安徽省亳州市谯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1602民初5598号 原告：安徽坤润房地产开发有限公司。住所地安徽省亳州市芍花路6号。统一社会信用代码91341600072384234U(1-1)。 法定代表人：徐孝飞，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王新鸯，系公司员工。 委托诉讼代理人：刘宇，系公司员工。 被告：马永康，男，1998年5月30日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 原告安徽坤润房地产开发有限公司（以下简称坤润公司）与被告马永康商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用普通程序。于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告坤润公司的委托代理人王新鸯、刘宇到庭参加诉讼。被告马永康经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告坤润公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告于2018年6月13日签订的《商品房买卖合同》，原告收回房屋；二、要求被告于原告通知的期限内自费将房屋恢复到交房时的原始状态，并按照承诺书的约定承担房屋总价款20%的违约金（即2341609×20÷100=468321.8元）；三、要求被告于原告通知的期限内配合办理与退房有关的相关手续；四、要求被告协助原告办理商品房买卖合同备案登记撤销手续；五、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年6月13日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的珍宝岛雍景和府B23号楼1层101号房。该商品房单价为每平方米9062.31元，总房价2341609元；合同第七条“付款方式及期限”约定：“买受人应当于2018年6月13日前支付首期房价款711609元，余款1630000元向银行申请贷款支付”。 合同附件十二《补充协议》第二条第一款第1、3项约定：“买受人必须在签署《商品房买卖合同》后15日内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行、公积金按揭所需的全部真实资料，否则视为逾期付款，买受人按照本合同第八条之约定承担逾期付款的违约责任......如因买受人确实无法补交差额部分房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金”。 合同第八条“逾期付款责任”约定：“除不可抗力外，买受人如未按照合同规定的时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金。同时，出卖人退还买受人已付全部房款”。 合同签订后，原告依约履行合同，但被告未取得银行贷款，更未付清剩余房款。虽经原告发函、电话等各种方式催促，被告至今仍未付款。为维护自身合法权益，原告特具状起诉，请求贵院判如所请。 被告马永康未答辩，亦未提交证据材料。 原告坤润公司围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告坤润公司提交的坤润公司营业执照、《商品房买卖合同》、收据、告知函、律师函、承诺书、解除合同通知书，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月13日，坤润公司（出卖人、甲方）与马永康（买受人、乙方）签订商品房买卖合同及附件一份。合同约定：马永康购买坤润公司开发的珍宝岛雍景和府B23号楼1层101号房，建筑面积258.39平方米，每平方米单价为9062.31元，总价款计2341609元；合同第七条付款方式及期限，（二）买受人采取下列第3种方式付款：3.贷款方式付款：买受人应当于2018年6月13日前支付首期房价款人民币711609元，占全部房价款的30%，余款1630000元向银行申请贷款支付；第八条逾期付款责任，除不可抗力外，买受人如未按照合同规定的时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.5的违约金；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金。同时，出卖人退还买受人已付全部房款”；第十一条交付时间和手续，（一）出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房；第十九条预售合同登记备案，（一）出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人；第二十五条送达，出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据本合同发出年文件，均应采用书面开工工，以邮政快递方式送达对方；任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方；变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。 