湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0102民初13191号原告：湖南乐荷资产投资管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区隆平高科技园人民东路与京珠高速交汇处隆平水稻博物馆东侧****房。法定代表人：黄馨禾，该公司总经理。委托诉讼代理人：宾亮，湖南麓邻律师事务所律师。委托诉讼代理人：康宗辉，湖南麓邻律师事务所律师。被告：张文波。委托诉讼代理人：张梅，湖南芙蓉律师事务所律师。委托诉讼代理人：程伟，湖南芙蓉律师事务所律师。原告湖南乐荷资产投资管理有限公司（以下简称乐荷资产投资公司）与被告张文波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖南乐荷资产投资管理有限公司的委托诉讼代理人宾亮、康宗辉，被告张文波及其委托诉讼代理人张梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐荷资产投资公司向本院提出诉讼请求：一、请求确认原告与被告订立的《五一广场“五一里”地铁商业项目商铺租赁合同》（以下简称《商铺租赁合同》）于2018年6月2日解除；二、请求判令被告支付2017年11月26日至2018年6月2日期间欠付的租金135360元，并支付违约金158565.6元（按日千分之一，自2017年11月16日起计算至实际支付之日，暂计算至2019年8月1日为158565.5元），三、请求判令被告向原告支付自2017年8月26日至2018年6月2日止的中央空调使用费15637.5元；四、判令被告向原告支付因其违约导致合同解除的违约金162000元；五、请求确认原告无需向被告返还履约保证金21600元；六、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年5月22日，原告与被告订立了《商铺租赁合同》，约定由被告承租原告的五一里地铁商业项目F24商铺，用于经营“我川”品牌，商铺面积为67.5平方；租赁期限为3年，第一年和第二年租金为21600元/月，第三年租金为23760元/月；租金以每六个月为一期进行支付，其中第一期租金于合同订立后五日内支付，剩余各期租金需提前10日预付，如逾期支付，则每日需按欠款金额的千分之一支付违约金；如因被告的违约行为导致合同解除的，其则需按解除时所在年度每月租金的六倍支付违约金，且交纳的履约保证金不予返还。合同订立后，原告依约交付了约定房屋，但被告却未按约定履行义务，被告逾期向原告支付自2017年11月26日起自2018年6月2日止的租金，以及自2017年8月26日起至2018年6月2日止的中央空调费。另被告在未通知原告和取得原告书面同意的情况下，擅自中断营业。因被告的行为已构成严重违约，故原告于2018年5月29日通知被告解除合同，并要求其腾退场地、承担违约责任。2018年6月2日被告收到书面解除通知，但却未按要求履行义务，故而起诉。被告张文波辩称：一、涉案商场未经消防验收合格情形下交付租赁物，在租赁合同履行期间，原告未履行通知义务，多次对经营环境进行重大改造，存在违约情形，对合同解除亦存在相应过错。二、涉案商场在未经消防验收合格前，不得投入使用和运营，即其不应收取包括租金和违约金在内的任何费用。三、原、被告已经就双方签订的合同解除及项下权利义务达成了一致意见，上述两份合同已于2018年3月13日解除，被告共计应向原告支付76434元，且该笔款项已扣除履约保证金21600元。另，被告已于2018年3月13日撤场，无须再向原告支付该日以后的租金，同样亦不应向其支付基于此产生的违约金。四、原告主张的中央空调费，合同未约定，缺乏事实依据，于法无据。五、原告主张收取的履约保证金21600元不予退还，于法无据。六、原告既主张被告按逾期支付违约金数额的千分之一支付违约金，又主张被告应按月租金的六倍支付违约金，违约金数额实属过高，故请求法院结合双方在合同履约期间的过错程度以及原告的实际损失，酌情对其所主张的违约金进行相应减少。经审理查明，2015年7月18日，乐荷资产投资公司与张文波订立《商铺租赁合同》一份。合同约定，由张文波承租乐荷资产投资公司的五一里地铁商业项目F24商铺，用于经营“我川”服装，商铺面积为67.5平方；租赁期限为3年，自装修期满次日开始计算；第一年、第二年每月的租金为21600元，第三年每月的租金为23760元，租金以每六个月为单位进行支付，其中第一期租金于合同订立后5日内支付，剩余各期租金需提前10日预付；如逾期支付租金，则每日需按欠款金额的千分之一支付违约金，如逾期支付累计超过15日的，则乐荷资产投资公司有权解除合同；张文波同时还须交纳履约保证金21600元；如因张文波的违约行为导致合同解除的，其需按解除时所在年度月租金和运营管理费的六倍支付违约金，且乐荷资产投资公司无需返还履约保证金。合同还就其他事项进行了约定。合同订立后，五一里地铁商业项目于2017年7月28日开始营业，并于2017年12月18日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。