云南省会泽县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0326民初3204号原告：云南宇辰物业服务有限公司，住所地云南省曲靖市翠峰路与南宁西路交汇处绅园25层2712房。统一社会信用代码：915303000546642083。法定代表人：李侠，系云南宇辰物业服务有限公司总经理。委托诉讼代理人：庄朝纲，男，1974年12月23日生，汉族，云南省会泽县人，系云南宇辰物业服务有限公司员工，住云南省曲靖市会泽县，特别授权代理。被告：尹玉娇，女，1994年12月25日生，汉族，云南省会泽县人，农民，住云南省曲靖市会泽县。原告云南宇辰物业服务有限公司与被告尹玉娇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭对本案进行了审理。原告云南宇辰物业服务有限公司的委托诉讼代理人庄朝纲、被告尹玉娇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。云南宇辰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付2018年1月1日至2018年12月31日期间应缴纳的物业服务费1008元，生活垃圾清运处置费132元，二次加压费240元，总计1380元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年1月1日前，被告尹玉娇购买了泽润龙都三期7栋2单元601室房屋（面积140平方米），按照原告与会泽鼎业房地产开发经营有限公司于2018年4月24日签订的《前期物业服务协议》及相关的法律法规的规定，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业服务，为被告提供合同约定的物业服务，履行了自己应尽的义务。根据会泽鼎业房地产开发经营有限公司与原告签订的《前期物业服务协议》，被告自2018年1月1日至2018年12月31日期间共拖欠物业服务费1008元，生活垃圾清运处置费132元，二次加压费240元，总计1380元。原告多次催要，被告不予理睬。现请求依法判决。尹玉娇辩称，我们不该交物管费，我们楼道的卫生，物管公司从来不打扫，我们交物管费就是为了小区的环境和卫生，我们也没有和原告签订过任何合同，让原告宇辰物业来管理我们小区，我们是买房子的时候和云南鼎业房地产开发公司签订的合同，之前我们的车被撞着了，去找物管公司的保安，物管公司的不理我们，叫我们自己去整。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。云南宇辰物业服务有限公司提交了以下证据：1、营业执照复印件2份及企业名称变更核准通知书1份，欲证实原告是适格的主体；2、《前期物业服务协议》复印件1份，欲证实原告与会泽鼎业房地产开发经营有限公司签订《前期物业服务协议》；3、会泽县经营服务性收费标准申报执行年度审核备案表复印件1份，欲证实原告向被告收取生活垃圾清运费具有合法性；4、昆明明亨物业服务有限公司会泽分公司关于退出及更换小区物业服务事项告知书、物业服务管理移交书各1份，欲证实昆明明亨物业服务有限公司会泽分公司退出小区及向云南宇辰物业服务有限公司移交物业管理，具有合法性；5、拖欠物业清单、催费照片各1份，欲证实被告未按照《前期物业服务协议》的约定履行自己的义务；经质证，尹玉娇对云南宇辰物业服务有限公司提交的证据认为，对第1组证据中营业执照上是云南宇辰物业服务有限公司，但是在催费单上写的是云南宇辰物业服务有限公司会泽分公司；对第2组证据认为，签协议是原告与云南鼎业房地产开发公司签的，我们不清楚他们两家是什么关系；对第3组证据认为，云南宇辰物业服务有限公司会泽分公司没有主体资格；对第4组证据认为，原告与云南鼎业房地产开发经营有限公司签订的《前期物业服务协议》掩盖了昆明明亨物业服务有限公司会泽分公司违法转托行为；对第6组证据认为，被告没有签订过任何合同，所以没有理由交给他们物管费。尹玉娇提交了以下证据：1、《前期物业服务协议》复印件1份，欲证实被告接受对其居住的会泽县泽润龙都德泽苑小区进行服务的物业服务企业是昆明明亨物业服务有限责任公司会泽分公司，而非本案原告；2、承诺书复印件1份，欲证实被告和其他业主承诺遵守《前期物业服务协议》的权利义务；3、收据复印件4份，欲证实被告和其他小区业主向昆明明亨物业服务有限责任公司会泽分公司交纳2017年和2018年物业费，是昆明明亨物业服务有限责任公司会泽分公司在收费和服务。被告没有和原告签订《前期物业服务协议》，没有义务向其缴纳物业费；4、投诉书复印件1份，情况说明复印件1份、会泽县住房和城乡建设局开会通知复印件1份，欲证实会泽县泽润龙都德泽苑小区业主委员会对原告的行为已经向有关部门投诉，相关部门正在查处中。