北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初36145号原告：祝学中，男，1964年9月23日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王迅，北京市律理律师事务所律师。被告：北京凯富利人才服务有限公司，住北京市东城区北河沿大街95号工商宾馆101室。法定代表人：殷爱琴，总经理。委托诉讼代理人：刘庆伟，北京百朗律师事务所律师。原告祝学中诉被告北京凯富利人才服务有限公司（以下简称凯富利公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员高磊独任审判，公开开庭进行了审理。原告祝学中的委托诉讼代理人王迅，被告凯富利公司的委托诉讼代理人刘庆伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祝学中向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除双方之间签订的房屋租赁合同（2015年8月31日签订位于北京市西城区XX号楼北院房屋租赁）。2、判决被告赔偿原告对所租赁房屋的设备改建及装修、改造损失，暂估100万元（以最终评估为准）。3、判决被告向原告退还2015年9月1日起至2015年10月15日免租金期间的房屋租金6.25万元，退还2019年转让费15万元、保证金5万元。4、判决被告给付因违约而导致合同无法履行给原告造成的可得利益损失520万元（自2018年9月1日至2022年8月31日，按照每月10万元纯利润的标准）。5、判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告于2015年8月31日与被告签订《房屋租赁协议》一份，约定被告将位于北京市西城区XX号楼北院（1100平米）房屋租赁给原告经营、使用（该房屋之前为被告从北京广亨商贸有限公司处承租取得）。租赁期限为7年，自2015年9月1日至2022年8月31日止。免租期从2015年9月1日起至2015年10月15日止。租金为前三年年租金50万元，中间两年年租金为55万元，最后两年年租金为60万元。同时约定协议签订之日原告缴纳保证金5万元，另约定转让费为每年15万元，共计7年105万元，首次交纳四年转让费60万元。协议签订后，原告按照约定将当年租金50万元、保证金5万元以及转让费60万元（共计115万元）及时支付给被告。此后，原告对承租房屋投入了大量的资金（约200余万元）进行了重新装修、改造并采购设备。北京广亨商贸有限公司对于被告转租及原告进行装修、改造，经营幼儿培训机构等事宜均知情并同意。之后原告聘用人员将所承租用于幼儿培训机构的经营，并且之后每年均按时向被告支付租金，从未拖欠。并且原告始终秉承安全第一、效益置后的理念和宗旨，在三年中从未发生安全问题，且始终按照租赁合同的约定履行了全部义务。2018年8月13日，被告在未告知原告且未与原告就前期装修以及后期可得利益等损失的赔偿事宜协商达成一致的情况下，私下解除了其与北京广亨商贸有限公司之间签订的《房屋租赁协议》，导致北京广亨商贸有限公司派人将原告所承租的房屋强行收回，造成原告与被告之间所签订的房屋租赁合同无法履行。事后，原告多次与被告协商，要求被告就原告的装修、改造费用，后续的可得利益损失等进行赔偿，并要求被告退还已收取的2019年转让费15万元及5万元保证金，但始终无任何结果。原告认为，双方签订的《房屋租赁协议》是真实、合法有效的，应当受到法律保护。被告的行为已构成严重违约，致使原告合同目的无法实现，被告的行为严重损害了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失。故诉至法院。凯富利公司辩称，首先，原被告双方于2015年8月31日签的这份租房屋租赁协议，但该协议于2018年的8月份已经解除了，解除的理由是，原告没有教育部门的办学许可和营业执照核准的情况下经营幼儿园。我们是以这条理由跟对方解除合同。第二个对原告的损失是不予认可的。原告的主张是没有依据的，另外合同也约定了，是原告违约导致的合同解除。