呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终3293号上诉人（原审原告）：于小丽，女，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：李维维，内蒙古蒙石律师事务所律师。上诉人（原审被告）：乌仁其其格，女，无固定职业，住呼和浩特市。被上诉人（原审被告）：呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区新华东街和海广场**楼**209。法定代表人：李永光，该公司董事长。委托诉讼代理人：樊艳良，内蒙古庆胜律师事务所律师。原审被告：内蒙古蒙房房地产经纪有限公司，住，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区新华东街和海广场**楼**208/div>法定代表人：李永光，该公司董事长。委托诉讼代理人：樊艳良，内蒙古庆胜律师事务所律师。上诉人于小丽因与上诉人乌仁其其格，被上诉人呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司（以下简称正邦公司）、原审被告内蒙古蒙房房地产经纪有限公司（以下简称蒙房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初11142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月12日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，双方当事人均未提交新的证据，亦未提出新的事实或理由，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。于小丽上诉请求：1、撤销一审判决第三项、第四项；2、判令正邦公司承担连带责任；3、判令正邦公司承担本案诉讼费。事实和理由：2018年8月1日乌仁其其格与正邦公司签订《房屋委托销售合同》，其中第十一条写明:“委托人确保房屋产权明晰可交易,无纠纷,无民间借贷,如因此产生的一切刑事民事责任均由委托人承担,委托人通读以上条款且无异议”。之后于小丽找到正邦公司欲购买二手房,正邦公司向于小丽推荐了涉案房屋,并共同查看房屋。于小丽初步比较满意,正邦公司向于小丽出示了其与乌仁其其格的《房屋委托销售合同》，说明该房屋权属清晰,无民间借贷,无纠纷等。在此情况下,于小丽与正邦公司签订了《定金协议》，向正邦公司交纳拾万元整。交完钱后，正邦公司才说涉案房屋有担保,如果不买定金不退,并保证解押之后交易能够完成,但于小丽需先将解押款85万元交付。出于对正邦公司的信任，2018年8月于小丽与乌仁其其格签订了《房地产买卖合同》,并支付解押款85万元，但是乌仁其其格并没有解押,导致无法履行合同。于小丽认为正邦公司故意隐瞒房屋的抵押情况,致使于小丽无法取得房屋,反而损失85万元解押款和其他费用,其行为已违反合同法及相关规定,应当承担连带责任。而一审法院对此事实不予认定,只判决正邦公司返还于小丽贷款代办费1.8万元,过户费代办费0.2万元。乌仁其其格辩称，合同内容不清楚，违约的事情不懂，不认识字，一审判决违约金不符，也不认可，其他意见同上诉意见一致。正邦公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。正邦公司作为居间方，积极促成房屋交易，正邦公司在提供居间服务的过程中，并不存在合同法第425条第2款规定的故意隐瞒案涉房屋重要信息的情况，依据一审相应证据，于小丽在签订合同时已经知晓涉案房屋存在抵押登记，并且于小丽也同意由乌仁其其格自行撤押。于小丽支付上述款项也是其与乌仁其其格在订立了定金补充条款后自行缴纳的，并非其上诉状中所说的应正邦公司的要求。2、正邦公司作为居间方，就案涉房屋已经完成了居间义务，依据我国相关法律的规定，居间方收取的居间费用不予退还，并且对于于小丽支付的居间费用一审法院已经进行了判决，由乌仁其其格进行承担。对于贷款代办及过户代办，我方同意予以退还于小丽。蒙房公司述称，本案与蒙房公司无关，故不发表意见。