河南省新乡市凤泉区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0704民初782号原告：新乡市凤泉区潞王坟乡坟上村村民委员会，住所地：河南省新乡市凤泉区团结大道238号。法定代表人：张广彪，村委会主任。委托诉讼代理人：任保国，河南普建律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：刘浩，河南普建律师事务所实习律师，代理权限为特别授权。被告：张保相，男，汉族，1948年5月14日出生，住河南省。原告新乡市凤泉区潞王坟乡坟上村村民委员会（以下简称坟上村委会）与被告张保相房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告坟上村委会委托诉讼代理人任保国、刘浩、被告张保相到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告坟上村委会向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付剩余房款114462元及逾期利息，利息从2017年12月18日起按照年利率6%计算至付清之日止；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：2013年1月9日，原被告双方签订《购房协议书》，约定由被告购买原告位于滨河社区龙××小区（新村西头从××向××东××、西户房产两套，总面积为254.96平方米，均价为每平方米950元，总价款为242212元，截至目前，被告交付了127750元，余款114462元，至今未向原告交付。综上所述，被告的行为，严重损害了坟上村的集体利益。为此，特依法诉至贵院，望判如所请。被告张保相辩称，原告坟上村委会起诉不属实，目前被告已支付房款138750元，加上协议书两户的80000元，实际欠23462元。被告认为正式电源不入户前村委会没理由收清余款，另外村委会欠被告抵购房款的款项没有结算。具体欠款如下：1、楼房门锁、电力设施全被盗光，村上安排张广玉登记过，称开支从房款中扣除(被告家两户开支共7000元)；2、临时电源线路电线费用两户2600元(买线两次)；3、临时电费最高收到每度电1.22元，村上答应超出供电局部分集体补，先不算；4、村小区修路欠被告装载机台班费4680元；5、老干部退职补工资款27个月，先按工资每月1000元(他们每月现在每月1500元)，共计27000元；6、该楼房至今未经有关部门验收，不知是否具备入住条件。现在不但正式电没有入户，临时电也停了2个多月，无法入住，且同一时期建的三四层楼房的平方单价不同；7、另外2004年坟上村委会还欠被告南水北调征地的款项，一共2.9亩左右，每亩每年赔偿1700元，至今未拿到款项。综上所述，坟上村委会不具备交房条件，因此坟上村委会无权要求被告将余款结清，且原告起诉被告欠购房款没有事实根据和法律依据。根据原、被告双方的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为原告要求被告支付剩余房款114462元及逾期利息，利息以114462元为基数，按照年利率6%从2017年12月18日起计算至付清之日止有无事实根据及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1、点式楼房款情况、购房协议书各1份，原被告均提交，且与本案具有关联性，本院均予以认定；2、原告提交的记账凭证3份，被告对真实性无异议，且均与本案具有关联性，本院均予以认定；3、原告提交的新乡市凤泉区潞王坟乡坟上村第九届村民委员会会议记录3份、公告5份，均系原告单方制作，被告对其均有异议，本院均不予认定；4、被告提交的坟上新村三层连体房交款计欠款登记表，与本案不具有关联性，本院不予认定；5、被告提交的收据5份，其中2019年6月27日（编号为385027）收据与本案不具有关联性，本院不予认定，对其他4份收据，原告对其无异议，且均与本院具有关联性，本院均予以认定。依据上述有效证据及当事人陈述一致的内容，确认本案事实如下：2013年1月9日，原告坟上村委会（甲方）与被告张保相（乙方）签订《购房协议书》1份，约定：“1、乙方自愿预购甲方承建的滨河社区龙凤祥小区单元楼房，销售价格均价为800元/㎡，（新村西头从南向北三排一层东户、西户）。2、住房面积最终以国家有资质的测绘部门出具的实际测量面积为准，总房款多退少补。