新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书(2019)新0103民初8489号原告：新疆天鸿房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市天山区。法定代表人：张鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘涛，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：牛雅娟，女，该公司工作人员。被告：其米克，女，1981年7月26日出生，蒙古族，无固定职业，住新疆克拉玛依市独山子区。原告新疆天鸿房地产开发有限公司(以下简称天鸿公司)与被告其米克房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天鸿公司的委托诉讼代理人刘涛到庭参加了诉讼。被告其米克经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天鸿公司向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除原、被告双方《商品房购销合同》；2、判令被告于本判决生效之日起十日内协助原告办理相关产权过户手续；3、判令被告已付银行按揭贷款不予返还；4、判令被告已交购房款不予退还；5、判令被告支付162758.4元违约金；6、判令被告承担本案一切诉讼费用。事实和理由：原告天鸿公司与被告于2015年12月24日签订《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告位于乌鲁木齐市沙依巴克区，房款总价为542528元。合同签订后，被告以资金短缺为由向原告借支135000元用于支付首付款，后其又以无力偿还为由仅归还部分借款，截至目前尚有70000元未归还。2016年2月3日，被告向兴业银行申请按揭370000元，2018年10月23日兴业银行向原告下发通知函,告知原告：被告共逾期359102.79元贷款未归还，产生利息、罚息14238.84元，合计359102.79元。基于天鸿公司与兴业银行签订的《按揭贷款业务合作协议》该笔贷款及利息已由天鸿公司代为偿还。被告的行为已经构成违约，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告其米克未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。原告天鸿公司围绕诉讼请求提交《商品房预售合同》、《借款合同》、《个人购房抵押保证借款合同》、《致新疆天鸿房地产开发有限公司的函》、《兴业银行乌鲁木齐市分行信用业务提前到期通知书》、《个人贷款催收通知书》、《兴业银行个人贷款结清证明》、付款回单等证据，被告其米克经本院公告传唤未到庭，视为其放弃质证权利，本院对原告出示上述证据真实性、合法性、关联性均予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年12月24日，原告天鸿公司（出卖方）与被告其米克（买受方）签订《乌鲁木齐市商品房买卖合同》（合同编号：2015预0047269，房屋代码：600355107），约定：被告购买原告位于乌鲁木齐市沙依巴克区，房屋总价款542528元，买受人应于2015年12月24日签订本合同时支付房款172528元，剩余370000元办理银行贷款，于2016年1月9日付清。附件五第2条第（1）款约定，买受人办理银行按揭贷款的，应按期履行还款义务，如因买受人拖欠还款造成出卖人回购该房产或给出卖人造成损失的，出卖人有权解除销售合同，买受人应支付出卖人合同价款30%的违约金。因买受人逾期履行还款义务，造成出卖人的保证金被银行扣划，买受人应自出卖人保证金被扣划之日起，每逾期一日按被扣划保证金金额百分之五向出卖人承担违约责任。买受人连续两期或累计五期逾期还款的，出卖人有权按本合同约定的价格回购，同时买受人按首付款的50%向出卖人承担违约责任。合同签订后，被告其米克向原告天鸿公司支付了部分首付款37528元，针对剩余未付首付款135000元，被告其米克与原告天鸿公司于2015年12月26日签订《借款合同》，约定：被告其米克向原告天鸿公司借款135000元用于购买天鸿·星悦国际商住小区第5幢第19层1单元1902室，该借款金额是商品房买卖合同（合同号：2015预0047269）首付款172528元中135000元，借款期限自2015年12月24日至2016年12月10日，按借款到期日2016年6月10日归还借款65000元，2016年12月10日归还借款70000元。合同第5条第④约定被告其米克承诺用购买天鸿·星悦国际商住小区第5幢第19层1单元1902室的所有已付房款作为本借款合同履约的担保。如不能按期还款，被告其米克自愿同意将所买房屋由原告天鸿公司按原价向银行回购，原告天鸿公司偿还被告其米克银行未付借款本息后该房产所有权即转移给原告天鸿公司，转移过程所发生的诉讼费、律师费、税费、手续费全部由被告其米克承担，且被告其米克前期向原告天鸿公司所付房款、定金、已付银行按揭贷款及其他费用作为向甲方赔偿金，甲方不予退还。甲方回购房屋的，甲方将相关的通知送达乙方后，商品房买卖合同正式解除并启动回购程序。2016年1月28日，被告其米克就剩余房款370000元向兴业银行股份有限公司乌鲁木齐分行（以下简称兴业银行）办理了按揭贷款，并签订《个人购房抵押（保证）借款合同》(合同编号：511604572601000)，约定：被告其米克以天鸿·星悦国际商住小区第5幢第19层1单元1902室为抵押物向兴业银行借款370000元，借款期限自2016年2月3日至2046年2月3日，按月等额本息还款。合同第十三条补充条款约定，原告天鸿公司为本笔贷款的保证人。合同其他条款对双方权利义务进行了约定。庭审中，原告自认，被告其米克已偿还首付借款65000元。为明确原告天鸿公司、被告其米克、兴业银行在贷款期间的权利和义务，三方于《个人购房抵押（保证）借款合同》签订当日（2016年1月28日）另行签订《兴业银行乌鲁木齐分行个人购房按揭贷款担保及回购协议》，合同第四条约定，原告天鸿公司对被告其米克编号为511604572601000《个人购房抵押（保证）借款合同》项下债务提供阶段性连带责任保证（阶段性连带责任保证是指自贷款发放之日起至被告其米克和原告天鸿公司办妥房屋他项权证，并将房屋他项权证和土地他项权证交付兴业银行之日止期间的连带责任保证），在保证期间被告其米克未按约定归还贷款本息的，兴业银行可以直接从天鸿公司在兴业银行系统内开立的任何银行账户中扣收资金，直接用于归还被告其米克欠款。