广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初34488号原告（反诉被告）深圳市金百合大酒店有限公司，住所广东省深圳市南山区西丽镇金融培训中心大厦，统一社会信用代码9144030077878706XG。法定代表人全海欣。委托代理人谢新志，广东鹏乾律师事务所律师。委托代理人严丽媛，广东鹏乾律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市中伟业企业管理有限公司，住所广东省深圳市福田区园岭街道园东花园****，统一社会信用代码914403000769420610。法定代表人程雪丽。被告深圳市满堂彩服饰有限公司，，住所广东省深圳市福田区园岭街道红荔路****统一社会信用代码914403006837894767。法定代表人程雪丽。被告程雪丽，女，汉族，1982年出生，住址广东省深圳，住址广东省深圳市div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>三被告共同委托代理人杨正华，北京市京师（深圳）律师事务所律师。三被告共同委托代理人张微，北京市京师（深圳）律师事务所律师。上列原告深圳市金百合大酒店有限公司诉被告深圳市中伟业企业管理有限公司（以下简称“被告中伟业公司”）、深圳市满堂彩服饰有限公司（以下简称“被告满堂彩公司”）、程雪丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月29日立案受理后，承办人为审判员姚璇娟。2018年12月6日被告中伟业公司提起反诉。本院依法由审判员姚璇娟、人民陪审员吴锡钳、黄琦玲组成合议庭于2018年12月10日适用普通程序对本案公开开庭进行了审理，原告委托代理人谢新志、严丽媛，三被告共同委托代理人杨正华到庭参加诉讼。2019年3月20日案件承办人变更为审判员戴珊珊。依法由审判员戴珊珊、人民陪审员吴锡钳、徐鲁峰组成合议庭于2019年4月10日适用普通程序公开开庭对本案本诉、反诉合并进行了审理，原告委托代理人严丽媛、三被告共同委托代理人杨正华到庭参加诉讼。2019年7月23日依法由审判员戴珊珊、人民陪审员吴锡钳、邱卫华组成合议庭适用普通程序对本案公开开庭进行了审理，原告委托代理人谢新志，三被告共同委托代理人杨正华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年12月31日原告与被告签订房屋租赁合同，合同约定：原告将位于XX号房出租给被告，租赁期限自2014年1月1日起至2015年12月31日止，租金为54765元/月。2015年12月31日合同到期，被告未交还房屋，继续支付租金租赁房屋。2018年1月12日，原告通过邮政EMS发函通知被告于2018年6月30日收回房屋。但被告至今拒不搬离，并在收到函件后不再支付租金。合同自2014年1月1日履行至今，被告共拖欠2014年7月至8月，2018年2月至6月租金383355元。国家企业信用信息公示系统显示，被告中伟业公司与被告满堂彩公司的法定代表人皆为被告程雪丽，股东皆为被告程雪丽与周俊林二人，被告程雪丽同为被告中伟业公司与被告满堂彩公司的总经理和执行董事，周俊林同为被告中伟业公司与被告满堂彩公司的监事。租赁期间，被告满堂彩公司多次以对公账户为被告中伟业公司向原告支付租金，被告程雪丽亦频繁的使用个人账户为被告中伟业公司支付租金。并且被告满堂彩公司的实际经营场所与涉案房屋为同一地址。因此，被告中伟业公司与被告满堂彩公司表面是独立，实际财产混同、人员混同，原告完全有理由相信被告中伟业公司与被告满堂彩公司两公司人格已经混同。被告程雪丽作为公司股东，与两公司人格、财产混同。综上所述，直到起诉之日被告中伟业公司既不支付租金也不退还涉案房屋，已严重侵害原告的合法权益。现原告根据《合同法》《公司法》的相关规定，《房屋租赁合同》第十八条、第二十条约定，原告起诉请求法院判令：1.确认原告与被告中伟业公司之间的房屋租赁合同解除，被告中伟业公司立即将承租的房产交还原告；2.被告中伟业公司向原告支付拖欠的租金383355元；3.