四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0192民初3078号 原告：朱彬，男，1963年8月15日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 委托诉讼代理人：侯浩，四川蜀正律师事务所律师。 被告：成都太华置业有限公司，住所地四川省成都市天府新区华阳街道天府大道南段1632号。 法定代表人：夏强，董事长。 委托诉讼代理人：晏常恒，男，系该公司员工。 委托诉讼代理人：易艳，女，系该公司员工。 原告朱彬与被告成都太华置业有限公司（以下简称太华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱彬的委托诉讼代理人侯浩，被告太华公司的委托诉讼代理人晏常恒、易艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱彬向本院提出诉讼请求：1.判令太华公司立即向朱彬返还装修款585870.72元，并支付资金占用利息（利息以585870.72元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从朱彬购房款全部支付之日起计算至太华公司返还全部装修款之日止）；2.判令太华公司向朱彬支付逾期交房违约金19862.69元（违约金以已付房款1655224元为基数，按日万分之一计算，从2018年12月1日起计算至2019年3月30日止）；3.太华公司承担本案诉讼费。事实与理由：2017年4月3日，朱彬与太华公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》），约定朱彬购买太华公司开发的位于成都市天府新区的房屋；商品房价款按照套内建筑面积计算，每平方米15009.29元，房屋总价款为1655224元；装修水平是简装，装修标准是4416元／平方米；太华公司在2018年11月30日前向朱彬交付该商品房。合同签订后，朱彬依约支付了全部购房款。2017年6月27日，太华公司将朱彬购买的商品房签约备案。《商品房买卖合同摘要》记载该房屋清水成交价1069353.28元、装修成交价585870.72元。2019年3月30日，太华公司通知朱彬收房。收房时，朱彬才发现太华公司仅仅将厨房和卫生间贴了瓷砖、吊了顶，其余部位没有装修。太华公司进行的装修，其价值与合同中约定的装修费差距巨大。太华公司未按《商品房买卖合同》的约定对朱彬购买的房屋进行装修，应当退还装修款，并承担违约责任。太华公司逾期交房，应当支付逾期交房违约金。故诉至法院，望判如所请。 太华公司辩称，1.关于交付标准。双方约定案涉房屋的交付标准为清水交付，朱彬要求太华公司返还装修款的事实错误，且与双方约定的内容不符，朱彬在签订《商品房买卖合同》之前向太华公司提交了《申请书》，将房屋交付标准变更为清水。经朱彬签字确认的《毛坯房交楼标准说明表》显示，朱彬在签订合同时已经知晓案涉房屋的交付标准为清水交付，而非其诉状中所述在收房时才发现太华公司未装修交付。太华公司按照朱彬申请书的要求减免了购房款，该事实在双方签订的《商品房买卖合同》中已充分体现。2.关于交房时间。案涉商品房在2018年12月24日通过政府部门验收，具备了交房条件，太华公司也按照合同约定于同月25日通过EMS向朱彬邮寄了收房通知书。朱彬称太华公司于2019年3月30日通知其收房并不属实，朱彬所称的收房日期是案涉房屋装修完成后由装修单位通知朱彬收房的日期。综上，请求驳回朱彬的全部诉讼请求。 经审理查明，2017年4月3日，朱彬与太华公司签订《商品房认购书》，载明：由朱彬认购位于成都市天府新区房屋，装修标准为毛坯，房屋原价为1755224元，成交楼价为1655224元。 2017年，朱彬向太华公司提交《申请书》，载明：“本人于年月日向贵司认购位于天府新区海伦春天项目xx号的商品房（带装修交付），本人已知晓并认同所商品房的装修水平、设施设备档次和装修价格标准。