上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初76741号原告：沙海峰，男，1975年3月28日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：柴小森，上海敏诚善律师事务所律师。委托诉讼代理人：，上海敏诚善律师事务所律师。被告：王丹，女，1983年6月14日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：顾品华，男，1977年9月16日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：骆晓雯，上海市复兴律师事务所律师。第三人：沈凤仙，女，1945年8月16日生，汉族，住上海市浦东新区浦东大道2970弄5号801室。原告沙海峰与被告王丹、顾品华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序。案件审理中，经原告申请追加沈凤仙作为本案的第三人参加诉讼。本院于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告沙海峰及其委托诉讼代理人柴小森，被告王丹、顾品华共同的委托诉讼代理人骆晓雯以及第三人沈凤仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沙海峰向本院提出诉讼请求：1.判令被告王丹、顾品华继续履行与原告沙海峰签订的《动迁房预售预购买卖协议(房屋买卖合同)》(以下简称买卖协议)，判令两被告协助原告将上海市浦东新区秋岚路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下统称系争房屋)过户至第三人沈凤仙名下；2.判令被告王丹、顾品华向原告沙海峰支付逾期过户违约金(从2018年11月28日至实际过户之日止按照每日人民币300元的标准计算)。事实和理由：2010年10月9日，原、被告签订买卖协议，约定由原告购买被告动迁安置所得的系争房屋，房价款为为人民币85万元(以下币种相同)，双方对于过户及相关违约责任均作出约定。签约后，原告支付了全额房款，但在原告一再催促下，被告才于2018年10月办理出系争房屋的小产证，小产证的权利登记至被告顾品华名下。因原告在这么长时间内结婚购房，不符合上海市购房政策，由此根据合同约定，原告指定要求被告将房屋的产权过户登记至母亲沈凤仙名下。然而，在原告多次催促下，被告一致拖延不履行过户义务。原告认为，买卖协议是双方的真实意思表示，根据约定被告应当遵守并履行，其迟迟履行过户义务的行为已经构成违约，由此原告提起诉讼，诉如所请。被告顾品华、王丹共同辩称，被告要求解除双方就系争房屋的买卖协议，不同意原告要求继续履行的请求。原告仅支付房款65万元，尚有20万元房款尚未支付。经被告多次向原告催讨，原告一直躲避未付，违约方是原告，被告依照法律规定要求解除买卖关系。系争房屋是被告家庭2008年动迁安置的来，交易时已经取得系争房屋。被告通过中介公司与原告建立买卖关系，签署了买卖协议，签约后将房屋交付原告。之后被告没有接到办理小产证的通知，2018年通过中介办理了房屋小产证。从2011年至办理小产证期间，被告王丹一直通过电话口头向原告催讨房款，2018年小产证办理后，被告向原告再次询问是否能支付房款。被告认为，签约时，并未注意到可以过户至第三人名下，原告明明限购还购买房屋，明显有规避政策的嫌疑，被告方不同意将房屋过户至第三人名下。至于逾期过户违约金，被告不同意，违约方是原告而非被告，就逾期过户违约金的计算方式被告亦不同意，合同为格式条款，违约金计算标准没有经过协商，显属过高。房屋在政策期满后才可上市交易，被告于2018年办理小产证，什么时候可以交易被告并不清楚。第三人沈凤仙述称，同意将系争房屋过户至第三人名下，第三人符合购房资格。第三人与原告是母子关系，2010年系争房屋就是第三人出资，为儿子结婚使用购买。现由儿子儿媳在其中居住。本院经审理认定事实如下：2007年9月，由上海外高桥保税区开发股份有限公司作为拆迁人与被告顾品华、王丹作为被拆迁人签署《上海市集体土地居住房屋拆迁补偿安置协议》，约定拆除原先私房进行房屋安置，系争房屋为安置房屋。2010年10月9日，以被告顾品华、王丹作为出卖人(甲方)与原告沙海峰作为买受人(乙方)签署买卖协议一份，约定双方在中介公司的主持下达成买卖协议，约定甲方将系争房屋出售给乙方，房屋总价为85万元，该房屋建筑面积为74平方米；乙方于2010年9月23日向甲方交付2万元作为定金，双方约定主要购房款85万元于2010年10月8日交付(分两期交付，第一笔主要购房款为65万元含定金；尾款20万元分两次支付，其中10万元在2011年5月31日支付，尾款10万元在2011年12月31日支付)；在交易限制期满后，双方共同至浦东新区房地产交易中心办理产权变更登记手续；本合同签订后两日内，甲方将房屋交付给乙方使用，甲方应交付包含但不限于房屋所有钥匙和征地拆迁补偿安置协议书、收房相关资料等；如无正当理由、非因不可抗力和客观不能，乙方未按照本合同约定按时足额支付购房款，每逾期一日，向甲方赔偿每天100元的逾期违约金；在动迁公司通知办理房地产权证后，甲方须在街道通知的第一时间向动迁公司报送办理房产证的材料，如甲方在动迁公司通知之后一个月还未报送材料，视为甲方拖延申办房产证，须自动迁公司发出通知的第32日起，每日向乙方支付100元违约金，逾期三个月未履行协助乙方过户义务的，则视为不能或不予过户，视甲方违约处理；交易限制期满后，该房屋过户到乙方或者乙方指定的人(如乙方子女或父母)名下，属于乙方自家内部事务，甲方不得干涉，若乙方要求过户到自己指定的人名下，则甲方到时配合过户给乙方指定的人，若甲方拒绝配合过户，视甲方违约；因一方的客观不能导致延期过户的，从交易期限期满的第32日起每天赔偿300元给对方，所谓客观不能，是指在可以过户时，由于一方身处异地或外国，由于客观上不能克服的原因不能及时赶回上海，或者由于受伤、患病等不能去房地产交易中心办理过户手续等情形；……。