上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）杨民四(民)初字第274号原告顾兰珍，女，1955年1月18日出生，汉族，住上海市杨浦区。法定代理人胡俊，男，1982年3月9日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人朱必放、姜鑫磊，上海市商惠律师事务所律师。被告上海佳丰房地产经纪事务所第一分所，住所地上海市杨浦区。负责人吴松，主任。委托代理人阚卫民。被告上海佳丰房地产经纪事务所，住所地上海市杨浦区。法定代表人吴永丽，董事长。委托代理人阚卫民。第三人陈日昂，男，1956年7月21日出生，汉族，住上海市杨浦区。第三人陈敏芝，女，1958年4月2日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托代理人陈日昂(原系第三人陈敏芝之夫)。原告顾兰珍诉被告上海佳丰房地产经纪事务所第一分所(以下简称上海佳丰事务所第一分所)、上海佳丰房地产经纪事务所(以下简称上海佳丰事务所)居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员周励独任审判，于2014年2月8日公开开庭进行了审理。2014年3月26日，本院依法通知陈日昂、陈敏芝为第三人参加诉讼。2014年4月9日，本院依法裁定本案转为适用普通程序，由审判员周励、审判员王莹、人民陪审员陈铭浩组成合议庭，于2014年4月28日公开开庭进行了审理。原告顾兰珍之法定代理人胡俊、委托代理人朱必放、被告上海佳丰房地产经纪事务所第一分所及上海佳丰房地产经纪事务所之共同委托代理人阚卫民、第三人陈日昂暨第三人陈敏芝之委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告顾兰珍诉称，2013年11月8日，原告顾兰珍被鉴定患有脑器质性精神障碍。2013年12月12日，经法院判决，宣告原告为限制民事行为能力人，指定其儿子胡俊为监护人。2013年6月21日，原告与第三人在被告的居间下，签订《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》，约定由原告向第三人购买位于上海市杨浦区靖宇南路XXX弄XXX号XXX室(以下简称涉案房屋)一套，总房价款为人民币2,420,000元(以下所涉币种均为人民币)。协议另约定，原告需向被告支付意向金50,000元，原告及第三人需各按总房价款的1%向被告支付佣金。协议签订后，原、被告及第三人又口头约定所有佣金均由原告承担。其后，原告向被告支付意向金50,000元及佣金48,400元。此后，第三人向原告返还定金10,000元。然而，原告为限制民事行为能力人，并无签订上述协议的民事行为能力，且原告已拥有两套房屋，根据上海相关政策，并无购房资格。被告明知原告无购房资格，在原告缺乏认知能力的情况下却欺骗原告签订上述协议，并因此向第三人赔偿40,000元。故诉至法院，提出如下诉请：1、请求确认原、被告及第三人签订的《房地产买卖居间协议》无效；2、请求判令两被告共同返还原告居间费用48,400元；3、请求判令两被告共同赔偿原告损失40,000元。被告上海佳丰事务所第一分所及上海佳丰事务所辩称，原、被告及第三人于2013年6月签订居间协议，司法鉴定部门于2013年11月才作出原告为限制民事行为能力人的司法鉴定结论，并不能推断出原告在签订居间协议时是限制民事行为能力人。而在整个交易过程中，被告与原告接触、交谈时，认为原告思维清晰、行为正常，仅从原告的行为举止，被告根本无法辩别原告的行为能力存在限制。故被告认为居间协议真实有效。被告为原告提供居间服务，理应收取报酬，故不同意向原告返还佣金。被告在整个交易过程中无过错，也不同意对原告进行赔偿。第三人陈日昂、陈敏芝述称，从整个交易过程中第三人陈日昂与原告的协商、谈判来看，原告完全能够清楚地表达自己的意志和想法，应当具有完全民事行为能力。经审理查明，2013年6月21日，陈日昂及陈敏芝(出卖方、甲方)、顾兰珍(买受方、乙方)、上海佳丰房地产经纪事务所第一分所(居间方、丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方向甲方购买涉案房屋，建筑面积为92.67平方米，总房价款为2,420,000元。其中第一条约定，乙方需向丙方支付意向金50,000元。第五条约定，如甲方在本协议上签字，则乙方将所交意向金转为定金。第七条约定，甲、乙双方应当于买卖合同成立之日按总房价款的1%各自支付丙方佣金。同日，陈日昂及陈敏芝又与顾兰珍签订《房地产买卖协议》，对何时签订《上海市房地产买卖合同》、房款支付方式等作了约定。上述协议签订后，原告向第三人支付定金50,000元。2013年6月24日，原告顾兰珍向被告上海佳丰事务所支付佣金48,400元。2013年6月28日，陈日昂(甲方)、顾兰珍(乙方)、上海佳丰事务所第一分所(丙方)签订协议，约定终止2013年6月20日所签订的《房地产买卖居间协议》，乙方存在违约行为，愿按房地产买卖居间协议第九条约定承担违约责任。甲方所收定金50,000元，同意退还乙方10,000元，其余40,000元作为违约责任进行赔偿。2013年8月5日，顾兰珍至上海市精神卫生中心就诊，该院对顾兰珍进行了韦氏记忆测验和韦氏智力测验，测得顾兰珍记忆商数为48、智商为63，提示记忆力存在中度缺损、智力存在轻度缺损，该中心遂于2013年8月8日诊断顾兰珍患有血管性痴呆。