上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初35040号原告：上海市闵行区虹桥东苑风度国际业主委员会，住所地上海市闵行区。负责人：王雪梅，主任。委托诉讼代理人王某伟，上海市东方正义律师事务所律师。委托诉讼代理人秦劼晟，上海市东方正义律师事务所律师。被告：上海新东慧物业管理有限公司，住所地闵行区虹梅路XXX号。法定代表人：俞卫，总经理。委托诉讼代理人：汪瑾，女。原告上海市闵行区虹桥东苑风度国际业主委员会与被告上海新东慧物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海市闵行区虹桥东苑风度国际业主委员会(以下简称“业委会”)的委托诉讼代理人王某伟、秦劼晟、被告上海新东慧物业管理有限公司的法定代表人俞卫、委托诉讼代理人汪瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市闵行区虹桥东苑风度国际业主委员会向本院提出诉讼请求：判令被告移交物业管理资料：1.《前期物业服务合同》；2.2005年10月至2013年2月的维修基金明细账册；3.2005年10月至2013年2月的公共收益明细账册及对应凭证；4.2005年10月至2013年2月的物业费收支明细；5.小区商铺经营管理档案。事实和理由：虹桥东苑风度国际小区(以下简称“风度国际小区”)座落于上海市闵行区虹莘路3800弄，总用地面积81921平方米，总建筑面积173065.6平方米，2005年10月起陆续交付业主使用。该小区由开发商上海虹桥房地产有限公司指定被告提供前期物业服务，后小区成立了业委会，业委会与被告签订了《物业服务合同》。被告在前期物业服务期间，小区管理混乱，服务水平差、消防隐患多、环境脏乱差、收支帐目不清。2016年下半年，虹桥东苑风度国际业主大会(以下简称“业主大会”)通过公开招标选聘上海锐翔上房物业管理有限公司(以下简称“上房物业”)作为新的物业服务企业，由业主大会与上房物业签订《物业服务合同》，服务期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止。被告撤离风度国际小区时，未与业委会办理交接、验收手续，导致新的物业服务企业无法正常开展工作。被告没有履行一个物业公司应尽的义务，违反了法律规定，严重损害了业主权益。为了维护全体业主的合法权益，特起诉至法院，望判如诉请。被告上海新东慧物业管理有限公司辩称，1.被告撤出风度国际小区时已经向原告交接了所有事物，包括物业管理的所有资料、图纸、物品、空间、设施、设备、资金，且该项交接是在房屋管理办公室工作人员的监督和指导下进行的，交接资料均有时任业委会主任、小区代表签名，有业主委员会的印章，有房办同志的签名。2.被告已向原告履行了相关费用的公开和对账义务。被告在风度国际小区采用的是“包干制”的物业管理方式，无需向业主公开物业管理费使用情况，至于维修基金和公共收益的账册及明细，被告在风度国际小区业委会续聘之时就已经与业委会对账完毕，否则业委会也不会续聘被告继续进行物业管理。3.原告自身保管材料不当，不能成为向被告主张权利的理由。原告在审理中表示其手头没有任何资料，物业管理用房也是空的，原被告之前交接的所有资料和清单是小区最重要的档案和材料，这些重要物品都遗失了，可见原告自身的保管意识淡薄、保管措施差，原告因其自身保管不善而冒然向法院起诉被告，被告无法认同。此外，《前期物业服务合同》本身就可以通过相关部门的备案予以查询，而原告索要商铺经营的资料没有法律依据，被告作为物业管理公司不与小区商铺发生直接的关系，更无法强制性要求商铺经营人提供资料。综上，被告不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：风度国际小区由开发商上海虹桥房地产有限公司指定被告提供前期物业服务。风度国际小区成立业委会后，原告与被告重新签订了《物业服务合同》，约定由被告继续为风度国际小区提供物业服务，合同约定服务期限至2015年6月30日止，被告按包干制的收费形式确定物业服务费用。物业服务合同临到期时，原被告就风度国际小区的财务事项进行审计。2016年11月4日，案外人上海翰盛会计师事务所出具《审计报告》，对风度国际小区2013年3月27日至2016年7月12日业主委员会的维修资金收支情况和小区收益资金收支情况进行审计，具体内容详见《审计报告》(编号：上翰房维字(2016)第120号)。被告于2016年12月31日撤出风度国际小区，不再为该小区提供物业服务。以上事实，由原告提供的上海市闵行区虹桥东苑风度国际小区议事规则、投票公告、业主大会决议书、物业服务合同，被告提供的《审计报告》、《物业服务合同》，以及原、被告的当庭陈述所证实并均经庭审质证。审理中，被告提供业委会资料目录二份、公共设备设施图纸及资料、风度国际物业资料明细、风度国际办公用品明细、风度国际公用部位钥匙、风度国际监控室物品清单、风度国际保安东、西门岗物品清单、风度国际小区公建收益结余表、2016年7月13日至12月31日各类费用收入及支出总汇、虹桥东苑公用部位和商业电表清册、虹桥东苑公共水表清单等证据材料，证明被告撤出风度国际小区时，已经将物业管理期间全部由被告掌握的资料向业委会进行交接，且该项交接是在房屋管理办公室工作人员的监督和指导下进行的，交接资料均有当时的业委会主任、小区代表签名，有业主委员会的印章，有房屋管理办公室工作人员的签名，被告已完全履行了物业交接的义务。