四川省中江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0623民初2697号 原告：林素琼，女，1974年8月28日出生，汉族，住中江县。 委托诉讼代理人：李丹，四川永茂律师事务所律师。 被告：四川省三台县星源房地产开发有限责任公司，住所地三台县北坝镇北泉路星源名居内，统一社会信用代码91510722MA62473XX1。 法定代表人：谢沅璆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗忠，三台县潼川法律服务所法律工作者。 原告林素琼与被告四川省三台县星源房地产开发有限责任公司（以下简称星源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林素琼的委托诉讼代理人李丹、被告星源公司的委托诉讼代理人罗忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告林素琼向本院提出诉讼请求：1.判令被告按合同约定为原告办理房屋产权证以及土地使用证，并按约定承担违约责任；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年8月16日，原、被告签订一份购买被告开发的位于中江县商业用房的认购协议及补充协议。合同约定了房屋价款、办理房屋产权证及土地使用证的期限、税费的缴纳、违约责任的承担等。原告按约定缴纳了全部购房款及办理产权证、土地使用证的相关税费，但被告一直未按约定为原告办理产权证、国有土地使用证，故现提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。 被告星源公司辩称，与原告签订合同属实，但原告向被告交付购房款的当天，被告就向原告退还了购房款394466元，故原告未付清大部分购房款，被告不应为原告办理产权证书，被告也无违约行为，不应对原告承担违约责任，即使被告存在违约行为，原告主张的违约金过高，最多按总房款的1%确定，故请驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2016年8月16日，原告林素琼与被告星源公司签订《“江南学府”认购协议》约定：由被告将其开发的位于中江县社“江南学府”第1幢1单元1层17号建筑面积为45.41平方米的商铺出售给原告;商铺售价为450000元，一次性付清；原告委托被告代为统一办理房屋产权证、土地使用证，办证的税、费按办证时的国家相关规定和标准由双方各自承担支付；该房屋为现房，原告办理房屋交付手续时，需已付清本协议约定的该房屋的全部房款及办理房屋产权证和土地使用证相关的税费，否则无论何种原因原告未付清本协议约定的全部房款及其它税费的，被告均有权拒绝向原告交付该房屋，且不因此承担逾期交房的任何违约责任；被告不能按期向原告交付该房屋与办理两证的每超期一日，由违约方支付给对方已交房款的万分之二的滞纳金。当天，双方还签订《补充协议》约定：被告出售给原告的房屋系被告与中江县社联合开发并自建的项目；办证时间从原告提交资料开始480个工作日办理完毕，如因原告及南塔村四社117户联建人等原因无法按期办理，时间顺延180个工作日。该房屋的所有权属证件由被告领取后发放到原告手中。次日，原告向被告支付了购房款450000元，并交付了税费22500元、维修基金2634元及代办费400元，当日，被告将约定商铺交付给原告。2018年8月，被告取得涉案房屋的大产权证书，2019年1月23日，被告为该小区部分业主办理了权属证书，但未为原告办理，此后，原告多次要求被告办理权属证书，被告不予办理，原告遂提起诉讼，并提出前述诉讼请求。 另查明，被告于2016年8月17日向原告之夫邓强转款394466元。 上述事实，有原、被告陈述、《“江南学府”认购协议》、《补充协议》、收条及建设银行个人账户交易明细等证据在卷佐证。 本院认为，原、被告所签订的《“江南学府”认购协议》、《补充协议》不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按约向被告付清了购房款并付清了其应当承担的税费，被告虽按约定向原告交付了房屋，但却未按约定为原告办理所购商铺的权属证书，违反双方约定，应承担继续为原告办理所购商铺权属证书的责任，故原告要求被告办理所购商铺的权属证书的主张成立，本院予支持。被告辩称，在原告支付购房款的当天，被告即返还了原告购房款394466元，原告不认可被告支付到原告丈夫名下的该款为返还的购房款，且被告对原告付清购房款的当天为何返还绝大部分购房款这明显违反常理的行为又没有作出任何解释说明，对此，被告应当举证证实，但其没有提供任何证据证实，则应当承担不利后果，再者根据双方约定，原告没有付清房款及应承担的税费，被告可拒绝交付房屋，但被告又将房屋交付给了原告，这也表明原告付清了房款，故被告辩称原告未付清房款，所以不应为其办理权属证书的意见不能成立，本院不予采纳。 关于原告主张的违约金，双方合同约定的“逾期办证，每超期一日，由违约方支付给对方已交房款的万分之二的滞纳金”实际是对被告逾期办理权属证书应承担支付违约金的约定，故若被告存在违约行为，应承担支付相应违约金的责任。首先，原告是否有违约行为。本院认为，根据双方合同约定，被告应自原告提交资料之日起480个工作日内为原告办理所购商铺的权属证书，若因南塔村四社联建户的原因或者原告的原因，再延期180个工作日，而根据双方陈述，涉案小区在2019年1月23日就已为部分业主办理了权属证书，原告所购商铺并无不能办理的事由，被告亦应在2019年1月23日为原告办理权属证书，但其未予办理，违反约定，属违约行为。其次，双方对该违约金的约定是否过高，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条第二款规定，逾期办理权属证书的，双方合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据上述规定，因原告未能证实其实际损失，故本院以已付购房款为基数、按照中国人民银行发布的银行同期贷款基准利率为计算标准确定被告应承担的违约金，原告主张过高的部分，本院不予支持。被告辩称按购房款金额的1%确定不具有事实和法律依据，本院不予采纳。因此，被告应以450000元为基数自2019年1月23日按中国人民银行发布的银行同期贷款基准利率为计算标准向原告支付违约金至付清时。 综上，被告应为原告办理中江县商铺的权属证书，由于现房屋所有权证及国有土地使用证统一为不动产登记书，故应办理的权属证书为不动产登记证书，被告应以450000元为基数自2019年1月23日按中国人民银行发布的银行同期贷款基准利率为标准向原告支付违约金至付清时。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川省三台县星源房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内将位于中江县社“江南学府”第1幢1单元1层17号商铺的不动产登记证书办理至原告林素琼名下并向原告林素琼支付违约金。 违约金计算方式：以450000元为基数，从2019年1月23日起至本判决确定的不动产登记证书办理到原告林素琼名下期限之日止，按中国人民银行发布的银行同期贷款基准利率为标准进行计算；若未按本判决确定的期限履行办理不动产登记证书义务，违约金计算至不动产登记证书办理到原告林素琼名下之日止。 二、驳回原告林素琼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费621元，减半收取311元，由被告四川省三台县星源房地产开发有限责任公司负担202元，原告林素琼负担109元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审判员  杨英 二〇一九年九月二十四日 书记员  刘露