现本人希望自行或另行委托第三方施工单位对该商品房进行装修、改造，故申请将商品房买卖合同房屋交付标准变更为‘清水’，本人按照‘清水’标准接收该商品房，同时申请贵司在签约总房价（含装修价款）基础上向本人减免或返还10万元房价款作为变更交付标准的价款补偿。若本人关于调整房屋交付标准为‘清水’的要求违反国家及地方调控政策的，本人同意配合向政府有关部门进行解释说明”。朱彬在该《申请书》上签名并捺印，该《申请书》落款处只有打印的2017年，具体月、日未填写。 2017年4月3日，朱彬（买受人）与太华公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定朱彬购买太华公司建设的海伦春天小区第6幢1单元xx层xx号房屋；房屋预测建筑面积为132.67平方米，其中套内建筑面积110.28平方米，共有建筑面积22.39平方米；装修水平为简装，装修标准是4416元/平方米；房屋价款按照套内建筑面积计算，单价为每平方米15,009.29元，总价款为1,655,224元。合同第十八条“交付时间和手续”载明：“出卖人在2018年11月30日前向买受人交付该商品房”。第十九条“逾期交房责任”载明：“（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在180日之内（该期限不多于本同第十条第（一）款第1项第（1）目中的期限），自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率不低于本合同第十条第（一）款第1项第（1）目中的比率）。（2）逾期在180日（该期限与本条第（一）款第1项第（1）目中的期限相同）后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（违约金比率不低于本条第（一）款第1项第（1）目中的比率）”。合同第二十条“商品房质量”载明：“（三）装饰装修及设备标准1.该商品房使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量符合国家的强制性标准及双方约定的标准……关于装饰装修及相关设备标准的约定，见附件六”。合同附件六“关于装饰装修及相关设备标准的约定”载明：“（一）交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第二十条第（三）款约定处理。出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。（二）双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下：1.外墙【√铺砌外墙砖；平涂涂料】”，其余包括起居室、厨房、卫生间、阳台、电梯、管道、窗户均未约定装修材料和设备的有关内容。该合同附有《海伦春天三期5、6、7、8座叠墅毛坯交楼标准说明表》（以下简称《毛坯交楼标准说明表》），项目中的“内墙”载明：“厅、房内墙面：水泥砂浆批荡；卫生间、厨房内墙面：水泥砂浆粗面”。“地面”载明：“厅、房地面、阳台地面：砂浆找平；卫生间：防水涂料。”“天花”载明：“室内天花：满刮腻子；厨房天花：原结构板面；卫生间天花：原结构板面。阳台天花：乳胶漆”。“门窗”载明：“窗户：断桥铝合金窗，双层中空玻璃；入户门：钢质入户门；客厅阳台、生活阳台：断桥铝合金门；户内门：只预留门洞口”。“厨房”载明：“厨房的洗菜台、操作平台、灶机台均不施工”。“阳台”载明：“主阳台栏杆（客厅出阳台）：铝合金玻璃栏杆”。“空调”载明：“预留空调机位”。“电梯”载明：“高级电梯”。“给、排水”载明：“给水：配独立水表，供水至厨房、卫生间给水点；排水：厨房、卫生间预留排水接口至排水点”。“强、弱电”载明：“强电：配独立电表，供电至户内配电箱，户内管线、开关、插座安装到点；弱电：至户内弱电箱，业主自行申请开通”。“智能化系统”载明：“户内配彩色可视对讲分机……”。该说明表上有朱彬签名、捺印。经当庭询问，朱彬认可该签名、捺印系其本人所为，且清楚该说明表中载明的内容。 同日，朱彬（买受人）与太华公司（出卖人）签订《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）。