北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初6996号原告：胡易锋，男，1977年4月1日出生，汉族，综合南方航空股份有限公司北京分公司副经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：曹隆基，北京市营建律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘婷婷，北京市营建律师事务所律师。被告：北京尚泰信华房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区瀛海镇镇区瀛顺路16号兴海大厦102室。法定代表人：毕晔，总经理。委托诉讼代理人：晋长明，泰和泰（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘欣，泰和泰（北京）律师事务所实习律师。原告胡易锋与被告北京尚泰信华房地产开发有限公司（以下简称尚泰信华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡易锋的委托诉讼代理人曹隆基、刘婷婷，被告尚泰信华公司的委托诉讼代理人晋长明、刘欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡易锋向本院提出诉讼请求：1.尚泰信华公司因逾期交房而向胡易锋支付违约金370814元（系已交付7416277元房款的5%）；2.本案诉讼费用由尚泰信华公司承担。事实和理由：2016年12月28日，胡易锋、尚泰新华公司签订《北京市商品房预售合同》（编号为Y2001807），由胡易锋购买尚泰信华公司开发建设的瀛海朗苑9#楼5层511号商品房（办公），房屋建筑面积为127.46平方米，总价为7400000元；预售合同第十二条约定尚泰信华公司应在2018年6月30日前交付商品房，交付时房屋应当取得面积实测技术报告书；第十三条约定2018年6月30日公共绿地达到使用条件，小区非市政道路达到通行条件；第十四条第一款第2项（2）约定，逾期交房的出卖人按日向买受人付全部已付款万分之四的违约金，累计不超过已付款总额的5%，并于房屋实际交付之日90日内支付；第十六条第（三）项约定，房屋达到约定的交付条件后，“出卖人应在交付日的7日前书面通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件，双方验收交接时，出卖人应出示第十二条约定的证明文件……”；第十六条第（四）项约定，“验收交接后，双方应当签署商品房交接单……”；第二十七条约定，“……补充协议中不合理地减轻或免除本合同中约定应由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利的，仍以本合同为准”；补充协议第十条第5项约定，出卖人向买受人提供有关文件，是指在买受人签署交接单时向其提供《质量保证书》、《使用说明书》；补充协议第十六条第2、3项约定，买受人所购商品房附带有20平方米的庭院，庭院自房屋交付使用后所产生的维修、维护费用由使用的业主自行承担。尚泰信华公司在北京市住建委备案的《项目建设方案》载明，瀛海朗苑项目分3期建设，2期、3期工程计划在2018年6月30日前完工，各期最后一栋楼竣工验收前应完成区域内所有公共服务设施、市政公用基础设施、道路及道路照明、绿化等；北京市建委、北京市规委、国土资源局《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》（京建法[2007]99号）规定，住宅小区市政公共基础设施和公用服务设施应与住宅同步建设、同步交付使用，没有按照建设方案完成市政公用基础设施和公共服务设施工程竣工验收前，房地产开发企业、物业管理企业不得办理入住手续。合同签订后，胡易锋支付了7416277元房款，并办理了产权代办手续，支付了面积差价款和契税；2018年6月30日交付期限届满前7日，尚泰信华公司没有通知胡易锋验房和收房；后来了解到，尚泰信华公司通知其他买房人收房后，也说不用去实际收房；交付期限届满后，胡易锋多次去看房，但是现场被施工围挡封闭，售楼处人员和保安都说里面施工有危险不让进去；2018年7月1日、19日、26日、8月5日、11月4日，业主魏定等人私下进去拍摄的照片显示，当时还在施工商品房附带使用项目“庭院”、小区道路、大门和绿化，小区封闭禁止入内；在2018年9月16日商品房住宅内还没装燃气表，燃气公司的“逐户通气申报流程”是2018年10月31日才制作的，在2018年6月30日交房时应提供的《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》也是2018年10月制作的；销售人员和物业人员还证实，物业费是从2018年12月1日开始收取，是因为2018年12月之前该项目公共区域（简称公区）不具备交付条件；2018年11月，尚泰信华公司才以“温馨提示”的形式通知胡易锋在2018年11月22日至24日到售楼处验房、收房、领钥匙，并提示应携带的证件和需支付的费用；胡易锋在2018年12月22日办理了房屋交接手续。