上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初30973号原告：上海明君酒店管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：陈君明，董事长。委托诉讼代理人：赵亮，上海合勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖愈，上海合勤律师事务所律师。被告：上海永投生物技术有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：刘静。原告上海明君酒店管理有限公司(以下简称明君公司)与被告上海永投生物技术有限公司(以下简称永投公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理，依法适用简易程序审理。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭，适用普通程序于2020年3月11日公开开庭予以审理。原告的委托诉讼代理人赵亮、肖愈参加诉讼。被告永投公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告明君公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2018年8月9日解除；2.判令被告向原告支付房屋租金人民币(币种下同)393,759.07元(计算至2018年2月9日止)；3.判令被告向原告支付物业管理费21,606.40元(计算至2018年2月9日止)；4.判令被告向原告支付水电费49,567.20元(计算至2018年2月9日止)；5.判令被告向原告支付停车费8,620元(计算至2018年2月9日止)；6.判令被告向原告支付滞纳金194,264.12元(按照每日千分之一的标准，暂计算至2019年1月31日，要求计算至实际付款之日止)；7.判令被告向原告支付的租赁保证金362,373元归原告所有，不予退还;8.本案诉讼费和保全费由被告负担。本案审理过程中，原告变更第二项诉讼请求为判令被告支付自2017年7月21日起至2018年2月9日止的租金354,213.07元。事实与理由：2016年，原告与被告就被告承租上海市闵行区古北路XXX号亚繁国际广场物业一层的房屋事宜签订《房屋租赁合同》。合同约定，租赁期限自2016年9月21日起至2023年8月31日止。房屋租金采取固定租金递增的方式。每个自然月为一个租金支付期，先付后用，每期开始前20日支付下一个支付期租金。在租赁期限内，若被告逾期支付合同项下的任何款项，应自逾期支付该等款项之日起，每逾期1日按照逾期支付之款项金额的5‰支付滞纳金。另外，双方还就免租期、租赁保证金、房屋的交付返还、合同解除、违约责任、争议解决等做出明确约定。嗣后，原告按照约定交付房屋并提供相应物业服务，被告却拖欠应付租金等费用。时至今日，虽然原告屡次催告，被告仍拖欠巨额租金拒不支付，已造成原告严重经济损失。原告认为，原告与被告签订的合同出自各方真实的意思表示，于法不悖，对各方均具有约束力，被告理应按约履行。现被告长期拖欠租金等费用，已严重违反合同约定，侵犯原告的合法权益，故原告以讼称事由诉至法院。被告永投公司未发表辩论意见，也未向本院提交证据。经审理查明，2007年1月9日，上海锦虹实业合作公司(出租方、签约甲方)与上海君杰房地产开发有限公司(承租方、签约乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将上海市吴中路XXX号的租赁物，在土建完工后出租给乙方，租赁物建筑面积约为42,000平方米，其中地上建筑物的建筑面积约为36,000平方米，地下建筑面积约为6,000平方米，以租赁物房地产权证中记载的建筑面积为准并计算租金；租赁期限为20年，于租赁物的房地产权证取得之日起计算等。2009年11月19日，上海锦虹实业合作公司出具《关于同意吴中路XXX号房屋转租经营的证明》，载明将上海市吴中路XXX号古北亚繁国际广场系由所有权人上海锦虹实业合作公司租赁给被告明君公司全权负责经营管理，同意明君公司全权负责招商、转租事宜。