上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初82544号原告：魏柏荣，男，1958年9月3日生，汉族，住上海市虹口区。原告：管琴英：女，1960年9月23日生，汉族，住上海市虹口区车站北路XXX弄XXX号XXX室。未到上列两原告共同委托诉讼代理人：姚佳慧，上海中沃律师事务所律师。被告：朱晓东，男，1974年1月15日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：黄禹波，女，1977年11月23日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：朱瑀，女，2003年2月10日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：朱福明，男，1945年7月14日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：金龙娣，女，1948年9月2日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：朱晓红，女，1971年3月4日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：陶伟华，男，1970年11月25日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：陶鸣之，女，1997年12月18日生，汉族，住上海市浦东新区。第三人：上海地产中星曹路基地开发有限公司，住所地上海市浦东新区金海路XXX号XXX室。法定代表人：孙杰。原告魏柏荣、管琴英诉被告朱晓东、黄禹波、朱瑀、朱福明、金龙娣、朱晓红、陶伟华、陶鸣之、第三人上海地产中星曹路基地开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月25公开开庭进行了审理。原告魏柏荣及其委托诉讼代理人姚佳慧、被告朱晓红、陶伟华到庭参加诉讼，被告朱晓东、黄禹波、朱瑀、朱福明、金龙娣、陶鸣之、第三人上海地产中星曹路基地开发有限公司经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告魏柏荣、管琴英向本院提出诉讼请求：1、判令第三人配合各被告将房屋产权过户至被告朱晓东名下；2、判令被告朱晓东依合同约定将房屋产权过户至原告名下；3、判令被告朱晓东依合同约定向原告支付迟延履行违约金人民币(以下币种同)30万元；4、判令被告朱晓东支付律师费6万元；5、判令各被告承担本案诉讼费、财产保全费。诉讼过程中，原告明确第1、第2项诉讼请求为，要求各被告共同配合办理房屋小产证，办理出小产证后再配合办理过户至原告名下的手续。明确第3项诉讼请求为，要求被告朱晓东支付逾期办理过户手续的违约金，依据合同第14.2条，以房价款87万元为基数，按照日千分之五标准，自2016年9月25日计算至实际履行之日止，原告酌情主张30万元。事实和理由：2014年12月21日，两原告与被告朱晓东签订《房屋买卖合同》，约定朱晓东将其动迁所得的位于上海市浦东新区海容路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给原告，售价87万元。案涉房屋虽系被告家庭多人补偿所得，但其他成员已同意被告朱晓东为涉案房屋的唯一产权人，并在合同尾部签字，被告朱晓东也对此作了保证。合同签订之后，原告已依约向朱晓东支付购房款共计83万元，并借给被告1万元作为尾款之一，剩余3万元尾款未付。被告朱晓东在合同签订后即将房屋交付给原告，原告装修入住至今。2018年4月4日，根据拆迁人上海浦东建设管理有限公司的通知，案涉房屋已经可以办理房屋过户手续，在可以办理过户手续的一年多里，原告多次催促被告办理过户手续，但被告朱晓东仍迟迟不予配合。原告认为被告拒不履行合同义务的行为严重侵犯了原告的合法权益，故提起诉讼，要求判如所请。被告陶伟华辩称，被告朱晓东出售房屋时，陶伟华一家并不知情，其是在2015、2016年左右知晓房屋已由朱晓东出售给原告的事情。关于系争房屋，家庭内部就父母养老的问题还未协商一致，产证办在谁的名下还没有确定，如果协商一致，愿意配合过户。