所以被告是不承担责任，而且原告应当向被告支付年租金20%的违约金。具体的内容详见答辩状，补充以庭审意见为准。祝学中向本院提出反诉请求：1、确认双方的租赁合同于2018年8月29日解除。2、判令反诉被告（本诉原告）向反诉原告（本诉被告）支付违约金10万元。反诉事实和理由：双方于2015年8月31日签订《房屋租赁协议》，协议第一条第2款约定反诉被告（本诉原告）应依照经营执照规定的范围和项目使用房屋，反诉被告（本诉原告）承诺在租赁期内不从事营业执照核准以外的经营项目，而反诉被告（本诉原告）在没有教育部门的许可及营业执照核准的情况下，在涉诉房屋经营幼儿园，违反了《房屋租赁协议》第一条第2款约定，反诉原告（本诉被告）于2018年8月14日向原告发送《解除协议通知函》，依据《房屋租赁协议》第十条第二款约定反诉原告（本诉被告）不承担任何责任并有权单方解除本协议、收回房屋及附属设备设施，同时反诉被告（本诉原告）应向反诉原告（本诉被告）支付全年租金的20%的违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月31日，凯富利公司（甲方、出租方）、祝学中（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》（以下简称租赁合同）：约定甲方将位于北京市西城区XX号楼北院房屋1100平方米及水、电、气等设备、设施有偿提供乙方使用。第一条第二款，经营方式：甲方将该房屋以租赁方式交付给乙方，乙方应依照经营执照规定的范围和项目使用。乙方承诺在租赁期内不从事营业执照核准以外的经营项目。第二条，租赁期限为7年。自2015年9月1日起至2022年8月31日止。免租期从2015年9月1日起至2015年10月15日止。合同期前三年年租金为50万元，即2015年9月1日起至2018年8月31日止，中间2年年租金为55万元即2018年9月1日起至2020年8月31日止。最后2年年租金为60万元即2020年9月1日起至2022年8月31日止。第四条，乙方于本协议签约之日向甲方缴纳履约保证金5万元。租赁期满甲方一次性返还乙方的履约保证金。第五条，转让费每年15万元，共计7年。第十条，乙方未按本协议第一条第二款约定使用租赁房屋的，即视为乙方违约，甲方不承担任何责任并有权单方解除本协议、收回房屋及附属设施。乙方应支付全年租金的20%作为违约金。关于合同履行情况，涉案房屋原系被告从案外人北京广亨商贸有限公司（以下简称广亨公司）处承租。广亨公司的分支机构北京广亨商贸有限公司第二经营部（以下简称广亨二分部）登记注册地址与涉案房屋地址一致。2015年8月24日，广亨二分部将其原注册经营范围变更增加了“舞蹈培训、绘画培训、职业中介服务”等项目。截至诉讼，原告向被告支付合同前三年租金，前四年转让费60万元以及保证金5万元。2018年8月14日，被告通过微信向原告发送《解除协议通知函》，主要内容为：因祝学中违反合同约定的“租赁期内不从事营业执照核准外的经营项目”条款，及合同第九条违约条款的约定，决定解除双方签订的《房屋租赁协议》，该协议自发出之日起15日内生效，并要求原告于30日内腾退涉案房屋。庭审中，原告主张广亨公司于2018年8月13日强行将涉案房屋收回并占用使用。被告认可广亨公司将涉案房屋收回使用的事实，但主张收回时间为2018年8月26日左右。关于被告发送《解除协议通知函》，以及广亨公司强行收回房屋的原因，双方存有争议。被告称原告应当自行办理营业执照进行经营，原告在涉案房屋上经营的幼儿园名称为“凯迪双语艺术幼儿园”，但原告没有经营幼儿园的资质。后被告于2018年中发现原告擅自以“广亨双语艺术中心”的名义对外盖章签署文件，因“广亨双语艺术中心”并不存在,且“广亨”二字与广亨公司存在关联，在幼儿园没有经营资质的情况下存在诸多幼儿安全隐患，与此同时，幼儿园存在薪资及管理问题导致许多教职人员向广亨公司主张权利，上述情形下，广亨公司不得已强行收回涉案房屋，故原告无证经营行为已构成违约。为证明上述主张，被告提交加盖“广亨双语艺术中心”印章的《广亨双语艺术中心关于收费与退费协议书》（复印件）、《北京市公安局西城分局天宁寺派出所责令改正通知书》（复印件）用于证明。原告对证据的真实性不予认可。