广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1132号上诉人（原审被告）：阳江市中集房地产开发有限公司（原称阳江市中集富日房地产开发有限公司）。住所地：广东省阳江市江城区西平北路上东新城内。法定代表人：汤雨，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘沛，广东迅恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯伟先，男，汉族，1980年1月9日出生，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：林显伦，广东言必行律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄斌斌，广东言必行律师事务所律师。上诉人阳江市中集房地产开发有限公司（以下简称中集房地产公司）因与被上诉人冯伟先商品房销售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院作出的（2019）粤1702民初337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中集房地产公司上诉请求：（一）判令撤销一审判决，改判驳回冯伟先的诉讼请求；（二）一二审诉讼费用全部由冯伟先承担。事实和理由：（一）关于谁为办理商品房房屋产权登记的义务主体。《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的……”该约定应为约束出卖人履行相关备案义务的时间，而非买受人最终取得权属证书的时间，中集房地产公司在办证过程中的义务，也仅为备案登记义务。根据《城市房屋登记管理办法》的相关规定，房屋权属登记义务主体为权利人，即本案中冯伟先为办理所购房屋权属登记义务人，中集房地产公司承担的是协助义务。按照双方当事人的约定，冯伟先完成缴税、规费以及个人相关材料后，中集房地产公司将办理涉案房屋权属登记相关资料移交不动产登记部门，即履行了义务。（二）关于中集房地产公司是否违约的认定。首先，双方在合同中约定，如因出卖人的责任，致使买受人未在规定期限内取得权属证书，承担违约责任，因此，本案约定的“逾期”仅仅是承担违约其中一个要件，其还应满足约定的“如因出卖人的责任”造成逾期的，中集房地产公司才应承担违约责任。而在出卖人已将相关资料交给办证机关后，办证机关何时能够办理完毕，不属“出卖人的原因”，中集房地产公司自然不应承担违约责任。（三）关于中集房地产公司违约责任的计算期间。按照《广东省高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题指导意见》第2点：“根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十八条第一款的规定，出卖人只有在因其身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限之内合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任”。一审既然已经查明“中集房地产公司于2017年10月9日将涉案商品房的确权登记材料提交至阳江市不动产登记中心”，证明中集房地产公司已经履行了合同义务，中集房地产公司如果要承担逾期办证的违约金的话，其计算期间应从2016年1月30日起计至2017年10月9日止。（四）本案是因办理房产证引起的纠纷，法院应查明在办理房产证的过程中双方当事人应履行哪些义务。涉案房屋是属于一手商品房，冯伟先取得房屋产权证书必须经过二次登记，第一次是初始登记，责任在中集房地产公司，第二次是转移登记，从中集房地产公司提供的不动产登记收件收据（存根）显示，冯伟先是申请人，除了初始登记证书外，资料全都由冯伟先提供。既然冯伟先委托了中集房地产公司代办，应及时出具委托书（在登记中心的工作人员面前签名委托手续），依法缴纳契税，同时必须冯伟先必须亲自到有关部门接受询问、当面签署文件。另外，不动产行政管理部门在办理过程中也需要时间进行各种审批、测绘、核准等。中集房地产公司现向二审法院申请律师调查令，调取上述资料的形成时间以证明中集房地产公司不应该为冯伟先延迟履行上述义务和房产登记部门因办证手续所需要的时间造成房屋产权证书延迟而承担责任。综上所述，中集房地产公司不存在违约事实，无需向冯伟先支付违约金。请求二审法院支持其上诉请求。冯伟先辩称：（一）中集房地产公司存在对于“预售合同登记备案义务”及“房屋所有权权属登记义务”概念偷换的错误。冯伟先主张按《商品房买卖合同》第十五的规定，即要求中集房地产公司办理和给付房屋所有权证书（即办理所有权转移登记手续），而非中集房地产公司主张的预售合同登记备案义务或初始登记。（二）中集房地产公司存在事实违约。中集房地产公司主张其已尽到协助冯伟先办理商品房房地产权属证书的义务，这根本不属实。根据《商品房买卖合同》第十五的规定，办理商品房房地产权属证书的义务在于中集房地产公司。而且，中集房地产公司办理初始登记时间亦是延期并构成违约的，就是由于中集房地产公司一而再、再而三地逾期，导致冯伟先办理并拿到房屋产权证的时间一再被延期。