河北省安国市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0683民初735号 原告：王盼江，男，1983年3月28日出生，汉族，住安国市。 委托诉讼代理人：郭泽，河北药华律师事务所律师。 被告：唐山德誉房地产开发有限公司。 住所地:唐山市路北区卫国北路3号。 法定代表人：郭金平，董事长。 委托诉讼代理人：常权，该公司员工。 委托诉讼代理人：郭忠弦，该公司员工。 被告：安国市华海房地产开发有限公司。 住所地：安国市金融路38号。 法定代表人：李彬，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑栓成，河北尚玺律师事务所律师。 被告：马杰，男，1975年2月7日出生，汉族，住唐石家庄市桥西区。 原告王盼江与被告唐山德誉房地产开发有限公司（以下简称唐山德誉）、安国市华海房地产开发有限公司（以下简称安国华海）、马杰为房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王盼江及其委托诉讼代理人郭泽、被告唐山德誉房地产开发有限公司委托诉讼代理人常权、郭忠弦、被告安国市华海房地产开发有限公司委托诉讼代理人郑栓成、被告马杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王盼江向本院提出诉讼请求：1、要求安国市华海房地产开发有限公司继续履行《安国市观音堂三期（主体）改造搬迁置换补偿协书》，如不能履行购房合同，要求三被告返还原告房款20万元并按该位置房屋目前市场价（每平米6000元）赔偿原告房屋差价损失505882元，共705882元。2、本案全部诉讼费用由被告负担。事实及理由：2011年12月11日，原告与唐山德誉房地产开发有限公司安国分公司签订《安国市观音堂三期《主体》改造搬迁置换补偿协书》，约定原告购买安国市观音堂小区房屋一套，面积117.647平方米，房屋价格20万元，2011年12月3日，原告王盼江将房款200000元汇入唐山德誉房地产开发有限公司安国分公司负责人马杰账户中。2013年，唐山德誉房地产开发有限公司安国分公司将该安置房项目整体转让给安国市华海房地产开发有限公司。为确保安国市华海房地产开发有限公司能顺利交房，原告到安国市华海房地产开发有限公司处确认其购房信息。经核实，安国市华海房地产开发有限公司房屋销控表上有其信息。 2017年下旬，房屋建设完工后安国市华海房地产开发有限公司迟迟不予交房，安国市华海房地产开发有限公司称房屋销控表没有原告房屋信息，不能交房。随后，原告多次到安国市华海房地产开发有限公司与其进行协商，安国市华海房地产开发有限公司相关负责人承认原告购房的事实，但被告至今一直未履行合同义务向原告交房，被告马杰也不配合原告解决相关问题。 原告认为，原告从2011年12月就与被告签订安国市观音堂三期（主体）改造搬迁置换补偿协议书，但是被告始终不履行合同义务，已经构成违约。故诉至贵院，请依法裁决。 被告安国华海辩称，1、原告提交的与唐山德誉房地产有限公司安国分公司的拆迁置换补偿协议极其不规范，没有具体房屋的坐落、土地证号、补偿款金额、签约时间等重要信息，只有唐山德誉盖章，我方接手的其他安置补偿协议从未有此种情况，真实性存疑；2、本案原告不是房屋和土地的相关权利人，原被告之间根本不存在房屋搬迁置换的法律关系和事实，在房屋搬迁置换的法律关系上，原告不是合法的权利人，无权起诉我公司；3、本案原告不能提供任何被告公司盖章的收款收据或是马杰书写的收款收据，正常情况下所有的款项流入流出都应经公司账户，我方经核实公司账户上根本没有该笔款项入账，不排除系马杰的个人所为或者双方串通或者存在其他经济纠纷；4、安国房屋销控表没有原告信息，并非如原告所说；5、安国市观音堂三期(主体)改造搬迁置换项目没有合法的审批手续，项目本身就不合法，签署的相关协议应属无效。而且由于诸多因素，该项目不存在继续履行的可能:(1)政府对中药都整体建设规划方案调整，观音堂村的整体拆迁工作不再纳入中药都的规划范围，使拆迁工作就此搁置。(2)目前协商一致情況下，已有大多户在原址重新建房，已无纠纷。项目无法继续往下进行，请求法院驳回原告诉求。根据我国土地管理法等法律规定，征收土地由国务院、或省级政府审批，该拆迁项目没合法的审批手续，所以补偿协议无效。 被告唐山德誉辩称，1.唐山德誉与原告之间不存在债权债务或拆迁补偿方面的法律关系。关于《安国市观音堂三期(主体)改造搬迁置换补偿协议》，唐山德誉已将该协议整体转让给安国市华海房地产开发有限公司，协议约定权利和义务由安国市华海房地产开发有限公司享有和承担。2.唐山德誉公司财务账户没有收到原告的款项，原告把款项汇入马杰账户属于个人行为，不应由我方承担责任。3.