上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初12928号原告：安后荣，男，1991年9月9日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：方芬，上海市金茂律师事务所律师。被告：上海成泰百货有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：巢小琳，董事长。委托诉讼代理人：王峰旗，上海衡铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖杰，上海衡铭律师事务所律师。原告安后荣诉被告上海成泰百货有限公司(以下简称成泰公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，被告成泰公司向申请追加陈子牛作为第三人参加诉讼。2019年6月20日，本院对本案公开开庭进行了审理，原告安后荣的委托诉讼代理人方芬，被告成泰公司的委托诉讼代理人王峰旗、肖杰，第三人陈子牛的委托诉讼代理人傅平到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法裁定转为普通程序审理，并于2019年10月23日再次公开开庭进行了审理，原告安后荣的委托诉讼代理人方芬，被告成泰公司的委托诉讼代理人王峰旗到庭参加诉讼，庭审中，被告成泰公司申请撤回第三人陈子牛参加诉讼。审理中，经本院院长批准，本案延长审限六个月。本案现已审理终结。原告安后荣向本院提出诉讼请求：1.被告成泰公司返还原告安后荣房屋租赁押金160万元；2.被告成泰公司返还原告安后荣已支付的十二个月租金160万元；3.被告成泰公司赔偿原告安后荣租金损失666,666元；4.确认双方之间的房屋租赁合同的租赁范围包括上海市静安区闻喜路XXX号XXX幢房屋。事实与理由：安后荣与成泰公司于2018年4月2日签订《房屋租赁合同》,约定安后荣向成泰公司承租位于上海市静安区闻喜路XXX号XXX幢101-1的房屋(以下简称涉案房屋),租赁期限十年，自2018年6月1日至2028年5月31日。合同签订后，安后荣已支付租赁押金160万元及一年租金160万元，且实际租赁面积包括涉案房屋及2幢一层的房屋面积，成泰公司承诺不再另行收取租金。2018年8月31日,因成泰公司未履行到期债务，苏州市姑苏区人民法院对成泰公司采取强制执行措施，并启动对其名下的上海市闻喜路XXX号房地产拍卖、变卖程序，导致安后荣无法正常使用房屋。2019年1月份,司法拍卖程序结束,陈子牛竞拍成功并取得上述房屋所有权,由其作为新出租方继续履行《房屋租赁合同》。新出租方要求安后荣重新支付房屋租赁押金,故成泰公司应返还安后荣已缴纳的押金。此外，根据成泰公司承诺，自合同签署之日起至办妥经营证照后的六个月，安后荣无需承担租金，故成泰公司应返还安后荣已向其支付的租金。事实上安后荣新的营业执照是在2019年5月6日才办出，但安后荣于2019年5月24日向陈子牛支付了2019年6月1日至2020年5月31日期间的租金160万元，因成泰公司之故导致其相关免租承诺在新产权人陈子牛处无法实现，故安后荣要求成泰公司返还已付的租金160万元，以及赔偿因此造成安后荣多支付给陈子牛的租金损失666,666元。安后荣多次与成泰公司协商无果，为维护其合法权益，遂起诉至法院并提出诉讼请求如上。被告成泰公司辩称，相关法院于2019年2月25日出具了执行裁定，根据相关的执行裁定书内容是送达后发生法律效力，但成泰公司还未收到裁定书，故成泰公司认为其仍为涉案房屋的所有权人。由于安后荣要求继续履行租赁合同，租赁合同中没有关于安后荣可要求成泰公司承担赔偿损失、返还租金、退还押金的约定；合同约定的租赁部位即面积为450平方米的涉案房屋，所谓的闻喜路XXX号XXX幢一层是违章建筑，当时成泰公司给安后荣使用，不收相应的租金，并不属于租赁部位。因此成泰公司认为安后荣的全部诉讼请求均无法成立，请求法院驳回安后荣的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市静安区闻喜路XXX号XXX幢101室房屋的原登记权利人为成泰公司，涉案房屋为该房屋的其中一部分。2018年4月2日，成泰公司(出租方，甲方)与安后荣(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方作为权利人将涉案房屋出租给乙方作为经营餐饮使用，建筑面积为450平方米；租期自2018年6月1日至2028年5月31日；前三年的租金标准为每年160万元；租金先付后租，一年一付，乙方在下个租赁月前五天支付租金；乙方应支付甲方租赁保证金160万元，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；本合同签订之日，乙方应将保证金及第一年12个月房租一并支付给甲方；合同还对其它租赁相关事项进行了约定。