上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初19508号原告：上海维风企业管理有限公司。法定代表人：李某。委托诉讼代理人：蒋晨，上海合勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：任明飞，上海合勤律师事务所律师。被告：上海颛新投资有限公司。法定代表人：陈某。委托诉讼代理人：朱广平，上海市天华律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴俊伶，上海市天华律师事务所律师。原告上海维风企业管理有限公司(以下简称“维风公司”)与被告上海颛新投资有限公司(以下简称“颛新公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，先适用简易程序依法进行了审理，因案情复杂，本案依法转为普通程序并公开开庭进行了审理。诉讼期间，颛新公司提出反诉，本院经审查认为符合反诉受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理，后颛新公司申请撤回反诉。原告维风公司的委托诉讼代理人任明飞，被告颛新公司的委托诉讼代理人朱广平、吴俊伶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告维风公司向本院提出诉讼请求：1.判令双方签订的《租赁合同》及《补充协议》于2018年4月20日解除；2.判令被告支付原告自2018年4月3日至2018年4月19日的租金616,707.23元；3.判令被告支付原告以616,707.23元为本金，自2018年4月4日起至实际付清租金之日止，按每天4%的标准计算的逾期付款违约金；4.判令被告支付原告两个月的违约金2,206,844.17元(免租期补偿)；5.判令被告支付原告自2018年4月20日起至2018年6月15日为止(实际搬离之日止)的房屋占有使用费，按72,553.79元/天的标准计算，共计4,063,012.35元；6.判令被告支付原告4月水电费4,641元、5月水电费4,685元，合计9,329元。事实和理由：2017年8月3日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告承租原告位于上海市闵行区虹莘路XXX-XXX号房屋负一层至二层，面积11,166.53平方米，租赁期限自2017年8月3日起至2026年8月2日止，装修免租期4个月，自2017年8月3日起至2017年12月2日止，系争房租日租金为3.2元/平方米/日，第一年和第二年年租金13,042,507.04元，每两年递增5%，首期租金支付四个月，之后每两个月支付一次。上期末的最后三个工作日内支付下期租金，被告应于租赁合同签订七日内向原告支付相当于两个月租金的租赁保证金，计人民币2,173,751.17元。租赁合同签订后，原告如约向被告交付了系争房屋，被告予以确认并向原告支付了首期四个月的租金以及两个月的租赁保证金。依据租赁合同约定，被告应于2018年4月3日前支付第二期租金，然被告未能及时支付该笔租金，经原告多次催讨，被告一直无故拖延。原告根据租赁合同第九条约定，于2018年4月19日向被告发出《解约通知》，通知被告要求解除合同并返还房屋、支付违约金等费用，被告于4月20日收到。同时，根据合同第十条第一款、第三款约定，被告应承担相应合同解除违约金、逾期付款违约金等违约责任。故原告为了维护自身合法权益，提起诉讼，请求判如所请。被告颛新公司辩称，一、关于导致本案房屋租赁合同解除的违约责任，原告主动提出解除合同，其理由是认为被告未能按合同约定期限缴纳第二期租金达15日，并在第16日通知被告解除合同，未有缓冲余地。被告认为解除合同理由是由于租赁的商场被原告唆使人员采用暴力手段，赶走业主，打伤员工，导致合同无法继续履行，故被告要求确认解除合同日期为法院判决起生效。二、被告延迟支付第二期租金是因为基于不安抗辩权而行使正常权利。原告在签订合同时采用欺骗手段多算了租赁面积多达1,824.99平方米，致使原告遭受重大损失。按照合同约定，租赁房屋具体面积由双方签订房屋交接书后确定，但是双方并没有签订房屋交接书，因此合同约定的面积只是暂定面积，并非实际租赁面积。被告接受租赁房屋后，委托设计公司测量后与合同约定面积相差甚远，与原告联系要求重测遭拒。三、原告在签订租赁合同时向被告隐瞒租赁房屋用途是工业厂房的事实，却在租赁合同中承诺，承租场地可用于商业用途，对被告实施合同欺诈。七宝镇政府不具备审批及变更土地用地性质的工作职权依据，而在上述租赁合同面积未得到重新测量及被告无法按合同约定的用途使用租赁房屋的问题未解决之前，被告暂缓支付租金是有合理理由的。