江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初8564号原告：吴健，男，1987年1月26日出生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：张敏、连建彬，江苏百年东吴律师事务所律师。被告：张亮亮，男，1988年8月25日出生，汉族，住江苏省苏州。被告：计晓明，男，1985年9月21日出生，汉族，住江苏省苏州市。两被告共同委托诉讼代理人：石夏阳、李宏，江苏宏谐律师事务所律师。原告吴健与被告张亮亮、计晓明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案受理，依法由审判员靳义威适用简易程序独任审判，于2020年1月15日公开开庭进行了审理。因案情需要，本院将本案转为普通程序进行审理，根据《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的相关规定，依法由审判员靳义威独任审理，于2020年6月12日再次公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告吴健及其委托诉讼代理人连建彬，被告张亮亮、计晓明到庭参加诉讼。第二次开庭，原告吴健及其委托诉讼代理人连建彬，被告张亮亮、计晓明的共同委托诉讼代理人石夏阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴健诉称，原告与二被告于2019年4月6日签订《店铺转让协议》，约定二被告将位于香城花园一区32-36商铺租赁给原告，面积为86平米，转让费为50万元，并约定如由二被告原因导致原告不能正常使用或二被告中途收回店铺，二被告应退回原告全部转让费，赔偿装修，添置设备损失费，并支付转让费20%的违约金，同时约定原告接手后该店铺所欠一切债务由二被告负责。合同签订后，原告分别于2019年4月16日与2019年10月10日各支付了78750元租金，并为二被告垫付了案涉店铺拖欠的电费5699元，原告将案涉店铺用作“欧焙烘焙”蛋糕店。后原告发现被告计晓明与案外人姚银辉于2018年4月20日签订《房屋租赁协议》一份，将租赁给原告商铺86平米中的7平米左右租赁给姚银辉用作“东北大饼”饼店，租期为2018年4月20日至2021年4月19日，该饼店一直在原告蛋糕店左侧，拒不搬走，严重影响原告正常经营。2019年10月18日，原告收到案涉店铺开发商常州顺裕投资有限公司（以下简称顺裕公司）发来的律师函，原告才知二被告将案涉商铺租赁给原告系非法转租，案涉店铺开发商将与二被告解除租赁合同。2019年10月28日，原告再次收到案涉店铺开发商寄来的律师函，原告得知案涉店铺开发商与二被告签订的房屋租赁合同于二被告收到律师函之日起解除，律师函并告知二被告于收到律师函之日起7日内清空房屋，如二被告不清空，案涉店铺开发商将自行处理商铺内全部物品，原告从二被告租赁来的商铺已无法正常使用。综上，饼店拒不搬走严重影响了原告的正常经营，原告从二被告租赁来的商铺已无法正常使用，原告垫付的电费二被告也拒不偿还，二被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益。请求法院判令：1、原告与二被告于2019年4月16日签订的《店铺转让协议》于起诉之日解除。2、二被告返还原告50万元房屋转让费，并赔偿原告违约金10万元。3、二被告偿还原告为二被告垫付的电费5699元。4、本案诉讼费用由二被告承担。被告张亮亮、计晓明辩称，涉案房屋的开发商没有和我联系过，我目前联系不上开发商，不知道目前开发商的说法，转让店铺的时候，涉案店铺内隔出的一家饼店原告是知情的。不同意返还50万元房屋转让费，也不同意支付违约金10万元。房屋转让费50万元是装修、设备设施的转让费，装修及设备设施已经交付给原告，转让已经完成，不存在退还的可能。关于原告主张的违约金，原告也没有提供存在实际损失的证明。原告吴健为证明其主张，向本院提交以下证据：1、店铺转让协议原件1份，证明二被告将案涉商铺租赁给原告，协议对转让费、租赁前的债务承担及违约责任进行了约定。2、中国工商银行交易记录原件2页，证明合同签订后，原告分别于2019年4月16日与2019年10月10日代二被告向开发商常州顺裕投资有限公司各支付了78750元租金。