广东省珠海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤04民再17号 二审上诉人（一审被告）：珠海市尚都商业广场有限公司，住所地：珠海市拱北莲花路288号爱特商业大厦7楼A1房之二，统一社会信用代码：91440400776922766C。 法定代表人：唐选阶。 委托诉讼代理人：张丽，广东德赛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：裴沛，广东德赛律师事务所律师。 二审被上诉人（一审原告）：何妙娟，女，1961年1月13日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区***，公民身份号码****。 二审被上诉人（一审原告）：陈炳辉，男，1958年7月9日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区香洲***，公民身份号码***，系何妙娟丈夫。 二审被上诉人（一审原告）：陈佰琛，男，1997年12月1日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区***，公民身份号码***，系何妙娟儿子。 一审被告：珠海市香洲每时美丽化妆品店，住所地：珠海市香洲凤凰南路1168号（尚都百货）一层47号，系个体工商户，统一社会信用代码：92440400MA4UQJMR6H。已注销。 经营者：罗世荣。 二审上诉人珠海市尚都商业广场有限公司（以下简称尚都公司）与二审被上诉人何妙娟、陈炳辉、陈佰琛以及一审被告珠海市香洲每时美丽化妆品店（以下简称每时化妆品店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月12日作出（2017）粤04民终610号民事判决，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2018年12月5日作出（2018）粤04民监1号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。二审上诉人尚都公司的委托诉讼代理人张丽、裴沛，二审被上诉人何妙娟、陈炳辉到庭参加诉讼。原二审上诉人每时化妆品店已于2016年6月13日注销，其经营者罗世荣经本院依法送达再审应诉通知书，未到庭应诉，本院已作出(2019)粤04民再17号民事裁定书，裁定按其撤回上诉处理。本案现已审理终结。 尚都公司称，其对二审期间提出的上诉请求、事实和理由没有补充和变更。尚都公司上诉请求：1.撤销珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初3591号民事判决的第一、二项，改判驳回何妙娟、陈炳辉、陈佰琛的全部诉讼请求。2.判令何妙娟、陈炳辉、陈佰琛承担本案的一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予改判。 一、一审判决在下列事项存在漏查及错查。1.已生效的（2015）珠中法民三终字第35号民事判决书已确认2011年1月25日至31日，尚都公司根据原合同约定发函给业主，函的主要内容提及有关表决事宜及若新签订合同租金回报率调整为７%。2011年3月9日，尚都公司对尚都商业广场各商铺业主的表决结果进行统计，统计结果表明，同意尚都公司按年租金回报率7%继续代理经营商铺的表决业主的商铺面积占商铺总面积的83.14%。一审对表决事项及结果未予查明。2.原审只查明2016年表决时超过80%商铺面积的业主同意统一经营，继续委托尚都公司代理出租经营，但未查明前述同意的事项还包括年租金回报率的标准为7%。３.截至2016年8月18日，尚都商铺业主已签合同份数56份，已签合同户数为142户，业主商铺面积为9882.06平方米，占商铺总面积10963.94平方米的90.13%；尚未签合同房数共计43户，业主商铺面积为：1081.88平方米，占商铺总面积的9.87%。一审判决对此未作查明。4.迄今为止，已在一审法院起诉的符泳洁等多户业主商铺面积为435.4平方米，占商场总面积为3.97%。而一审判决认为商铺面积为441平方米，占商场总面积为10%，属错查。5.开发商珠海市恒裕房产开发有限公司（下称恒裕公司)名下拥有尚都商业广场商铺面积应为8720.61平方米，占商场总面积的比例为79.54%。而一审判决认为商铺面积8740.61平方米，占商场总面积为79.72%，属错查。 二、一审判决既然已经认定2011年双方签订的《商铺委托代理经营合同》第十条合同条款有效，那么在已经有超过80%面积的业主同意按年回报率7%的标准继续委托尚都公司统一经营的情况下，何妙娟、陈炳辉、陈佰琛理应遵照合同的约定与尚都公司续签合同。1.根据2011年《商铺委托代理经营合同》第十条的约定，当表决同意继续由尚都公司统一经营的业主面积达到80%，包括何妙娟、陈炳辉、陈佰琛在内的各商铺业主必须受该条款约束，与尚都公司继续签订《委托代理经营合同》。