上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初9942号原告：陈英，女，1971年11月17日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：何杰，上海火鑫律师事务所律师。被告：李文行，男，1968年7月11日生，汉族，住河北省沧州市。第三人：雷家荣，女，1971年5月30日生，汉族，住安徽省六安市裕安区固镇镇六合村王郢组。原告陈英诉被告李文行房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，本院根据被告李文行的申请，追加雷家荣作为第三人参加诉讼，并于2019年8月21日公开开庭进行审理。后因案情复杂，本院依法于2019年10月9日裁定将本案转为普通程序，组成合议庭于2020年1月7日公开开庭进行了审理,原告陈英的委托诉讼代理人何杰到庭参加了诉讼，被告李文行及第三人雷家荣到庭参加了第一次庭审，第二次庭审经传票传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈英向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方于2018年10月15日签订的就上海市奉贤区南奉公路XXX号房屋的《旅馆转让协议》中涉及到原、被告之间的房屋租赁关系于2019年5月5日(起诉立案日)解除；2、判令被告立即搬离上述房屋；3、判令被告支付原告自2019年5月5日起至实际搬离日止按人民币8,333元/月标准计算的占有使用费。事实和理由：原告与第三人雷家荣于2015年1月2日签订《旅馆转让协议》，双方约定上海市奉贤区南奉公路XXX号房屋租金一年一付,每年的租金为80,000元。合同签订后，双方积极履行各自的合同义务。2018年10月15日，被告代替第三人继续执行原先的合同。经双方协商一致，将房屋租赁的时间变更为2019年1月5日起至2024年1月5日止，租金为100,000元一年一付。合同签订后，被告仅支付了一个月的租金，剩余的租金不愿意支付。且被告在没有原告同意的情况下，要将房屋整体再出租。2019年1月24日，原告向被告发出《律师函》，解除了双方的房屋租赁合同。现原告认为，被告至今未支付剩余租金，且经催告仍不履行，已构成根本性违约，原告为维护其合法权益，故诉至本院。被告李文行辩称，1、系争房屋之前由雷家荣在经营旅馆生意，2018年10月15日在征得房东陈英同意后，雷家荣将旅馆转让给被告，被告向雷家荣支付了转让费210,000元，自己在接手旅馆后未对旅馆进行过装修；2、2019年2月之前的租金已经支付给了房东陈英，原告起诉后就不再支付租金，现原告起诉要求解除原、被告之间的房屋租赁合同，必须先由原告将上述转让费退给被告才同意解除，如果不退还就不同意搬离也不愿意解除；3、系争房屋里面还停放着一辆电瓶车(电瓶车也不要了)，其他的东西原来就有的，任由原告处置，房屋钥匙还在被告这里，在原告没有退转让费之前，原告不能使用系争房屋。第三人雷家荣述称，1、涉案旅馆(紫竹林旅馆)最初由第三人从原告处转来，支付给原告转让费270,000元，包括旅馆里的设备设施、与旅馆经营相关的物品、营业执照、装修等，还有晾衣杆、违章搭建的棚子(现已拆除)等。2、2018年10月15日，第三人在征得房东同意后，将涉案旅馆转让给了被告，双方签订合同后，被告就向第三人支付了转让费200,000元、押金10,000元，总共210,000元，转让给被告后就将旅馆钥匙、营业执照等一并交由被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，即原告提供的原告的身份证复印件及被告的人口信息查询证明、系争房屋的照片、上海市房地产权证、上海市公安局奉贤分局南桥派出所出具的《门牌号变更证明(告知联)》及案外人孙永兴出具的情况说明、原告与第三人签订的《旅馆转让协议》、原、被告签订的补充协议(注明)及上海市奉贤区南桥镇紫竹林旅馆的企业信用信息公示报告、及本院依职权去现场拍摄的系争房屋照片，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认并在卷佐证。对于原告提供的《律师函》，本院认为，原告未能进一步提供证据证明已送达给被告，与本案缺乏关联性，故对本案不具有证明力。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月2日，原告陈英(甲方、转让方)与第三人雷家荣(乙方、受让方)签订《旅馆转让协议》一份，合同约定：甲方将上海市奉贤区南桥镇紫竹旅馆(个体户、注册地址上海市奉贤区南桥镇南奉公路曙光小区2幢278号)转让给乙方，旅馆面积分为上下两层，面积约为350平方米，乙方已经实地考察过；旅馆现有干洗机一台、脱水机一台、空调、热水器、床等全部的与旅馆经营相关的设备设施及营业执照和装修一并转让给乙方，转让费为270,000元，乙方在2015年1月3日前通过银行转账方式一次性支付；旅馆转让给乙方后，旅馆所占的房屋由甲方出租给乙方使用，租赁期限暂定6年，自2015年1月6日至2021年1月5日止，租赁期满前三个月，乙方如要求继续租赁经营的，必须在租赁期满前三个月以书面形式通知甲方，经协商甲方同意后，重新签订续租合同；乙方受让旅馆租赁房屋后，保证只能用于合法经营旅馆用，不得从事非法经营事务，不得擅自改作其他经营用；租金支付方式：2015年1月6日至2018年1月5日期间，年租金为80,000元，2018年1月6日至2021年1月5日期间，年租金为100,000元，租金一年一付，先付后用，每年12月31日前一次性支付下一年度的租金；转让期间因经营发生的水、电等全部费用及税金由乙方承担，乙方保证按时足额支付；转让期限内，旅馆内的维修维护全部由乙方负责，乙方保证旅馆内的设施设备安全，旅客的安全责任全部由乙方承担，室外的房屋漏水维修由甲方承担；……本合同签订后，乙方因自己无法经营的，可以再转让和再转租给其他人经营，本协议对新的旅馆所有人继续有效，但乙方要事先以书面形式告知甲方并且再次转让的租赁时间不得超过双方已有的租赁期间，否则乙方再次转让行为无效，乙方要向甲方承担相应的责任。