烟台市福山区人民法院民 事 判 决 书(2012)福民一初字第17号原告：山东金福投资有限公司，住所地：烟台经济技术开发区八角口。法定代表人：董世强，董事长。委托代理人：赵忠勇，山东星河泰律师事务所律师。被告：烟台市福山天府房地产开发有限公司，住所地：烟台市福山区高新技术产业区。法定代表人：孙蒙良，经理。委托代理人:吕宗杰，山东海峰律师事务所律师。被告：柳艳妮，女，汉族，住烟台市福山区太华路。原告山东金福投资有限公司诉被告烟台市福山天府房地产开发有限公司、柳艳妮合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告山东金福投资有限公司委托代理人赵忠勇到庭参加诉讼，被告烟台市福山天府房地产开发有限公司、被告柳艳妮经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告山东金福投资有限公司诉称，2005年5月31日，原告与被告烟台市福山天府房地产开发有限公司、山东宏洋粮油乳业有限公司签订了《合作开发合同书》，三方约定，三方就合作开发福山高新产业区西区、永达街北、楮家疃东通过旧城改造挂牌所得工业区改造项目约30亩土地一事，经协商达成协议：被告烟台市福山天府房地产开发有限公司作为开发商，原告作为投资商，合作开发该项目。被告烟台市福山天府房地产开发有限公司提供房地产开发所需要的营业执照、资质证书等各种手续，负责办理土地手续，配合拆迁办拆迁工作，负责办理开工前一切手续，负责出具房地产销售发票。原告负责该项目全部的开发建设费用及财务的独立管理。销售全部收入归原告所有，被告烟台市福山天府房地产开发有限公司按照完工总建筑面积销售收入收取5‰的管理费用，山东宏洋粮油乳业有限公司收取固定利润850万元。合同签订后，原告严格按照合同履行了自己的义务，独立投资完成了“富豪格林小镇”项目及“富豪银座一期”项目的开发建设。2011年8月22日，为明确双方的权利义务关系，原告与被告烟台市福山天府房地产开发有限公司签订了《确认书》，确认双方已合作开发的“富豪格林小镇”项目及“富豪银座一期”项目全是原告进行的投资，被告烟台市福山天府房地产开发有限公司没有为该项目出具过任何款项，该项目系原告独立自主经营，自负盈亏，债权债务均由原告负责，与被告烟台市福山天府房地产开发有限公司无关。该项目全部房产的所有权均为原告所有，与被告烟台市福山天府房地产开发有限公司无关。被告烟台市福山天府房产开发有限公司有义务依据原告通知，出具该房产买卖合同、收款收据，便于原告分配房产，并配合原告办理该项目竣工验收备案等全部手续。现被告烟台市福山天府房地产开发有限公司未经原告同意，与被告柳艳妮签订了关于购买“富豪格林小镇”项目1-202号、1-204号、1-225号、1-226号、1-227号、1-1102号、1-1106号、1-1111号（共计8套）房产的商品房买卖合同，且未支付相应房款，将原告所有的上述财产转移到被告柳艳妮名下。现原告诉至本院，请求法院确认二被告签订的关于购买“富豪格林小镇”项目1-202号、1-204号、1-225号、1-226号、1-227号、1-1102号、1-1106号、1-1111号（共计8套）房产的商品房买卖合同无效（标的价值118万元），并判令二被告将上述房产返还原告。被告烟台市福山天府房地产开发有限公司未到庭，但提交书面答辩状，辩称，一、该案系确认房地产买卖合同无效案件，并非合资、合作开发房地产合同纠纷，故应适用《中华人民共和国合同法》关于合同无效的规定，审查二被告之间的房地产买卖合同是否违反法律的强制性规定，确认合同是否有效。二、根据《中华人民共和国合同法》的规定，依法成立的合同，自合同成立时生效。答辩人与被告柳艳妮签订的房地产买卖合同，依法成立，是合法有效的合同，且已经经过房产管理部门进行预登记，双方签订的合同合法有效。三、“富豪格林小镇”项目的所有开发手续均是以答辩人的名义进行登记，答辩人有合法的销售权，原告主张答辩人无权销售没有事实和法律依据。被告柳艳妮自愿与答辩人签订房产买卖合同，没有义务审查是否系合作开发，故不存在恶意串通，合同合法有效。四、原告即使系房地产项目的合作开发人，但原告与答辩人之间签订的房地产合作开发协议不能对抗第三人，答辩人与原告之间的纠纷应另案解决。五、没有证据证明原告对该房产拥有合法的所有权，根据《中华人民共和国物权法》的规定，物权未经登记不具有法律效力，故原告并不享有涉案房产的所有权，其对涉案房产即使由法院判决也仅产生债权效力，不能对抗被告柳艳妮。