乌仁其其格上诉请求：1、撤销一审判决,核减违约金数额,改判乌仁其其格按照于小丽的实际损失承担违约金；2、请求依法判令乌仁其其格不承担中介服务费；3、一审、二审诉讼费用由于小丽承担。事实和理由：1、正邦公司作为中介方,积极促成双方签订了《房地产买卖合同》,合同明确约定乌仁其其格收到全部购房款后,将房屋交付给于小丽。因于小丽怠于办理房屋货款事宜,后经乌仁其其格和中介方正邦公司与于小丽联系多次均未果,导致乌仁其其格迟迟拿不到购房款。故在履行合同的过程中作为买方的于小丽存在违约情形。2018年9月19日上午,杨振环（于小丽之丈夫）和正邦公司业务员任臻等人因购房纠纷来乌仁其其格住处,并强行住进其家中,将乌仁其其格控制在室内,禁止其出入自己的住处。2018年9月23日经乌仁其其格第三次报警，杨振环、任臻被公安机关抓捕,被检查机关指控、提起公诉,赛军区人民法院作出（2018）内0105刑初526号刑事判决书,判决被告人杨振环、任臻犯非法侵入住宅罪。于小丽的行为不但触犯了我国刑事法律,还对乌仁其其格产生严重侵权。2、一审法院按照房屋总价185万元的10%计算,判令乌仁其其格承担185000元的违约金不符合事实逻辑和法律规定,应适当予以核减。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定,一审法院计算的违约金数额已经远远超过了实际损失,不符合我国法律关于房屋买卖合同纠纷违约金的相关规定,悖离了我国政策法规促成交易、维护交易安全、鼓励购房为居住的主流思想，请求二审法院依法予以核减。3、关于一审法院机械地认定乌仁其其格承担37000元中介费的判项,曲解了合同双方的约定。本案的《房地产买卖合同》并未约定中介费由乌仁其其格承担,其不应承担该款项。中介公司严重违反其《中介服务合同》约定,对其员工没有进行合理管理,直接导致其员工非法入侵乌仁其其格住宅严重影响乌仁其其格的正常生活,本案中乌仁其其格对该中介服务没有义务支付相关中介服务费,乌仁其其格也保留其向中介公司追偿民事赔偿的权利。于小丽辩称，1、违约金是合同有明确约定的，造成的不仅仅是经济上的损失，也造成了于小丽向乌仁其其格所要解押款过程中因侵犯其住宅被判刑，损失较大。2、中介服务费是乌仁其其格与中介公司约定的，与于小丽无关。正邦公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持一审判决，乌仁其其格在上述的过程中并没有将正邦公司列为被上诉人，所以正邦公司在此不详细发表意见。二审法院应维持一审判决，对于上诉人的中介服务费应由乌仁其其格进行承担。蒙房公司述称，本案与蒙房公司无关，故不发表意见。于小丽向一审法院起诉请求：1、解除于小丽与乌仁其其格、正邦公司于2018年8月15日签订的房地产买卖合同；2、乌仁其其格返还于小丽购房款85万元，并向于小丽支付违约金185000元，并双倍返还购房定金20万元，并承担于小丽在此次交易中产生的居间、贷款和过户费用57000元，以上款项共计1292000元；3、正邦公司、蒙房公司对上述款项承担连带赔偿责任。一审法院认定事实：1、2018年8月1日，乌仁其其格与正邦公司就呼和浩特市赛罕区腾飞路绿景华庭小区A5-3-402房屋签订《房屋委托销售合同》。2、2018年8月11日，于小丽（乙方、购买方）与乌仁其其格（甲方、出售方）、正邦公司（丙方、居间服务方）就涉案房屋签订《定金协议》。第二条第二款约定，总房价款185万元。第三条约定，乙方应于本协议签署时向甲方支付购买该房屋定金10万元；甲乙双方在本协议约定期限内签署房屋买卖合同；如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金；如乙方违约，则甲方已收取定金不予退还。第四条约定，甲乙双方应于签署本协议3个工作日内签署《房地产买卖合同》……。2018年8月11日，乌仁其其格出具收据，载明收到于小丽购买涉案房屋定金10万元。3、2018年8月14日，于小丽（乙方、买方）与乌仁其其格（甲方、卖方）签订《定金补充条款》，约定乙方于2018年8月14日就赛罕区腾飞路绿景华庭住××区房屋追加定金15万元；甲方在拿到总首付款85万元时，正式签订买卖定金合同，并且该房屋的抵押款需由甲方自己进行撤押，甲方需配合乙方进行转账流水；如甲乙双方某一方违约，双倍赔付现房款合计共50万元。