湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0203民初4332号原告：唐建祁，男，汉族，1970年2月19日出生，住湖南省株洲市株洲县。原告：刘慧，女，汉族，1977年11月8日出生，住湖南省株洲市株洲县。被告：株洲塔山房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区人民中路306号康逸名城1栋401号。法定代表人：应卫东，总经理。第三人：中国建设银行股份有限公司株洲市分行，住所地湖南省株洲市芦淞区建设南路85号金融大厦。法定代表人：陈伟乔，行长。第三人的委托诉讼代理人：胡俊洋，公司员工。代理权限：特别授权（代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为进行调解、和解，代为签收法律文书等）。原告唐建祁、刘慧与被告株洲塔山房地产开发有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司株洲市分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依原告唐建祁、刘慧的申请依法进行了诉讼保全。本案依法适用简易程序，因被告下落不明，采用公告送达。本案依法转为普通程序，组成由审判员唐全召担任审判长，人民陪审员谭秋良、叶利君参加的合议庭，于2020年3月12日公开开庭进行了审理。原告唐建祁，第三人中国建设银行股份有限公司株洲市分行的委托诉讼代理人胡俊洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐建祁、刘慧向本院提出诉讼请求（变更后的）：1、判令解除原告唐建祁、刘慧与被告株洲塔山房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；2、判令解除原告唐建祁、刘慧与第三人中国建设银行股份有限公司株洲市分行签订的《商业用房借款合同》；3、判令被告株洲塔山房地产开发有限公司返还原告唐建祁、刘慧已支付的贷款本息502522.02元，延期交房违约金25307.5元，以上合计527830元；4、判令原告唐建祁、刘慧尚未向第三人建设银行偿还的房贷本息，由被告株洲塔山房地产开发有限公司直接支付给建设银行；5、由被告株洲塔山房地产开发有限公司承担本案的受理费、财产保全费和公告送达费。事实和理由：原告唐建祁、刘慧于2017年6月20日与被告株洲塔山房地产开发有限公司（以下简称“塔山公司”）签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告位于株洲市芦淞区，总房款3551250元，被告应当于2018年4月30日前向买受人交付该房，若逾期交付90天以上，买受人有权解除合同。合同签订后，原告方按照被告要求的方式支付了首付款，并且和中国建设银行股份有限公司株洲市分行（以下简称“建设银行”）签订了借款合同，借款合同约定原告向银行贷款总计170万元，期限120个月，原告每个月采用等额本息还款的方式还款19327.77元，截止原告起诉时，已经向银行还款26期共计502522元。交房日期已至，被告一直无法交房，原告于2019年10月8日向被告方寄送了解除合同通知书，解除双方签订的商品房买卖合同。被告超过90日不能交房的行为已经严重违反了合同约定，使原告购房的目的无法实现，为维护自身的合法权益，原告遂诉至法院。被告塔山公司经过正当传唤未到庭参加诉讼，亦未进行答辩。第三人建设银行述称，根据合同相对性原理，原告与被告合同的履行情况不应当影响第三人的合法权益。根据《借款合同》中“其他约定条款”第19条第1款的约定：“本合同履行期间，借款人与售房人就本合同第二十八条所述房产有关质量、条件、权属或其他事宜发生的纠纷，均与贷款人无关，本合同仍应正常履行。”以及第2款的相关约定：“借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务。”，建设银行已经按照《借款合同》的约定发放该笔个人住房贷款，因此无论判决结果如何，都不应影响建设银行的合法债权，原告应当按照《借款合同》的约定向第三人建设银行还款。根据原告的还款情况，原告从2019年10月就开始拖欠建设银行贷款本息，每月未将按揭款项及时向建设银行归还，为维护建设银行合法权益，请求法院判令驳回原告的诉讼请求，并判令原告按照《借款合同》履行还款义务，被告承担连带还款责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2017年6月20日原告唐建祁、刘慧与被告塔山公司签订了《株洲市商品房（预）销售合同》（合同号：9000438731，以下简称“商品房买卖合同”），原告为乙方，被告为甲方，约定原告向被告购买被告位于芦淞区，其建筑面积为142.05平方米。《商品房买卖合同》中明确甲方（卖方）的住所为：湖南省株洲市芦淞区人民中路306号康逸名城1栋401号，其第三条：“乙方购买该房屋，每平方米房屋按建筑面积单价为人民币25000元。根据甲方预（实）测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为3551250元。”，第十一条：“甲方定于2018年4月30日前将该房屋交付给乙方。如因不可抗力导致无法按期交付的，依据法律的有关规定处理。”