安徽省黄山市黄山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1003民初773号 原告：黄山海安房地产开发有限公司，住所地安徽省黄山市黄山区平湖西路。 法定代表人：严培武。 诉讼代表人：黄山海安房地产开发有限公司管理人。 负责人：吕泽民。 委托诉讼代理人：邱祝英，安徽。 委托诉讼代理人：余萍，安徽。 被告：青阳县南青房地产开发有限责任公司，住所地安徽省池州市青阳县杨田镇。 法定代表人：徐忠荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱盟，安徽籍山律师事务所律师。 被告：徐忠荣，男，1967年12月6日出生，汉族，住安徽省芜湖市南陵县。 原告黄山海安房地产开发有限公司（以下简称海安公司）与被告青阳县南青房地产开发有限责任公司（以下简称南青公司）、徐忠荣对外追收债权纠纷一案，本院于2019年7月8日立案。本案依法适用简易程序，于2019年7月30日、9月3日公开开庭进行了审理。海安公司的委托诉讼代理人邱祝英、余萍，南青公司的委托诉讼代理人朱盟，徐忠荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 海安公司向本院提出如下诉讼请求：一、判令南青公司立即支付售房款3689825元、违约金190万元及逾期利息（以3689825元为基数，自2013年10月1日起按月利率1%计算至实际支付之日止）；二、判令徐忠荣对上述款项承担无限连带责任。事实和理由：海安公司因开发黄山区玉河·桂花苑小区，于2009年3月设立海安公司玉河桂花苑项目部。2013年10月1日，玉河桂花苑项目部与徐忠荣签订了《协议书》一份，约定乙方（即南青公司）承接玉河桂花苑小区二期别墅13套房产销售，总建筑面积3118.57平方米（以产权登记面积为准），总价款950万元，销售房款于2015年3月31日前付清，委托期限为2013年10月1日至2015年12月31日止。南青公司以青房地权证2013字第××号、第××号房产，太平明珠1100平方米的人防工程使用权作为抵押担保。如抵押物销售，南青公司必须提供等价房产作为抵押担保，并由徐忠荣个人承担未付款项的无限连带责任。如南青公司未能在规定时间内付款和完成销售任务，应按总价款950万元的20%支付违约金。委托期限届满时，南青公司销售10套房产，总价款7029825元，已支付3340000元，尚欠房款3689825元。 南青公司辩称，海安公司履行协议不符合约定，构成违约。因其违约，南青公司实际仅销售了8套房产，造成南青公司因未能销售另外5套房产所产生的溢价损失，海安公司应依法赔偿南青公司的经济损失。 徐忠荣辩称，作为本人的担保责任，因超过了保证期限，本人不应承担担保责任。 各方当事人围绕诉讼请求及答辩意见提交了证据，本院组织各方当事人进行了举证、质证，对双方没有异议的证据予以确认。经审理查明：海安公司系一家房地产开发企业，2009年3月其设立了玉河桂花苑项目部，作为海安公司的分公司，开发建设黄山区玉河桂花苑小区。2013年10月1日，玉河桂花苑项目部与南青公司签订了《协议书》，徐黛娣及徐忠荣作为双方代表分别在该协议上签字。约定由南青公司全权代理销售由玉河桂花苑项目部开发建设的玉河桂花苑住宅小区二期别墅工程（13套排屋，总建筑面积3118.57平方米）。总价为950万元，付款方式为：1.签订合同之日南青公司支付100万元；2.2013年12月31日前支付100万元；3.2014年4月30日前支付200万元；4.余款500万元于2015年3月31日前一次性付清。委托期限自2013年10月1日至2015年12月31日止。同时，协议第六条第1款约定南青公司下列房产作为抵押担保：1.青房地权证2013字第××号房产（青阳县杨田镇杨田集镇农贸市场八幢5－11号共七间门面房，建筑面积880.53平方米）；2.青房地权证2013字第××号房产（青阳县杨田镇杨田集镇农贸市场七幢4#、9#、10#、12#四间门面房，建筑面积523.24平方米）；3.太平明珠1100平方米的人防工程的使用权（提供合同的证明材料）。因南青公司提供的抵押物房产需对外销售，如该抵押物销售后，南青公司必须提供等价的房产作为抵押担保，并由徐忠荣个人承担未付款项的无限连带责任。第2款约定上述余款500万元自2013年10月1日起，南青公司按月利率1%计息，利息每季18日前支付。协议第七条第1款约定，如南青公司不能在规定的时间内付款和完成销售工作，则南青公司以前所付给玉河桂花苑项目部的款项，均归玉河桂花苑项目部所有，南青公司不得以任何理由向甲方索要，且本协议自动失效；第2款约定，如南青公司不能在规定的时间内付款和完成销售工作，南青公司按总价款950万元的20%计算支付违约金。同日，玉河桂花苑项目部又与南青公司签订了第二份《协议书》，徐黛娣及徐忠荣作为双方代表分别在该协议上签字。该协议内容与第一份协议内容除总价款不同外，其他内容基本一致。此后，双方在履行协议的过程中，因双方均存在违约行为，导致该协议未履行完毕，故而导致南青公司尚有部分销售款项未支付给玉河桂花苑项目部。 另查，玉河桂花苑项目部委托南青公司销售的13套排屋分别为8#楼8－A，9#楼9－B、9－C、9－D、9－E，10#楼10－B、10－C、10－E，11#楼11－A、11－B、11－C、11－D、11－E。南青公司自认除8－A、9－D、10－C、10－E、11－B外，其他8套排屋均由其销售，并自认南青公司已销售应支付海安公司的价款为5522504.87元，扣除已经支付的3340000元，尚欠2182504.87元。海安公司对南青公司的自认当庭予以认可，并对诉讼请求由要求南青公司支付的售房款3689825元变更为2182504.87元，逾期利息也作相应变更。 再查，海安公司目前进入破产清算程序，案件尚未审结。因玉河桂花苑项目部不具有独立的法人资格，其所涉债权债务现一并纳入破产案件审理。 本院认为，海安公司玉河桂花苑项目部与南青公司签订的《协议书》合法有效，双方形成委托销售合同关系，双方应按协议履行约定义务。但南青公司未按约定的付款方式支付售房余款，海安公司有权就剩余的售房款主张权利，故海安公司要求南青公司支付剩余售房款的诉讼请求，本院予以支持。庭审中，双方一致确认南青公司委托代理销售了8套排屋，总销售款为5522504.87元，扣除已支付的3340000元，尚余2182504.87元，对该款项数额，本院予以确认。但海安公司主张利息及违约金的诉讼请求，因海安公司玉河桂花苑项目部在履行协议时存在违约行为，导致南青公司尚有5套排屋未能销售，造成南青公司溢价损失，而南青公司在履行协议时，也未能按照协议支付款项，双方均存在违约行为，双方互负违约责任，依照公平原则和诚实信用原则，故对海安公司的该项诉讼请求，本院不予支持。关于海安公司要求徐忠荣对上述款项承担无限连带责任，因协议中并未对连带责任的保证期限进行约定，依法应在债务履行期限届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任，而该售房款履行届满期限为2015年3月31日，故已超过保证期限，徐忠荣对上述款项不承担保证责任，对海安公司的该项诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第三百九十六条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、青阳县南青房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付售房款2182504.87元给黄山海安房地产开发有限公司； 二、驳回黄山海安房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按照本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案件受理费68492元，减半收取计34246元，由黄山海安房地产开发有限公司负担24000元，由青阳县南青房地产开发有限责任公司负担10246元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审判员  林星星 二〇二〇年五月六日 书记员  王小倩