3、房屋租赁协议复印件1份、照片打印件1份，证明被告计晓明将租赁给原告商铺86平米中的7平米左右租赁给案外人姚银辉用作“东北大饼”饼店，租期为2018年4月20日至2021年4月19日，案外人姚银辉拒不搬走，严重影响原告的正常经营。4、律师函原件2份，证明二被告将案涉商铺租赁给原告系非法转租，案涉店铺开发商将与二被告解除租赁合同。开发商与二被告签订的房屋租赁合同于二被告收到律师函之日即2019年10月28日起解除。原告已无法正常使用案涉店铺。5、电费电子发票打印件3页、手机银行交易明细截图打印件1页，证明原告为二被告垫付了案涉店铺拖欠的电费合计5699元。经质证，被告张亮亮、计晓明发表如下质证意见：证据1，无异议。证据2，真实性无异议，但是缴纳的房租是原告交给开发商的房租，不是原告代两被告缴纳的房租。证据3，真实性无异议，签订转让协议时，双方已经在协议中写明了饼店的情况，原告对饼店的租赁情况是知情的。证据4，收到了两份律师函，但是联系开发商的时候联系不上对方。证据5，真实性无异议，具体欠付的电费金额回去核实。被告张亮亮、计晓明向本院提交以下证据：1、告知函原件2份，证明被告计晓明与顺裕公司签订的商铺租赁合同于2020年4月1日起解除，解除的原因是原告拖欠顺裕公司租金。该两份告知函是顺裕公司出具给被告计晓明的。2、租赁合同复印件1份，证明涉案房屋系被告计晓明向顺裕公司承租，根据合同第十三条中13.14条的约定，本合同项下租赁期限届满之前或本合同因任何原因解除而终止之日，乙方未按照第10条的约定将该房屋交还给甲方的，且采取强制措施导致甲方或其委托管理人无法进行出租的，则乙方应当按照合同终止时该房屋每日租金标准的300%向甲方支付占有费，并按照合同终止时该房屋每日物业服务费标准的200%向物业服务公司支付每日物业服务费及承担相关人员费用，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止。同时甲方或甲方委托的物业服务公司有权采取对该房屋停止水电等供应，控制人员从该房屋进出，阻止乙方继续开业营业等。但事实情况是出租方提出解除合同后，顺裕公司于2019年10月18日发出第一份解除合同告知书后，顺裕公司并未对该房屋采取强制措施，租赁合同并未实际解除。3、律师函复印件1份，证明顺裕公司与被告计晓明解除合同的日期为2020年4月1日，解除的原因是拖欠租金，并不是原告所称的原因是非法转租。经质证，原告吴健发表如下质证意见：证据1，真实性、关联性、合法性认可，由于被告计晓明非法转租导致开发商与其解除商铺租赁合同。原告没有拖欠租金，已经代被告计晓明向顺裕公司交了2019年4月16日起至2020年4月15日的租金。因为根据店铺转让协议第一条的约定，两被告是在2019年4月16日将店铺交给原告的。证据2，对该证据的真实性、合法性、关联性认可，该份合同恰恰能证明：1、合同明确约定二被告不得将商铺转租，所以二被告未经开发商同意将商铺转租给原告是非法转租，常州顺裕投资有限公司给二被告发送的律师函也证明了这一点。2、原告是按照商铺租赁合同约定的租金标准即半年78750元的标准交了两次，交至2020年4月23日，并不存在拖欠租金的情形。二被告即使认为开发商与二被告解除商铺租赁合同的时间是2020年4月1日（其实开发商于2019年10月28日给二被告发律师函已经解除合同），此时还未到2020年4月23日，可知不是由拖欠租金导致的《商铺租赁合同》解除，而是由于二被告非法转租导致的合同解除。在本案起诉前，正是由于二被告未经开发商同意的非法转租导致原告已经不能正常使用该商铺。证据3，真实性无异议，原告和两被告签订的合同日期是2019年4月23日，不存在拖欠房租的情况。顺裕公司第二次发函时间是2019年10月28日，发函通知被告计晓明已经解除其与被告计晓明之间的租赁合同，此时还未到2020年4月23日。故不是因为原告拖欠房租而解除合同，是由于二被告非法转租导致的合同被解除。原告租赁房屋的实际使用面积没有到达合同中约定的面积86平方米，其中有7平方米左右被饼店占用。而且原被告之间约定要饼店搬走，但是饼店一直没有搬走。经审理查明，2019年4月16日，原告（乙方、受让方）吴健与被告（甲方、转让方）张亮亮、计晓明签订店铺转让协议一份，约定甲方将位于苏州相城区香城花园32-36店铺转让给乙方，甲方于2019年4月16日前将位于香城花园32-36店铺(面积86平方米)转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。