云南省丘北县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2626民初109号 原告：陈靖，男，1965年2月21日生，户籍地云南省丘北县，现住丘北县。 被告：陈元均，男，1972年11月7日生，住重庆市永川市。 被告：赵凯文，男，1982年7月15日生，住云南省丘北县。 被告：胡旭靖，女，1985年4月27日生，户籍地云南省安宁市，现住丘北县。系被告赵凯文之妻。 被告胡旭靖的委托诉讼代理人：王学坤、闵睿仁，云南晨羿律师事务所律师。 原告陈靖与被告陈元均、赵凯文、胡旭靖合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年6月27日公开开庭进行了审理。原告陈靖，被告胡旭靖及其委托诉讼代理人王学坤、闵睿仁到庭参加诉讼；被告陈元均经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼；被告赵凯文经传票传唤，提交答辩状但未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈靖提出如下诉讼请求：一、请求解除原告与被告陈元均于2014年9月18日签订的《租赁合同》以及原告与被告赵凯文、胡旭靖签订的《补充协议》；二、案件受理费由被告承担。事实及理由：原告与被告陈元均于2014年9月18日签订《租赁合同》，将自己所有的位于丘北县的自建房屋租赁给陈元均经营酒店。双方约定了租赁期限、租金金额及支付方式等有关权利义务。之后被告陈元均又将该酒店经营权转让给被告赵凯文、胡旭靖。赵凯文、胡旭靖于2017年3月3日与原告签订《补充协议》，约定2017年度租金为人民币49万元，2017年6月30日前支付第一笔租金，2017年7月30日前付清剩余租金。同时约定，如果赵凯文、胡旭靖未按时支付租金，原告有权占用酒店经营权。在合同履行期间，被告赵凯文、胡旭靖只支付了7万元租金，至今尚有42万元租金未能支付给原告，经原告多次催促仍未履行，并在丘北县人民法院执行原告与其他人的债务纠纷案件时，法院要求胡旭靖协助履行，将该租金直接代为原告偿还执行款时，被告仍然一拖再拖，造成恶劣影响。原告认为，三被告已经不具备继续履行《租赁合同》与《补充协议》约定的义务，在履行期限内迟延履行主要债务，经原告催告后在合理期限内仍未履行，致使合同目的无法实现。现该合同已经无法继续履行，符合法律规定的解除条件。因此，特提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉请，依法公正裁决。 被告赵凯文、胡旭靖辩称，不同意解除合同，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。首先，被告拒付租金属于行使不安抗辩权。原告于2014年将锐豪大酒店租赁给陈元均经营，2017年3月3日又与赵凯文、胡旭靖（二人系夫妻）签订《补充协议》，由赵凯文、胡旭靖接手经营，该房屋租赁合同的权利义务关系转移到陈靖与赵凯文、胡旭靖之间，与陈元均再无瓜葛。被告赵凯文、胡旭靖接手经营后，2018年以前的租金已经足额支付，2018-2019合同年度的租金之所以没有支付，是因为原告涉及众多执行案件而成为被执行人，2018年7月26日，砚山县人民法院作出裁定，对该租赁房屋进行了查封，并挂牌拍卖，导致被告赵凯文、胡旭靖承租的房屋存在权利瑕疵以及利益受损的风险，中止支付租金是行使法律赋予的不安抗辩权的行为，不存在违约的情况。如果原告在最短的时间内消除该权利瑕疵，保证被告能够正常租赁、使用该房屋，被告方可履行付款义务。另外，被告胡旭靖还接到了丘北县人民法院发出的协助执行通知书，扣留应当支付给原告的2019年度租金49万元，要求将该款直接交至丘北法院执行局，所以该笔租金不能也不敢再交给原告。