上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初73813号原告(反诉被告)：薛倩，女，1979年3月7日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张春光，上海市锦天城律师事务所律师。被告(反诉原告)：王子亮，男，1977年5月13日生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：王嘉成，男，2004年6月15日生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人：王子亮(系王嘉成之父)，住上海市浦东新区永业路XXX弄XXX号XXX室。上述二被告共同委托诉讼代理人：丁颖，上海市中天阳律师事务所律师。原告薛倩与被告王子亮、王嘉成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年11月7日组织证据交换，案件审理期间，被告王子亮、王嘉成提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，于2019年12月23日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)薛倩的委托诉讼代理人张春光、被告(反诉原告)王子亮及其与王嘉成的共同委托诉讼代理人丁颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛倩向本院提出诉讼请求：两被告将上海市浦东新区迎春路XXX弄XXX号XXX室房屋及地下一层车位250室过户到原告名下。事实和理由：2019年3月2日原告与二被告就位于上海市浦东新区迎春路XXX弄XXX号XXX室房屋及车位分别签订了《上海市房地产买卖合同》及补充协议，约定两被告将案涉房屋及车位出售给原告，总价人民币(以下币种相同)1,333.33万元，签约当日付50万元，2019年2月1日前支付200万元，2019年3月1日前支付300万元，过户前支付783.33万元，2019年6月30日前过户，付清800万元后被告交房给原告，合同并对其他事项作了约定。合同签订后，原告支付了全部房款，被告于2019年3月28日向原告交房，但被告拒不配合原告办理过户手续。原告为维护自身合法权益，提起本案诉讼，诉请同前。被告王子亮、王嘉成辩称，合同约定双方确认的过户时间是2019年4月1日，过户时间最晚不能超过2019年6月30日。然而，原告于2019年8月7日才取得上海市户籍，在合同约定的过户期限原告不具备购房资格。2019年7月16日被告发出了解除合同通知函明确解除合同的意愿并退还了部分购房款。被告认为原告在签约和履约过程中不具备购房资格属于实质性违约，故被告不同意继续履行合同将房屋过户给原告。反诉原告王子亮、王嘉成提起反诉请求：1.解除反诉原、被告关于上海市浦东新区迎春路XXX弄XXX号XXX室房屋及地下1层车位250室的两份《上海市房地产买卖合同》；2.反诉被告支付反诉原告违约金2,666,660元；3.反诉被告将房屋恢复原状或向反诉原告照价赔偿50万元；4.反诉被告支付逾期付款和过户的违约金54,203元。事实和理由：2018年底反诉原、被告经中介公司居间介绍于2018年12月31日签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定反诉被告将系争房屋及车位出售给反诉原告，双方确认过户时间为2019年4月1日。同时，双方签署了《补充协议》,其中约定反诉被告最晚付款和过户时间不得晚于2019年6月30日，否则视为反诉被告放弃购买该房屋处理。2019年3月2日反诉原、被告根据上述约定签署了网签版的《上海市房地产买卖合同》。2019年4月10日反诉被告提出要对系争房屋进行装修并向物业公司提交了申请表，在没有得到反诉原告及物业公司同意的情况下，擅自进入系争房屋并将原有装修拆除。2019年6月30日反诉原告要求反诉被告共同至房地产交易中心办理系争房屋的转让过户手续，遭拒。事后，反诉原告得知反诉被告不符合上海市限售规定，不具备购房资格，其在客观上不具备履行涉案合同的能力。同时根据合同第九条和补充协议第十条的约定，在2019年6月30日前不能过户的视为反诉被告放弃购买系争房屋处理。