安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0102民初6141号 原告：合肥市建设投资控股（集团）有限公司，住所地安徽省合肥市滨湖新区武汉路**。 法定代表人：李宏卓，董事长。 委托诉讼代理人：刘欢，安徽天禾律师事务所律师。 被告：安徽中润酒店有限公司，住，住所地安徽省合肥市蜀山区东至路**/div> 法定代表人：汪正鹏，执行董事。 被告：安徽橙子酒店管理有限公司，住，住所地安徽省合肥市瑶海区长江东大街与明光路交口/div> 法定代表人：汪康，总经理。 委托诉讼代理人：胡静轩，安徽晟川律师事务所律师。 原告合肥市建设投资控股（集团）有限公司（以下简称市建设投资公司）诉被告安徽中润酒店有限公司（以下简称中润公司）、安徽橙子酒店管理有限公司（以下简称橙子酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告市建设投资公司的委托诉讼代理人刘欢、被告中润公司的法定代表人汪正鹏、橙子酒店的法定代表人汪康及其委托诉讼代理人胡静轩均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告市建设投资公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告市建设投资公司与被告中润公司于2013年10月22日签订的合肥市瑶海区东方大厦第十四层房屋《房屋租赁合同》和合肥市瑶海区东方大厦第十五层、第十六层、第十七层房屋《房屋租赁合同》已于2019年3月21日解除；2、判令被告中润公司和橙子酒店立即将合肥市瑶海区东方大厦第十四层、第十五层、第十六层、第十七层房屋腾空、返还给原告；3、判令被告中润公司向原告支付欠付租金1014158元（计算至2019年3月21日）、逾期支付租金违约金75156元（暂计算至2019年4月9日，之后部分以全部欠付租金为基数按照日万分之五标准顺延计算至款清之日止），暂合计1089314元；4、判令被告中润公司和橙子酒店自2019年4月10日起向原告支付逾期返还房屋租金损失（2019年4月10日至2023年10月31日期间按第十四层673052.2元／年、第十五至十七层2019156.62元／年标准，2023年11月1日后按第十四层705853.42元／年、第十五至十七层2117560.26元／年标准，一直计算至房屋实际返还之日止）；5、本案全部诉讼费用由两被告负担。事实与理由：2013年10月22曰，原告与被告中润公司签订《房屋租赁合同》两份，约定原告将位于合肥市瑶海区房屋租赁给中润公司使用。合同约定：租赁期限15年，自2013年11月1日至2028年10月31日；2018年11月1日至2023年10月31日期间，第十四层的年租金为673052.2元，第十五层至第十七层的年租金为2019156.62元；2023年11月1日至2028年10月31曰期间，第十四层的年租金为705853.42元／年，第十五层至第十七层的年租金为2117560.26元。若被告未按约定支付租金的，除仍应及时如数补交租金外，每逾期一天，应向原告支付当天租金的万分之五作为违约金；被告未按约定支付租金达20日历天的，原告有权解除合同；合同解除后，被告应于合同解除之日起20日历天内返还该房屋及附属设施、设备，搬离属于被告的有关设施设备及财物并保持室内建筑的完好状态。上述两份合同签订后，原告按约将房屋交付给被告中润公司使用，中润公司起初尚能按约支付租金，但后期多次以经营困难等为由拒不支付租金，原告多次催要均未果。原告此前已就部分欠付租金1283369.88元向贵院提起诉讼，并经贵院制作（2017）皖0102民初2515号民事判决书判决支持。被告中润公司至今未能将该部分租金支付给原告。除上述已向法院起诉的租金外，中润公司仍拖欠大额租金未能支付。原告经多次催要无果后，于2019年3月21日通知被告中润公司解除与其签订的两份租赁合同。截至2019年3月21日，被告共计拖欠原告租金1014158元（不包括2017皖01**民初2515号民事判决书判决金额）。