江西省南昌市青山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0111民初1364号 原告（反诉被告）：杨水金，男，汉族，1958年3月23日生。 原告（反诉被告）：刘香英，女，汉族，1958年11月22日生。 共同委托诉讼代理人：杨春楠，江西民信律师事务所律师。被告（反诉原告）：高桂兰，女，汉族，1956年8月7日生。 委托诉讼代理人：叶勇斌，江西策源律师事务所律师。 原告（反诉被告）杨水金、刘香英与被告（反诉原告）高桂兰房屋买卖合同纠纷一案，于2019年7月5日向本院起诉。本院受理后，依法组成了由审判员龚爱根担任审判长并主审、人民陪审员张晓华、王丽参加评议的合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）杨水金、刘香英及其委托诉讼代理人杨春楠、被告（反诉原告）高桂兰及其委托诉讼代理人叶勇斌均到庭参加诉讼，本院依法审理，本案现已审理终结。 杨水金、刘香英本诉向本院提出诉讼请求：1、请求判令高桂兰与其于2007年9月16日签订的“房屋买卖协议书”无效，并判令高桂兰将位于南昌市红谷滩新区的房屋返还给其。2、诉讼费由高桂兰承担。事实和理由：杨水金、刘香英于2007年9月16日将坐落于南昌市红谷滩新区的一套拆迁建房出售于高桂兰，但是该房屋具体面积大小还没出来，双方签订合同房屋出售面积暂时按95.18平方米，2680元每平方米单价成交。多退少补，后来拆迁办告知该房屋出售面积是100.19平方米，按100.19平方米缴纳物业费，高桂兰也去拆迁办和物业核实了真实面积确实是100.19平方米，杨水金、刘香英向高桂兰追要误差面积5.1平方米的剩余购房款，高桂兰一直避而不见，不是在外地就是生病住院众多借口12年不出面协调此事，电话里一直说不会少一定会给，中途把电话号码也换掉了，后来找到了新号码，也一直忽悠，故意拖延时间，在被逼无奈只好走法律途径收回该套房屋。 高桂兰辩称：双方于2007年9月16日签订的“房屋买卖协议书”是协商一致的情形下签订的合同，该合同是真实意思表示，不违反国家法律法规，是合法有效的合同。需要指出的是杨水金、刘香英起诉是以房屋面积有误差然后诉请合同无效的，双方是按照协议书约定面积和价款来履行这个合同的，其不存在所谓面积有误差支付剩余的购房款。购买后用于儿子结婚，儿子、儿媳结婚后一直居住在该涉案房屋，该房屋是拆迁安置房，其儿媳万云也是拆迁村村民，只是当时房屋买卖协议书签订的时候，儿子还没有和儿媳打结婚证，所以没有让他们来签订房屋买卖合同。综上所述，认为双方应当按照房屋买卖协议书的约定继续履行该合同，该房屋买卖协议书是合法有效的，应当依法维护当事人的权利。杨水金、刘香英诉请协议无效，是不符合法律规定，应当予以驳回。 高桂兰反诉向本院提出诉讼请求：1、依法确认杨水金、刘香英与高桂兰之间签订的《房屋买卖协议书》有效。2、依法判令杨水金、刘香英继续履行《房屋买卖协议书》；如杨水金、刘香英有证据证明其多交付了房屋面积，双方也应当按照签订《房屋买卖协议书》时约定的价格补偿差价。3、如判令杨水金、刘香英与高桂兰之间签订的《房屋买卖协议书》无效，则判令杨水金、刘香英除应当按现房屋的价值702048元返还购房款外，杨水金、刘香英还应承担300000元的购房损失赔偿责任。4、本案的诉讼费用、鉴定费用由杨水金、刘香英承担。事实和理由：2007年9月16日，高桂兰与杨水金、刘香英签订《房屋买卖协议书》，根据《房屋买卖协议书》约定，杨水金、刘香英自愿将位于南昌市红谷滩的房屋出售给高桂兰，房屋总价款为255382元。《房屋买卖协议书》签订后，高桂兰已经按照约定将全部房款在签字之日支付了杨水金、刘香英。