河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0305民初1309号原告（反诉被告）：王梦阳，男，1991年7月16日出生，汉族，大专文化程度，河南省新密市人，个体户，住河南省新密市。委托诉讼代理人：杨培源、张鹏昊（实习），河南品缔晖诚律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：洛阳尚锦置业有限公司，住所地：洛阳市涧西区丽春东路23号（珠江路办事处院内）。法定代表人：周海萍；职务：执行董事。委托诉讼代理人：安学锋、畅陶杰，河南焦点律师事务所律师，代理权限：特别授权。第三人：莫岩歌，女，1990年2月21日出生，汉族，高中文化程度，洛阳市瀍河回族区人，住洛阳市瀍河区。第三人：王立柱，男，1973年12月22日出生，汉族，住洛阳市涧西区。原告（反诉被告）王梦阳诉被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司、第三人莫岩歌为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月6日作出（2018）豫0305民初3572号民事判决书，后原告（反诉被告）王梦阳与被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司均不服判决，向洛阳市中级人民法院提起上诉，洛阳市中级人民法院于2019年2月26日作出（2019）豫03民终365号民事裁定：撤销洛阳市涧西区人民法院（2018）豫0305民初3572号民事裁定，发回洛阳市涧西区人民法院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭对此案进行了审理。庭审中，原告（反诉被告）王梦阳认为被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司将涉案房屋出售给了王立柱，此案的审理结果与王立柱有利害关系，申请追加王立柱为本案第三人参加诉讼，本院依法予以准许。原告（反诉被告）王梦阳及其委托诉讼代理人杨培源、张鹏昊，被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司委托诉讼代理人安学锋到庭参加了诉讼，第三人莫岩歌、王立柱经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王梦阳向本院提出诉讼请求:1、依法确认被告2018年6月15日单方解除合同行为无效，判令被告继续履行原被告双方商品房买卖合同(合同房屋价款693866元)，并交付合同约定的升龙城B区23栋2803号房，并赔偿因被告违约造成原告房租损失、利息损失等各项费用700000元；2、本案全部诉讼费用、保全费、担保费由被告承担。庭审中，原告王梦阳变更诉讼请求第一项为：依法确认被告2018年6月15日单方解除合同行为无效，判令被告继续履行原、被告双方商品房买卖合同，并交付合同约定的升龙城B区23栋2803号房，并赔偿因被告违约造成的原告房租损失、利息损失等70万元；如不能判决履行双方之间的商品房买卖合同，要求被告向原告退还购房首付款133866元，并赔偿133866元以及房租损失20万元、利息损失83402元。事实与理由：2017年5月19日，第三人莫岩歌与被告签订认购协议书，协议约定第三人购买被告开发的升龙城B区23栋2803号房(现房)，面积106.51平米，总价693866元，预付款133866元，采用按揭方式购买。合同签订后，第三人如约支付了预付款，但由于被告自身原因，迟迟无法交付房产，也无法办理商品房按揭手续。但此时国家政策不断收紧，银行利率不断上调，第三人为购买此房支出的成本大幅上涨。为此第三人多次找被告协调，要求被告承担因延期交房和办理按揭贷款给第三人造成的额外损失问题，后经协调双方达成一致意见：第三人将该认购书下全部权益变更给原告王梦阳，被告负责为王梦阳办理房产更名手续，但不再收取任何费用，以后该房屋买卖合同有王梦阳直接向被告履行，第三人不再向被告主张因其拖延交房和办理按揭造成的额外损失问题。达成以上意向后，原告和第三人按照被告要求办理了相关手续，由原告重新与被告签订了认购书，并向银行办理了商品房按揭贷款，目前该房是现房，具备交房条件，原告在办理完手续后多次向被告要求交房无果。2018年6月15日，原告突然收到被告解除合同的通知。原告认为本案被告违约在先，在被告违约后为降低损失达成了三方协议，且该协议既不违反法律强制规定，也没有欺诈胁迫情形，属于合法有效合同，被告的单方解除行为，违反了法律规定，侵犯原告合法权益，特依法向贵院起诉。第三人莫岩歌系本案合同的原权利人，对合同的签订和变更情况熟悉，且本案的最终裁判结果对其有利害关系，故将其列为第三人加入诉讼。