上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0116民初13780号原告：上海亨启机械有限公司。法定代表人：胥璐。委托诉讼代理人：李敏。被告：上海华芮实业有限公司。法定代表人：郭玉帅。委托诉讼代理人：严绿臆。被告：中变集团上海变压器有限公司。法定代表人：黄伟。委托诉讼代理人：戴慧娟。委托诉讼代理人：刘宝亮。原告上海亨启机械有限公司与被告上海华芮实业有限公司(以下简称华芮公司)、被告中变集团上海变压器有限公司(以下简称中变公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月10日第一次公开开庭进行了审理，后因案情复杂，转为普通程序，于2020年3月4日第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李敏、被告华芮公司委托诉讼代理人严绿臆、被告中变公司委托诉讼代理人刘宝亮到庭参加二次庭审，被告中变公司委托诉讼代理人戴慧娟到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告华芮公司已于2019年8月31日解除《厂房租赁合同》；2.判令被告华芮公司支付原告违约赔偿金394,949元；3.判令被告华芮公司返还原告租赁保证金26,663元；4.判令两被告就违约赔偿金承担连带责任。第二次庭审中，原告撤回第四项诉讼请求。事实和理由：2018年5月17日，原告与被告华芮公司签订《厂房租赁合同》，租期五年，前三年租金26,663元/月，租赁保证金为一个月租金。合同生效后，原告如约支付了租赁保证金及租金；其中，租金已付15个月至2019年8月31日，共计394,949元。但租赁合同签订后，被告华芮公司未能如约确保系争厂房硬件和环境设施通过国家环评验收，亦不能提供房产证等相关资料协助原告申请环保审批，为此，系争厂房不能继续使用，原告被相关部门禁止生产经营。原告与被告华芮公司协商未果，故原告起诉。被告华芮公司辩称，同意合同解除，解除时间应为2019年6月21日。违约赔偿金愿意支付3个月租金。保证金同意返还。被告中变公司辩称，不同意原告诉讼请求。两被告之间的租赁合同纠纷已经协商解决。自2019年6月30日后原告占用租赁厂房的费用双方可另行协商。本院经审理查明，2013年7月3日，被告中变公司取得上海市金山区金山工业区亭卫公路XXX号厂房(以下简称涉案厂房)的建设工程规划许可证，建筑厂房面积为14,507.47平方米。2014年10月24日，被告中变公司取得涉案厂房的建设工程竣工验收消防备案受理凭证。2017年8月22日，被告中变公司获得涉案厂房的排水许可证。2017年11月10日、2018年3月5日，被告中变公司分二期将涉案厂房出租给被告华芮公司。2018年5月7日，原告与被告华芮公司签订《厂房租赁合同》，被告华芮公司将其中的876.6平方米，以1元/㎡的单价出租给原告作为板金加工使用。合同约定，被告华芮公司已告知原告厂房的基本情况(包括但不限于土地性质、厂房用途、租赁厂房所在地政府产业政策并未来可能产生的变化等)，及配套设施。原告并实地查看了解了涉案厂房，在此基础上决定租赁。租赁期限自2018年6月1日起至2023年5月31日止。租金支付方式为付六押一。租金每年为319,959元。每月租金为26,663元。租金应以六个月支付一次，实支付金额为159,980元。每次支付租金须提前10天。租赁保证金为一个月租金26,663元。合同第六条第八项约定，“有以下情形之一的，双方有权单方面解除合同：(1)出租方违反合同约定，使承租人无法使用租赁房屋；……”。合同第八条约定，“租赁期间，若被告华芮公司厂房硬件和环境设施通不过国家环评验收的，被告华芮公司退还原告全额房屋；若原告自身原因通不过环评的，被告华芮公司不负任何责任，不退租金”。另查明，2018年7月，原告向金山工业区提交建设项目环保征询意见单，该意见单未流转。2018年8月2日，上海新金山工业投资发展公司安全管理部(以下简称投资公司管理部)赴涉案厂房巡查时，出具巡查日志说明，因该项目未办理相关环评手续，要求原告在未办理出相关环评手续之前，禁止投入生产，原告法定代表人的配偶包龙伟在该说明上签字(因包龙伟在亭卫公路有其他公司，故被查单位写的是上海奔戈机械有限公司，实际被查单位为原告)，包龙伟系原告的实际控制人。2019年6月20日，投资公司管理部向原告出具《责令改正通知单》，在现场检查过程中，发现原告存在以下问题：1.未经环保审批，擅自开工建设；2.未经环保审批，擅自投入生产或经营，要求原告立即停止建设，停止生产或经营。再查明，2019年7月9日，原告发《协商解约函》给被告华芮公司，表示因被告华芮公司厂房硬件和环境设施未经环保审批，亦不能提供涉案厂房的房产证等证件资料协助我司申请环保审批，涉案厂房所在的金山工业园区于2019年6月20日责令原告停止生产经营。鉴于被告华芮公司仍不能解决以上环保审批问题，原告不能再继续使用涉案厂房，为避免持续停产造成更多的经营损失，依照合同第六条第八项第一款单方解约约定、第八条有关环评不通过的违约金约定，商请被告华芮公司同意以下事项：1.同意于2019年8月31日解除《厂房租赁合同》；2.依照合同退还全部租金394,949元；3.退还租赁保证金26,663元。又查明，原告共支付被告华芮公司15个月租金394,949元，租赁保证金26,663元。