河南省潢川县人民法院民 事 判 决 书（2014）潢民初字第00710号原告：贺良锋，男，1986年5月8日出生，汉族，住潢川县。现在中国人民解放军75140部队103分队服役。委托代理人：贺姗秀，女，1963年12月30日出生，汉族，住信阳市浉河区。（贺良锋姑姑）委托代理人：李家军，河南竞远律师事务所律师。被告：李光洲，男，1964年3月19日出生，汉族，住潢川县。委托代理人：陈中江，河南天宾律师事务所律师。被告：李世清，男，1974年11月11日出生，汉族，住潢川县。委托代理人：殷德勇，潢川县付店镇法律服务所法律工作者。原告贺良锋与被告李光洲、李佰库土地使用权合同纠纷一案，本院于2013年9月26日作出（2012）潢民初字第525号民事判决，宣判后，被告李光洲不服，向信阳市中级人民法院提出上诉，信阳市中级人民法院于2014年3月24日作出（2013）信中法民终字第1539号民事裁定，裁定：一、撤销本院（2012）潢民初字第525事判决；二、发回本院重审。本院受理后，因李佰库死亡，依法通知李佰库的继承人黄术荣、李世清、李世松、李仕芳、李世林参加诉讼，黄术荣、李世松、李仕芳、李世林明确表示放弃继承。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贺良锋的委托代理人贺姗秀、李家军，被告李光洲及委托代理人陈中江到庭参加诉讼，被告李世清及委托代理人殷德勇均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺良锋诉称，2006年12月，贺良锋依法取得位于潢川县××××一块土地的国有土地使用权（土地使用权证书号为：信潢开国（2006）第0335号）。2006年12月，贺良锋入伍，至今仍在部队服役。2012年1月底，贺良锋回潢川探家得知：贺良锋的该块土地早在2010年就被过户到李光洲名下，但过户所依据的《土地转让协议》是1份假协议。理由：一、2010年10月26日，贺良锋正在几千里之外的沈阳空军某部服兵役，根本就没有离开部队，不可能与李光洲签订《土地转让协议》；第二、协议上“贺良锋”三个字根本不是贺良锋亲笔所签，签名和指纹纯属伪造，贺良锋更没有授权任何人办理所谓的“土地转让”事宜；第三，贺良锋根本就不知道“土地转让”这件事，也从未收到李光洲支付转让价款6万元人民币。为此，请求法院依法判令：李光洲与“贺良锋”于2010年10月26日签订的《土地转让协议》无效；被告承担本案诉讼费。被告李光洲辩称，2010年10月6日、29日,贺良锋父亲贺善品、爷爷贺保迁与李佰库签订《土地换房协议》和《出让地皮置换住宅楼补充协议》，将登记为贺良锋的土地使用权转让给李佰库开发建设，李佰库给贺良锋2套住宅楼（3层1套、5层1套），总面积不少于260平方等条款。该协议有李佰库、贺良锋的代理人贺保迁及见证人胡某、曾某1签字。后贺善品、贺保迁将该宗土地的全部手续（含土地权属证书）交给李佰库。2010年12月6日，李佰库代表贺良锋等7人与李光洲签订《土地转让协议》，将上述7人的土地使用权（面积1814.24平方米）转让给李光洲，李佰库向土地部门出具贺良锋的委托书及土地权属证书、协议等手续。李光洲于2010年12月7日办理过户手续并交纳了相关税、费，并于2011年1月取得信潢国用（2011）第005号土地权属证书。为此，李光洲足以相信代理人李佰库有代理权，李佰库的代理行为符合法律规定，贺良锋父亲贺善品、爷爷贺保迁受贺良锋的委托与李佰库签订《土地换房协议》及补充协议合法、有效；李光洲是善意取得，且价格合理（评估价50.8万元，实际支付125万元）；并依照法律规定办理不动产登记手续，取得土地权属证书。故贺良锋的诉讼请求不能成立，请求人民法院依法驳回贺良锋的诉讼请求。