山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0902民初5023号原告：泰安市仁和房地产开发有限公司，住所地泰安市。法定代表人：时逢，董事兼总经理。委托诉讼代理人：石燕，山东泰诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑慧聪，山东泰诚律师事务所实习律师。被告：尚华峰，男，1981年出生，汉族，户籍地泰安市岱岳区，现住泰安市。第三人：中国工商银行股份有限公司泰安分行，住所地泰安市泰山区。负责人：祝广成，行长。委托诉讼代理人：**，山东东岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鹏，山东东岳律师事务所律师。第三人：屈立伟，女，1982年出生，汉族，现住泰安市。原告泰安市仁和房地产开发有限公司与被告尚华峰、第三人中国工商银行股份有限公司泰安分行（以下简称工商银行）、屈立伟商品房预售合同纠纷、金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泰安市仁和房地产开发有限公司委托诉讼代理人石燕、第三人工行泰安分行委托诉讼代理人王鹏到庭参加诉讼。被告尚华峰、第三人屈立伟经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰安市仁和房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告、尚华峰2011年10月30日签订的备案登记号为YSxxxx9的《商品房预售合同》；解除原告、尚华峰、工商银行、屈立伟（尚华峰配偶）于2011年11月3日签订的编号为A016xxxxx011的《个人购房借款/担保合同》；2.请求判令尚华峰向原告返还合同项下位于泰安市屋；3.请求判令尚华峰协助原告撤销备案登记号为YSxxx29的《商品房预售合同》的网签及备案手续以及该房屋的预告登记；4.请求判令尚华峰支付原告已代其偿还的银行贷款13755.01元及后续产生的还贷资金，并承担因此产生利息、罚息、复利等费用；5.请求解除《个人购房借款/担保合同》后尚华峰及屈立伟将贷款返还给工商银行并承担因该贷款而产生的其他相关利息及其他损失或费用；6.请求诉讼费用由尚华峰承担。诉讼中，原告申请增加诉讼请求：要求被告向原告支付违约金22940.13元。事实和理由：2011年10月30日尚华峰从原告处购买位于泰安市屋，双方签订了《商品房预售合同》，双方约定付款方式为：总价款为764671元，首期支付购房款294671元，其余470000元尚华峰向工商银行按揭贷款，同时原告与尚华峰工商银行签订了《个人购房借款/担保合同》，由原告为尚华峰的上述贷款进行了阶段性连带责任保证。因尚华峰自2018年下半年后未依约按期偿还银行贷款，工商银行和原告多次向尚华峰催款，尚华峰仍拒不还贷。2019年7月31日工商银行从原告账户划款为尚华峰还贷共计13755.01元，后续尚华峰仍尚有近40万贷款需要偿还。尚华峰不按期还贷的行为违反《商品房预售合同》的约定，原告有权解除合同。且原告、尚华峰及第三人于2011年11月3日签订的编号为A016xxx2011的《个人购房借款/担保合同》应一并解除。增加诉讼请求的理由为：2011年10月30日被告从申请人(原告)处购买位于泰安市屋，双方签订了编号为YS00xxx9《商品房预售合同》，现被告违反该《商品房预售合同》附件七、第三条第2款约定，应按照该条“按合同总房价款的3%向买受人追索赔偿金，赔偿金直接从买受人已支付的购房款中扣除，由此而产生的全部债务及相关费用均由买受人承担”的约定承担赔偿金，数额为22940.13元。尚华峰未作答辩。工商银行述称，原告作为保证人无权诉请解除个人购房借款/担保合同。根据《个人购房借款/担保合同》第14条违约及违约责任，尚华峰、屈立伟累计六次未按时足额偿还贷款本息构成违约，工商银行有权采取下列一项或多项措施，包括但不限于解除合同，宣布借款担保合同项下未偿还的借款立即到期，要求尚华峰、屈立伟立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用等。因此，尚华峰、屈立伟应向工商银行立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用等。原告作为保证人应对尚华峰、屈立伟的上述债务向工商银行承担连带责任。