广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初6068号原告：刘惠林，男，1963年10月3日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：汪助干，广东格林律师事务所律师。被告：张芝凤，女，1973年6月9日出生，汉族，住江西省九江市都昌县。被告：罗茂彬，男，1968年10月27日出生，汉族，住四川省仪陇县。第三人：清远市银湖城投资有限公司，住所：清远市清城区龙塘镇银湖路**恒大银湖城工程综合楼10。法定代表人：薛辉，总经理。委托诉讼代理人：卢杰恩，该司法务员。原告刘惠林与被告张芝凤、罗茂彬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法追加清远市银湖城投资有限公司作为第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘惠林以及委托诉讼代理人汪助干，被告张芝凤，第三人清远市银湖城投资有限公司委托诉讼代理人卢杰恩到庭参加诉讼，被告罗茂彬经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。刘惠林向本院提出诉讼请求：1、张芝凤、罗茂彬协助刘惠林把清远市经济技术开发区房屋过户登记至刘惠林名下；2、张芝凤、罗茂彬向刘惠林支付律师代理费20000元；3、诉讼费用由被告负担。刘惠林于2019年8月29日向本院提出变更诉讼请求如下：1、张芝凤、罗茂彬办理清远市经济技术开发区房屋的产权证，第三人予以协助；2、张芝凤、罗茂彬在取得产权证后协助刘惠林将清远市经济技术开发区房屋产权办至刘惠林名下；3、张芝凤、罗茂彬向刘惠林支付律师代理费20000元；4、诉讼费用由被告负担。事实和理由：广州市白云区婕茜鞋厂是由被告张芝凤注册成立的个人独资企业，该企业实际由张芝凤、罗茂彬夫妻共同投资、经营、管理，且该企业财务与张芝凤、罗茂彬家庭经济存在混同。2015年底，该企业因经营管理不善造成严重亏损，拖欠70多名工人的工资合计约850000元，并拖欠出租人（刘惠林）部分水电费、租金。被告张芝凤于2013年3月14日与清远市银湖城投资有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，购买了清远市经济技术开发区房（以下简称涉案房产），总房价927771元，至2016年1月19日已支付695828元，剩余231943元购房款未付。为了妥善处理劳资纠纷，同时保障作为刘惠林（出租人）垫付工资后的基本权益，2016年1月29日，刘惠林（乙方）与张芝凤、罗茂彬（甲方）签订《协议》。该协议第一条“甲方保证其向清远市银湖城投资有限公司购买的房屋未抵押给银行或其他任何第三方，也无被法院查封或其他任何债权债务纠纷。”第二条“乙方协助甲方妥善处理劳资纠纷，维护正常秩序，同意支付551850元给甲方用于支付拖欠工人工资，并代甲方在2016年2月7日前向清远市银湖城投资有限公司支付剩余的231943元购房款。”第三条“甲方须将房屋过户登记至乙方名下，将房屋所有权完整转移给乙方，乙方除了支付本协议第二条约定的款项外，无需再向甲方支付任何购房款或其他款项，且甲方同意企业厂房内的所有设备及物品交由乙方处置。”第四条“甲方须全程配合乙方及清远市银湖城投资有限公司办理房屋过户登记手续，直至乙方取得房地产权证之日止，配合方式包括但不限于提供资料文件、签署相关合同及文件、到相关部分验明身份、办理相关公证手续等。办理房产证的相关税费均由乙方承担。”第五条“在清远市银湖城投资有限公司将房产办妥给甲方之日起一个月内须配合乙方将房产过户登记至乙方名下，如甲方不配合清远市银湖城投资有限公司及乙方办理过户登记的，或出现房产被第三方主张权益而查封、占用等情形，导致乙方无法取得房地产权证的，均视为甲方违约，乙方有权要求甲方一次性赔偿乙方950000元（大写：人民币玖拾伍万元整，该赔偿款包括乙方按照本协议第二条支付的款项及甲方拖欠的水电费、厂房租金），且因此纠纷而产生的诉讼费、保全费、律师费等损失也由甲方全额承担。”