上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初13160号原告(反诉被告)：沈娟，女，1980年11月5日出生，汉族，户籍地江苏省启东市。委托诉讼代理人：顾继云，上海环绮律师事务所律师。被告(反诉原告)：刘燕，女，1997年3月7日出生，汉族，户籍地江苏省泰兴市。委托诉讼代理人：陈俊，上海市锦天城律师事务所律师。原告(反诉被告)沈娟与被告(反诉原告)刘燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，先依法适用简易程序公开进行了审理，刘燕于2019年5月8日提出反诉。本院于2019年9月9日至同年12月3日委托华东政法大学司法鉴定中心进行笔迹真实性鉴定。因案情复杂，本院依法组成组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)沈娟及委托诉讼代理人顾继云，被告(反诉原告)刘燕的委托诉讼代理人陈俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)沈娟向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除沈娟与刘燕于2016年10月15日签订的租赁合同;2.依法判令刘燕返还位于闵行区龙茗路XXX号房屋;3.依法判令刘燕在扣除保证金后支付拖欠的房租及房屋占有期间使用费;4.判令刘燕支付违约金132,000元。事实和理由：2015年10月10日,沈娟丈夫孙绍辉与案外人陈某某签订位于上海市闵行区龙茗路XXX号商铺(以下简称“涉案房屋”)为期3年的租赁合同,后又续租,自2018年10月10日起至2020年10月9日止。2016年10月15日,沈娟(甲方)将涉案房屋出租给本案刘燕(乙方),房屋租赁期限自2016年10月20日起至2019年10月19日止。租金从2016年10月20日起至2018年10月19日止月租金为21000元；租金保证金42000元；2018年10月20日起至2019年10月19日止,月租金为22000元。双方签订的《租赁合同》明确约定若刘燕擅自转租、转借、转让该房屋使用权,或与他人交换各自承租的房屋的,沈娟可立即终止涉案房屋租赁合同及相应补充合同,收回“租赁物”。在甲方行使终止权后,乙方必须在3天内清场,并向甲方返还该房屋,每逾期一天,乙方需向甲方支付该房屋的占有使用费。《租赁合同》还明确约定若一方违约,违约方需以年租金的50%赔偿守约方的损失；明确约定甲方行驶终止权以后,乙方必须在3天内清场,并向甲方返还该房屋,每逾期一天,乙方应按原定每平方米单价的三倍向甲方支付该房屋占有使用费。2019年1月15日,沈娟突然收到刘燕叔叔的短信,才知道涉案房屋已被刘燕转租给案外人经营,因为无法办理营业执照被案外人起诉,当沈娟发现刘燕擅自转租后,及时表明了不允许转租并解除合同。双方的签订的《租赁合同》系双方真实意思表示,合法有效,双方均应恪守。现因刘燕擅自转租,构成违约。沈娟认为,双方的合同已无法继续履行,故提起诉讼。被告(反诉原告)刘燕辩称：双方订立租赁合同系真实意思，沈娟向其出具《证明》同意转租，故其转租行为并未违约。沈娟未取得产权人同意将房屋转租给刘燕，该行为无效，故双方的租赁合同应认定未无效合同，应返还合同利益。此外，因沈娟不配合，刘燕承租的房屋已经注册了公司，故刘燕无法配合次承租人办理营业执照，导致刘燕被次承租人起诉。因此不同意原告的所有诉讼请求。反诉原告刘燕向本院提出反诉请求：1、确认刘燕与沈娟双方订立的《租赁合同》无效；2、请求沈娟退还租金57万元，并返还押金42,000元；3、判令沈娟支付违约金132,000元。事实和理由：2016年10月15日刘燕与被沈娟签订《租赁合同》一份，约定：闵行区龙茗路XXX号，面积42平方米的房屋租赁给刘燕使用，租赁期限从2016年10月20日至2019年10月19日止，2016年10月20日至2018年10月19日的租金为每月21,000元，2018年10月20日至2019年10月19日的租金为每月22,000元。押金42,000元，合同终止后，无息返还。2016年10月16日沈娟出具《证明》一份，同意刘燕或刘燕的授权方可以转租龙茗路XXX号房屋。沈娟非龙茗路XXX号房屋的所有权人，其将该房屋出租给刘燕也是转租。刘燕为了满足经营需要，多次向沈娟索要办理营业执照所需要的证件材料，沈娟百般推脱，认为其没有义务提供而不予配合，导致刘燕因无法提供办理证照的材料，被次承租人起诉至法院。