北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0119民初8895号原告：王中伟，男，1965年11月2日出生，户籍所在地辽宁省北票市，现住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李相播，北京本度律师事务所律师。委托诉讼代理人：于航，北京本度律师事务所实习律师。被告：姬恒，男，1961年3月29日出生，住北京市延庆区。被告：宋玉珍，女，1961年7月17日出生,住北京市延庆区。被告：姬彩琪，女，1987年1月21日出生，住北京市延庆区。三被告共同委托诉讼代理人：李自永，北京李自永律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：刘季伟，北京李自永律师事务所律师实习律师。原告王中伟与被告姬恒、宋玉珍、姬彩琪合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。王中伟的委托诉讼代理人李相播、于航，姬恒、宋玉珍及其与姬彩琪的共同委托诉代理人李自永、刘季伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王中伟向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法确认王中伟与姬恒、宋玉珍签订的石佛寺村磬谷内原鹿场房屋转让合同无效；2、请求判决姬恒、宋玉珍、姬彩琪共同返还王中伟支付的转让款98万元及利息（以98万元为基数，自2018年7月25日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，暂计算至2019年7月30日为4.7万元）。事实和理由：姬恒、宋玉珍系姬彩琪的父母。2014年8月13日，王中伟与姬恒签订三份鹿场房屋院落租赁合同（以下简称租赁合同），落款日期分别为2014年8月13日、2034年9月30日、2054年9月30日。前述三份租赁合同约定，姬恒同意将位于北京市延庆区八达岭镇石佛寺村磬沟沟口前面的鹿场及其所有房屋院落出租给王中伟使用50年，用于居住及休闲、文化经营活动，每年租金为8000元，同时约定王中伟有权对鹿场房屋及院落进行翻建改建扩建新建。租赁合同签订后，王中伟依约支付了租金。2018年，王中伟依据租赁合同约定开始对鹿场房屋及院落进行翻建和扩建，此时姬恒要求将租赁变更为买卖方可建设。为此，王中伟与姬恒、宋玉珍于2018年6月6日签订石佛寺村磬谷内原鹿场房屋院落转让合同（以下简称转让合同），约定：姬恒、宋玉珍自愿将位于北京市延庆区八达岭镇石佛寺村磬谷内自有鹿场及其所有闲置废旧房屋院落等地上物的所有权、使用权及相关土地使用权，一次性转让给王中伟，转让价格为100万元；姬恒、宋玉珍有义务与相关各方协调原鹿场的重建工作。转让合同签署后，王中伟向姬恒指定的姬彩琪账户汇入转让款98万元，姬恒出具收条承诺不再干涉原鹿场建设及经营。2019年1月31日，北京市规划和国土资源管理委员会延庆分局向八达镇石佛寺村村民委员会（以下简称石佛寺村委会）下发抄告单，王中伟根据该抄告单得知案涉鹿场房屋及院落土地规划用途为自然与文化遗产保护区、林业用地区，姬恒、宋玉珍不享有任何权益。2019年6月23日，王中伟尚未建成的房屋被执法部门强制拆除，给其造成经济损失600余万元。姬恒、宋玉珍擅自将用途为自然与文化遗产保护区、林业用地区的土地使用权转让给王中伟进行建设，违反了法律的强制性规定，转让合同应属无效。根据法律规定，姬恒、宋玉珍、姬彩琪依法应当共同返还王中伟支付的全部转让款。双方多次协商未果，王中伟故诉至法院。姬恒、宋玉珍、姬彩琪共同辩称，不同意原告的诉讼请求。双方签订合同时，王中伟对事实情况了解，姬恒的鹿场经过石佛寺村委会的批准取得了个体工商户的执照，所以姬恒在鹿场实际经营符合国家法律规定；抄告单之所以是林业部门下发的，是因为王中伟私自在鹿场范围内进行开山，开山的范围是林场范围，抄告单是原告的违法行为造成；转让合同因损害了集体的利益，违反了法律法规的规定，应属无效，根据合同法的规定，合同无效，因合同取得财产应当予以返还，王中伟已经将诉争的地上物进行了拆除，姬恒、宋玉珍要求恢复原状，如果不能恢复原状，则有权要求赔偿损失159万元。双方当事人依法向本院提交了如下证据，本院组织当事人进行了质证和证据交换。