河南省宝丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0421民初12号原告（反诉被告）：赵克峰，男，1970年4月23日出生，汉族，住宝丰县。原告（反诉被告）：栗卿，女，1971年4月15日出生，汉族，住河南省宝丰县。委托诉讼代理人：张怀亮，河南天广律师事务所律师。被告（反诉原告）：河南三得利房地产开发有限公司，住所地荥阳市大海寺路**，统一社会信用代码914101827708729728。法定代表人：王改正，董事长。委托诉讼代理人：禹群超，河南龙图律师事务所律师。原告赵克峰（反诉被告）、栗卿（反诉被告）与被告河南三得利房地产开发有限公司（反诉原告,以下简称三得利公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，三得利公司提起反诉，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告栗卿，赵克峰、栗卿共同的委托诉讼代理人张怀亮，被告三得利限公司的委托诉讼代理人禹群超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵克峰、栗卿向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方2014年7月6日签订的幼儿园买卖补充协议，2.判令被告返还原告购房款及利息，赔偿原告装修等损失，并承担原告已付购房款一倍的赔偿款及评估费，共计10000000元,3.本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：2014年7月3日，三得利公司和二原告商定，将其位于宝丰县金玉兰湾小区的幼儿园出售给二原告，三得利公司于当天收取600000元定金。2014年7月6日，双方签订《幼儿园买卖补充协议》，约定三得利公司将位于宝丰县金域蓝湾小区的幼儿园以5600000元的价格卖给二原告，除已收取的600000元外，下余5000000元购房款由三得利公司办理按揭贷款。但三得利公司故意隐瞒未取得商品房销售许可证明的事实，不能办理按揭贷款。二原告支付2000000元后，双方发生争议，三得利公司诉至法院，法院送达调解书后，二原告按照调解书支付1500000元，三得利公司仍不给二原告办理房屋产权手续。三得利公司辩称，1.同意解除房屋买卖合同，但二原告要求赔偿其装修损失和支付利息的诉讼请求，于法无据。2.要求赔偿“已付购房款一倍的赔偿款”无事实依据，且与法律不服。3.因国家政策法规进行重大调整，案涉房屋无法办理过户手续，指示售房合同的目的不能实现，解除合同是无奈之举。4.幼儿园的装修是二原告为自己开展经营活动获取收益的行为，不应当计算在赔偿价值中，因为二原告所有的收益从未向三得利公司分配过。5.根据二原告所称的装修年限，其装修应当由较大的折旧，且二原告的所有装修没有正规公司的设计以及票据等，因此二原告的装修费用即使经过鉴定也是不真实的，不能被法庭采信。6.二原告是老师，开办幼儿园进行盈利活动，是法律禁止的，他们的违法收入应当由人民法院予以收缴。三得利公司提出反诉请求：1.判令解除三得利公司与二原告的房屋买卖合同，2.判令二原告向三得利公司交回其占用的金玉蓝湾小区幼儿园，3.判令二原告支付三得利公司占用金玉蓝湾小区幼儿园期间的费用12000000元，4.本案所有费用由二原告承担。诉讼过程中，变更诉讼请求为2110607.3元（含评估费）。事实和理由，其关于房屋买卖情况以及经本院调解情况，基本同二原告所述，另外反诉称，因国家政策法规重大调整，案涉房屋无法了办理过户手续，致使合同目的不能实现，解除合同是无奈之举。被反诉人从2014年7月6日至今，一直占用案涉房屋开办幼儿园长达六年，应向三得利公司支付占用费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对于双方当事人无异议的证据〔赵克峰、栗卿提交的以下证据：《幼儿园买卖补充协议》，收据（2018）豫0421民初2702号民事调解书，三得利公司的承诺；三得利公司提交的以下证据：《幼儿园买卖协议》，三得利公司的证明，不动产权证书，国务院通知〕，本院予以确认并在卷作证。