四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0802民初636号 原告（反诉被告）：程万德，男，1967年11月16日出生，汉族，住广元市利州区。 委托诉讼代理人：庞健，广元市利州区东坝法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：四川旭曌商贸有限公司，住所地：广元市利州区天津路南口捷顺公寓一楼。 法定代表人：彭刚，任公司执行董事。 委托诉讼代理人：欧维宇，四川同方正律师事务所广元分所律师。 第三人：辜国光，男，1949年3月24日出生，汉族，住广元市利州区。 原告程万德与被告四川旭曌商贸有限公司（以下简称“旭曌公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案，被告旭曌公司在答辩期内向本院提起反诉。本院于对本诉和反诉进行了合并审理，原告程万德的委托诉讼代理人与被告旭曌公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，第三人辜国光经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告程万德向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理房屋土地证书并承担逾期办证的违约责任；2、原告为主张权利所产生的诉讼费、诉讼委托代理费等一切费用由被告承担。事实和理由：2009年3月29日，原被告签订“房地产买卖契约”，协议约定，被告将位于广元市利州区住房一套（建筑面积115.73平方米）出售给原告，房屋总价款为230000元，光纤费用980元，装修费用60000元，签协议付定金150000元，余款140000元分期支付。合同签订后，原告按照约定向被告支付了定金和其他费用后，被告将房屋交于原告使用并于2009年7月3日为原告办理了房产证（证号：广房权证城字第××号），期间原告又向被告支付购房款12万元，余款2万元被告称土地证办理下来再支付。2010年2月11日由被告公司大股东辜国光之子辜杰向原告出具收条一张，收条载明：今收到程万德欠款10000.00元（壹万元整），下欠20000.00元（贰万元）。辜杰2010.2.11。另，事实上原告从未向被告借过任何款项，而是被告大股东辜国光喊原告把余的房款给他写过借条，主要是被告想违规收息。后原告多次找被告办理所涉房屋的土地证，被告以种种理由拒不见面推诿至今不给原告办理所涉房屋的土地证书。另查：现所涉房屋土地使用权证总证号为广国用（2016）第3066号。广元捷顺实业有限公司于2000年10月30日经广元市利州区食品药品和工商局登记注册，后广元捷顺实业有限公司于2007年11月26日变更为广元捷顺商贸有限公司，2015年2月9日变更为四川旭曌商贸有限公司。综上，原告为维护合法权益，向人民法院提起诉讼。 被告旭曌公司辩称，由于原告未付清全部购房款，故被告旭曌公司未给原告办理土地证，但已经于2009年5月4日为原告办理了房产证。 反诉原告旭曌公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告立即支付反诉原告购房款人民币20000元及资金利息，利息自2009年4月1日起按照月利率1%计算至付清之日止；2、请求判令反诉被告立即支付反诉原告办理产权证发生的税费19954.67元；3、本案反诉案件受理费由反诉被告承担。事实和理由：2009年3月29日，反诉被告与反诉原告签订《房地产买卖契约》，购买反诉原告位于广元市利州区住房，合同总价230000元，并约定办理过户手续所发生的税费由买方承担。因反诉被告未将购房款付清，双方约定在房款未付清之前反诉原告不办理房屋产权过户手续，并约定所欠房款自2009年4月1日起按照月利率1%计算利息。现反诉被告未付清房款，起诉至贵院要求反诉原告办理国有土地使用权证，故反诉原告提起反诉请求。 反诉被告程万德辩称，反诉被告程万德不欠反诉原告的购房款，而是欠案外人辜国光的借款2万元，并给案外人辜国光出具的借条，反诉原告在本案中无权就该2万元进行主张。在办理房产证时，反诉被告已经承担了自己应当承担的税费，综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。 第三人辜国光未到庭，其向法庭提交了书面答辩意见，辩称：1、原告针对所欠的购房款出具了欠条，其应当支付完毕购房款以及利息后，被告才能为其办理土地证；2、辜国光系被告旭曌公司的控股股东，其代表公司收取购房户的房款，各购房户下欠的房款以及利息是被告旭曌公司的财产，其本人与原告没有任何经济往来，原告未在辜国光处借过钱，各购房户书写的欠房款的欠条是被告旭曌公司的应收款项，不是辜国光的个人款项。 