广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初11149号原告：彭华欣，男，汉族，1962年12月19日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：侯磊，广东鹏乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴法新，广东鹏乾律师事务所实习律师。被告一：卓武，男，汉族，1975年7月25日出生，身份证住址浙江省泰顺县，被告二：彭石年，男，汉族，1978年7月21日出生，身份证住址广东省陆河县，两被告共同委托诉讼代理人：陶礼宁，广东华商律师事务所律师。上述原告与被告租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人侯磊，两被告共同委托诉讼代理人陶礼宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原、被告诉辩争议原告彭华欣的诉讼请求：1、两被告向原告支付截至2019年8月20日止的租金1766000元；2、两被告向原告支付截至2019年8月20日的违约金560969.33元，并以所欠租金为基数，按照每月2%的标准计算至前述租金实际付清之日止（以上第一项和第二项诉讼请求金额暂总计为2326969.33元）；3、两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与两被告于2016年5月26日签订了租赁合同，合同约定原告将大和路217号旺尔佳购物广场（1-2层及宿舍）出租给乙方，每月租金7.8万元。原告依约将场地交付两被告使用，但两被告却未按合同足额、及时地支付租金，截至2019年8月20日两被告累计拖欠租金1766000元。另依据合同第六条约定，被告应于每月5号前缴纳当月租金和上月水电费，如拖欠资金及水电费……（违约金每天收取5%），故此两被告应向原告支付截至2019年8月20日的违约金560969.33元，并以所欠租金为基数，原告自愿降低违约金标准，按照每月2%的标准计算至前述租金实际付清之日止。对于上述款项，原告多次催要，被告都不予支付。鉴此，为维护原告的合法权益，依据我国有关法律，特具状贵院，恳请支持。被告一卓武的答辩意见：答辩人不应当支付租金。一、本人在合同中无租金支付义务，因为合同上已经写明由彭石年承担；二、房屋没有主体消防，不具有使用价值，违反了消防法的规定，合同应当无效。被告二彭石年的答辩意见：答辩人不应当支付租金。一、涉案房屋没有建筑物的主体消防，不应出租，答辩人是被原告欺骗才签此合同；二、涉案房屋无产权人的出租合同导致无产权人来处理消防问题；三、房屋没有消防，不具有使用价值，出租行为违反了消防法，租赁合同无效。两被告当庭补充答辩意见：答辩人认为《租赁合同》无效，涉案房屋工程质量及消防不合格，属于法律法规禁止使用的违法建筑，不具有使用价值，房租属于“非法利益”，被告不应当支付任何房租或占有使用费。一、房屋状况是违法建筑。原告出租给被告的房屋是一整幢的一楼和二楼，是一个整体，每层面积约1300平方米。被告二楼音乐餐厅（带棋牌麻将房）先装修，后在消防和查违办检查时，无法提供工程质量竣工验收及主体工程消防验收或备案手续，被停业。一楼计划做酒吧，因原告无法提供工程质量竣工验收及主体工程消防验收或备案手续，至今空置。后经了解，涉案房屋最初为各自独立的两幢，原告违法在两幢之间的空地上加建钢混结构，将两幢房屋打通并连为了一体，使之外观上以为是一幢。二楼之上的三楼是违法加建的。二、房屋租赁合同无效。原告在签署租赁合同时陈述有工程质量和消防的验收或备案，能够办理装修工程的二次消防，欺骗被告签署了租赁合同。原告至今拒不提供涉案房屋的建设工程规划许可手续、工程质量验收手续、消防验收备案手续、权利证明资料，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，租赁合同无效。三、涉案房屋属于禁止使用的房屋，租金属于非法利益。根据《中华人民共和国建筑法（2011修正）》第六十一条、《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》二（二）和二（四）的规定，原告把一个法律上无使用价值、被法规明令禁止使用的房屋出租给原告获取非法利益，其非法利益不应受到保护。被告承租房屋是用于经营获取收益，但因无规划、无工程质量验收和消防手续，不能经营，合同目的无法实现，不应当支付租金。四、因为房屋被禁止使用，不能产生使用价值，房屋占有费没有收取基础。物的功能在于使用，如果不能使用就不存在使用费的依据。只有产生了使用价值且被使用了，即物权通过“使用的权能”导致“收益的权能”，而收益的具体体现就是“租金和占有使用费”，本案理论上和事实上不能使用，租金和房屋占有费的收取都没有法理依据。五、被告和原告交涉了多时无果，在2018年底就已经要求原告接收房屋。被告不能经营，原告多次承诺提供前述工程规划许可手续、工程质量验收手续、消防验收备案手续，但多时无果，提供不能、补办不了。原告无奈在2018年底就要求原告收回房屋，协商处理遗留问题，但原告拒不解决问题。六、租赁合同的违约金条款、滞纳金条款也无效。租赁合同第六条，“违约金每天收取5%，滞纳金每天2%”，计算基数不明确，违约金和滞纳金也不能同时并用。每天7%，每月210%，年化2520%，常理是不可能的。被告的理解是“每年5%”，这也符合交易惯例。即便真的法院判定有违约责任，金钱债务的违约应当调整到人民银行同期贷款的利率标准。