北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初32885号原告：王某，男，1969年1月22日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：齐雪峰，北京威诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：李超源，北京威诺律师事务所律师。被告：吴光全，男，1962年6月7日出生，汉族，中铁建设集团有限公司员工，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：饶建军，北京顶言律师事务所律师。被告兼被告吴光全的委托诉讼代理人：张昌凤（吴光全之妻），1959年4月15日出生，汉族，自由职业，住北京市石景山区。原告王某与被告吴光全、张昌凤房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某及其委托诉讼代理人齐雪峰，被告吴光全及被告吴光全的委托诉讼代理人饶建军、被告兼被告吴光全的委托诉讼代理人张昌凤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王某向本院提出诉讼请求：1.确认原被告之间于2016年11月23日签订的房屋买卖合同（自行成交版）有效；2.二被告协助原告办理坐落于北京市丰台区八宝山南路29号3楼4门301号房屋的所有权变更登记手续；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：吴光全与张昌凤系夫妻关系，二人对外欠款本金高达130余万元，无力偿还。其中包括欠案外人高喆本金60万元，二被告以丰台区八宝山南路29号3楼4门301号房屋（以下简称301号房屋）为上述60万元借款进行担保，借款双方对上述借款进行了公证并就301号房屋的担保情况进行了抵押登记。高喆以银行转账方式向张昌凤支付35万元。同时，双方约定如到期还不了款，二被告愿意卖房还款，二被告在借款当日向马硕出具了两份委托书，并办理了公证委托手续，授权马硕办理吴光全名下的301号房屋解抵押、出售等相关事宜，该两份委托书中约定受委托人有转委托权。之后，二被告又分三次向高喆借款共25万元。张昌凤于2016年6月、7月分两次向原告借款共20万元。另外，吴光全欠中国银行北京王府井支行贷款、利息等各项费用共计53万余元，已进入法院强制执行阶段，到了301房产马上被法院拍卖的危急时刻。二被告为了避免301号房产被法院拍卖，同时为了解决其他债务问题，将301号房屋以160万元的价格卖给原告。并于2016年11月23日与原告签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定定金15万元，二被告需在一个月内将房屋交付给原告。同时，原告与二被告协商，二被告同意其暂时先不过户，找到下家以节省税费。合同签订当天，原告将15万元定金转入被告吴光全的卡上。二被告将其与高喆的借款合同、吴光全的中国银行的贷款手续全部交给原告，并将301房屋租户电话及出租服务中介告知原告。原告向二被告支付的购房款共计1585294.33元，并已实际占有301号房屋。其中购房款构成包括以下部分：1、原告于2016年11月23日支付定金15万元；2、原告以其对二被告的债权折抵20万元；3、原告替二被告清除高喆的欠款本息共63.635万元（含2016年11月11日向高喆支付26250元，2016年11月30日向高喆支付256600元，2016年12月2日向高喆支付353500元）；4、原告替吴光全偿还贷款531644.33元；5、原告以替二被告清理301号房屋租户违约金的方式向二被告支付了11600元购房款；6、李英民替原告向二被告支付了5.57万元。上述购房款支付后，原告清空301号房屋的租户，经我爱我家公司居间，原告在2016年12月27日将301号房屋出售给马玉凤，由于房价上涨，二被告通过诉讼方式将301号房屋收回，但原告系经二被告的要求，以合理价格从二被告的手中购买301号房屋，并支付了对价，现二被告在债务危机解除后，背信弃义，侵犯了原告的财产权益，故我诉至法院，要求确认二被告与原告之间的房屋买卖合同有效，并协助原告办理过户手续。