上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初33635号原告：上海澹然资产管理有限公司。法定代表人：高某某。委托诉讼代理人：王羽中，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：上海百富茂企业发展有限公司。法定代表人：张某。委托诉讼代理人：徐晶，上海申伦律师事务所律师。原告上海澹然资产管理有限公司与被告上海百富茂企业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理后，先适用简易程序审理。后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告上海澹然资产管理有限公司的委托诉讼代理人王羽中，被告上海百富茂企业发展有限公司的委托诉讼代理人徐晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海澹然资产管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2016年7月签订的《联营合作合同》于2019年9月7日（诉状副本送达被告之日）解除；2、判令被告支付原告解除合同违约金75,775.16元（以2017年1月1日至2019年6月30日被告申报的30个月的营业额计算的月平均租金的3倍计算）；3、判令被告将上海市闵行区×路×弄×号×室房屋腾空后返还原告；4、判令被告支付原告自2019年9月8日起至实际还房之日止，按795.32元/天计算的房屋使用费（按2017年1月至2019年8月，被告申报的32个月的平均月营业额493,096元的5%*31天计算）。事实与理由：原、被告于2016年7月签订《联营合作合同》，约定由被告承租原告位于上海市闵行区×路×弄×号、×-×号商铺从事零售经营活动。该合同约定了标的物、租金等，原告出租场地，被告按营业额比例支付租金，并约定优先购买权，被告经营盈亏与原告无关，故符合租赁合同的特征，名为联营，实为租赁。合同履行过程中，被告在未经原告书面同意的情况下,擅自于2016年8月14日将全部商铺整体转租给案外人冯某某使用,又于2016年9月将×号商铺隔断为独立区域,将该商铺经营权擅自转让给其关联企业上海A家居用品有限公司,供A家居自行开设独立的A门店使用。根据合同约定，原告对被告擅自转租的行为有权提前解除合同，并要求被告赔偿三个月的租金损失，故诉至法院。被告上海百富茂企业发展有限公司辩称：《联营合作合同》性质为联营合同，原告认为其获得的联营收益太低，故提出解除合同。冯某某是被告的朋友。被告并未将涉案房屋转租给冯某某。当时原、被告的联营项目需要办理营业执照，被告与冯某某签订转租协议，是为了在工商备案办理上海市闵行区B综合商店的营业执照。没有银行开户，也没有实际经营。双方约定场地内除二次装修消防设施设备外，其他消防等由原告负责。故开业前相关报消防主体为冯某某，与营业执照申办主体是一致的，原告明确知晓，被告不存在事实转租行为。关于A，是上海A家居用品有限公司供货，被告负责经营。店铺装修交付时，原告对格局也是认可的。只是A有独立收银系统，每个月营业额分成时，被告将营业额单独列表微信提交原告的财务、运营，原告确认后开具发票给被告，被告支付联营分成，目前双方也是照此履行，故被告不存在违约行为，《联营合作合同》应当继续履行。即使法院经审理认为该合同性质为租赁合同，被告的答辩意见也没有变化。如果合同被解除，被告曾投入高额装修，被告将另案起诉主张。审理中，被告曾提起反诉，后又撤回。本院经审理认定事实如下：2016年7月13日，C国际贸易（上海）有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《联营合作合同》，约定就甲方使用乙方提供的场地上海市闵行区×路×弄×号楼×室经营“C工厂仓储直购中心×万乐城项目”（下称直购中心），甲方负责对直购中心的投资，包括但不限于场地装修、维护、运营、管理等工作，乙方负责提供该场地并对甲方的上述工作提供必要的协助。乙方提供高质量的物业服务，确保甲方对该场地的正常运营与管理，保证甲方的财物安全。乙方提供的场地面积约2,100平方米。甲方向乙方承诺，该场地仅作为运营C工厂仓储直购中心的用途。在合同期内未征得乙方书面同意并按规定报经有关政府部门核准前，甲方不得擅自改变上述约定的用途。甲方使用该场地自2016年7月1日起至2026年12月31日止。场地使用期间，对场地的维修养护由甲方负责。该场地内除二次装修消防设施设备外，其他的消防等应当由物业方承担的设施设备由乙方负责维护，费用由乙方承担。在同等条件下，甲方享有对该场地的优先购买权。因本合同期限届满或者出现约定的其他情形，甲方需退还该场地的，对于场地的结构进行改变的部分，甲方应恢复为交房时的状态，不能恢复的部分，由双方另行约定处理。甲方以该直购中心销售额扣点的方式向乙方支付经营的分成：1、自2016年7月1日起至2019年12月31日止，按销售额5%的比例分配，具体分配从甲方正式开业30日后开始起算。年度销售额超出1,000万的部分按照6%的比例分配。2、自2020年1月1日起至2022年12月31日止，按销售额6%的比例分配。年度销售额超出1,000万的部分按照7%的比例分配。