中华人民共和国上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初13203号原告：陈丰，女，1996年2月24日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：陈哲文(系原告陈丰父亲)，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：韦赟斌，上海敏诚善律师事务所律师。被告：何涓，女，1988年8月27日出生，汉族，住上海市宝山区。被告：舒益龙，男，1987年12月31日出生，汉族，户籍地福建省。原告陈丰诉被告何涓、舒益龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月5日受理后，依法适用普通程序，由审判员周励、审判员陈娟娟、人民陪审员崔凤岭组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈丰之委托诉讼代理人陈哲文、韦赟斌到庭参加了诉讼。被告何涓经本院传票传唤、被告舒益龙经本院公告传唤，均无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告陈丰向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2016年11月29日就杨浦区民府路XXX弄XXX号XXX-XXX层(以下简称系争房屋)以及杨浦区民府路1199弄35幢地下1层车位B075A、B075B(以下简称系争车位)签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效；2.依法判令被告涤除系争房屋和系争车位上的查封；3.依法判令被告配合原告将系争房屋和系争车位的产权过户登记至原告名下(如果法院无法支持该条诉请，请求判令待系争房屋和系争车位上的查封解除后，被告配合原告办理过户登记手续)。事实与理由：两被告系夫妻关系。2016年11月29日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告购买被告名下系争房屋和车位，总价2000万元。签订合同后，原告依约向被告支付了房款14,021,260元，被告将系争房屋交付给原告，但并未在约定的过户日期2016年12月31日办理过户手续。其后，系争房屋又被公安机关查封。故现诉至法院，作如上诉请。被告何涓庭审时未到庭答辩，审理过程中，被告何涓表示愿意配合原告。被告舒益龙未到庭答辩。经审理查明，系争房屋权利人登记为两被告，登记日期为2016年5月10日。2016年6月17日，舒益龙向何涓出具经过公证的《委托书》，委托何涓处理系争房屋出售事宜。2016年8月31日，陈哲文向何涓支付购买系争房屋及车位的定金30万元。同日，甲方何涓、乙方陈哲文、丙方上海中原物业顾问有限公司签订《房地产买卖委托协议》，约定甲乙委托丙方代办系争房屋及车位相关事宜，代办费用为20万元，由乙方承担。同日，陈哲文向丙方支付20万元。审理中，原告称在支付定金后，丙方调取了产调信息，显示存在中国民生银行股份有限公司和卢新农两个抵押，陈哲文、何涓、中介公司工作人员一同至房产交易中心，询问在有抵押和查封的情况下，是否可以办理过户，工作人员回复只要涤除后就可以过户，于是便签订了《房地产买卖委托协议》。2016年9月1日，陈丰与何涓签订《房地产交接书(买卖)》，约定被告将系争房屋和车位交付给原告。审理中，原告称因被告急于出售系争房屋，已经腾空，且地下水管爆裂，急于维修，就在原告支付定金后，将房屋提前交给了原告。2016年8月，案外人卢新农将何涓、舒益龙诉至本院，要求何涓、舒益龙向其归还借款，本院受理案号为(2016)沪0110民初12414号。2016年10月19日，陈哲文与何涓、舒益龙、卢新农签订《协议书》，内容为：何涓、舒益龙向卢新农以系争房屋作抵押借款600万元，现同意归还720万元；何涓、舒益龙愿以2000万元将系争房屋转让给陈哲文，为此三方达成协议：一、陈哲文先行将380万元汇入上海市杨浦区人民法院(案号为(2016)沪0110民初12414号)，卢新农同意解除对系争房屋的诉讼保全。二、陈哲文与何涓、舒益龙办理系争房屋过户手续后2周内，陈哲文将340万元汇入卢新农账户。三、关于系争房屋的银行贷款由陈哲文处理。2016年10月8日，陈哲文已先行打入法院账户380万元，卢新农申请解除查封。2016年11月14日，卢新农撤诉。2016年11月14日，陈丰向中国民生银行股份有限公司转账9,921,260元。2016年11月29日，何涓、舒益龙(甲方)、陈丰(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定陈丰购买系争房屋，建筑面积为309.45平方米，地下附属面积165.39平方米，房屋总价款为1870万元。合同第六条约定，在2016年12月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。附件三付款协议约定：1.签订本合同之前，乙方支付给甲方定金1300万元。……3.乙方于过户当日支付给甲方第二期房价款150万元。4.待乙方取得房地产权证后7日内，双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同时乙方应自行支付给甲方尾款420万元。同日，何涓、舒益龙(甲方)、陈丰(乙方)还签订两份《上海市房地产买卖合同》，约定原告购买系争车位两个，面积均为49.11平方米，价款均为15万元。合同第六条均约定，在2016年12月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。附件三付款协议均约定：取得房屋产权证7日内支付车位费。上述三份合同，均由何涓代舒益龙签名。同日，原告与两被告(由何涓一人签名)签订《补充协议》，约定：一、房屋实际成交价为2000万元整，买卖合同约定房价款1870万元，附属两套车位各15万元，共计1900万元整，其中150万元整用于支付税费。二、该房地产内的附属设施、设备、家具及室内装饰的转让价为100万元整，应于过户前支付给甲方。其后，原、被告未在约定日期办理过户手续。原告遂诉至本院，作如上诉请。另查，上海市公安局杨浦分局于2016年12月9日对系争房屋进行查封，于2018年12月4日、2019年12月6日两次续封，预计结束日期为2020年12月8日。以上事实，由原告提供的买卖合同、补充协议、房地产交接书、代管款收据与个人业务回单、上海市不动产登记簿、委托协议、佣金确认书、收据、银行转账凭条、谈话笔录、协议、撤诉申请、被告何涓提供的委托书等证据材料与原告陈述相佐证，并经当庭质证，本院予以确认。本院认为，被告何涓持经过公证的委托书，与原告签订的《上海市房地产买卖合同》，系各方真实意思表示，且不违反法律和社会公共利益，应合法有效。双方均应按约履行各自义务。但现因系争房屋被公安机关依法查封，目前不具备过户条件，且查封非被告自身行为，故原告要求被告涤除查封、办理过户手续的请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陈丰与被告何涓、舒益龙于2016年11月29日就杨浦区民府路XXX弄XXX号XXX-XXX层以及杨浦区民府路1199弄35幢地下1层车位B075A、B075B签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效；二、驳回原告陈丰其余诉请。本案案件受理费53,651元、公告费560元、保全费5000元，由被告何涓、舒益龙各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  周 励审 判 员  陈娟娟人民陪审员  崔凤岭二〇二〇年九月二十一日书 记 员  姜厚敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。