吴光全辩称，不同意原告的诉讼请求。吴光全是与典当行存在民间借贷关系，吴光全与王某之前并不认识，2016年3月，吴光全因资金周转困难认识了在典当行工作的李英民，由其牵线向典当行借款，后典当行多次以高喆、王某的名义向吴光全出借款项，但是吴光全并不认识王某、高喆、马硕，吴光全与典当行之间存在借贷关系后按约定支付利息并偿还过20万元本金，被告有稳定的工作有还款能力不需要卖房还款。原被告之间没有签订过真实的房屋买卖合同，没有委托原告向他人还款，没有收到过原告支付的购房定金和还款，所谓的被告将本案房屋售与原告，是原告为了侵占被告财产设计的套路。在第一次借款时，李英民等人欺骗被告办理了手续，每次借款时要求被告出具所谓的购房定金收条，2016年11月23日让被告填写了本案的房屋买卖合同，并让被告出具了15万元定金收条、80万元首付款收条，实际上所谓的15万元定金也是借款，当日就被李英民转走了61000元。80万元首付款是之前以高喆、王某名义出借的，其中20万元已偿还，余下的60万元被告从未委托原告向高喆还款，原告也未实际还款，被告对此并不知情。李英民向被告转款也不是购房款，原告主张的被告将本案房屋于2016年11月23日以160万元出售，原告在2016年12月27日却以225万元出售给马玉凤，即使被告要售房也不会以如此低价出售。我们认为王某等人发生借贷的过程有套路贷的嫌疑，法院应调取王某、高喆、李英民、龚建平、马硕等人的银行账户自开户以来的明细，并核实上述人员在北京法院涉诉的民间借贷、房屋买卖等案件。张昌凤辩称，不同意原告的诉讼请求。我们从2016年3月25日经孔金贵介绍在李英民那里借钱，我开始不借，因为我不认识他们，但是孔金贵说她认识。当时说我自己借不行，让我们夫妻两个一起去，后来借了35万元让我们签卖房子的委托。我说卖房子的话我不借了，我们就走了，走到楼下他们追下来说不卖我的房，让我写个协议，我就从她那里借了35万元。2016年6月29日，我找李英民借了15万元，他说每个月给他1.5万元的利息，当时去了西直门的公证处，公证处的人问他说张昌凤没有房产，他说他知道，说吴光全也不知道我借钱的事，他说他知道，借了钱之后就签了购房定金的条，他说不会卖我的房，就这么写。7月21日，我找李英民借了5万元，他给我写了个购房定金收条，我说我不卖房，他说不会卖我的房。8月20多号的时候，因为利息太高付不起，我就找孔金贵借了14万元，我孩子结婚的时候有5.8万元，正好20万元，就把王某的20万还清了，他把购房定金的条给我了。关于高喆的借款，我每个月都还利息，到9月的时候，他说我们拖欠还款，我们并未拖欠，我借钱的时候每次都是扣除一个月的利息才把本金给我。11月23日的时候，我没有签买卖合同，我不知道吴光全借钱的事，也不知道买卖合同的事。王某在原来案子审理的时候，自己已经承认我并不知道签房屋买卖合同的事，我也没有去。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和法院的调查，本院认定事实如下：吴光全与张昌凤系夫妻。北京市丰台区八宝山南路29号院3号楼3层4单元301号房屋系央产房，原产权单位为中铁建设集团有限公司。2016年3月25日，吴光全、张昌凤向马硕出具二份《委托书》，并办理了公证委托手续，授权马硕办理吴光全名下位于北京市丰台区八宝山南路29号院3号楼3层4单元301号房产事宜（房屋所有权证号：X京房权证丰字第XXXX号，房屋性质：房改房（成本价）），委托事项包括：办理提前还款手续、注销额度及领取房产证等相关资料；代为在房屋管理部门签订用于办理抵押及解押的相关文件及合同；办理抵押登记、领取抵押后的房产证及不动产登记证明；办理解除抵押登记手续、领取房产证；代查房屋状况；代为办理上述房产抵押、解押及贷款的其他相关手续；代为到房屋管理部门、土地管理部门查阅房屋档案；签订上述房地产的买卖合同及网签合同、网签注销手续；办理房屋产权、国有土地使用权过户登记手续；代缴相关税费以及代为缴纳土地出让金；代收房价款；协助买方办理银行贷款；代为办理资金监管手续；办理物业交割手续；代开央产房上市交易证明；其他与上述房地产出售有关的一切事宜。该二份委托书另载明受托人有转委托权，委托期限自委托书签署之日起至两年止。