自2017年11月26日起，张文波开始拖欠租金未付。2018年3月14日乐荷资产投资公司发现张文波擅自停止营业并清空商铺内货物，其遂要求张文波恢复营业，但张文波未予恢复。2018年5月29日，乐荷资产投资公司作出《解除合同通知》，决定解除与张文波之间订立的《商铺租赁合同》。同年6月2日，该解除通知送达给张文波。同时查明，乐荷资产投资公司主张，张文波还拖欠自2017年8月26日起至2018年6月2日止的空调使用费未支付，而每月的空调使用费系按每平方25元的标准收取，并提供同一商场内其他商铺的空调使用费收据两份欲予证明。上述事实，有《商铺租赁合同》一份、《解除合同通知书》一份、微信聊天记录、律师函两份及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，张文波未按约定支付租金，已构成违约。其逾期支付的时间已超过15日，故乐荷资产投资公司有权解除合同。乐荷资产投资公司于2018年5月29日发出解除合同通知，张文波于2018年6月2日收到该通知，本院确认案涉合同于张文波收到解除通知之日解除。合同解除后，张文波仍应支付解除前的租金。张文波主张，其与2018年3月13日与乐荷资产投资公司就合同解除和应付款项达成了一致意见，张文波应支付的所有款项为76434元。张文波为支持其主张，向本院提供了其与湖南乐弘商业管理有限公司商管肖军的微信聊天记录及证人证言欲以证明。本院认为，该份微信聊天记录显示，肖军虽与张文波就结算事宜进行了沟通，但双方并未达成一致意见；证人证言仅能证实张文波于2018年3月13日停止营业，不足以证实双方就合同解除达成一致意见，故本院对其主张不予采信。根据合同约定，商铺的月租金为21600元，因此，张文波应支付的租金数额为135360元（21600元/月×6个月+21600元/月÷30天×8天）。关于逾期支付租金违约金部分，因合同约定的欠款金额千分之一标准过高，故本院酌定从合同解除之日起按日万分之五计算。乐荷资产投资公司主张，张文波自2017年8月26日起，还拖欠空调使用费未支付，其提供的收据可以证明同一商场内其他商铺的空调使用费每月均系按每平方25元的标准支付，故张文波还应支付解除前的空调使用费15637.5元（67.5平方×25元/月×9个月+67.5平方×25元/月÷30天×8天）。《商铺租赁合同》约定，如因张文波的违约行为导致合同解除的，乐荷资产投资公司无需返还履约保证金。本案中，合同系因张文波的违约行导致解除，乐荷资产投资公司主张不予退还张文波支付的履约保证金，符合双方的约定，本院予以支持。乐荷资产投资公司还主张，张文波还应按约定支付合同解除违约金162000元（按月租金和运营管理费的6倍支付）。本院认为，违约金作为赔偿损失额的预定，虽不要求其数额与损失额完全一致，但也不宜使两者相差过于悬殊，因此，违约金的数额过高且当事人申请时，是可以进行调整的。本案中，乐荷资产投资公司从2018年3月14日起发现张文波停止经营并清空商铺内货物，在要求张文波恢复经营未果后，其应意识到张文波拒绝继续履行合同。乐荷资产投资公司应当采取适当措施防止损失扩大，但其迟至2018年5月29日才要求解除合同，其本身亦存在过错。同时，乐荷资产投资公司主张不予退还张文波支付的履约保证金的诉请已被本院支持，其损失已经得到部分填补。因此，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，依法对乐荷资产投资公司主张的违约金予以核减，酌定为每月租金的三倍。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告湖南乐荷资产投资管理有限公司与被告张文波订立的《五一广场“五一里”地铁商业项目商铺租赁合同》于2018年6月2日解除；二、限被告张文波于本判决发生法律效力之日起五日内向原告湖南乐荷资产投资管理有限公司支付租金135360元，并支付违约金（自2018年6月2日至清偿款之日，按日万分之五之标准计付）；三、限被告张文波于本判决发生法律效力之日起五日内向原告湖南乐荷资产投资管理有限公司支付空调使用费15637.5元；四、限被告张文波于本判决发生法律效力之日起五日内向原告湖南乐荷资产投资管理有限公司支付合同解除的违约金64800元（21600元×3倍）；五、原告湖南乐荷资产投资管理有限公司无需向被告张文波返还履约保证金21600元；六、驳回原告湖南乐荷资产投资管理有限公司的其他请求。未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8679元，减半收取4339.5元，由原告湖南乐荷资产投资管理有限公司负担2200元，由被告张文波负担2139.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘东二〇一九年十月二十九日法官助理闫坤斌书记员刘璐璐附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。