淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0812民初8767号原告：淮安清棉物业管理有限公司，住所地淮安市解放西路214号。法定代表人：涂太平，该公司总经理。委托诉讼代理人：周捍东，该公司员工。委托诉讼代理人：朱苏宁，江苏引航律师事务所律师。被告：马云莲，女，1962年4月16日出生，回族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：喻怀峰，江苏益新律师事务所律师。原告淮安清棉物业管理有限公司（以下简称清棉物业公司）与被告马云莲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序进行审理。后因案情需要，本案依法转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告清棉物业公司的委托诉讼代理人周捍东、朱苏宁，被告马云莲及其委托诉讼代理人喻怀峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清棉物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认《营业用房屋出售使用权合同》无效，判令被告立即将租赁的营业用房返还原告；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2008年12月22日，原、被告签订《营业用房屋出售使用权合同》，原告将位于女工甲楼南面第3号营业用房按建筑面积10.725平方米的房屋使用权出售给被告，期限20年，自2009年1月1日起至2028年12月31日止，单价为1800元/平方米，总价19305元。合同第十一条约定被告在房屋使用期间如遇特殊情况按政府规定办。2016年9月29日，清浦区（现清江浦区）人民政府作出《房屋征收决定》，对清棉集团解放西路北侧1号地块规划红线范围内的房屋和附属物实施征收，涉案房屋在征收的范围内。原告在此情况下，同意退还未使用年限的房屋出售使用费（2019年9月1日-2028年12月31日），经协商无果，原告诉至法院。被告马云莲辩称，原、被告双方签订的出售使用权合同合法有效；涉案营业用房不应返还，原告主张没有事实和法律依据。原告围绕诉讼请求依法提交营业用房屋出售使用权合同、收据存根复印件、浦政征决字（2016）005号房屋征收决定、附属装潢评估明细表、清棉集团解放西路北侧1号地块宣传手册各1份、营业用房停产停业补偿证明，被告提交租房合同书、工商登记书、社区证明各1份，经质证双方当事人对上述证据真实性均无异议，本院予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年12月22日，原、被告签订《营业用房屋出售使用权合同》，约定：原告现有位于女工甲楼南面第3号营业用房按建筑面积10.725平方米的房屋出售使用权，使用年期20年，自2009年1月1日起至2028年12月31日止，被告自愿向原告认购上述房屋20年使用权，单价为1800元/平方米，总价19305元；被告所购房屋只作自己营业使用，不得转让、抵押，否则后果自负；被告在房屋使用期间，如遇特殊情况按政府规定办。原、被告分别在合同上签名盖章。合同签订后，被告于2008年12月22日向原告支付了19305元，原告出具收据载明收款事由为女甲3#门面房使用权费。2016年9月29日，原清浦区政府发布浦政征决字（2016）005号房屋征收决定，载明：根据棚户区改造规划，需对清棉集团解放西路北侧1号地块规划红线范围内的房屋和附属物实施征收，征收范围为东至润城一品、北京南路，西至百隆实业有限公司，南至解放西路，北至小游园、东西主干道（具体以规划红线图为准）。涉案房屋属于征收范围内，但一直未予实施拆迁，被告现仍在该房屋内继续经营。2018年12月3日，原告向被告等房屋使用人出具《函告》，载明：购买二十年使用权人，根据清浦区（原）浦政征决字[2016]005号房屋征收决定，进一步落实10月11号市政府领导棚户区改造工作巡查会议精神，工贸资产公司党委会议纪要关于二十一间门面房、370㎡车棚出售二十年使用权清算问题决定。原清棉物业公司出售二十年使用权的二十一间门面房、370㎡车棚，其性质为国有资产。根据使用权合同第十一条约定，因政府棚户区改造拆迁，现由工贸资产公司收回该房屋资产。另查：涉案房屋无产权证及相关建房许可手续，截至庭审结束前，本案原告尚未就涉案房屋等与拆迁部门签订相关拆迁补偿安置协议。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告签订《营业用房屋出售使用权合同》，约定原告将涉案房屋使用权出售给被告，但从我国现有法律、法规、政策规定情况看，并无房屋使用权可以出售的相关规定，原、被告的行为本质上是让渡房屋使用权的行为，契合房屋租赁法律关系的特征，其让渡期限也是遵循了房屋租赁法律关于最长不超过20年的规定，双方之间的法律关系实际上是将房屋交付被告使用，而被告支付的19305元使用权费应为租金，因此，本案原、被告之间的法律关系是名为房屋使用权买卖，实为房屋租赁法律关系。故应当适用房屋租赁相关法律、法规、政策的规定来处理本案纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。经查，本案所涉房屋没有产权证，也未取得建设工程规划许可证或者经过主管部门批准建设，那么原告就涉案房屋与被告签订的《营业用房屋出售使用权合同》应属无效合同。故对于原告要求确认双方签订的《营业用房屋出售使用权合同》无效，符合法律规定，本院予以支持。根据《合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的规定，被告应当将涉案房屋交还原告，原告则应当将剩余期限使用费退被告。由于被告从2009年1月1日起已经使用至今，原告亦同意自2019年9月1日起退还此后的使用费，故本院按照被告使用至2019年8月31日为标准进行相关计算，原告应当将2019年9月1日至2028年12月31日的使用费9009元（19305/20年/12个月×112个月）退还被告。同时，被告因合同无效造成的损失可以根据双方当事人对合同无效的过错程度进行分担处理。本案中，因被告对其损失并未提起反诉，故对其损失在本案中不作处理，被告日后可另行主张。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告淮安清棉物业管理有限公司与被告马云莲签订的《营业用房屋出售使用权合同》无效；二、原告淮安清棉物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向被告马云莲退还房屋使用费9009元；三、被告马云莲于本判决生效之日起三十日内向原告淮安清棉物业管理有限公司返还位于淮安市地块女工甲楼南面第3号营业用房。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费283元，由被告马云莲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长  张广兄人民陪审员  徐 晶人民陪审员  刘 静二〇二〇年三月十日法官 助理  **元书 记 员  邵诗媛附：相关法律法规及司法解释《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。