河南省泌阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1726民初3624号原告：泌阳县避风塘茶座，住所地泌阳县。统一社会信用代码：92411726MA42B19Y4H。经营者：张海燕，女，汉族，1964年8月7日出生，住所地河南省泌阳县。委托诉讼代理人：柴林辰，河南博涛律师事务所律师。被告：泌阳县人民文化馆，住所地河南省泌阳县泌水街道办事处行政路中段**。统一社会信用代码：12412822418865298B。法定代表人：高霞，任馆长。委托诉讼代理人：吕新如，河南文苑律师事务所律师。原告泌阳县避风塘茶座（以下简称避风塘茶座）与被告泌阳县人民文化馆（以下简称泌阳文化馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告避风塘茶座委托代理人柴林辰、被告泌阳文化馆委托代理人吕新如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告避风塘茶座向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认被告向原告发出解除合同通知的行为无效并继续履行合同；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年元月1日，原被告签订了一份租期为15年的《房屋租赁合同》。期间原告一直按照合同内容履行义务，直至2019年4月25日，被告单方向原告发出通知，要把原告所租赁且正在使用的房子通过拍租形式租赁出去。综上，被告的行为侵害了原告合法权益，特具文起诉。被告泌阳文化馆辩称，本案案件事实是2013年1月1日原告和我单位签订《房屋租赁协议》一份，协议约定:我单位将县文化中心广场东侧文化馆一楼门面,大门南四间约126平方米出租给原告，租赁期限为十三年，自2013年1月1日到2026年12月31日。每年租金一万元每年12月31日前十五日内一次性交清全年房租费。合同签订后有群众反映当时的负责人刘宝未办理审批手续以低价将文化馆房屋64间租赁给包括原告在内的刘宝的亲友。经泌阳县监察委委托泌阳县价格认证中心认定：租赁价格严重低于市场价格且没有考虑可能的价格上涨因素给国家造成经济损失，损害了国家利益，基于此中共泌阳县纪律检查委员会给予刘宝党内严重警告处分。按照有关干部管理权限我单位给予刘宝免去行政职务的处分，纠正以前的错误，落实县纪委精神，挽回因此给国家造成的损失。按照县财政局安排对涉及的门面房屋的承租经营权通过拍卖方式确定承租人。为此我单位通知了本案原告，本案原告在规定期间内没有提出异议，泌阳县国有资产监督管理部门于2019年4月30日对该房屋承租权进行了拍卖已经确定了承租人。基于上述事实我们认为原被告之间签订的《房屋租赁协议》违反了我国法律的规定，应当属于无效的民事法律行为。第一、为规范国有资产处置行为，避免国家利益受损。国务院发布了《国有资产评估管理办法》。该办法第三条规定了应当进行资产评估的情形，其中第五项规定依照有关规定需要进行资产评估的事项必须先行进行资产评估。就案件所涉资产来讲，财政部发布的《行政事业单位国有资产管理办法》第二十一条、二十二条规定了行政事业单位的非经营性资产出租应当进行资产评估。由于在签订合同时，没有进行资产评估因此该出租合同的签订缺乏了价格依据，违反了国家法律规定从而导致了国家利益受损。依照《合同法》第五十二条第五项的规定，双方签订的《房屋租赁合同》无效；第二、《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项规定：损害社会公共利益的合同无效。由于是双方签订的《房屋租赁合同》约定的租赁价款远远低于该房屋的年租赁价格，因此双方签订的合同损坏了公共利益该合同属于无效；第三、即使双方签订的合同有效，原告通知被告解除合同的行为也是合法有效，依法应当驳回其诉讼请求。由于原被告双方签订的《房屋租赁合同》的约定的租赁价款远远低于该房屋的租赁价格，继续履行会损害国家利益，在相关国家部门对此问题进行查处后根本无法继续履行，解除合同完全是由于答辩人单位无法抗拒的原因造成的。因此，我单位于2019年4月25日通知原告解除合同，完全符合《合同法》九十四条第一项规定的情形。我单位通知原告解除合同后，如果原告不同意解除合同，那么就应当在重新进行竞拍招租前提出，现该次招租已经结束也已经确定了新的承租人，因此原告现在起诉要求确认解除租赁合同《通知》行为无效不符合法律规定，依法应当驳回其诉讼请求。综上，请求法院依法查明案件事实，依法确认该合同为无效合同并驳回原告方的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告避风塘茶座系个体工商户。