四川省华蓥市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1681民初1521号 原告：四川建设集团物业服务有限公司，住所地：四川省广安市华蓥市道隧路5号。 法定代表人：江华，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王强，四川智群律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张礼静，女，系该公司员工。 被告：四川金利多置地集团有限公司华蓥分公司，住所地：四川省华蓥市信都大道F幢9号一楼。 负责人：蒲显川，系该公司经理。 被告：四川金利多置地集团有限公司，住所地：四川省大竹县竹阳街道办檀木桥村3组。 法定代表人：王典戈，该公司总经理。 以上两被告共同委托诉讼代理人：刘鑫，四川崛兴律师事务所律师。 原告四川建设集团物业服务有限公司（以下简称川建物业公司）与被告四川金利多置地集团有限公司华蓥分公司（以下简称金利多华蓥分公司）、四川金利多置地集团有限公司（以下简称金利多集团公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王强、张礼静、被告委托诉讼代理人刘鑫到庭参加了诉讼，原告法定代表人江华、被告法定代表人王典戈经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告川建物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令二被告共同向原告支付其赠送给购房业主的物业服务费541，388.8元及利息（以541，388.8元为基数，从2017年4月20日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）；二、判令二被告返还履约保证金50，000元及利息（以50，000为基数，从2019年6月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）；三、本案诉讼费由两被告承担。后，原告申请变更第一项诉请为：判令二被告共同向原告支付其赠送给购房业主的物业服务费489，925.46元及利息（以489，925.46元为基数，从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）。事实和理由：被告金利多华蓥分公司系被告金利多集团公司的分公司，是华蓥市金利多·欧尚华府小区（以下简称欧尚华府）的建设单位。2014年12月20日，原告与被告金利多华蓥分公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告为欧尚华府小区提供前期物业服务，期限为从2015年1月1日起至业主委员会成立及大会续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效日止，并按约定收取物业服务费。同时，原告向被告金利多华蓥分公司缴纳了50，000元履约保证金，约定合同期满无息退还。被告金利多华蓥分公司为销售房屋，开展了“老带新送物业费活动”，具体内容：已购房的老业主每带一名新业主前来购房，开发商将赠送老业主一年物业服务费。活动期间，被告金利多华蓥分公司累计售房355套，按合同约定，该部分房屋应支付物业服务费409，268.96元。2016年1月1日，被告金利多华蓥分公司向业主交付房屋时，因大量业主反映房屋质量有问题，其组织人员整改，并减免房屋有质量问题的业主物业费，并承诺由其承担整改期间的业主应支付的物业服务费，经统计核对该项物业服务费共计142，839.4元。原告多次致函被告要求其支付物业费并退还履约保证金，但被告一直推诿搪塞，被告金利多集团公司依法应为其分支机构的债务承担责任。故，原告诉至法院。 被告金利多集团公司及华蓥分公司辩称，一、金利多集团公司未与原告签订合同，未在任何赠与协议中签字盖章，也未作任何承诺或授权，原告诉集团公司承担责任，主体不适格；二、原告在合同履行中，物业服务标准未达到与分公司签订的《物业服务合同》第四条约定的二星级标准，存在违约行为；三、原告擅自将被告所有的地下停车位出租给业主，并收取停车费据为己有、侵犯被告合法权益，依法应承担相应法律责任；四、原告未举证证明其按物业服务合同约定提供了相应的物业服务；五、原、被告双方并没有达成以老代新赠送物业费的协议，被告也未授权任何人同意赠送物业费给原告，原告庭审中提交的所谓免物管费清单上有蒲显川签字，就认为被告要支付物业服务费，与事实不符：1、免物管费的表并不是被告公司的工作人员制作，而是来自于营销代理公司人员制作的；2、蒲显川的签字，仅是对营销代理公司提交上来的表签字，但表上并没有“同意”“认可”字样，签字并不能当然就认可了上面的内容，具体需公司研究确认，蒲显川未取得公司的授权，系无权处分，公司对蒲显川的签字行为不予追认，故，蒲显川的签字不能约束公司；3、表上的业主签字确认栏，是否业主本人签字无从得知，其真实性值得怀疑，同时，业主也并未全部签名，故，应不予认可；4、原告主张质量整改期间减免了有质量问题的业主物业费，缺乏依据，被告并未在上面盖章；六、原告在诉请中要求被告承担资金利息，没有法律依据，合同中并无约定资金利息的条款，因原告违约，被告收取的50，000元履约保证金，应当用于赔偿被告的损失。