湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1202民初3958号原告：蒲明湖，男委托诉讼代理人：蒲师灿，男原告：黄卫平，男原告：尹程，男原告：新晃鑫宏源现代农业开发有限公司法定代表人：尹程四原告共同委托诉讼代理人：彭际均（特别授权）被告：湖南雪峰房地产开发有限公司法定代表人：尹新中委托诉讼代理人：刘新星，男委托诉讼代理人：曾喜生（特别授权）原告蒲明湖、黄卫平、尹程、新晃鑫宏源现代农业开发有限公司与被告湖南雪峰房地产开发有限公司土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年8月30日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。被告湖南雪峰房地产开发有限公司（以下简称雪峰公司）在答辩期内以本案诉讼标的超过3000万元为由向本院提出管辖异议，本院于2018年11月1日作出（2018）湘1202民初3958号民事裁定，驳回了被告的管辖异议。被告不服向怀化市中级人民法院提起上诉。怀化市中级人民法院于2019年1月17日作出（2019）湘12民辖终9号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院于2019年3月26日对本案进行第一次公开开庭审理。在案件开庭审理过程中，原告申请对投入的损失进行司法鉴定。本院依法委托湖南泰信会计师事务所有限公司进行鉴定，该会计师事务所有限公司于2019年8月26日出具鉴定意见书。本院于2019年8月30日第二次公开开庭进行了审理。原告蒲明湖的委托诉讼代理人及四原告共同委托诉讼代理人彭际均，被告雪峰公司法定代表人尹新中及委托诉讼代理人刘新星、曾喜生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒲明湖、黄卫平、尹程、新晃鑫宏源现代农业开发有限公司（以下简称鑫宏源公司）向本院提出诉讼请求：1、判决被告雪峰公司返还四原告支付的土地出让款1100万元、投入的开发资金1351.47万元；2、判决被告雪峰公司赔偿四原告资金占用利息损失530.83万元（从2015年1月1日起按银行贷款基准利率年息5.9%计算至2018年8月31日止）；3、案件诉讼费判由被告承担。在第一次庭审过程中，原告当庭将诉讼请变更为：1、判决被告雪峰顶公司返还四原告支付的土地出让款1100万元，补偿四原告平整土地、配网工程、项目部施工和装修、项目部绿化、地堪，桩基、模型费用1033.32万元；2、判决被告雪峰公司赔偿四原告履行《投资入股协议》所支出的设计费、可行性研究、办公费用、人工工资、资金占用利息（从2015年1月1日起按银行贷款基准利率年息5.9%计算至2019年3月1日止）848.22万元。事实与理由：2015年5月21日，原告蒲明湖、黄卫平、尹程三人合伙以原告鑫宏源公司名义与被告雪峰公司就入股开发被告竞拍所得的湖天南路与南环路交汇处西北角2010-13号地块签订了《投资入股协议》。《投资入股协议》签订后，原告支付了被告土地转让款1100万元，并投入资金进行项目用地平整，修建项目部，项目部绿化，进行地堪，打基础桩，进行项目可行性研究，实施水电配网，项目设计，以及对办公和人工工资支付共计1351.47万元。现被告与怀化市国土资源局、怀化市城市建设投资有限公司协议解除了《国有建设用地使用权出让合同》，《投资入股协议》无法继续履行。被告依法应承担返还原告支付的土地出让款和投入的开发资金，并赔偿资金占用利息损失的责任。经与被告协商，被告拒不退还原告土地出让款和投入的开发资金以及赔偿资金占用利息损失。故诉诸法院，望判如所请。被告雪峰公司辩称：一、原告蒲明湖、黄卫平、尹程三人不是本案的适格主体，不具有原告主体资格。本案所涉《投资入股协议》的合同当事人为雪峰公司和鑫宏源公司。蒲明湖、黄卫平、尹程只是鑫宏源公司的股东或隐名股东，不是合同当事人，无权以原告身份参与诉讼；二、本案所涉《投资入股协议》解除前合法有效。首先，《投资入股协议》转让的并非仅仅是土地，而是整个已经取得规划许可批复文件的紫金星寓项目，属于房地产转让。