山东省淄博市张店区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0303民初6992号 原告(反诉被告)：于凯，男，汉族，1983年1月13日出生，住张店区。 委托诉讼代理人：刘成强，淄博开发鹏远法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：张兆和，男，汉族，1951年5月23日出生，住张店区。 委托诉讼代理人：张保君，山东杰盟律师事务所律师。 原告于凯与被告张兆和房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于凯的委托诉讼代理人刘成强，被告张兆和及其委托诉讼代理人张保君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告于凯向本院提出诉讼请求：１．依法判令被告支付租赁费575000元；2．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年9月16日，原、被告签订《租赁合同》，由被告租赁原告位于亩的建筑设施，用于仓储。租赁期限自2013年9月15日至2023年9月15日，租金每年135000元，截止到立案之日被告只支付了100000元租赁费，其余租赁费经原告多次催要，被告均以各种理由推拖，拒不支付租赁费，2018年11月原告在无奈之下根据合同第九条的约定与被告解除了租赁合同。合同解除后原告向被告索要承租费，但被告总以没钱为由拒不支付。被告的行为给原告造成重大的经济损失。为维护原告的合法权益不受侵害，现依法提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告张兆和辩称，原告对涉案房屋房产无所有权及处分权，双方签订的租赁合同为无效合同。即使双方签订的合同有效，原告起诉已超诉讼时效，民法通则第一百三十六条规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年。 被告张兆和向本院提出反诉请求：１．依法判令双方签订的租赁合同无效；2．依法判令原告返还10万元租赁费；3．依法判令原告支付以10万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的自2017年9月8日至清偿之日止的利息损失；4．依法判决诉讼费用由原告承担。事实和理由：2013年9月16日，被告因经营公司需要，与原告签订租赁合同一份，租赁原告自称其拥有所有权及处分权的，坐落于东北处院落及地上附着物，并于2017年9月8日支付租赁费10万元。但是至原告起诉，被告多方求证，该院落及地上附着物为淄博东方电器有限公司所有，原告不享有所有权及处分权。故请求法院依法判决原告返还租金，并赔偿损失。 原告于凯辩称，被告的反诉请求无任何法律依据，原被告签订的租赁合同合法有效，被告期间还支付了10万元的租金，等于认可本协议，所以被告的反诉请求无任何法律依据，请求依法驳回。 原告依法提交了证据：1、租赁合同一份，证明2013年9月16日原被告签订租赁合同一份，由被告承租原告位于东处的院落一处，占地10亩，租赁期限为10年，年租金为135000元；2、转让协议一份，根据被告的反诉，原告提供该证据，证明2010年2月3日原告通过转让协议并支付30万元款项，已取得涉案土地附着物的所有权及经营权，所以原告将该土地租赁给被告依法有据，合法有效；3、张店区人民政府杏园街道办事处辛安店村证明一份，证明2012年8月13日为原告出具的本案涉案房产，原告已于2010年2月3日与于成建签订的转让协议；4、被告名下的山东嘉诚农药厂交纳土地租赁费的明细一份，证明自2008年5月9日至2018年10月12日，交纳租赁费的情况，也证明被告名下的嘉诚农药厂不是本案的涉案房产。 被告依法提交了证据：1、1994年委会与东方电器签订的合同一份，证明涉案房产归淄博东方电器有限公司所有；2、2004年11月1日租赁协议一份，证实自2004年11月1日至2014年11月1日，被告因经营淄博张店嘉诚农药化工有限公司租赁原东方电器厂房及院落，租金一半支付给东方电子厂，一半用于支付该厂房占用集体土地；3、2008年1月1日租赁合同一份，证实被告经营的淄博博农农业生产资料有限公司租赁原东方电子厂土地，合同期限自2008年1月1日至2032年12月31日，同时可以证实原告并未取得涉案土地所有权；4、租赁合同一份，收款收据一宗，证明被告经营的嘉诚农药及博农农业一直向辛安店村支付涉案土地及涉案土地东侧土地的租赁费，也证实原告并未取得涉案土地所有权；5、厂房转让协议书、补充协议各一份，证明涉案房产，于成建已转让给被告所有。 被告申请证人于某出庭。证人：于某，女，汉族，1975年7月12日出生，住张店区。 证人陈述，涉案土地及厂房所有权是我哥哥于成建的，厂房是于成建租赁给被告的。闲置一段时间，具体租给被告的时间我不清楚。一直租给被告，不可能出卖厂房。租金是一直支付，2008年左右我去被告处拿过两次租金，具体时间我不清楚，共计数额大概是10万元，银行转账后，我确认。2008年父亲生病时，哥哥去找被告预支房租，我收取的10万元在30万元之内。于成建没有说过将涉案房产卖给原告，也没有委托原告对外出租，原告在村里当书记，我去找过原告帮忙协调预支房租。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院认定本案事实如下：2013年9月16日，原、被告签订《租赁合同》，由被告租赁原告位于亩的建筑设施，用于仓储。租赁期限自2013年9月15日至2023年9月15日，租金每年135000元，截止到立案之日被告支付了100000元租赁费，原告向被告索要承租费，被告未支付。原告为维护自身合法权益，现诉至本院。 本院认为，1、当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，经本院释明，被告方一直未将案外人于成建作为证人出庭，故负有举证责任的被告应承担不利后果。同时，根据相关法律规定，当事人一方以出租人在订立租赁合同时对租赁房屋没有所有权为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。并且被告在租赁期间以支付10万元的租金行为实际履行了合同。因此被告关于租赁合同无效的主张，本院不予支持。2、《租赁合同》约定的租金支付方式为每年的9月1之前以现金的方式交纳下一年租赁费，使得各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。本案双方签订长达10年的租赁合同，无疑是基于长期合作和互信。故被告认为原告起诉已超诉讼时效的主张，本院不予支持。3、被告主张原告通过租赁合同收取所谓租金的行为，已经涉嫌敲诈勒索，并向公安机关报案，但公安机关未予立案，因此被告的主张，本院依法不予支持。 综上所述，原、被告签订的《租赁合同》均系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格履行。本案中，被告拖欠租金的行为已构成违约，原告有权要求被告应按照合同约定支付租金，原告的诉讼请求本院依法予以支持，被告的反诉请求无法律与事实依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）张兆和于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)于凯租赁费575000元； 二、驳回被告（反诉原告）张兆和的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9550元，减半收取计4775元，申请费3395元，合计8170元，由被告（反诉原告）张兆和负担；反诉案件受理费1150元，由被告（反诉原告）张兆和负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员 申 健 二〇二〇年三月十二日 书记员 高雪飞