天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初13465号原告：天津财华投资有限公司，住所地天津市和平区睦南道76号076门地1、101、101-102、102、103、104、105。负责人：李振洪，董事长。委托诉讼代理人：仇紫恒，天津诺承律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯浩，天津诺承律师事务所律师。被申请人：天津沛轩沛航科技发展有限责任公司，住所地天津市南开区水上西路浩天天娇源18号楼5楼501。法定代表人：朱学利，总经理。委托诉讼代理人：邹明修，男，该公司职工。委托诉讼代理人：侯小兵，天津星鹏律师事务所律师。原告天津财华投资有限公司（以下简称财华公司）与被告天津沛轩沛航科技发展有限责任公司（以下简称沛轩沛航公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告财华公司的委托诉讼代表人仇紫恒与冯浩，被告沛轩沛航公司的委托诉讼代理人邹明修与侯小兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。财华公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令被告给付原告自2017年9月1日至2019年9月21日的租金3788918元；3.依法判令被告给付原告逾期支付租金的违约金3788918元（按照日租金标准一倍计算，自2017年9月1日至2019年9月21日）;4.依法判令被告给付原告违约补偿金2806447元（按照未履行租期房租的30%计算）;5.依法判令被告房屋腾空并交还给原告；6.依法判令被告支付自2019年9月22日起至其实际向原告交还上述房屋之日止的房屋占用使用费（按照日租金标准的两倍暂计算至2019年10月7日为173589元）;7.依法判令被告支付自2019年9月26日起至其实际向原告交还上述房屋之日止的逾期腾房违约金（按照日租金标准的一倍暂计算至2019年10月7日为65096元）;8.本案诉讼费、保全费由被告承担，并直接给付原告。事实和理由：原被告之间于2016年3月18日签订《房屋租赁合同》合同约定原告将其受托经营管理位于天津市南开区房屋出租给被告使用。出租面积为3700平方米。租赁期限为2016年4月1日起至2024年3月31日止共8年时间。租金标准为第一年至第三年，每月租金15万元，每年租金180万元；第四年至第六年，每年租金198万元；第七年至第八年，每年租金217.8万元；被告按季度支付租金。该合同签订后，原告如约向被告交付了房屋，被告分别于2016年3月31日向原告支付租金20万元，2016年4月13日支付租金25万元；2017年3月3日支付租金50万元，2017年3月20日支付租金20万元，2017年3月21日支付租金20万元；2017年7月19日支付租金10万元；2017年7月31日支付租金35万元。此后，被告一直未支付租金，经原告多次催要未果。现被告累计拖欠租金已达两年之久，其行为已构成根本违约。根据《租赁合同》第六条第5款第（6）项之约定，房租租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方可单方解除合同并提前收回房屋，已收取的租金及押金不予退化，乙方还应据实赔偿甲方的损失：（6）逾期缴纳租金及（或）押金超过15日的。有鉴于此，原告于2019年9月20日向被告送达《解除租赁合同通知书》，通知被告自2019年9月21日起。解除双方签订的上述房屋租赁合同。限被告在2019年9月25日前将房屋腾空交还原告，且被告应接到解除合同通知书之日起3日内付清拖欠的租金及违约金。被告对此不予回应。根据《房屋租赁合同》第二条第4款约定，合同解除时，乙方逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金标准的两倍支付房屋占用使用费。另根据《房屋租赁合同》第八条第2款约定，因甲方或乙方单方面违约，使本协议不能继续履行，违约方要向另一方支付未履行租期房租的30%作为补偿违约金。该条第4款约定，若乙方逾期支付租金、押金或者其他费用，每逾期一日，乙方应按日租金（当期日租金）标准的两倍向甲方支付违约金，直至按照合同约定全部缴清租金、押金或者其他费用。合同解除或租金期满后，若乙方无故逾期归还房屋，每逾期一日，乙方应按日租金（当期日租金）标准的两倍向甲方支付违约金。据此，被告应向原告支付租金、房屋占用使用费、违约金等。