合同附件十一《合同补充协议》第二条双方同意本合同第七条补充如下：(一）关于银行按掲付款方式的约定（仅适用于选择银行按掲与公积金按掲方式者）：1、买受人必须在签署《商品房买卖合同》后15日内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行、公积金按揭所需的全部真实资料，否则视为逾期付款，买受人按本合同第八条之约定承担逾期付款的违约责任；……；3、如买受人的按掲申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起5日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期付款的买受人应按本合同第八条之规定承担逾期付款的违约责任；如因买受人无法付清房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金；4、买受人在办理完毕银行按揭手续之前，无正当理由要求终止合同的，买受人应按总房款的10%向出卖人支付违约金；……。 合同签订后，马永康按约定支付了首付款711609元；下余房款马永康未能办理按揭贷款，亦未向坤润公司支付。2018年8月17日是，马永康向坤润公司出具承诺书：“本人：马永康，身份证号：3412811998××××××××，于2017年7月15日与贵司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：ＢＺ201806130047）。合同中约定以贷款方式付款购买贵司开发的亳州雍景和府项目Ｂ23-101号房（下称“该房”），现本人所购房屋的按揭贷款尚未办理成功，因个人原因向贵司申请将购买的房屋先行交付予本人，为此，本人向贵司承诺如下：1、本人按《商品房买卖合同》约定的相关交付标准，完成所购房屋的交付手续。2、房屋交付给本人后即进行装修，本人保证按照小区的相关物业管理规约进行装修。3、本人保证严格按照贵司和银行的要求办理按揭手续，且在承诺书出具后5月内，完成所有的按揭手续，包括补交首付款，否则视为按揭手续不符，补交房款。4、如2019年2月17日前银行按掲仍未放款，则在期满后3日内一次补齐房款，否则，贵司有权解除《商品房买卖合同》，本人自愿按房屋总价款的20%向贵司承担违约责任。同时，本人自费将房屋回复到交房状态，退还房屋给贵司。” 2018年8月23日，坤润公司向马永康发出《关于及时办理商品房银行按揭的告知函》：“非常感谢您对珍宝岛雍景和府的厚爱!2018年6月13日，您与我公司签订了《商品房买卖合同》（下称合同），您以按揭贷款的方式购买了我公司开发的珍宝岛雍景和府B23号楼101室房屋。根据合同第七条3约定:您须于2018年6月13日付清房屋首付款，并于支付完首付款后15日内到我公司指定的银行办理完毕按揭手续。时至今日您已逾期多日，期间我公司已多次电话通知您履行上述约定。故，现我公司特函告您:请您务必于2018年08月30日前，近日合同的约定到银行提交全部合格的相关按揭资料。如超过前述期限，您仍未能至银行并办理完毕相关手续，视为您不符合贷款按揭条件，您应在其后5日内付清剩余房款，否则我公司将根据合同第八条约定执行，追究您的违约责任，由此产生的一切后果由您自行承担。”2019年2月18日，坤润公司委托北京盈科（合肥）律师事务所向马永康发出律师函：“北京盈科（合肥）律师事务所接受安徽坤润房地产开发有限公司(以下简称坤润公司）的委托，就坤润公司跟贵方《商品房买卖合同》履行一事，向贵方致函如下：根据贵方与坤润公司签订的《商品房买卖合同》的约定，贵方以按揭方式付款。但贵方因自身原因未能取得银行贷款，更未依约履行付款义务。虽经坤润公司电话、信息及发函催告，贵方仍置之不理。本律师认为，贵方与坤润公司签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应当按照约定履行。贵方违反合同约定，迟延付款的行为巳经构成违约。坤润公司有权要求贵方继续履行合同并承担违约责任。为此,本所律师接受坤润公司的委托,书面致函贵方，请贵方在接函后5日内付清全部房款。如贵方拒不履行，本律师将接受坤润公司委托，通过诉讼途径解决上述问题。” 2019年4月20日，坤润公司向马永康发出解除合同通知书：“根据您与我公司2018年6月13日签订的《商品房买卖合同》（下称“合同”）约定，您购买了我公司开发的位于亳州珍宝岛雍景和府项目B23号楼1单元101室。合同附件十一第二条第1款之规定“如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起5日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期付款的买受人应按本合同第八条之规定承担逾期付款的违约责任；如因买受人无法付清房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金。”合同第八条约定“……逾期超过90日后，出卖人有权解除合同……。”您申请的银行按揭贷款审批未通过，根据合同约定您应在审批未通过之日起5日内前来补齐房款。为此，我公司已多次通知您前来补齐房款，但截至今日，您仍未前来我公司补款，给我司的回款工作产生重大影响。您的上述行为己经严重违反合同约定及合同法第九十四条的相关规定，我司有权依法解除合同并要求您承担违约责任。鉴于此，现我司郑重通知阁下：1.本通知送达之日起合同解除，请您在收到本通知后于2019年4月21日前至我公司办理合同解除手续。2.合同解除后，您应按照约定按照房屋总价款的10%向我司支付违约金。” 因马永康未支付下余房款，为此，坤润公司向本院起诉。 另查明，涉案房屋已交付。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害其他人利益，应为有效合同，双方应当依约履行合同。 一、关于被告是否存在违约问题。根据责任与义务相对应的基本理念，责任的承担应以义务的确定为前提。