河南省清丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0922民初2734号原告：郭贵娥，女，1966年4月6日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。原告：刘卫旗（曾用名刘伟旗），男，1968年10月20日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。二原告共同委托诉讼代理人：任敬彬，濮阳市清丰县诚信法律服务所法律工作者。被告：齐付保，男，1945年3月21日出生，汉族，住河南省清丰县。委托诉讼代理人：王彦瑞，濮阳市清丰县为民法律服务所法律工作者。被告：马海素，女，1941年2月21日出生，汉族，住河南省清丰县。委托诉讼代理人（马海素孙子）：齐少阳，男，1992年8月21日出生，汉族，住河南省清丰县古城乡齐家村1排，身份证号：410922199208210010。原告郭贵娥、刘卫旗与被告齐付保、马海素房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭贵娥、刘卫旗及其委托诉讼代理人任敬彬，被告齐付保及其委托诉讼代理人王彦瑞到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法组成合议庭并追加马海素为本案被告继续公开开庭进行了审理。原告郭贵娥、刘卫旗的委托诉讼代理人任敬彬，被告齐付保及其委托诉讼代理人王彦瑞，被告马海素的委托诉讼代理人齐少阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭贵娥、刘卫旗向本院提出诉讼请求：1.判令被告依法协助二原告办理房屋过户手续。2.被告承担一切诉讼费用。后二原告变更诉讼请求为：1.确认坐落在清丰县冷冻厂西侧登记在齐付保（共有人马海素）名下的濮房权证清丰县字第××号房地产归原告刘卫旗、郭贵娥所有；2.被告齐付保、马海素协助原告刘卫旗、郭贵娥办理不动产过户手续。事实与理由：1993年，二原告与被告共同购买了位于清丰县××××附近的地基，建造上房五间，东西厢房两间，头门、过道、洗澡间。当时以被告的名义办理了房产证和土地证。后双方协商在2000年12月22日达成买卖协议。被告齐付保将属于自己的一半房产、地基卖给原告郭贵娥、刘卫旗，并已交付二原告占有使用。2001年12月31日双方将帐算清并写明情况。后经二原告多次催被告协助过户，被告以种种理由推脱不予配合。被告齐付保主要答辩意见为：1.被告齐付保对涉案房产拥有所有权，对涉案土地拥有使用权。清丰县人民政府为被告颁发了土地使用权证和房产证；2.被告齐付保和原告郭贵娥、刘卫旗签订的买卖庄基房子协议属于无效协议。原告尚欠被告房款6200元尚未付清。依据城市房地产管理法的规定，涉案房屋建设在被告以划拨方式取得的土地之上，以划拨方式取得的土地使用权转让房地产时应当经政府审批。原被告虽然签订了庄基房子协议，但未经政府土地、房管部门批准，该协议违反了法律禁止性规定属于无效；3.二原告所述多次要求被告协助办理过户不是事实。被告马海素答辩意见同被告齐付保，另外表示对被告齐付保房屋买卖合同不知情，不同意。本院经审理认定本案事实如下：原告刘卫旗、郭贵娥系夫妻。被告齐付保、马海素系夫妻。2000年12月22日，原告刘卫旗、郭贵娥与被告齐付保签订《协议书》约定：“一九九三年齐付保与刘伟旗两家共同建上房五间、东西厢房两间，另外还有头门、过头、洗澡间各壹处，地基也是两家共同所买。现经协意，原属于齐付保家壹半的房产、地基卖给刘伟旗家，也就是说，整个房产、地基全部归刘伟旗、郭贵娥夫妻二人共同所有。另外特说明，原办的房产证、土地证上的户名是齐付保，从次日起过户给刘伟旗。特此立字据，字据壹式两份，两家各持壹份，签字生效”。原告刘卫旗、郭贵娥与被告齐付保三人在该协议上签字并捺指印。2001年12月13日，齐付保与郭贵娥签订《买卖庄基房子协议》约定：“经齐付保家、刘伟旗家两家具体协商，已于2000年11月27日齐付保家把原属于他壹半的庄基、房子买给刘伟旗家。买卖价是贰万肆仟元整（24000.00元），现一式两份协议，以此证明”。原告郭贵娥与被告齐付保在该协议上签名。2001年12月13日，二原告向被告齐付保出具欠条一份，认可尚欠被告齐付保庄基、房子款6200元。2019年4月7日，被告齐付保向二原告发出《解除合同通知书》，称二原告尚欠其6200元买房及庄基款未付，要求解除双方签订的《买卖庄基房子协议》、《协议书》。庭审中，二原告称自1993年盖完房子后一直在本案争议房屋居住，被告齐付保于2001年12月13日后搬离涉案房屋。被告齐付保当庭称其系2003年退休后搬离涉案房屋，但否认向二原告交付案涉房屋。二原告庭审中提交水电缴费记录以证明案涉房屋已由其实际占有使用。庭审中，被告齐付保称二原告至今尚欠其房款6200元未付，二原告当庭提交借条和抵押金条各一张，欲证明6200元房屋转让款与该两项借款、欠款已抵销。被告齐付保称双方没有债务抵销合意，对抵销事实不予认可。庭审中，被告齐付保称签订协议后，二原告用被告齐付保的房产证办理了抵押贷款未还贷款，被告齐付保把贷款还上后拿回了房产证。另查明，位于清丰县冷冻厂西侧濮房权证清丰县字第××号涉案房屋现登记所有权人为被告齐付保，共有人为被告马海素。房屋占用土地为划拨土地。