上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初25994号原告(反诉被告)：上海菜林投资管理有限公司。法定代表人：林某某。委托诉讼代理人：朱峰，上海环绮律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚佳丽，上海环绮律师事务所律师。被告：杜晓军。被告(反诉原告)：上海畅星娱乐有限公司。法定代表人：杜晓军。委托诉讼代理人：施玉平，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：羿克，陕西融德律师事务所律师。第三人：上海烟草集团闵行烟草糖酒有限公司。法定代表人：张某。委托诉讼代理人：范某某。原告上海菜林投资管理有限公司(以下简称菜林公司)与被告杜晓军、被告上海畅星娱乐有限公司(以下简称畅星公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案受理。先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2019年6月11日、8月29日公开开庭审理了本案。诉讼中，被告畅星公司于2019年1月31日向本院提出反诉，本院受理后依法与本诉合并审理。另本院依被告畅星公司申请，依法追加上海烟草集团闵行烟草糖酒有限公司(以下简称闵行烟草公司)作为第三人参加诉讼。原告(反诉被告)菜林公司的委托诉讼代理人朱峰、龚佳丽，被告畅星公司的委托诉讼代理人施玉平、羿克，第三人闵行烟草公司的委托诉讼代理人范某某到庭参加诉讼，被告杜晓军经本院传票传唤(公告送达)，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告菜林公司向本院提出本诉诉讼请求：1、判令两被告立即搬离上海市闵行区XX路XXX号房屋及场地；2、判令两被告立即支付结欠的截至2018年4月30日止的房屋租金计人民币(以下币种相同)7,917,270.40元，并支付自2018年5月1日起至房屋租金实际付清之日止按每日万分之五计算的违约金；3、判令两被告立即支付结欠的水电费58,382元；4、判令两被告立即支付自2018年5月1日起至实际搬离之日按2.6元/平方米/天为标准计算的房屋占有使用费。本诉的事实与理由：2008年4月30日，被告杜晓军与原告签订《空房承包合同》一份，约定原告将上海市闵行区XX路XXX号秀文路口的房屋X号楼X至X层及X号楼部分空房承包给被告杜晓军，作为经营夜总会之用，建筑面积约为3,350平方米，承包期限为十年，即2008年5月1日起至2018年4月30日止。第一年至第五年每年承包费为2,291,400元，第六年至第十年每年承包费为2,653,200元，2008年5月1日起三天内支付第一期半年承包金，每半年为一期支付承包金，每半年的第1日到第3日为付款日，若被告逾期交付承包金，每逾期一日，原告有权收取每期承包金的1.5%违约金。双方约定承包保证金为300,000元。双方还对其他事项作了约定。为办理公司的工商设立登记手续，被告杜晓军、案外人周某某与原告再次签订《空房承包合同》一份，合同落款日期为2008年4月30日，该合同由房屋产权人闵行烟草公司盖章确认同意转租。2009年3月4日，被告畅星公司正式成立，股东为被告杜晓军、案外人周某某，公司注册地址为上海市闵行区XX路XXX号第X幢北部X至X层。合同签订前，被告杜晓军于2007年11月27日支付了300,000元进场费即保证金，并提前使用租赁场所。合同签订后，被告杜晓军经常拖欠承包金，原告多次向两被告催讨，两被告共同确认结欠事宜，并多次向原告出具还款计划，2014年11月3日两被告出具《欠款确认及还款计划》，确认自2008年5月1日至2014年10月31日期间累计欠原告房租2,753,506元。2015年9月14日，被告杜晓军出具《还款计划书》确认自2014年11月至2015年8月30日期间欠原告房租668,509.09元。2017年8月11日，两被告共同出具《承诺书》确认截至2017年5月31日累计结欠房屋租金7,485,170.40元，2017年6月1日至2017年8月31日应付的租金为663,300元，结欠水电费58,382元，并承诺于2017年8月30日前支付2,000,000元。此后，两被告仅向原告支付了2,000,000元，之后再未向原告支付任何款项，至今两被告仍结欠截至2018年4月30日止的房屋租金7,917,270.40元，水电费58,382元。综上所述，两被告的行为严重侵害了原告的合法权益，遂提出上述本诉诉请。被告杜晓军未作答辩，亦未向本院提供证据材料。被告畅星公司针对本诉辩称，第一、原告的起诉存在主体问题。