2012年元月1日，其作为承租方（乙方）与出租方泌阳文化馆（甲方）签订《房屋租赁协议》一份，协议约定：甲乙双方通过友好协商，就房租租赁事宜达成协议如下：一、租赁地点、规格、面积：1：租赁地址：泌阳县行政路中段；县文化中心广场东侧。2.房屋规格：文化馆西一楼门面大门南四间。3.房屋面积：约126㎡。二、租用期限及其约定：1.租用期限：甲方同意乙方使用甲方房屋十五年，自2012年元月一日至2026年12月31日；2.房屋租金：乙方每年向甲方缴纳10000元整；3.付款方式：乙方每年在12月31前15日内一次交清次年全年房租费用。4.租赁期内的水、电等所有杂项费用由乙方支付。5.租用期内，乙方有下列情形之一的甲方可以终止合同，收回房屋使用权、乙方需担全部责任，并赔偿甲方一切损失。(1)乙方擅自将房屋转租、转让或转借的；(2)乙方利用承租房屋进行非法活动损害公共利益的；(3)乙方无故拖欠房屋租金达30天的；6.租赁期满，需要重新签订本协议时，房屋租赁价格应根据当时行情增减。三、双方责任及义务：1.乙方在房屋装修施工中不得破坏房屋结构，否则由乙方负全部责任。2.租赁期满，乙方自行拆除所增加的附属设施，恢复房屋承租前原貌，不能拆除的自然无条件转给甲方所有和使用。3.在租用期内，甲方必须确保乙方的正常使用，不得将乙方租用的房屋转租（卖）给任何第三者；4.租用期满后，乙方如需继续使用，应提前一个月提出，甲方可根据实际情况，在同等条件下给予优先；5.乙方使用甲方房屋不得从事餐饮、歌舞厅经营；以及从事黄色淫秽、吸毒贩毒等违背现行法律法规的活动。6.乙方在装饰装修、经营期间必须按消防安全要求操作，并保持周围环境整洁做好防火防盗工作，如发生事故乙方应负全部责任；因乙方责任造成房屋损坏的乙方予以及时修复，给甲方造成损失的乙方负责经济赔偿；自然不可抗力的除外。四、其它未尽事宜，由甲乙双方协商解决，协商不成按有关现行法规办理或提交有关仲裁机关进行仲裁。本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，签字后即行生效。出租房泌文化馆在协议书加盖公章，时任法定代表人刘宝签字确认，承租方张海波（避风塘）签字确认。该房屋租赁协议自签订后即开始履行。庭审中被告泌阳文化馆提交的《房屋租赁协议》显示“……1.租用期限：甲方同意乙方使用甲方房屋十三年，自2013年元月一日至2026年12月31日……”。2019年4月25日，被告泌阳文化馆发出《通知》，内容为“租户：您承租我单位的房子于4月30日在公共资源交易中心公开招租，如您有意向承租，请及时关注公共资源交易中心招租公告。特此通知”。庭审中，经本院释明，被告泌阳文化馆明确认可该《通知》系与原告解除合同的意思表示；同时，原告对该《通知》系被告解除房屋租赁合同的意思表示不持异议。另查明，2019年3月22日，经泌阳县文化广电新闻出版社委托，驻马店市中成资产评估事务所作出驻中成资评报字【2019】第024号资产评估报告书。该报告书评估结论载明“经评定估算，委估资产在评估基准日为2019年01月31日的市场参考年租金价格……”，案涉避风塘4间门面房评估年租金价格为52000元。再查明，2019年1月9日，中共泌阳县纪律检查委员会作出《关于给予刘宝通知党内严重警告处分的决定》，认定刘宝同志身为文化馆馆长违规出租单位房屋，造成了国有资产流失和不良的社会影响。2019年1月31日，中共泌阳县文化广电新闻出版局党组免去县文化馆刘宝同志馆长职务。上述事实，有当事人陈述、书证及其他证据在卷佐证，相互印证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，无合同约定的或者法律规定的合同解除情形或者双方当事人协商一致，合同不得解除。本案中，原告避风塘茶座与被告泌阳文化馆签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。关于被告泌阳文化馆辩称案涉房屋租赁协议因损害国家公共利益因此应为无效协议问题。首先，被告向原告发出解除合同《通知》，因合同解除以合同有效为前提，即被告以其实际行为表明其认可案涉合同为有效合同，未存在侵害国家利益等合同无效情形。而被告在本案庭审中又辩称合同无效，其对合同的认知前后矛盾，逻辑混乱，此辩称不具有正当合理性。其次，被告以2019年1月31日作为评估基准日，案涉避风塘4间门面房评估年租金价格为52000元的评估报告，据此认定双方于2012年1月1日签订合同时约定的价格过低，进而损害了公共利益，此评估报告没有依照租赁合同签订时作为评估基准日进行价格评估，而是以今年作出评估时日作为评估基准日而评估案涉房屋的市场租赁价格，不符合合同交易的一般原理，且该房屋虽系门面房，但该门面房与同地段的行政路两侧房屋商业性差距较大，此评估报告无法证明签订合同当时房屋实际租金价格与双方所签订合同价格明显存在不合理、不公平以及双方存在恶意串通，故被告以此为由主张涉案房屋租赁协议违反了《合同法》第五十二条第四项之规定的辩称，理由不能成立。