其次，原告自身存在诸多违约行为，对被告的正常经营造成严重影响，被告也有拒付租金的正当理由，并保留向原告索赔的权利。具体表现有：（一）由于原告涉及的债务纠纷太多，从2016年起便有许多债权人上门索要债务，并多次开车堵住酒店大门，还直接向被告索要租金，造成酒店无法正常经营。（二）原告未全部交付租赁物，还妨碍租赁物的正常使用。按照租赁合同的约定，原告应将整幢房屋都交给被告从事经营活动，然而他未经协商和变更，自己装修了7楼的四间房屋作为其住所，也没有对装修的外围做防水，导致6楼的多个房间渗水、漏水，墙面损坏，无法经营，特别是612房间已有三年多无法使用。（三）根据合同，房屋的主体供水管道由原告负责，但他偷工减料，整栋楼的进水管道和上水管道只采用了25MM的管道（一般至少要用40MM的管道才符合标准），导致水压不正常，增加了用水、用电的成本。更为严重的是，2017年7月以来，整栋楼的房间、过道、消防通道、墙面、地面都不同程度地出现漏水和渗水的情况，下水管道也不同程度地出现炸裂的情况，这些都与地基下沉和原告使用不合标准的劣质材料有很大的关系。2017年7月30日，被告交付房租后，原告也未按照租赁合同第九条的约定重新签订租赁合同，也未对房屋进行二次装修。（四）原告经常干涉、干扰被告的正常经营。2017年4月，陈靖在没有告知的情况下，将其私人物品堆放在地下车库，占用了一半的面积，导致车库无法正常使用；2018年10月，原告将用于开房的读卡器强行拔走，导致酒店4天未能营业；2019年1月以来，原告又在7楼养狗，并任其到处便溺，严重影响7楼客房的正常使用，多次与其沟通也无效。（五）原告将房屋设定抵押和执行阶段没有保障被告的合法权益。其将房屋抵押在砚山县工商银行贷款1000万元，是在酒店装修完毕正常营业之后发生的，原告没有以任何形式告知三被告，直到砚山法院于2018年7月来张贴查封公告，被告才得知房子已被抵押，要通过法院进行公开拍卖，严重影响酒店今后的经营前景，导致酒店不能与任何旅行社签订合作协议。现酒店即将被法院拍卖，但无人告知被告可对装修的价值进行评估，以便在案件执行时一并处理。最后，如果原告非要解除合同，则需按照原合同第九条的约定承担违约责任，即支付一年的租金作为违约金，同时应当赔偿被告装修房屋的损失，如不能满足该条件，则被告不同意解除合同。综上所述，原告毫无诚信，随意干扰、影响被告的正常经营，严重损害了被告的合法权益。被告因为前期投入巨大，不得不忍气吞声，原告反而变本加厉，妄图撕毁合同，于法、于情、于理均无任何依据。因此，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，保护被告作为承租人的合法权益，维护市场经济秩序和国家法律威严。 被告陈元均未作答辩。 庭审中，针对被告赵凯文、胡旭靖提出的解除合同条件，原告表示不能同意。 原告为支持自己的诉讼主张，向法庭提交如下证据：1号为房屋租赁合同（复印件），证明其与被告陈元均于2014年9月18日签订房屋租赁合同，将锐豪酒店租赁给陈元均经营，租期为十五年；2号为补充协议复印件，证明其于2017年3月3日又与被告赵凯文、胡旭靖就租赁酒店签订补充协议，并约定了相关的权利义务。 经质证，被告胡旭靖对原告提供的第一份证据三性无异议，但认为该租赁合同在经营权转让前的租金给付义务人是陈元均，他如何履行合同、是否违约，赵凯文、胡旭靖并不清楚，也与他们无关；对第二份证据三性无异议，该补充协议是2017年3月3日签订的，从那以后酒店就由赵凯文、胡旭靖接手经营，并没有违约的情形。 