天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0113民初2432号原告：蔡国兰，女，1953年10月24日出生，汉族，现住天津市河西区。委托诉讼代理人：杨宁，天津融汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈环环，天津融汇律师事务所律师。被告：天津青水源农业科技股份有限公司，住所地天津市北辰区双街镇九园公路。法定代表人：刘长安，该公司总经理。委托诉讼代理人：梅晓龙，上海市锦天城律师事务所律师。被告：刘长安，男，1959年10月6日出生，汉族，户籍地天津市北辰区。委托诉讼代理人：梅晓龙，上海市锦天城律师事务所律师。原告蔡国兰与被告天津青水源农业科技股份有限公司（以下简称青水源公司）、刘长安合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，先适用简易程序，后发现不宜适用简易程序的情形，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔡国兰及其委托诉讼代理人杨宁、陈环环、被告青水源公司及刘长安的委托诉讼代理人梅晓龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡国兰向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告与被告天津青水源农业科技股份有限公司签订的青水源有机菜园《买卖及承包经营协议书》无效；2.依法判令被告天津青水源农业科技股份有限公司返还原告一次性购买地上建筑物及农业设施的费用共计120,000元、水电初装费600元、承包经营费600元、空调初装费860元，共计122,060元；3.依法判令被告天津青水源农业科技股份有限公司自2007年9月24日起至实际付款之日止，以上述缴款金额为基数按照中国人民银行同期贷款利率为标准赔偿原告经济损失；4.依法判令被告天津青水源农业科技股份有限公司赔偿原告装修费50,000元；5.依法判令被告刘长安对上述款项承担连带给付义务；6.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2007年8月28日，原告与被告天津市青水源种养殖有限公司（现更名为天津青水源农业科技股份有限公司）签订了青水源有机菜园《买卖及承包经营协议书》，约定原告承包位于青水源A区6排9号总面积180.5平方米的有机菜园，并约定以120,000元的价格购买居住区的结构砖混房屋面积为50.5平米、二代温室等130平米。原告于2007年9月14日给付被告天津市青水源种养殖有限公司20,000元房款，于2007年9月24日给付被告100,000元房款，共计12万元，后被告向原告履行了交房义务，被告又陆续向原告收取水、电初装费600元、承包经营费600元、空调初装费860元，原告对该房屋装修共花费装修费50,000元。原告于2018年底在该房屋被相关部门拆除后，方得知该房屋及大棚均为违法建筑，被告对该地上建筑物不具备出租及销售资格，故应确认原告与被告天津市青水源种养殖有限公司所签订的《承包经营协议书》无效，被告的行为存在严重过错，给原告带来巨大的经济损失，且被告天津青水源农业科技股份有限公司的法定代表人刘长安多次公开表示其个人愿意为此事承担责任，故呈诉。青水源公司及刘长安共同辩称，1．《青水源有机菜园买卖及承包经营协议书》合法有效。案涉有机菜园属于“九千”项目基础地的一部分，青水源公司利用“九千”项目基础地开展的青水源有机菜园是天津市重点扶持的农业项目，上述协议既未侵犯农村集体组织的经济利益，也未违反蔡国兰与青水源公司的约定，应当有效，蔡国兰主张该协议无效，无事实和法律依据。2.青水源公司不应赔偿蔡国兰承包经营费、水电初装费及装修费等费用，蔡国兰该项主张没有法律依据。首先，蔡国兰并没有证据证实其支出过上述承包经营费、水电初装费及装修费；其次，蔡国兰主张的装修费能证实其存在私搭乱建的行为，对于涉案菜园所有地上部分建筑物和设施被政府拆除的结果，蔡国兰作为业主有不可推卸的责任；再次,水电初装费系用于案涉有机菜园的水电设备安装之用，蔡国兰私搭乱建导致案涉有机菜园被拆除，也包括了相应的水电设备被拆除。