上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初10136号原告：林致锦，男，1980年6月19日生，汉族，住福建省。委托诉讼代理人：罗卫东，上海积步律师事务所律师。委托诉讼代理人：李青，上海积步律师事务所律师。被告：上海昂然农产品发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：郑建武，董事长。被告：上海闽台农产品批发市场经营管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：郑建武，董事长。上述两被告共同委托诉讼代理人：郑建勇。上述两被告共同委托诉讼代理人：韩霜。原告林致锦与被告上海昂然农产品发展有限公司(以下简称昂然公司)、上海闽台农产品批发市场经营管理有限公司(以下简称闽台公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月14日受理，依法适用简易程序审理，于2019年8月6日公开开庭进行了审理，后因本案案情复杂，本院于2019年9月9日转为普通程序，并于2019年10月15日再次公开开庭进行了审理，原告林致锦的委托诉讼代理人罗卫东、两被告的共同委托诉讼代理人郑建勇、韩霜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林致锦向本院提出诉讼请求：1、判决于2017年7月31日解除原告与被告一于2015年4月3日签订的《营业房使用权转让协议》二份；2、判令二被告立即返还原告已支付的购房款2,052,616元；3、判令二被告偿付原告以2,052,616元为本金计算至二被告实际给付之日的利息，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年4月4日起暂计2019年5月20日的利息为415,098元；4、判令二被告赔偿原告无法实现购房目的的经济损失3,393,710元[按照每间商铺66,000元/年，每套住宅22,000元/年的标准计算，(66,000元+22,000元)*29.2年*3套-2,052,616元=5,656,184元*60％]；5、判令二被告退还管理费6,866元、退还装修押金6,000元，退还广告位租金41,704元，共计54,570元；6、判令二被告承担原告为此支出的律师费30,000元。事实和理由：2015年4月3日，原告与被告昂然公司签订《营业房使用权转让协议》，约定：原告支付被告昂然公司2,144,000元取得本区沪松公路XXX号上海国际食品城S4区D12、D13、D14号建筑面积为216平方米的营业房的使用权转让至原告，同时作为配套，被告一将沪松公路XXX号闽台农产品批发市场内8-601、8-602、9-601室(建筑面积150平方米)提供给原告使用。转让期限自2016年3月22日至2046年9月8日止。原告于合同签订当日支付被告闽台公司2,144,000元。2017年4月，本区泗泾镇生态环境综合整治领导小组办公室通告：2017年5月31日前市场内经营商户全部清退；市场全部关闭。2017年7月3日，松江区区域环境综合整治推进领导小组办公室通告该月底彻底关闭市场；2017年7月17日该办公室再次发出通知，告知2017年8月10日，食品城市场全部关闭。综上，原告的30.5年的经营权到2017年7月明确合同目的无法实现，故原告诉至本院，望判如所请。被告昂然公司、闽台公司共同辩称：不同意解除合同，市场关闭是不可抗力，如一定要解除的话，可以扣除使用年限后退还购房款，其余诉讼请求予以驳回。本院经审理认定事实如下：2015年4月3日，原告与被告昂然公司签订两份《营业房使用权转让协议》。其中，一份协议约定：被告昂然公司将本区沪松公路XXX号闽台农产品批发市场S4区D12、D13、D14号营业房建筑面积为216平方米使用权转让给原告；同时，作为配套，被告昂然公司将上述市场内8-601(协议签订后双方将该房屋置换为11－602)、8-602、9-601，建筑面积为150平方米的配套用房提供给原告使用。