河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0311民初6010号原告：卫杰，女，汉族，1986年1月15日生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：王根立，河南荣信律师事务所律师，特别授权。被告：赵克锋，男，汉族，1970年10月4日生，住孟津县。被告：郭欢乐，女，汉族，1989年6月13日生，住伊川县。委托诉讼代理人：郭京朝，河南广泉律师事务所律师，特别授权。原告卫杰与被告赵克锋、郭欢乐房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告卫杰及其委托诉讼代理人王根立、被告郭欢乐的委托诉讼代理人郭京朝到庭参加诉讼，被告赵克锋经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法按其缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告卫杰向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赵克锋与郭欢乐于2018年10月24日签署的《房屋买卖合同》无效；2、请求判令洛龙区××院××房产归原告所有，被告郭欢乐向原告返还洛龙区××院××房产并协助配合办理房产过户手续；3、本案的诉讼费用、保全费用、担保函费用由二被告承担。事实与理由：原告卫杰与被告赵克锋于2012年12月12日登记结婚，后因性格不合于2019年4月24日离婚。在2015年婚姻关系存续期间，原告与被告赵克锋用夫妻存款购买了洛龙区××院××房产，该房产为夫妻共同财产；2019年4月双方离婚时，涉案房产由原告卫杰所有，被告赵克锋配合在一年内办理过户手续至原告名下。2019年六七月份，原告对房子进行装修，在投入20多万元完成了初步装修的情况下，被告郭欢乐的舅舅（系被告赵克锋的亲妹夫）前来闹事说房子已不是原告的，要求原告停止一切行为。原告向被告赵克锋询问房子情况，赵克锋说房子仍是原告卫杰的，产权仍在赵克锋名下；但郭欢乐一方一直阻挠后续装修施工，2019年9月23日原告到房管部门查询了房产信息，发现房子已在2018年10月24日被赵克锋以低价转移到亲戚郭欢乐名下。虽然房产之前登记在被告赵克锋一人名下，但根据《婚姻法》规定，涉案房产应是原告卫杰与被告赵克锋的夫妻共同财产，并且双方在离婚时也明确载明涉案房产为夫妻共同财产。根据《物权法》第九十七条的规定，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。根据婚姻法司法解释（一）第十七条第（二）项规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。因此，被告赵克锋瞒着原告卫杰过户房产属于无权处分。根据《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。被告赵克锋在处分房产时没有取得完整的处分权，原告卫杰知悉后对《房产买卖合同》也没有追认，故房产买卖合同无效。二被告存在恶意串通，被告赵克锋的妹夫是被告郭欢乐的舅舅，二被告有着亲戚关系。涉案房屋面积146平米，市场价值在180万以上，但二被告却以80万价格签订房屋买卖合同，这严重损害了国家和原告的利益。另外二被告之间的买卖行为也与交易习惯不相符，涉案的房屋一直由原告占有着，原告及孩子的户口也落在该房中，房屋现状、能否交付、户口情况等都是正常的房屋买卖交易所应必须考虑的事项，但二被告签署合同以及过户后，并没有要求原告交房，也没有要求原告迁出户口，直至七八个月后，原告在离婚后装修房子时被告郭欢乐才跳出来说事。近两年原告卫杰与被告赵克锋一直因性格不合问题矛盾不断，多次协商离婚，直至2019年4月，双方通过协议离婚，在签署离婚协议时，被告赵克锋隐瞒房产已过户转移的事实，但协议约定房产由原告卫杰所有。这充分说明，被告赵克锋主观存在恶意串通。根据《合同法》规定，二被告的房屋买卖合同行为是无效的。综上，被告赵克锋在转让涉案房产时不具有完整所有权，赵克锋是无权处分，二被告存在恶意串通行为，该行为损害了国家和原告的合法利益，二被告签署的《房产买卖合同》应是无效的。根据原告卫杰与被告赵克锋签署的离婚协议显示，涉案房屋由原告所有。为维护原告合法权益，现特提起诉讼，请求依法判请所允。被告赵克锋未到庭，亦未提交书面答辩意见。被告郭欢乐辩称：一、郭欢乐购房款实际是155万元，房款150万元，过户费5万元。