辽宁省丹东市振安区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0604民初1489号原告：辽宁省丹东市新华书店，住所地辽宁省丹东市振兴区七经街66号。法定代表人：刘晓翠，该书店经理。委托诉讼代理人：孙奎斌，辽宁中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄河，辽宁中天律师事务所律师。被告：丹东市罗曼酒店，住所地辽宁省丹东市振兴区六纬路66号。投资人：张卫东，该酒店经理。被告：香港三润实业有限公司，住所地香港特别行政区红石勘商业中心1-70号。法定代表人：任明，该公司经理。原告辽宁省丹东市新华书店诉被告丹东市罗曼酒店、香港三润实业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告辽宁省丹东市新华书店（以下简称“新华书店”）的委托诉讼代理人孙奎斌到庭参加了诉讼。被告丹东市罗曼酒店（以下简称“罗曼酒店”）、香港三润实业有限公司（以下简称“三润公司”）经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告新华书店向本院提出诉讼请求：1、确认原告与丹东罗曼餐饮服务有限公司于2012年8月9日签订的联营合同合法有效；2、判令两被告协助原告将位于丹东市振兴区，建筑面积645.02平方米的房屋所有权人变更为原告。事实及理由：丹东市罗曼西餐音乐厅后更名为罗曼酒店，被告罗曼酒店、三润公司均系丹东罗曼餐饮服务有限公司（以下简称“罗曼公司”）的股东。1999年7月31日，原告与罗曼公司签订一份联营合同，合同约定：双方联营丹东市罗曼西餐音乐厅；联营时间自1999年7月31日至2007年7月31日；原告以其所有的一楼283平方米、二楼89.3平方米、三楼东侧290平方米、罗曼三楼的68平方米及书店院落190平方米为联营投资股本；罗曼公司经营过程中，无论盈亏，每年必须保证向书店交纳16万元；联营期内，罗曼公司装修、改造工程须征得书店同意，所产生的费用由罗曼公司承担；联营期满后，所有装修、改造罗曼公司不得拆除，无条件全部交还原告所有。联营合同履行中，经原告同意，罗曼公司实施改造工程，将原告二楼的89.3平方米（原书店特价部）予以拆除并在原告联营投资的190平方米的院落上改造建设了二层附属房，改造后房屋面积约为640平方米。2007年7月1日，原告与罗曼公司又签订一份联营合同。合同约定：双方联营丹东市罗曼西餐音乐厅。联营时间五年，自2007年8月1日至2012年7月31日；原告将主楼一楼建筑面积386平方米、三楼建筑面积386平方米、附属房二层建筑面积640平方米、罗曼公司办公楼三楼68平方米、原家属楼一楼建筑面积283平方米，总计1763平方米，作为原告投资资本；罗曼公司自主经营，无论盈亏，每年必须保证向原告交纳65万元的利润分成。联营期结束后所有装修、改造归原告所有；联营期内由罗曼公司自行承担所有费用。2012年8月9日，原告与罗曼公司又签订一份联营合同。合同约定：双方联营丹东市罗曼西餐音乐厅。除联营期限约定为五年，自2012年8月1日至2017年7月31日，以及罗曼公司自主经营，无论盈亏，每年必须保证向原告交纳70万元利润分成外，其余约定与2007年7月1日双方签订的联营合同内容相同。联营合同期限届满，罗曼公司将租赁的三楼386平方米的房屋返还给原告，其余房屋仍由被告罗曼酒店租赁使用至今。2005年1月17日，罗曼公司作为房屋所有权人取得房屋所有权证书，房屋坐落于振兴区；结构：钢混，房屋总层数：2；所有层数1-2；建筑面积645.02平方米；设计用途：仓储。原告认为，附属房二层建筑面积640平方米（实际测量面积为645.02平方米）房屋按约归属原告所有。现罗曼公司违反合同约定，未经原告的同意，将原告所有的房屋登记在罗曼公司名下，侵犯了原告的合法权益。2014年4月28日，罗曼公司注销登记，被告罗曼酒店、三润公司作为出资人应依法承担法律责任。被告罗曼酒店、三润公司未答辩。原告围绕诉讼请求依法提交的营业执照、台港澳侨投资企业批准证书、注册证明、核准变更登记通知书、申请书、董事会决议、章程修正案、联营合同、房屋所有权证存根、不动产信息查询单、外商企业注销登记申请表及准予注销登记通知书存根，来源合法，内容客观，且被告罗曼酒店、三润公司未到庭答辩，视为其放弃抗辩权，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告罗曼酒店原名丹东市罗曼西餐音乐厅，其与被告三润公司均系罗曼公司的股东。