苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初7231号原告（反诉被告）：吴长学，男，1965年1月2日出生，汉族，住江苏省丰县。委托诉讼代理人：李斌、巫飞，江苏能成律师事务所律师。被告（反诉原告）：俞菊根，男，1952年9月12日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。原告吴长学诉被告俞菊根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案，被告俞菊根在法庭辩论结束前提起反诉，本院予以合并审理。本案依法适用简易程序公开进行审理，后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。吴长学委托诉讼代理人李斌，俞菊根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴长学向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还租金7500元、电费押金5000元及租厂房还原押金10000元，合计22500元；2、判令被告支付原告损失7500元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年9月20日签订租房合同，于2018年2月10日签订租房补充协议，期限自2017年9月2日至2019年9月1日，年租金为45000元，原告支付了2017年9月20日至2018年9月20日的房租、电费押金及租厂房还原押金，金额分别为45000元、5000元和10000元。后原告发现被告实为二房东，未经原房东吴嘉培许可转租且转租期限超出其承租的期限2019年8月16日，并导致原告自2018年8月起不能实际使用承租房屋，导致原告损失。以上事实经吴中区人民法院在（2018）苏0506民初7178号民事判决书中认定。经与被告协商不成，故其诉至法院。被告俞菊根辩称，其与原告签订的协议未约定租厂房押金10000元，约定的是租赁到期恢复原样的押金10000元，该押金不需要退还，其已付给出租人吴嘉培；其确实收了电费预付款5000元，但是否需要退还要看实际用电情况；因原告还欠其租金，其不同意退还租金7500元；原告主张的损失7500元没有依据。俞菊根反诉称，2017年9月20日，其向吴长学表明涉案房屋系其向吴嘉培租用的，经吴长学再三请求，其与吴长学签订了租房合同，其将位于苏州市吴中区原化工厂东侧院内部分房屋租给吴长学使用，租金每年45000元，先付后用，租期二年；吴长学在租期内违反有关法律，在承租房内进行木门专业大范围喷漆，造成很大气味和火灾隐患，被相关部门查处处理；其支付给吴嘉培的10000元恢复原样费应由吴长学承担，另，法院强制执行中吴长学没有处理部分设备而由其处理为此支出2000元，该费用应由吴长学承担；吴长学在法院于2019年7月3日强制执行时搬出房屋，实际使用房屋二年，但仅向其支付了45000元租金，故反诉要求：1.判令反诉被告支付其2018年9月20日至2019年9月19日的房租45000元及该款自2019年12月16日起按银行同期贷款利率计算至实际支付之日止的利息；2.判令反诉被告支付其恢复原样金12000元；3.诉讼费由反诉被告承担。针对被告俞菊根反诉，反诉被告吴长学辩称，反诉原告的反诉请求没有事实及法律依据，反诉原告隐瞒真实情况，在未获得吴嘉培许可的情况下，与其签订租赁合同，该合同无效，故其无需向反诉原告支付房屋租金，也不应支付恢复原样金。本院经审理认定事实如下：2016年8月17日，案外人吴嘉培与俞菊根签订《租房协议》一份，约定吴嘉培将位于苏州市吴中区化工厂东侧12间平房出租给俞菊根作为仓库使用，租金每年40000元，租期三年；租金支付方法为每年使用前一个月支付全年租金；吴嘉培一次性修建后交于俞菊根，由俞菊根负责使用期间的管理和维护，保证房屋的完好性和安全性；俞菊根在租用期间不得从事违法经营，改变用途或转租，如有以上情况违约一切责任由俞菊根自负；为了保障吴嘉培在租房期间对俞菊根的信任，俞菊根先付贰万元违约保证金，期满后退租时一次性退还。