而且面积超80%的商铺业主在选择由尚都公司继续统一代理经营的同时，亦就续签合同的年租金回报率作了表决，因此，续签合同的内容应当根据业主表决结果而定，合同双方无须就继续统一经营的合同内容另行协商。2.一审判决有关《商铺委托代理经营合同》第十条只是对选择经营方式条件的约定，并不包括对租金标准的认定是错误的。续签合同必然包括对经营方式的确认和租金标准的确认这两个方面。若按一审判决的逻辑，会导致虽然80%以上面积业主同意统一经营的方式，却因为租金未能确定的原因而致使统一经营的目的无法实现。可见，如果将续签合同的经营方式与租金标准割裂开，则会导致《商铺委托代理经营合同》第十条无法实际操作，显然有违合同条款设立初衷。3.续签合同必然已经涵盖了租金标准的确认，尚都公司在2015年11月向各业主发出的《表决表》中也对租金标准进行了表决，截止至2016年3月15日表决结果统计日，已经有89.3%面积的业主同意按照年回报率7%的租金标准继续由尚都公司统一经营管理，这些都符合合同的约定，何妙娟、陈炳辉、陈佰琛理应按照合同履行，续签新的合同。 三、尚都公司主张根据2011年《委托代理经营合同》第十条约定的表决方式确定租金的标准符合合同的约定，并不存在不合理的因素。1.如前所述，合同第十条约定的续签合同的条件，已经涵盖了租金标准的确定，对合同双方均具有约束力。2.一审判决以恒裕公司持有商铺面积在整个商场总面积的占比达79.72%及恒裕公司与尚都公司存在利害关系为由，作出关于如按合同第十条的原则确定租金标准，会导致与个人业主签订合同时通过购铺业主“少数服从多数原则”集体决策本意不符，该认定错误。理由如下：第一、尚都公司与包括何妙娟、陈炳辉、陈佰琛在内的商铺业主第二次签订的《商铺委托代理经营合同》第十条，该内容并非第一次出现，其内容与尚都公司与包括何妙娟、陈炳辉、陈佰琛在内的商铺业主第一次签订的合同第十一条完全相同。当时之所以在第一次签订的《商铺委托代理经营合同》约定该条款，主要基于案涉商铺的特殊性决定其需采用统一经营的方式，所以条款中约定占有商铺面积80%以上业主表决意见决定合同到期后是否继续由尚都公司统一经营。对于该项条款，签约的时候尚都公司亦特别对业主作了说明，业主也表示接受。第二、恒裕公司作为商铺的开发商，其目的也一定是希望将所有商铺出售一空，实现利益的最大化。由于销售数量是可变的，因此，无论是恒裕公司还是尚都公司，根本不可能预测到今后因为商铺大部分未能出售，导致恒裕公司拥有商铺面积占总面积的比例79.54%。第三、恒裕公司的股东与尚都公司的股东尽管是兄弟关系，但是两家公司是独立法人，相互之间没有控股关系，没有关联交易，且这些信息均是公开可查询的，不存在刻意隐瞒的情形，不能简单的以股东之间具有兄弟关系而认定两家公司之间存在利害关系，更何况也没有因此而侵害小业主的任何利益，尚都公司只是按照合同的约定履行合同。第四、双方在2005年第一次签订的合同到期后，尚都公司与全体业主也是采用相同的方式对合同到期以后的经营模式及租金标准进行表决，当时何妙娟、陈炳辉、陈佰琛对表决方式及表决结果均予以认可，且根据由尚都公司以年租金回报率7%继续统一代理经营这一表决结果与尚都公司续签合同。因此，对于2011年第二次签订的合同到期后通过相同的方式表决决定经营模式及租金标准并无不妥，所作出的表决结果合法有效，对何妙娟、陈炳辉、陈佰琛应当具有约束力。综上所述，即使将来出现一审判决所说的可能需要达到购铺的全体个人业主同意的情况下才能改变尚都公司提出的租金标准的情况，作为个人业主，既然选择了这种表决方式，应当遵守这种表决方式产生的相应后果。相反，一审判决通过一个假设的事件认定合同约定的确定租金原则与“少数服从多数”集体决策原则不符，才是对“少数服从多数”原则的最根本的破坏，亦与契约自由精神相悖。3.一审判决关于总面积80%的方式不能体现实际购买商铺的多数业主的真实意思之认定是错误的。理由是：已在一审法院起诉的符泳洁等业主的商铺面积为435.4平方米，占商场总面积3.97%，该部分人在实际购铺的个人业主的面积2243.33平方米中的占比也仅仅约为五分之一。据此，一审法院仅依据前述占比，无视合同约定，无视第一次合同到期后除一个业主提起诉讼其余业主均对表决结果认同的情况，迳行认定总面积80%的方式不能体现实际购买商铺的多数业主的真实意思认定，该认定不仅理据不足，而且也会对其它已经与尚都公司签订新的委托代理经营合同的业主的利益造成严重损害。 四、关于确认租金标准的问题。如前所述，由尚都公司继续代理经营的租金及租金确定方式已经通过表决方式予以确定。至于在第二次合同到期后，何妙娟、陈炳辉、陈佰琛等多名业主通过发函、自行要求、通过街道办等方式向尚都公司提出要求，源于何妙娟、陈炳辉、陈佰琛不尊重表决结果不愿续签新的合同所致，并非原审认定的“不能达成补充协议”。退一步而言，在一审判决已经确认了合同第十条条款的效力且同意统一经营的业主的面积已经超过80%的情况下，合同双方均应当按照合同的约定续签新的合同。即便如一审认定因为租金标准问题双方未能达成一致意见，致使合同迟迟未成立这一前提成立，那作为解决纠纷的人民法院，完全可以在支持合同效力的同时，参考周围市场的租金回报率对本案的租金标准予以调整，这样有助于纠纷的解决，而如果采取一刀切的方式认定合同没有成立，必将给整个尚都商业广场的经营带来巨大的隐患，一个日益完善的商圈可能因此而失去本应带来的社会经济价值，商家及其它商铺业主的利益会受到影响，同时也难以避免会出现群体性事件。 