北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初30326号原告（反诉被告）：王宏财，男，1976年2月11日出生，汉族，公司职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：欧阳勇，北京市英岛律师事务所律师。被告（反诉原告）：张晖，女，1970年5月26日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张华，北京市中瑞律师事务所律师。第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：刘雪松，北京麦田房产经纪有限公司职员，住该单位宿舍。原告（反诉被告）王宏财诉被告（反诉原告）张晖、第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王宏财及其委托诉讼代理人欧阳勇，被告（反诉原告）张晖之委托诉讼代理人张华，第三人麦田房产公司之委托诉讼代理人刘雪松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王宏财向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告继续依约履行合同，判决海淀区翠湖路×房屋归游芳曌所有，即依据附件二第三条的约定及原告（买受人）的指定将房屋所有权转移登记至原告（买受人）指定的人员（游芳曌）的名下；2、请求法院依法判决被告向原告支付违约金300900元人民币（从2017年4月24日起依据合同约定按房屋成交总价日违约金万分之五，暂计算至起诉之日即2017年6月14日止）；3、请求法院依法判决被告向原告支付保函担保保险费37300元人民币；4、请求法院依法判令由被告承担本案所有诉讼费用。诉讼过程中，王宏财变更诉讼请求为：1、请求法院依法判决被告继续依约履行合同，判决海淀区翠湖路×房屋归游芳曌所有，即依据附件二第三条的约定及原告（买受人）的指定将房屋所有权转移登记至原告（买受人）指定的人员（游芳曌）的名下；2、请求法院依法判决被告向原告支付违约金2419000元人民币（从2017年4月24日起依据合同约定按房屋成交总价日违约金万分之五，计算至庭审之日即2018年6月19日止）；3、请求法院依法判决被告向原告支付保函担保保险费37300元人民币；4、请求法院依法判令由被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：经麦田房产公司居间服务，我与张晖于2016年10月28日就北京市海淀区翠湖路×房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》与《补充协议》，合同约定我以总价一千一百八十万元人民币的价格购买前述房屋，购房定金为二百万元人民币。合同签订后我依约向张晖支付了二百万元购房定金及向麦田房产公司支付了二十五万九千六百元的居间服务费。张晖收到二百万定金后，经我方及居间方数十次催促告知至今仍不配合办理相关购房手续，怠于履行合同。张晖的行为已经严重侵害了我的合法权益，故诉至法院。张晖辩称，不同意王宏财的诉讼请求。一、游芳曌并非涉案房屋买卖合同的当事人，王宏财要求将涉案房屋过户至游芳曌名下没有依据。王宏财与张晖为涉案房屋所签订的《北京市存量房屋买卖合同》的当事方，游芳曌并非本合同当事人，也并非《北京市存量房屋买卖合同》中约定的房屋产权接受人，因此王宏财起诉要求将涉案房屋过户至游芳曌名下没有法律和事实依据。二、房屋买卖合同中约定张晖应将涉案房屋转移登记至王宏财指定的第三人条款无效，对双方没有约束力。1、因涉案房屋的买卖双方为王宏财和张晖，游芳曌与王宏财在签订房屋买卖合同时系夫妻关系，其本不具有购买房屋的资格，但其通过离婚使游芳曌具有购房资格，明显系为了规避国家限购政策法规非法取得涉案房屋所有权，构成“以合法形式掩盖非法目的”的情况，因此应当认定该条款无效。2、因王宏财与游芳曌在离婚后已不具有夫妻关系及其他近亲属关系，在房屋买卖合同系王宏财与张晖签订的情况下，王宏财要求张晖将房屋产权转移登记至游芳曌名下，构成另外一个房屋买卖关系，王宏财将涉案房屋再次转让给游芳曌，因游芳曌与王宏财已不具有夫妻及近亲属关系，则该操作将导致王宏财逃避后一交易的税款缴纳义务，损害社会公共利益，该条款应当被认定为无效。三、将涉案房屋直接登记在第三人名下的约定事实上无法履行实现合同目的。因为《北京市存量房屋买卖合同》的买卖双方为王宏财与张晖，该合同第三条第2款约定张晖将房屋产权转移登记至王宏财指定人员名下后，房屋买卖合同中王宏财的权利义务仍由王宏财享有和承担，即办理网签、贷款、完税手续的主体仍为王宏财而非游芳曌，但根据房屋产权登记的手续要求，王宏财在并非房屋产权登记主体的情况下，根本无法完成上述手续，因此该款约定事实上无法履行；另外，如果将房屋过户至游芳曌名下，在王宏财不履行合同义务的情况下，王宏财、张晖、游芳曌无法就此另外达成协议实现合同目的，《北京市存量房屋买卖合同》应当予以解除。四、王宏财要求张晖将房屋直接过户给游芳曌违反了《合同法》的自愿原则。双方签订涉案房屋的《北京市存量房屋买卖合同》时并未指定具体的第三人，如将涉案房屋过户给非合同指定的游芳曌，需由张晖另行与游芳曌签订房屋买卖合同及其他相关文件，由张晖与游芳曌作为买卖双方另行办理购房手续，但张晖是否与游芳曌签订协议应为张晖的自由，且协议内容应由张晖与游芳曌另行协商一致，王宏财要求将涉案房屋直接过户登记至游芳曌名下，实质是强制要求张晖与游芳曌另行签订房屋买卖合同，违反了合同自愿原则，侵犯了张晖的合同自主权。