广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0404民初463号原告：张爱敏，女，汉族，1971年9月14日出生，户籍地：广东省珠海市金湾区。委托诉讼代理人：廖信源，广东华杨律师事务所律师。被告：珠海博大房地产开发有限公司，住所地：珠海市金湾区三灶金海岸金岛路233号海景花园203商场之二。法定代表人：全思颖，董事长。委托诉讼代理人：王鹏玖，广东玉成律师事务所律师。委托诉讼代理人：何月恒，广东玉成律师事务所实习律师。原告张爱敏诉被告珠海博大房地产开发有限公司（以下简称被告博大公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月14日受理后，依法适用简易程序，于2019年3月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人廖信源，被告的委托诉讼代理人王鹏玖、何月恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出以下诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金7930.28元，返还2017年12月20日至2018年3月29日物业管理费546元；2.判令被告负担本案诉讼费。事实和理由：2015年11月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的涉案房产麓景湾花园1号楼2单元601房，总价801,038元。合同第九条、十一条约定被告应于2017年6月30日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件的商品房交付给原告。合同第十二条第一款规定了出卖人逾期交房的违约责任。上述合同订立后，原告依约支付购房款801,038元。2018年3月29日，被告取得涉案房产的《竣工验收备案表》。原告入住后向被告主张逾期违约金，但被告拒绝支付，原告认为逾期交房期间应自2017年12月20日计至2018年3月29日止，且应按全部房价款每日万分之一来计算违约金。根据《中华人民共和国建筑法》第61条和《城市房地产开发经营管理条例》第17、18条以及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第4条均规定，工程完成后需报经建设主管部门备案才完成综合验收，方可交付使用。因此被告违反了上述法律法规的规定，应支付违约金和返还物业费。原告提交以下证据：1.商品房买卖合同（预售）；2.竣工验收备案表；3.发票；4.收款收据。被告博大公司辩称，一、原告在起诉状中所述情况与事实不符。原告诉称：被告于2018年4月初才向原告发出《入伙通知书》且因房屋质量未达标，无法收房。原告的陈述与事实不符，实际情况如下：1.《商品房买卖合同（预售〉》第九条约定房屋交付条件为：“该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件”。被告于2018年3月29日取得竣工验收备案表，于2018年3月30日向原告邮寄《入伙通知书》，通知原告：“1.2018年3月31日交付使用；2.2018年5月30日前办理入伙手续。”原告于2018年3月31日收到《入伙通知书》后未及时收楼与办理完成入伙手续，根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条（三）3.（1）的约定，应视为被告己履行完毕交接义务且原告同意接收，因此，原告理应自行承担相应责任。2.被告所提房屋质量问题，都在合格标准范围之内，且都属于除地基基础和主体结构之外的质量问题，《商品房买卖合同（预售）》第十六条（二）明确约定，除地基基础和主体机构外的质量问题，被告负有及时更换、修理的义务，被告也在合理的期限内将原告所提问题全部返修完毕，履行了合同约定的义务，故原告在起诉状中所称并不符合合同第十六条的约定。因此，对房屋达到交付条件后的逾期收楼的责任，以及房屋返修期间未能收楼的责任，均应由原告自行承担，现原告主张被告应承担逾期交房的责任，没有事实和法律依据。二、被告存在合理逾期交房的原因。被告逾期交房是因不可抗力因素造成的，根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：……”附件十一补充协议第二条第一款约定：“‘遭遇不可抗力’包括：1.