山东省昌邑市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0786民初2940号 原告：王俊宏，女，1966年10月11日出生，汉族,住昌邑市。 委托诉讼代理人：王科，山东辅棠律师事务所律师。 被告：孙少峰，男，1988年7月11日出生，汉族,住昌邑市。 被告：王乾坤，女，1989年5月12日出生，汉族,住昌邑市。 被告：昌邑市大城房产经纪有限公司，住所地：昌邑市利民街563号。 法定代表人：姜大志，执行董事。 委托诉讼代理人：许宗琦，山东艾利特律师事务所律师。 原告王俊宏与被告孙少峰、王乾坤、昌邑市大城房产经纪有限公司（以下简称大城公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了第一次审理，后依法变更为普通程序，公开开庭进行了第二次审理。原告王俊宏及其委托诉讼代理人王科，被告孙少峰、王乾坤，被告大城公司委托诉讼代理人许宗琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王俊宏向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告孙少峰于2018年8月21日签订的《房屋买卖合同》；2.被告孙少峰、王乾坤返还原告已付房款860000元，被告大城公司承担赔偿责任；3.被告大城公司返还中介费9000元；4.三被告共同承担已付购房款一倍的赔偿责任860000元；5.由三被告承担原告因合同解除而支出的租房损失每月3000元，至判决执行完毕之日止；6.本案诉讼费、担保费、保全费等费用由三被告承担。在本案审理过程中，原告变更第2项诉讼请求为：被告孙少峰、王乾坤返还原告已付购房款870000元及利息(以870000元为基数，自2018年8月26日起至实际给付之日按照年利率24%计算)，被告大城公司承担赔偿责任；删减了第4项诉讼请求；其他诉讼请求未变更。 事实与理由：2018年8月21日，经大城公司居中介绍，原告与被告孙少峰签订《房屋买卖合同》一份，约定由原告购买被告所有的邑城水岸文博苑第2幢3单元602号住宅及第2幢-1层149号储藏室，房款共计900000元，分两次支付,2018年8月25日前一次支付房款800000元，剩余房款在办理过户当日支付。合同签订时，被告孙少峰隐瞒了该房屋已被抵押的事实。得知该房屋被抵押后，经昌邑市公证处公证，原告与被告孙少峰、王乾坤（两被告系夫妻关系）于2018年8月24日又签订《预约合同》一份，约定已付的房款由两被告在五个工作日内还清银行贷款并解除抵押登记。原告于2018年8月16日支付定金20000元，于2018年8月21日支付380000元，于2018年8月24日支付400000元，付款后，两被告交付原告房屋，原告居住至今，至起诉之日原告已实际支付房款860000元。2019年7月份，原告才得知购买的房屋已于2018年8月10日被法院查封，且该房屋的抵押登记并未解除。原告认为，被告孙少峰、王乾坤故意隐瞒房屋已被抵押、查封的事实，构成欺诈，依据《合同法》以及相关司法解释，两被告应返还房款并赔偿损失，被告大城公司违反忠实居间义务，应承担赔偿责任。为维护自身合法权益，诉至贵院，望判如所请。 被告孙少峰辩称，如果原告要求解除房屋买卖合同，被告同意解除，但被告已经无能力支付房款以及赔偿原告的损失。若原告同意继续履行合同，被告将尽力筹款将房子解封。 被告王乾坤辩称，被告已与孙少峰离婚，且离婚协议约定涉案房产归孙少峰所有，被告无义务与被告孙少峰共同承担责任。 被告大城公司辩称，原告的第一项诉讼请求与被告无关，被告不同意原告的其他诉讼请求。原告要求被告承担赔偿责任没有合同及法律依据，被告已经履行了全部居间义务，促成了原告与被告孙少峰签订房屋买卖合同。另外，被告不是房屋买卖合同的相对方，主体不适格。 当事人围绕诉讼请求向本院提交了相关证据，原告向本院提交《房屋买卖合同》一份、《预约合同》公证书一份、中介费收据一份、房款收据三份、定金收据一份、借条一份、昌邑市自然资源和规划局出具的不动产查询表一份；被告王乾坤向本院提交离婚证及离婚协议各一份；被告大城公司向本院提交微信转账记录打印件一份；本院依法调取（2018）鲁0786民初2313号案件保全材料一宗。对以上证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，各方对以上证据的真实性均无异议，本院予以确认并在案佐证。 