沛轩沛航公司辩称，不同意原告的诉请，理由如下：被告所持有的租赁合同显示，租赁期限为2016年4月1日至2019年3月31日，同时约定了原告给付被告的装修期是5个月，免租期是7个月，合计12个月是没有租赁费，年租金60万元。签订合同后被告共计向原告支付了整三年的租金180万元，是支付了2017年4月1日至2020年3月31日的租金，已经超出合同内的范畴。该份合同已向该小区业委会进行了备案登记的，本来无需向业委会备案，但是该小区系浩天天娇源小区的公建，因此不备案就无法经营。因为当时该小区的开发商浩天房地产公司的财产已被法院查封，所以浩天房地产公司要求向业委会备案。本院经审理认定事实如下：2016年3月1日，天津浩天房地产有限公司委托财华公司对涉案房屋进行全部经营活动，并出具了委托书。庭审中，财华公司提供《房屋租赁合同》（以下简称财华公司版租赁合同）一份，载明出租方（甲方）为财华公司，承租方（乙方）为天津沛沛餐饮管理有限责任公司（以下简称沛沛公司），签约时间为2016年3月18日，财华公司与沛轩沛航公司在该合同上加盖了公章。合同第一条关于房屋情况及用途约定：房屋地点为天津市南开区（包括首层游泳馆及篮球场部分），出租面积约为3700㎡，用途为社区健身及老年性公益事业活动。合同第二条关于租赁期限和交付日期约定：租赁期限为2016年4月1日起至2024年3月31日止共8年时间；甲方于2016年4月1日前将出租的房屋按照现状交付乙方；甲方给予乙方5个月的免租期及装修期；租赁期届满或合同解除时，甲方有权收回房屋，乙方应在合同期满前或合同解除之日起15日内返还房屋，乙方逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金（当期折算日租金）标准的两倍向甲方支付房屋占用使用费。合同第三条关于租金标准及支付期限约定：每3个月为一个租赁季度，每12个月为一个租赁年度；甲、乙双方按出租面积整体计算租金，第一年租租金标准为每月人民币15万元，第一年租金共计为人民币180万元。合同期限内，第一至第三年租金不变，第四至第六年在原有租金基础上增加10%,维持三年不变，第七至第八年在第六年度租金基础上增加10%,维持两年不变；乙方按季度支付租金，乙方应于2016年4月1日前付齐第一季度租金人民币45万元及房屋押金30万元，之后乙方应于每季度开始前，至少提前5日支付约定的季度租金，否则视为乙方违约；乙方将租金汇至上述账户即视为甲方收到租金，甲方收到租金后3日内，应为乙方出具收据。合同第六条关于甲方的权利及义务约定：甲方应保证在租赁期内房屋的使用安全，甲方负责对房屋及其设备、设施自然损耗或非因乙方的原因造成的损坏（包括但不限于房顶漏水、墙壁渗漏等）进行维修，并承担由此产生的全部费用，乙方应积极协助；房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方可单方解除合同并提前收回房屋，已收取的租金及押金不予退还，乙方还应据实赔偿甲方的损失……（6）逾期缴纳租金及（或）押金超过15日的；第七条关于乙方权利及义务约定：乙方应在按本合同约定按时交付租金、押金及有关费用；合同第八条关于违约责任约定：乙方擅自解除本合同或因乙方违约导致本合同解除的，乙方应向甲方支付违约补偿金，并赔偿甲方由此产生的全部损失及可能由此产生的诉讼费、律师费等经济损失；因甲方或乙方单方面违约，使本协议不能继续履行，违约方要向另一方支付未履行租期房租的30%做为违约补偿金；若乙方逾期支付租金、押金或其他费用，每逾期一日，乙方应按日租金（当期日租金）标准的两倍向甲方支付违约金，直至按照合同约定全部缴清租金、押金或其他费用。合同解除或租赁期满后，若乙方无故逾期归还房屋，每逾期一日，乙方应按日租金（当期日租金）标准的两倍向甲方支付违约金。合同第九条关于合同终止、解除约定：租期届满且甲乙双方不再续约，或甲方按照本合同约定解除合同的，则乙方应于本合同终止或解除之日将房屋归还甲方，由甲、乙双方按本合同附件一“设备、设施清单”进行清点后，办理相关退租手续。庭审中，沛轩沛航公司又提供了《房屋租赁合同》两份，其中一份系财华公司与沛沛公司就涉案房屋签订的，签订时间及合同内容均与财华公司版租赁合同基本一致，财华公司与沛沛公司在该《房屋租赁合同》（以下简称沛沛公司版租赁合同）上加盖了公章；另一份系财华公司（甲方）与沛轩沛航公司（乙方）就涉案房屋签订的，其中第二条关于租赁期限和交付日期约定：租赁期限为2016年4月1日起至2019年3月31日止共3年时间；甲方给予乙方5个月的装修期、7个月的免租期；第三条关于租金标准及支付期限约定：乙方按物业管理规定办理入住手续，并交付甲方保证金30万元；自2017年4月1日起收租金，租金为年60万元，付款方式为每季度付15万元；乙方按季度支付租金，乙方应于2017年4月1日前付齐第一季度租金人民币15万元，之后乙方应于每季度开始前，至少提前5日支付约定的季度租金，否则视为乙方违约。