广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初15706号原告（反诉被告）深圳市鑫鼎盛五金机械有限公司，住所地深圳市宝安区石岩街道了哥石台湾工业村基隆路12号士林工业大厦B座一楼西，统一社会信用代码9144030073883911X3。法定代表人曹世托。委托诉讼代理人陈佳丽，广东文顺律师事务所律师。委托诉讼代理人胡荣健，广东法村律师事务所律师。被告（反诉原告）曾超明，女，汉族，1975年6月11日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人禹喜斌，万商天勤（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人贺文杰，万商天勤（深圳）律师事务所律师。原告（反诉被告）深圳市鑫鼎盛五金机械有限公司与（反诉原告）曾超明房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈佳丽、胡荣健，被告委托诉讼代理人禹喜斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2013年3月7日签订《厂房租赁合同书》，约定：被告将位于深圳市龙岗区平湖街道辅城坳长龙东路26号的两栋厂房和一栋宿舍及仓库租赁给乙方使用，租赁面积为10000平方米；租赁期限为6年，即从2013年3月7日至2019年3月6日止，正式租期从2013年5月1日开始计算租金；本出租合同生效之日起，被告将租赁物按现状交付原告使用；租赁保证金为396000元(人民币，下同)，合同期满后被告不计利息把保证金退还回原告；租赁物租金从2013年5月1日至2016年4月30日为132000元，从2016年5月1日至2019年4月30日为145200元。被告是上述厂房的二房东。《厂房租赁合同书》签订后，原告于2013年3月7日向被告交付了厂房保证金396000元。2013年5月13日，原被告双方签订《电费押金协议》，约定：当原告三个月平均用电电费在10万元以内，被告收取原告10万元电费押金；被告与原告合同期满后，原告结清所有电费，被告应将所有收取原告的电费押金无偿退还给原告。《电费押金协议》签订后，原告当日即向被告交付电费押金10万元。《厂房租赁合同书》签订后，双方依约履行，原告从未拖欠被告租金。原告租赁上述厂房后，因经营需要，原告将部分厂房转租给第三方承租方（第三方承租方包括李先洪、高振平、邹军咡、方金全）。2019年2月初，被告向原告提出拟提前终止合同。经原被告双方及上述第三方承租方协商，原被告及上述第三方承租方达成一致，原被告双方与李先洪于2019年2月18日签订《协议书》，原被告双方与高振平于2019年2月27日签订《协议书》，原被告双方与邹军咡于2019年2月18日签订《协议书》，原被告双方与方金全于2019年2月18日签订《协议书》。上述《协议书》均约定：原告与被告签订的《厂房租赁合同书》于2019年2月28日终止，双方据实另行结算；原告与上述第三方承租方的租赁合同自2019年3月1日起，被告承继原告与第三方承租方租赁合同项下的权利义务，原告退出合同；上述第三方承租方原交给原告的押金（其中）转由被告按租赁合同约定处理，原告不再承担向第三方承租方退还押金的义务。上述《协议书》签订后，原告即按约定向被告移交了厂房，各方并办理了与第三方承租方的相关手续，除上述第三方继续承租外的其余厂房即B栋、C栋一楼及二楼等也全部一并移交给被告，在厂房移交及原被告双方结算被告应退回原告押金的过程中，被告提出应扣除电梯费48000元，原告虽据理力争最终还是同意扣除；在移交未被第三人承租的部分厂房过程中，被告一时说这里很脏，要求原告搞干净；一时又说那里搞破了，要求原告修复。被告说的都不属实，其实都是厂房在使用过程中自然老旧造成，但原告都一一满足要求。但时至今日，虽全部厂房早已移交给被告，经原告多次催促被告退回押金及电费押金，但被告仍以各种理由推脱。原告无奈，发函给被告催告，但被告拒收，原告只得登报催告，但被告仍拒不退回上述押金。经原告了解，被告因拖欠上述厂房一手房东（即业主）的巨额房租，也已被业主起诉至法院；另外，被告与业主的租赁合同也将于2019年5月到期。