河南省桐柏县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1330民初2791号原告：刘敏，女，汉族，1960年9月1日生，住桐柏县。委托诉讼代理人：刘凯，河南朝野律师事务所律师。被告：徐立强，男，汉族，1974年1月27日生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：胡博，河南桐大律师事务所律师。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司桐柏县支行。法定代表人：孙如丽，任行长。委托诉讼代理人：谢笋，该行三农部经理。第三人：湖北省融资担保集团有限责任公司（原湖北中企投资担保有限公司）。住所地：武汉市武昌区洪山路64号湖光大厦七楼。法定代表人：王进力，任公司总经理。委托诉讼代理人：潘磊，该公司员工。委托诉讼代理人：蒋树晶，湖北晶湖律师事务所律师。原告刘敏与被告徐立强房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。诉讼中追加了案涉房屋的承租人中国邮政储蓄银行股份有限公司桐柏县支行（下称邮储银行）和案涉房产抵押权人湖北省融资担保集团有限责任公司（下称湖北担保公司）作为本案第三人参加诉讼。原告刘敏及其委托诉讼代理人刘凯、被告徐立强及其的委托诉讼代理人胡博、第三人邮储银行的委托诉讼代理人谢笋、第三人湖北担保公司的委托诉讼代理人潘磊、蒋树晶到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘敏向本院提出诉讼请求:1.确认原、被告双方签订的《房地产买卖合同》为有效合同；2.判决被告交付桐柏县桐明路北侧新地税局大楼大门西侧第5-6号或者间（从东向西数）一、二楼商铺，交付该房产证手续，并配合原告办理完成房产过户登记；3.被告支付原告房租款20万元；4.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2017年4月，原告购买了邹万华位于桐柏县桐明路北侧新地税局大门西侧第5-6号一、二楼商铺房产。因该房产原为被告出卖给邹万华，房产一直与其他多户联合出租给邮储银行作为营业厅使用，以被告名义代收租金。为便于房产向原告交付，邹万华让原、被告间签订了书面《房地产买卖合同》，被告同意向原告交付邹万华卖给原告的房产，答应2017年7月份之后的房租收入不再给付邹万华，而是由原告享有。被告承诺于2018年4月份前房产过户登记到原告名下，但被告至今不把原告的房产交付原告，收取的20万元房租也未给付原告。被告徐立强辩称，一、2013年房屋转让给刘某2、邹万华时，依法不充许转让，转让行为无效。涉案房产登记在范灿名下，转让时未经范灿知道和同意。因邹万华、刘某2没有付清房款，房屋没有交付和变更登记，仍然由徐立强、范灿管理使用。转让协议签订时，转让房屋抵押在湖北担保公司名下，因此转让行为无效。二、刘某2、邹万华与原告以物抵债，双方是权利义务人，刘某2、邹万华应当是被告，而徐立强只是应邹万华的要求，配合原告过户，徐立强应当是第三人。三、2017年7月15日签订的《房地产买卖合同》，徐立强不是合同的卖方，也没有收到原告购房款，只是履行邹万华、原告以物抵债行为中的“配合”义务。邹万华愿意以该房抵偿其拖欠刘敏的借款，徐立强为了配合邹万华与原告之间的抵账行为，仅仅是配合，而不是真实的卖方。与刘敏签订买卖合同时，房屋仍在湖北担保公司抵押，没有解除。此外，刘某2、邹万华非法吸收公众存款发案后，公安机关将该房查封。第三人邮储银行述称，我行租用房屋的几家出租户委托董泽强给我行签订的合同，每年3月6号左右付当年房租。2019年房租含税42万已交给了董泽强。2020年的租房合同已续签，涉案房屋（一楼）不再续租。第三人湖北担保公司述称，2013年12月份，被告在中国银行湖北分部贷款2700万元，我公司为被告提供的担保，被告以案涉房产提供反担保，评估价值300万元。我公司已代被告向中国银行偿还了贷款，并已于2019年10月23日在武汉市武昌区人民法院因向被告行使追偿权达成调解协议，调解书已生效，正准备向法院申请执行。邹万华称，案涉房屋是自己从徐立强手中以240万购买的，用房租折抵后，房款已经付清了。