江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0902民初6324号原告（反诉被告）：刘韵，女，1969年10月31日出生，汉族，袁州区人，下岗工人，住宜春市袁州区。委托诉讼代理人：邹娟，江西华晟律师事务所律师。被告（反诉原告）：汪平学，男，1978年11月26日出生，汉族，袁州区人，个体工商户，住宜春市宜阳新区。委托诉讼代理人：易金财，江西百姓律师事务所律师。原告刘韵与被告汪平学房屋租赁合同纠纷（立案案由排除妨害纠纷）一案，本院于2019年9月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中被告汪平学提起反诉，本院合并进行审理。原告（反诉被告）（以下简称原告）刘韵及其委托诉讼代理人邹娟、被告（反诉原告）（以下简称被告）汪平学及其委托诉讼代理人易金财均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘韵向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告立即搬离原告所有的位于宜春市袁山中路188号店铺，停止侵害，排除妨害，恢复原状；2、判决被告支付自2019年9月1日暂计算至原告起诉之日（按日租金400元计算）期间的租金为7600元，此后的租金按日租金400元计算至被告实际搬离之日止；3、本案诉讼费、律师费5000元由被告承担。诉讼中原告增加诉讼请求为：1、由被告承担恢复原状的费用；2、被告在实际搬离涉案房屋之日起结清租赁及占用期间所有水电、物业等费用。庭审中原告又当庭撤回增加诉讼请求的第二项，本院予以准许。事实和理由：2016年8月11日，被告向原告承租位于宜春市袁州区袁山中路188号店铺（合同约定的宜春市袁州区正荣街2号店铺）用于饭店经营。原被告双方签订租房协议，协议约定租房期限为3年，自2016年8月1日起至2019年8月1日止，月租金4000元整。2019年7月份，原告在租房协议到期前告知被告租期快到期，被告如需续租，双方需重新签订租房协议，并明确告知被告租金需上涨。双方在协商过程中，原告在充分考虑了被告情况下，明确给予了被告1个月的宽限期（2019年8月1日至2019年8月31日）。宽限期将近后，但被告以各种理由进行推脱，既不与原告协商续租重新签订协议，又不同意原告上涨租金的要求，租期到后，被告无权占有原告店铺，损害了原告的合法权益。另，原告通过其丈夫、朋友与被告进行协商过程中，被告态度恶劣，甚至恶语相向，进行人身攻击，被告认为在诉讼期间可以强行占有原告店铺，无需支付租金，进而达到在无权使用原告店铺的情形下将店铺转让赚取转让费的目的。综上，被告的行为损害了原告的合法权益，为此特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）汪平学辩称：原告方所说的关于租赁的信息是事实，但是对于合同快到期后双方协商续租的事情有出入。因为被告作为承租人，其一并承租了涉案商铺的左右两边店铺，虽然生意不是很好，但是被告一直表态只要租金合理，要优先承租，现在被告要求原告优先承租店铺给他，一者可以继续经营，二者通过市场询价被告也可以找其他人来合伙经营或转让，原告的租金按照原先的合同被告使用多久一分都不会少，但是，在整个沟通过程中原告方却把租金从原来的4000元提高到12000元，直接比原先合同增加了300%，意图想通过大幅增加租金来侵害被告的优先承租权，也想通过此种途径恶意抬高租赁价格，逼迫被告停止租赁。导致被告对于整个涉案店铺无法正常使用，包括另外两个店面也无法使用，故被告方认为原告这种不公平的手段来逼迫被告搬离店面的行为，希望法院不应支持这种恶劣的行为，租金就算要支付也是按照原先的标准支付，以及诉讼费及律师费应由原告自行承担。被告承认市场经济的自由性，原告租金就算要上涨，也应该结合各种因素，原告要求租金上涨的浮度远远超出合理范围，远远偏离市场经济规律性，原告的这种行为其实就是故意侵犯原告的优先承租权，恶意抬高房屋租赁价格，故提起反诉，请求责令原告因侵犯被告优先承租权而需赔偿被告的损失50000元，反诉费用由原告负担。原告（反诉被告）刘韵对反诉辩称：被告的反诉请求没有事实和法律依据，请求法庭驳回被告的反诉请求，理由是，原被告双方签订的租赁合同以及租赁协议约定的相关事项都是双方的真实意思表示，被告认为因投资经营问题原告要求被告支付上涨租金与本案无关，被告的经营风险不是由本案的租赁引起的，不应由原告承担其经营的风险，至于合同到期后，相应的条款约定双方无法达成一致，原告作为租赁物的所有权人，依法享有收回店铺的权利，并不存在原告损害被告的优先承租权，首先双方合同都已经到期了，在没有第三人承租该店铺、以及在双方就房屋租金无法达成一致的情况下不存在损害被告的优先承租权，第二点，至于原告与被告在租金上涨及起诉租金的标准，属于原告作为市场经济主体合理行为，至于租金涨幅多少也是参照市场合理价格，被告提到因政策性引导导致生意下滑，是被告所需面临的经营风险，不应由原告承担，第三，被告要求原告赔偿损失50000元无事实和依据，请求法庭驳回被告所有的反诉请求。经审理查明：原告拥有位于宜春市袁山中路188号房权证证载建筑面积100.18平方米的店铺一个，店铺内架设为上下两层。2016年8月1日，以原告为甲方，被告为乙方，双方签订一份《租房协议》，约定：甲方现在有正荣街2号店铺，出租给乙方租用，面积大约为200平方米，经双方协议特订以下条款：一、租房期2016年8月1日，租期为叁年，从2016年8月1日起至2019年8月1日止，每月房租费4000元。