上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初13852号原告(反诉被告)：上海慧泰置业发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：戴嘉树，总经理。委托诉讼代理人：朱玮，上海海德安达律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海民生制桶有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：李惠江，董事长。委托诉讼代理人：顾靖，北京炜衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡国强，北京炜衡(上海)律师事务所律师。被告：李惠江，男，1958年10月23日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：顾靖，北京炜衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡国强，北京炜衡(上海)律师事务所律师。原告上海慧泰置业发展有限公司(以下简称“慧泰置业公司”)与被告上海民生制桶有限公司(以下简称“民生制桶公司”)、被告李惠江股权转让纠纷一案，本院于2018年8月8日受理后，依法适用普通程序，并组成合议庭进行审理。审理中，被告民生制桶公司于2018年11月向本院提出反诉。2018年10月10日、2018年11月14日、2019年1月17日，本院先后三次公开开庭。原告慧泰置业公司的委托诉讼代理人朱玮、被告民生制桶公司的法定代表人李惠江及其委托诉讼代理人蔡国强三次开庭均到庭参加诉讼(被告民生制桶公司及被告李惠江的另一委托诉讼代理人顾靖参加本案的第一次开庭)。另，经分管院长批准，本案延长审限。本案现已审理终结。原告上海慧泰置业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2015年7月15日签署的转让协议及补充协议；2、两被告共同返还原告补偿款5,000,000元；3、两被告共同赔偿原告违约金6,000,000元。事实和理由：2015年7月15日，原、被告签署《转让及搬迁补偿协议》。协议约定：在2017年年底之前，原告应采用股权转让(即转让被告民生制桶公司百分之一百的股权)或资产转让(即直接转让厂房所有权及土地使用权)的方式对被告民生制桶公司完成收购，取得被告民生制桶公司所拥有的全部土地、建筑物等不动产权益。收购价格为固定总价60,000,000元。在收购程序之前，原告应按每年2,000,000元(或每月166,000元，不足一年部分按月计算)的标准支付过渡期补偿费，原告应支付2,000,000元作为2014年10月1日至2015年9月30日一年的过渡期补偿金和1,000,000元预付款，被告慧泰置业公司在收到3,000,000元之后的三十日内将厂内办公楼一层腾空并移交原告使用，在移交的七日内再支付2,000,000元，此款与预付款1,000,000元作为2015年10月1日后至2017年底的过渡期补偿金预付款，按实际过渡期多退少补。同时，协议还约定，签约后被告慧泰置业公司不得以投标的资产再进行任何担保、抵押、出租等，否则视为被告违约，违约责任为按照协议固定总价的百分之三十支付违约金，并退回5,000,000元补偿款。在合同的履行过程中，原告依约将5,000,000元过渡期补偿款按照被告慧泰置业公司的要求汇至被告李惠江的账户。但是，两被告以水电费为由，将原告赶出约定已移交的办公楼并上锁，阻止原告办公及正常出入，导致原告被列入工商机关的经营异常名录。同时，被告又将场地租赁给他人停车，厂房又长期租给他人存放货物，将标的物资产再次进行抵押。同时,在原告函告拟采用股权收购的方式进一步履行协议后，被告多次无故推诿，拒不配合，致使所签协议的目的已经不能实现，且被告的行为已经构成根本违约。在协商未果的情况下，原告遂涉讼。被告上海民生制桶有限公司、被告李惠江辩称：首先需要说明的是，依据双方签署的协议约定，被告保留原告资产购买的权利至2017年年末，如果在该时间点双方未达成协议，之前双方签署的协议则自动终止，并不存在解除的情形；退一步讲，即使法院认为不构成终止，被告也不同意继续履行原协议。因为，如果原告要继续购买资产，则原、被告双方应当重新签署新的协议，原告只是在同等条件下有优先购买的资格。其次，原告以合同目的无法实现，且被告构成根本违约而行使合同解除权的意见也不能成立。理由是：1、被告不存在原告所述的重复抵押及出租的事实，被告完全是按照合同的约定在30,000,000元的借款范围内办理的抵押登记，对外也没有任何出租的行为，且原告也无任何证据证明场地存在出租的事实；2、原告陈述的被告未配合其办理股权转让的事实也不存在。因为，依据双方协议的约定内容，原告可以购买资产、可以购买股权，究竟如何购买股权，双方是有磋商的过程，在磋商过程中可以看出原告的主张不合理，双方的磋商是正常的磋商，并不存在被告不配合的行为。在股权转让中，被告也一直要求原告支付停业损失，然而在先前的补偿款已经到期的情况下，原告并未支付2017年4月的补偿款，并且明确表示拒绝支付。