广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初28779号原告：刘伟森，男，汉族，1956年7月7日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：袁建华，广东深翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊港平，广东深翔律师事务所律师。被告：李凡兵，男，汉族，1970年5月5日出生，身份证住址湖北省公安县，委托诉讼代理人：张海平，广东深鹏律师事务所律师。原告刘伟森与被告李凡兵房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告刘伟森、委托诉讼代理人袁建华、熊港平、被告李凡兵、委托诉讼代理人张海平到庭参加诉讼。本案现已审理终结原告诉称，1992年8月14日，原告取得案涉福永镇塘尾村地段的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，载明用地面积120㎡、建设项目名称为住宅，建设规模为混合（一幢、4层、360㎡），证件有效期为六个月。1992年9月14日，原告收到《宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》，确定用地界址点座标或四至为东至张芝，南至空地，西至空地，北至蔡丽琴，通知书有效期为一年。但原告于2007年1月1日才开工，2009年2月8日竣工，实际建造九层。由于原告逾期违规建房，该物业无法办理合法产权登记。2009年12月2日，原告及原告儿子刘毅鹏作为申报人就深圳市宝安区福永街道塘尾社区十三区一巷一号物业向深圳市宝安区福永街道农村城市化历史遗留违法建筑信息普查工作办公室进行了申报。2018年10月25日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告将宝安区福海街道塘尾社区十三区一巷一号2-9层（包一楼驾校一个店铺）出租给被告，租赁期限为12年，从2018年11月1日至2030年10月30日止，租金标准随时间递增，其中2018年11月1日至2022年10月30日租金为54000元/月，2022年11月1日至2025年10月30日租金为59400元/月，2025年11月1日至2028年10月30日租金为65340元/月，2028年11月1日至2030年10月30日租金为71874元/月，2018年11月1日至2019年1月30日为免租期。协议签订后，被告实际占有使用了其承租的宝安区福海街道塘尾社区十三区一巷一号2-9层物业（包一楼驾校一个店铺）、1层的阁楼、10层的一个房屋。但被告仅向原告支付了2019年3月份租金及水电费等共计60000元。后经原告多次催要，被告拒不交租。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”、第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原告所出租的房屋并未按照建设工程规划许可证的规定建设，故原告与被告2018年10月25日签订的《房屋租赁合同》无效，被告应参照合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费。为维护原告权益，故起诉至贵院，请求：1、原被告于2018年10月25日签订的《房屋租赁合同》无效；2、被告向原告返还其承租的深圳市宝安区福海街道塘尾社区十三区一巷一号2-9层物业（包一楼驾校一个店铺）、1层的阁楼、10层的一个房屋；3、被告向原告支付上述承租物业2018年11月1日至2019年2月28日免租期期间的房屋占有使用费人民币218400元（房屋占有使用费标准为54600元/月）；4、被告向原告支付上述承租物业自2019年4月1日至实际返还为止的房屋占有使用费人民币218,400元（暂计至2019年7月31日，其中2019年4月1日至2022年10月30日期间房屋占有使用费标准为54600元/月，2022年11月1日至2025年10月30日期间房屋占有使用费标准为60000元/月，2025年11月1日至2028年10月30日期间房屋占有使用费标准为65940元/月，2028年10月30日之后的房屋占有使用费标准为72474元/月）；5、本案诉讼费由被告承担；以上3-4项款项暂共计436800元。被告辩称：1、关于原告的第一项诉讼请求确认租赁合同无效，该合同的无效根本的原因是因为原告明知自己的房子为违法建筑，仍然对外出租，属于故意的违法行为，既然是故意的违法行为就应根据最高院审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用问题的若干解释第五条第二款及《合同法》第58条规定，由于合同无效导致当事人一方受到经济损失的，有过错的一方应当赔偿对方因此而造成的损失，因为合同无效的重大过错在于原告；2、关于原告第二项诉讼请求要求返还房屋十层的房屋及阁楼，因原告没有交付给被告使用；3、关于原告第三项诉讼请求免租期的问题，该“免租期”为装修期，为时四个月，这是被告装修房屋的期间，在此期间双方合同约定无须交房租，也是租赁合同的惯例；4、关于原告第四项诉讼请求，我方有一份录音证据可以证明原被告双方已经约定好30元每平方米，并非原告的主张，因为当时租赁物的用途是开酒店，但是因为原告虚假的承诺，该房屋不能作为酒店使用，现在房屋实际用途是普通的民房使用，因此其租赁价格也不是当时约定的酒店价格，故租赁房屋时应当按照实际情况根据市场行情及政府关于宝安区房屋指导价格计算房屋使用费，而非合同约定的价格；5、在合同无效的情况下，原告应当返还被告缴纳的押金及其他的不合理的开支、装修费用，根据《合同法》的规定，合同无效后双方都不受合同有效的约束，按照法律规定，双方依据《合同法》及最高院相关解释条款履行义务，被告返款租赁物给原告，原告也应当按照法律规定返还房屋租赁费之外的全部费用。