上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初16331号原告：王富生,男，1990年3月17日出生，户籍地安徽省阜阳市。委托诉讼代理人：李璟璐，上海徐伟奇律师事务所律师。被告：上海百协中闻置地发展有限公司,住所地上海市闵行区七莘路XXX弄XXX号楼B-132室。法定代表人：王湘梅,董事长。委托诉讼代理人：赵亮，上海合勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁翰林，上海合勤律师事务所律师。原告王富生与被告上海百协中闻置地发展有限公司(以下简称百协中闻公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，先依法适用简易程序公开进行了审理，被告百协中闻公司于2018年6月3日提出反诉，后因未缴纳反诉费按撤诉处理。因案情复杂，本院依法组成组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，原告王富生的委托诉讼代理人李璟璐，被告百协中闻公司的委托诉讼代理人赵亮、梁翰林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王富生向本院提出诉讼请求：1、判令《七莘红点城商铺租赁合同》(以下简称“租赁合同”)于2018年11月28日解除;2、判令被告返还房屋租金、保证金及物业管理费40,391.68元;3、判令赔偿装修损失124,748元;4、判令被告支付违约金7,877.92元。事实和理由：原告与被告于2017年10月签订《七莘红点城商铺租赁合同》,租赁合同约定被告将坐落于上海市七莘路XXX弄XXX号楼商场B1层8-147商铺(以下简称“涉案商铺)出租给原告,出租期限为自房屋交付之日起5年,首年租金为7,877.92元/月,开业日期暂定为2018年1月1日。租赁合同签订后,被告于2018年7月将涉案商铺交付给原告,原告即进场进行装修,花费装修费用共计124,748元。装修完毕后,被告却迟迟不能开业。原告本着友好合作的态度,多次询问被告具体开业时间,被告一直答复会书面通知。然而,被告于2018年11月26日向原告发函,要求原告12月1日开始营业,而后又于12月5日发出《解约通知函》,通知原告解除合同。至原告起诉之时,被告商场仅地下一层小部分商户开始试营业,商场仍未整体开业。原告认为,原被告签署的租赁合同是缔约双方的真实意思表示,是合法有效的。被告至今未开业,又单方面解除租赁合同的行为,已构成了违约。综上,为维护原告的合法权益,特依法提起诉讼。被告百协中闻公司辩称：双方订立租赁合同属实，其已按约交付了房屋，不存在违约。原告租借商铺所在楼层人流密集，已具备开业条件，原告由于自身原因不开业。双方合同中约定的开业日是暂写，实际是以书面为准，不能以2018年1月1日约束被告。被告2018年11月26日书面通知原告开业，合同也无延迟六个月的约定。原告并无合同的解除权，现因原告未按照合同约定支付租金属违约，故同意解除合同。原告所述房屋租金、保证金及物业管理费确已收到，对于装修保证金在原告退还租赁房屋后同意返还。但由于原告已使用租赁房屋，应支付租金及管理费，故对租金及物业管理费不同意退还。原告所述租赁房屋的装修损失，对装修价值真实性无异议，其无利用装修的可能性，故不同意赔偿。因原告存在违约，故违约金不同意赔偿。原告为证明其诉讼主张，提交了下列证据：1、租赁合同，证明双方存在房屋租赁关系；2、微信截图，2017年7月30日向被告工作人员询问何时开业,答复是八月底；同年9月3日询问开业时间,回复是计划国庆开业；9月20日询问十一能否开业,回复整体开业时间会有通知；10月17日再次询问开业时间,未得到回复。以此证明原告一直在向被告负责人询问开业时间,被告始终未给予确切答复。3、商场照片，证明事项：商场B1层仅少数商家进行试营业,B1层以上均未开业,商场整体并未开业；4、装修合同,装修核算表,装修费用支付凭证，证明原告装修商铺花费的费用共计124,748元；5、《通知函》，2018年11月26日被告发函要求原告11月28日前进场,12月1日前开业,证明被告要求的开业时间已超过合同约定开业时间6个月,违反合同的约定,构成违约；6、《解约通知函》，2018年12月6日被告发函单方面通知原告解除合同,证明被告违反合同的约定构成违约。