使用权转让期限为自2016年3月22日至2027年1月18日止(届时本协议应延长20年，自2027年1月19日至2046年9月8日止)；配套用房的使用期限同前述转让期限；若在转让期限的2037年1月18日内，因市政规划变更、动拆迁和其他政府原因导致本协议无法履行或终止的，政府有关部门给予被告昂然公司的补偿中，与营业房和配套用房相应的补偿归原告所有(相应土地部分的补偿除外)，届时被告昂然公司已收取的转让费不予退还；在转让期限的2037年1月19日至2046年9月8日内，如遇前述情况，不予补偿，届时被告昂然公司已收取的转让费不予退还。以上附有配套用房的营业房使用权转让的总额为2,144,000元，于本协议签订时一次性全额付清。原告的权利和义务为：……4.如今后该营业房和配套用房能够办理产权证，则被告昂然公司在取得产权证过程中应交纳的与该营业房和配套用房相关的土地成本等税、费，由原告承担；该营业房和配套用房由被告昂然公司过户给原告的相关手续和费用由双方按政府有关规定办理和承担。如原告需暂停经营的，应提前60天书面通知被告昂然公司并委托被告昂然公司或被告昂然公司委托的公司统一对外进行招租。若原告系出于投资目的受让营业房使用权的，原告应于签署本协议时书面委托被告昂然公司或被告昂然公司指定的公司统一对外招租，租金按届时闽台农产品批发市场的统一标准收取，并交给原告。原告同意承接被告昂然公司或被告昂然公司指定的公司与第三方签署的与使用权转让有关的合同下的全部权利义务。原告在经营过程中，需向第三方再行转让使用权的，应向被告昂然公司递交申请，并至被告昂然公司或被告昂然公司指定的公司处办理再转让相关的登记手续，及支付闽台农产品批发市场管理规定要求的手续费，即再转让费与本次转让费的溢价部分的10%。本协议终止后30日内，原告应结清费用并将营业房和配套用房清理干净后返还被告昂然公司，届时原告的人员和物品应同时搬离。自本协议终止后的第31日起，被告昂然公司有权自行处理营业房和配套用房及其内部遗留物品。违约责任为任何一方违反本协议的约定，经对方催告后30日内仍未纠正的，对方有权解除协议；本协议因一方过错被提前终止的，过错方应向对方赔偿所造成的一切损失。免责条款为因不可抗力因素，致使本协议无法继续履行的，本协议即自动终止，双方均无需向对方承担违约责任；被告昂然公司已收取的转让费不予退还，未收取的转让费不再收取。该协议另对其他相关事宜作了约定。另一份协议约定：被告昂然公司将上述营业房和配套用房的使用权转让给原告，转让期限为按国家法律规定的最高年限为二十年，自2027年1月18日至2046年9月8日止。本协议是2015年4月3日双方签订的《营业房使用权转让协议》的延续，自2027年1月18日至2046年9月8日期间生效。该协议的其他约定内容与上述协议一致。2015年4月3日，被告闽台公司出具收据一份，载明收到原告“S4区D12、D13、D14(8-601、8-602、9-601)租金2,144,000元”。2017年4月始，相关职能部门通告关闭上述食品城，并于同年8月实际关闭上述食品城。诉讼中，原告确认其购买上述营业房后由其自行使用。该市场关闭后，原、被告双方一直在协商，原告在本次诉讼前未向被告昂然公司发出解约通知书。另查明，上述营业房及配套用房所在地块的登记使用权人为上海种子繁育中心。被告昂然公司系基于其与种业集团签订一系列协议的方式取得对涉案房屋的相关权利。涉案房屋的建造取得了相关的建设工程规划许可和建筑工程施工许可。涉案批发市场的建立得到了相关单位的批复同意。2017年7月11日，上海市松江区规划和土地管理局向繁育中心、种业集团作出松规土(2017)302号“关于暂停出租并收回沪松公路XXX号土地的函”。该函载明：沪松公路XXX号地块批准用途为农业服务，土地权属为国有划拨。2004年始，繁育中心的上级公司种业集团未经相关部门批准出租上述划拨土地。现该地块已建成上海国际食品城，用于商业经营和人员居住。上述行为违反了相关法律规定，现要求立即暂停出租上述地块，收回该地块实际使用权，同时停止该地块内的商业运营，恢复约定用途使用该地块等。诉讼过程中，两被告向本院明确，两被告愿意共同承担还款义务，对原告主张的第五项诉讼请求中的金额无异议，同意退还。此外，原、被告对合同解除时间达成一致意见,同意双方签订的合同于2017年7月31日解除；双方一致确认三套商铺的交接日期为2018年7月1日，三套住宅房屋的交接日期为2019年3月1日；对计算损失的标准，双方一致确认住宅每年22,000元，商铺每年60,500元。