上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初40545号原告：上海天顺经济发展有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：顾家斌，董事长。委托诉讼代理人：钟景勇，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张越，上海市建纬律师事务所律师。被告：上海吉蛙大亨餐饮管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：毛轶文。被告：上海魅鼎餐饮管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：钱嘉钰。被告：张天人，男，1989年10月5日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：高培，上海道恩律师事务所律师。原告上海天顺经济发展有限公司(以下简称天顺公司)与被告上海吉蛙大亨餐饮管理有限公司(以下简称吉蛙公司)、上海魅鼎餐饮管理有限公司(以下简称魅鼎公司)、张天人房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月16日、2020年1月7日公开开庭进行了审理。原告天顺公司的委托诉讼代理人张越，被告魅鼎公司的法定代表人钱嘉钰(仅参加12月16日庭审)、被告张天人及其委托诉讼代理人高培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.原、被告就上海市愚园路XXX号05层20室签署之房屋租赁合同已经于2019年7月31日终止；2.原告有权不予返还吉蛙公司保证金431,615元；3.吉蛙公司向原告支付拖欠租金554,065.5元；4.吉蛙公司向原告支付拖欠物业管理费37,200元；5.吉蛙公司向原告支付拖欠电费50,768.9元；6.吉蛙公司向原告支付拖欠水费6,095元；7.吉蛙公司向原告支付燃气费4,749.8元；8.吉蛙公司向原告支付仓库管理费18,980元；9.吉蛙公司按照拖欠项目千分之一的标准向原告支付滞纳金，以652,879.2元(租金、物业费、水电费、燃气费合计)为本金，自2019年8月1日起算，计算至判决生效之日；10.吉蛙公司向原告支付场地复原费56,000元；11.吉蛙公司按照每日8,640元为标准向原告支付逾期场地占用费，自2019年8月1日计算至2019年8月15日；12.吉蛙公司向原告支付免租装修期租金106,020元；13.吉蛙公司向原告支付解除租赁合同违约金141,205元；14.魅鼎公司和张天人就上述诉请承担连带责任。事实和理由：原告与魅鼎公司、钱嘉钰在2018年5月7日签署《上海市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，由魅鼎公司向原告承租上海市愚园路XXX号05层20号房屋(以下简称系争房屋)，钱嘉钰为魅鼎公司提供连带担保。2018年6月14日，原告与三被告签署《承租权转让协议》(以下简称转让协议)，承租人变更为吉蛙公司，魅鼎公司和张天人为吉蛙公司履行租赁合同提供连带责任保证。租赁合同约定，租期4年，第一年基本租金每月107,493元，第二年基本租金每月113,159元(实际支付时需另行支付5%增值税)；物业管理费起租时每月16,740元，后调整为每月18,600元；免租期30天，保证金为431,615元(含租赁保证金423,615元和公共事业保证金8,000元)；被告应于每月25日或之前缴付下月基本租金及物业管理费，应于原告向被告发出付款通知后的5个工作日付清上个公历月的提成租金与基本租金之差额部分，被告还应承担使用房屋而发生的一切公用事业费用；若被告拖欠租金、物业管理费或其他费用连续超过14天或无故擅自停业连续两天以上，除需向原告支付滞纳金外，原告有权单方面解除租赁合同，收回房屋，并严格按照合同约定追究被告全部违约责任，被告已付的租赁保证金原告无需返还，被告应按照合同解除剩余年限租金和物业管理费之和支付违约金及免租期租金。租赁合同终止后，被告必须向原告结清欠款，并将场地恢复至交付时之状态，否则原告有权自行恢复，并向被告主张场地恢复费用，被告怠于向原告依约返还场地的，原告还有权按合同终止时日租金之双倍向被告收取场地占用费用。