江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初7561号原告：顾卫红，男，1976年3月7日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告：顾静，女，1979年2月12日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告：苏州相城经济开发区金色旅程旧机动车交易信息咨询服务部，住所地江苏省苏州相城经济开发区春申湖东路68号。经营者：顾静，女，1979年2月12日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。三原告共同委托诉讼代理人：缪登友、田慧，江苏凡创律师事务所律师。被告：苏州苏城旧机动车交易市场有限公司，住所地江苏省苏州相城经济开发区春申湖东路68号。法定代表人：王剑平，总经理。委托诉讼代理人：徐逊，江苏卓岳律师事务所律师。被告：苏州合丰财富投资管理有限公司，住所地江苏省苏州工业园区李公堤三期8号楼101、201、301、401。法定代表人：卜琪明，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：查文霄、李文颖，江苏苏明律师事务所律师。原告顾卫红、顾静、苏州相城经济开发区金色旅程旧机动车交易信息咨询服务部（以下简称金色旅程服务部）与被告苏州苏城旧机动车交易市场有限公司（以下简称苏城交易公司）、苏州合丰财富投资管理有限公司（以下简称合丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案受理，依法由审判员靳义威适用简易程序独任审理，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院将本案转为普通程序进行审理，根据《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的相关规定，依法由审判员靳义威独任审理，于2020年6月16日、2020年7月28日公开开庭进行了审理。三次开庭，原告顾卫红（第二、三次到庭）及三原告共同委托诉讼代理人缪登友（第一、三次到庭）、田慧，被告苏城交易公司的法定代表人王剑平及委托诉讼代理人徐逊，被告合丰公司的委托诉讼代理人查文霄、李文颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾卫红、顾静、金色旅程服务部诉称，原告自2012年起开始承租位于苏州市相城区手车交易市场场地，位置为跃翔与A座之间的过道，由原告组织建造装修该场地上房屋，面积865.88平方米，并自2012年至2019年长期与被告苏城交易公司签订《租赁协议》，租赁房屋2号座及车位自营旧机动车经营业务，注册登记为“苏州相城经济开发区金色旅程旧机动车交易信息咨询服务部”。2017年初期，原告承租地块被划入国有征收范围后，原告配合被告合丰公司进行了房屋装修评估以及附着物评估，评估公司也向产权人被告合丰公司出具了评估清单及评估报告，原告承租的“金色旅程”的房屋装修评估价值为485709元，附着物评估价值为27368元，无证房屋评估价值为567588元。2018年5月14日，原告与被告苏城交易公司签订了《协议》，就原告承租房屋的装修补偿问题达成一致意见，被告苏城交易公司承诺将装修评估值的80％支付给原告，逾期按日万分之五承担违约金。房屋征收主管部门与被告合丰公司签订了补偿协议书后，2019年2月，原告收到拆迁办通知搬离该房屋，但是在签协议到拆迁的过程中，两被告始终没有将原告应得的赔偿款项支付给原告。根据双方签订的协议书，关于房屋的装饰装修部分被告承诺补偿给原告。原告作为承租人和实际经营者，房屋搬迁补偿中的停产停业损失以及搬迁补偿费均应按照有关规定的标准支付给原告。原告因两被告拒绝支付上述本应由原告取得的补偿费用，无奈向法院提起诉讼。请求法院判令：1、被告苏城交易公司、合丰公司共同支付原告拆迁补偿款中的装修损失的80%暂计388567.20元、附着物评估值27368元、其他房屋评估补偿款567588元、搬迁补助费10823.50元(按每40平方米500元计算)、停产停业损失暂计346352元(按400元每平方米计算)，上述四项共计1340698.70元；2、被告苏城交易公司承担逾期支付装修补偿款的违约金（自装修补偿款项到位五日后起计算至实际支付之日止，按照日万分之五承担）；3、本案诉讼费用由被告负担。