原告单方作出解除合同，无法律依据。四、被告严格按照约定面积履行了自己的合同义务，并投入了巨大资金对承租房屋进行装修，没有违约拒绝支付租金的动机和理由。五、被告被迫解除合同，是因为2018年4月开始受滋扰，5月至6月遭打砸抢，原告在提出单方解除合同后，在未与被告对解除合同善后事宜进行充分协商沟通的情况下，雇佣了上百名社会打手，对商户进行毁坏。商场无法使用，导致合同目的已无法实现。六、公安机关及人民法院对胡善来等6人抓获和刑事判决，证明原告雇佣人员冲击商场、伤害被告员工的事实的存在。同时，2019年7月19日，上海市闵行区公安局向被告送达立案通知书，通知被告报案人胡冬梅，对李建新等故意毁坏财产一事决定立案。七、原告迫不及待单方解除合同，用暴力将被告赶出承租房屋的真实原因是其对被告实施合同欺诈的行为败露后，无法自圆其说，且无法继续履行合同；同时其还涉嫌对承租房屋进行“一女二嫁”，继续对第三人进行合同诈骗。故被告请求法院驳回原告的第二至第六项诉讼请求。经审理查明：上海市闵行区虹莘路XXX号房屋权利人为案外人上海华某有限公司(以下简称“华某公司”)。华某公司授权原告维风公司全权负责上述房屋的华某广场地下室、一、二、三、六、七、八、九、十楼的招商、租赁工作。2010年7月，华某公司(出租方、甲方)与原告维风公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》1份，约定：甲方愿意将产权属于自己的闵行区虹莘路XXX号(地下一层至地上三层及地上六层至十层)建筑物出租给乙方，共计建筑面积27,495.73平方米，租赁期限自2010年6月1日起至2026年7月31日止，免租期两个月(2010年6月、7月)，合同对甲、乙双方的权利义务、违约责任等均作了约定。2017年8月3日，原告维风公司(出租方、甲方)与被告颛新公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》1份，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市闵行区虹莘路XXX-XXX号，乙方向甲方承租该物业的部位为负一层至二层部分部位，11,166.53平方米，其中负一层3,707平方米，一层3,910平方米，二层3,549.53平方米，该房屋具体租赁区域位置见平面图，面积以房屋交接书中双方共同确认的面积为准。甲方向乙方承诺，该租赁房屋可作为商场和礼品城(含餐饮和咖啡馆)使用，具体用途由乙方报备后实施，涉及相关证照由甲方协助办理，办理费用由乙方承担。甲方于2017年8月3日(房屋交付日)或之前向乙方交付房屋。乙方应于交付日与甲方共同验收该房屋，验收合格的，甲乙双方应当签署房屋交接书。房屋租赁期间自2017年8月3日(起租日)起至2026年8月2日(租赁终止日)，共计9年，乙方按合同每期按时交付房租的前提下，甲方同意在本合同租赁期限的基础上，自动续约3年租赁期，租期至2029年8月1日。装修免租期为4个月，自2017年8月3日起至2017年12月2日止。装修免租期内，乙方无需缴纳租金，但需按照每平方米0.2元/平方米/日标准向甲方缴纳管理费，该费用于签约后十个工作日内支付。租金标准为3.2元/平方米/日(日历日，含税)，上述租金标准含物业管理费及物业服务费，物业管理费及物业服务费不另行单独计算和支付。租金每2年递增5%，2017年12月3日至2018年8月2日，年租金8,695,004.69元；2018年8月3日至2019年8月2日，年租金13,042,507.04元；2019年8月3日至2020年8月2日，年租金13,694,632.39元；2020年8月3日至2021年8月2日，年租金13,694,632.39元；2021年8月3日至2022年8月2日，年租金14,387,515.58元；2022年8月3日至2023年8月2日，年租金14,387,515.58元；2023年8月3日至2024年8月2日，年租金15,080,398.77元；2024年8月3日至2025年8月2日，年租金15,080,398.77元；2025年8月3日至2026年8月2日，年租金15,854,797.62元；2026年8月3日至2027年8月2日，年租金15,854,797.62元；2027年8月3日至2028年8月2日，年租金16,629,196.48元；2028年8月3日至2029年8月2日，年租金16,629,196.48元；租金的支付时间为首期租金支付四个月，之后每两个月支付一次，上期末的最后三个工作日内支付下期租金。