福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）厦民终字第687号上诉人（原审原告）黄清同，男，1953年12月20日出生，台湾地区居民。委托代理人林清旺、陈雅梦，福建欧菲亚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）厦门海光花园开发有限公司，住所地厦门市集美区集美镇许厝尾。代表人宋德金，清算组组长。委托代理人陈昱、宗华，福建联合信实律师事务所律师。上诉人黄清同与被上诉人厦门海光花园开发有限公司（以下简称海光公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省厦门市海沧区人民法院（2013）海民初字第416号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，1994年3月1日，集美房地产综合开发公司海光花园筹建处（以下简称海光花园筹建处）（卖方）与黄清同（买方）签订一份编号为［海光售字（1994）第008号］《海光花园售楼合同书》，约定：一、买方向卖方购买海光花园第G1幢101、102、103、104、201、202、203、204、205单元，建筑面积共计1183.46平方米。二、买方向卖方所购上述房产，总售价人民币（下同）2899477元；房产总价款按以下分期付，首期款项300000元于1994年3月10日前付清，第二期款项859790.8元于1994年5月10日前付清，第三期款项739686.2元于1994年5月30日前付清（由卖方协助买方办理五年期银行按揭支付），买方应按上述规定将购房款交付卖方指定的收款银行。三、……买方应协助卖方办理所购房产的产权和土地使用登记等手续，有关税费按规定由双方各自承担。……四、卖方应于1994年3月30日前与买方办理房产交付手续，但如遇有恶劣天气、人力不可抗拒因素，施工期间遇特殊困难或重大技术性问题，经有关单位出具证明后，房产交付允许有合理的延期，但延展期最长不能超过90天。卖方如在正当合同期内无法交付房产，买方有权要求卖方偿还延期交付期限内买方所付款项之利息，计至该房产实际交付使用之日，结算时按中国银行活期存款利息计算。……六、买方如未按本合同规定交付购房款，超过规定的期限十天，卖方有权选择下列方法处理，并书面通知买方：1、继续保留该产业三个月，但延期付款部分应按银行逾期付款办法处理，起讫时间从该款项应付未付之日起至实际补缴之日止。2、终止合同，买方已交的购房款不予退还，卖方可将该房产转售他人。七、卖方如需要申请楼宇按揭贷款，必须和卖方及银行共同签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，三方的权益、义务在合同中详细订明，并办理抵押登记、合同公证、物业保险等手续。八、本合同适用于中华人民共和国法律，买卖双方如在本合同履约中遇有纠纷发生，应先经协商解决，如协商不成，可提请海光花园所在地人民法院裁决。卖方落款处加盖“厦门集美海光花园筹建处”公章，买方落款处由黄清同签字。同日，双方办理了上述九套商品房合同登记备案手续。1994年6月2日，厦门市集美区房地产综合开发公司向黄清同开具了一份《厦门市统一收款收据》，记载：海光花园G1第一、二层购房款，金额1159590.8元。1994年6月16日海光公司注册成立。1994年8月24日，海光公司取得海光花园项目的《商品房预售许可证》，编号：厦房准外售字（1994）058号。1998年12月22日，海光公司（甲方）与黄清同（乙方）签订一份《协议书》，约定：甲乙双方经友好协商，将原乙方购买的海光花园G1幢楼一、二两层的房产做如下处理：1、乙方以实付房款购买G1幢楼的101（165.52）、104（107.99）、201（146.03）、205（107.99）共四个单元，合计建筑面积527.53平方米，甲方并退还乙方人民币8万元。原海光售字（1994）第008号合同作废。2、上述房产签订本协议后，甲方即可交房，并在1999年6月30日前完善G1幢周围环境。3、签订本协议后，G1幢的101、104两单元可办理商品房预售合同的登记和公证手续，201、205两单元由九州海光花园有限公司出具解除对该批房产银行抵押的承诺书。4、甲方退还乙方的人民币8万元，在1999年3月30日前一次付清。5、甲方同意乙方保留180天考虑该房产的权属单位或个人的名称。