青海省格尔木市人民法院民事判决书（2019）青2801民初2050号原告：格尔木藏鑫物流有限责任公司，住所地格尔木市盐桥南路。法定代表人：丛强义，董事长。委托诉讼代理人：刘军德，男，1969年7月30日生，汉族，青海省格尔木市人，格尔木藏鑫物流有限责任公司职工，现住格尔木市。被告：格尔木宝莘汽车销售有限公司，住所地格尔木市建设西路。法定代表人：罗宏良，总经理。原告格尔木藏鑫物流有限责任公司（以下简称藏鑫公司）与被告格尔木宝莘汽车销售有限公司（以下简称宝莘公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告藏鑫公司的委托诉讼代理人刘军德到庭参加诉讼。被告宝莘公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告藏鑫公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告、被告双方场地、房屋租赁合同；2.依法判令被告支付2017年10月1日起至2019年3月31日止所欠的租赁费、水费、卫生费、电费及土地使用税等费用合计63540元；3.被告支付原告违约金26000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年7月30日签订一份《场地租赁合同》，租赁期限为三年。合同约定原告将位于格尔木市××路的房屋及场地租赁给被告使用。同时还约定了租金、保证金、水、电、卫生费及土地使用税的缴纳及违约责任，还约定未经原告同意被告不得私自转让、转租、转包他人经营。但实行实际单方面已将承租的场地、房屋私下擅自转租他人使用。因此，发生的一切经济纠纷及责任由被告自行全部负担，原告依法收回场地、房屋，扣除全额保证金。合同签订后，原告依约按时将房屋、场地移交被告使用，在合同履行过程中，被告未经原告同意，违反合同约定私自转租他人使用。且按合同约定，被告应在2019年1月31日前向原告支付租金等费用，但被告以种种理由拒不支付，被告严重违约，为保护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请求人民法院依法判决。被告宝莘公司未提出答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月30日，原告藏鑫公司（甲方）与被告宝莘公司（乙方）签订一份编号为藏鑫物业2018租字第（20180730）《场地租赁合同》，合同约定1.场地位于格尔木市南效藏鑫物流有限公司所属用地，甲方将格尔木市盐桥路商储巷五号仓库南边场地及院内房屋有偿租赁给乙方，甲方对所出租的场地具有合法产权。2.该场地用途为商业，除双方约定外，乙方不得擅自改变场地用途。3.租赁期限为三年，自2018年8月1日起至2021年7月31日止。4.租金第一年度即2018年8月1日至2019年7月31日租金为130000元；租金第二年度即2019年8月1日起至2020年7月31日租金为140000元；租金第三年度即2020年8月1日起至2021年7月31日租金为150000元，以上三年租金共计420000元。租金第一年度由乙方分三次支付甲方即第一年（2018年8月1日至2019年7月31日），第一次即2018年8月1日前支付当年的租金计40000元；第二次即2019年1月31日前支付当年的租金计50000元；第三次即2019年4月30日前支付当年的租金计40000元，第二年（2019年8月1日至2020年7月31日），由乙方在2019年8月1日前一次性向甲方支付140000元，第三年（2020年8月1日至2021年7月31日），由乙方在2020年8月1日前一次性给甲方支付租金150000元。该场地面积共计5600平方米，每平方米按2元收取土地使用税，全年为11200元，必须与每年度的8月1日前一次性支付给甲方，乙方交纳保证金贰万元整，作为合同期内履约保证金，保证金在合同期限届满后经甲方对场地验收确认，设施、设备完整无损由乙方清理完卫生无异议后，甲方将无息全额退付履约保证金。电费是生活用电每度壹元整，生产用电每度壹元贰角，水费每方叁元壹角整，卫生费每年陆佰元。若乙方需要开具税务发票，所产生的税费由乙方承担，乙方产生的水、电、卫生费等由乙方按照实际使用量每月向甲方交纳。5.维修养护责任，因乙方对承租的场地、设施管理使用不当造成场地、设施损坏的，维修费用由乙方承担。租赁期间，乙方要加强防火、防盗安全意识。6.双方权利义务，乙方不得对所租赁的房屋原有结构改建、扩建、扩大面积和临时搭建附属设施，乙方需按合同内容按时向甲方缴纳租金、土地使用税、水、电、卫生等费用及社会公共收费，若乙方拖欠场地租金及相关费用超过20天期限即视为乙方违约，乙方按照全年租金总额的20%向甲方赔偿违约金，若乙方拖欠租赁费用超过一个月，届时甲方将收回场地，终止合同并全额扣除合同履约保证金，若甲方在承租期内且乙方没有违反本合同情况下，甲方提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，甲方按照全年租金的20%向乙方赔偿违约金。7.违约责任，若甲方在乙方承租期内违反本合同的情况下提前解除合同或者租给他人，视为甲方违约，若乙方拖欠租赁费超过一个月甲方将视为乙方违约，届时甲方收回场地，终止合同并全额扣除合同履约保证金，若乙方在承租期内提前解除合同，视为乙方违约，乙方按照全年租金总额的20%向甲方赔偿违约金，甲方不向乙方退还租金余额及合同履约保证金，乙方在承租期内不得转租、转包和超越收取合同期限外他人的相关租金和费用，否则视为乙方违约，乙方按照全年租金总额的20%向甲方赔偿违约金并承担一切法律后果，同时甲方有权终止合同收回场地不退还乙方租金余额及合同履约保证金。