河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0102民初6240号原告：刘向真，女，1980年1月14日出生，汉族，住址郑州市金水区。委托诉讼代理人：李子仲，河南首航律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘任重，河南首航律师事务所律师。被告：贺喜玲，女，1974年4月4日出生，汉族，住址郑州市中原区。委托诉讼代理人：周华意，河南华融律师事务所律师。被告：陈娟朋，女，1975年8月11日出生，汉族，住址郑州市金水区。原告刘向真与被告贺喜玲、陈娟朋合伙协议纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘向真及其委托诉讼代理人李子仲、刘任重，被告贺喜玲委托诉讼代理人周华意到庭参加诉讼。被告陈娟朋经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告刘向真向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告赔偿损失732572元；2.判令被告向原告返还商铺租金10160元；3.本案诉讼费用、评估费用等由被告承担。事实与理由：原、被告与陈娟朋于2007年12月8日签订《合伙购房协议书》一份，约定三人按比例出资购买位于郑州市××西××路××牧歌路北××单元××西户商铺用于出租，以被告的名义办理房产证，并由被告具体负责出租，所得租金由三人按出资比例分配。自2016年11月份起，被告不再向原告分配租金，后原告得知被告已私自将商铺出卖。原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。因立案时未确定涉案房屋现价值，原告查阅了郑州市房管局官方网站的最新数据后，根据2018年5月至2018年10月六个月的非住宅销售均价分别为11698元、12408元、11641元、12313元、11289元、10607元，六个月平均约为11599.33元，因涉案房屋处于市区，又是门面房，故该房屋的价值应是郑州市均价的1.5倍为宜，故原告的直接经济损失约为732572元，即11599.33×110.51×1.5×38.1%=732572元。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.判令原告刘向真退出2007年12月8日《合伙购房协议书》；2.判令被告贺喜玲退还原告合伙出资款20万元；3.判令被告贺喜玲承担违约责任，支付原告违约金678180元。4.判令被告贺喜玲向原告支付商铺租金10160元。事实和理由:原、被告于2007年12月8日签订《合伙购房协议书》一份，约定三人按比例出资购买位于郑州市××西××路××牧歌路北（现为郑州市××区未来路××）三号楼东四单元一层西户商铺用于出租，以被告贺喜玲名义办理房产证，并由其具体负责出租，所得租金由三人按出资比例分配。2017年2月以后，被告贺喜玲不再向原告支付租金，后原告得知贺喜玲已私自将房屋抵押出卖，严重损害了原告的合法权益，原告多次找被告贺喜玲询问协商均未果，特特诉至贵院，望判如所请。被告贺喜玲辩称，原告刘向真的诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉请。尽管2007年12月8日原告刘向真与二被告签订了合伙购房协议书，但是原告刘向真没有实际出资20万元，不能成为合伙人，不享有合伙人的权益。原告刘向真要求退伙、退还20万元、支付违约金，支付商铺租金，均没有事实和法律依据。原告刘向真始终没有提供证据证明其如何向被告贺喜玲支付出资以及出资款的数额。原告刘向真相关单方陈述不符合常理(20万元在2007年时，属于一笔巨款，原告不能提供收据、或者银行转账、或取款记录，不能证明向被告贺喜玲支付过出资款)，没有其他证据印证，不能证明其实际出资及出资的数额。涉案房屋早在2013年1月25日出售，不存在房屋出租问题，不存在租金，且在出售前因房屋位置偏僻，未能出租，没有租金收益。合伙购房协议书第十条约定的违约金，不符合合同法解释(二)第二十八条、第二十九条规定。违约金以实际损失为基础，超过实际损失30％，属于过高部分。违约金与房款没有关系，与实际损失有关，本案合伙购房协议书约定违约金过高，原告主张高达678180元，显然没有事实和法律依据。被告陈娟朋未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理对当事人双方没有争议的证据和事实确认如下：1、显示落款日期为2007年12月8日、合伙人贺喜玲（甲方）、陈娟朋（乙方）、刘向真（丙方）的《合伙购房协议书》约定条款与争讼双方具体本案争议诉求有直接关联的内容为：“为了三方共同利益，经甲、乙、丙三方友好协商，现就合伙购买位于郑州市××西××路××牧歌路北××单元××西户（110.51平方米）商铺事宜达成如下协议：一、该房屋总价款为524299元整，由甲方出资224299元整，占房屋总价款的比例为42.8%；乙方出资100000元整，占房屋总价款的比例为19.1%；丙方出资200000元整，占房屋总价款的比例为38.1%。二、经三方协商，共同确定甲方为三方合伙人的合伙执行人，以甲方个人的名义购买该房屋，负责合同的签订、房产证办理等事宜。三、鉴于房屋交易的方便，在房产证办理过程中，乙方和丙方并未作为共有人写入房产证，但该房屋的产权归合伙人三方按份所有。四、该房屋由甲方负责具体出租事宜，出租所得的收入归合伙人按份共有，按份共有的比例按照出资比例进行分配，具体由甲方在收取租金后10日内组织合伙人进行分配。