沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初12974号原告：沈阳长白岛经济区管理委员会（沈阳满融经济区管理委员会），住所地沈阳市和平区靓岛路19号，统一社会信用代码112101027887424989。负责人：刘志寰，系该单位主任。委托诉讼代理人：王志睿、吕佳怡，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。被告：沈阳恩德房地产开发有限公司，住所地：沈阳市和平区浑河站乡满融村满融路1号，统一社会信用代码91210100667173276R。诉讼代表人：王珩，沈阳恩德房地产开发有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：钱馨竹、贾伽钰（实习），系辽宁盛恒律师事务所律师。原告沈阳长白岛经济区管理委员会与被告沈阳恩德房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员冯菲适用简易程序于2019年10月21日公开开庭进行了审理。后该案转为普通程序，又于2020年8月12日公开开庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告沈阳长白岛经济区管理委员会诉称，2015年，原告（甲方）与被告（乙方）签订《产权调换房屋代建回购协议》约定“…一、甲方回购安置房面积为7330.4平方米，回购住宅数量为81套（具体户型比例附后）…二、回购价格。根据会议精神，同时依据甲方委托相关机构于2014年1月出具的格林香颂项目《房地产价格咨询报告》及《项目成本核算测算分析审核报告》，双方协商一致确认本次安置房回购单价为4621元每平方米，回购安置房总价为33873778.4元。除此价款外甲方无须向乙方支付其他任何费用。四、回购安置房交付使用时间。回购安置房于2015年8月31日前交付回迁居民使用……九、违约责任。2（2）乙方未按约定时间交房，除按800元每月每户标准（如当地征收补偿政策发生变化以征收补偿政策为标准）向甲方支付被征收居民过渡期补助费用外，每逾期一日应按照本协议约定总价万分之三的标准向甲方支付违约金”。签订合同后，原告按照合同约定给付了被告购房款，被告至今未交付房屋。根据双方签订《产权调换房屋代建回购协议》第九条第2款，被告已构成违约，应按约定承担违约责任。诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金暂计15895552.24元（从2015年9月1日起至2019年3月31日止（43个月），按800元每月每户（共计81户），且每逾期一日按总价款万分之三计算违约金，以后按照上述标准实际交房之日止）；2、诉讼费用由被告承担。被告沈阳恩德房地产开发有限公司辩称，原、被告签订的《产权调换房屋代建回购协议》为无效，至本案诉讼时被告尚未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，该协议应认定为无效，在此前提下原告主张依据该协议产生的违约金等均不应支持。原告在明知被告没有销售许可证的前提下与被告签订了明为代建回购协议实为商品房买卖合同的协议，应为无效合同。且当初被告购买该项目所在地块应当为净地摘牌，由原告负责该地块的拆迁、征收工作，但由于原告至今未能完全履行该地块的拆迁工作，现在还有被拆迁户没有走，不是净地，致使被告对整个项目的规划及建设造成了影响，原告存在先违约行为。另外原告基于回购协议主张的违约金过高，若按总房款的日万分之三计算违约金，已有部分超过诉讼时效，且原告应当提供证据证明其受到实际损失。经审理查明，原告沈阳长白岛经济区管理委员会（甲方）与被告沈阳恩德房地产开发有限公司（乙方）签订《产权调换房屋代建回购协议》，约定根据沈阳长白岛经济区管委会2015年1月16日主任办公会议精神，甲乙双方经协商一致，就甲方回购乙方建设的格林香颂项目安置房事宜达成如下协议：一、甲方回购安置房面积为7330.4平方米，回购住宅数量为81套（具体户型比例附后）。二、回购价格根据会议精神，同时依据甲方委托相关机构于2014年1月出具的格林香颂项目《房地产价格咨询报告》及《项目成本核算测算分析审核报告》，双方协商一致确认本次安置房回购单价为4621元每平方米，回购安置房总价为33873778.4元。除此价款外，甲方无需向乙方支付其他任何费用。