镇江市丹徒区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1112民初2508号 原告:镇江市国顺房地产开发有限公司，住所地镇江市丹徒新城龙山路251号。 法定代表人：陈继克，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：任浩，江苏丹正律师事务所律师。 被告：孔某，男，住镇江市。 被告：赵某，女，住镇江市。 以上两被告共同委托诉讼代理人：许治国，江苏恒强律师事务所律师。 原告镇江市国顺房地产开发有限公司（以下简称国顺房地产公司）与被告孔某、赵某商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告国顺房地产公司的委托诉讼代理人任浩，被告孔某、被告赵某及其委托诉讼代理人许治国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告国顺房地产公司向本院提出诉讼请求：判令解除原、被告商品房买卖合同，判令被告将镇江市xxx号房屋交还给原告，判令被告自2013年8月2日起以378000元为基数、年利率6%为标准赔偿原告利息损失，本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2013年7月26日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定被告购买原告开发的xxx号房屋一套，约定总价款541080元，被告在签订合同当日应支付房款163080元，余款378000元办理银行按揭贷款手续，若买受人未在付款日7日内办理完所需手续，视为逾期付款，逾期超过30日，原告有权解除合同。合同订立当日，原告以工程款抵扣被告应支付的房款163080元。因被告未提供其按揭贷款的手续，导致无法贷款给付剩余购房款378000元。双方合同订立后，被告擅自占有了案涉房屋。原告与被告多次交涉，但被告拒绝退还房屋，余款也未能支付。 后原告变更诉讼请求为：判令两被告支付尚欠原告的购房款378000元，被告承担以378000元为基数、按日万分之二计算的自2013年8月2日起至实际给付之日止的违约金。 被告孔某和被告赵某共同辩称，原告变更诉讼请求申请不符合法律规定。被告以原告应付的部分工程款抵房屋购房首付款163080元，根据当时原告与被告的协议以工程款抵房款，余款378000元被告已用工程款抵扣。如果法院认为被告应当支付原告购房款，那么原告应当依照合同法第六十条规定在我们付款的同时，应当向被告开具购房发票，提供办理不动产一切的书面资料。根据合同约定，在购房款给付的截止时间2013年8月后两年内，原告未向被告主张过权利，原告起诉已过诉讼时效。请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对双方当事人无争议的下列的事实予以认定：2013年5月22日，镇江市住房和城乡建设局向镇江市国顺房地产开发有限公司颁发了仁和佳寓的商品房预售许可证。2013年7月26日，原告与两被告签订商品房买卖合同一份，约定：两被告购买原告开发的xxx号房，房屋用途为住宅，建筑面积为120.24平方米，房屋单价为每平方米4500元，房屋总价为人民币541080元。买受人在签订本合同当日支付全额房款的30%，即163080元，余款378000元办理银行按揭手续。若买受人未在付款日7天内办理完贷款所需手续，则视为逾期付款，出卖人按本合同第七条第一项处理。第七条约定，买受人未按合同约定的时间付款，逾期在30日之内的，自本合同规定的应付款期限的第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人向出卖人支付每日万分之1.5的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限的第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人向出卖人支付每日万分之2的违约金。交付期限：出卖人应当在2014年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房取得《配套设施建设方案履行确认证明》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之1.5的违约金，合同继续履行：逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。当日，该合同在镇江市房产登记管理中心进行备案。 该合同附件四第八条约定：买受人须于签定本合同7日内按银行或其他相关部门规定办理完贷款所需手续，若买受人未在规定期限内办理完公积金或银行按揭贷款手续，或因买受人个人资信原因，以及不能提供相关资信文件导致不能贷款的，则视为逾期付款，出卖人可按本合同第七条追究买受人违约责任。 镇江市祥浩建筑配套工程有限公司成立于2013年1月31日，法定代表人为孔某，孔某与赵某均为该公司股东。原告将部分工程发包给祥浩公司。