呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2019）内0102民初6024号原告：寇更虎，男，住呼和浩特市。被告：内蒙古盛业房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区车站东街108号。法定代表人：陈乃新，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖伟东，内蒙古誉蒙律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢守仁，内蒙古誉蒙律师事务所律师。原告寇更虎诉被告内蒙古盛业房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告寇更虎,被告内蒙古盛业房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人肖伟东到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1、请求法院判决被告为原告办理新城区车站东街盛业城市××楼东户的房屋权属证书；2、请求法院判决被告按日赔偿延期办理房屋权属证书违约金，从2011年10月19日起直至办理房屋权属证书时止，根据原告向被告补交回迁房差价款总额168987元，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，暂到2019年6月15日的违约金为63482元。3、请求法院判决被告返还原告已缴纳的契税11563.9元，并从2011年10月19日起到2019年6月15日期间，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算的利息损失4344元，并以此计算至全部款项返还日时止；4、请求法院依法判决被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2007年10月19日，原告与呼和浩特市鑫宏房屋拆迁公司及被告签订《拆迀房屋补偿安置协议书》，约定拆除原告位于呼和浩特市××区房屋（原房屋面积70.7平方米），两年后原地回迁位于盛业城市××楼为商业用房，实际回迁房楼层为12层）东户的房子，回迁房面积为127.88平方米。双方约定回迁房面积和被拆迁房面积等额交换后，超出原房屋面积30平方米内，按2300元/m2补交现金，超出30平方米外按2600元/m2补交现金；楼层差价款30元/层/m2。当时，原告向被告补交房屋差价款金额为：30m2×2300元/m2＋(127.88－70.7－30)m2×2600元/m2=139668元；补交楼层差价款为：原楼房位于3层70.7m2×5层×30元/层/m2=10605元，超出面积部分（127.88-70.7－30)m2×7层×30元/层/m2=12008元，楼层差价款合计21142元，综上两项，原告共向被告补交房款139668元+10605元+12008元=162281元。被告于2008年3月17日给原告签发了《“科技五金城”(后更名为：盛业城市广场）项目回迁证》。一、2011年7月19日，原告房屋被拆迁4年后，被告将新建的回迁房交付原告，在交付时，被告告知原告回迁房面积为129.64平方米，增加的面积按3600元/收取，原告又向被告补交房屋差价款（129.64-127.88)m2×3600元/m2＝6336元，楼层差价(129.64-127.88)m2×7层×30元/层/m2＝370元，原告前后共向被告缴纳房屋差价款总额合计162281元＋6336元＋370元＝168987元。但被告至今未协助原告办理上述房屋产权证书，因此请求法院判决被告为原告办理盛业城市广场住宅××楼东户的房屋权属证书。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的意见》第18条的规定，被告应从交付房屋使用之日起90日内为原告办理房屋权属证书，如在90日内未给原告办理房屋权属证书的，应从房屋交付90日后承担房屋权属证书的违约责任，并按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利率标准计算支付原告违约金。据此，从2011年10月19日（交付房屋3个月后）起暂到2019年6月15日(共92个月），被告应向原告支付的违约金金额为：168987元×92月/12月×4.9%＝63482元。因此，请求法院判决被告按日赔偿原告逾期办理房屋产权证书违约金63482元。三、2011年1月7日，被告在原告回迁房钥匙时，在无任何法律依据的情况下，强行向原告代收房屋维修基金和房屋交易契税共计23231.5元，但被告至今未将上述代收款项缴纳到相关部门，2017年底，被告通知原告房屋维修基金抵顶物业费，但房屋交易契税11563.9元一直为被告私自占用。因此，请求法院依法判决被告返回原告代收的房屋交易契税11563.9元，并赔偿原告从2011年10月19日起暂到2019年6月15日期间，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算的利息损失11563.9元×92月/12月×4.9%＝4344元。综上所述，请求法院判如所请。被告内蒙古盛业房地产开发有限责任公司辩称：一、被答辩人主张适用的法律规定有误。本案中，被答辩人主张适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，由答辩人承担相应违约责任。答辩人认为，该司法解释第一条明确规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者己竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。而答辩人与被答辩人之间签订的是《拆迁房屋补偿安置协议书》，涉及的房产为回迁安置房，因此不能适用该司法解释，从而由答辩人承担相应违约责任。二、未能及时办理产权证书并非答辩人的过错，且答辩人与原告存在关于办理房产证书的特殊约定，因此答辩人不应当承担延期办理产权证书的违约责任。即便参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律问题的若干意见》法律规定，但依据该解释第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：......”