原告程万德围绕诉讼请求及反诉答辩意见向本院提交了下列证据： 证据一：原告程万德的身份证复印件以及被告旭曌公司的工商登记档案，拟证明原、被告主体适格，旭曌公司的法定代表人为彭刚，其出资比例为35%，案外人辜国光的出资比例为65%； 证据二：原、被告于2009年3月29日签订的《房屋买卖契约》、广房权证城字第××号房屋产权证复印件、广国用（2009）第870号土地证复印件、广元市不动产登记中心土地登记卡复印件以及不动产登记公告，拟证明原告购买被告开发的南河办事处天津路南段东侧Ａ幢1-4-3号住房一套，房屋总价款为230000元，光纤费980元，装修费60000元，签协议付定金150000元，余款140000元分期支付。2009年7月3日被告未原告办理了房产证，所涉房屋的土地使用权证总证号为广国用（2009）第870号后变更为（2016）第3066号； 证据三：2010年2月11日被告公司员工辜杰向原告出具的收条复印件，拟证明原告已不欠被告房款，被告大股东辜国光让原告把余下的房款转成了借款，现下欠辜国光借款20000元，其主要目的是辜国光想违规收取利息； 证据四：广元市房地产管理处备案的原被告于2009年3月30日签订的《房地产买卖契约》复印件以及被告旭曌公司向广元市房地产管理处出具的授权委托书，拟证明备案合同显示原、被告所涉房屋买卖总价为208314元，该合同第十二条无任何约定，案外人辜杰是被告旭曌公司的员工，代表公司为原告办理过房产证等事宜。 被告旭曌公司对原告程万德举出的证据发表了如下质证意见： 针对证据一：对改组证据的三性均无异议； 针对证据二：对2009年3月29日签订的买卖契约三性无异议，但第十二条约定原告应付清全部购房款后，被告才为其办理土地证，对房产证、土地使用权证、土地登记卡以及不动产登记公告无异议； 针对证据三：对该组证据的三性无异议； 针对证据四：对备案合同无异议，但该合同仅是为了办理房产证所签，原被告双方均是按照2009年3月29日签订的合同在履行，同时被告主张的相关税费是在办证过程中应当由出卖人承担的税费，该税费根据合同约定应当由出卖人承担，而不是买受人自行承担的税费。 反诉原告旭曌公司围绕其答辩意见及反诉请求向本院提交了下列证据： 证据一：原、被告于2009年3月29日签订的《房屋买卖契约》，拟证明在反诉被告程万德付清购房款后三个月内，反诉原告旭曌公司才为原告办理土地使用权证，并且所产生的办证费用由反诉被告程万德承担； 证据二：房屋所有权证书，拟证明反诉原告旭曌公司已经按照合同约定为反诉被告程万德办理了房屋所有权证书； 证据三：反诉原告旭曌公司于2014年7月7日发出的《公告》，拟证明反诉被告程万德未按照合同的约定付清购房款以及税费，导致反诉原告旭曌公司无法为其办理土地使用权证； 证据四：反诉原告旭曌公司于2017年4月8日发出的《通知》，拟证明反诉被告程万德未按照合同约定支付房款以及税费。 反诉被告程万德针对反诉原告提交的证据发表了如下质证意见： 针对证据一：对关联性有异议，反诉原告旭曌公司要求将购房款转为借款以及由买受人即反诉被告程万德承担办证费用有失公平，反诉原告旭曌公司作为开发商应当承担法律规定的由其承担的办证费用，且双方所签订的在房管处备案的买卖合同中并无第十二条约定，故由谁承担办证费用应当以备案合同为准； 针对证据二：关联性有异议，该份证据不能证明是反诉被告逾期缴税导致其在2009年7月3日才拿到房产证； 针对证据三：对该组证据三性均持异议； 针对证据四：反诉被告程万德所欠的购房款已经转化成了对案外人辜国光的借款，故反诉被告不再欠反诉原告购房款，该通知上的本息金额持异议，且反诉原告旭曌公司未举证证明其缴纳了19954.67元的税费，即使该笔费用由反诉原告旭曌公司缴纳，也应由其自行承担而非由反诉被告程万德承担，并且，反诉被告程万德未收到该份通知。 本院经审理认定事实如下：2009年3月29日，原告程万德月被告旭曌公司签订的《房地产买卖契约》，约定由原告程万德购买被告旭曌公司开发的位于广元市利州区，建筑面积115.73平方米，房屋总价款230000元，光纤费980元，装修费用60000元，在合同签订当日支付购房定金150000元。