就此可以看出，履约过程中，违约方是原告。再次，原告在本案中主张违约金6,000,000元，对此虽然其自行减少。但是，依据违约金的实质，原告均应提供损失的相关证据。综上，两被告在履约过程中并未违约，且合同已经于2017年的年末，因至期而终止，故两被告不同意原告的全部诉讼请求。同时，被告上海民生制桶有限公司反诉称：反诉原、被告双方于2015年7月15日订立《转让及搬迁补偿协议》一份。约定双方通过股权转让的方式由反诉被告取得反诉原告名下所拥有的土地、建筑物等不动产的权益。补偿协议约定，过渡期至2017年12月31日，在此期间反诉被告需支付反诉原告过渡期补偿费，即每年2,000,000元(或每月166,000元，不足一年部分按月计算)。此外，双方还约定反诉被告承担反诉原告的厂区内水、电费用，以及为反诉原告承担保安费用的百分之五十。之后，反诉被告支付的过渡期补偿费于2017年3月末已经全部使用并结算完毕，自2017年4月起反诉被告拒绝支付过渡期补偿款并拖欠水电费用。截止反诉原告反诉之日，反诉被告尚拖欠过渡期补偿费1,494,000元(2017年4月至12月间)，水费、电费22,771.36元(自2016年12月起至2017年5月)，保安费31,800元(自2017年3月至2017年5月)。由于补偿协议是双方真实意思表示，现反诉被告拒不履行协议，故反诉原告请求判令：1.反诉被告偿付反诉原告拖欠的过渡期补偿费1,494,000元(2017年4月至同年12月)；2、反诉被告支付反诉原告拖欠的水电费22,771.36元(自2016年12月至2017年5月)及保安费31,800元(2017年3月至2017年5月)，合计54,571.36元。反诉被告上海慧泰置业发展有限公司针对反诉原告上海民生制桶有限公司的反诉,辩称：由于反诉原告违约在先，故合同已经解除，因此反诉被告不需要再支付过渡期补偿费，且水电费等反诉被告实际已经超额支付3万余元，故反诉被告不同意反诉原告的全部反诉诉讼请求。经审理查明：原告慧泰置业公司成立于2015年7月6日，公司的性质为有限责任公司(国内合资)，公司的经营范围包括：房地产开发经营，物业管理及室内装潢。被告民生制桶公司成立于1997年12月31日，公司的性质为有限责任公司(自然人投资或控股)，公司的经营范围包括：制桶、五金交电、建筑材料等销售，电子商务，自有厂房租赁等。该公司的股东有五位，分别为：俞晓刚、王顺福、沈琦炜、李惠江、俞林龙。2015年7月15日，原告慧泰置业公司作为甲方，被告民生制桶公司作为乙方，被告李惠江作为丙方，上海市松江区九亭镇人民政府作为鉴证方，签署《转让及搬迁补偿协议》(以下简称“转让及补偿协议”)。协议约定因乙方(即被告“民生制桶公司”)厂区所在2401地块与相邻的2402地块，已由原来的工业用地调整为商务办公用地，故甲方(即原告“慧泰置业公司”)有意开发该地块。民生制桶公司合法拥有位于九亭镇涞亭南路XXX号的厂区11281平方米的土地使用权，建筑面积5058平方米的建筑物所有权等不动产。鉴于上述内容，转让及补偿协议第一条就转让标的物概况约定为：土地系国有工业用地性质，面积11281平方米(按产证)；厂房、办公楼等全部地上、地下建筑物，有产证的建筑面积5058平方米；围墙、大门、道路、绿化、景观等全部不动产。转让及补偿协议第二条就收购方式约定为：各方确认并同意，本次收购采用股权转让方式(即转让乙方公司百分之一百的股权)或资产转让(即直接转让厂房所有权及土地使用权)的方式，按照本协议约定的补偿条件，使甲方取得乙方所拥有的全部土地、建筑物等不动产的权益。甲方有权根据实际情况，确定最终的收购方式，并指定任何第三方作为主体实施本次收购。转让及补偿协议第三条就收购价格约定为：1、各方确定，甲方无论最终确定何种收购方式，向乙方收购第一条全部不动产资产的固定总价为60,000,000元(该价格为乙方股东实际净得价格)，该固定总价为当前至2017年12月31日期间的不变总价，该总价为甲方本次收购乙方土地、房屋、围墙等全部不动产资产，以及乙方可能因本次收购而产生的全部经济损失、人员安置等所需的全部费用，甲方支付固定总价后，无需就本次收购及搬迁向乙方支付其他任何费用；2、由于2401地块除民生制桶外，还有北侧的市场部分租户未到期，加上土地收储、上市等程序，到拆迁和启动预计需要二年半左右时间，各方商定此期间甲方给乙方按每年人民币2,000,000元(或每月166,000元，不足一年部分按月计算)的标准支付过渡期补偿费，此款包括但不限于停产(歇业)损失、房屋租金、锁定固定总价至2017年底可能产生的价格风险因素等等。转让及补偿协议第四条就付款和交接及搬迁约定为：1、本协议签字、盖章后三天内，甲方(或者)指定方支付人民币3,000,000元，其中2,000,000元作为2014年10月1日至2015年9月30日一年期的过渡期补偿金，其余1,000,000元为预付款。