陕西省西安市新城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0102民初7628号     原告（反诉被告）西安民生百货管理有限公司，住所地西安市新城区。    法定代表人刘昆，任该公司董事长。    委托诉讼代理人张尚权，男，1972年10月1日出生，汉族，该公司法务，住西安市碑林区。    委托诉讼代理人高晶晶，女，1985年6月26日出生，汉族，该公司法务，住西安市碑林区。    被告（反诉原告）毛院军，男，1977年8月8日出生，汉族，原西安市新城区瑞力新乐健身俱乐部经营者，住西安市灞桥区，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。    委托诉讼代理人陈晴，北京大成（西安）律师事务所律师。    委托诉讼代理人赵阳，北京大成（西安）律师事务所律师。    原告（反诉被告）西安民生百货管理有限公司与被告（反诉原告）毛院军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）西安民生百货管理有限公司之委托诉讼代理人张尚权、高晶晶，被告（反诉原告）毛院军之委托诉讼代理人陈晴、赵阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。    原告西安民生百货管理有限公司诉称，原告和被告开办的西安市新城区瑞力新乐健身俱乐部于2016年1月25日签订《租赁合同书》一份，合同期限为2016年2月1日到2025年6月30日，合同约定西安市新城区瑞力新乐健身俱乐部承租原告五路口店六楼经营面积1500平方米设立瑞力健身会所。合同签订后，原告按照协议约定向西安市新城区瑞力新乐健身俱乐部交付了租赁场地，但西安市新城区瑞力新乐健身俱乐部于2019年4月1日自行闭店，并于2019年4月14日，向原告书面提出撤店要求，目前该场地为停业状态，且并未将物品搬离该店。截止2019年7月31日，西安市新城区瑞力新乐健身俱乐部尚欠原告房屋租金118125元及物业管理费118125元，并拖欠原告2019年3月水费1091.90元，电费182元，支付截止2019年6月13日网费457元（最终以办理停拆机时产生费用为准）。根据双方租赁合同约定，原告有权解除本合同并要求被告承担迟延支付租金等各项费用的违约责任，故西安市新城区瑞力新乐健身俱乐部应向原告支付迟延支付租金及物业费的违约金26460元（按双方合同约定应付金额每日千分之一计算至2019年7月31日）。西安市新城区瑞力新乐健身俱乐部的违约行为，致使原告需重新招商，需要六个月的重新招商期，会造成原告六个月的租金损失是472500元。经查，西安市新城区瑞力新乐健身俱乐部于2019年4月15日已注销，该俱乐部为被告个体经营，因此，西安市新城区瑞力新乐健身俱乐部的责任应当由被告个人承担。综上所述，被告的闭店及撤场的行为属于严重违反双方租赁合同约定的行为，理应承担相应的赔偿责任。现诉至法院，要求1、判令解除原、被告于2016年1月25日所签的房屋租赁合同；2、判令被告向原告返还所租赁的位于西安市新城区XX路XX号XX层1500平方米的房屋；3、判令被告向原告支付返还房屋（暂计算至2019年7月31日）租金118125元及物业管理费118125元等共计236250元及从2019年8月1日按照合同计算至实际腾房之日的租金和物业费；4、判令被告向原告支付2019年3月水费1091.90元，水箱电费182元，支付截止2019年6月13日网费457元（最终以办理停拆机时产生费用为准）；5、判令被告向原告支付迟延支付租金及物业费的违约金26460元（按双方合同约定应付金额每日千分之一计算至2019年7月31日）；6、判令被告向原告支付因提前终止合同造成原告的损失共计472500元；7、诉讼费由被告承担。    被告毛院军辩称，原告所述的2016年1月25日的租赁合同属实。但原告所述的瑞力俱乐部于2019年4月1日自行闭店不属实，而是原告在2019年3月31日将我方的大门锁住，致使我方不能经营。故应认定原告从该日已实际控制涉案房屋，因此，也不存在实际返还房屋的事实，双方合同应在该日解除。