《补充协议》第十条“《商品房买卖合同》第十八条‘交付时间和手续’修改、增补”载明：“（三）在该商品房达到交付使用条件后，出卖人应以电话或特快专递通知买受人办理交付使用手续。经特快专递通知的，以买受人签收日为送达时间；买受人未签收的，同城以特快专递发出后的第二日为送达日，异地以特快专递发出后的第四日为送达日；以电话通知的，通知送达时间为买受人接到电话的时间。买受人未收到通知的，该商品房交付时间为合同约定的交付期限届满之日”；《补充协议》第十一条“《商品房买卖合同》第十九条‘逾期交房责任’修改、增补”载明：“（一）出卖人逾期交付商品房的，买受人不因此解除合同，出卖人应参照当地同类、同等地段、档次的商品房租金标准向买受人支付逾期交付的违约金”；《补充协议》第二十条“关于明示事项”载明：“（四）买卖双方一致同意：《商品房买卖合同》及本补充协议，以及相关法律法规规定的按日计算之违约金、赔偿金等总额以不超过房价款总额的2%为限……”。 同日，朱彬（甲方）与案外人福建省杭辉建设工程有限公司番禺分公司（乙方，以下简称杭辉公司）签订《施工协议书》（以下简称《施工协议》），约定甲方将其在太华公司处购买的案涉房屋的装修工程发包给乙方，施工期限自甲方办妥或乙方根据甲方授权办妥收楼手续之日起至2019年3月30日止。《施工协议》第四条“其他约定”中的第3点载明：“甲方不可撤销的授权乙方：开发商发出收楼通知书后7个工作日内甲方因故未办理收楼手续的，乙方可代甲方办理收楼手续并入场履行本协议约定的施工任务”、第8点载明：“……当开发商按照商品房买卖合同及其附件约定将商品房建设完成时，甲方应及时办妥收楼手续，若甲方因故未能在商品房买卖合同约定的收楼时间内办妥收楼手续的，则乙方有权凭本协议代办收楼手续，乙方办理收楼手续的行为视同甲方的收楼行为，对各方均具有约束力”；《施工协议》第五条“有关违约责任的约定”载明：“甲乙双方确认：本协议的委托事项不可撤销，即签订本协议后，除该商品房买卖合同终止外，甲、乙方将不会以任何理由解除本协议。” 2017年6月27日，案涉房屋进行了签约备案，《商品房买卖合同摘要》载明：案涉房屋清水成交价1,069,353.28元，装修成交价585,870.72元。 2018年10月11日，四川天府新区成都管委会环保和统筹城乡局就太华公司报送的《海伦春天三期项目主体工程配套建设的噪声、固体废物污染防治设施竣工环境保护验收申请材料》出具了《验收批复》，载明：案涉房屋所涉及的主体工程配套建设的噪声排放达到国家相应标准，固体废物处置符合环评要求，专项验收合格。2018年12月20日，成都市规划管理局出具《建设工程规划核实意见书》，载明：太华公司修建的海伦春天三区项目建设符合规划管理要求。2018年12月24日，成都市公安消防局出具《建设工程消防验收意见书》，载明：成都市公安消防局对太华公司申报的海伦春天三区建设工程进行了消防验收，综合评定该工程消防验收合格。另，海伦春天三期项目人防工程达到了竣工要求。太华公司出具了《商品房住宅质量保证书》和《商品房住宅使用说明书》，案涉房屋达到了交付条件。 2018年12月25日，太华公司通过EMS向朱彬寄送了《收楼温馨通知》，载明：案涉房屋达到交付条件，建议朱彬于2018年12月28日接收房屋。朱彬并未自行收房。杭辉公司代朱彬收房后，对案涉房屋进行了改造。改造完成后，朱彬于2019年3月27日收到《房屋改造完毕的告知书》，载明：案涉房屋已改造完毕，请朱彬于2019年3月30日至2019年4月12日到海伦春天营销中心，由杭辉公司工作人员带领朱彬办理房屋改造完成的查验手续。 