河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0802民初4305号原告：侯才，男，1979年1月22日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：郭淑霞，金研律师事务所律师。委托诉讼代理人：张芳丽，金研律师事务所律师。原告：申燕霞，女，1977年6月12日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：郭淑霞，金研律师事务所律师。委托诉讼代理人：张芳丽，金研律师事务所律师。被告：焦作市鼎盛置业有限公司。住所地：焦作市丰收中路666号浩威公司院内。法定代表人：孙喜祥，总经理。委托诉讼代理人：黄慧霞，女，该公司员工。被告：宋小波，男，汉族，1975年6月12日出生，住河南省温县。委托诉讼代理人：傅增怡，河南苍穹律师事务所律师。委托诉讼代理人：党仁杰，河南苍穹律师事务所律师。原告侯才、申燕霞与被告焦作市鼎盛置业有限公司（以下简称鼎盛置业公司）、被告宋小波确认合同效力纠纷一案，本院于2019年9月4日立案，并依法适用简易程序进行审理。后因案件审理需要，本院于2019年10月17日将本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于2019年11月13日第一次公开开庭审理了本案，原告侯才、申燕霞及其委托诉讼代理人郭淑霞、张芳丽，被告鼎盛置业公司的委托诉讼代理人黄慧霞，被告宋小波的委托诉讼代理人傅增怡到庭参加诉讼；后于2019年11月27日第二次公开开庭审理了本案，原告侯才、申燕霞及其委托诉讼代理人郭淑霞、张芳丽，被告鼎盛置业公司的委托诉讼代理人黄慧霞，被告宋小波的委托诉讼代理人党仁杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯才、申燕霞向本院提出诉讼请求：1.依法确认被告鼎盛置业公司与宋小波签订的房屋买卖合同无效；2.依法确认原告与被告鼎盛置业公司之间存在房屋买卖合同关系；3.判令被告鼎盛置业公司协助原告办理其购买的位于焦作市解放区丰收中路855号兰亭居1号楼2单元73号的房产的房屋所有权登记手续；4.本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：2016年7月，原告购买被告鼎盛置业公司出售的位于焦作市解放区丰收中路855号兰亭居1号楼2单元73号的房产，2018年5月31日原告将全部房款503812元向鼎盛置业公司结清，鼎盛置业公司向原告出具了房款收据，并向原告交付了涉案房产。2018年7月8日，因原告向被告宋小波借款400000元，宋小波除让原告写了一张借条，还哄骗原告写了一张将涉案房产转让给宋小波的条。2018年7月10日，宋小波在原告不知情的情况下，直接与鼎盛置业公司就涉案房产签订了《商品房买卖合同》。原告与宋小波之间只是借款关系，并不存在将涉案房产转让给宋小波的真实意愿，鼎盛置业公司与宋小波签订《商品房买卖合同》的行为，侵犯了原告的合法权益。故原告提起诉讼，望法院查明案件事实后，依法支持原告的诉请。被告鼎盛置业公司辩称，公司原来确实将涉案房产出售给了二原告，但当时由于公司开发的涉案房产手续不全，故没有与二原告签订购房合同。是二原告自己出具了将涉案房产转让给宋小波的书面材料，要求把购房合同的名字换成宋小波，并说出现任何经济纠纷由二原告承担责任，所以公司才和宋小波签订了《商品房买卖合同》，二原告与宋小波之间到底是怎么回事，鼎盛置业公司并不清楚。望法院依法判决。被告宋小波辩称，一、原告请求确认二被告之间房屋买卖合同无效，无事实与法律依据，该合同不存在无效事由。二、涉案房产是宋小波向鼎盛置业公司购买并合法占有，原告要求确认原告与鼎盛置业公司之间存在有效的房屋买卖合同并办理过户无事实和法律依据。2018年7月10日，宋小波与鼎盛置业公司签订了《商品房买卖合同》，鼎盛置业公司已向宋小波交付涉案房产，宋小波已合法占有该房屋，即将办理过户手续，却因原告本案申请保全查封了该房屋，导致被告无法办理过户。而原告和鼎盛置业公司的关系仅仅是2018年5月31日鼎盛置业公司为抵偿工程款向侯才出具了503812元的房屋预付款收据，侯才拟购买鼎盛置业公司开发的涉案房产。