上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初42000号原告(反诉被告)：上海鱼米之乡农业发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：赵伟华，总经理。委托诉讼代理人：龚建华，男。委托诉讼代理人：王国明，上海市申中律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海施内尔国际物流有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：王元泉，执行董事。委托诉讼代理人：周龙泉，上海博济律师事务所律师。委托诉讼代理人：周宇，上海博济律师事务所律师。第三人：上海昕佳鸿塑料制品有限公司，住所地上海市浦东新区合庆镇青四村张家宅XXX号。法定代表人：沈强，总经理。委托诉讼代理人：周庆元，男。本院受理原告上海鱼米之乡农业发展有限公司(以下简称鱼米之乡公司)诉被告上海施内尔国际物流有限公司(以下简称施内尔公司)及第三人上海昕佳鸿塑料制品有限公司(以下简称昕佳鸿公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月11日立案受理后，被告施内尔公司提起反诉，本院受理反诉后依法适用普通程序，与本诉合并公开开庭进行了审理。鱼米之乡公司的委托诉讼代理人龚建华、王国明，施内尔公司法定代表人王元泉及委托诉讼代理人周龙泉，昕佳鸿公司的委托诉讼代理人周庆元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鱼米之乡公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除鱼米之乡公司与施内尔公司之间签订的位于上海市浦东新区华洲南路XXX号(以下简称系争场地)的《租赁协议》及其补充协议；2、判令施内尔公司支付2017年6月18日到2019年2月14日的租赁费人民币(以下币种相同)538,058.28元；3、判令施内尔公司支付水电费20,251.88元；4、判令施内尔公司支付2015年12月18日至2016年12月17日抵扣工程款部分的租金919,216元。事实及理由：2015年10月15日，鱼米之乡公司与施内尔公司签订一份《租赁协议》，由施内尔公司租赁系争场地E区3,968平方米仓库及1,164平方米办公房，租赁用途为与农业相关的仓储、物流、办公，租期为2015年8月18日至2021年7月18日止，并约定不得转租，租金费用为每年919,216元。2015年8月18日至2015年12月17日为工程施工装修免租期，双方另在附件中约定，2015年12月18日至2016年12月17日的租金919,216元作为鱼米之乡公司投入的工程款，但需要附审计报告即施内尔公司的施工工程结算审计，装修改建方案由施内尔公司提供，由鱼米之乡公司审核批准方可施工，施工由施内尔公司负责，另约定，施工过程中原建筑内拆除物及设备所有权和处分权归鱼米之乡公司所有，施内尔公司若擅自处理或保管不当造成灭失的，需赔偿。协议签订后，鱼米之乡公司将租赁物交付给施内尔公司，施内尔公司支付2016年12月18日至2017年6月12日租金459,008元，但施内尔公司在装修改建期间未按约向鱼米之乡公司提供装修改建方案，擅自改动租赁物外观，导致政府部门于2017年1月将改动位置作为违章进行拆除，其后，施内尔公司又擅自将租赁物转租给第三人和案外人，且拖欠租赁费用至今，故鱼米之乡公司起诉来院，诉请如前。被告施内尔公司辩称，鱼米之乡公司提供的仓库及办公用房系违章建筑，鱼米之乡公司用欺骗的手段使得施内尔公司投资巨大，双方签订的合同系无效合同，自始无效。施内尔公司同意搬离系争场地，但自2017年1月9日开始，施内尔公司的实际使用面积中仓库被拆掉了1,968平方米，办公用房被拆除了233平方米，鱼米之乡公司仍按合同记载的面积计算租金而回避其过错责任。对于水电费，施内尔公司认可并同意承担。第三人昕佳鸿公司述称，昕佳鸿公司与施内尔公司有单独的租赁合同，若鱼米之乡公司要求昕佳鸿公司搬离，则昕佳鸿公司保留另案主张的权利。反诉原告施内尔公司向本院提出反诉请求：1、依法确认鱼米之乡公司与施内尔公司于2015年10月15日订立的《租赁协议》为无效协议；2、判令鱼米之乡公司赔偿施内尔公司经济损失2,139,031.9元；3、本案诉讼费用由鱼米之乡公司承担。