北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0119民初9502号原告：李广书，女，1966年4月13日出生，汉族，住北京市延庆区。被告：朱振录，男，1951年3月3日出生，汉族，住北京市延庆区。第三人：于占禄，男，1966年3月10日出生，汉族，住北京市延庆区。第三人：北京庆泰置业有限公司，住所北京市延庆区大榆树镇大榆树村****202，统一社会信用代码91110229MA01FT287Q。法定代表人：谢伟，董事。委托诉讼代理人：李彤彦，北京大成律师事务所律师。原告李广书与被告朱振录，第三人于占禄、北京庆泰置业有限公司（简称：庆泰置业）农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。李广书、朱振录、于占禄以及庆泰置业的委托诉讼代理人李彤彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李广书向本院提出诉讼请求：一、朱振录给付李广书拆迁安置房屋一套或拆迁补偿款的70%（以实际拆迁安置补偿方案给定的补偿价款各项为计算标准）；二、朱振录赔偿李广书租房费用，诉讼费用由被告负担；三、庆泰置业协助被告履行义务。案件审理过程中，李广书放弃主张第二项诉讼请求，即不再主张租房费用，并明确第一项诉讼请求：朱振录给付李广书面积约为90平米的安置房（回迁房）一套。事实与理由：李广书与于占禄于2008年2月25日离婚，离婚后双方仍在一起居住生活。2010年3月29日为响应县（区）政府山区泥石流易发区搬迁工作，于占禄和李广书在×购买朱振录一处宅院及北房四间。2010年6月24日李广书与于占禄协商，于占禄将该房及其院落以25万元卖与李广书。之后，于占禄搬出该房屋另行居住，李广书及子女一直在该房屋内居住。2011年1月朱振录违背诚实信用原则，将于占禄诉至法院，要求判决买卖关系无效。延庆法院审理后，于2011年7月4日作出（2011）延民初字第00652号民事判决书，判决买卖合同无效，返还房屋。因李广书与于占禄已经离婚，该房屋已卖给李广书，在李广书不知情的情况下，执行局将李广书及子女从该房屋中撵出。故李广书以“善意取得”为由将朱振录和于占禄诉至法院，延庆法院审理后于2013年9月13日作出（2013）延民初字第03693号民事判决书，判决第五页本院认为部分即“原告要求朱振录的房屋拆迁时给付李广书房屋土地区位补偿价款70%的诉讼请求，因该房屋当时尚未进入拆迁程序，可待区位补偿价实际发生后另行解决。”。”李广书因没有固定住所，故一直租赁他人房屋居住月租金上千多元。目前，所诉房屋（即返还给朱振录的房屋）已被征收拆迁，建设开发单位是第三人庆泰置业，该公司已与被告朱振录签订了拆迁安置补偿协议，现该房屋已经拆除。原告因没有自己的固定房屋，房屋对于原告来讲属于刚性需求，故依据（2011）延民初字第00652号判决书和（2013）延民初字第03693号民事判决书，特诉至延庆法院，请求法院依法作出公正判决，支持原告的诉讼请求。朱振录辩称，不同意李广书的诉讼请求，我与李广书没有关系，我同于占禄有关系。买卖合同是跟于占禄签的，房屋是我卖给于占禄的，于占禄卖给李广书的。因为批不下（别处）房产，我就起诉于占禄要求返还了。不同意给李广书一套房。于占禄述称，房屋是我从朱振录手上买的，我买了以后卖给李广书了。2011年前后卖，我没住多久。我买这套房是因为孩子小需要读书，我有时回来看看孩子。法院执行庭对原告进行了执行，没执行我。执行庭执行时，李广书在住着。现在房子已经拆了，是朱振录签的协议，支付拆迁补偿款等应由朱振录承担。