北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0106民初29375号原告：北京新岩凯利投资管理有限公司，住所地北京市丰台区西三环南路10-3号1A006。法定代表人：姚新建，经理。委托诉讼代理人：李亚凡，北京莫之律师事务所律师。被告：北京鼎太天和商业管理有限公司，住所地北京市东城区崇文门外大街9号13层。法定代表人：高哲明，执行董事。委托诉讼代理人：刘晓雨，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪绍荣，北京大成律师事务所律师。原告北京新岩凯利投资管理有限公司（以下简称新岩凯利公司）与被告北京鼎太天和商业管理有限公司（以下简称鼎太天和公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新岩凯利公司委托诉讼代理人李亚凡，被告鼎太天和公司委托诉讼代理人洪绍荣、刘晓雨到庭参加诉讼，本案现已审理终结。新岩凯利公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《“北京月恒正大新生活广场”招商运营管理合作协议》于2018年12月15日解除；2、判令被告向原告支付违约金200000元；3、判令被告赔偿原告经济损失10000000元；4、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、被告单方解除合同应当按合同约定承担违约责任。2016年8月8日，原、被告签订《北京月恒正大新生活广场招商运营管理协议》，约定，乙方基于自己在商业地产运营、管理和服务的专业优势和经验接受甲方委托，为甲方的北京月恒正大新生活广场提供招商、运营管理技术服务，乙方保证在其提供服务期间甲方的涉诉项目营业收入达到每年4200万元以上。合同履行过程中，被告的履约行为存在诸多瑕疵构成根本违约，具体表现为，未按合同约定向原告提供商业运营策划、市场调研报告、制定商业服务标准；未按合同约定向商户收取租金；项目现场运营管理混乱，引发多数商户拒付租金，多位商户提出撤场要求；未按合同约定完成每年营业收入4200万元的经济指标。合同履行期间单方提出解除合同要求，并于2018年11月15日撤离经营现场。原告认为，被告的上述行为已构成根本违约，被告应向原告支付违约金5万元。合同解除后被告负有向原告交付其经营管理期间与涉诉项目相关的文件、合同等全部资料，但被告于2018年11月私自撤离经营现场，且未向原告履行交接文件义务，应支付违约金15万元。二、由于被告履行义务瑕疵，给原告造成了巨大经济损失，被告依法应当承担赔偿责任。本案中，被告在合同中承诺，乙方确保甲方（原告）的该商业项目首个经营年度不低于人民币4200万元的收入指标，之后逐年稳步提升。被告作为专业机构，必然是在进行市场调查和评估的基础上作出的工作业绩承诺，每年4200万元营业收入是原告履行本合同的预期收益。但在合同的实际履行过程中，被告仅与21为商户签订租赁合同，现场大量商铺空置，即使已经签订的租赁合同全部正常履行，原告也只能取得每年31548909.40元的租金收益，与合同预期收益4200万元，相差10451090.6元。在合同履行过程中，被告不仅未能达到合同约定的商铺出租比例，并且由于被告项目现场管理混乱，已经出租的商铺出现大量承租人拒不支付租金、要求解除租赁合同的情况。被告在履行合同期间单方私自撤离项目现场，严重影响了原告与商户租赁合同的正常履行，大批承租人拒支付租金。被告瑕疵合同义务、单方解除合同导致原告签订合同的预期利益不能实现，产生重大经济损失。故原告诉至法院。被告鼎太天和公司辩称，认可原告的第一条诉讼请求，合同确实于2018年12月15日解除。合同解除的原因是原告拖欠佣金管理费，存在违约行为。