四川省隆昌市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1028民初2390号 原告：四川省东旭置业有限公司,住所地：成都市武侯区晋阳路******。 法定代表人:余自远，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：李泉，系该公司员工，男，1963年12月28日出生，隆昌市人，住四川省隆昌市。 被告：罗世伟，男，1970年11月20日出生，汉族，四川省隆昌市人，居民，住四川省隆昌市，现住四川省隆昌市。 被告：冯娜，女，1988年11月3日出生，汉族，山东省冠县人，居民，住山东省冠县，现住四川省隆昌市。 委托诉讼代理人：罗世伟（系被告冯娜之夫），男，1970年11月20日出生，汉族，四川省隆昌市人，居民，住四川省隆昌市，现住四川省隆昌市。 原告四川省东旭置业有限公司（以下简称东旭置业公司）与被告冯娜、罗世伟商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月28日立案受理，依法由审判员丁洪适用简易程序于2019年7月26日、9月4日公开开庭进行了审理。原告东旭置业公司委托诉讼代理人李泉、被告及被告冯娜的委托诉讼代理人罗世伟到庭参加了诉讼。后因案情复杂，本院于2019年9月11日裁定将本案转为普通程序，依法组成由审判员吴莲担任审判长，与审判员魏乔、丁洪组成的合议庭于2019年11月28日开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人李泉到庭参加诉讼，二被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东旭置业公司向本院提起诉讼请求：1.判令二被告支付原告购房款167478元；2.判令二被告偿还原告为其二人垫付的银行按揭款13188.24元；3.判令二被告承担违约金33495.6元。 事实和理由：二被告系夫妻关系，于2015年6月4日与原告签订了《商品房买卖合同》，以3608元/㎡的价格购买位于四川省金鹅镇跃进街XXX号“紫金苑”X幢X层X-X号的房屋，面积151.74㎡，房价总额547478元。为此，二被告以向中国工商银行股份有限公司隆昌支行按揭贷款38万元，但167478元首付款一直未向原告缴纳，原告多次催促无果。 二被告从2018年11月起未能按时缴纳按揭，因此房屋仍处于预告抵押期内，原告对此连带担保责任，故原告根据中国工商银行股份有限公司隆昌支行的催、扣按揭贷款本息的通知书，分别于2019年1月31日、3月30日代二被告支付按揭款7916.13元、5272.11元，共计13188.24元。 综上，二被告已经违约，应承担未付首付款20%的违约金33495.6元。 被告冯娜、罗世伟辩称：第一，2014年8月至2017年9月，被告罗世伟是原告东旭置业公司的财务经理，被告冯娜是该公司的置业顾问。原告东旭置业公司当时的法定代表人兼总经理余广红多次鼓励被告冯娜购买紫金苑小区的房屋，并口头承诺在公司工作几年后可免除首付款，以此作为奖励。原告诉称的多次催收未付不实，本案已超过3年的诉讼时效；第二，原告在履行合同过程中存在严重违约行为。合同约定交房时间为2017年6月30日，但到约定的交房时间，还没有完全达到合同中约定的交房条件。第三，原告与被告冯娜所签订的购房合同时存在严重欺骗行为。合同中抵押情况为“无抵押”，但实际上原告已经将该项目所涉的土地使用权全部抵押给了宜宾市南溪区金坤小额贷款公司，现仍处于抵押状态；第四，合同中约定应在2019年6月30日前取得房屋的产权证，但到目前为止，由于原告的原因，该小区的房子还完全不具备办理房产证的条件，没有一户业主拿到了房产证；第五，原告目前已濒临倒闭；第六，被告在原告公司工作的3年中，对原告有很深的了解，原告采取欺骗的手段签订虚假购房合同骗取按揭贷款并一房多卖，把已经网签合同的商铺又采取手签合同方式卖给他人；第七，被告曾与原告对所购房屋进多次协商，想解决问题，但均未得到解决。被告在缴纳月供3年多以后，于2018年11月停止缴纳月供。是原告违约在先，被告不应承担诉讼费并保留反诉的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 二被告系夫妻。2015年6月4日，作为原告东旭置业公司员工的二被告向原告东旭置业公司购买了其开发的位于四川省金鹅镇跃进街XXX号的“紫金苑”X幢X层X-X号的房屋，为此，双方签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定：1、房屋总价为547478元，二被告以贷款方式付款，首付款为购房总价的30%，其余价款向中国工商银行股份有限公司隆昌支行借款支付；2、逾期付款在90日内的，以应付款为基数按日利率万分之一计付违约金。超出90日的，原告有权解除合同并按照应付款的20%计付违约金，不解除合同的则自实际逾期之日起按照日利率万分之二计付违约金。前述逾期90日内与超过90日分别计算的违约金不累加；3、原告东旭置业公司应当在2017年6月30日交付房屋，并使房屋已取得规划验收比准文件和建筑工程竣工验收备案表以及有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书。交付条件达到后，原告东旭置业公司应当在交付日日前书面通知办理交接手续的时间、地、地点及应当携带的证件、原告东旭置业公司应在2019年6月30日前取得房屋所在楼栋的权属证明完成初始登记，并于商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书完成转移登记。 合同签订后，二被告至今未向原告东旭置业公司支付首付款167478元，仅向中国工商银行股份有限公司隆昌支行按揭贷款38万元，并由原告东旭置业公司对该贷款本息在取得房屋他项权证书前承担连带保证责任。