王某提交2016年11月23日，其与吴光全、张昌凤签订的《北京市存量房屋买卖合同》，称吴光全、张昌凤已将301号房屋出售与王某，约定购房总价款160万元，买受人支付定金15万元；签订合同当日，王某向吴光全中国工商银行账号汇款支付15万元，吴光全于当日出据《收条》载明：“今收到王某交来购房订金款十五万元”。关于剩余房款支付情况，王某自述：1、将吴光全向王某借款20万元冲抵购房款、王某代吴光全偿还高喆借款63.635万元，以上二项吴光全于签约当日出具《首付款收条》载明：“今收到王某交来购买吴光全位于丰台区八宝山南路29号院3号楼3层4单元301号，房权证号X京房权证丰字第XXXX号的购房首付款80万元”；2、代吴光全结清中国银行抵押贷款本息等合计531644.33元；3、代吴光全清退301号房屋承租人，返还租金及支付违约金合计11600元；4、案外人李英民向吴光全转款55700元，以上合计1585294.33元。关于上述款项，吴光全、张昌凤称王某的20万借款已经归还，高喆的欠款之前一直在偿还利息，而中国银行的抵押贷款其二人并未委托他人偿还，并且对偿还贷款一事并不知情，同时也没有委托他人清退租户。2016年11月30日，马硕向龚建平出具二份《转委托书》，并办理了公证委托手续，将前述吴光全、张昌凤向马硕出具的二份委托书所载委托权限转委托与龚建平。该二份《转委托书》另载明受托人无转委托权，委托期限自本转委托书签署之日起至委托事项办完止。2016年12月27日，经我爱我家公司居间，龚建平（出售方、甲方）代理吴光全与马玉凤（买受方、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》约定：甲方所售房屋坐落在丰台区八宝山南路29号院3号楼3层4单元301号，建筑面积共43.10平方米，该房屋已经设定抵押，抵押金额50万元，抵押权人为中国银行东单支行，甲方应2016年12月30日前办理抵押注销手续；该房屋另有抵押权人高喆，抵押金额为35万元，甲方同意自行于2017年1月23日前办理完毕该抵押的解除手续；房屋成交总价为205万元，其中房屋主体价格为70万元，房屋装饰、装修和相关设施的补偿价格为135万元；乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金15万元；乙方采取全款方式支付该房屋成交总价款，于过户前一天以资金存管方式划转119万元，以资金监管方式划转70万元，于户口迁出当日自行支付1万元；甲方应当在完成过户后3天内将该房屋交付给乙方。上述房屋买卖合同签订后，马玉凤通过转账方式支付15万元定金至王某账户，龚建平出具了定金收据；2017年1月14日，马玉凤以转账方式支付70万元至中国银行资金监管账号，以转账方式支付119万元至中国光大银行资金托管账户；2017年1月16日，龚建平代理吴光全与马玉凤办理了网签、过户手续并交付房屋，网签房屋成交价格为70万元，2017年1月17日，马玉凤取得了301号房屋产权证，并入住301号房屋。2017年3月14日，吴光全、张昌凤以房屋买卖合同纠纷为由将被告马玉凤、龚建平，第三人马硕、王某、北京我爱我家房地产经纪有限公司诉至本院，本院于2018年2月22日出具（2017）京0106民初8777号民事判决书，判决“驳回吴光全、张昌凤的诉讼请求”。后，吴光全，张昌凤不服提出上诉，北京市第二中级人民法院于2018年4月28日出具（2018）京02民终3678号民事判决书，以“龚建平、马玉凤已构成恶意串通损害委托人吴光全、张昌凤的利益”为由，判决“一、撤销北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初8777号民事判决；二、龚建平与马玉凤之间签订的《存量房屋买卖合同》无效……”。2018年7月31日，吴光全以赠与的方式将301号房屋过户至其女儿吴迪名下。关于王某提供的其于2016年11月23日与吴光全、张昌凤签订的房屋买卖合同，张昌凤坚持其未到场，签名非其本人所为。后经王某申请，本院委托北京法源科学证据鉴定中心对上述合同中的张昌凤的签名与张昌凤本人的签名的一致性进行了鉴定，该鉴定中心于2019年7月11日出具《司法鉴定意见书》，载明：检材上的2处“张昌凤”签名字迹与样本上的张昌凤签名字迹是同一人书写。张昌凤对该鉴定意见不予认可。