从法律性质上讲，该收据只是要约，需要原告实际表示购买并正式签订商品房买卖合同，才构成有效的合同，但原告后来没有承诺，而是因和宋小波存在借贷关系，于2018年7月8日将涉案房产的购买权转让给宋小波，并向鼎盛置业公司出具证明，后2018年7月10日宋小波与鼎盛置业公司签订了《商品房买卖合同》，购买了涉案房产。故原告和鼎盛置业公司之间不存在生效的商品房买卖合同，原告要求确认原告与鼎盛置业公司之间存在有效的房屋买卖合同并办理过户无事实和法律依据。三、本案原告的起诉属于恶意诉讼，建议法院依法审理后驳回其诉讼请求，并不准许其撤诉。原告作为完全民事行为能力人，自己是否签订了有效的商品房买卖合同，是否将购买权转让给宋小波以及向鼎盛置业公司出具证明，自己应当十分清楚，其提起本案诉讼不符合常理。而在本案之前，解放区法院审理的（2019）豫0802民初154号宋发明诉侯才、申燕霞房屋买卖合同纠纷一案中，宋发明申请诉前保全，法院查封了涉案房产，宋小波已经提起第三人撤销之诉，声明对涉案房产的所有权，本案的法律关系已经经过审理并依法认定，后宋发明意识到不能胜诉之后撤诉。这本来没有什么异常，但问题是在宋发明撤诉之前而不是之后，原告提起本案之诉，又继续申请查封涉案房产，导致宋小波对涉案房产具备过户条件却始终无法办理过户，原告的行为损人不利己。我国宪法第五十一条有禁止权利滥用的原则性规定，民法通则第一百零六条第二款也规定“公民、法人由于过错侵害国家、集体的财产，侵害他人财产人身的，应当承担民事责任。”本案原告的起诉属于恶意诉讼，系通过滥用诉讼程序来实现其非法目的，既侵害了鼎盛置业公司和宋小波的合法权益，又浪费了司法资源，损害了司法权威，还扰乱了正常的诉讼秩序。在实践中，当事人发动恶意诉讼后，发现其不正当的诉讼目的不能实现或已经实现，往往提出撤诉申请，以规避可能对其不利的法律后果。撤诉权是民事诉讼法赋予原告的一项诉讼权利，但是否准许，应由人民法院审查后决定，如果经审理能够认定在先诉讼构成权利滥用，法院应当直接判决驳回滥诉人的诉讼请求。故建议法院依法审理本案后，驳回原告的诉讼请求，并不准许其撤诉。四、原告起诉并申请诉讼保全查封涉案房产，损害了宋小波的合法权益，宋小波依法保留对其提起损害赔偿的权利。宋小波从原告处受让得到涉案房产的预付款收据，并依法和鼎盛置业公司签订了《商品房买卖合同》，原告明知涉案房产的归属，先是假称自己是房屋所有权人和宋发明签订房屋买卖合同，导致宋发明申请诉前保全，查封涉案房产，现又自己起诉要求确定房屋买卖合同有效，继续查封涉案房产，导致宋小波延迟了获得房屋产权的时机，并为此维权付出了诉讼费、律师费、误工费、差旅费，该损失均是由原告的不当诉讼行为导致，原告滥用权力恶意诉讼，侵犯了宋小波的民事权利，应当承担赔偿责任，宋小波依法保留对其提起损害赔偿的权利。综上所述，原告的起诉属于恶意诉讼，其诉讼请求没有事实和法律依据，建议法院判决驳回原告的诉讼请求并不准许其撤诉。原告侯才、申燕霞为支持自己的主张，在庭审中提交了如下证据：1.结婚证复印件，以证明二原告是夫妻关系，涉案房产是二原告的共同财产；2.不动产信息查询情况表，以证明涉案房产登记在鼎盛置业公司名下，鼎盛置业公司与宋小波不存在真实的房屋买卖关系；3.2016年7月11日及2018年5月31日鼎盛置业公司向侯才出具的购房款收据的照片各一张，以证明二原告购买了涉案房产，截至2018年5月31日向鼎盛置业公司支付了全部购房款，原告与鼎盛置业公司存在房屋买卖关系；4.侯才的建设银行账户交易明细一份，以证明原告与宋小波并不认识，是宋小波主动给原告打电话，向原告出借钱款，2018年7月10日宋小波向原告银行账户转入30万元，2018年7月11日转入7万元，2018年7月10日收到借款后，侯才应宋小波的要求，随即取出24000元当面交付宋小波，作为借款利息，原告与宋小波之间仅是借款关系；5.解放法院（2018）豫0802财保28号民事裁定书一份、（2019）豫0802执异6号执行裁定书一份，焦作市中级人民法院（2019）豫08民终1419号民事裁定书一份，以证明在宋发明诉原告案件中法院查封涉案房产，涉案房产2018年12月12日在原告名下，宋小波对涉案房产提出执行异议，法院驳回宋小波的异议请求，鼎盛置业公司与宋小波在法院采取保全措施后，签订虚假的房屋买卖合同，应属无效；6.