呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终3333号上诉人（原审被告）：呼和浩特市达昕泰房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区锡林北路48号天和大厦B座1901-1906号。法定代表人：石枣树,该公司董事长。委托诉讼代理人：林鑫，北京市京师（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨贵平，男,住鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：崔志东，内蒙古伊敏律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱艳玲，内蒙古伊敏律师事务所律师。上诉人呼和浩特市达昕泰房地产开发有限责任公司（以下简称达昕泰公司）与被上诉人杨贵平房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人达昕泰公司的委托诉讼代理人林鑫，被上诉人杨贵平及其委托诉讼代理人崔志东、朱艳玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。达昕泰公司上诉请求：一、撤销一审判决第1、2项,驳回杨贵平的诉讼请求；二、杨贵平承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审认定事实不清,对《商品房买卖合同》的真实法律关系表述相互矛盾。双方签订的《商品房买卖合同》为“以物抵债”协议,故一审法院应对借款本金、利息以及清偿情况进行审查。一审法院根据《股东会决议》的内容认定,双方签订的《商品房买卖合同》系达昕泰公司同意以房屋抵顶案外人赵某2付杨贵平的借款,否认了达昕泰公司关于借款担保的主张。虽然达昕泰公司依然认为《股东会决议》为达昕泰公司的内部决议,该决议内容中也并无具体的房屋及抵偿金额的确认,该股东会决议仅为内部意思表示,具体应当根据实际履行情况进行认定。即使杨贵平与达昕泰公司之间签订的《商品房买卖合同》并非借款担保,那该《商品房买卖合同》也为“以物抵债”协议,即以达昕泰公司所拥有的房屋来抵充案外人赵某3借的杨贵平借款,该行为终止借款合同关系,建立商品房买卖合同关系,将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的。故一审法院应对本金、利息以及清偿数额予以审查,理由如下：(一)借款合同乃实践性合同,裁判时不能仅按合同约定的数额为依据,而应以实际出借的金额为认定基础,一审法院依法审查本金数额才能有效防止因合同约定金额高于实际履行金额从而加重债务数额的情况;(二)法律对利息有保护限额,因此一审法院应依法审查约定利息是否超出保护范围,防止将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款；(三)原债务人的清偿行为直接影响所欠债务数额,而“以物抵债”协议旨在清偿剩余债务。因此在认定“以物抵债”的具体数额时,必须考虑到已经清偿的部分。本案中,一审法院虽认定涉案商品房合同具有“以物抵债”属性,但未对案涉借款本金、利息数额予以审查,并且杨贵平在一审庭审时自认赵某1曾向其偿还过借款本金及利息,但是对偿还的具体数额无法确定,在此情况下,一审法院仍未对已清偿金额进行审查,故一审法院的行为极有可能加重达昕泰公司的清偿责任。同时,一审中达昕泰公司明确要求对上述债务进行核实,但一审法院以“本案系房屋买卖合同关系”、“本案的判决结果与赵某1之间并不存在法律上的利害关系”为由,拒绝对债务进行核实,但同时在判决中又认定“以房屋偿还赵某1对杨贵平的借款”相互矛盾,在认为房屋买卖合同与赵某1无关的情况下,又将杨贵平对赵某1的债权作为房屋转让的对价。房屋转让对价并未核实、无法查清的情况下,又认定杨贵平支付完毕了房屋转让对价,但达昕泰公司在此基础上受让了杨贵平对赵某1的债权,但本案中该债权并未得到确认以及查清,达昕泰公司无法向赵某1进行追偿,与赵某1之间必然存在利害关系。