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告柳艳妮未到庭也未答辩。经审理查明，2005年5月31日，被告烟台市福山天府房地产开发有限公司（合同甲方）、原告山东金福投资有限公司（合同乙方）及山东宏洋粮油乳业有限公司（合同丙方）签订《合作开发合同书》一份，三方共同合作开发在福山高新产业区西区、永达街北、楮家疃东通过旧城改造挂牌所得工业区改造项目约30亩土地。该《合作开发合同书》中约定：“……五、利润分配，乙方在此项目中负责全部财务独立管理，甲、丙方无权参与。甲方按完工总建筑面积销售收入5‰收取管理费用，其余销售收入全部由乙方所有管理分配。丙方在此项目中，收取固定利润加原有建筑物补偿共计850万元正……”2011年8月22日，被告烟台市福山天府房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）就涉案合作开发项目签订《确认书》一份。双方约定：“1、双方于2005年5月31日签订的《合作开发合同书》合法有效……4、已合作开发的‘富豪银座一期’、‘富豪格林小镇’项目，全部投资均是乙方及乙方股东进行的投资，甲方没有为该项目出具过任何款项。该项目系由乙方独立自主经营，自负盈亏，债权债务均由乙方负责，与甲方无关……6、已合作开发的‘富豪银座一期’、‘富豪格林小镇’项目，全部房产的所有权均为乙方所有，与甲方无任何关系……”原告主张依据《合作开发合同书》及《确认书》，涉案项目即“富豪格林小镇”的投资全部由原告独立进行，被告烟台市福山天府房地产开发有限公司不参与该项目的投资、销售、利润分配的工作；此外，原告主张依据烟台市中级人民法院于2012年9月26日作出（2012）烟民一初字第10号民事判决书及山东省高级人民法院于2015年5月4日作出（2015）鲁民一终字第103号民事判决书，“富豪格林小镇”项目2-1-6至2-1-23号、2-2-8至2-2-20号、3-1-1至3-1-6号、3-2-9至3-2-16，南向1-1至1-13号、北向1-14至1-30号共计75套是由原告履行《合作开发合同书》出资开发建设，原告对上述75套房产享有合法的民事权益，综上，原告认为被告烟台市福山天府房地产开发有限公司未经原告同意，与被告柳艳妮签订关于购买“富豪格林小镇”项目1-202号、1-204号、1-225号、1-226号、1-227号、1-1102号、1-1106号、1-1111号（共计8套）房产的商品房买卖合同，且未支付相应房款，该合同无效。本院依职权调取被告烟台市福山天府房地产开发有限公司与被告柳艳妮签订的商品房买卖合同八份，分别是：合同一（合同编号为烟房预字2007096第353号）：签订时间为2011年9月22日，购买位于福山区永达街1001号2层202号房产，单价为2700元/平方米，总价为145908元；合同二（合同编号为烟房预字2007096第354号）：签订时间为2011年9月22日，购买位于福山区永达街1001号2层204号房产，单价为2750元/平方米，总价为105955元；合同三（合同编号为烟房预字2007096第355号）：签订时间为2011年9月22日，购买位于福山区永达街1001号11层225号房产，单价为2700元/平方米，总价为63126元；合同四（合同编号为烟房预字2007096第356号）：签订时间为2011年9月22日，购买位于福山区永达街1001号11层226号房产，单价为2700元/平方米，总价为63126元；合同五（合同编号为烟房预字2007096第357号）：签订时间为2011年9月22日，购买位于福山区永达街1001号11层1106号房产，单价为2800元/平方米，总价为161056元；合同六（合同编号为烟房预字2007096第358号）：签订时间为2011年9月22日，购买位于福山区永达街1001号11层1102号房产，单价为2800元/平方米，总价为157136元；合同七（合同编号为烟房预字2007096第359号）：签订时间为2011年9月22日，购买位于福山区永达街1001号2层227号房产，单价为2700元/平方米，总价为145908元；合同八（合同编号为烟房预字2007096第360号）：签订时间为2011年9月22日，购买位于福山区永达街1001号11层1111号房产，单价为2800元/平方米，总价为161056元。