天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0112民初5175号原告：安俊来，男，1981年4月6日出生，汉族，住天津市静海区。委托诉讼代理人：刘立艳，河北傲宇律师事务所律师。被告：天津星耀投资有限公司，住所地天津市津南区八里台镇工业园区。法定代表人：王斯恒，总经理。委托诉讼代理人：李强，该公司职员。委托诉讼代理人：丁旭，该公司职员。第三人：邯郸市邯一建筑工程有限公司，住所地邯郸市丛台区电厂街28号。法定代表人：徐斌，董事长。委托诉讼代理人:朱润军，该公司职员。原告安俊来与被告天津星耀投资有限公司（以下简称“星耀公司”），第三人邯郸市邯一建筑工程有限公司（以下简称“邯一公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告安俊来之委托诉讼代理人刘立艳和被告星耀公司之委托诉讼代理人李强、丁旭，第三人邯一公司之委托诉讼代理人朱润军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安俊来向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除以房抵款协议书及确认书形成的法律关系；2.请求判令被告返还原告购房款594051元及定金10000元；3.判令被告赔偿原告因其违约给原告造成的实际损失545319元，合计1149370元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：星耀公司系枫情阳光城项目建设单位，第三人邯一公司系该项目施工单位。2014年4月2日，按被告要求，星耀公司与邯一公司签订以房抵款协议书，被告以该项目的FQYG67-1-3006房屋抵顶邯一公司工程款594051元。第三人依据该协议将该房屋指定由原告购买，购房款以星耀公司欠付邯一公司的工程款抵顶。当日原告与邯一公司共同向星耀公司出具确认书，原告缴纳购房定金10000元。当时房屋未竣工，房屋不具备交付条件，原被告未办理房屋买卖合同的其他手续。后该房屋具备竣工条件后，被告拒绝与原告签订正式的商品房买卖合同。被告与第三人签订的以房抵款协议书及依据该协议书所涉房屋确认由原告购买的协议合法有效，被告应依约履行。经诉讼，被告已明确表明不再履行原协议约定的交付房屋，现原告呈讼人民法院。星耀公司辩称，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。1、依据抵款协议第三人需向星耀公司补足价款。另外协议中明确买卖合同终止，星耀公司无需向指定购房人退还冲抵的购房款，故星耀公司与邯一公司的工程款具有不能转让的性质，原告主张不具有请求权基础；2、自2014年4月2日起至原告提起诉讼，长达四年多的时间，原告均未要求星耀公司订立商品房买卖合同，应视为怠为行使相关权利，已超3年诉讼时效；3、双方未建立商品房买卖合同关系，原告诉讼请求无事实和法律依据。邯一公司述称：同意原告全部诉讼请求及所述事实和理由。原告诉讼请求未超过诉讼时效，在2014年协议签订后原告一直未能实现合同目的，多次找被告未果，第三人也多次协助原告与星耀公司进行沟通。但星耀公司出于烂尾状态，无人处理具体事务，才造成延期。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、安俊来提交的邯一公司与星耀公司2009年9月9日签订的建设工程施工合同复印件及邯一公司与星耀公司2012年10月9日签署的工程结算书复印件，证明以房抵款协议依赖的基础法律关系。经质证，星耀公司认为该二证据为复印件，无法证实证据真实性。邯一公司认可上述二证据并向本院提交了该公司与星耀公司签订的建设工程施工合同原件及工程结算书原件，经核对与安俊来所提交的证据内容一致，符合民事证据规则的相关规定，故本院依法确认该证据证明效力。2、安俊来提交的定金收据。证明安俊来按照协议要求交纳购房定金10,000元，履行了协议约定义务。星耀公司认可该证据真实性，但认为该收据无法看清日期，无法确认是否为以房抵债前交纳。邯一公司对该证据予以认可。本院认为，星耀公司认可该收据的真实性，且收据内容中交款人、收款人、房号、钱数均清晰可见，同时结合本案相关事实，本院对该收据的证明效力予以确认。