本案属于拆迁补偿纠纷，依据《行政诉讼法》第十二条规定，本案属于行政案件的受案范围，人民法院应当直接驳回起诉。 被告马杰辩称，1.款项汇入我个人账户，是因为当时公司尚未进行开发工作，该账户一直是公司在使用，从开卡、销卡等各种业务都由我公司会计徐卫办理，请法庭核实。2.不配合原告解决问题，是因为唐山德誉安国分公司已经注销，项目已经整体转让给了安国华海，我作为曾经的负责人没有能力、义务、职权配合原告，原告把我列为被告，法庭应该驳回原告，马杰是一个个人，当时是公司负责人，是公司行为；3.项目是安国市委市政府发起，是列入旧城改造项目的，不仅有正式文件，还委派多名政府人员协助项目进展。在项目转让后协助华海公司与政府、观音堂村签拆迁安置合同，之后的政府会议纪要也提到华海应将观音堂一万多平米的房子予以安置，所以安国华海这个项目是合法的。 原、被告围绕诉讼请求向本院提交证据，本院组织当事人进行庭审举证与质证。原告提供证据如下：证据1、《安国市观音堂三期（主体）改造搬迁置换补偿协议书》；2、网上银行转账记录；3、内资企业登记基本情况表；4、2013年9月18日签订的《征地补偿安置房建设协议书》；5、收款单两份；6、聊天记录及文字整理一份。 被告唐山德誉发表质证意见称：对证据1、2、3、5真实性无异议。原告将钱打入被告马杰账户，应属个人行为，公司有财务账户，两者是有区别的，并没有以公司名义出具的收款收据。证据4、6未涉及被告唐山德誉，我公司不发表意见。 被告安国华海发表质证意见称：证据3无异议。证据1真实性无法核实，盖章真假无法核实。首先原告不是本村村民，钱没进公司账户，也无公司出具的收款凭证，被告唐山德誉给我公司的交接材料中也无原告的资料。证据4该协议书是2013年9月18日安国市政府、观音堂村、华海房地产签订的，原告所诉的房屋位置与我方建成的不是同一块地方，是两个项目，不能因回迁房不能进行，就用其他房屋折抵。项目不是合法的，目前无法继续履行，黄成群房子所在的地方现在还没有建设。证据6无法核实真实性，文字材料有无删减、更改，无法核实，即使如文字材料，也可以看出华海工作人员没有认可原告的材料移交给我们，只是双方协商的内容，自始至终我公司也没有原告的材料。 被告马杰发表质证意见：证据1、2、3真实性认可，我当时是唐山德誉安国分公司的负责人，原告钱转入我的账户，应由我公司会计付给了拆迁户黄成群，有记录可查。我的银行卡的存入、支取都是公司会计徐卫办的，是代表公司行为。证据4中注明的内容，是政府会议纪要定的，认可；证据5不清楚，不发表意见，应该是真实的；证据6真实性不发表意见。 被告唐山德誉提交证据如下：证据7、2013年4月18日《协议书》一份；证据8交接单、财务交接清单；证据9、黄成群安国市观音堂三期（主体）改造搬迁置换补偿协议书、黄成群领取搬迁补偿金的收据。 原告发表质证意见：证据7协议书内容认可；证据8、9真实性认可，但证据9该协议中所涉补偿面积是否包括本案的预购房范围不清楚，原告只是购买了被告唐山德誉的房屋，至于唐山德誉卖给原告何处何人的拆迁房原告无法知情。 被告华海发表质证意见：证据7协议书认可，安国华海整体接收了被告唐山德誉的整体项目，不代表所有的相应的债权债务也交给我公司，原告的起诉材料我公司都没在交接的材料中找到；证据8、9真实性没有异议，但是证明内容与本案无关联，唐山德誉安国分公司与我公司是整体的项目转让，正好说明唐山德誉也不能提供具体的投资清单与原告相关的材料，黄成群的已经补偿完毕，唐山德誉对此予以认可。 被告马杰发表质证意见：证据7认可。证据8、9除黄成群的改造搬迁置换补偿协议书外，其他认为均真实有效，黄成群的改造搬迁置换补偿协议书在我印象中应该是一百平方米，经询问会计徐卫，他记忆中黄成群也不是725平方米，且黄成群的改造搬迁置换补偿协议书第一页的骑缝章与第二页、第三页也有一定的差异，请法庭查看黄成群改造搬迁置换补偿协议书原件及，请法庭调查黄成群目前手中的拆迁协议书及面积。 根据当事人庭审举证与质证，本院经审理认定事实如下：2011年12月11日，唐山德誉房地产开发有限公司安国分公司（甲方）与原告王盼江（乙方）签订《安国市观音堂三期（主体）改造搬迁置换补偿协议书》一份，该协议书载明：“...土地使用者为黄成群...乙方自选欲置换房屋坐落于观音堂（暂定名）小区，房屋建筑面积117.647平方米...”协议书有甲方负责人马杰签字及唐山德誉房地产开发有限公司安国分公司盖章、乙方王盼江签字并按押指印。协议签订之前2011年12月3日，原告王盼江向被告马杰账号62×××14转账40万元，其中20万元用于支付原告王盼江购房款。 2013年4月18日，被告唐山德誉（甲方）与被告华海房地产（乙方）签订《协议书》一份，协议载明：“甲方基于河北省委、省政府、保定市政府相关开展‘城镇面貌三年大变样活动’的总体要求等需要，于2009年12月29日与安国市观音堂村民委员会签署了《安国市观音堂城中村改造建设协议书》。