安徽省来安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1122民初3676号 原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司来安县支行，住所地安徽省来安县新安镇建阳中路118号，统一社会信用代码91341122677557863N9（1-1） 负责人：陶付茂，该支行行长。 委托诉讼代理人：强涛，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：查夕聪，安徽永阳律师事务所律师。 被告：陈爱明，男，1985年12月15日出生，汉族，住江苏省南京市高淳区。 被告：王金艳，女，1988年5月23日出生，汉族，住江苏省南京市高淳区。 被告：来安碧桂园房地产开发有限公司,住所地安徽省来安县汊河镇104国道旁西侧碧桂园城市花园，统一社会信用代码91341122。 法定代表人：孙财,该公司总经理。 委托诉讼代理人：许芳静，女，该公司工作人员。 原告中国邮政储蓄银行股份有限公司来安县支行（以下简称邮储银行来安支行）与被告陈爱明、王金艳、来安碧桂园房地产开发有限公司（以下简称来安碧桂园房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告邮储银行来安支行的委托诉讼代理人强涛、查夕聪，被告陈爱明、王金艳及被告来安碧桂园房产公司委托诉讼代理人许芳静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邮储银行来安支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除其与陈爱明、王金艳于2015年8月18日签订的《个人购房／购车借款及担保合同》；2.判令陈爱明、王金艳立即偿还借款本息202529.29元（利息暂计算至2019年8月8日，其中本金200776.14元、逾期利息1753.15元），2019年8月8日后利息（含罚息）仍按照合同约定计算至还清之日为止；3.判令来安碧桂园房产公司对上述债务承担连带保证责任；4.判令原告对陈爱明、王金艳提供抵押的房地产（位于来安县洋房）在拍卖、变卖后所得价款有优先偿权利；5.判令陈爱明、王金艳、来安碧桂园房产公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年8月18日，其与陈爱明、王金艳了签订《个人购房借款及担保合同》。合同约定：陈爱明、王金艳从其处借款30万元用于购买来安县洋房的房屋，贷款期限为120个月，贷款年利率为5.15%，按月等额本息还款，每月还款日为每月的28号，罚息利率在约定利率基础上加收30%，违约责任中约定如借款人违约则贷款人有权宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人承担因其违约而给贷款人造成的损失也括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等。陈爱明、王金艳以来安县洋房的房地产为其借款合同下债务提供抵押担保，并办理了预抵押登记。2014年9月23日，中国邮政储蓄银行股份有限公司滁州市分行与来安碧桂园房产公司签订《按揭业务担保合作协议》，协议约定：来安碧桂园房产公司同意为购买碧桂园城市花园芙蓉苑项目的所有购房者向其的借款提供连带责任保证，保证期限为自贷款划入来安碧桂园房产公司的帐户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日为止。2015年8月28日，其向借款及担保合同约定的帐户发放了贷款30万元。现被告陈爱明、王金艳违约未按时归还贷款本息。其多次向陈爱明、王金艳催款无果，故诉至法院。 陈爱明、王金艳辩称，借款是事实，合同上签字是其本人所签。但现在不欠款，未到期的按揭贷款其愿意按照原借款合同约定的期限和金额继续还款。。 来安碧桂园房产公司辩称，在涉案抵押房屋被处置后，陈爱明、王金艳仍不能清偿邮储银行来安支行的债务，其司应对该不能清偿部分的债务承担补充清偿责任。 经审理查明：2014年9月23日,邮储银行滁州市分行（甲方）与来安碧桂园房产公司（乙方）签订《按揭业务担保合作协议》约定：第二条、合作项目。乙方根据《国有土地出让合同》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，取得位于来安县块地的土地使用权，并获准开发兴建“碧桂园城市花园”二期项目。甲方对乙方的上述项目的铃兰苑1-62＃楼和芙蓉苑1-23＃楼的住宅的购房者提供相关的抵押贷款业务。凡购房者需要向甲方申请抵押贷款的，甲方同意在符合其贷款条件的基础上向购买乙方兴建的该项目房产的购房者提供以其所购的房产为抵押物的抵押贷款服务。第四条、合作期限。甲乙双方的合作期限为自本协议生效之日起至本协议第二条约定的合作项目的房产销售完毕之日止。第五条、保证。乙方同意为购买本协议第二条所约定项目的房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向甲方提供无条件、不可撤销的本协议约定的连带责任保证，本协议另有约定的除外。（一）、乙方的连带责任保证范围为：在乙方的保证期间，乙方所保证的范围为购房者与甲方、乙方所签订的《个人购房／购车借款及担保合同》项下的购房者未清偿的全部贷款本金和利息、罚息、复利及甲方为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、律师费、差旅费、公告送达费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费，甲方扣划或要求乙方支付上述费用时，应列明费用的计算过程，如果乙方对此表示异议，双方应进行协商确定，经协商无法确定的以人民法院最终裁决生效的费用为准）。