河北省石家庄市裕华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0108民初3480号 原告：张子和，男，1942年11月17日出生，汉族，现住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：刘勇，河北燕赵众诚律师事务所律师。 被告：梁文化，女，1945年8月6日出生，汉族，现住石家庄市裕华区（与原告张子和系夫妻关系）。 被告：张君，女，1978年12月28日出生，汉族，现住石家庄市桥**（系原告之女）。 委托诉讼代理人：樊丽茹，河北君和诚律师事务所律师。 被告：南雅涵，女，1993年12月21日出生，汉族，现住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：司文智，河北北方国立律师事务所律师。 第三人：石家庄怀特资产管理有限公司，住所地石家庄裕华区槐岭路**。 法定代表人：陈玉信，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈国新，该公司员工。 原告张子和与被告梁文化、张君、南雅涵及第三人石家庄怀特资产管理有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告张子和的委托诉讼代理人刘勇，被告张君的委托诉讼代理人樊丽茹，被告南雅涵的委托诉讼代理人司文智，第三人石家庄怀特资产管理有限公司的委托诉讼代理人陈国新到庭参加诉讼。被告梁文化经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张子和向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认被告梁文化和被告张君（袁得彰）之间，就石家庄市裕华区房屋所签订的房屋买卖协议无效。2、请求法院依法确认被告张君（袁得彰）和被告南雅涵之间，就石家庄市裕华区房屋所签订的全部买卖协议无效。3、判令本案诉讼费用由各被告承担。事实和理由：2014年4月25日，原告张子和出资近230万元，购买了河北怀特集团公司和怀特资产管理公司开发建设的，位于石家庄市裕华区，并将该房屋登记在配偶梁文化（本案被告）名下，购房后即搬入此房居住使用至今。后因二女儿张君（本案被告）的婚姻感情问题产生家庭矛盾，2018年4月被告张君突然上门，声称该房已经更名到她名下，并驱赶原告搬离该房，原告当即拒绝张君的无理要求，并告知张君不要痴心妄想霸占他的财产。后向怀特集团房屋销售部门了解得知，2018年1月15日被告梁文化瞒着原告偷偷将该房转让更名给了被告张君及张君的孩子袁得彰，原告质问怀特集团为何在未经共有人同意的情况下而为张君办理更名手续时，怀特集团答复：只要是原购房协议签订者本人同意并交纳20万元更名费用，就同意办理更名，其他一概不管。此后，原告一直多方寻找被告梁文化及张君要求他们把房屋备案改回来，但二人均避而不见。2019年3月被告南雅涵找上门来，说张君已将该房卖给了她并办理了更名，要求原告立即搬出腾房。原告将该房的基本情况如实告知被告南雅涵。但南雅涵却蛮横的表示：不管什么情况原告必须搬离，并以他家黑白道都有人相威胁，逼迫原告搬离。原告无奈打110报警，警方了解情况后，对南雅涵的行为进行了制止，并告知其到法院解决。之后，南雅涵向石家庄市裕华区人民法院提起诉讼，以排除妨害为由，起诉原告及其大女儿张丽。后经开庭审理证实，南雅涵与张君恶意串通，故意隐瞒其双方早已认识并对该房是原告夫妇购买这一基本事实清楚了解且明知该房存在纠纷的情况下，仍以200万元低于最初购买价的，明显不合理的低价（该房目前市场参考价值在400万元左右）购买该房并办理更名手续，企图侵占、损害原告的合法权益。经双方庭审辩论后，南雅涵在意识到即将败诉的情况下撤诉。其后，更变本加厉的指使社会闲散人员伙同张君采取深夜偷摘电表、断水断电、用胶水、502胶堵锁眼等恶劣行径骚扰原告的正常生活，企图逼迫原告搬离该房。本案所涉及房屋系原告张子和夫妇于2014年4月出资230万元从怀特集团购得，并登记在其配偶梁文化名下，因此该房属于其夫妻共有财产，而被告梁文化瞒着原告，同被告张君在2018年1月15日签订虚假的转让协议（没实际付款），擅自将该房更名给被告张君及袁得彰的行为，属无权处分且二被告恶意串通、企图以虚假买卖合同侵占、损害原告的合法权益。