河南省商丘市睢阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1403民初5849号原告：马驰（马新宽），男，汉族，1971年10月20日出生，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：姬晓东，河南京港律师事务所律师。被告：商丘市嘉润置业有限公司，住所地：河南省商丘市神火大道168号。法定代表人：刘兵。委托诉讼代理人：李攀飞、郭高霞（实习），河南诚念律师事务所律师。原告马驰诉被告商丘市嘉润置业有限公司（以下简称嘉润置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序、普通程序，本院依法公开开庭审理，原告马驰委托诉讼代理人姬晓东，被告嘉润置业委托诉讼代理人李攀飞、郭高霞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告马驰提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行《房屋买卖协议书》，向原告交付联合大厦第17层共计1340.11平方米的房屋（价值4,020,330元）；2、依法判令被告按同栋楼上房屋的租金标准向原告赔偿因未按时交房给原告造成的经济损失，直至被告向原告交付屋房之日（自2017年12月起，截至2019年6月底已发生的损失共计883,618.88元）；3、判决本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年8月，被告嘉润置业向原告马驰（马新宽）借款1,000万元，约定月利率2%。至2015年10月14日，约定借款期限已满的情况下，被告只向原告支付利息130万元，尚欠本息合计1,150万元，无力偿还。因此，被告提出将其所有的位于商丘市××区神火大道与××路交叉口西南角联合大厦之17层、18层的房产，共计4114.22平方米共作价12,342,660元出售给原告，并以其应当向原告偿还的借款本息抵原告应当向其支付的房款，差额部分的房款由原告再以现金方式向其支付。原告同意了该提议。2015年12月17日，原告与被告签订了《房屋买卖协议书》，原告按照双方约定向被告补齐了抵偿之后的差额房款。被告向原告出具了收到全部房款的收据。2017年初，联合大厦已具备交房条件，被告开始向其他购房户交房。原告多次提出交房请求，被告都以与本次购房毫无关联为由予以拒绝。2017年5月，原告无奈将自己所购的第18层房屋转让给河南京港律师事务所。经河南京港律师事务所与被告交涉，被告将第18层房屋于2017年12月13日交给了河南京港律师事务所。2017年10月，原告将所购第17层中的717平方米，转让给李张。经李张与被告交涉，被告将17层的717平方米，于2018年3月交给了李张。之后，原告又多次要求被告将17层的其余1340.11平方米房屋交付给原告，甚至请朋友出面调停，但被告却仍然无理拒绝。自2017年以来，联合大厦的房屋租金约在每月每平方米32-35元之间。被告拒不向原告交房的行为，严重损害了原告的合法权益，给原告的造成了重大的损失。这些损失，依法应由被告承担赔偿责任。为举证与计算的方便，原告要求自2017年12月起（含当月），按被告实际未交房屋的面积，按每月每平方米租金32元的标准，计算至被告将房屋全部向原告交付之日。现经核算，截至2019年6月（含本月），被告已给原告造成损失共计883,618.88元。被告在已具备交房备件的情况下，拒不向原告交房，依法其应当承担继续履行协议向原告交付房屋的责任，又应当承担赔偿原告损失的责任。为保护自己的合法权益，特请求人民法院依法判决支持原告所提诉讼。被告嘉润置业辩称：原被告冲抵借款的房屋是联合大厦的15、16层，不是原告所诉的17、18层，且15、16层已经交付给原告使用。二、17、18层房屋是双方协议一致准备用以冲抵工程款的，双方约定冲抵工程款的行为在工程完工后生效，但是因为原告没有按照约定完成全部工程也没有向被告开具工程款的税票，所以冲抵行为没有生效，被告已经根据原告实际完成工程量的大致数额，向原告交付了18层整层和17层的半层，在工程未结算之前，原告无权要求交付17层的全部房屋，因此原告的诉请没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉请。根据原告的起诉被告的答辩，合议庭总结焦点：原告的起诉有无事实及法律依据?是否应当得到支持?原告为支持其主张向本院提交的证据：第一组：1、《房屋买卖协议》一份，2、收据一份，证明：2015年12月17日，原、被告双方基于真实的意思表示签订《房屋买卖协议书》，协议书明确约定了涉案房屋的基本情况，计价方式与付款方式等相关信息，原告依据合同约定向被告支付了购房款，被告向原告出具了加盖其财务专用章的收据一份，原告已经按照合同约定履行了支付购房款的义务。