河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0811民初3548号原告：中原证券股份有限公司焦作分公司，住所地：河南省焦作市解放中路1838号碧海云天大酒店三楼。负责人：丁清明，总经理。委托诉讼代理人：郭淑霞，金研律师事务所律师。被告：焦作市艾趣精致酒店有限公司，住所地：河南省焦作市山阳区建设东路光亚小区18号。法定代表人：王占伟，总经理。被告：焦作市浩森重工机械制造有限公司，住所地：焦作市丰收路与中原路交叉口东200米。法定代表人：王春枝，总经理。被告：刘书峰，男，1970年11月18日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。三被告共同委托诉讼代理人：**，河南纳圣律师事务所律师。原告中原证券股份有限公司焦作分公司（以下简称中原证券焦作公司）与被告焦作市艾趣精致酒店有限公司（以下简称艾趣酒店）、焦作市浩森重工机械制造有限公司（以下简称浩森公司）、刘书峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中原证券焦作公司的负责人丁清明及其委托诉讼代理郭淑霞、三被告的共同委托诉讼代理人**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：⒈被告艾趣酒店、浩森公司向原告返还租赁房屋；⒉三被告对返还的房屋维持现状并不得毁损对租赁房屋的装饰装修及添附物，租赁房屋装饰装修及添附物无偿归原告所有，三被告不得主张任何权利；⒊三被告向原告连带支付2016年12月15日至2018年5月14日的租金502916.61元、2016年12月10日起至2019年6月14日的逾期支付租金违约金374377.07元（之后至实际清偿日止，每日按所欠租金0.1%继续计算）；⒋三被告向原告连带支付租赁合同到期后逾期腾房占有使用费384583.29元（从2018年5月15日暂计算至2019年6月14日，应计算至实际返还房屋止），逾期支付占有使用费违约金151910.4（2018年5月15日暂计算至2019年6月14日）；⒌三被告连带支付违约金88749.99元；⒍依法拍卖、变卖抵押的房产，原告对被告刘书峰提供的抵押物（房屋）折价或者以拍卖、变卖该财产享有优先受偿权；⒎三被告承担案件受理费、保全费、律师费等因诉讼产生的费用。事实与理由：2012年5月，原告与浩森公司签订房屋租赁合同，将山阳区建设东路光亚小区18号楼丙单元整体，后院、车库以及门岗小屋租赁给浩森公司使用，租赁期间六年，从2012年5月15日至2018年5月14日，租金355000元/年。租赁合同签订后，浩森公司向原告支付租金90000元，此后未再支付租金。艾趣酒店将租赁房屋用于经营酒店。原告对2016年12月14日之前所欠租金等费用提起诉讼，山阳法院作出生效判决。2018年5月14日租赁合同到期后，原告多次要求被告艾趣酒店、浩森公司返还房屋和支付租金，二被告拒不支付所欠租金及返还房屋，继续占有使用该房屋。2018年12月被告刘书峰书面承诺自愿对所拖欠租金及占用房产期间所有费用本息承担连带清偿责任，将其坐落于山阳区建设中路光亚二街东段北小区161号房屋抵押给原告。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法判决。三被告共同辩称，对原告所述其与被告浩森公司签订租赁合同的时间、租赁物所在地点及范围、租赁期限、约定的房屋租金金额均无异议，现租赁物也确实由被告艾趣酒店用于经营，但浩森公司向原告支付的租金并不止9万元，而是92000多元；租赁物旁边还有刘书峰自建的房屋，租赁物范围约为艾趣酒店经营场所的一半。浩森公司将租赁物转租给艾趣酒店，租赁期限虽已届满，但浩森公司依然使用租赁房屋用于转租。原告从未对转租提出异议，也从未在租赁期限届满前后要求浩森公司或艾趣酒店搬离租赁物。租赁关系一直在延续，之前所签订的房屋租赁合同已转化为不定期租赁，所以原告现在只能要求支付租金，不能要求返还房屋。原告第二项诉讼请求不明确，根据合同第七条，房屋的装饰装修、添附物和其他可移动物品应由被告自行处理。根据合同第六条，浩森公司享有五个月装修免租期，应减去五个月租金金额。逾期腾房占有使用费三被告均不应支付，浩森公司只是欠原告租金而已，相应的违约金也不应支付。在之前原告起诉被告的诉讼中，违约金也没有得到支持。第五项诉讼请求与第三、四项诉讼请求重复，不应支持。根据物权法第187条，担保法第41、42条规定，本案抵押权并未设立，故原告不能享有物权的优先受偿权。原告要求支付律师费没有法律依据，不应支持。艾趣酒店、刘书峰与原告并不存在租赁关系，相反，原告尚欠艾趣酒店住宿费用。本案是租赁合同纠纷，不是保证合同纠纷，所以艾趣酒店与刘书峰不需要在本案中承担支付租金责任。