对话录音及对话录音内容文字整理材料1份，对话录音中的双方系侯才、申燕霞与鼎盛置业公司的销售经理潘涛，时间为2019年1月17日，以证明原告与宋小波之间是借款关系，涉案房产只是原告押给宋小波作为借款的保证形式，原告与宋小波之间不存在房屋买卖关系，同时也能证明在原告不知情的情况下，鼎盛置业公司与宋小波签订《商品房买卖合同》，系二被告相互串通，合同应属无效；7.2018年7月8日借款条一份，以证明原告与宋小波之间是借款关系，按照宋小波的要求，原告将涉案房产作为还款的保证形式，原告与宋小波之间不存在房屋买卖关系。8.2019年1月21日二原告与鼎盛置业公司销售经理潘涛之间的对话录音一份及相应文字整理材料一份，以证明原告与宋小波是借款关系，不是把房屋卖给宋小波，情况说明是潘涛让原告照着潘涛准备好的打印件的内容抄写的，内容并不真实，潘涛说让原告把钱还了，手续办了，啥事没有，证明潘涛对宋小波与原告之间是借款关系是明知的，潘涛将情况说明给宋小波的时候原告不知情，也并未将涉案房产转让给宋小波，潘涛与宋小波恶意串通，在原告不知情的情况下，签订了买卖合同。被告鼎盛置业公司对原告侯才、申燕霞提交的证据质证后，发表质证意见如下：对证据1的真实性无异议；对证据2的真实性无异议，但需说明的是涉案房产在房管局网签系统里登记在鼎盛置业公司名下，但实际已经出售给宋小波了，鼎盛置业公司和宋小波签订有正规的《商品房买卖合同》；对证据3的真实性无异议，涉案房产之前确实卖给了原告，但后来原告自己把房子转让给了宋小波，原来公司给原告出具的购房款收据，公司已经收回，现原件在公司存放；证据4、5与鼎盛置业公司无关，不予质证；证据6录音中对话的一方确实是鼎盛置业公司的潘涛，但不清楚另外一方的身份，而且潘涛所说的话只能代表其个人，不代表鼎盛置业公司；对证据7的真实性无异议，相关原件在鼎盛置业公司保存，至于侯才与宋小波什么关系，与鼎盛置业公司无关。对于证据8，录音里的声音确实是潘涛，但听不明白双方说的是什么意思，光说还钱也没有说还什么钱，也没有提到宋小波。被告宋小波对原告侯才、申燕霞提交的证据质证后，发表质证意见如下：对证据1的真实性无异议，但对原告所称的证据指向有异议，涉案房产并非原告所有，也谈不上系夫妻共同财产。对证据2的真实性无异议，但对原告所称的证据指向有异议，没有任何法律规定未办理网签可以否认房屋买卖关系，原告混淆了合同效力与物权效力。对证据3的真实性无异议，但对原告所称的证据指向有异议，原告和鼎盛置业公司之间没有书面房屋买卖合同，按照合同法解释（二）第二条规定，双方未以书面形式订立的合同，以其民事行为推定订立合同的意愿。根据原告2018年7月8日的转让情况说明可以推定，其与鼎盛置业公司之间没有继续订立合同的意愿。对证据4、7的真实性无异议，但与本案无关联性，与争议焦点无关，证据7名为借款，实为房屋购买权的转让，证据名称与实际内容不符。根据常理解释，该证据中未出现借款期限、金额等主要标的，从性质上不属于借款，当事人作出意思表示，应承担法律后果。宋小波认为原告将房屋购买权转让是用来抵偿借款，若原告认为不公平，应当另行起诉宋小波返还差价，与本案无关。对证据5的真实性无异议，但对原告所称的证据指向有异议，正是宋发明诉侯才一案中错误地查封了涉案房产，宋小波才提出执行异议，原告不能通过错误的行为反过来证明错误的动机。该案件中法院之所以驳回宋小波的异议，法官也向宋小波进行了释明，针对诉讼保全应当提起执行复议而不是执行异议之诉。对证据6的真实性无异议，但不符合证据的法定形式，录音中的对方并非本案当事人，不构成宋小波的自认。作为证人证言，原告应当提前向法庭申请证人出庭作证、接受询问。同时是否构成抵押关系要根据抵押合同、抵押登记等抵押事实。录音中侯才称对二被告之间的房屋买卖合同不知情，可能是事实，但其对自己出具情况说明是知情的，其应当知道二被告之间后续的买卖合同关系是其出具转账情况说明的必然结果。对于证据8，首先同意鼎盛置业公司的质证意见，其次，该录音形成的地点、内容，宋小波均不知情，录音也嘈杂不堪，不能确定所为何事，不能确定与本案有关联性。且原告与任何人之间的关系都不影响原告向宋小波转让房产的事实，合同具有相对性。另外该录音显然未经过潘涛的同意，系原告偷偷录取，根本不具有合法性，不能作为定案依据。被告鼎盛置业公司为支持自己的主张，在庭审中提交了如下证据：鼎盛置业公司2018年5月31日向侯才出具的涉案房产购房款收据、2018年7月10日向宋小波出具的涉案房产购房款收据及记账凭证，金额都是503812元，以及2018年7月8日二原告在二原告身份证复印件书写的房屋转让说明，内容为二原告自愿将涉案房产转让给宋小波，如有经济纠纷，责任由二原告承担，以证明系二原告自愿将涉案房产转让给宋小波，鼎盛置业公司据此将二原告的购房款收据收回，向宋小波出具了购房款收据。