王中伟提交如下证据：证据1，鹿场房屋院落租赁合同三份，证明姬恒将位于北京市延庆区八达岭镇石佛寺村磬沟沟口前面的鹿场及其所有房屋院落出租给王中伟使用50年，用于居住及休闲、文化经营活动，租金每年8000元，同时约定王中伟有权对鹿场房屋及院落进行翻建扩建新建；证据2，石佛寺村磬谷内原鹿场房屋转让合同二份，证明合同转让标的为北京市延庆区八达岭镇石佛寺村磬谷内自有鹿场及其所有闲置废旧房屋院落等地上物的所有权，使用权以及相关土地使用权，姬恒有义务与相关各方协调原鹿场的重建工作；证据3，银行转账凭证、收条，证明王中伟按照姬恒要求，分两笔共给姬彩琪转账98万元，姬恒承诺不干涉鹿场的经营；证据4，北京市规划国土资源委员会延庆分局下发给石佛寺村委会的抄告单照片打印件，证明案涉土地规划用途为自然与文体遗产保护区、林业用地区，姬恒、宋玉珍对土地的性质应该是明知的，且不享有任何权益；证据5，房屋照片，证明当时的房屋是破旧的房屋。姬恒、宋玉珍、姬彩琪对王中伟提供的证据1的真实性认可，但认为，三份租赁合同的版本由王中伟提供，签订的时间为同一年，之所以这样签是为了规避法律关于租赁期限不超过20年的规定；三份租赁合同并没有解除，也没有中止，与转让协议是独立的，这是独立的四份合同。对证据2的真实性没有异议，但认为合同约定了转让房屋六栋，面积3亩，2000平米，总价款100万元，王中伟实际支付98万元，尚欠2万元未付；本合同自签字日生效，合同约定：如因不可抗力无法实行，按照原租赁合同执行，所以证明转让协议没有抵销以前的租赁合同。对证据3的真实系认可，姬恒、宋玉珍确实收到了转让费98万元；姬恒在收条写的内容，是表明了交接，姬恒也不干涉王中伟的经营和建设，对于王中伟如何建设不是姬恒管理的范围，王中伟的建设应该进行报批，如不获得批准是违法建设。对证据4的真实性认可，抄告单是给石佛寺村委会的，但是稽查发现是王中伟未经相关部门批准私自在石佛寺集体用地建设三栋房屋，建设未取得审批手续，且房屋建设在鹿场范围外，占用的是集体土地，因王中伟违法行为产生的后果由其自行承担。对证据5的真实性认可。本院对王中伟提交的证据1-5的真实性予以确认并在卷佐证，其他证据综合进行认定。姬恒、宋玉珍、姬彩琪依法向本院提交了如下证据，证据1，石佛寺村委会的证明原件，证明姬恒经营鹿场，根据99年的富民政策，经过石佛寺村委会的批准，鹿场的用途、建房地合法的；证据2，姬恒的营业执照复印件，证明姬恒的经营鹿场是合法的，现在鹿场已经注销；证据3，落款为2034年9月30日的租赁合同复印件，姬恒手里只有一份合同的复印件，姬恒签的是三份合同，当时王中伟说去大队盖章签字再给姬恒，后来王中伟没有给姬恒租赁合同原件。租赁合同是王中伟单方面拟定的；证据4，姬恒经营鹿场、房屋损失的估算情况，总投资1591720元；证据5，银行流水原件，证明原告只支付了98万元，但是合同约定的是100万元；证据6，鹿场范围的草图，证明相应的鹿场范围，有核桃树作为标志，实际王中伟已经扩建过了鹿场的范围；证据7，鹿场原来的照片和现场的照片。王中伟对姬恒、宋玉珍、姬彩琪提供的证据1的真实性不予认可，因为证明没有签字和落款日期，证明人的身份无法核实，证明人并没有按照规定出庭说明情况。对证据2证明目的不认可，王中伟认为与本案没有关联性，无法证明所谓的鹿场情况，显示鹿场已于2005年1月10日注销，已经是不存在的主体。对证据3真实性认可，证明目的不认可，租赁合同由双方签字确认，不是王中伟单方签署制作的合同；合同中约定了被告保证拥有房屋的所有权使用权，房屋不属于违章建筑。对证据4的真实性无法核实，系被告单方面制作的证据，当年建造鹿场房屋的费用无法核实，被告没有提供的相应的支出费用的凭证；根据照片显示，房屋是废弃的房屋。对证据5的真实性认可，王中伟向被告支付了转让款98万元。对证据6，草图是被告单方面制作的，真实不予认可。证据7，对照片真实性、证明目的不予认可，通过照片无法核实鹿场中鹿舍、厕所、马棚的情况。本院对姬恒、宋玉珍、姬彩琪提供的证据2、3、5的真实性予以确认并在卷佐证，其他证据综合认定。本院经审理认定如下事实：2014年8月13日，王中伟（承租方、乙方）与姬恒（出租方、甲方）签订了鹿场房屋院落租赁合同，约定：甲方同意将位于北京市延庆区八达岭镇石佛寺村磬沟沟口前面的鹿场及其所有房屋院落出租给乙方使用50年；甲方同意乙方将承租房产用于居住及休闲、文化经营活动，乙方在使用期内居住、经营不受甲方干预；为改善居住环境，甲方同意乙方拟对本房产进行装修及改扩建；甲方负责装修及改扩建相关方面的协调工作；租金为每年8000元，于每年10月1日一次性付清全年租金；本合同约定的租赁期限为20年，2014年10月1日起算。