五、经合伙人三方共同一致书面决定，可以将该房屋进行出售，出售该房屋所得的价款按照合伙人三方的出资比例进行分配，即：甲方42.8%，乙方19.1%，丙方38.1%。六、合伙期限暂定五年……七、两年后如任何一方提出退伙，由三方共同协商决定，如无法达成一致协议，三方一致决定将房屋出售，出售所得价款按照出资比例进行分配。八、合伙期满，对于房屋的处理由合伙人三方共同协商，如三方不能达成一致协议，合伙协议终止。……十、若甲方未经乙、丙双方同意将该房屋进行出售，应当按照房屋购入时总价款的双倍赔偿给乙方和丙方。以上协议一式三份，由合伙人各执一份，在合伙人三方签字后即发生法律效力。上述协议书左下方甲方、乙方、丙方处分别显示贺喜玲、陈娟朋、刘向真签名字样及摁印。2、显示落款日期为2008年1月26日、甲方贺喜玲、乙方刘向真、丙方陈娟朋的《凤凰苑3号楼1层商铺补充协议》主要内容载明：“根据实际情况，三方在关于共同投资的未来路与西冷路商铺，在实施抵押贷款过程中，必须经三方共同签字，同意后，需使用此房抵押方，才可以将此房做抵押使用，并保证按银行抵押期限，安全还款，如出现以外情况，致使其他两方产生经济损失，则使用此房方，要对其他两方进行双倍赔偿。甲方为抵押此房方，刘向真，陈娟朋确认并同意.甲方将此房做抵押使用。”3、原告举证加盖郑州市房产档案馆查询专用章的房产档案资料显示：涉案金水区未来路815号3号楼东4单元1层8号房屋原登记所有权人为贺喜玲，贺喜玲于2013年1月25日与案外人签订房屋买卖合同，将上述涉案房屋出售予案外人。针对当事人之间有关原告刘向真是否按照2007年12月8日《合伙购房协议书》实际出资的争议，本院分析认定如下：1.被告贺喜玲虽否认原告按照协议实际出资，但作为上述协议书中约定的合伙执行人，在其所辩称的原告刘向真未实际出资的情形下，于2008年1月26日即上述协议书签订近两个月且已完成案涉房屋产权登记后，与原告刘向真、被告陈娟朋签订案涉《凤凰苑3号楼1层商铺补充协议》并出具《保证书》不符合常理。2.原告为证明被告贺喜玲曾向其支付案涉房屋租金向法庭提交相应转账记录打印件，被告贺喜玲虽对上述转账记录真实性无异议，并称上述转款系分次偿还原告借款20000元，但其未向法庭举证除陈述外的其与原告刘向真之间存在借贷合同关系的相应证据材料。同时，从转款具体数额即2865元、3900元、2740元、6140元、1500元角度分析，亦不符合借款金额为20000元的民间借贷合同关系项下借款人偿还借款行为的日常生活经验。3.原告举证的通话录音文字整理资料及短信内容显示“咱们合伙人”“咱签的协议”“房租的钱”等，与原告本案举证2007年12月8日《合伙购房协议书》、案涉房产档案资料及有关被告贺喜玲向其支付过案涉房屋租金的陈述基本印证。综上，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》(法释[2001]33号）第七十三条规定，原告本案有关其已按照协议书约定支付200000元出资款项的系统举证证明力明显强于被告贺喜玲的口头陈述，被告贺喜玲应当对此承担相应举证不力的法律后果。被告陈娟朋经本院合法传唤未到庭，视为其放弃相应答辩、举证、质证等诉讼权利。故原告本案主张其已按照2007年12月8日《合伙购房协议书》约定出资200000元系统举证成立，本院予以确认。本院认为，本案原、被告因2007年12月8日《合伙购房协议书》形成的合伙关系自案涉房屋转卖于案外人时已实际终止。原告本案诉求退伙已无实际意义，故本院对原告该诉求不再作出裁判。针对原告主张被告贺喜玲向其退还出资款200000元的诉求，庭审中被告贺喜玲陈述认可其以890000元的价格将涉案房屋出售予案外人，虽然其述称已与被告陈娟朋进行了合伙清算，但未向法庭提交相应的证据材料，其应当承担相应举证不力的法律后果，故本院对原告该项诉求予以支持。对于原告主张被告贺喜玲向其支付违约金678180元的诉求，根据上述《合伙购房协议书》第十条“若甲方未经乙、丙双方同意将该房屋进行出售，应当按照房屋购入时总价款的双倍赔偿给乙方和丙方”约定，被告贺喜玲未经原告同意将案涉房屋出售构成违约，应当承担相应的违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》(法释[2009]5号）第二十九条规定，综合被告贺喜玲的违约事实，本院酌定以涉案房屋增值部分为基础，参照2007年12月8日《合伙购房协议书》项下的出资比例，确定被告贺喜玲支付原告刘向真违约金139332元(（890000元-524299元）X38.1%)，对于原告该项主张的过高部分，本院不予支持。对于原告主张被告贺喜玲向原告支付商铺租金10160元的诉求，因原告未提交相应证据材料，缺少事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》(法释[2009]5号）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定判决如下：一、被告贺喜玲于本判决生效之日起十日内支付原告刘向真合伙出资款200000元，并支付违约金139332元；二、驳回原告刘向真的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12683元，由原告刘向真负担7838元，被告贺喜玲负担4845元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判长  李军波审判员  李冬玮审判员  申 阳二〇一九年十二月十日书记员  闫利爽