四川省大邑县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0129民初778号 原告：成都中铁巴登巴登温泉投资开发有限公司，住所地大邑县花水湾镇温泉社区。 法定代表人：刘斌，董事长。 委托诉讼代理人：陈银银，四川中豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冉春红，四川中豪律师事务所律师。 被告：丁俐，女，汉族，住四川省隆昌县。 委托诉讼代理人：张攀，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王开华，丁俐之丈夫。 第三人：成都艾美达健康咨询有限公司，住所地成都市锦江区人民东路。 法定代表人：潘永修，职务不祥。 原告成都中铁巴登巴登温泉投资开发有限公司（以下简称巴登公司）与被告丁俐、第三人成都艾美达健康咨询有限公司（以下简称艾美达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序，后因案情复杂转为普通程序，公开开庭进行审理，原告巴登公司的委托诉讼代理人陈银银、冉春红，被告丁俐的委托诉讼代理人张攀、王开华到庭参加诉讼。第三人艾美达公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告巴登公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付购房款185,538.00元及逾期付款违约金70,593.50元，合计256,131.50元（暂计至2019年6月20日，此后以拖欠款项为基数按日万分之八计算至所有款项付清之日止）；第二次庭审中原告将违约金调整为按年利率24%计算。 事实与理由：2015年5月20日，原告与被告签署《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发的位于成都市大邑县花水湾国际度假区房屋，总价款为人民币371076.00元，被告应于《商品房买卖合同》及补充协议签订之日一次性支付首付款185538.00元，剩余购房款185538.00元分五期支付，被告应于2016年至2020年每年4月30日起5日内分别支付37107.60元。《商品房买卖合同》第九条约定，如被告逾期付款超过15日，原告同意继续履行合同的，合同继续履行；自约定的应付款期限届满次日起至实际支付款之日止，被告按日向原告计付应付款万分之八的违约金，并于实际支付应付款日向原告支付违约金。但合同签订以后被告在支付首付款185538.00元后，未再支付剩余购房款，且经原告多次催告，被告仍拒绝支付。原告为维护合法权益，特提起诉讼。 被告丁俐辩称：1.原告的主张不符合约定，付款义务应由艾美达公司承担。截至开庭之日，该付款时间尚未达到合同约定的被告最终的付款期限，之前的付款义务应由艾美达公司承担。根据原被告签订的商品房买卖合同及补充协议第一条第二款，签订合同当日一次性支付购房款的一半，剩余一半购房款被告应当在五年内付清，现尚未达到期限，被告有权拒绝支付余款。2.被告与艾美达公司尚未解除委托管理关系，在委托管理期限内，根据被告与艾美达公司签订的《委托管理合同》第三条约定，委托管理期限是2015年5月20日至2025年5月20日。根据三方签订的备忘录约定，被告的付款责任只有原告证明艾美达公司应支付的收益不足以抵消当期被告应支付的购房款的前提下，被告方才需要向原告支付购房款，但目前巴登公司未提供证据证明，被告有权拒绝向巴登公司支付购房款。3.三方签订备忘录后，艾美达公司与巴登公司从未向被告发送过结算信息。4.根据备忘录第二条，如果艾美达公司将当年收益充抵购房款后剩余部分，艾美达公司应当将剩余收益支付给被告。现根据被告流水记录，被告自2015年5月20日至2020年4月2日，未收到任何款项，但出现有以个人名义支付的相关款项11,105.21元，若艾美达公司有证据证明系其支付，则能证明其处于盈利状态。 第三人艾美达公司未到庭参加诉讼，也未向法庭提供证据及答辩意见。 原告巴登公司为支持其诉讼请求，向本院提交的证据材料有：1.原被告身份信息，拟证明原被告主体适格；2.原被告于2015年2月6日签订的商品房买卖合同、买卖合同附件及补充协议一份，拟证明被告应于2016年5月5日、2017年5月5日、2018年5月5日、2019年5月5日向巴登公司分别支付购房款37,107.60元，但其至今未支付，被告逾期超过15日的，巴登公司同意继续履行合同，被告应按日向巴登公司支付逾期应付款万分之八的违约金；3.川中豪（2017）律函字第107号律师函一份、关于尽快履行付款义务的通知一份、川中豪（2019）律函字第035号律师函一份，拟证明原告通过律师函、催告函的形式，多次催告被告支付到期购房款并承担违约金，但被告仍然拒绝支付；4.银行流水回单三份，拟证明艾美达公司已将房屋托管收益支付给了被告。 