3、邯一公司提交的“微信”记录1份，证明邯一公司协助安俊来与星耀公司商谈房屋事宜。星耀公司不认可该证据的证明效力。本院认为，该“微信”记录无法证实与本案具有关联性，故对其证明效力本院不予确认。根据当事人陈述和经本院确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月9日，星耀公司与邯一公司签订建设工程施工合同，合同编号为TJXY.GC/HT［2009］0281号，约定邯一公司承包星耀五洲枫情阳光城82、83、100、102、103、105、111、113、115、118、121、122、124、126、129、132、133、135-154号屋面及外墙保温工程，合同金额为暂定6,330,000元。后星耀公司与邯一公司就上述工程结算签订工程结算书，确认结算审核金额为9,172,210元。2014年4月2日，星耀公司与邯一公司签订《以房抵款协议书》，协议书第一条：甲（星耀公司）乙（邯一公司）双方一致确认，上述合同项下甲方应支付乙方工程款和结算款中的1642940元甲方不再支付乙方，以乙方指定的购房人（乙方自行或指定购房人）购买甲方等额商品房的方式抵付。根据协议第二条，抵付的商品房房号为及房款分别为FQYG67-1-3006，594051元，FQYG69-1-606，551377元，FQYG71-1-3104，552887元，总价为1698315元。甲方按照《施工合同》约定支付给乙方工程款1642940元；乙方已向甲方交付购房定金30000元。乙方还应在本协议签订前一次性向甲方支付房款25375元。协议第四条约定：甲乙双方经协商一致，确认由甲方与乙方指定的购房人按照本协议第二条约定的房屋预测面积和对应价格签订《商品房买卖合同》，并且最终由乙方指定的购房人取得房屋产权。第六条约定：无论任何原因，甲方与乙方指定的购房人签订的买卖合同终止（包括提前解除）的，甲方均无需向乙方指定的购房人或者乙方退还买卖合同项下冲抵部分的购房款，且上述工程款甲方亦无需支付乙方，仍由乙方全部用于购买甲方星耀五洲项目房屋价款不低于工程款的商品房，相应等额工程款用于冲抵乙方所购商品房之房款，房款超出工程款的部分，由乙方补足。邯一公司和安俊来于2013年4月2日和2014年9月3日出具过两份确认书，2013年4月2日确认书为安俊来提交，2014年9月3日确认书为星耀公司提交，三方对两份证据真实性均认可。两份确认书均确认安俊来为FQYG67-1-3006房屋的“乙方指定购房人”。安俊来向星耀公司缴纳了购买FQYG67-1-3006房屋的定金10000元，但未与星耀公司签订《商品方房卖合同》。2013年11月19日，邯一公司向星耀公司开具建筑业统一发票，发票金额为1698315元，星耀公司亦收到该发票。另查明，涉诉房屋FQYG67-1-3006已于2017年底售与他人，FQYG71-1-3104号房屋现已经成功抵顶给案外人胡龙显。本院认为，星耀公司与邯一公司签订的《以房抵款协议书》，邯一公司、安俊来向星耀公司出具的确认书系三方当事人的真实意思表示，合法有效，均受法律保护，三方均应按照协议约定履行相应的合同义务。本案主要的争议焦点为：1、安俊来与星耀公司是否建立了商品房买卖合同关系，双方成立何种法律关系；2、安俊来能否解除与星耀公司之间的商品房买卖合同关系；3、对购房款和定金，安俊来是否享有请求权，星耀公司是否应予退还；4、星耀公司是否应承担违约责任及具体的违约责任为何。针对安俊来的各项诉讼请求并结合本案争议焦点请求，本院评析如下：1、关于安俊来与星耀公司之间成立何种法律关系问题。根据邯一公司与星耀公司之间签订的《以房抵款协议书》的内容，星耀公司用价值1698315元的三套商品房抵扣应支付邯一公司的工程款1642940元，对于高出工程款的55375元，由邯一公司以定金30000元和房款25375元的形式支付给星耀公司，根据邯一公司开具的发票、星耀公司出具的定金收据、及FQYG71-1-3104号房屋已经成功抵顶给案外人胡龙显的事实，可以认定三房屋的价款已经按照抵款协议书全部支付给星耀公司。安俊来作为邯一公司的指定购房人按照协议约定向星耀公司出具了确认书，确认由安俊来购买FQYG67-1-3006号房屋。星耀公司与安俊来之间已经就房屋房号、面积、总价款形成一致意见，并对签订正式商品房买卖合同做了约定，安俊来已经实际支付包括定金在内的全部房款，对涉诉房屋形成了事实上的认购，综合上述情况应认定星耀公司与安俊来之间通过《以房抵款协议书》和确认书形成了商品房预约合同关系。