甘肃省天水市秦州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0502民初2306号 原告：曹晶，女，1979年4月23日出生，汉族，住甘肃省陇南市。 委托诉讼代理人：王磊磊，甘肃正天合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李彦霞，甘肃正天合律师事务所律师。 被告：丁小玲，女，1965年3月12日出生，汉族，住天水市。 被告：刘全海，男，1964年3月2日出生，汉族，住天水市。 被告：天水天瑞房地产经纪有限公司，住所地：天水市秦州区。 法定代表人：于利红，该公司总经理。 委托诉讼代理人：緱彦峰，女，系该公司员工。 委托诉讼代理人：张兆龙，男，系该公司员工。 原告曹晶与被告丁小玲、刘全海、天水天瑞房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹晶及其委托诉讼代理人李彦霞，被告丁小玲、刘全海，被告天水天瑞房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人緱彦峰、张兆龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曹晶向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告丁小玲签订的《房屋买卖合同》；2.被告丁小玲退还原告购房款160万元，同时向原告支付30万元违约金，并以160万元本金为基数，按照银行同期贷款利率计算利息，从2019年5月12日起算，至本金退完为止。3.判令被告刘全海与被告天瑞公司承担连带赔偿责任。事实与理由：原告与被告天水天瑞房地产经纪有限公司于2019年3月27日签订一份《斡旋金协议》，由原告购买被告丁小玲单独所有的位于天水市××区号属于私有房产一套（天房权证秦字第XXX），面积：150㎡（但实际证载面积是145.9㎡），总价为2050000元，通过被告天瑞公司的居间介绍，原告与被告丁小玲于2019年4月2日签订了《房屋买卖合同》，合同约定房屋无抵押（事实上有抵押）；如发生争议，依法向当地人民法院起诉。双方约定付款时间为：第一次付款于2019年4月2日、4月3日交付首付款500000元；第二次付款于2019年4月11日付款1100000元打入被告丁小玲账户，同时被告丁小玲配合原告办理公积金贷款及过户手续，第三次付款：剩余房款45万元待银行贷款办理下来后一次性由银行直接放款给被告丁小玲，时间不做限制，原告在2019年4月2日上午转款15.6万元后，被告天瑞公司告知原告，被告丁小玲房屋上存在抵押权（约80万元）。原告本想不再购买，因严重与合同约定不一致，但天瑞公司要求原告承担居间费用1万元且承担6万元的违约责任，被告天瑞公司告知原告打款后就可以解押，原告无奈，在4月2日,4月3日陆续支付房款34.4万元，后由被告丁小玲出具收条17万元及被告天瑞公司出具代收房款33万元，合计50万元。后原告按照第二次付款约定通过被告天瑞公司向被告丁小玲打款70万元，剩余40万元原告在同年4月11日之前就通过天瑞公司工作人员与丁小玲及刘全海沟通协商，丁小玲及刘全海明确同意原告在2019年5月1日之前将剩余40万元支付完即可，丁小玲将按照合同约定配合原告办理房屋过户手续。原告如约履行，在同年4月29日将约定的第二次付款金额全部支付完毕后，原告通过天瑞公司要求被告丁小玲配合办理过户手续，但丁小玲置之不理，天瑞公司要求原告自己联系丁小玲。原告认为，丁小玲签合同时故意隐瞒房屋抵押，明知抵押房屋不能出售而收到原告160万款项后不积极主动去银行解押，严重侵犯了原告的民事权益。 丁小玲、刘全海辩称，1.同意解除合同；2.购房款也同意退，但是违约金不存在，因为是原告先违约，我们不支付；3.利息按照银行利息给，但是违约金不存在；4.诉讼费和保全费不承担。我们不存违约，违约的是原告，原告第一、二次付款均未按期履行。