故该协议是无效合同，请法院依法确认其无效。另外，在被告张君多次逼迫原告搬离未果的前提下，张君又恶意串通南雅涵，于2018年12月17日签订两份买卖协议，将该房更名到南雅涵名下，并由南雅涵出面以各种手段逼迫原告搬离。其所签订的转让协议房屋转让价格为200万元，不仅严重低于当前该房400余万元的实际价值，甚至低于原告最初购买该房的价格，南雅涵在明知该房存在争议且原告明确表示不会放弃该房时，仍然同张君签订买卖协议，企图以合法形式掩盖其意图侵占、损害原告合法财产权益的目的。故该协议属无效合同，请求法院确认其无效。最后，本案所涉及房产系怀特集团开发建设，当初购房时怀特方面提出，将来在补交土地出让金后可以办理产权证，但现在该房仍不具备办理产权证的条件，所以该房当前仍是小产权房。而梁文化、张君（袁得彰）、南雅涵三被告均不是该集体组织成员，因此，三被告之间所签订的所有买卖该房的协议书均因不具备主体资格且所转让房屋国家禁止其买卖而导致合同无效。综上所述，三被告恶意串通，并企图以签订房屋买卖协议的合法形式掩盖其非法侵占、损害原告合法财产权益的事实，并用暴力威胁和骚扰原告正常生活的手段，企图逼迫原告放弃自己的合法财产权益，严重侵害了原告对该房的合法财产权，现为维护原告的合法权益，特依据我国民事诉讼法的相关规定，向贵院提起诉讼，请依法裁判。 被告张君辩称，一、原告诉称其在2014年4月25日出资230万元购买位于石家庄市，并将房产登记在配偶梁文化名下，与事实不符。涉案房屋的所有人为张君，其母亲梁文化仅为名义持有人，该房产不是张子和与梁文化的共同财产，与张子和毫无关系，梁文化为有权处分。1、本案最初登记的购买涉案房屋的人为张君，其与开发商签订了购房合同，并依照合同约定交纳购房款。在2014年3月29日就领取房屋钥匙，并验收房屋，在物业办理入住手续。之后由于个人私事，与母亲梁文化之间以口头协议形式约定将房屋更名至母亲梁文化名下，由其母亲作为其房屋的名义持有人，之后也以事实履行了借名买房的内容。更名时张君通过关系更名，未以合同形式向怀特正式申请更名，仅是为了节省更名费用。但这并不影响张君系房屋所有权人的认定。2、（1）梁文化与怀特签订的购房合同时间为2014年4月25日，约定的交房时间为2014年4月26日。该房屋已经早在2014年3月29日向房屋的实际所有权人张君交付。（2）签订该合同时，整个过程梁文化不在现场，该协议的签字不是梁文化签的，系张君代签，足以说明其母亲梁文化仅为房屋的名义持有人，这份合同只是为了方便办理更名而签订的。（3）该协议在签订时，第三条对房产的价格进行了约定，在合同签订时房产的最终价格才确定，而房款的实际入账时间是在2014年3月份，时间上明显不符合常理。（4）该协议第四条房屋交付期限约定的交房时间为2014年4月26日，交房时间有可能会延期，但是绝不会在合同签订之前。在2014年4月26日其并不具备交房条件，显然在2014年4月25日之前已经将房屋出售给张君，更加说明这份合同只是为了方便办理更名而签订的。3、张子和与其配偶梁文化均为普通职工，收入微薄，除工资外没有其他收入，230万的购房款对其来说无疑是天文数字，需要他们工作一辈子也不一定可以攒起来，明显不具备交纳购房款的经济能力。张子和无法说清和证实购房款来源。实际购房款是由张君交纳，已经申请法院向怀特财务部调取张君交款的收据。在南雅涵诉张子和、张丽排除妨害纠纷一案中，在法官询问购房款是从何而来时，张子和回答购房款二百多万现金存放在桥西区吉恒街吉恒园9排3号、4号房屋内。真实情况是在2013年5月吉恒园9排整排曾经被盗。我们所居住过的3、4号院也无不幸免被盗贼潜入房内，并且进入到张子和卧室门口。当时因张子和一人在此居住，考虑到年老和自身安全，并没敢与入室贼正面周旋，而是假装熟睡中。事后张子和向家人们自述丢失了衣服口袋里的现金和一部分小摆件。这次事件对张子和精神上冲击挺大，感到很恐惧。自此以后张子和一直跟张君在世纪花园居住，根本不敢一人回吉恒园9排3、4号院居住。所以张子和说现金在吉恒园存放，纯属谎言。况且，家里不可能存放巨额现金，即便存放巨额现金作为夫妻另一方的梁文化也不可能不知情。