江西省宜丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣0924民初677号 原告（反诉被告）：况某1，男，1962年4月21日出生，汉族，宜丰县人，现住宜春市袁州区。 原告（反诉被告）：况某2，女，1963年10月9日出生，汉族，宜丰县人，现住宜春市袁州区。 原告（反诉被告）：熊某，男，1967年9月27日出生，汉族，宜丰县人，住宜丰县。 被告（反诉原告）：刘某，男，1953年7月8日出生，汉族，宜丰县人，住宜丰县。 原告况某1、况某2、熊某（以下简称三原告）与被告刘某、宜丰县房地产管理局法定继承纠纷一案，本院于2018年5月8日立案受理后，依法由审判员漆慧兰独任审理。因三原告要求房产部门重新确认产权，申请中止审理，本院裁定中止审理。因人员调动，案情复杂的原因，本案另行组成合议庭公开开庭进行了审理。审理中，宜丰县房地产管理局撤销宜丰县房权证私（城）字第××号房屋所有权证。原告撤回对宜丰县房地产管理局的起诉。刘某不服该行政行为，提起行政诉讼。一、二审法院作出驳回刘某的诉讼请求后，刘某向江西省高级人民法院申请再审。2019年9月9日，江西省高级人民法院裁定驳回刘某的申诉。2019年9月23日刘某提起反诉，要求确认房屋所有权。本院受理反诉后，再次组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）况某1、况某2、熊某，被告（反诉原告）刘某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告况某1、况某2、熊某向本院提出诉讼请求：1、依法确认三原告是彭彦英的继承人；2、依法分割彭彦英的位于新昌镇原公园路86号第一、二层，现为公园路73号附3号房产，继承人况某1、况某2、熊某、刘某各得四分之一（如果拆迁补偿款已确定的则由三原告与被告各得四分之一）；3、本案的诉讼费由被告承担。 事实与理由：三原告与被告是同母异父的兄妹，都是彭彦英的合法继承人。三原告、被告的母亲彭彦英于1998年10月通过县住房制度改革领导小组购买了原属于宜丰县供销合作社联合社（下称供销社）的房屋，并办理了产权证。2001年12月母亲彭彦英因病去世，没有立下遗嘱。2018年4月，三原告得知宜丰县政府正在对母亲彭彦英所遗留的住房进行拆迁，可以获取补偿，便向被告提出依法分割拆迁补偿款，但被告主张该住房已登记为其个人所有，拆迁补偿款归其个人所有，拒绝依法分割。后来了解到被告是在母亲去世后，请他人冒充母亲到宜丰县房地产管理局违法办理了有关产权变更登记手续，该变更登记未取得三原告的同意而无效。宜丰县房地产管理局未尽审查义务，对被告违法办理变更登记也有重大过错，应当依法对三原告承担相应责任。现原告为维护自身的合法权益，特诉至人民法院请求依法判决。 审理中三原告撤回了对宜丰县房地产管理局的起诉。 况某1增加诉讼请求为请求确认案涉房半产权为其所有，理由是该部分产权系其个人购买的，房屋的装修及附属（厨房、围墙）都是其支付费用做的。 被告刘某辩称，公园路73号3栋附1（1号）涉案房产原是继父熊育才和母亲彭彦英夫妻居住的公房。1989年继父去世，房屋的居住使用权为母亲一人，公房只有使用权，个人并无产权，亲子女、继子女并不能对房产的所有权继承。1993年分房时，母亲做主让况某1买下了该房产的半产权，其他子女未提出异议，从而房产的所有权第一次转移到个人名下。1996年左右况某1另购住房搬走，母亲做主让况某1将涉案房屋按原价转让给我，当时我与况某1达成了口头协议，约定我以1.3万元买下该房。该1.3万元是在我与况某1合伙开的家电店分红时由况某1扣除了我的分红款来支付的。1998年第二次分房时，母亲没有钱。当时供销社购房政策规定房子要由职工购买，我没有资格购买，但母亲要我买下全产权，于是我拿了七千元钱给母亲，再由熊某以母亲的名义去付了购房款办理了购房手续，三原告均没有出钱。1998年6月29日的购房现金收据、我借现金的原始凭据，可以证明购房现金是我给母亲的。我一家5口人搬过来与母亲同住互相照料，房屋买卖转让的事实已由证人冷某证实，合作经营管理章程制度也是付款依据。 2001年母亲突发脑溢血在涉案房屋病故。“圆七”那天我们分割了母亲的遗产，涉案房产是我购买的归我，三原告没有异议未要求分割该房产。