上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2013）浦民一（民）初字第39303号原告储志平。委托代理人刘伟芹。委托代理人储明弟。被告上海芸绮物业管理有限公司。法定代表人沈建中。委托代理人陈移东，上海名知律师事务所律师。原告储志平与被告上海芸绮物业管理有限公司（以下至判决主文前简称芸绮公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2013年11月8日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员郑卿杰独任审判，于2013年12月4日公开开庭进行了审理，原告储志平及其委托代理人储明弟、被告芸绮公司委托代理人陈移东到庭参加了诉讼。后本案依法转为普通程序，由审判员郑卿杰、人民陪审员梅天红和潘建军组成合议庭，于2014年3月31日再次公开开庭进行了审理，原告储志平委托代理人刘伟芹和储明弟、被告芸绮公司委托代理人陈移东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告储志平诉称，其系上海市浦东新区惠南镇城南路XXX弄XXX号楼201室房屋所有人，被告芸绮公司系其房屋所在小区的物业服务企业。2012年5月13日，其发现房屋厨房间下水管道堵塞后溢水，报修后被告工作人员对管道进行了维修。同年6月17日房屋厨房间下水管道再次发生堵塞，溢水至客厅及卧室门口，致其房屋装修受损。被告会同开发商维修人员查明系房屋沉降导致下水管道变形后堵塞，其曾为财物损失与被告交涉，但被告认为由开发商负责解决，故至今未果。2013年10月8日，因台风带来的暴雨致与其房屋相连的小区商铺屋顶平台发生积水，由于商铺屋顶平台排水管道堵塞，致积水自其房屋北阳台流入其房屋，发现时房屋内已有积水超过10厘米。其向被告反映后，被告即安排保洁、维修人员上门清理积水，此次房屋进水造成其更大的损失，除装修物被水浸泡后损坏外，部分家具、家电遭到不同程度的损坏，且不经维修已无法居住。为此曾与被告交涉多次，被告认为其没有责任，故其依法提出诉讼，认为被告未按合同约定定期对给排水管道进行检查和疏通，现因管道堵塞致其财物遭受损失，被告应承担赔偿责任，请求判令被告赔偿损失人民币117，069元（装修物修复费用77，793元、卧床和家具6，300元、卧床席梦思床垫1，299元、吸尘器981元、空调6，300元、住宿费146元、租房费用16，250元及精神损失费8，000元）。被告芸绮公司辩称，根据其管理处登记的业主房屋报修记录，2012年5月13日及同年6月17日系原告储志平房屋厨房间下水管道堵塞，确有溢水流入原告储志平房屋，并造成一定损失，但其与开发商的维修人员在接到原告报修后立即上门进行了维修，开发商也答应赔偿其损失，但由于原告提出的赔偿金额过高，故没有协商解决，其已依照合同约定履行了物业服务义务，原告的财物损失应向开发商主张。2013年10月8日原告房屋进水，系因台风引起的，属于不可抗力事件，且由于原告擅自对商铺屋顶平台进行改建，在商铺屋顶平台砌地砖、封闭排水沟，导致商铺屋顶平台排水不畅而致积水灌入原告房屋。故原告由于自身的行为造成损失应自己负责，其根据气象预报在台风来临前在小区内张贴了公告，且事件发生后及时安排工作人员对原告房屋内的积水进行了清理，故不同意原告提出的赔偿请求，要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告储志平于2009年购买了上海市浦东新区惠南镇城南路XXX弄XXX号楼201室商品房一套，被告芸绮公司于2009年5月与开发商上海鼎基房地产开发有限公司签订了《鼎城丽景苑》前期物业服务合同，为原告房屋所在的鼎城丽景苑小区提供物业服务。原告购买房屋后于2010年8月对房屋装修后入住，于2010年12月办理了房地产权证。2012年5月13日，原告发现其房屋厨房间下水管道溢水，其向被告报修，被告维修人员对下水管道进行了疏通。2012年6月17日，被告再次接到原告报修，报修内容为厨房间下水管道溢水，造成厨房间、客厅严重积水，被告会同开发商维修人员查明因房屋下沉导致下水总管变形，造成厨房间下水管道倒泛水，从而使原告房屋进水，被告即与开发商对下水管道进行更换。此次房屋进水致厨房间橱柜、房屋门套及踢脚线等装修物受损，对此损失原告拍摄了照片并于同年8月向被告提交了报价单，但双方未对此赔偿事宜协商解决。2013年10月8日，与原告房屋北阳台紧连着的鼎城丽景苑小区商铺屋顶的平台因台风带来的暴雨造成积水，因商铺屋顶平台的排水管道堵塞而未能排出，积水流入原告房屋的北阳台进入原告房屋内，由于原告与家人早上就已出门，等中午回家发现时房屋内积水已超过10厘米，家具、家电及木地板等物均遭水浸泡。被告闻讯后立即组织人员会同原告进行抢险，疏通了商铺屋顶平台的排水管，清理了屋顶平台及原告房屋中的积水，并对抢险及受损的情况拍下了照片。同年10月9日双方会同开发商相关人员商谈解决方案，但未果。事后，被告就此事故造成的损失向中国平安财产保险股份有限公司上海分公司申请理赔，同年10月11日被告就接到了保险公司以本次事故属于不可抗力而作出的拒赔处理通知。同年10月13日原告将家中进水的情况书面告知了被告，也向当地居委会反映了情况。同时原告向被告发函要求被告解决其财产损失。被告于2013年11月5日书面回复原告，其已依约履行了义务，对原告的损失没有赔偿责任。同年11月8日原告向法院提出起诉，请求被告赔偿损失117，069元。另查明，在原告储志平房屋北阳台外紧连着鼎城丽景苑小区商铺屋顶的平台，该平台未设置上、下通道，只有该幢楼房的二层房屋可从房屋北阳台上通到该平台，该平台设计时有一定的斜坡度，还有排水沟与雨水管。