综上所述，原告的诉请没有事实与法律依据，应依法予以驳回。 原、被告围绕诉辩各自提交了证据，对双方无争议的证据与事实本院予以确认并在卷佐证；对双方有争议的证据：《欧尚华府返物管费客户名单》及附件、《金利多欧尚华府物管费减免客户名单》及附件，本院认证如下： 一、《欧尚华府返物管费客户名单》及附件列表项目：房号、返物管客户、减免条件（包含面积、期限、金额）、被介绍客户、成交房号、联系电话、置业顾问、业主签字认可、电话号码、日期，尾页列：制表人、销售部确认、财务确认；《金利多欧尚华府物管费减免客户名单》及附件列表项目：房号、姓名、减免条件（包含面积、客户已付、下欠）、联系电话、置业顾问、业主签字认可、按房日期，尾页列：制表、复核、审核、批准。 二、原告述称，该两份列表起初由原告提供名单于被告，经被告金利多华蓥分公司核对确认后，由被告公司员工唐采云重新制表，并由分公司负责人蒲显川、金利多·欧尚华府工程建设总负责人王善志共同签名后交于原告，原告按照该表制作附件，让客户签名确认。原告出示《欧尚华府返物管费客户名单》及附件欲证明，被告开展以老带新送物管费活动期间，共销售房屋355套，免除业主物管费409，268.96元，其中325户业主已签名确认；出示《金利多欧尚华府物管费减免客户名单》及附件欲证明因房屋质量问题，被告承诺减免307户业主物管费，金额共计142，839.4元，其中228户业主已签名确认；以上两项合计总金额为552，108.36元。 三、被告质证意见，1、制表人唐采云并非被告公司员工，其是销售公司营销部工作人员，金利多欧尚华府的销售是由其它公司独立承包的，故，原告提交的两份列表及附件，并非被告提供的；2、因原、被告并未就以老带新及减免物业费达成任何书面协议，蒲显川的签名行为，不能当然认定为对两份列表内容的认可，另蒲显川也没有得到公司的授权，即使其签字认可，也是无权处分行为，不应予以支持；3、业主是否本人签名，无法确定。 四、本院认证如下，1、列表来源。被告虽否认唐采云是其公司员工，但在本院几份送达回证上，皆是唐采云来我院领取，备注皆为“金利多员工”，另签收原告寄交的催要履约保证金快递，也是唐采云签收，结合唐采云的多处其它证据签名，本院认定，原告提交的两份列表为金利多华蓥分公司制作；2、蒲显川签名是否属履职行为。原告另提交了6份《免物业管理费凭证》，其中一份内容为：兹有客户王仕华购买房号7-15-5，根据金利多·欧尚华府项目老带新政策的管理规定，决定给予该王仕华客户1年物业管理费的减免政策，特此证明。蒲显川在销售部负责人后签名并加盖金利多华蓥分公司印章。另五份凭证格式文本与王仕华一致，只是姓名、房号处有别，未加盖金利多华蓥分公司印章。故，本院对金利多·欧尚华府项目老带新政策存在的真实性予以认可。因房屋质量减免物管费，原告另提交《证明》、《免物管费说明》、《免物管费通知单》、《物管费减免收支报告》等证据予以辅助证明，其中《免物管费说明》简要内容为，物业公司：兹有业主吕力购买我小区2-24-2号房，由于该房存在部分瑕疵等问题，根据双方达成的谅解后，经报公司研究决定给予该业主在接房后一次性免除半年物业费，特此说明，四川金利多置地集团有限公司华蓥分公司并加盖印章。《证明》简要内容，物业公司：兹有客户成琴，购买欧尚华府项目（房号）4-25-4。现由于该房屋存在新定等问题，截止2016年6月1日工程整改完毕办理接房手续；根据公司的相关规定，整改期间不收取该客户的物业管理费，特此说明。销售部确认：蒲显川，2016年5月18日。另有约一百六十份证明格式文本与成琴一致，只是姓名、房号处、销售部签名有别。故，本院对金利多·欧尚华府项目存在减免物业费的真实性亦予以认可。根据《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第42条：“法人或者其他组织的工作人员因职务或者授权行为发生的诉讼，该法人或者其他组织为当事人”之规定，蒲显川系被告金利多华蓥分公司负责人，其在汇总列表上的签名客观上具备执行职务的特征，又以负责人名义实施，相对人有理由相信该行为是执行职务的行为，加之部分凭证加盖金利多华蓥分公司印章，故本院认定蒲显川的签字是履职行为，应由金利多华蓥分公司承担责任；3、蒲显川签名，是否系对列表内容的认可。被告辩称，蒲显川只是在列表上签名，并未表态，但因该列表由金利多华蓥分公司制作，分公司负责人蒲显川在“销售部确认”后签名，该确认是对列表中核对后内容的确认，意思表示明确、真实。故，对被告的辩称，本院不予采信；4、业主签名确认栏，是否业主本人签名。原告陈述，赠送、减免的物业费都已实际减免，除去109户业主暂找不到本人外，其他业主都已签名确认。