2016年2月1日，刘惠林已实际支付人民币现金551850元（大写：伍拾伍万壹仟八百五十元整）给张芝凤、罗茂彬用于发放广州市白云区婕茜鞋厂拖欠的工人工资。2016年2月2日，刘惠林代张芝凤、罗茂彬已向清远市银湖城投资有限公司支付涉案房屋的剩余购房款231943元、滞纳金或违约金2032元、2016年2月至4月三个月管理费892.8元及2016年2月至7月垃圾处理费60元。2018年8月12日，刘惠林支付物业服务费及垃圾处理费合计4306.40元。2018年12月23日，刘惠林支付物业服务费及垃圾处理费合计1230.40元。2016年2月2日，张芝凤、罗茂彬把涉案房产交付给了刘惠林实际占有。2016年9月13日，广州市白云区人民法院以（2016）粤0111执保1176号民事裁定书裁定：查封被告张芝凤名下的涉案房产，查封期限为三年：自2016年9月13日至2019年9月12日。2016年12月29日，广州市白云区人民法院以（2016）粤0111民初10585号民事判决书判决：张芝凤、罗茂彬支付广州市力天沣源鞋材有限公司货款320560元及利息。广州市力天沣源鞋材有限公司与张芝凤、罗茂彬因买卖合同纠纷执行一案，广州市白云区人民法院以（2017）粤011执1907号案受理。2017年10月9日，刘惠林向广州市白云区人民法院提出执行异议申请。2019年1月19日，广州市白云区人民法院以（2018）粤0111执异25号执行裁定书裁定：中止对涉案房产的执行。2019年2月14日，广州市力天沣源鞋材有限公司不服广州市白云区人民法院以（2018）粤0111执异25号执行裁定书，提起诉讼。2019年7月30日，广州市白云区人民法院以（2018）粤0111民初5469号民事判决书认为：刘惠林与张芝凤、罗茂彬签订的《协议》合法有效，刘惠林对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益；判决驳回广州市力天沣源鞋材有限公司全部诉讼请求。刘惠林因与张芝凤、罗茂彬房屋买卖合同纠纷，与广东格林律师事务所签订民事委托代理合同；并向广东格林律师事务所支付律师代理费20000元。刘惠林认为：刘惠林与张芝凤、罗茂彬签订的《协议》合法有效。张芝凤、罗茂彬应把涉案房屋产权过户登记至刘惠林名下。鉴于张芝凤、罗茂彬拒不配合，刘惠林特诉至法院，恳请法院支持刘惠林诉请。被告张芝凤辩称，对刘惠林的陈述事实不予否认，请求按照当初的协议庭外和解。被告罗茂彬未作答辩，亦没有提供证据。第三人银湖城公司述称，如有法院生效判决确认刘惠林为房屋所有权人，可协助办理过户。本院经审理认定事实如下：2013年3月14日，被告张芝凤与清远市银湖城投资有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定张芝凤向清远市银湖城投资有限公司购买位于清远市经济技术开发区;该商品房用途为住宅，建筑面积165.34平方米，价款单价为每平方米6687.6元，总金额927771元;合同第六条约定，2013年3月13日前支付首期房款278331元整；二、三期房款每期92777元分别于2013年9月9日、2014年3月9日前支付；四期房款139166元于2014年9月9日前支付；五期房款92777元于2015年3月9日前支付；六期房款139166元整于2015年9月9日前支付；余款92777元整于2016年3月9日前付清等等。2016年1月29日，广州市白云区综治信访维稳中心出具《关于处理广州市白云区婕茜鞋厂劳资纠纷的建议》，记载:婕茜鞋厂是由张芝凤注册成立的个人独资企业厂房的出租人为刘惠林，该企业实际由张芝凤夫妻共同投资经营;2015年年底，该企业因经营管理不善造成严重亏损，拖欠70多名工人的三个月工资合计约850000元，并拖欠出租人部分水电费、租金，各方因此产生纠纷。在张芝凤夫妻筹资处理上述纠纷过程中，与厂房出租人刘惠林经自愿协商达成基本共识，由出租人刘惠林先行支付款项给张芝凤用于支付拖欠的工人工资，厂房内的设备等物品全部交由出租人处置，张芝凤向清远市银湖城投资有限公司购买的房产转让给出租人刘惠林;为妥善处理劳资纠纷，同时保障出租人垫付工资后的基本权利，该中心建议双方签订书面协议，明确双方权利义务，以免发生争议。