上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2013）金民三（民）初字第1832号原告吴某诉被告某管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2013年8月13日、12月9日两次公开开庭进行了审理，原告吴某的委托代理人李某，被告委托代理人沈勇到庭参加诉讼。因案情复杂，经分管院长批准，延长审限六个月。本案现已审理终结。原告诉称，2003年3月15日，原告与被告签订了《某城营业房联建协议书》一份，约定，某城台州路某幢第1、2间地块共2间由原告出资与被告联建营业房。随后，原告全面履行了约定的出资义务。2010年3月3日，被告以某市场经营管理有限公司名义，强迫原告签订两份《营业房委托经营管理协议》，该协议将原告不动产的收益全归被告占有。同日，被告又强迫原告签订《补充协议》，将原告出资联建的两间营业房强行变更为一间。2013年3月15日、4月2日，原告两次去被告处要求办理房屋所有权登记手续，被告拒绝履行义务。原告经催告未果，遂起诉请求判令被告履行合同义务，按约定给原告办理坐落于某城五金区某弄A33-10（某室）的产权房所有权登记手续；本案诉讼费由被告承担。被告辩称，原、被告就房屋的具体价格和具体位置未达成一致，需进一步协商后签订商品房买卖合同，合同签订后原告支付相应款项及税费后才可办理相应所有权登记手续。联建协议是无效协议，请求法庭根据无效合同处理双方的权利义务，被告在开发地块的时候土地成本提高，所以双方就房屋的价款也需要进一步协商，故请求驳回原告诉请。经审理查明，2003年6月15日，原告与被告前身某城有限公司签订了营业房联建协议书一份，约定双方联建金山某城，联建房属国有商业土地，产权分割到户，土地使用权限为40年，联建房工程费，根据初步预算造价为建筑面积每平方米600元左右，增减工程费按实际造价计算（以工程各项相关合同及工程计算书为准），原告选定某城台州路某幢第1、2间地块共2间的地块联建营业房；双方签订《联建协议书》后，原告即向被告交付联建房基础配套建设费，每间价格为158，000元，其他边间加20，000元，合计336，000元。基础配套建设费包括：土地征用费、居民住房拆迁赔偿费、土地平整、联建房外围的排污、排水管道、水电设施、电信电视线路、道路绿化等，不包括联建房内的水、电、通讯、闭路电视等安装配套费用。被告于2003年12月底前做好土地平整并动工，于2005年3月底前竣工，如遇人力不可抗拒的自然灾害、战争和社会动乱等，施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决，其他非被告所能控制的因素，可延期竣工时间。如竣工时间延期，第二个月起按已收联建房款按银行同期利息计算利息。开工前一个月，被告必须通知原告，原告即向被告交付联建房实际面积的建筑工程总造价的50%，工程至二楼再交付40%，其余工程款10%在工程验收合格后3个月内付清。原告如不按时交付建房工程费，被告有权向原告收取每天0.5%的滞纳金，同时可采取终止协议、转售及其他相应措施。协议签订后，原告于同年6月15日，6月25日支付被告基础建设配套费合计336，000元。2010年3月3日，原、被告双方签订一份《补充协议》，约定按目前的规划要求工程费用按1，200元／平方米计算，每间联建房工程款为164，160元，原告分二期支付，第一期在2010年3月3日前交付160，000元，以上款项在约定时间内付清，逾期付款视为自动放弃并房号不予保留。剩余4，160元在该联建房验收合格后当即交付。原联建房房号为B63-7、8，双方重新确定房号为A33-10（757，758-201），原预定的两套商铺合并为一套，另一套的所交房款抵入工程款。另查明，2006年11月22日，金山区某镇人民政府办公室在“关于某城部分投资户信访问题协处的会议纪要”中指出，被告前期与投资者签订的联建协议的每平方米600元工程造价只是初步估算价格，并且双方在协议中明确按实际造价计算。2004年12月经上海荣基造价公司测算，某城工程造价每平方米在1，450元，为此被告召开了由150多名投资者参加的建筑造价沟通会，与会投资户同意被告将工程造价调整为1，200元／平方米，会后，被告对所有投资户包括未参加会议的投资户给予了有关造价调整的书面通知。还查明，2003年3月的《某城详细规划》未经有关部门批准，2005年，原金山区规划管理局以金规规（2005）164号文批准《金山某城修建性详细规划调整》，2008年9月，原金山区规划管理局批准《金山某城1号地块规划调整》。