上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2014）普民四(民)初字第28号原告(反诉被告)上海安馨物业管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人夏桂忠，董事长。委托代理人刘娜、邵新杰。被告(反诉原告)孙卫星，男，1962年2月15日出生，汉族，户籍地江苏省启东市，现住上海市。委托代理人杨德强，上海瀛泰律师事务所律师。原告上海安馨物业管理有限公司与被告孙卫星、反诉原告孙卫星与反诉被告上海安馨物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郝晓鹃独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海安馨物业管理有限公司的委托代理人刘娜、被告(反诉原告)孙卫星及其委托代理人杨德强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海安馨物业管理有限公司诉称：上海市祁安路56、58号商铺建筑面积162.09平方米，原权利人为上海安祁房地产开发经营有限公司，由该公司委托原告代为租赁管理，原告与被告签订了《房屋租赁合同》、《委托物业管理合同》，将该房屋租赁给被告，租赁期限自2011年11月1日起至2013年10月31日止，每月租金为人民币8560元，每月物业管理费为2440元。但是，被告仅缴纳上述费用至2012年6月30日，原告多次催讨，被告均未支付。原告现向法院提起诉讼，请求法院依法判令：一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》、《委托物业管理合同》；二、被告承担自2012年7月1日至2013年7月31日的租金(共计13个月)111280元、物业管理费31720元，租金和物业费违约金21780元，共计164780元；三、原告被告以每月17120元的租金标准承担自2013年8月1日起至交房之日的房屋占有使用费以及支付每月2440元的物业管理费；四、本案诉讼费由被告负担。审理中，原告因合同到期，被告已经迁出系争房屋为由，请求变更诉讼请求为：一、被告向原告支付自2012年7月1日起至2013年10月31日止的房屋租赁费、物业管理费(租赁费按每天8650/30元计算，计至2013年10月31日为人民币138957.33元、物业管理费按每天2440/30元计算，计至2013年10月31日为人民币39609.33元)；二、被告向原告支付租赁费违约金人民币65056元、物业管理费违约金人民币18544元；三、本案诉讼费由被告负担。被告孙卫星辩称：被告确实有部分租金未予支付，但过错不在被告。被告一直与原告方的负责人联系，希望缴付房租，但是原告恶意拒收，因为原告欲将含系争房屋在内的商铺整体出售，原告在被告不知情的情况下出售了商铺，剥夺了被告的优先购买权，原告显然已经构成违约，同时也因为原告的突然出售行为，给被告造成巨大的经济损失，被告不同意原告的诉讼请求。反诉原告孙卫星诉称：反诉原告为系争商铺的实际承租人，自2008年租赁至今，从最初的百废待兴到今天的相对繁荣，反诉原告在该商铺上倾注了无数心血，包括装修、宣传、坚持等等。然而在房屋租赁期内，反诉被告在没有事先有效通知反诉原告的情况下，将上述房屋于2013年1月18日出售于案外人费某某，剥夺了反诉原告的优先购买权，完全打乱了反诉原告的经营规划，给反诉原告造成了无法估量的经济损失。另，自承租以来，反诉被告无视法律，一直未能向反诉原告提供合法有效的租赁发票，更有甚者出具大量白条，严重侵犯了反诉原告的合法权益，同时也妨害了国家的税收政策。反诉原告现提起反诉诉讼请求，请求法院依法判令：一、判决反诉被告出售上海市祁安路56、58号房屋的行为无效，或向反诉原告承担相应的赔偿责任；二、反诉被告开具自2008年11月至2012年6月合法有效的商铺租赁发票；三、本案诉讼费由反诉被告承担。审理中，经本院释明，反诉原告撤回第二项诉请，但于2014年2月17日又向本院递交反诉状，变更第一项诉请为请求判决反诉被告出售上海市祁安路56、58号房屋的行为无效；坚持第二、三项诉请。反诉被告上海安馨物业管理有限公司辩称：反诉被告已经提前通知反诉原告出售系争房屋的事实，并告知其行使优先购买权，因反诉原告的拒绝，房屋方出售给案外人。反诉原告诉称的发票已经开具给反诉被告。综上，反诉被告不同意反诉原告的反诉诉讼请求。经审理查明：系争房屋上海市祁安路56、58号商铺经权利人委托，由原告经营(含租赁、管理)。2011年原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告向被告出租系争房屋，建筑面积162.09平方米，用途为商业，每月租金8560元，租期二年，自2011年11月1日至2013年10月31日止，租金按季度结，计25680元。每次缴纳期为每季度第一个月的前五天内交清。被告应按规定付款，如逾期支付租金，应按月租额千分之五以逾期天数向原告支付违约金。合同另就租赁期间水电费的负担、转租等等内容作出约定。同期，双方签订《委托物业管理合同》一份，约定：被告承租上述房屋应支付物业管理费2440元，管理期限为2011年11月1日至2013年10月31日止，管理费按季度结算，计7320元，每次缴纳期为每季度第一个月的前五天内交清。