江西省南昌高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0191民初2073号原告：黄国才，男，1970年10月9日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。原告：雷青英，女，1977年10月26日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。上述两原告的共同委托诉讼代理人：樊小龙，江西思海律师事务所律师。上述两原告的共同委托诉讼代理人：史慧敏，江西思海律师事务所律师。被告：王辉明，男，1981年10月25日出生，汉族，住江西省南昌市高新技术产业开发区。被告：刘秀龙，女，1989年9月13日出生，汉族，住江西省南昌市高新技术产业开发区。上述两被告的共同委托诉讼代理人：万山，北京大成（南昌）律师事务所律师。第三人：田灵华，男，1961年4月20日出生，汉族，住江西省南昌市高新技术产业开发区。委托诉讼代理人：张华跃，江西立凭律师事务所律师。原告黄国才、雷青英与被告王辉明、刘秀龙、第三人田灵华房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄国才及共同委托诉讼代理人樊小龙，被告王辉明、刘秀龙的共同委托诉讼代理人万山，第三人田灵华的委托诉讼代理人张华跃到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告黄国才、雷青英向本院提出诉讼请求：1.确认合同编号为NF0001036的《南昌市存量房屋买卖居间合同》无效；2.确认合同编号为NCS2019005106的《南昌市存量房买卖合同》及合同编号为z190318w03《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》无效；3.判令两被告返还两原告位于南昌市高新开发区中兴和园34号楼2单元302室（第3层）的房屋（下称案涉房屋）；4.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告黄国才和雷青英系夫妻关系。2011年3月，两原告支付94万元购买了案涉房屋，建筑面积为140.58㎡。之后两原告支付住房专项维修资金、各种税费及办证费用，并于2012年进行装修，装修费用20多万元。两原告为涉案房屋花费共计约120多万元。因两原告长期在深圳经商，并未入住此房屋。2014年8月7日，两原告因需资金周转，拟用案涉房屋做抵押担保，向徐洪伟借款200万元，并在南昌市房产管理机关办理了抵押登记。徐洪伟为了能出卖抵押的涉案房屋，要求两原告共同出具了《委托书》，委托徐洪伟出卖上述房产，并进行了公证。但委托书中并未将房产的定价权授权给徐洪伟。其后，徐洪伟并未将借款200万元出借给黄国才和雷青英。为了低价获得案涉房屋，两被告和徐洪伟不顾两原告的反对，将案涉房屋违法进行了交易和过户。2017年1月12日，黄国才得知上述房产已转让给两被告。后来进一步了解到，徐洪伟与两被告利用虚假的居间合同，将两原告的案涉房屋进行了交易。原告认为，徐洪伟与两被告订立的居间合同无效，理由如下：一、居间合同中，居间人作为履行合同一方，并未在合同上签字盖章。居间合同涉及的法律主体为三方，居间一方应为合法的主体，并依法履行居间合同约定的义务，享有居间合同约定的权利。但是，两被告提供的居间合同中，并没有居间一方的签字盖章。两被告也没有提供证据证明居间一方的真实身份。在“甲方（卖方）”信息中，也没有雷青英的信息。从形式上看，居间合同是一份虚假合同，对各方并无约束力。二、被告提供的履约材料与居间合同的约定明显不符，居间合同约定的内容被告未提供证据予以证明。被告提供的居间合同约定的购房款为119万元，但付款凭证显示，实际转账款项为1132000元，销售不动产统一发票显示的购房款为806230元；居间合同约定的首付款为69万元，两被告的首付款为66万元，转款凭证显示的汇款金额为632000元。居间合同约定签约当日由被告支付购房定金2万元，并由居间方出具收据，被告并未提供履约的收据。由此进一步证明，被告与徐洪伟恶意串通，利用虚假的居间合同损害原告的利益，其所提供的居间合同依法应当认定为无效。三、居间合同约定的案涉房屋的价格是119万元，但不动产销售发票显示的金额却是806230元。