江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初15817号原告（反诉被告）：罗水华，男，汉族，1978年2月27日出生，住安徽省安庆市宿松县。委托诉讼代理人：韩红彩，上海申浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓烈，上海申浩律师事务所律师。被告（反诉原告）：昆山合泰房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320583MA1MRQK71M，住所地江苏省昆山市人民南路1168号13层04室。法定代表人：王澍陶，该公司董事长。委托诉讼代理人：王玥,男,该公司员工。原告罗水华与被告昆山合泰房地产开发有限公司（以下简称“合泰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月28日受理后，依法由审判员孙学谦独任审判，于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人韩红彩到庭参加了诉讼，被告合泰公司委托代理人王玥到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告罗水华向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除《昆山市商品房购销合同》;2、请求判令被告返还原告购房首付款本金754006.23元;3、请求判令被告支付原告违约金250400元；4、请求判令被告赔偿原告损失300000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年，原告从上海至昆山被告所在楼盘看房。原告和配偶本不具备在昆山购买商品房的条件，属于限购之列。被告销售人员承诺，其公司可以为原告办理“包装”，使得原告具备在昆山购买系争房屋的资格。原告在被告销售人员的花言巧语蛊惑下，支付了所谓“包装费”，于2017年8月27日与被告签署了《商品房认购协议》，支付了购房定金20000元，后签署《昆山市商品房购销合同》。原告根据被告的要求提供了有关原告及配偶的各项证明文件和征信材料，按照合同约定将购房首付款30%共计人民币754006.23元支付入被告账户。2018年8月，在原告办理购房贷款时，被告销售人员竟然变更购房合同约定，要求原告将首付款比例提高到80%，原告极为震惊，这个比例远远超出原告的支付能力。原告了解了昆山当地的信贷政策，并没有出现信贷政策调整的情况。原告多次与被告及销售人员交涉，寻求解决方案。经办销售人员称已经离职，不再负责此事，原告联系到新的销售人员，新销售人员对原告态度恶劣，消极应对。原告对被告这种涉嫌欺诈的不诚信行为极为愤慨。按照约定，自售房合同生效起30日内，被告应向昆山市住房和城乡建设局为原告申请登记备案。原告去住建局了解到，双方在签署购房合同后，被告并未按照约定为原告办理任何备案手续。且即算是原告的首付款支付到80%，原告仍然没有资格购买系争房屋，据此可以认定，被告从一开始就是在欺骗原告，如今原告签署购房合同支付完毕首付款已经两年，被告不诚信的行为让原告身心俱疲，也给原告造成了巨大的损失，在与被告协商无果的情况下，现起诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。被告合泰公司辩称,第一，原被告签订了商品房买卖合同合法有效,被告不存在欺诈行为,原告在与被告签订商品房买卖合同时,原告已知悉昆山市购房政策,被告销售人员及被告也并未向原告承诺可为原告办理包装业务,被告不存在欺诈行为。第二，原告目前没有购房资格，是因原告自身原因造成的，根据昆山市购房政策，购买昆山市房屋，需满足累计缴纳一年及以上个人所得税纳税证明，或社会保险缴纳证明，原告自2017年9月起，在昆山市缴纳社保，至2018年8月止，已缴满一年，但被告向住建委送审原告购房资格时，因原告未向被告披露其名下尚有一套房屋（在苏州大市范围或昆山），因此住建委未审核通过原告购房资格。第三，根据原告2018年7月向被告提供的个人信用报告，在2017年8月30日，原被告签订商品房买卖合同后，原告又于2017年12月15日和2017年12月25日，新增两笔个人住房贷款，导致原告贷款比例发生变化，同时根据商品房买卖合同补充协议第4条约定，如因原告或银行贷款政策原因需要提高首付，提高贷款利率，或不能办理按揭贷款的，则原告应自筹资金付清相应房款，否则被告有权单方面解除合同，且原告应向被告支付总房款10%的违约金。第四，原被告签订了买卖合同补充协议第20条，若原告在签约后，又以不符合购房政策或贷款政策为由要求解除合同的，则视为原告违约，且原告应向被告支付房屋总房款10%的违约金。被告合泰公司向本院提出反诉请求：1、请求依法判决被反诉人向反诉人支付违约金250400元；2、本案诉讼费用等由被反诉人被告承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2017年8月30日签订了《昆山市商品房购销合同》，合同约定被反诉人购买反诉人开发建设的XXX项目XX单元商品房，该商品房总房价款2504006.23元，被反诉人于合同签署的同时支付首付款42万元，余款在2017年8月31日付334006.23元，剩余购房款175万元通过银行贷款方式支付。