反诉原告遂于2019年7月16日向反诉被告发出《解除合同通知书》行使合同约定的单方解除权。系争房屋为反诉原告唯一住房，出售系争房屋是为了置换房屋，由于反诉被告不符合购房条件致系争房屋无法过户，反诉原告因而错过同时段置换房屋的良机，如今反诉原告置换房屋的成本大幅上涨。同时，签约之后，为提前腾出系争房屋交付给反诉被告，反诉原告在外租房居住。上述这些都是反诉原告客观遭受到的损失。反诉原告认为，合同因反诉被告不具备购房资格而解除，根据合同第九条和补充条款一第九条的约定要求反诉被告支付违约金2,666,660元(合同价的20%)。反诉被告擅自装修系争房屋，合同解除后，要求反诉被告恢复房屋原状或者照价赔偿50万元。合同约定于2019年4月1日前付清房款并过户，反诉被告最后两笔付款逾期且未如期与反诉原告办理过户手续，根据合同第9.3条、补充条款一第十条的约定，要求反诉被告支付逾期付款和过户违约金合计67,977元扣除反诉被告已经支付的利息13,774元实际主张54,203元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了质证，对双方确认真实性的证据，本院根据证据本身反映的内容及关联性认定本案事实。本院经审理确认如下事实：2018年12月31日薛倩作为买受人(乙方)与出卖人王子亮(甲方)经中介公司居间介绍签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定：甲方将位于上海市浦东新区迎春路XXX弄XXX号XXX室房屋以及迎春路1355弄地下车库地下一层车位250室出售给乙方，房屋建筑面积为162.57平方米，房屋及车位转让价款为13,333,300元。2019年1月1日薛倩转账支付王子亮购房定金50万元。2019年1月25日案外人贾某某代薛倩支付王子亮房款200万元，王子亮并出具收到200万元房款的收据。2019年2月23日薛倩分两笔支付王子亮房款200万元和100万元。2019年3月2日薛倩作为买受人(乙方)与卖售人王子亮、王嘉成(甲方)分别就系争房屋及车位签订了《上海市房地产买卖合同》两份，合同约定：甲方将上述系争房屋及车位出售给乙方，房地产转让价款为13,333,300元，车位转让价为30万元，双方确认在2019年4月1日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条第(三)款约定：乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款日止，逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金，乙方承担违约责任后，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。合同第十二条约定：经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割一部分，本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。合同补充条款(一)第10条约定：乙方需在2019年4月1日与甲方办理过户手续并且支付剩余款项，若出现乙方放弃购买该房屋，则需要支付总价的20%违约金给甲方，若乙方提出迟延过户，甲方需配合乙方，同时乙方剩余未支付房款按年利率5%支付违约金给甲方，最晚乙方付款及过户时间不得晚于2019年6月30日，否则视为乙方放弃购买该房屋的违约处理。房屋买卖合同附件三“付款协议”约定：乙方于签约当日，支付甲方房款50万元；乙方于2019年2月1日前支付甲方房款200万元；乙方于2019年3月1日前支付甲方房款300万元，乙方于甲、乙双方至房地产交易中心办理过户手续之前，直接支付甲方房款7,833,300元。车位买卖合同附件三“付款协议”约定：乙方于甲、乙双方至房地产交易中心办理过户手续之前，直接支付甲方车位款30万元。同日，薛倩(乙方)与王子亮、王嘉成(甲方)就系争房屋及车位又签订了《补充协议》一份，协议约定：本次交易，房屋买卖合同中成交价13,333,300元包含车位买卖合同成交价30万元；乙方累计支付房款满800万元，甲方需在收到上述房款800万元后不超过10日内将该房地产交付乙方；双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定(参照买卖合同的九、十条履行)。