河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初2961号原告：南阳市东鑫置业有限公司。住所地：南阳市宛城区汉冶路东信中央公园。统一社会信用代码：91411300789153759X。法定代表人：党东鑫，任公司执行董事。委托代理人李松花，河南豫宛律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：冯某某，女，汉族，汉族，1962年8月12日出生，住河南省息县。被告：王某某，男，汉族，1963年4月1日出生，住址同上，系冯某某丈夫。被告冯某某、王某某委托代理人孙悦，河南宛英律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告南阳市东鑫置业有限公司（以下简称：“东鑫公司”）诉被告冯某某、王某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告东鑫公司的委托代理人李松花，被告冯某某、王某某的委托代理人孙悦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告东鑫公司诉称：2018年3月5日，原告东鑫公司与被告冯某某、王某某签订18990537号《商品房买卖合同》一份，其合同主要内容为:一、东鑫公司(出卖人)将其开发建设的位于宛城区汉治街道办事处老庄社区居民委员会2号楼2单元25层2502号商品房出卖给冯某某、王某某(××)，房屋建筑面积91.76平方米，价款43.701万元；二、合同约定2018年3月5日付款13.701万元，剩余房款30万元，在本合同签订15个工作日内在中国建设银行股份有限公司办理完毕按揭贷款，如××因个人原因导致按揭贷款无法正常办理的，视为××逾期付款；三、××逾期付款，出卖人给予20日宽限期，如在宽限期内，××仍未完成付款义务的，出卖人有权单方解除合同，房屋另行出售，××应按已交房款的30％向出卖人支付违约金，合同终止。2018年4月17日，被告冯某某、王某某支付房款13.701万元；而剩余房款因被告个人原因，未能在合同约定的15个工作日内办妥银行按揭贷款手续，导致被告逾期付款，出现违约。2019年3月13日，东鑫公司短信通知冯某某，在2019年3月20日前补齐剩余房款，否则解除《商品房买卖合同》，而冯某某在2019年3月20日前未能补齐剩余房款。综上所述，被告冯某某、王某某未能在合同约定的期限内补齐剩余房款，解除《商品房买卖合同》的条件成就，且逾期付款，按照约定应当承担违约金，故根据《中华人民共和国合同法》第93条及第96条等法律规定，请求：一、请求确认原告解除18990537号《商品房买卖合同》有效。二、责令被告承担违约金41103元。三、责令被告承担本案诉讼费用。被告冯某某、王某某辩称，一、原告的诉请没有事实依据，被告不存在违约行为，被告未能办理按揭贷款的原因是原告造成的，与被告无关，原告应对其过错行为承担相应的法律后果。被告全力配合原告，并按照合同约定提供了办理按揭手续的全部材料，但不知为何，原告将按揭手续从银行带回，导致按揭无法正常办理，过错不在被告，故不应当为此承担责任。二、因未能成功办理按揭，被告便委托代理人到现场向原告缴纳剩余购房款，但原告因房价上涨的原因拒收，并且要求解除与被告的购房合同，违反了合同法的诚信原则，这对被告是十分不公平的。二被告跟随儿子在上海生活，在得知按揭不能办理后，便委托了南阳当地房屋中介及朋友，委托手续经公证处公证，具有法律效力，受托人被告多次到现场缴纳剩余购房款，但因房价上涨，原告拒收，被告有能力且愿意按照原告要求履行合同，但原告拒绝履行，被告作为守约方，已经尽到了一切诚信、谨慎的义务，若由于原告拒绝履行合同而让被告承担责任，与理不通，与法不容，也显失公平。三、涉案房屋是否转让，不影响原购房合同的效力，原告拒不收款的行为没有事实及法律依据。