被告丁俐发表如下质证意见：对证据一的三性无异议。对证据二的真实性合法性无异议，对其关联性有异议，虽然原告在补充协议有关于被告支付购房款的期限有明确约定，但被告与原告在签订合同当日也与艾美达公司签订备忘录，该备忘录对有关支付购房款的方式作了变更。对证据三的真实性合法性无异议，对关联性有异议，被告收到的律师函仅限于2019年5月17日原告所邮寄川中豪（2019）律函字第035号律师函。对证据四关联性有异议，原告所述该份回单证明艾美达公司向被告支付托管收益，是案外人王俊波代为支付，附言内容被告作为收款人不清楚，被告在自己打印的银行流水中没有看到附言，故被告认为所收取的王俊波的转账，如由艾美达公司支付，说明艾美达公司有盈利，该转账是艾美达公司在根据备忘录约定支付完购房款后支付给被告的剩余收益；该证据来源于艾美达公司而非原告，故其来源不明，真实性合法性存疑。 被告丁俐为反驳对方的诉讼请求，支持自己的请求，向本院提交的证据材料有： 1.原被告于2015年2月6日签订的商品房买卖合同、合同附件及补充协议，拟证明被告最终付款期限为2020年5月5日，在此之前被告应支付的购房款按备忘录的约定应先由艾美达公司承担责任；2.委托经营管理合同一份，拟证明被告与艾美达公司存在委托关系，委托经营管理的期限为2015年5月20日至2025年5月20日；3.备忘录一份，拟证明委托管理期限内，被告的付款责任只有原告证明艾美达公司应支付的收益不足以抵消当期被告应支付的购房款的前提下，被告才向原告支付购房款；4.银行收款流水一份，拟证明被告收到王俊波于2015年11月16日、2015年12月22日、2016年1月9日三次共支付款项11,105.21元，若艾美达公司证实王俊波受其指示付款，按备忘录约定此收益间接证明艾美达公司在2015年有盈利，从而有能力履行备忘录约定的支付购房款义务；5.峰景1108号业主王忠诚收集的有关1108号房在2015年6月至2018年7月的实际收益明细电子台账一份，拟证明艾美达公司在此期间可能处于盈利状态；6.（2019）川0129民初733号庭审笔录复印件一份，拟证明巴登公司对艾美达公司有影响力。 原告巴登公司发表如下质证意见：对证据一的真实性合法性无异议，对关联性有异议，补充协议第一条第二款明确约定被告的付款方式为分期付款，被告应当按期付款而不是被告所说的最终付款日为2020年5月5日，在合同约定付款日期的情况下，被告应当按照付款日期付款，根据合同法第167条规定，现被告逾期支付的款项超过合同总价款的五分之一，原告有权要求被告支付全部购房款。对证据二非原告签订，对其三性不发表意见；即使该合同真实，基于合同的相对性，艾美达公司是否支付被告收益不影响原告要求被告支付购房款并承担违约责任。对证据三的真实性合法性无异议，对其关联性有异议，该证据仅约定了被告房屋托管租金的支付方式，并没有约定被告将其收取租金的债权转移至原告，该证据第四条约定，被告房屋经营状况与原告无关，被告不得以此为由拒绝缴纳分期付款。事实上，该备忘录签订后，艾美达公司直接向被告支付了托管收益，原告未收取过该收益，该备忘录并没有实际履行。对证据四的真实性合法性无异议，对关联性有异议，这三笔转款是由艾美达公司直接支付给被告的，备注里详细说明是由艾美达公司支付的租金收益，恰好证实是由艾美达公司直接将托管收益支付给了被告，原告从未收取过被告的房屋托管收益。对证据五的三性不发表意见，非案涉房屋，即使按照备忘录约定，被告房屋的经营状况与原告无关，仍然应承担违约责任。对证据六与本案无关，艾美达公司在庭上的陈述是其单方面陈述，原告方不予认可；且合同是被告与艾美达公司所签订，原告没有义务证明艾美达公司的经营状况和向艾美达公司催收托管收益。 第三人艾美达公司经本院合法传唤未到庭，视为其放弃举证、质证、答辩等权利。 对各方当事人无异议的证据，本院予以确认；对有异议的证据，本院作如下分析认定。 关于原告巴登公司提交的证据：被告对证据二的真实性和合法性予以认可，本院予以采信；对其关联性，本院将综合全案证据予以认定。对证据三，被告认可2019年5月17日原告所邮寄川中豪（2019）律函字第035号律师函，本院予以确认；对于川中豪（2017）律函字第107号律师函、关于尽快履行付款义务的通知，被告不予认可，也没有其他证据予以佐证，且其快递单上没有显示寄出日期、收到日期及签名，本院不予采信。对证据四，被告已经收到相应款项后没有明确提出异议，视为其认可第三人艾美达公司的转款行为；至于没有看到附言，以及通过什么方式转款、艾美达公司是否盈利，均不影响其收到房屋托管收益的事实。 关于被告丁俐提交的证据：对证据一，原告对其真实性和合法性无异议，本院予以认可；对其关联性，本院将结合全案材料综合认定。对证据二，原告不予认可，且其为被告与案外人签订，其托管收益与缴纳购房款并承担违约责任没有直接联系。对证据三、四，原告对其真实性合法性无异议，对其关联性，本院将结合全案材料综合认定。对证据五，原告对其三性不发表意见，且非案涉房屋，该房屋的经营状况与缴纳房款并承担违约责任无直接关联。