天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0111民初11207号原告：北京盛世物业服务有限公司，住所地北京市朝阳区建国路郎家园8号。法定代表人：刘镇文，执行董事。委托诉讼代理人：苗世军，该公司职员。委托诉讼代理人：张慧敏，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：天津西青杨柳青森林绿野建筑工程有限公司，住所地天津市西青区杨柳青镇一经路立交桥北（杨柳青高尔夫球场内）。法定代表人：周鹏，执行董事。委托诉讼代理人：晋长明，泰和泰（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄艳，泰和泰（北京）律师事务所律师。原告北京盛世物业服务有限公司（以下简称盛世公司）与被告天津西青杨柳青森林绿野建筑工程有限公司（以下简称森林绿野公司）物业服务合同纠纷一案,本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告盛世公司委托诉讼代理人苗世军、张慧敏与被告森林绿野公司委托诉讼代理人晋长明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告盛世公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告损失补偿费、违约金及其他各项费用3263385.31元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2019年6月30日至实际给付之日的逾期付款利息；2.诉讼费用等由被告承担。事实与理由：事实与理由:原、被告于2013年4月15日签订了《鹭岭景园项目前期物业服务委托合同》，被告委托原告为其开发建设的坐落于天津市西青区提供前期物业服务。后双方分别于2015年7月28日、2017年4月17日签署了补充协议,就空置房屋的物业费收取问题进行了相关约定。2018年7月9日,原、被告签署了《鹭岭景园项目前期物业服务委托合同补充协议四》，约定解除签署的前期物业服务合同。原告按照法律规定要求完成撤场和物业项目资料及费用的交接手续；被告按照约定向原告支付一次性损失补偿费522664元，终止合同的违约金100000，物业费欠费900000（截至2018年8月31日,费用变化再行增减）；被告还应按照原合同约定向原告支付包括但不限于空置房屋费用、售楼处费用、延期交房补偿业主物业费等。按照《鹭岭景园项目前期物业服务委托合同补充协议四》的约定,在被告认可的物业公司完成交割后60个日历天内付清上述全部款项。但自2019年4月30日原告完成全部的交割手续后，被告迟迟不肯付款。截至2019年5月1日被告应向原告支付的全部费用总额共计3263385.31元。2019年8月2日原告向被告发送了《关于鹭岭景园项目各项服务费的支付函》,但被告仍不给予任何回复，也不支付任何款项。故起诉。被告森林绿野公司辩称：原告未依据双方签订的补充协议四约定及时向有关部门提交《放弃物业管理权声明》，被告有权解除补充协议四，对原告主张的项目损失补偿费、终止合同违约金，被告不同意支付；原告主张的小业主物业费欠费既包括补充协议四约定的900000元，又包括协议签订后至2019年4月30日的小业主物业费欠费，该部分费用被告不同意垫付，原告应向欠费业主追偿；原告主张的售楼处空置房及延期交房抵扣物业费，因未提供详细证据，被告暂不予确认。综上，请求驳回原告的全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年4月15日，原、被告签订《鹭岭景园项目前期物业服务委托合同》，合同约定被告（甲方）委托原告（乙方）为其开发建设的坐落于天津市西青区提供前期物业服务。合同就物业服务费标准约定为别墅4.18元／㎡＊月，多层电梯住宅2.5元／㎡＊月。合同另约定本合同有效期内已达到交房时间但甲方尚未出售的房屋，由甲方按下列标准交纳空置房物业费......。本合同有效期内已达到交房时间但房屋买受人未办理入住手续前，由乙方按照《鹭岭景园项目前期物业服务委托合同》中的相关约定向房屋买受人收取物业服务费。上述合同签订后，原告为被告开发的上述物业提供物业服务。