遭遇自然灾害，例如暴雨、台风、地震、战争等；2……；3.政策性因素或政府行为导致的影响，例如政府部门、测量机构原因导致的验收、测量、市政配套、安装的延误等”。可见，被告存在以下因不可抗力导致合理逾期交楼的原因：1.参照《气象灾害预警信号发布与传播办法》（中国气象局令第16号）“台风蓝色预警信号期间，停止露天集体活动和高空等户外危险作业；暴雨黄色预警信号期间，切断低洼地带有危险的室外电源，暂停在空旷地方的户外作业，转移危险地带人员和危房居民到安全场所避雨。”和2013年《国务院办公厅关于切实做好汛期灾害防范应对工作的紧急通知》第三部分“突出抓好各项防灾减灾措施的落实。要做好山洪泥石流灾害易发区、危险校舍、简易工棚等安全排查，遇有重大灾害性天气和险情，学校要停课、企业要停工、大型集会活动要取消，及时转移并妥善安置受威胁地区人员，避免造成人员伤亡。”以及2007建设部《关于加强建设系统防灾减灾工作的意见》第四部分第（十四）条“加强工程建设过程中的防灾能力建设。有针对性地开展工程建设过程中的灾害预防工作，进一步提高建筑工地抵御各种灾害的能力，避免引发次生灾害和危及公共安全的事件。特别要加强对建筑行业管理人员和农民工抗御台风、防范滑坡等防灾知识和技能教育。要组织制定施工现场临时建筑物安全防灾技术标准和建筑施工灾害天气预警应急预案,在有灾害预警时，强化对施工现场临时建筑、塔吊、施工用电、脚手架、基坑边坡等重点部位和环节的检查，采取必要的加固措施及时消除安全隐患，并根据需要及时组织防灾或避险及施工人员疏散撤离。”的规定，露天工作的建筑业在暴雨、台风天气不适宜作业，因此涉案工程施工期间，因台风、暴雨等恶劣天气造成工程停工50天，符合双方在合同中约定的延期交房的条件，应予延期；2.施工期间，因执行珠海住房和城乡建设规划局的通知，停工3天；3.因珠海航展限行，导致涉案工程停工6天；4.受2017年8月23日台风天鸽的影响，导致各供货商供货迟延，受损的工程也需要较长的时间修复，由此导致涉案工程据实延后50天;5.被告于2017年10月9日就己经与测绘部门签订了《测绘业务合同书》，并于2017年12月1日取得竣工验收报告，但因各个办证单位拖延办理相关证件，特别是由于测量机构的原因导致测量和验收均出现延误，致使被告直至2018年3月29日才取得竣工验收备案表，由此导致涉案房屋交付据实延后60天。综上所述，被告存在以上不可抗力因素，恳请法院在扣除以上合理延期天数后再行计算逾期交楼的违约金。被告在2017年12月15日向原告发出入伙通知书，通知书的内容是于2017年12月15日交付使用，2017年12月20日前办理入伙手续，原告应该按照入伙通知书的内容要求的时间内进行办理。原告收到入伙通知书后未能及时办理入伙手续，理应自行承担相应的责任。双方已经就逾期交房的违约金达成共识，原告已经收到了被告向其支付的13,857.96元。被告博大公司提交以下证据：1.广东省建设工程施工合同、麓景湾花园工程施工合同补充协议；2.珠海市气象资料查询服务、恶劣天气统计；3.关于开展全市房屋市政工程事故隐患再排查再整治的紧急通知、关于全市房屋市政工程停工一天紧急开展施工安全检查的通知、2016珠海航展限行通知；4.玻璃订购合同、台风“天鸽”损失补偿协议、购销合同、工期延期申请书；5.竣工验收消防备案、建筑工程竣工验收报告、珠海市不动产测量报告、建设工程规划条件核实合格证、珠海市通信配套设施工程竣工验收备案表、珠海市人防工程竣工验收核准书、广东省安全技术防范系统验收表、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表；6.测绘业务合同书；7.EMS邮寄单及查询单；8.客户收（付）款入账通知。经审理查明，2015年11月30日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于金湾区××海岸××岛路××楼××单元××房的房产，总房价为801,038元。