经审理查明以下事实：一、2018年10月25日，刘伟森与李凡兵签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方（即刘伟森）将位于宝安区××街道××社区××区××楼（包一楼驾校一个店铺）出租给乙方（即李凡兵）使用；租期为12年，从2018年11月1日起至2030年10月30日止；双方签订本合同后，乙方支付162000元给甲方作为押金，2018年11月1日至2022年10月30日每月租金为54000元，2022年11月1日至2025年10月30日租金递增至59400元，2025年11月1日至2028年10月30日租金递增至65340元，2028年11月1日至2030年10月30日租金递增至71874元；2018年11月1日至2019年1月30日为三个月的免租期（后改为四个月的免租期，自2019年3月1日开始收租）；首层驾校铺位提前搬迁费由乙方负责补偿70000元，全额支付后按协商协议搬离；由于甲方历史遗留证件未能及时下发至本人，合同履行期间如发生甲方能力范围之外的任何纠纷，可由甲方配合协商解决，不可强制要求甲方负担相关责任；房屋租赁税前六年每年6000元，卫生费一年3300元，签合同时必须交清。二、被告除水电费以外，共向原告支付596300元。被告主张其中52万元（不包括租金）是包括押金及酒店开业资质的其他费用，6万元是诚意金、7000元是电表重装费用、6000元是房屋租赁税、3300元是卫生费。原告确认支付金额596300元，并认可7000元是电表重装费用、6000元是房屋租赁税、3300元是卫生费，但主张其中的52万元系包括喝茶费10万元、三押一租21.6万元、报装修费用6万元、打墙3.5万元、驾校搬迁补偿7万元及另外的费用43000元；6万元系2019年4月份的租金及截止2019年4月20日的水电费。综合双方的证据，原告称6万元为2019年4月份的租金，但其第四项诉讼请求又主张从2019年4月1日开始计算房屋占有使用费，两者相互矛盾；原告从未向被告开具过租金的收据，此与被告所称未支付过租金相吻合；对于原告所称43000元为其他费用，但具体内容明细却未能清楚解释。综上，本院对原告的主张不予采信。三、本案涉案房屋无有效的房产证，原告所持建设工程规划许可证签发日期为1992年8月14日，原告实际于2007年1月1日才开工建设，实际建造九层，属于逾期违规建房。2009年12月2日，原告及儿子刘毅鹏就涉案房产向深圳市宝安区福永街道农村城市化历史遗留违法建筑信息普查工作办公室进行了申报。四、原告称其根据《房屋租赁合同》于2018年11月1日将涉案房产交付被告使用。被告则称原告实际于2018年12月1日才将涉案房产交付。双方均未提交房产交付的相关证据。交付房产系出租方的合同义务，原告应当就交付时间承担举证责任，在双方均未能就交付时间举证的情况下，本院采信被告的主张，认定交付时间为2018年12月1日。上述事实，有《房屋租赁合同》、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书、深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执、银行转账凭证、微信聊天记录等证据及庭审笔录予以证实。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案涉案房产无国土规划部门颁发的合法产权证，原告所持的建设工程规划许可证与房产的实际建设时间、面积、层数均不符，属于逾期违规建房，因此原、被告签订《房屋租赁合同》属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故被告基于《房屋租赁合同》所取得的位于宝安区××街道××社区××区××楼（包一楼驾校一个店铺）应返还原告。原告主张返还的一层阁楼和十层的一个房间，因不属于《房屋租赁合同》租赁的范围，亦无证据证明该房产已交付被告使用，故该部分请求本院不予支持。关于原告主张的免租期的房屋占有使用费问题。2018年11月1日至2019年2月28日为原、被告双方约定的4个月免租期，系原告对自身权利的自愿处分，被告在免租期内对涉案房屋进行装修，也并未产生收益，故原告要求免租期的房屋占有使用费缺乏理据，本院不予支持。关于2019年4月1日起至实际返还之日止的房屋占有使用费问题。首先，涉案的《房屋租赁合同》无效，原、被告均有过错。原告明知涉案房产无合法的产权证或有效的建设工程规划许可证，其仍向被告出租，虽然在合同中有写明“由于甲方历史遗留证件未能及时下发至本人，合同履行期间如发生甲方能力范围之外的任何纠纷，可由甲方配合协商解决，不可强制要求甲方负担相关责任”，但并不能证明其已清晰向被告说明涉案房产的状况，而且在出租给被告之前，涉案房产的二至四层本就是旅馆，此也让被告误认为可以作酒店经营之用。被告以经营为目的，在签订合同时未对涉案房屋的情况作谨慎审查的合理义务，亦存在过错。因此，本院判定原、被告双方对合同无效均存在过错，各自承担50%责任。原告自2019年4月1日至涉案房屋判决返还之日的占有使用费，根据原合同的标准54600元/月计算，由被告按50%比例（即27300元/月）支付。至于被告因涉案合同无效受到的损失，可由被告另循途径解决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《人民法院诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原、被告2018年10月25日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告李凡兵于判决生效之日起十日内向原告刘伟森返还深圳市宝安区福海街道塘尾社区十三区一巷一号2-9层物业（包一楼驾校一个店铺），逾期需按54600元/月的标准向原告刘伟森支付房屋占有使用费；三、被告李凡兵于判决生效之日起十日内向原告刘伟森支付2019年4月1日至涉案房屋判决返还之日的占有使用费（按27300元/月标准计算）；四、驳回原告刘伟森的其他诉讼请求。本案受理费人民币3926元，由原告承担1963元，被告承担1963元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 张  朝  军二〇二〇年九月四日书记员 李  桃  艳书记员 黄文轩（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。