广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初13370号原告廖某某，女，汉族，某年某月某日出生，身份证登记住址广东省深圳市龙岗区。原告何某某，男，汉族，某年某月某日出生，身份证登记住址广东省深圳市龙岗区。两原告共同委托代理人朱某某，广东某某（龙岗）律师事务所律师。被告高某某，男，汉族，某年某月某日出生，身份证登记住址江西省抚州市广昌县。委托代理人王某某，广东某某律师事务所律师。原告廖某某、何某某诉被告高某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，经审理作出（2017）粤0307民初18987号民事判决书。当事人均不服提起上诉，深圳市中级人民法院作出（2018）粤03民终21522号民事裁定书，裁定撤销本院（2017）粤0307民初18987号民事判决，并发回本院重审。本院重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告廖某某及两原告委托代理人朱某某，被告高某某及其委托代理人王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2014年2月28日签订租赁合同，约定原告将其所有的位于深惠路（某某18号）房产出租给被告经营宾馆，免租期50天，月租金32000元，第四年租金增加10%到35200元，被告不得转租。被告承租后不久便拒绝缴纳2014年4月21日至2014年7月20日的租金50400元，并私自将一楼约230平方米的商铺转租给第三人经营餐饮。后被告陆续托欠原告租金：2015年11月1日至2015年12月31日的租金27000元、2016年5月1日至2017年2月28日的租金160000元、2017年3月1日至2017年4月30日的租金38400元、2017年5月1日至2017年9月30日的租金43250元。经过原告的多次催促以及第三方介入，被告才支付拖欠原告的租金240000元；被告尚欠原告租金未付，亦拒绝返还租赁物业。2017年4月底，被告转租的一楼商铺经营者停止经营，造成一楼堆积大量垃圾，商铺闲置；原告要求被告清理一楼并将商铺归还原告，遭到被告拒绝。原告无奈之下请人清理垃圾花费15000元，疏通下水道花费20000元；原告要求被告支付上述费用，遭被告拒绝。现原告诉至法院，请求法院判令：1.解除原、被告于2014年2月28日签订的租赁合同(超出房屋所有权证载面积部分无效)；2.被告搬离位于深圳市龙岗区某某18号房屋，并将房屋清理干净；3.被告向原告支付拖欠的租金以及利息（租金详见租金计算表，暂计至2019年9月为250940元，利息按银行同期贷款利率计算；对合同无效部分的面积主张占有使用费）；4.被告向原告支付清理垃圾的费用11200元；5.被告向原告支付疏通下水道的费用20750元；6.被告支付逾期支付租金产生的违约金32000元；7.本案诉讼费用由两被告承担。被告辩称，1.应追加房屋产权证上记载的何某某为本案被告。2.租赁合同约定的解除条件未成就，原告不得单方解除合同；被告不同意解除合同，双方应继续履行合同。3.被告通过网络与原告委托的招租人某某商量一起租赁案涉物业进行经营，某某租赁一楼做餐饮，被告租赁2至4楼用于经营旅店，原告要求被告一人签订租赁合同;合同签订后，招租人某某却未支付一楼商铺的押金，被告在经原告同意的情况下将一楼以每月13600元的租金对外出租给案外人周某某用于经营餐饮；被告自行承担二至四楼租金18400元。4.签订租赁合同时，原告承诺负责办理租赁物业消防手续，但被告进场后，却以种种理由拒绝办理消防手续；后被告自行花费约20万元办理消防手续，又花费150万元对租赁物业二至四楼进行整体装修，用于经营旅店。5.被告经营不久，租赁物业隔壁的房屋第三方加建，影响了被告的经营，经原告方同意，第三方与被告签订补偿协议书。后原告对此提出异议，要求第三方将补偿款直接支付给原告用于抵扣被告的租金，第三方按原告要求执行。