上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初35895号原告(反诉被告)：上海驿纂餐饮管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：黄燕源，执行董事。委托诉讼代理人：程海东，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：张迪，上海市锦天城律师事务所律师。被告(反诉原告)：邱艳，女，1989年1月2日生，汉族，住广东省深圳市。委托诉讼代理人：李慧林，女，1965年1月15日生。委托诉讼代理人：刘雨修，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。原告上海驿纂餐饮管理有限公司(以下简称驿纂公司)与被告邱艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月23日公开开庭进行了审理。驿纂委托诉讼代理人程海东，邱艳委托诉讼代理人李慧林、刘雨修到庭参加诉讼。诉讼中，邱艳向本院提出反诉，本院受理后依法与本诉合并审理，并于2020年3月19日再次公开开庭审理。驿纂公司的委托诉讼代理人程海东，邱艳的委托诉讼代理人李慧林、刘雨修到庭参加诉讼。审理中，双方当事人一致同意延长简易程序适用期间，且已经本院院长批准。本案现已审理终结。驿纂公司向本院提出本诉诉讼请求：1、判令邱艳支付驿纂公司自2017年11月4日起至2019年4月7日止的租金人民币(以下币种同)508,589.8元(计算方式：2017年11月4日至2018年7月3日的租金为28,101元/月，2018年7月4日至2019年4月7日的租金为31,071元/月，28,101元/月×8个月+31,071元/月×9月+31,071元/月÷30天×4天=508,589.8元)、物业费100,007.27元(计算方式：5,837元/月×17个月+5,837元/月÷30天×4天=100,007.27元)；2、判令邱艳支付驿纂公司15天装修期租金及15天免租期租金共计28,101元；3、判令邱艳支付驿纂公司自2019年4月8日起至2019年4月15日止的房屋占用费8,285.6元(计算方式：31,071元/月÷30天×8天=8,285.6元)；4、判令邱艳支付驿纂公司月租金标准6倍的违约金204,186元;5、判令邱艳支付驿纂公司自2017年10月19日起至实际付清之日止的滞纳金(分期计算：计算基数为每一期应付未付的租金及物业费之和，第一期的101,814元应于2017年10月18日前支付，自2017年10月19日起算滞纳金；第二期的101,814元应于2018年1月18日前支付，自2018年1月19日起算滞纳金；第三期的104,784元应于2018年4月18日前支付，自2018年4月19日起算滞纳金；第四期的110,724元应于2018年7月18日前支付，自2018年7月19日起算滞纳金；第五期的110,724元应于2018年10月18日前支付，自2018年10月19日起算滞纳金；第六期的78,669.79元应于2019年1月18日前支付，自2019年1月19日起算滞纳金)。审理中，驿纂公司将诉讼请求变更为：1、判令邱艳支付驿纂公司自2017年11月4日起至2018年11月7日止的租金353,234.8元(计算方式：2017年11月4日至2018年7月3日的租金为28,101元/月，2018年7月4日至2018年11月7日的租金为31,071元/月，28,101元/月×8个月+31,071元/月×4个月+31,071元/月÷30天×4天=353,234.8元)、物业费70,822.27元(计算方式：5,837元/月×12个月+5,837元/月÷30天×4天=70,822.27元)2、判令邱艳支付驿纂公司15天装修期租金及15天免租