五、尚都公司认为合同中已经明确约定了合同到期后是否统一经营的方式，其中也必然涵盖了租金标准的确定，在表决同意按照7%租金年回报率由尚都公司统一经营的业主面积达到了89.3%的情况下，何妙娟、陈炳辉、陈佰琛应当受合同约束与尚都公司签订新的合同。同时基于尚都公司已按约及时足额向何妙娟、陈炳辉、陈佰琛支付了2016年第二季度的租金，尚都公司与何妙娟、陈炳辉、陈佰琛之间的新的委托代理经营合同已经成立，尚都公司完全有权继续代理出租案涉商铺，及有权将涉案商铺出租给每时化妆品店。故何妙娟、陈炳辉、陈佰琛要求返还商铺的请求亦依法应予驳回。另外，由于案涉商铺系虚拟分割，如果要求返还商铺，必然无法实现商场的统一经营，也会影响周围其它业主的利益，最终降低整个商场的市场价值。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误。谨请二审法院在查清事实的基础上依法支持尚都公司的上诉请求。 尚都公司二审过程中还主张一审法院错查、漏查如下事实：1.截止至2016年8月18日，业主和尚都公司签订的合同有56份，户数142户，面积为9882.06平方米，占总面积10963.94的90.13%。尚未签合同的户数共计43户，业主商铺面积为1081.88平方米，占总面积的9.87%。一审法院对此均未予查明。2.根据《房产面积成果表》，恒裕公司商铺面积为8720.61平方米，占总面积的79.54%，一审法院对此事实查明错误。 何妙娟、陈炳辉、陈佰琛辩称：原审判决是正确的。理由如下：何妙娟、陈炳辉、陈佰琛与尚都公司、每时化妆品店合同约定的委托代理经营期限截止至2016年3月31日，故何妙娟、陈炳辉、陈佰琛与尚都公司于2011年4月26日签订的《商铺委托代理经营合同》已于2016年3月31日终止。由于无法确定就继续经营签订合同的租金标准，因此双方新的《委托代理经营合同》不能成立。尚都公司继续出租，每时化妆品店承租涉案商铺也没有事实和法律依据。合同期满，尚都公司应返还商铺及占用费给何妙娟、陈炳辉、陈佰琛，尚都公司于判决发生效力之日起五日内，向何妙娟、陈炳辉、陈佰琛按每季度8949元的标准，支付2016年4月1日起至实际返还商铺之日的占用费。综上所述，原审法院认定事实清楚，程序合法，实体处理正确，尚都公司的上诉请求理据不充分，应予以驳回，维持原判。 何妙娟、陈炳辉、陈佰琛再审过程中提出答辩意见称，原一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，再审应予维持原判决。事实与理由为：何妙娟、陈炳辉、陈佰琛将位于珠海市香洲凤凰路1168号尚都广场内的3间商铺委托尚都公司出租，并由尚都公司拟稿《商铺委托代理经营合同》。双方签订合同从2011年4月1日至2016年3月31日止。现何妙娟、陈炳辉、陈佰琛与尚都公司的《商铺委托经营合同》已期限届满。尚都公司认为《商铺委托经营合同》第十条规定，应由尚都公司继续代理经营以及已支付期满后的第二季度租金（三个月）为由，继续代理经营，无需经何妙娟、陈炳辉、陈佰琛的同意。何妙娟、陈炳辉、陈佰琛认为，尚都公司所订的格式合同《商铺委托代理合同》的第十条属于霸王条款，合同期满，尚都公司继续代理经营，既无新合同依据，亦无事实依据，强行继续将权属人的商铺出租，从法理上讲不过去。在合同期满前2016年3月29日何妙娟、陈炳辉、陈佰琛等15名业主到珠海市香洲区香湾街道办信访，强烈要求尚都公司返还商铺，何妙娟、陈炳辉、陈佰琛又向尚都公司发出律师函、登报公告等。可见，于合同即将届满时，业主表达了统一收回商铺的处理意见，要求进行自行使用或租赁。尚都公司所订的《商铺委托代理经营合同》第十条规定，代理经营合同期满后，全体业主必须在2016年4月1日前就本合同委托代理期限结束后，是否统一经营、继续委托代理的问题进行表决，业主表决后，尚都公司自行统计，无公证员，无监票员、程序上不合法，应予否定。合同期满后，尚都公司按其自己单方定出的租金，将2016年4月至6月份的租金擅自汇入何妙娟、陈炳辉、陈佰琛账号，就当做何妙娟、陈炳辉、陈佰琛已经收取了租金及同意统一继续由尚都公司代理经营，尚都公司这一做法缺乏依据。每时化妆品店未经商铺权属人同意与尚都公司签订租赁合同，应予解除，并将商铺返还给何妙娟、陈炳辉、陈佰琛。尚都公司代理经营的商铺期满，尚都公司主张继续履行《商铺委托代理经营合同》但并未就续签合同的租金标准这一合同主要条款达成一致意见，尚都公司应返还商铺，何妙娟、陈炳辉、陈佰琛自行出租同样也可实现商场的统一经营，不会损害其他业主的利益。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。综上所述，原一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请再审维持原审判决。 何妙娟、陈炳辉、陈佰琛向一审法院起诉请求：1.