4、2018年8月15日，于小丽（买方）与乌仁其其格（卖方）、正邦公司（居间方）签订《房地产买卖合同》。第一条约定，房屋坐落为赛罕区腾飞路绿景华庭住××区。第二条约定，成交总价185万元，建筑面积144.63平方米。第三条第二款约定，付款方式为按揭贷款，首付款于2018年8月15日打入卖方账户，买卖双方在签署合同之日起2日内将过户及贷款所需资料交予正邦公司并前往银行签字办理贷款手续，待银行审核该贷款资格通过后15日内办理过户。第五条约定，房屋有抵押，抵押金额为85万元，小额贷款抵押，卖方在本合同签订之日起10个有效工作日内自行撤押。第八条约定，买方同意于签订本合同时，支付定金85万元。第九条第二款约定，卖方应当于拿到全额购房款当日将该房产交付买方。第十一条约定，本合同签订之时，居间方的居间服务已经达成……如因买卖双方任何一方导致此次交易失败，所收服务佣金不予退还。第十二条第二款约定，卖方未按本合同约定的时间办理手续或交付房屋，每逾期一日，按照房产交易总价款的5‰支付违约金，逾期达15天以上的，即视为卖方不履行本合同，卖方应向买方退还全部购房款，同时卖方承担此次交易中双方产生的全部费用，并向买方支付房产交易总价款10％的违约金。第十三条约定，……本合同签订之起3日内，卖方要借房本同买方去银行面签，卖方应在本合同签订之日起十个工作日内自行负责解押该房屋，解押通过、面签通过后3日内，买卖双方要配合正邦公司办理过户手续；过户后，买方要保证房屋尾款在20个工作日内打到卖方账户……。5、2018年8月15日，乌仁其其格出具收条一张，载明收到于小丽交来购买涉案房屋定金85万元。2018年8月15日，于小丽分两次向乌仁其其格转账10万元、50万元；2018年8月17日，于小丽向乌仁其其格转账15万元。6、2018年8月15日，正邦公司出具收款收据一张，载明收到于小丽57000元。根据《正邦地产绿地店客户服务通知单》，上述费用包括中介服务费37000元，贷款代办费18000元，过户代办费2000元。7、涉案赛罕区腾飞路绿景华庭住××区房屋存在抵押权登记。8、于小丽、乌仁其其格、正邦公司均认可，签订《房地产买卖合同》后，三方已到贷款银行办理面签手续。一审法院认为，于小丽与乌仁其其格、正邦公司签订的《定金协议》、《房地产买卖合同》，于小丽与乌仁其其格签订的《定金补充条款》均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为合法有效，各方当事人应按照合同约定履行各自的义务。关于于小丽要求解除《房地产买卖合同》的诉讼请求，一审法院认为，于小丽已按合同约定支付购房款85万元，根据《房地产买卖合同》第五条、第十三条之约定，乌仁其其格应于合同签订之日起10个有效工作日内自行撤押，但乌仁其其格并未在约定期限内撤押，且其于庭审时自认无法办理撤押。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，乌仁其其格并未在约定期限内办理撤押手续，逾期已达15天以上，符合《房地产买卖合同》第十二条第二款之约定，解除合同的条件已成就，故于小丽、乌仁其其格、正邦公司于2018年8月15日签订的《房地产买卖合同》于本判决生效之日起解除。关于于小丽要求乌仁其其格返还购房款85万元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故于小丽与乌仁其其格之间的房屋买卖合同解除后，乌仁其其格应向于小丽返还购房款85万元。关于于小丽要求乌仁其其格支付违约金185000元的诉讼请求，一审法院认为，根据《房地产买卖合同》第十二条第二款之约定，乌仁其其格未在约定的期限内撤押导致合同解除，应向于小丽支付房产交易总价款10％的违约金185000元。关于于小丽要求乌仁其其格双倍返还定金20万元的诉讼请求，第一，定金10万元已经包含在乌仁其其格应返还的房款85万元之中，故对于小丽要求乌仁其其格返还定金10万元的诉讼请求，不再处理。第二，于小丽主张该定金系《定金协议》第三条约定的定金，而该定金的目的是保证于小丽与乌仁其其格在3个工作日内签署《房地产买卖合同》。