期租金共计28,101元；3、判令邱艳支付驿纂公司违约金204,186元;4、判令邱艳支付驿纂公司自2017年10月19日起至2019年9月17日止以年利率4.75%的标准计算的租金及物业费的滞纳金(分期计算：第一期的101,814元应于2017年10月18日前支付，自2017年10月19日起至2019年9月17日止共699天的滞纳金为9,390.22元；第二期的101,814元应于2018年1月18日前支付，自2018年1月19日起至2019年9月17日止共607天的滞纳金为8,154.31元；第三期的67,876元应于2018年4月18日前支付，自2018年4月19日起至2019年9月17日止共517天的滞纳金为4,630.18元；第四期的36,908元应于2018年4月18日前支付，自2018年4月19日起至2019年9月17日止共517天的滞纳金为2,517.69元；第五期的110,724元应于2018年7月18日前支付，自2018年7月19日起至2019年9月17日止共426天的滞纳金为6,223.61元；第六期的4,921.07元应于2018年10月18日前支付，自2018年10月19日起至2019年9月17日止共334天的滞纳金为216.87元)。本诉的事实与理由：驿纂公司、邱艳于2017年7月签署了《良秤集食租赁合同》一份,合同约定：驿纂公司将上海市闵行区龙湖虹桥天街B2层的良秤集食美食商场07号房屋(以下简称系争租赁房屋)出租给邱艳使用,租用面积为97.29平方米,该房屋仅供邱艳以东喜茶为名称经营C类餐饮业务；租期3年,暂定自2017年7月4日至2020年7月3日止,驿纂公司于2017年7月5日前向邱艳交付房屋;2017年7月4日至2018年7月3日期间租金标准为28,101元/月,2018年7月4日至2019年7月3日期间租金标准为31,071元/月,2019年7月4日至2020年7月3日期间租金标准为34,031元/月;物业服务费5,837元/月。合同签署后,驿纂公司依约向邱艳交付了系争租赁房屋,邱艳随即着手装修,在此过程中,邱艳要求驿纂公司将系争租赁房屋地址从驿纂公司工商登记注册地址中予以涤除,以作为邱艳的注册地址用于办理证照。但驿纂公司于2017年10月31日完成涤除系争租赁房屋地址的工商变更登记后，邱艳并未申请办理其开设公司的相关证照,而是于2017年9月29日直接向驿纂公司发送了解除租赁合同的书面通知,并停止支付自2017年11月起的租金及物业费。2018年2月,邱艳将驿纂公司及案外人上海新同联世家房地产经纪有限公司诉至上海市闵行区人民法院，案号(2018)沪0112民初7328号，后上海市闵行区人民法院作出(2018)沪0112民初7328号民事判决书，该判决书载明：邱艳不具有其所主张的合同单方解除权；法院从该案实际情况出发,为避免矛盾升级及损失扩大,判决解除双方间的租赁合同,但解除该合同的违约责任在于邱艳,驿纂公司可另行向邱艳主张。驿纂公司在一审判决解除合同后，为了止损，于2018年9月16日将系争租赁房屋出租给案外人刘某某，并自2018年11月7日开始向刘某某收取租金。(2018)沪0112民初7328号民事判决书于2019年4月8日生效,故双方的租赁合同于2019年4月8日正式解除。但邱艳至今仍未向驿纂公司支付所拖欠的租金、物业费、滞纳金以及因解除合同而产生的违约金等款项。驿纂公司遂提起本案诉讼。邱艳针对本诉辩称，不同意驿纂公司的全部诉讼请求。邱艳于2017年9月30日就向驿纂公司发送了解约通知，明确表示不再租赁系争租赁房屋；2017年11月6日，驿纂公司阻碍邱艳清场，但却收走系争租赁房屋的钥匙，故邱艳实际于2017年11月6日将系争租赁房屋交还给驿纂公司，邱艳不拖欠驿纂公司租金，亦无需支付占用费。另，根据双方的合同约定，系争租赁房屋面积为97平方米，但实际面积只有50余平方米，驿纂公司应将不足面积的租金退还给邱艳；免租期和装修期租金也应按实际面积50余平方米来收取租金，且驿纂公司也存在违约，不应该由邱艳承担全部免租期租金。