因欠刘敏有252万元钱，同着徐立强、刘敏一起转卖给刘敏了，价款300万，刘敏还欠我48万，欠条已交公安局了。徐立强给我出的收款条、合同他都收走了，徐立强和刘敏之间重新签了一份合同。并明确表示案涉房屋与其无关，不愿参加诉讼。原告向本院提交如下证据：一、邹万华向原告出具的收条、被告与原告签订的《房地产买卖合同书》。欲证明2017年4月9日，原告以300万元价格购买房主邹万华、刘某2的案涉房产。因该房产原系邹万华从被告手中购买取得，房产由被告代管并与多户房产联合整体出租，原、被告签订《房地产买卖合同书》时，被告承诺由其向原告交付房产及房产相关手续，向原告支付房产的租金收入，并承诺于2018年4月30日前将房产过户原告名下，约定违约方承担支付违约金、赔偿损失的违约责任。二、复印邹万华刑事案卷宗中的材料。包括：1、对邹万华的询问笔录；2、被告2017年1月20日证明、2011年6月15日收条；3、被告2017年1月20日收到条及被告该条上的签署内容；4、对刘某2的询问笔录；5、房屋租赁合同；6、补充协议；7、范灿身份证；8、被告与范灿房产共有权证；9、案涉房产照片1张。欲证明本案的涉争房产被告已出卖给邹万华，房款两清，房产属于邹万华所有，且自2013年6月15日起该房产的租金收入也归邹万华享有，邹万华有权出卖自己的房产。2013年6月15日至2017年6月15日案涉房产租金收入为每年9.5万元。邹万华收取房租时间截止到2017年6月15日，此后房租收益归原告。案涉房产由被告代管与其他多户联租给邮政银行。10、原告称自2006年已开始给邹万华借款，主要是通过农商银行和中国银行转的，还有给付的现金。并申请法庭调取原告与邹万华之间的民间借贷银行明细。通过农商银行显示2012年至2015年间原告向邹万华转款110万，中国银行只显示帐号，不能显示姓名，不能确认在该银行的转款数额。被告向本院提交如下证据：1、桐柏县房地产交易管理所的证明一份，欲证明签定协议时该房产在抵押和查封期间，系无效协议；2、房地产买卖合同复印件一份，与原告提交的房地产买卖合同原件一致，但称没有约定过户时间。欲说明原告提交的复印件上的时间是虚假的，是原告单方添加的。在后来的庭审中，被告又提交了其与原告签订的合同原件，该合同显示房产基本情况是案涉房屋一、二楼商铺，面积约300平方米，价款300万元，并于2018年4月30日前过户给原告等内容。第三人邮储银行提交房屋租赁合同与原告提交的房屋租赁合同内容基本相同。第三人湖北担保公司提交武汉市武昌区人民法院于2020年5月21日出具的调解书生效证明一份。经审理认定事实如下：被告徐立强与范灿是夫妻关系，二人于2010年12月以60万元在桐明路与××交叉口（桐柏县××镇××路地税分局西侧）购买一处房产，并于2011年1月12日进行了产权登记，房屋所有权人范灿，共有人徐立强。被告徐立强于2011年6月15日将该房以240万的价格出卖给刘某2、邹万华（该二人系夫妻关系，因犯非法吸收公众存款罪受到刑事处罚），被告徐立强于2011年6月15日出具售房收条，内容为“今收到邹万华刘某2购买桐明路地税分局西侧门面房两间，购房款240万元整，已付202万元整，下欠38万元整。徐立强2011年6月15日”。2017年1月20日，徐立强又向邹万华出具证明，内容为“邹万华打的欠房款38万元欠条暂未找到，已用2013年6月15－2017年6月15日房屋租赁款抵扣完，两不相欠都已结清徐立强2017年1月20日”；同日又出具收条，内容为“收到邹万华2013年6月15日－2017年6月15日房租共计38万元整，抵扣邹万华购买徐立强房款，欠到徐立强房款已付清，徐立强从2017年6月15日后支付房租按现租赁价格支付给邹万华。并保证2018年3月30日过户给邹万华，所过户费用均由邹万华自己承担徐立强2017年1月20日”。因邹万华、刘某2借原告刘敏有钱，经双方清算，共欠原告252万元，双方协商以案涉房产作价300万元给刘敏抵账。2017年4月9日，邹万华、刘某2向刘敏出具收条，内容为“今收到刘敏购买桐明路地税局大门西商品房5－6号房间款叁佰万元整（在刘敏手中借现金是从2013年－2017年无法偿还，拿商品房卖给刘敏）。收款人邹万华、刘某2见证人刘某1、岳某（二人系邹万华、刘某2夫妇的儿子和儿媳）”。