在被告天瑞房产公司介入前，原、被告就已经开始协商买卖房屋的事情了，双方谈的差不多了，这时候原告就知道房屋存在抵押的事实，但是因为原告嫌价位太高，便又通过中介，中介就把价钱压到了最低，最后我们便同意卖给原告。因为我要装修另一套房子及办其他事情，就去外地采购东西。回来之后准备给原告办理过户，后来曹晶反复说她不想要房子了，我就给中介说把钱退给原告。因为第一次购房款原告就没有按照约定的时间付清，第二次也没有按约定的时间付清，原告已经违约在先，所以我们最后要求她一次付清房款才过户，原告在付40万元的时候我们就表示不接受，但原告直接打到我账户了。我也急需用钱装修房屋，原告给我造成了巨大的损失。违约金过高，应予调整。 天水天瑞房地产经纪有限公司辩称，1.原告个人与房主沟通多次，因价格未达成一致，后委托我公司帮助谈价，原告个人与房主谈价时已经非常清楚此房屋状况，知晓房产抵押一事；2.我公司与丁晓玲价格沟通一致后，通知原告签订房屋买卖合同之前已经通过微信告知原告案涉房产有抵押的情况和房屋的准确面积，不存在原告诉称的打款后才知晓抵押；3.原告在诉状中陈述说自己不想购买，我公司告知违约责任后，原告无奈打款之说纯属虚构，正常房屋交易，买卖双方签订《房屋买卖合同》后合同就已经成立，如任意一方因为任何原因想终止合同，本身就有违约责任，作为居间方，我们有责任将违约责任告知原告，只是一种正常的业务告知，不存在逼迫之说，原告是因为清楚违约责任、怕承担违约责任后才自行打款的，并且最后一次4月29日打款，是房主已经明确告知过户需要拖延，要求我公司与原告协商推迟过户时间，房主也自愿先不收取原告最后一笔首付款40万元，我公司与原告多次协商告知原告过户无法进行，打最后一次首付款40万元有风险，原告执意不听，强行将此笔款项转入之前预留的我公司账户中，要求我公司转给房主；4.原告诉称我公司怠慢履行义务，我公司对次提出严重异议，此笔交易从谈价到最后起诉时间内，我公司多次联系买卖双方进行协商，但是原告均以其他理由拒绝到场，而房主看原告未到场。我公司在与房主沟通后我们现场多次打电话给原告转达问题、征求原告意见，作为居间方在出现问题时有积极协调的义务，但是没有决定权，房主见我们期间多次给原告打电话未有决定性结果生气离开；5.原告在房主过户时间出现问题后，一直处于矛盾状态，我公司每次出面沟通，原告都要以过户就要少房价，不过户就要房主适当赔偿两种形式与房主去协商；6.我公司要求原告曹晶支付中介费；7.我公司请求法庭核实实际情况后，判处我公司无任何赔偿责任。 原告为证明其主张，提交了以下证据：1.斡旋金协议，2.房屋买卖合同，3.收条、收据、，拟证明原告依约按时付款，2019年4月2日支付17万、4月3日支付33万、4月11日支付70万，截至2019年4月11日，原告共支付购房款120万元。4.原、被告微信聊天记录，拟证明丁小玲在2019年4月11收到原告70万元后，不断通过天瑞房产公司逼迫原告支付剩余40万元，并称要全部付清才过户，随意毁约，且被告房屋存在抵押，其行为构成严重违约；原告在2019年5月1日前向天瑞房产公司支付剩余40万元，要求丁小玲配合过户时，被告却告知“已经晚了”，被告没有履约诚意。 经质证，被告丁小玲、刘全海除对原告与天瑞房产公司的微信聊天记录不知情外，对其他证据的真实性认可。但是认为原告违约在先，被告没有违约。 经质证，被告天瑞房产公司对原告提交证据的真实性认可，认为可以证明天瑞公司一直积极与双方协商，天瑞公司并没有隐瞒抵押的事实，且原告也未给天瑞公司交中介费。 经审核，原、被告双方对原告提交证据的真实性予以认可，本院对其真实性予以确认，刘全海与天瑞房产公司中介人员聊天记录能够证明经过协商后，刘全海同意合同中约定的第三次付款110万元，可先由原告在2019年4月11日支付70万元，剩余40万元在2019年5月1日前付清。对能够证明的事实综合认定。 被告天瑞房产公司提交了聊天记录截图43张及通话记录，拟证明房屋买卖的及付款的事实。 经质证，原告对真实性认可。但是在被告与中介达成协议后，着急要第一笔首付款50万元，我当时在下乡，将手机上仅有的17万元转过去了，中介说核实下房屋面积到底多大，在我打完第一笔款15.6万后，中介说面积是145.9，房屋有抵押。 