中国银行股份有限公司北京王府井支行曾于2016年7月26日以金融借款纠纷为由将吴光全、张昌凤诉至北京市东城区人民法院，并申请对吴光全名下301号房屋采取了保全措施，诉讼中吴光全、张昌凤未到庭，后中国银行股份有限公司北京王府井支行撤回了对吴光全、张昌凤的起诉。2016年12月15日，北京市东城区人民法院解除了对301号房屋采取的保全措施。本院曾前往中国银行股份有限公司北京王府井支行进行了调查，显示系龚建平持马硕出具的转委托书以及吴光全、张昌凤为马硕出具的委托书办理了301号房屋的还贷、解抵押等手续。王某表示上述还款系其委托龚建平还款，同时表示吴光全还款时曾到场。吴光全、张昌凤表示对诉讼及还款情况不知情，亦未到场。本院查明吴光全、张昌凤的借款情况如下：1、2016年3月25日，吴光全向高喆借款35万元，并就301号房屋设定了抵押，办理了抵押登记，当日，高喆通过转账方式向吴光全转账35万元；2、2016年7月8日，高喆通过银行转账方式向吴光全转账10万元；3、2016年8月22日，高喆通过银行转账方式向吴光全转账10万元；4、2016年10月21日，高喆通过银行转账方式向吴光全转账41000元；5、2016年6月29日，张昌凤向王某借款15万元，并办理了公证手续，当日，王某通过银行转账方式将15万元支付给张昌凤；6、2016年7月22日，王某通过银行转账方式向张昌凤转账5万元；7、吴光全曾向中国银行王府井支行借款65万元，并以301号房屋作为抵押，该贷款期限自2013年12月7日至2023年5月20日，该贷款至2016年12月7日剩余本金503411.08元，应收利息11104.84元。因该借款截止2016年12月7日已拖欠本金23975.29元，中国银行王府井支行将吴光全、张昌凤诉至北京市东城区人民法院，产生了保全费、诉讼费、律师费等费用，后龚建平作为证人到庭陈述其系受王某委托偿还上述欠款。上述7笔费用均由王某代吴光全、张昌凤偿还，但吴光全、张昌凤表示对王某还款不知情、不认可。除上述七笔款项外，以下款项产生于2016年11月23日双方签订房屋买卖合同之后，1、2016年11月23日，王某向吴光全转账15万元；2、2016年11月22日，案外人李英民微信向张昌凤转账500元；3、2016年12月2日，案外人李英民微信向张昌凤转账200元；4、2016年12月3日，案外人李英民向张昌凤微信转账5000元；5、2017年1月16日，案外人李英民向吴光全转账2万元；6、2017年1月20日，案外人李英民向吴光全转账3万元。以上款项，王某称均为购房款的一部分，吴光全、张昌凤称均为借款。李英民作为证人到庭陈述称“我和王某是普通朋友，张昌凤找我借钱，我介绍了王某给她，王某说如果还不起怎么办，张昌凤就说还不起就把房子卖了，我支付给吴光全、张昌凤的钱都是王某给我的，其中的200元是我给张昌凤的，张昌凤说没钱吃饭了，张昌凤找我借钱的时候我跟吴光全说这些钱都只能作为房款的一部分。”关于李英民向张昌凤的微信转账情况，王某另提供微信记录一组，显示张昌凤“小李谢谢你，把你的钱给我借500行吗？我回来给你，孩子在家没有钱吃饭了，谢谢你帮忙借点，真不好意思”，后李英民向张昌凤微信转账500元，张昌凤收钱后回复“谢谢小李”。李英民“我问你人呢是给你转钱还是怎么地”“你要钱就回复下”，李英民向张昌凤微信转账5000元，并称“最后一次信你了”，张昌凤回复“谢谢你了小李”并收取5000元。张昌凤提供落款日期为2016年7月21日借条一份，载明：本人张昌凤……因生意周转，向王某借款50000元……借款期限三个月。借款人张昌凤。张昌凤另提供同日收条一份，载明：本人张昌凤……收到王某……购房定金50000元……收款人张昌凤。张昌凤另提供日期为2016年6月29日购房定金款收条一份，载明：今收到王某张昌凤……购买八宝山南路29号院3号楼4单元301号……购房定金人民币150000元整。收款人处签名为张昌凤代吴光全。张昌凤另提供同日购房首付款收条一份，载明：今收到王某……购买八宝山南路29号院3号楼4单元301号……购房首付款壹拾伍万元整……收款人处签名为张昌凤代吴光全。张昌凤称该收条、借条均系其原本向王某借款时按照王某要求出具，在其向王某偿还20万借款以后，收回上述借条、收条，王某对此不予认可。同时张昌凤称所有借款时出具的关于房屋的借条、收条均系按照他们的意思出具，并无售房的目的，故对王某所持的吴光全签署的首付款收条不予认可。