综上，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告洛阳尚锦置业有限公司辩称：1、原告诉称：由于答辩人迟迟无法交付房产，也无法办理商品房按揭手续，为不承担违约责任，因此同意为原告与第三人办理更名手续。该理由与事实不符且有违常理。获取贷款是莫岩歌义务，并非答辩人义务。贷款政策的调整属于莫岩歌应自担的法律风险，与答辩人无关，在无法办理按揭贷款手续的情况下，双方约定的法律后果为变更为一次性付款。认购书签订后，莫岩歌从未准备也未向银行提交过贷款资料，因此，不存在因莫岩歌银行贷款无法审批通过，答辩人需向其支付违约金的情形。另一方面，基于《认购书》，答辩人没有向莫岩歌交付房屋的义务，因此，不存在答辩人需向莫岩歌承担延期交房违约金的可能性。原告诉称更名原因有违常理。2、即使答辩人与莫岩歌在房屋认购过程中产生争议，致使莫岩歌不再认购涉案房屋，也属于答辩人与莫岩歌双方事宜，与答辩人如何继续处分涉案房屋不具有关联性。原告诉称"因答辩人违约在先，答辩人提出办理更名手续从而降低自身损失"，该理由不能成立。办理更名手续解决不了答辩人与莫岩歌之间的问题，也不会给答辩人带来任何利益，不存在"降低自身损失"之说。3、原告王梦阳对提交虚假结婚证的事实是清楚明了的。结婚证属于个人信息，原件留存于本人手中，答辩人作为开发商没有途径取得相应信息。如果王梦阳没有参与到办理虚假结婚证件的过程中，答辩人手中的虚假的结婚证不可能与王梦阳本人结婚证内容高度一致（结婚证登记日期、结婚证字号等均一致）。因此，王梦阳对向答辩人提交虚假结婚证一事是清楚的，王梦阳在本案中存在欺诈的主观意图，答辩人与王梦阳签订的《升龙城-B区认购协议书》违背其真实意思的情况下所签订，答辩人有权予以撤销。4、双方签订的认购书约定的主要内容仅包括房号、面积、付款方式及总房款，认购书中关于房屋买卖至关重要的交房时间、办证时间等条款均未予以涉及，按照《商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第五条的规定，认购书不应被认定为商品房买卖合同。且答辩人从未与原告签订过《商品房买卖合同》，原告主张继续履行商品房买卖合同的主张无事实和法律依据。5、认购书中明确协议的性质为预约合同，所指向标的为签约行为。认购书的有效成立并不意味着认购双方必然签订《商品房买卖合同》，依据《认购书》强制性要求当事人双方签约不具有执行性，且有涉嫌强迫交易之嫌。6、涉案房屋答辩人已出售给第三人王立柱，且已签订《商品房买卖合同》，原告诉求答辩人与其签订涉案房屋的商品房买卖合同，该诉求无法实现。7、原告诉求不明确，根据《民诉法》第119条之规定，原告的起诉应当有具体明确的诉讼请求，但本案原告变更后的诉讼请求第一项内容相互矛盾，其应向法庭明确其具体的请求事项范围。综上，请求依法驳回王梦阳对答辩人的全部诉求。反诉原告洛阳尚锦置业有限公司向本院提出反诉请求：1.请求撤销反诉被告与反诉原告在2017年12月29日签订的《升龙城-B区认购协议书》；2.本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2017年5月19日，第三人莫岩歌认购反诉原告升龙城项目B区23幢2803号房屋。2017年12月，第三人莫岩歌以其与反诉被告为夫妻关系为由，向反诉原告提出更名申请和其与反诉被告的结婚证复印件等资料，反诉原告据此按认购书的约定将涉案房屋的认购人更名为反诉被告，并在2017年12月29日与反诉被告签订了该套房屋的认购书。反诉原告审查时发现,第三人申请更名时向反诉原告提供的其与反诉被告的结婚证，与反诉被告办理按揭贷款时向银行提供的结婚证存在伪造证件情况，即反诉被告于2014年9月11日同一天与吴志萍、莫岩歌同时办理了结婚登记。经核实，反诉被告与第三人莫岩歌不存在夫妻关系，不符合认购书约定的更名条件。综上,反诉原告基于第三人莫岩歌及反诉被告提供的伪造的结婚证，在违背真实意思的情况下，为其办理了更名手续，并与反诉被告签订了《升龙城-B区认购协议书》，反诉被告采用欺诈的手段使反诉原告做出错误的意思表示，该合同依法属于可撤销的合同。为维护原告的合法权益，特提起反诉，请依法合并审理。反诉被告王梦阳辩称：一、答辩人与被答辩人签订的认购协议是被答辩人为了止损而与第三人莫岩歌达成协议的约定，不存在任何欺诈行为。2017年5月19日，第三人莫岩歌与被答辩人洛阳尚锦置业有限公司签订认购协议书，约定第三人莫岩歌购买被答辩人开发的升龙城B区23栋2803号房（现房），但后因被答辩人的原因导致贷款一直办不成，期间因为贷款利率从九五折上浮到基准利率的1.3倍，且二套房贷款首付比例从20%提高到了40%，这导致第三人的购房付款数额和利息承担数额大幅度增加。