河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1702民初10942号原告：孙园园，女，回族，住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：程军霞，驻马店市驿城区法律援助中心律师。被告：驻马店市东峰房地产开发有限公司，住所地：驻马店市中华大道东段南侧。统一社会信用代码：914117005542479537。法定代表人：李宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：李海林，河南明天律师事务所律师。委托诉讼代理人孟金柱，男，汉族，系该公司员工。原告孙园园与被告驻马店市东峰房地产开发有限公司（以下简称东峰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙园园及其委托诉讼代理人程军霞、被告东峰公司的委托诉讼代理人李海林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙园园向本院提出诉讼请求：1、确认原被告之间签订的房屋买卖合同有效；2、判令被告解除涉案房屋抵押权，继续履行房屋买卖合同向原告交付房屋并办理房屋产权过户手续；3、判令被告支付延期交房违约金39526元（计至2019年8月15日）。事实与理由：2016年9月5日，原、被告双方签订两份房屋买卖合同。合同签订后，原告依约履行了缴款义务，被告未按合同向房屋管理部门申请备案，也未将房屋交付原告。2017年12月，在原告不知情的情况下，被告将涉案房屋抵押给中原银行股份有限公司驻马店分行，并因债权债务纠纷在驿城区法院查封之列，导致原告重大合同利益损失。被告东峰公司辩称，2015年11月，东峰公司向中原银行驻马店分行贷款，办理了包括涉案房产在内的在建工程抵押。东峰公司在与孙园园签订合同时，如实告知了房屋抵押给银行的事实；被告同意继续履行合同，但因二期工程拆迁拖延，致使一期收尾工程无法结束，造成延迟交房，被告愿意在施工结束后向原告交房。经审理查明，2016年9月5日，被告东峰公司作为出卖人、原告孙园园作为买受人，签订《商品房买卖合同》二份，其中一份《商品房买卖合同》内容为：出卖人以出让方式取得位于中华大道东段南侧，编号为【驻规字第411701201200028】的地块的土地使用权，出让证号为：驻市国用（2013）第8781号；……；出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名金鼎花园。建设工程规划许可证为驻规建字第411701201400027，施工许可证号为412801201411100101；买受人购买的商品房第2号楼3单元405号房。建筑面积为124.7平方米，商品房单价为3049.62元/平方米，总价款为380288元，一次性付款。……；出卖人应当在2017年6月30日前依照国家和地方政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付给买受人。交付条件为该商品房经验收合格……；逾期超过90日后……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.1的违约金……等内容。另一份《商品房买卖合同》内容为：……买受人购买的商品房第2号楼3单元905号房。建筑面积为124.7平方米，商品房单价为3200元/平方米，总价款为399040元。买受人在签订本合同时，首付房款120040元、余款279000元，办理银行按揭。合同附件约定：买受人选择银行按揭贷款或者公积金按揭贷款方式支付房款的，应在本合同签订之日七日内提交真实合法的按揭贷款文件和资料，并接受相关部门调查……，如因买受人原因在合同约定时间内未能提供资料办理按揭贷款手续，买受人应承担违约责任。其余内容同第一份《商品房买卖合同》。现涉案房屋尚未竣工验收。诉讼中，原告提交了：1、被告东峰公司于2016年9月5日出具的《收据》三张：金额分别为3800288元、119712元和328元；2、中国银行2013年9月9日客户回单：显示孙园园向孟金柱转账300000元、中国建设银行2013年11月1日转账凭条：显示孙园园向陈冲转账50000元、中国建设银行2013年3月24日转账凭条：显示孙园园向孟金柱转账50000元。原告用以证明：其将款放到金丰投资公司，2016年9月5日，被告将其与金丰公司的借款合同收走，签订了购房合同，购买2号楼3单元405号房的房款380288元已经结清、2号楼3单元905号房的房款交了首付款120040元，按揭至今尚未办理。