南阳市房地产市场管理处《关于进一步规范商品住房销售工作和治理房地产企业收取更名费行为专项活动的通知》，证明南阳市房地产市场管理处关于更名对房地产企业的行政处罚，并不涉及购房人，本案所涉房屋的权利义务人至始至终都是被告，被告处分房屋的背后实际是基于其购买了第三人开发商商品房的特殊身份而享有的权利，属于私权利的范畴，该处分行为主观上并无损害第三人利益的故意，不违反法律和行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体或者第三人的利益，涉案房产虽未办理物权登记，但并不影响购房合同的效力，更何况购房人已解除与其他人的合同，该事实不应成为原告违约的理由。综上，二被告按照约定履行了合同，原告的诉请没有事实和法律依据，且被告愿意继续履行合同，请求贵院依法驳回原告的全部诉请。原被告为支持其相应主张，分别出示如下证据：原告出示的证据为：原告东鑫公司营业执照、法人身份证明、法人身份证复印件。证明：原告具备诉讼主体资格。冯某某、王某某身份证复印件各一份。证明：被告的诉讼主体资格。原告东鑫公司与被告冯某某、王某某签订的商品房买卖合同一份。证明：二被告向东鑫公司购买商品的事实、逾期付款应承担的违约责任及解除合同的条件。增值税发票一份。证据：2018年4月17日被告冯某某向原告东鑫置业缴纳117010元房屋预收款。短信通知一份。证明：2019年3月13日东鑫置业向被告发短信，告知其应于2019年3月20日以前到东鑫公司补齐剩余房款，如逾期不办理东鑫公司将单方面解除商品房买卖合同。二被告对上述原告出示的证据，质证认为:对第一组第二组证据没有异议，对第三组证据有异议，第三组证据恰恰证明了，出卖人需给予××20日的宽限日，原告仅仅给被告预留了6天的时间补齐剩余的房款，恰恰证明了原告违约，对第四组第五组证据没有异议。二被告出示的证据为：1、购房收据及维修基金缴存凭证;证明被告已依照约定履行付款义务。2、代缴款委托书及公证书；证明被告于2018年4月27日程某某及宋某作为受托人，有代被告缴款的资格。3、开发商更名文件及流程；证明根据交易习惯，已网签的合同可以出售。4、南阳市房地产市场管理处《关于进一步规范商品住房销售工作和治理房地产企业收取更名费行为专项活动的通知》；证明南阳市房地产市场管理处关于更名对房地产企业的行政处罚，并不涉及购房人。5、售楼部员工时某、刘经理、宋某通话录音；证明被告履行付款义务但原告拒绝收款。6、浦发银行通话录音；证明被告未能办理按揭贷款是由于原告的行为造成的，被告不存在违约行为。7、南阳宛都公证处孙处长通话录音；证明原告拒收款后被告欲将购房款提存，但南阳地区无法办理。8、2019年4月5日火车票一张；证明在受托人履行合同付款义务被拒后，冯某某本人于2019年4月5日从上海赶回南阳缴款的事实。9、山东省判决书一份，证明购买资格可以转让。原告对被告所提供的证据，质证意见为：1、对第一组证据中如果数额与我们诉状中首付款数额一致我们没有异议。2、对公证书的真实性没有异议，对证明方向有异议，该公证书及委托书并不能够证明被告逾期后向原告支付剩余购房款的事实。3、第三组证据真实性无法核实且与本案无关。4、同第三组质证意见。5、第五组证据予以核实后，时某的录音是时某本人的声音，但是证明方向有异议，不是冯某某委托的人去交的的钱，也不是冯某某本人交的钱。第二购房合同附件4明确约定购房人应当将购房款存入上述指定银行账户，不存在被告冯某某所述的没有提供账号的问题，另外公司的老板就在公司也不存在找不到人的问题，而且被告王某某、冯某某提供的是办理委托事宜，不是去交购房款，冯某某未交清购房款及未取得房屋所有权也未征得东鑫公司的同意，私自将涉案房屋出售，已经违反合同的约定，构成违约。销售部经理的录音通过了解是销售部经理所说，但对证明方向有异议，该通话录音反而能够证实了，冯某某、王某某不能按期缴纳购房款以及违约的事实，该份录音也能够证明不是冯某某本人去缴的钱，也不是委托的人缴的钱，实际上是冯某某私自将该房屋出售给第三人，更能够证明了冯某某、王某某构成违约的事实。