2019年3月19日薛倩支付王子亮房款250万元。2019年4月20日薛倩支付王子亮购房款280万元。同日，王子亮出具收到280万元的收据，并手写注明：其中本金2,766,418.77元，逾期罚息33,581.23元。2019年3月28日王子亮向薛倩交付了系争房屋，双方并签署了《交房确认书》。2019年4月10日王子亮在“九城二期19号702vip售后”微信群中发微信提示薛倩在其没有付清全款、房屋尚未过户之前不要擅自装修系争房屋。薛倩回复会争取在4月20日左右支付剩余尾款及同期利息并同意暂缓装修。2019年4月22日案外人贾某某代薛倩转账支付王子良2,547,074元，用途备注为：薛倩购房款253.30万元及14,074元利息。同日，王子亮出具收到2,547,074元的收据，并手写注明：其中本金25,133,503.19元，逾期罚息33,720.81元。2019年6月29日王子亮出具《收款确认》确认系争房屋的房款已经全部收到。2019年6月30日薛倩、王子亮、中介公司工作人员刘新宇、陈建军在中介公司门店面谈，因薛倩尚未取得上海市户籍以致当日双方无法申请办理系争房屋转让过户手续。2019年7月16日王子亮、王嘉成向薛倩发出《解除合同通知书》，称由于在合同约定的最后过户期限，薛倩仍属于上海市的限购对象导致双方无法如期完成系争房屋的转让过户手续，故通知薛倩双方之间签订的房屋及车位买卖合同解除并要求薛倩支付违约金并赔偿擅自装修房屋产生的装修重置费用50万元，以上费用与薛倩已经支付的购房款相抵后余款将返还至薛倩银行账户。2019年7月17日薛倩回函表示其已经支付了全部房款，且系争房屋已经交付，不同意解除房屋及车位买卖合同。2019年7月30日王子亮向薛倩退还房款50万元。2019年8月6日王子亮又向薛倩退还房款50万元。2019年8月7日薛倩取得上海市户籍。2019年8月22日王子亮向薛倩退还房款30万元。2019年8月26日薛倩向王子亮、王嘉成发出《催告函》，通知王子亮、王嘉成于收函三日内配合薛倩办理系争房屋的过户手续。2019年8月28日王子亮、王嘉成向薛倩回函，表示房屋及车位买卖合同已于2019年7月16日解除。另查明，2019年7月18日上海市人力资源和社会保障局发布《上海市引进人才申办本市常住户口》公示名单，已审核同意薛倩办理上海市常住户口并予以公示，公示期为2019年7月18日至2019年8月1日。2019年9月24日上海市浦东新区广播电视台出具《情况说明》，其上载明薛倩符合上海市的高级人才引进落户政策，浦东广播电视台于2018年10月开始协助薛倩办理申请落户上海的相关手续。庭审中，薛倩申请中介公司店长刘新宇作为证人出庭作证，证人陈述签订合同时中介公司的工作人员就告知王子亮，薛倩的户口尚在办理过程中，预计4月底办出；在王子亮陪同薛倩办理装修手续时，物业公司提出王子亮这样操作有风险，于是王子亮就要求中介出一份风险责任书，但王子亮对中介公司出具的责任书不认可。中介也与薛倩沟通让其暂时先不要装修。之后，看到王子亮拍摄的照片才知道原有装修已经被敲掉了。薛倩和王子亮、王嘉成对证人证言的真实性无异议，但王子亮、王嘉成认为证人对薛倩有偏袒。审理中，薛倩自愿补偿王子亮、王嘉成10万元并愿意承担王子亮、王嘉成反诉主张的逾期付款和过户违约金54,203元。为保证涉案房屋及车位买卖合同的履行，现薛倩已将王子亮返还的房款130万元及补偿款10万元以代管款形式缴纳至法院。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，受法律保护。薛倩与王子亮、王嘉成于2019年3月2日就系争房屋及车位签订的二份《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思表，于法不悖，双方均应恪守。王子亮、王嘉成认为薛倩未在合同约定的过户期限获得购房资格的行为已经构成违约，王子亮一方有权解除合同。原告不予认可。涉案合同约定“最晚乙方付款及过户时间不得晚于2019年6月30日，否则视为乙方放弃购买该房屋的违约处理”。2019年6月30日薛倩尚未取得购房资格，因此导致买卖双方未能如期办理系争房屋转让过户手续，薛倩的行为已经构成违约。