大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初5683号原告赵凤扬，女，汉族，1973年11月2日生，住址辽宁省朝阳市双塔区。委托代理人王子湖，系辽宁帅旗律师事务所律师。被告乔琚珩，女，汉族，1970年6月28日生，住址大连市沙河口区。委托代理人任婧，系辽宁兴中律师事务所律师。委托代理人张棋，系辽宁兴中律师事务所律师。被告大连市甘井子区营城子街道后牧城驿村村民委员会，统一社会信用代码54210211071552486G，住所地大连市甘井子区营城子街道后牧城驿村。法定代表人刘永成，系该村主任。委托代理人郭文德，系该村工作人员。原告赵凤扬与被告乔琚珩、大连市甘井子区营城子街道后牧城驿村村民委员会（以下简称后牧村委会）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵凤扬的委托代理人王子湖、被告乔琚珩及其委托代理人任婧、被告后牧村委会的委托代理人郭文德到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告赵凤扬诉称，2015年6月2日，原告赵凤扬与被告乔琚珩签订了《转让协议》、2015年6月8日签订《补充协议》，被告乔琚珩将在被告大连市甘井子区营城子街道后牧城驿村村民委员会购买的北海花园6号房地产转让给了原告赵凤扬，转让价款为98万元。被告大连市甘井子区营城子街道后牧城驿村村民委员会协助被告乔琚珩的转让行为，于2015年8月25日与原告赵凤扬签订了北海花园6号房地产转让《合同书》，收取了过户费用1万元，合同书的转让价款为22万元。协议签订后，原告赵凤扬依约履行了合同全部义务，支付了约定的全部款项。但2018年11月21日，被告大连市甘井子区营城子街道后牧城驿村村民委员会下发通知，要求立即拆除合同中的全部建筑物，说明合同标的是非法建筑物。2018年12月18日，大连市甘井子区农村水利和海洋渔业局、大连市甘井子区城市管理行政执法局、大连市公安局甘井子分局、大连市国土资源局甘井子分局、大连市甘井子区市场监督管理局、大连市甘井子区营城子街道办事处联合下发通知，将合同标的非法建筑物予以无偿拆除，现只剩废墟一片。二被告的转让行为严重地违反了《合同法》第五十二条的规定，同时又违反了国家政策的相关规定，收取的合同价款及过户费用没有合法依据，并给原告造成了重大损失。原告诉至法院，请求判决确认原告赵凤扬与被告乔琚珩于2015年6月2日签订的《转让协议》和2015年6月8日签订的《补充协议》无效；确认原告赵凤扬与被告大连市甘井子区营城子街道后牧城驿村村民委员会于2015年8月25日签订的《合同书》无效；二被告共同返还收到的无效合同价款98万元和过户费用1万元，合计99万元，并赔偿损失（自2015年6月8日起，按民间借贷年利率24%的支付至付清止）。被告乔琚珩辩称，不同意原告的诉讼请求。一、双方签订合同非房屋买卖合同，本案案由亦不是房屋买卖合同纠纷，原告主张无事实依据。原告在起诉状中多次提及双方转让“北海花园6号房地产”，但双方签订《转让协议》中约定转让标的为“农业精品园（北海农业园）6号”，转让后由原告承继被告乔琚珩在与村委会签订《合同书》中权利义务。同时，该转让行为得到被告后牧村委会认可。2015年8月25日，原告赵凤扬与被告后牧村委会签订《合同书》，给原告开具《收据》，予以确认。该《合同书》约定“甲方将6号精品园交给乙方经营使用”，“乙方对其经营的精品园享有经营权，自产自销，自负盈亏”。故，被告转让给原告的标的为“农业精品园（北海农业园）6号”经营权，而非“房屋”，原告主张事实依据错误，本案案由亦错误。二、原告主张与被告乔琚珩签订《转让协议》、《补充协议》无效，无事实依据和法律依据。案涉合同不存在《合同法》第52条规定的无效情形，原告主张合同标的为非法建筑，与事实不符。如前所述，原告受让的不是“房屋”而是“生态农业园经营权”，不存在转让非法建筑的说法。三、原、被告签订《转让协议》中约定转让标的为“农业精品园（北海农业园）6号”，该转让本质为转让与村委会签订《合同书》中“乙方权利义务”，原告承继被告乔琚珩权利义务，继续经营使用该农业园。而且，被告交付给原告的农业园栽满近百颗成熟果树，每年产生相当可观的经济利益，该生态农业园的转让价格由双方协商确定为98万元（其中1万元为过户费），合法有效。同时，无论该农业园中建筑物是否被拆除，均不影响原告对农业园的经营使用。事实上，自被告交付该农业园后原告亦一直使用至今，原告无权利主张被告返还98万元。四、被告交付农业精品园后，所有风险应由原告承担。村委会与原告签订《合同书》，并经大连市甘井子区公证处公证。被告转让后，所有与“农业园”有关风险均转移给原告，特别是根据原告与村委会签订《合同书》第九条约定“精品园的风险自交付之日起转移”，所有风险亦应由原告承担。综上，原告主张无事实依据和法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求。被告后牧村委会辩称，不同意原告的诉讼请求。