天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0111民初2829号原告：天津市双利源物业服务有限公司西青分公司，住所地天津市西青区负责人：阎军，经理。委托诉讼代理人：张金祥，男，该公司员工。被告：林恩领，男，1982年12月11日出生，汉族，住天津市西青区。原告天津市双利源物业服务有限公司西青分公司（以下简称双利源公司）与被告林恩领租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序审理本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年10月29日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人张金祥、被告林恩领到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。双利源公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠原告2019年2月16日至2019年10月10日的租金、商业管理费、垃圾清运费共计105001.29元；2.判令被告将坐落于天津市西青区王稳庄示范镇福泰园公建四201号商铺腾空后交还原告；3.诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2014年10月10日就天津市西青区示范镇福泰园公建四201号商铺订立了《商铺租赁合同》，合同期限为2014年10月10日至2019年10月10日，为期5年。根据合同约定，被告应支付拖欠自2019年2月16日至2019年10月10日房租、管理费和垃圾清运费等共计102001.29元。原告认为被告已经违约，原告要求收回房屋，被告应当将租赁房屋腾空并交还原告，故诉至法院。林恩领辩称，原告的诉讼请求不合理。就本案所涉房屋租赁费问题已经过两次诉讼，之前的判决已经确认原告与王稳庄政府的租赁合同于2019年5月31日到期，与原、被告之间签订的租赁合同的租赁期间不符，超过原告与王稳庄政府签订合同的租赁期间是无效的。被告已于2019年5月31日将租赁房屋腾空，但不知将房屋交给谁。原、被告签订租赁合同后，2015年租赁房屋漏雨，给被告经营的网吧造成损失。虽经维修但未解决漏雨问题，被告的电脑、家具、装修等损失，原告一直没有解决。租赁房屋虽经原告修缮，但2016年房屋再次漏雨，被告无法经营网吧，再次给被告造成损失。本院经审理认定的事实如下：2014年9月30日，原告（合同甲方）与被告（合同乙方）签订《王稳庄示范镇商铺租赁合同》，约定甲方将坐落于天津市西青区王稳庄示范镇福泰园公建四201号商铺（套内建筑面积为248.23平方米）出租给乙方使用，租期自2014年9月30日至2019年9月29日，每年租金为90603.95元，乙方按年度以现金方式向甲方支付租金，实行上打租，乙方必须提前30天将下一年度租金交给甲方。同日，原、被告签订《王稳庄示范镇商业管理合同》，约定乙方（被告）委托甲方（原告）对其执行甲方制定的《商铺管理公约》所列事项进行监督和管理，委托期限与租赁期限一致，每年按建筑面积计算商业管理费为45302元（0.5元/每平米/日），每年按建筑面积计算垃圾清运费为5957.5元（2元/每平米/月），上述两项费用均按年支付，即在下一年度的前一个月将下一个年度的商业管理费、垃圾清运费向甲方结清。2014年10月10日，双方又签订《起租日期协议》，约定被告承租的涉案房屋自2014年10月10日开始计费。另查，原告曾就本案所涉租赁房屋从2015年10月10日至2018年1月16日的租金、商业管理费、垃圾清运费共计219472元（已扣除被告支付的100000元）起诉被告林恩领。该案中，被告以该租赁房屋于2015年8月2日至2015年10月23日及2016年7月19日漏雨给其造成损失、租金价格过高为由抗辩。原告认可房屋漏雨的事实并给被告造成经济损失，但对损失数额及因漏雨的停业时间表示不清楚。被告对因房屋漏雨造成的装修损失申请鉴定，该申请因屋顶漏水进行数次装修，原现场早已不存在，无法准确完成委托内容被鉴定机构退回。本院于2018年10月25日作出（2017）津0111民初8614号民事判决，认为“原告作为出租方应当保证其交付的涉案房屋在租赁期间符合约定的用途，而原告交付的房屋于2015年8月、2016年7月两次出现漏雨问题，被告租赁该房屋系用于经营网吧使用，虽然被告未就其具体损失数额提供相关证据，但原告认可漏雨的事实及漏雨确实给被告造成损失，房屋漏雨对该房屋的功能及使用价值具有一定的影响，本院综合考虑上述因素，酌情确认自2015年10月10日至2018年1月16日的租金及商业管理费的单价按照每平米每天1元计算”,判决被告林恩领支付原告自2015年10月10日至2018年1月16日止的租金、商业管理费及垃圾清运费，共计116953元（扣除被告已支付的100000元）。2018年11月13日，原告再次起诉，主张被告给付2018年1月16日至2019年1月16日的租金、商业管理费及垃圾清运费共计141863.44元。被告以涉案房屋因2016年7月份漏雨给原告造成了经济损失为由抗辩。