淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0812民初9114号原告：江苏省淮安市清江浦区清浦街道南港社区居民委员会，住所地淮安市清江浦区清浦街道武庄-53号。法定代表人：张兆军，该居委会主任。委托诉讼代理人：曹劲松，江苏宗泽律师事务所律师。被告：吕永军，男，1969年12月25日生，汉族，住淮安市。委托诉讼代理人：郑凌云、杨天鹏（实习），北京冠领律师事务所律师。原告江苏省淮安市清江浦区清浦街道南港社区居民委员会（以下简称南港居委会）与被告吕永军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，于2019年11月15日公开开庭进行了审理。原告南港居委会法定代表人张兆军及其委托诉讼代理人曹劲松，被告吕永军及其委托诉讼代理人郑凌云、杨天鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南港居委会向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2017年7月1日签署的房屋租赁合同已于2019年5月31日解除；2、判令被告立即将自建的部分2、3、4、9、10、11、12、13、14、15、16、18、19、21、22、23、25、26、27号房屋予以拆除并恢复原状，并将清江浦区的平房6间，面积140㎡，一幢车间88㎡，场地1360㎡返还原告；3、判令被告向原告支付拖欠的租金，租金从2013年7月1日至2019年5月31日为118524元；4、判令被告向原告支付上述房产的占有使用费，从2019年6月1日起按每月5333元计算至被告将上述房产恢复原状并返还原告之日止；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年7月1日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于自有房屋出租给被告，包括平房6间、面积140平方米、车间1幢（原锅炉房）88平方米、场地1360平方米，租期3年，自2017年7月1日至2020年6月30日止，年租金64000元。付款方式为：被告按季度先付后租，租赁保证金5000元整。合同第七条约定被告不支付租金超过3个月的，原告在向被告追缴欠付租金的同时可以解除合同并没收全部保证金；第九条约定，在租赁期间，如房屋被征收需提前终止合同的，房屋征收时本合同自动终止，合同终止日为房屋征收公告日，被告添置的可移动资产可自行带走，不可移动资产归甲方所有，无任何补偿。合同签订后，被告未能积极支付租金，最后一次支付的是2018年5-6月欠付的租金，原告多次催要无果。另，2017年12月19日，淮安市清江浦区人民政府刊登拆迁公告决定将原告出租的房屋进行征收。原告认为涉案房屋已被征收，故于2019年5月20日向被告发出解除租赁合同通知书，然被告对此不予理睬，为维护原告合法权益，故诉至法院。被告吕永军辩称，1、租赁合同解除的前提条件是租赁合同的有效成立并继续存在。被告认为，原、被告2017年7月1日签署的房屋租赁合同虽已成立，但因未取得淮安市清江浦区政府采购中心盖章而未生效，故不涉及解除问题，若原告坚持解除合同，被告同意于2019年10月21日解除该份合同。因原告不具备法定解除理由，故合同解除日期并非原告主张的5月31日。2、被告没有违约行为，原告以被告延付租金为由要求解除租赁合同无事实和法律依据。2019年4月之后，原、被告双方一直商谈征收补偿方案，原告从未催告被告支付2018年7月之后的租金，若原告以此次起诉为催告方式，被告同意交付所欠全部租金。因被告之前从未按照合同约定准时向原告履行支付租金的义务，基于交易习惯，被告认为原告已认可被告的迟延支付租金方式，故应当否认原告的解除权。因涉及2017年金满华府征收项目，原告诉请解除合同是为了不分补偿款给被告，存在恶意诉讼之嫌。3、原告解除程序违法。2019年5月26日，原告曾因纳入征收范围为由向被告发出解除通知，原告并未多次向被告发出催款函，在没有履行前序催告义务的情况下，直接起诉解除租赁合同违反法定程序。4、2014年原、被告签订的租赁合同到期后，双方未再签订新的租赁合同，一直按照前述合同的条款履行，原、被告之间形成事实租赁关系，被告向原告支付房屋租赁费而不是占有使用费。被告对2011年以前所建房屋享有所有权，原告应按照房屋评估价结算后才能主张向其返还房屋。