广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初22126号原告：深圳市特区建设发展集团有限公司，住所深圳市福田区福华一路大中华国际交易广场裙楼**，统一社会信用代码9144030058271693X9。法定代表人：李文雄。委托代理人：李翀，广东国晖律师事务所律师。被告：深圳市宇祥缘科技实业有限公司，住所深圳市龙岗区园山街道横坪公路**厂房**301之二，统一社会信用代码91440300726185788L。法定代表人：张志英。关于上列原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托代理人李翀到庭参加诉讼，被告深圳市宇祥缘科技实业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2016年1月29日，原告与被告签订了《国际低碳城再生园区（一期）萃坊四楼西半层租赁合同书》（以下简称：租赁合同）。合同中约定原告（甲方）将位于深圳市龙岗区半层（以下简称租赁物）出租给被告（乙方），且对租赁物的面积、租金、租赁期限、租金支付方式及时间、违约金等均有约定。原告曾多次向被告催收欠付的租金并发函被告，要求被告及时支付欠缴租金和相应的违约金。被告一直用各种理由拖欠欠款，无奈之下，原告于2019年8月21日将《解除告知函》发至被告，告知被告解除租赁合同，并要求及时支付欠款。时至今日被告拒绝支付租金及违约金，原告作为深圳市委市政府成立的大型国有综合性投融资公司，涉案租赁物属于政府行政划拨的代管代租资产，可惜的是因为历史遗留原因相关许可仍在办理之中。原告签约前也将租赁物的实际情况如实向被告予以披露和说明，并按照极其优惠价格出租。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及第五条的规定，原告有权向实际占有房屋的被告收取房屋占有使用费。其次，利息属于法定孳息，被告延迟履行支付义务的，原告有权要求被告按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准以实际房屋占有使用费为基数支付利息，直至被告实际清偿之日止。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判令：一、被告支付原告房屋占有使用费481595.01元（人民币，下同）；二、被告支付原告逾期付款的利息（自被告应付未付之日开始起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，直至被告实际清偿之日止）；三、本案诉讼费、保全费由被告承担。庭审中，原告明确其利息请求为以481595.01元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准，自2019年8月22日起计算至实际付清之日止。被告未到庭应诉、答辩，亦未提交任何证据材料。经审理查明，2016年1月29日，原告与被告签订《国际低碳城再生园区（一期）萃坊4楼西半层租赁合同书》，约定原告将其所有位于龙岗区厂房（即萃坊，下同）4楼西半层（租赁面积1033.99㎡）出租给被告，租赁期限为5年，即从2016年2月1日起至2021年1月31日止，免租金期为2个月，即从2016年2月1日起至2016年3月31日止，自2016年4月1日起开始计收租金，租赁保证金为首月租金的3倍即65141.37元。首年租赁物的租金单价为21元／㎡﹒月（含税），后续按每年5%递增，租赁期内各年租金如下：2016年4月1日至2017年1月31日月租金为21713.79元，2017年2月1日至2018年1月31日月租金为22799.48元、2018年2月1日至2019年1月31日月租金为23936.87元、2019年2月1日至2020年1月31日月租金为25136.3元、2020年2月1日至2021年1月31日的月租金为26397.76元。园区物业管理费3元／㎡，水费单价6元／ｍ3，消防用水单价30元／ｍ3，电费单价1.5元／度。被告应于每月5日之前向原告支付当月租金。《中国工商银行深圳分行客户回单》显示，从2016年3月31日至2018年5月7日期间被告共向原告转账保证金65141.37元、租金472333.22元，合计537474.59元。2018年11月8日起至2019年8月8日期间，原告向被告发出多份《关于催缴支付萃坊4楼西半层租金的函》。2019年8月21日，原告在涉案租赁物处粘贴《国际低碳城再生园区（一期）萃坊4楼西半层租赁合同书》解除告知函。《关于国际低碳城萃坊剩余载体相关招商工作的请示》、《深圳市发展改革委关于国际低碳城萃坊剩余载体招商工作的复函》显示，涉案租赁物是根据深圳市政府统一安排由原告承担政府投融资任务进行统租改造的产业用房。庭审中，原告确认截至庭审之日，涉案房产仍没有房屋所有权证、建设工程规划许可证、建筑许可证，上述相关证书仍在办理中，以及被告于2019年4月份左右就没有在涉案房产内办公，但是办公设备仍存放在涉案房产内，原告于2019年8月21日收回涉案房产。同时，原告主张租赁保证金用于抵扣两个月的免租期的租金。另查，被告于2018年7月31日将深圳市艾香科技实业有限公司变更为深圳市宇祥缘科技实业有限公司。上述事实，有原告提交的《国际低碳城再生园区（一期）萃坊4楼西半层租赁合同书》、《中国工商银行深圳分行客户回单》、《关于催缴支付萃坊4楼西半层租金的函》、《国际低碳城再生园区（一期）萃坊4楼西半层租赁合同书》解除告知函、《关于国际低碳城萃坊剩余载体相关招商工作的请示》、《深圳市发展改革委关于国际低碳城萃坊剩余载体招商工作的复函》及庭审笔录附卷为据，足以认定。