其次，根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十九条“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”及《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第13条“城市房地产管理法第三十九条第一款第二项规定并非效力性强制性规定，当事人仅以转让国有土地使用权未达到该项规定条件为由，请求确认转让合同无效的，不予支持”之规定，紫金星寓项目虽然尚未完成25%以上开发投资，但并不影响合同效力。基于以上两点可知，《投资入股协议》未违反法律禁止性规定，依法解除前合法有效。三、《投资入股协议》及《湖南雪峰房地产开发有限公司紫金星寓项目投资入股协议补充协议》已经解除，不存在继续履行的问题。2014年12月23日，雪峰公司与鑫宏源公司签订《湖南雪峰房地产开发有限公司紫金星寓项目投资入股解除协议》，解除了双方之间的《投资入股协议》及《湖南雪峰房地产开发有限公司紫金星寓项目投资入股协议补充协议》，并确定了鑫宏源公司对雪峰公司的违约赔偿责任。故不存在原告所谓的《投资入股协议》无法继续履行的问题；四、鑫宏源公司按照《湖南雪峰房地产开发有限公司紫金星寓项目投资入股解除协议》应向雪峰公司承担赔偿责任，合法有效，不存在返还原告相关款项问题。原告方未依《投资入股协议》、补充协议及承诺书的约定向被告雪峰公司支付紫金星寓项目转让价款，构成根本违约。按《湖南雪峰房地产开发有限公司紫金星寓项目投资入股解除协议》约定，鑫宏源公司按照约定应支付给雪峰公司的违约金高达1亿余元。鑫宏源公司赔偿给雪峰公司的仅为1100万元的资金以及少量建筑物，不存在显失公平的问题。退一步讲，即使原告认为解除协议显失公平，也仅仅是可以撤销或者变更合同的问题。但根据《合同法》第五十五条、《民法通则意见》第73条之规定，一年的撤销权现在显然已经灭失。综上，被告不存在返还原告相关款项及赔偿原告损失的问题，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了当庭举证和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。对有争议证据，本院认证如下：1、原告提交的对尹程调查笔录一份及尹程出具的说明一份，被告持异议。本院认为尹程为本案原告，其出具的说明及在调查笔录中的所称均为当事人的陈述，当事人陈述的事实应有其他证据证实。因尹程陈述与蒲明湖、黄卫平合伙借用鑫宏源公司名义与雪峰公司签订投资入股协议的事实有投资入股协议上的签名、转款凭证及尹程、蒲明湖、黄卫平出具的《承诺》等证据予以印证，本院对该事实予以采信，但尹程陈述《湖南雪峰房地产开发有限公司紫金星寓项目投资入股解除协议》签订的情形因无其他证据印证，本院对尹程陈述的该部分事实的真实性无法核实，故对该部分陈述内容不予采信；2、原告提交的《居间合同》一份，被告持异议。本院认为该证据与本案无关联性，故不予采信；3、原告提交鹤城区盈口乡湖天桥村民委员会出具的证明及证人唐勇出具的证明各一份，被告持异议。本院认为该两份证明均非直接证据，证明内容均为推断或传来，且证明内容与本案无直接关联性，故本院不予采信；4、原告提交的湖南泰信会计事务所有限公司“湖南泰信”［2019］鉴字第57号鉴定意见书，被告持异议。本院认为该鉴定意见书系诉讼过程中由本院依法委托，鉴定程序合法，鉴定机构具备相关资质，鉴定结论合法有效，且被告也未提交相关反证，本院对该鉴定意见予以采信；5、被告提交的《承诺》、《湖南雪峰房地产开发有限公司紫金星寓项目投资入股解除协议》，原告对证据真实性无异议，对被告证明目的持异议。本院认为原告认可该证据的真实性，本院对该两份证据予以采信；6、被告提交的怀化市规划局公示一份，原告持异议。本院认为仅凭该公示无法体现与本案的关联性，故本院对该证据不予采信。根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定本案的事实如下：2010年3月，雪峰公司与怀化市迎福房地产开发有限公司联合竞拍得怀化市国土资源局公开挂牌出让的编号为2013-13号地块国有土地使用权。该地块位于湖天南路与南环路交汇处西北角，净用地面积142.39亩。2010年4月26日，雪峰公司和怀化市迎福房地产开发有限公司共同与怀化市城市建设投资有限公司签订《项目开发建设用地合同》，双方对用地概况、宗地用途、交付条件、开发要求、土地价款及付款方式等进行了约定。2013-13号地块中雪峰公司竞拍面积约为40亩，应支付的土地出让金为3670万元（含契税）。