事实及理由：2015年8月3日，鱼米之乡公司将系争场地E区3,968平方米仓库和1,164平方米办公房租赁给上海龙智建筑装饰工程有限公司(以下简称龙智公司)，并约定由龙智公司投资，按鱼米之乡公司核准的改建方案对系争场地进行改建，后龙智公司觉得投资过大，故2015年10月13日在鱼米之乡公司的同意下，将龙智公司前期施工部分以60万元(实际64万元)转让给施内尔公司，并由施内尔公司与鱼米之乡公司另行签订《租赁协议》。双方签订《租赁协议》后，是施内尔公司投入巨额资金，按鱼米之乡公司的要求对系争场地内房屋进行改建装饰，然没想到免租期才过20天，租赁场地内房屋近一半被政府有关部门拆除。此时施内尔公司才知道鱼米之乡公司采取欺骗方法，使得施内尔公司损失巨大。系争场地内的部分面积被拆除后施内尔公司与鱼米之乡公司进行交涉，但鱼米之乡公司并未采取任何补救措施，施内尔公司为减少损失，只得同意由实际承租人投资补救房屋装修，并将部分办公用房转租他人。施内尔公司曾两次发送律师函给鱼米之乡公司希望协商解决但鱼米之乡公司不予理会，故施内尔公司依法提起反诉。反诉被告鱼米之乡公司辩称：本案中拆违的后果应当由施内尔公司承担，根据双方合同约定，改建时的改建方案应当经过鱼米之乡公司的审核后施工，但施内尔公司并未经过鱼米之乡公司的审核，由此导致违反政府部门相关规定被拆违，拆违的部分系施内尔公司改建的部分，因此不同意施内尔公司的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2010年12月10日，上海浦东陆基水产养殖有限公司(以下简称陆基公司)针对系争场地向川沙新镇人民政府及浦东新区规土局申报农村建设有关设施用地，项目名称为上海浦东观赏鱼种源基地工程建设，项目性质为观赏鱼养殖、保种，项目位置为临空农业园区，项目规模135亩。同日，陆基公司出具复耕保证书，保证及时对临时搭建的所有生产辅助设施进行拆除，对原有的农田生产设施进行修复，无条件进行复耕，恢复原有耕种条件，满足农业生产需要。2011年8月15日，陆基公司向上海浦东临空农业开发有限公司(以下简称临空公司)出具委托书，将系争场地全权委托临空公司经营。同日，临空公司与鱼米之乡公司签订《租赁合同》约定临空公司将陆基公司拥有所有权的全部固定资产和拥有使用权的土地，西至华洲路，南至界河(界河南为田园风光大酒店)，北至界河(原峥峰货代公司)，租赁给鱼米之乡公司从事观赏鱼交易相关产业的开发和经营。租期为2011年8月18日至2021年8月17日。合同约定，经双方协商一致或经上级有关部门批准后，临空公司支持鱼米之乡公司在所租赁的区域范围内投资建设与其经营业务相关的配套设施。之后，双方另签订一份补充说明，约定临空公司同意鱼米之乡公司在经过程中部分转租或分散出租。2015年8月3日，鱼米之乡公司(出租方、甲方)与上海龙智建筑装饰工程有限公司(以下简称龙智公司)(承租方、乙方)签订《租赁协议》，约定龙智公司承租系争场地内3,968平方米仓库和1,164平方米办公用房(以下简称系争房屋)，租期自2015年8月18日至2021年7月18日。2015年10月13日，施内尔公司(乙方)与龙智公司(甲方)签订厂房转让协议书，约定系争厂房退让于甲方，乙方补贴甲方前期施工费用六十万元。甲方协助乙方按鱼米之乡公司与甲方原合同签订。协议书签订后，施内尔公司向龙智公司实际支付六十四万元。2015年10月15日，鱼米之乡公司(出租方、甲方)与龙智公司(承租方、乙方)签订租赁厂房退租协议，约定乙方由于公司自身的因素并经甲方的同意终止前期与甲方所签上海市浦东新区华洲南路XXX号E区租赁协议。甲方同意在同等条件下将原厂房续签给乙方推荐的施内尔公司。同日，鱼米之乡公司(出租方、甲方)与施内尔公司(承租方、乙方)签订《租赁协议》，约定施内尔公司承租系争场地内3,968平方米仓库和1,164平方米办公用房；租赁用途为与农业相关的仓储、物流、办公；租期自2015年8月18日至2021年7月18日；仓库为0.4元/平方米/天，办公用房为0.8元/平方米/天，总计919,216元/年；2015年8月18日至2015年12月17日为工程施工装修免租期；2015年12月18日至2016年12月17日，租费双方另行约定；乙方在进入施工现场前一周将20万元打入甲方账号，作为施工保证金，施工完成后作为乙方合同保证金；付费方式为半年一付，先付后用；租赁物不可转租。《租赁协议》附件中约定，改建方案由乙方提供，甲方审核批准后方可施工，施工由乙方负责；甲方免除乙方2015年12月18日至2016年12月17日的租金作为工程款(附工程审计报告)；改建后主体建筑的所有权及处分权归甲方所有，建筑内不可移动设施设备的所有权及处分权归甲方所有。2016年6月1日，施内尔公司将系争场地内的3,968平方米仓库转租给昕佳鸿公司，约定租期为2016年6月1日至2019年5月31日，年租金为1,013,824元。