原告所述我方在2019年4月14日提出的撤店申请属实。我方所预付的租金时间至2019年4月30日，因合同已于2019年3月31日解除，故我方不欠原告的租金和物业管理费，故对原告所述的租金和物业管理费不认可；关于原告所述的水电及网费等费用，我方在2018年12月28日已预交的9100元的上述费用，现在费用尚余7878元，故该请求我方不认可。关于原告所述的违约金，我方认为在履行租赁合同时，没有任何违约行为，故原告的该项请求，没有合同及法律依据，故不予认可；现在原告所要求的六个月的租金是原告自行扩大损失导致，也不同意原告该项诉讼请求。综上，我方认为双方的租赁合同已于2019年3月31日解除，故不同意原告的其余诉讼请求。     被告毛院军反诉诉称，2016年1月25日，西安民生集团股份有限公司（甲方）与西安市新城区瑞力新乐健身俱乐部（乙方）签订了《民生百货租赁合同书》，第2.1条、2.2条、2.3条、3.1条约定：民生方将位于陕西省西安市新城区解放路171号民生百货商业房产六层功能区租赁给瑞力方用于经营瑞力健身，租赁期自2016年2月1日至2025年6月30日。第五条保证金条款5.1约定：自本合同生效之日起七日内，乙方应一次性现金/转账方式向甲方支付7.5万元保证金，用于保证按本合同约定的条款正常履行合同。5.3保证金返还：保证金不计利息；租赁期届满或本合同提前终止后，甲方扣除乙方应承担的租赁费、物业管理费、水电费及其他费用、违约金、赔偿金等全部费用，乙方结清所有手续后，甲方于3个月后将剩余保证金退还。瑞力方实际已于2015年6月向民生方缴纳质保金75000元，民生方于2015年6月12日向瑞力方出具了收到保证金的《收款收据》。2019年3月19日，瑞力方告知会员因消防原因需转到五路口悦荟店锻炼，2019年3月31日民生方在没有通知瑞力方的情况下，无故对租赁场所关门上锁并关停6楼电梯，并且后续拒绝开门，致使瑞力方无法实际使用租赁房屋继续履行合同，故双方签订的《租赁合同书》已于2019年3月31日日实际解除。目前场地仍由民生方控制。综上认为，反诉被告已单方解除《租赁合同书》首先违约，该违约行为已经导致双方的合同目的无法实现，构成根本违约。反诉原告一直在按时缴纳房租、物业费、水电费，反诉被告擅自锁门，提前收回租赁房屋，应当向反诉原告返还租房保证金75000元、2019年4月份租金及物业费78750元、预存的电费7878元。现反诉原告提起反诉，1、请求依法判令反诉被告向反诉原告返还租房保证金75000元；2、请求依法判令反诉被告向反诉原告返还2019年4月份租金39375元及物业费39375元等共计78750元；3、请求依法判令反诉被告向反诉原告返还预存的电费7878元；4、请求依法判令被申请人向申请人支付封锁设备折旧费25067.21元（每月折旧3581.03元，2019年4月1日至2019年10月31日的折旧25067.21元）；5、本案反诉费由反诉被告承担。    原告西安民生百货管理有限公司辩称，1、反诉人欠付被反诉人租金、物业费、水电费的事实清楚，反诉人违约的事实清楚，应当对自身违约导致的损失承担全部责任。2、反诉人欠付原告租金、物业费、水电费的事实清楚，按照双方租赁合同约定的租赁标准和交付时间，反诉人应当自2019年3月21日向被反诉人交纳2019年4月1日至6月30日的租金，应于2019年3月25日前向被反诉人交纳2019年4月1日至6月30日的物业费。但反诉人至今欠付原告租金、物业费，且在双方租赁关系仍存续的情况下经被反诉人多次催交仍拒绝交纳，反诉人违反了双方的合同约定，属于违约；3、反诉人自2019年3月初就通过微信、短信、电话等方式，以要开展消防检查为由向其会员告知并为其会员处理转移会所事宜，反诉人的店长侯林波的证言中也能证明在双方并未协商一致的情况下，于2019年3月31日自行停止经营的事实。同时，从反诉人向法院提交的证据《商户撤场函》中便可确认，其撤场并非是其所称被反诉人在2019年3月31日锁门强行阻止其经营，而是其经营亏损，反诉人才是真正的违约方。关于毛院军的反诉请求，认为反诉人所称的保证金并非被反诉人收取，收款收据上的交款人也并非反诉人，反诉人从未向被反诉人交纳过保证金，反诉人的该项反诉请求与本案无关，不应被支持。