上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初17928号原告：韩志鹏，男，1983年1月6日出生，汉族，户籍地陕西省，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：应明，上海元竹律师事务所律师。被告：上海部道信息科技有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：陈小海，总经理。委托诉讼代理人：陈某，女。第三人：赵枭，男，1988年10月7日出生，汉族，住甘肃省。第三人：赵荣娟，女，1952年10月31日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告韩志鹏与被告上海部道信息科技有限公司(以下简称部道公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案，后因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序进行审理。期间，为查明案件事实，本院依法追加赵枭、赵荣娟作为第三人参加诉讼，并于2019年12月23日公开开庭进行了审理。原告韩志鹏的委托诉讼代理人应明，被告部道公司的委托诉讼代理人陈早芳到庭参加了诉讼。第三人赵枭、赵荣娟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告韩志鹏向本院提出诉讼请求：1.确认双方的租赁合同关系解除,并限期被告部道公司搬离出租房屋;2.被告部道公司向原告韩志鹏支付其截止至搬离之日的房屋拖欠租金款，截止至2019年3月27日,被告部道公司尚拖欠租金人民币(币种下同)13,047.10元;3.被告部道公司向原告韩志鹏支付房屋租赁违约金18,900元;4.被告部道公司向原告韩志鹏支付其使用出租房屋期间未缴纳的房屋物业费、水费、电费,共计1,983.40元。诉讼中，原告韩志鹏变更诉讼请求如下：1.确认双方的租赁合同关系解除，并由被告部道公司、第三人赵枭共同返还房屋；2.被告部道公司向原告韩志鹏支付其自2018年9月14日起至2018年12月13日止的租金11,340元；自2019年3月14日起至2019年6月13日止的租金11,340元；自2019年6月14日起至返还房屋之日止，按照每月4,080元的标准支付拖欠的租金；3.被告部道公司向原告韩志鹏支付违约金20,400元(按照2019年6月后每月4,080元的标准计算五个月的租金)；4.被告部道公司向原告韩志鹏支付其使用出租房屋期间未缴纳的自2017年5月至2019年12月共计31个月的物业费2,790元。事实与理由：原告韩志鹏将其位于上海市闵行区龙茗路XXX号二楼的一处房屋(以下简称涉案房屋)出租给被告部道公司,双方于2017年5月22日签订《非居住房屋租赁合同》。根据该租赁合同约定,该房屋租金自2018年5月14日起每月为3,780元,付三押一。然而,被告部道公司无任何理由拖延支付自2018年9月14日至2018年12月13日三个月房租共计11,340元。在此期间,原告韩志鹏多次催告未果。后被告部道公司自2019年3月14日至今又未能在约定的缴纳租金之日缴纳房租,共计1,707.10元未支付。为此,原告韩志鹏现根据合同约定及相关法律法规的规定,请求法院判如所请,解除双方的租赁关系,并责令被告部道公司搬离房屋,同时承担其应当支付租金、违约金及尚未支付的物业费、水费、电费的责任,以维护原告韩志鹏的合法权益不受侵害。被告部道公司辩称，不认可租赁关系解除，其未支付2018年9月14日至2018年12月13日的房租，2018年12月14日之前因为公司资金困难，其与大房东(即第三人赵荣娟)协商关于三个月欠租事宜，其与大房东、原告韩志鹏沟通了好几次，大房东同意也是因为与原告韩志鹏达成一致达成2018年12月14日的补充协议，第三人赵枭也参与了协商，一起谈的。考虑到被告公司资金困难门店关闭，达成了一致，即支付之前房租后，被告部道公司退租不再使用，四方签订补充协议，后期房租由第三人赵枭付给大房东。租金存在差价，被告部道公司也不要差价了，让原告韩志鹏与大房东自行分配差价。原告韩志鹏虽然未签字，是因为原告韩志鹏称他金额小，大房东同意、他也同意。故被告部道公司出具委托书，让第三人赵枭将租金支付给大房东，原告韩志鹏第一次也接受了房租，原告韩志鹏第一次收取房租后，现在原告韩志鹏要求解除合同，其不同意、不认可。