四川省新津县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0132民初1717号 原告：成都瑞悦商业管理有限公司，住四川省新津县五津镇兴园1路59号1单元负1楼1号。 法定代表人：尹莉萍，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李勇，四川旌启扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹绮，四川旌启扬律师事务所律师。 被告：严丽，女，1987年11月10日出生，汉族，住四川省新津县。 原告成都瑞悦商业管理有限公司（以下简称瑞悦公司）与被告严丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂，转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告瑞悦公司的委托诉讼代理人李勇到庭参加诉讼，被告严丽经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 瑞悦公司向本院提出诉讼请求：1．判令双方的《房屋租赁合同》《商业管理服务合同》解除；2．判令严丽向瑞悦公司支付拖欠租金共计19424元，并支付违约金、滞纳金（按年利率24%的标准计算，自2018年11月8日起暂计至2019年8月7日为3496.32元）；3．判令严丽向瑞悦公司支付拖欠商业综合管理服务费共计27315元，并支付违约金、滞纳金（按年利率24%的标准计算，自2018年11月8日起暂计至2019年8月7日为4916.7元）；4．判令严丽自判决生效之日起3日内腾退案涉房屋；5．判令严丽已支付的《房屋租赁合同》《商业管理服务合同》的履约保证金不退还；6．判令本案诉讼费用由严丽承担。事实和理由：2018年4月19日，瑞悦公司与严丽就新津县五津镇瑞通路220号附1号、附2号部分面积的房屋的租赁事宜达成一致意见并签署《房屋租赁合同》《商业管理服务合同》，约定由严丽承租案涉房屋用于经营韩式美容店，品牌为Bonnie-Y。瑞悦公司按照合同约定向严丽交付了案涉房屋，严丽装修入住后使用至今，严丽从2018年11月开始拖欠租金及综合商业管理费。瑞悦公司多次催收，严丽均不予交纳，严丽的行为已严重违反双方合同约定。瑞悦公司为维护自身合法权益，提起本案诉讼，希望法院判如所请。 严丽未作答辩，也未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：四川融信瑞和集团有限公司系新津县五津镇瑞通路220号附1号、附2号一层房屋的所有权人，四川融信瑞和集团有限公司授权瑞悦公司对新津县五津镇瑞通路220号附1号、附2号一层房屋进行出租，并收取租金。2018年4月19日，瑞悦公司（甲方）与严丽（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：由严丽承租新津县五津镇瑞通路220号附1号、附2号一层部分面积，建筑面积为151.75平方米（最终以房屋产权证上载明的建筑面积为准）的商铺，用于经营韩式美容，品牌为Bonnie-Y。租赁期限为36个月（自2018年3月8日起至2021年3月7日止），严丽按时缴纳合同期间的物业管理费、水费、电费等费用。第一年每月租金按建筑面积计算为12元/平方米，月租金共计1821元，年租金21852元，年租金优惠3642元，优惠后支付年租金18210元；第二年每月租金按建筑面积计算为16元/平方米，月租金共计2428元，年租金29136元；第三年每月租金按建筑面积计算为19元/平方米，月租金共计2883元，年租金34596元，本合同所有金额为含税价格。严丽按每6个月支付的方式向瑞悦公司预付租金，在下个结算日之前十个工作日内向瑞悦公司支付下期租金。双方签订合同后，首笔租金应于2018年3月8日支付给瑞悦公司，首笔租金共计10926元。严丽应一次性于2018年3月8日前向瑞悦公司支付履约保证金4856元。若严丽拖欠租金及应当由严丽缴纳的各项费用累计达1个月以上的（含1个月），瑞悦公司有权解除、变更、终止合同。严丽逾期交付租金等费用，以每逾期一日按应收费用的5%向严丽收取滞纳金，如严丽累计逾期达30日未足额缴纳租金等费用，瑞悦公司有权单方解除合同，收回房屋，履约保证金不予退还。因严丽原因导致合同无法继续履行或提前终止、解除合同的，须按12.5条约定退还房屋，履约保证金不予退还，且租赁期限不满12个月的需支付29136元作为违约金，租赁期限满12个月以上的须支付14568元作为违约金。合同第12.5条约定，如租赁合同解除或终止，严丽应在2日内按照合同约定及时退还房屋，如届时拒不退还，瑞悦公司有权采取必要的措施阻止严丽继续使用，且房屋内物品均视为抛弃物，瑞悦公司有权自行处置，并将房屋租予他人，瑞悦公司采取上述措施产生的费用和因此遭受的损失均由严丽承担，此外严丽须按本协议约定承担相关违约责任。 同日，瑞悦公司（甲方）与严丽（乙方）签订了《商业管理服务合同》，约定严丽向瑞悦公司支付商业综合管理服务费、履约保证金等内容。同时，该合同载明《商业管理服务合同》与《房屋租赁合同》互为独立的合同，严丽分别按照《商业管理服务合同》与《房屋租赁合同》的约定享有权利和履行义务。 2018年3月8日，严丽向瑞悦公司支付了2018年3月8日至2018年11月7日的租金10926元、房屋租赁合同所涉的履约保证金4856元。同日，瑞悦公司将案涉房屋交付严丽使用。2018年11月8日起的租金严丽未向瑞悦公司支付。至今，严丽未向瑞悦公司返还租赁房屋。 庭审中，瑞悦公司明确第二项诉讼请求中的违约金和滞纳金的计算方式：违约金和滞纳金合并计算，以7284元为基数，从2018年11月8日起计算至2019年8月7日止；以12140元基数，从2019年3月8日起计算至2019年8月7日止。诉讼请求第六项要求严丽承担的本案诉讼费用包括律师费10000元。