该合同载明：“第九条、商品房交付条件：该商品房交付时应当符合1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；……第十条、商品房相关设施设备交付条件……4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，交付时完成燃气管道敷设到厨房，若遇不可抗拒因素，或政府、国家政策等非出卖人所能控制的客观原因导致无法正常供应，出卖人不承担责任；……第十一条、交付时间和手续：（一）出卖人应当在2017-6-30前向买受人交付该商品房，（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋：1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：如非出卖人的原因，买受人未能按交付通知规定的交付日期、地点等要求办理该商品房交接手续的，则至通知交付期限届满之日，视为出卖人已履行完毕该商品房的交接义务，同时视为买受人已接受由物业公司制定的物业规章制度、物业服务收费标准以及房地产管理部门出具的该商品房实测面积数据，即日起该房屋产生的物业服务费、住宅专项维修基金及逾期缴纳的违约金（按日按应付费用的0.3%计算）等各种费用由买受人承担。第十二条、逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，……逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第十六条、商品房质量：（一）地基基础和主体结构：出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准。经检测不合格的，买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，由出卖人修复，直至符合国家及行业标准，双方互不作任何补偿。（二）其他质量问题：该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任；（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，由出卖人继续更换、维修，直至正常使用为止，双方互不作任何补偿。第十七条保修责任：（一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……合同附件十一补充协议第二条“关于交付”约定：“‘遭遇不可抗力’包括如下不能避免并不能克服的客观情况：1.遭遇自然灾害，例如暴雨、台风、地震、战争等；2.遭遇普遍性的流行疾病；3.政策性因素或政府行为导致的影响，例如政府部门、测量机构原因导致的验收、测量、市政配套、安装的延误等；4.遭遇突发性的社会事件等。若上述事由属于公众所知悉的事件或公共信息资料的，出卖人无须再事发后书面通知买受人。”《珠海市不动产测量报告》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，显示涉案房屋于2018年1月29日取得房屋测绘报告，于2018年3月29日取得建设工程竣工验收备案证明文件。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示，燃气工程已获得竣工验收。《住宅质量保证书》载明涉案房屋的保修项目、保修期限、保修责任。2017年12月15日,被告博大公司向原告邮寄《麓景湾花园入伙通知书》，《麓景湾花园入伙通知书》于2017年12月16日送达原告。该通知书载明：“您所购买的麓景湾花园1号楼2单元601房已经有关部门验收合格，具备《商品房买卖合同》约定的交付条件，拟于2017年12月15日交付使用，请您于2017年12月20日前按本通知书的要求前来办理入伙手续。”被告博大公司提交客户收（付）款入账通知显示被告博大公司分别于2017年9月28日、2018年1月10日共向原告支付违约金13,857.96元。原告提交的收款收据显示其向被告博大公司支付2017年12月20日至2018年9月19日的物业管理费1638元。被告博大公司确认涉案房屋存在迟延交付的事实，但主张存在合理的逾期原因如恶劣天气、政府行为影响等。被告博大公司提供2015年9月1日至2018年3月30日的《珠海市预警信号发布记录》和《珠海国家基本气象站（区站号59488）日雨量、平均风速、极大风速、日平均气温、日最高气温及日最低气温记录》以及自行制作的《恶劣天气统计》，证明在2015年9月1日至2018年3月30日期间，台风或暴雨等恶劣天气共50天，并主张涉案房屋因暴雨、台风等恶劣天气停工50天，交付时间可延后50天。原告对此不予认可，认为：1.