签约后，安后荣支付给成泰公司租赁保证金160万元及首期租金160万元，双方开始履行租赁合同。期间，因成泰公司与中信银行股份有限公司苏州分行(以下简称中信苏州分行)存在金融借款合同纠纷的诉讼，江苏省苏州市姑苏区人民法院(以下简称姑苏法院)就相关纠纷作出(2018)苏0508民初3124号民事调解书，但因成泰公司未自动履行生效法律文书确定的义务，中信苏州分行向法院申请强制执行，姑苏法院作出(2018)苏0508执2685号执行裁定书，并依据该执行裁定将上海市闻喜路XXX号房地产进行司法拍卖。姑苏法院在相关拍卖公告中特别说明：该房产有租赁，其中安后荣承租1幢1楼部分及2幢的部分(2幢的部分未计入合同)租期10年(2018年6月1日至2028年5月31日)，已支付押金160万元及第一年租金160万元。此后，竞拍人陈子牛于2019年1月21日成功拍得上述房屋并支付了全部款项。2019年2月25日，姑苏法院作出(2018)苏0508执2685号之一执行裁定书，裁定上述房产的所有权人归买受人陈子牛所有，该房产的所有权自本裁定书送达买受人陈子牛时起转移。之后，安后荣与成泰公司协商退还押金及赔偿损失等事宜无果，安后荣遂起诉至本院，要求判如所请。另查，2019年5月24日，安后荣向陈子牛转账付款160万元，银行回单记载“用途19年6月1日至20年5月31日租金”。又查，涉案房屋所在的地址门牌号原为闻喜路XXX号，后经相关部门审批后分号为闻喜路983、985、987号，涉案房屋对应的实际地址为闻喜路983、985号。自2001年8月9日起，上海丰裕餐饮管理有限公司闻喜店以闻喜路XXX号为营业场所办理了企业工商登记；自2006年6月11日起，上海成泰百货有限公司分公司以闻喜路XXX号第一幢底层为营业场所办理了企业工商登记。据安后荣称，因租赁合同的地址已注册了两家企业，且存在实际租赁地址不符、涉案房屋存在纠纷并处于被司法查封状态等情况，导致安后荣无法办理相关证照。2019年5月6日，安后荣以闻喜路XXX号为住所办理了上海泰来餐饮店(个人独资企业，投资人为安后荣)的营业执照。审理中，安后荣向本院提交了落款日期为2018年7月28日的《承诺函》一份，主要内容包括：鉴于成泰公司作为出租人、安后荣作为承租人签署了闻喜路XXX号商铺的租赁合同，但在租赁合同履行过程中，闻喜路商铺因成泰百货贷款逾期被法院查封，导致承租人无法办理营业证明及食品经营许可证，成泰百货构成根本违约，为此，成泰百货承诺1.将在2018年9月30日以前解决查封问题，以使承租人尽快办理营业执照及食品经营许可证；2.同意将租赁合同的起租期延长至承租人办妥营业执照及食品经营许可证之日起的六个月，自租赁合同签署之日起至免租期届满之日止，承租人均无需承担租金；3.在闻喜路商铺查封被解除之前，承租人有权随时提出解除租赁合同，出租人向承租人返还已经支付的租金和押金，并赔偿承租人因此而产生的全部损失。该证据上有成泰公司的公章及其法定代表人巢小琳的名章。安后荣据此认为成泰公司应当返还已付的租金及赔偿多支付给陈子牛的租金损失。成泰公司则对该证据的真实性不予认可。鉴于成泰公司不认可前述《承诺函》的真实性，安后荣向本院申请对该函上“上海成泰百货有限公司”和“巢小琳”印章的真实性委托进行司法鉴定。本院依法委托司法鉴定科学研究院(以下简称鉴定机构)开展相关司法鉴定工作。鉴定机构于2019年8月19日出具了《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：(一)检材《承诺函》上需检的“上海成泰百货有限公司”红色印文与样本1和样本2上的“上海成泰百货有限公司”红色印文是同一枚印章盖印形成；(二)检材《承诺函》上需检的“巢小琳”红色印文与样本3上的“巢小琳”红色印文是同一枚印章盖印形成。安后荣对鉴定意见无异议。成泰公司对鉴定意见的三性无异议，但认为《承诺函》是无效的。本案审理过程中，陈子牛认为其通过司法拍卖合法取得涉案房屋的所有权，故本案的审理与其有法律上的利害关系，向本院申请参加诉讼。后成泰百货亦认为陈子牛作为涉案房屋的司法拍卖买受人，与本案房屋租赁合同有联系，申请本院追加陈子牛作为第三人参加诉讼。本院审查后同意陈子牛作为第三人参加诉讼。陈子牛在参加诉讼后认为：如果法庭判令成泰公司向安后荣返还押金，则要求安后荣将押金再支付给陈子牛以担保房屋租赁合同的履行；成泰百货在《承诺函》上所作的相关承诺发生在涉案房屋被司法查封后，相关内容损害了陈子牛的合法权益，对陈子牛无约束力；不认可安后荣所主张的租赁部位，仅认可租赁部位为面积为450平方米的涉案房屋；确认收到过安后荣支付的160万元，该款系450平方米合法租赁部位对应的租金，对于原告使用超出租赁合同约定的租赁部位的相关费用，其保留权利另行主张。