黑龙江省密山市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0382民初1342号原告：汤惠全，男，1966年9月21日出生，汉族，无职业，住所地密山市。委托诉讼代理人：唐守玉，黑龙江辰衡律师事务所律师。被告：黑龙江天顺缘房地产开发有限公司，住所地宾县宾州镇奋斗街西百花（厢房）楼。负责人：初向阳，经理。委托诉讼代理人：魏彤，黑龙江彤城律师事务所律师。被告：牡丹江大中建筑安装工程有限公司，住所地牡丹江市阳明区光华街**。法定代表人：姚占文，总经理。委托诉讼代理人：刘伟，黑龙江智轩律师事务所律师。被告：杜明礼，男，1959年3月6日出生，汉族，无职业，，住所地密山市委托诉讼代理人：刘伟，黑龙江智轩律师事务所律师。原告汤惠全与被告黑龙江天顺缘房地产开发有限公司（以下简称天顺缘房产公司）、牡丹江大中建筑安装工程有限公司（以下简称大中建筑公司）、杜明礼、第三人徐子晶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。审理中，汤惠全申请撤回了对徐子晶的起诉，因该请求符合法律规定，本院依法予以准许。汤惠全及其委托诉讼代理人唐守玉，天顺缘房产公司的委托诉讼代理人魏彤，大中建筑公司与杜明礼的共同委托诉讼代理人刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汤惠全向本院提出诉讼请求：1．依法确认原告汤惠全购买的密山市天福家园小区高层1单元1403室房屋的买卖合同有效；2．被告天顺缘房产公司、大中建筑公司、杜明礼为汤惠全办理房屋产权登记手续；3．诉讼费由天顺缘房产公司、大中建筑公司、杜明礼负担。事实和理由：大中建筑公司从天顺缘房产公司获得密山市天福家园小区高层2单元1403室房屋。因该房屋并未建设，天顺缘房产公司实际交付的房屋为1单元1403室。2017年3月6日，大中建筑公司将房屋出售给汤惠全。汤惠全以现金方式将房款全部支付完毕。现天顺缘房产公司已经开始办理房屋入住产权手续。在办理过程中，汤惠全与天顺缘房产公司工作人员发生口角，天顺缘房产公司拒绝为汤惠全办理产权手续。故汤惠全诉至法院，请求维护支持其诉讼请求。诉讼过程中，汤惠全变更诉讼请求为：1．要求解除与被告之间的房屋买卖合同；2．要求被告返还购房款190000元，其中160000元自2017年3月5日开始按中国人民银行公布的贷款利率支付利息至房款给付完毕时止，30000元自2018年8月8日开始按中国人民银行公布的贷款利率支付利息至房款给付完毕时止。天顺缘房产公司辩称，一、原告汤惠全并未向被告天顺缘房产公司交付购房款，天顺缘房产公司至今未收到汤惠全交来的购房款。二、汤惠全提交的房屋买卖合同的买受人是孔令影，并非汤惠全。天顺缘房产公司出具的合同及收据的合同相对方均为孔令影，而汤惠全称其交纳了190000元房款，通过现金方式均交给了被告杜明礼及被告大中建筑公司，即与汤惠全形成房屋买卖的相对人应当为大中建筑公司和杜明礼，并非天顺缘房产公司。汤惠全要求确认买卖有效，不具有合同主体上、给付方式上及房屋所有权权属的条件，因此应驳回汤惠全的诉讼请求。另，天顺缘房产公司于2015年9月15日已将涉案房屋与第三人徐子晶签订了买卖合同，并且徐子晶先向天顺缘房产公司交纳了30000元购房定金。2019年3月26日，徐子晶又全额补交了购房款，并于2019年3月27日办理了房屋入住手续，同时向房产部门缴纳了房屋维修基金，及向相关部门交了水费、电费、取暖费等费用。并且据天顺缘房产公司了解，该房屋已经进行了装修。综上，汤惠全起诉天顺缘房产公司，天顺缘房产公司属主体不适格，并且双方之间并无合同关系，不应承担合同义务。大中建筑公司辩称，据其向被告杜明礼了解情况，杜明礼向原告汤惠全借款，并将涉案房屋抵押，并非真实的房屋买卖行为，而是抵押借贷行为。涉案房屋是抵押物，杜明礼向汤惠全出具的票据是以收费票据的形式出具的，杜明礼将收到的款项用于天福家园工程施工建设，并非真正的房屋买卖。请求法院依法裁判。杜明礼辩称，其向原告汤惠全借款，并将涉案房屋抵押。其与汤惠全并非真实的房屋买卖行为，而是抵押借贷行为。涉案房屋是抵押物，杜明礼向汤惠全出具的票据是以收费票据的形式出具的，杜明礼将收到的款项用于天福家园工程施工建设，并非真正的房屋买卖。请求法院依法裁判。本院经审理认定事实如下：2016年1月15日，被告天顺缘房产公司（甲方、发包方）与被告大中建筑公司（乙方、承包方）签订了建筑工程承包合同，被告杜明礼作为大中建筑公司的委托代理人在合同中签字。杜明礼亦是大中建筑公司在大中建筑公司天福家园项目部的负责人。天顺缘房产公司将密山市天福家园高层1、2、3、4、5、6号楼及地下车库、裙房承包给大中建筑公司。该合同第六条中约定工程施工至开盘销售期间不付任何工程款项。乙方协助办理五证手续，办证一切费用由甲方承担。