2017年9月20日，俞菊根（甲方）与吴长学（乙方）签订《租房合同》一份，约定甲方将上述房屋中北面二间、南面五间及院内其他地面租给乙方做红木家具使用，面积约450平方米，租用期限为两年即2017年9月2日到2019年9月1日，租金为肆万伍仟元一年，先付后用，一年一付，房租费从2017年9月20日起算；乙方可以对院内的柱子进行改造，但不能拆除架棚，乙方在使用时不得改造屋内结构，如有损坏还为原样；合同内乙方合法经营，有关主管部门的关系乙方自行解决；甲方为乙方接通电源和水源，总的电表及水表由乙方负责缴费，甲方用电用水接出分表费用给乙方。签订合同后，俞菊根将房屋交付吴长学使用。2018年2月10日，俞菊根（甲方）与吴长学（乙方）签订《租房补充协议》一份，主要内容为：一、乙方预交给甲方电费伍仟元，到时双方以电费发票计算。二、乙方预交壹万元给甲方作为乙方对房屋及地面损坏的还原费用，如乙方能自己还原到甲方满意，甲方把壹万元归还给乙方，乙方没还原好的由甲方用押金为还原修理费用进行修理，余下的可还给乙方。三、甲方劝告乙方房屋租用期内不要在内喷漆，如乙方坚持要喷漆，所有一切责任由乙方承担及处理，与甲方无关。吴长学向俞菊根支付了2017年9月20日至2018年9月19日的房租45000元、电费押金5000元及租厂房还原押金10000元。2018年8月31日，苏州市吴中区光福镇福利村村民委员会向吴长学发出告知书一份，内容为：金涧于爱英木门厂在4月29日接到上级信息反馈后，我村联合镇环保办，立即组织人员前往事发地现场勘察，到达目的地发现，于爱英木门厂工人正在忙碌的进行生产行为，现场环境杂乱气味非常刺鼻，当即要求现场负责人进行立即停止生产，并开始着手生产设备拆除事宜。直至今日由于各种原因生产设备只拆除部分，拆除进度缓慢。现通知你处于2018年9月4日前自行对厂内生产设备拆除，否则认为你做放弃处理，将由各职能部门联合强制对厂内设备进行拆除。俞菊根称于爱英系吴长学妻子。后，吴长学拆掉了机器设备，但仍放置在租赁房屋内。另查明，本院于2018年8月13日受理了吴嘉培诉俞菊根、第三人吴长学房屋租赁合同纠纷一案[案号（2018）苏0506民初7178号]，该案中，吴嘉培要求判决解除其与俞菊根签订的《租房协议》；俞菊根与吴长学立即腾空、迁让并返还其位于苏州市吴中区原金涧化工厂东侧一宅400平米房屋；俞菊根支付恢复原状费用15000元。俞菊根同意支付恢复原状的费用10000元，从20000元保证金中扣除，余款吴嘉培予以返还，吴嘉培表示同意。吴嘉培称，涉案房屋系其于2001年向苏州市吴中区光福镇原金涧村村民委员会以10000元所购，没有产权证，没有建造审批材料,后其进行了翻修，也没有相关审批材料。该案本院经审理认为，因吴嘉培没有涉案租赁房屋的产权证，也没有批准建设的审批材料，故双方于2016年8月17日签订的《租房协议》无效。俞菊根同意支付吴嘉培恢复原状费用10000元，并要求从20000元保证金扣除，吴嘉培予以认可并同意返还俞菊根保证金10000元，不违反法律规定，本院予以确认，遂于2018年11月20日判决：一、俞菊根、第三人吴长学于判决生效之日起十日内腾让并交还吴嘉培位于苏州市吴中区化工厂东侧房屋；二、吴嘉培于判决生效之日起十日内返还俞菊根保证金人民币10000元。该判决已生效。吴嘉培向本院申请强制执行，本院于2019年3月26日向俞菊根、吴长学发出公告，限俞菊根、吴长学于2019年4月17日前迁出位于苏州市吴中区化工厂东侧房屋，并将上述房屋返还给吴嘉培，逾期不履行的，则强制执行。后吴长学于2019年7月3日法院强制执行时腾让了房屋，并搬走了机器设备及原料。审理中，吴长学称，2018年6-7月，吴嘉培告知其，俞菊根未经他同意转租房屋，认为其不能使用房屋，其遂自2018年7月20日至2018年9月20日未使用房屋，故俞菊根应退还其上述期间的租金7500元；因其已支付电费，故俞菊根应返还其电费押金5000元；因租赁合同无效，故俞菊根应返还其租房还原押金10000元；另，俞菊根还应赔偿其不能营业导致的可得利润损失7500元。