上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初23850号原告：上海寰辰股权投资基金管理有限公司，住所地中国(上海)自有贸易试验区富特北路XXX号XXX层XXX室。法定代表人：王洋，总经理。委托诉讼代理人：张国豪、陈小俊，上海森岳律师事务所律师。被告：深圳市飞创通达科技有限公司，住所地深圳市。法定代表人：谢其宏，总经理。委托诉讼代理人：彭超，湖南楚为(深圳)律师事务所律师。原告上海寰辰股权投资基金管理有限公司(以下简称寰辰公司)诉被告深圳市飞创通达科技有限公司(以下简称飞创通达公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告寰辰公司的法定代表人王洋及委托诉讼代理人张国豪、陈小俊，被告飞创通达公司的委托诉讼代理人彭超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。寰辰公司向本院提出诉讼请求：1、确认寰辰公司与飞创通达公司签订的《房屋租赁合同》于2019年5月11日解除；2、判令飞创通达公司返还寰辰公司租金236,374.6元，物业费96,728.89元，电费押金44,640元；3、判令飞创通达公司双倍返还原告租赁保证金837,496元。事实与理由：寰辰公司与飞创通达公司于2018年11月6日签订《房屋租赁合同》,约定寰辰公司向飞创通达公司承租上海市虹口区东大名路XXX号浦江国际金融广场主楼20层A室，租赁期限自2018年11月8日起至2021年11月7日止，租赁面积744平方米，租金及物业费等按照租用面积计收。寰辰公司依约交付了保证金、押金及各项费用等并实际入住租赁房屋，后发现实际租赁远低于合同约定面积，仅有576.44平方米，遂要求核实租赁面积并相应调整保证金、押金及各项费用并返还前期多收款项后继续履行合同。飞创通达公司不但拒绝了寰辰公司的合理要求，还擅自单方提前解除了《房屋租赁合同》，致使寰辰公司自2019年5月11日起无法使用承租房屋，被迫于2019年5月14日仓促搬离。寰辰公司正常经营受到极大影响，亦承受了重大经济损失。综上所述，飞创通达公司欺诈在先，违约在后，其行为严重侵害了寰辰公司的合法利益。故寰辰公司诉至本院，要求判如所请。飞创通达公司辩称，不同意寰辰公司的诉讼请求。对于寰辰公司的已付租金、电费押金及租赁保证金无异议。合同约定面积是744平方，实际面积为576.44平方，寰辰公司在签订合同时对此是知情的。系争房屋产权人是鸿泰公司，飞创通达公司是二房东。寰辰公司应当于2019年3月10日前支付下一期费用，直至4月30日寰辰公司仍未付费，故飞创通达公司依约解除该租赁合同，合同解除时间应当为2019年4月30日。2019年4月30日前寰辰公司从未向飞创通达公司提出过租赁面积的问题，而是4月8日向飞创通达公司提出提前退租，遭到飞创通达公司拒绝。飞创通达公司4月30日发出解除通知后，寰辰公司才提出面积的问题，寰辰公司解除合同的真实原因是因为经营策略的调整。即便面积不符，寰辰公司也无权拒付所有租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月6日，寰辰公司(承租方，乙方)与飞创通达公司(出租方，甲方)签订《房屋租赁合同》，约定，租赁房屋座落位置及名称：上海市虹口区东大名路XXX号浦江国际金融广场主楼。租赁房屋的楼层及房号：20层AB室。租用计价面积：744平方米(含公摊面积)。租赁房屋有转租权利人为：飞创通达公司。租赁房屋作为乙方经营办公用途，且仅能作为该用途。租赁期限：自2018年11月08日起至2021年11月07日止，共计叁年。租金按照租赁房屋的租用面积收取，在租赁期间开始的两年内(即：自2018年11月08日起至2020年11月07日止)为每天每平方米人民币8.2元，合计月租金为人民币185,566元。租金涨幅标准为每两年递增，即从第三年首月起下一年租金较上一年的每月每平方米建筑面积租金增加6%。乙方须于2018年11月14日前向甲方支付六个月房屋租金，即2018年11月08日至2019年05月07日期间的房屋租金，合计人民币1,113,396元。乙方应每六个月缴纳一次租金，应于租赁期限开始计算的第5、11、17、23、29个月的10日前向甲方预先缴纳下一期的房屋租金。注：不足月的租金由乙方按日租金(月租金金额×12÷365)乘以该月租赁天数向甲方交纳应交租金。物业管理费和水、电、气费、超时空调费等费用由甲方统一收取。