上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初10233号原告：王莉芳，女，1970年9月9日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。委托诉讼代理人：刘明琦(系王莉芳丈夫)，男，1960年9月1日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。被告：上海启贤置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：李昇辉，董事长。委托诉讼代理人：陆宇，上海小城律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙睿，上海小城律师事务所律师。原告王莉芳与被告上海启贤置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序。本院于2019年6月25日第一次公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院于2019年8月5日依法组成合议庭适用普通程序进行审理，分别于2019年8月19日、2019年10月18日再次公开开庭进行了审理。前两次庭审，原告王莉芳及其委托诉讼代理人刘明琦、被告委托诉讼代理人孙睿均到庭参加诉讼。第三次庭审，原告王莉芳及被告委托诉讼代理人孙睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王莉芳向本院提出诉讼请求：判令上海启贤置业有限公司(以下简称启贤公司)赔偿王莉芳损失人民币25万元。事实与理由：启贤公司系上海市青浦区赵巷镇业文路189弄和悦锦庐小区开发商，其在销售上述楼盘时，通过广告宣传楼书、提供样板房及销售介绍，明确说明和允诺：附赠110平方米地下室；附带两扇(南、北)采光天窗，打造全明地下室；六叠下叠地下室与四叠地下室一样，与样板房一致。基于上述说明和允诺，王莉芳决定以单价每平方米48,089.91元购买上海市青浦区赵巷镇业文路XXX弄XXX号101(复式)室房屋(以下简称涉案房屋)，于2017年1月15日与启贤公司签订《上海市商品房预售合同》。但2019年1月10日交房时，王莉芳却发现交付房屋与启贤公司之前的说明和允诺严重不符，除所附赠地下室面积缩小约15平方米外，还缺少北面采光天窗。王莉芳认为，启贤公司的上述说明和允诺对双方买卖合同的订立及房屋价格的确定有着直接的、决定性的重大影响。启贤公司在该楼盘实际销售中，房屋地上面积与地下面积是完全不可分割的，亦有样板房参照。预售合同第二条“另有地下附属面积0平方米”的约定，与启贤公司实际将地下室作为销售重要卖点情况严重不符，此系启贤公司采用格式条款逃避自身作为经营者应当履行的告知义务。根据相关法律规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约；该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。故王莉芳诉诸法院，作如上诉请。启贤公司辩称，不同意王莉芳诉请。王莉芳所主张的地下室及天窗不在合同约定范围内，地下室为赠送，并未明确面积。样板房为四叠，王莉芳购买的房屋为六叠，没有比对意义。商品房预售合同补充条款一第四条约定了宣传资料不作为合同的组成部分，对双方不具有约束力，样板房仅就房屋装修风格和装修效果为业主提供参考，有关样板房的面积、朝向、位置、布局、周边等并非交付标准。商品房预售合同是双方真实意思表示，双方均应按合同约定履行，王莉芳的主张没有依据。本院经审理认定事实如下：2017年1月15日，启贤公司(甲方、卖方)与王莉芳(乙方、买方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买青浦区赵巷镇业文路189弄《和悦锦庐》236号1层101(复式)室。据甲方暂测该房屋建筑面积为120.46平方米，其中套内建筑面积为103.90平方米、公用分摊建筑面积为16.56平方米，另有地下附属面积0平方米。第三条第一款约定：乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为48,089.91元。补充条款一第四条约定：双方确认本合同签订前任何书面或口头的说明、介绍和承诺，以及相关宣传资料(如楼书、广告、沙盘模型等等)均不作为合同的组成部分，凡未在合同中约定的，对双方均不具有约束力。甲方建设的样板房及样板区仅就房屋装修风格和装修效果为乙方提供参考，有关样板房的面积、朝向、位置、布局、周边环境等并非交付标准，交房标准按照本合同及补充条款相关约定执行。基于多种原因，甲方在销售期间供客户参观体验的示范区及样板间，与竣工后实际交付给业主的物业在诸如公共大堂、户外庭院、停车位、门窗、建筑外立面、材质等方面会存在些许设计与施工方面的差异，乙方对上述情况表示充分了解并认可。补充条款一第六条约定：本合同第三条第一款中的每平方米房屋建筑面积单价，为包含房屋全装修价格的建筑面积单价。合同另对其他事项作了约定。2019年1月10日，启贤公司向王莉芳交付涉案房屋。涉案房屋地下室有南采光天窗，无北采光天窗。还查明，涉案房屋所在楼盘系启贤公司开发建造。启贤公司在销售该楼盘时，制作了户型鉴赏楼书(包括六叠下叠户型)，其中有表述为“赠送挑高5米地下室，附带三个采光天窗，打造全明地下室”的内容；提供了位于3号101(复式)室的四叠户型样板房，样板房包括了地下室，并有南、北采光天窗。另查明，本院至涉案房屋所在小区进行现场勘查，勘查情况如下：小区内四叠房屋地下室均有南、北采光窗；小区内六叠房屋地下室有南采光窗无北采光窗。对于当事人无争议的事实，由原、被告的陈述、上海市商品房预售合同、户型鉴赏楼书、样板房天窗外部照片等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以审查确认。