广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0202民初2282号 原告:柳州市某物业服务有限公司，住所地广西柳州市。 法定代表人：曾某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱某，该公司经理。 委托诉讼代理人：方钢，广西圣泰律师事务所律师。 被告：黄某，男，汉族，1970年4月16日出生，住广西柳州市。 原告柳州市某物业服务有限公司诉被告黄某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月26日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告到庭参加审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费6298元，逾期违约金1200元，合计7498元；2、判令被告向原告支付律师费用1000元整；以上两项共计8498元；3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年8月31日，原告与被告居住地的“某某小区业主委员会”签订“柳州市某某小区物业服务合同”，原告方依约进驻某某小区小区进行物业服务工作，2017年5月23日，原告方依约与某某小区业主委员会签订“补充协议”，原告继续进行物业服务工作，被告在享受到原告的物业服务，理应履行业主义务，依约按时足额缴纳相关物业服务费等，但被告方却未自觉缴纳，经原告方多次催告、催收（书面）均无果，为维护物业合同的严肃性，维护原告方的合法权益，原告方特提起诉讼，请求法院支持原告诉请。 被告黄某辩称，我同意缴纳物业费，但是不愿意支付违约金、律师费。1、原告诉称我拖欠2015年12月-2019年5月物业费6298元不符事实，2015年12月-2017年12月已经缴纳；2、2018年未缴纳的物业费属于原告原因引起，不应缴纳逾期违约金；3、谁请律师请支付律师费。2017年8月后收取费用不合法，补充协议没有经过业委会。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供了函、柳州市某某小区物业服务合同、补充协议、律师服务标准、委托代理合同及发票等证据，被告提供了两张发票。原告对被告提供的两张发票予以认可。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，需结合全案证据和案件事实进行综合认定。 综合庭审查明及全案证据，可以确定如下法律事实：柳州市某物业服务有限公司成立于2007年2月27日。位于柳州市河东路1号某某小区低层住宅区房屋的权利人为被告黄某，土地使用权面积为192平方米。2014年8月31日，柳州市某某小区业主委员会与原告签订《柳州市某某小区物业服务合同》，约定原告对该小区进行物业管理服务，该合同期限从2014年9月1日至2017年8月31日止；合同第六条约定物业服务费由业主按住宅土地证面积交纳，住宅0.8元/月·平方米；合同第七条约定物业服务费应在规定的时间内缴纳（每月1-5日之间为缴费的具体时间），也可一次性履行交纳全年物业费、停车费义务；合同第二十六条约定业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之五的标准向原告支付违约金；合同第三十八条约定因解决本合同争议产生的律师费由败诉方承担。2017年5月23日，柳州市某某小区业主委员会与原告签订了《补充协议》，协议约定原告无条件承认柳州市某某小区业主委员会在新一届业委会成立之前过渡期内是合法有效并遵守执行所签订的《柳州市某某小区物业服务合同》至新的一届业委会成立之日止，至新的一届业委会成立之日，柳州市某某小区业主委员会与原告所签的合同协议全部无条件终止。后被告未按期交纳物业费用。2019年5月25日，原告通过门口张贴函件等方式向被告催收物业费用，该函显示2015年12月至2019年5月止共41个月被告未缴纳物业服务费合计6298元。在诉讼过程中，被告提供交费发票并称2014年至2017年的物业费已付清，原告认可被告已支付2014年11月-2016年12月的物业服务费3685元。双方协商未果，酿成本诉。 本院认为，关于业主委员会与原告签订的《补充协议》是否可以采纳的问题。根据《最高人民法院》第一条规定“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。结合本案，被告称《补充协议》没有经过业主委员会的三分之二同意，只有主任一人签字，但被告未提供证据加以反驳。根据《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会可代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。该《补充协议》已加盖有柳州市某某小区业主委员会公章，合同已成立生效，对业主具有约束力。作为业主的被告，应当按照业主委员会与原告签订的物业服务合同交纳有关物业管理费用。 关于物业服务费问题，在本案诉讼过程中，原告认可被告已支付2014年11月-2016年12月的物业服务费3685元。被告称2017年的物业服务费已以现金的方式缴纳，但其未提供证据加以证明，其应承担举证不能的不利后果。因此，被告应按《柳州市某某小区物业服务合同》的约定，按其房屋土地使用权面积192平方米，每月每平方米0.8元，向原告支付2017年1月-2019年5月的物业服务费4454.4元（192平方米×0.8元/平方米×29个月）。 关于违约金问题，《柳州市某某小区物业服务合同》约定每月1-5日之间支付物业费，业主逾期支付物业服务费用的，应按每日千分之五的标准，向原告支付违约金。庭审中原告主动将违约金下调为月利率2%计算，主张每月违约金从各月6日起算，自2017年1月6日起计算至2019年7月6日止违约金1200元。原告主动降低违约金标准系其权利的自由处分，没有违反相关法律规定，本院予以准许。故，2017年1月欠缴物业服务费153元的违约金按照月利率2%，自2017年1月6日起计算至2019年7月6日止；2017年2月欠缴物业服务费153元的违约金按照月利率2%，自2017年2月6日起计算至2019年7月6日止；以此计算方式计算至2019年5月，每月欠交物业费的违约金分别从各月6日起算至2019年7月6日，2017年1月至2019年5月所欠物业费产生的违约金远高于1200元。原告仅主张违约金1200元是其权利的自由处分，故本院予以支持。 关于律师费问题，《柳州市某某小区物业服务合同》约定了因解决本合同争议产生的律师费由败诉方承担。原告主张律师费1000元有事实及法律依据，故本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告黄某向原告柳州市某物业服务有限公司支付2017年1月31日至2019年5月31日的物业服务费4454.4元； 二、被告黄某向原告柳州市某物业服务有限公司支付支付物业服务费的违约金1200元； 三、被告黄某向原告柳州市某物业服务有限公司支付律师费1000元； 四、驳回原告柳州市某物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告黄某负担15元，由原告柳州市某物业服务有限公司负担10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 员 许兰珍 二〇一九年十月八日 代书记员 潘荣华