乙方收到3,000,000元补偿金三十日内将厂内办公楼一层腾空并移交给甲方使用，移交后甲方七天内再支付2,000,000元(此款和第一次预付款1,000,000元作为2015年10月1日后至2017年年底的过渡期补偿金预付款，按实际过渡期多退少补)；2、乙方已交的办公楼，甲方调整布局，装修后作为项目公司办公使用，水源、电源、道路、停车，出入等公共设施乙方提供，乙方将办公楼一层交给甲方之日起，甲方承担厂区内水、电费用，以及甲方承担保安费用为乙方每月实际费用的百分之五十，通讯设施由甲方自行申请，一切费用由甲方承担；3、甲方(或其指定方)在决定并书面通知乙方移交土地、房屋产权证，公章，印鉴章，腾空并移交土地、建筑物前，应向乙方(指乙方股东)支付固定总价中的30,000,000元(首付款)，固定总价中剩余的30,000,000元在乙方完成向甲方(或其指定方)法定转让手续后七天内付清；4、在乙方收取首付款至乙方收到全部收购款期间，无论该收购标的(指甲方向乙方支付固定总价60,000,000元所含的全部收购资产)的法定权力在任一方，都不得单方面作出任何处分，由双方共管；5、甲方支付首付款后三十日内，乙方必须腾空厂区及建筑物内的所有物品、设备、垃圾等，并向甲方(或其指定方)已交全部土地和建筑物。此时，乙方所拥有的该不动产资产的使用权、所有权自然转移至甲方(或指定方)所有；6、丙方承诺并确保，自本协议签署并收到甲方(或其指定方)支付的3,000,000元之日起三十日内，取得民生制桶股东会决议，同意本协议所述全部内容，并确认授权委托丙方签署本协议。若丙方未按约定取得股东会决议，则视为乙方和丙方根本性违约，按本协议第五条的约定承担违约责任；7、在乙方收到甲方(或其指定方)支付的首付款之日起三十日内，乙方应完成解除对外承担的全部抵押或担保，并向甲方移交相关证照、公章、印章等，并确保乙方不动产资产具有完整的所有权，乙方、丙方应共同配合甲方向九亭镇和有关部门办理产权移交或者变更手续。转让及补偿协议第五条就违约责任约定为：1、乙方在本协议签订后，不得就厂区搬迁、收购及补偿事宜与任何第三方进行任何形式的磋商和谈判，否则视为乙方违约。签约后，乙方不得以标的物资产再进行任何担保、抵押、查封、转让、出租等，否则视为乙方违约(签约前乙方为上海喜可买贸易有限公司的抵押贷款各类手续办理除外，贷款金额不超过30,000,000元)；2、乙方违背4.5条约定延迟腾空或延迟移交标的物，视为乙方违约，每日向甲方支付固定总价千分之五的违约金，乙方超过15天未完成的，视为乙方违约；3、乙方违约的责任，按照本协议固定总价的百分之三十支付违约金，并退回5,000,000元补偿款；4、如甲方至2017年底仍不能启动该项目的视同甲方违约，甲方已经支付的过渡期补偿金，作为对乙方支付的违约金，同时，双方约定的固定总价由乙方按当时市场价另行确定，乙方同意在同等条件下甲方有优先权；5、甲方逾期支付固定总价中剩余的30,000,000元，每逾期一日需向乙方支付按固定总价千分之五的违约金，逾期超过十五天的，视为甲方根本违约，除被视为放弃本次购买及乙方不退还过渡期补偿款外，还应向乙方支付本协议固定总价百分之三十的违约金。届时，乙方将已收甲方首付款扣除违约金后的余款退回甲方，本次收购自然终止；6、甲、乙双方任一方，违反本协议4.4的约定均属于违约行为，除单方面的处分不具有法律效力外，还需按固定总价的百分之三十向对方赔偿违约金，给对方的实际损失大于约定违约金的，按实际损失赔偿；7、如遇不可抗力，互不承担违约责任，但乙方已经收取的过渡期补偿金无需退还。不可抗力的认定权在国家权威主管部门。该转让及补充协议的落款部分，甲方处盖具慧泰置业公司印章，并由戴美智签字确认；乙方和丙方处盖具民生制桶公司印章，并在两处均加盖李惠江私人印章；鉴证方处盖具上海市松江区九亭镇人民政府印章，并在此处由“薛金龙”签名。2015年7月17日，民生制桶公司向慧泰置业公司出具支付委托书，委托书要求慧泰置业公司将3,000,000元的拆迁补偿款支付至李惠江的个人账户(收款人李惠江，开户行：工商银行莘庄工业园区支行，账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)。2015年7月17日，案外人肖某某向李惠江的中国工商银行莘庄工业区支行账户汇款3,000,000元。同年7月20日，李惠江出具收条一份，收条上言明：今收到慧泰置业公司支付的过渡期补偿金3,000,000元。嗣后，民生制桶公司又出具收条一份，收条上言明：今收到慧泰置业公司支付的过渡期补偿金2,000,000元，过渡期补偿金已全部付清。2017年5月18日，慧泰置业公司致函民生制桶公司，指出：1、民生制桶公司要求慧泰置业公司现按月支付166,000元过渡期补偿款的要求是无理要求，慧泰置业公司不予同意；2、民生制桶公司要求慧泰置业公司承担百分之一百的水费、电费，既违背协议约定，也不符合常规情理；3、民生制桶公司把场地租赁给外部人员停车，厂房长期租赁给外单位存放大金空调，外来人员在厂区内生活、生产等等，已严重违约；4、2017年4月14日至24日，民生制桶公司擅自将慧泰置业公司看护工地的工人用电关停，导致慧泰置业公司工人生活、照明等遭到损坏约110,000元；5、2017年5月11日，民生制桶公司和李惠江将本应由慧泰置业公司使用的一层办公室链子锁住，限制慧泰置业公司人员正常办公，并且不准进入工厂大门。