20年期满后，甲方应无条件与乙方续签本合同，续签合同租赁20年，仍沿用本合同内容；再次期满后，按本合同约定的条件不变再顺延10年合约；如因故未能续签本合同，视为甲乙双方均同意继续执行本合同全部规定；交房日期规定为2014年10月1日前，交房前甲方须清除该房产门前车道交通障碍物；甲方保证确实有鹿场及房产的所有权及其土地使用权；甲方保证房产在本合同签订前不附有任何其他担保物权和债权，房产现状不属违章建筑，也未被法院或者其他政府机构采取查封、扣押等强制措施；甲方保证办妥房屋装修及改扩建的相关事宜；甲方保证拥有完全的资格和权利将鹿场及其所有房屋院落出租给乙方使用；乙方有权对鹿场房屋及院落进行翻建改建扩建新建，乙方投资所建归乙方所有；合同有效期内，甲方未经乙方书面同意不得将房产所有权、使用权转让、转租或抵押给第三方；合同有效期内，乙方有权将其在本合同项下的一切权益转让给第三方，前提是该受让方应继承和履行乙方在本合同项下的一切权利和义务；乙方应正常使用并爱护房产，防止不正常损坏（正常磨损除外）；在50年的租赁期限内，若发生地震、水灾、台风或甲乙双方不可预见亦不能控制等不可抗力事件，致房产毁损不能正常使用，则乙方可对房屋进行修复或重建；在50年的租赁期限内，若甲方违约将合同约定的鹿场房屋及院落抵押或转租、转卖第三方的，甲方应双倍赔偿乙方因此遭受的所有损失及50年租金总额的30%的违约金；甲乙双方任何一方违反本合同约定的，除本合同另有约定外，都应当双倍赔偿守约方因此遭受的实际损失，并承担损失金额30%的违约金；除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约，违约方应向对方双倍赔偿因本合同提前终止而遭受的一切直接损失及可预期利益，并承担直接损失及可预期利益的30%的违约金；本合同自签字之日起生效。同日，双方还签订了两份落款日期分别为2034年9月30日、2054年9月30日的鹿场房屋院落租赁合同，将诉争鹿场房屋院落的租赁日期分别延长至2054年10月1日、2064年10月1日，其他内容一致。合同签订后，王中伟向姬恒按每年8000元支付了租金。2018年6月6日，王中伟（买受人、乙方）与姬恒、宋玉珍(出卖方、甲方)签订了石佛寺村磬谷内原鹿场房屋院落转让合同（以下简称转让合同），约定：甲方自愿将位地北京市延庆区八达岭镇石佛寺村磬谷内自有原鹿场及其所有闲置废旧房屋院落等地上物的所有权，使用权及相关土地使用权，一次性转让给乙方；土地四至为：东西至东西山根，北至房屋外界，南至电信塔挡墙；房屋六栋，总面积2000平方米，土地面积3亩；转让价格100万元人民币；合同签署当日乙方支付甲方50万元，乙方应于本合同签署生效后一个月内检查核实该房屋土地无第三方争议后付清余款50万元；本合同签定时，甲方双方都不具备过户条件，将来如果过户条件成熟时，甲方应该协助乙方办理房屋产权手续，所发生的一切费用由乙方负担；本合同签订后，甲方须次日将该房产移交乙方，如有必要，甲方需与相关各方协调原鹿场的重建工作；本合同签订后，甲方对鹿场及其所有房屋院落等地上物的一切权利包括但不限于所有权、使用权、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有、装修改扩建、拆迁补偿等一并转让给乙方，乙方承担购买后的一切义务；本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的经营居住使用权利，甲方不得就该房屋与他人订立任何协议合同，甲方保证没有任何第三方拥有该土地房屋的任何权利，否则，甲方需双倍赔偿因此带来的一切损失；甲方应当于2018年6月8日前交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方；逾期超过1个月时，乙方有权解除本合同；解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应双倍赔偿乙方经济损失；乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的，其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方；逾期超过1个月时，甲方有权解除合同，解约时，乙方双倍赔偿甲方的经济损失；本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同，如一方违约解除合同，须双倍赔偿另一方一切经济损失，包括但不限于赔偿违约金500万元；甲乙双方同意，如发生本合同及其附件的任何条款与适用与本合同的法律规定相抵触而无效的情况，不影响本合同及其附件其他条款及本合同的整体效力，双方可协商签订新的条款从而取代无效或无法执行的条款；本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力；如因不可抗力原因导致该合同无法执行，甲乙双方同意继续执行原租赁合同。