原告主张的违约金、经济损失没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2016年8月8日，新岩凯利公司（委托方、甲方）与鼎太天和公司（受托方，乙方）签订《北京月恒正大新生活广场招商运营管理合作协议》，载明：甲方委托乙方为该项目提供招商运营管理服务，甲方委托乙方服务的北京月恒正大新生活广场项目位于北京市丰台区西三环南路10-3号，委托服务的商业物业范围包括建筑外墙内全部商铺、临时商用面积、室内可经营公共区域、室内广告位、商业运营公共设施（物业管理用房除外），总建筑面积约24090平方米，实际委托经营管理面积以双方确认的平面图为准。甲方确保已取得该项目原经营方的委托，拥有对外租赁该商业的相应证明文件及资格，并通过消防管理部门一次消防验收（详见合同附件六项目《消防验收意见书》）。合同期限五年，自2016年8月1日至2021年7月31日止，除非满足法律规定及本协议约定的解除条件甲方不可撤销委托乙方为该商业项目招商运营管理服务。工作范围，第一阶段商业项目经营策划及开业筹备期，商业项目市场定位（2016年8月15日前完成），商业项目经营策划及年租金收入测算（2016年10月31日前完成），商业项目内部空间业态布局、动线规划及每年的租赁价格体系的设立（2016年10月31日前完成），客户招商（开业前完成85%），商业项目筹备期商业管理团队建设，商业项目整体商装技术指导和客户二装全面管理。第二阶段持续经营管理阶段，营运管理，商户的管理和营运辅导，对开业后的空铺进行补充招商，对经营不善的商户进行调整；企划推广，年初制定全年的营销推广计划，按月实施，并根据经营情况做动态调整，以保障全年经营目标的实现；商业物业运营，参与该项目商业物业管理中，日常秩序维护管理、环境管理、设施设备运行与维护管理、停车场管理的服务标准提升，对开业后工程遗留问题的督促整改工作。经营年度经济指标，乙方确保甲方经营的该商业项目首个经营年度不低于人民币4200万元的收入指标，之后逐年稳步投入，收入稳步提升，后期经营指标由甲乙方双方于每经营年度之初另行确认。开业筹备期间的费用，在开业筹备期间发生的费用在开办费中体现，由乙方向甲方提交开办费预算，在此范围内对开业筹备的相关费用及支付由甲方实报实销。乙方依约负责甲方商业物业中的商铺出租，按照双方确认的每年租赁价格体系，完成租赁合同签署及收款工作，在完成每单租赁业务首笔租赁费用收取后，乙方收取成交价格的1.5个月净租金作为租赁服务佣金。甲方双方应在每个季度届满后的三个工作日内，完成结算当季度应付佣金的金额核对，双方确认无误后，甲方应在三个工作日内，向乙方足额支付租金佣金，乙方在收到款项后三个工作日内，提供等额发票，完成该笔佣金结算，乙方未及时提供等额发票，造成甲方损失的，应承担相应的责任。商业管理费用首期为人民币伍万元整，商业管理费包括但不限于乙方所提供该项目专属员工的劳动报酬、日常费用支出等，后期根据管理成本的变化，甲乙双方可根据具体情况，随时商议另行调整，甲方依约于合作期间每个月的5号前向乙方结算上一公历月的月度商业管理费。对于甲方需承担的商业管理费，双方每一个月结算一次，甲方不得借故或以任何形式、理由，拖延、拒付。合同双方充分认识到商业经营管理是一项长期的系统工作，并需要分阶段逐步实施，乙方为约定的委托经营期间制订有系统的规划和实施方案，并逐步产生盈利，如果中途终止的，会给商业经营管理的延续性带来伤害，并实质性地影响乙方的权利。因此，在委托期间内未经乙方同意的，甲方不得擅自终止乙方的商业经营管理权，不可撤销地赋予乙方对该项目进行商业经营管理的全部权利。对于商业物业存在的工程、设施设备的遗留问题，甲方有义务按整改期限及时解决和维修，并承担由此产生的损失和维修费用。由于甲方物业存在的工程延期、设施设备未投入到位等非乙方的原因造成的客户流失乙方概不负责，甲方不得据此向乙方主张赔偿、补偿或克扣租赁佣金、商业管理等费用。乙方保证拥有与其经营管理相符的经营资质，有专业的管理人员和所需的专业设备。并负责该项目的日常经营管理工作，以确保该项目的商业物业正常营运。乙方安排韩春梅负责本协议下业务开展工作，乙方须为韩春梅出具不可撤销授权委托书。乙方对韩春梅制定和签署的全面招商工作全部知悉、同意，除另行增加乙方在本合同项下义务内容需要乙方事先书面确认外，乙方对代理行为及后果均予以认可。甲方在出现下列任何一种情况时，乙方有权单方面解除本合同。