河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0305民初5106号原告：上海车享家汽车科技服务有限公司，住所地：中国（上海）自由贸易试验区业盛路188号A-858B室，联系地址：上海市长宁区华山路1520弄15号车享大厦7F。法定代表人：夏军，经理。委托代理人：孙帅，河南鑫豫达律师事务所律师。被告：侯永长，男，1973年1月17日出生，汉族，住洛阳市涧西区。被告：梅兴立，男，1974年4月27日出生，汉族，住洛阳市。原告上海车享家汽车科技服务有限公司（以下简称“车享家公司”）诉被告侯永长、梅兴立为房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告车享家公司的委托代理人孙帅、被告侯永长到庭参加了诉讼。被告梅兴立经本院两次传唤均未到庭应诉，本院按其缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告车享家公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求人民法院判令解除原告与被告侯永长之间签订的《租赁合同》；2、请求人民法院判令两被告返还租金人民币258411元（扣除了2016年12月18日至2017年3月31日共103天的租金后的数额)；3、请求人民法院判令两被告返还租赁房屋保证金人民币60000元；4、请求人民法院判令两被告承担违约金共计人民币383500.8元（全部租金总额的20%）；5、请求人民法院判令两被告赔偿房屋装修残值损失共计人民币274763.8元；6、请求人民法院判令两被告赔偿原告律师费损失25000元；上述请求费用共计人民币1001675.6元；7、请求人民法院判令两被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年11月18日，被告侯永长作为被告梅兴立的代理人与原告签署了《租赁合同》，原告承租位于洛阳市涧西区联盟路五十三号街坊名仕嘉园10幢104、105号商铺一楼房屋，租期为2016年11月18日至2021年12月17日止。其中2016年11月18日至2016年12月17日为免租金期。租期第一个及第二个租赁年度租金为人民币36万元/年。原告于2016年12月30日，向被告侯永长支付了第一年的租金人民币36万元，并支付了租赁房屋保证金人民币6万元。被告侯永长于2017年1月3日向原告提供了租金和租赁保证金的收款收据。之后，原告对租赁房屋进行装修，并正式对外营业。2017年2月22日起，原告经营中的门店受到洛阳市涧西区人民法院停水停电、限制经营的查封措施。原告始得知被告梅兴立的相关财产已被洛阳市涧西区人民法院查封、扣押。2017年5月19日，洛阳市涧西区人民法院又向原告送达洛阳市涧西区人民法院《协助执行通知书》（2016豫0305执375号）要求冻结、扣留、提取原告应向梅兴立交纳的全部租金，申请执行人为周红梅。被告梅兴立的房屋在签署租赁合同前已被多个法院查封，最早被查封日期为2015年9月11日。该调查结果充分说明了两被告向原告提供《授权委托书》（日期：2016年11月16日）、与原告签署《租赁合同》之时已明知该房屋有抵押和被查封的事实，仍在租赁合同里对原告做了违反事实的保证与承诺，并收取原告一年的房屋租金及保证金。两被告的行为不仅严重违反了合同约定，而且给原告造成了极大的经济损失和不利影响。为维护原告合法利益，原告依法起诉。被告侯永长辩称，本人与梅兴立系朋友关系。2016年10月份，梅兴立提出因工作繁忙，请求本人代为出租其名下的洛阳市涧西区联盟路53号街坊名仕嘉园10幢104、105号商铺一楼房屋。11月份，原告通过物业找到本人，提出租赁请求，经梅兴立本人同意，并应原告要求，由梅兴立出具《授权委托书》后，本人代表梅兴立与原告于2016年11月18日签订了《租赁合同》，收到原告转账支付的相关款项后，本人也及时转账至梅兴立本人。答辩人认为：一、原告起诉本人诉讼主体明显错误。该案系原告与梅兴立之间的纠纷。本人与梅兴立系代理关系，原告对此完全知悉。由本人签订租赁合同的前提是房屋的产权人梅兴立对本人的授权委托，见《授权委托书》中清楚载明“代理人侯永长在其权限范围内签署的一切有关文件，为本人梅兴立真实意思表示并予以承认，由此产生的一切法律责任，均由梅兴立承担”，另载明“本授权书作为租赁合同附件，于租赁合同同时签署，与租赁合同具有同等法律效力”。二、原告称本人与梅兴立共同构成欺诈错误。本人只是被告梅兴立的代理人，该房屋是否抵押或者查封，本人并不知情，更谈不上构成欺诈。首先，本人并没有对此进行审核或审查的义务，恰恰相反，作为正常的商事往来，这正应当是原告的注意义务；其次，即便构成欺诈，根据《租赁合同》及《授权委托书》的明确约定，承担责任的主体也应当是梅兴立，而非本人。三、本人与本案纠纷并无任何利益关系。本人在收到原告转账支付的租金及保证金后，已及时转账交付给梅兴立，梅兴立对此也完全承认。本人在此间并无任何获利行为，如要本人承担违约责任或者其他法律责任，不但违背事实，也违反法律的公平精神。被告梅兴立未向本院提交答辩意见。