（二）、乙方的连带责任保证期限为：乙方为每位购房者承担本协议约定的连带责任保证，乙方的保证期限为自甲方依其与购房者、乙方签订的《个人购房／购车借款及担保合同》将贷款划入乙方的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日（以《房地产他项权证》上注明的登记日期为准）止。（三）、乙方在其保证期限内承担保证责任的方式为：1、乙方应承担的连带责任保证除本协议有特殊约定的外，不因本协议的解除、终止或被撤销、被宣告无效而免除。2、购房者未按时足额支付一期贷款本息的，甲方应在该期还款期限届满之日起十个工作日内向购房者进行催收，并将购房者的名单抄送乙方，由乙方协助甲方进行催收。3、购房者连续两期或三期未按时足额支付贷款本息的，甲方应分别在连续未支付的第二期或第三期贷款本息届满之日起十个工作日内自行或委托律师向购房者发出催收函，并将该购房者的名单抄送乙方。4、若出现购房者连续未支付四期贷款本息的，甲方应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起的十五个工作日内以书面形式通知乙方。如甲方逾期书面通知乙方的，则乙方对购房者连续未支付的第五期起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。乙方应在收到甲方的书面通知之日起的五个工作日内书面方式通知甲方采取以下第（1）种方式解决，甲方愿意按乙方书面通知的内容履行。若乙方未在收到甲方书面通知之日起的五个工作日内书面通知甲方的，且购房者所购房产已办妥预售商品房抵押权预告登记，并且当地具备起诉拍卖期房条件的，则甲方采取以下第（2）中方式解决。若购房者所购房产未办妥预售商品房抵押权预告登记，或虽已办妥预售商品房抵押权预告登记但当地不具备起诉拍卖期房条件的，乙方应在收到甲方书面通知之日起十五个工作日内履行连带保证责任。（1）若因法定或约定原因可解除《商品房买卖合同》且乙方决定自行起诉的，则乙方应在甲方收到乙方的书面通知之日起三十天内向有管辖权的人民法院提起诉讼，乙方应在最迟不超过法院作出解除《商品房买卖合同》的生效判决之日起的十个工作日内承担连带责任保证，甲方应在乙方履行完连带责任保证的当天向乙方出具已履行连带责任保证的书面证明。（2）由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方应在向乙方发出购房者连续未支付四期贷款本息的书面通知之日起的六十天内向有管辖权的人民法院提起诉讼，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任。若甲方未在上述期限内起诉的，则乙方对上述期限届满之日后的购房者逾期支付的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。（四）若乙方未按本协议约定履行保证责任的，则乙方在此不可撤销地授权甲方可从乙方在中国邮政储蓄银行及其分支机构开立的所有账户中扣收相应款项用以清偿。甲方应在扣收前至少提前十个工作日书面通知乙方。第十三条、其他事项。（二）、在本协议生效后，甲方、乙方与购房者应共同签订由甲方提供格式版本的《个人购房／购车借款及担保合同》，并将该格式版本的《个人购房／购车借款及担保合同》作为本协议附件五，但涉及甲乙双方之间的权利义务的，甲乙双方均自愿同意：不管签订的该格式版本的《个人购房／购车借款及担保合同》的内容与本协议相比有任何不一致、矛盾、甚至表述、理解不同的或有任何加重乙方的合同责任包括但不限于保证责任的增加以及乙方协助办理《房地产权证》及《房地产他项权证》登记义务的增加，以及签订的该格式版本的《个人购房／购车借款及担保合同》的内容有任何对乙方承担责任约定不明确的，均以本协议约定的条款为准，甲乙双方均按本协议约定的条款予以履行。该合同还约定了其他条款。 2015年4月24日，出卖人来安碧桂园房产公司与买受人陈爱明、王金艳签订一份《商品房买卖合同》，约定买受人购买来安县房产，建筑总面积111.30平方米，房屋总价款为436118元，出卖人涉案房屋经验收合格后于2015年12月30日前交付给买受人。买受人于签订《商品房买卖合同》时支付首付136118元后，剩余房款30万元通过银行按揭分期付款。 2015年8月18日,邮储银行来安支行为贷款人与陈爱明为借款人签订了一份《个人购房／购车借款及担保合同》，约定：陈爱明为购买来安县房产，向邮储银行来安支行按揭贷款30万元；贷款期限为120个月，自2015年8月18日至2025年8月18日，实际放款日与到期日以借据为准；贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率，贷款发放后遇基准利率调整，按调整后的基础利率及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；罚息利率为贷款利率上浮30%；借款人按月等额本息还款法偿还贷款本息；本合同下的担保方式为抵押担保，陈爱明以其位于来安县向邮储银行来安支行按揭贷款提供抵押担保，并在来安县不动产登记局办理了预购商品房抵押登记。合同约定了违约及违约责任条款：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权采取下列一种或多种措施：1、要求借款人限期纠正违约行为；2、停止发放尚未发放的贷款；3、宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其他费用；……7、要求保证人承担保证责任；8、解除本合同。合同还对争议解决等其他内容作出约定。陈爱明和王金艳作为共同借款人及抵押物共有人均在合同上签字确认，来安碧桂园房产公司作为保证人也在合同上签字并加盖公章。 2015年8月24日,陈爱明王金艳将其位于来安县的房产在来安县国土资源和房产管理局办理了他项权利（预购商品房抵押）登记，领取《来安县房地产登记证明》（登记证明号来他2015003326）,预购商品房抵押权人为邮储银行来安支行，预购商品房抵押人陈爱明王金艳。案涉房产交付后至今未办理房产证及抵押登记。 2015年8月28日，邮储银行来安支行出具《放款单》，放款金额30万元，贷款起期2015年8月28日，贷款止期2025年8月28日，正常利率5.15%，逾期利率6.695%，放款客户名称陈爱明。