证人宋某的录音有异议，宋某的身份无法确定，是不是其本人的录音无法确认，因此该证据不能作为证据使用，另外根据被告冯某某所提供的委托书更加能够证明了宋某去东鑫公司并不是缴纳购房款，而是去办理更名的事宜。6、通话录音时间已经远远超过了被告逾期时间，所以该证据不能够证实被告逾期后向原告支付剩余房款，也不能够证实原告拒收。7、公证处孙处长的身份及真实性均无法确认，而且通话内容明确显示是购房者的儿子在2019年4月13日向公证处咨询，并不能够证明被告向原告缴付剩余购房款，所以的录音真实性合法性关联性均有异议。8、第八组证据是2019年4月5日的火车票与本案无关。9、第九组，法院不适用判例法且该判决书的内容与本案无关。另，被告的儿子王某出庭陈述，两被告冯某某、王某某作为王某的父母，购买房屋是真实的，在履行合同时一直在积极配合开发商，在农业银行贷款提交完资料后，开发商通知被告银行缺钱要求被告换到浦发银行进行贷款，后来又通知被告浦发银行缺钱，无法进行放贷，要求换到建设银行，被告去建设银行登记后，没有收到银行提交资料的要求就被开发商告知无法贷款。后王某收到东鑫中央公园的短信通知，要求被告交齐后边余款，如2019年3月20日不交齐要解除合同。这条短信比较陌生，认为是诈骗短信，回复短信询问是谁，但对方并没有回复。后因被告一家人都在上海，委托宋某查明此事，后宋某告诉王某确实是东鑫中央公园发的信息，后王某委托宋某去东鑫中央公园交钱，但宋某告诉王某一家人原告拒收，后清明节放假被告冯某某回来交款，但原告以违约为由拒收交款。被告人有积极履行合同的意愿，有主观意愿和客观的实际行动，原告只发了一条短信告知，并不规范。原、被告双方发表质证意见：原告质证意见：1、证人与被告系亲属关系，于本案被告及案件审理结果有直接的利害关系，而且根据原告的身份及通知出庭人员的身份，均不符合法律、证据规则之规定，故证人证言不能作为定案的依据。2、原告是按照所签订的商品房买卖合同上约定的电话发的短信，但证人却某该短信系诈骗短信，所以证人证言陈述是不真实的。被告质证意见：所说的都是真实可信的。综合庭审活动，本院审理查明：2018年3月5日，原告东鑫公司与被告冯某某签订18990537号《商品房买卖合同》一份，被告王某某为共有人。东鑫公司将其开发建设的位于宛城区汉治街道办事处老庄社区居民委员会2号楼2单元25层2502号商品房出卖给冯某某、王某某，房屋建筑面积91.76平方米，价款43.701万元。合同约定付款方式为：2018年3月5日付款现金13.701万元，缴纳比例31.35%；剩余房款30万元，采用商业银行贷款。合同附件四：合同补充协议第2条约定，应在合同签订15个工作日内携带办理银行按揭贷款所需的资料到出卖人指定的银行办理完成按揭手续。若××因个人原因导致按揭贷款无法正常办理的，视为××逾期付款；××逾期付款，出卖人给予20日宽限期，如在宽限期内，××仍未完成付款义务的，出卖人有权单方解除合同，房屋另行出售，××应按已交房款的30％向出卖人支付违约金，合同终止。出卖人未解除合同之前，××可一次性交纳全部房款，合同继续履行，但应按逾期付款的天数，按未付部分的日万分之三向出卖人支付逾期付款。2018年3月5日签订合同后，被告冯某某、王某某支付房款13.701万元，维修基金7111.40元。2018年4月17日，原告向被告开具两张票面金额共计为13.701万元的增值税普通发票，剩余房款未能成功办理按揭贷款手续。2019年3月13日，原告东鑫公司向手机号为156××××3502的联通号码发送短信通知，要求冯某某于2019年3月20日前补齐剩余房款，逾期不办理公司将单方面解除《商品房买卖合同》。证人王某确认该手机号为本人手机号。证人王某系被告冯某某、王某某之子。另查明，被告冯某某、王某某于2018年4月27日，在南阳宛都公证处办理公证一份，委托程某某到银行部门办理涉案房产的还款及领取相关材料事宜。2018年10月19日，南阳宛都公证处再次出具公证一份，委托宋某前去相关部门办理涉案房屋的备案合同撤销及到开发商办理更名事宜。