江苏省镇江市京口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1102民初3774号 原告：李玉宝，男，1961年3月13日出生，汉族，住所地镇江市。 原告：娄桂琴，女，1962年2月15日出生，汉族，住所地镇江市。 两原告的共同委托诉讼代理人：赵飞，江苏汇典律师事务所律师。 两原告的共同委托诉讼代理人：潘菲，江苏汇典律师事务所律师。 被告：中南镇江房地产开发有限公司，统一社会信用代码913211007910971510，住所地镇江市京口区禹山路中南御锦城办公场所。 法定代表人：徐小兵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谷青旺，男，该公司职员。 原告李玉宝、娄桂琴与被告中南镇江房地产开发有限公司（以下简称中南房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人赵飞、潘菲，被告中南房地产公司的委托诉讼代理人谷青旺参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李玉宝、娄桂琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即修缮位于镇江市房屋的屋顶漏水问题并向原告交付上述房屋；2.判令被告立即支付逾期交房违约金919933.90元（自2018年4月29日暂计算至2019年8月28日，此后继续以6296604.37元为基数按日万分之三的标准计算至前述全部房屋实际交付之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年7月17日，两原告与被告签订了三份《商品房买卖合同》，约定两原告购买位于镇江市三处房产，仅作商业经营使用。同日，又与被告签订了《委托租赁合同》，约定上述商铺由被告负责租赁，委托租赁期限自2013年7月16日至2018年1月28日，期满后三个月内，被告应将房屋交付给原告。在委托租赁期间，原告发现上述房屋存在严重的质量问题，具体为屋顶存在非常严重的漏水问题等。根据《委托租赁合同》约定：被告应当在2018年4月28日前将房屋交付原告，被告逾期逾期未交付房屋已严重违约。故诉至法院，请求判如所请。 被告辩称，1.诉争的房屋不存在漏水问题，且已经超过了法律规定的质保期，我方也没有维修义务。2.我方并非本案的适格被告，实际上我方已于双方委托管理合同签订时向原告交付房屋。3.本案诉争房屋实际由案外人林海军占有使用，原告方应当向林海军主张权益。4.我方认为本案并非房屋买卖合同纠纷，本案应系委托合同法律关系，双方的委托关系现已终止，且我方并没有存在重大过失，原告主张的违约金没有任何依据且明显过高，应参照我方与案外人的生效判决书及签订的相关租赁合同以及市场行情，该租金标准为67.90元每天。请求驳回原告的诉请。 经审理查明：2013年7月17日，两原告与被告签订了三份《商品房买卖合同》，约定两原告购买位于镇江市三处房产（其中123室建筑面积56.82平方米，单价18130元/㎡，房款1030147元；124室建筑面积93.96平方米，单价16680元/㎡，房款1567253元；125室建筑面积128.18平方米，单价16671/㎡，房款2136889元，三套房屋总价款为4734289元）。同日就上述三处房产，原、被告签订三份《委托租赁合同》，双方约定就两原告所购的商业用房委托给被告经营，委托租赁期限为自2013年7月16日至2018年1月28日，约定甲方（原告方）交清购房首付款后，乙方（被告方）将本合同约定租赁期限内第一年至第五年的委托租赁收益一次性支付给甲方（本合同签订时已向甲方付清）。合同第八条约定，该商品房委托租赁期满后三个月内，由乙方按照租赁期满时房屋的现状返还甲方，甲方不持异议。原、被告双方约定的租金为1562315.37元，该租金包含在实际的总房款中（实际总房款应为6296604.37元），被告实际并未支付租金。嗣后，被告于2015年7月17日与案外人林海军签订《房屋租赁合同》，将本市中南世纪城x号楼XXXX室（包含案诉房产）的房屋租赁给林海军，租期为2年，自2015年11月1日起至2017年10月31日止。2019年1月被告与案外人林海军房屋租赁合同纠纷一案向本院起诉。2019年8月14日本院作出（2019）苏1102民初141号民事判决，被告、案外人林海军不服一审判决，向镇江市中级人民法院提起上诉。2019年12月18日镇江市中级人民法院作出（2019）苏11民终3599号民事判决，驳回上诉，维持原判。被告就上述生效判决已向本院申请执行。本案的争议焦点：原、被告双方是房屋买卖关系还是委托租赁关系。 上述事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同、委托租赁合同、（2019）苏1102民初141号民事判决书、（2019）苏11民终3599号民事判决书、产权证、发票等证据证实。 本院认为，原、被告双方在2013年7月17日同一天订立的《商品房买卖合同》及《委托租赁合同》，从两种合同及双方当事人的陈述，被告作为商品房销售的开发商，采取委托租赁销售的模式，双方的实质是房屋买卖。原、被告双方实际采用降低房款，把部分房款包装为租赁费形式，订立买卖合同。被告降低房款，两原告同意被告推迟五年交付房屋，故双方实质仍为房屋买卖合同关系。租赁费被告未实际支出，而是包含在实际总房款中，规避相关税收。该委托租赁合同实际是买卖合同的组成部分，被告通过这种方式可以扩大销售，通过推迟交付房屋，获得房屋的一定期限使用权，获取相应收益。故被告主张双方是委托租赁关系，本院不予认定。根据双方订立的合同，被告应在2018年4月28日前将房屋交付原告。被告因自己的经营风险，不能将房屋按时交付，应当承担逾期交房的违约责任。根据双方商品房买卖合同中关于逾期交付的约定，被告应当按约定履行。被告主张违约金过高，要求参照其与案外人租房标准，本院不予支持。两原告主张被告维修屋顶漏水问题，本院认为，因房屋尚未实际交付，根据《商品房销售管理办法》第三十三条规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任，保修期从交付之日起计算。故两原告主张房屋质量问题，待房屋实际交付后，按照相应保修期的约定，两原告另行主张。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告中南镇江房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将镇江市东吴路168号中南世纪城X幢第X层XXX室、XXX室、XXX室房屋按合同约定的交付条件交付原告李玉宝、娄桂琴。 二、被告中南镇江房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告李玉宝、娄桂琴违约金（以实际总房价6296604.37元为基数，按每日万分之三的标准，自2018年4月29日起至实际交付房屋之日止计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12072元，保全费5000元，合计17072元，由被告中南镇江房地产开发有限公司负担(此款两原告已预交本院，被告于本判决生效之后十日内给付两原告)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方人数或者代表人的人数提交副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费，并在预交后三日内将交费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理（开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处，帐号11×××61）。 审 判 长  邵洪勤 人民陪审员  许国祥 人民陪审员  张 琴 二〇二〇年六月十七日 书 记 员  王玮瑜 附：本判决适用法律条款 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。