被告中伟业公司支付逾期付款赔偿金23498.76元（按中国人民银行逾期贷款利息自未付租金30天后开始计算，暂计至2018年7月5日，应计算至被告实际支付租金之日）；4.被告中伟业公司向原告支付逾期返还出租房屋的赔偿金18255元（自2018年7月1日开始计算，暂计算至2018年7月5日，应计算至被告实际返还出租房屋之日）；5.被告满堂彩公司、被告程雪丽对前述2、3、4项请求承担连带责任；6.本案诉讼费由被告承担。2019年4月10日庭审时，经合议庭当庭释明房屋租赁合同效力的相关问题，原告变更诉讼请求为：1.确认原告与被告中伟业公司2013年12月31日签订的《租赁合同》中有房屋所有权证部分的合同有效，无房屋所有权证部分的合同无效；2.确认原告与被告中伟业公司2013年12月31日签订的《租赁合同》中有房屋所有权证部分的合同于2018年6月30日解除；3.被告中伟业公司立即向原告返还XX房及附属临街建筑四间；4.被告中伟业公司向原告支付2014年7月1日至8月31日租金及房屋占有使用费109530元，逾期利息135474元（按中国人民银行同期贷款利息暂计算至2019年4月15日，应计算至实际支付租金之日）；5.被告中伟业公司向原告支付2018年2月1日至2019年4月15日租金及房屋占有使用费794092.5元（应计算至实际返还涉案房屋之日），逾期利息20154.9元（按中国人民银行同期贷款利息暂计算至2019年4月15日，应计算至实际返还涉案房屋之日）；6.被告中伟业公司向原告支付逾期返还XX房赔偿金109530元；7.被告满堂彩公司、被告程雪丽对前述4、5项请求承担连带责任；8.本案诉讼费由三被告承担。2019年7月30日，原告提交《减少诉讼请求申请书》，要求撤回变更后的第4项诉讼请求，主张被告中伟业公司拖欠原告2014年7月1日至8月31日的占有使用费，原告主张以被告中伟业交付的租赁保证金抵偿，抗辩被告中伟业公司要求原告返还租赁保证金的反诉请求。三被告共同答辩称，一、原告与被告中伟业公司于2013年12月31号签订的租赁合同到期后，原告并未与被告中伟业公司协商解除合同，被告中伟业公司一直使用涉案租赁房屋至2018年。被告中伟业公司承租涉案房屋多年，双方有长期的租赁合同关系，该合同到期后，原告与被告中伟业公司之间形成了不定期租赁合同，被告也一直按约向原告缴纳相应租金，被告基于合同信赖，已将涉案租赁房屋转租给了案外人。原告单方解除不定期租赁合同，并没有与被告中伟业公司进行充分协商，原告违约在先。二、原告未提交任何涉案租赁房屋附属临街建筑四间的权属证明，其要求被告中伟业公司返还附属临街建筑四间，没有法律依据和合同依据。三、原告与被告中伟业公司于2013年12月31号所签订的租赁合同已经到期，此后均未进行续签，法律上原告与被告中伟业公司之间形成了不定期租赁合同，原告现在诉求称XX房屋的租赁合同有效，附属临街建筑四间的租赁合同无效，没有任何合同依据。原告要求解除2013年12月31日签订的租赁合同没有合同依据，要求被告中伟业公司返还附属临街建筑四间也没有法律依据和合同依据。四、关于原告诉讼请求的第4项和第5项，该两项诉求无任何事实、法律依据。涉案租赁房屋XX房有产权证，但没有任何证据显示该附属临街建筑四间的权利人为原告。所以原告要求被告中伟业公司支付房屋占有使用费，没有任何事实和法律依据。原告要求支付自2014年7月1日至8月31日的租金，根据原告所提交的证据，2018年之前的租金被告中伟业公司已按期缴纳，不存在被告2018年1月之前欠付租金的情况，且根据民法通则的相关规定，原告诉求2018年之前的租金，没有合同依据也已超过相关的诉讼时效，所以该项诉求没有事实和法律依据。五、关于原告变更后的第6项诉讼请求，原告与被告中伟业公司已经形成了不定期租赁合同，被告中伟业公司基于不定期租赁合同，按照相关约定向原告缴纳租金，但原告在没有与被告充分协商的基础上，擅自单方解除租赁合同，没有任何事实依据。且根据原租赁合同约定，承租期间原告应承担租赁所产生的税费，但在合同履行期间，原告从未向被告中伟业公司开具任何租赁税费发票，导致被告中伟业公司一直无法办理工商登记手续，原告违约在先，其要求被告中伟业公司返还逾期赔偿金没有任何合同依据与事实依据。