苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初4528号原告：吴江震泽镇天杨活动房厂，住所地苏州市吴江区震泽镇朱家浜村（夏水斗）9组。经营者：杨某，男，1968年10月6日生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：陈美美，浙江水乡人律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁丽婷，浙江水乡人律师事务所律师。被告：苏州市预展展览展示有限公司，住所地苏州市吴江区震泽镇大船港村。法定代表人：贺某，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄坚，上海小城（苏州）律师事务所律师。原告吴江震泽镇天杨活动房厂（以下简称天杨活动房厂）与被告苏州市预展展览展示有限公司（以下简称预展公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案受理后，依法适用简易程序审理。后因被告预展公司在提交答辩状期间对本案管辖权提出异议，认为应将本案移送至浙江省湖州市南浔区人民法院审理，本院经审查后，裁定驳回预展公司对管辖权提出的异议。预展公司上诉后，苏州市中级人民法院于2019年6月20日裁定驳回上诉，维持原裁定。本院于2019年8月13日裁定将本案转为普通程序，并依法组成合议庭于2019年8月27日组织证据交换，于2019年9月16日公开开庭进行了审理。原告天杨活动房厂的委托诉讼代理人丁丽婷，被告预展公司的委托诉讼代理人黄坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天杨活动房厂向本院提出诉讼请求：1.预展公司立即腾退房屋，返还房屋；2.预展公司赔偿天杨活动房厂占用损失201667元（按照租赁合同的年租金22万元，自2018年5月18日起暂计算至2019年4月17日，并继续计算至预展公司实际返还房屋之日止）；3.预展公司支付使用期间拖欠的水电费，联防费及卫生费等暂总计45000元；4.由预展公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年5月18日，天杨活动房厂与预展公司达成了《厂房租赁协议》,约定天杨活动房厂将位于震泽镇西工业区的厂房租赁给预展公司，租期为2017年5月18日至2018年5月17日，租金为每年22万元，水电费由预展公司按实际使用支付。然租赁合同到期后，预展公司既未提出续约，亦未按约腾退房屋，甚至一直拖欠使用期间的水电费。现天杨活动房厂多次要求预展公司交清拖欠水电费及使用期间的租金，但预展公司置之不理，分文未付。预展公司辩称，1、双方约定的合同租赁期是四年，前三年租金不变，第四年起是递增为10%；2、合同第七条第三款约定，“如果租赁期内遇到市政规划，国家使用土地，政策法规规定致使双方无法履行本合同（例：无法申报营业执照，消防安全规定，环保监督等政策），甲乙双方应无条件服从国家政策规定，本协议自行终止，涉及到国家对厂房的拆除，乙方搬迁补偿（甲乙双方自行协商）”，实际上由于甲方提供的厂房不具备消防安全资质，于2017年12月2日被震泽镇人民政府查封，导致乙方无法使用甲方提供的厂房正常生产经营，乙方只能停产，并开始寻找替代厂房。当时生产设备还确实留存于甲方的厂房内，直到2018年10月17日，由于甲方的厂房消防安全和环保监督都不符合相关规定，震泽镇三治办对乙方使用的甲方厂房再次进行查封，在2018年11月底，因乙方已经找到了南浔镇新的厂房并与新的出租方签署了租赁合同，并依照合同规定交纳了租金及保证金，并将留存于甲方厂房内所有的设备设施搬迁至南浔镇新的厂房。至此双方之间实际上已经根据合同该条款规定终止了租赁合同，乙方也不再实际占用甲方的厂房；3、根据合同第四条第一款规定，租赁期内使用该厂房所使用的水电煤由乙方承担，实际上甲方不仅没有向乙方出具任何的收费收据或者发票来向乙方催缴相应的水电、联防、卫生费等，其提出的支付拖欠的水电、联防、卫生费45000元费用缺乏相应的事实依据，同时预展公司已经在2018年9月23日向天杨活动房厂支付了5万元的上述相关费用，已经不再拖欠所谓的任何水电、联防、卫生费等；4、预展公司可以依法依据事实向天杨活动房厂支付2018年5月18日之后直至2018年11月底之间因占用天杨活动房厂房屋而发生的合理的占用费用，因为双方的合同实际已经于2017年12月2日自动终止，同时由于该终止原因并非乙方原因所导致，而应归责于甲方，故甲方应向乙方退还保证金2万元，和乙方应支付的占用费用相抵。