本院经审理认定事实如下：原告中原证券股份有限公司焦作分公司原名称为中原证券股份有限公司焦作解放中路证券营业部。坐落于山阳区建设东路光亚小区18号楼丙单元的八层混合结构办公用楼，建筑面积2838.08平方米，所有权人为中原证劵股份有限公司。该公司自2003年起至今委托原告对该房产进行经营管理、对外出租。2012年，原告与被告浩森公司分别作为甲方、乙方，签订了房屋租赁合同，约定甲方将上述丙单元整体楼房，后院、车库及门岗小屋提供给乙方作为营业、办公、会议、仓储等使用；租期六年，自2012年5月15日至2017年5月14日，租期届满后乙方有优先租赁权；租金每年355000元，乙方应于2012年11月15日前，收到甲方开具的租金发票后十个工作日内支付首期半年租金177500元，其余租金按半年支付，甲方应在每年6月10日、12月10日前向乙方提供租金发票，乙方收到发票后十个工作日内支付半年租金177500元；甲方在2012年5月15日前将场地移交给乙方以便装修，甲方同意提供150天即从2012年5月15日至10月14日的装修免租期；甲方同意在不影响经双方确认的房屋承重结构的前提下，乙方可自行对场地进行装修，费用乙方自理。租赁期满乙方不再续租的，甲方同意自租赁届满之日起给予1个月的免租搬迁期，乙方不得损坏整体结构，但可移动的物品由乙方自行处理。甲方保证乙方对房屋墙体、楼梯所作的拆除和改建在租赁关系终止后不需要恢复原样但不得拆除；甲方不同意乙方在租赁期内转租全部或部分场地；乙方未按合同规定的时间缴纳租金的，每拖延天按该月租金额的0.1%缴纳违约金；乙方未按合同约定缴纳租金超过60天或未经甲方同意在租赁期内转租全部或部分场地的，甲方有权终止合同并要求乙方支付当期未付的租金，要求支付相当于三个月租金的违约金。被告浩森公司承租上述房屋后，转租与被告艾趣酒店用于经营。被告刘书峰在租赁物的主楼加装电梯和步梯，在后院主楼第一、二层加盖了两层六小间混合结构房屋，在后院加盖了两层五小间轻钢结构房屋。2016年4月，原告分别向被告浩森公司、艾趣酒店送达函件催收房租，该二被告于2016年4月11日分别向原告出具回执，均确认截至2016年1月14日欠租金1063750元，艾趣酒店承诺于2016年4月底前付清欠缴的租金，浩森公司称其将督促艾趣酒店按其承诺期限支付，如未支付浩森公司承诺全额支付欠缴租金。被告浩森公司、艾趣酒店均承诺对欠缴的房屋租金互负连带责任。此后被告浩森公司、艾趣酒店均未履行承诺向原告缴纳租金，被告刘书峰于2018年11月30日出具承诺书，称截至2018年5月14日浩森公司欠缴原告租金共计1892083.68元，其自愿就浩森公司拖欠原告上述租金及持续占用房产所发生的费用本息承担连带清偿责任，并承诺将其本人坐落于山阳区建设中路光亚二街东段北小区161号房屋抵押给原告，积极配合原告办理房产抵押所需相关手续。但此后刘书峰的房屋因没有土地使用证而未办理房产抵押手续。本院于2016年8月9日受理中原证劵焦作公司与浩森公司、艾趣酒店房屋租赁合同纠纷民事案件，中原证券焦作公司起诉请求浩森公司、艾趣酒店连带支付截至2016年12月14日的租金1389167元、逾期违约金511200元。本院经审理认为，双方约定年租金355000元，故月租金为29583.33元；原告要求自2013年6月10日起支付违约金并无不当；自2013年6月10日起至2016年12月14日计1283天，根据双方约定的违约金计算方式，违约金应为29583.33元×0.1%×1283天=37955.41元。原告要求以所欠租金为基数按照每日0.1%计算违约金无事实和法律依据，不予支持。并据此于2016年12月26日作出（2016）豫0811民初2427号民事判决书，判决浩森公司、艾趣酒店共同向中原证劵焦作公司支付截至2016年12月14日的租金1389167元、逾期违约金37955.41元，驳回中原证劵焦作公司的其他诉讼请求。该民事判决书已生效并进入执行程序。上述事实，有原告提供的房屋所有权证书、查询告知书、房屋所有权证明，房屋租赁合同、两份书面回执、承诺书，山阳法院民事判决书，四张租赁房屋照片及原被告双方的当庭陈述等予以证实，本院予以确认。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。当事人可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物；承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。以城市房地产等建筑物抵押的，应当在县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。被告浩森公司与原告签订房屋租赁合同，租赁原告的房屋而未按约定支付房租，应承担违约责任。