河北省隆尧县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0525民初1938号原告：李建发，男，1972年6月10日出生，汉族，农民，非军人，住隆尧县。委托诉讼代理人：李君山，河北昭庆律师事务所律师。被告：隆尧县供销合作社户曹油棉加工厂，住所地：隆尧县固城镇户曹村，统一社会信用代码：91130525MA0E320E6M。法定代表人：王献和，该厂经理。委托诉讼代理人：张素坤，河北昭庆律师事务所律师。原告李建发与被告隆尧县供销合作社户曹油棉加工厂（以下简称户曹油棉加工厂）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月18日公开开庭进行了审理。原告李建发及诉讼代理人李君山、被告户曹油棉加工厂法定代表人王献和及诉讼代理人张素坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李建发向本院提出诉讼请求：1、依法确认2019年9月10日被告单方通知解除租赁合同行为无效；2、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：原被告于2016年6月20日签订《租赁协议》，由原告租赁被告的户曹油棉厂办公楼东地块，租赁期限10年，到2026年7月31日。签订协议后，原告依约定履行了自己的义务，没有任何违约行为，但被告却于2019年9月10日，单方擅自向原告发出《解除租赁合同通知书》。以原告违反《合同法》第224条、《租赁协议》第6条规定的情形为由要求解除与原告的租赁关系。被告的解除行为没有任何事实和法律依据，该解除行为应属于无效。为了维护原告的合法权利，现特提起诉讼，请法院依法支持原告的诉讼请求。户曹油棉加工厂辩称，因为原告违反了双方签订的《租赁协议》第四条约定，并且出现第六条的约定情形，被告在签发通知书之前也征求了原告的意见。故请法院确认2019年9月10日被告签发的解除租赁合同通知书有效，依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、《租赁协议》。原被告签订《租赁协议》，约定由被告将油棉厂办公楼东地块出租给原告使用，租赁期限10年，租金及缴纳方式等其他权利义务进行了约定。双方对该《租赁协议》均无异议，《租赁协议》应系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。2、《会议纪要》。被告称隆尧县人民政府召开县长办公会议，讨论通过对户曹油棉加工厂土地开发，对原告所租赁的土地进行征收。原告称《会议纪要》属于县政府研究户曹油棉厂开发的内部行为，并非对外发生法律效力的征收决定，《会议纪要》尚不能作为土地征收的依据。本院认为，会议纪要是行政机关在行政管理过程中形成的具有法定效力和规范格式的文书，本身并不对外发生法律效力。如案涉土地需开发，仍应按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定依序进行，该《会议纪要》并不必然导致《租赁协议》的解除。3、2019年8月24日的《调查笔录》。被告称其在发出解除合同通知书前，向原告征求了意见，原告同意县里征收土地意见，也同意解除合同关系。原告称由笔录内容其方对政府开发土地没有异议，但应依法进行补偿后才同意相应搬迁工作，这不等同于原告同意解除合同。本院认为，该调查笔录形成于原被告之间，就案涉土地开发及征地事宜有过协商，但并未形成解除合同的意思表示。且双方对土地补偿及拆迁亦未形成一致意见，被告依此笔录证明双方协商一致解除合同，本院不予确认。4、隆尧县宝琛汽车部件厂（以下简称宝琛汽车部件厂）营业执照及登记信息。被告称案涉土地的实际经营者为曹秋岭，曹秋岭成立宝琛汽车部件厂在该租赁地经营，而非原告。原告存在转租行为，违反了《租赁协议》第四条“乙方在租赁期间，不得将此地抵押、变卖、转让”的约定，解除合同条件成就。原告称该厂实际为曹秋岭和其合伙经营，不存在转租行为，并未违反租赁协议约定。本院认为，实体经营中，经营者可采用多种方式如合伙进行经营，李建发和曹秋岭对其共同经营该厂的合作方式均认可，且不违反法律法规的强制性规定。被告以此主张原告存在转租行为，本院不予采纳。5、曹秋岭证人证言。曹秋岭出庭接受当事人的质询，其是宝琛汽车部件厂的经营者，其证明与原告合伙经营该部件厂，双方并不是转租关系。