河北省青县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0922民初3525号原告：陈金霞，女，汉族，1982年7月1日生，住河北省沧州市青县。委托诉讼代理人：常龙安，河北通胜律师事务所律师。被告：河北乾宁房地产开发有限公司；地址：青县京福路23号；统一社会信用代码证号：91130922560475418B。法定代表人：杨明义，男，汉族，1951年1月20日生，住河北省石家庄市桥东区，任公司董事长。委托诉讼代理人：张永恒，河北傲宇律师事务所律师。原告陈金霞与被告河北乾宁房地产开发有限公司（以下简称“乾宁公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈金霞的委托诉讼代理人常龙安、被告乾宁公司的法定代表人杨明义及委托诉讼代理人张永恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈金霞向本院提出诉讼请求：（1）判令被告协助原告办理房屋权属登记；（2）判令被告给付原告未取得房屋权属证书的违约金（违约金以535000元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2016年11月28日起计算至原告取得房屋权属证书之日止）；（3）诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年8月2日，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的博雅庄园商-SY-45号房，建筑面积78.6平方米，每平方米6806.62元，总金额535000元，商品房交付期限为2014年10月10日前，同时约定出卖人应当在商品房交付使用后780日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（其他内容详见合同）。签订合同后，原告将房款全部向被告交清并将权属证书代办费用交付于原告，原告按约定应当取得权属证书的期限已过，但原告至今也未取得产权证书。据原告了解，时至今日，被告仍未将办理权属登记的资料报产权登记机关。多次与被告协商未果，故诉诸法律，请求人民法院依法裁决。被告乾宁公司辩称，一、首先对原告诉状所称的购房事实，包括签订商品房买卖合同时间、购房单价、房屋总价、房屋面积和约定办理权属登记报备资料的时间以及在约定时间只欠缺规划验收资料的事实均无异议，答辩人同意继续办理权属登记所需资料报备事宜，以协助原告办理产权登记证；二、依法驳回原告请求被告给付未取得房屋权属证书违约金的诉讼请求。其事实与理由如下：1、该项目三期工程不能办理房屋产权登记备案，是因为政府部门要求增建人防工程挤占地下停车位数量，导致停车位数量未达到不建设人防用房规划许可的要求，不能验收合格。该后果首先是政府部门在其职权范围内调整人防优惠政策所致。2、应政府部门的统筹安排，我方享受“不交人防易地建设费（本项目不建设人防用房）”的优惠政策，随后政府部门又强制我方建设人防用房，但政府部门作出了不需要建设人防工程的规划许可，答辩人为了避免不良后果的产生，三番五次要求政府部门调整相应规划，可是政府部门一直不作为不调整规划，以致因人防政策调整导致地下停车位建设不足导致规划无法验收的结果，在此过程中，答辩人始终处于被动地位，并充分履行了职责义务，所以答辩人不存在任何过错。3、依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定。首先约定因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，我方才承担违约责任，并且还约定因相关部门政策影响而使房地产权属证书延期办理的，出卖人不承担违约责任。由此可见，在上述1、2项的情形下，我方不存在任何过错，并且是因政府部门政策影响导致不能备案，所以原告请求被告给付违约金是违背双方约定的。4、原告购买的商品房系特殊优惠价格房，原告在签署购房的优惠单时，同意购房享受优惠，不追究出卖人（除房屋质量问题外）的违约责任。假设上述1、2、3项事实与理由不存在的情形下，原告未取得房屋权属证书违约金的诉讼请求也应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年8月2日，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的博雅庄园商-SY-45号房，建筑面积78.6平方米，每平方米6806.62元，总金额535000元。