经质证，被告丁小玲、刘全海对真实性认可。 庭后，原告补充提交了房屋租赁协议和收取律师费说明，拟证明原告因要购买案涉房屋将自己原有的房屋出售，并另行租住房屋的事实产生损失的和产生律师费的事实。法院传唤租赁合同的出租方高洪军到庭接受询问，其陈述租赁合同真实。 被告丁小玲、刘全海表示原告陈述不真实，不打官司就没有律师费、租房的事也不属实，对两证据不予认可。被告天水天瑞房地产经纪有限公司经质证认为，原告是将其名下一套房屋通过中介出售，但是否另行租住房屋不清楚。经审核，本院认为，原告在庭后又补充提交的证据，为查明案件事实，减少诉讼，要求被告到庭进行质证，本院对收取律师费说明和租凭合同欲证明原告损失的事实将综合认定。 经审核，对该证据的真实性采信，对证据的待证事实综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 曹晶对天水市秦州区东苑花苑1号楼2单元102室有购买意向，但与卖方的出售条件尚有差距，2014年4月2日，曹晶与天瑞房产公司签订斡旋金协议，委托天瑞房产公司向房主提出签约条件。经天瑞房产公司斡旋，卖方丁小玲同意曹晶购买条件，签字同意将该房屋出售给曹晶。合同中约定的曹晶确认购买条件为：建筑面积150平方米、总价205万元，付款方式为按揭付款。”同日，天瑞房产公司和双方协商后起草房屋买卖合同，丁小玲签字，因原告不在当地，于4月3日由其丈夫代曹晶签字，约定：“第一次付款时间：2019年4月2日在被告天瑞房产公司交首付50万元（2019年4月2日转17万元，2019年4月3日转33万元）。第二次付款，2019年4月11日将剩余首付房款110万元打入丁小玲帐户，同时丁小玲配合办理公积金贷款及过户手续。第三次付款：剩余45万元待银行贷款办理下来后一次性由银行直接放款给丁小玲，此放款时间不做限制。”“在房屋及相关土地使用权上，甲方保证个人不存在任何抵押、留置或其他担保。若存在，一切责任由丁小玲承担。经过双方约定最晚于2019年5月1日前进行过户，如遇特殊情况时间需要延迟，须甲乙双方共同协商一致同意后才可更改时间，否则不能按时到卖过户者按违约对待，具体赔偿金额按此合同中规定违约金对被违约方进行经济赔偿。违约责任：甲方在收到所有房款时不积极配合乙方过户，逾期每天按总房款0.3%支付乙方违约金。双方在此合同上确认签字后，表明认可交易内容及条款，不得因任何原因终止交易，如因任意一方由于任何原因导致此笔交易不能继续进，则视为违约，如甲方丁小玲违约，收乙方定金全额退回，同时支付违约金30万元。”曹晶于2019年4月2日12时41分通过手机向天瑞房产公司转账15.6万元，当天下午15时左右原告询问天瑞房产公司工作人员房屋面积具体多大，工作人员讲“她说是150，应该是146平米，他的房产证在浙商银行抵押着，我们已经确定好了”，4月3日原告通过天瑞公司向丁晓玲转账32.4万元，加上天瑞房产公司收取的斡旋金2万元，在4月3日完成首付款50万元。对于第二次付款，曹晶于4月8目左右告知天瑞房产公司，不能按约定于4月11日付清110万元，要求先付70万元，余款40万元于5月1日前付清。天瑞公司遂与丁小玲、刘全海协商，后丁小玲、刘全海同意。4月11日曹晶分两笔共向天瑞房产公司工作人员转账70万元，天瑞房产公司当天转支给丁小玲。4月17日左右，丁小玲、刘全海通过天瑞公司向曹晶要求再付款20万或者10万元，曹晶未付，双方遂发生矛盾，被告表示原告付款不及时，不同意合同中提到的按揭贷款的付款方式，提出要付清后再过户。天瑞房产公司工作人员告知曹晶案涉房屋上的抵押尚未解押，再向丁小玲转款有风险。但曹晶仍于4月29日向天瑞房产公司转款40万元，当天天瑞房产公司将该40万元转账给丁小玲。4月29日左右，丁小玲仍通过天瑞房产公司提出5月1日过不了户，要付清房款才能过户。天瑞房产公司继续沟通后，丁小玲同意去公积金贷款中心了解原告征信情况，但5月1日过不了户，要到5月中旬才能过户，曹晶表示不同意延迟过户。5月1日曹晶即催促丁小玲办理房屋过户，但丁小玲表示人在外地，回来后办理。