广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1133号上诉人（原审被告）：阳江市阳珠投资建设有限公司。住所地：广东省阳江市体育路****。法定代表人：林说妹,该公司经理。委托诉讼代理人：许祺祥，广东德良（阳江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓婷，广东德良（阳江）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈秋琴，女，1990年5月23日出生，汉族，住广东省深圳市。上诉人阳江市阳珠投资建设有限公司（以下简称阳珠投资公司）因与被上诉人陈秋琴商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2019年4月23日作出的（2019）粤1702民初1212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。阳珠投资公司上诉请求：（一）撤销一审判决，改判阳珠投资公司退还办证费11424元给陈秋琴；（二）本案诉讼费由陈秋琴承担。事实与理由：一、阳珠投资公司不存在逾期办证的事实，不需要承担违约责任。在商品房买卖合同关系中，阳珠投资公司作为出卖方就办证问题履行的是协助义务。在阳珠投资公司积极为陈秋琴办理权属登记手续的过程中，陈秋琴没有提供相应的委托手续给阳珠投资公司，致使房屋至今未能办理不动产权证及他项权证。如陈秋琴要自行办理不动产权证及他项权证，必须签订《承诺书》，承诺在签订《承诺书》之日起60日内办理好上述两证。因为陈秋琴是通过银行按揭方式支付购房款，阳珠投资公司提供了阶段性担保，担保期间至涉案房屋办理好不动产权证及他项权证并交付给银行时止，且阳珠投资公司还为陈秋琴的贷款行为提供了交易房屋款项百分之五的保证金。但陈秋琴拒绝签订《承诺书》，致使阳珠投资公司的阶段性担保期无限延长，阳珠投资公司享有不安抗辩权。在涉案房屋所在的楼盘，除了陈秋琴之外的其余业主均已办好不动产权证及他项权证。因此，无论是由阳珠投资公司协助陈秋琴还是陈秋琴自行办理不动产权证及他项权证，阳珠投资公司已尽义务，不存在过错也没有违约行为，陈秋琴应对其怠于履行自身义务的行为承担责任。因此，一审判决阳珠投资公司应支付逾期办证违约金380.79元给陈秋琴，属于认定事实错误。二、一审判决阳珠投资公司应支付办证费的利息给陈秋琴缺乏法律依据和合同依据。办证费是陈秋琴自愿交付给阳珠投资公司，双方就办证费事宜没有约定利息；再者，阳珠投资公司收取的办证费用仅是代为保管性质，而且是为了陈秋琴的利益。如果仍要阳珠投资公司因此承担办证费的利息，从根本上损害了阳珠投资公司的利益，显失公平。陈秋琴辩称：一审认定事实清楚，判决依法有据，请求驳回上诉，维持原判。一、阳珠投资公司没有在合同约定时间为陈秋琴办理不动产权证及他项权证，构成违约，应退还办证费用并支付违约金。1.陈秋琴一直积极配合办理不动产权证，至今未能办理产权证的根本原因是阳珠投资公司乱收费。阳珠投资公司要求陈秋琴签署《委托书》并交纳400元劳务费，而该费用不属于合同约定的相关办证费用，也不属于合理费用，故陈秋琴拒绝签署《委托书》。阳珠投资公司明确表示不签署《委托书》，不缴纳400元劳务费就不能办理房产证。根据《商品房销售管理办法》第三十四条和《城市房地产开发经济管理条例》第三十二条规定，办理房产证是房地产开发企业的法定义务，不能因为其他原因而免除。即使陈秋琴不支付所谓的劳务费400元，阳珠投资公司也应为陈秋琴办理房产证。2.陈秋琴在2018年10月28日到金源名轩售楼处办理房产证手续时才被告知需要签署《委托书》并交纳劳务费400元，且阳珠投资公司在陈秋琴不知情的情况下将400元作为代理费交给第三方，侵犯了陈秋琴的知情权。3.由于阳珠投资公司乱收费的现象，被业主投诉到消费者协会，相关行政法规人员介入调查后，阳珠投资公司退还了劳务费和其他不合理费用。之后阳珠投资公司便要求业主签署《委托书》并强调“自愿交纳肆佰元劳务费“，使所谓的“劳务费”变得“合理化”。4.陈琴秋直至一审第一次开庭才知道阳珠投资公司提及的《承诺书》,在阳珠投资公司拒绝为陈秋琴办理不动产权证，陈秋琴要求退还办证费用自行办理时，阳珠投资公司也从未出示《承诺书》。同时，陈秋琴对《承诺书》中每天300元违约金表示质疑，与《商品房买卖合同（预售）》约定的违约金条款差之千里。二、阳珠投资公司应退还陈秋琴办证费用并支付相应的利息。陈秋琴于2016年11月10日已经交纳了办证费和公共维修基金共17790元给阳珠投资公司，阳珠投资公司至今未为陈秋琴办理不动产权证，应退还办证费用11424元，且逾期办证后阳珠投资公司还继续占用陈秋琴已支付的办证费，根据公平原则和诚实信用原则，阳珠投资公司应计付相应利息给陈秋琴，一审判决公平公正。陈秋琴向一审法院起诉请求：1.判令阳珠投资公司立即退还陈秋琴办证费用17790元并从2016年11月10日起至今按照中国人民银行同期贷款利率支付的利息；2.判令阳珠投资公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金（按照已付房款的日万分之零点一计算，从2016年12月31日计至办理房屋所有权证之日止）；3.