内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院   民事判决书   （2019）内06民终1031号   上诉人（原审被告、申请执行人）：高某，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。   委托诉讼代理人：刘某，内蒙古义盟律师事务所律师。   委托诉讼代理人：董某，内蒙古义盟律师事务所律师。   被上诉人（原审原告、案外人）：张某，现住内蒙古自治区乌兰察布市。   委托诉讼代理人：毛某，内蒙古大来律师事务所律师。   委托诉讼代理人：訾某，内蒙古大来律师事务所律师。   原审第三人（被执行人）：崔德奎，男，1963年11月7日出生，汉族，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区。   原审第三人：杨某，男，汉族，个体，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区。   原审第三人：孙某，女，个体，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市，与杨某系夫妻关系。   委托诉讼代理人：杨某，1959年10月8日出生，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。   高某因与张某、原审第三人崔德奎、杨某、孙某案外人执行异议之诉一案，鄂尔多斯市东胜区人民法院于2017年6月14日作出（2016）内0602民初4611号民事判决，高某不服鄂尔多斯市东胜区人民法院作出（2016）内0602民初4611号民事判决，提起上诉。本院审理后于2018年2月2日作出（2017）内06民终2235号民事裁定书，裁定撤销鄂尔多斯市东胜区人民法院作出（2016）内0602民初4611号民事判决书，发回鄂尔多斯市东胜区人民法院重审。2018年10月8日，鄂尔多斯市东胜区人民法院作出（2018）内0602民初2271号民事判决。高某不服鄂尔多斯市东胜区人民法院（2018）内0602民初2271号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人高某及其委托诉讼代理人刘某、董某，被上诉人张某及其委托诉讼代理人毛某，原审第三人杨某（同时为孙某的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。原审第三人崔德奎经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   高某上诉请求：1、依法撤销鄂尔多斯市东胜区人民法院作出的（2018）内0602民初2271号民事判决书，判令准予执行位于呼和浩特市××区、2014号房产（合同编号：YS（2010）00032027、YS（2010）00032028）；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案房产两次交易均是抵顶债权行为，不是房屋买卖行为，一审适用法律明显错误。依据最高院的观点，基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。二、杨某、孙某与崔德奎的抵顶行为并不成立，一审法院认定事实错误。涉案房产崔德奎与杨某、孙某签订抵顶协议后，杨某、孙某又以双方抵顶的债权为标的提起民间借贷纠纷，上诉人从中国裁判文书网上已经查询到该案已经判决。显然，双方之间的抵顶行为不能成立，一审法院认定事实错误。三、被上诉人不享有阻却执行的权利。被上诉人张某与被执行人崔德奎没有任何关系，无权对登记在崔德奎名下的房产提出执行异议。被上诉人张某与杨某并未签订有效的买卖合同，也未支付任何价款，对未办理过户存在过错，不符合阻却执行的法律规定。   张某辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人的请求和理由符合法律规定，可以阻却执行。   杨某、孙某述称，上诉人的请求和理由不能成立，涉案房屋已经抵顶给被上诉人，被上诉人阻却执行符合法律规定。   原审第三人崔德奎未到庭参加诉讼，亦未提供答辩意见。   张某向一审法院起诉请求：1、确认位于呼和浩特市××区、2014号房产属于原告所有；2、停止对上述两套房产的执行；3、请求判令被告承担本案诉讼费。   一审法院认定事实：1、2013年5月2日，杨某与原告张某经结算，出具借款凭证一支，借款金额270万元，由孙某作为担保人在借款凭证上签字捺印。