上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初18880号原告：刘育三，男，1966年6月25日生，汉族，户籍地上海市松江区，现住上海市松江区。委托诉讼代理人：刘孙伟，男。委托诉讼代理人：王栋，上海浦汇律师事务所律师。被告：黄伟，男，1974年4月12日生，汉族，住福建省。被告：上海康城农贸市场经营管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：黄伟，执行董事。上列二被告委托诉讼代理人：胡云华，上海嘉富诚律师事务所律师。被告：乔振江，男，1962年10月13日生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：陈佳佳，上海市建纬律师事务所律师。原告刘育三与被告黄伟、上海康城农贸市场经营管理有限公司(以下简称康城农贸市场公司)、乔振江确认合同无效纠纷一案，本院于2019年5月17日立案受理后，依法适用简易程序于2019年7月24日、8月15日公开开庭予以审理。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭，适用普通程序于2019年10月28日、2020年1月17日公开开庭予以审理。原告的委托诉讼代理人刘孙伟、王栋，被告黄伟、康城农贸市场公司共同的委托诉讼代理人胡云华，被告乔振江及其委托诉讼代理人陈佳佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘育三向本院提起诉讼请求：1.请求确认被告乔振江与被告黄伟、被告康城农贸市场公司2018年6月14日签订的上海市闵行区莘松路958弄瀑布湾道70号1楼103号房屋(摊位)租赁合同无效；2.判令被告黄伟、乔振江支付原告租金损失16万元(按年租金16万计算,自2018年7月1日起暂算至2019年7月1日，主张至判决生效之日)；3.判令被告乔振江搬离房屋，并向原告支付逾期搬离房屋的使用费(按照年租金32万计算，自判决生效之日起算至实际搬离日)；4.判令诉讼费由被告承担。事实和理由：原告刘育三与被告黄伟系上海市闵行区莘松路958弄瀑布湾道70号101室商场的共有产权人，商场建筑面积2,703.69平方米，购买时向上海市工商银行松江支行办理了抵押贷款开使用从商场收取的租金归还贷款。原告刘育三和被告黄伟成立了康城农贸市场公司负责商场二楼的管理，两人股权均为50%，黄伟为执行董事和法定代表人，原告刘育三为监事。因相同的股权结构以及产权结构，刘育三与黄伟共同约定委托了案外人刘孙伟作为康城农贸市场公司的管理人，对外代表黄伟和刘育三签订租赁合同，使用康城农贸市场公司账户来收取租金和进行管理，用来归还贷款，达到相互制约的目的。原告刘育三和被告黄伟，以及被告乔振江于2014年5月9日签订系争摊位的租赁合同，2017年7月1日与被告乔振江的亲属何晓梅续签了合同，合同到期日为2018年6月30日。租金标准为年租金37万元。2017年4月，被告黄伟与他人出现债务纠纷，商场被闵行区人民法院等司法机关查封，黄伟为谋取私利，遂利用其房屋产权人之一的身份，与商场内的其他部分承租人恶意串通，私下签订租赁合同，通过降低或变相降低租金和条件，与承租人不断订立合同，并将租金收为己有，故意不支付给原告，也没有按照约定归还贷款。原告因此与黄伟产生纠纷，在接下来的长达一年以上的时间里，原告多次报警处理，莘松路派出所民警多次110接警后前往商场协调解决，双方人员也多次因矛盾激化被带往派出所接受询问，制作笔录，甚至被告黄伟在2019春节前还派人动手殴打原告方人员。被告以及所有承租人均知晓，原告为共有产权人，刘孙伟是得到双方授权的唯一有权代理人，原告与被告黄伟存在矛盾，以及租赁合同租金收取存在争议，刘孙伟多次在商场里反复通知所有商户，与其他租户说明利害关系，但被告乔振江在明知的情况下，仍然与被告黄伟于2018年6月14日签订租赁合同，约定租金29万，明显低于原先合同的租赁条件37万年租金标准，并声称将租金一直支付给被告黄伟。黄伟同时使用了私自刻制的康城农贸市场公司公章加盖在租赁合同之上,以此来混淆事实。原告认为，被告黄伟、被告上海康城农贸市场经营管理有限公司、被告乔振江明知租赁合同需征得共有权人的同意，明知共有物的管理双方有约定，明知双方存在纠纷，依然恶意串通，获取单独收取租金或者低条件取得承租利益，损害原告利益。