陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)陕01民终1151号上诉人（原审被告）：苏文剧，男，1950年9月4日出生，汉族，住福建省晋江市。委托诉讼代理人：卜文通，陕西维秉律师事务所律师。委托诉讼代理人：余炜斌，陕西维秉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李振国，男，1964年6月13日出生，汉族，长庆油田技术监测中心干部，住西安市未央区。委托诉讼代理人：赵芳云，陕西方强律师事务所律师。原审第三人：西安喜乐豪地产营销策划有限公司第一分公司。住所地：西安市经济技术开发区凤城九路白桦林居34幢5单元50101室。法定代表人：黄新洁，该公司总经理。委托诉讼代理人：张朝兵，陕西锦园律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵乐环，陕西锦园律师事务所律师。上诉人苏文剧与被上诉人李振国及原审第三人西安喜乐豪地产营销策划有限公司第一分公司（以下简称喜乐豪分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2018)陕0112民初7911号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。苏文剧上诉请求：l、撤销西安市未央区人民法院(2018)陕0112民初7911号民事判决，改判驳回李振国诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用李振国负担。3、中止本案的审理。事实与理由：原审法院超出李振国诉讼请求进行审查，审判程序违法。涉案《房屋买卖三方合同》因喜乐豪分公司存在欺诈行为，该合同在约定期限内根本不可能履行，且在苏文剧发出《解除合同通知书》时，因政策原因导致合同不能履行，李振国也未依约向苏文剧支付房屋转让款，苏文剧有权解除涉案合同，原审法院以涉案合同在目前情况下能够继续履行为由判决苏文剧解除行为无效，没有任何事实和法律依据，本案应当依法改判。一、涉案《房屋买卖三方合同》系在喜乐豪分公司欺诈，李振国刻意隐瞒，导致苏文剧在违背真实意思下签订，喜乐豪分公司及李振国存在严重过错。二、涉案《房屋买卖三方合同》在合同约定的期限内根本不可能履行，苏文剧向李振国及喜乐豪分公司发出《解除合同通知书》有充分依据，该解除行为完全合法，原审法院超出李振国原审诉请审理，程序错误，同时以涉案合同在目前情况下能够继续履行为由判决苏文剧解除行为无效，没有任何事实和法律依据。三、因李振国原审诉请要求确认苏文剧解除行为无效，应依法按照苏文剧解除行为发生时相关政策审查苏文剧解除行为是否合法，至于涉案房屋现在是否具备交易条件，与本案无关，原审法院以涉案合同在目前情况下能够继续履行为由判决苏文剧解除行为无效，没有任何事实和法律依据。四、苏文剧就涉案《房屋买卖三方合同》，因合同目的根本不能实现，同时也满足合同约定的解除条件，苏文剧有权依法依约解除涉案合同，原审法院认为苏文剧合同目的可以实现，属于事实认定错误。因苏文剧、李振国、喜乐豪分公司关于确认合同效力一案，正在未央区法院审理中，故请求贵院依法对本案中止审理。李振国辩称：一、关于苏文剧主张不知道限购政策从而欺诈的问题：李振国要提请苏文剧注意的是，本案涉及的并非是“限购政策”，而是“限售政策”。本案所涉“限售政策”限制的是对方的房子什么时候能卖的问题，而不是限制李振国什么时候能买房的问题。对方因急需用钱，所以才违反“限售政策”，与李振国签订《房屋买卖三方合同》，并且三方约定等符合过户条件时为李振国办理过户。苏文剧在拿到200万房款应急后，在案涉房屋符合过户条件后，竟然以他自身违反“限售政策”为由要求解除合同。按照苏文剧的说法，即使存在欺诈，那也是苏文剧在实施欺诈。况且，欺诈并不构成合同解除的事由。二、关于苏文剧主张合同目的无法实现的问题：苏文剧卖房的合同目的是取得房屋价款的所有权，合同签订后，李振国已累计向苏文剧支付了200万元房款，且就剩余房款也在付款期限届满前全部筹足并多次向苏文剧催告支付，在苏文剧拒绝受领的情况下将存折卡提存至中介公司，所以苏文剧取得房屋价款所有权的合同目的已经完全实现，其无权以合同目的无法实现为由单方解除合同，一审认定完全正确。三、苏文剧要求解除合同的理由是“因为限售政策，自己没办法在书面合同体现的时间内履行义务”，但其作为房屋出卖方，无论是根据法律规定还是合同约定，办理产权过户都是其主要合同义务，其无法在书面合同体现的时间内履行义务，李振国有权放弃追究亦可给出宽限期。但苏文剧作为覆行义务的一方，其无权以自己没有在合同约定的期限内履行义务而解除合同。因为《合同法》第94条规定的是“守约方的单方解除权”，苏文剧作为违约方无权要求解除合同。二、苏文剧将房屋卖于李振国后，又于2018年3月8日通过其他中介公司在“安居客二手房网站”将上述房屋以380万元的价格挂牌、再次对外公开售卖。由此，对方单方解除合同的真实原因为房价上涨，苏文剧无权以合同履行过程中房价出现波动就单方解除合同。三、根据现行有效的房产交易政策（网签满三年或取得房产证满两年具备交易条件），案涉房屋于2016年10月份就已经完全符合过户条件，李振国亦具有购房资格，案涉房屋买卖三方合同不存在任何继续履行的障碍。