六、关于原告第7项诉讼请求，本案签署租赁合同的主体是原告和被告中伟业公司，被告满堂彩公司、被告程雪丽既不是合同的相对方也不是合同的担保方，原告起诉要求被告满堂彩公司、被告程雪丽承担连带责任没有任何事实依据和法律依据，原告属于滥用诉权。被告中伟业公司作为租赁合同的相对人是合法成立的有限责任公司，在法律上能够独自承担法律责任，原告将满堂彩公司、程雪丽列为本案被告，并要求其承担连带责任，已经对满堂彩公司、程雪丽的商誉造成影响，该影响所导致的损失，被告满堂彩公司和被告程雪丽将另外提起诉讼。被告中伟业公司反诉称，2011年5月12日被告程雪丽代被告中伟业公司与中国金币深圳经销中心就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2011年5月13日起至2013年11月30日止。2013年12月31日原告与被告中伟业公司就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，第一条载明租赁房屋权利人为中国人民银行深圳经济特区分行；第五条约定被告中伟业公司租用租赁房屋的期限自2014年1月1日起至2015年12月31日止；第九条约定原告交付租赁房屋时，可向被告中伟业公司收取2个月租金数额的租赁保证金，即109530元；第十条约定租赁期间原告负责支付租赁房屋所用土地的使用费及基于房屋租赁产生的税款、房屋租赁管理费……。附页第2条约定租赁合同登记和工商登记注册由被告中伟业公司自行办理，原告予以配合；第4条约定租赁物业房产证面积为89.9平方米，另有附属临街建筑四间，约计113.1平方米，租赁期内一并归被告中伟业公司使用。合同履行过程中，2014年4月10日原告出具《租金收取账号确认书》，要求被告中伟业公司将租金支付至名为“李进”的个人账号。被告中伟业公司多次要求原告提供涉案房屋附属的临街四间建筑（约计113.1平方米）的产权证明和已收取的租金发票遭拒。原告也拒不配合办理涉案租赁合同的备案手续，并交纳相应的租赁管理费等。2015年12月31日到期后双方没有签订新的合同，形成了不定期的租赁合同，被告中伟业公司继续承租涉案房屋。同时，被告中伟业公司基于形成的不定期租赁合同，将租赁房屋已转租给第三人。2018年9月被告中伟业公司收到原告的起诉材料，要求确认合同已解除、被告中伟业支付拖欠租金、逾期付款利息和逾期交房的赔偿金等。实际上案外人中国人民银行深圳市中心支行是原告及中国金币深圳经销中心的实际控制人，且为涉案房屋的实际产权人。原告认为双方签订的合同合法有效，应当严格履行。然经被告中伟业公司多次要求，原告拒绝提供涉案房屋附属的临街四间建筑（约计113.1平方米）的产权证明和已收取的租金发票，拒不配合办理涉案房屋的备案手续和缴纳房屋登记费等行为，已经构成了违约。原告单方解除涉案合同已经构成根本违约，给被告中伟业公司造成了损失。根据涉案合同第十条、第十九条的约定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告中伟业公司有权要求原告承担违约赔偿责任。故被告中伟业公司提起反诉请求法院判令：1.确认被告中伟业公司与原告之间已形成了不定期的租赁合同，被告中伟业公司与原告之间的租赁合同合法有效；2.原告将自2015年1月1日至2015年12月31日以来的租金发票开具给被告中伟业公司；3.原告双倍返还租赁保证金219060元；4.原告赔偿被告中伟业公司基于合同信赖所导致的各项损失200万元；5.本案全部诉讼费用由原告承担。2019年4月10日，被告中伟业公司经释明后当庭将上述第1.2项反诉请求变更为:1.确认被告中伟业公司与原告之间就89.9平方米物业的租赁合同形成了不定期的租赁合同，该租赁合同合法有效；2.原告将自2014年1月1日以来主合同的租金发票开具给被告中伟业公司；增加反诉请求6.请求确认原主合同中附页的全部约定为无效，原告无权要求将临街建筑四间113.1平方米的物业返还给原告，且该113.1平方米物业原告所收取的租金应当返还给被告中伟业公司。原告就反诉答辩称，一、原告与被告中伟业公司之间不存在合法有效的不定期租赁合同。涉案租赁房屋包括XX与附属的临街四间铺面，其中临街四间铺面没有产权证明及相关建设施工许可证。