湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0106民初13778号原告（反诉被告）：武汉长江轮船有限公司资产经营分公司，营业场所湖北省武汉市江汉区常青五垸17号1楼。负责人：汪汉明，总经理。委托诉讼代理人：段建宇，湖北金翅律师事务所律师。委托诉讼代理人：景卫卫，湖北金翅律师事务所律师。被告（反诉原告）：武汉市亿佳宝珠宝有限公司，住所地武汉市江岸区中山大道**（华清园-文源阁）******。法定代表人：夏月月，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周文博，上海市海华永泰（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：范佳宜，上海市海华永泰（武汉）律师事务所律师。武汉长江轮船有限公司资产经营分公司（以下简称长江轮船分公司）、武汉市亿佳宝珠宝有限公司（以下简称亿佳宝公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。审理过程中，长江轮船分公司提出变更诉讼请求、亿佳宝公司提出反诉，本院依法予以准许。长江轮船分公司的委托诉讼代理人段建宇、景卫卫，亿佳宝公司的委托诉讼代理人周文博、范佳宜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长江轮船分公司提出以下诉讼请求：1、确认原、被告双方于2016年1月15日签订的《房屋租赁合同》已于2018年9月1日解除；2、亿佳宝公司支付拖欠的上述《房屋租赁合同》项下的租金共计3607469元（算至2018年9月1日）；3、亿佳宝公司支付合同违约金717268元（暂计算至2019年3月20日）；4、亿佳宝公司在上述第一项《房屋租赁合同》解除后立即清场腾退；5、亿佳宝公司支付2018年8月7日至腾退完毕之日的实际占用费共计4508974元（暂计算至2019年3月20日）；6、亿佳宝公司承担本案保全费、诉讼费。事实与理由：2016年1月15日，亿佳宝公司与长江轮船分公司签订《房屋租赁合同》，约定2018年年租金为540.75万元，还约定了租金支付时间、拖欠租金违约金、解除合同等违约责任。合同签订后，长江轮船分公司将租赁房产交付亿佳宝公司升级改造，但亿佳宝公司至今未按约出具任何文件材料，也未按约支付2018年上半年度租金，经多次催要仍拒绝履行合同义务，合同目的已根本无法实现，故诉至法院，要求判如所请。亿佳宝公司辩称：一、本案中长江轮船分公司无权行使解除权。长江轮船分公司交房时未向亿佳宝公司交付符合交付标准的租赁房屋，并未向亿佳宝公司如实告知租赁房屋的情况，房屋交付后，亿佳宝公司与长江轮船分公司多次沟通所承租房屋漏水的情况；后亿佳宝公司因长江轮船分公司名称及负责人变更后未进行房屋权属证书备案登记与其多次沟通，但长江轮船分公司均未履行法定及约定的修缮义务及协助办证义务。长江轮船分公司作为违约方，不得行使解除权。二、亿佳宝公司未按时支付租金具有事实及法律依据。由于长江轮船分公司未履行其应履行的妥善交付、告知、修缮、协助登记的相关法定、约定义务，根据《合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。亿佳宝公司有权拒绝长江轮船分公司请求其支付租金的要求。三、亿佳宝公司无需向长江轮船分公司支付违约金。由于长江轮船分公司在合同履行过程中存在违约行为，亿佳宝公司根据《合同法》的相关规定暂未向长江轮船分公司支付租金，因此亿佳宝公司并不存在违约行为，不应向长江轮船分公司支付违约金。四、亿佳宝公司无需腾退房屋并支付房屋占用使用费。由于长江轮船分公司无合同解除权，因此无法产生行使合同解除权的法律后果，本案所涉租赁合同仍应得到双方的继续履行，亿佳宝公司自然无需腾退房屋并支付房屋占用使用费。五、合同约定的违约金标准明显过高，应当予以调整。根据《合同法》第一百一十四条第二款以及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条的规定。即便亿佳宝公司违约，长江轮船分公司计算的违约金金额明显超过其实际损失的30%，属于“过分高于造成的损失”。鉴于违约金具有补偿作用，其作用在于弥补损失，故，长江轮船分公司计算的违约金应当按照不超过实际损失的30%的标准予以调整。