另案涉房屋一直由橙子酒店实际使用。原告认为，原告与被告间房屋租赁合同关系合法有效，在原告已按约交付房屋供被告使用的情形下，被告应按照合同约定向原告支付租金。现原告迟延支付租金的行为已构成严重违约，原告有权要求解除合同，要求中润公司承担违约责任，并要求中润公司和实际使用人橙子酒店立即返还房屋，并赔偿逾期返还房屋的租金损失。综上，鉴于被告的严重违约行为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条等规定，原告特向贵院提起诉讼，望贵院依法判如所请。 被告中润公司辩称：橙子酒店是合肥市瑶海区实际承租人，我司认为本案中房屋租赁合同真实权利义务的主体双方应当是原告与橙子酒店，橙子酒店是通过招商入住东方大厦，我司仅仅是与原告签订合同，房屋实际使用人是橙子酒店，原告对此明知且认可的。房租也是由橙子酒店直接支付给原告的，原告向橙子酒店出具发票，橙子酒店在实际使用房屋时因为房屋相关配套设施，无法满足经营需要时均是橙子酒店直接和原告进行沟通，在整个合同履行过程中我司没有享受合同中任何权利，没有实际使用房屋，就无需承担合同中的相关义务。我司仅仅是代表橙子酒店签订了房屋租赁合同，因此房屋租赁合同真实权利义务的主体双方应当是原告与橙子酒店，原告要求支付租金及返还房屋的诉请，应当向橙子酒店起诉，由橙子酒店承担；原告认为租赁合同双方为我司和原告，我司同意解除房屋租赁合同，但是橙子酒店曾经于2018年12月向原告寄送过解除合同通知书，解除合同的原因是涉案房屋配套设施影响酒店经营，经常造成停水停电，致使橙子酒店无法正常经营，造成巨大损失，这也是前期有部分房租没有支付的原因，后期因为水箱，原告在没有任何依据的情况下要求橙子酒店拆除水箱，对橙子酒店强制断电，强制停止电梯运行，导致橙子酒店无法经营，在这种情况下橙子酒店向原告递送了解除合同通知书，且暂停支付了部分房租，没有支付部分的租金并非是恶意拖欠，而是由于原告提供的房屋无法满足正常经营需求而导致的，因此我司没有任何违约的行为，反而是原告违约在先，根据合同法第二百三十三条规定，我方有权利解除合同；从2014年8月橙子酒店取得营业执照、合法手续后正式对外经营，橙子酒店一直向原告缴纳租金，原告向橙子酒店出具发票，自2018年3月原告接手管理东方大厦后，不愿意再向橙子酒店出具发票，导致橙子酒店财务无法做账；且东方大厦没有房产证，产权证一直没有办理下来，原告与我司签订的租赁合同是否具有法律效力，根据建筑法第六十一条第二款，未经竣工验收或验收不合格的不得交付使用，应成无法使用房屋，承租人有解除权，橙子酒店已经起诉了我司及原告要求赔偿损失，并承担违约责任，涉及到橙子酒店损失需要鉴定，待鉴定完成前无法办理房屋交付手续，2018年12月14日原告对涉案房屋采取了强制停电，2019年4月原告对涉案房屋采取了电梯强制停运措施，实质上橙子酒店无法经营，一直没有交还房屋的原因是等待法院对房屋装修损失进行鉴定，因此原告主张的房屋占用费没有事实及法律依据。 被告橙子酒店辩称：中润公司的答辩意见我方均认可。另补充答辩意见如下：我方始终认为与原告之间存在房屋租赁关系的相对方是橙子酒店，因此后续关于涉案房屋存在配套设施问题都是我司与原告进行沟通、协商解决的，房租也是我司直接支付给原告的，2018年12月我方已经向原告寄送了解除房屋租赁合同通知书，原因就是中润酒店有所述的经常断水、原告采取强制停电、电梯停运等，导致我方无法正常营业，所以我方是同意解除该份房屋租赁合同的，在之前瑶海区法院判决要求中润公司支付房屋租金的案件中，我方要求加入庭审中，也愿意继续支付相应的房屋租金，最终法院没有采纳我方建议，我方未支付相应的租金并非是恶意拖欠，而是由于原告房屋存在问题使我方遭受的损失一直未妥善解决，因此我方才暂停支付了与我方实际损失相对应的部分房租，因此我方认为在本案中，我方不存在任何违约行为；2019年4月后原告对我方断水、断电、停运电梯的强制方法，致使我方无法继续经营酒店，由于我方已经另案起诉原告及被告中润酒店，要求其承担我方营业损失及装修损失，目前对于酒店装修的损失还未启动鉴定程序，因此我方暂时未将涉案房屋交还，但事实上我方已经无法使用房屋进行经营活动，因此原告要求我方承担占用房屋的损失，我方认为没有相关依据的。 