天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初13605号原告：天津名轩智慧城科技发展有限公司，住所地南开区南门外大街与服装街交口悦府广场1号楼2208。法定代表人：李莉，执行董事。委托诉讼代理人：袁芳，天津高地律师事务所律师。委托诉讼代理人：高原，天津高地律师事务所律师。被告：天津市韦博英语培训学校有限公司，住所地南开区南门外大街与服装街交口悦府广场1号2层。法定代表人：高卫宇，董事长。原告天津名轩智慧城科技发展有限公司（以下简称名轩智慧城）与被告天津市韦博英语培训学校有限公司（以下简称韦博英语）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年2月10日公开开庭进行了审理。原告天津名轩智慧城科技发展有限公司的委托诉讼代理人袁芳到庭参加诉讼、被告天津市韦博英语培训学校有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。名轩智慧城向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告给付8层07、08号写字间自2019年7月1日起的租金，合计162215.24元（暂计算至2019年9月30日）；2.请求判令被告给付8层07、08号写字间自2019年7月1日起的物业管理费，合计40084.99元（暂计算至2019年9月30日）；3.请求判令被告给付8层07、08号写字间自2019年8月1日起的电费，合计2809.3元（暂计算至2019年9月30日）；4.请求判令被告给付上述欠款的违约金39973.75元（暂计算至2019年9月30日）；5.请求判令被告补齐押金差额64289.77元；以上合计309373.05元；6.本次诉讼费用由被告承担。事实和理由：韦博英语承租名轩智慧城名下位于天津市南开区，建筑面积为531.83平方米。截至2019年8月31日，租金标准为3.05元／天／平方米（不含税），物业管理费标准为22.64元／月／平方米（不含税）。2019年9月1日至2022年8月31日，租金标准为56617.74元／月（含税），物业管理费标准为14558.85元／月（含税）。被告拖欠租金、物业管理费、电费、押金等费用。原告采取发送律师函等多种方式向被告催缴均未果，故起诉。韦博英语未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。经本院审查，原告提交的所有证据真实合法，与本案具有关联性，对其证明力本院予以认定。针对原告当庭陈述的事实及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月3日，大悦城（天津）有限公司（以下简称大悦城）与天津世纪韦博科技发展有限公司南开大悦城分公司（以下简称韦博大悦城分公司）签订《天津中粮广场写字楼租赁合同》，合同约定：韦博大悦城分公司租赁天津中粮广场写字楼8层06、07号，面积为410平米的写字间，租赁期间为2016年9月1日至2019年8月31日。2016年8月25日，上述两方再次签订《〈天津中粮广场写字楼租赁合同〉补充协议》，协议约定：韦博大悦城分公司租赁大悦城名下天津中粮广场写字楼变为8层07、08号，建筑面积变更为531.83平方米写字间；租期未变，租金不含税每日3.05元/㎡，物业管理费不含税22.64元/㎡；如欠缴则每日加收欠费3‰的滞纳金。2018年4月13日大悦城、韦博大悦城分公司与原告三方签署《天津中粮广场写字楼租赁合同权利义务转让协议》，自签订日起出租方由大悦城变为原告。2018年1月12日，原告取得诉争写字间所有权。2019年1月9日原告与韦博大悦城分公司签署《天津中粮广场写字楼租赁合同》，韦博大悦城分公司继续租赁上述建筑面积531.83平米的写字间，租赁期限为2019年9月1日-2022年8月31日；租金含税每日3.5元/㎡，月费用56617.74元，物业管理费含税每日0.9元/㎡，月费用14558.85元；租金按月支付，于每月15日前缴纳次月租金；如欠缴则每日加收欠费1‰的滞纳金，滞纳天数超过7天，原告有权单方解除合同，同时约定合同解除时租赁方缴纳的押金赔偿原告所受损失，不足部分原告可继续追偿。2019年4月原告与韦博大悦城分公司、被告签署《〈写字楼租赁合同〉权利义务转让协议》，三方约定自2019年5月1日起被告受让韦博大悦城分公司租赁合同下的权利义务。合同履行过程中，被告因出现经营问题，租金仅交到2019年6月30日，原告于2019年10月向被告发送律师函，并于2020年1月份收回房屋至今一直空置。庭审中原告自认该诉争房屋前一出租方大悦城向原告转交了该房的149240元押金。针对原告主张被告使用诉争房屋产生的电费和物业费，原告并未提交代为交纳费用的证据。另，本院依原告申请，于2019年10月17日作出（2019）津0104民初13605号民事裁定书，裁定对被告天津市韦博英语培训学校有限公司名下财产采取保全措施，保全费原告已预付。因被告下落不明，本院在2019年11月19日的《人民法院报》刊登公告，对被告公告送达了起诉状副本、诉讼（举证）通知书、诉讼风险提示书及开庭传票等，公告费原告已预付。本院认为，围绕诉争房屋签订的多个租赁合同及协议均属各方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,本院予以确认。且上述约定均系针对同一租赁物的租赁各方变更，故作为权利义务的最终承受人的本案原、被告应按合同约定全面履行自己的义务。本案中被告已不可能履行合同，双方合同目的无法实现，且解除合同的条件成就，原告已实际收回租赁房屋，故原、被告之间的租赁合同事实上已经解除，为维护经济活动的确定性及本合同争议的整体解决，本院分析如下：关于租金，原告自愿主张2019年7月-9月租金，本院予以支持。关于物业费、电费损失因原告未提供证据证明其受到损失实际发生数额，原告可待确定后再行主张。关于违约金，诉争合同约定的违约金过高，本院以其实际损失为基础,考虑原告再次出租写字楼需要的时间，兼顾合同的履行情况以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定给予原告三个月的空置期房租。原告对上述款项均应首先在其所控制的被告所交押金范围内扣除，不足部分由被告继续赔偿。综上所述，原告诉请本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条，《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告天津市韦博英语培训学校有限公司应给付原告天津名轩智慧城科技发展有限公司自2019年7月1日起至2019年9月30日期间的租金162215.24元及违约金169853.22元，以上合计332068.46元，从被告天津市韦博英语培训学校有限公司缴纳的押金中直接抵扣149240元，剩余182828.46元由被告天津市韦博英语培训学校有限公司于本判决生效后十五日内给付原告天津名轩智慧城科技发展有限公司；二、驳回原告天津名轩智慧城科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5941元，由被告天津市韦博英语培训学校有限公司负担5900元、由原告天津名轩智慧城科技发展有限公司负担41元；保全费2067元、公告费（以实际发生票据为准）由被告天津市韦博英语培训学校有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判长  迟雪涛审判员  王 岩审判员  张惟威二〇二〇年二月二十七日书记员  王 蕊附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生的法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的人民法院不予受理。