鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0304民初3621号原告：鞍山市永佳物业管理有限公司，住所地：鞍山市立山区环山路111甲-1号。法定代表人：丑述文，该公司总经理。委托诉讼代理人：李士奇，鞍山市铁东区园林法律服务所法律工作者。被告：鞍山金都房地产开发有限公司，住所地：鞍山市立山区北胜利路186号甲。法定代表人：全威，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙波，辽宁晟通律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯娟，辽宁晟通律师事务所律师。原告鞍山市永佳物业管理有限公司（以下简称永佳物业公司）诉被告鞍山金都房地产开发有限公司（以下简称金都房产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月2日以普通程序受理后，依法转为简易程序，公开开庭进行了审理。原告永佳物业公司的法定代表人丑述文、委托诉讼代理人李士奇，被告金都房产公司的委托诉讼诉讼代理人孙波、冯娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告立即支付所欠原告物业费492791元(时间2018年7月1日-2019年7月30日）2.案件受理费、保全费由被告承担。事实与理由：2015年12月27日。原告与鞍山市立山区金都名苑小区业主委员会签订了物业服务合同，双方约定了权利和义务，收费标准、同时开始对小区进行服务。因原告服务小区系被告开发、被告尚有23842.8平方米网点尚未出售，从2018年7月1日至2019年7月31日间未交纳物业费，多次与被告协商均以无钱为由拖到至今，故诉至贵院请求法院依法判令被告立即支付所欠原告物业费492791元，并应承担诉讼费保全费。被告金都房产公司辩称：不同意原告的诉求，原告主张的物业尚未售出网点的面积不准确没有依据，提供的物业合同系与业主委员会签订，收费标准过高，如让被告全额支付显失公平，且被告所有未售出的商业网点因未产生其他管理费用，原告无权主张相应的收费。本院经审理认定的事实如下：金都名苑小区为被告金都房地产有限公司开发建设。2015年12月27日，原告与鞍山市立山区金都名苑业主委员会签订物业服务合同，合同约定自2016年1月1日起至2020年12月31日止，原告向金都名苑小区提供物业服务，服务面积116146.52平方米，服务费用为高层住宅0.9元/月/平方米，商业物业1.6元/月/平方米。被告确有房源未出售事实，被告未向原告缴纳2018年7月1日至2019年7月31日的物业费。案件审理过程中，原、被告就未售房源面积引发争议，但原告最终同意按照被告提供的未售房源清单所标注的房屋建筑面积20773.08㎡（其中住宅面积为716.07㎡，网点面积为20057.01㎡）计算物业费合计总额425563元。上述事实有原告起诉状、被告房屋面积出现异议情况说明、原、被告当庭陈述在卷佐证。原告提供的证据有：物业管理合同一份，该证据真实合法，且与本案具有关联性，本院予以采信。原告提供的（2016）辽0304民初2902号民事判决书一份因未生效，被告提供的调解书一份，因与本案无关联性，本院对该两份证据不予采信。原告提供的未售出房屋具体情况一份，因原告庭审中同意按照被告提供的未出售房源表标注的面积进行计算，系原告对自身权利的处分，本院予以准许，故本院对原告提供的该份证据不予审查。同理本院对被告提供的金都名苑未售房源清单亦不予审查，但对该房源清单所标注的建筑面积数额予以采纳。本院认为，依法成立的民事法律关系受法律保护。本案中，原告为被告建设开发的房产所在金都名苑小区提供服务，虽然案涉房产未售出，但根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”之规定，被告作为未出售房源的建设单位，应向原告承担物业费，故原告有关被告向其支付物业费的诉请有法律及事实依据，本院对原告要求被告支付物业费的诉请予以支持。关于被告应向原告给付物业费数额一节，本院认为，本案原告与金都名苑小区业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，该合同合法有效。被告未售房源亦坐落在原告提供物业服务的小区内，依照《物业管理条例》第四十二条的规定，建设单位就未出售房源应承担物业费系法律常识，建设单位并未与物业公司就服务标准达成协议，其亦未提供证据证明原告与金都名苑小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定的标准超出法律、行政法规或物业服务行业标准，故本案可参照原告与金都名苑小区业主委员会签订的《物业服务合同》的标准（其中住宅每平0.9元/月、商业每平1.6元/月）计算物业费。庭审中，原、被告对被告未售房源面积产生争议，但原告在审理过程中，同意按照被告提供的面积计算，系原告对自身权利的处分，本院对此予以准许。经核算，被告应向原告支付2018年7月1日-2019年7月30日的物业服务费为425563.8（716.07㎡×0.9元/月×13个月+20057.01㎡×1.6元/月×13个月=425563.8元），原告认可被告向其支付物业费总额为425563元，故本院对该数额予以确认。关于被告辩称：“原告提供的物业合同系与业主委员会签订，收费标准过高，如让被告全额支付显失公平，且被告所有未售出的商业网点因未产生其他管理费用，原告无权主张相应的收费。”一节，本院认为，当事人有义务对自己提出的主张提供证据加以证明，否则应承担举证不能的不利后果。本案原、被告之间虽未签订物业服务合同，但被告未出售房源确坐落于金都名苑小区，物业公司势必对小区公共部位提供综合性服务，被告亦从中获益，故被告应向原告支付服务对价。现原、被告之间未就物业服务价格签订协议，其亦未提供证据证明原告与金都名苑小区业主委员会签订的《物业服务合同》的物业服务价格违反法律、行政法规及物业服务行业标准的规定，故原告主张按照其与金都名苑小区签订的《物业服务合同》约定的服务标准计算物业费并无不妥，本院对被告的辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”之规定，判决如下：被告鞍山金都房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后三十日内支付原告鞍山市永佳物业管理有限公司物业费425563元。以上款项，被告如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8692元（原告已预缴8692元），适用简易程序减半收取4346元，保全费2984元（原告已预缴），均由被告鞍山金都房地产开发有限公司负担。多收4346元诉讼费，退回原告鞍山市永佳物业管理有限公司。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  张玲二〇一九年十一月十八日书记员  刘颂