原告起诉了两个被告，被告杜晓军及被告畅星公司，从原告提交的相关证据及结合被告畅星公司的证据证实，本案的租赁房屋是为被告畅星公司设立营业所签订的，虽以被告杜晓军、案外人周某某个人名义签订，但此两人仅是两个发起人股东，各占50%的股份，其行为应该是被告畅星公司设立的行为，他们的行为应该是设立之后的畅星公司承担，原告对于被告杜晓军租赁合同签订的目的为了畅星公司的经营使用是明知的，故本案的责任主体应当是被告畅星公司，被告杜晓军不应该作为本案的被告，另原告对于周某某未提起主张，也说明本案的主体应该是被告畅星公司；第二、根据双方合同的签订情况，被告畅星公司对该租赁物享有优先租赁的权利，现合同虽已到期，但双方对于租赁问题存在争议，故原告诉请被告畅星公司搬离没有事实和法律依据；第三、被告畅星公司认为原告诉请的债权金额有误，原告要求的截至4月30日的租金是7,975,652.40元，由于原告的原因以及政府拆迁动迁、拆除违章的原因，导致涉案的房屋2017年时处于无法经营的状态，这个情况不能归责于被告方。另原告提供的租赁房屋存在严重的质量问题，从2009年开始，该租赁房屋的三楼存在长期大面积的漏水情况，给被告畅星公司的经营造成了严重的损失，根据合同的规定，对于漏水造成的损失，原告应当承担相应的责任，故原告主张的租赁金额中相应扣除，故被告畅星公司提起了反诉；第四、原告主张的日万分之五的违约金计算标准没有法律依据，违约责任约定的合同是日1.5%是明显过高的，故原告主动降低了标准，按照日万分之五计算，这标准并非合同约定，应参照同期央行的贷款利率计算；第五、原告诉请3的占有使用费没有相关的事实和法律依据，基于前述陈述的情况，由于房屋存在动迁、违章拆除、房屋质量问题等情况，租赁物无法正常使用，在此情况下，原告仍主张占有使用费没有相关的事实和法律依据。另基于原、被告双方之间的租赁合同及房屋漏水、所在地域的拆迁等事由，双方之间的租金支付存在分歧，在此情况下，双方于2017年5月31日就支付租金和延续租期签订了一份承诺书，承诺书实质的法律意义：1、因为所在区域拆迁及房屋漏水，故租金迟延交付；2、在该承诺书中明确规定了租金交付时间并且有延长租金的约定，承诺书明确期限2018年4月30日截止日之前，2018年1月被告畅星公司所承租的租赁物已被原告租赁给了案外人闵行烟草公司，这也是被告畅星公司不支付租金的原因，故被告畅星公司对租金的支付具有不安抗辩权，并经过协商和沟通，原告诉请被告畅星公司支付租金没有法律依据，被告畅星公司具有抗辩权。另被告(反诉原告)畅星公司向本院提出反诉请求：1、确认位于XX路XXX号的租赁物存在质量问题(存在漏水问题)；2、原告菜林公司对上述租赁物进行维修;3、判令原告菜林公司赔偿被告畅星公司营业损失10,000,000元；4、判令原告菜林公司赔偿被告畅星公司装修损失10,000,000元；5、判令原告菜林公司赔偿被告畅星公司人工工资损失1,000,000元。反诉的事实及理由：2008年4月30日，被告杜晓军、周某某与原告菜林公司签订《空房承包合同》，明确约定原告菜林公司将位于上海市XX路XXX号的房屋8号楼1到3层和9号楼部分空房承包给其二人使用，承包期限为十年，即2008年5月1日至2018年4月30日，由承包日开始计承包金。其二人承包上述房屋后注册了被告畅星公司，并以该公司名称对外经营。上述房屋常年发生漏水现象，已严重影响被告畅星公司正常经营。自2017年4月13日，被告畅星公司多次为房屋漏雨及违章搭建问题找原告菜林公司沟通处理，但均以拖欠房租及各种理由拒绝赔偿，也从未落实漏雨及违章的解决方案，至今未有结果。自2017年9月15日因拆除违章建筑约4,000平方米(前期屋顶部分已拆)漏水情况愈发严重，此次拆除造成房屋更大面积的漏水及畅星公司的财产损失。拆违后，被告畅星公司向辛庄镇拆违办提出报备，拆违办于2017年10月15日至10月17日两次派人核实处理，认定房屋漏水是历史遗留问题，与本次拆违无任何关联，应该由原告菜林公司负责赔偿。因上述房屋漏水导致被告畅星公司无法正常经营，公司的规划落空，为了维护被告畅星公司的合法权益，原告菜林公司应对上述租赁物进行维修，赔偿营业损失10,000,000元，装修损失10,000,000元，以及人工工资损失1,000,000元。遂提出上述反诉诉请。原告(反诉被告)菜林公司对被告(反诉原告)畅星公司的反诉辩称，涉案租赁房屋不存在质量问题，且双方的租赁合同在2018年4月30日已经届满，即使现在存在质量问题也没有维修的必要，是在租赁合同届满之后发生的，但在租赁合同期间并不存在质量问题。被告畅星公司的反诉诉请3至5没有法律及事实依据。被告畅星公司称存在营业损失但却使用租赁房屋至今，与其停产停业损失存在矛盾。且反诉诉请3与反诉诉请5也存在矛盾。2017年被告畅星公司称其存在停业的情况，故不应该存在人工损失的情况。而原告菜林公司提供的证据5中2017年8月11日被告杜晓军及被告畅星公司出具的承诺书中可以反映出租赁物并不存在质量问题，不需要进行任何的维修，而且结欠的房屋租金也没有减免，而是按照双方租赁合同约定的租金计算方式计算的，故要求驳回被告畅星公司的全部反诉诉请。