江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0281民初15148号原告：梅文龙，男，1988年10月23日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：孙梦娇，江苏振强律师事务所律师。被告：杨雪渊，男，1973年1月22日生，汉族，户籍地江阴市，现羁押于镇江监狱。委托诉讼代理人：林榕芳。被告：林榕芳，女，1979年6月23日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：施胜华，江阴市澄江法律服务所法律工作者。原告梅文龙诉被告杨雪渊、林榕芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告梅文龙及其委托诉讼代理人孙梦娇，被告杨雪渊的委托诉讼代理人林榕芳，被告林榕芳及其委托诉讼代理人施胜华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梅文龙向本院提出诉讼请求：1、判令二被告继续履行双方签订的房地产买卖合同，立即协助原告办理房屋产权变更登记手续交付房屋。2、判令二被告支付自2019年5月1日起至实际办理过户登记之日止按房屋总价1350000元每日千分之一即1350元的逾期违约金。3、本案诉讼费用由被告承担。审理中，梅文龙明确第一项诉讼请求中的继续履行合同方式为判令被告协助原告办理房屋产权变更登记手续，剩余房款根据合同约定，办理产权过户后20日内支付所有房款。事实与理由：2018年3月12日，经江阴市澄北汇金房产中介服务部（以下简称汇金服务部）介绍，他与杨雪渊、林榕芳签订《房地产买卖合同》一份，约定购买位于江阴市房屋，房款为1341000元，付款方式为2018年3月12日支付100000元、2018年4月15日支付645000元，同时约定双方于2018年11月1日到江阴市房产交易中心办理过户。因杨雪渊、林榕芳单方原因，导致双方未按约办理过户手续。他与林榕芳于2018年9月13日补签协议一份，约定过户时间为2019年5月1日前，余款600000元公积金贷款在办理过户时支付，现金于过户后20日内付清。现他已支付房款740000元，但未能履行合同，现为维护自身合法权益，故诉至法院。杨雪渊、林榕芳辩称，对于合同签订过程、款项交付无异议，但总房款中包含了半年房租金9000元，因此应当从总房款中退还9000元。对于梅文龙的第一项诉讼请求无异议，但不认可梅文龙的第二项诉讼请求，他们一直在配合梅文龙办理房屋过户事宜，不存在违约行为。杨雪渊于2018年8月5日被抓，于同年8月8日被批准逮捕，同年8月9日林榕芳让杨雪渊代理律师到看守所帮忙办理房屋过户委托手续，林榕芳拿到委托手续后到江阴市不动产登记中心咨询过可否过户，相关部门告知只能用判决书或公证书方式过户，不能用委托手续办理。林榕芳又到看守所咨询，但看守所明确在法院判决前不能与第三方接触、见面，所以无法办理公证书。林榕芳第一时间通知梅文龙家，并约定于2018年9月13日到家中协商，一直商量以公证书形式过户，当时不知道杨雪渊何时才能判决，所以商量以2019年5月1日办理过户手续，但杨雪渊直至2019年7月21日才宣判。林榕芳于2018年9月13日便交付梅文龙房屋钥匙。2019年5月林榕芳提前与梅文龙联系商讨，告知梅文龙可以通过公证或诉讼方式解决房屋过户事情。2019年5月20日，杨雪渊案件做出一审判决，后杨雪渊上诉，上诉期间林榕芳通知梅文龙，告知上诉需要三个月时间，梅文龙称可以等，所以杨雪渊案暂停上诉程序。2019年9月24日或26日，林榕芳第一次探监杨雪渊，并通知梅文龙带好房产证，第一时间可到镇江市公证处办理公证。但林榕芳没想到的是委托公证书必须以邮寄方式寄出，林榕芳也将该情况告知梅文龙。2019年10月5日，林榕芳收到委托公证书后就联系梅文龙，但梅文龙已经向法院起诉。因此，对于梅文龙要求他们支付违约金，是因特殊情况导致，不能认定他们违约，故他们不同意承担违约金。经审理查明：2018年3月12日，林榕芳、杨雪渊与梅文龙经汇金服务部介绍，签订《房地产买卖合同》一份，约定事项如下：1、林榕芳、杨雪渊将位于江阴市的房地产，产权证号ｊｙ10048441，土地证号（2013）20665，建筑面积86平方米，包括附属设施，水电表、防盗门、自行车库24.18平方，双方议定上述房地产成交价格为1350000元，房地产过户所需的契税费、交易费、工本费均由梅文龙承担，其他税费各自承担（由于政策不断变化，具体税金协商而定）。