被告胡旭靖向法庭提交如下证据：1号为本人身份证复印件，证明其诉讼主体；2号为房屋租赁合同及补充协议、收条（复印件），证明原告与陈元均于2014年9月18日签订房屋租赁合同，后陈元均将租赁经营的酒店转给赵凯文、胡旭靖经营，原告于2017年3月3日与赵凯文、胡旭靖签订补充协议，截至2018年7月，赵凯文、胡旭靖没有违约行为；3号为协助执行通知书、查封公告、限期履行通知书、银行转账凭证，证明在被告赵凯文、胡旭靖应给付2018-2019合同年度的房屋租金之前，因原告涉及执行案件，租赁房屋被砚山法院查封，被告不能确定自身的租赁经营权是否能够得到保障，未支付租金的行为属于行使不安抗辩权，并无违约之处，待原告消除租赁房屋的权利瑕疵后，被告将及时支付租金。 经质证，原告对被告胡旭靖的1号证据无异议；对2号证据的三性无异议，但不能证明其没有违约的观点；对3号证据的三性无异议，但不认可其证明观点，法院对租赁房屋的查封并不影响被告的经营，也不能免除其支付履行合同的义务，他们不支付租金就构成违约，并且胡旭靖已经无法继续履行合同，符合合同解除的条件。 本院为查明租赁房屋被设定抵押权的情况，向原告调取了砚山县人民法院（2019）云2622民初253号民事调解书。被告胡旭靖申请作为己方证据使用，证明原告将租赁物设定抵押权时没有告知承租人，现在租赁物已被法院查封，并即将被拍卖，被告的租赁权有无法得到保障的现实危险，所以，被告拒付租金的行为属于行使不安抗辩权。原告质证认为，房屋是先租赁给陈元均后才用于抵押的，并不影响被告的租赁经营权，所以他们还是应当要支付租金，没有支付就是违约。 被告陈元均、赵凯文未到庭质证，也未提交证据。 对上述证据，本院认证如下： 原告提交的1号证据，能够证明其于2014年9月18日与被告陈元均签订房屋租赁合同的事实，予以采信；2号证据能够证明其与被告赵凯文、胡旭靖于2017年3月3日签订补充协议，同意赵凯文、胡旭靖接手经营酒店，并补充约定相关权利义务的事实，予以采信。被告提供的1号证据能够证明其身份信息，予以采信；2号证据与原告提供的证据一致，予以采信；3号证据能够证明租赁房屋因原告涉及执行案件，被砚山县人民法院查封，以及本院就原告陈靖所涉的另一执行案件，向被告胡旭靖发出协助执行通知书的事实，予以采信。本院向原告调取后被告胡旭靖申请作为己方证据使用的调解书，系人民法院生效裁判文书，能够证明原告陈靖于2017年1月23日将租赁房屋用作他人向银行贷款提供抵押担保，后经砚山县人民法院审理后调解确定由陈靖及其妻杨建芬与借款人承担连带清偿责任，债权人就该租赁房屋作为抵押财产享有优先受偿权的事实，予以采信。 综合双方当事人的陈述、举证、质证和本院认证情况，本院确定以下法律事实： 原告陈靖及其妻杨建芬系丘北县锦屏镇新城区迎宾路76号房屋（现锐豪大酒店）所有权人。2014年9月18日，原告陈靖（甲方）与被告陈元均（乙方）签订《租赁合同》，合同约定租赁物范围包括建筑面积范围内的主体设施及附属设施（含地下室、屋顶、外墙面、停车场）；租赁期限为十五年，租金分三个阶段（每个阶段为五年）支付，第一阶段每年49万元，第二阶段每年52万元，第三阶段每年55万元，各年份租金于该年度租期起始之日前10日内交付；甲方承诺给予乙方180天的装修期间，从2014年10月19日起，不计算在租赁期间内，不计租金；双方还约定了合同变更、解除与终止的条件以及违约责任等。合同签订后，原告将部分房屋交与被告陈元均，自行在7楼装修四间房屋作为住所。陈元均实际与赵凯文、王强、何有为三人合伙经营酒店，后陈元均因酒店经营不善，与王强、何有为退出合伙，由被告赵凯文、胡旭靖夫妻接手经营。2017年3月3日，原告陈靖（甲方）又与被告赵凯文（乙方）签订《补充协议》，约定由赵凯文向其支付2016-2017、2017-2018合同年度的租金。被告胡旭靖同在文末“乙方”一栏签字按印。2017年7月30日，赵凯文向陈靖支付了2017年6月30日至2018年7月1日期间的房租49万元。 2017年1月23日，陈靖、杨建芬将本案租赁房屋为丘北县卫平农业开发有限公司（以下简称卫平公司）向中国工商银行砚山支行贷款提供抵押担保，并办理抵押登记。