2、2013年6月1日第三人崔德奎、案外人白小平与孙某签订《以物抵债协议书》一份，约定崔德奎将自己于2011年2月19日向案外人内蒙古天聘房地产开发有限责任公司购买涉案两套房屋（合同编号分别为：YS（2010）00032027、YS（2010）00032028，房屋代码分别为：282172、282173，合同约定用途均为商业，建筑面积分别为：44.32平方米、45.88平方米，房屋价款分别约定为：34万元、35万元）抵顶给孙某，价款为236万元左右。自签订之日起甲方抵顶给乙方房屋的所有权由乙方享有，甲方配合乙方完成相关手续。2013年6月16日签订《以物抵债协议书》之补充协议书一份，约定位于呼和浩特市××区商铺抵顶价款为226万元。3、2013年5月31日，崔德奎授权孙某到内蒙古天聘房地产开发有限责任公司办理合同编号为YS（2010）00032027号坐落于呼和浩特市××公寓房屋的《商品房买卖合同》及合同编号为YS（2010）00032028号坐落于呼和浩特市天聘第1号楼2014号房屋的《商品房买卖合同》的退房手续。代理人在委托权限范围内所实施的法律行为，办理相关的一切事宜，均予承认，并愿意承担由此产生的一切法律后果。委托期限：自二〇一三年五月三十一日起至二〇一四年五月三十一日止。并由鄂尔多斯市公证处进行了公证。4、2013年12月22日，原告张某与第三人杨某签订《以物抵债协议书》，约定经双方协商，杨某将呼和浩特市新城区正白二街天聘公寓小区（公园世家）1号楼2013号商铺和2014号商铺抵顶给张某，付款方式为将杨某欠张某的借条金额由270万元改为50万元，因房屋已租赁，房屋处置权在2014年1月1日后归张某，并于签订协议时将购房合同、购房款收据、两供基金及契税收据交付张某。5、2013年12月30日内蒙古天聘房地产开发有限责任公司出具证明一份称，崔德奎、张某、张国强到××园商铺）网签更名手续，并提交了更名申请书，但因该公司无权办理更名手续，经协商待正式房本办理后进行二次交易，从2014年1月1日起，物业、水电费等事宜由张国强负责。涉案二房屋自2014年5月1日起由张某与承租人杨志波签订租赁合同，并收取租金。7、2014年11月27日崔德奎、崔晓华委托张国强（张某之子）为代理人去内蒙古天骋房地产开发有限责任公司、呼和浩特市房管局办理缴清相关税费、接收房屋产权证、签署相关文件、领取相关资料。代理人在委托权限范围内所实施的法律行为，办理相关的一切事宜，均予承认，并愿意承担由此产生的一切法律后果。委托期限：自二〇一四年十一月二十七日起至二〇一五年十一月二十七日止。受托人无转委托权。并由鄂尔多斯市公证处进行了公证。8、一审法院在执行被告高某诉第三人崔德奎、崔晓华、乔学军民间借贷纠纷一案中，依法于2015年1月16日作出（2015）东民初字第351号民事裁定书依法查封了第三人崔德奎所有的位于呼和浩特市××区、2013号公寓，原告以其系争议房屋的实际所有权人向本院提出书面异议，一审法院作出（2016）内0602执异17号执行裁定书，驳回原告的执行异议。一审法院于2017年6月14日作出（2016）内0602民初4611号民事判决书，被告高某上诉于鄂尔多斯市中级人民法院，鄂尔多斯市中级人民法院于2018年2月2日作出（2017）内06民终2235号民事裁定书，裁定撤销鄂尔多斯市东胜区人民法院（2016）内0602民初4611号民事判决书，并本案发回东胜区人民法院重审。   另查明，孙某诉被告崔德奎、崔晓华、吴玺、郭三祥民间借贷借款一案，一审法院于2017年7月7日作出（2015）东民初字第4058号民事裁定书，准许原告孙某撤回起诉。孙某诉被告崔德奎、崔晓华、吴玺民间借贷一案，一审法院于2015年6月19日依法作出（2015）东民初字第4067号民事裁定书，裁定轮候查封被告崔德奎所有的位于呼和浩特市××区、2013号公寓，并于2016年5月13日作出生效判决判令被告崔德奎、崔晓华于本判决生效之日起十日内偿还原告孙某借款本金917200元及利息，被告吴玺对上述借款本息承担连带责任。   一审法院认为，本案为案外人提出的执行异议之诉。原告张某的诉讼请求能否成立并获得支持，应判断其是否有依法享有本案讼争房屋的所有权或其他足以排除强制执行的民事权益。本案争议的焦点问题为：原告张某关于停止对涉案房屋执行的诉讼请求及理由能否成立。关于原告是否享有讼争房屋实体性权利问题。本案讼争财产系不动产。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第十四条规定，“不动产无权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”。