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后780日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起三十日内，将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房款的1%赔偿买受人损失。3、因相关部门政策影响而使房地产权属证书延期办理的，出卖人不承担违约责任。附件四：合同补充协议付款方式及期限：买受人于2014年8月2日前一次性将房款535000元付清。2014年11月3日，青县地方税务局出具的销售不动产统一发票（代开）证实原告陈金霞向被告乾宁公司缴纳房款535000元。2014年10月11日，原告陈金霞缴纳住宅专项维修基金7388元。2014年10月11日原告陈金霞向被告乾宁公司缴纳房产契税和办证费共计21950元。2010年5月24日青县城乡建设投资有限公司（甲方）与石家庄市天达房地产开发有限公司（乙方）签订《华兴街西侧旧城区征收改造项目合作协议书》，协议第一条约定，甲方受河北省青县人民政府委托，负责华兴街西侧旧城改造项目的拆迁、安置、规划、管理，并与乙方签订本协议。协议第四项：合作方式和条件本项目享受旧城区改造的相关优惠政策，包括免交城市基础设施配套费、人防易地建设费（本项目不建设人防用房）等县级行政事业性收费。2010年5月24日召开青县城市规划建设委员会第三十五次会议，会议内容评审部分城市建设项目规划设计方案，并出具了青规［2011］35号青县人民政府规划建设委员会文件，该文件（三）华兴大街西侧区域拆迁改造项目第7项：小区建筑指标，总户数1963户，地上停车位196个，地下停车位1767个，局部两层，停车率100%。会议决定：同意该小区的规划设计方案，县住建局凭会议纪要为其办理《建设工程规划许可证》。2015年11月10日，青县华兴街西侧征收改造指挥部关于博雅庄园二期工程地下车位数量减少的情况的报告：被告乾宁公司报批建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证时，县住建局进行现场执法并提出，必须建设人防工程或缴纳人防易地建设费。被告乾宁公司向拆迁指挥部汇报后，同时向县住建局各位领导紧急递交了《关于华兴街西侧征收改造项目运作过程和批建环节受阻情况的报告》，被告乾宁公司向县政府递交了《关于“博雅庄园”增建人防工程相关问题的请示》，县政府领导指示按住建局要求先行施工后考虑调整规划。县住建局要求被告乾宁公司作出书面承诺并交纳了100万元的保证金后给予办理规划许可证和施工许可证，基于此，被告乾宁公司增加投资1228万元建设人防工程。目前人防工程已经全部建设完成。2012年9月21日被告乾宁公司出具承诺书，承诺与项目三期工程中建设人防工程用房10346平方米。如违反承诺，我公司依法缴纳人防易地建设费。2013年9月25日，青县住房和城乡建设局为被告乾宁公司办理了博雅庄园三期（商业、物业、储藏），建设规模17824平方米，许可证号为建字130922201310986号建设工程规划许可证。2014年1月9日青县住房和城乡建设局为被告乾宁公司办理了博雅庄园三期建筑工程施工许可证，许可证号：13092214X003。2015年8月1日被告乾宁公司向青县人民政府做了关于“博雅庄园”项目停车位比例问题的汇报：进入2012年下半年当一、二期工程已完成主体工程总量平均30%以上，被告在报批建设工程规划许可证与建筑工程施工许可证时，县住建局人防办提出“必须建设人防用房或缴纳人防易地建设费”的要求，否决了原合作协议中相关的优惠条款。无奈按要求向住建局人防办做出了在项目北区建设人防用房10346平方米的书面承诺。由于人防工程是一种有防护要求的特殊地下建筑，重新规划设计，将已开挖的2号车库被迫碾压灰土回填，北区楼间地下车库全部被砍掉，在人防工程投入成本大幅增加的同时，直接造成了原规划设计的停车位数量大幅减少，这一情况被告曾于2012年8月8日书面向县政府领导报，提出调整停车位比例的请示，政府领导口头承诺下一步可适当调整停车位比例，但至今没有书面答复。博雅庄园项目至三期竣工停车位数量为：地上地下合计611个停车位。2018年4月26日青县住房和城乡建设局关于房地产开发项目遗留问题解决情况的报告对博雅庄园项目，属“办证难”，因该项目少建地下停车位，不能通过验收。2018年4月27日，青县城市管理行政执法局做出了（青城执）罚字（2018）第（005）号行政处罚决定书，决定对被告乾宁公司罚款8376849.5元。被告乾宁公司不服青县城市管理行政执法局做出的（青城执）罚字（2018）第（005）号行政处罚决定书，向青县人民法院提起行政诉讼，青县人民法院经审理认为，《华兴街西侧旧城征收改造项目合作协议书》、《建设工程规划许可证》的相关内容违犯《中华人民共和国人民防空法》规定，不具有合法性，《建设工程规划许可证》涉及地下部分的规划也不具有可实施性。