5月5日，曹晶通过天瑞房产公司向丁小玲发出解除房屋买卖合同通知书，要求解除合同、退还购房款、支付违约金。丁小玲告知天瑞房产公司其人在外地，5月中旬回来可办理过户。直到5月20日，双方仍协商未果。案涉房屋在双方签订房屋买卖合同时即设有贷款抵押（约80万左右），直至2019年4月29日，抵押仍未解除，现抵押已解除。 本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加，约定的违约过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，原告提出解除合同，被告亦不愿意继续履行，同意解除。双方对解除意见一致，经本院调解，双方对继续履行未达成一致，应予解除。因合同未予履行完毕，房屋买卖未能完成，原告支付给被告丁小玲、刘全海的购房款160万元应予退还给曹晶。焦点问题为被告是否构成违约、是否应承担违约责任。本案中，原告已按约定履行了合同约定的第一次付款，第二次付款虽未按约定的时间足额支付，但期间原告通过天瑞房产公司已和被告协商，被告虽提出过异议，但最终同意且查收了原告的付款，视为双方在履行过程中协议变更了相关内容，且已按变更内容实际履行，故原告已按房屋买卖合同的约定履行了义务，不存在违约的情形。合同约定的过户时间为5月1日，对此被告提出要延长、变更过户时间，并提出全款付清才能过户，但原告并未同意，应为双方对合同变更未达成一致，被告仍应按合同的约定履行义务，但被告并未按合同约定在5月1日过户，且案涉房屋因存在抵押，事实上在5月1日亦不能办理过户。故丁小玲存在违约。关于违约责任，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决”。本案中，合同中约定了违约金30万元。而从本案实际情况看，目前能确定的较为合理、客观的损失为律师费5万元、房屋租赁费18000元、保全担保费1900元、诉讼费10950元及已付房款160万元的利息，对该利息按资金占用利息6%计算，从付款日至今计算5个月为4万元左右。上述共计12万元左右。从签订合同、原告交款到起诉仅2个月时间，即便考虑房屋增值情况也没有明显变化。从主观过错看，被告丁小玲后期和原告协商过推迟过户时间，至开庭审理当中亦表示可以过户，原告认为逾期过户要支付违约金，双方未能达成一致，即使按其所述在4月2日知晓房屋抵押的情形，但其仍同意继续购买。故对违约金综合衡量按15万元支持。案涉房屋虽登记在丁小玲一人名下，但是在其与刘全海婚姻存续期间取得，被告刘全海亦未提交证据证明其与丁小玲经济各自独立。被告刘全海虽未在买卖合同上签字，在买房过程中二人都有参与，系共同处分夫妻财产，对原告要求刘全海承担连带责任的诉请应予支持。被告天瑞房产公司在本案合同履行中并无过错，不应承担责任。保全费为为保证案件执行支出的必要费用，因被告具有过错，应由被告承担。保险保险费，原告亦可采取其他方式进行保全担保，故不是必要支出的费用，由其自行承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 一、解除被告丁小玲与原告曹晶2019年4月2日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告丁小玲退还原告曹晶购房款160万元； 三、被告丁小玲支付原告曹晶违约金15万元； 四、被告丁小玲支付原告曹晶保全费5000元； 四、被告刘全海对上述第二、三项丁小玲的支付责任承担连带清偿责任； 六、驳回原告曹晶对被告天水天瑞房地产经济有限公司的诉讼请求。 七、驳回原告曹晶的其他诉讼请求。 上述第二、三、四项支付义务在判决生效后10日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21900元，减半收取计10950元，由原告曹晶、被告丁小玲各半负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 员 冯爱华 二〇一九年九月二十六日 法官助理 秦风风 书 记 员 汪 麟