综上，请求法庭驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年起，被告租用院，开设淮安市淮源调味食品厂。2008年，该租赁场地土地使用权人变更为本案原告。2011年6月29日，原告（甲方）与被告（淮源调味食品厂、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方自愿将座落在港口路东侧、清安路南侧的平房347.61㎡、披房116.43㎡，场地约2.8亩租赁给乙方使用；租期为2年，2011年7月1日至2013年6月30日止；2011年7月至2012年6月的年租金为55000元，月租金4583.33元，2012年7月至2013年6月的年租金为57000元，月租金为4750元，租金每月缴纳一次，于每月5日前预交本月租金；乙方不得将租赁财产转租、抵押或进行非法活动，不得擅自拆改房屋，不得乱搭乱建。2011年6月之前因生产需要搭建的披房如旧城改造征收，按评估公司评估价结算给乙方，财产交接以双方签字的清单为准；租赁期满，如乙方想继续租用，须提前3个月与甲方协商，办理续签租赁手续；因不可抗力（包括国家建设）造成双方不能履行协议的，可无条件终止合同，但国家建设中因经营所获的补偿归乙方所有；乙方逾期交付租金，每逾期一日，甲方有权按全年租金的千分之一向乙方加收滞纳金，超过一个月期限的，甲方有权解约，并依法追回租金及违约金。2013年6月30日，原、被告续签租赁合同至2014年6月30日，租金变更为月租金4833元，合同第四条约定被告2013年5月份之前欠原告租金共计34610元，计划2013年中秋节前还1万元，2014年春节前还1万元，余款14610元在2014年中秋节前还清。其他内容同2011年6月29日签订的《租赁合同》。2014年6月16日，原告（甲方）与被告（淮源调味食品厂、乙方）再次签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方位于的平房6间，面积140㎡，一幢车间（原锅炉房）88㎡，场地1360㎡；租期3年，2014年7月1日至2017年6月30日；2014年7月1日至2015年6月30日期间的年租金为58000元，月租金4833元，2015年7月1日至2016年6月30日期间的年租金为60900元，月租金5075元，2016年7月1日至2017年6月30日期间的年租金为63945元，月租金5328元，租金每月缴纳一次，于每月5日前预交本月租金。其他内容同2011年6月29日签订的《租赁合同》。该合同上盖有原淮安市清浦区政府采购中心备案专用章。前述合同到期后，原告（甲方）与被告（乙方）于2017年7月1日再次签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方位于的平房6间面积140㎡，一幢车间（原锅炉房）88㎡，场地1360㎡；租期3年，2017年7月1日至2020年6月30日；年租金为64000元，租金按季度缴纳，先付后租；租赁期间，乙方必须服从甲方对房屋使用上的管理、监督，不得擅自改变、破坏房屋主体结构，乙方需要装修房屋或增设附属设施的，应当在书面征得甲方同意后，方可进行。装修时不得破坏原房屋结构，且符合城市规划要求，装修费用由乙方自负，退租时须恢复原状，不能恢复原状的以现状退给甲方，无任何补偿；乙方延期支付租金的，每延期一天应当支付相当于拖欠金额的5‰的违约金。逾期不支付租金超过三个月的，甲方向乙方在追缴所欠租金的同时可以解除租赁合同并没收全部租赁保证金；承租期间，如遇房屋征收等城市建设、规划情况，本合同自动终止，互不承担违约责任，乙方应主动配合并迅速搬离承租房屋；在租赁期间，如遇房屋被征收，需提前终止合同的，房屋征收时本合同自动终止，合同终止日为房屋征收公告日，乙方添置的可移动的资产可自行带走，不可移动资产归甲方所有，并无任何补偿；本合同一式三份，甲、乙双方和清江浦区政府采购中心各执一份，双方签字盖章，清江浦区政府采购中心盖备案专用章生效。原告法定代表人在甲方处签字并加盖原告法人公章，被告在乙方处签名。清江浦区政府采购中心并未加盖备案专用章。2017年2月，淮安市清江浦区政府发表《房屋征收决定公告》，对金满华府西北侧地块规划红线范围内的房屋和附属物实施征收，征收范围为东至天龙御城、西至港口路、南至运河堤、北至延安西路（具体以规划红线图为准）；征收工作自2017年12月19日正式开始。