瑞悦公司明确基于瑞悦公司与严丽签订的《商业管理服务合同》而主张的权利有：诉讼请求的第一项中要求解除《商业管理服务合同》、诉讼请求的第三项、诉讼请求的第五项中判令严丽已经支付的《商业管理服务合同》的履约保证金不退还。瑞悦公司请求对严丽交付的履约保证金在本案中一并处理。 庭审中，法庭向瑞悦公司释明瑞悦公司基于其与严丽签订的《房屋租赁合同》以及《商业管理服务合同》分别提出了诉讼请求，但两个合同系不同的法律关系，本案仅处理一个法律关系，瑞悦公司仅能选择一种法律关系在本案中处理。瑞悦公司在法庭释明后，坚持基于两个合同项下的诉请均要一并主张。 本院认为，严丽经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，其不能答辩、举证、质证以及辩论的法律后果由其自行承担。本案中，瑞悦公司依据其与严丽签订的《房屋租赁合同》以及《商业管理服务合同》分别主张权利，两个合同涉及的法律关系不同，法庭释明后要求瑞悦公司在本案中选择主张一项法律关系，但瑞悦公司坚持要求主张两项法律关系，根据瑞悦公司的诉讼请求，其主要主张的是《房屋租赁合同》项下的权利，故本案仅处理瑞悦公司与严丽的房屋租赁合同关系。对于瑞悦公司基于《商业管理服务合同》主张的权利，包括要求解除《商业管理服务合同》、支付商业综合管理服务费并支付由此产生的违约金、滞纳金、不予退还《商业管理服务合同》的履约保证金的诉讼请求，本案不作处理。 关于瑞悦公司基于《房屋租赁合同》而主张的诉请，本院作如下评述：瑞悦公司与严丽签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效，对各方当事人具有约束力。关于合同解除。根据双方《房屋租赁合同》约定，严丽按每6个月支付的方式向瑞悦公司预付租金，在下个结算日之前十个工作日内向瑞悦公司支付下期租金。严丽支付租金至2018年11月7日，2019年11月8日起的租金应预付，严丽至今未付已构成违约，根据《房屋租赁合同》关于严丽累计逾期达30日未足额缴纳租金等费用，瑞悦公司有权单方解除合同，收回房屋的约定，瑞悦公司有权依据双方合同约定解除《房屋租赁合同》。瑞悦公司在本案中要求解除与严丽签订的《房屋租赁合同》，本院通过公告方式向严丽送达了起诉状副本，送达之日为2019年12月12日，故双方房屋租赁合同于2019年12月12日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，双方合同解除后，严丽应腾退其租赁的案涉房屋。 关于租金。严丽支付了截至2018年11月7日的租金10926元，双方房屋租赁合同于2019年12月12日解除，2018年11月8日至2019年12月12日期间的租金严丽未付，根据合同约定，第一年优惠后年租金为18210元，第二年的月租金为2428元，因瑞悦公司起诉仅主张租金至2019年8月7日，故严丽应支付瑞悦公司租金19424元［（18210元-10926元）＋2428元×5个月）］。严丽向瑞悦公司交付了4856元的履约保证金，该履约保证金瑞悦公司要求在本案中一并处理，故本院将严丽交付的履约保证金在房租中予以抵扣，即严丽应支付瑞悦公司租金14568元。 关于违约金和滞纳金。瑞悦公司起诉将租金的违约金和滞纳金合并计算是其对自身权利的处分，本院予以确认。我国法律对于违约金主要采取“补偿为主，惩罚为辅”，以补偿守约方的实际损失为主要功能的原则，严丽逾期支付租金，给瑞悦公司造成的损失主要为资金占用损失，瑞悦公司主张按照年利率24%的标准合并计算租金的违约金和滞纳金超过其实际损失，本院兼顾合同的履行情况、严丽的违约程度以及瑞悦公司的预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量，对瑞悦公司主张的违约金与滞纳金予以调减，违约金与滞纳金合并计算，以7284元为基数，从2018年11月8日起按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率的标准计算至2019年8月7日止；以12140元为基数，从2019年3月8日起按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率的标准计算至2019年8月7日止。 关于瑞悦公司主张的律师费。因律师费并非必然产生的费用，同时双方合同亦未约定律师费由严丽承担，故瑞悦公司要求严丽支付律师费无依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条规定，判决如下： 一、成都瑞悦商业管理有限公司与严丽于2018年4月19日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月12日解除； 二、严丽在本判决生效之日起十日内腾退位于新津县五津镇瑞通路220号附1号、附2号一层建筑面积为151.75平方米的房屋并交还成都瑞悦商业管理有限公司； 三、严丽在本判决生效之日起十日内向成都瑞悦商业管理有限公司支付租金14568元及违约金、滞纳金（违约金与滞纳金合并计算，计算方法：以7284元为基数，按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率标准从2018年11月8日起计算至2019年8月7日止；以12140元为基数，按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率标准从2019年3月8日起计算至2019年8月7日止）； 四、驳回成都瑞悦商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1178元，公告费600元，共计1778元，由成都瑞悦商业管理有限公司负担1039元，严丽负担739元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  杨 鑫 人民陪审员  田远野 人民陪审员  常绍明 二〇一九年十二月三十日 法官 助理  谭小雨 书 记 员  黄 毅