以上事实，由《营业房使用权转让协议》、收据、《商铺装修协议》、收据、发票、照片、房地产权证、建设工程规划许可、批复、“关于暂停出租并收回沪松公路XXX号土地的函”、告知书及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，根据双方签订的《营业房使用权转让协议》的性质看，本院认为该协议性质为房屋买卖合同，故本案案由应为房屋买卖合同纠纷。本案的合同在履行过程中遭遇职能部门开展整治活动，且相关部门及被告均采取了封闭措施，导致系争合同客观上难以继续履行，在此情况下，原告行使合同解除权并无不妥，本院予以准许，对合同解除时间，双方已达成一致意见，本院确认双方的合同于2017年7月31日予以解除。关于合同解除的后果处理问题，根据原告方的诉讼请求，本院逐一陈述。其一，原告要求退还剩余购房款并无不妥，故予以支持，但根据原告占有使用涉案房屋的年限，本院认为金额应为1,956,200元；至于相应的利息损失，原告的主张虽无不妥，但其主张的起算时间明显缺乏依据，本院综合案情认为应从合同解除之次日即2017年8月1日起算为宜。其二，关于原告主张的无法实现购房目的之经济损失，其实质应为可得利益损失。而本案中，一则，两被告明知涉案房屋所占土地系划拨的农业服务用地，仍以所谓的使用权转让方式对外出售用于商业经营和人员居住，致使涉案房屋因土地批准用途与实际用途不符而被整治，最终导致合同目的无法实现而解除，两被告的行为显然存有过错；作为购买方的原告，其在缔约时应当对涉案房屋及土地性质进行审慎的审查和注意义务，而原告在明知或应当知道涉案房屋及土地性质的情况下，仍以使用权转让的方式购买涉案房屋，可见其自身对由此可能造成的合同目的不能实现之风险亦存在明知和放任的过错；二则，涉案房屋毕竟是划拨土地上所建房屋，土地性质为农业配套用地，不可能按照商用目的衡量其租金价格；三则，所谓租金收益的获取，是建立在食品城能按照以往模式运行下去的基础上才有期待可能性，而该前提显然已因市场整治而不具备。四则，能否获取租金收益还易受到人为、市场、政策等因素的影响，存在诸多不确定性。综合以上因素，本院酌情确定两被告赔偿原告损失1,214,750元。其三，关于管理费、退还装修押金、退还广告位租金，现被告方同意退还，本院予以支持。其四，律师费的主张缺乏合同及法律依据，亦不支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条第一项、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、确认原告林致锦与被告上海昂然农产品发展有限公司于2015年4月3日签订的《营业房使用权转让协议》于2017年7月31日解除；二、被告上海昂然农产品发展有限公司、上海闽台农产品批发市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告林致锦购房款共计1,956,200元并支付相应的利息(以1,956,200元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年8月1日起计算至实际支付之日止)；三、被告上海昂然农产品发展有限公司、上海闽台农产品批发市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告林致锦损失1,214,750元；四、被告上海昂然农产品发展有限公司、上海闽台农产品批发市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告林致锦管理费、装修押金、广告位租金共计54,570元；五、驳回原告林致锦的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53,422元，由原告林致锦负担25,108元(已付)、由被告上海昂然农产品发展有限公司、上海闽台农产品批发市场经营管理有限公司负担28,314元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陆 贤审 判 员  蔡 珺人民陪审员  赵金萍二〇一九年十一月十八日书 记 员  姜瑞豪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……