新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院         新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院   民 事 判 决 书     （2019）兵0601民初651号   原告：李静，女，1981年11月9日出生，住乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：曹春湖，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。   委托诉讼代理人：周怡，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。   被告：新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司，住所地：新疆五家渠市青经开南区上海路1659号君豪御园006室，统一社会信用代码：916590040620822676。   法定代表人：石金禹，该公司董事长。   委托诉讼代理人：高琳，新疆塞北律师事务所律师。   被告：招商银行股份有限公司乌鲁木齐分行，住所地：新疆乌鲁木齐市黄河路2号，统一社会信用代码：91650100731812731A。   负责人：李军，该行行长。   委托诉讼代理人：娄行翠，该行员工。   委托诉讼代理人：谭启军，该行员工。   原告李静与被告新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司（以下简称君豪公司）、招商银行股份有限公司乌鲁木齐分行（以下简称招商银行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案件事实较为复杂，于2019年5月22日裁定转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告李静及委托诉讼代理人曹春湖、周怡、被告君豪公司的委托诉讼代理人高琳、被告招商银行的委托诉讼代理人谭启军、娄行翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告李静向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的编号为××××号的《商品房买卖合同》；2.确认原、被告签订的××××号购房借款协议无效；3.被告双倍返还原告购房定金149662元（74831元×2倍），返还购房款364000元（按揭支付），赔偿全部己付购房款438831元（74831元+364000元），2014年12月4日至2019年4月4日利息146185.58元（年利息7.6875%，计52个月），赔偿提前还款损失3602.44元，扣除被告垫付按揭款82044.91元，共计581405.11元；4.被告赔偿全部购房款438831元，2019年4月4日起至实际付清为止的利息（年利率7.6875%）；5.解除编号为××××号个人购房借款及担保合同（欠付银行按揭款直接付给银行）；6.被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告李静放弃要求赔偿提前还款损失3602.44元的诉讼请求。   事实和理由： 2014年11月17日，原告李静与被告君豪公司签订《购房借款协议》，约定原告购买被告君豪公司开发的君豪御园小区××××号商铺，总房价729831元，首付365831元，按揭贷款364000元，被告君豪公司给原告借款291000元作为购房首付款，李静支付74831元定金，之后双方签订××××号《商品房买卖合同》。但原告并未收到或占有过《购房借款协议》约定的借款，后被告出具虚假证明，原告就剩余房款在招商银行办理了按揭手续，于2014年12月4日取得贷款364000元并直接支付给了君豪公司。原、被告间签订的《购房借款协议》未实际履行，签订的《商品房买卖合同》实质上违反了国家关于购房贷款首付比例的相关规定，被告无从事金融借贷业务的资格，与原告等多名购房人签订借款协议属于从事非法金融业务，借款协议无效。至约定交房时间，房屋未竣工，超过约定时间180日仍无法交付使用，且原告购买的一楼商铺，因二楼商铺需加装楼梯将会影响一楼后续使用及出租出售，原告与被告君豪公司协商无果，故诉至法院。   被告君豪公司辩称，《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，双方约定的是2015年12月31日交房，房屋经五方验收合格，己通知原告交房，原告无权要求解除合同，另原告起诉解除合同己过诉讼时效。借款合同真实有效，不存在法律规定的无效事由，原告无权要求确认借款合同无效。原告要求解除贷款合同、被告返还购房款、支付利息等请求，不应成立。   被告招商银行辩称，原告购买君豪公司开发的商铺，在招商银行办理了按揭贷款手续，由君豪公司提供连带责任担保，招商银行己按合同约定将贷款打入了君豪公司账户。如果解除了原告与君豪公司签订的《商品房买卖合同》，君豪公司应按合同约定承担相应的还款义务。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院确认并在卷佐证，确认如下案件事实：   2014年11月17日，原告给被告君豪公司交纳××××号商铺购房定金74831元，双方签订《购房借款协议》，约定原告因购被告君豪公司开发的五家渠市“君豪御园”××××号商铺，总价729831元，原告应付首付款365831元，现向被告君豪公司借款291000元，该借款作为原告李静购买上述房产的首付款，在双方签订本协议及购房协议后，君豪公司将上述借款金额以首付款的方式存入君豪公司指定的银行，原告向君豪公司出具借款收据；借款分三年还清，2015年10月1日前归还97000元，2016年10月1日前归还97000元，2017年10月1日前归还97000元，借款期限内免息，逾期利息按每日2%计算。后原告与被告君豪公司签订编号为××××号《商品房买卖合同》，合同中约定原告购买被告开发的五家渠市“君豪御园” 第××幢1层商铺，预测建筑面积66.3㎡，单价为11008元/㎡，总价款729831元，2014年11月17日付房款365831元，余款364000元申请银行贷款；被告应在2015年12月31日前将经验收合格的商品房交付给原告；逾期超过180日后，买受人有权解除合同；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，自出卖人通知买受人办理入住三日起即视为出卖人己交付房屋。   被告君豪公司开具了李静交购房款315831元、50000元的收款收据及365831元购房款的发票后，原告与被告君豪公司、招商银行于2014年12月4日签订编号为××××号《个人购房借款及担保合同》，约定原告为购“君豪御园” 第××幢1层商铺向招商银行贷款364000元，原告为借款人及抵押人，被告君豪公司为保证人，贷款期限十年，年利率7.6875%，原告作为抵押人愿意将其购买的本合同中所指房产全部权益抵押给贷款人，保证人承担连带保证责任。同日，就原告李静购买的商铺，招商银行办理了预购商品房抵押权预告登记，并按约定将贷款364000元转入原告李静银行卡后转入被告君豪公司。