于小丽与乌仁其其格、正邦公司已于2018年8月15日签订《房地产买卖合同》，定金的目的已经实现。于小丽因乌仁其其格无法履行《房地产买卖合同》约定的义务主张双倍返还该定金，无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于于小丽主张乌仁其其格承担居间、贷款和过户费用57000元的诉讼请求，根据《房地产买卖合同》第十二条第二款之约定，乌仁其其格未在约定的时间内撤押导致合同解除，乌仁其其格应承担此次交易中双方产生的全部费用。对于中介服务费，因正邦公司的居间服务已经完成，乌仁其其格应承担于小丽已付中介服务费37000元。对于贷款代办费、过户代办费，因乌仁其其格并未解押，于小丽无法办理涉案房屋按揭贷款及过户手续，代办贷款手续及过户手续并未实际履行，故正邦公司应向于小丽退还贷款代办费18000元、过户代办费2000元。关于于小丽主张正邦公司承担连带责任的诉讼请求，根据《房地产买卖合同》约定的内容，于小丽在签订该合同时已经知悉涉案房屋存在抵押权登记的事实，综合本案证据，亦无法确认正邦公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，故对于小丽该诉讼请求，一审法院不予支持。关于于小丽主张蒙房公司承担连带责任的诉讼请求，根据经审查确认的证据，本案与蒙房公司不存在关联，故对于小丽该诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第四百二十五条规定，判决：一、原告于小丽与被告乌仁其其格、被告呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司于2018年8月15日签订的《房地产买卖合同》于本判决生效之日起解除；二、被告乌仁其其格于本判决生效之日起十五日内返还原告于小丽房款850000元、支付违约金185000元、支付中介服务费37000元；三、被告呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起十五日内返还原告于小丽贷款代办费18000元、过户代办费2000元；四、驳回原告于小丽的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据，本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、正邦公司是否应当承担连带返还购房款的责任；2、正邦公司是否应向于小丽退还中介服务费；3、一审认定的违约金是否正确。关于正邦公司应否承担连带责任的问题，根据庭审查明的事实及《房地产买卖合同》的约定内容显示，于小丽在签订该合同时就已经知悉涉案房屋存在抵押权登记的事实，于小丽在明知涉案房屋存在抵押的情况下签订《房地产买卖合同》，并向乌仁其其格交付购房款，正邦公司并不存在故意隐瞒或者提供虚假情况，故于小丽诉请正邦公司承担连带返还购房款责任的理由不成立。关于中介服务费的问题，按照《房地产买卖合同》第十一条约定，“本合同签订之时，居间方的居间服务已经达成……如因买卖双方任何一方导致此次交易失败，所售服务佣金不予退还”。本案确系因乌仁其其格的违约行为导致双方合同解除，故于小丽诉请正邦公司返还中介服务费的理由不成立。按照合同约定，乌仁其其格应当承担此次交易产生的中介服务费。一审判决乌仁其其格向于小丽支付此次中介服务费，本院予以维持。关于违约金是否应该调整的问题。乌仁其其格认为双方合同约定的18.5万元的违约金数额超出的于小丽的实际损失，应当按照实际损失计算，但是根据本案的情况，乌仁其其格在收取了于小丽首付款85万元后，不按照合同约定对涉案房屋进行撤押，造成于小丽85万元首付款无法及时得到偿还，房屋买卖合同亦无法正常履行。一审判决按照双方合同约定支付违约金18.5万元并无不当，本院予以维持。综上所述，于小丽、乌仁其其格的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。于小丽预交的二审案件受理费16428元由于小丽负担，乌仁其其格预交的二审案件受理费16428元由乌仁其其格负担。本判决为终审判决。审判长 吴 铁 刚审判员 韩 东 妹审判员 额日德尼 二〇一九年十月八日书记员 曹 文 婷