山西省太原市杏花岭区人民法院   民事判决书   （2019）晋0107民初5080号   原告：张亚奇，男，1990年5月5日出生，汉族，住山西省太原市。   被告：宋智华，男，1962年6月10日出生，汉族，住山西省太原市。   委托诉讼代理人：柴鹏，山西晋一律师事务所律师。   被告：李翠枝，女，1963年6月10日出生，汉族，住山西省太原市。   第三人：太原市北晨综合开发有限责任公司，住所地太原市杏花岭区北大街19号5幢。   法定代表人：田宝星，董事长。   委托诉讼代理人：成转梅，女，太原市北晨综合开发有限责任公司法律顾问，住太原市迎泽区南海东街北二巷2号13号楼2单元20号。   原告张亚奇与被告宋智华、李翠枝及第三人太原市北晨综合开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张亚奇，被告宋智华的委托诉讼代理人柴鹏，被告李翠枝，第三人太原市北晨综合开发有限责任公司的委托诉讼代理人成转梅，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   张亚奇向本院提出诉讼请求：1.判令被告宋智华、李翠枝继续履行房屋认购协议，交付位于酒厂宿舍以西，府东街东延道路南侧的东晟龙城苑小区的房屋；2.第三人太原市北晨综合开发有限责任公司协助原告办理交房及更名手续；3.诉讼费由二被告共同承担。事实与理由：2018年8月初，被告李翠枝找到原告张亚奇的母亲赵玲娴，声称自己有一套房屋想要出售，询问其是否有购买意愿，赵玲娴在考虑到应该给儿子准备婚房的情况下，决定购买被告李翠枝的房屋，双方达成共识后，原告张亚奇在2018年8月7日向被告宋智华、李翠枝交付购房定金20000元，同年8月11日，原、被告在见证人李爱莲的见证下，签订了房屋认购协议，约定原告张亚奇购买被告宋智华、李翠枝名下的位于太原市杏花岭区酒厂宿舍以西，府东街东延道路南侧东晟龙城苑小区的房屋，面积116.53m2，总价为650000元；首付款为350000元（含定金20000元），被告交付原告钥匙后，原告向被告交付第二笔房款，被告协助原告办理完房屋更名手续后，原告支付尾款至结清。当日原告张亚奇通过银行转账向被告李翠枝交付了房屋首付款，二被告以出具收条的形式，确认收到卖房首付款。原告张亚奇已经履行了合同约定的付款义务，但被告宋智华、李翠枝在2019年5月26日选了房号后反悔，声称房子不卖了，至今不卖给房子也未退还原告已支付的购房款。无奈原告诉至贵院，望判如所请。   宋智华、李翠枝共同辩称，首先，被告与原告签订的《房屋认购书》无效，根据相关法律规定，未依法取得房屋产权证的房屋不得转让，被告转让房屋时并未取得房屋产权证。其次，被告因为客观情况发生变化，不能按照约定与原告履行《房屋认购书》，因政府对涉案房屋的安置标准发生变化，根据最新的安置标准，被告已经不能与原告继续履行《房屋认购书》。最后，被告同意退还原告支付的房款并且支付相应的利息。   太原市北晨综合开发有限责任公司述称，我公司不构成本案第三人。本案诉争房屋不是我公司开发，而是政府开发的，请求法院驳回对第三人的诉讼请求。   经审理查明，被告宋智华与李翠枝系夫妻关系。2018年8月7日，被告宋智华、李翠枝（甲方）与张文、原告张亚奇（乙方）签订一份《定金合同》，约定乙方购买的房屋位于府东街红沟路口，甲方已取得该房屋的房屋所有权证，该房屋建筑面积116.5平方米，产权人宋智华，双方一致同意房屋成交价格为65万元，并由乙方向甲方支付2万元的购房定金作为双方订立该房屋买卖合同的担保，签订房屋买卖合同后，乙方支付的定金转为房价款。当天，被告李翠枝对此向原告出具了收到2万元定金的收条。   2018年8月11日，二被告（甲方）与原告张亚奇（乙方）签订一份《房屋认购书》，约定：甲方同意将位于太原市酒厂宿舍以西府东街道路南侧，建筑面积116.53平方米的房屋出售给乙方，房屋总价款65万元，分4次由乙方向甲方支付，其中乙方已于2018年8月7日向甲方支付购房定金2万元，于签订本协议当日定金转首付；签订本协议当日乙方同意支付甲方购房首付款35万元（其中包含定金2万元）；甲方向乙方交房且移交钥匙后，乙方向甲方支付第二笔购房款10万元；双方办理完毕本房更名手续后，乙方向甲方支付第三笔购房款20万元。