上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初25570号原告：刘志远，男，1965年10月15日生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。原告：金秀红，女，1970年11月27日生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。两原告共同委托诉讼代理人：朱娟娟，上海德禾翰通律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：侯毅，上海市申房律师事务所律师。被告：吴频频，女，1969年12月29日生，汉族，住浙江省。原告刘志远、金秀红与被告吴频频房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序，并于同年8月19日公开开庭进行了审理。原告刘志远、金秀红及其共同委托诉讼代理人朱娟娟、侯毅到庭参加诉讼。被告吴频频经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助两原告将上海市闵行区珠城路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)产权变更登记至两原告名下；2、判令被告赔偿原告损失人民币(以下币种同)128,735.62元。事实与理由：两原告系夫妻关系,被告与案外人钟某某系夫妻关系。2003年4月19日,被告以总价516,180元购买了系争房屋，被告支付首付款106,180元、银行贷款41万元。2003年11月19日,被告将系争房屋出售给两原告,被告就房屋出售事宜办理了委托公证,并与原告刘志远签订了《买卖协议书》。该《买卖协议书》约定系争房屋交易总价为63万元,原告应于签订合同当日支付被告235,278元,系争房屋剩余按揭贷款由原告偿还。两原告于2003年11月19日向被告支付了购房款235,278元,并自2003年11月起按时将钱款存入被告还贷账户。但被告一直拖延不配合办理产权过户,经两原告多次催促,被告于2009年12月17日同意签订网签合同即《上海市房地产买卖合同》。因签订《买卖协议书》的时间与办理网签时间相隔6年,房价上涨,《买卖协议书》中约定的63万元总价无法通过税务机关的审核,故办理过户用的《上海市房地产买卖合同》将房价改为97.7万元,致使两原告须按97.7万元的房价支付税款。两原告于2009年12月19日取得97.7万元的销售发票,按97.7万元缴纳了全部的税款,但被告拒不配合办理过户手续,致两原告不敢一次性清偿房屋贷款,多还了近10年的利息。自购房后,两原告一直按时将钱款存入被告指定的银行账户归还贷款,且每次都会多存,但被告更换银行卡等行为致使原告存入的房屋贷款银行不能划扣,导致逾期,增加了利息、复利、罚息等额外的债务。为避免损失扩大,两原告已直接至银行偿还贷款。原告为维护自身的合法权益，遂诉至法院。被告书面辩称，2011年11月19日，被告与原告刘志远就系争房屋签订了《买卖协议书》，并根据当时的交易习惯办理了公证委托书，委托刘志远的妻子暨本案原告金秀红全权负责办理系争房屋的买卖、交接、过户、还贷、领取房地产权证、缴纳税费等手续，被告已履行了房屋出售中的全部义务。至2009年3月，被告因经商需要，向银行申请贷款时被告知征信不良，经查询得知，系因原告偿还系争房屋银行贷款超期所致。被告遂多次与原告电话协商，确定原告赔偿被告损失5万元，被告于2009年12月17日协助原告办理系争房屋产权变更手续。但2009年12月17日当天，原告告知被告尚需签订《上海市房屋买卖合同》以及契税缴纳事项，但事前原告并未告知被告需要办理上述事项，同时原告又不愿意给予被告合理补偿，致使产权变更登记手续未办理成功。后被告因经商失败，担心银行卡被冻结、系争房屋被拍卖，被告遂于2015年多次通过手机短信催告原告刘志远办理系争房屋产权变更登记手续，但原告置之不理。故被告认为，系争房屋自签订买卖合同至今仍未办理产权变更登记手续，责任不在被告。本院经审理认定如下事实：2003年4月19日，被告以516,180元的总价购买系争房屋，被告支付首付款106,180后，于2003年7月11日向中国农业银行上海市闵行支行申请银行贷款41万元，并办理了以中国农业银行上海市闵行支行为抵押权人的抵押权登记手续，债权数额41万元，债务履行期限自2003年7月11日至2033年7月10日。