北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0109民初4016号原告（反诉被告）：北京市门头沟区潭柘寺镇东村股份经济合作社，住所地北京市门头沟区潭柘寺镇东村。法定代表人：郭节生，社长。委托诉讼代理人：范翔，北京范翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵祥宇，北京范翔律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京中菱阳光科技发展中心，住所地北京市门头沟区永定镇石厂村友谊路2号。法定代表人：陈俊彪，经理。委托诉讼代理人：王汉民，北京乾同律师事务所律师。委托诉讼代理人：安杨，北京乾同律师事务所律师。原告（反诉被告）北京市门头沟区潭柘寺镇东村股份经济合作社（以下简称东村经济合作社）与被告（反诉原告）北京中菱阳光科技发展中心（以下简称中菱阳光中心）农村土地承包合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东村经济合作社的委托诉讼代理人范翔，被告中菱阳光中心的委托诉讼代理人王汉民、安杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东村经济合作社提出诉讼请求：1、解除东村经济合作社与中菱阳光中心于2006年5月21日签订的《土地承包合同》；2、中菱阳光中心将位于北京市门头沟区潭柘寺镇东村梨园地的150亩土地交还给东村经济合作社；3、中菱阳光中心支付2016年至2019年10月31日期间欠付的承包费217800元；4、中菱阳光中心支付违约金435600元。事实与理由：2006年5月21日，经村民代表大会通过，东村经济合作社将集体所有的位于本村梨园子地的150亩土地承包给中菱阳光中心，用于开展种植业、养殖业、观光采摘业等经营活动，承包期限为30年，自2006年5月1日至2036年4月30日。其中前三年为开发期，开发期满后，如承包方无开发行为则视为其无履行能力，合同自动终止。经双方协商，承包费每年6万元，合同生效之日其三日内先支付三年承包费18万元，第四年承包费以6万元为基数递增10%，每五年递增一次。当年的承包费应于当年5月1日前付清，逾期缴纳满3个月则视为合同自动终止。中菱阳光中心自签订合同三年后对上述土地进行了部分开发，并未开展合同所约定的经营活动。中菱阳光中心已承包土地十余年，并未在土地上开展任何种植、养殖、观光采摘等经营活动，导致土地荒废，且自2016年至今未交纳土地承包费。其行为导致双方签订合同的目的不能实现，造成土地资源的极大浪费，构成根本违约。故诉至法院，请求依法裁决。被告（反诉原告）北京中菱阳光中心辩称，一、同意解除涉案的土地承包合同，但东村经济合作社应依承包合同和鉴定机构的鉴定结论补偿我方履行合同所投入的资金及地上物等。承包合同签订后，中菱阳光中心即开始投入大量资金及人力开发土地，并积极办理相关生产经营审批手续。截至2016年，中菱阳光中心在涉案土地上新修铺设贯道路、开垦山地、扶墙围堰，修建园区大门、观景亭和停车场；架设变压器、打深水机井、建蓄水池、铺设输水管道；修建水利设施、栽培种植树木，新种植果树、观赏植物、林下经济作物近万棵。将园区打造成了国家级农业综合开发区，共投入资金一千多万元。二、东村经济合作社未依合同约定履行必要的配合义务。承包合同还约定，由中菱阳光中心办理承包土地所需水电路林的有关审批手续并承担相应的费用，东村经济合作社负协助义务，并教育村民遵纪守法不得损害承包方的利益，同时协助解决纠纷。如当事人一方违约导致合同无法履行，应向对方支付“未履行期限的双倍承包费金额”的违约金，中菱阳光中心自载的树木归自身所有。三、中菱阳光中心不存在恶意拖欠承包费的行为，不应当承担违约责任。2016年，因东村经济合作社未配合办理审批，导致土地开发利用进展缓慢，且因高压线占地问题，双方一直在协商承包费问题，期间东村经济合作社表示可以缓交承包费。即使最终法院认定我方构成违约，东村经济合作社主张的违约金明显过高，请求法院依法予以调整。