江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0505民初4426号 原告（反诉被告）：苏州爱家营物业服务有限公司。 法定代表人：王锋，经理。 委托诉讼代理人：陈西西，公司员工。 委托诉讼代理人：马铭，公司员工。 被告（反诉原告）：商丽华。 原告苏州爱家营物业服务有限公司（以下简称爱家营公司）与被告商丽华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月5日受理后，由本院审判员沈文春独任审判，于2019年9月9日公开开庭审理，原告苏州爱家营物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈西西，被告商丽华到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，于2019年10月15日、2020年1月21日公开开庭审理，原告苏州爱家营物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈西西，被告商丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告爱家营公司诉称：2018年8月11日，原被告双方签订《房屋出租委托代理合同》和《装修及家具家电配置协议》，房屋地址为苏州市虎丘区滨河路1333号7幢***室，委托租金为5300元/月，委托期限为2018年9月1日至2021年8月31日。 2019年6月10日，被告告知原告其要求终止合同并要求该小区物业禁止原告进入该小区，但是被告拒绝支付违约金。原告为装修该房屋总共花费了23800元，《装修及家具家电配置协议》第8条约定，甲方在房屋翻新或装修期间提前终止合同的，甲方赔偿乙方因翻新或装修房屋产生的所有费用，甲方需支付乙方5300元作为违约金并向乙方支付赔偿金17850元。 由于被告拒绝支付违约金。原告为维护自身合法权益，诉至法院：1，请求判令,原告与被告签订的《房屋出租委托代理合同》于2019年6月10日解除；2、请求依法判令被告继支付原告家具家电配置费用17850元、违约金5300元，共计23150元；3、判令本案诉讼费由被告承担。 被告商丽华（反诉原告）答辩及反诉称：1，反诉被告将本案房屋出租给第三方用于办公经营，既违反了双方之间的合同约定，也违反属地政府三合一整治的法律法规，属于根本性违约，反诉原告解除双方之间的委托关系合理合法。2018年8月11日，原被告双方签订《房屋出租委托代理合同》和《装修及家具家电配置协议》，约定反诉原告委托反诉被告出租位于苏州市虎丘区滨河路1333号7幢***室的房屋，《房屋出租委托代理合同》第十六条明确约定，房屋的出租用途为住宅整体出租。2019年3月，反诉原告发现反诉被告将房屋出租给第三方用于办公经营，经营内容为白酒批发（实际承租人将大量白酒堆放在涉案房屋，存在重大安全隐患），于是反诉原告即找到反诉被告的工作人员要求其整改，反诉被告的工作人员承诺当月月底会完成清租。但是，直到2019年6月，实际承租人并未搬离上述房屋。期间，反诉原告多次到反诉被告门店处沟通无果，后反诉原告找到实际承租人后得知，反诉被告不仅不履行清退的承诺，反而继续要求出租人支付后续租金。后来，反诉原告对实际承租人晓之以理，实际承租人承诺与反诉被告解除租约。由于反诉被告违反出租合同约定，反诉原告于2019年6月12日发出解约函，通知反诉被告解除双方之间的委托租赁关系，并要求反诉被告在收到函件后7日内将房屋内的家电装修清退。 反诉原告于2019年7月1日，将在淘宝网上购买的门锁委托卖家更换后，重新占有了涉案房屋，经过结算和询价，反诉原告代为结清了电费和水费，同时由于反诉被告在装修时对涉案房屋造成了损坏，反诉原告须对损坏部分进行维修，并委托装修公司进行了询价。针对以上事实，反诉原告提出如下反诉请求：1，请求判令反诉原告与反诉被告签订的《房屋出租委托代理合同》于2019年6月11日解除；2，请求判令反诉被告支付反诉原告代缴电费500元、代缴水费200元、房屋受损恢复费用5750元；3，请求判令反诉被告赔偿反诉原告交通费用及误工费1000元；4，本案反诉费由反诉被告负担。 反诉被告爱家营公司辩称：1，答辩人与被答辩人之间的《房屋出租委托代理合同》实际上已于2019年6月10日终止。2019年6月10日，该小区物业在被答辩人授意下禁止答辩人进入小区，导致双方之间的《房屋出租委托代理合同》实际已无法履行，《房屋出租委托代理合同》已于2019年6月10日终止；2，《房屋出租委托代理合同》第二十八条明确约定了甲方即被答辩人有权解除合同的情形，即乙方利用该房屋进行违法活动，但是答辩人并未违反这一约定，故被答辩人单方面要求解除合同属于根本违约，应当按照《房屋出租委托代理合同》及《装修及家具家电配置协议》约定，向答辩人支付房屋月租金的100%作为违约金即5300元和赔偿金17850元，共计23150元；3，关于水电费，被答辩人只提供了一张模糊的自制表格截图，极易改动，并未提供正规有效的票据，故不予认可。