安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0103民初4814号 原告：合肥庐阳区国枫园百货商店宿州路店，住所地安徽省合肥市庐阳区五河路与宿州路交汇处阳光尚景苑**、2幢楼二层商201、203、三层301。 经营者：史献敏，女，1974年4月19日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区玉溪路******。 委托诉讼代理人：胡红玲，安徽力澜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：段传苹，安徽力澜律师事务所律师。 被告：阮永巧，女，1966年3月8日出生，汉族，住安徽省合，住安徽省合肥市蜀山区> 委托诉讼代理人：许长江，安徽江玮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴峥，安徽江玮律师事务所实习律师。 原告合肥庐阳区国枫园百货商店宿州路店（以下简称国枫园宿州路店）与被告阮永巧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国枫园宿州路店的委托诉讼代理人胡红玲、段传苹，被告阮永巧的委托诉讼代理人许长江、吴峥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告国枫园宿州路店向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告的《租赁协议书》；2.被告支付原告拖欠的租金11.06万元（租金自2018年6月20日至2018年12月6日共计5.53个月）；3.被告支付原告拖欠的水费862元，补交免租期限内租金8万元；4.被告支付原告违约金24万元；5.被告承担原告为维权支出的律师费用15000元；6.本案全部诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2017年5月14日，原告国枫园宿州路店与被告阮永巧签订两份《租赁协议书》，约定：原告将位于合肥市庐阳区五河路与宿州路交汇处的阳光景苑三楼建筑面积合计为540平方米（260平方米+280平方米）房屋租赁给被告，用途为开办越界网咖，租期五年，房租每月2万元，按季于每季度开始前15日支付。合同同时就免租期、租金递增、违约责任、返还房屋交付条件等进行了约定。《租赁协议书》签订后，原告依约提供租赁房屋，被告未按合同约定履行缴纳租金及水费等义务。截至2018年3月20日，经原告向人民法院诉讼，被告才于2018年8月29日支付2018年3月20日至2018年6月19日期间的租金及利息，之后亦未再支付租金及租赁期间的水费，经原告多次催告仍不履行付款义务。2018年8月1日原告发现被告将其经营网咖门店上锁，2018年8月4日凌晨发现被告方悄然从店中搬拿物品，随即报警，之后被告将网咖门上锁后至今，且未支付租金。经计算，截止原告收到解除合同的诉状，被告已拖欠原告租金8万元，水费862元，合计80862元。原告认为，被告的行为违反合同约定，严重侵犯了原告的合法权益，依据《租赁协议书》及《合同法》等有关规定，原告有权解除合同，被告应当补交免租期内的全部租金，按照租期当年租金总额为标准向原告方支付违约金，此外被告还应当承担原告为维护自身权益而支出的（包括但不限于）诉讼费、保全费、律师费等全部费用。现为维护原告合法权益，根据相关法律规定，依法诉至贵院，望法院能够判如所请。 阮永巧辩称：一、因国枫园宿州路店已于2018年8月4日凌晨，强制将正在经营的房屋锁门，致使阮永巧无法继续经营，故2018年8月4日后，双方租赁合同关系已解除。二、双方合同已于2018年8月4日解除，故国枫园宿州路店要求阮永巧支付租金至2018年12月6日无事实及法律依据。三、若有证据证明，将根据事实证据支付水费。四、国枫园宿州路店违约，故，不存在补交免租期内租金、违约金及律师费问题。 