上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初15327号原告：田甜，女，1985年7月10日出生，蒙古族，住广东省珠海市。委托诉讼代理人：聂俊，上海昌鑫律师事务所律师。被告：上海绿墅保洁服务有限公司，住所地上海市嘉定工业区。法定代表人：覃意华，负责人。原告田甜与被告上海绿墅保洁服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年9月6日立案后，依法适用简易程序进行审理。2019年10月10日，因被告下落不明，故裁定将本案转为普通程序。2020年1月13日，本院对本案公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人聂俊到庭参加诉讼。被告经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2018年3月18日签订的《租赁合同》于2019年10月5日解除；2.确认位于上海市松江区宝胜路XXX号XXX幢XXX室房屋内所有物品归原告所有；3.判令被告支付原告自2019年1月20日至2019年10月5日的租金104,025元(租金13,870元/月×8.5个月-押金13,870元);4.判令被告支付原告2018年10月1日至2019年10月5日的物业费22,800元(1,900元/月×12个月)、电费915.30元；5.判令被告支付原告解约违约金27,740元；6.判令被告支付原告逾期付款违约金85,924.65元(以欠付租金为本金，自2019年1月20日起计算至实际支付之日止，按主动调低后日千分之五的标准计算，暂计至2019年9月5日)；7.判令被告支付原告律师费6,000元。事实和理由：2018年3月18日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告承租原告位于上海市松江区宝胜路XXX号XXX幢XXX室(以下简称涉案房屋)作办公用，租赁期间自2018年4月20日始至2020年4月20日止，月租金为13,870元，相应的物业费和电费由被告支付等。上述合同签订后，原告按约向被告履行相应义务，然被告未依约向原告支付租金等价款，且经原告委托律师于2019年4月22日致函亦未果。2019年6月26日，被告支付原告21,323元，之后又继续拖欠租金等款项。原告认为，被告如上违约行为，给原告造成了损失，应当向原告承担相应违约责任。为此，原告向法院提起诉讼，望判如所请。被告未作答辩。经审理查明，原告系涉案房屋登记权利人之一，建筑面积为380.01平方米。2018年3月18日，原、被告签订《租赁合同》一份。该合同约定，原告将涉案房屋出租给被告作为办公使用；租金按建筑面积计算为1.20元/平方米/天，月租金为13,870元，物业管理费5元/平方米/月，公摊水电费按50元/月结算，由被告承担；原告于2018年3月19日前向被告交付涉案房屋，租赁期间自2018年4月20日起至2020年4月20日止，2018年3月19日至2018年4月19日为免租装修期，免收租金，但应缴纳该期间的物业管理费和电费等费用；被告三个月支付一次租金，每个付款月的20日前向原告支付租金，每逾期一日则需按应付租金的5%支付违约金；原告交付涉案房屋时，被告应向原告支付房屋租赁保证金13,870元，租赁关系终止时，除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息返还被告；租赁期间，使用涉案房屋发生的物业管理费、电费等费用由被告每月按相关部门送达的各种收费单据时缴付；被告逾期不支付租金累计超过10天的，原告可书面通知被告解除合同，被告应向原告按月租金的2倍支付违约金，支付的违约金不足以抵付原告损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；被告拖欠租金达10天，原告可单方面解除合同，超过10天的，视为被告放弃房屋内部所有物品、设施，原告无条件收回房屋(第九条第4款)。该合同另对其他事宜作了相应的约定。上述合同签订后，原告按约向被告交付涉案房屋，被告向原告支付租赁保证金13,870元以及租赁期间截止至2019年1月19日前的租金。现原告以其诉称事由向本院提起诉讼，并提出如上诉讼请求。诉讼中，原告对其解除合同的主张，提供律师函、快递单号、照片以及房屋租赁合同复印件各一份。并称其系依据合同关于被告逾期支付租金超过10天，原告有权主张解除合同的约定提出请求。其在据此向被告主张解除合同时，委托律师书面致函被告，但被退信。因此，其在涉案房屋张贴如上律师函。上述被退回信件的原件在原律师处。2019年10月5日，其自行收回涉案房屋，并于同月7日签订租期自同月15日始的合同，将涉案房屋另行出租他人。因此，其以2019年10月5日作为原、被告之间合同的解除之日。原告对其物品归其所有的主张，称其系依据合同第九条第4款的约定提出如上主张。原告对其主张的物业费，称按合同约定被告应当承担租赁涉案房屋期间的物业费。根据其提供的发票，足以证明其代被告支付了18,000元的物业费(2018年10月1日至2019年7月15日)。因此，物业费以其实际缴纳的18,000元为准，其余部分予以放弃。原告对其主张的电费，提供累计金额为915.30元的发票七张。原告对其主张的逾期付款违约金，称其将约定过高的违约金的计算标准调低至日千分之五，暂计截止时间计算至2019年9月5日是因为其起诉时间为2019年9月6日。原告对其主张的律师费，提供聘请律师合同、发票及付款凭证各一份。