根据经审查确认的证据以及当事人陈述，本院认定事实如下： 2018年8月21日，在被告大城公司（丙方）的居间介绍下，原告（乙方）与被告孙少峰（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，合同约定，经大城公司提供居间媒介服务促成甲方将坐落于昌邑市平安街1156号2幢3单元602私有房产出售给乙方，房屋建筑面积为135.1平方米，附属物为附房12.64平方米；甲乙双方均清楚是在该房地产未办理房产证状态下签署本合同，自愿遵守并认可其法律效力；该房地产的成交额为人民币玖拾万元（小写900000元）。经双方协商，甲方同意乙方购房款分两次支付，第一次支付给甲方捌拾万元整（含定金2万元），2018年8月25日之前支付；剩余购房尾款壹拾万元待甲方办理出此套房产的产权证书后，甲乙双方房屋产权过户当日付清（至于过户时间，待甲方办出证后，甲乙双方自行协商）。甲方办证所产生的费用由甲方自行承担，房产过户所产生的费用由乙方承担。甲方收到乙方定金后，合同生效，甲方将该房地产证、土地证、契约原件交于丙方作为该房地产的查验转移登记使用。甲方收到该房地产的首期款捌拾万元整当日负责将该房地产的使用权及房屋交付给乙方，甲方办出产权证后应积极配合乙方办理产权过户，不准刁难和无故拖延时间。鉴于丙方提供订立本合同的媒介服务，促成了本合同的成立，丙方有权向乙方收取佣金人民币成交额的1.5%，中介费于三方签订合同当日付清。首付房款后，乙方违约，甲方有权扣乙方所付房款的20%作为违约金，定金不退。甲方违约，应赔偿乙方所付房款20%的违约金，定金双倍返还。甲方未按合同约定期限将上述房屋交付（包括房屋交付和房屋权属转移）给乙方，每逾期一日，甲方向乙方支付该房产成交价0.5%的违约金，并承担乙方支付给丙方的佣金。此外，合同还对其他事项作出约定。合同签订后，原告向大城公司支付中介费9000元，后因原告嫌中介费用太高，大城公司工作人员通过微信转账方式向原告转账1000元。 2018年8月24日，原告（乙方）又与被告孙少峰、王乾坤（两被告为甲方）签订《预约合同》一份，该合同就位于昌邑市住宅和第2幢-1层149号储藏室的买卖事宜进行预约，约定甲方承诺取得房屋产权证后将涉案房屋转让给乙方，转让价款为人民币900000元，房款分两次付清，首次乙方向甲方支付购房款人民币80万元整，转入甲方指定的银行账户，甲方在五个工作日内还清银行剩余贷款，解除房屋抵押登记；剩余房款10万元，在甲方与乙方办理不动产过户登记之日，由乙方一次性支付。甲方办理以甲方名登记的不动产登记手续的各项税费均由甲方承担。甲方协助乙方办理不动产权属过户登记手续应缴纳的各项税费均由乙方承担。乙方按照以上约定支付应付款项，甲方应在2018年8月24日前将房屋交与乙方，乙方取得该房屋的使用权。合同对房屋及储藏室的基本情况、预约交易内容、房屋的交付和过户、权利保证、违约责任、合同生效事项等事项均进行了约定，其中违约责任条款中约定合同解除的，甲方应在法律规定或约定的退款责任明确之日起十日内将乙方实际支付的全部款项（含利息）全部退还乙方。该预约合同经山东省昌邑市公证处公证，并出具（2018）鲁昌邑证民字第1120号公证书。 原告王俊宏于2018年8月16日向被告孙少峰支付定金2万元整，于2018年8月21日向被告孙少峰支付房款38万元整，于2018年8月24日向被告孙少峰支付房款40万元整，至此首付房款80万元原告已全部付清，被告孙少峰亦将涉案房屋的钥匙及合同交付原告。2018年12月18日，原告又支付被告孙少峰房子尾款5万元，被告孙少峰为原告出具收到条，并承诺原告支付该5万元后还欠4万元房款。2019年5月6日，被告孙少峰向原告借款10000元，并为原告出具借条一份，载明：今借到王俊宏人民币壹万元整（10000元），月利息1分孙少峰2019.5.6。后原告与被告孙少峰均同意以该借款10000元抵顶房款10000元。至此，原告实际支付被告孙少峰房款86万元，但根据双方约定，原告尚欠被告房款3万元。 另查，被告孙少峰与被告王乾坤原系夫妻关系。上述位于昌邑市瑞德置业有限公司购买。2016年11月14日，被告孙少峰与潍坊瑞德置业有限公司签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＹＳ0039122）。