广西壮族自治区凭祥市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1481民初278号 原告：蓝小荷，女，1977年11月19日出生，壮族，住广西壮族自治区凭祥市。 委托诉讼代理人：梁汉松，广西程和程律师事务所执业律师。 被告：凭祥市宏业房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区凭祥市南大路376号宏业广场5层。统一社会信用代码91451481581967753C。 法定代表人：林常青，董事长。 委托诉讼代理人：梁中强，广西中司律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：李威，广西中司律师事务所执业律师。 第三人：南宁昊晨物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区民族大道38-2号泰安大厦23层02号房。统一社会信用代码9145010356677892XY。 法定代表人：韦静。 原告蓝小荷与被告凭祥市宏业房地产开发有限公司（以下简称宏业房地产公司）、第三人南宁昊晨物业服务有限公司（以下简称昊晨物业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告蓝小荷及其委托诉讼代理人梁汉松，被告宏业房地产公司的委托诉讼代理人梁中强、李威到庭参加诉讼。第三人昊晨物业公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蓝小荷向本院提出诉讼请求：1.判令解除蓝小荷与宏业房地产公司签订的商品房买卖合同，宏业房地产公司退还蓝小荷首付款116860元及利息（利息从2013年6月2日起至宏业房地产公司付清为止按人民银行同期贷款利率分段计算）；2.请求宏业房地产公司退还蓝小荷商铺备案登记费550元、维修基金740元。事实和理由：2013年6月2日，蓝小荷与宏业房地产公司签订了商品房买卖合同，购买宏业房地产公司位于凭祥市国际）一层1-B-105号房，蓝小荷按照约定交了首付款116860元，剩余房款100000元由买受人向银行申请按揭贷款支付。蓝小荷交付首付款后到现在，宏业房地产公司没有交房给蓝小荷也没有帮助蓝小荷办理按揭贷款手续。直到2017年8月，宏业房地产公司才出台了《关于宏桂第一国际商铺业主分期付款的方案》，告知蓝小荷银行对分割的铺面不放贷，改为由业主分期付款（三年或五年），蓝小荷不同意该方案，要求解除合同退还已付款项并支付利息。 宏业房地产公司辩称，蓝小荷的诉请没有法律依据，双方合同签订至今，合同的解除已经超过除斥期间。本案中蓝小荷没有向银行申请贷款，也没有支付剩余价款，构成违约。宏业房地产公司已经登报通知蓝小荷需办理按揭贷款。本案的商品房买卖合同可以继续履行，出售的商铺已经可以投入使用能够产生收益，蓝小荷完全可以用租金来支付剩余房款。 昊晨物业公司未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 蓝小荷提交证据有：证据1.电脑咨询单、证据2.《商品房买卖合同》、证据3.《分期付款方案》、证据4.收据4张。当庭提交的证据：证据5.证明、证据6.询问笔录、证据7.商品房预售专存协议。宏业房地产公司对蓝小荷提交的证据1-2、证据6-7无异议，但证据1中公司信息变更以营业执照为准；对证据3的三性均由异议；对证据4-5关联性有异议。 宏业房地产公司提交证据有：证据1.建设工程质量竣工验收意见书、证据2.宏业广场交铺通知、证据3.《房产证办理公告》，当庭提交的证据：证据4.中国工商银行个人借款凭证、业务回单、宏业房地产公司收据（周海娟）、证据5.中国工商银行个人借款凭证、业务回单、宏业房地产公司收据（林卉英）、证据6.按揭贷款业务合作协议。证据7.桂（2018）凭祥市不动产权第0001933号产权证。蓝小荷对宏业房地产公司提交的证据1-7的关联性有异议。 本院在审理期间，依职权调取证据有：凭祥市不动产登记中心出具的《协助调查函》（回执）。蓝小荷对本院调取的证据没有异议，宏业房地产公司至今未发表质证意见，视其已放弃质证。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.蓝小荷主张宏业房地产公司于2017年8月告知买受人本案商品房不能按揭贷款并出具分期付款方案，提交《关于宏桂第一国际商铺业主分期付款的方案》欲以证明，宏业房地产公司不予认可。该主张没有证据证实，且对方当事人不予认可，本院不予确认。2.蓝小荷提交的证据1与宏业房地产营业执照核对，该公司法定代表人为林常青，以营业执照为准。证据4证实蓝小荷已向宏业房地产公司支付1-B-105号商铺首期款、购铺定金、维修金、登记备案费等费用，收据均有宏业房地产公司盖章，本院予以确认。3.宏业房地产公司主张宏业广场项目已经竣工验收合格，符合交房条件，提交《建设工程质量竣工验收意见书》欲以证明。蓝小荷认为该主张与本案无关，不予认可。该意见书有建设、勘察、设计、监理、建设5个单位盖章，且证实内容与本案相关，予以采信。本案宏业广场项目已经竣工验收合格，予以确认。4.宏业房地产公司主张已经通知蓝小荷办理交房和办证手续，提交《宏业广场交铺通知》和《房产证办理公告》，蓝小荷对该两份证据的真实性、合法性没有异议，但对其关联性有异议，认为宏业房地产公司未履行交房义务。经过审查，2014年1月8日，宏业房地产公司在报纸上刊登宏业广场交铺通知，其中按揭贷款的客户，需等银行发放按揭贷款后方可办理交铺手续，且没有限定办理期限；2014年12月25日，宏业房地产公司在南国早报上刊登房产证办理公告，予以确认。5.