汉中市南郑区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)陕0721民初927号 原告毕勇等158人。 原告诉讼代表人：李某某，男,生于1972年7月19日,汉族。 原告诉讼代表人：陈某某，男，生于1969年11月28日。 原告诉讼代表人：缪某某，男，生于1972年1月2日。 委托诉讼代理人：李云，陕西云昊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李洋，陕西云昊律师事务所律师。 被告：汉中福瑞置业有限公司。住所地：南郑区大河坎镇中所营村。 法定代表人：张龙龙，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈林，该公司员工。 第三人:汉中市圣元建筑工程有限责任公司。住所地：南郑区南郑大道南侧。 法定代表人：张兴全，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：朱建华，该公司员工。 原告毕勇等158人与被告汉中福瑞置业有限公司（以下简称福瑞置业公司）及第三人汉中市圣元建筑工程有限责任公司（以下简称圣元建筑公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告诉讼代表人李某某、陈某某、缪某某及委托诉讼代理人李云、李洋，被告委托诉讼代理人陈林，第三人委托诉讼代理人朱建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 毕勇等158人向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告交付房屋；2、请求判令被告为原告办理房产证；3、请求判令被告按照同地段同类房屋租金标准支付延迟交房赔偿金及逾期办理房产证赔偿金；4、本案受理费由被告承担。事实与理由：2010年11月18日，原告所在单位南郑县国有黎坪林场（以下简称黎坪林场），就职工危房改造与被告签订《黎坪林场职工危房改造新建项目代建合同书》，该合同约定被告为投资主体，负责征地、建设、管理、融资销售、委托设计、立项、报建、办证。合同就住宅、车库、柴房销售价做了约定，同时约定被告为原告办理产权证书。2011年7月4日，本案原告分别与被告签订《申购协议书》，各自购买被告建设的“黎坪林场职工棚户危旧房改造项目”住房**，该《协议书》第二条约定：乙方（指购房人）预先登记、申购甲方（指被告）代建的黎坪林场职工棚户危旧房改造项目住宅房一套，待项目规划完成后确定具体楼层楼号；预付代建款20000元整；缴款时间为2011年7月4日；暂以均价2080元／平方米计价；付款方式为银行按揭；签订《住宅房买卖合同》时，预付代建款转为购房款。协议签订后，原告158户即按约定交付了预付款、首付款和天然气初装费合计30764232元（其中购房款30511432元，天然气初装费为252800元）。被告取得建设用地《国有土地使用证》后，于2013年11月21日和圣元建筑公司签订了《建设工程施工合同》，合同工期为270天，竣工日期为2014年5月31日。2014年6月，该建设项目如期竣工，但是由于被告一直未办理《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》《建设工程规划许可证》和《商品房预售许可证》，加之未向圣元建筑公司足额支付工程款，圣元建筑公司拒绝交付工程，以致被告至今未向原告交付房屋。原告认为，一、本案中存在两个和当事人权利义务相关的书面合同，一是黎坪林场与被告签订的《黎坪林场职工危房改造新建项目代建合同书》，就其内容而言，并不符合代建合同关系的基本特征，代建合同是指代建方根据委托方的委托，代委托方进行建设项目管理，完成项目建设，向委托方交付工作成果并取得代建酬金的委托合同关系，其特征为：1、委托方提供建设用地；2、委托方提供建设资金；3、委托方提供建设标准和要求；4、建设成果属委托方所有；5、委托方向代建方支付代建费。本案中，建设用地的使用权人是被告，合同约定的投资人是被告，工作成果完全由被告向购房人销售，被告公司的利益来源不是委托方支付代建费，而是商品房的销售利润。从以上几点看，该代建合同是黎坪林场代表职工和福瑞置业公司建立的商品房团体预购合同关系。二是158名原告和被告签订的《申购协议书》，该协议书主要约定为：1、乙方（指购房人）预先登记、申购甲方（指被告）代建的黎坪林场职工棚户危旧房改造项目住宅房一套；2、乙方预付代建费2万元；3、交易价格暂定为2080元／平方米；4、签订《住宅房买卖合同》时，乙方支付的预付款直接转为购房款。该协议书应属《商品房买卖合同》的预约合同，协议签订后，原告于2013年11月12日通过摇号确定了房号，于2018年10月10日前交付了全部购房款和天然气初装费，被告也于2018年10月10日向原告交付了住房，双方已形成事实上的房屋买卖合同关系，且已基本履行。二、被告应继续履行完善小区绿化、亮化、道路硬化、天然气安装等配套设施建设、完善商品房交付条件及办理房产证的义务。三、被告应承担逾期交房和逾期办理房产证的违约赔偿责任。