乙方应每六个月缴纳一次物业管理费,应于租赁期限开始计算的第5、11、17、23、29个月的10日前向甲方预先缴纳下一期的物业管理费等费用。物业管理费按照租赁房屋的租用面积计收，为每月每平方米建筑面积人民币32元，合计每月物业管理费为人民币23,808元。乙方须于2018年11月14日前向甲方支付六个月的物业管理费，即2018年11月08日至2019年05月07日的物业管理费，合计人民币142,848元。注：如交纳物业管理费不足月的情况下，乙方应按如下计算方式向甲方交纳物业管理费：不足月应交纳物业管理费金额＝月物业管理费金额×12÷365×该月租赁天数。乙方同意于2018年11月14日前内向甲方支付相当于2个月租金、2个月物业管理费合计人民币418,748元，作为乙方租赁房屋的租赁保证金。合同期满后，如乙方在承租期内未违反本合同约定且全额缴清应付租金、物业管理费及其他应付费用等，并且在乙方完成工商注册登记注销/变更(专指乙方以租赁房屋为经营地址的工商登记)手续后，向甲方提交办理注销/变更证明文件，则甲方应于工商注册登记注销/变更后10个工作日内将保证金全额、无息退还给乙方。在租赁期内,乙方不得要求将已支付的保证金冲抵或赔偿乙方拖欠的租金、物业管理费、违约金等费用，或因乙方责任造成他人损失而赔偿损失方的赔偿金。若乙方提前解除合同，或由于乙方违约导致本合同被解除，乙方所交纳的保证金不予退还；若甲方提前解除合同，甲方应向乙方双倍返还保证金。乙方须于2018年11月14日前内向甲方缴纳三个月电费押金，合计人民币44,640元。乙方应于租赁期间届满之日搬离租赁房屋并将租赁房屋归还给甲方，向甲方交回租赁房屋的全部钥匙，办理有关移交手续。同时，乙方应结清应当由乙方承担的各项款项、费用。甲、乙双方协商一致达成共识并经双方书面确认后,可以解除本合同。乙方有下列情形之一且经甲方书面通知仍未能改正的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：(1)乙方拖欠租金达十天以上。(2)乙方拖欠租金、物业管理费、水电费中的一种费用或数种费用达人民币10,000元以上。甲方违反本合同约定提前收回房屋/解除合同的，应向乙方双倍返还保证金。若乙方提前解除合同，或由于乙方违约导致本合同被解除，除应付清全部应付款项外，乙方所交保证金不予退还。若保证金不足以弥补甲方的损失的，甲方有权继续向乙方追偿。合同签订后，寰辰公司依约向飞创通达公司支付了2018年11月8日至2019年5月7日租金1,113,396元、租赁保证金418,748元、2018年11月8日至2019年7月31日物业管理费209,219.49元及电费押金44,640元。2019年4月8日，寰辰公司向飞创通达公司递交《房屋租赁退租申请书》，载明，我司自2018年11月8日租用上海市虹口区东大名路XXX号浦江国际金融广场20层AB室房屋，我司经过认真研究，决定自2019年4月30日起不再租用贵司的房屋，现正式向贵公司提出申请，并申请退回相关费用。烦请贵司给予协助物品的离场，如有异议请书面通知。2019年4月19日，飞创通达公司发出《关于上海浦江国际金融广场主楼20层A、B单元租户退租申请回复函》，称，贵司发来的《房屋租赁退租申请书》我司已收悉，现正式书面回复如下：一、贵我双方应继续履行编号为：PJGJ-2018-20AB《房屋租赁合同》，我司竭诚为贵司提供优质服务。二、如贵司经慎重通盘考虑，决意提前解除上述房屋租赁合同的，贵司已缴纳的合同相关款项，我司不予退还。三、我司工作人员可协助贵司搬离办公物品。2019年4月29日，寰辰公司向飞创通达公司发出《继续履行合同通知书》，表明，经认真研究，我司决定接受贵司《关于上海浦江国际金融广场主楼20层A、B单元租户退租申请回复函》中第一条回复意见，继续履行编号为PJGJ-2018-20AB《房屋租赁合同》。同时，我司注意到，合同中约定的计租面积远大于我方实际承租面积。商洽合同时，贵方出示的平面图及面积标注，明显与业主方出示资料中的数字不符。租金数额与租赁面积直接相关，直接影响我方的合同权益。合同双方应遵循诚实信用原则，任何一方都不得采取欺诈等手段牟取不正当利益。我司要求贵司披露承租单元的真实面积，出示合法有效的证明文件，并在此基础上，双方重新商定租金、物业费等事宜，签订补充协议。当日，飞创通达公司亦向寰辰公司发出《催款通知单》，催缴2019年5月8日至2019年11月7日的租金，要求寰辰公司于2019年4月30日前缴纳。