福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终3854号 上诉人（原审原告）：叶泽阳，男，1969年12月19日出生，香港特别行政区居民，住香港九龙。 委托诉讼代理人：曾凌，福建勤贤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄必盛，福建勤贤律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄渡萌，男，1953年12月2日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，现住福建省厦门市思明区。 上诉人叶泽阳因与被上诉人黄渡萌房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人叶泽阳的委托诉讼代理人黄必盛，被上诉人叶泽阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶泽阳上诉请求：1、请求判令撤销（2019）闽0203民初346号民事判决，改判支持上诉人全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院事实认定不当，理解与适用法律错误。1、上诉人叶泽阳与被上诉人黄渡萌2006年10月21日签订的《房屋买卖协议书》，约定叶泽阳作为甲方将位于厦门市华新苑水仙阁9楼902单元房产及N9车位（即讼争房屋）售给乙方黄渡萌，价款总计1881000元，黄渡萌仅支付定金30万元。黄渡萌未支付剩余尾款1581000元，却从2006年10月21日占有使用房屋至今。2、上诉人与被上诉签订的《房屋买卖协议书》第九条约定“1.乙方支付定金后，若不遵守本协议毁约不买，购房定金作为违约金，甲方不予退还乙方，乙方并赔偿给甲方造成的损失。反之若甲方在收取定金之后毁约不售，或因甲方原因该房产无法交易则甲方应返还乙方所支付的的定金及支付乙方与定金等额的违约金，并赔偿给乙方造成的损失”。该条款明确“甲方在收取定金之后毁约不售，或因甲方原因该房产无法交易则……”，毫无疑问，该条款设定了双方的单方解除权，其代价为乙方毁约不售，丧失定金并赔偿甲方损失，甲方毁约不售，或因甲方原因该房产无法交易，双倍返还定金并赔偿乙方损失。根据最高人民法院【关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释】第一百一十七条“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理，适用《中华人民共和国合同法》的规定。”因此，合同中明确约定了解约定金，一审法院肆意曲解当事人之间对合同条款的真实意思表达，对案涉定金性质错误认定为违约定金，于法不当。二、一审法院判决不利于公平原则的实现。 1、上诉人与被上诉人双方签订的《房屋买卖协议书》第一条体现，2006年10月21日签订合同时被上诉人知悉此时房屋尚未办理房屋产权初始登记、也知道该房屋的建成时间、使用时间，也就是说被上诉人知道双方签订《房屋买卖协议书》项下的案涉房产在90日之内办理产权过户存在巨大的风险，被上诉人在此情况下与上诉人签订合同，且该事实在一审庭审中得到被上诉人的确认。2、因案外人厦门华新房地产有限公司原因导致上诉人至今未办理案涉房产权属登记，无法办理产权证，且上诉人持续要求案外人履行义务，但案外人拒不履行办理案涉房产权属登记事宜义务。上诉人对于无法办理房屋权属登记并无主观过错。3、因案外第三人厦门华新房地产有限公司原因，导致目前该房产仍旧无法办理房产权属登记，上诉人与被上诉人之间签订的《房屋买卖协议书》已履行不能。且依据合同约定，上诉人也有权反悔，单方解除合同。被上诉人在仅支付30万元的情况下实际长时间占有、使用房屋至今，未继续支付高达1581000元巨额尾款。判令解除上诉人与被上诉人之间的合同，有利于维护公平原则。 黄渡萌辩称，一审法院对事实认定清楚，适用法律准确，应予维持。《房屋买卖协议》中第九条“违约责任”的约定，该约定是针对违约方的惩罚性条款，绝非给予违约方可以无限期单方解除合同权力的约定。即使作为违约方当时意图悔约认罚，假设当时原告有毁约解除权，那也应在除斥期间内提出，而不是履约12年后提出。倘若合同签约双方都可根据自身需要随时悔约，合同法根基的契约精神荡然无存。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。 叶泽阳向一审法院提出诉讼请求：1.解除叶泽阳与黄渡萌于2006年10月21日签订的《房屋买卖协议书》；2.黄渡萌及时向叶泽阳返还讼争房屋。事实和理由：2006年10月21日，叶泽阳与黄渡萌签订了一份《房屋买卖协议书》，约定叶泽阳将厦门市筼筜路61号华新苑水仙阁902室的房产及车位出售给黄渡萌，出售价款为1881000元。黄渡萌向叶泽阳支付了部分购房款，此后未再支付其余购房款。此外，因开发商原因导致讼争房屋产权无法办理至叶泽阳名下，讼争合同属客观无法履行，且根据讼争协议第九条中关于解约定金的约定，现叶泽阳要求解除讼争合同及返还讼争房屋。 