苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初6189号原告（反诉被告）：徐倩，女，1988年2月4日出生，汉族，住苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：乔撼、殷凯凯，北京市中银（苏州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：范夕军，男，1966年3月19日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人:陈杰，江苏新苏律师事务所律师。委托诉讼代理人:韩骁，江苏新苏律师事务所实习律师。原告徐倩诉被告范夕军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案，被告范夕军在法庭辩论结束前提起反诉，本院予以合并审理。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。徐倩及其委托诉讼代理人乔撼，范夕军及其委托诉讼代理人陈杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐倩向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签署的租赁合同，并判令被告搬迁出房屋；2、判令被告支付房屋租金45000元(暂计算至2019年7月1日)，以及自2019年7月2日起按每月15000元标准计算至实际搬迁之日止的使用费。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双于2018年7月1日签订了租赁合同，租赁地点为胥口采香泾村(委会)的整个院子。合同中明确约定租赁期限内，租金支付方式为每年的4月1日和9月1日，分别支付半年租金。被告在支付了第一期租金后，未按合同约定向原告支付后续租金，已严重违约，原告已书面通知被告解除租赁合同。被告范夕军辩称，其同意支付房租，因为第一笔租金是在合同签订前已付给原告母亲，但其看到房屋的产权材料后，发现该房屋所有权属于原告；其了解到原告父母离异，该房屋实际是原告父亲在离婚前出钱留给原告的，但是原告一家对租金收取有争议，其为了资金安全考虑及避免不必要的款项支付问题，在支付第二笔租金时，其要求原告提供收款账户或者原告委托的收款账户，但是原告始终未提供；如果原告提供账户，其可以即时付款，但其没有违约，不同意搬出。后范夕军反诉称，合同签订后，其对承租房屋进行了装修，并安装了相应的监控设备，用于经营民宿，后其得知徐倩并无房屋租赁许可的相关证照，租赁合同属于无效合同，而徐倩一直隐瞒相关信息，严重损害其合法权益，故反诉要求：1.判令反诉被告支付其房屋装修损失800000元；2.判令反诉被告支付其物品搬迁费用180000元；3.诉讼费由反诉被告承担。针对被告范夕军反诉，反诉被告徐倩辩称，1、租赁合同首句约定了反诉原告当初进行过查验并认可；2、房屋租赁证需要根据承租人的用途，由双方持相关材料共同去有关部门办理；3、双方在法院指定的鉴定机构鉴定过程中，对租赁房屋现场进行了全面、仔细的核查，现场完全能反映房屋被租赁后作仓库使用而非经营，现场堆满了反诉原告的货物，无法经营，与反诉原告所述的经营不符，请求驳回反诉请求。本院经审理认定事实如下：2018年7月1日，徐倩（出租方、甲方）与范夕军（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定在乙方对该房产合法性和租赁合同范围内的现状予以认可的基础上，同意与甲方签订合同，租赁地点为苏州市吴中区（委会）的整个院子；租赁期限自2018年9月1日至2034年8月30日，该款后手写有“2018年7月1日至2018年9月1日为装饰期，装饰期内发生的一切事故和责任由乙方全部负责”；租金：自2018年9月1日至2022年8月31日每年租金为壹拾捌万元整，2022年9月1日至2026年8月31日租金为每年贰拾万元