邱艳向本院提出反诉请求：1、判令驿纂公司返还邱艳租金45,109.8元；2、判令驿纂公司返还邱艳物业费22,982.88元；3、判令驿纂公司返还邱艳保证金102,093元。审理中，邱艳将反诉诉讼请求变更为：1、判令驿纂公司返还邱艳租金37,679.85元(计算方式：已付84,303元-54.53平方米×9.5元/天/平方米×30天×3个月=37,679.85元)；2、判令驿纂公司返还邱艳物业费22,913.36元(计算方式：已付23,349.6元-54.53平方米×2元/月/平方米×4个月=22,913.36元)；3、判令驿纂公司返还邱艳保证金102,093元。反诉的事实与理由：双方在租赁合同中约定，租用面积作为计算租金以及其他以面积为计算依据的全部费用的标准，租用面积由两部分组成：1、该房屋内的墙体面积(包括该房屋的内墙、立柱面积)；2、该房屋的墙体面积，该房屋与公共建筑空间之间的分隔墙全部，该房屋外墙(包括山墙)全部以及与其他房屋的分隔墙的一半计入墙体面积；系争租赁房屋按暂测面积出租，如实测面积与暂测面积相比差异超过+/-5%，则以实测面积作为租用面积，以暂测面积计算的租金、合同保证金、推广费、物业服务费及本合同其他条款规定的所有与租用面积有关的条款将根据实测面积进行相应调整。根据《房屋土地权属调查报告书》显示，系争租赁房屋的独用面积为54.53平方米，驿纂公司应按实测面积54.53平方米来计算涉案房屋的租金、物业费及保证金。故系争租赁房屋的租金标准为15,541.05元/月(计算方式：9.5元/天/平方米×54.53平方米×30天=15,541.05元/月)，物业费标准为109.06元/月(计算方式：2元/月×54.53平方米=109.06元/月)，保证金为月租金及月物业费之和的3倍，即46,950.33元。邱艳已向驿纂公司支付了84,303元租金、23,349.6元物业费及102,093元保证金，现双方合同已经解除，驿纂公司应向邱艳返还多支付的租金、物业费及全部保证金102,093元。驿纂公司针对反诉辩称：不同意邱艳的全部反诉诉讼请求；其反诉诉讼请求在(2018)沪0112民初7328号案件中都已主张过，邱艳在本案的反诉属于重复诉讼。本院经审理认定如下事实：2017年，驿纂公司(出租人、甲方)与邱艳(承租人、乙方)签订《良称集食·租赁合同》一份，约定：甲方将商场B2层商业服务7号房屋出租给承租人使用，租用面积为97.29平方米，该房屋仅供承租人以东喜茶为名称经营C类餐饮业务，经营范围为餐饮；该房屋的租期共计3年，暂定自2017年7月4日至2020年7月3日止，出租人于2017年7月5日之前向承租人交付该房屋；承租人享有30个自然日的装修期，暂定自2017年7月5日至2017年8月5日止；承租人必须于2017年8月5日(即装修期届满之日)前完成装修工程并开业，承租人如有合理特殊情况不能如期开业，须提前至少7日书面告知出租人且须获得出租人书面同意后可延期开业，但延期开业阶段的租金、收银机使用费、推广费及其它各项费用仍须自装修期届满后的次日起照常缴纳；计租日为本合同约定之装修期届满后的次日，为2017年8月5日；2017年7月4日至2018年7月3日期间租金标准为每月28,101元，2018年7月4日至2019年7月3日期间租金标准为每月31,071元，2019年7月4日至2020年7月3日期间租金标准为每月34,031元；物业服务费自交付日之日开始起算，该房屋每月合计物业服务费5,837元；承租人应于交房日前3日内向出租人支付首期物业服务费用；出租人缴纳相当于该房屋3个月的月租金、物业服务费、推广费、收银机使用费总额的合同保证金，作为承租人履行本合同的保证。