原告自2015年1月开始向银行按月偿还贷款。   2016年5月27日，君豪御园D区、E区商铺竣工并经五方验收合格。被告君豪公司曾电话通知过原告李静办理交付手续，但原告前来办理时又被告知无法办理入住。2016年8月3日，被告君豪公司以挂号信形式给原告邮寄送达了《交房通知书（含附件）》、《入住通知书》，载明原告李静购买的商铺于2016年8月经五家渠市质检部门验收完毕，通知原告李静于2016年8月8日至8月10日间到君豪售楼中心办理接房入住手续。2016年8月8日，原告夫妻到君豪售楼中心办理收房入住手续时，被告知无法交付，要等15号交房。原告要求退房，与被告君豪公司协商无果，便停止归还银行贷款，引起本案争讼。   另，2016年10月21日，经六师公安局消防支队现场验收，君豪御园D区、E区商铺消防验收合格。   再查，原告李静未按《购房借款协议》约定向被告君豪公司归还借款。自2015年1月15日起至2017年6月27日，原告李静归还贷款127136.5元（其中本金69533.16元，利息57603.34元），2017年6月28日至2019年4月4日，因原告李静逾期还款，被告招商银行自被告君豪公司账户扣划贷款86154.67元（其中本金57166.95元，利息28987.72元）。   本院认为，原告与被告君豪公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方在《商品房买卖合同》中明确约定商品房交付时间为2015年12月31日，如逾期交房超过180日，原告有权解除合同。庭审中，根据原告提交的《交房通知书（含附件）》、《入住通知书》，被告君豪公司通知原告2016年8月8日至8月10日办理交房入住手续，原告前往办理时又被告知要等到15号，被告君豪公司逾期交房己超过180日，现原告依据合同约定要求解除《商品房买卖合同》，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告君豪公司认为原告要求解除合同的请求己过时效，因被告君豪公司逾期交房后，原告一直在与被告君豪公司协商解除相关事宜，无果后又停止归还贷款以期与被告君豪公司商议解除合同，在自行维权无果的情形下起诉法院，原告并未放弃该项权利，被告君豪公司辩解理由，本院不予采纳。   依法成立的合同，自成立时生效。自然人、法人、其他组织之间及其相互之间进行资金融通的行为，属于民间借贷行为。本案中，原、被告双方签订的《购房借款协议》系双方当事人真实意思表示，合同一经成立即发生法律效力。原告因购房缺少资金向被告借款，并与被告就所借款项的使用和偿还达成了《购房借款协议》，被告己按协议约定将原告所借款项作为购房首付款，开具了李静交购房款315831元、50000元的收款收据及365831元购房款的发票，原告也依上述收据及发票办理了银行按揭手续，故该协议不具有法律规定的合同无效的情形，对原告要求确认《购房借款协议》无效的请求，本院不予支持。现因原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同》，原告要求被告返还的购房款数额中未包含被告出借的款项291000元，被告亦未向原告主张归还此笔借款，故该借款协议所涉款项在双方合同解除的情形下己抵销。   《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，原告为购买商铺给被告君豪公司交付购房定金74831元，之后，被告君豪公司作为收受定金方己与原告签订了《商品房买卖合同》，并协助原告办理了银行按揭手续，原告所交付的定金也己抵作购房价款，现原告要求解除《商品房买卖合同》的请求，本院虽予以支持，但解除的理由系履行合同过程中被告君豪公司未按约交房，而非双方未能达成买卖合意，原告要求双倍返还定金的请求，本院不予支持。   《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。本案中，原告主张解除《商品房买卖合同》请求成立，故原告要求被告君豪公司退还购房款、赔偿利息损失的请求，符合法律规定及双方合同约定，本院予以支持。对于购房款的数额，原告实际支付74831元，己还本金69533.16元，共144364.16元，被告君豪公司应予退还。现因被告君豪公司原因造成合同解除，至2019年4月4日，原告己支付按揭款利息57603.34元，系原告损失，被告君豪公司应予赔偿。原告要求被告君豪公司自2019年4月4日起支付购房款利息，符合法律规定，本院予以支持，但原告要求按年利率7.6875%支付没有相应依据，该利率为原告与被告招商银行之间因借贷行为约定的利率标准，故本院认为被告君豪公司应自2019年4月4日起按年利率6%支付原告购房款144364.16元的利息至实际付清为止。   根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，因被告君豪公司逾期交房，原告与其签订的《商品房买卖合同》应予解除，原告因该合同与被告招商银行签订的《个人购房借款及担保合同》的目的无法实现，故原告要求解除与被告招商银行签订的编号为××××号《个人购房借款及担保合同》的请求，本院予以支持，因银行己将按揭款支付给被告君豪公司，自2019年4月5日起，因解除该合同产生的相关费用应由被告君豪公司予以支付。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决如下:   一、解除原告李静与被告新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司签订的编号为××××号的《商品房买卖合同》；   二、解除原告李静与被告招商银行股份有限公司乌鲁木齐分行签订的编号为××××号《个人购房借款及担保合同》；   三、被告新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司于本判决生效后五日内返还原告李静购房款144364.16元，并自2019年4月4日按年利率6%支付利息至实际付清为止；   四、被告新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告李静赔偿损失57603.34元；   五、驳回原告李静的其他诉讼请求。   如果被告未按判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案受理费9614元，邮寄送达费168.8元，合计9782.8元（原告已预交），由原告李静负担6378.3元，被告新疆君豪乌五同城房地产开发有限公司负担3404.5元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第六师中级人民法院。     审判长 石娟                          审判员 刘丽萍                            人民陪审员 甘卫红                             二〇一九年七月二十九日                            书记员   武冬梅                                         左枫钰       1