要求尚都公司、每时化妆品店立即返还位于珠海市香洲区凤凰路南1168号尚都商业广场一层36、37、38号商铺。2.要求尚都公司支付强行占用商铺期间的租金，从2016年4月1日起至尚都公司腾退商铺为止，按年租金回报率17%计算。3.本案诉讼费由尚都公司、每时化妆品店承担。 一审法院认定事实：2005年至2006年，何妙娟、陈炳辉、陈佰琛向珠海市恒裕房产开发有限公司（以下简称恒裕公司）购买了由其开发的位于珠海市香洲凤凰南路****号****（31.06平方米）、****（31.75平方米）、****（35.2平方米）商铺（以下统称案涉三商铺），权属人登记为陈炳辉（占有份额40%）、何妙娟（占有份额30%）、陈佰琛（占有份额30%）。何妙娟与尚都公司、恒裕公司签订了《商铺委托代理经营合同》,委托尚都公司代理出租经营，期限至2011年4月1日。 2011年4月26日，何妙娟（委托方、甲方）与尚都公司（代理方、乙方）再次签订了《商铺委托代理经营合同》，约定甲方将案涉三商铺委托给乙方代理出租经营业务，委托代理经营期限为2011年4月1日起至2016年3月31日，商铺年租金回报率按7%计算，租金按季度支付，季度租金分别为14518元、14840元、16454元。合同第三条约定，无论尚都公司在委托代理经营期间的经营收益超过或低于业主租金，均与业主无关，而属于尚都公司的收益或亏损。第九条约定，“本合同到期前三个月内，双方经协商可另行签订新的委托代理经营合同”，第十条约定“尚都商业广场一、二、三、四、五层的全体业主必须于2016年4月1日前就本合同委托代理期限结束后，是否统一经营，继续委托代理出租的问题进行表决。如果表决意见的业主所拥有的尚都商业广场一、二、三、四、五层的商场面积达到全部面积的80%以上（含80%）时，甲方有权自行决定选择与乙方签订《委托代理经营合同》或选择自行经营的方式。如果表决意见的业主所拥有的尚都商业广场一、二、三、四、五层的商场面积达不到全部面积的80%以上时，则甲方必须选择统一经营的方式，继续与乙方签订《委托代理经营合同》”。合同签订后，案涉三商铺由尚都公司代理经营。 2015年11月20日，尚都公司通过邮寄方式通知尚都商业广场各业主协商关于《商铺委托代理经营合同》第九条、第十条是否继续委托尚都公司统一经营相关事宜，并附上表决表，表决的内容分为两项，一是“同意按商铺年租金回报率7%由尚都公司继续代理经营”，二是“不同意由尚都公司继续代理经营”要求业主于2016年2月20日前回复，并定于2016年2月27日公布表决结果。 何妙娟等人表示未收到表决表，于合同到期前到尚都公司协商续租及租金，未能达成一致意见。之后，何妙娟等业主向多部门反映诉求。2016年3月29日，何妙娟等15名业主的业主代表符泳洁与尚都公司欧总在香湾街道办黄主任及信访办刘主任的见证下就委托代理相关事宜进行协商，但双方对商铺返租百分点没有达成一致协议。2016年3月31日，业主代表符泳洁向尚都公司发出《通知函》表明：将于合同届满后，业主统一收回商铺的处理权和收益权，进行自行租赁，但同意继续由尚都公司来进行物业管理，缴纳商场管理费。 2016年4月11日，广东朗乾律师事务所受何妙娟等12位业主委托，向尚都公司发出《律师函》，表示业主已于《委托代理经营合同》期限届满前明确告知尚都公司若不提高年租金回报率将不再继续委托尚都公司代理商铺的出租经营业务；要求尚都公司应在合同届满后腾退商铺并归还业主，同时要求尚都公司向业主提供商场一至五层业主表决的证明文件及商铺实际使用人签订的全部租赁合同、租金支付凭证，并联系业主商谈代理出租经营事宜。 2016年4月15日，尚都公司对《律师函》作出回复：1.尚都公司于2015年11月20日向185套商铺的业主发出表决表（实际发出183份）收集业主“是否同意按商铺年租金回报率7%由珠海市尚都商业广场有限公司继续代理经营（代理期限由2016年4月1日至2021年3月31日）”的表决意见，截止2016年3月15日回收138份，其中120份选择了表决意见第一项“同意”，另9位业主口头同意、后又有4位业主实际签订新的《商铺委托代理经营合同》，故经统计表示“同意”的商铺面积合计9879.32平方米，占尚都商铺总面积10984.62平方米的89.94%，表示“不同意”的商铺面积为809.51平方米，占尚都商铺总面积的7.37%，逾期未回复的商铺面积295.79平方米，占2.69%。2.尚都公司将不提供与实际租赁人的合同及支付租金凭证。3.尚都公司已通过业主表决由其经营至2021年3月31日，之后也与其他“不同意”业主进行商谈但无法达成一致意见。若个别业主收回商铺会致使商场无法统一代理，损害各业主、尚都公司、商铺实际使用方的利益。《回复》后附《2016年尚都商铺由珠海市尚都商业广场有限公司统一代理经营的表决统计结果》显示尚都商业广场三、四、五层均为恒裕公司，统计为一户，分别面积为2225.02平方米、2227.67平方米、2219.99平方米。一、二层中不同意统一经营的商铺面积为809.51平方米，占7.37%，逾期未回复的商铺面积295.79平方米，占2.69%。 2016年4月13日，尚都公司向何妙娟支付了第二季度商铺租金49084元。