亿佳宝公司提出以下反诉请求：1、长江轮船分公司继续履行2016年1月15日签订的《房屋租赁合同》；2、长江轮船分公司履行维修义务，如履行不能则应向亿佳宝公司支付维修费用（具体金额以司法鉴定结果为准）暂计10万元；3、长江轮船分公司向亿佳宝公司赔偿2017年10月至2019年3月期间的经营收益损失4755789元；4、长江轮船分公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年1月15日，亿佳宝公司与长江轮船分公司签订《房屋租赁合同》，约定亿佳宝公司租赁长江轮船分公司位于武汉市武昌区后长街80号黄鹤楼小区一期1-2层商用房产，合同另约定长江轮船分公司应当履行租赁物的维修义务，同时应协助亿佳宝公司办理各种审批手续，为租赁活动提供便利。如任何一方违反约定义务应向对方承担违约责任，违约方应在守约方直接投资成本或直接经营收益范围负责足额赔偿。前述租赁合同签订后，亿佳宝公司依约履行了交纳租赁保证金及租金等费用的义务，在长江轮船分公司未明确告知租赁物真实状况的情形下，亿佳宝公司对租赁物进行了必要的改造升级。其后，租赁物出现大面积漏水，存在极大的安全隐患，虽经亿佳宝公司多次催告，但长江轮船分公司一直未履行维修义务；同时，因长江轮船分公司名称及负责人变更，但其迟迟未按照合同约定将房屋权属证书进行备案登记，致使大量承租商户无法注册登记。长江轮船分公司的上述行为已违反了合同的相关约定，严重影响了亿佳宝公司的正常经营。长江轮船分公司辩称：1、双方于2016年1月15日订立的租赁合同，因亿佳宝公司长期恶意拖欠租金，致使双方订立房屋租赁合同的根本目的已不能实现，长江轮船分公司多次催告，亿佳宝公司仍不支付租金，已经严重违约，长江轮船分公司诉请依法解除房屋租赁合同应得到支持。2、关于涉案房屋漏水，该情况在亿佳宝公司通过招投标向长江轮船分公司申请租赁案涉商场时对已经承租的房屋状况经过实地勘察，系全部如实了解，故双方在正式订立租赁合同时已经明确约定，如亿佳宝公司最终成功得到该标的，则案涉房屋的漏水修复责任应由亿佳宝公司按约履行，为此长江轮船分公司免除了亿佳宝公司2017年度半年的租金约257万元，该租金免除额度已经足以使亿佳宝公司完成对案涉房屋全部漏水的修复，故对于争议的漏水修复责任应由亿佳宝公司自行承担。本案存在明确合同约定，亿佳宝公司仍坚持申请鉴定，属于滥用诉权。其反诉要求长江轮船承担维修费用不能得到支持。3、亿佳宝公司租赁案涉商场后，即对外进行大量转租，其经营风险应自行承担，因亿佳宝公司对市场定位错误，而出现经济收益未能与预期一致，由此产生的经济损失应由亿佳宝公司承担。4、本案本诉及反诉均因亿佳宝公司严重违约所致，故对于本案发生的诉讼费、保全费均应由亿佳宝公司承担。经审理查明如下事实：2010年12月13日，武汉长江轮船公司开办了经营单位（非法人）武汉长江轮船公司资产经营部。2017年11月13日，武汉长江轮船公司的名称变更为武汉长江轮船有限公司。2018年4月13日，武汉长江轮船公司资产经营部名称变更为武汉长江轮船有限公司资产经营分公司即本案原告。武汉长江轮船公司拟将其所有的位于武汉市武昌区后长街80号黄鹤楼小区一期1-2层商用房产出租，亿佳宝公司通过招投标方式获得上述商铺承租权。2016年1月15日，武汉长江轮船公司下属经营单位即原告长江轮船分公司（甲方）与亿佳宝公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租的房屋坐落于武汉市武昌区后长街80号黄鹤楼小区一期1-2层，总建筑面积为17197.81平方米，乙方承诺租赁房屋用于商业经营；租赁期限5年，自2016年1月1日起至2020年12月31日止；租金自2016年1月1日起计算；自2016年1月1日起至2017年12月31日止，年租金总额为515万元。其中第一年租金按50%收取，年租金总额为257.5万元；自2018年1月1日起至2020年12月31日止，以年租金总额515万元为基数逐年递增5%，即第三年年租金总额为540.75万元，第四年年租金总额为567.79万元，第五年年租金总额为596.18万元。合同还约定租金按半年支付，应于每半年上个月前7天内由乙方向甲方支付。在签订本租赁合同时，乙方在招投标时向甲方交纳的500万元履约保证金中，200万元自动转为租赁保证金，剩余300万元分别转为第一年租金和第二年部分租金。因乙方过错拖欠租金应按日向甲方支付未付款总金额0.05%的违约金。