铜川市王益区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0202民初476号 原告:铜川国有华盛盐业有限公司,住所地铜川市王益区大同路4号。 法定代表人：韩士功，董事长。 委托诉讼代理人：闵菊花，陕西秦中律师事务所律师。 被告：程桂枝，女，1962年9月7日生，汉族，铜川市针织厂退休职工，住铜川市印台区。 原告铜川国有华盛盐业有限公司（以下简称华盛公司）与被告程桂枝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2019年9月30日依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告盐业公司委托诉讼代理人闵菊花与被告程桂枝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华盛公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令依法解除原被告签订的《铜川市盐业大酒店租赁合同》，并返还租赁物；2、判令被告支付房屋租赁费403831元（时间为2017年元月至2019年6月底）；3、判令被告支付诉讼期间至租赁物返还时止期间的房屋租赁费每月9000元（起止时间为2019年7月至归还之日时止）；4、判令被告承担违约金50000元；5、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求“判令被告支付房屋租赁费403831元（时间为2017年元月至2019年6月底）”为“判令被告支付房屋租赁费382813元（时间为2017年元月至2019年6月底）”。原告变更第三项诉讼请求“判令被告支付诉讼期间至租赁物返还时止期间的房屋租赁费每月9000元（从2019年7月至归还之日时止）”为“判令被告支付诉讼期间至租赁物返还时止期间的房屋占用费每月9000元（从2019年7月到实际腾空之日）”。事实与理由：2015年6月30日，原被告签订了《铜川市盐业大酒店租赁合同》，合同约定：一、甲方（原告）将坐落于王益区大同路四号一、二楼餐饮部，建筑面积723㎡，承租给乙方（被告）经营；二、租赁期限为五年即2015年7月1日至2020年6月30日止；三、租赁费每月9000，按月支付房租。乙方负责偿还原四川汇所所欠甲方房租及水电费292813元，还款计划按三方调解协议内容履行；四、违约承担违约金5万元。乙方必须按时交纳水电费，否则甲方有权停水、停电，超过30日，甲方有权解除合同。在合同履行过程中，被告不能按合同约定履行义务，长期拖欠租赁费，2019年被告彻底停业，原告多次找被告协商，要求解除双方签订的合同，但被告认为该地段为棚改区，要求按拆迁政策对其进行补偿。原告不是拆迁主体单位，无法满足被告的要求，因此被告即不经营，也不缴纳租赁费，拒不向原告返还租赁物。由于被告的行为严重的损害了原告的合法利益，给原告造成了巨大的经济损失，故为了维护原告的合法利益，今特向贵院起诉，请贵院查明事实，秉公而断。 程桂枝辩称，1、原告没有给其下发解除通知书，在2019年4月20日收到的是律师函，律师函上写的解除合同，10日内腾空房屋并恢复原状。2、与原告签订合同时已经进行棚户区改造了，原告存在合同欺诈，应当赔偿损失，故不同意原告的诉讼请求。 华盛公司为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1、《铜川市盐业大酒店租赁合同》一份及《三方协议》一份，证明双方租赁关系的事实以及被告拖欠租赁费违约的事实。 2、《律师函》一份，证明由于被告违约，原告向被告发出了解除合同通知。 3、保证书、承诺书、申请书、催款通知书、收款收据，证明被告欠租赁费382813元（2017年-2019年6月底，2019年7月至今租金未付）以及被告书面保证、承诺按期缴纳租赁费。 4、《公司登记基本情况》，证明原告名称由陕西省铜川市盐业总公司变更为铜川国有华盛盐业有限公司。 5、《被告程桂枝欠费明细表》，2015年6月至2019年6月，证明被告到2019年6月底实际欠费382813元。 程桂枝为支持其抗辩理由，向本院提交以下证据： 1、《铜川市盐业大酒店租赁合同》一份及《三方协议》一份，证明与原告的合同关系。 2、铜川市发展改革委员会铜发改投资（2015）110号“关于铜川市盐业道东加气站片区棚户区改造项目建议书的批复”，证明在合同签订前涉案租赁房屋已经被列为棚改区改造项目。 3、从铜川政府网站下载的《2017年铜川市保障性安居工程建设计划》，证明涉案房屋所在片区不但是有政策，而且政策已经正在实施，文件上有实施单位。 4、从铜川市自然资源局网站下载的《铜川市人民政府不动产登记局注销不动产权证书公告》，证明200多户签订拆迁协议后已经搬走，盐业公司也在拆迁范围内。 5、2018年11月20日《铜川市人民政府关于进一步加快棚户区改造工作的实施意见》，证明原告在改造范围，文件中规定关于对棚户区拆迁改造的赔偿。 上述原、被告证据，本院当庭组织双方当事人进行了质证，对双方无争议的原告证据1、2、4，被告证据1、5，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告证据3，被告认为欠款数额不对。本院认为，租赁费欠款数额应按双方提供的票据据实核算。 原告证据5，被告认为2015年与2016年不欠房租，2017年开始欠房租。本院认为欠费应按双方提供的票据核算。 