6、同意乙方委托厦门明珠物业管理公司总经理张明辉先生全权办理相关手续，受托人身份证号码350204570914003。海光公司于1998年12月22日将海光花园G1幢101、104、201、205单元的钥匙交付给黄清同。1999年1月4日，厦门市明珠物业管理有限公司出具一份证明，内容为：“今收到海光花园开发有限公司交来的海光花园G1幢肆套钥匙：101、104、201、205各叁把。……并收取壹份海光花园开发有限公司与黄清同的协议书壹份、承诺书壹份。”但海光公司至今未向黄清同退还《协议书》约定的8万元。另查明，海光公司于2001年5月12日被吊销营业执照，于2012年2月10日成立清算组，并于2013年4月18日向厦门市工商行政管理局备案。同时查明，厦门市集美建筑工程公司因与海光公司的其他纠纷案件作为申请执行人，向厦门市中级人民法院申请执行海光公司的财产。厦门市中级人民法院拍卖了包括预售备案登记在黄清同名下的海光花园G1幢102、103、202、203、204室房产，并于2012年6月5日作出（2006）厦执行字第34号执行裁定：……三、对于登记在黄清同名下的厦门市集美区海光花园G1幢102、103、202、203、204室予以撤销合同登记备案。四、厦门市集美区海光花园G1幢102、103、202、203、204室房屋所有权归买受人厦门建睿置业有限公司所有。经向厦门市国土资源与房产管理局调查，厦门市国土资源与房产管理局于2013年10月18日出具一份协助查询通知书回执，内容为：厦门市集美区海光花园G1幢l0l、102、103、104、201、202、203、204、205单元均已办理合同备案登记，合同买受人为黄清同，未办理产权登记或其他权属登记。为查清讼争房产目前的使用状况，原审法院向厦门海光花园物业管理有限公司进行调查，该物业公司工作人员称：海光公司清算组已委托厦门市集美建筑工程公司、陈联生代管海光花园一期空置房屋（含海光花园G1幢102、103、202、203、204单元），黄清同购买了海光花园G1幢101、104、201、205单元，为方便使用，陈联生与黄清同签订协议，陈联生用202、203、204单元与黄清同的101、104单元进行互换，陈联生将202、203、204单元交黄清同使用，黄清同将101、104单元交陈联生给厦门海光花园物业管理有限公司使用，现海光花园G1幢201、202、203、204、205单元由黄清同本人使用及租给他人使用。黄清同于2013年1月15日向原审法院起诉，请求判令：l、解除黄清同与海光公司签订的《协议书》；2、确认黄清同与海光公司签订的《海光花园售楼合同书》具有法律效力，海光公司协助黄清同办理银行按揭支付以完成第三期付款，并且办理上述房屋正式交房手续及产权登记；3、海光公司承担违约责任，支付房屋延期交付期限内黄清同所付购房款之利息330008.1元。原审中，黄清同变更第1项诉讼请求为：确认双方签订的《协议书》无效。原审法院认为，黄清同系台湾地区居民，本案系涉台商品房预售合同纠纷，应比照涉外案件处理。案涉房屋在厦门市，且本案属厦门市中级人民法院指定集中管辖的涉台案件，因此，原审法院对本案享有管辖权。根据双方当事人在《海光花园售楼合同书》中的约定，本合同适用中华人民共和国法律，因此，本案应当适用中华人民共和国法律。原审法院对本案焦点问题分析论证如下：1、双方于1998年12月22日签订的《协议书》是否有效的问题。本案双方当事人系于1998年12月22日签订《协议书》，在《中华人民共和国合同法》实施之前，应适用《中华人民共和国民法通则》的规定。黄清同称《协议书》因欺诈、重大误解而无效，但黄清同并没有提交证据证明其系因欺诈、重大误解而签订《协议书》。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的民事行为无效。第五十九条规定，行为人对行为内容有重大误解的，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销。《中华人民共和国合同法》规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益，合同无效。因重大误解订立的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。两部法律关于一方以欺诈、胁迫的手段订立合同的效力认定上存在差别，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第三条规定，人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。