协议签署后，甲方投入了部分资金开展了相关工作。经双方协商一致，甲方拟将上述相关权利义务转由乙方完成。一、甲方认可并完全同意：将“协议书”甲方项下的全部权利义务转让给乙方，由乙方作为协议的一方享有权利，并履行义务。二、甲方已经履行的部分投资，制作甲方《投资清单》（附后）经双方签字盖章确认，与本协议具有同等效力。甲方将清单所列有关全部书面协议、文件资料原件及相关投资财产交给乙方，由乙方按下述向甲方支付补偿款950万元...” 2013年9月18日，安国市人民政府（甲方）与安国市观音堂村委会（乙方）、安国市华海房地产开发有限公司（丙方）签订《征地补偿安置房建设协议书》，约定：“...1.项目名称：药都新城一组团一期工程；2、建设规模：约20万平方米，含补偿安置和回迁房约10万平方米（其中观音堂村征地补偿安置房约5万平方米，原德誉公司拆迁回迁房1万多平方米，果品公司拆迁回迁房2万多平方米）；3、项目位置：位于金融街路以北、药市地块....” 又查明，唐山德誉房地产开发有限公司安国分公司系被告唐山德誉的分公司，现已注销。被告马杰系原唐山德誉房地产开发有限公司安国分公司的负责人。 原告称其支付购房款后，被告始终不履行合同义务，已构成违约，故提出诉讼，要求三被告返还购房款20万元及房屋差价损失505882元。被告马杰称款虽转入其账户，但其账号一直是公司在使用，收款系代表公司行为。被告唐山德誉称公司有财务账户，原告将钱打入马杰个人账户，未进入公司财务账户，没有以公司名义出具的收款收据，应属马杰个人行为，且唐山德誉安国分公司已经将项目全部转让给被告安国华海，故被告唐山德誉不应承担责任。被告安国华海称，钱未进入公司账户，也没有公司出具的收款凭证，且交接材料中没有原告的该份协议书，故被告安国华海不应承担责任。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原告王盼江与唐山德誉安国分公司签订的《安国市观音堂三期（主体）改造搬迁置换补偿协议书》，不违反法律禁止性规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十六条规定，合同成立以后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人显失公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。现协议中提及的观音堂三期工程因政府对中药都整体建设规划方案调整，不能再如约施建，签署的协议书无法继续履行，故原告支付的购房款被告应当予以返还。原告支付的20万元购房款转入被告马杰的个人账户，但该协议签订时马杰为唐山德誉安国分公司的负责人，且协议书加盖唐山德誉房地产开发有限公司安国分公司公章，故应当认定原告将购房款转入被告马杰账户的行为系马杰履行公司职务的行为。又因原唐山德誉房地产开发有限公司安国分公司系被告唐山德誉的分公司，现该公司已经注销，其权利义务应当由被告唐山德誉承担。被告唐山德誉称已经将项目整体转让给被告安国华海，协议约定的权利义务应由被告安国华海享有和承担，被告安国华海则称公司未向原告出具加盖公司印章的收款收据，经核实公司账户上无该笔款项入账，唐山德誉安国分公司并未将原告的相关资料交接给被告安国华海，被告安国华海虽接收了唐山德誉安国分公司的整体项目，但不代表所有的债权债务材料全部完成交接，故认为其公司不应承担相应的返还及赔偿责任。本院认为，被告唐山德誉提交的证据不能证明被告安国华海已接收原告的相关资料，应当承担举证不能的不利法律后果。故应当由被告唐山德誉退还原告王盼江购房款20万元。原告主张被告赔偿房屋差价损失，本院认为客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，对客观情况的发生双方均无过错，故原告此项诉求无法律依据本院不予支持，被告唐山德誉应参照年利率6%支付资金占用期间的利息，自双方签订补偿协议书之日即2011年12月11日开始计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十六条的规定，判决如下： 被告唐山德誉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王盼江购房款200000元并按照年利率6%支付自2011年12月11日资金占用期间的利息； 驳回原告王盼江其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5429元，由被告唐山德誉房地产开发有限公司负担1540元，原告王盼江负担3889元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  丁凤玲 二〇一九年九月三十日 书记员  石 硕 ——