本院经审理认定事实如下：坐落于本市闵行区XX路XXXX、XXXX、XXXX号、XX路XXX号的房屋产权人为第三人闵行烟草公司。2008年4月30日由被告杜晓军作为乙方，原告菜林公司作为甲方签订《空房承包合同》一份，合同约定：一、承包标的：1、甲方将其合法拥有的坐落于上海市XX路XXX号XX路口的房屋X号楼X至X层及X号楼部分空房承包给乙方使用。甲方同意乙方将该房屋用作经营夜总会,该标的建筑面积约为3,350平方米。(详见平面图)二、承包期限、方式：1、承包期限为十年,即2008年5月1日至2018年4月30日止,由承包日开始计承包金。2、同等条件下,合约期满前六个月向甲方提出续约,在同等条件下,乙方有优先承包权。3、承包期间,甲方不干涉乙方的经营活动。对双方的债权债务,劳资纠纷由双方各自负责,与对方无涉。如因对方的债权债务及所有纠纷引发另一方损失的,责任方应赔偿无责任方的一切损失。三、承包价格与支付方法：1、承包费用计价标准：该标的承包按建筑面积约为3,350平方米,承包标价：第一年至第五年每年承包费为2,291,400元,总计为11,457,000元;第六年至第十年每年承包费为2,653,200元，总计13,266,000元。2、承包支付方式：乙方自2008年5月1日起三天内向甲方缴纳半年承包金,每半年为一期支付承包金,每半年的第1日到第3日为付款日。3、乙方支付承包金,甲方出具收款收据。若乙方未及时支付,甲方有权根据实际情况向乙方按天累计,每天收取每期承包金的1.5%的滞纳金,直至支付之日为止。4、该标的承包保证金为300,000元,该保证金不可视为乙方预付的承包金,承包期满甲方无息返还乙方。四、承包期间相关费用及税金：1、乙方在承包期间所产生的水、电、煤、排污、垃圾、电话、有线电视、网络的各种费用,由乙方自行承担。2、乙方应按时缴纳各种税收及相关的费用,如不按时缴纳费用引起的后果则由乙方全部承担。3、甲方应购买该房屋的财产保险,乙方自己配置的设备、设施、装修的财产保险由乙方购买。4、承包期间乙方自主经营、自行盈亏、甲方不干涉乙方的经营活动,乙方经营期间形成的债权、债务、营业税收、员工工资、奖金福利、劳动福利、劳动保险、三金、消费者投诉等,均由乙方承担,与甲方无涉。五、甲、乙双方的权利和义务：1、甲方负责按政府有关规定办理该房屋的功能转换申报并完善相关法律手续,乙方不得随意变更房屋的使用功能;乙方所经营的项目和经营活动必须符合国家相关法律法规的规定。2、甲方协助乙方办理消防验收、卫生、环保、治安、工商、税务等相关手续及证照,并在办理过程中提供相关资料;办理过程中所产生的费用由乙方承担。3、自标的物交付乙方之日起,甲方保证承包房屋的使用安全;在承包期内出现房屋质量问题,导致漏水、塌陷等一切问题所产生的财产损失和经营损失概由甲方承担,但该房屋的防火、防盗、防蚁等,以及在使用电器、煤气过程中的安全责任便由乙方全部承担,如因乙方防范不力而造成甲方房屋毁损和乙方财产损失,一切责任概由乙方承担。4、除不可抗力外,乙方因使用不当或其他人为原因而使标的物或甲方提供的设备损坏的,乙方应给予修复或负责赔偿。5、乙方在承包期间内,未经甲方书面同意,不得将标的物全部或部分转承包给第三方或与第三方互换房屋或以其他变相方式供第三方使用。6、乙方在承包期间内,未经甲方同意不得擅自改变房屋的结构;而乙方改变房屋结构后所产生的质量、安全问题将全部由乙方自行负责,与甲方无涉。7、租赁期满或因乙方违约致使本合同提前终止,则乙方须及时将房屋及甲方提供的设备如数归还;乙方自行添置的装修、设施、设备、用品、用具由乙方负责维修、保养,合同期满后,装修的不动产设施设备归甲方所有,其他动产归乙方所有。如甲方或下一承包方需要,经双方协商可定价转让;除非经甲方同意,否则乙方任何逾期遗留的物品将被视为放弃,甲方有权处置。8、在承包期间,乙方必须杜绝群殴等违法乱纪的事件,造成事故应由乙方承担,一切责任与甲方无关。9、乙方应加强人员消防安全教育培训,并配合消防部门做好防火预案,甲方不承担消防事故责任。六、违约责任：甲、乙双方任何一方不遵守上述条款,责任方应向对方做出赔偿。1、若乙方不能按时交付承包金,如逾期交付承包金,则每逾期一日,由甲方有权收取每期承包金的1.5%为违约金;乙方拖欠承包金超过一个月,构成严重违约时,甲方有权单方面解除本合同,没收保证金,并追究乙方违约责任。2、甲乙双方均不得单方面提出终止本合同,如需提前解约,须提前三个月以书面形式通知对方。如乙方提出提前解约,应赔偿甲方一切损失,甲方有权没收保证金;如甲方提出提前解约,应赔偿乙方一切损失并返还保证金。3、因政府规划进行动拆迁,甲乙双方自行与政府共同协商动拆迁善后费用等事项。4、由于甲方原因,导致乙方无法继续经营的,甲方承担违约责任,并赔偿乙方损失。