上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初22255号原告：朱金发，男，1959年1月13日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：唐艳，上海欧瑞腾律师事务所律师。被告：陈菊芳，女，1960年6月21日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。原告朱金发与被告陈菊芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案受理，依法适用简易程序。因被告陈菊芳涉嫌刑事犯罪，本院于2018年9月5日出具民事裁定书，中止了本案审理。本院于2019年6月11日恢复审理并公开开庭进行了审理。原告朱金发及其委托诉讼代理人唐艳，被告陈菊芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱金发向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋买卖合同》有效；2.被告继续履行原、被告签订的《房屋买卖合同》，待满足过户条件时配合原告办理房屋产权变更手续。事实和理由：2013年5月27日，被告作为被拆迁人与拆迁人上海市闵行区建设用地事务所机场签订了《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，分得两套动迁安置房，即本市闵行区季乐路XXX弄XXX号XXX室、本市闵行区季乐路XXX弄XXX号XXX室。2014年1月30日，原、被告签订了《房屋买卖合同》，约定原告购买本市闵行区季乐路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)，转让价为180万元，但实际双方约定房屋价款为72万元。合同签订之日，原告支付了全额房款。现该房屋已可以办理产权登记，但被告拒绝办理。故原告起诉至法院。对于本案涉及“一房二卖”的履行，原告认为，其合同签订在先，且另案已经在刑事案件审理过程中，故本案应先行中止，待刑事案件作出定性后再继续审理。被告陈菊芳答辩称：不同意原告的全部诉讼请求。在原告支付尾款10万元的时候，原告叫了一个黑社会的人金华平过来，只给了被告4.5万元现金，还有5.5万元没付，却让被告写了72万元全部收到的收条。原告为证明其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、上海市征收集体土地居住房屋补偿协议及房屋补偿安置结算清单；2、上海市不动产登记薄；3、村委会情况说明，以上3份证据证明涉案房屋系被告动迁所得，被告有完全的处分权。原告在与被告签订的买卖合同中的地址是根据补偿协议，交易中心权属登记时的地址为季乐路XXX弄XXX号XXX室。结算清单记载603室的安置价格是25万余元，被告以72万元的价格出售给原告并非低于市场价；4、房屋买卖合同，证明被告于2014年1月30日将涉案房屋出售给原告，合同价格为180万元，实际口头约定的房价是72万元。如果任何一方违约将依据180万元支付违约金；5、收条二张，证明双方按照180万元进行了银行走账，两张收条合计金额170万元，实际支付62万元；6、承诺书，证明原告代被告向金华平还款10万元，抵扣原告应当支付给被告的尾款10万元后，被告出具承诺书。其形成经过原告陈述如下：之后一个星期左右，其接到被告电话说下午到纪王的别墅去。到场后，被告说10万元尾款不要紧，其向金华平先借10万元，等原告有钱之后再还金华平。去的时候钱已经交接完毕，原告出具了10万元欠条给金华平，并约定分两次归还给金华平，于是形成了承诺书；7、收条，证明承诺书出具当日被告又出具了一张收条，被告提出再补6,000元，经协商，原告最后补了4,000元，实际房款是72.4万元；8、民事判决书，证明合同约定的房屋价款为180万元，而实际合同价款为72万元的事实；9、家庭居室装饰装修施工合同、付款明细、燃气发票、电费发票、家电销货单，证明原告于2018年7月26日装修入住。被告对证据1-5、证据8无异议，对证据9表示不知情，对证据6、7内容不予认可。对尾款支付经过以及证据6、7的形成过程，被告陈述如下：被告因生病，要求原告提前支付尾款。某日其接到原告电话，说有钱了。被告就与秦良律师到了原告指定的一个别墅里。当时别墅里有原告、金华平和一个外地的。原告说一桌5,000元的菜算在被告头上，最后原告给了4.5万元，算作10万元，要的话就拿走。被告因害怕金华平威胁，故在秦良律师写的承诺书及收条上签了字。被告未向本院提交证据。本院对双方无异议的证据予以确认并在卷佐证，对被告有异议的证据6、7，本院认为，本案主要审查的是双方买卖合同效力以及是否可继续履行，证据6、7证明目的为房屋尾款支付，与上述争议焦点并无关联性，因此本院不将其作为本案定案证据。