如被告认为在履行案涉合同过程中，该租赁合同存在有其他不宜继续履行情形的，则其可依法另行采取其他救济途径予以解决。再次，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”《国有资产评估管理办法》第三条规定：“国有资产占有单位（以下简称占有单位）有下列情形之一的，应当进行评估：（一）资产拍卖、转让；（二）企业兼并、出售、联营、股份经营；（三）与外国公司、企业和其他经济组织或者个人开办中外合资经营企业或者中外合作经营企业；（四）企业清算；（五）依照国家规定需要进行资产评估的其他情形。”根据此规定，对外招租行为并没有明确规定必须进行评估，而《行政事业单位国有资产管理办法》第二十一条第四项虽然规定了“非经营性资产对外出租、出借”属于非经营性资产转经营性资产的主要方式之一，但该规定仅是部门规章，而不是法律或者行政法规，据此认定合同无效，于法无据。再其次，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，而《国有资产评估管理办法》第三条规定应为管理性强制规定而非效力性强制性规定，即使违反该规定也并非必然导致合同无效，且涉案合同并未违反该条相关规定。因此，被告辩称涉案合同违反了《合同法》第五十二条第五项之规定为无效合同的理由亦不能成立。综上，对于被告辩称案涉房屋租赁协议因损害国家公共利益应为无效，理由不足，本院不予采纳。被告在答辩状中认可原告避风塘茶座系案涉房屋的承租人，故对被告辩称该房屋进行了转租，因而按照约定可以解除合同，本院亦不予采纳。综上，被告泌阳文化馆在没有法定的或者约定的解除事由，于2019年4月25日向原告发出解除房屋租赁合同《通知》，该《通知》对于原告依法不发生解除合同的效力。关于双方签订的《房屋租赁协议》租赁期限问题。被告提交的协议显示双方租赁期限为2013年1月1日至2026年12月31日，甲方同意乙方使用甲方房屋13年。但2013年至2026年，使用年限应为14年。租赁期限作为该房屋租赁协议约定的主要条款，对租赁双方的权利义务有重大影响。被告所提交的协议存在明显瑕疵，不符合情理常理，结合原告所提交的协议，本院依法确认案涉房屋的租赁期限应为2012年1月1日至2026年12月31日共计15年。关于原告是否有权提起诉讼问题。由于原、被告没有约定合同解除的异议期间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，原告对被告的解除合同通知有异议，有权在收到该通知起三个月内向人民法院起诉请求确认解除合同的效力。故对于被告辩称原告无权提起本次诉讼，与法相悖，本院不予采纳。关于原告请求继续履行合同的诉讼请求，因被告解除合同的《通知》无效，继续履行合同则为原被告之权利义务的当然行为，其诉讼请求已为确认解除合同无效的诉讼请求所吸收，故对该项诉讼请求无需另行单独判决。关于被告辩称原文化馆馆长刘宝未办理审批手续以低价将该馆房屋64间租赁给包括原告在内的刘宝亲友问题。原文化馆馆长刘宝与承租人是否存在恶意串通，损害国家、集体、第三人利益问题，因被告没有对刘宝与原告的经营者存在亲友关系及双方存在恶意串通的行为提交相应的证据，对此，被告应承担举证不能的责任。被告此项辩称，本院无法采信。关于被告单位原文化馆馆长刘宝因违反相关法规、规章出租单位房屋，造成国有资产流失和不良的社会影响，而被追究党政纪责任问题。因刘宝未依法依规行使职权，未按照相关程序要求对外招租房屋，造成了不同程度国有资产收益权的损失及不良的社会影响，其应受惩罚性并不必然导致案涉合同被告发出解除的《通知》有效。刘宝违规违纪行为与解除合同的《通知》无效不存在法律上的直接因果关系，即刘宝违规违纪并不能得出解除合同的《通知》有效的结论；反之亦然，解除合同的《通知》无效也不能得出刘宝未违规违纪的结论。综上所述，原告诉讼请求，理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十条第二款、第九十条、第九十二条第一款规定，判决如下：一、确认被告泌阳县人民文化馆于2019年4月25日向原告泌阳县避风塘茶座作出的解除租赁合同的通知行为无效；二、驳回原告泌阳县避风塘茶座的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告泌阳县人民文化馆负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长  孙炳勋审判员  乔国刚审判员  乔景宝二〇一九年十一月二十一日书记员  陈兴淼