5、因不可抗拒原因导致本合同不能继续履行或造成的损失,甲乙双方互不承担责任。因此造成合同终止的,承包费按实际使用时间算,多退少补。6、不可抗力系指“不能预见、不能避免、不能克服的客观情况”。七、其他条款：1、房屋前期装修关涉乙方的项目,费用由乙方承担,分项如下：1)外立面装修费用100,000元。2)给排水管与电视网线接入,以及广场地砖等费用27,150元。3)消防安装工程费用335,000元。4)供电线路安装工程费,按费用总额的40%承担。另外,乙方的装修必须符合国家的消防、文化、公共卫生、环保、公安的标准,如验收不合格,一切责任由乙方自行负责,甲方协助解决相关整改事项。2、乙方的经营活动应不违反国家和地方的法律法规,乙方严重违法或受到法律相关部门查处等情况,乙方应负责解决并自行承担由此造成的损失。3、未经甲方书面同意,乙方不得将承包经营权转让他人。4、本合同未尽条款,由双方友好协商,书面确认盖章作为补充条款,附于本合同后,与本合同具同等法律效力。5、合同履行中双方发生争议,应协商解决,若协商不成,可向该标的所在地人民法院起诉。6、本合同双方签字盖章即视作生效,一式四份,双方各执两份具同等法律效力。因被告杜晓军及案外人周某某作为发起人于2009年3月4日依法登记设立了被告畅星公司，故为工商设立之需，被告杜晓军与案外人周某某于2008年4月30日与原告菜林公司、第三人闵行烟草公司签署了一份与上述《空房承包合同》内容一致的《空房承包合同》。另查明，被告杜晓军于2007年11月27日交付给原告菜林公司XX路进场费300,000元。再查明，第三人闵行烟草公司作为出租人(协议甲方)、与原告菜林公司(协议乙方)于2007年5月9日签订《XX路XXX号房屋租赁合同书》一份，一、合同约定甲方将其合法持有的坐落于上海市XX路XXX号的房屋(包括房屋的配套设施周围的空地)租赁给乙方使用。甲方同意乙方将该房屋用作餐饮、客房、娱乐、商务。该标的土地面积5,376平方米，建筑面积7,172.71平方米(实际计算)，内场地1,376平方米。二、租赁期限为20年，自2007年10月1日至2027年9月30日。合同对其他权利义务亦作了约定。2014年11月3日被告杜晓军及被告畅星公司出具欠款确认及还款计划称，现经林阿岳(菜林公司)与杜晓军(畅星公司)双方确认,自2008年5月1日至2014年10月31日止,杜晓军(畅星公司)欠林阿岳(菜林公司)房租2,753,506.00元,利息590,000元整,共计欠款3,343,506元。自2014年11月1日起每月支付300,000元整,一年内结清上述欠款。新的房租从11月1日起由菜林公司提供POS机供杜晓军(畅星公司)每日刷营业款8,000元整抵充当月房租。2015年9月14日被告杜晓军出具还款计划书给原告菜林公司，还款计划书载明：今双方协商畅星公司合计欠菜林公司房租668,509.09元，约定分二期付清，第一期至2015年10月15日前付50%，第二期2015年11月15日前付清，另外自2015年9月份起每月房租刷卡按月付清。2017年8月11日，被告杜晓军及被告畅星公司出具承诺书给原告菜林公司载明：根据我杜晓军与贵司于2008年4月30日签订《空房承包合同》,我个人承租贵司上海市闵行区XX路XXX号房屋,用于开设经营了畅星公司,在合同履行中,由于我个人的原因曾多次发生结欠贵司租金和水电费现象,对此深表歉意。现就合同的履行及结欠的租赁款项事宜,其作为承租人确认如下：一、截至2017年5月31日止,累计结欠房屋租金为7,485,170.40元;二、从2017年6月1日起至2017年8月31日止,应付的房屋租金为663,300元;三、截至本承诺书出具之日止,累计结欠水费电费58,382元。就贵司对我之前结欠的租赁费用没有按我出具的还款计划付清而解除合同收回房屋一事,我请求贵司能够同意合同继续履行至合同约定的2018年4月30日的情况下,我杜晓军和畅星公司一起共同向贵司承诺如下：一、我们承诺于2017年8月30日前支付2,000,000元(收款单位户名：菜林公司,开户行：XX上海市XX路支行,账号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX5;二、以上2,000,000元款项支付后,本承诺书结欠的剩余款项按以下情况处理：1、若租赁场所在合同届满即2018年4月30日前遇政府部门拆迁达成协议的,从拆迁补偿款中优先支付,同时一并结清2017年9月1日至2018年4月30日止的租金等各项费用。2、若租赁场所在合同届满即2018年4月30日前没有遇政府部门拆迁的,则合同自然终止,我杜晓军和畅星公司投入的相关设施,在合同结束前不管搬离与否,均由贵司自行处置而无须承担任何责任,租赁费用由我们继续承担解决。3、若租赁场所在合同届满即2018年4月30日前没有遇政府部门拆迁,但我们也通过努力结清合同期内结欠的租金等租赁费用的,我杜晓军要求继续租赁房屋9年,租金起始标准为2.6元/平方米/天,具体相关协议另行签订。