上述八份商品房买卖合同均附被告烟台市福山天府房地产开发有限公司出具山东省烟台市房地产企业预收收款收据联复印件一份及商品房销（预）售合同备案申请审批表一份。经质证，原告对商品房买卖合同及收款收据真实性无异议，但是对双方合同的合法性提出异议，认为无法确认该合同是否由被告柳艳妮所签；从合同约定单价为2700元/平方米、2800元/平方米等，明显违反市场规律，因为涉案房产当时住宅价格为3000元/平方米，涉案房产均为网点房，系销售价格明显过低，严重侵害原告的利益，主观恶意明显；此外，被告柳艳妮并没有实际履行该合同约定的付款义务，合同系双方伪造的。原告为证明其异议主张，提供其自行制作的“富豪格林小镇”分户销售明细表一份，证明当时的普通商品房的均价为3000元/平方米。2016年6月15日，本院对被告烟台市福山天府房地产开发有限公司委托代理人吕宗杰进行调查。吕宗杰在调查中称，我公司曾经有涉案房产的购房款账目，但因人员调整，具体情况无法落实，无法提供证据证明我公司已实际收到涉案房产的购房款。经质证，原告认为被告烟台市福山天府房地产开发有限公司委托代理人陈述内容不成立，其无法提供具体账目也可以证明被告柳艳妮未向被告烟台市福山天府房地产开发有限公司支付过购房款，双方主观上存在恶意串通。另查，涉案房产至今未办理房产产权登记，现空置，且房屋钥匙在原告处，至今未交付。以上事实，有原告提供的《合作开发合同》、《确认书》、民事判决书、销售明细表，本院调取的商品房买卖合同、收款收据、审批表及调查笔录、庭审笔录等在案为凭。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。原告、被告烟台市福山天府房产开发有限公司、山东宏洋粮油乳业有限公司签订《合作开发合同书》及原告与被告烟台市福山天府房地产开发有限公司签订《确认书》是当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，均应为合法有效，故原告对“富豪格林小镇”项目全部房产享有民事权益。被告烟台市福山天府房地产开发有限公司与被告柳艳妮于2011年9月22日就涉案房产签订商品房买卖合同八份，但是并未告知原告，可以认定被告烟台市福山天府房地产开发有限公司的上述行为具有明显的恶意。同时，纵观被告烟台市福山天府房产开发有限公司与被告柳艳妮就涉案房产的买卖过程，依据本院调取的收款收据复印件，虽然形式上被告柳艳妮支付了购房款，但是被告烟台市福山天府房地产开发有限公司、被告柳艳妮在购买价格不菲的房屋后（共计8套、总金额为1003271元），却未向本院提供其他实际支付购房款的证据。此外，涉案房产自2011年起均未交付，至今空置。个人出资购房系生活中的重大事件，按理应当审慎处理，但被告柳艳妮的上述行为不合常理，依据现有证据本院无法确认被告柳艳妮是出于善意而购买涉案房产。综上，被告烟台市福山天府房产开发有限公司与被告柳艳妮就涉案房产的买卖系恶意串通，损害了原告的利益。现原告主张要求确认被告烟台市福山天府房地产开发有限公司与被告柳艳妮签订的购买“富豪格林小镇”项目1-202号、1-204号、1-225号、1-226号、1-227号、1-1102号、1-1106号、1-1111号（共计8套）房产的商品房买卖合同无效的请求，于法有据，予以支持。现涉案房产未交付且空置，二被告未实际占有，故原告主张要求二被告返还涉案房产的请求，无事实依据，不予支持。二被告经本院合法传唤无正当理由，未到庭，依法承担相应的不利法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告烟台市福山天府房地产开发有限公司与被告柳艳妮于2011年9月22日签订的购买“富豪格林小镇”项目1-202号、1-204号、1-225号、1-226号、1-227号、1-1102号、1-1106号、1-1111号（共计8套）房产的商品房买卖合同无效。驳回原告山东金福投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费15520元，保全费5000元，合计20520元，由被告烟台市福山天府房地产开发有限公司、被告柳艳妮共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  陈春生审 判 员  李 玮人民陪审员  邹积东二〇一六年六月二十日书 记 员  吕秀琴