洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0302民初1719号原告（反诉被告）：陈小涛，男，1988年11月25日出生，汉族，住河南省新安县，现住洛阳市老城区。委托诉讼代理人：付联委，河南鼎大律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙书强，河南鼎大律师事务所律师。被告（反诉原告）:王晓，女，1987年1月10日出生，汉族，住河南省新安县，现住洛阳市涧西区。被告（反诉原告）:党小伟，男，1983年7月19日出生，汉族，住洛阳市涧西区。二被告共同委托诉讼代理人：李正军，北京市京师（郑州）律师事务所律师。第三人：王冰，女，1990年1月2日出生，汉族，住河南省新安县。第三人：高峰，男，1988年10月16日出生，汉族，住河南省新安县。原告陈小涛与被告王晓、党小伟，第三人王冰、高峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案。诉讼过程中，被告王晓、党小伟提起反诉，本院经审查认为符合反诉受理条件，与本案予以合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈小涛及其委托诉讼代理人付联委、孙书强，被告王晓、党小伟及二被告的共同委托诉讼代理人李正军，第三人王冰均到庭参加诉讼，第三人高峰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈小涛向本院提出诉讼请求：1.判令被告王晓、党小伟支付原告陈小涛违约金105000元；2.判令被告王晓、党小伟继续履行合同，即协助原告陈小涛办理位于洛阳市××××室的不动产过户手续；3.由被告王晓、党小伟承担本案的诉讼费等相关费用。事实和理由：陈小涛与高峰、王冰均为多年同学关系。2015年12月，经高峰、王冰介绍，陈小涛与王晓、党小伟就陈小涛购买王晓、党小伟名下位于洛阳市××××室房屋的相关事宜达成一致，随后双方于2016年1月11日签订了《经济适用房转卖协议》，并对双方的权利义务进行了约定。协议签订后同日，陈小涛即按协议约定，将第一部分房款160000元支付给王晓，王晓也将涉案房屋腾空交与陈小涛占有居住。后陈小涛又应王晓要求，提前支付房款165300元（包括按指示支付给王晓妹妹王冰及妹夫高峰的55000元）。但是，在2017年底涉案房屋具备过户条件后，经陈小涛多次催促，王晓、党小伟至今拒不配合陈小涛办理过户手续。为此，陈小涛诉至法院。被告王晓、党小伟辩称，一、陈小涛起诉的事实与实际事实不符。1.陈小涛诉状中称“2015年12月陈小涛与王晓及其丈夫党小伟就陈小涛购买二被告名下的位于洛阳市××××室房屋的相关事宜达成一致”不是事实，当时党小伟在日本打工，并未在国内，党小伟对王晓和陈小涛签订《经济适用房转卖协议》毫不知情，并且党小伟并未在《经济适用房转卖协议》上签字。2.陈小涛诉状中称“后来原告又应被告要求，提前支付房款165300元(包括按被告指示支付给王晓妹妹及妹夫，即第三人高峰及王冰的55000元)”不是事实，实际情况是：二被告并未指示陈小涛将购房款支付给第三人；2018年4月4日，党小伟银行卡收到的30000元（陈小涛转入），党小伟认为是妹夫高峰转给自己的，党小伟在扣除2500元之后又转给了高峰；2019年1月15日，党小伟银行卡收到40300元（陈小涛转入），该银行卡当时由王晓保管，第二天即2019年1月16日王晓就将40300元取出直接归还给陈小涛。王晓只认可提前收到房款70000元。二、陈小涛要求二被告继续履行合同，即协助陈小涛办理位于洛阳市××××室的不动产过户手续无事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。王晓与陈小涛签订的《经济适用房转卖协议》中并无党小伟的签字，事后也未经党小伟追认，同时根据国家七部委《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）和《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》（建保[2010]59号）文件规定“在购房人取得完全产权前，经济适用住房只能用于自住，不得出售”，故陈小涛要求二被告协助办理位于洛阳市××××室的不动产过户手续无事实和法律依据。综上，陈小涛要求王晓支付违约金105000元，过分高于造成的损失，要求人民法院予以适当减少；陈小涛要求二被告协助办理位于洛阳市××××室的不动产过户手续无事实和法律依据，请求法院依法驳回陈小涛的此项诉讼请求，以维护二被告的合法权益。反诉原告王晓、党小伟向本院提出反诉请求：1.依法确认王晓与陈小涛2016年1月11日签订的《经济适用房转卖协议》无效；2.依法判令陈小涛将其非法占有的洛阳市××××室房产归还给王晓、党小伟；3.