宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2019）宁0202民初2975号原告：徐某，住灵武市。委托诉讼代理人：杨某，宁聚易诚律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人:魏某，宁聚易诚律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：宁夏圣华恒基房地产开发有限公司。法定代表人：孙某，系该公司执行董事。委托诉讼代理人:庞某,宁夏诚托律师事务所律师，特别授权代理。被告：宁夏圣华恒基房地产开发有限公司石嘴山分公司。负责人：陈某。第三人：高某1，职业不详，住宁夏灵武市。第三人：高某2，职业不详，住宁夏灵武市。原告徐某与被告宁夏圣华恒基房地产开发有限公司（以下简称恒基公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案，依法适用简易程序公开进行审理，在审理过程中，被告恒基公司于2019年10月16日，向本院提交追加当事人申请书，请求追加宁夏圣华恒基房地产开发有限公司石嘴山分公司（以下简称恒基公司石嘴山分公司）为被告及追加高某1、高某2为第三人，本院经审查认为，恒基公司的申请符合法律规定，本院依法追加恒基公司石嘴山分公司为被告，追加高某1、高某2为第三人。因本案案情复杂，本案不适宜简易程序审理，本院于2019年10月16日作出（2019）宁0202民初2975号民事裁定书裁定本案转入普通程序审理，依法组成合议庭，本案于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告徐某及其委托诉讼代理人杨某、魏某，被告恒基公司委托诉讼代理人庞某到庭参加了诉讼，被告恒基公司石嘴山分公司、第三人高某1、高某2经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。徐某向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理石嘴山市大武口区建设西街卧龙湾小区x幢x单元x号房屋备案登记手续；2.确认原告徐某与被告宁夏圣华恒基房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；3.本案诉讼费用由被告承担。（徐某当庭放弃第一项诉讼请求）事实和理由：2014年，被告恒基公司开发位于大武口区建设西街卧龙湾小区项目，因拖欠材料商货款便以其开发的卧龙湾小区房屋抵顶给材料商，双方签订了《顶账付款协议》，材料商有权销售处置顶账房屋。2015年9月20日，原告从材料商处购买了大武口区建设西街卧龙湾小区x幢x单元x号顶账房屋。2015年9月20日，在材料商的协助下，原、被告签订了正式的《商品房买卖合同》，房屋建筑面积101.43平方米，价款为357946元，经被告同意原告将上述房款支付给了材料商，开发商向其出具了收据。原告依约履行了支付房款的义务，但被告时至今日仍未给原告办理房屋过户手续，被告的行为构成违约。2018年，原告办理了房屋入住手续，领取房屋电卡和门牌登记表，对房屋进行了装修并实际占有和使用，因被告原因未能协助办理涉案房屋所有权转移登记手续，造成原告的经济损失，现原告有权向被告主张办证责任。为此，原告诉至法院，请求判如所请。恒基公司辩称，原告的诉请不能成立，应当驳回。1.原告与恒基公司之间不存在实际的房屋买卖合同关系；2.恒基公司石嘴山分公司目前为止没有向恒基公司支付任何涉案房产的房款，同时也未解决恒基公司石嘴山分公司与高某2、高某1之间的经济纠纷；3.高某2、高某1与恒基公司石嘴山分公司之间签订的顶账付款协议属于效力待定，恒基公司对该协议拒绝追认；4.在上一次法院传唤时，恒基公司已经告知原告在5个工作日内支付购房款，由于原告未支付购房款，恒基公司已经单方面解除双方之间的合同关系，并将涉案房屋抵顶给案外人，且办理了产权登记手续。原告的主张属于履行不能，并且恒基公司愿意在法律规定范围内承担经济责任。