这部分损失系蔡国兰的自身损失造成的；最后，蔡国兰至今仍拖欠天津青水源农业科技股份有限公司七年的承包经营费，蔡国兰作为违约方无权请求青水源公司返还案涉有机菜园的承包经营费用。3．刘长安不应当承担连带给付义务。蔡国兰要求刘长安承担的连带给付责任无事实和法律依据，刘长安并非协议相对方，且没有对协议的履行作出担保的意思表示。4.蔡国兰诉讼的基础案由错误。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。蔡国兰提交：《青水源有机菜园买卖及承包经营协议书》、天津市北辰区规划和国土资源局作出的辰规国监字2007第99号《行政处罚决定书》、（2018）津0113执恢715号《公告》、六部门（双街镇人民政府、公安北辰消防支队、公安北辰分局、区综合执法局、北辰区农业经济委员会、国土资源北辰分局）《公告》、三部门（北辰区双街镇人民政府、北辰区农业经济委员会、北辰区国土资源分局）《公告》，青水源公司及刘长安对上述证据真实性均无异议，不认可其证明目的，上述证据真实性本院予以确认，其证明目的本院将结合全案事实予以综合认定；缴费收据，上述收据盖有青水源公司财务专用章，且二被告未提出相反证据，故上述证据真实性本院予以确认；宣传单一份，因二被告在类案（2019）津0113民初2098号案件中认可其真实性，其在本案中未提供相关证据予以否定，故对该证据的真实性本院予以确认；照片、光盘，二被告对其真实性均不予认可，照片未显示拍摄时间，光盘中未体现刘长安就双方争议债权债务承担担保的意思表示，故上述证据本院不予确认。青水源公司及刘长安提交：《青水源有机菜园买卖及承包经营协议书》、三部门（北辰区双街镇人民政府、北辰区农业经济委员会、北辰区国土资源分局）《公告》，蔡国兰对上述证据真实性均无异议，不认可其证明目的，上述证据真实性本院予以确认，其证明目的本院将结合全案事实予以综合认定；青水源公司与天津市北辰区双街镇张湾村民委员会签订的《农村土地承包经营权转包（出租）合同》，蔡国兰对该证据关联性及证明目的不予认可，因该证据涉及案外人，且未出庭证实相关情况，该证据本院不予确认；青水源公司获得的各项国家级、省级、区级荣誉及天津市相关政府部门为青水源修建的公交站和站牌，蔡国兰对上述证据真实性予以认可，但不认可其证明目的，本院认为上述证据与本案争议事实并无关联，本院不予确认；天津市规划和国土资源局于2002年8月12日向北辰区规划和国土资源局出具的《关于对的请示意见的通知》、天津市北辰区发展计划委员会于2006年8月18日向青水源公司发出的《关于准许天津青水源农业生态示范园项目备案决定》（津北辰行政许可【2006】222号）、北辰区农业经济委员会于2018年11月28日出具的《青水源农业设施涉及农业综合开发项目情况》及附图、天津市农业综合开发办公室于2008年3月7日向北辰区农业综合开发办公室做出的《关于北辰区2007年度农业综合开发产业化经营94万公斤无公害蔬菜种植新建项目实施计划的批复》（津农综【2008】4号）、北辰区财政局于2018年11月28日出具的《青水源农业设施涉及区县重点项目情况》（上述证据均系复印件各1份），证明案涉有机菜园所在的青水源园区整体项目已经天津市和北辰区行政管理部门批准报备，园区内可以合法进行无土栽培等农业开发活动且园区内基本农田可以建立温室，案涉温室和配套砖混结构房均属于北辰区农业经济委员会和天津市农业综合开发办公室许可建设的青水源园区农业设施，其他行政违法行为导致强拆的建筑系业主私搭乱盖，蔡国兰认为上述证据仅能证实农用地可以建立温室，但案涉房屋并不属于温室，亦不能证实审批的项目包括了案涉房屋，案涉房屋于2007年被认定为违法建筑，本院认为，案涉房屋及设施因存在违法建设已于2018年底被强制拆除，且二被告现提供证据不足以证实其审批项目包括案涉房屋及相应设施，亦不足以证实违法建设系由蔡国兰所为，故上述证据与本案并无关联，亦不足以证实其证明目的，本院不予确认。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年8月28日，天津市青水源种养殖有限公司作为甲方，与乙方蔡国兰签订《青水源有机菜园买卖及承包经营协议书》，约定：经双方协商，就乙方承包经营甲方有机菜园并取得地上建筑物及农业设施经营权达成协议。