，第十二条：“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.1计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择下列第一种方案追究甲方责任：一、乙方有权解除本合同。”，第十九条：“乙方行使本合同约定的解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起30天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的0.01%，在退还房价款时一并支付给乙方。前款及本合同其他条款所称已支付的房价款是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。”，第二十五条：“本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须采用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第五日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。”。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》中约定了原告向被告购买的东成商业广场3、4号楼309室的总房价款为3551250元。付款方式为原告向被告支付1781250元的首付款，剩余1770000元购房款项由原告向第三人建设银行贷款进行支付。关于交房日期，被告应当于2018年4月30日向原告交付涉案房屋，逾期未交付的，应当向原告支付房屋总价款的日万分之0.1的逾期交房违约金直至实际交房之日止。若被告逾期交房超过90天的，原告可以选择解除《商品房买卖合同》，合同解除后被告应当在30日内返还原告已支付的购房款及利息并承担总房价款0.01%的赔偿责任。解除合同应当向合同中写明的被告的住所地寄送解除合同的书面材料，以寄出的邮戳后的第5日视为已送达至被告。《商品房买卖合同》签订后，原告与第三人于2017年7月6日签订了《借款合同》。合同第二十九条：“对第二条的约定，借款人借款本金为人民币（大写）壹佰柒拾柒万元整。”，第三十条：“对第三条的约定，借款期限为（大写）壹佰贰拾个月（即从2017年7月5日至2027年7月5日）。”，第三十二条：“对第五条第一款的约定，借款人首付款金额为人民币（大写）壹佰柒拾捌万壹仟贰佰伍拾元整。”，第三十三条：“对第五条第二款的约定，本合同用款计划执行下列第壹项。壹、贷款人将款项一次性划入下列账户：账户名称：株洲塔山房地产开发有限公司，账号：43×××28，开户银行：建行株洲人民路支行。”，第三十五条：“对第十一条的约定，本合同项下担保方式为以下第壹和贰种：壹、保证。贰、抵押。”，第三十七条：“对第十三条的约定，一、本合同项下的抵押财产清单如下：抵押财产名称为东成商业广场3、4栋309号，面积或数量为142.05平方米，抵押财产的价值为3551250元。”。《借款合同》约定，原告向第三人贷款1770000元用于购买涉案房屋，借款期限为2017年7月5日至2027年7月5日，总共为120个月。原告应当于每月的月末日以户名为唐建祁，尾号为4907的建设银行账户进行还款。还款方式为等额本息，每月原告应当偿还19327.77元的贷款。关于《借款合同》的担保方式，被告作为合同的保证人，涉案房屋作为抵押财产。合同签订后，原告从2017年8月10日开始按约定进行分期还款，截止2019年9月10日已还款26期，每期还款19327.77元，第2期（2017年9月9日）还款19328元，共计?502522.25?元。截止至2019年10月8日，被告还未向原告交付房屋，此时已超过《商品房买卖合同》第十一条约定的2018年4月30日的交房日期526天。原告以被告逾期交房超90天为由请求解除合同，并于当日向合同中约定的被告住所地邮寄了书面的《合同解除通知》，该通知书于2019年10月9日寄至被告住所地并显示已被签收。本院另查明，原告唐建祁尾号为4907的建行账户于2017年6月19日、6月20日先后收到用户名为徐闯，尾号为7098的三笔汇款，唐建祁在收到汇款后均于当天将汇入款项全部支付至被告塔山公司尾号为0345的账户中，这三笔款项总计为1781250元。此笔款项为原告向被告支付的涉案房屋的首付款。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案的争议焦点为：1、原、被告之间的《商品房买卖合同》解除条件是否已经成就，及被告应当承担逾期交房和合同解除的违约责任；2、原告与第三人之间的《借款合同》解除条件是否已经成就以及原告尚欠第三人的贷款本息应当由谁负担。1、原、被告之间的《商品房买卖合同》解除条件是否已经成就，及被告应当承担逾期交房和合同解除的违约责任。根据合同法第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”，以及原、被告双方之间的《商品房买卖合同》第十一条、第十二条的约定，在被告逾期交房超过90天的情况下，原告有权解除合同。截止2019年10月8日，被告仍未向原告交房，已超过合同约定的2018年4月30日的交房日期526天。因此原、被告之间的《商品房买卖合同》约定的解除权已经成就，原告享有约定解除权。2019年10月8日，原告依据《商品房买卖合同》第十九条、第二十五条约定的方式行使解除权，向合同中被告的地址处寄送了书面的《合同解除通知》。