河北省安国市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0683民初1655号原告：安国市自然资源和规划局，住所地安国市药都南大街231号。负责人：程树辉，该局局长。委托代理人：杨杰，该局土地储备中心主任。委托代理人：宋新成，河北言复律师事务所律师。被告：安国市康达房地产开发有限公司，住所地安国市药市南大街。法定代表人：肖广申，该公司董事长。委托代理人：李锡章，该公司行政事务部经理。原告安国市自然资源和规划局与被告安国市康达房地产开发有限公司建设用地使用权合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月29日公开开庭进行了审理。原告安国市自然资源和规划局委托代理人杨杰、宋新成，被告安国市康达房地产开发有限公司法定代表人肖广申及委托代理人李锡章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安国市自然资源和规划局向本院提出诉讼请求：1、要求被告缴纳土地出让金（违约金)918.21万元等违约金；2、诉讼费用由被告负担。事实及理由：被告于2011年5月29日与安国市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，《合同》约定：1、安国市国土资源局将编号为2011（拍）-03号宗地使用权出让给安国市康达房地产开发有限公司。2、用途为其他普通商品住房用地。3、建筑容积率不高于3.0,建筑密度不高于25%。4、本合同项下宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准，出让人有权按照实际差额要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。《合同》签订后，被告使用上述土地时超过了双方合同约定。经原安国市城乡规划管理局依法认定：被告上述宗地应当建设地上建筑面积12259.41平方米，现状建设21884.27平方米，实际容积率是5.36。被告依法应当按照改变容积率补交出让金（违约金）。上述被告超出容积率部分经河北中观土地评估有限公司依法评估。被告应当补交出让金918.21万元。现安国市田土资源局已经更名为安国市自然资源和规划局。经依法通知，被告一直推脱，为此提出诉讼，望依法判决。被告安国市康达房地产开发有限公司辩称，1、原告要求被告缴纳土地出让金（违约金），没有法律依据，应驳回其诉讼请求；2、原告诉求依据的案涉《国有建设用地使用权出让合同》第三十五条严重与《城乡规划法》第六十四条、《河北省城乡规划条例》第八十一条相抵触，不是双方真实意思，带有胁迫性，违背《合同法》第三条的平等原则与《合同法》第五十二条相抵触，应视为无效条款，原告诉讼依据错误，法院不宜受理，应驳回其诉讼请求；3、依据2017年8月18日安国市城乡规划管理局函告市城市管理局（住建局）、安国市解决房地产遗留问题小组办公室要求和规划移交函，已经对被告进行了处罚，并出具建设行政处罚执行完毕证明，依据《行政处罚法》第二十四条，一事不二罚相关规定，原告起诉违背立法原则，应视为无效诉求，法院应驳回；4、依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定、《河北省城乡规划条例》第七十二条规定：市、县人民政府城乡规划主管部门、省人民政府授权的镇人民政府应当对批准后的建设工程的基槽开挖、基础施工、地面首层和顶层封顶、建设工程外装修、室外工程和景观环境设施等建设过程进行监管。经检查不合格的，责令改正；改正后符合要求的，方可进行下一阶段施工。本案职能部门因自身原因采取默许态度，被告认为本案项目的实施已经得到政府及职能部门的认可。依据国有建设用地使用权出让合同第十六条约定，在2015年4月1日前竣工。原告之诉已经超过诉讼时效。5、被告对原告自测建筑面积数据与实际建筑面积数据严重不符。所谓超容积率数据，被告不认可。综上，被告认为原告起诉没有依据，应驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供证据如下：1、安国市城乡规划管理局关于悦城湾项目超容积率建设的函；2、2018年9月6日原告向被告催缴土地出让价款通知书；3、2018年11月26日再次催缴土地出让价款通知书及照片4、2018年9月7日市政府二楼会议室催缴会议签到表及照片；5、2011年5月29日被告于原告签订的《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：C13068320120002）及安国市城乡规划管理局规划设计条件（安规社字[2011]07号）；6、安国市机构改革方案；7、安国市城乡规划管理局关于悦城湾项目超容积率建设的函；8、《土地估价报告》；9、国土资源部土地利用管理司关于房地产用地调整容积率补缴地价款有关问题的函及国务院关于加强国有土地资产管理的通知（国发[2001]15号）。证据1-4，证明未超诉讼时效；证据5-9，证明按照合同约定容积率不高于3.0，被告建设后实际容积率为5.36，应建地上建筑面积12259.41平方米，实建21884.27平方米，被告超容积率建设的行为构成违约，按照合同约定，原告有权主张违约金，违约金的计算方法与因超容积率建设应补交的土地出让金相同，经鉴定被告应交纳违约金918.21万元。被告对原告所述及证据提出以下质证意见：证据1，与本案无关联性，只是委托住建局处罚的依据，并且处罚完毕，该函没有提到交违约金的事情；证据2，我们收到了催缴通知，但是我们认为收到的时候超过了诉讼时效，且属于行政指令与本案民事诉讼无关，不认可；证据3，真实性有异议，照片和函不符，因为函是11月份发的，照片中还在穿半截袖褂子；证据4，开会的时候已经超过诉讼时效，同样为行政指令，与本案民事诉讼无关，不能作为未超过诉讼时效的证据；证据5，合同真实性认可，但对合同第三十五条有异议，我们认为我们买地是冲规划条件买的，不是冲合同，买了地后才签的合同，其中第三十五条严重违反《河北省城乡规划条例》第八十一条和《城乡规划法》第六十四条，与合同法相抵触；证据6，无异议；证据7，与本案无关；证据8，不认可评估报告，作出无异议，对违反《城乡规划法》第六十四条的任何评估没有意义，我们认为没有必要申请重新评估，因为合同第三十五条是无效的；证据9，不认可。