原、被告商品房买卖合同签订后，原、被告一致同意以国顺公司欠祥浩公司工程款抵扣被告应支付的购房首付款163080元。2013年12月，被告收到xxx室钥匙一把，并出具收条给原告，2014年被告入住该房屋至今。2016年4月20日，原告曾向法院起诉要求解除《商品房买卖合同》，后因原告未按时补缴诉讼费用，本院裁定按撤诉处理。2019年3月24日，原告委托江苏丹正律师事务所向两被告发送律师函。 双方当事人对以下事实存在争议： 一、被告是否履行完毕支付全部购房款义务。 原告主张被告仅支付了部分购房款，尚有378000元未支付。双方之间的工程款尚未结算，被告或者镇江市祥浩建筑配套工程有限公司也未向法院提起诉讼，因此被告或者镇江市祥浩建筑配套工程有限公司对原告所享有的工程款债权尚不明确，按法律规定不得进行抵消。根据法庭调查无证据证明被告按照合同支付剩余购房款。 两被告辩称原告欠付其工程款，被告孔某已与原告的陈某、王某口头协商一致用原告欠付的工程款抵扣支付全部购房款。原告的xxxx的土方土建道路建设均由被告完成，镇江市祥浩建筑配套工程有限公司于2013年1月成立，前期工程款是被告孔某个人的，后期是镇江市祥浩建筑配套工程有限公司的工程款。由于仁和佳寓楼盘太小不能贷款，且消防没有通过验收等手续不全，被告以原告应付的部分工程款抵房屋购房首付款163080元，诚信佳寓xx房屋首付款以工程款抵首付款110000元，并贷款250000元，贷款汇至原告公司账户，被告仅领取100000元。根据当时原告与被告的协议以工程款抵房款，余款378000元被告已用工程款抵扣，否则原告不会在2013年12月8日将该房屋交付给被告，而且2015年8月27日原告支付到被告个人账户200000元。如果拖欠购房款，原告不可能再把相应的工程款支付给被告，只有双方对购房款的尾款事宜已结清的情况上，原告才可能将拖欠的剩余的工程款项支付给被告。 本院认为，当事人互负到期债务，该债务的标的物各类、品质相同的，任何一方可以将自己债务与对方债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。被告孔某虽然为镇江市祥浩建筑配套工程有限公司法定代表人，但两被告为该公司的股东，两被告与镇江市祥浩建筑配套工程有限公司系不同的主体，不发生抵销的法律后果。孔某虽认为此前原告尚欠孔某个人的工程款，但未提供相应的证据，且孔某与原告的建设工程款尚未结算，故两被告辩称以工程款抵扣剩余购房款378000元的理由本院不予采纳，两被告应给付剩余购房款378000元。 二、原告的起诉有无超过诉讼时效。 本院认为，2017年10月1日实施的《中华人民共和国民法总则》规定，向人民法律请求保护民事权利的诉讼时效为三年。两被告庭审中陈述，当时农行不给贷款，陈某和王某说不好贷款就以镇江市祥浩建筑配套工程有限公司的工程款抵扣，本院审理的（2016）苏1112民初1135号案件中两被告还提交2013年7月4日（工程价款为217400元）、11月8日（工程价款为54450元），2014年5月5日（工程价款为59450元）的三份工程决算单，证明双方之间存在工程款抵房款的合意。原告于2016年4月20日提起诉讼，诉讼时效中断。同年11月29日，本院裁定按撤诉处理。自裁定时起重新计算诉讼时效期间。 解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。本案中，原告行使解除权已超过一年，故原告在普通程序的法庭辩论终结前变更诉讼请求，不违反法律规定。 三、被告应否承担违约责任。 原告还要求被告支付违约金。 本院认为，根据2013年7月26日合同约定，孔某应在7日内即8月2日前给付余款378000元，但逾期孔某未能按约支付价款。合同还约定，原告应当在2014年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房取得《配套设施建设方案履行确认证明》交付给被告，但原告至今未将相关手续完成交付。根据合同法第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 综上所述，原、被告订立的房屋买卖合同合法有效。原告要求两被告给付给原告剩余购房款378000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。其余的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告孔某、赵某于本判决生效之日起十日内给付原告镇江市国顺房地产开发有限公司购房款378000元。 二、驳回原告镇江市国顺房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10585元，保全费1270元，合计11855元，由被告孔某、被告赵某共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，同时交纳相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审 判 长  李寿海 人民陪审员  王国梅 人民陪审员  吴永泉 二〇二〇年四月十七日 法官 助理  朱 琳 书 记 员  李安绮