在合同实际履行过程中，被告在近几个月一直存在明显拖欠款项行为，经原告多方催告，被告始终未予整改其欠费行为。2019年7月30日，原告和吉蛙公司签署终止协议，约定租赁合同拟于2019年7月31日终止，但是吉蛙公司必须按照约定将欠款付清，并将租赁场地恢复原状，如未能履行义务，原告有权按照租赁合同之约定追究其全部违约责任。终止协议签订后，吉蛙公司没有履行协议义务，原告无奈只得诉至法院，要求判如所请。被告吉蛙公司未答辩。被告魅鼎公司辩称，魅鼎公司只愿意支付欠付的租金和物业管理费，其他款项不愿意支付。被告张天人辩称，2019年7月31日，原告与吉蛙公司已经协商完成。本院经审理认定事实如下：系争房屋产权人为天顺公司。2018年5月7日，天顺公司(出租方)、魅鼎公司(承租方)、钱嘉钰(承租方之连带担保方)就系争房屋签订租赁合同，约定：魅鼎公司向天顺公司租赁系争房屋作为经营餐饮之用途，租赁面积186平方米。租期4年，自交付日起计。天顺公司预期于2018年5月20日或之前向魅鼎公司交付房屋，具体交付日期以天顺公司通知魅鼎公司的日期为准；装修期30天，自交付日起计，装修期内魅鼎公司无需向天顺公司支付租金，但仍需缴付物业管理费及装修指南规定应由魅鼎公司承担的装修期间的相关费用(包括但不限于临时施工电费和垃圾清运费)和其他费用(包括但不限于实际发生的通讯费、水费、电费、煤气费等)；魅鼎公司自2018年6月19日向天顺公司支付租金和其他费用。基本租金第1年为19元/天/平方米，每月107,493元，第2年为20元/天/平方米，每月113,150元，第3年为21元/天/平方米，每月118,808元；第4年为22元/天/平方米，每月124,465元；第1-4年提成租金为魅鼎公司每月营业额的15%，魅鼎公司每月实际应付租金为上述基本租金与提成租金中较高者。魅鼎公司须于每月第25日或之前缴付下月基本租金，若每月提成租金高于基本租金，则魅鼎公司须于天顺公司发出付款通知之日起5个工作日内缴付提成租金与基本租金差额部分，逢法定节假日则相应提前。魅鼎公司须自装修期届满(含提前结束)之次日起每月按84.91元/平方米标准缴付物业管理费，即自装修期结束(含提前结束)的次日起按每月16,740元，于每月第25日或之前向天顺公司或天顺公司指定的管理公司缴付下月物业管理费，逢法定节假日则相应提前，免租装修期内魅鼎公司应该根据装修指南约定支付装修期物业管理费。天顺公司有权根据实际运营情况对房屋物业管理费标准每年作出调整。如魅鼎公司逾期支付租金、物业管理费或其他费用，必须按日向天顺公司支付逾期金额千分之一的滞纳金，时间从应付日起至天顺公司指定的收款方实际收到全部该笔款项日止计算。若魅鼎公司任何一项应付的租金、物业管理费或其他费用从应付之日起拖欠连续超过十四天或累计超过六十天，天顺公司有权提前收回房屋或其任何部分，合同立即自行终止，天顺公司无需对魅鼎公司承担任何装修费、设备添加费的补偿，魅鼎公司已支付保证金不予退还，并应向天顺公司支付相当于至租赁期满魅鼎公司应付而未付的租金(以基本租金与平均租金中较高者为准)及物业管理费总和之金额的违约金，魅鼎公司应按本合同约定的租金标准向天顺公司支付其已享受的装修期间及优惠期间的租金。租赁保证金相当于三个月基本租金及物业管理费；公用事业费保证金8,000元。除天顺公司同意魅鼎公司续租外，魅鼎公司应在本合同租赁期限届满当日或提前解除当日17：00之前将已恢复至附件五所列的交付标准或恢复至天顺公司同意接受之状态下的系争房屋交还天顺公司。魅鼎公司因将系争房屋恢复原状或天顺公司书面认可的干净、整洁和标准的可租用良好使用状态而造成魅鼎公司的任何费用支出，天顺公司无须给予补偿，若魅鼎公司拒绝履行或迟延履行该义务的，天顺公司可自行指定承包商进行恢复原状工程，费用由魅鼎公司承担。从租赁期限届满当日或提前解除当日起直至办妥交接手续或天顺公司进入并收回系争房屋为止，魅鼎公司须以合同终止(或解除)日以前租金、物业管理费为基础，以该基数的200%向天顺公司支付延期返还期间内该房屋的占有使用费(包括租金及物业管理费)，并据实支付其他各项费用，并应向天顺公司赔偿因魅鼎公司迟延返还该房屋引致的一切损失，但此等占用费、赔偿金等的支付并不构成续租或租赁之延续，在魅鼎公司遗留物品占用系争房屋期间，魅鼎公司仍应当按照上述标准向天顺公司支付占用费。