该店铺产权为房东，房东与甲方签订了租赁合同，合同到期日期为2020年，年租金157500元，店面交给乙方使用后，乙方同意代替甲方向房东履行租赁合同，每年交纳该合同约定由甲方交纳的水电费等各项费用。该店铺现有装修、装饰、工具、设备全部无偿归乙方使用，该合同期满后，不动产归房东所有，其他归乙方所有。乙方一次性向甲方支付顶手费50万元，甲方下得向乙方系取任何其他费用。乙方接收后，由乙方经营引起的债权债务全部由乙方负责，与甲方无关，乙方接手前，该店铺所欠一切债务及售后等事项由甲方负责，与乙方无关。如由甲方原因导致乙方不能正常使用或甲方自己中途收回店铺，甲方应退回乙方全部转让费、赔偿装修、添置设备损失费，并支付乙方转让费百分之二十的违约金。甲方需要积极配合乙方办营业执照，半年之后配合办过户。如开发商强制把饼店赶走，超出房租部分由甲方承担。乙方先于2019年4月16日支付甲方10万元，余款于2019年4月23日之前付清。庭审中，原被告一致确认原告已将转让费50万元支付给了被告。2019年4月16日，原告向顺裕公司转账支付78750元，附言载明：“香城花园店铺32-36租金计晓明”。2019年10月10日，原告向顺裕公司转账支付78750元，附言载明：“香城花园店铺32-36租”。2019年10月18日，顺裕公司委托江苏品川律师事务所向被告计晓明发送律师函一份，载明顺裕公司发现被告计晓明将租赁的商铺转租给“欧焙烘焙”“东北大饼”，根据《常发地产商品租赁合同》的约定，未经顺裕公司书面同意，不得转租房产，如违约，顺裕公司有权单方解除租赁合同，并要求被告计晓明承担违约责任。要求被告计晓明于收到律师函之日起5日内和转租户一同至顺裕公司处洽谈转租处理事宜。2019年10月28日，顺裕公司委托江苏品川律师事务所向被告计晓明发送律师函一份，载明因被告计晓明并未前来与顺裕公司洽谈转租处理事宜，函告如下：双方签订的租赁合同于你收到或视为收到本律师函之日起立即解除，己缴纳的租金用于抵扣违约金65625元（5个月租金），履约保证金不予退还；并希你于收到本律师函之日起七日内清空租赁房屋，办理房屋交还确认手续……。2020年4月1日，顺裕公司委托江苏品川律师事务所向被告计晓明发送律师函一份，载明依据租赁合同，被告计晓明应于2020年3月1日前支付顺裕公司第八期租金78750元，但至今未支付。被告计晓明拖欠租金的行为已构成根本违约，依据租赁合同第13.8条、第13.8.5条，顺裕公司有权单方解除租赁合同，并要求被告计晓明承担5个月租金的违约金65625元。函告如下：委托人与你签订的租赁合同于2020年4月1日起正式解除，并要求你于收到或视为收到本律师函之日起7日内向委托人支付5个月租金的违约金65625元……，同时请你于收到或视为收到本律师函之日起三日内清空租赁房屋并办理房屋交还手续。如逾期清空租赁房屋，委托人将依据租赁合同10.3条视你放弃租赁房屋内任何装修、装潢、设施、物品的全部权利……。2020年5月11日，顺裕公司向被告计晓明发送告知函一份，载明：我司与你签订的合同编号为SZ-XCHY--ZL-2016-019的《常发地产商铺租赁合同》己于2020年4月1日起正式解除，且多次发函通知你将商铺内物品清空并将商铺返还于我司，但你一直未执行，现我司发函告知你：1、我司于2020年4月28日将店铺内物品搬至香城花园二区Al商铺，但商铺内仍有若干大型物品。请在收到本告知函起的3日内前来做相关交接手续；如届时你仍未前来办理相关手续，我方视为贵方自行放弃所有设施、物品的全部权利，我司将自行处理房屋内全部物品，由此造成的全部损失由你自行承担。2、在收到本告知函起的3日内到我司结清保管期间产生的物品保管费等款项，否则我司将保留法律途径向你追讨。2020年5月20日，顺裕公司向被告计晓明发送告知函一份，载明：我司与你签订的合同编号为SZ-XCHY-ZL-2016-019的《常发地产商铺租赁合同》已于2020年4月I日起正式解除，现我司发函告知你：1、我司于2020年4月28日将店铺内物品搬至香城花园二区Al商铺，并收回你租赁区域商铺。2、请在收到本告知函起的3日内来我司做相关交接手续并结清相关费用，费用具体如下……。3、上述费用共计55689元。请你于收到或视为收到本告知函之日起3日内到我司办理相关手续并支付相关费用，如届时你仍未前来办理相关手续，我方视为贵方自行放弃所有物品的全部权利，我司将自行处理全部物品，由此造成的全部损失由你自行承担。