上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初94328号原告：余满桂，男，1962年11月21日出生，汉族，住江西省抚州市。原告：黄爱菊，女，1968年8月19日出生，汉族，住江西省抚州市。原告：余杰，男，1995年3月16日出生，汉族，住江西省抚州市。上列三原告共同委托诉讼代理人：韩雪松，上海汉盛律师事务所律师。上列三原告共同委托诉讼代理人：宋道军，上海汉盛律师事务所律师。被告：上海凯申房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：王诚民，总经理。委托诉讼代理人：王朝敏，男。原告余满桂、黄爱菊、余杰诉被告上海凯申房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年12月10日立案后，先依法适用简易程序，于2019年1月29日公开开庭进行了审理。后本院于2019年3月15日依法将本案转为普通程序，并于2019年5月8日、2019年8月12日公开开庭进行了审理。原告余满桂、黄爱菊及三原告的共同委托诉讼代理人韩雪松、宋道军，被告上海凯申房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王朝敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余满桂、黄爱菊、余杰向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《上海市商品房出售合同》；2.判令被告退还原告购房款人民币(以下币种同)210万元；3.判令被告支付原告利息：以210万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2015年9月29日起算至本案判决生效之日止；4.判令被告赔偿原告210万元。事实与理由：2014年10月，原、被告曾就买卖上海市浦东新区东高路30弄《景苑佳苑二期》2号1-3层房屋(以下简称系争房屋)签订过认购协议(原件在2015年签约时由被告收回)，约定原告支付一半以上房款后，被告同意交付房屋。原告于2015年4月21日前分多次支付购房款共计200万元，但被告未交房。2015年9月28日，原、被告签订《上海市商品房出售合同》，约定原告购买被告开发的系争房屋，总价款310万元。原告已支付被告房款共计210万元，在办理尾款100万元的贷款手续时，因被告无法出具购房发票，致原告申请商业贷款遭拒。原告遂欲以现金支付尾款，并要求被告按约交房及配合办理过户手续，但被告一直以各种理由推脱，不接受房款，不交房及配合办理过户手续。直至2018年11月28日，原告申请查阅系争房屋不动产登记簿，得知系争房屋上设定了两项抵押登记。被告的行为导致原告购房目的无法实现，造成原告严重损失，被告已构成根本性违约，故要求解除合同。被告未告知原告又将房屋抵押给第三人，且故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实，原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第(一)项、第九条第(三)项之规定，主张被告赔偿210万元。庭审中，原告表示若法院最终认定本案不符合上述司法解释规定的情形，则原告依据合同法规定，要求被告赔偿合同解除造成的实际损失210万元。被告上海凯申房地产开发有限公司辩称：一、不认可双方曾签订过认购协议，谈好总价后先付款再签合同是被告公司一贯做法。二、系争小区是上海市浦东新区高行镇人民政府(以下简称高行镇政府)委托被告代建的配套商品房小区，住宅由政府回购，因被告征收费用较高，被告与高行镇政府曾约定包括系争房屋在内的四套房屋不回购，产权属于被告，被告有权出售系争房屋。但浦东新区住房保障中心对此不认可,不同意开具五联单(《配套商品房供应单》)，因而产生行政纠纷，所有手续停止办理。因此，并非被告故意不提供发票、不配合过户给原告。三、为弥补未交房及办理过户手续，被告将系争房屋部分租金交给了原告。四、原告所述两项抵押属实，但已于2019年5月注销。综上，同意解除合同及退还购房款；同意承担利息，但要求按照存款利率的标准计算；因为系争房屋不能过户的根本原因不在于抵押，不符合司法解释规定的情形，即便系被告违约导致不能过户，合同约定被告赔偿总房价的1%，故不同意原告赔偿210万元的请求；另外，原告应该返还被告已收取的租金。本院经审理查明如下事实：2015年9月28日，原告(买方、乙方)与被告(卖方、甲方)就系争房屋买卖事宜签订《上海市商品房出售合同》。该合同第三条约定，乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋装修价格)为310万元。第四条约定，乙方应按本合同约定的付款方式和付款期限将房价款解入甲方的账户……甲方收到乙方每一笔房款时均应开具发票。第七条约定甲方在收到乙方全部房款之日起15天内，甲方向乙方交付该房屋。第九条约定，该房屋为店铺用房。第十九条约定，甲、乙双方商定，2015年12月31日前，由甲乙双方共同向上海市浦东新区建设局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)。因甲方原因，乙方无法在2016年2月29日前取得房地产权证(小产证)，甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的1%；2016年2月29日起的90日内，乙方仍无法取得房地产权证(小产证)，则乙方有权单方面解除合同。第二十条约定，乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知之日起90天内将已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额以总房价款的1%计算，在退还房价款时一并支付给乙方。附件一(付款时间和付款方式)约定，1.乙方于2015年9月28日与甲方签约，并付首付款200万元；2.乙方于2015年10月15日前应支付房款10万元；3.乙方于2015年12月31日前应支付房款100万元(商业贷款)。附件四(该房屋权属情况)中备注系争房屋为新建配套商品房。