该楼房两被告已支付房屋首付款114839元，余款410000元以被告孙少峰的名义办理了银行按揭贷款。2017年5月18日，被告孙少峰与被告王乾坤协议离婚并签署离婚协议书一份，其中财产处理部分约定婚后购买位于昌邑市楼房一处及附房一处，离婚后归男方所有，因购买该房产所产生的贷款离婚后由男方负责偿还。此时涉案房屋还未交付，也未办理房产证。原告与被告买卖该房屋时，房屋已经由开发公司交付被告孙少峰，但尚未办理不动产权证。被告孙少峰已经装修，原告可随时入住。 再查，涉案房产于2018年8月10日即被本院因孙少峰的其他案件采取查封措施，查封文号为（2018）鲁0786民初2313号。被告孙少峰于2018年9月6日收到本院关于涉案房产的查封材料，但其未将查封事实告知原告，也未将房屋买卖事实告知本院。后因（2018）鲁0786民初2313号案件申请人申请法院执行，原告得知查封事实，现涉案房产已被本院依法拍卖。 本案原、被告双方争执的焦点有两个，一是原、被告签订的《房屋买卖合同》是否具备解除条件以及合同解除后的法律后果。二是被告大城公司对原告的损失是否承担赔偿责任。 关于第一个焦点问题。原告主张涉案房产被法院依法拍卖，原、被告签订的房屋买卖合同目的已经无法实现，故合同具备解除条件，应该解除。合同解除后，被告孙少峰、王乾坤应返还原告已付购房款870000元及利息（利息以87万元为基数，自2018年8月26日起按照年利率24%计算至被告实际给付之日），并赔偿原告损失，即原告因合同解除而支出的租房损失每月3000元，至判决执行完毕之日止。 被告孙少峰同意解除合同，但表示已经无能力支付房款并赔偿原告的损失。 被告王乾坤辩称，涉案房产在与孙少峰离婚时已协议约定归孙少峰所有，房屋的买卖与被告没有关系，被告在预约合同中签字，是因为孙少峰怕自己卖了房子被告再去找他要，找被告去签的。涉案房产在中介处买卖时没有找被告签字，被告对买卖也不知情，买卖房屋的款项也没有支付给被告，被告没有义务支付原告房款，对原告的损失也不承担赔偿责任。 被告大城公司辩称，合同解除与被告无关，被告不是合同相对方。 关于第一个焦点问题，本院认为，原告与被告孙少峰、大城公司于2018年8月21日签订的《房屋买卖合同》，以及原告与被告孙少峰、王乾坤签订的《预约合同》，均系各方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应为合法有效。合同各方当事人均应依照合同约定全面履行各自的义务。在原告已按照合同约定履行了支付购房定金及首期房款80万元付款义务的情况下,被告孙少峰应按合同约定履行交付房屋、解除房屋抵押并协助办理房屋产权过户的义务。因被告未及时还清贷款解除房屋抵押，且涉案房屋因孙少峰的其他案件被法院查封并依法拍卖，被告已无法履行交付并转移房屋所有权的义务，被告的行为构成违约，原告的合同目的无法实现。现原告要求解除房屋买卖合同，且被告亦同意解除,根据法律相关规定,本院确认解除原告与被告孙少峰、大城公司签订的房屋买卖合同。原告与被告孙少峰、王乾坤于2018年8月24日签订的预约合同是对房屋买卖合同未尽事宜的补充，应系房屋买卖合同的附属合同，应在本案中一并解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方主张解除的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，原告通过向法院起诉的方式向被告发出解除合同的通知，自被告收到起诉状时可视为解除通知到达了被告，被告未提出异议，故原、被告解除合同的时间应为被告收到起诉状的时间即2019年9月20日。 关于合同解除后的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告与被告孙少峰签订的《房屋买卖合同》以及与被告孙少峰、王乾坤签订的《预约合同》因被告方违约致使原告合同目的无法实现，因此合同解除后，原告对已支付给被告孙少峰的房款有权要求被告孙少峰返还，并有权要求被告孙少峰赔偿其因合同解除造成的损失。原告已向被告孙少峰实际支付房款85万元，被告孙少峰承诺后付的5万元抵顶房款6万元，以及向原告借款1万元抵顶房款1万元，该系原、被告真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。由此确认被告孙少峰应返还原告已付房款87万元。