合同违反法律强制性规定以及恶意串通，损害第三人利益，应属无效。合同无效后，被告黄伟、乔振江应对原告的一半租金损失以及租金差价损失承担连带赔偿责任。(自2018年7月1日暂算至2019年3月31日计9个月的损失，按照37万年租金标准计算，损失共计138,750元。)被告乔振江应在合同无效后，搬离房屋，并承担因逾期搬离房屋造成的原告房屋占用使用费的损失。故原告以讼称事由诉至法院。被告黄伟、被告康城农贸市场公司共同辩称，1、现原告提起确认无效的合同系针对菜市场摊位签订的，而依据相关法律规定，农贸市场的经营管理者必须为有资质的经营管理公司。2、2014年12月在被告康城农贸市场公司成立后，系争市场至今是由被告康城农贸市场公司进行经营管理，出租主体只能是被告康城农贸市场公司。3、被告黄伟在与被告乔振江的合同上签字系职务行为，被告黄伟并非出租主体。2014年12月起被告乔振江的租金是以现金形式支付给被告黄伟的，未直接支付到被告康城农贸市场公司的账户内，2018年重新签约后租金也是支付给黄伟。3、原告与被告黄伟、被告康城农贸市场曾签署委托书，委托刘孙伟实施市场管理，未明确委托期限，刘孙伟行使过委托权利，被告康城农贸市场公司在2018年4月2日出具了解除对刘孙伟委托的函件，原告只是股东，无权参与管理。解除对刘孙伟的委托后，系争租赁合同其无代收租金的，系由现金方式支付给被告黄伟或被告黄伟委派的人手里，最后入公司账户，由公司出具收款收据。4、被告康城农贸市场公司现有两个账户，由被告黄伟与原告分别控制。公司内部股东产生争议，由原告控制了市场三分之二左右摊位，被告黄伟控制了三分之一左右的摊位，对应的经营户向各自的出租方支付租金。被告乔振江辩称，不同意原告的诉讼请求。系争市场为原告与被告黄伟两人的，现有18户承租人情况与其相同，与被告康城农贸市场公司签订合同，租金交给被告康城农贸市场公司的法定代表人，即被告黄伟。该租赁合同是有效的，从维护合同稳定性的角度出发，应驳回原告的诉讼请求。经审理查明，上海市闵行区莘松路958弄瀑布湾道70号101室房屋的产权人为原告刘育三及被告黄伟，房屋建筑面积为2,703.69平方米，房屋类型为商场，房屋用途为商业。2014年11月25日，上海市闵行区经济委员会出具《关于同意办理康城农贸市场经营管理有限公司的复函》，同意新设立康城农贸市场经营管理有限公司(暂定名，以工商核定为准)。被告康城农贸市场公司于2014年12月31日成立，法定代表人为被告黄伟，股东为原告刘育三及被告黄伟。原告刘育三、被告黄伟共同向案外人刘孙伟出具《授权委托书》，载明：委托人位于上海市莘松路958弄瀑布湾道70号101室的房产的所有权人，现委托受托人代表委托人处理上述房屋出租的一切事宜，包括但不限于签署租赁合同及其他文件、收取租金、同意转租、办理租赁备案等。委托人在此确认，委托人在办理上述事项中所实施的行为及所签署的所有合同、协议、申请、凭证、单据等文件，委托均予以认可，由此而产生的权利义务均由委托承担。2014年5月9日，出租方黄伟、刘育三(签约甲方)与乔振江(签约乙方)签订《上海康城瀑布湾菜市场租赁合同》一份，约定：甲方将位于上海市莘松路958弄瀑布湾道70号101室-1，租赁摊位号为1楼103号，计租建筑面积合计为77.85平方米出租给乙方；乙方承租的房屋经营范围为水果，房屋租赁期自2014年5月10日起至2017年7月9日，共计3年零2个月，其中装修免租期2个月，租金结算期为自2014年7月10日起至2017年7月9日止；租金采用先付后用的原则，双方确定租金标准为每平方米约为10元/天/平方，年租金为280,000元；第3年递增10,000元，乙方应向甲方交纳履约保证金20,000元等。合同的甲方处由尤建国签字，乙方处由乔振江签字。合同签订后，被告乔振江于2015年7月20日支付了2015年7月10日至2016年1月9日止的租金8万元；被告乔振江2016年7月12日支付了自2016年7月11日止2017年1月10日的租金14万元，刘孙伟在收据上签字；被告乔振江2019年1月9日支付了自2017年1月11日止2017年7月10日的租金14万元，刘孙伟在收据上签字。上述合同到期后，出租方黄伟、刘育三(签约甲方)与何晓梅(系乔振江亲属、签约乙方)签订《上海康城瀑布湾菜市场租赁合同》一份，约定：甲方将位于上海市莘松路958弄瀑布湾道70号101室-1，2楼258、259、260、261、262、263、265、266、267共九个摊位，另加1楼101-3室出租给乙方，乙方承租的房屋经营范围为水果；房屋租赁期自2017年7月1日起至2018年6月30日止，共计1年；101-3室租金32万元，另九个二楼摊位5万元，所有费用已含入内等。