安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0104民初6873号 原告（反诉被告）：胡志风，男，1981年5月12日出生，汉族，住安徽省肥东县。 原告（反诉被告）：王莹，女，1986年6月19日出生，汉族，住址同上。 委托诉讼代理人：崔怀生，安徽陈有志律师事务所律师。 被告（反诉原告）：彭以旻，女，1984年10月11日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：周余栋，安徽美林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许立，安徽美林律师事务所律师。 原告胡志风、王莹诉被告彭以旻房屋买卖合同纠纷案及反诉原告彭以旻诉反诉被告胡志风、王莹房屋买卖合同纠纷案，本院于2019年7月12日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)胡志风、王莹的委托代理人崔怀生及其胡志风,被告（反诉原告）彭以旻的委托代理人周余栋、许立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡志风、王莹向本院提出诉讼请求：1.依法判令原告与被告解除《存量房买卖合同》，原告无需返还被告定金10万元整；2.判令被告支付原告违约金32550元（暂计算至2109年6月30日）；3.判令被告支付原告提前还贷所产生的借款利息35600元（暂计算至2109年6月30日）；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年11月16日原告与被告签订《存量房买卖合同》一份，约定原告将位于合肥市蜀山区房屋卖给被告，房款3500000元。合同第八条约定被告未在合同规定期限内支付转让存量房价款的，逾期超过十日，原告有权单方面解除合同，被告按日向原告支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金。合同附件四载明被告于2019年5月30日前将人民币2100000元整存入托管账户，并在当日收取办理存量房转移手续。甲方同意乙方向商业银行申请抵押贷款总额为人民币1400000元整。乙方于2018年11月16日向甲方支付存量房价款100000元整作为定金支付于甲方。合同签订后，原告积极筹措资金将房屋按揭贷款剩余部分178万元提前还清，并于约定期限到来之前取得还款明细及结清证明。但被告一未能按合同约定将2100000元资金存入托管账户，其行为已构成违约。原告与其协商处理未果，为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判如所请。 彭以旻针对本诉辩称：一、彭以旻没有任何违约行为，而胡志风、王莹拒绝设立存量房交易资金托管账户的行为导致彭以旻客观无法按约支付首付款，造成合同无法继续履行，胡志风、王莹的行为构成严重违约，其主张不退还定金10万元没有事实与法律依据。根据本案事实，《存量房买卖合同》第二条约定总房款为350万元，第十一条约定房款应进行资金托管，附件四约定首付款为210万元、商业贷款为140万元，其中的10万元应于2018年11月16日作为定金直接支付给胡志风、王莹，首付款210万元应于前存入存量房交易资金托管账户。由此可知：设立资金托管账户是首付款存入的前提条件，也是合同履行的先决条件。又根据合房〔2019〕58号《合肥市存量房交易资金托管服务办法》第八条“买卖双方在达成交易意向并签订《存量房交易网签合同》后，和托管银行按照以下程序办理资金托管：（一）申请托管。买卖双方选择托管银行，托管银行核验房屋权利情况和《存量房交易网签合同》有关信息，并共同签订《存量房交易资金托管协议》；（二）资金转入”的规定可知，只有在买卖双方共同向房管局申请托管并签订资金托管协议、共同选择托管银行、确定托管金额且托管银行核验房屋权利情况与网签信息后，托管账户才能设立，彭以旻的首付款210万元才能转入。胡志风、王莹拒绝设立托管帐户却主张彭以旻未按约转款,没有事实与法律依据。而本案中，胡志风在签订居间合同、买卖合同并收取定金10万元后，不但没有及时如约偿还房屋剩余按揭贷款并注销抵押权，且于2019年5月16日以毁约为目的以诱骗加暴力为手段将存放在中介公司用于保证履约的房产证原件抢走。2019年5月30日，彭以旻按照买卖合同附件四约定，携带已凑足的首付款210万元（工商银行活期余额170万、兴业银行余额50万）如约履行合同，而胡志风却以拒接彭以旻及中介公司员工张双电话的方式拒绝申请设立资金托管账户，且涉案房产在5月30日时依然存在抵押权，无法通过托管银行的权利核验，胡志风、王莹上述违约行为直接导致托管账户无法设立、首付款无法转入、合同无法继续履行。二、胡志风、王莹没有按照居间合同第七条第1、4款、买卖合同第十条的约定清偿房屋剩余按揭，继而未按约定将房产的抵押权注销，不但导致涉案房产无法上市交易，且导致交易房产无法通过托管银行的权利核验，系严重违约。