原告认为XX与附属的临街四间铺面是一并出租，没有单独约定各自的租金，应认定为一个整体，涉案的租赁合同因违反法律的强制性规定无效。即使强硬地将涉案租赁房屋拆分为两个部分，那么涉案租赁合同亦只能为部分有效、部分无效合同。即使这样，部分有效之租赁亦应于2015年12月30日之后变成了不定期租赁，原告可以提前通知的方式解除该部分有效的合同。原告已于2018年1月以多种方式通知被告中伟业公司于2018年6月30日交回涉案租赁房屋，有效部分亦应得以解除。且原告向人民法院起诉时，诉讼请求亦明确要求解除房屋租赁合同，被告中伟业公司亦早已收到起诉状副本。再者，原告提交的证据副本有一份房屋所有人中国人民银行深圳市中心支行出具的证明，该证明载明，原告与房屋所有人所签订的租赁合同于2018年11月到期。原告已不是涉案租赁房屋的承租人，无权与被告中伟业公司就涉案租赁房屋签订租赁合同。综上，原告与被告中伟业公司不存在合法有效的不定期租赁合同。二、原告无需向被告中伟业公司出具发票。涉案合同的无效，被告中伟业公司应参照合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费。原告无需且无法出具租赁费发票。即使合同有效，在合同履行时，被告中伟业公司与原告达成口头协议，即原告无需向被告中伟业公司出具租赁费发票。因此，租赁期间被告中伟业公司亦从未向原告索取过租赁费发票。三、原告无需向被告中伟业公司双倍返还保证金。被告中伟业公司向原告支付的109530元保证金，用于担保被告中伟业公司按时向原告交付房屋占有使用费与按时返还涉案租赁房屋。现被告中伟业公司恶意拖欠房屋占有使用费且拒不交还房屋，原告无需向被告中伟业公司返还保证金。四、原告无需赔偿被告中伟业公司的各项损失。租赁合同约定的租赁期限截止至2015年12月31日。到期后，双方没有就租赁期限达成新的约定。无论合同效力如何，被告中伟业公司均不能基于涉案租赁合同产生原告会将涉案租赁房屋长期租予被告中伟业公司的信赖，而就涉案租赁房屋与他人签订长期的转租合同。原告对此无任何过错，因此无需赔偿被告中伟业公司的各项损失。综上，请法院驳回被告中伟业公司的全部反诉请求。2019年7月23日原告就反诉当庭补充答辩称，一、针对被告中伟业公司的第1项反诉请求。原告与被告中伟业公司就89.9平方米房屋形成的不定期租赁合同已于2018年6月30日解除。原告提交的证据中有送达解除通知的公函，以及在涉案租赁房屋张贴的解除通知公函，原告在起诉状及证据清单中已经声明其解除合同的原因。同时依据原告提供的证明，因涉案租赁房屋所有权人中国人民银行于2018年11月予以收回，原告认为该不定期租赁合同的解除不需要双方协商一致，原告作为出租人已在合理期间内提前通知承租人被告中伟业公司，故被告中伟业公司应予以返还。承租人不缴纳租金且不交付房屋严重违背诚信原则，侵犯出租人合法权利。因此，原告请求驳回被告中伟业公司的第1项反诉请求。二、针对被告中伟业公司的反诉请求第4项，从原告送交公函时拍摄的照片及被告中伟业公司提交的其向第三人转租的租赁合同可以证明，被告中伟业公司一直使用涉案租赁房屋，将其转租并正常经营。且原告与被告中伟业公司在合同附页中约定租赁合同和工商登记注册由被告中伟业公司自行办理，原告予以配合。被告中伟业公司在庭审中未提交其要求原告予以配合的证据，也未提交其因未办理租赁合同登记和工商登记注册所造成损失的相关证明，因此原告没有违反合同约定，被告中伟业公司未因没有办理租赁合同登记和工商登记注册造成任何损失。被告中伟业公司明知2015年12月31日之后，原告与被告中伟业公司之间是不定期租赁合同，其仍将涉案租赁房屋转租给第三人并与第三人签订长期合同，所造成损失应由被告中伟业公司自行承担，与原告无关。三、附页是租赁合同的一部分，关于89.9平方米的内容应当认定有效。临街建筑四间虽然原告没有相关产权证明，但从租赁合同的签订情况看，原告是临街建筑四间的管理人和占有人。被告中伟业公司是基于原告的占有和管理获得临街建筑四间的使用权。因此，被告中伟业公司基于临街建筑四间的使用、经营所获取的利益应当归于原告。从被告中伟业公司的陈述及其提交转租第三人的租赁合同可以证明，被告中伟业公司将临街建筑四间转租他人并收取租金。综上，请求法院依法驳回反诉人的反诉请求。