广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初5237号原告：张锐庆，男，1992年2月出生，汉族，住广东省普宁市，委托诉讼代理人：谢方玉，广东广瀚律师事务所律师。被告：中山市域森装饰工程有限公司，住所地广东省中山市**法定代表人：谢锦彬。委托诉讼代理人：马校培，广东德疆律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏若君，广东德疆律师事务所实习律师。原告张锐庆诉被告中山市域森装饰工程有限公司（以下简称域森装饰公司）房屋合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案受理后，依法组成合议庭，并于2019年6月3日、11月4日公开开庭进行了审理。原告张锐庆及其委托诉讼代理人谢方玉、被告委托诉讼代理人马校培、苏若君庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张锐庆向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即返还购房款205233元及逾期利息（从起诉之日起计至偿清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、判令被告立即双倍返还购房定金200000元；三、解除原被告双方签订的《房屋买卖合同》。事实与理由：原被告双方于2017年12月15日签订《房屋买卖合同》，约定原告购买位于中山市“星悦新天”一期2栋A座2304房，合同价款为1016233元。原告已按合同约定支付了定金10万元及首付30%的305233元（含定金）。被告并非是涉案商品房的开发商，在签订涉案的《房屋买卖合同》时，涉案商品房尚未取得预售许可证，涉案商品房的开发商是中山市富润房地产开发有限公司，预售许可证是在2018年2月2日取得，预售房屋栋号及层数包括53幢（原规划2幢A座）、54幢（原规划2幢B座）、55幢（原规划2幢C座）、56幢（原规划2幢D座）。即《房屋买卖合同》约定的一期2栋A座2304房，就是53幢2304房。经原告区国土局查询，星悦新天一期53幢2304房已备案登记，但并非登记在原告名下，原告购买此商品房的目的无法实现。被告侵害了原告的合法权益，存在欺诈。按《房屋买卖合同》第四条约定，“被告应当自商品房取得预售许可证之日起30天内，协助原告与开发商签订正式的商品房预售合同”，被告并没有履行，而且涉案的商品房已经登记在他人名下，导致原告买卖合同目的不能实现。被告声称“星悦新天”的项目，其是投资方自带资金负责施工，从目前楼盘停工来看，原告认为被告故意告知虚假情况，被告并非自带资金，亦不是项目施工方，而且原告与被告签订合同时，被告故意隐瞒楼盘已经处于停工状态和项目资金链断裂无法正常完工的事实，诱使原告做出错误的意思表示，与其签订《房屋买卖合同》，被告收取原告的首付（含定金）是非法集资，是欺诈行为。依据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第六十八条规定：一方故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。如果原告在签订时知道楼盘处于停工状态，而且资金链断裂，原告是不会签订涉案买卖合同的。涉案商品房，已是问题楼盘，烂尾楼盘，直至起诉，现场都没有施工工人，楼盘处于无限期停工状态，早期预售的其他商品房亦因水电燃气消防等问题没法办理验收，原承诺2015年可以交房，至今都未兑现，房产证也拿不到，而项目建设早已在2015年12月起就处于停工状态，被告或开发商都没有如实告知原告楼盘存在的问题，故意隐瞒并且非法集资。否则，原告是不会和被告签订《房屋买卖合同》。业主已经联名维权，希望政府介入处理，涉案的相关人员已经被调查。被告域森装饰公司书面答辨称：一、被告与原告签订的《房屋买卖合同》有效。1、被告有权出售涉案房屋。涉案房屋属中山市“星悦新天”一期2栋商品房项目中的一套房屋，“星悦新天”一期2栋属中山市富润房地产开发有限公司（以下简称富润公司）的建设项目,被告是受富润公司委托对外销售房屋。2、涉案房屋已取得商品房预售许可证，涉案《房地产买卖合同》有效。虽然签订案涉《房屋买卖合同》时案涉房屋的项目未取得预售许可证，但是2018年2月2日案涉房屋的建设项目已经取得《中山市商品房预售许可证》，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得向社会销售许可证明的，可以认定有效”，案涉房屋在原告起诉前取得了销售许可，案涉《房屋买卖合同》有效。