大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0214民初5271号原告：中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行，住所地辽宁省大连市普兰店区丰荣街153号。统一社会信用代码：91210282818713920B。负责人：张斌，系该支行行长。委托诉讼代理人：范纪晖，系辽宁莲城律师事务所律师。被告：刘春宏，男，1969年9月22日出生，汉族，住辽宁省北票市。被告：大连中民置业发展有限公司，住所地辽宁省大连市普兰店区皮口街道新海街47号。统一社会信用代码：91210282594433013X。法定代表人：连儒波，系该公司总经理。原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行诉被告刘春宏、大连中民置业发展有限公司（以下简称中民公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人范纪晖、二被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告刘春宏清偿借款本金253265.92元及利息、罚息（自2019年3月10日起至还清借款之日止）；2、请求确认原告对抵押房产享有优先受偿权；3、请求判令被告中民公司对被告刘春宏的欠款承担连带清偿责任；4、诉讼费及相关费用由二被告承担。事实与理由：2014年，原告与被告中民公司签订《楼宇按揭合作协议》，约定就被告中民公司开发建设并依法销售的坐落于普兰店区的经批准命名为“中民海港国际公寓”的商品楼宇进行按揭合作，合作期限自2014年1月14日至2024年1月14日，由于被告中民公司原因造成房屋购买人不能按时办妥房屋权属证明，致使无法办理正式抵押登记，从而导致购房人不履行《个人住房（商业用房）借款合同》项下还本付息义务时，被告中民公司应对该笔贷款承担连带保证责任。2015年2月4日，原告与被告刘春宏签订212900000-2012-20150232626号《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：为购置坐落于普兰店市房屋，被告刘春宏向原告借款29万元，借款期限为240个月，自2015年2月4日至2035年2月4日；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上不浮动；罚息利率为贷款利率水平上上浮50%；贷款人将款项一次性划入被告中民公司账户；贷款利息自划款之日起计算，按日计息；还款采用委托扣款方式等额本息还款法；被告以位于普兰店市商品房提供抵押担保；借款人不按时足额偿还借款本息或其他应付款项等情形，贷款人可宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至欠款本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。原告于2014年12月2日发放贷款29万元，而被告刘春宏没有按照约定履行还款义务，自2019年3月10日起开始违约。依据借款合同的约定，原告宣布贷款立即到期，要求被告刘春宏立即清偿全部借款本金253265.92元、利息、罚息以及实现债权所发生的相关费用，被告中民公司按照《楼宇按揭合作协议》的约定承担连带保证责任。二被告均未具答辩。围绕诉讼请求，原告提交了《个人住房（商业用房）借款合同》、《楼宇按揭合作协议》、《商品房买卖合同》、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单及拖欠本金、利息、罚息明细表、预告登记证等证据，拟证明其主张。本院认为原告提供的证据形式合法、内容真实，可以证明被告刘春宏在原告处借款且逾期、被告中民公司应当承担阶段性保证的事实。因案涉房屋没有办理产权证明，从而没有办理抵押登记，只办理了预告登记，故不能为原告设立抵押权。本院审查后认定事实如下：2014年1月14日，原告与被告中民公司签订《楼宇按揭合作协议》，就被告中民公司开发建设并依法销售的坐落于普兰店市的经批准命名为“中民海港国际公寓”的商品楼宇进行按揭合作，合作期限自2014年1月至2024年1月。被告中民公司承诺：由于被告中民公司原因造成房屋购买人不能按时办妥房屋权属证明，致使原告无法办理正式抵押登记，从而导致购房人不履行《个人住房（商业用房）借款合同》项下还本付息义务时，被告中民公司应对该笔贷款承担连带保证责任。2014年12月24日，二被告之间签订了《商品房买卖合同》，约定被告刘春宏购买被告中民公司开发的位于普兰店市房屋一套，建筑面积为79.74平方米。2015年2月4日，原告与被告刘春宏签订212900000-2012-20150232626号《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告刘春宏为购买普兰店市商品房，向原告借款29万元。借款期限为240个月，即2015年2月4日至2035年2月4日。贷款利率采用浮动利率，在基准利率水平上上浮0%。罚息利率在本合同执行贷款利率的水平上上浮50%，还款方式采用等额本息还款方式。贷款人将款项一次性划入被告中民公司账户。借款人未能在约定还款日的前一日足额偿还应还款项的，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利。被告刘春宏自愿以所购商品房作抵押，为上述借款提供抵押担保，抵押担保的范围包括本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用。借款人未按约及时足额偿还本息，原告有权宣布贷款全部立即到期，要求借款人立即清偿本息及全部费用。借款人未按时足额履行债权债务，原告有权行使抵押权，处分抵押财产所得价款，在支付变卖或拍卖过程中的费用后，优先用于清偿抵押财产担保的债务，剩余价款退还抵押人。2015年2月6日，案涉房屋在普兰店市房地产管理处作了预购商品房抵押权预告登记，证号为普房预普他证字第××号，预告登记权利人为原告，预告登记义务人为被告刘春宏。2015年2月10日，原告将贷款29万元一次性划入售房人被告中民公司账户（账号21×××78），被告刘春宏在个人贷款支付凭证上签名确认。被告刘春宏自2019年3月10日开始逾期，尚欠借款本金253265.92元及相应利息未还。另查，庭审时，案涉房屋尚未办理抵押登记。2016年2月，普兰店市更名为大连市普兰店区。本院认为，原告与被告刘春宏签订借款合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按约履行。原告已按借款合同的约定履行了发放贷款的义务，被告刘春宏应当按约偿还借款本息，逾期则应承担罚息和复利。合同中约定借款人不按期偿还借款，原告有权宣布借款提前到期，符合法律规定。不动产抵押权预告登记的作用是限制现实登记人对不动产的另行处分权，是对案涉不动产办理权属证明后申请办理抵押登记的请求权，并不能直接设立抵押权。综上，被告刘春宏未按合同约定时间偿还借款，已经构成违约。原告根据合同约定，宣告借款提前到期，要求被告刘春宏提前付清全部借款本息，符合法律规定，此通知到达被告刘春宏即生效。本案中，被告刘春宏收到原告的起诉状之日（2019年11月12日，公告期满之日）即原告宣告借款提前到期的通知到达之日，此后被告刘春宏应当提前偿还所欠全部借款，逾期应按约承担罚息（含复利）。故对原告要求被告刘春宏偿还全部借款本金253265.92元及相应利息的诉讼请求，本院予以支持。虽然原告与被告刘春宏签订房屋抵押合同，为案涉房屋办理了抵押权预告登记，但不能因此设立抵押权，故对原告要求确认其对抵押房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。案涉房屋没有权属证明是因被告中民公司的原因造成的，从而致使原告无法办理抵押登记，被告中民公司应当按约承担连带保证责任。依据《中华人民共和国合同法》第二百零三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告刘春宏欠原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行借款本金253265.92元于本判决生效后十日内付清，并自2019年3月10日起至还清之日止，按照合同约定的计算方式和利率标准承担利息；二、被告大连中民置业发展有限公司对上述借款本息承担连带给付责任；三、驳回原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行的其他诉讼请求。如果被告刘春宏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5161元，保全费2020元，公告费600元，均由被告刘春宏负担，被告大连中民置业发展有限公司承担连带付款责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。当事人不履行生效文书确定义务的，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留。审 判 长  王永全人民陪审员  孙 茹人民陪审员  李永军二〇一九年十二月三日书 记 员  肖 迪相关法律法规《中华人民共和国合同法》第二百零三条借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。