原告贺良锋为支持其主张，向法庭提交以下证据：1、贺良锋的身份证；目的证实：贺良锋身份信息；2、士官证；目的证实：贺良锋正在部队服役；3、2006年12月7日，信阳市人民政府颁发的信潢开国用（2006）第0335号《土地使用权证书》复印件1份；目的证实：贺良锋对该土地有合法使用权；4、《地理位置图》复印件1份；目的证实：贺良锋土地周边相邻、两面临路、临街情况；5、2010年10月26日，李佰库以贺良锋名义与李光洲所签《土地转让协议》复印件1份；目的证实：该协议上“贺良锋”签名不是贺良锋本人所签、指印也不是本人所按；6、伪造的《委托书》、《申请书》复印件各1份；目的证实：李佰库、李光洲签订《土地转让协议》时，李光洲完全知道李佰库无权处分贺良锋的土地；7、贺良锋被注销的《土地使用权证书》复印件1份；目的证实：贺良锋土地被非法侵占的事实；8、李光洲取得的《土地使用权证书》复印件1份；目的证实：李光洲非法取得土地使用权的事实；9、2010年10月6日，贺保迁与李佰库所签《土地换房协议》复印件1份；目的证实：李佰库必须在该地皮上开发建设商品住宅楼，并给贺良锋2套，该协议才成立；10、2010年10月29日，李佰库与贺善品、贺保迁签订《补偿协议》复印件1份；目的证实：李佰库无权转让贺良锋土地给李光洲；李佰库只有用该地皮开发商品住宅楼，并给贺良锋2套，该地皮换房协议才成立；借5万元给贺家与“地皮换房无牵连”；11、胡某证言复印件1份；目的证实：李佰库用欺骗手段借到贺良锋的《土地使用权证书》；开发商品房是假，骗取《土地使用权证书》并注销是真；12、贺保迁证言复印件1份；目的证实：李佰库骗取《土地使用权证书》的事实；13、曾某2证言复印件1份；目的证实：李佰库无权转卖贺良锋土地；李佰库只有用该地皮开发商品住宅楼，并给贺良锋2套，该地皮换房协议才成立；14、贺善品证言复印件1份；目的证实：贺良锋的土地证是李佰库以办理商品住宅楼手续为由骗取的。被告李光洲的质证意见：1、复印件应与原件核对无误；2、贺良锋提供的证据也说明贺良锋的土地使用证已经注销；李佰库骗取贺良锋的土地使用证没有证据支持；3、贺良锋提出：2010年10月26日协议上的签字与2006年5月21日申请书上的签字不是本人签名，但2份“贺良锋”的签名从肉眼即可看出是同一人的笔迹；4、李光洲是依据2010年12月6日与7家签订的土地转让协议，才取得土地使用证的；5、换房协议，无论贺良锋是否知道，贺良锋只是名义上享有，其父亲与爷爷有权进行处置。6、姚娟不是土地所有人，目的为了免去转让费；7、2010年12月26日的协议日期是后来签订的日期，当时只是签了名字。被告李光洲为支持其主张，向法庭提交以下证据：1、李光洲的身份证；目的证实：李光洲身份信息；2、李佰库与贺善品、贺保迁签订《土地换房协议》及《补偿协议》复印件各1份；目的证实;贺良锋地块与李佰库置换房屋的事实；3、贺良锋的委托书复印件1份；目的证实:贺良锋委托李佰库代为办理土地过户手续；4、贺良锋的申请书复印件1份；目的证实：贺良锋同意转让该宗土地；5、2010年12月6日签订的《土地转让协议》复印件1份。目的证实：贺良锋等7人委托李佰库与李光洲签订协议的事实；6、《土地登记申请表》及税、费票据复印件3份；目的证实：双方变更土地登记的事实；7、《土地使用权证书》复印件2页及收据复印件7份；目的证实：李光洲取得合法的权属证明及付款的事实；8、二审调查曾某2的笔录。目的证实：土地置换房屋的过程。原告贺良锋的质证意见：1、《土地转让协议》非本人签名，也不是本人真实意识表示，该协议对贺良锋不具有约束力；2、《土地登记申请表》不真实且与本案没有关联性；3、对曾某2的证言前半部分的陈述无异议，印证了贺良锋合法拥有该块土地；后半部分并不知情，内容不真实。通过当事人举证、质证，本院可以确认一下事实：贺良锋于2006年12月入伍，至今在部队服役。2006年12月7日，贺良锋取得信阳市人民政府颁发的信潢开国用（2006）第0335号《国有土地所有权证》，该《国有土地所有权证》载明：“土地使用权人：贺良锋；座落：潢川经济开发区潢经六路；地号：13-01-01-E；地类（用途）：商住；使用权类型：出让；使用权面积：361.1平方米”。2010年10月6日，贺良锋爷爷贺保迁与李佰库签订《土地换房协议》，该《协议》约定：“贺良锋原有1处商住地块，座落在经××中段西侧，经协商，自愿将本地块换成房屋，达成如下协议：1、贺良锋原有地块约300平米，转让给开发商李佰库开发建房。李将开发建设的房屋给贺良锋2套住宅楼（3层1套、5楼1套）总面积不少于260平方；2、房屋竣工后，贺良锋选择房屋与对外出售的同等；3、该换房协议属于土地换房，土地与房屋不受市场价格影响；4、房屋总面积260平米，上下浮动不超过5平米，大于5平米由换房方按市场价格补给开发商；小于5平米，李按市场价格付贺现金。5、以上协议双方签字有效。李佰库、贺保迁代签，双方签（见）证人：胡某，曾某2。2010年10月6号在郑州签定”。