慧泰置业公司的证照、财务资料、支票现金、电脑等一切经营、管理资料和设施均在办公室内，遭到乙方和丙方的破坏和限制，造成巨大损失。该函件同时抄送上海市松江区九亭镇人民政府。2017年5月23日，民生制桶公司针对2017年5月18日的函件，回函指出：1、过渡期补偿金双方明确的是“按实际过渡期多退少补”，经计算截止2017年3月31日，预付的300,0000元过渡期补偿金已经使用完毕，过渡期进入少补时期，应按社会公认的“先付费后使用”的原则，必须按月支付过渡期补偿费后方能使用，有效期限至2017年12月底。只是由于慧泰置业公司没有按约付费又继续使用一层办公楼房，才造成以后问题的发生；2、慧泰置业公司自2016年12月起突然少付水电费，违反协议第四条第4.2款的约定，是不合理的；3、民生制桶公司在实际使用场地和厂房中，没有违约；4、民生制桶公司不存在函件指出的“擅自”行为；5、民生制桶公司确实用链子锁锁住慧泰置业公司目前实际使用的一层办公室，是因为慧泰置业公司拒绝按先付费后使用的原则支付过渡期补偿金，在交涉无果且实际拖欠一个半月的情况下的无奈之举。在上述回复的基础上，民生制桶公司又重申：1、必须按照“先付费后使用”的原则，补付自2017年4月至今的应付费用，并预付未来至2017年年底的过渡期补偿费；2、即使慧泰置业公司另行办公，也必须按照第一条的要求执行后，方能解锁处理。该函件同时也抄送上海市松江区九亭镇人民政府。2017年5月24日，慧泰置业公司再次致函民生制桶公司，要求民生制桶公司依照2015年7月15日签署的《转让及搬迁补偿协议》，配合有关收购事项的办理。具体内容为：1、依据协议的约定，本次收购采用股权转让的方式(即收购公司百分之一百的股权)；2、定于2017年5月31日上午九点在九亭镇涞亭南路XXX号一层的本公司办公室，按照2015年7月15日签署的《转让及搬迁补偿协议》原则，洽谈具体的股权转让的操作、实施方案；3、请民生制桶公司的全体股东，持本人身份证参加签订股权转让协议；4、双方有分歧的问题，如过渡期补偿金的支付时间、水电费支付比例等事宜友好协商解决。2017年5月26日，民生制桶公司对慧泰置业公司的2017年5月24日致函予以回函，回函中民生制桶公司表示欢迎启动收购事宜，愿意积极配合做好与收购有关的工作，并希望早日完成收购工作。但同时，民生制桶公司又指出致函中的一些问题：1、致函中的地点和时间不可行问题，由于九亭镇涞亭南路XXX号的一层，慧泰置业公司没有按约支付相关费用，不能作为办公室使用，所以只有在支付欠付的费用并协商确认以后的费用支付方法后，才有使用权力；5月31日的时间约定仓促，民生制桶公司不可能在如此仓促的时间内接受。因此，建议时间安排可放在2017年6月12日至20日之间，建议为6月16日上午九点或6月18日上午九点，地点由慧泰置业公司另定；2、致函“第三条”，目前尚未进入到该程序，故民生制桶公司无法办到也不会按照慧泰置业公司的单方面想法和要求去操作，请慧泰置业公司认真研究双方所签协议的相关款项，并在双方共同确认的框架中提出合理的要求和意见；3、致函“第四条”所述事宜，民生制桶公司的函件中意见已经明确，只需慧泰置业公司配合即可。2017年5月27日，慧泰置业公司致函民生制桶公司，表示同意推迟一周洽谈，即定于2017年6月6日上午九点，地点不变。并同时要求民生制桶公司的全体股东持本人身份证，当面签订《股权转让协议》。2017年6月2日，民生制桶公司则回函要求慧泰置业公司先行支付应付未付的“过渡期补偿费”和水电费用。2017年6月9日，慧泰置业公司再次致函，表示同意将洽谈时间更改至2017年6月16日上午九点，地点更改至涞亭南路XXX号秀森大厦105-2会议室，并要求收购方及出让方的全体股东持本人身份证到场。2017年6月16日上午，慧泰置业公司的人员孟小波、肖玉巧、戴美智，民生制桶公司的人员李惠江、李克昌在松江区涞亭南路XXX号秀森大厦105-2会议室进行有关股权转让的洽谈，并形成书面的会议纪要。纪要内容主要包括：1、民生制桶公司的股东李惠江提出，要求慧泰置业公司按协议先支付转让款30,000,000元，再签订股权转让协议；而慧泰置业公司提出必需先签订股权转让协议，按照股权转让协议的约定的内容再向民生制桶公司的股东支付转让款；2、民生制桶公司的李惠江及财务提出全体股东不会到场，目前也无委托授权。民生制桶公司还提出，慧泰置业仅支付2016年12月至2017年2月水电费的一半，而2017年3月至5月的水电费未支付，慧泰置业公司的过渡期补偿费也仅支付至2017年3月末，从2017年4月起未支付过渡期补偿费(5,000,000元补偿款已经收到)；慧泰置业公司提出，水电费用及保安费用应该只承担每月实际支付的百分之五十，过渡期补偿费已经支付过5,000,000元，依据协议条款已经预付至2017年底，不存在欠费的情形；民生制桶公司坚持认为，慧泰置业公司每月要支付166,000元的过渡期补偿费之后，才能使用民生制桶的办公楼，不付就不能使用；3、慧泰置业公司要求股权收购的协议协商和签订应由民生制桶公司全体股东参加或有法定委托手续提供。