主张“广亨双语艺术中心”系原告曾经经营过的培训机构的名称，且该名称是原告与广亨公司协商一致后，使用广亨公司的营业执照进行经营。从双方签订租赁合同时，广亨二分部将营业范围增加“舞蹈培训、绘画培训”的内容可以推定上述情形。因为难以申请到幼儿园经营资质，借“舞蹈培训、绘画培训”的经营范围用于经营幼儿园。在广亨公司看到原告经营情况日渐好转的情况下，广亨公司出于自身利益将幼儿园强行占用并用于经营。原告称其正常经营时约有200名幼儿入园，且正常交纳各种费用并为教职工负担工资，为孩子正常投入保险，不存在被告所述管理问题，故合同解除后，原告存在较大经营损失。为证明上述主张，原告提交教职工工资册、缴纳学费名单、部分在园孩子个人信息表、兴趣班教师课时登记表、培训机构日常购买日用品食品等发票、退费登记表、电费交费通知单、北京市自来水集团出具的发票和银行客户回单、幼儿园幼儿意外伤害保险信息登记表保费和保险电子单用于证明。被告对上述证据的真实性不予认可，主张原告系违法违约经营，在收回租赁场地后，考虑到群体安全以及社会稳定的因素，广亨公司继续维持幼儿园营业，逐步清退幼儿数量至100人左右，期间广亨公司负担教职工工资等费用，产生巨大损失。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于合同解除，根据双方陈述，祝学中于2018年8月失去对租赁房屋的控制使用，合同目的无法完成，故本院结合被告发送的《解除协议通知函》，推定涉案租赁合同于2018年8月29日解除。关于违约责任，根据合同约定，祝学中应当在“营业执照规定的范围和项目内经营”，在祝学中并未获得营业执照，且祝学中未提交充分证据证明其使用广亨公司营业执照超范围经营幼儿园具备正当性的情况下，祝学中的行为已经违反了合同约定，应当承担合同约定的违约责任。因祝学中主张违约金过高，且考虑到涉案租赁房屋予以及时收回使用的客观情况，本院根据公平原则以及本案的具体情况，酌定合同约定的“全年租金的20%”违约金并无不妥之处。关于退还租金及转让费，合同解除后，未发生的合同利益应当予以返还，故祝学中要求凯富利公司退还免租期租金及2019年转让费，理由正当，本院予以支持。因本案保证金系履约保证金，在合同因违约未能履行完毕的情况下，祝学中要求返还保证金缺乏合同依据，本院不予支持。关于装修一节，因凯富利公司不认可祝学中就租赁房屋进行整体装修及改建，双方未能就原告装修范围、项目达成一致意见，在原告未提交初步证据证明装修范围、项目、合同以及费用情形，且涉案房屋已收回使用的情况下，本案不具备装修残值鉴定条件，无法确定装修残值损失。考虑到凯富利公司在庭审中认可原告曾对房屋部分位置进行了简单装修，且涉案房屋已经交由广亨公司继续进行使用，故凯富利公司应当在利用价值范围内向祝学中进行补偿，故本院根据公平原则，双方过错程度，结合本案的具体情况、合同剩余时间，对于装修补偿金额酌情按照每100平米1万元的标准进行计算。关于原告主张的其他损失，缺乏合同及法律依据，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：一、确认祝学中、北京凯富利人才服务有限公司就北京市西城区XX号楼北院房屋签订的《房屋租赁协议》于2018年8月29日解除。二、自本判决生效之日起七日内，北京凯富利人才服务有限公司返还祝学中租金62500元。三、自本判决生效之日起七日内，北京凯富利人才服务有限公司返还祝学中转让费150000元。四、自本判决生效之日起七日内，北京凯富利人才服务有限公司补偿祝学中装修损失110000元。五、自本判决生效之日起七日内，祝学中赔偿北京凯富利人才服务有限公司违约金100000元。六、驳回祝学中的其他诉讼请求。如果双方当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28519元，由北京凯富利人才服务有限公司负担1423元（自本判决生效之日起七日内交纳），由祝学中负担27096元（已交纳）；反诉案件受理费1150元，由祝学中负担（自本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  高 磊二〇一九年十月三十日法官助理  姚 岚书 记 员  温晓娟