3、自2023年1月1日起至2024年12月31日止，按销售额7%的比例分配。年度销售额超出1,000万的部分按照8%的比例分配。4、自2025年1月1日起至2026年12月31日止，按照销售额8%的比例分配。甲方将ERP平台免费提供给乙方查询使用。每月5日前，甲方将该中心上月度的销售数据书面提交乙方审核，乙方应在接收到数据后5日内给予确认与回复。在乙方确认回复后的5日内，甲乙双方根据约定的抽成比例进行结算。每年的1月15日前，甲乙双方对上年度的年度销售额进行核实与确认，并根据年度的销售金额与约定的分配比例进行年度的平衡结算。乙方每天安排运营对接人员去甲方店里了解查看并记录当日的营业额，甲方当班店长或店员应积极配合，并真实告知当日营业额情况。如甲方不配合或向乙方报备虚假营业额报表及数据，甲方需双倍赔偿乙方分配收入，屡次不改情节严重乙方有权单方面解除合同。乙方应当在收款前向甲方提供相应金额的发票。合同期限内，非因乙方违约而甲方单方面决定提前终止合同的，甲方应提前6个月向乙方发出书面通知，并将该房屋恢复原状交给乙方，且不得向乙方主张任何装修赔偿。合同期限内，非因甲方违约而乙方单方面决定提前终止合同的，乙方应提前6个月向甲方发出书面通知，这种情况下，甲方无需将场地恢复原状，并且乙方应当向甲方支付相当于6,000元*使用面积的总额投入/120*终止合作剩余月数的金额进行补偿。有下列情形之一的，乙方有权书面通知甲方提前终止本合同，并要求甲方赔偿该场地三个月的租金损失：......在本合同有效期内甲方租赁期内，在没有乙方书面同意的情况下甲方将直购中心场地转让给他人经营承租的。......甲方应当在本合同生效后10日内向乙方支付合作保证金10万元。双方另对其余事项作了约定。上述合同签订后，被告支付了合作保证金10万元，原告向被告交付了房屋，被告进行了装修，配置了货柜、陈列柜。被告在上述房屋内引进了不同品牌，建立了直购中心。被告向原告开放C收银系统的权限，被告方曾某某发邮件告知原告C的ERP系统密码，原告可以查询当月营业收入，确认后再向被告开具发票，收取营业收入的5%作为销售分成。自2017年1月1日起，双方按照上述方式履行至今。2016年8月14日，C国际贸易（上海）有限公司与冯某某签订《房屋转租合同》，将《联营合作合同》项下的房屋转租给冯某某，约定的月租金为“联营销售分成”。2016年9月13日，经营者为冯某某的个体工商户上海市闵行区B综合商店在涉案房屋内设立。对此转租合同的签订，原告认为其将房屋出租给被告，应由被告办理相关营业证照。对上海市闵行区B综合商店在涉案房屋内设立情况不知情，此系被告擅自转租。被告称冯某某系被告的朋友，被告与其签订转租协议是为了在工商部门进行原被告合作项目的备案，没有在银行开户也没有进行实际经营，原告对此知情并陪同至工商部门办理手续。以公司名义办消防手续很麻烦，故引进冯某某个体工商户办理手续较为简便。据留存在上海市闵行区市场监督管理局个体登记材料显示，2016年9月8日C国际贸易（上海）有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《联营合作合同补充条款》，将《联营合作合同》第八条的相关内容改为乙方同意甲方将该项目转租给冯某某经营。原告认为其对此不知情，且C国际贸易（上海）有限公司使用了假的原告的公章。另查明，2016年9月，被告将原告交付的房屋中×室隔断为独立销售区域，由上海A家居用品有限公司作为“A”的×路店，其收银系统亦独立于C收银系统之外。上海A家居用品有限公司与C国际贸易（上海）有限公司系相互持股的关联公司。2020年5月1日，上海A家居用品有限公司向本院说明，从其开店到闭店过程中，其只负责供货，不参与经营，一切经营费用由C国际贸易（上海）有限公司负责。据2017年7月，原、被告的财务对接人员微信聊天记录，被告向原告发送4-6月的营业额列表，数据精确到天，合计1,614,625元，而将A4-6月营业额单列，数据中营业额以月为单位，4-6月合计149,665元。2019年1月17日，原告向C国际贸易（上海）有限公司发出通知函，言及：1、原告多次要求C国际贸易（上海）有限公司提供ERP系统，但至今未有回复。要求尽快提供以便原告查询。2、C国际贸易（上海）有限公司从未将每月的销售额以书面形式提交原告，且A的区域销售额未进ERP系统。要求C国际贸易（上海）有限公司将所有商品销售额录入ERP系统，且每月以书面形式提交原告核实。3、C国际贸易（上海）有限公司未经许可擅自更改店招，要求及时修复。4、C国际贸易（上海）有限公司擅自引进红蜻蜓品牌，希望暂停。原告要求C国际贸易（上海）有限公司在5个工作日内回复。2019年1月21日，C国际贸易（上海）有限公司回复了沟通函，言及：1、2016年10月10日已将ERP的账号密码操作方式告知原告，以往销售业绩均以电子表格形式发给原告的对接人。A的ERP系统无法合并，开业后双方都是沟通确认过的。A店铺的每日业绩包括店内所有收银零售系统均可当面查询或以报表和书面形式给到原告对接人。2、更改店招属内部装修问题，会及时处理。3、投资红蜻蜓品牌系为合作项目提升业绩和形象。2019年3月，C国际贸易（上海）有限公司名称变更为上海百富茂企业发展有限公司。2019年7月9日，被告方曾某某发邮件告知原告CERP系统安装查询流程。审理中，被告于2020年2月10日提出反诉，并提出对涉案房屋内的装修、设施设备的价值进行评估鉴定，后又撤回反诉，同时撤回鉴定申请。