王某提供录音一份，欲证明吴光全有售房的意思，该录音系李英民与吴光全之间的谈话，谈话中李英民曾问吴光全是否网签等情况，吴光全表示有人说200万要把29号院那个房子弄走等。吴光全不认可系谈论售房的情况。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，是民事主体实施民事法律行为的一种形式。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。关于王某与吴光全、张昌凤之间签订《存量房屋买卖合同》，其法律行为的性质是否表意为买卖合同以及相应的效力，尚需结合证据和当事人之间的意思表示予以认定。1、王某与吴光全、张昌凤之间意思表示及法律行为的性质认定。所谓意思表示，是指行为人把进行某一民事行为的内心效果意思，以一定的方式表达于外部的行为。行为人因具有健全的判断能力，由此得以更自由的进入法律交往领域，但表意人时常会基于某些考虑，作出有所保留的意思表示，此时，表面意思所指向的法律效果，其实不为表意人所追求，进而导致意思表示的真实内容及效力有待于结合具体案情进一步判断。关于本案，王某主张其与张昌凤之间形成房屋买卖合同关系，双方之间当存有买卖房屋的意思表示及相应的履行行为。然结合查明的事实发现，王某与吴光全、张昌凤之间一系列的外在行为与上述意思表示存在相悖之处，首先，就买卖合同的形成来说，其形成首先来源于民间借贷关系；其次，就王某所述的购房款的形成来看，其中关于银行的借款王某称系其委托龚建平所偿还，而龚建平还款的依据系基于吴光全、张昌凤授权马硕办理房屋的解除抵押、出售等事宜，而马硕将上述权限转委托给龚建平。但关于上述吴光全、张昌凤向马硕出具的委托书，本院认为从该委托的出具时间以及吴光全、张昌凤的借贷情况来看，该委托仅系担保性质，是为担保债权人债权的实现出具，并无出售房屋的真实意思表示。但是龚建平依据上述受托人的转委托行为代替吴光全、张昌凤偿还借款，但该过程无债务人的出现不符合常理。如吴光全、张昌凤确系为售房清偿贷款，按照王某的陈述，其和吴光全均到场处理清贷事宜，在此情况下，再由受托人转委托其他人还款，并且王某再将款项转至龚建平名下，由龚建平再转至吴光全名下还款，明显增加各项成本，该情况有悖常理。同时，关于购房款中由李英民支付的微信转账的部分款项，按照李英民和张昌凤之间的微信记录，未体现房屋买卖的情况，从双方在微信中的陈述，更符合借贷的特征。关于王某所述代吴光全、张昌凤向高喆偿还的款项，未体现吴光全、张昌凤的授权。第三，从双方合同的约定来看，该合同仅约定总房款和定金的支付情况，未约定其他购房款的支付方式及时间，同时合同未约定违约责任及房屋所有权变更登记的情况；从该合同的履行情况来看，该合同并未办理网签、缴税、过户等手续。这亦不符合房屋买卖合同的特征。2、王某与吴光全、张昌凤之间意思表示及法律行为的效力认定。首先，表面行为即本案中王某与吴光全、张昌凤之间房屋买卖的“意思表示”所指向的法律效果并非吴光全、张昌凤所欲求，双方买卖合同中亦未约定过户、违约等条款，说明双方并无接受该意思表示的约束且已就此达成合意。换言之，双方在签订房屋买卖合同时并不希望发生真实的房屋买卖关系，而只是借此形式完成其他法律行为。而私法自治乃民法之基本原则，其要义在于个人得依自主的意思，自我负责的形成私法上的权利义务，具体到本案中，吴光全、张昌凤在与王某签署房屋买卖合同之时的真实自由之意愿并非在于实现房屋买卖之目的，法律当对此予以尊重。另外，关于王某提供的吴光全与李英民之间的录音，该录音中并无明确的售房等意思表示，仅凭该录音不足以认定吴光全、张昌凤与王某之间的房屋买卖合同有效。综上，涉案双方签署房屋买卖合同的法律行为无效。关于王某所述的其代替吴光全、张昌凤支付的其他借款及其本人所出借的款项，可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第二条之规定，判决如下：驳回原告王某的诉讼请求。案件受理费19200元，保全费5000元，均由王某负担（已交纳），鉴定费21200元，由张昌凤负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  牛瑾婧人民陪审员  侯春娟人民陪审员  洪啟国二〇一九年十月二十七日书 记 员  肖秋然法官 助理  李慧荣