乙方的书面终止通知自发出后三十日后立即生效。本合同经双方友好协商自愿达成，双方应诚信遵守。合同双方应全面、切实履行，若一方单方面解除本协议或变更本协议条款视为违约，违约方应向守约方支付违约金人民币十五万元整，并赔偿由此给守约方造成的损失。如果乙方因违反本合同约定，被甲方解除合同的，甲方应提前壹个月通知乙方，乙方应将包括但不限于与甲方签订的商业管理合同以及乙方因经营管理需要经甲方同意以项目公司名义签订的相关供方合同（不含乙方签订的劳动合同）一并转交给甲方或甲方指定的管理公司统一处理并及时撤场，乙方交接撤场后上述合同的权利、责任和义务全部让渡给甲方或甲方指定的管理公司承担；如乙方拒不履行上述义务的，甲方有权要求乙方立即移交撤场，并要求乙方支付违约金拾伍万人民币。因甲方违约导致终止本合同的，甲方仍须按本合同约定支付乙方本合同项下与委托经营管理有关的未履行完毕期间的服务费用，包括但不限于商业管理费；且支付期限不得迟于书面通知终止本合同后的七个工作日。同时，甲方应当赔偿乙方因终止而未履行的期间给乙方造成的损失。合同签订后，双方各自履行合同义务。经鼎太天和公司运营协调，新岩凯利公司先后与商户安俊林、王玲、张爱华、北京地球港卓越商业管理有限公司（以下简称地球港）、北京吉野家快餐有限公司（以下简称吉野家）、赵岩、李楠、八十五度（北京）餐饮管理有限公司（以下简称八十五度）、北京华夏文远体育文化发展有限公司（以下简称华夏文远公司）、星空四季（北京）文化传媒有限公司（以下简称星空四季公司）签订租赁合同，并收取了首期租金及履行保证金。在庭审过程中，新岩凯利公司认可，其与安俊林、王玲、张爱华、八十五度经双方协议一致，解除了合同；因赵岩、李楠、华夏文远公司主张新岩凯利公司未能提供经营所必需的合法手续及物业服务，故拒付租金，且新岩凯利公司已将华夏文远公司诉至法院。以上十份合同，新岩凯利公司均未向鼎太天和公司给付佣金。经鼎太天和公司运营协调，新岩凯利公司先后与商户北京四季君美休闲健身有限公司（以下简称四季公司）、北京勇兴科技有限公司（以下简称勇兴公司）、徐军、徐艳红、薛永奇、贾鹏、邱四伟、赵雪松、博品源国际餐饮管理（北京）有限公司（以下简称博品源公司）、韩康、北京冰星桑莱特体育科技有限公司（以下简称冰星公司）签订租赁合同，并收取了履约保证金和部分租金。后四季公司向新岩凯利公司发出《沟通函》，主张“签合同时甲方说2017年5月整体开业，但是到开业时间由于甲方原因开不了业，后经协商说十一统一开业，一直往后延迟，至今因贵司原因一直处于无法启动营业的状态”，要求解除租赁合同。徐军向新岩凯利公司发出函件，主张“粉尘灰土很多……丰台区食药监局过来检查的时候也提出了这个问题，要求我们从食品安全卫生的角度去操作。在粉尘比较大的情况下是不能运营的。周围店铺施工的时候噪音比较大……很多顾客根本不知道三楼营业……三楼空调制冷效果很不理想，冰场拆除围挡以前我们中岛的温度达到了30度”。徐艳红主张，“贵司屡次拖延开业时间，造成我司在人员薪资和宿舍方面产生巨大的经济损失。我司于7月中旬试营业以来就存在严重的噪音问题和温度等一系列物业服务质量问题”。薛永奇主张，“……目前，商城三层仍有几家商户在装修，在我方左右邻居，现场产生大量的灰尘和噪音，环境恶劣，不具备开业条件，商场方的空调制冷还在改造期……店铺开业所需的其他手续如消防手续等，目前为止我方仍未收到贵司的完成文件，如若手续不齐全，则不具备开业条件”。贾鹏主张，“贵司多次通知我方商场的开业时间，分别为2017年10月1日、2017年12月24日、2018年5月1日等，我方按贵司通知的时间进行人员储备及装修，结果开业时间一再推迟，造成我方员工宿舍租金产生还有多余的人员薪资支出多达10余万元……燃气安装由贵司牵头并指定施工单位承接，施工周期较长，且在施工过程中，多次承诺完成时间，分别为2018年5月1日、2018年6月10日等……店铺开业所需的其他手续如消防手续等，目前为止我方仍未收到贵司的完成文件，如若手续不齐全，则不具备开业条件”。赵雪松、冰星公司、博品源公司与韩康也均向新岩凯利公司发函，内容与以上内容大致相同。以上11份合同，新岩凯利公司共向鼎太天和公司支付佣金共计772693.67元。