海南省琼海市人民法院民事判决书（2019）琼9002民初820号原告：冯菁，女，1964年7月6日出生，汉族，住琼海市。委托诉讼代理人：李海燕，海南广哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：李学武，琼海市方正法律事务所法律工作者。被告：沈荣海，男，1982年1月26日出生，汉族，户籍地：广东省茂名市茂港区，原住海南省琼海市，现住址不详。第三人：孙庆军，男，1968年6月24日出生，汉族，原住琼海市，现住黑龙江省绥棱县。第三人：陈夏平，男，1983年3月13日出生，香港特别行政区居民，原住琼海市，现住址不详。第三人：王晓旭，男，1987年6月25日出生，汉族，住黑龙江省绥棱县。原告冯菁与被告沈荣海、第三人孙庆军、陈夏平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用简易程序。因被告沈荣海、第三人陈夏平现住址不详，需要公告送达有关诉讼文书，本案不宜适用简易程序进行审理。于2019年5月21日本院依法裁定将本案转为普通程序。因王晓旭与本案的审理结果可能存在法律上的权利义务关系，2019年4月16日依法追加王晓旭为本案第三人参加诉讼，并公开开庭进行了审理。原告冯菁的委托诉讼代理人李海燕到庭参加诉讼，被告沈荣海及第三人孙庆军、陈夏平、王晓旭缺席。本案现已审理终结。原告冯菁向本院提出诉讼请求：1.判决终止原告与被告于2016年9月1日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付2017年12月至2018年12月租金85800元给原告；3.判令被告将坐落于琼海市嘉积镇德海路(原朝标路)玉泉丽都小区大门西侧第四间房屋腾空后返还给原告。事实与理由：2016年9月1日，原告与被告在琼海市嘉积镇签订《房屋租赁合同》，合同主要内容为：原告将坐落于琼海市嘉积镇德海路(原朝标路)玉泉丽都小区大门西侧第四间房屋租赁给被告用于经营咖啡、西餐，租赁期6年，从2016年9月1日至2022年8月31日止，租金分段计算：即2016年9月1日至2018年8月31日期间，每月6500元；2018年9月1日至2020年8月31日期间，每月租金在上年基础上递增5%为6825元；2020年9月1日至2022年8月31日期间，每月租金在上年基础上再递增5%为7166.25元。此外，双方同意按第一年租金标准扣减二个月装修期租金，并对合同终止、违约责任等情形作出约定。合同签订后，被告依合同第五条的约定向原告支付押金19500元，原告依合同第六条约定同时将房屋交付被告使用。但被告接收房屋后，租金仅支付至2017年11月，对2017年12月至2018年12月的租金85800元一直拖欠。起初，原告经电话催收，被告总是说出差在外地，回来再补交，尔后便不再接听原告电话。2018年10月，原告到出租房屋进行查看，得知被告已将房屋的一楼和四楼转租给第三人孙庆军用于经营金汤牛肉面馆，二楼和三楼已转租给第三人陈夏平用于经营爱乐琴行。根据双方签订的合同第十四条第3项、第十七条第2项约定，乙方（即被告）欠租金累计达二个月，甲方（即原告）有权终止合同，收回租赁房屋，押金不予退还，同时有权继续追缴拖欠的租金的规定，被告未经原告同意擅自将房屋转租给第三人，其转租行为是无效的。对此，2018年10月原告曾向琼海市人民法院提起诉讼，案在审理期间，第三人表示愿意与原告重新签订租赁合同，并协商解决争议问题，因此，原告于同年11月申请撤回起诉。但撤诉后第三人既未与原告签订合同，也没有与原告协商处理，而在撤诉的当月却先后停止营业，现整幢楼房处于关门状态。为维护原告的合法权益,特再提起诉讼，请求判如所请。被告沈荣海未提交书面答辩，也没有提交证据材料。第三人孙庆军答辩称：冯菁与沈荣海，以及沈荣海与王晓旭之间签订房屋租赁合同与第三人孙庆军无关，孙庆军并非本案适格的第三人。原告起诉孙庆军没有事实根据和法律依据，请求依法驳回原告对第三人孙庆军起诉。第三人陈夏平未提交书面答辩，也没有提交证据材料。第三人王晓旭未提交书面答辩，也没有提交证据材料。当事人围绕诉讼主张提交了证据，原告提供了如下证据：证据1.《房屋租赁合同》复印件，证明原告于2016年9月1日将琼海市嘉积镇德海路(原朝标路)玉泉丽都小区大门西侧第四间房屋整栋租赁给被告，并在合同中明确约定了房屋租金、违约金等事项；证据2.《房屋所有权证》复印件，证明涉案房屋属原告所有；证据3.工商银行出具的证明，证明涉案房屋抵押于工商银行琼海市支行，房屋所有权证原告存放在该行。第三人孙庆军提供了《房屋租赁合同》复印件一份，该合同显示：甲方（出租方）为沈荣海，乙方（承租方）为王晓旭。第三人孙庆军提供的证据因其未提供证据原件，在质证中原告对其三性均有异议，认为本人并不知道这份合同，也不认识王晓旭。本院经核证认为，原告提供的证据以及其庭审中的陈述能形成证据链，并能够互相印证，其真实性、合法性、关联性及证明内容本院予以确认，并作为认定本案事实的根据。孙庆军提供的证据，因其未提交证据原件，且原告对该证据有异议，故本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》【合同编号：2016（冯沈租赁）第0901号】，将其名下位于琼海市嘉积镇德海路(原朝标路)玉泉丽都小区大门西侧第四间房屋整栋（共四层）出租给被告用于经营咖啡、西餐，合同约定：租赁期限为6年，自2016年9月1日至2022年8月31日止，租金分段计付：即2016年9月1日至2018年8月31日期间，每月6500元；2018年9月1日至2020年8月31日期间，每月租金在上年基础上递增5%为6825元；2020年9月1日至2022年8月31日期间，每月租金在上年基础上再递增5%为7166.25元，双方同意按第一年租金标准扣减二个月装修期租金；在合同签订之日，乙方（被告）应向甲方（原告）支付19500元作为押金；甲方应于本合同生效之日，将该房屋交给乙方使用；非经甲方书面同意，乙方无权自行将该房屋转租；乙方擅自将房屋转租给他人、欠租金累计达2个月等，甲方可视为合同期满，有权单方终止合同并收回房屋；本合同在履行中发生争议，可向琼海市人民法院起诉。