本院于2018年12月18日作出（2018）津0111民初2939号民事判决，认为“被告虽抗辩原告交付的房屋出现漏雨问题，原告也予以认可，但本院在审理另案原告双利源公司诉被告林恩领租赁合同纠纷一案中，已对被告的经济损失酌情考虑，对相应的租金、商业管理费、垃圾清运费予以相应减免，故被告的抗辩意见，本院不予支持”，判决林恩领给付原告2018年1月16日至2019年1月16日的租金90603.95元、商业管理费45302元、垃圾清运费5957.5元，共计141863.44元。再查，原告于2014年5月31日与案外人天津市西青区王稳庄镇社区建设中心签订《租赁协议》,约定甲方（案外人）同意将位于锦明园小区内的社区商业用房租给乙方（原告）使用，租赁期限自2014年6月1日至2019年5月31日止。原告主张在《租赁协议》到期后，案外人天津市西青区王稳庄镇社区建设中心口头同意由原告继续承租房屋，原告就此未举证证实。就被告主张的房屋漏水事实，原告予以认可。庭审中，原告按照合同约定主张2019年2月16日至2019年10月10日的租金67022.1元（1元/每平米/日×248.23平米×270天）、管理费33511.05元（0.5元/每平米/日×248.23平米×270天）及垃圾清运费4468.14元（248.23平米×2元/每平米/月×9个月），以上合计105001.29元。被告对上述欠款无异议，但认为法院第一次判决减免的10万元只是电脑、装修的损失，不包含经营损失。被告就因租赁房屋漏雨导致2015年8月2日至2015年10月31日无法正常经营造成的营业损失，已另案提起诉讼。被告同意于本案庭审后，将租赁房屋交付原告，但至今尚未履行。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”本案中，原告与案外人签订的《租赁协议》中约定原告有权招租，案外人未对原告的转租行为提出异议，因此该转租行为合法有效。《王稳庄示范镇商铺租赁合同》的租赁期限超过《租赁协议》的租赁期限，按照法律规定，超过的期限无效，但并不导致整个《王稳庄示范镇商铺租赁合同》无效，该合同的其他条款对原、被告仍具有约束力。对原告主张《租赁协议》到期后，案外人天津市西青区王稳庄镇社区建设中心口头同意由原告继续承租房屋的主张，无证据证实，本院不予采信。故原告主张被告给付2019年6月1日之后的租金，本院不予支持。但此期间被告一直占有租赁房屋，结合原告的请求，本院支持此期间按照双方合同约定的租金标准由被告支付占有使用费。合同签订后，原告依约向被告提供了租赁房屋，并依《商铺管理公约》对所列事项进行监督和管理，被告应按合同约定向原告支付租金、商业管理费及垃圾清运费等费用。虽被告以原告交付的房屋出现漏雨问题并给其造成经济损失抗辩，但该抗辩理由均在本院另案审理原告双利源公司诉被告林恩领租赁合同纠纷的两个案件中行使，且在（2017）津0111民初8614号民事判决中，已对被告的经济损失酌情考虑，对相应的租金、商业管理费予以相应减免，故被告再次以此理由抗辩，本院不予支持。现原、被告之间的租赁期间届满，被告应当返还租赁房屋，故原告的第2项诉讼请求，本院予以支持。另外被告主张在（2017）津0111民初8614号民事判决中，免除的租金、商业管理费不应包含经营损失，且就此损失已经另行提起诉讼，对此本案中不予处理。此外，原告主张2019年2月16日至2019年10月10日按照270天计算的时间有误，应为236天，对此本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告林恩领于本判决生效之日起十日内，给付原告天津市双利源物业服务有限公司西青分公司2019年2月16日至2019年10月10日的租金及占有使用费58582.28元、商业管理费29291.14元、垃圾清运费3905.49元，共计91778.91元；二、被告林恩领于本判决生效之日起十日内，将坐落于天津市西青区王稳庄示范镇福泰园公建四201号房屋腾空后交付原告天津市双利源物业服务有限公司西青分公司。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2400元，由原告天津市双利源物业服务有限公司西青分公司负担302元，由被告林恩领负担2098元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  王玉海人民陪审员  刘秀梅人民陪审员  刘桂荣二〇一九年十一月二十日书 记 员  张 超附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2、《中华人民共和国保险法》第六十条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。3、《中华人民共和国合同法》第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。4、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条:租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。5、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。……。6.《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。7.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。8、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。..。