尚泰信华公司不按预售合同约定于交付期限届满前书面通知买受人查验房屋，未在约定时间交付包括9#楼在内的2期、3期商品房，已经构成违约，导致胡易锋无法按时装修和入住；根据《预售合同》第十四条第一款第2项（2）的约定，逾期交房的出卖人按日向买受人付全部已付款万分之四的违约金，累计不超过已付款总的的5%，并于房屋实际交付之日90日内支付；从2018年7月1日起至2018年11月22日，尚泰信华公司逾期交房144日，以胡易锋已付总价款7416277元为基数，按照每日万分之四的比例计算，不超过已付款的5%，违约金为370814元；因尚泰信华公司拒绝支付，故胡易锋诉至法院，请求查明事实，判如所请。尚泰信华公司辩称，不同意胡易锋的诉讼请求；尚泰信华公司不存在逾期交付房屋的事实，涉案房屋在2018年6月30日之前已经具备合同约定的全部交付条件，尚泰信华公司已经分别取得规划验收文件、竣工备案文件和面积实测报告，而燃气和两书不属于上述交付条件；其次，胡易锋所说逾期入住是由于胡易锋委托第三方装修造所造成，尚泰信华公司依据合同约定于2018年6月30日之前就已经将符合上述条件的商品房交由胡易锋进行施工改造，因此在此时胡易锋就已经办收，并且胡易锋明知不可能在2018年6月30日前现场办理验房手续，胡易锋意图以第三方施工改造主张尚泰信华公司延期交房的请求不成立；针对市政设施、公共绿地、非市政道路等部分，即便存在延期交付的情况，依据合同约定，也并非构成尚泰信华公司逾期交付商品房，尚泰信华公司也不应承担相应违约责任。综上所述，胡易锋的诉讼请求不能成立，依法应予以驳回；胡易锋主张违约金是依据合同第十四条第一款第2项，即出卖人未按照合同第十二条的约定要承担逾期交房的违约责任，但是第十二条约定的交房条件为两项，一是取得竣工验收备案表和规划验收文件，二是取得实测报告，在在约定时间对涉案房屋已经完全符合交付条件；胡易锋在起诉状中陈述的事实和理由实际上是合同书第十三条，但胡易锋依据第十三条的事实和理由来主张适用第十二条的违约责任是不能成立的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月28日，出卖人尚泰信华公司与买受人胡易锋签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，胡易锋购买位于“大兴区瀛海镇区DX08-0002-0301地块（原瀛海镇西区C5组团土地一级开发项目部分地块）F1住宅混合公建用地（配建‘限价商品住房’）9#办公楼5层511”号房屋（以下简称涉案房屋），房屋用途为办公，房屋预测建筑面积共127.46平方米，套内建筑面积118.2平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积9.26平方米，涉案房屋按照套内建筑面积计算商品房价款，单价为每平方米62605.75元，总价款为7400000元。关于“交付条件”，买卖双方在合同书第十二条约定：“（一）出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房，（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件——1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书”；关于“市政基础设施和其他设施的承诺”，买卖双方在合同书第十三条约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：1.市政基础设施——（1）上水、下水：2018年6月30日达到使用条件；（2）市政双路供电、过渡性供电：2018年6月30日达到使用条件；（3）供暖：2018年6月30日达到使用条件。如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：不构成逾期交付房屋，具体约定详见补充协议。2.其他设施——（1）公共绿地：2008年6月30日达到使用条件；（2）小区非市政道路：2018年6月30日达到通行条件。如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：不构成逾期交付房屋，具体约定约定详见补充协议”；关于“逾期交房责任”，买卖双方在合同书第十四条第2项约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理——按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）、逾期在90日之内，自主合同第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）、逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自主合同第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之四的违约金，累计不超过已付款总额的5%；并于该商品房实际交付之日90日内向买受人支付违约金。（3）、除本条上述（1）或（2）中表述的违约金外，出卖人由于逾期交房事宜不向买受人承担任何其他赔偿责任”；关于“交接手续”，买卖双方在合同书第十六条约定：“（一）交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。