为了让徐立强协助刘敏办理过户手续，在邹万华、刘敏、徐立强三方同意的情况下，2017年7月15日徐立强（甲方）又与刘敏(乙方)签订了一份《房地产买卖合同》，约定“甲方开发的位于桐明公路北侧桐柏县新地税局大楼大门西侧第5、6号或者间（从东往西数）的一、二楼商铺，自愿出卖给乙方……，上述位置的一、二楼商铺以现有状况为准，面积以实际丈量为准或者约300平方米，东邻范灿，中间界墙共同所有或以中心线为界，西与张博为邻……”，该合同约定总价款为300万元，还约定“甲方保证出让的该宗房地产权属无争议、无担保或查封、扣押或者其它影响合同效力的情形”，同时约定了违约责任。该合同第六条约定“甲方有义务为办理该宗房地产的房屋所有权登记在乙方名下的相关手续于2018年4月30日前过户给乙方名下”。徐立强代理人认为该“2018年4月30日”是原告自己填写，并表示征求徐立强本人意见后决定是否申请对此进行笔迹鉴定，但未在指定期间提交书面申请。在之后庭审中，徐立强提交一份与原告签订的《房地产买卖合同》，该份合同与原告提交合同内容相同，也显示“2018年4月30日前过户给乙方名下”的内容。并在合同背面注明“该合同是邹万华购买徐立强的房产转让给刘敏，所卖房屋价款及约定均由邹万华和刘敏双方自愿协商购买，徐立强只是签订合同转让房屋见证人和所履行后续转让约定，所支付房款与徐立强无关”。本院（2017）豫1330刑初373号刑事判决书认定，桐柏县城关镇桐明路地税分局西侧门面房两间（买受人邹万华），购买未过户，协议抵账给刘敏。另查明，2011年3月18日，以“董力菁、范灿等人为甲方、邮储银行为乙方，签订了包含案涉两间门面房在内的9间共810平方米的《房屋租赁合同》，期限10年，自2011年3月1日至2021年2月28日，一年支付一次租金27万元。2014年3月1日，又签订一份补充协议，将租金增加为每年40万元。董力菁、范灿、张博、王景然、郑秀荣五人出具委托书，共同委托董泽强代为处理租房事宜。2020年3月之前的房租，第三人已向董泽强支付完毕，案涉房产第三人不再续租。案涉房产二楼出租给钻石钱柜使用，租金和租期不明。还查明，案涉房产于2013年设置有抵押，抵押权人为湖北中企投资担保有限公司（现更名为本案湖北担保公司），债务人是武汉嘉嘉悦投资有限公司，履债期限约定为2013年12月10日至2016年12月10日，该债权担保公司已起诉，并已经武汉市武昌区人民法院调解，但未申请执行。此外，案涉房产因夏宏伟与武汉嘉嘉悦投资有限公司、徐立强等民间借贷纠纷，2014年4月9日被南阳市中级人民法院查封。因邹万华、刘某2刑事犯罪，案涉房产于2017年10月24日被桐柏县公安局查封（查封决定显示姓名为邹万华，该房登记权利人为范灿，共有人被告徐立强。房产登记部门不显示该查封）。应原告申请，本院对案涉房产也进行了保全。经本院审判委员会讨论认为，一、关于原、被告双方签订的《房地产买卖合同》的效力问题。首先，邹万华有权处分案涉房产。被告徐立强与邹万华之间的房屋买卖是双方的真实意思，且邹万华于2011年6月15日已向徐立强交付了大部分购房款，下欠38万购房款以2013年6月15日－2017年6月15日房租相抵，双方均认可房款两清。同时双方约定“从2017年6月15日后的房租，按现租赁价格支付给邹万华，并保证2018年3月30日过户给邹万华”。可见，双方一致同意用出卖给邹万华的房屋租金抵购房下欠款38万元，该房屋租金应视为已由邹万华收取，同样应当视为被告徐立强已将房屋交付邹万华。在双方房款两清的情况下，虽然被告徐立强曾书面承诺“2018年3月30日过户给邹万华”，但因此时该房产已被抵押和被南阳市中级人民法院查封而不能办理产权变更登记，并非是邹万华的原因。《物权法》第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，人民法院不支持。受让人在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的，不予支持。因此，案涉房产虽未过户到邹万华名下，邹万华与被告之间房屋买卖关系合法有效，邹万华有权对案涉房产进行处分，现被告占有案涉房产没有依据。在邹万华和原、被告三方同意的情况下，原、被告双方签订房屋买卖合同，将案涉房产转让给原告的行为合法有效。关于被告辩称“涉案房产登记在范灿名下，转让时未经范灿知道和同意，房屋转让给刘某2、邹万华转让行为无效”的辩解意见，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回房屋的，人民法院不予支持”。