合同还对房屋租赁税费、生效时间（即自甲方收到乙方押金之日起生效）等事项进行了约定。合同签订后，被告向原告支付了押金19500元，原告也同时将涉案房屋交付被告使用，合同履行过程中，被告仅向原告支付房屋租金至2017年11月，自2017年12月起便不再支付租金，经原告多次催收，被告开始总是以种种理由拖欠，尔后便失去联系。2018年10月，原告到现场勘查房屋，得知被告已将涉案房屋一楼和四楼转租给第三人孙庆军用于经营面馆，二楼和三楼已转租给第三人陈夏平用于经营琴行。为此，原告于2018年10月29日向本院提起诉讼，请求事项与本案的请求事项基本一致。审理期间，第三人孙庆军、陈夏平表示愿意与原告协商处理，原告于同年11月29日便申请撤回起诉。同日本院作出（2018）琼9002民初2997号民事裁定，准予撤回起诉。原告撤诉后，第三人孙庆军、陈夏平既未与原告协商解决房屋租赁问题，也拒绝向原告提供房屋转租合同文本，却在同年12月先后停止营业并关门走人。今年3月12日，原告再次向本院提起诉讼，请求判如所请。案在审理期间，第三人孙庆军向本院提交一份《房屋租赁合同》复印件，该合同的甲方（出租方）为沈荣海，乙方（承租方）为王晓旭，合同显示租赁的房屋与本案所涉房屋吻合。为此，本院依法追加王晓旭作为本案第三人参加诉讼。由于被告沈荣海和第三人陈夏平地址不详，本院于2019年5月28日在《人民法院报》中向其公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书、开庭传票、民事裁定书等诉讼文书。被告沈荣海、第三人陈夏平经公告送达开庭传票，第三人孙庆军、王晓旭经邮寄送达开庭传票，无正当理由均不到庭参加诉讼，本案已依法缺席进行审理。另查，第三人陈夏平系香港特别行政区居民。本院认为，原、被告于2016年9月1日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同不违反法律和行政法规的禁止性规定，为合法有效合同。依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有约束力，原、被告均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告已按约定履行了向被告交付租赁房屋的义务，被告应依约履行给付租金义务，但被告仅向原告支付截止2017年11月的房屋租金，对2017年12月至2018年12月期间的房屋租金85800元一直拒付，已构成违约。根据双方签订的合同约定：非经原告同意，被告无权自行将涉案房屋进行转租。但被告未经原告同意，擅自将涉案房屋转租给第三人，其行为同样构成违约，故被告与他人的转租行为无效。此外，合同还明确约定，被告擅自将房屋转租给他人、拖欠租金累计达2个月等，原告可视为合同期满，并可单方终止合同收回房屋。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条关于“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”和第一百零九条关于“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”的规定，现原告主张终止原、被告所签订的《房屋租赁合同》，以及要求被告向原告支付2017年12月至2018年12月期间所拖欠的房屋租金85800元，并腾空房屋返还给原告，有事实根据和法律依据，本院予以支持。被告沈荣海、第三人孙庆军、陈夏平、王晓旭经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其抗辩权，本院可依法缺席判决。因此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、终止原告冯菁与被告沈荣海于2016年9月1日签订的《房屋租赁合同》【合同编号：2016（冯沈租赁）第0901号】；二、限被告沈荣海于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告冯菁支付2017年12月至2018年12月期间的房屋租金85800元；三、限被告沈荣海于本判决发生法律效力之日起三十日内腾空原告冯菁名下坐落于琼海市嘉积镇德海路(原朝标路)玉泉丽都小区大门西侧第四间房屋，并将房屋返还给原告冯菁。案件受理费1946元，由被告沈荣海负担。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，原告冯菁，被告沈荣海，第三人孙庆军、王晓旭可以在判决书送达之日起十五日内，第三人陈夏平可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长 雷 平审 判 员 邹燕萍人民陪审员 朱 蝶二〇一九年十月二十日法官 助理 黄雪莹书 记 员 文少玲附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。