天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0101民初4440号原告：长城物业集团股份有限公司天津分公司，住所地天津经济开发区金融服务区西区一期2号楼C座。负责人：陈耀忠，董事长。委托诉讼代理人：潘艳，女，该公司职员。委托诉讼代理人：陈金燚，天津华盛理律师事务所律师。被告：孙婕，女，1983年4月14日出生，汉族，住天津市和平区，户籍地天津市和平区。委托诉讼代理人：孙克伟（孙婕之父），男，1954年9月19日出生，汉族，住天津市和平区，户籍地天津市和平区。委托诉讼代理人：梁学敏，国浩律师（天津）事务所律师。原告长城物业集团股份有限公司天津分公司与被告孙婕物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年12月6日再次公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人潘艳、陈金燚及被告委托诉讼代理人梁学敏均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。长城物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告向原告支付拖欠自2014年1月1日至2018年5月15日的物业管理服务费22321.39元；2.请求判令被告以应交而未交纳的物业管理服务费为基数，按照每日万分之五的标准向原告支付自逾期交纳物业管理服务费之日起至实际给付之日止期间的违约金；3.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，长城物业公司自愿放弃第二项诉讼请求，仅主张被告支付自2014年1月1日至2018年5月15日的物业管理服务费22321.39元，本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年4月25日开始，原告作为前期物业公司对位于天津市和平区******提供物业服务，服务期限自2008年4月25日起至该物业首次业主会确定物业服务企业并签订《物业服务合同》之日止。原告前期物业管理服务费按建筑面积每月每平方米5.98元由业主承担并交纳。2014年2月18日，原告与天津市和平区******业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》，合同约定物业管理服务费高层住宅按建筑面积每月每平方米2元，商业按建筑面积每月每平方米5.98元，业主应于每季度5日前交纳该季度物业管理服务费。被告房屋属于商业，建筑面积71.12平方米，每月应交纳物业管理服务费425.3元。被告自2014年1月1日至2018年5月15日期间欠交物业管理服务费22321.39元。经原告催缴未果，故起诉来院。孙婕辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.被告确实从2014年开始没有交纳物业管理服务费，是因为楼上住户着火，被告自行维修两台空调花费6000多元，事发后曾找原告要求解决，原告一直未予回复，自此至原告撤场没有交纳物业管理服务费；2.公共区域扶梯自2014年至原告撤场一直没有开放，导致二楼商业无电梯，致生意受损，商铺出租不出去；3.公共区域内地面破损严重，原告一直没有维修，直接影响商场经营；4.商场环境脏、乱、差，物业没有提供服务；5.被告购买的房屋建筑面积71.12平方米，实际面积29平方米，所购买商铺公摊面积大，所以公共区域的问题涉及到业主的利益，商场的供暖空调没有开启过，商场公共区域的暖气片都陆续丢失了，都是物业管理不善造成的；6.被告商铺楼上是住宅，连续两次漏水，但原告从中阻拦，不让被告直接去找房主，被告认为原告应当赔偿因漏水给被告造成的损失；7.物业服务合同没有经过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主双过半同意，合同无效；8.原告起诉的2014年1月1日至2016年9月的物业管理服务费已过诉讼时效，被告无需交付；9.原告未对业主进行过书面催收，无权直接向法院提起诉讼要求支付物业管理服务费；10.**中心的业主大会已经以长城物业为被告向法院提起诉讼，要求确认《物业服务合同》无效，降低物业管理服务费标准，该案的审理结果与本案的审理有直接利害关系，直接影响本案的审理结果，应中止审理本案；11.原告提供的物业服务质量不符合《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》和其提供的《**中心商业管理方案》标准，无权向被告主张全额的物业管理服务费；12.商铺和住宅均可享受原告提供的物业服务，但由于商户因经营、盈利的目的，对楼内环境的要求更高、更特殊，原告应当对物业管理不到位给商户造成的损失承担责任，无权要求商户支付全额物业管理服务费。