五证办齐后由甲方将售楼专用章、售楼票据交于乙方由乙方自行解决工程款。乙方有权出售楼房，出售楼房的款项用于支付工程款，乙方有权采取对建设楼房进行抵押借款、贷款等方式进行筹集工程款，甲方对乙方出售的楼房抵押的楼房、贷款等进行监督。双方约定在每栋楼封顶后一个月内甲方必须抽回乙方抵押的楼房，并承担全部借款本金及利息。如果甲方不能按照约定抽回抵押担保贷款房屋而偿还本金及利息，乙方所抵押担保贷款的房屋行为由甲方自行承担。杜明礼向天顺缘房产公司出具证明，如果被抵押的房屋抽不回来，将以售楼开盘价核算出金额，作为天顺缘房产公司付给杜明礼在该小区所施工工程的工程款及材料费，如果出现任何问题及一切费用均由杜明礼负责。大中建筑公司将本案诉争房屋抵押给了孔令影。而天顺缘房产公司作为出售人出具了一份买受人为孔令影的房屋认购合同，大中建筑公司密山天福家园项目部在该房屋认购合同上盖章，并有杜明礼签字。2016年8月18日，天顺缘房产公司向孔令影就本案诉争房屋出具了收款收据。杜明礼将孔令影的借款偿还完毕后，将买受人为孔令影的房屋认购合同及收据收回。杜明礼收取汤惠全购房款190000元，并于2017年3月5日，向汤惠全出具160000元房款收据一张，于2018年8月8日，杜明礼就诉争房屋向汤惠全出具盖有大中建筑公司密山天福家园项目部公章的30000元收据一张。杜明礼将买受人为孔令影的房屋认购合同及收据交付给汤惠全。汤惠全的妻子在收据右上角写了“全款买”。汤惠全提供证人周某及石凯军出庭作证并提供周某与天顺缘房产公司签订的商品房认购协议书、2017年3月5日杜明礼为周某出具的收款收据、2018年8月10日天顺缘房产公司为周某出具的一张入户预交收费标准单、一张载有汤惠全名字且有杜明礼的签字的入户预交收费标准，用以证实其与周某通过石凯军一同在杜明礼处购买的房屋，并将钱款交给杜明礼，天顺缘房产公司对于大中建筑公司及杜明礼将房屋售与汤惠全是知情认可的。天顺缘提出异议，认为其确与周某签订了商品房认购协议书，但与汤惠全并未签订合同。杜明礼提出异议，认为与汤惠全之间系抵押借贷并非买卖。大中建筑公司则认为与其无关。另查明，因密山市天福家园高层5号楼，少盖了一个单元，本案诉争房屋由高层5号楼2单元1403室变更为高层5号楼1单元1403室。天顺缘房产公司已将诉争房屋出售给第三人徐子晶，并于2019年3月17日交付了房屋。徐子晶亦向密山市物业管理中心交纳了物业维修专项基金及物业费、电费等。天顺缘房产公司至今未取得诉争房屋的商品房预售许可证。本院认为，被告天顺缘房产公司以孔令影为买受人，就诉争房屋出具的房屋认购合同及收据系用于被告大中建筑公司向孔令影抵押借款且天顺缘房产公司未取得商品房预售许可证，故该房屋认购合同应为无效合同。在杜明礼向孔令影偿还完借款后，将孔令影手中的房屋认购合同及收据抽回，又将本案诉争房屋售与原告汤惠全，并将名为孔令影的房屋认购合同及收据交给汤惠全，杜明礼与汤惠全之间的房屋买卖合同，亦为无效合同。大中建筑公司及杜明礼主张，杜明礼与汤惠全之间并非买卖而是抵押借款，但并未提供证据予以证实，故对二者的主张不予支持。根据法律规定，因无效合同取得的财产应予返还，有过错的一方应赔偿对方因此所遭受的损失。杜明礼作为被告大中建筑公司在密山市天福家园项目部的负责人，对外代表大中建筑公司，其实施民事行为产生的法律责任应由大中建筑公司承担。故杜明礼将诉争房屋出售给汤惠全产生的法律责任，应由大中建筑公司承担。大中建筑公司应返还汤惠全购房款190000元，并赔偿损失。而汤惠全主张的利息损失亦符合法律规定，应予支持。汤惠全要求杜明礼承担责任的诉讼请求，不予支持。因天顺缘房产公司与汤惠全并不存在房屋买卖关系，故汤惠全要求天顺缘房产公司承担责任的诉讼请求，不予支持。因合同无效，汤惠全要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，亦不予支持。综上所述，被告大中建筑公司应返还原告汤惠全购房款190000元并支付利息。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告牡丹江大中建筑安装工程有限公司给付原告汤惠全购房款190000元。于判决生效后三日内履行。其中160000元购房款自2017年3月5日起至付清之日止及另30000元购房款自2018年8月8日起至付清之日止均按中国人民银行同期同类贷款利率向汤惠全支付利息；二、驳回原告汤惠全的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6036元，由汤惠全负担1936元，由牡丹江大中建筑安装工程有限公司负担4100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鸡西市中级人民法院。审 判 长  刘元芹人民陪审员  周洪本人民陪审员  耿振江二〇一九年十一月二十五日书 记 员  于闻锋