安徽省亳州市谯城区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1602民初7866号原告：上海永升物业管理有限公司亳州分公司。住所地安徽省亳州市经济开发区国购名城汇金广场****。统一社会信用代码：91341600MA2NT3XN6Q。法定代表人：欧成兵，公司负责人。委托诉讼代理人：张军，公司员工。被告：张桂兰，女，1972年9月9日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。原告上海永升物业管理有限公司亳州分公司（以下简称永升物业亳州分公司）诉被告张桂兰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月27日审理后，依法适用普通程序，于2019年11月1日公开开庭进行了审理。永升物业亳州分公司的委托诉讼代理人张军，张桂兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。永升物业亳州分公司向本院提出诉讼请求：1、判令张桂兰支付永升物业亳州分公司自2018年3月1日至2019年1月31日的物业服务费3640.2元（11个月×127.28㎡×2.6元/平方米/月），违约金893.5元（6个月×127.28㎡×2.6元/平方米/月×（11-6）个月×30天/月×3‰），共计4533.7元；2、本案的诉讼费由张桂兰负担。事实与理由：安徽省外经建设集团亳州德盛置业有限公司（以下简称德盛置业公司）与永升物业亳州分公司签订《前期物业服务合同》，约定永升物业亳州分公司为德盛置业公司承建的外经钻石广场小区提供物业管理服务，按合同约定，物业服务标准为每月每平方米2.6元，张桂兰系外经钻石广场小区A2栋104室商业用房业主，其房屋建筑面积为127.28㎡。张桂兰自2018年3月1日至2019年1月31日未按《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》及《外经钻石广场小区业主临时管理规约》的相关规定向永升物业亳州分公司缴纳物业费。根据《前期物业服务合同》第八条，《前期物业管理服务协议》第八条第四项及《外经钻石广场小区业主临时管理规约》第二十六条的规定，物业服务费按半年缴费周期进行缴纳，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起，按半年欠缴物业费数的日3‰收取违约金。截止到2019年1月31日张桂兰已欠永升物业亳州分公司物业服务费3640.2元，违约金893.5元，合计4533.7元。为维护原告合法权益，请求依法支持其诉讼请求。张桂兰辩称，1、永升物业亳州分公司的主体资格不符。首先，部分业主购房时签订的《前期物业管理服务协议》中，首页乙方为上海永升物业管理股份有限公司亳州分公司，但末页落款处加盖的是外经钻石广场物业服务中心，说明上海永升物业管理股份有限公司亳州分公司是没有公章的，不具有相应的主体资格；其次，德盛置业公司与上海永升物业管理股份有限公司签订的《前期物业服务合同》中，可知德盛置业公司是通过公开招投标方式选聘上海永升物业管理股份有限公司提供物业服务的，但据我方了解，并没有公开招投标选聘，依据有关法律和条例的规定，选聘方式不符合法律规定，系上海永升物业管理股份有限公司编造的；再次，德盛置业公司与上海永升物业管理股份有限公司签订的《前期物业服务合同》签订的期限为一年，即在前期的售房期间，但并没有落款日期，故该合同不是完整有效的合同，即使该合同有效，上海永升物业管理股份有限公司服务标准未达到德盛置业公司考核要求，德盛置业公司有权提前解除物业服务合同，按规定重新聘请物业服务企业，故因上海物业管理股份有限公司自身问题，德盛置业公司并未续聘；最后，在2017年7、8月间，业主在购房预交费用时，售楼处的工作人员让业主填写《外经钻石广场小区业主临时管理规约》，并在末页的承诺书上签名、捺印，要求业主遵守该规约并及时缴纳物业费，我们业主均遵守约定，并预交了半年物业费，有德盛置业公司开具的收据为证，但到2018年7、8月份，永升物业亳州分公司及其工作人员擅自离职，无法取得联系。2、永升物业亳州分公司的管理不合格，服务态度差，造成广大业主的重大损失。永升物业亳州分公司的工作人员服务不达标，而且服务态度差，经常给我们业主断电断水；小区内丢失东西，找到物业管理人员，他们也不予理睬；小区内公共设施毁损，物业管理人员也不修理，小区内的卫生经常无人打扫。3、2017年8月24日，德盛置业公司与我们业主签订了商铺代租授权委托书，委托期限至2020年8月24日，但一直未兑现。永升物业亳州分公司不作为的表现为晚上只有一名保安，经常不在岗，致使业主经常丢失物品，保安在上班期间睡觉，被罚了500元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、永升物业亳州分公司提交的证据：1、永升物业亳州分公司营业执照、物业服务企业资质证书、法定代表人身份证及身份证明；2、张桂兰身份证复印件；3、《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、《外经钻石广场小区业主临时管理公约》、《承诺书》。