上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初11494号原告：夏洁，女，1983年4月10日生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：蒋黎，上海瀛东律师事务所律师。被告：上海寓会物业管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：盛海峰，职务不详。被告：上海铂客公共租赁住房运营有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：兰阳免，职务不详。原告夏洁与被告上海寓会物业管理有限公司(以下简称“寓会物业”)、上海铂客公共租赁住房运营有限公司(以下简称“铂客公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理后,依法适用简易程序进行审理。因被告寓会物业、铂客公司下落不明，需公告送达，故本案转为适用普通程序于2019年12月9日公开开庭进行审理。原告夏洁的委托诉讼代理人蒋黎到庭参加诉讼。被告寓会物业、铂客公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏洁向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的《房屋托管合同》于2019年6月3日解除；2.判令被告寓会物业、铂客公司支付原告自2019年2月25日至实际返还房屋之日止的租金；3.判令被告寓会物业、铂客公司支付欠缴的水费、电费、物业管理费639.09元；4.判令被告寓会物业、铂客公司支付违约金54,927.31元。审理中，原告明确第2项诉讼请求为：判令两被告支付原告自2019年2月25日至2019年8月29日(原告自行收回房屋之日)期间的租金及房屋占有使用费合计16,470元。事实和理由：原告系坐落于上海市松江区谷阳北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“讼争房屋”)的所有权人。2017年11月24日，原、被告就讼争房屋签订了《房屋托管合同》，约定原告将讼争房屋托管给被告寓会物业、铂客公司，用于经营分散式公寓，托管期限为自2017年11月25日至2023年11月24日止。房屋租金为每月2,700元，租金前三年不变，自第四年起每年递增5%。原告每年给予空置期，第一年为90天，第二年起为每年30天，在空置期内两被告无须支付原告租金。租金支付方式为按年支付，下期租金于本期租金到期后10个工作日内支付。两被告逾期支付固定租金超过30天，原告有权解除合同，两被告需向原告支付所托管年限固定租金总额的30%作为违约金。合同签订后，原告按约将讼争房屋交付给两被告。被告寓会公司于2017年12月5日通过银行转账方式向原告支付了首期租金32,400元。两被告至今未支付第二期租金，也未与原告联系说明理由。2019年5月9日，原告在物业公司的协助下至讼争房屋查看，得知讼争房屋已经出租，现有租客居住。2019年6月3日，原告委托律师发函给两被告，通知两被告即日起单方解除《房屋托管合同》，要求两被告按约支付欠付的房屋租金、水费、电费、物业费以及违约金并将讼争房屋交付给原告。原告认为，两被告违反合同约定，恶意拖欠租金，构成违约，应当承担相应违约责任，原告有权单方解除合同。原告于2019年8月29日自行收回了房屋，但被告至今尚拖欠租金等费用，故原告诉至法院，望判如所请。被告寓会物业、铂客公司未发表答辩意见。本院经审理认定事实如下：原告夏洁与案外人张某某于2019年6月20日登记成为讼争房屋不动产权证的权利人，共有情况为共同共有。2017年11月24日，原告作为甲方与两被告作为乙方签订《房屋托管合同》一份，该合同第一条第1款约定，甲方托管给乙方的房屋坐落在谷阳北路XXX弄XXX号XXX室，该房屋建筑面积为41.35平方米，该房屋用于经营分散式公寓使用；合同第二条第1款约定，甲方委托乙方对外出租的最低固定租金为2,700元/月，由乙方代为收取并支付给甲方。该固定租金前三年不变，第四年起每年在原基础上递增5%；合同第二款第2款约定，乙方支付固定租金方式为按年付，乙方应于10个工作日内支付首期固定租金，下期固定租金应于本期租金到期后10个工作日内交付；合同第二条第3款约定，由乙方受托经营管理该房屋，乙方不向甲方收取托管费，但甲方允许乙方以高于上述第1条约定的固定租金的价格对外出租，超过部分视为乙方托管运营的收益，由乙方享有；合同第三条第1款约定，房屋交付日期为2017年11月25日。托管期限自2017年11月25日起至2023年11月24日止，托管期限为6年(其中2017年11月25日至2018年2月24日止为第一年的空置期)……；合同第三条第2款约定，甲方同意给予乙方空置期，空置期第一年为90天，第二年起每年30天，在空置期内乙方无需向甲方支付固定租金，乙方在空置期内进行房屋装修、寻找客户、进行客户认证、办理客户入住等事宜；合同第四条第2款约定，托管期限内，该房屋的水、电、煤气、有线电视等因使用而发生的费用由乙方负担，物业费由乙方承担；合同第十一条第6款约定，乙方逾期支付固定租金超过30天，甲方有权解除本合同，乙方并需向甲方支付所托管年限固定租金总额的30%作为违约金。