成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初7180号 原告:王忠志,男,1945年10月10日出生,汉族，住四川省合江县。 委托诉讼代理人：王小波，男，1978年10月22日出生，汉族，住四川省双流县，系原告之子。 原告：赵邦珍，女，1949年9月12日出生，汉族，住四川省合江县。 委托诉讼代理人：王小波，男，1978年10月22日出生，汉族，住四川省双流县，系原告之子。 被告:南京乐伽商业管理有限公司。住所地：南京市建邺区白龙江东街22号艺树家工场项目1801室。 法定代表人：姜千，董事长。 被告：陈丽春，女，1966年3月15日出生，汉族，住重庆市合川区。 原告王忠志、赵邦珍与被告南京乐伽商业管理有限公司（以下简称“南京乐伽公司”）、陈丽春房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王忠志及原告王忠志、赵邦珍的委托诉讼代理人王小波，被告陈丽春到庭参加诉讼。被告南京乐伽公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 王忠志、赵邦珍向本院提出诉讼请求：1、判令解除王忠志、赵邦珍与南京乐伽公司之间签订的《房屋出租委托代理合同》，确认解除南京乐伽公司与陈丽春之间的《房屋租赁合同》；2、判令南京乐伽公司支付租金暂定两个月3800元（准确金额计算至房屋收回时止），并支付违约金1900元；3、判令陈丽春向王忠志、赵邦珍归还承租房屋；4、本案诉讼费由南京乐伽公司、陈丽春承担。事实与理由：王忠志、赵邦珍是夫妻关系。2019年5月29日，王忠志、赵邦珍与南京乐伽公司签订了《房屋出租委托代理合同》，将位于双流区航空港福通路棠湖春天12栋1单元303号的房屋，委托南京乐伽公司代理出租。合同对出租代理权限及期限、租金（1900元/月）及押金、管理服务费及其他费用、房屋及附属设施的维护、合同的解除及违约责任等内容作了约定。合同订立后，王忠志、赵邦珍按照约定按时向南京乐伽公司交付了房屋，南京乐伽公司当月向王忠志、赵邦珍支付押金1900元，并于次月9日向王忠志、赵邦珍支付了第一个月的租金1900元。据陈丽春称：其于2019年6月与南京乐伽公司订立《房屋租赁合同》，后陈丽春向南京乐伽公司支付一年房屋租金加押金共计19500元（租金：1500元/月，押金：1500元）。2019年7月底至8月初，王忠志、赵邦珍听闻南京乐伽公司在南京等地一系列不利传闻，担心自己的权利将会受到侵害。之后，王忠志、赵邦珍通过多种途径试图联系上南京乐伽公司，但终无果。如今，合同约定的第二次租金支付时间已过，仍然联系不上南京乐伽公司。之后，王忠志、赵邦珍发现2019年8月7日，南京乐伽公司在其官方网站上发布了“其因经营不善，无力履行合同”的公告，公告中，南京乐伽公司称“我司已无能力履行与房东、房客签订的房屋租赁合同。我司仍应承担因不能履约而产生违约、赔偿损失等法律责任。自本公告发出之日起即视为通知所有房东、房客，不再另行送达书面通知”。综上所述，南京乐伽公司的行为已事实上、客观上单方面解除了其与王忠志、赵邦珍之间订立的《房屋出租委托代理合同》，解除了其与程立春之间签订的《房屋租赁合同》。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，南京乐伽公司单方解除合同，已经严重违约。王忠志、赵邦珍为维护自身合法权益，故提起诉讼。 南京乐伽公司未作答辩。 陈丽春辩称：王忠志、赵邦珍是授权委托南京乐伽公司帮忙出租房屋，陈丽春通过大唐公司的中介和南京乐伽公司签订了房屋租赁合同，陈丽春已经缴纳了合同签订期一年的租金，陈丽春与王忠志、赵邦珍是没有联系的，王忠志、赵邦珍委托给了南京乐伽公司来出租，那么他们就应当承担相应的责任与义务，陈丽春的意见是陈丽春要将房屋租期住满再搬离，如果王忠志、赵邦珍执意要收回房屋，那么王忠志、赵邦珍应当退还陈丽春相的租金和押金及赔偿损失。 本院经审理认定事实如下：王忠志、赵邦珍共同共有位于四川省成都市双流区房屋，建筑面积为56.54平方米。