五、王宏财在签订《北京市存量房屋买卖合同》时不具备北京市购房资格，且未在《购房资格协议》约定的2017年5月30日前具备北京市购房资格，因此导致双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》无法履行，即该合同无法履行系因王宏财的原因，张晖对此没有过错。六、双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关文件系中介机构及王宏财利用张晖深夜疲劳、无暇审阅文件内容的情况下，为了收取中介服务费采取欺诈手段催促张晖签订的合同，张晖就此已向北京市海淀区建委进行了举报。七、因王宏财未能在合同约定的期限内取得北京市购房资格，导致无法办理涉案房屋的网签、贷款等手续，即因王宏财的原因导致合同目的无法实现而解除合同，王宏财应按照合同约定支付张晖违约金。张晖提出反诉请求：1、判令解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、判令被反诉人向反诉人支付违约金236万元；3、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：双方于2016年10月28日签订《北京市存量房屋买卖合同》及相应的附件，约定我作为出卖人，将位于北京市海淀区翠湖路×号房屋转让给王宏财，该套房屋建筑面积219.12平方米，双方协商房屋成交总价为人民币1180万元，其中净房屋价格为人民币1000万元，家具、家电、装饰装修等价格为人民币180万元，该合同约定的付款方式为：1、王宏财于2017年2月28日前支付作为房款一部分的定金200万元；2、双方应于2017年5月10日（含当日）办理申请贷款手续，由王宏财贷款600万元；3、剩余365万元由王宏财在过户前1日支付给我。以上合同签订后，王宏财向我支付了定金200万元，但因王宏财至今不符合北京市购房资格条件，导致至今未能办理房屋买卖的后续网签以及贷款等手续，致使合同已无法继续履行，双方合同目的无法实现。王宏财未取得购房资格，已构成违约，并且导致本合同无法履行，我方在合同履行过程中不存在任何违约情况。王宏财对张晖的反诉辩称，不同意张晖的反诉请求。双方签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，也没有通过合法形式掩盖非法目的；本案是张晖违约我守约，所以我不同意支付违约金。根据双方签订的房屋买卖合同附件二第4页第3条第2小条约定，我已经告知了张晖筹集好了购房款项并取得了购房资格，可以办理购房手续，并且经我多次催促，张晖仍没有配合办理购房手续。根据购房资格协议第二条第2小条和第三条的约定，我并没有违约而是张晖违约，并且在我与张晖签订房屋买卖合同时，都是由中介给双方逐条解读合同约定的，双方都知晓合同约定的内容。第三人麦田房产公司述称，听从法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年10月28日，出卖人张晖与买受人王宏财签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，双方约定如下：出卖人所售房屋坐落为海淀区翠湖路×号，建筑面积共219.12平方米；该房屋未设定抵押；经买卖双方协商一致，该房屋成交总价为人民币壹仟壹佰捌拾万元整，其中，净房屋价格为人民币壹仟万元整；家具、家电、装饰装修、附属配套设施设备、搬迁补偿金等价格为人民币壹佰捌拾万元整；……。附件二约定如下：买受人以自行交接方式支付定金（不高于房屋成交总价的20%）人民币贰佰万元整，该笔定金作为购房款的一部分，具体支付时间为签订本附件当日支付人民币壹佰万元整；剩余人民币壹佰万元整于2017年2月28日前以自行交接方式支付；出卖人同意将购房款人民币壹拾伍万元整作为物业费用保证金，于物业费用结清后支付；买卖双方应于2017年5月10日（含当日）办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为人民币陆佰万元整；买受人于过户前壹日支付出卖人购房款人民币叁佰陆拾伍万元整，支付方式为存量房自有交易资金监管账户资金监管；买卖双方应于贷款批复后5个工作日办理税、费缴纳手续；除本协议另有约定外，买卖双方应于取得《契税完税凭证》且剩余购房款支付完毕后5个工作日办理房屋所有权转移登记手续；出卖人同意买受人根据自身需求将房屋所有权转移登记至买受人本人或其指定人员名下，《买卖合同》中约定的买受人的权利义务仍由买受人享有和承担；出卖人未将该房屋出租，应于过户后一周后将该房屋交付买受人；买卖双方应缴纳的各项税款由买受人承担；买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按房屋成交总价的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金；自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除《买卖合同》，任一方违约造成《买卖合同》无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或房屋成交总价的20%向违约方索赔，违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项费用。