本院确认上述证据形式合法，内容真实，与本案事实相关联，可以作为认定本案案件事实的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月6日，三得利公司作为甲方，赵克峰、栗卿作为乙方，签订《幼儿园买卖补充协议》，约定三得利公司将其开发建设的金玉蓝湾小区幼儿园（房屋建筑面积1734平方米，活动场地面积727.48平方米，总占地面积1297.50平方米）以5600000元的价格出售给赵克峰、栗卿。赵克峰、栗卿购买三得利公司的房屋，双方于2014年7月6日签订案涉房屋买卖协议。赵克峰、栗卿于2014年7月3日（支付定金600000元）、2015年8月15日（支付100000元）、2015年6月12日（支付500000元）、2015年1月17日（支付500000元）、2015年7月13日（支付200000元）、2015年9月4日（支付100000元）、2015年10月26日（支付600000元）分多次支付2600000元。2018年9月18日，三得利公司作为原告，以赵克峰、栗卿作为被告，向本院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，要求要求赵克峰、栗卿支付河南三得利房地产开发有限公司购房款3000000元及利息500000元。本院受理后，于2018年11月19日作出（2018）豫0421民初2702号民事调解书，调解书显示，1.三得利公司与赵克峰、栗卿2014年7月6日签订《幼儿园买卖补充协议》一份，赵克峰、栗卿自愿于2018年11月27日前支付三得利公司购房款1500000元，三得利公司收到上述1500000元购房款后二十个工作日内将三得利公司名下所有的两处房产[产权证号：平（2018）宝丰县不动产权第0001954号、平（2018）宝丰县不动产权第0001845号]产权办理至赵克峰、栗卿名下，双方另行签订房屋买卖合同，办理产权证书所需费用（包括契税、维修基金等费用）由赵克峰、栗卿承担。赵克峰、栗卿获得上述两处房产产权证书后二十日内将下余购房款1410000元支付三得利公司。若赵克峰、栗卿逾期未付，应按照月利率2%自2018年9月18日起向三得利公司支付违约金至实际付款之日。三得利公司收到全部购房款后二十个工作日内将名下所有的房产一处[产权证号：平（2018）宝丰县不动产权第0001846号]产权办理至赵克峰、栗卿名下（将办证所需资料提交产权办理登记机关），双方另行签订房屋买卖合同，办理产权证书所需费用（包括契税、维修基金等费用）由赵克峰、栗卿承担；2.案件受理费34800元，减半收取计17400元，由三得利公司负担8700元，由赵克峰、栗卿负担8700元；3.双方当事人关于本案纠纷别无争执。（2018）豫0421民初2702号民事案件调解后，赵克峰、栗卿于2018年11月26日支付1500000元，三得利公司于2018年11月26日向其出具收据，但三得利公司未履行房屋过户义务，由此引发本案诉讼。2019年1月9日，国务院办公厅出台《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》。2020年7月10日，河南凯业房地产估价咨询有限公司受本院委托，对宝丰县城关镇金玉蓝湾幼儿园租金价值作出豫凯估字[2020]060440954B号房地产司法鉴定估价报告，该次评估价值时确定为2014年7月6日至2020年7月5日，在现有资料的基础上，经过测算，考虑影响房地产价格的各项因素，确定价值时点估价总额为1487721元，三得利公司支付评估费14402元；对宝丰县城关镇金玉蓝湾幼儿园装修价值做出豫凯估字[2020]060482366B号房地产司法鉴定估价报告，该报告显示评估时点确定为2020年5月15日，在现有资料的基础上，经过测算，考虑影响房地产价格的各项因素，确定价值时点估价总额为562353元，赵克峰、栗卿评估费22500元。2021年1月18日，本院作出（2021）豫0421执恢8号之一执行裁定书，该裁定书显示，本院向房屋登记部门送达该（2021）豫0421执恢8号执行裁定书及协助执行通知书，要求其将案涉房屋过户至赵克峰、栗卿名下。2021年1月15日，宝丰县自然资源局向本院递交情况说明，该情况说明载明：“一、根据[国务院办公厅关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知]《国办发（2019）3号》第二条、[河南省人民政府办公厅关于推进城镇小区配套幼儿园治理工作的实施意见]《豫政办（2020）2号》第二条、第二款的规定；已建成的小区配套幼儿园西已交给地方教育行政主管部门，对已挪作他用的要采取有效措施予以予以收回。