2019年4月8日，南阳市宛都公证处另出具公证一份，全权委托谢某某代为办理涉案房产的下列事宜：1、代为向开发商缴纳该房产的剩余房款，不再办理商业贷款。……2019年4月8日，被告冯某某、王某某就该房屋与第三人谢某某签订了《房屋意向协议》。2019年4月14日，被告冯某某、王某某与谢某某签订涉案房屋的《解除购房协议书》。对于本案参加质证当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院分析，认定如下：1、被告冯某某、王某某对原告东鑫公司提交的商品房买卖合同的真实性无异议，但对其证明方向有异议。合同约定出卖人应给予××20日的宽限期，原告东鑫公司仅给被告预留了6天的时间补齐剩余房款，恰恰证明了原告违约。因本项质证意见和原告提交的短信通知证据具有关联性，本院一并认定。原告冯某某、王某某对原告提供的短信通知的真实性无异议，但认为其形式不合法。本院认为，合同具有相对性，短信通知具有非确定性和非法定性，该份合同中并未约定将第三人手机号作为有效的送达方式。因此，本院对短信通知执合同之外第三方的效力不予采信，被告冯某某、王某某的该项辩称意见成立，本院予以支持。2、原告东鑫公司对被告冯某某、王某某提交的代缴款委托书及公证书的真实性无异议，但对其证明方向有异议，该公证书及委托书并不能够证明被告有逾期后向原告支付剩余购房款的事实。本院对该项辩称意见予以支持。3、原告东鑫公司对被告冯某某、王某某提交的时某、刘经理、的通话录音的真实性无异议，但对其证明方向有异议，不能证明被告冯某某、王某某委托人去交了钱，更加证实了被告冯某某、王某某不能按期缴纳房款及违约的事实；对宋某的通话录音、南阳宛都公证处孙处长的通话录音的真实性关联系有异议，本院综合各项评定，对该组证据的真实性予以采信。4、原告东鑫公司对被告冯某某、王某某提交的浦发银行通话录音的真实性有异议，浦发银行没有彭经理，该份通话录音不能作为证据使用，同时该份录音能证实被告冯某某、王某某未能批下来贷款是因为其不符合按揭贷款的条件。该项证据系证言性质，缺乏其他证据相佐证，本院不予采信。5、原告东鑫公司对原告冯某某、王某某提交的火车票的关联性有异议，认为和本案无关，本院对该辩称意见予以支持。6、对被告冯某某、王某某提交申请出庭作证证人王某的证言，原告东鑫公司有异议，认为证人与被告冯某某、王某某系亲属关系，其证言不能作为定案的依据，证人证言陈述是不真实的。被告冯某某、王某某认可该证言是真实可信的。经过庭审调查，且原告东鑫公司未提交相反证据反驳，证人当庭证言能与冯某某、王某某提交的其他证据相互印证，本院对证人当庭证言真实性予以采信。对于被告冯某某、王某某未能办理完妥剩余房款的按揭贷款手续的问题，被告冯某某、王某某辩称其按合同约定提供了办理按揭贷款手续的全部资料，未能办理银行按揭贷款系原告东鑫公司所致，提供录音一份，原告东鑫公司虽称双方合同时约定至中国建设银行办理按揭手续，因原告年龄超过50岁银行不予办理，但在本院已下发调查令的条件下并未提供相关证据证实该说辞。因此，本院对于原、被告双方所述情况均不予认定。关于被告冯某某、王某某得知其按揭未成，被告之子王某落实原告催收短信属实之后，委托宋某在2019年3月19日去交钱，未交款成功的事实，本院经综合各项证据，予以采信。本院认为，商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，合同双方当事人应受生效合同的约束。依据《合同法》第九十四条规定：“有下列情形的，当事人可以解除合同（一）……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者××迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”的规定明确，被告逾期后，原告行使合同解除权，应按法律规定向被告履行必要的催告程序，催告后的履行期间有约定按约定，无约定的应按法律规定的最低三个月期间，该期间经过后，原告方有权行使合同解除权。