经审理查明，2013年12月31日，原告与被告中伟业公司签订《房屋租赁合同》。该合同载明，原告将位于深圳市XX的房屋出租给被告中伟业公司使用，租赁房屋建筑面积共计89.9平方米，租赁房屋权利人为中国人民银行深圳经济特区分行；月租金总额为54765元；被告中伟业公司应于2013年12月31日前交付首期租金54765元，并应于每月10日前向原告交付租金，原告收取租金时，应向被告中伟业公司开具税务发票；被告中伟业公司租用租赁房屋的期限自2014年1月1日起至2015年12月31日止，租赁房屋用途为商业；交付租赁房屋时，双方应就租赁房屋及其附属设施的当时状况、附属财产等有关情况进行确认，并在附页中补充列明；原告交付租赁房屋时，可向被告中伟业公司收取2个月租金数额的租赁保证金109530元；原告收取租赁保证金，应向被告中伟业公司开具收据。原告向被告中伟业公司返还租赁保证金的条件为租赁期满，结清所有的租金及物业费用；如租赁期未满，未结清所有的租金及物业费用的，原告可不予返还保证金；租赁期间，原告负责支付租赁房屋所用土地的使用费及基于房屋租赁产生的税款、房屋租赁管理费；租赁期间，被告中伟业公司可将租赁房屋全部或部分转租予他人，并到房屋租赁主管机关办理登记（备案）手续。但转租期限不得超过本合同约定之租赁期限；出现下列情形之一时，原告可就因此造成的损失向被告中伟业公司请求损害赔偿：1.被告中伟业公司拖欠租金达30天（1个月）以上；2.被告擅自将租赁房屋转租第三人的；除追究被告中伟业公司损害赔偿责任或违约责任外，原告有权依据上述情形向被告中伟业公司提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，原告有权申请单方解除合同登记（备案）；本合同终止后，被告中伟业公司应于3日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好，同时结清应当由被告中伟业公司承担的各项费用并办理有关移交手续。被告中伟业公司逾期不迁离或不返还租赁房屋的，原告有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向被告中伟业公司收取相当于双倍租金的赔偿金；本合同约定之租赁期间届满，被告中伟业公司需继续租用租赁房屋的，应于租赁期届满之日前2个月向原告提出续租要求；原告与被告中伟业公司双方就续租达成协议的，应重新订立合同，并到房屋租赁主管机关重新登记（备案）；本合同约定的各项条款，原告与被告中伟业公司均须自觉履行，如有一方违约，按合同约定承担相应违约责任；双方可就本合同未尽事宜在附页中另行约定，附页之内容作为本合同的一部分，经双方签章后与本合同具有同等效力；本合同自签订之时起生效。该合同下方加盖原告行政部的印章与被告中伟业公司公章。同日，原告与被告中伟业公司签订房屋租赁合同《附页》，该附页载明，2.租赁合同登记和工商登记注册由被告中伟业公司自行办理，原告予以配合；3.租赁物业房产证面积为89.9平方米，另有附属临街建筑四间，约计113.1平方米，租赁期内一并归被告中伟业公司使用；4.被告中伟业公司须于2015年11月前通知原告续约；5.2014年1月至2月租金按上期租约约定之51765元每月收取，自2014年3月起租金按54765元每月计。2014年4月2日，原告收到被告中伟业公司现金方式支付涉案租赁房屋押金109530元，并于同日向被告中伟业公司开具《收款收据》。截至2014年4月10日，原告收到被告中伟业公司现金方式支付涉案租赁房屋2014年1月至4月的租金（含占有使用费），并向其开具《收款收据》。2014年4月10日，原告出具《租金收取账号确认》，载明XX租金每月收取账号户名为李进，开户行为农行大学城支行，账号为尾号7672账户。2014年6月至2015年12月31日期间，被告中伟业公司向原告工作人员李进名下尾号7672账户转账支付涉案租赁房屋租金，但2014年7月、8月未向原告支付涉案租赁房屋月租金。原告主张已由被告中伟业公司交付的租赁保证金109530元来抵扣2个月的占有使用费，被告中伟业公司主张该费用已超过诉讼时效，被告中伟业公司不应再支付。