广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初6238号 原告：广西金源置业集团有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市兴宁区玉蟾路3号金源城·金源悦府35号楼105号，统一社会信用代码：91450000619301552P。 法定代表人：吴平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：莫涛，北京市鼎业（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦毅，北京市鼎业（南宁）律师事务所律师。 被告：陆小玲，女，1984年11月15日出生，壮族，住广西宾阳县。 第三人：广西北部湾银行股份有限公司南宁市城北支行，住所地：广西壮族自治区南宁市衡阳西路**，统一社会信用代码：914501077479982430。 负责人，刘跃，该支行行长。 原告广西金源置业集团有限公司与被告陆小玲，第三人广西北部湾银行股份有限公司南宁市城北支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案受理后，依法适用普通程序,于2020年2月24日公开开庭进行了审理。原告广西金源置业集团有限公司的委托代理人韦毅、莫涛参加诉讼，被告陆小玲、第三人广西北部湾银行股份有限公司南宁市城北支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告广西金源置业集团有限公司向本院提出诉讼请求:1、解除原告广西金源置业集团有限公司与被告陆小玲签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号为：ＹＳ00533996）;2、被告陆小玲协助办理注销位于南宁市兴宁区房屋预售合同备案登记手续及商品房预告登记手续；3、被告陆小玲向原告广西金源置业集团有限公司支付代偿给第三人广西北部湾银行股份有限公司南宁市城北支行的款项合计336377.38元，并支付资金占用利息3588.02元（资金占用损失的计算方法：按照代偿总额336377.38元为基数，自2019年5月24日起按照同期人民银行贷款利率计算，暂计至2019年7月26日止，此后计算至实际支付完毕之日）；4、被告陆小玲向原告广西金源置业集团有限公司支付总房款10%的违约金49697.1元；5、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实和理由:2014年7月6日，原、被告签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：ＹＳ00533996），约定被告以496971元价格购买原告开发的位于南宁市兴宁区房屋。《合同补充协议》第四条第七、八、九点共同约定因被告逾期偿还银行按揭贷款导致原告承担担保责任的，原告有权主张解除《商品房买卖合同》、要求被告配合办理注销手续及腾空房屋并要求被告赔偿损失及支付违约金。合同签订后，被告向第三人申请购房贷款并签订了《个人房屋借款／担保合同》，原告作为贷款保证人。因被告逾期偿还贷款，第三人从原告账户扣除336377.38元为被告垫支还款。原告已向被告发出《解除合同通知书》主张权利，被告均对此置之不理。为维护原告的合法权益，特诉至法院，诉请如前。 被告陆小玲未进行法庭答辩，亦未提交证据。 第三人广西北部湾银行股份有限公司南宁市城北支行提交书面陈述意见称：第三人于2014年8月13日向被告发放个人一手住房按揭贷款347000元，担保方式为抵押加保证方式，被告以其名下案涉房屋做抵押担保，由原告提供阶段性连带责任保证担保。2017年10月被告开始拖欠第三人贷款，原告分别于2017年12月、2018年12月及2019年5月对该笔贷款进行代偿，合计336377.38元。对原告的诉讼请求由法院依法判决。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月6日，原告（出卖人）、被告（买受人）签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：ＹＳ00533996）及补充协议，约定被告向原告购买位于南宁市兴宁区房，总金额496971元，定金及首期房款共计149971元，余款347000元以银行按揭贷款方式支付。该合同附件六《商品房买卖合同》补充协议第四条第七点约定，买受人办理银行按揭或公积金贷款的，在出卖人有承担担保责任期间，买受人如果连续三个月未能按期偿还贷款本息致银行提前解除借款合同而使出卖人承担连带责任，提前偿还买受人所欠贷款余款的，应于出卖人发出书面通知后十日内偿还出卖人代为清偿之全部贷款及罚息，出卖人有权解除《商品房买卖合同》并要求买受人按照全部购房款的10%向出卖人支付违约金，解除合同自出卖人向买受人发出书面通知第五日起生效，并且买受人应在解除合同约定生效之日起五个工作日内协助出卖人办理撤销合同登记备案等相关手续……；第九点约定，如因买受人逾期偿还贷款等违约行为而导致出卖人行使解除合同权力，买受人应在解除合同约定生效之日起五个工作日内，与出卖人到政府相关部门办理完成撤销抵押及合同销售登记注销手续，如买受人已入住的，须在前述期限内，腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至合同登记注销手续及腾空房屋之日止的房屋费（按房屋总价款5%的年折旧率计算），逾期办理注销手续及逾期腾空房屋的，每逾一日，按总房款的万分之六支付违约金给出卖人……。合同及补充协议还对其他事项进行了约定。 2014年7月18日，案涉房屋办理了商品房买卖合同备案登记（登记编号：201407151223）；2014年7月31日，涉案房屋办理了预购商品房预告登记（邕房预字第××号）；涉案房屋尚未办理不动产权证登记，亦未实际交付被告。 2014年8月8日，原、被告与第三人签订《个人房屋借款/担保合同》，约定第三人向被告发放贷款347000元，原告作为保证人承担连带责任保证。合同签订后，第三人依约向原告发放了被告的个人贷款。后因被告未能按时偿还第三人贷款，第三人从原告银行账户划扣代偿还款共计336377.38元。