被告质证称：因被告借金丰公司的款，该笔债务转给被告，所以与原告签订了购房合同。原告还提交了：3、2018年1月10日驻马店市房地产交易管理所关于驻马店市东峰房地产开发有限公司在建工程抵押贷款公告、东峰公司商品房预售许可证、2017年12月25日《抵押合同》，用以证明：包括涉案房屋在内的房屋作为在建工程被东峰公司抵押给中原银行驻马店分行。被告质证称，2017年12月25日的抵押是2015年抵押的续办，并提交了2015年11月26日驻马店市房地产交易管理所关于驻马店市东峰房地产开发有限公司在建工程抵押贷款公告，该公告显示：东峰·金鼎花园1号楼住宅、2号楼住宅全部用作在建工程抵押。4、2019年10月9日，原告孙园园与东峰公司邵会计、郭莹的《录音记录》，显示：孙：……905房间号不对，售楼处那边是902，我当时给你打电话，你看是给我变更下合同，还是咋弄？……邵：我知道，905和902是同一套房子，我们不可能重复。……孙：你给我签的合同是905，但压根没有905这个房间。邵：有905,905就是902，只是网签的时候，网签还得902，就没有905，就这回事……。原告用以证明，第二份合同约定的905房并不存在，实际应是902房。被告质证称，双方签合同时写错了,905房并不存在，并提交了该公司于2017年1月19日与刘永记的《商品房买卖合同》，用以证明原告所说的第2号楼3单元902号房已经卖给刘永记，愿意用其他房屋调换给原告。原告质证称，其买的就是902，被告属于一房多卖。上述事实，有当事人陈述及相关证据经庭审质证，本院据以认定。本院认为，1、关于合同效力。被告东峰公司接收金丰公司对原告孙园园的债务后，与原告签订了两份商品房买卖合同，将借款转化为购房款，双方第一份关于第2号楼3单元405号房的《商品房买卖合同》，当事人真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同，依法应受保护。关于第二份《商品房买卖合同》约定原告购买的第2号楼3单元905号房，因905房并不存在，原告所说905房实际就是902房，但902号房已经卖给他人，合同特定标的物不存在，故原告可另行主张权利。2、关于原告诉请判令被告解除涉案房屋抵押权，继续履行房屋买卖合同向原告交付房屋并办理房屋产权过户手续。本院认为，涉案405房屋在内的房屋作为在建工程被东峰公司抵押给中原银行驻马店分行，该行依法享有抵押权，抵押权应由中原银行驻马店分行行使，被告东峰公司无权解除；本案涉案房屋在建设过程中，并未竣工，尚不具备交付条件，故本案中本院不予处理。3、关于原告诉请判令被告支付延期交房违约金39526元（计至2019年8月15日）。本院认为，合同签订后，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于第一份合同：在原告按照第一份合同约定交纳购房款380288元后，被告东峰公司亦应按照合同约定期限交付房屋。被告东峰公司未按合同约定期限交付房屋的行为，已构成违约，应依法承担相应的违约责任。合同约定的交房时间为2017年6月30日，被告至今未交房。现原告主张被告支付逾期交房违约金至2019年8月15日，于法有据，本院予以支持。原告主张的违约日期应从2017年7月1日起计，计至2019年8月15日；违约金标准为按已交购房款数额的日万分之0.1进行计算，违约金数额应为2951元（380288×0.1/万×776天）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告孙园园与被告驻马店市东峰房地产开发有限公司于2016年9月5日所签订的房屋为第2号楼3单元405号房的《商品房买卖合同》有效。二、限被告驻马店市东峰房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告孙园园支付2017年7月1日至2019年8月15日的逾期交房违约金2951元。三、驳回原告孙园园的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费888元、保全费5000元，共计5888元，由被告负担5088元、原告负担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  梁中和人民陪审员  李咏梅人民陪审员  杨秀兰二〇二〇年五月十二日书 记 员  李靖恒