淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0812民初6814号原告：江苏淮扬味道酒店管理有限公司，住所地淮安市生态新城翔宇南路17号。法定代表人：吴强，该公司总经理。委托诉讼代理人：张琳、汪雨竹（实习），江苏六仁律师事务所律师。被告：李军海，男，1976年2月13日出生，汉族，无业，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：李海梅（系被告李军海之妻），女，1977年12月27日出生，汉族，无业，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：刘凤歌，江苏瀛广达律师事务所律师。原告江苏淮扬味道酒店管理有限公司（下称淮扬味道酒店）与被告李军海租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法适用普通程序进行第二次公开开庭审理。原告淮扬味道酒店法定代表人吴强，被告李军海及其委托诉讼代理人李海梅、刘凤歌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告淮扬味道酒店向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金40万元、违约金12万元、代付的员工工资153794.48元、代付的水电气费16705.75元、代付的物资及调料款28593.93元，合计719094.16元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月15日，原告与案外人师帅、林飞签订《清河新区“清河生态美食城”资产租赁合同》，约定原告将淮安市清河区生态餐厅租给师帅、林飞使用，租期3年，自2015年7月15日至2018年5月30日，三年租金共计95万元，承租人必须在下一年租期开始前一个月以转账方式将应交租金支付给出租人。该合同第八条约定承租人逾期交付租金的，除仍应如数补交逾期应交的租金外，必须按日向出租人支付逾期欠交租金总额的0.3%违约金。2015年4月22日，原告与师帅、林飞签订《关于清河生态美食城租赁合同的补充协议》，约定承租人安置红喜会馆及玖龙湾员工，期间发生的一切用工费用及责任由承租人承担。2015年9月18日，原、被告及师帅、林飞签订《“清河新区清河生态美食城资产租赁合同”承租人变更协议》，约定将原承租人变更为被告，被告自愿承担原合同项下的一切权利、责任和义务。自变更协议签订之后，被告并未履行支付租金的义务，也未支付员工任何费用，员工工资均由原告代付。合同到期后，被告尚拖欠原告租金共计40万元，经多次催要无果。故原告诉至法院，请求依法判决。被告李军海辩称，原告尚欠被告135万元承租保证金，其中包括设施、设备维修费用，装修老化和设备添置前期投入费用，该费用依据租赁合同第三条约定已实际支付给原承租人林飞。合同期间经营场所主体结构、大鹏漏雨造成被告直接经济损失包括停业、维修材料费用、人工费用，该损失依照补充协议第七条应由原告承担。因经营场所未经过消防部门的合格验收，被告在经营期间5次被消防部门责令整改，造成被告直接经济损失，该损失依据补充协议第九条应由原告承担。原告明知出租场所未经消防部门的合格验收，违反消防法强制性规定，未经消防部门的合格验收不能作为经营性场所，而原告依旧将上述场所出租给被告经营饭店，依据合同法第五十二条规定，原、被告之间签订的租赁合同及补充协议为无效合同。被告请求追加林飞为本案第三人，依法驳回原告的诉讼请求。对于原告给被告造成的损失，被告将提起反诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于淮安市清江浦区的“清河生态美食城”工程未取得建设工程规划许可证，系淮安清河新区投资发展有限公司（下次新区投资公司）投资建设，该公司系国有控股公司。清河生态美食城原由原告淮扬味道酒店前身江苏红喜会酒店管理有限公司经营管理。2015年1月，淮安市清江浦区清河新区管委会同意将清河生态美食城对外公开招租，具体对外招租事宜由原告淮扬味道酒店负责。