呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终2465号上诉人（原审原告）：萨尔娜，女，公司员工，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：果牡丹，内蒙古文盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李永起，内蒙古蒙元律师事务所律师被上诉人（原审被告）：内蒙古福城房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市回民区成吉思汗大街以南工农兵路以东广龙苑小区S8商业楼一、二层。法定代表人：程顾全，该公司总经理。委托诉讼代理人：曲德洋，内蒙古启伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖兰香，内蒙古启伦律师事务所律师。上诉人萨尔娜因与被上诉人内蒙古福城房地产开发有限公司（以下简称福城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2018）内0103民初2459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月9日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，双方当事人均未提交新的证据，亦未提出新的事实或理由，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结萨尔娜上诉请求：一、撤销一审判决,改判支持萨尔娜一审全部诉讼请求并驳回福城公司全部反诉请求；二、福城公司承担本案一审、二审全部诉讼费用；事实和理由：萨尔娜认为福城公司一审中出具的证据《律师函》《邮寄单》和《快递单网页查询结果》,不能证明福城公司已经履行《商品房买卖合同》第六条约定的通知义务。一审法院片面采信福城公司证据,判令解除萨尔娜与福城公司签订的《商品房买卖合同》系认定事实错误,适用法律错误,应当依法予以纠正首先,萨尔娜从未收到福城公司庭审中出具的单号为3101478430214邮件,更未收到《律师函》。从福城公司出具的《邮寄单》和《快递单网页查询结果》内容无法证明福城公司在该邮件中邮寄的快递是否系福城公司庭审中出具的《律师函》,也无法证明该邮件是否已经实际寄出给萨尔娜,对此福城公司应当负举证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。”因福城公司原审庭审中未能举证证明邮寄的邮寄物系福城公司庭审中出具的《律师函》,应当认定福城公司未曾向萨尔娜邮寄《律师函》。其次,福城公司出具的《邮寄单》填写的收件地址并非萨尔娜的实际居住地址,也并非萨尔娜购买房屋时给福城公司提供的通讯地址(福城公司证据:《福成广龙苑商品房认购合同》)。萨尔娜身份证由于多年未更换,所以户籍所在地为“呼和浩特市××区”。2015年10月21日,萨尔娜与福城公司签订《福成广龙苑商品房认购合同》时,萨尔娜为了福城公司能够便于联系,萨尔娜在该合同内容中明确填写了“通讯地址:呼市××区,联系电话187XXXXXXXX”。萨尔娜从与福城公司签订《福成广龙苑商品房认购合同》至今,萨尔娜从未更换居住住址(通讯地址),也从未更换联系电话。但是从《邮寄单》内容可知,福城公司将邮件邮寄到了萨尔娜户籍所在地“呼和浩特市××区”,并未邮寄到萨尔娜给福城公司提供的通讯地址。故此,从常理可知,即使存在邮寄邮件的事实,萨尔娜不可能收到福城公司的邮件,而且事实上萨尔娜至今确实未收到福城公司邮寄的任何邮件。再次,萨尔娜于2018年8月28日第一次庭审后为了查明案情,通过网上查询快递号后得知,韵达快递官网快件查询结果处理时间显示三个时间(到达:内蒙古呼和浩特新城区公司的时间为2017年5月25日11点01分48秒,指定:张帅(181XXXXXXXX)派送;到达:内蒙古呼和浩特新城区公司的时间为2017年11月25日11点10分59秒,指定:张帅(181XXXXXXXX)派送;已签收:由韵达快递0000(迎新东路东区代收)代签收,如有问题联系张帅(181XXXXXXXX))。萨尔娜于2019年1月22日第二次庭审中通过网上再次查询快递号物流信息时,只显示“快递已被取韵达快递0000(合作便利店)代签收。如有问题请联系业务员张帅(181XXXXXXXX)。2017年11月25日11时47分),”没有显示“本人签收”的物流信息。该查询信息内容与福城公司提供的证据《快递单网页查询结果》和萨尔娜于2018年8月28日第一次庭审后查询的《韵达快递官网快件查询结果》内容均不一致。萨尔娜两次庭后查询的二份“韵达快递官网快件查询结果”均已提交一审法院。因案涉邮件快递号网上三次查询的物流信息査询结果内容均不致,不具有唯一性。另外,根据福城公司提供的证据《快递单网页查询结果》和萨尔娜庭后查询的《韵达快递官网快件查询结果》可知,快递是2017年5月25日寄出,在2017年11月25日签收与福城公司《邮寄单》记载的邮寄时间和《律师函》的时间相互矛盾。故此,福城公司提供的证据《快递单网页查询结果》不能证明案涉邮件已经签收最后,萨尔娜为了证明从未收到福城公司邮寄的律师函,申请法院向呼和浩特市韵达快递服务有限公司新城区分公司(以下简称“韵达公司”)申请调取了单号为3101478430214《邮寄单》底联及送达前后凭证。