江西省萍乡市安源区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0302民初2950号 原告：萍乡市华顺房地产开发有限公司，住所地江西省萍乡市萍乡经济技术开发区金陵西路（银苑商住楼1栋310号），统一社会信用代码913603017056393143。 法定代表人：姚晓，执行董事长。 委托诉讼代理人：李若夫，江西鸿天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱艳婷，江西鸿天律师事务所律师。 被告：张忠池，男。 委托诉讼代理人：郭磊，江西庐陵律师事务所律师。 被告：江西川华装饰工程有限公司，住所地江西省萍乡市萍乡经济技术开发区建设东路601号凤华大厦三楼，统一社会信用代码91360301MA36880P8U。 法定代表人：周雯。 原告萍乡市华顺房地产开发有限公司（以下简称华顺公司）与被告张忠池、江西川华装饰工程有限公司（以下简称川华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邱艳婷、被告张忠池及其委托诉讼代理人郭磊到庭参加诉讼，被告川华公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告华顺公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告张忠池于2017年8月18日签订的《租赁合同》；2.两被告将租赁房屋恢复原状，腾空返还；3.两被告向原告支付拖欠的房屋租金及违约金（截至2019年7月1日）共计224352元（自2019年3月1日至7月1日的租金为144000元，违约金为80352元）；4.两被告按租赁合同28800元/月的标准向原告支付从2019年8月1日起至房屋腾空之日止的房屋占有使用费；5.本案诉讼费、财产保全费、财产保全保险费、律师费全部由两被告承担。事实与理由：2017年8月18日，原告华顺公司与被告张忠池签订《租赁合同》，约定原告华顺公司将其所有的坐落于萍乡市经济技术开发区建设东路601号凤华大厦三楼一单元和二单元两处区域出租给被告张忠池作装修公司办公使用，租赁期限自2017年9月1日至2027年8月31日止，共12个月，合同约定前四年租金标准为28800元/月，承租人应每月缴纳一次租金并于每月的1日前一次性缴纳，先付后用。合同签订后，原告依约向被告张忠池交付了租赁房屋。后被告张忠池与其他人共同成立川华公司（张忠池系原法定代表人），并将租赁房屋用于公司办公使用，期间房屋租金均由被告张忠池和周雯（川华公司现法定代表人）个人账户向原告支付。但自2019年3月起被告开始拖欠租金，经原告多次催收，两被告均置之不理且至今尚未搬离，现被告的行为已构成违约，故诉至法院，请求判如所请。 被告张忠池辩称，根据民法总则第75条规定，张忠池在与原告签订租赁合同后，于2017年8月份与周雯已经成立了江西川华装饰工程公司，所以租赁合同的义务应当由川华公司予以承担，被告张忠池已经于2018年11月1日就与周雯签订股权转让书，明确约定原定的出资金额的50%转让，留下的50%为保证公司正常经营，已经承担转让前、后的债权债务。被告张忠池与周雯因股权转让的事宜在诉讼中，至今周雯没有支付股权转让金。原告在被告张忠池退出川华公司后仍以电话催讨租金，被告张忠池明确告知其退出了对川华公司的经营，要其向周雯收取，而且原告在2019年3月份也收到了周雯缴纳的租金。被告张忠池在签订股权转让协议之后，于2018年11月8日已经前往工商部门进行变更登记，现在川华公司没有被告张忠池的名字。所以，被告张忠池已经退出了川华公司，不再具有股东资格，原告明确该事实后已经向周雯催收资金，所以被告张忠池对原告提起的诉请不再承担法律责任。 被告川华公司未答辩。 原告针对其诉讼请求向法庭提供了如下证据，被告张忠池当庭进行了质证，被告川华公司未到庭参加诉讼，放弃当庭质证的权利。本院依据证据的真实性、合法性、关联性作如下认定： 1.原告营业执照复印件、法定代表人身份证明复印件、身份证复印件、被告张忠池身份证复印件、被告川华公司工商登记信息查询表复印件各一份，证明原、被告主体适格。被告质证后无异议。本院予以采信。 2.不动产权证书、《租赁合同》各一份，证明租赁房屋为原告所有，不动产所有权人为原告；原告与被告张忠池于2017年8月18日签订《租赁合同》，约定原告将其所有的坐落于萍乡市经济技术开发区建设东路601号凤华大厦三楼一单元和二单元两处区域出租给被告张忠池作为装修公司办公场地使用，双方对租期、租金及支付方式等均作了具体约定。被告质证后无异议。本院予以采信。 3.租赁房屋现场照片二张、租金缴纳发票及银行回单各一份，证明被告川华公司系租赁房屋实际使用人，实际占有使用租赁房屋并履行支付租金的义务；原告已将租赁房屋依约交付，被告未交租金且至今尚未搬离的事实。被告质证后无异议。本院予以采信。 4.律师费发票、财产保全保险费发票各一份，证明原告起诉发生的费用。被告质证后无异议。本院予以确认。 被告张忠池为支持其答辩意见，向法庭提供了如下证据，原告当庭进行了质证，被告川华公司未到庭参加诉讼，放弃当庭质证的权利。本院依据证据的真实性、合法性、关联性作如下认定： 1.被告川华公司企业登记信息打印件一份、股东变更表打印件一份，证明被告张忠池已经于2018年11月份退出川华公司，不具有股东资格。原告质证后无异议。本院予以采信。 2.退伙股份转让协议书复印件一份，证明被告张忠池已经将股权转让给周雯，并且在协议中约定了相关债权债务的承担义务。原告质证后对证据三性有异议，系复印件，该协议书系被告张忠池与周雯之间签订，是被告张忠池与周雯内部之间的约定，并不影响被告张忠池作为租赁合同的相对人对外承担责任。