赵克锋出售房产目的是偿还银行贷款和法院执行款，是其真实意思表示。该房产所有权人只有赵克锋，是单独所有权人，有处分该房产的权利。二、郭欢乐在原告与赵克锋离婚前已经购买并将房产过户到自己名下，并支付了市场价款，是善意第三人。赵克锋与原告离婚时隐瞒或故意将已经过户的涉案房产协议给原告，是其夫妻之间行为。由赵克锋承担夫妻之间的约定，与郭欢乐无关。经审理查明：原告卫杰与被告赵克锋于2012年12月12日登记结婚。2014年7月11日由被告赵克锋作为买受人与出卖人洛阳五洲置业有限公司签署购房合同一份，以总价款745824元购买位于五洲雅苑2单元2-904号房屋一套。后该房产登记在被告赵克锋名下。2018年10月24日，被告赵克锋与被告郭欢乐签订《房产买卖合同》，约定被告赵克锋将前述房产（具体坐落位置为洛阳市洛龙区××号、建筑面积为146.59平方米）转让给被告郭欢乐，该合同所载明的转让价为80万元。合同签订后，被告赵克锋将案涉房产过户至被告郭欢乐名下。2019年4月24日，被告赵克锋与原告卫杰协议离婚并办理了离婚登记手续，双方在离婚协议关于“夫妻共同财产的处理”中约定“通济街五洲雅苑小区2单元904室归女方所有，过户手续自即日起一年内过户到女方名下”。2019年6月16日，原告卫杰与河南谷一建筑装饰工程有限公司签订装修合同一份，约定由该公司对前述房屋进行装饰装修；当日原告卫杰交纳了首笔进度款30868元；2019年8月22日缴纳了第二笔装修款20923元。原告卫杰称房屋在装修过程中被告郭欢乐出现并进行阻止，后其到房管部门查询才得知该房屋已被赵克锋转让给了郭欢乐。本案审理中，被告郭欢乐称案涉房产的交易价格实际为155万元，前述房款均由郭欢乐转给案外人李某，由李某将房款交付给被告赵克锋。被告郭欢乐提交户名为李某的银行转账凭证，显示李某于2018年10月22日向赵克锋转款64.61万元、于2018年10月25日向赵克锋转款5万元、于2018年11月17日向赵克锋转款49.9999万元，合计119.6099万元。庭审中，李某作为被告郭欢乐的证人出庭作证并接受询问，李某陈述：“本案所涉的房产，当时有按揭抵押贷款。抵押权人是中信银行。贷款已经到期，赵克锋跟我说，银行要拍卖他这个房子。另外赵克锋因为涉及其他纠纷，郑州的法院也要拍卖这个房子，赵克锋就来找我借钱，并说要卖这个房子，赵克锋让我帮他找要买房子的人。我问了好多人，都不要他这个房子，后来我外甥女要买房子，我就作为中间介绍人介绍赵克锋和郭欢乐签订了房屋买卖合同。郭欢乐把房款交给我，通过我支付给赵克锋，其中第一笔款项646100元，由我直接转给银行，作为房子解押的款项。房子解押后第二天就办理了过户手续。在办理过户手续时，房管局的人说，这个房子登记的是赵克锋单独所有，所以只需要赵克锋一个人签字，不需要他的配偶签字，过户手续办理完毕之后，我又向赵克锋转款了55万元。另外因为赵克锋前几年向我借钱，还欠我30万元。赵克锋承诺房子卖了之后要还我这30万元，30万已经从房款中扣除。房屋的交易价格是155万元，其中包含5万元的过户费用。房子过户完之后，赵克锋已经把房屋的钥匙交给了郭欢乐，并且郭欢乐在房屋里面存储的有货物，后来卫杰将这个房屋的房门多次撬开之后进行装修，郭欢乐多次向公安机关报案。”就被告郭欢乐向李某交付购房款的方式，经询问，李某称：“都是以现金方式，没有转账，第一次要付款是60多万，郭欢乐分两次大概给了我七八十万的现金，后来的50多万也是给的现金，郭欢乐陆续分多次给我一共155万元，没有打收条。”另就房产交易过程，庭审中经询问，被告郭欢乐及证人李某均认可未与卫杰进行过沟通。就二被告及李某之间的身份关系，原告卫杰称李某系被告赵克锋的妹夫、被告郭欢乐系李某的外甥女，被告郭欢乐及案外人李某没有异议。本院认为：争议房屋为原告卫杰与被告赵克锋夫妻关系存续期间购买，在原告卫杰与被告赵克锋的离婚协议中亦将该房产作为夫妻共同财产进行处理，虽然该房产原登记在赵克锋一人名下，但依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，争议房产应为原告卫杰与被告赵克锋的夫妻共同财产。共同共有人要处分共有的不动产，必须经全体共同共有人同意。本案审理中被告郭欢乐及证人李某均认可未就案涉房屋的买卖事宜与原告卫杰进行过沟通；根据原告卫杰和被告赵克锋签订的离婚协议，可以认定当时被告赵克锋仍将争议房屋作为共同财产进行处理并约定归原告卫杰所有，客观上亦未表述该房产已经出售的事实；而原告亦在庭审中明确表示对两被告签订的《房产买卖合同》不予认可；被告亦未提供证据证明原告卫杰同意被告赵克锋出售争议房产或原告卫杰与被告赵克锋之间存在恶意串通；综合上述情况，对原告卫杰主张二被告签订房产买卖合同时其对此不知情，本院依法予以采信。