经审理查明：2013年10月22日，受合肥城建投资控股有限公司的委托，原告市建设投资公司（甲方）与被告中润公司（乙方）签订了两份《房屋租赁合同》，第一份合同约定将合肥市瑶海区东方大厦第十四层房屋出租给乙方，建筑面积为1493.68平方米，乙方租赁该房屋做办公使用，租赁期限为15年，甲方自2013年11月1日将出租房屋交付给乙方使用，至2028年10月31日收回，甲方向乙方提供免租装潢期5个月（2013年11月1日至2014年3月30日）。双方约定房屋租金第一年至第五年为35.8元／平方／月，第六年至第十年租金为37.55元／平方／月，第十一年至第十五年租金为39.38元／平方／月，合同期内租金合计9835583.98元。租金每三个月支付一次，自合同生效之日起20日历天内，乙方须将第一期租金支付给甲方，以后每期终了日20日历天前付清下一期租金。乙方应向甲方交纳履约保证金50000元，租赁期满或合同解除，如不存在需扣除履约保证金情形时不计息退还。如乙方忠实履行了本合同的规定，此押金于合同终止且甲方验房并办理完相关手续无异议后，3个日历日内返还乙方（无息），否则甲方有权扣除相应的赔偿费用。合同还约定乙方未按约定支付租金达20日历天的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋。乙方未按约定支付租金，除仍应及时如数补交租金外，每逾期一天，应向甲方支付当天租金的万分之五作为违约金。 第二份《房屋租赁合同》约定将合肥市瑶海区东方大厦第十五层、第十六层、第十七层出租给乙方，建筑面积为4481.04平方米，乙方租赁该房屋作商务酒店使用。租赁期间和装潢期同上，租赁月平方单价同上，合同期内租金合计29506752.14元。亦约定租金每三个月支付一次，自合同生效之日起20日历天内，乙方须将第一期租金支付给甲方，以后每期终了日20日历天前付清下一期租金。乙方应向甲方缴纳履约保证金350000元（乙方分三期支付，首期租赁时支付甲方150000元、第六年支付100000元、第十一年再支付100000元），约定的履约保证金退还方式同上，约定的甲方单方解除权的行使及租金逾期支付的违约责任亦同上。 两份合同签订后，市建设投资公司如约将案涉房屋交付给中润公司，后中润公司将房屋交给橙子酒店使用，租赁费亦由橙子酒店直接向市建设投资公司缴纳。 2014年8月18日，市建设投资公司向市工商局出具函，载明同意橙子酒店使用东方大厦14-17层房屋。 后因橙子酒店反映的供水问题，市建设投资公司于2014年12月23日向橙子酒店送达了合建投经[2014]194号《合肥市建投集团关于保障供水问题的复函》，载明：关于橙子酒店关于保障供水问题的函，就相关问题回复，2014年12月16日上午橙子酒店第一次来电告知租赁的东方大厦14-17层处于停水状态，据了解，由于大厦水泵出现故障导致该大厦的14-19层不能正常供水，当天上午大厦物业公司及时联系水泵的安装厂家-安徽菲源水工业设备有限公司进行维修后恢复了供水，目前东方大厦14-19层正常供水。 2014年12月31日，市建设投资公司又向橙子酒店送达《关于保障供水问题的再次复函》，载明关于橙子酒店2014年12月24日再次来函告知橙子酒店租赁的东方大厦14-17层于2014年12月20日下午停水至21日。据了解，大厦物业公司在20日下午中区水泵再次出现故障后第一时间向安装厂家-安徽菲源工业设备有限公司进行了保修，21日上午菲源水工业公司进行了维修后至今大厦的供水一直正常。 2017年，市建设投资公司以中润公司为被告在我院提起诉讼，主张中润公司支付两份租赁合同项下的2015年1月1日至2015年2月28日、2015年11月1日至2015年12月31日、2016年1月1日至2016年2月28日的租金1283369.88元及违约金，诉讼费由中润公司承担。我院作出（2017）皖0102民初2515号民事判决书，支持了市建设投资公司全部诉讼请求。