2016年12月31日，祝桥镇环境综合整治办公室向鱼米之乡公司出具《告知书》，内容为：经国土资源部卫星遥感拍摄，图斑识别号为273的区域被列为2016年度国土资源部违法用地整治区域。鉴于上述情况，请你单位于2017年1月5日前，自行搬离和拆除区域内违法建筑，对逾期不搬离拆除的，我们将组织力量强制拆除，造成的损失由你方自行承担。《告知书》发出后，部分办公楼及仓库于2017年1月9日被拆除。各方当事人在庭审中确认，系争场地内仓库面积剩余1,802平方米，办公用房面积剩余931.34平方米。2017年6月23日，施内尔公司将885平米办公楼转租给案外人熙门连胜(上海)商务咨询有限公司(以下简称熙门连胜公司)。后双方于同年11月1日签订补正协议，确定办公用房面积为931平米。2017年12月8日及2018年1月29日，施内尔公司向鱼米之乡公司发送律师函，要求解除与鱼米之乡公司的《租赁协议》并要求鱼米之乡公司返还保证金、赔偿损失等。2018年1月9日，施内尔公司与第三人签订和解协议，双方确认，第三人因原租赁合同中租赁面积的变更而导致装修，装修费用为38万元，施内尔公司同意免除第三人自2017年5月1日至2018年4月30日的仓库租赁费，用于补偿上述装修费用。2018年7月15日，施内尔公司向鱼米之乡公司发出归还租赁房屋告知书，称鉴于鱼米之乡公司诉请要求返还房屋，施内尔公司通知鱼米之乡公司于2018年7月25日收回办公用房，如鱼米之乡公司拒绝接收，则视为施内尔公司已经移交，租金也计算到该日止。2018年9月19日，施内尔公司再次向鱼米之乡公司提出上述要求，鱼米之乡公司表示需整体移交，不同意部分移交。2019年2月14日，鱼米之乡公司与施内尔公司办理房屋移交书，确认系争场地内的房屋于该日移交完毕。庭审中，鱼米之乡公司与施内尔公司一致确认，施内尔公司共支付租金459,608元及20万元保证金。施内尔公司未支付的水电费金额为20,251.88元。另，施内尔公司当庭提交施工承包合同、发票、转账记录等以证明搭建、装修的实际损失，其中施工承包合同约定工期为2015年10月16日至2015年12月31日止，工程款为60万元。对于上述证据，鱼米之乡公司不认可其真实性和关联性。本案在审理过程中，经施内尔公司申请，本院委托万隆建设工程咨询集团有限公司对系争工程造价进行鉴定，鉴定机构于2019年4月23日出具鉴定意见书，鉴定结论为：1、上海市华洲南路XXX号E区涉案扩建但被拆除的1,968平米房屋的建造和装饰工程造价为657,502元；2、上海市华洲南路XXX号E区涉案原厂房内加固改造工程造价为188,986元；3、上海市华洲南路XXX号E区涉案拆违后原厂房修复工程造价为192,493元。本院认为，鱼米之乡公司与施内尔公司签订的《租赁协议》涉及的租赁标的物即仓库、办公用房没有合法的建造手续，且临建期满未按规定申请延长，违反法律、行政法规的强制性规定，合同应属无效。合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就本案而言，对于合同无效产生的损失，双方均有过错和责任，但对于产生本案中改扩建被拆除及原厂房加固的损失，鱼米之乡公司的责任和过错较大。因为鱼米之乡公司不仅未按合同约定确保租赁标的物具备合法建造手续，而且在临建期满未经审批延长、存在违法用地的情况下与施内尔公司就标的物的改建进行约定，其对于改建被拆除及加固的损失负有相当责任，鱼米之乡公司以施内尔公司未按附件要求将改建方案上报并经其审批为由，认为过错和责任均在施内尔公司，本院难以采信。当然，施内尔公司在签订《租赁协议》未履行审慎审查义务，其对改建拆除部分及原厂房加固损失的产生亦负有一定的过错和责任。至于拆违后原厂房修复工程即第三人二次修复、装修的费用，该费用系拆违后双方为履行合同所必须支付的费用，亦应作为损失计入。关于损失金额的认定和损失的分担，除了鉴定意见书的鉴定内容外，施内尔公司表示还有其向案外人龙智公司支付的前期工程费60万元、与第三人签订的和解协议51万元以及因现场无法还原而未能鉴定的强电、消防工程造价。对此，本院认为施内尔公司与案外人龙智公司签订的协议并据此支付的费用，不能直接约束鱼米之乡公司，但龙智公司拆除部分仓库，施内尔公司代替龙智公司与鱼米之乡公司建立租赁合同关系，并在拆除部分继续改建工程均获得鱼米之乡公司的认可，因此对于前期拆除的费用，应作为损失计入，本院结合实际情况酌情确定该费用为20万元。关于施内尔公司与第三人签订的和解协议确定的赔偿金额，本院认为该项费用与鉴定意见书的第三项费用系同一装修产生的费用，因此应以鉴定意见书的鉴定意见为准。至于强电、消防等工程造价，因施内尔公司无法提供充分有效的证据证明，本院难以采信。