本案中，邹万华购买该房产，并已支付合理对价，房租折抵了下欠购房款，未办理过户并非其自身原因，且案涉房产是以范灿委托出租，其辩称范灿对此不知情不符常理，被告该辩解理由不能成立。其次，虽然邹万华已因犯非法吸收公共存款罪判处刑罚，但不影响其与原告之间民间借贷行为的法律效力。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十三条规定：借款人或者出借人的借贷行为涉嫌犯罪，或者已经生效的判决认定构成犯罪，当事人提起民事诉讼的，民间借贷合同并不当然无效。人民法院应当根据合同法第五十二条、本规定第十四条之规定，认定民间借贷合同的效力。可见，就非法吸收公众存款罪而言，涉及行为人向社会不特定对象吸收存款或者非法集资，行为人向不特定对象吸收存款或者非法集资往往表现为与不特定对象之间的民间借贷法律关系，当这些民间借贷达到一定规模并扰乱金融秩序时，刑法才对行为人所涉及的民间借贷作为一个整体进行罪与非罪的评价，但其中某一具体民间借贷法律关系并不因此当然无效。因此，应当认定原告与邹万华等人之间的民间借贷行为有效。第三，原告与邹万华之间在民间借贷到期后，双方自愿达成的以房抵债合意，不违背法律规定。邹万华与刘敏以房抵债，是双方的真实意思表示。因涉案房产仍登记在被告徐立强名下，徐立强为配合原告办理过户手续，在邹万华、刘敏、徐立强三方同意下，原告刘敏与被告徐立强签订了《房地产买卖合同》，约定有办理产权变更登记内容，系双方的真实意思表示，应当有效。关于徐立强辩称其仅仅是配合办理房屋变更登记，未收到刘敏购房款的辩解理由。因徐立强已足额收取了邹万华的购房款，且已房款两清，徐立强应当按照约定履行义务，不应当再向原告收取购房款。综上，原、被告双方签订的《房地产买卖合同》有效。二、关于案涉房产的抵押、查封问题。原、被告双方签订《房地产买卖合同》时，是在徐立强、邹万华、刘敏三方意思表示一致情况下签订的，徐立强未尽如实告知义务，隐瞒了房产已设置有抵押和被南阳市中级人民法院查封的事实。设置抵押的抵押权人为湖北中企投资担保有限公司（现已更名），债务人是武汉嘉嘉悦投资有限公司。2014年南阳市中级人民法院查封是因夏宏伟与武汉嘉嘉悦投资有限公司、徐立强等民间借贷纠纷，查封了案涉房产，但抵押和查封均系被告原因。案涉房产虽因邹万华、刘某2刑事犯罪，2017年10月24日被桐柏县公安局查封，该次查封在房产登记机关并不显示，且系在邹万华将案涉房产以物抵债给原告之后，因此，不应影响刘敏、徐立强之间签订的《房地产买卖合同》效力。但现原告要求被告配合其办理房产过户登记存在法律障碍，应当在案涉房屋限制措施解除后另行主张该权利。三、关于原告请求被告支付房租问题。由于徐立强明确表示自2017年6月15日后的房租按租赁价格支付给邹万华，邹万华已自愿将案涉房产转让给原告刘敏，因此转让之后的房租应由原告收取。但案涉房产一楼和二楼分别由不同人承租，租金数额不明，就判决生效之前的房租，原告可另行主张，本判决生效后的房租可由原告收取。因原告与邹万华以房抵债时，双方认可房屋价款300万元，原告向邹万华出具有48万欠条。在案涉房产交付原告所有时，原告应当同时将该48万元交有关机关。徐立强和刘敏签订的《房地产买卖合同》，虽写明总价款为300万元，但双方均认可签订该合同的真实目的是为了让被告配合原告办理过户，且徐立强与邹万华已房款两清，因此原告无需再向被告支付房款。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告徐立强与原告刘敏签订的《房地产买卖合同》为有效合同；二、被告徐立强于判决生效后三十日内将桐柏县城关镇桐明公路北侧地税局大楼大门西侧第5-6号或者间（从东向西数）的一、二楼商铺交付原告刘敏管理使用；三、本判决生效后，案涉房屋租金由原告收取；四、驳回原告其它诉讼请求。案件受理费4300元,财产保全费5000元，共计9300元由被告徐立强负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于南阳市中级人民法院。审 判 长  孙云飞人民陪审员  卢玉申人民陪审员  程 玉二〇二〇年六月三十日法官助理王健书记员董文玉