原、被告围绕诉讼请求依法均提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、物业服务合同的签订情况2008年4月25日，深圳市长城物业管理股份有限公司天津分公司（乙方）与案外人天津泰瑞房地产开发有限公司（甲方）签订《“******”（商业、停车场）前期物业服务合同》，该合同约定：由案外人将天津市和平区129号商业、停车场委托给原告进行前期物业管理服务，服务期限自2008年4月25日开始，至本物业首次业主会确定物业服务企业，并签订《物业服务合同》之日终止；物业管理服务费按建筑面积每月每平方米5.98元的标准由业主交纳；物业服务事项包括：房屋共用部位的维修、养护和管理，包括：主体结构（包括基础、地下室、墙体、柱、粱、楼板、屋顶）、楼梯间、电梯间、共用门厅、走廊通道、户外墙面、设备机房、地下室通道等一切共用部位；房屋共用设施设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的下水管道、落水管、电梯、共用照明、楼内消防设施设备、排污管、加压供水设备、监控系统、供电线路、中央空调系统、换热设备、水泵、二次供水、配电系统、配电箱（柜）、高压柜、变压器、开关柜、电容柜、智能化设备等一切公用设施、设备，共用商业设备设施（包括风机盘管、冷却塔、锅炉）维修维护由乙方管理和收费；物业管理区域内共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、自行车棚、室外上下水管道、污水处理装置（池）、路灯、航标灯、大堂、公共走道及雨棚等一切设施及建筑物的维修、养护和管理；共用绿地、水面、花木、建筑小品、物业规划红线内的配套设施等的养护管理；公共环境卫生，包括公共场所及场地、房屋共用部位的清洁卫生，包括一切共用场地、房屋建筑的共用部位的垃圾收集清运；机动车辆以及非机动车辆行驶与停放秩序的管理服务；维护公共秩序，包括门岗执勤、巡视、配合和协助当地公安部门进行安全监控和巡视等秩序维护工作；物业管理相关的文件、资料和业主资料的管理；乙方应当公示特约服务的内容、标准及收费标准，当业主提出上述委托服务要求时，乙方应当提供服务，业主应按规定付费，以及其他委托事项。对于本合同生效前发生的与本合同履行相关的遗留问题，包括按对业主通告的通气、通水、通电、通邮、通讯、通有线电视的时间给与开通并保证业主正常使用由甲方负责处理；若本小区入住后使用的是临电而导致的差价由甲方全额承担。深圳市长城物业管理股份有限公司天津分公司于2009年9月22日更名为长城物业集团股份有限公司天津分公司。2011年2月18日，天津市和平区******业主大会（甲方、以下简称业主大会）与原告（乙方）签订天津市住宅物业服务合同，该合同约定：业主大会代表全体业主，将天津市和平区129号******商住委托给原告进行物业管理服务；房屋建筑细目为Ａ区01、02及Ｂ区03、04；服务期限自2011年2月18日起至2014年2月17日终止；物业服务内容包括：房屋共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理；电梯、水泵、智能系统等设备的运行管理与服务；共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理；物业装饰装修的管理；车辆行驶和停放秩序的服务、管理；物业管理区域内公共秩序的服务、管理；物业档案的建立、保管和使用等；服务标准按天津市物业服务一级资质、一级服务内容与标准执行；甲方有权要求乙方负责处理本合同生效前发生的遗留问题；乙方不得将物业项目整体转让给其他方管理，但可以将专项服务委托专业公司承担；物业管理服务费采取包干制的形式收取，高层住宅每月每平方米2元，商业每月每平方米5.98元，业主于每季度5日前交纳。上述合同到期后，原告与天津市******业主大会续签了两份天津市住宅物业服务合同，委托期限分别为2014年2月18日至2016年2月17日及2016年2月17日至2018年2月16日。除在2016年2月17日至2018年2月16日物业服务合同第四条甲方权利义务第十二款负责处理本合同生效前发生的遗留问题中第1、2项变更约定为协同业主监督物业管理服务部门对共用设施、公共区域的恢复和维修；要求乙方在三个月内完成楼内公共区域、公共设施的维修和恢复，并于业委会及业主代表共同验收之外，两份合同的约定与2011年2月18日的物业服务合同内容基本一致。上述合同到期后，2018年2月14日，和平区街道办事处、派出所、区物业办等部门组织**中心业主大会主任、副主任和原告长城物业公司负责人召开******物业合同到期联席会议，会议决定原告再延续服务三个月。原告于2018年5月15日撤场。