合同其他条款内容与财华公司版租赁合同的内容基本一致，签约时间亦同为2016年3月18日，财华公司与沛轩沛航公司在该《房屋租赁合同》（以下简称沛轩沛航公司版租赁合同）上加盖了公章。另查，庭审中，沛轩沛航公司认可于2016年4月1日接收涉案房屋，并用于经营健身项目至今。期间，沛轩沛航公司共向财华公司支付了七次租金，分别为：2016年3月31日支付200000元、2016年4月13日支付250000元、2017年3月3日支付500000元、2017年3月20日支付200000元、2017年3月21日支付200000元、2017年7月19日支付100000元、2017年7月31日支付350000元，以上共计1800000元。财华公司向沛轩沛航公司开具了四张收据，分别为：2016年3月31日，开具的金额为200000元，上载有“2016.9.1至2016.11.30部分房租”字样；2016年4月13日，开具的金额为250000元，上载有“2016.9.1～2016.11.30部分房租”字样；2017年3月21日，开具的金额为900000元，上载有“2017年3月3日付50万元、2017年3月21日付40万元”及“房租2016年12月至2017年5月”字样；2017年7月31日，开具的金额为450000元，上载有“2017年7月19日付10万元、2017年7月31日付35万元”及“房租2017年6月～2017年8月”字样。2019年9月20日，财华公司向沛轩沛航公司发出《解除通知书》，载明：“贵司承租我天津财华投资有限公司受托经营管理位于天津市南开区房屋至今已累计拖欠租金长达两年之久，经我司多次催收仍拒绝支付，严重影响租赁合同的履行，属严重违约行为。根据《房屋租赁合同》之约定，我司现通知贵司自2019年9月21日起，解除双方签订的上述房屋租赁合同。限贵司在2019年9月25日前将房屋腾空交还我司。同时，限贵司在接到本通知书之日起3日内付清拖欠的租金及违约金，否则，我司将采取法律措施，以维权益。”同日，沛轩沛航公司收到该函件。2019年10月9日，沛轩沛航公司回函表示：“1.我司不同意解除现天津市南开区浩天源花园18号楼1-6层的房屋租赁合同。由于贵司违约在先，房屋及其设施设备不符合合同约定，不具备正常使用的条件……关于浩天源花园18楼1至6层的问题就不一一例举，我司给贵司发的通知函，贵司都不予理会，不予答复。所以在没有彻底解决浩天源花园18楼1-6层的房屋问题之前，我司有理由拒绝履行支付房屋租金”。再查，为证明涉案房屋的房屋及其设备在使用过程中存在使用问题，沛轩沛航公司向提交了《沟通函》、《通知函》等函件16份，其中多数函件提到了涉案房屋直燃机存在设计问题等，要求财华公司予以维修。其中2017年11月29日的《通知函》中，沛轩沛航公司表示：“以上问题我方多次给贵方发函沟通，但贵方在收到我司信函反映后置之不理不予答复，我司多次沟通至今未果。现冬季气温降低客户投诉很大，已严重影响我司正常经营，故催请贵方尽快安排解决，在上述问题解决之前我司暂缓缴纳房屋租金，待问题解决后我司将及时缴纳租金。”但沛轩沛航公司未能提供上述《沟通函》、《通知函》有效送达的相关证据。庭审中，沛轩沛航公司申请对财华公司版租赁合同中的“天津沛轩沛航科技发展有限责任公司”公章印文的真实性进行鉴定。后经双方摇号选取了天津市中慧物证司法鉴定所对上述公章印文鉴定。2019年12月20日，天津市中慧物证司法鉴定所向本院出具《终止鉴定告知书》，载明：“我所已多次通知申请方交鉴定费，至今未收到鉴定费。根据《司法鉴定程序通则》第二十九条第（四）款‘委托人主动撤销鉴定委托或者委托人、诉讼当事人拒绝支付鉴定费用’之规定，我鉴定所决定终止此次鉴定。”另外，本院依财华公司财产保全申请，于2019年10月17日作出（2019）津0104民初13465号民事裁定书，裁定：查封、扣押或冻结被申请人天津沛轩沛航科技发展有限责任公司名下10000000元银行存款或其他等值财产。本院认为，本案首先应当对双方当事人提交的三份《房屋租赁合同》的效力和履行情况进行判定。