2011年3月3日，上海锦虹实业合作公司(出租方、签约甲方)、上海君杰房地产开发有限公司(原承租方、签约乙方)及原告明君公司(现承租方、签约丙方)签订《合同主体变更协议书》，约定：根据甲乙双方于2007年1月9日签订的《房屋租赁合同》、2007年9月27日以及2008年12月15日先后签订的《补充协议(一)、补充协议(二)、补充协议(三)》之规定，甲方将上述租赁合同及补充协议项下的座落在上海市吴中路XXX号的租赁物出租给乙方使用；自2010年3月25日起，租赁合同及补充协议项下的合同主体由乙方变更为丙方，并由丙方切实完全地履行自租赁合同及补充协议生效之日起所规定的全部义务，自此与乙方无涉等。2016年9月20日，原告明君公司(签约甲方)、可依(签约乙方)及被告永投公司(签约丙方)签订《三方协议书》一份，约定：甲乙双方于2013年11月15日签订的《房屋租赁合同》，约定由乙方承租甲方位于上海市古北路XXX号一层部分的房屋用于经营，租赁期限为2013年11月18日起至2023年11月17日止；2014年7月15日，甲乙双方就租金优惠事宜签订了《关于房屋租金优惠事宜的补充协议一》，乙方向甲方提出终止租赁合同的申请，甲乙双方于2016年9月20日提前解除租赁合同，甲乙双方的租赁关系于2016年9月20日终止；本协议生效后，由甲丙双方就丙方承租该房屋事宜签订《房屋租赁合同》，并由乙方将该房屋按现状直接交付丙方，届时视为甲方已按合同约定完成房屋交接。该房屋内部原属于乙方的设施设备由乙丙双方另行协商处理，但乙丙双方处理设施设备及资产等事宜而产生的任何纠纷与甲方无关，乙丙双方不得以其之间的任何问题向甲方主张任何权利等。同日，原告明君公司(出租方、签约甲方)与被告永投公司(承租方、签约乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将上海市闵行区古北路XXX号亚繁国际广场物业一层的部分房屋出租于乙方，该房屋的租赁建筑面积约为584平方米(其中已包含公共分摊面积)。本租赁合同中，所有与该房屋面积有关的费用均按租赁建筑面积计算；该房屋仅限作为乙方经营健康会所(品牌/店名：永投生物)使用；该房屋的交付日为2016年9月20日，交付日的次日为起租日；本合同项下的租赁期限自起租日2016年9月21日起至2023年8月31日止，乙方的开业日为2016年11月1日；本合同约定的“年”均为租赁年(即起租日起至次年与起租日同月同日的前一日为第一个租赁年，以后每个租赁年以此类推)；该房屋租金采取固定租金方式计取，2016年9月21日至2016年11月17日，租金单价6.80元/平方米/天，月租金120,791元，年租金1,449,488元；2016年11月18日至2019年11月17日，租金单价7.34元/平方米/天，月租金130,454元，年租金1,565,447元；2019年11月18日至2022年11月17日，租金单价7.93元/平方米/天，月租金140,890元，年租金1,690,683元；2022年11月18日至2023年8月31日，租金单价8.57元/平方米/天，月租金152,162元，年租金1,825,938元；每一个自然月为一个租金支付期。乙方应遵循先付后用原则，在本合同签署之日起三日内向甲方支付自2016年9月21日起至2016年10月20日止的租金120,791元，以后每期开始前20日支付下一个支付期租金。若计租日起的当月或租赁期满或提前终止时的最后一个月不足一个自然月的，则按照乙方实际租赁天数计算。日租金以月租金乘以12个月再除以365天计算；该房屋物业管理费为8元/平方米/月，即每月为4,672元；该房屋物业管理费支付期限，每3个自然月为一个支付期。乙方应遵循先付后用原则在本合同签署之日起三日内向甲方或甲方授权委托的物业管理公司支付首期物业管理费15,552元(即自2016年9月21日至2016年12月31日止)，以后每期开始前5个工作日支付下一个支付期物业管理费。若物业管理费计取日当月或租赁期满或提前终止时的最后一个月不足一个自然月的，则按照乙方实际租赁天数计算。日物业管理费以月物业管理费乘以12个月再除以365天计算；租赁期(包括装修期)内有关该房屋的水、电、煤气、空调等能源费用及其它各项费用均应由乙方承担(单价按附件四二次装修费及其他费用表执行)。