二被告自2018年11月起未按约归还按揭款，故原告东旭置业公司分别于2019年1月31日、3月30日代二被告支付按揭款7916.13元、5272.11元，共计13188.24元。 2018年3月7日，被告罗世伟同原告东旭置业公司委托诉讼代理人李泉就转让房屋进行了短信沟通，因原告东旭置业公司要收取1.8万元费用而未果。 前述事实，双方当事人并无争议，且有结婚证复印件、《商品房买卖合同》复印件、中国工商银行股份有限公司隆昌支行存款通知书、个人还款凭证两份、《按揭贷款业务合作协议》、短信沟通记录在卷证实，本院予以采信。 关于2017年7月原告东旭置业公司是否通知二被告交付的事实，虽然二被告予以否认，但2014年8月至2017年9月，二被告自认在原告东旭置业公司上班，故对于交房的事实应当是知悉的，故对原告东旭置业公司通知交房的事实，本院予以采信。 二被告虽主张在购房时任原告东旭置业公司的法定代表人余广红口头承诺二被告在其公司工作几年后可免除首付款，但原告东旭置业公司认为只是让二被告缓交，且二被告没有提供证据对免交的事实予以证明，本院不予采信。 二被告主张原告东旭置业公司已经将房屋所涉的土地使用权全部抵押给了宜宾市南溪区金坤小额贷款公司，现仍处于抵押状态，并申请本院调取该地块的抵押信息，本院调取的不动产登记信息表明该土地并无抵押，仅存在在建工程抵押，二被告所购房屋所涉仅有其二人向中国工商银行股份有限公司隆昌支行按揭的38万元贷款抵押，因此，对二被告关于所涉土地在签订合同至今均设定抵押的主张，本院不予采信。 二被告虽主张系争房屋所在楼盘因不符合合同约定的交付条件，不具备办理房产证的条件，但未出示证据予以证明且原告东旭置业公司提供了2018年2月13日取得建设工程消防验收意见书及2019年2月1日取得的竣工验收备案书予以否认，故对二被告的这一主张，本院不予采信。 二被告虽主张原告东旭置业公司目前已濒临倒闭，但并无证据对此予以证实，本院不予采信。 本院认为：一、关于购房首付款167478元及违约金33495.6元的问题。 原、被告之间的《商品房买卖合同》合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”及第一百六十一条“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。”的规定，二被告应当按照约定的时间向原告东旭置业公司支付购房款，逾期未付的应当按照合同约定支付违约金。本案中，二被告以原告东旭置业公司法定代表人口头承诺免除首付款167478元和原告东旭置业公司的诉讼请求已超过诉讼时效作为抗辩，但二被告并未提供证据证明其主张的免除首付款167478元的事实已如上述，原告东旭置业公司庭审自认允许二被告缓交，因此，应认定为双方没有约定支付首付款167478元的具体时间。对于缓交的期限，虽然双方没有约定，但依据诚实信用原则，至少可以确定在通知交房后原告东旭置业公司可以随时主张履行，但应当给予二被告必要的准备时间。虽然原告东旭置业公司所提供证据不能证明其公司向二被告催收过这一款项，但二被告所购房屋楼盘已于2017年7月通知交房，且原告提起诉讼的行为可以达到催收的法律效果，因此，原告请求二被告支付首付款167478元的请求，符合《中华人民共和国合同法》第一百六十一条、第六十二条第四项“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”之规定，本院予以支持。如上所述，二被告支付首付款义务的履行期在原告东旭置业公司主张后的合理期间，故二被告关于原告的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩不成立，本院不予支持。同样，因原告东旭置业公司允许二被告缓交首付款，而没有具体约定缓交期限，且在此期间双方还协商过由二被告对外转让房屋的情形，且原告东旭置业公司于2018年2月13日、2019年2月1日才分别取得建设工程消防验收意见书及竣工验收备案书，故不能认定二被告至今没有支付首付款197478元构成违约，故对原告请求二被告支付违约金33495.6元的请求，本院不予支持。 二、关于原告垫付的13188.24元按揭款的问题。 因原告东旭置业公司为二被告向中国工商银行股份有限公司隆昌支行的按揭贷款在该行取得他项权证之前承担连带保证责任，且已承担了13188.24元的保证责任，故原告东旭置业公司请求二被告给付已垫付的款项13188.24元的请求符合《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”之规定，本院予以支持。 被告罗世伟、冯娜经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定承担缺席审判的不利后果。 依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项、第一百一十四条第一款、第一百六十一条、《中华人民共和国担保法》第三十一条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及之规定，判决如下： 一、被告冯娜、罗世伟于本判决生效之日起五日内给付原告四川省东旭置业有限公司购房首付款167478元及垫付款13188.24元，合计180666.24元； 二、驳回原告四川省东旭置业有限公司的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4213元，由原告四川省东旭置业有限公司负担299元，被告冯娜、罗世伟负担3914元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内江市中级人民法院。 审判长 吴 莲 审判员 魏 乔 审判员 丁 洪 二〇一九年十一月二十八日 书记员 刘秋月