云南省丘北县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2626民初1430号 原告砚山大千房地产开发有限公司（反诉被告），住址：云南省文山州砚山县江那镇七乡大道，统一社会信用代码：91532622399225999J。 法定代表人尹婕，该公司总经理。 委托代理人李玉超，云南鼎祥律师事务所律师，代理权限特别授权。 被告赵海军（反诉原告），男，彝族，1984年10月05日出生，住丘北县。 委托代理人李孝懿，云南圆合圆律师事务所律师，代理权限特别授权。 原告砚山大千房地产开发有限公司（反诉被告）与被告赵海军（反诉原告）商品房买卖合同纠纷一案，于2019年07月16日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序于2019年09月05日公开开庭进行了审理，原告砚山大千房地产开发有限公司（反诉被告）的特别授权委托代理李玉超、被告赵海军（反诉原告）及其特别授权委托代理人李孝懿到庭参加诉讼。本案现已审理终终结。 原告砚山大千房地产开发有限公司（反诉被告）诉称，2018年01月14日文山志诚房地产开发有限责任公司丘北分公司(2018年04月23日变更为原告砚山大千房地产开发有限公司)与被告赵海军（反诉原告）签订了一份《大千铭苑商品房定购协议》,约定被告赵海军（反诉原告）认购原告砚山大千房地产开发有限公司（反诉被告）开发建设的位于丘北县商品房,该房屋参考面积约106.45平方米(该面积为预售测绘面积,具体面积以政府主管部门最终认定之测绘数据为准),房屋单价为人民币3,099.00元/平方米,总价款为人民币329,889.00元。协议签订后,被告赵海军（反诉原告）按照协议约定支付了首付款人民币99,889.00元。后原告砚山大千房地产开发有限公司（反诉被告）在施工过程中,因户型规划发生变动,被告赵海军（反诉原告）所订购的房源未能建设,针对该情况,原告砚山大千房地产开发有限公司（反诉被告）曾主动与被告赵海军（反诉原告）进行协商调换房源,并做出相应的补偿政策,被告赵海军（反诉原告）虽然已暂选定房号为1-2-302号(面积为119.26平方米,单价3,699.00元/平方米,总价为441,423.00元),但是对于原告砚山大千房地产开发有限公司（反诉被告）给予的补偿条件不满,双方未能正常签订《商品房购销合同》。综上所述,因原告砚山大千房地产开发有限公司（反诉被告）建设的房屋户型规划发生变动,已经无法提供给被告赵海军（反诉原告）所订购的房源,而被告赵海军（反诉原告）又不同意调换房源也不同意原告砚山大千房地产开发有限公司（反诉被告）的补偿条件。因此,双方签订的《大千铭苑商品房定购协议》无法履行,合同目的不能实现,应当依法解除。为了原、被告的该起纠纷能够得到解决,提起诉讼：1、请求人民法院依法判决解除原、被告双方签订的《大千铭苑商品房定购协议》;2、原告自愿如数退还被告所交首付款人民币99,889.00元,并自愿承担银行同期贷款利息人民币12,446.17元的违约责任(共计:112,335.17元);3、本案诉讼费由被告承担。 被告赵海军（反诉原告）辩称，2018年01月14日文山志诚房地产开发有限责任公司丘北分公司(2018年04月23日变更为被告砚山大千房地产开发有限公司)与被告赵海军（反诉原告）签订了一份《大千铭苑商品房订购协议》,约定订购“大千铭苑小区”3幢1单元601号商品房,该房屋参考面积106.45平方米,单价为3,099.00元/米,总价为329,889.00元。协议签订后被告赵海军（反诉原告）按约定支付了定金人民币99,889.00元。后因为原告（反诉被告）砚山大千房地产开发有限公司修改设计图导致原告实际订购的房屋不存在,被告赵海军（反诉原告）要求换同样的户型,被告知没有了。综上所述,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的,无权要求返还定金:收受定金的一方不履行约定债务的,应当双倍返还定金”。故提起反诉请求：一、解除合同；二、判令原告砚山大千房地产开发有限公司（反诉被告）双倍反还定金(99,889.00元×2)199,778.00元,并支付利息人民币12,446.17元,合计人民币212,224.17元；三、判令原告砚山大千房地产开发有限公司（反诉被告）承担本案全部诉讼费用。 