江西省樟树市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0982民初3187号 原告：龚文龙，男，1981年11月18日出生，汉族，住樟树市。 委托诉讼代理人：张剑，樟树市清江法律服务所法律工作者。 被告：江西五凤房地产开发有限公司，住所地樟树市**号，统一社会信用代码：9136098**。 法定代表人：廖中华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄新生，江西药都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋宇阳，江西药都律师事务所律师。 原告龚文龙（以下简称原告）与被告江西五凤房地产开发有限公司（以下简称五凤公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告及委托诉讼代理人张剑，被告委托诉讼代理人蒋宇阳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告五凤公司支付工程款4773600元及迟延支付工程款利息（自2017年1月10日起按银行同期贷款利率计算至全部工程款付清为止）；2.判令被告立即向原告返还工程质量保修金876800元；3、原告对涉案建设工程“樟树市锦绣清华园”商品房享有优先受偿权；4、本案诉讼费由被告五凤公司承担。事实和理由：被告五凤公司系樟树市锦绣清华园房地产项目的开发商。2015年10月30日被告五凤公司以原告为实际施工人与原告签订了1份《樟树市锦绣清华园建设工程施工补充协议》，将案涉“樟树市锦绣清华园1#、2#楼”的土建工程发包给原告。双方约定承包范围、承包方式、工程造价、付款方式、建设工期等。原告按约定完成建设任务，2017年1月10日原告承建的案涉建设工程主体部分通过竣工验收。被告应向原告支付全部工程价款，尔后被告支付部分工程款，尚欠4773600元工程款未付，原告多次催讨无果后向法院起诉。 被告五凤公司辩称，1、原、被告双方签订的《樟树市锦绣清华园建设工程施工补充协议》是无效协议，原告不具备承建资质，协议约定的工程价款不能作为定案依据，原告实际获得的工程价款应以实际评估鉴定确定的工程款为准；2、答辩人系因原告未按约定将车位抵付工程款才未支付给原告剩余工程款。原、被告签订协议时已口头约定，被告另行以车位配比抵付工程，双方未将车位抵扣工程款的约定写入协议中，是因当时双方对车位的定价未能协商一致，但均同意以车位抵扣工程款的支付工程款方式，且原告仅以住宅商品房抵付工程款实属不公平；3、原告主张的迟延支付工程款利息于法无据，不应支持。因施工协议无效，未确定工程总价款，无法确定被告履行义务的时间，且双方签订的施工协议中未约定具体的付款时间及逾期付款的利息计算方式。4、原告主张的质量保证金尚未达到返还条件。承包方抵扣房款扣留的3%质量保证金决算时间为2019年7月10日未达到返还条件，且在此期间原告承建工程多次因质量问题被告请人进行维修应按维修费的200%在质保金中扣除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告在庭审中依法提交了以下证据：1.原、被告身份信息用以证明原、被告诉讼主体资格；2.樟树市锦绣清华园建设工程施工补充协议用以证明原告是涉案工程的实际施工人及双方签订协议的主要内容；3.工程质量竣工验收记录证明案涉建设工程于2017年1月10日验收合格，被告应按合同约定给付工程及支付利息并返还质量保修金；4.被告案涉项目负责人敖国清出具的樟树市锦绣清华园1#、2#楼决算单用以证明被告尚结欠原告工程款4773600元，被告需返还原告工程质量保证金876800元；5.领条5份证明原告在被告处领款的领条中均有敖国清签名，与被告称其退股不符。被告方对上述证据质证认为，对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，关联性合法性有异议，认为原告不具备承包资质，合同无效且该协议第五条第十项规定，工程取得合格证后决算，决算后扣留3%工程质量保证金，现未达到返还质量保修金的期限条件；对证据3的三性无异议，但认为此只是竣工验收记录，而不是合同中约定的验收合格证；对证据4的三性均持异议，认为决算单中只有敖国清签名，未有发包方盖章及承包人签字，且敖国清并非该项目股东，且按协议约定是应取得合格证再行决算，上述决算单是因原告取得质监部门的验收报告后再行决算的，不符合返还质量保证金的条件；对证据5敖国清亦确认系其签字。 被告对自己的辩称意见提供了2019年间原告承建的2栋楼的工程维修派工单及物业公司报修的登记表用以证明被告为原告承建工程进行维修花费近5万元尚未与物业公司结算。原告对被告提供证据的真实性均持异议，且派工单上涉及内容大多与原告承建项目无关，原告亦从未收到维修通知。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有异议的部分，本院分析认定如下：1、原告提供的建设工程施工补充协议，原、被告均认可其为无效合同，但该建设工程经竣工验收合格，且双方已大部分按该协议履行义务，该协议具有证据效力；2、原告提交的竣工验收记录，其只是建设单位组织的验收记录，竣工验收合格需由建筑工程质量监督部门出具的工程质量监督报告（本院已责成原告出具）予以确认，对竣工验收记录的真实性予以认定，但其不能达到原告要求返还质量保证金的证明目的；3、原告提供的决算单被告方虽未盖章，但其在答辩中对此未予否认，在举证期限内也未书面提出鉴定申请，原告对此决算单亦认可，该决算单是根据建设工程施工补充协议固定价结算工程款及按约定价格抵扣房源计算出来的结果，不存在对工程造价进行鉴定问题且决算人敖国清系被告方该项目负责人及实际控股人之一，此与原告出具的领条中可确认，本院对决算单予以确认其证明效力。