早在2015年4月29日，冯伟先就已经按照中集房地产公司的要求，向其预交了32065元的办证费用，中集房地产公司却一直怠于履行其应尽的义务，而根据阳江市不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明，本案商品房的所有权转移登记至冯伟先名下的时间为2018年2月7日，故中集房地产公司应当为自己逾期办证承担相应的违约金责任。（三）中集房地产公司主张冯伟先未能及时取得房屋权属证书是行政机关的责任，但根据中集房地产公司在一审庭审过程中提供的证据显示，其并没有依约在2016年1月29日前就把相关申报材料转移到不动产登记部门，导致不动产登记中心在2018年2月7日才把房屋所有权证书办理完成，这是由于中集房地产公司的违约行为所致，中集房地产公司应按照合同约定承担。（四）中集房地产公司存在对于“商品房确权登记”与“房地产转移登记”概念认识不清及混淆的问题。中集房地产公司主张其已于2017年10月9日将涉案商品房转移登记的材料交至阳江市不动产登记中心，剩下的事情就是阳江市不动产登记中心的义务，与中集房地产公司无关。这显然是对于“商品房确权登记”（即初始登记）与“房地产转移登记”（所有权转移登记）概念认识不清，理解错误。（五）一审法院适用法律正确，逾期违约金计算清楚。涉案房屋所有权权属登记时间为2018年2月7日，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，出卖人应当在2015年10月31日前向买受人交付该商品房；第十五规定，中集房地产公司应最迟在合同约定的最后交房之日起的90日内，即2016年1月29日前协助冯伟先取得该商品房房屋所有权证书，所以一审计算中集房地产公司逾期违约金从2016年1月31日起至2018年2月7日止，理据充分。冯伟先向一审法院起诉请求：（一）判令中集房地产公司立即支付逾期办证违约金48361.21元给冯伟先（逾期办证违约金以467710元为基数按每日万分之一计算，从2016年1月26日计至2018年11月25日止为48361.21元）；（二）本案案件受理费由中集房地产公司承担。一审法院认定事实：2015年4月29日，冯伟先与中集房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：中集房地产公司将位于阳江市江城区xxx路xxx小区xxx房出售给冯伟先，建筑面积共114.96平方米；该商品房属预售，按套出售，总价款为467710元；付款方式为于签署本合同当日支付首期房款140710元，余款327000元同时办理银行按揭；关于交付房屋的约定：出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房，出卖人每天按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金至取得房地产权属证书日止。合同还约定了其他条款。原告和被告均在合同上签名盖章予以确认。签订上述合同后，冯伟先已付清全部购房款467710元给中集房地产公司。且中集房地产公司已经交付房屋给冯伟先，冯伟先、中集房地产公司在庭审中确认涉案商品房交付使用日期为2015年10月25日。中集房地产公司将涉案商品房的确权登记材料提交至阳江市不动产登记中心的时间为2017年10月9日。又根据阳江市不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明，涉案房屋的所有权权属登记时间为2018年2月7日。冯伟先主张中集房地产公司违反了《商品房买卖合同》中关于办证期限的约定。冯伟先遂向本院起诉，请求如诉称。一审法院认为：冯伟先与中集房地产公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。依据冯伟先、中集房地产公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条“中集房地产公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由中集房地产公司提供的资料报产权登记机关备案，如因中集房地产公司的责任，冯伟先不能在规定期限内取得房地产权属证书的，中集房地产公司每天按已付房价款的万分之一向冯伟先支付违约金至取得房地产权属证书日止。”之约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”之规定，本案中，合同约定涉案房屋的交付时间是2015年10月31日前，中集房地产公司最迟应在合同约定的最后交房之日起90日内，即2016年1月29日前将办理权属登记需由中集房地产公司提供的资料交至相关部门办证。但中集房地产公司于2017年10月9日才将商品房确权登记的材料交至不动产登记部门，已构成违约，应承担违约责任。涉案房屋所有权权属登记时间为2018年2月7日，故中集房地产公司逾期办证的违约金的计算期间应从2016年1月30日起计至2018年2月7日止，中集房地产公司应在上述期间内依合同约定每天按已付房价款的万分之一向冯伟先支付违约金。冯伟先已支付房价款467710元。故中集房地产公司应向冯伟先支付逾期办证违约金34610.54元（467710元×0.0001×740天），冯伟先请求超过一审法院核准部分，应不予支持。