山东省昌邑市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0786民初3060号 原告：马明瑶，男，1991年11月14日出生，汉族，现住昌邑市。 原告：李晓静，女，1990年10月27日出生，汉族，现住昌邑市文区。 以上两原告委托诉讼代理人：李英亮，昌邑法源法律服务所法律工作者。 被告：梁洪飞，男，1993年10月26日出生，汉族，现住昌邑市。 被告：李晓芳，女，1994年2月2日出生，汉族，现住昌邑市。 以上两被告共同委托诉讼代理人：马乐长，山东泰中律师事务所律师。 原告马明瑶、李晓静诉被告梁洪飞、李晓芳转让合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭两原告共同委托诉讼代理人李英亮、被告梁洪飞及两被告共同委托诉讼代理人马乐长到庭参加诉讼，第二次开庭两原告共同委托诉讼代理人李英亮、被告梁洪飞、李晓芳及两被告共同委托诉讼代理人马乐长到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令二被告偿还转让费25万元并支付相应违约金；二、诉讼费用由二被告承担。 事实和理由：2019年5月19日，原告马明瑶、李晓静将自己经营的饭店门面装修及内部设施转让给被告梁洪飞、李晓芳，双方约定转让费共计40万元。饭店交付后二被告除支付15万元转让费后尚欠25万元转让费至今未付，原告多次找被告索要未果，故诉至法院，要求二被告支付剩余的转让费25万元并支付违约金。 两被告辩称，第一，原、被告之间签订合同属实，但该合同无法实际履行，原因是协议约定的餐厅并非是营业执照上登记的餐厅，而且也无法进行变更手续，至今该餐厅手续还是原告的；第二，双方议订的价格不符合实际的价值，显失公平；第三，鉴于小区经常停电，被告无法继续经营，房屋的所有权也未确权，被告长期经营得不到保障，被告已于2019年8月30日向二原告书面邮寄送达了解除合同通知书，根据《中华人民共和国合同法》第94条及96条规定，该合同已实际解除，要求原告返还已经收取的15万元的转让费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，双方当事人进行了举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年5月19日，原告李晓静、马明瑶（甲方）与被告梁洪飞、李晓芳（乙方）签订转让协议，协议约定：一、转让项目:甲方将位于昌邑市潍水蓝湾小区沿街38-7号、38-8号的柏林主题厨房永久转让给乙方所有，建筑面积500平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中享有的权利与义务；二、转让价格及付款方式：转让价格40万元，协议签订之日前已交付15万元，2019年8月30日前付6.25万元，2019年12月30日前付6.25万元，2020年8月30日前付6.25万元，2020年12月30日前付6.25万元；三、转让范围：餐厅店面装修及店内设备、装饰无偿归乙方所有（设备已于本协议签订之日前双方清点完毕交付）；四、协议签订之日前所产生的税费、水电费、物业费、卫生费由甲方承担，签订之日后所产生的上述费用由乙方承担，每年房租不得高于市场价格，甲方不得再向乙方索要任何其他费用，甲方剩余的房屋使用权归乙方所有；五、原餐厅营业执照及相关证件双方共同办理变更手续；六、甲方在接手经营后，可对饭店进行装修和改造，相关费用乙方自理；七、如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但因国家征用拆迁饭店，有关补偿归乙方，如产权人收回房屋，应将转让费的80%赔偿给乙方；八、违约责任：如乙方未按照约定按期支付剩余转让费，甲方有权终止协议，并要求乙方一次性支付剩余转让费并按所欠转让费1%按日收取违约金；九、本协议双方当事人签字后即发生法律效力，不得违约，如有违约应给予对方相应赔偿。 被告于2019年3月2日实际接收涉案店铺并经营，被告经营至2019年8月30日关门停止营业。被告已向原告交付转让费15万元。 