河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初9259号原告李刚，男，1989年4月8日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。原告侯彩云，女，1991年3月6日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。被告驻马店海达置业有限公司。住所地：驻马店市练江路移动花园对面。统一社会信用代码：914117005908454919。法定代表人王海涛，董事长。委托代理人李晓强，河南大为律师事务所律师。原告李刚、侯彩云诉被告驻马店海达置业有限公司（以下简称海达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李刚、侯彩云，被告海达公司的委托代理人李晓强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李刚、侯彩云诉称，二原告于2016年10月9日与被告海达公司签订一份《商品房买卖合同》约定由二原告以335523元的价格购买被告开发的位于驻马店市××城区××与××大道交叉口东北侧的书香水岸小区7号楼东二单元1807号的房屋一套，同时合同约定交房日期为2016年12月31日，若逾期交房则由被告向二原告按已付购房款的日万分之一的标准向原告支付违约金。合同签订后，二原告向被告交付了全部购房款，而被告直至2017年6月3日才向二原告交付了房屋，被告的行为已经构成违约。被告应向二原告支付违约金5133.5元并向二原告按中国人民银行同期贷款利率的标准支付逾期利息1276.32元。被告没有按期交房且至今不配合二原告办理房屋产权证书，违反了合同中的相关约定，被告应按合同约定向二原告支付逾期办证的违约金18118.242元。除此之外，被告还额外向二原告收取了收暖气初装费、有线电视初装费、维修基金等城市基础设施配套费共计19906元。请求：1、判决被告支付二原告逾期交房违约金5133.5元及逾期利息1276元。2、判决被告支付二原告逾期未办理房屋产权证的违约金18118.242元(335523/10000*540，违约期从2018年3月1日起暂计至2019年9月1日)。3、判决被告退还二原告支付的城市配套费19906元及占有期间的利息5132.43元。4、本案诉讼费用由原告承担。被告海达公司辩称，1、原告诉请的逾期交房违约金没有事实根据，理由是根据《商品房买卖合同》附件四第十一条的规定被告没有逾期交房。2、原告诉请的逾期未办理房屋产权证的违约金没有事实根据，逾期未办理房产证是因不可抗力，由于天气原因2014年-2016年降雨、降雪天气309天，5级以上大风413天，在以上天气内均无法进行施工；3、返还城市配套费没有事实及法律依据，维修基金、有线电视安装费、燃气费等均是由被告代交，被告不是相应的收费管理部门，以上费用都已经交给相关的收费部门，根据驻马店市人民政府办公室于2015年8月27日下发的驻政办[2015]94号《驻马店市中心城区城市基础设施配套费征收管理实施细则》第十八条的规定，二原告交纳的以上费用并没有违反法律法规的禁止性规定，根据文件规定，以上费用是由建设单位与相关企业协商解决。综上，请求依法驳回二原告的诉讼请求。经审理查明，2016年10月9日，原告李刚、侯彩云（××）与被告海达公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同中约定：第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于驿城区××与××大道交叉口东北侧、编号为[]的地块的土地使用权。……暂定名：住宅小区。建设工程规划许可证号为驻规建字第411701201500058号，施工许可证号为412801201508040101。建设工程施工合同约定的开工日期为：2014年07月26日，建设工程施工合同约定的竣工日期为：2016年05月05日。第二条商品房销售依据。××购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为驻马店市住房管理中心，商品房预售许可证号为驻房字第××号。第三条××所购商品房的基本情况。××购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第7号楼【幢】【座】东2单元【单元】【层】1807号房。该商品房的用途为住宅……。第四条计价方式与价款。出卖人与××约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3548.26元，总金额叁拾叁万伍仟伍佰贰拾叁元整。……第六条付款方式及期限。××按下列第3种方式按期付款……3、其他方式××于2016年10月9日交纳首付款人民币105523元（壹拾万伍仟伍佰贰拾叁元整），余额人民币230000元（贰拾叁万元整），办理银行按揭贷款，三日内备齐按揭资料，否则买受方负全责。……第八条交付期限。出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用:1、该商品房经验收合格。……第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将按该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1、……（2）逾期超过90日后，……××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之壹的违约金……第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.××同意给予60天顺延期以配合出卖人和政府主管部门尽早取得房产登记，在顺延期结束时出卖人未达到产权登记，出卖人按已付房款的日万分之一向××支付违约金等条款。《商品房买卖合同》后附有附件四份，其中附件四《合同补充协议》中约定了：……第三条：××除合同约定的购房款外还应交纳下列费用，否则出卖人有权拒绝将商品房交付××使用并不承担相应逾期交房责任：1.