上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初14371号原告：上海义策房地产营销策划有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：潘良胜，总经理。委托诉讼代理人：周可会，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟庆祺，上海融力天闻律师事务所律师。被告：杭州宜岗房地产开发有限公司，住所地浙江省杭州市。法定代表人：**清，负责人。被告：许海泉，男，1957年7月8日生，汉族，住浙江省杭州市。第三人：无锡市翠竹房地产开发有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区东北塘芙蓉山庄办公楼。法定代表人：陈结传，负责人。原告上海义策房地产营销策划有限公司(以下简称“义策公司”)与被告杭州宜岗房地产开发有限公司(以下简称“宜岗公司”)商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用简易程序。后经原告申请，本院于2019年10月22日追加无锡市翠竹房地产开发有限公司(以下简称“翠竹公司”)作为第三人参与本案诉讼、于2019年12月4日追加许海泉作为被告参与本案诉讼。后因被告义策公司、许海泉，第三人翠竹公司下落不明，本案转为适用普通程序，并于2020年4月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周可会、孟庆祺到庭参加了诉讼。被告宜岗公司、许海泉、第三人翠竹公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告宜岗公司向原告返还保证金100万元；2、判令被告宜岗公司向原告支付利息损失(以100万元为基数，按银行同期贷款利率的四倍标准，自2019年3月13日起算至实际支付之日止)；3、判令被告宜岗公司向原告支付违约金20万元；4、判令被告宜岗公司向原告支付预期经济利益损失100万元；5、判令被告宜岗公司承担本案原告聘用律师费用13.5万元。本案审理过程中，原告变更诉请为：1、判令被告宜岗公司向原告返还保证金100万元；2、判令被告宜岗公司向原告支付违约金100万元；3、判令被告宜岗公司承担律师费13.5万元、诉讼保全担保费4,670元；4、判令被告许海泉对上述1、2、3项诉请承担无限连带责任。事实与理由：2019年3月12日,原告与被告宜岗公司签订《无锡芙蓉山庄项目独家代理合同》(以下简称“涉案合同”),约定由原告独家代理被告宜岗公司名下的“芙蓉山庄”项目商品房销售的相关事宜,被告宜岗公司应于2019年4月20日前将装修完毕的售楼处及样板房、预售许可证等配套设施及销售文件移交原告。同时,双方就各自的权利义务、违约责任等内容作出了明确约定。原告支付保证金100万元。之后,原告多次督促被告宜岗公司及时移交符合合同约定的配套设施及销售文件,但被告宜岗公司未予理会。2019年7月19日,被告宜岗公司函告原告：终止双方签订的《无锡芙蓉山庄项目独家代理合同》并出具承诺函,自愿返还保证金100万元。2019年10月31日，被告宜岗公司向原告作出承诺，载明按时向原告承担违约责任并返还保证金等，被告许海泉亦在该承诺书上签字表示，对被告宜岗公司的上述责任提供无限连带责任担保，然两被告均未按约履行。遂涉诉。被告宜岗公司、许海泉未发表答辩意见。第三人翠竹公司未发表陈述意见。经审理查明，2019年3月12日，原告(甲方)与被告宜岗公司(乙方)签订《无锡芙蓉山庄项目独家代理合同》，载明甲方指定乙方为“芙蓉山庄”项目(以下简称“涉案项目”)的商品房的独家代理销售商。项目合计801套，总建筑面积为13万平方米，项目地址为无锡市锡山区锡港路与友谊北路交界处，合作期限自2019年4月1日至2021年4月1日，甲方应于2019年4月20日前售楼处、装修好的样板房、整改好的项目工地和配套设施、销售的预售销售许可证等设施以及销售资料移交给乙方并经乙方确认符合条件后书面同意接受，若延期移交的，则代理期限顺延……。