陈某某与沈娟、孙绍辉签订的《上海市房屋租赁合同》和陈某某与孙绍辉签订的《上海市房屋租赁合同》两份合同明确约定：未经出租人同意，承租人不得转租。沈娟欺瞒刘燕，表示其有权出租该房屋。依照相关法律规定，刘燕与沈娟签订的《租赁合同》应是无效的。合同无效自始无效，因合同取得的财产应当返还。因沈娟的欺骗，在没有转租权的情况下，将房屋转租给刘燕，后又因沈娟未尽合同履行义务，导致合同无法再履行，且刘燕被案外人起诉要求赔偿经济损失高达38万余元，这都是因为沈娟不愿意提供办理证照的资料造成的。为此，刘燕认为，沈娟存在非常严重的过错，应由沈娟承担全部法律责任。如刘燕被案外人索赔成功，刘燕保留向沈娟追偿的权利。沈娟对刘燕反诉辩称：刘燕系租赁房屋的次承租人，主张转租合同无效主体系出租人，而非次出租人，且租赁房屋的产权人从未对其转租的行为提出异议，刘燕使用涉案房屋也未受到阻碍，即便未经出租人同意房屋转租合同仍为有效，故刘燕作为次承租人主张合同无效语法无据；刘燕所述被其次承租人起诉，事实上该案已撤诉，并无损失而言；刘燕出示的《证明》，即便鉴定系沈娟所签名，但无法证明打印内容和签名哪个在先；按照《证明》内容，该证明应随主合同自然终止；即便《证明》中有“可以办理营业执照”的表述，刘燕也未曾向其告知转租，更未沟通协商办理营业执照事宜，故其在履行合同中无任何过错。其不同意刘燕的反诉请求。本案在审理中，沈娟为证明其诉讼主张，提交了下列证据：1、承租方沈娟及其丈夫孙绍辉向出租方陈某某租赁位于上海市闵行区龙茗路XXX号房屋的合同编号为XXXXXXX的《上海市房屋租赁合同》，约定房屋租赁期限自2015年10月10日至2018年10月9日止由沈娟及其丈夫租赁上述房屋；2、承租方沈娟丈夫孙绍辉向出租方陈某某租赁位于上海市闵行区龙茗路XXX号的合同编号为XXXXXXX的《上海市房屋租赁合同》，约定房屋租赁期限自2018年10月10日至2020年10月9日止由沈娟及其丈夫租赁上述房屋；3、上海市闵行区龙茗路XXX号房地产权证，权利人为陈某某；4、出租方沈娟与承租方刘燕于2016年10月15日订立的租赁合同，约定上海市闵行区龙茗路XXX号由刘燕于2018年10月20日起至2019年10月19日止租赁。合同第三条第四款有“在本《租赁合同》期限内，未经甲方(沈娟)事先书面许可，乙方(刘燕)无权向第三方全部或部分转租该租赁物"的约定；5、刘燕叔叔与沈娟的微信聊天记录，刘燕叔叔称该房屋转租他人，因无法办理营业执照导致纠纷，沈娟方知刘燕将该房屋转租，并明确告知合同约定房屋不能转租；6、租赁房屋的照片，证明刘燕转租给他人的事实。对于沈娟提交的上述证据，刘燕的质证意见为：对上述证据1无异议，但认为该合同中有不得转租的约定，故沈娟存在转租的事实；对证据2，对合同的真实性不能确定，两份合同编号相同且为复印件；证据3、4、6无异议；证据5的真实性认可，刘燕确委托其叔叔与沈娟商谈租房事宜，也证明刘燕要求沈娟配合办理证照的事实。刘燕向本院提交的证据有：1、2016年10月16日由沈娟签名的《证明》一份，载明：同意刘燕或刘燕的委托人将上海市闵行区龙茗路XXX号经营性质的门面对外出租及管理。上述授权的有效期以刘燕与次承租方的合同期为准。如以后再与刘燕就上述房屋续租事项签订正式书面合同的，无需再出类似证明，刘燕对本人房屋的租赁、使用期限以上述授权期限为准，用途由次承租方定。本证明也可以办理营业执照、卫生许可证、环保证、公共场所治安许可证、消防手续等使用。该证明除沈娟签名未手写，其余内容均为打印件。2、2019年4月30日通话录音，证明沈娟方在租赁房门上喷涂。对刘燕提交的上述证据，沈娟的质证意见为：不认可证据1证明中签名为其所签。对证据2，其认可租出房门上进行喷涂，因为该房屋公安机关已经查封，并要求不准出租。经沈娟申请，本院委托华东政法司法鉴定中心对《证明》上的“沈娟”签名是否系沈娟所写进行鉴定，该中心出具鉴定意见：倾向认为检材《证明》落款“出租方或产权方(签字或盖章)”处的“沈娟”签名字迹与样本材料上的“沈娟”签名字迹时同一人所写。上述沈娟提供的证据1-6，证明其具有房屋出租的权利及与刘燕的房屋租赁关系的事实，与本案争议的事实存在关联，本院予以认定。刘燕提供的证据，能证明其是否具有合法转租权利，与双方争议的焦点相关，本院予以采用。对刘燕提供的证据2，证明双方因转租产生争议的事实，也与本案争议事实相关。华东政法司法鉴定中心的鉴定意见，是证明刘燕是否具有转租权利的证据，与本案事实存在关联，该证据本院予以采用。本院经审理认定事实如下：上海市龙茗路XXX号房屋系由沈娟及其丈夫孙绍辉于2015年10月起向该房屋权利人陈某某租赁，2016年10月15日，沈娟与刘燕订立《租赁合同》一份，沈娟为甲方，刘燕为乙方。