庆泰置业述称，本案案由是房屋买卖合同纠纷，判决结果和庆泰置业没有关系，庆泰置业并非本案被告亦非本案第三人。本院经审理认定事实如下：李广书与于占禄原系夫妻关系，二人为延庆区××村民。2005年，为响应政府搬迁政策，李广书一家三口以投靠亲属方式搬迁至延庆县×村，租赁该村村民朱振录家四间北房居住。2008年2月25日，李广书与于占禄因夫妻感情不和协议离婚，离婚后，二人仍居住在租赁的朱振录四间北房内。2010年3月29日，于占禄与朱振录签订购房协议，约定朱振录将其所有的四间北房卖与于占禄，双方约定购房款为96000元。双方还约定如一方反悔，违约方应向守约方支付房屋总价款10%的违约金。于占禄按约定支付了购房款。2011年1月5日，朱振录诉至本院要求确认购房协议无效，判令于占禄返还北房四间及院落。案件审理过程，于占禄要求对房屋进行评估，本院委托鉴定机构进行价格评估。经评估，房屋总价为39006元，其中房屋价款为27938元、附属物总价11068元。于占禄为此支付鉴定费2000元。本院于2011年7月4日作出（2011）延民初字第00652号判决书，认为：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系。非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。朱振录与于占禄所签之《购房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。于占禄并非大榆树镇下屯村村民，其购买朱振录的房屋，至今未由原土地登记机关依法变更至于占禄名下。现朱振录要求认定其与于占禄签订的《购房协议书》无效，理由正当、证据充分。本院应予支持。买卖协议无效后，因该协议所取得的房产或价款应当予以相互返还。鉴于评估机构出具的评估价远远低于实际购房款，朱振录应按购房款96000元返还于占禄。另朱振录同意支付违约金9600元、搬家费400元、鉴定费2000元，本院不持异议。故判决：一、原告朱振录与被告于占禄于二〇一〇年三月二十九日签订的《购房协议书》无效。二、被告于占禄于判决生效后两个月内将坐落于延庆县×村324号宅院内的北房四间及附属物返还给原告朱振录；三、原告朱振录返还被告于占禄购房款九万六千元，判决生效后十日内履行。四、原告朱振录给付被告于占禄违约金九千六百元、搬家费四百元，判决生效后十日内履行。判决生效后，该案进入强制执行程序，该房屋返还朱振录，但李广书称已从于占禄手中购买并居住于该房屋，李广书对该房屋享有实际所有权；朱振录交纳案款106000元，于占禄未领取。2013年7月30日，李广书将于占禄、朱振录诉至法院，要求判令其二人连带返还购买房屋价款250000元，确认朱振录待房屋拆迁时给付李广书土地区位补偿价款的70%。庭审中，李广书提交了2010年6月24日与于占禄签订的房屋买卖合同，证明于占禄在与朱振录的诉讼之前已经将该房屋以250000元的价格卖与李广书；于占禄认可该房屋买卖合同，且认可李广书给付其140000元现金，另110000元以于占禄有病时李广书为其借的债务抵购房款，并称在与朱振录的诉讼过程中未说明该房屋已经卖与他人的事实。朱振录对该房屋买卖合同不予认可，认为是李广书与于占禄串通好作假。本院经审理认为，无效的合同自始没有法律效力。本案中，朱振录与于占禄在2010年3月29日签订购房协议，该购房协议已经（2011）延民初字第00652号民事判决书确认无效，故该购房协议自始没有法律效力，于占禄并未依据该协议取得诉争房屋的所有权。庭审中，于占禄认可已将诉争房屋于2010年6月24日卖与李广书，并称李广书给付其140000元现金，另110000元以债务抵购房款。