宏业房地产公司主张购买其商铺的业主自行办理贷款并有业主已取得不动产权证，提交证据4-7予以证实，本院对该组证据的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认事实如下：2013年6月2日，蓝小荷向宏业房地产公司购买位于凭祥市国际）一层1-B-105号房的商品房，双方签订《商品房买卖合同》及附件，约定商品房总价216860元，（1）付款方式：买受人在签订本合同当日支付首期房价款116860元，剩余房价款100000元则由买受人向银行申请按揭贷款支付；（2）备案登记：合同签订后30日内，出卖人应按规定向房屋登记机构申请办理合同登记备案手续，合同登记备案后60日内，双方共同向房屋登记机构申请办理预告登记，出卖人未按约定协助办理预告登记的，买受人有权单方申请办理预告登记；（3）房屋交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，自《交接使用通知书》确定的最后交付期限届满之次日起，视为出卖人已将该商品房交付买受人；（4）在附件中约定将本案商品房租赁给第三人昊晨物业公司，由昊晨物业公司统一经营管理，租赁期限自房屋实际交付之日起计算。 2013年4月17日，蓝小荷向宏业房地产公司支付商铺定金100000元；2013年4月30日，蓝小荷向宏业房地产公司支付商铺首期款106860元、商铺维修基金740元、商品房预告登记费550元宏业房地产公司代收。 2014年1月2日，宏业广场项目竣工验收合格。2014年1月8日，宏业房地产公司在广西日报上刊登宏业广场交铺通知，其中按揭贷款的客户，需等银行发放按揭贷款后方可办理，且没有限定办理期限。2014年12月25日，宏业房地产公司在报纸上上刊登房产证办理公告。 至今，本案商品房合同没有向房屋登记机构办理登记备案，本案商品房没有在房屋登记机构办理预告登记，本案商品房没有在银行办理按揭贷款，宏业房地产公司与蓝小荷没有办理本案商品房交接手续。宏业广场现已投入使用，宏业房地产公司将本案商品房出租给第三方使用。 本案的争议焦点为：1.本案合同是否符合法定解除条件，解除权是否超过除斥期间，合同能否解除，宏业房地产公司应否返还购房款并支付利息；2.宏业房地产公司代收的备案登记费、维修基金应否返还。 本院认为，蓝小荷与宏业房地产公司签订《商品房买卖合同》，是当事人真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同。 （1）本案合同是否符合法定解除条件 本案购房合同中约定，购房款支付方式为买受人签订合同当日支付首付款，剩余款项以按揭贷款方式支付。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的规定，约定以按揭贷款支付剩余房款的房屋买卖合同，因一方当事人原因无法办理按揭贷款并导致合同无法继续履行的，另一方可以请求解除合同。 本案商品买卖合同约定，合同签订后30日内，出卖人应按规定向房屋登记机构申请办理合同登记备案手续。本案合同签订后，宏业房地产公司没有按照合同约定向房屋登记机构申请办理合同登记备案，构成违约。没有进行合同登记备案，本案商品房无法办理预告登记，没有向银行申请按揭贷款的基础。因此，宏业房地产公司应当对本案商品房不能办理按揭贷款承担违约责任。宏业房地产公司辩称，因买受人严重违约，宏业房地产公司基于不安履行抗辩权，没有履行交房义务，该辩解意见没有事实依据，不予采信。宏业房地产公司提交证据欲以证实有购买其公司的商铺业主已办理银行贷款、取得不动产权证，但本案中是因宏业房地产公司没有按合同约定向房屋登记机构申请办理登记备案、预告登记手续而导致蓝小荷无法到银行办理按揭贷款，该辩解意见与本案诉争事实没有关联性，不予采信。本案商品房不能办理银行按揭贷款后，双方当事人对剩余购房款的支付方式不能达成一致意见，本案合同无法继续履行，符合法定解除条件，蓝小荷作为无过错方，有权请求解除合同。宏业房地产公司辩称，蓝小荷不享有法定解除权，合同仍可履行；其行使解除权应当受到除斥期间的约束。蓝小荷起诉至法院要求解除合同，应当认定为其以诉讼形式行使本案合同解除权，向公权力寻求救济。宏业房地产公司的辩解意见，没有法律依据，不予采信。 综上，蓝小荷主张解除合同并由宏业房地产公司返还购房款216860元并支付利息，依法有据，予以支持。关于利息计算方式，综合本案合同履行情况及各方过错程度，本院确定本案利息以216860元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率从合同签订之日即2013年6月2日起至宏业房地产公司实际付清之日止计算。 （二）本案备案登记费、维修基金应否返还 合同签订后，宏业房地产公司代收预告登记费550元、维修基金740元。宏业房地产公司尚未对本案商品房进行预告登记，该笔费用尚未支出，依法应当返还。本案商品房建成后，双方当事人没有办理房屋交接手续，由宏业房地产公司实际管理使用并向第三方出租获利，该商品房的维修费用应当由宏业房地产公司自行负担，宏业房地产公司代收的维修基金应予返还。综上，蓝小荷主张宏业房地产公司返还代收的预告登记费550元、维修基金740元，予以支持。宏业房地产公司主张蓝小荷违约在先，宏业房地产公司不应返还，没有事实依据，不予支持。 综上所述，蓝小荷的诉讼请求，事实和理由充分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 1、解除蓝小荷与凭祥市宏业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：HY-2013-053），凭祥市宏业房地产开发有限公司返还蓝小荷购房款216860元并支付利息（利息以216860元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率从2013年6月2日起至宏业房地产公司实际付清之日止计算）。 2、凭祥市宏业房地产开发有限公司返还蓝小荷预告登记费550元、维修基金740元。 案件受理费2663元，由凭祥市宏业房地产开发有限公司负担。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地法院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 长  冯潆予 人民陪审员  覃汉平 人民陪审员  唐慧英 二〇一九年九月十八日 法官 助理  陈苏琴 书 记 员  杨蕊驰 附:相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （1）因不可抗力致使不能实现合同目的； （2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。