后原告与第三方发生纠纷，第三方从2016年4月起未再向原、被告支付补偿款，原告便要求被告支付全额租金；原告以被告未足额支付租金为由，对被告经营的宾馆拆水表并派人到被告宾馆闹事。6.原、被告之间的租金纠纷，原告曾委托其代理人刘某与被告协商并达成协议，一次性解决，被告按照该协议履行完义务，不存在拖欠租金的情况。原告主张被告支付拖欠租金79500元及利息，已过诉讼时效，请求法院驳回其诉讼请求。经原告委托代理人刘某与被告反复沟通，达成一次性解决方案，即被告一次性支付拖欠租金20万元后，租赁合同进行变更签订补充协议；被告于2017年7月12日、2017年7月14日分别向原告支付10万元，履行完义务；但原告收到上述款项后却拒绝签订补充协议，后又要求被告追加支付租金4万元，被告被迫于2017年8月5日向原告支付4万元；原告再提出签订合同需要没收被告交付的押金7万元并要求被告重新交押金3000元。7.原告于2017年5月在未征得被告同意的情况下将租赁物业一楼商铺收回并对外出租；被告对该一楼商铺已无支付租金的义务，被告应付租金为赁物业2至4楼协商后的13500元/月（上下浮动不超过1000元）。8.原告要求被告支付垃圾清理费、下水道疏通费、违约金等没有事实和法律依据，请求法院驳回原告全部诉讼请求。原告方向法庭提交房屋所有权证书、租赁合同、赠予书、结婚证、户口簿、宝安县某某发展总公司出具的证明、横岗社区某某小组盖章出具的证明、原告出具的说明、清理垃圾费用收据、下水道疏通费收据等证据；被告对房屋所有权证书、租赁合同、赠予书、结婚证、户口簿的真实性认可，对其他证据的真实性不认可。被告向法庭提交商事主体信息查询单、营业执照、特种行业许可证、照片、被告出具的自述书、协议书、录音U盘、授权委托书、协商协议、撤销授权委托书、银行账户交易明细、装修进货清单、房屋租赁租金指导标准等证据；原告方对商事主体信息查询单、营业执照、特种行业许可证、部分照片、协议书、授权委托书、撤销授权委托书、银行账户交易明细的真实性认可，对其他证据的真实性不认可。经审理查明，2014年2月28日，原告廖某某、何某某与被告高某某签订《租赁合同》，约定：原告方将位于深圳市横岗街道某某公路旁面积约780平方米的房产出租给被告使用，租期8年，从2014年3月1日起至2022年2月28日止，第一年至第三年每月租金32000元，第四年、第五年每月租金35200元，第六年至第八年每月租金38400元，交租时间为每月10日前，被告逾期一个月未能交付租金的，原告有权终止合同、收回房产、追收欠款（包括水电费等）；被告需支付租赁保证金70000元，合同期满，原告将押金退回；若被告损坏房屋、未交齐租金、未交清水电费及其他一切税费或者拖欠工人工资，原告有权在押金里面扣除；若押金不够，被告需补足水电、电视费等费用，原告按政府价向被告收取。合同签订后，原告方收取被告租赁保证金70000元及一个月租金32000元，于2014年3月1日将案涉物业交付给被告使用。被告对租赁物业进行装修，于2014年3月18日以租赁物业为经营场所成立个体工商户，登记字号为“深圳市龙岗区某某宾馆”，经营者为被告。被告承租案涉房屋后于2014年6月左右将其中的一楼转租给案外人周某某。2015年7月12日，被告与案外人陈校签订《协议书》，约定案外人陈校在案涉房屋的隔壁房屋装修期间，因堆放材料占用公共通道影响被告正常经营而补偿被告，补偿金额为占用公共通道期间每月32000元，补偿期限从签订协议之日起至案外人陈校拆除外脚手架之日止。2015年12月26日，案外人陈校作为甲方与作为乙方的被告及案外人朱某某签订《协议书》，对2015年7月12日签订的《协议书》变更为：甲方同意在占用公共通道而没有施工期间每月补偿乙方每月16000元，甲方施工期间每月补偿乙方32000元，脚手架拆除后，不再进行补偿；甲方从2015年11月起补偿，如果到2016年3月甲方还没希望施工，甲方就拆除脚手架，并不做任何补偿。