整；2026年9月1日至2034年8月31日每年为贰拾捌万元整，2034年8月31日合同终止，租期满该院子无条件归还给甲方，租赁期间，任何一方不得违反本合同的规定，乙方按时向甲方缴纳租金，逾期超过一个月，甲方有权终止合同；付款方式：租金每年分两次支付，每年9月1日支付半年租金，每年4月1日支付另外半年租金，甲方预收乙方玖万订金转为2018年9月1日至2019年3月31日的房租金；乙方如需改变甲方的内装饰，其费用由乙方自行承担，但不能破坏房屋的整体结构；在租赁期内，如遇政府拆迁，甲乙双方必须配合拆迁工作，本合同自然终止，双方各不承担责任，土地置换和甲方财产赔偿归甲方所有（包括建筑、假山、景观、绿化等），乙方的搬迁费和安置按政府规定补偿，甲方不承担乙方由此产生的任何损失，在租期内如拆迁政府赔偿的内装饰款各得50%；乙方不得做违章搭建、地面硬化等行为；双方确认，该房屋较为老旧，可能存在潮湿、漏水、砖瓦掉落，甚至瘫垮等风险，甲方在此明确，乙方对承租范围内的房屋现状予以认可并接受，后续由乙方自行负责整改并承担费用。合同第13条约定本协议经双方签字公证后生效。同年7月18日，双方签订补充协议一份，内容为：1、甲乙双方经过协商认为，在，村委会院子租赁合同中，第三款最后手写部分移入补充条款中，内容为2018年7月1日-2018年8月31日为乙方免费装饰期，在此期间发生的一切事故和责任由乙方全部承担。（手写部分同时作废）2、在租赁合同第十三款中，双方经过讨论决定不用公证，直接签字后生效。3、如主合同与此补充协议有不一致的地方，以此协议为准。徐倩按约将上述租赁场所交付范夕军使用至今，范夕军已支付第一期租金90000元。2019年5月27日，徐倩向范夕军发出通知一份，内容为：你与我在2018年7月1日所签订的租赁合同，因你严重违约，现特通知你，我方决定解除此合同，在你收到本通知时，正式解除，并请你从解除合同之日起，四十日内搬迁出去，以免给我方造成更大的损失。2019年6月10日，范夕军向徐倩发出复函一份，内容为：你于2019年5月27日所发通知，业已收悉，现就有关通知中的问题，特复函如下，一、付款账户及发票问题。2018年7月1日，双方签订房屋租赁协议后，我方严格按照租赁协议的约定，根据你母亲陈华的要求，将第一期租金汇入陈华的账户，当时我方就提出要求：1、已付租金应开具相应的租金发票；2、以后的租金应汇入徐倩名下的账户或徐倩应出具相应的授权文件，但经多次催促，至今未收到租金发票也未知徐倩的账号，致使我方无法按照租赁协议约定支付到期的租金，因此我方逾期支付租金的责任是由你方造成的，我方付款不能的行为不构成违约。二、所涉租赁房屋无法经营的问题，所涉租赁房屋面积及院子面积较大，所以一般不是用于普通居住的，我方租赁该房屋也是用于经营的，但是，所涉租赁房屋因所属权属问题无法领取营业执照，造成我方较大的经济损失，为此，我方多次与你方交涉，但至今仍未解决，你方的行为已经构成违约，由此造成我方的经济损失，你方应予赔偿。综上，双方签订租赁协议后，我方严格按照租赁协议的约定履行，而因你方的原因及责任，造成我方支付租金不能，我方未构成违约，请你方在收到本复函之日其七日内，开具已付租金的发票、提供徐倩的账号或授权文件，并妥善解决我方申领营业执照中所遇的房屋权属问题，否则，你方将承担相应的法律责任。以上事实，由原告提供的《租赁合同》、通知、复函及本院庭审笔录等予以佐证。审理中，徐倩称，村委会因新建办公楼转让原办公场所，其遂向经济合作社购买了涉案房屋及院子，但实际由其母亲陈华购买，其仅签了合同；后其母亲出面与范夕军商谈租赁事宜，将上述场所租给范夕军用于办公，在签订租赁合同前，范夕军向其母亲支付了保证金90000元，后转为第一期租金；其仅签了租赁合同，具体租赁事宜都由其母亲一手经办，签合同时其母亲也在场，当时要求范夕军继续向其母亲支付租金，后其和其母亲多次向范夕军催讨租金未果，现其坚决要求解除租赁合同。