被告对原告的证据1的真实性无异议，认可双方存在房屋租赁关系；对证据2不能确定微信联系人属被告方工作人员，不认可证据的真实性；对证据3不能确定照片形成时间，故不认可原告的证明目的；证据4的真实性无异议，根据原告所租房屋情况装修费应合理，但不认可原告的举证目的；对证据5、6真实性均予以认可，因为被告屡次通知原告，原告回避开业风险未开业。被告据此解约。被告提交了下列证据：1、上海盒马网络科技有限公司闵行第二分公司的营业执照，成立日期为2017年9月20日，证明被告的商场所在的该公司于2018年1月1日前早已开业。2、交接书，证明租赁房屋于2017年12月21日已完成交接。对被告提供的上述证据1，原告认为该公司开业不代表商场的整体开业；对证据2的真实性无异议。原告提供的上述证据1、4、5、6真实性被告无异议，系证明原、被告双方租赁关系、装修损失及被告通知原告开业的时间，原告以此主张被告违约的事实，于本案存在关联，具有证据效力。对原告提供的证据2不能确定联系人的身份，尚难证明原告主张的被告运营人员开业时间的答复情况；原告提供的证据3，照片形成时间无法确定，难以证明原告主张的商场开业情况，本院不予采用。被告提供的证据原告对真实性无异议，其中被告提供的证据2证明其交房时间，具有证据效力，被告提供的证据1尚难证明商场已于其所述时间开业。本院经审理认定事实如下：原告王富生(合同乙方)、被告百协中闻公司(合同甲方)于2017年10月签订《租赁合同》，约定甲方同意出租给乙方，位于上海市闵行区七莘路XXX弄XXX号楼商场B1层B-147铺位,乙方同意向甲方承租经双方同意的如附件二租赁场地描述图所确定的租赁场地(本合同以下简称"租赁场地"或"该单元)，租赁面积(即使用面积)为37平方米(……最终面积以竣工后政府主管部门认可的部门或单位的实测为准)。3.1租赁场地暂定将于2017年10月31日达到交付条件，具体日期以甲方书面通知为准，但最晚不晚于2017年11月30日。3.2在租赁场地正常交付时甲乙双方应签订《租赁场地交付确议书》，确认租赁场地正常移交。3.4装修期自3.1条所述租赁场地交付日至2018年1月1日(幵业日)(注：除本合同特殊约定情况外，“开业日"均指租赁场地所在楼栋的开业日)前第4天(含第4天)。除双方有特殊约定的，乙方需在装修期内装修完毕……4.1本商场预计幵业时间为2018年1月1日。租赁期限为5年，租赁期从场地交付日起计算。如甲方提前或延期交付租赁场地不超过六个月的，租赁期限和开业日(如有需要)相应提前或顺延。5.1.3乙方应向甲方支付的租金(含税)为：第一年租金单价按每天每平方米7元计算，月租金合计7,877.92元。在合同约定的租期内，乙方每年/月应付的租金数额《租金支付明细表》。5.1.4乙方应向甲方委托的甲方指定的物业管理单位另行支付物业管理费：租赁期第一年的物业管理费单价按每月每平方米60元计算，每月物业管理费合计2,220元。5.2.3自本合同签署之日起7日内，乙方须向甲方支付相当于首年2个月租金金额15,755.83元作为本合同保证金……在开业日前，如乙方违约提前终止本合同，此保证金则作为违约金不予退还，且乙方应赔偿甲方等于1个月的租金……本合同终止或解除时若乙方没有任何违约行为，则甲方应于合同终止或解除后60天内将该保证金如数退给乙方(不计利息)。租赁期内，由于乙方的原因提前终止本合同，则甲方有权不予退还乙方已付保证金(即按违约金处理)。除本合同另有规定以外，由于甲方的原因书面提出提前终止本合同，则甲方将保证金在扣除乙方欠付款项后无息退还于乙方，并赔偿乙方相关损失(即按违约金处理……总金额不超过2个月租金)。合同约定了双方的责任，其中甲方应负责：……6.4按时向乙方收取租金、保证金和根据本合同乙方应支付的其它费用。6.5开业日暂定为2018年1月1日，具体幵业日甲方应提前通知乙方。甲方通知的开业日期早于2018年1月1日，且明显不满足乙方正常施工周期的，乙方可按原定开业日期正常幵业，且不承担违约责任。乙方应负责：……7.2乙方必须根据本合同在甲方规定的统一开业日或经甲方同意的其它开业日开业……7.3根据本合同履行其全部义务，包括按期向甲方缴纳保证金、租金、物业管理费以及租赁场地内发生的其它相关费用。同时直接向有关部门支付水、电、燃气、电话费、互联网使用费等各项公用事业费用，如果无法直接支付，则应支付给甲方，由甲方代为缴付，甲方不单独出具专用票据。7.6……除非双方有特殊约定，否则如乙方因自身原因晚于甲方规定的开业日幵业的，每延迟一天，违约金金额相当于当天租金金额，直至乙方实际幵业日为止。