江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0508民初5900号 原告：高建民。 原告：刘凤英。 原告：茅雄。 原告：高斐。 委托诉讼代理人：陆俊霖（四原告共同委托），江苏普邦律师事务所律师。 被告：苏州市万隆地产有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区城北东路988号万宝世纪商务广场1幢529、530室。 法定代表人：陈文皇。 诉讼代表人：江苏立泰律师事务所，被告破产管理人。 负责人：陈磊，主任。 委托诉讼代理人：周小明，江苏立泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周欣怡，江苏立泰律师事务所实习律师。 原告高建民、刘凤英、茅雄、高斐与被告苏州市万隆地产有限公司（以下简称万隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案受理后，依法适用简易程序审理，后裁定转为适用普通程序审理，且因本院于2019年11月19日裁定受理万隆公司破产清算一案并指定江苏立泰律师事务所为管理人，本院依法通知该管理人参加诉讼，并于2019年12月13日公开开庭进行了审理，四原告的共同委托诉讼代理人陆俊霖、被告万隆公司的破产管理人周小明、周欣怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高建民、刘凤英、茅雄、高斐向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿四原告购房款差价损失暂定146650元(最终金额以评估报告为准)；2.判令被告赔偿原告利息损失（以146650元为基数，自2013年9月20日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际付清之日止）；3.判令被告赔偿原告契税及印花税损失4400元（房屋暂计差价146650元×3%，最终房屋差价以评估报告为准）；4.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告将诉讼请求变更为：1.判令被告赔偿原告购房款差价损失169030元；2.判令被告赔偿原告利息损失63414元（以169030元为基数，自合同签订日次日2013年9月20日起按年利率6%计算至2019年11月19日止）；3.判令被告赔偿原告契税损失5071元（169030元×3%）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系苏州市城北东路988号万宝世纪商务广场项目的开发商，被告在该项目销售时宣称项目一至三楼为商铺，四层及以上为办公，是两种不同类型的房屋。售楼处沙盘也反映该项目一至三楼为商铺样式，被告为此还举办了大型招商仪式，因此原告深信被告销售的房屋为商铺。2013年9月19日，原、被告签订商品房买卖合同一份，由原告向被告购买该项目×××房屋，并按约支付购房款812949元。后原告发现所购项目并非商铺，而系纯办公用房，无法作为商铺对外出租营业。原告认为被告的行为已构成违约，故诉至法院，望判如所请。 被告万隆公司辩称，1.由于我公司已进入破产程序，本案应为债权确认之诉；2.关于利息，应当自购房发票出具之日即2013年10月10日起按照年利率4.35%的标准计算至破产受理日即2019年11月19日；3.原告可就相关债权直接向管理人申请破产债权，如原告坚持诉讼，相关诉讼费用由原告自行承担。 本院经审理查明事实如下：2013年9月19日，刘凤英、高斐（买受方）与万隆公司（出卖方）签订商品房买卖合同，约定由刘凤英、高斐购买万隆公司开发的苏州市姑苏区城北东路988号万宝世纪商务广场×××房屋（以下简称涉案房屋），用途为经营用房，建筑面积为30平方米，总价为831520元，房屋交付日期为2014年12月30日前。合同中第一条约定涉案房屋土地用途为商务金融；第六条中约定买受方于2013年9月19日签订商品房买卖合同时付清全部购房款831520元。合同补充协议约定，本楼盘销售过程中的宣传资料、广告、楼书、模型、样板房、装饰标准等作为履行本合同的参考。 买卖合同签订后，刘凤英、高斐支付了购房款，2013年10月10日，万隆公司向刘凤英、高斐开具预收购房款831520元的发票。审理中，四原告称于2013年9月19日从刘凤英账户支取791520元现金，在签订商品房买卖合同当日一次性交清房款。 2015年4月13日，上述房屋所有权登记至高建民名下，与刘凤英、茅雄、高斐为共同共有人，房屋建筑面积为29.33平方米；2015年6月5日，高建民、刘凤英、茅雄、高斐交纳24388.47元契税；2015年6月16日，上述房屋所涉国有土地使用权登记至高建民、刘凤英、茅雄、高斐名下，地类（用途）为商务金融用地（053）。 审理中，依高建民、刘凤英、茅雄、高斐申请，本院依法委托昆山市中建房地产评估有限责任公司（以下简称鉴定机构）对涉案房屋以签约时间为基准日按土地用途为商务金融的非居住房屋市场价格进行司法评估。该鉴定机构于2019年11月26日作出评估结论，以涉案房屋土地法定用途导致消防审批受限为分析对象，对涉案房屋在合同约定价款831520元、约定面积30平方米的基础上，作出涉案房地产价格减损为169030元、估价对象在基准日的房地产价格为662490元的评估结论。