2、付款方式，第一期于2018年3月12日，预付购房定金100000元，第二期于2018年4月15日支付640000元，梅文龙办理二手房抵押贷款约于2018年12月1日付清600000元。房款中应留水、电、数字电视、电话机、管道天然气、物业费、物品、户口等费押金给中介方保管10000元，中介方出具收据。梅文龙付清房款，林榕芳、杨雪渊在房地产移交时，该建筑范围内的土地使用权及附属物一并转移给梅文龙，并迁出户口。3、违约责任，梅文龙中途违约，无权要求返还定金，并由林榕芳、杨雪渊从梅文龙违约金中提取30%支付中介方佣金。林榕芳、杨雪渊中途违约，林榕芳、杨雪渊在悔约之日起五日内必须定金双倍返还，如逾期一日，违约按定金额百分之一的滞纳金给梅文龙，并由梅文龙从林榕芳、杨雪渊违约定金中提取30%支付中介方佣金。如梅文龙不能按期向林榕芳、杨雪渊付清购房款或林榕芳、杨雪渊不能按期向梅文龙交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方付相当于房地产成交价总额的千分之一的滞纳金。4、交房时间林榕芳、杨雪渊于2020年11月1日之前将房屋（钥匙）移交接给梅文龙，同时梅文龙付清全部房款。5、其他事项，双方税金各自承担，该房从过户后返租给林榕芳、杨雪渊，房租半年一付，先预付半年，租期从2018年11月1日至2020年11月1日，租金每月1500元，房东的户口于2019年9月1日之前迁走，房屋总价已包含半年房租9000元。合同签订后，梅文龙支付房款情况为：2018年3月12日100000元，2018年4月10日500000元、50000元，2018年5月11日59000元，2018年5月14日31000元，合计740000元。2018年9月13日，林榕芳作为甲方，梅文龙作为乙方，双方签订补充协议一份，约定：“因甲方个人原因导致原2018年11月1日君巫路221弄14号505室房屋不能及时过户，现甲乙双方协商一致达成如下协议：1、双方约定过户时间为2019年5月1日之前，甲方无条件配合乙方办理过户手续，双方不得因市场变化对房屋重新估价（按原合同价格出售）。2、2018年9月18日之前甲方移交钥匙给乙方，里面水电由甲方结清，出租或居住由乙方自行决定。3、甲方于过户之前把户口迁出。4、如到2019年5月1日之前甲方还是不能配合乙方办理过户，则由乙方提起公诉，起诉所产生的费用由甲方承担。5、甲方将江阴市衡山路233-170号1502室房产证土地证各一本押于汇金房产。6、双方协商于过户时余款600000元整（陆拾万元整）乙方全部付清甲方（其中包括公积金贷款和现金余款），现金余款于过户后20天之内全部给予甲方。”同日，林榕芳将涉案房屋交付梅文龙使用。另查明：林榕芳与杨雪渊系夫妻关系。杨雪渊因涉嫌犯强奸罪，于2018年8月6日归案，于2018年9月13日被逮捕，于2019年5月21日被江阴法院判决认定犯强奸罪，判处有期徒刑15年，于2019年8月20日送江苏省镇江监狱服刑。2018年8月9日，杨雪渊出具委托书一份，载明：“本人杨雪渊委托林榕芳办理江阴市房产过户等事项。”审理中，林榕芳提供其与梅文龙微信聊天记录一份，记录载明2019年9月1日梅文龙称“你老公已经判下来了，可以去做公正了”，林榕芳称“我跟你说了，就是那个叫什么办下来办下来了，但是他还要分区域，到时候才能去见面，那个才能做公证，现在不知道分到哪里，还不知道在哪里能见面”，梅文龙称“好吧！那就在等等”。2019年9月7日梅文龙称“杨雪渊那边哪个地区定下来了吗”，林榕芳称“可能在镇江”，梅文龙称“可以做公正了吗”，林榕芳称“他还没分到哪个区域，然后还没通知我去见面，因为我要跟他见面了，以后跟他说一下。反正做公证，现在我都没接到通知，所以没办法”，梅文龙称“好吧！反正我们小孩上学时间已经过了，在急也来不及了！那我就等你的消息吧”。2019年9月24日林榕芳称“那个我跟你说一下，今天可能来不及了，因为他要用写信的方式给我的，我不能再进去给他签名，他签不了名。我现在叫他写信，然后你等吧，你们等消息吧，你把房产证，明天你拿给那个老板娘吗”，梅文龙称“这个又要等好多天了啊”，林榕芳称“现在叫他写信给我了，反正我会在家里等着你，到时候再说吧”。