故欺诈、重大误解并不能产生合同无效的法律后果。本案中，《协议书》的签约主体均具有完全民事行为能力，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。故黄清同要求确认双方在1998年12月22日签订的《协议书》无效的诉讼请求，不予支持。黄清同还提出，即使《协议书》有效，海光公司未能依照约定履行《协议书》约定的所有卖方义务，因此，该份《协议书》因海光公司的违约行为而使合同目的无法实现，在黄清同向海光公司做出解除协议的意思表示之后，该份《协议书》对双方不再具有拘束力。但黄清同并未提供其具有单方解除权并且在法定的期限内已经向海光公司提出解除该份《协议书》的相关证据，该项主张，不予采纳。2、1994年3月1日签订的《海光花园售楼合同书》是否已变更的问题。黄清同与海光花园筹建处签订的《海光花园售楼合同书》系双方当事人的真实意思表示，虽然海光花园筹建处在与黄清同订立合同时未取得商品房预售许可证明，但海光公司注册成立后，海光公司于1994年8月24日取得海光花园项目的《商品房预售许可证》，故该份《海光花园售楼合同书》应认定为有效合同。双方于1998年12月22日签订的《协议书》明确约定，黄清同以实付房款购买海光花园G1幢101、104、201、205单元，海光公司退还黄清同8万元；原海光售字（1994）第008号合同作废。可以看出，双方已经通过签订《协议书》对原《海光花园售楼合同书》内容进行了变更，而双方当事人约定海光公司退还黄清同8万元，这仅是合同的一项内容，并非《协议书》生效的条件，当事人若未履行该项合同义务，应承担相应的违约责任，不能直接导致《协议书》无效。根据法律规定，当事人协商一致，可以变更合同。合同变更后，变更前的合同权利义务即对双方当事人不具有约束力，双方应当按变更后的合同条款来履行。综上，原审法院认定，海光公司与黄清同双方已于1998年12月22日通过签订《协议书》的形式变更了《海光花园售楼合同书》的内容，解除了其中关于海光花园G1幢102、103、202、203、204单元销售合同的内容。厦门市中级人民法院针对厦门市集美区盛光路358号海光花园G1幢102、103、202、203、204单元已于2012年6月5日作出了（2006）厦执行字第34号执行裁定，将登记在黄清同名下的上述房屋予以撤销合同登记备案，并确认上述房屋所有权归案外人厦门建睿置业有限公司所有。该裁定已生效，黄清同要求海光公司协助办理银行按揭以完成第三期付款，并办理上述房屋正式交房相关手续及产权登记的诉讼请求，违反一事不再理原则，原审法院已另行制作民事裁定书驳回黄清同该项起诉。3、海光公司是否已经将海光花园G1幢101、104、201、205单元交付黄清同以及海光公司是否应当承担违约责任的问题。根据《海光花园售楼合同书》约定，海光公司应于1994年3月30日前与黄清同办理房产交付手续，如在正当合同期内无法交付房产，黄清同有权要求海光公司偿还延期交付期限内所付款项之利息，计至房产实际交付使用之日。但黄清同与海光公司双方在1998年12月22日签订的《协议书》中约定“上述房产签订本协议后，甲方即可交房”，可视为双方已经对房产交付的时间进行了变更。原审庭审调查中，黄清同确认海光公司已于1998年12月22日将海光花园G1幢101、104、201、205单元钥匙交付给黄清同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。黄清同与海光公司对房屋交付没有其他约定，黄清同已接受海光公司交付的商品房钥匙，应视为商品房已经交付使用。黄清同要求海光公司办理海光花园G1幢101、104、201、205单元正式交房手续的诉求，不予支持。根据《海光花园售楼合同书》约定，买方应协助卖方办理所购房产的产权和土地使用登记等手续，可见双方约定的办理所购房产的产权的主要义务在海光公司，黄清同应当尽协助义务，现海光花园G1幢101、104、201、205单元至今未办理产权登记，海光公司应当按约为黄清同办理，黄清同亦应协助办理。因此，黄清同要求海光公司办理海光花园G1幢101、104、201、205单元的产权登记的诉讼请求，予以支持，但黄清同应协助办理。另，逾期办证与逾期交房属于不同的违约责任，未按期办理房屋产权登记属于逾期办证的违约责任。