安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0203民初4342号 原告：欧阳俊，男，汉族，1988年1月23日出生，住安徽省旌德县。 委托诉讼代理人：陆在春，上海金茂凯德（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕琴，上海金茂凯德（芜湖）律师事务所实习律师。 被告:倪永其，男，汉族，1977年10月15日出生，住浙江省绍兴市上虞区。 被告：陈碧云，女，汉族，1978年2月17日出生，住浙江省绍兴市上虞区。 两被告共同委托诉讼代理人：钟鸣，浙江舜江律师事务所律师。 第三人：浙江上虞农村商业银行股份有限公司丰惠支行，住浙江省绍兴市上虞区丰惠镇人民路133号，统一社会信用代码91330604609676617J。 负责人：曹国平，行长。 第三人：绍兴上虞毛竹篷贸易有限公司，住浙江省绍兴市上虞区丰惠镇环城路88号，统一社会信用代码91330604MA29DJK25P。 法定代表人：沈岳梅。 委托诉讼代理人：王永，浙江泽厚（绍兴）律师事务所律师。 原告欧阳俊诉被告倪永其、陈碧云，第三人浙江上虞农村商业银行股份有限公司丰惠支行（以下简称丰惠农商行）、第三人绍兴上虞毛竹篷贸易有限公司（以下简称毛竹篷公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告欧阳俊及其委托诉讼代理人陆在春、吕琴，被告倪永其、陈碧云共同委托诉讼代理人钟鸣到庭参加诉讼。本院追加第三人丰惠农商行后于2019年4月8日组织二次开庭，原告欧阳俊及其委托诉讼代理人陆在春、吕琴到庭参加诉讼，被告倪永其、陈碧云及第三人丰惠农商行经本院传票传唤未到庭应诉。本院追加第三人毛竹篷公司后，于2019年9月9日第三次组织开庭，原告欧阳俊及其委托诉讼代理人陆在春，第三人丰惠农商行负责人曹国平，第三人毛竹篷公司委托诉讼代理人王永到庭参加诉讼，被告倪永其、陈碧云经本院传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告欧阳俊向本院提出诉讼请求：1.被告全面履行合同约定义务，立即将柏庄春暖花开44#楼2-1102（房产权证号：20××13）房屋所有权变更登记至原告名下；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原被告双方于2016年7月4日签订《房屋买卖合同》，约定将属两被告共同所有的涉案房屋柏庄春暖花开44#楼2-1102〔房产权证号：20××13，建筑面积146.6平方米）以70.6万元的价格出售于原告。合同约定，被告应当在原告贷款审批通过后3个工作日内向银行提起还款申请，并在贷款清偿完毕后配合原告办理产权转移登记手续。同日，原告依约支付了2万元的定金及7060元房屋中介费，后为履行合同又支付贷款费、担保费等7412元。2016年11月22日，双方依约办理房屋买卖登记网签手续、银行贷款手续。自此之后，被告便怠于履行其相关合同义务，在原告贷款审批后一直拖延配合原告办理产权变更登记手续等后续合同义务。原告自合同签订后多次通过中介或亲自联系被告或其委托代理人催促其履行合同义务，被告一直以各种理由搪塞。迫于无奈，现原告特依据相关法律规定向法院起诉，望判如所请。 被告倪永其、陈碧云辩称，原告与被告就履行付款和办理房产变更登记手续是同时进行的,原告未完成付款义务，被告可以拒绝配合办理变更手续。根据合同约定，超过期限未办理视为双方自动解除买卖合同。目前该房屋处于被查封状态，原告合同目的无法实现。 第三人丰惠农商行述称，(2017)浙0604民初第2868号判决所享有的债权已转让给毛竹篷公司。 第三人毛竹篷公司述称，债权转让属实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下： 被告倪永其、陈碧云系夫妻关系。2016年7月4日，被告倪永其、陈碧云（甲方）与原告欧阳俊（乙方）及案外人弋江区格家房产中介所柏庄春暖花开二店（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将其名下的位于弋江区柏庄春暖花开44#楼2-1102室，建筑面积为146.6平方米的房屋以706000元出售给乙方。同时约定付款方式为：合同签订后乙方支付定金20000元；合同签定15个工作日内，甲、乙双方提交银行贷款材料至丙方，由丙方协助办理贷款500000元；乙方应在贷款审批通过后办理该房产权转移当日内向甲方支付首付款186000元。关于产权转移，双方约定甲方应在乙方贷款审批通过后3个工作日内向该出售房屋欠款银行提起还款申请，并在贷款还清后具备拿出他项权证条件3个工作日之内取出他项权证配合乙方办理产权转移登记（过户）手续。甲方、乙方、丙方均在该《房屋买卖合同》上签字确认，案外人沈均（受倪永其、陈碧云委托，代为办理涉案房屋转让相关事宜）在甲方处签字。 合同签订后，原告欧阳俊支付了购房定金20000元，案外人沈均代为出具定金收据。2016年11月原告欧阳俊贷款审批通过，此后多次催促被告办理房屋过户登记手续，被告始终未予协助办理。因原告无法取得涉案房屋产权，未办妥抵押担保手续，该贷款合同未实际履行。此后经多次沟通，征得被告同意后，2017年8月原告实际入住涉案房屋至今。 另查明，2015年10月21日，上虞市盛迈汽配有限公司（以下简称盛迈汽配）向丰惠农商行借款500000元，被告倪永其、陈碧云以柏庄春暖花开44#楼2-1102室为该笔借款进行担保，并于2015年10月23日设立了抵押登记。