对被告来说，就拖欠三个月房租，后面与其无关，不存在欠租情况。违约金更加不认可，补充协议第1条约定以一个月租金作为补偿金，考虑到其经营困难，都同意一个月租金作为补偿金，而不是5个月房租。关于物业费，与其无关，其未实际使用房屋，应该由使用人支付。综上，其不同意原告韩志鹏的诉讼请求。第三人赵枭未作答辩亦未向本院提供证据。第三人赵荣娟于2019年12月18日向本院提交书面陈述意见，其述称，其为涉案房屋产权人。2015年6月11日，原告韩志鹏与其签订龙茗路XXX号商业用房的租赁合同，租期自2015年7月1日至2021年6月30日。后来，原告韩志鹏又将房屋转租给被告部道公司。2017年5月22日，被告部道公司与其签订龙茗路XXX号商业用房的租赁合同，租期自2017年5月25日至2022年5月24日，后来被告部道公司又将房屋转租给现在经营的理发店。需说明的是，其仍然与被告部道公司保持租赁关系。由于被告部道公司经营状况不佳，到期不支付租金，违反租赁合同约定，所以在2018年3月9日，其与被告部道公司签订补充协议，追究被告部道公司的违约责任。协议签订后，被告部道公司不履行协议约定，所以在2018年12月左右，其与原告韩志鹏、被告部道公司陈某、理发店刘总在原告韩志鹏的办公室召开协调会议，被告部道公司陈某提出，要求理发店的租金不要转给被告部道公司，直接转入其名下(再由其转给原告韩志鹏)，该意见得到大家认可同意，所以在2018年12月14日理发店转入其名下三个月租金102,000元(其中原告韩志鹏的租金扣除其代缴的物业费和其他款项外，剩余的4,880.28元，其在2018年12月17日通过上海银行直接转入原告韩志鹏名下)。此后，由于被告部道公司又不履行合同和补充协议的约定，所以在2018年12月14日，其与原告韩志鹏及被告部道公司再次召开协调会议，签订补充协议，此补充协议，其是同意的。但原告韩志鹏不同意，不签字，此后也从未接受过租金。理发店转入其名下属于原告韩志鹏的租金，由于原告韩志鹏不肯接受，所以其通过上海银行将属于原告韩志鹏的租金如数退回给理发店肖本琴名下。本院经审理认定事实如下：位于上海市闵行区龙茗路XXX号房屋的权利人登记为第三人赵荣娟及案外人赵某某。2015年6月11日，第三人赵荣娟(作为出租方、甲方)与原告韩志鹏(作为承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方作为上海市闵行区龙茗路XXX号(85.64㎡)的房地产权利人与乙方建立租赁关系。房屋租赁期自2015年7月1日起至2021年6月30日止。月租金总计为23,000元。该房屋租金2017年12月31日内不变。自2018年1月1日起，双方可协商对租金进行调整。有关调整事宜由甲、乙双方在补充条款中约定。2017年5月22日，原告韩志鹏(作为出租方、甲方)与被告部道公司(作为承租方、乙方)签订《非居住房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于上海市闵行区龙茗路XXX号二楼房屋，房屋建筑面积为45平方米，房屋用途为商业用房。该房屋月租金为3,500元，租赁期间使用该房屋发生的水电、煤气、通风设备、物业管理费等一切费用均由乙方承担。乙方应当于约定季度付款日,以划账方式将租金交付甲方,付款方式为付三押一。租赁合同的期限为五年,自2017年5月25日至2022年5月24日。甲方应当于2017年5月22日将房屋交付乙方。2017年5月25日至2017年6月13日为甲方提供给乙方的免租装修期,起租期从2017年6月14日起计算。经甲乙双方商定,甲方向乙方收取租赁保证金。保证金的数额为人民币3,500元,乙方应于2017年5月26日前向甲方一次性付清。甲方收取保证金后应开具收据。租赁关系终止后,租赁保证金用于抵充合同约定的应当由乙方承担的费用外,剩余部分归还乙方。双方约定,租赁期内乙方具有自由转租权,转租期内乙方仍应向甲方履行本合同,转租收益或损失应由乙方承受。乙方延期支付租金的,延付10天以上,后续天数按照当年月租金及每天5%的违约金支付甲方。不支付租金超过一个月的,甲方可以解除此租赁合同,按乙方违约处理。此房屋租金为实行每年递增,即以第一年为基数,以后每年累计递增8%,以此类推：即第一年每月3,500元,第二年每月3,780元,第三年每月4,080元,第四年每月4,400元,第五年每月4,760元。