经质证，原告认为因其曾在开庭前向时任业主委员会副主任程鲁莲核实相关资料的签收情况，程鲁莲称其在业委会的工作已经完成，对此不再表态，故原告无法核实有业委会成员签名的证据的真实性，对于加盖公章的证据的真实性均予认可，但认为该交接清单内并未包含原告要求被告提交的资料，被告提供的交接清单以及各类费用收入及支出汇总与本案无关，被告提供的公共收益结余应以《审计报告》为准。本院对上述证据的真实性予以确认，认为被告提供的证据可以证明其在撤出风度国际小区时在相关政府职能部门的指导下向风度国际小区业委会移交了相关材料，本院对上述证据予以采信。关于业主委员会的换届情况，原告陈述：第一届业委会自2013年6月成立至2013年12月结束；第二届业委会自2014年1月成立至2015年4、5月结束；第三届业委会自2015年7月成立至2016年3月结束；第四届业委会自2016年7月18日成立至今。新一届的业委会没有拿到任何被告交接的资料，也没有拿到业委会换届时的交接材料。本院认为，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业移交物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。就原告提出的诉讼请求，被告辩称其在撤出风度国际小区时已经按照规定移交了相关资料，并提供了移交资料的明细，本院对此予以确认。但就移交资料明细中没有涉及的内容，被告辩称在历届业委会换届的过程中，被告均已移交相关资料，但其未提供证据证明，本院对其抗辩意见不予采信。本院就原告的诉讼请求逐一分析如下：1.《前期物业服务合同》，该合同系开发商与被告签订，被告处应有存档，故本院对原告要求被告转交《前期物业服务合同》的诉讼请求予以支持。2.2005年10月至2013年2月的维修资金明细账册，审理中原告陈述，2013年6月风度国际小区第一届业委会成立，根据法律规定，前期物业服务管理期间，物业公司无权动用维修资金，亦不存在专项维修资金明细账册，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。3.2005年10月至2013年2月的公共收益明细账册及对应凭证，公共收益如停车费、广告费一般由物业公司代管、收取，被告应当制作相应的公共收益明细账册，被告辩称其已经移交给原告，但并未提供证据证明，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持；4.2005年10月至2013年2月的物业费收支明细，因被告在风度国际小区采用的是包干制的物业管理方式，盈余或者亏损均由被告享有或负担，物业费收支明细系被告公司的内部财务报表，故原告在没有正当理由的情况下，要求被告移交物业费收支明细没有法律依据，本院对此不予支持；5.小区商铺经营管理档案，商铺所有权归商铺业主所有，商铺经营管理不是被告提供物业服务的内容，原告要求被告移交小区商铺经营管理档案没有依据，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。本院在审理中发现，风度国际小区业主委员会经历了多届更换，在材料的交接、保管过程中确实存在纰漏，导致重要材料遗失，望原告在今后的工作中引以为戒、加强管理，以求在工作过程中更加规范、透明、公正，切实维护广大小区业主的利益。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款、《物业管理条例》第二十九条、第三十九条之规定，判决如下：一、被告上海新东慧物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将《前期物业服务合同》移交给原告上海市闵行区虹桥东苑风度国际业主委员会；二、上海新东慧物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将2005年10月至2013年2月的公共收益明细账册及对应凭证移交给原告上海市闵行区虹桥东苑风度国际业主委员会；三、对原告上海市闵行区虹桥东苑风度国际业主委员会的其余诉讼请求不予支持。案件受理费减半收取计人民币40元，由原告上海市闵行区虹桥东苑风度国际业主委员会和被告上海新东慧物业管理有限公司各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 端二〇二〇年三月十日书记员 马晨贵附：相关法律条文一、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。二、《物业管理条例》第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。第三十九条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。