2019年5月24日，原告根据合同约定地址向被告发出《解除合同通知书》，主张被告向原告支付其代为清偿的银行贷款、违约金及赔偿金等，并主张解除合同、办理抵押及合同销售登记注销手续。因与被告解除合同之纠纷，原告遂诉至本院，诉请如前。 本院认为：根据民事诉讼法的相关规定，当事人享有对对方当事人所提出的主张和提交的证据进行答辩、质证的权利，被告经本院合法送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已经放弃答辩和质证的权利。 一、关于案涉合同效力及应否解除问题。 原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告双方已在合同附件六《合同补充协议》第四条对合同的解除条件进行了明确约定，即被告未按期偿还贷款本息致使原告承担连带责任后，又未于原告通知后十日内偿还代为支付款项的，原告有权解除《南宁市商品房买卖合同》。现因被告未按第三人贷款合同规定期限偿还贷款导致原告承担了保证责任，构成违约，而案涉房屋尚未实际办理不动产权利登记，即合同尚未履行完毕，故原告享有合同解除权的条件已经成就，有权主张解除合同。原告已向被告送出《解除合同通知书》并通过诉讼方式行使其合同解除权利，故对于原告诉请解除与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》，有事实及法律依据，本院予以支持。 二、关于原告主张的协助办理注销案涉房屋商品房买卖合同备案登记及预售商品房预告登记手续问题。 根据合同附件六《合同补充协议》第四条第九点规定，因被告违约导致原告行使解除房屋买卖合同权力，被告应在解除合同约定生效之日起五个工作日内，与出卖人到政府相关部门办理完成撤销抵押及合同销售登记注销手续。现案涉房屋已经办理了商品房买卖合同备案登记及预售商品房预告登记，则根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定及原、被告在合同附件中关于协助办理解除合同相关登记手续之约定，在双方合同解除后，被告有义务协助原告办理注销上述登记手续，剔除各项权利瑕疵，将案涉房屋权属恢复到原始状态。据此，对原告诉请两被告协助办理注销案涉房屋商品房买卖合同备案登记及预售商品房预告登记手续，有事实及法律依据，本院予以支持。 关于违约金问题。 根据合同附件六《合同补充协议》约定，因被告违约导致原告行使解除房屋买卖合同权力的，原告有权要求被告按照全部购房款的10%支付违约金。现原告主张被告按照协议约定支付解除合同违约金、逾期办理注销手续违约金，符合协议约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人行使约定解除权的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。合同中亦明确约定解除合同自原告向被告发出书面通知第五日起生效，现原告已于2019年5月24日根据合同中约定的送达地址向被告送出了《解除合同通知书》，故本案商品房买卖合同解除之日应为2019年5月29日。被告应按照总房款的10%向原告支付合同解除违约金49697.1元。 关于代偿款及资金被占用利息问题。 由于原告作为被告的借款保证人已代被告向第三人偿还贷款本息合计336377.38元。依据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，原告要求被告偿还已代偿的贷款债务336377.38元，符合法律规定，本院予以支持。在原告向被告发出《解除合同通知书》催告支付代偿款项后，被告仍未依约向原告支付代偿款，导致原告资金被占用期间发生利息损失，被告应予赔偿。现原告主张被告按同期人民银行贷款利率支付自《解除合同通知书》发出之日起的资金占用利息损失，有事实和法律依据，本院予以支持。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已于当日取消，故之后利息计算标准应当以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率作为计付标准。被告应向原告支付利息损失计算为：以336377.38元为基数，从2019年5月25日起计算至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期基准贷款利率计算，从2019年8月20日起至被告陆小玲实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告广西金源置业集团有限公司与被告陆小玲签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00533996）； 二、被告陆小玲应在本判决生效之日起十日内配合原告广西金源置业集团有限公司办理注销南宁市兴宁区金源城·金源悦峯16号楼1单元1403号房的商品房买卖合同备案登记手续（登记编号：201407151223）及预购商品房预告登记手续（邕房预字第××号）； 三、被告陆小玲向原告广西金源置业集团有限公司支付代偿给第三人广西北部湾银行股份有限公司南宁市城北支行的款项336377.38元，并支付资金被占用期间的利息损失（计算方式：以336377.38元为基数，从2019年5月25日起计算至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期基准贷款利率计算，从2019年8月20日起至被告陆小玲实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算）； 四、被告陆小玲向原告广西金源置业集团有限公司支付解除合同违约金49697.1元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费7057元，财产保全费2439元，公告费350元，由被告陆小玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  吴腾睿 人民陪审员  何 贞 人民陪审员  李海岚 二〇二〇年三月二日 书 记 员  何籼桦 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。