上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初17988号原告：上海央高资产管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：马志军，执行董事。委托诉讼代理人：张军伟，上海市中联鼎峰律师事务所律师。被告：吴根娣，女，1949年4月11日生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：彭惠林，1948年9月14日生，汉族，住上海市虹口区。第三人：彭华，男，1973年11月5日生，汉族，住上海市虹口区天宝路XXX弄XXX号XXX室。第三人：隋婧航，女，1992年9月14日生，汉族，住上海市徐汇区宜山路XXX弄XXX号。委托诉讼代理人：杨新峰，上海英恒律师事务所律师。原告上海央高资产管理有限公司(以下简称“央高公司”)与被告吴根娣、彭华房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理中，原告央高公司申请撤回对被告彭华的起诉，本院依法变更彭华作为本案第三人参加诉讼。审理中，根据原告央高公司申请，本院依法追加隋婧航作为本案第三人参加诉讼。原告央高公司的委托诉讼代理人张军伟、被告吴根娣及其委托诉讼代理人彭惠林、第三人隋婧航的委托诉讼代理人杨新峰到庭参加诉讼。第三人彭华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告央高公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告返还购房款人民币382.5万元(以下币种均为人民币)，并支付违约金138万元。事实和理由：央高公司与吴根娣于2018年1月5日签订了《房屋收购协议书》，约定央高公司收购吴根娣位于上海市虹口区天宝路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，房屋转让价为690万元，并约定吴根娣应将房屋过户登记至央高公司指定人员名下。2018年1月5日、1月15日，吴根娣出具收款确认书，确认央高公司支付的房款支付给上海京汇小额贷款有限公司归还抵押贷款及支付给彭华均视为吴根娣本人收到房款。彭华出具了担保书。后央高公司委托案外人向上海京汇小额贷款有限公司共支付了615万元，又委托案外人向彭华支付了共计33.5万元。随后，央高公司要求吴根娣将上述房地产过户登记至隋婧航名下，但吴根娣拒绝配合办理过户及交房手续，隋婧航向虹口法院提起诉讼。吴根娣的行为已构成违约，故央高公司为此涉讼，请求判如所请。审理中，央高公司补充如下事实：央高公司于2018年6月收到购房款266万元，该款项是系争房屋由隋婧航购买后支付给吴根娣，吴根娣支付给央高公司的。被告吴根娣辩称，央高公司与吴根娣签订《房屋收购协议书》后，吴根娣将产证给到央高公司，是央高公司将系争房屋出售给隋婧航，现隋婧航只支付了部分房款，涉案交易还没有履行完毕，不同意返还房款，不同意支付违约金。第三人彭华述称，同吴根娣的答辩意见。第三人隋婧航述称，隋婧航在中介处得知系争房屋出售，并不清楚央高公司与吴根娣之间的纠纷，隋婧航向吴根娣的账户付款266万元。央高公司主张的违约金过高，应予调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、吴根娣是上海市虹口区天宝路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人。2、2018年1月5日，吴根娣(甲方，出售方)与央高公司(乙方，收购方)签订了《房屋收购协议书》，约定甲方告知乙方该房屋现被抵押的债务截止签约当日共计615万元，双方就甲方将系争房屋转让给乙方收购有关事宜达成协议，主要内容为：一、转让价为690万元，该价格为实际到手价，乙方承担税费；双方于2018年1月5日签订协议书，乙方支付甲方定金10万元；双方于2018年1月15日前解除抵押，乙方所出金额须到620万元，甲方配合乙方把该房屋拿去做抵押贷款金额在500万元左右(所有利息及相关费用均由乙方承担)，待抵押成功之日，乙方再给甲方10万元作为房款；乙方出资撤掉抵押后，要求甲方将该房屋产权证和产证密码纸交付给乙方；甲方在3月底之前有权利以735万价格回购，如果回购甲方必须在3月10日之前通知乙方，并付定金20万元，3月底之前必须补足全款，乙方须全力配合，如甲方不回购，甲方必须在卖出该房屋前交房，期间甲方必须配合乙方卖房。二、甲方承诺：该房屋现有五个户口，如不回购，甲方承诺在乙方卖出该房屋之前将户口全部迁出，如有户口无法迁出，甲方同意拿出20%房价款做违约处理；甲方确保签约、审税、办理过户等相关手续当天相关权利人都能到场配合。三、若甲方发生下述情况即构成违约，乙方替甲方清偿前述债务后，甲方还有其他债务或因其他债务导致该房屋被法院查封，致使该房屋无法正常交易的；该房屋所涉债务与甲方实际描述金额超过10万元以上；甲方没有完全充分履行上述承诺即合同义务；甲方不按时配合交房；其他因甲方原因导致本协议书无法继续履行的事宜，若甲方违约，除需于违约后3天内退还乙方已支付的钱款外，甲方确认赔偿乙方收购价的20%为138万元。五、甲方应将上述房屋过户登记至乙方指定人员名下，不得以任何理由拒绝。同日，彭华出具担保书，愿意提供名下房产共两套作为担保，承担责任。同时，吴根娣出具收款确认书，确认系争房屋的定金及房款转入彭华名下银行卡，或转入上海京汇小额贷款有限公司账户用于归还抵押贷款，均等同于本人收到房款。后，央高公司委托案外人叶某某向上海京汇小额贷款有限公司分三次转账共计支付615万元。