（二）查验该商品房时发现其质量或其他问题的，双方同意按照第（3）种方式处理：不构成逾期交付，买受人应办理房屋交接手续；质量或其他问题由出卖人按相关的房屋质量保修法规或规范性文件承担保修责任，保修责任不影响房屋的交付，详见补充协议的约定。（三）该商品房达到第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十二条约定的证明文件，并满足第十二条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十二条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十四条处理。（四）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。若由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：视为出卖人业已按合同约定条件交付房屋，与该房屋有关的一切风险由买受人承担”；关于合同书、附件、补充协议的效力，买卖双方在合同书第二十七条约定：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力”。在附件八补充协议中，在第八条“对市政基础设施和其他设施的补充约定”为：“1.因出卖人原因水、电、燃气等市政基础设施如果在约定期限内未达到交付条件，不构成逾期交付房屋，出卖人不承担逾期交房的违约责任，出卖人应在房屋交付之日起90日内采取补救措施；若超过90日仍未能补救的，出卖人应当自采取补救措施期满的次日起按日向买受人补偿总房款的万分之零点五，补偿金累计不超过总房款的1%，非因出卖人原因造成的在约定期限内未达到交付条件的除外。若交付时供水、供电、排水、燃气等设施未与城市公共管网连接或无法正式提供的，出卖人向买受人提供替代性解决方案（例如临时性供水、排水、供电、燃气设施等）即视为达到交付条件。2.公共绿地、公共道路、幼儿园等其他设施如果在约定期限内（如有）未到达交付条件，出卖人应在房屋交付之日起365日内采取补救措施；若超过365日仍未能补救的，出卖人应当自采取补救措施期满的次日起按日向买受人补偿总房款的万分之零点一，补偿金累计不超过总房款的0.5%，非因出卖人原因造成的在约定期限内未达到交付条件的除外。3.买受人所购买商品房所在小区如系分期开发、分期交付的，依据政府主管部门批准的规划方案，公共绿地、公共道路、幼儿园、公共停车场、地下车库等基础设施（如有）、公共服务及与其他配套建筑等将分期交付使用，但最迟应与最后一期商品房同时交付使用，出卖人不因此承担任何违约责任。4.有线电视、电话、宽带、燃气、自来水、采暖（如有）等配套设施的交付指竣工并达到使用条件，其使用需由买受人向该设施的服务提供商办理开通申请并缴纳相关费用。各项服务的具体开通时间，将由服务提供商决定”。在附件八补充协议中，在第十条“对房屋交付的补充约定”包括：“3.买受人在办理该商品房的交接手续前，应当付清全部应付房价款、配套费（如有）、违约金（如有）、面积差价款、办理完毕面积差价款结算手续、偿还由出卖人代偿的按揭款及其利息（如有）、提交、签署委托出卖人代办房屋产权证、国土证及他项权利登记的各项手续、资料（如有）等，按时足额缴纳专项维修资金、契税、产权登记费（如有）、产权代办费（如有）、缴纳其他相关费用或出示缴纳凭证，否则，出卖人有权拒绝交付，直至买受人按前述约定履行完毕全部义务，出卖人无须承担任何违约责任。4.在出卖人具备了本合同第十二条约定的条件下，买受人就应在出卖人书面通知规定的交接时间办理房屋交付手续并履行接收房屋的义务，买受人未能按照出卖人发出的交房通知书规定的交付时间、地点及要求与出卖人办理该商品房交接手续的，视为买受人逾期收房。5.双方明确，依照本合同约定，出卖人向买受人出示有关证明文件是指在入住通知书约定的交付期限内，出卖人在交付地点现场张贴需公式的文件；出卖人向买受人提供有关文件，是指按照入住通知书规定的流程在买受人签署交接单或类似文件时向其提供《质量保证书》、《使用说明书》”……7.出卖人修复除地基基础和主体结构外的其他质量问题后再行交付的，不视为逾期交付，该房屋的交付时间为入住通知书上约定的交付期限……10.买受人因任何原因未收到出卖人的交房通知，则买受人有义务按本合同约定的交房期限前往该商品房所在地办理房屋交接手续”。合同签订后，胡易锋支付房款合计7416277元（含补交面积差价款16277元），尚泰信华公司向胡易锋出具不动产房款发票。胡易锋（甲方、买受人）与案外人北京盛世维工程技术有限公司（乙方）签订有施工协议，双方约定甲方于2016年12月28日购买了天琅项目9-511房屋（即涉案房屋），该房屋符合交付条件，且甲方对市政设施及其他设施的现状认可并不持异议，甲方委托乙方对该房屋进行改造，乙方接受甲方的委托，实施房屋的改造工程；双方约定施工内容为室内楼板、空间改造，甲方向乙方支付改造费用10000元，于签订该协议的同时支付给乙方，甲方不可撤销地委托乙方在该协议签署后从物业公司处领取该房屋钥匙并进场实施改造，出于安全的考虑，甲方同意在改造期间不参观、不进入、不占有、不使用该房屋，且不应妨碍改造工作的进行，改造工程的交付时间为2018年12月31日（包括当日）；双方还约定，改造完工后，乙方应通知甲方接收该改造工程，甲方应在乙方通知的时间内接收该改造工程，如甲方因任何原因未收到乙方通知的，则应在2018年12月31日前往该房屋接收改造工程，甲方未在上述时间接收的，视为该改造工程已经由甲方接收且工程合格，乙方亦可委托开发商发送接收该改造工程的通知，对此甲方不持异议；在施工协议落款处，胡易锋在甲方处签字确认，北京盛世维工程技术有限公司在乙方处盖章确认。