同日，刘惠林（乙方）与张芝凤、罗茂彬（甲方）签订《协议》，约定:甲方张芝凤于2013年3月14日与清远市银湖城投资有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，购买了清远市经济技术开发区，总房价927771元，至本协议签订时已支付了695828元，剩余231943元购房款未付，开发商暂未办妥房产证给甲方。乙方为协助甲方妥善处理劳资纠纷，维护正常秩序，同意支付551850元给甲方用于支付拖欠的工人工资，并代甲方在2016年2月7日前向清远市银湖城投资有限公司支付剩余的231943元;甲方须将房屋过户登记至乙方名下，将房屋所有权完整转移给乙方，乙方除支付上述款项外，无需再向甲方支付任何购房款或其他款项，且甲方同意企业厂房内的所有设备及物品交由乙方处置;甲方须全程配合乙方及清远市银湖城投资有限公司办理房屋过户登记手续、税费的缴纳等手续，直至乙方取得房地产权证之日止，办理房产证的相关税费均由乙方承担;在清远市银湖城投资有限公司将房产办妥给甲方之日起一个月内须配合乙方将房产过户登记至乙方名下，如甲方不配合办理过户登记的，或出现房产被第三方主张权益而查封、占用等情形，导致乙方无法取得房地产权证的，均视为甲方违约，乙方有权要求甲方一次性赔偿乙方950000元，且因此纠纷而产生的诉讼费、保全费、律师费等损失也由甲方全额承担;等等。同年2月1日，张芝凤在广州市白云区劳动和社会保障服务中心见证下与工人代表签订《协议书》，向婕茜鞋厂75名工人发放了工资共约849000元。同年2月2日，刘惠林通过银行卡刷卡消费的形式，以张芝凤的名义向清远市银湖城投资有限公司支付购房款231943元、滞纳金或违约金2032元及管理费、垃圾处理费等费用，该司向其分别出具了收据和发票。2017年10月6日，张芝凤、罗茂彬出具《确认书》，确认刘惠林于2016年2月1日已实际支付现金551850元给张芝凤、罗茂彬用于发放婕茜鞋厂拖欠的工人工资，并于2016年2月2日代张芝凤、罗茂彬向清远市银湖城投资有限公司支付了涉案房产的剩余购房款231943元、滞纳金或违约金2032元、管理费、垃圾处理费等款项。张芝凤、罗茂彬于当日将涉案房产交付给刘惠林实际占有。刘惠林提交钥匙、门禁卡、住宅专项维修资金登记簿等证据予以证实其已实际占有涉案房产。另查明，清远市国土资源局出具的不动产登记簿查册表反映，位于清远市经济技术开发区的房产登记权属人为被告张芝凤，建筑面积为165.34平方米。因张芝凤与案外人广州市力天沣源鞋材有限公司买卖合同纠纷一案，广州市白云区人民法院于2016年8月26日作出（2016）粤0111民初10585号民事裁定书，裁定冻结张芝凤银行存320560元或查封其等额财产，并于同年9月13日查封涉案房屋。随后，广州市白云区人民法院作出（2016）粤0111民初10585号民事判决书，判令于判决生效之日起十五日内，张芝凤支付案外人货款320560元及利息。判决生效后，案外人申请对涉案房屋强制执行。执行过程中，刘惠林向广州市白云区人民法院提出执行异议，广州市白云区人民法院于2019年1月19日作出（2018）粤0111执异25号执行裁定书，裁定中止清远市经济技术开发区房的不动产的执行。案外人广州市力天沣源鞋材有限公司以刘惠林为被告、张芝凤为第三人提起执行异议之诉，请求撤销（2018）粤0111执异25号执行裁定书，继续强制执行清远市经济技术开发区房屋。广州市白云区人民法院于2019年7月30日作出（2016）粤0111民初5469号民事判决书，裁定驳回广州市力天沣源鞋材有限公司的全部诉讼请求。上述判决已于2019年8月16日发生法律效力。再查明，刘惠林于2019年8月20日与广东格林律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定刘惠林委托该律所在本案的诉讼事务中提供法律服务，并约定律师费为20000元。