民生制桶公司提出不支付转让款30,000,000元之前，不属于股权转让的实质性启动，法定代表人李惠江可以代表全体股东，提出的意见也是全体股东的意见；4、民生制桶公司能同意慧泰置业公司今天新提出的意见，但在实际操作上，只能按下面程序进行,由收购方提出委托授权必须具备的相关条件，因为法律不接受无对象授权，同时民生制桶公司不知道收购方有哪些授权要求；取得收购方要求后，民生制桶公司按投递时间及必要信息传输时间，才能确定什么时候办理完成，但可以尽快。2017年6月19日，慧泰置业公司致函民生制桶公司，表示股权收购协议协商和签订，应由出让方全体股东参加，或有法定委托手续，对于“委托授权必须具备的相关条件”不作提出，并且约定下次洽谈的时间是2017年6月24日，同时重申打开一楼被锁的办公室。同月22日，民生制桶公司回函，并附补偿费及水电费的欠费明细。同月25日，慧泰置业公司回函表示：要求依照法律规定办理相应的股权转让，24日未能召开洽谈会议给慧泰置业公司带来损失，2017年4月民生制桶公司私自拉闸停电强行锁住办公室，故慧泰置业公司才停止支付有关费用。同年7月3日，民生制桶公司再次回函，表示全体股东支持收购，慧泰置业公司不要纠缠于洽谈人员的问题，并要求支付拖欠的费用。同年7月18日，慧泰置业公司发函告知民生制桶公司及全体股东，要求民生制桶公司在签订股权转让协议前，提供公司的财务审计报告、职工及人员造册统计、公司的对外租赁、抵押、担保等情况(该函件中慧泰公司提出在双方16日的洽谈中，民生制桶公司不同意提供公司的财务审计报告)。同年7月28日，民生制桶公司表示诚意出售公司，但是慧泰置业公司没有理由要求出让方办理双方协议之外的其他事宜。嗣后，双方仍未能办妥相关的转让手续。2017年12月20日，慧泰置业公司致函民生制桶公司，表示民生制桶公司和李惠江擅自租赁标的物，强行锁住办公室、多收水电费、违约收取多收取补偿款、再行抵押标的物资产的行为构成根本违约，故要求民生制桶公司和李惠江支付违约金并退回5,000,000元的补偿款，并要求解除2015年7月15日签订的《转让及搬迁补偿协议》。收到该函件后，民生制桶公司于2018年1月2日回函表示：1、依据转让协议的约定，优先收购公司并锁定价格60,000,000元的约定应于2017年12月31日终止，因此不存在解除问题；2、从2018年1月1日起，开展对外招租及售卖事宜，欢迎参与，但是购买方式和价格已经不受原协议的约束；3、截止2017年12月31日，慧泰置业公司尚拖欠款项合计1,548,571.36元。另查明：2018年1月26日，慧泰置业公司向本院起诉，该案案号为(2018)沪0117民初2146号。该案因故撤诉，原告遂于2018年8月再次向本院起诉。再查明：2017年5月15日，慧泰置业公司向上海市松江公证处申请办理录音、录像的公证，并于当日缴纳公证费4000元。2018年3月21日，上海市松江公证处出具情况说明一份，说明明确：本处于2017年5月15日受理申请人上海慧泰置业发展申办的保全证据公证，公证登记号为(2017)沪松证经字第1641号，受理后本公证员及公证助理陈叶随同申请人的代理人肖某某来到上海市松江区九亭镇涞亭南路XXX号的厂区，对厂区的停车状况和厂房内堆放物品的现状进行拍摄。当摄像进行五六分钟的时候，厂区内突然出现几名人员和肖某某发生冲突，并质问为何进行拍摄。表明身份后，这些人员阻止拍摄并强行夺走公证员的摄像机，并将摄像机内刚摄录的文件全部删除，因现场局面无法控制，公证未予继续办理。审理中，原告慧泰置业公司为了证明被告存在根本违约的行为，以及由于被告违约而导致被告遭受损失的情况，向本院提供如下证据：1、用手机拍摄的松江区九亭镇涞亭南路XXX号的厂区照片一组，分别拍摄于2016年9月27日、2017年4月12日、2017年4月18日，照片显示厂区内停放装满货物的大型卡车和其他车辆、仓库内堆放货物，以证明被告对外进行了出租；2、2015年11月至2016年2月的水电费明细一组，在明细下方慧泰置业公司表示：依据协议四4.2条，甲方可承担水费、电费、保安费各百分之五十，即电费8,758.50元、水费1,543.75元、保安费42,400元，累计52,702.25元。特别提示;厂区内不能有任何出租，以证明原告与被告就支付数额进行交涉，同时对其违约出租提出异议；3、房地产抵押状况信息NOXXXXXXXXXXXX一份，以证明被告违反合同约定，对涉案房地产再次进行抵押，抵押权人是招商银行股份有限公司上海静安寺支行；4、房屋租赁合同一份，由原告慧泰置业公司与案外人上海元夕实业公司于2017年5月20日签订，以证明因被告强行锁住已经交付原告使用的办公室，原告只能重新租赁第三方办公室，发生租金损失1,800,000元；5、协议书、成交确认书、国有建设用地使用权出让合同、商业用地开发意向协议一组，以证明原告的关联公司上海秀森印刷包装有限公司于2007年与九亭经济联合总公司曾签订协议，约定的拆迁补偿款金额是24,510,000元，之后双方商定用补偿土地的方式变相支付补偿款，所以给与原告2401号地块的开发权。现因被告拒绝履行合同，原告无法进行2401号地块的开发，造成原告的损失；6、案外人上海秀森置业发展有限公司与上海市松江区九亭镇人民政府于2014年3月6日签署的商业用地开发意向协议一份，上海市松江区九亭镇人民政府于2016年1月11日出具的挂牌出让的请示，案外人上海上富房地产开发有限公司与上海逸新实业投资有限公司于2017年8月18日签署的合作框架协议一份，以证明原告存在预期利益的损失。