雪峰公司在该用地合同签订后实际支付2455元，尚未取得该块的土地使用权证。新晃鑫宏源公司成立于2010年1月22日，公司性质为有限责任公司（自然人独资），公司登记股东为尹程、李文龙，公司经营范围为蔬菜、烤烟种植、销售。2015年5月21日，原告鑫宏源公司作为乙方与甲方被告雪峰公司签订《投资入股协议》。该协议约定：甲方雪峰公司于2010年3月11日在市国土局竞拍得地块2010-13号地块，该地块尹新中执股55%，蒋雷执股45%，甲方目前共投资3100万元，不包括宾馆押金150万元、个人固定回报投资50万元、预订106套房子272万元；该地块应交土地款3670万元（含契税），实交2455元，有票据3044万元，现双方协商达成协议如下：1、甲方自愿退出该地块的开发权，同意乙方按甲方原投资总额3100万元×2即6200万元转接股权；2、原宾馆押金150万元由乙方按300万元包干补清；3、项目收取的个人固定回报投资50万元由乙方按130万元包干补清；4、该项目前期已发生的费用，按现有财务实账移交，后期费用由乙方负责投入，已预交的106套房子预收房款572万元由乙方负责退还或继续保留原购房关系；5、根据以上条款，乙方共计应支付甲方6630万元整，今后该项目的任何受益或亏损均与甲方无关，由乙方全权负责；6、付款方式为签订协议后乙方支付定金100万元（其中尹新中50万元、蒋雷50万元）；2013年6月15日前乙方再支付1500万元（其中尹新中650万元、蒋雷850万元）；余款3260万元（其中尹新中1760万元、蒋雷1500万元）按尹新中和蒋雷个人的欠款凭据期限为准按时归还，否则甲方有权收回土地所有权；余款乙方按月息2%支付给甲方，利息每季度支付一次，若未按时支付则下季度按2.5%计息；两季度未支付利息甲方有权收回土地股权。新晃鑫宏源公司与被告雪峰公司均在该《投资入股协议》上加盖了公章，且尹新中、蒋雷作为雪峰公司股东，蒲明湖、尹程、黄卫平作为新晃鑫宏源公司股东均在该协议上签名。2013年7月10日，甲方雪峰公司与乙方鑫宏源公司又签订《湖南雪峰房地产开发有限公司紫金星寓项目投资入股协议补充协议》（以下简称《补充协议》），该《补充协议》约定：由于乙方鑫宏源公司未能按2013年5月21日签订的《投资入股协议》履行付款义务，甲方雪峰公司原有股东蒋雷不同意与乙方直接发生关系，直接同甲方签订协议，乙方同意转接甲方与蒋雷协议所有义务的情况下，补充约定具体条款发下：“1、根据原投资入股协议，乙方应付甲方共计人民币6630万，加上补充协议，蒋雷对其名下58户的购房款已退清，共312万元，合计欠6942万元整。根据项目原账上有余额370万抵给甲方蒋雷，乙方已付款200万元（50万已付蒋雷、150万付尹新中），乙方实际欠款6372万；2、根据甲方同蒋雷的协议，乙方同意承担甲方付蒋雷部分的3112万元，从7月1日起按月息3%计息，后期支付按实际日期和金额计算，利息每月30日结算一次，逾期不支付利息，罚息为利息50%，借款方超过两个月未还利息，贷款方有权收回该项目的开发权利；3、乙方欠甲方的3260万，乙方同意在7月1日起，1600万按月利率25%计息，1660万从7月21日其按月利率2%计息，利息每月30日结算一次，逾期不支付利息同该协议第2条一样处罚和享受权利；4、所有的贷款期限为一年；5、该协议签订后双方不得违约，乙方违约按该协议双方实支付发生费用违约损失，违约方按该标准赔偿另一方；6此协议签订后补充协议具有同等法律效力……”。之后，原告方在支付转让款后仍未能依约完全履行付款义务，2013年11月28日蒲师灿、尹程、黄卫平共同向尹新中出具了两份书面《承诺》。一份《承诺》内容为“我三人尹程、黄卫平、蒲师灿接受湖南雪峰房地产开发公司紫金星寓项目以来，因未能按时支付向尹新中的项目借款利息，根据湖南雪峰房地产公司财务按当初我三人与尹新中所签项目转让协议，应接受罚息519.17万元，对此，我三人予以确认。但何时支付尹新中罚息，支付多少罚息，我三人承诺在2013年12月25日前与尹新中请求协商，即协商最终交付罚息数额。协商一致后，五个工作日内付清该次罚息。”另一份《承诺》中蒲师灿、尹程、黄卫平三人承诺于2013年12月16日前支付紫金星寓项目向尹新中的借款利息3723万元。同日，依据补充协议的约定，蒲师灿、尹程、黄卫平共同向尹新中出具了借款金额分别为1600万元、1660万元、3112万元的借据各一份，并在三份借据中注明借款利息的标准。