黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑06民终2757号上诉人（原审被告）：大庆市地天泰房地产开发有限公司，住所地肇州县泰和春楼下。法定代表人：王永所，职务总经理。委托诉讼代理人：张彩滨，女，1970年11月18日出生，汉族，大庆市地天泰房地产开发有限公司职工，住肇州县。委托诉讼代理人：闫晓峰，黑龙江司洋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘鹏昊，男，1994年7月8日出生，汉族，无职业，住肇州县。委托诉讼代理人：谷殿和，男，1972年3月7日出生，汉族，农民，住肇州县。上诉人大庆市地天泰房地产开发有限公司因与被上诉人刘鹏昊房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，均不服黑龙江省肇州县人民法院（2018）黑0621民初38号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年9月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。大庆市地天泰房地产开发有限公司上诉请求：一、请求撤销原判第一、二、三项；二、被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审法院认定上诉人与被上诉人在房屋拆迁协议中约定的是地上一层车库，没有证据证实，一审法院没有综合全案的证据进行综合认定，并且在证据采信上采用不确定性的录音来否定书面协议的效力。1、被上诉人提交的房屋拆迁协议书的内容与上诉人持有的两份拆迁协议的原件不一致，不能作为证据使用。首先，被上诉人与上诉人签订了三份协议书，并且被上诉人也自认是经过商谈后一起书写的协议，但被上诉人的协议书中有“一层4个”的字样，上诉人手中持有两份协议书原件却没有该约定。按照合同法的要求和合同的常识，同一个合同在“一式几份”的情况下，几份合同约定的内容应当是一致的，如果出现个别合同约定的内容不一致，且不一致的部分未经过合同相对方认可或盖章确认的情况的，不一致的部分是不能予以认定的。其次，双方持有的协议书中，打印的字体部分一致的，从合同第三条的约定来看，第三条分为两个部分，第一部分为住宅的填写部分，第二部分为商服或车库的书写部分。本案约定回迁是车库，因此上诉人的工作人员根本不会在第一部分填写任何内容；另外，本案中回迁的车库的约定是在第三条的第二部分手写的，如果上诉人的工作人员当时与被上诉人约定的是一层车库，根本没必要在第一部分中再填写“一和4”，在第二部分手写的“车库”加上“一层”就可以，之所以发生被上诉人协议中的情况，说明“一和4”是被上诉人自行填写的，这样填写的目的是由于“一和4”笔画简单，无法鉴定是谁书写，而且委托鉴定后的结果恰恰是这样。三是，依据上诉人在一审时当庭所出示的证据，在被上诉人与上诉人的工作人员签订协议书时，根本不会有一层车库的约定，理由是在签订协议时，涉案被拆迁房屋位置的小区的设计规划尚未完成，是否规划有一层车库尚处于不确定状态，因此上诉人的工作人员在不确定的情况下，不可能与被上诉人签订一层4个车库的回迁协议。二、一审法院认为证人孙某、吕某的录音能够证明被上诉人签订的一层车库，实际上是对证据片面的理解。一方面，孙某在录音并没有明确承认他在被上诉人的协议上写上“一层4个”，在录音中，被上诉人一直在使用诱导性的发问，第二方面，孙某出庭作证也证实在被上诉人手中持有的协议书中的“一”和“4”根本不是他书写的，第三方面，孙某在录音中针对被上诉人的发问有明显的思考过程，并且对被上诉人的陈述没有明确反驳是有原因的，因为孙某经手签订的协议多达370-380份，无法准确回忆被上诉人的协议是如何书写的，并且孙某在主观上也不会想到被上诉人自行添加“一”和“4”。第四方面，吕某的录音无法确认是否是吕某本人，该两份录音中，吕某的陈述均没有明确表述被上诉人所签的合同是一层和四个，都是刘天峰一直反复强调，吕某的录童证明不了被上诉人证明的问题。三、被上诉人的诉讼请求应予驳回。