本院经审理查明，2016年11月16日，被告梅兴立向被告侯永长出具《授权委托书》，委托侯永长办理位于洛阳市涧西区联盟路五十三号街坊名仕嘉园10幢104、105号商铺一楼房产租赁事宜，代理事项包括签订合同及代收租金等，授权期限为2016年11月18日至2021年12月17日。2016年11月18日，被告侯永长（甲方）与原告车享家公司（乙方）签订《租赁合同》一份，合同约定甲方将位于洛阳市××联盟路××街坊××、××商铺××楼出租给乙方，租赁期限为2016年11月18日至2021年12月17日，其中2016年11月18日至2016年12月17日为免租金期。第一年至第二年的租金为360000元/年，第三至第四年的租金为388800元/年，第五年的租金为419904元/年。租金每12个月为一个支付周期，第一个支付周期自免租期届满之次日起向后推算满12个月止。甲方应于每个租金支付周期届满前一个月的5号前向乙方提供下一个租金支付周期所对应租金额的合法收据，乙方收到收据后10个工作日内向甲方支付租金。乙方需向甲方支付60000元作为定金。甲方承诺并保证租赁房产未被法院或者其他政府机构采取查封、扣押等强制措施。若甲方违反其保证，在乙方通知的补救期内又未及时补救，致使乙方不能正常对外营业或使乙方的合法权益受到实质损害的，乙方有权提前终止合同，并要求甲方承担租赁期限内所有租金总额20%的违约金。合同还明确本合同所述之损失还包括但不限于一方为实现合同权利而需对外承担的诉讼费用、差旅费用、律师费用等。合同签订后，原告车享家公司向被告侯永长转账支付一年租金36万元和定金6万元。被告侯永长向原告车享家公司出具了《收据》。原告车享家公司接收上述房产后，将装修装饰项目交由河南晶业城市建设集团有限公司进行装修，经审核结算，竣工结算确认价位295261元。原告车享家公司在实际经营期间先后收到本院及洛阳市洛龙区人民法院送达的协助执行通知书及查封公告等材料，得知涉案的商铺在签订合同前已先后被洛阳市涧西区人民法院、洛阳市西工区人民法院查封。原告车享家公司于2017年7月以被告违反合同约定为由向本院提起诉讼，要求解除租赁合同，并要求被告赔偿损失等。后原告车享家公司又于2017年11月28日向本院申请撤回起诉。原告车享家公司称其公司为了减轻损失，向本院申请使用房屋，并将房屋租金交付至本院，自2018年3月至2019年12月，原告车享家公司按3万元/月的标准，共向本院执行款专户转账交付22个月涉案房屋的房租。期间，原告车享家公司于2018年6月12日再次诉至本院要求解除合同，赔偿损失。原告车享家公司提供了本案律师原所在律师事务所向其出具的发票一张，用于证明其公司为维护自身合法权益，支付律师费25000元。原告车享家公司另提供一组照片证明其公司于2020年1月1日已将涉案的门店停业并搬离。本院认为，原告车享家公司与被告侯永长签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且没有违反法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效。被告侯永长系经被告梅兴立授权与原告车享家公司签订的租赁合同，原告车享家公司对该授权情形也知情，故租赁合同直接约束的双方应为原告车享家公司与被告梅兴立。综合考虑合同的约定和合同签订时涉案商铺已被法院查封的情形，原告车享家公司主张的解除租赁合同及要求被告梅兴立返还部分租金258411元、保证金60000元的诉求，本院予以支持。原告车享家公司实际向被告交付的租金为360000元，其主张的违约金按该金额的20%计算为宜，被告梅兴立应向原告车享家公司赔付违约金72000元。结合原告车享家公司实际使用涉案商铺的年限，对其装修损失，被告梅兴立按装修总价款的50%予以赔偿，应赔偿金额为147630.5元（295261元×50%）。原告车享家公司主张的律师费25000元的诉求，符合双方合同约定，本院予以支持。原告车享家公司主张被告侯永长承担责任的诉求，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告上海车享家汽车科技服务有限公司与被告侯永长于2016年11月18日签订的《租赁合同》；二、被告梅兴立于判决生效后三日内向原告上海车享家汽车科技服务有限公司返还租金258411元；三、被告梅兴立于判决生效后三日内向原告上海车享家汽车科技服务有限公司返还保证金60000元；四、被告梅兴立于判决生效后三日内向原告上海车享家汽车科技服务有限公司赔付违约金72000元；五、被告梅兴立于判决生效后三日内向原告上海车享家汽车科技服务有限公司赔付装修损失147630.5元；六、被告梅兴立于判决生效后三日内向原告上海车享家汽车科技服务有限公司赔付律师费损失25000元；七、驳回原告上海车享家汽车科技服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13816元，原告上海车享家汽车科技服务有限公司承担3816元，被告梅兴立承担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  张通通人民陪审员  李 娜人民陪审员  吴晓娟二〇二〇年四月二十九日书 记 员  沈**