江西省庐山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0483民初1558号 原告：曾志强，男。 被告：庄英海，男。 委托诉讼代理人：周立斌，江西柴桑律师事务所律师，代理权限为一般代理。 原告曾志强诉被告庄英海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月17日公开开庭进行了审理。原告曾志强、被告庄英海委托诉讼代理人周立斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾志强向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告租金款31万元整；2、诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由，2018年5月11日，原、被告签订了两份《租赁合同》，合同约定，原告将名下位于庐山市紫阳北路明康佳苑A5A6号商铺租给被告使用，原告委托母亲万月英与被告签订《租赁合同》，并约定合同期三年，每年租金31万元整，租金三年不变，每年租金提前一个月一次性付清，同时被告向原告缴纳50000元作为店铺使用保证金。2019年2月14日，被告通知原告关店，并以此拒绝支付房屋租金。原告多次催促被告支付房租均未果。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。 被告庄英海辩称，1、是与万月英签订的《租赁合同》，并非原告，答辩人与原告之间不存在租赁关系，更不存在返还租金之事，原告不是本案的适格主体，请求依法驳回原告全部诉请。2、如果原告具备诉讼主体资格，按照《租赁合同》约定，租金系每年按年度提前一个月支付下一年度租金，2018年5月11日签订合同后，答辩人已经在5月11日缴纳了2018年5月12日至2019年5月11日年度的租金31万元，同时缴纳了5万元的保证金，且根据原告诉状陈述，答辩人在2019年2月便通知了原告关店的事实。答辩人从2019年2月便停止使用门面，租金已交至2019年5月11日止，答辩人不存在拖欠原告租金。且答辩人提前通知原告终止合同，答辩人无需在2019年5月11日前缴纳下一年度的租金，原告也无权要求答辩人继续缴纳租金。3、答辩人在2019年2月份便口头告知了出租人万月英，解除原租赁合同，在2019年4月，万月英也接受了该出租房产，且在出租房屋处张贴了招租广告。2019年6月27日，答辩人以邮寄的方式再次通知万月英解除合同的事实，所以答辩人与万月英的租赁合同在2019年3月28日便已解除（或者说在2019年2月份便已解除）。根据《合同法》及其解释的规定，自合同解除之日起，答辩人便没有继续缴纳租金的义务。为此，答辩人认为即使原告是本案的实际出租人，其要求答辩人缴纳租金的诉请也无事实及法律依据，请求法庭驳回原告全部诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年5月11日，万月英（出租方）作为甲方与庄英海（承租方）作为乙方签订《租赁合同》，合同对商铺的地理位置、面积、期限、承租形式；租金、物业管理费、水、电、气费及保证金标准和交纳方式；商铺的修缮、管理、使用和安全保障；转租、转让、转借；合同的解除和违约责任；商铺交付、检验、归还；违约责任及处罚；合同争议、终止和解决方式等方面进行了约定。其中与本案有关联的约定有：1、甲方将地处九江市星子县紫阳北路明康佳苑A5A6号，建筑面积为236平方米的商铺租赁给乙方使用。2、该商铺的租赁期为叁年，自2018年5月12日起至2021年5月11日止，甲方将根据相同地段店租价格，重新核定租金，与乙方签订下轮合同，乙方在承租期最后一年必须提前三个月书面告知甲方是否继续承租该商铺，如乙方逾期未书面告知甲方则视为乙方自动放弃优先承租权，甲方将向社会公开招标。4、乙方在签订本合同时，须向甲方交纳50000元为承租使用商铺的保证金。年租金31万元。本合同签订之日，乙方必须一次性付清一年的租金，以后每年租金必须提前在一个月内全部付清。乙方在收到甲方电话或邮件催交甲方租金时，如7天内仍未将款打入甲方指定账户时，每逾期一天向甲方交纳一年商铺租金的1%的滞纳金，同时超过10天甲方有权没收乙方保证金，并收回本商铺，甲方将向社会公开招标。29、乙方有下列违约行为之一的，甲方有权解除合同，要求乙方承担违约责任，保证金不予退还。