2019年8月30日，被告向原告发出解除“转让协议”通知书，内容为：通知马明瑶、李晓静解除双方于2019年5月19日签订的柏林主题餐厅“转让协议”，原因是该转让协议显失公平，且其中存在欺诈内容，致使受让人梁洪飞、李晓芳二人存在重大误解，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，通知二位解除该“转让协议”，收到该解除“转让协议”通知书后即视为“转让协议”解除，请二位于收到该通知书三日内前来柏林主题餐厅洽谈有关协议解除后的善后事宜，三日内未前来商谈将承担不利的法律后果。 原告收到该解除转让协议通知书后不同意解除合同，于2019年9月4日向本院提起诉讼要求被告偿还转让费25万元并支付相应违约金。 另查，2019年3月30日，被告梁洪飞作为承租方（乙方）与涉案房屋出租方李爱山（甲方）签订房屋租赁协议，协议约定：甲方将位于昌邑市潍水蓝湾小区沿街38-7号、38-8号商铺租赁给乙方用于餐饮经营，租赁期限2019年4月1日至2022年3月31日，每年租金6万元，于每年4月1日前付清，甲方负责商铺水、电畅通，日常使用导致设施损坏，由乙方负责维修，租赁期间产生的一切费用由乙方负担，未经甲方同意，乙方不得转租房屋；如乙方擅自转租房屋，甲方有权解除合同，如乙方未按照约定支付租金超过30天，甲方有权解除合同并以欠租金数额的1%按日收取违约金。合同经双方当事人签字后即发生法律效力。 本案争议的焦点为：一、原、被告签订的转让协议是否应予解除？被告是否应偿还原告所欠转让费25万元？二、原告主张的违约金是否应予支持？违约金是否约定过高需要调整？ 关于第一个争议的焦点：原、被告签订的转让协议是否应予解除？被告是否应偿还原告所欠转让费25万元？ 原告向本院提供如下证据证明被告应予偿还转让费25万元，合同不符合解除条件： 1、原、被告签订的转让协议； 2、被告梁洪飞与房屋出租人李爱山签订的房屋租赁协议； 3、商品房预售合同二份及高淑娟出庭作证的证人证言，证明李晓静系李爱山之女，高淑娟系李晓静之姨妈，38-7号、38-8号商铺实际房主均为李爱山，38-7号商铺虽系高淑娟与开发商签订商品房预售合同，但已转让给李爱山，未办理过户手续，高淑娟对涉案商铺出租给被告无异议。 被告对原告提供的证据1、2的真实性均无异议，对证据3商品房预售合同的真实性无异议，但被告认为商品房无产权部门的登记，不能确定产权归属问题，对高淑娟的证人证言认为房屋产权问题没有确定，证言不具有证明效力。 被告提供解除协议通知书及录音录像证据，其提供郑鹏飞与被告李晓芳的录音，用以证明郑鹏飞邀请被告一起合伙转原告的店铺，而且要求以被告名义来转店，转店后郑鹏飞再也不提合伙问题，且从被告店里辞职，被告用以证明转让店铺存在欺诈性质；被告提供2019年9月2日录像，用以证明原告收到被告解除合同通知书到店里拉走了部分装饰品和酒，被告称原告实际已经控制转让的店铺。 原告对被告提供上述证据的质证意见： 被告与郑鹏飞的通话录音，原告认为郑鹏飞与本案无任何关系，其与被告的通话不具备任何效力，原告不认可，无法认定通话的真实性与其证明的效力； 对被告提供的2019年9月2日上午9点47分至12点20期间的10次视频录像，原告对画面中出现的原告马明瑶、被告梁洪飞及案外人在拉画、拉酒的事实予以认可，但并不能证明原告同意与被告解除合同，画面没有声音，当时梁洪飞也在场，双方并无任何冲突，只能证明梁洪飞对原告的行为是认可的，因梁洪飞拖欠供货商酒钱，酒是原告帮被告联系的，原告将酒和画拉回去抵顶梁洪飞欠供应商的钱，原告拉酒及画是梁洪飞同意的。 对被告提供的在2019年11月20日即第一次开庭后原告报警的证据，原告不清楚当时谁去拉东西，怕被告拉完后诬告原告拉走的东西，所以报警要求警方加以证实。该视频不能证明原告同意与被告解除合同。 