依法判令陈小涛向王晓、党小伟支付其非法占用洛阳市××××室房产期间每月1000元的租金（从2016年1月11日到提起反诉之日租金共计47000元，提起反诉之后到陈小涛归还房产租金另行计算至陈小涛返还房屋之日）；4.本案诉讼费等费用由反诉被告陈小涛承担。事实和理由：2011年党小伟申请洛阳市经济适用住房一套，位于洛阳市××××室。2012年3月23日，党小伟和王晓领取《结婚证》，2015年9月21日领取洛阳市××××室房产证，显示为党小伟和王晓共同共有。2016年1月11日，王晓在党小伟不知情的情况下与陈小涛签订《经济适用房转卖协议》，并将该房交付给陈小涛占有并使用。党小伟、王晓认为洛阳市××××室住房为经济适用房，该住房系政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性住房。因此，认为王晓与陈小涛签订的《经济适用房转卖协议》应属无效，请求法院支持王晓、党小伟的反诉请求。反诉被告陈小涛辩称，王晓及党小伟诉称不实，应驳回该二人的反诉请求。一、王晓将涉案房屋出售给陈小涛，并在2016年1月11日与陈小涛签订《经济适用房转卖协议》，党小伟是知情并同意的，该协议应为有效。就涉案房屋的买卖事宜，陈小涛先后与王晓及其妹妹王冰、妹夫高峰协商一个多月，面谈多次。期间，王晓几次告知陈小涛，其丈夫党小伟在国外工作，不能回来，王晓已将卖房之事告诉党小伟，并征得了党小伟的同意。而且，在与陈小涛面谈时，王晓多次当场给党小伟打电话沟通情况。2018年4月4日，党小伟以有急事用钱为由，要求陈小涛提前支付房款，陈小涛向其尾号为1780的银行账户转款30000元。2019年1月15日，党小伟以到银行为涉案房屋提前还款解押为由，要求陈小涛提前支付房款，陈小涛向其尾号为1228的银行账户转款40300元。2019年7月前后，涉案房屋所在小区设立了门禁，并只对小区房屋所有权人发放门禁卡。应陈小涛要求，党小伟领取门禁卡后，于同年8月17日专门将门禁卡给陈小涛送去。2019年9月6日，党小伟让陈小涛把2018年4月4日向其支付30000元房款的转账凭证发给其核对数额。上述细节，均可证明党小伟对陈小涛购买涉案房屋并占有、居住的情况是知情并认可的。而且，如党小伟、王晓在反诉状中诉称，2016年1月11日，陈小涛与王晓签订《经济适用房转卖协议》并支付第一笔房款160000元后，即受领涉案房屋并占有、居住至今。对任何家庭而言，房屋的购买、占有、使用和收益，均非小事。但是，自2016年1月陈小涛购买并入住涉案房屋后的近3年10个月时间里，党小伟从没有对陈小涛占有、使用涉案房屋提出任何异议，期间党小伟还曾经让陈小涛一同到不动产登记中心，试图办理涉案房屋的解押手续。上述情形足以证明党小伟对其妻王晓将涉案房屋转卖给陈小涛一事是知晓并同意、认可的，本案《经济适用房转卖协议》应为有效。二、本案《经济适用房转卖协议》并未违反《中华人民共和国合同法》等法律法规的强制性规定，应为有效。本案所涉房屋为经济适用住房，系政府提供政策优惠，限定套型和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。虽然政府通过部门规章对经济适用住房的购买资格、交易时间作出相关要求，但是对于经济适用住房买卖合同的效力并无效力性强制性规定认定其无效。本案中，党小伟、王晓提出的合同无效的主张，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，且房屋已经实际交付陈小涛并由陈小涛居住多年，因此，本案《经济适用房转卖协议》应为有效。三、党小伟、王晓要求陈小涛支付租金47000元，没有任何事实根据及法律依据。陈小涛并非非法占用涉案房屋，也非租用涉案房屋，党小伟、王晓要求陈小涛每月支付1000元租金，没有任何事实根据及法律依据。综上所述，王晓及党小伟诉称不实，应驳回该二人的反诉请求。第三人王冰述称，陈小涛称给王冰打过5000元款项，王冰从未让陈小涛打钱。至于陈小涛与高峰之间的经济往来，王冰不清楚。第三人高峰未到庭，未陈述。本院经审理认定事实如下：陈小涛与王冰、高峰均系同学关系，王冰、高峰系夫妻关系（2014年6月6日登记结婚），王晓、党小伟系夫妻关系（2012年3月23日登记结婚），王冰系王晓之妹。2012年9月10日，党小伟与王晓购买位于洛阳市××××号（建筑面积为92.27㎡）经济适用房一套。2015年9月21日，党小伟与王晓办理了涉案房屋的不动产权登记手续（不动产权证号：洛房权证市字第××号）。经高峰介绍，2016年1月11日，卖方王晓（甲方）与买方陈小涛（乙方）签订《经济适用房转卖协议》一份，约定：甲方自愿将购买的坐落在洛阳市老城区经四路004号21幢1-302（建筑面积92.27㎡）房产出售给乙方；房屋总价为350000元，签订协议当日，乙方需支付甲方预付房款160000元，剩余房款190000元乙方应于过户后一并付给甲方；甲方在收到乙方支付的预付房款后，房屋转卖即成事实；到政策允许过户时，甲方或甲方的继承人应无条件积极协助乙方办理过户，过户产生的一切费用由甲乙双方共同均摊等内容。