2020年1月6日，两被告之间的租赁纠纷经本院主持调解，以2019年6月30日作为时间点，此后的租金被告华芮公司无需支付，在此基础上两被告对于解除合同、应退的押金及应赔偿的经济损失达成一致意见：一、解除两被告于2017年11月10日签订的《一期厂房租赁合同书》、于2018年3月5日签订的《二期厂房租赁合同书》；二、被告中变公司于2020年1月20日前返还被告华芮公司保证金220,635元；三、被告中变公司于2020年1月20日前支付被告华芮公司经济损失1,059,365元。庭审中，原告及被告华芮公司均确认原告无法办理出环评手续系因缺少被告中变公司房产证。庭审中，被告中变公司表示2019年6月30日后原告实际占用涉案厂房的占有使用费由双方庭后协商，不要求在本案中一并处理。庭审后，被告华芮公司对法庭调取的巡查日志发表质证意见，对该证据真实性认可，且表明原告早已知道未办理环评继续生产的后果，仍然投入生产，且原告也未向被告华芮公司提出任何异议，继续支付租金，原告自行扩大的损失不应由其承担。审理中，本院准予原告的财产保全申请，冻结两被告存款421,612元，或查封、扣押其相应价值的财产。以上事实，由原告提供的厂房租赁合同、建设项目环保征询意见单、金山区金山工业区责令改正通知书、环保违法违规建设项目清理整治告知书、协商解约函、代理付款证明、账户交易明细、一期厂房租赁合同书、一期厂房租赁合同书，被告华芮公司提供的建设工程竣工验收消防备案受理凭证、排水许可证，被告中变公司提供的厂房出租安全环保协议书、建设工程规划许可证、项目表、规划合格证、核验合格证、工程验收合格证、本院调取的巡查日志说明、(2019)沪0116民初9400号调解书及当事人当庭陈述为证，并经本院查证属实。本院认为，原告与被告华芮公司签订的《厂房租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。双方对于解除该合同均无异议，本案的争议焦点是《厂房租赁合同》解除的时间及合同解除后应承担的违约责任。一、关于双方合同解除的时间。被告华芮公司主张按照2019年6月21日责令整改通知的日期作为双方合同解除的时间，但该日仅为投资公司管理部上门要求整改的时间，被告华芮公司并未于该日向原告主张解除合同，故该日双方之间的合同仍未解除。原告后于2019年7月9日发函被告华芮公司，行使双方合同第八条约定的单方解除权，该解约函上明确载明要求解除合同的日期为2019年8月31日，该解约函已送达被告华芮公司且已届期，故双方之间的《厂房租赁合同》于2019年8月31日解除。二、合同解除后应承担的违约责任。本案中，双方均认可环评无法办理系由于涉案厂房无房产证，房产证是否属于双方《厂房租赁合同》约定的厂房硬件？从该条文约定来看，原、被告的本意是被告华芮公司提供的厂房能通过环评验收，而房产证是提交环保征询材料的必备要件，无房产证则材料都无法受理，故本院认为房产证系双方约定的厂房硬件，现无法办理环评手续系被告华芮公司违约，应承担违约责任。合同约定的违约责任为退还全部房租，该违约金额并非固定的数字，而是随着租赁时长而不断增加，2018年7、8月原告已知晓涉案厂房无房产证，被告华芮公司已违约，原告在给予被告合理期间后被告华芮公司仍无法提供房产证，原告应及时行使解除权，在此情形下，原告仍继续生产，之后的房租应予以支付。故本院酌定被告华芮公司应返还原告自2018年6月至2018年10月的租金133,315元。三、关于合同解除的其他后果。1.2019年6月30日后的租金，被告中变公司表示2019年6月30日后原告实际占用涉案厂房的占有使用费由双方庭后协商，因两被告之间的租赁合同已结算完毕，故被告华芮公司应返还原告已支付的2019年7月及8月租金53,326元。2.返还涉案厂房问题，由于疫情影响，原告现无法搬离，由原告及被告中变公司自行协商，本案中不予处理。3.租赁保证金26,663元，被告华芮公司同意返还，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告上海亨启机械有限公司与被告上海华芮实业有限公司的《厂房租赁合同》于2019年8月31日解除；二、被告上海华芮实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海亨启机械有限公司违约赔偿金133,315元；三、被告上海华芮实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海亨启机械有限公司2019年7月及8月租金53,326元；四、被告上海华芮实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海亨启机械有限公司租赁保证金26,663元；五、驳回原告上海亨启机械有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7624元，财产保全费2628元，合计10,252元，由原告负担5052元，被告负担5200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李庆阳审 判 员  钱 静人民陪审员  钱 程二〇二〇年三月三十日书 记 员  顾春燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。