2002年前，后牧村委会属于大连市蔬菜水果基地，为了响应号召，我村建立了精品园。同时为了满足广大市民对蔬菜的需求，2001年，我村决定报请甘井子区计经委批示建设农业节水型精品园，至2004年建设完毕，现已出售。本案中，原告与被告后牧村委会于2015年8月25日签订了《合同书》，符合合同法一般规定的要件。由于国家政策的不断变化，对农耕地的建设耕作要求越来越严。2018年9月12日，国家农村农业资源部下发农发（2018）3号文件，关于开展大棚房专项清理整治活动，我村农业精品园被政府定型为一类大棚房。按甘井子区委区政府的要求必须拆除严重超建部分。但合同中的土地仍由原告使用，合同的内容双方继续履行，双方并未解除合同。对于国家的政策变化，村委会是无法预见的，也就是说国家利益高于个人利益，当国家利益受损时，个人应无条件服从，所以被告后牧村委会无过错，不承担责任。申请法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年6月2日，原告与被告乔琚珩签订《转让协议》，约定被告乔琚珩将北海花园6号转让给原告，转让费为98万元，所需过户费由被告承担，所需公证费由原、被告各承担50%。原告在2015年6月3日16时前将定金5万元转入被告乔琚珩指定账号，2015年6月8日前办理过户手续。同日，双方签订《转让流程》，约定：2015年6月3日前，原告向被告乔琚珩账号转入定金5万元；2015年6月8日前，双方到后牧村办理过户手续（更改租赁合同、收据、缴纳相关费用）；2015年6月8日前，原告向被告乔琚珩账号转入余下的转让费90万元；2015年6月10日前，双方到公证处办理过户公证，公证手续完毕后，原告将余款3万元转入被告乔琚珩账户。2015年6月8日，原告与被告乔琚珩签订《补充协议》，约定：双方于2015年6月2日签订了关于大连市甘井子区后牧村“北海花园”6号房地产的《转让协议》及《转让流程》，由被告乔琚珩负责协调后牧村委会办理相关过户手续并支付过户费用（1万元），由于被告乔琚珩未能及时协调好后牧村委会办理相关过户手续，双方经协商，补充内容如下：一、双方共同负责协调后牧村委会办理相关过户手续，如村委会提高收取过户费用，除被告乔琚珩应交的1万元，余款由原告承担。二、《转让流程》第3条约定，原告在支付被告转让费时扣留被告应缴纳的过户费1万元，即原告支付被告转让费余额89万元。被告收到此款后向原告出具收据，同时将与后牧村委会签订的合同书原件及收据原件全部交付原告。同时，原告对该房地产取得100%使用权并享有合同书及公证书中所有的权利与义务。三、待到办理过户时，原告应将扣留被告乔琚珩应交的过户费1万元支付给被告乔琚珩，被告收到款项后向原告出具收据，同时无条件配合原告办理相关过户手续。四、双方签订的《转让协议》及《转让流程》其他条款不变。五、本协议空格部分所填写的文字与铅印文字具有同等的法律效力，本协议经双方签字后生效。六、本协议一式两份，双方各执一份。七、6月30日前，被告把房屋交给原告。八、被告配合原告办理过户及公证相关手续后，原告将余款交给被告乔琚珩。被告乔琚珩在该《补充协议》下方书写收条一份，内容为“乔琚珩收到赵凤扬（谭昌信）北海花园6号转让定金五万元整（50,000元整）；转让款捌拾玖万元整（890,000元整）。银行转账汇款”。2015年8月25日，原告与被告后牧村委会签订《合同书》，约定：为了加快现代农业的发展，根据大计农发（2001）196号文件，被告后牧村委会开发建设农业精品园（北海农业园），经村民（代表）大会表决，同意被告后牧村委会将6号精品园交给原告经营使用。标的：精品园内第6号，建筑面积171平方米、温室大棚580平方米，总占地面积1600平方米。合同期限：50年，自2002年6月30日起至2052年6月30日止。期满后，可续签合同。有关费用及付款方式：原告于2002年7月1日前一次性将地上建筑物使用权买断款22万元付给被告后牧村委会。经营范围：农业种植业（蔬菜、果树、花卉）。精品园的交付、验收：被告后牧村委会于2002年7月1日将精品园交给原告。精品园的房屋建筑为二层混砖浇筑结构，坡屋顶，屋面采用琉璃瓦，塑钢门窗，室内有自来水，24小时供水供电，有线电视、电话终端设施由被告负责，初装费及使用所发生的费用由原告负责。精品园的质量、性能不低于其他精品园。交付时双方共同验收，原告若有质量异议，应在交付后10日内提出。合同书还约定了其他条款。同日，大连市甘井子区公证处对双方签订《合同书》予以了公证。被告后牧村委会在签订《合同书》当日收取了原告过户费1万元，同时将原出具给被告乔琚珩的北海花园6号房款22万元的收款收据付款单位（交款人）由乔琚珩变更为原告赵凤扬、将收款收据日期由2006年3月27日更改为2015年8月25日，并在更改处加盖了被告后牧村委会的财务专用章。原告在与被告乔琚珩签订上述协议后，共计给付被告乔琚珩97万元转让款。被告乔琚珩与被告后牧村委会于2006年3月27日签订了内容与原告与被告后牧村委会于2015年8月25日签订的《合同书》内容一致的《合同书》，也于同日经大连市甘井子区公证处进行了公证。案涉建筑物于2018年10月21日被相关部门予以拆除。