广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初4658号 原告：凌燕，女，1963年3月18日出生，壮族，住广西宁明县。 委托诉讼代理人：莫毅绪，广西广为律师事务所律师。 被告：广西荣和置业开发有限责任公司，住所地广西壮族自治区南宁市兴宁区明秀东路88号荣和·山水绿地商业中心三楼，统一社会信用代码：91450100711483336L。 法定代表人：郑立文，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李康，广西广合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张亚军，广西广合律师事务所律师。 本院受理原告凌燕与被告广西荣和置业开发有限责任公司（以下简称“荣和置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告凌燕的诉讼委托代理人莫毅绪，被告荣和置业公司的诉讼委托代理人李康、张亚军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告凌燕向本院提起诉讼：1.被告向原告支付逾期办理房产产权证的违约金（以购房总价款486948元为基数，按银行同期贷款逾期罚息计算，从2018年6月24日起计至被告实际交付房屋产权证之日2019年3月23日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告凌燕于2011年9月11日与被告荣和置业公司签订了《南宁市商品房买卖合同》，约定被告将符合条件的房产交付给原告后730个工作日内向房产登记机构为原告申请房产所有权登记，并将该房产所有权证书交付给原告。被告未在约定的期限内办理房产证，并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付原告。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，即“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。 被告荣和置业公司辩称：案涉房产的阳台、飘窗等部位的改造系原告作为买受人授权进行的，而原告明知该改造可能影响产权证办理的后果，改造后的使用空间利益亦归属于原告，故原告应对产权证未能及时完成办理的后果承担一定责任；且按照南宁市不动产登记条例，申请办证需要42个工作日，原告诉请要求时间太短无法完成所有权证书办理；而违约金的计算应以约定为前提，原、被告双方并未就逾期办证而不退房情况下约定违约金，故原告的主张缺乏依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年9月11日，原告凌燕（买受人）与被告荣和置业公司（出卖人）签订了一份《南宁市商品房买卖合同》及相关补充协议，主要约定：原告购买被告出卖的位于南宁市兴宁区明秀东路88号荣和·山水绿城B2组团10号楼/单元203号房产，建筑面积共79.52平方米，该房属于预售商品房，购房价款为486948元；出卖人须在2013年8月30日前将符合约定的房产交付给买受人使用；出卖人受买受人委托，于房产交付使用后730个工作日内向房产登记机构为买受人申请房产所有权登记，并将以买受人为产权人的房产所有权证书交付给买受人；若出卖人未按照约定期限将需要由其提供的办理权属登记的资料报产权登记机构备案，逾期超过一年，导致买受人无法办理房产所有权登记的，买受人可以退房，并有权要求出卖人按照已付购房款总额，参照中国人民银行公布的同期存款活期利率赔偿损失。该合同及补充协议还对其他事项进行了约定。签订合同后，双方办理了合同登记备案，原告支付了全部购房款，并接收房屋。涉案房屋所在楼栋于2011年10月24日取得现售备案证明，原告于2012年12月28日领取该房的不动产权证。原告以被告逾期办证为由诉至本院，并提出前述诉讼请求。 另查明，原告方就案涉房产改造向案外人南宁市荣和物业服务有限责任公司（以下简称“荣和物业公司”）出具了《委托书》，载明原告方需要对案涉房产的漏空、飘窗、阳台、花池部位进行改造，为了不影响房产使用安全、小区整体协调美观和其他业主，授权案外人荣和物业公司委托相关单位对需改造的部位进行统一设计、施工，对需改造部位进改造的设计方案及施工等全部不需要再经委托人（即原告方）同意确认，受委托人代委托人委托相关单位进行设计施工成果，由委托人直接享有，并承担与委托相关的责任与义务。此外，原告又就前述改造事宜向被告荣和置业公司出具了《承诺书》，承诺其授权荣和物业公司全权委托设计单位和施工单位对原告需改造的部位进行提供改造设计方案，并按设计进行施工，如因此改造影响权属证的办理或往后与他人产生纠纷或产生其他问题，与被告荣和置业公司无关，由原告方承担责任并解决。 