另还查明，在本院审理的（2007）金民三（民）初字第663号吴一仙诉被告等案件中，查明以下事实：在2002年12月23日，自然人俞某、夏某（即后来的被告法定代表人）与上海某企业发展有限公司签订《协议书》，约定俞某在上海某区设立“上海某城”（后由夏某接替），规划投资4.8亿元人民币，注册资金1，000万元，项目计划2003年底开工建设，批租土地700亩，上海某企业发展有限公司以每亩9万元人民币的价格批租给投资人，其中包括土地出让金，并约定提供的土地为国有商业用地，使用权限40年（绿证），分割到户的费用由投资人承担。2003年1月29日，上海市金山区人民政府以金府发｛2003｝10号文作出《关于同意成立某城有限公司的批复》，同意由上海市某城区市场发展有限公司等出资成立《某城有限公司》，同年2月26日经工商登记取得企业法人资格，同年6月3日改名为某管理有限公司。2003年7月20日，上海市金山区人民政府发出《关于进一步加强建设用地管理的若干意见》，明确根据《中华人民共和国土地管理法》、国土资源部、监察部、《上海市实施（中华人民共和国土地管理法）办法》的规定，对于经营性土地使用权的出让必须采用招标、拍卖、挂牌方式，由此被告的土地使用权的取得方式发生根本变化，被告为此对占用的土地使用权参加了公开的招标、拍卖，2004年8月27日有关部门发布上海市国有土地使用权出让公告，同年12月1日，上海市金山区房屋土地管理局向被告发出《竞得通知书》，指出土地使用权竞得价格达1.46亿元，通知被告签订土地使用权出让合同，至此，使被告的土地使用权价格由原来的每亩9万元增加为每亩72万元，2005年3月15日被告支付给上海市房屋土地资源管理局出让金4，380万元，同年3月30日被告取得建设用地规划许可证，同年5月20日取得建设用地批准书、同年5月25日被告缴纳契税438万元，同年11月18日取得建设工程规划许可证，2006年5月被告支付征地费1.022亿元及其他费用2万元，2006年12月23日被告取得金山区某镇1街坊33／3丘4丘商业用地的初始登记，土地使用权证（即沪房金地金字第2006第14729、第14730上海市房地产权证）载明，被告取得的土地使用权的来源为出让、用途为商业、宗地面积为24275、110672、总面积也为24275、110672，在房屋状况栏内为空白。至此，被告在土地上交付的征地费、出让金、税金等合计1.504亿元。本案审理过程中，经本院再三协调，双方仍未就费用负担、产证办理等达成一致意见，致调解未果。以上事实，由原告提供的联建协议书、补充协议及庭审笔录等证据证实。本院认为，关于法律性质问题。根据有关法律规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量的房屋的，应当认定为房屋买卖关系。涉案《联建协议书》，在形式上表现为联建关系，但根据协议约定，原告仅有出资购买及监督等权利，其他事项基本上均由被告负责，故实质上为房屋预售关系。被告方在无预售许可的情况下与原告依据原规划图签订协议，此后规划调整，原协议约定的房屋被批准后的新的规划图调整后，双方尽管又达成了补充协议，但事实上按照联建协议是无法办理产证的，双方仍需就产证过户的办理等方面进行进一步的磋商，但双方对于产证的办理、面积补差费用、税收及相关费用的负担等方面仍未达成一致意见，且原告认为系被告强迫原告签订了补充协议，在本案审理过程中，虽经本院多次协调，双方仍未就此达成一致意见，其效力事实上未得到补正，应视为双方签订的联建协议规避法律关于未取得商品房预售许可证明与买受人签订的商品房预售合同无效的禁止性规定，故依法确认涉案协议无效。原告现依据无效协议要求被告办理涉诉房产的所有权登记手续，缺乏相应的依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告吴某与被告某管理有限公司签订的协议书无效；二、驳回原告吴某的诉讼请求。本案案件受理费人民币9，800元，由原告自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  董永强代理审判员  余玲玲人民陪审员  智雪忠二〇一四年五月二十三日书 记 员  张 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条 法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。