2019年5月20日，原告至被告处张贴《房屋租赁解约通知书》，载明“金满华府西北侧地块因国家建设需要，我单位租赁给你的房屋将被国家依法征收，按合同约定，双方应无条件立即解约，希你接通知后抓紧搬迁，于2019年5月31日前搬清并前来解约，逾期我们将依法维权排除障碍”。另查，2015年7月1日之前，被告均按照4583元/月标准向原告交纳租金，2015年7月后，被告均按照4833元/月标准向原告缴纳租金。原告在向被告收取租金时，均出具江苏省农村合作经济组织结算凭证，其上收款内容载明诸如“2014年12月、2015年1-3月租金”等对应租金收取的月份。2019年4月29日，被告向原告支付了2018年5月和6月的租金共计9666元，原告出具结算凭证，载明收款内容为“交2018年5月、6月租金，收款金额9666元，结算方式现金。”之后，被告并未再向原告缴纳剩余租期租金。对于涉案土地上的房屋状况，原、被告一致认可房屋现状调查、测绘平面示意图中1-27号房屋中，1、6、7、8号房屋系原告所建，5、17、20号房屋是被告在原告方房屋基础上将房顶提高，其中5号房屋的面积扩大了20几平方，2、3、4、9、10、11、12、13、14、15、16、18、19、21、22、23、25、26、27号房屋系被告自建。被告建房行为发生在2011年之前，且上述自建房屋均未取得建房许可也未办理产权登记。涉案土地上的所有房屋现仍处于被告实际控制使用中。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。一、关于原、被告2017年7月1日签订的《租赁合同》效力及应否解除。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。本案中，原、被告2017年7月1日签订的《租赁合同》中约定“双方签字盖章，清江浦区政府采购中心盖备案专用章生效。”被告以此为由辩称合同未经盖章尚未生效，双方实际履行应为2014年租金合同，该份合同届满后，双方现为不定期租赁合同关系。原告对此辩解2017年后政府内部规定不再备案盖章，并提供采购中心说明。本院认为，原告已交付房屋给被告使用，履行了合同约定主要义务，被告表示接受并使用涉案房屋至今，被告亦向原告支付了2017年7月至2018年6月期间的大部分租金，视为原、被告之间以履行行为变更了合同约定的生效条件，故本院确认原、被告2017年7月1日签订的《租赁合同》已生效。被告虽辩称其支付租金是依据2014年6月16日签订的合同，双方之间现只存在不定期租赁关系，但2014年6月16日签订的合同中约定的租赁期限已届满，此后双方又于2017年7月1日重新签订合同，因2017年7月1日双方签订的合同生效且合同履行期限为2017年7月1日至2020年6月39日，故双方实际履行的应为2017年7月1日的租赁合同，故本院对被告的上述辩称不予采纳。双方2017年7月1日签订的合同中约定“承租期间，如遇房屋征收等城市建设、规划情况，本合同自动终止……在租赁期间，如遇房屋被征收，需提前终止合同的，房屋征收时本合同自动终止，合同终止日为房屋征收公告日”，现淮安市清江浦区政府已于2017年2月发表《房屋征收决定公告》，原告亦至被告处张贴《房屋租赁解约通知书》，告知因房屋征收要求于2019年5月31日解除合同，现合同约定的解除条件已成就，故原告诉至本院要求确认双方2017年7月1日签订的《租赁合同》已于2019年5月31日解除，符合合同约定和法律规定，对此本院予以确认。二、关于原告要求被告将房产恢复原状并返还房屋的问题。被告自2001年起就租用院开设淮安市淮源调味食品厂，原、被告之间存在长期租赁关系，现涉案的土地中的1、6、7、8号房屋系原告所建，被告曾于2011年之前将5、17、20号房屋改建（增高扩大），并自建了2、3、4、9、10、11、12、13、14、15、16、18、19、21、22、23、25、26、27号。但此后双方多次续签租赁合同时从未提出异议，亦在之后续签合同中对被告自建房屋日后如何处置作出约定,应视为原告对被告自建及改建行为的明知。原、被告2017年7月1日签订合同时上述自建房屋及改建房屋均已存在，而双方签订的合同中虽约定退租时被告恢复原状，该约定因仅系针对合同签订时房屋现状与合同届满后房屋现状存在不一致情形下的恢复原状，现双方一致认可涉案土地中现有的房屋现状与2017年7月1日签订合同时的房屋现状一致，在新的租赁期限内被告未有建房等改变房屋现状的行为，故原告要求被告将自建的房屋予以拆除并恢复原状，并无合同约定，本院对此不予支持。