江苏省江宁经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0191民初2070号 原告：薛芳，女，1973年9月8日生，汉族，住南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：罗林，江苏墨翰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：耿帅，江苏墨翰律师事务所实习律师。 被告：南京大卫杨环保有限公司，住所地南京市建邺区福园街**。 法定代表人：杨肇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张雪梅，江苏钟山明镜律师事务所律师。 原告薛芳与被告南京大卫杨环保有限公司（以下简称大卫杨公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告薛芳及其委托诉讼代理人罗林、耿帅，被告大卫杨公司法定代表人杨肇委托诉讼代理人张雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告薛芳向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方的租赁合同，被告大卫杨公司立即交还厂房；2.判令被告支付2019年8月20日到2019年9月2日租金17053.15元，从2019年9月3日开始计算到实际返还之日止，按照月租金39900元计算到被告搬出为止；3.逾期缴纳房租的滞纳金按照半年租金239400元从2019年7月20日起按照月利率2%计算至实际给付之日，违约金按照6个月租金239400元计算。事实和理由：2018年8月9日，原告和被告协商一致签订了《租赁合同》，合同约定由被告承租原告坐落于南京市江宁区诚信大道2号三楼厂房，建筑面积为1900平方米，租期自2018年8月20日至2021年8月19日，第一年租金为478800元/年，第二年租金为490200元/年，第三年租金为501600元/年，租金每6个月支付一次。合同另约定，违约金为3个月租金，滞纳金按欠缴金额的2%按月收取。合同生效之后，被告支付了第一年全部租金，第二年前半年租金至今未支付，原告多次索要无果，故诉至法院。 被告大卫杨公司辩称，1.本案是原告薛芳违约，被告不承担违约金，依据合同及相关法律规定，原告应向被告承担违约责任；2.原告在与被告签订合同时存在欺诈行为，至今未就涉案房屋有无租赁权对被告作出明确回复，涉案房屋所有权人为延明集团有限公司（以下简称延明公司），原告是从南京思派恩国际贸易有限公司（以下简称思派恩公司）经转租后获得涉案房屋的使用，而思派恩公司于2019年12月9日已经注销，原告不享有涉案房屋的使用权和租赁权；3.延明集团于2018年12月7日向被告提出纠正使用涉案房屋的错误时，被告多次要求原告对此作出回应，而此时被告一直按照合同要求支付租金，履行合同，原告却于2019年3月27日对涉案房屋采取锁门、贴封条、停水停电及殴打被告员工等非法手段，导致被告停产停业造成巨大损失，此时被告还按照合同约定履行合同义务，并不存在违约行为，原告却单方违约，被告自2019年3月27日之日起至今，依旧无法正常使用涉案房屋，无法正常生产经营，被告不应承担2019年3月27日之后的租金；4.被告暂时保留对原告的损失赔偿权。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2018年8月9日，原告薛芳（出租方，甲方）与被告大卫杨公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将坐落在南京市江宁区诚信大道2号三楼面积为1900平方米的厂房出租给乙方使用；租赁期限为2018年8月20日起至2021年8月19日止；甲乙双方约定，该厂房租金标准为每月每平方米21元，即年租金478800元（不含税价），第一年租金不变，第二年起每月每平方米21.5元，即年租金490200元（不含税价），第三年每月每平方米22元，即年租金501600元（不含税价）；甲乙一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金4万元；租金6个月支付一次，