被告在知晓房屋被出售给原告且由原告实际居住使用后，没有提出过异议，因为被告认为其主要是和朱晓东在养老事情上没有协商一致，与原告无关。被告朱晓红辩称，同意陶伟华的意见，同时，被告家庭此次动迁共分配了五套房屋，其中一套由朱晓东使用、一套由朱福明、金龙娣居住、一套由朱晓红使用、一套出租、系争房屋由原告使用，五套动迁房位于同一小区内。就系争房屋，被告家庭内部协商的初步方案的确是给朱晓东的，但是前提是家庭间要对赡养父母的事情达成一致，现在家庭内部养老问题还没协商好。2015年、2016年左右母亲金龙娣告知朱晓红系争房屋被出售给原告的事实，被告认为还有房子在出租，而且以后总归要分的，所以未提出过异议。被告朱晓东、黄禹波、朱瑀、朱福明、金龙娣、陶鸣之未应诉答辩，亦未提交证据材料。第三人上海地产中星曹路基地开发有限公司未应诉答辩，亦未提交证据材料。原告围绕诉讼请求向本院提交了房屋买卖合同，收据、转账凭证、居间协议、被告朱晓东承诺书、佣金支付凭证、上海市征用集体土地房屋拆迁补偿安置协议、通知告示、物业及水电费收据、律师费发票等证据，本院依法组织了质证。本院根据证据本身反映的内容及与关联性认定本案事实。经审理，本院确认如下事实：上海市浦东新区海容路XXX弄XXX号XXX室房屋为被告家庭所有的原曹路镇光明村老宅动迁所得安置房。根据2012年10月20日动迁补偿安置协议，被拆迁人为被告朱福明，同住人为被告金龙娣、陶伟华、朱晓红、陶鸣之、黄禹波、朱瑀、朱晓东。被告朱晓红、陶伟华陈述各被告关系如下：朱福明、金龙娣系夫妻，育有一子一女即朱晓东、朱晓红；朱晓东、黄禹波系夫妻，朱瑀系两人女儿；朱晓红、陶伟华系夫妻，陶鸣之系两人女儿。2014年12月21日，被告朱晓东作为出卖人(甲方)，原告魏柏荣、管琴英作为买受人(乙方)签订《房屋买卖合同》，第一条约定：“甲方将其家庭原有拆迁补偿安置获配的位于上海市浦东新区海容路XXX弄XXX号XXX室动迁安置房一套出售给乙方，房屋总价款为870,000元。”合同第四条为“甲方交付义务和及时申办房产证义务”，其中第2款约定：“甲方保证，在今后该房屋办理房地产权证时，如甲方在报送做房产证的资料时加上其他任何人的名字，导致该房屋有朱晓东之外的其他有权人，进而影响到该房屋如期顺利过户，甲方作为过错方将承担全部的过失责任或者违约责任，分别按照以下情况处理：(1)如乙方愿意继续履行买卖合同、接受该房屋的，甲方赔偿因此给乙方造成的全部直接损失……同时，如因甲方违约诉诸法律的，甲方保证赔偿乙方因索偿而发生的一切费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等。”合同第十四条约定：“1.甲方构成根本违约和重大违约的违约金标准：因甲方违反本合同有关条款的约定构成根本违约，导致该房屋最终没有过户给乙方的，须在退还已收取的乙方全部购房款及其同期银行贷款利息后，赔偿该房屋当时市场价的100%或者乙方购买价的100%的违约金给乙方，并且赔偿乙方装修该房屋的全部费用，通知不得要求乙方支付任何房租；构成根本违约，但是该房屋最终有效过户给乙方了，甲方赔偿乙方该房屋当时市场价的100%或者乙方购买价的100%，同时赔偿乙方因此遭受的全部直接损失；构成重大违约，赔偿乙方该房屋当时市场价的100%或者乙方购买及的100%……。该房屋限制交易期届满可以过户之日起满四个月仍未过户给乙方，视为该房屋最终没有过户给乙方，甲方构成根本违约，但乙方要求甲方配合迟延过户和因乙方自身原因导致延期过户的除外。2.甲方逾期履行合同义务时的迟延履行违约金标准：甲方逾期履行合同义务的(包括迟延移交房屋，迟延交付应交付的物品、证明文件、资料，迟延申办房产证，迟延办理过户手续等，每逾期一日，按照该房屋市场价的0.5%(仟分之五)计算逾期违约金给乙方。”该协议尾部甲方处由朱晓东、黄禹波、朱福明、金龙娣签字，乙方处由两原告签字。合同签订后，被告朱晓东于2014年底2015年初左右将系争房屋交付原告，由原告居住至今。原告已向被告朱晓东支付房款84万元，尚有3万元尾款未支付。原告表示，愿意将房屋尾款3万元缴至法院代管款账户，在满足尾款支付条件时支付给被告。根据原告提交的上海市不动产登记簿信息显示，系争房屋现登记于第三人上海地产中星曹路基地开发有限公司名下，小产证尚未办理。诉讼过程中，原告向本院提交了2018年3月20日由案外人浦东第三征收所发布的“通知”，以及2018年4月4日案外人上海浦东工程建设管理由公司发布的“公告”，证明系争房屋可以办理产权手续的时间，因该两份证据上并无相应公司盖章，对该证据本院不予采纳。