2016年4月16日，何妙娟、陈炳辉、陈佰琛主张向尚都公司邮寄《撤场通知》并在尚都广场正门张贴《租户撤场通知》，通知案涉商铺租户撤场，把商铺归还业主。2016年4月20日，何妙娟等12位业主通过登报通知尚都公司于2016年4月21日前来与业主协商续约事宜。2016年4月26日，业主代表向尚都公司发出《声明信》：决定于2016年4月30日联合20位业主进行维权收铺。尚都公司于2016年4月28日《复函》称已收悉《声明信》并要求业主应遵守《商铺委托代理经营合同》约定，对履行有争议可提起诉讼。 截止2016年6月25日，已有55位尚都业主与尚都公司续签了2016年《商铺委托代理经营合同》。其中一份合同显示，恒裕公司拥有的8740.61平方米商铺亦已委托尚都公司代理经营。各业主重新签订的《商铺委托代理经营合同》代理经营期限为2016年4月1日至2021年3月31日，约定的委托经营期间商铺年租金回报率为7%。 2016年7月4日，何妙娟向尚都公司发出《告知书》称尚都公司于2016年4月13日单方强行支付2016年第二季度商铺租金，并表示其账户已注销以防止尚都公司再次强行支付租金。2016年7月8日，尚都公司向何妙娟支付案涉三商铺的2016年第三季度租金49084元（15555元+15900元+17629元），因账户被注销而返还。之后，何妙娟、符泳洁等十五名业主（商铺面积共计约441平方米）均提起本案及相似的诉讼，均要求返还商铺，支付租金费用。 另查明，恒裕公司成立于1997年1月，法定代表人为阮永晁，投资者股东为阮永晁、阮永恒。尚都公司成立于2005年6月，2007年1月16日经核准将投资人黄丽婵、阮永晁变更为阮始兴、阮永晁。2009年1月4日，将原法定代表人、执行董事、总经理阮永晁变更为唐选阶。2015年2月6日股东变更为阮始兴、阮东方。尚都公司认可恒裕公司股东阮永晁、阮永恒与尚都公司股东阮始兴、阮东方为兄弟关系。 恒裕公司开发的凤凰路1166号大楼《房产面积成果表》显示商业服务10963.94平方米，其中一层2094.06平方米（75个商铺）、二层2197.2平方米（107个商铺）、三层2225.02平方米（109个商铺）、四层2227.67平方米（109个商铺）、五层2219.99平方米（109个商铺）。现三、四、五层全部及一、二层的部分商铺仍为恒裕公司所有（委托代理经营合同显示共计8740.61平方米，占总面积的79.72%），何妙娟、陈炳辉、陈佰琛等业主购置的商铺分散于第一、二层。商场由尚都公司统一出租经营。 另，2016年6月3日，尚都公司与罗世荣签订《租赁合同》，约定租赁尚都百货一层****商铺（即案涉商铺的部分面积），租赁实用面积75平方米，月租为保底租金30000元（每月每平方400元）及提点租金每月营业额12%收取。每时化妆品店认可案涉商铺的位置由其实际经营，2016年5月起其向尚都公司支付上述租金。 何妙娟、陈炳辉、陈佰琛提交《珠江晚报》的报道显示2012年1月6日《关于扬名广场二至四楼租赁事宜投票通知》表决议题为商铺回报率第一、二年为税后7.01%；第三、四年按7.2%；第五、六年按7.35%等事宜。2016年1月的报道《扬名广场二期租金最高，横琴住宅面临下行压力》，报道了物业顾问第一太平戴维斯发布的关于珠海及横琴楼市报告的内容。 再查明，案涉商场35号商铺业主黄兆权于2011年起诉尚都公司、广州真功夫快餐连锁管理有限公司，一审法院以（2011）珠香法民一初字第4974号案件受理，该案中黄兆权提出确认2011年的委托代理经营合同已经解除、返还商铺等诉求，经本院（2015）珠中法民三终字第35号案件二审终审，关于《商品房委托代理经营合同》第十一条（内容同本案所涉合同的第十条）的理解，判决认为，从合同文义和合同目的来看，该条款是双方就合同到期后是否继续委托代理出租问题进行的附条件约定，亦即统一经营是全体业主委托尚都公司代理经营的目的。在合同到期后，如果全体业主80%以上同意“统一经营，继续委托代理出租”，则作为合同甲方的业主必须选择统一经营的方式，继续与合同乙方的尚都公司签订《委托代理经营合同》，只有同意“统一经营，继续委托代理出租”的业主达不到上述80%的比例时，作为合同甲方的业主才能够选择自行经营的方式；其次，以合同体系和交易习惯看，该条款还涉及合同以外尚都商业广场一至五层全体业主选择是否继续委托尚都公司统一经营的意思表示，而全体业主在《商铺委托代理经营合同》到期后所作的该意思表示将对本合同的继续签订与否产生相应的约束力；再次，以诚实信用原则看，基于案涉商铺功能的特殊性，该合同条款确定的是“少数服从多数”原则，合同的其他条款内容均已明确了业主所取得及可预期取得的利益，按照上述合同解释的结果并无显失公平之处。该案驳回了黄兆权的诉讼请求。 一审法院认为，关于《商铺委托代理经营合同》第十条的理解与效力，前述生效判决已有认定，何妙娟、陈炳辉、陈佰琛主张该条款无效，依据不足，一审法院不予支持。根据该条款，原合同到期后，现已有超过80%面积的业主同意统一经营，继续委托尚都公司代理出租经营，双方应就继续统一经营的合同内容协商确定。 如继续统一经营，需续签合同，双方在租金的问题上产生争议，尚都公司主张继续按照原年回报率7%的标准继续签订合同，何妙娟、陈炳辉、陈佰琛等业主不同意。