上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初79724号原告：李朝阳，女，1970年1月20日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：刘贵林，上海李东方律师事务所律师。被告：沈恒茂，男，1962年9月14日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：夏静怡，女，1976年11月15日生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：金赟，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司上海第五支行，住所地上海市黄浦区九江路**。负责人：陈磊，行长。委托诉讼代理人：郑中敏。委托诉讼代理人：王丰。第三人：孙**，女，1989年11月17日生，汉族，住安徽省宣城市宣州区文昌镇施平村店门组**。原告李朝阳与被告沈恒茂、夏静怡、第三人中国建设银行股份有限公司上海第五支行(以下简称“建设银行五支行”)、第三人孙**确认合同无效纠纷一案，本院于2019年10月8日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李朝阳及其委托诉讼代理人刘贵林，被告夏静怡的委托诉讼代理人金赟，第三人建设银行五支行的委托诉讼代理人郑中敏、王丰，第三人孙**到庭参加诉讼。被告沈恒茂经本院传唤未到庭。本案现已审理终结。原告李朝阳向本院提出的诉讼请求：1、确认被告沈恒茂与夏静怡对本市枣庄路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖合同无效，恢复到被告沈恒茂名下并涤除该房屋的抵押登记；2、被告沈恒茂、夏静怡配合办理上述房屋过户手续。事实和理由：原告与被告沈恒茂系夫妻关系，被告夏静怡系本市枣庄路******房屋新的产权人。2019年9月2日原告委托律师代理离婚诉讼，律师要求调取夫妻共同财产本市枣庄路XXX弄XXX号XXX室房屋产权信息，后发现该房屋登记在被告夏静怡名下。系争房屋属于夫妻共同财产，被告沈恒茂擅自并恶意出售系争房屋，属于无权处分。另购买人夏静怡也不具备善意购买，在没有看房的情况下就办理了过户手续，也没有实际交房，明显不属于善意购买。该房屋是动迁安置所得，购买成产权房时只登记在被告沈恒茂一人名下，但房屋是原告与沈恒茂以及儿子一直居住至今。原告与沈恒茂夫妻关系不好，已经两次离婚诉讼，因住房无法解决，没有离婚条件，法院两次没有支持离婚。原告认为，被告沈恒茂属于无权处分及恶意处分夫妻共同财产，被告夏静怡不属于善意购买人，故两被告房屋买卖合同无效。在被告沈恒茂恶意出售的情况下，抵押权人没有要求配偶确认并签字，故抵押合同也无效，请求同时涤除抵押登记。为维护自己的合法权益，特起诉至法院。被告沈恒茂未到庭答辩。被告夏静怡辩称：不同意原告的诉讼请求。两被告没有恶意串通的表示和行为，在购买系争房屋前两被告完全不认识。被告夏静怡买房是为了家庭便利，将原有住房出售后的置换行为，符合一般常人的基本交易逻辑。在购买系争房屋过程中，两被告是通过专业中介操作，系争房屋的权利登记人仅为被告沈恒茂一人，被告夏静怡也到系争房屋内进行了查看，在查看过程中和现场显示的居住人员进行了交流，且现场居住人员明确表示会搬离系争房屋后，被告夏静怡才会签订买卖合同并支付房款及中介费、税费取得不动产权证。被告夏静怡在整个购房过程中，没有恶意串通的意思和行为，是真实、有效的交易，已经尽到合理审慎义务，相关的房屋已经公示登记在被告夏静怡名下。根据原告的举证，本案的争议房屋不完全属于夫妻共同财产，系争房屋来源于被告沈恒茂原一家三口住房调配，因此该房屋并不当然是原告和沈恒茂的夫妻财产。在被告夏静怡取得房屋权利后，至今无法入住是由于原告的恶意阻扰。在房屋过户后，被告夏静怡现场收房，原来居住的两个老人(沈恒茂父母)均已搬离，但突然出现了原告及其他人并拒绝搬离，被告夏静怡只能报警。本案中原告的诉讼请求不符合事实和法律，请求法院依法驳回。