以上承诺,我们若没有在2017年8月30日支付2,000,000元的,则无条件视作原来的合同履行至2017年8月30日止,我在2017年9月5日前没有搬离租赁场所内的任何物品均由贵司处理而无须承担任何责任。嗣后被告杜晓军及畅星公司支付给原告菜林公司2,000,000元，然截至合同租赁期满的2018年4月30日被告杜晓军及畅星公司仍欠原告菜林公司租金7,917,270.40元。庭审中，被告畅星公司确认涉案房屋在2019年8月中旬之前一直被其所控制，但认为在2019年8月中旬有案外人对涉案房屋进行施工并控制了涉案场所。针对以上事实及本诉诉请，原告菜林公司向本院提供了如下证据：1、2008年4月30日,被告杜晓军与原告菜林公司签订的《空房承包合同》一份，证明双方约定原告将涉案房屋承包给被告杜晓军，约定了期限10年及建筑面积，租金及违约责任，承包保证金是300,000元，还作了其他的约定。2、2008年4月30日,被告杜晓军、案外人周某某与原告菜林公司签订的《空房承包合同》一份、上海市房地产登记册信息一份，证明为了被告杜晓军设立畅星公司，被告杜晓军、案外人周某某与原告再次签订合同，该合同经第三人闵行烟草公司签字同意转租。3、被告畅星公司档案机读材料一份，证明2009年3月4日被告畅星公司正式成立，公司注册地址上海闵行区XX路XXX号第二幢北部一至三层，其中法定代表人是被告杜晓军。4、2007年11月27日《收据》一份，证明被告杜晓军支付了保证金300,000元。5、2014年11月3日被告杜晓军及畅星公司出具《欠款确认及还款计划》一份、2015年9月14日被告杜晓军出具的《还款计划书》一份、2017年8月11日被告杜晓军及畅星公司出具的《承诺书》一份，证明合同签订后两被告拖欠租金，两被告共同确认结欠事宜。截止到2017年5月31日累计结欠的房屋租金是5,485,170.40元，后续还有11个月的租金2,432,100元，就是原告菜林公司现在诉请的金额7,917,270.40元。证据中水电费的金额即原告主张的诉请3的金额。被告畅星公司对原告菜林公司所提供的证据经质证后认为：对证据1真实性、合法性均有异议，在这份合同之后，原告、被告杜晓军及周某某又另行签订了空房承包合同，故证据1的真实性不成立；房屋权利人是烟草公司，原告菜林公司并没有对外转租的权利；证据2真实性无异议，该证据不能支持原告菜林公司的诉请，该合同的乙方虽为杜晓军、周某某个人，但是他们承租该房屋是为了设立畅星公司所用，是畅星公司的发起人股东，各占公司50%的股份，从之后合同履行也是畅星公司履行的，合同目的是创立畅星公司原告菜林公司是知晓的，故该份证据不能支付原告菜林公司的诉请，根据该合同的规定合同没有免除原告菜林公司作为出租方对房屋质量问题的责任，被告畅星公司提及房屋质量问题存在长期漏水的问题，故本案存在租金减免的事项，且根据上述合同对于动迁的补偿有明确的约定，被告畅星公司作为承租人有权和有关政府协商，取得拆迁补偿，根据承诺书是为了取得相应的拆迁的补偿处理双方的债权债务；对证据3真实性无异议，畅星公司设立时的股东变更情况，设立时公司的发起人股东是杜晓军和周某某及经营范围；对证据4认为收据是复印件，支付情况是真实的，但是细节需要核实；对证据5真实性无异议，该证据无法达到原告的证明目的，从5-1、5-2的表述情况来看，应当认定债务的主体是畅星公司，虽承诺人是杜晓军，但承诺的主体应该是畅星公司；承诺书可以看出涉案房屋存在动迁的事实背景，对于动迁补偿及双方的债权债务做了明确的约定，故应当使用承诺的第二条第一项。在补偿款中抵扣租金。被告(反诉原告)畅星公司针对其上述本诉辩称及反诉诉请向本院提供了如下证据：1、2008年4月30日签订了原告、被告杜晓军、周某某签订的空房承包合同一份，证明原告、被告杜晓军及案外人周某某于2008年4月30日签订了空房承包合同及原告、被告畅星公司之间实为租赁合同权利义务关系，根据原告原先诉状陈述，上诉合同系为成立畅星公司并办理工商登记所登记；2、XX路XXX号房屋租赁合同书一份，证明原告菜林公司与第三人闵行烟草公司签署了房屋租赁合同，说明原告菜林公司无转租的权利，原告菜林公司转租应当经房屋所有权人同意，因此原告菜林公司与被告杜晓军一人所签署的空房租赁合同无效。3、被告畅星公司的登记信息一份，证明畅星公司于2009年3月4日初始登记设立，系由被告杜晓军及案外人周某某发起设立，之后周某某通过股权转让退出了公司，也说明被告杜晓军及周某某于2008年4月30日签订了空房承包合同是为设立畅星公司为目的。4、建筑工程消防验收意见书一份，证明原告菜林公司租赁给被告畅星公司的涉案房屋存在违章建筑的事实。5、照片第一组，证明涉案房屋存在漏水的事实。6、照片第二组，证明涉案房屋存在2017年动迁、被砌筑封闭围墙、被拆违章、被拆部分设施、被墙纸关门停业等事实，且因上述种种原因最终导致被告停业。