综上所述，一审法院认定案件事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。喜乐豪分公司辩称：1、关于苏文剧一直指责中介公司欺诈、隐瞒客观事实签署合同的事实，苏文剧搞错了基本事实，李振国并不是受限购政策影响，李振国是符合购买条件的，恰巧签订合同时苏文剧出售的房屋符合当时的限售政策问题，并不能上市交易，但是基于苏文剧的儿子苏荣愿急于用钱，而李振国愿意在限购政策松动之后办理手续，所以，中介将房屋符合限售政策影响一事告诉李振国之后，李振国同意购买涉案房屋，三方才签订了买卖协议，合同签订后李振国按照约定累计向苏文剧支付200万元购房款，但此时恰逢房屋价格上涨，苏文剧的儿子苏荣愿才拒绝办理后续的过户手续，而且剩余购房款之所以没有支付至资金监管账户，是因为办理资金监管必须要有买卖双方签的资金监管协议，而李振国和中介公司多次催促苏文剧，但是苏文剧拒绝签订资金监管协议，才导致剩余的购房款没有支付给苏文剧，而此后李振国为了避免纠纷，将剩余购房款支付给中介公司的账户之内。根据最新的西安市限购政策，案涉房屋已经不再受限售政策影响，可以正常办理过户手续。综上所述，中介公司不存在所谓的欺诈，即使是欺诈也是苏文剧存在欺诈行为，其无权解除合同，更无权以所谓的欺诈为由撤销该合同。李振国向一审法院起诉请求：判令苏文剧单方解除《房屋买卖合同》的行为无效；本案诉讼费由苏文剧承担。一审法院认定事实：2017年10月27日，李振国（乙方）与苏文剧（甲方）及喜乐豪分公司（丙方）签订房屋买卖三方合同约定，甲方将位于西安市经济技术开发区的房屋出售给乙方，建筑面积185.23㎡，房屋所有权证号：字第1100118007-10-30-11503-1，车位证号：1100118007-10-44-7F112-1；房屋未抵押、未出租；房屋成交价339万元，包括大修基金，地下车位：经开区凤城九路南侧44幢7单元7F112室，乙方采用一次性全额付款方式，乙方应于2017年10月27日向甲方支付60万元，作为乙方购买甲方房产的首付款，上述款项和剩余房款共计339万元，双方应于办理资金监管手续当日存入以上房产交易结算资金专用账户；经甲乙双方协商一致同意，乙方应于2017年11月15日之前支付给甲方购房款共计140万元整，剩余房款乙方应于2018年3月31日之前存入资金监管账户；甲方应于办理房屋过户手续当日前将该房屋交付乙方；甲乙双方应在2018年3月31日之前办理房屋产权转移登记手续等。签订合同当天，李振国支付苏文剧定金60万元，2017年11月15日，李振国通过其妻子黄亚珍昆仑银行的账户向苏文剧转账支付130万元，通过中国建设银行向苏文剧转账支付10万元，以上共计200万元。2018年4月23日，苏文剧向李振国发出解除合同通知书，载明：“李振国：2017年10月27日我们在西安喜乐豪房地产营销策划有限公司第一分公司签订《房屋买卖三方合同》，将我的白桦林间30幢1单元11503号房屋出售给你，现因西安喜乐豪房地产营销策划有限公司第一分公司违反西安市限购政策及操作流程，导致网签无法办理，资金监管账户无法开设，你也未在合同约定的时间（2018年3月31日前）将剩余房款存入资金监管账户。房屋权属转移登记手续也无法在合同约定的2018年3月31日前办理，导致合同无法履行，故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定及《房屋买卖三方合同》第十一条之规定，特通知贵方解除《房屋买卖三方合同》等，通知人：苏文剧，2018年4月23日。”李振国对苏文剧发出的解除合同通知书不予认可。2018年5月3日，李振国诉至法院要求确认苏文剧解除合同行为无效。一审法院总结本案争议的焦点是苏文剧发出的解除合同通知书是否有效。庭审中，苏文剧明确发出解除合同通知书的原因是涉案房屋违反了西安市限购政策，李振国没有购房资格，李振国没有按照约定支付剩余房款。第一、本案争议的西安市限购政策问题。李振国称苏文剧出售房屋时明知不符合限购政策，提交喜乐豪分公司出具的签约说明予以证明，苏文剧不予认可，称喜乐豪分公司并未告知其不符合限购政策，其不是西安人，在福建居住，不清楚西安市的限购政策，到3月31日无法过户，其去找喜乐豪分公司时知其政策变了；李振国还称其与苏文剧口头约定若不符合限购政策，可等到2018年10月份政策松动时再办理过户，苏文剧不予认可，称其并未与李振国口头约定过，喜乐豪分公司予以认可，称当时确实是如此约定。另，李振国提交的苏文剧与开发商签订商品房买卖合同时间是2013年10月21日，房产证载明登记时间为2015年5月5日，距离李振国、苏文剧签订房屋买卖三方合同的时间2017年10月27日，不满5年，不符合签约时的限购政策。2018年6月23日，西安市人民政府发布《西安市人民政府办公厅关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》对之前的限购政策调整为：“…限购区域内已购买或新购买的商品住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》上的，方可上市交易…”，截止诉讼期间，本案所涉房屋网签已经满5年，不动产登记已经满3年，符合2018年6月23日限购政策要求。