虽然合同没有约定交房期限，但并不意味着交房时间可以不受限制，合同法第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条规定：履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。按照房地产行业的交易习惯，建设方应当在建设工程竣工后28天内组织验收，验收合格后即可向购房人交房，本案代建合同约定竣工时间为2011年10月底，合理交房时间应当在2011年12月31日前。故被告应当按照人民银行同期同类贷款利率向原告支付2012年1月1日至2018年10月10日期间逾期交房的违约赔偿金，考虑到本案项目2014年5月30日竣工的实际情况，原告愿意自行承担部分损失，只要求按照人民银行同期同类贷款利率承担2014年9月1日至2018年10月10日期间的利息损失9835777元；同时按照《合同法》一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条规定，被告应于2018年10月10日交付房屋后90日内，即2019年1月10日前向购房人交付产权证书，但至今尚未办理，被告应当承担逾期办理房产证赔偿责任，按照已付购房款总额43073632元，参照人民银行同期同类贷款利率承担2019年1月1日至2019年5月16日期间的利息损失708820元。 福瑞置业公司辩称，原告主体资格错误，被告公司只和黎坪林场签订了《黎坪林场职工危旧房改造新建项目代建合同》，没有与原告签订《商品房买卖合同》，至于原告提交的《棚户改建—职工预先登记申购协议书》，仅仅是黎坪林场给职工获得分房资格提供的依据，各住户交的20000元是代黎坪林场交的代建款，不是购房款，虽然约定后面要签订正式的《住宅房买卖合同》，但由于黎坪林场和购房户未交纳各种税费，导致被告公司至今没有办到商品房预售许可证，也无法办理房产证，同时原告和黎坪林场都没有来要求过被告公司办理房产证，如果他们来要求办理房产证，被告公司会通知他们缴纳各种税费，另外代建项目房屋主体在2014年6月竣工后，原告一直未交纳剩余40%的房款，导致被告无法向第三人交付工程款，第三人不给被告交付房屋钥匙，被告也就无法向黎坪林场交付房屋。综上，对原告的诉讼请求，交付房屋问题，被告公司已在诉讼中将房屋交给黎坪林场，天然气开通等问题，你们法院该咋判就咋判；对办理房产证问题,原告交纳各种税费后，被告公司按约定给其办理房产证，对原告提出的逾期交房和逾期办证违约赔偿金纯属无稽之谈，前述理由已陈述，被告与原告没有签订《商品房买卖合同》，与原告之间没有关系，与黎坪林场签订的代建合同，也没有约定交房期限，所以对此请求，被告不予承担。 圣元建筑公司述称，被告福瑞置业公司与第三人圣元建筑责任公司于2013年11月21日签订了黎坪林场职工棚户危旧房改造项目的《建设工程施工合同》，按照合同约定，第三人于2013年年底工程竣工，2014年4月向被告申请了竣工验收报告，同时申请被告按合同约定支付工程款，但被告一直未按合同约定支付工程款。一直到原告诉讼到法院，经过多方协商，被告向第三人支付了部分工程款，2018年10月9日，第三人将158套房屋的钥匙交付给被告，并交付给原告。现第三人希望被告尽快支付剩余的工程款。 经审理查明，2010年11月18日，原告所在单位黎坪林场，就职工危房改造与被告签订《黎坪林场职工危房改造新建项目代建合同书》，该合同约定被告为投资主体，负责征地、建设、管理、融资、销售、委托设计、立项、报建、办证；约定每平方米销售均价为2080元，车库每平方米2580元，柴房每平方米1780元，包括项目用地绿化、亮化、道路硬化、公用配套设施修建等一切费用；约定被告负责给原告办理产权证书，办产权证书所需的工本费用由被告负担，其余费用由购房户自行承担。2011年7月4日，本案原告分别与被告签订《“棚户改建—职工预先登记”申购协议书》，约定原告预先登记、申购被告代建的“黎坪林场职工棚户危旧房改造项目”住宅房**，预付代建款20000元整，暂以均价2080元／平方米计价，缴款时间为2011年7月4日；付款方式为银行按揭；签订正式《住宅房买卖合同》时，预付代建款转为购房款；本协议签订后原则不予撤销申购登记和要求退还预付代建款，若原告要求撤销申购或届时未能按被告通知的日期前来签订《住宅房买卖合同》，则视为自动放弃申购权利，且预付代建款不予退还，被告仍可将原告所预先登记申购的住房售予第三人。2013年7月5日，黎坪林场与被告签订《黎坪林场职工危房改造新建项目代建补充协议》，约定交款分为四个阶段：第一阶段为交预订房定金；第二阶段工程进入正负零完工时需预交总价款的50%；第三阶段第三层完工时符合房贷政策户，被告全权协调银行进行按揭房贷，按揭户预交现金是总价款的50%，按揭户（第一套购房首付30%，第二套购房首付60%），预交现金差额多余部分可转入购柴房、车库款或退现金。不符合房贷政策户，需预交总房款的30%；第四阶段为整体工程完工、基础设施配套，该工程竣工上级部门验收合格后，需交总房款的20%。（若预交工程款不及时，导致工程停工与被告无关）。约定预交房款由被告在银行开专户，黎坪林场预留印鉴进行监管，专款专存、专款专用的原则；支付该工程款时按工程进度报表实际完工情况，经黎坪林场与被告审定后共同向银行提交有效印鉴，专项拨付所需该工程款；约定按经济适用房分配方法操作摇号分配，初步摇号时间暂定为2013年8月；约定本次预交工程款后被告不予办理退购手续，该工程进入摇号后代替房款，已交20000元定金的购房户如不需要购买代建房屋的，本次可不预交购房款，但需摇号分配完后给予退还定金，福瑞置业公司和黎坪林场不保证房源。