本院所确认的上述事实，有转让协议、转让流程、补充协议、合同书、公证书、收款收据等在案为凭，这些证据材料已经庭审质证和本院的审查，应予采信。本院认为，被告乔琚珩将其从被告后牧村委会转让得来的北海花园6号（北海农业精品园第6号）以98万元（其中包含1万元过户费）的价格转让给原告，后被告后牧村委会与原告就原告与被告乔琚珩转让的北海花园6号签订了《合同书》。原告给付被告乔琚珩转让款97万元，另支付给被告后牧村委会过户费1万元。本案主要的争议焦点是案涉的原告与二被告分别的签订的协议、合同的效力如何认定。原告与被告乔琚珩在《转让协议》中约定转让的标的为北海花园6号，《补充协议》中约定转让的标的为“北海花园”6号房地产。结合原告与被告后牧村委会在《合同书》中的约定，双方转让的标的应为农业精品园6号（总占地面积1600平方米，171平方米的建筑物、580平方米的温室大棚）。案涉171平方米的建筑没有取得产权证书，亦未取得相关规划部门的审批手续，且该建筑物已被相关部门予以拆除。从《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定可以看出，我国现行法律对未经规划批准进行建设的建筑物或构筑物，做出了明文的否定性的评价。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告与被告乔琚珩签订的《转让协议》、《补充协议》约定转让的标的物系尚未取得规划许可证的建筑物，上述合同因标的物不具有合法性，参照前述最高人民法院司法解释，应当认定为无效。故对原告主张确认其与被告乔琚珩签订的《转让协议》、《补充协议》无效，本院予以支持。如前所述，原告与被告后牧村委会签订的《合同书》亦无效。关于原告主张二被告共同返还合同价款98万元及过户费1万元一节，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告与被告乔琚珩签订《转让协议》、《补充协议》后，给付被告乔琚珩转让款97万元，因上述协议无效，被告取得的转让款97万元应返还给原告。被告乔琚珩对案涉农业精品园6号享有权利的依据为其与被告后牧村委会签订的《合同书》，因被告乔琚珩将农业精品园6号转让给原告，要求被告后牧村委会办理过户手续（更改租赁合同、收据），被告后牧村委会于2015年8月25日与原告签订了与其与被告乔琚珩于2006年3月27日签订的《合同书》内容一致的《合同书》，并将2006年3月27日出具给被告乔琚珩的北海花园6号房款22万元的收据名头更改为原告，日期更改为2015年8月25日，因此，被告后牧村委会收取了原告1万元的过户费。因被告后牧村委会与原告签订的《合同书》无效，其收取的1万元过户费亦应返还给原告。被告后牧村委会仅收取了原告1万元的过户费，并且其未参与原告与被告乔琚珩之间《转让协议》的签订，对于原告与被告乔琚珩签订的《转让协议》中亦不存在过错，故对原告主张二被告共同返还合同转让价款，本院不予支持。关于原告主张二被告赔偿损失（自2015年6月8日起，以99万元为基数，按照年利率24%计算至付清之日止）一节，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告与被告乔琚珩转让的标的为未取得产权证书、亦未取得相关规划部门的审批手续的建筑物，对此原、被告均有过错。根据法律规定，应当各自承担相应的责任。故对原告主张二被告赔偿损失，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告赵凤扬与被告乔琚珩于2015年6月2日签订的《转让协议》、2015年6月8日签订的《补充协议》无效；二、原告赵凤扬与被告大连市甘井子区营城子街道后牧城驿村村民委员会于2015年8月25日签订的《合同书》无效；三、被告乔琚珩于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告赵凤扬合同转让款97万元；四、被告大连市甘井子区营城子街道后牧城驿村村民委员会于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告赵凤扬过户费1万元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告赵凤扬的其他诉讼请求。案件受理费13,700元（原告赵凤扬已预付），由原告赵凤扬负担100元，由被告乔琚珩负担13,550元，由被告大连市甘井子区营城子街道后牧城驿村村民委员会负担50元，二被告负担部分于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告赵凤扬。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期限为二年。审 判 长 于 伟人民陪审员 阎 华人民陪审员 王春红二〇一九年十月二十五日书 记 员 石 艺本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。