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，哪一方负有审查是否符合银行按揭贷款条件的义务。《商品房买卖合同》第七条约定“3.贷款方式付款：买受人应当于2018年6月13日前支付首期房价款人民币711609元，占全部房价款的30%，余款1630000元向银行申请贷款支付。”及合同附件十一《合同补充协议》第二条约定“双方同意本合同第七条补充如下：(一）关于银行按掲付款方式的约定：1、买受人必须在签署《商品房买卖合同》后15日内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行、公积金按揭所需的全部真实资料，否则视为逾期付款，买受人按本合同第八条之约定承担逾期付款的违约责任；……；3、如买受人的按掲申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起5日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期付款的买受人应按本合同第八条之规定承担逾期付款的违约责任；如因买受人无法付清房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金。”明确被告负有办妥贷款手续的义务，如未能依约履行义务，应承担相应的违约责任。该约定系双方真实意思表示，合法有效，故本院认为被告应承担未办妥按揭贷款的违约责任。 二、关于原、被告签订的《商品房买卖合同》是否应解除。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中未能办好银行按揭贷款手续的责任在被告；其次，被告于2018年8月17日向原告出具的承诺书承诺“3、本人保证严格按照贵司和银行的要求办理按揭手续，且在承诺书出具后5月内，完成所有的按揭手续，包括补交首付款，否则视为按揭手续不符，补交房款。4、如2019年2月17日前银行按掲仍未放款，则在期满后3日内一次补齐房款，否则，贵司有权解除《商品房买卖合同》，本人自愿按房屋总价款的20%向贵司承担违约责任。同时，本人自费将房屋回复到交房状态，退还房屋给贵司。”因被告未能按承诺交清房款，致使原告提出解除合同并向被告发出解除合同通知书，但被告未到原告办理解除合同手续。综上，双方签订的《商品房买卖合同》应予解除。 依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”合同解除后，被告应将案涉房屋恢复原状并退还给原告，原告应将被告购房时支付的首付款返还给被告。因被告未按合同及承诺付清购房款，已构成根本违约，导致合同被解除，被告应按合同约定承担违约责任。合同第八条约定“（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金。同时，出卖人退还买受人已付全部房款”，合同补充协议约定“3、如买受人的按掲申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起5日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，逾期付款的买受人应按本合同第八条之规定承担逾期付款的违约责任；如因买受人无法付清房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金”；被告出具承诺书约定“4、如2019年2月17日前银行按掲仍未放款，则在期满后3日内一次补齐房款，否则，贵司有权解除《商品房买卖合同》，本人自愿按房屋总价款的20%向贵司承担违约责任。同时，本人自费将房屋回复到交房状态，退还房屋给贵司。”原告向被告发出的解除合同通知书载明“1.本通知送达之日起合同解除，请您在收到本通知后于2019年4月21日前至我公司办理合同解除手续。2.合同解除后，您应按照约定按照房屋总价款的10%向我司支付违约金。”综合以上合同、补充协议、承诺书、解除合同通知，本院认为，原告的解除合同通知已明确要求合同解除后，要求被告按照房屋总价款的10%向原告支付违约金，该通知应视为原告对被告承诺书中解除合同违约金的变更，被告应按照房屋总价款的10%向原告支付违约金，违约金为234160.9元(2341609元×10%)。原告讼请求中超出10%部分，本院不予支持。 因原告未提交案涉房屋是否进行备案登记的相关证据，对原告要求被告协助办理商品房买卖合同备案登记撤销手续的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告安徽坤润房地产开发有限公司与被告马永康于2018年6月13日签订的《商品房买卖合同》于本判决生效之日予以解除； 二、被告马永康于本判决生效之日起三十日内，将珍宝岛雍景和府B23号楼101室房屋恢复到交房时的原始状态，并交付给原告安徽坤润房地产开发有限公司；原告安徽坤润房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内，退还被告马永康购买房屋所缴纳的首付款711609元； 三、被告马永康于本判决生效之日起十日内，支付原告安徽坤润房地产开发有限公司违约金234160.9元； 四、驳回原告安徽坤润房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8405元，由原告安徽坤润房地产开发有限公司负担4163元，被告马永康负担4242元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审 判 长  邢丽侠 人民陪审员  崔钰婷 人民陪审员  郭 永 二〇一九年十二月十一日 书 记 员  田瑞瑞