北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初3231号原告：郭勤跃，男，1959年11月6日出生。委托诉讼代理人：左爵云，北京市常鸿律师事务所律师。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路1号院264室。法定代表人：朱天星，执行董事。委托诉讼代理人：尹小飞，男，1978年4月26日出生，北京天台山房地产开发有限公司职员，住北京市海淀区。被告：堆龙金祥旅游文化发展有限公司，住所地西藏自治区拉萨市堆龙德庆区乃琼镇色玛村企业创业创新基地1栋1-023号。法定代表人：张莉，执行董事。委托诉讼代理人：宋然，女，1988年6月10日出生，北京天台山房地产开发有限公司职员。二被告委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。原告郭勤跃与被告北京天台山房地产开发有限公司（简称天台山公司）、堆龙金祥旅游文化发展有限公司（简称堆龙金祥公司）商品房预售合同纠纷一案，由郭勤跃提起诉讼，本院于2019年4月18日立案后，经审理发现有不适宜适用简易程序的情形，依法裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭勤跃之委托诉讼代理人左爵云，被告天台山公司和堆龙金祥公司之委托诉讼代理人孙跃恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭勤跃向本院提出诉讼请求：二被告按合同约定的购房款7695895元为基数，按照每天万分之一的标准，支付原告2017年8月1日至2019年11月7日的逾期办证违约金637989元。事实和理由：2014年3月11日，原告与天台山公司签订《北京市商品房预售合同》，约定原告向天台山公司购买北京市门头沟区****地区**-***居住项目（***）门头沟****地区天台山居住项目**层1102号房屋，现楼号为北京市门头沟区**路**号院*****园**号楼1102号（简称1102号）。房屋总价款7695895元，交房日期为2015年7月31日。合同约定买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金。原告已向天台山公司交纳了全部房款，但天台山公司至今未给原告办理房屋产权证书。经查，天台山公司系堆龙金祥公司独资设立的有限责任公司，根据《公司法》第63条，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东财产的，应当对公司债务承担连带责任，故原告要求二被告承担连带责任。此外，双方约定的日万分之零点一的违约金标准过低，违反民法公平原则，故原告主张按照日万分之一的标准计算。被告天台山公司、堆龙金祥公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、造成未按期办理产权证的原因是原告对于房屋进行了改造。原告将开放阳台进行了封闭，对外墙外侧结构洞口进行了封装，这两项改造导致房屋面积增加，建筑面积超过了规划面积，从而不能办理产权证书。该问题发生后政府对天台山公司已经进行了处罚，处罚后无具体的实施方案。但天台山公司对于逾期办理产权证书没有主观恶意，一直在与政府积极沟通，推动事情尽快解决，政府有可能对超出规划面积部分要求被告支付土地出让金，若还要向小区业主支付违约金，对天台山公司来讲是无力承担的。如果原告据此要求被告承担不能办理产权证的各项不利后果是极不公平的；二、如果法庭判决被告承担违约金，被告认为不应以2017年7月31日，而应以原告郭勤跃实际收房之日起730天届满计算违约金；三、虽然原告未按照合同取得产权证书，但是原告已经实际占有并使用房屋，并未对原告造成实际损失。反而房屋结构改造，原告房屋面积大幅增加，其带来了巨额的收益。原告在未受到损失的情况下要求被告支付巨额的违约金，对被告来说是显失公平的。被告认为不应将违约金调整至日万分之一，请求减少违约金；四、商品房预售合同是原告和天台山公司签订的，与堆龙金祥公司没有关系，堆龙金祥公司不同意承担连带责任。堆龙金祥公司投资天台山公司后，两公司一致独立经营，财务和人员各自独立，虽然在持股期间存在一人股东的情形，但是并不存在利用股东地位损害公司利益的行为。此外，原告与天台山公司签订预售合同、补交房款等时间均在堆龙金祥公司购买天台山公司股份之前，没有证据证明堆龙金祥公司实际或变相收取了原告支付的对价，故堆龙金祥公司无需负担原始股东的责任。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方无争议的事实如下：天台山公司现系堆龙金祥公司法人独资的有限责任公司，堆龙金祥公司于2018年11月1日认缴出资成为股东。2014年3月11日，天台山公司（出卖人）与郭勤跃（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y1587610），约定郭勤跃购买门头沟区****地区**-***居住项目（***）门头沟****地区天台山居住项目**层1102号房屋（双方一致认可即现1102号），房屋预测建筑面积198.84平方米，其中套内建筑面积166.96平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积31.88平方米，单价每平方米46094.24元，房屋总价7695895元。合同第二十二条产权登记（二）转移登记1、商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金。2014年3月19日和2014年4月26日，郭勤跃分两次向天台山公司共交纳购房款7695895元，天台山公司向郭勤跃出具发票。