天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0106民初5662号原告：何玉岭，男，1950年7月24日出生。委托诉讼代理人：梁晶晶，天津捷音律师事务所律师。被告：杨天放，男，1987年4月4日出生。被告：天津融易付科技有限公司，住所地天津市武清区京滨工业园京滨大道**101-55(集中办公区)。法定代表人：杨天放，职务：总经理。原告何玉岭与被告杨天放、天津融易付科技有限公司（以下简称“融易付公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告何玉岭的委托诉讼代理人梁晶晶，被告杨天放、被告融易付公司的法定代表人杨天放均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何玉岭向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告支付原告房屋租金2018年7月1日起至2018年8月21日42499.3元；2.请求判令二被告支付原告房屋租赁合同解除后继续占用房屋的使用费自2018年8月22日起至2019年4月30日止208333.3元；3.请求判令二被告支付原告延迟支付房屋租金的违约金300000元；4.本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告与二被告经过天津盛邦房地产经纪有限责任公司居间介绍于2018年4月24日签订了《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，原告将位于天津市红桥区交口宝能创业中心房屋出租给二被告用于办公使用。租期自2018年5月1日起至2019年4月30日止，共12个月，每个月租金25000元，租金除首次交付两个月租金外，其余均按季度支付。房屋交付后原告按照合同履行了出租方义务，但二被告违反协议约定，在首次支付租金后，合同约定的第二次交付租金期限内拒不缴纳租金。原告多次催要并于2018年8月10日用快递形式将《催缴函》发送至二被告未果。根据租赁合同及补充协议的约定，二被告超过一个月未交纳租金，原告2018年8月22日向二被告用快递形式发送《解除房屋租赁合同通知》，告知二被告所签订的房屋租赁合同及补充协议从即日起解除。租赁合同解除后，二被告仍继续占用房屋拒不腾空，霸占使用至2019年4月30日，故呈诉。综上，为维护原告的合法权益已不遭受侵犯，根据我国合同法和相关法律法规的规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。杨天放及融易付公司辩称：不同意原告的诉讼请求，认为原告陈述不属实，被告和原告之间调解过很多次，签订房屋租赁期间他的承诺和事实不符，2018年4月25日签订合同，5天免租期，5月8日红桥消防中队通知我们，房屋两间703、704加上空中花园，实际空中花园是公共的，房屋中介、原告和宝能物业一起协调并没有解决问题，让我们继续支付，原告找了社会人员换锁，影响我们办公，我们给西于庄派出所打电话，警察来了，门锁了之后我们东西拿不出。我们在12楼，13楼漏水漏到了9楼，我们东西都坏了，让他们赔钱也不赔，后来他们彻底接手了，我们东西也拿不出来。且房屋不是何玉岭的，是牛爱军的，签合同说给我们看房本，现在也没看到，说12楼、13楼是他自己的，但是长期有人来查，影响我们经营，房屋中介来过三四次，我们要求退钱他不退，我们走他要三倍赔偿，我们去之前原告堵上消防通道说空中花园是他的，但实际是公共的，当时很多人协调我就放过他了，没想到他还起诉我，物业发给我们房屋是他人的。市场价租金一年18万，他租给我们30万，我们本来就看中了空中花园，投入了很多钱，他也解决不了。每天上午九点有他们公司员工来威胁我们让我们走，我们多次报警他们就长期在门口坐着，我们搬到了四楼雇了保安，2018年春节后他彻底换锁了，我们就烦的不行就不怎么过去了，里面还有我们的办公物品，然后他找了中间人说就算了，我们就没追究，我们实际办公三四个月，支付的钱远远超过了市场价，房屋的房本上写的是牛爱军，和原告也没有关系。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：诉争房屋坐落于天津市红桥区交口宝能创业中心。2018年4月25日，何玉岭与杨天放／天津融易付科技有限公司签订房屋租赁合同及房屋租赁合同补充协议将该房屋出租，租赁期限自2018年5月1日至2019年4月30日。杨天放为融易付公司法定代表人。