合同约定1、甲方同意将其经租的位于上海市闵行区龙茗路XXX号，建筑面程约为42平方米的房屋出租给乙方，甲方同意乙方租赁的房屋仅作为在工商行政管理机关核准的经营范围内作商业使用，乙方不得擅自改变上述约定的使用用途，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理规定。本项约定对于甲方而言，并不表示甲方保证乙方在办理有关证照时均能获得通过，仅为一般协商。乙方自行办理经营所需的各种验收及许可证，一切费用及责任均由乙方承担……双方约定，房屋租赁期限自2016年10月20日起至2019年10月19日止……在本《租赁合同》期限内，未经甲方实现书面许可，乙方无权向第三方全部或部分转租该“租赁物”……关于租金的计算，1、自2016年10月20日起至2018年10月19日止，房屋租金每平方米(建筑面积)月租金为21,000元，该租金2年内不变自第3年起即从2018年10月20日至2019年10月19日止房屋租金每平方米(建筑面积)月租金为22,000元；2、乙方在租赁物使用期间发生的水费、电费、清洁、治安、物业管理、通讯、有线电视、管理费(物业费以实际收费)等费用由乙方按时承担。3、甲方在交付该“租赁物”同时，乙方应向甲方支付相当于贰个月的租金，即42,000元作为租赁保证金，甲方在收取保证金后应向乙方开具有效收款凭证。租赁关系终止时，甲方验明所出租的房屋及设施均无损坏和本条第2项乙方应承担的费用及其他应付款均已付清时，保证金于10天内无息归还乙方，甲方收回凭证。保证金不可抵租金。乙方应在租金起算日提前10天以现金支付甲方，先付后用。若逾期支付，每逾期一日，则乙方按迟付租金的千分之三支付滞纳金，按日累计……关于期限和终止，1、在租赁期限内，如下情形之一发生，双方均可解除本合同：1)、经双方一致同意终止；2)、“租赁物”遇国家市政规划如土地征用、市政动迁等情况发生致本合同不能履行；3)、国家法律、法规规定可以解除本合同；4)、“租赁物"非人为原因而严重损毁或被竖定为危险房屋的；2、如下情形之一发生，甲方可立即终止本合同及相应补充合同，收回“租赁物”；1)、乙方被任何中国政府部门或有管辖权的法院判定其违法经营而被吊销营业执照；2)、乙方擅自改变房屋用途，或利用承租房从事非法活动，损害公共利益的；3)、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；4)、乙方擅自转租、转借、转让该房屋承担使用权，或与他人交换各自承租的房屋的；5)、乙方逾期不支付租金累计超过一个月的；6)、乙方未按合同规定支付水、电、清洁、治安、物业管理、通讯、有线电视等属于本合同中约定的费用超过一个月的；7)、国家法律、法规规定的其他可以行使单方终止权的情形。3、如下情形之一发生，乙方可立即终止本合同及相应的补充合同，退还“租赁物”：1)、甲方被任何中国政府部门或有管辖权的法院到定其无权出租该“租赁物”。2)、甲方未按时交付“租赁物”。3)、因第三人主张权利，致使乙方不能对“租赁物”使用、收益的；4)、“租赁物”因甲方原因而严重损毁或被鉴定为危险房屋的；5)、国家法律、法规规定的其他可以行使单方终止权的情况。关于违约：1、双方须严格按照本合同履行，任何一方违约，违约方须以年租金的50%赔偿守约方的损失，不足部分，守约方有权继续向违约方追偿。2、在本合同租赁期内乙方违反本约定导致终止，在“租赁物”处属乙方的财产全部甲方所有，甲方不予向乙方赔偿或补偿或抵扣所有欠款的租金等费用。3、本合同在双方均未违约的正常情况下终止，在“租赁物”处属乙方的财产由乙方自行处置，甲方不予向乙方赔偿或补偿。4、除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的3天内应返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一天乙方应按原定每平方米单价的三倍向甲方支付该房屋占有使用费。5、甲方行使终止权以后，乙方必须在3天内清场，并向甲方返还该房屋，每逾期一天，乙方应按原定每平方米单价的三倍向甲方支付该房屋占有使用费。6、甲方在租赁期间违反合同的，除按上述条款赔偿损失外，无息退还保证金；乙方在租赁期间违反合同的，保证金抵乙方应赔偿的部分损失。双方还就其他事项进行了约定。2016年10月16日，沈娟向刘燕出具书面《证明》一份载明：同意刘燕或刘燕的委托人将上海市闵行区龙茗路XXX号经营性质的门面对外出租及管理。