江西省上栗县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0322民初2303号 原告：江西银行股份有限公司萍乡上栗支行，住所地上栗县平安北路16号，统一社会信用代码913603220839287862。 负责人：杨启旺，行长。 委托诉讼代理人：黄栋，公司员工。 被告：李克，男，1962年5月5日出生，汉族，湖南省长沙市人，住湖南省长沙市芙蓉区。 被告：张俊萍，女，1961年10月21日出生，汉族，湖南省长沙市人，住址同上。（系李克妻子）。 以上二被告共同委托诉讼代理人：徐翔，男，1971年10月8日出生，汉族，湖南长沙市人，住湖南省长沙市芙蓉区。 被告：江西鑫岛置业有限公司，住所地上栗镇佛岭村老上万路边，统一社会信用代码913603220697422728。 法定代表人：周辉，执行董事。 委托诉讼代理人：易新松，公司员工。 被告：湖南尚邦企业发展有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽路长远·华樟名府1621房，统一社会信用代码91430111099107165Q。 法定代表人：邓鑫，执行董事。 委托诉讼代理人：徐翔，男，1971年10月8日出生，汉族，湖南长沙市人，住湖南省长沙市芙蓉区。（系公司员工）。 被告：周建虹，女，1969年7月25日出生，汉族，湖南省浏阳市人，住湖南省浏阳市。 被告：周汝红，男，1975年2月8日出生，汉族，湖南省浏阳市人，住湖南省浏阳市。（系周建虹丈夫）。 被告：邹爱文，女，1984年1月9日出生，汉族，上栗县人，住上栗县。 被告：孙荣敬，男，1986年7月13日出生，汉族，上栗县人，住上栗县。（系邹爱文丈夫）。 原告江西银行股份有限公司萍乡上栗支行（下称江西银行上栗支行）与被告李克、张俊萍、江西鑫岛置业有限公司（下称鑫岛公司）、湖南尚邦企业发展有限公司（下称尚邦公司）、周建虹、周汝红、邹爱文、孙荣敬金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江西银行上栗支行的委托诉讼代理人黄栋、被告李克、张俊萍、尚邦公司的共同委托诉讼代理人徐翔、被告鑫岛公司的委托诉讼代理人易新松到庭参加诉讼，被告周建虹、周汝红、邹爱文、孙荣敬经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江西银行上栗支行向本院提出诉讼请求：1、请求解除我行与被告李克、张俊萍、鑫岛公司签订的个人房产借款及抵押合同，解除我行与被告尚邦公司、周建虹、周汝红、邹爱文、孙荣敬签订的最高额保证合同二份；2、由被告李克、张俊萍立即偿还借款本金1780000元、利息37011.5元（自2019年3月29日起至同年5月20日止，借款期内年利率为5.635%，逾期加收50%罚息，后期利息另算），共计1817011.5元；3、原告对被告李克、张俊萍抵押贷款购买的位于鑫岛尚都G栋122号商铺享有优先受偿权；4、被告鑫岛公司、尚邦公司、周建虹、周汝红、邹爱文、孙荣敬对以上第二项诉讼请求承担连带清偿责任；5、由八被告承担本案诉讼费、财产保全费。事实与理由：2016年9月2日，被告李克、张俊萍、鑫岛公司与我行签订了一份《个人房产借款及抵押合同》。合同约定，被告李克、张俊萍向我行借款2400000元，用于购买一手商用房，期限为120个月，年利率为5.635%，罚息在约定利率基础上加收50%，采取等额本金还款法。被告鑫岛公司为以上债务提供了阶段性连带责任保证担保。当日，被告尚邦公司、被告周建虹、周汝红、邹爱文、孙荣敬分别与我行签订了二份《最高额保证合同》。合同签订后，2016年9月5日，我行将贷款发放至被告李克、张俊萍指定的银行账户。但被告李克、张俊萍仅偿还2019年3月29日之前的借款，至今已逾期3期以上未归还，构成违约。根据合同中违约条款的约定，我公司有权解除合同，提前收回已发放贷款，被告李克、张俊萍应立即偿还借款本息，被告鑫岛公司、尚邦公司、周建虹、周汝红、邹爱文、孙荣敬承担连带清偿责任，我行对被告李克、张俊萍抵押贷款购买的商铺享有优先受偿权。 