上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初23526号原告：陶惠珍，女，1951年2月16日出生，汉族，住上海市长宁区。原告：陶蕙君，女，1965年2月22日出生，汉族，住上海市黄浦区。两原告委托诉讼代理人：谢骞，上海方洛律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：韩迎春，上海方洛律师事务所律师。被告：陶仲芳，男，1929年5月8日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告：陶俊毅，男，1988年1月7日出生，汉族，住上海市徐汇区。两被告委托诉讼代理人：韩国权，上海市尚伟律师事务所律师。第三人：陶惠民，男，1956年2月4日出生，汉族，住上海市徐汇区宛平南路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：韩国权，上海市尚伟律师事务所律师。第三人陶蕙嬿，女，1959年9月18日出生，汉族，住上海市黄浦区。原告陶惠珍、陶蕙君与被告陶仲芳、陶俊毅，第三人陶惠民、陶蕙嬿确认合同无效纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月12日公开开庭进行了审理。两原告及其委托诉讼代理人、两被告的委托诉讼代理人、第三人陶惠民的委托诉讼代理人、第三人陶蕙嬿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陶惠珍、陶蕙君向本院提出诉讼请求：1.确认陶仲芳与陶俊毅于2011年签订的上海市宛平南路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖合同无效；2.恢复该房屋登记至陶仲芳名下。事实和理由：陶仲芳、郁某某夫妻一共育有五子女。上海市宛平南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)原为陶仲芳承租的公房，1995年购买产权登记为陶仲芳。郁某某于2003年10月20日报死亡，生前未留遗嘱，死后郁某某的遗产未予分割。后陶仲芳、陶俊毅于2011年5月28日签订《上海市房屋买卖合同》，系争房屋产权登记至陶俊毅名下，陶俊毅没有支付过房款。两原告直至近日才得知产权人已变更。原告认为，系争房屋是父母亲的共同财产，郁某某死后，子女有权继承，陶仲芳擅自处分其与郁某某的共有房屋，属于无权处分，侵犯作为继承人的两原告的合法权益，故提起上述诉请。陶仲芳、陶俊毅辩称，系争房屋原为陶仲芳承租的公房。1985年3月，陶惠珍为了享受单位福利分房，将郁某某的户口迁到本市天山五村XXX号乙XXX室其丈夫乔新德承租的公房。1989年乔新德、陶惠珍夫妇单位配房到程桥二村房屋，郁某某跟随他们一起居住到程桥二村公房。1995年1月12日，陶惠珍根据“94方案”购买了程桥二村房屋产权，郁某某尽管没有在产证上有名字，但其居住权、房屋份额应当归于程桥二村房屋。郁某某在程桥二村房屋居住至其死亡，她的房产利益被陶惠珍攫取了。陶仲芳在1994年12月购买系争房屋产权时，郁某某户口并不在内，也不是同住人。当时同住人另有陶惠民、黄如英(陶惠民妻子)、陶蕙清、陶俊毅。故陶仲芳认为系争房屋赠与给孙子系有权处分，而且是陶仲芳与郁某某共同的愿望，买卖合同合法有效，并无侵犯两原告的继承权。陶惠民述称，同意两被告意见。陶蕙嬿述称，其收到传票后才知道两原告打官司。陶蕙嬿28岁出嫁就住在乔家路祖母家，对娘家房子的情况不太清楚。本院认定事实如下：陶仲芳与郁某某为夫妻，共生育陶惠珍、陶惠民、陶蕙嬿、陶蕙君、陶蕙清五个子女。陶俊毅系陶惠民之子。系争房屋原为陶仲芳承租的公房，1994年12月26日，陶仲芳与本户同住成年人陶惠民、陶蕙清、黄如英协商一致，购买系争房屋，房地产权利人确定为陶仲芳所有。1995年2月14日，陶仲芳与上海市房产管理局签订《公有住房买卖合同》，以1994年市政府及其主管部门规定的价格扣除优惠折扣计8,729.93元购买系争房屋产权，系争房屋的所有权人经核准登记为陶仲芳。1995年8月7日，陶蕙清报死亡。2003年10月20日，郁某某报死亡。2011年5月28日，陶仲芳(甲方)、陶俊毅(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方转让系争房屋产权给乙方，转让价款为1,638,500元，格式合同其余条款均系空白。