每次需要提前一个月支付；租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话等费用由乙方承担，在收到缴费通知后三天内付清，租赁期间，乙方应按月缴纳物业管理费；租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态；租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权按欠缴金额的2%每月收取滞纳金，并有权终止租赁协议；租赁期满后，甲方如继续出租该房时，乙方享有优先权，如期满后不再出租，乙方应如期搬迁，否则造成的一切损失和后果，都由乙方承担；租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。签订上述合同后，薛芳将涉案厂房交付给大卫杨公司，大卫杨公司支付了第一年度上半年即2018年8月20日至2019年2月19日的租金。2018年12月7日，延明公司向大卫杨公司发出告知书，内容为“贵司未经我方许可，与思派恩公司，擅自转租我司4号厂房3楼的行为，严重违反我司厂房租赁之管理原则，请贵司收到告知书后，立即予以纠正”。大卫杨公司未在2019年1月20日前支付第一年度下半年即2019年2月20日至2019年8月19日的租金239400元。 2019年3月22日，思派恩公司向大卫杨公司发出通知函，内容为“你司拖欠房租及水电费，催款多次无效，本公司将于今日下午清场处理，停水电，锁门，请你司员工带齐贵重物品离场，遗失概不负责，特此通知”。同年3月27日，薛芳向大卫杨公司发出通知函，内容同上。2019年3月底，薛芳对涉案厂房锁门。 2019年4月8日，大卫杨公司向薛芳支付保证金4万元。2019年5月12日，薛芳（甲方）与大卫杨公司（乙方）签订《欠付租金还款协议》一份，载明“本补充协议，基于原甲乙双方2018年8月9日签订的仓库租赁合同，因目前乙方尚欠甲方第一年度租金人民币238800元整，现拟定支付还款计划如下：1.第一年度尚欠人民币238800元，第一次支付于2019年5月13日上午支付人民30000元整（甲方承诺开门）。2.第二次支付于2019年5月底前支付人民币20000元整。3.第三次支付于2019年6月20日支付人民币80000元整。4.第四次支付于2019年6月30日支人民币108800元整。5.第二年度租金按原合同应于2019年7月20日，甲方同意延期至7月底支付。6.乙方在按时履行欠租金还款及第二年度上半年租金按时支付的前提下，同意按免除第二、第三年度租金递增的费用。7.在甲乙双方2018年8月9日签订的租赁合同到期，即2021年8月19日至2021年11月19日为三个月免租期。8.如本协议以上内容，乙方还款部分，乙方未按时完成还款，乙方同意甲方有权收回仓库场地，如乙方不搬，乙方场内所有物品视为放弃处理，用方清场产生的合理费用由乙方承担，无异议。9.合同到期后，经甲方验收合格（无机构性损坏），无欠水、电费，甲方必须在3天内退还押金人民币40000元整”。 达成上述还款协议后，薛芳于2018年5月13日对涉案厂房开锁，大卫杨公司按约支付了2019年2月20日至2019年8月19日的租金。大卫杨公司于2019年7月22日向薛芳出具《仓库房屋付款计划》一份，载明“1.甲方薛芳；2.乙方南京大卫杨环保有限公司承诺8月15日支付两个月租金；3.在此期间（两个月即2019年8月9日至2019年10月9日），乙方考虑续租、退租方案；4.如果续租，乙方在8月底前支付剩余四个月房租，如果退租，乙方支付违约金（6个月租金）”。大卫杨公司出具上述付款计划后，未在2019年8月15日支付两个月租金。 2019年8月27日，薛芳向大卫杨公司发出《告知函》，载明“大卫杨环保公司，刘静，杨肇：现通知你方于2019年8月28日—2019年9月2日搬清诚信大道2号三楼内的遗留物品，逾期不搬，我方将按合同约定自行处理，遗留废品处理产生的费用由你方承担”。 另查明，坐落于南京市江宁区的厂房所有权人为延明公司。2015年11月10日，延明公司与思派恩公司签订《厂房租赁协议》，约定严明公司将上述厂房三层（即涉案厂房）、四层出租给思派恩公司，租期为2015年12月10日至2018年12月9日。