二、物业服务合同的履行情况（一）原告履行物业服务合同义务情况为了证实诉请期间涉案物业服务合同的履行情况，原告向本院提交了报告编号为：津北专审字[2017]第701号天津市2017年会计师事务所业务报告书；自2015年7月1日至2018年5月15日，分别与天津欧克保洁服务有限公司、天津市上和朗洁保洁服务有限公司等单位签订的**中心项目保洁服务合同共六份；自2015年4月1日至2018年5月，分别与中保特卫（天津）保安服务有限公司、天津瑞安保安服务有限公司等单位签订的秩序服务合同；与天津市和平区环境卫生管理城市垃圾监察管理所签订的垃圾处理费征收协议书；与天津旭日管道工程有限公司、天津市和平区五大道街道办事处保洁队等单位签订的装修垃圾清运服务合同；与深圳市长城楼宇科技有限公司滨海新区分公司签订的用于**中心项目共用设备运行巡检的工程服务合同；与天津鲁泰恒源建筑装饰工程有限公司签订的**中心大堂门、保安岗亭、工区断桥铝门窗维修及更换工程施工合同；与天津辽富电梯有限公司签订的电梯维保合同；中国人寿公众责任险保单，并提供了2017年-2018年劳务保洁服务费发票、保安服务费发票、电梯维护费发票、电梯检测费发票、机械车位维保服务费发票、垃圾清运费发票、水箱清洗费发票、化粪池清理费发票、保险费发票等票据。经质证，被告对于前述证据均不予认可，理由为：1.原告将相关物业服务项目委托第三方管理服务，降低了物业服务标准；2.对于实际的物业服务，无论是原告还是第三方均未能提供足够的保洁、保安人员，导致卫生、安全方面服务严重不到位，商业部分的电梯长期无法开启，装修垃圾清运费是业主自行缴纳的；3.对于审计报告和发票不能真实体现原告对于物业服务支出的费用，特别是对商业部分支出的费用，应由原告按照达标物业标准进行审计。被告向本院提交了：被告房屋照片8张，用以证明2014年因楼上住户着火，导致被告房屋空调管道损毁，2015年7月，因楼上住宅漏水，导致被告房屋损毁；商业电梯照片，用以证明2015年前后，三部电梯全部停滞，直至现在也没有修好；**中心基础设施维修情况照片（包括空调、电梯、照明、墙面、地面等）、保洁情况照片（包括地面脏、墙面乱、垃圾桶无人清理等）、公共区域管理情况照片（公共区域墙面、地面损毁，乱贴乱挂、车辆任意停放等）、公共秩序维护情况照片（客户中心废弃、商场门窗破毁、无安保人员管理）；联名限期整改材料；原告、业主委员会、业主三方谈话录音；管道跑水，商户被泡视频资料；历年各种渠道投诉记录、新闻报道、领导留言板咨询及回复；证人证言三份。原告的质证意见为：原告已经按照物业服务合同的约定履行了服务义务，包括保洁清扫、保安维护治安秩序，在管道跑水时，积极组织人员进行排水工作，针对业主的投诉，政府有关部门对供热、消防、商业餐饮明火明烟、卫生保洁等问题均在回复中予以答复，原告亦在积极配合有关部门对相关问题予以改善，证人均为商业业主，且均未缴纳物业管理服务费，证言的效力有异议。（二）被告履行物业服务合同义务情况天津市和平区129号******由Ａ、Ｂ两区3幢高层建筑组成，Ａ区包括1、2号楼，其中1-2层为商业，3楼以上是住户。Ｂ区为3号楼，其中一层及部分地下是商业，二层以上是住户。1-3号楼共有住户4959户、共有商铺482个，该中心自2008年开始入住。被告系天津市和平区129号Ａ-2029商铺业主，该房屋建筑面积71.12平方米，按照合同约定每月每平方米5.98元计收物业管理服务费，被告每月应交物业管理服务费425.3元。自2014年1月1日起至2018年5月15日欠交物业管理服务费22321.39元（5.98元／月／㎡×71.12㎡×52个月零15天＝22321.39元），被告确认自2014年1月1日起未交纳物业管理服务费。本院于2020年1月9、10日至**中心商业部分现场调查并走访**中心项目现物业服务企业及和平区和供热等部门，对卫生、保安、供热、管道等情况进行了解。据天津市热电有限公司工作人员介绍，******住宅与商业为两套供热系统，自2008年开始为******供热。对于商业部分，是要求其整体交纳供热费，不对单一商户，第一年的供热费系开发商交纳，第二年开始由物业公司代收代缴，由于入住的商户较少及有部分商户认为公摊面积较大，不认可交费等原因，供热费收费率较低，无法对商业部分进行供热。经与天津市和平区市场监督管理局特种设备科工作人员联系，其表示，******商业区域电梯于2016年10月18日报停，在此之前，分别于2011年10月31日、2014年4月24日、2015年7月13日由天津市特种设备监督检验技术研究院进行了年检。2012年及2013年未进行年检系因动用大额维修基金对电梯进行修缮，该情况已经向政府相关部门报告并获得批准。