本案的争议焦点在于：基于薛倩的上述违约行为，涉案房屋及车位买卖合同的解除条件是否成就。对此，本院认为，认定约定解除合同的条件是否成就，应当遵循诚实信用原则，结合当事人实际履行情况综合判断。本案中，首先，从合同约定的文义上来看。只有当买受方付款时间与过户时间均晚于2019年6月30日才能视为买受方放弃购买房屋。事实上，薛倩最后一笔房款的支付时间是2019年4月22日并未晚于2019年6月30日。因此，不能就此认为薛倩作出了放弃购买系争房屋及车位的意思表示。其次，从当事人的过错程度来看。虽然2019年8月7日薛倩才取得上海市户籍，但是通过浦东广播电台出具的情况说明可以反映在涉案合同签订之前2018年10月浦东广播电视台就开始协助薛倩办理落户手续。而中介公司的证人证言也证实王子亮、王嘉成签订《上海市房地产买卖合同》时明知薛倩不是上海户籍，当时薛倩的上海市户籍正在办理过程中。事实上，相关部门于2019年7月18日审核同意薛倩办理上海市户籍。由此可见，薛倩在合同履行期间并不存在故意拖延办理落户手续的情形，其逾期取得上海户籍的行为过错程度显著轻微。再者，从违约的形态来看。虽然薛倩未能在合同约定的期限内取得购房资格，但其于事后取得了上海市户籍弥补了自身履行上的瑕疵。最后，从违约行为的后果来看。王子亮、王嘉成作为出卖方，取得系争房屋及车位的对价是其主要合同目的。截止2019年4月22日王子亮、王嘉成已经收到全款。系争房屋也已于2019年3月28日交付。买卖双方已经履行了涉案合同项下绝大部分合同义务。现在薛倩又已将王子亮返还的房款130万元缴纳至法院代管款账户，其也已经具备购房资格，买卖双方继续履行合同已不存在障碍。综上，虽然因为薛倩逾期取得上海市户籍致无法在双方约定日期完成过户，其行为构成违约，但其违约程度显著轻微，不影响买卖双方合同目的的实现，根据诚实信用和鼓励交易的原则，涉案房屋及车位买卖合同的解除条件不成就，两份《上海市房地产买卖合同》应当继续履行，原告薛倩请求被告王子亮、王嘉成协助原告办理系争房屋及车位转让过户手续的诉请，本院予以支持。审理中，原告薛倩自愿补偿被告王子亮、王嘉成10万元，并无不妥，本院予以准许。反诉原告王子亮、王嘉成请求解除涉案合同的反诉请求，本院不予支持。反诉原告王子亮、王嘉成基于合同解除请求反诉被告薛倩支付违约金2,666,660元和将房屋恢复原状或照价赔偿50万元的反诉请求，本院均不予支持。反诉被告薛倩逾期支付最后两笔房款且逾期过户按约应当承担相应违约责任。反诉被告薛倩同意承担反诉原告王子亮、王嘉成主张的逾期付款和过户违约金54,203元，并无不当，对反诉原告该项反诉请求，本院予以支持。关于本诉的案件受理费及诉讼保全费，考虑到对本案纠纷的产生薛倩存在责任，本院酌情确定由薛倩承担本诉案件受理费及诉讼保全费的80%，王子亮、王嘉成承担20%。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告王子亮、王嘉成于本判决生效之日起十日内协助原告薛倩办理位于上海市浦东新区迎春路XXX弄XXX号XXX室房屋及迎春路1355弄地下车库地下一层车位250室的产权过户手续，将上述房屋及车位由被告王子亮、王嘉成名下转移登记至原告薛倩名下；原告薛倩应于上述房屋及车位过户手续办理后当日支付被告王子亮、王嘉成购房款130万元及补偿款10万元；二、反诉被告薛倩于本判决生效之日起十日内支付反诉原告王子亮、王嘉成逾期付款和过户违约金54,203元；三、驳回反诉原告王子亮、王嘉成其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费101,799元，诉讼保全费5,000元，上述共计106,799元，由原告薛倩负担85,439元、被告王子亮、王嘉成负担21,360元；反诉案件受理费16,283元(已减半收取)，由反诉原告王子亮、王嘉成负担15,705元、反诉被告薛倩负担578元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄 政审 判 员  刘 露审 判 员  张 凡二〇二〇年二月二十六日法官助理  王晔璐书 记 员  朱晓晨附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。