阳珠投资公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年12月29日，陈秋琴（买受人）与阳珠投资公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：阳珠投资公司将位于阳江市江城区xxx路xxx小区xxx房出售给陈秋琴，建筑面积共93.07平方米；该商品房为预售商品房，总价款为380792元；付款方式为贷款方式付款，买受人应当于2016年12月29日前支付首期房价款95792元，余款285000元向出卖人指定的按揭银行申请贷款支付；关于交付房屋的约定：出卖人应当在2016年12月30日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告的商品房交付给买受人；第二十条关于房屋登记的约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.85%计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。合同还约定了其他条款。陈秋琴和阳珠投资公司均在合同上签名盖章予以确认。2016年12月31日，陈琴秋（买受人）与阳珠投资公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）补充协议》，其中该协议第二条关于房屋登记的约定（对本合同第二十条的补充）内容如下：双方同意将本合同第二十条第（二）款所列“因出卖人的原因，买受人未能在该房屋交付之日起90日内取得该房屋的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理”中的90日延长至720日。补充协议还约定了其他条款。陈秋琴和阳珠投资公司均在补充协议上签名盖章予以确认。另查明，陈秋琴于2016年11月10日支付了代收办房产证费11424元，公共维修基金6366元，共17790元给阳珠投资公司。陈秋琴也按合同约定付清全部购房款共380792元给阳珠投资公司。涉案房屋于2017年5月8日交付给陈秋琴。再查明，涉案房屋已于2018年1月31日办理了不动产权证书【粤（2018）阳江市不动产权第0xxx号】，权利人是阳珠投资公司。在诉讼中，阳珠投资公司提交了涉案房屋的住宅专用维修资金专用对账簿，拟证明其代陈秋琴缴交了房屋维修基金6366元，及一份涉案房屋代理费400元的收据，拟证明阳珠投资公司已从预收陈秋琴的办证费用中支付400元办证服务费给第三方，由第三方代陈秋琴办理不动产权证及他项权证，但陈秋琴称对此份收据不知情，认为该费用应由阳珠投资公司支付。此后，陈秋琴认为阳珠投资公司未按约定履行办证义务，遂向一审法院提起本案的诉讼。一审法院认为：陈秋琴与阳珠投资公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同（预售）补充协议》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。对于陈秋琴请求阳珠投资公司支付逾期办理不动产权证违约金问题。依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同（预售）补充协议》的约定，涉案商品房最迟交付时间是2016年12月30日，阳珠投资公司未能举证证明其在最后交房之日后的720天内，即2018年12月21日前陈秋琴取得该商品房的房屋所有权证书，故认定阳珠投资公司已构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，阳珠投资公司应按合同约定支付违约金给陈秋琴，故逾期办证违约金应从2018年12月22日起计至本案一审庭审辩论终结之日（2019年4月1日）止，对此后的逾期办证违约金，陈秋琴可另行主张。因此，阳珠投资公司应支付逾期办证违约金380.79元（380792元×0.001%×100天）给陈秋琴。对于陈秋琴请求退还代缴办证税费17790元及利息问题，由于阳珠投资公司逾期办证，构成违约，现陈秋琴主张阳珠投资公司退还代缴办证税费，并无不妥，应予以采纳。故阳珠投资公司应扣减其已为办证支出的必要合理费用后，将剩余费用退还给陈秋琴。阳珠投资公司主张其已代陈秋琴支付了涉案房屋代理费400元，该费用不属于合同约定的相关费用，也不属于合理费用，应不予采纳，至于阳珠投资公司代陈秋琴缴交了的房屋维修基金6366元，有其提供的住宅专用维修资金专用对账簿为证，应予以采信。本案扣减阳珠投资公司已支出的房屋维修基金6366元，阳珠投资公司应退还剩余办证费11424元（17790元-6366元）给陈秋琴。至于该款的利息问题，虽然陈秋琴是自愿交付该款项给阳珠投资公司，但阳珠投资公司逾期办证后占用陈秋琴支付的办证费期间，根据公平原则和诚实信用原则，阳珠投资公司应计付相应利息给陈秋琴。依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条、《商品房买卖合同（预售）补充协议》第二条的约定，阳珠投资公司应在2016年12月30日前将涉案房屋交付给陈秋琴，陈秋琴应在此后的720天内即2018年12月21日前履行合同约定的办证义务，故阳珠投资公司应自2018年12月22日起至其付清剩余办证费给陈秋琴时止，以11424元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息给陈秋琴。