2010年10月26日，李佰库以贺良锋的名义与李光洲签订《土地转让协议》，将贺良锋名下的361.1平方米的土地转让给李光洲。2010年10月29日，李佰库与贺善品、贺保迁签订《出让地皮换住宅楼补充协议》，该协议约定：“甲方：房产开发法人李佰库、乙方：出让地皮贺良锋（乙方代理人：父贺善平（品）、爷贺保迁），经甲乙双方供（共）同协商达成以下协议：一、双方必须履行2010年10月6日在郑州签的土地换房协议；二、建（鉴）于土地过户和报价（建）手续需要一定的时间，甲方于2013年5月1号前必须开工建设，建好先按郑州协议给乙方住宅楼。如不能按协议时间开发建房，乙方有权要求甲方依据地块地皮周边房价付给现金或房屋，甲方必须付给；三、建（鉴）于乙方其父身体不佳，住宅装修困难，甲方暂借乙方现金5万元给乙方使用，4年以后（以协议时间）乙方依据经济实力，分期分批还甲方现金；四、甲方借给乙方的装修房屋现金与地皮换房无牵连；五、郑州协议和补充协议经双方签字后，不得反悔，否则让（任）何给对方造成的经济损失给与（予）一定补偿。注：甲方对外使用的协议，对乙方无法律效力，乙方只履行郑州协议和潢川补充协议。甲方签字人李佰库，乙方签字人贺善品、贺保迁（代签），签字证人曾某2、胡某，2010年10月29号于潢川城关”。上述协议和补充协议签订后，贺良平、贺保迁将该宗土地的土地证书交给李佰库，同时，李佰库也借款5万元给贺善品。2010年12月6日，李佰库以贺良锋、冯长秀、台耀月等7人委托代理人的身份与李光洲签订《土地转让协议》，李佰库将包括贺良锋等7户在内的面积1814.24平方米国有土地以50.8万元转让给李光洲。2010年12月7日，李光洲交纳了办理过户手续的相关税、费，并于2011年1月7日取得了信阳市人民政府颁发的信潢开国用（2011）第005号《土地使用权证书》（宗地号为：13-01-01；地类（用途）：商住；使用权类型：出让；使用面积：1814.24平方米）。2012年1月份，贺良锋回潢川探家时，到潢川经济开发区国土资源局查询得知：其在潢川经济开发区潢经六路的土地所有权于2011年被过户到李光洲名下，为此，贺良锋诉至本院。本院认为，该案争执焦点之一是李佰库以贺良锋名义与李光洲签订的《土地转让协议》是否有效；焦点之二是李光洲取得该宗土地是否属善意取得。首先：2010年10月6日和2010年10月29日，贺善品、贺保迁与李佰库签订《土地换房协议》和《补充协议》，目的是用土地与李佰库置换房屋，没有将该土地转让给李佰库以外其它人的意思表示；2010年10月26日，李佰库未经贺良锋授权，就以贺良锋的名义与李光洲签订《土地转让协议》，并伪造贺良锋的委托书和申请书在土地部门将贺良锋的土地过户给李光洲，事后也未得到贺良锋的追认，侵犯了贺良锋的合法权益，故该《土地转让协议》无效；其次，2010年10月26日，李佰库以贺良锋的名义与李光洲签订《土地转让协议》时，李佰库没有贺良锋的委托授权、没有持有贺良锋的《土地使用证》，李光洲作为土地的受让人没有尽到注意义务，至少应考察：土地的出让人是谁？在贺良锋未到场时，李佰库以代理人的身份能否以贺良锋的名义签订协议？作为受委托人是否有签订代理的权限？另外，《土地换房协议》和《补充协议》显示，贺良锋没有将该土地转让给李佰库以外其它人的意思表示，李光洲对此是明知的。李佰库对贺良锋的土地没有处分权，李光洲在明知李佰库无处分权的情况下与之签订《土地转让协议》，故不属善意取得。因李佰库将包括贺良锋等7户在内的面积1814.24平方米国有土地以50.8万元转让给李光洲，李光洲陈述已实际支付125万元，具体涉及每户应支付多少土地出让费？实际已支付多少土地出让费？本案无法确认，李光洲可在另案一并处理土地出让费事宜。本案经本院审判委员会讨论决定,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条第一款、第四十九条、第五十一条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：2010年10月26日，“贺良锋”与李光洲签订的《土地转让协议》无效。本案案件受理费1300元，李光洲、李世清各负担650元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于信阳市中级人民法院。审 判 长  刘鸿钧人民陪审员  王雪丽人民陪审员  孟 辉二〇一七年五月十七日书 记 员  郑 强