2018年11月15日，鼎太天和公司向新岩凯利公司发出《合同解除通知》，载明：贵我双方于2016年8月8日签署了《运营管理合作协议》。根据《运营管理合作协议》第三条约定，在贵司收取每笔租赁业务首笔租赁费用后，贵司应向我司支付1.5个月的净租金作为租赁服务佣金。截至本通知出具之日，我司已成功促使21家商户与贵司签署《房屋租赁合同》，且上述商户均已向贵司缴纳了首期租赁费用。按照《运营管理合作协议》约定，贵司应向我司支付租赁服务佣金共计人民币4115734元，但截至本通知出具之日，贵司仅向我司支付了772693.67元，尚未支付的佣金高达3343040.33元。另据《运营管理合作协议》第三条约定，贵司应于2018年11月5日前向我司结算上一月度即2018年10月的商业管理费，共计人民币五万元。截至本通知出具之日，贵司已逾期支付。鉴于上述违约情形，我司根据《运营管理合作协议》第五条“合同变更及解除”的规定向贵司郑重发送本通知。请贵司于收到本通知之日起十四日内向我司支付佣金3343040.33元及2018年10月的商业管理费50000元，上述两笔费用总计金额3393040.33元。同时应向我司支付截至实际支付日为止，按每日万分之五的标准计算的违约金。否则本解除通知自发出后三十日后自动生效，《运营管理合作协议》即时解除，我司将按照《运营管理合作协议》约定采取包括但不限于诉讼在内的一切合法手段维护其合法利益，并保留要求贵方赔偿的权利。在庭审过程中，新岩凯利公司与鼎太天和公司均认可，月恒正大新生活广场未统一开业。新岩凯利公司主张，商场无统一试营业时间，是商户自己试营业时间，具体没有开业时间。商场开业应该由鼎太天和公司筹划。新岩凯利公司认可确实对商场进行了施工改造，但其认为，改造后不需要进行验收，也不需要消防验收。鼎太天和公司主张，商场至今未开业，是因为没有通过建设规划以及消防验收等手续，擅自开业属于违法行为，个别商户试运营，非正式开始营业。截至2019年6月商场的公共装修尚未完成。另查一，新岩凯利公司对涉案商场进行了工程装修改造，涉及结构变动等，北京市建设工程消防设计施工质量诚信平台上记载的信息载明：工程名称，卜蜂莲花六里桥店（月恒正大新生活广场）公区装修；工程地址，丰台区西三环南路10-3号；总承包施工单位，北京中联天盛建筑工程有限公司；开工日期，2019年6月15日，预计竣工日期，2019年7月14日。另查二，公安部关于《建设工程消防监督管理规定》第十三条规定，对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：……（三）建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场……第十四条规定，对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（一）设有本规定第十三条所列的人员密集场所的建设工程……另查三，2018年2月24日，北京市丰台区公安消防支队出具京丰公消审字【2018】第0061号《建设工程消防设计审核意见书》，虽报送主体为“北京亿客隆家居市场有限责任公司”，但载明地址为北京市丰台区西三环南路10号，与涉案工程地址一致；报审内容为，主体建筑内部分区域的内装修工程消防设计；层数，地上第1层1～15/C～E轴、地上第2层1～15/A～E轴及地上第3层1～15/A～E轴，不含楼梯间、配电间等区域；装修面积，21700平方米。建设工程消防设计审核结论：不合格。2018年4月19日，北京市丰台区公安消防支队再次出具京丰公消审字【2018】第0116号《建设工程消防设计审核意见书》，对上述建筑再次进行消防审核，出具的建设工程消防设计审核结论依然为：不合格。另查四，鼎太天和公司主张新岩凯利公司存在违约行为，将其诉至法院，要求给付逾期未付佣金、商业管理费及违约金等，此案尚在审理中。本院认为，鼎太天和公司与新岩凯利公司之间签订的《北京月恒正大新生活广场招商运营管理合作协议》系双方真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方均应依约履行。