2017年4月17日，双方就上述合同签订补充协议二、三，协议约定，自2017年1月1日起至2017年12月31日和自2018年1月1日起至2018年12月31日，本补充协议对原合同第七章前期物业服务费用及相关费用第十五条“物业服务费”（二）款约定的空置房物业费调整为按照空置房面积总数的55%的比例全额收取空置房物业费，但当空置房率小于等于10%时，乙方同意不收取空置房物业服务费。甲方于每月30日前，支付上月的空置房房屋费用，具体支付金额以双方确认的空房房屋面积、金额据实结算。2018年7月9日，双方签订补充协议四，协议约定，解除双方签订的原合同，双方权利义务以本协议约定为准。协议2.1条约定，自原合同解除后6个工作日内，乙方应向甲方及相关政府部门出具鹭岭景园项目《放弃物业管理权声明》（该声明以政府主管部门认可的内容及流程为准）及退出该项目物业管理所需的其他必备材料，并就退出该项目物业管理事宜对甲方进行工作配合。协议2.2条约定乙方取得相关政府部门出具的退管证明后，应配合甲方就该项目后续甲方认可的新物业公司取得管理权及进场管理、交接等事宜提供帮助，直至甲方认可的新物业公司同时确认签署物业服务的交割日期为准。协议3.1条约定，甲方同意就原合同解除事宜向乙方支付相关费用，费用包括：（1）一次性损失补偿费522664元；（2）终止原合同违约金100000元；（3）小业主物业费欠费累计暂定900000元。合计1522664元。其中第（3）项小业主物业费欠费所列金额计算截止日为2018年8月31日，本协议签订时，若该费用发生变化的，由乙方据实进行增减并向甲方提供费用明细，双方另行签订补充协议予以支付。协议3.2条约定，甲方根据原合同的相关约定应向乙方支付的费用（包括但不限于空置房屋费用、售楼处服务费、延期交房补偿业主物业费等），继续依据原合同之约定向乙方进行支付，本协议签订时，若前述费用发生变化的，由乙方据实进行增减并向甲方提供费用明细，甲乙双方另行签订补充协议予以支付。协议第3.3条约定，甲方同意，本协议第三条第1款、第2款所涉及的全部费用，及甲乙双方在本协议签订前，所有已生效的合同协议所发生的应由甲方支付的费用，在乙方与甲方认可的新物业公司完成交接且交接事宜经甲方、乙方及新物业公司同时确认签署物业服务交割后60个日历天内付清。甲方付款前，由乙方向甲方提供收款账号及等额、合法的发票，发票种类以甲方书面通知为准，通知形式为加盖甲方公章的工作联系函件正本文件。收款账号以乙方书面通知为准，通知形式为加盖乙方公章的工作联系函件正本文件。协议第3.5条约定，鉴于乙方退管该项目时，尚有物业服务费未完全收缴，甲方向乙方支付本协议第三条第1款第（3）项约定的小业主物业费欠费后，乙方同意将向小业主追缴物业费欠费的权利全部转让给甲方，甲方可直接行使向小业主追缴物业费欠费的权利，在追缴过程中如需乙方协助，乙方应全力配合。协议第4.1条约定，甲乙双方应严格履行本协议各项规定，如有违约，应按本协议的约定和法律规定承担违约责任，给其他方造成损失的，除承担本协议约定违约责任外，还需赔偿守约方造成的损失。协议第4.2条约定，若乙方未按本协议第二条、第三条之约定在约定期限内履行相关义务的，构成违约，甲方有权拒绝向乙方支付本协议第三条的所有费用，且有权单方解除本协议。协议还约定了其他事项。上述协议签订后，原告于2019年4月30日与案涉小区新的物业公司完成交接并正式退出。庭审中，被告提交《放弃物业管理中标权》的用章申请审批手续文件，以证明原告OA系统显示，2018年7月21日鹭岭景园项目负责人苗世军在系统内提交《放弃物业管理中标权》的用章申请，7月22日审批结束，原告依约及时向被告出具了该材料，履行了合同义务。但是根据《天津市物业管理条例》规定，案涉的鹭岭景园项目已有业主入住达四年，业主入住率达百分之五十以上，已经具备成立业主委员会的条件，如更换物业公司，必须要超过半数以上的业主同意才可。故被告不得采取直接由物业公司声明放弃中标权，再就前期物业进行公告招标的形式更换物业公司。2018年8月，西河闸居委会组织业主征询意见，该公司于2018年9月中旬结束，后原告一直等待被告通知向有关部门提出退场申请，但被告迟迟无法确定其认可的新物业公司以何种方式接管该项目。直到2019年初才有初步结果。2019年1月18日，原告向杨柳青镇政府提出了退场申请并进行了相关备案。2019年1月30日，杨柳青镇政府批准了该申请，并将相关材料向西青区住建委物业管理中心备案。