双方还补充约定实际交房时，如本房实际建筑面积与协议约定面积（116.53m2）不符，则按照实际建筑面积与原成交单价（5579.4元/m2）之积作为本次成交实际总房价。还约定，本次交易中，交房前的一切手续及产生的费用由甲方承担。交房后，甲方须配合乙方办理更名等手续，产生的费用由乙方承担。当日，原告张亚奇向被告李翠枝转账支付33万元，被告宋智华、李翠枝向原告出具收到首付款33万元的收条。   另查明，被告宋智华原为位于太原市白龙庙街5号21排15号房屋的承租人，因太原市杏花岭区府东街东延打通工程拆迁该房屋，单位放弃产权，由承租人即宋智华买断，产权归被告宋智华所有。故2009年4月19日被告宋智华与太原市杏花岭区府东街东延工程指挥部签订《拆迁补偿安置协议书》，并下发编号为0904116的《拆迁安置证》，其上载明安置房屋情况:安置地点酒厂宿舍以西、府东街东延道路南侧，应安置建筑面积26.01m2。2019年5月26日，被告宋智华对府东街东延回迁安置房进行了选房确认，其选择1号楼2单元2202号房屋，建筑面积74.92m2。2019年9月11日要求被告宋智华交纳上述回迁安置房费用78700.6元。   庭审中，第三人陈述其非上述拆迁工程的主体，只是起到服务作用，代收代发相关费用，涉案房屋拆迁人为指挥部。   庭后，经本院向原、被告询问，双方均认可《定金合同》及《房屋认购书》中所涉买卖的房屋与编号为0904116的《拆迁安置证》上载明安置的房屋为同一房屋。同时，被告陈述上述《拆迁安置证》实际安置的房屋系位于东晟龙城苑小区1号楼2单元2202号、建筑面积为74.92m2的房屋，与原签订合同中约定买卖的房屋建筑面积发生了变化，但原告表示愿意购买实际安置的上述房屋。   以上事实有《定金合同》、《房屋认购书》、两份收条、建设银行客户回单、《太原市杏花岭区府东街东延打通工程拆迁补偿安置协议书》、编号为0904116《拆迁安置证》、《太原市杏花岭区府东街东延回迁安置选房确认单》、当事人陈述、询问笔录及庭审笔录等证据在卷佐证。   本院认为，本案所涉买卖的房屋属于拆迁安置房屋，而原房屋因单位放弃产权由被告宋智华买断而变为被告所有的私产房，则原、被告交易买卖的房屋系私产房拆迁后安置房屋，且双方均出于真实意思表示，虽该房屋尚未取得房屋产权证书，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，原、被告方签订的《定金合同》及《房屋认购书》应系有效合同。现原告已依合同约定向被告交付了定金2万元及购房首付款33万元，而据被告陈述因政策原因编号为0904116的《拆迁安置证》实际安置的房屋与原签订合同中约定买卖的房屋建筑面积发生了变化，但原告表示愿意接受，故双方签订的买卖合同尚具有可履行性，原告主张二被告继续履行《房屋认购协议》的诉讼请求，本院予以支持。根据涉案《房屋认购书》及《房屋安置交款通知书》，二被告应依约、依规交纳涉案房屋剩余款项78700.6元后，将涉案房屋交付原告，并履行配合原告办理更名等手续的义务；原告应依约支付二被告剩余购房款68009元（涉案房屋实际成交总房价418009元-已支付房款350000元）。关于原告主张第三人协助原告办理交房及更名手续的诉请，因第三人陈述其非上述拆迁工程的主体，只是作为服务方代收代发相关费用，且原告未能提供证据证明第三人在本案中需承担的义务，故该诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：   一、原告张亚奇与被告宋智华、李翠枝继续履行于2018年8月11日签订的《房屋认购协议》：被告宋智华、李翠枝按照《房屋认购协议》的约定向原告张亚奇交付位于太原市杏花岭区东晟龙城苑小区1号楼2单元2202号、建筑面积为74.92m2的房屋，并配合原告办理更名手续；原告张亚奇按《房屋认购协议》的约定支付被告宋智华、李翠枝剩余购房款68009元；   二、驳回原告张亚奇的其他诉讼请求。   案件受理费减半收取5150元，由被告宋智华、李翠枝负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审判员 赵 岩     二〇一九年十一月二十一日   书记员 李重洋   附：相关法律规定   《中华人民共和国物权法》   第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。