山东省郯城县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1322民初6654号 原告：胡云祥,男,1972年5月1日生,汉族,江苏省新沂市,居民。 委托诉讼代理人：陈伟，郯城山之东法律服务所法律工作者。 被告：张永超,男,1983年5月27日生,汉族,郯城县,居民。 委托诉讼代理人：冯雷，山东鼎元律师事务所律师。 被告：张德金，男，1968年4月5日生，汉族，郯城县，居民。 原告胡云祥与被告张永超、张德金买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡云祥及其委托诉讼代理人陈伟、被告张永超及其委托诉讼代理人冯雷、被告张德金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡云祥向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令二被告偿还原告购房款12万元及逾期利息，逾期利息以12万元为基数，自向本院主张权利时起按照年利率6%计算；2、诉讼费、保全费、诉责险由二被告负担。事实与理由：原告在郯城县位，原告将位于自南向北第六位房产三间两层楼房，面积大约240平方米，以15万元价格卖给被告张永超，由被告张德金提供担保，合同约定在2017年6月20日即合同签订日，被告首付3万元，剩余房款12万元于2019年6月20日之前付清，该款后经原告催要，被告未付，现原告诉至法院，要求判如所请。 被告张永超辩称，原告没有合法取得涉案房屋土地使用权，也没有合法取得房产权，属于违章建筑，故原告无权出售涉案房屋；原告胡云祥出售涉案房屋，是被告张德金作为其代言人实施的行为，因为具体合同的实施、价格的确定、合同的签订及收付房款的决策者和实施者是被告张德金，被告张德金与原告胡云祥之间构成了表见代理，涉案合同虽然签订房款为15万元，但最终确定为13万元，被告张永超已履行缴纳13万元的义务，虽然其中的10万元由被告张德金收取，但因被告张德金的行为构成了表见代理，应视系原告胡云祥的行为，故原告的主张没有合法依据，请求法院依法驳回原告的诉求。 被告张德金辩称，被告张德金与原告胡云祥合伙开发的涉案房产，是原告胡云祥委托被告张德金卖房，小的房价浮动由被告张德金说了算，本案涉案房产原定价格是15万，后来原告同意以13万元出售，没有原告的授权，被告张德金不可能与购房者定价、签合同，被告张德金在合同上面签订保证人，是既要保证甲方（原告胡云祥）房款到位，又要保证为乙方（被告张永超）办理房产证，原告取得土地使用权不合法，原告只有拿出和张墩村委买地的合同，才能证明房子是原告的。 原告围绕诉讼请求提供证据如下： 1、2014年6月24日原告与张墩村委签订的合同及收据一份，证明涉案房产由原告开发，原告具有转让权。 2、原被告于2017年6月20日签订的房屋买卖合同，证明房款总价为15万元，被告张永超首付3万元，剩余12万元约定于2019年6月20日付清，被告张德金自愿提供担保。 3、（2019）鲁1322民初6654号民事裁定书及保全费发票、诉责险发票，证明原告为保全所支出的费用。 被告张永超对上述证据质证意见如下： 1、对证据1认为，内容显示是原告与张峰之间的合同，而不是和张墩村委之间的合同，不能证明原告合法取得了土地使用权。 2、对证据2认为，合同确为被告一与被告二协商后签订的，最终房款确定为13万元，第一次缴纳10万元，第二次缴纳3万元，被告张永超已经履行了义务，不能证明被告张永超尚欠12万元房款。 3、对证据3认为，对其真实性没有异议，但是裁定保全被告张永超的涉案房屋缺乏事实和法律依据，不应由被告张永超承担。 被告张德金对上述证据质证意见如下： 1、对证据1认为，原告没有和村委签合同，是和张峰个人签订的合同。 2、对证据2认为，对合同没有异议，是原告授权被告张德金卖房，只代表原告订立合同，合同是原告起草，被告张德金拿去给被告张永超签的。 3、对证据3认为，被告张德金与原告胡云祥是合伙关系，该费用不能由二被告出。 被告张永超提供证据如下： 证人张某1、张某2的证人证言，证明原告委托张德金对外出售房屋，合同的签订、价款的最终确定都是被告张德金对外实施，被告张德金的行为构成表见代理，还能证明张某2所在社区购买的三位房产成交价格为13万元，被告张永超的房产价格参照上述价格形成。 原告对被告张永超提供的证人证言质证意见如下： 对证人张某1的证言部分有异议，证人能够证明是经被告张德金介绍向原告购房，最终价格由原告决定，根据证人提供的购房合同，能够证明张德金是为债务方提供担保，证明不了原告的主张。对证人张某2的证言没有异议，该证人证实了购买原告的房产是被告张德金给联系的，最终的价格是和原告商定的，被告张德金只是介绍人，而不是委托人，不能证明被告张永超的观点。 被告张德金对被告张永超提供的证人证言质证意见如下： 证人张某1的证言属实，证人张某2的证言不属实，是被告张德金从中协调原告与张某2所在的社区，最后双方才见的面。 