被反诉人逾期付款超过60日的，反诉人有权解除合同，被反诉人按总房价款10%向反诉人支付违约金。为此，反诉原告为维护自身合法权益，特根据《民事诉讼法》等相关法律之规定向贵院依法提起反诉，恳请贵院依法支持反诉原告的反诉请求。原告罗水华辩称，不同意原告反诉，要求驳回反诉。第一，合同最终无法履行的原因在于被告，被告存在主观过错和欺骗，构成根本违约，原告受被告蛊惑，在签订认购协议和购房合同之前，原告已经把自己的持有房屋的情况和个人信贷情况告知被告，原告当时明知自己不具备购房资格的，被告销售经理向原告承诺，可以为原告包装，保证原告顺利在昆山购买房屋，后来根据合同履行情况来看，没有包装成功，所以被告违约。提醒法庭注意，认购合同第五条第四款，约定被告应当全部告知原告购房政策和贷款政策，在签署正式购房合同之前，双方对购房资格应该能够确定，当时如果被告拒绝和原告签署认购协议，该笔交易无法进行下去。被告为了商业利益欺骗，原告合法利益收到损害。根据认购协议第五条第五款，确定未经双方同意，购房合同条款是不能随意变更的，原告购买房屋前提是支付30%的首付款，后来被告擅自将首付款提到80%，是被告违约。我方认为合同无法履行，主要是被告过错，被告应当向原告承担违约责任，而非原告承担违约责任。经审理查明，2017年8月27日，原告罗水华的妻子秦某（乙方）与被告合泰公司（甲方）签订《商品房认购协议》，约定由乙方认购甲方开发的位于昆山市《XXX》XX室，该房屋预测建筑面积为88.92平方米，总房价为2504006.23元，本协议签订当日，乙方一次性向甲方支付定金2万元。该协议第三条约定的付款方式为，甲乙双方一致同意支付购房款的方式为按揭贷款，乙方于签约当日支付首付购付款754006.23元；剩余购房款1750000元，乙方在签订本协议后3日内银行所需按揭资料齐全，于签订《昆山市商品房购销合同》购当天办理银行按揭手续，否则甲方有权解除本协议，并没收乙方所交定金，将房源另售。签订认购协议当日，秦某向被告支付了20000元购房定金。2017年8月30日，原告罗水华与被告合泰公司签订《昆山市商品房购销合同》（以下简称“购销合同”），约定由原告购买花桥商银路北侧、梅浦河东面的《XXX》第XX室，建筑面积为88.9平方米，总房价为2504006.23元。买受人于合同签署的同时支付首付款人民42万元，余款334006.23元于2017年8月31日付清，剩余购房款人民币175万元通过银行贷款的方式予以支付。购销合同第七条约定：“买受人逾期付款的违约责任为：2.按逾期时间，分别处理，1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；2)途期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按房屋总价款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”。该购销合同第九条第2款约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.逾期不超过60天，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止：出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金；逾期超过60天后，本合同继续履行，出卖人按日向买受人支付万分之三的违约金直至实际交付房屋之日止。出卖人因逾期交房所承担的违约金上限不超过房屋总价款的10%”。该购销合同补充协议第四条约定，“3、如因买受人或银行贷款政策或公积金贷款政策原因需提高首付、提高贷款利率或不能办理按揭贷款的，则买受人应自接到出卖人或银行相关通知后7日内与出卖人和/或银行办理相关手续并自筹资金付清相应房款；否则，出卖人有权单方面解除本合同且买受人应支付总房价款10%的违约金，或要求买受人继续履行合同且买受人每日按逾期未付金额万分之五支付违约金。4、买受人承诺于本合同签署后30个工作日内按揭贷款放款至出卖人账户：否则，买受人应按主合同第七条的约定向出卖人承担逾期付款的违约责任，但因出卖人的原因除外”。至2017年8月31日，原告按照约定将购房首付款734006.23元支付给被告。在原告和被告签订购销合同前，被告向原告发放了XXX购房手续提示。现原告共支付被告购房款754006.23元，涉案房屋仍由被告占有。原告和被告确认，自开庭当天即2019年10月16日起解除原告和被告签订的购销合同。另查明，昆山的购房政策为：2016年10月3日，苏州市人民政府印发了《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》，第二条规定，进一步调整商品住宅购买政策。