俞菊根称，正常加工红木家具不需要喷漆，吴长学因在孙武路还经营一家木门厂，故将生产的木门运至租赁房屋进行喷漆，被政府阻止；其向吴嘉培支付了80000元租金，但吴长学仅向其支付了一年的租金，故其要求吴长学再支付一年租金45000元；吴长学改变了承租房屋结构，搭建了喷漆棚，为此其向吴嘉培支付了10000元恢复原状费用，故其不需要退还吴长学租房还原押金10000元，吴长学应赔偿其该笔费用，且其为清理吴长学的废料支出2000元，也应由吴长学负担；吴长学未向其支付过电费，电费押金5000元即抵作电费，其不用退还。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本诉部分，出租人吴嘉培与承租人俞菊根于2016年8月17日签订的《租房协议》因无产权证或按规划批准建造房屋的材料而无效，俞菊根与次承租人吴长学签订的租赁合同亦无效。吴长学称，吴嘉培告知其俞菊根未经他同意转租房屋，认为其不能使用房屋，其遂自2018年7月20日至2018年9月20日未使用房屋，故俞菊根应退还其上述期间的租金7500元。对此，吴长学并未提供证据证明，且与村委会因其喷漆造成环境杂乱、气味刺鼻而要求其停产的事实不符，吴长学使用租赁房屋直至2019年7月3日法院执行时才腾让，故本院对吴长学要求俞菊根退还租金7500元的诉请不予支持。关于电费押金，俞菊根认为其已为吴长学代缴电费，以电费押金作抵扣，吴长学不予认可，对此俞菊根未提供吴长学结欠电费及具体金额的相关证据，现吴长学已腾让租赁房屋，故俞菊根应退还吴长学电费押金5000元。关于租厂房还原押金，因吴长学改变了租赁房屋结构，存在过错，且其虽搬走设备但未将现场恢复原状，俞菊根已向出租人吴嘉培支付恢复原状费用10000元，故本院对吴长学要求俞菊根退还租厂房还原押金10000元的诉请亦不予支持。吴长学要求俞菊根赔偿可得利润损失7500元，缺乏依据，本院不予支持。反诉部分，房屋租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。根据吴长学已付租金及其于2019年7月3日搬出房屋的情况，俞菊根有权要求吴长学参照约定租金45000元/年的标准支付自2018年9月20日至2019年7月3日的房屋占用使用费，经核算，应为35500元。因租赁合同无效，俞菊根要求吴长学支付利息的诉请，于法无据，本院不予支持。因吴长学已向俞菊根支付租厂房还原押金10000元，根据上述分析，吴长学无权要求俞菊根退还，俞菊根又要求吴长学支付恢复原样金10000元，本院不予支持。俞菊根要求吴长学支付其为清理废料而支出的2000元，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告俞菊根于本判决生效之日起十日内返还原告吴长学电费押金人民币5000元。二、驳回原告吴长学的其他诉讼请求。三、反诉被告吴长学于本判决生效之日起十日内支付反诉原告俞菊根使用费人民币35500元。四、驳回反诉原告俞菊根的其他反诉请求。如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市吴中区人民法院履行款账户，户名：苏州市吴中区人民法院，开户银行：中国建设银行股份有限公司苏州市吴中经济开发区支行，账号：32×××48。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费550元、公告费300元，合计人民币850元，由原告吴长学负担800元，被告俞菊根负担50元。反诉案件受理费减半收取人民币613元，由反诉原告俞菊根负担269元，反诉被告吴长学负担344元。被告俞菊根负担的案件受理费原告吴长学已预交，被告于本判决生效之日起十日内直接支付原告，本院不再另行退还。反诉被告吴长学负担的案件受理费反诉原告俞菊根已预交，反诉被告于本判决生效之日起十日内直接支付反诉原告，本院不再另行退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  钱建平人民陪审员  徐 娟人民陪审员  顾建新二〇二〇年六月五日书 记 员  丰雨竑