因原告同意垫付评估费用，为查明和固定被告对该项目的投入情况，本院委托D建设工程咨询集团有限公司对涉案装修工程残值进行了评估，原告垫付鉴定费55,550元。本院委托上海E资产评估有限公司对涉案店铺内的设施设备残值进行了评估，原告垫付鉴定费40,000元。2020年7月2日，上海E资产评估有限公司对涉案房屋内电器、橱柜、道具等可移动物品残值评估为89,158元，评估结论使用有效期在2020年6月5日至2021年6月4日期间。原告对该鉴定结论无异议。被告认为其实际投入为250余万元，结合鉴定报告，如合同解除其损失应认定为1,783,051元。2020年7月16日，D建设工程咨询集团有限公司出具鉴定意见：涉案内部装修工程残值造价为923,828元，其中可确定部分工程残值造价为777,937元，存在争议的地坪部分工程残值造价为145,891元。原告认为地坪部分施工质量非常差，地坪残值应予剔除。被告认为其投入250万元，评估价值过低。2019年9月7日，被告收到了原告的诉状副本等材料。以上事实，由原告提供的工商登记资料、联营合作协议、转租合同、个体户开业登记核准单、平面图、照片、购物小票、微信付款截图、A手机APP截图、微信退款记录、A官网截图、函件、联营合作合同补充条款等证据，被告提供的微信聊天记录、A的营业执照、A与被告签订的合同、A出具的证明、冯某某的营业执照、上海市闵行区B综合商店的证明、联营合作合同及照片、付款记录、2016年10月10日电子邮件、2019年7月9日电子邮件、公共聚集性场所消防检查合格证等证据以及原、被告的庭审陈述所证实。本院认为，原、被告签订的《联营合作合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效的合同。该合同名为联营，实际约定合作项目由被告单方投资、单方负责经营，原告不参与被告的具体经营活动，仅提供房屋供被告使用，根据被告的营业收入按比例提取房屋的使用费，故其实质为房屋租赁合同，出租方为原告，承租方为被告，原告按营收比例的提成即为租金。该合同中关于权利义务的约定对双方当事人均产生约束力。在该合同履行期间，原告赖以收取租金的渠道，仅来自于被告向原告开放的收银系统，如被告不能全面客观地在该系统中向原告反映真实的营业收入情况，将损害原告收取租金的主要合同权利。因A店铺存在独立的收银系统，且始终没有纳入CERP收银系统，虽然被告向原告汇报了A的月度营业收入，但原告对A这一块的营业收入仍然无法掌握，如被告不配合或向原告报备虚假营业额报表及数据，则原告无法及时维护自己的合法权利。原告提出过交涉，但被告未予整改。原告将房屋整体出租给被告做C直购中心项目，被告在承租的房屋中却独立设立A莲花南路门店，且始终独立收银，违反了双方约定，原告认为被告的行为性质系未经原告同意的转租，本院予以采信。原告据此要求解除合同，具有事实依据，本院予以支持。原告主张被告对冯某某亦系转租，因在涉案房屋中设立的上海市闵行区B综合商店未实际经营，本院不予认同。原告诉至本院后，要求解除合同的意思于2019年9月7日到达被告，故本院确认双方签订的《联营合作合同》于该日解除。合同解除后被告应及时向原告归还房屋。被告对合同解除负有责任，应向原告支付解除合同违约金。对于原告主张的房屋使用费，原告未提供计算依据，本院酌情支持按照被告销售额的5%的比例计算。原告主张解除合同违约金，被告不同意支付，鉴于因被告违约给原告造成的经济损失较小，本院酌情支持解除合同违约金4万元。关于其余解除合同后的后果处理，因被告撤回了反诉，并表示如果合同被解除其将另行主张有关费用，而原告在本案中未主张鉴定评估垫付的鉴定费用，故本院在本案中对合作保证金、内部装修及物品残值等暂不处理，待双方另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告上海澹然资产管理有限公司与被告上海百富茂企业发展有限公司于2016年7月13日签订的《联营合作合同》于2019年9月7日解除；二、被告上海百富茂企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海澹然资产管理有限公司解除合同违约金40,000元；三、被告上海百富茂企业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内将上海市闵行区×路×弄×号×室房屋腾空后返还原告上海澹然资产管理有限公司；四、被告上海百富茂企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海澹然资产管理有限公司自2019年9月8日起至实际还房之日止，按涉案房屋每月营业收入的5%计算的房屋使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,936.63元，由原告上海澹然资产管理有限公司负担536.63元，由被告上海百富茂企业发展有限公司负担6,400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  沈 群人民陪审员  周文君人民陪审员  余劲草书 记 员  缪丽丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。