合同第五条约定，乙方应当于签订本代理协议之日起3个工作日内向甲方支付销售保证金200万元，剩余300万元整保证金在甲方将售楼处、装修好的样板房、整改好的项目工地和配套设施、销售的预售许可证等设施以及销售材料移交给乙方并经乙方确认符合条件后书面同意接受后3个工作日内支付给甲方……甲方支付给乙方代理费为销售总价的4%，甲方应于销售达成后指定期限内支付代理费。超过所设定销售底价部分的溢价由甲、乙双方分成,分成比例甲方60%乙方为40%,溢价款转入甲方账户后三日内全额支付给乙方;如在合同期限内甲、乙双方因不可抗力或其他任何原因解除合作关系,不影响乙方所销售房屋代理费用及溢价费用的结算。销售底价：甲方对该项目高层住宅暂定销售底单价为9,500元/每平米,花园洋房销售底单价为13,500元/每平米,甲、乙双方应于首期销售开盘前由乙方提供市场情况参考依据制定最终销售底单价,但高层住宅不应高于9,500元/平方米,花园洋房不应高于13,500元/平方米,高出销售底价为溢价：甲方对该项目独栋别墅暂定价销售底单价为16,500元/每平米,联排别墅销售底单价为14,500元/每平米,甲、乙双方应于首期销售开盘前由乙方提供市场情况参考依据制定最终销售底单价,但独栋别墅不应高于16,500元/平方米,联排别墅不应高于14,500元/平方米,高出销售底价为溢价……。合同第十条约定，……4.任何一方违约解除本合同,除向对方承担违约金和赔偿实际经济损失外,守约方还可要求违约方一次性赔偿人民币100万元用于预期经济利益损失的赔偿。5.守约方因主张权利而造成的损失包含但不限于：直接经济损失、预期经济损失、主张权利产生的律师费、诉讼费、交通费、鉴定费等一切相关损失和费用……。合同另对其他相关事项进行了约定。合同后附《芙蓉山庄C区(三期)花园洋房明细表》、《芙蓉山庄A区(二期)别墅明细表》、《芙蓉山庄B区(一期)房屋明细表》。同日，原告向被告宜岗公司转账100万元，摘要为无锡芙蓉山庄保证金。2019年7月19日，被告宜岗公司向原告发出《关于翠竹房产股权转让合同中止的告知函》，其上载明，被告宜岗公司已于2019年7月2日与第三人签订了《解除合同协议书》，双方于2018年5月29日签订的《股权转让协议》即日起终止。由此，被告宜岗公司与原告所签涉案合同也同时中止，被告宜岗公司向原告所借款项应归还，被告将出具承诺书(附后)，向原告深表歉意。同日，被告宜岗公司向原告出具《承诺书》，载明其已于2019年7月2日与第三人签订了《解除合同协议书》，双方于2018年5月29日签订的《股权转让协议》即日终止。由此，被告宜岗公司与原告所签涉案合同也同时中止，被告宜岗公司向原告所借之款项将于2019年8月30日之前全部还清。2019年10月31日，被告宜岗公司、许海泉向原告出具《承诺书》，载明2019年3月12日，被告宜岗公司与原告签订《无锡芙蓉山庄项目独家代理合同》。合同签署后，双方同意原告先行向被告宜岗公司支付履约保证金100万元，原告并于2019年3月12日支付完毕。因被告宜岗公司无法取得第三人的股权，被告宜岗公司于2019年7月19日单方解除了与原告签署的涉案合同。根据涉案合同约定，被告宜岗公司需返还原告保证金，并承担相关违约责任。据此，被告宜岗公司向原告作如下承诺：一、被告宜岗公司于2019年11月18日前向原告支付违约金叁拾万元；二、被告宜岗公司于2019年11月18日前向原告返还保证金贰拾万元；三、被告宜岗公司于2019年11月30日前向原告返还保证金伍拾万元整；四、被告宜岗公司于2019年12月15日前向原告返还保证金叁拾万元；五、如有任何一期承诺逾期未履行，原告可立即主张被告宜岗公司返还全部保证金，并要求被告宜岗公司承担违反涉案合同的违约金人民币壹佰万元整，并承担原告为此支付诉讼费、保全费、担保费、律师费等全部费用；六、被告许海泉自愿为被告宜岗公司的承诺内容提供无限连带责任担保。如宜岗公司未履行上述承诺，原告可就保证金、违约金、律师费、诉讼费、保全费、担保费等全部费用要求被告许海泉直接履行。另查明，2019年8月2日，原告就本案与上海融力天闻律师事务所签订《聘用律师合同》一份，约定原告就本案诉讼支付律师费135,000元。2019年8月22日，上海融力天闻律师事务所向原告开具发票两张，服务名称为法律咨询律师费，金额共计135,000元。2018年10月6日，江苏苏信诉讼保全担保有限公司向原告开具发票一张，载明内容为担保服务费，金额为4,670元。