广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1302民初3671号 原告：计福裕，男，1979年10月1日出生，壮族，住址：广西来宾市象州县。 原告：莫健梅，女，1980年11月3日出生，汉族，住址：来宾市兴宾区。 委托诉讼代理人：丁柳文，广西桂合律师事务所律师。 被告：广西来宾市建昌房地产开发有限公司（下称建昌公司），住所地广西来宾市桂中大道滨江园小区20栋Ｂ2－320号房。统一社会信用代码：91451300566760949Ｗ。 法定代表人：梁玉宏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韦立军，广西天际律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒲俊杰，广西天际律师事务所律师。 原告计福裕、莫健梅与被告广西来宾市建昌房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院2019年7月31日立案后，依法组成合议庭于2019年9月23日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人丁柳文，被告委托诉讼代理人蒲俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告计福裕、莫健梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付原告所购买的来宾市；2.判令被告向原告支付2015年6月1日至2019年6月30日逾期交房违约金40560.27元，2019年6月30日后违约金以交付房款的每日万分之一为标准，计算至实际交房之日止；3.诉讼费由被告承担。 事实及理由：2012年12月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告位于来宾市，双方约定于2013年10月30日前交房，由于被告单方面原因至今没有向原告交房，原告于2016年3月29日起诉被告要求支付违约金一次，法院支持违约金算至2015年5月31日，对之后的违约金要求被告房屋符合交付条件后再另行计算。现被告房屋已经竣工合格，符合交付条件，依法依约应向原告交付房屋，违约期算至起诉日为1485天，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条有关出卖人逾期交房的违约责任条款，被告应向原告赔偿272034元×1491天×0.0001＝40560.27元。同时由于：一、违约金比例太低，相比中华人民共和国银行同期存款利率还低，起不到违约金惩罚效果；二、原告向被告逾期付款的违约金比例是万分之五，而被告向原告逾期交房的违约金比例为万分之一，明显不公平；基于以上两点原告申请法庭对被告违约金比例予以调整。基于上述事实，被告应当向原告交付房屋没有交付，应该支付相应违约金而没有支付，已严重违约，原告为维护自身合法权益，根据相关法律规定，向人民法院提起诉讼，请求人民法院判如所请。 被告广西来宾市建昌房地产开发有限公司辩称，1、原告的诉请已超过诉讼时效，应予以驳回。不论是民法总则还是民法通则，均规定诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。原告与被告之间的商品房买卖合同依据明确约定了交付时间为2013年10月30日前，在约定的交付时间到期时，原告没有收到房屋，则应当知道其权利受到损害，且应当知道义务人就是被告。因此原告申请违约金的诉讼时效应从约定的交房日期开始计算。诉讼时效起算之日至原告起诉之日，没有任何导致诉讼时效中断或中止的情形。2.本案中即使法院认为被告要承担违约责任，双方的依据就是双方之间所签订的《商品房买卖合同》，3号楼已经在2016年9月29日登报通知交房，2016年10月1日开始交房，即使本案中被告要承担相应的责任，计算时间3号楼也应该是到2016年10月1日。3.原告与被告所签订的商品房买卖合同合法有效，双方所主张的各项权利应依照合同来主张，原告目前所主张的被告违约交房的天数并没有按照双方合同来主张应该扣减的天数，即合同约定的如下雨天及停水停电，被告可以顺延交房，详情由法院核实确认。综上，为了维护被告的合法权益，请法院驳回原告诉请。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：2012年12月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发建设的位于来宾市角建昌·水岸新都第3幢7层701号房;合同第四条约定商品房总价款为272034元；第八条约定“出卖人应当在2013年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2.政府行为停工、气象部门记录日降雨量达到中雨以上连续两天或两天以上时，出卖人可据实相应延期交房……”。第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任，“……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之壹的违约金。合同还就其他相关事项进行了约定。根据原告提交的票据显示，原告于2013年4月11日向被告交付了首付款82034元；2013年9月16日，中国工商银行股份有限公司来宾市兴宾支行将原告的购房贷款190000元转入被告银行账户。因被告逾期未交房，原告遂向本院提出诉讼，诉请被告支付逾期交付违约金。本院作出（2015）兴民初字第1832号判决书，判决被告支付原告逾期交房违约金14670元（违约金计算时段为2013年10月31日至2015年5月31日止，已扣除工期顺延天数38天）。被告对前述判决不服提起上诉，来宾市中级人民法院于2016年5月17日作出（2016）桂13民终479号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 2016年9月26日建昌·水岸新都3#商住楼经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五部门验收合格；2016年9月29日，被告在来宾日报发出《交房通知》：“建昌·水岸新都”第2#、3#（住宅）定于2016年10月1日开始交房。”该《交房通知》公布了交房办理地点，但未公布办理时间。 另查明，被告在法庭辩论终结前仍未向原告交付案涉房屋。 本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应依约全面履行合同义务。原告依约支付了购房款，但被告未依约向原告交付房屋，被告行为已构成违约，应承担相应违约责任。案涉房屋已经竣工验收，且同一栋楼的部分房屋已经实际交付给其他业主，案涉房屋已具备交付条件，故原告诉请被告将案涉房屋即建昌·水岸新都第3幢7层701号房交付给原告，合法有据，本院依法予以支持。 关于诉讼时效的问题，原、被告双方合同约定2013年10月30日前交房，被告在到期日未交房，之后就已构成逾期交房的违约行为，这个逾期交付的违约行为一直在延续，至今仍未交付房屋给原告。据此，被告主张本案超过诉讼时效的理由不成立，本院不予支持。 关于逾期交房违约金的问题，如前所述，被告未按合同约定的时间交房，已经构成违约，应按合同约定向原告支付逾期交房违约金。因（2015）兴民初字第1832号判决书在计算被告逾期交付违约金时，已扣除因下雨而导致的相应工期顺延天数，而停水天数未在合同约定的停工范围内，故被告关于扣减下雨、停水所造成的工期延误天数的抗辩主张，本院不予支持。据此，对原告诉请被告支付2015年6月1日至2019年6月30日期间的逾期交房违约金，有事实和法律依据，本院予以支持，被告应向原告交付逾期交房违约金为40533.07元（272034元×0.0001×1490天）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告广西来宾市建昌房地产开发有限公司于本判决书生效后五日内将其开发建设的建昌·水岸新都第3幢7层701号房交付给原告计福裕、莫健梅； 二、被告广西来宾市建昌房地产开发有限公司支付给原告计福裕、莫健梅逾期交房违约金40533.07元（272034元×0.0001×1490天）； 三、驳回原告计福裕、莫健梅的其他诉讼请求。 上述款项，限被告于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行金钱支付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 本案受理费810元，由被告广西来宾市建昌房地产开发有限公司负担809.46元（于本判决生效后七日内交纳），由原告李新韦负担0.54元（已交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审 判 长  余媛媛 审 判 员  蒙柳明 人民陪审员  曾延红 二〇一九年十月二十九日 书 记 员  韦芦芳