（1）违反《消防法》管理规定，在租赁商铺内使用大功率电器存放易燃易爆等国家明令禁止的物品，拒不整改的；（2）在合同生效并装修完毕后15天不开张营业的；（3）未按规定逾期不交商铺租金的；（4）破坏商铺墙、地梁、损坏房屋建筑结构，造成安全隐患的；（5）乙方在合同期内将商铺使用权私自转租转让的。34、乙方所缴交的保证金，可转作本轮合同履行保证金，如乙方按约履行了合同，且合同期满不再继租，甲方将一次性不计息将该款返还给乙方，如乙方违约，该款抵作违约金。当天，被告庄英海支付了50000元保证金及2018年5月12日至2019年5月11日的房租310000元。 2019年2月份，被告口头告知万月英，要求提前解除租赁合同并邮寄解除租赁函。因原告不同意解除租赁合同，被告腾退店铺后将钥匙转交隔壁商铺店员。2019年5月份，原告委派职员张贴了招租广告，但一直未找到他人承租。2019年6月28日，被告向万月英邮寄了《移交房屋并解除租赁合同的再次通知函》，内容为：本人于2018年5月12日向您承租址在九江市星子县紫阳北路明康佳苑A5A6号店铺，因受外部经济下行、市场等不可抗力影响，本人停止了店铺经营，并于2019年3月28日将房屋及钥匙移交给您方，双方签订的租赁合同亦于此时解除。我方已多次通知您方，现为防止双方损失进一步扩大，特在此通知您方，请您方派员与我方协商后续事宜。之后，原告曾进行协商，但未达成一致意见，原告遂向本院起诉要求被告支付2019年5月12日至2020年5月11日的房租310000元。 另查明，位于庐山市紫阳北路明康佳苑**商铺的房屋所有权人为曾志强。万月英系曾志强母亲。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。万月英与庄英海签订的《租赁合同》是当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方当事人均应依约履行。 原告曾志强作为案涉商铺的所有权人，委托母亲万月英与被告庄英海签订《租赁合同》并在庭审中进行了追认，故万月英的行为系代理行为，该份《租赁合同》对原告曾志强也产生拘束力。原告曾志强系本案适格原告。 被告庄英海作为承租人在租赁合同履行期限内单方搬离租赁房屋既不符合合同约定，又导致原、被告订立合同的期望利益无法实现，该行为已构成根本违约，且符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款规定的解除合同的法定条件。虽然原告在庭审中坚持要求被告继续履行合同，但被告已从租赁房屋搬出，不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现。在双方当事人对合同解除不能达成一致的情况下，根据公平原则，为防止损失不必要的继续扩大，本院确定双方签订的合同应予解除。原告认可被告曾于2019年2月份作出了关店的意思表示，且房租交至2019年5月11日并在此之前腾空商铺。同时，原告自认委托员工在5月份拿了钥匙，张贴招租广告，可视为双方已达成解除租赁合同的合意。故原告要求被告支付2019年5月12日至2020年5月11日房租的诉请，本院不予支持。 被告庄英海违约，应按合同约定承担违约责任。根据《租赁合同》第34项约定，乙方所缴交的保证金，可转作本轮合同履行保证金，如乙方按约履行了合同，且合同期满不再继租，甲方将一次性不计息将该款返还给乙方，如乙方违约，该款抵作违约金。据此按合同约定，被告庄英海违约，50000元保证金将抵作违约金，原告无需退还。因原告未提出该项诉请，本案不作处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百零七条，第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告曾志强的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5950元，保全费2070元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于九江市中级人民法院。如双方当事人均未在法定期间内提起上诉，本判决即发生法律效力，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。 审判长  吴水林 审判员  袁喜林 审判员  黄 达 二〇一九年十月三十日 法官助理邹纬 书记员郭紫娟