对上述证据本院予以确认并在卷佐证。4、光盘，因永升物业亳州分公司并未实际提交，故对该证据的证明效力不予认定。二、张桂兰提交的证据：1、光盘，该证据能够与当事人陈述相印证，故对其效力本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：永升物业亳州分公司隶属于上海永升物业管理有限公司，经营范围为物业服务；停车服务，自有房屋租赁，房地产经纪，销售建材、装潢材料及家具，家政服务、餐饮服务、佣金代理（拍卖除外），建筑设备维修、房屋维修，于2018年5月28日由上海永升物业管理股份有限公司亳州分公司变更为永升物业亳州分公司。永升物业亳州分公司于2017年7月11日中标德胜置业公司承建的外经钻石广场项目商业，于2017年10月17日向亳州经济开发区规划建设局提出物业服务企业前期物业备案申请，于2017年10月20日经亳州经济开发区规划建设局依法受理，经审查，符合法定条件、标准，于2017年10月26日亳州经济开发区规划建设局准予其行政备案。德盛置业公司与上海永升物业管理股份有限公司签订《前期物业服务合同》，约定永升物业亳州分公司为德盛置业公司承建的外经钻石广场小区提供物业管理服务，商业物业的费用为2.6元/平方米/月，物业服务费按半年进行交纳，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之三收取滞纳金。2017年8月23日，张桂兰签订承诺书，认可永升物业亳州分公司指定的《外经钻石广场小区业主临时管理规约》的相关内容，并于当日与永升物业亳州分公司签订《前期物业管理服务协议》，该协议第四条第一项规定“甲方交纳物业服务费时间：从开发商通知业主入住之日起，开始向乙方交纳”。2019年1月31日，永升物业亳州分公司与德盛置业公司协商解除合同，终止提供物业服务，并由安徽隆瑞物业管理有限公司提供继续物业服务。永升物业亳州分公司与张桂兰因物业费的缴纳问题未达成一致而引起纠纷。另查明，张桂兰购买德盛置业公司承建的外经钻石广场小区A2栋104室房屋，建筑面积为127.28平方米。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。前期物业合同是指自房屋出售之日至物业管理企业签订《物业管理合同生效》时止的物业管理合同。本案中，永升物业亳州分公司与德盛置业公司签订的《前期物业服务合同》及与张桂兰签订《前期物业管理服务协议》系双方真实意思的表示，对双方均具有法律约束力，双方当事人应按照约定履行自己的义务。永升物业亳州分公司与德盛置业公司签订《前期物业服务合同》未有落款日期，而于2017年8月23日与张桂兰签订《前期物业管理服务协议》，可认为永升物业亳州分公司自2017年8月23日向业主提供物业服务，张桂兰已缴纳的半年物业费应予以扣除，永升物业亳州分公司主张自2018年3月1日起计算物业费，系其自行处理民事权益的行为，对此本院予以认可。因与本案同时诉讼的类案较多，各案中提供的相关证据能够证明永升物业亳州分公司未按《前期物业服务合同》及《前期物业管理服务协议》的约定全面履行合同，提供物业服务中过程中存在服务不到位等瑕疵，且未能提供充分证据证明其进行了书面和电子信息催要物业费；张桂兰作为业主，如认为永升物业亳州分公司在履行小区物业管理过程中存在违反合同、未达到管理服务质量约定的情形，可以通过与其积极沟通、协商、按双方约定的期限要求改正或另以诉讼等法定方式，要求其进行改正、改善等，而不能全面拒缴物业服务费用，从而造成包括对其他已缴纳物业服务费业主的不公平，进一步影响了整个小区物业服务关系的良性循环。综上，经双方举证、质证及庭审查明的事实，双方在履行物业服务合同过程中均存在违约情况，故对永升物业亳州分公司要求张桂兰支付违约金的请求本院不予支持；另综合本案具体案情本院酌情对案涉物业费予以核减，幅度以酌减30%为宜，即张桂兰应缴纳永升物业亳州分公司物业费为2548.1元（11个月×127.28㎡×2.6元/平方米/月×70%）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第二十三条、第二十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条规定判决如下：一、被告张桂兰于本判决生效之日起七日支付原告上海永升物业管理有限公司亳州分公司物业管理服务费2548.1元；二、驳回原告上海永升物业管理有限公司亳州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张桂兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审 判 长  冯占领人民陪审员  张海霞人民陪审员  王潇雯二〇一九年十二月四日法官助理王帅书记员许萌萌