依据上诉人持有的回适协议的约定，上诉人仅是承诺回迁25平方米的车库4个，在协议书中没有明确约定地下、地上的情况下，只能以上诉人开发的小区的规划为准，上诉人经过规划审批，建设了地下车库，那么回迁的就应当是地下车库，并且上诉人也是一直同意给被上诉人回迁地下车库的，且没有到回迁的期限，因此，上诉人没有不履行协议书约定的义务。四、一审法院按照上诉人开发的小区的地下车库的出售价格每平方米7998元认定应补偿给被上诉人的价款依据不足，一是该价格为上诉人拟定的地下车库的出售价格，但不等于该价格为市场交易价格，在实际出售过程中，还有低价出售的情况；二是即使上诉人应当承担给付补偿价款责任，该价款的确定也应当参照肇州县同类地段、同类房屋市场评估价格进行计算，一审法院直接采取上诉人售楼处的拟定价格进行裁判，违背证据规则。被上诉人刘鹏昊答辩称，一、原审法院认定上诉人与被上诉人之间签订的车库为地上一层车库事实清楚证据充分。虽然上诉人对该协议书的真实性提出异议，但上诉人并未举出充分的反驳证据证实该协议不具有真实性，我方原审提供的与上诉人授权代表孙某、吕某的通话录音以及刘鹏昊的父亲与其同学钟爱国找上诉人张彩滨的通话录音均能证实被上诉人提交的房屋拆迁协议书系上诉人授权的签约代表孙某、吕某共同签订，具有真实性。而且上诉人提供的证人孙某在原审庭审时也对地上一层车库予以认可，上诉人虽然对上述证据提出异议，但并未提出充分的反驳证据。根据最高人民法院关于证据的若干规定第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足的由当事人负有举证责任，承担诉讼不利的后果。同时，该规定第七十条：一方当事人提出下列证据，对方当事人提出异议，但没有足以反驳证据的，人民法院应当确认其证明力。其中该条第三款，被上诉人在原审中提供了被上诉人的父亲与上诉人签约代表孙某、吕某之间的通话录音，孙某在该录音中特别强调：我记得你还特别强调地上一层车库。故此，原审法院认定上诉人与被上诉人之间于2017年4月6日签订的《回签协议》中约定的：一层车库为地上一层车库有充分证据，已经能够形成完整的证据链条；二、由于上诉人的行为导致双方签订的回迁协议无法履行，被上诉人的权利依法得不到实现，故此原审法院判决解除双方签订的合同并无不当；三、原审判决上诉人如未能给付原告房屋拆迁款，应自2020年5月1日起给付利息是根据相关法律规定作出的，既有事实依据同时也符合法律规定；四、被上诉人的请求依法应当得到法律支持，原审判决并无不当。原审法院根据上诉人确定的地下车库给付被上诉人房屋价款，既公正又合理。因为被上诉人拆迁的房屋是地上一层住宅，而原审法院只判决上诉人给付地下车库的价值。这对被上诉人来说已经显得不公平了，但被上诉人也认可该判决，如果上诉人不认可该补偿价款，建议二审法院根据公平原则依法改判上诉人按照其地上一层商服的价值给付被上诉人100平方米的房屋价款。刘鹏昊向一审法院起诉请求：一、解除原、被告签订的房屋拆迁补偿协议。二、依法判令被告给付原告80万元房屋款。三、依法判令被告给付原告80万元赔偿金。上述二、三项自被告认可的拆迁回迁日期结束之日起依法给付利息。诉讼费由被告承担。一审法院认定：2017年4月6日，原告刘鹏昊的父亲代原告与被告大庆市地天泰房地产开发有限公司签订了房屋拆迁协议书，大庆市地天泰房地产开发有限公司的员工孙某代被告签订的。房屋拆迁协议书第二条约定，原告将位于被告拆迁范围内产权证号为026443、土地使用证号为00023的房屋交由被告开发，占地面积306.3平方米。第三条第二款第二项约定，产权调换车库4个，每个车库面积25平方米。补充说明：“1、第一优先选则，如面积少了可以往商服里转（或按1：2转住宅）；2、第一选择权指整个区块未出售未回迁第一确定位置。”该第二项约定部分包括补充说明内容除了两行层、个、面积处外均为手写，并标注以手写为主字样。第三项约定，回迁时间自工程开工之日起24个月之内。房屋拆迁协议书一式三份，原告持有一份，被告持有两份，底部均有在场××大庆市地天泰房地产开发有限公司的员工吕某签名。原告持有的房屋拆迁协议书第三条第二款第二项产权调换部分打印的层前面、个前面空白处有手写的“一、4”字样,即“一层4个”；而被告持有的房屋拆迁协议书没有“一、4”字样。