上述授权的有效期以刘燕与次承租方的合同期为准(不得超过合同法的第贰佰壹拾肆条的租赁最长期限，超过部分无效)。如以后再与刘燕就上述房屋续租事项签订正式书面合同的，无需再出类似证明，刘燕对本人房屋的租赁、使用期限以上述授权期限为准，用途由次承租方定。本证明也可以办理营业执照、卫生许可证、环保证、公共场所治安许可证、消防手续等使用。该证明由沈娟签名。双方合同订立后，刘燕向沈娟支付了合同保证金42,000元，房租支付至2019年1月。后因该租赁房屋由刘燕出租给案外人，刘燕及该案外人产生纠纷，自2019年2月起，刘燕未向沈娟给付房租。双方在诉讼中均称，因租赁房屋由刘燕出租，案外人在经营过程中因公安机关查处租赁房自2019年4月被查封，2019年10月21日起沈娟继续对外出租。诉讼中，沈娟表示，因双方的合同已到期，且刘燕未在约定期限前书面提出续签，故双方的合同属于自然终止，涉讼的房屋已经由其收回并出租，故撤回要求刘燕返还闵行区龙茗路XXX号房屋的诉讼请求，故要求刘燕给付房屋租金154,000元(已扣除保证金42,000元)，并表示因刘燕逾期支付2个月租金，已构成违约，应当由刘燕承担违约责任。刘燕则坚持以沈娟无转租权将房屋转租给刘燕，租赁合同应为无效，且因沈娟未履行合同义务导致合同无法再履行，坚持认为沈娟存在严重的过错，要求承担相应责任。本院认为，法律规定：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。沈娟与刘燕订立的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为具有法律效力的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应自觉履行。双方的合同于诉讼中已到期，应认定双方租赁合同因履行期满而终止，现因租赁房屋已由沈娟出租，故其撤回返还房屋的请求符合本案实际，本院予以准予。双方合同约定房租系先付后用，根据双方陈述，本案所涉租赁房屋自2019年4月起被查封，无证据显示被查系与沈娟有关，故刘燕自2019年2月起未给付租金，显然已超出合同约定的逾期超过一个月不付租金，故沈娟主张刘燕违约行为本院予以认定。据此刘燕应当承担逾期支付租金的违约金。鉴于诉讼中双方均提出根据实际情况酌情减少违约金，故本院认定违约金为23,000元。关于刘燕应当支付的房屋租金，诉讼中双方均表示房屋在2019年4月起被公安机关查封，被查封的原因无证据证明与沈娟有关，刘燕在诉讼中也未提供在租赁合同期满前将房屋返还沈娟的证据，故本院认定2019年10月20日之前该房屋均由刘燕使用，房屋租金应当由其支付，关于保证金根据双方合同的约定保证金不可抵租金，故现沈娟要求保证金在房屋租金中扣抵本院不予支持。根据前述理由，刘燕要求确认双方的合同无效、退还租金、承担违约金的反诉请求本院不予支持。关于保证金，由于本院已判决由刘燕承担了违约金，已对沈娟的损失进行了赔偿，故该部分不应抵扣房屋，应于退还刘燕，故其主张退还保证金的反诉诉请，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)刘燕应于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)沈娟房屋租金196,000元；二、被告(反诉原告)刘燕应于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)沈娟违约金23,000元；三、原告(反诉被告)沈娟应于本判决生效之日起十日退还被告(反诉原告)刘燕保证金42,000元；四、驳回原告(反诉被告)沈娟的其他诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)刘燕其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5590元，由原告(反诉被告)沈娟负担2,090元，被告(反诉原告)刘燕负担3,500元。反诉案件受理费5,620元，由被告(反诉原告)刘燕负担5,300元，原告(反诉被告)沈娟负担320元。鉴定费3,000元，由原告(反诉被告)沈娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  阮广斌审 判 员  金 渊人民陪审员  张秉馨二〇二〇年一月二十日书 记 员  李 晔附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。