本院经审理查明的事实如下：2017年5月23日，国枫园宿州路店与阮永巧签订了两份《租赁协议书》,约定：1、国枫园宿州路店将位于合肥市庐阳区五河路与宿州路交汇处的阳光景苑三楼，面积合计为540平方米（280平方米+260平方米）房屋租赁给阮永巧,用途为开办越界网咖；2、租期五年，自2017年5月20日起至2022年5月19日止，其中2017年5月20日至2017年9月19日为免租期；3、房租为每月13000元和7000元，合计为每月20000元，房租自2019年9月20日起每年递增3%至合同期满；租金按季支付，先付租金后使用，租金于每季度开始前15日支付；4、承租方逾期30日交付租金的，甲方有权单方解除本协议，如不解除本协议，乙方除需将拖欠的各项费用支付给甲方外，还需按日向甲方支付拖欠各项费用1%的违约金；5、如乙方出现下列违约情形的，甲方有权单方解除合同……乙方应承担甲方为维护自身权益而支出的诉讼费、保全费、律师费等全部费用……乙方逾期不支付保证金、租金、综合管理费或未经甲方同意拒绝继续履行本合同的；6、房屋按现状进行交付，其他均由乙方自行承担。 合同签订后，阮永巧支付了租金至2018年3月20日，并支付了40000元合同保证金。之后双方对案涉房屋漏水产生纠纷，致使阮永巧未按期支付租金。2018年4月10日阮永巧以案涉房屋漏水等质量问题诉至本院，要求判令解除双方之间签订的《租赁协议书》并赔偿损失。国枫园宿州路店亦提起反诉，诉请阮永巧支付欠付租金。后，阮永巧撤回诉请，本院就国枫园宿州路店的反诉请求作出判决，判令阮永巧支付60000元（该房屋租金支付至2018年6月19日），以及违约金。该判决现已生效。 2018年8月1日越界网咖张贴告示“内部装修，预计5天后正常营业”。2018年8月4日国枫园宿州路店员工报警称：“有人在拿我们超市的东西，发生纠纷”。双方在庭审中对此分别为陈述：阮永巧为“网吧因漏水要维修，白天要搬离，但是不许搬离，所以晚上搬离，国（国枫园宿州路路店）认为是网吧方逃离，向网吧虚假报警，是有人偷超市东西，原因是国误解阮（阮永巧）这方要逃离”。国枫园宿州路店为“锁门的原因，是3号晚上我方报警，从10.30-1点，现场大量东西已经搬离，基于阮欠付租金的事实，当时有工作人员报警，现场第一把锁是阮方加的，并不存在不需搬离的事实，阮并无与国协商搬离的事实，且之前有证人说了之前停止营业，不存在晚上搬离的事实”。之后，越界网咖亦不在经营。 2018年9月4日阮永巧儿子凌霏通过微信告知史献敏“你方于18年8月4日凌晨强制锁上我网吧大门，致使我无法营业已近一个月。之前是因为房屋漏水，且屡再修不好，致使损失并导致无法正常营业我才诉讼，后为和解，我方主动撤诉准备继续经营。但你方的锁门行为应当是擅自单方毁约行为，让我无法也必要继续再经营。现微信告诉，我们应当继续协商解除合同，否则，我肯定还要继续起诉你方，请求解除合同并赔偿损失”。 2018年12月6日，凌霏与国枫园宿州路店办理案涉房屋交接确认函，确认于“2018年11月30日将租在庐阳区国枫园超市宿州路店三楼上的越界网咖内的移动设备已全部搬走，房屋按现状交付给国枫园超市，双方涉及争议问题正在诉讼中”。 之后，双方就欠付租金以及赔偿事项无法达到一致，分别诉至本院，要求判如所请。 在诉讼过程中，阮永巧申请对越界网咖的不可移动的固定装潢损失进行评估，本院依法委托安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司进行评估，该公司出具的《价格评估结论书》确定评估价格为106783元。本次鉴定费为10000元。 另查明，阮永巧承租期间尚欠付水费为862元。国枫园宿州路店就本次诉讼支付律师代理费15000元，阮永巧支付了律师代理费11000元。 上述事实，由双方提供的《租赁协议书》、民事判决书、水费单据、收据、房屋交接确认函、情况说明、房屋维修记录、通话记录、照片、微信聊天记录、视频、委托律师代理合同、《价格评估结论书》、发票、证人证言等证据，以及当事人庭审陈述予以证实。