合同签订后，姬恒、宋玉珍将鹿场房屋及院落交付王中伟，王中伟于2018年6月6日通过银行转账的方式向姬恒指定的姬彩琪账户转款49万元，姬恒向王中伟出具了收条，载明：今收到磬谷原鹿场房屋院落转让款肆拾玖万元整（490000元），收款账号姬彩琪，账号×××（建行），2018年6月6日交接上述房屋，致此不在涉原鹿场建设及经营。同年7月25日，王中伟通过银行转账的方式向姬恒指定的姬彩琪账户转款49万元。王中伟管理使用鹿场后，便将鹿场的房屋拆除，后开始进行施工建设。2019年1月31日，北京市规划和国土资源管理委员会延庆分局向北京市延庆区石佛寺村村民委员会发出抄告单，载明：我分局在土地动态巡查工作中发现，王中伟未经相关部门批准，非法占用八达岭镇石佛寺村集体土地建设三栋房屋（该三栋房屋均为钢结构二层，未封顶）及一栋木质房屋结构框架。经初步调查，王中伟的上述建设尚未取得相关审批手续。该建设施工地块位于八达岭镇石佛寺村北（临近八达岭水关长城），占地面积1137.55平方米，规划用途为自然与文化遗产保护区、林业用地区，土地利用现状地类为有林地、灌木林地、设施农用地。现将有关情况抄告你单位，请按照《北京市禁止违法建设若干规定》（北京市人民政府令第228号）和《中共北京市延庆区委办公室北京市延庆区人民政府办公室关于印发延庆区制止和查处违法用地违法建设联动工作办法的通知》（京延办发【2017】13号）的规定，采取相应措施，共同制止违法行为。后王中伟的违法建设被拆除。2019年8月1日，王中伟诉至本院，提出上述所请。另查，北京乐程鹿场成立于2000年9月1日，经营者为姬恒，注册地址为北京市延庆区八达岭镇石佛寺村，于2005年1月10日注销。本院认为，本案争议焦点之一在于涉案的转让合同的效力如何认定。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定的“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”根据查明的事实，涉案房屋所占土地系集体土地，姬恒未提供有效证据证明其建造鹿场房屋建筑时经过合法规划审批手续，及办理房屋产权登记，而王中伟作为非涉案房屋所使用土地的集体经济组织的成员，与姬恒签订了流转协议，且王中伟在未经合法审批手续情况下在涉案集体所有的土地上建设非法建筑，故本案中，就涉案房屋所签订的转让合同，因违反法律、行政法规的强制性规定应属无效。王中伟要求确认涉案转让合同无效的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院应予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，王中伟已经将诉争鹿场拆除，致使无法返还，故应当进行折价补偿。王中伟在姬恒未提供建造鹿场经过合法规划审批手续和房屋产权登记的情况下受让诉争鹿场，对于合同无效具有过错，应承担相应的责任；姬恒、宋玉珍作为鹿场转让方在涉案转让合同书上签名，二人在对鹿场是否经过合法规划审批明知，鹿场不具备合法上市交易条件的情况下签订转让协议，对合同无效负有过错，亦应承担相应的责任。据此，法院依据王中伟、姬恒、宋玉珍各自的过错程度，酌定王中伟，姬恒和宋玉珍对合同无效的后果各承担50%的责任。王中伟交付姬恒、宋玉珍转让款98万元，故在转让合同无效后，姬恒、宋玉珍应该返还转让款的一半即49万元。王中伟要求姬恒、宋玉珍支付利息的诉讼请求，因其本人对合同无效亦负有过错，故姬恒、宋玉珍无需向其支付转让款的相应利息。故本院对王中伟要求姬恒、宋玉珍支付相应的利息的诉讼请求不予支持。关于姬彩琪是否应承担责任问题。根据合同的相对性原则，诉争转让合同由王中伟与姬恒、宋玉珍签订，姬彩琪仅为姬恒、宋玉珍指定的收取转让款的主体，故王中伟要求姬彩琪承担责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认王中伟与姬恒、宋玉珍于2018年6月6日签订的石佛寺村磬谷内原鹿场房屋院落转让合同无效；二、姬恒、宋玉珍于本判决生效后七日内返还王中伟转让款49万元；三、驳回王中伟的其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14044元，由王中伟负担7022元（已交纳），由姬恒、宋玉珍负担7022元（于本判决生效后七日内交纳），财产保全费5000元，由姬恒、宋玉珍负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  杨玉华人民陪审员  王海英人民陪审员  白书霞二〇一九年十二月二十五日法官 助理  高智新书 记 员  郭亚静