2、关于安俊来能否解除与星耀公司之间的商品房预约合同关系问题。星耀公司已将涉诉房屋出售，双方之间亦不能达成购买星耀公司其他项目房屋的一致意见，双方已不能依据该预约合同关系形成商品房买卖本约合同，故双方形成的商品房预约合同关系已经实际不能履行，合同目的已经从根本上不能实现，故对于安俊来主张解除以房抵款协议书及确认书形成的法律关系的诉讼请求本院予以支持。3、关于星耀公司是否应退还购房款和定金问题。因安俊来对认购的房屋已经支付了包括定金10000元在内的全部房款，而预约合同已经实际不能履行，安俊来主张返还购房款594051元的诉讼请求，本院予以支持。另安俊来主张返还定金10000元，因该定金已经包含在购房款中，属于重复请求，故本院不予支持。星耀公司抗辩称根据《以房抵款协议书》第六条的约定，买卖合同终止，星耀公司无需向指定购房人退还冲抵的购房款，星耀公司与邯一公司的工程款具有不能转让的性质，原告主张不具有请求权基础。本院认为，因星耀公司与安俊来之间形成的商品房预约合同关系因合同目的根本不能实现，预约合同关系解除后，星耀公司应当退还购房款，故对星耀公司的该抗辩本院不予支持。且依据安俊来提供的证据及双方庭审陈述，该《以房抵款协议书》系星耀公司提供，该条款明显减轻星耀公司责任而加重邯一公司及购房人责任，不合理且有失公平，故本院对于星耀公司的该项抗辩主张不予支持。4、关于星耀公司抗辩安俊来主张是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。根据上述法律规定，合同解除权系形成权，不受主要规范债权请求权的诉讼时效制度的限制。本案中，双方对合同解除权的行使期限并未作出约定，星耀公司亦未提交证据证明其催告安俊来行使解除权，故对于星耀公司抗辩安俊来主张已过诉讼时效的主张，本院不予支持。5、关于星耀公司是否应承担违约责任及具体的违约责任问题。原被告形成商品房买卖预约合同关系后，双方未能签订正式的《商品房买卖合同》，星耀公司称是由于安俊来怠于行使权利致使正式合同未能签订，但未提交证据予以证明，本院对星耀公司的说法不予采信。安俊来主张诉争房屋烂尾，原告找不到被告管理人员故无法签订正式买卖合同，后被告由其他公司接手后被告告知原告不再卖给安俊来，星耀公司未能签订正式合同是其本身过错，故星耀公司应承担违约责任并赔偿原告的损失。本院认为，安俊来的主张没有足够证据予以证明，不能证明未签正式合同为星耀公司的过错，故本院对安俊来的意见不予采纳。双方预约合同关系成立后，历经多年未能签订正式买卖合同，后星耀公司将该房屋出卖，双方均无法证明未能签订正式买卖合同是属于哪方的过错，但因合同目的已根本上不能实现，且安俊来已经实际支付了购房款，而该购房款已由星耀公司使用多年，星耀公司确已获利。根据相关法律规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务，故星耀公司应支付安俊来占有其资金期间的利息。从星耀公司提交的第二份确认书出具之日即2014年9月3日至本院庭审之日，本院按照银行同期贷款利率及贷款市场报价利率计算利息的数额，经核算为158102元，对于安俊来主张的损失超过该数额部分本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第七十九条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除安俊来与天津星耀投资有限公司之间的商品房买卖预约合同关系。二、天津星耀投资有限公司于本判决生效后十日内返还安俊来购房款594051元。三、天津星耀投资有限公司于本判决生效后十日内支付安俊来损失158102元。四、驳回安俊来的其他诉讼请求。如果天津星耀投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15144元，其中5234元由安俊来负担，9910元由天津星耀投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  朱永朋审 判 员  荣月坤人民陪审员  高文英二〇一九年十二月九日书 记 员  王 莹附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。