乙方应根据独立计量表所反映的用量及按比例分摊总表所产生的正常用量损耗向甲方交纳前述能源费用，乙方在收到甲方向其发出缴付相关费用的通知后三个工作日内向甲方交纳前述费用；该房屋的承租保证金为362,373元，乙方应在本合同签署之日起三日内向甲方一次性支付承租保证金作为乙方履约保证；在甲方向乙方交付该房屋前，如乙方单方解除本合同的，则乙方所支付的承租保证金甲方不予退还；如甲方单方解除本合同的，则甲方应向乙方双倍返还已收取的承租保证金；租赁期满或本合同提前终止且乙方未发生本合同约定的违约行为的，甲方应在乙方按本合同规定将该房屋及其附属设施、设备交还甲方并结清本合同项下所有乙方应付款项和办妥该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续后七个工作日内将承租保证金一次性无息退还给乙方；甲方有权从上述承租保证金内扣减、抵消任何乙方应付而未付的租金、物业管理费和其它费用，扣减、抵消后承租保证金金额不足部分，乙方应在接到甲方书面通知后5个工作日内补足，否则视为乙方根本性违约，甲方有权单方终止合同并收回该房屋，并追究乙方的违约责任；乙方应在本合同届满或提前终止之日起三个工作日内向甲方返还该房屋，返还时双方应办理房屋交接及结清乙方所有应付款项。乙方应将该房屋腾空并恢复至交付日前的清洁、良好及可租用状态。该房屋内凡属乙方添置的可移动的设备设施，由乙方自行处置，凡属乙方投入的装修及添置的不能移动的设备设施均无偿归甲方所有，乙方不得强行拆毁或提出任何评估、作价补偿要求。属甲方所有的附属设施、设备如有遗失、破坏或损坏的，应由乙方负责赔偿或选择同类产品予以替换；在租赁期届满或本合同提前终止之日起三个工作日内，如乙方未能将该房屋内属乙方所有的任何可移动的装饰、家具、装备、物件、物料、设备或其它物品处理完毕，应视作乙方已放弃对上述物品的所有权，甲方有权以任何方式处置前述物品，乙方对此没有异议，也不要求甲方赔偿。同时，甲方亦有权向乙方追讨因清除、处置前述物品所产生的所有合理费用；自逾期返还之日起每日向乙方收取房屋使用费(每日按照合同终止时该房屋日租金标准的双倍收取)和物业管理费(每日按照合同终止时该房屋日物业管理费标准的双倍收取)及其他因乙方使用该房屋发生的费用；根据法律、法规及本合同的规定，甲方有权在下列任何事件之一发生后的任何时间提前终止本合同并提前收回该房屋及其附属设施、设备，乙方应承担本合同约定的违约责任。乙方逾期支付租金、物业管理费或其他任何费用超过15日的或逾期支付上述任何费用累计达3次(包括3次)的(无论甲方是否向乙方作出过任何形式的催讨)等；如因乙方违约而造成本合同提前终止，则甲方有权按本合同第11条约定收回该房屋，甲方全额没收承租保证金作为乙方的违约金，如乙方违约造成甲方损失金额超过前述之金额的，乙方还应向甲方补足差额；在租赁期内,乙方逾期支付本合同项下的任何款项，包括但不限于租金、物业管理费、水费、电费、空调费或有关设施和设备开通和使用的费用或任何应付的其他费用的，乙方应自逾期支付该等款项之日起,每逾期1日按照逾期支付之款项金额的5‰支付滞纳金。在乙方逾期支付租赁款项期间，未经甲方书面同意，乙方不得将放置该房屋内的货物、财物转移出该房屋；乙方于2016年9月7日与可依签订了《会所及资产转让合同》以下简称转让合同)，其中第2-1条约定，转让合同签订后3个工作日内，乙方向可依支付40万元。可依将与会所有关的全部经营资产与资源交付乙方后20个工作日内，乙方向可依支付160万元。现甲乙双方一致确认，若乙方未按转让合同履行付款义务，则甲方有权按本合同约定解除本合同，没收乙方已支付的所有费用，并收回该房屋等。原、被告签约当日，被告与可依签订《房屋及资产交接书》，办理了系争房屋交接手续。此后被告向原告支付了保证金362,373元及部分租金。2017年10月20日，因被告欠付款项，原告向被告邮寄《催款函》，要求被告支付截至2017年10月20日止的租金397,271元，自2017年8月21日起至2018年1月20日止的物业管理费23,360元，至2017年9月15日的水电费33,495.10元。函件收悉后，被告支付了部分费用。2017年11月11日，因被告欠付款项，原告向被告邮寄《催款函》，要求被告支付截至2017年11月20日止的租金227,270元，自2017年9月21日起至2018年1月20日止的物业管理费18,688元，至2017年10月15日的水电费22,514.70元及滞纳金132,958.42元。