7、维修明细表一组，证明涉案房屋存在长期多处漏水的事实，说明原告菜林公司未承担规定的维修义务，而由被告畅星公司委托第三方维修并产生维修费用损失的事实。8、微信记录一份，证明涉案房屋存在动迁及拆除违章的事实。9、律师函一份，证明被告畅星公司曾就租赁权利义务主体，房屋质量问题给被告畅星公司造成损失及政府拆迁影响被告畅星公司无法经营等事实向原告菜林公司主张过。10、上海公安局案(事)件接报回执单及立案告知书一份，证明原告违法搬离被告财产的事实11、承诺书一份，证明截止到2017年5月31日，双方之间租赁费等债权债务数额，被告承诺并支付2,000,000元欠款的事实；原告同意合同继续履行至2018年4月30的事实；双方同意涉案房屋如与政府拆迁达成协议的，被告畅星公司有权要求从拆迁补偿中优先支付及费用结算支付的方式。12、录音一份，证明原告菜林公司已于合同到期之前就以与政府有关部门就动迁事项签署了协议，仍欺骗被告畅星公司支付租金和续约，而非给被告畅星公司相应补偿。13、关于XX路XX路口经营用房回租的请示一份(闵资投(2017)121号)，证明涉案房屋2017年存在动迁的事实，证明房屋为实现动迁目的，对涉案采取回租取得使用的方式，回租实际就是动迁；证明原告对政府相关单位已有承诺，并由原告自行清退，在此情况下原告未进行清退给予被告拆迁补偿，仍继续收取租金等费用。14、被告财务报表一份，证明被告畅星公司年利润在2,000,000元左右，作为计算营业损失的依据。原告(反诉被告)菜林公司对被告(反诉原告)畅星公司所提供的证据经质证后认为：对证据1认为由于没有原件，故对真实性不认可，证据1与工商备案的合同也不是同一份的合同，故并非被告所述的办理工商登记所签订的，双方也并非履行该份合同，故对证据1真实性不认可；对证据2真实性无异议，是原告和第三人之间的合同，与本案没有直接关联性；对证据3真实性无异议；证据4真实性无异议，与本案无关，且原告出租给两被告的房屋是1016号的1-3层的房屋，该意见书的地址是XX路XXX号的地址，意见书中反映的4楼存在临时搭建；证据5三性均不认可，照片无法反映漏水的时间及漏水的原因，被告使用租赁房屋多年，原告向被告催讨租金，现在被告以房屋漏水为由提出，但从承诺书中可以看出不存在漏水的情况及事实，也没有减免租金的情况产生；对证据6三性均不认可，照片无法达到被告的证明目的，另房屋不存在动迁的事实；证据7三性不认可，与本案无关；证据8真实性无法确认，无法看出具体的时间，无法达到被告的证明目的，另涉案房屋不存在动迁的事实；证据9真实性无法确认，从被告提供的证据信函内容可见，原告2017年4月10日向被告发送了催款单之后，被告在2017年4月13日出具回函，最终的处理结果，2017年8月11日两被告出具的承诺书的内容可看出，该回函所指向的内容中并不存在；对证据10真实性无异议，关联性不认可，报警时间是2018年5月2日，双方的合同在2018年4月30日已经到期，根据两被告2017年8月11日承诺书的约定内容，原告即使搬离的情况，并非是违法搬离，而是有权搬离，证据11真实性无异议，质证意见同原告的举证意见，承诺书明确确认了杜晓军、畅星公司作为共同承租人作为结算事宜类的确认；对证据12未听到音频的原始资料，故现在无法确认真实性，故对三性不认可，从录音文字的内容，被告没有按照承诺书履行自己的义务，原告没有违反承诺书约定的事项，被告没有资金来支付承诺书所结欠的款项，因对三性不认可，故无法达到被告的举证目的；对证据13没有原件，真实性无法确认，和本案没有关联性，原告和案外人的回租事宜不包含出租给被告的部分，即使是真实的，也和本案无关联；对证据14三性不认可，是被告畅星公司单方制某的，2012年至2014年的财务情况，无法反映目前的情况，跟被告畅星公司之前提及的2009年存在房屋漏水导致其无法经营情况存在矛盾。本院结合原告(反诉被告)菜林公司、被告(反诉原告)畅星公司对证据的质证意见，以及庭审查明的事实，认为原告(反诉被告)菜林公司所提供的证据真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。被告(反诉原告)畅星公司所提供的证据1、13仅为复印件证据，且被告畅星公司无法提供原件进行核对，故本院认为上述证据不能单独作为认定案件事实的依据；证据5、6、7、8、9、14均是被告畅星公司单方所制某的证据，一方面不符合证据的形式要件，另一方面无法证明与本案存在关联性，故本院对上述证据不予确认，被告畅星公司提供的其他证据真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原告菜林公司通过与第三人闵行烟草公司签订房屋租赁合同的形式依法取得对涉案房屋的承租权，然后与被告杜晓军签订空房承包合同将涉案房屋进行对外转租，该份承包合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有约束力，原告菜林公司及被告杜晓军均应按照空房承包合同的约定全面善意地履行各自的合同义务。