王晓、陈小涛及见证人高峰均在协议尾部签名捺印。同日，陈小涛通过银行转账方式向王晓转款160000元。王晓于同日向陈小涛出具《收据》一份，载明：“今收到陈小涛预付房款壹拾陆万元整。”协议签订后，王晓即将房屋钥匙给付陈小涛，陈小涛遂占有使用涉案房屋至今，并按时缴纳水费、电费、物业费等费用。2016年2月15日，陈小涛通过支付宝向王冰转款5000元；2018年4月4日，陈小涛通过银行转账方式向党小伟支付30000元；2019年1月15日，陈小涛通过银行转账方式向党小伟支付40300元，向王晓支付40000元。以上陈小涛共向王晓、党小伟支付房款275300元。现因王晓、党小伟不履行房屋过户手续，陈小涛诉至本院。本院认为：本案涉案房屋为经济适用房，经济适用房是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用房的购买需要经过一定审批手续，虽然政府通过部门规章对经济适用房的购买资格、交易时间作出相关要求，但是对于经济适用房买卖合同的效力并无效力性强制性规定认定其无效，且经济适用房购买满五年即可上市交易，洛阳市目前并无经济适用房回购政策规定，现涉案房产购买已满五年，可以上市交易。关于合同效力问题，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（一）第十七条第二项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，结合本案党小伟于2018年4月4日、2019年1月15日两次收到陈小涛支付的款项，可认定党小伟应当知道涉案房屋进行买卖一事，陈小涛亦有理由相信买卖涉案房屋系王晓、党小伟的共同意思表示，且为善意，综上，本案陈小涛与王晓于2016年1月11日所签订的《经济适用房转卖协议》合法有效。双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。现涉案房屋已允许上市交易，故陈小涛要求王晓、党小伟协助其办理位于洛阳市××××室房产过户手续的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于过户所需一切费用问题，因双方在《经济适用房转卖协议》第四条中约定“过户产生的一切费用由甲乙双方共同均摊”，故本案过户所产生的一切费用应由原、被告双方共同均担。关于陈小涛主张王晓、党小伟支付违约金105000元的诉讼请求，因洛阳市不动产登记中心出具的房屋业务历史信息查询单显示涉案房屋于2019年9月12日解除了权利抵押，此前尚不具备不动产权过户条件，则王晓、党小伟不存在违约行为，故对陈小涛主张违约金的该诉讼请求本院不予支持。关于购房款问题，因陈小涛共支付给王晓、党小伟购房款275300元，故陈小涛应按照协议约定，在双方办理不动产过户手续后将剩余购房款74700元（350000元-275300元）一并支付给王晓、党小伟。关于陈小涛提出支付给第三人高峰的40000元系经王晓、党小伟指定的购房款及替第三人高峰偿还的20000元信用卡款项也系购房款的主张，因王晓、党小伟对此不予认可，陈小涛提供的证据亦不能证明该主张，故对该主张本院不予采信。关于王晓、党小伟提出的各项反诉请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于王晓、党小伟提出陈小涛不具有购买经济适用房资格的抗辩理由，因陈小涛是否具有购买经济适用房资格，能否通过审批，并不影响合同本身的效力，故该抗辩理由本院不予采信。关于王晓、党小伟提出陈小涛支付给王冰的5000元并非系经其二人指定，也非购房款的抗辩主张，因王冰与王晓系亲属关系，给付时间为2016年2月15日，庭审中王冰称与陈小涛之间无经济往来，但无法说明该款项的来由，故可认定该5000元款项应系陈小涛支付王晓、党小伟的购房款，王晓、党小伟提出的该抗辩主张，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第二项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告王晓、党小伟于本判决生效之日起三十日内协助原告陈小涛办理位于洛阳市老城区经四路004号21幢1-××号房产的过户手续，过户所需一切费用由原告陈小涛与被告王晓、党小伟共同均担；二、驳回原告陈小涛的其他诉讼请求；三、驳回被告王晓、党小伟的反诉请求。案件本诉受理费1200元、保全费3020元，共计4220元，由原告陈小涛负担200元，被告王晓、党小伟负担4020元；反诉受理费488元，由被告王晓、党小伟全部负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 余 薇二〇一九年十二月二十四日书记员 蔡秀格