对于上述六组证据，被告民生制桶公司认为，证据1拍摄的是讼争场地的现场，但是仅凭照片不能证明被告对外出租场地、厂房，被告也不存在长期对外出租厂房的事实；证据2，原告提供的证据中手写内容是原告自行书写，自行盖章，该意思表示并未得到被告的确认，因此该证据对于本案不具有证明力；证据3，对其真实性被告并无异议，第一次抵押的金额是29,000,000元，第二次抵押是由该29,000,000元变更为30,000,000元，其针对的债权金额并非两者相加而仍是30,000,000元，因此被告的抵押行为未违反合同的约定;对于原告提供的证据4、证据5、证据6的真实性，被告均不予认可。被告民生制桶公司同时认为，三组证据中涉及的主体上海秀森置业发展有限公司是原告的关联企业，不排除原告是与关联企业进行的关联交易，因此上述证据与本案无关，对于本案均不具有证明力。审理中，被告民生制桶公司向本院提供如下证据：1、2015年11月至2016年11月的水电费、保安费明细表、收据、发票，以证明在上述时间段，原告均按照协议的约定全额支付水电费以及相应承担的保安费；2、2016年12月至2017年2月的水电费、保安费明细表、收据、发票，以证明在上述时间段，原告部分支付水电费并拖欠至今；3、2017年3月至2017年5月的水电费、以证明原告未支付水电费、保安费并实际拖欠至今；4、上海市房地产抵押状况信息一份(NOXXXXXXXXXXXXX)，以证明松江区九亭镇涞亭南路XXX号房地产，其抵押权人是招商银行股份有限公司上海静安寺支行，最高权限额是30,000,000元。对于上述四组证据，原告慧泰置业公司对于前三组证据的真实性并无异议，但是对于被告的证明内容不予认可。对于第四组证据的真实性没有异议，但是2018年2月经原告核查存在两个抵押，核准登记的日期为2016年11月和2016年12月，都在签约之后。审理中，参与股权转让事宜的原告方人员戴美智、肖某某，被告方法定代表人李惠江就涉案协议的签署及履行情况接受本院的相关调查。关于签署过程，戴美智陈述如下：其不是原告公司的股东，但是其参与涉案项目的洽谈。在其他项目中，其中标，政府承诺中标后退其百分之六十的款项约两千万元。之后政府认为不能退还，但是可以给与一块2402号地块。而地块必须要达到50亩才能开发，2402地块仅有10余亩，故原告需要收购民生制桶公司的地块和另外一个地块。基于此，原、被告才签收协议。协议签署日期是2015年7月15日，但是李惠江提出从2014年10月开始计算补偿款，当时谈好是原告先给5,000,000元，到2017年年底按照实际交接时间计算每月166,000元的补偿款，多退少补。至于补偿费约定至2017年是涉及的另外一地块的公司将土地租给他人，至2017年底才能收回再行商谈。对于以上内容，被告李惠江予以确认。关于原告使用厂房办公室的情况，戴美智陈述如下：2015年9月，原告使用一间办公室并进行装修，2015年11月正式入住(之外的地方仍有被告在使用)。水电费当时约定是各付百分之五十。在2017年3月之前原告支付全额，2017年3月原告没有付，后李惠江就将办公室门上锁。李惠江陈述如下：因为原告支付的是补偿金，不是租金，故当时给原告一间办公室，但是水电费商量好由原告全部承担，保安费则各承担一半。原告于2015年9月进场，同年11月正式使用。但是自2017年3月始，原告非但不支付水电费还用公司的电在隔壁返货，且自2017年4月开始，原告补偿金也不支付。因此，被告不再让原告使用厂区办公室。肖某某陈述：5,000,000元已经支付，至2017年年末可以一并结算。关于水电费依据合同的约定各支付一半，而非全部。关于转让款的支付问题，由于双方最终确定通过股权转让的方式进行收购，故原告发出书面通知要求出让方的股东出面或者签订股权授权协议，但是被告拒绝配合。其次原告还得知被告公司的厂房有抵押，厂区还进行对外出租，将现场的公证人员赶出厂区。因此在此种情况之下，原告才未支付首笔转让款。此外，在该次谈话之后，双方均口头表示愿意在庭外继续磋商转让事宜。但是，最终未果。以上事实，由原告慧泰置业公司提供的转让及搬迁补偿协议、2017年5月至次年1月双方的往来函件、松江区公证处的情况说明、付款凭证，被告民生制桶公司提供的上海市不动产登记簿及庭审笔录等证据在案予以佐证，本院予以确认。本院认为：位于上海市松江区九亭镇涞亭南路XXX号(土地宗地号：松江区九亭镇7街坊12/4丘)土地的使用权性质为国有建设用地使用权，土地用途为工业，使用权面积为11281平方米，权利人为被告民生制桶公司。2015年7月15日，原告慧泰置业公司与被告民生制桶公司签订《转让及搬迁补偿协议》。协议约定双方欲通过股权转让的方式或者资产转让的方式，由原告收购位于松江区九亭镇涞亭南路XXX号地块11281平方米的土地使用权和建筑面积为5058平方米的建筑物等不动产。由于上述协议是双方当事人的真实意思表示，其内容也未违反法律、法规的禁止性规定，应为有效。作为转让的双方即原、被告均应恪守履行。现本案中，围绕原、被告双方的诉辩意见，双方的争议主要在于以下几个方面，本院逐一分析：一、涉案的《转让及搬迁补偿协议》未能继续履行的责任究竟归咎于哪一方的问题。