本院认为，原告所举证列表详细记录了房号、返物管客户、减免条件、被介绍客户、联系电话、成交房号、置业顾问、业主签名等，内容详尽，否定该证据的真实性，应由被告举证，因被告未举证证明存在非业主本人签名情况的存在，被告应承担举证不能的责任。故，对于原告所举列表上业主签名的真实性，本院予以认可。但经本院核对，赠送业主邓幸福的物业费1，142.3元、冉小平1，243.9元，减免时间是2019年7月至2020年7月，即尚有半年物业费未实际减免。 综上，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2014年12月20日，原告（乙方）与被告金利多华蓥分公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，简要内容：1、合同的效力。物业交付乙方以前，乙方提供服务的受益人为甲方，甲方享有本合同约定的权利和义务；物业交付乙方后，乙方提供服务的受益人为购房业主和实际使用人，业主及使用人享有本合同约定的权利和义务。乙方在执行合同期间，必须全面履行合同约定的职责与义务，确保为业主服务和物业保值与增值。甲方决定的免收乙方应与确定。2、委托物业项目基本情况。名称：金利多·欧尚华府小区；物业类型：商住物业；坐落位置：华蓥市汪杜路。3、物业服务标准。按照《广安市普通住宅小区物业服务标准》中的二星级物业服务标准。4、合同的履行期限。自2015年1月1日起至业主委员会成立及大会续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效日止。5、物业服务费。收费方式：包干制，由业主和物业使用人向乙方交纳物业费用，盈余或者亏损由乙方享有或承担；收费标准：物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取，居住物业类高层住宅0.98元/平方米·月；物业服务费缴纳：从交付次日起半年缴纳一次，业主于每个缴费周期起始日起15日内缴纳。6、违约责任。业主未按时足额交纳物业服务费，经乙方书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额1%的违约金；乙方未履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，甲方、业主有权要求乙方在合理期限内整改，逾期未整改，给甲方、业主造成损失的，承担赔偿责任。7、其他约定。乙方与甲方签订此《前期物业房服务合同》的同时向甲方交纳履约保证金50，000元，合同期满且乙方认真履行了合同约定，无息退还保证金。8、合同的生效。合同一式五份，双方各执一份，华蓥市房地产行政主管部门备案一份，售房现场、物业服务处各公示一份，自订立之日起生效。2014年11月25日，被告金利多华蓥分公司向原告出具收据，收到保证金50，000元。 二、被告金利多华蓥分公司为销售房屋，开展了“老带新送物业费活动”，已购房的老业主每带一名新业主来购房，开发商将赠送老业主一年的物业服务费。经原、被告核对，期间共售房355套，被告制表并由分公司负责人蒲显川签名确认，老带新免物业费合计409，268.96元。原告复印后，让已减免业主签名确认，截止二次开庭时，尚有30户未签名，该30户减免金额为32，810.60元。 三、2016年1月1日，被告金利多华蓥分公司向业主交付房屋时，部分业主反映存在质量问题，被告组织整改，并承诺减免房屋存在质量问题的业主物业费，经核对，被告提交的列表显示，共有307户减免业主，金额合计142，839.4元。原告复印后，让已减免业主签名确认，截止二次开庭时，尚有79户未签名，该79户减免金额为29，372.30元。 四、2018年12月27日，华蓥市金利多欧尚华府业主委员会成立，该业主委员会与原告签订《物业管理委托合同》，委托管理期限自2019年5月1日起至2024年4月30日。 五、2019年4月30日，原告向被告金利多华蓥分公司发出《关于退回履约保证金的函》，告知金利多华蓥分公司在收到该函件30个工作日之内退还履约保证金，否则按照银行标准收取资金占用利息。唐采云于2019年5月7日签收。 六、2017年6月27日，原告工作人员向蒲显川发送手机短信：蒲总，您好！关于老带新免物业费的催收函，我已交给你项目石勇主任了，因你是项目法人，所以特告知一下。蒲显川同日回短信：你有一套房子的钱也没要你的，应该也差不多钱吧！ 七、2019年10月30日，原告向本院递交两份申请书，一份申请变更利息起算时间（从立案时2017年4月20日变更为起诉之日即2019年8月22日），另一份申请为撤回对截止申请时尚未签名的109位业主减免的物业费起诉，金额合计为62，182.90元。对原告的两份申请，本院经审查予以同意。 本院认为，原告与被告金利多华蓥分公司于2014年12月20日签订《前期物业服务合同》，双方意思表示真实，合同内容亦未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，该合同合法有效，对原、被告双方均具有约束力。 