被告证据2，原告称不知道情况。本院认为,该文件仅确定了盐业道东加气站片区棚户区改造项目，涉案租赁物至今未拆迁。 被告证据3，原告认为自己不是拆迁主体，棚户区改造对原告单位及租赁户没有影响，本院认为，该文件确定了建设计划，未涉及本案涉案租赁物。 被告证据4，原告称不知情，本院认为，该公告中涉及了盐业公司1#、2#住宅楼的拆迁安置住户。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年6月30日，铜川市盐业总公司（以下简称盐业公司）（甲方）与程桂枝（乙方）签订了《铜川市盐业大酒店租赁合同》，约定盐业公司将盐业大酒店一、二层餐饮部（建筑面积723㎡），出租给程桂枝经营，租赁期限五年，2015年7月1日至2020年6月30日止，租赁费每月9000，按月支付房租。双方还约定，程桂枝负责偿还原四川会所欠盐业公司房租、水电费292813元，还款计划按三方调解协议内容履行。乙方必须按时缴纳以上费用及水电费，不得拖欠，否则，甲方有权对乙方停水、停电，超过30日甲方有权解除合同，收回房屋。合同另约定了违约金为50000元。同日，盐业公司、铜川市王益区福泰来四川会馆（以下简称四川会馆）、程桂枝签订了《三方协议》，约定四川会馆所欠盐业公司房租、水电费292813元由程桂枝负责支付。合同签订后，程桂枝经营泡馍馆。2016年8月30日，程桂枝对欠费向盐业公司书面承诺还款计划。2017年6月5日，程桂枝对欠费向盐业公司书面承诺清偿三个月房租。2018年6月14日，程桂枝对欠费向盐业公司书面承诺还款计划。2018年8月31日，盐业公司向程桂枝发出《催款通知书》，对所欠房租320831元进行催收。2019年2月25日，盐业公司再向程桂枝发出《催收租赁费通知书》，对其截止2019年2月所欠房租367831元再次催收。同年4月8日，华盛公司向程桂枝发出了《律师函》，要求解除与程桂枝于2015年6月30日签订的《铜川市盐业大酒店租赁合同》，并要求程桂枝返还租赁物及支付欠费385831元与违约金50000元。程桂枝于2019年4月19日签收。同年4月29日，程桂枝复函认为，应对其因棚户区改造搬迁进行赔偿，否则不同意解除合同。双方协商无果形成本案诉争。 程桂枝经营泡馍馆期间，2017年全年应交房租108000元，实际缴纳房租56000元，开始拖欠房租。2018年全年应交房租108000元，实际缴纳房租23000元。2018年11月20日，程桂枝缴纳房租4000元后，未再向盐业公司缴纳房租。2019年1月，程桂枝停止经营泡馍店。2019年上半年，应交房租54000元，程桂枝未交纳。至2019年6月30日，程桂枝欠租赁费及其他费用合计382813元。 2015年4月4日，铜川市发改委发布铜发改投资（2015）110号“关于铜川市盐道东加气站片区棚户区改造项目建议书的批复”，同意对“铜川市盐道东加气站片区棚户区改造项目”进行项目可行性研究。该项目涉及棚户区居民965户。截止目前，本案涉案租赁房屋未被拆迁改造。 2019年1月14日，陕西省铜川市盐业总公司于名称变更为铜川国有华盛盐业有限公司。 本院认为，我国合同法第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原被告签订了合法有效的租赁合同，均应依约全面履行各自合同义务，但被告在2018年11月20日交纳最后一笔租赁费后再未向原告交纳租赁费，已超过双方约定的30日，显属违约，解除合同的条件成就。原告按照双方约定的解除合同的条件“超过30日甲方有权解除合同”，于2019年4月8日向被告发出解除合同的律师函通知，该律师函于2019年4月19日到达被告时发生合同解除的法律后果，本院依法予以确认，原告请求解除合同的主张，不再处理。原告请求返还租赁物、支付合同解除前房屋租赁费的主张，合法有据，予以支持。双方合同解除后，被告仍占用租赁物，应以双方约定的房租的标准还应向原告支付实际占用期间的费用。被告从2017年即开始拖欠原告租赁费构成违约，应承担本案违约责任，应向原告支付合同约定的50000元违约金。经庭审双方核算对账，至2019年6月被告欠费382813元，本院予以确认。庭审中，被告抗辩涉案租赁物在双方签订合同时已进行了棚户区改造，原告隐瞒棚户区改造的事实属于欺诈，如不拆迁赔偿就不同意解除合同的意见，没有事实依据，也于法无据，不予采信。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、九十七条的规定，判决如下： 一、被告程桂枝于本判决生效之日起十日内将坐落于铜川市王益区大同路4号盐业大酒店一、二楼餐饮部返还给原告铜川国有华盛盐业有限公司。 二、被告程桂枝于本判决生效之日起十日内一次性向原告铜川国有华盛盐业有限公司支付2017年1月至2019年6月租赁费、房屋占用费等费用382813元以及从2019年7月1日起至返还租赁物之日止期间按照每月9000元计算的实际占用费。 三、被告程桂枝于本判决生效后十日内一次性向原告铜川国有华盛盐业有限公司支付违约金50000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8243元，由被告程桂枝负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至陕西省铜川市中级人民法院。 审 判 长  王遂成 人民陪审员  张晓娟 人民陪审员  王永红 二〇一九年十二月十一日 书 记 员  石玉倩