天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0103民初13535号原告：王彦春，男，1957年3月18日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：郑晓玲，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：天津涞铂教育科技有限公司，住所地天津市河西区友谊南路龙水园1号楼37号。统一社会信用代码9112010MA06DB5R6J法定代表人：张伟，董事长。原告王彦春与被告天津涞铂教育科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王彦春的委托诉讼代理人郑晓玲、被告天津涞铂教育科技有限公司法定代表人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《天津市房屋租赁合同》；2、判令被告按照租金标准支付2019年6月23日至实际腾房之日止的房屋使用费；3、判令被告按照所欠租金的20%支付违约金；4、判令本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2018年4月13日，原告与案外人李胜男签订《天津市房屋租赁合同》，后李胜男丈夫以天津市河西区友谊南路龙水园1号楼37号作为营业地成立天津涞铂教育科技有限公司。2018年9月5日，原告与李胜男达成《合同主体变更补充协议》，将租赁合同的履行主体变更为被告。双方约定，原告将位于天津市河西区友谊南路龙水园1号楼37号出租给被告，租赁期限5年，自2018年4月16日至2023年6月22日。其中2018年4月16日至2018年6月22日作为装修免租期，自2018年6月23日起开始计租。租金按季度支付，应在每季度5日前支付下一季度租金。2019年7月5日前，被告应支付2019年7月至9月的租金，但被告至今未给付。根据《天津市房租租赁合同》第4-3条的约定，被告延期支付租金超过15日，原告有权解除合同，被告应按拖欠租金总额的20%支付违约金。据此，为维护原告合法权益，故诉至法院。原告就其主张向本院提交如下证据：1、天津市房地产权证，证明原告是涉案房屋所有权人，享有出租房屋的权利。2、《天津市房屋租赁合同》及《合同主体变更补充协议》，证明原、被告间存在房屋租赁合同关系。依据合同3.1条约定，被告认可房屋租赁现状，并约定在2018年4月16日至2018年6月22日为免租期，用于被告装修改造。被告在房屋交接时没有提出任何异议，房屋现状满足被告正常使用的要求。依据合同6.1条约定，房屋内附属设备均为上一租户遗留，被告负责附属设备维修，原告仅对房屋本身承担维修责任。依据合同9.1条约定，被告应该严格遵守执行《中华人民共和国消防条例》，全面负责租赁物内的防火安全及手续办理，原告已经尽到配合义务。依据合同4.3条约定，被告延期支付租金超过15天，原告有权解除合同，并要求被告支付违约金。被告辩称，2018年4月16日，被告向原告租赁天津市河西区友谊南路龙水园1号楼37号房屋用于教育机构经营。合同中已有约定，在房本无任何问题的前提下，共同协商免租期为2个月。按照被告与委托施工单位合同安排，2018年6月10日完成施工。但在施工过程中，河西消防队管理人员于2018年5月多次到施工现场，口头告知停工，要求出示房屋一消合格证明，提供证明前不得施工。于是被告第一时间与原告代理人殷女士沟通，但殷女士在6月29日才将房屋一消证明提供给被告，在此期间工程一直处于停工状态。再次开工后，发现原告房内消防栓内无水，地下一层消防栓水泵、喷淋泵全部损坏。因喷淋设施无水压，屋内吊顶及消防栓管道施工无法完成，施工方再次提出工程延期。无奈，被告再次修改施工方案、协调消防，最终由河西消防协调农业银行出资维修地下消防水泵才将问题解决，此次停滞关键部位施工长达2个月。原告在签署合同前并未明确告知房屋存在如此大的消防问题，全部施工一直拖延到11月18日方才完成。因原告房屋自身原因造成工期延期、开业延期将近4个月时间，但原告并未有过任何赔偿，这期间被告已经开始支付租金。就此问题被告与原告进行过交涉，但原告委托律师进行沟通，并不对此事发表任何意见。被告认为原告违约在先，未提前告知出租房屋消防手续不全，且有重大消防安全隐患，至今地下室消防喷淋泵依旧损坏，给被告造成损失。根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》、《中华人民共和国消防法》的规定，必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。不同意原告第一项诉讼请求，希望与原告友好协商解决，只要协商一致，房租会按时交纳。被告就其主张提交如下证据：微信截图和短信截图，证明原告提交租赁房屋一消证明的时间是2018年6月29日，此后被告才开始继续施工。同时证明被告不是故意不交房租，而是一直就此事在和原告友好协商。针对原告提交的证据，被告发表如下质证意见：对证据1没有异议。对证据2真实性没有异议，对证明目的不认可。针对被告提交的证据，原告发表如下质证意见：对证据的真实性及证明目的均不认可。对租金是否可以延迟交付，双方并未达成一致意见，被告应当按照合同约定支付租金，否则构成违约。针对当事人提交的证据，本院认证意见如下：原告提交天津市房地产权证、《天津市房屋租赁合同》及《合同主体变更补充协议》，具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。