之后，高桂兰开始装修所购买的房屋并居住至今，高桂兰认为，其是按照双方确认的房屋面积、单价计算房屋价款的，杨水金、刘香英并没有证据证明该套房屋的面积为100.19平方米，高桂兰与杨水金、刘香英之间签订的《房屋买卖协议书》的约定，双方应当继续履行《房屋买卖协议书》。 杨水金、刘香英辩称：1、高桂兰请求双方签订房屋买卖合同有效是不符合法律规定。依照国家法律规定，城镇居民禁止在农村购买房屋，高桂兰属于南昌市城镇居民，而本案涉及的房屋是杨水金、刘香英的农村村民拆迁返建房，性质是农房，所以双方签订房屋买卖协议书是无效的。2、因买卖协议无效，不存在继续履行的事实，至于面积的误差只是双方之间的摩擦。3、不存在返还702048元购房款的事实，要返还的也是当时支付的购房款255382元。4、本案协议书是无效的，不应当承担300000元购房损失赔偿责任，因此，杨水金、刘香英请求法庭驳回高桂兰的反诉请求。 杨水金、刘香英在法定期限内向本院提交以下证据： 1、杨水金、刘香英身份信息、高桂兰身份信息。证明：杨水金、刘香英、高桂兰诉讼主体资格适格； 2、杨水金、刘香英户口本、结婚证。证明：杨水金、刘香英于1983年1月1日办理了结婚登记，居住润新村文家自然村84号； 3、房屋买卖协议书、凭证（复印件）、证明一份。证明：1、杨水金、刘香英、高桂兰签订了房屋买卖协议，违法了国家禁止性的规定，所以协议无效。2、该涉案房屋是属于农房，不能买卖的事实； 4、证人万某出庭作证。证明：涉案房屋的所有权都是归杨水金、刘香英所有，万某放弃诉讼权利。 高桂兰在法定期限内向本院提交以下证据： 1、高桂兰身份信息。证明：高桂兰的诉讼主体适格； 2、房屋买卖协议书、收条。证明：房屋买卖协议书系双方真实意思表示，该合同不违反国家的法律规定，是合法有效的合同。杨水金、刘香英已根据房屋买卖协议书的约定收取了高桂兰房屋买卖的全额购房款； 3、证明三份。证明：高桂兰购买该涉案房屋是用于儿子、儿媳（儿子钱坤，儿媳万云）婚房，该涉案房屋实际居住人是钱坤、万云、孙女（钱思涵）、孙子（钱志辉），且万云也是该房屋所在地的村民，其（万云）是有权利购买该套房屋的。万云、钱思涵、钱志辉户籍所在地也是在该房屋所在地； 4、红谷滩新区拆迁安置房入房卡。证明：当时入房卡上面的人是杨水金、万某，刘香英不是入房卡的权利人，按照法律规定刘香英不是本案的诉讼主体也不具有本案的诉讼主体资格； 5、司法鉴定报告。证明：经过司法鉴定机构鉴定该房屋的总价格（702048元）较低，评估报告里没有包含装修价值。 6、建设用地批准书（杨水金和万某1996年沙井村建房）、江西省城镇房屋建筑许可证。证明：杨水金、万某按照国家规定建筑私房一栋，该房屋属于杨水金、万某共同共有； 7、拆迁补偿安置协议书。证明：杨水金、万某于2003年7月16日和红谷滩新区拆迁代办处签订了拆迁补偿协议书，该协议书上可以证明有过渡费和拆迁的奖励以及万某、杨水金分配了拆迁安置房； 8、万某家庭成员户籍信息、刘香英户籍证明信、红谷滩新区房屋拆迁代办处C1-C5地块过渡费发放审批表、红谷滩新区拆迁安置房入房卡（编号为：NO.0003924、0003923）。证明：杨水金、万某在政府部门征收该套房屋的时候，按照法律规定给杨水金、万某家人按照人口数量和房屋拆迁的面积领取了拆迁过渡费和分配拆迁房屋。 9、鉴定机构复函。证明：我方认为鉴定机构对房屋鉴定价格没有包括装修价格在内，鉴定机构复函称房屋鉴定价格已经包括装修价格在内。 对杨水金、刘香英所提供的证据认定如下： 对杨水金、刘香英提交的证据1、2、3符合证据形式，本院予以确认并采信；对证据4证明目的，本院予以采信。 对高桂兰所提供的证据认定如下： 对高桂兰提交的证据1符合证据形式，本院予以确认并采信。