上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初12139号原告：上海市机关事务管理局人防工程管理中心，住所地上海市。法定代表人：董卫，主任。委托诉讼代理人：陈军，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海官正机械设备有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：王仁官，经理。委托诉讼代理人：周芝均，上海市诚至信律师事务所律师。原告上海市机关事务管理局人防工程管理中心(以下简称“人防中心”)与被告上海官正机械设备有限公司(以下简称“官正公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案受理后，依法适用简易程序审理，因案情复杂，本案依法转为普通程序。本院于2019年10月9日、12月24日二次公开开庭进行了审理，原告人防中心的委托诉讼代理人陈军，被告官正公司的法定代表人王仁官及委托诉讼代理人周芝均均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告人防中心向本院提出诉讼请求：1、被告支付2017年1月1日至同年10月31日的房租146,666.67元及2017年11月1日起算至实际支付之日止、按照同期银行贷款利率计算的利息损失；2、被告支付截至2017年10月31日的水电费280,408.31元及2017年11月1日起算至实际支付之日止、按照同期银行贷款利率计算的利息损失；3、被告恢复十五口口部的房屋原状(审理中放弃)。事实和理由：2012年1月，原、被告签订《房屋租用协议书》，约定被告租用原告位于外青松公路XXX号房屋，共计1,000㎡，租期5年，2012年1月1日起至2016年12月31日止；租金176,000元/年，水电费用月结，按照供电部门和自来水厂的定价标准结算。2015年2月，因被告拖欠房租及水电费，双方签订《借款还款协议》，确认被告2014年度拖欠389,036.19元，其中水电费为120,573.19元。后合同继续履行，至2017年10月31日，被告搬离租赁房屋，但未结清房租和水电费。据此，原告请求法院判如所请。被告官正公司辩称：不同意原告的诉讼请求。被告法定代表人原系原告单位职工，原、被告2004年12月28日签订30年租期的房屋租赁合同，截止日期为2035年12月31日，双方之间一直履行的也是这份合同。2017年5月，原告提出提前结束租赁关系，被告同意提前解除但主张原告补偿，多次协商未果后，原告派2名领导劝说被告法定代表人，双方协商一致，原告同意抹除被告的欠款，也不承担被告搬离的损失，双方的口头协议真实有效，原告本次诉讼就是时隔多年后的出尔反尔。另，被告自2004年租赁房屋以来，期间对厂房进行过搭建、装饰装修，包括十五口口部搭建房屋支出75,000元，山上搭建房屋支出18,000元，搭建停车库支出25,000元，搬迁支出68,000元，搬迁还导致停工一个半月(120万元/年)，被告的损失远远大于原告主张的欠款。本院经审理认定如下事实：2012年1月1日，原、被告签订房屋租用协议书一份，约定被告向原告租用外青松公路XXX号底层面积200㎡、十五口口部二层楼房372㎡、平房348㎡、简易房80㎡，用于加工车间和办公室，租用期5年，自2012年1月1日起至2016年12月31日，协议到期后，被告如继续使用，协议另订，年租金176,000元，用电用水按照供电部门和自来水厂标准收费，月结周期为下月结清上一个月的租金和水电费。协议第三条约定，房屋如遇战争、政府行为、单位公式改造等需要收回，甲方(原告)不负赔偿责任，乙方(被告)应无条件终止协议，一切损失由乙方负责。2014年12月1日，原、被告就外青松公路XXX号底层面积200㎡签订房屋租用协议书一份(年租金66,500元)，就十五口口部二层楼房372㎡、平房348㎡、简易房80㎡签订房屋租用协议书份(年租金109,500元)，租赁期限均为2015年1月1日起至同年12月31日，协议到期必须结清本期一切帐款，其余条款内容同2012年1月1日的房屋租用协议书。2015年2月4日，原、被告签订借款还款协议一份，确认被告欠原告2014年度十五口房屋租金201,963元、车库租金66,500元、2014年度水电费用120,57.19元，合计389,036.19元，双方同意上述欠款自2015年1月1日起转化为借款，被告于2015年7月5日前向原告归还借款及利息(2015年1月1日至6月30日，按照年利率7%计算)，合计402,652.27元。审理中，原、被告确认被告于2017年11月下旬搬离上述租赁房屋。又查明，2015年1月至2017年10月期间的房租合计498,666.67元(176,000元/年计算34个月)，水费合计47,267.92元，电费合计488,946.72元。2015年1月1日至2017年4月27日，被告向原告支付款项的总金额为1,015,832.52元，扣除加工费18,990元，实付房租、水电费996,842.52元。审理中，被告申请证人张某某出庭作证，证人陈述其退休前任职于原告单位，2015年以前管理原、被告之间的租赁关系，2015年年底调离原岗位，2017年10月应单位要求，牵头相关负责人员与被告法定代表人协商搬迁事宜，双方当事人达成了一致意见，但没有当场签订书面文件，证人也不清楚具体的条款内容。经质证，原告认为证人并未得到原告单位的授权委托，其无权代表单位，同时也没有书面证据可以证明原告免除被告的付款义务。上述事实，主要有房屋租用协议书、借款还款协议、银行流水、月结水电费明细、证人证言，以及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的房屋租用协议书以及基于该协议书而签订的借款还款协议，均系当事人的真实意思表示，被告应按约及时履行款项支付义务。被告关于双方之间另有口头协议，原告已经免除全部欠款的抗辩意见，因证人证言系孤证，无其他证据可以与之相互佐证，故本院对被告的意见难以采信，原告主张被告支付房租、水电费及逾期付款利息损失的诉讼请求，本院予以支持。经核算，并结合双方在借款还款协议中的约定，本院认为原告主张费用的计算方式并无不当，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告上海官正机械设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海市机关事务管理局人防工程管理中心房租146,666.67元；二、被告上海官正机械设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海市机关事务管理局人防工程管理中心水电费280,408.31元；三、被告上海官正机械设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海市机关事务管理局人防工程管理中心利息损失(以427,074.98元为基数，自2017年11月1日起算至实际清偿日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付)。案件受理费7,706元，由被告上海官正机械设备有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  姚伟勇审 判 员  朱 欢人民陪审员  丁世勤二〇二〇年一月十七日书 记 员  翟学蓬附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……