房屋拆迁协议书签订后，2017年8月，被告取得控制性详细规划图、修建性详细规划图。2018年4月12日，取得建设工程规划许可证。2018年5月17日取得建筑工程施工许可证，合同开工日期为2018年5月20日。被告自2018年5月20日开工建设，于2018年年末建完，2019年年初开始陆续回迁。被告在原告房屋所在区块开发建设过程中，根据规划建设了地下车库，售价为每平方米7,998元。原告诉称房屋拆迁协议书上的“一、4”是被告员工孙某写的，被告辩称是原告自行添写。2019年5月6日，被告申请对原告提交的房屋拆迁协议书第三条第二项“一层4个”中的“一”和“4”是否为孙某书写作笔迹鉴定，2019年6月6日，因检材疑难、无法进行对比，被黑龙江省众维司法鉴定中心退回。因被告没有建地上车库，原告变更诉讼请求：一、解除原告与被告签订的房屋拆迁补偿协议；二、判令被告给付原告80万元房屋款；三、判令被告给付原告80万元赔偿金；四、上述款项自被告认可的拆迁回迁日期结束之日起依法给付利息。一审法院认为，原告刘鹏昊与被告大庆市地天泰房地产开发有限公司签订的房屋拆迁协议书,约定被告回迁给原告每个25平方米的车库4个，回迁的是地上车库还是地下车库,是本案争议的焦点。原告持有的房屋拆迁协议书产权调换部分打印的层前面、个前面空白处有手写的“一、4”字样,即“一层4个”，而被告持有的房屋拆迁协议书没有“一、4”字样。双方持有的房屋拆迁协议书产权调换部分均作以补充说明：“如面积少了可以往商服里转或按1：2转住宅。”根据原、被告双方签订的房屋拆迁协议书，结合原告提供的签协议时被告单位员工孙某、吕某的电话录音，能够证实原、被告双方约定回迁的车库是一屋即地上车库。双方在房屋拆迁协议书中明确约定，如被告回迁给原告的车库面积少了可以往商服里转或按1：2转住宅，根据日常生活经验法则，只有地上车库的价值与商服的价值对等或者1平方米地上车库的价值相当于2平方米住宅的价值。且有孙某、吕某的录音予以佐证，孙某在电话录音中承认和原告签订的合同约定的是一层车库，吕某的电话录音内容也能够证实是地上车库。以上证据相互印证，足以证实原告与被告签订协议时的真实意思表示，即被告回迁给原告4个地上车库。原告与被告签订拆迁协议时，尚未进行建设规划设计，待2017年8月规划完成后，于2018年5月20日开工建设，被告根据规划图纸的设计，建设的车库均为地下车库。根据拆迁协议的约定，结合被告的开工日期，被告应在2020年5月20日前将每个25平方米的地上车库4个回迁给原告，被告未建设地上车库，已构成预期违约，原告要求解除拆迁协议应予支持。原告要求被告给付80万元房屋拆迁补偿款及利息，根据被告地下车库的出售价格，即每平方米7,998元，原告按被告出售地下车库的价格要求被告补偿应回迁的地上车库补偿款项，符合法律规定，应予支持，补偿款80万元的利息应自2020年5月21日起按同期同类人民银行贷款利率计算至给付之日。原告另要求被告给付80万元赔偿款及利息的诉讼请求，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第七条的规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”该司法解释第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还己购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：一、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；二、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”根据上述司法解释及其他法律规定，原告要求被告赔偿房屋价款1倍即80万元以及利息的诉讼请求不能成立。原告的代理人认为被告存在商业欺诈，应赔偿房屋价款1倍的损失，即无事实根据又无法律依据，不予支持。