后因卫平公司未能偿还贷款，债权人以金融借款合同纠纷提起诉讼，经砚山县人民法院审理后于2018年6月7日作出（2019）云2622民初253号民事调解书，确定由陈靖及其妻杨建芬对卫平公司的债务承担连带清偿责任，债权人并就租赁房屋作为抵押财产享有优先受偿权。 2018年7月11日，本院在执行申请人匡彦青、匡彦红与被执行人即原告陈靖民间借贷纠纷一案时，因被告胡旭靖应在2018年7月30日前向陈靖支付2018-2019合同年度的租金49万元，遂向被告胡旭靖发出协助执行通知书，扣留该笔租金，令其交到本院执行局。2018年7月26日，砚山县人民法院在执行卫平公司所涉金融借款合同纠纷一案中发出查封公告，对本案租赁物即锐豪大酒店所在房屋、土地予以查封，查封期限自2018年7月26日至2021年7月26日止。2018年8月31日，胡旭靖向本院执行专户转账交付7万元。2018年9月19日，本院向胡旭靖发出限期履行通知书，责令其自接到通知之日起三日内，向本院交纳剩余租金42万元。该42万元租金至今尚未交付。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同各方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，不得随意变更或者解除合同。本案中，原告陈靖先是与被告陈元均签订《租赁合同》，将锐豪大酒店租赁给被告陈元均经营，而陈元均实际上是与赵凯文、王强、何有为三人合伙经营，原告对此是明知的，后又与被告赵凯文、胡旭靖签订《补充协议》，赵凯文、胡旭靖即加入原租赁合同的乙方成为共同承租人，原租赁合同和补充协议对当事人具有同等的法律效力和约束力。现原告起诉要求解除合同，但不同意被告胡旭靖提出的协议解除合同条件，应当具备合同约定或者法律规定的解除条件方可得到支持。其主张的合同解除事由为被告拒付租金，这一事由在租赁合同及补充协议中并无明确约定，可作为迟延履行主要债务的法定解除条件，而被告赵凯文、胡旭靖也确有拒付租金的行为。但是，由于租赁房屋涉及执行案件被其他法院查封，并将进行司法拍卖，虽然租赁权先于抵押权，承租人可以按照“买卖不破租赁”的原则主张权利，但并不足以完全排除租赁物被强制执行的法律后果以及强制执行后租赁权难以为继的现实危险，由此可能造成的经济损失也无法确定。何况，原告自身也未按照租赁合同的约定交付全部租赁物，被告一方也可以行使先履行抗辩权，拒付全部或者部分租金。因此，被告陈元均、赵凯文、胡旭靖有权行使抗辩权，中止履行支付租金的义务。本院向被告胡旭靖下达的协助执行通知书、限期履行通知书，责令胡旭靖协助申请人匡彦红、匡彦青对陈靖作为被执行人的民间借贷一案的执行，将应支付租金交至本院执行局，但该执行案件与租赁房屋所涉的执行案件并非同一案件和同一法律关系，不影响被告依据合同法的规定对原告行使抗辩权利。综上所述，原告要求解除合同的主张不能成立，本院不予支持。被告胡旭靖称原告还存在其他的违约情形，无证据加以证明，可另案主张权利。被告陈元均、赵凯文经本院依法传唤拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃其诉讼权利，本院可依法缺席审理并作出裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第六十条、第六十一条、第六十七条、第六十八条、第八十八条、第八十九条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告陈靖的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告陈靖负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  饶海泉 审 判 员  李彩文 人民陪审员  郭文芳 二〇一九年九月二十三日 书 记 员  王志雪