1999年7月31日，原告与罗曼公司签订《联营合同》，合同约定双方联营丹东市罗曼西餐音乐厅，联营时间自1999年7月31日至2007年7月31日；原告以其所有的一楼283平方米、二楼89.3平方米、三楼东侧290平方米、罗曼三楼的68平方米及院落190平方米为联营投资股本；罗曼公司在经营过程中，无论盈亏，每年必须保证向原告交纳16万元；联营期内，罗曼公司装修、改造工程须征得原告同意，所产生的费用由罗曼公司承担；联营期满后，所有的装修、改造罗曼公司不得拆除，须无条件全部交还原告所有。该合同签订后，经原告同意，罗曼公司对涉案房屋实施改造，将原告所有的二楼89.3平方米（原书店特价部）予以拆除并在190平方米的院落上改造建设了二层附属房，建筑面积约为640平方米。2007年7月1日，原告与罗曼公司又签订一份《联营合同》，合同约定双方联营丹东市罗曼西餐音乐厅，联营时间自2007年8月1日至2012年7月31日；原告将主楼一楼建筑面积386平方米、三楼建筑面积386平方米、附属房二层建筑面积640平方米、罗曼公司办公楼三楼68平方米、原家属楼一楼建筑面积283平方米，总计1763平方米，作为原告投资资本；罗曼公司自主经营，无论盈亏，每年必须保证向原告交纳65万元的利润分成。联营期结束后所有装修、改造归原告所有；联营期内由罗曼公司自行承担所有费用。2012年8月9日，原告与罗曼公司再次签订一份《联营合同》，合同约定双方联营丹东市罗曼西餐音乐厅，联营期限自2012年8月1日至2017年7月31日；罗曼公司自主经营，无论盈亏，每年必须保证向原告交纳70万元利润分成；其他约定与2007年7月1日的《联营合同》一致。上述联营期限届满后，罗曼公司将原告所有的三楼386平方米的房屋返还给了原告。2014年4月28日，罗曼公司注销登记。另查明，2004年11月，经丹东实益房产测绘有限责任公司实地勘测，涉案二层附属房屋坐落于丹东市振兴区，建筑面积为645.02平方米。2005年1月18日，罗曼公司作为产权人取得了上述二层附属房的房屋所有权证书（证号：丹房权证振兴区字第××号）。本院认为，被告三润公司系在香港特别行政区注册成立的公司，本案系涉港民事纠纷。《最高人民法院关于适用的解释》第五百五十一条规定:“人民法院审理涉及香港、澳门特别行政区和台湾地区的民事诉讼案件，可以参照适用涉外民事诉讼程序的特别规定。”故本案参照适用涉外民事诉讼程序的相关规定。因原告在庭审中援引中华人民共和国法律，被告罗曼酒店、三润公司未到庭答辩，亦未提出法律适用异议，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条规定，本案应以中华人民共和国法律为准据法。联营活动应遵循共负盈亏、共担风险的原则。本案中，原告与罗曼公司签订的三份《联营合同》均约定，罗曼公司自主经营，无论盈亏，每年必须保证向原告交纳固定数额的利润分成，联营期满后所有装修、改造均归原告所有。上述约定不符合联营活动特点，但符合租赁关系的特征，因此原告与罗曼公司之间的关系名为联营，实为租赁。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效；以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，原告与罗曼公司之间的租赁行为系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，涉案二层附属房在合同期满后应当归原告所有。罗曼公司将该二层附属房的产权办理至自己名下，违反了合同约定，其负有协助原告将该房屋的所有权人变更为原告的义务。现罗曼公司未将涉案房屋返还原告，即于2014年4月28日登记注销，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第十九条“有限责任公司的股东未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，债权人主张其对公司债务承担相应赔偿责任的，人民法院应依法予以支持”的规定，被告罗曼酒店、三润公司作为罗曼公司的股东，应当承担协助原告办理涉案房屋产权变更登记的责任。原告的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告辽宁省丹东市新华书店与丹东罗曼餐饮服务有限公司于2012年8月9日签订的联营合同合法有效；二、被告丹东市罗曼酒店、香港三润实业有限公司于本判决生效后15日内协助原告辽宁省丹东市新华书店办理坐落于丹东市振兴区房屋（房权证号：丹房权证振兴区字第××号）的所有权变更登记手续。案件受理费27440元，由被告丹东市罗曼酒店、香港三润实业有限公司负担。如不服本判决，被告丹东市罗曼酒店可在判决书送达之日起15日内，被告香港三润实业有限公司可在判决书送达之日起30日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审 判 长  王柯丁人民陪审员  孔舒悦人民陪审员  毕克玉二〇二一年四月十二日书 记 员  侯国丽