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第十条“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任”的规定及《个人购房借款/担保合同》第三十五条独立性的约定，本合同被解除，不影响保证条款的效力，保证人仍应按照约定承担担保责任。根据上述规定，个人购房借款/担保合同解除后，原告也应当对尚华峰及屈立伟所负的债务向工商银行承担担保责任。如果法院判令解除原告、尚华峰、屈立伟与工商银行签订的《个人购房借款/担保合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，原告也应将收受的购房贷款返还给第三人。最后，因原告与尚华峰产生纠纷引起本案诉讼，不能因原告与尚华峰的纠纷损害答辩人的合法权益，请人民法院依法保护工商银行的合法权益，支持答辩人的诉讼请求。屈立伟未作陈述。工商银行向本院提出诉讼请求：1.判令尚华峰及屈立伟共同向工商银行偿还借款本金420918.66元及并支付借款利息、罚息、复利等(按照借款合同约定的利率计算至还清借款日止。其中计算至2019年9月30日为11590.12元)；2.判令尚华峰及屈立伟共同赔偿工商银行为实现本案债权支付的费用，包括但不限于律师代理费、公告费、邮寄费、评估费等，其中律师代理费为20000元；3.判令原告对尚华峰及屈立伟的上述债务向工商银行承担连带清偿责任；并判令原告将应返还尚华峰及屈立伟的购房款中与上述债务数额相对应的部分优先支付工商银行，用以偿还上述债务；4.判令尚华峰及屈立伟向工商银行清偿债务后撤销泰安市产的抵押权预告登记；5.本案诉讼费由尚华峰及屈立伟承担。事实与理由：2011年10月30日工商银行(以下简称工商银行)与原告(以下简称仁和公司)、尚华峰及屈立伟共同签订编号A：0160xxx2011的《个人购房借款/担保合同》一份。约定尚华峰及屈立伟向工商银行借款47万元用于向原告购买位于泰安市产(以下称案涉房产)；同时原告为上述借款提供连带责任保证担保。合同签订后，工商银行如约发放贷款，但尚华峰与屈立伟未如约还款，原告为其代偿了部分贷款本息。现原告已具状起诉，诉求解除与尚华峰签订的《商品房预售合同》及《个人购房借款/担保合同》；并撤销案涉房产的网签备案及预告登记，将工商银行列为案件第三人。为维护工商银行的合法权益，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定及《民事诉讼法》的相关规定，特提出独立的诉讼请求，恳请判如所诉!泰安市仁和房地产开发有限公司辩称，第一，原告不应当对本案债务承担连带责任。根据个人购房借款担保合同第五条第5.1项和第44条约定，第三人放款的条件是担保生效才能放款，第三人只有办理完与抵押登记以后才能放款。但是本案中第三人并没有办理预抵押登记，给被告进行放款导致没有预抵押登记而侵犯了原告的权利，第三人的行为构成违约，因此原告不应当承担连带责任。第二，对于第三人其他的诉讼请求应当依照合同约定以及法律规定进行处理。尚华峰未作答辩。屈立伟未作答辩。本院经审理认定事实如下：2011年4月30日，原告作为出卖方，被告作为买受方签订房屋买卖合同一份，合同的主要内容为：出卖人为原告，买受人为尚华峰。第二条商品房销售依据：买受人购买的商品房预售许可证号为泰房预售证第(2011)xx号。第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为第xx号楼x3层xx号房，该商品房预测建筑面积共114.13平方米，其中，套内建筑面积90.58平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.55平方米。第四条计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为(人民币)每平方米6700元，总金额(人民币)×仟￥柒拾陆万肆仟陆佰柒拾壹元整。第五条抵押情况：抵押权人同意该商品房预售的证明及关于抵押的相关约定见附件四。第六条付款方式及期限：贷款方式付款。买受人总房款计：柒拾陆万肆仟陆佰柒拾壹元整，首付款：贰拾玖万肆仟陆佰柒拾壹元整，余款肆拾柒万元整以银行按揭贷款方式支付，于2011年12月30日前付清。具体付款方式及期限的约定见附件五。第七条逾期付款责任：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1、2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加。