呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终3386号上诉人（原审原告）：柳俊风，男，吉居公司员工，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：白木仁，慧聪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏德毕力格，男，内蒙古师范大学教师，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：石敏，北京市中洲（呼和浩特）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏日娜，女，内蒙古师范大学教师，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：石敏，北京市中洲（呼和浩特）律师事务所律师。原审第三人：内蒙古吉居房地产经纪有限责任公司，住所地内蒙古呼和浩特市回民区吕祖庙街世纪御园梅区4号楼1层4单元4014。法定代表人：曹某，该公司总经理。上诉人柳俊风因与被上诉人苏德毕力格、苏日娜，原审第三人内蒙古吉居房地产经纪有限责任公司（以下简称吉居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初9678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月19日立案后，依法组成合议庭。经阅卷、调查和询问当事人，双方当事人均未提交新的证据，亦未提出新的事实或理由，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。柳俊风上诉请求：1、改判一审判决第一项,判令苏德毕力格、苏日娜向柳俊风双倍返还购房定金5万元,共计10万元；2、改判一审判决第二项,判令苏德毕力格、苏日娜赔偿柳俊风超过定金部分的损失(实际金额以实际鉴定的房屋差价为准,即超过定金部分的损失额=房屋差价总额-定金5万元)；3、判令苏德毕力格、苏日娜承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审认定事实错误,苏德毕力格、苏日娜的行为构成违约,应双倍返还购房定金5万元。(一)一审认定的本案《房屋买卖合同》未约定主要内容的事实错误。本案《房屋买卖合同》已具备主要内容，本案中的《房屋买卖合同》的内容涉及合同当事人的姓名/名称、合同标的物、价款、支付方式、违约责任、解决争议的方法等主要内容,合同中没有约定履行期限是合同当事人共同协商的结果,具体履行期限由当事人共同协商确定。(二)一审法院认定的本案《房屋买卖合同》已解除的事实错误,苏德毕力格、苏日娜不享有合同解除权,其解除合同不符合法律规定。由于合同当事人没有约定履行期限,柳俊风不存在迟延履行主要债务,苏德毕力格、苏日娜也没有给予柳俊风合理期限。对于合理期限,《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条“根据《合同法》第94条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外”。因此,一审法院依据合同法第94条第(三)项之规定,认定柳俊风迟延履行主要债务，苏德毕力格、苏日娜享有合同解除权的事实确实错误。(三)一审法院认定的苏德毕力格、苏日娜通过胡某送达解除通知与事实不符,因而认定的《房屋买卖合同》已经解除的事实错误。因为合同解除的通知必须由苏德毕力格、苏日娜向柳俊风送达。本案中苏德毕力格、苏日娜没有送达合同解除通知。证人胡某与苏德毕力格、苏日娜之间的关系较亲密,证人胡某与苏德毕力格、苏日娜具有利害关系,仅有胡某一人的证人证言不足以证明合同解除通知送达的事实。二、一审法院适用法律错误,应适用担保法等相关法律的规定,判令苏德毕力格、苏日娜双倍返还购房定金5万元。《房屋买卖合同》没有约定履行期限,所以柳俊风不存在迟延履行主要债务,不符合合同法第94条第(三)项的规定,苏德毕力格、苏日娜不享有合同解除权。