同日，出卖人张晖与买受人王宏财签订《补充协议》，双方约定如下：出卖人确认以下信息，该房屋《房屋所有权证》的登记日期为2007年7月31日，该房屋为出卖人家庭北京市唯一生活用房，综合以上信息，该房屋至2012年7月31日自用满五年，符合《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》第七条的规定，可以免征个人所得税；出卖人承诺在与买受人办理完毕缴纳该房屋交易相关税费手续前，不再新购（包括但不限于订立、网签备案登记等导致本次交易无法享受免征个人所得税的情况）住宅类房屋，否则本次交易产生的个人所得税由出卖人承担。2016年10月28日，甲方（出卖人）张晖与乙方（买受人）王宏财签订《购房资格协议》，双方约定如下：为改善居住条件，乙方购买甲方坐落于海淀区翠湖路×的房屋，根据上述规定，乙方确认签约时不具备购房资格，满足下列条件后，即具备购房资格，乙方正在办理离婚手续，取得离婚证；甲方知晓乙方暂不具备购房资格，并同意乙方于2017年5月30日前（含当日）满足上述条件，具备购房资格；若乙方未能于上述约定时间内具备购房资格，则甲方同意将房屋所有权转移登记至乙方指定人员名下，乙方应于本协议第二条约定期限届满后30日内指定新产权人，并确保新产权人具备购房资格；若经甲方催促乙方未于上述时间内指定新产权人，则甲方有权解除《买卖合同》，已收取的房款甲方于《买卖合同》解除后3日内自购房款中扣除定金作为违约金，将剩余部分（如有）退还乙方；乙方如未遵守本承诺，导致《买卖合同》无效或解除及与此相关的手续被撤销或注销的，由乙方承担责任，对他人造成损害的，乙方应予以赔偿。以上协议签订后，2016年10月28日，张晖向王宏财出具《定金收据》一张，内容如下：今本人(出卖人)收到买受人王宏财（证件号码：×××）支付的购买坐落于海淀区翠湖路×号的购房定金人民币壹佰万元整，特此为证。2017年2月28日，张晖向王宏财出具《收据》一张，内容如下：今收到王宏财先生购买北京海淀区翠湖别墅C42的定金，人民币壹佰万元整，特此证明。2017年4月，因王宏财未取得购房资格，王宏财通过微信方式以及居间方麦田房产公司转告张晖，双方的合同履行需要另行指定第三人作为产权人，并明确第三人为游方曌。庭审中，王宏财主张其指定的新产权人游方曌具备购房资格，并提交游方曌购房资格核验结果为证。另查，王宏财与游方曌于2016年12月17日办理离婚手续。经本院释明，就剩余购房款的支付问题，王宏财表示可以一次性支付张晖，无须办理贷款。本院认为，王宏财与张晖签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《补充协议》及《购房资格协议》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵守履行。本案中，双方在《购房资格协议》中明确约定王宏财需于2017年5月30日前取得购房资格，如王宏财未在上述期限前取得购房资格，可以于上述期限届满后30日内指定新产权人，并确保新产权人具备购房资格。根据以上查明的事实可知，王宏财于2017年4月初即通过微信以及麦田房产公司经纪人告知张晖，王宏财需要指定新的产权人，并告知张晖新的产权人为游方曌，且向张晖提供了游方曌购房资格核验通过的相应凭证，同时王宏财与麦田房产公司多次与张晖取得联系，要求张晖尽快办理涉案房屋购房资格核验及相关的网签手续，但张晖未按合同约定履行自己应尽的义务，其行为已构成违约，现王宏财要求继续履行合同，将涉案房屋过户至其指定的第三人游方曌名下，符合事实及法律依据，本院予以支持。同时，张晖要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》并要求王宏财支付违约金的请求，于法无据，本院不予支持。鉴于张晖怠于履行合同义务的行为已构成违约，现王宏财要求张晖支付违约金，于法有据，具体数额，本院结合双方合同实际履行情况、王宏财所受实际损失酌情判定。关于保函担保费一节，此费用非王宏财实际必要之损失，现王宏财要求张晖赔偿此费用的请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、王宏财与张晖继续履行双方于二〇一六年十月二十八日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经济成交版）及《补充协议》，王宏财于本判决生效后七日内一次性向张晖支付剩余购房款九百八十万元（上述款项直接存入北京市海淀区人民法院指定账户）；二、张晖在收到上述剩余购房款的三日内，协助王宏财将位于北京市海淀区翠湖路×房屋过户至第三人游方曌名下，办理房屋过户登记手续的税费由王宏财负担；三、张晖于本判决生效后七日内向王宏财支付违约金二十万元；四、驳回王宏财的其他诉讼请求；五、驳回张晖全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费十万七千三百三十八元，由王宏财负担一万六千九百八十八元，已交纳；由张晖负担九万零三百五十元，于本判决生效后七日内交纳。反诉费一万二千八百四十元，由张晖负担，已交纳。保全费五千元，由张晖负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵 倞人民陪审员  肖开恩人民陪审员  陈凤廷二〇一九年九月十七日书 记 员  马 赫