关于原告向被告付款情况：于2014年10月11日支付50万元、2014年11月13日支付20万元、2014年11月20日支付15万元、2015年1月4日支付30万元、2015年2月13日支付55万元、2015年4月21日支付30万元、2015年9月29日支付10万元，以上共计210万元。2018年7月3日，系争房屋上设定了两项抵押登记，抵押权人均为上海市浦东新区合庆镇奚家村村民委员会，债权数额分别为200万元、800万元，债务履行期限分别为2015年5月7日至2019年5月6日、2015年7月3日至2019年7月1日。2019年5月8日，上海市浦东新区合庆镇奚家村村民委员会作为申请权利人，向浦东新区不动产登记事务中心申请注销上述两项抵押权。另外，自2015年3月至2018年11月期间，原告就交房、开具发票及以现金补足房款等相关事宜，多次与被告方的王朝敏在短信或微信中沟通，最终未果，但双方在上述沟通中均未提及合同解除事宜。本案审理期间，原、被告共同至上海市浦东新区房地产交易中心询问确认，系争房屋系新建配套商品房，在无动迁安置手续的情况下不能过户给原告。原告申请对系争房屋市场价值进行司法评估，原、被告一致确认以2019年6月20日为评估时点。本院委托上海百盛房地产估价有限公司对系争房屋房地产市场价值进行司法评估，结论为：系争房屋于价值时点2019年6月20日的总价为535万元。原告预缴了评估费14,310元。对于上述评估结论，原告予以认可；被告则认为，评估时未考虑配套商品房性质以及有租约的因素对系争房屋价值的影响。对此，鉴定人员当庭表示，系争房屋为临街商铺，故未考虑配套商品房因素；租赁事项对房屋价值没有影响。原、被告一致确认，2016年7月，系争房屋的承租人开具了金额为94,162.50元的支票，原告收取上述款项后，将其中2万元退还被告。原告称，其收取租金时，为开具租金发票又花费了8,000多元，故实际仅获得约66,000元。以上事实，由《上海市商品房销售合同》、银行客户回单、支票、收据、上海市不动产登记簿、短信记录、微信记录、上海市浦东新区不动产登记收件收据、评估报告、评估费发票，以及原、被告的当庭陈述等在案佐证。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房出售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。由于系争房屋是新建配套商品房，原告并不是被安置人员，导致房屋不能过户给原告，合同实际无法履行，原告据此主张解除合同、被告返还已付房款及利息均具有法律依据，但根据合同约定利息应按中国人民银行同期存款利率计算。合同履行过程中，因交付房屋存在障碍，双方采取了由原告收取部分租金的变通方式，现合同解除，原告应当返还已收取的租金。至于原告提出的开具租金发票的税费，原告未提供证据证明具体数额，考虑到该费用如确实存在，也系合同解除的损失，故本院在处理原告损失时一并予以考虑。本案审理中，双方均有继续履行合同的意愿，仅是因为房屋为配套商品房不能过户而最终未能如愿。因此，房屋上设定抵押并不是本案合同不能继续履行的真正原因，同时，双方合同附件四约定系争房屋为新建配套商品房，不存在被告隐瞒房屋是拆迁补偿安置房的事实，故原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第(一)项、第九条第(三)项的规定，要求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，本院不予采信。但合同解除确已造成原告相应的损失，其可以依据合同法的规定主张实际损失。本院根据实际损失为基础，考虑当事人的过错程度，并综合已付购房款金额等合同履行情况，依法确定被告应承担的数额。根据鉴定意见，系争房屋价格发生大幅上涨，可以认定相应的差价损失。至于被告对鉴定意见所提异议，已由评估人员当庭作出专业解释，本院予以认同。被告作为出卖人，负有配合将房屋过户至买受人名下的义务，且其系房地产开发企业，更应了解新建配套商品房过户登记的相应政策条件和限制，现房屋因此无法过户至原告名下，被告应承担相应的违约责任。而原告在购房时未对此尽到审慎注意义务，其对合同解除也负有一定责任。另外，虽然没有证据证明被告已经及时将过户存在障碍的事实告知原告，但本案双方约定2016年2月29日后90日原告不能取得小产证即有权解除合同，而原告至2018年12月才起诉要求解除合同，一定程度上放任了损失扩大。综合本案各因素，本院判决被告赔偿原告损失150万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告余满桂、黄爱菊、余杰与被告上海凯申房地产开发有限公司就上海市浦东新区东高路30弄景源佳苑二期2号1-3层房屋签订的《上海市商品房出售合同》；二、被告上海凯申房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告余满桂、黄爱菊、余杰购房款210万元；三、被告上海凯申房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告余满桂、黄爱菊、余杰以210万元为基数，按照中国人民银行同期存款利率计算，自2015年9月29日起至本判决生效之日止的利息；四、原告余满桂、黄爱菊、余杰于本判决生效之日起十日内退还被告上海凯申房地产开发有限公司租金74,162.50元；五、被告上海凯申房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告余满桂、黄爱菊、余杰损失150万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40,400元、保全费5,000元、评估费14,310元，合计59,710元，由原告余满桂、黄爱菊、余杰负担6,909元，被告上海凯申房地产开发有限公司负担52,801元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁人民陪审员  梅丽华人民陪审员  王荣富二〇一九年九月三日书 记 员  陈倩茹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。