广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初13551号原告：郭春华，女，1973年2月11日出生，汉族，住河北省衡水市景县***********，公民身份号码************。委托诉讼代理人：杨佰强，广东金桥百信律师事务所律师。被告：广东奥丽侬内衣集团有限公司，住所地：广东省佛山市南海区***********，统一社会信用代码***********。法定代表人：何某1。委托诉讼代理人：张文煜，广东实德（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘健萍，广东实德（佛山）律师事务所律师。原告郭春华与被告广东奥丽侬内衣集团有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2019年6月13日立案后，依法适用简易程序，于同年8月5日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨佰强，被告的委托诉讼代理人刘健萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交楼违约金（以原告已支付房价款844574元为本金，按照每日万分之三的标准进行计算，自2018年5月31日计至被告满足交楼条件并实际交楼之日止，现暂计至2018年11月2日违约金为39526.06元）；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确计算违约金的日期截止至2018年11月2日止。事实和理由：2017年3月28日，原告作为买方，被告作为卖方，共同签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同及补充协议约定：1、原告向被告购买被告开发，位于佛山市南海区**********物业，商品房总金额为844574元；2、被告应当在2018年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已经办理竣工验收备案且符合合同约定的商品房交付原告使用；3、交付时，与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套设施应达到使用条件，如通讯、电等配套管线设施应按约定安装到户，具备报装条件；4、商品房达到交付条件的，被告应当书面通知原告办理交付手续；5、被告如未按照合同规定期限将该商品房交付原告使用，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，被告应自合同规定最后交付期限（即2018年5月30日）的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了定金、首付款及办妥了按揭贷款手续，共计向被告支付房款合计844574元，已履行了全部付款义务，但被告直至2018年11月2日方办理涉讼楼宇的竣工验收备案手续，已构成违约。原告认为，上述合同及补充协议是双方的真实意思表示，内容合法有效，原告已履行全部付款义务，被告理应按照合同约定交付期限按时交付房屋，现被告逾期交房，应当承担相应的违约责任。被告辩称，一、原告与被告对涉讼商品房另行约定了装修交楼标准，已对交付标准进行变更，被告进行装修的时间必定是在涉讼商品房（毛坯房）建成后的合理期限内，即涉讼商品房的交付使用时间应以装修完成的时间为交付时间，被告不存在逾期交房的违约情形，无需承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定的被告于2018年5月30日交付的商品房是毛坯房，是不包括商品房的装饰装修的。而被告于2018年5月21日已申报联合验收并通过各部门的合格验收。但涉讼商品房在2018年5月30日建成后只是毛坯房并未进行装修，仍不能交付给各业主入住使用。而就涉讼商品房的装饰装修问题，原告与被告已另行签订了《×大厦户内装修改造协议》，涉讼商品房在2018年5月30日建成后只是毛坯房仍不能入住使用，毛坯房建成后被告仍应按照装修协议的约定对涉讼商品房进行装饰装修，装修公司承诺完成装饰装修的期限为270日。也就是说被告将符合双方约定的已装修的商品房交付给原告使用的交付日期应该在毛坯房承诺建成的2018年5月30日之后的第270日。综上所述，双方对房屋交付使用的时间已进行变更约定，交付使用的时间不是《商品房买卖合同》约定的2018年5月30日，被告进行装修必定是在涉讼商品房（毛坯房）建成的2018年5月30日之后的合理期限内进行，即涉讼商品房的交付使用时间应以装修完成的时间为交付时间，被告不存在逾期交房的违约情形，无需承担违约责任。二、原告在2018年11月2日前即2018年10月14日已办理收楼手续，被告认为原告的收楼行为系对双方约定的交楼条件及交付时间作了变更，应视为原告知道被告未取得竣工验收备案证明文件的情况但未表示异议并愿意接收房屋，故原告以涉案商品房不具备交付条件为由要求被告承担逾期交房的违约责任，应予以驳回。