邮储来安支行依约于2015年8月28日将30万元借款转入陈爱明的账户，陈爱明出具贷款借据。陈爱明自2016年5月28日出现第一次逾期，已累计超过6次未按时足额偿还贷款本息。截止2019年9月29日，陈爱明还清已到期的按揭贷款，尚欠邮储银行来安支行本金194061.05元。 另查明，邮储银行来安支行系中国邮政储蓄银行股份有限公司滁州市分行下辖一级支行。 上述事实，有邮储银行来安支行提交的营业执照复印件、居民身份证复印件、《个人购房/购车借款及担保合同》、《商品房买卖合同》、《按揭业务担保合作协议》、《来安县房地产登记证明》、放款单、贷款借据、欠款截屏、还款流水；及邮储银行来安支行、陈爱明、王金艳、来安碧桂园房产公司当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为,当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。邮储银行来安支行与陈爱明、王金艳签订的《个人购房/购车借款及担保合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，是合法有效合同。邮储银行来安支行按约发放贷款后,陈爱明、王金艳累计超过六次未按时足额偿还贷款本息，违反合同约定，应承担违约责任。依照借款合同约定，邮储银行来安支行有权解除本合同，同时要求共同借款人立即归还借款本息及相关费用，故对邮储银行来安支行请求解除与陈爱明、王金艳签订的《个人购房/购车借款及担保合同》，同时要求陈爱明、王金艳偿还借款本金194061.05元及利息的诉讼请求，本院予以支持。 陈爱明、王金艳以房产作为抵押物，向邮储银行来安支行按揭贷款，并在来安县国土资源和房产管理局办理了预购商品房抵押登记。上述预购商品房抵押登记并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中邮储银行来安支行作为预购商品房抵押权人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房产办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非享有现实抵押权，故邮储银行来安支行提出对上述房产行使优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。中国邮政储蓄银行股份有限公司滁州市分行与来安碧桂园房产公司签订的《按揭业务担保合作协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，是合法有效合同。邮储银行来安支行系中国邮政储蓄银行股份有限公司滁州市分行的下辖一级支行，中国邮政储蓄银行股份有限公司滁州市分行授权邮储银行来安支行行使权利，符合法律规定。根据《按揭业务担保合作协议》的约定，来安碧桂园房产公司为陈爱明、王金艳的按揭贷款提供了连带责任保证；保证期间为自邮储银行来安支行依其与陈爱明、王金艳签订的《个人购房/购车借款及担保合同》将贷款划入来安碧桂园房产公司的账户之日起至陈爱明、王金艳所购房产的《房地产他项权证》出具之日（以《房地产他项权证》上注明的登记日期为准）止。已办妥预售商品房抵押权预告登记但当地不具备起诉拍卖期房条件的，来安碧桂园房产公司应在收到银行逾期书面通知之日起十五个工作日内履行连带保证责任。根据庭审查明的事实，因涉案房产至今尚未办理抵押登记，邮储银行来安支行对陈爱明、王金艳的涉案房产不享有优先受偿权，来安碧桂园房产公司应按《按揭业务担保合作协议》约定，对陈爱明、王金艳的按揭借款承担连带保证责任。故对邮储银行来安支行提出要求来安碧桂园房产公司对陈爱明、王金艳上述债务承担连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持。对来安碧桂园房产公司提出其在邮储银行来安支行处置涉案房屋不足以清偿上述欠款的部分承担补充保证责任的辩解意见，因无事实和法律依据，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第（一）项、第（五）项、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告中国邮政储蓄银行股份有限公司来安县支行与被告陈爱明、王金艳2015年8月18日签订的《个人购房/购车借款及担保合同》于本判决生效之日解除； 二、被告陈爱明、王金艳于判决生效后十日内偿还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司来安县支行借款本金194061.05元及利息(自2019年9月29日起按年利率6.695%计算至借款实际付清之日止）； 三、被告来安碧桂园房地产开发有限公司对被告陈爱明、王金艳上述借款及利息承担连带清偿责任； 四、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司来安县支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4338元，减半收取计2169元，由被告陈爱明、王金艳、来安碧桂园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 员  叶宝联 二〇一九年九月二十九日 法官助理戴作静 代理书记员  姚创慧 附一:本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不瞒一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 第一百八十条第一款债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附二：履行判决执行款交付 开户银行：来安县农村商业银行新河支行 银行户名：来安县人民法院 银行帐号：20000350242210300000018