福建省闽清县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0124民初2261号 原告：中国银行股份有限公司闽清梅城支行，住所地福建省闽清县梅城镇天行大街2号恒翔冠城13#楼1层01、02、03、05店面，2层01F、02F、03F、05F店面，统一社会信用代码91350124683053418E。 负责人：汪小敏，该支行行长。 委托诉讼代理人：王煜程，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈凡，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被告：曾良庆，男，1976年9月1日出生，汉族，住福建省南平市政和县。 被告：刘珍珍，女，1988年6月26日出生，汉族，住福建省福安市。 被告：闽清县城镇住房发展有限公司，住所地福建省闽清县梅城镇广宇B区地下层，统一社会信用代码91350124754961836W。 法定代表人：许建华，执行董事兼总经理。 原告中国银行股份有限公司闽清梅城支行（以下简称中行梅城支行）与被告曾良庆、刘珍珍、闽清县城镇住房发展有限公司（以下简称城镇发展公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中行梅城支行的委托诉讼代理人王煜程到庭参加诉讼，被告曾良庆、刘珍珍、城镇发展公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中行梅城支行向本院提出诉讼请求:1.判令曾良庆偿还中行梅城支行借款本金722659.16元及利息、罚息（暂计至2019年8月21日，利息5307.35元、罚息24.5元，共计本息727991.01元，此后利息、罚息应按合同约定计至实际还清之日止）；2.判令曾良庆赔付中行梅城支行为本案支出的律师费8133元；3.判令刘珍珍对上述债务承担共同清偿责任；4.判令中行梅城支行有权对曾良庆、刘珍珍提供的抵押物即位于闽清县房屋进行折价、拍卖、变卖，并以所得款优先清偿上述全部债权；5.判令城镇发展公司对曾良庆的上述全部债务承担连带清偿责任；6.本案诉讼费、保全费、公告费由曾良庆、刘珍珍、城镇发展公司承担。事实和理由：2016年6月20日，中行梅城支行与曾良庆、刘珍珍、城镇发展公司签订编号为2016年梅房借字第××号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定中行梅城支行向曾良庆提供贷款757000元，用于支付曾良庆购买坐落于闽清县房屋的购房款，贷款期限为360个月，贷款利率为浮动利率，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。曾良庆应于贷款发放后第二个月起按月等额本息还款。合同还约定，城镇发展公司为曾良庆在该合同项下的债务提供阶段性连带责任担保，曾良庆、刘珍珍以该合同项下借款所购上述房产向中行梅城支行提供抵押担保，并就上述房产办理抵押预告登记手续。 上述合同签订后，中行梅城支行于2016年9月5日一次性发放合同项下的全部贷款757,000元，在合同履行期间，曾良庆因与中国银行股份有限公司闽清支行信用卡纠纷，经闽清县人民法院依法作出（2017）闽0124民初1553号判决，但曾良庆未履行判决义务。故中行梅城支行委托上海锦天城（福州）律师事务所律师于2019年8月7日向曾良庆、城镇发展公司寄发律师函，宣布该合同项下贷款提前到期并要求承担还款及担保责任，但曾良庆、城镇发展公司至今均未履行任何合同义务。根据上述《一手住房贷款合同通用条款》第三条、第四条的约定，中行梅城支行为解决争议所发生的费用亦应当由曾良庆承担，并受抵押物及保证人的担保。因此，中行梅城支行为本案所支付的律师费、诉讼费、保全费应当由曾良庆、刘珍珍、城镇发展公司承担。基于曾良庆、刘珍珍系夫妻关系，上述借款系购买用于夫妻共同生活的房产，且曾良庆、刘珍珍同意就该房产为《一手住房贷款合同》项下贷款向中行梅城支行提供抵押，因此上述贷款属于夫妻共同债务，刘珍珍应承担共同清偿责任。 曾良庆、刘珍珍、城镇发展公司未作答辩。 中行梅城支行围绕诉讼请求依法提交了证据，曾良庆、刘珍珍、城镇发展公司未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃质证权利。本院经审查认为，中行梅城支行提交的证据《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、借款借据、不动产登记证明、（2017）闽0124民初1553号民事判决书、律师函及寄件凭证、投递记录、欠款本息明细、曾良庆与刘珍珍结婚证复印件、委托代理合同、律师费付款凭证、发票，符合证据的真实性、关联性、合法性且证据间能够相互印证，故对上述证据的证明力依法均予采信。 本院经审理认定事实如下：2016年9月2日，中行梅城支行与曾良庆、城镇发展公司签订一份《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，主要约定：1.中行梅城支行向曾良庆提供贷款757000元，用于支付曾良庆购买闽清县房屋的购房款，贷款期限为360个月，贷款利率为浮动利率，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%，曾良庆应于贷款发放后第二个月起按月等额本息还款；2.曾良庆以该合同项下借款所购上述房产向中行梅城支行提供抵押担保，担保范围为包括本合同项下的借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、罚息、复利）、违约金、损害赔偿金、贷款实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）；3.城镇发展公司为曾良庆在该合同项下的债务提供阶段性连带责任担保，保证期间至抵押登记已办妥且贷款人收到他项权利证书之日止；4.所购房屋为期房，且可以办理抵押权预告登记，借款人应在本合同签署后10日内与贷款人到有关登记部门办理预告登记，在该期房竣工且符合当地房屋管理部门要求的房屋所有权证书办理条件后30日内与贷款人到有关登记部门办理正式抵押登记；5.借款人未按期归还贷款本息或应支付的其他费用、借款人在与贷款人或中国银行股权有限公司其他机构之间的其他合同项下发生违约事件等违约情形，应视为借款人违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；6.中行梅城支行为解决争议所发生的费用由曾良庆承担，并受抵押物及保证人的担保等。刘珍珍在担保信息抵押人一栏中签名同意抵押。 合同签订后，中行梅城支行于2016年9月5日一次性发放合同项下的全部贷款757000元，2016年9月7日，双方办理了闽清县房产的抵押权预告登记手续，但至今未办理抵押登记。在合同履行期间，曾良庆因拖欠中国银行股份有限公司闽清支行信用卡透支款未偿还，中国银行股份有限公司闽清支行诉至本院，本院于2017年9月29日作出（2017）闽0124民初1553号民事判决书，判决曾良庆承担还款责任，但曾良庆未履行判决义务。中行梅城支行委托上海锦天城（福州）律师事务所律师于2019年8月7日向曾良庆、城镇发展公司寄发律师函，宣布本案合同项下贷款提前到期并要求承担还款及担保责任，但曾良庆、城镇发展公司至今均未履行任何合同义务。截至2019年8月21日，曾良庆结欠中行梅城支行借款本金722659.16元、利息5307.35元、罚息24.5元。 另查明，曾良庆与刘珍珍于2008年6月30日登记结婚，本案借款发生在曾良庆和刘珍珍婚姻关系存续期间。中行梅城支行为实现本案债权，委托上海锦天城（福州）律师事务所王煜程、陈凡律师提起本案诉讼，并支出律师费8,133.48元。 