四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终3326号 上诉人（原审被告）：李敏，女，汉族，1989年12月11日出生，住四川省南充市顺庆区。 上诉人（原审被告）：马天勇，男，汉族，1986年10月2日出生，住四川省南充市顺庆区。 被上诉人（原审原告）：四川恒河物业管理有限公司，住所地：四川省南充市顺庆区滨江中路四段**********。 法定代表人：刘大超，执行董事。 委托诉讼代理人：易守明，四川首力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王波，四川首力律师事务所律师。 上诉人李敏、马天勇因与被上诉人四川恒河物业管理有限公司（以下简称恒河物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初3153号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 李敏、马天勇上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回恒河物业公司的上诉请求；3.对现已产生的物业费用五折支付；4.判令由恒河物业公司承担全部诉讼费用。事实及理由：1.一审认定事实不清，李敏、马天勇虽与恒河物业公司签订了物业服务合同，但是并没有李敏、马天勇的签字，也没有约定服务起始时间，事后双方也没有补充约定，故合同不具备法律效力。2.购房合同上载明的前期物业服务公司为四川华程物业管理有限公司，和四川恒河物业管理有限公司没有形成法律上的聘用合同，故恒河物业公司无权收取物业管理费用，在四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初3153号判决中提到2011年12月14日四川省工商行政管理局核准四川华程物业管理有限公司变更为四川恒河物业管理有限公司，在此期间恒河物业公司并未向全体业主公布变更公告，也没有及时通过其他方式告知业主，也没有提供相应的物业服务，其收费是无权收费，应当返还给李敏、马天勇。3.《物业管理条例》规定住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业或经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业，但恒河物业公司没有通过投标方式也没有通过经行政部门批准采取协议的方式，显然是违法的。恒河物业公司并未在相关主管部门备案，其不具备进驻小区服务的资格，更无权收费。4.一审判决出现多次计算错误，2011年12月23日南充市发展和改革委员会同意按多层住宅1元/月/平方米，高层住宅1.5元/月/平方米，商业用房2元/月/平方米进行物业收费，并进行了备案，且恒河物业公司在南充市房地产管理局物管科备案收费标准，而前期物业管理服务合同中明确载明多层0.53元/平方，高层1.2元/平方，一审按照恒河物业公司的主张进行计算是错误的。5.一审判决适用法律错误。恒河物业公司提交的南充市发展和改革委员会（2011）179号函、南充市物价局（2009）77号垃圾处理费通知，文件规定的服务费只是指导标准，不具备强制力。 恒河物业公司辩称，案涉的常春藤大院小区是否是一个高档小区是开发商的定位，与物业管理公司无关，李敏、马天勇的上诉请求自相矛盾，一方面愿意按照五折支付物业管理费，另一方面又陈述不应支付。恒河物业公司与开发商签订了相关合同，恒河物业公司提供了服务，业主就应当支付物业管理费。对于收费标准的问题，随着物价上涨，各个小区的物业管理费都进行了调整，恒河物业公司向政府相关部门汇报得到批准后才收取的物业管理费用，故恒河物业公司收费有法律依据。 恒河物业公司向一审法院起诉请求：1.判令李敏、马天勇拖欠恒河物业公司的物业服务费、垃圾清运费共8,787.05元及从即日起按年利率6%支付利息；2.判令李敏、马天勇承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：四川恒河实业有限公司系南充市顺庆区常春藤大院小区的房产开发商。2010年8月四川恒河实业有限公司与四川华程物业管理有限公司签订了前期物业管理服务合同，由四川华程物业管理有限公司从事顺庆区常春藤大院小区的前期物业管理服务，其物业服务收费标准为多层住宅1元/月/平方米，高层住宅1.5元/月/平方米，商业用房2元/月/平方米。该合同在南充市房地产管理局备案。2011年12月14日四川省工商行政管理局核准四川华程物业管理有限公司变更为四川恒河物业管理有限公司。