2018年10月26日,韵达公司给法院出具《证明》,称“单号3101478430214此件我公司业务员派送签收件后未保留签收凭证。”由此可以确定,韵达公司并没有任何证据能够证明邮件中的材料系福城公司庭审中出具的律师函,也不能证明已经给萨尔娜送达了上述邮件。所以,韵达公司官网上的《快递单网页查询结果》即没有证据支持,缺乏事实依据。福城公司庭审中《快递单网页查询结果》不能证明单号为3101478430214邮件已经送达萨尔娜。另外,从福城公司提供的《快递单网页查询结果》内容看该证据应当属于证人证言,因证人韵达公司未出庭接受质问,且《快递单网页查询结果》和韵达公司给法院出具的《证明》内容相互矛盾,故对其真实性应当不予以采信。二、萨尔娜要求福城公司交付涉案房屋并承担违约责任的请求具有事实及法律依据。一审法院片面采信福城公司证据,驳回萨尔娜全部诉讼请求系认定事实错误,适用法律错误,应当依法予以纠正首先,本案中根据萨尔娜与福城公司无争议的事实可知,涉案房屋现已具备交付条件。《商品房买卖合同》第八条约定,福城公司应当将涉案房屋于2016年6月30日前交付。鉴于福城公司要求解除的诉讼请求无事实及法律依据,故福城公司应当积极履行《商品房买卖合同》,将涉案房屋交付给萨尔娜其次,萨尔娜认为涉案房屋即使存在因拆迁工作导致延期的情形,不属于《商品房买卖合同》约定的交房延期的情形,福城公司仍应当承担违约责任。《商品房买卖合同》第九条约定,福城公司逾期交房时,自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,福城公司按日向萨尔娜支付已交付购房款万分之一的违约金。由于合同约定违约金过低,明显低于萨尔娜实际遭受的损失。所以,萨尔娜将违约金增加调整为自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止以已付款为基数,按照人民银行同期贷款利率支付违约利息并赔偿由于福城公司逾期交房给萨尔娜造成的租房损失(租房租金每年22000元),符合《中华人民共和国合同法》第114条规定综上所述,福城公司庭审中出具的《律师函》、《邮寄单》和《快递单网页查询结果》不能证明福城公司邮寄的邮件里面是福城公司庭审中提供的《律师函》,更不能证明福城公司已将邮件送达至萨尔娜。福城公司庭审中出具的证据,不能证明福城公司已经履行《商品房买卖合同》第六条约定的通知义务。福城公司以此要求解除与萨尔娜签订的商品房买卖合同的诉讼请求缺乏事实及法律依据,应当予以驳回。萨尔娜与福城公司签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,萨尔娜要求福城公司交付涉案房屋并承担违约责任的请求,具有事实及法律依据。故此,原审判决存在认定事实错误,适用法律错误,严重显失公平,请求二审法院依法予以纠正,支持萨尔娜的全部上诉请求,维护萨尔娜合法权益。福城公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回萨尔娜的上诉请求。逾期交房不是开发商的责任。萨尔娜向一审法院提出诉讼请求：一、福城公司按照双方的约定将房屋（位于呼和浩特市××苑第7座1单元103室商品房，房屋面积为96平米，房屋总价款410880元）交付使用;二、福成公司向萨尔娜赔付已缴纳购房款249000元的逾期违约金18426元（从2016年6月30日至2018年7月11日起诉为止计算，应交付使用为止）。三、福成公司向萨尔娜承担经济损失，赔偿租房费66000元。四、福城公司承担本案一切诉讼费用。福城公司向一审法院提出反诉请求：一、解除福城公司与萨尔娜签订的《商品房买卖合同》。二、萨尔娜承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：1、2016年4月14日，萨尔娜与福成公司签订《商品房买卖合同》，约定以银行按揭付款的方式购买福成公司开发的位于呼和浩特市××苑第7座1单元103室商品房，建筑面积96平方米，房屋总价款410880元，《商品房买卖合同》第六条约定了付款方式及期限为：“买受人在签订合同时付清房款的50％，余款以银行按揭方式支付，但买受人须在接到出卖人办理按揭手续通知（口头或书面）十天内，按出卖人和银行有关要求，提供按揭所需要的手续与资料，配合出卖人办理按揭贷款，贷款以银行到账日为准，如因买受人原因导致无法办理按揭贷款，按照第七条第1、2项执行。”第七条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第一种方式处理：1、（1）逾期180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行，2、（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同…。第八条交付期限约定，出卖人应当在2016年6月30日前交付…。但如果遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更外，出卖人可据实延期：…3、政府职能部门未按照固定期限办理相关手续或进行验收的。萨尔娜在该合同中留有地址：呼和浩特市××区。萨尔娜共支付房款共计249000元。