当日，双方共同至上海市徐汇区不动产登记事务中心，申请买卖变更登记，同年6月8日，陶俊毅经核准登记为系争房屋的权利人。审理中，陶仲芳、陶俊毅表示，陶仲芳本意为赠与，用了买卖合同的形式，陶俊毅未支付房价款。另查明，郁某某的户口于1985年3月10日由系争房屋地址迁出，迁往本市天山五村XXX号乙XXX室(户主乔新德，系陶惠珍配偶)；1989年6月29日又从本市天山五村XXX号乙XXX室迁往本市程桥二村XXX号XXX室(户主乔新德)；之后郁某某的户口曾迁往本市国货路XXX弄XXX号；又于1996年2月1日从本市国货路XXX弄XXX号迁出，迁往本市乔家路XXX号(户主陶蕙嬿)。1994年年底至1995年年初陶仲芳购买系争房屋公房产权时，郁某某户口不在系争房屋，未被认定为购房时的同住成年人。陶惠珍于1995年1月购买本市程桥二村XXX号XXX室公有住房产权，所有权人登记为陶惠珍。2012年10月，陶惠珍将该房屋出售他人。以上事实，除当事人庭审陈述外，另有上海市不动产登记簿、本户人员情况表、购买公有住房委托书、公有住房买卖合同、户籍摘抄等证据证实，本院予以确认。审理中，原、被告及第三人一致确认：郁某某生前未留有遗嘱，郁某某的法定继承人为陶仲芳、陶惠珍、陶惠民、陶蕙嬿、陶蕙君五人，郁某某的遗产未经析产和继承。本院认为，夫妻在婚姻关系存续期间取得的财产一般为夫妻共同财产，但是法律特别规定某些财产归夫妻个人所有或者夫妻采用书面形式约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有的除外。系争公房原由陶仲芳承租，陶仲芳在1994年底1995年初购买产权。房屋不属于法律特别规定的某些只归夫妻个人所有的财产，且本案审理中没有证据表明陶仲芳、郁某某夫妇在婚姻关系存续期间对财产归属作出约定，故系争房屋陶仲芳名下的份额应认定为其与郁某某的夫妻共同财产。另外，1994年的房改方案规定，售后公有住房的产权只能登记为一人，正是由于“94方案”对产权登记的特殊限制，导致产权登记无法真实反映实际的房屋产权共有状况。系争房屋是通过“94方案”购买的售后公房，其中可能还包含其他同住人的权益。购买系争房屋产权时郁某某户口在他处，是他处售后公房的同住人并可能取得购买产权资格，但这并不妨碍郁某某基于配偶身份与陶仲芳共有夫妻共同财产。两被告关于系争房屋为陶仲芳一人所有，郁某某非共有人的观点，不符合我国婚姻法相关规定，本院不予认同。郁某某死亡后，其继承人对系争房屋中郁某某的权利未进行过析产和继承，故系争房屋应由陶仲芳与郁某某的继承人共有。陶惠珍、陶蕙君作为系争房屋的共有人之一，有权对其他共有人处分系争房屋提出异议、提起诉讼。2011年5月28日，陶仲芳与陶俊毅以签订买卖合同的形式，申请产权人变更，陶俊毅并未支付房价款，双方的行为实质上为陶仲芳将系争房屋所有权完全赠与给陶俊毅。物权法规定，处分共有的不动产以及对共有的不动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。根据上述法律规定，陶仲芳在未得到其他共有人同意之下，擅自处分系争房屋，其处分行为未得到追认，应为无效。陶仲芳在处分系争房屋时，共有人对系争房屋所占份额并不明确，除非陶仲芳与郁某某的其他继承人之间另有约定，否则陶仲芳要处分系争房屋，须经全体共同共有人同意。两被告关于陶仲芳有权处分的意见，显然与上述法律规定相悖，本院不予认同。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国婚姻法》第十九条第一款的规定，判决如下：一、确认陶仲芳、陶俊毅于2011年5月28日签订的上海市宛平南路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖合同无效；二、上海市宛平南路XXX弄XXX号XXX室房屋产权恢复登记为陶仲芳所有。案件受理费减半收取计9,774元，由陶仲芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  袁 欣二〇二〇年一月三日法官助理  陆 磊书 记 员  刘侗侗附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。二、《中华人民共和国婚姻法》第十九条夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。……