河南省睢县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1422民初5800号原告：张喜琴，女，1989年8月13日出生，汉族，住河南省睢县。委托诉讼代理人：李艳灿，河南弘勋律师事务所律师。被告：睢县鑫业置地有限公司，住所地睢县商务中心区锦绣大道与湖东路交叉口北200米路东。法定代表人：刘桂玲，该公司董事长。原告张喜琴与被告睢县鑫业置地有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告张喜琴的委托诉讼代理人李艳灿到庭参加诉讼，被告睢县鑫业置地有限公司经合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张喜琴向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、判令被告返还原告购房款等各项费用共计436248元及利息，并承担违约责任和赔偿责任；庭审中原告将诉讼请求明确为，利息计算方式为本金283688元自2017年8月22日、50000元自2018年2月23日、2560元自2017年10月2日、50000元自2018年8月26日、50000元自2019年3月5日起按同期银行贷款利率计算至上述款项付清为止，交付违约金4362.48元，按已付购房款的一倍承担赔偿责任，交付赔偿433688元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2018年8月22日签订商品房买卖合同，原告以分期付款的方式购买被告开发的位于睢县中心大街××时代广场××楼××房，原告依约按期向被告交付了约定的购房款及相应费用。在原告要求向被告交付最后一笔购房款时，被告告知原告暂不接收最后一笔款项，并称房屋已被法院查封。后经原告向睢县法院查证，被告在原告购买该房屋之前已经将该房屋抵押并办理了登记，被告的行为导致该商品房买卖合同无法履行，原告权利无法实现。因被告的违约行为造成双方合同无法履行，被告应承担违约责任，被告隐瞒房屋抵押的事实与原告签订商品房买卖合同，应对原告承担赔偿责任。故原告诉至法院，请求法院查明事实，依法支持原告诉求。被告睢县鑫业置地有限公司未答辩，未质证，亦未提交证据。本案经审理认定事实如下：2017年8月22日，被告睢县鑫业置地有限公司与原告张喜琴签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于睢县中心大街××时代广场小区××幢（单元）3层01号房，建筑面积为140.06平方米，按建筑面积计算，商品房总金额462198元，分期付款，合同签订时交付总房款的56.72%，计人民币262198元+露台21490元，共计283688元，其余价款20万元于2019年9月1日前交清。交房期限合同书显示为2016年9月30日前，口头约定为2019年，同时约定，如果被告逾期交房，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人交付违约金。合同第十二条约定出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。争议解决方式，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院提起诉讼。该合同经双方签订之日起生效。原告于2017年8月22日、2018年2月23日、2018年8月26日、2019年3月5日交付给被告购房款433688元，并交付天然气费用2560元，截至2020年4月16日，原告未交付下余50000元购房款。原告交付上述款项后，被告为原告出具了相应的收款收据。后由于多种原因，原、被告双方对购房、交房相关事宜协商未果，被告至今未向原告交付房屋。另查明，涉案房产于2015年6月5日设置抵押并在睢县不动产登记中心办理抵押登记，该房产的所有权人为被告睢县鑫业置地有限公司，坐落于河南省商丘市××中心大街西侧××时代广场××号，抵押权人为睢县农村信用合作联社，债权数额190000元，抵押期限设定日期2015年6月5日，终止日期2018年6月5日。涉案房产分别于2019年10月22日、2019年10月24日被法院予以查封。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条规定，当事人行使权利履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同受法律保护。第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。本案中，原、被告双方于2017年8月22日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故原告与睢县鑫业置地有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定履行其义务。合同经双方签字生效后，原告依约向被告交付了首付房款283688元，依约三次向被告交付了余款150000元，共计433688元，并交付天然气费用2560元，被告为原告开具有购房款及天然气费收据，说明原告已履行交付房款及相关费用的义务，故被告应按合同约定的交房期限交付房屋。但因为涉案房产于2015年6月5日设置抵押并在睢县不动产登记中心办理抵押登记，造成被告在合同约定的交房期限到期后未向原告交房。双方为此发生纠纷，经双方协商未能达成一致意见，现原告提起诉讼，要求解除商品房买卖合同，返还购房款及利息，支付违约金并赔偿损失。本院认为，原告依约履行了合同义务，虽然被告在合同书中保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，但是无论在合同签订过程中，还是签订时均未将出售的房屋已抵押的事实进行告知，并在签订合同时对这一事实予以隐瞒，导致交房期限到期后未向原告交房。因此，本院认定被告向原告出售的房屋违反了合同约定，被告的行为系违约行为，导致合同目的不能实现，符合合同的法定解除条件。对于原告提出的解除合同，返还购房款及利息，违约金、赔偿责任，对其诉讼请求，本院予以支持。至于金额，返还的购房款金额为433688元，返还的天然气费用为2560元，至于利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从原告交付购房款等款项之日起开始计算。至于违约金，根据合同约定，违约金按买受人累计已付款的0.1%计算，即433.688元，至于赔偿金，应根据本案的实际情况，结合被告的过错程度，给被告造成损失的大小，兼顾赔偿损失的惩罚性原则予以确定，在合同解除后，原告如再次购房，因市场因素，现本地房价与当时相比已有上涨。本院综合以上因素考虑，将本案赔偿金酌定为220000元。被告经本院合法传唤后未到庭，未答辩，视为其放弃举证、质证的权利，应承担不利于其的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告张喜琴与被告睢县鑫业置地有限公司于2017年8月22日签订的《商品房买卖合同》；二、被告睢县鑫业置地有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告张喜琴购房款及天然气费共计436248元及利息（利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，分别以283688元、50000元、2560元、50000元、50000元为基数，分别自2017年8月23日、2018年2月24日、2017年10月3日、2018年8月27日、2019年3月6日起计算至款项付清之日止），并交付原告张喜琴违约金433.688元，并赔偿原告张喜琴损失220000元；三、驳回原告张喜琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍交付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7854元，由被告睢县鑫业置地有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  邢红生审判员  马冬丽审判员  王凤伟二〇二〇年四月二十三日书记员  王一梵