同日，广东格林律师事务所向刘惠林开具了一张金额为20000元的律师费发票，确认刘惠林支付了律师费20000元。庭审中，第三人清远市银湖城投资有限公司称，2019年11月14日在房管局查册，涉案房屋处于预售登记状态，现可以办理产权证。本案在诉讼过程中，根据刘惠林的申请，本院于2019年8月28日依法作出（2019）粤1802民初6068号民事裁定，查封了本案的涉案房屋。以上事实，有刘惠林提供的《广东省商品房买卖合同》、《关于处理广州市白云区婕茜鞋厂劳资纠纷的建议》、《协议》、《不动产登记资料查询结果证明》、中国农业银行银行卡交易明细清单、销售发票、收据以及庭审笔录等证实。本院认为，刘惠林作为厂房出租方为承租人即被告张芝凤垫付工人工资,而与张芝凤、罗茂彬在2016年1月29日签订《协议》，约定由刘惠林为张芝凤、罗茂彬垫付工人工资，并代其向涉案房产开发商清远市银湖城投资有限公司支付剩余购房款，张芝凤、罗茂彬将涉案房产所有权转移给刘惠林，广州市白云区综治信访维稳中心对此出具《关于处理广州市白云区婕茜鞋厂劳资纠纷的建议》予以印证，被告张芝凤对上述事实当庭予以确认。故双方签订的上述《协议》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该《协议》合法有效，且符合房屋买卖合同的法律特征，本院对双方房屋买卖合同关系予以确认。对张芝凤提出双方属于抵押关系的抗辩，根据《中华人民共和国担保法》第三十三条的规定，抵押是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。张芝凤、罗茂彬于2016年2月2日已将涉案房产交付给刘惠林实际占有使用，且协议并没有约定将涉案房屋作为债权担保，故对张芝凤此抗辩，事实和法律依据不足，本院不予采纳。原、被告双方应按照《协议》的约定享有权利和履行义务。刘惠林已依约以支付现金551850元给张芝凤、罗茂彬发放婕茜鞋厂拖欠的工人工资，并代为向清远市银湖城投资有限公司支付了涉案房产的剩余购房款231943元、滞纳金或违约金2032元、管理费、垃圾处理费等款项的形式作为对价支付购房款，张芝凤、罗茂彬应按约履行交付涉案房屋并办理产权过户登记的义务，张芝凤、罗茂彬已于2016年2月2日将涉案房产交付给刘惠林实际占有使用，因张芝凤与案外人广州市力天沣源鞋材有限公司买卖合同纠纷一案，涉案房屋被查封，张芝凤至今尚未办理产权证，张芝凤、罗茂彬的行为已构成违约，应承担继续履行的违约责任。在庭审中，第三人清远市银湖城投资有限公司明确涉案房屋处于预售登记状态，现可以办理产权证，刘惠林起诉要求张芝凤、罗茂彬办理涉案房屋产权证，须有第三人予以协助，故第三人清远市银湖城投资有限公司应当协助张芝凤办理产权登记手续，在张芝凤取得涉案房屋产权后，应当协助刘惠林办理产权过户手续。因此，对刘惠林第一、二项诉讼请求，事实和理由充分，本院予以支持。对刘惠林主张张芝凤、罗茂彬支付律师代理费20000元的诉讼请求，根据双方签订的《协议》约定，因违约产生的律师费由张芝凤、罗茂彬全额承担，结合刘惠林为本次诉讼实际支付律师费20000元，故刘惠林上述主张，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张芝凤于本判决生效后三十日内办理清远市经济技术开发区房屋的产权证，第三人清远市银湖城投资有限公司予以协助；二、被告张芝凤在取得产权证后，被告张芝凤、罗茂彬应三十日内协助原告刘惠林将清远市经济技术开发区房屋产权办至原告刘惠林名下；三、被告张芝凤、罗茂彬于本判决生效后三十日内支付律师代理费20000元给原告刘惠林。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元、保全费5000元，共计5300元，由被告张芝凤、罗茂彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  朱文婷人民陪审员  蔡水银人民陪审员  吴继红二〇一九年十二月二十日书 记 员  周敏清附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。