再查明，2017年5月19日，南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局（以下简称“兴宁区城管执法局”）对被告荣和置业公司作出了一份《行政处罚决定书》（南兴执法规监罚字[2017]第[003]号），主要载明：被告荣和置业公司未按照建设工程规划的规定进行建设荣和山水绿城B2组团四期地下室、B2组团1号楼、B2组团2号楼、B2组团3号楼、B2组团5号楼、B2组团6号楼、B2组团7号楼、B2组团8号楼、B2组团9号楼、B2组团10号楼、B2组团11号楼、B2组团12号楼、B2组团13号楼项目，主要是将部分房产的花池改造成阳台、飘窗改成落地窗、增加了建筑面积。该《行政处罚决定书》对被告荣和置业公司作出行政处罚：在收到本行政处罚决定书之日起一个月内自行整改以上项目的违法建设部分并达到建设工程规划许可证要求；并处违法建筑整体建设工程造价的百分之十的罚款17189824.77元。 被告于2017年7月14日向南宁市兴宁区人民政府申请了行政复议。2018年6月8日，南宁市兴宁区行政复议办公室（以下简称“城区行政复议办”）、行政复议申请人荣和置业公司、被申请人兴宁区城管执法局共同盖章形成了一份《行政复议调解书》（南兴府复办受〔2017〕10号），主要载明：经查明，位于南宁市荣和·山水绿城小区系申请人（荣和置业公司）开发建设，2011年3月14日、2011年7月29日、2014年10月10日，申请人为Ｂ2组团四期地下室、Ｂ2组团1-3、5-13号楼办理了《建设工程规划许可证》；申请人在实际建设中，未按照建设工程规划许可证的规定进行建设；为贯彻落实宽严相济的行政执法政策，有效化解行政争议，按照《关于荣和山水绿城小区违法建设问题协调会会议纪要》（南治两违办纪要【2018】2号）的指导意见，并依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条和《中华人民共和国行政复议法实施条例》第五十条第一款第一项的规定，在行政复议过程中，经复议当事人双方同意，按照自愿、合法的原则对本案进行了行政复议调解，现申请人、被申请人双方达成调解协议如下，（一）维持被申请人《行政处罚决定书》（南兴执法规监罚字［2017］第［003］号）第一项，（二）变更被申请人《行政处罚决定书》（南兴执法规监罚字［2017］第［003］号）处罚决定的第二项为按照违法建筑整体建设工程造价的百分之五，处罚款8594912元；本《行政复议调解书》经申请人、被申请人签字盖章后具有法律效力；申请人、被申请人应当依法、及时、全面履行本《行政复议调解书》的内容。该《行政复议调解书》于2018年6月8日已送达到被告荣和置业公司。 2018年7月，兴宁区城管执法局盖章出具了一份《行政处罚案件结案表》，主要载明：兴宁区城管执法局于2017年5月19日和2017年7月7日向荣和置业公司送达了《行政处罚决定书》（南兴执法规监罚字[2017]第[003]号）和《相关事项告知书》；2017年7月14日，荣和置业公司向城区行政复议办申请行政复议；2018年6月8日，城区行政复议办作出《行政复议调解书》（南兴府复办受〔2017〕10号）；2018年6月15日，荣和置业公司依据前述《行政复议调解书》缴纳了罚款8594912元。 2018年7月3日，南宁市规划管理局分别盖章出具了南宁市荣和·山水绿城小区相关楼栋的《南宁市建设工程规划竣工验收合格证》，所涉楼栋分别为：南宁市荣和·山水绿城小区Ｂ2组团2号楼、Ｂ2组团3号楼、Ｂ2组团5号楼、Ｂ2组团6号楼、Ｂ2组团7号楼、Ｂ2组团8号楼、Ｂ2组团9号楼、Ｂ2组团10号楼、Ｂ2组团11号楼、Ｂ2组团12号楼、Ｂ2组团13号楼。 本院认为，原告与被告荣和置业公司签订的《南宁市商品房买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人应依约履行。 关于被告应否承担逾期办理房产所有权证的责任问题。 对于办理房产所有权证的义务问题，应结合房产所有权证办理义务在实际履行中的逾期原因及各方过错综合认定，具体分析如下：1.由于原告与被告荣和置业公司所签订的《南宁市商品房买卖合同》明确约定，被告荣和置业公司负有办理诉争房产产权证义务，故根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，被告荣和置业公司基于商品房买卖合同关系，在已向原告交付房产的基础上，仍应承担办理及交付房产所有权证的义务；2.