对证据六，没有得到对方认可且未生效的案件的庭审笔录不能直接作为定案依据。 根据各方当事人的诉辩意见及各方证据，本院归纳本案无争议的事实为： 一、2015年5月20日，原被告签订《商品房买卖合同》，对双方权利义务等事项进行约定。主要涉及条款为： 第三条：该商品房总价款371,076.00元； 第五条：买受人采取分期付款方式付款； 第九条：按照逾期时间……（1）逾期在十五日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人计付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款日之当日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过十五日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起七日内按累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，然后出卖人退还买受人全部已付款。出卖人同意继续履行的，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人计付逾期应付款万分之八的违约金，并于实际支付应付款日当日向出卖人支付违约金。 二、2015年5月20日，原被告签订补充协议，对《商品房买卖合同》中的未尽事项进行约定。主要涉及条款为： 第一条：该房屋总价款为人民币371,076.00元。买受人应于签订《商品房买卖合同》及本补充协议之日起，一次性向出卖人付清全部首付款（总价的50%）185,538.00元，余款在签约之日起（不超过交房前）分别于2016年4月30日、2017年4月30日、2018年4月30日、2019年4月30日、2020年4月30日起五日内支付10%即人民币37,107.60元。 第二条：买受人选择分期付款方式的，买受人已详细了解分期付款的有关规定，买受人特做出如下承诺：……2.买受人应按与出卖人约定的付款时间向出卖人补齐余款。若逾期15日（自通知之日起）不到出卖人的销售中心补齐每批次的余款，出卖人有权选择下列任意一种方式处理：（1）合同继续履行，从逾期之日起按日收取总房款5‰的违约金；（2）解除本合同，买受人承担购房款20%的违约金，并赔偿所造成的出卖人损失，出卖人可以从买受人支付的房款中扣除违约金。 第八条：1.因本合同及补充协议履行所发出的包括但不限于通知等文件均应采用传真、挂号邮件、EMS特快专递等方式。除本合同或补充协议另有约定外，上述书面文件送达到买受人在签署本合同时预留的或事后书面通知的通讯地址/或代收人处即为有效送达。……3.……如用信件发出，以人手交递日为送达日，或寄出后的第七天（从寄出当日的第二天开始计算）视为送达日。 三、2015年5月20日，原告（甲方）、被告（乙方）、第三人艾美达公司（丙方）签订《备忘录》，主要涉及条款为： 1.对于托管合同项下乙方应获得的委托管理收益，乙方同意委托丙方直接支付给甲方指定账户，用于冲抵乙方应缴纳的分期房款； 2.丙方向甲方支付后，若当年度的委托管理收益与乙方应缴分期房款冲抵后仍有盈余的，丙方应当将剩余部分按照托管合同约定支付给乙方；若冲抵后不足以缴纳当年乙方应缴分期房款的，不足部分乙方应当按照购房协议及补充协议约定按时进行支付，否则乙方应当按照该两份协议的约定承担相应的违约责任。 3.若乙方当年的委托管理收益不足以支付分期房款且乙方拒绝缴纳不足部分的，丙方应当按照本备忘录的约定持续甲方支付委托管理收益，直至乙方的应交房款及违约金付清之日止。乙方的房款及违约金（如有）全部支付完毕前，丙方不得向乙方直接支付委托管理收益。 4.乙方房屋经营状况与甲方无关，乙方不得以此为由拒绝缴纳分期房款，否则甲方有权按照购房协议及补充协议的约定向乙方追究违约责任并从丙方支付的委托管理收益中予以扣除。 四、被告丁俐已向原告巴登公司支付首付款185,538.00元，剩余购房款185,538.00元未支付。 另查明： 一、2015年5月20日，被告丁俐（甲方）与第三人艾美达公司（乙方）签订《委托管理合同》，主要涉及条款为： 1.第三条：委托管理期限自2015年5月20日起至2025年5月20日止。 2.第四条：委托经营管理收益为保底回报和收益分成两部分组成。其中保底回报为：托管房屋在委托经营期间每年年化托管物业总投入的4%，乙方均摊到每季度后于每季度末（季度末次月7个工作日内）支付至甲方指定银行账号内。收益分成为：被告将托管房屋期间的经营收入扣除税金（营业税金及附加等企业经营应缴纳税费）后与甲方五五分成，甲方分成部分扣除已收到的保底回报后的差额即为受托物业的年终收益分成，收益分成于每年年末（年末次月7个工作日内）一次性支付至甲方指定银行账号内。 3.第七条第二款第二项：托管期间，乙方对托管房屋享有唯一、排他性代理权和经营权；乙方应依法经营，自负盈亏。 