广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1972民初13390号原告：郑永年，男，1970年7月8日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区。被告：林志光，男，1967年2月20日出生，汉族，住广东省广州市芳村区。原告郑永年与被告林志光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，依法由审判员胡辉担任审判长，与审判员陈波、吴映华组成合议庭，适用普通程序进行审判，由于工作变动，依法变更为由审判员胡辉担任审判长，与人民陪审员张凤清、李乐贤组成合议庭进行审判。本案于2019年12月24日公开开庭进行了审理，原告郑永年到庭参加诉讼，被告林志光经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑永年向本院提出诉讼请求：1.被告林志光向原告郑永年支付于2017年11月15日签订的欠条中拖欠的款项100000元；2.被告林志光向原告郑永年支付于2019年4月14日中签订的《租赁终止协议》中拖欠的租金水电费15000元；3.被告林志光向原告郑永年赔偿三个月租金123090元；4.被告林志光承担本案的诉讼费。在本案审理过程中，原告郑永年变更诉讼请求为：1.被告林志光向原告郑永年支付2017年11月5日签订的欠条拖欠的款项100000元；2.被告林志光向原告郑永年支付2019年4月14日中签订的《租赁终止协议》中确认拖欠的15000元；3.被告林志光向原告郑永年赔偿123090元；4.本案的诉讼费用由被告林志光负担。事实与理由：2014年6月27日，原、被告签订了《商铺租赁合同》，约定被告林志光租赁原告郑永年位于虎门S256省道虎门段白沙社区皇冠综合楼右边四个商铺及厂房、宿舍，用于经营汽车销售及维修。2017年上半年之前，被告林志光按时交租，但到2017年7月至11月前，被告林志光称资金困难，一直拖欠租金。后来，原、被告共同作出解决方案，从2017年下半年里6个月时间租金每月减5000元，共计30000元，同时将2017年7月至2017年年底所欠租金由被告林志光出具欠条，约定在2018年3月初还清，允许被告林志光继续经营下去，以后租金不再拖欠。2018年3月后，原告郑永年一直向被告林志光催讨欠款，但被告林志光只付了20000元，还欠100000元未付。2019年3月初，原告郑永年向被告林志光催讨当月租金，被告林志光再次拖欠，直到2019年4月，被告林志光支付了30000元，还欠2019年3月份租金水电12601元。因被告林志光无法继续经营，原、被告双方于2019年4月14日协商提前解除合同，签订了《租赁终止协议》，并就解除前被告林志光所欠的租金及水电费作了结算，被告林志光拖欠解除前的租金及水电费共计115000元。关于租金部分，不论双方之间的租赁合同是否有效，被告林志光均应按约定的租金标准支付租金或占有使用费。之后，原告郑永年多次向被告林志光催讨款项未果。为此，原告郑永年特起诉至法院，请求判如所请。被告林志光未向本院提供答辩意见，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见。经审理查明，原告郑永年主张被告林志光向其租赁商铺、厂房，向本院提交《商铺租赁合同》一份，显示：原告郑永年作为租赁方、甲方，被告林志光作为承租方、乙方；出租标的物位于虎门S256省道虎门段虎门白沙社区皇冠综合楼右边四个商铺及连接后面简易厂房、宿舍；乙方向甲方承诺，保证所租的租赁物用于汽车销售及维护；租赁期限为五年，从2014年7月1日至2019年12月31日，2014年6月27日至7月31日为免租期；四个商铺2014年6月27日至2015年12月31日租金10000元，2016年1月1日至2017年12月31日租金12000元，2018年1月1日至2019年12月31日租金13200元，简易厂房、宿舍2014年8月1日至2014年12月31日租金每月20000元，2015年1月1日至2016年12月31日租金每月23000元，2016年1月1日至2018年12月31日租金每月25300元，2018年1月1日至2019年12月31日每月27830元；乙方在每月10日前交纳本月租金，超过10号后，甲方有权收取每日万分之五的滞纳金；本合同签订之日，甲方收取乙方两个租金数当押金，共计押金40000元；乙方在承租期间发生的所有费用，由乙方自行负责，电费按1.5元/度收取，水费按有关部门核定收取，卫生垃圾费目前为600元/月；没有甲方许可，乙方不得转让或转租给他人经营，租赁期内，乙方中途退出，应独立赔偿甲方三个月租金而且保证金不退回，甲方有权提前收回租赁物；甲方处有“郑永年”字样签名，乙方处有“林志光”字样签名，落款日期为2014年6月27日。原告郑永年主张案涉《商铺租赁合同》签订后，被告林志光向其支付了押金40000元。另查明，原告郑永年主张被告林志光因拖欠租金，出具欠条一份，显示：因公司资金周转不过来，现欠房东房租人民币壹拾贰万元正（￥120000），还款时间为2018年2月-3月初左右；落款处有“林志光”字样签名，落款日期为2017年11月15日。原告郑永年主张对该欠条所载的房租，被告林志光仅支付了20000元，尚欠100000元未付。