一、关于原告诉请被告支付减免的物业费及利息。1、物业费。原告提交的列表、《免物管费凭证》、《证明》等能形成证明链，证明被告金利多华蓥分公司开展的“老带新送物业费活动”共赠送老业主物业费409，268.96元，已签名确认减免的金额为376，458.36元，因房屋质量整改减免的物业费为142，839.4元，已签名确认减免的金额为113，467.10元，两项合计金额为489，925.46元。原告依《前期物业服务合同》第一条：“…甲方决定的免收乙方应与确定。”的约定，按照被告提交的业主姓名、减免金额减免了相应业主的物业费，相应业主亦签字确认，该减免的物业费依约应由被告金利多华蓥分公司承担，但应扣减邓幸福、冉小平两笔尚未实际减免的半年物业费，该两笔合计1，193.1元。故，对原告诉请被告支付其减免的物业费488，732.36元（489925.46元－1193.1元），本院予以支持。对邓幸福、冉小平两笔尚未实际减免的物业费，待实际发生后，原告可另案起诉。2、利息。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失.”的规定，被告未按时履行，客观上给原告造成了资金占用损失。故，本院认定被告应向原告支付资金占用利息（从原告起诉之日即2019年8月22日起，以488，732.36元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止）。 二、关于保证金。被告提供其于2019年10月在金利多欧尚华府拍摄的照片，欲证明原告提供的物业服务不达标，物业费收取标准应予降低，违约金不予退还。但因原告已于2019年5月1日与华蓥市金利多欧尚华府业主委员会签订新的物业服务合同，并按照新合同履行各自义务，被告所举证据并不在原、被告合同履行期，即不能证明在原、被告合同履行期间，原告存在违约情况。故，对被告辩称原告存在违约，因无证据予以证明，本院不予支持。按照双方签订的《前期物业服务合同》约定，合同期满后应无息退还该保证金。原告签订新的物业服务合同后，向被告寄送了《关于退回履约保证金的函》，被告于2019年5月7日收到后，应及时退还50，000元履约保证金。故，对原告诉请被告返还履约保证金50，000元，本院予以支持。被告未及时返还履约保证金，也客观上给原告造成资金占用损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，被告应承担资金占用损失，但因原告在函件中给予被告30个工作日的宽限期，故，本院认定资金占用利息应自2019年6月19日起以50，000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。对原告诉请自2019年6月1日起计算，本院不予支持。 三、金利多集团公司责任承担。根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条：“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”的规定，金利多集团公司对金利多华蓥分公司财产赔偿不足部分应予承担支付责任。 四、关于被告辩称原告侵占其停车位问题。因本案审理的是物业服务合同，原告侵占被告停车位是侵权纠纷，不在本案审理范围。故，本案不予处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百七十四条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告四川金利多置地集团有限公司华蓥分公司在本判决生效之日起十日内向原告四川建设集团物业服务有限公司支付物业服务费488，732.36元及利息（以488，732.36元为基数，从2019年8月22日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至本息付清之日止）； 二、被告四川金利多置地集团有限公司华蓥分公司在本判决生效之日起十日内返还原告四川建设集团物业服务有限公司履约保证金50，000元及利息（以50，000元为基数，从2019年6月19日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至本息付清之日止）； 三、四川金利多置地集团有限公司对四川金利多置地集团有限公司华蓥分公司在上述第一、二项不能清偿部分，承担支付责任； 四、驳回原告四川建设集团物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费5，133元，由被告四川金利多置地集团有限公司华蓥分公司、四川金利多置地集团有限公司共同负担。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 员 李学科 二〇一九年十一月十八日 法官助理 聂 蕾 书 记 员 左 婕