恒基公司石嘴山分公司、高某2、高某1均未到庭参加诉讼，在开庭审理前也均未向法庭提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对原告提交的证据认定如下：商品房买卖合同、顶账付款协议、户籍信息复印件及收据各一份，客观、真实，来源合法，与本案具有关联性，可以证实：2015年9月20日，被告恒基公司石嘴山分公司与高某2达成《顶账付款协议》，将涉案房屋抵顶给高某2支付工程款；高某2与高某1系父子关系，高某1代高某2签订了该协议；同日，恒基公司石嘴山分公司向高某2出具一份收据，载明收到高某2房款357946元；原告与被告恒基公司签订了的《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告恒基公司开发的的位××区房屋，面积为101.43㎡，单价3529元，总价款为357946元。本院予以确认。黄河农村商业银行交易凭证一张、灵武农村商业银行交易明细一份、收条一份。黄河农村商业银行交易凭证系户名为高某2的存款凭证、灵武农村商业银行交易明细系徐文学向高某2转款，这两份证据与本案的实质关联性无法体现；虽然收条显示系高某2出具，但是被告恒基公司对收条真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，经法庭核实高某2系原告的岳父，高某2与原告具有利害关系，而且高某2、高某1均未到庭接受法庭调查，收条的真实性无法核实，被告恒基公司的质证意见成立。综上，本院对这些证据均不予确认。门牌号登记表一份、电费专用收据一张、房屋装修照片打印件三张，被告恒基公司认可真实性，本院予以确认。商品房买卖合同登记备案证明打印件一份、不动产登记信息表打印件一份，被告恒基公司对此无异议，本院予以确认。宁东公司银川分公司14号楼已支付施工队款项明细照片打印件一份、（2018）宁0202民初163号民事判决书一份、（2018）宁0202民初167号民事判决书一份，这些证据与本案无实质关联性，本院不予确认。对被告恒基公司提交的证据认定如下：宁夏盛安隆物业服务有限公司出具的证明及不动产登记证书照片打印件各一份，原告对此无异议，本院予以确认。本院依职权调取了以下证据：2019年12月9日，石嘴山市不动产登记事务中心出具的不动产登记信息表、石嘴山市房产交易管理中心出具的商品房买卖合同登记备案证明一份。这些证据系国家机关出具，具有证据属性，本院予以确认。根据当事人陈述、举证、质证及本院对证据的认证，本院经审理认定事实如下：高某2与高某1系父子关系，高某2系徐某岳父。2015年9月20日，恒基公司石嘴山分公司与高某2达成《顶账付款协议》，约定：恒基公司石嘴山分公司将卧龙﹒国子弟x-x-x号住××区房屋）顶给高某2，该房屋建筑面积101.43平方米，每平方米单价3529元计算，总价357946元，经双方协商一致，高某2愿意将部分工程款抵顶所购上述房款，抵顶金额357946元，双方认可后，高某2到恒基公司石嘴山分公司财务办理相关手续，实际面积以房产部门面积证书为准。高某2按该顶账房屋已出售给徐某，具备条件经高某2认可后，恒基公司石嘴山分公司配合办理该房屋相关手续（购房合同、发票等）。徐某按有关规定交清其他费用。高某1代高某2签订了上述《顶账付款协议》。同日，恒基公司石嘴山分公司向高某2出具了一张收据，载明：收到高某2房款，x-x-x，101.43平方米，单价3529元，357946元，叁拾伍万柒仟玖佰肆拾陆元，并且加盖了“宁夏圣华恒基房地产开发有限公司石嘴山分公司财务专用章”。此后，恒基公司与徐某签订了《商品房买卖合同》，合同约定：徐某购买恒基公司开发的的位××区房屋，面积为101.43㎡，单价3529元，总价款为357946元；恒基公司于2016年10月30日前向徐某交付该商品房。恒基公司在合同落款出卖人处加盖“宁夏圣华恒基房地产开发有限公司”印章、在法定代表人处加盖“姚建国”印章；恒基公司石嘴山分公司在合同落款出卖人委托代理人处加盖“宁夏圣华恒基房地产开发有限公司石嘴山分公司”印章、在法定代理人处加盖“陈某”印章；徐某在合同落款买受人处签字捺印。另查明，涉案房屋所在的宁夏盛安隆物业服务有限公司并未将涉案房屋交付给徐某。徐某拿着《商品房买卖合同》找到开锁公司将涉案房屋的门强行打开，对房屋进行了装修，并且自己去相关部门办理了门牌证、电卡。再查明，2019年8月16日，石嘴山市不动产登记事务中心出具的不动产登记信息表显示涉案房屋的权利人为恒基公司，并且无抵押、无查封；石嘴山市房产交易管理中心出具的商品房买卖合同登记备案证明显示涉案房屋没有办理备案登记。2019年12月9日，石嘴山市不动产登记事务中心出具的不动产登记信息表显示涉案房屋的权利人为赵学国、乔彦梅，并且无抵押、无查封；石嘴山市房产交易管理中心出具的商品房买卖合同登记备案证明显示涉案房屋买受人为赵学国，合同备案时间为2019年10月28日，总价为280000元，合同编号为YS0032435，业务编号为201910280010。