双方对2018年6月23日限购政策适用无法达成一致意见，李振国称应适用新的限购政策，苏文剧不予认可，称2018年6月23日限购政策对生效前已经进行的房屋买卖行为没有溯及力。第二，本案争议的李振国购房资格问题。双方对李振国的西安市户口无异议，唯对李振国名下已有房产存在争议，李振国称其名下目前只有一套房产，购房时名下有两套房屋，未央湖有一套，白桦林间有一套，在与苏文剧签订房屋买卖三方合同后将未央湖的房屋出售，2017年11月8日办理的网签，2017年11月15日完成过户，并提交资金监管协议予以证明。苏文剧对资金监管协议的真实性、证明目的均不认可，称李振国与其签订合同时名下有两套房屋，购买涉案房屋已经是第三套房屋，李振国没有购房资格。第三，房款的支付问题，对李振国为何没有按照合同约定支付剩余购房款的问题，李振国称开设资金监管账户需要双方配合，苏文剧一直不配合，资金监管账户无法设立，况且剩余房款金额较大，需要苏文剧到场出具材料其才能支付房款。苏文剧不予认可，称其出具的委托书中载明其账号，付款途径是通畅的。庭审中，李振国还提交中国建设银行银行卡照片、结婚证、王金兰（李振国岳母）的身份证、王金兰出具的情况说明、中国建设银行银行流水，证明其于2018年3月21日筹足剩余房款，苏文剧出售房屋取得价款的合同目的随时可以实现；苏文剧称银行流水与本案无关，王金兰的存款与本案无关。再有，起诉前李振国申请财产保全，本院作出的（2018）陕0112财保154号民事裁定书裁定对苏文剧名下的银行账户存款339万元予以冻结或对其他同等价值财产予以查封、扣押。本院依法主持调解，李振国、苏文剧及喜乐豪分公司各持己见，致使调解未果。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。合同签订后，当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中，李振国、苏文剧及喜乐豪分公司签订的房屋买卖三方合同不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，应严格履行。本案争议的焦点是苏文剧向李振国发出的解除合同通知书的效力问题。苏文剧向李振国发出解除合同通知书的主要原因是本次交易不符合限购政策，按照李振国、苏文剧签订合同时的西安市限购政策，签订合同时涉案房屋确实不符合限购政策。但在合同履行中，西安市限购政策已经进行了调整，涉案房屋目前符合西安市限购政策，可上市交易。李振国、苏文剧签订房屋买卖三方合同的目的是为了完成房屋买卖交易，李振国获得房屋所有权，苏文剧获得对价，以目前限购政策而言，本次交易在政策层面不存在障碍，苏文剧的合同目的可以实现。苏文剧辩称新政策没有溯及力，国家政策与法律不同，苏文剧将法律的溯及力扩大至政策层面，无任何法律及法理依据，故对辩称不予采信。况且，李振国已经向苏文剧支付了200万元购房款，履行了大部分的合同义务，剩余房款已经备齐，苏文剧获取对价不存在障碍。对于李振国的购房资格问题，李振国是西安市户口，已经将其名下一套房屋出售，故李振国具有购房资格。综上，李振国、苏文剧签订的房屋买卖合同具备履行条件，合同目的可以实现，苏文剧向李振国发出解除合同通知书于法无据，于理不合，与事实不符，应属无效。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条，第九十四条，第九十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：被告苏文剧单方解除原、被告及第三人签订的《房屋买卖三方合同》行为无效。案件受理费100元（原告已预交），由被告苏文剧负担。被告负担部分于本判决生效之日起十日内支付原告。本院二审查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，苏文剧、李振国、喜乐豪分公司订立的涉案合同符合意思自治原则，不违反法律、行政法规的禁止性规定，有效成立。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。西安市人民政府制定的政策属于地方性行政法规的范畴，不在考量合同效力的行政法规范畴内，影响合同效力的行政法规为国务院制定的行政法规。且涉案合同无我国合同法第五十二条规定的合同无效的情形。故涉案合同为有效合同。在合同履行期间，苏文剧向李振国、喜乐豪分公司发出通知，主张解除合同，不符合合同约定及法律规定，李振国诉请苏文剧解除涉案合同的行为无效，一审法院判决支持李振国的诉讼请求并无不当且未超出李振国的诉请范围，本院予以支持。苏文剧关于中止本案诉讼的理由，不符合法律规定，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，苏文剧的上诉理由不成立，上诉请求不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，苏文剧已预交，由苏文剧负担。本判决为终审判决。审判长 王 宏审判员 侯新省审判员 张 伟二〇一九年十月十八日书记员 宁 越