燃气初装费；2.公共设施维修基金；3.暖气初装费；……第十一条：合同第八条第二款的特殊原因含以下情形：……4、遇到连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；5、突发公共事件导致施工受阻或停工的等条款。合同签订后，二原告依约向被告交纳了全部房款。2016年10月1日，二原告向被告交纳了维修基金6710元、燃气初装费3100元、有线初装费280元、按揭本360元。2017年6月3日，被告向二原告交付了案涉的房屋，同日二原告向被告交纳了暖气初装费9456元，以上维修基金、燃气初装费、有线初装费、按揭本、暖气初装费五项合计19906元。二原告要求被告支付逾期交房违约金等款项未果，以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。另查明，2001年4月16日,原国家计委、财政部联合下发的《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》（计价格〔2001〕585号）一份，该通知规定，将暖气集资费以及房屋开发管理费、房屋租赁管理费、城市卫生管理费等专项配套设施费予以取消，将其归并为城市基础设施配套费并由相关部门重新核定收费标准。2014年9月25日，驻马店市人民政府下发《驻马店市人民政府关于进一步规范市中心城区建设项目收费政策的通知》（驻政〔2014〕84号），该通知载明：城市基础设施配套费：按照《财政部关于城市基础设施配套费性质的批复》（财综函〔2002〕3号）、省政府常务会议〔2007〕21号规定，我市征收标准定为90元/平方米。根据我市实际情况，资金分配比例为：供水、供气、供热配套设施建设各15元／平方米；其余45元／平方米用于其他市政基础设施配套，由市政府统筹安排使用。本通知自2014年10月1日起执行。2015年8月20日，驻马店市人民政府办公室关于印发《驻马店市中心城区城市基础设施配套费征收管理实施细则》的通知，（驻政办〔2015〕94号）（以下简称《实施细则》）。该《实施细则》第一条规定：为规范城市基础设施配套费（以下简称城市配套费）的征收、使用和管理，促进城市基础设施建设，根据《驻马店市人民政府关于进一步规范市中心城区建设项目收费政策的通知》（驻政〔2014〕84号），制定本细则；第二条规定：城市配套费是市政府有关部门强制征收用于城市基础设施建设的专项资金，属于政府性基金；第三条规定：凡在中心城区新建、扩建和改建建设项目（含临时建设项目）的单位和个人，均应按照本细则缴纳城市配套费。第六条规定：城市配套费的征收标准按90元/平方米；第十二条规定：城市配套费纳入政府性基金预算管理，专款专用。每平方米90元的配套费中，供水、供气、供热配套设施建设各15元，其余45元由市政府统筹安排使用；第十三条规定：供水、供气、供热配套费专项用于补助项目规划红线以外新建、老旧管网改造、自来水生产工艺和化验室的升级改造等城市公用配套设施建设；第十四条规定：供水、供气、供热配套费使用原则：供水、供气、供热主管网建设（不含小区规划红线内庭院管网和户内设施建设）坚持专业经营单位投资为主、政府补助为辅的原则。专业经营单位对供水、供气、供热主管网建设，应满足城市规划建设需要。政府补助应控制在城市配套费当年收入分配总额以内，当年结余城市配套费结转下年继续使用；第十七条规定：建设项目缴纳的城市配套费，应计入建设工程造价。商品房项目，应计入房屋销售价格，开发商不得在房价外向购房者另行加收；第十八条规定：供水、供气、供热企业必须凭建设项目缴纳的城市配套费财政收据或政府批准的减免文件，办理入网手续。本办法实施前已取得《建筑工程规划许可证》的已建和在建项目，以及驻政〔2014〕84号文件实施前的建设项目，未缴纳燃气和热力配套费用，现需要集中供气、供热的，建设单位或个人与燃气企业、热力企业协商解决。本办法自发布之日起开始执行。该通知于2015年8月27日发布。另查明，被告海达公司于2015年6月29日取得驻规建字第411701201500058号建设工程规划许可证。诉讼中，被告提交了驻马店市气象局气象服务中心出具的气象资料一份，用以证明应扣除2014-2016年间因大风、降雨、降雪天气影响施工的天气天数309天，该部分天数根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的约定不应追究被告逾期交房以及逾期办理房产证的责任。二原告对此质证称，被告所提交的因天气原因造成停工的情况发生在二原告与被告签订合同之前，且诉争合同签订时是2016年10月9日距离合同约定的交房时间较近，如不能按期交房则被告不应与二原告约定2016年12月31日交房。诉讼中，被告提交了：①2016年9月12日驻马店市产业集聚区管理委员会办公室下发的驻产证办[2016]14号文件，关于印发《市产业集聚区双创、环保、土地执法综合督导检查工作方案》的通知。②2016年12月4日豫建明电[2016]58号内部明电《河南省住房和城乡建设厅关于开展房屋建筑和市政基础设施工程施工扬尘污染防治达标突击检查的紧急通知》。被告用以上证据证明政府相关部门为了迎合驻马店市创建全国文明城市、卫生城市下发文件导致被告不能施工的不可抗力，且以上事实均是众所周知的事实，应属不可抗力，二原告要求被告承担逾期交房和逾期办理房产证的诉讼请求不能成立。二原告对此质证称，政府并没有实际下发停工令，只是一个要求环保的通知。诉讼中，被告提交了维修基金清单、有线电视配套费及网络布线费清单、交纳燃气费用的增值税发票，被告用以证明该三种费用被告是代相关部门收取的，并非被告自身收取的，如二原告认为应该退还上述费用二原告应到相关部门主张权利。二原告对此质证称，真实性无异议，但证明目的有异议。被告向相关单位交纳的费用是其必须向相关单位交纳的费用，并不是被告向二原告收取这些费用的理由。