被告提供证据如下：1、《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：C13068320120002）第十六条，证明被告按照合同约定的时间竣工；2、处罚完毕证明及票据，证明对超容积率行为已经处罚完毕，不应再处罚。原告对被告所述及证据提出以下质证意见：证据1，真实性无异议，不能证明其目的，本案只有在项目竣工后有关部门依法勘测才能确定是否超过容积率，规划部门勘测2017年8月2日，故未超过诉讼时效；证据2，真实性无异议，该证据可以证实被告认可规划局测定的超容积率问题并认可自愿接受处罚也认可了违约行为。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告提交证据的真实性和关联性均予以确认；2、对被告提交证据的真实性予以确认，但对证明目的不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告安国市康达房地产开发有限公司通过公开竞价的方式取得位于沙河灌渠北（宗地编号：2011（拍）-03号）国有建设用地使用权。被告于2011年5月29日与原安国市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》。合同主要内容：出让人安国市国土资源局受让人安国市康达房地产开发有限公司。本合同项下出让宗地编号为2011（拍）-03号，宗地总面积4086.47平方米，宗地坐落于沙河灌渠北；出让宗地的用途为其他普通商品住房用地，面积：0.408647公倾，建设用地使用权出让价款9500000元，本合同签订之日起30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款；受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件（见附件3）。其中：主体建设物性质住宅楼；附属建筑物性质物业楼及其他配套设施；建筑总面积12259.41平方米；建筑容积率不高于3，不低于1；建筑密度不高于25%；绿地率不低于30%。本合同项下宗地建设容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并有权要求受让人继续履行本合同；建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定的最高标准的，出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。2017年8月2日原安国市城乡规划管理局向原安国市国土资源局发送关于悦城湾项目超容积建设的函，载明：悦城湾项目已办理建设用地面积4086.47平方米，规划条件容积率是3.0，应建地上建筑面积12259.41平方米，现状建筑面积（地上部分）21884.27平方米，实际容积率是5.36。经原安国市国土资源局委托河北中观土地评估有限公司评估，该公司于2017年9月21日作出（冀）中观[2017]（估）字第1710040号《土地估价报告》，估价结果：评估面积（新增建设面积）：9624.86平方米，单位楼面地价：954元/平方米，补缴总地价：918.21万元。原安国市国土资源局于2018年9月6日和2018年11月26下达了再次催缴土地出让价款通知书，并于2018年9月7日以会议的形式要求被告补交超容积率的土地价款。另，2018年8月2日安国市住房和城乡建设局出具建设行政处罚完毕证明。2019年1月9日，安国市机构改革，安国市国土资源局并入安国市自然资源和规划局。本院认为，2017年8月2日安国市城乡规划管理局向原安国市国土资源局发送关于悦城湾项目超容积率建设的函，应视为诉讼时效的起算时间，之后原安国市国土资源局于2018年9月6日、2018年9月7日、2018年11月26日向被告提出履行请求，故原告起诉未超过法定诉讼时效。案涉《国有土地使用权出让合同》是依照平等、自愿、有偿的原则订立的，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。被告在取得案涉国有建设用地使用权后，未按合同约定的容积率建设，擅自改变建筑容积率，超容积率建设9624.86平方米由安国市城乡规划管理局关于悦城湾项目超容积率建设的函等予以证实，本院予以确认。按照原、被告双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》第三十五条的约定，被告超容积率进行建设，原告有权要求被告按照实际差额部分占约定标准的比例，支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。故原安国市国土资源局委托有资质的资产评估机构作出《土地估价报告》对被告因超容积率建设应补交的土地出让金数额进行评估，经评估确定被告应补缴土地出让金918.21万元，并以此作为被告应支付的违约金数额，符合法律规定和合同约定。综上，原告安国市自然资源和规划局主张被告应支付违约金918.21万元，事实清楚，证据确实充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：被告安国市康达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告安国市自然资源和规划局支付违约金918.21万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76074元，由被告安国市康达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长  王 梅审 判 员  刘亮亮人民陪审员  李会娟二〇一九年十二月十九日书 记 员  薛思嘉