3、乙方于本协议签订之日（2013年1月9日前）自愿向甲方缴纳购房订金1万元的，抵顶购房款2万元；又自愿放弃宅基地，另享受3万元购房补贴款。4、签订协议后，乙方可暂不拆除旧宅，按工程进度分两期缴纳房款，房屋成顶后10日内缴纳房款四万元，待楼房建好后领取楼房钥匙时将自家宅基地上的建筑物及附着物全部拆除到位，经乡、村两级验收后，房屋拆迁补偿款在领取楼房钥匙并交清所有剩余房款时方可抵顶。”同日，被告张保相支付上述两套房产定金20000元。《点式楼房房款情况》上记载：张保相三排一层西户面积135.04㎡、950元/㎡、总价128288元；张保相三排一层东户面积119.92㎡、950元/㎡、总价113924元。上述两套房款合计242212元。2018年10月30日，被告张保相通过抵账方式缴纳上述2套房产67750元，2018年12月1日，被告张保相支付原告坟上村委会上述2套房产现金40000元，2019年7月2日，被告张保相通过抵账方式缴纳上述2套房产11000元。下欠原告房款（242212-40000-67750-40000-11000-30000）=53462元,经原告催要，被告至未付。另查明，案涉楼房于2014年竣工后没有进行验收，被告张保相自认已入住一年多。本院认为，原告坟上村委会与被告张保相签订《购房协议书》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规，为有效合同，双方应依约履行。被告承诺将案涉房屋出售给原告，该合同已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、支付定金、房款等合同主要内容，原、被告之间形成房屋买卖合同关系。案涉两套房产建好后，虽未进行验收,但被告张保相自认已入住一年多，应当按照合同约定足额交纳房款，被告未按合同约定足额交纳房款，已构成合同违约，应承担相应的民事责任。因无具体的交房款时间约定，结合被告张保相认可的入住时间，酌定原告坟上村委会要求逾期付款时间自2017年12月18日开始计算为合理时间，故原告坟上村委会原告被告张保相支付购房款53462元及利息，利息以53462元为基数，按照年利率6%自2017年12月18日起计算至付清之日止，于法有据，本院予以支持。关于双方在《购房协议书》中约定“签订之日（2013年1月9日前）自愿向甲方缴纳购房订金1万元的，抵顶购房款2万元；又自愿放弃宅基地，另享受3万元购房补贴款”，系双方的真实意思表示，之后原告通过召开“4+2”工作法、张贴公告方式单方面撤回上述协议内容的行为，原告未能就此提供充分有效的证据证明被告认可前述行为、双方已协商一致,故原告据此主张被告不再享受交纳购房定金1万元折抵2万元，自愿放弃宅基地另享受3万元购房补贴性的意见，缺乏事实根据,本院不予采纳。关于《购房协议书》约定“自愿放弃宅基地，另享受3万元购房补贴款”，被告购买2套房产，放弃宅基地能享受3万元还是6万元购房补贴的问题，该文本内容并不存在文字上的歧义或理解上的困难,被告仅有一处宅基地，被告购买1套房产，自愿放弃宅基地，应享受3万元购房补贴款，被告购买2套房产，自愿放弃宅基地，仍应享受3万元购房补贴款。故对本案被告主张可以折抵6万元购房补贴的意见，本院不予采纳。关于被告辩称楼房门锁、电力设施被盗、小区修路欠被告装载机台班费4680元、工资款等均应折抵购房款的意见，与本案均非同一法律关系,不属于本案审查的范围，本案不予处理,原告可另行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告张保相于本判决生效后十日内支付原告新乡市凤泉区潞王坟乡坟上村村民委员会购房款53462元及利息（利息以53462元为基数，按照年利率6%自2017年12月18日起计算至付清之日止）；二、驳回原告新乡市凤泉区潞王坟乡坟上村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2589元，由原告新乡市凤泉区潞王坟乡坟上村村民委员会负担1380元，由被告张保相负担1209元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并提交副本七份，交纳上诉案件受理费（到本院领取交费通知），上诉于新乡市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李树全人民陪审员  狄青梅人民陪审员  李维军二〇一九年十二月十日书 记 员  董兴旺