河南省延津县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0726民初1647号原告：苏忠省，男，1978年6月1日出生，汉族，住浙江省瑞安市。原告：凌爱姑，女，1981年10月29日出生，汉族，住浙江省瑞安市。以上二原告委托诉讼代理人：谢荣华，河南国豪律师事务所律师。以上二原告委托诉讼代理人：张光军，河南国豪律师事务所律师。被告：田红闯，男，1979年1月29日出生，汉族，住滑县。委托诉讼代理人：郑其明，河南思远律师事务所律师。委托诉讼代理人：申长兴，河南思远律师事务所律师。原告苏忠省、凌爱姑与被告田红闯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法裁定转为普通程序并再次公开开庭进行了审理。原告苏忠省、凌爱姑的委托诉讼代理人张光军，被告田红闯及其委托诉讼代理人郑其明、申长兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏忠省、凌爱姑向本院提出诉讼请求：判令被告立即将租用的延津县温州商业街8号楼817、818、819三间门面房腾空并返还；判令被告自2019年4月11日起按月15000元的标准支付房屋占用费至实际返还房屋之日止，截至2019年6月11日已产生费用30000元；判令被告赔偿原告已产生的损失9900元，并自2019年5月11日起按每日500元的标准赔偿原告损失至实际返还房屋之日止，截至2019年6月11日已产生损失24900元；本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年4月原告与被告签订房屋租赁合同，原告将位于延津县温州商业街8号楼817、818、819三间门面房租赁给被告，双方约定租赁期间从2016年4月10日起至2019年4月10日止，年租金11000元。2018年6月，原告欲将本案三间门面房出售，并告知被告是否购买，被告明确答复不够吗。2018年7月16日原告与王俊杰、王继先签订了房屋买卖合同，约定房款290万元，原告应在2019年4月11日交付房屋，逾期交付房屋的，原告在第一个支付违约金9900元，之后原告自2019年6月11日起按每日500元支付违约金，至房屋实际交付日止。现被告拒不腾空房屋，其行为已构成违约，由此导致原告房屋占用损失，并且因被告的行为导致原告逾期交房，产生的违约损失亦应由被告承担。因双方协商无果，特诉至法院。被告田红闯辩称，根据合同法第230条的规定，被告对涉案房屋享有优先购买权，原告的损失及占用费无事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交的证据有：1.房屋租赁合同复印件（已与原件核对无误）1份，证明被告租赁期限已届满，双方未签订新的租赁合同，根据合同第6条约定，被告应腾清屋内所有物品，将涉案房屋返还原告；2.房屋买卖合同复印件（已与原件核对无误）1份，证明被告迟延返还房屋导致原告产生违约损失9900元，并自2019年5月11日起按每日500元产生损失，同时证明被告占用房屋期间应当按照市价约15000元支付原告房屋占用费；3.转款凭证8张，房产证复印件3份，证明原告在被告放弃优先购买权的事实下，将房屋出售并依约过户至买受人名下，被告的行为不但违约并且也侵害到原告的权益，故被告应承担给原告造成的违约损失。被告向本院提交的证据有：转款凭条复印件（已与原件核对无误）1份，证明2012年7月16日被告从上一手接手时支付转让费14万元及房租1万元，并另支付上一手装修费3万元，被告接手后两次花费不到40万元，要求行使优先购买权，减少被告的损失。本院依法调取的证据有：对王俊杰、王继先询问笔录各1份，2019年9月2日证明1份。经质证，被告对原告提交的证据1的真实性无异议，但称双方之间存在房屋租赁合同关系，被告依法享有同等条件下的优先购买权，实际上双方的租赁关系从2012年7月份已经存在；对证据2真实性及证明目的均不予认可，即便该证据真实，原告与第三人签订买卖合同时对房屋处于租赁状态属于明知，第三人在原告未出示其取得承租人放弃优先购买权的前提下，双方恶意串通，该合同依法无效；对证据3真实性无异议，对证明目的有异议，以上证据显示涉案房屋的所有权人是王俊杰、王继先，原告非所有权人，不享有诉权，故原告物权要求被告腾房，在房屋交易过程中，原告从未通知被告，被告对房屋转让不知情，侵害了被告的优先购买权，一旦支持原告诉求，将会给被告带来极大的经济损失，同时也与法律相悖，故原告的诉求及证据不应支持。