此后，安后荣称其与陈子牛就相关争议自行达成和解，向本院申请撤回了第4项诉讼请求；同时，成泰百货向本院申请撤回追加陈子牛作为第三人参加诉讼。本院认为，依法成立的合同受法律保护。成泰公司与安后荣就涉案房屋签订《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约全面履行自己的义务。根据合同法相关规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，在租赁合同履行过程中，成泰百货因自身原因导致涉案房屋拍司法拍卖，陈子牛通过合法途径取得涉案房屋的所有权，根据“买卖不破租赁”的原则，陈子牛在成为涉案房屋的所有权人之后，原《房屋租赁合同》在陈子牛和安后荣之间继续有效，陈子牛代替成泰百货继续与安后荣履行合同。然而，在成泰公司与安后荣履行《房屋租赁合同》的期间，相应的合同责任应由其自行承担。成泰公司现已不是涉案房屋的所有权人及租赁合同的出租方，其继续占有相关的租赁保证金已无合法依据，鉴于陈子牛在参加诉讼期间已表态其将要求安后荣交付租赁保证金，故安后荣要求成泰公司返还相应租赁保证金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。至于安后荣与陈子牛之间履约如何支付租赁保证金等相关事宜，可由其自行协商处理。合同法还规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在成泰公司与安后荣履行《房屋租赁合同》的期间，成泰公司作为出租方，负有提供适租房屋的基本义务。然而，因成泰公司之故导致涉案房屋存在无法正常办理证照、存在司法查封等问题，影响了安后荣按照合同约定的租赁目的正常使用涉案房屋，成泰公司已构成违约，应承担相应的违约责任。安后荣认为成泰公司应按照《承诺函》的相关内容承担违约责任，虽然成泰公司不认可《承诺函》，但是该证据的真实性已有司法鉴定意见的支持，且成泰公司对司法鉴定意见不持异议，所称《承诺函》无效的意见无相关事实和法律依据，故《承诺函》的相关内容对成泰公司具有法律约束力。根据《承诺函》的内容，成泰公司同意将租赁合同的起租期延长至安后荣办妥营业执照及食品经营许可证之日起的六个月，自租赁合同签署之日起至免租期届满之日止，安后荣均无需承担租金，而事实上因成泰公司之故，导致安后荣的相关营业证照在2019年5月6日方才办出，根据前述承诺，成泰公司不应向安后荣收取自租赁合同签署之日至2019年11月5日期间的租金，然而因成泰公司自身之故导致租赁物被拍卖，拍卖后的租赁合同在陈子牛和安后荣之间履行，且安后荣又向陈子牛支付了2019年6月1日至2020年5月31日期间的租金160万元，故安后荣要求成泰公司返还已支付的首期租金160万元，并赔偿2019年6月1日至2019年11月5日期间无法按承诺享受免租待遇的租金损失，系主张对方赔偿因违约而造成的损失，其诉请有事实和法律依据，且主张金额有合理范围内，应予支持。另，安后荣在审理中撤回其第4项诉请，系对自身诉讼权利的正当处分，本院予以准许。综上所述，兹依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、被告上海成泰百货有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告安后荣租赁保证金160万元；二、被告上海成泰百货有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告安后荣已付租金160万元；三、被告上海成泰百货有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告安后荣租金损失666,666元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。司法鉴定费24,400元，由被告上海成泰百货有限公司负担。财产保全费5,000元，由被告上海成泰百货有限公司负担。案件受理费37,733.33元，由被告上海成泰百货有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  巫建强人民陪审员  陈洪林人民陪审员  蔡凌军二〇二〇年六月二日法官 助理  王 菁书 记 员  王心颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。