上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初31745号原告：汤某1，男，1951年12月16日出生，汉族，住上海市闵行区。原告：张某1，女，1952年2月16日出生，汉族，住上海市闵行区。上列两原告的共同委托诉讼代理人：伊沁梅，北京盈科(上海)律师事务所律师。上列两原告的共同委托诉讼代理人：傅明霞，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：徐某，女，1981年2月2日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告：汤某2，男，1981年6月23日出生，汉族，住上海市闵行区。原告汤某1、张某1与被告徐某、汤某2共有物分割纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，先适用简易程序，后因公告送达，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汤某1、张某1及两原告的共同委托诉讼代理人傅明霞、伊沁梅，被告汤某2到庭参加诉讼。被告徐某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告汤某1、张某1向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告汤某1、张某1共同对上海市闵行区漕宝路XXX号XXX区XXX号XXX室房屋(以下简称漕宝路房屋)享有75%的份额，被告徐某对漕宝路房屋享有16%的份额，被告汤某2对漕宝路房屋享有9%的份额；2.请求依法判令漕宝路房屋归两原告和被告汤某2所有，其中被告徐某的份额归被告汤某2所有，两原告及被告汤某2依法共同向被告徐某支付房屋折价款。事实和理由：2009年5月16日，徐某与汤某2登记结婚。2019年3月12日，经上海市徐汇区人民法院作出(2018)沪0104民初29226号民事判决书，判决解除汤某2与徐某的婚姻关系，该判决已于2019年5月28日生效。另汤某1与张某1系夫妻关系，汤某1与张某1系汤某2的父母。2008年5月18日，汤某1、张某1、汤某2与案外人潘某某签订《房屋买卖合同》，向潘某某购买位于上海市虹莘路平吉一村XXX号XXX室房屋(以下简称平吉一村房屋)，房屋总价为75万元，手续费合计1.50万元，其中汤某1支付房屋首付款29.50万元，公积金贷款33.50万元，商业贷款13.50万元。房屋登记在汤某1与汤某2名下。2009年5月，徐某支付房款10万元。2013年5月，因汤某2与徐某生育婚生子，之后汤某1与张某1认为平吉一村房屋居住面积较小，提出将平吉一村房屋进行出卖，再增资置换新的房屋，原、被告各方按照出资对房屋享有份额。2013年5月2日，汤某1、汤某2与案外人叶某1签订《房屋买卖合同》，将平吉一村房屋出卖给叶某1，房屋总价款为159万元。2013年6月1日，徐某、汤某2和案外人周某某签订《房屋买卖合同》，购买漕宝路房屋，房屋总价款为250万元，佣金5万元，手续费合计5万元，其中房屋首付款为190万元，公积金贷款金额为60万元，该房屋登记在徐某与汤某2名下。同年，徐某与汤某2依法将漕宝路房屋抵押给汤某1与张某1，并办理抵押权登记。2013年8月，汤某1、张某1与徐某、汤某2签订《关于平吉一村XXX号XXX室购房款的出资情况》，各方约定，汤某1、张某1共出资本金546,973元，对平吉一村房屋享有71.5%的份额；徐某与汤某2共出资118,027元，对房屋共同享有15.43%的份额；徐某出资10万元，对房屋享有13.07%的份额。2013年8月30日，汤某1、张某1与徐某、汤某2签订《关于房款出资的情况及约定》，各方约定，平吉一村房屋出售款为159万元，其中汤某1与张某1共分得1,136,850元，徐某与汤某2共分得245,337元，徐某分得201,813元。因购买漕宝路房屋共花费260万元，原平吉一村房屋出售款为159万元，汤某1与张某1另行出资41万元，公积金贷款60万元，各方一致确认汤某1与张某1共出资1,546,859元，对房屋享有59.494%的份额；徐某与汤某2出资845,337元，对房屋享有32.513%的份额；徐某出资207,813元，对房屋享有7.993%的份额。另因2018年被告徐某已剃度出家，要求离婚并分割漕宝路房屋，为此，汤某1、张某1于2018年8月27日一次性结清剩余公积金贷款406,736.96元。综上所述，徐某与汤某2已经徐汇区人民法院判决离婚，在双方婚姻存续期间曾购买漕宝路房屋一套，并与汤某1、张某1签订书面协议，各方约定对漕宝路房屋按份享有产权。现原、被告已丧失共有的基础，故原告诉至法院，请求判如所请。被告徐某未作答辩。被告汤某2辩称，对原告的诉请无异议。同意其在涉案房屋中享有9%的份额，若份额多于9%，其会与原告协商解决，多出的份额给两个原告。为证明其诉请，两原告向本院提供如下证据：1．(2018)沪0104民初29226号民事判决书，证明徐某与汤某2结婚、离婚情况；2.上海市房地产买卖合同、银行付款凭证，证明购买平吉一村房屋的情况；3.上海市房地产权证，证明平吉一村房屋登记情况，系汤某2婚前购买的财产；4.个人住房贷款放款通知单两份、住房贷款还款明细表、张某1的银行交易明细及汇款凭证、汤某2的银行交易明细，证明平吉一村房屋商业贷款及还贷情况；5.