依据《中华人民共和国契税暂行条例》第四条之规定，两被告购买房屋，应当以成交价格作为计税依据。居间合同约定以119万元的价格购买房屋，但两被告却以806230元的价格作为计税依据，该行为损害了国家利益，由此形成的合同依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，应当认定为无效合同。两被告明知涉案房屋的产权存在争议，仍然以合法形式违法将案涉房屋转让给第三人，两被告与第三人订立的合同无效。请求法院依法支持原告诉请。被告王辉明、刘秀龙辩称，一、被告取得涉案房产的过程合理合法，已经支付相应对价，应受法律保护。原告一而再、再而三的起诉、仲裁，实属滥用诉权的行为，其诉讼请求不应得到支持。现有证据证明，原告已经全权委托徐洪伟办理涉案房屋的交易、转让、过户事宜，并且原告已经与徐洪伟办理涉案房屋交易的委托书和公证书。被告购买涉案房屋，并支付对价，交易价格符合市场行情。原告所述徐洪伟与被告串通低价交易没有任何依据支持，也明显不具有合理性。被告对原告主张的录音证据三性均有异议。该证据在第一次起诉中，原告在庭审中否认有其他证据（包括该录音证据），现在经过多次诉讼、仲裁程序后提出该证据，我方对该证据的合法性及真实性提出异议，原告方也未提出相关电话的电信部门通话时间的证据予以佐证该录音是否剪辑，故此，该证据不具有合法性及真实性。被告方属于善意且支付对价的交易第三人，其权益应受法律保护。二、原告公证委托徐洪伟与被告的交易合法，涉税部门按照所在地基准价格交纳税费符合市场交易惯例，交易过程双方并无任何串通，且双方已经履行物权登记手续，合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。被告与第三人的买卖合同，依照法律规定，已经完成登记手续，同样合法有效。原告的诉讼请求没有事实与法律依据，不应得到支持。三、根据合同相对性原则，原告无论程序及实体上均无权对被告与第三人的交易合同提出主张。第三人田灵华辩称，一、第三人是通过中介公司找到该房屋的，第三人与被告以前不认识，现在也基本不认识，大家只是在看房和办理房屋交易手续时见过两次面。至于案涉房屋之前的产权是否有争议或者说有瑕疵，第三人不知道也不可能知道。二、第三人购买该房屋是支付了购房当时的社会公开价格的，价格是235万元整，而且完全是在中介机构的操作下进行的。三、第三人是通过南昌市房屋产权交易管理处和不动产登记中心办理相关产权转移手续的，政府登记部门都确认该房屋产权根本没有瑕疵，第三人是认为一切正常的。四、第三人对该房屋的产权是合法取得的。请求法院驳回原告对第三人的诉请。本院经审理认定事实如下：原告黄国才、雷青英为夫妻关系。2011年2月25日，黄国才、雷青英与南昌中兴发展有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于南昌市高新技术产业开发区艾溪湖北路中兴和园第34栋二单元3层302号房屋，房屋建筑面积共140.58㎡，黄国才、雷青英为此支付了购房款940002元、维修基金9400元、契税37600.08元。之后，黄国才、雷青英对案涉房屋进行了装修。2014年8月7日，黄国才（借款人及抵押人）与案外人徐洪伟（抵押权人及出借人）签订《借款及抵押合同》，合同载明：借款人黄国才因生意资金周转，现向出借人借款人民币（大写）贰佰万元整，抵押人同意将名下位于高新开发区中兴和园34号楼2单元302室（第3层）的房产作为抵押担保，房产证号：10××51，房产面积140.58㎡，抵押期限从2014年8月7日至2015年8月6日。黄国才、雷青英、徐洪伟在该合同上签名捺印。同日，黄国才、雷青英与徐洪伟签订委托书，内容为“坐落在南昌市高新开发区中兴和园34号楼2单元302室（第三层）的房屋壹套（建筑面积：140.58平方米）系我们夫妻的共同财产。因我们事务繁忙，特全权委托徐洪伟代理我们签订上述房屋的买卖协议、办理房产证和土地证过户，转让、交易、收取房款并协助购买方办理银行按揭、抵押贷款、抵押登记、更正、改错、撤档、领取房产证等相关手续。受托人在代理权限范围内签署的有关法律文件，我们均予以承认。委托期限自即日始至上述手续办完为止。受托人有转委托权”。黄国才、雷青英在该份委托书上签字捺印。同日，黄国才、雷青英在江西省南昌市青云谱公证处对该份委托书进行了公证。2014年8月12日，黄国才、雷青英办理了案涉房屋的他项权证（权证号：洪房他证高新开发区字第××号），他项权利人为徐洪伟。