2013年8月，顾兰珍哥哥顾双根向本院提出申请，要求宣告顾兰珍为限制民事行为能力人。该案审理中，本院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对顾兰珍是否具有完全民事行为能力进行鉴定。鉴定意见为：顾兰珍患有脑器质性精神障碍，应评定为具有限制民事行为能力。2013年12月12日，本院作出(2013)杨民一(民)特字第97号民事判决书，判决如下：一、宣告顾兰珍为限制民事行为能力人；二、指定胡俊(顾兰珍儿子)为顾兰珍的监护人。本案审理中，因被告提出(2013)杨民一(民)特字第97号案件中对顾兰珍是否具有完全民事行为能力所进行的鉴定时间节点发生在本案交易行为之后，不能依据该案的鉴定意见，推断出原告在交易时存在行为能力障碍。原告遂向本院提出申请，要求本院委托司法鉴定机构对原告在签订居间协议时是否具有完全民事行为能力进行司法鉴定。本院根据原告申请，委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心就此进行鉴定。该所鉴定意见为：顾兰珍患有脑器质性精神障碍，在签订《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》时处于发病期，存在明显记忆下降及判断、计算能力逊常等认知功能障碍。鉴定费用为1500元，由原告预付。庭审中，原告法定代理人胡俊对原、被告及第三人签订的《房地产买卖居间协议》不予追认。另查，原告提供产权证两份，证明顾兰珍为上海市杨浦区内江路XXX弄XXX号XXX室房屋、内江路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权共有人之一，属于限购人员。被告陈述原告并未告知被告原告本人已拥有两套房屋。以上事实，由原告提供的常住人口登记表、被告工商登记材料、新华医院诊断报告、门急诊证明、精神卫生中心门诊病史、诊断意见书、鉴定报告、司法鉴定意见书、民事判决书、房地产买卖居间协议、房地产买卖协议、产权证、收据、协议、原告陈述、被告陈述、第三人陈述、司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具的鉴定意见书等证据相互佐证，并经本院当庭质证，本院予以确认。本院认为，当事人订立合同，应当具有相应的民事行为能力。限制民事行为能力人订立的合同，除纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同外，其余合同需经法定代理人追认后才有效。本案原告顾兰珍与被告、第三人所签订的《房地产买卖居间协议》，约定的事项是购买房屋，因买卖房屋需对自身是否具有购房资格、是否具有付款能力等重大事项作出合理安排后才能决定，而原告为限制民事行为能力人，签订上述协议在其发病期间，缺乏对上述事宜进行思考的能力，并不具有完全的缔约能力，因此，原告所签订的上述协议必须经过法定代理人追认方才有效，而原告法定代理人胡俊明确表示对上述协议不予追认，故原、被告及第三人签订的《房地产买卖居间协议》无效。居间协议无效表明被告并未促成合同成立，无权收取报酬，故对原告要求被告返还佣金48,400元的请求，本院予以支持。因上述佣金由被告上海佳丰房地产经纪事务所收取，且上海佳丰房地产经纪事务所第一分所为上海佳丰房地产经纪事务所的分支机构，其民事责任应由上海佳丰房地产经纪事务所承担，故应由上海佳丰房地产经纪事务所返还佣金。根据法律规定，居间人存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况损害委托人利益时，应当承担赔偿责任。本案原告虽提供证据证明自己已拥有两套房屋属于限购人员，但未提供证据证明已将上述情况如实告知被告、被告在明知原告无购房资格的情况下仍欺骗原告致使原告签订居间协议，故原告要求两被告赔偿损失40,000元的请求，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九条第一款、第四十七条第一款、第四百二十五条、第四百二十七条之规定，判决如下：一、原告顾兰珍、被告上海佳丰房地产经纪事务所第一分所、第三人陈日昂、陈敏芝于2013年6月21日签订的《房地产买卖居间协议》无效；二、被告上海佳丰房地产经纪事务所应于本判决生效之日起十日内返还原告顾兰珍佣金人民币48,400元；三、原告顾兰珍要求被告上海佳丰房地产经纪事务所第一分所、上海佳丰房地产经纪事务所赔偿损失人民币40,000元的请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币2010元，由原告顾兰珍负担人民币800元、由被告上海佳丰房地产经纪事务所负担人民币1210元。本案鉴定费人民币1500元，由被告上海佳丰房地产经纪事务所负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 周    励审 判 员 王    莹人民陪审员 陈  铭  浩二〇一四年五月十六日书 记 员 周靖雯张绍云附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。……第四十七条限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。……第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。