对此分析如下： 第一、继续统一经营是否意味着租金的标准应继续按照原定年回报率7%的标准履行。 合同第三条的租金标准系在合同第二条约定的委托代理经营期限内的约定，并未明确如继续统一经营仍沿用该租金标准；合同第十条的内容约定的是合同到期后，选择统一经营还是自行经营方式的条件，也并未明确该条款适用于租金标准的确定；从合同延续的过程来看，何妙娟、陈炳辉、陈佰琛等业主在2005年签订的合同中约定的标准为年租金回报率按9%计算，2011年续签合同变更为7%，也说明继续统一经营并不必然按照原租金标准继续履行；从尚都公司发出的《表决表》的内容来看，表决的内容分为两项，一是“同意按商铺年租金回报率7%由尚都公司继续代理经营”，二是“不同意由尚都公司继续代理经营”，也证明租金标准尚需协商，年回报率7%的标准并非续签合同确定的内容。所以，继续统一经营并不能确定租金的标准即为年回报率7%。 第二、尚都公司主张按照合同第十条的原则确定租金是否合理。 首先，合同第十条的内容约定的是合同到期后，选择统一经营还是自行经营方式的条件，其中并未明确关于租金的确定也采用该条中约定的表决方法，尚都公司、每时化妆品店认为可按照该条约定确定租金标准，与该条约定内容并不相符。 其次，即使考虑案涉商铺的特殊性需采用统一经营，应以“少数服从多数”的原则来确定租金标准等相关的经营事项。尚都商业广场一至五层商铺面积为10963.94平方米，但其中作为尚都商业广场开发商的恒裕公司拥有商铺面积已达8740.61平方米，占总面积的79.72%，恒裕公司的股东与尚都公司的股东为兄弟关系，存在利害关系。在恒裕公司出售商铺、尚都公司与业主签订《委托代理经营合同》时，均未向业主说明或披露该情况，如按照前述第十条的原则来确定租金标准，按照前述查明的业主商铺的面积，则会出现可能需达到购铺的全部个人业主同意的情况下才能改变尚都公司提出的租金标准的实际情况，实际必将造成个人业主行使租金的决定权受该客观情况所限，而这明显与个人业主签订合同时通过购铺业主“少数服从多数”的原则集体决策的本意不符。 另外，从本案审理的情况来看，已提起诉讼的占总面积近10%左右的十五名业主均明确反对以原年回报率7%的标准签订合同，也证明在租金这一合同主要条款的意见上，已并非2011年绝大多数购铺业主同意年回报率7%标准续签合同的情况，考虑上述存在利害关系的恒裕公司占有79.72%面积的实际，实际购铺的个人业主中，对于租金的分歧几近对半比例，以总面积80%的的方式决定租金标准也不能体现实际购买商铺的多数业主的真实意思。 综上，尚都公司主张按照合同第十条约定的原则确定年回报率7%的租金标准，依据不足，一审法院不予支持。 第三、应该如何确定租金标准的问题。 根据前述意见，双方对于由尚都公司继续代理出租的租金及租金确定方式未能明确约定，根据《合同法》的规定，可由双方协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，仍不能确定的可以按照当地市场价格履行。在合同到期后，何妙娟、陈炳辉、陈佰琛等十五名业主通过委托律师发函、自行提出要求以及通过香湾街道办主持调解等多种方式经过多次协商，均不能达成一致意见，且分歧较大，属于上述规定中“不能达成补充协议”的情况。之后，何妙娟、陈炳辉、陈佰琛提起本案诉讼，一审法院是否能够根据前述法律规定依照合同有关条款、交易习惯或市场价格来确定？ 对此，前述已经就合同约定的内容进行了分析认定，按照合同已有条款，无法确定租金的标准或者双方议定租金的原则。交易习惯是指“在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；当事人双方经常使用的习惯做法。”本案所涉商铺采用统一经营模式，一般通过前述“少数服从多数”的原则确定租金，但对于确定少数与多数的具体比例或者直接确定租金的数额（年回报率的标准），均系合同的基本内容，属于应由当事人决定的基本合同条款，由法院确定必将违反合同自由和意思自治的基本原则。另，统一经营的商场收益情况与商场规模、地段、市场定位、经营范围、经营状况密切相关，亦无法参考市场价格来确定。所以，关于租金，双方未达成补充一致意见，也无法通过其他方式确定。 综上所述，合同约定的委托代理经营期限截止至2016年3月31日，故何妙娟、陈炳辉、陈佰琛与尚都公司2011年4月26日签订的《商铺委托代理经营合同》已于2016年3月31日终止。虽根据合同约定应继续统一经营，但无法确定就继续统一经营签订合同的租金标准，双方新的委托代理经营合同不能成立，尚都公司主张有权继续代理经营没有依据，尚都公司继续出租、每时化妆品店承租案涉商铺也没有事实和法律依据，案涉商铺虽实际为虚拟分割，但何妙娟、陈炳辉、陈佰琛等业主也明确表示同意继续由尚都公司进行物业管理，缴纳商场管理费，所以，何妙娟、陈炳辉、陈佰琛主张尚都公司、每时化妆品店返还案涉商铺，一审法院予以支持。 关于2016年第二季度起至实际返还之日的占用费问题。因何妙娟、陈炳辉、陈佰琛与尚都公司签订的代理合同已于2016年3月31日终止，双方并未就合同到期后续约等问题达成协议，尚都公司应当向何妙娟、陈炳辉、陈佰琛支付实际返还商铺前的占用费。