为证明其主张，徐倩向本院提供了2006年6月17日其与苏州市吴中区藏书镇藏南村经济合作社签订的《资产转让合同》及附图、江苏省农村合作经济组织内部结算凭证四份，《资产转让合同》的主要内容为：甲方苏州市吴中区藏书镇藏南村经济合作社把原村委会办公院子（详见图纸）整体转让给乙方徐倩（包括空调），但办公用品不在内，转让金为壹佰贰拾壹万元；付款方式：本合同签定之日起付50%，余款在新办公楼造好后付30%，12月底付20%；双方责任：1、本宗土地如政府需要开发，按政府规定赔偿；2、今后乙方如需办理双证，甲方有义务协助办理，但费用由乙方承担；3、水电费由乙方自理；4、乙方不得再次转让；5、本合同未尽事宜，双方协商解决。结算凭证反映徐倩向苏州市吴中区藏书镇藏南村经济合作社交款共计1232400元，收款内容均为资产转让款，收款日期分别为2006年6月20日、2006年8月3日、2006年9月24日、2007年2月12日。徐倩称，上述1232400元中22400元系办证费用，但后来村委会未将产权过户至其名下。经质证，范夕军对上述证据的真实性无异议，范夕军称，涉案租赁事宜都是徐倩母亲陈华与其沟通的，双方签订了租赁合同，其将第一期租金付给了陈华，在对方出示与村委会签订的合同及收据后，其发现涉案房屋系徐倩购买的，故其与徐倩重新签订了租赁合同，签合同时双方未约定后期租金交给陈华，其一直要求徐倩向其提供本人账号，但徐倩并未提供；徐倩一方曾承诺其可以办理营业执照，但因徐倩提供的房屋无产证，导致其无法办理营业执照，无法正常使用；租赁合同无效，徐倩应赔偿其装修损失及搬迁费用。为证明其主张，范夕军向本院提供了以下证据：1、范夕军制作的房屋装修费用明细表及搬运物品明细表，证明房屋装修费用初步统计为626250元及房屋内物品情况。2、2018年10月12日范夕军与苏州技强起重吊装有限公司签订的《搬运合同》一份，约定工程名称为乌木奇石搬运，工程地点为无锡皮革城搬运至胥口景艺园林，工程内容为吊装、搬运、运输，搬运工程总价180000元含3%税。范夕军用以证明其当初搬运物品至涉案租赁场所的搬运费为180000元。3、2018年6月范夕军与苏州新亿创信息科技工程有限公司签订的《吴中区胥口镇蒋巷监控安装合同》一份，范夕军用以证明其在涉案租赁房屋内安装监控设备的费用40258元。4、送货单三份，范夕军用以证明其采购装修材料的费用26565元。经质证，证据1，徐倩对真实性不认可。证据2，徐倩对真实性无法确认，认为系范夕军与第三方签订的，且范夕军未提供付款凭证。证据3，徐倩对真实性无法确认，认为系范夕军与第三方签订的，且无法看出监控设备系被安装在涉案房屋内。证据4，徐倩对真实性无法确认，认为不能看出与本案有关，且范夕军未提供付款凭证。审理中，本院至案涉场所查看，该处门外墙上有“龙源传媒”四字，门口有一排房屋（含门卫室，室内装有监控），门口西南角有一排辅房，辅房内有桌椅、柜子等家具工艺品，院内中间有一排两层主房，内有石头、花瓶、玉石及家具等，二楼东侧房屋内装有监控，院内东南角有一排房屋，最北面有一排房屋。范夕军称，其打算将租赁场所做展馆及影视拍摄基地，做文化产业，但因没有产权，故无法办理营业执照；其对所有房屋墙面进行了粉刷，做了屋顶防水，还将门口两侧房屋的门窗更换成防盗门、铝合金窗，将门卫室西侧两间房屋铺了地板，更换了门卫室旁房间及院内楼房二层房间的洁具，还安装了两套监控。徐倩称，范夕军更换了门窗，也做了防水，但其不清楚具体怎么做的，其在交付被告前已经粉刷房屋，范夕军将之前的监控拆除后自行安装了监控。另，本院至苏州市吴中区村民委员会调查，该村称，原藏书镇藏南村后来并入胥口镇，又分为采香泾村和合丰村，原藏书镇藏南村村委会办公场所当时属于村集体资产；上述场所的房屋是2002年左右由藏书镇建丰村建造的，2003年11月建丰村、勤丰村、繁荣村及合丰村合并为藏南村，藏南村使用原建丰村建造的办公场所办公，该场所的房屋、土地没有相关产权证，其不清楚有无房屋的规划建造审批手续材料。经质证，徐倩、范夕军对上述情况均无异议，双方均未能提供涉案租赁场所的产权证或规划建造审批材料。审理中，范夕军申请对涉案场所的装饰装修价值及将物品搬迁至无锡宜兴市湖父镇驼龙湾杨梅园的费用进行评估，本院依法委托苏州名典房地产土地资产评估经纪有限公司进行评估，评估中，该公司组织双方进行现场勘验，形成现场勘验表，该表记载：“申请方、被申请方、评估人员共同对现场物品进行清点，并对清点的物品及数量指认，双方签字确认”“双方代理人和当事人员、亲戚在场。