关于提前终止合同，双方约定了：第14条甲方提前终止合同14.1出现如下情形之一时，甲方有权提前终止本合同，并要求乙方赔偿其因此而遭受的相应损失包括但不限于合同提前终止导致未收取的租金损失(不超过三个月租金)、甲方支付的律师代理费：1)如果乙方逾期没有付清保证金、租金、物业管理费以及其它应由乙方支付的费用超过30日，经甲方书面通知后10日仍未改正的；2)未经甲方书面同意，乙方擅自改变租赁场地用途的；3)未经甲方书面同意，乙方将租赁场地转租转借给第三方的，但本合同第8.3款约定的情况除外；4)未经甲方书面同意，乙方擅自停业超过30日的；5)乙方利用租赁场进行非法活动，损害公共利益的；6)乙方违约超过30日且经甲方通知后仍未纠正违约行为的;7)乙方因自身原因晚于本合同约定的开业日开业超过30日的；8)乙方有违法违规行为导致本合同无法继续履行的……14.4除以上约定情形外，甲方不得擅自终止合同，否则应赔偿给乙方造成的相应损失(总金额不超过2个月租金)，退回乙方已经缴纳但尚未使用的各项费用。15.1出现如下情形之一时，乙方有权提前终止本合同，甲方应支付乙方一个月租金的违约金以及乙方二次装修的残值(总金额不超过3个月)，并要求甲方赔偿其因此而遭受的相应损失：1)租赁场地承重结构出现严重质量问题致使乙方不能正常对外营业，甲方在合理期限内不能解决的;2)延期开业超过六个月;3)因甲方无法提供乙方办理注册登记或经营许可证等证照所必须的房屋权属等方面的材料导致乙方自商场幵业日起超过3个月无法营业；4)因甲方严重违约造成本合同无法履行连续超过3个月的。15.2在发生上述情况下，乙方有权终止本合同，合同终止时，甲方应将保证金无息退还乙方。15.3乙方依据上述情形提前终止合同时。应提前15日书面通知甲方。乙方应于本合同终止后11日内及时腾空并归还租赁场地，租金及所有费用据实结算,本合同另约定的除外。附属的固定装修物归甲方所有。15.4若乙方擅自提前终止合同，应赔偿甲方3个月租金，同时甲方已收取的押金不退换……合同订立后，2017年12月21日，被告将系争商铺交付原告，原告按约向被告支付保证金15,755.83元、预付房租15,755.83元及物业费8,880元，合计40,391.66元。还给付被告装修保证金10,500元。原告取得该商铺后，对商铺进行了装修，诉讼中被告对原告主张装修费为124,748元予以认可。2018年11月26日，被告向原告发送《通知函》称：双方己于2017年10月签署《七莘红点城商铺租赁合同》后双方按照合同约定完成该商铺房屋交接并办理交房手续，原告己向被告缴纳保证金、预付房租及物业管理费共计：40,391.68元，但原告装修完未按照租赁合同规定时间开业，期间被告多次以短信、电话催促开业仍未果。被告早己开业，现原告的行为己严重违反了合同约定并给被告的整体经营造成严重恶劣影响。现本函通知原告：请原告务必于2018年11月28日前进场进行幵业工作，并且在12月1日前开业，逾期未开业其有权按照该租赁合同的约定终止本租赁合同并将该商铺重新招商。届时由此产生的一切损失由原告自行承担。2018年11月28日，原告向被告发送邮件称：其于2018年11月26号收到被告的开业通知函，通知函说到多次电话短信催促我们幵业未果,但是实际是其于7月30日、9月3日、9月20日向被告营运人员咨询何时幵业问题，得到回复是会有书面通知，但是一直没有收到开业通知。经现场看到B1幵业率极低，只有几家在营业状态，不符合整体幵业，且楼上通道一直未修好。合同商定的开业日为2018年1月1日，贵公司也已经严重违约，现我方根据合同规定其有权解除合同。2018年12月5日，被告向原告发《解约通知函》称：根据双方的《七莘红点城商铺租赁合同》，双方就租赁铺位、期限、租金支付、保证金、房屋的交付返还、违约责任、争议解决等进行相关约定。双方已按约定完成商铺房屋交接，原告已缴纳保证金、预付房租及物业管理费共计40,391.68元。然而原告装修完该商铺后一直未按照约定进场幵业。其屡次通知原告最迟于2018年11月1日前开业，但原告迟迟不予开业，至今原告不开业已逾30日。2018年11月26日其再次向原告致函要求最迟于2018年11月28日进场进行开业准备工作，并且最迟于2018年12月1日正式开业。但原告收到上述函件后，以邮件及短信的方式明确告知不予幵业，事实上也确未开业。故被告正式以本函通知原告：一、双方签订的《七莘红点城商铺租赁合同》于贵方收到本函件之日起解除……该函件还对租赁房屋内物品的处置，保证金、预付租金、物业管理费的处理作出通知。