同时，合同还约定了免责条件、争议解决、合同生效等条款。合同上加盖有原告“格尔木藏鑫物流有限责任公司”及被告“格尔木宝莘汽车销售有限公司”的印章。合同签订后，原告将位于格尔木市××路仓库南边场地及院内房屋共5600平方米交付给被告宝莘公司使用，截止到双方约定的第二次缴纳租赁费的时间（即2019年1月31日前）被告应向原告缴纳租赁费为90000元，到2019年3月31日止被告宝莘公司应向原告缴纳租赁费86667元，实际缴纳租赁费为41800元，尚欠付租赁费为44867元，租赁期间产生水费403元、电费6202元、卫生费600元、土地使用税7467元未支付。原告提交的《场地租赁合同》及《场地收费明细表》（2018年8月1日-2019年3月31日止）客观真实，合法，本院予以认定。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告与被告宝莘公司签订《场地租赁合同》，双方约定被告租赁原告位于格尔木市××路仓库南边场地及院内房屋共5600平方米，原告按约将场地及房屋租赁给被告，双方即形成租赁合同关系，该租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故合法、有效。由于合同关系只发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提前诉讼，除法律、合同另有规定以外，只有合同当事人才享有合同规定的权利，并承担该合同规定的义务，被告宝莘公司是本案租赁合同的相对人，为本案适格主体。关于原告要求解除合同的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。因被告未按约合同约定的“租金第一年度由乙方分三次支付甲方即第一年（2018年8月1日至2019年7月31日），第一次即2018年8月1日前支付当年的租金计40000元；第二次即2019年1月31日前支付当年的租金计50000元；第三次即2019年4月30日前支付当年的租金计40000元”的方式支付租赁费，且对租赁期间的水、电、卫生费及土地使用税未按约定履行缴纳义务，已构成违约，原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。庭审中，原告撤回对被告格尔木宏良物流有限责任公司的起诉，不再要求格尔木宏良物流有限责任公司承担租赁期间的水电费用卫生费共计4201元，故原告的诉求中应扣减该费用，实际费用为59339元。关于原告要求被告支付租赁费、水费、电费、卫生费、土地使用税59339元的问题。双方合同约定，租金第一年度即2018年8月1日至2019年7月31日租金为130000元，该场地面积共计5600平方米，每平方米按2元收取土地使用税，全年为11200元，必须与每年度的8月1日前一次性支付给甲方，电费是生活用电每度1元，生产用电每度1.2元，水费每方3.1元，卫生费每年600元。原告要求被告支付2018年8月1日至2019年3月31日期间的租赁费44867元，因被告对未租赁期间租赁费及相关费用及时与原告进行结算，也未要求解除合同，因此，被告无证据证实其已支付完全部租赁费及相关费用，因此，被告应承担支付租赁费及相关费用的义务。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，上述费用根据双方合同约定及原告制作的《罗宏良场地收费明细表》租赁费44867元、水费403元、电费6202元、卫生费600元、土地使用税7467元，共计59339元，本院予以确认。故原告要求被告宝莘公司支付租赁费、水费、电费、卫生费、土地使用税诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付违约金26000元。双方合同约定被告需按合同内容按时向原告缴纳租金、土地使用税、水、电、卫生等费用及社会公共收费，若被告拖欠场地租金及相关费用超过20天期限即视为违约，被告按照全年租金总额的20%向原告赔偿违约金，若乙方拖欠租赁费用超过一个月，届时甲方将收回场地，终止合同并全额扣除合同履约保证金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。被告未按合同约定在2019年4月30日前支付全年的租金及其他费用，被告已构成违约，故原告要求被告按年租金总额即130000元的20%计26000元支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十二条、第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告格尔木藏鑫物流有限责任公司与被告格尔木宝莘汽车销售有限公司于2018年7月30日签订的《场地租赁合同》；二、被告格尔木宝莘汽车销售有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告格尔木藏鑫物流有限责任公司租赁费44867元、水费403元、电费6202元、卫生费600元、土地使用税7467元，共计59339元；三、被告格尔木宝莘汽车销售有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告格尔木藏鑫物流有限责任公司违约金26000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2039元，由被告格尔木宝莘汽车销售有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院。审 判 长 贺  敏  红审 判 员 胡  玉  玲人民陪审员 冶  庭  华 二〇一九年十月十日书 记 员 包乌日古木勒