此后，因盛迈汽配未归还借款本息，丰惠农商行于2017年4月7日诉至法院，浙江省绍兴市上虞区人民法院于2017年5月22日作出（2017）浙0604民初2868号民事判决：一、被告上虞市盛迈汽配有限公司应于本判决生效之日起十日内归还原告浙江上虞农村商业银行股份有限公司丰惠支行编号为8921120150017995的《流动资金借款合同》项下的借款本金500000元，并支付利息40627.70元（含罚息、复息），合计540627.70元。2017年5月12日起至借款实际清偿之日止的利息（含罚息、复息）按照本款合同约定的利率计算； ……；四、被告上虞市盛迈汽配有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告浙江上虞农村商业银行股份有限公司丰惠支行律师代理费19000元；五、若被告上虞市盛迈汽配有限公司未能以资金清偿本判决第一、四项确定的债务，则原告浙江上虞农村商业银行股份有限公司丰惠支行有权对编号为房地产他证弋江字第2015815144号（即本案涉案房屋柏庄春暖花开44#楼2-1102室）抵押物登记证下由被告倪永其、陈碧云提供的抵押物，按照法定程序优先受偿；……。 判决生效后，因盛迈汽配未履行生效判决，丰惠农商行遂向浙江省绍兴市上虞区人民法院申请强制执行，上虞区人民法院于2017年11月16日将柏庄春暖花开44#楼2-1102室进行了司法查封。 又查明，2017年9月26日，丰惠农商行与毛竹篷公司签订债权转让协议，将包含（2017）浙0604民初2868号民事判决项下的债权一起转让给毛竹篷公司（抵押担保权益转让根据法律规定）。截止2019年9月9日，本金500000元的借款加上利息、复息合计为699186.89元。 本案审理过程中，原告明确表示愿意通过行使涤除权的方式释放房屋抵押权，第三人毛竹篷公司表示对应债权清偿后，愿意就抵押物注销予以配合，第三人丰惠农商行也表示在毛竹篷公司提出抵押注销及解除查封申请后，愿意配合办理。两被告也向本院出具了书面《情况说明》：同意本案房屋的履行款项由原告直接归还涉案房屋的抵押债务，在还清抵押债务后，对法院判令继续履行合同没有异议。 2019年9月30日第三人丰惠农商行进行了抵押注销登记，绍兴市上虞区人民法院解除了其于2017年11月16日对涉案房屋的查封。 上述事实，有原告提交的原告及其配偶身份证、结婚证复印件各一份，被告身份证、结婚证复印件各一份，房地产权证复印件一份，《房屋买卖合同》复印件一份，定金收据、中介等费用收据复印件各一份，《存量房买卖合同》复印件一份，不动产登记申请书复印件一份，中介公司2018年10月30日出具的《情况说明》复印件一份，浙江绍兴上虞公证处《公证书》复印件一份，兴业银行个人住房（商用房）借款及信用卡申请表及谈话笔录复印件一份、物业费缴纳票据复印件一份，房地产权登记信息复印件一份，证人证言三份，本院依职权调取的（2017）浙0604民初2868号民事判决书及庭审笔录等在卷证实。 本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。房屋抵押权存续期间，抵押人未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。原告欧阳俊与被告倪永其、陈碧云所签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，合同合法有效，对此本院予以确认。该合同对双方当事人均有法律约束力，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务，并根据合同性质、目的和交易习惯履行协助等相关附随义务。根据合同约定，被告应在原告贷款审批通过后三个工作日内向欠款银行提出还款申请，并在贷款还清后具备拿出他项权证条件三个工作日内取出他项权证配合原告办理产权转移登记手续，原告已办理好贷款审批手续并多次催促被告办理过户手续，但被告均未配合，至原告起诉时仍未取出他项权证，显然怠于履行，故对被告相关辩论意见本院不予采纳。现原告已代为清偿抵押债务，清偿数额已超过合同余款，两被告同意本案房屋的履行款项由原告直接归还涉案房屋的抵押债务，故原告已履行了全部付款义务。丰惠农商行已办理抵押注销登记，上虞区人民法院解除了前述司法查封，故本案合同继续履行已无事实与法律障碍，原告要求进行产权变更登记的诉请应予支持。综上，为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十三条第一款第五项、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告倪永其、陈碧云在本判决生效之日起十日内协助将弋江区柏庄春暖花开44#楼2-1102房屋所有权变更登记至原告欧阳俊名下； 二、驳回原告欧阳俊其余诉讼请求。 案件受理费10740元、保全费5000元，合计15740元，由被告倪永其、陈碧云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 长  汪光平 人民陪审员  张 蕾 人民陪审员  孙 萍 二〇一九年十月十八日 法官助理  汪小勇 书记员  刘梦娜 附主要适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第九十三条下列事实，当事人无须举证证明： （一）自然规律以及定理、定律； （二）众所周知的事实； （三）根据法律规定推定的事实； （四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实； （五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实； （六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实； （七）已为有效公证文书所证明的事实。 前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。