二、依据原国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》第三十六条，建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业用房及占用范围内的建设用地使用权一并登记为业主共有。基于上述政策规定，我局无法办理协助执行通知书中要求的房屋和土地过户手续”。后本院告知申请执行人赵克峰、栗卿及被执行人河南三得利房地产开发有限公司本案的执行情况，但双方当事人对折价赔偿未能达成一致，河南三得利房地产开发有限公司对赵克峰、栗卿提出返还8400000元的意见持否定态度，不予支持该款。本院认为，本案执行标的是房产过户，系过户特定的房产，执行标的为特定标的，因相关政策对此类房产过户做出了不予办理过户手续的规定，双方当事人对折价赔偿不能达成一致意见。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十四条规定，裁定终结（2021）豫0421执恢8号案件的执行。本院认为，第一、本案纠纷的审理程序应适用一审普通程序。本案中，关于案涉房屋的房款和交付问题，双方已经本院审理并出具调解书，且在调解书中认定了房款交付时间和房产证办理时间，赵克峰、栗卿已按照调解书履行交付房款义务，三得利公司未履行办理房屋登记手续是否是因为调解书适用法律错误或违反自愿原则，调解书如适用法律错误或违反自愿原则，则适用再审程序。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条规定，各级人民法院院长对本院已经发生法律效力的判决、裁定、调解书，发现确有错误，认为需要再审的，应当提交审判委员会讨论决定。最高人民法院对地方各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解书，上级人民法院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解书，发现确有错误的，有权提审或者指令下级人民法院再审。第二百零一条规定，当事人对已经发生法律效力的调解书，提出证据证明调解违反自愿原则或者调解协议的内容违反法律的，可以申请再审。经人民法院审查属实的，应当再审。本案中，案涉房屋纠纷在（2018）豫0421民初2702号案件在调解时，无违反自愿原则或当时的法律法规,且本院在案件审理过程中，双方均称本案诉讼和（2018）豫0421民初2702号案件无冲突，均愿意解除合同。综上，（2018）豫0421民初2702号在处理案涉房屋纠纷时无适用法律错误，在审理本案所诉纠纷时适用一审程序审理。第二、关于案涉房屋过户登记能否履行问题。本案中，案涉房屋的买卖、过户时间已经本院（2018）豫0421民初2702号调解书确定，但是在履行过程中，赵克峰、栗卿按照调解书履行交付房屋款义务后，因三得利公司的迟延行为，在法律规定变更后，导致无法继续按照合同约定和调解书内容继续履行过户义务，同时双方均同意解除购房合同。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。案涉纠纷属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的“法律上或者事实上不能履行”，故双方要求解除房屋买卖合同，不违反法律规定；同时，赵克峰、栗卿在本院的申请执行过户的执行案件中，在宝丰县自然资源局以法律规定不能过户为由回复后，本院已经终结执行，案涉房屋已在法律和事实上不能过户，故本院对双方诉讼和反诉要求解除房屋买卖合同的请求，予以支持。第三、解除后果。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，双方的购房合同解除后，终止履行购房合同，根据履行的实际情况，可以要求违约方赔偿损失，赵克峰、栗卿应向三得利公司返还房屋，三得利公司则向赵克峰、栗卿返还已支付的房款。因此，赵克峰、栗卿要求三得利公司返还购房款4100000元和装修费用562353元的诉讼请求，本院予以支持；三得利公司反诉要求赵克峰、栗卿返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于双方的鉴定费用，根据本案实际情况，由双方自行负担。第四、案涉房屋买卖合同未能按照调解书履行，即未能过户给赵克峰、栗卿是否能归因于国务院出台的法律规定。