2、2017年12月30日，呼和浩特市中级人民法院出具（2017年）内01民终4488号民事判决书查明事实，福成公司案涉房屋项目存在因拆迁工作导致工期延误的情形，且案涉房屋项目于2016年3月4日取得的建设用地规划许可证，于2016年5月17日取得建设工程规划许可证，于2016年10月26日取得建设工程施工许可证，于2016年12月19日取得商品房预售许可证，于2017年3月17日取得国有土地不动产证。3、2017年5月5日，内蒙古自治区新闻出版广电局广龙苑小区团购办与福成公司共同公开发布《致广龙苑小区业主的一封信》，信中告知业主可于2017年5月10日前来办理受领房屋手续。4、2017年11月24日，福成公司依据萨尔娜在《商品房买卖合同》中留存的地址，通过韵达快递向萨尔娜邮寄律师函，律师函的主要内容为告知萨尔娜前来办理受领房屋手续并办理按揭。韵达快递的运单号为3101478730214，该物流状态为已签收，具体为内蒙古呼和浩特新城区公司快件已被本人签收，时间为2017年11月26日11：20：58。5、2018年10月26日，呼和浩特市韵达快递新城分公司出具证明：“单号3101478430214此件我公司业务员派送签收后未保留签收凭证”。6、2018年10月31日，内蒙古自治区邮政管理局针对萨尔娜的申诉，向一审法院出函说明，萨尔娜的申诉已转给呼市邮政管理局，现正在处理中。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，萨尔娜与福城公司签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容、形式合法，不违反法律、行政法规的强制性规定，对其合法性、有效性予以确认，双方应按照合同约定履行各自的义务。萨尔娜已经依约通过快递方式向福城公司寄送书面通知福城公司前来办理按揭并受领房屋的律师函，但萨尔娜在收到案涉快递后未前来办理手续，且逾期超过180日，根据双方在《商品房买卖合同》中第七条的约定，福城公司享有解除双方签订《商品房买卖合同》的权利，对于福城公司的反诉请求，一审法院予以支持。对于萨尔娜主张其未收到福城公司寄出律师函快递，进而没有收到律师函，一审法院认为，从韵达快递单号3101478430214的物流状态可以看出，福城公司寄出的律师函已由本人签收，同时，从萨尔娜提交呼和浩特市韵达快递新城分公司的证明可以看出，虽单号3101478430214的签收凭证未保存，但该快件已由该公司业务员派送签收，故对于萨尔娜主张其未收到律师函的事实，不予认可。对于萨尔娜的主张，一审法院认为，虽然双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定了出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付案涉房屋，但《商品房买卖合同》同时也约定了“如果遇政府职能部门未按照固定期限办理相关手续或进行验收的特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更外，出卖人可据实延期”，针对本案事实，双方在履行过程中，出现了呼和浩特市中级人民法院（2017年）内01民终4488号民事判决书认定的案涉房屋项目因拆迁工作导致延期的事实，故此，本案中因福城公司延期交付房屋符合双方约定的情形，且《商品房买卖合同》达到约定解除的条件，故一审法院对于萨尔娜主张福城公司交付房屋并支付延期交付违约金、租房损失，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：解除原告（反诉被告）萨尔娜与被告（反诉原告）内蒙古福城房地产开发有限公司于2016年4月14日签订的《商品房买卖合同》；二、驳回原告（反诉被告）萨尔娜的本诉请求。案件受理费8720元、反诉费50元，由原告（反诉被告）萨尔娜负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。萨尔娜提交了韵达快递官网快件查询结果，福城广龙苑商品房认购合同。拟证明一审中网页打印的《快递单网页查询结果》与萨尔娜庭审后网上查询核实的结果不一致，萨尔娜并没有收到快递。快递邮寄时间与一审福城公司提交的邮寄单时间相互矛盾。在认购合同中萨尔娜明确了通讯地址、联系电话，且从来没有更换该地址。本院认为,邮寄地址内蒙古自治区内蒙古自治区呼和浩特市××区庭前发律师函的方式要求履行合同。有邮寄地址，通讯地址在认购合同中，房屋买卖合同地址不一致。该地址为通讯地址。福城公司没有按照该地址进行送达，虽在新合同中约定了地址，但并未约定该地址为送达地址。双方对送达地址的约定没有进行变更。穷尽送达方式。两个送达地址，其中约定该地址为送达地址，在《》中每月约定为送达地址，第二，萨尔娜电话未发生变化，萨尔娜已经要求履行合同。合理的送达涉案的解除通知。他人代收。看证据吧！，庭前向福成公司提出请求履行合同。并要求交付购房款，没有证据证明已经合法送达，在能够送达的情况下。。综上所述，萨尔娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8736.0元，由福城公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴 铁 刚审判员 韩 东 妹审判员 额日德尼 二〇一九年九月三日书记员 曹 文 婷