2018年5月17日，双方续签《厂房租赁协议》，约定新的租期为2018年12月10日至2021年12月9日。2018年5月18日，思派恩公司与薛芳签订《厂房租赁协议》，约定思派恩公司将涉案厂房出租给薛芳，租期为2018年5月18日至2021年5月17日。就思派恩公司将涉案厂房转租给薛芳的行为，延明公司出具证明一份，载明“兹有位于南京市江宁开发区厂房系我司所有。2015年12月10日，我司将上述厂房三层及四层出租于思派恩公司，租赁期限3年。2018年5月17日，双方就续租事宜，再次达成了协议，续租三年。2018年12月，我司发现四号厂房三楼为大卫杨公司实际占有使用，但该公司及思派恩公司均未将该转租事宜通知我司，这严重违反了我司厂房租赁管理制度（我司出租厂房及厂房承租方进行转租均须在我司管理部门办理相关手续），遂向大卫杨公司送达《告知书》，要求其向我司提交相关材料，向我司说明情况，立即纠正错误。此后，思派恩公司、薛芳、大卫杨公司均与我司进行了沟通，在了解了相关情况后，我司认可思派恩公司、薛芳将厂房转租于大卫杨公司，不再对他们之间转租事宜存在异议。以上情况属实，特此证明”。 2019年11月21日，思派恩公司出具《证明》一份，载明“本公司与薛芳于2018年5月18日签订《厂房租赁协议》，期限为三年（2018年5月18日至2021年5月17日）。现本公司确认2018年5月至2019年11月的租金及水电费已经结清。以上情况属实，特此证明”。 2019年12月9日，思派恩公司注销。延明公司就此出具《证明》一份，载明“我司知晓思派恩公司于2019年12月9日注销后，对于薛芳与大卫杨公司就租赁南京市江宁诚信大道到2号三楼厂房事宜（该厂房系我司所有）签订的租赁合同，依旧认可。我司将继续按照我司与思派恩公司签订的原租赁合同约定的标准，向薛芳收取相关费用”。 再查明，纪志远原系思派恩公司法定代表人，薛芳系思派恩公司股东。2018年7月5日，纪志远向李延明转账187200元、2296元，2018年11月27日，纪志远向李延明转账195000元，2020年4月10日，纪志远向李延明转账10万元。薛芳陈述，纪志远系其丈夫，其与延明公司之间的租金已经交清。大卫杨公司对转账记录真实性认可，但认为薛芳与延明公司另有租赁关系，思派恩与延明公司也有租赁关系，故不认可上述转账记录与本案的关联性。 审理中，薛芳与大卫杨公司一致确认双方之间的租赁合同于2019年9月2日解除。大卫杨公司称薛芳在2019年6月25日左右对涉案厂房再次锁门，但未提交相应证据。大卫杨公司另辩称2019年5月22日双方达成的还款协议是大卫杨公司刘静在受到胁迫的情况下所签订，不是大卫杨公司的真实意思，亦未提供相应证据。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告薛芳与被告大卫杨公司签订的《租赁合同》合法有效，当事人应按照合同约定履行各自义务。大卫杨公司辩称，薛芳与其签订租赁合同时没有涉案厂房的租赁权，无权转租。对该辩称意见，本院不予采信，理由如下：法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，涉案厂房由延明公司出租给思派恩公司，再由思派恩公司出租给薛芳，薛芳于2018年8月9日将涉案厂房出租给大卫杨公司，思派恩公司未对薛芳的转租行为提出过异议，延明公司虽于2018年12月7日告知大卫杨公司要求对擅自转租承租行为予以纠正，但并非要求解除合同，且延明公司就此出具的证明中明确表示，其在与薛芳、大卫杨公司沟通了解情况后，认可思派恩公司、薛芳将涉案厂房转租于大卫杨公司的行为，不再对该转租事宜存在异议。因此，薛芳有权将涉案厂房出租给大卫杨公司使用。 关于双方租赁合同解除的问题。双方合同约定，租赁期间，大卫杨公司应及时支付房租及其他应支付的一切费用，若拖欠不付满一个月，薛芳有权按欠缴金额的2%每月收取滞纳金，并有权随时终止租赁协议。现大卫杨公司未按照还款计划于2019年7月底支付2019年8月20日至2020年2月19日的租金，在出具付款计划后，又未按照付款计划支付2019年8月20日至2019年10月19日的租金，也未提出退租，大卫杨公司的行为构成违约，薛芳有权解除涉案租赁合同。双方一致确认涉案租赁合同于2019年9月2日解除，本院予以确认。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。