此外，原告还称，被告于2019年6月26日支付了21,323元，其在提出如上诉讼请求时未作相应扣除，因为其不知道该款应抵扣租金、物业费还是电费，同意由法院依法认定。以上事实，有原告提供的上海市不动产登记簿、《租赁合同》、及其陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同。当事人均应恪守。原告有关解除合同的主张，符合合同关于被告逾期不支付租金累计超过10天的，原告可书面通知解除合同的约定，故本院对原告解除合同的诉讼请求，予以支持。至于合同解除之日，即便原告有关委托律师以邮寄律师函方式通知被告解除合同的信件遭退回以及张贴上述律师函的照片为真，尚不足以证明原告以如上方式向被告作出的解除合同的意思表示有效到达被告。原告自认于2019年10月5日收回涉案房屋的事实，亦不足以证明原告以如上行为向被告作出的解除合同的意思表示有效到达被告。因此，原告有关合同于2019年10月5日解除的主张，本院难以采纳。鉴于原告向本院提起本次诉讼时，在诉讼请求中提出了有关合同解除的主张，故本院以诉状副本公告送达被告之日(2019年12月9日)作为合同解除之日。原告有关物品归其所有的主张，因合同第九条第4款仅约定“视为乙方(被告)放弃房屋内部所有物品、设施，甲方(原告)无条件收回房屋。”并未约定上述“视为乙方(被告)放弃房屋内部所有物品、设施”归原告所有，故本院对原告该项诉讼请求，不予支持。原告有关租金的主张，按合同约定的每月租金为13,870元的标准计算，其主张被告尚欠2019年1月20日至2019年10月5日期间租金104,025元(该款已扣除租赁保证金13,870元)，并无不当，本院予以支持。原告有关物业费的主张，按合同关于由被告承担5元/平方米/月的物业管理费的约定，并结合涉案房屋登记建筑面积为380.01平方米的事实，本院对原告最终仅主张已垫付的物业费18,000元的诉讼请求，予以支持。原告有关电费的主张，按合同关于被告承担涉案房屋租赁期间产生的电费约定，结合原告提供的足以证明其为被告垫付电费的发票，本院对原告该项诉讼请求，予以支持。原告有关解约违约金的主张，符合合同关于因归责于被告的原因，导致原告据此主张解除合同的，被告应向原告按月租金的2倍支付违约金的约定，故本院对原告该项诉讼请求，亦予支持。至于原告有关逾期付款违约金的主张，逾期付款是合同纠纷案件在常见的违约行为，大多数合同会针对此行为约定按日计算的逾期付款违约金。亦有合同同时约定，逾期付款达到一定期限的，守约方享有合同解除权，并约定了解约违约金。在违约方仅有逾期付款一个违约行为，且因此致使合同被解除时，逾期付款违约金和解约违约金应当同时适用、分段计算：通常情况下，自逾期付款之日至合同实际解除前一日违约方应承担逾期付款违约金，而自合同解除当日起，违约方承担的则是解约违约金。但若守约方恶意拖延行使合同解除权，企图因此多收取逾期付款违约金，则根据诚实信用原则，逾期付款违约金应计算至合同约定的解除条件成就之日的前一日。本案中，按合同约定的租金支付期限，被告应于2019年1月20日前向原告支付2019年1月20日至2019年4月19日期间的租金41,610元。然，被告并未依约支付，且明显超过10天以上。此为其一。其二，如前所述，若原告以委托律师致函被告以及张贴律师函的方式通知被告解除合同的事实为真，其发生时间最早在2019年4月22日。而且彼时应于2019年4月20日前支付的2019年4月20日至2019年7月19日期间的租金41,610元业已逾期。其三，原告提起本次诉讼的时间是2019年9月6日。此时与解约条件成就之日已相距七个多月。其四，合同是双方当事人间的“法锁”，双方应当尽量依约履行。一方违约时，对方出于信赖或容忍、给违约方一定时间以纠错，有利于维护契约、促进交易，应当予以支持。因此，在解除条件成就时，应当允许守约方在合理期限内行使解除权。基于此，本院酌情确定被告支付原告逾期付款违约金18,724.50元(41,610元×5‰/天×90天)。原告有关律师费的主张，因合同对此并未明确约定，故本院难以支持。至于被告于2019年6月26日支付的21,323元，合同法相关司法解释的规定，债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照实现债权的有关费用、利息、主债务的顺序抵充。本案中，因并不存在上述应优先清偿的费用及利息问题，故可以在确定被告应当清偿原告债务的总额后再行扣减上述款项。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告田甜与被告上海绿墅保洁服务有限公司于2018年3月18日签订的《租赁合同》于2019年12月9日解除；二、被告上海绿墅保洁服务有限公司支付原告田甜租金104,025元(该款已扣除租赁保证金13,870元)、物业费18,000元、电费915.30元、解约违约金27,740元、逾期支付租金违约金18,724.50元，以上合计169,404.80元，扣除21,323元，余款148,081.80元,于本判决生效之日起十日内支付；三、驳回原告田甜的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,099元，由原告田甜负担1,757元(已付)，被告上海绿墅保洁服务有限公司负担3,342元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  杨惠星审 判 员  王 亚人民陪审员  顾美娟二〇二〇年二月十八日书 记 员  刘金鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。