后经第三人与被答辩人协商一致，达成协议：第三人将其认购书下的全部权益变更给答辩人王梦阳，被答辩人负责办理更名工作，且不收取任何更名手续费，此后该房屋买卖合同直接由答辩人向被答辩人履行，第三人莫岩歌不得再向被答辩人主张因其拖延交房和办理按揭贷款造成的额外损失，以上方案是被答辩人提出的方案，第三人最后妥协的结果。答辩人于2017年12月29日与被答辩人重新签订了认购协议，且被答辩人直接将首付款发票开至答辩人名下，并提交了办理按揭贷款的相关资料。二、答辩人从未向被答辩人提交过任何虚假证件或手续。答辩人与被答辩人签订认购协议，是被答辩人为了止损而与第三人莫岩歌达成的协议，被答辩人负责办理更名手续，第三人不再向被答辩人主张因延期交房和办理按揭贷款而造成的损失。因此，答辩人没有必要为了更名而向被答辩人提供虚假证件，且答辩人在贷款资料中提交有自己的结婚证件，按被答辩人所称：答辩人前后提供真假结婚证，明显不符合常理。综上所述，答辩人与被答辩人签订的认购协议书，真实有效，被答辩人的反诉请求没有事实和法律依据，应当驳回被答辩人的反诉请求，确认被答辩人的单方解除行为无效，被答辩人应当继续履行合同，本案全部诉讼费用由被答辩人承担。第三人莫岩歌、王立柱未出庭应诉，也未提交书面答辩意见。经审理查明，2017年5月19日，被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司与第三人莫岩歌签订《升龙城-B区认购协议书》一份，第三人莫岩歌认购被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司位于升龙城B区23幢2803号房屋一套，参考建筑面积为106.51㎡，暂定总价为693866元，定金10000元，预付款133866元（需在2017年5月25日之前支付），第三人莫岩歌选择以按揭付款方式支付购房款并办理相关手续。该《升龙城-B区认购协议书》第3条载明“本协议书权益不得转让。签订《商品房买卖合同》时，乙方（××）须与本协议书所签署的乙方姓名一致；配偶及直系亲属更名需要提供有效的关系证明，非配偶及直系亲属不得更名”。第6条载明“若甲方（即开发商）无故将乙方认购房产另行出售予他人，甲方应双倍返还乙方已付定金，超出定金部分的预付款按同期贷款利率支付利息”。2017年8月16日，原告（反诉被告）王梦阳及案外人吴志萍（即王梦阳配偶）就涉案房屋共同向中国工商银行股份有限公司洛阳涧西支行办理贷款面签手续。2017年11月21日，被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司的内部《更名审批单》显示，基于第三人莫岩歌与原告（反诉被告）王梦阳系夫妻关系，将涉案房屋由第三人莫岩歌更名至原告（反诉被告）王梦阳名下。在该《更名审批单》中，载明“莫岩歌自愿将所购的洛阳升龙城B区23幢-2803房并于2017.11.2已交款项壹拾叁万叁仟捌佰陆拾陆（￥：133866）票据号J0008494转给王梦阳，由此产生的一切费用及责任均由本人承担，与贵公司无关，本人与贵司之前的权利义务结清”。该《更名审批单》后附有第三人莫岩歌与原告（反诉被告）王梦阳结婚证复印件一份。庭审中原告（反诉被告）王梦阳确认该《更名审批单》中签名系其本人所签写，同时称其签字时内容为空白，其对与莫岩歌的结婚证复印件并不知情。经核实，《更名审批单》后所附的原告（反诉被告）王梦阳与第三人莫岩歌的结婚证复印件与原告（反诉被告）王梦阳在中国工商银行股份有限公司洛阳涧西支行留存的结婚证复印件，除女方信息不一致外，结婚证字号及结婚合照等完全一致。第三人莫岩歌与原告（反诉被告）王梦阳系朋友关系。2017年12月29日，原告（反诉被告）王梦阳与被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司签订《升龙城-B区认购协议书》一份，该《升龙城-B区认购协议书》与被告（反诉原告）与第三人莫岩歌于2017年5月19日签订的《升龙城-B区认购协议书》内容条款一致。同日，被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司向原告（反诉被告）王梦阳出具133866元预付款发票。2018年6月15日，洛阳尚锦置业有限公司以原告（反诉被告）王梦阳提供了伪造的结婚证，在违背真实意思的情况下，同意办理更名手续，与王梦阳签订的《升龙城-B区房屋认购书》不是洛阳尚锦置业有限公司的真实意思表示为由，向王梦阳发出《通知书》终止认购书的履行。另查明，就涉案房屋，被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司于2018年7月13日，与第三人王立柱签订《商品房预售合同》。因原告（反诉被告）王梦阳就本案提出诉前保全申请，涉案房屋已被我院查封。