合同第六条约定，在借款合同履行期间，不论被告其米克因何种原因出现未按期偿还兴业银行贷款本息的，兴业银行有权要求原告天鸿公司承担回购义务，被告其米克同意由原告天鸿公司回购该案涉房产，用回购款偿还被告其米克所欠剩余全部贷款本息，兴业银行依据借款合同或本合同约定或法律规定解除或提前解除借款合同，或其他情形解除合同的，兴业银行均有权要求原告天鸿公司按照上述约定承担回购责任。合同签订后，因被告其米克未按约还款，兴业银行于2018年10月23日向原告天鸿公司送达《致新疆天鸿房地产开发有限公司的函》、《兴业银行乌鲁木齐分行信用业务提前到期通知书》、《个人贷款催收通知书》，要求原告天鸿公司履行担保责任，在2018年10月31日前归还借款本金359102.79元，截至2018年10月23日的利息13744.76元，罚息494.08元，本息合计373341.63元。2019年3月11日，兴业银行向原告天鸿公司送达《个人贷款催收通知书》、《执行证书申请书》，载明：因被告其米克未按照《个人购房抵押（保证）借款合同》的要求还款，截止2019年3月11日，尚欠借款本金359102.79元，利息20382.94元，产生罚息1136.6元，以上本息合计380622.33元。2019年3月22日，原告天鸿公司与兴业银行对账后，原告天鸿公司通过招商银行向兴业银行的银行账户汇入381213.94元，摘要一栏注明：代偿其米克银行贷款。2019年3月28日，兴业银行出具《兴业银行个人贷款结清证明》，借款人其米克借款合同编号511604572601000项下借款本息已于2019年3月22日结清。另查明，案涉房屋现预告登记在被告其米克名下。本院认为，原、被告双方签订的《商品房预售合同》及原、被告与兴业银行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》、《兴业银行乌鲁木齐分行个人购房按揭贷款担保及回购协议》均是双方当事人的真实性意思表示,内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定,属合法有效合同,双方当事人均应切实依约履行。关于原告天鸿公司的各项诉讼请求能否成立的问题，本院分析如下：关于原、被告双方签订的《商品房预售合同》是否能够解除的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，本案中，原、被告签订的《商品房预售合同》附件五第2条第（1）款约定：“买受人办理银行按揭贷款的，应按期履行还款义务，如因买受人拖欠还款造成出卖人回购该房产或给出卖人造成损失的，出卖人有权解除销售合同”，本案中，因被告逾期还款，原告已于2019年3月22日按照《兴业银行乌鲁木齐分行个人购房按揭贷款担保及回购协议》的约定履行担保人责任代被告提前结清了贷款本息及罚息，被告怠于偿还银行贷款的行为已经给原告造成了损失，《商品房预售合同》赋予出卖人的单方解除权条件已经成就，故原告请求判令解除原、被告双方签订的《商品房预售合同》理法有据，本院予以支持。关于原告请求判令被告协助原告办理相关产权过户手续能否成立的问题。庭审中，原告明确该项诉讼请求为请求判令被告协助原告办理撤销案涉房屋的备案登记手续。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原、被告签订的《商品房预售合同》已由本院确认解除，被告应当协助原告办理撤销案涉房屋的网签、预告登记及备案手续，故原告请求判令被告协助原告办理撤销案涉房屋的备案登记手续，合理合法，本院予以支持。关于原告请求判令被告已付银行按揭贷款不予返还，已交购房款不予退还的诉讼请求能否成立的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，原、被告签订的《商品房预售合同》已由本院确认解除，原告、被告及兴业银行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》因被告逾期还款构成违约，兴业银行按照合同约定宣布贷款提前到期，原告代被告清偿借款本息的行为既是按照合同约定履行担保人义务实质上也是遵从上述法律规定，向担保权人兴业银行退还已收受的购房贷款，至于被告已交的银行按揭贷款、购房款本金及利息，原告亦应当依法退还被告。故原告请求判令被告已付银行按揭贷款不予返还，已交购房款不予退还的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。关于原告请求判令被告支付违约金162758.4元的诉讼请求能否成立的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，原被告在《商品房预售合同》附件五第2条第（1）款约定：“买受人办理银行按揭贷款的，应按期履行还款义务，如因买受人拖欠还款造成出卖人回购该房产或给出卖人造成损失的，出卖人有权解除销售合同，买受人应支付出卖人合同价款30%的违约金”，被告逾期还款的行为已构成违约，应当按照上述约定承担违约责任，《商品房预售合同》的合同价款为542528元，据此约定，原告主张的违约金162758.4元（542528元×30%）理法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告新疆天鸿房地产开发有限公司与被告其米克于签订的《商品房预售合同》（合同编号：2015预0047269）；二、被告其米克于本判决生效之日起十日内协助原告新疆天鸿房地产开发有限公司办理注销乌鲁木齐市沙依巴克区天鸿·星悦国际商住小区第5幢第19层1单元1902室房屋的产权手续（网签、预告登记及备案手续等）；三、被告其米克于本判决生效之日起十日内支付原告新疆天鸿房地产开发有限公司违约金162758.4元；四、驳回原告新疆天鸿房地产开发有限公司请求判令被告其米克已付银行按揭贷款不予退还的诉讼请求；五、驳回原告新疆天鸿房地产开发有限公司请求判令被告其米克已交购房款不予退还的诉讼请求。本案案件受理费3555.18元、公告费320元，共计3875.18元（原告均已预交），由被告其米克负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  张 阳人民陪审员  徐学勇人民陪审员  张千秋二〇二〇年三月二十五日书 记 员  王小燕