天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初8137号原告：天津弘泽物业发展有限公司，住所地天津市南开区宾水西道333号万豪大厦C区10层。法定代表人：王加强，总经理。委托诉讼代理人：王红娟，北京德和衡（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋扬，北京德和衡（天津）律师事务所律师。被告：訾悦，女，1963年5月13日出生，汉族，天津美丽衣殿服饰贸易有限公司总经理，住天津市南开区。委托诉讼代理人：许哲，天津昭元律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩博，天津昭元律师事务所律师。被告：李勇，男，1953年8月13日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：冯立刚，天津媛媛律师事务所律师。被告：天津百康口腔门诊有限公司，住所地天津市南开区龙川路2号美丽心殿15-102。法定代表人：张桂君，董事长。委托诉讼代理人：王雪，女，该公司经理。被告：王学铭，男，1974年11月30日出生，汉族，无职业，住天津市北辰区。原告天津弘泽物业发展有限公司（以下简称弘泽物业公司）与被告訾悦、李勇、天津百康口腔门诊有限公司（以下简称百康公司）、王学铭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告弘泽物业公司的委托诉讼代理人王红娟，被告李勇的委托诉讼代理人冯立刚，被告百康公司的委托诉讼代理人王雪，被告王学铭到庭参加诉讼。首次开庭被告訾悦的委托诉讼代理人许哲、韩博到庭参加诉讼，再次开庭被告訾悦经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告弘泽物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令四被告在15日内将天津市南开区龙川路2号美丽心殿15-102号房屋腾空并交还原告；2.判令四被告给付原告2017年9月1日至2019年3月21日的房屋租金301131.47元及2017年6月16日至2019年3月21日的滞纳金90839.81元，合计391971.28元；3.判令四被告按照每天531.41元的标准支付自2019年3月21日至房屋实际腾空交还之日的房屋占有使用费；4.判令被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2014年2月20日，原告与訾悦签订《訾悦与天津弘泽物业发展有限公司美丽心殿租赁合同》。訾悦承租原告位于天津市南开区房屋，房屋面积为273.57平方米，承租期5年（自2014年4月1日至2019年3月31日）,租金计收起始日为2014年4月1日。租金约定为2017年4月1日至2019年3月31日，48491元／季度，每季度结束前15日支付下一个季度租金。租金滞纳金约定为每逾期一日，訾悦应按照未支付金额千分之一的标准向原告支付滞纳金。合同签订后，双方按约履行合同，但从2017年9月，訾悦开始拖欠租金。且訾悦未经原告同意将房屋先后交给天津市南开区典梵口腔门诊部（已于2019年9月3日注销，以下简称典梵门诊部）、百康公司、王学铭实际占有使用。典梵门诊部虽已注销，但未将房屋移交给原告，个体工商户注销后，应由经营者李勇承担连带责任。四被告应对房屋租金及滞纳金承担连带责任。2018年12月19日，原告向訾悦邮寄了催告函催缴欠费，对方签收。2019年1月17日，原告向訾悦邮寄解除合同通知书要求解除租赁合同，被拒收退回。依据租赁合同约定，租赁期限已经届满，合同自动解除。基于上述事实理由，原告提起诉讼。被告訾悦辩称，1.原告并非涉案房屋权利人，实际权利人为天津广维科技发展有限公司（以下简称广维公司），申请追加广维公司为第三人。訾悦确与原告于2014年签署房屋租赁合同，后一直以现金形式向原告工作人员褚旭按期交纳租金。但在2016年11月左右，原告告知訾悦因其欠付广维公司钱款，将涉案房屋和17-101号房屋抵偿给广维公司。訾悦于2016年11月10日将两套房屋的租金以电汇形式交至广维公司，与此同时原告将与訾悦签订的租赁合同收回，告知变更租赁合同主体后协调广维公司与訾悦另行签订租赁合同。2.在前期租赁期间，因房屋质量问题（漏水、管道堵塞等）给訾悦造成损失，原告同意将减免10个月（2016年11月至2017年8月）租金用于赔偿损失，并在收回租赁合同同时与訾悦签订了协议书，故应从2017年9月1日起算后续应交租金，收取租金的主体应当是广维公司，原告无权收取。