被告李克、张俊萍辩称，我们向原告借款属实，原告所诉借款本金、利息我们认可。因目前公司运转困难，请求宽限还款时间，合同不予解除，我们将在一个月内偿还到期债务。另外，请求将李克的医保卡解冻，以方便被告就医。 被告鑫岛公司辩称，原告所诉借款本金、利息属实，认可我公司承担担保责任。 被告尚邦公司的答辩意见与鑫岛公司一致。 被告周建虹、周汝红、邹爱文、孙荣敬未答辩，亦未提交证据，本院视为其放弃答辩、举证和质证的权利。 经审理，本院查明如下法律事实： 被告李克、张俊萍因购买被告鑫岛公司开发的位于上栗县上栗镇吴楚路鑫岛尚都G栋122号商铺须按歇贷款，2016年9月2日，被告李克、张俊萍、鑫岛公司与原告江西银行上栗支行签订了一份《个人房产借款及抵押合同》。合同约定，被告李克、张俊萍向原告借款2400000元，用于购买一手商用房，期限为120个月，年利率为5.635%，罚息在约定利率基础上加收50%，采取等额本金还款法，每期归还借款本金20000元，首期归还借款本息31270元，贷款采取受托支付的方式发放。合同第二十五条约定了违约责任，即借款人连续三期、累计六期或逾期达到半年未偿还贷款本息和相关费用，贷款人有权解除合同，提前收回已发放的贷款本息，并有权要求保证人履行保证责任。被告鑫岛公司为以上被告李克、张俊萍的按歇贷款提供了阶段性连带责任保证担保，保证范围为借款本金、利息（含复息、罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的费用，保证期限为自合同签订之日起至所购房产办妥抵押登记、贷款人合法取得房产抵押权之日止。当日，被告尚邦公司、被告周建虹、周汝红、邹爱文、孙荣敬分别与原告签订了二份《最高额保证合同》。合同约定，五被告为以上李克的以上债务提供最高额连带责任保证，保证范围包括主合同项下债权本金最高余额2400000元及相应利息（包括复利、罚息）、违约金、赔偿金和债务人应向原告支付的其他款项、原告实现债权发生的费用等，保证期间为主合同项下债务履行期限届满之日起两年，原告提前收回贷款的，保证期限为原告向借款人通知的还款日之次日起两年。2016年9月5日，被告李克与原告签订了个人借款借据，借据约定借款期限为120个月，借款到期日为2026年9月2日。签订借据当日，原告将贷款2400000元发放至被告李克指定的鑫岛公司79×××18账户上。借款后，被告李克、张俊萍按月等额本金向原告还款，但仅偿还到2019年3月29日止，至今已连续三期以上未偿还贷款本息，构成违约。原告经多催讨未果，遂诉至本院，请求解除合同，由被告李克、张俊萍偿还尚欠借款本金1780000元、利息37011.5元（自2019年3月29日起至同年5月20日止，借款期内年利率为5.635%，逾期加收50%罚息，后期利息另算），共计1817011.5元，被告鑫岛公司、尚邦公司、周建虹、周汝红、邹爱文、孙荣敬对以上债务承担连带清偿责任，请求原告对被告李克、张俊萍按揭购买的位于鑫岛尚都G栋122号商铺享有优先受偿权，并由八被告承担本案诉讼费、财产保全费。 另查明，被告李克、张俊萍向被告鑫岛公司购买的房产，于2016年9月2日办理了房屋预告抵押登记，登记权利人为原告，但至今未办理不动产登记和抵押他项权本登记。 以上事实，有原、被告签订的个人房产借款及抵押合同、最高额保证合同、个人借款借据、原告出具的贷款发放凭证、个人还款计划表、客户还款明细清单、逾期证明、欠款电脑截屏图、房管部门出具的房屋预告登记证明及原、被告陈述在卷证实，本院予以确认。 本院认为，被告鑫岛公司、尚邦公司、周建虹、周汝红、邹爱文、孙荣敬担保被告李克、张俊萍按揭贷款，八被告与原告江西银行上栗支行签订了个人房产借款及抵押合同、最高额保证合同，以上三份合同均系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，原、被告应遵照履行。