被告提交微信截图和短信截图，原告虽表异议，但未提交相反证据予以佐证，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月13日，原告王彦春（甲方）与案外人李胜男（乙方）通过中介方天津市金乐家房地产经纪有限公司（丙方）签订《天津市房屋租赁合同》，约定原告将其所有的坐落于天津市河西区友谊南路龙水园1号楼37号房屋出租给李胜男使用。部分合同内容如下：2-1、乙方所承租房屋用于教育相关。3-1、房屋租赁期限自2018年4月16日至2023年6月22日。租赁期限5年。房屋于2018年4月16日交付乙方（交接设备以交付清单为准，交付清单作为本合同附件），乙方认可房屋现状。其中2018年4月16日起至2018年6月22日作为装修免租期，该期间用于乙方装修改造。4-1、甲、乙双方按如下方式支付租金，租赁第一年年租金60万元整，租赁第二年年租金60万元整，租赁第三年年租金60万元整，租赁第四年年租金64万元整，租赁第五年年租金68万元整。以上租金不含发票。4-2、租金采取预付方式，按季度收取，乙方应于每季度5日以前向甲方支付下一季度租金，第一季度租金应于协议签订后三日内与押金一起支付……。4-3、乙方延期支付租金，延期支付租金15天，合同继续履行。乙方除应支付拖欠租金外，还应自应交租金之次日起至实际交付拖欠租金之日止，按每日1000元向甲方支付违约金。拖欠租金超过15天的，甲方有权解除合同。乙方除应支付累计拖欠租金外，还应按拖欠租金总金额的20%支付违约金。5-1、甲方与乙方协商一致，押金共计50000元整。租赁关系终止执行时，甲方收取的押金抵充应由乙方承担的未清偿费用外，剩余部分归还乙方。6-1、在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全。乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设备。甲方负责房屋的修缮维修，乙方负责附属设备的维修（附属设备均为上一租户遗留）。9-1、乙方在租赁期间须严格遵守执行《中华人民共和国消防条例》，应按消防部门有关规定全面负责租赁物内的防火安全。否则，由此产生的一切责任及损失由乙方承担。2018年9月5日，原告王彦春、案外人李胜男、中介方天津市金乐家房地产经纪有限公司三方签订《合同主体变更补充协议》，将租赁合同的履行主体变更为被告天津涞铂教育科技有限公司，原合同中其他条款内容均不作变更。此后，租赁房屋由被告占有使用至今，被告租金交至2019年6月。另查明，2007年4月12日，天津市公安消防局向开发建设单位天津顺驰地产有限公司出具天津市公安消防局建筑工程消防验收意见书津公消验字（2005）第0053-1号，综合评定梅江6号地龙水园Ａ、Ｂ座（含蓝水丽人内装修）工程消防验收合格。2010年12月17日，原告购买取得天津市河西区房屋（本案诉争房屋）。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或个人不得侵犯。原、被告系房屋租赁关系。双方签订的《天津市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规范，该合同合法有效。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告实际占有使用房屋，按期交付租金。《合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《合同法》第九十六条第一款规定：当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。被告自2019年7月起迟延交付租金至今，按照合同约定，原告享有合同解除权。本案载有解除请求的起诉状送达被告的时间为2019年9月23日，自此发生合同解除的效力。原告要求被告按照租金标准支付2019年6月23日至实际腾房之日止的房屋使用费，应当以2019年9月23日为节点，分别计算房租及房屋使用费。原告主张被告按照所欠租金的20%支付违约金，并无不当，本院予以支持。关于被告抗辩因原告未提前告知租赁房屋内消防设施损坏、迟延提供消防验收手续，给其造成延期施工、开业的损失问题，双方可另案解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第一百二十二条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告王彦春与被告天津涞铂教育科技有限公司于2018年4月13日签订的《天津市房屋租赁合同》于2019年9月23日解除；二、自本判决生效之日起十日内，被告天津涞铂教育科技有限公司按照合同租金标准给付原告王彦春自2019年6月23日至2019年9月22日房屋租金150000元；三、自本判决生效之日起十日内，被告天津涞铂教育科技有限公司按照合同租金标准给付原告王彦春自2019年9月23日至实际腾房之日止的房屋使用费；四、自本判决生效之日起十日内，被告天津涞铂教育科技有限公司给付原告王彦春违约金30000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元、保全费1420元，由被告天津涞铂教育科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  安 铭审 判 员  张 铮人民陪审员  周树林二〇二〇年三月二日书 记 员  赵 娜本案引用的法律条文：《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。