自2019年1月30日起被告认可的物业公司即具备入场条件，但新的物业公司迟迟不入场。故双方签订补充协议四后，直到2019年4月30日才完成与新物业公司的交接并退场。被告表示，因原告未按补充协议四约定及时提交《放弃物业管理权声明》，造成2019年4月30日才完成与新物业公司的交接；即使在该过程中存在程序问题，原告的合同义务也需要按时完成。另查，原告诉请中主张的3263385.31元的费用包括项目损失补偿款522664元、合同约定的违约金100000元、小业主物业费1676031.08元（含合同约定的900000元及2018年9月1日至2019年4月30日期间小业主所欠物业费776031.08元）、售楼处物业费148687.25元、空置房物业费658483.69元、延期交房补偿业主物业费157519.29元。被告认可给付原告售楼处物业费148687.25元、延期交房补偿业主物业费157519.29元及空置房物业费302019.37元。对于空置房物业费的计算标准，原告主张，应当按照被告实际向业主的交付房屋的时间为节点，认定空置房并计算空置房物业费。被告表示应当按照被告与业主签订房屋买卖合同的时间为节点，认定空置房并计算空置房物业费。经原被告共同核实，原、被告均表示，按照被告实际向业主交付房屋的时间为节点计算空置房物业费金额为658483.69元；按被告与业主签订房屋买卖合同的时间为节点计算空置房物业费金额为302019.3元；按被告与业主签订的房屋买卖合同约定的交付时间为节点计算空置房物业费金额为365093.91元。对于2018年9月1日至2019年4月30日期间小业主所欠物业费的计算，原告表示，其按照小业主已经缴纳物业费的凭据来确定该期间小业主所欠物业费的金额。按照双方补充协议四计算小业主物业费时七五折折扣计算得出该金额为741639.5元，原告表示自愿按该金额主张，多出部分自愿放弃。被告表示，不清楚小业主实际向原告交纳物业费至何时，所以对原告主张的该期间小业主所欠物业费金额无法确定；如原告提交的物业费缴费凭据真实，对原告依据该票据计算得出的数额认可，但该费用应当由小业主承担，被告不同意承担。庭审中，经本院释明，被告表示没有相反的证据证明原告自认的小业主缴纳物业费的事实不属实或所有小业主已经向原告交纳了2018年9月1日至2019年4月30日的物业费。本院认为，原、被告系物业服务合同纠纷，双方签订的《鹭岭景园项目前期物业服务委托合同》及相关补充协议系双方当事人真实意思表示，合同双方应当按照合同约定及法律规定全面履行各自的义务。双方签订的补充协议四系对《鹭岭景园项目前期物业服务委托合同》的协议解除，该合同的解除受《物业管理条例》等相关法律法规的约束。变更新的物业公司需要履行征询全体业主意见等法律程序，该过程需要原、被告双方共同协作完成，原告单方提交《放弃物业管理权声明》并非双方完成物业公司更换及交接的必要程序，仅靠原告单方提交《放弃物业管理权声明》的声明文件也无法达到双方完成新旧物业公司的更换及交接的目的。故在原告已经按照双方补充协议四的约定完成新旧物业公司的更换与交接的即成事实下，被告以原告未按时提交《放弃物业管理权声明》为由，拒绝履行补充协议四约定的义务，违反了公平及诚实信用原则，本院对其该抗辩意见不予支持。被告应当依约履行给付原告补充协议四约定的项目损失补偿款522664元、违约金100000元、2018年9月1日之前的小业主物业费900000元、售楼处物业费148687.25元、延期交房补偿业主物业费157519.29元及空置房物业费。对于空置房物业费的金额，本院认为，根据双方签订的《鹭岭景园项目前期物业服务委托合同》关于空置房物业费收取的约定，空置房为被告出售房屋之前的空置房屋，该约定并未明确认定空置房的具体时间节点，本院认定该费用的计算节点应当以被告与购房人签订的房屋买卖合同约定的房屋交付时间为空置房认定的时间节点，按该标准计算空置房物业费金额为365093.91元，本院对原告该部分诉请予以支持，原告超出部分的诉请，本院不予支持。关于2018年9月1日至2019年4月30日的小业主物业费问题。