一审判决查明事实不清、相互矛盾,严重损害达昕泰公司的合法权益。如果在核实债权的基础上认定达昕泰公司应当向杨贵平交付房屋,逾期交付违约金也应从2018年9月13日起算。案涉《商品房买卖合同》第八条约定,出卖人应在2014年10月28日前,将约定房屋交付买受人。而达昕泰公司与杨贵平签订合同的时间是2015年5月20日。而杨贵平于2018年9月13日要求达昕泰公司承担交房义务时,第一次明确了合同的交付期限。在2018年9月13日之前一直属于对交房日期约定不明的状态，一审法院认为达昕泰公司应当履行通知义务,但根据合同中关于“2014年10月28日”的交房期限的约定、《商品房买卖合同》签订的日期为“2015年5月20日”,以及杨贵平在庭审中的表述，杨贵平在签订《商品房买卖合同》时已经明知房屋可以交付,达昕泰公司在签订《商品房买卖合同》时即履行了通知的义务。根据《商品房买卖合同》对于逾期交房的违约责任的约定,达昕泰公司违约金的计算时间应从交付期限的次日起算。故逾期违约金应从2018年9月13日起算。一审法院依据案涉合同约定的交房日期早于合同签订日期这一情形,即认定合同履行日期为签订之日2018年5月20日于法无据也不符合交易习惯。房屋符合交付条件,只表示其可以立即进行产权交易,并不意味着在合同签订之日起就必须立即履行。房屋买卖交易中,买方也并不是在房屋符合条件时便立即进行交付,无论是期房还是现房,交付日期都得结合买卖双方的情况进行协商确定。而本案中,在合同签订后长达三到四年之间,买方杨贵平未曾主张过交付,可推断杨贵平并非要求房屋立即交付,而一审法院却认定合同签订之日即为履行期限并不符合该案事实故达昕泰公司认为不应从2015年5月21日起算逾期违约金,而应从第一次确认的交付期限2018年9月13日起算逾期违约金。补充意见：1、最高人民法院发布的72号指导性案例，在该判决书中的24页明确确认了当事人将欠款转化为已付购房款，并请求司法确认和保护购房者的合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同的方式将违法高息合法化。本案的纠纷与该指导性案例纠纷为同一类型，即商品房抵债的纠纷。达昕泰公司要求人民法院对本案中借款债权予以尽责审查，查明借款本金及利息具有合法的依据。2、股东会决议为公司内部对下一步将要进行的行为所作出的内部意向性表示，公司对外与杨贵平等权利义务应以商品房买卖合同的实际履行情况作为依据。并且该股东会决议并没有体现杨贵平的债权金额，本案的双方及赵某1之间没有就债权金额进行核对，而且在股东会决议中明确了由赵某1偿还借款债务，因此本案中乙方抵债的实质就是杨贵平将其对赵某1的债权作为购买达昕泰公司的商品房的合同对价。但是达昕泰公司与杨贵平之间没有对商品房买卖合同对价、债权金额进行确认，杨贵平也没有向达昕泰公司交割债权。3、根据刑法307条的规定虚假诉讼罪，及呼市9月1日王莉霞书记所召开的常委会会议精神，对房地产行业中的乱想、黑恶势力等进行全面整治工作，因此，我们希望人民法院能依法核查、审查本案中的债权的真实性，如存在虚构债务、虚增债务，符合虚假诉讼罪的相关规定的，希望人民法院将本案依法移送检查机关、公安机关依法处理。杨贵平辩称，达昕泰公司的上诉请求不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、本案系商品房买卖合同纠纷，而非借款合同纠纷，案外人赵某1与杨贵平之间的借款本息问题对本案达昕泰公司的权利义务不产生影响，无需审查。涉案《股东会决议》不仅有股东签字捺印，同时还加盖了达昕泰公司公章，一审时的刑事判决书明确记载达昕泰公司法定代表人石枣树、股东杨文兵、高管高斌、杨乐平以及杨贵平本人的询问笔录，明确了涉案股东会决议专门为杨贵平出具。显然这份股东会决议并非内部决议，且决议后负有房源明细附表，附表上记载的20套房源与达昕泰公司和杨贵平签订的20套房屋合同一致。一、杨贵平与达昕泰公司签订网签备案的商品房买卖合同的行为是实际履行股东会决议的表现，双方应当遵守合同约定。