上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2013）黄浦民四(民)初字第926号原告上海范氏科技投资发展集团有限公司。住所地本市呼玛路XXX号XXX室。法定代表人侯芳，公司董事长。委托代理人陈辉，上海市东高地律师事务所律师。委托代理人吴佳妮，上海市东高地律师事务所律师。被告上海乐享驿站实业有限公司。住所地本市友谊路XXX-XXX号XXX-XXX室。法定代表人郑美松，公司总经理。委托代理人杨状，上海盛联律师事务所律师。委托代理人林小强，公司员工。原告上海范氏科技投资发展集团有限公司诉被告上海乐享驿站实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈辉，被告委托代理人杨状、林小强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海范氏科技投资发展集团有限公司诉称：原、被告于2011年1月24日签订了一份《房屋(商铺)租赁合同》，原告将本市河南南路XXX号XXX层B4房屋租赁给被告，租期自2011年5月1日至2019年4月30日。月租金为人民币134,560.35元，被告应每半年支付租金。然被告未按约支付，故原告起诉要求被告支付计算至2014年10月底的租金人民币2,237,096.68元、计算至2014年4月底的物业管理费人民币747,850.10元及按日千分之一的标准计付逾期支付租金的违约金。原告提供了以下证据：一、《房屋(商铺)租赁合同》及补充协议和补充协议备忘录，证明原、被告间的合同关系及相关权利义务。二、催讨函，证明原告于2013年4月向被告催讨租金。三、收款凭证，证明被告自2012年12月之后共计支付租金人民币400,000元，四、上海市房地产权证及授权书，证明原告有权出租系争房屋。被告上海乐享驿站实业有限公司辩称：原告主体不适格，原告系受系争房屋权利人的委托代为出租房屋，因此，应由产权人起诉。在签订合同时，原告宣称系争房屋得房率在70%，但实际相差甚远，原告的行为属欺诈行为，系争合同属无效合同。被告对房屋面积存在异议，面积相差较大。双方在租赁关系存续期间，被告基本上是依照双方公司负责人的口头约定按月支付租金，原告无权主张至2014年10月底的租金。被告在租赁房屋时己支付给原告押金，如以此抵扣，被告不欠原告租金。原告对被告提出的系争房屋有诸如噪音、异味等严重影响被告形象和经营的问题未予整改。双方合同约定的租金标准明显过高。物业管理费应当由物业公司来主张，而非原告。被告拖欠原告租金亦事出有因，被告并未违约。也未给原告带来过多损失，现原告主张的违约金明显过分高于损失。因此不同意原告的诉讼请求。被告对原告提供的证据一、真实性没有异议，对《房屋(商铺)租赁合同》约定的建筑面积有异议，也不能证明原告有权向被告收取物业管理费。二、没有收到。三、四、没有异议。被告提供了以下证据：一、律师函及快递单据，证明被告向原告就面积和物业管理缴费及用房的噪音问题提出了异议。二、函件及快递单据，证明被告再次就上述问题向原告提出异议。三、工商档案资料，证明系争房屋由统一的物业管理公司在管理，原告无权收取物业管理费。四、发票二份，证明同证据三。五、上海市房地产权证，证明原告不是系争房屋的产权人，原告无权和被告约定物业管理费的问题。六、付款凭证，证明被告支付了租金人民币900,000元。原告对被告提供的证据一、收到的，但与本案无关，只是被告单方面的意见。二、没有收到，也与本案无关。三、没有异议。四、没有异议，水、电费是被告直接支付的。五、没有异议，产权人是原告的全资子公司。大楼物业是一家公司，但商铺是由业主管理的。六、没有异议。经审理查明：原、被告于2011年1月24日签订了一份《房屋(商铺)租赁合同》，原告将本市河南南路XXX号XXX层B4房屋租赁给被告，约定租期自2011年5月1日至2019年4月30日。建筑面积1095平方米每日每平方米建筑面积租金为人民币4.2元。自2013年5月1日起租金进行调整，在原租金基础上递增10%，以后租金每两年在上年租金基础上递增10%。被告按每半年付款方式支付租金，于每年4月1日、9月1日之前付清六个月租金。若逾期支付的，逾期一天，被告应按所欠租金的日百分之一每天交付违约金。物业管理费每月每平方米人民币20元。补充协议约定，第一年月租金为人民币139,886.25元，付6押3，每两年递增10%。补充协议备忘录约定，租赁面积按1053.31平方米计算。合同签订后，因被告未按约支付租金等，实际拖欠租金计算至2014年10月底为人民币2,237,096.68元。物业管理费从未支付。故原告起诉来院。在审理过程中，被告又支付给原告租金人民币700,000元。经被告申请，本院委托上海市房屋建筑设计院有限公司对系争房屋面积进行鉴定。鉴定结论为系争房屋建筑面积为1107.77平方米。目前，租赁方实际占用了紧邻独用区域的公用面积为177.53平方米。原告对鉴定报告没有异议。被告对鉴定报告真实性没有异议，但希望重新鉴定。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行。关于被告认为原告主体不适格。双方当事人签订的《房屋租赁合同》之内容只约定了约束原、被告双方，故原告主体适格。被告认为在签订合同时，原告宣称系争房屋得房率在70%，但实际相差甚远，原告的行为属欺诈行为，系争合同属无效合同。以及双方在租赁关系存续期间，被告基本上是依照双方公司负责人的口头约定按月支付租金，原告无权主张至2014年10月底的租金。但被告并未提供相关证据予以证实。被告对房屋面积存在异议，面积相差较大。经鉴定，被告实际使用的房屋建筑面积己经超过了合同约定的建筑面积。被告认为在租赁房屋时己支付给原告押金，如以此抵扣，被告不欠原告租金。押金在租赁合同中的作用并不是承担支付租金义务。被告认为原告对被告提出的系争房屋有诸如噪音、异味等严重影响被告形象和经营的问题未予整改。如果确实存在上述情况导致被告损失的，被告可以另案起诉。被告认为双方合同约定的租金标准明显过高。系争合同是系双方当事人真实意思表示，双方均应全面履行。被告认为物业管理费应当由物业公司来主张，而非原告。双方在合同中对物业管理费己作相关约定，被告理应按约履行。被告拖欠原告租金，明显属违约行为，应当承担违约责任。现原告主张的违约金在合同约定的标准里作出了大幅下调，原告诉讼请求中的滞纳金部分按每日千分之一计付应至本金金额为止。故被告的抗辫意见，本院不予采信。原告的主张均有合同约定，故对原告的诉讼请求可予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告上海乐享驿站实业有限公司应在本判决生效后十五日内给付原告上海范氏科技投资发展集团有限公司计算至2014年10月底的租金人民币2,237,096.68元，并自2013年4月1日起以人民币460,900.06元按日千分之一计付租金滞纳金至支付日止，自2013年9月1日起以人民币888,098.31元按日千分之一计付租金滞纳金至支付日止，自2014年4月1日起以人民币888,098.31元按日千分之一计付租金滞纳金至支付日止，均计算至本金金额为止。二、被告上海乐享驿站实业有限公司应在本判决生效后十五日内给付原告上海范氏科技投资发展集团有限公司计算至2014年4月底的物业管理费人民币747,850.10元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币19,546元、司法鉴定费人民币15,000元，由被告上海乐享驿站实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  严 奇审 判 员  王巍琦人民陪审员  王 侃二〇一四年六月九日书 记 员  薛文辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。