北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初59410号原告：大同县京秦安华经销处，住所地大同市云州区倍加造镇倍加造村，统一社会信用代码：91140215MAOKKK7R4B。投资人：刘海鸿，总经理。委托诉讼代理人：仇臻，北京智嵩律师事务所律师。被告：北京茂庭文化艺术有限公司，住所地北京市海淀区杏石口路**院，统一社会信用代码：911101080741983631。法定代表人：常伟，董事长。委托诉讼代理人：梁化情，北京市中银律师事务所律师。原告大同县京秦安华经销处（以下简称京秦安华经销处）与被告北京茂庭文化艺术有限公司（以下简称北京茂庭公司）占有排除妨害纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告京秦安华经销处委托诉讼代理人仇臻与被告北京茂庭公司之委托诉讼代理人梁化情到庭应诉。本案现已审理终结。京秦安华经销处向本院提出诉讼请求：1、北京茂庭公司按照现在的现状腾退并交还北京市海淀区杏石口路12号院；2、北京茂庭公司承担本案诉讼费。事实和理由：我方承租了位于北京市海淀区杏石口路12号院（以下简称12号院），并于2010年10月8日将该院落转租给南京茂庭资产管理有限公司（以下简称南京茂庭公司），承租方经办人为常伟。由于承租方拖欠租金，我方于2016年起诉南京茂庭公司要求解除合同，后知晓该公司被注销，故申请撤诉结案。随后，我方发现北京茂庭公司占用了该出租院落。我方通知北京茂庭公司腾退，未果。北京茂庭公司无法律依据及合同依据占用该院落，侵害了我方合法权益，故诉至法院。北京茂庭公司辩称，不同意其全部诉求。其起诉的事实与理由没有事实与法律依据，原因如下：一是我方拥有租赁场所的合法承租权及占有使用权，租赁合同系南京茂庭公司代我方签署，我方系实际承租人及实际使用人。在我方成立前，南京茂庭公司受其上级公司江苏天一创业投资有限公司（以下简称天一公司）指派代替我方签署的该份租赁合同。因为我方成立前没法以自己名义签订租赁合同。为了在北京设立，我方当时指派南京茂庭公司员工常伟作为授权代理人与京秦安华经销处的代理人王×签署的本案租赁合同。常伟随后也系我方公司的法人，12号院作为在北京设立新公司即我方的经营场所，办理了工商注册登记。在签署合同时，常伟已将合同签署的背景及目的向王×进行了说明，后者知晓上述事宜。租赁合同双方就租赁用途、面积及租期、租金标准及京秦安华经销处协助我方办理手续等事项进行了约定。南京茂庭公司认可由我方承租房屋及就承租房屋装修装饰等权益进行了确认，认可其当时签合同是代理行为，认可我方作为实际承租人，因此我方作为租赁合同的实际承租人及使用人有权要求继续履行租赁合同并占用使用该房屋。二是京秦安华经销处协助我方办理了营业执照及注册登记手续，知悉并认可我方自成立起为12号院的实际使用人及承租人。签约后为了满足我方的经营需要，我方对租赁场所前期投资2千余万元。同时，我方办理了经营场所证明以及镇政府等的审批证明。我方在2013年7月11日登记成立，自成立之日我方实际经营地一直在12号院。在租期内，我方积极履行合同义务，自2010年10月8日至今向京秦安华经销处（或其指定代表王×）支付租金共计1928万元。在租金支付期间，王×向我方出具了相关租金收款收据且没有提出任何异议。所以其认可我方租赁及合法占有使用的行为。其所诉我方无理占用涉诉院落没有事实依据。三是京秦安华经销处以占有排除妨害为由要求我方清空腾退涉诉房屋缺乏法律依据。对妨害占有行为，占有人有权请求排除妨害消除影响，这适用于占有人和妨害人不存在其他法律关系的情况。在有权占有情况下，该条款不适用。本案中，我方代表在签订租赁合同时已告知其签约目的，且租赁之初其向我方提供了部分工商登记材料协助我方办理登记注册，在我方成立后，我方履行合同约定的租金支付义务，其确认认可系我方支付的租金。综上，其对我方的使用占有行为是知悉的。我方系合法占有承租房屋。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：12号院系独立院落，产权方系北京市海淀区双兴工业公司（以下简称双兴公司），京秦安华经销处自双兴公司处承租该院落。