2005年我把房子改建，瓦房改建顶，增加了住房面积，又买了漆军林楼梯间18.94平方米，重新装修好房子，房屋所有权第四次发生变更。2009年7月办理了产权登记过户，当时舅母熊惠英到办证现场证实，该房产是母亲赠与我的，房子也是由我出钱购买的。当年舅母(现已去世)已将该房产过户到我名下一事告诉了况某2。 该房产是我所有的个人合法财产，因买卖所有权转移多次，自然不是母亲的个人财产，更不是遗产，三原告没有母亲当时银行取款原始凭证等现金来源的原始证据，不可以继承分得。2018年5月,三原告以“被告是在原告母亲去世之后请他人冒充原告母亲到第三人处办理有关产权过户登记手续，进行产权变更登记的，该变更登记未取得三原告的同意而无效”为由，要求将涉案房产作为遗产起诉到法院，没有法律依据，根本没有足够的证据来证明，请求驳回三原告的诉讼要求。首先原告没有证据证明该房产是遗产。其次我是合情、合理、合法地申请办理了产权过户手续。在2001年12月7日安葬母亲彭彦英后数天，我就已经在宜丰县公安局给母亲办理了户口注销手续，信息真实有效，不存在隐瞒情况，舅母到现场给我作证，自然不存在冒充的情况，自己的房产过户本根本不需要请人冒充母亲去过户。三原告没有事实及证据证明其指控，诬告我应追究其法律责任。现在所撤销的产权证所属房屋有两部分，一部分是2005年我购买的合法产权，一部分是1996年母亲赠与我的住房,这两部分都是我的合法所有产权。 原告申请撤销产权证是非法的，行政纠错并不涉及房屋产权的归属，江西省高级人民法院告知我要通过确权解决。涉案房屋是我从1996年起居住了二十多年的现有唯一住房，不可分割。我出钱以母亲名义购买，根据继承法第二十六条规定，遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时应当分出他人财产。根据物权法第一百零四条规定，约定不明确的，按照出资额确定。庭审情况可以看到，继父于1989年去世,1993年房改时况某1与母亲同住,房子是母亲和况某1的，1996年我与母亲同住,况某1转让给我，房子开始是母亲和我的，1998年公房改革，申请表与母亲同住的情况可以证明是我一家五口以母亲的名义共同申请购买了该房屋。2001年母亲去世，2005年我改建房屋,2009年我更名换产权证。根据民事诉讼法，民事诉讼时效期两年的规定，三原告的起诉现已超过两年以上时效期，请求驳回三原告诉讼遗产的要求。 反诉原告刘某向本院提出反诉请求：1、请求确认原住房产权证总面积105.66m2产权中有产权争议纠纷面积86.72m2，与彭彦英共有产权部分的房屋进行分割析产，确认为我个人财产，计价304068元；2、请求依法驳回反诉被告的诉讼请求；3、请求确认我事实已支付况某11996年口头协议约定的原半产权及其他部分的转让补偿费1.3万元；4、请求确认1998年购买住房全产权的购房现金来源是我一个人出钱购买的；5、诉讼费用由反诉被告承担。 事实和理由：1、住房总面积中的86.72m2部分原是登记在母亲彭彦英名下的住房，是1998年母亲和我一家五口共6人共同申请购买的，是我出的钱，只登记在母亲一人名下。当时所有反诉被告早已经与母亲分开多年，成家各自独立生活。母亲孤身一人与我同住。我和母亲共同生活期间，母亲不需要自己买房子，是母亲赠送给我由我出钱购买了房屋，是我和母亲的家庭财产，不是母亲的个人财产，要求分割析产，确认为我个人财产。反诉被告只提交了母亲办证手续证明，但不能证明购房现金来源不是我的，庭审也证实反诉被告没有出钱购买全产权。2、2009年我申请住房产权过户办证是公开、合理、合法的。家族长辈、见证人、知情人熊惠英一同前往办证机构可以证明住房是我出钱购买的，家庭成员不存在争议(多年来事实没有争议)。办证手续的错误是办证人员告知义务的缺失。熊惠英也是反诉被告的舅母，百分之百不会作假证，也不会为一个外甥去得罪其他几个外甥，过户办证后她也告知了反诉被告。反诉被告曾经向我证实了过户事实，办证机构的办证纠错与反诉被告的诉讼时效没有关联。2009年彭彦英名下86.72m2房产转移过户至我名下已成事实。过户办证现已经十年，反诉被告没有不知情的理由和证据。超过诉讼时效多年造成主要的、重要的见证人、知情人严重缺失，产生严重后果，反诉被告应承担法律责任。