安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0603民初3135号 原告：淮北宏达房地产开发有限公司,住所地安徽省淮北市相山区鹰山北路。 法定代表人：何俊华,该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡峰，安徽亚星律师事务所律师。 被告：谢红岩，女，1992年2月10日出生，汉族，户籍地安徽省萧县，经常居住地安徽省淮北市相山区。 原告淮北宏达房地产开发有限公司（以下简称宏达公司）与被告谢红岩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序于2020年8月6日公开开庭进行了审理。原告宏达公司的委托诉讼代理人胡峰到庭参加诉讼，被告谢红岩经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案于2020年9月29日依法裁定转为普通程序，于2020年11月13日公开开庭进行了审理。原告宏达公司的委托诉讼代理人胡峰、被告谢红岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宏达公司向本院提出诉讼请求：1、判令谢红岩支付租金148512元，自2020年1月7日开始支付违约金至付清日止（暂计算至2020年5月6日为148512×4.35%÷12×4×2＝4306元）；2、诉讼等费用由谢红岩承担。在诉讼过程中，宏达公司将诉讼请求变更为：1、解除宏达公司与谢红岩签订的《房屋租赁合同》；2、判令谢红岩支付从2020年1月7日起暂计算2020年11月12日的租金125822.65元（租金应计算至房屋实际交还之日止）；自2020年1月7日开始支付违约金至付清日止（暂计算至2020年5月6日为148512×4.35%÷12×4×2＝4306元）；3、诉讼等费用由谢红岩承担。事实和理由：2019年5月24日宏达公司与谢红岩签订了《房屋租赁合同》，谢红岩承租了宏达公司位于淮北市相山区，租赁期限3年，自2019年7月7日开始至2022年7月6日结束。第一、二、三个租赁年的租金标准为每月28元／平方（不含税），即每年148512元。租金每年支付一次，在合同签订前一次性付清一年的租金。第二年以后的租均在每个租赁年的前一个月一次性转账付清。备注：因该客户资金紧张，第一次交半年的租金，即人民币74256元，从2020年1月7日起每次支付一年的租金。拖欠租金按照同期贷款利率的2倍收取违约金。2020年1月7日谢红岩应当支付一年的租金148512元，谢红岩没有按照约定支付租金，拖欠至今。综上，谢红岩违反合同约定，已侵犯了宏达公司的合法权益，为维护本公司合法权益，依法具状起诉，请依法判决。 谢红岩辩称，我愿意解除合同，但是当时是朱军让我去签的租赁合同，饭店的收款、经营都不是我来操作；我愿意承担责任，可是我现在无力承担宏达公司所述的全部款项，我没有工作和收入，我还带着孩子，我只能分期付款。 本院经审理认定事实如下：2019年5月24日，宏达公司（甲方）与谢红岩（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租位于淮北市相山区房屋，二楼建筑面积442平方米，租赁期3年，自2019年7月7日至2022年7月6日止，甲方提供60天免租期，免租时间为2019年5月7日至2019年7月7日；第一、二、三个租赁年的租金标准为每月28元／平方（不含税），即每年148512元；租金每年支付一次，在合同签订前一次性付清一年的租金，第二年以后的租金均在每个租赁年的前一个月一次性转账付清；备注：因乙方资金紧张，第一次交付半年的租金，即人民币74256元，从2020年1月7日起每次支付一年的租金；乙方支付1万元租赁保证金，该保证金在合同终止日（水电气等费用结清后）一次性退还；乙方逾期支付租金超过壹个月，甲方有权单方解除合同，拖欠租金按中国人民银行同期贷款利率的2倍收取违约金。签订合同当日，宏达公司将“怡和家园”12＃202号房屋交付给谢红岩，双方签署了房屋租赁合同。谢红岩向宏达公司交纳履约保证金10000元以及半年的租金74256元。至2019年11月，谢红岩应交纳第二年度租金148512元时，谢红岩未能交纳，宏达公司经催要无果提起本案诉讼。 另在本案诉讼过程中，宏达公司与谢红岩于2020年11月13日签订《解除租赁合同协议书》，约定双方自2020年11月13日解除原房屋租赁合同，谢红岩于当日将涉案房屋移交给了宏达公司。 以上事实，有宏达公司提交的房屋租赁合同、不动产权证、照片，以及当事人的陈述在卷证明，本院予以认定。 本院认为，宏达公司与谢红岩签订房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按合同约定履行。 关于解除合同。双方签订的租房合同约定，乙方逾期支付租金超过壹个月，甲方有权单方解除合同，现谢红岩拖欠租金达11个月的时间，违反双方的合同约定。鉴于宏达公司与谢红岩于2020年11月13日签订《解除租赁合同协议书》，约定双方自解除了原房屋租赁合同，谢红岩并将涉案房屋移交给了宏达公司。本院对双方解除合同的事实予以确认，鉴于双方已经协议解除了租赁合同，故宏达公司提出解除双方签订的租赁合同的诉讼请求，本院不再予以支持。 关于租金。双方签订的合同约定从2020年1月7日起每次支付一年的租金148512元，但双方已经于2020年11月13日解除了原房屋租赁合同，故租金应计算至2020年11月13日计10个月零7天的租金为126647元。双方合同解除后，谢红岩向宏达公司交纳履约保证金10000元应当冲抵租金，谢红岩应向宏达公司支付租金116647元。 关于违约金。根据合同约定，乙方逾期支付租金超过壹个月，甲方有权单方解除合同，拖欠租金按中国人民银行同期贷款利率的2倍收取违约金。故谢红岩应自2020年1月7日起以116647元本金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍支付利息至款项付清之日止；宏达公司主张的超出上述金额的违约金，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、被告谢红岩于本判决生效后十五日内向原告淮北宏达房地产开发有限公司支付租金116647元，并自2020年1月7日起以116647元本金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍支付利息至款项付清之日止； 二、驳回原告淮北宏达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2903元（变更后），由被告谢红岩负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  陈永战 人民陪审员  张文武 人民陪审员  江德侠 二〇二〇年十二月二十一日 书 记 员  张 莉 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。