该合同甲方处由刘孙伟签字，并加盖康城农贸市场公司公章，被告黄伟签字并签署“同意”。何晓梅于2017年7月4日支付了自2017年7月1日起至12月31日止的租金16万元，刘孙伟在收据上签字；何晓梅于2017年7月4日支付了自2017年7月1日起至12月31日止的租金25万元，刘孙伟在收据上签字；何晓梅于2018年1月29日支付了自2018年1月1日起至6月30日止的租金185,000元，刘孙伟在收据上签字。2018年5月18日，刘孙伟向何晓梅送达《通知书》，载明：你与本市场签订的合同将在2018年6月30日到期。依据合同中的相关条约，你如要续签新的合同需在2018年5月31日前，到市场3楼办公室找刘育三、黄伟两位房东与股东共同委托授权的刘孙伟签订新的合同。如在2018年5月31日前未与刘孙伟签订新合同的商户。依据合同中的相关约定，本市场将认为你不想再签订新的合同等。该通知上加盖了被告康城农贸市场公司的公章。2018年6月14日，被告康城农贸市场公司(出租方、签约甲方)与被告乔振江(承租方、签约乙方)签订《上海康城瀑布湾菜市场租赁合同》一份，约定：甲方将位于上海市莘松路958弄瀑布湾道70号101室-1，租赁摊位号为1楼103号，计租建筑面积合计为77.85平方米出租给乙方；乙方承租的房屋经营范围为103，经营品牌为水果；房屋租赁期自2018年7月1日起至2020年6月30日止；年租金29万元等。该合同甲方处由被告黄伟签字，并加盖被告康城农贸市场公司的公章。被告黄伟及被告康城农贸市场公司于庭审中陈述，已收取了被告乔振江自2018年7月1日至2019年6月30日至的租金29万元、物业管理费4,668元。2018年6月24日，刘育三于农贸市场张贴告知书，表示要求商户向授权人签订合同缴纳租金，未能与授权人签订合同并缴纳租金的商户，要求予以办理。该告知书上加盖了被告康城农贸市场公司的公章。2018年6月30日，刘孙伟再次向何晓梅送达《告知书》，要求其与授权人签订合同并缴纳费用。该告知书上加盖了被告康城农贸市场公司的公章。另查明，2018年4月2日，被告黄伟向刘孙伟出具《告知书》，表示：本人黄伟，是康城农贸市场公司的法人代表，公司公章、财务章一直在你处保管，现本人已委托他人管理“康城菜场”的收费及日常管理。现通知你三天内必须将公章交还本人，将财务章交还公司会计，逾期未交，本人将作废原公章和财务章另行刻制新章。2018年4月19日，被告黄伟以被告康城农贸市场公司名义下向各摊主出具《通知》，表示：本人黄伟，是康城农贸市场公司的法定代表人，于2018年4月2日和4月14日二次都以书面的形式告知刘孙伟(原康城菜场管理人员)，限期三日内将康城农贸市场公司公章及财务章交还本人，逾期本人将作废原公章和财务章，另行刻制新章。时至今日刘孙伟仍未将公章及财务章交还本人。现通知各康城菜场摊主，但凡今后办理续签合同的必须经由法人签字确认后盖新公章等。2018年，被告黄伟挂失补办了被告康城农贸市场公司的营业执照及公章。2018年6月17日，被告黄伟以被告康城农贸市场公司名义向菜场各租户发送《通知》，表示：康城农贸市场公司于2018年4月2日以书面形式通知刘孙伟解除其康城菜场的管理职务，刘孙伟早已不再是康城菜场的管理人员，新管理人员蒲万兵、乔振江、徐国栋已安排上岗。现再次通知康城菜场各租户，凡今后签订的《租赁合同》必须由康城农贸市场公司盖章和法人黄伟签字/盖章，二者缺一均视为无效合同，由此引起的一切责任均由承租人承担。还查明，2018年5月15日，本院向刘孙伟出具协助执行通知书，因汪永铨申请执行黄伟民间借贷纠纷一案，要求禁止向黄伟继续支付莘松路958弄瀑布湾道70号101室的租金，并在相应租金支付的期限届满后，强制提取至本院，直至本院通知解除对相应租金的禁止支付为止。现“康城菜场”的十余户与原告刘孙伟签订租赁合同，并加盖“康城农贸市场公司”旧章，相应租金由原告刘孙伟收取后，并向原告刘育三予以结算；另有十余户与被告黄伟签订租赁合同，并加盖“康城农贸市场公司”新章，相应租金由被告黄伟收取。