第二，自《股东会决议》及签订涉案的20份商品房买卖合同之日起，杨贵平与赵某1之间的借款关系消灭，重新形成了杨贵平与达昕泰公司之间的买卖关系，至于达昕泰公司与赵某1之间如何结算，与本案无关。一审时杨贵平举证与赵某1之间的借款合同，合同中并没有约定利息。即便存在利息，也与达昕泰公司无关，赵某1应另案起诉杨贵平要求返还超出利息3分之外的利息。赵某1、杨贵平之间的债权债务不是本案的审查范围。第三、本案合同系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为合法有效且受法律保护。二、逾期交房违约金的起算时间问题。根据《商品房买卖合同》第十一条约定，房屋达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。达昕泰公司不否认签订商品房买卖合同之日已经具备了交付条件，达昕泰公司迟迟不履行通知义务显然构成违约，违约时间从签订合同之日起算符合合同约定。本案与最高人民法院发布的指导性案例是不一致的。达昕泰公司愿意拿出20套房屋为股东抵债，房屋的价格的多与少，并不影响达昕泰公司与赵某1之间的权利义务，达昕泰公司不与杨贵平结算。杨贵平向一审法院起诉请求：1、达昕泰公司履行《商品房买卖合同》，向杨贵平交付昕泰大观小区商品房20套；2、判令达昕泰公司按杨贵平已经支付房款总价每日万分之0.5支付逾期交房违约金，自2015年5月20日至房屋实际交付之日止（暂计算至2018年10月20日为1556250元）；3、判令达昕泰公司履行《商品房买卖合同》，为杨贵平办理商品房权属证书；4、达昕泰公司按已付房款的0.5％支付延迟办理房屋权属证书违约金125000元；5、判令达昕泰公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2009年12月17日，杨贵平（出借人，甲方）与赵某1、刘俊先（借款人，乙方），保证人李飞云、李俊峰（丙方）签订了《借款合同》，约定：乙方向甲方借款人民币3000万元。2015年5月，达昕泰公司股东石枣树、杨文兵、赵某1达成《股东会决议》，内容为：经股东会研究决定，呼和浩特市达昕泰房地产开发有限责任公司开发的昕泰大观项目的房源，详见房源明细附表，公司股东赵某1将以上房源明细附表房屋偿还杨贵平的借款。全体股东同意股东赵某1偿还借款债务。2015年5月20日，杨贵平、达昕泰公司签订了20份《商品房买卖合同》，约定：杨贵平购买达昕泰公司开发建设的位于呼和浩特市××区、6-2-1801、6-2-1401、6-2-801、6-2-101、6-1-1402、6-1-1401、6-1-101、5-1-1402、5-1-1401、4-2-1402、4-2-1401、7-2-901、7-2-801、7-2-201、7-2-101、7-1-1402、7-1-1401、7-1-1301、7-1-101号二十套房屋，房屋总建筑面积为4268.5平方米，总价款为16611346元；合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2014年10月28日前，将商品房交付买受人使用，延期规定：6、出卖人向买受人发出交房通知后，买受人未在规定的时间内到出卖人处办理交接手续的；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金；合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5％向买受人支付违约金。2018年9月13日至2018年11月，杨贵平与达昕泰公司工作人员通过微信协商交房事宜。2018年11月19日，呼和浩特市中级人民法院作出（2017）内01刑初43号刑事判决书，公诉机关为内蒙古自治区呼和浩特市人民检察院，被告人为赵某1、吕倩，公诉机关指控罪名为诈骗罪。其中达昕泰公司法定代表人石枣树、股东杨文兵作为证人陈述：达昕泰公司的股东为石枣树、杨文兵、赵某1，分别占公司40％、25％、35％的股份，2015年5月，公司股东会决定同意赵某1用昕泰大观小区内价值3500万元的商品房抵顶欠付杨贵平的借款。