一方面，双方当事人均认可涉案房屋由沛轩沛航公司实际承租使用至今，因此可以认定沛沛公司版租赁合同并未实际履行；另一方面，因沛轩沛航公司原因导致其申请的对财华公司版租赁合同中的公章鉴定程序终止，因此其应当承担举证不利的后果，应认定财华公司版租赁合同有效，同时财华公司亦无证据否认沛轩沛航公司版租赁合同的真实性，故两份合同均有效，至于双方当事人实际履行何份租赁合同，对此本院分析如下：第一，财华公司版租赁合同约定的第一笔租金的支付时间及金额为2016年4月1日前支付450000元租金，而沛轩沛航公司版租赁合同约定是2017年4月1日前支付150000元租金，实际上沛轩沛航公司分别于于2016年3月31日和2016年4月13日支付了200000元及250000元，合计450000元，与财华公司版租赁合同约定的内容基本一致；第二，财华公司向沛轩沛航公司开具的租金收据中已明确载明了缴纳的租金对应的租赁期间，自2016年9月1日起（已扣除五个月的装修期）至2017年8月31日止共计一年时间，沛轩沛航公司缴纳的租金总额为1800000元，亦与财华公司版租赁合同约定的一致；第三，如果按照沛轩沛航公司版租赁合同中关于年租金600000元及自2017年4月1日开始计租的约定，沛轩沛航公司已于2017年7月31日即缴纳了1800000元的租金，相当于三年的租金，该金额已经超过了该合同约定的总租金金额，明显不符合常理，且沛轩沛航公司在财华公司的信函中多次提到因涉案房屋的设施设备存在问题而拒付租金，因此沛轩沛航公司主张已按照沛轩沛航公司版租赁合同足额缴纳租金的主张不能成立。综上，虽然财华公司版租赁合同与沛轩沛航公司租赁合同均有效，但通过上面分析可以认定双方实际上履行的是财华公司版租赁合同。根据上述分析，双方实际履行的是财华公司版租赁合同，而沛轩沛航公司自2017年7月31日后未再缴纳过租金，已违反合同约定，财华公司根据上述合同约定享有解除合同的权利。因此上述租赁合同应自财华公司发出的《解除通知书》通知沛轩沛航公司的合同解除之日，即2019年9月21日解除。首先，沛轩沛航公司应当向财华公司支付2017年9月1日至2019年9月21日的房租租金，财华公司主张的租金金额3788918元，未超过沛轩沛航公司应当支付的租金金额（应当支付租金金额计算为：2017年9月1日至2019年3月31日期间，月租金标准为150000元，租金为150000×19=2850000元；2019年4月1日至2019年9月21日期间，月租金标准为165000元，租金为165000×5+165000/30×21=940500元，以上租金合计3790500元），故本院对其主张的租金金额予以确认。至于财华公司主张沛轩沛航公司按照日租金标准一倍的标准支付逾期支付租金违约金及按照未履行租期房租的30%的标准支付违约补偿金，该违约金计算标准明显过高，且财华公司未举证证明其实际产生的损失，故本院综合考量财华公司的资金占用成本及沛轩沛航公司的违约情况，酌定违约金为欠付租金的30%即1137150元（3790500元×30%）。其次，房屋租赁合同既已解除，沛轩沛航公司应将涉案房屋予以返还，财华公司的该项诉讼主张本院予以支持。第三，鉴于涉案房屋仍由沛轩沛航公司占有使用，故财华公司主张沛轩沛航公司按照日租金的两倍（当期折算日租金的两倍为1980000元/365天×2=10849.32元）支付自2019年9月22日至实际返还房屋之日止的房屋占用费符合合同约定和法律规定，本院予以支持。同时沛轩沛航公司按照上述标准支付房屋占用费后，足以弥补财华公司的房屋占用期间的损失，故财华公司主张的逾期腾房违约金本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告天津财华投资有限公司与被告天津沛轩沛航科技发展有限责任公司签订的《房屋租赁合同》（天津财华投资有限公司版本）已于2019年9月21日解除；二、被告天津沛轩沛航科技发展有限责任公司于本判决生效之日起十五日内将位于天津市南开区内的18号楼1至6层（包括首层游泳馆及篮球场部分）房屋腾空并返还给原告天津财华投资有限公司。三、被告天津沛轩沛航科技发展有限责任公司于本判决生效之日起十五内支付原告天津财华投资有限公司支付自2017年9月1日至2019年9月21日期间的租金3788918元及违约金1136675.4元，并按照每日10849.32元的标准支付自2019年9月22日起至实际返还租赁房屋之日止的房屋使用费；四、驳回原告天津财华投资有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费85538元，减半收取42769元，由原告天津天津财华投资有限公司负担15073元，剩余案件受理费27696元及保全费5000元由被告天津沛轩沛航科技发展有限责任公司负担并于本判决生效之日起十五日直接给付原告天津财华投资有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 王 岩二〇二〇年一月十七日书记员 于梦洁附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。