3.原告未能履行承诺，促成訾悦与广维公司签订新的租赁合同，也未将2016年11月訾悦向广维公司交纳的394419.39元租金发票交给訾悦，故訾悦并非主观恶意拖欠租金。原告已将涉案房屋抵偿给广维公司，訾悦也已经向广维公司实际履行交纳租金的义务，原告未能将其承诺的变更房屋出租人合同以及广维公司开具的发票交付给訾悦，訾悦才一直未能向广维公司交纳租金。在此期间，訾悦多次通过电话、微信等形式联系原告工作人员褚旭，要求其提供新的租赁合同及广维公司的收款账号和广维公司欠付的发票，并且协助确认欠付的租金，但原告一直未能将以上信息告知訾悦，导致訾悦至今未能顺利向广维公司交纳租金。综上，不同意原告的全部诉讼请求。被告李勇辩称，李勇没有实际占有使用涉案房屋，故不具有腾房义务。原告与訾悦系租赁合同关系，訾悦欠付原告租金，双方合同义务不应由次承租人承担。且据李勇所知原告对訾悦转租一事是知晓的，从2017年7月至今两年的时间原告对訾悦转租行为是默认的。李勇没有实际占用涉案房屋，故合同约定的支付使用费与李勇无关，本案诉讼费与保全费由败诉方承担。李勇已全额向訾悦支付了租金，只是訾悦恶意拖欠原告租金造成本案成讼，李勇也是无辜的，本案根源是訾悦，原告应向訾悦直接主张权利。被告百康公司辩称，我方张亚莉于2019年8月23日经案外人陈昱（李勇的女婿、典梵门诊部的直接经营人）和典梵门诊部签署合同收购诊所，支付了850000元转让费。陈昱带着我方去找訾悦交纳了2019年8月29日至2020年2月29日期间的租金165000元。当时我方要求变更登记并给了陈昱1000元，但典梵门诊部在我方不知情的情况下注销了，陈昱于2019年9月3日带着我方重新设立了百康公司。我方于2019年8月24日或25日实际入住涉案房屋，原来店内的装修设备保留，我方对员工进行了更换。因陈昱将医疗许可证注销，我方没有经营资质，现已关门停止经营。我方接手诊所至今不清楚訾悦与原告之前合同已经到期，陈昱当时讲租期到2020年2月29日，期满还可以续租，如不能续租可以退款。我方同意腾房，但要求将850000元转让费退还。现要求驳回原告的诉讼请求。被告王学铭辩称，王学铭于2018年12月15日通过陈昱租到涉案房屋的一部分（52平方米），该房屋原来也是销售彩票的，王学铭从他人手里购买的经营权，重新和李勇签署了合同。约定租期三年，自2018年11月13日至2021年11月12日，年租金88000元，半年一付，押金8000元。租金已交到2019年11月15日。王学铭和李勇之间还有两年的租期且彩票经营还算可以，故不同意腾房。王学铭已将租金交给陈昱，不同意连带给付租金及滞纳金。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月20日，原告作为甲方（出租人），訾悦作为乙方（承租人），双方签订《訾悦与天津弘泽物业发展有限公司美丽心殿租赁合同》，约定訾悦承租坐落天津市南开区龙川路2号美丽心殿15-102号房屋，承租面积273.57平方米，承租期为5年，自2014年4月1日至2019年3月31日止；初始租金为每天每平方米1.85元，首期季度租金总计46182元，第四年递增5%；租金按季度支付，每年3月15日、6月15日、9月15日、12月15日支付下一个季度的租金，其中2017年4月1日至2019年3月31日期间，每季度租金为48491元；訾悦应按照规定支付租金、物业服务费等所有应付费用，不得有任何扣减或抵消；若訾悦未在上述规定的期限前支付至原告或物业公司租金、物业服务费及其他费用等所有承租方应付费用，在不影响原告及物业公司其他权利或补救措施的前提下，每逾期一日，訾悦应按照未支付金额千分之一的标准向原告支付滞纳金；滞纳金的计算期自各项费用应付之日起开始计算，直至訾悦付清所有前述费用的本金、滞纳金和其他相关的费用为止。合同另约定，訾悦须在租期结束时或租期结束时后10日内，将房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同规定，在可租用及良好使用状态下，按本合同交付时的标准返还原告；同时，须将通向该项目各部分的钥匙交还原告，并按原告要求办理返还手续；如訾悦要求按现状返还，在原告无需为此对訾悦进行任何装修和改建补偿的前提下，双方另行协商；若訾悦未按前款约定将房屋返还原告，原告有权于返还日七日后直接进入并回收房屋，如訾悦未在前款约定期限内将该房屋恢复原状或在该房屋内遗留物品、设备，原告可在返还日起七日后自行或委托他人将该房屋恢复原状，但费用由訾悦承担，且该遗留物品、设备视为訾悦放弃其所有权，原告有权自行处置；在该情况下，原告直接进入该房屋之日或恢复原状之日视为訾悦向原告之返还日；原告亦可选择不直接进入该房屋，则訾悦将房屋恢复原状向原告返还之日视为返还日；在上述情况下，訾悦应依延期返还天数向原告支付房屋占用费及其他费用，房屋占用费标准为本合同约定租金标准的两倍；如原告选择直接进入该房屋，则訾悦还应承担由于其违约而导致原告的直接进入行为给第三人造成的损失；同时，原告还有权要求訾悦赔偿因延迟向新租户交付该房屋而给原告造成的损失，包括但不限于违约金、中介费。