2019年5月29日，王忠志、赵邦珍与南京乐伽公司签订了一份《房屋出租委托代理合同》，约定王忠志、赵邦珍将上述房屋出租给南京乐伽公司,面积为56.54平方米；出租代理期自2019年5月29日至2023年7月6日，共计48个月40天。王忠志、赵邦珍应于2019年5月29日前将房屋交付给南京乐伽公司，房屋经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成；自王忠志、赵邦珍交付房屋起至2019年7月7日止为空置期，空置期为40天，此期间内南京乐伽公司不承担房租，但承担空置期期间产生的其他费用（如：物业、水电等）；王忠志、赵邦珍交付房屋时，南京乐伽公司向王忠志、赵邦珍垫付押金（1个月租金）1900元，出租委托代理期届满或合同解除后，押金除抵扣由南京乐伽或承租方承担的费用、租金及违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还南京乐伽公司；租金标准为1900元／月；南京乐伽将租金划入王忠志、赵邦珍账户的方式为月付，第一次支付房租时间为2019年7月8日，第二次支付房租时间为2019年8月8日；出租代理期内，南京乐伽公司应按约定支付房租，如逾期王忠志、赵邦珍致电4008926606后，超过7天南京乐伽公司仍未支付房租，应按照日租金标准向王忠志、赵邦珍支付滞纳金（法定节假日，法定休息日及公司正常假期除外）；出租代理期内南京乐伽单方提前解除合同的，构成违约，须按月租金1倍的标准向王忠志、赵邦珍支付违约金。同日，王忠志、赵邦珍作出了一份《授权委托书》，载明王忠志、赵邦珍委托南京乐伽公司办理案涉房屋的出租事宜。同日，王忠志、赵邦珍作为收款人出具了一份《收条》，载明今收到乐伽公司垫付的案涉房屋的押金1900元。 签订合同后，王忠志、赵邦珍依约向南京乐伽公司交付了案涉房屋，南京乐伽公司2019年5月31日向王忠志、赵邦珍支付了第一个月的租金1900元。 同时查明，2019年6月5日案外人贺皓与陈丽春及2019年6月6日南京乐伽公司与陈丽春各签订了一份《房屋租赁合同》，均约定南京乐伽公司将案涉房屋出租给陈丽春，租赁期共12个月，自2019年6月6日起至2020年6月5日止；该房屋每月租金1500元（不含税），房屋租金的支付方式为年付。签约时收取陈丽春押金人民币1500元，租赁期限届满或合同解除后，押金扣除应由陈丽春承担的费用、租金及违约赔偿责任后，剩余部分无息返还陈丽春。合同签订后，陈丽春向南京乐伽公司支付了押金及租金19500元。 还查明，2019年8月7日，南京乐伽公司通过微信公众号“乐伽公寓”发出公告一份，载明：因公司经营不善，无力履行合同，目前南京乐伽公司已停止经营，关闭所有业务，员工大量离职，没有经营收入，无法偿还客户欠款。按照非南京地区的在房屋所在地城市、南京区域的在各行政区内管辖原则，在房屋所在地所属地域协调处理。凡房东、房客自愿达成和解协议的，南京乐伽公司无条件予以认可，无须再通知南京乐伽公司，原房屋租赁合同即时终止作废，不再履行；房东、房客保留依法依约追究南京乐伽公司违约、赔偿损失等法律责任的权利。鉴于南京乐伽公司已无能力履行与房东、房客签订的房屋租赁合同，对房东、房客同时要求解除与南京乐伽公司签订的房屋租赁合同的，南京乐伽公司无条件同意，并放弃追究房东、房客因提前接触处房屋租赁合同而产生的责任。南京乐伽公司仍承担因不能履约而产生的违约、赔偿损失等法律责任。自本公告发出之日起即视为通知所有房东、房客，不再另行送达书面通知等。 上述事实，有当事人身份信息、不动产权证书、房屋出租委托代理合同、授权委托书、收条、房屋租赁合同、收款单、转账凭证、公告以及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，2019年5月29日，王忠志、赵邦珍与南京乐伽公司签订的《房屋出租委托代理合同》双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，双方均应按约全面履行。南京乐伽公司之后与陈丽春签订《房屋租赁合同》本案的争议焦点为：1.双方的《房屋出租委托代理合同》的性质为委托合同还是房屋租赁合同；2.王忠志、赵邦珍的各项诉请能否得到支持。 