所以，张子和在表述购房款来源时的表示，不符合事实、违背常理和常识，毫无真实性可言。二、原告诉称张君因婚姻感情问题产生家庭矛盾，在2018年4月份对原告进行驱赶，与事实不符，属于颠倒黑白。1、张君的再婚家庭生活氛围很好、很和谐，如果没有现任配偶的关心、理解与支持，在患有重度抑郁的情况下，后果不堪设想。不存在原告所述张君因婚姻感情问题产生家庭矛盾。2、张君在2018年11月份被确认为重度抑郁症，然而导致张君重度抑郁的原因是原告另一女儿张丽（假借照顾老人之名，想以老人名义霸占房产为实）以及其儿子的肢体暴力，语言暴力。张君从未想过，也从未说过让原告搬离房屋，不赡养老人，只是想让老两口团聚，让两个老人可以有自己的生活、不要每天吵架。3、2018年8月份的真实情况是张君在自己房屋内受到了原告另一女儿张丽及其儿子严重的侮辱以及肢体暴力，当天已经报警处理。出警的民警对于张君的遭遇非常同情。有录音可以证实原告另一女儿张丽及其儿子对张君进行的侮辱，有多么的嚣张跋扈，有需要可以调取出警记录，有照片可以显示张君当天遭受的伤害。三、梁文化仅为房产的名义持有人，经过向怀特申请，张君已经从怀特处通过正常程序更名至自己名下，有权决定向任何人出售房产。1、决定将房屋出售的原因：（1）众所周知在翰墨儒林购房的人多数是为了孩子获得四十三中的就学资格，张君也不例外。张君的儿子袁得彰就读于四十三中，但是老师反映孩子非常的胆小，几乎接近于病态。张君深知导致孩子这种状态的原因，多次与原告的另一女儿沟通，但是沟通下来遭到的都是辱骂。让张君下定决心让孩子脱离现有环境，给孩子办理转学是原告将学校老师打了。张君不生气原告的所为，自己的父亲自己了解，是脾气不好，想孩子了，但是表达的方式不对。但是促使原告冲动的原因与原告的另一女儿张丽的挑拨分不开关系。通过与学校老师的沟通，孩子已经变得异常胆小，明显出现心理问题。为了孩子，即便再好的学校，孩子的心理不健康，对孩子的伤害将是无法弥补的。故而为孩子办理了转学，脱离开原有的环境，让孩子有一个健康的生长环境，让张丽不再能接触到自己的孩子（有与老师的聊天截图，法院也可以与老师联系核查真实情况；有与张丽的录音、儿子袁得彰的录音）。（2）孩子转学后，翰墨儒林的房子对于张君来说就失去了意义，自己也不会居住，张君也愿意让父亲和母亲团聚。（3）张君重度抑郁，只想回归安静的正常生活。（4）1601室之外同时购买的还有1602室房屋，当时张丽再三请求1602室让写她的名字，以后让她家孙子可以在四十三中取得入学资格，出于对亲人的信任，张君才同意登记张丽名字。现1602室房屋已经被张丽恶意出售，并将售房款恶意霸占。一辆奥迪车被张丽私自换了钥匙，一直被霸占。此次诉讼之后，针对张丽的侵占行为，一定会对她提起诉讼维护合法权益。2、关于房屋价格，涉案房产张君购买时是为了让孩子取得四十三中的入学资格，为了让孩子和自己有一个平静的生活。况且房子价格在国家政策调控下一直在下滑。购买时是花了230万元。现在220万可以卖出去，张君已经感觉是万幸了。网上二手房的价格不具有任何的实际意义，属于有价无市。张君不想再为这个事情牵涉任何的精力，只要可以一次性付清全款，就愿意出售，孩子和自己的健康是无价的。四、本案所涉房产是张君直接从怀特集团购得，该房屋的所有权就应当属于张君的。况且在签署合同时，对于产权情况是明知的，张君也愿意承受这个风险，不是原告所谓的不具备购房主体资格。房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋所有权证之前，其虽不能享有房屋所有权“物权”，但享有买卖合同上的债权。而债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一。没有理由不允许当事人转让自己的合同权利，因此买方再次转让并不违反法律禁止性规定。众所周知。与《城市房地产管理法》相比，《合同法》的立法指导思想已经发生了重大转变，不再是像《经济合同法》那样令合同无效，而是奉行鼓励交易原则，尽量承认合同的效力，即使是出卖他人之物，也不再是硬生生地令合同无效。而是由出卖人承担权利瑕疵担保责任（第150条）或者是合同效力待定（第51条），甚至是合同有效下的一般违约责任（107条等）。