原告要求被告以已付房款87万元为基数，自2018年8月26日起，按照年利率24%支付利息至实际给付之日。对于该部分损失，本院认为因被告违约致使原被告签订的房屋买卖合同解除，被告除返还原告已付房款外，应承担原告的利息损失，该利息损失系因合同解除后被告未及时返还已付房款所产生的利息损失，合同解除时，被告即应返还房款，故利息损失应自合同解除之日起算，原告要求自2018年8月26日起按照年利率24%计算利息，无事实和法律依据，本院支持自2019年9月21日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至被告实际付清之日。原告要求被告支付原告因合同解除而支出的租房损失每月3000元，至判决执行完毕之日止。对该损失因原告并未提交任何证据证明，故本院不予支持。 至于被告王乾坤应承担的责任，本院认为，涉案房屋虽是被告孙少峰与王乾坤婚姻关系存续期间的夫妻共同财产，但双方在涉案房屋买卖之前已经离婚，且离婚时已经对该财产作出分配，即约定归被告孙少峰所有。对于被告孙少峰来说，买卖涉案房产无需经过被告王乾坤同意，即便没有被告王乾坤在《预约合同》中签字，也不会影响被告孙少峰与原告王俊宏签订的《房屋买卖合同》的效力。原告陈述其在签订合同时并不知道两被告已经离婚，原告要求孙少峰与王乾坤一起签订合同是为了防止涉案房屋买卖过程中双方出现纠纷，是为了保险起见。被告王乾坤辩称其在预约合同中签字的初衷是为了配合孙少峰卖房，并不主张房屋相关权利，但其实际是作为涉案房产的共有人及出卖人签订预约合同，而且在签订合同时对于两被告已经离婚以及房产已分配给被告孙少峰的事实并未告知原告，原告基于两被告共同签订预约合同，共同处分房产的假象对涉案房产买卖更加确信并产生误解，被告王乾坤在涉案房屋买卖过程中虽然没有主观恶意，但确实存在一定的过失。鉴于被告王乾坤未收取原告的购房款，原告也无证据证明其已付房款由两被告共同使用或消费，故对于原告要求被告王乾坤与被告孙少峰共同返还房款及利息的诉讼请求本院不予支持。本院认为，被告孙少峰负有向原告返还已付房款并支付利息的义务，在被告孙少峰不能履行义务的情况下，未返还的首付房款及利息才成为原告因合同解除造成的损失，被告王乾坤基于其过错程度对原告的损失应承担补充赔偿责任。根据被告王乾坤的过错程度，本院酌定被告王乾坤对被告孙少峰未能返还的首付房款80万元及相应利息承担20%的补充赔偿责任为宜。对原告后续支付孙少峰的房款5万元，按照合同约定，原告应在办理房产过户手续当日支付，原告在该款未到付款时间的情况下自愿提前向孙少峰支付，且原告对该部分尾款与被告孙少峰达成协议，该协议的效力仅及于原告与被告孙少峰，对其他人不具有约束力。被告王乾坤对此不知情，该损失应系原告自行扩大的损失，故对于该5万元，原告只能要求被告孙少峰返还，不能向被告王乾坤主张。另外的借款1万元，系被告孙少峰所借，原告无证据证明系两被告共同债务，故被告王乾坤不承担还款责任。 关于第二个焦点问题。原告主张，被告大城公司作为专门从事房地产经纪活动的机构，具备较强的专业知识、能力和风险意识，应对影响双方订立合同的重大事项承担基本的审查义务，并及时如实向合同相对方进行说明。本案中涉案房产是否被有权机关限制权利，是影响房产交易的重大事项，足以影响合同的订立、履行，但大城公司并未对此作出任何提示，存在重大过错，因此应在其过错范围内对原告的损失承担赔偿责任，并返还原告中介费用。 被告大城公司辩称，根据原、被告签订的《房屋买卖合同》以及《预约合同》，原告对于涉案房屋的权属、现状、贷款等情况均已充分知悉，并且被告孙少峰在签订合同时也保证该房产没有任何纠纷，该房产的银行贷款及抵押事宜，孙少峰应在交付房产之前清理完毕，并保证转让以后原告无需负责。原、被告在签订房屋买卖合同时对房屋查封并不知情，大城公司作为中介机构只是提供原被告双方订立合同的机会并促成双方交易，在交易过程中已经对相关事项进行了提示，并且被告孙少峰也将涉案房产交付给了原告。至于涉案房产被查封的事实，大城公司确实不知情，大城公司作为房产中介，也无权、无能力查询房产查封情况，房屋买卖合同中对于大城公司应否承担涉案房产查封情况的义务也没有明确约定，现有证据不能证明大城公司在订立合同过程中存在故意隐瞒重要事实或提供虚假情况等违反居间合同义务的情形，故原告要求被告大城公司承担赔偿责任缺乏事实根据和法律依据。 关于该焦点问题，本院认为，原告与被告孙少峰通过大城公司买卖房屋，分别与大城公司形成居间合同关系。