赤峰市松山区人民法院民事判决书（2020）内0404民初401号原告：刘向东，男，1976年1月25日出生，公民身份号码×××，汉族，无职业，住赤峰市。委托诉讼代理人：邱志勇，内蒙古乐民律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔娟娟，内蒙古乐民律师事务所律师。被告：杨爱茹，男，1974年8月7日出生，公民身份号码×××，蒙古族，无职业，现住赤峰市。被告：赤峰市浩熙房地产开发有限公司。住所地：赤峰市松山区穆家营子镇大西牛村**。法定代表人：刘某，经理。二被告委托诉讼代理人：肖飞，内蒙古彩桥律师事务所律师。原告刘向东与被告杨爱茹、被告赤峰市浩熙房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘向东及其委托诉讼代理人邱志勇，被告杨爱茹、被告赤峰市浩熙房地产开发有限公司的委托诉讼代理人肖飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘向东向本院提出诉讼请求：请求判令解除原、被告签订的农村房屋改建委托合同并返还使用权证及房产证。事实和理由：2017年6月，原被告签订《农村房屋建设委托合同》，由原告提供宅基地，被告将宅基地上已有房屋拆除后建设楼房，约定建成后原告以2350元每平米价格回购。合同签订后，被告将原告房屋推倒搁置。至今该地块未能完成拆迁，未建设房屋，且使用权证及房产证未办理注销。该地块进入城市总体规划，不准许建设小产权房屋，被告已经不能履行合同义务，双方合同目的不能实现，故原告依法提起诉讼。杨爱茹辩称：涉案合同的相对人为原告与被告赤峰市浩熙房地产开发有限公司，与杨爱茹没有任何关系。赤峰市浩熙房地产开发有限公司辩称：我公司与原告签订合同后，一直积极的履行该合同，后因政府规划进行调整而导致合同履行期限延长，该责任不应归咎于我公司，虽然规划进行调整，但并不影响双方合同的履行，我公司仍然可以按照合同约定建设并交付房屋。现我公司正积极与政府部门进行沟通，办理相关手续。2020年受“新冠”疫情影响，政府各部门对于涉案地块的规划和审批工作进入停滞状态，也直接导致了涉案合同履行期限的进一步延长，该不可抗力因素导致的相应责任更不能归咎于我公司。在疫情过后，我公司与政府各部门对涉案地块项目的推动工作进入正轨，目前涉案地块项目经松山区政府审批通过，整体规划及控制性详细规划已经完成，我公司也对涉案地块即将建设的居住小区进行命名并作出详细设计，因此原、被告之间的合同正在积极履行过程中，我公司有能力也具备相关条件履行涉案合同。上述客观因素也只是暂时影响合同的履行，但并不属于根本性影响，不影响合同双方实现合同目的，故涉案合同不应予以解除。目前原、被告之间的合同已经部分履行，而且包括原告在内的涉案地块大西牛村所有村民都与我公司签订了同样的合同，也都已经部分履行，原告及其他村民的房屋已经被拆毁，我公司也已经交付了土地补偿款，并给付了拆迁安置费，如果涉案合同解除，首先包括原告在内的所有拆迁户的房屋无法恢复原状，产生巨大经济损失。其次，答辩人支付给所有拆迁户的征地补偿款、拆迁安置费何拆迁产生的所有费用都成为损失。除此之外，还会给村集体、政府造成巨大经济损失。综上，解除该合同会造成无法估量的损失，且影响社会稳定，故涉案合同不宜解除。当事人围绕争议焦点依法提交了农村房屋改建委托合同、（2018）内0404民初6163号民事判决书、（2019）内04民终4714号民事判决书、土地使用权证、照片2枚、松山区穆家营子镇政府请示、松山区国土资源局出具的情况说明及坐标位置图、松山区穆家营子镇政府意见函、松山区政府会议纪要、征收土地协议书、建设银行电汇凭证及现金收入凭单、补偿兑现证明、松山区人民政府出具的说明、穆家营子镇政府出具的说明、松山区住建局及自然资源局出具的情况说明、松山区自然资源局出具的情况说明、银行结算业务申请书、收据、补充协议，经原告申请本院函询赤峰市松山区穆家营子镇人民政府涉案地块开发建设情况，赤峰市松山区穆家营子镇人民政府为本院出具回函一份。经双方质证，当事人对上述证据的真实性均无异议，虽对部分证据证明目的有异议，但上述证据均与本案有关联性，本院予以采信。被告浩熙公司提交的证明一份、详细性规划设计、图纸三张，并非涉案地块的最终规划设计，本院不予采信。本院经审查认定事实如下：2017年4月2日，杨爱茹与案外人刘某签订WJYZZ2018-0011号地块合作开发协议，双方拟以刘某自然人独资形式设立赤峰市浩熙房地产开发有限公司，对赤峰市松山区大西牛村WJYZZ2018-0011号地块进行开发，双方前期工作应视为公司行为，由后成立的公司负责。协议约定刘某负责拆迁及开发资金、房屋建设、营业执照、资质证明、回收变卖等项目，杨爱茹负责拆迁及与当地居民的争议调解工作，同时约定2017年4月一次性支付杨爱茹3000000元作为前期拆迁费用。