2018年9月26日，清丰县人民政府发布施行清政【2018】26号《清丰县人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的意见》，该意见中规定：“五、补缴土地价款”规定“购房人申请办理出让性质不动产权证书，需补缴土地价款的，按下列标准执行……（四）个人独院（独立）住宅交易涉及划拨土地使用权转让的，不再单独办理土地使用权审批出让手续，转让方按住宅用地级别对应现行基准地价的40%缴纳土地出让价款后，可办理出让性质的不动产权转移登记。”上述事实，有原被告身份证明、《协议书》、《买卖庄基房子协议》、借条、抵押金条、清国用（2000）字地301号国有土地使用证、濮房权证清丰县字地A15G0800015号房屋所有权证书、清政【2018】26号《清丰县人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的意见》等证据及庭审笔录在卷予以证实，并已经庭审质证，可以作为本案定案的依据。本院认为,本案为房屋买卖合同，双方争议焦点为：1.房屋买卖合同是否有效；2.二原告请求确认涉案房屋归其所有应否支持；3.二原告请求二被告协助办理涉案房屋过户手续应否支持。1．关于本案房屋买卖合同是否有效。首先，涉案房屋系双方共同建造，后以被告齐付保名义办理了房产、土地产权登记。经双方协商，被告齐付保将其所有的相应份额转让给二原告，双方买卖房屋的意思表示真实、明确、一致。《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款的规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。被告齐付保对被告马海素具有当然的代理权。被告马海素主张其不知情、不同意房屋买卖，但从本案庭审查明事实可知涉案房屋买卖合同签订后，二原告实际支付了大部分房款，被告齐付保也将房产证交付二原告，且被告齐付保也自认于2003年搬离涉案房屋，二原告实际占有了涉案房屋。对上述事实，被告马海素十余年来一直未持异议，可知其对涉案房屋的转让是知情的、默许的。其次，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条将划拨土地房产转让的审批权授权了人民政府。清丰县人民政府发布施行的清政【2018】26号《清丰县人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的意见》规定：“个人独院（独立）住宅交易涉及划拨土地使用权转让的，不再单独办理土地使用权审批出让手续，转让方按住宅用地级别对应现行基准地价的40%缴纳土地出让价款后，可办理出让性质的不动产权转移登记。”根据该意见，本案涉案房屋的转让不需办理土地使用权出让手续审批，只需缴纳相应土地出让价款即可，故本案房屋买卖合同也不存在违反《城市房地产管理法》强制性规定而无效的问题。综合现有证据，本院未发现本案房屋买卖合同存在其他无效理由，原被告两家之间买卖房屋的意思表示真实，合法，有效，本案房屋买卖合同应为有效合同。2.关于二原告请求确认涉案房屋所有权的问题。二原告签订房屋买卖合同，意在受让二被告方名下涉案房屋并取得其所有权。结合已查明的合同履行情况，双方房屋买卖合同尚未履行完毕，双方尚存房款争议且也未按合同约定完成变更登记，二原告直接请求确认对案涉房屋具有所有权缺乏依据，本案不予支持。3.关于二原告请求二被告协助办理过户手续的问题。首先，本案房屋买卖合同为有效合同，原被告应按照合同约定履行各自义务。原被告2000年12月22日签订的《协议书》约定了被告方负担将案涉房屋过户给二原告的合同义务。清丰县人民政府发布施行的清政【2018】26号《清丰县人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的意见》也规定，“转让方按住宅用地级别对应现行基准地价的40%缴纳土地出让价款后，可办理出让性质的不动产权转移登记。”经本院征询双方意见，被告主张合同无效的等认可本案房屋买卖合同，不同意缴纳相应土地出让价款，而二原告同意缴纳该部分土地出让价款。本院认为，在二原告自愿负担土地出让价款等行政性费用的前提下，其要求二被告协助办理过户登记的请求应无障碍，可获支持。其次，被告齐付保称二原告尚欠其房款6200元。二原告当庭提交借条和抵押金条各一张，欲证明6200元房屋转让款与该两项借款、欠款已抵销。被告齐付保称双方没有债务抵销合意，对抵销的事实不予认可。本院认为，债务的抵销、抵偿必须以合意为前提，现有证据不足以证明双方之间已就房款与其他债务抵销、抵偿，本院对二原告主张抵销的主张不予认定。审理中被告方始终不认可合同效力，不同意履行合同且未请求原告方支付房款，故本院不再裁判，被告方可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十六条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定之规定，判决如下：一、被告齐付保、马海素于本判决生效后十五日内协助原告郭贵娥、刘卫旗办理位于清丰县城关镇冷冻厂西侧房屋（濮房权证清丰县字第××号）的过户登记手续，将房屋产权登记至原告郭贵娥、刘卫旗名下，因过户登记需缴纳的土地出让价款等各项费用由原告郭贵娥、刘卫旗自行负担。二、驳回原告郭贵娥、刘卫旗的其他诉讼请求。案件受理费400元，由被告齐付保、马海素负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。审判长  郭国田审判员  韩清蓉审判员  邵高冲二〇一九年十二月十日书记员  和会铭