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。因双方2017年7月1日签订的合同中已解除，合同明确约定被告承租的是平房6间面积140㎡，一幢车间（原锅炉房）88㎡，场地1360㎡，故对于原告要求被告返还平房6间面积140㎡、一幢车间（原锅炉房）88㎡、场地1360㎡的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。三、关于原告要求被告支付欠付的租金。原告主张被告2013年至7月1日至2019年5月31日期间的未按照合同约定的标准支付租金，要求给付在此期间的欠付租金。被告对2018年7月1日之前的租金不予认可，辩称已全部结清且过诉讼时效，2018年7月1日至2019年5月31日期间的欠付租金予以认可，但标准主张按照4833元/月。本院认为，被告租金已支付至2018年6月底，对2018年7月1日至2019年5月31日期间的欠付租金，被告应向原告支付。对于原告所述未按合同标准支付存在欠付租金，2015年7月1日之前，被告均按照4583元/月标准向原告交纳租金，2015年7月后，被告均按照4833元/月标准向原告缴纳租金。虽与双方签订的合同约定租金数额不一致，但原告在收款时对被告交纳的每次房租亦按照缴纳租金的对应月份出具收据，从未对每次交纳数额不足合同约定数额提出异议，亦未要求被告补交不足数额或在下一期租金支付时先从中折抵此前欠付租金，按照合同履行的交易逻辑，在上一期欠费的情况下，缴纳下一期费用不合常理，尚存在前一期合同欠费情形下续签合同亦不符合常理；且双方2013年6月30日签订的租赁合同约定“合同签订时，乙方2013年5月份之前欠甲方租金共计34610元，计划2013年中秋节前还10000元……”,从中可知，在上一租期届满双方续签合同时，存在双方对账并将欠付款项数额、履行期限约定在续签合同中的情形。此后，双方2014年及2017年签订的两份合同中均未出现被告欠付租金的约定，结合上述几点，应视为双方在合同履行过程中以实际行动变更了合同约定的租金标准。故对于原告要求被告支付2018年7月1日前的欠付租金，本院不予支持。对于被告2018年7月1日至2019年5月31日期间的欠付租金，应按4833元/月计付，经计算为53163元（4833元/月*11个月）。四、关于原告主张的房屋占用费租赁关系解除后，被告应及时腾空涉案房屋并返还给原告。被告未在租赁关系解除后及时腾空涉案房屋，对其占有使用期间应比照租金标准支付占有使用费，故被告应支付原告房屋占有使用费，从2019年6月1日起按每月4833元的标准计算至房屋实际交付之日止。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百七十二条，和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告江苏省淮安市清江浦区清浦街道南港社区居民委员会与被告吕永军2017年7月1日签订的《租赁合同》已于2019年5月31日解除。二、被告吕永军于本判决生效之日起十日内号房屋（平房6间面积140㎡、一幢车间88㎡、场地1360㎡）返还给原告江苏省淮安市清江浦区清浦街道南港社区居民委员会。三、被告吕永军于本判决生效之日起十日内支付给原告江苏省淮安市清江浦区清浦街道南港社区居民委员会2018年7月1日至2019年5月31日期间的租金53163元，并以每月4833元的标准向原告江苏省淮安市清江浦区清浦街道南港社区居民委员会支付房屋占有使用费，从2019年6月1日起计算至房屋实际交付之日止。四、驳回原告江苏省淮安市清江浦区清浦街道南港社区居民委员会的其他诉讼请求。案件受理费1667元，由被告吕永军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费(收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号62×××333)。（此页无正文）审 判 长  张 天人民陪审员  陈益群人民陪审员  何正辉二〇二〇年一月八日法官 助理  刘雨霖书 记 员  徐凤芝附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。