庭审中，被告认可涉案房屋2014年10月28日已经具备交付条件；杨贵平、达昕泰公司认可涉案房屋已经全部网签在杨贵平名下，赵某3涉的刑事案件不包括本案涉案房屋。一审法院认为，杨贵平、达昕泰公司签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。达昕泰公司抗辩称《商品房买卖合同》为其股东赵某2付杨贵平借款的担保，根据达昕泰公司认可的《股东会决议》内容，及（2017）内01刑初43号刑事判决书中，被告法定代表人、股东的陈述，《商品房买卖合同》系为达昕泰公司同意以此房屋抵顶赵某2付杨贵平的借款，非借款的担保，故对于达昕泰公司的此抗辩理由，不予支持，双方之间已形成房屋买卖合同关系；达昕泰公司请求追加赵某1为本案的第三人，因杨贵平、达昕泰公司之间系房屋买卖合同关系，杨贵平诉请系以合同为基础，请求达昕泰公司履行房屋买卖合同约定的义务，本案的判决结果与赵某1之间并不存在法律上的利害关系，至于达昕泰公司是否享有对赵某1的追偿权，以及达昕泰公司与赵某1之间是否存在其他法律关系，不属于本案的审查范围，故对于达昕泰公司的此请求，不予支持；对于杨贵平请求达昕泰公司交付涉案房屋的诉请，达昕泰公司认可涉案房屋已具备交付条件，故对于杨贵平的此诉请，予以支持；对于杨贵平请求达昕泰公司支付自2015年5月20日至房屋实际交付之日止的违约金诉请，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，达昕泰公司应于2014年10月28日之前向杨贵平交付房屋，因双方签订合同的时间晚于约定交付的时间，达昕泰公司亦认可签订合同时，房屋已具备交付条件，故达昕泰公司应于2015年5月20日向杨贵平交付房屋；达昕泰公司抗辩称杨贵平未向其主张交付房屋，因根据《商品房买卖合同》中关于延期交房的规定，及房屋买卖一般惯例，达昕泰公司作为开发企业，向买受人发出交房通知，系其应履行的义务，故对于达昕泰公司的此抗辩理由，不予支持；达昕泰公司未按照约定的时间向杨贵平交付房屋，已经构成违约，应当承担违约责任，根据双方签订的《商品房买卖合同》对于逾期交房的违约责任的约定，达昕泰公司违约金的计算时间应自交付期限的次日起计算，即自2015年5月21日起计算；根据杨贵平向一审法院提交的其与达昕泰公司工作人员的微信记录，杨贵平、达昕泰公司于2018年9月13日对于房屋的交付事宜进行了协商，应视为达昕泰公司于此日向杨贵平发出了交房通知，故一审法院支持杨贵平请求的逾期交房违约金计算自2015年5月21日至2018年9月13日；对于杨贵平请求以欠款金额2500万元计算违约金的基础，达昕泰公司抗辩称应按照合同约定的金额计算，因杨贵平未向一审法院提交证据证明杨贵平与达昕泰公司对于涉案房屋的抵顶金额存在其他约定，故一审法院依照双方签订的《商品房买卖合同》约定的金额计算，对于达昕泰公司的此抗辩理由，一审法院予以支持，以房屋总价款16611346元计算；对于杨贵平请求按照合同约定每日万分之0.5计算违约金，即年利率1.825％，符合法律规定，一审法院予以支持；综上，对于杨贵平请求达昕泰公司支付2015年5月21日至2018年9月13日的违约金1007478元（16611346元×1．825％×1213天÷365天）的诉请，一审法院予以支持；对于杨贵平请求达昕泰公司办理房屋产权证，及支付逾期办理房屋产权证的违约金的诉请，因根据双方《商品房买卖合同》的约定，达昕泰公司于房屋交付使用后730日内，协助杨贵平取得房屋权属证书，达昕泰公司办理房屋产权证的条件未成就，达昕泰公司亦未违反合同约定，故对于杨贵平的此诉请，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、被告呼和浩特市达昕泰房地产开发有限责任公司立即向原告杨贵平交付位于呼和浩特市××区、4-2-1402、4-2-1401、5-1-1402、5-1-1401、6-1-1402、6-1-1401、6-1-101、6-2-1801、6-2-1401、6-2-801、6-2-101、7-1-1402、7-1-1401、7-1-1301、7-1-101、7-2-901、7-2-801、7-2-201、7-2-101号的二十套房屋；二、被告呼和浩特市达昕泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告杨贵平支付逾期交房违约金1007478元；三、驳回原告杨贵平的其他诉讼请求。