湖北省宣恩县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2825民初1213号原告：陈庆轩，男，1969年1月12日出生，住恩施市。委托诉讼代理人：李名海，恩施州广源法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告:宣恩新苑房地产开发有限公司，住所地宣恩县珠山镇建设路**，椒园镇玉泉路**，统一社会信用代码91422825597166635P。法定代表人：向兴树，该公司总经理。委托诉讼代理人：王达，男，生于1962年1月8日，汉族，住宣恩县，该公司实际控制人，代理权限为一般代理。原告陈庆轩与被告宣恩新苑房地产开发有限公司（以下简称：新苑公司）房屋买卖合同纠纷一案，本案2019年5月15日立案后，于2019年6月12日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈庆轩及其委托诉讼代理人李名海，被告宣恩新苑房地产开发有限公司法定代理人向兴树及其委托诉讼代理人王达到庭参加诉讼。2019年8月13日，本院裁定本案转为普通程序审理，并于2020年6月12日依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告陈庆轩及其委托诉讼代理人李名海，被告宣恩新苑房地产开发有限公司委托诉讼代理人王达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈庆轩向本院提出诉讼请求：1．依法确认原、被告签订的合同编号为ESZ2O1701707号商品房买卖合同有效；2．要求被告及时将原告购买位于宣恩县椒园镇××城××单元××号房屋交付原告，并协助原告办理不动产登记手续；3．本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年，湖北嘉邦科技开发有限公司（以下简称嘉邦公司）承包了宣恩县科技示范园建设工程又转包给自然人杨松芳、李达美承建。对此，杨松芳、李达美成立了科技示范园建设项目部（以下简称项目部），同年农历十二月，原告与王祥耀、秦四海三人从项目部承包了部分劳务工程，为确保工程质量，项目部根据嘉邦公司法人代表王达的要求，要求原告、王祥耀、秦四海三人缴纳质量保证金陆拾万元整（￥600000.00元），同年农历十二月二十日，原告等人将陆拾万元工程质量保证金转入项目部在银行的账户，项目部随后将该保证金转入嘉邦公司法定代表人王达的银行账户。原告等人在完成部分附属工程后，由于主体工程迟迟未得到开工许可，于是要求项目退还工程质量保证金。2015年11月16日，杨松芳、李达美书面委托秦四海找嘉邦公司法人代表王达退回工程质量保证金，王达在杨松芳、李达美出具的委托书上签名认可，并约定了付款期限。付款期限逾期后，原告等人与杨松芳、李达美多次找王达协商退还工程质量保证金事宜，由于王达未有钱退还原告等人缴纳的陆拾万元保证金，于是王达向原告等人出具了陆拾万元欠条一张。2017年1月20日，在原告等人多次索要工程质量保证金无果的情况下，王达决定用宣恩新苑房地产开发有限公司修建的位于椒园镇××城××单元××号房屋以贰拾贰万元的价款抵付原告缴纳的工程质量保证金，双方为之签订了合同编号为ESZ2O17O1707号商品房买卖合同，并报宣恩县住建局待备案。事后，原告多次要求被告交付房屋，被告法定代表人王达均以种种借口仍未将原告所购买房屋交付给原告，对此，原告为依法维护自身的合法权益，特诉至人民法院。被告宣恩新苑房地产开发有限公司辩称，本案涉及的保证金是湖北嘉邦公司与重庆公司签订的合同，嘉邦公司收取的工程保证金和工程款全部退还给重庆公司了，嘉邦公司和本案原告没有往来，本案与新苑公司也没有关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告向本院提交证据如下：证据一、商品房买卖合同复印件一份，证明：被告新苑公司与原告签订了购买新苑公司位于宣恩县椒园镇玉泉街30号一单元904号由被告开发修建的商品房一套，成交价款是22万元，且有王达私人印章。证据二、杨松芳、李达美证明一份，证明：原告等人确实交付了60万元工程质量保证金并由重庆建筑公司将该款项转入湖北嘉邦科技开发公司法定代表人王达的账户。证据三、银行交易记录一份，证明：杨松芳、李达美收的工程质量保证金转入王达的账户。证据四、委托书一份，证明：杨松芳委托秦四海向新苑房地产追讨工程质量保证金60万元，证明：60万元质量保证金是秦四海等人的，王达收取原告等人60万元工程质量保证金是事实，并自定偿还期限，王达是很清楚原告主张的事实的。证据五、企业信息一份，证明：被告依法登记注册，具有独立的诉讼主体。被告对原告提交的证据一、二、三、四均有异议，被告认为商品房买卖合同、委托书均系在受胁迫的情形下形成的，应属无效；杨松芳和李大美出具的证明，银行交易记录，被告认为不能证明王达收取了原告、秦四海、王祥耀三人的保证金。