江西省南昌市新建区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)赣0112民初2898号 原告（反诉被告）：南昌市新建区林业局，住所地：南昌市新建区长堎镇建设路28号，统一社会信用代码：113601220145350300。 负责人：方志亮,系该单位局长。 委托诉讼代理人：王小惠，江西新兰律师事务所专职律师。 被告（反诉原告）：胡凤英，女，1970年2月23日生，汉族，住江西省南昌市新建区。 委托诉讼代理人：张甲坤，江西竞平律师事务所专职律师。 原告（反诉被告）南昌市新建区林业局（以下简称新建区林业局）与被告（反诉原告）胡凤英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日适用简易程序立案后，胡凤英提起反诉，本院经审查予以准许，于2019年9月4日转为普通程序，依法组成合议庭，两案合并公开开庭进行了审理。新建区林业局委托诉讼代理人王小惠，胡凤英及其委托诉讼代理人张甲坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新建区林业局向本院提出诉讼请求：1.要求解除房屋租赁合同；2.要求被告关闭、搬迁新建区长堎镇兴华路244号；3.要求被告支付原告租金400元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告新建区林业局所有的坐落于新建区长堎镇兴华路244号的砖木结构平房，面积为240.75平方米。2001年12月2日，原告新建区林业局下属的南昌洪都体育健身器材厂将该房租赁给被告胡凤英，每月租金为300元，双方签订了一份合同。被告胡凤英将该房屋用于经营煤球加工。2006年被告胡凤英延续租赁该房屋，约定月租金为400元，双方签订了一份租赁协议。2017年，南昌市政府在创建文明城市中，政府有关部门因被告胡凤英在租赁原告房屋生产媒产品污染环境，责令停止生产，并多次责令其停产、关闭、搬迁，但总是遭被告拒绝，故原告新建区林业局诉至法院。 胡凤英辩称，本案不是简单的房屋租赁合同，而是拆迁安置问题，应该解决的是历史遗留、现在发展、经营者生存、美化环境，尤其是创建全国文明城市的政绩问题，为此胡凤英提出反诉。 胡凤英反诉提出诉讼请求：1.判决反诉被告给付反诉原告拆迁补偿费用46万元（依据鉴定调整）；2.本案全部诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：胡凤英是新建区凤英生活用品服务部店的经营者，该店自2001年至今租用林业局下属企业南昌洪都体育健身器材厂的场地、车间，开办煤球厂。合法经营18余年，硬化场地、维修翻新车间、添置设备，进行大量投资。为居民生活、解决就业等立下汗马功劳，也是胡凤英唯一的生存来源。随着城市发展、环境美化、生活质量提高，尤其是创建全国文明城市的政治需要，该店所在地被列为“棚户改造区”，被政府责令拆迁。胡凤英积极配合政府，准备拆迁，但新建区林业局拒不按照相关政策补偿，多次强迫胡凤英关闭、停止经营、为应付上级政府部门检查，甚至试图粗暴拆迁，被公安机关制止。依法依规，新建区林业局应予以拆迁补偿46万元。为此，新建区林业局曾对该店的拆迁补偿进行了评估，但是未向胡凤英示明。请法庭责令新建区林业局出示该店的拆迁《评估报告》，反诉原告将视《评估报告》情况决定是否申请司法鉴定。本案不是租赁合同纠纷，应为拆迁补偿纠纷。 新建区林业局针对胡凤英反诉辩称，1.到目前为止政府或新建区林业局并没有将该房屋列为拆迁范围，不存在房屋拆迁问题；2.新建区林业局曾与胡凤英就经济补偿进行了协商，但是由于胡凤英提出的要求过高，双方未能达成协议，胡凤英诉请的46万元，没有提供任何证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人有异议的证据，本院认证如下： 1.新建区林业局和胡凤英均提供房屋租赁合同两份，本院对该证据的真实性和合法性予以确认，因该租赁合同所涉房屋为案涉房屋，故本院对该证据的关联性予以确认，并予以采信。 2.新建区林业局和胡凤英均提供《南昌市新建区林业局关于要求煤球厂限期搬迁的通知》一份，本院对该证据真实性合法性予以确认，因该证据涉及限期搬迁事宜，与本案具有关联，故本院对该证据关联性予以确认，并予以采纳。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：新建区林业局对坐落于新建区长堎镇兴华路78号的房屋享有所有权，建筑面积为240.76㎡，房屋总层数为一层。2019年7月25日南昌市新建区地名办公室出具证明一份，证明长堎镇兴华路78号与长堎镇兴华路244号是同一地址。 2001年12月12日，南昌洪都体育健身器材厂（甲方）与胡凤英（乙方）签订了一份《厂房出租协议》，约定甲方将厂房一半租给胡凤英使用，并约定租期到拆迁为止。