湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0902民初1613号原告：来俊仙，女，汉族，1965年9月17日出生，住湖北省孝感市孝南区。委托诉讼代理人：钟惠娟，女，1972年5月7日出生，汉族，现住孝感市，委托诉讼代理人：舒学涛，湖北山川律师事务所律师。被告：严福炬，男，汉族，1995年4月6日出生，住湖北省孝感市开发区。委托诉讼代理人：汪敏霞，湖北律之心律师事务所律师。原告来俊仙诉被告严福炬排除妨害纠纷一案，本院于2019年4月8日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年8月16日公开开庭进行了审理。原告来俊仙的委托诉讼代理人钟惠娟、舒学涛，被告严福炬的委托诉讼代理人汪敏霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告来俊仙向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即搬离原告所有的坐落于孝感市××路西湖明珠阳光宅12栋2层202号住房【房产证号：鄂（2016）孝感市不动产权第0003077号，面积为135.13平方米】，排除被告对原告房地产物权的妨害，并赔偿给原告造成的损失；2、本案诉讼费及其他一切费用由被告承担。事实与理由：2016年7月19日，被告的受托人孙砚贺与原告签订购房合同，将其所有的坐落于孝感市××路西湖明珠阳光宅12栋2层202号，面积为135.13平方米的住房作价50万元卖给原告，原告依约付清了房款，双方依约办理了房屋产权过户登记，原告依法取得了该房屋的所有权，可被告无视原告的合法权益，一直将部分物品放置在该房内，拒不搬离，原告与之多次联系未果，故诉至法院。被告严福炬辩称，一、涉案房屋被无权处分的经过。2012年5月7日，被告从孝感市安居房地产开发有限责任公司受让涉案房屋并办理登记手续，取得涉案房屋的所有权。2015年10月，案外人熊小芳因与王继华认识，想从王继华处借款周转，找到被告父亲严进军，想一起借款，但实际与王继华办理借款手续的是熊小芳而非被告或被告父亲。王继华在整个借款过程中，利用熊小芳及被告父亲法律意识不强及急需借款的心理，为骗取涉案房屋财产，哄骗被告父亲和被告前往孝感市公证处办理涉案房屋的“委托书”（时间为2015年10月13日）公证，同时在此时即已经有后来参与处理的房屋中介人员（原告委托诉讼代理人钟慧娟）的参与，在未经被告对委托书内容进行核实的情况，蒙骗被告签订委托书，“委托”王继华司机孙砚贺处理涉案房屋事宜。在被告未签订《房屋抵押借款合同》的情况下，王继华等人于2015年10月13日同日伪造《房屋抵押借款合同》，假冒被告身份前往不动产登记机构办理涉案房屋抵押登记手续。在借款到期时，熊小芳及被告父亲多次联系王继华偿还款项，王继华均拒不见面，实际是想获得涉案房屋。因王继华拒不见面，被告也无法处理。直至后来，原告及中介机构的钟慧娟等人多次上门闹事，被告及家人才知晓房屋被他人无权处分的事实。二、涉案的合同应为无效。1、本案《房屋抵押借款合同》上被告的签字及手印并非被告的，该合同不具有真实性和合法性。2、《房屋转让合同》系无处分权人的恶意处分，且结合涉案的其他材料，对涉案房屋的处分行为实际上构成物权法禁止的流质抵押。本案“委托书”系在欺骗被告的情况下签订，在委托书形成的同日伪造《房屋抵押借款合同》并办理抵押登记，剥夺了被告对于房屋进行处分时应当享有的定价协商、买家选择等基本权利，实际上在借款履行期限届满之前，已经从实质上剥夺了被告对房屋的财产权利，涉案房屋也未经法定的实现抵押权的程序，符合法定的“流质抵押”的要件，应为法律所禁止的行为，故处分房屋的《房屋转让合同》应为无效合同。三、原告取得涉案房屋不合法，不构成善意取得。（一）孙砚贺无权代表被告处分房屋。1、孙砚贺出售房屋不是被告的真实意思表示，未经被告授权，未经被告参与定价、协商。2、抵押房屋也未经被告授权办理抵押登记手续，孙砚贺、王继华无权代表被告办理房屋抵押手续。3、孙砚贺无权代表被告同意由原告将房款直接支付给王继华。（二）原告非善意取得房屋。1、原告明知房屋的所有人是被告，在未经被告参与协商的情况下，与他人签订房屋转让合同，并将房屋转让价款支付给被告以外的人员，具有重大的过失。