原告侯才、申燕霞对被告鼎盛置业公司提交的证据质证后，发表质证意见如下：2018年7月10日鼎盛置业公司向宋小波出具的购房款收据无公章，原告对入账日期以及收据形成时间有异议，该收据系鼎盛置业公司工作人员与宋小波恶意串通，将原告借款条作为房屋买卖所签订的虚假合同以及收款收据，以达到侵占原告财产目的，原告与宋小波不存在房屋买卖关系，而且二原告书写的情况说明上的抬头是“借款”，说明二原告与宋小波之间是借款关系；2018年5月31日的收据是原告向宋小波借款时，原告应宋小波的要求，将该收据交于宋小波，作为借款保证的形式，鼎盛置业公司也未将宋小波更换收据的情况告知原告；二原告向宋小波出具的书面情况说明是一张借款条，该条出具时间是2018年7月10日。被告宋小波对被告鼎盛置业公司提交的证据质证后，表示无异议。被告宋小波为支持支持自己的主张，在庭审中提交了如下证据：1.二原告身份证复印件及二原告本人书写的转让合同，上面写明二原告自愿将涉案房产转让宋小波，如出现任何纠纷由原告本人承担，以证明二原告将涉案房产转让给宋小波；2.2018年7月10日鼎盛置业公司向宋小波出具的购房款收据一份，以证明宋小波与鼎盛置业公司存在房屋买卖合同关系；3.2018年7月10日宋小波与鼎盛置业公司签订的《商品房买卖合同》一份，以证明当日宋小波与鼎盛置业公司就涉案房产签订了《商品房买卖合同》；4.2018年7月8日二原告给宋小波出具的情况说明一份，以证明宋小波以40万元的价格购买涉案房产的事实。原告侯才、申燕霞对被告宋小波提交的证据质证后，发表质证意见如下：对证据1的真实性无异议，对证据指向有异议，该条不是房屋转让合同，条的抬头是“借款”，证明原告与宋小波之间是借款关系，不是房屋买卖关系，房子只是作为借款的保证形式，该条对房产的交付时间、房款总额的多少、剩余房款的支付等房屋买卖合同重要的必备条款均未做任何约定，证明双方不存在买卖关系，2018年7月8日宋小波没有将借款交给原告，双方根本不可能存在房屋买卖关系。对证据2、3、4的真实性、合法性及证据指向均有异议，原告从没有授意鼎盛置业公司与宋小波签订房屋买卖合同，且对二被告签订合同的行为不知情，房屋买卖合同、收据及情况说明均应认定为无效。鼎盛置业公司工作人员与宋小波在原告不知情的情况下，恶意串通签订合同，严重损害了原告利益，根据《合同法》第五十二条规定，该合同属于法定的无效情形。原告与宋小波之间仅是借款关系，因宋小波提出对借款提供保证，让原告提供房产，原告将购房条交予宋小波，作为借款的一种保证形式，原告与宋小波不存在房屋买卖关系。情况说明是原告在鼎盛置业公司工作人员潘涛的哄骗和恐吓下，照着潘涛打印出来的文字抄写，潘涛说也只是对借款提供保证，这份说明并没有给宋小波，文字内容也与事实不符，明显是潘涛与宋小波实施的一种诈骗手段，意图达到非法占有的目的。证据4情况说明的实际书写日期不是2018年7月8日，是2018年12月原告与宋发明的案件进行诉讼保全后。2018年7月10日、11日是原告与宋小波借款行为发生之日，而二被告签订的《商品房买卖合同》的落款时间是2018年7月10日，明显是恶意串通，企图诈骗原告房产。宋小波与潘涛以非法占有为目的，用虚构事实和隐瞒真相的方法，骗取数额较大的公私财物，其行为完全符合诈骗罪的特征，涉嫌刑事犯罪，恳请法院移交公安机关处理。被告鼎盛置业公司对被告宋小波提交的证据质证后，发表质证意见如下：对证据1、2、3均无异议；对证据4，鼎盛置业公司不知情，没有见过该份情况说明。根据案件审理需要，本院依法传唤被告宋小波本人在本案第二次开庭审理时到庭参加诉讼。其对本案案情的陈述为：其租用鼎盛置业公司的门面房开饭店，饭店位置就在鼎盛置业公司售楼部旁边，所以其经常去售楼部坐。其原来不认识二原告，当时是二原告在售楼部说急需用钱，还问在售楼部坐的其要不要房，其刚开始不想要，是二原告又追到饭店问，其才和二原告商量之后以40万元的价格购买了涉案房产。二原告把涉案房产的购房款收据给了其，其还问二原告有没有房屋买卖合同，二原告说没有，其不放心还到售楼部问了一下，鼎盛置业公司也说没和二原告签购房合同，二原告说可以让鼎盛置业公司在签合同时直接换成其的名字，其又问了鼎盛置业公司，公司也说可以直接换名，其就将40万元支付给了二原告，其中37万元是银行转账，2万元是微信转账，剩余1万元是付的现金。