宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2019）宁0104民初9781号原告（执行案外人）：孙新策，男，1994年12月5日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：付前亮，北京大成（银川）律师事务所律师。被告（申请执行人）：韩良，男，1952年1月15日出生，汉族，个体从业者，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告（被执行人）：银川力鼎房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：强飚，该公司董事长。委托诉讼代理人：亢伟，女，该公司员工。原告孙新策与被告韩良、银川力鼎房地产开发有限公司（以下简称力鼎公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙新策及其委托诉讼代理人付前亮、被告韩良、被告力鼎公司的委托诉讼代理人亢伟到庭参加诉讼。因本案须以另案审理结果为依据，而该案尚未审结，故本案于2019年10月8日依法中止诉讼。本案现已审理终结。孙新策向本院提出诉讼请求：1.停止对银川市兴庆区力鼎?永乐天地商务大厦负一层-09号商铺的执行；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年6月28日原告与力鼎公司签订《商铺认购合同》和《委托经营管理合同》，约定原告认购力鼎公司开发的XXXXX号商铺，购房款106106元；原告将案涉商铺委托给力鼎公司经营管理，按年收取商铺返租租金。2016年6月25日原告按约支付了相应的购房款，2017年3月22日兴庆法院作出（2016）宁0104执5972号执行裁定，将案涉商铺查封，因原告已于2016年6月25日占有案涉商铺，且已支付全部购房款，但由于力鼎公司未办理竣工验收手续，导致无法为原告办理产权登记，并非原告自身原因，现原告依法提起执行异议之诉，望判如诉请。韩良辩称，永乐天地负一层在规划中是地下车库，不是商铺，所以力鼎公司没有办理商品房预售许可证，其不能作为商铺销售，原告与力鼎公司签订的《商铺认购合同》属于无效合同；案涉商铺在房管部门没有登记备案，其编号是力鼎公司自己编的号，商铺在负一层无具体位置，不存在房屋四至，《商铺认购合同》的内容是虚假的；永乐天地负一层属于力鼎公司所有，法院查封力鼎公司的财产，符合法律规定；综上，法院应驳回原告的诉请。力鼎公司辩称，原告所述商铺购买、返租属实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于银川市兴庆区南薰西街的永乐天地商务大厦由力鼎公司开发建设，该楼总层数共九层，地上七层为商业，地下二层为车库。2016年6月18日、2016年6月25日，孙新策的母亲穆兰霞以银行转账方式向力鼎公司指定的银行账户分别转款1万元、43053元（2万元、23053元），力鼎公司于2016年6月18日、2016年6月25日向穆兰霞出具收到XXXXX号1万元、43053元的《收据》，以上《收据》的收款金额共计53053元。2016年6月25日力鼎公司与孙新策、穆兰霞签订《商铺认购合同》，约定孙新策、穆兰霞认购力鼎公司开发建设的XXXXXX号商铺，建筑面积15.30平方米，总金额106106元，合同签订当日支付53053元，2017年6月25日付清剩余的53053元，合同还对其他事项进行了约定。同日，力鼎公司与孙新策、穆兰霞签订《委托经营管理合同》，约定孙新策、穆兰霞将永乐天地商务大厦负一层-09号商铺委托给力鼎公司经营管理，期限三年自2016年6月25日至2019年6月25日，合同还对其他事项进行了约定。2016年7月21日本院受理韩良诉强飚、力鼎公司民间借贷纠纷一案，该案经本院主持调解双方达成协议，2016年9月21日本院作出（2016）宁0104民初6268号民事调解书，调解协议载明：一、强飚偿还韩良借款本金3000000元并支付利息886662.40元合计3886662.40元，该款于2016年10月20日前支付1943331.20元，下剩1943331.20元于2016年11月30日前付清；如逾期支付按照年利率24%承担自2016年7月14日至实际清偿之日止下欠本金的利息；二、力鼎公司对强飚所负韩良上述债务承担连带保证责任，力鼎公司承担保证责任后有权向强飚追偿；三、案件受理费21607元，由强飚、力鼎公司于2016年11月30日前支付韩良。上述调解书作出后強飚、力鼎公司未按约定履行，韩良申请强制执行，本院于2016年12月19日立案执行，执行案号为（2016）宁0104执5972号，2017年4月26日本院将力鼎公司名下力鼎?永乐天地商务大厦负一层即-101进行了预查封，孙新策得知后对此提出执行异议，本院审查后作出（2019）宁0104执异123号执行裁定，裁定驳回其异议，孙新策不服该裁定在法定期间内提起执行异议之诉。案涉商铺购买总价为106106元，孙新策已付53053元、未付53053元，本院就未付款53053元已通知孙新策不得支付给力鼎公司，该款待本判决生效后直接交付本院（2016）宁0104执5972号执行案件，孙新策对此同意并承诺将该款交付本院。本院认为，本案的争议焦点为孙新策就案涉商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益，现就相关问题分述如下：根据孙新策、穆兰霞与力鼎公司于2016年6月25日签订的《商铺认购合同》、《委托经营管理合同》及孙新策的母亲穆兰霞于2016年6月18日、2016年6月25日向力鼎公司指定的银行账户转款共计53053元的事实，本院可以认定孙新策、穆兰霞购买并占有案涉商铺，据此，孙新策、穆兰霞系案涉商铺的实际所有人，至于尚未支付的尾款53053元，本院已通知孙新策不得将此款支付给力鼎公司，待本判决生效后直接交付本院。因孙新策、穆兰霞购买、占有案涉房屋在前，本院查封在后，且孙新策、穆兰霞对案涉商铺享有趋于准物权的特殊债权，而韩良享有的仅是针对力鼎公司的一般金钱债权，韩良的金钱债权请求权与孙新策、穆兰霞的特殊债权所享有的权利相比较，在性质、内容、时间上均不具有优先性，故孙新策就案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益，其要求对案涉商铺停止执行的诉请，本院予以支持。案涉商铺被查封的原因，系执行案件的被执行人强飚、力鼎公司未履行生效法律文书确定的义务所导致，并引发此后的执行异议及执行异议之诉，而韩良作为执行案件的申请执行人对此并无过错，故本案案件受理费应由力鼎公司负担。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下：不得执行XXXXXX号商铺。案件受理费2422元（全部缓交），由被告银川力鼎房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。本院（2019）宁0104执异123号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 周 勇人民陪审员 常 江人民陪审员 冯玉芳 二○二○年六月五日法官助理 陆钰莹书记员 王婷婷附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提出诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。