4.第八条第二款第二项：如乙方未按本协议约定支付甲方收益，每天按应付款的万分之二向甲方支付违约金；逾期超过三个月时，甲方有权单方面解除本协议。 二、2015年8月18日，被告向王俊波支付19，645.20元；2015年11月16日、2015年12月22日、2016年1月9日，王俊波分别向被告支付2，019.13元、4，543.04元、4，543.04元，共计11,105.21元。 原告巴登公司与被告丁俐双方主要争议的焦点为：被告是否应当按照约定向原告支付购房款，被告是否违约，是否应当承担违约责任。 本院认为，原告巴登公司与被告丁俐之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》等内容，是双方真实意思表示，依法具有法律效力，双方都应该自觉遵守并认真履行。 关于支付购房款的问题。本院认为，《商品房买卖合同》及《补充协议》明确约定了被告付款期限及金额，根据《中华人民共和国合同法》第一百五十九条“买受人应当按照约定的数额支付价款”、第一百六十一条“买受人应当按照约定的时间支付价款”、第一百六十七条“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同”的规定，对于原告巴登公司要求被告支付购房款的诉讼请求，本院予以支持。原被告约定购房总价款为371,076.00元，被告已向原告实际支付首付款185,538.00元，剩余185,538.00元未支付，因此丁俐应向原告支付剩余购房款185,538.00元。 关于违约责任的问题。本院认为：1.根据补充协议第二条“……若逾期15日（自通知之日起）不到出卖人的销售中心补齐每批次的余款，出卖人有权选择下列任意一种方式处理：（1）合同继续履行，从逾期之日起按日收取总房款5‰的违约金；（2）解除本合同，买受人承担购房款20%的违约金，并赔偿所造成的出卖人损失，出卖人可以从买受人支付的房款中扣除违约金”约定，原告主张被告支付购房款和违约金，即为选择的合同继续履行；同时被告也未对此提出异议，视为双方认可按继续履行合同处理。2.《商品房买卖合同》第九条明确约定“……合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人计付逾期应付款万分之八的违约金，并于实际支付应付款日当日向出卖人支付违约金”；补充协议第一条明确约定买受人向出卖人支付余款的时间分别为2016年4月30日、2017年4月30日、2018年4月30日、2019年4月30日、2020年4月30日起五日内，因此，对于被告“剩余一半购房款被告应当在五年内付清，现尚未达到期限，被告有权拒绝支付余款”的辩论意见，本院不予采信。3.虽然《备忘录》有“对于托管合同项下乙方应获得的委托管理收益，乙方同意委托丙方直接支付给甲方指定账户，用于冲抵乙方应缴纳的分期房款”及“丙方向甲方支付后，若当年度的委托管理收益与乙方应缴分期房款冲抵后仍有盈余的，丙方应当将剩余部分按照托管合同约定支付给乙方”的约定，但该约定既没有免除被告支付购房款的责任，也没有免除被告对于艾美达公司支付款项的监督、催促责任，因此，对于原告要求被告承担违约责任的请求，本院予以支持。4.即使按照被告“备忘录是买卖合同与补充协议的补充与变更”的意见，根据《中华人民共和国合同法》第六十五条“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”的规定，不论第三人艾美达公司是否应当向原告支付购房款，在艾美达公司没有向巴登公司支付款项的情况下，被告丁俐均应当承担违约责任。5.根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告没有按约定时间向原告支付相应购房款，应当承担相应违约责任。 关于违约金的计算问题。本院认为：1.根据《商品房买卖合同》第九条（2）约定，被告承担违约金的履行日期为自约定的应付款期限届满之次日起。2.补充协议第一条明确约定买受人向出卖人支付余款的时间分别为2016年、2017年、2018年、2019年、2020年每年4月30日起五日内，因此被告对于2016年、2017年、2018年、2019年、2020年违约责任的承担起算日期分别确定为2016年5月5日、2017年5月5日、2018年5月5日、2019年5月5日、2020年5月5日5日。3.被告的违约造成原告的损失主要体现为资金利息，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对于丁俐应支付的违约金以实际造成的损失为基数上浮30%计算。