二原告给其出的两张条都是在2018年7月8日在其开的饭店内写的，写条的时候其还没有把钱给二原告。二原告把涉案房产卖给其的事，其和原告一块儿到鼎盛置业公司售楼部，跟售楼部的潘涛说过。其和潘涛之前不认识，就是在租鼎盛置业公司的房子开饭店的时候才认识了潘涛。其手中没有二原告给其出具的40万元借款条。其与鼎盛置业公司签订的《商品房买卖合同》的时间，就是合同落款时间。其与二原告之间没有就涉案房产签过正式的房屋买卖合同或者转让合同。现在二原告只要归还40万元，并从2017年7月8日按照月息2分支付利息，其愿意把涉案房产还给二原告，其打官司两年也烦了。原告侯才、申燕霞本人关于本案案情的陈述为：原告夫妻二人平常给鼎盛置业公司下属工程部干鼎盛置业公司开发的都市领地小区、新世纪小区等工程的房屋塑钢窗、一楼大厅玻璃隔断墙安装等工程。鼎盛置业公司下属工程部欠有原告工程款31万或32万多元，经与鼎盛置业公司下属工程部的张总商量，鼎盛置业公司将涉案房产顶账给了原告。涉案房产购房款收据上写的房屋总价款是503812元，扣除顶原告的工程款外，原告向工程部的张总补了19万元的现金，等于原告还欠工程部1万元。剩这1万元，原告至今还在给工程部的张总干活来顶账。鼎盛置业公司已经把涉案房产交付给了原告，实际上原告在涉案房产所在的商住楼也干有活，原告的装修工具都在涉案房产里放着，涉案房产被顶账后，鼎盛置业公司就把房子的钥匙交给了原告。二原告与宋小波之间是借款关系，不存在房屋买卖合同关系。因需要用钱，2018年7月8日，二原告向宋小波借款40万元，约定月息2分，当时二原告给宋小波出具有两张条。一张是借款条，是宋小波打印好的固定格式，由二原告在括号内填字就行了。另一张就是被告所说的涉案房产的转让条，当时是宋小波拿了一张A4纸在上面复印了二原告的身份证，本来侯才已经在纸的下半部分写了“借款”二字，但宋小波说出借的钱也不是他自己的，要按照出借方的要求书写内容，侯才就按照宋小波口述的内容书写了条上的把涉案房产转让给宋小波等内容，然后二原告都在条上签上了名字。2018年7月10日，宋小波通过银行转账的形式向侯才的银行卡上转账30万元，当天侯才按照宋小波的要求，从银行取出现金24000元交给了宋小波，算是支付借款头三个月的利息；2018年7月11日，宋小波又通过银行转账的形式支付了7万元；后来宋小波又通过微信转账的形式支付了2万元，剩余1万元没有支付，后来侯才给宋小波打电话说这1万元不用再付了，算是顶利息了。之后，二原告就借款未再向宋小波付过利息，也未归还本金。除上述40万借款外，二原告与宋小波之间没有其他经济上的来往。二原告从未向鼎盛置业公司说过将涉案房产转让给宋小波。后来因为二原告与宋发明的经济纠纷，宋发明将二原告起诉到法院，法院将涉案房产给查封了，在2018年12月18日左右，潘涛找到二原告说二原告借宋小波的钱把涉案房产抵押给了宋小波，二原告因为欠宋发明的钱导致房子被保全了，房子给不了宋小波，二原告的行为就是诈骗，让二原告赶紧把事情处理好，公司也会把事情处理好，不然二原告会坐牢的，在潘涛的哄骗下，申燕霞就按照潘涛打印好的内容，手抄了一份东西，也就是宋小波一方出示的第二张情况说明。申燕霞抄完后，侯才简单看了一下，二人就签字了。这第二张条的内容根本不是二原告的真实意愿，实际出具的日期也根本不是2018年7月8日。当时是申燕霞抄写完潘涛提前打印好的内容后，问日期签到哪一天，潘涛说随便，申燕霞就将落款日期写到了2018年7月8日，也就是第一次出抵押条的日期。被告鼎盛置业公司关于以房抵账情况的陈述为：公司并不欠二原告的钱，这是公司工程部包工头和二原告之间的事，是工程部把涉案房产顶给了二原告，工程部跟公司说了一声。公司认可和二原告之间就涉案房产存在房屋买卖关系。公司后来没有跟二原告签订正式合同的原因是二原告自己没有去公司找。至于后来二原告跟公司是否说过把涉案房产转让给了宋小波，鼎盛置业公司出庭的诉讼委托代理人表示其不清楚，其是在二原告与宋小波发生纠纷之后才认识了双方，之前的事是公司其他人员办理的，其对具体情况不了解。本院对本案证据分析认定如下：原告提交的证据1、2、3，二被告质证后对其真实性均无异议，故本院对相关证据的真实性予以采信；原告提交的证据4，被告宋小波质证后，对其真实性无异议，能够证明宋小波于2018年7月10日、7月11日分别向侯才的银行账户转款30万元、7万元的情况，故本院该证据的真实性予以采信；原告提交的证据5，系法院作出的生效裁判文书，本院直接作为本案证据使用；原告提交的证据6、8，因潘涛本人并未出庭作证，且对话内容不能反映出原告所称证据指向，故本院不予采信。