以上诉请事实，原告砚山大千房地产开发有限公司（反诉被告）向本院列举了下列证据证明。 第一组证据商品房预售许可证明。欲证明丘北县锦屏镇普者黑大街“大千铭苑”小区原系文山志成房地产开发有责任公司丘北分公司开发建设，后于2018年04月23日变更为原告砚山大千房地产开发有限公司（反诉被告）的事实。 第二组证据大千铭苑商品房订购协议。欲证明被告赵海军（反诉原告）订购原告开发建设的丘北县锦屏镇普者黑大街“大千铭苑”小区3幢1单元601号商品房，双方对房屋参考面积、单价、付款方式等进行了约定的事实。 第三组证据房屋户型（E户型）。欲证明被告赵海军（反诉原告）向原告砚山大千房地产开发有限公司订购的E户型参考面积为106.65平方米，该户型为平层的事实。 第四组证据房产平面图，欲证明原告砚山大千房地产开发有限公司（反诉被告）对被告赵海军（反诉原告）所订购的3-1-601号房屋规划为跃层，产权面积为194.28平方米，分摊面积为25.08平方米。该户型与被告订购的户型不一致，双方的合同目的不能实现的事实。 经质证，被告赵海军（反诉原告）对原告（反诉被告）砚山大千房地产开发有限公司列举的第一组证据无异议。对第二组证据真实性无异议。但对证明观点持有异议，认为，订购协议中第三、四条都是要求购房方承担定金法则责任，那么现在原告砚山大千房地产开发有限公司不能提供房源的情况下，根据合同法对等原则，原告砚山大千房地产开发有限公司就应该双倍返还定金。对第三、四组证据本身无异议。对证明观点持有异议，认为，原告砚山大千房地产开发有限公司（反诉被告）将原来签订协议的房屋建盖成了复式楼。 被告赵海军（反诉原告）对其抗辩理由，向本院列举了下列证据证明。 第一组证据原告砚山大千房地产开发有限公司（反诉被告）营业执照复印件件。欲证明原告砚山大千房地产开发有限公司（反诉被告）的诉讼主体资格及基本情况的事实。 第二组证据收据、银行转账小票。欲证明被告赵海军（反诉原告）缴纳定金人民币99,889.00元的事实。 第三组证据承诺书。欲证明原告砚山大千房地产开发有限公司（反诉被告）要求被告赵海军（反诉原告）写承诺书要求被告赵海军（反诉原告）承担定金法律责任的事实。 第四组证据商品房订购协议。欲证明原告砚山大千房地产开发有限公司（反诉被告）与被告赵海军（反诉原告）签订商品房订购协议的事实。 经质证，原告砚山大千房地产开发有限公司（反诉被告）对被告赵海军（反诉原告）列举的第一组证据无异议。对第二、三组证据真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。认为，被告赵海军（反诉原告）所付给原告砚山大千房地产开发有限公司（反诉被告）的这笔钱不是定金而是房屋的首付款30%。对第四组证据真实性、合法性无异议。对证明的观点持有异议，认为，商品房订购协议的相关规定，开发商在签订商品房订购协议时，开发商已经具备了销售商品，被告赵海军（反诉原告）交付给原告砚山大千房地产开发有限公司（反诉被告）的款项不是定金而是总房价30%的首付款。 通过原告、被告对上述证据的举证、质证，本院认为，原告砚山大千房地产开发有限公司（反诉被告）列举的第一至三组证据能证明原文山志成房地产开发有限责任公司丘北分公司与被告赵海军（反诉原告）签订了丘北县锦屏镇普者黑大街《大千铭苑商品房定购协议》小区3幢1单元601号商品房买卖合同。户型参考面积为106.65平方米，该户型为平层。后2018年04月23日原文山志成房地产开发有限责任公司丘北分公司变更为砚山大千房地产开发有限公司。该第一至三组证据来源合法，具有客观真实性和关联性，其证明效力本院予以采信。第四组证据房产平面图与本案无关联性，其证明效力本院不予确认。被告赵海军（反诉原告）列举的第一至四组证据能证明原告砚山大千房地产开发有限公司（反诉被告）具备诉讼主体资格，收到被告赵海军（反诉原告）缴纳定金人民币99,889.00元，并要求被告赵海军（反诉原告）写承诺书承担定金责任以及双方签订《大千铭苑商品房订购协议》。 根据庭审举证、质证和认证，本院确认如下法律事实。2018年01月14日原文山志成房地产开发有限责任公司丘北分公司与被告赵海军（反诉原告）签订了丘北县锦屏镇普者黑大街《大千铭苑商品房定购协议》小区3幢1单元601号商品房买卖合同。该房屋参考面积约106.45平方米(该面积为预售测绘面积,具体面积以政府主管部门最终认定之测绘数据为准),房屋单价为人民币3,099.00元/平方米,总价款为人民币329,889.00元。