呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初5476号原告：中国农业科学院草原研究所，住所地：呼和浩特市赛罕区乌兰察布东路**。法定代表人：金轲，该所所长。委托诉讼代理人：康伟，内蒙古泽铭律师事务所律师。被告：孙超,住址：呼和浩特市。委托诉讼代理人：张军，内蒙古庆胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：张顺，内蒙古庆胜律师事务所律师。被告：齐娟，住址：呼和浩特市。第三人：赛罕区东影南路麦莎量贩式练歌房，住，住所地：呼和浩特市/div>经营者：纪春博。中国农业科学院草原研究所（以下简称草原研究所）诉孙超、齐娟、第三人赛罕区东影南路麦莎量贩式练歌房（以下简称麦莎练歌房）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。草原研究所委托诉讼代理人康伟，孙超委托诉讼代理人张顺到庭参加诉讼，齐娟、麦莎练歌房经本院传票传唤无正当理由未到庭，本案现已审理终结。草原研究所向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除草原研究所与孙超、齐娟签订的《房屋租赁合同》，令其限期腾出租赁房屋。现孙超、齐娟擅自将该房屋转租于麦莎练歌房，请求判令次承租人麦莎练歌房返还租赁房屋，支付逾期腾房占有使用费，被告承担连带赔偿责任。2、孙超、齐娟未经草原研究所同意，对租赁房屋进行装修、增设他物，应恢复原状、赔偿损失。3、孙超、齐娟支付所欠草原研究所房屋租金463万元、违约金450万元，结清租房期间的水、电、暖、物业管理费等相关费用，所欠房租、违约金及其他相关费用，按照《房屋租赁合同》的相关约定计算至被告实际腾出租赁房屋之日止。事实与理由：2007年11月1日，原呼和浩特市春夏秋冬餐饮有限公司与草原研究所签订《房屋租赁合同》，承租草原研究所位于呼市××区中国农业科学院草原研究所l号综合楼，房屋总建筑面积5468.89平方米。合同约定租赁期15年，自2008年6月30日至2023年6月30日，前10年租金为每年l60万元，后5年租金为每年170万元。合同约定：“乙方有下列情况时，甲方有权解除合同，如不按时交纳租金、水、电、暖、物业管理费。乙方不按时支付租金每迟延一天，按欠交租金的千分之一收取违约金。”合同履行后，承租方未按照合同约定交付房租，至今累计欠房屋租金525万元，减去草原研究所所欠承租人餐费620000元，尚欠463万元。经查询呼和浩特市春夏秋冬餐饮有限公司已注销，该公司未经合法的清算、注销程序注销，公司股东孙超、齐娟应对公司债务承担清偿责任，故诉请如上。孙超辩称，与草原研究所签订《房屋租赁合同》的主体为公司，与孙超个人无关。已积极想办法支付所欠租金，违约金约定过高，望调整。齐娟、麦莎练歌房未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。草原研究所向本院提交证据如下：1.《房屋租赁合同》:证明草原研究所与呼和浩特市春夏秋冬餐饮有限公司签订《房屋租赁合同》，约定了租赁期限、租金、违约责任等。承租人拖欠租金且未经出租人同意装修房屋，已构成违约。2.《催款通知书》：证明草原研究所于2016年11月20日向承租方下达《催款通知书》，向承租方催要拖欠的租金等。3.《还款承诺书》：证明呼和浩特市春夏秋冬餐饮有限公司对支付租金的期限及金额作了承诺，公司法人孙超于承诺书签字。4.《律师函》：证明草原研究所委托内蒙古河洋律师事务所向承租人发出律师函，敦促其履行支付租金等义务。5.《还款承诺书》：证明呼和浩特市春夏秋冬餐饮有限公司承诺于2019年7月12日前还款100万元，之后每3个月还款50万元，以此类推至欠款全部还清为止。6.欠款明细表：证明孙超、齐娟欠草原研究所款项情况。7.麦莎练歌房企业公示信息：证明第三人系次承租人且主体适格。8.呼和浩特市春夏秋冬餐饮有限公司企业机读档案：证明该公司已注销。孙超对证据1真实性认可，违约金约定过高。证据2真实性认可，不能证明孙超或承租公司实际签收了该通知书。证据3、4、7、8真实性认可。证据6欠款明细待与孙超本人核对后发表意见。孙超向本院提交转款凭证12张，证明其共向草原研究所支付510万。草原研究所代理人称庭后核实后质证。本院经审理查明事实如下：2007年11月1日，呼和浩特市春夏秋冬餐饮有限公司与草原研究所签订《房屋租赁合同》，约定呼和浩特市春夏秋冬餐饮有限公司承租草原研究所位于呼市××区中国农业科学院草原研究所l号综合楼，房屋总建筑面积5468.89平方米。租赁期自2008年6月30日至2023年6月30日。前10年租金为每年l60万元，此后租金为每年170万元，每年分两次付清全年度租金，上半年租金于当年6月30日前付清，下半年租金于当年12月30日前付清。