原、被告双方签订的18990537号《商品房买卖合同》附件四的补充协议中，“××逾期付款的，出卖人给予20日的宽限期。如在宽限期内，××未完成付款义务的，出卖人有权单方解除合同，房屋另行出售”的约定条款，系催告条款期间约定，并非解除权的成就条件。故原告东鑫公司单方发送至合同之外第三人的短信解除通知中限定宽限期为7日，不论是否认定原告向被告作出了催告行为，因该催告不符合前述催告条款约定期间，故该催告7日的履行期间，对被告不产生催告效果。即便原告的前述催告行为成立，原告请求本院确认在提起本案诉讼之前已向被告行使了合同解除权，但并未举证证明原告自2019年3月13日起至本案诉讼之前已向被告行使了合同解除权的具体行为，故本院不能确认原告在此期间已向被告行使了合同解除权。依据《民法通则》第六十五条：“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式”的规定，被告之王某强委宋某范代其一次性缴纳剩余房款，虽无书面的委托手续，但鉴于代缴行为属于给付性行为，未对原告东鑫公司造成利益损失，在委托人与被委托人达成委托合意后，该委托行为应属于有效行为，原告东鑫公司以必须本人缴纳房款为由拒收，不应获得支持。为保资金安全，被告要求原告再次提供银行账户，系正当要求，原告应予协助。因得不到原告的回音，被告于2019年4月8日，在南阳市宛都公证处办理公证一份，委托第三人谢某某代为向开发商缴纳剩余房款，2019年4月10与原告售楼处工作人员通话，要求协助获得付款账户信息。可见，被告在得知需缴纳剩余款项后积极要求支付房款、履行合同义务，主观上不存在违约的恶意。由于原告方始终回避，不及时告知账户信息，使被告未于2019年4月2日之前支付剩余30万元房款。被告有明确的付款意向，原告方作为地产开发企业，若及时收取代缴款项或及时提供账户，房屋买卖合同完全可以继续履行。针对当前南阳市房价市场情况及涉案房屋的市场涨幅，解除涉案合同另行出售房屋，将使原告获利巨大。故原告怠于履行其协助、告知的附随义务，目的是阻止原告依约付款，以成就解除合同的条件。原告的行为有违诚信履行原则。同时，在诉讼期间，被告仍坚持维持合同效力，积极补足购房款，并愿意承担因逾期付款应承担的合同责任。依据《合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”和《合同法》第九十六条：“当事人一方主张解除合同时，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除”的规定，依据原、被告双方签订的18990537号《商品房买卖合同》附件四的补充协议，“出卖人未解除合同之××受人可一次性交纳全部房款，合同继续履行，但应按照逾期付款的天数、按未付部分的日万分之三向出卖人支付逾期付款违约金”的约定，原告东鑫公司并未向被告送达正式的解除合同通知，被告冯某某、王某某在原告催告后有明确的一次性缴纳全部房款的意愿和能力。故，本案合同双方签订的商品房买卖合同及补充协议应继续履行。被告应按未付部分的日万分之三向原告支付其一次性将剩余房款支付完毕前的违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条，第九十六条、《民法通则》第六十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：一、被告冯某某、王某某应于本判决生效之日起三十日内一次性向原告南阳市东鑫置业有限公司支付全部房款。二、被告冯某某、王某某应于本判决生效之日起至全款房款付清之日止按照未付部分的日万分之三向出卖人支付逾期付款违约金。三、驳回原告南阳市东鑫置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费413.79元，由原告南阳市东鑫置业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长  杜玉明审判员  叶俊凡审判员  张治菊二〇一九年九月二十日书记员  许 博