安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0103民初1359号 原告（反诉被告）：胡于红，女，1983年9月8日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人：邹彬，安徽弘启律师事务所律师。 被告（反诉原告）：祁东仕，男，1989年6月10日出生,汉族，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：王东，安徽中天恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹元元，安徽中天恒律师事务所实习律师。 原告胡于红与被告祁东仕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案审理期间，祁东仕向本院提出反诉，本院经审查决定与本诉合并审理。本院于2019年4月3日公开开庭对本案进行了审理。胡于红的委托诉讼代理人邹彬，祁东仕及其委托诉讼代理人王东、曹元元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡于红向本院提出诉讼请求：1.祁东仕立即向胡于红支付拖欠的房屋租赁费用45000元（2018年6月5日至2018年12月5日）；2.祁东仕继续履行胡于红与祁东仕签订的租赁合同；3.本案的诉讼费用由祁东仕承担。本案审理过程中，胡于红将第2项诉讼请求变更为：解除胡于红与祁东仕签订的租赁合同。事实与理由:胡于红与祁东仕签订房屋租赁合同，胡于红将位于庐阳区红星路26号房屋一间（使用面积55平方米）出租给祁东仕使用，租赁期限为2018年3月5日至2019年12月4日止，年租金90000元，按季度支付房屋租金。现祁东仕拒绝履行租赁合同，拖欠房屋租金，胡于红多次与祁东仕协商未果。 祁东仕辩称：胡于红诉请无事实和法律依据，胡于红的行为涉嫌欺诈，胡于红对涉案房屋无权租赁，由胡于红的原因造成祁东仕各项损失应由胡于红承担，请求法院依法驳回胡于红的诉讼请求。 祁东仕向本院反诉请求：1.解除祁东仕与胡于红签订的《租赁合同》；2.胡于红赔偿装修损失53800元、合同退还定金10000元及其他各项损失15035元，合计78835元。事实和理由：2018年3月5日，祁东仕与胡于红签订《租赁合同》，胡于红将位于合肥市庐阳区红星路26号房屋门面房出租给祁东仕，租期21个月，年租金9万元。房屋交付后，祁东仕随即进行装修用于正常办公，并准备营业事宜。2018年4月22日，原房东即“国资委”相关工作人员到门店告知祁东仕涉案房屋需竞标招租续费，并出示了通知，紧接着“二房东”丁榕上门告知、“三房东”胡于红电话告知竞标招租的通知，明确告知招标续费期间不收取租房租金，祁东仕能够理解并支持。经过一个多月的磋商（此期间有相关沟通电话记录），祁东仕为了配合前面的“房东”（包括胡于红），于2018年6月14号通知工作人员在租赁场所停止营业。然而，2018年7月份左右，胡于红要求祁东仕将租赁场所必须清空才可竞标招租，祁东仕觉得一旦自己竞标招租不上，将损失严重，同时胡于红未能给祁东仕书面的损失保证，双方因此沟通磋商未能解决，期间双方多次报警也未能解决问题。2018年12月20日，祁东仕发现之前承租位于合肥市庐阳区红星路26号房屋，被人撬门、强行搬空、重新换锁，经过祁东仕报警，警察询问旁边租户作出相应的出警记录，确认是“二房东”丁榕搬走相关物品（出警记录），导致祁东仕损失严重，且不能够正常办公，祁东仕随即向胡于红短信告知此事，要求维护祁东仕的相关利益，但胡于红针对此事未做任何反馈与回应。况且，经祁东仕查询，涉案房屋现已通过竞标招租的方式被第三人承租，致使祁东仕和胡于红签订的《租赁合同》无再继续履行的可能。本案中，胡于红明知无权出租涉案房屋，仍与祁东仕签订《租赁合同》，明显存在过错和欺诈，应承担祁东仕全部损失。本案涉案房屋产权人合肥市建设投资控股（集团）有限公司（以下简称合肥建投公司）与丁榕签订的房屋租赁合同租期为2013年5月30日至2018年6月5日，并且该合同明确约定丁榕禁止转租，祁东仕认为胡于红涉嫌合同欺诈。 胡于红辩称：祁东仕要求的损失没有事实和法律依据，提交的损失清单，空调、电脑、桌子、柜子、圆桌、椅子等可移动物品，完全可以再次使用，不能计算在损失中。关于胡于红与祁东仕签订的租赁合同都是对双方的约定并不涉及到国资委和丁榕，假如双方签订的合同不能履行，我方承担对方的违约责任。更何况自2018年3月5日到2019年1月30日，案涉房屋一直由祁东仕占有使用，而且拒绝支付租金，胡于红也多次协商并下发了通知书，其依然我行我素，胡于红在无奈的情况下提起了诉讼。关于欺诈，胡于红与丁榕签订的合同租期是2016年12月5日至2019年12月4日，胡于红与祁东仕的租期是在合同期限内所以不存在欺诈，即使属于欺诈元凶也是丁榕。 