三、本案中的《房屋买卖合同》属于双方真实意思表示,不违反法律、行政法规强制性规定,合法有效。没有明确约定履行期限是双方合意的结果,且在本案中双方确实协商履行期限的确定问题,但是苏德毕力格、苏日娜在协商过程中提出解除合同(即使其解除行为不成立),其将合同标的房屋不卖给柳俊风的行为十分明确,其不履行合同义务的行为已构成违约。合同没有约定履行期限,柳俊风不存在迟延履行主要债务的问题,柳俊风没有违约,反而积极联系苏德毕力格、苏日娜协商履行合同事宜。苏德毕力格、苏日娜单方确定的(9月10日-9月22日)最后履行期限不能约束柳俊风。且其没有给予柳俊风履行合同的合理期限,其单方确定的期限短短的12天(也不是工作日),不符合法律规定的必要准备时间和合理期限的立法目的和要求。同时，苏德毕力格、苏日娜与柳俊风只是协商履行期限、办理银行贷款手续等问题,苏德毕力格、苏日娜没有催告行为。四、因苏德毕力格、苏日娜违约,造成柳俊风房屋差价损失,应由苏德毕力格、苏日娜赔偿。2018年6月30日,双方签订《房屋买卖合同》时,约定标的房屋价格为135万元,每平米价格为8566元(135万元/157.6平米=8566元),现房价已上涨柳俊风重购成本上升,这是由苏德毕力格、苏日娜造成的,苏德毕力格、苏日娜应依法赔偿柳俊风超过定金部分的损失。实际损失以房价鉴定评估为准(超过定金部分的损失额=房屋差价总额-定金5万元)。苏德毕力格、苏日娜辩称，第一，虽然合同中未约定付款期限，也未能就付款期限达成一致，但是苏德毕力格、苏日娜作为债权人有权要求柳俊风随时支付购房款。第二，苏德毕力格、苏日娜提供的微信聊天记录载明，苏德毕力格、苏日娜在给柳俊风提供必要的准备时间的情况下，确定了付款期限，柳俊风没有按期付款。合同签订背景如下：苏德毕力格、苏日娜在正邦公司登记了出售房屋信息，售价145万元，后因柳俊风的小姨子与苏日娜系同事关系，联系购买，苏德毕力格、苏日娜念及同事关系，当即同意降价10万元，双方经过协商后，准备签订合同，本来要在正邦公司签订合同的，但柳俊风说他们自己也是开中介公司的，应柳俊风的要求，双方在吉居公司居间下签订合同。合同签订后，苏德毕力格、苏日娜发现没有约定付款时间，因此自合同签订时起苏德毕力格、苏日娜一直催促柳俊风付款，确定能付款日期。柳俊风屡次推脱导致双方无法就付款时间达成一致。无奈2018年8月4日，苏德毕力格、苏日娜在微信中明确提出要其在8月30日前支付剩余房款。柳俊风未答复，2018年9月9日苏德毕力格、苏日娜进行了最后催告，通知付款时间最后延长两周，即到9月22日，如果过期仍不能交纳房款，房子就不卖了。苏德毕力格、苏日娜显然给予了柳俊风充足的准备时间。柳俊风未能在催告期限内支付剩余房款。苏德毕力格、苏日娜给出的最终付款时间2018年9月22日，符合法律规定，柳俊风在苏德毕力格、苏日娜给予的合理宽限期内仍未交付房款，构成延迟履行，苏德毕力格、苏日娜当然享有解除权。第三，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条。上述法律只适用房地产开发企业出售房屋的情况，本案系自然人之间的二手房买卖，不适用该司法解释。一审法院适用合同法第九十四条规定认定柳俊风延迟履行主要债务，苏德毕力格、苏日娜享有合同解除权属于认定事实正确，适用法律正确，应予维持。第四，一审中证人胡某出庭作证，已经向柳俊风转述了苏德毕力格、苏日娜解除合同的意思表示，如果不是因为柳俊风收到了解除合同的通知，柳俊风又怎么能提起本案的诉讼呢。第五，苏德毕力格、苏日娜不存在违约，柳俊风迟延履行，苏德毕力格、苏日娜享有合同解除权。不存在双倍返还甚至无需向柳俊风返还定金，但鉴于苏德毕力格、苏日娜不是贪财之人，故苏德毕力格、苏日娜表示愿意返还定金。第六，柳俊风上诉请求苏德毕力格、苏日娜赔偿其损失不成立，据苏德毕力格、苏日娜所知，在收到解除合同通知后不久，柳俊风就在附近小区购买了其他房屋，根部不存在任何损失。一审中柳俊风要求按照合同约定支付房屋总价每日3‰的违约金，二审却要求按照鉴定结果赔偿超出定金部分的损失，两项请求显然是不同的。构成诉讼请求的变更。