根据赵克峰、栗卿和三得利公司的诉辩情况，能够确定双方均同意解除案涉房屋的买卖协议，但对未给赵克峰、栗卿办理过户手续双方各执一词。国务院的规定出台，是否能够成为三得利公司不能将房屋过户给赵克峰、栗卿的正当理由，根据法律法规规定，在该法规出台之后，三得利公司的确实履行不能，但是在赵克峰、栗卿于2018年11月26日支付1500000元至2020年1月9日法规出台前，三得利公司未办理过户手续。虽然三得利公司称系不动产部门的责任，并非其责任，但未举证予以证明，其在一个半月内未办理房屋过户登记的说法不能成立，本院不予采信，即三得利公司的迟延行为，怠于履行，未及时给赵克峰、栗卿的原因不能归结于国务院出台法规。第五、三得利公司应当承担的责任形式。双方因合同未能继续履行而解除造成的损失应如何计算，则取决于是否存在履行不能的情况、免责情况、过错情形，以及公平原则等方面综合判断合同主体双方的责任主体。本案中，三得利公司不能将不能办理过户手续的原因归结给国务院出台的法规时，三得利公司的行为属于什么性质。赵克峰、栗卿诉称，其隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，在（2018）豫0421民初2702号调解书送达后，二人支付1500000元，三得利公司仍不为其办理手续，其行为已经不是简单的违约，而属于欺诈。三得利公司辩称，愿意解除合同，案涉房屋不能过户的原因系国家政策法规调整，不存在欺诈，赵克峰、栗卿要求赔偿“已付购房款一倍的赔偿款”无事实根据，于法无据。针对赵克峰、栗卿认为三得利公司存在欺诈的说法，本院认为，赵克峰、栗卿与三得利公司签订房屋买卖合同后，实际占有该房，从该角度上讲，赵克峰、栗卿购买房屋（幼儿园）合同目的部分得到实现，所以本院认为，三得利公司的行为不存在欺诈。但是，三得利公司因其行为应当承担民事责任，不仅仅取决于三得利公司的行为是否存在欺诈行为，还应考虑三得利公司的行为过错程度，结合公平、诚实信用等综合判断。本院认为，在三得利公司不存在欺诈的情况下，仅移交房屋的占有使用显然没有全部履行合同，且因其迟延行为，直接导致房屋无法过户，致使合同目的最终不能实现，三得利公司在自己权益得到保护的情形下，作为合同另一方的赵克峰、栗卿的权益未得到保护，直至合同目的最终不能实现，三得利公司在案涉合同解除中存在过错，但其已经实际交付房屋，故其过错程度仅限于迟延履行过户，故该违约补偿应认定为补偿性赔偿较为合适，即：赔偿既不能小于损失的数额，因为赔偿小于损失数额，就使损害没有得到完全的救济。也不能超过损失的数额，因为赔偿数额超过损失数额，就会给受害人以不当利益。综上，三得利公司不适用双倍返还的惩罚性赔偿，但是应支付资金占用期间的利息，根据赵克峰、栗卿支付房款的时间，本院确定利息计算如下，利息均按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心2020年1月发布的一年期贷款市场报价利率计算至实际还款之日止，其计算基数和起算日期分别为：1.以600000元为基数，自2014年7月3日起计算至实际还款之日止；2.以100000元为基数，自2015年8月15日起计算至实际还款之日止；3.以500000元为基数，自2015年6月12日起计算至实际还款之日止；4.以500000元为基数，自2015年1月17日起计算至实际还款之日止；5.以200000元为基数，自2015年7月13日起至实际还款之日止；6.以100000元为基数，自2015年9月4日起至实际还款之日止；7.以600000元为基数，自2015年10月26日起至实际还款之日止；8.以1500000元为基数，自2018年12月26日起至实际还款之日止。根据《中华人民共和国民法总则》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。根据上述规定，民事主体在从事民事活动中要遵从公平和诚实信用原则，赵克峰、栗卿自2014年7月3日起至2018年12月26日，共支付4100000元，期间长达4年时间，三得利公司均未向赵克峰、栗卿办理过户手续，直至国务院出台法律规定，三得利公司以法律规规定不能办理过户登记为由，致使赵克峰、栗卿未能取得房屋产权。三得利公司的不履行调解书义务，不仅未履行已经生效法律文书，而且不符合公平、诚实信用原则。故，三得利公司除应返还已收取的房款及其利息，还应按照市场房价支付溢价部分款项，因赵克峰、栗卿未提供该部分证据，故该溢价部分在本案中不予支持，但其可通过双方协商或另行诉讼解决。