七、对于原告已收到的租金1354000元属于非法所得，原告应当返还被告，被告提出反诉，请法院受理。综上，用不能使用的房屋，通过欺骗手续获取非法利益，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本院查明的事实2016年5月26日甲方（出租方）彭华欣、乙方（承租方）卓武、彭石年签订《租赁合同》，主要内容为：一、甲方把位于大和路217号旺尔佳购物广场（1-2层及宿舍）出租给乙方经营；二、甲方按月向乙方收取租金人民币7.8万元，从2016年6月20日起至2021年9月30日止；三、在本合同签订时乙方须向甲方缴纳保证金15.6万元，设备转让费10万元。合同期满后甲方将保证金如数退还，甲方现有设备（中央空调，发电机等）转让费不退。乙方则需将场所恢复至签订合约时原貌，即原房屋结构；四、乙方因故提前终止合同，需提前两个月书面通知甲方，甲方不退还所有保证金，乙方需要支付合同期内所有租金，在合同期间不得私自转让。如甲方因故提前终止合同则必须按乙方实际投入金额赔偿给乙方……六、乙方应在每月5号前向甲方缴纳当月租金和上月水电费，如拖欠资金及水电费，甲方有权停水或终止合同（违约金每天收取5%，滞纳金每天2%）……十一、未尽事宜双方协商解决。合同底部手写添加内容为“以后本协议租金由我承担，彭石年4/7”。关于合同的履行，原告已将案涉房屋出租给两被告使用，原告已收到两被告支付的保证金15.6万元、设备转让费10万元，两被告支付租金至2019年1月，共支付租金1198000元。原告主张两被告存在未按合同约定足额支付租金的违约事实，提供牡丹灵通卡账户历史明细清单、借记卡账户历史明细清单予以证明，该证据显示“彭*年”多次向原告转账。两被告提交案涉房屋现场照片、房屋平面图，欲证明原告出租的房屋存在违法加建的情形，属于违法建筑。房屋现场照片显示案涉房屋为三层建筑，房屋平面图展示了现场区域划分及标注情况。原告对上述证据的真实性予以认可，关联性不予认可，辩称原告出租的房屋有产权证明，且其出租的部分为一、二层及宿舍。两被告主张原告出租的房屋未办理消防手续，查违办和消防检查后责令其停业，其于2018年底要求原告收回房屋，但原告拒不理睬，至今一、二楼仍处于空置状态。两被告均未提交证据证明其上述主张。原告对此不予认可，辩称案涉房屋一直处于被告控制并使用，被告仍在向案外人收取租金。另查明，原告提供的粤房字第××号房屋所有权证复印件显示宝安县观澜镇马坜村小组山仔地段厂房建于1990年，所有权性质为集体所有，所有权人为观澜马坜老一队，该房屋为钢混二层，基底面积450平方米，建筑面积980平方米，使用土地面积450平方米。原告表示该证据系签订合同时村委提供的材料。以上事实，有原、被告提交的租赁合同、牡丹灵通卡账户历史明细清单、借记卡账户历史明细清单、房屋现场照片、房屋平面图、房屋所有权证等证据以及庭审笔录予以证实。本院判决理由和结果本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告用于出租的房屋与其提供的权属凭证复印件的记载信息不一致，不能证明案涉房屋已经取得合法产权以及建设工程规划许可证，原、被告签订的《租赁合同》依法应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告应返还两被告租赁保证金156000元，两被告应返还原告案涉租赁房屋。关于房屋占有使用费。两被告未向原告返还案涉房屋，应当支付实际占用期间的占有使用费，房屋占有使用费应当参照租赁合同约定的标准予以支付。根据原告的诉请核算，截至2019年8月20日两被告应支付原告房屋占有使用费2964000元（78000元×38个月），两被告仅支付了1198000元，还应支付原告房屋占有使用费1766000元（2964000元-1198000元）。关于被告一主张的免责事由。租赁合同底部手写添加内容为“以后本协议租金由我承担，彭石年4/7”，该内容系被告二单方承诺，原告未明示放弃向被告一主张权利，故被告一作为合同关系当事人，仍需支付相应的房屋占有使用费，被告一的抗辩事由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另，两被告于庭审结束后向本院邮寄书面反诉状，因该反诉已超出法定期限，本院不予审理，两被告可另寻法律途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告彭华欣、被告一卓武、被告二彭石年于2016年5月26日签订的租赁合同为无效合同；二、被告一卓武、被告二彭石年于本判决生效之日起十日内向原告彭华欣返还大和路217号旺尔佳购物广场1-2层及宿舍，原告彭华欣于本判决生效之日起十日内向被告一卓武、被告二彭石年返还租赁保证金人民币156000元；三、被告一卓武、被告二彭石年于本判决生效之日起十日内支付原告彭华欣房屋占有使用费人民币1766000元；四、驳回原告彭华欣的其他诉讼请求。如未能按指定的期限履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币12708元，保全费人民币5000元，共计人民币17708元，由原告彭华欣负担人民币5457元，被告一卓武、被告二彭石年负担人民币12251元。受理费、保全费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 赵  宏  伟二〇二〇年二月十一日书记员 刘丽萍（兼）书记员 巫  小  露附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。