2003年11月19日，被告(甲方、卖方)与原告刘志远(乙方、买方)就系争房屋签订《买卖协议书》，该协议书约定：甲方尚未办妥该房地产权证，只是与发展商之间签订了《上海市商品房预售合同》，甲方保证其与发展商之间签订的《上海市商品房预售合同》内容属实；系争房屋出售价格为63万元，为甲方净到手价格；乙方于签约当日，支付甲方房款235,278元，同时甲方的所有贷款金额全部转让给乙方；甲方于2003年11月19日已办理公证委托，甲方全权委托乙方代理出售该房屋，甲方在未经乙方书面同意的情况下擅自终止对乙方的公证委托权的情况下，甲方必须在终止公证委托当日立即将乙方为购买该房屋而付给甲方的所有房款及所有乙方为购买该房屋而付的贷款金额交给乙方并赔偿乙方违约金30万元；甲乙双方协商一致，交易过程中产生的税费、中介服务费、权利转让费及其他费用均由乙方承担；乙方以后办理权益转让或过户手续需甲方配合的，甲方应无条件配合乙方办理，若因甲方原因造成乙方损失的，甲方应负全部赔偿责任。同日，被告向上海市闵行区公证处就系争房屋买卖办理公证委托手续，委托原告金秀红为被告的代理人，委托权限及期限为：一、全权代表被告，签署房屋交接书、办理还贷或转按揭、领取房地产权证；二、全权代表被告，与有意购置上述房屋的人员订立房地产买卖合同，及办理该房屋出售所需的全部手续(包括过户、抵押等登记)；三、由代理人代为收取房屋转让款和缴纳因房屋过户、出售所涉及的税费等各项正当费用；四、委托期限自本委托书出具之日起至委托事项办理结束止。2003年11月19日，原告刘志远向被告支付购房款235,278元。被告购买系争房屋时申请的银行贷款由原告刘志远定期存款至被告的中国农业银行贷款还款账户(卡号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)以扣划还款，后被告的还款账户卡号变更为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX。2009年12月17日，两原告(买受人、乙方)与被告(卖售人、甲方)为办理系争房屋产权变更登记手续签订《上海市房地产买卖合同》，原告并交纳了相应的契税。但嗣后双方并未办妥房屋产权变更登记手续。2015年10月29日，被告向原告刘志远发送短信，短信内容为：“刘老师，我曾在今年4、5月和7、8月时，打电话和你讲明本人由于经商不妥而使经济状况恶化，会产生财产和银行卡冻结，希望你把房子的事情处理好。9月份又发了一条短信，今天我再次提醒你。”2015年11月16日、2016年1月17日、2016年2月17日，被告通过手机短信向原告刘志远转发农业银行通知还款的短信。2019年2月25日，农业银行股份有限公司上海分行就其发放的41万元房屋贷款还款事宜向被告发送律师函，催告其偿还截止至2019年2月20日的贷款本金、利息、罚息及复利3,884.56元。另查明，系争房屋于2005年5月13日登记至被告名下，两原告自2005年始实际居住使用系争房屋至今。2019年5月22日，系争房屋因被告所涉的信用卡纠纷被浙江省文成县人民法院司法查封。以上事实，由原告提交的认购书、个人贷款借款凭证、《买卖协议书》、《公证书》、收条、银行卡存款凭条、一户通对账单、银行业务凭证、《上海市房地产买卖合同》、销售不动产统一发票、契税缴款书、物业费收款收据、律师函、手机短信、上海市不动产登记簿，被告提交的账户明细清单、手机短信，以及原告的当庭陈述、被告的书面答辩意见予以佐证。本院认为，原、被告之间就系争房屋签订的《买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据《买卖协议书》之约定，原告方应按约归还系争房屋原有的银行贷款，被告应配合原告办理产权过户手续。但根据本案查明情况，系争房屋尚有抵押权登记未涤除，且因其他案件被司法查封，故系争房屋目前在客观上不具备办理产权转让过户手续的基础与条件，系争房屋最终的处理及归属仍处于待定状态，故对于原告现要求被告协助办理系争房屋产权变更登记手续并赔偿原告损失的诉讼请求，本院不予支持。待系争房屋的司法查封处理后，原告可另行主张相关权利。至于本案的案件受理费及诉讼保全费，因造成系争房屋无法过户的主要原因在于系争房屋存在司法查封，其责任在被告，故原告为本案支出的诉讼费及保全费均应由被告承担。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告刘志远、金秀红的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计人民币1,437.36元，财产保全费人民币5,000元，合计人民币6,437.36元，由被告吴频频负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈旺迪二〇一九年九月二十九日书记员  罗香琴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。