因于占禄无权处分诉争房屋，因此李广书与于占禄签订的房屋买卖合同无效。法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，于占禄将诉争房屋卖与李广书所获得的购房款250000元，应当返还给李广书。朱振录不认可该房屋买卖合同，认为是李广书与于占禄串通好作假，但无相应证据予以证明，且李广书与于占禄二人已于2008年离婚，故对于朱振录的主张，本院不予采纳。对于李广书要求确认朱振录待房屋拆迁时给付李广书土地区位补偿款70%的诉讼请求，因该房屋尚未进入征用拆迁程序，可待区位补偿价实际发生后另行解决。故判决：一、被告于占禄返还原告李广书购房款二十五万元，判决生效后七日内履行。二、驳回原告李广书的其他诉讼请求。据李广书陈述，其被强制腾退出诉争房屋后，一直租房居住且房屋漏雨，李广书进行信访。另据李广书陈述，如果没有被强制腾退诉争房屋，其可能已经落户×村，因其本身就是农民，且从××村搬出也为了响应政府政策。朱振录认可相关事实。2019年初，拆迁人（甲方）：庆泰置业；被拆迁人（乙方）：朱振录，签署《延庆区×村棚户区改造和环境整治项目宅基地房屋拆迁补偿安置协议书（房屋安置）》，主要内容：一、被拆迁宅基地房屋乙方被拆迁的宅基地位于延庆区×村，认定宅基地面积226．89㎡，认定的宅基地内首层正式房屋面积86．28㎡，其中：被拆迁房屋确定的经营面积为0㎡。二、拆迁补偿、补助及奖励拆迁补偿款总额由宅基地房屋拆迁补偿款、补助费、奖励构成。（一）宅基地房屋拆迁补偿款经北京海评兴业房地产土地评估有限公司评估，宅基地房屋拆迁补偿款总额为：1223744元。包括：1、宅基地区位补偿价：867854元。2、房屋重置成新价173097元。3、垃圾减量奖励费：按认定宅基地内未建房的面积140．61㎡、1300元/平方米计算，垃圾减量奖励费共计182793元。（二）拆迁补助费拆迁补助费总额为：267571．2元包括：1、临时安置费（租房周转费）：根据《拆迁实施方案》，先行发行24个月临时安置费，按预选安置面积240㎡、25元/平方米/月计算，临时安置费144000元。2、搬迁费（搬家费）：3451．2元。3、设备移机费：120元，有线电视移机费。4、停产停业综合补偿费0元。5、参照经济适用房管理的安置房未来交易土地出让金补助费：120000元。（三）拆迁奖励费乙方应在签订本协议之日起10天内完成腾房，并将原住房交给甲方予以拆除，则甲方同意在向乙方支付本条约定的宅基地房屋拆迁补偿款及拆迁补助费的同时一并支付的拆迁奖励费总额为220167．5元。包括提前搬家奖:50000元。2、工程配合奖：170167．5元。3、集体配合奖：本项目集体配合奖将于集体土地签约奖励期限届满时，按照所属签约组和整体行政村签约率给予集体配合奖，届时将另行签订补充协议。综上，乙方应得的拆迁补偿、补助及奖励费合计1711482．7元。三、安置户型及购房款。两居室（约75㎡）2套、两居室（约90㎡）1套。预选安置房建筑面积合计：240㎡，其中：安置面积226．89㎡，调剂面积13．11㎡。乙方需要按照5100元/㎡的标准支付安置面积对应的购房款为：1157139元，乙方需要按照12000元/㎡的标准支付调剂面积对应的安置购房款为：157320元。安置房预留款合计1314459元。交房结算时，以丈量面积为准，多退少补。四、预结算发放款预结算发放款=拆迁补偿补助及奖励总额－安置房预留款乙方同意甲方从应支付的拆迁补偿总款中直接抵扣安置房购房款及预扣安置发生费，剩余部分为预结算发放款。预结算发放款：397023．7元。本案庭审过程中，在告知当事人如实陈述义务后，法庭询问：李广书说她在下屯村上班，这个事情你清楚吗？