2018年2月9日，原告向被告邮寄《关于解除房屋租赁合同的通知函》，表示：在合同履行过程中，因被告未能及时履行合同约定的付款义务，经多次催讨仍拖欠租赁款项，已构成了根本性违约。故要求解除租赁合同，被告支付至2018年2月9日止的租金373,502元，自2017年9月21日至2018年2月9日止的物业管理费21,760元，至2018年1月15日的水电费43,526.90元，至2018年1月31日止的停车费8,620元，扣留承租保证金362,373元作为违约金。并要求被告自合同解除之日起3个工作日内办理退房交接手续。原告于该函件发出当日，将系争房屋上锁，被告停止经营。此后被告于2018年8月17日开始搬离，于8月20日搬离完成，原告于当日收回了系争房屋。另查明，自2017年7月21日起至2018年2月9日期间，被告按照每月85,000元的标准，向原告支付6个月租金，共计51万元。被告并向原告支付了至2017年9月20日止的物业管理费。上述事实，由原告提交的《房屋租赁合同》、《合同主体变更协议书》、《关于同意吴中路XXX号房屋转租经营的证明》、《三方协议书》、《房屋租赁合同》、《房屋及资产交接书》、《催款函》二份及邮寄凭证、《关于解除房屋租赁合同的通知函》及邮寄凭证等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》为双方真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。依据租赁合同之约定，2016年11月18日起至2019年11月17日止的月租金标准为130,454元，而被告在2017年7月21日起至2018年2月9日的租赁期间内，按照每月85,000元的标准支付租金，经原告多次催讨租金差额后仍未能按约予以补足，被告已属违约。又依据双方约定，被告逾期支付租金等费用超过15日或逾期支付累计达三次，原告可提前终止合同并收回房屋，在被告严重逾期付款的情况下，原告按约主张解除合同，于法不悖，本院予以支持。又原告主张解除合同的，应当通知被告，合同自通知到达被告时解除。虽原告于2018年2月9日向被告邮寄了解除通知，但该函件送达情况未明。实际履行过程中，被告于2018年8月20日清空并搬离系争房屋，原告亦于该日收回了系争房屋，双方的租赁合同于该日已不再继续履行，故本院确认双方的租赁合同于2018年8月20日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。自2017年7月21日起至2018年2月9日期间内的租金，被告仅支付51万元，剩余租金354,213.07元应向原告予以支付。自2017年9月21日起至2018年2月9日期间内的物业管理费，被告未能予以支付，原告要求被告按约支付该期间段物业管理费21,606.40元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。关于原告主张的水电费，并未能向本院提交计算依据及相应凭证，本院难以支持。关于原告主张的停车费，双方于租赁合同中并未予以约定，被告也未能提交计算依据及相应凭证，本院难以支持。关于原告主张的租金逾期付款违约金，依据双方租赁合同之约定，被告应于每期开始前20日支付下月租金，即每月20日前支付下一租赁月之租金，然被告并未足额予以支付，应按约承担相应之逾期付款违约金。现原告自愿降低违约金计算标准，并无不妥，本院予以支持。被告应按照每日千分之一的标准，以租金差额45,454元为本金，分段向原告支付相应之逾期付款违约金。至于原告于庭审中主张自2017年12月21日起至2018年1月20日止的租金130,454元的逾期付款违约金，经原告确认该期租金被告已支付85,000元，故该期间逾期付款违约金的本金亦应以45,454元计。关于原告主张的物业管理费逾期付款违约金，依据双方租赁合同之约定，被告应三个月为一期，于每期开始前5个工作日予以支付，然被告自2017年9月21日起未能予以支付，应按约承担相应之逾期付款违约金。现原告自愿降低违约金计算标准，并减少期间按约主张，并无不妥，本院予以支持。