四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0192民初2182号 原告：蒲贵周，男，1952年8月24日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：李均国，四川思勉律师事务所律师。 被告：四川省双玻实业集团有限公司，住所地：四川省成都市双流区协和街道警校路一段588号。 法定代表人：**，总经理。 委托诉讼代理人：吴宇，四川华晨律师事务所律师。 原告蒲贵周与被告四川省双玻实业集团有限公司（以下简称“双玻公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒲贵周及其委托诉讼代理人李均国，被告双玻公司的委托诉讼代理人吴宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒲贵周向本院提出诉讼请求：判令双玻公司支付逾期办理产权证的违约金106891元。事实与理由：2011年6月14日，蒲贵周与双玻公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定蒲贵周购买双玻公司开发的位于成都市双流区商品房，房屋总价款847000元。按照合同约定双玻公司应于商品房交付之日起365日内为蒲贵周办妥产权证书，否则，应当按照商品房总价款的万分之一向蒲贵周支付违约金。双方于2014年2月14日办理交房手续。双玻公司于2018年7月30日，才为蒲贵周办妥案涉房屋不动产权证书。双玻公司违反合同约定，侵害了蒲贵周的合法权益，蒲贵周故提起诉讼。 双玻公司辩称，1、双方签订买卖合同及补充协议属实。按照合同约定，双玻公司应于2015年2月14日前协助蒲贵周办理完毕房屋所有权证书。蒲贵周自此应当知道自身权益受到侵害。但蒲贵周于2019年4月才向双玻公司主张权利，根据三年诉讼时效的规定，蒲贵周主张的2016年4月9日前的违约金已经超过了诉讼时效；2、由于《不动产登记条例》的实施，天府新区国土资源和房管局发文，从2016年8月19日停止办理房屋所有权证和国有土地使用证。双玻公司违约时因为上述法律政策的改变，故本案的违约时间计算应当截止到2016年8月19日。综上，涉案违约金的计算时间应当是2016年4月9日至2016年8月19日。且现蒲贵周要求双玻公司支付逾期办证违约金的计算标准过高，应当调减。 本院经审理查明，蒲贵周与双玻公司于2011年6月14日签订了《商品房买卖合同》及补充协议。双方约定，蒲贵周购买双玻公司开发的位于双流县“南湖半岛”锦江社区6幢1单元24层2401号房屋。房屋总价款为847000元，双玻公司在2013年12月28日前向蒲贵周交付该商品房；蒲贵周委托双玻公司代为办理房屋权属转移登记，如因该司责任以致二人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，双玻公司自蒲贵周应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止按日计算向二人支付已付房款万分之一的违约金。 合同签订后，蒲贵周支付全部购房款，双玻公司于2014年2月14日向蒲贵周交付房屋。2018年7月30日，该房取得不动产权登记证书。 另查明，因双玻公司未按合同约定办理产权证，蒲贵周于2016年11月15日委托律师以邮寄方式向双玻公司发出了《律师函》，主要载明：1、自该函发出之日起30日内办妥房屋所有权证；2、自2014年2月15日起，以已付房款847000元为基数，按日万分之一承担违约金至产权证办妥之日止。该邮件查邮显示于2016年11月17日投递并签收，签收人：他人收，秘书左静代。 再查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日生效；四川天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局于2016年8月12日发布了关于在成都天府新区直管区实施不动产统一登记的通告，自2016年8月19日起在成都天府新区直管区实施不动产统一登记。 以上事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、不动产权证书、商品房买卖合同摘要、收据、律师函、邮件查询单以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为，蒲贵周与双玻公司签订的商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案的争议焦点为：双玻公司是否应当就其逾期协助蒲贵周办理房屋所有权证向蒲贵周支付违约金。对此，本院认定如下： （一）双玻公司是否承担违约金的问题。涉案双方在合同中就双玻公司协助办理房屋所有权证的期限约定为商品房交付之日起365日内，而案涉房屋实际于2014年2月14日进行交付，双玻公司按照双方约定最迟应于2015年2月14日履行完毕协助蒲贵周办理房屋所有权证的义务。双玻公司于2018年7月30日才协助蒲贵周办理房屋权属转移登记，已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任，向蒲贵周支付逾期协助办理房屋所有权证的违约金。该违约金的起算之日为2015年2月15日。 因四川天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局于2016年8月12日发布了关于在成都天府新区直管区实施不动产统一登记的通告，自2016年8月19日起在成都天府新区直管区实施不动产统一登记，双玻公司在事实上已无法协助蒲贵周办理房屋所有权证和国有土地使用权证，故本院认为双玻公司应支付的逾期协助办理房屋所有权证的违约金的截止之日为2016年8月19日。即双玻公司应向蒲贵周支付2015年2月15日—2016年8月19日期间的违约金。 （二）2015年2月15日—2016年4月9日期间的违约金是否已经超过诉讼时效期间的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，民事权益保护期限为2年，该时效期间应从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。双玻公司并未按照合同约定最迟于2015年2月15日履行完毕协助办理房屋所有权证的义务，蒲贵周自此应当知道自身权益受到侵害。故双玻公司应支付的违约金的起算之日所对应的诉讼时效起算之日为2015年2月15日。 2017年10月1日，《中华人民共和国民法总则》开始实施。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，民法总则实施前按照《中华人民共和国民法通则》计算2年诉讼时效期间，已经届满的。不再适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，民法总则实施后上述诉讼时效期间未届满的，按照《中华人民共和国民法总则》规定的诉讼时效期间计算诉讼时效。 结合本案，蒲贵周于2016年11月17日送达律师函，向双玻公司主张支付逾期协助办理房屋所有权证的违约金，产生诉讼时效中断情形，双玻公司抗辩诉讼时效届满，本院不予支持。 （三）违约金是否应当调整减少的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而蒲贵周并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况以及过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定双玻公司应承担的逾期办理房屋所有权证的违约金为4667元。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、四川省双玻实业集团有限公司自本判决生效之日起十日内向蒲贵周支付逾期协助办理房屋所有权证的违约金4667元； 二、驳回蒲贵周的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1219元，由蒲贵周负担1000元，由四川省双玻实业集团有限公司负担219元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  罗秦瑶 二〇一九年九月二十九日 书记员  李玉婕