上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）青民三（民）初字第1266号原告上海俊虹物业管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人陆文龙，总经理。委托代理人陈良，上海市华夏律师事务所律师。被告张秀琴，女，1946年12月3日出生，汉族，住上海市青浦区。原告上海俊虹物业管理有限公司（以下简称俊虹物业）诉被告张秀琴物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月26日立案受理后，依法由审判员盛美新独任审判，本案于2014年5月22日公开开庭进行了审理，原告俊虹物业的委托代理人陈良、被告张秀琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告俊虹物业诉称：被告张秀琴于2009年6月取得由原告负责物业管理的青浦区某房屋产权。该房屋属公寓，面积66.62平方米，收费标准为每月每平方米人民币（以下币种均为人民币）2.50元，每月应交物业费166元，但被告一直未支付物业费，2012年10月原告起诉被告要求支付拖欠物业费。2013年9月上海市第二中级人民法院终审判决被告应支付物业费3，818元，但被告至今仍未支付。同时2012年10月至2013年12月物业费被告仍未支付，共拖欠物业费2，490元。原告多次催讨无果，故诉诸法院，请求判令被告支付物业管理费2，490元。被告张秀琴辩称：对拖欠物业费的时间及金额没有异议。但被告认为原告物业服务不到位，被告先前多次反映的小区内存在的脏、乱、差及乱搭乱建问题没有改善。系争房屋公用楼道存在渗水问题，并已影响到系争房屋，被告多次报修后原告至今没有修理。经开庭审理查明：被告于2009年6月取得座落于上海市青浦区某房屋的产权证，证号为2009006086，属多层公寓住宅，建筑面积为66.62平方米。另查明，原告系具备物业服务三级资质的物业服务企业。2002年原告与康虹花园业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定由原告受托对“上海康虹花园”小区实行物业管理；原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；委托管理期限为1年，自2002年7月1日起至2003年6月30日止；物业管理服务费按建筑面积每平方米3元，其他代收代缴费用（包括卫星节目收视费及俱乐部、游泳池、网球场等配套服务费，按建筑面积每平方米1.50元代收代缴）；每月向全体业主和物业使用人公布管理费用收支账目；合同另对其他内容进行了约定。《物业管理服务合同》签订后，原告实际开始实施物业管理与服务。2003年6月30日《物业管理服务合同》到期后，康虹花园业主委员会与原告未再续签或另行签订物业管理服务合同，但原告实际仍继续在为被告所在“上海康虹花园”小区提供物业管理与服务。2004年6月29日，康虹花园业主委员会发出告示，表示：“到今年6月我小区的国际卫星收视合同已到期，业委会综合小区内业主的意见及闭路电视接收系统因老化陈旧而无法同时接收有线电视和卫星节目之现状，决定：★不再续签卫星收视合同；★从2004年7月1日起，物业管理费每月按建筑面积每平方米下调0.50元，即为每平方米2.50元；★2002年7月1日至2004年6月30日的物业管理费仍每月按建筑面积每平方米3元收缴”。2012年10月23日，上海市青浦区康虹花园小区业主大会（以下简称康虹花园业主大会）与俊虹物业签订《物业服务合同》，双方约定由俊虹物业对座落于上海市青浦区徐泾镇沪青平公路1358号的康虹花园小区进行物业管理。约定的物业收费标准为：住宅：多层：2.50元／月·平方米；别墅：2.50元／月·平方米。合同约定物业服务费用按月交纳，业主应在当月底之前履行交纳义务。合同期限至2014年12月31日止。现俊虹物业对康虹花园小区提供了物业管理服务，因被告未交纳2012年10月至2013年12月的物业管理费，故原告于2014年3月诉至本院。以上查明的事实，有以下证据证明：原、被告的陈述，原告提供的：（2013）青民三（民）初字第755号民事判决书复印件、（2013）沪二中民二（民）终字第1390号民事判决书、《物业服务合同》复印件，本院调取的上海市房地产登记簿等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。庭审中，原告表示：第一，对被告反映的原告提供物业服务不到位，小区内存在脏、乱、差的问题不予认可。第二，违章搭建问题，政府相关部门曾前来处理，但没有根除。第三，系争房屋公用部位楼道渗水问题，被告没有向原告报修过，且共用部位楼道渗水问题不是很严重，没有影响到被告房屋。另外，公用部位的维修需经业委会同意后动用维修基金修理。对原告陈述意见，被告不予认可。根据庭审确认的事实，本院认为：根据法律规定，物业管理服务合同所约定的服务期限届满后，业主大会未选聘新的物业服务企业，物业服务企业继续履行物业服务合同的义务，双方物业服务合同的权利义务未终止，属于事实上的物业服务关系，物业服务企业可以以原物业服务合同要求业主支付物业费。原告与康虹花园业主委员会原签订的《物业管理服务合同》到期后虽未再续签书面合同，但2012年10月1日至2012年10月22日，原告仍继续提供物业管理服务，小区业主继续接受原告提供的物业管理服务并支付物业费，符合物业管理的相关法律规定，故可认定原告与小区业主间形成了事实上的物业服务关系。2012年10月23日，俊虹物业与康虹花园业主大会签订的《物业服务合同》合法有效，对被告具有约束力。现原告提供了物业服务，履行了主要的管理义务，被告作为小区的业主实际获取了物业服务带来的便利，亦应根据物业服务合同约定的标准向原告支付物业管理费。被告对原告的物业质量持有异议，应通过合法途径反映，但以此拒付物业管理费缺乏法律依据。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十四条、第一百零六条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告张秀琴应于本判决生效之日起十日内支付原告上海俊虹物业管理有限公司物业管理费2，490元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。……二、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。审判员  盛美新二〇一四年六月十三日书记员  庞建琴附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。……二、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。