合同还对其他租赁相关事项进行了约定。合同签订后，被告支付了相应的租金及保证金，双方开始履行合同。2018年6月14日，天顺公司(出租方、甲方)、魅鼎公司(原承租方及新承租方之连带担保方一、乙方)、钱嘉钰(原承租方之连带担保方、丙方)、吉蛙公司(新承租方、丁方)、张天人(新承租方之连带担保方二、戊方)签订转让协议，内容为鉴于甲、乙、丙三方已就乙方承租甲方系争房屋并由丙方为乙方在租赁合同项下全部义务向甲方提供连带担保事宜签订租赁合同，现甲、乙、丙、丁、戊各方经过友好协商，达成如下协议：本协议各方当事人同意，原甲、乙、丙三方所签订的租赁合同项下乙方的全部权利、义务和责任均由丁方享有和承担，乙方自本协议生效后不再享有租赁合同项下的任何权利和义务；乙方及戊方承诺，为丁方在租赁合同项下的全部义务向甲方承担连带保证责任，担保期限自租赁合同到期或提前终止之日起二年；乙方同意，其在租赁合同项下已缴付的保证金(包括租赁合同首期保证金和保证金余款、公用事业费保证金等)，自动转为丁方在租赁合同项下的相应保证金；丁方、戊方同意，租赁合同、本协议项下的所有条款均适用于丁方、戊方；本协议所涉及的条款与租赁合同中相关约定有任何不一致或冲突，以本协议的约定为准，且不影响租赁合同其他条款的履行。转让协议另对其他事项进行了约定。再查，系争房屋自2019年1月1日起，物业管理费收费标准调整为100元/月/平方米(含税)。2019年7月30日，天顺公司(出租方，甲方)与吉蛙公司(承租方，乙方)签订终止协议，约定：租赁合同及其项下经营事宜签署之其他协议(包括但不限于《仓库许可使用协议》、《广告位协议》)(如有)在2019年7月31日终止；乙方应于签署本协议的同时或者之前支付截至终止日之全部应付未付租金、物业费、公用事业费、仓库管理费款项共计667,109.40元；乙方同意于签署本协议的同时或之前向甲方另行支付该房屋下一个承租人45天装修期所对应的租金与物业管理费共计201,531元作为违约赔偿，乙方同意甲方有权从乙方已缴付的租赁合同项下保证金431,615元中直接扣除前述违约金款项；乙方应于终止日17：00时之前将该房屋恢复至租赁合同附件五所列的交付标准(租赁期内自然损耗除外)后交还甲方；乙方应于终止日前办妥以该房屋地址取得的一切证照批准或许可证(如有)的注销/变更登记手续，且乙方应保证自终止日起不再使用该房屋地址；若乙方迟延返还该房屋，及/或乙方未按时办理注销/变更以该房屋地址进行的工商登记注册及其他批准/许可证等手续等，乙方同意向甲方承担全部赔偿责任，计算方式为：以租赁合同约定的租期第二年月租金及物业管理费之和的200%为标准，乘以延迟返还该房屋的天数/迟延办妥证照注销/变更登记的天数；在乙方依约履行本协议项下所有约定之义务的情况下，甲方同意免除乙方等于租赁合同、转让协议项下的违约责任；若乙方未依约履行本协议项下约定之义务的，甲方有权按租赁合同、转让协议的约定追究乙方、丙方、丁方的所有责任。在终止协议中，虽将魅鼎公司列为丙方，张天人列为丁方，但魅鼎公司与张天人未签字或盖章，该终止协议仅有天顺公司、吉蛙公司盖章确认。终止协议另对其他事项进行了约定。终止协议签订后，吉蛙公司未按照终止协议履行，天顺公司遂起诉来院。经天顺公司结算，吉蛙公司截至2019年7月31日共欠天顺公司租金554,065.5元、物业管理费37,200元、电费50,768.9元、水费6,095元、燃气费4,749.8元、仓库管理费18,980元。天顺公司于8月15日收回房屋后，对涉案房屋进行了复原，花费复原费56,000元。上述事实，有原告提供的上海市房地产权证、租赁合同、转让协议、终止协议、房屋交付通知收楼文件、物业费调价通知函、天顺公司与吉蛙公司签订的仓库许可使用协议、水电费单据、燃气费单据、场地复原凭证等证据，以及双方当事人的陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，天顺公司表示，天顺公司将房屋复原后，后来的承租方从2019年10月11日开始营业并支付租金。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守。租赁合同、转让协议系双方当事人真实的意思表示，于法不悖，双方当事人应当按约全面履行自己的义务。天顺公司与吉蛙公司约定双方之间的租赁合同于2019年7月31日终止，本院予以确认。