被告行为实属背信弃义、极不诚信，原告为维护合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告返还厂房保证金人民币185600元和电费押金100000元，并判决被告向原告支付上述厂房保证金及电费押金合计285600元自2019年2月28日起至被告向原告实际返还上述保证金及电费押金之日止的利息（暂计算至2019年4月31日，按中国人民银行同期贷款利率计算为4712元）；2、本案所有诉讼费用由被告承担。被告辩称，1、原告在履行合同中严重违约并造成被告损失。2、违约全部转租，原告欺诈被告，以租厂房自用为名，却全部包租牟利。3、擅自撤除厂房电线，合同约定交还厂房时，应保持相应设施可靠运行状态，原告却拆除厂房的全部电线，甚至应急、安防的电线均全部拆除，造成另行出租厂房需要重新铺装电线，且需要取得相关安全部门的批准，导致至今无法使用厂房。4、延期交房并拖欠电费，双方约定2月28日终止原租赁合同，但B1楼、C2/C3楼厂商直至3月8日才搬走，随后原告修整被破坏厂房地面，到3月17日要求其来交接厂房仍不出现，且该厂商还拖欠电费未交。原告根本没有办理向被告交付厂房的手续，交付的标准也不符合合同约定。5、押金是保证金性质，被告有权扣除并抵充相关损失。被告的租期只剩下3个月时间，还要面临招租的压力，迟延交房造成的损失尤其大，不仅是取得相关安全部门批准进行铺装电线，还面临被压缩到2个月的租期，根本无法出租，损失巨大。且原告没有办理交付手续，且交付标准不符合合同约定，被告有权要求其承担违约责任。原告所交的押金，充抵铺装电线、租期损失还不足额，被告有权予以扣留并抵充损失。6、原告违约行为导致被告遭受损失，相应保证金已由被告用于将租赁物业回复原状，因此原告诉求无事实及法律侬据，案件诉讼费因由原告自行承担。被告反诉称，2013年3月7日，被告与原告签订了《厂房租赁合同书》，合同约定被告将位于深圳市龙岗区平湖街道辅城坳长龙东路26号的两栋厂房和一栋宿舍及仓库出租给原告使用，租赁期限自2013年3月7日起至2019年3月6日止。合同第十一条约定，租赁期间，原告不得将厂房全部转租或采取其他包租形式，但2019年初被告准备接收厂房并准备另行招租时发现原告实际上一直违反合同约定，违约全部转租厂房，自身根本没有使用过厂房，严重违背双方签订合同之目的，被告当即提出要求提前收回厂房。但原告合同期间取得违约收益135万余元，考虑到原告为转租投入过相应劳务，要求其返还其违约收益的一半即67.5万元。双方于2019年初达成协议，租赁合同于2019年2月28日提前终止，原租户愿意与被告续租的，原告不再按租赁合同交付房屋，未续租的仍应按约在3月1日交房。3月1日，经被告检査，发现租赁B栋1楼及C栋1、2楼的钟玉生一直未搬离厂房也不与被告签订续租合同，经被告多方催促原告，原告法定代表人曹世托甚至还多次报警，钟某才于3月6日搬离物业，发生电费115元原告也拒不缴纳，由被告垫付至今。同时，被告发现大楼地面及楼面损坏严重，甚至全部室内电线、开关、插座等全部被拆除，故要求原告进行修复，原告仅对部分地面进行了重新铺盖水泥(根本不能承重)，严重违反合同第六条、第十四条的约定，根本不符合交房条件。经被告提出后，原告置之不理，甚至多次约见交房，原告答应后却不到场，造成B栋物业及C栋1、2楼至今未办理交付手续。2019年3月19日，被告委托律师向原告发送律师函，要求原告移交水、变压器的备案手续，配合办理备案人的变更，要求原告移交符合条件的厂房；要求原告支付退延交房的延期租金，并在函中表示愿意与原告协商解决。但原告收到律师函后拒绝回应及办理交房手续。因重新安装电线等设施，需要向相关部门重新报请批准，加之原告延期交付房产，应赔偿三个月租金损失。为维护被告合法权益，特向贵院提起反诉，请求判令：1、原告向被告支付因违约转租取得的租金差价67.5万元；2、原告向被告支付迟延交付相应物业相当于相应租赁物业三个月租金的赔偿金24万元；3、原告向被告支付延期占用B栋1楼、C栋1、2楼的延期租金16720元；4、原告向被告支付拆除电线导致损失6万元;5、原告向被告支付代付的电费115元；6、本案反诉费、鉴定费、公告费由原告承担。原告针对被告的反诉，辩称，一、原告不存在违约转租行为：被告在将涉案租赁物转租给原告的时候，已经清楚原告需要将部分租赁物转租他人的事实。可以从以下几点予以证明：1、双方于2013年3月7日签署的《厂房租赁合同书》第十一条约定:“租赁期间，乙方不得将厂房全部转租其他包租形式，但甲方同意乙方将该物业部分转租他人，转租期间所引起的相关责任均由乙方承担”，该约定即表明被告已经同意原告将租赁物部分转租，事实上原告也仅仅是将部分租赁物转租，还剩余部分面积归自身使用。