2019年9月30日，杨雪渊出具委托书一份，载明：“我是杨雪渊（3506811973××××××××），现在在镇江监狱服刑，我委托我爱人林榕芳（3506281979××××××××）到镇江公正处申请办理委托公正卖江苏省江阴市的房子。”2019年10月2日，杨雪渊将该委托书寄送林榕芳，林榕芳于2019年10月4日收到。审理中，梅文龙明确违约金标准按照成交价总额万分之五计算。梅文龙与杨雪渊、林榕芳均明确房屋价款1350000元包含半年房屋租金9000元。审理中，梅文龙明确因杨雪渊、林榕芳未按约协助办理过户手续，他的损失有孩子无法上案涉房屋的小学、住房公积金贷款变成现金支付，中间造成的利息损失，他向南京银行借款，年利率10.8%，借款是到2019年11月份到账，同时本案的诉讼费用、保全费用、保函费、律师费36000元。上述事实，有《房地产买卖合同》、补充协议、收条、邮政银行明细清单、微信聊天记录、房产证、土地证、结婚证、委托书、罪犯入监通知书、证明、邮寄凭证及当事人陈述在卷予以佐证。本院认为，梅文龙与林榕芳、杨雪渊签订的《房地产买卖合同》及梅文龙与林榕芳签订的补充协议，均是当事人真实意思表示，无法定无效情形，应属合法有效，双方均应按约履行。杨雪渊、林榕芳未按约于2019年5月1日前协助梅文龙办理房屋过户手续，构成违约，应负协助梅文龙办理房屋过户手续义务。梅文龙要求林榕芳、杨雪渊协助他办理房屋产权变更登记手续，剩余房款根据合同约定，办理产权过户后20日内支付所有房款，对此林榕芳、杨雪渊均无异议，本院依法予以支持。梅文龙要求林榕芳、杨雪渊支付自2019年5月1日起至实际办理过户登记之日止的违约金，理由是林榕芳、杨雪渊不能按期交付房地产，本院认为合同约定交付房地产应当理解为除交付房屋钥匙外，并应办理所有权变更手续，如此才构成法律意义上的交付房屋，故林榕芳、杨雪渊应按合同约定承担支付违约金责任。对于合同中约定的每日按房屋成交价总额千分之一计算违约金的标准，梅文龙明确违约金标准由千分之一即年利率36.5%变更为按房屋成交总额1350000元每日万分之五即年利率18.25%计算，本院根据公平诚信原则，综合考虑合同履行情况、已付房屋情况、违约情况、预期利益损失等因素，将违约金标准调整为梅文龙已付房款740000元按年利率24%计算，超出部分本院不予支持。杨雪渊、林榕芳辩称双方未办理过户是因杨雪渊在合同签订后犯罪而被关押，但他们在杨雪渊出事后尽其所能的与梅文龙沟通交流，并积极办理公证委托手续，因此不能认定他们构成违约并承担违约金责任，本院认为对于合同不能履行的原因并非梅文龙导致，而是因杨雪渊违法犯罪而被依法追究法律责任，合同不能履行责任在杨雪渊，杨雪渊、林榕芳作为共同卖房人不能按期办理房屋过户手续，依法应当承担违约责任，故本院对林榕芳、杨雪渊的辩称不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十三条之规定，判决如下：一、杨雪渊、林榕芳应于本判决发生法律效力之日起五日内协助梅文龙办理房屋权属转移登记手续，将江阴市房屋转移登记至梅文龙名下，过户所需的契税费、交易费、工本费由梅文龙承担，税金由梅文龙与杨雪渊、林榕芳各自承担。梅文龙应于杨雪渊、林榕芳协助其办理江阴市的过户登记手续时交付杨雪渊、林榕芳房屋款600000元，并于杨雪渊、林榕芳协助其办理过户手续后20日内交付杨雪渊、林榕芳房屋款1000元及返还租金9000元。二、杨雪渊、林榕芳应于本判决发生法律效力之日起十日内支付梅文龙违约金（以740000元为基数自2019年5月1日起至实际办理房屋过户手续之日止，按年利率24%计算）。三、驳回梅文龙的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计8430元、保全费5000元，合计13430元（梅文龙已预交），由杨雪渊、林榕芳负担，于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付梅文龙。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时，根据上诉请求，按照《诉讼费用交纳办法》规定的标准预交第二审案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院(详见《江阴市人民法院上诉须知》)。审判员  尹德元二〇二〇年一月十三日书记员  秦 银