合同法释（1999）19号第4条（第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制订的法律和国务院制订的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据）的规定表明了这一点。综上，请求法院依法审理，对于原告的诉讼请求予以驳回。 被告南雅涵辩称，一、原告的第一项诉求和南雅涵不具有任何关系，梁文化和张君之间买卖协议的效力，不影响张君和南雅涵之间买卖协议的合法效力。1、原告和梁文化夫妻二人之间有何纠纷，张君和其父母张子和、梁文化之间有何纠纷，以及他们相互之间的房屋买卖过程南雅涵并不知情，他们之间的房屋买卖是否有效以及是否存在其它纠纷和南雅涵无关。南雅涵在购买房屋时，张君出示了经开发商备案的张君和梁文化之间的买卖协议、到开发商处查询确是张君的房产，并实地察看了房屋感觉没有问题，才购买的房屋。在此过程当中，南雅涵已经尽到了作为买方应有的谨慎审查的注意义务，不具有任何缔约过错。2、关于诉争房屋的价格问题，实际情况是张君将房屋挂到中介标价260万元，但此房正如原告所述尚不具备办证条件，无法办理银行贷款，而且还要买方承担20万元的更名费，因此一直无法出售。张君考虑到房屋无法贷款很难找到合适的买家，所以才降价出售。南雅涵实际查看房屋后，感觉没有问题，经和张君协商达成了购买意向，于2018年12月10日支付了3万元的购房定金，签订协议以后，陆续支付完毕200万元的购房款，并在开发商处交纳了20万元的更名费用，在这个过程当中完全是基于买卖双方平等自愿的真实意思表示，南雅涵同样不具有任何过错。二、原告在诉状中对案情的描述，刻意的歪曲了案件事实。原告诉状中对上次诉讼的表述，纯属其主观臆断的一面之词，上次诉讼期间并无任何证据证实南雅涵和张君之间存在恶意串通的情节，其在诉状中表述“南雅涵和张君恶意串通，故意隐瞒其双方早已认识，并对该房是原告夫妇购买这一基本事实清楚了解且明知该房存在纠纷的情况下，仍以200万低于最初购买价....”。原告的这一表述完全属于其本人刻意的、片面的、利己的主观评判。原告企图以此来混淆案件事实，达到先入为主、干扰本次庭审的不良意图。南雅涵上次撤诉是因为通过上次庭审发现原告对案件事实胡搅蛮缠，而且考虑到张君不到庭案件事实可能无法查清，准备撤诉后另行提起诉讼并追加张君到庭说明情况，因此才撤回上次诉讼。南雅涵本是依法行使法律赋予的撤诉权利，却被原告恶意的表述为“南雅涵在意识到即将败诉的情况下撤诉”。原告的这些表述行为，进一步印证了其在诉讼当中适用随心所欲的利己思维，刻意的歪曲案件的事实，以达到对己有利的不良意图。三、关于本案诉争房产的产权性质的问题。虽然涉案房产目前没有房产证，但不能以此就界定其为小产权房。如何从法律意义上界定房屋属于小产权房没有明确的法律适用依据，小产权房的认定是否需要相关政府部门出具认定意见，也没有明确的规定。不能如原告单方所说涉案房产不具备办证条件就属于小产权房。若如此所说，我市目前在商品房开发领域存在众多楼盘早已交付使用，但同样不具备办证条件，按此理论这些楼盘所涉及的房屋买卖合同都将面临无效。这不是一个个案的问题，而是一个普遍存在的社会问题。就本案而言涉案房屋只是目前尚不具备办证条件，并不是最终也办理不了权属证书。从开发商备案的合同第四条第一项可以明确看出，涉案房屋在将来是能办理权属证书的。若依原告单方陈述的“现在该房仍不具备办理产权证的条件，所以该房目前仍是小产权法”。就认定涉案房屋系小产权房，那么原告同样不属于集体组织成员，按照其本人的理论其同样因买卖协议无效而无法取得房屋所有权。原告对这一环节的表述，更加印证了其对案件事实的主观臆断。而且涉案房屋所在的楼盘一直在面向社会公众出售，假如根据原告所述基于所谓的小产权房认定合同无效，那么其他购房者和开发商之间的合同也将面临无效，涉及到其他广大购房者的合法权益。而且在本案当中，南雅涵和张君签署买卖协议书的丙方系案外人“石家庄怀特资产管理有限公司”，假如买卖协议认定无效，势必涉及到该公司的权益，但该公司并不是本次诉讼的当事人，贵院应当充分考虑案外人的合法权益。综上所述，原告在诉状中对案情的描述，纯属其主观臆断的片面之词。南雅涵在房屋交易过程中不存在任何过错，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。 