第三人建设银行五支行述称：银行按照正常的流程办理贷款，合法取得抵押权，请求保护银行的抵押权。银行受理申请人的贷款资料后，评估申请人的还贷能力，对房屋的价值进行评估，到交易中心调取产调信息，然后正常审批贷款，出具贷款合同，在房产交易中心完成过户后再予以放款。第三人孙**述称：系争房屋是2019年6月底到7月初在我公司金桥店挂牌出售，我是金桥店员工，因为公司都是联网的，我看到了房屋信息。同事和我说系争房屋急售，让我们主推。7月我带余姓客户去看了房屋，当时被告沈恒茂的爸妈在家，两室一厅，两个房间朝南，厅和卫生间朝北。房屋挂牌300万元，客户说房价高了，让我和房东谈价，我联系了房东，房东说付款方式快的话可以降价，但我的客户没办法快就算了。第二次我带了一个以公司名义买房的客户看，还带去医院和沈恒茂谈价格，价格谈到260万元，但是公司也没办法很快付，故也未成交。再过了半个月左右，房屋还是没有卖掉。此时金杨店的员工夏静怡正好把自己的房屋卖了400万元，买了一套小房屋，剩下200万元左右，因沈恒茂说愿意降价到240万元，但坚持要支付快，我就和夏静怡说是不是去看一下。7月底到8月初，我带着夏静怡和她老公去看房屋，当时被告沈恒茂的父母和儿子在家，沈恒茂的儿子在房屋内没说话。夏静怡本来就是中介人员知道这套房屋，就是看看房屋有无瑕疵，看房后夏说房屋还行，决定购买。然后我们就约定沈恒茂到门店内谈合同，约定总价240万元，签订居间合同的时候支付定金5万元，过了几天就网签，再过了几天支付首付款70多万，余下的钱就银行贷款，具体贷款多少不记得了。中介费是夏静怡支付的，只收取了1%即24,000元，在夏静怡拿到产权后的几天支付的。公司先给夏静怡开具了收据，如果她需要发票要到总公司开具，她后面有无开具发票我不知道。被告沈恒茂签订合同时，我们也问他房屋是不是他一人的，有没有老婆的份额，沈恒茂说他和老婆已经判决离婚了，因我看房时从来没有看到他老婆，加上沈恒茂的父母也是这样说，我以为他说的是真话。经审理查明：被告夏静怡与案外人杨日照以及居间方上海我爱我家房地产经纪有限公司于2019年5月初签订了《不动产买卖居间合同》一份，同年5月27日夏静怡与杨日照又签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定夏静怡将其所拥有的本市灵山路XXX弄XXX号XXX室房屋以人民币300万元出售给杨日照。2019年12月25日上海我爱我家房地产经纪有限公司向夏静怡出具了金额为15,000元的中介服务费发票。2019年8月1日夏静怡同上海中原物业顾问有限公司签订了《看房确认书》一份，所看房屋的位置为本市浦东新区枣庄路XXX弄XXX号XXX室。2019年8月9日沈恒茂向夏静怡出具《收款收据》一份，内容如下：“兹收到夏静怡(买受人)直接支付本人的款项计人民币50000元整。本人确认，上述款项系夏静怡用于购买上海市浦东新区枣庄路XXX弄XXX号XXX室房地产的定金”。2019年8月11日夏静怡与被告沈恒茂签订了《上海市房地产买卖合同》，约定沈恒茂将其拥有的本市浦东新区枣庄路XXX弄XXX号XXX室以人民币308万元出售给夏静怡。2019年8月12日上海万千土地房地产估价有限公司向夏静怡出具《询价单》一份，内容为：“夏静怡：本公司接受贵方的委托，根据国家和上海市的有关法律、法规及房地产估价的有关规定，本着独立、客观、公正、谨慎的原则，对贵方委托估价的房地产的市场价值进行估价，估价结果如下：房屋坐落于浦东新区枣庄路XXX弄XXX号XXX室；估价时间2019年8月12日；单价每平方米52941.18元；总价315万元。”。2019年8月14日夏静怡与第三人建设银行五支行签订《个人住房(商业用房)抵押借款合同》，合同第三十九条抵押财产清单显示：抵押物为本市枣庄路XXX弄XXX号XXX室房屋，抵押物价值为308万元。2019年8月15日夏静怡与沈恒茂又签订了《补充协议》一份，协议内容如下：“甲方沈恒茂、乙方夏静怡，就乙方为购买甲方坐落于上海市浦东新区枣庄路XXX弄XXX号XXX室之房地产事宜，经过平等协商，甲乙双方达成一致意见，于2019年8月15日签订本协议如下：1、买卖合同价位人民币叁佰零捌万元整，实际成交价为人民币贰佰肆拾万元整。