上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初18604号原告：李士忠，男，1956年11月30日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：何晓磊，上海市九鼎律师事务所律师。被告：朱大明，男，1963年8月18日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：左亚妮(系被告朱大明妻子)，住甘肃省。第三人：浙商银行股份有限公司上海分行，住所地上海市威海路XXX号一、二、三、十三、二十四楼。负责人：吴建伟，行长。委托诉讼代理人：黄婧，女。委托诉讼代理人：张晓莉，女。第三人：贺凡香，女，1963年3月18日生，汉族，住湖北省赤壁市赵李桥镇赵李桥村三组26号。委托诉讼代理人：汤蕾(系第三人贺凡香女儿)，住湖北省赤壁市。委托诉讼代理人：李先峰，上海关天律师事务所律师。原告李士忠与被告朱大明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序。后经原告申请，本院依法追加第三人浙商银行股份有限公司上海分行(以下简称浙商银行)、贺凡香参加诉讼，并于2020年6月5日、7月21日两次公开开庭进行审理。原告李士忠及其委托诉讼代理人何晓磊、被告朱大明、第三人浙商银行委托诉讼代理人黄婧、第三人委托诉讼代理人汤蕾、李先峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李士忠向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的《期房转让合同》有效；2.准予原告行使涤除权，代被告朱大明向第三人浙商银行偿还上海市奉贤区万顺路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押贷款及利息，浙商银行协助办理解除抵押手续；3.判令从被告房价款中扣除原告代为清偿第三人的贷款本息100,000元；4.判令被告协助原告办理上海市奉贤区万顺路XXX弄XXX号XXX室房屋所有权变更至原告名下；5.被告支付原告违约金1,820,000元。审理中，原告变更第5项诉讼请求并增加第6项诉讼请求为：5.被告支付原告逾期过户违约金303,000元；6.被告支付原告代偿款450,000元。事实和理由：2013年2月3日,原、被告双方经上海亦乐房产经纪事务所居间订立《期房转让合同》，由原告购买被告位于上海市大型居住奉贤社区12标段百曲雅苑12-3(5)601室房屋，房屋面积101.25平方米，总价1,010,000元，原告于2013年2月4日向被告支付200,000元,于2013年3月24日向被告支付710,000元,按照合同约定,剩余100,000元房款于过户时支付。房屋于当月交付原告占有使用至今。现原告得知被告已经办理房屋产权证,在要求被告协助办理过户时,被告以种种理由拒绝。故提起诉讼。被告朱大明辩称，不同意原告诉请。房屋买卖合同没有经过公证，被告也是第一次进行这样的房屋买卖，不清楚相关的合同条款，要求撤销买卖合同。曾经与原告协商过，等房屋产证满两年后再办理过户，可以减少税费。被告认为原告在敲诈，现不同意过户，也不同意支付原告主张的违约金。第三人浙商银行述称，对于原、被告双方的买卖关系不清楚，但同意被告或者他人代为偿还朱大明所欠款项，待贷款结清后同意办理涤除抵押手续，另外浙商银行现已向朱大明提起诉讼，要求提前结清所有贷款本息，且相关诉讼费用应由朱大明承担。第三人贺凡香述称，2016年贺凡香向被告购买了其另一套动迁房，后亦曾要求被告办理房屋过户手续，但发现所购房屋与本案房屋均被朱大明最高额抵押给了第三人浙商银行，故参与本案诉讼。第三人同意与原告共同代朱大明偿还所欠浙商银行贷款本息以涤除抵押后及进行房屋过户。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月3日，原、被告签订《期房转让合同》，约定原告向被告购买位于上海市大型居住奉贤社区J2标段百曲雅苑J2-3(5)601室动迁房(现地址为上海市奉贤区万顺路XXX弄XXX号XXX室)；房屋面积101.25平方米，房屋总价1,010,000元；2013年2月6日前支付房款定金200,000元，2013年3月28日前支付房款710,000元，当日交房交钥匙，剩余尾款100,000元，当日办理过户交易手续；被告第一时间办理好一手产证(办理时间以开发商为准，过户时间以国家政策为准)，当被告一手产证出来以后由原告保管，过户时所产生的费用，按国家规定由原、被告各自支付，被告无条件配合原告办理产权过户手续，时间不得超过30个工作日，如超过按违约责任承担或协商；如被告及该房屋所有权利人(直系亲属)合同履行期间违约，被告赔偿原告此房屋装修的所有费用，并按原告支付给被告总房价款的双倍进行违约赔偿。合同签订后，原告向被告支付房款910,000元，被告并向原告交付案涉房屋。另查明，朱大明于2018年10月10日取得案涉房屋产权证，其于2019年7月26日以奉贤区万顺路XXX弄XXX号XXX室及29号102室房屋共同向第三人浙商银行作最高额抵押贷款，最高额债权为3,460,000元，债权发生期间为2019年7月17日至2029年7月17日。截至2020年7月21日，尚欠本金900,000元，利息5,002.50元，合计905,002.50元。审理中，原告与第三人贺凡香均表示愿意共同代被告朱大明偿还所欠浙商银行最高额抵押贷款本息。第三人浙商银行表示在被告或他人清偿完贷款本息后同意涤除房屋抵押权。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案房屋买卖合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，买卖双方应当按照约定履行各自义务。根据查明事实，案涉房屋已登记至朱大明名下，其应根据双方合同约定及时过户至原告名下，然其却将房屋抵押给浙商银行作贷款之用，显属不当。现原告及第三人贺凡香均自愿代朱大明偿还所欠浙商银行贷款本息以涤除房屋抵押权，于法不悖，本院予以确认。浙商银行亦应于收到贷款本息后及时涤除案涉房屋抵押权。抵押权涤除后，被告应将房屋过户至原告名下，过户产生的税、费根据国家规定各自负担。关于原告主张在代付款中予以扣除购房尾款100,000元，本院认为该主张实系债的抵消，由于原告现尚未实际履行代付，主张抵消的债务未成立，故本院对此不予采纳。需要说明的是，李士忠与贺凡香完成代付行为后形成的债权债务关系应另行主张，本院不予处理。为避免讼累，本院对李士忠应于完成过户后支付的剩余房款100,000元在本案中一并予以处理。关于原告主张的被告逾期办理过户产生的违约金，根据合同约定，被告应于取得产证后至迟30个工作日内完成交易过户，故本院酌定自2018年11月22日起至完成过户之日止，以李士忠已付购房款为基数，按年利率6%计算逾期过户违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认李士忠与朱大明签订的《期房转让合同》有效；二、李士忠、贺凡香于本判决生效之日起十日内共同代朱大明归还浙商银行股份有限公司上海分行的银行贷款(具体金额以还款之日银行出具的账单为准)，浙商银行股份有限公司上海分行于收到贷款本息后十日内办理位于上海市奉贤区万顺路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押权涤除手续；三、朱大明于上述房屋抵押权涤除后十日内协助李士忠办理房屋产权过户手续，过户产生的税、费由李士忠、朱大明根据国家规定各自负担；四、李士忠于上述房屋过户至其名下当日支付朱大明购房尾款100,000元；五、朱大明于本判决生效之日起十日内支付李士忠以910,000元为基数，自2018年11月22日起至完成过户之日止，按年利率6%计算的逾期过户违约金；六、驳回李士忠其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,846元，减半收取计2,923元，财产保全费5,000元，合计7,923元，由李士忠负担2,133元，朱大明负担5,790元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 珣二〇二〇年七月二十九日书记员 杨丹虹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。