首先，被告所称的保证金我方并未收到，其是交给供销大集集团有限公司，并且交款人并非毛院军，而是西安瑞力中韩体育发展有限公司。根据合同5-1条，合同所约定的保证金是在合同生效后的七日以转账方式交纳的，而被告提交的保证金收款收据时间是2015年6月12日，明显与事实不符。即使该保证金为被告所交，根据合同14.5条的约定，因被告违约提前终止合同的，我方有权扣除该保证金不予退还。被告在2019年4月14日所发的函件表明其提前终止合同的意思表示，因此该保证金不予退还。反诉人索要物业费和租金没有法律依据和约定，其目前还占据我方场地导致我方无法出租，以至于我方产生损失。关于原告所要求的退还水电费7878元，我方愿意予以退还。关于被告所成的折旧费25067.21元，根据14.5条的约定，因其违约导致其产生的全部损失，由其自行承担。故不同意原告的反诉的诉讼请求。     经审理查明，2016年1月25日，西安民生集团股份有限公司（现更名为“供销大集集团股份有限公司”（甲方））与西安市新城区瑞力新乐健身俱乐部（乙方）签订了《民生百货租赁合同书》，合同第2.1条、2.2条、2.3条、3.1条约定：民生方将位于陕西省西安市新城区解放路171号民生百货商业房产六层功能区租赁给瑞力方用于经营瑞力健身，租赁期自2016年2月1日至2025年6月30日，租赁面积1500平方米。第五条保证金条款5.1约定：自本合同生效之日起七日内，乙方应一次性现金/转账方式向甲方支付7.5万元保证金，用于保证按本合同约定的条款正常履行合同。5.3保证金返还：保证金不计利息；租赁期届满或本合同提前终止后，甲方扣除乙方应承担的租赁费、物业管理费、水电费及其他费用、违约金、赔偿金等全部费用，乙方结清所有手续后，甲方于3个月后将剩余保证金退还。第六条租赁费标准及支付方式约定：租赁费标准：25元/月/平方米，租赁费在第三个年度开始每年增加5%；实行按季预付制，每季度租赁费应于上季度届满十日前一次性向甲方支付。第7.2条物业管理费约定：按租赁面积计算，每平方米每月25元人民币，物业管理费支付方式：实行按季预付制，乙方应当在每个支付期最后25日前向甲方一次性足额支付下个支付期的物业管理费。能源费等其他费用由乙方收到甲方缴款通知单后7日内向甲方缴纳。第13.5条约定：协商解除，除本合同约定情形外，任何一方不得擅自解除本合同。合同一方如因自身原因需提前解除本合同的，应提前90天书面通知对方，经甲乙双方协商一致后，方可办理解除租赁合同手续。14.3条约定：乙方延迟交纳租金、物业服务费或其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；经甲方书面催告后30日内乙方未足额交纳欠费的，甲方有权按第十三条约定解除本合同；乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任。14.5条约定，本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权扣除本合同约定的保证金不予退还，乙方自行承担合同提前终止的全部损失。14.7条约定：承租期间非因甲方原因，乙方停业或关门营业累计超过30日的，甲方可选择要求乙方恢复营业，同时乙方仍应按合同约定交纳租金。后供销大集集团股份有限公司与原告西安民生百货管理有限公司、西安市新城区瑞力新乐健身俱乐部签订了《租赁合同三方协议》，约定从2017年5月1日起，出租方由供销大集集团股份有限公司变为原告，并由原告与西安市新城区瑞力新乐健身俱乐部继续履行原租赁合同直至合同期满。2019年3月31日营业时间，被告店长侯林波向原告楼面经理提出因其公司消防整改，需搬离部分器械、物品，原告楼面经理告知该店长搬离物品需按规定办理相应出门手续，因被告方没有办理相应手续，故该日瑞力方并未进行搬离工作。2019年4月1日，侯林波赴租赁场地后发现没有正常营业随即向其公司市场部反馈后离开，未通知原告按照正常程序开门。期后侯林波在2019年4月3日联系原告取回部分会员物品。