2011年12月23日南充市发展和改革委员会同意按多层住宅1元/月/平方米，高层住宅1.5元/月/平方米，商业用房2元/月/平方米进行物业收费，并进行了备案。李敏、马天勇系南充市顺庆区“常春藤大院”16幢2单元7层3号业主。2014年4月8日接房，案涉房屋为高层，建筑面积为110.47平方米。2013年10月起李敏、马天勇未缴纳物管费，恒河物业公司将催收物业管理服务费的通知张贴于小区公告栏内。2018年11月28日恒河物业公司通过中通快递向马天勇邮寄了物业费催收通知单。2009年6月8日南充市物价局向南充市环境卫生管理处出具关于顺庆区城市生活垃圾处理费标准的通知，向南充市顺庆区城市居民按每月每户收取生活垃圾处理费6.5元。 一审法院认为，四川恒河实业有限公司与恒河物业公司签订了前期物业服务合同，该合同已在南充市房地产管理局备案，其内容对小区全部业主均有约束力，且业主李敏、马天勇接受了恒河物业公司提供的物业服务，按照权利义务相一致的原则，业主应当交纳物业服务费用。李敏、马天勇抗辩前期物业管理合同存在欺诈，没有李敏、马天勇签字，小区存在违章建筑以及恒河物业公司物业管理不规范，服务质量不到位，要求恒河物业公司打折收取物业服务费。李敏、马天勇虽提供了现场照片四张，但照片中无法判断拍摄时间、地点，以及事发情况存在的时间长短，李敏、马天勇的证据不能证明恒河物业公司未按物业服务合同约定履行相关义务的事实。物业服务公司如未履行相关义务，李敏、马天勇可要求其继续履行、采取补救措施，或另案主张其赔偿相关损失。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，经恒河物业公司书面催交，李敏、马天勇在合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务公司可以向人民法院起诉请求其支付物业服务费，李敏、马天勇应向恒河物业公司支付其拖欠的从2014年10月1日起至2018年12月31日的物业费8,450.95元（110.47平方×1.5元×51月）和垃圾处理费331.5元（6.5元/月×51月），合计8,782.45元。恒河物业公司主张利息，因李敏、马天勇未按期支付物业费，构成违约，恒河物业公司要求李敏、马天勇从起诉之日承担资金占用损失按年利率6%计算利息，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：李敏、马天勇于判决生效后十五日内向四川恒河物业管理有限公司支付2014年10月1日至2018年12月31日的物业管理费8,450.95元、生活垃圾处置费331.5元，合计8,782.45元及利息（利息的计算方式为：以8,782.45元为基数，从2019年4月12日起按年利率6%计算至款项付清之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，2010年8月30日，四川华程物业管理有限公司在南充市房地产管理局进行前期物业管理服务合同备案，四川省南充市工商行政管理局于2011年12月27日向四川华程物业管理有限公司出具准予变更登记通知书，准许四川华程物业管理有限公司名称变更为四川恒河物业管理有限公司，《恒河常春藤大院交房程序表》证明李敏于2014年4月8日完成房屋交房手续，同时李敏、马天勇于2014年4月7日缴纳了2014年4月1日至2014年10月1日的物业服务费用，在缴纳物业服务费用的收据上已经载明收费单位是四川恒河物业管理有限公司，且恒河物业公司也提供了物业服务，故应当认定李敏、马天勇于恒河物业公司的物业服务合同成立并生效，李敏、马天勇应当向恒河物业公司支付物业管理费用。 关于恒河物业公司收取物业管理费及垃圾处理费的收费标准，在2012年9月19日李敏、马天勇与四川恒河实业有限公司签订的《商品房买卖合同》第二十三条“前期物业服务（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为多层住宅1.0元/月/平方米（建筑面积）；高层住宅1.5元/月/平方米（建筑面积）；商业2.0元/月/平方米（建筑面积）……”，且该收费标准经南充市发展和改革委员会南发改函【2011】76号文件予以准许，故一审认定李敏、马天勇按照每月1.5元/㎡收取物业管理费用并无不当。 综上，李敏、马天勇的上诉请求不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人李敏、马天勇负担。 本判决为终审判决。 审判长 朱 伟 审判员 罗晓翠 审判员 肖 逍 二〇一九年九月二十五日 书记员 李 俊