同年，橙子酒店以市建设投资公司、中润公司为被告，在我院提起诉讼，主张：1、市建设投资公司、中润公司赔偿其直接营业损失760005元、间接损失60万元，共计1360005元；2、中润公司、市建设投资公司赔偿其违约金；3、诉讼费由市建设投资公司、中润公司承担。我院作出（2017）皖0102民初4289号民事判决书，以橙子酒店不是房屋租赁合同的相对方，据以案涉租赁合同主张合同项下权利无事实及法律依据，驳回了橙子酒店的诉讼请求。橙子酒店不服该判决，提起上诉，合肥市中级人民法院作出（2019）皖01民终5569号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 2017年9月6日，合肥城建投资有限公司出具授权委托书，委托合肥市房屋租赁有限公司全权管理位于合肥市瑶海区东方大厦房产。 2018年4月12日，原告委托安徽天瑞律师事务所向中润公司发送律师函，要求中润公司接到律师函7日内放空、自行拆除东方大厦电梯机房楼顶水箱，恢复原状，并通知合肥市房屋租赁有限公司组织屋顶修复和加固施工。 2018年10月23日，合肥市房屋租赁有限公司向中润公司发送《关于尽快缴纳所欠租金及对私自架设水箱进行拆除的通知》，要求中润公司并转橙子酒店，支付欠付的租金2677195.46元并于2018年10月25日前将私自架设的水箱自行拆除。 2018年11月15日，合肥市房屋租赁有限公司向中润公司、橙子酒店发送《关于缴纳所欠房屋租金及对电梯房顶水箱进行拆除的通知》。 2018年12月14日，橙子酒店向合肥市房屋租赁有限公司发送了《解除合同通知书》。 2019年1月25日，中润公司向市建设投资公司发送《解除合同情况说明》，认为案涉房屋的实际使用人为橙子酒店，故橙子酒店有合同解除权。 2019年3月22日，市建设投资公司向中润酒店发送《解除合同通知书》，主张因中润公司拖欠（2017）皖0102民初2515号民事判决书判决的租金1283369.88元及违约金、2018年9月至2019年3月的房屋租金1101439.71元，要求解除双方签订的房屋租赁合同，中润公司于收到通知之日起20日腾空房屋和市建设投资公司办理房屋交接手续。 2019年3月28日，市建设投资公司向橙子酒店发送《限期返还房屋告知书》，载明市建设投资公司于2019年3月22日向中润公司送达了解除租赁关系通知书，其与中润公司的房屋租赁合同已经解除，橙子酒店继续使用案涉房屋无法律依据，故要求橙子酒店于4月12日前腾空房屋。 另查：2014年11月18日，案涉房屋取得建设工程规划许可证（建字第340102201410057号），建设单位为合肥城建投资控股有限公司，项目名称为东方商城，该建筑功能为商业、办公。 再查，橙子酒店于2014年8月19日登记成立，经营场地即案涉租赁房屋。中润公司与橙子酒店的法定代表人系父子关系，两公司有相同股东。 上述事实，有原、被告企业基本信息、合国用（2009）第370号土地使用权证、建设工程规划许可证、说明、房屋租赁合同、合肥建设投资产业经营管理有限公司证明、市建设投资公司出具的委托书、审查合格书、建筑工程消防设计备案凭证、当事人双方的往来短信、函、复函、通知、（2017）皖0102民初2515号民事判决书、（2017）皖0102民初4289号民事判决书、（2019）皖01民终5569号民事判决书以及当事人陈述等证据在卷为证。 本院认为:本院（2017）皖0102民初2515号民事判决书已经认定原告对案涉房屋享有出租权，本案予以确认。本案争议的焦点问题是案争《房屋租赁合同》的当事人是橙子酒店还是中润公司以及被告是否构成违约的问题。关于合同主体问题，本院（2017）皖0102民初2515号民事判决书、（2017）皖0102民初4289号民事判决书以及合肥市中级人民法院（2019）皖01民终5569号民事判决书均已认定中润公司系案争《房屋租赁合同》的当事人，上述判决均为生效判决，故本院依法确认中润公司为案争租赁合同当事人，合同义务应由中润公司承担。此前中润公司因拖欠2016年2月28日之前的租金已经本院（2017）皖0102民初2515号民事判决书判令其支付租金并承担逾期付款违约金，后又没有按约支付2018年11月1日之后的租金，截止原告提起本案诉讼之日，已累计欠付租金1014158元，根据双方租赁合同的约定，显然构成违约。