按照前述标准计算，承租人应缴纳的合同保证金计102,093元；承租人应于交付日前向出租人缴纳装修押金，押金金额为20,000元；首期租金共计84,303元，为2017年7月4日至2017年10月3日期间的租金；租期内，如承租人未能按时足额支付租金、物业服务费能源费及其他承租人应付的费用或未能履行本合同约定的其他义务的，出租人有权从合同保证金中抵扣承租人应付未付款项、赔偿金额或直接以合同保证金抵扣承租人违约所造成的损失(该抵扣不影响出租人的任何其他权利或救济方式)，承租人应在出租人的书面抵扣通知送达后15日内向出租人补足被抵扣的合同保证金；双方同意，本合同约定的租用面积作为计算租金以及其他以面积作为计算依据的全部费用的标准，租用面积由以下两部分组成：1、该房屋内的使用面积(包括该房屋内的内墙、立柱的面积)，2、该房屋的墙体面积：该房屋与公用建筑空间之间的分隔墙全部，该房屋外墙(包括山墙)全部以及与其他房屋的分隔墙的一半计入墙体面积；该房屋按暂测面积出租的，如实测面积与暂测面积相比差异超过+/-5%，则以实测面积作为租用面积，以暂测面积计算的租金、合同保证金、推广费、物业服务费以及本合同其他条款规定的所有与租用面积有关的条款将根据实测面积进行相应调整，调整金额在承租人最后一期租金支付时一并处理，如实测面积与暂测面积相比差异不超过+/-5%，则仍以暂测面积作为租用面积，以暂测面积计算的款项亦不作调整；除首期费用外，承租人须在每季度最后一个月15日(含)前支付下一租金缴费周期的租金；除首期费用外，承租人须在每季度最后一个月月15日(含)之前，将下一个支付周期的租金、推广费、收银机使用费、物业服务费、上月的水电费及其他相关费用、支付到出租人指定账户(如遇节假日需提前至少1个工作日缴纳或到达出租人账户)；有关付款所产生的手续费均由承租人承担。如上述费用计算起始日或届满日不是该月首日或最后1日，则该月款项(含租金以及其它费用)应按照承租人在该月实际租用天数计算支付；出租人有权变更指定的银行及账户，但应提前15日书面通知承租人；如承租人违反本合同及有关装修条例的各项规定，出租人或物业服务公司将不予退还承租人缴纳的装修押金，并有权要求承租人承担违约责任；如承租人办理相关证照需要出租人协助时，出租人应提供协助；鉴于甲方公司账户仍在设立过程中，故甲方临时收款账户为黄雅驿账户，账号XXXXXXXXXXXXXXXX，开户行为招商银行虹桥天地支行。除本合同约定及法律规定解除合同的情形外，出租人解除合同并提前收回房屋的，出租人应向承租人返还合同保证金，并无息退还尚未到期的租金、物业服务费及其他相关费用；除本合同约定及法律规定解除合同的情形外，承租人解除本合同并提前撤出房屋的，则出租人不予退还承租人已缴纳的所有款项(包括但不限于合同保证金、租金、物业服务费及其他承租人已缴款项)，另外承租人应按本合同约定月租金标准向出租人支付装修期及免租期的租金金额，同时承租人还应按本合同最后一期月租金标准向出租人支付6个月的租金作为违约金，承租人应同时付清全部费用及违约金。合同还对其他内容进行了约定，邱艳在该合同上签字，驿纂公司在本案庭审中对该合同予以认可。邱艳入住系争商铺后通过驿纂公司向上海市闵行区新虹桥街道社区发展办公室申请进行装饰装修，由驿纂公司代为登记备案。此后邱艳进行了装修，并购置了经营所需之器材。合同签订后，邱艳于2017年7月3日向上海新同联世家房地产经纪有限公司(以下简称新同联公司)工作人员施海彦转账支付40,000元，于2017年7月4日向新同联公司工作人员施海彦转账支付28,112.75元，于2017年7月4日向新同联公司转账支付264,187元及25,558.60元。2017年7月4日，邱艳丈夫向驿纂公司工作人员董楠微信转账支付证照押金30,000元，驿纂公司开具收据。邱艳还向驿纂公司工作人员董楠微信转账支付500元。2017年9月29日，邱艳委托律师向驿纂公司发送律师函，表示邱艳交完租金后才被通知承租地址已被注册为驿纂公司的营业地址，邱艳无法使用该地址进行工商注册。