河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初10092号原告（反诉被告）：驻马店凯悦远东置业有限公司，住所地：驻马店市雪松路中段。法定代表人黄玲，总经理。委托诉讼代理人董子琪，河南济世雨律师事务所律师。被告（反诉原告）：王磊，男，1984年12月26日生，汉族，住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：唐杰，河南豫上律师事务所律师。原告（反诉被告）驻马店凯悦远东置业有限公司（以下简称凯悦公司）诉被告（反诉原告）王磊房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告凯悦公司的委托诉讼代理人董子淇，被告王磊的委托诉讼代理人唐杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）凯悦公司诉称，2008年8月17日双方签订了涉案的《商品房买卖合同》，被告王磊购买原告开发的驻马店市驿城区文化路西段的睿智苑小区2单元1203户房屋，并向原告交纳了首付款捌万元整。合同签订后十多年，被告一直处于失联状态，直至最近原告才经多方努力联系上被告并商议后续问题，但被告既无力支付剩余房款，也不愿意另调小套房屋，被告不能任由这种状态无期限持续下去，再则原告一直未取得商品房预售许可证，双方签订的合同依法应属无效，特诉至法院，请求确认原被告双方签订的《商品房买卖合同》无效；判令被告接受原告返还的购房款80000元。被告（反诉原告）王磊辩称，原告诉称不实，答辩人王磊向原告交付首付款80000元后，依据合同约定，原告应在2010年2月底前将房屋验收合格交付被告适用，经被告多次找原告协商交房事宜，未得到答复；我已向法院对涉案房屋现有价格申请鉴定，并已提出反诉，待鉴定结论作出后与所提反诉一并审理。被告（反诉原告）王磊反诉称，2008年8月17日双方签订了涉案的《商品房买卖合同》，合同约定，反诉人以每平方2279.30元的价格按揭购买被反诉人开发承建的文化路西段南侧的睿智苑小区，房屋建筑面积为114.07㎡。合同签订后，反诉人向被反诉人缴纳房屋首付款80000元，合同约定被反诉人凯悦公司在2010年2月底前将房屋交付给反诉人使用，被反诉人没有按照合同约定交房，反诉人多次找被反诉人协商交房事宜，被反诉人一直推脱。现在，被反诉人确以自己没有取得商品房预售许可证为由将反诉人诉至法院，要求解除合同返还缴纳的购房款。反诉人认为，双方签订房屋买卖合同时，被反诉人故意隐瞒没有商品房预售许可证的行为，欺骗反诉人与其签订房屋买卖合同，现在又要求解除合同，按法律规定应赔偿反诉人的损失。现反诉要求判令被反诉人赔偿反诉人人损失暂定550000元。诉讼中王磊明确其诉求为：要求凯悦公司返还已缴纳的购房款8万元及该款的利息损失（自2010年3月1日起按中国人民银行公布的同期贷款利率计算至款付清之日止）；赔偿因构成欺诈的损失和房屋差价损失约55万元。原告（反诉被告）凯悦公司辩称，反诉事实不属实，凯悦公司确实就涉案房屋未取得预售许可证，但从未对反诉人进行过刻意隐瞒和欺骗，没有要求解除商品房买卖合同，而是确认合同无效，双方之间签订的合同本属无效；涉案房屋已交付入住近十年，是反诉人的消极履约行为致双方未能一直妥善解决，反诉人负完全的责任；合同无效，被反诉人不存在过错，不应当对反诉人进行赔偿。经审理查明，2008年8月17日，王磊与凯悦公司签订房屋买卖合同一份，甲方为凯悦公司（出卖人），乙方为王磊（××），合同内容约定：1、该房屋位于驻马店市××西××南侧××小区××单元××1203户。2、房屋建筑面积为114.07平方米；3、总价款为260000元，于签订合同当日付款80000元，余款180000元办理按揭；乙方如未以上规定的时间付款，按逾期应付款日起按日向甲方支付万分之二的违约金，逾期付款超过60天后，甲方有权解除合同。4、甲方应在2010年2月30日前，依据国家及地方人民政府的有关规定，将该房屋经验收合格后交付乙方使用；甲方如未按合同规定的期限将该房屋交付乙方使用，按逾期交付房价总额日万分之二向乙方支付违约金，逾期交付超过60日后，乙方有权解除合同。5、本合同签订后，法定可以解除合同的事由未出现时，任何一方不得解除合同，否则应向对方支付房屋总额5%的违约金。签订合同后，原告于2009年10月15日缴纳购房款80000元，余款未缴纳。庭审中，凯悦公司陈述：2008年8月17日，双方签订合同后，因王磊一直未按期付尾款，原、被告口头协商将上述房屋调换至睿智苑小区第1单元6层603户房屋，面积不变。王磊原购买的睿智苑小区第2单元12层1203户房屋已于多年前转售他人，调换后的房屋也于2019年9月4日审理过程中转售他人。王磊对此不予认可，并陈述双方就调换房屋的事情并未协商一致，双方争议的仍为睿智苑小区第2单元12层1203户房屋。另查明，凯悦公司就上述睿智苑小区办理有国有土地使用证[驻市国用（2012）第8746号],建设用地规划许可证[驻规地字第411701201200047号]。本案争议的上述房屋至今未取得商品房预售许可证。诉讼中，王磊申请本案争议房屋的市场价值进行评估。上述事实，有当事人陈述及相关证据经庭审质证，本院据以认定。本院认为，2008年8月17日，王磊与凯悦公司签订房屋买卖合同一份，因凯悦公司未取得本案争议房屋商品房预售许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与××订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。因本案争议的上述房屋至今未取得商品房预售许可证，故该商品房预售合同应为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故凯悦公司应返还王磊购房款80000元并赔偿该款的利息损失，利息损失依据王磊诉求自2010年3月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至款支付完毕之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。同时，因双方签订的房屋买卖合同已被认定为无效合同，王磊损失赔偿范围应以信赖利益为限，不包括合同履行后可以获得的利益，其所主张因房价上涨所带来的预期利益损失，即属于履行利益，故对王磊提交的对诉争房屋的市场价值的评估申请，本院不予准许。对王磊请求凯悦公司赔偿房价上涨损失，于法无据，本院不予支持。诉讼中，王磊反诉主张凯悦公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实已构成欺诈，未提交相关证据加以证明，故对其的该项主张，本院不予采信。对其据此请求凯悦公司向其赔偿欺诈损失的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限原告（反诉被告）驻马店凯悦远东置业有限公司在本判决生效后十日内向被告（反诉原告）王磊返还房款80000元并赔偿该款的利息损失（自2010年3月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至款支付完毕之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回驳回被告（反诉原告）王磊的其他诉讼请求。如被告未在判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费共计6540元，由原告（反诉被告）驻马店凯悦远东置业有限公司负担1800元，由被告（反诉原告）王磊4650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  邓卫军人民陪审员  范文芝人民陪审员  胡晓喜二〇二〇年四月二十六日书 记 员  张 珂