被告苏城交易公司辩称，原告与我方无租赁合同关系，无权受偿。评估单上的东西是被告苏城交易公司投入的，不是原告投入。被告苏城交易公司至今未拿到一分钱的补偿款，因为涉及到相关虚假诉讼案件和枉法裁判的问题，目前相城区人民检察院和相城区监察委已经介入调查，这种情况下，被告苏城交易公司没有为原告代偿的道理。根据双方最后一份2018年5月14日房屋租赁协议的约定，承租方只有在持续缴纳租金并持续经营的前提下才可以得到相关的拆迁补偿（仅指在经营期间中并对租赁场所有投入的租赁户），但原告自2018年底就开始不缴租金并不再经营，自那时起双方已不存在房屋租赁关系，而拆迁是在这之后产生的事实，所以原告无权诉请这些所谓的赔偿项目和金额。被告苏城交易公司所出租的经营场地各种情况不同，有装修的，有没有装修的，而租给原告的经营场地是一个过道改建的，所以是由被告苏城交易公司投入的装修，因为不是正规房屋，如不装修好是租不出去的，而且原告没有提供能证明其投入过装修的有效证明。评估公司的拆迁损失报告上写的只是场地的方位证明，而不是拆迁物为谁所有的权属证明，评估公司也无权作出这样的结论。原告所起诉的被告主体不符合法律规定，首先，因为两个被告与原告之间是完全不同的两个法律关系，而两个被告之间又属于另一个与本案无关的法律关系（被告苏城交易公司至今没有得到一分钱拆迁补偿，且与被告合丰公司就补偿款另有诉讼），不存在原告既可以向被告苏城交易公司要钱又可以向被告合丰公司要钱的法律依据，并且两个被告也不存在对原告共同侵权的事实，那么原告究竟是要法院判令哪个被告来给钱？还是在两被告没有共同侵权事实的情况下却要法院判两被告的连带责任？所以原告不份青红皂白同时起诉两个被告是缺乏法律常识，也是对诉权的滥用。从原告所提供的视频证据的文字整理稿看，其更应该向被告合丰公司去要，因为被告合丰公司已经拿到了全额拆迁款，视频的文字材料反映被告合丰公司的实际控制人龚某一边否认被告苏城交易公司有拆迁款受偿权，一边又承诺租赁户的拆迁补偿可以由被告合丰公司来负责，当然这也不是无条件的一刀切，要看每家租赁户是否有投入和是否在续约经营的各个不同的情况。被告合丰公司所提供的(2013)相民初字第0550号民事判决书己经被上级法院改判，是一份没有生效的法律义书。请求驳回原告的全部诉讼请求，诉讼费由原告承担。被告合丰公司辩称，被告合丰公司与原告之间不存在租赁合同关系，双方没有签订拆迁补偿协议，所以原告要求被告合丰公司承担付款责任缺乏事实和法律依据。被告合丰公司是案涉房屋的所有权人，根据江苏高院（2014）苏民再提字第0061号民事调解书的约定，将案涉房屋出租给被告苏城交易公司的关联公司进行使用，在具体的使用过程中，被告苏城交易公司及其关联公司如何转租给实际经营户，有无相关约定被告合丰公司是不清楚的，与被告合丰公司无关。原告并无证据证明相关的装修、基建是由其实际投入的，主张拆迁补偿损失缺乏事实依据。案涉房屋是被告合丰公司在2010年10月14日通过南阳中院公告变卖取得的。在拍卖前后因被告苏城交易公司及其关联公司在该土地上有一定的基建投入，双方就基建投入、房屋权属、交付搬迁等问题有过多个案件的诉讼，直到2014年江苏省高院调解的时候，这些纠纷才告一段落，整个一系列诉讼过程中，被告苏城交易公司从没有提到过有其他案外人对房屋进行基建和装修投入，都坚持是该公司及其关联公司投资的，正是考虑到诉讼和被告苏城交易公司及其关联公司的投入，在江苏高院调解的时候，在确定房屋土地归被告合丰公司所有的情况下，将租金让步至12元每平方米每月，租期从2012年7月1日开始起算，用于弥补其前期的投入和损失。2014年5月8日，在省高院调解的基础上被合丰公司再次进行了让步，减免了被告苏城交易公司及其关联公司2012年至2013年的租金60万元，因此我方认为2014年之前的装修及基建投入被告苏城交易公司及其关联公司已经得到了补偿。基于上述情况，退一步讲，即便原告确实存在租赁和装修的事实，原告提到其装修投入主要集中在2012年，相关的补偿被告合丰公司已经支付给了被告苏城交易公司，损失应当由被告苏城交易公司承担，与被告合丰公司无关。