4、对被告提供的证据，无法证明其证明目的，原告的异议成立，本院不予认定其证明效力。 本院审理查明事实如下：被告五凤公司系樟树市锦绣清华园房地产项目的建设单位。2015年10月30日被告五凤公司以发包方名义与以原告为实际施工人的承包方签订了《樟树市锦绣清华园建设工程施工补充协议》，将案涉“樟树市锦绣清华园1#、2#楼”的土建工程发包给原告，协议约定原告承包范围、承包方式、建设工期等，同时该协议约定“该土建工程造价为每平方米1100元，付款方式为以2#楼的全产权商品房房源抵扣，抵扣房源的价格为每平方米3650元，抵扣房源的销售一律到发包方的销售部门签订商品房买卖合同，抵扣房源的售价不能低于3600元/平方米，售价超过3800元/平方米承包方应承担14.37%销售不动产税，抵扣房源的按揭款到帐后应第一时间转入承包方帐户，工程竣工验收取得合格证后办理决算，决算后承包方抵扣房款除留工程质量保修金3%外，其余全部付清。工程质量维修金竣工验收后满一年返还1%，满二年无质量问题则留20000元屋面维修金后全部无息返回，屋面维修金满五年无质量问题一次性无息付清，承包方接到维修通知24小时内必须前往维修，否则发包人有权请人维修，维修费用按实际费用的200%计算在保修金中扣除”等。原告按约于2015年11月18日对上述工程进行施工，2017年1月10日竣工时被告组织该工程监理单位、勘查单位、设计单位等进行验收，尔后被告按协议约定通过抵扣房源方式支付原告工程款，原告抵扣的2#楼70套商品房均在被告处签订商品房买卖合同，相关商品房买受人申请按揭款转入被告帐户后被告未能按时全部支付给原告。2019年6月12日樟树市建筑工程质量监督站对原告所承建的上述工程作出质量监督报告，认为上述工程验收程序等符合要求，可予以备案。2019年7月10日被告方涉案工程项目相关负责人敖国清对原告施工工程进行决算，决算结果显示原告所承建的工程造价用房源抵扣后相差不大，但被告收到原告抵扣房源的购房款并未能全部支付给原告，未支付的部分扣留原告的工程质量保修金87.68万元及原告应支付的相关费用等后被告尚欠原告工程欠款等477.36万元。尔后因被告未能支付工程欠款并要求原告用车位抵付工程款，双方协商无果后原告向法院起诉并提出上述诉请。 本院认为，原告并无施工资质，其与被告签订的建筑施工协议系无效合同，但该建设工程经竣工验收合格，且双方已大部分按该协议履行义务，原告请求根据协议固定价结算工程款及按约定价格抵扣房源的决算单要求被告支付工程欠款4773600元，本院予以支持，被告要求原告以车位抵付工程欠款的辩称意见无事实和法律依据，本院不予采纳。因双方在协议中约定竣工验收合格、工程款决算后支付，本院认为涉案工程于2019年6月由质监部门作出质监报告视为验收合格，决算日期为2019年7月10日符合双方约定，决算之日即为发包人应当给付建设工程欠款之日，且因原、被告双方未约定逾期支付工程款的利息，原告要求自2017年1月10日起要求被告按银行同期贷款利率支付工程欠款利息无依据，本院不予支持，本院依据银行同期贷款利率或按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自结算日即2019年7月10日起计算工程欠款利息。另根据双方协议约定工程质量保修金是工程竣工验收合格决算后才予以扣留，并约定一定年限予以返还，现并未达到工程质量保修金的返还期限及条件，原告现要求被告返还工程质量保修金本院不予支持。虽原告承建涉案工程质量合格，但原告诉请工程欠款大部分系抵扣房源的商品房由被告方销售后被告未将银行按揭所获部分售房款等支付给原告造成，不属建设工程价款范围，原告请求对承建工程享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百六十九条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第二条、第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告江西五凤房地产开发有限公司于本判决生效后15日内支付原告龚文龙工程欠款4773600元及利息（利息以4773600元为基数自2019年7月10日至2019年8月19日间按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际欠款清偿之日的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 二、驳回原告龚文龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费51904元，诉讼保全费5000元共计56904元由被告江西五凤房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07。如逾期未交纳，则按自动撤回上诉处理）。 。 审 判 长  周 玲 人民陪审员  张文胜 人民陪审员  严卫东 二〇一九年十二月十日 书 记 员  习思旖