经审理查明，2013年5月27日，案外人上海市闵行区建设用地事务所(甲方)、上海市闵行区第一房屋征收事务所有限公司(实施单位)与被告陈菊芳(乙方)签订《上海市征收集体土地居住房屋补偿协议》一份，协议约定：因国家建设需要，本协议所涉房屋坐落的土地已经国家依法征收。……乙方所有的房屋坐落在华漕镇陈家角村陈家角宅XXX号，……乙方选择产权房屋调换方式的，甲方提供期房安置乙方，房屋坐落：1、闵行区11-06(10)号XXX室，房屋建筑面积80.07平方米，总价256,224元。2、闵行区11-06(20)号XXX室，房屋建筑面积119.42平方米，总价478,509.56元。2014年1月30日，被告陈菊芳(卖方、甲方)与原告朱金发(买方、乙方)签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：根据甲方与上海市闵行区建设用地事务所签订的《上海市征收集体土地居住房屋补偿协议》，甲方取得11-06(10)号XXX室及11-06(20)号XXX室二套住房，现甲方因急需资金，并经甲、乙双方协商一致，甲方将其中的11-06(10)号XXX室房屋(二室二厅)出售给乙方，……根据目前的房屋市场价，甲、乙双方确定的该套房屋的成交价为人民币180万元。……双方还就合同的权利义务作了相应约定，但实际双方约定的成交价为72万元。2017年3月7日，被告陈菊芳起诉至本院，要求确认其与原告朱金发之间的房屋买卖合同无效。本院经审查后于2017年8月22日作出(2017)沪0112民初6619号民事判决书，驳回了陈菊芳的全部诉讼请求。2018年6月30日，被告取得涉案房屋产权登记，涉案房屋登记地址为季乐路XXX弄XXX号XXX室。涉案房屋不动产权证附记注明：动迁安置房，3年内不得转让、抵押。另查明，2017年4月12日，被告陈菊芳将涉案房屋出售给案外人金某某，并收取购房款200万元。2018年3月27日，被告将涉案房屋钥匙交付给案外人金某某。2018年7月12日，案外人金某某向本院提起诉讼，请求确认其与被告之间的《动迁安置房预售合同》有效、且请求被告继续履行合同。该案件案号为(2019)沪0112民初22249号。因涉嫌合同诈骗罪，被告陈菊芳于2018年7月16日由上海市公安局闵行分局刑事拘留，同年7月30日经上海市闵行区检察院批准逮捕。再查明，2018年7月，原告朱金发自行换锁进入涉案房屋，现涉案房屋由原告朱金发占有、使用。还查明，涉案房屋于2018年3月16日取得大产证。本院认为，原、被告之间房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，虽签订买卖合同时涉案房屋并未建造且根据房地产登记政策涉案房屋三年内禁止转让，但上述限制并不妨碍原、被告双方在平等、自愿的情形下就将来建造的涉案房屋的买卖事宜进行约定。因此，上述合同不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。(2017)沪0112民初6619号民事判决书之本院认为的内容亦确认了该合同的效力。对于原告要求被告继续履行合同，在条件符合时协助原告进行过户的诉讼请求，本院认为：首先，原告此项诉请系对未届期债权的确认，并非房屋买卖合同的继续履行，该债权在双方买卖合同生效时便已同样生效，无需另行进行确认。其次，由于涉案房屋系动迁安置房，限制交易期限尚未届满，并不符合房屋过户的条件。考虑到涉案房屋限制交易期满前购房政策变动的不确定性以及动迁安置房设置限制交易期限的政策目的，原告的该项诉请并不适时。最后，由于涉案房屋涉及“一房二卖”，在满足条件时是否可过户还应考虑被告主观意愿、合同履行情况等诸多因素。原告经本院释明，仍坚持其诉讼请求，故本院对此项诉请不予支持。至于原告提出另案涉及刑事案件，应先行中止的意见，本院认为，同一案件事实同时引发民事纠纷以及触犯刑事犯罪的，如民事案件审理结果以刑事案件审理结果为依据的，民事案件应裁定中止审理。本案中，虽然被告因“一房二卖”被刑事羁押，但两个房屋买卖合同是否有效以及是否可以履行仍属民事案件可单独处理事项，并不以刑事案件判决为前提，故原告此项意见本院亦不予采纳。据此,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告朱金发与被告陈菊芳就上海市闵行区季乐路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》有效；二、驳回原告朱金发的其余诉讼请求。案件受理费减半收取计5,500元，保全费4,120元，由原告朱金发负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 陈 洁二〇一九年九月二日书记员 陈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。