原告与被告中伟业公司于2013年12月31日签订的《房屋租赁合同》到期后，自2016年1月起至2016年10月间，被告中伟业公司仍通过被告程雪丽（其法定代表人）名下尾号1578账户每月向李进名下尾号7672账户转账支付54765元；2016年11月至2017年9月期间，被告中伟业公司通过被告程雪丽名下账户向原告名下尾号3515账户每月转账支付54765元。2017年10月至2018年1月间，被告中伟业公司通过被告满堂彩公司名下账户每月向原告转账支付54765元。2018年1月间，原告通过现场张贴《公函》及向被告中伟业公司法定代表人程雪丽邮寄的方式（2018年1月13日本人签收）通知被告中伟业公司，其承租的深圳市福田区XX租赁合同已于2015年12月31日到期，至今未与原告签订新的租赁合同。现被告中伟业公司承租的该套房屋原告将予以收回，不再对外出租，收回日期为2018年6月30日。提前通知被告中伟业公司做好相关准备工作，准时退回房屋。另查，关于涉案租赁房屋的组成。涉案租赁房屋既包括《房屋租赁合同》中位于深圳市福田区XX的房产，建筑面积为89.9平方米，使用年限至2034年10月17日止，登记权利人为中国人民银行深圳经济特区分行；又包括附页中租赁期内一并归原告使用的附属临街建筑四间，约计113.1平方米，原告自认该部分没有取得建设工程规划许可。庭审中，原告自认涉案租赁房屋中有产权证面积为89.9平方米的部分与临街建筑四间没有明确区分，统一按每月54765元的标准收取租金（含占有使用费）。被告中伟业公司确认目前涉案租赁房屋部分由其自用，大部分已转租给几位案外人，重新做了分割与打通，无法区分涉案租赁房屋有产权部分与无建筑规划许可部分。再查，1998年11月20日根据《国务院批转人民银行省级机构改革实施方案的通知》，撤销深圳经济特区分行，设立中国人民银行深圳市中心支行。2018年6月20日，中国人民银行深圳市中心支行出具《证明》，该证明记载，深圳市福田区XX所有权属于中国人民银行深圳市中心支行，并将该房屋出租给本案原告，租赁时间为2013年12月至2018年11月，租赁期间本案原告对该房屋拥有转租权。又查，被告中伟业公司主张其与多位案外人就涉案租赁房屋的部分面积分别签订商铺转租合同，租赁期限为10年，自2017年1月1日起至2026年12月31日止。又再查，原告与三被告均确认被告中伟业公司支付涉案租赁房屋的占有使用费至2018年1月31日止。自2018年2月1日起，被告未再就涉案租赁房屋向原告支付过任何费用。本院认为，本案的争议焦点在于《房屋租赁合同》及附页是否有效。涉案租赁房屋中XX有房产证，原告自认附页中的附属临街建筑四间约计113.1平方米没有取得建设工程规划许可，庭审中原告与被告中伟业公司均确认涉案租赁房屋中有产权与无建筑规划许可的部分其无法区分。原告将涉案租赁房屋（含无建筑规划许可部分）出租给被告中伟业公司，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故原告与被告中伟业公司签订的涉案《房屋租赁合同》及附页应为无效。本院就合同效力向原告予以释明，原告仅部分变更诉讼请求，不影响本案的审理。依照合同法的相关规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案《房屋租赁合同》及附页已被确认为无效，被告中伟业公司无权继续占有、使用涉案租赁房屋，故被告中伟业公司应当向原告返还深圳市福田区XX的房产及附页中约定的附属临街建筑四间。房屋租赁合同无效，出租人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原告与被告中伟业公司均确认被告中伟业公司自2018年2月1日起未再支付涉案租赁房屋的占有使用费，截至本案法庭辩论终结前（即2019年7月23日本案最后一次庭审），被告中伟业公司尚未搬离涉案租赁房屋。故被告中伟业公司应参照《房屋租赁合同》约定54765元/月的租金标准向原告支付自2018年2月1日至2019年7月23日涉案租赁房屋的占有使用费916872元[（54765元/月×16个月）+（54765元/月÷31天×23）]。