经质证，云南宇辰物业服务有限公司对尹玉娇提交的证据认为，对第1组证据是公司与公司之间的对接，物管公司只能和开发商签订合同，截止到成立业主委员会到选定新的物管公司才失效；对第2组证据认为，依据承诺书，物管公司已经履行了协议为业主服务；对第3组证据认为，被告所说的情况，物管公司后面已经恢复正常了，包括绿化带、楼道等做了一些更正。综合双方所举证据，经过庭审质证，本院认为，云南宇辰物业服务有限公司提交的第1、2、3、4、5组证据，能够证明案件事实，本院予以采信。尹玉娇提交第1、2、3组证据，真实性本院予以认可，但不能证明其待证事实，在本案中，本院不予采信。尹玉娇提交的第4组证据，与本案无关，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：云南宇辰物业服务有限公司是可以依法从事物业管理活动的企业，其受会泽鼎业房地产开发经营有限公司的委托对会泽县泽润龙都小区三期进行物业服务，双方签订了《前期物业服务协议》，协议明确：委托管理期限自2018年1月1日起至业主委员会成立并选定新的物业服务企业止；计费方式采取包干制，按房屋所有权证登记面积，多层住宅每月0.6元／平方米、高层（电梯房）住宅每月0.8元／平方米、商铺每月1元／平方米、私家车库每月20元／个、二次加压费每月20元／户、电梯运行电费每月20元／户；物业服务费交费周期为壹年一次性预交。尹玉娇系该小区7栋2单元601室业主，居住的房屋面积为140平方米。尹玉娇至今未对2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费、生活垃圾清运处置费、二次加压费共计1380元进行交纳。另查明，涉案小区于2018年11月成立了业主委员会，但未重新选聘新的物业服务企业，该小区2018年5月1日前的物业服务由昆明明亨物业服务有限公司会泽分公司受会泽鼎业房地产开发经营有限公司的委托提供物业服务，昆明明亨物业服务有限公司会泽分公司于2018年4月30日退出该小区的物业管理工作，自2018年5月1日起，由云南宇辰物业服务有限公司为该小区提供物业服务。昆明明亨物业服务有限公司会泽分公司与云南宇辰物业服务有限公司在退出及更换小区物业服务事项告知书及物业管理移交书中约定，尚未缴纳2018年度物业费的业主，由云南宇辰物业服务有限公司进行收取，收费时间自2018年1月1日起。云南宇辰物业服务有限公司于2019年9月25日诉到我院要求尹玉娇支付下欠的物管费1308元。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人意见分歧较大，达不成协议。本院认为，根据云南宇辰物业服务有限公司提交的营业执照，其经营范围含物业管理，且其接受会泽鼎业房地产开发经营有限公司的委托后，与该公司签订了《前期物业服务协议》，成为该物业服务合同的一方主体，其依据该协议主张权利并无不当。虽云南宇辰物业服务有限公司提交的其与会泽鼎业房地产开发经营有限公司签订的《前期物业服务协议》中落款处时间为空白，但结合协议内容、其他相关证据及当事人的陈述，可以确认云南宇辰物业服务有限公司受会泽鼎业房地产开发经营有限公司的委托于2018年5月1日起开始对涉案小区进行物业服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，云南宇辰物业服务有限公司与会泽鼎业房地产开发经营有限公司签订的《前期物业服务协议》对涉案小区的业主具有约束力，且根据昆明明亨物业服务有限公司公司会泽分公司与云南宇辰物业服务有限公司的约定，尹玉娇作为涉案小区业主，依法应向云南宇辰物业服务有限公司交纳2018年1月1日至2018年12月31日的物业服务费、生活垃圾清运处置费等共计1380元。尹玉娇辩称物管公司从来不打扫楼道卫生，且自己的车停在小区里被撞了，物管公司也不予处理，但尹玉娇未提交相应证据予以证实云南宇辰物业服务有限公司未对楼道进行打扫的事实，亦未提交证据予以证实自己车辆何时被撞，且车辆被撞与物管公司有关，故尹玉娇对不交纳物业服务等费用的辩解无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：由尹玉娇于本判决生效后7日内一次性向云南宇辰物业服务有限公司支付物业服务费及生活垃圾清运处置费等共计1380元。案件受理费50元，减半收取计25元，由尹玉娇负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限两年内向本院申请强制执行。审判员  刘海燕二〇一九年十月二十八日书记员  王友谊