原告对被告提交的证据的真实性、关联性、合法性均有异议，称应提供其他证据予以认证，即便属实也是正常的商业行为，被告应当商业风险，且被告已经营多年，双方合同明确约定，到期后原告不出租，被告应腾清房屋，返还原告，即便被告又装修了，原告也不应支付费用。原告对本院调取的证据均无异议。被告对王俊杰、王继先询问笔录称，不能证明原告已履行了出卖前通知被告并告知交易价格及支付方式的义务，未保障被告享有的同等条件的优先购买权，另二人与本案有利害关系，证言不属实，不应采纳，同时原告未提交通话记录和录音相印证，无论原告还是王俊杰、王继先均未提交产权证书，尚无法确认涉案房屋的所有权人，也未提交支付凭证，不能确定交易的真实性；对2019年9月2日证明，称虽然形式上是单位出具的证明，但实际上是该单位员工王建新的证人证言，按照法律规定，证人需要出庭作证，接受质证，但王建新未到庭，该证明不能作为定案依据，且原告提交的房屋买卖合同未显示有中介机构及中介费用，原告也未提供支付中介费用的相关证据。经审查，原告提交的证据客观真实，合法有效，本院均予以认定。被告提交的证据对真实性予以认定，对关联性不予认定。本院调取的王俊杰、王继先询问笔录对其中涉及房屋交易的内容予以认定；2019年9月2日证明，与本案待证事实缺乏关联，不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的有效证据，本院认定案件事实如下：原告苏忠省与被告签订房屋租赁合同1份，约定甲方（即苏忠省，下同）将坐落在延津县温州商业街8号楼817、818、819三间门面房出租给乙方（即被告，下同）经营使用，租期三年，自2016年4月10日至2019年4月10日止（如乙方出租或转让此房需经甲方同意，未经同意视为违约，甲方有权终止合同）；每年租金11万元，一年一交，二次付款为起租日，需提前20日交清租金，如不能按期交纳，甲方有权终止合同，收回所租房屋并追求此给甲方造成的经济损失；租赁期满，在同等条件下，乙方有优先承租权，若甲方不再出租或乙方不再承租时，租赁到期日，乙方必须搬清房屋所有物件，否则甲方视乙方弃物自行处理，如因某种原因，甲方不再出租或乙方不再承租时，需提前一个月通知对方，否则视为违约，要赔偿对方的经济损失；合同还约定了其他事项。2018年7月16日二原告与王俊杰、王继先签订房屋买卖合同1份，约定甲方（即二原告，下同）将豫（2018）延津县不动产权第0000878号、0000880号、0000881号不动产权证书上位于延津县城区西大街路北温州商业街8号楼818号、819号、817号成套商铺三套建筑面积均为113.25平方米转让给乙方；转让房屋目前处于租赁状态，租赁期限终止日期均为2019年4月10日，租金已支付至2019年4月10日，甲方应保证已告知承租人转让房屋的事实，承租人已放弃优先购买权，在转让房屋办理完交易过户手续后，乙方享有甲方一切出租人的权益；转让价款共计290万元，由乙方以现金方式分三次支付甲方，在合同签订后，在到延津县房地产管理所签订存量房屋买卖合同当日，由乙方支付甲方购房首付90万元，在办理产权转移登记当日，由乙方支付180万元，余款20万元在甲方交房当日支付甲方；如因甲方原因造成在2019年4月11日延期交房，第二个月在2019年5月11日至2019年6月10日期间，乙方可以从应支付甲方剩余房款20万元中，按日计算扣除乙方房屋租金损失330元/日，甲方延期交房在2019年6月11日直至交房之日，乙方可以从应付甲方剩余房款20万元中，按日计算房屋租金损失500元/日；甲方应在2019年4月11日交付房屋，若延期交房，乙方同意第一个月不计算租金损失，若延期1个月以上，甲方应补偿乙方租金损失；合同还约定了其他事项。后王俊杰、王继先支付原告房款270万元。2018年7月23日延津县国土资源局为王俊杰、王继先办理豫（2018）延津县不动产权第0001291号、第0001292号、第0001296号不动产登记证书，将涉案房屋所有权自原告名下移转至王俊杰、王继先名下。另查明，租赁期间内的租赁费被告已交清，之后未在交纳，涉案房屋现仍有被告占有使用。原告以被告未返还房屋为由来院起诉。审理中，原告称卖房时经过中介，在签买卖合同前，在原告及中介、买方在场的情况下，用原告的手机给被告打电话告知卖房的价格及付款方式，问被告是否优先购买，被告明确表示放弃，未书面通知被告；涉案房屋已过户至买受人名下，因被告未交房，买方一直扣除原告违约金。