可知，答辩人作为案涉房屋的出卖人，若依据该法律规定承担延期办理产权证书的违约责任，应当同时满足两个条件，即，未办理房本是“出卖人的原因”以及“不存在关于办理产权证书的特殊约定”。而答辩人不符合两项担责条件的任何一项，理由如下：案涉建设项目施工方恶意拖延提交完整竣工资料及竣工验收报告，且案涉项目存在容积率调整、消防设施不能验收的情形，致使答辩人无法完成案涉项目的产权初始登记。答辩人开发建设的“盛业城市广场”项目的施工方为通州建总集团有限公司，该公司在项目竣工后，恶意拖延提交竣工及结算手续，导致答辩人无法向房地产行政主管部门申请产权的初始登记。为此，答辩人于2013年向呼和浩特市新城区人民法院提起民事诉讼，请求判令项目施工方立即交付工程验收资料，该案历经一、二审审结后，两级法院均依法支持了答辩人要求交付工程资料的诉讼请求，现该案仍在新城区人民法院强制执行过程中。此外，呼和浩特市规划局在2018年致呼和浩特市消防支队的呼规字【2018】30号函中，明确记载，因规划核实面积增加等原因，案涉建设项目容积率需调整，规划核实手续因此暂未办理，该问题属于历史遗留项目。上述事实表明，未能及时办理产权证书并非出于答辩人的原因，不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律问题的若干意见》第十八条的规定由答辩人承担违约责任。三、被答辩人要求返还契税于法无据。从向法庭提交的《办理本人房证委托书》可以看出，被答辩人之所以将契税转答辩人代缴的原因是，委托答辩人代为办理产权证书，是被答辩人基于自身意愿作出的委托合同的民事法律关系，本案中被答辩人并没有诉请解除双方的委托合同关系，直接要求退还所缴纳的契税没有法律依据。而答辩人至今虽未能代缴至税收部门，但办理房屋产权符合条件后该笔契税仍要向税收部门交纳，这是被答辩人的法定义务，从此点意义上讲，被答辩人同样无依据要求退还契税，更不存在关于契税的利息损失。因此，被答辩人关于答辩人返还契税并承担利息损失的诉讼请求不应得到支持。四、未能及时办理产权证书系多方原因导致，请求法庭在支持违约金的情况下，酌情降低违约金数额。综合全案来看，未能及时办理房本系基于案涉建设项目的施工方及行政主管单位对建设项目容积率作出调整等多方原因共同导致的，其过错并不在答辩人。因此，如法庭认定答辩人承担违约金，也请求法庭综合考量各方因素，酌情降低违约金数额。综上，请求贵院在查明事实的基础上依法判决驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：因原、被告提供的拆迁房屋补偿安置协议补充书，科技五金城项目回迁证，缴纳房款收据，缴纳维修基金的收据，拆迁房屋补偿安置协议书、呼和浩特市房地产项目建设手续存在问题责任清单、关于“盛业城市广场”项目规划核实情况的函等符合证据法定形式且与原、被告陈述之间能够相互印证形成完整证据链条足以证明案件事实，故本院对上述证据予以采信。综合本案证据，本院对案件事实认定如下：2007年10月19日，原告寇更虎与呼和浩特市鑫宏房屋拆迁有限公司及被告签订《拆迁房屋补偿安置协议书》，约定拆除原告位于呼和浩特市××区房屋（原房屋面积70.7平方米），两年后原地回迀位于盛业广场××楼为商业用房，实际回迁房楼层为12层）东户的房子，因房屋面积增加，原告前后共向被告缴纳房屋总额合计：168987元。但被告至今未协助原告办理上述房屋产权证书，2011年7月19日，被告向原告代收房屋维修基金及契税23231.5元，在2017年底抵顶了部分物业费，剩余的11563.9元契税被告至今未缴纳到相关税务部门。2018年1月25日，呼和浩特市规划局向呼和浩特市公安消防支队下发《关于“盛业城市广场”项目规划核实情况的函》，因该项目为遗留项目，现建设单位需取得消防验收手续，履行补交出让金、增加面积补交配套费、处罚等相关程序后呼和浩特市规划局即办理规划核实手续，不再单独核发《建设工程规划许可证》。本院认为：原、被告签订的《拆迁房屋补偿安置协议书》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议，双方均应按协议约定履行各自的权利义务。原告已经按约履行了支付购房款的义务，被告履行了实际交付房屋的义务，尚应履行转移房屋所有权的义务，故对于原告请求的办理房屋权属证书的诉求，本院予以支持。被告辩称未能及时办理产权证书并非被告的原因，存在不能办理的客观情况，但被告所述问题是建设双方在履行建设工程施工合同中因工程发生的纠纷并已经诉讼解决，不属于法律规定的不可抗力因素，故被告的抗辩理由不能成立。对于原告诉请的逾期办证违约金，虽然在合同中没有约定，但被告应从交付房屋使用之日起三个月即从2011年10月19日后承担未办理房屋权属证书的违约责任，对于原告请求的违约金，考虑到导致合同违约的具体原因、可归责性、实际损失大小等各方面因素，本院酌定按照已付购房款总额为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率的50%计算违约金，故对原告的该项诉请，本院部分予以支持。被告辩称双方协议不应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，双方并非房屋买卖合同关系，但双方所签订的《拆迁房屋补偿安置协议书》属于该解释适用的范围，故对被告的该抗辩理由，本院不予支持。关于原告诉请返还契税及公共维修基金的诉请，属于另一法律关系，当事人可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告内蒙古盛业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起30日内协助原告寇更虎办理新城区车站东街盛业城市××楼为商业用房，实际回迁房楼层为12层）的房屋权属证书，办证费用按国家规定执行；二、被告内蒙古盛业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起30日内赔偿原告寇更虎违约金，以168987元为基数，从2011年10月19日起至办理完毕房屋所有权证之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的50%计算；三、驳回原告寇更虎的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币948元（原告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 王采生人民陪审员 柳 琳人民陪审员 孟丽旌 二〇二〇年一月九日书 记 员 徐晓华