诉讼中，原告已于2019年7月18日将双方租赁合同中位于上海市闵行区七莘路XXX弄XXX号楼商场B1层B-147铺位中的装修全部拆除，恢复至毛坯状态，并将商铺交付被告，双方签订了房屋交接书。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告与被告就涉案房屋签订的《七莘红点城商铺租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点在于哪一方违反了合同的约定。合同中多处出现了“2018年1月1日开业日”的约定，还特别注明：“开业日"均指租赁场地所在楼栋的开业日”。同时在合同中还约定“开业日暂定为2018年1月1日，具体幵业日甲方应提前通知乙方”。因此，应理解为2018年1月1日仅是一个暂时设定的时间，确切开业日应当由甲方提前通知。据此，双方在合同中设定了甲方通知的义务，因此被告应于开业日前通知原告。本案中并无证据证明在2018年11月26日前被告向原告发出开业的通知，该日距暂定开业日2018年1月1日已超六个月，应认定被告怠于通知，被告具有违约行为，据此，原告可以根据合同的约定有权行使合同解除权，原告于2018年11月28日向被告发出邮件，表示其有权解除合同，仅表达了其拥有该合同约定的权利，但并未行使合同解除权，故该合同仍然具有效力。被告通知原告开业后，原告表示不符合整体开业条件，并告知具有解除合同的权利，已明确表示不开业，事实上原告至起诉时也未开业，故其也存在违约行为。因此导致本合同无法继续履行双方均具有违约行为，其中被告的过错程度明显大于原告。现双方均认可合同解除，对此本院予以认定。关于合同的解除时间，鉴于原告未适时行使合同解除权，也未按被告的通知开业，被告主张合同于2018年12月5日合同解除，原告对合同解除也无异议，故根据本案实际情况，认定原、被告签订的《七莘红点城商铺租赁合同》于2018年12月5日解除。对原告的损失，被告应根据其违约行为承担70%的赔偿责任，故原告的装修损失，由被告赔偿87,323.60元。因双方的违约行为致合同的目的未能实现，现原告要求被告退还已付租金，本院予以支持，但因根据原告实际占用房屋时间，各方违约程度情况合理确定。被告通知原告于2018年12月1日通知开业，故房屋租金应自2017年12月31日起算至2019年7月18日原告将房屋返还被告止，其根据违约行为应承担的房租及房屋占用费损失已超出其预付房租，故原告该项请求，本院不予支持。对于物业管理费，双方合同中约定了原告在装修期内应承担该部分费用，故原告根据其违约行为应承担自房屋交付原告至房屋返还期间的物业管理费也已超出其预付物业管理费，故原告要求返还物业管理费，本院也不予支持。对于合同保证金，根据合同约定及各方违约程度，由被告酌情按70%比例返还。装修保证金被告同意返还，本院予以准予。违约金具有赔偿守约方损失的功能，本案系因双方的违约行为致合同无法继续履行，且本院既已判令被告赔偿装修损失，已经弥补原告的损失，故原告要求被告承担违约金的请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告王富生与被告上海百协中闻置地发展有限公司关于上海市七莘路XXX弄XXX号楼商场B1层8-147商铺的《七莘红点城商铺租赁合同》于2018年12月5日解除；二、被告上海百协中闻置地发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告王富生装修保证金10,500元；三、被告上海百协中闻置地发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告王富生合同保证金11,029.08元；四、被告上海百协中闻置地发展有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告王富生装修损失赔偿款87,323.60元；五、驳回原告王富生的其他诉讼请求。案件受理费3,914.31元，由原告王富生负担1,554.31元，被告上海百协中闻置地发展有限公司负担2,360元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  阮广斌审 判 员  金 渊人民陪审员  张秉馨二〇一九年十二月二十四日书 记 员  李 晔附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。