综上，故中菱阳光中心提出以下反诉请求：东村经济合作社赔偿中菱阳光中心涉案承包土地地上物折价补偿款5109260元。反诉被告东村经济合作社针对中菱阳光中心的反诉请求辩称，不同意中菱阳光中心的反诉请求，理由如下：一、反诉主体不适格，涉案土地实际投资管理的主体等均系陈俊彪个人，故反诉请求应当以陈俊彪个人名义另案起诉。二、涉案土地上的投资都是国家的投资开发，陈俊彪本人和中菱阳光中心均未出资，故中菱阳光中心无权主张实际损失。三、关于高压线塔搭建，当时潭柘寺镇政府和陈俊彪协商之后，陈俊彪同意占地搭建，并支付了陈俊彪相应的补偿款52万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对各方无争议的事实，本院确认如下：2006年5月21日，东村经济合作社（甲方）与中菱阳光中心（乙方）签订《土地承包合同》，约定：承包土地位梨园子地等，面积150亩，东至土路、南村交界，南至南村交界，西至南村交界，北至艾秀玉沟至土路；用途为种植业、养殖业、观光采摘等综合开发（审批手续由乙方办理，甲方协助）；承包期限为30年，自2006年5月1日至2036年4月30日止。承包费每年6万元，合同生效之日其三日内先支付三年承包费18万元，第四年承包费以6万元为基数递增10%，每五年递增一次。当年的承包费应于当年5月1日前付清（连续3个月不交，合同自行终止）。双方权利义务：乙方办理承包土地所需水电路林的有关审批手续，甲方协助。关于合同解除或变更，约定凡有下列情形之一的，允许变更或解除：合同约定的期限内乙方未开发或未履行合同的，或当事人一方违约致使合同无法履行的应向对方支付违约金（未履行期限的双倍承包费）。其他事项：合同期内如有国家政府开发征地行为，其土地补偿费用归甲方所有，生产经营补偿费归乙方所有，地上附着物补偿费按产权归属归各自所有。另查，中菱阳光中心交纳承包费至2016年5月。涉案承包土地150亩由中菱阳光中心实际占有使用。双方当事人对涉案承包土地地上物的范围及价格存在争议。经中菱阳光中心申请，本院委托北京市京价价格评估有限公司对双方当事人2006年5月21日签订的《土地承包合同》承包期间位于门头沟区潭柘寺镇梨园子土地上全部地上物、地上工程市场价格进行评估，评估准日为2019年3月17日。评估标的涉及的项目包含承包土地上全部地上物、地上工程：果树林木，建（构）筑物包括抽水井及机房、泵房、蓄水池（罐）、输水管道、排水管涵、污水池、广告牌、变压器及仪器设备、房屋基础、停车场、亭子、林间步道、村公路、石砌护坡和小水库（人造拦水坝已因自然灾害被冲垮）。经评估，北京市京价价格评估有限公司作出鉴定结论为5109260元，其中建（构）筑物部分4789970元，地上林木部分319290元。中菱阳光中心为此支出评估鉴定费用95000元。中菱阳光中心认可上述鉴定结论。东村经济合作社在法定期限内对上述鉴定结论提出异议，称关于评估项目中的部分建筑设施不在涉案承包土地范围内，如山顶蓄水池、小蓄水池和步道，机井和变压器系村里原始建设，均应予以扣除；关于地上林木部分，林木数量未经双方现场确认且因季节原因无法确认存活状态，主张林木数量及种类应当以2007年双方初步确认达成的《确认单》为准。中菱阳光公司认可山顶蓄水池、小蓄水池和步道不在涉案承包土地范围内，主张上述设施系其公司自行修建；认可《确认单》的真实性，但主张《确认单》系2007年双方确认的树木数量，无法证明承包土地上林木现状。双方当事人均未就上述主张提交充分证据。上述事实有《土地承包合同》、《确认单》、评估报告、鉴定费发票等证据在案佐证。本案争议事实，本院认定如下：关于涉案承包土地上建（构）筑物部分，双方当事人均认可山顶蓄水池、小蓄水池和步道不在涉案承包土地范围内，虽中菱阳光中心主张上述设施系其修建，但未提交相应证据予以证明，故对其该项辩称意见本院不予采纳。本院认定鉴定项目中涉案承包土地上建（构）筑物部分应当扣除山顶蓄水池、小蓄水池和步道三项内容。