上述事实，有相关《升龙城-B区认购协议书》，《更名审批单》，结婚证复印件，《通知书》，发票及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，原告（反诉被告）王梦阳与被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司签订的《升龙城－Ｂ区认购协议书》，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告（反诉被告）王梦阳亦未缴纳全部购房款，因此该《升龙城－Ｂ区认购协议书》不属于房屋买卖合同，应属于房屋认购合同。因此就原告请求判令被告继续履行原、被告双方商品房买卖合同，并交付合同约定的升龙城Ｂ区23栋2803号房的诉求，没有事实以及法律依据,本院不予支持。本案中，在被告洛阳尚锦置业有限公司与第三人莫岩歌之间签订的《升龙城-B区认购协议书》以及原告王梦阳与被告洛阳尚锦置业有限公司签订的《升龙城-B区认购协议书》中第三条均明确载明“非配偶及直系亲属不得更名”，而被告洛阳尚锦置业有限公司提交的《更名审批单》中显示，原告王梦阳与第三人莫岩歌系基于“夫妻关系”才办理了更名手续，王梦阳与莫岩歌在该审批单中均签名确认，且更名审批单后所附的王梦阳与莫岩歌的“结婚证”复印件，除女方身份信息系莫岩歌身份信息外，无论是结婚证合照、结婚证字号等都与王梦阳真实的结婚证信息完全一致；而结婚证属于公民较为私密的证件，在原告王梦阳不予配合的情况下，被告洛阳尚锦置业有限公司难以获取其结婚证复印件，因此对原告王梦阳辩称对虚假的结婚证复印件不知情的意见，本院不予采信。故原告王梦阳与第三人莫岩歌之间的变更手续违反了认购协议书的具体规定，而原告王梦阳也未提供证据证明其与被告重新签订的《升龙城-B区认购协议书》系被告真实意思表示，故该认购协议书属可撤销合同。但根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，可撤销合同需通过人民法院或仲裁机构才能予以撤销。而被告洛阳尚锦置业有限公司以向原告发出通知书的形式决定终止合同的履行，系行使权利不当，依法不产生合同解除的法律后果，因此，对原告王梦阳请求确认被告2018年6月15日单方解除合同行为无效的诉求，本院予以支持；对于被告（反诉原告）反诉请求撤销反诉被告与反诉原告于2017年12月29日签订的《升龙城－Ｂ区认购协议书》的诉求，本院亦予以支持。在原告与第三人莫岩歌变更手续过程中，对提供虚假结婚证信息，原告有不可推卸的责任，而被告疏于审查核对亦有一定责任。被告单方通知原告王梦阳不再履行该认购协议书，并将争议商品房售与他人的行为，存在过错。综上，原告王梦阳请求退还购房首付款133866元，并赔偿利息损失的诉求，本院予以支持；但原告主张利息损失83402元过高，本院确定为以133866元为基数，按银行同期贷款利率，自2017年12月29日起计算至购房首付款返还完毕之日止。原告王梦阳主张赔偿133866元以及房租损失２０万元的诉求，因缺乏事实与法律依据，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论并作出决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十六条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定判决如下：一、确认被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司2018年6月15日单方终止合同行为无效；二、撤销原告（反诉被告）王梦阳与被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司于2017年12月29日签订的《升龙城－Ｂ区认购协议书》；三、被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司于判决生效后十日内向原告（反诉被告）王梦阳退还购房首付款133866元及利息（以133866元为基数，按银行同期贷款利率，自2017年12月29日起计算至购房首付款退还完毕之日止。）。如果被告（反诉原告）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告（反诉被告）王梦阳其他诉讼请求；案件受理费13976元，由原告(反诉被告)王梦阳负担9000元，被告(反诉原告)洛阳尚锦置业有限公司负担4976元；保全费1170元，由被告(反诉原告)洛阳尚锦置业有限公司负担。反诉费5370元，由原告（反诉被告)王梦阳负担3370元，被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司负担2000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  张智峰人民陪审员  侯瑞明人民陪审员  孙 萍二〇一九年九月五日书 记 员  师丽锋