双方补充协议约定，年租金为300000元，其中第一次付款时间为2018年4月15日，金额为75000元，此笔款项为2018年5月1日至2018年6月30日；第二次付款时间为2018年6月15日至2018年6月25日，金额为75000元，此笔款项为2018年7月1日至2018年9月30日；第三次付款时间为2018年9月15日至2018年9月25日，金额为75000元，此笔款项为2018年10月1日至2018年12月31日；第四次付款时间为2018年12月15日至2018年12月25日，金额为75000元，此笔款项为2019年1月1日至2019年3月31日；第五次付款时间为2019年3月15日至2019年3月25日，金额为25000元，此笔款项为2019年4月1日至2019年4月30日。现杨天放已支付租金75000元，押金25000元，后未再缴纳相关费用。杨天放取得诉争房屋后，多次因“空中花园”问题及漏水问题与何玉岭发生争执，后双方分别对诉争房屋换锁，并多次报警。庭审中，何玉岭自认于2018年11月1日更换诉争房屋之锁，杨天放未提交证据证明何玉岭换锁时间，故本院对杨天放于2018年11月1日换锁的事实予以认定。另查，合同签订时，该房屋产权人为案外人天津市宝能置业有限公司，天津市宝能置业有限公司将该房屋出租给案外人牛爱军，租赁期限自2015年12月17日至2018年12月26日，2016年6月12日，天津市宝能置业有限公司与牛爱军、何玉岭签订房屋租赁合同变更协议，约定自2016年6月17日起，牛爱军将合同权利义务转让给何玉岭。后案外人何玉龙取得该房屋产权，何玉龙同意何玉岭将该房屋出租。关于杨天放提出的空中花园问题，双方在合同中并未就空中花园进行约定，且杨天放提交的录音中并未体现出何玉岭对租赁合同包括空中花园的认可，故本院对双方租赁合同中包括空中花园的事实不予认定。本院认为，公民合法的民事权益受法律保护。原、被告之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反强制性法律规定，本院对合同的效力予以确认。该合同在履行过程中，何玉岭与杨天放虽多次发生纠纷，但杨天放未能提交证据证明其对诉争房屋失去实际控制的具体时间，何玉岭自认2018年11月1日对诉争房屋换锁，故杨天放及融易付公司实际控制诉争房屋至2018年10月31日。现杨天放支付租金至2018年6月30日，故其仍需支付何玉岭2018年7月1日至2018年10月31日租金10万元。根据房屋租赁合同补充协议约定，杨天放应于2018年6月25日前支付何玉岭2018年7月1日至2018年9月30日租金，延迟交付租金超过一个月，何玉岭有权解除合同。2018年8月10日，何玉岭向杨天放发送催缴函，2018年8月22日，何玉岭向杨天放发送解除房屋租赁合同通知。故双方租赁合同于2018年8月22日解除。杨天放应支付何玉岭2018年7月1日至2018年8月22日的租金及逾期支付租金的违约金。2018年8月23日至2018年10月31日，杨天放仍占有诉争房屋，故应按照合同约定的租金标准支付何玉岭占有使用费。关于违约金的计算标准，原告主张30万元，被告对该数额予以认可，本院对已照准。故杨天放应支付何玉岭2018年7月1日至2018年8月22日租金及2018年8月23日至2018年10月1日占有使用费共计100000元；逾期支付租金的违约金300000元。关于杨天放提出，何玉岭并非诉争房屋产权人，与合同约定不符，但该事实并未影响该房屋的交付及使用，故不应影响租金的支付。关租金及违约金的支付主体，杨天放为融易付公司法定代表人，租赁房屋亦用于公司的经营，由公司使用，故应由融易付公司支付相应的款项。关于杨天放及融易付公司提出的因漏水造成的财产损失问题，其可向实际侵权人另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告何玉岭与被告杨天放、天津融易付科技有限公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》于2018年8月22日解除；二、自本判决生效之日起十五日内，被告天津融易付科技有限公司一次性支付原告何玉岭2018年7月1日至2018年8月22日租金及2018年8月23日至2018年10月31日占有使用费共计100000元；三、自本判决生效之日起十五日内，被告天津融易付科技有限公司一次性支付原告何玉岭违约金300000元；四、驳回原告何玉岭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9308元，由原告何玉岭负担2008元，由被告天津融易付科技有限公司负担7300元。（于本判决书生效之日起十五日内执行）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  徐 婷审 判 员  孙永念人民陪审员  吕 莉二〇二〇年七月十六日书 记 员  穆 琦附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。