第二组证据：1、联合大厦第十五、十六层《房屋租赁合同》三份，2、损失计算清单一份，证明：原告所诉租金损失是依据涉案房屋同地段同栋楼层房屋租金为每月32-35元每平方米不等，原告按每月32元每平方米的价格结合被告实际未交房期限计算至2019年6月底得出的损失金额为883,618.88元。第三组证据：2017年12月13日原告与案外人共计3人签订房屋买卖协议已经将房屋出售给其三人，并交付第三人与联合大厦物业签订物业管理服务协议，证明：2017年12月13日17、18层已经具备交付条件，被告仅仅将18层交付给原告。证据四，联合大厦15、16层房屋买卖协议书和拨款明细。被告嘉润置业对原告马驰提交的证据发表以下质证意见：对第一组真实性无异议，但是该协议书签署后并没有实际履行，经协商一致已经按照另外一份协议的约定履行了借款抵偿房屋的交付，该协议因为另一份协议的履行，该协议对双方不再具有约束力，对第二组证据3份合同被告均非合同当事人，对真实性无法确认，但是3份合同以及损失计算清单不能达到原告的证明目的，理由：1、房屋买卖协议没有约定交房的期限且涉案房屋截至目前尚未完全具备交房条件，部分房屋交房是由于购房后自愿接受房屋的瑕疵，自愿入住，所以原告清单要求从2017年12月计算损失没有依据，其次，房屋的租赁与其他经营方式一样具有相应的风险，即使交房不代表原告就能够按照其合同约定的时间、价格将房屋成功的出租，所以租赁合同不能作为原告损失的依据。对第三组证据证明目的有异议，原告起诉状中自认18层是2018年12月13日交付的，房屋买卖与是否具备交付条件是不同概念，不具备交付条件的房屋同样可以买卖，物业协议也是同样的概念，购房户在购房的同时接受物业公司并不能证明房屋具备交房条件。对证据四有异议，该协议书不能达到原告的证明目的，该协议书仅仅约定房屋购买事宜，并没有约定购房款用工程款抵偿，2018年7月时原告已经违约中途停止施工，且工程有被告发包给第三方继续施工完毕，原被告双方的工程款没有结算，被告不可能再与原告签订房屋抵偿工程款的协议，同时该协议也没有约定房款用借款冲抵，因此依据该协议原告应在2018年7月22日前一次性付清房款，而原告并没有履行付款的义务，该协议对双方没有约束力，对于拨款明细系原告单方制作，因工程款总额尚未确定，所以拨款金额多少也与本案无关。被告嘉润置业向本院提交以下证据：第一组：2015年12月17日房屋买卖协议1份。证明：除原告马驰提交的房屋买卖协议外，原被告双方在2015年12月17日还签订了另一份房屋买卖协议，约定：联合大厦15、16层房屋抵偿原告马驰借款。抵偿借款的房屋不是17、18层，而是15、16层，15、16层已经交付给马驰使用。第二组：2016年4月8日房屋买卖协议及收据。证明：2016年4月8日，马驰作为联合大厦的承包施工方，中途停工，为了让马驰尽快复工，经双方协商，马驰委托其配偶蒋翠霞与嘉润公司签订了另一份房屋买卖协议，约定：联合大厦17、18层房屋用于抵偿工程款，但同时在收据上注明，抵偿17、18层房屋工程款13,576,926元应在大楼工程完工才能生效。该合同签订后，马驰没按照约定完成工程，且尚欠两千多万元工程款税票未开（没有税票将无法办理竣工验收、无法办理房屋产权登记），嘉润公司不应向马驰支付抵房收据上的全部工程款，也就不应将17、18层房屋全部交付给马驰。第三组：原被告双方签订的施工协议书。证明：原告马驰以河南民基建设工程有限公司名义承包建设嘉润公司开发的水木清华商住公寓综合楼（现名为联合大厦）土建、安装工程，包括土方、地下室、主体结构、内粉装饰及除消防以及分包项目外的水电安装工程、电梯安装、弱电智能化、新风系统、供电工程、供水工程等，工程总价款57,282,300元。第四组：1、水电安装施工承包合同书。2、发票6张。证明：2016年4月8日原被告双方签订17、18层抵房协议后，原告马驰未按约定完成大楼的全部施工，再次停工，嘉润公司无奈于2016年8月16日将水电安装工程另行发包给第三人唐海岗，工程价款460万元。另外，原告马驰也没有按照约定完成大楼地面硬化等工程，这些工程也由嘉润公司另行委托他人施工。原告未完成的工程量达数百万元，双方应当对工程量进行结算后，17、18层的工程款抵房收据才能根据实际工程款数额生效，未经依法结算，马驰无权要求嘉润公司交付17、18层全部房屋（嘉润公司已根据工程款大致数额向马驰交付了18层全部及17层部分房屋）。第五组：物业服务费的收据存根19张。证明：原、被告抵偿借款的15、16层是在原告同意接受房屋瑕疵提前交付的前提下于2018年9月7日办理了交付手续，原告主张2017年12月就应该交房没有依据。该收据的时间与原告提交的租赁合同的时间相互印证，原告出租时间是2018年12月前后，进一步证明15、16层交付的时间是2018年而非是2017年。原告马驰对被告提交的证据发表以下质证意见：对第一组证据有异议，被告说在同一日签订2份协议但无法证明两份协议哪一份在先后，实际按照哪一份协议履行。对第二组证据有异议，原告所诉房屋系借款抵偿，被告的该证据是工程款抵偿与本案无关。对第三组证据无异议。