何妙娟、陈炳辉、陈佰琛主张按照回报率17%的标准计算，提供了媒体对于附近扬名广场的租赁情况的报道，一审法院认为，各商场的具体位置、定位及经营状况均不同，且从媒体报道来看，2012年扬名广场的租金回报率在税后7%左右，2016年的报告也只是说到物业顾问公司对各商圈首层租金的大致水平，均不足以证明何妙娟、陈炳辉、陈佰琛17%回报率的主张，何妙娟、陈炳辉、陈佰琛按回报率17%计算租金的请求，依据不足，一审法院不予支持。结合本案的实际，合同期内7%的回报率是双方在2011年续签合同时确定的标准，履行至合同期满，同意继续委托尚都公司、每时化妆品店代理经营的业主亦继续执行该标准，所以，参照原合同约定的标准计算合同期满至尚都公司、每时化妆品店返还商铺之前的占用费，更为符合案涉商铺的实际状况，尚都公司、每时化妆品店实际按照季度租金49084元履行，高于合同约定的标准（14518元+14840元+16454元），应按照该实际履行的标准支付至实际返还商铺之日的占用费。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十六条、第六十一条、第六十二条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，一审法院判决如下：一、珠海市尚都商业广场有限公司、珠海市香洲每时美丽化妆品店于判决发生法律效力之日起三十日内将珠海市香洲区凤凰路1168号尚都商业广场一层****商铺返还给何妙娟、陈炳辉、陈佰琛。二、珠海市尚都商业广场有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向何妙娟、陈炳辉、陈佰琛按每季度49084元的标准支付2016年4月1日至实际返还商铺之日的占用费（2016年第二季度占用费已支付）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币11026元，由尚都公司负担。 尚都公司不服一审判决，提起上诉。 本院原审认定的事实与一审一致。 本院原审认为，尚都公司及每时化妆品店均上诉主张依据尚都公司与何妙娟、陈炳辉、陈佰琛于2011年4月26日签订的《商铺委托代理经营合同》第十条约定，超过商铺总面积80%的业主同意按年回报率7%的标准委托尚都公司统一经营的情况下，何妙娟、陈炳辉、陈佰琛亦应按照合同约定与尚都公司续签合同，同时，尚都公司已就涉案商铺与每时化妆品店签订了《租赁合同》，每时化妆品店无须返还涉案商铺，因此，本案的焦点为依据《商铺委托代理经营合同》第十条的约定，业主选择统一的经营方式是否必然包括接受相应的租金标准及每时化妆品店是否应返还涉案商铺。为此，本院原审认为，首先，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。涉案商铺虽然处于虚拟分割状态，不同于一般意义上的独立商铺，且统一经营有可能更大程度上发挥商铺的价值功能，但不能据此否认并损害所有权人何妙娟、陈炳辉、陈佰琛对涉案商铺依法享有占有、使用、收益和处分的权利。其次，《商铺委托代理经营合同》第十条约定的内容仅仅为合同到期后，是选择统一经营方式还是自行经营方式应依据少数服从多数的原则，该条并未约定租金的标准也应依据少数服从多数的原则。同时，每个业主所有的商铺位置、面积大小各不相同，其租金标准亦应有所不同，在合同没有明确约定租金标准亦应采用少数服从多数原则的情况下，依据统一的租金标准无疑损害了部分业主的利益；最后，尚都商业广场一至五层商铺面积为10963.94平方米，但其中作为尚都商业广场开发商的恒裕公司拥有商铺面积已达8720.61平方米，占总面积的79.54%，而恒裕公司的股东与尚都公司的股东存在利害关系。在恒裕公司出售商铺、尚都公司与业主签订《委托代理经营合同》时，均未向业主说明或披露该情况，如按照前述第十条的原则来确定租金标准，则会可能出现需达到所购商铺个人业主全部同意才能改变尚都公司确定的租金标准的情形，也将造成个人业主行使租金决定权受该客观事实制约，这与个人业主签订合同时通过购铺业主“少数服从多数”的集体决策原则本意明显不符。综上，尚都公司及每时化妆品店关于依据《商铺委托代理经营合同》第十条的约定，业主选择统一的经营方式必然包括接受相应的租金标准的主张没有合同和事实依据，本院原审不予支持。因合同约定的委托代理经营期限截止至2016年3月31日，故何妙娟、陈炳辉、陈佰琛与尚都公司2011年4月26日签订的《商铺委托代理经营合同》已于2016年3月31日终止。如上所述，选择统一经营方式并不必然包含接受统一的租金标准，双方就租金标准又未达成一致，故尚都公司无权继续代理经营涉案商铺，每时化妆品店主张其承租了案涉商铺无须返还的主张亦就没有事实和法律依据，本院原审不予支持。 综上所述，尚都公司及每时化妆品店的上诉请求及事实理由均无合同依据，事实及法律依据也不足，依法应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，本院原审判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币21295元，由尚都公司负担11026元，由每时化妆品店负担10269元。 