(1)逾期在7日之内，自约定的应付款期限之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之_五的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内支付违约金，合同继续履行。(2)逾期超过7日(该日期应当与第(1)项中的日期相同)后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知之日起按累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款的万分之五(该比率应当不小于第1项中的比率)的违约金。本条所称逾期应付款指依照本合同第六条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2、在本合同履行期间，出卖人无违约行为，买受人提出解除本合同，买受人须承担总房价款5%的违约金，并承担由此造成的损失。第十条交付期限及交付条件：(一)出卖人应当在2012年7月31日前向买受人交付该商品房。第二十八条预告登记。当事人需要办理预告登记的，双方按下列第2种约定，办理预售商品房预告登记：1、出卖人和买受人共同申请预告登记。出卖人未按照约定与买受人共同申请预告登记的，买受人可以单方申请预告登记，出卖人应当提供预告登记所需的相关材料。2、买受人单方申请预告登记，出卖人提供预告登记所需的相关材料。附件八：补充协议。第三条、本合同第十条补充如下：2、买受人若有住房公积金或银行按揭贷款的，出卖人提供连带责任保证。买受人贷款未还清前，无条件由出卖人委托中介机构办理房地产权属证，设定抵押后交按揭银行保管。在未办妥房地产抵押手续前，若买受人未按银行规定还贷连续三个月或累计六个月违约而造成出卖人的经济损失，买受人需及时清偿并按银行逾期贷款利率赔偿出卖人的利息损失及相关费用，如买受人在出卖人发出书面通知20日内，不来办理赔款、付款手续，出卖人有权单方面解除本合同，并按合同总房价款的3%向买受人追索赔偿金，赔偿金直接从买受人已支付的购房款中扣除，由此而产生的全部债务及相关费用均由买受人承担。4、若出卖人为买受人偿还该房屋项下按揭贷款本息提供担保责任的，在该房屋交付时如买受人未按期偿还每月应付的上述按揭贷款本息，则出卖人有权不予办理该房屋交接手续，出卖人交付该房屋的期限顺延至买受人缴清应付银行的贷款本息及出卖人代垫的相关款项及费用时。如买受人累计两个月不能偿还贷款本息，出卖人垫付后有权与买受人解除房屋买卖合同。2011年11月3日，工商银行与原告、被告及屈立伟签订个人购房借款担保合同一份，合同的主要内容为：借款人尚华峰、屈立伟，贷款人：工商银行，抵押人：尚华峰、屈立伟，保证人：原告。第一部分借款条件：第一条贷款种类与金额。见本合同第三十八条。第二条贷款用途与担保方式2.1见本合同第三十九条。2.3本笔贷款担保方式具体约定见本合同第四十条及相关担保条款。第三条贷款期限。见本合同第四十一条。第四条贷款利率。4.1贷款利率具体约定见本合同第四十二条。4.2贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率处理方式包括但不限于以下两种，具体约定见本合同第四十三条：第五条放款：5.1贷款发放或继续发放的前提条件包括但不限于以下两种，具体约定见本合同第四十四条：A、本合同项下担保已经生效(以尚未取得产权的房屋做抵押的，已办妥预售登记备案或预告登记手续，且房地产开发商已提供有效的连带保证担保或借款人已提供经贷款人认可的其他阶段性担保方式)并持续有效；且借款人在本合同项下未发生任何违约情形；第六条还款：6.1借款人可以从包括但不限于以下还款方式中选择一种偿还贷款本息，具体约定见本合同第四十六条：第十条：保证担保：保证人承担保证责任的范围包括但不限于以下两种，具体约定见本合同第五十三条：10.1全程连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。10.2阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括但不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任，具体约定见本合同第五十三条：A、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书；B、本合同第20.2条约定的抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件。