山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0214民初4649号原告：李宝强，男，汉族，1988年11月2日出生，住山东省新泰市。委托诉讼代理人：王毛林，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。被告：庄明明，男，汉族，1984年5月6日出生，户籍所在地江苏省新沂市。被告：秦炜，男，汉族，1993年1月25日出生，住山东省定陶县。两被告共同委托代理人：万德寿，山东海乐普律师事务所律师。原告李宝强与被告庄明明、被告秦炜房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李宝强的委托诉讼代理人王毛林，被告庄明明与被告秦炜的共同委托诉讼代理人万德寿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李宝强向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告支付原告购房款297000元、违约金28000元，及自本案起诉之日起按1000元/天标准支付违约金直至还清为止；2、判令两被告支付原告因维护权益的合理损失24000元；3、本案诉讼费、保全费等费用由两被告承担。后原告提交追加诉讼请求申请书，将诉讼请求变更为：1、请求判令两被告支付原告购房款297000元及利息，自2019年3月15日起按6%计算至实际还款之日止；2、判令两被告支付原告违约金107000元；3、判令两被告支付原告因维护权益的合理损失24000元；4、两被告承担本案诉讼费、保全费。庭审中，原告明确第三项诉请为判令两被告支付原告律师费24000元，并要求两被告对上述请求承担连带责任。事实与理由：2017年12月6日原告与被告签订《房屋买卖合同》，原告购买被告位于青岛市城阳区白沙河华地千百墅98号楼4单元602户房产，原告为此支付房屋首付款350000元。后被告擅自将房屋出售，导致合同不能履行，构成违约。原、被告为此于2018年5月3日达成《补充协议》，约定被告退还首付款并对违约行为进行赔偿，但被告仅退还首付款233000元。原告起诉后，被告仍不履行合同约定的义务，三方签订的《补充协议》约定的支付期限均已到期，因此，被告不履行或不完全履行约定构成根本违约，原告特诉至贵院，望判如所请。被告庄明明与被告秦炜共同辩称，原告要求支付购房款29.7万元,依法不能成立,被告尚欠原告的购房款为10万元,其要求支付29.7万元,明显没有法律依据;原告要求支付违约金10.7万元及所谓的合理损失2.4万元,没有法律依据,不应当予以支持;原告的事实理由与事实不符,被告欲出售给原告的房屋系两被告以抵账的方式想要卖给原告,因开发商的原因才导致无法交付给原告,并不存在擅自出售的行为,而原告在明知两被告没有产权证书的情况下仍购买房屋,其行为具有明显的过错,如果因此原告有损失,也应该由其承担相应的责任,另外,双方签订的买卖合同内容并不明确,原告要求被告承担任何的违约责任,没有合同约定,不应当予以支持。原告李宝强围绕诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、房屋买卖合同1份及补充协议1份，证明原、被告于2017年12月6日签订了合同及补充协议，根据合同及补充协议约定，被告退还首付款并对违约行为进行赔偿合计53万元整，并对逾期支付的违约金作出了明确的约定，该合同系三方的真实意思表示，合法有效，应当履行。两被告对该证据的真实性无异议，对该合同的第七条约定的违约责任，被告违约承担的违约责任为双倍定金并返还购房款，双方对于违约已经进行了约定，应该按照双方的约定承担违约责任，原告对被告没有房屋产权证书的情况下签订合同存在过错，其应当承担相应的责任，被告收取原告的购房款是35万元，补偿协议第二条约定，退还原告购房定金及首付款53万元明显错误，因为被告仅收取的是35万元，其余的18万元如果存在应当认定为违约金，对此原告当庭的陈述也认可53万元定金及违约金，但该违约金明显过高，请求法院依法进行调整，在买卖合同第七条，约定的违约责任的基础上结合原告的过错予以调整，补偿协议中约定的其他违约金明显属于关于违约金的违约金，不符合法律规定。原告称该53万元是只退回原告购房定金及首付款和因被告的违约行为给原告造成的赔偿，因为合同签订之后房价上涨，原告认为赔偿金并不存在过高问题；原告签订合同并无过错，被告称该房屋系其所有，原告基于对被告的信任签订了合同，双方对合同的价款标的都作出了明确的约定，而且补偿协议也对合同进行了进一步补充明确，具有法律效力。本院认为，该证据具有真实性及关联性，可以作为本案认定案件事实的依据。2、委托代理合同及收费发票各1份，证明根据补偿协议第五条的约定，因执行本协议造成的损失，由被告承担，上述律师费是主张权利的合理损失，应当由两被告承担。两被告对该证据的真实性无法确认，更无法确认是否已经支付律师费，根据双方的合同均无约定律师费的承担问题，其要求支付律师费于法无据。本院认为，该证据具有真实性与关联性，可以作为本案认定案件事实的依据。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月6日，原告李宝强（乙方）与被告秦炜（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方同意将坐落在青岛市城阳区白沙河华地千百墅小区98号楼4单元602户住房（建筑面积为115.63平方米）出售给乙方，乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋。成交价为1400000元，自本契约生效，将上述房价款分2次付给甲方，乙方向甲方支付350000元作为首付款，余款一次性付清。第七条约定，本契约签订后，乙方中途悔约，应书面通知甲方，甲方应在7日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起的7日内将双倍定金及已付款返还给乙方。