合同还约定，未经原告事先书面同意，訾悦不得将该房屋的全部或部分分租或转租给第三方；本合同中所约定的租金或物业服务费或其它应由訾悦支付的费用在到期后且出租方已发出书面催告通知15日后仍未支付，或訾悦擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；在发生上述情形时，訾悦应经原告通知改正，但在五日内仍然未改正的，原告有权解除本合同并提前收回该房屋，并扣除訾悦全部保证金作为违约金，并有权继续追讨截止到原告收回该房屋之日止訾悦应付而未付的全部费用及给原告造成的其他全部损失；但是，原告亦可选择本合同继续履行，扣除訾悦的全部保证金作为违约金；同时，无论原告选择解除（或不解除）本合同，为避免原告损失扩大，訾悦同意：在原告将是否解除本合同之意图通知訾悦三日后，原告或物业公司可不经通知訾悦而切断该房屋的水、电，且訾悦应自行支付原告或物业公司切断及/或再行接通水、电的相关费用。合同签订后，原告将涉案房屋交付訾悦使用。訾悦亦向原告支付了部分租金。庭审中，訾悦主张原告于2016年11月左右将涉案房屋抵偿给广维公司，其于2016年11月10日向广维公司交纳租金394419.39元，其中包括涉案房屋2015年7月1日至2016年10月31日期间的租金246304元和另案17-101号房屋的租金148115.39元。原告主张因其涉及诉讼较多，账户被冻结，故委托广维公司代收租金，现认可2017年7月1日前的租金訾悦已经支付。另查，原告（甲方）与天津美丽衣殿服饰贸易有限公司、訾悦（乙方）签有《协议书》，约定自乙方承租天津市南开区龙川路2号美丽心殿17-101、15-102号房屋以来，乙方曾因房屋漏水、管道跑漏等房屋质量及房屋水、电等配套问题提出产生维修费用及相关营业损失为理由拖欠甲方部分房屋租金；在双方核实所欠缴房屋租金和漏水、管道跑漏等房屋质量及水、电等房屋配套问题产生相关赔偿及损失，经双方确认后经双方协商，甲方同意减免乙方所承租天津市南开区龙川路2号美丽心殿15-102号（2016年11月-2017年8月）共计10个月房屋租金，用于赔偿乙方因承租天津市南开区龙川路2号美丽心殿17-101、15-102号房屋所产生的一切损失；甲方在履行赔偿义务后，乙方保证就此事不再以任何形式和理由向甲方提出任何赔偿费用要求，并正常缴纳房屋租金，不得以此为理由拖欠房屋租金；如乙方不履行缴纳房租的义务，在本协议第二条已达成一致的损失数额无效，甲方并有权追究乙方法律责任；甲方在履行赔偿义务后，乙方今后因承租房屋期间所产生的一切损失全部由乙方自行承担解决，双方之间就赔偿损失一事不再有任何权利、义务；以后因这次赔偿的结果由乙方自行承担，甲方对此不再承担任何责任。庭审中，原告对该协议书不持异议，认可租金应自2017年9月1日起算。又查，2017年5月28日，訾悦与李勇签订《个人商铺租赁合同》，约定訾悦将坐落天津市南开区龙川路2号美丽心殿15-102号房屋租给李勇作为经营场所，房屋面积273.57平方米，租赁期限自2017年7月30日至2022年7月29日；第一年租金370000元，以后每年租金330000元，每半年交付一次（提前一个月交付）；租赁期间，李勇如欲将房屋转租给第三方使用，必须征得訾悦的同意，付清所有费用，并办理有关手续后，取得使用权的第三方方可成为本合同的当然承租方。后訾悦与李勇签订《补充协议》，约定双方租赁合同期限实为2017年9月1日至2020年2月29日，原合同期限五年，为李勇申请营业执照使用，实际以补充协议年限为准。合同签订后，訾悦将涉案房屋交付李勇使用。2017年6月8日，李勇在涉案房屋注册成立了典梵门诊部（个体工商户）并开始经营。2018年8月17日，訾悦与李勇又签订《补充协议》，约定李勇向訾悦一次性支付2018年9月4日至2019年9月3日期间租金共计302500元，优惠27500元；李勇在合同期内可将商铺部分出租，在訾悦与李勇合同终止时，李勇必须归还全部商铺使用权。