合同仅约定验收交接时被告应出示竣工验收备案的证明文件，但原告作为买受人，在接收房屋时亦应当查验被告的文件是否齐全，是否符合约定的交付条件，原告在被告未能出示竣工验收备案证明文件时，仍同意接收房屋，应视为原告知道被告未取得竣工验收备案证明文件的情况但未表示异议并愿意接收房屋。原告于2018年10月14日接收房屋后，现又以商品房不具备交付条件为由主张被告逾期交房的违约责任，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持”之规定，原告主张被告承担逾期交房的违约责任没有法律依据，应当予以驳回。三、即使被告未在2018年5月30日前向原告交付房屋，但原告于收楼之日已同意接受被告对其补偿的6个月物业管理费，并同意不再追究被告逾期交付房屋的责任。现原告又主张被告逾期交房的违约责任，应当予以驳回。即使被告未在2018年5月30日前向原告交付房屋，但原告在收楼之日即2018年10月14日与被告协商一致并签订《特殊申请审批表》，同意被告为原告交付6个月的物业管理费作为补偿，不再追究被告的逾期责任。如按合同约定交楼时间是2018年5月30日前，合同也明确约定了逾期交房的违约责任，原告在2018年10月14日接收房屋当日已明确知道被告逾期交房的具体天数，明确知道按合同约定被告应承担的逾期交房应付的违约金，而原告仍签订《特殊申请审批表》同意被告代交6个月的物业管理费作为补偿并同意不再追究被告的逾期责任，应视为原告对自己权利的合法处分，原告同意6个月的物业管理费作为补偿并不再追究被告的逾期责任的意思表示具有法律效力。现原告又以被告逾期交房为由主张被告逾期交房的违约责任，应当予以驳回原告的诉求。被告代交的6个月的物业管理费应以原告不追究被告责任为前提，如原告主张违约责任，被告要求原告向被告返还代交的6个月的物业管理费或在违约金中抵扣。四、原告逾期支付剩余房款的违约行为，除应向被告支付违约金之外，被告可相应顺延交楼期限。即使被告存在违约行为，原告未按《商品房买卖合同》约定的日期向贷款机构申请贷款支付剩余房价款，应按《商品房买卖合同》第6条1（1）的约定逾期90日之内，原告按日向被告支付逾期应付款万分之2的违约金【合同约定剩余房价款420000元应于2017年3月28日前申请贷款，原告实际申请贷款时间为2017年5月25日，即应付被告违约金=剩余房价款420000元*逾期日数58日*0.02%=4872元】。该部分违约金应在被告应向原告支付的违约金中抵扣。而且，根据《商品房买卖合同》第7条第2款第2项的约定：“乙方未按合同约定足额按期付款的，甲方可相应顺延交楼期限”，即原告逾期付清剩余房价款的违约行为，除应向被告支付违约金之外，被告可相应顺延交楼期限58日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院认定如下：被告出示的×大厦4-18层公寓室内精装修工程投标文件、新高国际ITI商务大厦精装工程项目施工程序及施工方案、佛山市********执行施工进度计划，为被告与案外人签订的合同，未显示与本案相关，本院对其证明效力不予确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2017年3月18日，被告出具收据，确认收取原告定金30000元。2017年3月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于佛山市南海区**********“物业；价款844574元，原告应当于2017年3月28日前支付首期房价款424574元，余款420000元，须于2017年3月28日前向贷款机构申请贷款支付；（第七条）被告应当在2018年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第2种条件（2、该商品房已办理竣工验收备案），并符合合同约定的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1……2、原告未按合同约定足额按期付款的，被告可相应顺延交楼期限，由此造成的损失由原告承担；被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之3的违约金；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第七条规定的证明文件，并签房屋交接单；如原告未付清应付款或违约金，则交付使用日期顺延至款项付清后，相应风险由原告承担；等等。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：被告发出商品房交付的书面通知后，原告未按通知约定的日期办理交付手续的，自通知约定的交付日期届满之日起，视为原告验收合格、被告交付该商品房，商品房毁损、灭失的风险、物业管理费等相关费用，概由原告承担，且该商品房各部位保修期不顺延；等等。