被告梁文化未提交答辩意见及证据。 第三人石家庄怀特资产管理有限公司述称，一、第三人对原被告分别提交的2014年4月25日签订的《怀特翰墨儒林商品房购房协议》和2018年1月15日签订的协议书及2018年12月17日签订的协议书均无异议，且都明确约定了买房人对房屋尚不具备销售和预售房许可证的事实是明知和认可，并按协议约定将翰墨儒林小区4-1-1601室房屋实际予以交付和先后办理了备案手续，购房协议履行完毕。二、第三人认为，本案作为确认合同无效纠纷，原告诉请梁文化与张君之间购房协议书，以及张君与南雅涵之间购房协议书是否有效，需要查明事实的基础上，依据《合同法》第五十二条和其他相关法律所规定的无效情形依法作出认定。三、至于是否需要第三人协助办理更名手续，应依据人民法院生效判决书载明的内容，属于第三人在法定执行程序中履行的法定义务，与购房合同的履行无关。 本院查明的事实为：原告张子和与被告梁文化系夫妻关系，被告张君系原告张子和与被告梁文化的女儿，袁得彰系被告张君的儿子。 2014年4月25日被告梁文化与石家庄怀特资产管理有限公司签订了怀特翰墨儒林商品房《购房协议》，该协议约定，由被告梁文化购买石家庄怀特资产管理有限公司位于石家庄市裕华区房屋，单价15900元，房款共计2354313元，优惠后为2249313元。协议第六条第四款约定，在被告梁文化取得房屋所有证之前，若出卖所购房屋，应向石家庄怀特资产管理有限公司办理登记手续后，由该公司协助梁文化办理其他手续。协议签订后，对于是原告张子和还是被告张君交付购房款双方存在争议，石家庄怀特资产管理有限公司出具的收据显示：交款人为被告梁文化，房款金额为2249313元，小房款32880元。涉案房产在第三人处备案在被告梁文化名下。2018年1月15日被告梁文化与被告张君（袁得彰）、第三人石家庄怀特资产管理有限公司签订《协议书》，就上述涉案房屋及小房由被告梁文化出售给被告张君（袁得彰）。该协议被告张君（袁得彰）并未实际交付房款，交纳给第三人石家庄怀特资产管理有限公司更名费后，涉案房产在第三人处备案在被告张君（袁得彰）名下。2018年12月17日被告张君与被告南雅涵签订《房屋买卖合同》，就上述涉案房屋及小房由被告张君出售给被告南雅涵，房屋价款200万元，更名费由被告南雅涵负担。2018年12月17日被告张君（袁得彰）与被告南雅涵、第三人石家庄怀特资产管理有限公司签订《协议书》（用于更名），就上述涉案房屋及小房由被告张君（袁得彰）出售给被告南雅涵。该协议被告南雅涵支付给张君（袁得彰）房款200万元，并交纳给第三人石家庄怀特资产管理有限公司更名费后，涉案房产在第三人处备案在被告南雅涵名下。以上事实有原被告及第三人提交的证据及庭审笔录证实。 本院认为，双方所争议的房产系第三人石家庄怀特资产管理有限公司所出售的怀特翰墨儒林小区项目，该项目至今未取得商品房预售许可证。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案房屋的买卖协议应认定为无效。因此原告诉请被告梁文化和被告张君（袁得彰）就涉案房屋买卖协议及被告张君（袁得彰）和被告南雅涵就涉案房屋买卖协议无效，本院予以支持。对于涉案房屋的买卖协议无效后双方的权利义务，应另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认被告梁文化和被告张君（袁得彰）、第三人石家庄怀特资产管理有限公司就涉案房屋及小房于2018年1月15日签订的《协议书》无效。 二、确认被告张君与被告南雅涵就涉案房屋及小房于2018年12月17日签订的《房屋买卖合同》及被告张君（袁得彰）和被告南雅涵、第三人石家庄怀特资产管理有限公司就涉案房屋及小房于2018年12月17日签订的《协议书》无效。 案件受理费80元，由被告张君、南雅涵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于递交上诉状之日起7日内预交上诉费80元（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判长 高 云 审判员 郭爱民 审判员 李文环 二〇一九年十二月十八日 书记员 吴天然