二审中，杨贵平提交了一份中国工商银行存折，拟证明2009年12月17日借款合同签订之日，杨贵平的存折取出3000万元，履行了出借义务。达昕泰公司对该证据的真实性认可，但认为该证据没有显示出交易对象，希望通过银行流水加以说明，并且该证据只能证明3000万的支付，没有提供赵某1的还款记录，杨贵平表示赵某1还款500万元。本院认为，杨贵平与赵某1之间借款关系已经经达昕泰公司以涉案房屋进行抵顶，本院对杨贵平与赵某1之间的借款关系不在审查，如有争议，应另案解决。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，达昕泰公司法人石枣树、股东杨文兵在（2017）内01刑初43号刑事案件中所做陈述、《股东会决议》均证实了达昕泰公司以涉案20套房屋抵顶赵某2付杨贵平欠款的事实，达昕泰公司已经与杨贵平就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，且进行了网签。自2015年5月20日达昕泰公司就涉案房屋抵顶赵某2付杨贵平的欠款达成股东会决议，并进行网签至本案一审诉讼，达昕泰公司从未就商品房买卖合同的效力提出过异议。故涉案的《商品房买卖合同》系合法有效的合同，达昕泰公司与杨贵平之间系商品房买卖法律关系。达昕泰公司应当按照合同的约定履行交付房屋的义务。关于逾期交房及违约金的问题，根据双方陈述，签订商品房买卖合同的同时，涉案房屋已经具备交付条件，而双方合同约定的交房日期早于合同签订日期，该约定无法实际履行，视为约定不明，且无论作为出卖人的达昕泰公司还是作为买受人的杨贵平均默认双方的不交付房屋的状态。根据杨贵平的提交的微信记录显示，直至2018年9月，双方才对房屋交付进行沟通，所以对于2018年9月之前，逾期交房的责任不在于达昕泰公司，本案应以微信记载时间作为逾期交房违约金的起算时间更为适当，本院对违约金的起算时间予以更正。综上所述，呼和浩特市达昕泰房地产开发有限责任公司的上诉请求部分成立，对其合理部分予以支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初365号民事判决第一项，即“被告呼和浩特市达昕泰房地产开发有限责任公司立即向原告杨贵平交付位于呼和浩特市××区、4-2-1402、4-2-1401、5-1-1402、5-1-1401、6-1-1402、6-1-1401、6-1-101、6-2-1801、6-2-1401、6-2-801、6-2-101、7-1-1402、7-1-1401、7-1-1301、7-1-101、7-2-901、7-2-801、7-2-201、7-2-101号的二十套房屋”；二、撤销呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初365号民事判决第三项即“驳回原告杨贵平的其他诉讼请求”；三、变更呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初365号民事判决第二项“被告呼和浩特市达昕泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告杨贵平支付逾期交房违约金1007478元”为“被告呼和浩特市达昕泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告杨贵平支付逾期交房违约金，违约金以16611346元为基数，按照每日万分之0.5计算从2018年9月1日起计算至房屋实际交付之日止”；四、驳回杨贵平的其他诉讼请求。二审案件受理费170781元，由呼和浩特市达昕泰房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判员 吴 铁 刚审判员 韩 东 妹审判员 额日德尼 二〇一九年十月十一日书记员 曹 文 婷