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第一款规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”本案中，被告郭欢乐认可是通过证人李某介绍与被告赵克锋进行的房产交易，李某为赵克锋的妹夫，郭欢乐则为李某的外甥女，存在有亲属关系，被告郭欢乐在交易过程中理应知晓赵克锋的家庭情况以及赵克锋与卫杰的婚姻状况，因此不同于家庭外的一般人对卫杰和赵克锋夫妇的情况不知悉或无法知悉，在此前提下郭欢乐作为购买人的善意标准应当高于一般人的标准；而且房屋买卖非同于日常生活的一般消费行为，被告郭欢乐作为买受人对交易标的物的共有人是否同意处分该共有财产应尽审慎审查的注意义务；本案审理中被告郭欢乐、证人李某均认可未就购房事宜征求过原告卫杰的意见，因此，不能认定买受人郭欢乐尽到了一般社会经验所认可的谨慎和注意义务，更无法达到因本案特殊情势而应提高的善意评价标准。因此，被告郭欢乐不符合前述司法解释所规定的“第三人善意购买”的条件。就合同价款的支付，二被告签订的房产买卖合同约定的房屋交易价格为80万元；被告郭欢乐主张实际交易价格为155万元，又称其将150万元款项转给李某，通过李某向被告赵克锋交付购房款；李某称郭欢乐均以现金方式向其交付款项为155万元。但被告郭欢乐未提供取款凭条、银行交易流水等证据证明其购房款项的来源；被告郭欢乐未将购房款直接支付给出卖人赵克锋而是交由李某转交，李某又称郭欢乐系现金交付房款且未出具收条等书面凭证，该交易模式及如此大额的款项以现金交付均有违通常的交易惯例；被告郭欢乐所称的其交付给李某的款项数额（150万元）与李某所称的收到款项数额（155万元）亦有出入；就证人李某陈述其从购房款中扣除30万以抵扣赵克锋欠其的借款，但未提交充分的证据证明二人之间的借款关系。综合上述情况，被告赵克锋与被告郭欢乐之间的交易过程存在不合常理之处，被告郭欢乐主张房屋实际交易价格为155万元并已实际支付该款项，因证据不足，本院不予认定。综合上述情况，被告赵克锋在婚姻关系存续期间未经房屋共有人卫杰的同意转让共有房产，属于无权处分；鉴于被告郭欢乐与李某、李某与赵克锋之间的身份关系，被告郭欢乐理应知晓赵克锋与卫杰的婚姻关系但却未就房屋交易事宜征求共有人的意见，不能达到因本案特殊情势而应提高的善意评价标准；被告郭欢乐主张房屋实际交易价格为155万元并已实际交付，因证据不足不予认定。据此，就争议房产被告郭欢乐主张其为善意取得的意见缺乏充分证据支持，不能成立，本院不予采纳。二被告之间的房产转让行为损害了原告卫杰的合法权益，且原告卫杰亦明确表示对前述转让行为不予认可，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”及第五十二条第（二）项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效”的规定，现原告请求确认两被告签订的《房产买卖合同》无效，于法有据，本院予以支持。案涉争议房产虽已过户登记在被告郭欢乐的名下，但因被告赵克锋与被告郭欢乐签订的《房产买卖合同》归于无效，因此被告郭欢乐不能取得案涉房屋所有权；另被告赵克锋与原告卫杰在离婚协议中已约定争议房产归原告卫杰所有，现原告请求判令该争议房产归其所有，本院依法予以支持；根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”的规定，原告卫杰要求被告郭欢乐返还争议房产并协助办理房产过户手续，于法有据，应予支持。被告赵克锋经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、抗辩的权利，法律规定的不利后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告赵克锋与被告郭欢乐于2018年10月24日签订的《房产买卖合同》无效；二、位于洛龙区通济街**院**2门**房产归原告卫杰所有；三、被告郭欢乐应于本判决生效后十日内向原告卫杰返还位于洛龙区通济街27号院1栋2门904号的房产并协助原告卫杰办理房产过户手续；四、驳回原告卫杰的其他诉讼请求。本案受理费11900元减半收取计5950元、保全费4520元，共计10470元，由被告赵克锋承担5235元，由被告郭欢乐承担5235元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  李改飞二〇二〇年一月十三日书记员  苏艳文