安徽省宿州市埇桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1302民初5440号 原告：港联不动产服务（武汉）有限公司，住所地武汉市江汉区武汉国际贸易中心建设大道568号2916室。 法定代表人：王俊时，任董事长。 委托诉讼代理人：常乐，安徽君光律师事务所律师。 被告：宿州万达广场投资有限公司，住所地宿州市银河二路468号三楼。 法定代表人：于修阳，任执行董事件总经理。 委托诉讼代理人：李强，安徽黄淮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王小静（实习），安徽黄淮律师事务所律师。 原告港联不动产服务（武汉）有限公司（下称：港联不动产），被告宿州万达广场投资有限公司（下称：宿州万达）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告港联不动产委托诉讼代理人常乐，被告宿州万达委托诉讼代理人李强、王小静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告港联不动产向本院提出诉讼请求为：1.依法判令被告支付原告前期物业管理开办费630270.6元；2.依法判令被告支付原告自2017年1月1日至2018年12月31日期间的空置房屋物业管理费413167.19元；3.依法判令被告支付原告自2017年1月1日至2018年12月31日期间的空置车位管理服务费2031840元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年10月9日，原告通过招投标与被告签订了《前期物业服务合同》，由原告为被告开发建设的宿州万达广场住宅、底商、室外步行街、公寓提供物业服务。双方在合同中分别对前期物业管理开办费、物业服务费、车位管理费等费用进行了约定。其中约定前期物业管理开办费的总额为2100902元，由被告分别于2016年3月31日之前支付给原告总开办费用的30%、2016年6月30日之前支付给原告总开办费用的40%、2016年12月30日之前支付给原告总开办费用的30%；其中约定的物业服务费用为住宅1.3元每月每平方米、底商3.28元/月/平方米、室外步行街3.28元/月/平方米、SOHO公寓2.48元/月/平方米，对于被告已建成未出售的空置房屋的物业服务费由被告按照约定的物业服务费的60%支付给原告；其中双方约定的车位管理服务费用为60元/月/个。合同签订后，原告按照合同约定履行了物业管理服务，但被告即未按照合同约定向原告支付前期物业管理开办费，也未按时向原告缴纳空置房屋物业管理费用及车位管理费用。原告曾多次向被告催要上述费用，但被告始终未予理睬。经原告结算，截止至2018年12月31日时被告累计拖欠原告前期物业管理开办费630270.6元、空置房屋物业管理费413167.19元、空置车位管理服务费2031840元。综上，原告为维护自身合法权益，依据《合同法》等相关法律规定，特具状诉至贵院，恳请依法支持原告诉求。 被告宿州万达辩称，原告的诉请均无事实依据请法院依法驳回。 本案经审理查明认定事实如下：2014年10月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为被告开发建设的宿州万达广场住宅、底商、室外步行街、公寓提供物业服务；物业服务费标准为：住宅1.3元/月/平方米、底商3.28元/月/平方米、室外步行街3.28元/月/平方米、SOHO公寓2.48元/月/平方米，已建成未售出的空置房屋的物业服务费用由被告按季度按照60%支付给原告；同时约定，支付该费用前，原告应向被告开具合法发票，否则被告有权延迟付款且不构成违约。《合同》在第二十三条“车位使用管理服务费”中还约定“业主或使用人使用车位，应按宿州市物价局备案的本物业车位收费标准交纳车位使用管理服务费”，“本物业区域内车位使用管理服务费由车位使用费、车位管理费两部分组成，车位使用费归车位产权人所得，车位管理服务费归乙方所得”。