涉案租赁合同解除后，大卫杨公司应向薛芳返还涉案厂房。 关于大卫杨公司应支付的租金及占有使用费的问题。薛芳将涉案厂房出租给大卫杨公司使用，大卫杨公司应按照约定支付租金。大卫杨公司未支付2019年8月20日至2019年9月2日的租金17053.15元（478800÷365×13），应予支付。双方租赁合同解除后，大卫杨公司一直未搬出涉案厂房，应自2019年9月3日起按照房屋月租金39900元的标准支付占有使用费。 关于大卫杨公司是否应承担逾期支付租金的滞纳金及提前退租的违约金问题。法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，双方就逾期支付租金约定了滞纳金，同时还约定了提前退租应支付相当于6个月租金的违约金，大卫杨公司抗辩上述滞纳金及违约金的标准过高，对此，本院认为，在本院支持大卫杨公司应按照月租金标准支付涉案厂房至实际搬出日止的占有使用费后，薛芳的实际损失主要系大卫杨公司逾期支付租金的利息损失，大卫杨公司应于2019年8月15日支付2019年8月20日至2019年10月19日的租金，结合薛芳已于2019年8月27日通知大卫杨公司搬离涉案厂房，双方也认可租赁合同于2019年9月2日解除，考虑薛芳的实际损失并结合薛芳诉请，本院酌定薛芳可以主张以17053.15元租金为基数，自2019年8月16日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月19日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止的利息。大卫杨公司交纳的4万元保证金系为担保租赁合同的履行，该金钱的性质是对履行租赁合同的担保，其担保范围包括欠付的租金、费用以及承担相应的违约责任，应从大卫杨公司应支付的上述费用中扣减。 大卫杨公司另辩称，薛芳于2019年3月27日对涉案房屋采取锁门、贴封条、停水停电及殴打其员工等非法手段，导致其停产停业，其不应支付此后的租金。本院认为，按照双方合同约定，大卫杨公司应于2019年1月20日前支付第一年度下半年即2019年2月20日至2019年8月19日的租金，但大卫杨公司未按约支付，在思派恩公司与薛芳分别催告后，大卫杨公司仍未支付，但双方于2019年5月12日就支付租金问题已达成还款协议，薛芳即予以开锁，大卫杨公司按照还款协议履行，亦未在还款协议中提出薛芳锁门造成其无法经营，其不应支付此后的租金，且于2019年7月22日出具付款计划，故对大卫杨公司上述辩称意见，本院不予采信。对于大卫杨公司提出薛芳于2019年6月25日左右再次对涉案厂房锁门，但未提交证据证明，本院不予采信。大卫杨公司还辩称，大卫杨公司刘静系受到胁迫才签订了涉案还款协议，亦未提交证据证明，本院亦不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、原告薛芳与被告南京大卫杨环保有限公司之间的《租赁协议》于2019年9月2日解除； 二、被告南京大卫杨环保有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告薛芳返还位于南京市江宁区的厂房； 三、被告南京大卫杨环保有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告薛芳自2019年8月20日至2019年9月2日租金17053.15元、占有使用费（自2019年9月3日起按照每月39900元的标准计算至厂房实际返还之日止）及滞纳金（以17053.15元为基数，自2019年8月16日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之止），扣除南京大卫杨环保有限公司已支付的保证金40000元； 四、驳回原告薛芳的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取6422元，保全费2086元，合计8508元，由原告薛芳负担2746元，被告大卫杨公司负担5762元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 员  樊琴亚 二〇二〇年五月二十三日 法官 助理  彭 鄢 见习书记员  连 敏