一审法院认定事实:1992年2月，厦门华新房产有限公司（甲方、卖方）与叶泽阳（乙方、买方）签订了一份《厦门房产买卖合同书》，约定甲方将华新苑水仙阁9楼902单元房产及N9车位（即讼争房屋）售予乙方，乙方在认购时预交五千定金，甲方应于1995年12月30日将该产业交付乙方。 2006年10月21日，叶泽阳（出售人、甲方）与黄渡萌（购买人、乙方）签订一份《房屋买卖协议书》，约定甲方同意将讼争房屋出售给乙方，该房产建筑面积156平方米，计价1716000元，车库165000元，共计1881000元；甲方保证该物业的合法性，无抵押，无查封，权属合法清晰，甲方必须在90天内到厦门市国土资源与房产管理局（以下简称市土房局）办理交易过户手续，乙方在接到通知三日内必须与甲方一同到市土房局办理过户手续；在签订本协议之日乙方向甲方支付30万元作为购房定金，双方到市土房局办理过户手续，市土房局接受时乙方支付581000元，在办理完上述手续后乙方必须在10天内办理好银行按揭手续并由银行支付楼款余额110万元给甲方；双方同意甲方在交付30万元定金同时将房屋交付乙方使用。合同第九条“违约责任”约定：1.乙方支付定金后，若不遵守本协议悔约不买，购房定金作为违约金，甲方不退还乙方，乙方并赔偿给甲方造成的损失。反之若甲方在收取定金之后悔约不售，或甲方原因该房产无法交易则甲方应返还乙方所支付的定金及支付乙方与定金等额的违约金，并赔偿给乙方造成的损失；2.甲方必须于协议签订后90天按期到市土房局办理交易手续，每逾期一日，须向乙方支付上述购房款的0.05%作为违约金，超过30天内可不计；3.乙方须保证办理过户手续后10日内办好按揭手续，如果乙方在按揭手续上拖延，每逾期一日须向甲方支付0.05%作为违约金，超过15天内可不计。该合同由叶泽阳代理人朱永志代其签署，案外人陈建国亦作为甲方担保人在该合同中签字。 讼争合同签订当日，黄渡萌向叶泽阳支付了30万元购房定金，叶泽阳亦依约将讼争房屋交付给黄渡萌使用至今。双方均确认讼争房屋产权现仍登记在开发商名下，尚未办理分户产权登记。 本案审理中，叶泽阳主张系因开发商原因导致讼争房屋产权无法办理至其名下，但未提交相关证据予以证明。 一审法院认为，讼争合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效。叶泽阳在取得房地产证之前与黄渡萌订立讼争合同，并不影响认定该合同为有效合同。 现叶泽阳主张行使约定解除权以及法定解除权，并不符合双方约定及法律规定。首先，讼争合同约定叶泽阳必须在合同签订后90天内办理交易过户手续，黄渡萌接到通知三日内必须与其一同到市土房局办理过户手续，并约定第二笔购房款于市土房局接受时支付；因此叶泽阳有义务通知黄渡萌办理权属登记，且第二笔购房款在市土房局收件时才予以支付，而叶泽阳并未举证证明其已通知黄渡萌办理过户手续，且其自认无法办理该手续，因此第二笔购房款支付条件尚未成就，黄渡萌不存在逾期支付购房款的违约情形。其次，叶泽阳主张因开发商原因导致讼争房屋产权无法登记至其名下，但并未举证证明该事实，且其所主张的无法登记也并不等同于客观无法实现，该事由亦不符合法定解除权成立的条件。再次，讼争合同第九条约定“反之若甲方在收取定金之后悔约不售，或甲方原因该房产无法交易则甲方应返还乙方所支付的定金及支付乙方与定金等额的违约金，并赔偿给乙方造成的损失”，该条款内容属于违约责任承担条款而非约定可以任意解除合同的条款，叶泽阳主张援引该条约定行使单方解除权，于法无据。综上所述，叶泽阳诉求解除合同、返还房屋并无法律依据，且有悖诚信，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回叶泽阳的诉讼请求。 本案二审期间，叶泽阳、黄渡萌均未提交新的证据，对一审法院查明认定的事实亦无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。 叶泽阳于二审庭审中主张因与房产开发商之间的私人原因尚未办理产权登记手续，愿意双倍返还定金以解除讼争合同。 本院认为，讼争《房屋买卖协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，不因叶泽阳未取得讼争房屋的房地产权证而无效。该合同一经签订即发生法律效力，对各方当事人具有拘束力。黄渡萌依约向叶泽阳支付了购房定金30万元，已经完成了第一阶段合同付款义务。叶泽阳在收到定金情况下，因其与开发商之间私人原因未能在90天内办理房产过户登记手续，黄渡萌后续付款的条件尚未成就，无须履行第二阶段付款义务，亦不构成违约。因此，黄渡萌作为守约方，有权选择继续履行合同抑或行使法定单方解除权。现黄渡萌主张继续履行合同，而叶泽阳拟以双倍返还定金的形式单方解除合同，有违诚实信用原则，亦缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持，并无不当。 综上所述，叶泽阳的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费21729元，由叶泽阳负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 林 审判员 洪培花 审判员 陈 石 二〇一九年九月十日 书记员 黄 琳 附页 本案所适用的法律、司法解释条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。