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，作出判决：一、限阳珠投资公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金380.79元给陈秋琴；二、限阳珠投资公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费11424元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2018年12月22日起计至付清时止）给陈秋琴；三、驳回陈秋琴的其他诉讼请求。一审案件受理费124元，由陈秋琴负担43元，阳珠投资公司负担81元。二审中，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：万方公司出具的《委托书》主要内容为：“本人是金源名轩幢号业主，现委托阳江市江城区汇城房地产咨询服务中心办理此物业的办理产权证事宜，并自愿交纳肆佰元劳务费。委托人：身份证号：日期：”。万方公司出具的《承诺书》主要内容为：“本人自行办理金源名轩幢房的产权证，并向阳江市阳珠投资建设有限公司承诺如下事项：一、自签订本承诺书之日起60天（工作日）内办理好该房的不动产权证书及银行抵押相关的一切手续。二、签订本承诺书同时再签订委托书一份，委托由阳江市阳珠投资建设有限公司员工刘精简领取该房的不动产权证书，并送达银行。三、因开发公司已和银行签订按揭担保协议，如我本人在承诺时间内未能办理好该不动产权证书及该房产银行抵押相关的一切手续，逾期则向开发商交纳300元/天违约金。四、本承诺书具有法律效力。五、以下办证资料原件已由本人领取，如有遗失由本人承担一切责任，与阳江市阳珠投资建设有限公司无关。1、不动产登记申请审批表壹份（盖公司公章）2、不动产登记询问笔录壹份3、办理转移登记当事人当面签名一览表壹份4、买卖合同壹份5、质量保证书壹份6、办证联发票壹份7、物业维修资金壹份8、权属壹份六、附委托领取不动产权证书一份承诺人：日期：年月日”。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，双方当事人对一审判决阳珠投资公司应退还办证费11424元给陈秋琴没有异议，应予确认。综合双方当事人的诉辩，本案争议的焦点问题是，一、阳珠投资公司是否存在逾期办证的违约行为，应否计付逾期办证违约金给陈秋琴；二、阳珠投资公司应否支付尚未退还的办证费的利息给陈秋琴。关于争议焦点一，《商品房销售管理办法》第三十四条第三款规定：“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”陈秋琴与阳珠投资公司签订的《商品房买卖合同（预售）》亦约定双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因此，阳珠投资公司协助陈秋琴完成涉案房产的产权登记手续，既是阳珠投资公司的法定义务，也是阳珠投资公司的合同义务。虽然阳珠投资公司曾通知陈秋琴办理产权登记手续，但在陈秋琴按通知办理手续时，阳珠投资公司要求陈秋琴签署《委托书》并要求陈秋琴交纳400元劳务费；在陈秋琴拒绝交纳该400元劳务费时，阳珠投资公司又提出陈秋琴可自行办理产权登记手续，但陈秋琴需要签署《承诺书》，承诺陈秋琴如果在期限内“未能办理好该不动产权证书及该房产银行抵押相关的一切手续，逾期则向开发商交纳300元/天违约金”。无论是阳珠投资公司要求陈秋琴交纳400元劳务费，还是要求陈秋琴签署《承诺书》，承诺陈秋琴如果未在期限内办理完毕产权登记手续就要违约责任的行为，均超过了双方合同的约定，亦未经陈秋琴同意，陈秋琴有权予以拒绝，且陈秋琴主张阳珠投资公司从未出具过《承诺书》要求其签署。阳珠投资公司主张要求陈秋琴签署《承诺书》是在行使不安抗辩权，但阳珠投资公司没有提供证据证明陈秋琴存在《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”规定的情形，按照该条第二款“当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”的规定，阳珠投资公司应承担相应违约责任。因此，造成涉案商品房至今未能完成产权登记手续的原因在阳珠投资公司，一审认定阳珠投资公司构成逾期办证违约，并判决阳珠投资公司应支付逾期办证违约金380.79元给陈秋琴，处理正确，本院予以维持。关于争议焦点二，由于阳珠投资公司在合同约定的期限未能协助陈秋琴办理完毕涉案商品房的产权登记手续，造成涉案商品房至今未能登记至陈秋琴名下的原因在于阳珠投资公司。故一审判决阳珠投资公司在合同约定的办证期间届满之次日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付其尚未退还给陈秋琴办证费的利息给陈秋琴，处理并无不当，本院予以维持。综上所述，阳珠投资公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由阳江市阳珠投资建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 龙 飘审判员 何桂霞审判员 莫怡华二〇一九年十月九日法官助理詹礼迪书记员刘小颜附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。