对证据2已签订房屋买卖协议，已支付购房款，本院予以采纳；对证据3与本案无关，本院不予采信；对证据4证据目的，本院不予采信；对证据5证明没有包括装修价值，本院不予采信；对证据6证明万某共同共有，本院不予采信；对证据7、8证明万某领取了拆迁过渡费和分配拆迁房屋，本院不予采信；对证据9证明没有包括装修价值，本院不予采纳。 本院根据上述采信的证据并结合庭审情况，认定本案事实如下： 1996年6月杨水金以杨水金、万某名义申请农村宅基用地，经批准在卫东沙井用地面积160平方米，建、构筑物占地面积610平方米，用于农房建设，栋高三层，并取得建筑许可证，由杨水金、刘香英两夫妻出资建设，后该农房被拆迁，房屋拆迁返还面积及补偿等均由杨水金、刘香英获取，万某未提出异议。 2007年9月16日杨水金、刘香英与高桂兰签订了一份《房屋买卖协议书》，根据《房屋买卖协议书》约定，杨水金、刘香英将拆迁所返还的农房其中坐落于南昌市红谷滩新区卫东花园二期F7栋三单元606室一套，房屋面积为95.18平方米拆迁农房出售给高桂兰，每平方米2680元，总价款为255382元。《房屋买卖协议书》签订后，高桂兰按约将全部房款支付了杨水金、刘香英。杨水金、刘香英将该套农房交付高桂兰使用至今，后因房屋面积问题双方协商未果，故杨水金、刘香英诉至本院，同时高桂兰提出反诉。 审理期间高桂兰对涉案房屋申请司法价值鉴定，经鉴定机构鉴定该房屋总价为702048元（包括装饰装修）。 本院认为：1996年6月杨水金以杨水金、万某名义申请农村宅基地建设获批后，由杨水金、刘香英出资建设一栋三层农房，该农房拆迁返还面积及补偿等均由杨水金、刘香英获取。 2007年9月16日杨水金、刘香英与高桂兰签订《房屋买卖协议书》，杨水金、刘香英将坐落于南昌市红谷滩新区一套拆迁还建农房出售给高桂兰，高桂兰支付了购房总价款为255382元，现评估价为702048元（包括装饰装修）。依据相关法律、法规农民的住宅不得向城市居民出售等规定，高桂兰作为城镇居民在农村购置农村住宅，不符合有关法律、法定规定。该《房屋买卖协议书》不符合有关法律、法定规定。高桂兰所支付的购房款杨水金、刘香英应按现价返还。对高桂兰反诉确认《房屋买卖协议书》有效。继续履行《房屋买卖协议书》；确认《房屋买卖协议书》无效，杨水金、刘香英除应当按现房屋的价值702048元返还购房款外，还应由杨水金、刘香英承担300000元的购房损失赔偿责任。本院不予支持。涉案《房屋买卖协议书》应认定该合同无效。根据合同无效的法律后果，应当返还财产，所取得购房款予以按现价返还。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第一百三十二条及国务院［国办发（1999）39号］《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第三款、［国土资发（2004）234号］《关于加强农村宅基地管理的意见》第二条第（五）、（十三）之规定，判决如下： 一、杨水金、刘香英与高桂兰于2007年9月16日所签订的《房屋买卖协议书》合同无效； 二、坐落于南昌市红谷滩新区一套，由高桂兰在本判决生效之日起三十日内返还给杨水金、刘香英； 三、杨水金、刘香英在本判决生效之日起三十日内一次性按现房屋价值支付给高桂兰房款702048元； 四、驳回杨水金、刘香英的其他诉讼请求； 五、驳回高桂兰的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5138元（杨水金、刘香英已预付），反诉受理费6909元（高桂兰已预付），鉴定费5000元，共计17047元；由高桂兰负担8523.5元；杨水金、刘香英负担8523.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  龚爱根 人民陪审员  张晓华 人民陪审员  王 丽 二〇二〇年四月三十日 书 记 员  万志艳