因乙方过错拖欠租金一个月以上，并经甲方书面催告后，乙方仍未支付的，甲方可以从乙方租赁保证金中扣除。若租赁保证金不足抵付甲方租金实际损失的，甲方有权收回房屋并要求乙方赔偿给甲方造成的实际损失与租赁保证金的差额部分。2017年9月28日，长江轮船分公司（甲方）与亿佳宝公司（乙方）签订《黄鹤楼小区商用房租赁补充协议》，约定自2017年2月1日至2017年8月31日期间免除租金。另查明，亿佳宝公司于2015年12月15日向长江轮船分公司支付了履约保证金500万元。合同签订后，长江轮船分公司向亿佳宝公司交付了案涉商铺。在庭审中，双方均认可亿佳宝公司已足额交纳了2018年1月1日之前的租金，但未交纳2018年1月1日至2018年8月31日期间的租金。本院认为，长江轮船分公司与亿佳宝公司签订的《房屋租赁合同》《黄鹤楼小区商用房租赁补充协议》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应按合同的约定全面履行义务。合同签订后，亿佳宝公司未按合同约定支付2018年1月1日至2018年8月31日期间租金，已构成违约，应依约向长江轮船分公司承担违约责任。在庭审中，原被告双方均认可上述期间租金总额为3605000元（即2018年1月1日至2018年6月30日期间租金2703750元；2018年7月1日至2018年8月31日期间租金901250元），本院予以确认。又因《房屋租赁合同中》约定了“乙方在招投标时向甲方交纳的500万元履约保证金中，200万元自动转为租赁保证金，剩余300万元分别转为第一年租金和第二年部分租金。因乙方过错拖欠租金一个月以上，并经甲方书面催告后，乙方仍未支付的，甲方可以从乙方租赁保证金中扣除”，本案中，亿佳宝公司已于2015年12月15日向长江轮船分公司支付了履约保证金500万元，其中300万元转入第一年租金和第二年部分租金，剩余200万元应依照合同约定在亿佳宝公司欠付租金时进行抵扣。综上，亿佳宝公司还应向长江轮船分公司支付租金1605000元[即2018年1月1日至2018年6月30日期间租金703750元（2703750元-200万元）；2018年7月1日至2018年8月31日期间租金901250元]。关于长江轮船分公司主张按照未付租金的0.05%/日计算违约金的问题。《房屋租赁合同中》约定了上述期间应交纳租金的数额，还约定了逾期付款违约金为“按日向甲方支付未付款总金额0.05%的违约金”，亦约定了租金支付时间即“租金按半年支付，应于每半年上个月前7天内由乙方向甲方支付”。长江轮船分公司在主张逾期支付违约金起算时间时，仅主张了最迟应于2017年12月31日和2018年6月30日支付，未主张提前7天，系对自身权利的放弃，本院予以采纳。由于亿佳宝公司在答辩意见中主张违约金过高应予以调整，本院需对此进行审查。现长江轮船分公司的实际租金损失为1605000元，但其主张的违约金总额为717268元，已超过实际损失的30%，因此在亿佳宝公司确实存在逾期支付租金的情形下，考虑到长江轮船分公司的实际损失，兼顾本案纠纷的起因、涉案房屋确实存在漏水的事实等，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情调整为按中国人民银行同期同类银行贷款基准利率标准和同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算违约金。因此，2018年1月1日至2018年6月30日期间租金703750元的逾期付款违约金应自2017年12月31日至2019年8月20日按照中国人民银行同期同类银行贷款基准利率标准计算，自2019年8月21日起至按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决确认给付之日止。2018年7月1日至2018年8月31日期间租金901250元的逾期付款违约金应自2018年6月30日至2019年8月20日中国人民银行同期同类银行贷款基准利率标准计算，自2019年8月21日起至按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决确认给付之日止。关于《房屋租赁合同》的解除等事宜。2018年1月1日起，亿佳宝公司即未向长江轮船分公司支付房屋租金，至本案起诉时亿佳宝公司仍未交纳，其行为已构成根本违约，合同约定的解除条件已成就，长江轮船分公司主张确认解除合同，符合合同约定和法律规定。