2017年4月5日，杨爱茹收取刘某前期拆迁费3000000元，并出具收据。2017年6月，刘向东与杨爱茹签订农村房屋改建委托合同，约定刘向东委托杨爱茹将刘向东现有农房改建成居民楼，改建前的农房所占宅基地以每亩800000元的价格折算后按楼房基础价与楼房置换，楼房基础价为2350元/平方米，并约定了楼层价格浮动方式；双方确定刘向东宅基地折价款总价款中的100000元由杨爱茹现金支付；刘向东需要向杨爱茹支付委托费用，委托方式由刘向东农房拆扒、混凝土预制和改造后剩余的所有权土地70年使用权（用于居民小区配套用房及工商业用房建设，杨爱茹可自行经营也可对外经营，对外租赁经营时，刘向东在同等条件下有优先租赁权）以及置换后所有剩余楼房的所有权支付杨爱茹全部委托费用；合同签订后，刘向东需将土地使用权证及房屋所有权证交给杨爱茹；杨爱茹负责到有关部门注销，刘向东在此过程中必须配合；同时双方还约定合同签订后2017年5月18日刘向东将院落内除建筑物外的其他物品清空，交予杨爱茹拆迁，杨爱茹应于2017年12月31日前将置换后的楼房交于刘向东；自刘向东交付农房之日至杨爱茹交付楼房之日止，杨爱茹每月向刘向东支付搬家安置费200元，安置周转房由刘向东自行租赁。杨爱茹自刘某处支取前期拆迁费，并已向刘向东支付部分前期拆迁安置费及房屋改造费，现涉案宅基地上房屋已经拆迁完毕。现涉案房屋所有权证及土地使用权证由被告浩熙公司持有。因赤峰市松山区人民政府对赤峰市松山区穆家营子镇大西牛村正在编制总体规划和局部地块的控制性详细规划，其中包含涉案地块，故浩熙公司未能如期交房。原告刘向东所居住的房屋系其前夫从潘景华处购买，土地使用权人系潘景华。原告刘向东领取2017年安置费2000元。另查明，赤峰市松山区穆家营子镇人民政府农牧业综合服务中心于2018年9月14日收到赤峰市浩熙房地产开发有限公司征地补偿款。《赤峰穆家营子镇大西牛波罗村村庄规划（2020-2035）》经2020年5月松山区规划委员会审议通过，目前该村庄规划正在审批过程中。本院认为《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十六条规定“合同成立后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于乙方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。”本案原告以涉案地块进入城市总体规划，不准许小产权房建设，被告不能履行合同交付房屋，合同目的不能实现为由，要求解除原、被告之间签订的《农村房屋改建委托合同》并返还原告土地使用权证及房屋所有权证。结合本案案情及涉案地块现状，本院认为《农村房屋改建委托合同》系原、被告真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。合同签订后，原、被告双方均积极履行合同约定义务，虽因政策调整，涉案地块被列入城市总体规划，涉案地块不准许再建设小产权房屋，但并不影响在涉案地块建设商品房。并且被告赤峰浩熙房地产开发有限公司已于2018年9月14日向赤峰市松山区穆家营子镇人民政府农牧业综合服务中心交纳了涉案地块的部分征地补偿款，涉案地块规划建设亦在审批过程中，现阶段原、被告间签订的《农村房屋改建委托合同》合同目的非必然不能实现，故原告要求解除合同的条件尚不具备。但不影响在被告浩熙房地产开发有限公司最终未能取得涉案地块开发建设资格或出现其他符合合同解除事由的情形下，原告与被告赤峰浩熙房地产公司另行主张解除的权利。另，涉及涉案地块签订《农村房屋改建委托合同》农户众多，且已签订合同农户的房屋大多已被拆毁，被告赤峰浩熙房地产开发有限公司已投入大量资金用于支付包括原告在内的被征迁农户前期拆迁费及拆迁安置费，被拆除的房屋亦无法恢复原状，如果合同被解除，对原、被告双方都将产生巨大的经济损失，且涉及农户较多，不利于社会稳定。综上，原告所举证据不能证明原、被告间签订的《农村房屋改建委托合同》的合同目的不能实现，对原告要求解除原、被告间签订的《农村房屋改建委托合同》的诉讼请求本院不予支持。因原告将土地使用权证及房屋所有权证交付给被告进行注销登记系合同约定义务，在合同未解除的情况下，原告主张返还土地使用权证及房屋所有权证的诉讼请求，本院亦不予支持。另外，已有生效的民事判决确定被告杨爱茹并非《农村房屋改建委托合同》的合同向对方，故原告在本案中主张由被告杨爱茹承担合同权利义务，于法无据，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告刘向东的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 银 磊人民陪审员 马云飞人民陪审员 胡晓彬 二〇一九年九月九日书 记 员 张宇阔