双方还约定前期物业管理启动资金为2100902元，被告分别于2016年3月31日之前支付给原告总开办费用的30%为630270.6元、2016年6月30日之前支付给原告总开办费用的40%为840360.8元、2016年12月30日之前支付给原告总开办费用的30%为630270.6元，“甲方付款前，乙方应向甲方开具合法发票，否则甲方有权延迟付款，且不构成违约”。被告当庭认可只欠原告最后一笔开办费630270.6元，原告2018年11月19日就该笔开办费开具了增值税发票。另，被告宿州万达在向业主交房时，在给业主的缴费通知书中要求业主交纳购房余款结算、物业费管理费及办理房屋产权证的费用，其中物业费管理费中明确载明车辆停泊服务费60元/月/车位（向车位购买人收取）。 根据原告统计的宿州万达2017年、2018年空置房明细表，2017年空置房物业费总额为386647.23元折后价格为231988.34元，2018年空置房物业费总额为301964.75元折后为181178.85元。根据原告统计的宿州市万达华城地下空置车位管理费明细，2017年一区全年空置车位302个，车位管理服务费为302个×60元/月×12个月=217440元，三区空置793个，车位管理服务费为793个×60元/月×12个月=570960元；2018年一区空置261个，费用为261个×60元/月×12个月=187920元，三区空置632个，费用为632个×60元/月×12个月=455040元，二区空置834个，费用为834个×60元/月×12个月=600480元，上述合计2031840元。被告认可空置车位有上千个且未交纳过车位空置服务费，并称2018年八九月份房子已经全部卖掉不存在空置房屋物业管理服务费且称2018年9月19日已经结算了，并当庭提交了《宿州万达广场前期物业服务合同结算资料》其中包含工程审批表、加盖原告印章的《工程结算造价确认书》及2018年9月19日安徽瑞邦工程造价有限公司出具的《建设工程竣工结算审核报告书》（前期物业服务合同）。《建设工程竣工结算审核报告书》（前期物业服务合同）审核结论为：“经过审核，施工单位申报结算造价：2100902元（大写：贰佰壹拾万零玖佰零贰元整；我方审核后的造价：2100902元（大写：贰佰壹拾万零玖佰零贰元整）；核减造价0.00元（大写：零）；争议金额0.00”。 《宿州万达广场前期物业服务合同结算资料》中所附的材料： 第一，《工程结算造价确认书》及最后位置的《建设工程结算书》二份材料上仅原告方加盖印章；该《建设工程结算书》下一页的“造价汇总表”显示工程名称（前期物业服务合同），项目为4项：合同价、现场签证、设计变更、扣减项，上报金额分别为2100902元、0元、0元、0元，合计上报金额2100902元。 第二，《建设工程定造价结算审核验证定案表》上建设单位即被告经办人钟睿、负责人陈龙签字未加盖印章，审核单位及原告均加盖了印章予以确认，载明审核了工程名称（前期物业服务合同），项目为4项：合同价、现场签证、设计变更、扣减项，申报金额及审定金额4项均一致分别为2100902元、0元、0元、0元，合计审定金额为2100902元；审减金额均为0元，合计为0元。 该《建设工程定造价结算审核验证定案表》申报项目及金额与第一点中的“造价汇总表”中的上报项目及金额一致。 第三，同时加盖有原告与审核单位安徽瑞邦工程造价有限公司印章的《建设工程结算书》仅显示审核的工程名称（前期物业服务合同）及工程造价（2100902元）两项内容，被告经办人钟睿、部门经理陈龙签字未加盖公司印章；《建设工程结算书》下一页的“造价汇总表”中仅加盖审核单位安徽瑞邦工程造价有限公司宿州万达广场项目部印章，所载明项目为5项：①合同价上报金额及审定金额为2100902元、审减金额0元，②现场签证上报金额及审定金额0元、审减金额0元，③设计变更上报金额及审定金额0元、审减金额0元，④空置房物业费上报金额0元、审定金额289400元、审减金额-289400元，⑤扣减项（物业管理扣减）审定金额-289400元、审减金额为289400元，上述5项合计审定金额为2100902元、审减金额为0元。 