针对原告具体的诉讼请求，搬迁补助费和停产停业损失原告并未举证，而且原告所承租的部位属于违章搭建，依法并没有这两项赔偿，其主张缺乏事实依据。针对本案主体，被告合丰公司也认为两被告不应当承担共同或者连带的付款责任，原告需要明确究竟向哪个被告主张以及相应的事实和法律依据。（2013）相民初字第0550号民事判决书是通过再审申诉去主张权利的，申诉的对象是已经生效的法律文书，申诉过程中双方只是达成了调解，没有撤销原生效判决书，该份证据还是有效的，对于事实的审查能证明被告合丰公司陈述的经过。经审理查明，2012年4月16日，原告顾卫红、顾静（乙方）与被告苏城交易公司（甲方）签订租赁协议一份，约定：甲方提供本市场跃翔与A座之间的过道，编号K1-K42，作为乙方办公和旧机动车展示的经营平台。本协议自2012年6月1日至2015年5月31日止，定期3年，年租金10万元/年。场地(办公室、车位费及物业管理费)一次性付清，遵循先付后用的原则，年交款、续签均必须提前30天付清，否则均属于违约。乙方所使用的办公室及车位等各类配置和用房所有权归甲方，乙方只有租赁期内的使用权，协议期间不得私自出租或转让。如有发现，甲方将随时解除本协议并收回租赁使用权，已收管理费及租金、保证金不再返还，若涉及违法违规，将追究其法律责任。乙方在租赁期内，任何对租赁物的装修、装饰等附着物，在乙方合同期满后或合同解除后，皆由甲方任意处置，乙方不得享有任何权利。乙方违反本协议及市场管理规章制度等均属违约，甲方可立即解除合同并追加因此产生的经济损失的双倍赔偿和法律责任。协议还对其他事项作了约定。2015年5月8日，原告顾卫红（乙方）与被告苏城交易公司（甲方）签订租赁协议一份，约定：甲方提供2号座给乙方作为办公和旧机动车展示的经营平台。租赁期限自2015年6月1日止2016年5月31日止，乙方向甲方支付共计6万元。乙方在租赁期内，任何对租赁物的装修、装饰灯产生的附着物，在合同期满或合同解除后，皆归甲方所有，乙方不得自行处置。本协议在自然灾害、国家征用、规划变化、拆迁等人为因素所不能抗拒的情况下，本协议自动终止，双方互不追究违约及赔偿责任。协议还对其他事项作了约定。2016年5月30日，原告顾卫红（乙方）与被告苏城交易公司（甲方）签订场地租赁协议一份，约定：甲方向乙方出租位于苏州市相城区用于乙方的旧机动车经营业务，租赁期自2016年6月1日至2017年5月31日止，租金为6万元。乙方对租赁场地内及用房的各类装修的附着物及相关配置的所有权归甲方，本协议期满后不得拆除并保证能正常使用。如遇政府拆迁，上述物品的拆迁补偿款归甲方所有，乙方对此不得以任何理由进行主张。本协议履行期间，如遇国家征用或发生法定不可抗力的情况下则自动终止，双方均不视为违约及相互不得追究。协议还对其他事项作了约定。2017年5月30日，原告顾卫红（乙方）与被告苏城交易公司（甲方）签订签订场地租赁协议一份，约定：甲方向乙方出租位于苏州市相城区，室外车位4个，租赁期自2017年6月1日至2018年5月31日止，租金为130800元。乙方对租赁场地内及用房的各类装修的附着物及相关配置的所有权归甲方，本协议期满后不得拆除并保证能正常使用。如遇政府拆迁，上述物品的拆迁补偿款归甲方所有，乙方对此不得以任何理由进行主张。本协议履行期间，如遇国家征用或发生法定不可抗力的情况下则自动终止，双方均不视为违约及相互不得追究。协议还对其他事项作了约定。2018年5月14日，三原告（乙方）与被告苏城交易公司（甲方）签订协议一份，协议主要载明：乙方向系甲方租赁位于苏州市相城区旧机动车交易市场用于经营的商户，由于市场面临政府拓路拆迁事宜，为了确保各方的合法权益，经友好协商，达成如下条款。一、由于至2018年5月13日，就本次拆迁的涉及范围、补偿政策等方面问题，相城区政府有关部门，及业主从未向甲方作过官方的正式通报和沟通。所以和乙方一样，甲方目前对本次拆迁的情况并不了解。乙方对此表示理解。但甲方承诺：对乙方因此次拆迁的装修补偿，在政府正式明确了对拆迁装修的补偿政策，并且乙方有租赁合同约定的持续经营期限的前提下，在装修补偿项下的补偿款到位后，甲方应该在五个工作日内，将实际到账的装修补偿款的80%支付给乙方，否则应该按日万分之五承担违约金。二、乙方应于租赁合同期满前10天，向甲方按原合同标准续缴租金(因考虑到目前拆迁信息不透明的诸多不确定因素，先缴三个月并留缴一个月的保证金，多退少补)，如乙方拒不缴纳租金并擅自关门的，甲方有权清场，并由此造成政府因此不予装修补偿的，责任由乙方自负。