被告中润公司抗辩未及时支付租金系因案涉房屋因配套设施存在问题经常造成停水停电，致使酒店无法正常经营及因此给被告造成重大损失等事实，均未提供有效证据证明，且根据庭审查明的事实，涉案酒店至今仍在经营当中，被告中润公司拒付租金并无合法的理由，故中润公司主张原告违约在先，无事实依据，本院不予采纳。被告延期支付租金，市建设投资公司根据《租赁合同》第八条第（二）项的约定于2019年3月22日向中润公司发送《解除合同通知书》，解除了双方签订的两份《房屋租赁合同》，符合合同的约定及法律规定，本院据此认定双方的租赁合同于2019年3月22日解除。两被告均同意解除合同，但主张橙子酒店于2018年12月14日向市建设投资公司送达了《解除合同通知书》，故双方合同应于2018年12月14日解除。由于橙子酒店并不是案涉房屋租赁合同的相对人，其无合同解除权，两被告此节主张，本院不予采纳。 合同解除后，中润公司应将案涉房屋腾空并返还给市建设投资公司，同时鉴于案涉房屋系由中润公司交付橙子酒店实际占有使用，本案合同解除后，中润公司已丧失了房屋的承租权，橙子酒店亦无权继续占有房屋，故原告请求橙子酒店与中润公司共同返还涉案房屋，本院予以支持，但市建设投资公司主张橙子酒店支付合同解除后的房屋占用费，无合同及法律依据，本院不予支持。综上，市建设投资公司主张中润公司支付2018年11月1日至2019年3月21日期间的租金1014158元（已扣除被告已付租金20314.05元）及2019年4月10日之后的逾期返还房屋租金损失（以双方合同约定房屋租金标准，2019年4月10日至2023年10月31日期间按第十四层673052.2元/年、第十五至十七层2019156.62元/年标准，2023年11月1日后按第十四层705853.42元/年、第十五至十七层2117560.26元/年标准，计算至房屋实际返还之日止）。另中润公司主张当事双方于2018年6月协商一致将房屋租金降低至150000元/年，未提供证据予以证明，且原告当庭不予认可，本院不予采信。原告自认2018年11月1日后的租金被告支付了20314.05元，中润公司主张其付款超出该数额，亦未提交付款凭证予以证明，本院亦不予采信。市建设投资公司主张被告中润公司支付以欠付租金为基数、按日万分之五的标准及合同约定的支付周期分段计算的违约金，符合合同约定且不违反法律规定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告合肥市建设投资控股（集团）有限公司和被告安徽中润酒店有限公司于2013年10月22日签订的两份《房屋租赁合同》于2019年3月22日解除； 二、被告安徽中润酒店有限公司、安徽橙子酒店管理有限公司于本判决生效后二十日内将案涉合肥市瑶海区东方大厦第十四层、第十五层、第十六层、第十七层房屋腾空并返还给原告合肥市建设投资控股（集团）有限公司； 三、被告安徽中润酒店有限公司于本判决生效后十日内支付原告合肥市建设投资控股（集团）有限公司2018年11月1日至2019年3月21日拖欠的租金1014158元； 四、被告安徽中润酒店有限公司自2019年4月10日起按双方租赁合同约定的租金标准向原告合肥市建设投资控股（集团）有限公司支付逾期返还房屋租金损失至实际搬离之日止； 五、被告安徽中润酒店有限公司于本判决书生效后十日内向原告合肥市建设投资控股（集团）有限公司支付逾期付款违约金（自2018年10月11日起按合同约定的租金支付周期，以实际欠付租金/逾期返还房屋租金损失为基数，按日万分之五计至款清之日止）； 六、驳回原告合肥市建设投资控股（集团）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14600元，财产保全费5000元，均由被告安徽中润酒店有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  牛 蕾 人民陪审员  涂林慧 人民陪审员  夏 影 二〇一九年十一月十四日 书 记 员  陈晓薇