3、改革初期企业工厂不景气，母亲因厂里转产而失业，她只有微薄的生活退休费，没有钱买房子，老人家也不想自己买房子，与儿子同住也不需要自己买房子。母亲原把房子赠送给况某1购买，况某1按优惠价4714.82元购得住房半产权后，1996年购新房搬走离开母亲生活。母亲孤身一人居住后，母亲出面要求况某1把房子按价转让给我。况某1同意和我达成口头协议，补偿况某11.3万元在店里分红时由况某1一次扣除，房子归我所有，我接交房子搬过来居住，房子已经事实成交。根据我与况某1合作经营管理章程中标明核实的1999年纯利润70万元，按照证人冷某提出的三、七分成比例，我应分得利润21万元，扣除转让补偿费1.3的万元后，况某1实欠我19.7万元。在1998年购买全产权过户办证后，况某1的半产权已为我个人财产。4、2005年我拆旧改、扩建并购买邻居18.94m2楼梯间并装修,2009年我申请过户办证已成事实，反诉被告的诉讼请求应予驳回，判决支持我的请求。请求分割析产确认我2005年购买的楼梯间、我和母亲的家庭共有财产中旧房改造扩建自建装修面积属于我的个人财产。 反诉被告况某1、况某2、熊某辩称，事实上，刘某自始至终没有出过一分钱给母亲彭彦英购房。1993年9月4日是况某1出资购买了供销社房屋的半产权，有《宜丰县公有住房优惠出售协议书》为证，可以明确证实况某1的出资购买行为。1998年6月30日宜丰县深化城镇住房制度改革时，母亲彭彦英与供销社签订《宜丰县公有住房成本价出售协议书》，出资购买了该房屋的全部产权，将该房屋所有权登记在彭彦英自己名下。这些事实有彭彦英亲笔签字的《宜丰县公有住房成本价出售协议书》、《城镇居民购买公有住房申请表》、《原“部分产权”改按当年成本价购“全部产权”售价分户核对表》，以及宜丰县房地产管理局出具的房产权属证书明确证明。刘某既没有在上述相关材料上签字，不存在所谓“共同申请购买”，也没有证据证明母亲彭彦英的出资是与其一起的家庭财产。当年，彭彦英完全有能力自己出资，且事实上也是彭彦英个人出资购买了该房屋全部产权。按照相关出售协议、出资情况、房屋权属登记证书，该房屋是母亲彭彦英的个人财产毫无争议。刘某所谓“出钱以母亲的名义购买的共有产权。要求分割析产，确认为反诉人个人财产”纯属无稽之谈，无理诉求。 刘某伪造房屋买卖合同，欺骗房地产登记部门，违法变更登记房屋权属证书的行为已被宜丰县房地产管理局依法撤销，该房屋仍为彭彦英的个人财产。2018年6月22日，宜丰县房地产管理局经调查依法作出了撤销宜丰县房权证私（城）字第××号房屋所有权证的决定书。刘某避而不谈伪造房屋买卖合同一事，捏造所谓家族长辈、知情人证明住房是刘某出钱购买的，办证手续的错误是办证人员告知义务的缺失，企图混淆事实，抗拒国家行政机关作出的合法、正确的决定。反诉被告发现刘某伪造房屋买卖合同、侵犯其合法财产权益的时间是在2018年，没有超过法定诉讼时效。 刘某诉称况某1通过口头协议以1.3万元转让房屋半产权及其他部分，纯属捏造，毫无证据。双方既没有书面转让协议，也没有证明人能证实口头协议的真实性，刘某也提供不了支付况某11.3万元的任何书面凭证，事实上双方根本没有就此达成任何口头协议，况某1也没有收到刘某一分钱。总之，该房屋自始至终为母亲彭彦英的个人房产，刘某没有任何出资行为，也没有取得房屋所有权，我们请求应当依法驳回其无理确权请求，维护反诉被告的合法权益。 经审理查明，宜丰县新昌镇公园路73号3栋1室房屋（原产权证号为宜公字第001439号，以下简称案涉房，地址先后称为环城南路176号附1号、公园路86号）原系熊育才（系熊某的生父，刘某、况某1、况某2的继父）和彭彦英（系熊某、刘某、况某1、况某2的生母）夫妻所居住的供销社的公房。1989年熊育才去世后，况某1与彭彦英居住在该公房内。1992年起，况某1与刘某合作办家电城。1993年9月房改时，况某1夫妻与供销社签订宜丰县公有住房优惠出售协议书，以4774.82元的价格购买了案涉房的部分产权（含占有权和使用权、有限处分权和收益权），所付房款分别按标准价的75.42%、商品价的53.87%。其后况某1夫妇支付了购房款，取得了该房屋所有权证（部分产权，证号：宜私字第NO.0001175号），共有建筑面积66.44m2，间数5间（卧室三间、厅堂一间、厨房一间），二层。