同时我司将保留法律途径向你追讨。庭审中，原被告一致确认，自2019年2月至2019年4月期间，原告为被告垫付电费4200元。原被告另明确涉案店铺于2020年4月被顺裕公司强制清场。审理中，被告向本院提交被告计晓明（承租方、乙方）与顺裕公司（出租方、甲方）签订的《常发地产商品租赁合同》一份，合同编号：SZ-XCHY-ZL-2016-019，约定乙方承租甲方坐落于苏州市相城区商铺，建筑面积83.80平方米，实际出租建筑面积以测量部门实测建筑面积为准。乙方承诺房产用途为经营黑色柳丁蛋糕房，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变房产租赁用途，否则视为乙方违约。租赁期限为48个月，自2016年10月1日起至2020年9月30日止。合同租赁期满后，甲方有权选择新租户，同等条件下，乙方享有优先承租权。租金为2016年10月1日至2018年9月30日期间每年租金15万元，2018年10月1日至2020年9月30日期间每年租金157500元。租金支付方式为每半年一交，先付后用。其中，合同第13.8条约定，未经甲方同意转租、转借他人、擅自改变房产经营用途的，视为乙方违约，甲方有权解除本合同（自《合同解除函》发出后三日内生效），乙方应当按照约定交还租赁房屋，甲方有权要求乙方承担5个月租金的违约金及未解除本合同所产生的律师费、交通费、快递费等，且甲方无需赔偿乙方任何装饰装修费用。合同还对其他事项作了约定。合同签订日期为2016年9月20日。以上事实，由当事人提供的店铺转让协议、银行交易记录、律师函、告知函、常发地产商品租赁合同等证据及庭审笔录附卷佐证，本院予以确认。本院认为，原被告签订的《店铺转让协议》系双方真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，对原被告均具有法律约束力，双方应按约履行自己的义务。原告与被告签订店铺转让协议的目的系为持续使用涉案店铺用于经营，在实际使用一年左右后，涉案店铺于2020年4月被顺裕公司强制清场，导致原告无法继续使用涉案店铺，原告与被告签订店铺转让协议的合同目的无法实现，故原告要求解除与被告签订的店铺转让协议这一诉讼请求本院予以支持。根据顺裕公司出具的告知函，其于2020年4月28日将涉案店铺内物品清空，并收回了涉案店铺，故本院酌情认定店铺转让协议的解除时间为2020年4月28日。在签订店铺转让协议时，双方均未告知顺裕公司店铺转让事宜，均存在过错，考虑到涉案店铺虽然被顺裕公司清场，但原告已实际使用店铺经营一年左右，而被告计晓明与顺裕公司就涉案店铺签订的租赁合同租赁期限至2020年9月30日，结合协议的履行情况、当事人的过错程度等因素，本院酌情认定被告返还原告转让费15万元。对于原告主张的违约金，因双方在签订店铺转让协议时，均未告知顺裕公司店铺转让事宜，均存在过错，考虑到本院在本案中已认定被告返还原告转让费15万元，原告主张的违约金本院不再支持。原告为被告垫付电费4200元，被告理应将原告为其垫付的电费支付给原告。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及相关法律法规的规定，判决如下：一、原告吴健与被告张亮亮、计晓明签订的《店铺转让协议》于2020年4月28日解除。二、被告张亮亮、计晓明于本判决生效之日起十日内返还原告吴健转让费15万元。三、被告张亮亮、计晓明于本判决生效之日起十日内支付原告吴健电费4200元。以上二、三项，如采用转账方式，请汇入原告指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022021103。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9857元、财产保全费3548元，合计13405元，由原告吴健负担8730元，由被告张亮亮、计晓明负担4675元（原告预交的诉讼费用，由本院退还，被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331043369）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员  靳义威二〇二〇年六月三十日书记员  林晓华