2015年4月22日，原告淮扬味道酒店（合同甲方、出租方）与案外人师帅（曾系江苏红喜会酒店管理有限公司法定代表人）、林飞（合同乙方、承租方）签订关于清河生态美食城租赁合同的补充协议一份，双方约定乙方负责红喜会馆及玖龙湾大部分员工的安置工作，安置的员工延续与甲方的劳动关系，但期间发生的一切用工费用及责任均由乙方承担，乙方后期新招募的员工与乙方建立劳动关系，乙方承担启动运营的装修费用、设施设备完善购置费用、布草餐器具添置费用、水电路维护更新费用、员工招募培训费用等各项投资，此部分投入作为乙方的租赁保证金，对乙方启动运营的投入、资产，租赁合同到期后由乙方自行处理，甲方的经营场所至今没有经过消防部门的合格验收，如因此给乙方经营带来的一切责任和损失由甲方承担，并负责解决，房租租赁期自甲方主体工程维修结束交付乙方后起算，乙方自合同签订日五个工作日内缴纳甲方30万元保证金用于乙方改造费用，甲方根据乙方施工需要予以支付，因承租人师帅、林飞系原单位法人及经营管理人员，甲方董事会批准乙方租赁经营此项目。后林飞注册成立了淮安百姓人酒店管理有限公司经营管理清河生态美食城。2015年5月15日，原告淮扬味道酒店（合同甲方、出租人）与师帅、林飞（合同乙方、承租方）签订清河新区清河生态美食城资产租赁合同一份，双方约定甲方将所有的租赁资产位于淮安市清河区清河生态美食城（包括房产、各类设施设备、用品、用具）出租给乙方使用，其中生态餐厅面积约1000平方米，租赁期限3年，自2015年5月15日始至2018年5月20日止（具体实际起始租赁期以基础改造完工日为准），因甲方原有设施、设备及装修老化严重，由乙方投入前期装修和设备添置、维修费用，以上投入转为乙方承租保证金，在合同期内此部分投入视为承租保证金，承租人存在拖欠租金的，在合同终止前，甲乙双方任一方都不得将承租履约保证金（乙方投入前期装修和设备添置、维修费用）用于抵冲承租人拖欠的租金或因拖欠租金产生的违约金，承租人无拖欠租金、水电费用及其他问题，或甲乙双方无任何其他争议情况下，乙方前期添置设备在本合同到期后15日内退还，经出租人核定，承租人存在拖欠租金、水电费用及其他问题，或双方存在其他争议情况下，出租人必须待问题或纠纷解决之日起15日内退承租人乙方前期添置设备。租金采用年租金递增方式，承租人在本合同租期内应交付出租人总额为95万元，具体为第一年免收租金，第二年年租金为40万元，第三年年租金为55万元。租金收付按租期开始日推算，承租人按年一次性支付出租人租金，承租人必须在下一年租期开始前一个月以转账方式将应交租金支付给出租人。承租人对承租该资产、设备、设施、用品、用具的安全，承租人使用该资产、设备、设施、用品、用具的安全以及使用该资产所发生水费、电费、维修费等一切费用由承租人承担。该资产的经营性装饰装修在合同到期后，不可拆卸的无偿归出租方所有，承租人不得破坏性拆除装饰装修部分，原设施、设备、用品、用具归还出租方（以资产清单为准）不得破坏房屋结构等。承租人逾期交付租金的，除仍应如数补交逾期应交的租金外，必须按日向出租人支付逾期欠交租金总额的0.3%违约金。承租人应当爱护并合理使用该资产及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添，非经营性修缮费用及责任由出租人承担，承租人需要经营性装饰装修的，必须经出租人同意后实施，并签订书面补充合同，但涉及本合同实质性内容的，按本合同第七条第（四）款执行，发生的一切费用均由承租人承担。承租人向出租人及时提出非经营性修缮该资产的合理要求，出租人没有及时修缮，给承租人造成损失的由出租人承担；承租人没有及时向出租人提出非经营性修缮该资产的合理要求，给承租人造成的损失，或承租人使用该资产不当，使该资产需要非经营性修缮而产生的费用，由承租人承担。2015年9月18日，原告淮扬味道酒店（合同甲方）与林飞、师帅（合同乙方）及被告李军海（合同丙方）签订清河新区清河生态美食城资产租赁合同承租人变更协议一份，三方约定甲乙方同意将原清河新区清河生态美食城资产租赁合同由原承租人乙方变更为丙方承租，丙方自愿承担原合同项下的一切权利、责任和义务。同时，被告李军海在上述清河新区清河生态美食城资产租赁合同上逐页签名予以确认，但在关于清河生态美食城租赁合同的补充协议上没有被告李军海的签名。