2019年4月14日，西安市新城区瑞力新乐健身俱乐部向原告发送《商户撤场函》，函件内容为：“由于本公司销售业绩不理想，一直处于亏损状态，同时为了配合商场招商，我公司暂定于2019年4月31日前撤场，以后我司会一如既往的支持和配合商场，请贵司予以理解和支持，特此申请，望批为感。”原告于2019年5月22日、6月12日分别向西安市新城区瑞力新乐健身俱乐部发送了租金催缴函件，要求瑞力方交纳2019年5月1日至2019年7月31日的租金、物业费共计236250元。另查明，瑞力方每日营业期间的开门及锁门工作均由瑞力方工作人员向民生方物业人员提出，由民生方物业人员实施。瑞力方于2019年4月1日停业至今。2019年3月产生水费1091.90元，产生水箱电费182元，预存电费剩余7878元。目前涉案场地仍由瑞力方占用，相关器械及物品并未搬离。庭审中，西安瑞力中韩体育发展有限公司于2019年10月31日出具情况说明，说明其于2015年6月11日代毛院军向西安民生集团股份有限公司交纳75000元质保金，并在租赁合同签订后转为保证金。另查明，西安市新城区瑞力新乐健身俱乐部经营类型为个体工商户，经营者为自然人毛院军，该俱乐部已于2019年4月15日办理注销登记，注销申请人为自然人毛院军。诉讼中，原告西安民生百货管理有限公司于2019年11月5日向本院递交诉讼财产保全申请书，请求查封、冻结被告毛院军名下银行账户存款500690.9元或其他等额财产。担保人华安财产保险股份有限公司陕西分公司以诉讼财产保全责任保险保函（责任限额为500690.9元）提供连带赔偿责任担保。西安民生百货管理有限公司于2019年11月19日依法缴纳保全费3023元。本院以（2019）陕0102民初7628号之一民事裁定书予以准许，本院依法对毛院军名下的中国交通银行账户、中国招商银行账户、中国工商银行两个账户内的存款进行了冻结，冻结期限为2019年12月3日至2020年12月2日。    以上事实，有《租赁合同书》、《租赁合同三方协议》、函件、情况说明、庭审笔录、谈话笔录等在卷佐证。本院认为，原被告签订的《租赁合同书》、《租赁合同三方协议》系双方真实意思的表示，且不违反法律禁止性规定，为有效合同。双方均应按合同约定履行各自义务，合同签订后，原告依约将涉案场地交付被告使用，被告按约定应向原告支付租金、物业费等费用。西安市新城区瑞力新乐健身俱乐部虽已于2019年4月15日办理注销登记，但其实际经营者及注销申请人为被告毛院军，故其所签订的租赁合同应由被告毛院军继续履行，相应责任应由被告承担。本案中，被告主张原告2019年3月31日对租赁场所关门上锁，封锁场地导致其无法正常经营，但据其店长侯林波的陈述，涉案门店的员工已于2019年3月25日至3月31日分流至其他门店，2019年4月1日未按正常程序通知原告开门，同时，2019年4月14日，被告向原告发函，函中仅称因销售业绩不理想一直处于亏损状态，故定于2019年4月30日撤场，未提及因原告违约导致其不能继续经营，上述证人证言、函件内容与被告方该项主张相互矛盾，故本院对被告的上述主张不予采信。按照双方租赁合同约定及法律规定，被告应当向原告支付承租期间的租金及物业费，故对于原告要求被告支付自2019年5月1日至2019年7月31日的租金、物业费共计236250元，并按照合同约定的月租金39375元，月物业费39375元的标准给付自2019年8月1日至实际腾房之日起的租金及物业费的诉讼请求，本院予以支持。对于被告反诉要求原告返还2019年4月份租金及物业费共计78750元的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张的解除双方2016年1月25日所签的租赁合同的诉讼请求，鉴于被告于2019年4月14日的函件已提出撤场。庭审中，双方均认为案涉合同事实某某已不具备履行基础，故对原告要求解除合同的诉请，本院依法予以支持。租赁合同解除后，被告无权再占有涉案场地，亦应向原告腾交涉案场地，故原告主张返还涉案场地的诉请，本院予以支持。