朱振录：不清楚，我在×村没见过她。李广书：怎么可能没看见过，朱振录和于占禄签合同时我就在现场。且据查明的事实，早在2005年，李广书一家三口即租赁朱振录家四间北房居住。问：朱振录，你当时基于什么考虑将本案房屋卖给了于占禄？答：两委改选，村里说给我批块地，我把这个房卖了，说房基地卖了好给我批，但是卖了后也没给我批。显然，朱振录出卖案涉宅基地房屋并非由于生活窘迫，而系出于意图获批另一块宅基地之目的。上述事实，有集体土地建设用地使用证、房屋买卖合同、延庆区×村棚户区改造和环境整治项目宅基地房屋拆迁补偿安置协议书（房屋安置）、（2011）延民初字第00652号判决书、（2013）延民初字第03693号民事判决书、（2011）延执字第1779号、信访材料表、接收证明、证明、照片、当事人陈述等在案佐证。本院认为，民事审判可不排斥复杂、深邃、前沿的法学理论（类似案件可见（2019）京0119民初11679号民事判决书），但在本案中只说说简单、直白和易懂的道理。人不得因违法或不诚信行为而得利，是人类古老的箴言，具有类似于数学中1加2等于3以及物理学中牛顿力学定律般的确定性，一般情况下没有理由不予适用。在农村房屋买卖以及拆迁行为中，就算由于政策红利，亦须顾及基本的礼义廉耻。设想：2010年前后，朱振录将案涉房屋合法卖与同一集体组织成员，他将获得对价接近100000元，这是他通过农村房屋买卖交易的全部所得。但朱振录通过对自己的违法行为主张房屋买卖合同无效，可获得安置房屋3套以及数十万元现金补偿，这是为什么？朱振录获利的依据是否坚不可摧？另一方面李广书却要忍受已经买得的房屋被腾退只得租房之后果？本案虽系个案，但能否以此唤醒人内心最深处的良知和正义感？是否只能判决由朱振录支付李广书几十万元拆迁补偿款或者直接驳回李广书之诉讼请求，李广书只得继续租房以致将来可能老无所居，而朱振录拥有数套房屋可以坐收租金之利。既然买卖双方皆有过错，且卖方之过错为大，结果却有如此反差，这是否真的公正？是否需要叩问良心？如果公正和良心不在，法律又将何存？幸运的是，本案庭审结束后，合议庭成员在第一时间表示，应在法律许可的范围内让李广书获得一套房屋，保障其居住之基本生存权利。陪审员依法仗义执言，不受局域视野之限制，保证了最起码的正义，也坚定承办法官作出对得起法律、对得起良心之判决的决心。退而言之，合同无效，相互返还因合同取得的财产是原则，但既为原则，即有例外。原则之中有例外，例外之中有原则，原则与例外相伴而生，相辅相成，此系马克思主义唯物辩证法的体现，人们应该没有理由反对。对于确认无效的农村房屋买卖合同，除了卖方因生活所迫或突发变故等特殊情况出卖农村房屋并影响其居住之基本生存权利外，实在没有必要返还房屋，避免助长不合法或不诚信行为。《中华人民共和国合同法》第五十八条有明确规定，不能返还或没有必要返还的，应折价补偿，该规定构成合同无效相互返还原则之例外。人们或许担心，不进行返还是否会对劳动群众集体所有制造成影响？非同一集体经济组织成员购买宅基地房屋，可将其视为对劳动群众集体土地的租赁（租赁期间满20年后是否续租由集体经济组织决定），或在必要时集体经济组织经过民主程序对土地使用权予以收回，抑或在征收、拆迁时对属于集体经济组织成员之利益予以扣除等等，皆可抑制投机行为，捍卫劳动群众集体所有制。换句话说，不同于土地使用权之权利如租赁权（经营权）、抵押权等未必有限制之必要，适当地进行权利转化，制度设计得当，如中央倡导农村土地“三权分置”政策，可为农村、农业和农民之发展提供强力保障。