协议签订后，原告158户即按约定交付了预付款、首付款和天然气初装费。2013年11月21日，被告福瑞置业公司和圣元建筑公司签订了《黎坪林场危旧房改造工程建设工程施工合同》，合同工期为270天，竣工日期为2014年5月30日。2014年6月，该建设项目如期竣工。后由于被告一直未办理《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》和《商品房预售许可证》，加之未向圣元建筑公司足额支付工程款，圣元建筑公司拒绝交付工程，被告一直未能向原告交付房屋。原告遂诉至本院，诉讼请求如前所述。诉讼中，根据原告的申请，本院依法查封被告福瑞置业公司位于南郑区大河坎中所营村南郑国用国有土地使用证及该土地上修建的房屋六幢，查封期限三年。诉讼中，经本院报请区委、区政府协调相关部门，被告补办了《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》等相关手续，原告158人交付了剩余购房款，2018年10月8日，被告向原告158人交付了住房钥匙。 本案还查明原有7名原告贺某某、聂某某、秦某某、危某某、余某某、张某某、郑某某在诉讼前已去世，庭审后，原告申请变更由7名死者的继承人贺某某（贺某某之子）、徐某某（聂某某之妻）、秦某某（秦某某之女）、危某某（危某某之子）、余某某（余某某之女）、张某某（张某某之子）、宋某某（郑某某之妻）为原告参加诉讼。 上述事实，有原告陈述、被告答辩、第三人陈述，原告提交的证据：黎坪林场与福瑞置业公司签订的《黎坪林场职工危旧房改造新建项目代建合同书》复印件、《黎坪林场职工危旧房改造新建项目代建补充协议》复印件，158名原告身份证复印件、158名原告与被告签订的《“棚户改建—职工预先登记”申购协议书》复印件、158名原告向被告交付预付款、首付款、天然气初装费的收款收据复印件，购房人员一览表，福瑞置业公司与第三人圣元建筑公司签订的《黎坪林场危旧房改造工程建设工程施工合同》复印件；庭审后原告补交的贺某某、聂某某、秦某某、危某某、余某某、张某某、郑某某火化证或死亡证明等复印件，贺某某、聂某某、秦某某、危某某、余某某、张某某、郑某某的继承人声明及承诺等；第三人提交的证据：黎坪林场棚户区改造工程施工发包条件复印件，汉中市建设工程中标通知书复印件，《黎坪林场危旧房改造工程建设工程施工合同》复印件，圣元建筑公司向福瑞置业公司催要工程款发的工作联系单、联系函、报告复印件，圣元建筑公司多次向县政府反映福瑞置业公司拖欠其黎坪林场危旧房改造工程款的报告复印件等证据载卷证实，本院予以认定。 本院认为，原告与被告双方虽未签订正式《商品房买卖合同》，但双方之间实际形成了商品房买卖合同法律关系，而且合同主要内容已经履行。黎坪林场与被告订立的《代建合同》及《补充协议》，及原告与被告订立的《申购协议书》均证明了原被告之间实际形成了商品房买卖关系，而且《申购协议书》还约定后期正式签订《商品房买卖合同》，由于被告未取得行政主管部门颁发的《商品房预售许可证》，导致双方未签订《商品房买卖合同》。但原告按约定交付了预付款、首付款、天然气初装费，诉讼中，被告补办了《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》等相关手续，原告交付清了剩余购房款，被告也向158名原告交付了住房钥匙，合同主要内容已履行，故被告辩称双方未签订《商品房买卖合同》，诉讼主体错误的辩称理由不予采纳，双方应按协议约定继续履行，原告要求被告交付符合住房条件的住房请求，即完成天然气安装、小区绿化亮化、道路硬化、公用配套设施应予支持；同时原告要求按照约定由被告负责给原告办理住房产权证书的请求也应予支持，办产权证书所需的工本费用由被告负担，其余费用按双方约定和法律规定承担；对原告要求被告按照人民银行同期同类基准贷款利率支付延迟交房赔偿金及逾期办理房产证赔偿金的请求，因双方在协议中并未约定交房期限，也未约定违约责任的承担，同时原告方对被告建房时相关手续不齐全也是知情，对导致迟迟不能交房也有责任，故对此请求故不予支持。据此本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条之规定，判决如下： 一、由被告汉中福瑞置业有限公司在本判决书生效后三十日内向所有原告交付符合住房条件的住房一套，并完成天然气安装、小区绿化亮化、道路硬化、公用配套设施。 二、由被告汉中福瑞置业有限公司在本判决书生效后三十日内负责给所有原告某办理住房产权证书，办理产权证书所需的费用按双方约定和法律规定承担。如逾期不能办理，应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计息。 三、驳回原告其他的诉讼请求。 本案受理费31600.00元，财产保全费5000.00元，由被告汉中福瑞置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式两份，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 长  岳雅娟 人民陪审员  宋文富 人民陪审员  高晓林 二〇一九年九月十五日 书 记 员  王昊敏