至于中集房地产公司抗辩认为冯伟先诉讼请求的时效已届满，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”本案冯伟先自中集房地产公司逾期办证之日即2016年1月30日起，有要求中集房地产公司支付逾期办证违约金的请求权，至民法总则施行之日即2017年10月1日止，未满民法通则规定的二年诉讼时效，故可适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定。冯伟先于2019年1月7日向一审法院提起诉讼，尚在诉讼时效期间内，故一审法院对中集房地产公司关于时效的抗辩不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、限阳江市中集房地产开发有限公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金34610.54元给冯伟先；二、驳回冯伟先的其他诉讼请求。一审案件受理费504元，由阳江市中集房地产开发有限公司负担361元，由冯伟先负担143元。二审中，冯伟先提供一组新证据：银行汇款凭证存根，拟证明在《商品房买卖合同》签订之日冯伟先就已经将办证费支付给中集房地产公司，办证的所有流程都是由中集房地产公司负责操办，冯伟先不存在任何违约的情况。经质证，中集房地产公司认为该证据不能证明冯伟先是支付办证费用，且是支付给阳江市中集物业服务有限公司而并非中集房地产公司。中集房地产公司在二审期间没有提交新证据，但其向本院申请律师调查令，拟收集在阳江市不动产登记中心收据里，序号4的委托书，序号5不动产登记申请审批表，序号6不动产登记询问笔录，序号7不动产权证书，序号8税收缴款书，序号11当面签名一览表，序号12不动产权附图。理由是本案是因办理房产证引起的纠纷，法院应查明在办理房产证的过程中双方当事人应履行哪些义务。冯伟先是申请人，既然其委托了中集房地产公司代办，应及时出具委托书，依法缴纳契税，同时必须冯伟先必须亲自到有关部门接受询问、当面签署文件。另外，不动产行政管理部门在办理过程中也需要时间进行各种审批、测绘、核准等，中集房地产公司不应该为冯伟先延迟履行上述义务和房产登记部门因办证手续所需要的时间造成房屋产权证书延迟而承担责任。上述资料书冯伟先财产的档案资料，中集房地产公司无权查阅。冯伟先不同意中集房地产公司的申请，因为本案事实已明确，负责办证的杨台鹤是中集房地产公司的工作人员，办证资料里有冯伟先的签名，也都是冯伟先提前签好的，如果事事要冯伟先亲自办理，也不会出现委托书这一项，所以，中集房地产公司申请调查令没有任何意义。本院经审理查明：一审查明的基本事实属实，应予以确认。另查明：在诉讼过程中，中集房地产公司未能举证证明其通知了冯伟先前往阳江市不动产登记中心办理签名等登记手续的事实存在。阳江市中集物业服务有限公司是中集房地产公司的关联企业，是双方在《商品房买卖合同》中约定的前期物业管理公司。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，争议的焦点是中集房地产公司是否存在逾期办证的违约行为，应否支付逾期办证违约金给冯伟先，及逾期办证违约金的计算问题。冯伟先与中集房地产公司订立的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，是有效合同。冯伟先与中集房地产公司签订《商品房买卖合同》约定:“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，出卖人每天按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金至取得房地产权属证书日止”。本案中，合同约定涉案房屋的交付时间是2015年10月31日前，中集房地产公司最迟应在合同约定的最后交房之日起90日内，即2016年1月29日前将办理权属登记需由中集房地产公司提供的资料交至阳江市不动产登记中心，但中集房地产公司于2017年10月9日才将涉案商品房的转移登记材料递交至阳江市不动产登记中心，故一审判决认定其已构成违约，应承担违约责任并无不当，本院予以维持。由此，中集房地产公司应从2016年1月30日起计至2018年2月7日止，“每天按已付房价款的万分之一”的合同约定，向冯伟先支付违约金，一审判决对该违约金的计算正确，本院予以维持。根据合同约定，中集房地产公司负有为冯伟先办理产权登记的具体事务的义务，即使阳江市不动产登记中心在办理登记手续时需要冯伟先当面签名，中集房地产公司也负有通知冯伟先的义务。因中集房地产公司未能举证证明其依阳江市不动产登记中心的要求，通知了冯伟先前往阳江市不动产登记中心办理签名等必须由当事人亲为的事项的事实存在，故中集房地产公司向本院申请律师调查令以调查该事实，对本案的处理没有实质意义，本院不予采纳。中集房地产公司主张其已履行了自己的办证义务理据不足，一审认定中集房地产公司构成逾期办证违约、应承担违约责任并无不当，本院予以维持。综上所述，中集房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费665元，由阳江市中集房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 龙 飘审判员 何桂霞审判员 施震宇二〇一九年九月二十日法官助理詹礼迪书记员刘小颜附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。