2010年10月8日，王×（甲方、出租方）与南京茂庭公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，载明合同租赁物坐落于12号院，占地共计约3800平方米。该租赁物将用于商务用房。租赁期自2010年10月8日至2027年10月7日（其中2010年10月8日至2011年2月15日为免租期）。租金：自2010年10月8日至2015年10月7日年租金为190万元整；自2015年10月8日至2020年10月7日年租金为209万元整；自2020年10月8日至2027年10月7日年租金为229.9万元整。租金每年支付一次，合同签订之日起7个工作日内，乙方应支付甲方第一年租金扣除免租期和押金后实际应付73万元；此后乙方自2011年至2027年于每年9月8日前支付下一年度租金。合同签订前，乙方已向甲方支付租赁保证金50万元。合同签订后，此保证金冲抵第一年房租。该合同第12条载明：甲方负责提供房屋的相关手续给乙方办理营业执照，费用由乙方承担。第13条载明：除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将租赁物部分或全部转租给他人。第17条载明：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：（5）擅自将租赁物转租给第三人的。合同落款处有王×及常伟的签字并加盖南京茂庭公司的印章。北京茂庭公司称，南京茂庭公司受北京茂庭公司委托与京秦安华经销处签订《租赁合同》，对此其提交了以下证据：（1）2010年9月20日，天一公司向南京茂庭公司出具的《通知函》，主要内容系因集团扩展业务需要，集团公司决定租赁12号院作为北京设立新公司的经营场所，现委托南京茂庭公司作为签约主体，并指派常伟作为授权代表与出租人签订租赁合同；（2）南京市栖霞区市场监督管理局及南京市鼓楼区市场监督管理局、江苏省工商行政管理局企业档案查询资料，显示天一公司与南京天际投资管理有限公司系南京茂庭公司及南京广厦置业（集团）有限公司股东，江苏省工业设备安装集团有限公司在2016年3月24日前的股东系南京广厦置业（集团）有限公司，北京茂庭公司的股东系江苏省工业设备安装集团有限公司。京秦安华经销处对此不予认可；（3）常伟的南京市社会保险缴费清单，载明常伟在2010年4月至2010年7月、2010年8月至2015年3月、2015年4月至2018年10月的缴费单位分别系南京天际投资管理有限公司、南京茂庭公司及江苏省工业设备安装集团有限公司；（5）南京茂庭公司与北京茂庭公司于2015年5月20日签订的《协议书》，主要内容系南京茂庭公司系接受天一公司委托代北京茂庭公司承租12号院，经营中实际亦由北京茂庭公司与出租方履行、对接沟通，北京茂庭公司为实际承租人，现南京茂庭公司需要注销，北京茂庭公司应继续履行合同；（6）天一公司与南京天际投资管理有限公司的《股东会决议》。京秦安华经销处对上述证据均不予认可。2011年1月期间，在京秦安华经销处的协助下，北京茂庭公司办理了海淀区乡镇管理地区经营场所使用证明，载明其经营场地地址为12号院。经营者签字处为常伟签字。经营场所提供人处加盖有双兴公司印章。2011年11月，北京茂庭公司办理了公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。后双兴公司为北京茂庭公司出具企业住所证明，其中产权人证明一栏载明：同意将位于12号院的1500平方米（建筑面积）的房屋提供给该企业使用。2012年，北京茂庭公司在京秦安华经销处的协助下完成了企业设立登记手续，并于2013年7月11日成立，登记的注册地系12号院。京秦安华经销处称其于2012年、2013年向南京茂庭公司送达《催缴通知书》及《律师函》，要求其支付欠付租金。并对此提交了《催缴通知书》及《律师函》，北京茂庭公司对此不予认可，认为京秦安华经销处无法证明上述函件的送达过程。京秦安华经销处称其随后将南京茂庭公司诉至法院，后因知晓南京茂庭公司注销事宜，遂以撤诉结案，对此其提交了在该案中南京茂庭公司向法院提交的《被告证据材料清单》，对此北京茂庭公司不予认可。经查，2016年3月17日，南京茂庭公司注销。