本院认为，原告提交的商品房买卖合同、杨松芳和李大美出具的证明、委托书、银行交易记录复印件客观真实，内容能相互印证，且与本案争议有关，本院予以采信。根据当事人陈述及经本院认证的证据，本院查明案件事实如下：嘉邦公司系王达、朱红霞夫妻二人设立的有限公司，新苑公司系王达设立的自然人独资公司，杨松芳于2015年3月17日前系重庆诚信建筑工程（集团）有限公司恩施分公司负责人，该公司后更名为重庆诚信建筑集团有限公司恩施分公司。2014年，重庆诚信建筑工程（集团）有限公司恩施分公司承建嘉邦公司的湖北嘉邦科技开发有限公司科技示范园建设修建工程。次年，该分公司负责人杨松芳又邀请李大美入伙共同承建该工程。2015年1月5日，重庆诚信建筑工程（集团）有限公司恩施分公司负责人杨松芳与王祥耀、秦四海、张廷辉签订了上述建设工程劳务承包合同，后张廷辉退伙，原告入伙。原告、秦四海、王祥耀三人各自出资20万元向重庆诚信建筑工程（集团）有限公司恩施分公司交纳了履约保证金。重庆诚信建筑工程（集团）有限公司恩施分公司又将该工程保证金支付给湖北嘉邦科技开发有限公司法定代表人王达，湖北嘉邦科技开发有限公司法定代表人王达自认收取重庆诚信建筑工程（集团）有限公司恩施分公司工程保证金一百余万元。原告等三人进场施工一段时间后，因湖北嘉邦科技开发有限公司科技示范园的建设修建工程未取得开工许可，原告、秦四海、王祥耀退场并要求重庆诚信建筑工程（集团）有限公司恩施分公司负责人杨松芳返还合同履约保证金60万元，杨松芳、李大美以保证金已作为重庆诚信建筑工程（集团）有限公司恩施分公司的保证金向嘉邦公司法定代表人王达交纳为由，向原告等三人出具委托书，由原告等三人向嘉邦公司追讨。2016年1月4日，嘉邦公司法定代表人王达在该委托书上签名确认，注明“认同此委托生效”，并承诺“定于2016年2月1日付款，如没付款按2016年1月1日计息为5分付款”。约定还款日期逾期后，王达与湖北嘉邦科技开发有限公司未能偿还该笔借款，2017年1月20日，原告与王达、及当时新苑公司法定代表人向兴树一起协商并达成协议，用新苑公司开发的椒园镇××城××单元××号房屋以贰拾贰万元的价款抵付原告缴纳的工程质量保证金，双方为之签订了合同编号为ESZ2O17O1707号商品房买卖合同，同时约定2017年7月30日前交房。另查明，王达举报被限制人身自由、逼迫签订合同的线索，经宣恩县公安局扫黑除恶专项斗争领导小组办公室核查认定，王达在涉案委托书上签名确认，以及涉案ESZ2O17O1707号商品房买卖合同签订过程中无违法犯罪嫌疑。同时，宣恩新苑城1#楼（椒园镇玉泉街30号）建设项目验收程序仅完成主体验收。本院认为，原告、重庆诚信建筑工程（集团）有限公司恩施分公司、湖北嘉邦科技开发有限公司（股东为王达、朱红霞夫妻）均同意重庆诚信建筑工程（集团）有限公司恩施分公司将返还原告履约保证金的义务转由湖北嘉邦科技开发有限公司承担，该行为属债务转移，符合有关法律规定，湖北嘉邦科技开发有限公司应承担向原告返还履约保证金的义务。该债务履行超过约定履行期限后，被告（系王达独资）以其开发的商品房代为抵偿湖北嘉邦科技开发有限公司应向原告返还的履约保证金本息，并签订了ESZ2O17O1707号商品房买卖合同，系债务合法转移后以物抵债行为，且利息计算未超过年利率24%，符合有关法律规定，双方因此签订的ESZ2O17O1707号商品房买卖合同合法有效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，“房地产开发项目竣工验收合格后方可交付使用”。新苑公司开发的案涉房地产项目尚未竣工验收合格，不具备房产交付条件。故原告主张被告应将原告购买的位于宣恩县椒园镇××城××单元××号房屋交付原告，并协助原告办理不动产登记手续的诉讼请求本院不予支持，原告待条件成就后可另行主张权利。被告主张王达签署委托书、与原告签订ESZ2O17O1707号商品房买卖合同均存在受胁迫的情形，被告并未提供相关证据，且与宣恩县公安局扫黑除恶专项斗争领导小组办公室核查的事实不符，该主张不成立。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第八十四条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告陈庆轩与被告宣恩新苑房地产开发有限公司签订的ESZ2O17O1707号商品房买卖合同有效；二、驳回原告陈庆轩的其他诉讼请求。案件受理费200元，由被告宣恩新苑房地产开发有限公司负担；原告陈庆轩已交纳的案件受理费2100元，予以退还。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  姚 星审 判 员  刘云飞人民陪审员  龚光荣二〇二〇年八月二十日书 记 员  董婷婷