之后驿纂公司表示可以将自身营业执照借给邱艳使用，再着手将该房屋从营业地址中剥离。在邱艳进行装修后又发现，利用驿纂公司的营业执照无法办理卫生许可证，且驿纂公司并无将房屋从营业地址中剥离的行为，致使邱艳签署合同后至今不能合法经营。邱艳认为驿纂公司的行为属于故意隐瞒与签订合同有关的重要事实，应当赔偿对邱艳造成的损失，故要求解除租赁关系，退还邱艳支付的费用并赔偿损失。驿纂公司于次日收悉该函件。2017年11月8日，邱艳再次委托律师向驿纂公司发送律师函，驿纂公司于次日收悉该函件。2017年11月6日，李慧林(即本案邱艳之委托诉讼代理人)因就本案租赁房屋与驿纂公司发生纠纷，其报警。上海市公安局闵行分局虹桥综合交通枢纽广场治安派出所收到110报警电话后，派出所民警到现场。李慧林称因搬运“东喜茶店”内的设备与商场内B2层餐饮管理公司发生纠纷，无肢体冲突，故通知李慧林到相关单位寻求解决方法。2017年9月25日，驿纂公司向上海市工商行政管理局申请变更公司住所及经营范围，公司住所原登记为“上海市闵行区申滨南路XXX号地下二层05-08室”，变更为“上海市闵行区申滨南路XXX号地下2层商业服务05、06、07、08、09、11室，地下2层27、28室”。2017年10月，驿纂公司向上海市工商行政管理局申请变更公司住所，10月31日，公司住所原登记“上海市闵行区申滨南路XXX号地下2层商业服务05、06、07、08、09、11室，地下2层27、28室”，变更为“上海市闵行区申滨南路XXX号地下2层商业服务05、06、08、09、11室”。2017年12月13日，驿纂公司取得了《食品经营许可证》。经营场所为上海市闵行区申滨南路XXX号地下2层商业服务05室，主体业态为餐饮服务经营者(饮品店)，经营项目为自制饮品制售。2017年7月15日，邱艳将商铺设计图纸发给驿纂公司工作人员董楠，双方协商装修事宜。2017年7月24日，本案系争商铺的装修至市场监督管理所进行备案。工程名称为东喜茶，建设单位为驿纂公司。2017年9月19日，邱艳向驿纂公司工作人员董楠提出剥离问题。邱艳为上海布蕾拉餐饮管理有限公司的股东之一。2017年10月23日，上海恒骏房地产有限公司盖章出具《场地使用说明》一份，载明：我司将申滨南路XXX号地下二层商业服务05-11，地下二层27、28室出租给驿纂公司，现驿纂公司将地下二层商业服务07转租给上海布蕾拉餐饮管理有限公司，我司已知晓并同意转租事宜。2017年10月28日，李慧林(即本案邱艳之委托诉讼代理人)签署《文件确认签收单》，表明收悉了驿纂公司提供的如下资料：1、场地使用说明原件一份(上海恒骏房地产有限公司及上海驿纂餐饮管理有限公司盖章)；2、建设工程规划许可证复印件一份(上海恒骏房地产有限公司盖章)；3、建设工程项目表复印件一份(上海恒骏房地产有限公司盖章)；4、建设用地批准书复印件一份(上海恒骏房地产有限公司盖章)；5、建设工程竣工验收合格证复印件一份(上海恒骏房地产有限公司盖章)；6、建设工程竣工验收备案证书复印件一页(上海恒骏房地产有限公司盖章)；7、房屋土地权属调查报告书复印件一份二十页(上海恒骏房地产有限公司盖章)；8、编订门弄号牌通知复印件一份三页(上海恒骏房地产有限公司盖章)；9、地下二层平面图一份(上海恒骏房地产有限公司盖章)。2018年2月27日，邱艳以房屋租赁合同纠纷起诉驿纂公司、新同联公司至本院，请求判令：1、邱艳与驿纂公司、新同联公司之间的租赁合同于2017年9月30日解除；2、驿纂公司、新同联公司返还邱艳意向金40,000元；3、驿纂公司、新同联公司返还邱艳已缴纳的4个月物业费23,349.6元；4、驿纂公司、新同联公司返还邱艳已缴纳的3个月租金84,303元；5、驿纂公司、新同联公司返还邱艳已缴纳的3个月押金102,093元；6、驿纂公司、新同联公司返还邱艳已缴纳装修押金20,000元；7、驿纂公司、新同联公司返还邱艳已缴纳的没有名目的费用60,000元；8、驿纂公司、新同联公司返还邱艳报建证照使用押金30,000元；9、驿纂公司、新同联公司返还邱艳已缴纳的费用28,112.75元；10、驿纂公司、新同联公司返还所扣押的邱艳的设备；11、驿纂公司、新同联公司赔偿邱艳装修损失105,000元；12、驿纂公司、新同联公司赔偿邱艳加盟损失费2,383.56元；13、驿纂公司、新同联公司赔偿邱艳的其他损失费3,300元；14、驿纂公司、新同联公司承担本案诉讼费。