诉讼过程中，中行梅城支行向本院申请财产保全，本院于2019年10月16日作出（2019）闽0124民初2261号民事裁定书，查封被申请人曾良庆、刘珍珍名下位于闽清县房产【不动产权证号闽（2016）闽清县不动产证明第××号】，查封期限为两年。中行梅城支行因财产保全向本院缴纳申请费4200元。 本院认为，案涉《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格遵照履行。合同签订后，中行梅城支行依约履行了放贷义务，但曾良庆未按合同约定履行还款义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。现中行梅城支行已按合同约定宣布本合同项下贷款本息全部提前到期，故其主张曾良庆偿还借款本金722,659.16元及相应的按合同约定的利息、罚息，贷款人为实现债权支出的律师代理费8,133元，符合合同约定和法律规定，依法予以支持。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条规定“夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务”，由于刘珍珍在担保信息抵押人一栏中签名同意抵押，本案债务依法属于曾良庆与刘珍珍的夫妻共同债务，中行梅城支行主张刘珍珍承担共同还款责任的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。 关于中行梅城支行主张的抵押物优先受偿权。本院经审查认为，预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力，但预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记的情况下，抵押权并未依登记而设立。商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉商品房已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人曾良庆怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人曾良庆负有协助办理抵押登记的义务，城镇发展公司应督促其办理，本院确定曾良庆应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。 购房人曾良庆若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，本院无法径行判决由债权人中行梅城支行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人中行梅城支行对不动产的优先受偿权。理由为：1.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，曾良庆虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件且已交付其使用，应认定为属于曾良庆财产，客观上应作为曾良庆责任财产进行处置。2.案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。3.当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。4.抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。5.赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”的规定，债权人中行梅城支行有权处分购房人曾良庆于商品房买卖合同项下的合同权利，而曾良庆取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故中行梅城支行有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房已具备物权登记条件，但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院依法确认债权人中行梅城支行对案涉房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 关于城镇发展公司是否应承担连带清偿责任问题。因中行梅城支行与保证人城镇发展公司约定的保证期间“至抵押登记已办妥且贷款人收到他项权利证书之日止”，在抵押权未能依登记而设立情况下，城镇发展公司的保证期间延续。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利”的规定，保证人城镇发展公司在承担保证责任后，有权向债务人曾良庆、刘珍珍追偿。在追偿过程中，若债权人中行梅城支行对案涉房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还城镇发展公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还曾良庆、刘珍珍。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、第四十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、曾良庆、刘珍珍于本判决生效之日起十日内共同偿还中国银行股份有限公司闽清梅城支行借款本金722,659.16元、截至2019年8月21日的利息5,307.35元、罚息24.5元，及自2019年8月22日起至债务还清之日止按《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定计算的利息、罚息； 二、曾良庆、刘珍珍于本判决生效之日起十日内共同向中国银行股份有限公司闽清梅城支行赔付债权人实现债权支出的律师代理费8,133元； 三、闽清县城镇住房发展有限公司对上述第一、二项款项承担连带清偿责任； 四、曾良庆、刘珍珍应于本判决生效之日起三十日内协助中国银行股份有限公司闽清梅城支行办理闽清县房产的抵押登记手续，闽清县城镇住房发展有限公司应督促曾良庆、刘珍珍并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥之日，闽清县城镇住房发展有限公司的保证责任终止； 五、上述房产抵押登记办妥后，或曾良庆、刘珍珍逾期仍未办理抵押登记的，中国银行股份有限公司闽清梅城支行有权以位于闽清县房产拍卖、变卖所得价款，就本判决第一、二项确定的债权优先受偿； 六、中国银行股份有限公司闽清梅城支行对上述房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿闽清县城镇住房发展有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算）；再有余款的退还曾良庆、刘珍珍； 七、闽清县城镇住房发展有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向曾良庆、刘珍珍追偿； 八、驳回中国银行股份有限公司闽清梅城支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11,161元，财产保全申请费4200元，均由曾良庆、刘珍珍、闽清县城镇住房发展有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  庞俊洁 人民陪审员  王丽丽 人民陪审员  江玉莺 二〇一九年十二月十九日 书 记 员  黄建男 -12- 附本判决书引用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。