2015年12月28日，郭勤跃向天台山公司支付代收公共维修基金、代收房屋登记费、代收产权代办费、代收印花税分别为39770元、80元、500元、5元，天台山公司向郭勤跃出具收据。1102号房屋现由郭勤跃居住使用。截至2019年11月7日法庭辩论终结，天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记。天台山公司自认系实测面积超出规划导致其不能办理诉争房屋的初始登记。经查，2017年7月5日，北京市规划和国土资源管理委员会做出京规（门）行决字2017第0004号行政处罚决定书，载明受处罚单位：天台山公司。天台山公司在门头沟区龙泉镇城子村建设的门头沟****地区天台山居住项目A7#、A8#、A9#住宅楼，未按照《建设工程规划许可证》许可内容建设，违法建设面积共计2163.46平方米。以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第三款之规定，依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条之规定，已构成违法建设。依据《北京市禁止违法建设若干规定》第二十七条之规定，属不能拆除的城镇违法建设。根据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条第一款之规定，决定对你单位上述违法行为给予行政处罚，处没收违法收入的罚款，罚款额共计人民币24287002元。该决定书并告知天台山公司不服本决定，可申请复议。对复议决定不服的，可提起诉讼。也可以自收到本决定书之日起，直接向法院起诉。逾期不履行处罚决定，不申请复议，也不向法院起诉的。由行政机关依法申请人民法院强制执行。天台山公司表示已经缴纳上述罚款。另查，郭勤跃在签订预售合同时签订了委托书一份，其中受托单位处空白，委托内容系该商品房竣工后，对商品房中的开敞阳台进行统一封装，拆除开敞阳台与室内空间之间的门窗，并拆除开敞阳台原有的护栏。并进行商品房外墙外侧的结构洞口封装为阳台，并拆除前述阳台与室内空间之间的窗户、部分墙体及原有的窗户护栏等内容。天台山公司自认尚未出售的诉争项目房屋亦同样封闭了阳台和结构洞口，未能取得初始登记原因亦在于此。审理中，经本院释明，堆龙金祥公司未提供有效证据证明天台山公司的财产独立于堆龙金祥公司自己的财产。对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y1587610）系郭勤跃与天台山公司真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。双方合同约定天台山公司于2015年7月31日前交付房屋，郭勤跃实际办理入住时间晚于上述日期。截至法庭辩论终结天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记，导致天台山公司未能在房屋交付后730日内为郭勤跃办理房屋转移登记手续，至今郭勤跃未能取得房屋所有权证，天台山公司构成违约，应按照合同约定承担违约责任。天台山公司辩称由于郭勤跃在购买房屋时委托施工单位进行阳台封闭和结构洞口封闭导致面积增加不能办理初始登记，故其不应承担违约责任。本院认为，委托书系郭勤跃购买房屋时与预售合同一并签订，且诉争项目的其他尚未出售的房屋亦进行了阳台和结构洞口的封闭，故天台山公司以此辩称不承担违约责任的意见，本院不予采信。关于违约金的起算期间，本院认为，根据预售合同约定，交付房屋以及办理房屋权属转移登记系天台山公司的主要合同义务，预售合同关于上述两项义务履行期限的约定系对天台山公司的限制，故天台山公司辩称以郭勤跃实际办理入住之日起730日届满后计算违约金，本院不予采信。郭勤跃主张违约金期间自2017年8月1日起至2019年11月7日止，本院予以支持。关于逾期办证违约金的计算标准，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。郭勤跃主张约定的违约金计算标准过分低于其实际受到的损失，要求调整至日万分之一的标准，但未向本院提交证据予以证明，本院对其该项诉讼请求不予支持。天台山公司和堆龙金祥公司虽主张日万分之零点一的违约金计算标准过高，但亦未提交充分证据证实，故天台山公司和堆龙金祥公司主张降低违约金的意见，本院不予采信。郭勤跃以天台山公司系一人有限责任公司，堆龙金祥公司系其全资股东为由要求堆龙金祥公司就逾期办理产权证和支付违约金承担连带责任。本院认为，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。现堆龙金祥公司系天台山公司的全资股东，其未向本院提交天台山公司的财产独立于堆龙金祥公司的财产的证据，故堆龙金祥公司应对天台山公司的债务承担连带给付责任。但堆龙金祥公司在2018年11月1日后才认缴出资成为天台山公司的全资股东，故郭勤跃要求堆龙金祥公司承担2018年11月1日之前发生的逾期办证违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付郭勤跃二○一七年八月一日至二○一八年十月三十一日止的逾期办证违约金35170.24元；二、北京天台山房地产开发有限公司和堆龙金祥旅游文化发展有限公司于本判决生效之日起七日内共同支付郭勤跃二○一八年十一月一日至二〇一九年十一月七日止的逾期办证违约金28628.73元。三、驳回郭勤跃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1395元，由北京天台山房地产开发有限公司负担769元，由北京天台山房地产开发有限公司和堆龙金祥旅游文化发展有限公司共同负担626元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  耿迎涛人民陪审员  李进存人民陪审员  吴世杰二〇一九年十二月十三日法官 助理  王安妮书 记 员  邓德晶