本院认为，原告的质证意见可以成立，不予采信。 被告川华公司未提供证据。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院查明以下案件事实：被告张忠池因成立装修公司需要于2018年8月18日与原告签订《租赁合同》，合同约定：1.原告将其所有的位于萍乡经济技术开发区建设东路601号凤华大厦三楼一单元和二单元两处区域租赁给承租人张忠池作装修公司办公使用。2.租赁期间自2017年9月1日至2027年8月31日共10年免租期为9个月。3.前四年每月租金为28800元，承租人应于每月1日前缴纳本月租金，先付后用。如逾期缴纳租金，从逾期之日起至30日止，应每日按拖欠租金的1‰向出租人支付违约金；如逾期超过30日，则应每日按拖欠租金的1％向出租人支付违约金，且出租人有权单方解除合同，收回租赁物。出租人根据前述约定单方解除合同，出租人不予退还承租人缴纳的履约保证金，同时承租人应按前述约定付清拖欠租金及相关违约金。2017年8月29日被告川华公司成立，公司法定代表人为张忠池，股东为张忠池、周雯。2018年11月8日法定代表人变更为周雯，股东变更为周雯、邹学滨。原告提供的缴纳租金的票据中显示张忠池于2019年2月25日缴纳一个月房租，周雯于2019年3月31日缴纳一个月房租，并在转款凭证中注明支付公司2019年1月份房租费用。原告在诉讼中购买诉讼保全花费保险费525元。因原告诉讼聘请代理律师，江西鸿天律师事务所开具了3万元代理费的江西增值税普通发票。在案件审理过程中，原告要求两被告承担责任，但如果法律规定只能选择一被告承担责任，其选择被告川华公司承担责任。原告在诉状中自认被告从2019年3月1日开始拖欠租金。现原告以被告拖欠租金为由，诉至本院，请求判如所请。 本院认为，关于本案承担责任主体问题。原告与被告张忠池签订合同，明确约定为装修公司办公所用，随即被告张忠池与周雯成立川华公司，后被告张忠池退股，川华公司继续使用该租赁场所，并支付租金，足以说明被告张忠池与原告签订《租赁合同》系设立人为设立川华公司而从事的民事活动。根据《中华人民共和国民法总则》第七十五条之规定，设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受……,设立人为设立法人以自己名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。故原告只能选择两被告之一承担租赁责任，原告在本案中明确由被告川华公司承担房屋租赁责任，故对原告要求被告张忠池承担责任的诉讼请求，不予支持。 关于原告是否有权解除《租赁合同》。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告签订《租赁合同》系双方真实意思表示，应受合同内容约束。《租赁合同》约定被告应于每月月初缴纳当月租赁费用，如逾期30天，原告可单方解除合同。在本案中原告提供证据证明被告缴纳租金至2019年1月，两被告均未提供证据予以反驳，则至原告起诉之日已经拖欠多月租金，现原告要求解除合同并支付自2019年3月至7月的租金，符合双方约定，本院予以支持。其中拖欠租金为144000元（28800元/月×5月）。关于违约金问题，原、被告应当按照合同约定的内容履行义务，违反合同约定的应当承担违约责任。原告将房屋出租给被告川华公司已履行合同的交付义务，被告川华公司未按照协议约定支付租金，应当承担违约责任。《租赁合同》约定，承租人应于每月的1日之前交付租金，从逾期之日起至30日止，每日按拖欠租金的1‰支付违约金，如逾期超过30日，应每日按拖欠租金的1%向出租人支付违约金。则3月份的违约金从3月2日计算至7月1日为27360元（30天×28800元×1‰＋92天×28800元×1％）、4月份的违约金从4月2日计算至7月1日为18432元（30天×28800元×1‰＋61天×28800元×1％）、5月份的违约金从5月2日计算至7月1日为9792元（30天×28800元×1‰＋31天×28800元×1％）、6月份的违约金从6月2日计算至7月1日为864元（30天×28800元×1‰），则从3月2日至7月1日的违约金共计为56448元。关于原告要求被告承担购买诉讼保全的保险费和聘请律师的代理费的诉讼请求，因该两项费用非诉讼必须发生的费用，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条、 《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告萍乡市华顺房地产开发有限公司与被告张忠池于2017年8月18日签订的《租赁合同》； 二、被告江西川华装饰工程有限公司向原告萍乡市华顺房地产开发有限公司支付自2019年3月至2019年7月的房屋租赁费144000元； 三、被告江西川华装饰工程有限公司向原告萍乡市华顺房地产开发有限公司支付自2019年3月至2019年7月1日的违约金56448元； 上述二、三项费用在本判决生效之日起七日内付清。 四、被告江西川华装饰工程有限公司于本判决生效之日起十五日内腾空租赁房屋，并按28800元/月向原告支付自2019年8月1日起至房屋腾空之日止的房屋占有使用费； 五、驳回原告萍乡市华顺房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4665元、财产保全费2270元，由被告江西川华装饰工程有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。 审 判 员  尹天兰 二〇一九年十一月十八日 代理书记员  程 娜