该合同中关于房产权属及证号，具体付款日期、金额和方式，腾房、交付及办理过户、税费承担等约定均为空白。合同签订当日，原告通过邵玉账户向被告秦炜支付首付款350000元。2018年5月3日，原告李宝强（乙方）与被告庄明明、被告秦炜（甲方）签订《补充协议》，载明本协议为2017年12月6日甲乙双方所签订华地千百墅小区98号楼4单元602户购房合同的补充协议，由于该房产已被出售，甲方不能履约，经双方友好协商达成该协议；甲方承认由于甲方原因导致合同不能履行，已经违约，需为违约行为向乙方做出赔偿，并全额退回乙方购房定金及首付款，所有款项共计530000元，应于2018年5月17日前支付350000元，逾期按照1000元/天的标准向乙方支付逾期违约金，直至甲方还清该笔款项为止；应于2018年10月28日前向乙方分期支付130000元，逾期支付按照未支付部分1%/月的标准向乙方支付逾期违约金，直至甲方还清该笔款项为止；甲方于2019年3月15日前向乙方分期支付50000元；第三条：如甲方于2018年5月17日前协助乙方寻找一套与2017年12月6日合同中房产相似的房产，经乙方认可并同意后，在乙方与新房产业主签订合同后，甲方需在该购房合同中规定的首付款最后截止日期向新房产业主支付首付款，具体数额为新房产总价值的30%；第四条：甲方支付本协议第三条约定的款项后，无需履行本协议第二条的约定。若在本协议第三条约定的时间内无法为乙方寻找到合适的房产，则应当继续履行本协议第二条的约定向乙方支付。第五条，如因执行本协议内容给乙方造成损失，乙方损失由甲方承担。后因该《补充协议》第三条并未履行，2018年6月3日，被告庄明明向原告李宝强退回房款150000元；次日，又退还100000元。2018年6月29日，原告李宝强（甲方）与北京市盈科（青岛）律师事务所（乙方）签订委托代理协议，甲方因房屋买卖合同事宜委托乙方代理，乙方接受甲方的委托，指派王毛林、程胜作为甲方与庄明明、秦炜房屋买卖合同纠纷一案的一审代理人，乙方收取律师代理费24000元，当日，北京市盈科（青岛）律师事务所为原告出具代理费发票计24000元。另查明，两被告均非涉案房屋所有权人。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，合同双方均应依约履行。本案中，原告李宝强与被告秦炜于2017年12月6日签订的《房屋买卖合同》及原告李宝强与被告秦炜、庄明明于2018年5月3日签订的《补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，原、被告均应按照合同约定全面履行各自义务。《房屋买卖合同》签订后，原告根据合同约定于当日向被告秦炜支付首付款350000元，但因被告秦炜并未取得涉案房屋的所有权，涉案房屋买卖合同实际已无法履行，被告应将原告支付的首付款予以退还；双方签订的《补充协议》对上述合同无法继续履行被告应承担的违约责任进行了约定，被告返还原告购房款350000元并承担违约金180000元，故对原告要求被告返还购房款并承担违约金的主张本院予以部分支持；该协议签订后被告庄明明、秦炜已返还原告其中250000元，故该部分款项应予以扣除；原告主张两被告支付的250000元中，233000元为房款、17000元为逾期支付的违约金，对此，两被告均主张该笔款项为返还的房款，本院认为，原告没有提交证据证明该主张系两被告明确表示，两被告亦对此不予认可，故该笔款项均应为两被告返还的房款，即被告尚未返还的购房款应为100000元，而非原告所主张的购房款297000元；因此被告秦炜、庄明明还应返还原告剩余房款100000元。关于双方《补充协议》中所约定的违约金180000元及逾期支付房款及违约金的违约金，被告认为其在《补充协议》中约定的违约金180000元明显过高，应结合原告的过错予以调整，而《补偿协议》中约定的其他违约金明显属于关于违约金的违约金，不符合法律规定；本院认为，根据法律规定，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，双方于2017年12月6日签订《房屋买卖合同》，原告支付首付款350000元，2018年5月3日签订《补充协议》，约定解除上述合同，被告返还原告首付款350000元及违约金180000元，两被告于2018年6月3日返还150000元，6月4日返还100000元，尚余房款100000元没有返还，双方从立约到解约的时间周期较短；同时，原告在与被告秦炜签订《房屋买卖合同》时，未尽到必要的审查义务，本身对合同无法继续履行存在一定过错，因此本院认为，上述180000元违约金并不过高，且足以弥补原告的经济损失，故对原告要求被告支付违约金180000元的主张本院予以支持，对原告要求被告支付2019年3月15日开始按6%计算利息至实际还款之日为止、违约金107000元、律师费24000元的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告秦炜于本判决生效后十日内返还原告李宝强购房款100000元，并支付违约金180000元。二、被告庄明明对上述第一项付款承担连带责任。二、驳回原告李宝强要求被告庄明明与秦炜支付原告购房款297000元及违约金107000元、律师费24000元及2019年3月15日开始按6%计算至实际还款之日止的利息的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7720元，由原告李宝强负担2220元，由被告庄明明、被告秦炜负担5500元。保全费2520元，由原告李宝强负担600元，由被告庄明明、被告秦炜负担1920元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  顾 伟审 判 员  景艳丽人民陪审员  张 欣二〇一九年九月十七日书 记 员  刘 锋