对第四组证据真实性无异议，证明目的有异议，该证据虽然证明被告将水电工程发包给第三方，但不能证明该工程系原告所承建的工程内容因为在被告提供的第三组证据协议第二小项有约定，所以该第四组证据举证的工程内容，是否属于该内容有待确认。对第五组证据真实性无异议，对证明目的有异议，原告补充提交的房屋买卖协议及物业协议证明18楼已经于2017年12月13日交付，17、18层是同一合同下的标的物，故实际交付日期应以18楼2017年12月13日计算。经庭审，本院认为：原告提交2015年12月17日房屋买卖合同与被告提交的2015年12月17日（日期有改动）房屋买卖合同不是同一个版本，且记载购买房屋位置不同，原告提交房屋买卖合同记载的是17、18层，被告提交的房屋买卖记载的是15、16层，面积相同，均是4114.22平方米（每层2057.11平方米）、但均是抵偿借款，房屋价值均为12,342,660元。被告提交的证据2016年4月8日，原告之妻蒋翠霞与被告就17、18签订的两份房屋买卖合同（另一份日期有改动），面积4114.22平方米（每层2057.11平方米），房屋价值13,576,926元，被告开具收据注明是工程款，交付款单位栏收据现有被告保存，该收据没有交付给原告。而2018年7月19日，被告与原告之妻蒋翠霞就15、16层又签订房屋买卖合同，总房款为13,576,926元。综合分析原、被告提交房屋买卖合同，具体那份合同抵偿工程款，抵偿借款不能确定，且也不是本案审理的焦点，但庭审中，原、被告认可15、16、18层已经全部交付使用，被告承诺庭审后核实17层尚有多少平方米没有交付，但至今没有将核实的没交付的房屋面积数额提交给法庭，应以原告起诉时认可的17层717平方米房屋已实际交付，尚有1340.11平方米没有交付为准。故原，被告提交的证据系部分有效证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告于2014年8月借原告1,000万元，约定月利率2%。至2015年10月14日，共计1,280万元，被告已支付利息130万元，尚欠本息合计1,150万元，无力偿还。被告开发的坐落在商丘商丘市××区神火大道与××路交叉口西南合大厦由原告马驰部分承建。2015年至2018年间，被告与原告、原告之妻其签订多份合同。经双方协商，被告将欠原告的借款及工程款用联合大厦的15、16、17、18层分别抵偿给原告，并签订房屋买卖合同，总房款为（13,576,926元＋12,342,660元）。庭审中，原、被告认可15、16、18层已经全部交付使用，原告已经将15、16出租给其他人，原告于2017年将18层出售给他人。被告将17层717平方米房屋交付给原告，原告已出让给其他人。尚有1340.11平方米房屋，被告没有交付。本院认为：原、被告之间系买卖合同关系。被告认可15、16、18层已经全部交付使用，被告于2017年12月将18层交付给原告，17层中717平方房屋于2018年3月份实际交付给原告，余下1340.11平方没有交付给原告，是造成本纠纷的主要原因，被告应承担主要责任。被告没有交付房屋事实清楚，证据充分，故原告要求被告继续履行《房屋买卖协议书》，向原告交付联合大厦第17层中1340.11平方米房屋的诉讼请求应予支持。关于原告要求被告按同栋楼上房屋的租金标准向原告因未按时交房给原告造成的经济损失，直至被告未向原告交付屋房之日（自2017年12月起，截至2019年6月底已发生的损失共计883,618.88元）的损失诉讼请求，本院认为，房屋延期交付原因是被告违约造成，对原告的该项诉讼请求予以支持。对于被告辩解17、18层抵偿的是工程款，15、16层抵偿的借款，双方对工程款没有结算，本院认为：关于用房屋抵偿工程款及借款事宜，原告持有的合同，17、18层抵偿的是借款，15、16层抵偿的工程款，而被告持有的合同，15、16层抵偿的是借款，17、18层抵偿的工程款，无论是哪个楼层房屋抵偿借款或工程款，被告用15、16、17、18层抵偿原告借款及工程款（13,576,926元＋12,342,660元）是事实。尽管房屋买卖合同没有约定交房日期，但符合交付条件后，经原告要求被告交付后，被告以双方工程没有结算，不予交付房屋。关于双方工程款是否结算完毕不是本案审理范围，被告以双方工程款没有结算为由，不交付房屋的辩解理由不能成立，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定：判决如下：一、被告商丘市嘉润置业有限公司继续履行《房屋买卖协议书》，于判决生效后十五日内向原告马驰（马新宽）交付坐落在商丘市睢阳区神火大道与珠江路交叉口西南角联合大厦17层中的1340.11平方米房屋。二、被告商丘市嘉润置业有限公司赔偿原告马驰损失883,618.88元，以后损失从2019年7月份起，按每月每平方米32元计算至联合大厦17层中的1340.11平方米房屋全部交付完毕之日止。案件受理费46,032元，由被告商丘市嘉润置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  李艳梅审判员  张 林审判员  苏 醒二〇一九年十一月六日书记员  高秀敏