三、胡志风、王莹主张的32550元与35600元皆属于违约金范畴，其主张的10万元属于定金范畴，根据合同法第一百一十六条“违约金与定金的选择，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，原告在违约金与定金之间只能择一行使。 彭以旻向本院提出反诉诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《存量房买卖合同》；2、判令被告立即返还原告定金10万元；3、判令被告赔偿原告经济损失11万元（此为暂定数额，待司法鉴定评估后再行变更）；4、全案诉讼费用、鉴定评估费由反诉被告承担。事实与理由：2018年11月16日，反诉原告、被告、合肥中科房屋销售代理有限责任公司（以下简称“中科公司”）签订了《存量房买卖合同》，约定由中科公司居间介绍并撮合反诉原被告进行存量房交易。为保证如约履行合同，反诉被告遂将房产证交予中科公司保管。2018年11月16日，反诉原被告签订了《存量房买卖合同》，双方约定：反诉被告将坐落于合肥市蜀山区住宅（合蜀字第8140117301）以350万元的价格出卖给反诉原告，在双方共同申请交易资金托管并设立托管账户后反诉原告将购房的首付款存入资金托管账户；另，反诉原告应支付反诉被告10万元定金。合同签订后，反诉原告如约支付了10万元定金。2019年5月16日，反诉被告以其需要配合办理贷款手续为由将中科公司骗至合肥市庐阳区徽商银行安庆路支行并将保管于中科公司处的用于保证履约的房产证抢走，中科公司员工张双随即向合肥市公安局安庆路派出所报警处理。2019年5月30日，反诉原告将自己在中国工商银行的170万元定期存款转至活期存款，加上其在兴业银行的存款50余万元，凑齐了合计210万元的购房首付款。随后，反诉原告、中科公司如约继续履行合同，而反诉原告及中科公司多次与反诉被告联系要求其交还房产证并配合办理资金托管手续，但反诉被告却以种种理由拒绝继续履行合同。综上，反诉原被告签订的《存量房买卖合同》系双方自愿且合法有效，而反诉被告却拒绝配合办理资金托管手续，造成合同无法继续履行，其行为已构成违约，应当返还定金10万元。另，由于反诉被告的违约行为给原告造成了房价上涨、资金占用等损失。请求贵院在查明本诉事实，判决驳回反诉被告本诉请求的同时，判决支持反诉原告的反诉请求。 彭以旻当庭申请变更第二、三项反诉请求为：判令胡志风、王莹双倍返还定金20万元。变更部分诉请的事实与理由部分如下：综上，反诉原被告签订的《存量房买卖合同》系双方自愿且合法有效，且合肥市住房保障和房产管理局合房〔2019〕58号《合肥市存量房交易资金托管服务办法》第八条“买卖双方在达成交易意向并签订《存量房交易网签合同》后，和托管银行按照以下程序办理资金托管：（一）申请托管。买卖双方选择托管银行，托管银行核验房屋权利情况和《存量房交易网签合同》有关信息，并共同签订《存量房交易资金托管协议》（以下简称托管协议）；（二）资金转入....”的规定可知，托管账户必需由原被告双方共同办理方能设立，而反诉被告却拒绝配合办理设立资金托管手续，造成合同无法继续履行，其行为已构成严重违约，应当双倍返还定金20万元。另，由于反诉被告的违约行为给原告造成了房价上涨、资金占用等损失，双倍返还定金20万元远不够弥补。请求贵院在查明本诉事实，判决驳回反诉被告本诉请求的同时，判决支持反诉原告的反诉请求 原告胡志风、王莹针对反诉辩称：反诉请求无事实及法律依据。本案房屋买卖合同签订以后，反诉被告一直与反诉原告以及中介公司积极的履行合同。但是反诉原告以及中介公司一直不予配合。资金托管的设立应该是双方共同的义务，反诉被告一直没有收到中介公司要求设立托管账户的消息。请求法庭依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。胡志风、王莹所提供的存量房买卖合同、居间合同、不动产登记信息查询结果符合证据的真实性、合法性和关联性，本院对其效力予以确认。胡志风、王莹提供的房产证、不动产登记证明、结清证明、银行交易明细复印件均未提供原件予以核实，本院对其效力不予确认。胡志风、王莹提供的中科地产的收条真实性无异议，但达不到其证明目的。彭以旻提供的存量房买卖居间合同、存量房买卖合同、定金收条、权证收取证明、中国工商银行借记卡账户历史明细清单、兴业银行银行流水符合证据的真实性、合法性和关联性，本院对其效力予以确认。 经审理查明：2018年11月16日，胡志风、王莹（出卖人、甲方）与彭以旻（买受人、乙方）通过合肥中科房屋销售代理有限责任公司中介签订《存量房买卖合同》一份，载明：甲方出卖的存量房坐落在合肥市蜀山区，权属证号为合蜀字第814011701号，建筑面积156.25平方米；存量房转让价款为人民币叁佰伍拾万元整（¥3500000元）；甲方承诺：乙方只需要按照本合同约定的房价款总额支付，乙方可以拒绝支付本合同约定以外的其它房价款。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在本合同附件四中约定，乙方支付存量房价款后，甲方应开具收款凭证。