但考虑到先前判决之拘束以及当前实践之影响，宜进行调和，即在先前生效判决进行相互返还以及指出可另行解决拆迁补偿利益争议的基础上，本案作为个案，由朱振录补偿给予李广书一套安置房屋作为返还或补偿义务之继续，符合基本的公平正义理念，有利于保障当事人居住的权利，并未违背任何法律规定。退而言之，朱振录补偿李广书房屋是在既定的拆迁补偿安置方案下进行并待具备办理交易过户条件（如可以上市交易）时办理过户手续，几乎不太可能损害集体经济组织利益。亦即，综合考虑本案案情，在假定相关主体尊重劳动群众集体所有制并已实际签署拆迁补偿安置协议的前提下，由朱振录就获得利益之小部分对李广书进行补偿，在逻辑和时间顺序上判断，应该不会倒果为因、损及前提。再退一万步言之，即使于占禄与李广书之间的房屋买卖合同并非真实，亦或许系李广书出于保留已取得之房屋的无奈之举，与朱振录行为的性质不可同日而语，且该合同不真实的可能性已被生效判决所否认。由于案涉拆迁安置房屋尚未实际建成以及拆迁补偿安置协议存在调整之可能，本院充分考虑本案涉及的一切因素，认为：一、由朱振录将其因延庆区×村拆迁取得的三套安置房屋中面积中间大小的一套补偿给付于李广书；若三套房屋面积相等或三套中有两套面积相等，则李广书可选择相同面积房屋之任意一套。若安置房屋非为三套（不含零套），则李广书可任意选择一套。由于安置房屋与集体经济组织成员利益在一定程度上相关并在一定时间内或在一定条件下限制其交易，故李广书在安置房屋实际建成且具备交付条件后进行选择或确认，朱振录在李广书作出选择或确认后十日内将房屋交由李广书居住。在具备办理交易过户条件之日起三十日内，朱振录协助李广书办理交易过户手续，过户等交易费用由李广书负担。二、若朱振录实际取得的安置房屋为零套，则朱振录将其取得宅基地区位补偿价之百分之七十部分支付给李广书，于朱振录实际取得安置房屋为零套的事实确定之日起七日内履行。三、若朱振录抛弃拆迁补偿安置利益，其中包含李广书可对朱振录主张的权利部分，李广书可向北京庆泰置业有限公司主张，因其关涉李广书之权益，并非朱振录可以抛弃。另外，若因期待之时间久远，发生当事人变故，上述财产利益构成李广书之遗产，并不属于朱振录之遗产范围但其继承人应履行本判决生效后确定的义务。此外，为抑制不诚信行为并维护法律安定，朱振录返还于占禄的购房款96000元、支付于占禄“违约金”9600元以及搬家费400元可不再退还，因该事项并非本案原告提出之诉讼请求，被告亦未提起反诉，故其不作为本判决主文之内容。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、由朱振录将其因延庆区×村拆迁取得的三套安置房屋中面积中间大小的一套给付于李广书；若三套房屋面积相等或三套中有两套面积相等，则李广书可选择相同面积房屋之任意一套。若安置房屋非为三套（不含零套），则李广书可选择其中任意一套。李广书在安置房屋实际建成且具备交付条件后进行选择或确认，朱振录在李广书作出选择或确认后十日内将该选定或认定的房屋交由李广书居住。在具备办理交易过户条件之日起三十日内，朱振录协助李广书办理选定或认定房屋的过户手续，过户等交易费用由李广书负担。二、若朱振录实际取得的安置房屋为零套，则朱振录将其取得宅基地区位补偿价之百分之七十部分支付给李广书，于朱振录实际取得的安置房屋为零套之事实确定之日起七日内履行。三、若朱振录抛弃拆迁补偿安置利益，其中包含李广书可对朱振录主张的权利部分，李广书可向北京庆泰置业有限公司主张。案件受理费70元，由朱振录负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  陈小红人民陪审员  王春娟人民陪审员  白书霞二〇二〇年九月十五日法官 助理  康 晶法官 助理  刘艳玲书 记 员  王柳青-14--1-