双方代理人都同意以现场勘查清点的数量为准，运输地点等申请人提供相关材料，法官确认。”该公司于2020年4月8日出具了资产评估报告，评估结论为：经评估，截止于评估基准日2020年3月9日，纳入评估范围的范夕军承租的胥口采香泾村（委会）的整个院子的装饰装修以及对物品搬迁至宜兴的费用评估价值为人民币150879元，其中装饰装修评估价值80745元、物品搬迁至宜兴的费用70134元。该报告所附装饰装修及相关物品评估明细表载有：顶涂料、7路监控（主机及7个无线摄像头）1套、17路监控1套。该公司收取范夕军评估服务费3000元。经质证，徐倩对上述报告予以认可，认为该报告系依据双方现场一致认可的房屋装修状况作出的，对评估的搬迁费亦予认可；其同意利用装饰装修物。范夕军对评估总价有异议，认为评估报告有遗漏项目，评估公司仅评估了院子中的一套监控设备，未评估门口的一套监控设备，另、原房屋屋顶漏水，其翻建了全部屋顶，即重新加了防水材料、重新铺瓦，评估公司对此也未评估。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本诉部分，因现有证据并无案涉租赁房屋的产权证或按规划批准建造房屋的材料，故徐倩与范夕军签订的《租赁合同》及补充协议均无效，范夕军应将合同约定的位于苏州市吴中区（委会）的整个院子场所腾空后返还徐倩。关于使用费，鉴于自合同签订后至今案涉租赁房屋均由范夕军使用，双方约定前期租金为每年180000元，且范夕军已支付第一期租金90000元（2018年9月1日至2019年2月28日），故徐倩依法有权要求范夕军按月租金15000元的标准支付自2019年3月1日至实际返还上述场所之日的使用费。反诉部分，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，因双方租赁合同无效，徐倩同意利用范夕军在案涉房屋中的装饰装修物，故本院将装饰装修物折价归徐倩所有，徐倩支付范夕军相应价款。对于折价金额，范夕军虽认为评估报告有遗漏项目，但评估报告包括了两套监控及顶涂料，范夕军亦未能充分举证证明存在其他装修事项，且双方在评估过程中进行了现场清点确认，故本院对范夕军的异议不予采纳，认可资产评估报告。根据评估的装修价值，徐倩应支付范夕军装饰装修价款80745元。鉴于双方对于案涉资产租赁合同无效均存在过错，结和租赁场所的使用情况及评估的搬迁费70134元，本院酌定徐倩应支付范夕军搬迁损失50000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、被告范夕军于本判决生效之日起三十日内腾空并返还原告徐倩位于苏州市吴中区（委会）的整个院子场所。二、被告范夕军于本判决生效之日起十日内支付原告徐倩自2019年3月1日起按每月15000元的标准计算至实际返还之日止的使用费。三、反诉被告徐倩于本判决生效之日起十日内支付反诉原告范夕军装饰装修损失80745元、搬迁费50000元，合计人民币130745元。如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市吴中区人民法院履行款账户，户名：苏州市吴中区人民法院，开户银行：中国建设银行股份有限公司苏州市吴中经济开发区支行，账号：32×××48。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币4450元，由原告徐倩负担2225元，由被告范夕军负担2225元。反诉案件受理费减半收取人民币6800元，评估费3000元，合计人民币9800元，由反诉原告范夕军负担6000元，反诉被告徐倩负担3800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。（此页无正文）审 判 长  钱建平人民陪审员  唐晓艳人民陪审员  平建英二〇二〇年六月一日书 记 员  丰雨竑