同年9月29日，被告李军海与林飞共同签订了生态园仓库物资、调料、冷菜菜品及水电气移交明细表一份，双方办理了移交手续，移交价值共计28593.93元（不含天然气充值余额9592元）。另，原告淮扬味道酒店为被告李军海垫付了清河生态美食城经营期间的部分水费513.75元和电费6600元。2019年5月份，被告李军海停止经营并退场。因被告李军海向原告淮扬味道酒店仅支付了部分租金55万元，对于剩余租金40万元拖欠未付。2019年7月17日，原告淮扬味道酒店诉至本院，要求被告李军海支付剩余租金以及代付的员工工资、水电气、物资、调料款等，合计719094.16元，引起本案讼争。另查，截止目前，原、被告尚未对清河生态美食城的现有资产进行清点交接。原告淮扬味道酒店于2015年4月23日收到师帅按补充协议的约定交纳了装修保证金30万元，于2015年4月30日和2015年5月15日分两次全部退还给师帅。上述事实，有原告淮扬味道酒店提供的清河新区“清河生态美食城”资产租赁合同、关于《清河生态美食城租赁合同》的补充协议、“清河新区清河生态美食城资产租赁合同”承租人变更协议、生态园仓库物资、调料、冷库菜品及水电气移交明细表、记账凭证、水电缴费凭证、银行业务专用凭证、收据、费用报支凭证、网上银行电子回单以及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。庭审中，原告淮扬味道酒店提供了淮安市社会保险个人参保缴费证明和社保代缴明细表一组，意在证明被告李军海经营清河生态美食城期间接收了原红喜会馆的三名员工张星星、董爱琴、沈得花，其为被告李军海代缴了该三名员工的社保费用共计153794.48元，主张根据关于清河生态美食城租赁合同的补充协议的约定，该部分用工费用应当由被告李军海承担。经质证，被告李军海认为补充协议上没有其任何签名，对补充协议的内容不知情且不予认可，对于上述三名员工的社保费用缴纳情况也不清楚，但其实际发放了工人工资。被告李军海主张清河生态美食城经营期间出现了大棚顶部塑料构件老化渗漏水引起电路短路，造成装潢受损，以及因经营场所未通过消防验收合格遭到消防部门查处给予口头整改，另主张其于2015年9月向林飞、师帅支付了135万元作为林飞、师帅前期装修及维修投入资金的补偿，根据资产租赁合同第三条约定，该部分作为承租保证金，应当由原告淮扬味道酒店负责退还，原告淮扬味道酒店对被告李军海提出的上述主张均予以否认。对于上述诉讼主张，被告李军海没有提供充分证据予以佐证。被告李军海提供维修更换费用票据一组，意在证明其在承租期间因承租资产设施老化损坏支出的维修及更换费用，应由原告淮扬味道酒店承担，经质证，原告淮扬味道酒店对于证据的真实性和关联性均提出异议，且认为相关费用即使真实存在，也属于承租人在承租期间正常的经营成本支出，不应由出租人来承担。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，案涉房屋尚未取得建设工程规划许可证，原告淮扬味道酒店就包括案涉房屋在内的清河生态美食城资产与被告李军海签订的资产租赁合同中有关房屋租赁部分内容应属无效，其他内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属有效。虽然案涉房屋租赁部分内容无效，但被告李军海实际占用案涉房屋，应参照案涉资产租赁合同约定的租金标准，向原告淮扬味道酒店支付房屋占有使用费。鉴于双方对于尚欠40万元租金未付的事实均没有异议，原告淮扬味道酒店主张被告李军海支付租金40万元（含房屋占有使用费），本院依法予以支持。关于原告淮扬味道酒店主张违约金12万元，因违约金条款亦属于无效约定，原告淮扬味道酒店据此主张违约金12万元缺乏依据，但被告李军海应当及时支付租金，现原告淮扬味道酒店主张逾期支付租金的违约金，实质是向其主张损失。因双方对租金支付期限明确约定为下一年租期开始前一个月，故被告李军海应以尚欠租金40万元为基数，从2017年4月16日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2019年8月20日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，分别承担利息损失。