再查明，被告许海泉为被告宜岗公司股东，持股比例为90%。第三人为涉案项目所有权人。庭审中，原告提交落款时间为2018年5月29日、由被告宜岗公司与江苏翠竹置业集团有限公司、谷小平、当涂县翠竹工程建设有限公司签订的《股权转让协议》复印件一份，并称此系被告宜岗公司提供给原告，以证明被告宜岗公司曾称，其已与第三人股东约定，将以收购方式获得涉案项目的权利，原告遂与被告宜岗公司签订涉案合同。原告又提交落款时间为2019年7月2日、由被告与第三人签订的《解除合同协议书》复印件一份，并称此系被告提供给原告，以证明被告宜岗公司据此要求解除涉案合同。本案审理过程中，原告向本院寄送补充说明一份，称经其统计，截至2020年4月15日，原告及其法定代表人共收到案外人徐建华支付的80万元款项，且大部分均备注为被告许海泉或被告宜岗公司，故认可上述款项系两被告履行的付款义务，并承诺此外未再收到两被告本人或他人代为支付的任何款项。以上事实，有无锡芙蓉山庄项目独家代理合同、关于翠竹房产股权转让合同中止的告知函、2019年7月19日承诺书、2019年10月31日承诺书、聘用律师合同、转账凭证、发票、工商登记信息以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告宜岗公司签订涉案合同并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同，双方均应按约履行。合同签订后，被告宜岗公司以原收购第三人股权的相关协议已终止为由，要求与原告解除涉案合同，故解约的过错责任在于被告。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于涉案合同解除后果处理问题，两被告已在向原告出具的承诺书中予以明确，对于保证金返还、违约金数额、支付时间、逾期返还的违约责任、损失赔偿责任等，均已作出允诺，被告宜岗公司应受此拘束。现原告据此主张，于法有据，本院予以支持。鉴于此，被告宜岗公司应将原告已付保证金100万元予以返还，并向原告支付违约金100万元、赔偿律师费135,000元及担保费4,670元。另，原告自认两被告于本案诉讼中向其支付了80万元款项，而鉴于被告宜岗公司在上述款项支付时并未注明款项性质，故本院依法认定上述款项应先抵扣被告宜岗公司应支付给原告的违约金。抵扣后，被告宜岗公司尚需支付原告剩余违约金20万元。此外，被告许海泉自愿承诺愿意就被告宜岗公司的上述付款义务承担连带保证责任，故对于原告的该项诉请，本院予以支持。被告宜岗公司、许海泉未到庭参加诉讼，且未发表答辩意见，视为其放弃抗辩权利，由此产生的不利后果，应由被告宜岗公司、许海泉自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告杭州宜岗房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海义策房地产营销策划有限公司保证金1,000,000元；二、被告杭州宜岗房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海义策房地产营销策划有限公司剩余违约金200,000元；三、被告杭州宜岗房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海义策房地产营销策划有限公司律师费135,000元、担保费4,670元；四、被告许海泉对被告杭州宜岗房地产开发有限公司的上述一、二、三项判决主文确定的付款义务承担连带清偿责任。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23,917元，公告费560元，合计诉讼费用24,477元，由原告上海义策房地产营销策划有限公司负担7,060元(已付)，由被告杭州宜岗房地产开发有限公司、许海泉负担17,417元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  康晓莉审 判 员  沙 莎人民陪审员  马蒙恩二〇二〇年四月二十九日法官 助理  林梅均书 记 员  林梅均附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。