亿佳宝公司认可2018年9月1日收到长江轮船分公司的紧急函告，该函告载明“已诉至武昌区人民法院解除合同”，故合同的解除时间应确定为2018年9月1日。合同解除后，亿佳宝公司应腾退案涉房屋，并自2018年9月2日起至房屋实际腾退之日止，向长江轮船分公司支付房屋占有使用费。《房屋租赁合同》第6条第4款约定“若未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按合同所规定的租金标准的1.5倍支付房屋占有使用费”。故长江轮船分公司主张的2018年9月2日至2019年3月20日期间房屋占有使用费4508974元，本院予以支持。关于亿佳宝公司反诉主张长江轮船分公司未对涉案房屋漏水情况进行维修属于违约行为，要求长江轮船分公司进行维修或支付维修费用，并要求长江轮船分公司赔偿2017年10月至2019年3月期间经营收益损失的反诉请求，首先，《房屋租赁合同》中没有明确约定过长江轮船分公司对房屋漏水有维修义务；其次，亿佳宝公司未举证证明产生了实际维修费用；再者，亿佳宝公司未提交确实充分的证据证明其经营收益损失与长江轮船分公司存在关联性，因此亿佳宝公司的上述反诉诉求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于亿佳宝公司主张应适用湖北省委省政府出台的对于承租国有资产类经营用房的中小微企业减免房租政策，免收2020年2月至4月租金，减半征收5月至10月租金。本案中，亿佳宝公司未举证证明其属于中小微企业，且双方签订的《房屋租赁合同》已于2018年9月1日解除，长江轮船分公司并未向其征收2020年2月至10月租金，故本院对上述主张不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认武汉长江轮船有限公司资产经营分公司与武汉市亿佳宝珠宝有限公司于2016年1月15日签订的《房屋租赁合同》于2018年9月1日解除；二、武汉市亿佳宝珠宝有限公司于本判决生效之日起三十日内腾退坐落于武汉市武昌区后长街80号黄鹤楼小区一期1-2层商用房产，交给武汉长江轮船有限公司资产经营分公司管理；三、武汉市亿佳宝珠宝有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉长江轮船有限公司资产经营分公司支付2018年1月1日至2018年6月30日期间租金703750元及逾期付款违约金（自2017年12月31日至2019年8月20日中国人民银行同期同类银行贷款基准利率标准计算，自2019年8月21日起至按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决确认给付之日止）；四、武汉市亿佳宝珠宝有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉长江轮船有限公司资产经营分公司支付2018年7月1日至2018年8月31日期间租金901250元及逾期付款违约金（自2018年6月30日至2019年8月20日按照中国人民银行同期同类银行贷款基准利率标准计算，自2019年8月21日起至按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决确认给付之日止）；五、武汉市亿佳宝珠宝有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉长江轮船有限公司资产经营分公司支付合同解除后自2018年9月2日至2019年3月20日期间的房屋占有使用费4508974元；七、驳回武汉长江轮船有限公司资产经营分公司的其他诉讼请求；八、驳回武汉市亿佳宝珠宝有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费99822元、保全费5000元，由武汉市亿佳宝珠宝有限公司负担（此款武汉长江轮船有限公司资产经营分公司已预付，武汉市亿佳宝珠宝有限公司于本判决生效之日起十日内支付给武汉长江轮船有限公司资产经营分公司）。反诉费22423.16元，由武汉市亿佳宝珠宝有限公司负担（已付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  徐 倩人民陪审员  吕丹萍人民陪审员  陈银灵二〇二〇年七月十五日书 记 员  王文兴