非本市户籍居民家庭申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区、昆山市、太仓市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明；暂停对已拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房；……房地产开发企业和房地产经纪机构不得向不符合条件的购房人出售商品住房。购房人需提供现有房屋情况相关证明材料并出具书面承诺。违反上述规定的，房地产交易和不动产登记部门不予办理相关手续。原告的户籍在安徽省安庆市，2017年9月开始至2018年8月，原告通过案外人昆山誉杰信息技术有限公司在昆山连续缴纳了12个月的社会保险。原告的个人信用报告显示，2017年12月15日，兴业银行太原分行向原告发放了550000元个人住房贷款，2017年12月25日中国建设银行山西省分行向原告发放了500000元个人住房贷款。原告陈述，2014年9月，原告在昆山开发区XX路XX号XXX花园购买了商品房一套。案外人秦某向本院出具情况说明，其在本案中的权益由其丈夫罗水华予以主张，并同意由罗水华接收被告应退还给原告的购房款。再查明，原告提供与被告销售人员的微信聊天记录一组，证明办理贷款时，被告销售人员违反约定，要求被告支付首付款至80%；后原告与被告销售人员交涉无果，原销售人员离职，新销售人员消极应对。被告对该证据不认可，因看不到微信的原载体。原告提供银行交易明细一份，证明原告受被告销售人员蛊惑支付了15000元包装费。被告对该证据不认可，无法证明其证明目的，15000元是向刘炼支付，刘炼与被告无任何关系。上述事实有商品房认购协议、商品房购销合同及补充协议、收据、银行转账记录、XXX购房手续提示、结婚证、微信聊天记录、律师函、个人信用报告、社保参保证明、情况说明，以及本院庭审笔录和质证笔录予以证实。本院认为，关于原告要求解除购销合同的诉请，现被告同意解除购销合同，双方达成合意，本院予以确认，原告和被告签订的购销合同自2019年10月16日起解除。关于原告要求被告返还购房首付款本金754006.23元的诉请，本院分析如下：其一，原告在与被告签订购销合同时，并非苏州户籍，也未在苏州地区缴纳1年以上社会保险或者个人所得税，且原告陈述其在2014年在昆山开发区已购买了一套商品房，由此可知原告在签订购销合同时并不具备在昆山购房的资格；其二，至2017年8月31日，原告已按购销合同的约定向被告支付合同约定的首付款754006.23元；其三，原告在2017年8月与被告签订购销合同后，从2017年9月开始至2018年8月在昆山缴纳了社会保险；由此可知，原告在与被告签订购销合同时，明知其不具备昆山购房资格，被告作为房地产开发商也未尽到审核购房者资格和提示购房者的义务，现因原告不符合购房资格，原告和被告的购销合同不能继续履行，现原告和被告同意解除合同，本院予以确认，在合同解除后，被告应当将购房款754006.23元返还给原告。关于原告主张依据购销合同第9条第2款要求被告支付违约金250400元的诉请，购销合同第9条第2款约定的是出卖人逾期交房的违约金，而原告主张的是合同解除后的违约金，由此可知，原告的此项诉请没有依据，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿损失300000元，原告主张为利息损失、律师费用、维权费用等，原告在订立购销合同时，明知其不具备在昆山的购房资格，其应预见到因违反苏州市的调控政策而出现合同无法履行的后果，原告的此项主张于法无据，本院不予支持。关于被告反诉要求原告承担违约金250400元的诉请，本院认为，被告作为商品房开发商，属于专业的房屋销售者，应当知悉在苏州地区购房和贷款的政策，本案中，原告的户籍、社会保险和已购房情况等，属于被告在销售商品房过程中应当严格审查的信息，被告未尽到审核和提示义务，仍与原告签订购销合同并接受原告支付的购房首付款，导致原告和被告签订的购销合同不能履行，现被告依据原告未按合同约定支付购房款为由要求支付违约金，并无依据，由此，本院对被告的反诉请求亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告罗水华与被告昆山合泰房地产开发有限公司于2017年8月30日签订的《昆山市商品房购销合同》自2019年10月16日起解除；二、被告昆山合泰房地产开发有限公司归还原告罗水华购房款754006.23元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回原告罗水华的其他诉讼请求。四、驳回被告昆山合泰房地产开发有限公司的反诉请求。(如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：32×××60-33651)如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13416元，保全费5000元，合计18416元，由原告负担。反诉案件受理费13416元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员  孙学谦二〇一九年十一月二十七日书记员  张贤飞附：1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。