乙方必须将租金以转账方式支付甲方账户，除租金外，本合同约定的乙方应向甲方支付的保证金或其他费用均应通过转账方式支付至甲方指定账户。除上述转账方式外，其他方式一概不予认可。乙方应于签署本合同之日起七天内向甲方支付相当于2个月的租金的保证金，计2,173,751.17元。甲方收取租赁保证金后应向乙方开具收款凭证。合同5.2条约定，电费为1.35元/千瓦时，水费为5.85元/立方米。停车费，甲方提供乙方每月不超过1,000辆次的免费停车，超过1,000辆次的，则应按甲方规定的标准支付停车费。合同9.2条约定：甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同：……9.2.11乙方逾期支付租金、租赁保证金、以及本合同第五条第5.2款乙方应支付的任何一项费用连续达15日的。无论因何原因导致的合同解除，原有效租赁合同项下产生但未支付的租金及水电煤等公用事业费用等仍应继续付清。合同第10.1条约定，租赁期间，违约一方出现本合同第9.2条之情形，守约方有权按该约定解除合同，并有权要求违约方在解除合同通知发出之起十日内支付数额等同于保证金的违约金。如属乙方违约的，甲方有权直接将乙方预交的保证金直接转为违约金。本合同有效期内，若因乙方违约或乙方的原因导致本合同解除、终止履行或未能继续履行，则乙方除应按约定承担违约责任外，还应向甲方支付等同于两个月租金的违约金，作为甲方给予乙方装修免租期的补偿。合同第10.3条约定，若乙方逾期支付本合同项下其应付款项(包括但不限于租金、使用费、租赁保证金、物业管理费、违约金、损害赔偿金等)，应每天按未交金额的4%支付违约金，逾期连续超十五日的，甲方有权解除本合同，乙方还应按本合同第10.1条约定的违约金数额向甲方支付违约金。合同第十二条附件约定，附件一、租赁房屋平面分界图，附件二房屋交接书，附件三、房地产权证复印件，附件四、《维风商务入住公约》、《维风商务装修管理办法》，附件五、同意转租证明，附件六、租赁房屋变性批文，附件七、业主给甲方的转租证明。合同还对其他事项作了约定。2017年8月4日，双方签订《上海维风商务房屋设备交接清单》。2017年8月18日，原告维风公司发出《解约通知》，告知被告颛新公司因其未按约定支付租赁保证金，故根据合同约定解除合同并要求承担返还房屋、支付自交付房屋之日起至房屋交还之日止，按租金标准计算的使用费，并承担等同于保证金金额的违约金。同日，被告颛新公司出具《承诺书》，承诺于2018年2月22日之前支付租赁保证金和租赁合同约定的首期租金四个月共6,521,253.17元，另会支付10万元作为补偿金。若未按上述期限支付全部款项，被告则同意解除合同，并承担违约金、房屋使用费及装修损失等一切不利后果。2017年8月22日，被告颛新公司支付房屋租赁保证金2,173,751.17元。2017年9月30日，被告颛新公司支付装修押金2万元。2017年10月16日，原告维风公司(甲方)与被告颛新公司(乙方)签订《补充协议》1份，上载：乙方同意支付给甲方10万元作为补偿金。2017年12月3日，原告维风公司(甲方)与被告颛新公司(乙方)签订《补充协议》1份，约定：甲乙双方就位于上海市虹莘路XXX号负一层、一层、二层签订了《房屋租赁合同》。现就乙方要求在原合同的基础上，将甲方留用的负一层部分场地按原租赁合同的同等条件租赁给乙方，补充协议如下：1、租赁面积为170平方米(建)，位置位于负一层北面(附图)。2、租赁费用：单价、递增率、付款方式依照原合同执行。2017年12月3日开始收取租金。年租金为：2017年12月3日至2018年8月2日，年租金132,373.33元；2018年8月3日至2019年8月2日，年租金198,560.00元；2019年8月3日至2020年8月2日，年租金208,488.00元；2021年8月3日至2022年8月2日，年租金219,036.50元；2022年8月3日至2023年8月2日，年租金219,036.50元；2023年8月3日至2024年8月2日，年租金229,585.00元；2024年8月3日至2025年8月2日，年租金229,585.00元；2025年8月3日至2026年8月2日，年租金241,374.00元；2026年8月3日至2027年8月2日，年租金241,374.00元；2027年8月3日至2028年8月2日，年租金253,164.00元；2028年8月3日至2029年8月2日，年租金253,164.00元。3、押金为33,093.00元。4、本协议内容与租赁合同内容相冲突部分，以本协议为准，本协议未涉内容，均按租赁合同内容执行。本补充协议与租赁合同具有同等效力。5、本协议一式四份，甲方二份，乙方二份。经双方签字盖章后生效。