广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1802民初4412号原告：林任富，男，1978年2月15日出生，汉族，住广东省广宁县。委托诉讼代理人：贺佐鹏，广东鸿商律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄绍腾，广东大观律师事务所律师。被告：李作琼，女，1985年2月3日出生，汉族，住清远市清城区。委托诉讼代理人：卓霞，广东正鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄海珠，广东锦诺律师事务所律师。第三人：清远市清城区小市弘美地产咨询服务部，住所地清远市新城连江西路**嘉源新城**楼汇源居首层**。负责人：凌杰泓，个体户经营者。原告林任富与被告李作琼、第三人清远市清城区小市弘美地产咨询服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林任富的委托诉讼代理人黄绍腾，被告李作琼的委托诉讼代理人卓霞到庭参加诉讼，第三人清远市清城区小市弘美地产咨询服务部经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告林任富向本院提出诉讼请求：1、请求被告继续履行编号为QYHM:0000322的《房屋买卖合同》，并协助原告办理位于清远市新西城21-23号区（广清大道）76号现代城七号楼3009房的房产证；2、请求被告从2017年2月1日起每天向申请人支付逾期履行合同违约金400元（成交价*0.1%天）直到被告协助原告办理房产证完毕之日止；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月3日，原告、被告和第三人签订编号为QYHM：0000322的《房屋买卖合同》，该合同约定原告以人民币四十万元的价格向被告购买位于清远市新城西21-23号区（广清大道）76号现代城七号楼3009房屋，并约定付款方式，交楼日期、中介费承担、税费承担、违约责任等重要条款，其中第十二条第二款约定如下：“逾期交付物业、或者未能按时履行合同约定的其他业务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。”并在三方约定的其他事项中约定：“发展商通知出证时，卖方须在五个工作日内向贷款银行申请还贷手续，涂销抵押后三个工作日到贷款银行拿回房地产权原件，当天买卖双方到清远房屋交易中心办理过户手续。”原告在签订上述涉案合同的当天即向被告购房定金30000元，并由被告向原告出具《收款收据》以作凭证。此后，原告多次催促被告按照合同约定履行，但至今上述房屋没有办理产权登记手续。原告认为：涉案房屋买卖合同是原告、被告及第三人的真实、自愿意思表示，该合同合法有效，且原告已经履行支付定金的义务，但被告拒绝履行属于被告方的义务，属违约。故被告理应继续履行合同且承担其逾期履行合同的违约责任。为此，原告依法诉诸贵院，请求贵院支持原告的诉讼请求。诉讼中，原告林任富认为被告的房屋出证后一直处于按揭中致使房屋没法过户，遂变更诉讼请求：1、判令解除原告与被告之前所签订的编号QYHM:0000322的《房屋买卖合同》；2、判令被告向原告返还已付款项30000元，并向原告支付违约金40000元；3、本案的受理费用由被告承担。原告林任富提供如下证据：1、身份证，证明原告的主体资格。2、身份证，证明被告的主体资格。3、《房屋买卖合同》、收款收据，证明房屋所约定的付款方式，交楼日期、中介费承担、税费承担、违约责任等重要条款的事实，原告已按照合同约定支付定金的事实以及被告违约的事实。4、清远市住建局依法公开的房屋登记信息，证明涉案房屋已经办理房产证。5、不动产登记信息，证明涉案房屋已经办理房产证，登记在被告李作琼名下，出证日期是2017年12月18日。被告李作琼辩称，一、答辩人不存在违约行为，无需承担违约责任。被答辩人在签署《房屋买卖合同》时己知晓涉案房屋尚未办理房产证，对于涉案房产何时能够办理房产证双方均是无法预料的，据此被答辩人与答辩人在《房屋买卖合同》中明确房屋的产权状况，并约定待开发商通知出证后，被答辩人先再支付首期款给答辩人，答辩人再办理提前还贷、涂销抵押等手续。但是由于在双方签订合同后，在双方约定的最后出证期限内，甚至在签订后将近两年的时间，开发商都一直未办妥房产证，答辩人也未收到办证通知，因此双方对于何时才能继续履行《房屋买卖合同》均无法预知，该合同等同于存在客观上无法继续履行的条件，因此，在答辩人仅收取了被答辩人3万元定金的情况下，答辩人要求解除合同，合情、合理、合法。相反，在被答辩人只支付了3万元定金的前提下，案涉房屋的出证时间遥遥无期，就要答辩人继续履行无了期继续履行合同，导致案涉房屋无法进行正常的支配使用，将会导致答辩人产生不可预估的经济损失，继续履行对答辩人而言明显显失公平。