上述事实，由原告提交的上海市不动产登记簿、工商登记信息、授权委托书、《上海康城瀑布湾菜市场租赁合同》三份、收据一组、通知书、协助执行通知书、《上海康城瀑布湾菜市场租赁合同》一组，由被告黄伟、被告康城农贸市场公司提交的公司营业执照及章程、告知书及照片、通知一组、申报信息、《上海康城瀑布湾菜市场租赁合同》，由被告乔振江提交的收款收据二份等证据等证据及当事人的陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。现原告认为被告黄伟、被告乔振江恶意串通、虚假通谋，以低于市场价格出租房屋，损害了刘孙伟的利益。并以被告康城农贸市场公司名义对外签订合同，以合法形式掩盖非法目的。且被告黄伟擅自挂失营业执照并私刻公章，并不能代表被告康城农贸市场公司意思，系争房屋的产权人为原告刘育三及被告黄伟，出租主体应为产权人。本院认为，现本案争议焦点为，被告康城农贸市场公司是否有权出租系争房屋，2018年6月14日签订《上海康城瀑布湾菜市场租赁合同》的合同相对方为谁，该合同相对方是否存在恶意串通及以合法形式掩盖非法目的。关于争议焦点一，上海市闵行区莘松路958弄瀑布湾道70号101室房屋的产权人为原告刘育三及被告黄伟，而被告康城农贸市场公司系其二人为管理系争房屋而成立之公司。从原、被告提交的证据来看，各商户的租赁合同原由原告刘育三及被告黄伟的代理人予以签署，但自被告康城农贸市场公司成立后，租赁合同甲方处加盖公司公章，并由法定代表人黄伟予以签字同意。该市场的各项管理活动亦以被告康城农贸市场公司对外开展，原告提交的各份通知书，均以被告康城农贸市场公司的名义予以出具。同时，对于出租管理中的各项费用，亦以收取的租金予以支付。即原告刘育三及被告黄伟均明确了被告康城农贸市场公司成立后，为系争房屋租赁管理事宜之主体。另本院注意到，原告刘育三及被告黄伟原共同委托刘孙伟代表其二人处理房屋出租事宜，但2018年4月被告黄伟明确解除了对刘孙伟之委托，依据《中华人民共和国合同法》第四百一十条之规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失”，自被告黄伟发函送达之日，已解除了与刘孙伟的委托合同，刘孙伟自此并没有代理权限处分被告黄伟就系争房屋的权利义务。而被告康城农贸市场公司作为系争房屋租赁管理事宜之主体，签订租赁合同并无不当。关于争议焦点二，原告认为2018年6月14日签订《上海康城瀑布湾菜市场租赁合同》系被告黄伟、被告乔振江恶意串通予以签订。但该合同的抬头为被告康城农贸市场公司及被告乔振江，甲方处亦由被告康城农贸市场公司盖章，且经庭审查明，被告乔振江及被告康城农贸市场公司均认可系该合同之相对方。原告认为系被告黄伟与被告乔振江之间合意达成，本院难以支持。关于争议焦点三，如前所述，本院认为被告康城农贸市场公司作为系争房屋租赁管理事宜之主体，签订租赁合同并无不当。而被告康城农贸市场公司与被告乔振江将租赁合同约定之租金并未显著低于市场价格，且原告现并无直接证据证明其二人存在恶意串通，原告要求确认合同无效的诉讼请求，本院不予支持。被告康城农贸市场公司与被告乔振江签订的《上海康城瀑布湾菜市场租赁合同》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。关于原告要求被告乔振江办理并支付房屋占有使用费，要求被告黄伟、乔振江支付租金损失的诉讼请求，本院认为，即使原告认为《上海康城瀑布湾菜市场租赁合同》无效，因无效合同取得的财产，亦应由被告康城农贸市场公司将收取的租金向被告乔振江予以返还。且本院认为《上海康城瀑布湾菜市场租赁合同》应属有效，被告乔振江按约向被告康城农贸市场公司支付租金并无不当，原告要求被告乔振江搬离并支付租金损失、房屋占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。至于原告刘育三与被告黄伟、被告康城农贸市场公司之间关于租金的分割，各另行协商解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条之规定，判决如下：驳回原告刘育三的全部诉讼请求。案件受理费3,075元，由原告刘育三负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  殷 雪人民陪审员  石定伟人民陪审员  樊 燕二〇二〇年一月十八日书 记 员  段文澜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。