签购房合同时，其工程已预扣停工天数；2.封顶后雨天不影响装修；3.“天鸽”使珠海道路一星期不太畅通，台风和暴雨发生在8月23日，此时被告全部楼盘早已封顶，对室内装修影响小。经本院核查，被告提交的证据显示，2016年8月1日、10月20日，2017年8月23、26日及9月4日共5日为橙色预警信号以上台风和红色预警信号以上暴雨。被告博大公司提供《玻璃订购合同》、《台风“天鸽”损失补偿协议》、《购销合同》以及监理单位珠海天泽建设项目管理有限公司盖章确认的《工期延期申请书》，证明案涉房屋受2017年8月23日台风“天鸽”的影响，导致供货商的供货时间延长，受损的工程修复时间长，导致涉案工程延后50天。经查中国气象局的网站，2017年8月23日，台风“天鸽”在广东珠海登陆，登陆时中心附近最大风力14级，与1991年第11号台风“Fred”并列成为1949年8月以来登陆广东的最强台风，导致广东、广西等省区近30人死亡，直接经济损失超过200亿元。被告提供《关于开展全市房屋市政工程事故隐患再排查再整治的紧急通知》、《关于全市房屋市政工程停工一天紧急开展施工安全检查的通知》和《2016珠海航展限行通知》，证明涉案房屋因政策性因素或政府行为停工9天。原告对停工的理由及停工天数均不予认可，认为：1.紧急通知是可以事先预计合理安排好；2.航展期间，爆破、修路、有污染的工程停工，但是不影响被告室内工作。经核查，《关于开展全市房屋市政工程事故隐患再排查再整治的紧急通知》显示珠海市住房和城乡规划建设局要求全市范围内所有在建房屋市政工程于2016年4月13日上午停工半天；《关于全市房屋市政工程停工一天紧急开展施工安全检查的通知》显示珠海市住房和城乡规划建设局要求全市范围内所有在建房屋市政工程于2016年5月23日停工1天；《2016珠海航展限行通知》只显示于2016年11月份限制特定车辆行驶，没有显示限制房屋施工。被告提供《测绘业务合同书》，证明由于测绘部门测绘和验收均出现延误，导致2018年3月29日才取得竣工验收备案表，据此交楼时间应延后60天。原告对此不予认可，认为此合同与本案无关联性。另查明，中国气象局的《气象灾害预警信号发布与传播办法》显示：“台风预警信号分四级，分别以蓝色、黄色、橙色和红色表示，其中，蓝色：停止露天集体活动和高空等户外危险作业；黄色：停止室内外大型集会和高空等户外危险作业；橙色和红色：停止室内外大型集会、停课、停业（除特殊行业外）。暴雨预警信号分四级，分别以蓝色、黄色、橙色、红色表示，其中，黄色：切断低洼地带有危险的室外电源，暂停在空旷地方的户外作业，转移危险地带人员和危房居民到安全场所避雨；橙色：切断有危险的室外电源，暂停户外作业；红色：停止集会、停课、停业（除特殊行业外）。”上述事实有原、被告提供的证据以及庭审陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告迟延交付涉案房屋，依合同约定应支付违约金。因此，本案的争议焦点是延迟交付房屋的违约金计算问题。一、关于违约金的计算期间。1、关于违约金起算日，《商品房买卖合同（预售）》约定涉案房屋的交付日期为2017年6月30日，故违约金的起算日应为2017年7月1日。2、关于违约金截止日。首先，被告博大公司分别于2017年9月28日、2018年1月10日共向原告支付违约金13,857.96元，被告主张其已向原告足额支付违约金，原告与被告已就赔偿问题达成一致意见，原告无权向被告要求支付违约金。对此，本院认为，原告提交的客户收（付）款入账通知未注明其所支付的违约金计算的起止日期，且被告支付违约金的时间在涉案房屋取得竣工验收备案表之前。其次，涉案房屋达到合同约定的交付条件后，被告未履行通知原告收楼的义务，结合《商品房买卖合同（预售）》中双方关于交付手续的约定，原告主张违约金计算至2018年3月29日止，本院予以认可。故违约金的计算期间从2017年7月1日起至2018年3月29日止，共272天。二、关于被告所主张的因恶劣天气和政府行为顺延交付涉案房屋的问题。涉案合同约定：除不可抗力外，被告逾期交付房屋，应承担违约责任。可见，不可抗力可作为被告逾期交付涉案房屋的免责理由。第一，关于不可抗力的计算期间。被告作为交楼的义务主体，未在合同约定的期限内交付涉案房屋，导致逾期交楼违约金的产生和持续。故不可抗力的计算期间应为自合同签订之日即2015年11月30日起至合同约定的交楼之日即2017年6月30日止。第二，关于不可抗力的范围。