河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初7002号原告高明步，男，汉族，1953年5月24日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托代理人韩建平、杨向，河南昊宏律师事务所律师。被告王广凡，男，汉族，1963年12月15日出生，住河南省南召县。被告王梅，女，满族，1966年5月1日出生。住河南省南阳市卧龙区。委托代理人杨波，河南子午律师事务所律师。原告高明步诉被告王广凡、王梅买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告高明步及原告委托代理人韩建平、被告王广凡、王梅及二被告委托代理人杨波到庭参加了诉讼；本案现已审理终结。原告诉称，原被告经南阳市安家房地产经纪有限公司员工介绍认识，洽谈房屋买卖事宜。2019年6月22日协商一致，被告王广凡出具《承诺书》，同意以人民币玖拾陆万柒仟元整（￥967000）出售该物业。2019年7月9日原被告双方在河南省宛都公证处，自愿签订《房产转让协议》约定：被告二人自愿将位于宛城区长江西路雪枫路以南21号楼2单元26层2602（备案合同号码：16876521；建筑面积：136.68平方米）房产转让给原告所有；原被告双方议定成交价为人民币（小写）：967000.00元（大写）：玖拾陆万柒仟元整，付款方式：2019年7月13日前付清房款；交房的时间为2019年7月22日之前；本协议原、被告不得擅自变更、终止，如有违约，违约方承担房价款的30%作为违约金。同时，原、被告双方对协议约定房产的不动产权证办理等相关事项，办理公证手续。2019年6月22日被告收到原告购房定金7万元；2019年6月24日被告收到原告转账33万元；2019年7月11日被告收到原告20万元；2019年7月12日被告收到原告16万元；2019年7月13日被告收到原告179000元；2019年7月13日南阳市安家房地产经纪有限公司收取原告购房款2万元，约定被告王广凡在2019年7月22日交房时转交被告王广凡；合计：959000元。2019年6月24日被告在收条中表明“如果有个人税买方出2000元，卖方出剩余税款”，经查询确需缴纳个人所得税，原被告双方协商一致决定剩余税款直接从房款中扣除。截止2019年7月13日，扣除税款后，原告已结清全部购房款，履行了《房产转让协议》规定的全部义务，但被告不仅不向原告交付房屋，还将室内物品更换后拉走，经中介南阳市安家房地产经纪有限公司多次调解，被告仍不履行，现请求人民法院：1、依法确认原、被告双方签订的《房产转让协议》为有效合同，判令二被告交付位于宛城区××路以南××楼××单元××房产（备案合同号码：16876521；隶属于宛城区××胡寨村龙都花园）及室内物品（三个床、沙发、茶机、电视、餐桌、餐椅、鱼缸、麻将机、4个空调、冰箱、洗衣机、热水器等物品），并协助原告办理过户登记。2、请求二被告向原告支付违约金290100元。3、自起诉之日起，以967000元为本金按中国人民银行同期贷款利率支付至款付清或交房之日止。4、诉讼费由被告承担。二被告辩称，原告在诉状中所诉内容不属实。原告和中介共同欺骗被告签订该转让协议，后被告鉴于原告的多次违约，被告向原告发出了解除合同通知书，因原告违约行为且合同已经解除，原告的诉讼请求不能成立，请法院予以驳回。原告为支持其主张向本院提供如下证据：第一组证据，1、原告身份证。2、南阳市宛都公证处（2019）豫宛宛证内民字第10639号《公证书》（内附:1、《房产转让协议》；2、公证申请书；3、高明步、王梅、王广凡身份证复印件）。证明方向：1、原被告双方签订了房产买卖协议；2、协议经原被告双方向宛都公证处申请公证；3、协议约定交房时间为2019年7月22日之前，且双方不得擅自变更、终止，如有违约，违约方赔偿30%的违约金，证明被告违约的事实。3、南阳市宛都公证处（2019）豫宛证内民字第10641号公证书。（内附：1、《委托书》。2、《公证书》。3、高明步、王梅、王广凡身份证复印件。4、王梅与王广凡的结婚证及王广凡的户口本）。4、房款《收条》。时间：2019年6月22日，金额：7万元。5、房款，《收条》及邮政储蓄银行的汇款凭单。时间：2019年6月24日。金额：33万元。6、中国银行汇款单，金额10元。时间：2019年7月11日。7、中国邮政储蓄银行汇款凭单，金额：10万元。时间2019年7月11日。8、房款《收条》。金额：16万元。时间：2019年7月12日。