二、水、电费及各项税规费用均由乙方承担。三、签订协议预交押金4000元整，乙方违约终止合同，甲方有权不予退还押金，甲方如有违约合同应赔偿乙方的一切经济损失。四、租房如有房屋质量问题由甲方解决。如因房屋质量造成的事故损失由甲方负责……。七、租期内乙方通知甲方知晓情况下，在保证租金、押金及本协议不变的条件下可以转让、否则转让无效。八、合同期满，如甲方继续对外出租，在同等条件下，乙方有优先续签合同。九、交房租日期：从2016年8月1日交租费，以后于每月5号之前交纳当月租费、逾期一日按1%收滞纳金。十、合同到期后，乙方原装修的电器设备、能搬走的东西可以搬走，装修的东西乙方不能损坏，应无偿交给甲方使用。十一、未尽事宜，双方协商解决。此协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力，此协议双方签字盖章后生效。被告同时在合同下方写明“如乙方合同到期后不再续租，应恢复店面的原样”。之后，被告向原告交纳了租房押金4000元。协议签订后，被告打通了与原告店面左右两边相邻的两个店面的两扇共墙，将三个店面连成一体装修经营一家餐饮店，后又改成一楼下面同时经营一家海鲜店。被告在协议约定的租赁期内，已按约向原告交纳了房租。2019年8月1日，协议约定的租赁期满。在店铺租赁到期后，被告与原告经协商店铺继续租赁事宜，原告同意给予被告一个月宽限期，因此，被告又向原告交纳了2019年8月份的租赁费。之后，双方对店铺续租事宜因对涨租金额双方不能达成一致，经多次协商无果，原告故诉至本院，被告则以其还要租赁该店铺。而原告原出租金额为每月4000元，到期后租金涨幅价格要番二、三倍，涨幅太大无法接受，其因同时租了他人另两个店铺一起经营餐饮店，另两个店铺还在租期内，要求以合理价钱续租而原告不同意，原告侵犯其优先承租权为由提起反诉。另查明：被告承租的店铺所经营的餐饮店目前因袁山中路修路围堵等多种原因已停止经营。以上事实，有《租房协议》、房产证、庭审笔录、原、被告的微信聊天记录等证据在卷予以佐证。在本案审理过程中，依原告的财产保全申请，本院依法下达民事裁定书，对被告的相关财产采取了财产保全措施。本院认为：本案立案案由为排除防害纠纷，根据原被告双方的争议焦点和具体诉请内容，系因房屋租赁所引起的争议，因此，本案案由应为房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订《租房协议》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。在合同约定的期限内，原告交付了店铺给被告使用，被告也按约向原告交纳了租店押金和租金，双方均按约履行了合同义务。在合同约定的租赁期限届满后，双方就被告续租事宜，为租金涨幅金额不能达成一致，原告同意被告租赁宽限一个月，租期至2019年8月31日。故之后被告不能续租店铺。因此，在该时间到期后，被告应当搬离店铺，将店铺交回原告。且在双方的《租房协议》中明确约定了如被告合同到期后不再续租，应恢复店面的原样，因此，被告应当将原打通的店铺左右两扇墙按原样砌好。被告自2019年9月1日至今占用原告店铺，仍应当向原告支付租赁使用费至实际搬离店铺之日。但原告诉请按每日400元计算的标准过高。根据该店铺的地理位置和该地段旁边店铺的租赁情况，本院认为按4000元每月计算租赁使用费给原告较为合理。原告收取被告的租赁押金4000元应退还被告。原告向本院诉请的律师费5000元，因双方合同中无此项费用的约定，且原告未向本院提供律师费正式票据和委托代理合同，故对原告的该项诉请，本院不予支持。对于被告反诉的原告侵犯其优先承租权需赔偿损失50000元，由于承租人的优先承租权是建立在他人承租店铺时，同等条件下承租人才享有的权利，原告目前并未将店铺出租给他人，因此，该优先承租权并不存在。原告并未侵犯被告该项权利。且被告诉请的损失50000元，被告也未向本院提供充分的证据予以证实，故对被告的反诉请求，本院不予支持。综上所述，对于原告的本诉请求本院仅能部分支持，对于被告的反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）汪平学于本判决生效之日起5日内搬离袁州区袁山中路188号（即《租房协议》约定的正荣街2号）原告（反诉被告）刘韵的店铺，将店铺交回原告（反诉被告）刘韵；二、被告（反诉原告）汪平学在交回原告（反诉被告）刘韵店铺前，应当将原打通的店铺左右两边两扇墙砌好，砌墙费用由被告（反诉原告）汪平学自行承担；三、限被告（反诉原告）汪平学于本判决生效之日起5日内，按每月4000元的租金标准，自2019年9月1日开始至实际搬离店铺之日止，向原告（反诉被告）刘韵支付店铺租金（其中暂计至2019年12月10日租金为13333元）；四、限原告（反诉被告）刘韵于本判决生效之日起5日内返还被告（反诉原告）汪平学租赁押金4000元；五、驳回原告（反诉被告）刘韵的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）汪平学的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费115元，减半收取计币57.5元，反诉费525元，减半收取计币262.5，财产保全费142，合计人民币462元，由原告（反诉被告）刘韵负担32.5元，由被告（反诉原告）汪平学负担429.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 员 周小燕二〇一九年十二月十日代书记员 黄 娟