被告称卖房前未通知被告，苏忠省说准备卖房，但凌爱姑不同意，之后未再说过，包括出卖的时间和价格均未告知被告，未打电话告知；若涉案房屋已过户，被告则要求赔偿损失，按照合同约定，2019年4月1日至2019年5月10日原告不承担租金损失；另原告主张的第二项和第三项诉讼请求属重复主张，房屋占用费就是租赁损失，违约责任也是租赁损失。原告另称，原告卖房时再58同城发过广告，有多位意向人看房，被告应知情，被告一直主张优先购买权但并无实质行动；被告称原告无主体资格，通过被告陈述和买方证言能够证明被告至今占用房屋，原告基于租赁合同享有诉权。被告对此称原告说法均非法律意义上的通知，且无法证明；原告要求腾房并返还，但实际所有人已变更为王俊杰、王继先，在该二人未提出请求的前提下，原告不应单独起诉；截至目前被告仍同意在同一条件下享受优先购买权。本院认为，根据双方诉辩意见可知，双方的争议主要集中在以下三个方面，一是苏忠省、凌爱姑诉讼主体是否适格的问题；二是被告是否仍得主张优先购买权及被告应否返还涉案房屋的问题；三是原告主张的占用费用及损失是否适当的问题。关于第一个方面，结合原告提交的房屋租赁合同及诉辩双方发表的相关意见可知，以涉案房屋为合同标的物的房屋租赁合同是由苏忠省与被告签订的，当时原告为涉案房屋的所有权人，上述租赁合同实质上也是原告与被告双方实际履行的，即针对涉案房屋是在原告与被告之间形成的房屋租赁合同关系，基于合同相对性原理，被告对原告负有相对的合同义务，在租赁合同到期或者解除、终止的情况下，被告负有返还租赁物即涉案房屋于出租人即原告的义务，虽然涉案房屋的所有权现已通过买卖的方式转移于案外人王俊杰、王继先名下，但王俊杰、王继先依其与原告签订的房屋买卖合同所享有的权利应由原告予以保障，进言之，原告依其与王俊杰、王继先所签订的房屋买卖合同的约定而对王俊杰、王继先负有交付房屋的义务，若不赋予原告诉权，则一无法从现实层面保障原告履行交房义务，二无法实现原告基于其与被告签订的房屋租赁合同所享有的合同权利，据此，苏忠省、凌爱姑是本案适格原告，本院予以确认，被告对此发表的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。关于第二个方面，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”，本案中，针对涉案房屋，原告与案外人王俊杰、王继先已签订房屋买卖合同，且已完成所有权变更登记，王俊杰、王继先现为涉案房屋的所有权人，依据上述规定，即便被告享有的优先购买权受到侵害，被告只得要求原告承担赔偿责任，而不能请求确认原告与受让人签订的买卖合同无效，即此买卖合同的效力不受影响，同时，交易双方已完成所有权变更登记，具有公示公信的效力，出于促进市场交易，维护交易安全的考虑，也不宜对原告与买受人签订的买卖合同的效力进行否定性评价，于此场合，被告再主张优先购买权已为不能，再者，原告与被告签订的租赁合同也已到期，故原告要求被告返还涉案房屋，本院予以支持。关于第三个方面，被告在租赁合同到期后仍然占有使用涉案房屋，应自2019年4月11日起继续支付原告租赁费用，经审查，双方约定年租金11万元，即月租为9166.67元，被告应照此支付原告至房屋实际房屋之日，截至2019年6月10日的费用为18333.34元，原告主张每月15000元缺乏证据支持，本院不予采纳。关于原告要求被告赔偿损失的问题，缺乏依据，本院不予支持。关于被告所称其支付上一手转让费等问题，与原告无关，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告田红闯于本判决生效之日起十五日内将租赁的涉案房屋（位置详见查明部分）腾空并返还原告苏忠省、凌爱姑；二、被告田红闯于本判决生效之日起十五日给付原告苏忠省、凌爱姑2019年6月10日前的租赁费用18333.34元，并自2019年6月11日起按月9166.67元的标准支付原告苏忠省、凌爱姑费用至涉案房屋实际返还之日止；三、驳回原告苏忠省、凌爱姑的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1173元，由原告负担786元，被告负担387元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  刘长龙人民陪审员  卢家仁人民陪审员  秦天波二〇一九年十一月五日书 记 员  申亚龙