……乙方在2015年1月6日前支付甲方保证金10,000元，乙方退租时，如对房屋没有损坏且不欠水电费、物业费、税费等，甲方无息退还；如有房屋损坏或未缴纳费税的，甲方有权从中扣除相应的钱款，不足可以继续追讨……。落款处甲方签字：陈英，乙方签字：雷家荣。合同签订后，第三人向原告支付了转让费270,000元，并支付保证金10,000元，之后第三人雷家荣实际取得了旅馆租赁房屋经营旅馆生意。2018年10月15日，原告陈英(甲方)与被告李文行(乙方)签订名为“注明”的协议一份，主要内容为：乙方李文行与房东陈英双方协商决定按原合同执行，自2019年元月5日起，乙方李文行经营五年租金每年100,000元(2019年元月5日至2024年元月5日)，到期再次协商。落款处甲方签字：陈英，乙方签字：李文行。上述协议签订后，被告按约向原告陈英支付了截止2019年2月的租金，之后就不再向原告支付租金。原告在向被告李文行发出《律师函》遭到退信无法与被告取得联系的情况下，无奈为维护其合法权益，故诉至本院。另查明，1、上海市奉贤区南桥镇紫竹林旅馆经工商登记为个体工商户，经营者为陈英，经营场所为上海市奉贤区南桥镇南奉公路XXX号。2、系争房屋的产权人为孙永兴(原告前夫)，孙永兴表示同意由原告陈英出面出租系争房屋，该房屋房产证地址上海市南桥镇南奉公路XXX-XXX号，现变更为上海市奉贤区南桥镇南奉公路8922、8924、8926号。3、原告确认：被告李文行已向其支付了2019年2月前的租金。4、第三人雷家荣确认：其向被告收取过保证金10,000元，说好直接让房东将保证金退还给被告。审理中,为本案审理需要,通知原、被告及第三人于2019年11月8日就上海市奉贤区南奉公路XXX号房屋(紫竹林旅馆)进行现场勘查，原告的委托诉讼代理人到场，但被告李文行及第三人雷家荣均未到场，导致本院无法进入该房屋实地查看旅馆的设备设施、物品等情况。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与第三人雷家荣以及原告与被告签订的《旅馆转让协议》及“注明”中涉及到原告与被告之间针对系争房屋的房屋租赁关系的约定系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，双方均应恪守履行。房屋租赁合同中出租人的主要合同义务为交付房屋，承租人的主要合同义务为支付租金。本案中，原告已按约交付涉案房屋，然被告租金仅支付到2019年2月，后续便拖欠租金，被告拖欠租金的行为违反双方合同约定，原告有权解除合同。关于合同解除时间，原告提供的《律师函》未有效送达给被告，故本院依法确认本案起诉状副本送达给被告李文行之日即2019年7月1日为合同解除日。合同解除后，被告李文行理应搬离系争房屋将房屋交还给原告。对于保证金10,000元，依法应由原告退还给被告。对于原告诉讼主张被告欠付的2019年5月5日起至实际搬离日止的租金及占有使用费，于法有据，本院予以支持，其中2018年5月5日至2018年7月1日期间共计58天的租金经计算为15,890元，自2018年7月2日起至实际搬离日止的占有使用费，应按原、被告双方约定的100,000元/年标准计收。另，对于被告提出的要求原告退还转让费的辩解意见，本院经审理查明属于被告与第三人之间的法律关系，不属于本案审理范围，被告可依法另行处理。此外，被告李文行及第三人雷家荣第二次庭审中经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对其享有的诉讼权利和答辩权利的放弃，应自行承担相应不理的法律后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告陈英与被告李文行2018年10月25日签订的《旅馆转让协议》中就上海市奉贤区南奉公路XXX号房屋租赁关系及《注明》于2019年7月1日解除；二、被告李文行于本判决生效之日起十日内搬离现坐落于上海市奉贤区南桥镇南奉公路XXX号房屋并交还给原告陈英；三、被告李文行于本判决生效之日起十日内支付原告陈英自2019年5月5日起至2019年7月1日止的租金15,890元；四、被告李文行于本判决生效之日起十日内支付原告陈英自2019年7月2日起至实际搬离日止，按100,000元/年标准计算的占有使用费；五、原告陈英于本判决生效之日起十日内退还被告李文行保证金10,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费197元，由被告李文行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  唐军芳审 判 员  沈 磊人民陪审员  戴新荣二〇二〇年一月二十二日书 记 员  崔 宁附：相关法律条文一、《中国人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。