三、物业管理服务费的催收情况原告向本院提交了物业管理服务费催缴函及快递单寄件人留存联以及邮政部门快递记录照片，用以证明原告委托天津华盛理律师事务所于2018年5月24日向被告天津市和平区发出的《物业服务费催缴律师函》，其主要内容:天津******Ａ-2029孙婕业主，截止2018年5月15日，拖欠物业服务费22321.39元，欠滞纳金331.73元，根据邮政部门快递记录照片显示，快递于2018年5月30日妥投，他人收、本人签收。经质证，被告表示未接到过催缴函。由于原告提供的邮政部门快递记录照片邮件号系可变更项，该照片亦不能反映投递内容、结果与物业管理服务费催缴函及寄件人留存联的关联性，原告亦未提交快递回执联单据，因此无法达到原告的证明目的。本院认为，本案争议焦点为：一、物业服务合同是否合法有效；二、被告是否应当按照物业服务合同的约定全额给付所拖欠的物业管理服务费。关于争议焦点一，被告认为涉案三份《天津市住宅物业服务合同》的签订未经业主双过半同意，应属无效。《物业管理条例》规定，选聘和解聘物业服务企业由业主大会决定，《天津市物业管理条例》规定，审定物业服务合同内容，选聘、解聘物业服务企业，由业主大会决定。被告的前述理由系对业主大会违反法定程序而做出决定提出的异议。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使”的规定，被告如认为业主大会作出的决定违反法定程序，应在一年内提起撤销之诉。被告自2014年起即对原告的物业服务产生异议，如被告认为业主大会的决定违反法定程序，侵害到自身权益，理应及时行使撤销权，用以维护自身权利，现三份《天津市住宅物业服务合同》的期限均已届满，原告已于2018年5月15日撤场，故被告以前述理由提出合同无效的抗辩意见，没有法律依据。《物业管理条例》规定：“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款第（一）项规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同。”根据前述规定，认定合同无效，“全部物业服务”和“一并委托”两个条件缺一不可。本案中，原告与业主大会签订的天津市住宅物业服务合同约定，原告不得将物业项目整体转让给其他方管理，但可以将专项服务委托专业公司承担，根据原告提交的证据显示，原告将部分合同服务如保洁、保安等专项服务委托给不同专业的公司，并不属于将全部物业管理一并委托给他人的情形，故对于被告认为原告将物业服务一并委托第三方进行，因此合同无效的抗辩意见，本院不予支持。综上，原告与案外人签订的《“******（商业、停车场）”前期物业服务合同》及原告与天津市和平区******业主大会签订的三份《天津市住宅物业服务合同》，是各方当事人的真实意思表示，并经过相关部门备案，合法有效。以上物业服务合同对该小区全体业主具有约束力。关于争议焦点二。结合被告提交的商业公共部位照片、投诉记录、新闻报道节选、领导留言板咨询及回复，可以反映出原告在**中心项目物业服务期间，未能按照物业服务合同的标准履行物业服务义务，原告亦未举证证明被告列举的相关问题如商业公共部分卫生、秩序维护、公共设施设备的维护已经达到了合同约定的物业管理服务标准，对此原告应承担相应的违约责任，但由于物业服务具有综合性，且没有具体的量化指标，结合被告提交的证据，对于供热、消防管道维修，明火及油烟污染、消防通道及公共通道占用等问题，或涉及多方部门与业主共同协商问题，或涉及业主正确行使自身权利、履行自身义务问题，由原告按照物业服务合同的约定解决上述问题，没有法律依据，因此尽管原告的物业服务未能达到合同约定的物业管理服务标准，但不能作为业主拒交物业管理服务费的依据，故被告应当承担给付原告物业管理服务费的义务。原告于2019年1月2日向本院申请诉前调解，根据有关法律规定及合同约定，对于原告主张自2016年1月2日起至2018年5月15日的物业管理服务费部分，即12100.47元，本院酌定以一次性给付原告7260元作为了结为宜。原告主张的其他部分物业管理服务费已经超过诉讼时效，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告孙婕一次性给付原告长城物业集团股份有限公司天津分公司自2016年1月2日至2018年5月15日期间的物业管理服务费7260元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费358元，由原告长城物业集团股份有限公司天津分公司负担333元，被告孙婕负担25元（于本判决生效后十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  秦 晨审 判 员  李 霞人民陪审员  任德平二〇二〇年一月十七日书 记 员  李晓萌本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业管理服务费用。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。