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、收据等证据、被告提交的气象资料等证据以及原、被告的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，被告海达公司与原告李刚、侯彩云签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。法律规定，当事人应当依照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，二原告依约向被告支付了全部购房款，完全履行了自己的合同义务，被告未按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限即2016年12月31日，履行交房义务，构成违约，现二原告请求被告支付逾期交房违约金，于法有据，本院予以支持。关于逾期交房违约金的数额，诉讼中，二原告与被告均认可诉争房屋于2017年6月3日实际交付给了二原告进行占有使用。经计算，逾期交房的时间应自2017年1月1日起计至2017年6月2日止，共计153天。根据合同约定的：“逾期超过90日后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金”计算，被告应支付的逾期交房违约金应为5133.5元（335523元×日万分之一×153天）。二原告请求被告对违约金支付逾期利息，于法无据，本院不予支持。关于被告提出因天气、政府因素等影响施工的原因顺延工期309天，依据合同约定该期间应从逾期交房期间中扣除的辩解。因原、被告双方签订的商品房买卖合同附件四《合同补充协议》第十一条约定：合同第八条第二款的特殊原因含以下情形：……4、遇到连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；5、突发公共事件导致施工受阻或停工。本案中，被告虽向本院提交了驻马店市气象服务中心出具的气象资料和政府文件，但未提供充分证据证明在此期间被告确实停止了施工。故被告的上述主张，证据不足，本院不予采纳。关于逾期办证违约金。《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后的365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得权属证书的，××同意给予60天顺延期以配合出卖人和政府主管部门尽早取得房产登记，在顺延期结束时出卖人未达到产权登记，出卖人按已付房款的日万分之一向××支付违约金。依据上述约定，被告达到产权登记的最后期限应是2018年2月28日以前，被告至今未能依约定时间将房屋产权证书协助办理至二原告名下，构成违约，被告应依约向二原告支付自2018年3月1日起计至2019年9月1日止，共计549天逾期办证违约金18420元（335523元×0.0001×549天），现二原告仅请求18118.242元，系二原告对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。二原告请求被告对违约金支付逾期利息，于法无据，本院不予支持。关于二原告请求被告退还维修基金、燃气初装费、有线初装费、按揭本、暖气初装费共计19906元及利息的主张。二原告主张上述费用系违规收取，应予退还，被告对此不予认可。2014年9月25日，驻马店市人民政府下发《驻马店市人民政府关于进一步规范市中心城区建设项目收费政策的通知》（驻政〔2014〕84号）规定了城市基础设施配套费的征收标准；2015年8月20日，驻马店市人民政府办公室印发的《实施细则》（驻政办〔2015〕94号）对城市配套费的征收标准、资金分配使用管理、监督检查等予以明确规定；根据该《实施细则》第九条规定，市城乡规划局应凭缴纳城市配套的财政票据核实面积办理建设工程规划许可证。根据该《实施细则》第十七条规定：“建设项目缴纳的城市配套费，应计入建设工程造价。商品房项目，应计入房屋销售价格，开发商不得在房价外向购房者另行加收。”该《实施细则》第十八条规定：“本办法实施前已取得《建筑工程规划许可证》的已建和在建项目，以及驻政〔2014〕84号文件实施前的建设项目，未缴纳燃气和热力配套费用，现需要集中供气、供热的，建设单位或个人与燃气企业、热力企业协商解决。本办法自发布之日起开始执行”。该《实施细则》于2015年8月27日发布，而诉争房屋所在楼盘于2015年6月29日取得建设工程规划许可证，故本案不适用该《实施细则》第十七条的规定，而应当依照该《实施细则》第十八条的规定以及原、被告双方合同的约定确定双方的权利义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》约定“××除合同约定的购房款外还应交纳下列费用，否则出卖人有权拒绝将商品房交付××使用并不承担相应逾期交房责任：1.燃气初装费；2.公共设施维修基金；3.暖气初装费；国家规定的有关税费及其它应由××承担的费用”，即原、被告之间约定可由被告代收相关费用，被告代收相关费用符合合同约定。因此，二原告的该项请求，无事实和法律依据，本院不予支持。但是，本案中被告虽然提交了其向驻马店市住房管理中心转账支付维修基金的转账凭证，但被告未能向二原告出具由财政部或者省、自治区、直辖市人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据，对此，二原告可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告驻马店海达置业有限公司于本判决生效后十日内向原告李刚、侯彩云支付逾期交房违约金5133.5元。二、限被告驻马店海达置业有限公司于本判决生效后十日内向原告李刚、侯彩云支付逾期办证违约金18118.242元。三、驳回原告李刚、侯彩云的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1040元，由原告李刚、侯彩云负担660元，被告驻马店海达置业有限公司负担380元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  赵丽莉人民陪审员  张献真人民陪审员  王桂红二〇二〇年一月十日书 记 员  胡启阳