2018年12月15日，李勇与王学铭签订《房屋租赁合同》，约定李勇将坐落天津市南开区龙川路2号美丽心殿15-102号房屋其中约52平方米部分租予王学铭，租赁期限自2018年11月13日至2021年11月12日，年租金88000元，每半年支付。现该部分房屋由王学铭用于彩票经营。2019年8月23日，案外人张亚莉与典梵门诊部签订《转让协议》，约定转让的门诊部位于天津市南开区龙川路2号美丽心殿15-102号，诊所面积约200平方米，目前经营场地为租赁；典梵门诊部向张亚莉转让上述诊所的所有权及经营权，转让价格（包括诊所内现有医疗设备、设施及电器）850000元；2019年8月23日给付650000元，剩余200000元于2019年8月31日前付清；典梵门诊部尽快协助张亚莉办理变更门诊部手续；双方签字盖章之日起，该门诊部的所有权和经营权归张亚莉所有，门诊内的现有设施、设备及药品的所有权，同样归张亚莉所有；房屋租金自2019年8月24日起由张亚莉支付给典梵门诊部，转租方彩票的房款，由典梵门诊部转给张亚莉；典梵门诊部协助张亚莉继续租用此房屋，如不能续租，由典梵门诊部协助解决；如典梵门诊部不能协助张亚莉继续租用此房屋，典梵门诊部承担相应损失。2019年9月3日，典梵门诊部注销。同日，百康公司注册成立，住所地为涉案房屋。涉案房屋除上述约52平方米部分外，现由百康公司占有使用。再查，原告系南开区龙川路2号住宅小区的开发商，于1999年1月13日取得《建设用地规划许可证》，1999年4月22日取得《天津市商品房销售许可证》，同年取得《建设工程规划许可证》，于2000年1月20日取得《天津市建设工程施工许可证》，2001年3月20日该住宅批准地名为美丽心殿，原告于2001年4月10日取得坐落南开区龙川路2号多层、高层住宅工程（121000平方米）的《建设工程竣工规划验收合格证》。案件审理过程中，原告向本院申请财产保全并提供相应担保，本院于2019年6月14日作出（2019）津0104民初8137号民事裁定书，裁定冻结訾悦名下银行存款453154.66元或其他等值财产。案件审理过程中，原告向本院提出申请，在本案中自愿撤回要求李勇、百康公司、王学铭给付房屋占有使用费的诉讼请求。本院认为，原告虽未取得涉案房屋产权证，但结合其为涉案房屋开发商以及取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《天津市商品房销售许可证》、《建设工程竣工规划验收合格证》的事实，应认定其具有出租人资格，其与訾悦签订的《訾悦与天津弘泽物业发展有限公司美丽心殿租赁合同》系双方真实意思表示，且不违法法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应依合同约定履行各自义务。现合同约定的租赁期间已经届满，訾悦作为承租人理应按照合同约定履行腾房义务。现涉案房屋由百康公司和王学铭实际占有使用，而其占用涉案房屋亦无合法依据，同样负有腾房义务。因此原告要求訾悦、百康公司、王学铭腾交涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。现李勇并非涉案房屋的实际占有使用人，原告要求李勇腾交涉案房屋的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。根据《訾悦与天津弘泽物业发展有限公司美丽心殿租赁合同》约定，每年3月15日、6月15日、9月15日、12月15日支付下一个季度的租金，现原告要求訾悦给付2017年9月1日至2019年3月21日期间房屋租金301131.47元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。关于滞纳金，根据合同约定，若訾悦未在约定期限前支付租金，每逾期一日，訾悦应按照未支付金额千分之一的标准向原告支付滞纳金。原告主张按合同约定的日千分之一标准计算滞纳金，訾悦认为滞纳金标准过高，应不超过实际损失的30%。原告虽未提交訾悦逾期支付租金的违约行为给其造成实际损失的证据，但訾悦未按约支付租金的行为，给原告造成了占用资金的利息损失，现原告要求支付违约金的数额已超过造成利息损失的百分之三十，属于法律规定的过分高于造成的损失情形。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本院综合案件情况，将违约金的计算标准调整为以欠付房屋租金为基数，按中国人民银行发布的同期贷款利率的1.3倍标准计算。