第十四条违约及违约责任L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；14.2借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；第十五条共同借款：本合同如涉及二人以上(含)共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用。本合同项下贷款由借款人或第三方提供抵押担保时，抵押人承诺并遵守如下条款：第十八条抵押物。18.1抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》。《抵押物清单》作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。第二十六条保证方式：保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。若保证人与贷款人另行签订保证金质押协议或保证人与贷款人签订的相关协议中包括保证金质押条款且本合同项下贷款属于约定质押担保范围的，无论保证人是否仅以保证人的名义在本合同中签章，保证人还应对贷款承担保证金质押担保责任；本合同关于保证担保的相关约定与贷款人、保证人签订的其他合同冲突的，以本合同的约定为准，针对本合同签订的补充协议除外。第二十七条保证期间：保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。第二十八条扣收：保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人开立在中国工商银行的所有本外币账户中扣收相应款项用以清偿，直至借款人在本合同项下的所有债务全部清偿完毕为止。贷款人扣收款项不足以清偿借款人所有债务的，贷款人有权决定清偿顺序。扣收保证人的定期存款的，按第16.2条的约定执行。贷款人扣收时应当通知保证人，扣款通知发出后3天即视为送达.保证人对扣收有异议的，应当在扣款通知送达之日起7个工作日内以书面形式向贷款人提出。第三十八条对第一条的约定：贷款人发放贷款金额为人民币470，000元(大写：肆拾柒万元整)。第三十九条对第二条第一款；本合同项下贷款用于购买/自建坐落于泰安市建筑面积114.13平方米的房屋及坐落于/，建筑面积/平方米的车位。第四十条对第二条第三款的约定。本笔贷款的担保方式为抵押、保证。第四十一条对第三条的约定：本台同项下贷款期限为360个月.实际放款日与到期日以借款凭证为准。借款凭证为本台同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。第四十二条对第四条第一款的约定：贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准；第四十四条对第五条第一款的约定：贷款发放或继续发放的前提条件是A；第四十六条对第六条第一款的约定：经协商一致，借款人按A、按月等额本息还款法(按月计息)偿还贷款本息。第五十三条对第十条的约定：保证人承担保证责任的范围按10.2确定。抵押物清单，抵押人尚华峰、屈立伟。抵押物地址泰安市xxx段xxxx小区x号楼x单元x室。上述合同签订后，工商银行向被告发放了借款，双方未办理抵押登记。被告向原告首期支付购房款294671元，其余470000元向工商银行按揭贷款后，于2011年12月30日前向原告付清。原告向被告交付了房屋，并办理《商品房预售合同》的网签及备案手续。原告未提交办理该房屋的预告登记的证据。期间，被告未能按照合同约定及时按期偿还借款，截至2019年11月18日尚华峰、屈立伟累计逾期21期，尚欠工商银行贷款本金420918.66元，利息15429.66元。自2019年4月份至2019年7月份，原告代被告向工商银行偿还4期借款本息13755.01元。本院认为，原被告签订的商品房预售合同、本案当事人签订的个人购房借款担保合同，均系当事人真实意思表示，合法有效。各方当事人应当依照合同约定履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”商品房预售合同附件八第三条第4项约定，如被告累计两个月不能偿还贷款本息，原告垫付后有权解除商品房预售合同。