本院认为，原告与被告签订的转让协议第三条关于转让范围中明确约定，餐厅店面装修及店内设备、装饰无偿归被告所有（设备已于本协议签订之日前双方清点完毕交付），即原告转让的是餐厅店面装修及店内的设备和装饰，且双方于协议签订之前交接完毕，被告认可于2019年3月2日接收餐厅并经营，一直经营至2019年8月30日，被告也已按协议交付第一笔转让费15万元，被告亦与涉案房屋的出租人李爱山于转让协议签订之前即2019年3月30日签订房屋租赁协议，故原、被告之间签订的转让协议已实际履行，被告已接收双方协商的转让标的并实际经营5个多月，被告辩称因餐厅登记手续是原告的无法变更手续故合同无法实际履行，与本案查明的上述事实不符，转让协议虽然约定原餐厅营业执照及相关证件双方共同办理变更手续，被告未提供证据证明其通知原告协助办理而原告拒不办理并且因未变更营业登记影响了餐厅的经营，况且本案被告受让的仅是店铺的装修及店内的设备和装饰，并非转让的是经营权和租赁权，租赁事宜由被告与出租人已另行协商确定，故被告该答辩主张本院不予支持；关于被告辩称协议的价格不符合实际的价值，显失公平，被告于2019年3月2日实际接收涉案标的并经营长达5个多月，双方签订转让协议时间是2019年5月19日，被告有充足的时间考察并决定是否签订正式的转让协议，且被告未提供确实有效的证据证明显失公平，被告提供与郑鹏飞录音称协议存在欺诈，郑鹏飞非本案当事人，亦非合同相对人，被告与郑鹏飞之间协商的合伙经营餐厅问题与原告无关，且录音中未有任何关于涉嫌欺诈而签订协议的内容，被告与郑鹏飞之间的纠纷与本案无关，被告可另行解决；关于原告拉走被告部分酒及装饰画的问题，因被告当庭表示不要求原告返还，故上述不属本案审理范围，双方可另行协商解决，被告用以证明协议已实际解除证据不足，理由不当，本院不予支持；关于被告辩称小区经常停电无法继续经营，与原告转让标的无关，亦不是本案审理的范围，故该答辩主张本院不予采信；被告关于房屋的所有权未确权导致被告长期经营得不到保障的答辩主张，亦也原告转让标的无关，且房屋的确权登记与否与其经营是否正常无直接关联，亦无因房屋未确权登记导致被告无法继续经营的情形出现，故被告上述答辩主张本院亦不予采信。故原、被告签订的转让协议合法有效，未违反法律和行政法规的强制性规定，双方均应按协议约定履行，协议第二条虽然约定分批付款，但第八条约定如被告未按照约定按期支付剩余转让费，原告有权要求被告一次性支付剩余转让费，故被告应偿还所欠原告转让费25万元；被告虽然向原告发出了解除协议通知书，但原告不同意解除并向法院起诉，故被告关于合同已实际解除的答辩主张本院不予支持，被告要求原告返还已经收取的15万元转让费证据不足，于法无据，本院不予支持。 关于第二个争议的焦点：原告主张的违约金是否应予支持？违约金是否约定过高需要调整？ 原告主张按合同约定以实际所欠转让款25万元为基数每日按1%支付违约金，被告主张违约金过高。本院认为，原告的损失实际为逾期付款的利息损失，《中华人民共和国合同法》第114条第2款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中双方约定的违约金明显过高，故被告主张对双方约定的违约金进行调整的意见有理，本院予以采纳，根据上述法律、司法解释的规定，结合本案查明的事实，本院认为，以被告所欠转让费25万元为基数自2019年9月4日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算违约金为宜，超出部分本院不予支持。 综上所述，本院认为，原告与被告签订的转让协议，系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应确认有效，被告应支付原告转让费25万元并承担违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告梁洪飞、李晓芳偿付原告马明瑶、李晓静转让费25万元及违约金（以25万元为基数自2019年9月4日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至被告实际给付之日），于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5050元，财产保全费1820元，共计6870元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并提出副本四份，同时预交上诉费5050元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  张 平 人民陪审员  陈丽丽 人民陪审员  黄寿远 二０二〇年二月二十日 书 记 员  郭萌萌