9、收条。金额：17.9万元。时间：2019年7月13日。合计：93.9万元。10、安家房产《收条》一份。金额：1000元。关于96.7万元的说明：以上是93.9万元，有2万元高明步向于中介公司，待交钥匙时由中介付给被告。有9670元被告负担的个人所得税，在公证处经双方协商同意，被告负担7000元，原告在过户办证时交纳，抵扣购房款，有条据在被告手中，有1000元中介费由被告出，从房款中扣除。（93.9万元+2万元+0.7万元+0.1万元）共计：96.7万元。第二组证据，1、南阳市安家房地产经纪有限公司证言一份。2、高明步与王梅、王广凡分别与南阳市安家房地产经纪有限公司签订的《承诺书》。证明方向：承诺书确定有交易的房产位置、房屋面积、交易价款、与经纪公司的各项杂费支出及室内物品等内容。3、安家房地产经纪有限公司出具的高明步支付房款的情况说明三份。证明方向:1、房价款96.7万元，高明步已付清款。2、房款中有2万元高明步交给安家公司，被告交钥匙时由安家公司交付被告。3、被告欠安家公司1000元中介费从房款中扣除，被告另有7000元个人所得税从房款中扣除。4、安家公司出具的王广凡转移财产清单一份及物品清单照片7张。第三组证据，1、王广凡与王梅在龙都花园购买涉案房的购房合同。2、收款收据、维修金发票、契税凭证。证明：涉案房产由被告购买。被告针对原告所提供的证据质证如下：对第一组证据身份证无异议，第二组《公证书》真实性无异议，对证明方向中原告主张被告违约不能成立，其他证明方向无异议。对第三组证据《公证书》、《委托书》，真实性证明方向没有异议。对第四份证据《收条》无异议。6月24日房款33万《收条》真实性无异议，对证明收到33万元的事实也没有异议，但该条中所显示内容，是原告对被告的欺诈行为。是受到中介误导让被告多出税款，是否缴纳税款据被告了解，是不需要缴纳，不应该交的税款被告交的，收据是中介写的，王广凡签的字。对银行转款10万元真实性无异议，对第六、七组汇款真实性无异议。对三张汇款单无异议。收到现金179000元收条无异议，收条写的179000元，但是实际收到169000元的转让。对第二组证据说明，原告所谓的2万元交给中介，交钥匙时交给被告，这个没有合同约定，这也是原告违约的地方，是7月13日之前付清房款，但是原告没有付款，原告说2万元交给中介，双方没有约定过由中介代为付款，应该由原告直接支付给被告，这是原告违约之处。9670元的个人所得税也是由中介给被告说的，是中介误导欺诈被告，原告和中介有欺诈行为，共同合谋欺诈被告。关于1000元的中介费，按照合同约定是被告向中介缴纳，但是中介在房款中扣除，是不应当的，同时也说明原告没有将款直接给被告，这是违约的。这份证言属于单位出的证明，其法定代表人是高航，高航与本案原告有亲属关系，是利害关系人，证言效力较低，证言中也有不实之处，第一点实际情况不是这样，这之前还有过程，被告的房产在有家地产挂着出售，中介主动找到被告，说能多卖钱，让被告向另一个房产公司承担了2万元违约金将房源挖过来，另有2万元作为保证金，这个情况不属实，约定是原告直接交付给被告，不存在有押金。根据6月24日的33万元收条中表明，是欺诈了被告究竟出不出税款不知道。买方出2000个人所得税中具体是多少不知道，数额不对，抵扣方式也不对，相互矛盾。《承诺书》上明显写着支付1000元现金，并没有要求原告直接支付1000元中介费。证言中结论中说高明步房款交付完，王广凡、王梅违约不交付房屋不属实，是因为高明步没有交付完房款，王广凡、王梅不交付房屋实属正常。因为双方之间产生的矛盾，原告和中介共同找被告辱骂。对第三组证据承诺书，王广凡承诺书真实性无异议，对承诺书中中介费1000元是现金支付，与原告证明方向相反，对于高明步本人的承诺书，我们不发表意见，是他本人对中介公司的承诺，另外在两份《承诺书》第六条中约定本次税款由买方交付，但是让被告承担了除2000元之外的其他部分，这个改变没有双方的特别约定，《收条》中收到2000元税款，内容全部是中介写的。见证部分内容不真实，是其个人手写，没有原、被告双方签字，不真实也不准确。龙都房产解押费，应该由高明步直接支付给被告，因为他没有将9000元交给被告，这也属于原告违约的情形。付款情况，与刚才意见一致，全部付清是不属实的，还有凭条证明真实性有异议，2万元交到中介公司这个事实有异议，双方没有在交房时再交这2万元的约定。对原告自己书写的王广凡转移物品清单，真实性有异议，附的有照片，原被告在承诺书中注明的有室内的物品，但现在房屋内该物品仍然存在，这些东西都在，这上面只是说这些东西，没有说明品牌也没有说明原物。