被告刘秀龙、王辉明为夫妻关系。2016年3月30日，徐洪伟以二原告的受托人身份，与王辉明、刘秀龙签订了编号为NF0001036的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》（下称1036号居间合同），约定王辉明、刘秀龙购买案涉房屋，购房款为119万元。2016年3月31日，王辉明、刘秀龙通过徐洪伟手机与黄国才就案涉房屋买卖事宜进行了通话。黄国才在通话中向徐洪伟、王辉明表示不愿意出售房屋且认为119万元房价过低，但王辉明、刘秀龙和徐洪伟置之不理。2016年4月1日，徐洪伟与王辉明、刘秀龙签订了编号为3601000000324786的《南昌市存量房买卖合同》（下称324786号存量房买卖合同）并办理了网签手续。为达到少缴契税的目的，双方在该合同中注明案涉房屋的房款总价为140580元，单价为1000元/㎡。随后双方办理了案涉房屋的产权过户登记。开票日期为2016年4月11日的销售不动产统一发票上注明案涉房屋的购房款为806230元，王辉明、刘秀龙以此数额为基数缴纳了契税。王辉明、刘秀龙向徐洪伟实际支付了119万元购房款。该款徐洪伟以抵债为由未支付给黄国才、雷青英。2017年11月27日，黄国才、雷青英诉至本院，要求撤销其与二被告之间的案涉房屋买卖合同，要求被告退还案涉房屋给原告并将案涉房屋所有权恢复至原告名下，由被告承担相应税费。黄国才、雷青英于2018年5月11日因故撤诉后，又于2019年1月2日向南昌仲裁委员会申请仲裁。2019年7月25日，南昌仲裁委员会以纠纷已由法院受理，视为双方放弃原仲裁协议为由，决定终止仲裁程序。仲裁期间，王辉明、刘秀龙将案涉房屋通过中介机构出售给田灵华。王辉明、刘秀龙与田灵华委托的王心彦（系田灵华女婿）于2019年3月18日签订了编号为z190318w03的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》（下称z190318w03号居间合同），合同中约定购房款为235万元。2019年3月28日，王辉明、刘秀龙与田灵华签订了编号为NCS2019005106的《南昌市存量房买卖合同》（下称5106号存量房买卖合同）并办理了网签手续。为达到少缴契税的目的，双方在该合同中注明案涉房屋的房款总价为140580元，单价为1000元/㎡。2019年3月29日，王辉明、刘秀龙与田灵华办理了案涉房屋的产权过户登记。开票日期为2019年3月29日的增值税发票上注明案涉房屋的购房款为926480元，田灵华以此数额为基数缴纳了契税。田灵华向王辉明、刘秀龙实际支付了235万元购房款。上述事实，有当事人举证及当事人陈述在案佐证。原告向本院提交商品房买卖合同、发票、装修收据及装修明细报价单、房屋装修状况照片、借款及抵押合同、他项权证书、委托书、公证书、房权证、5106号存量房买卖合同、1036号居间合同、与徐洪伟、王辉明的通话录音等证据；被告王辉明、刘秀龙向本院提交了324786号存量房买卖合同、1036号居间合同、协议、法院询问笔录和开庭笔录、仲裁决定书、贷款支付凭证、银行转账凭条、收条、意向金转账凭证、税收完税证明等证据。第三人田灵华向本院提交z190318w03号居间合同、房屋产权交易明细单、增值税普通发票、不动产登记证书、王心彦与房屋中介人员的关于购买案涉房屋的微信聊天截图等证据。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查，并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。本案的争议焦点为：一、被告王辉明、刘秀龙与案外人徐洪伟之间的房屋交易行为是否具有过错；二、1036号居间合同、5106号存量房屋买卖合同、z190318w03号居间合同是否应认定无效；三、原告黄国才、雷青英要求被告王辉明、刘秀龙归还案涉房屋的诉请是否应得到支持。关于焦点一。原告黄国才、雷青英将案涉房屋抵押给徐洪伟作为向徐洪伟借款的担保，并出具了授权委托书，委托徐洪伟出售房屋，依照法律规定，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。徐洪伟欲出售案涉房屋给王辉明、刘秀龙时，徐洪伟、王辉明、刘秀龙均在通话中与黄国才谈及房屋买卖事宜。