原告菜林公司依约将涉案房屋交付给被告杜晓军使用，之后被告杜晓军及案外人在涉案租赁房屋处注册设立了被告畅星公司，并由被告畅星公司实际使用涉案租赁房屋。在原告菜林公司与被告杜晓军长期的租赁合同履行过程中，第三人闵行烟草公司并未提出异议，亦未对被告杜晓军及被告畅星公司的对外经营产生实质障碍。本案目前的主要争议焦点是：第一、涉案租赁房屋的承租人主体的确定；第二、被告畅星公司提出的涉案房屋存在漏水的质量瑕疵的抗辩是否成立。针对本案的第一个争议焦点：即涉案房屋租赁合同的承租人的主体确定。被告畅星公司对此辩称，被告杜晓军系作为被告畅星公司的发起人以自己的名义与原告菜林公司签订租赁合同，之后被告畅星公司依法设立并实际承租涉案房屋，故被告畅星公司认为涉案房屋租赁合同的承租人是被告畅星公司，并非被告杜晓军，认为被告杜晓军无需承担合同责任。针对该辩称，本院认为依据《民法总则》第七十五条规定，设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。故作为原告菜林公司有权选择确定设立人被告杜晓军或者被告畅星公司承担合同责任，现原告菜林公司明确认定设立人被告杜晓军作为承租人并无不当，本院理应尊重原告菜林公司作为出租人所作出的承租人主体选择。故本院对被告畅星公司提出的主体辩称不予采信。另根据被告杜晓军所作出的承诺书所载的内容，截至2017年5月31日其已经结欠原告菜林公司租金7,485,170.40元，虽之后支付了部分款项，但截至合同租赁期届满之日2018年4月30日，经结算被告杜晓军仍拖欠原告菜林公司房屋租金7,917,270.40元。现被告杜晓军拖欠上述租金未付，原告菜林公司据此要求被告杜晓军支付上述拖欠的租金于法有据，本院予以支持。且由于被告杜晓军存在上述逾期支付租金的违约行为，理应按照合同的约定承担相应的违约责任，合同中约定的逾期支付租金的违约金标准是每日收取承包金的1.5%，现原告菜林公司主动将违约金标准为每日万分之五，然被告畅星公司仍认为原告菜林公司主张的违约金标准过高，且认为缺乏合同约定，故要求按照同期银行贷款利率计算，并要求本院予以调整。对此本院认为，被告杜晓军确实存在违约行为，但结合被告杜晓军的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给原告菜林公司造成的实际损失，兼顾到被告杜晓军在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为原告菜林公司目前所主张的违约金略微高于违约行为给其造成的损失，故本院对于违约金的金额予以调整，将违约金的计算标准调整为每日万分之四。另结合双方的租赁合同期限已经届满，被告杜晓军理应及时搬离涉案房屋，并将涉案房屋返还给原告菜林公司，但是由于被告杜晓军目前仍实际使用系争租赁物，并未返还涉案房屋给原告菜林公司，其占用租赁物期间所产生的实际使用费理应按照租赁协议约定相应支付标准支付给原告。虽然原告菜林公司按照2.6元/平方米/天的标准主张占用使用费，但是显然该使用费标准缺乏必要的合同依据，故本院可参照合同约定的月租金标准即(年度租金2,653,200元/12月=221,100元/月)来进一步确定占用使用费的计算标准，庭审中被告畅星公司亦确认涉案房屋仍由其控制，故从2018年5月1日起至被告杜晓军或被告畅星公司实际返还涉案房屋之日止，按照每月221,100元的租金标准(折合成日租金标准为7,370元)支付给原告菜林公司房屋占用使用费损失。另对于原告菜林公司主张的水电费诉请，被告杜晓军已经在承诺书中予以认可，故对于该项本诉诉请本院亦予以支持。诉讼中，原告菜林公司考虑到涉案房屋租赁合同租期已经届满，同意将被告杜晓军支付给其的保证金300,000元予以返还。另本院也注意到被告畅星公司的法定代表人为被告杜晓军，在被告杜晓军及被告畅星公司于2017年8月11日所作出的承诺书中明确了被告杜晓军及被告畅星公司共同向原告菜林公司承担相应的还款责任，故被告杜晓军作为被告畅星公司的法定代表人，对外代表公司，故其所作行为的后果理应由被告畅星公司承担，即被告畅星公司自愿加入到上述被告杜晓军理应承担债务中，即新的承担人加入债务关系，与原债务人共负债务，在并存的债务承担情况下，承担人被告畅星公司与原债务人被告杜晓军为连带债务人，各债务人共同对债权人原告菜林公司负连带责任，故被告畅星公司理应对被告杜晓军承担的上述债务承担连带责任。针对本案的第二个争议焦点：被告畅星公司认为原告菜林公司所提供的房屋存在漏水的质量瑕疵，并据此提出了反诉诉请。尽管被告畅星公司提供了部分照片证据以及维修的单据用以证明原告菜林公司提供的租赁物存在质量瑕疵。