2、根据原告所提交的协议书，可以证明被告是接纳原告转租行为的，否则其不会同意予以承接。3、根据原告所提交的电费押金协议，协议中第1条有约定被告可以根据原告三个月平均用电电费情况，来按不同标准收取电费押金，说明被告需要经常到租货物处查看用电情况记录用电量，核实电费。这也是出租人需要负责的事项，但被告却在诉状中表示，在2019年初准备接收厂房并准备另行招租时才发现原告转租行为，整整6年时间未发现转租事实，明显不符合常理。因此，双方合同已经明确约定可以部分转租，原告根本不存在违约转租的事实。退一步分析，即使被告不承认合同约定的内容，根据合同法第二百二十五条以及最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的解释第十六条，被告自知道原告转租行为之日起已超出6个月时间的异议期，其无权主张违约转租的损失，原告在承租期间所获得的收益应归原告所有。二、原告已经按期将涉案租赁物在租期届满后交还给被告，不存在延期交付行为。双方于2013年3月7日签署的《厂房租赁合同书》第二条第1款约定:“租赁期限为6年，即从2013年3月7日至2019年3月6日止”，即双方在未续签的情況下，租期于2019年3月6日到期，原告与被告经协商后，提前将部分谈好的现租客，由被告予以承接，包括李先洪、高振平、邹军咡、方金全四人部分，原告与被告以及该四位租客均签署了《协议书》予以承接，即视为原告已经将该部分租赁物返还。剩余的面积部分除钟玉生未谈妥承接事宜，其他部分面积也均于2019年2月28日返还给被告，至于钟玉生所承租的2110平方米(包含公推面积25％)，经被告同意，被告表示可以于原合同到期日2019年3月6日返还，事实上，钟玉生也是于2019年3月6日清理完毕后搬离，被告的反诉状也有提及，因此，原告已经按照合同约定期限方式将租赁物全部予以返还，并不存在迟延交付情形。被告诉请原告支付占用费无事实和法律依据。三、原告的租客在搬离时所清理的设备均是租客的财产。原告在入驻涉案租赁物之时，租赁物本就没有电箱及电线等设备，全部都是租客自行安装，因此在搬离时租客也自行拆除后带走。这是因为基本上租赁物用于出租作为厂房用途的，均不会配置线路，每个经营厂房的企业由于经营项目不同，需要自行安装相应的线路，具体到本案，原告仅仅是将涉案租赁物恢复到刚开始承租时的状态而已，被告所提供的照片均不能证明该些设备是其自行购买或者安装，其无权利就并非属其所有之设备主张相应损失。四、关于电费，被告已经收取了原告的电费押金，其可以直接在其中予以抵扣。综上，原告在无任何违约行为的情况下，被告无权主张赔偿金或者损失。法院在查明事实后应依法将被告的反诉请求全部予以驳回。经审理查明，2013年3月7日，原告（乙方：承租方）与被告（甲方：出租方）签订《厂房租赁合同书》。合同第一条约定、甲方将位于深圳市龙岗区平湖街道辅城坳长龙东路26号的两栋厂房和一栋宿舍及仓库租赁给乙方使用，租赁面积为10000平方米。第二条约定、租赁期限为6年，从2013年3月7日至2019年3月6日止，正式租期从2013年5月1日开始计算租金，之前为乙方装修期，该装修期内不计算租金；租赁期满，甲方有权收回该物业，乙方应如期交还。第三条约定、在本出租合同生效之日起，甲方将租赁物按现状交付乙方使用；甲方提供两个变压器、两栋厂房各装一台国际货梯给乙方使用。第四条约定、租赁保证金为首月租金的3倍即396000元，合同期满后甲方不计利息把保证金退还回原乙方；租赁物租金从2013年5月1日至2016年4月30日为每月132000元，从2016年5月1日至2019年4月30日为每月145200元；每月支付厂长费3000元；乙方应于每月5号或该日之前向甲方支付当月租金及厂长费。第六条约定、专用设施、场地的维修、保养：1、乙方在租赁期间享有租赁物所属设施的专用权，乙方应负责租赁物内专用设施的维护、保养、年审，并保证在合同终止时专用设施可靠运行状态随同租赁物归还甲方；2、乙方对租赁物附属物负有妥善使用及维护之责任，严禁在在厂区内放易燃、易爆、有毒的任何化学物品；3、乙方在租赁期限内应爱护租赁物，因乙方使用不当造成租赁物损坏，乙方应负责维修，费用由乙方承担。第十一条约定、租赁物的转租：租赁期间，乙方不得将厂房全部转租其他包租形式，但甲方同意乙方将该物业部分转租他人，转租期间所引起的相关责任均由乙方承担。第十二条2款约定、未经甲方书面同意乙方不得提前终止合同。