基于上述理由，对于答辩人与被答辩人的《房屋买卖合同》未能履行，答辩人不存在任何过错，而且答辩人也不存在违反《房屋买卖合同》的行为，不能适用《房屋买卖合同》第十一条的约定，因此，答辩人无需承担违约金。二、《房屋买卖合同》属于附解除条件的合同，由于约定的解除条件已成就，合同依法解除，答辩人无需承担违约责任。由于《房屋买卖合同》签订时，涉案房产证出具时间的不确定性，为了给买卖双方留下是否继续履行买卖合同的考虑空间，中介公司在《房屋买卖合同》上增加第二十条第5点“如该物业2017年3月31日前房产证未出，买卖双方协商，无意见，可自行取消合同，卖方退还定金给买方”，被答辩人与答辩人也均签字表示同意。根据涉案房产出证时间不确定的情形及当时双方的真实目的，结合文字表达及交易习惯，该条款应理解为:在2017年3月31日前涉案房屋未出房证，则买卖双方协商同意(即无意见)任何一方有权单方解除合同(可自行取消合同)。《合同法》第九十三条己经明确规定了当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，根本不需要另外协商一致才可以解除合同，答辩人的主张将该条款解释为双方协商一致才能解除合同，是对该条款意思的曲解，不符合《合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定。2017年3月31日涉案房产未出房产证，该约定的合同解除条件己经成就，答辩人可以据此单方解除合同。事实上，答辩人多次找被答辩人协商(被答辩人在第一次庭审中己予以认可)，虽然双方未达成一致意见，但是基于前述理由，答辩人都可以单方解除合同，并且无需承担违约责任。三、被答辩人以其自身行为表明不再履行《房屋买卖合同》，是导致合同解除违约方。答辩人在2017年12月8日至房管部门查询结果显示涉案房屋的房产证并未办理，而原告在本案中称2017年12月19日查询到涉案房屋己于2017年12月18日办理房产证，但原告在此之后一直没有按《房屋买卖合同》附件第4条的约定在涉案房产出证后将首期款项17万元支付给答辩人，被答辩人的行为也用实际行动表明其不再履行《房屋买卖合同》的义务，因此答辩人也可以据此依法解除合同，并无需承担任何违约责任。综上所述，被答辩人要求答辩人承担违约金没有任何事实与法律依据，恳请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。被告李作琼提供如下证据：1、身份证，证明被告的主体资格。2、不动产登记资料查询结果证明，证明2017年12月8日未办理不动产证。3、清远市清城区人民法院民事调解书，证明房地产发展商拖延办理房产证至2××18年4月。4、《房屋买卖合同》，证明合同已终止。第三人清远市清城区小市弘美地产咨询服务部未作陈述，亦没有提供证据。本院经审理认定如下事实：2016年6月3日，原告（买方）、被告（卖方）和第三人（经纪方）签订《房屋买卖合同》及附件，合同约定原告以400000元的价格购买被告位于清远市新城西21-23号区（广清大道76号）现代城七号楼3009房屋，并约定付款方式，交楼日期、中介费承担、税费承担、违约责任等条款，其中合同第十一条约定：卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按照履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。第十三条约定：如过户前或银行同意贷款书未出具前，买方仍同意支付人民币叁万元给卖方作为定金，则产生的相关责任或者风险由买卖双方自行协调解决。合同备注条款：1、买卖双方均熟知该物业发展商并未办理好房地产权证，预计在2017年1月31日前出证，该物业在清远农村商业银行抵押中。2、发展商通知出证时，卖方须在五个工作日内向贷款银行申请还贷手续。3、涂销抵押后三个工作日到贷款银行拿回房地产权证原件，当天买卖双方到清远房屋交易中心办理过户手续。4、买方是该物业的唯一买受人。5、如该物业2017年3月31日前房产证未出，买卖双方协商，无意见，可自行取消合同，卖方退回定金给买方。合同附件第4条第（3）项约定：部分楼款（含定金）共计人民币200000元应不迟于2017年1月31日支付，但付款的前提条件是卖方出具房产证。同日，原告向被告支付定金30000元，被告向原告出具《收款收据》。合同签订后，至2017年3月31日，涉案房屋的房地产权证尚未出证，为此，原、被告及第三人曾协商，被告提出解除合同，已收取的定金加本息返还给原告，但被告不同意解除合同，主张继续履行合同。双方协商未果，为此引起纠纷。