第六、三得利公司的反诉要求二原告支付占用期间使用费的诉讼请求应予支持。三得利公司的反诉请求要求赵克峰、栗卿支付占用金玉蓝湾小区幼儿园期间的费用。本院认为，赵克峰、栗卿确实占有、使用房屋，在合同解除后，赵克峰、栗卿除向三得利公司返还房屋外，还应支付占有使用房屋期间的使用费1487721元，故三得利公司要求赵克峰、栗卿支付占用费的诉讼请求，本院予以支持。该1487721元使用费暂时计算至2020年7月5日，因赵克峰、栗卿尚占有使用房屋，自2020年7月6日起的房屋占用费用数额及支付方式，双方可以通过协商或另行诉讼。经本院审判委员会讨论决定，赵克峰、栗卿的诉讼请求部分成立，本院部分予以支持；三得利公司的反诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第九十三、九十七、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、第一百九十八条、第二百零一条之规定，判决如下：一、解除赵克峰、栗卿与河南三得利房地产开发有限公司于2014年7月6日签订的《幼儿园买卖补充协议》;二、河南三得利房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内返还赵克峰、栗卿购房款4100000元及其利息（利息均按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心2020年1月发布的一年期贷款市场报价利率计算至实际还款之日止，其计算基数和起算日期分别为：1.以600000元为基数，自2014年7月3日起计算至实际还款之日止；2.以100000元为基数，子2015年8月15日起计算至实际还款之日止；3.以500000元为基数，自2015年6月12日起计算至实际还款之日止；4.以500000元为基数，自2015年1月17日起计算至实际还款之日止；5.以200000元为基数，自2015年7月13日起至实际还款之日止；6.以100000元为基数，自2015年9月4日起至实际还款之日止；7.以600000元为基数，自2015年10月26日起至实际还款之日止；8.以1500000元为基数，自2018年12月26日起至实际还款之日止；）、装修费用562353元；三、赵克峰、栗卿于本判决生效后三十日内应向河南三得利房地产开发有限公司返还金玉蓝湾小区幼儿园的房屋（房屋建筑面积1734平方米，活动场地面积727.48平方米，总占地面积1297.50平方米），并向河南三得利房地产开发有限公司支付占有使用房屋期间的占用费1487721元（占用费自2014年7月6日起暂计算至2020年7月5日止，自2020年7月6日起的房屋占用费用数额及支付方式，双方可以通过协商或另行诉讼解决）；四、驳回赵克峰、栗卿的其他诉讼请求和河南三得利房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费81800元，反诉案件受理费11842元，保全费5000元，由赵克峰、栗卿负担47266元，河南三得利房地产开发有限公司负担46376元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判长  康书宾审判员  王学义审判员  谢新伟二〇二一年一月十八日书记员  朱崇霄附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十三条损害赔偿的范围当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担；（四）上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。第一百九十八条各级人民法院院长对本院已经发生法律效力的判决、裁定、调解书，发现确有错误，认为需要再审的，应当提交审判委员会讨论决定。最高人民法院对地方各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解书，上级人民法院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解书，发现确有错误的，有权提审或者指令下级人民法院再审。第二百零一条当事人对已经发生法律效力的调解书，提出证据证明调解违反自愿原则或者调解协议的内容违反法律的，可以申请再审。经人民法院审查属实的，应当再审。