本院认为，首先，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效，但因房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予以支持。本案中，被告承租的龙岗区厂房4楼未取得建筑工程规划许可证，故原、被告双方之间签订的《国际低碳城再生园区（一期）萃坊4楼西半层租赁合同书》属无效合同。被告应当向原告支付其占用房屋期间的占有使用费。其次，原告主张被告于2019年4月份左右就没有在涉案房产内办公，并于2019年8月21日收回涉案房产。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。因被告作为承租方应就其负有退回厂房的义务承担举证责任，但被告未提交证据证明其主张，应承担举证不能的法律责任。且原告亦未能举证证明被告具体未在涉案厂房内办公的具体时间。故本院依法认定被告于2019年5月1日开始未在涉案厂房内办公，原告于2019年8月21日自行收回涉案厂房。为此，被告应向原告支付自2016年4月1日至2019年4月30日期间的涉案厂房的占有使用费853383元（21713.79元／月×10个月＋22799.48元／月×12个月＋23936.87元／月×12个月＋25136.30元／月×3个月）。对于原告所主张的2019年5月1日至2019年8月20日期间涉案厂房的占有使用费。本院认为，根据原告提交的证据显示原告因被告多次未按时支付占有使用费而向被告邮寄《关于催缴支付萃坊4楼西半层租金的函》及粘贴《国际低碳城再生园区（一期）萃坊4楼西半层租赁合同书》解除告知函，因此原告在被告多次未按时交纳占用使用费并知道被告已搬离的情况下，应及时与被告协商解决或收回涉案厂房，避免损失的扩大。为此对损失的扩大原被告双方均有过错，依法应承担相应的责任，故根据公平原则，本院依法酌定被告应向原告支付2019年5月1日至2019年8月20日期间涉案厂房的占有使用费64516.5元［（25136.30元／月×3个月＋25136.30元／月÷30天×20天）×70%］。关于2016年2月1日至3月31日免租期占有使用费。合同租赁期限从2016年2月1日至起至2021年1月31日至，为5年，至2019年8月21日原告收回租赁物，合同期限已履行71%，因此，被告应支付免租期占有使用费12594元［21713.79×2×（1-71%）］。再次，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告应退还被告65141.37元租赁合同保证金。对于上述房屋占有使用费已支付的事实应由被告承担举证责任，被告未提交相应的证据予以证明，理应承担举证不能的不利后果。原告提交的《中国工商银行深圳分行客户回单》显示被告共向转账保证金65141.37元、租金472333.22元，合计537474.59元。因被告未按时向原告交纳房屋占有使用费，原告同意租赁保证金用于抵扣房屋占有使用费。故，被告需向原告支付房屋占有使用费393018.91元（853383元＋64516.5元＋12594元-537474.59）。原告诉请超出上述部分的房屋占有使用费，本院不予支持。关于逾期支付利息的请求。被告未按时向原告交纳房屋占有使用费，给原告造成损失应当予以赔偿。现原告主张以481595.01元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准，自2019年8月22日起计算至实际付清之日止。原告诉请按照中国人民银行同期贷款利率计算，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故，被告应向原告支付逾期借款利息应以393018.91元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年8月22日起计至实际付清之日止。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利，应承担举证不能和消极答辩的法律后果，本院在查明事实的基础上依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市宇祥缘科技实业有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市特区建设发展集团有限公司支付房屋占有使用费393018.91元；二、被告深圳市宇祥缘科技实业有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市特区建设发展集团有限公司支付逾期利息（以393018.91元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年8月22日起计至实际付清之日止）；三、驳回原告深圳市特区建设发展集团有限公司的其他诉讼请求。如被告深圳市宇祥缘科技实业有限公司未按本判决确定的期间履行给付金钱义务的，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8524元，保全费2927.9元，合计11451.9元（原告已预缴），由原告深圳市特区建设发展集团有限公司负担2105.9元，被告深圳市宇祥缘科技实业有限公司负担9346元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长  彭职威审判员  黄丽仲审判员  龚宇辉二〇二〇年三月二十六日书记员  陈海燕