从2017年5月19日的《行政处罚决定书》的内容可知，案涉房产至今尚未能办证的原因，系因漏空、飘窗、阳台、花池等部位的改造而导致案涉房产不符合建设工程规划许可证的要求；而原告已就案涉房产出具了《委托书》、《承诺书》，明确前述改造的成果归原告享有，且若因改造影响所有权证办理的责任由原告承担；故原告对改造可能影响产权证办理的后果系属明知，又系改造成果的实际享有者，其对房产所有权证的逾期办理的后果应依照《承诺书》的约定自担责任，原告方虽对《委托书》、《承诺书》中部分业主签字的真实性提出异议，但经本院对法律后果进行释明后，其未在本院指定的期限内确定其主张，故应视为其放弃提出相应诉讼主张的权利；即使原告认为改造系被告荣和置业公司对小区楼栋的统一行为，亦不能否认原告对此系明知且同意的事实；至于案外人荣和物业公司是否具有施工改造资质的问题，由于荣和物业公司所受委托事项为“授权案外人荣和物业公司委托相关单位对需改造的部位进行统一设计、施工”，故荣和物业公司有无施工资质与本案无关；3.虽然原告对房产所有权证的逾期办理的后果，应依照《承诺书》的约定承担一定责任，但被告荣和置业公司亦不能无限期延后办证时间；由于《行政复议调解书》已就案涉楼栋不符合规划许可证建设部分的行政处罚予以最终确定，并变更了罚款金额；故被告荣和置业公司在《行政复议调解书》所确定的行政处罚履行期限届满后，若仍未能为原告办理取得房产的所有权证书，则办证进一步延长的时间不属于规划验收问题，不可归责于原告方，应由被告荣和置业公司负责。 二、关于逾期办理房屋产权证的违约金计算标准的问题。 根据《中华人民共和国行政处罚法》第四十六条第三款关于“当事人应当自收到行政处罚决定书之日起十五日内，到指定的银行缴纳罚款”的规定，被告荣和置业公司已于2018年6月8日收到《行政复议调解书》，故自2018年6月8日起算15日，罚款缴纳期限至2018年6月23日届满。如前所述，被告荣和置业公司应当承担行政处罚履行期限届满后办证时间仍进一步延后的违约责任，故被告荣和置业公司向原告承担逾期办证违约金的期限，应自2018年6月24日起算，计至被告荣和置业公司向原告交付案涉房产的所有权证书之日即2019年3月23日止。至于被告荣和置业公司实际于2018年6月15日已缴纳罚款的事实，若因其在行政处罚履行期限届满前缴纳罚款而将逾期办证违约金起算点提前，有违催促当事人及时缴纳罚款的价值导向，故即使被告荣和置业公司提前缴纳罚款，亦不应减少其因法定的行政处罚履行期限而产生的期限利益，其承担逾期办证违约金的起算点，仍应自行政处罚履行期限届满起算。 至于逾期办证违约金的计算标准问题，由于《南宁市商品房买卖合同》仅约定了“若出卖人未按照约定期限将需要由其提供的办理权属登记资料报产权登记机构备案，逾期超过一年，导致买受人无法办理房产所有权登记的，买受人可以退房，并有权要求出卖人按照已付购房款总额，参照中国人民银行公布的同期存款活期利率赔偿损失”，却未约定“不退房”的情况下逾期办证违约金如何计算；因此，原告与被告荣和置业公司并未约定适用本案情形的逾期办证违约金计算标准。 由于《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》已规定“……三、关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明贷款利率水平上加收30％-50％；……。对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息”，可见，中国人民银行关于逾期贷款罚息利率已由确定利率改为浮动标准，不宜继续作为逾期办证违约金的参照标准。考虑到预先支付购房款的商品房买卖尤其是商品房预售实际上是开发商融资的途径，买受人交付相应的购房款后，出卖人没有完成相应的办理所有权证登记的合同义务,由出卖人承担占用购房款期间的利息，符合公平原则；故本案中逾期办证违约金的计算标准，可参照民间借贷中关于逾期利息的相应规定，即《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：(一)既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”。因此，被告荣和置业公司应向原告按年利率6%的标准支付逾期办证违约金。 综上，被告荣和置业公司应向原告支付逾期办证违约金（计算方式为：以购房款486948元为基数，按年利率6%的标准计算，从2018年6月24日起计至被告荣和置业公司向原告交付案涉房产所有权证书之日即2019年3月23日止），违约金共计为21913元，原告主张违约金21913元未超出上述范围，本院对原告的诉讼请求予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 被告广西荣和置业开发有限责任公司于本案判决生效后十日内向原告凌燕支付逾期办理产权证书违约金21913元。 上述债务，义务人应于本案判决确定履行期限内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费174元，由被告广西荣和置业开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  吴腾睿 二〇一九年九月二十六日 书记员  何籼桦 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。