同日，原告与被告签订《×大厦户内装修改造协议》，约定原告同意被告或委托相关单位按照附件一《【×大厦】豪华装修交楼标准》方案统一进行施工；如因实施上述改造施工导致房屋交付标准与合同及其补充协议约定的交付标准、设施设备标准出现差异，原告同意以本协议约定或实际交付时状态为准，不得以此为由拒绝办理房屋交付手续；等等。同日，被告出具收据，确认收取原告首期款394574元。2017年5月25日，广东南海农村商业银行股份有限公司盐步支行（以下简称盐步农商行）与原告签订《个人借款合同》。2017年5月26日，盐步农商行向原告发放贷款420000元，款项划入被告帐户。2018年10月14日，原告签订《收楼确认书》，确认涉讼房屋已移交原告，并经原告确认验收无异。同日，原告签订《特殊申请审批表》，审批表载明涉讼物业销售面积为67.81平方米，审批内容为“根据目前客户与保利物业签订的《前期物业管理协议》约定，物业管理费为3元每平方米/月，我司赠送6个月的管理费。每月产生的分摊水电费业主自行承担。67.81×3×6=1220.58”，原告在客户意见一栏填写“本人接受发展商赠送的6个月的管理费后不再追究开发商的逾期责任”。被告于2018年10月16日审批同意。2018年11月2日，涉讼楼宇经竣工验收备案。诉讼中，原告陈述称，《特殊申请审批表》系原告受到被告的欺诈、胁迫而签订，当天被告说如果不签订则会延长房屋整改工作，根据合同约定原告可收取的违约金为39526元，被告赠送的管理费不到2000元，两金额相差巨大，该审批表显失公平。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。《商品房买卖合同》约定被告应在2018年5月30日前将已办理竣工验收备案的商品房交付原告使用，双方之后签订的《×大厦户内装修改造协议》约定原告同意被告或委托相关单位同意按照附件一《【×大厦】豪华装修交楼标准》方案统一进行施工，即被告亦承担涉讼房屋的装修工程义务，但装修房的交付时间并无明确约定。为此，根据《商品房买卖合同》约定经竣工验收备案的毛坯房的交付实为买受人对涉讼房屋的查验，装修后的交付为真实交付。由于双方未明确约定装修房的最终交付时间，但对涉讼毛坯房进行装修亦应给予合理期限，综合考虑《装修改造协议》约定的装修标准及房屋面积，本院酌定装修期为3个月，即房屋的最终交付时间应当自2018年11月2日竣工验收备案起计算三个月，装修房的交付期限为2019年2月1日前。原告于2018年10月14日办理收楼手续，虽然接收房屋属于装修完毕的房屋，但接收时涉讼房屋尚未竣工验收备案，被告自2018年5月31日至2018年10月14日期间存在逾期交付竣工验收备案的房屋予原告查验的行为，已构成违约，被告应当承担相应的违约责任。合同仅约定验收交接时被告应出示竣工验收备案的证明文件，但原告作为买受人，在接收房屋时亦应当查验被告的文件是否齐全，是否符合约定的交付条件，原告在被告未能出示竣工验收备案证明文件时，仍同意接收房屋，应视为原告知道被告未取得竣工验收备案证明文件的情况但未表示异议并愿意接收房屋。原告于2018年10月14日接收房屋后，现又以房屋不具备交付条件为由主张被告承担2018年10月15日至2018年11月2日期间的逾期交房违约责任，本院不予支持。关于被告应否支付2018年5月31日至2018年10月14日期间的逾期交房违约金的问题。被告以原告签订《特殊申请审批表》为由抗辩无需承担逾期交付的违约责任，原告则主张《特殊申请审批表》受被告欺诈、胁迫签订，且内容显示公平，对此，本院作以下两方面分析：第一，原告并未提供证据证明被告存在欺诈以及胁迫的行为致使原告签订审批表，应承担举证不能的不利后果；第二、本案为商品房预售合同纠纷，原、被告属于房屋买卖合同关系，合同主要的权利义务是原告支付房屋对价和被告交付房屋，而合同约定逾期超过90天被告应按日万分之三计付违约金予原告，这属于双方对逾期交付违约责任的约定，后原告签订《特殊申请审批表》，表示接受被告赠送的6个月管理费后不再追究被告的逾期交付责任，双方协商一致变更被告承担违约责任的方式，同时这属于原告对其自身权利的处分，并不会导致双方房屋买卖合同关系的权利义务明显不对等，故原告主张《特殊申请审批表》的约定显示公平，理据不足。因此，原告事实上已享受了被告根据审批表而赠送的六个月物业管理费，根据《特殊审批表》的约定，不应再追究被告的逾期交付责任，现原告诉请被告支付违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告郭春华的全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取394.08元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇一九年九月六日书记员  林浩成