被告鼎盛置业公司提交的证据，原告及被告宋小波质证后，均对其真实性无异议，故本院对其真实性予以采信。原告提交的证据7，即2018年7月8日二原告向宋小波出具的条据，与被告宋小波提交的证据1，以及鼎盛置业公司提交的证据中的相应条据，系同一份证据，原告与二被告对其真实性均无异议，故本院对其真实性予以采信。被告宋小波提交的证据2、3，被告鼎盛置业公司质证后无异议，虽原告对其真实性提出异议，但本院认为该收据能够反映相关案件情况，故本院对其真实性予以采信，但对被告宋小波所称的证据指向不予采信；被告宋小波提交的证据4，原告经质证后，对该情况说明系原告方书写及签字不持异议，能够反映出相关案件情况，故本院对其真实性予以采信，但对被告宋小波所称的证据指向不予采信。本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：原告侯才、申燕霞系夫妻关系，二人日常从事塑钢门窗安装等工程装修生意。因被告鼎盛置业公司下属工程部拖欠二原告工程款31万余元未支付，经协商后，鼎盛置业公司工程部以鼎盛置业公司开发的位于焦作市解放区丰收中路855号兰亭居1号楼2单元73号的房产（面积148.18平方米、每平方米3400元）作价抵偿所欠二原告的工程款，鼎盛置业公司对此表示认可。2016年7月11日，鼎盛置业公司向侯才出具了收到涉案房产购房款27万元的收据。2018年5月31日，鼎盛置业公司又向侯才出具了收到涉案房产购房全款503812元的收据，并将2016年7月11日开具的27万元购房款收据收回。因当时涉案房产的开发建设手续不全，鼎盛置业公司未与二原告签订书面正式的《商品房买卖合同》。2018年7月8日，因资金周转需要，二原告向被告宋小波借款40万元，约定月息2分，并向宋小波出具了一份上半部分为二原告身份证复印件，下半部分为手写内容的条据一张。该条据手写内容为“借款，本人自愿将兰亭居1号楼2单元22层西户转让给宋小波，如出现任何经济纠纷由本人承担。侯才，申燕霞，2018年7月8日。”且二原告将2018年5月31日鼎盛置业公司向侯才出具的购房款收据交予宋小波保管。2018年7月10日、7月11日，宋小波通过银行转账的形式，向侯才的建设银行账户分别转账30万元、7万元；后宋小波又通过微信转账的形式，向侯才转账2万元。之后，宋小波持2018年7月8日二原告出具的上述条据到鼎盛置业公司将涉案房产的购房款收据，换成其名字的购房款收据（收据上记载的交款时间为2018年7月10日），并与鼎盛置业公司就涉案房产签订了《商品房买卖合同》，合同上载明的内容为宋小波一次性交付购房全款503812元，鼎盛置业公司于2017年2月1日前将涉案房产交付给宋小波，合同落款日期为2018年7月10日。后二原告又向宋小波出具《情况说明》一份，内容为：“因本人生意周转急需现金，经协商一致，由宋小波（身份证号：）付我人民币大写肆拾万元整（小写：￥400000）（转账及现金），我将焦作市鼎盛置业有限公司欠我的工程款转让给宋小波，由宋小波直接与焦作市鼎盛置业有限公司接洽购房事宜，自2018年7月8日我与鼎盛置业及宋小波间无债务关系，无任何纠纷。姓名：侯才41082219790122503X，姓名：申燕霞，身份证号,2018年7月8日”。另查明，涉案房产产权目前登记在被告鼎盛置业公司名下，实际建筑面积为145.04平方米。又查明，宋发明以2018年1月27日侯才、申燕霞向其借款40万元，约定月息2分，借款后侯才、申燕霞一直未还款，后侯才、申燕霞于2018年9月1日与其就焦作市解放区丰收中路855号兰亭居1号楼2单元73号的房产签订《房地产买卖合同》，将该房产以54万元的价格出售给其，以折抵欠款，但侯才、申燕霞未按照合同约定履行义务为由，于2019年1月2日向本院提起诉讼，要求判决侯才、申燕霞继续履行合同，交付房产，并办理过户手续，本院立为（2019）豫0802民初154号民事案件。后宋发明于2019年10月8日向本院提出撤诉申请，本院于同日作出（2019）豫0802民初154号民事裁定，裁定准予其撤诉。在该案立案之前，宋发明于2018年12月10日向本院申请诉前财产保全，要求查封涉案房产，本院于2018年12月12日作出（2018）豫0802财保28号民事裁定，裁定查封了涉案房产。