在审理过程中，徐某当庭放弃第一项诉讼请求即“判令被告立即为原告办理石嘴山市大武口区建设西街卧龙湾小区x幢x单元x号房屋备案登记手续”。本院认为，合同效力是指法律对各方当事人合意的评价。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”，同时，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的情形。只要当事人订立合同的行为符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定就是有效的民事法律行为，订立的合同不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定即为有效合同。本案中，恒基公司石嘴山分公司与高某2达成用涉案房屋抵顶工程款的《顶账付款协议》，协议中约定了涉案房屋出售给徐某，高某2向恒基公司石嘴山分公司的财务办理相关手续，并且协议落款处有恒基公司石嘴山分公司印章，高某2的儿子高某1代高某2签订了上述协议，这是恒基公司石嘴山分公司与高某2的真实意愿，该民事法律行为有效，同时，该协议没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该协议合法有效。在协议履行过程中，恒基公司石嘴山分公司按照约定向高某2出具了购房款的收据，而且徐某与恒基公司签订了《商品房买卖合同》，这些均表明协议得到了实际履行。可见，签订《商品房买卖合同》是恒基公司与徐某的真实意愿，同时，该合同内容并没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，故该合同合法有效。因此，原告徐某的第二项诉讼请求即要求确认原告徐某与恒基公司签订的《商品房买卖合同》有效的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。原告徐某已经当庭放弃第一项诉讼请求，故对该项诉讼请求，本院不做处理。关于恒基公司抗辩称“原告与恒基公司之间不存在实际的房屋买卖合同关系”，恒基公司既认可《商品房买卖合同》中恒基公司印章的真实性，又不认可合同内容，恒基公司自相矛盾，恒基公司提供的证据不能证实其抗辩主张，故本院对恒基公司的该项抗辩意见不予采纳；关于恒基公司抗辩称“恒基公司石嘴山分公司目前为止没有向恒基公司支付任何涉案房产的房款，同时也未解决恒基公司石嘴山分公司与高某2、高某1之间的经济纠纷”，恒基公司与恒基公司石嘴山分公司之间及恒基公司石嘴山分公司与高某2、高某1之间的纠纷与原告无关，该项抗辩意见与本案无实质关联性，故本院对恒基公司的该项抗辩意见不予采纳；关于恒基公司抗辩称“高某2、高某1与恒基公司石嘴山分公司之间签订的顶账付款协议属于效力待定，恒基公司对该协议拒绝追认”，根据法庭调查的事实，恒基公司已经按照顶账付款协议的约定与徐某签订了《商品房买卖合同》，故该项抗辩意见与事实不符，本院不予采纳；关于恒基公司抗辩称“在上一次法院传唤时，恒基公司已经告知原告在5个工作日内支付购房款，由于原告未支付购房款，恒基公司已经单方面解除双方之间的合同关系”，本案正在诉讼过程中，徐某提出了明确的诉讼请求，对于恒基公司单方解除合同的意思表示，徐某并不认可，故对于该项抗辩意见本院不予采纳。恒基公司石嘴山分公司、高某1、高某2经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其享有相应质证权、辩论权等诉讼权利的放弃，应承担对其不利的相应法律后果。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：确认原告徐某与被告宁夏圣华恒基房地产开发有限公司签订的关于石嘴山市××区房屋的《商品房买卖合同》有效。案件受理费100元，由被告宁夏圣华恒基房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审 判 长 刘 佳审 判 员 张白茹人民陪审员 刘红霞 二〇一九年十二月十三日书 记 员 王 伟附：本案相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。