被告应按照每日千分之一的标准，分段向原告支付相应之逾期付款违约金。关于原告主张的违约金，系争合同因被告违约导致解除，原告依据双方租赁合同之约定将保证金作为违约金不予返还，符合合同约定，于法不悖，本院予以支持。被告永投公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海明君酒店管理有限公司与被告上海永投生物技术有限公司签订的《房屋租赁合同》于2018年8月20日解除；二、被告上海永投生物技术有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海明君酒店管理有限公司支付租金354,213.07元；三、被告上海永投生物技术有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海明君酒店管理有限公司支付物业管理费21,606.40元；四、被告上海永投生物技术有限公司于本判决生效之日起十五日内，以45,454元为本金，按照每日千分之一的标准向原告上海明君酒店管理有限公司支付自2017年7月21日起至实际付款之日止的逾期付款违约金；五、被告上海永投生物技术有限公司于本判决生效之日起十五日内，以45,454元为本金，按照每日千分之一的标准向原告上海明君酒店管理有限公司支付自2017年8月21日起至实际付款之日止的逾期付款违约金；六、被告上海永投生物技术有限公司于本判决生效之日起十五日内，以45,454元为本金，按照每日千分之一的标准向原告上海明君酒店管理有限公司支付自2017年9月21日起至实际付款之日止的逾期付款违约金；七、被告上海永投生物技术有限公司于本判决生效之日起十五日内，以45,454元为本金，按照每日千分之一的标准向原告上海明君酒店管理有限公司支付自2017年10月21日起至实际付款之日止的逾期付款违约金；八、被告上海永投生物技术有限公司于本判决生效之日起十五日内，以45,454元为本金，按照每日千分之一的标准向原告上海明君酒店管理有限公司支付自2017年12月21日起至实际付款之日止的逾期付款违约金；九、被告上海永投生物技术有限公司于本判决生效之日起十五日内，以81,489.07元为本金，按照每日千分之一的标准向原告上海明君酒店管理有限公司支付自2018年1月21日起至实际付款之日止的逾期付款违约金；十、被告上海永投生物技术有限公司于本判决生效之日起十五日内，以4,672元为本金，按照每日千分之一的标准向原告上海明君酒店管理有限公司支付自2017年9月17日起至实际付款之日止的逾期付款违约金；十一、被告上海永投生物技术有限公司于本判决生效之日起十五日内，以4,672元为本金，按照每日千分之一的标准向原告上海明君酒店管理有限公司支付自2017年10月17日起至实际付款之日止的逾期付款违约金；十二、被告上海永投生物技术有限公司于本判决生效之日起十五日内，以4,672元为本金，按照每日千分之一的标准向原告上海明君酒店管理有限公司支付自2017年11月17日起至实际付款之日止的逾期付款违约金；十三、被告上海永投生物技术有限公司于本判决生效之日起十五日内，以4,672元为本金，按照每日千分之一的标准向原告上海明君酒店管理有限公司支付自2017年12月17日起至实际付款之日止的逾期付款违约金；十四、被告上海永投生物技术有限公司于本判决生效之日起十五日内，以2,918.40元为本金，按照每日千分之一的标准向原告上海明君酒店管理有限公司支付自2018年1月17日起至实际付款之日止的逾期付款违约金；十五、被告上海永投生物技术有限公司支付的承租保证金362,373元，原告上海明君酒店管理有限公司不予返还；十六、驳回原告上海明君酒店管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,071.72元，由原告上海明君酒店管理有限公司负担1,334.97元，被告上海永投生物技术有限公司负担12,736.75元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  殷 雪人民陪审员  胡武录人民陪审员  邓红霞二〇二〇年三月二十六日书 记 员  段文澜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。