1、该问题解决的前提是对双方所签协议的第3.2条如何理解。协议3.2条约定“由于2401地块除民生制桶外，还有北侧的市场部分租户未到期，加上土地收储、上市等程序，到拆迁和启动预计需要二年半左右时间，各方商定此期间甲方给乙方按每年人民币2,000,000元(或每月166,000元，不足一年部分按月计算)的标准支付过渡期补偿费，此款包括但不限于停产(歇业)损失、房屋租金、锁定固定总价至2017年底可能产生的价格风险因素等等”。基于此，被告认为原告资产购买的权利至2017年年末，如果在该时间点双方未达成协议，之前双方签署的协议则自动终止。因此，本案涉案合同已经于2017年年末终止。对此，本院认为，原告订立涉案协议的目的是欲通过股权转让方式或资产转让的方式取得涉案地块及地上建筑物的所有权，在订立该协议之初，由于该整体开发需要其他地块的配合，因此双方在确定收购价格的同时，并确定锁定该固定价格的期限，即至2017年年底。因此，上述的2017年年底并非是合同约定的最终履行期限，而应是锁定60,000,000元作为资产收购价的期限。故此，被告关于涉案协议已经于2017年12月末终止的辩解意见不能成立；2、在明确涉案合同并未于2017年12月末终止的前提下，在本案审理中本院曾一度希望双方通过进一步的协商，完成之前所签的协议内容，但终未果。且，双方均明确表示协议无法继续履行。因此，现进一步的争议在于导致涉案协议未能履行的原因。在双方的最初洽谈阶段，直接参与洽谈的是李惠江及戴美智和肖某某。依据本院向以上三位人员所做的调查笔录内容，可以证实双方在洽谈之初的关系融洽，也正是基于双方互相信赖的合作基础，原告自愿于2014年10月始计算补偿款，每月的补偿价格是166,000元，至2017年年底按照实际交接的时间多退少补。但是，在实际履行中，双方自2017年年初开始发生争议。为此，原被告双方均提供了大量的往来函件，上述函件、回函等等发生的时间段集中于2017年5月至当年的年末。在本案的事实查明部分，本院已经详述了函件的内容，概括双方的问题主要集中于以下几点：关于过渡期补偿款的支付、关于水电费的支付、关于厂区的对外租赁、关于厂房的再行抵押、关于股东的授权协议等问题。其中，前两方面是被告主张的原告违约行为之内容，而其他则是原告主张的被告违约行为所在。关于过渡期补偿费的支付问题。协议的3.2及4.1均有明确约定(其中3.2的内容在上述第一条已经详述)，在4.1条中也约定“本协议签字、盖章后三天内，甲方(或者)指定方支付人民币3,000,000元，其中2,000,000元作为2014年10月1日至2015年9月30日一年期的过渡期补偿金，其余1,000,000元为预付款。乙方收到3,000,000元补偿金三十日内将厂内办公楼一层腾空并移交给甲方使用，移交后甲方七天内再支付2,000,000元(此款和第一次预付款1,000,000元作为2015年10月1日后至2017年年底的过渡期补偿金预付款，按实际过渡期多退少补)”。实际履行中，原告于2015年7月17日支付3,000,000元，于2015年8月21日支付2,000,000元，其履行符合合同约定。结合协议的约定内容，再结合本院向李惠江及戴美智的调查内容，过渡期补偿金应是在过渡期满以后结算，并按实际过渡期多退少补。而非被告在其函件中一再指出的“社会公认的先付费后使用原则”。也就是，被告无权于2017年5月以原告未付或少付过渡期补偿费为由，拒绝原告使用约定的办公场地。关于水电费支付问题。协议的4.2约定“乙方已交的办公楼，甲方调整布局，装修后作为项目公司办公使用，水源、电源、道路、停车，出入等公共设施乙方提供，乙方将办公楼一层交给甲方之日起，甲方承担厂区内水、电费用，以及甲方承担保安费用为乙方每月实际费用的百分之五十，通讯设施由甲方自行申请，一切费用由甲方承担。以上述文义理解，确实存在表述不明确的问题，水电费用究竟是承担全部还是承担一半在此约定中，意思表示含糊。但是，本院也注意到原告在之后的一年多时间均按照全额履行，仅是在2016年12月之后从支付部分发展成拒绝支付。此行为可以理解为双方之前即约定全额支付，也可理解为原、被告双方之前关系融洽，原告为表示收购诚意自愿履行。但是无论何种解释，仅从水电费的瑕疵履行而言，均不能成为被告强行将办公室上锁，并拒绝履行涉案协议的理由。关于厂区的对外租赁问题。由原告提供的照片以及上海市松江区公证处出具的说明可以看出，涉案场地在长时间一直有车辆停放，并且有大量物品在仓库堆放。虽然由现有证据无法证明被告将其有偿出租，但是在未经原告同意的前提下，他人的该种使用行为确实也有不妥之处。特别需要指出的是，在松江公证处的公证人员于2017年5月表明身份的情况下，被告方阻止公证人员进行现场公证，删除摄像资料，导致公证无法进行的的行为，有故意隐瞒其不当行为的嫌疑。关于厂房的再行抵押问题。由房地产登记簿上记载的内容即可以看出，其记载的实际为变更抵押登记，而非将涉案不动产进行二次抵押，因此原告所述的被告存在重复抵押的违约行为之观点，本院不予采纳。关于股东的授权协议等问题。在2017年4月原告的办公室门上锁之后，原、被告双方的关系发生恶化，原告为加快收购进度，于2017年5月24日书面通知被告，并告知被告会议时间、地点及收购的方式等内容。