该“造价汇总表”与第一点中的“造价汇总表”相比多了一项“空置房物业费”项目（上报金额0元、审定金额289400元、审减金额-289400元）；与第二点中原、被告双方及审核单位共同加盖印章或签字的《建设工程定造价结算审核验证定案表》相比审定金额不一致，《建设工程定造价结算审核验证定案表》审定金额及扣减金额均为0元，而该“造价汇总表”审定金额及扣减金额分别为-289400元、289400元。 第四，《第三方物业公司空置房物业费统计表》无原告方印章且原告不认可。 上述事实有当事人陈述、《前期物业服务合同》、缴费通知书、空置房明细表、地下车位空置明细表，湖北增值税专用发票复印件、《宿州万达广场前期物业服务合同结算资料》在卷佐证。 本院认为：本案中，原、被双方签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同履行义务。前期开办费方面，被告认可尚欠原告最后一期的费用630270.6元，且原告已开具了增值税发票，被告辩称未收到发票不予支付的主张无证据证明不成立，被告应支付原告拖欠的开办费630270.6元。 空置房屋物业费方面，被告称2018年八九月份已经没有空置房屋且2018年9月19日经安徽瑞邦工程造价有限公司审核，相关款项经扣减后已经不欠原告空置房物业费。安徽瑞邦工程造价有限公司出具的《建设工程竣工结算审核报告书》审核时仅加盖审核单位宿州万达项目部印章的“造价汇总表”中的各分项，与经原告确认的“造价汇总表”中上报的各分项、三方确定的《建设工程定造价结算审核验证定案表》中的各分项相比，增加了“空置房物业费”一项，且审定金额289400元与审减金额-289400元相抵；“扣减项”分项中，后两者都表述为“扣减项”，前者表述为“扣减项（物业管理扣减）”且载明“审定金额”-289400元、“审减金额”289400元相抵后0元，虽与上报金额0元一致，但与三方确定的审定金额0元、审减金额0元不一致。另该审核报告系被告单方委托，《第三方物业公司空置房物业费统计表》无原告印章原告不认可，故《建设工程竣工结算审核报告书》本院不予采纳，被告称2018年八九月份已结算不欠原告空置房屋物业费的主张不能成立。原告作为物业管理单位对是否有空置房及空置房的数量无从得知，只有作为开发商的被告才能知晓，而被告当庭称已结清未提交法庭空置房屋数量，应承担举证不能不利后果。故根据物业单位即原告统计的2017年、2018年空置房数量并按照合同约定的60%即413167.19元（181178.85元+231988.34元）计算空置房物业费的主张，本院依法予以支持。 空置车位管理服务费方面，《前期物业服务合同》第二十三条约定“业主或使用人使用车位，应按宿州市物价局备案的本物业车位收费标准交纳车位使用管理服务费”，车位管理服务费归原告所得。故原告向被告主张空置车位管理服务费的请求，应予支持。车位空置与否、空置多少，只有作为产权人的被告才能知晓，但被告不认可车位空置费的存在未予提交，故应承担不利法律后果，按照原告统计的空置数量及数额予以计算。未出售前车位属于产权人即被告所有，被告即为业主，且根据原告统计车位空置费截止2018年底为2031840元。因此，原告请求被告支付空置车位管理服务费2031840元的主张，本院依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第六条、第二十一条、第四十二条，《中华人民共和国物权法》第八十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告宿州万达广场投资有限公司于本判决生效后十五日内支付原告港联不动产服务（武汉）有限公司前期物业开办费630270.6元； 二、被告宿州万达广场投资有限公司于本判决生效后十五日内支付原告港联不动产服务（武汉）有限公司2017年1月1日至2018年12月31日的空置房屋物业管理费413167.19元； 三、被告宿州万达广场投资有限公司于本判决生效后十五日内支付原告港联不动产服务（武汉）有限公司2017年1月1日至2018年12月31日的空置车位管理服务费2031840元。 案件受理费31402.22元减半收取为15701.11元，由被告宿州万达广场投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员 何 茹 二〇一九年十月二十四日 书记员 汪丘成