住房公积金贷款放款通知单和对账单、住房公积金贷款还款明细表、汤某1银行交易明细及还款凭证，证明平吉一村房屋公积金贷款及还贷情况；6.《关于平吉一村XXX号XXX室购房款的出资情况》，证明双方当事人对平吉一村房屋按照出资比例约定份额；7.2013年5月4日签订的上海市房地产买卖合同及补偿协议，证明平吉一村房屋出售情况；8.上海市房地产买卖合同及补充协议、银行付款凭证及银行明细清单，证明购买漕宝路房屋情况，其中张某1支付首付款190万元；9.房屋契税等发票(签购单、税收通用缴款书、非税收一般缴款书、定额发票联、发票)、佣金确认单，证明张某1支付契税、佣金；10.住房公积金个人购房担保借款合同、个人贷款支付凭证、资金交易明细表、个人贷款还款凭证及银行付款凭证，证明漕宝路房屋公积金贷款及结清情况；11.上海市房地产权证、上海市房地产登记证明、上海市不动产登记簿，证明漕宝路房屋登记及抵押情况；12.《关于房款出资的情况及约定》，证明原、被告双方约定。被告汤某2对两原告提供的所有证据均认可无异议。两被告均未向本院提交证据。本院对两原告提供的所有证据之真实性、合法性、关联性均予以确认并在卷佐证，结合上述证据及当事人陈述，本院认定事实如下：原告汤某1与原告张某1系夫妻关系，被告汤某2系两原告的儿子。2008年5月18日，原告汤某1、被告汤某2(买受人、乙方)与案外人潘某某(卖售人、甲方)签订房地产买卖合同，约定乙方向甲方购买平吉一村房屋，房价款为65万元。2008年6月23日，平吉一村房屋核准登记于汤某1、汤某2名下。2009年5月16日，被告汤某2与被告徐某登记结婚。2013年5月4日，原告汤某1、被告汤某2(卖售人、甲方)与案外人叶某2(买受人、乙方)签订房地产买卖合同，约定甲方将平吉一村房屋出售给乙方，房价款为100万元。同日，双方签订补充协议，约定乙方就平吉一村房屋的现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备费用另行补偿甲方59万元。2013年6月1日，被告汤某2、徐某(买受人、乙方)与案外人周某某(卖售人、甲方)签订房地产买卖合同，约定乙方向甲方购买漕宝路房屋，房价款为160万元。其中被告汤某2作为主贷人进行公积金贷款60万元。同日，双方签订补偿协议，约定乙方就漕宝路房屋的现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备费用另行补偿甲方90万元。为购买漕宝路房屋还支出了各类税费和居间服务佣金。2013年8月，原告汤某1、张某1与被告汤某2、徐某签订的《关于平吉一村XXX号XXX室购房款的出资情况》载明：一、男方父母：2008年5月购房首付29.5万元，贷公积金33.5万元，商贷13.5万元，合计76.5万元。2008年7月至2009年4月还公积金本金53,189.09元；还利息11,902.07元。2009年9月至2012年9月还公积金本金47,202.78元；还利息621.22元。2012年9月还公积金余额148,081.44元；还利息60.47元。2008年6月至2009年4月还商贷11,250元；还利息6,315.70元。2011年9月还商贷余款92,250元；还利息206.64元。男方父母于2008年6月至2012年9月合计还公积金本金248,473元,还利息12,583元；还商贷本金103,500,(还利息6,522元)；加首付29.5万共支出本金646,973元。二、女方：2009年5月支付10万元房款。三、男女方结婚后共同还贷：2009年5月至2012年9月还公积金本金86,527元,还利息26,959.7元：还商贷本金31,500元,还利息10,738元。合计支付本金118,027元。总额76.5万的房款中：男方父母共出资546,973元,占71.5%；女方出资10万元，占13.07%；男女方共同出资118,027元,占15.43%。2013年8月30日，原告汤某1、张某1与被告汤某2、徐某签订《关于房款出资的情况及约定》，载明：为避免今后家庭中不必要的矛盾，特就购、售房屋事宜作一说明与约定。一、2008年6月汤某2父母为儿购入平吉一村XXX号XXX室房屋一套，总房款为76.50万元。当时男方父母支付房款29.50万元，银行贷款47万元(公积金33.50万元；商业贷款13.50万元)。1.男方父母于2008年6月至2012年9月还公积金本金248,473元；2008年6月至2011年9月还商贷本金103,500元，共支出本金646,973元。(其中2009年5月女方交给男方父母房款10万元，男方父母实际支付房款本金546,973元)。2.2009年5月男女双方结婚共同还贷，2009年5月至2012年8月实际还本金118,027元(其中公积金本金86,527元；商贷本金31,500元)。合计如下：在76.50万元中，男方父母共出资546,973元，占71.50%；女方出资10万元，占13.07%；男女方共出资118,027元，占15.43%。二、2013年6月该房以实得159万元售出，按上述比例分配所得如下：男方父母应的1,136,850元；女方应得207,813元；男女双方共同应得245,337元。三、2013年6月三方又合资购得漕宝路XXX弄XXX号XXX室房一套，共付出房款250万元、佣金5万元、税费5万元，合计260万元。付款情况如下：1.原售房款159万、男女方共同贷款60万元，男方父母又出资现金41万元。2.现该房260万元中出资比例是：男方父母出1,546,850元，占59.494%；女方出207,813元，占7.993%；男女方共同出资845,337元，占32.513%。