新空调和被告现在买的空调和之前的差不多，电视换成60的直板更大，床是儿子的婚床，被儿子拉走了。无法恢复原状，不能因为这个影响儿子的婚姻。是原告设的圈套，是为了不想给我钱。对最后一组证据，真实性无异议。被告为支持其主张，向本院提供如下证据：第一组，《公证》书一份，原、被告双方的公证，但是原告没有作为证据提交，里面有一个凭证，是被告在买方单位一个贷款押金，将来可以退，证明双方公证之后，原告可以持公证书到龙都公司领取9000元，但是原告至今没有将9000元支付给被告，属于原告违约。第二组，2019年7月29日公告一份，原被告发生争执后，被告向原告发出通知要求解除协议。第三组，银行交易流水2份，2019年7月12日由王富春向被告转入16万元，2019年7月13日转入被告账户169000元，证实该房款并不是原告支付，其中一笔是中介支付的。第四组，承诺书，上面没有约定2万元的事。原告针对被告所提供的证据质证如下：《公证书》与本案无关，原件还是在被告手里，往那里交的钱还可以领，高明步出这个钱本身没有道理。委托书上的内容说明仅仅是一个委托，委托代为领取收据实际是事实也没有形成，仍然停留在交费解压过程中。《通知》有这个事，因为通知所以来起诉，按照法律规定，被告不交房，是因为房屋涨价，被告不想卖房子了，不是因为钱没给他，这个证据被告想说明原告违约，是不成立的。合同在履行当中出现各种情况，个人所得税和税费是两个情况，承诺书不是个人所得税，9000元和9670元的差距是因为当时不知道具体，当时是把零头去掉了，被告出2000元原告出7000元，这个变更因素，为这个事，原告打的有条，在公证处打的，室内物品说是婚嫁的物品，是自身除了问题，仅仅是说法，如果真是孩子结婚的东西，在交易前就会说，不会等交易快完成时才说，说明被告违约，这种在日常生活中不会犯这个错误。银行记录真实性无异议，数额是确定的，被告无论是原告、还是原告家人、中介，都是购房款，应该是确凿无疑的。本院经审理查明，2019年6月22日，原、被告经南阳市安家房地产经纪有限公司介绍，双方协商一致，被告王广凡签署《承诺书》一份，承诺将位于南阳市宛城区长江西路雪枫路以南21号楼2单元26层2602（备案合同号码：1687521）房产出售给原告，原告支付定金70000元。后原告高明步与被告王广凡、王梅于2019年7月9日签订《房产转让协议》，协议内容为：“甲方（转让方）：王广凡……王梅……（二人系夫妻关系）乙方（受让方）：高明步……甲、乙双方经充分协商，自愿达成如下房产转让协议：1、甲方自愿将位于宛城区长江西路雪峰路以南21号楼2单元26层2602（备案合同号码：16876521；建筑面积：136.68平方米）房产转让给乙方所有。2、甲乙双方议定成交价为人民币（小写）：967000.00元（大写）：玖拾陆万柒仟元整，付款方式：2019年7月13日前付清房款。3、甲方交付房屋的时间为：2019年7月22日之前。……”同日，原、被告双方对该协议进行公证，由南阳市宛都公证处出具（2019）豫宛宛证内民字第10639号《公证书》。另查，2019年6月23日，被告王广凡、王梅委托原告高明步全权办理位于宛城区长江西路雪峰路以南21号楼2单元26层2602（备案合同号码：1687652；建筑面积：136.68平方米）房产的不动产权办理及领取等相关事宜，并由南阳市宛都公证处出具（2019）豫宛宛证内民字第10641号《公证书》进行公证。上述承诺、委托、及转让协议签订后，原告付款情况如下：1、原告于2019年6月22日向被告王广凡支付房屋定金70000元，被告王广凡向原告出具了《收条》，《收条》内容为：“今收到房屋定金柒万元整收到人王广凡2019年6月22日”。2、2019年6月24日，原告高明步通过中国邮政储蓄银行账户62×××45向被告王广凡交通银行账户62×××33转款330000元，被告王广凡向原告出具《收条》，《收条》内容为：“今收到高明步买雪峰路龙都花园21号楼2单元2602室房款叁拾叁万元整（330000元），现有王广凡是二套房需出个人所得税（如果有个税买方出2000元，卖方出剩余税款）如任何一方反悔，需赔对方肆拾万房款2倍的违约金。收款人：王广凡2019年6月24号”。3、2019年7月11日，原告向被告王广凡中国银行账户62×××03汇款100000元，同日，原告通过中国邮政储蓄银行账户62×××45向被告王广凡账户62×××08转款100000元；两笔共计200000元。