上述事实，有《申请书》、《商品房认购书》、《商品房买卖合同》、《补充协议》、《施工协议》、《商品房买卖合同摘要》《建设工程规划核实意见书》、《成都市公安消防局建设工程消防验收意见书》、《天府新区成都直管区人防工程竣工验收意见书》、《验收批复》、《商品房住宅质量保证书》、《商品房住宅使用说明书》、《收楼温馨通知》、EMS邮寄单及当事人的当庭陈述等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，朱彬与太华公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现对本案的争议问题分述如下： 一、关于太华公司应否向朱彬返还装修款及支付资金占用利息 本院认为，首先，虽《商品房买卖合同》约定的交付标准为简装，但朱彬与太华公司签订的《商品房认购书》中对案涉房屋约定的装修标准为毛坯，而《商品房买卖合同》附件六第（二）项中也载明除外墙的装修标准为铺砌外墙砖、平涂涂料，其余包括起居室、厨房、卫生间、阳台、电梯、管道、窗户均未约定装修材料和设备的有关内容，且《毛坯交楼标准说明表》也对案涉房屋的交付标准予以了明确，本案中，朱彬未提供证据证明太华公司交付的案涉房屋与《商品房买卖合同》约定的装修标准不一致；其次，朱彬与太华公司签订的《商品房认购书》载明案涉房屋的原价为1,755,224元，成交楼价为1,655,224元，而案涉《商品房买卖合同》载明的案涉房屋总价款与《商品房认购书》中载明的成交楼价一致，故对朱彬关于太华公司应当依据《申请书》在案涉《商品房买卖合同》约定的房屋总价款的基础上再减免10万元的主张，本院不予支持；最后，虽《商品房买卖合同》约定了装修单价，《商品房买卖合同摘要》也载明案涉房屋装修成交价为585,870.72元，但根据《商品房买卖合同》第八条（一）约定的内容，案涉房屋系以套内建筑面积计算房屋总价，并非将装修价与清水房成交价予以分开计价，《商品房买卖合同摘要》系《商品房买卖合同》形成后向行政管理机关报送备案的内容摘要，并非《商品房买卖合同》的组成部分，对双方当事人不具有约束力，因此案涉房屋交付标准应为《商品房买卖合同》及其附件所约定的标准，而不应理解为案涉房屋的装修造价款为585,870.72元，故朱彬要求太华公司返还装修款585,870.72元的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。 二、太华公司应否向朱彬支付逾期交房违约金 本院认为，首先，《商品房买卖合同》约定太华公司应当在2018年11月30日前向朱彬交付案涉房屋，但太华公司在2018年12月25日通过EMS向朱彬寄送了收房通知，建议其于同月28日收房，同时太华公司提供了案涉房屋各项工程验收合格的证明用以佐证案涉房屋在此时已达到交付标准，故本院认定太华公司实际向朱彬交房的时间为2018年12月28日。其次，根据朱彬与杭辉公司签订的《施工协议》，朱彬未在《商品房买卖合同》约定的收房时间内办妥收房手续，则杭辉公司可代朱彬办理收房手续，并自收房之日起至2019年3月30日进行施工改造，故杭辉公司有权代朱彬收房。朱彬在杭辉公司收房并对案涉房屋完成改造后于2019年3月27日收到《房屋改造完毕的告知书》，载明由杭辉公司带领朱彬办理房屋改造完成查验手续的时间。但杭辉公司办理改造完成查验手续的时间并非太华公司的交房时间，交房时间应为太华公司在收房通知中建议朱彬收房的时间，即2018年12月28日，故太华公司逾期交房28天，应当按照《商品房买卖合同》的约定承担逾期交房的违约责任。最后，因太华公司逾期交房时间未超过180天，根据《商品房买卖合同》对逾期交房的约定，太华公司应按照朱彬支付的全部房价款1,655,224元为基数，按日万分之一支付违约金，故太华公司应向朱彬支付违约金4634.63元（1,655,224元×0.0001×28）。该违约金并未超过《补充协议》中关于按日计算的违约金不超过房价款总额的2%的约定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告成都太华置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱彬支付逾期交房违约金4634.63元； 二、驳回原告朱彬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5252元（已减半收取），由原告朱彬负担5202元，被告成都太华置业有限公司负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  宿波 二〇一九年九月三十日 书记员  王琴