现合同约定的租赁期间已届满，因租赁物实际由被告艾趣酒店经营使用，故原告起诉要求被告艾趣酒店、浩森公司返还租赁房屋，理由充分，应予支持，但应限定一个月的返还期限；原告要求三被告对返还的房屋维持现状并不得毁损对租赁房屋的装饰装修及添附物，租赁房屋装饰装修及添附物无偿归原告所有，三被告不得主张任何权利，因合同中仅约定了租赁期满乙方不得损坏整体结构，但可移动物品由乙方自行处理，故该请求无合同依据，不予支持；因被告浩森公司、艾趣酒店承诺支付欠缴的房屋租金并互负连带责任，被告刘书峰承诺自愿就浩森公司拖欠原告租金及持续占用房产发生的费用承担连带清偿责任，故原告要求三被告连带支付自2016年12月15日起至2018年5月14日止共17个月的租金502916.61元、自2018年5月15日起至2019年6月14日止共13个月的逾期腾房占有使用费384583.29元，理由充分，应予支持；原告要求三被告支付逾期支付租金违约金和逾期腾房占有使用费违约金，依照本院生效判决书确认的本案中租赁合同的违约金计算方式，应为月租金29583.33元乘以日违约金系数0.1%，再乘以违约天数得出。前述所欠租金截至2017年6月14日，其中2016年12月15日至2017年6月14日的半年租金，按照合同约定乙方应在2016年12月10日前收到甲方提供的发票后十个工作日内支付，故原告主张该笔租金拖延天数为916天不准确，应减去十个工作日，十个工作日对应的绝对时间为两周即14天，该笔租金拖延天数应为916-14=902天；同理，原告主张2017年6月15日至2017年12月14日的租金拖延天数为734天亦不准确，应为720天；原告主张2017年12月15日至2018年5月14日的租金拖延天数为551天不准确，应为537天；原告主张2018年5月15日至2019年6月14日期间的逾期腾房占有使用费拖延天数为395天不准确，应为381天。综上，按合同约定的计算方式，乙方拖欠甲方各阶段租金的累计天数为2159天，拖欠逾期腾房占有使用费天数为381天，故逾期支付租金违约金应为29583.33×0.1%×2159=63870.41元，逾期腾房占有使用费违约金应为29583.33×0.1%×381=11271.25元；原告要求三被告连带支付相当于三个月租金的违约金，因租赁合同中的乙方浩森公司逾期缴纳租金超过60天且在租赁期内转租场地，故浩森公司应向原告支付该项违约金，被告艾趣酒店、刘书峰并未就此承诺承担连带责任，故原告要求三被告连带支付该项违约金理由不足，应由浩森公司支付；原告要求对被告刘书峰提供的抵押房产折价或者拍卖、变卖该房产享有优先受偿权，因刘书峰将该房产向原告提供抵押并未办理抵押物登记手续，故该项请求理由不足，不予支持；原告要求三被告承担律师费，无法律或合同依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条第㈡项，最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第第四十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告焦作市艾趣精致酒店有限公司、焦作市浩森重工机械制造有限公司应于本判决生效之日起一个月内向原告中原证券股份有限公司焦作分公司返还坐落于山阳区建设东路光亚小区18号楼丙单元的八层混合结构办公用楼及后院、车库及门岗小屋；二、被告焦作市艾趣精致酒店有限公司、焦作市浩森重工机械制造有限公司、刘书峰应于本判决生效之日起十日内向原告中原证券股份有限公司焦作分公司支付自2016年12月15日起至2018年5月14日止的租金502916.61元、逾期支付租金违约金63870.41元，三被告承担连带清偿责任；三、被告焦作市艾趣精致酒店有限公司、焦作市浩森重工机械制造有限公司、刘书峰应于本判决生效之日起十日内向原告中原证券股份有限公司焦作分公司支付自2018年5月15日起至2019年6月14日止的逾期腾房占有使用费384583.29元、逾期腾房占有使用费违约金11271.25元，三被告承担连带清偿责任；四、被告焦作市浩森重工机械制造有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告中原证券股份有限公司焦作分公司支付违约金88749.99元；五、驳回原告中原证券股份有限公司焦作分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为9161元，由被告焦作市艾趣精致酒店有限公司、焦作市浩森重工机械制造有限公司、刘书峰负担6413元，原告中原证券股份有限公司焦作分公司负担2748元；保全费5000元，由被告焦作市艾趣精致酒店有限公司、焦作市浩森重工机械制造有限公司、刘书峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  樊媛媛二〇一九年十月二十九日书记员  张雨晴