河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0311民初5227号原告：洛阳天基地产有限公司，住所地：洛阳市洛龙区古城路216号金泰盛唐至尊27幢一楼。统一社会信用代码：91410300786232945Q。法定代表人：许全明，执行董事。委托诉讼代理人：史垚武，河南豫昊阳律师事务所律师，特别授权。被告:刘晓娜，女，汉族，1989年2月27日生，住河南省偃师市。第三人：交通银行股份有限公司洛阳分行，住所地：洛阳市洛龙区开元大道与市府东街交叉口。统一社会信用代码：91410300X14803162J。负责人：吴岩，行长。原告洛阳天基地产有限公司（以下简称“天基地产”）诉被告刘晓娜、第三人交通银行股份有限公司洛阳分行（以下简称“交通银行洛阳分行”）买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天基地产委托诉讼代理人史垚武到庭参加了诉讼，被告刘晓娜及第三人交通银行洛阳分行经本院合法传唤后未到庭。本案现已审理终结。原告天基地产向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除原、被告于2014年8月22日签订的《商品房现房买卖合同》（合同编号：XS0050750号，房屋代码：867293，房屋位置：盛唐至尊19-1-302号）、附件及补充协议，并将上述房屋恢复至交付时的毛坯状态后返还原告；2、判令被告刘晓娜配合原告到房地产管理部门办理上述房屋登记备案注销手续；第三人交通银行股份有限公司洛阳分行就上述房屋的按揭贷款债权实现后配合原告办理房屋登记备注销手续；3、判令被告刘晓娜立即偿还原告代偿款项30660.61元（被告违约造成原告承担担保责任款项，暂计算至2019年6月），并自代偿之日起按照年利率24％支付违约金至实际履行完毕之日止；4、判令被告按购房款（905000元）的15％向原告支付违约金135750元；5、判令被告刘晓娜承担因本案诉讼产生的诉讼费、保全费、律师费、保全担保费等实现合同权利的费用；6、判令原告在返还被告购房款时优先扣除上述因解除合同所产生的相关费用（包括但不限于上述2-5项所涉及的费用）。事实与理由：2014年8月22日，原、被告双方签订编号为XS0050750号《商品房现房买卖合同》一份，合同双方就房屋坐落、价款、付款方式、违约责任等做出具体明确的约定。其中该《商品房现房买卖合同》的补充协议第八条对代偿后违约责任做出具体约定，第九条对解除该《商品房现房买卖合同》的条件做出具体约定。同日，原被告与交通银行股份有限公司洛阳分行签订《个人房产抵押贷款合同》一份，合同约定被告因购买原告上述房屋向交通银行股份有限公司洛阳分行借款630000元，原告对上述借款承担阶段性担保责任的事实，上述合同均已实际履行。上述相关合同签订后，被告在《个人房产抵押贷款合同》合同履行前期尚能如约偿还银行按揭贷款，但自2018年9月开始不再向第三人足额偿还银行按揭贷款，导致原告依据签订的上述《个人房产抵押贷款合同》已承担担保责任30660.61元（截止2019年6月），并且照此下去原告还将继续承担代偿责任！原告曾多次催促被告归还原告代为偿还的上述款项，并保证及时向第三人归还按揭贷款，但被告均没有履行，被告的违约行为已造成原告巨大损失。现原告为维护其合法权益，特诉至法院。被告刘晓娜及第三人交通银行洛阳分行未到庭，也未提交书面答辩意见。经审理查明：2014年8月22日，原告作为出卖人与作为买受人的被告刘晓娜签订合同编号为XS0050750号的《商品房现房买卖合同》一份，合同主要约定：原告将其开发的位于洛龙区古城路216号19幢1单元1-302号房屋（房屋代码为867293）以总价款905000元出卖给被告，该商品房为现房；付款方式为买受人于2014年8月22日前交清首期房款人民币（大写）贰拾柒万伍仟元整（￥275000元）；剩余房款人民币（大写）陆拾叁万元（￥630000元）以按揭贷款方式结清。双方在合同附件四《合同补充协议》第八条约定：如买受人未按期偿还到期贷款本息，导致出卖人根据贷款合同的要求承担担保责任，出卖人代买受人向银行偿还到期的贷款本息及违约金的，则买受人应在出卖人向其发出缴款通知书后三日内将出卖人代向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起按出卖人代其向贷款银行还款金额每日百分之一的标准向出卖人支付违约金，同时，还应支付出卖人为实现债权而支付的律师费、取证费、诉讼费用等相关费用。以及第九条约定：在该房产未办理抵押登记之前，若买受人连续三期以上(含三期)不能按照《借款合同》向贷款银行履行还款义务，视同买受人违约，出卖人有权拒绝交付该商品房；同时出卖人有权与买受人按照本合同之价格解除商品房买卖合同，买受人应当按照购房款的15%向出卖人支付违约金和另行出售房屋的交易费，已交购房款扣除违约金、另行出售房屋交易费、银行贷款本息及其他欠款后，退还买受人；购房款不足抵扣上述款项的，买受人继续补偿出卖人；出卖人另行出售该商品房的行为与买受人无关。