山东省滨州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1691民初547号 原告：张延英，男，1949年7月15日出生，汉族，住滨州市滨城区。 被告：鲍承苗，男，1976年4月10日出生，汉族，住滨州经济技术开发区。 委托诉讼代理人：张国强，山东昌智律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高滨，山东昌智律师事务所律师。 原告张延英与被告鲍承苗房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月8日公开开庭进行了审理。原告张延英、被告鲍承苗委托诉讼代理人高滨到庭参加诉讼。庭审中鲍承苗提起反诉，后又申请撤回。本案现已审理终结。 原告张延英向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告鲍承苗支付原告违约金108500元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月17日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，根据合同约定，原告将位于滨州市黄河十二路666号中海壹号小区房屋出卖给被告，交易价格为1085000元。合同签订之日，被告交付定金10000元。合同签订十五日内，双方去中介指定银行办理审批手续，审批通过后，被告应支付400000元作为首付款。剩余685000元通过银行抵押贷款支付。合同签订后，被告拒不履行合同义务。2018年8月27日，双方协商，定于2018年10月1日前分两次交齐首付款375000元，被告依然没有履行该协议。现为维护原告的合法权益，诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告鲍承苗辩称，同意解除合同，但原告所诉与事实不符，被告已支付原告定金10000元，请求在本案中一并处理；合同签订后被告积极办理银行贷款手续，但因贷款审批手续未通过，未向原告支付首付款。 本院经审理认定事实如下：2018年5月17日，张延英（卖方）与鲍承苗（买方）、经纪人滨城区诚瑞二手房销售代理服务中心（以下简称诚瑞销售中心）签订《房屋买卖合同》，约定：卖方将位于滨州市黄河十二路666号中海壹号小区的房产及附属设施出售给买方，主房建筑面积为91.19平方米，储藏室建筑面积11.76平方米；车位一套。交易价格为1085000元，该交易价格为一次性包死价格。付款方式为：合同签订之日起，买方向卖方缴纳第一次房屋定金10000元，该定金自动转为该房款。经买卖双方协商，定于15日之内买卖双方去中介指定的银行办理审批手续，审批通过后买方出资400000元整，做为首付款支付给卖方或者银行解押款，剩余685000元房款买方通过银行抵押直接拨入卖方指定的银行账户。首付款到账以后自动转为第二次房屋定金，买方银行贷款审批通过，买卖双方到滨州市房产交易中心办理该房产过户手续，首付监管资金由房管局打入卖方账户，尾款由指定的受理银行通过银行放款的形式，直接打入卖方交易账户。该合同签订之日，基于经纪方提供服务，买方按照该房产成交价1%的全额支付给经纪方作为中介劳务费，至交房、中介服务结束。违约责任：如买方未能履行本合同约定的义务，给予买方7个工作日宽限期履行义务。从宽限期届满之日起如买方仍未履行合同义务，卖方所收第一次房屋定金不退还，所收中介服务费不退还。卖方已收取买方的首付款（第二次房屋定金）应于当日（宽限期届满日）退回买方，而卖方有权再将该房产转让予其他任何人，卖方不可再向买方进一步追究责任或要求任何赔偿；如买方或卖方中途违约，由违约方承担该房产现在售价10%的违约金补偿给中介方与不反悔方，缴清违约金，缴清中介服务费，此合同终止。签署本合同后，如卖方或买方任一方未能依本合同之条款出售或购买该房产，未遵守本合同方则成为本合同的违约者，应双倍支付经纪方中介服务费。如买卖双方在未征得经纪方同意下协议取消合同，买卖双方均成为本合同违约者，必须分别支付经纪方中介服务费，支付违约金。买方或卖方，不遵守合同条款属于违约，违约方缴清中介服务费、违约金，合同终止。 2018年8月27日，鲍承苗向张延英提交《证明》一份，内容为：鲍承苗购买张延英中海壹号的房屋，双方定于2018年10月1日前交齐首付，如未能交清视为违约，定金不退，一切按合同进行。首付为两次交清：2018年9月5日前交100000元，2018年10月1日前交齐首付275000元。证明人为海川公司，鲍承苗、张延英签字捺印。 2018年5月17日，鲍承苗向张延英支付了定金10000元。 后因鲍承苗有未还清的银行贷款，涉案房产贷款审批未通过。至今，鲍承苗未向张延英支付剩余房款。 涉案房屋不动产产权证号为第××××号，登记房屋所有人为张延英，共有人为李秀云。 本院认为，原被告双方在平等、自愿、真实意思表示的基础上签订的《房屋买卖合同》、《证明》合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。原被告双方在2018年5月17日签订涉案合同，依据该合同付款方式的约定，鲍承苗应于银行贷款手续审批通过后向张延英支付房款400000元，剩余房款685000元通过银行抵押直接拨入张延英指定的银行账户。后鲍承苗于2018年8月27日向张延英重新出具《证明》，约定鲍承苗于2018年10月1日前向张延英交齐首付款375000元。该《证明》系对《房屋买卖合同》的部分变更，鲍承苗应于上述期间内向张延英支付房屋首付款。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。涉案合同签订后，鲍承苗迟迟未履行支付房款义务，已构成违约，张延英诉求解除合同，鲍承苗亦同意解除，且经本院多次做调解工作，双方就合同的继续履行仍无法达成一致意见，导致张延英的卖房目的根本不能实现，本院确认双方的《房屋买卖合同》解除。 关于张延英要求鲍承苗支付违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助义务。本案中，在双方签订的合同中明确约定如买方或卖方中途违约，由违约方承担该房产现在售价10%的违约金补偿给中介方与不反悔方，缴清违约金，缴清中介服务费，此合同终止。现鲍承苗未按约定向张延英支付剩余房款，已构成违约，张延英主张鲍承苗依合同约定按照总房价的10%向其支付违约金，并申请其经纪方工作人员郭山雷出庭予以证实，虽然合同约定该违约金补偿给中介方与不反悔方，但根据郭山雷证言，该违约金应全部支付给张延英，且根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，合同约定不明不能达成补充协议的，按照合同有关条款或交易习惯确定，本案合同的双方为张延英与鲍承苗，纵观合同的内容及交易习惯该违约条款应为约束合同的双方当事人，故张延英的该主张于法有据，本院予以支持，鲍承苗应支付张延英违约金108500元。鲍承苗虽认为该违约金过高，但并未提交相关证据予以证实，且该条款系双方在合同中自愿签订，同时约束双方，权利义务对等，对该抗辩意见，本院不予采信。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，现张延英在本案中主张了违约金，则表示其放弃定金条款，鲍承苗已支付张延英的定金10000元，在本案中一并处理，张延英应予返还。双方应支付款项相互折抵后，被告鲍承苗应支付原告张延英98500元。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下: 一、解除原告张延英与被告鲍承苗于2018年5月17日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告鲍承苗于本判决生效后十日内支付原告张延英98500元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2470元，减半收取计1235元，由被告鲍承苗负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审判员  张云霞 二〇一九年九月六日 法官助理刘玲玲 书记员孙文杰