本院认为，该证言虽与原告间存在一定的利害关系，但结合原告提交的合作协议，能够证明其与李建发间存在合伙关系，对曹秋岭的证言本院予以采信。6、《解除租赁合同通知书》。被告以原告违反《租赁协议》第四条，且出现协议第六条约定的情形，向被告发出《解除租赁合同通知书》，原告提出异议。本院应审查被告的解除合同行为是否符合《合同法》第九十三条第二款、第九十四条的相关规定。经审查本院认为，被告的解除合同条件尚未成就。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2016年6月20日，原告李建发与被告户曹油棉加工厂签订《租赁协议》，约定户曹油棉加工厂将油棉厂办公楼东地块租给李建发使用，该地块东邻围墙，北至服装厂，南至曹洪亮厂，东西85米、南北55米，共4675平方米，约7亩；租赁期限10年，自2016年8月1日-2026年7月31日。租期前5年租金13000元/年，后5年租金15000/年，每年8月1日前以现金方式一次性缴纳下年度租金；租赁期间，原告不得将此地抵押、变卖、转让；如遇县整体需要占用的，被告有权终止合同，损失由原告负担。协议签订后，双方各自履行了合同的义务。2019年9月10日，户曹油棉加工厂向李建发发出《解除租赁合同通知书》，内容是在履行协议过程中，李建发未经被告同意擅自转租，违反了《合同法》第二百二十四条规定，同时出现《租赁协议》第六条约定的情形，被告要求解除双方的租赁关系，通知原告在接到通知后30日内把所属财产搬离租赁地。李建发接到通知书后，对解除通知书有异议，向本院提起诉讼，要求确认被告通知解除租赁合同行为无效。另查明，案涉租赁地的营业执照登记主体是宝琛汽车部件厂，为个体工商户，经营者为曹秋岭。2016年6月2日李建发、曹秋岭签订《合伙协议》，合作地点油棉厂内。还查明，2019年8月14日隆尧县人民政府作出县长办公会议纪要，研究议定：一、原则同意户曹油棉加工厂土地开发，用于解决职工养老保险等问题。二、由县自然资源和规划局代表政府依法收回该块土地的国有土地使用权，纳入土地储备、按规定程序出让。三、县自然资源和规划局、固城镇政府负责该土地规划的调规工作。四、由县供销社牵头，结合固城镇政府、县法院积极推进，做好6家租赁户的搬迁工作等。本院认为，原被告签订《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法、有效，双方均应恪守履行。本案焦点在：原被告签订的《租赁协议》的解除条件是否成就。一、根据《合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，被告称政府印发《会议纪要》，对案涉土地进行开发，符合合同约定的“如遇县整体需要占用的，被告有权终止合同”，解除合同的条件成就。本院认为，《会议纪要》是行政机关在行政管理过程中形成的具有法定效力和规范格式的文书，不是国有土地上房屋的征收决定，对外不发生法律效力，该会议纪要不能单独成为原被告合同解除的约定事由。被告提供的《调查笔录》亦不能证明双方协商一致解除合同，故本案不存在约定解除合同的事实根据，解除合同的条件尚未成就。二、根据《合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。被告称原告承租租赁物后，又将该物转租给曹秋岭，不仅违反《租赁协议》第四条不得转租的约定，更违反了合同法的规定，符合法定解除的条件。经庭审查明，宝琛汽车部件厂的登记经营者为曹秋岭，其与李建发签订了《合伙协议》，二人合伙经营宝琛汽车部件厂，不存在转租行为。故对被告所称原告存在转租行为，本院不予采信。对被告以原告未经其同意转租要求解除合同的主张，本院不予支持。户曹油棉加工厂解除合同的行为被确认无效后，双方之间的合同关系恢复到解除通知送达前的状态，双方均应按约继续履行该《租赁协议》。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第五项、第二百二十四条第二款规定，判决如下：确认被告隆尧县供销合作社户曹油棉加工厂于2019年9月10日给原告李建发送达《解除租赁合同通知书》的行为无效。案件受理费80元，由被告隆尧县供销合作社户曹油棉加工厂负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审 判 长  郝春刚审 判 员  卢顺平人民陪审员  王玉肖二〇一九年十二月二十四日法官助理李建慧书记员张婷