原告按合同约定向被告李克、张俊萍受托支付账户发放了贷款，被告李克、张俊萍应按合同约定向原告偿还借款本息。现借款尚未到期，因被告李克、张俊萍未能按约等额本金还款，已连续三期以上未偿还贷款本息，构成违约，原告江西银行上栗支行根据合同约定请求解除合同、提前收回已发放的贷款本息，有事实根据和合同依据，本院予以准许。根据合同法的有关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失；合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，故以上合同解除后，被告李克、张俊萍应按合同约定偿还原告借款本金、利息。本案，原告请求被告李克、张俊萍偿还借款本金1780000元、利息37011.5元（自2019年3月29日起至同年5月20日止，借款期内年利率为5.635%，逾期加收50%罚息，后期利息另算）予以支持。被告鑫岛公司对以上被告李克、张俊萍的房贷进行了阶段性连带责任保证担保，被告尚邦公司、周建虹、周汝红、邹爱文、孙荣敬进行了最高额连带责任保证担保，因该房至今未办理正式抵押登记手续，鑫岛公司的保证责任尚未免除，其次，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任”的规定，故，本案合同解除后，作为保证人的鑫岛公司、尚邦公司、周建虹、周汝红、邹爱文、孙荣敬对李克、张俊萍的借款仍应承担连带清偿责任。鑫岛公司、尚邦公司、周建虹、周汝红、邹爱文、孙荣敬在承担保证责任后，有权向被告李克、张俊萍追偿。被告李克、张俊萍以其按歇购买的鑫岛尚都G栋122号商铺进行借款抵押担保，办理了抵押预告登记，原告由此提出对该房产享有优先受偿权，因该房产未进行不动产登记和抵押本登记，而我国不动产物权实行登记制度，未经登记不发生效力，故原告仅享有该房产抵押变动请求权，在未获得现实的抵押权之前，不享有优先受偿权，对原告该诉求不予支持。被告周建虹、周汝红、邹爱文、孙荣敬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃了其法定的诉讼权利，应自行承担其行为产生的法律后果。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第二十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告江西银行股份有限公司萍乡上栗支行与被告李克、张俊萍、江西鑫岛置业有限公司、湖南尚邦企业发展有限公司、周建虹、周汝红、邹爱文、孙荣敬于2016年9月2日签订的个人房产借款及抵押合同、最高额保证合同。 二、被告李克、张俊萍在本判决生效之日起十五日内偿还原告江西银行股份有限公司萍乡上栗支行借款本金1780000元、利息37011.5元（自2019年3月29日起至同年5月20日止，借款期内年利率为5.635%，逾期加收50%罚息，后期利息另算），共计1817011.5元。 三、被告江西鑫岛置业有限公司、湖南尚邦企业发展有限公司、周建虹、周汝红、邹爱文、孙荣敬对本判决第二项债务承担连带清偿责任。江西鑫岛置业有限公司、湖南尚邦企业发展有限公司、周建虹、周汝红、邹爱文、孙荣敬在履行保证责任后，有权向被告李克、张俊萍追偿。 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费21153元，财产保全费5000元，由被告李克、张俊萍、江西鑫岛置业有限公司、湖南尚邦企业发展有限公司、周建虹、周汝红、邹爱文、孙荣敬共同承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。自判决生效之日起，权利人可以向原审人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。 审 判 长 胡 冬 梅 人民陪审员 陈 松 柏 人民陪审员 张 冬 连 二〇一九年十一月十八日 书 记 员 黄秋幸子