4、2019年7月12日，原告向被告支付购房款160000元，被告王广凡向原告出具《收条》，《收条》内容为：“今收到房款壹拾陆万整，小写160000，收到人王广凡，2019年7月12日”。5、2019年7月13日，原告通过中国邮政储蓄银行账户向被告账户62×××08支付购房款169000元，微信支付10000元，被告王广凡向原告出具《收条》，《收条》内容为：“今收到现金壹拾柒万玖仟元整，小写179000元收到人王广凡2019年7月13日”。以上五项，原告支付被告房款总计939000元。下余28000元，原告于2019年7月13日，向南阳市安家房地产经纪有限公司支付购房款20000元，南阳市安家房地产经纪有限公司负责人王付春出具证明一份，证明内容为：“今收高明步买龙都花园21#2单元2602室房屋房款贰万元整（￥20000元）系属卖房方王广凡在2019年7月22日交房时转交王广凡”。案涉房屋需缴纳个人所得税为9670元，被告王广凡向原告高明步于2019年6月24日出具的收条上约定：“……现有王广凡是二套房需出个人所得税（如果有个税买方出2000元，卖方出剩余税款）如任何一方反悔，需赔对方肆拾万房款2倍的违约金。……”。约定由买方承担个人所得税中的2000元，剩余税款部分由卖方承担。2019年6月22日，被告王广凡对南阳市安家房地产经纪有限公司出具《承诺书》（卖方），同意支付人民币壹仟元整（￥1000元）作为中介服务费支付给南阳市安家房地产经纪有限公司。基于上述情况，原告随与南阳市安家房地产经纪有限公司工作人员到被告处进行房产交付，因被告方将合同约定出卖的床、沙发、茶几、电视、餐桌、餐椅、鱼缸、麻将机、热水器进行了调换，双方发生纠纷，被告要求解除合同，原告起诉。上述物品，原、被告未能向法庭提交相关证据予以证明相关物品的具体品牌、型号及价值，案件审理过程中，原告撤回对上述物品的诉请，要求另案起诉。本院认为，1、原、被告双方所签《房产转让协议》系双方真实意思表示，且不违背国家法律、法规的规定，为有效合同；双方均应遵循诚实信用，按照合同全面履行各自的义务。原、被告双方约定案涉房屋总价款为967000元，现原告作为受让方已支付被告购房款939000元；下余28000元，原告虽未将该款依据合同约定直接支付给被告，但依据原、被告双方各自的承诺、合同的约定，原告已在约定期间内将该款支付给居间人南阳市安家房地产经纪有限公司，在原告与安家公司到被告处付款交房时，因被告将合同约定的室内物品调换，未按合同约定履行，引发纠纷，显然是被告违背合同约定，因此被告称原告违约要求解除合同，本院不予支持。2、被告未按合同履行义务，实属违约，原告主张被告交付位于宛城区××路以南××楼××单元××房产（备案合同号码：16876521），并协助原告办理过户登记，本院依法予以支持。3、关于原告主张被告交付室内物品的诉请，庭审中，原告向本院提出申请，撤回该项诉请，要求另案处理，本院依法照准。4、关于税费问题，税费，是国家税务机关征收，现并未实际发生，本案不予处理。5、关于中介费问题，该费用系原、被告对中介机构的约定，应各自缴纳。6、关于原告主张要求二被告支付违约金的诉请，因原告将其中20000元购房款支付给中介公司，并未直接将全额购房款支付给被告，被告因此未向原告方交付房屋，原告方存在相应过错，故原告主张二被告支付违约金，本院依法不予支持；下欠房款28000元原告理应支付被告。6、关于原告主张二被告支付自起诉之日起，以967000元为本金按中国人民银行同期贷款利率支付至款付清或交房之日止，因原、被告并未对相关利息进行约定，故对于原告主张二被告支付利息，本院依法不予支持。7、关于二被告所称的9000元押金问题，《委托书》并未约定该款项由原告高明步领取，且委托代为领取收据的事实也没有形成，仍然停留在交费解压过程中，事实并未发生，故该款项解压后被告可自行领取。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、依法确认原被告双方签订的《房产转让协议》为有效合同。二、本判决生效三十日内，原告高明步向二被告王广凡、王梅支付下余28000元购房款，二被告向原告交付位于宛城区长江西路雪枫路以南21号楼2单元26层2602房产（备案合同号码：16876521；位于宛城区溧河乡胡寨村龙都花园）；并协助原告办理过户登记。三、驳回原告高明步的其他诉讼请求。诉讼费5652元，保全费5000元由二被告王广凡、王梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长  宋良中审判员  郜付林审判员  张治菊二〇二〇年三月十九日书记员  赵晓蕾