乙方未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，甲、乙双方同意按下列方式处理：二、逾期超过十日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金，如果乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行。 《存量房买卖合同》附件四载明：委托房地产管理部门实行存量房交易资金托管的具体事宜：乙方同意在以下规定期限内将存量房转让价款存入房地产管理部门设立的资金托管账户。1、2019年5月30日前将人民币贰佰壹拾万元整（¥2100000元）存入托管账户；并在当日内办理存量房转移手续。3、甲方同意乙方向商业银行申请抵押贷款，总额为人民币壹佰肆拾万元整（¥1400000元）。乙方于2018年11月16日向甲方支付存量房价款，计人民币拾万元整（¥100000元）作为定金支付于甲方。 合同签订当日，彭以旻支付了定金100000元，胡志风出具的了购房定金收条，该收条载明：今收到彭以旻用于购买位于蜀山区定金拾万元整产权证号合蜀字第8140117301于2018年11月16日支付。本次定金在何方中科房屋销售代理有限公司在职员的见证下完成。 2019年5月31日，胡志风坚持要求彭以旻将房款174万元直接打入其个人账户，彭以旻拒绝并要求按约设立资金托管账户后，将210万的房款打入托管中心账户，双方发生分歧，因此未能到房屋管理部门办理托管及过户手续，导致资金托管账户未能设立，彭以旻也无法将准备好的210万元房屋首付款打入托管账户。 胡志风陈述其已于2019年5月28日将案涉房屋的剩余按揭房款还清，并取得了银行的结清证明，并于2019年6月1日或2日到房产部门递交相关材料申请注销案涉房产原有的抵押权。但其未向本院出具结清证明原件及银行还款流水原件。仅于2019年6月10日打印了合肥市不动产登记信息查询结果。 另查，2018年11月6日，胡志风、王莹（甲方）、彭以旻（乙方）及合肥中科房屋销售代理有限责任公司（丙方）签订《存量房买卖居间合同》，该合同第七条第四款约定，甲方于过户前自行还房屋按揭，双方协商，甲方提供还款明细、结清证明。乙方将壹佰柒拾肆万元¥1740000元于过户当天转给甲方。 本院认为：胡志风、王莹与彭以旻签订的《存量房买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应本着诚实信用的原则全面履行合同义务及相关附随义务。胡志风、王莹未及时配合办理资金托管手续，导致彭以旻无法按约支付首付款，造成合同无法继续履行，在此情况下，胡志风、王莹以彭以旻逾期支付房款从而享有单方合同解除权并主张不予返还定金，支付违约金及赔偿相关利息损失，均无事实及法律依据，本院不予支持。胡志风、王莹辩称彭以旻违约在先，未能按约将174万元房款打入其个人账户，应承担违约责任，本院对此辩称不予采信，理由如下：首先，胡志风、王莹与彭以旻之间存在的是房屋买卖关系，双方的权利义务应当以《存量房买卖合同》为依据，该合同明确约定了210万元购房首付款应打入存量房资金托管账户，胡志风应当配合彭以旻先进行资金托管账户的设立，由彭以旻将购房款打入资金托管账户中，而非胡志风个人账户。其次，尽管胡志风、王莹（甲方）、彭以旻（乙方）及合肥中科房屋销售代理有限责任公司（丙方）签订《存量房买卖居间合同》中约定了过户当天由彭以旻转给胡志风、王莹174万元。但依照市场交易习惯及顺序，即便房屋买卖合同和居间合同在同一天签订，也应当是居间合同签订在先，房屋买卖合同签订在后，本案中《存量房买卖合同》对购房款350万的支付进行了明确的细化，首付款210万元进行资金托管，剩余140万元进行银行按揭。胡志风、王莹应当按照签订在后的《存量房买卖合同》的约定履行相应的权利义务。另外，《存量房买卖合同》中约定5月30日前要将210万元打入资金托管账户，而设立资金托管账户的前提是胡志风、王莹要保证自己房产产权明晰，抵押权已经消除。根据胡志风自己的陈述，其迟至6月初才到房管部门申请注销抵押权，已经违反了合同的约定。因胡志风、王莹的行为构成违约，并致使彭以旻买房的合同目的不能实现，故彭以旻要求解除存量房买卖合同并双倍返还定金200000元，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告胡志风、王莹（反诉被告）与被告彭以旻（反诉原告）于2018年11月16日签订的《存量房买卖合同》； 二、原告胡志风、王莹（反诉被告）于本判决生效之日起十日内双倍返还被告彭以旻（反诉原告）定金200000元； 三、驳回原告胡志风、王莹（反诉被告）的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1504元，反诉案件受理费4300元，均由原告胡志风、王莹（反诉被告）负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 员  丁 淳 审 判 员  陈孟凯 人民陪审员  张 慧 二〇一九年十一月十二日 书 记 员  杨晓燕 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果