2018年3月6日，被告颛新公司支付《补充协议》项下的押金33,093元。后被告颛新公司在约定、承诺的期限内支付了承诺以及合同约定的首期租金。2018年4月19日，原告维风公司向被告颛新公司发出《解约通知》，告知：在合同履行过程中，被告违约拖欠租金，具体情形如下：根据合同第4.3.1条约定，首期租金支付四个月，之后每两个月支付一次，上期末的最后三个工作日内支付下期租金。被告应于2018年4月3日前支付的2018年4月4日至2018年6月3日的租金至今未付，已连续逾期超了15天。鉴于前情，原告依据租赁合同第9.2.11条、第10.3条约定，解除双方之间的《房屋租赁合同》，特此通知。同时，依据租赁合同相关约定，合约解除的后续处理措施如下：一、请立即交还租赁房屋;上海市虹莘路XXX-XXX号负一层至二层。若逾期未交还超过5日的，应按合同约定租金的标准的两倍支付房屋占用费至实际交还该房屋之日止，且原告有权自行收回房屋。二、根据租赁合同第10.1条约定，被告支付的保证金2,173,751.17元，转为违约金，且被告还应向原告支付等同于两个月租金的违约金，作为原告给予被告装修免租期的补偿。三、租赁合同履行期间应付未付的相关费用，如租金、水电费等被告应立即向原告结清。该函于2018年4月20日到达被告处。2018年4月23日，被告颛新公司向原告维风公司发出《关于对租赁面积进行实施丈量后签署房屋交接书的工作请求函》，告知根据合同约定，房屋具体租赁区域位置见平面图、面积以房屋交接书中双方共同确认的面积为准。合同签订后，原告即将出租之物业交由被告进行装修，但原告一直未安排双方共同对租赁面积进行实地丈量后签订房屋交接书进行确认。此前被告亦暂时按合同暂定面积11,166.53平方米支付租金。鉴于目前被告正在对所承租的物业进行招商，急需对实际租赁面积进行确认，特向原告提出如下工作请求：1、请原告提供实测面积报告交于被告。2、原合同暂定面积数额有差异，以测绘报告面积为准。对此前已支付的房租实行多退少补，或在下一期支付房租时予以调整。3、上述工作完成后，被告将按“房屋面积交接书”确认的实际租赁面积支付房租。同时，被告还向原告发出《关于请求协助办理相关经营证照的工作联系函》，要求原告提供相关手续办证材料。2018年4月至6月期间，系争租赁房屋内有人员发生冲突，被告认为系原告指使胡善来等人对商场内小商户、装修进行打砸，原告对此予以否认，并陈述在此期间，物业与维修方向小商户发放通知，要求小商户搬离，但原告并未指使人员强制清场，系特保公司人员，与原告并无关系。诉讼中，双方确认系争租赁房屋于2018年6月15日收回。另查明，2009年6月29日，华某公司与炬嘉(上海)实业有限公司向政府职能部门请示，出具《关于华某广场地下室改变用途的申请报告》：载明：由上海华某实业公司开发、我司租赁经营的华某广场，位于虹莘路XXX号。整幢建筑面积为35,522平方米，分为地上十层及地下一层，已通过一期消防验收。目前6-10层已作为办公楼租用，通过二期消防验收。1-5层作为商场开发。部分也通过二期消防验收。现申请将地下一层由停车场用途更改为商场开发经营，报请初审。2009年7月2日，上海市闵行区七宝镇人民政府盖章同意上述申请。以上事实，由上海市房地产权证、授权书、《房屋租赁合同》、平面图、《上海维风商务房屋设备交接清单》、收款收据、转账凭证、发票、《补充协议》、《承诺书》、解约通知、邮寄凭证、《通知函》、银行交易明细、《关于华某广场地下室改变用途的申请报告》、《关于对租赁面积进行实施丈量后签署房屋交接书的工作请求函》、《关于请求协助办理相关经营证照的工作联系函》等证据及当事人的当庭陈述等为证。本院认为,原告维风公司与被告颛新公司签订《房屋租赁合同》、《补充协议》系双方真实意思表示,合法有效，对双方当事人均具有约束力。关于合同的解除，原、被告对合同解除并无异议，但对合同解除的理由及过错存在争议。原告认为合同解除系被告未按约定按期支付租金，原告依约行使合同解除权；被告则认为合同解除的过错在原告，系原告指使人打砸租赁房屋，强行收回，导致双方签订的合同目的无法履行，此外被告因租赁面积问题行使不安抗辩权，才暂缓支付租金，故被告对合同解除不存在过错。对于双方的争议，本院认为，双方签订的租赁合同明确约定租金的支付时间为首期租金支付四个月，之后每两个月支付一次，上期末的最后三个工作日内支付下期租金。2018年4月4日至2018年6月3日期间的租金，被告应于2018年4月3日前向原告支付，因此被告确实存在未按时支付租金的事实。至于被告称其行使不安抗辩权的理由是否成立，本院认为，其一，合同明确约定了租赁的房屋面积、租金金额。在合同签订后，双方依约签订了房屋交接书，被告在接收房屋后已正常使用。