2006年南昌洪都体育健身器材厂（甲方）与胡凤英（乙方）继续签订了《厂房出租协议》一份，约定甲方将厂房一半租给乙方加工使用，并约定房租期限到拆迁为止。 2018年11月30日，新建区林业局向南昌洪都体育健身器材厂下发《关于要求煤球厂限期搬迁的通知》（新林发〔2018〕125号），载明因南昌市创建全国文明城市，要求煤球厂限期搬迁等情况。 另查明，新建区林业局认可南昌洪都体育健身器材厂曾为其下属单位，现国家企业信用信息公示系统未能查询到该厂信息。 本院认为，案涉两份《厂房出租协议》，系新建区林业局下属单位南昌洪都体育健身器材厂与胡凤英所签订，新建区林业局作为该房屋所有权人有权诉请解除《厂房出租协议》，故本院对于胡凤英提出的新建区林业局主体身份不适格的意见不予采纳。 关于本诉中房屋租赁合同是否解除以及是否搬迁、支付租赁费的问题。南昌市创建全国文明城市需要各街道保持环境卫生整洁，系不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力因素，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的当事人可以解除合同。在租赁合同履行过程中，新建区林业局因创建全国文明城市需要，下发了《关于要求煤球厂限期搬迁的通知》（新林发〔2018〕125号）要求胡凤英的煤球厂限期搬迁，胡凤英在本案审理中也表示会积极配合政府，准备拆迁。因双方已经没有继续履行该房屋租赁合同的基础和意愿，故本院对于新建区林业局提出的解除房屋租赁合同诉请予以支持。原、被告共提交2001年和2006年签订的两份《厂房出租协议》，根据两份合同的内容，2006年签订的合同已经变更取代2001年签订的合同，故本院在本案中仅需解除2006年签订的《厂房出租协议》。合同解除后，胡凤英应当搬离租赁房屋，故本院对于新建区林业局要求胡凤英搬离新建区长堎镇兴华路244号的诉讼请求予以支持。庭审中胡凤英认可在2018年12月收到通知之后没有支付租赁费的情况，所以本院对新建区林业局诉请胡凤英支付租赁费400元的诉讼请求予以支持。 关于反诉中是否支付拆迁补偿费用的问题。拆迁补偿是对被拆除房屋所有权人给予的补偿，案涉房屋为新建区林业局所有，胡凤英仅为该房屋的租赁方，并不享有该房屋的所有权，故本案并不属于拆迁安置问题，胡凤英提出的该意见本院不予采纳，故本院对胡凤英提出的拆迁补偿的鉴定申请未予准许。虽然反诉中新建区林业局不需向胡凤英支付拆迁补偿费用，但是对于解除合同需要按照法律规定认定是否需要承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”，故本案中新建区林业局因不可抗力不能履行房屋租赁合同，可以部分或者全部免除责任，本院结合本案具体情况认为，新建区林业局对于胡凤英因房屋租赁合同解除产生的损失应当适当予以赔偿。本案中胡凤英提出的机器设备、原材料并不是与房屋形成附合的装饰装修物，对于该部分的损失本院不予支持；对于胡凤英提出的厂房翻新维修费用，其未能证明该部分为经过新建区林业局同意后进行的翻新维修，对此残值损失，本院不予支持。对于胡凤英进行店铺搬迁产生的相应的搬迁费用，员工误工等损失，本院酌情认定由新建区林业局向胡凤英赔偿损失30000元。 综上所述，本诉原告新建区林业局的诉讼请求本院全部予以支持，反诉原告胡凤英的诉讼请求本院部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第一项、第一百零七条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下： 一、南昌洪都体育健身器材厂与胡凤英于2006年签订的《厂房出租协议》自本判决生效之日起解除； 二、由胡凤英于本判决生效之日起十日内搬离新建区长堎镇兴华路244号； 三、由胡凤英于本判决生效之日起十日内向南昌市新建区林业局支付房屋租金400元； 四、由南昌市新建区林业局于本判决生效之日起十日内向胡凤英赔偿损失30000元； 五、驳回胡凤英其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，反诉案件受理费4100元，共计4150元，由南昌市新建区林业局承担268元，由胡凤英承担3882元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  杨书兴 人民陪审员  蔡军华 人民陪审员  王爱菊 二〇一九年十二月三日 书 记 员  夏琴思 法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条第一款第一项由下列情况之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； …… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。