高建民、刘凤英、茅雄、高斐为此预交评估费8150元。因万隆公司实际交付面积29.33平方米低于合同约定面积30平方米，而鉴定机构系依据合同约定面积作出的价格减损结论，审理中，四原告要求按照鉴定报告的评估结论主张房款差价损失，万隆公司管理人对此不持异议。 另查明，苏州市姑苏市场监督管理局作出姑苏市监案[2017]G00080号行政处罚决定书，认定案涉地块性质与普通消费者概念中的“商铺”有明显的界限和区别，而万隆公司通过楼书等方式向不特定消费者宣传案涉房屋为“商铺”，宣传内容与实际不符，可以认定为虚假宣传，并据此责令万隆公司停止违法行为，并处罚款5万元。 再查明，2019年10月23日，案外人尤根林、顾小白向本院申请对万隆公司进行破产清算，本院于2019年11月19日裁定受理该破产申请并指定江苏立泰律师事务所为万隆公司破产管理人。 以上事实，由商品房买卖合同、购房发票、契税发票、维修基金收据、房屋所有权证、土地使用权证、（2018）苏0508民初3874号民事判决书、评估报告书、评估费发票、中国农业银行卡交易明细清单、（2019）苏0508破24号裁定书、（2019）苏0508破24号决定书及当事人的陈述等证据在案佐证。 本院认为，四原告系涉案房屋的所有权人，万隆公司作为涉案房屋的开发商，其开发的万宝世纪商务广场已通过立项报建、建设用地规划许可、消防工程申报及竣工验收，万隆公司对万宝世纪商务广场一至三层房屋的性质及用途理应知晓。然万隆公司在对外销售万宝世纪商务广场一至三层房屋时，以商铺名义宣传造势，且在具体销售过程中并未如实披露该项目的真实性质，万隆公司的前述行为使得四原告对该项目性质产生错误认识，根据万隆公司的上述宣传及涉案房屋的外观形态，四原告自认为其所购房屋与万隆公司的宣传一致，即商铺，但万隆公司在事实上向四原告交付的房屋与其宣传并不一致。双方合同补充协议明确相关宣传资料应为合同履行的参考，故可认定万隆公司交付房屋并不符合合同约定，四原告基于此向万隆公司主张相关违约责任并无不当，万隆公司亦应对涉案房屋以质量价，退还多余购房款。 虑及涉案房屋对应的土地用途、消防验收意见，根据消防法的相关规定，涉案房地产项目并非消防法规定的公众聚集场所，在开办包含集零售、餐饮、娱乐在内的一体化商业项目时存在消防审批行政障碍，此与万隆公司宣传不符；而消防审批行政障碍的存在，对于涉案房屋后续利用价值将存在不利影响，进而导致房屋价值的减损。四原告主张以合同签订时土地用途为商务金融的非住宅房屋的市场价格作为衡量标准，以确定万隆公司应向其退还或赔偿的款项于法有据，本院予以支持。评估报告以涉案房屋买卖合同载明的面积30平方米为评估对象，与房屋产权所有证登记载明面积不一致，现四原告主张以30平方米主张差价损失，被告对此不持异议，本院根据鉴定机构从上述角度出发，以土地法定用途导致消防审批受限为分析对象评估的涉案房地产价格减损金额，认定四原告损失为169030元。 关于赔偿上述房屋差价款的利息损失及契税损失。因万隆公司在涉案房屋所在的万宝世纪商务广场项目能否开办集餐饮、娱乐及零售等项目于一体的商业体的问题上存在违约行为，致使四原告支付了不合理的房价款买受涉案房屋，故基于不因违法行为而获利的基本法理，四原告主张要求万隆公司支付多收取房价款利息损失的诉讼请求，本院予以支持。四原告主张于合同签订当日付清全部购房款，要求自付款次日即2013年9月20日起开始计算，有购房合同及取款记录等证据证实，本院予以采信。至于利息损失的计算标准，双方并未对此约定违约金，故本院认定应按照同期贷款基准利率（2019年8月19日之前按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算）赔偿实际利息损失为宜。按照上述标准以上述169030元差价损失为基数，自2013年9月20日起计算至2019年11月19日为56094.72元。四原告主张超出部分，本院不再支持。同理，四原告因不合理的房价款支付的契税、印花税部分，亦属因万隆公司的违约行为而造成的实际损失，故本院对四原告主张万隆公司赔偿契税损失的诉讼请求予以支持，金额应以本院认定的房价差额款进行相应调整，应为5070.90元（169030元*3%）。 以上房款差价损失169030、利息损失56094.72元、契税损失5070.90元，及本案评估费8150元，合计238345.62元，本应由万隆公司支付给四原告，现因本院已经受理案外人对万隆公司的破产申请，万隆公司如径行给付上述款项势必将减少破产财产总额、损害其他债权人利益，故本院仅对四原告上述破产债权予以确认，四原告可据此向万隆公司破产管理人申报债权。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条第一款、第一百五十五条、《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第二十条之规定，判决如下： 确认原告高建民、刘凤英、茅雄、高斐对被告苏州市万隆地产有限公司享有238345.62元破产债权。 案件受理费4863元，财产保全申请费1668元，合计6531元，由原告高建民、刘凤英、茅雄、高斐负担201元，被告苏州市万隆地产有限公司负担6330元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 长  潘宇容 审 判 员  衡晓晴 人民陪审员  倪 青 二〇一九年十二月二十四日 法官 助理  刘 欢 书 记 员  冯 涵