从本案情况看，原告与第三人虽签订了以物抵债协议，但仅凭该协议，并不发生物权变动的效力，故原告要求确认涉案房屋归其所有的请求不予支持。关于案涉房屋能否被执行问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。另据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。原告张某的诉讼请求能否成立，需要结合上述司法解释规定予以判定。崔德奎与孙某、杨某及孙某、杨厚下与张某的抵顶协议订立于一审法院查封之前当无异议，原告张某实际占有案涉房屋且已支付全部价款也可认定，涉案房屋未办理房屋过户登记是因涉案房屋经崔德奎抵顶给孙某、杨某后未办理产权变更，孙某、杨某抵顶给张某后也催促崔德奎办理产权变更，崔德奎的两次公证授权委托可以佐证。因此，原告对案涉房屋未能办理过户手续，并无出过错。综上，对于诉争房屋，法院不得查封。因此，原告请求停止执行的请求，理由充分，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第三百一十四条第一款之规定，判决如下：一、不得执行位于呼和浩特市××区、2014号房产房屋（合同编号：YS（2010）00032027、YS（2010）00032028）；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费24400元，由第三人崔德奎负担。   本院二审期间，当事人均未提交新证据。   本院经审理查明，崔德奎与孙某、杨某之间存在民间借贷关系，2009年9月4日，崔德奎向孙某出具400万元、100万元的借据各一支。   2013年6月1日，为偿还崔德奎向孙某借款400万元，崔德奎、案外人白小平（甲方）与孙某（乙方）签订《以物抵债协议书》一份，约定崔德奎将自己于2011年2月19日向内蒙古天聘房地产开发有限责任公司购买涉案两套房屋作价236万元左右抵顶给孙某，（合同编号分别为：YS（2010）00032027、YS（2010）00032028，房屋代码分别为：282172、282173，合同约定用途均为商业，建筑面积分别为：44.32平方米、45.88平方米，房屋价款分别约定为：34万元、35万元。）。自协议签订之日起甲方抵顶给乙方房屋的所有权由乙方享有，甲方配合乙方完成相关手续。2013年6月16日，双方签订《以物抵债协议书》之补充协议书一份，约定位于呼和浩特市××区商铺抵顶价款为226万元。   2013年5月31日，崔德奎授权孙某到内蒙古天聘房地产开发有限责任公司办理合同编号为YS（2010）00032027号坐落于呼和浩特市××公寓房屋的《商品房买卖合同》及合同编号为YS（2010）00032028号坐落于呼和浩特市天聘第1号楼2014号房屋的《商品房买卖合同》的退房手续。代理人在委托权限范围内所实施的法律行为，办理相关的一切事宜，均予承认，并愿意承担由此产生的一切法律后果。委托期限：自二〇一三年五月三十一日起至二〇一四年五月三十一日止。并由鄂尔多斯市公证处进行了公证。   2013年5月2日，原审第三人杨某与被上诉人张某经结算，杨某向张某出具借款凭证一支，记载杨某向张某借款金额270万元，由孙某作为担保人在借款凭证上签字捺印。   2013年12月22日，张某与杨某签订《以物抵债协议书》，约定经双方协商，杨某将呼和浩特市新城区正白二街天聘公寓小区（公园世家）1号楼2013号商铺和2014号商铺抵顶给张某，付款方式以杨某的欠款220万元抵顶，双方将杨某欠张某的借条金额由270万元改为50万元。因房屋已租赁，房屋处置权在2014年1月1日后归张某，并于签订协议时将购房合同、购房款收据、两供基金及契税收据交付张某。   2013年12月30日内蒙古天聘房地产开发有限责任公司出具证明一份称，崔德奎、张某、张国强到××园商铺）网签更名手续，并提交了更名申请书，但因该公司无权办理更名手续，经协商待正式房本办理后进行二次交易，从2014年1月1日起，物业、水电费等事宜由张国强负责。涉案二房屋自2014年5月1日起由张某与承租人杨志波签订租赁合同，并收取租金。   2014年11月27日崔德奎、崔晓华委托张国强（张某之子）为代理人去内蒙古天骋房地产开发有限责任公司、呼和浩特市房管局办理缴清相关税费、接收房屋产权证、签署相关文件、领取相关资料。代理人在委托权限范围内所实施的法律行为，办理相关的一切事宜，均予承认，并愿意承担由此产生的一切法律后果。委托期限：自二〇一四年十一月二十七日起至二〇一五年十一月二十七日止。受托人无转委托权。并由鄂尔多斯市公证处进行了公证。   另查明，孙某与杨某于1985年2月8日登记结婚。