被告的代理人认为，双方签订拆迁协议时约定回迁的是车库，而不是一层车库，因双方签订协议时未进行规划，被告根据后期的规划建设地下车库，故应回迁给原告地下车库。被告没有违约，也不存在欺诈，不应给付原告车库补偿款、赔偿款及相应款项的利息，该答辩意见中除原告不存在欺诈，不应给付被告赔偿款及利息外，其他意见依法不成立，不予采纳。判决如下：一、解除原告刘鹏昊与被告大庆市地天泰房地产开发有限公司签订的房屋拆迁补偿协议；二、被告大庆市地天泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告刘鹏昊房屋拆迁补偿款人民币80万元；三、被告大庆市地天泰房地产开发有限公司如未给付原告刘鹏昊房屋拆迁补偿款人民币80万元，应自2020年5月21日起给付利息，按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算至给付之日；四、驳回原告刘鹏昊的其他诉讼请求。案件受理费19,200元，由原告刘鹏昊负担7,400元，由被告大庆市地天泰房地产开发有限公司负担11,800元。在二审期间，针对上诉请求，双方当事人举示了新的证据，本院依法组织双方当事人进行质证，对于双方举示的证据，本院认定如下：对于上诉人举示的证据一《房屋拆迁补偿协议书》4份、证据二《房屋拆迁补偿协议书》4份及《回迁通知书》4份的真实性予以认定，对于上诉人举示的孙某的证人证言，因该证人为上诉人单位员工，且证人的陈述与一审时被上诉人提交的录音内容不一致，上诉人又没有其他证据佐证证人证言，故本院对孙某的证人证言不予认定；对于被上诉人举示的《房屋拆迁补偿协议书》4份、举报信1张的真实性予以认定。对于双方各自证明问题的认定，将在论理部分与本案双方争议的问题予以综合阐述。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，本案双方争议的焦点为：一、双方当事人是否就被上诉人回迁的房屋为地上车库达成合意；二、上诉人给付被上诉人房屋拆迁补偿款的计算标准。关于双方当事人是否就回迁的房屋为地上车库达成合意。现双方当事人出示的《房屋拆迁协议书》就是否约定的回迁房屋为地上车库的内容不一致，上诉人主张该部分为被上诉人自行填写，而被上诉人主张为上诉人工作人员填写。根据“谁主张，谁举证”的原则，被上诉人对其主张为上诉人工作人员填写负有举证义务，一审中被上诉人举示了其父亲刘天峰与孙某、吕某、张彩滨的录音，在上述录音中，刘天峰多次提到签的是地上一层车库，孙某、吕某、张彩滨均认可，因该三人均为上诉人单位的工作人员，孙某和吕某又是与被上诉人签订《房屋拆迁协议书》的经手人，故上述录音能够形成证据链条，足以证实双方约定回迁的房屋为地上车库，现上诉人没有举示足以推翻上述录音的证据，故该录音与被上诉人举示的《房屋拆迁协议书》可以相互佐证，可以作为定案依据，因此，即使被上诉人所持有的《房屋拆迁协议书》上的“一”和“4”不是上诉人的工作人员书写，根据录音资料也可以证实双方当事人已就回迁房屋约定为四个地上一层车库一事达成了合意。关于上诉人应当支付房屋拆迁补偿款的计算标准问题。因双方当事人已就回迁房屋约定为四个地上车库达成合意，而上诉人在开发涉案楼盘时未建地上车库，现双方当事人就更换回迁房屋问题又不能达成合意，因此，被上诉人要求解除拆迁协议，应当予以支持。现上诉人认可涉案楼盘回迁的地下车库的出售价格为每平方米7998元，二审中，上诉人认可肇州县其所回迁的其他楼盘的地上车库价格每平方米也为7998元。因此，在参照上诉人回迁其他楼盘的地上车库的价格的基础上，考虑楼盘座落及区域性等因素，结合本案的实际情况，一审法院认定按照每平方米7998元的市场价格进行补偿并无不当。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院依法对其上诉请求不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由上诉人大庆市地天泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王东辉审判员  王 丹审判员  毛瑞利二〇一九年十月二十三日法官助理姜海涛书记员王子强