本院经审理认定事实如下：2014年6月24日原告胡云祥与郯城县委负责人张峰签订合同一份，该合同约定张敦村委将张墩沿街路东南至张墩小学门口东西路，北至郭强饭店南25米、东至小学围墙，西至门口水泥路路边，南北大约145米，东西大约15.5米、以25.6万元售于原告胡云祥开发。张峰在合同上面签字，没有加盖村委公章。2014年7月5日，张峰为原告出具收到款项25.59万元的收据一张。后原告胡云祥在该土地范围内以美丽乡村建设为由开发13位单层三间的两层楼房，楼房由被告张德金承建。2017年6月20日，原告胡云祥与被告张永超签订房屋买卖合同一份，原告胡云祥将其开发的自南向北第六位房产三间两层楼房出售给被告张永超（张永超系张墩村居民），合同约定房款为15万元，分两次付清，第一次付款后，原告将房屋钥匙交给被告使用，余款于2019年6月20日付清，甲方：胡云祥、乙方：张永超，担保人张德金。合同签订后，原被告依约履行，原告胡云祥经被告张德金手收到被告张永超交付的房款3万元，原告胡云祥将房屋钥匙交给被告张永超，被告张永超遂对涉案房屋进行了装修并入住。现原告以被告张永超没有偿还剩余房款12万元为由提起本案诉讼，要求二被告偿还购房款12万元并支付逾期利息。 另查，1、被告张永超主张涉案房屋最终确定的价格为13万元，第一次付给被告张德金房款10万元，第二次付给被告张德金房款3万元，已经履行了合同义务。被告张德金认可两次收取被告张永超房款13万元，其中付给原告胡云祥房款3万元。2、被告张永超在与原告胡云祥签订房屋买卖合同购买房屋时，明知涉案房产没有取得合法手续。3、被告张德金主张与原告胡云祥系合伙关系，没有提供证据予以证明。4、原被告双方在本院指定举证期间内没有提供新的证据。 本案争议的焦点1、涉案房产及土地没有取得合法手续，是否影响本案房屋买卖合同的效力？2、被告张德金与原告胡云祥之间是否构成表见代理关系？3、被告张永超是否完全履行了合同义务，被告张德金是否应当承担还款责任？ 本院认为，对于焦点1，涉案房产是否属违章建筑，应由国家行政机关予以认定，属于有关国家行政机关的职权认定范围，不宜通过本案来进行认定，所以涉案房产目前是否属于违章建筑不影响本案房屋买卖合同的效力。被告张永超在明知原告开发的涉案房屋在没有取得合法手续之前而与原告签订了房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，双方签订的房屋买卖合同为有效合同。 对于焦点2，原告胡云祥与被告张德金之间是否构成表见代理关系，应从表见代理的构成要件来看，其中构成表见代理的两个要件：1、要使相对人（被告张永超）相信行为人（张德金）具有代理权的事实或理由，且行为人以被代理人（原告张永超）的身份与相对人签订合同；2、相对人为善意且无过失。首先根据原被告双方签订的房屋买卖合同来看，合同甲乙双方为原告胡云祥与被告张永超，张德金是作为担保人在合同上面签字，并没有作为原告胡云祥的代理人与被告张永超签订涉案合同，被告张德金的行为不足以使被告张永超相信其具有代理权，再者被告张永超明知涉案房产系原告开发，且与原告签订了房屋买卖合同，在没有证据证明在征得原告同意的情形下，其与被告张德金继续商定房屋价格并缴纳房款，不能认定其具有善意且无过失；其次从被告张永超提供的证人张某1、张某2的证人证言来看，上述两证人均证实买房是与原告胡云祥签订的合同，房款最终也给了原告胡云祥，购房是经被告张德金联系购买，故被告张德金的身份应为联系人，而非原告胡云祥的代理人，被告张德金与原告胡云祥之间构不成表见代理关系，故对二被告的抗辩，依法不予采信。 对于焦点3，根据合同相对性原理，原告胡云祥与被告张永超签订的房屋买卖合同约定房屋价格为15万元，被告张永超应当向原告胡云祥履行交付15万元房款的义务。被告张永超没有提供证据证明其与被告张德金商定房屋价格为13万元系征得原告同意或事后得到原告的追认，故其虽然向被告张德金缴纳了13万元房款，但不能认定其完全履行了合同义务，应以原告胡云祥已收到的房款3万元来确定被告张永超已履行的合同义务，其应当继续履行剩余的合同义务缴纳剩余的房款12万元并支付原告主张的逾期利息。被告张德金作为合同的担保人，在合同中没有约定保证方式，故应按照连带责任保证方式承担连带保证责任。相应，原告因本案所支出的费用亦应由二被告负担。 综上所述，原告的诉讼主张，于法有据，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，判决如下： 一、被告张永超于本判决生效后十日内偿还原告胡云祥购房款12万元及逾期利息（逾期利息以12万元为基数，自2019年10月12日起，按照年利率6%计算）。 二、被告张德金对上述款项承担连带清偿责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费***元、减半收取***元、保全费***元、诉责险***元，由二被告张永超、张德金负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员 李 岩 二〇一九年十一月二十日 书记员 赵燕韩