关于原告淮扬味道酒店主张员工工资153794.48元，审理中，原告淮扬味道酒店更正该款实为社保费用，对此本院认为案涉补充协议上虽没有被告李军海的签名，但是被告李军海在提交的答辩状中明确表示其对于案涉补充协议的内容不仅知情而且认可，其接收原红喜会馆的三名员工并发放工资亦能印证该事实成立，因此，对于被告李军海在庭审中对案涉补充协议质证时提出不知情且不认可的抗辩意见，有违客观事实，本院不予采纳。案涉补充协议中有关原红喜会馆员工安置用工费用承担的约定实质是原、被告之间就员工借用后工资待遇承担的有关约定，现原告淮扬味道酒店根据案涉补充协议约定主张被告李军海支付已代付的社保费用，其依据的基础法律关系与本案租赁合同法律关系不属于同一法律关系，不宜在本案中合并处理，故本院不予理涉。原告淮扬味道酒店可依法另案主张权利。关于原告淮扬味道酒店主张水电气16705.75元以及物资、调料款28593.93元，被告李军海事实接收了原告淮扬味道酒店移交的物资，并对移交物资的价值进行了确认，被告李军海应当给付原告淮扬味道酒店移交物资及调料款28593.93元；对于水电气费用，属于被告李军海经营清河生态美食城期间支出的经营成本，根据案涉资产租赁合同约定，理应由被告李军海承担。原告淮扬味道酒店主张被告李军海给付水电气费16705.75元、物资及调料款28593.93元，合计45299.68元，于法有据，本院予以支持。关于被告李军海提出案涉房屋在经营期间存在渗漏水质量问题造成装潢损坏和以承租保证金冲抵尚欠租金的反驳主张，因被告李军海提供反驳证据不充分，应当承担举证不能的法律后果，且根据案涉资产租赁合同和补充协议的有关约定，被告李军海在未支付拖欠租金的情况下，无权以承租保证金进行冲抵尚欠租金，另外双方对于承租保证金的退还形式约定为前期添置设备的实物返还，因此，被告李军海提出反驳主张的依据不足，本院不予采纳。关于被告李军海提出其在承租期间对承租资产设施的维修更换支出费用应由原告淮扬味道酒店承担的抗辩主张，对此本院认为有关房屋方面的维修更换费用，依法应当由出租人承担，有关其他资产设施方面的维修更换费用，应当按照双方有关属于非经营性修缮费用由出租人承担，经营性装饰装修费用由承租人承担的约定进行处理，但鉴于双方至今未对清河生态美食城现有资产进行清点交接，包括前期添置设备和经营期间添置设备在内的现有资产状况不明，导致无法确定原有设备维修更换的具体范围及费用，且被告李军海在本案中未就此费用提出反诉，故本院不予理涉。被告李军海可依法另案主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十一条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告李军海于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告江苏淮扬味道酒店管理有限公司支付租金40万元并承担利息损失（以40万元为基数，从2017年4月16日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2019年8月20日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准分别计算）；二、被告李军海于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告江苏淮扬味道酒店管理有限公司水电气费16705.75元、物资及调料款28593.93元，合计45299.68元；三、驳回原告江苏淮扬味道酒店管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10991元，由原告江苏淮扬味道酒店管理有限公司负担4185元，被告李军海负担6806元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 程 军人民陪审员 成 丽人民陪审员 马月红二〇二〇年一月九日书 记 员 乔慧子附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。