一、关于案涉《房屋出租委托代理合同》性质的问题 根据合同法的相关规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，受托人因处理委托事务而产生的法律后果由委托人承担，包括受托人处理委托事务所获得的权利与产生的义务等。但从本案合同双方约定的内容来看，王忠志、赵邦珍的主要义务是按照约定将案涉房屋交付南京乐伽公司，而南京乐伽公司最主要的义务是按固定期限向王忠志、赵邦珍支付固定数额的租金，因此根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”和第二百一十三条“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”之规定，案涉合同约定的内容属于租赁合同的权利义务内容，符合租赁的法律关系特征，因此，双方之间并不是真正意义上的委托合同关系，而是围绕案涉房屋建立的租赁法律关系。 二、关于王忠志、赵邦珍的各项诉请能否得到支持的问题 因南京乐伽公司发出关闭公司所有业务的公告，以实际行为明确表明无力履行合同义务，且已下落不明，因此根据法律规定，王忠志、赵邦珍可以行使合同解除权，对其诉请要求解除《房屋出租委托代理合同》，本院予以支持，故双方的《房屋出租委托代理合同》于本案起诉书副本送达南京乐伽公司之日（2020年1月12日）起解除。南京乐伽公司承租案涉房屋后又将该房屋转租给陈丽春使用，并签订了《房屋租赁合同》，王忠志、赵邦珍并非该合同的当事人，并不享有合同解除权，故对其要求确认解除南京乐伽公司与陈丽春之间的《房屋租赁合同》的诉讼请求本院不予支持。对于2019年8月8日至合同解除之日（2020年1月12日）的租金9745.16元（1900元/月×5个月4天），南京乐伽公司应当支付给王忠志、赵邦珍。王忠志、赵邦珍还主张2020年1月13日至收回案涉房屋的租金损失，本院认为，双方合同解除之后，案涉房屋的实际占有人并非南京乐伽公司，故此后的房屋占有使用费王忠志、赵邦珍应向房屋实际占有人主张为宜。因此对于王忠志、赵邦珍要求南京乐伽公司支付租金的诉讼请求在9745.16元范围内予以支持。 关于王忠志、赵邦珍主张的违约金1900元。本院认为，根据合同约定：出租代理期内南京乐伽单方提前解除合同的，构成违约，须按月租金1倍的标准向王忠志、赵邦珍支付违约金。在王忠志、赵邦珍没有任何违约行为的情况下，南京乐伽公司在合同履行期限内单方发出公告，以自己的行为表示不再履行合同义务，虽不能直接发生解除合同的效力，但实为提前解除合同的违约行为，因此对于王忠志、赵邦珍的违约金请求本院予以支持。 关于王忠志、赵邦珍主张陈丽春返还案涉房屋，本院认为，王忠志、赵邦珍与南京乐伽公司签订的《房屋出租委托代理合同》解除后，南京乐伽公司应当将案涉房屋予以返还，但截止王忠志、赵邦珍起诉之日，案涉房屋由陈丽春实际占有使用，故应当向王忠志、赵邦珍返还，故对于王忠志、赵邦珍的该项诉讼请求本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告王忠志、赵邦珍与被告南京乐伽商业管理有限公司于2019年5月28日签订的《南京乐伽商业管理有限公司租赁合同》于2020年1月12日解除； 二、被告南京乐伽商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王忠志、赵邦珍租金9745.16元； 三、被告南京乐伽商业管理有限公司与本判决生效之日起十日内支付原告王忠志、赵邦珍违约金1900元； 四、被告陈丽春于本判决生效之日起十日内向原告王忠志、赵邦珍返还位于四川省成都市双流区西航港街道福通路99号“蓝润·棠湖春天”12栋1单元3层303号房屋； 五、驳回原告王忠志、赵邦珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元,公告费300元，后续裁判文书公告费300元，均由被告南京乐伽商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 王 璇 人民陪审员 曾 慧 人民陪审员 乔大器 二〇二〇年五月二十五日 法官 助理 龚玉洁 书 记 员 盛 娇