因房屋租赁合同及附页已被确认无效，对于原告要求被告中伟业公司向其支付涉案租赁房屋占有使用费逾期利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。因部分涉案租赁房屋原告自认没有取得建设工程规划许可，《房屋租赁合同》及附页已被确认为无效，故对于原告要求被告中伟业公司依据《房屋租赁合同》及附页约定支付逾期付款赔偿金及逾期返还涉案租赁房屋赔偿金的诉讼请求，本院不予支持。关于租赁保证金。2014年7月至8月期间，被告中伟业公司未支付涉案租赁房屋的占有使用费。原告主张已由被告中伟业公司交付的租赁保证金抵扣2个月的占有使用费。庭审中原告与三被告均确认被告中伟业公司支付涉案租赁房屋的占有使用费至2018年1月31日。原告也未向被告中伟业公司催缴过2014年7月至8月期间的占有使用费，故对于原告陈述其与被告中伟业公司已就租赁保证金达成抵扣合意的主张，本院予以采信。双方签订的房屋租赁合同到期后被告中伟业公司未搬离，也未与原告签订书面的租赁合同。原告提前5个月通知被告中伟业公司，并给予其合理的搬离期限，对于被告中伟业公司要求原告向其双倍返还租赁保证金的反诉请求，本院不予支持。被告程雪丽虽同为被告中伟业公司、被告满堂彩公司的法定代表人，亦曾代被告中伟业公司向原告支付涉案租赁房屋的部分占有使用费，但目前原告并未对其主张的被告程雪丽、被告中伟业公司、被告满堂彩公司之间存在财产混同提交充分的证据加以证明。故对于原告要求被告满堂彩公司、程雪丽对被告中伟业公司需向原告支付费用承担连带赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。按照双方签订的房屋租赁合同约定，原告收取租金时，应向被告中伟业公司开具税务发票。原告在收取被告中伟业公司支付的费用后，未按合同约定向被告中伟业公司开具税务发票。但法院并非税收主管部门，原告在收取被告中伟业公司支付的费用后拒不开票的行为，被告中伟业公司应向税务机关寻求解决。故对于被告中伟业公司要求原告向其开具自2014年1月1日以来主合同租赁发票的反诉请求，本院不予支持。关于被告中伟业公司要求原告赔偿其基于合同信赖所导致各项损失200万元的反诉请求。因房屋租赁合同约定被告中伟业公司承租涉案租赁房屋的期限至2015年12月31日止，被告中伟业公司在双方约定的租赁合同期限到期后，仍然将涉案租赁房屋于2017年1月1日对外转租，其应当自行承担因此造成的损失。故对于被告中伟业公司要求原告赔偿其基于合同信赖所导致的各项损失200万元的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百三十五条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告深圳市金百合大酒店有限公司与被告深圳市中伟业企业管理有限公司于2013年12月31日签订的以深圳市福田区XX的房产及另有附属临街建筑四间为租赁标的物《房屋租赁合同》及附页无效；二、被告深圳市中伟业企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市金百合大酒店有限公司支付自2018年2月1日至2019年7月23日涉案租赁房屋的占有使用费916872元；三、被告深圳市中伟业企业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告深圳市金百合大酒店有限公司返还深圳市福田区XX的房产及附属临街建筑四间；四、驳回原告深圳市金百合大酒店有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告深圳市中伟业企业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14430.5元（已由原告预交），由原告负担2065.8元，被告深圳市中伟业企业管理有限公司负担12364.7元。反诉案件受理费14905元（已由被告深圳市中伟业企业管理有限公司预交），由被告深圳市中伟业企业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  戴珊珊人民陪审员  吴锡钳人民陪审员  邱卫华二〇一九年九月二十七日书 记 员  钱 凯潘启森