本案黄清同已接受了海光公司交付的商品房钥匙，现黄清同又以海光公司没有同时交付《竣工合格证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等相关证明为由，主张海光公司承担因不具备交房条件而逾期交房的违约责任，进而要求海光公司支付房屋延期交付期限内黄清同所付款项之利息330008.1元的诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第八十五条、第八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决：一、厦门海光花园开发有限公司于判决生效之日起三十日内为黄清同办理址在福建省厦门市集美区盛光路358号海光花园G1幢101、104、201、205单元产权登记手续，黄清同予以协助。二、驳回黄清同的其他诉讼请求。案件受理费6250元，由黄清同负担6150元，厦门海光花园开发有限公司负担100元。宣判后，黄清同不服，向本院提起上诉。上诉人黄清同上诉称，一审判决认定事实和适用法律均有错误。理由如下：1、双方当事人于1998年12月22日签订的《协议书》自始无效。被上诉人海光公司不是《海光花园售楼合同书》的合同相对人，无权对《海光花园售楼合同书》进行变更，故《协议书》自始不发生法律效力。即使海光公司继受了海光花园项目的权利义务，该转让行为未经黄清同同意处于效力待定的状态，在黄清同拒绝之后该行为自始无效。综上，黄清同已拒绝同意该转让行为，故黄清同与海光公司之间无任何权利义务关系。2、即使《协议书》已生效，由于海光公司根本违约，黄清同有权随时提出解除《协议书》。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其它违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。《协议书》签订至今，海光公司未将约定的4个单元的房屋所有权及土地使用权过户给黄清同，也未退还8万元，致使黄清同不能实现合同目的，黄清同有权解除该《协议书》。黄清同已于一审起诉书中申明解除该《协议书》，且该起诉书已送达海光公司，《协议书》已解除。3、《协议书》解除后应恢复履行《海光花园售楼合同书》。对于海光花园G1幢102、103、202、203、204单元，厦门市中级人民法院（2006）厦执行字第34号执行裁定书裁定归案外人所有并已撤销黄清同的合同登记备案，海光公司已无法履行上述5套房屋的交付义务。故海光公司应对上述5套房屋按起诉时的市场价格赔偿并支付相应利息。4、海光公司诉讼代理人的代理行为属于无效代理。海光公司诉讼代理人曾在厦门市集美建筑工程公司与海光公司民事诉讼与申请执行两案中担任诉讼代理人，又以海光公司代理人的身份参加本案一审，违反了《中华人民共和国律师法》及《律师执业行为规范》的规定。一审法院未予纠正，程序不当。上诉人黄清同上诉请求：1、撤销厦门市海沧区人民法院（2013）海民初字第416号民事判决第二项；2、确认黄清同与海光公司在1998年12月22日签订的《协议书》无效或已解除；3、确认黄清同与集美房地产综合开发公司海光花园筹建处签订的购买海光花园Gl幢101、102、103、104、201、202、203、204、205单元的《海光花园售楼合同书》具有法律效力；4、判令海光公司对于海光花园G1幢102、103、202、203、204单元的5套房屋的给付责任，改按起诉时的市场价格赔偿并支付相应利息；5、诉讼费用由海光公司负担。二审审理中，黄清同明确其第2项上诉诉求为：确认黄清同与海光公司在1998年12月22日签订的《协议书》无效；明确其第4项上诉诉求为：判令海光公司交付海光花园G1幢102、103、202、203、204单元。被上诉人海光公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由如下：1、海光花园筹建处是海光公司设立阶段的筹建处，归属成立后的海光公司，海光公司与黄清同有直接利害关系。1994年3月1日签订的《海光花园售楼合同书》已变更，海光公司与黄清同双方于1998年12月22日签订的《协议书》已解除了关于海光花园G1幢102、103、202、203、204单元销售合同的内容。该《协议书》合法有效，且《协议书》的主要权利义务均得以履行。《协议书》是双方真实意思表示，不存在损害国家集体或者第三人利益的情形，未违反法律法规强制性规定。2、《协议书》中的非合同主要义务是否履行不能导致合同的解除。黄清同以海光公司存在违约主张其有权随时解除该《协议书》，不能成立。