关于林木部分，因评估机构现场勘验时未经双方确认，东村经济合作社提供的2007年《确认单》亦无法证明林木现状，本院将根据涉案承包土地面积、林木种植株距，结合鉴定机构现场勘验情况酌情予以确定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《土地承包合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。双方当事人均同意解除合同，本院不持异议。关于合同解除的时间，东村经济合作社提出解除主张后，中菱阳光中心于2019年8月28日作出同意解除合同的意思表示，故本院认定涉案的《土地承包合同》于2019年8月28日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方均认可中菱阳光中心最后支付承包费至2016年5月，故中菱阳光中心应当支付东村经济合作社2016年至2019年8月28日期间的欠付的承包费，关于东村经济合作社主张支付承包费217800元的请求，未超过合理部分，本院不持异议；关于东村经济合作社主张中菱阳光中心应交还涉案的150亩土地的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。中菱阳光中心要求东村经济合作社支付涉案地上物补偿的请求，有事实和法律依据，关于涉案承包土地地上物补偿范围及金额，本院结合双方合同履行情况、评估报告及现场勘验情况综合予以确定，对其主张超出部分，本院不予支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，中菱阳光中心主张其延迟支付承包费系双方重新协商的结果，但未就其主张向本院提交证据，故对其该项辩称意见不予采纳。中菱阳光中心未按合同约定期限交纳承包费理应支付违约金，但双方所约定的违约金数额过高，现中菱阳光中心依法提出酌减违约金之请求，故本院依法对违约金进行调整，具体数额本院结合合同履行情况、以东村经济合作社的实际损失为基础酌情予以确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认北京市门头沟区潭柘寺镇东村股份经济合作社与北京中菱阳光科技发展中心于二〇〇六年五月二十一日签订的《土地承包合同》于二〇一九年八月二十八日解除。二、北京中菱阳光科技发展中心于本判决生效之日起七日内将位于北京市门头沟区潭柘寺镇东村梨园地的150亩土地交还给北京市门头沟区潭柘寺镇东村股份经济合作社；三、北京中菱阳光科技发展中心于本判决生效之日起七日内支付北京市门头沟区潭柘寺镇东村股份经济合作社二〇一六年至二〇一九年八月二十八日期间承包费217800元；四、北京中菱阳光科技发展中心于本判决生效之日起七日内支付北京市门头沟区潭柘寺镇东村股份经济合作社违约金50000元；五、北京市门头沟区潭柘寺镇东村股份经济合作社于本判决生效之日起七日内支付北京中菱阳光科技发展中心地上物补偿款1000000元；六、驳回北京市门头沟区潭柘寺镇东村股份经济合作社的其他诉讼请求；七、驳回北京中菱阳光科技发展中心的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费九万五千元，由北京中菱阳光科技发展中心负担四万八千元；由北京市门头沟区潭柘寺镇东村股份经济合作社负担四万七千元，于本判决生效之日起七日内支付给北京中菱阳光科技发展中心。本诉案件受理费一万零三百三十四元，由北京市门头沟区潭柘寺镇东村股份经济合作社负担四千二百三十六元（已交纳三十五元），由北京中菱阳光科技发展中心负担六千零九十八元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费四万七千五百六十五元，由北京中菱阳光科技发展中心负担三万七千四百元（已交纳），由北京市门头沟区潭柘寺镇东村股份经济合作社负担一万零一百六十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判长 吕彤儒人民陪审员陈有芳人民陪审员王金锁二〇一九年十二月十九日书记员 蒋                 蕊