关于能源费一节，被告认可2019年3月正常经营期间发生水费1091.90元，水箱电费182元，原告认可应退还被告预存电费7878元，故对于原告主张2019年3月水费1091.90元，水箱电费182元的主张依法予以支持，对被告反诉要求退还预存电费7878的主张已依法予以支持另外，原告主张的截止2019年6月13日网费457元，因原告未提供证据证明，本院依法不予支持。对于被告反诉要求原告支付封锁设备折旧费25067.21元，本院认为，涉案合同的解除系被告在2019年4月14日以撤场函件先行提出，属被告提前终止合同的行为，根据该合同14.5条的约定，该损失由其自行承担，故该项本院不予支持。关于原告主张的违约金及损失赔偿问题，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于违约造成的损失，包括合同履行后可获得的利益。考虑原被告双方原租赁合同尚未履行的期间较长且原告在合同期内无违约行为，被告基于自身利益考量停止经营至今，未按合同履行相应义务，属于违约方，应当承担相应违约责任，同时，该涉案场地面积较大，重新出租需要一定的时间，会导致原告在该期间内产生空置期损失，故本院按照双方原租赁合同约定的月租金及月物业费标准，酌情认定被告向原告承担三个月租金及物业费共计236250元的损失赔偿责任，因该损失赔偿同时具有补偿性与惩罚性赔偿的性质，已能补偿原告所受损失且对被告违约行为有一定惩罚作用，故对原告主张的逾期支付租金及物业费所产生违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告（反诉原告）反诉要求原告（反诉被告）返还租房保证金的诉讼请求，本院认为，根据双方租赁合同5.3条约定，租赁期届满或本合同提前终止后，保证金应当退还承租方。被告（反诉原告）提供的保证金收款收据的交款方为西安瑞力中韩体育发展有限公司，且该公司于2019年10月31日出具情况说明，说明其于2015年6月11日代被告向原告交纳75000元质保金，并在租赁合同签订后转为保证金，故该保证金应视为被告交纳，原告应按照双方租赁合同约定履行退还义务。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条之规定，判决如下：    一、原告西安民生百货管理有限公司与西安市新城区瑞力新乐健身俱乐部（被告毛院军）于2016年1月25日签订的《租赁合同书》合法有效，予以解除。二、被告毛院军于本判决生效之日起十日内将其所承租的位于西安市新城区XX路XX号XX层1500平方米的房屋腾交给原告西安民生百货管理有限公司。三、被告毛院军应于本判决生效后十日内，向西安民生百货管理有限公司支付自2019年5月1日至2019年7月31日的租金、物业费共计236250元，并按照月租金39375元，月物业费39375元的标准给付西安民生百货管理有限公司自2019年8月1日至实际腾房之日起的租金及物业费。四、被告毛院军应于本判决生效后十日内向原告西安民生百货管理有限公司支付2019年3月水费1091.90元，水箱电费182元。五、被告毛院军应于本判决生效后十日内向原告西安民生百货管理有限公司支付损失236250元。六、原告西安民生百货管理有限公司应于本判决生效后十日内向被告毛院军返还租赁保证金75000元。七、原告西安民生百货管理有限公司应于本判决生效后十日内向被告毛院军电费7878元。八、驳回原告西安民生百货管理有限公司其他诉讼请求。九、驳回被告毛院军其他反诉请求。    如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11169 元、保全费3023元、保函保费1000元（西安民生百货管理有限公司已预交），由原告西安民生百货管理有限公司承担5192元，被告毛院军承担10000元。反诉费2029元（毛院军已预交），由原告西安民生百货管理有限公司承担1000元，被告毛院军承担1029元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                                                       审  判  长   上江涛人民陪审员   吉  兰人民陪审员   雷绍晶   二〇一九年十一月十三日   书  记  员   穆  博