本院审理该案后认为，邱艳并不具有其所主张的合同单方解除权，但在租赁合同的实际履行过程中，双方产生争议致原合意基础不复存在，本院从本案实际情况出发，为避免矛盾升级及损失扩大，解除双方间的租赁合同，但解除该合同的违约责任在于邱艳；因驿纂公司在履行过程中也存在瑕疵，至于租金及物业管理费之金额，双方应在各自承担违约责任的情况下予以结算；关于邱艳所支付的租赁押金102,093元，双方尚未能就合同解除后果达成一致，本案中亦不予以处理。本院于2018年9月18日作出(2018)沪0112民初7328号民事判决，判令：一、解除邱艳与驿纂公司之间的《良称集食·租赁合同》；二、驿纂公司于本判决生效之日起十五日内向邱艳返还操作台二个、冰柜二个；三、驿纂公司于本判决生效之日起十五日内向邱艳返还进场费50,000元、装修押金20,000元、证照使用押金30,000元；四、新同联公司于本判决生效之日起十五日内向邱艳返还招商服务费50,000元；五、驳回邱艳的其余诉讼请求。该案判决作出后，邱艳、驿纂公司不服提起上诉，上海市第二中级人民法院受理后于2019年3月29日作出(2019)沪01民终756号民事判决，判令：驳回上诉，维持原判。另查明，2018年9月16日，驿纂公司与案外人刘某某就系争租赁房屋签订租赁合同，约定：驿纂公司将系争租赁房屋出租给刘某某，租期自2018年10月8日至2020年10月7日；驿纂公司于2018年10月8日前向刘某某交付系争租赁房屋；刘某某享有7个自然日的装修期、23个自然日的免租期；计租日为2018年11月8日。签约后，刘某某即向驿纂公司支付了租金等费用。2019年4月17日，驿纂公司与邱艳之间办理了相关设备交接手续。上述事实，由驿纂公司提交的《良称集食·租赁合同》、(2018)沪0112民初7328号民事判决书、(2019)沪01民终756号民事判决书、设备退还清单，邱艳提交的驿纂公司与刘某某之间的《良称集食·租赁合同》、刘某某与李慧林之间的微信聊天截屏、光盘、商户微信聊天截屏、2017年11月8日的律师函，证人刘某某的证言及驿纂公司、邱艳的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，驿纂公司与邱艳之间就系争租赁房屋签订的《良秤集食·租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，驿纂公司、邱艳均应按照合同的约定全面履行各自的合同义务。租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人使用、收益，承租人支付相应的租金。因此，支付租金是承租人最重要的一项合同义务，是承租人使用收益租赁物的对价，也是出租人的合同主要目的所在。本案中，邱艳仅支付了3个月的租金，自2017年11月4日起未再按约向驿纂公司支付租金，其行为构成违约，理应按约承担相应的违约责任。对驿纂公司的本诉诉讼请求1，本院认为，因驿纂公司于2018年9月16日即将系争租赁房屋另行出租给案外人并自2018年11月8日起计租，故邱艳欠付租金及物业费的起始日期应自2017年11月4日起至2018年11月7日止。