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。依据协议约定，在完成每单租赁业务首笔租赁费用收取后，鼎太天和公司有权收取成交价格的1.5个月净租金作为租赁服务佣金。如新岩凯利公司未按合同约定支付租赁租金、商业管理费或其他费用，且收到乙方书面通知后未支付达十四日，鼎太天和公司有权单方面解除合同，其书面终止通知自发出后三十日后立即生效。本案中，截至鼎太天和公司向新岩凯利公司发出解除合同通知之日，新岩凯利公司仅支付了部分佣金，鼎太天和公司按约向其发出解除合同通知符合双方约定和法律规定。现新岩凯利公司请求法院确认协议于2018年12月15日解除，鼎太天和公司对该项请求也予以认可，本院对此亦不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于新岩凯利公司主张鼎太天和公司在合同履行过程中，仅完成了合同签署工作，未全部完成收款工作，且截至2018年3月22日商场出租率为84%，未达到协议85%的标准，并单方解约、未履行后合同义务，要求鼎太天和公司支付违约金的请求，本院认为，对于协议中关于开业日前完成客户招商85%的约定，新岩凯利公司认可，截至2018年5月，经鼎太天和公司运营协调，新岩凯利公司已经与多家商户签订了租赁合同，出租率达到96.92%，届时涉案商场尚未正式开业。对于协议中关于鼎太天和公司完成商户租赁合同签署及收款工作，并收取租赁服务佣金的约定，本院认为，鼎太天和公司在该项合同义务中，其履行该项合同义务的性质属于居间性质，鼎太天和公司已经完成了合同签署以及收取保证金和部分租金的义务，其代为收取后续租金的前提是租赁合同双方对合同权利义务本身无争议，现租赁合同的部分商户与承租方新岩凯利公司就合同履行产生争议，其代收后续租金的合同履行条件在客观上已不具备。且依据协议约定，如因物业存在的工程延期、设施设备未投入到位等非鼎太天和公司的原因造成的客户流失，其概不负责，新岩凯利公司不得据此向其主张赔偿、补偿或克扣租赁佣金、商业管理等费用，截至2019年7月14日，新岩凯利公司施工改造工程尚未完成，多名商户向其提出了消防手续缺失及物业管理问题，故依据现有证据，商户与新岩凯利公司的租赁合同无法正常履行非基于鼎太天和公司原因。因新岩凯利公司拖欠支付佣金和管理费用，鼎太天和公司按照协议向其发出解约通知符合法律规定和双方约定，综上，新岩凯利公司要求鼎太天和公司给付违约金的请求于法无据，本院对此不予支持。对于新岩凯利公司主张，鼎太天和公司承诺首个经营年度不低于4200万元的收入指标，现新岩凯利公司已与21家商户签订租赁合同，即使全部履行，也与合同预期收益存在差异，要求鼎太天和公司支付经济损失的诉讼请求，本院认为，依据《建设工程消防监督管理规定》相关规定，对于建筑总面积达到一定标准，人员密集场所的商场，建设单位应当向公安机关消防机构履行申请消防审核、消防验收等手续，新岩凯利公司关于商场施工改造后不需进行消防验收的说法不符合相关管理规定。依据北京市丰台区公安消防支队出具的消防审核意见，与涉案合同地址完全一致的建设工程消防设计审核结果为不合格，即涉案商场因未完成开业前一系列手续导致无法正常开业，故新岩凯利公司要求达到首个经营年度收入指标的条件尚未成就。对于协议解除后的其他事宜，因鼎太天和公司已另外提起诉讼，本院对此亦不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认北京新岩凯利投资管理有限公司与北京鼎太天和商业管理有限公司于2016年8月8日签订《北京月恒正大新生活广场招商运营管理合作协议》于2018年12月15日解除；二、驳回北京新岩凯利投资管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费41500元，保全费5000元，由原告北京新岩凯利投资管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  倪 燕二〇二〇年四月十六日法官助理  郭嘉妮书 记 员  赵 佳