苏德毕力格、苏日娜认为柳俊风的该请求超出了法律的期限，对该理由不认可。吉居公司的法人曹某述称，曹某跟柳俊风认识，并一起做买卖，是合伙关系,柳俊风在公司有股份。当时去商量房屋时候，房东说房屋空着多年不着急用钱，柳俊风要先卖房去银行贷款才能支付，房东也是同意的，让柳俊风先办理手续之后付款。如果房东不允许我们贷款或是他们着急用钱我们是不会买的。当时柳俊风考虑是房东能等，让柳俊风先卖房后办理手续。合同有具体的付款期限，当时是有协商的，最长两三个月的时间，因为买柳俊风房的人也是要办理按揭的，所以在买卖合同中没有约定。柳俊风向一审法院起诉请求：1、判令苏德毕力格、苏日娜双倍返还购房定金10万元；2、判令苏德毕力格、苏日娜承担合同约定的违约责任，每日按购房款总额千分之三赔偿违约金121500元。一审法院认定事实：苏德毕力格系赛罕区锡林南路奈伦和兴园16号楼6层2-601房屋的所有权人，共有情况为单独所有，产权证号为呼房权证XXX字第XXXX号。2018年6月30日，柳俊风（买受人、乙方）与苏德毕力格（出卖人、甲方）签订《房屋买卖合同》。第一条约定，房屋坐落于××区，建筑面积157.6平方米，用途为住宅。第二条约定，房屋产权证号为呼房权证XXX字第XXXX号。第四条约定，乙方支付定金5万元。第五条约定，房屋成交价格135万元。第六条约定，乙方的付款方式为需要银行贷款（商贷），首期支付的金额最终按银行批准的为准，但未约定首付金额、拟定贷款金额、支付期限等内容。第十条第三款约定，甲乙任何一方未按照丙方通知时间履行义务的，每逾期一日，应向守约方支付房价款千分之三的违约金；造成买卖合同无法履行，应依据买卖合同承担违约责任。出卖人落款处由苏日娜签名并捺印。苏德毕力格、苏日娜均认可，涉案房屋系二人共同出售给柳俊风。2018年6月26日，柳俊风向苏日娜支付定金5万元。2018年12月25日，内蒙古自治区呼和浩特市青城公证处出具《公证书》［（2018）呼青证内字第8028号］，对苏德毕力格提供的手机中微信部分内容进行保全证据公证，共截得24张图片。柳俊风认可，公证书所附24张图片载明的内容系其与苏日娜之间的微信聊天记录。根据公证书所附图片载明的内容，2018年8月4日，苏日娜与柳俊风进行协商，但就办理银行面签、支付房款的时间均未达成一致意见；2018年9月9日，苏日娜通知柳俊风于2018年9月22日之前办理，否则不再等待。柳俊风申请证人曹某、何金山出庭作证，苏德毕力格申请证人胡某出庭作证。综合证人证言及当事人陈述，一审法院认定事实如下：柳俊风已向苏日娜、苏德毕力格支付购房定金5万元；苏日娜、苏德毕力格已通过胡某向柳俊风送达了解除《房屋买卖合同》的通知。一审法院认为，柳俊风与苏德毕力格、苏日娜，第三人吉居公司签订的《房屋买卖合同》，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为合法有效，各方当事人应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定的内容及各方当事人陈述，涉案房屋的首付款金额及贷款金额需办理银行面签、评估房屋价格后才能确定。柳俊风与苏德毕力格、苏日娜未在《房屋买卖合同》约定办理银行面签及支付首付款的期限，柳俊风亦未举证证明双方就上述内容达成口头协议。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，柳俊风与苏德毕力格、苏日娜未就办理银行面签及支付首付款的期限达成补充协议，合同其他条款亦不能确定上述内容。又根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项之规定，“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”，柳俊风与苏德毕力格、苏日娜于2018年6月30日签订《房屋买卖合同》后，苏日娜就办理银行面签及支付首付款多次催告柳俊风，但柳俊风未予履行，亦不能明确履行时间；苏日娜于2018年9月9日告知柳俊风于2018年9月22日之前履行，否则不再等待，但柳俊风仍未履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项之规定，“有下列情形之一，当事人可以解除合同：……（三）当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，故苏德毕力格、苏日娜享有解除《房屋买卖合同》的权利。