宋小波以该诉前保全裁定损害了其合法权益为由，于2019年1月7日向本院提出执行异议申请，本院经审查后，于2019年2月19日作出（2019）豫0802执异6号执行裁定，裁定驳回了宋小波的异议请求。宋小波不服，向本院提起执行异议之诉，本院经审理后，认为作为利害关系人的宋小波对执行异议裁定不服的权利救济途径，应是申请复议，而非提起执行异议之诉，故于2019年3月28日作出（2019）豫0802民初1526号民事裁定，裁定驳回了宋小波的起诉。宋小波不服，提起上诉。焦作市中级人民法院经审理后，于2019年5月6日作出（2019）民终1419号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院认为，本案系确认合同效力纠纷。关于本案当事人之间第一个争议焦点，即二原告与被告鼎盛置业公司之间就涉案房产是否存在成立、有效的商品房买卖合同关系的问题，本院认为双方之间存在成立、有效的商品房买卖合同关系。理由如下：按照法律规定，合同的签订，有书面形式、口头形式及其他形式，而按照《中华人民共和国房地产管理法》的规定，商品房买卖要求双方签订书面合同，但相关规定系管理性规定，而非效力性规定。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采取书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款规定，当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，鼎盛置业公司下属工程部因拖欠侯才、申燕霞夫妻二人工程款未付，双方经协商后，约定以涉案房产抵偿已到期未支付的工程款，鼎盛置业公司对此表示认可，并于2018年5月31日向侯才出具了收到购房款全款503812元的收据，虽然由于当时涉案房产开发建设手续不全，鼎盛置业公司未与侯才、申燕霞签订正式的《商品房买卖合同》，但在鼎盛置业公司向侯才开具的收据上，已经明确了涉案房产的具体坐落位置、房号、面积及价格，鼎盛置业公司认可已全额收到了侯才的购房款，且鼎盛置业公司当庭亦承认与侯才、申燕霞存在房屋买卖合同关系。同时，结合侯才、申燕霞当庭陈述在达成以房抵债协议后，鼎盛置业公司已将涉案房产交付给二人占有、使用，以及鼎盛置业公司与宋小波签订的《商品房买卖合同》中载明的涉案房产在2017年2月1日前交付的内容，可以得出涉案房产在鼎盛置业公司向侯才开具购房款收据后已交付给侯才占有和使用的结论。故从以上法律规定及本案具体情况来看，可以将鼎盛置业公司向侯才出具的涉案房产购房款收据，认定为双方之间关于商品房买卖的协议，且侯才已经履行了支付购房款的义务，鼎盛置业公司已经履行了交付具体、明确的房产的义务。即便不将鼎盛置业公司向侯才出具涉案房产购房款收据的行为认定为双方存在商品房买卖合同，因侯才已经履行了支付购房款的义务，鼎盛置业公司已经履行了交付具体、明确的房产的义务，也应当认定双方存在事实上的商品房买卖合同关系。关于本案当事人之间的第二个争议焦点，即被告宋小波与鼎盛置业公司就涉案房产所签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题，本院认为该《商品房买卖合同》无效。理由如下：宋小波并非作为普通消费者直接向鼎盛置业公司购买涉案房产，而是依据侯才、申燕霞于2018年7月8日向其出具的条据，到鼎盛置业公司将侯才交款的购房款收据更换为自己交款的购房款收据，并与鼎盛置业公司签订了涉案房产的《商品房买卖合同》。即宋小波与鼎盛置业公司之间签订《商品房买卖合同》的基础，是其与侯才、申燕霞之间就涉案房产存在真实、有效的房屋买卖合同关系。但通过庭审查明，宋小波与侯才、申燕霞之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，双方应是民间借贷关系。本院做出该认定的依据有以下几点：一、2018年7月8日侯才、申燕霞出具的条据的抬头为“借款”，内容却是将侯才、申燕霞涉案房产转让给宋小波，明显相互矛盾；该条据上没有购房款的数额及支付方式、房产交付时间与方式等正常情况下房屋买卖合同应具备的基本内容与要件，明显不合常理。该条据实际应为侯才、申燕霞将涉案房产作为抵押物而为向宋小波的借款提供的一种保证形式。二、2016年7月侯才获得涉案房产时，该房产的价格为503812元，而按宋小波所称，2018年7月侯才、申燕霞将该房产转让给其的价格却是40万元，这一价格明显背离了正常的市场规律和交易价格。