该平台为小区共有部分，原告在装修房屋的同时，为利用与其房屋北阳台紧密相连的商铺屋顶平台，也为增加其自有房屋的舒适及安全，与可通行到该平台相邻的业主将该平台进行了间隔，并在该平台上砌地砖，增加地坪高度达6公分，改变了原设计的平台斜坡及排水系统，也将空调外机安装在平台上，使该平台在构造与使用上具备了独立性。还查明，双方在疏通该平台排水管道时，发现排水管道中有塑料马夹袋等杂物。再查明，2013年10月6日上午9时气象部门发布了台风蓝色预警信号，2013年10月7日白天与夜间均为中雨。审理中，本院对原告储志平房屋受损情况现场进行了勘查，查明在二次房屋进水后房屋客厅、厨房间、卧室、卫生间的装修物均有不同程度受损，卧床、吸尘器等家具、家电也有损坏。上述事实，由原、被告陈述及原告储志平提供的上海市房地产权证、原告房屋进水后拍摄的照片、住宿发票、装修损失估算表、房屋租赁合同、受损家具及家电购买票据及被告芸绮公司提供的前期物业服务合同、台风“菲特”预警信息及应急方案、公示证明、保险公司拒赔通知、小区每日维修记录等证据在案佐证。本院认为，被告芸绮公司是否未按合同约定对共用部位及共用设施、设备等进行维修养护而致原告储志平财物受损，系本案双方当事人争议的焦点，而确定原告房屋进水原因及责任，系决定被告在物业服务中是否存在违约行为的关键因素。本案中，先从原告房屋厨房间下水管道先后二次发生堵塞的情况进行分析，该下水管道为原告住宅的共用设施设备，二次发生堵塞的时间已超过法律规定的开发商对共用设施设备的质量保修期，故被告作为小区物业服务企业应对该下水管道尽维修、养护义务。被告在第一次发生管道堵塞时对管道进行了疏通，在第二次发生管道堵塞时与开发商对管道进行了更换，前后二次发生堵塞时间仅相差三十多天，不可能在较短时间里该管道因房屋沉降而发生变形，只能说明第一次发生堵塞时管道已经变形，只是被告未真正查明堵塞的原因，因其工作疏忽才致再次发生管道堵塞，并导致原告房屋进水后受损。由于被告在对该下水管道进行维修、养护时未尽谨慎和注意义务，对其违约行为造成原告的财产损失，原告可以要求被告承担赔偿损失的法律责任。关于该次损失的赔偿范围，应根据当时造成的直接损失进行确定，但因时隔一年多后的房屋再次进水，该损害部位再次遭到加害，因当时双方对损害部位的修复费用未进行评估，故目前已无法评估当时损害部位的修复费用。故由本院从当时房屋装修物受损的实际情况，结合双方意见及均衡双方利益的角度出发，酌定原告房屋在厨房间下水管道发生堵塞而进水后造成的损害部位的修复费用为10，000元，此修复费用应由被告赔偿。再从小区商铺屋顶平台积水流入原告储志平房屋的情况分析，原告入住房屋已多年，往年暴雨均未致雨水管堵塞而发生平台积水的情形，且事发前天的降雨平台上的雨水管也未堵塞，双方在事发后疏通平台雨水管道时发现管道中存有塑料马夹袋等杂物，可见系因当天雨水将平台上的杂物冲入雨水管道而致堵塞后形成平台积水。该商铺屋顶平台为小区共有部分，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规管理规约，损害他人合法权益的除外。”根据此规定，在本案中原告没有以盈利为目的对该平台进行使用，其将平台进行改造，既美化了该平台的环境，又增加了其房屋的舒适度，其排他使用的功能，又增加了其房屋的安全度，且未损害小区其他业主的共同利益，其对共有部分的合理利用应该属于物尽其用。虽该平台在法律上不能成为原告房屋的专有部分，但法律规定其合理利用不为侵权，当然该平台相应的共用设施设备的使用、管理及环境卫生的维护等原告应遵守小区规章制度，现其擅自改变原设计的平台斜坡及排水系统而致积水流入其房屋而造成损失，应由原告自行负责。原告合法、合理利用该平台，被告芸绮公司已无法对该平台实施物业服务，如在该平台上设置上下通道进行管理，反而会影响原告房屋的安全度。其在得知该平台积水流入原告房屋后，及时采取了抢险措施，防止了损害的进一步扩大。因此，被告在事情发生的整个过程中没有过错，其不应承担责任。另外，本案中需提醒原告储志平，本市在夏季多发暴雨，故应注意该平台的环境卫生并常查看相关设施，发现问题及时通知物业进行维修，避免今后再遭受损害。还有现被告芸绮公司已退出小区服务，今后原告不再需要利用该平台时，应及时告知小区新聘的物业服务企业，由物业服务企业对该平台实施管理。综上，原告厨房间下水管道堵塞致其房屋进水后受损，相关损失应由被告负责赔偿。小区商铺屋顶平台积水流入原告房屋后致原告财物损失，应由原告自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第三十六条的规定，判决如下：一、被告上海芸绮物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告储志平10，000元；二、驳回原告储志平的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，641元（原告储志平已预交），由原告储志平负担2，591元，由被告上海芸绮物业管理有限公司负担50元，于本判决生效之日起十日内交本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  郑卿杰人民陪审员  梅天红二〇一四年五月八日书 记 员  刘春雷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《物业管理条例》第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。