另查明，原告郑永年主张因被告林志光经营不善，双方协商终止协议，签订《租赁终止协议》一份，显示：原告郑永年作为甲方，被告林志光作为乙方；乙方租赁甲方莞太路虎门段311号之一，经营东莞东达销售服务店，现乙方经营不下去，乙方已于2019年4月9号自行退出经营，欠房东郑永年3月租金2月水电12000元，3月水电约3000元，共计15000元；现乙方提出终止租赁结束营业，双方约定2019年4月14日到2019年4月27日为乙方清场离场时间，2019年4月27日之后，场内所有物品视为乙方自动放弃，甲方收回场地使用权；落款处有“郑永年”字样签名及“林志光”字样签名及指模，落款时间为2019年4月14日。另查明，原告郑永年主张案涉租赁物位于东莞市虎门镇S256省道虎门段虎门白沙社区皇冠综合楼右边四个商铺及连接后面简易厂房、宿舍。原告郑永年确认案涉租赁物未办理建设工程规划许可证、产权证或经主管部门批准建设。原告郑永年确认被告林志光于2019年4月底搬走，未付2019年4月份的租金。庭审中，原告郑永年明确其诉请的100000元系被告林志光出具欠条所载的租金，被告林志光支付了20000元，尚欠100000元未付，其诉请的15000元系双方于《租赁终止协议》中约定的2019年2月份水电费及3月份的租金水电费，共计15000元。原告郑永年还确认案涉押金40000元并未退还给被告林志光，并同意在其第一项诉讼请求中抵扣该40000元押金。原告郑永年还明确其诉请的赔偿款123090元系根据案涉《商铺租赁合同》的第七条关于“没有甲方许可，乙方不得转让或转租给他人经营，租赁期内，乙方中途退出，应独立赔偿甲方三个月租金而且保证金不退回，甲方有权提前收回租赁物”的约定，被告林志光应向其赔偿123090元。以上事实，有原告郑永年提供的《商铺租赁合同》、欠条、收据、《租赁终止协议》以及当事人陈述等附卷为证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，被告林志光经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，对原告郑永年所提交的证据的真实性，本院依法予以认定。原告郑永年确认案涉商铺未取得建设工程规划许可证、产权证或经主管部门批准建设，被告林志光未对此提出异议，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本院依法认定原、被告签订的《商铺租赁合同》无效。对于欠款100000元，原告郑永年主张系2017年11月15日前被告林志光未付的租金，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原告郑永年有权参照案涉《商铺租赁合同》约定的租金标准向被告林志光计收占有使用费。原告郑永年主张被告林志光尚欠其2017年11月15日前的占有使用费共计100000元，有欠条为凭，事实清楚、证据充分，在被告林志光未提出任何异议或提交任何证据予以反驳的情况下，本院依法予以确认。案涉欠条约定该占有使用费应于2018年2月至3月初付清，现期限早已届满，原告郑永年主张被告林志光立即向其支付占有使用费100000元有理，本院依法予以支持，原告郑永年同意抵扣被告林志光所交的押金40000元，故被告林志光应立即向原告郑永年支付占有使用费60000元。对于欠款15000元，原告郑永年主张被告林志光尚欠其2019年2月水电费及2019年3月水电费及租金15000元，有《租赁终止协议》为凭，事实清楚、证据充分，在被告林志光未提出任何异议或提交任何还款凭证的情况下，本院依法予以认定。案涉《租赁终止协议》未约定还款期限，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）款关于“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，原告郑永年以起诉的方式向被告林志光催讨款项，视为已经给予被告林志光必要的准备时间，故原告郑永年诉请被告林志光立即向其支付2019年2月水电费、2019年3月占用使用费及水电费共计15000元有理，本院依法予以支持。对于赔偿款123090元，案涉《商铺租赁合同》自始无效，原告郑永年主张根据案涉《商铺租赁合同》第七条的约定，诉请被告林志光向其支付赔偿123090元，没有事实和法律依据，故对于原告郑永年的该诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十二条第（四）款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，本院判决如下：一、限被告林志光于本判决发生法律效力之日起三日内向原告郑永年支付2017年11月15日前的占有使用费60000元；二、限被告林志光于本判决发生法律效力之日起三日内向原告郑永年支付2019年2月水电费、2019年3月占用使用费及水电费共计15000元；三、驳回原告郑永年的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4722元（原告已预交），由原告郑永年负担3169元，由被告林志光负担1553元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  胡 辉人民陪审员  张凤清人民陪审员  李乐贤二〇二〇年二月二十五日法官助理丁紫茵书记员陈林娟强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。