天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0115民初6352号原告：卫琦，女，1992年4月17日出生，汉族，居民，住山西省运城市盐湖区。委托诉讼代理人：郭磊，系原告卫琦丈夫。被告：天津市森岛置业投资有限公司，住所地天津市宝坻区大白庄街道宝白路东侧锦绣香江花园。法定代表人：吴光辉，总经理。委托代理人：李贵芝，该公司职员。原告卫琦与被告天津市森岛置业投资有限公司（以下简称：森岛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，因诉讼中出现中止的事由，本案依法中止诉讼。中止事由消除后，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卫琦的委托诉讼代理人郭磊、被告森岛公司的委托诉讼代理人李贵芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卫琦向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行编号为2012-0030514的《天市商品房买卖合同》，并以特快专递的形式向原告寄发书面的收房通知书，且在收房通知书中附上加盖有公章的所在楼号合法交房所必须的准入证复印件；2.判令被告赔偿原告延期交房的违约金21503.3元；3.判令被告赔偿原告延迟交房的利息27983.7元；4.判令被告在返还原告在违规交房情况下收取的物业费、取暖费、有线电视初装费2678元；5.判令被告承担诉讼费用。诉讼中，原告放弃第1项诉讼请求。事实和理由：被告开发并销售位于天津市宝坻区锦绣香江芙蓉湾花园商品房。2016年5月29日，原告与被告签订《天津市商品房买卖合同》，购买被告开发的该项目21-3-501号房屋一套。合同第三条约定：商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》（简称《准许交付使用证》）后，方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。被告应于2017年10月31日前将符合交付条件的商品房交付原告。双方签订合同后，原告一直没有收到被告任何形式的收房通知。2017年10月31日，原告赴锦绣香江了解实际交房情况，发现被告已经在办理交房手续，但却不能提供合同约定的《准许交付使用证》。当天，业主联合维权申诉至宝坻区人民政府，2017年12月10日，收到宝坻区京津新城建设管理委员会公函答复：锦绣香江芙蓉湾小区未取得《准许交付使用证》。2018年4月25日上午，在被告办公楼一层会议室，由管委会信访办工作人员召集政府相关部门、被告、业主代表三方会谈，被告方代表明确承认没有《准许交付使用证》的事实，并承诺：1.在没有准入证的情况下不再交房，待准入证办好后以特快专递的形式把正式的书面收房通知书寄发给每位业主；2.准入证未办好前，无论收房没收房的业主，一律按照合同约定的条款赔偿业主迟延交房的损失。根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》第五条约定：如超出上述期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列第1种约定，追究甲方的违约责任。1.合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金。结合中国人民银行贷款基准利率表，年利率为4.75％。原告自2016年8月份即申请完贷款并按月还贷，被告应支付原告已付款利息中的“已付款”即为商品房总价款513206元。自2017年10月31日，被告延迟交房以来，原告多次与被告沟通未果，至今没有收到正式的收房通知，给原告造成重大的经济损失，故原告提出以上诉讼请求。森岛公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：一、被告在2017年10月31日开始办理涉诉房屋所在项目的房屋交付手续，但是房屋已经竣工验收合格，符合国家规定的商品房交付要求。根据双方合同约定，在2017年10月31日之后交付房屋无需发送书面的收楼通知。另，被告已于2018年8月份办理了房屋产权登记，被告作为出卖人的义务已履行完毕，没有必要向原告发送书面的特快专递。原告没有实际领取钥匙占有房屋是其自身原因导致的，与被告无关；二、2018年6月12日，被告取得《准许交付使用证》，延迟取得该证件是因2017年9月份政府下发的大气污染综合治理“停工令”导致的，属于双方约定的不可抗力，不可归责于被告，停工期间为2017年10月1到2018年3月31日，该停工令发生在双方约定的履行期间之内，计算违约期间时应予以扣除。另，《准许交付使用证》属于天津市政府的行政管理的要求，并不影响房屋的质量和使用功能，该证件已于2018年9月份取消办理；三、假如被告的行为构成违约，被告认为双方合同约定的违约责任包含商品房价款的利息和万分之一的违约金两部分，违约金标准过高，应按照相关规定予以调低。四、原告已于2018年9月3日办理了房屋产权证，原告在被告发送书面催告函之前就已经知道房屋具备交付条件，原告没有及时办理收房手续是其个人原因。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年5月29日，卫琦（乙方）与森岛公司（甲方）签订了《天津市商品房买卖合同》。合同约定，商品房坐落于宝坻区，建筑面积为83.14平方米，总价款513206元。合同第三条约定，“商品房竣工，经验收合格并取得《准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。甲方于2017年10月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。……”。合同第五条约定，“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下述的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金。……”。《天津市商品房买卖合同》附件六“补充协议”第五条约定，“《商品房买卖合同》第三条中“经验收合格”是指该房屋已通过建设、勘察、设计、施工、监理五个单位的验收”。第5.2条约定，“《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续”变更为：出卖人在《商品房买卖合同》第三条约定的交付日期前交付该商品房给买受人的，应当书面通知买受人办理交付手续。除此之外，出卖人无需向买受人发出书面收楼通知，买受人应按《商品房买卖合同》约定的交付日期自行到出卖人处办理交付手续，签署商品房交接单。另查，涉诉房屋于2017年10月24日向有关部门提交勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位以及建设单位五方竣工验收文件，于2017年11月8日取得天津市宝坻区建设委员会核发的《竣工验收备案书》，于2018年6月12日取得《准许交付使用证》。