合同第十二条“双方约定的其他事项”：（一）余款支付协议：①首付款支付后，余额为壹拾肆万元（￥140000.00元），②余额从2009年4月1日起按照月利息1%支付利息；（二）房产证、土地使用权证、办证协议：①首付款支付后，甲方即将乙方所购房屋的钥匙交于乙方，乙方即可入住②甲方在2009年6月1日前将乙方所购房屋的房产证办给乙方，到期如未把房产证办给乙方，乙方将不支付余额的利息③乙方付清所购房屋余款后，甲方在三个月内将乙方所购房屋的土地使用权证办给乙方，到期未把土地使用权证办给乙方，乙方不支付余款的利息④甲方全权负责办理乙方所购房屋的房产证、土地使用权证，办证所发生的一切手续费用和税费由乙方承担；（三）如甲方不能办理房产证、土地证，乙方退房退款。 次日，原、被告双方将《房屋买卖契约》在房地产管理部门进行了备案，该备案合同中对房屋总价款约定为208314元，并且未对合同第十二项其他事项作出约定。2009年7月1日，被告旭曌公司向原告程万德开具了金额为208314元的购房款发票。2010年2月11日，被告旭曌公司员工辜杰向原告出具条据一份，载明：今收到程万德欠款10000.00元（壹万元），下欠20000.00元（贰万元）。 2009年7月3日，原告程万德取得案涉房屋的所有权证书，权证号为广房权证城字第××号。 本院认为，原告程万德与被告旭曌公司签订的《房屋买卖契约》合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。本案的首要争议焦点在于原告程万德是否仍欠被告旭曌公司购房款。原、被告分别于2009年3月29日和3月30日就购买案涉房屋签订合同，其中3月29日的合同中约定房屋总价款为230000元，3月30日签订的合同约定的房款为208314元。根据庭审查明的事实，双方实际履行3月29日签订的合同，3月30日的合同仅供备案使用。被告旭曌公司所主张的20000元购房款，原告程万德对该欠款金额本身不持异议，但认为该20000元已经转化为对被告旭曌公司股东辜国光的个人借款，根辜国光的答辩意见，其个人与原告无借贷关系，故即使第三人辜国光持有原告书写的借条，其实质也系原告对下欠被告公司购房款的确认，而非原告与第三人之间的借贷关系。综上，本院对反诉被告程万德下欠反诉原告旭曌公司购房款20000元的事实予以确认，对反诉原告旭曌公司要求反诉被告程万德支付下欠购房款20000元的诉讼请求予以支持。 关于反诉原告主张的资金利息，根据合同补充约定，旭曌公司应当在2009年6月1日前为程万德办理房产证，逾期程万德将不支付利息，而旭曌公司实际为程万德办理房产证的时间为2019年7月3日，故根据合同约定，程万德不应当向旭曌公司支付资金利息，本院对反诉原告旭曌公司要求反诉被告按照月利率1%支付资金利息的诉讼请求不予支持。关于原告程万德诉请被告旭曌公司办理不动产权证书的请求，根据《房地产买卖契约》，原告在付清所购房屋余款后，被告应当在三个月内将土地使用证办给原告。另由于2016年，广元市开始实施不动产登记制度改革，房屋使用权证和土地使用权证双证合一为不动产登记证书，故本案中，原告程万德付清购房款后，被告旭曌公司应当为原告办理不动产权证书。 关于原告程万德主张的逾期办证的违约金，根据合同约定，原告应当先向被告履行支付购房款的义务，被告旭曌公司才为其办理土地使用权证，本案中，由于其未向被告旭曌公司付清购房款，存在违约行为，故本院对其要求被告旭曌公司支付逾期办证的违约金的诉讼请求不予支持。 关于反诉原告旭曌公司要求反诉被告支付办证税费19954.67元的请求，本案中，反诉原告旭曌公司未能举证证明该笔费用已经由其实际支付，故根据谁主张、谁举证的证据规则，反诉原告应当承担举证不力的的责任，本院对反诉原告的该项诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）程万德于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）四川旭曌商贸有限公司支付购房款20000元； 二、被告四川旭曌商贸有限公司在原告程万德履行本判决第一项确定的给付义务后十五日内为原告程万德办理“捷顺公寓”A幢1单元4楼3号（A-1-4-3）房屋的不动产权证书； 三、驳回原告程万德的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告四川旭曌商贸有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费案件受理费2375元，由被告四川旭曌商贸有限公司负担。反诉案件受理费399元，由反诉原告四川旭曌商贸有限公司负担199元，由反诉被告程万德负担200元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审判员  王婕 二〇一九年九月二十日 书记员  张萌