江苏省泰州市海陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1202民初5221号 原告：沈林艳，女，1982年4月20日生，汉族，住江苏省启东市。 原告：朱建华，男，1983年8月6日生，汉族，住江苏省启东市。 原告：黄捷泉，男，1979年9月26日生，汉族，住江苏省启东市。 原告：陈越，男，1966年5月25日生，汉族，住江苏省启东市。 原告：陈辉，男，1962年3月16日生，汉族，住江苏省启东市。 原告：陆亚生，男，1960年10月12日生，汉族，住江苏省启东市。 以上诸原告共同委托诉讼代理人：张晓晨，江苏泰乾律师事务所律师。 被告：江苏袋鼠商业管理有限公司，住所地泰州市海陵区府前路**。 法定代表人：周义荃。 委托诉讼代理人：李宇杰，江苏伟程律师事务所律师。 第三人：泰州金色广场房地产开发有限公司，，住所地泰州市海陵区海陵北路**** 法定代表人：潘志才。 原告沈林艳、朱建华、黄捷泉、陈越、陈辉、陆亚生与被告江苏袋鼠商业管理有限公司（以下简称袋鼠公司）、第三人泰州金色广场房地产开发有限公司（以下简称金色广场公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告沈林艳、朱建华、黄捷泉、陈越、陈辉、陆亚生之共同委托诉讼代理人张晓晨，被告袋鼠公司委托诉讼代理人李宇杰到庭参加诉讼；被告金色广场公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告沈林艳、朱建华、黄捷泉、陈越、陈辉、陆亚生向本院提出诉讼请求：1、判令解除金色广场公司与被告于2018年5月2日签订的房屋租赁合同，被告立即将所租赁房屋、设施设备（电梯、中央空调、冷藏设备等）完好向原告交付；2、判令被告立即一次性向诸原告支付已拖欠租金3038400元和违约金911520元；3、判令被告自2019年10月18日起，按每日8440元向原告支付房屋占用费直至被告实际腾空房屋之日止；4、诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确将第3项诉讼请求变更为：判令被告给付自2019年10月18日起至法院判决解除合同之日止期间的租金，待法院判决解除租赁合同后，如被告仍实际占有案涉房屋，则按每日8440元向原告支付房屋占有使用费直至被告实际腾空房屋之日止。事实和理由：2018年5月2日，金色广场公司与袋鼠公司签订了房屋租赁合同，约定袋鼠公司承租金色广场公司所有的海陵区.93平方米房屋，租赁期限20年，2018年6月1日至2024年12月31日期间的租金为20000000元，租金按季交付，提前一个月交付下一季度的房租。合同签订后袋鼠公司一直未将租金交付金色广场公司，2018年11月3日诸原告通过拍卖拍得上述三处房产，并于2019年2月28日取得上述三处房产的不动产权证，为方便诸原告对房屋管理，金色广场公司已发书面通知要求被告签署变更主体协议及向诸原告及时足额支付租金，但被告未曾履行。故原告诉至法院，请求判准所请。 被告袋鼠公司辩称，1、本案原告的购房合同侵害了被告的优先购买权，可能无效，被告正准备提起诉讼。2、原告所承受的租房合同未达租金交付期限。3、原告诉请解除租赁合同无事实和法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人金色广场公司在庭后委托律师提交书面代理意见陈述，原告基于与第三人于2019年2月28日签订的债权债务转让合同，享有被告与第三人之间的租赁合同的合同权利，包括收取租金、主张违约金和解除租赁合同的权利。原告向被告出具了债权债务转让合同，并以诉讼的方式告知主张合同权利，符合法律规定的要求。法庭亦已依法通知第三人参加诉讼，查明和核实了债权债务转让合同的真实性、合法性。根据合同法规定，租赁合同的出租人经向承租人催收租金无果的情况下，有权解除租赁合同。租赁合同约定，承租人拖欠租金的，构成违约，应当向权利人赔付逾期未支付部分30%的违约金。在法院判决确认解除合同之前，被告应向原告支付租金及违约金，在合同解除后至被告同意并实际按合同约定的条件将承租房屋交付给原告期间，被告应向原告支付相当于房租金额的房屋使用费，及相对应的违约金。