北京茂庭公司称在南京茂庭公司注销后，其就租赁事宜向京秦安华经销处进行过沟通与确认，但对此未提交证据，京秦安华经销处亦不予认可。另查，2010年9月，南京茂庭公司支付保证金50万元；2010年10月19日，常伟经审批支付租金73万元。2011年，南京茂庭公司向王×分别支付90万元、100万元。2013年，北京茂庭公司向王×转账支付30万元。2013年11月12日，王×出具《委托书》，载明：自2013年10月至2014年10月，南京茂庭公司应付房租190万元。2013年11月12日该公司已向本人支付30万元，由于银行转账原因，剩余房租160万元，本人委托下列单位代为收取。单位名称：中维宇国际投资有限责任公司。后，北京茂庭公司向该公司分别支付60万元、100万元。2014年11月13日，王×出具收条，载明：今收到南京茂庭公司应付2014年10月8日至2015年10月7日12号院房租190万元。2015年，王×再次出具收条，载明：今收到北京茂庭公司交来12号院房屋租金190万元整，租期为2015年10月8日至2016年10月7日。2016年，江苏省工业设备安装集团有限公司于2016年10月20日向王×账户转账支付190万元，用途载明：北京茂庭公司支付王×2012年10月8日至2013年10月7日年度租金。同日，该公司向王×转账支付209万元，用途载明：北京茂庭公司支付王×2016年10月8日至2017年10月7日的房屋租金。2017年、2018年及2019年，该公司分别向王×账户支付209万元，用途系2017年10月8日至2020年10月7日的租金。北京茂庭公司认为上述交纳租金情况可以证明京秦安华经销处认可其系实际承租人的事实。对此证明目的，京秦安华经销处不予认可，认为其在南京茂庭公司注销后，是基于北京茂庭公司对12号院的占用而收取的占用使用费，因诉讼期间场地仍旧被占用，故收取至2020年10月。2017年10月17日，北京茂庭公司向王×出具《关于提供相关经营场所证明等和立即停止侵权行为的函》，主要内容为：南京茂庭公司与王×于2010年10月8日签订《租赁合同》，租赁12号院的房屋、土地及附属设施，约定王×负责提供房屋的相关手续给南京茂庭公司办理营业执照。南京茂庭公司多次催促王×履行合同义务，提供房屋相关产权证书等，至今均未提供。因此其无法办理餐饮业相关卫生许可证、营业执照，无法进行商务运营。考虑到公司的经营需要，2016年3月17日注销了南京茂庭公司，由北京茂庭公司继续履行上述《租赁合同》并承担相应的权利义务。北京茂庭公司已经连续两个年度向王×支付了房租，王×均予以接受并认可。现在租赁合同未到期，王×要求增涨房租，在租赁物外立面张贴《解除租赁合同通知》等，给北京茂庭公司带来了恶劣影响，据此要求王×履行合同义务，停止侵权行为。京秦安华经销处称其于2017年11月6日及11月7日分别向北京茂庭公司及法人常伟、南京茂庭公司各股东及常伟出具《关于限期搬离的通知》及函件，《关于限期搬离的通知》主要内容为：贵公司与本人没有书面租赁合同，经多次催促，贵公司与常伟拒绝签订书面租赁合同。南京茂庭公司已经注销，租赁合同已经终止，贵公司没有作为承租人承继上述合同的依据。并据此要求其在2017年11月15日前搬离。函件主要内容为：鉴于你公司已经注销，我方不认可也不允许任何第三方公司或个人代替你公司。双方合同已经解除。你方或第三方代你方支付的相关费用为第三方代付违法占用使用费，支付不能视为我方认可租赁关系的存在。合同权利义务的转让必须经过双方书面同意，否则无效。对于上述函件及《关于限期搬离的通知》，北京茂庭公司不予认可。2017年11月14日，北京茂庭公司再次向王×出具《关于立即停止不当行为并消除不良影响函》，载明：“您又在租赁场所张贴南京茂庭公司各股东及常伟先生的函，声称合同已解除，不认可亦不允许任何第三方公司或个人代替您公司、立即腾退等意思，我方认为您的又一次不当行为再次严重影响了我司经营”，并再次重申了北京茂庭公司为合法承租方，王×应履行合同义务，停止不当行为并消除不良影响。根据该函件的内容，本院对于京秦安华经销处于2017年11月7日向南京茂庭公司各位股东及常伟出具的函件的真实性予以确认。