双方签订的补充协议四对2018年9月1日及之后至原告实际退场前所产生的物业费是否由被告承担未作明确约定；补充协议四中约定小业主物业费欠费为暂计900000元（截止日为2018年8月31日），协议中也明确，“本协议签订时，若该费用发生变化的，由乙方据实进行增减并向甲方提供费用明细，甲方双方另行签订补充协议予以支付”，该约定虽明确了时间节点为“本协议签订时”，但协议签订时间为2018年7月9日，该时间早于双方暂定的小业主物业费欠费的截止日2018年8月31日，约定并不明确，由此可以看出，双方对后续产生的小业主物业费应由被告支付进行了约定；从该协议约定的被告给付原告损失补偿及违约金的条款也可以看出，双方之间解除物业服务合同系被告提出，该协议系双方就解除物业服务合同而提出的一揽子解决方案，在原告已经退场的情况下，被告主张该期间的小业主物业费应由原告向业主收取，对原告亦不公平。故综合以上情况，应当认定2018年9月1日至2019年4月30日原告实际退场前所产生的小业主物业费欠费由被告承担更加符合双方协议签订时的真实意思表示，且被告亦可以根据补充协议四关于债权转让的约定向实际业主追偿该部分费用。故原告主张被告应当给付原告该期间的小业主物业费，应予支持。原告根据业主的缴费票据计算该期间的小业主物业费，系自认行为，被告未提出相反的证据推翻原告的上述自认，故本院对原告按七五折折扣计算的小业主物业费金额为741639.5元予以采纳，此款被告应当给付原告。对于原告主张的逾期付款利息，本院认为，原告退场后，被告未依约给付原告补充协议四约定的各项款项，构成违约，应当以补充协议四约定的各项款项（损失补偿款522664元、违约金100000元、小业主物业费900000元、售楼处物业费148687.25元、空置房物业费365093.91元、延期交房补偿业主物业费157519.29元）为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利息，向原告给付自2019年6月30日至实际给付之日的利息。原告主张的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第九十三条之规定，判决如下：一、被告天津西青杨柳青森林绿野建筑工程有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告北京盛世物业服务有限公司项目损失补偿款522664元、违约金100000元、小业主物业费1641639.5元、售楼处物业费148687.25元、空置房物业费365093.91元、延期交房补偿业主物业费157519.29元，以上合计2935603.95元；二、被告天津西青杨柳青森林绿野建筑工程有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告北京盛世物业服务有限公司逾期付款利息（以损失补偿款522664元、违约金100000元、小业主物业费900000元、售楼处物业费148687.25元、空置房物业费365093.91元、延期交房补偿业主物业费157519.29元,合计2193964.45元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率，自2019年6月30日计算至实际给付之日）；三、驳回原告北京盛世物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32908元、保全费5000元，合计37908元，由原告北京盛世物业服务有限公司负担3808元，被告天津西青杨柳青森林绿野建筑工程有限公司负担34100元，此款被告于本判决发生法律效力起十日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  臧 坤人民陪审员  刘世强人民陪审员  赵颖慧二〇二〇年七月二十日书 记 员  刘 杰附本裁判文书依据的具体法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。2.《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。3.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照自己的约定全面履行自己的义务。4.《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：当事人协商一致，可以解除合同。