3.为避免该房屋再出售时产生的其他问题，男方父母同意不写上名字，但与当事人约定，在取得该房产证后，即办理房产抵押手续。如今后该房产要出售须征得男方父母的书面同意。但出售后的收入须按上述出资比例分配。2013年9月17日，漕宝路房屋核准登记于被告汤某2、徐某名下。2014年1月29日，漕宝路房屋核准登记抵押权人为原告汤某1、张某1，债权数额为1,546,800元，债务履行期限为2013年9月17日至2033年9月17日。2018年8月3日，原告张某1一次性结清漕宝路房屋剩余银行贷款406,736.95元，两原告确认其中406,666.86元为贷款本金，并认为两原告实际为漕宝路房屋出资金额合计为1,953,516.86元。2018年11月15日，汤某2诉至法院，请求判决其与徐某离婚，2019年3月12日上海市徐汇区人民法院作出(2018)沪0104民初29226号民事判决书，判决解除汤某2与徐某的婚姻关系。诉讼中，依两原告申请，经上海市高级人民法院委托，上海信衡房地产估价有限公司对漕宝路房屋进行评估，并于2019年10月8日出具沪信衡估报字(2019)第F01025号房地产估价报告，估价结果为：漕宝路房屋在全部假设和限制条件下的市场价值为542万元，折合建筑面积单价为54,516元/平方米。为此，原告支付司法评估费14,000元。诉讼中，两原告及被告汤某2共同明确：要求确认漕宝路房屋中的份额，其中被告徐某的份额归被告汤某2所有。本院认为，根据相关法律规定，没有约定或者约定不明确的，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理。本案中，双方当事人签订的《关于房款出资的情况及约定》体现出原、被告四人作为家庭成员，就购买漕宝路房屋共同出资，不仅就各自的出资比例作出约定，还约定两原告的名字虽不写入产权登记，但须办理房产抵押手续，今后漕宝路房屋出售亦须征得两原告书面同意，并约定出售漕宝路房屋后须按照约定的出资比例分配收入，亦实际依约办理了房产抵押登记，可见漕宝路房屋虽登记于被告汤某2、徐某名下，但实为原、被告家庭成员内部就漕宝路房屋约定按份共有。而原、被告双方在先签订的《关于平吉一村XXX号XXX室购房款的出资情况》以及《关于房款出资的情况及约定》第一、二条中就平吉一村房屋的出资、分割之约定也印证了双方就共同出资购房即有该等惯例。综上，本院确认漕宝路房屋属原、被告按份共同。现两被告已经法院调解离婚，共有漕宝路房屋的基础已经丧失，现两原告要求分割系争房屋，于法有据，本院予以准许。关于分割比例和分割方式，双方当事人虽于《关于房款出资的情况及约定》中约定了各自的出资比例，但其中银行贷款60万元中的406,666.86元实为两原告支付，故双方原约定比例应按实际出资比例予以调整，此亦符合双方当事人一直以来的交易习惯。经对原、被告各自的实际出资金额进行核算，现两原告主张其共同享有75%的产权份额，本院予以支持，就两被告各自的产权份额，本院酌定被告汤某2享有8.5%的产权份额、被告徐某享有16.5%的产权份额。结合漕宝路房屋的市场价值及当事人就分割方式之意见，本院确定漕宝路房屋归两原告和被告汤某2按份共有，其中两原告占75%产权份额，被告汤某2占25%产权份额，两原告和被告汤某2共同向被告徐某支付房屋折价款894,300元。另，为确定漕宝路房屋市场价值所支出的评估费用，由各当事人按照上述各自的产权份额比例予以承担。被告徐某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第90条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、现登记于被告汤某2、徐某名下的坐落于上海市闵行区漕宝路XXX号XXX区XXX号XXX室房屋归原告汤某1、张某1、被告汤某2按份共有，其中原告汤某1及张某1占75%产权份额，被告汤某2占25%产权份额；二、原告汤某1、张某1、被告汤某2于本判决生效之日起十日内支付被告徐某房屋折价款894,300元；三、被告徐某于收到上述房屋折价款十日内协助原告汤某1、张某1、被告汤某2办理上述房屋的产权登记变更手续，产权登记变更所产生的费用由原、被告双方按照相关规定各自负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49,740元，由原告汤某1、张某1负担37,305元，被告汤某2负担4,227.90元，被告徐某负担8,207.10元；司法评估费14,000元，由原告汤某1、张某1负担10,500元，被告汤某2负担1,190元，被告徐某负担2,310元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  乔财权审 判 员  左玉国人民陪审员  赵红薇二〇二〇年一月二十日书 记 员  顾斐平附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。二、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》90、在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产，应当根据婚姻法的有关规定处理。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。