苏德毕力格、苏日娜已通过胡某向柳俊风送达了解除《房屋买卖合同》的通知，吉居公司亦认可《房屋买卖合同》已经解除，故本院确认《房屋买卖合同》已经解除。关于柳俊风要求苏德毕力格、苏日娜双倍返还定金、支付违约金的诉讼请求，本院认为，本案系柳俊风与苏德毕力格、苏日娜未约定合同主要内容而产生争议，柳俊风作为吉居公司的员工，应当知悉《房屋买卖合同》应具备的主要内容，但其与苏德毕力格、苏日娜签订的《房屋买卖合同》并不具备履行期限等主要内容；苏德毕力格、苏日娜在与柳俊风协商不成后亦履行了催告柳俊风在合理期限内履行的义务，在柳俊风未在期限内履行的情况下发送了解除《房屋买卖合同》的通知，故并非苏德毕力格、苏日娜的原因导致《房屋买卖合同》解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故《房屋买卖合同》解除后，苏德毕力格、苏日娜应向柳俊风返还购房定金5万元。对柳俊风该诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、六十一条、六十二条、第九十四条、第九十七条规定，判决：一、被告苏德毕力格、苏日娜于本判决生效之日起十五日内返还原告柳俊风购房定金50000元；二、驳回原告柳俊风的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据，本院审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为涉案《房屋买卖合同》是否达到解除条件，是否已经解除。柳俊风诉请双倍返还定金，并支付违约金是否应予支持。根据庭审查明的事实，涉案《房屋买卖合同》签订于6月26日，合同中并未约定付款时间，2018年8月4日，苏日娜与柳俊风进行协商确定付款时间，协商未果的情况下，单方面给出付款时间2018年8月30日，但柳俊风未表示同意；2018年9月9日，苏日娜再次通知柳俊风于2018年9月22日之前办理，否则不再等待。但至2018年9月22日，柳俊风没有交付购房款、也没有办理银行贷款。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项之规定，“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”，在《房屋买卖合同》对付款期限没有约定的情况下，苏日娜、苏德毕力格就办理银行贷款及支付首付款多次催告柳俊风，但柳俊风均未予履行，亦不能明确履行时间；本院认为苏德毕力格、苏日娜已经给予柳俊风足够的履行期限，柳俊风未能在给予的期限内完成付款义务，苏日娜、苏德毕力格有权要求解除合同。通过一审庭审苏德毕力格、苏日娜已通过胡某向柳俊风送达了解除《房屋买卖合同》的通知，故《房屋买卖合同》已经解除。关于合同解除后定金返还以及违约金支付的问题，上文已经论述，涉案合同无法履行，系由于双方对付款期限没有约定，后期无法达成一致造成的。苏德毕力格、苏日娜在与柳俊风协商不成后亦履行了催告，故并非苏德毕力格、苏日娜的原因导致《房屋买卖合同》解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故《房屋买卖合同》解除后，苏德毕力格、苏日娜应向柳俊风返还购房定金5万元。对柳俊风诉请双倍返还定金及支付违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，柳俊风的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3572元，由柳俊风负担。本判决为终审判决。审判长 吴 铁 刚审判员 韩 东 妹审判员 额日德尼 二〇一九年十月十二日书记员 曹 文 婷