2020年4月16日，被告朱晓东、黄禹波至我院表示，愿意配合办理产权过户手续，但现在五联单还没有拿到，不同意支付违约金、律师费，被告不存在逾期办证的情况，同时认为原告主张的违约金标准过高，要求法院调低。朱晓东还表示：“签合同时，中介告诉我能过户就过户，具体时间当时没有明确约定。原告之前也没有要求被告办理过户手续，就直接起诉了。”第三人上海地产中星曹路基地开发有限公司于2020年4月23日向本院寄送情况说明，表示愿意按照法院生效判决书履行相关协助过户义务。本院认为，依法成立的合同受法律保护。被告朱晓东、黄禹波、金龙娣、朱福明在合同上签字，为合同当事人，应当按约履行合同义务。被告朱晓红、陶伟华、陶鸣之虽未在合同上签字，但是被告陶伟华、朱晓红自述于2016年即由知晓房屋被出售给原告的事实，其知晓后并未提出异议，再结合各被告间的家庭关系及被告自述的内部协商方案，可推定被告陶伟华、朱晓红、陶鸣之已认可系争房屋已出售给原告的事实。系争房屋现已符合过户条件，故对原告要求各被告共同配合办理系争房屋的小产证，并于小产证办出后配合办理过户至原告名下手续的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告朱晓东支付逾期办理过户手续违约金的诉讼请求，在案证据显示，系争房屋早已满足过户条件，被告朱晓东提出系争房屋还不能办理五联单，未提供证据证明，且朱晓东作为出卖方理应积极履行过户义务，其未提供任何证据证明其曾积极去申办过相应手续，符合双方合同第14.2条约定的逾期履行合同义务的条件，构成违约。关于违约金的计算标准，本院认为，本案系动迁房买卖纠纷，双方签订买卖合同时系争房屋尚不具备交易过户条件，故合同对于具体过户时间并未作明确约定，仅约定了“房屋限制交易期届满可以过户之日”等概括性字眼。就逾期过户违约金的起算时间，原告在庭审时主张以主管部门出具公告的时间作为起算依据，之后又主张以“大产证及拆迁协议满三年”作为起算依据，其前后陈述亦存在不一致，再从原告庭审时提交相关部门公告作为证据的行为来看，可推知原告亦认为动迁房产证等手续的办理需要相关主管部门的通知，综上，对原告主张以2016年9月25日大产证及动迁协议满三年作为逾期过户违约金的起算依据，本院不予采纳。因原告既未能提供证据证明系争房屋可以办理产证的确认时间，又未提供证据证明其在起诉之前曾催告过被告办理过户手续，故本院认定从被告朱晓东第一次收到本院通知之日即2019年12月26日作为逾期过户违约金的起算时间，被告朱晓东在来院谈话时表示违约金标准过高，要求法院调低，本院考虑到被告恶意程度、原告实际损失等，酌情确定被告朱晓东支付8万元。对于原告还主张被告朱晓东支付律师费6万元，因本院在确定违约金金额时已对原告损失作出考虑，对该项诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告朱晓东、黄禹波、朱瑀、朱福明、金龙娣、陶伟华、陶鸣之、朱晓红于本判决生效之日起十日内办理上海市浦东新区海容路XXX弄XXX号XXX室房屋房地产权证(小产证)，第三人上海地产中星曹路基地开发有限公司予以配合；二、被告朱晓东、黄禹波、朱瑀、朱福明、金龙娣、陶伟华、陶鸣之、朱晓红在取得上述房地产权证后十五日内协助原告魏柏荣、管琴英办理将上述房地产权过户登记至原告魏柏荣、管琴英名下的手续，原告魏柏荣、管琴英于办理房地产权证当日支付被告朱晓东、黄禹波、朱瑀、朱福明、金龙娣、陶伟华、陶鸣之、朱晓红房屋尾款3万元；三、被告朱晓东于本判决生效之日起十五日内支付原告魏柏荣、管琴英逾期办理过户手续违约金8万元；四、驳回原告魏柏荣、管琴英的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,330.00元，由原告魏柏荣、管琴英负担2,000元、被告朱晓东、黄禹波、朱福明、金龙娣负担13,330元；财产保全费4,870元，由被告朱晓东、黄禹波、朱福明、金龙娣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  周 箐审 判 员  刘 露人民陪审员  田有娣二〇二〇年六月一日书 记 员  苏 昊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。