三、宋小波提交了由侯才、申燕霞出具的落款时间为“2018年7月8日”的情况说明，意图进一步证明侯才、申燕霞将涉案房产转让给了其，且称该情况说明与2018年7月8日侯才、申燕霞出具的条据是同一天出具的，但其说法及该情况说明内容本身存在以下不合常理之处：1.在2018年7月8日侯才、申燕霞已出具条据的情况下，再同时出具该情况说明，明显多此一举。2.关于40万元的支付方式，侯才、申燕霞的说法是银行转账37万元，微信转账2万元，剩余1万元宋小波没有支付，是在与宋小波联系后直接作为利息扣除了，而宋小波的说法是银行转账37万元、微信转账2万元、现金支付1万元。双方的说法虽有所不同，但根据双方的陈述及相应银行转账记录可以明确，相应的转款均发生在2018年7月8日之后，而该情况说明却在相应付款未发生的情况下，直接将付款方式表述为“转账及现金”，存在明显的疑点。3.如宋小波确实是向侯才、申燕霞购房，该情况说明上没有必要写“我将焦作市鼎盛置业有限公司欠我的工程款转让给宋小波，由宋小波直接与焦作市鼎盛置业有限公司接洽购房事宜”的内容，该内容的出现亦让人存疑。四、事实上，通过对本案整个案情进行分析，宋小波所举证的落款时间为“2018年7月8日”的侯才、申燕霞出具的情况说明，以及鼎盛置业公司向宋小波出具的时间为“2018年7月10日”的购房款收据，乃至宋小波与鼎盛置业公司签订的落款时间为“2018年7月10日”的《商品房买卖合同》，其上记载的时间应均不真实，实际出具、签订的时间应均在宋小波得知涉案房产因宋发明起诉侯才、申燕霞而申请诉前保全被法院查封之后，即2018年12月12日之后。上述情况说明、购房款收据、《商品房买卖合同》，应均是宋小波为了避免自己出借给侯才、申燕霞的借款利益受损，而采取的所谓“补救措施”。侯才、申燕霞就借款，应还向宋小波出具有一份借条。五、宋小波当庭表示，如侯才、申燕霞把40万元归还，并从2017年7月8日按照月息2分支付利息，其愿意把涉案房产还给侯才、申燕霞。而如果双方是房屋转让关系，是没有理由也不可能出现其所谓的“月息2分”的。宋小波的该陈述进一步印证了其与侯才、申燕霞之间应为民间借贷关系，而非房屋买卖关系。综上，宋小波与鼎盛置业公司的《商品房买卖合同》，缺乏成立和有效的基础；同时，目前的证据虽然不足以证实宋小波与鼎盛置业公司之间存在相互串通的恶意，但从本案查明事实来看，宋小波存在通过其采取的所谓“补救措施”，从而损害侯才、申燕霞的合法权益、达到自己非法目的的行为。故应认定宋小波与鼎盛置业公司之间就涉案房产所签订的《商品房买卖合同》无效。关于本案当事人之间的第三个争议焦点，即原告的本次起诉是否属于恶意诉讼的问题。在前两个争议焦点已查明事实、认定结论的情况下，原告的本次起诉显然不属于恶意诉讼。另关于二原告要求被告鼎盛置业公司协助办理涉案房产产权登记手续的诉讼请求，在认定二原告与鼎盛置业公司就涉案房产存在有效的商品房买卖合同关系的情况下，鼎盛置业公司显然负有相应义务，故本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第三十六条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条、第十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、确认原告侯才、申燕霞与被告焦作市鼎盛置业有限公司之间就焦作市解放区丰收中路855号兰亭居1号楼2单元73号房产存在商品房买卖合同关系；二、确认被告宋小波与被告焦作市鼎盛置业有限公司之间就焦作市解放区丰收中路855号兰亭居1号楼2单元73号房产所签订的《商品房买卖合同》无效；三、被告焦作市鼎盛置业有限公司于本判决生效后三十日内协助原告侯才、申燕霞办理焦作市解放区丰收中路855号兰亭居1号楼2单元73号房产的权属登记手续。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费100元，保全费3039元，由被告宋小波负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  郑连生人民陪审员  王安符人民陪审员  秦立宏二〇二〇年二月十九日书 记 员  王雨宁附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。