王辉明问黄国才“你本身也是不想卖房子的，是这个意思吗”，黄国才明确回答“是的，是这个意思”，王辉明说“你实际也就是花了120多万元左右”，黄国才则说“不是的，实际上现在已经升值了，我过年的时候，也到售楼中心那里问过的，已经标到16000多了”……王辉明说“……我们就要操作过户了，到房产局，你愿意就协助一下，如果不愿意，我们就直接到房产局直接过户了”。王辉明、刘秀龙一方辩称在三方通话后，黄国才、雷青英有充分的时间可以阻止交易继续进行，其没有采取措施阻止，应当证明其认可了徐洪伟出售房屋。但在打电话给黄国才之前，徐洪伟已与王辉明、刘秀龙签订了居间合同，通话后第二日已在房管部门办理了房屋买卖合同的网签。在通话后，黄国才是否最终同意了以119万元出售案涉房屋，被告一方没有提供充分证据予以证明。本院只能根据法律规定和现有证据进行判断。黄国才提供的录音证据能够证明在黄国才明确表示不想卖房子亦不同意以119万元出卖案涉房屋的情况下，徐洪伟背离了受托人的法律义务，且王辉明、刘秀龙对此知情，应当认定徐洪伟、王辉明、刘秀龙三人均具有明显的过错。关于焦点二。在黄国才、雷青英与王辉明、刘秀龙进行仲裁期间，王辉明、刘秀龙通过房屋中介将案涉房屋出售给第三人田灵华，田灵华实际支付了235万元购房款。而之前王辉明、刘秀龙购买案涉房屋时实际向徐洪伟支付了119万元购房款。为达到少缴契税的目的，王辉明、刘秀龙与徐洪伟之间，田灵华与王辉明、刘秀龙之间，均没有向房屋管理部门如实申报真实交易价格，而是分别签订了不符合事实的324786号存量房买卖合同和5106号存量房买卖合同，均将购房款约定为140580元。必须承认，我国房屋交易市场管理中因无法准确判断房屋买卖中的实际交易价格，管理部门只能以地段评估价格作为房屋买卖中契税缴纳的计算基数，给了不法之人可乘之机。这是整个社会缺乏诚信、不尊重法律的不良风气所致。对少缴契税的行为，应当由相关管理部门对不法之人进行相应处罚。但田灵华与王辉明、刘秀龙签订的z190318w03号居间合同是双方真实意思表示，且实际支付了对价，该对价亦符合市场行情，案涉房屋的在房屋管理部门的登记权利人亦为出售人本人。虽然王辉明、刘秀龙、徐洪伟背离黄国才的意思表示进行交易，具有一定的过错，但田灵华对此不知情，故本院认为王辉明、刘秀龙将案涉房屋转售给田灵华的交易行为合法，z190318w03号居间合同合法有效。当事人为少缴契税，故意在存量房买卖合同中填写了不真实的交易金额，但房屋买卖交易是真实存在的，买受人也已实际支付了符合市场行情的对价。在二手房交易市场上普遍存在存量房买卖合同中填报虚假交易价格的现实情况下，如果仅因少缴契税就认定房屋交易行为无效的话，势必会造成整个房地产交易秩序的混乱并导致社会秩序的动荡，也是不符合房屋管理部门以地段评估价格作为契税缴纳基数的制定目的和初衷的。如有充分证据证明房屋交易过程中当事人少缴了契税的，相关管理部门可以通过行政手段甚至刑事手段追究违法之人。但在尊重历史、尊重现实的前提下，为维护社会秩序和房地产交易秩序的稳定，不宜认定本案中王辉明、刘秀龙与徐洪伟签订的1036号居间合同和5106号存量房买卖合同无效。故对黄国才、雷青英要求确认合同编号为z190318w03的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》、合同编号为NF0001036的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》、合同编号为NCS2019005106的《南昌市存量房买卖合同》无效的诉请，本院不予支持。关于焦点三。对徐洪伟违背委托人的意愿出售案涉房屋，王辉明、刘秀龙与徐洪伟虽然具有一定的过错，但田灵华购买案涉房屋的行为合法有效，对案涉房屋依法享有所有权。故对黄国才、雷青英要求王辉明、刘秀龙归还案涉房屋的诉请，本院不予支持。现无充分证据证明2016年3月份-4月份期间，王辉明、刘秀龙购买案涉房屋的价格明显过分低于当时的市场行情，但如果黄国才、雷青英有充分证据能证明确实因徐洪伟、王辉明、刘秀龙三人的过错导致了经济损失，可以另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告黄国才、雷青英的全部诉讼请求。案件受理费15510元，由原告黄国才、雷青英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  谢 英人民陪审员  谢大龙人民陪审员  周晓金二〇一九年十二月二十日法官助理刘春利书记员谢其乐