承租方若不按时支付租金，每迟延一天，按欠交租金的1‰收取违约金。承租方负担租期内水、电、暖、天然气费用、物业管理费。租赁房屋为毛坯房，出租人仅负责框架结构维修，因承租人装修及使用不当造成的损失，由承租人承担责任。承租人在对租赁房屋进行装修或增加较大规模设施前，必须将装修方案提前交于出租方审核，经出租人同意后方可实施装修，装修和租赁期内房屋维修发生的一切费用由承租人负担。承租方有以下情况时，出租人有权解除合同：擅自将承租的房屋转租或转包于他人经营或自行调换既定经营范围；不按时交纳租金、水、电、暖、物业管理费……该合同有呼和浩特市春夏秋冬餐饮有限公司、草原研究所盖章，呼和浩特市春夏秋冬餐饮有限公司法定代表人孙超签字。合同签订后，草原研究所将租赁房屋交付呼和浩特市春夏秋冬餐饮有限公司使用，该公司未依约支付全部租金。2018年7月27日，孙超签署《还款承诺书》一份，承诺于2018年8月3日前还款80万元，于9月-12月每月各还款30万元，截至2018年12月31日止，共再还款200万元。2019年7月2日，孙超再签署《还款承诺书》一份，称其于2019年7月12日前还款100万元，之后每三个月还款50万元，直至还清欠款为止。2012年3月1日，呼和浩特市春夏秋冬餐饮有限公司经决议解散而注销工商登记，经查，该公司投资者为孙超、齐娟二人。本院认为，草原研究所与呼和浩特市春夏秋冬餐饮有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，无违反法律、行政法规强制性规定之处，合同合法有效，双方应按照约定全面适当履行各自义务。草原研究所已将租赁房屋交付呼和浩特市春夏秋冬餐饮有限公司占有、使用，该公司应依约支付租金。合同约定承租方擅自将承租的房屋转租或转包于他人经营或不按时交纳租金、水、电、暖、物业管理费时，出租人有权解除合同，承租方签署《还款承诺书》自认其拖欠租金的事实，合同约定的解除条件已成就，本院对草原研究所主张解除其与呼和浩特市春夏秋冬餐饮有限公司签订的《房屋租赁合同》的请求予以支持。2008年6月30日-2019.12.30日，共产生租金1855万元，承租方已支付1330万元（孙超称其于庭后三日内核对已付租金账单，其未于指定期间发表质证意见，视为放弃相关诉讼权利，本院对草原研究所称承租人已付1330万元租金的事实予以确认），余525万元未付，草原研究所于诉请中核减其欠呼和浩特市春夏秋冬餐饮有限公司的餐费620000元，孙超、齐娟应支付未付金额463万元，并按合同约定支付占有租赁物期间未付的水、电、暖、物业管理费。合同约定的违约金过高且孙超申请本院调整，本院按照合同约定核算违约金后按照30%予以调整。原告未举证承租人占有租赁物期间欠付的水、电、暖、物业管理费数额，其请求不明确本院不予一并处理，原告可于明确数额后另行主张权利。呼和浩特市春夏秋冬餐饮有限公司于2012年3月1日经决议解散而注销工商登记，该公司股东孙超、齐娟未举证公司注销经过合法的清算程序并通知债权人申报债权，故股东孙超、齐娟应对公司原债务承担连带清偿责任。草原研究所与呼和浩特市春夏秋冬餐饮有限公司签订的《房屋租赁合同》解除后孙超、齐娟应返还租赁物，其于庭审中认可租赁房屋现由麦莎练歌房占有、使用的事实，故本院判令第三人麦莎练歌房返还租赁物，第三人因此产生的各项损失可依相关合同向孙超、齐娟主张权利，第三人逾期腾房产生的占有使用费直接向草原研究所支付。草原研究所主张承租人因赔偿其擅自装修给出租人造成的损失，草原研究所未明确实际损失数额，本院对该请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告中国农业科学院草原研究所与呼和浩特市春夏秋冬餐饮有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、第三人赛罕区东影南路麦莎量贩式练歌房于本判决生效后十日内腾出租赁房屋即呼和浩特市赛罕区乌兰察布东路120号中国农业科学院草原研究所l号综合楼，逾期腾房应按照每年170万元的标准向原告中国农业科学院草原研究所支付租赁物占有费；三、被告孙超、齐娟于本判决生效后十日内向原告中国农业科学院草原研究所支付租金4630000元及违约金2960000元（987.3万元×30%）；四、驳回原告中国农业科学院草原研究所的其他诉讼请求。本案受理费75710元（原告已预交），由被告孙超、齐娟承担。孙超、齐娟、赛罕区东影南路麦莎量贩式练歌房未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决送达后十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判长 云瑞生人民陪审员 金 鹏人民陪审员 杨焕萍二〇二〇年九月三日书记员 王欣宇