上述合同签订后，原告韩志鹏向被告部道公司交付了涉案房屋。2018年3月9日,原告韩志鹏(作为出租方、甲方)与被告部道公司(作为承租方、乙方)签订《补充协议》，上载“2017年5月22日乙方承租甲方坐落在上海市闵行区龙茗路XXX号商铺,由于乙方不履行此合同,已造成违约。现经甲乙双方友好协商达成如下协议：1、乙方支付甲方未支付的3个月租金(2017年12月14日至2018年3月13日)止。免滞纳金,并支付违约金五个月(按合同支付每月17,500元)共计支付28,000元贰万捌仟万整(其中租金10,500元,违约金17,500元)具体付款方式如下：2、本协议签订后的五个工作日内支付违约金17,500元。3、未支付的3个月房租(10,500元),甲方同意乙方于2018年4月10日支付。4、对于2018年3月14日至2018年7月13日3个月租金同意乙方延期到2018年4月30日前支付(甲方不追究此期间乙方逾期支付租金的违约责任)。5、甲乙双方继续履行原合同约定的有关事宜并同意乙方将本商铺转租给第三方。6、此协议经甲乙双方签字后生效。7、本协议乙方的违约处理事宜结束,甲方不得以其他任何理由再追究乙方的责任,协议签订后,双方再无其他争议,任何一方不得反悔。8.如再违约按原合同计算违约金。”该补充协议项下的欠付的租金及违约金，被告部道公司已按约支付完毕。2018年12月8日，被告部道公司出具付款委托书一份，上载：“我司(上海部道信息科技有限公司)与乙方(赵枭)于2018年3月9日签订的位于上海市闵行区龙茗路X号商铺，租期从2018年3月10日至2022年5月24日止，因租赁合同中预留我司的汇款账户已停止使用，现我司委托乙方将租赁合同中约定的租金按合同约定的付款时间付至以下账户：……如乙方按本委托书指定的账户汇款，出现的任何问题与乙方无关，如乙方未按本委托书的指定的账户汇款，则出现的任何问题由乙方承担，与我司无关。”第三人赵枭表示收到上述付款委托书。2018年12月17日，原告韩志鹏收到涉案房屋自2018年12月14日起至2019年3月13日止的租金，该款由第三人赵枭支付给第三人赵荣娟后，再由第三人赵荣娟支付给原告韩志鹏。第三人赵荣娟另通过号码为XXXXXXXXXXX的手机以短信方式告知被告部道公司陈某租金已划入原告韩志鹏的银行账户。此后，原告韩志鹏未再接受第三人赵荣娟支付的租金。第三人赵荣娟亦通过号码为XXXXXXXXXXX的手机以短信方式告知被告部道公司陈某，原告韩志鹏不再接受租金的情况。另查明，2018年12月14日，第三人赵荣娟(甲方)与被告部道公司(丙方)签订补充协议，原告韩志鹏(乙方)未在该协议上签字。协议内容为：1、甲、乙方要求丙方按照未付租金的1个月的房租对甲乙进行补偿，丙方同意并接受；2、丙方同意2018年12月14日以后应付的租金将由丙方现在的承租客直接支付给甲方与乙方，甲乙丙三方将就上述事宜与丙方的承租客另行签订四方协议；3、丙方承诺，未付甲方的租金及补偿金110,000将在2019年3月15日前支付，如到期未能支付，则需按未付款每日万分之五计算逾期违约金；4、丙方承诺，未付乙方的租金及补偿金15,120将在2019年1月30日前支付，如到期未能支付，则需按未付款每日万分之五计算逾期违约金。后，原、被告以及第三人赵枭、赵荣娟未签订四方协议。2019年5月14日，被告部道公司签收本案诉讼材料。还查明，案外人上海某物业管理有限公司于2017年11月20日出具证明，上载：“龙茗路XXX号商铺2017/1-2017/12物业费已交。金额2,055.36元。面积85.64㎡×2元×12个月=2,055.36元。”案外人上海某物业管理有限公司于2018年11月26日开具名称为“龙茗路XXX号”的发票，上载物业管理费(2018/1-12)价税合计为2,055.36元。庭审中，被告部道公司称其未支付过物业费。关于自2018年9月14日起至2018年12月13日止的租金11,340元，被告部道公司表示2020年3月才有可能付出租金及一部分违约金。就被告部道公司欠付的租金及违约金，第三人赵枭以经营困难为由不同意代为履行。诉讼中，原、被告均确认租赁保证金为3,000元，原告韩志鹏同意用于冲抵被告部道公司欠付的费用。上述事实由原告提供的租赁合同、补充协议、房地产权证、身份证明、发票及证明，被告部道公司提供的付款委托书及邮寄凭证、银行回单、短信往来、补充协议，以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告韩志鹏与被告部道公司之间的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，并未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力。