关于房屋损失费用，对被答辩人提供的工程预算单的真实性不予认可，并且预算上列明的维修费用明显过高，不予认同；4，请求驳回被答辩人的诉讼请求。 经审理查明：2018年8月1日，原告（乙方）被告（甲方）双方签订《房屋出租委托代理合同》，协议约定被告将自己所有的苏州市虎丘区滨河路1333号7幢***室委托原告出租，委托期限为2018年9月1日至2021年8月31日，委托租金为5300元/月，该房出租用途为居住。双方对违约责任作了约定，合同第二十八条约定如果乙方利用该房屋进行违法活动的，甲方有权解除合同。为了提升房屋在租赁市场上的竞争力，原告为该房屋配置了家具家电及进行相关装饰装修，双方签订了《房屋出租委托代理合同》项下的补充协议即《装修及家具家电配置协议》，该协议第八条约定，甲方在房屋出租代理期限内提前终止合同的甲方需支付乙方人民币5300元作为违约金并向乙方支付赔偿金，赔偿标准为：翻新或装修房屋及配置的家具家电所产生的费用。后原告对该房进行列明装修，并配置了相关家电、家具。2019年2月22日，原告将该房屋出租给案外人张宾宾，租赁合同约定该房屋仅作为居住使用。2019年3月份左右，被告发现承租户使用租赁房的用途不是用于居住，而是用于办公，被告与原告交涉，要求原告整改，但租赁户迟迟未能整改到位，被告即要求与原告解除《房屋出租委托代理合同》，为此原被告双方于2019年6月11日至苏州高新区枫桥街道人民调解委员会，要求调解，后调解不成，调解委员会出具《人民调解协议书》，告知双方因调解不成，可以走法律途径解决。被告于当天向原告发出《解除合同通知书》，该通知载明“我与你司于2018年8月11日签订了一份《租赁合同》，合同约定我将位于滨河路1333号锦丽苑7栋***室房屋租赁给你公司，租赁期限自2018年9月1日至2021年8月31日。合同生效后，我已如约将房屋交付给你公司，但在承租期间我发现，你公司将上述房屋转租给第三人用于办公经营活动，堆放酒类易燃品，此举严重违反双方签订的合同以及政府相关法规。我多次向你司工作人员提出反映解决此违法行为并给予两个月时间，并未清理违法行为，同时在实际承租人被清退后，你司也未按合同约定继续支付租金，拖欠水费！故我正式通知你司，解除双方签订的《租赁合同》，并限你司在收到本通知书7日内，将房屋恢复原状交还我本人。否则我有权处理房屋内残余物品及附着物，由此产生的费用全部由你司承担，并且我将保留按照合同约定向你司主张违约责任的权利！”。 由于原被告双方就租赁合同解除事宜发生纠纷，诉至法院。 以上事实有《房屋出租委托代理合同》、《装修及家具家电配置协议》、《人民调解协议书》、庭审笔录等予以证实，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的《房屋出租委托代理合同》系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按照合同全面履行，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助的义务。根据双方签订的合同，被告提供给原告的苏州市虎丘区滨河路1333号7幢***室房屋系用于居住目的的出租，原告与案外人签订的房屋租赁合同虽然明确了该房是用于居住使用的，但后来被告发现案外人使用期房屋是用于办公使用，被告即向原告提出要求原告整改，但原告一直没有整改到位，故被告于2019年6月11日向原告发出《解除合同通知书》，要求与原告解除《房屋出租委托代理合同》，出租房的使用是居住，而该房在具体使用过程中是用于办公经营，而原告有义务在出租过程中对承租户进行监督管理，由于原告为能监管到位，违反了原被告之间签订的《房屋出租委托代理合同》的约定，属于违约，由于不能实现合同目的，被告有权解除合同，且该解除通知已于2019年6月11日发送被告，故原被告之间签订的《房屋出租委托代理合同》及补充协议《装修及家具家电配置协议》于2019年6月11日解除。原告要求被告支付家具家电配置费用17850元、违约金5300元的请求无法律依据，应予驳回。关于反诉原告要求反诉被告支付代缴电费500元、代缴水费200元、房屋受损恢复费用5750元及交通费用及误工费1000元，无相关证据和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四款、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、原告苏州爱家营物业服务有限公司与被告商丽华于2018年8月1日签订的《房屋出租委托代理合同》及补充协议《装修及家具家电配置协议》于2019年6月11日解除。 二、驳回原告苏州爱家营物业服务有限公司的其余诉讼请求。 三、驳回反诉原告商丽华的其余反诉请求。 案件受理费378元，由原告苏州爱家营物业服务有限公司负担；反诉案件受理费52元，由反诉原告商丽华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10555301040017676。 审 判 长  沈文春 人民陪审员  顾建云 人民陪审员  罗 赟 二〇二〇年六月十五日 书 记 员  沈道真