诚然原告菜林公司作为出租人确实负有按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。同时作为出租人亦负有维修的义务，所谓维修，就是指在租赁期限内，租赁物出现了损坏、不能保持租赁物处于约定用途时，对租赁物进行修缮使其恢复正常的使用功能。维修可以保证承租人能够正常使用租赁物，而且出租人所负有的保持租赁物符合约定用途的状态的义务，是其负有维修和修缮租赁物的义务的前提和解除。基于此，如果本案的承租人在使用租赁物期间确实出现了需要进行维修的事项，作为承租人应当及时通知出租人在合理期限内进行维修，因为维修的期限长短直接关系到承租人对租赁物的使用。维修既可以由承租人提出请求，也可以由出租人主动维修。如果承租人提出维修的要求，则出租人应当在合理期限内维修。合理期限，要综合考虑物的损坏程度、承租人需要维修的紧急状态，以及出租人的维修能力等因素加以确定。在确有必要修缮的情况下，承租人应当向出租人提出修缮的要求，因为租赁物在承租人的占有之下，是否有必要进行修缮，承租人最为清楚。而本案中被告在长达近十年的租赁期限内，被告畅星公司除了提供部分由案外人制某的维修清单之外，并无实质性的承租人提出要求解决漏水等质量瑕疵的修缮要求的证据。假使确实存在需要修缮的情形，那作为承租人还有权要求减少租金或者延长租期，但是从被告杜晓军确认的承诺函中对于欠付的租金金额并未予以减少，进一步说明被告畅星公司提出的涉案房屋存在漏水的质量瑕疵的抗辩难以成立，本院不予采信。而被告畅星公司提出的其他反诉诉请，均是基于其认为原告菜林公司提供的房屋存在漏水的质量瑕疵进一步导致其产生营业损失、装潢损失、工人工资损失，但由于缺乏该质量瑕疵的前提，更何况被告畅星公司提供的证据难以证明其存在上述经济损失，故本院对被告畅星公司提出的反诉诉请不予支持。被告杜晓军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十五条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杜晓军、被告(反诉原告)上海畅星娱乐有限公司于本判决生效之日起十五日内搬离上海市闵行区XX路XXX号房屋及场地，并将上述房屋及场地返还给原告(反诉被告)上海菜林投资管理有限公司；二、被告杜晓军、被告(反诉原告)上海畅星娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告(反诉被告)上海菜林投资管理有限公司截至2018年4月30日的租金计7,917,270.40元；并以7,917,270.40元为本金，自2018年5月1日起算至判决生效之日止，按照日万分之四的标准计算的逾期付款违约金；三、被告杜晓军、被告(反诉原告)上海畅星娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告(反诉被告)上海菜林投资管理有限公司水电费58,382元；四、被告杜晓军、被告(反诉原告)上海畅星娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告(反诉被告)上海菜林投资管理有限公司自2018年5月1日起至实际搬离涉案房屋之日止，按照每日7,370元的标准计算的房屋占用使用费；五、原告(反诉被告)上海菜林投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还给被告杜晓军租赁保证金300,000元。六、驳回被告(反诉原告)上海畅星娱乐有限公司的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费67,629.58元，公告费820元，合计68,449.58元，由被告杜晓军、被告(反诉原告)上海畅星娱乐有限公司共同负担。反诉案件受理费减半收取计73,400元，由被告(反诉原告)上海畅星娱乐有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  韩伟清审 判 员  刘 锋人民陪审员  邓红霞二〇一九年九月十二日书 记 员  许婵娟附：相关法律条文一.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分过于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。......第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。......第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还在租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。