2、甲乙双方确认本次交易的付款流程如下：2019年8月20日乙方应直接支付给甲方首期房价款计人民币捌拾壹万整，含已支付定金。乙方按买卖合同约定以贷款形式支付第二期房价计人民币壹佰伍拾肆万元整给甲方。甲乙双方约定乙方于甲方所有户口迁出当日内，直接支付甲方尾款计人民币伍万元整。3、房屋买卖合同中约定的首期房价款计人民币壹佰伍拾肆万元整作为乙方办理贷款依据，实际仅需支付给甲方人民币捌拾壹万元整。甲方为配合乙方办理贷款手续应于收到首期房价款当日，出具人民币壹佰伍拾肆万元整的收款收据给乙方，产生的费用由乙方承担，该收款收据不作为实际收款的依据，仅供乙方办理贷款手续使用。……”。2019年8月20日夏静怡通过光大银行分二次分别向沈恒茂转账50万元、250,800元。2019年8月20日本市浦东新区枣庄路XXX弄XXX号XXX室房屋登记至夏静怡名下。2019年8月22日第三人建设银行五支行向沈恒茂发放了贷款154万元。2019年8月23日上海中原物业顾问有限公司向夏静怡出具了《收款收据》一份，显示收到夏静怡支付的中介费14,000元。2019年8月27日上海中原物业顾问有限公司向夏静怡开具了金额为14,000元的发票。另查明;'>另查明：沈恒茂之父沈定财系本市长航新村**房屋租赁人，0月本市长航新村XXX号房屋拆迁，拆迁安置人员为沈恒茂父母及沈恒茂一家三口共五人，拆迁安置房为本市浦东新区枣庄路XXX弄XXX号XXX室，该房屋为租赁房，租赁人仍为沈定财。2011年8月23日该租赁房被买下产权，权利人登记为沈恒茂一人。再查明：原告李朝阳与被告沈恒茂于1990年2月21日登记结婚。2018年4月23日原告至本院起诉沈恒茂要求判决双方离婚，本院于2018年7月16日判决不准离婚。2019年4月3日原告再次至本院起诉沈恒茂要求判决双方离婚，本院于2019年6月17日判决不准离婚。以上事实，有双方当事人的陈述，原告提供的结婚证、不动产登记簿、2018沪01**民初29865号民事判决书、2019沪01**民初30482号民事判决书、住房调配单、不动产登记申请书、上海市房地产买卖合同、契税已申报办理证明、录音、报警回单、司法鉴定意见书等证据，被告夏静怡提供的我爱我家不动产居间买卖合同、上海市房地产买卖合同、不动产买卖居间发票、中原地产房屋买卖合同、不动产买卖中介费用发票及收据、微信记录、看房确认书、上海市房地产买卖合同及补充协议、定金收据、银行交易明细、产权证、不动产完税证明、报警记录等证据，第三人建设银行五支行提供的《个人住房(商业用房)抵押借款合同》、房产证、询价单、个人贷款支付凭证等证据予以证实。本院认为：我国合同法规定，合同双方恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。本案中，系争房屋虽登记于被告沈恒茂一人名下，但该房屋系李朝阳、沈恒茂婚姻存续期间所取得，属于夫妻共同财产，沈恒茂未经李朝阳同意擅自出售该房屋并将售房款占为己有，损害了李朝阳的利益。那么本案争议的焦点为被告沈恒茂与夏静怡在系争房屋的买卖过程中是否存在恶意串通的行为。从庭审查明的事实以及在案证据来看，两被告交易的过程符合常规，没有证据显示存在恶意串通的行为，不能仅以被告夏静怡系房屋买卖居间方的工作人员而认定两被告之间就存在恶意串通，故原告要求确认两被告签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院难以支持。被告沈恒茂经本院传唤未到庭，放弃对本案的抗辩，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告李朝阳的全部诉讼请求。案件受理费31,440元、保全费5,000元，由原告李朝阳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张肖泉人民陪审员  孙国真人民陪审员  马素琴二〇二〇年九月二十二日书 记 员  顾丽韡附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。