被告关于驳回原告诉讼请求的主张，均无事实和法律依据，应不予支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下： 2017年3月28日，被告袋鼠公司（乙方）与第三人金色广场公司（甲方）签订房屋租赁合同，约定约定甲方将金色广场项目（位于泰州市海陵区政府西侧）出租给乙方从事合法的商业经营，租赁房屋包括房屋建筑红线范围内的经营、仓库、办公用房、机动车停车位、非机动车停车位、促销广场、进出口通道、卸货区及卸货通道、设备用房、用地以及配套设施设备等，租赁房屋总面积为19885.93平方米（建筑面积），其中一层1939.33平方米、二层8904.45平方米、三层9042.15平方米，乙方独家配套使用地下停车位不少于150个车位；自协议签订之日至2017年10月1日为装修期，2017年10月1日至2018年6月30日为免租期，2018年7月1日起为正式租赁期限，租赁期限20年，自2018年7月1日起至2038年6月30日止，2018年7月1日至2023年6月30日，年租金为人民币5000000元，2023年7月1日至2028年6月30日，年租金为人民币6000000元……；按季交付，实行先付费后使用原则，提前一个月交付下一季度房租。 2018年5月2日，被告袋鼠公司（乙方）与第三人金色广场公司（甲方）签订房屋租赁合同，约定甲方将金色广场项目出租给乙方从事合法的商业经营，租赁房屋范围及面积与2017年3月28日的合同约定一致，租赁期限20年，自2018年6月1日起至2039年12月31日止。租赁费用为：2018年6月1日至2024年12月31日，合计租金人民币20000000元；2015年1月1日至2029年12月31日，年租金4800000元……；按季支付，实行先付费后使用原则，提前一个月交付下一季度房租，租赁税费由甲方自行负担，并由甲方出具税务发票给乙方入账；关于电梯和中央空调、冷藏设备，产权归甲方所有，乙方承租期内享有使用权，日常维修乙方承担全部费用。关于违约责任，合同约定为：属于乙方违约的，乙方应向甲方支付当年度房屋租赁费用的30%作为违约金，乙方的固定装潢、装修无偿归甲方所有，乙方不得拆除，但乙方投资的设施、设备（包括货架、手推车、办公用品、生鲜设施等）以及商品除外，乙方对甲方造成的违约损失，除30%以外，另外以甲方投入的设备设施赔偿金额不得超过1500000元。 2019年2月28日，诸原告与第三人签订债权转让协议，约定金色广场公司自愿将其对袋鼠公司承租案涉不动产期间已经发生的租金债权转让于诸原告。 2019年8月9日，第三人金色广场公司向被告送达告知函，告知被告租赁的商铺（超市1-3层）经拍卖被新的业主（沈林艳等6人）取得，并于2019年2月28日取得不动产权证书，请被告与房屋新的产权人及第三人于2019年8月20日之前实施完成三方协议的签订，另按照合同第三条，被告自2018年6月1日讫今尚未履行租金的交付，务请被告重视。 2019年9月11日，第三人金色广场公司向被告送达工作联系函，告知被告租赁的泰州市海陵区府前路60号、60号203室、303室的不动产产权已发生转移，请被告务必以积极的态度完成房屋租赁主体变更的签订，并要求被告重视租金交付事宜。 另查明，位于泰州市海陵区府前路******、60号303室不动产已于2019年2月28日登记至沈林艳等诸原告名下。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，对合同双方均具有约束力。本案的争议焦点为被告与第三人于2018年5月2日签订的房屋租赁合同是否有免租期的约定。被告抗辩该合同约定2018年6月1日至2014年12月31日期间租金合计20000000元，实际是5年的租金共20000000元，每年4000000元，与第一份租赁合同一致，该期间中自2018年6月1日至2019年12月31日是免租期，但合同中对免租期并未明确约定，第三人金色广场公司作为合同相对方对该陈述亦不认可，被告以第一份合同的租金约定以及袋鼠公司股东变更前一直处于亏损状态为由佐证第二份合同约定有免租期，理由不能成立。故本院认定2018年5月2日签订的合同没有免租期的约定，被告应按照合同的约定支付自2018年6月1日起的租金。