在预缴租金期限内甲方不得单方终止。三、目前由乙方提起的在相城区法院审理的有关原租赁合同第九条效力认定的诉讼，由法院公正审理和判决。根据法律的强制性和公民应该守法的原则，一旦判决发生法律效力，双方必须遵守，不得以任何理由违背，若与本协议有相冲突之处则以判决书为准。四、本协议签订后，双方应该相互配合，乙方应当服从甲方的现场管理工作，争取双方合法利益的最大化。五、本协议有任何争议，双方协商解决，协议不通的任何一方都可以向苏州市相城区人民法院起诉。六、本协议一式两份，双方各执一份，由双方的法定代表人签字即生效。庭审中，原告与被告苏城交易公司一致明确原告实际将租金交至2018年12月31日。2014年5月9日，江苏省高级人民法院就再审申请人苏州苏城机动车检测中心服务有限公司(调解书中简称苏城公司)因与被申请人苏州市永联铝业有限公司、苏州合丰财富投资管理有限公司（调解书中简称合丰公司）、河南省浙川铝业(集团)有限公司房屋租赁合同纠纷一案进行再审，该案审理过程中，经江苏省高级人民法院主持调解，各方当事人自愿达成如下协议：一、合丰公司将坐落于苏州相城区春申湖东路68号的房地产合计建筑面积为11036.06平方米(其中南边建筑物面积为2221.61平方米，北边建筑物面积为8814.45平方米)出租给苏城公司使用。租金为12元/平方米/月，租赁期限自2012年7月1日至2021年12月31日。二、苏城公司在每年的6月30日之前缴纳上半年租金，每年的12月31日之前缴纳下半年的租金。此外，2012年7月1日至2014年4月30日的租金，苏城公司于2014年6月5日之前一次性付给合丰公司。苏城公司如未能按期足额给付租金，合丰公司有权单方解除租赁合同。三、苏城公司在租赁期间，因使用租赁物而发生的包括但不限于水、电、气、通讯、环保、绿化、消防、卫生、治安等任何报批手续及相关费用，由苏城公司承担。四、租赁物的用途按政府批准为准，限于二手车交易市场，不得作为他用，如改变用途则视为违约，合丰公司有权单方解除租赁合同。五、在苏城公司无违约情形下，合丰公司不得擅自解除合同。否则，合丰公司承担赔偿苏城公司投资损失的责任。六、因自然灾害、国家建设、规划变化、拆迁等情况下，本协议自动终止。七、租赁期限届满后，苏城交易公司在租赁期间内形成的附合于土地、房屋的不可拆除的装饰、装修物归合丰公司所有。八、因拆迁、征用、规划调整而产生的赔偿、补偿权利按国家相关规定处理，双方不得提出任何异议。九、双方关于该租赁关系的纠纷一次性了断，再无任何争议。十、双方当事人一致同意本调解协议自各方在调解协议上签字或盖章之日(2014年4月30日)起即生效。江苏省高级人民法院将根据该协议制作民事调解书，任何一方拒不签字不影响本协议效力。十一、本协议一式两份，留江苏省高级人民法院和江苏省苏州市中级人民法院各一份存档。审理中，被告苏城交易公司明确其与苏州苏城机动车检测中心服务有限公司（以下简称苏城检测公司）系关联公司，两公司的法定代表人均为王剑平。两被告另明确被告合丰公司将涉案场地租赁给了被告苏城交易公司的关联公司苏城检测公司，苏城检测公司将涉案场地租赁给了其他租户。2018年3月7日，苏州信谊行房地产土地评估咨询有限公司就被告合丰公司位于相城经济开发区的房屋搬迁补偿价值评估咨询项目出具《房屋搬迁补偿价值评估表（初评）》一份，载明：产权单位合丰公司；产权房屋价值11107平方米，¥35218017元，其中，房屋重置价为19541680元；其他房屋价值927平方米，¥644644元；简易/加建房屋价值631平方米，¥167607元；房屋装修价值￥7176424元；附着物价值¥3208333元；搬迁补偿价值¥232040元；停产停业损失¥3461005元，评估总金额￥50108070元。该评估报告中《苏州合丰财富投资管理有限公司无证房屋评估单（金色旅程优质二手车租户）》载明3#房屋面积865.88平方米，结构等级为钢构，评估单价为655.50元，评估结果为567588元。《苏州合丰财富投资管理有限公司装修和附作物评估单（13）》显示2号房金色旅程优质二手车房屋装修评估价值485709元、附着物评估价值27368元。备注为“二号房金色旅程优质二手车”的《苏州合丰财富投资管理有限公司设备搬迁及其他构筑物评估明细表》中显示空调和监控系统的搬迁费用合计8800元。