2013年12月2日，雪峰公司向蒲师灿、尹程、黄卫平送达了《关于减免罚息的通知》，通知尹程、蒲师灿、黄卫平三人如在2013年12月15日前1500万给尹新中，则减免三人的罚息150万元整，否则不通减免。2014年1月28日，蒲师灿作为蒲明湖的代理人向雪峰公司再次出具《承诺书》一份，请求雪峰公司给予最后1个月的宽限期，承诺在2014年7月31日前按期分批付清紫金星寓项目所欠土地款及相利息。2014年3月1日，雪峰公司以鑫宏源公司未按《投资入股协议》及《补充协议》的约定支付转让款及利息为由，向鑫宏源公司发出了《解除协议通知书》。2014年8月15日，鑫宏源公司书面回复雪峰公司，表示同意通过协议方式解除双方所签协议，并请求雪峰公司对解除协议事宜予以保密，给鑫宏源公司留出处理遗留问题的时间，希望雪峰公司尽可能考虑鑫宏源公司当事人的损失，允许鑫宏源公司当事人寻找新的投资人，给鑫宏源公司当事人留出挽回损失的通道。2014年12月23日，雪峰公司（甲方）与鑫宏源公司（乙方）签订《湖南雪峰房地产开发有限公司紫金星寓项目投资入股解除协议》（以下简称“解除协议”），解除协议的主要内容为：因乙方已严重违反约定，甲方与乙方签订的《投资入股协议》及《补充协议》解除并终止履行；自即日起甲方收回紫金星寓项目的开发权和土地全部权利；乙方前期预付给甲方的人民币1100万元，作为应付利息款和对甲方的补偿款，不得要求甲方退还；乙方按合同欠付甲方的利息款2676.80万元、罚息款9736.81万元，甲方承诺不予再向乙方追索；乙方未经甲方同意擅自修建的售楼部及其固定附着物，甲方不要求乙方拆除，地上建筑物作为赔偿的一部分提供给甲方；乙方不再拥有该建筑物及其固定时着物的任何权利；乙方以紫金星寓项目对外借（贷）款由乙方自行负责处理；甲方自行开发紫金星寓项目时乙方不得有任何异议，也不得进行任何干扰。2018年7月26日，雪峰公司与怀化市国土资源局及怀化市城市建设投资有限公司签订《关于解除的补偿协议》，约定雪峰公司不再主张2010-13号土地中属于雪峰公司地块（约40亩）的任何权利，怀化市国土资源局及怀化市城市建设投资有限公司一次性支付雪峰公司已交土地出价款、地上建筑物补偿款、项目损失等所有补偿款共计6800万元，原出让合同解除。现2010-13号涉案土地已由国土管理部门另行出让给他人。另查明，原告蒲明湖、黄卫平在入股协议签订后，共向雪峰公司及尹新中支付转让费1100万元。鑫宏源公司在受让紫金星寓项目后，对项目实施了平整土地、配网工程、项目部施工和装修、项目部绿化、地堪，桩基、模型等施工，并对项目建设工程进行了设计、可行性研究等，因此花费一定的费用。本案在审理过程中，原告申请对其因项目支出费用损失进行鉴定，本院依法委托湖南泰信会计事务所有限公司进行鉴定。2019年8月28日湖南泰信会计事务所有限公司出具鉴定意见，认定原告因紫金星寓项目共支出12160466.22元。本院认为，本案争议的焦点为：一、原告蒲明湖、黄卫平、尹程三人诉讼主体是否适格的问题；二、案涉《投资入股协议》、《补充协议》及《解除协议》的效力问题；三、被告雪峰公司应否向原告承担返还投资款及赔偿损失责任的问题。现分析认定如下：一、原告蒲明湖、黄卫平、尹程三人诉讼主体是否适格的问题。被告以《投资入股协议》系与鑫宏源公司签订为由主张蒲明湖、黄卫平、尹程三人在本案中不具有原告主体资格。本院认为，蒲明湖、黄卫平、尹程三人是本案适格原告，其理由为：其一、从《投资入股协议》签订主体来看，该入股协议的首部中乙方虽为鑫宏源公司，但蒲明湖、黄卫平、尹程均在该协议乙方落款处签名。通常做法中法人之间签订的合同并不需要全体股东在合同中签名，且雪峰公司与鑫宏源公司在签订该协议过程中应当审查过对方公司的相关情况，应当知晓蒲明湖、黄卫平并非鑫宏源的公司登记股东和工作人员，要求蒲明湖、黄卫平在协议中签名除非涉及其二人权利义务。其次，从《投资入股协议》的履行情况来看，向尹新中转账支付转让费的转款人有原告蒲明湖。再次，从雪峰公司提交的2013年11月28日两份书面《承诺》来看，该承诺系由蒲师灿、尹程、黄卫平三人向尹新中出具，承诺中有“我三人尹程、黄卫平、蒲师灿接受湖南雪峰房地产开发公司紫金星寓项目以来…”等内容，由此可认定雪峰公司对蒲师灿、尹程、黄卫平三人系《投资入股协议》的实际权利义务承受人的事实明知。另原告蒲明湖、黄卫平、尹程均自认系合伙借用鑫宏源公司名义签订合同的事实，结合尹程系鑫宏源公司法定代表人的身份，本院认定蒲明湖、黄卫平、尹程三人具有原告主体资格。被告雪峰公司抗辩称蒲明湖、黄卫平、尹程在本案中不具有原告主体资格的理由不能成立。