四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1302民初6138号 原告：任红，男，汉族，1963年2月19日出生，住仪陇县。 委托诉讼代理人：程邦建（特别授权），仪陇县德帅法律服务所法律工作者。 被告：吕雪萍，女，汉族，1973年2月23日出生，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：邹国伟（特别授权），男，汉族，1976年9月22日出生，住四川省岳池县，系吕雪萍之夫。 被告：邹国伟，男，汉族，1976年9月22日出生，住四川省岳池县。 第三人：四川舒巢房地产有限公司，地址成都市武侯区棕竹街3号2栋1单元8号。 法定代表人：朱占福，系该公司经理。 委托诉讼代理人：刘果，女，系该公司员工。 原告任红与被告吕雪萍、邹国伟、第三人四川舒巢房地产有限公司买卖合同纠纷一案，本院2019年8月26日立案受理后，依法由审判员龙小兵担任审判长、与人民陪审员李振国、吴碧玉组成合议庭公开开庭进行了审理。原告任红的委托诉讼代理人程邦建、被告吕雪萍的委托诉讼代理人邹国伟及被告邹国伟、第三人四川舒巢房地产有限公司的委托代理人刘果到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告任红向本院提出诉请：1）请求法院依法确认原被告2016年11月15日签订的《房屋买卖协议》合法有效；2）判令二被告按《房屋买卖协议》第三条约定办理房屋过户手续，第三人协助办理，同时判令二被告承担违约责任并赔偿原告的损失，本案诉讼费、保全费由二被告承担。事实及理由，2016年11月15日，原被告签订《房屋买卖协议》。协议对房屋位置、价款、面积以及房屋过户时间等进行了约定。被告必须在2017年6月底前将产权过户给原告。协议约定的过户期限已过，经原告多次催收，被告至今未将该房屋过房至原告名下。第三人四川舒巢房地产有限公司作为该房屋的开发商，与被告对该房屋在房地产管理部门进行了网签。 被告吕雪萍、邹国伟辩称：1、原告与被告于2016年11月15日签订的房屋买卖协议是无效的，该房屋产权是有争议的，且与第三人间有债务纠纷，还不确定该产权的归属，该房屋未依法领取权属证书，根据规定不得转让；2、涉案房屋产权办理需要第三人牵头共同办理，现被告与第三人有债务关系，第三人不配合办理产权证，被告不能独自办理产权证；被告对未办理产权无过错；3、被告不应当承担责任，原告在购买房屋时，被告已经向原告说明未办理房屋产权的原因，所以价格低于市价，原告也言明愿意承担风险，被告就不应当承担责任。综上所述，原、被告于2016年11月15日签订的房屋买卖协议无效，应驳回原告的诉讼请求。 第三人四川舒巢房地产有限公司辩称，我司对该房屋的初始登记已办理完结，因为被告欠我司购房款，故无法开据出具产权通知书和发票，只要被告把购房款付清，我司才可以开具产权通知书和发票，办理产权。 经审理查明，吕雪萍、邹国伟系夫妻。2010年7月23日，被告吕雪萍与第三人四川舒巢房地产有限公司签订合同编号为201007230308《商品房买卖合同》，购买了四川舒巢房地产有限公司开发的“瑞露嘉都”小区16幢1单元1-3号商品房，2010年8月11日该《商品房买卖合同》完成备案登记。后被告吕雪萍、邹国伟入住该房，并进行了装修。2016年11月15日，原告任红（乙方）与被告吕雪萍、邹国伟（甲方）签订的《房屋买卖协议》。约定吕雪萍、邹国伟将位于南充市住房出售给原告任红。协议约定：一、出让价格，计人民币90万元，（大写玖拾万元整），乙方先付款后即接房；二、房屋面积约174Ｍ平方米，以房产证面积为准，包括周边自建范围，家具、灯具、空调、厨具及固定物均属乙方所有；三、此房由于甲方还未完善权证，待甲方完善后，在过户给乙方，过户时所产生的一切税费均由乙方承担，但甲方必须确保在2017年6月底前将产权过户给乙方；五、本协议一式两份，双方各执一份签字生效，共同遵守，不得反悔。否则，由违约方赔偿守约方所带来的全部经济损失，并处总价款10%的违约金，双方在协议上签字。同时，被告向原告方出具收条，收到购房款90万元，原告后入住该房屋。因被告未按约定的办理过户时间（2017年6月底前）将产权过户给原告，原告起诉来院，要求请求法院依法确认原被告2016年11月15日签订的《房屋买卖协议》合法有效；2）判令二被告按《房屋买卖协议》第三条约定办理房屋过户手续，第三人协助办理，同时判令二被告承担违约责任并赔偿原告的损失，本案诉讼费、保全费由二被告承担。 庭审同时查明：该诉争房屋未设定抵押，该房屋于2010年8月30日完成了房屋初始登记、交易过户办理完结。因被告吕雪萍、邹国伟欠第三人购房款39万元，第三人未出具办理产权通知书和发票。原告方主张赔偿损失、承担保全费，未向本院提交证据，庭审后，原告方自愿放弃违约金、损失的主张。 庭审中，原告向法庭提供了下列证据：一、原告身份信息；二、房屋买卖协议；三、借记卡账户清单两份，四、不动产统一发票；天然气票据；诉争房产查询信息。被告吕雪萍、邹国伟对上述证据质证属实。同时，第三人四川舒巢房地产有限公司向法庭提交了被告出具的承诺书一份，证明被告欠购房款390000元。被告吕雪萍、邹国伟对该承诺书质证属实。庭审后，第三人四川舒巢房地产有限公司向本院提交了吕雪萍与四川舒巢房地产有限公司之间的《商品房买卖合同》、情况说明书一份及南充市房地产交易与权属管理中心南房初登[2010]16号文件复印件，用以证实吕雪萍与四川舒巢房地产有限公司之间的《商品房买卖合同》属实，该房屋未设定抵押，该房屋交易过户手续于2010年8月30日办理完结。