2018年7月10日，被告合丰公司（乙方）与苏州市相城区澄阳街道徐庄社区居民委员会、苏州市恒澄建设发展有限公司（甲方）签订《企业（工业）房屋搬迁补偿协议书》一份，主要约定：补偿金额总计6988万元，其中：包含土地证号相国用（2011）字第0700287号，面积21504.3平方米，房产证号苏房权证相城字第××、30××46号，面积11036.06平方米，房地产评估价值、装修装饰和附着物评估价值、停产停业损失补助费、机器设备设施搬迁补助费、奖励等。乙方自签订协议后至2018年8月15日止将企业未作补偿的设备及材料等物品搬运完毕并交出钥匙，对已作补偿资产归属甲方，由甲方负责拆除。甲乙双方签订本协议后，甲方须于2018年7月25日之前先支付给乙方补偿总额的50%（乙方在签约前须先将土地证正本及房产证正本交付甲方），乙方交付钥匙，甲方验收合格后，30个工作日内甲方支付给乙方剩余补偿总额的50%。庭审中，被告合丰公司明确其已经领取了全部拆迁款项。2019年7月29日，本院受理原告苏城交易公司、苏城检测公司诉被告合丰公司、被告苏州市相城区人民政府澄阳街道办事处、被告苏州市相城区澄阳街道徐庄社区居民委员会（该案中简称徐庄居委会）侵权责任纠纷一案，该案中，原告苏城交易公司、苏城检测公司请求判令：1、确认春申湖路快速化改造项目涉及到原告经营房屋及场地的拆迁法定范围红线，并认定超出红线范围的拆迁行为无效；2、三被告立即向两原告支付房屋装修评估价7173384元、附着物评估价3208333元、搬迁费232040元、搬迁补助（营业损失）4966227元（11036.06平方米×450元/平方米），以上合计人民币15579984元；3、三被告对上述债务相互承担连带清偿责任；4、确认被告合丰公司和被告徐庄居委会签订的企业（工业）房屋搬迁补偿协议书（春申湖路快速化改造-16）无效。4、本案全部诉讼费用由三被告承担。经审理，本院于2020年6月30日作出一审判决，判决驳回原告苏城检测公司、苏城交易公司的诉讼请求。目前该案尚在二审审理过程中。上述事实，由当事人提供的租赁协议、场地租赁协议、协议、（2014）苏民再提字第0061号民事调解书、房屋搬迁补偿价值评估表（初评）、企业（工业）房屋搬迁补偿协议书等证据，本院（2019）苏0507民初5610号民事判决书及庭审笔录附卷佐证，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据原告顾卫红、顾静与被告苏城交易公司于2012年4月16日签订的租赁协议，原告自2012年6月1日起承租使用位于相城区之间的过道，后原告顾卫红与被告苏城交易公司分别于2015年、2016年、2017年签订租赁协议，原告实际将租金交至2018年12月31日。根据原告与被告苏城交易公司于2018年5月14日签订的协议，原告与被告苏城交易公司约定在装修补偿项下的补偿款到位后，被告苏城交易公司在五个工作日内将实际到账的装修补偿款的80%支付给原告。2018年7月10日，被告合丰公司与相关主体签订了搬迁补偿协议书，而被告合丰公司实际领取了全部拆迁款项，被告苏城交易公司及苏城检测公司与被告合丰公司就被告苏城交易公司及苏城检测公司是否享有相关拆迁款项尚存在争议，相关诉讼案件正在二审审理过程中，被告苏城交易公司目前尚未实际获得拆迁补偿款，故原告现要求被告苏城交易公司支付相关拆迁补偿款项的诉讼请求本院不予支持。因原告与被告合丰公司不存在合同关系，原告直接向被告合丰公司主张相关拆迁补偿款项缺乏法律依据，本院碍难支持。综上，原告要求两被告共同支付装修损失、附着物评估值、其他房屋评估补偿款、搬迁补助费、停产停业损失及要求被告苏城交易公司承担逾期支付装修补偿的违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及相关法律法规的规定，判决如下：驳回原告顾卫红、顾静、苏州相城经济开发区金色旅程旧机动车交易信息咨询服务部的诉讼请求。本案案件受理费16866元、财产保全费5000元，合计人民币21866元，由原告顾卫红、顾静、苏州相城经济开发区金色旅程旧机动车交易信息咨询服务部共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员  靳义威二〇二〇年十月三十日书记员  林晓华