协议签订后,被告赵海军（反诉原告）按照协议约定支付了首付款人民币99,889.00元。2018年04月23日原文山志成房地产开发有限责任公司丘北分公司变更为砚山大千房地产开发有限公司。在施工过程中,因户型规划发生变动,被告赵海军（反诉原告）所订购的房源未能建设,针对该情况,原告砚山大千房地产开发有限公司（反诉被告）曾主动与被告进行协商调换房源未果。现原告砚山大千房地产开发有限公司（反诉被告）诉至法院，一、请求解除合同；二、原告砚山大千房地产开发有限公司（反诉被告）自愿如数退还被告赵海军（反诉原告）所交的首付款人民币99,889.00元并自愿承担银行同期贷款利息人民币12,446.00元，合计人民币112,335.17元;三、诉讼费由被告赵海军（反诉原告）承担。被告赵海军（反诉原告）争对同一案件事实对原告砚山大千房地产开发有限公司（反诉被告）提起反诉请求，一、解除合同；二、判令原告砚山大千房地产开发有限公司（反诉被告）双倍返还定金人民币（99,889.00元×2）199,778.00元,并支付利息人民币12，446.17元，合计人民币212,224.17元;三、诉讼费由原告砚山大千房地产开发有限公司（反诉被告）承担。 本院认为，原告砚山大千房地产开发有限公司（反诉被告）将正在建设中的商品房预先给买受人被告赵海军（反诉原告）认购，并由买受人赵海军（反诉原告）支付认购金，且双方签订了《大千铭苑商品房定购协议》，该《大千铭苑商品房定购协议》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，协议应当认定为《商品房买卖合同》。因此《大千铭苑商品房定购协议》合法、有效，依法受法律保护。原告砚山大千房地产开发有限公司（反诉被告）合同履行过程中，因开发的户型规划发生变动,被告赵海军（反诉原告）所订购的房源未能建设，故原告砚山大千房地产开发有限公司（反诉被告）属于合同违约，依法应承担违约责任。原告砚山大千房地产开发有限公司（反诉被告）要求解除合同，并自愿如数退还被告赵海军（反诉原告）所交的首付款及自愿承担银行同期贷款利息，且被告赵海军（反诉原告）也无异议，符合法律规定，本院予以支持。被告赵海军（反诉原告）同意解除合同及接受银行同期贷款利息。但反诉请求要求原告砚山大千房地产开发有限公司（反诉被告）还应赔偿购房款双倍定金。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的解释第八条，“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。依据上述规定，被告赵海军（反诉原告）反诉请求解除与原告砚山大千房地产开发有限公司（反诉被告）签订的《大千铭苑商品房定购协议》，返还已付购房款及利息，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，该反诉请求符合法律规定，本院予以支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的解释第八条、《商品房销售管理办法》第十六条的规定，判决如下： 一、解除2018年01月14日原告砚山大千房地产开发有限公司（反诉被告）与被告赵海军（反诉原告）签订的《大千铭苑商品房定购协议》； 二、由原告砚山大千房地产开发有限公司（反诉被告）双倍返还被告赵海军（反诉原告）认购金人民币19,778.00元,支付中国人民银行同期贷款利息人民币12,446.17元，合计人民币212,224.17元。自判决书生效后十五日内履行完毕； 案件受理费人民币2,547.00元减半收取人民币1,273.00元,由原告砚山大千房地产开发有限公司（反诉被告）承担。 案件反诉受理费人民币4,483.00元减半收取人民币2241.50元，由原告砚山大千房地产开发有限公司（反诉被告）承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院。 如果未按本判决书确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决书确定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。 审判员 徐 敏 二〇一九年九月十一日 书记员 杨树忠