审理中，王莉芳主张：1、合同补充条款一第四条约定系启贤公司为了减轻自身责任采用的格式条款。因所购房屋为期房，其无法进入工地现场查看，只能通过启贤公司的广告宣传楼书、所展示的样板房及销售人员的介绍来获取房屋信息，作为买房依据。销售广告宣传楼书明确标注六叠下叠，宣传赠送挑高5米地下室，附带三个采光天窗；样板房展示了地下室，带有南、北采光天窗；销售人员承诺涉案房屋与样板房地下室面积一致，有南、北采光天窗。地下室是启贤公司该楼盘的重要卖点，也是影响王莉芳购买下叠房屋的主要因素。虽然地下室是赠送的，但实际上，价格已隐含在购买单价里。此外，涉案房屋所在楼盘曾获得金盘奖上海地区最佳住宅奖，获奖宣传资料显示涉案房屋有地下室，图片上可看出地下室面积及采光窗数量。现涉案房屋因地下室面积缩小，缺少北采光天窗，又因下面为公共通道无法自行开窗，采光、通风不好，地下室使用功能受到影响，造成房屋贬值的损失，还造成地下室装修成本增加。为证明自己主张，王莉芳还提供了沙盘模型照片、样板房地下室内部照片网络图、房源价格信息表、涉案楼盘设计获奖网络宣传资料等证据。启贤公司对上述证据除沙盘模型照片外均不予认可。2、在购房前完全不知晓地下室面积及采光窗存在缺失，启贤公司作为开发商应将相关情况告知购房者，若提前告知，将会考虑是否购买。从其他业主处了解到，2017年7月，启贤公司与其他业主签订了认购承诺确认单，其中第7条明确告知地下室可能会缺少面积及采光窗。购买该楼盘第一、第二期四叠户型业主中，有144户同样缺失地下室面积，未缺失北向采光天窗。该144户业主通过维权，在政府部门协调下，启贤公司以赠送每户产权车位的方式进行了赔偿。之后，在第三期销售中，启贤公司对购买下叠附赠地下室的购买人通过签署签约知晓书进行了特别告知。王莉芳在收房前，当得知涉案房屋地下室面积和采光窗缺失后，向启贤公司提出先看房，启贤公司表示不收房不能看房，无奈只得进行收房。之后，多次进行维权，无果。王莉芳认为，其应受到公平对待得到赔偿，况且其还缺少采光天窗。为此，王莉芳提供了案外人的认购承诺确认单、签约知晓书、144户维权的微博、维权现场照片等证据。对此，启贤公司表示，签署认购承诺确认单的均为四叠房屋业主，与六叠房屋业主无关；签署签约知晓书的也均为四叠房屋业主，且签订时间晚于王莉芳购房时间，目的是为了再次强调合同补充条款一第四条的内容；不认可维权微博及维权现场照片的真实性、关联性、合法性。启贤公司主张：广告宣传楼书上未明确所赠送地下室面积，故不存在王莉芳主张的缺失面积。虽然宣传有三个采光天窗，但具体还应以合同约定为准，宣传楼书上亦有特别标注“房型仅供参考”。地下室一般作为仓储功能使用，现交付房屋不影响作为地下室的使用功能。根据庭审查明的事实，本院认为，王莉芳与启贤公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。结合双方当事人诉辩意见及庭审情况，本案主要争议焦点为：启贤公司对涉案房屋地下室所作的相关说明和允诺是否应视为合同内容。对此，本院作如下评判：一、启贤公司就房屋地下室所作的说明和允诺是否具体确定。虽然预售合同中没有关于房屋地下室相关信息的约定，但从原、被告双方所处信息不对称的地位来看，王莉芳购买的是期房，其只能通过启贤公司发布的销售广告宣传楼书、展示的样板房、销售人员的介绍等渠道来了解所购房屋的真实状况。启贤公司发布的宣传资料上明确载明附带采光天窗，打造全明地下室，所展示的样板房地下室均有南、北采光天窗。本院现场勘查情况也印证了这一点。故，本院认为启贤公司就地下室采光天窗所作的说明和允诺可以称之为具体确定即应与样板房设置一致。至于王莉芳主张地下室面积缩小，综合全案证据，本院认为启贤公司对附赠的地下室面积多少并未作出明确说明和允诺。二、启贤公司就房屋地下室采光天窗所作的说明和允诺是否对原、被告双方买卖合同的订立及房屋价格的确定有着重大影响。在房价飙升的当下，影响购房者选购商品房的重要因素之一就是房屋本身的性价比。王莉芳选择购买涉案房屋的重要因素在于启贤公司宣传的地下室的功能性，可以说，启贤公司允诺的全明地下室及其具有的多样功能性对王莉芳购买涉案房屋具有决定性的影响，对涉案房屋的价格不可避免地亦产生了重大影响。根据法律规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。故启贤公司对涉案房屋地下室采光天窗所作的说明和允诺应当视为合同内容。通过庭审双方当事人的陈述、提交的证据以及本院现场勘查情况来看，涉案房屋地下室状况与启贤公司对此所作的宣传和说明不符，启贤公司理应承担违约责任。王莉芳诉请房屋贬值损失为25万元，本院认为，目前涉案房屋的地下室状况使得王莉芳对地下室的使用功能受限，也势必导致涉案房屋整体房价贬值。结合合同履行情况、涉案房屋具体状况及市场价格等因素，本院酌情确定为10万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条第二款、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：被告上海启贤置业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告王莉芳10万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,050元，由被告上海启贤置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  蔡红兰人民陪审员  沈建芳人民陪审员  李玲娟二〇一九年十月三十一日书 记 员  钟晓霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十五条……商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。