其中，有机菜园位于青水源A区6排9号，总面积180.5平方米；承包经营第一周期20年，自2007年11月30日至2027年11月29日；承包经营费用每年600元，此费用于每年3月1日前一次性交纳；居住区的结构砖混面积50.5平方米；农业设施包括二代温室、排水系统及相关设施面积130平方米；乙方于2007年9月24日一次性交付购买地上建筑物及农业设施的费用共计12万元；甲方根据国家标准，有权向乙方收取水、电和生活取暖制冷、种养殖代管等相关服务费用，其中水费暂定3元/吨，水表初装费300元，电费暂定0.68元/度，一户一表初装费300元，取暖制冷费用参照市区居民收费标准上下不超10%，水电费根据国家有调整时随时调整；有机菜园居住区进行粗装修，上下水、电路，细节交付使用时达到样板房标准；乙方不得私自改变有机菜园结构及用途，不得在菜园内私搭乱盖；协议另约定了双方其他权利义务。此外，该协议附图中载明，其中占地面积180.5平方米，生活区面积50.5平方米，大棚面积130平方米，生活区中包括厨房8.5平方米、起居室33.5平米、次卫4.5平米、过厅4平米等。2007年9月14日、2007年9月24日，蔡国兰向青水源公司分别交纳2万元、10万元，青水源公司以“阳光房预付款”的名义向其出具了收据。2008年5月26日，蔡国兰向青水源公司交纳土地承包费600元。另查，天津市青水源种养殖有限公司后变更公司名称为天津青水源农业科技股份有限公司，即本案被告。再查，天津市北辰区规划和国土资源局于2007年8月17日，向天津市青水源种养殖有限公司作出辰规国监字2007第99号《行政处罚决定书》，载明该公司于2007年5月，未经规划土地管理部门批准，擅自在九园公路北侧，京津城际铁路东侧，占地140亩，建房21处，建筑面积12,548.72平方米，另建大棚19处，建筑面积11,400平方米的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，决定处罚如下：1．限十五日内自行拆除违法建筑；2．恢复土地原状。2018年11月25日，北辰区双街镇人民政府、北辰区农业经济委员会、北辰区国土资源分局等部门联合向青水源业主发布《公告》，主要内容为业主所租赁、使用的农业设施只能用于农业种植，严禁进行非农建设，不得擅自改变土地用途。严禁出现下列行为：1．严禁在设施内、外建造用于餐饮、住宿等房屋和其他非农设施；2．严禁在设施内、外硬化地面破坏农用地的性质和功能；3．严禁在设施内、外从事与农业种植无关的经营活动；4．严禁在农用地上进行其他违反法律法规的活动。凡有上述行为发生的，于2018年11月28日前自行拆除清理，逾期不能自行拆除清理的，视为自动放弃房屋及相关物品的所有权，由相关部门强制拆除清理，由此产生的一切损失由业主自行承担。2018年11月29日，双街镇人民政府、公安北辰消防支队、公安北辰分局、区综合执法局、北辰区农业经济委员会、国土资源北辰分局等部门联合发布《公告》，主要内容为：根据相关要求，北辰区政府决定对双街镇青水源区域内占用农用地进行违法建设的行为集中开展专项清理整治。1．凡在青水源区域内建设用于餐饮、住宿等房屋和其他非农设施，硬化地面破坏农用地性质和功能，从事与农业种植无关的占地行为以及其他违反法律法规的活动，均属于本次集中专项清理整治范围；2．凡属于本公告第一条范围内的违法房屋、非农设施等使用人、经营人，于2018年12月4日前自行停止营业、使用，违法占地行为人于2018年12月5日前自行拆除违法房屋、非农业设施等；3．自2018年12月6日起，执法部门将依据相关法律法规的规定，对逾期未拆除的违法房屋、非农设施等依法作出处理。2018年12月4日，本院作出（2018）津0113执恢715号《公告》，载明：本院在执行申请执行人天津市国土资源和房屋管理局北辰区国土分局与被执行人天津青水源农业科技股份有限公司（曾用名：天津市青水源种养殖有限公司）及协助义务人违法占地纠纷一案中，于2018年12月3日向被执行人发出（2018）津0113执恢715号执行通知书，责令拆除九园公路北侧、京津城际铁路东侧，占地140亩，建房21处，建筑面积12,548.72平方米的违法建筑，恢复土地原状。但被执行人天津青水源农业科技股份有限公司及协助义务人未履行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款规定，责令被执行人天津青水源农业科技股份有限公司及协助义务人在2018年12月7日前退出土地、拆除在非法占用土地上建设的建筑物和其他设施，恢复土地原状。