河南省方城县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1322民初4193号原告：刘荣树，女，1975年3月24日生，汉族，住河南省社旗县。委托诉讼代理人：宋兴林，男，1977年4月18日生，汉族，住河南省社旗县。委托诉讼代理人：李雪冰，河南鼎聚律师事务所律师。被告：南阳市建勋房地产开发有限公司。住所地：南阳市宛城区联合街4号。统一社会信用代码：91411300789190453K。法定代表人：贺智聪。委托诉讼代理人：郭磊、刘亚楠（实习律师），河南梅溪律师事务所律师。原告刘荣树与被告南阳市建勋房地产开发有限公司（以下简称建勋房地产公司）为商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月7日受理后，依法适用普通程序，于2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告刘荣树的委托诉讼代理人宋兴林、李雪冰、被告建勋房地产公司的委托诉讼代理人郭磊、刘亚楠均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘荣树向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付符合合同约定的面积、位置等条件的房屋；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金37511.57元（自2018年1月1日至2019年4月30日，共485天，以235253元为总房价款按年经营收益的12%计算），自2019年5月1日起，按已付购房款为本金按年经营收益的12%继续支付违约金至交付符合条件的房屋止；3、判决被告向原告支付逾期办证违约金（违约金计算方法以已付购房款为本金，自2019年1月1日应办房权证之日起至被告提供全部办证所需手续之日止按日万分之五利率的标准计息）；4、被告承担诉讼费用。事实与理由：原、被告于2015年10月23日签订合同编号为2015050号、具备商品房买卖合同的主要内容的《状元城商铺认购合同》，该合同约定，原告购买被告开发建设的位于赊店镇××与××路交叉口处的状元城第2幢1层4号房作为商铺，该商铺属钢筋混凝土结构，层高4.5米，商业建筑层数地上2层，地下1层，建筑面积为32平方米（长8米、宽4米），原告已经按合同约定支付总房款为235253元。合同第七条约定，被告应该于2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定交付给原告使用，根据双方在2015年10月23日又补签的《优惠补助条款》第5条规定“为了保障整个商场的整体统一性，商铺达到交付使用前二年由甲方统一经营管理，乙方每年的经营收益不低于12%”，但被告在交付使用之日即2017年12月31日擅自装修并占有原告该商铺，在未经原告同意的情况下，把约定的统一经营商场改做售楼部，违反与原告草签的统一经营（商场）协议规定，原告在2018年已多次要求与被告签订正式的书面租房合同，并预交房租（3000元/月），可被告置之不理，并以各种理由拖延。《状元城商铺认购合同》第十一条关于产权登记约定，被告应当在房屋交付使用后365个工作日内，为原告办理房屋所有权证。但被告在2018年1月1日已经占有并使用了该商铺，已属违约，至今没有交付商铺并办理房屋所有权证。被告依据两个合同约定应该继续履行合同并承担违约责任。原告为支持其诉讼请求、事实及理由的成立，向法庭提交了下列证据材料：1、合同编号为2015050号的《状元城商铺认购合同》、购房款收据两份、《优惠补助条款》；2、原告向被告发出《通知》的照片一份、原告向被告原法定代表人王宇发信息的截图一份；3、被告开发的状元城小区沙盘图、现场照片；4、被告开发状元城2#、3#楼商品房预售许可证。被告建勋房地产公司辩称，1、被告非恶意不向原告交付房屋，而是因为涉案房屋尚未经过验收，没有达到交付条件，依照法律规定无法向原告交付房屋。2、原被告签订的编号为2015050号《状元城商铺认购合同》依照约定已经自行解除。《商铺认购合同》第八条关于出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第七条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付认购人使用，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60个工作日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向认购人支付已交付房价款千分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60个工作日后，合同自行解除，合同解除日起30天内退还认购人全部已付款，并按认购人累计已付款的3%向认购人支付违约金。故该《商铺认购合同》达到合同约定的解除条件，已经依约解除。3、原告要求被告依照总房价款按年经营收益12%计算支付违约金，不符合《商铺认购合同》的约定。《商铺认购合同》第八条约定逾期超过60个工作日后，合同自行解除，合同解除日起30天内退还认购人全部已付款，并按认购人累计已付款的3%向认购人支付违约金。《优惠补助条款》第5条“为了保障整个商场的整体统一性，商铺达到交付使用前二年由甲方统一经营管理，乙方每年的经营收益不低于12%”，现在房屋因未达到交付条件无法交付房屋，且《优惠补助条款》承诺的至2017年10月22日前的费用已经完全交付给原告，被告未违反《优惠补助条款》约定，故原告要求的“以总房价款按年经营收益的12%计算违约金”不符合法律及事实规定。4、被告不存在逾期办理房屋产权登记的情形，不应承担逾期办证的违约责任。《商品房认购合同》第十一条对关于产权登记的办理明确约定“出卖人应当在房屋交付使用后365个工作日内，为认购人办理房屋所有权证。”但是本案的情况，房屋并未达到交付条件，无法交付使用，即没有达到合同约定的办理房屋产权登记的条件，因此被告不应承担逾期办证的违约责任。综上，应当依法判决驳回原告诉讼请求。被告建勋房地产公司向法庭提供的证据材料有：合同编号为2015050号的《状元城商铺认购合同》；领款凭证。本院经审理查明：被告建勋房地产公司系具有房地产开发建设资格的有限责任公司，其在社旗县××店镇××与××路交叉口西北角开发建设状元城项目，其中2#、3#楼于2016年4月1日取得商品房预售许可证。2015年10月18日，原告刘荣树向被告建勋房地产公司交纳为购买状元城2#楼1层4号商铺的定房款10000元。2015年10月23日，原告刘荣树与被告签订合同编号为2015050的《商铺认购合同》一份，合同约定，原告购买被告开发建设的状元城2#楼1层4号商铺一间,建筑面积为32平方米（实际面积以相关部门实测为准），商铺总价款为235253元，付款方式为一次性付款。