原告对该证据质证属实；被告吕雪萍、邹国伟只对南充市房地产交易与权属管理中心南房初登[2010]16号文件发表了质证意见，认为该文件系复印件，其购房时第三人未出示该文件，不知该文件具体情况。 本院认为：一、被告吕雪萍与第三人四川舒巢房地产有限公司之间的《商品房买卖合同》关系。2010年7月23日，被告吕雪萍与第三人四川舒巢房地产有限公司签订合同编号为201007230308《商品房买卖合同》，购买了第三人四川舒巢房地产有限公司开发的“瑞露嘉都”小区16幢1单元1-3号商品房，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定了价款为559257元,该《商品房买卖合同》于2010年8月11日该《商品房买卖合同》完成备案登记。被告吕雪萍与第三人四川舒巢房地产有限公司均无异议，该合同系当事人真实意思表示，该合同合法有效。被告吕雪萍向第三人四川舒巢房地产有限公司支付了首次购房款169257元，并于2010年8月11日向第三人四川舒巢房地产有限公司公司作出承诺，承诺下余购房款390000元于2011年3月1日前付清。后被告吕雪萍、邹国伟对该房进行了装修，并入住该房达四年之久。吕雪萍、邹国伟未按承诺及时向四川舒巢房地产有限公司付清下余购房款390000元，四川舒巢房地产有限公司并没有因为吕雪萍、邹国伟没有付清购房款而主张或主张过该《商品房买卖合同》无效。同时，该诉争房屋未设定抵押，第三人四川舒巢房地产有限公司于2010年8月30日完成了该房屋初始登记，交易过户办理完结。被告吕雪萍、邹国伟欠第三人购房款39万元未付，第三人未出具办理产权通知书和发票，致涉案房屋无法办理房屋产权。首先被告吕雪萍、邹国伟应按其承诺及时向四川舒巢房地产有限公司付清下余购房款390000元，其次，吕雪萍、邹国伟向四川舒巢房地产有限公司已承诺了付清下余购房款390000元的时间，双方之间形成的是债权、债务关系，吕雪萍、邹国伟向四川舒巢房地产有限公司对下余购房款390000元的给付时间作出承诺后，四川舒巢房地产有限公司应当及时为吕雪萍、邹国伟出具办理所购房屋的产权的相关手续，即使吕雪萍、邹国伟未按承诺时间付清购房款，吕雪萍、邹国伟欠四川舒巢房地产有限公司购房款也系另一法律关系，故被告吕雪萍与第三人四川舒巢房地产有限公司签订合同编号为201007230308《商品房买卖合同》合法有效，四川舒巢房地产有限公司应当为吕雪萍协助办理“瑞露嘉都”小区16幢1单元1-3号商品房产手续，吕雪萍、邹国伟未按承诺时间付清购房款，系另一法律关系。 二、2016年11月15日，吕雪萍、邹国伟与任红签订的《房屋买卖协议》合法有效。首先，当事人各方均系完全民事行为能力人，所签合同的内容系双方真实意思表示，无违反法律禁止性规定或社会公共利益，且所签订房屋买卖协议内容明确，庭审中，原告任红与被告吕雪萍、邹国伟对所签订的《房屋买卖协议》的真实性均无异议。吕雪萍、邹国伟与任红签订的《房屋买卖协议》，符合合同成立的要件；其次，《房屋买卖协议》合同签订后，原告任红已按协议约定向被告吕雪萍、邹国伟支付了全部房款90万元，被告吕雪萍、邹国伟在收到全部购房款后向原告任红交付了购买的房屋。故原告任红与被告吕雪萍、邹国伟之间的签订《房屋买卖协议》合法有效。 三、原告方主张赔偿损失、承担保全费，未向本院提交证据，庭审后，原告自愿放弃违约金的主张，无规避法律行为，本院予以准许。 综上，原告任红与被告吕雪萍、邹国伟2016年11月15日签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，系双方自愿行为，该房屋买卖协议合法有效，对当事人具有法律约束力，应受法律保护。双方在协议中约定了价款，原告任红按协议约定向被告吕雪萍、邹国伟支付了协议约定的房屋价款，履行了购买人的义务，被告吕雪萍、邹国伟在收到全部购房款后虽履行了交付房屋的义务，但没有按协议约定的时间协助原告办理产权过户，是不全完履行合同的违约行为，应依约承担违约金。鉴于庭审后，原告自愿放弃违约金的主张，无规避法律行为，本院予以准许。吕雪萍、邹国伟欠第三人四川舒巢房地产有限公司房款系另一法律关系。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务、当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百三十五条：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标物的所有权的义务”、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条：“民事诉讼应当遵循诚实信用原则，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，判决如下： 一、原告任红与被告吕雪萍、邹国伟2016年11月15日签订的《房屋买卖协议》合法有效； 二、被告吕雪萍、邹国伟在本判决书生效后十五日内协助原告任红办理南充市住房过户手续； 三、第三人四川舒巢房地产有限公司本判决书生效后十五日内协助办理南充市住房过户手续； 四、驳回原告任红其他诉讼请求。 本案案件受理费15762元，由被告吕雪萍、邹国伟承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  龙小兵 人民陪审员  李振国 人民陪审员  吴碧玉 二〇一九年十一月二十五日 书 记 员  罗 丹