合同附件对不可抗力的范围进行了进一步的约定，即包括自然灾害和政府行为。1、关于政府行为的影响天数。被告主张涉案房屋可以因政府行为顺延交付涉案房屋，但其提供的政府文件载明需要停工的日期（2016年4月13日上午、2016年5月23日）不在上述不可抗力计算期间内；2016年11月份航展期间仅为限制特定车辆行驶、未显示限制房屋施工，不构成因政府行为停工；被告述称由于各个办证单位拖延办理相关证件，特别是由于测量机构的原因导致测量和验收均出现延误,致使被告直至2018年3月29日才取得竣工验收备案表。但其未提交证据证实其主张，应承担举证不利后果，不成构成不可抗力因素，故本院不予采纳。2、关于自然灾害影响的天数。被告认为发布了预警信号的暴雨、台风和高温天气均属于自然灾害，主张涉案房屋可以因上述恶劣天气顺延交付涉案房屋，原告对此不予认可。本院认为，暴雨、台风天气是一种自然力因素，但不是任何自然力因素或者常年不遇的自然力因素的出现就构成不可抗力。珠海是暴雨、台风频发的地区，被告作为涉案房屋的建筑方，理应预见珠海地区天气状况对涉案工程的影响，合理设计涉案房屋的建设工期，并在此基础上与原告对涉案房屋的交付时间进行约定。可见，一般的暴雨、台风天气难以符合不可抗力的“不能预见”要件，不能认定为造成被告延迟交楼的不可抗力。然而，《气象灾害预警信号发布与传播办法》纳入管理的橙色预警信号以上台风和红色预警信号以上暴雨，出现几率较少，一般是根据现有的技术难以预见的，符合不可抗力的“不能预见”要件。而且中国气象局通过气象灾害预警信号的发布，明确规定一般企业应在该类天气下“停业”，可见该类恶劣天气一般也是“不能避免”和“不能克服”的。故橙色预警信号以上台风、红色预警信号以上暴雨同时满足“不能预见”、“不能避免”和“不能克服”三个因素，应认定为造成被告延迟交楼的不可抗力。经核算，从2015年11月30日起至2017年6月30日止，满足不可抗力条件的恶劣天气的天数为2016年8月1日及2016年10月20日共2日，故涉案房屋可因恶劣天气据实顺延交付2天。对于被告主张涉案房屋因台风“天鸽”影响可顺延交付50天，鉴于台风“天鸽”于2017年8月23日开始影响珠海市，该日期晚于合同约定的交楼之日即2017年6月30日，故对被告主张涉案房屋因台风“天鸽”影响可顺延交付的主张，本院不予支持。综上，涉案房屋因恶劣天气和政府行为可顺延交付2天。故违约金的计算天数实际应为270天（272天-2天）。三、关于被告应支付违约金的金额。《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，除不可抗力外，出卖人逾期交房逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。原告请求违约金以总房价为基数、按日万分之一的标准计算，有合同依据，本院予以照准。故违约金的金额计算如下：801,038元×0.01%×270天=21,628.03元。鉴于被告已向原告支付违约金13,857.96元，该部分金额应予以扣除，故被告应向原告支付违约金7770.07元。原告请求被告支付的逾期交房违约金金额中超出上述7770.07元的部分，本院不予支持。四、关于原告已支付的物业管理费的问题。本院认为，涉案房产于2018年3月29日才竣工验收，在此前其尚未满足交付条件，被告收取原告的物业管理费，没有依据，故被告应向原告返还2017年12月20日至2018年3月29日的物业管理费546元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告珠海博大房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告张爱敏支付逾期交房违约金7770.07元；二、被告珠海博大房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告张爱敏返还物业管理费546元；三、驳回原告张爱敏的其他诉讼请求。如果未按本判决在指定的期间履行上述判决的给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费因适用简易程序减半收取25元，由原告朱向旭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  邓在闲二〇一九年九月九日法官助理罗湘书记员梁锦春