合同还对双方其他权利义务进行了约定。2014年10月7日，被告刘晓娜作为甲方（借款人即抵押人）与作为乙方（××）的交通银行洛阳分行、作为丙方（保证人）的原告天基地产签订了合同编号为2014413650001100016号的《个人房产抵押贷款合同》，合同主要约定：甲方抵押其所购买的位于洛龙区古城路盛唐至尊216号19幢1单元302号房屋向乙方贷款人民币630000元，贷款期限360月，2014年10月7日至2044年10月7日，贷款利率为月利率6.55‰，还款方式为等额本息还款，保证方式为连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期日之日起两年，保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及乙方实现债权的费用等。该贷款合同签订后，被告刘晓娜未依约向第三人还贷款，导致原告代偿，后原告诉至本院。本案审理中，原告提交的证据显示，截止2019年6月底，因被告刘晓娜还贷违约，第三人累计扣划原告账户款项6次，扣款金额共计30660.61元，其中2018年10月31日一次性扣除了7373.92元，2018年11月30日扣除3751.83元，2019年2月28日扣除11335.34元，并于2019年4月29日、5月30日、6月27日分别扣除1699.60元、2750.87元、3749.05元，以上共计被扣30660.61元。另查明，原告提交浙商财产保险股份有限公司诉讼财产保全责任保险保险单及发票各一份，显示原告向本院提出财产诉讼保全申请并因此缴纳保全担保费1357.5元；原告提交的委托代理合同及律师费发票各一份，显示原告因本案委托代理律师并花费律师服务费6000元。本院认为：原、被告双方所签订的《商品房现房买卖合同》及《个人房产抵押贷款合同》是当事人的真实意思表示，符合相关法律规定，合同合法有效，当事人应全面履行自己的义务。由于被告刘晓娜未履行按时足额支付贷款之义务，导致第三人扣划原告账户部分款项。现原告请求解除《商品房现房买卖合同》、附件及补充协议，符合双方合同约定，本院予以支持。合同解除后，被告应协助原告办理相关手续。同时，原告作为贷款合同的保证人，负有连带清偿被告刘晓娜所欠第三人银行贷款之义务。银行贷款还清之后，第三人应协助原告办理房屋登记注销手续。依据原、被告双方签订的《商品房预售合同》附件四第八条、第九条的规定，合同解除后，被告刘晓娜应配合原告办理商品房的买卖合同登记备案注销手续，并将房屋恢复至原告交付时的状态返还原告，同时向原告支付解除合同违约金和原告代偿款项违约金。现原告主张被告给付代偿款项30660.61元,有银行扣款凭证在卷佐证，本院予以支持。原告要求从代偿之日起按照年利率24%支付违约金至实际履行完毕之日止，本院予以支持。原告要求被告按购房款905000元的15%向原告支付违约金135750元，未超出合同约定，本院予以支持。其他诉求，原告在庭审中表明放弃，本院不再予以审查。关于被告刘晓娜已向原告洛阳天基地产有限公司交纳的购房款，原告应当优先扣除上述因解除合同所产生的各项费用后予以返还。被告刘晓娜及第三人交通银行洛阳分行经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，应承担相应的法律后果。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告洛阳天基地产有限公司与被告刘晓娜签订的《商品房现房买卖合同》、附件及补充协议于判决生效之日起予以解除，被告刘晓娜应于本判决生效后十日内将洛龙区古城路216号19幢1单元1-302号房屋恢复至交付时的状态后返还原告；二、被告刘晓娜于本判决生效后十日内配合原告洛阳天基地产有限公司到房地产管理部门办理上述房屋登记备案注销手续；第三人交通银行股份有限公司洛阳分行就上述房屋的按揭贷款债权实现后配合原告办理房屋登记备案注销手续；三、被告刘晓娜于本判决生效后十日内偿还原告洛阳天基地产有限公司代偿款项30660.61元及违约金（自原告代偿之日起按照年利率24％支付违约金至实际履行完毕之日止，其中起算时间以本判决书审理查明部分中具体代偿明细所列出的日期为准）；四、被告刘晓娜于本判决生效后十日内向原告洛阳天基地产有限公司支付解除合同违约金135750元；五、被告刘晓娜于本判决生效后十日内向原告洛阳天基地产有限公司支付律师费6000元、保全担保费1357.5元；六、原告洛阳天基地产有限公司在返还被告刘晓娜购房款时优先扣除上述因解除合同所产生的相关费用。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3628元，减半收取1814元，保全费5000元，均由被告刘晓娜承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 党 育二〇一九年十一月二十一日书记员 孙亚丹