2019年10月15日，京秦安华经销处出具《说明》，载明关于诉争房屋其一直授权王×办理相关事宜，其签署的有关协议和代收的租金及场地占用费，经销处均予以认可。北京茂庭公司称其作为实际承租人及使用人对12号院进行了装修等投资，对此其提交了现场的照片。京秦安华经销处认为装修事宜与本案无关。本院认为，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险。本案中，京秦安华经销处自双兴公司处承租12号院，并对12号院享有占有使用的权利，系该处房屋的合法占有人。其有权请求排除对12号院的妨害占有行为。本案的争议焦点在于京秦安华经销处与北京茂庭公司之间是否存在租赁合同关系。本案中，北京茂庭公司称南京茂庭公司接受委托与京秦安华经销处签订涉案租赁合同，但上述委托事宜在租赁合同中并无体现。2013年7月11日，北京茂庭公司成立后，亦未就此委托事宜及租赁合同的签约主体事宜与京秦安华经销处进行书面确认，亦未在2017年10月17日北京茂庭公司向王×出具的《关于提供相关经营场所证明等和立即停止侵权行为的函》中提及。在南京茂庭公司将注销的情况下，该函件中所述内容为由北京茂庭公司在南京茂庭公司注销后继续履行该合同，此中表述与委托代签合同事宜并不相符。北京茂庭公司提交的其与南京茂庭公司及天一公司等股东之间的内部文件无法证明其向京秦安华经销处做出了委托代签合同的意思表示，故关于其所述南京茂庭公司是在京秦安华经销处知情的情况下代替北京茂庭公司签订合同的事实，本院不予采信。在南京茂庭公司注销后，北京茂庭公司称由其实际履行该租赁合同，其与京秦安华经销处之间形成事实上的租赁合同。对此本院认为，合同的一方当事人经他方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人，但其与第三人订立的移转合同必须经过债权人同意。本案中，北京茂庭公司主张的情形属于合同权利义务的概括承受，涉及到合同义务的移转，需要经过债权人即京秦安华经销处的同意。如果其与第三人的合同未经债权人同意的，不发生概括移转的效力。本案中，北京茂庭公司与南京茂庭公司就南京茂庭公司注销后的租赁合同履行事宜订立协议书，但现有证据无法证明该协议书经过了京秦安华经销处的同意，因此该协议书不发生概括移转的效力。北京茂庭公司无法依据协议书获得对12号院的合法占有。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，可以认定是以其他形式订立的合同。本案中，南京茂庭公司于2016年3月17日注销后，京秦安华经销处与北京茂庭公司并未以书面或口头形式订立租赁合同，且从《关于提供相关经营场所证明等和立即停止侵权行为的函》的内容中可知京秦安华经销处还在租赁物外立面张贴《解除租赁合同通知》。在此情况下，《关于提供相关经营场所证明等和立即停止侵权行为的函》中明确表示了南京茂庭公司注销后由北京茂庭公司继续履行《租赁合同》并承担相应的权利义务，对此京秦安华经销处于2017年11月7日继续在对外张贴的向南京茂庭公司各股东及常伟出具的函件中表示不认可也不允许任何第三方公司或个人代替南京茂庭公司。第三方代为支付的相关费用不能视为其认可租赁关系的存在。综合上述函件的内容，无法推定京秦安华经销处与南京茂庭公司之间有达成租赁合同的合意。故对于南京茂庭公司主张的京秦安华经销处认可其系实际承租人的抗辩意见，本院不予采信。现京秦安华经销处作为合法占有人，要求南京茂庭公司自12号院搬离，于法有据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《中华人民共和国合同法》第十条、第八十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二条的规定，判决如下：北京茂庭文化艺术有限公司自本判决书生效后30日内按照现状将位于北京市海淀区杏石口路12号院腾退并交还大同县京秦安华经销处。案件受理费35元（大同县京秦安华经销处已预交），由北京茂庭文化艺术有限公司负担，于本判决书生效后7日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 周 红二〇二〇年九月三十日书记员 张慧聪