实际损失的计算方法为：以37,107.60元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2016年5月5日起计算至2019年8月19日止；以37,107.60元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2017年5月5日起计算至2019年8月19日止；以37,107.60元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2018年5月5日起计算至2019年8月19日止；以37,107.60元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2019年5月5日起计算至2019年8月19日止；以148,430.40元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止；以37,107.60元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年5月5日起计算至实际履行完毕之日止。 关于三方签订的备忘录及委托管理收益问题。本院认为：1.备忘录“对于托管合同项下乙方应获得的委托管理收益，乙方同意委托丙方直接支付给甲方指定账户”的约定，针对的是委托管理收益而非购房款；同时，该约定的只是支付方式而非由丙方直接承担支付责任，因此该条款不涉及是否达到付款条件的问题，也不涉及债权债务转移。2.银行收款流水中，2015年11月16日、2015年12月22日、2016年1月9日，王俊波分别向被告支付2,019.13元、4,543.04元、4,543.04元，共计11,105.21元，但2015年8月18日，被告向王俊波支付19,645.20元，由此表明被告与王俊波之间存在资金往来，因而不能证明被告分别于2015年11月16日、2015年12月22日、2016年1月9日共收到王俊波支付的11,105.21元款项就是艾美达公司在2015年的盈利。3.基于合同的相对性，原告向被告主张购房款及违约责任，只具有提供主张购房款及违约责任的证据的义务；而被告称由于艾美达公司经营良好应当向原告支付购房款，被告则具有应当由艾美达公司付款的举证责任，因此对于被告以备忘录为依据来确定让原告举证证明被告的付款达到付款条件的辩论意见，本院不予采信。4.备忘录第四条明确约定“乙方房屋经营状况与甲方无关，乙方不得以此为由拒绝缴纳分期房款，否则甲方有权按照购房协议及补充协议的约定向乙方追究违约责任并从丙方支付的委托管理收益中予以扣除。”因此，对于被告以备忘录为依据来否定承担违约责任的辩论意见，本院不予采信。至于被告认为其与第三人艾美达公司签订了《委托管理合同》，并可以此为由向艾美达公司主张剩余部分收益，那属另外一层法律关系；如果丁俐认为其权利因此受损，可以另行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百五十九条、第一百六十一条、第一百六十七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告丁俐于本判决生效之日起十日内支付原告成都中铁巴登巴登温泉投资开发有限公司购房款185,538.00元； 二、被告丁俐向原告成都中铁巴登巴登温泉投资开发有限公司支付逾期付款违约金（计算方法为：以37,107.60元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率上浮30%自2016年5月5日起计算至2019年8月19日止；以37,107.60元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率上浮30%自2017年5月5日起计算至2019年8月19日止；以37,107.60元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率上浮30%自2018年5月5日起计算至2019年8月19日止；以37,107.60元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率上浮30%自2019年5月5日起计算至2019年8月19日止；以148,430.40元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止；以37,107.60元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%自2020年5月5日起计算至实际履行完毕之日止。）； 三、驳回原告成都中铁巴登巴登温泉投资开发有限公司其他诉讼请求。 如果被告丁俐未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5,142.00元，由被告丁俐负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  左学清 审 判 员  金忠友 人民陪审员  何玉华 二〇二〇年五月十三日 书 记 员  邓 莉