各方均应当按约全面履行。 关于博瑞公司要求确认案涉《店铺租赁合同》已于2018年4月24日解除，其主要理由为闫旭平自2015年4月1日起至今未支付房屋租金，其行为已严重违约，博瑞公司有权依照《店铺租赁合同》的约定解除合同。本院认为，闫旭平对于其欠付上述租金的事实不持异议，本院对该事实予以确认。根据《店铺租赁合同》关于“闫旭平未按本合同规定的时间支付店铺租金……逾期超过30天（包括30天）的，视为闫旭平构成严重违约”和“闫旭平行为构成严重违约的，博瑞双流分公司有权单方面解除合同并收回店铺”的约定，闫旭平逾期支付租金超过30天，博瑞公司有权单方面解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款和第九十六条第一款的规定，双方约定的解除条件成就后，博瑞公司于2018年4月24日通过合同约定的送达方式，通过电子邮件向闫旭平发送了《解除租赁合同及商业服务协议的通知函》，故双方签订的《店铺租赁合同》于2018年4月24日解除。 关于博瑞公司要求闫旭平支付自2015年4月1日起至2018年4月24日止欠付的租金1155640.05元。本院认为，合同约定的租赁期限自2014年7月1日起至2020年8月31日止，在未出现合同约定解除或者法定解除情形下，闫旭平应当按照合同约定的租金标准，向博瑞公司支付2015年4月1日起至2018年4月24日的租金1155640.04元。 关于博瑞公司要求闫旭平支付违约金206662.84元。闫旭平辩称，不认可违约金，系博瑞公司未解决相关的问题才未支付租金的。本院认为，闫旭平未按约向博瑞公司支付租金等费用超过30天的行为属违约，应当承担违约责任。根据《店铺租赁合同》关于“闫旭平行为构成严重违约的，博瑞公司有权单方面解除合同并收回店铺，同时博瑞公司有权要求闫旭平按未履行的租赁合同期租金总额的20%或闫旭平支付给博瑞公司的上一租赁年度租金总额的20%（以金额高者为准）支付违约金，且闫旭平还应赔偿由此给博瑞公司造成的全部损失。”的约定，故本院对此予以支持。 关于博瑞公司主张的自2018年4月25日至2018年8月22日止的房屋占有使用费403180.80元。本院认为，按照合同中关于“若闫旭平在租赁期限或本合同非因博瑞双流分公司单方面原因而提前终止后，未经博瑞公司的书面同意继续占用店铺，其占用不能视为合同租期延期或合同续订，在占用期间闫旭平须按日向博瑞公司支付相当于本合同项下月平均保底租金或届满/终止前一月的营业额的10%的使用费”的约定，闫旭平应当向博瑞公司支付房屋占有使用费，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，博瑞公司于2018年4月24日向闫旭平发送函件，要求解除租赁合同，并限其在2018年4月30日前将房屋恢复原状后交还博瑞公司，期满后闫旭平仍未将房屋恢复原状，博瑞公司应当采取适当措施防止损失的扩大，但直至2018年8月才对案涉店铺进行拆铺致使损失扩大，故其对于扩大的损失不得要求赔偿。本院结合案件实际情况以及博瑞公司提交的《零星工程施工合同》中载明的施工天数，酌情考虑闫旭平应当向博瑞公司按照合同租金的标准支付自2018年4月25日至2018年5月9日的房屋占有使用费为宜，即16994.59元（33989.18元/月÷30天×15天）。 关于博瑞公司主张闫旭平支付拆铺88023.03元。本院认为，案涉《店铺租赁合同》解除后，闫旭平应当按照约定将租赁店铺恢复原状却未恢复，后博瑞公司将店铺恢复原状并实际支付88023.03元，故闫旭平应当支付该笔费用。 关于博瑞公司主张闫旭平支付电费15310.85元。本院认为，庭审中，双方经协商一致自2015年4月1日至2015年3月20日的电费15310.85元，本院对博瑞公司主张的电费予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、成都博瑞房地产开发有限公司与被告闫旭平于2014年6月25日签订的《店铺租赁合同》于2018年4月24日解除； 二、被告闫旭平于本判决生效之日起十日内向原告成都博瑞房地产开发有限公司支付租金1155640.05元； 三、被告闫旭平于本判决生效之日起十日内向原告成都博瑞房地产开发有限公司支付房屋占有使用费16994.59元； 四、被告闫旭平于本判决生效之日起十日内向原告成都博瑞房地产开发有限公司支付违约金206662.84元； 五、被告闫旭平于本判决生效之日起十日内向原告成都博瑞房地产开发有限公司支付拆铺费用88023.03元； 六、被告闫旭平于本判决生效之日起十日内向原告成都博瑞房地产开发有限公司支付电费15310.85元； 七、驳回原告成都博瑞房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费10810元、保全费5000元，共计15810元，由原告成都博瑞房地产开发有限公司负担3810元、被告闫旭平负担12000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于成都市中级人民法院。 审 判 员  王 璇 二〇二〇年一月十日 法官助理  康敏思 书 记 员  盛 娇