2、涉案房屋面积135平方米，2016年7月被处分时价格仅定为50万元，仅为3703元每平方米，明显不符合市场价格，不是合理的转让价格，同一时期、同一地段的房屋价格7500元以上。综上，根据《物权法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》等相关规定，原告不构成对涉案房屋的善意取得，依法应当驳回原告基于合法所有权人才享有的排除妨害权利，应当驳回原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告来俊仙提交的严福炬身份证，经核对与被告提交的身份证号码及住址一致，本院予以采信；原告提交的银行转账凭证、不动产权证书、税款缴款凭证，因被告对其真实性无异议，能够作为认定相关事实的依据，本院予以采信；原告提交的公证《委托书》，因经过公证机关公证，对其真实性本院予以确认；《房屋转让合同书》及收条，与转款凭证相互佐证，可以作为相关事实的依据，本院依法予以采信。2.被告严福炬提交的不动产登记信息、房屋信息查询证明书、不动产登记情况查询证明，因原告对其真实性无异议，能够作为认定相关事实的依据，本院予以采信。3.本院依职权向孝感市房地产信息中心及孝感市不动产登记中心调取的诉争房屋抵押登记相关材料、孝感市不动产登记中心房屋登记信息，因被告严福炬对《存量房买卖合同》、抵押权设立登记申请书及询问笔录、身份证复印件、缴款通知书的真实性无异议，上述证据能够作为定案依据，本院予以采信；公证《委托书》，因经过公证机关公证，对其真实性本院予以确认；《房屋抵押借款合同》系从政府职能部门调取且附有办理抵押登记当时经办人王继华、严福炬的身份证，被告严福炬虽对真实性有异议，但无相反证据予以反驳，本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月13日，被告严福炬（抵押借款人、甲方）与案外人王继华（出借人、抵押权人、乙方）签订《房屋抵押借款合同》一份，约定：甲方向乙方借款30万元，借款期限自2015年10月13日起至2015年12月13日止；甲方以位于孝感市××路西湖明珠阳光宅12栋2楼202号自有财产做抵押，向乙方提供担保；甲方如未按期归还借款，乙方有权向有管辖权的人民法院申请拍卖抵押物。当日，严福炬向案外人孙砚贺出具《委托书》，《委托书》载明：“委托人因工作繁忙，现将孝感市××路西湖明珠12幢2楼202号的一套房屋……出售，特委托受托人孙砚贺办理如下事宜：1、签订房屋买卖合同，代收售房款，代为查询房屋套数证明。2、协助买方办理该房屋的所有权证及国有土地使用权证的过户变更登记手续。3、办理水、电、气、物业管理等过户事宜，代为到房产局办理抵押权的所有相关解除手续。4、……自委托于2015年12月13日生效”。当日，王继华、孙砚贺与严福炬一同前往钟惠娟（原告委托诉讼代理人）处咨询公证及房产抵押登记办理事宜。次日，由王继华、孙砚贺、钟惠娟、严福炬等人在场在孝感市公证处办理了《委托书》的公证手续，其后又前往房产抵押登记部门办理了房产抵押登记手续。2016年7月19日，案外人孙砚贺以卖方严福炬受托人的身份，与原告来俊仙签订《房屋转让合同》，约定将严福炬位于孝感市湖明珠阳光宅12栋2楼202房（面积135.13平方米）以50万元的价格出售给原告来俊仙；房地产交付日为2016年7月19日前。当日，原告来俊仙向孙砚贺支付了1万元的购房定金，又将案外人钟小娟（与原告委托诉讼代理人钟惠娟系姐妹关系）转至其银行账户的49万元作为购房款转至案外人王继华银行账户，孙砚贺向原告来俊仙出具了金额为1万元的购房定金和金额为49万元的购房款合计50万元的收条。同日，孙砚贺以被告严福炬委托代理人身份与原告来俊仙前往房产登记主管部门办理了涉案房屋抵押注销及过户登记手续。备案《存量房买卖合同》约定涉案房产的转让价格为55万元。因被告严福炬拒不搬离涉案房屋，原告来俊仙以不动产权利人身份诉至本院。另查明，案外人王继华于2015年10月16日以转账方式向被告严福炬支付借款15万元、20万元，共计35万元。原告来俊仙委托诉讼代理人钟惠娟述称，其与钟小娟为从事房产中介的服务人员，涉案房屋实际权利人为钟小娟，系钟小娟借用原告来俊仙的名义购房。