尚泰信华公司以上述施工协议主张胡易锋与施工单位签署改造协议，约定改造工程交付时间为2018年12月31日，胡易锋明知该约定晚于涉案房屋预售合同中约定的房屋交付时间2018年6月30日，胡易锋已经放弃在此期间验房的权利。胡易锋向尚泰信华公司出具确认函，确认：“本人系瀛海朗苑项目9-511号房屋（简称该房屋）业主，本人委托贵司聘请第三方就该房屋所在楼栋公共区域进行局部调整，按调整后现状接收，本人不持异议。如因政府、政策或第三方原因影响或取消，本人亦不持异议”。尚泰信华公司以上述确认函主张涉案房屋在2018年6月30日符合交房条件，在2018年6月30日后现场绿化、道路等问题是由于胡易锋委托尚泰信华公司对小区公共区域进行改造所致。2018年11月17日，胡易锋收到北京盛世维工程技术有限公司邮寄的完工通知书（附有产品使用说明书、授权委托书模板等）；上述施工单位告知胡易锋：“根据您与我公司签署的《施工协议》（以下简称‘该协议’）的约定，您委托我公司对瀛海朗苑项目BJYH-9-511号房屋（以下简称‘该商品房’）进行改造，现已经改造完毕，现我司向您发送完工通知，请您收到本通知书后于2018年11月22日至2018年11月24日（每日9:00-17:00）携相关资料（附件二）前往该商品房接收该改造工程。为了您方便快捷地办理完毕，我们为您安排的交接时间定为：2018年11月23日下午1:00:00PM”。2018年11月，胡易锋收到尚泰信华公司出具的温馨提示，温馨提示中载明：“您所购买的瀛海朗苑项目BJYH-9-511号房屋已满足交付条件，如您尚有未办理完毕该房屋收房相关手续的情况，我司现向您温馨提示，请您携带以下资料至通知地点办理手续。本次2018年11月22日-2018年11月24日期间为集中办理期，在天琅售楼处集中办理相关手续……为了您的方便，请您尽量在本次收房日期内完成收房手续的办理”。另，胡易锋提供微信聊天记录及室内外照片、录音等，证明在合同约定的交房日期2018年6月30日，涉案房屋不具备交付条件。尚泰信华公司提交建设工程竣工验收备案表、建设工程规划验收意见、建设工程规划许可证、房屋面积测算技术报告书、高压供用电合同、给水工程验收单等，证明在2018年6月30日涉案房屋符合交付条件。本院认为，胡易锋与尚泰信华公司所签订房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不存在法定无效情形，应属无效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点在于在2018年6月30日，涉案房屋是否具备交付条件，尚泰信华公司是否履行交房义务，就此，本院有以下几点考虑。第一，根据尚泰信华公司提供的工程竣工验收备案表、建设工程规划验收意见、建设工程规划许可证、房屋面积测算技术报告书、高压供用电合同、给水工程验收单等，可以看出在2018年6月30日前，尚泰信华公司已取得上述材料，而房屋买卖合同第十二条约定的交付条件为：“1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书”，即尚泰信华公司在2018年6月30日前已取得涉案房屋的约定交付文件。第二，胡易锋已与北京盛世维工程技术有限公司签订施工协议，认可涉案房屋符合交付条件，胡易锋不可撤销的委托上述施工单位在协议签署后从物业公司领取该房屋钥匙并进场实施改造，同意在改造期间不参观、不进入、不占有、不使用涉案房屋，认可改造工程的交付时间为2018年12月31日；即胡易锋已认可涉案房屋符合交付条件，同意施工单位领取房屋钥匙并进场施工，同意在施工单位交付涉案房屋前其本人不占有使用涉案房屋；基于上述约定，胡易锋再要求尚泰信华公司在2018年6月30日与其直接办理房屋交付，没有依据。综上所述，至约定交房日期2018年6月30日，涉案房屋已具备交房条件，而且，通过与施工单位签订施工协议的形式，胡易锋授权施工单位在接收房屋后进行改造施工，并在2018年12月31日向其交付改造工程，即其放弃在2018年6月30日以本人直接占有房屋的形式收房，故对胡易锋主张尚泰信华公司逾期交房的意见，本院不予采纳，对其要求尚泰信华公司给付逾期交房违约金370814元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，对胡易锋的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回胡易锋的诉讼请求。案件受理费3431元，由胡易锋负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  吴 晶二〇一九年十月二十五日法官助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