关于鉴定意见书的鉴定结论，鱼米之乡公司认为第一项鉴定意见是基于施内尔公司出具的草图，因此不予认可。而施内尔公司则认为三项鉴定价格偏低。对于上述异议，双方均未提供证据予以证明和反驳，本院认为鉴定机构依据现有证据和现场勘验对工程造价做出的评估意见，具有合理性，本院予以采纳，上述鉴定意见书系对工程造价的评估，作为损失计算还需考虑施内尔公司的使用期限。综上，本院确认损失为1,157,719元，如上所述造成损失的主要责任在于鱼米之乡公司，故本院根据过错大小、合同履行情况确认鱼米之乡公司应承担874,201元，而鱼米之乡公司免收租金作为工程款的金额已超过其应承担的损失，因此差额部分45,015元施内尔公司应予以承担。关于占有使用费的支付，双方合同虽无效，但鱼米之乡公司仍有权要求施内尔公司参照合同约定标准支付实际使用期间的占有使用费。对于施内尔公司抗辩称2017年1月9日至2017年6月30日以及2018年7月25日后的办公用房，鱼米之乡公司无权收取占有使用费。本院认为，政府拆违部分与办公用房无涉，施内尔公司以办公用房无法使用，存在空置期为由拒付2017年1月9日至2017年6月30日的占有使用费，本院难以支持。关于2018年7月25日后办公用房的占有使用费，施内尔公司曾于2018年7月15日明确以书面形式告知鱼米之乡公司，要求鱼米之乡公司于2018年7月25日接收办公用房，对此鱼米之乡公司表示房屋需整体交付，认为施内尔公司的告知行为于法无据，不同意收回房屋。本院认为，双方合同无效，施内尔公司无权占有仓库及办公用房，而仓库与办公用房在物理空间上相对独立，施内尔公司要求返还办公用房符合法律规定，鱼米之乡公司拒不收回办公用房，对于此后的占有使用费无权收取。综上，施内尔公司应按年租金919,216元为标准计算的自2016年12月18日起至2017年1月8日止的占有使用费、按年租金535,043.28元为标准计算的自2017年1月9日起至2018年7月25日的占有使用费以及按年租金263,092元为标准计算的自2018年7月26日起至2019年2月14日止的占有使用费，实际履行时应扣除施内尔公司已经支付的占有使用费和保证金659,608元。另施内尔公司还需支付尚欠的水电费20,251.88元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海鱼米之乡农业发展有限公司与被告(反诉原告)上海施内尔国际物流有限公司签订的《租赁协议》无效；二、被告(反诉原告)上海施内尔国际物流有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海鱼米之乡农业发展有限公司45,015元；三、被告(反诉原告)上海施内尔国际物流有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海鱼米之乡农业发展有限公司自2016年12月18日起至2019年2月14日止的占有使用费【具体计算方式为：自2016年12月18日起至2017年1月8日止按年租金919,216元为标准计算，自2017年1月9日起至2018年7月25日止按年租金535,043.28元为标准计算，自2018年7月26日起至2019年2月14日按年租金263,092元为标准计算，上述费用在实际履行时应扣除被告(反诉原告)上海施内尔国际物流有限公司已经支付的占有使用费和保证金659,608元】；四、被告(反诉原告)上海施内尔国际物流有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海鱼米之乡农业发展有限公司水电费20,251.88元；五、驳回原告(反诉被告)上海鱼米之乡农业发展有限公司其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)上海施内尔国际物流有限公司的其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21,443元，财产保全费5,000元，共计26,443元，由原告(反诉被告)上海鱼米之乡农业发展有限公司承担17,981元，被告(反诉原告)上海施内尔国际物流有限公司承担8,462元;反诉案件受理费11,956.13元(已减半收取)，由被告(反诉原告)上海施内尔国际物流有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  何璐依人民陪审员  梅丽华人民陪审员  田有娣二〇一九年九月十三日书 记 员  尹俐媛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。