如乙方确需提前解约，须提前3个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：A、向甲方交回租赁物；B交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用；C、应于本合同提前终止前一日或之前向甲方支付相等于当月租金3倍的款项作为赔偿。甲方在乙方履行完毕上述义务后7日内将乙方的租赁保证金无息退还乙方。第十四条约定、合同的终止：1、合同提前终止或有效期届满，甲乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁现场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。2、合同提前终止或有效届期满及没有欠任何租金或款项下，租赁物门窗完好，乙方投资的不动产不折价无偿归甲方所有，并清扫所有杂物并经甲方验收同意，接收租赁物后，原所交保证金无息退还。2013年5月13日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《电费押金协议》，约定：1、甲方收取乙方在深圳市龙岗区平湖街道辅城坳长龙东路26号厂房电费押金，收取方式为：当乙方三个月平均用电电费在10万元以内，甲方收取乙方10万元电费押金；当乙方三个月平均用电电费在10万元以上15万元以下，甲方收取乙方15万元电费押金；当乙方三个月平均用电电费在15万元以上20万元以下，甲方收取乙方20万元电费押金。2、乙方同甲方合同期满后，在乙方同供电局(中国南方电网）结清所有电费当日乙方会通知甲方电费已结清，甲方应在收到结清通知3日内必须将所有收取乙方的电费押金无尝退还给乙方。《厂房租赁合同书》签订后，被告依约将涉案房屋交付原告使用，原告依约向被告交纳了租赁保证金396000元。《电费押金协议》签订后，原告向被告缴纳用电押金100000元。2019年1月28日，被告向原告出具《承诺书》，内容如下“贵我双方于2013年3月7日签订的《厂房租赁合同书》约定的租期拟于2019年2月28日终止。如现有租户在2019年2月28日后继续承租，则贵司无需按合同约定向我方清空厂房并交房，贵司无需为此承担《厂房租赁合同书》项下违约责任。2019年2月15日双方应与原承租户谈好续租事宜”。另查，原告2013年4月23日与案外人李先洪签订《物业租赁合同》，将涉案物业的A栋1-3层出租，租赁期限为2013年4月23日至2019年4月22日，约定履约保证金135600元；原告2013年4月2日与案外人钟玉生签订《物业租赁合同》，将涉案物业的B栋1楼、C栋1、2楼出租，租赁期限为2013年4月2日至2019年4月30日，约定履约保证金76000元，每月租金38000元，每满36个月在原租金基础上递增10%；2013年4月2日与案外人刘某签订《物业租赁合同》，将涉案物业的B栋2楼出租，租赁期限为2013年4月2日至2019年4月30日；2014年3月20日与案外人朱某签订《物业租赁合同》，将涉案物业的B栋3楼出租，租赁期限为2014年3月20日至2019年3月20日，约定履约保证金38400元；2014年4月1日与案外人邹军咡签订《物业租赁合同》，将涉案物业的C栋4楼出租，租赁期限为2014年4月1日至2019年3月6日，约定履约保证金10000元；2016年3月1日与案外人高振平签订《物业租赁合同》，将涉案物业的宿舍1楼出租，租赁期限为2016年3月1日至2019年2月28日，约定履约保证金4800元；2018年3月12日与案外人方金全签订《物业租赁合同》，将涉案物业的C栋3楼出租，租赁期限为2018年3月12日至2019年4月30日，约定履约保证金12000元。2019年2月18日原告（乙方）、被告（甲方）分别与李先洪、邹军咡、方金全（丙方）签订《协议书》；2019年2月27日原告（乙方）、被告（甲方）与高振平（丙方）签订《协议书》。上述四份《协议书》均约定如下内容：一、甲方与乙方的租赁合同期限于2019年2月28日终止，双方据实另行结算。二、三方一致同意：1、乙方与丙方的租赁合同延期到2019年5月31日，自2019年3月1日起，甲方承继乙方在租赁合同项下权利义务，乙方退出合同。2、2019年2月28日之前的租赁合同履行及结算由乙方、丙方进行，与甲方无关；2019年3月1日后租赁合同履行及结算由甲方与丙方进行，与乙方无关。