二、原告购买房屋时对房屋现状之情并同意才签订《房屋买卖合同》，被告并不存在原告所称的欺诈行为。涉案《房屋买卖合同》对背景有明确表述：“由甲方作为投资方自带资金负责施工的商品房项目，甲方得以所建设的星悦新天一期2栋的商品房抵偿投资收益”，既然需要商品房抵偿投资收益，原告对富润公司的经营状况应当有所了解，且被告在签订合同时已经如实告知了上述情况，原告系自愿与被告签订的涉案《房屋买卖合同》，不存在原告所称的故意隐瞒的事实。即使原告以欺诈主张合同撤销，涉案《房屋买卖合同》签订于2018年2月15日，原告起诉时间为2019年4月22日，已超过一年，原告的撤销权已消失。三、原告无权要求解除《房屋买卖合同》。涉案《房屋买卖合同》明确约定原告不得以任何理由单方终止本合同的交易，该合同不具备约定解除的条件，也不符合《合同法》第九十四条的法定解除的情形，因此被告无权要求解除《房屋买卖合同》。经审理查明：位于中山市“星悦新天”房地产项目开发商是中山市富润房地产开发有限公司（以下简称富润公司），被告是中山市“星悦新天”的承建商，富润公司因拖欠被告建筑工程款，双方于2017年间签订一份确认书，富润公司在建“星悦新天”的一批商品房用于抵偿被告权益款项，并列出具体的楼层和房号。2018年4月24日，双方再签订一份补充协议（二），将之前富润公司委托被告代理销售的“星悦新天”房地产项目从87套变更为32套。2017年12月15日原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定原告购买位于中山市“星悦新天”一期2栋A座2304房，合同价款为1016233元。原告已按合同约定支付了定金10万元及首付30%的305233元（含定金）。在被告向原告出具的《项目交楼时间说明》上明确2018年12月31日向业主交楼。之后原告以龙凤的名义与富润公司签订一份《星悦新天认购书》。在签订涉案的《房屋买卖合同》时，涉案商品房尚未取得预售许可证，至2018年2月2日才预售许可证。涉案房屋没有办理备案登记，后原告发现楼盘处于停工状态，曾与多个业主到相关部门投诉维权无果，为此向本院起诉。经查，涉案房屋在取得预售许可证的当天，房屋产权就被登记在中山市君信物业管理有限公司名下。上述事实，有原告提交《房屋买卖合同》、《项目交楼时间说明》、收款收据、受案回执，不动产登记资料、被告提交的确认书、补充协议（二）及原被告陈述在案为凭，本院予以确认。本院认为：《商品房预售管理办法》第二条规定，商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或者房价款的行为，故本案应为商品房买卖合同纠纷。《商品房预售管理办法》第十条第二款规定，商品房的预售可以委托代理人办理，但必须在书面委托书。代理是指代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。本案中，被告虽然提交其与富润公司存在委托代理合同关系，但被告是以自己的名义而不是以富润公司名义与原告签订《房屋买卖合同》，故被告与富润公司之间不构成代理与被代理关系。被告至今未取得涉案商品房的所有权，亦未具备出售商品房的资格，被告与原告签订的《房屋买卖合同》是无法履行的无效合同。造成合同无效的责任在于被告，故原告起诉要求解除双方签订的《房屋买卖合同》、并由被告双倍返还定金、返还预付购房款及利息，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条条（五）款、第五十七条、第五十八条、第一百一十五条的规定，判决如下：一、解除原告张锐庆与被告中山市域森装饰工程有限公司于2017年12月15日签订的《房屋买卖合同》；二、被告中山市域森装饰工程有限公司于本判决书生效之日起5日内向原告张锐庆返还购房款205233元，并从2019年4月22日起计至偿清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付利息给原告；三、被告中山市域森装饰工程有限公司于本判决书生效之日起5日内向原告张锐庆双倍返还购房定金200000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按银行同期同类贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7378元，诉讼保全费2546元，共9924元由被告区中山市域森装饰工程有限公司负担。此款原告已垫付，被告在履行付款义务时迳付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判长  刘旭桂审判员  廖辉龙审判员  黄俊慧二〇一九年十一月七日书记员  龙伟杰