如逾期支付管理费，应按月租额的千分之五以逾期天数向原告支付违约金，合同同样就水电费的负担、物业服务内容等等作出约定。合同订立后，原告向被告交付房屋，被告承租后即按约向原告支付租金和物业管理费。自2012年7月起，被告未再按约缴纳上述费用，经催讨未果，原告遂向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。审理中，被告于合同期满之日迁出系争房屋。另查明，2012年9月18日，案外人即房屋产权人与原告发函致被告，言明：“贵户承租的祁安路56、58号的商铺，我司决定以每平方米建筑面积22000元人民币对外出售，现正式书面通知贵方，如有购买意向，请在收到本‘告知函’后于2012年10月10日下午15：00，前往祁安路XXX号售楼处签订定金协议，并支付定金100000元人民币，逾期不候。请承租人带好身份证及租赁合同。”“贵方若在上述规定时间内未与我司签订该商铺的定金协议，将视为放弃优先购买权。我司会按上述交易条件向社会公开出售该商铺。”同年9月29日，被告向原告发出《九月十八号告知书复函》，载明：“本人对祁安路56、58号承租商铺在合情、合理、合法的前提下有意购买，但有几点要求”“一、请书面形式出示祁安路XXX-XXX号每个商铺的正确售价是多少，依据是什么。”“二、假如价格是通过评估机构出来的，请告知哪家评估机构。”“三、自从六月八号第一张告知书到现在一共四次告知书发过来，价格从第一张的均价2万到现在均价2.4万，这到底是怎么回事。”“等贵公司答复后，我会聘用专职律师或评估师结合当前形势，商铺地理位置，周围环境人口流动情况，及当前经营状况、价格对比后，再作决定。”2013年3月28日，原告向被告发出通知，告知被告系争房屋已经出售，请被告办理相关交接手续。再查明，系争房屋已售给案外人，该案外人于2014年1月与原告签署委托协议，委托原告管理系争房屋，由原告处置关于系争房屋的所有争议。反诉经审理查明事实同本诉。审理中，本院告知反诉原告主张优先购买权，应一并向本院提起主张要求购买系争房屋，但反诉原告坚持其诉请。本院认为：关于本诉，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效，合同双方应恪守约定履行义务。合同订立后，原告按约交付了房屋，被告按约支付了保租金和物业管理费，然自2012年7月起，被告未按约支付租金和物业管理费，被告称因原告将系争房屋出售案外人，剥夺了被告的优先购买权，故原告违约在先的主张，经原、被告间于2012年9月19日和同年9月29日间的往来函件，可以认定原告已经将房屋出售条件告知被告，同时给予被告相应的行使优先购买权的期限，然被告在回函中对购买价格等提出质疑，在原告规定期限内也未能接受购买条件与原告签订定金协议或买卖协议，原告的通知义务已经履行完毕，被告的抗辩主张，与事实不符，本院不予采纳，因此被告应当按照合同约定支付租金和物业管理费，被告未支付租金和物业管理费的行为已经构成违约，故原告要求被告支付上述费用及承担违约责任的诉请，符合约定，本院予以支持。但是，双方在合同中约定违约金的计算标准明显过高，本院酌情予以降低，按照银行的相应贷款利率进行计算。关于反诉，作为承租人的优先购买权，是法律赋予承租人的一项权利，其目的在于保证承租人可以相对优先地取得租赁物的所有权。宣告出租人与第三人的买卖合同无效，仅仅是手段而非目的。经本院释明后，反诉原告仍然坚持仅仅提起出售行为无效之诉请，同时基于本诉中本院所阐明的理由，反诉原告以优先购买权被剥夺为由要求确认合同无效的诉请，也不符合法律规定，本院难以支持。关于反诉原告要求反诉被告开具发票，反诉被告表示已经将相关发票开具，然反诉原告称发票不符合要求，拒绝收取，因发票系税务部门处理范围，不属本案处理范围，本院对此不再作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第二百三十条之规定，判决如下：一、被告孙卫星应于本判决生效之日起十日内支付原告上海安馨物业管理有限公司租金,按月租金人民币8560元计算，自2012年7月1日起至2013年10月31日止；二、被告孙卫星应于本判决生效之日起十日内支付原告上海安馨物业管理有限公司租金违约金，按中国人民银行同期贷款利率，自被告应缴付租金期满之日的次日起计算，至2013年10月31日止；三、被告孙卫星应于本判决生效之日起十日内支付原告上海安馨物业管理有限公司物业管理费，按每月人民币2440元计算，自2012年7月1日起计算至2013年10月31日止；四、被告孙卫星应于本判决生效之日起十日内支付原告上海安馨物业管理有限公司物业管理费的违约金，按中国人民银行同期贷款利率，自被告应缴付物业管理费期满之日的次日起计算，至2013年10月31日止；五、对反诉原告孙卫星的诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币3595元，减半收取，计人民币1797.5元，由被告负担；本案反诉受理费人民币40元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  郝晓鹃二〇一四年四月十八日书记员  张敏娴附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。