上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初17012号原告(反诉被告)：上海顺宏橡塑有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：洪颖，总经理。委托诉讼代理人：周春雷，上海宙斯盾律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏慧仙，上海宙斯盾律师事务所律师。被告(反诉原告)：朱春敏，女，1970年3月20日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：韦家凯，上海华勤基信律师事务所律师。委托诉讼代理人：马俊杰，上海华勤基信律师事务所律师。原告(反诉被告)上海顺宏橡塑有限公司(以下简称顺宏公司)与被告(反诉原告)朱春敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日受理后，依法适用简易程序，于2019年11月19日公开开庭审理。原告顺宏公司法定代表人洪颖及委托诉讼代理人周春雷和被告朱春敏及其委托诉讼代理人韦家凯、马俊杰到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告顺宏公司向本院提出诉讼请求：判令被告给付所欠的自2017年10月24日到2019年10月24日止的房屋使用费360,000元。事实和理由：2015年3月18日双方签署《租赁合同》,约定：被告向原告租赁金海公路XXX号北面一楼4间房屋,钢混结构,年租金180,000元，提前15天一次性支付一年租金,先付后用,租期4年,到2019年3月18日到期。合同第12条约定“甲方可终止合同并收回房屋：乙方(被告)拖欠租金达一个月的”。同时双方还签署《补充协议》第5条.“因土地证变更中,本房屋暂没有产权证,乙方(被告)表示知情。”2017年11月，经双方协商提前终止本租赁合同，原告退还被告先前已付的未到期几个月租金，被告确认马上搬离上述租赁房屋，但被告收到退还租金后，并未搬离并一直使用所租赁的房屋至今。后原告多次催促被告搬离房屋,并支付实际使用期限的房屋使用费,包括在2018年8月、9月两次书面催告,但被告始终予以拒绝,并租用房屋至今。综述,被告占有使用原告的房屋至今,自2017年10月24日起未支付过租金,缺乏商业诚信,为维护合法权益,原告提起诉讼。被告朱春敏辩称，不同意原告的诉讼请求。由于租赁的房屋没有产权证，政府部门在2017年10月发出公告不允许经营，并采取停水停电和封门的措施。故双方签订了终止声明，被告也于2017年10月底前搬离。被告朱春敏向本院提出反诉请求：判令确认原、被告在2015年3月18日签订的《租赁合同》无效；2、判令原告承担被告的装修损失165,700元；3、判令原告支付被告停业损失208,250元；5、判令原告支付违约损失54,500元(运输费32,000元，拆装人工费22,500元)。事实和理由：2015年3月18日，原、被告签署《租赁合同》，约定：朱春敏向顺宏公司租赁金海公路XXX号北面一楼4间房屋，钢混结构，年租金180,000元，提前15天一次性支付一年租金，先付后用，租期4年，到2019年3月18日到期。2017年9月27日南桥地区市容环境综合建设和管理工作联席会议向朱春敏告知相关部门于10月16日起断水断电，之后朱春敏所租赁的房屋在10月16日正式开始断水断电，朱春敏无法正常营业。2017年11月19日，双方签订了《房屋租赁合同终止协议》，协议约定了原告返还被告五个月的房屋租金，但未约定被告搬离日期。因朱春敏租赁的房屋被断水断电，且房屋的门面于2017年11月份被相关部门砌上了围墙无法经营，被告不得不搬离。租赁的房屋已由拆迁办评估，但原告始终未将装修补贴支付被告。朱春敏认为，因该租赁的房屋没有产证，按照法律规定无效，双方的补充协议也无效，协议约定朱春敏的装潢部分因动拆迁所发生的一切赔偿归顺宏公司，因合同无效，无法继续经营支付的搬迁费也应由顺宏公司承担。顺宏公司辩称，租赁合同无效无异议，合同终止后朱春敏仍一直占有使用租赁房屋至2019年10月底，应承担相应的占有使用费。装修和停产停业等损失按照协议约定不予补偿。本院经审理认定事实如下：2015年3月18日，原告顺宏公司与被告朱春敏签订《租赁合同》，约定被告朱春敏向原告顺宏公司租赁位于金海公路XXX号北面一楼四间房屋用于办公家具，租期为4年，自2015年3月18日至2019年3月18日止。年租金为180,000元。如租赁房屋所在地块遇国家征用及开发商动迁的，甲方(顺宏公司)在收到动迁公告或相关通知之日起本合同即行终止，双方互不追究违约责任，乙方(朱春敏)应在10日内自行搬离，所有的动迁利益(包括但不仅限于停产停业损失、装修损失、搬迁损失等)都与乙方无关，乙方不得向甲方或动迁方主张任何权利。同日，双方还签署了《补充协议》，约定：乙方装修装潢部分，搬移的办公物品(空调、办公桌、文件柜、监控设备)外，其它任何不可拆除包括(隔墙、广告牌、门、灯、卫生间设施、木地板、地砖、隔断、防盗窗等)，所有权均属甲方所有。该房屋在动迁范围所发生一切赔偿由甲方享有。乙方无权利享有一切赔偿，乙方同意此条件。在租赁期间随时发生政府动迁，乙方无条件搬迁并终止本合同，在搬离之日完毕后，有余下房租退还乙方，按实结算。