案外人张国强系被上诉人张某之子。   再查明，2015年，孙某就其与崔德奎于2009年9月4日形成的400万元、100万元的借据向一审法院提起民事诉讼，一审法院分别以（2015）东民初字第4058号、（2015）东民初字第4067号案件受理并审理。孙某诉被告崔德奎、崔晓华、吴玺、郭三祥民间借贷借款一案，一审法院于2017年7月7日作出（2015）东民初字第4058号民事裁定书，准许原告孙某撤回起诉。孙某诉被告崔德奎、崔晓华、吴玺民间借贷一案，一审法院于2015年6月19日依法作出（2015）东民初字第4067号民事裁定书，裁定轮候查封被告崔德奎所有的位于呼和浩特市××区、2013号公寓，并于2016年5月13日作出生效判决判令被告崔德奎、崔晓华于本判决生效之日起十日内偿还原告孙某借款本金917200元及利息，被告吴玺对上述借款本息承担连带责任。   又查明，2017年8月10日，呼和浩特市处理建设项目历史遗留问题和解决群众回迁安置问题领导小组办公室向市规划局、市城市管理行政执法局印发了专办综合0019号《遗留问题处理意见转办单》，主要内容为：由新城区政府申报的内蒙古天聘房地产开发有限责任公司建设的天聘公寓（公园世家）项目……，由于目前项目未进行规划验收，导致业主无法办理产权手续，上访较为严重……请市规划局予以认定后履行规划调整程序，并补办规划审批和验收手续。企业补交相关费用，加快解决群众信访问题。   还查明，一审法院在执行被告高某诉第三人崔德奎、崔晓华、乔学军民间借贷纠纷一案中，依法于2015年1月16日作出（2015）东民初字第351号民事裁定书依法查封了登记在第三人崔德奎名下的位于呼和浩特市××区、2013号公寓，原告以其系争议房屋的实际所有权人向一审法院提出书面异议，一审法院作出（2016）内0602执异17号执行裁定书，驳回张某的执行异议。一审法院于2017年6月14日作出（2016）内0602民初4611号民事判决书，高某上诉于鄂尔多斯市中级人民法院，鄂尔多斯市中级人民法院于2018年2月2日作出（2017）内06民终2235号民事裁定书，裁定撤销鄂尔多斯市东胜区人民法院（2016）内0602民初4611号民事判决书，并将本案发回东胜区人民法院重审。   本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人对于执行依据所确定的执行标的物主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的物进行强制执行的一种救济方法，其目的在于排除法院对执行标的物的强制执行。本案争议的焦点为被上诉人张某是否对涉案房屋享有足以阻却执行的实体民事权益。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户。本案中，崔德奎与孙某、杨某之间存在民间借贷，杨某与张某存在借贷关系，2013年-2014年，崔德奎将其购买的涉案房屋抵顶给孙某、杨某，孙某、杨某又将涉案房屋抵顶给张某，该抵顶协议时间在人民法院对涉案房屋查封之前，房款亦以欠款抵顶。故应当认定张某已经与杨某、孙某签订了有效的书面买卖协议，并支付了相应的房屋价款。张某与杨某、孙某签订抵顶协议约定2014年1月1日后房屋处置权归张某。2014年4月4日，张某与承租人杨志波签订《房屋租赁协议》，将涉案房屋出租给案外人杨志波，张某实际已经取得涉案房屋的支配权，实际占有使用了涉案房屋。另外，张某虽然积极与开发商就网签变更、产权办理等问题多次沟通，但因涉案房屋存在行政审批等问题无法办理产权变更登记，张某对此并无过错。综上，张某阻却执行的理由符合法律规定，可以阻却涉案房屋的执行。   上诉人高某认为涉案房屋的交易为以物抵债协议，不能产生物权期待权，被上诉人阻却执行没有法律依据，抵顶协议本质亦为房屋买卖协议，仅是以欠款抵顶房款，如果抵顶协议符合法律规定，仍应当受法律保护。其次，上诉人认为崔德奎与孙某、杨某抵顶协议签订后又提起诉讼，抵顶并未实现。经本院核实，就涉案抵顶房屋的该笔借款，孙某提起诉讼后撤回起诉，且涉案房屋已经由崔德奎交付孙某、杨某，杨某又将涉案房屋交付张某，故孙某的提起诉讼并撤诉的行为并不影响双方抵顶行为的效力。第三，上诉人认为孙某、杨某与张某未形成书面合同、未付清房款等理由无事实依据，本院不予支持。   综上所述，高某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费24400元，由上诉人高某负担。   本判决为终审判决。   审判长 边晓燕   审判员 苗繁盛   审判员 张 静   二〇一九年十月二十八日   法官助理 张 雯   书记员 付悦辰