截至2019年11月18日，被告已累计逾期21期，原告为被告垫付四期贷款本息，解除合同的条件成就，原告有解除权，故本院对原告要求解除商品房预售合同的诉讼请求予以支持，被告应协助原告撤销涉案房屋的网签备案手续。因原告未提交涉案房屋预告登记的证据，本院对其要求撤销房屋预告登记的诉讼请求不予支持。合同解除后，被告应向原告返还涉案房屋，原告应向被告返还已付购房款。关于返还购房款的数额，商品房预售合同约定，原告因被告迟延还贷解除合同，有权从已付购房款中扣除总房款3%的违约金，故违约金为22940.13元。扣除违约金及原告代偿的贷款本息13755.01元后，原告应返还被告购房款727975.86元。关于原告要求解除个人购房借款担保合同的诉讼请求，原告作为保证人，该合同并未约定其解除权，本院对此不予支持。原告要求尚华峰、屈立伟偿还工商银行贷款及相关费用，因各方借款的权利义务应根据合同约定处理，原告不是该笔借款的债权人，本院对原告该诉讼请求不予支持。原告要求尚华峰支付后续产生的还贷资金，因该费用尚未实际发生，本院对此不予支持。因被告逾期偿还贷款构成违约，根据借款合同约定，工商银行有权要求尚华峰、屈立伟立即偿还剩余贷款本金及利息、罚息、复利等费用，故本院对工商银行要求尚华峰、屈立伟偿还剩余贷款本金420918.66元及利息、罚息、复利的诉讼请求予以支持，其中，截至2019年11月18日的利息、罚息、复利共计15429.66元；自2019年11月19日起至实际支付之日止的利息、罚息、复利按借款合同约定的标准计算。关于工商银行要求尚华峰、屈立伟承担原告律师代理费20000元的诉讼请求，借款合同对此有约定，本院对此予以支持。关于原告是否应为上述债务承担连带保证责任，原告虽主张工商银行在未办理涉案房屋抵押权预告登记的情况下放款属于违约行为，但根据借款合同第五条第1款及第四十四条约定，可知涉案房屋办理预售登记备案、原告提供有效的连带保证担保即符合贷款发放条件，故本院对原告该意见不予采信。原告自愿为尚华峰、屈立伟的上述债务提供连带责任保证，应对上述债务承担连带保证责任。原告承担保证责任后，有权向尚华峰、屈立伟追偿。工商银行要求原告将应返还尚华峰的购房款优先支付工商银行，无合同及法律依据，本院对此不予支持。因涉案房屋并未办理抵押权预告登记，本院对工商银行要求撤销涉案房屋抵押权预告登记的诉讼请求不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、解除原告泰安市仁和房地产开发有限公司与被告尚华峰于2011年10月30日签订的商品房预售合同，被告尚华峰协助原告泰安市仁和房地产开发有限公司办理撤销该商品房预售合同的备案登记手续；二、原告泰安市仁和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告尚华峰购房款727975.86元；三、被告尚华峰于本判决生效之日起十日内返还原告泰安市仁和房地产开发有限公司泰安市温泉路中段福源佳苑小区1号楼1单元1304室；四、被告尚华峰、第三人屈立伟于本判决生效之日起十日内偿还第三人中国工商银行股份有限公司泰安分行剩余贷款本金420918.66元及利息、罚息、复利（其中，截至2019年11月18日的利息、罚息、复利共计15429.66元；自2019年11月19日起至实际支付之日止的利息、罚息、复利按借款合同约定的标准计算）；五、被告尚华峰、第三人屈立伟于本判决生效之日起十日内支付第三人中国工商银行股份有限公司泰安分行律师代理费20000元；六、原告泰安市仁和房地产开发有限公司对被告尚华峰、第三人屈立伟的上述第四项、第五项债务承担连带保证责任，原告泰安市仁和房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告尚华峰、第三人屈立伟追偿；七、驳回原告泰安市仁和房地产开发有限公司的其他诉讼请求；八、驳回第三人中国工商银行股份有限公司泰安分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告泰安市仁和房地产开发有限公司预交的案件受理费4025元、保全费2770元，由被告尚华峰、第三人屈立伟负担；第三人中国工商银行股份有限公司泰安分行预交的案件受理费3956.89元，由原告泰安市仁和房地产开发有限公司、被告尚华峰、第三人屈立伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  穆军二〇二〇年三月五日法官助理高文科书记员冯娟