本院审理查明事实如下：位于合肥市庐阳区红星路26号的房屋，建筑面积270.28平方米，所有权人为合肥建投公司。2013年5月16日合肥建投公司与丁榕签订房屋租赁合同，将该房屋中的约200平方米租赁给丁榕，租赁期限为2013年5月20日至2018年6月5日。后丁榕与胡于红签订房屋租赁合同，约定将该房屋中的55平方米（实际面积42.235平方米）转租给胡于红用于经营干货店，租赁期限为2016年12月5日至2019年12月4日。此后胡于红又与祁东仕签订房屋租赁合同，将该实际面积为42.235的房屋再次转租给祁东仕用于经营地产，租赁期限为2018年3月5日至2019年12月4日，双方约定房屋年租金为90000元，按季度支付，先付房租后营业，租房保证金为10000元，租赁期满后祁东仕不欠水电费，又没有违约，胡于红退回租房保证金。房屋租赁合同签订后，祁东仕向胡于红支付了2018年3月5日至2018年6月4日的租金及租房保证金10000元，并对房屋进行了装修。 2018年6月4日前后，合肥市房屋租赁有限公司多次要求祁东仕搬离案涉房屋，祁东仕未搬离。2018年12月11日合肥市房屋租赁有限公司强行收回该房屋。该房屋通过公开招租，于2019年1月30日确定承租人为案外人郭亮亮。 另查明，合肥建投资产经营管理有限公司（原名合肥市城兴物业管理有限公司）系合肥建投公司的全资子公司，2015年4月9日合肥建投公司授权合肥建投资产经营管理有限公司全权办理其公司的房屋租赁事宜，包括房产的招租、租赁合同的签订、出租房产日常管理、租金催缴等。合肥建投资产经营管理有限公司于2017年9月21日更名为合肥市房屋租赁有限公司。 上述事实有房产证复印件、合肥建投公司与丁榕签订的房屋租赁合同、丁榕与胡于红签订租赁合同、胡于红与祁东仕签订的租赁合同、合肥建投公司情况说明、合肥建投公司2015年4月9日的公告、合肥市房屋租赁有限公司出具的情况说明、合肥市房屋租赁有限公司变更信息、合肥市公安局益民街派出所警情详情单、合肥市公安局胜利路派出所情况说明、房屋租赁成交公告等证据及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，案涉房屋的所有权人为合肥建投公司，案外人丁榕在与合肥建投公司签订租赁合同后将房屋转租给胡于红，胡于红又将该房屋转租给祁东仕，但丁榕与胡于红、胡于红与祁东仕签订的租赁合同均超过了丁榕与合肥建投公司约定的租赁期限，超过承租人丁榕剩余租赁期限的部分应为无效约定，即胡于红与祁东仕签订的租赁合同中2018年6月5日至2019年12月4日的部分无效。2018年6月5日之后丁榕、胡于红、祁东仕均无权占有案涉房屋，祁东仕于2018年6月5日之后继续占用案涉房屋，构成对房屋所有权人合肥建投公司物权的侵害。胡于红在未提供证据证明其已经向合肥建投公司支付2018年6月5日至2019年12月4日期间的房屋占有使用费的情况下，要求祁东仕支付该段时间的租金，没有法律依据，本院不予支持。 胡于红、祁东仕均要求解除双方签订的租赁合同，因合同有效部分已实际履行完毕，且未履行部分为无效约定，故本院不予支持。 关于祁东仕的装修损失，本案审理过程中祁东仕申请对其案涉装修费进行鉴定评估，但是由于未向评估机构预缴评估费用，导致未能评估出其装修费用。祁东仕主张其装修房屋花费53800元，但未提供充分证据证明，本院不予采信。因祁东仕确实经过胡于红同意对涉案房屋进行了装修，考虑到胡于红对于双方签订的租赁合同无效存在重大过错，结合本案案情、市场价格，本院酌定胡于红赔偿祁东仕装修损失6000元。 关于祁东仕要求胡于红退还租房保证金10000元的主张，因租赁合同有效部分已实际履行且胡于红未提供证据证明祁东仕有违约行为，胡于红应将该10000元租房保证金退还祁东仕。 祁东仕要求胡于红赔偿房屋内家具、电器等损失，但未提供证据证明该损失系胡于红造成，对于其该项诉请本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、第十五条、第十八条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、胡于红于本判决生效之日起十日内赔偿祁东仕装修损失6000元； 二、胡于红于本判决生效之日起十日内返还祁东仕租房保证金10000元； 三、驳回胡于红的诉讼请求； 四、驳回祁东仕的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费503元，由胡于红负担。反诉案件受理费886元，由祁东仕负担620元，胡于红负担266元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  陈家宇 二〇一九年九月三日 书记员  李晶晶 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。