本院经审理查明事实如下：天杨活动房厂与苏州市吴江区震泽镇朱家浜村村民委员会（以下简称村委会）签订《农村集体资产租赁合同》，约定村委会将集体土地（墙内面积6.92亩，墙外面积0.744亩）出租给天杨活动房厂，租赁期限自2017年1月1日至2020年12月31日止。后天杨活动房厂在未取得建设工程规划许可证的情况下，在上述租赁土地上搭建了厂房。2017年5月18日，天杨活动房厂（出租方，甲方）将坐落于震泽镇西工业区的上述搭建房屋中的部分房屋出租给预展公司（承租方，乙方），双方并于同日签订《厂房租赁合同》一份，约定：租赁自2017年5月18日起至2018年5月17日止，年租金22万元，前三年年租金不变，第四年起递增率为不超过10%；电费、水费按实际收费支付，租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话等通讯费用由乙方承担，并在收到收据或者发票时，应在三天内付款；租金全年一次性付清，第二年起提前二个月支付年租金，如乙方不再续租，必须提前一个月告知甲方，不然甲方有权不退还保证金，甲方收回提前半年通知，并退还保证金，乙方保证金2万元；租赁期间，乙方应按年交纳卫生费；厂房租赁期间，乙方自行做好环保、消防、安全、卫生等工作；若遇市政规划国家使用土地、政策法规规定致使甲乙双方无法履行本合同（例：无法申报营业执照、消防安全规定、环保监督等政策），甲乙双方应无条件服从国家政策规定，本协议自行终止，涉及到国家对厂房的拆除，乙方搬迁补偿（甲乙双方自行协商）。后预展公司按约支付了租赁期间的租金22万元、保证金2万元，并于2018年9月23日向天杨活动房厂支付水、电、联防、卫生等各项费用共计5万元。2018年11月26日，贾某某作为出租方，与预展公司的法定代表人贺某作为承租方签订《厂房租赁合同》一份，约定贾某某将位于湖州市南浔区的厂房租赁给贺某，贺某依约向贾某某支付了租金。2019年8月21日，苏州市吴江区公安局震泽派出所出具《接处警证明》一份，主要内容为：2019年4月3日，震泽派出所接指令称在震泽镇新民加油站往东有纠纷，民警至现场了解，系杨某报警称其与贺某因房租问题发生经济纠纷。另查明：2015年4月22日的《江苏省银行代收费国税业务专用发票》显示，用电户名为杨某活动房厂，总户号为6591020165，地址为朱家浜村。编号为6591020165的用户，自2018年1月至2019年8月总用电量为28054，实收金额21353元；编号为6591020768的用户，自2018年9月至2019年8月总用电量为12170，实收金额8956元。以上事实，由天杨活动房厂提交的《农村集体资产租赁合同》、《厂房租赁合同》、发票、国网江苏省电力有限公司苏州市吴江区供电分公司出具的清单、接处警证明，预展公司提交的《厂房租赁合同》及相应租金转账凭证、微信转账记录截屏，以及双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。此外，天杨活动房厂还提交江苏省电力公司通用机打发票核查票、水费清单各一张，因上述证明均为打印件，未加盖出具单位的印章，故本院对其真实性不予采信。预展公司还提交震泽镇人民政府封条照片打印件、震泽镇三治办封条照片打印件各一份，并申请本院向相关部门查证核实，本院认证意见为：上述照片打印件的真实性无法确认，即使为真实，亦无法证明查封后预展公司是否继续占有使用天杨活动房厂的租赁房屋，故本院对其关联性不予采信。本院认为，原告天杨活动房厂与被告预展公司之间的厂房租赁合同依法成立，但因出租厂房系原告天杨活动房厂未取得建设工程规划许可证所建造，属于违法建筑，故案涉租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故原告天杨活动房厂有权要求被告预展公司立即返还租赁房屋，并支付自2018年5月18日起按照22万元/年计算的占有使用费。本案双方当事人的争议焦点为：一、被告预展公司是否已向原告天杨活动房厂返还租赁房屋，并清空屋内物品。