2010年9月23日，被告确认收到原告沙海峰支付的2万元定金。同年10月9日，两被告确认收到原告支付房款63万元。签约后，被告将系争房屋交付原告使用至今。2011年6月21日，上海市浦东新区秋岚路XXX弄XXX-XXX号房屋的大产证核准登记至上海外高桥保税区开发股份有限公司名下。2018年11月27日，系争房屋的权利核准登记至被告顾品华名下。在备注中记载“配套商品房，3年内不得转让、抵押”。另查，2010年9月21日，被告顾品华向原告沙海峰借款10万元，并出具借条，承诺该借款于2011年5月31日前归还。2011年3月8日，被告顾品华再向原告沙海峰借款2万元，出具借条；同年3月10日，被告顾品华向原告借款1万元，在借条上承诺下月10日左右归还；2011年4月10日，被告顾品华向原告沙海峰借款7万元。上述借款合计共为20万元，被告顾品华直至本案开庭审理前未向原告沙海峰归还。就该借款，原告表示，双方之前毫不相识，正是因为原告要购买被告的房屋才同意借款，被告顾品华表示在外欠赌债需先预支款项作为借款，之后会告知王丹，到支付房款时予以抵扣，原告为此同意，后被告未还款，原告也未催讨过，被告也从未主张过支付房款，原告认为已抵作房款，房款付清；两被告表示系被告顾品华在外做生意需要资金周转确实向原告借款，但顾品华向原告借款一事，未告知过王丹，被告王丹一直不知情，直至本案诉讼收到材料才知晓借款事实，被告认为，借款归借款，房款归房款，不应混为一谈，不可视为房款付清。另原告表示，2018年被告顾品华向原告借款3万元，该款已予以归还，被告确认2018年借款3万元，表示是为办理小产证手上缺钱向原告借款，该款已归还。再查，第三人沈凤仙为原告沙海峰之母，被告顾品华与王丹为夫妻关系。以上事实，由经庭审质证的《动迁房预售预购买卖协议(房屋买卖合同)》、转账凭条及购房款收据、上海市房地产登记薄、借条等及庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告就系争房屋建立买卖合同关系，合同内容对房屋买卖条款作出详尽的约定，并无违反相关法律法规，应为合法有效，双方均应严格予以恪守。买卖协议签署后，原告支付房款65万元，被告交付系争房屋。尚余20万元房款，根据约定于2011年5月31日、12月31日分别支付10万元。在履行过程中，被告顾品华确实在上述付款期限前已向原告借款20万元，借款时，双方都确认被告王丹不知晓该借款事实，但鉴于两被告为夫妻关系，被告从应付房款期至原告来主张房屋过户期间长达8年之久，没有任何证据证明其对原告未付房款有催讨的事实，原告因此认为就借款已经得到两被告确认并抵为未付房款，合乎情理。但至本次庭审中，两被告明确表示被告王丹至诉讼时不知晓借款事实，不同意将被告顾品华的债务抵销房款，于此同时，被告顾品华将20万元提存本院并同意向原告归还借款，为此本院确认原告20万元房款尚未支付。庭审中本院释明下，原告明确愿意继续支付20万元房款，对此并无不可。于此同时，系争房屋目前已符合上市交易的条件，原告要求被告履行过户义务，被告提出依法解除买卖协议的意见，本院认为，被告因原告未支付20万元房款要求解除双方买卖关系，并无合同依据，根据法律规定，原告在迟延履行主要债务，须经催告后在合理期限内仍未履行，被告才具有解除权，被告长期未收到房款并未行使过催告义务，对借款也未积极予以归还，造成原告对债务履行完毕的认识，现在明确意见后，原告也愿意履行付款义务下，被告并不具有法定解除权，就其抗辩意见，没有合同及法律依据，本院不予采纳。另外，签约时双方考虑到房屋性质，交易周期较长，为符合政策规定以实现合同目的而作出的过户至原告指定人名下的约定，本院考虑到原告与第三人为直系亲属，该指定过户并未损害国家或出卖方利益，由此对原告要求被告将房屋产权配合过户至母亲沈凤仙名下的请求，予以支持。至于逾期过户违约金，客观上原告没有支付剩余的20万元房款，被告未履行后过户义务，其行为不构成违约，就该请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告沙海峰应在本判决生效之日起十日内向被告顾品华、王丹支付剩余房款20万元；二、被告顾品华、王丹应在本判决生效之日起十日内协助原告沙海峰将上海市浦东新区秋岚路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至第三人沈凤仙名下；三、驳回原告沙海峰的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,230元，减半收取计6,615元，诉讼财产保全费5,000元，由原告沙海峰负担465元，被告顾品华、王丹负担11,150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张盈二〇一九年十二月十九日书记员  杨华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。