央高公司委托案外人叶某某向彭华转账支付共计22万元。央高公司另委托案外人何某某向彭华转账支付共计11.5万元。审理中，彭华确认收到上述款项，合计648.5万元，其中615万元用以归还小额贷款公司的借款。3、2018年6月27日，吴根娣(卖售人，甲方)与隋婧航(买受人，乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》，主要约定，乙方购买甲方的系争房屋，转让价款为760万元；于2018年8月31日之前办理转让过户手续。附件三约定，签署合同当日，乙方支付甲方定金10万元；签订本合同之日起十四日内，乙方支付甲方房款256万元；待乙方之贷款经贷款银行审批通过后三日内，双方向房地产交易中心申请办理本交易税收登记综合预受理手续及税费缴纳手续；待本交易经房地产交易中心登记完毕后七日内(以银行实际放贷时间为准)，乙方应支付甲方第二期房价款474万元，由乙方委托贷款银行直接支付；待贷款银行将贷款发放到甲方指定帐号后当日，甲方应将该房屋交付给乙方，甲方可延长交房时间至2018年12月31日之前；双方对该房屋进行交接，且甲方将所有户口迁出后三日内，乙方支付尾款20万元。后，隋婧航向吴根娣账户支付定金10万元，吴根娣出具收条。同年7月10日，隋婧航向吴根娣支付房款256万元，吴根娣出具收条。审理中，央高公司确认收到上述款项，合计266万元。4、目前，系争房屋由吴根娣居住使用。审理中，本院根据央高公司申请，依法对系争房屋进行司法查封。5、审理中，隋婧航表示，不清楚央高公司与吴根娣之间的纠纷，隋婧航通过中介公司购买系争房屋，并与吴根娣签订《房屋买卖合同》，办理完贷款审批手续后，吴根娣拒绝配合办理过户手续。2018年9月28日，隋婧航向虹口法院提起诉讼，并申请查封系争房屋。同年10月15日，虹口法院对系争房屋进行了司法查封。2019年6月，隋婧航撤诉。2019年7月，隋婧航再次向虹口法院起诉，并申请查封系争房屋，该案目前尚在审理中。隋婧航要求继续履行与吴根娣签订的《房地产买卖合同》，同意预先支付剩余房款。吴根娣表示，央高公司与彭华至吴根娣家中称要收购系争房屋为彭华还债，并称彭华会为吴根娣购买其他房产，故吴根娣与央高公司签订了收购协议。之后，央高公司就收掉了系争房屋的房地产权证，挂牌出售系争房屋，找来了隋婧航与吴根娣签订了《房地产买卖合同》。系争房屋是央高公司挂牌出售给了隋婧航，吴根娣收取房款的银行卡也在央高公司处。之后，彭华没有为吴根娣购置房屋，吴根娣就拒绝再和隋婧航履行房地产买卖，隋婧航就将吴根娣起诉至了虹口法院。现吴根娣同意继续履行与隋婧航签订的《房地产买卖合同》，但系争房屋被查封了，无法继续履行。央高公司表示，吴根娣实际向上海信邦典当行有限公司借款600万元，央高公司后根据上海信邦典当行有限公司的指定收款账户变更通知，将房款615万元支付给了上海京汇小额贷款有限公司，并取得上海信邦典当行有限公司出具的项目结清证明。吴根娣办理了抵押注销手续。后央高公司将系争房屋挂牌，隋婧航有意购买，央高公司安排吴根娣与隋婧航签订了《房地产买卖合同》，但吴根娣拒绝配合过户，央高公司多次催促，吴根娣仍拒不配合，央高公司与吴根娣之间的《房屋收购协议书》现已无法履行。本院认为，根据已查明的事实，央高公司与吴根娣签订《房屋收购协议书》，约定央高公司以690万元的价格收购吴根娣名下系争房屋，同时约定了若未在期限内回购，吴根娣应全力配合央高公司卖房。后央高公司支付了615万元房款，替吴根娣清偿了债务并涤除了抵押，同时另向彭华支付了部分房款。审理中，央高公司、吴根娣又一致确认系争房屋后由央高公司挂牌出售，吴根娣在央高公司的指示安排下与隋婧航签订了《房地产买卖合同》。后隋婧航支付了首期房款266万元。因此，三方之间的两次房屋买卖关系是相互牵连和影响的。现央高公司要求吴根娣返还房款并承担违约责任，其实质是要求终止或解除与吴根娣之间的《房屋收购协议书》。然而，审理中，隋婧航明确表示要求继续履行与吴根娣之间的《房地产买卖合同》，同意预交剩余房款，并已向虹口法院提起了诉讼。吴根娣也明确表示愿意继续履行与隋婧航之间的《房地产买卖合同》。在此情况下，央高公司与吴根娣之间的《房屋收购协议书》不宜先行终止或解除。且，央高公司也未提交证据证明该房地产交易有其他无法继续履行的障碍。若与隋婧航之间的房地产买卖履行完毕，央高公司与吴根娣之间仍可按《房屋收购协议书》的约定分配或主张各自权益。并且，吴根娣关于愿意继续履行与隋婧航之间房地产买卖的意思表示，对央高公司而言，其实质为吴根娣仍在继续配合央高公司卖房，继续履行与央高公司之间签订的《房屋收购协议书》。综上，央高公司主张《房屋收购协议书》无法继续履行，并据此要求吴根娣退还房款并赔偿违约金，依据不足，本院不予准许。至于央高公司与吴根娣之间就《房屋收购协议书》项下的债权债务存在争议，可待与隋婧航的房地产买卖履行完毕后，双方另行主张或协商处理。彭华未到庭，并不影响案件的审理和依法作出判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告上海央高资产管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费48,235元，保全费5,000元，由原告上海央高资产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  杨利民审 判 员  黄 蔚人民陪审员  时金兰二〇二〇年六月二十九日法官 助理  董程程书 记 员  冯学梅附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。