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。根据以上法律规定，居间人在从事居间服务过程中，不仅不能故意隐瞒有关的重要事实，或提供虚假情况，而且应尽到如实报告的义务。居间人的如实报告义务，不仅仅是单纯的居中传递双方提供的信息，而应包括居间人对订立合同相关事项的谨慎审查义务。理由如下：1.从居间合同的特征来看，居间人是以提供居间信息促成交易作为获取报酬的手段，如果仅仅要求居间人如实报告居间信息，就可轻易获得居间费，而将居间信息是否真实的风险完全转嫁于委托人，则有违基本的公平观念；2.从权利与义务相适应的市场交易原则来看，居间人一般应当具备与居间业务相关的专业背景和知识，具备对居间信息进行谨慎审查的能力，要求居间人对居间信息进行必要的审查，并不会给居间人带来与其所获权利不相适应的义务；再次，一旦否定居间人的“谨慎审查”义务，则可能诱发整个居间行业的“道德危机”，导致居间人消极甚至故意不去审查居间信息的真实性，而是一味地以赚取居间费为目的无所顾忌地促成交易，这不仅不利于正常的市场交易，更会使居间行业走向穷途末路。综上，居间人的谨慎审查义务，是合同法精神的必然之意，也是民法中公平和诚实信用原则的体现。本案中，被告大城公司为原告提供了订立合同机会的媒介服务，原告支付了中介费，双方形成居间合同关系。被告大城公司作为专业的房屋买卖居间服务机构,不仅仅是为原、被告提供买房卖房的信息，其对于买卖房屋的权属性质及限制买卖情况均应当进行严格的审查,本案被告大城公司在促成原告与被告孙少峰签订合同时未确认涉案房屋有无抵押、查封等影响房屋买卖的情况，从而导致了此后双方签订的房屋买卖合同存在不能继续履行的风险,此为大城公司在履行居间媒介服务过程中存在的过失。被告大城公司的上述过失致使原告的合法利益受到损害，其应退还原告中介费，并应当对原告的损失承担赔偿责任。原告作为房屋的买受人，虽然委托了大城公司提供中介服务，但对买卖房屋如此重要的事情更应尽到谨慎审查和监督义务，原告在涉案房屋买卖过程中尤其是合同签订时未注意审查房屋是否存在限制买卖情况，以及付清首付款后亦未监督被告解除房屋抵押情况，实属疏忽大意，此为原告自身的过错。原告在本案中要求被告大城公司承担返还已付房款及利息并赔偿原告损失，但根据合同的相对性原则，房屋买卖合同解除后，原告已付房款及利息的返还及支付义务应由被告孙少峰承担，只有在被告孙少峰无能力履行义务的情况下，原告未收回的首付房款及利息损失才是因合同解除给原告造成的损失。对该部分损失结合本案案情以及被告的过错程度，被告大城公司应承担50%的补充赔偿责任。原告后续支付给被告孙少峰的房款5万元、借款1万元及相应利息同样不能向被告大城公司主张。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，第一百三十条、第四百二十四条、第四百二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条及其他法律规定，判决如下： 一、解除原告王俊宏与被告孙少峰签订的《房屋买卖合同》以及原告王俊宏与被告孙少峰、王乾坤签订的《预约合同》； 二、被告孙少峰返还原告王俊宏购房款87万元，并支付利息损失（以87万元为基数，自2019年9月21日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际付清之日），于本判决生效后十日内付清； 三、如被告孙少峰不能返还原告首付房款80万元并支付相应利息，对被告未履行的部分，被告王乾坤承担20%的补充赔偿责任。 四、如被告孙少峰不能返还原告首付房款80万元并支付相应利息，对被告未履行的部分，被告昌邑市大城房产经纪有限公司承担50%的补充赔偿责任。 五、驳回原告王俊宏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12590元，财产保全费5000元，共计17590元，由被告孙少峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费12590元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  王静波 人民陪审员  姚朝辉 人民陪审员  姜俊竹 二〇二〇年五月二十八日 书 记 员  王海燕