鉴于诸原告于2019年2月28日取得案涉不动产所有权，故其在2019年2月28日才基于所有权的变更取得出租人的地位，在取得所有权前其向被告主张租金仅系基于其与第三人之间的债权转让协议。被告虽对该债权转让协议的形成时间有异议，但未能举证证明，且债权转让事实已通过法院诉讼的方式通知了被告，故该债权转让协议对被告已产生效力，被告应将2019年2月28日前的租金向原告缴纳。现被告自合同租赁期限起始之日至今均未缴纳租金，已符合法律规定的解除条件，原告要求解除与被告之间的房屋租赁合同、并要求被告将所租赁房屋、电梯、中央空调、冷藏设备交还原告，本院予以支持。关于租金及房屋占有使用费，租赁合同约定2018年6月1日至2024年12月31日的租金合计人民币20000000元，经计算，年租金为人民币3037974.68元，被告应按该标准支付自2018年6月1日起至其实际腾空房屋之日的租金、占有使用费给原告。关于违约金，合同约定按年租金的30%支付违约金，标准过高，本院依法予以调整。第三人仅将租金的债权转让给原告，并未将追究违约责任的权利一并转让，故在原告取得不动产所有权前被告应付的款项，原告无权主张违约金。鉴于被告应于2019年1月31日前缴纳2019年3月至5月的租金，此时原告尚未取得不动产所有权，故2019年5月31日前的租金，原告无权要求被告支付违约金。2019年4月30日前，被告应支付2019年6月1日至2019年8月31日的租金计人民币759493.67元，被告逾期未支付，依法应自2019年5月1日起支付违约金，违约金的标准依法调整为中国人民银行同期银行贷款利率的1.3倍。同理，被告应自2019年8月1日起、2019年11月1日起、2020年2月1日起、2020年5月1日起、2020年8月1日起，支付相应季度应付租金的违约金。鉴于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故自2019年8月20日起的违约金应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。第三人金色广场公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为其放弃了相应的诉讼权利，应承担于己不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除被告江苏袋鼠商业管理有限公司与第三人泰州金色广场房地产开发有限公司于2018年5月2日签订的房屋租赁合同。 二、被告江苏袋鼠商业管理有限公司于本判决生效之日起二十日内将从第三人泰州金色广场房地产开发有限公司处承租的位于泰州市海陵区府前路60号、60号203室、60号303室的不动产腾空，并将该不动产及电梯、中央空调、冷藏设备交还原告沈林艳、朱建华、黄捷泉、陈越、陈辉、陆亚生。 三、被告江苏袋鼠商业管理有限公司于本判决生效之日起二十日内按每年人民币3037974.68元的标准给付原告沈林艳、朱建华、黄捷泉、陈越、陈辉、陆亚生自2018年6月1日起至实际腾空房屋之日止的租金、占有使用费，并分别自2019年5月1日起、自2019年8月1日起、自2019年11月1日起、自2020年2月1日起、自2020年5月1日起、自2020年8月1日起以人民币759493.67元为基数支付逾期付款违约金至被告实际给付之日止，其中：2019年5月1日至2019年8月19日按中国人民银行同期银行贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 四、驳回原告沈林艳、朱建华、黄捷泉、陈越、陈辉、陆亚生的其他诉讼请求。 如当事人未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费38479元、保全费5000元，合计人民币43479元，由被告江苏袋鼠商业管理有限公司负担（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内迳交原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审 判 长  沙林霞 人民陪审员  周学海 人民陪审员  辛 云 二〇二〇年九月八日 书 记 员  王 莉