1996年，况某1另购住房从案涉房中搬走，刘某一家五口应彭彦英的要求搬到该房屋中一起居住。冷某出具证词称，况某1和刘某自1992年起合伙开家电店，刘某占30%的股份、况某1占70%的股份，长期未算账、彭彦英多次催促两人要算账，其不清楚两人最后怎么拆伙的；对于房屋之事，刘某同意给况某1房屋补偿金，具体金额多少不清楚，是否实际给付不清楚。 1998年第二次房改时，案涉房原准备由况某1购买全产权，因其不具购房资格，只有彭彦英、熊某具有购买资格。1998年6月7日，该房以彭彦英名义填写城镇居民购买公有住房申请表，表中载明户贯人数6人。分户核定表载明，本户共有一厅三室一厨房，共有楼梯间。同月16日，刘某领工资400元、过节款200元。同月29日，刘某借现金6400元。后彭彦英给付熊某购房款6379.24元，熊某于同月29日向供销社办理了交款手续，收款收据载明交款人为彭彦英。同年10月26日，彭彦英与供销社签订宜丰县公有住房成本价出售协议书，以6379.24元购买案涉房。1999年左右，刘某到他处的新房居住。彭彦英则仍在案涉房居住，但有时会到宜春的况某2处居住。2000年1月案涉房被登记在彭彦英名下[证号：宜丰县房权证私（城）字第××号，建筑面积为混合结构1-2层72.26m2（厅15.1m2、室14.34m2、二楼间14.34m2、15.1m2、阳台3.1m2、共有楼梯10.28m2）、砖木1层（厨房）14.46m2，总建筑面积86.72m2，以下简称房改房]。该房屋还有空地面积32.37m2。 2001年12月，彭彦英因病去世。2005年5月，刘某将房改房进行了改建，其后搬回该房居住至今。刘某改建案涉房的项目有，瓦房改建平顶，二楼层面钢筋水泥现浇平顶，钢筋水泥预块隔热层，现浇楼梯，屋四周做斜板巾波丝瓦，钢筋水泥现浇后拖排平顶，造价为1.63万元，一楼也进行了改造。一楼的改造价格刘某与施工人员另行协议（审理中刘某未提供证据证明该价格）。2005年7月9日，刘某与邻居漆军林签订楼梯、扶梯转让协议书，约定刘某以3500元购买漆军林楼梯间（原来楼梯间为两家共用）18.94m2（一层9.47m2×2层）[证号：宜丰县房产权证私（城）字第××号，以下简称购买楼梯间]。2009年7月16日，熊惠英(系各当事人的舅母，现已去世)以彭彦英的名义与刘某签订存量房买卖合同，将房改房以3万元的价格转让给刘某。2009年7月20日，新昌镇公园路73号3栋1号房改房和购买楼梯间统一登记至刘某名下[证号：房权证字第××号，建筑面积混合结构1-2层91.2（72.26m2+18.94m2）、砖木1层（厨房）14.46m2]。2018年宜丰县城进行棚改，案涉房屋在棚改范围内，评估公司核定房屋室内装修价值征收补偿价格为48.355万元。三原告得知房改房已被登记至刘某名下，遂提起本诉。 2018年6月，宜丰县房地产管理局以当事人隐瞒真实情况、提供非法材料等非法手段获取房屋登记为由撤销房权证字第××号房产证。刘某不服，提起行政诉讼。宜春市中级人民法院作出二审行政判决书，维持上高法院作出的驳回刘某的诉讼请求的判决。2019年1月，刘某向江西省高级人民法院申请再审，2019年9月9日，江西省高级人民法院裁定驳回刘某的再审申请。目前案涉房屋尚未拆除，补偿款也未给付。为核实彭彦英是否通过银行取款支付1998年房屋款问题，本院查询1998年期间彭彦英在宜丰农行、工行、中国银行的交易记录，结果为未发现彭彦英生前在上述银行有开户信息。2019年9月23日刘某提起反诉。 以上事实，有开庭笔录、行政判决书、裁定书、补偿价格表、冷某证词、微信截图、调卷函、证明、合作经营管理章程制度、私房所有权登记申请书、房屋所有权证、存量房买卖合同、楼梯、扶梯转让协议书、通知、现金收入凭证、借条、房屋改造合同、决定、照片、公有住房优惠出售协议书、宜丰县公有住房成本价出售协议书、城镇居民购买公有住房申请表、协助查询存款通知书等证据证实，可以认定。 本院认为，宜丰县房权证字第××号房屋所有权证被撤销后，案涉房屋的宜丰县房产权证私（城）字第××号、宜丰县房权证私（城）字第××号即仍有效。宜丰县房产权证私（城）字第××号房产权证项下18.94m2的购买楼梯间系刘某从漆军林处购买取得，刘某为该房产所有权人，其他当事人无理由取得。