3、丙方原交给乙方的押金，因乙方向甲方交付过押金，前述押金转由甲方按租赁合同约定处理(包括但不限于未发生租赁合同约定没收或扣除押金的情形，应于合同终止丙方搬离或非与甲方续租时无息退还)，乙方不再承担向丙方退还押金的义务。4、如甲方希望丙方续租，应提前至少45天向丙方发出续约通知，双方另行协商续租合同。三、甲方与丙方间租赁关系权利义务除本协议另有约定之外，均按原租赁合同履行。原、被告确认，次承租人钟玉生于2019年3月6日搬离涉案房屋；其他的涉案房屋原告使用至2019年2月28日。原、被告确认涉案房屋有产权证，另通过综合业务系统查询被告的（2019）粤0307民初2692号案件，该案中的原告提供了涉案房屋的房屋所有权证。另，被告提交厂房照片用于证明原告违约拆除全部照明、工业电路及全部电器设施；提交微信聊天记录，用于证明原告延期交房；提交抄表底数，用于证明原告B1楼迟延搬出并拖欠电费的事实。原告对厂房照片真实性认可，关联性不认可，主张原告在入驻涉案租赁物时，本就没有电箱及电线等设备，全部都是租客自行安装，租客在搬离时也自行拆除后带走。对微信聊天记录真实性认可，但主张微信记录恰好证明是被告一直拖延不办理交接手续，李先洪、高振平、邹军咡、方金全四名租客承租的租赁物已经于2019年2月28日由被告承接，即视为返还完毕；对于其余租赁物，原告已于2019年3月6日之前全部清理完毕返还给被告。对于租客钟玉生，被告表示可以于原合同到期日2019年3月6日返还。对抄表底数不予认可，认为系被告自行制作。本院认为，原告与被告已形成合法有效的房屋租赁合同关系，应依法予以保护，双方均应恪守诚实、信用原则，全面履行合同义务。关于租赁保证金185600元及电费押金100000元的退还问题，因原、被告已协商确定房屋租赁合同于2019年2月28日解除，原告诉请被告退还上述保证金及电费押金合法有据，本院予以支持。原告主张保证金及押金的利息没有法律或合同依据，本院不予支持。因B栋1楼、C栋1、2楼的次承租人于2019年3月6日搬离涉案物业，现有证据未显示该次承租人有达成续租协议，并结合原告提交的《承诺书》中记载的内容，因此，根据《厂房租赁合同书》第14.1条约定，原告应向被告加倍支付2019年2月28日至2019年3月6日期间所占用B栋1楼、C栋1、2楼的房屋占有使用费，以次承租人与原告签订的租赁合同中约定的租金42900元/月为标准，经核算占有使用费为16181元[41800元/31×6天×2]，被告诉请超过本院认定部分的租金，不予支持。因次承租人使用涉案房屋至2019年3月6日，故被告诉请的电费115元在合理范围内，本院予以支持。对于被告诉请原告支付因转租取得的租金差价，《厂房租赁合同书》第11条明确约定原告有权进行部分转租，且被告在长达六年时间内均未对原告的转租提出异议，被告的该诉请缺乏依据，本院不予支持。被告反诉请求的赔偿金，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。对于被告诉请原告支付拆除电线的损失，被告提交的证据不能证明该电线系被告向原告所提供，亦未能证明系原告所拆除及损失的具体情况，被告应承担举证不能的不利后果，本院对被告的该诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告曾超明应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市鑫鼎盛五金机械有限公司返还租赁保证金及电费押金共计人民币285600元；二、原告深圳市鑫鼎盛五金机械有限公司应于本判决生效之日起三日内向被告曾超明支付2018年2月28日至2019年3月6日期间占用B栋1楼、C栋1、2楼的房屋占有使用费16181元；三、原告深圳市鑫鼎盛五金机械有限公司应于本判决生效之日起三日内向被告曾超明支付电费115元；四、驳回原告深圳市鑫鼎盛五金机械有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告曾超明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费人民币5654元（原告已预交），由被告负担。反诉受理费人民币6858元（被告已预交），由原告负担137元，被告负担6721元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  吕 亮人民陪审员  刘细宏人民陪审员  王银武二〇二〇年四月二十八日书 记 员  方雯婷