二、涉案《投资入股协议》、《补充协议》及《解除协议》的效力问题。原告认为该投资入股协议违背法律规定应无效协议。被告认为该投资入股协议系双方当事人的真实意思表示且未违背法律禁止性规定应合法有效。本院认为，要对入股协议的效力进行认定，需先对该入股协议的性质进行认定。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”本案中，原被告在《投资入股协议》中约定雪峰公司退出2010-13号地块的开发，由原告方按6200万转接，今后该项目的受益亏损与雪峰公司无关。该约定情况符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定的情形，故原被告的该协议名为投资入股协议，其性质实为土地使用权转让合同。本院原以房地产开发经营合同纠纷立案不当，应予纠正。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。该法第三十八条第（一）项规定：以出让方式取得土地使用权的房地产，不符合本法第三十九条规定的条件的，不得转让。涉案《投资入股协议》实为土地使用权转让合同，但涉案土地被告雪峰公司在与原告签订转让合同时并未取得土地使用权证，仅取得项目开发前期有关政府批文，且在本案诉讼前该土地已被政府收回，故原被告签订的《投资入股协议》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、三十九条第一款第一项之规定。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第13条只对《城市房地产管理法》第三十九条第一款第二项规定趋向认定为非效力性强制性规定，但《城市房地产管理法》第三十九条第一款第一项应为效力性强制性规定。合同法第五十二条（五）项规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。故原被告签订的《投资入股协议》应为无效合同。无效合同自始无效，无法律约束力。因主合同《投资入股协议》自始无效，故基于该协议而产生的《补充协议》、《解除协议》均无效，均无法律约束力。三、被告雪峰公司应否向原告承担返还投资款及赔偿损失的责任问题。《合同法》第五十八条规定：合同无效或被撤销后，应返还财产，有过错一方应赔偿另一方损失，双方均有过错的，各自承担相应责任。因涉案《投资入股协议》无效，被告雪峰公司基于该协议约定收取原告的1100万元土地转让款应予返还。对于原告要求赔偿损失的诉请，需根据合同双方当事人对合同无效的过错程度判断各自责任。案涉《投资入股协议》无效系因违反法律、行政法规的强制性规定，原被告双方对其无效均有过错。由于原被告双方提交的证据不足以明确各自的责任程度，结合案件事实，依据公平原则，本院酌情认定双方过错责任均等。原告因履行《投资入股协议》造成的损失经鉴定为12160466.22元，该损失应按双方过错责任平均分担，由被告承担50%即6080233.11元的赔偿责任。由于协议无效，对于双方投入资金造成的利息等其他损失，应自负其责。故对原告要求被告承担鉴定损失金额之外的其他损失的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之定，判决如下：一、被告湖南雪峰房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还给原告蒲明湖、黄卫平、尹程、新晃鑫宏源现代农业开发有限公司投资款1100万元；二、被告湖南雪峰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告蒲明湖、黄卫平、尹程、新晃鑫宏源现代农业开发有限公司履行合同所致损失6080233.11元；三、驳回原告蒲明湖、黄卫平、尹程、新晃鑫宏源现代农业开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费190915元，由原告蒲明湖、黄卫平、尹程、新晃鑫宏源现代农业开发有限公司负担66634元，被告湖南雪峰房地产开发有限公司负担124281元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  向好英人民陪审员  武建红人民陪审员  陈珊英二〇一九年八月三十一日代理书记员  米洋成