合同第七条约定，出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定交付给认购人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知认购人的；2、政府及有关部门对该项目有关内容进行调整，影响项目实施。第八条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第七条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付认购人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）、逾期不超过60个工作日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向认购人支付已交付房价款千分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60个工作日后，合同自动解除。合同解除日起30日内退还认购人全部已付款，并按认购人累计已付款的3%向认购人支付违约金。合同第十一条关于产权登记约定，出卖人应当在房屋交付使用后365个工作日内，为认购人办理房屋所有权证，但办理过程中需要认购人交纳的税费费用由认购人承担。如因出卖人的责任，认购人不能在上述期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理。1、如办理产权时间逾期，认购人有权退房，如认购人退房，出卖人在认购人提出退房要求之日起30个工作日内将认购人已付房款退还给认购人，并按已付房款的3%赔偿认购人损失。2、认购人不退房，出卖人每日按已付房款的万分之五向认购人支付违约金。同日，原被告双方签订《优惠补助条款》一份，约定，原告购买的商铺符合公司2年优惠补助政策，补助期限为2015年10月23日至2017年10月22日，补助金额为每年28230元。该条款第5条约定，为了保障整个商场的整体统一性，商铺达到交付使用前二年由被告统一经营管理，每年的经营收益不低于12%。二年之后原告可自主经营，也可让被告经营，另行签订租赁合同。合同签订后，原告于同日向被告交纳购房款225253元，加上2015年10月18日交纳的定房款10000元，原告共计交纳购房款235253元。至2018年8月16日，被告分五次向原告支付优惠补助款56460元。另查明，根据被告建设状元城项目的沙盘显示，原告购买的2#楼位于状元城项目大门左侧。根据原告提供的照片及法庭现场查看显示，原告所购的2#楼1层4号商铺位于状元城大门左侧第1层第四间，现在被被告作为售房部使用。综上事实，本院认为：原告刘荣树与被告建勋房地产公司签订的《商铺认购合同》及《优惠补助条款》，主体适格，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，为有效合同。双方均应按合同约定享受权利、履行义务。原告刘荣树依合同约定支付了购房款，被告建勋房地产公司应当按合同约定条件交付房屋，故原告请求判令被告交付符合合同约定的面积、位置等条件的房屋的理由成立，本院予以支持。因合同约定被告应于2017年12月31日前向原告交付房屋，且《优惠补助条款》第5条约定，为了保障整个商场的整体统一性，商铺达到交付使用前二年由被告统一经营管理，每年的经营收益不低于12%，故原告请求被告支付逾期交房违约金37511.57元（自2018年1月1日至2019年4月30日，共485天，以235253元为总房价款按年经营收益的12%计算），自2019年5月1日起，按已付购房款为本金按年经营收益的12%继续支付违约金至交付符合条件的房屋止的理由成立，本院予以支持。因合同约定出卖人应当在房屋交付使用后365个工作日内，为认购人办理房屋所有权证，如因出卖人的责任，认购人不能在上述期限内取得房地产权属证书的，出卖人每日按已付房款的万分之五向认购人支付违约金。故原告请求被告自2019年1月1日起按已付购房款235253元的日万分之五计算支付逾期办证违约金至房屋产权证书办理之日止的理由成立，本院予以支持。被告辩称，因为涉案房屋尚未经过验收，没有达到交付条件，依照法律规定无法向原告交付房屋。因根据原告提供的照片及法庭现场查看，原告购买的房屋现在被被告作为售房部使用，故被告的该项辩解理由不能成立，本院不予采信。被告辩称，原被告签订的《状元城商铺认购合同》依照约定已经自行解除。因《商铺认购合同》第八条规定的逾期交房超过60个工作日后，合同自行解除，属格式条款约定，依据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，该条款因排除了原告方选择是否继续要求履行合同的主要权利而应当认定为无效。且被告方在房屋已经被使用时仍然拒绝向原告交付，应当不适用合同约定的解除合同的条件。故被告的该项辩解理由不能成立，本院不予采信。被告辩称，原告要求被告依照总房价款按年经营收益12%计算支付违约金，不符合《商铺认购合同》的约定。因原被告双方签订的《优惠补助条款》第5条约定，“为了保障整个商场的整体统一性，商铺达到交付使用前二年由甲方统一经营管理，乙方每年的经营收益不低于12%”，故原告请求按年利率12%计算支付违约金的理由正当，被告的该项辩解理由不能成立，本院不予采信。被告辩称其不存在逾期办理房屋产权登记的情形，不应承担逾期办证的违约责任。因《商品房认购合同》第十一条约定“出卖人应当在房屋交付使用后365个工作日内，为认购人办理房屋所有权证。”现涉案房屋虽然未交付给原告使用，但被告自己已经使用，被告应当按照合同约定为原告办理房屋产权登记，故被告的该项辩解理由不能成立，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告南阳市建勋房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘荣树交付位于社旗县赊店镇泰山路与育才路交叉口西北角状元城2#楼1层4号商铺。二、被告南阳市建勋房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘荣树支付逾期交房违约金37511.57元（计算至2019年4月30日），并自2019年5月1日起，按总房价款235253元、年利率12%计算支付逾期交付违约金至房屋实际交付之日止。三、被告南阳市建勋房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘荣树支付逾期办证违约金（自2019年1月1日起按已付购房款235253元的日万分之五计算至房屋产权证书办理之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费569元，财产保全费1120元，由被告南阳市建勋房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长  麻俊鹏审判员  杜芙蓉审判员  杨保存二〇二〇年三月九日书记员  庞 晖