被告乾宁公司因增建人防工程需变更原规划许可数次向政府相关部门请示、汇报，最终未获批准，被告乾宁公司已经履行了职责义务。由于增加人防工程造成未按照建设工程规划许可证的规定进行建设这一违法结果的发生客观上不能完全归责于被告乾宁公司。由于增建人防工程改变原规划设计，致使原车位位置地质条件发生变化，造成区域内达不到建设车位条件。（青城执）罚字（2018）第（005）号行政处罚决定书不能显示其处罚的公平、公正性。2019年4月1日，青县人民法院经审理做出了（2018）冀0922行初8号行政判决书，判决：一、撤销青县住房城乡建设局做出的（青城执）罚字（2018）第（005）号行政处罚决定书；二、青县住房和城乡建设局在判决生效后一个月内重新做出行政行为。被告青县住房和城乡建设局不服一审判决，向沧州市中级人民法院提起上诉，沧州市中级人民法院经审理，做出了（2019）冀09行终267号行政判决书，驳回上诉，维持原判。2014年8月5日，原告陈金霞与被告乾宁公司工作人员张文俊等签订了购房优惠申请单，该房屋原价为537340元，优惠后价格535000元，购房优惠申请单注明：1、此套房已享受特殊优惠，不得追究出卖人（除房屋质量问题外）的违约责任；2、不准换房，如换房按换房时的房价计算。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，原告按约定缴纳了房款，于2014年10月11日缴纳了办证费、物业费、垃圾清运费、预交自来水费、专项维修资金等费用，证明原告于2014年10月11日已入住涉案房屋。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后780日内，经办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现原告接受该房屋的时间已超过了合同约定的780日的时间，被告未按照约定经办理权属登记的资料报产权登记机关备案，致使原告至今未办理产权登记证书，被告应按照约定在30日内向产权登记部门提供资料，协助原告陈金霞办理产权登记证书。《华兴街西侧旧城征收改造项目合作协议书》、《建设工程规划许可证》的相关内容违犯《中华人民共和国人民防空法》规定，不具有合法性，《建设工程规划许可证》涉及地下部分的规划也不具有可实施性。被告乾宁公司因增建人防工程需变更原规划许可数次向政府相关部门请示、汇报，最终未获批准，被告乾宁公司已经履行了职责义务。由于增加人防工程造成未按照建设工程规划许可证的规定进行建设这一违法结果的发生客观上不能归责于被告乾宁公司。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：因出卖人的原因买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记期限的。原、被告双方约定了办理房产登记证书的期限为出卖人应当在商品房交付使用后780日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告乾宁公司没有在约定期限内被告没有向产权登记机关报相关的资料备案，是因为建设人防用房致使被告不能按照《建设工程规划许可证》进行施工且《建设工程规划许可证》不具有合法性，有关部门也没有进行制定新的规划许可证，没有按约定向产权登记机关报相关的资料备案，不是被告乾宁公司的原因，被告乾宁公司并不存在过错，被告乾宁公司不承担违约赔偿责任，原告陈金霞与被告博雅公司签订了购房优惠申请单，原告享受了房屋的优惠价格，原、被告约定，此套房已享受特殊优惠，不得追究出卖人（除房屋质量问题外）的违约责任。按约定原告不应当主张除房屋质量问题以外的被告违约责任。应依法驳回原告陈金霞请求判令被告支付违约金的诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告河北乾宁房地产开发有限公司协助原告陈金霞办理房屋产权登记证书，于判决生效次日起30日内履行完毕；二、驳回原告陈金霞其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告河北乾宁房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。提起上诉的，应在上诉状递交的七日内向沧州市中级人民法院交纳上诉，并将上诉状和上诉费票据一并递交我院，逾期不交费、不递交我院上诉状或上诉费票据的视为不再上诉。审 判 长  肖焕生审 判 员  王 丹人民陪审员  刘 娜二〇一九年十二月十八日书 记 员  肖 庚