后原、被告因租金支付问题产生纠纷，原告方于2017年5月将案涉房屋的一楼收回并出租给他人。2017年6月27日，原告廖某某委托案外人刘某全权代理其原告处理案涉租赁合同相关事宜。2017年7月12日，案外人刘某与被告在派出所就租金问题进行调解，刘某称被告所欠租金235600元按20万元一次性解决，被告表示同意并于2017年7月14日支付完毕。2017年8月5日，被告应原告方要求再向原告廖某某转账支付4万元租金。2017年8月7日，原告廖某某撤销对案外人刘某的授权。被告从2017年7月起至今每月向原告转账13500元的租金。另查明，案涉房屋登记情况为粤房字第1528578号及粤房字第××号两本房屋所有权证，登记所有权人分别为原告廖某某及何某某，登记建筑面积均为340平方米。原告廖某某与原告何某某系母子。何某某系原告丈夫何某1父亲，于2011年死亡；何某某于1992年3月5日将粤房字第××号房产赠与何某1及原告何某某。原告方在案涉房屋一楼加建100平方米建筑用作厨房和饭堂。本院认为，关于原、被告签订的《租赁合同》的效力问题，《租赁合同》约定租赁物总面积780平方米，其中房屋所有权证载面积680平方米，原告在一楼加建100平方米用作厨房和饭堂，加建部分与房屋主体建筑可作区分；故原、被告签订的《租赁合同》涉及一楼部分面积及二至四楼部分为有效合同；《租赁合同》涉及原告一楼自行加建的100平方米部分为无效合同。关于合同履行问题，2014年7月至2017年7月期间，原、被告因租金支付问题产生纠纷，原告方多次要求被告补交租金；原告廖某某委托的全权代理人刘某于2017年7月12日向被告提出所欠租金235600元由被告支付20万元一次性解决，后被告接受该提议，并及时支付完毕；视为双方就被告拖欠租金达成约定并由被告履行完毕；后被告应原告廖某某要求于2017年8月5日再向原告廖某某转账支付4万元租金，视为双方对之前约定的变更，被告最终按约定金额24万元将2017年8月之前拖欠原告的全部租金支付完毕。原告方自2017年5月起将案涉房屋的一楼收回并出租给他人；被告使用案涉房屋的二至四楼，被告自2017年7月起至今每月向原告方转账13500元租金。被告承担的租金应当扣除原告方自行收回的一楼租金该部分，但双方对一楼租金的具体金额无法达成一致意见。原告方庭审结束后向法庭提交的《房屋租赁合同》显示，原告方于2018年12月21日与案外人张某签订房屋租赁合同，约定原告方将案涉房屋一楼（面积290平方米）出租给案外人张某使用，租期五年，月租金为28000元；参考该份《房屋租赁合同》约定的一楼租金金额，再结合原告委托代理人刘某与被告在派出所的协商过程来看，被告租用案涉房屋二至四楼按月支付租金13500元，扣除了未使用的一楼租金21700元，基本符合市场价格；故本院认为被告以月租金13500元租用原告方房屋二至四楼，符合原告方与被告签订《房屋租赁合同》时的预期，原告方收取的租金总额并未减少，其利益未受损害。综上所述，原告主张解除租赁合同的诉讼请求，本院不予支持；案涉房屋一楼由原告方收回并出租给他人，已不在被告控制范围内，故案涉房屋的一楼已不属于原、被告房屋租赁合同的标的物；原、被告租赁合同不得解除，双方应当继续履行租赁合同，原告要求被告搬离案涉房屋，没有合同依据及法律依据，本院不予支持；被告正常履行合同，原告主张的租金及利息，没有事实依据，本院不予支持；原告主张的清理垃圾的费用以及疏通下水道的费用，其提交的证据不能证明因被告违约导致原告方该项损失，故该项诉请，本院不予支持；原告主张的违约金，没有事实及合同依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，经合议庭评议，判决如下：驳回两原告全部诉讼请求。案件受理费2988元及保全费1192元，全部由两原告承担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  艾小亮人民陪审员  丁绿婷人民陪审员  杨小琼二〇一九年十一月二十八日书 记 员  陈树秋