经审理，本院再审对一审判决查明的事实予以确认。 本院再审认为，本案争议的焦点问题为，何妙娟、陈炳辉、陈佰琛是否应依照《商铺委托代理经营合同》第十条的约定与尚都公司续签合同；依据该约定，业主选择统一的经营方式是否必然包括接受原合同约定的租金标准；在业主主张租金标准不合理的情况下，是否必须终止双方的合同关系。 一、关于何妙娟、陈炳辉、陈佰琛是否应依照《商铺委托代理经营合同》第十条的约定与尚都公司续签合同问题 首先，何妙娟、陈炳辉、陈佰琛虽系涉案商铺的产权人，对商铺享有物权，但是，案涉商铺系虚拟分割的商铺，一直以来均没有以独立的形态加以区分，虽然已经办理了相关权证，但何妙娟、陈炳辉、陈佰琛并未就其产权的具体界址予以举证证明，案涉商铺与传统的独立商铺存在明显的区别。且案涉商铺是尚都商业广场众多商铺中的三个，根据尚都公司与何妙娟、陈炳辉、陈佰琛等商铺业主签订的《商铺委托代理经营合同》规定，一直以来均是由尚都公司对商铺实行统一的商业经营管理，不排除尚都公司已经根据经营管理的需要对商场内商铺进行重新布局的可能。根据民法的基本原则及《中华人民共和国物权法》第七十一条“业主行使权利不得损害其他业主的合法权益”的规定，权利人行使权利时必须合理、适当，不能滥用权利给其他权利人造成损害。尚都商业广场作为一个大型商业体，实行统一经营管理的商业模式，包括何妙娟、陈炳辉、陈佰琛在内的业主在订立合同时对此也是明知的。为保证物业整体功能的发挥，个别业主行使的权利应当与其他业主的合法权益之间进行平衡。 其次，在尚都商业广场一直以来均由尚都公司统一经营且目前大部分业主均选择继续委托尚都公司统一经营的情况下，一旦部分商铺单独分割返还给业主，势必会影响到商场承租户的稳定经营。在本案审理过程中，从何妙娟、陈炳辉、陈佰琛的主张来看，其实质上并非反对统一经营的模式，只是对租金回报率有异议。 最后，基于尚都公司委托代理经营的商铺均处于虚拟分割状态，不同于一般意义上的独立商铺，决定了其必须采取统一经营的方式方能发挥商铺的价值功能，由此双方才会做出合同第十条的约定。一审判决就该条款的效力所作的分析正确，在此不予赘述。根据该条款，原合同到期后，超过80%面积的业主同意统一经营，继续委托尚都公司代理出租经营，双方应就继续统一经营的合同内容协商确定。目前已有80%以上面积的业主同意继续统一经营，尚都公司关于统一经营的主张有合同依据，何妙娟、陈炳辉、陈佰琛关于确认2011年4月26日签订的《商铺委托代理经营合同》期限已届满，其与尚都公司不存在合同关系的请求，以及返还商铺的请求均与合同约定不符，亦与整个商场的实际经营状况不符，一审判决予以支持不当，本院予以纠正。 二、关于业主选择统一的经营方式是否必然包括接受原合同约定的租金标准问题 《商铺委托代理经营合同》第十条约定的内容仅仅为合同到期后，是选择统一经营方式还是自行经营方式应依据少数服从多数的原则，并未约定租金的标准也应依据少数服从多数的原则。如按照前述第十条的原则来确定租金标准，则可能会出现需达到所购商铺个人业主全部同意才能改变尚都公司确定的租金标准的情形，也将造成个人业主行使租金决定权受该客观事实制约，有违公平原则。同时，在统一经营的模式下，应当考虑到每个业主无论商铺位置、面积大小，均是整体的不可分割的一部分，商铺的租金标准不仅应考虑商铺位置、面积大小等客观因素，也应当考虑所有业主为维持以及参与统一经营所作的贡献。因此，尚都公司关于依据《商铺委托代理经营合同》第十条的约定，业主选择统一的经营方式必然包括接受相应的租金标准的主张没有合同和事实依据，本院不予支持。至于在统一经营的情况下如何确定租金标准，可以由尚都公司与业主重新就租金问题进行协商，或选取中立的评估机构评定租金标准，或其他合法方式，再依新确定的租金标准续签《商铺委托代理经营合同》。 何妙娟、陈炳辉、陈佰琛系基于其与尚都公司之间的合同关系已经终止而请求尚都公司支付合同终止后的房屋占用费，但是，如前所述，案涉商铺仍应由尚都公司统一经营，故何妙娟、陈炳辉、陈佰琛关于占用费的请求，本院不予支持，尚都公司应向何妙娟、陈炳辉、陈佰琛支付租金。在租金标准重新确定之前，尚都公司可暂时按原合同约定的租金标准向何妙娟、陈炳辉、陈佰琛支付租金。如另行确定的租金标准与原租金标准不一致的，由尚都公司与何妙娟、陈炳辉、陈佰琛另行结算，多退少补。 本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销本院（2017）粤04民终610号民事判决和广东省珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初3591号民事判决； 二、驳回何妙娟、陈炳辉、陈佰琛的全部诉讼请求。 一审案件受理费人民币11026元，二审案件受理费人民币21295元，均由何妙娟、陈炳辉、陈佰琛负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 莹 审判员 郭建勇 审判员 李 苗 二〇二〇年六月十九日 书记员 黎明华 蒋玲丽