吉蛙公司虽与天顺公司签订终止协议，但因吉蛙公司未能依约履行义务，天顺公司有权按租赁合同、转让协议的约定追究吉蛙公司、魅鼎公司及张天人的责任。天顺公司对租金、物业管理费、电费、水费、燃气费、仓库管理费、场地复原费、装修期租金的主张有合同依据，吉蛙公司也未提异议，本院予以确认。吉蛙公司逾期交付房屋，应支付场地占用费，张天人表示不愿支付，天顺公司对逾期场地占用费的计算标准过高，本院酌情予以调整为70,000元。吉蛙公司逾期未支付租金、物业管理费、电费、水费、燃气费，天顺公司按照租赁合同约定的日千分之一的标准主张滞纳金，张天人认为金额过高，且认为应包含在保证金内，本院认为吉蛙公司逾期支付，应支付逾期付款滞纳金，但标准过高，本院酌情调整为按日万分之五的标准计算。吉蛙公司违约造成合同解除，应承担违约责任。天顺公司主张不予返还吉蛙公司保证金属于主张违约金的一种形式。张天人认为天顺公司既不返还保证金又另行主张违约金，违约金的金额过高。本院对违约金的标准予以调整，结合本案的实际情况，酌情确定为431,615元，与吉蛙公司支付的保证金予以抵扣，由此，天顺公司有权不予返还吉蛙公司保证金。魅鼎公司与张天人作为担保人，应对吉蛙公司的上述付款义务承担连带责任(因仓库许可使用协议系天顺公司与吉蛙公司另行签订，故仓库管理费除外)。吉蛙公司、魅鼎公司未到庭应诉，放弃了自己的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告上海天顺经济发展有限公司与被告上海吉蛙大亨餐饮管理有限公司就上海市静安区愚园路XXX号05层20室签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年7月31日解除；二、被告上海吉蛙大亨餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海天顺经济发展有限公司欠付的租金554,065.50元、物业管理费37,200元、电费50,768.9元、水费6,095元、燃气费4,749.8元；三、被告上海吉蛙大亨餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海天顺经济发展有限公司欠付费用的滞纳金(以上述欠付费用之和652,879.20元为本金，按照每日万分之五的标准，自2019年8月1日起计算至本判决生效之日为止)；四、被告上海吉蛙大亨餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海天顺经济发展有限公司合同解除违约金431,615元(与原告上海天顺经济发展有限公司已收取的保证金431,615元相折抵)；五、被告上海吉蛙大亨餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海天顺经济发展有限公司场地复原费56,000元；六、被告上海吉蛙大亨餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海天顺经济发展有限公司场地占用费70,000元；七、被告上海吉蛙大亨餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海天顺经济发展有限公司装修期租金106,020元；八、被告上海魅鼎餐饮管理有限公司、张天人应对被告上海吉蛙大亨餐饮管理有限公司的上述债务承担连带责任；九、被告上海吉蛙大亨餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海天顺经济发展有限公司仓库管理费18,980元；十、原告上海天顺经济发展有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,460.20元，减半收取计8,730.10元，由原告上海天顺经济发展有限公司负担1,500元，被告上海吉蛙大亨餐饮管理有限公司、上海魅鼎餐饮管理有限公司、张天人负担7,230.10元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  荣琼英二〇二〇年一月十六日书记员  夏 雪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。