根据合同约定，訾悦应于2017年6月15日支付2017年9月1日至2017年9月30日的房屋租金16163.67元，于2017年9月15日支付2017年10月1日至2017年12月31日的房屋租金48491元，于2017年12月15日支付2018年1月1日至2018年3月31日的房屋租金48491元，于2018年3月15日支付2018年4月1日至2018年6月30日的房屋租金48491元，于2018年6月15日支付2018年7月1日至2018年9月30日的房屋租金48491元，于2018年9月15日支付2018年10月1日至2018年12月31日的房屋租金48491元，于2018年12月15日支付2019年1月1日至2019年3月21日的房屋租金42512.8元。訾悦应以欠付房屋租金16163.67元为基数支付自2017年6月16日（从逾期支付租金次日起算）至2019年3月21日的违约金，以欠付房屋租金48491元为基数支付自2017年9月16日至2019年3月21日的违约金，以欠付房屋租金48491元为基数支付自2017年12月16日至2019年3月21日的违约金，以欠付房屋租金48491元为基数支付自2018年3月16日至2019年3月21日的违约金，以欠付房屋租金48491元为基数支付自2018年6月16日至2019年3月21日的违约金，以欠付房屋租金48491元为基数支付自2018年9月16日至2019年3月21日的违约金，以欠付房屋租金42512.8元为基数支付自2018年12月16日至2019年3月21日的违约金。李勇、百康公司、王学铭并非《訾悦与天津弘泽物业发展有限公司美丽心殿租赁合同》的相对方，原告要求李勇、百康公司、王学铭一并承担给付租金及滞纳金的责任于法无据，本院不予支持。关于房屋占有使用费，租赁合同期满后，訾悦未将涉案房屋腾交原告，造成原告无法对该房屋进行使用、收益的损失，应参照租赁合同约定的租金标准向原告支付房屋使用费。现原告主张按照531.41元/天计算自2019年3月22日至房屋实际腾空交还之日的房屋占有使用费，符合合同约定，应予支持。合同约定的租赁期间截至2019年3月31日，原告主张的2019年3月22日至2019年3月31日期间的占有使用费应作为租金予以认定。案件审理过程中，原告自愿撤回要求李勇、百康公司、王学铭给付房屋占有使用费的诉讼请求，系自行处分诉讼权利，并无不妥，本院照准。庭审中，被告抗辩主张原告已于2016年11月左右将涉案房屋抵偿给广维公司，原告并非涉案房屋权利人，原告予以否认，对此被告未能提供充分证据予以证实，故对其该抗辩主张，本院不予采信。被告訾悦经本院传票传唤，再次开庭时无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告訾悦、天津百康口腔门诊有限公司、王学铭将坐落天津市南开区龙川路2号美丽心殿15-102号房屋全部腾空并交还原告天津弘泽物业发展有限公司；二、本判决生效后十五日内，被告訾悦给付原告天津弘泽物业发展有限公司自2017年9月1日至2019年3月31日的房屋租金306445.57元；三、本判决生效后十五日内，被告訾悦给付原告天津弘泽物业发展有限公司自2017年6月16日始至2019年3月21日止的违约金，具体为：以欠付房屋租金16163.67元为基数支付自2017年6月16日至2019年3月21日的违约金，以欠付房屋租金48491元为基数支付自2017年9月16日至2019年3月21日的违约金，以欠付房屋租金48491元为基数支付自2017年12月16日至2019年3月21日的违约金，以欠付房屋租金48491元为基数支付自2018年3月16日至2019年3月21日的违约金，以欠付房屋租金48491元为基数支付自2018年6月16日至2019年3月21日的违约金，以欠付房屋租金48491元为基数支付自2018年9月16日至2019年3月21日的违约金，以欠付房屋租金42512.8元为基数支付自2018年12月16日至2019年3月21日的违约金，按中国人民银行发布的同期贷款利率的1.3倍标准计算；四、本判决生效后十五日内，被告訾悦给付原告天津弘泽物业发展有限公司自2019年4月1日至实际腾交上述租赁房屋之日止的房屋占有使用费（按照每天531.41元的标准支付）；五、驳回原告天津弘泽物业发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8097元，保全费2786元，由被告訾悦负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  王骁骁人民陪审员  李文超人民陪审员  魏 瑁二〇一九年十二月四日书 记 员  尚俣杉附本裁判文书所依据的法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。