原告天杨活动房厂认为，被告预展公司于2019年4月搬出租赁厂房，不再生产经营，但被告仅搬走部分物品，目前仍有部分设施设备留在厂房中，被告应当腾空房屋内的所有物品并向原告返还房屋。被告预展公司认为，被告预展公司早在2018年11月底即已腾空所有物品，搬出了租赁厂房，故占有使用费应计算至2018年11月底。本院认为，原告天杨活动房厂未举证证明租赁房屋交付时的状态，应承担举证不能的不利后果；即使目前租赁房屋内确存有部分设备，因被告预展公司否认系属于被告所有，原告亦无证据证明设备归属于被告，故原告天杨活动房厂要求被告预展公司腾空房屋内物品的诉讼请求无依据，本院不予支持。被告预展公司虽称已于2018年11月底搬离租赁房屋，但至今未与原告天杨活动房厂办理房屋交接手续，且被告预展公司未提供任何证据证明已向原告天杨活动房厂返还房屋，即使2018年11月26日被告预展公司的法定代表人贺某与案外人签订租赁合同，亦无法证明被告已向原告返还了案涉租赁房屋，故本院认为，原告要求返还房屋的诉讼请求，于法有据，应予支持。据此，占有使用费应计算至被告预展公司实际向原告天杨活动房厂返还房屋之日止。二、原告天杨活动房厂主张的水电费、联防费、卫生费45000元应否支持。本院认为，原告提供的现有证据仅能证明编号为6591020165的用户（户名：杨某活动房厂），自2018年1月至2019年8月总用电量为28054，实收金额21353元；编号为6591020768的用户，自2018年9月至2019年8月总用电量为12170，实收金额8956元。因原告将搭建的厂房出租给多户租户，上述证据无法显示与被告预展公司所租赁部分房屋之间的关联性，无法证明原告的电费损失。即使能够完全对应，因原告天杨活动房厂自认被告预展公司自2019年4月不再生产经营，2019年4月之后所产生的电费亦不应由被告负担；且原告认可已于2018年9月23日收到被告支付的水、电、联防、卫生等费用5万元，其未举证证明自2017年5月18日起产生的水、电、联防、卫生等费用的总金额超过5万元，故本院认为，原告天杨活动房厂主张的上述各项费用无事实依据，本院不予支持。三、被告预展公司交纳的保证金2万元如何处理。被告预展公司主张与其应当支付的占有使用费相抵，而原告天杨活动房厂认为根据厂房租赁合同的约定应不予退还。对此本院认为，案涉厂房租赁合同自始无效，原告天杨活动房厂收取保证金2万元无合同依据，原告天杨活动房厂现拒绝退还该2万元于法无据，故被告预展公司的主张符合法定抵销权的行使条件，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十九条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告苏州市预展展览展示有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴江震泽镇天杨活动房厂返还坐落于苏州市吴江区震泽镇西工业区的租赁房屋。二、被告苏州市预展展览展示有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴江震泽镇天杨活动房厂支付占有使用费（自2018年5月18日起至实际返还房屋之日止，按照每年22万元计算，并扣除被告已支付的2万元）。（以上两项付款义务如采用转账方式履行，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：6228400406154113365）三、驳回原告吴江震泽镇天杨活动房厂的其他诉讼请求。案件受理费5000元，诉讼保全费1770元，合计6770元，由原告吴江震泽镇天杨活动房厂负担1567元，由被告苏州市预展展览展示有限公司负担5203元，被告应负担之数于本判决生效之日起十日直接给付原告，原告已预交的诉讼费用本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号10555301040017676）。逾期不交按自动放弃上诉处理。审 判 长  刘辉云人民陪审员  张兴官人民陪审员  夏银素二〇一九年九月十七日法官 助理  曹欢欢书 记 员  徐一鸣相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。