合同另对其他相关事项进行了相应约定。原告向本院提供的《房屋托管合同》中首部以及落款处受托方(乙方)打印的名称为“上海铂客公共租赁住房运营有限公司”，划去后手写改为“上海寓会物业管理有限公司”。原告在《房屋托管合同》委托方(甲方)处签字，被告寓会物业、铂客公司均在《房屋托管合同》受托方(乙方)处盖章，合同载明乙方地址为“纪念路XXX号”。合同签订后，原告将讼争房屋交付给两被告，两被告对讼争房屋进行装修。被告寓会物业于2017年12月5日向原告支付租金32,400元。2019年6月3日，原告按纪念路XXX号地址向被告铂客公司发送《律师函》，称原告至今未收到第二期租金，截至2019年5月29日，讼争房屋欠缴水费、商务公寓物管费636.09元。原告认为两被告逾期支付房屋租金的行为已经构成违约，且逾期超过30天，原告要求即日起解除合同，要求两被告返还讼争房屋、缴清所欠租金、水费等所有费用，并要求两被告支付违约金54,603.21元，该《律师函》于次日被签收。2019年6月14日，原告按纪念路XXX号地址向被告寓会物业发送上述《律师函》，该《律师函》于次日被签收。审理中，原告称两被告未曾支付过押金，原告于2019年8月29日自行收回讼争房屋，原告并未实际缴纳其在本案中主张的水费、电费、物业管理费，亦未提供相关缴费凭证等。以上事实，由《不动产权证》、《房屋托管合同》、《律师函》及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，被告寓会物业与铂客公司均在《房屋托管合同》中盖章，故两被告均应作为合同主体受到该合同约束。虽然原、被告之间的合同名称为托管合同，但是根据合同约定的权利义务内容判断，原、被告之间实则为房屋租赁合同关系。根据合同约定，两被告应在上期租金到期后10个工作日内支付下一期租金。但被告寓会物业仅支付租金至2019年2月24日，直至原告发出律师函之日即2019年6月3日，未向原告支付后续租金，显然逾期超过30日，原告有权解除合同。原告已于2019年6月3日向被告铂客公司发送《律师函》主张解除合同，被告铂客公司于次日收到该《律师函》，故本院确认合同解除之日为2019年6月4日。合同解除后，两被告应将讼争房屋返还给原告并支付返还房屋之前的租金及房屋占有使用费。现原告自认其于2019年8月29日收回讼争房屋，本院予以确认。两被告仅支付租金至2019年2月24日，故仍应向原告支付2019年2月25日至2019年8月29日期间的租金及房屋占有使用费，其中房屋占有使用费的标准参照合同约定的租金标准。根据合同约定，两被告享有30天的空置期，在空置期内无需向原告支付租金，且合同并未约定如两被告违约致使合同解除则取消空置期，故本院在计算租金及房屋占有使用费时，仍然扣除30天空置期的租金。至于原告空置期的租金损失，本院在原告主张的违约金中予以酌情考虑。本院确定两被告应支付原告租金及房屋占有使用费合计13,860元。因原告并未实际支付相应的水费、电费以及物业管理费，且未提供充分证据证明上述费用的具体金额，故原告要求两被告在本案中支付上述费用，本院不予支持，原告可另行主张。因合同解除系两被告违约导致，故两被告应当承担相应的违约责任。但原告主张的违约金金额畸高，本院根据本案的实际情况，依法将违约金酌情调整为16,200元。被告寓会物业、铂客公司未到庭参加诉讼，亦未发表相关答辩及质证意见，不利诉讼后果由两被告自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告夏洁与被告上海寓会物业管理有限公司、上海铂客公共租赁住房运营有限公司之间的《房屋托管合同》于2019年6月4日解除；二、被告上海寓会物业管理有限公司、上海铂客公共租赁住房运营有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告夏洁租金及房屋占有使用费合计13,860元；三、被告上海寓会物业管理有限公司、上海铂客公共租赁住房运营有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告夏洁违约金16,200元；四、驳回原告夏洁的其余诉讼请求。如付款义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费1,473元，由原告夏洁负担631元(已付)，由被告上海寓会物业管理有限公司、上海铂客公共租赁住房运营有限公司负担842元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  刘 洪审 判 员  方美玲人民陪审员  蒋雪顺二〇一九年十二月十四日书 记 员  张树腾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。