三、回购安置房具体位置回购安置房坐落于沈阳市。四、回购安置房交付使用时间回购安置房于2015年8月31日前交付回迁居民使用。六、回购款的付款方式本协议签订后十日内，甲方向乙方支付协议总价的60%，即20324267元；2015年8月31日前回购安置房单位工程由质监部门验收合格，经甲方确认并交付回迁居民使用后十日内，甲方向乙方支付协议总价的20%，即6774755.7元；格林香颂项目经质监部门综合验收合格后十日内，甲方向乙方支付合同总价款的10%；乙方取得回购安置房初始登记批复后十日内，甲方支付乙方至合同总价款的95%，剩余5%作为质保金，在质保期满即安置房交付之日起两年后十日内无息支付。每次付款前，乙方应提供合法有效发票，否则甲方有权暂停付款。九、违约责任2、（2）乙方未按约定时间交房，除按800元每月每户标准（如当地征收补偿政策发生变化以征收补偿政策为标准）向甲方支付被征收居民过渡期补助费用外，每逾期一日应按照本协议约定总价万分之三的标准向甲方支付违约金……。2015年2月3日、2015年9月23日和2016年2月5日原告分别向被告支付回迁房项目预付款20324267元、6000000元和774755.7元。另查明，2019年7月17日，本院作出（2019）辽0102破申4号民事裁定书，裁定“受理孙玉洁对沈阳恩德房地产开发有限公司的破产清算申请。本裁定自即日起生效”。2019年7月18日本院作出（2019）辽0102破4-2号决定书，指定辽宁盛恒律师事务所担任沈阳恩德房地产开发有限公司管理人。上述事实，有产权调换房屋代建回购协议、转账记录、收款收据、民事裁定书、决定书以及原、被告的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《产权调换房屋代建回购协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。本案中，协议约定“回购安置房于2015年8月31日前交付回迁居民使用”，现原告已按协议约定向被告支付合计27099022.7元代建回购款，但被告未能如约交房系违约，应承担相应的违约责任。协议约定“乙方未按约定时间交房，除按800元每月每户标准（如当地征收补偿政策发生变化以征收补偿政策为标准）向甲方支付被征收居民过渡期补助费用外，每逾期一日应按照本协议约定总价万分之三的标准向甲方支付违约金”，故从“万分之三”约定，但应以已付款项27099022.7元作为基数为宜。关于被告辩称涉案协议性质为商品房买卖合同应属无效的意见。首先，协议签订的背景，系根据沈阳长白岛经济区管委会2015年1月16日主任办公会议精神，双方经协商一致，就原告回购被告建设的格林香颂项目安置房事宜达成的协议；其次，协议签订的主体，原告沈阳长白岛经济区管理委员会为解决当地广大居民回迁安置问题与被告签订的代建回购协议，并非一般商品房买卖合同买受人，故该协议性质并不是商品房买卖合同，不应适用商品房买卖合同相关司法解释。关于被告辩称因原告未完成拆迁致使被告对整个项目的规划及建设造成了影响，原告存在先违约行为的意见。首先，产权调换房屋代建回购协议中对此并无相关约定；其次，被告作为房产开发公司在受让土地使用权时应当知道尚未拆除的建筑将影响商品房未来交付房屋，被告在此情况下仍与原告签订产权调换房屋代建回购协议并约定了交房期限，即应对此承担法律后果及风险。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告沈阳恩德房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告沈阳长白岛经济区管理委员会从2015年9月1日起至本判决确定给付之日止的逾期交房违约金，违约金为两部分组成（64800元/月标准及以27099022.7元为基数日万分之三标准）；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费117174元（原告已预交），由原告沈阳长白岛经济区管理委员会负担19326元；由被告沈阳恩德房地产开发有限公司负担97848元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  冯 菲人民陪审员  费秀云人民陪审员  蔡 军二〇二〇年八月二十日书 记 员  王 琳本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。