而之后双方的函件中，被告则始终在地点、时间等问题上未积极配合。并一再将过渡期补偿金、水电费、先支付转让款等环节作为双方商谈的前提条件。在2017年6月25日、7月18日的函件中，原告要求被告提供股东的授权文书及其他有效文件，而之后无论是被告的回函内容还是其实际行为，并无任何配合的积极举动，而只是反复催促原告支付过渡期补偿金和其他欠款。最终导致原告于2017年12月致函被告表示放弃收购。3、综上分析，原告在协议履行过程中并不存在根本违约的行为，反之是被告在实际履行过程中，故意设置障碍，致使双方的最终协议未能顺利签署，因此导致协议不能履行的责任在于被告。二、涉案的《转让及搬迁补偿协议》解除之后，相应的法律后果如何处理。前述本院已经认定致使协议无法履行的责任在于被告，因此原告现要求解除双方于2015年7月15日所签署协议，本院予以准许。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。1、关于原告已经支付的5,000,000元补偿款的处理。原告主张依据协议第5.3条的约定，在被告违约的情况下，由被告按照该约定返还原告已经支付的5,000,000元。该约定的实质是为了弥补因被告违约而导致原告的损失。但是考虑到上述5,000,000元是协议约定的过渡期补偿金，是原告自愿承诺对于项目启动期间被告损失的弥补，且原告也实际于2015年9月至2017年5月初实际使用房屋，故在此期间的过渡期补偿费原告应当支付。以上述原则，本院确定原告应当支付补偿款为20个月，故被告应当返还原告的补偿款为1,680,000元(5,000,000元-166,000元/月*20个月)；2、关于原告主张的违约金金额问题。如同前述第一条的意见，原告也同样依据协议5.3条的约定，在被告违约的前提下，依照协议固定总价的百分之三十支付违约金。为此，原告向本院提供为证明相关损失及预期利益的证据。但是上述证据尚不足以证明原告的实际损失情况，本案中综合考虑被告的违约程度，原告自身的履约情况以及在前述补偿款部分的处理情况，本院将该违约金金额予以调整，具体金额酌定为1,000,000元。3、关于反诉原告主张的过渡期补偿费及水电费、保安费问题。过渡期补偿费在前述部分本院已经明确处理原则，因此就反诉原告主张的该部分款项，本院不予支持。至于水电费及保安费，由于反诉原告主张的时间段是2016年12月至2017年5月和2017年3月至2017年5月止，而原告无法使用办公楼层的时间是2017年5月11日，故该计算的时间点本院调整为2017年4月末。至于承担的金额比例，考虑到无论约定是否明确，但是原告在相当长的时间内确实按照水电费金额的全部履行，因此上述几个月的水电费本院仍要求原告按全部发生金额承担。经核算，期间的水电费应为22,771.36元，保安费则为21,200元。三、本案中，被告方的民事责任承担主体。原告虽然要求两被告共同承担责任，但是被告李惠江作为被告民生制桶公司的法定代表人，其是代表民生制桶公司与原告签署协议，相应的民事责任应由被告民生制桶公司承担。在无相关证据的情况下，原告无权依据协议4.6条要求被告李惠江承担法律责任。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)上海慧泰置业发展有限公司与被告(反诉原告)上海民生制桶有限公司于2015年7月15日签署的《转让及搬迁补偿协议》；二、被告(反诉原告)上海民生制桶有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海慧泰置业发展有限公司补偿款1,680,000元；三、被告(反诉原告)上海民生制桶有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海慧泰置业发展有限公司违约金1,000,000元;四、原告(反诉被告)上海慧泰置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内偿付被告(反诉原告)上海民生制桶有限公司水电费22,771.36元、保安费21,200元；五、驳回原告(反诉被告)上海慧泰置业发展有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)上海民生制桶有限公司的其他诉讼请求；如果原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费87,800元，财产保全申请费5,000元，反诉案件受理费9,369元，合计诉讼费102,169元，由原告(反诉被告)上海慧泰置业发展有限公司负担75,000元(已付)，由被告(反诉原告)上海民生制桶有限公司负担27,169元(已付9,369元，余款17,800元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  丁 伟审 判 员  蔡承颖人民陪审员  樊云开二〇一九年十月十四日书 记 员  高 甜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。