其二，从合同签订、房屋交接后一直至原告于2018年4月19日发出解约通知期间，被告未有证据证明其对租赁面积存在争议、需双方重测核实提出过书面异议或者要求原告对租赁房屋的面积予以确定，反而在原告因被告未按时支付保证金等，于2017年8月18日向被告发出解约函时，被告回复作出的承诺书中明确表示愿意按合同约定的保证金、租金金额标准于2018年2月22日前支付，该承诺书内容中对租赁面积存在争议仍然只字未提，之后被告按其所作承诺如约支付保证金及首期租金，被告的一系列行为实际已经表明其对租赁合同约定的面积、租金标准等予以认同接受。其三，在原告于2018年4月19日发解约通知后，被告才于4月23日向原告发出面积存在争议、协助办理证照的函，以此对抗原告行使合同解除权。综上，原、被告签订的房屋租赁合同约定的房屋面积、租金标准明确，被告以其作出承诺、按合同约定以及被告所作承诺时间向原告付款等行为表明其接受认同面积、租金标准，在原告向被告依约交付租赁房屋后，被告正常使用，其也未在合理期限内提出异议，现被告以租赁面积有争议，认为其行使不安抗辩权的理由不成立。原告在被告未能按约支付第二期租金连续达15日后，其依据合同约定行使合同解除权并无不当，原告向被告发出的解约通知于2018年4月20日到达被告，故本院认为原、被告双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》于2018年4月20日解除。合同解除后，被告仍应支付原告自2018年4月3日起至2018年4月19日止的租金616,707.23元，以及自2018年4月20日起至2018年6月15日止、按月租金标准计算的房屋使用费2,067,783.07元。原告主张的逾期支付租金的违约金标准过高，本院予以酌情调整为按日万分之三标准。关于原告主张的合同解除违约金，首先，原告在发出解约函后已经在短期内收回了租赁房屋，本院对于解约后至收回房屋期间的使用费也作出了处理，原告并不存在扩大的损失；其次，违约金具有惩罚性，本案中虽然被告未能按约支付租金，但其迟延未付的时间并不长，而原、被告签订的合同约定的租期较长，双方签订合同的初衷目的也是为了能够长期稳定的履行合同，被告在收到房屋后对房屋进行装修正常使用，亦是为了能更好履行合同，由于客观原因，被告在短期内也无法再与原告继续磋商履行合同的可能性，故被告违约的主观恶意不大。因此，本院基于上述理由，从兼顾平衡双方当事人利益角度出发，对原告主张的此项违约金，本院不再予以支持。被告拖欠的2018年4月水电费4,641元、5月水电费4,685元，合计9,326元，应按约定支付给原告。至于被告在诉讼期间提出反诉，主张的各项反诉请求，因其撤回反诉，故被告可通过另案诉讼途径予以主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告上海维风企业管理有限公司与被告上海颛新投资有限公司于2017年8月3日签订的《房屋租赁合同》及2017年12月3日签订的《补充协议》于2018年4月20日解除；二、被告上海颛新投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海维风企业管理有限公司自2018年4月3日起至2018年4月19日止期间的租金616,707.23元；三、被告上海颛新投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海维风企业管理有限公司2018年4月20日起至2018年6月15日期间的房屋使用费2,067,783.07元；四、被告上海颛新投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海维风企业管理有限公司以本金616,707.23元为基数，自2018年4月4日起至租金实际付清之日止，按日万分之三标准计算的逾期付款违约金；五、被告上海颛新投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海维风企业管理有限公司水电费9,326元；六、驳回原告上海维风企业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,524.84元，由原告上海维风企业管理有限公司与被告上海颛新投资有限公司各半负担；财产保全费5,000元，由被告上海颛新投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 珺人民陪审员  吴佩华人民陪审员  赵红薇二〇一九年十月二十一日法官 助理  李睿培书 记 员  李睿培附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……