刘某要求确认其为购买楼梯间所有人，本院予以支持。 宜丰县房权证私（城）字第××号房屋所有权证项下房产建筑面积86.72m2的房改房，2000年1月被登记在彭彦英名下，在彭彦英2001年12月去世前，各位当事人均未提出异议，可以认定双方当事人对彭彦英享有房改房所有权无异议。况某1明知其取得的部分产权的房改房于2000年左右变更登记至彭彦英名下，但其至今才主张权利，显然其主张已过诉讼时效，要求确认其对房改房享有一半产权，本院不能支持。 况某1不认可其与刘某达成了购买半产权的协议，刘某称其以合伙分红款购买了况某1名下的房改房的部分产权，但况某1对此也不予认可，且刘某并未提供足够证据证明其可得的家电城部分分红款支付给了况某1冲抵1.3万元的半产权房款，故对刘某该主张本院不予支持。刘某称其以工资和从家电城的借款支付了彭彦英所付房改房全产权的房款，因为刘某所称的其付给彭彦英7000元仅有其单方陈述，证据不充分，本院不予认定。因此，对于刘某反诉请求确认其事实已付况某11996年口头协议原半产权及其他部分的转让补偿费1.3万元，以及反诉要求确认1998年购买住房全产权的购房现金是其一个人出钱支付，本院不予支持。 因2005年刘某对房改房瓦房改建平顶等改建翻新工作，迄今已十多年，难以具体量化刘某为房改房的增值部分，只能酌情予以析产处理，将房改房（面积为72.26m2+14.46m2）的五分之一部分析出作为刘某的个人财产。因此，对于刘某反诉要求确认住房产权证总面积105.66m2（即72.26m2+14.46m2+18.94m2）产权中有产权争议纠纷面积86.72m2，确认为其个人财产，仅能部分支持。 析出房改房中刘某个人部分后，房改房其余五分之四的部分为彭彦英生前财产，彭彦英生前未有遗嘱，也无其他协议，其去世后，该部分财产为其遗产，应按法定继承办理，况某1、况某2、熊某、刘某作为彭彦英的法定继承人，均享有继承权，可均等继承，各人可继承彭彦英遗产的四分之一，即各人可继承房改房的五分之一。 诉讼时效期间是自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算，刘某称熊惠英在办证过户后将房屋过户到刘某名下的事情告知了反诉被告，反诉被告已知道了该事，但庭审中反诉被告未予认可，且刘某并未提供充足证据证明反诉被告早已知悉案涉房屋已过户至其名下的事实，三原告以其在2018年棚改期间知道其继承权利受到侵害后提起本诉，该诉讼并未超过两年诉讼时效，故刘某该主张本院不予支持。 综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十条、第三十三条，《中华人民共和国继承法》第五条、第八条、第十条第一款、第十三条第一款、第二十六条第二款,《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、面积18.94m2的购买楼梯间[证号：宜丰县房产权证私（城）字第××号]为反诉原告刘某所有。 二、建筑面积为86.72m2的房改房[证号：宜丰县房权证私（城）字第××号]中的五分之一部分为反诉原告刘某所有。 三、建筑面积为86.72m2的房改房[证号：宜丰县房权证私（城）字第××号]，由原告况某1、况某2、熊某、反诉原告刘某各继承其中的五分之一。 四、驳回原告况某1、况某2、熊某的其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告刘某的其他诉讼请求。 案件受理费6740元（三原告已预交），由原告况某1、况某2、熊某负担3421元，由被告刘某负担3319元（该款在本判决生效后十日内支付给三原告）。反诉费2931元（反诉原告已预交），由反诉原告刘某负担1759元，由反诉被告况某1、况某2、熊某负担1172元（该款在本判决生效后十日内支付给反诉原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号:14×××07。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理。） 审 判 长  冷文平 人民陪审员  廖山军 人民陪审员  龚糖丰 二〇一九年十月二十八日 法官助理袁艳 书记员梅芳