因土地证变更中，本房屋暂没有产权证，乙方表示知情，并同意不因此而影响本合同的有效性。上述合同签订后，被告朱春敏先按约支付了租金。2017年9月27日,南桥地区市容环境综合建设和管理工作联席会议向租赁场所的经营者发出《告知书》，称：根据本市、区、镇政府“五违四必”整治工作的精神与总体要求，为了彻底消除光明村金海公路两侧违法经营(无照经营)行为的突出问题，提升该区域整体生态环境。按照相关法规的规定，责令你户即刻停止违法经营行为，搬离违法经营的设备和物品，相关部门于2017年10月16日起采取断水断电。2017年10月24日，租赁场所被采取了断水断电措施，同年11月24日租赁场所恢复生活用电。2017年11月19日，双方签订《房屋租赁合同终止协议》，称由于国家政策原因，现经双方友好协商，一致同意双方之前所签订房屋租赁合同于2017年10月24日提前终止。原告退还被告余下的房屋租金五个月75,000元。被告于12月8日前自行搬离租赁场地内的所有办公物品，被告将房屋及钥匙交还给原告，逾期如不搬离，一切后果由被告自行承担。协议签订后，原告退还了75,000元给被告。2018年11月10日，上海市奉贤区南桥镇光明A3工业园区向顺宏公司发出《告知书》，称：根据本市、区、镇政府“五违四必”整治工作的精神与总体要求，为了彻底消除光明村金海公路两侧违法经营行为等突出问题，提升该区域整体生态环境。按照相关法规的规定，本园区于2018年11月10日对金海公路XXX号、XXX号等部分门面房采取砌墙封门。2018年期间，顺宏公司多次要求朱春敏退还租赁房屋，但朱春敏直至顺宏公司起诉后，经本院协调于2019年10月下旬返还租赁房屋。另查明，2018年10月30日，上海耀华房地产估价有限公司根据奉贤区南桥镇征收管理办公室委托，对上海市奉贤区金海公路XXX号顺宏公司的房地产(包括土地使用权、房屋、装修装饰、附属设施、机器设备)的价格进行了评估。估价结果：估价对象价值28,264,801元。其中房屋价值20,153,672元，土地价值3,939,000元，装饰装修价值1,720,212元，附属设施价值1,534,421元，可恢复使用设备及物品搬迁费416,696元，不可恢复使用设备补充费500,800元。2019年7月9日，奉贤区南桥镇征收管理办公室与顺宏公司签订《上海市奉贤区南桥新城站非居住房屋(企业)征收补偿协议》，建筑物补偿14,107,570元(评估价70%计算)；装修及附属物补偿3,254,633元；设备补偿(包括可搬迁及不可搬迁)642,247元(评估价70%计算)；土地补偿3,939,000元；停产停业补偿2,383,723元(按9,729.48平方米×350元×70%计算)；签约奖励243,000元。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案原告顺宏公司与被告朱春敏签订的租赁合同，租赁的房屋无房地产权证也无建设工程规划许可证，属无效合同。租赁合同无效，当事人参照租金主张占有使用费的应予支持。本案被告在租赁之初，就清楚租赁场所无产权证，无法办理相关的经营许可证，造成在2017年9月，有关部门在对租赁场所整治过程中，要求承租户不得经营限期搬离，双方均有过错。为此原、被告双方于2017年11月19日达成了终止租赁合同的协议。原告按照协议退还了被告预付的2017年10月24日后的租金，被告理由按协议及时搬离并返还房屋。但由于被告未能按约返还房屋，原告现要求参照租金标准由被告承担相应的使用费，于法无悖。但使用费的计算应当自2017年12月9日起。另，2018年11月1O日起，有关部门对租赁场所门面采取砌墙封门措施。该行为确对承租户使用租赁场所有较大的影响，自砌墙至被告朱春敏实际返还之日止的占有使用费可作大部分减免。故本院酌情要求被告朱春敏承担至搬离日止的占有使用费210,000元。对于朱春敏要求返还占有使用费的请求不予支持。当事人对自己的主张有举证的义务。被告朱春敏称评估报告中1号房2层和1号房一层北装修由其出资，应归其所有。而原告顺宏公司认为，该装修系原承租人留下，应归原告所有。本院认为，被告朱春敏对于该部分的装修由其出资有举证的义务，现朱春敏未能举证证明，故对其主张不予支持。对于朱春敏提出的停产停业损失和违约赔偿请求，无法律依据，本院亦不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海顺宏橡塑有限公司与被告(反诉原告)朱春敏于2015年3月18日签订的《租赁合同》无效；二、被告(反诉原告)朱春敏于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海顺宏橡塑有限公司占有使用费210,000元；三、驳回被告(反诉原告)朱春敏其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币6,700元，减半收取计3,350元，保全费2,320元，由上海顺宏橡塑有限公司承担2,000元，由朱春敏承担3,670元；反诉案件受理费3,863.5元，由朱春敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  屠朝辉二〇一九年十二月三十一日书记员  顾佳艺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。