关于阮永巧提供的《装饰工程施工合同》等相关损失证据，因本院已就其装潢损失进行了评估，故相关损失证据不作认证。 本院认为：国枫园宿州路店与阮永巧签订的《租赁协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，本院根据双方提供的证据以及房屋交接确认函，证明双方于2018年12月16日办理房屋交接，故本院确认双方之间签订的《租赁协议书》于此时解除。 但双方就阮永巧是否存在提前违约合同，以及国枫园宿州路店是否存在违约行为产生争议。本院分析如下：一、关于房屋漏水，根据阮永巧提供的照片等证据，应当能够证明阮永巧在承租期间存在案涉房屋漏水的事实，故案涉房屋漏水也是导致阮永巧不按时交付租金的原因，本院（2018）皖0103民初2628号民事判决书对该事实也予以认定，但阮永巧提供的证据不足以证明漏水致使其合同目的无法实现。二、关于2018年8月4日凌晨国枫园宿州路店锁门行为的认定。根据双方提供的证据，本院对阮永巧陈述当时越界网咖只是为了维修电脑的事实不予采信，理由包括发生时间、搬运物品的规模等情形均不符合常理，故本院认定阮永巧在2018年8月4日凌晨是为了准备搬离案涉房屋。而在此次事件中，国枫园宿州路店为了阻止阮永巧搬离而采取锁门行为，该行为也使阮永巧无法正常使用案涉房屋。同时国枫园宿州路店抗辩阮永巧也采取了自行上锁的行为，本院认为，阮永巧即使有自行上锁行为，是其作为承租人的自由，不同于出租人锁门行为。据此，本院认为，双方均存在违约行为，均应承担各自的违约责任。 关于国枫园宿州路店主张的租金。阮永巧应当按照合同约定支付租金，但国枫园宿州路店于2018年8月4日采取上锁行为，导致阮永巧无法正常使用案涉房屋，故阮永巧支付的租金应自2018年6月20日支付至2018年8月4日为30000元（20000元/月×30天×45天）。 关于国枫园宿州路店主张的水费862元，本院予以支持。 关于国枫园宿州路店主张的免租期限内租金。双方在合同约定了承租人不支付租金应补交免租期内的全部租金，加之阮永巧于2018年8月4日提前搬离的事实，故本院对国枫园宿州路店的该项诉请予以支持。 关于国枫园宿州路店主张的违约金。由于阮永巧逾期支付租金造成了租金利息损失，以及案涉房屋确系存在漏水事实，故本院酌定违约金按年利率6%自2018年5月15日起计算至租金实际付清之日止。 关于国枫园宿州路店主张的律师代理费。考虑到双方均存在违约行为，且对方在另案中亦主张了律师代理费，故本院对双方主张的律师代理费均不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认合肥庐阳区国枫园百货商店宿州路店与阮永巧签订的《租赁协议书》于2018年12月16日解除； 二、阮永巧于本判决生效之日起十日内支付合肥庐阳区国枫园百货商店宿州路店房屋租金30000元，自2018年5月15日起按年利率6%标准支付违约金至欠付租金实际支付之日止； 三、阮永巧于本判决生效之日起十日内支付合肥庐阳区国枫园百货商店宿州路店房屋免租期租金80000元； 四、阮永巧于本判决生效之日起十日内支付合肥庐阳区国枫园百货商店宿州路店房屋水费862元； 五、驳回合肥庐阳区国枫园百货商店宿州路店的其他请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为4038元，由合肥庐阳区国枫园百货商店宿州路店负担2779元，由阮永巧负担1259元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  谢伟林 二〇一九年九月四日 书记员  吴 朋 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百三十九条人民法院准许本诉原告撤诉的，应当对反诉继续审理；被告申请撤回反诉的，人民法院应予准许。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。