2019年4月30日，寰辰公司再次向飞创通达公司发出《协商通知书》，内容与上述《继续履行合同通知书》一致。当日，飞创通达公司亦向寰辰公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，载明，鉴于贵我双方于2018年11月08日签订了编号为PJG5-2018-20AB《房屋租赁合同》，约定贵司承租位于上海浦江国际金融广场主楼20层A、B室房屋，承租期限为叁年,自2018年11月08日至2021年11月07日止。按照合同约定，贵司需于2019年04月15日向我司缴纳房屋租金款项人民币1,155,811.09元，经我司工作人员多次催缴，截止目前拖欠我司房屋租金款项人民币1,155,811.09元，至今尚未缴纳，拒不履行合同义务。根据《房屋租赁合同》第七章7.2.5条及第九章9.6条9.9条之相关约定，贵司此行为已构成根本性违约，现我司正式书面通知如下：一、我司单方面解除与贵司签订的《房屋租赁合同》。二、没收贵司已支付的租赁保证金及房屋租金，收回房屋。三、我司将保留追诉贵公司法律责任的权利。2019年5月14日，飞创通达公司对系争房屋断电。双方于当日签署了《上海寰辰房屋交接清单》，对系争房屋进行了交接。又查明，系争房屋产权人系案外人上海鸿泰房地产有限公司，双方确认租赁部分即东大名路XXX号2005、2006、2007室，登记建筑面积为576.44平方米。本院认为，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定租用计价面积为744平方米，租金及物业管理费均按租用面积收取，而系争房屋实际登记建筑面积仅为576.44平方米，由此导致寰辰公司实际支付的租金及物业管理费与按照登记面积计算所得的相关费用产生较大差异。飞创通达公司认为签订合同时寰辰公司对房屋登记建筑面积系明知并同意按照744平方米计租，并未提供相应证据。对此飞创通达公司应承担未如实披露的过错责任，寰辰公司在签订合同时亦未尽到审慎注意义务。寰辰公司于2019年4月8日申请解除合同，但双方未能就解除合同达成一致，继而寰辰公司又同意继续履行合同并要求核对房屋实际面积后对相关费用进行调整，飞创通达公司未予配合。飞创通达公司于2019年4月30日发函单方解除合同，本院认为飞创通达公司此时并不享有单方解除权。此后，寰辰公司继续使用房屋直至2019年5月14日飞创通达公司对系争房屋断电，双方对房屋进行了交接，该日双方以实际行动表明合同不再继续履行，故本院认定《房屋租赁合同》于2019年5月14日解除。寰辰公司应付租金及物业管理费应根据合同约定的单价根据登记建筑面积计算至2019年5月13日，剩余部分应由飞创通达公司予以返还。考虑到对于合同解除，双方均存在过错，且在合同履行中未能充分沟通、友好协商，故双方互不承担违约责任。飞创通达公司应向寰辰公司返还已付保证金及电费押金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项、第九十七条规定，判决如下。一、上海寰辰股权投资基金管理有限公司与深圳市飞创通达科技有限公司2018年11月6日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月14日解除；二、深圳市飞创通达科技有限公司应于本判决生效之日起10日内返还上海寰辰股权投资基金管理有限公司租金222,391.1元；三、深圳市飞创通达科技有限公司应于本判决生效之日起10日内返还上海寰辰股权投资基金管理有限公司物业管理费94,904.83元；四、深圳市飞创通达科技有限公司应于本判决生效之日起10日内返还上海寰辰股权投资基金管理有限公司租赁保证金418,748元；五、深圳市飞创通达科技有限公司应于本判决生效之日起10日内返还上海寰辰股权投资基金管理有限公司电费押金44,640元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15,737.16元，减半收取7,868.58元，财产保全申请费5,000元，合计12,868.58元，由上海寰辰股权投资基金管理有限公司负担4,289.53元，深圳市飞创通达科技有限公司负担8,579.05元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  曹北霖二〇一九年十二月二十七日书记员  尤 佳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。