庭审中，钟惠娟向法庭出示被告严福炬身份证原件，并表示此身份证原件至今为其持有。本案争议焦点：一、严福炬、王继华、孙砚贺等关于涉案房屋的约定是否属于流押；二、原告来俊仙是否属于善意第三人。本院认为，本案应当定性为排除妨害纠纷。针对上述争议焦点，本院综述如下：关于焦点一，本院认为严福炬与孙砚贺之间关于涉案房屋委托授权行为属于流押约定。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”该条款主要是为了保护抵押人的利益，避免债权人可能乘人之危而迫使债务人订立流质契约，体现了民法的公平、等价有偿原则。从本案在案证据及当事人的陈述，证实王继华与孙砚贺认识。王继华与严福炬于2015年10月13日签订《房屋抵押借款合同》，当日严福炬即出具《委托书》并随后进行公证，委托孙砚贺对涉案房屋进行出售处置，《委托书》虽未明确约定借款逾期未还时抵押物归债权人所有，但可以看出上述《委托书》是王继华出借款项的前提条件，之后孙砚贺正是凭借《委托书》将涉案房屋不经过严福炬同意而直接处分给原告，并将转让款项实际支付给了王继华，实质上排除了被告严福炬在债务履行期限届满又无能力偿还借款的情况下，以市场价格出售该房屋的权利和对抵押物享有的协议折价、拍卖、变卖等程序确定抵押物价值的权利，属于债权人变相处分抵押物，该“委托行为”与上述物权法规定的情形类同，符合法律关于禁止订立流质契约条款的内在精神，属于流押约定，依法应认定为无效。关于焦点二，本院认为原告来俊仙与王继华、孙砚贺等之间构成恶意串通，原告来俊仙不构成善意取得。因被告严福炬出具的公证的《委托书》无效，在严福炬未按期支付借款时，孙砚贺以受托人身份将涉案房屋转让给原告来俊仙，此时应当判断来俊仙是否为善意第三人，结合在案证据及当事人陈述，可以认定原告来俊仙与王继华、孙砚贺等之间构成恶意串通，不构成善意取得，理由如下：1、根据原告来俊仙委托诉讼代理人钟惠娟的陈述，涉案房屋的实际受让人为钟小娟，且钟惠娟、钟小娟作为房产中介服务人员，自2015年10月13日起即参入了《委托书》的公证、抵押权登记等过程，且当时即扣留并至今持有被告严福炬的身份证，2016年7月19日又以原告来俊仙名义与孙砚贺签订《房屋转让合同》，并将款项汇至王继华账户，钟惠娟、钟小娟自始知晓房屋非正常交易，其以《委托书》合法为由，以原告来俊仙名义受让房屋，难以认定为善意。2、孙砚贺与原告来俊仙签订《房屋转让合同》约定将房屋以50万元价格转让，则实际交易价格为3703元/每平方米，但涉案房屋位于孝感市城区，孙砚贺与原告来俊仙的交易价格明显低于同一时期、同一地段房屋市场交易价格。原告来俊仙委托诉讼代理人钟惠娟述称《存量房买卖合同》的价格为交易系统用于缴纳税费自动评估生成的价格，但从《存量房买卖合同》上看，房产交易系统上确定的交易价格是55万元而非50万元，故实际上交易价格仍低于公允的市场价格。3、按照《房屋转让合同》约定，双方应当在2016年7月19日即支付购房款、办理过户登记手续并同日交付房屋。如孙砚贺系接受被告严福炬真实“委托”出售房屋，则按合同约定及正常交易习惯，在2016年7月19即应当接收房屋，取得房屋钥匙，但涉案房屋至今未交付给原告来俊仙，不符合常理。综上所述，本院认为，孙砚贺以《委托书》行使的委托行为本质上为流押约定，属无效行为；案涉房产转让过程中存在恶意串通，侵害了严福炬的权益，原告来俊仙取得涉案房屋权利非善意取得，该转让行为依法应认定为无效。因原告来俊仙受让房屋行为无效，而其请求的排除对涉案房屋妨害的权利系合法取得房屋权利人才享有，其诉讼请求依法应予驳回。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项，《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告来俊仙的诉讼请求。本案受理费500元，由原告来俊仙负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  肖应友人民陪审员  程一凡人民陪审员  黄芳梅二〇一九年九月二十三日书 记 员  周靖宜附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。