该通知书上所盖寄出邮戳日期为2019年10月8日，根据合同约定，2019年10月13日视为已送达至被告，此时原、被告之间的《商品房买卖合同》被解除。若被告对原告行使解除权有异议的，其可以根据合同法第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”进行救济。但至今为止，被告并未提出异议，因此可以认定原、被告之间的《商品房买卖合同》于2019年10月13日就已经解除。因为被告逾期交房的行为导致原、被告之间的《商品房买卖合同》的目的不能实现，因此在《商品房买卖合同》解除后，被告应当承担相应的违约责任。根据合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，以及双方《商品房买卖合同》第十九条约定，被告应当在收到原告的书面解除合同的通知起30日内将原告已支付的房价款（包括被告直接支付和通过贷款支付的房价款，及利息）全部退还给原告，并按照总房价款的0.01%赔偿原告。原告在庭审中自认其向被告支付的1781250元首付款是由被告预先汇入原告的账户，再由原告转入被告的账户中这一事实，本院结合原告唐建祁的银行流水予以采信。因此被告应当在2019年11月13日以前将原告已支付1770000元的房屋价款和利息予以全部退回，并承担赔偿责任。又根据《商品房买卖合同》第十二条约定，被告逾期交房的，应当向原告支付逾期交房的违约金，违约金自约定的最后交房日期（2018年4月30日）的第二日起算，按原告已支付的房价款每日万分之0.1计算。由于本案中，原告亦请求解除与第三人建设银行之间的《借款合同》，要求剩余未归还的购房贷款由被告承担。被告向原告支付的延期交房的违约金不宜将177000元的购房总款作为计算基数，而应当以原告已归还第三人的购房款作为基数，则被告应向原告支付的违约金为2643.27元（502522.02元原告主张已归还的购房款×526天×0.001%）。超出部分，本院不予以支持。2、原告与第三人之间的《借款合同》解除条件是否已经成就以及原告尚欠第三人的贷款本息应当由谁负担。原告与第三人之间签订的《借款合同》系双方真实的意思表示，合法有效，对合同双方均有约束力。在《借款合同》中，原告作为债务人，第三人作为债权人，被告将涉案房屋抵押给第三人作为担保，且原、被告、第三人就涉案房屋依法办理了抵押登记，因此该合同是商品房担保贷款合同。商品房买卖合同司法解释第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”上文已论述原、被告之间的《商品房买卖合同》于2019年10月13日解除，因此原告与第三人之间的《借款合同》的目的已经无法实现，原告请求解除《借款合同》的请求，本院予以支持。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”，本案中，原告向第三人总共贷款1770000元，总购房贷款已经由第三人一次性支付给被告。现原告已经依据《借款合同》向第三人偿还了26期贷款，共计502522.25元，该笔款项可以视为原告向被告支付的购房款。因原告主张其已向第三人偿还的贷款金额为502522.02元，本院予以任何，则本案中原告尚欠第三人的款项为?1267477.98元（1770000元-502522.02?元），该部分可以视为被告收受的购房贷款。因此应当由被告向原告返还其已支付的购房款502522.02?元及利息，向第三人返还购房贷款1267477.98元及利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十五条、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百五十三条规定，判决如下：一、判决解除原告唐建祁、刘慧与被告株洲塔山房地产开发有限公司签订的《株洲市商品房（预）销售合同》；二、判决解除原告唐建祁、刘慧与第三人中国建设银行股份有限公司株洲市分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；三、判决被告株洲塔山房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告唐建祁、刘慧已支付的贷款本息人民币502522.02?元，延期交房违约金人民币2643.27元，合计人民币505165.29元。四、判决原告唐建祁、刘慧尚未向第三人中国建设银行股份有限公司株洲市分行的房贷本息人民币1267477.98元由被告株洲塔山房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向第三人中国建设银行股份有限公司株洲市分行支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9038.30元，财产保全费人民币3139.15元，公告费人民币860元，由原告唐建祁、刘慧负担?人民币55.82??元，由被告株洲塔山房地产开发有限公司负担人民币12477.63元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向华融湘江银行株洲金汇支行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  唐全召人民陪审员  谭秋良人民陪审员  叶利君二〇二〇年三月十二日法官助理姜培书记员邬佳芮附：判决书引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。