2018年9月12日，原告取得涉诉房屋所有权证。2018年11月3日，原告交纳了热损费、物业费、有线电视初装费。2018年12月25日，原告收到被告邮寄的接收房屋“催告函”。2019年11月21日，原告办理了收楼手续。庭审中，原告陈述2018年8月份，其在业主群看到有人说“可以收房了”，被告在2018年9月12日前通知其办理房产证，但没有通知原告收房，原告在2018年11月3日自行到售楼处查看是否能办理收楼手续。被告陈述，其在2018年8月份通知原告可以办理产权证，可以办理收楼手续。本院认为，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告与森岛公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人应当依照合同约定履行各自的义务。森岛公司未能于2017年10月31日前，将经竣工验收合格并取得《准许交付使用证》的涉诉房屋交付原告，应当承担违约责任。对于双方当事人争议问题，本院评判如下：一、关于商品房竣工验收合格标准的问题。根据《建设工程质量管理条例》第四十三条规定，国家实行建设工程质量监督管理制度。县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理。第四十六条规定，建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。即建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。另根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。故涉诉房屋除五方验收外，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可，并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家标准和要求。综上，本院认为，天津市宝坻区建设委员会核发的《竣工验收备案书》是认定本案涉诉房屋竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。根据该备案书，涉诉房屋通过五方竣工验收，并最后取得备案书的时间为2017年11月8日，本院对该时间予以确认。森岛公司主张涉诉房屋已于2017年10月31日前竣工验收合格，具备交付条件的意见，依据不足，本院不予支持。二、关于被告逾期交房是否受到政府停工令影响的问题。庭审中，森岛公司提出2017年10月份至2018年3月份期间为政府规定的“6个月的停工期”，属于不可抗力。计算违约期间时应将该期间予以扣除。本院认为，政府停工令要求“全市建成区一律停止土石方施工作业”，森岛公司并未提交充分证据证实涉诉项目会受到政府停工令要求的直接影响，且涉诉项目已于2017年10月24日开始办理竣工验收备案手续，故本院对森岛公司上述主张不予采信。关于对原告主张其对办理交付时是否具备交付条件不知情的意见，因双方签订的《天津市商品房买卖合同》中对商品房交付条件有明确约定，本院对该意见不予采信。三、关于逾期交房违约责任计算起止期间问题。因本院对森岛公司提出的停工令影响按约交房的主张不予采信，故森岛公司依照合同约定向原告支付逾期交房利息的起算时间应为2017年11月1日。《天津市商品房买卖合同》附件六“补充协议”第5.2条虽然对森岛公司如何履行通知交房义务作出了相关约定，但该条款适用的前提是森岛公司能够按约交房，即在2017年10月31日前涉诉房屋符合合同约定交付条件的情况下，森岛公司“无需向买受人发出书面《收楼通知》，买受人应按《商品房买卖合同》约定的交付日期自行到出卖人处”办理收房手续。因被告办理《准许交付使用证》的时间为2018年6月12日，故涉诉房屋在该时间之前尚不符合合同约定的交付条件，房屋未能按约交付的过错方在森岛公司。另，原告自认在2018年8月份知晓可以办理收房手续，本院予以确认。被告虽未提交证据证明通知原告收房，但涉案房屋在2018年8月份已符合交付条件，原告亦应积极履行合同义务，在合理期限内及时办理收楼手续。综合考虑被告具备交付条件的时间，原告知晓可以办理收楼手续的时间及原告办理产权证的时间等情形。本院确认违约金计算起止时间为2017年11月1日至2018年8月31日。关于原告主张违约期间计算至2018年12月24日，证据不足，本院不予支持。四、关于被告逾期交房的违约责任是否应当予以调整的问题。庭审中，森岛公司主张合同约定的逾期交房利息及违约金过高，应依据相关规定予以调低。对此本院认为，涉案合同约定的逾期交房利息和逾期交房违约金均属于违约金性质的合同条款，被告主张违约金过高，原告未提供证据证明其实际损失，故本院结合与涉案房屋同地段同类房屋租金标准及被告的违约情节，酌情确定被告给付原告逾期交房的违约金18593.52元（计算方式为：自2017年11月1日起至2018年8月31日止，以购房款513206元为基数，按年利率4.35%的标准，核算金额为18593.52元）。综上，被告森岛公司应给付原告卫琦逾期交房的违约金18593.52元。关于原告提出的其他诉讼请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《建设工程质量管理条例》第四十三条、第四十六条、第四十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告天津市森岛置业投资有限公司于判决生效后十日内给付原告卫琦逾期交房违约金18593.52元；二、驳回原告卫琦其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1104元，减半收取计552元，由原告负担345元（已交纳），由被告负担207元（此款原告已预交，被告直接给付原告，给付时间同上）如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院（上诉应预交上诉案件受理费，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费或在上述期限内交纳后未将票据提交本院的，按不上诉处理）。审判员  郑善礼二〇一九年十二月五日书记员  郑 猛附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《建设工程质量管理条例》第四十三条国家实行建设工程质量监督管理制度。县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理。县级以上地方人民政府交通、水利等有关部门在各自的职责范围内，负责对本行政区域内的专业建设工程质量的监督管理。第四十六条建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施。第四十九条建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。