庭审中，被告陈述,根据合同备注条款第5条的约定，因案涉房屋于2017年3月31日仍未能办理产权证书，解除合同的条件已成就,被告可以单方解除合同,另三方于2017年3月31日后多次协商，虽未达成一致意见，但《房屋买卖合同》已解除，被告不存在违约行为,不应承担违约责任,但被告同意退回定金30000元。原告则认为，根据合同备注条款第5条的约定，在未能办理产权证书的情况下，双方应协商一致才能解除合同，2017年3月31日后，三方曾多次协商，但均没有达成一致意见，且被告至今未退还定金30000元，故合同尚未解除。另查明，涉案房屋为被告于2015年向清远市华诚房地产开发有限公司购买的商品房，该房屋为被告向银行按揭贷款购买，并办理了抵押登记，目前按揭贷款尚未到期。案涉房屋于2018年1月5日取得不动产权证书。目前，被告已装修入住。本院认为，原、被告以及第三人签订的《商品房买卖合同》，是三方自愿签订的，是三方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，各方均应恪守履行。关于合同是否已解除的问题，在于原、被告双方对合同备注条款第5条理解存在争议。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条关于“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”的规定，结合合同备注条款第1条的约定,合同备注条款第5条的真实意思应为：原、被告在订立合同过程中均清楚知悉案涉房屋存在未能如期办理不动产权证书的风险，在约定期限届满，涉案房屋仍未能办理不动产权证书，买卖双方在协商无异议的情况下，可自行解除合同。故，合同是否解除，应为涉案房屋至2017年3月31日止仍未能办理不动产权证书，需经双方协商一致同意解除才视为解除。对被告提出合同于2017年3月31日解除的辩护意见，虽然2017年3月31日后，给定解除合同的条件成就，原、被告双方具备合同解除权，但合同解除权的行使应遵循法定的程序。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，合同解除权人主张解除合同，应通知对方当事人，合同自通知到达对方时解除。结合本案，被告并没有提供证据证明向原告发出正式的解除合同通知，虽然双方曾就是否解除合同问题多次协商，但双方仍处于协商阶段，双方仍就是否继续履行买卖合同存在考虑空间，且被告亦没有向原告退还定金30000元。被告并未提供其明确告知原告解除合同的证据，其提出合同已于2017年3月31日解除的辩解意见，本院不予采纳。综述，《商品房买卖合同》合法有效，原、被告双方应按合同约定享有权利和履行义务。案涉房屋于2018年1月5日取得不动产权证书，被告应及时通知原告继续履行合同，但被告并没有履行通知义务，也没有按合同的约定在取得不动产权证书后五个工作日内申请还款涂消抵押，将涉案房屋过户给原告，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。对被告辩称原告没有按合同约定在案涉房屋出具不动产权证书后向被告支付首期款项，以其自身行为表明不再履行《房屋买卖合同》，导致合同解除的意见。根据合同附件第4条第（3）项约定，原告支付首期款项的前提条件是卖方出具房产证。合同订立时，双方均知悉涉案的房屋存在不能办理不动产权证书的风险，作为买受人的原告无法及时掌握涉案房屋不动产权证书的出具时间，因此，作为案涉房屋的所有权人的被告应在不动产权证书出具后及时通知原告支付首期款项，被告的通知义务应先于原告的支付义务，被告并没有提交证据证明履行通知义务，因此，被告认为原告违约导致合同解除的辩解意见，本院不予采纳。案经本院调解未果，鉴于被告的行为已表明不再履行合同，因此，原告主张解除合同、要求被告返还已付款项30000元以及按合同的约定支付违约金40000元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百二十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、解除原告林任富与被告李作琼及第三人清远市清城区小市弘美地产咨询服务部于2016年6月3日所签订的合同编号为QYHM0000322的《房屋买卖合同》；二、被告李作琼于判决生效之日起10日内向原告林任富返还已付款项30000元，并支付违约金40000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4360元，由被告李作琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  张伟坚人民陪审员  陈景蓝人民陪审员  贾惠芳二〇二〇年三月二十七日书 记 员  周嫣娉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。