现根据本案查明的事实，被告部道公司并未按约支付租金，其行为显属违约。虽其抗辩，根据2018年12月14日的补充协议之约定，其应支付给原告韩志鹏的租金，可由实际使用人直接支付给第三人赵荣娟，再由第三人赵荣娟将属于原告韩志鹏的部分支付给原告韩志鹏，但本院注意到，原告韩志鹏并未对上述补充协议予以签字确认，而补充协议中所提及的“四方协议”此后亦未签署。故该补充协议对原告韩志鹏不发生法律效力。原告韩志鹏接受自2018年12月14日起至2019年3月13日止的租金，不等同于其对补充协议效力的认可。故本院对被告部道公司的抗辩意见不予采信。且本院于本案中就欠付的租金征询了作为承租人的被告部道公司及作为实际使用人的第三人赵枭的意见，两方均未确认有充分的支付能力，可见合同继续履行的基础已丧失。由此，原告韩志鹏主张解除其与被告部道公司之间的房屋租赁合同，于法有据，本院予以支持。合同解除时间以被告收到本案诉状之日(即2019年5月14日)为准。合同解除后，第三人赵枭作为实际使用人，理应搬离涉案房屋，并由被告部道公司将涉案房屋返还给原告韩志鹏。被告部道公司还应向原告韩志鹏支付其欠付的自2018年9月14日起至2018年12月13日止的租金11,340元；自2019年3月14日起至2019年6月13日止的租金及房屋使用费11,340元；以及自2019年6月14日起至返还房屋之日止，按照每月4,080元的标准计算的房屋使用费。被告部道公司存在违约行为，故原告韩志鹏可基于此主张违约金，但本院注意到，该违约金的数额相当于五个月的租金，而此前被告部道公司已就其迟延支付租金的行为向被告韩志鹏支付过数额相当于五个月租金的违约金，如再行判令其支付等额的违约金，明显过高。被告部道公司不同意支付违约金可视为其对违约金过高的抗辩，故本院将适当予以调整，现本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情判令被告部道公司支付原告韩志鹏违约金12,240元(相当于三个月的租金，即4,080元/月×3个月)，经与租赁保证金3,000元冲抵后，被告韩志鹏尚需支付9,240元。关于物业费2,790元，根据合同约定，应由被告部道公司承担，现原告韩志鹏已出具缴付凭证，故其请求被告部道公司支付物业费，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条的规定，判决如下：一、确认原告韩志鹏与被告上海部道信息科技有限公司于2017年5月22日就位于上海市闵行区龙茗路XXX号二楼房屋(建筑面积为45平方米)签订的《非居住房屋租赁合同》解除；二、第三人赵枭于本判决生效之日起十日内搬离上海市闵行区龙茗路XXX号二楼房屋(建筑面积为45平方米)，被告上海部道信息科技有限公司将上述房屋返还给原告韩志鹏；三、被告上海部道信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告韩志鹏支付自2018年9月14日起至2018年12月13日止的租金人民币11,340元；自2019年3月14日起至2019年6月13日止的租金及房屋使用费人民币11,340元；以及自2019年6月14日起至返还房屋之日止，按照每月人民币4,080元的标准计算的房屋使用费；四、被告上海部道信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告韩志鹏支付违约金人民币9,240元；五、被告上海部道信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告韩志鹏支付物业费人民币2,790元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费计1,300元，由被告上海部道信息科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 周 颖人民陪审员 马 杰人民陪审员 张玉丽二〇二〇年二月二十一日书 记 员 董琪华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁定。