3、海光公司的诉讼代理人的代理行为符合法律规定。海光公司的诉讼代理人虽曾担任另案申请执行人一方的诉讼代理人，但不属于在同一案件中为双方当事人担任诉讼代理人的情形。厦门市集美建筑工程公司与海光公司对此均已知悉且无异议。经审理查明，双方当事人对一审查明的事实均无异议。对双方当事人无异议的事实，本院予以确认。二审另查明，本院于2012年6月5日作出的（2006）厦执行字第34号执行裁定认定以下事实：1998年12月22日，黄清同与海光公司签订《协议书》，将其购买的海光花园G1幢102、103、202、203、204单元退还海光公司。以上事实，有本院（2006）厦执行字第34号执行裁定书为证。本案的争议焦点是：1、1998年12月22日签订的《协议书》的效力认定；2、1994年3月1日签订的《海光花园售楼合同书》是否已变更；3、海光公司是否应向黄清同交付海光花园G1幢102、103、202、203、204单元；4、海光公司的诉讼代理人的代理行为是否违反法律规定。本院认为，1、关于1998年12月22日签订的《协议书》的效力认定。本案中，海光花园筹建处与海光公司均系针对海光花园项目而设立，《海光花园售楼合同书》签订时海光公司尚未成立，在海光公司成立后，海光花园筹建处的权利义务已由海光公司承继。虽然《海光花园售楼合同书》的卖方主体是海光花园筹建处，但海光公司作为一方主体与黄清同签订《协议书》，就原黄清同购买的海光花园G1幢房产进行处理，该协议内容系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，故《协议书》应认定为合法有效。从《协议书》的签订可以看出，对于海光花园筹建处的权利义务已由海光公司承继的事实，黄清同在《协议书》签订时是知悉且认可的，现黄清同以海光公司无权对《海光花园售楼合同书》进行变更为由主张《协议书》无效，缺乏依据，本院不予采纳。本案中，黄清同还提出即使《协议书》有效亦已解除。根据查明的事实，黄清同在一审审理中已将其解除《协议书》的诉讼请求变更为确认《协议书》无效，本案中黄清同未提供证据证明《协议书》已解除，故黄清同提出的即使《协议书》有效亦已解除的主张缺乏事实依据，本院亦不予采纳。2、关于1994年3月1日签订的《海光花园售楼合同书》是否已变更的问题。如前所述，海光花园筹建处的权利义务已由海光公司承继，海光公司与黄清同通过签订《协议书》就《海光花园售楼合同书》中原黄清同购买的海光花园G1幢房产事宜进行约定，《协议书》约定黄清同以实付房款购买G1幢房产101、104、201、205单元，变更了《海光花园售楼合同书》中购买海光花园G1幢101、102、103、104、201、202、203、204、205单元的约定。原审认定海光公司与黄清同通过签订《协议书》的形式变更了《海光花园售楼合同书》的内容，并据此确认双方签订的《海光花园售楼合同书》中关于海光花园G1幢102、103、202、203、204单元销售合同的内容已解除，并无不当。3、关于海光公司是否应向黄清同交付海光花园G1幢102、103、202、203、204单元的问题。如前所述，《海光花园售楼合同书》中关于海光花园G1幢102、103、202、203、204单元销售合同的内容已解除，黄清同要求海光公司交付海光花园G1幢102、103、202、203、204单元的合同依据已不存在，黄清同的该项上诉理由缺乏依据，本院不予支持。4、关于海光公司的诉讼代理人的代理行为是否违反法律规定的问题。《中华人民共和国律师法》第三十九条规定：“律师不得在同一案件中为双方当事人担任代理人，不得代理与本人或者其近亲属有利益冲突的法律事务”。海光公司诉讼代理人在不同的案件中担任一方当事人的诉讼代理人，不属于“在同一案件中为双方当事人担任代理人”的情形，不违反法律规定。黄清同的该项上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。综上，上诉人黄清同的上诉请求缺乏事实和法律依据，均应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6150元，由上诉人黄清同负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑文雅代理审判员  郑 敏代理审判员  王欣欣二〇一四年三月二十日书 记 员  许荣锟附本案适用的相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。