根据双方的合同约定，自2017年11月4日起至2018年11月7日止的租金为353,234.8元(计算方式：2017年11月4日至2018年7月3日的租金为28,101元/月，2018年7月4日至2018年11月7日的租金为31,071元/月，28,101元/月×8个月+31,071元/月×4个月+31,071元/月÷30天×4天=353,234.8元)、物业费为70,822.27元(计算方式：5,837元/月×12个月+5,837元/月÷30天×4天=70,822.27元)。但本院结合本院的实际情况，酌定驿纂公司、邱艳对该期间的租金及物业费各承担50%，即邱艳应向驿纂公司支付租金176,617.4元、物业费35,411.13元，理由如下：一、双方在合同中明确约定邱艳承租系争租赁房屋的目的为经营餐饮业务，驿纂公司作为商事主体，对于邱艳经营餐饮所需办理之证照应予以知晓，并给予配合。但驿纂公司却将系争租赁房屋地址注册自身之营业地址，在邱艳提出异议后，驿纂公司于2017年10月底才将系争租赁房屋地址于其营业地址中予以涤除，导致邱艳无法按照租赁合同之约定于2017年8月5日前完成装修并予以开业，驿纂公司就该履行瑕疵应承担相应之违约责任；二、邱艳于2017年11月6日即明确表示不再承租系争租赁房屋并实施搬离，驿纂公司在双方租赁合意已经丧失的基础上应及时止损，故驿纂公司对扩大的损失应承担相应的责任。对于驿纂公司的本诉诉讼请求2，其主张符合双方的合同约定，本院予以支持。对于驿纂公司的本诉诉讼请求3，本院认为，驿纂公司向邱艳主张的租金截止日期完全衔接了其将系争商铺另行出租给案外人并某某的日期，驿纂公司实际上不存在空置期损失，且邱艳已向驿纂公司支付了履约保证金，足以填补驿纂公司因邱艳解约而导致的损失，故为更好地平衡双方当事人的利益，本院对驿纂公司的该项诉讼请求难以支持。对于驿纂公司的本诉诉讼请求4，本院考虑到驿纂公司在履约过程中亦存在瑕疵，故对驿纂公司的该项诉讼请求，本院不予支持。对于邱艳的反诉诉讼请求1，本院认为，邱艳提出的系争租赁房屋面积与合同约定不符的辩称，结合本案的证据足以说明系争租赁房屋的建筑面积经测量确定为97.29平方米，与双方租赁合同中所约定的租用面积相符，故本院认为邱艳主张的面积误差的辩称缺乏事实及法律依据，进而邱艳主张要求退还部分租金及物业费缺乏基础的事实依据，对此诉请本院不予支持。对于邱艳的反诉诉讼请求2，本院认为，双方在租赁合同中约定，因邱艳的原因解除合同并提前撤出系争租赁房屋的，驿纂公司不予退还其已缴纳的保证金，该约定系双方当事人的真实意思表示，本院予以尊重，故邱艳的该项诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)邱艳于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海驿纂餐饮管理有限公司自2017年11月4日起至2018年9月15日止的租金人民币176,617.4元、物业费人民币35,411.13元；二、被告(反诉原告)邱艳于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海驿纂餐饮管理有限公司15天装修期租金及15天免租期租金共计人民币28,101元；三、驳回原告(反诉被告)上海驿纂餐饮管理有限公司的其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)邱艳的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计人民币11,342.06元，由原告(反诉被告)上海驿纂餐饮管理有限公司负担人民币1,342.06元，由被告(反诉原告)邱艳负担人民币10,000元。反诉案件受理费减半收取计人民币1,851.85元，由被告(反诉原告)邱艳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈旺迪二〇二〇年四月十日书记员  罗香琴附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……