到期仍不履行的，本院将依法强制执行。双方当事人均认可案涉土地地上建筑物因违法建设已于2018年12月份被本院依法强制拆除。本院认为，本案的争议焦点为：一、青水源公司与蔡国兰签订的《青水源有机菜园买卖及承包经营协议书》的性质及效力；二、本案当事人在本案中所主张的相关损失范围、当事人的过错程度及责任承担。对此，本院分析如下：关于争议焦点一，双方签订的《青水源有机菜园买卖及承包经营协议书》的性质及效力。首先，从协议名称及内容来看，该协议包括地上建筑物、农业设施的买卖以及土地经营权转让两部分内容，该协议附图所载案涉土地亦分为居住区及大棚两部分，居住区有厨房、客厅、卧室、卫生间等设计，水、电、供暖等在协议中亦有约定，可满足日常生活需求。其次，从该协议实际履行看，蔡国兰向青水源公司交纳了12万元“阳光房预付款”，蔡国兰另提交了交纳土地承包费的相关票据。综上，可以认定蔡国兰与青水源公司在本案中存在房屋买卖及土地经营权转让的法律关系，故本案案由应为合同纠纷。根据天津市北辰区规划和国土资源局于2007年8月17日作出的辰规国监字2007第99号《行政处罚决定书》及相关政府部门《公告》，本案案涉土地系农用地，因地上房屋及设施系违法建设，后于2018年12月被强制拆除。故上述协议所涉土地未经批准擅自用于非农建设，应属无效；蔡国兰在本案中请求确认该协议无效，本院予以支持。关于争议焦点二，当事人在本案中所主张的各项损失范围、当事人的过错程度及责任承担。本案中，蔡国兰主张经济损失部分：1．购房款120,000元及利息损失，因双方签订协议无效，该项费用应予返还，综合考量蔡国兰占有使用案涉房屋时间及双方约定的使用期限，本院酌定青水源公司返还蔡国兰购房款55,000元，并赔偿120,000元购房款的利息损失。蔡国兰购买案涉房屋，理应核实房屋及所涉土地情况，对其购房款的利息损失应承担相应的责任，综合双方过错程度，本院酌定蔡国兰就购房款120,000元的利息损失承担20%的责任。蔡国兰主张按中国人民同期银行贷款利率计算利息损失，因自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，相应的基本标准已改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故青水源公司应支付蔡国兰以96,000元（120,000元×80%）为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2007年9月24日起至实际清偿之日止的利息。2．水电初装费600元、承包经营费600元、空调初装费860元，对于上述损失，因案涉房屋拆除前蔡国兰实际占用案涉土地及房屋并予以使用，对于上述费用，本院不予支持。蔡国兰主张50，000元装修费的诉讼请求，因其未提供相关证据，本院不予支持。3．蔡国兰主张刘长安对上述各项经济损失承担连带赔偿责任，因其未提供充分证据证实刘长安就青水源公司所负债务存在债务加入或担保的意思表示，故该项主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告蔡国兰与被告天津青水源农业科技股份有限公司于2007年8月28日签订的《青水源有机菜园买卖及承包经营协议书》无效；二、被告天津青水源农业科技股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告蔡国兰购房款55,000元，并支付以96,000元（120,000元×80%）为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2007年9月24日起至实际清偿之日止的利息；三、驳回原告蔡国兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,742元，由原告蔡国兰负担2,546元，由被告天津青水源农业科技股份有限公司负担1,196元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  史修金审 判 员  孟 伟人民陪审员  刘爱霞二〇一九年十一月二十九日书 记 员  魏 鹏附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。