江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1322民初11507号原告：江苏松凌木业股份有限公司，统一社会信用代码913200007439171279，住所地江苏省常州市武进区横林镇狄坂村。法定代表人：朱凌云，该公司董事长。委托诉讼代理人：沙国伟，博爱星（上海）律师事务所律师。被告：徐以杰，男，1975年2月17日出生，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：戈双双，江苏东域律师事务所律师。被告：沭阳城北惠民农贸市场有限公司，统一社会信用代码91321322MA1MQML71L，住所地江苏省沭阳县沭城街道上海北路与南昌路2号交汇处。法定代表人：王晓松，该公司执行董事。委托诉讼代理人：林淮，江苏东域律师事务所律师。原告江苏松凌木业股份有限公司（以下简称松凌公司）诉被告徐以杰、沭阳城北惠民农贸市场有限公司（以下简称惠民公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案受理，依法适用简易程序，于2019年9月9日公开开庭进行了审理。原告松凌公司的委托诉讼代理人沙国伟、被告徐以杰的委托诉讼代理人戈双双、被告惠民公司的委托诉讼代理人林淮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告松凌公司向本院提出诉讼请求：判令解除原告与被告徐以杰签订的租赁合同，被告向原告返还租赁场地；被告徐以杰、惠民公司向原告支付按市场价计算的租金100万元（自2015年9月19日至起诉之日的租金，按25万元/年计算），诉讼费用由二被告负担。事实与理由：2015年9月19日，原告与被告徐以杰签订租赁合同，约定被告徐以杰租用原告位于沭阳县城北厂区内的闲置土地，租用时间直至拆迁。2015年11月18日，原告与徐以杰签订补充协议，约定被告只能在主马路以西、锅炉房以南、办公楼南面一条马路的北线为临时使用地块，超出部分另行商量。合同签订后，被告徐以杰将案涉土地交由惠民公司使用，被告惠民公司在使用过程中，严重超出合同约定的范围，非法占有原告的土地，构成严重违约。被告徐以杰辩称:与原告之间的租赁合同关系真实合法有效，合同约定了履行期限。2015年11月18日签订的协议是华东化工厂与徐以杰签订，是无效合同。原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告惠民公司辩称：2015年9月19日签订的租赁合同合法有效，不符合合同约定的解除条件，原告无权单方解除合同。被告徐以杰租赁土地后交付被告惠民公司使用。2015年11月18日协议是华东化工厂与被告徐以杰签订，是无效合同。被告徐以杰将案涉承租土地交给被告惠民公司使用合法有效。租赁合同上没有约定具体用地亩数，以实际用地为准，不存在超范围的说法。合同约定租赁期限直至拆迁，原告不能随意要求解除合同。关于租金问题，约定每年1000元每亩缴纳，从保证金中予以扣除。被告使用的土地有50亩，一年租金5万元。被告已交50万元，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告松凌公司于2002年12月5日成立，注册资本5000万元，朱凌云任董事长，系法定代表人，朱产松任公司董事兼总经理。2003年2月26日，松凌公司通过出让方式取得沭城镇南昌路北、人武部靶场东、长庄路西、沂南小河南地段土地使用权。被告惠民公司于2016年8月1日成立，被告徐以杰系被告惠民公司的隐名股东。2015年9月19日，朱产松经手与被告徐以杰签订租赁合同。合同约定：甲方朱产松，乙方徐以杰，经双方友好协商，现对沭阳松凌木业公司城北厂区内闲置土地租用达成如下协议：1.乙方一次性缴纳十万元人民币给甲方，作为履约保证金；2.甲方按每年1000元每亩的价格租给乙方作临时马路市场疏导点，具体用地亩数以实际用地为准。租用合同时间，直至拆迁；3.如遇拆迁征地，乙方必须服从政府安排不给甲方带来任何麻烦，并在甲方规定时间内退出；4.如遇拆迁双方提前终止合同，租金按天计算，租金从保证金中一次性扣除并多退少补；5.此协议一式二份，甲、乙双方各执一份。本协议签字后立即生效。同日，被告徐以杰给付保证金10万元，由朱产松出具收据。2015年11月18日，朱产松与徐以杰签订协议一份。协议载明：甲方：沭阳华东化工厂、朱产松，乙方徐以杰，根据双方在2015年9月19日签订的合同双方重申：乙方今后任何情况只能由乙方本人来与甲方商量一切事宜，不能有其他所谓的股东或者合伙人；甲方只允许乙方在主马路以西、锅炉房以南、办公楼南面一条马路的北线为临时使用地块，超过部分，乙方应与甲方另行商量，并应取得书面承诺书为准；如甲方遇拆迁、开发，要求乙方退出甲方厂区乙方无条件服从，并不能向甲方要求任何损失、补偿；以上所签协议与原签协议同等生效。2015年12月28日，朱产松向被告徐以杰出具收据。收据载明：今收到徐以杰化工厂场地如本人要开发涉及到搬迁，徐以杰应无条件服从保证金人民币叁拾伍万元整，如徐以杰按时离开，不提任何要求，朱产松返回保证金。以前收据作废（2015年11月24日的收据），收款人朱产松。2016年7月18日，朱产松向被告徐以杰出具收据。收据载明：今收到徐以杰菜场搬迁保证金伍万元整，徐以杰菜场无条件服从搬迁，该款退还徐以杰。收款人朱产松。被告徐以杰将租赁土地交由被告惠民公司使用，建设多栋彩钢瓦大棚、临时活动用房。2017年8月，原告以惠民公司为被告向本院提起诉讼，本院依法追加徐以杰为第三人参加诉讼。该案原告主张系沭阳县沭城街道南昌路北、人民部靶场东、长庄路西、沂南小河南侧土地使用权人。2016年8月，惠民公司擅自在该土地上建设大量简易房等用于企业经营，损害原告权益，请求判令被告搬离场地，并拆除建设在原告土地上钢结构彩钢瓦大棚、场地南侧香蕉房7间、场地西侧水果区彩钢瓦活动房36间及场地东侧主马路两侧钢结构门面房139间。本院于2018年1月20日作出（2017）苏1322民初12669号民事判决，判决驳回松凌公司的诉讼请求。松凌公司不服提出上诉。江苏省宿迁市中级人民法院认为朱产松对外就松凌公司经营管理事宜作出的民事行为，认定可以代表松凌公司，案涉租赁合同的法律后果由松凌公司承担；徐以杰与朱产松签订租赁协议后取得案涉土地使用权，惠民公司因其股东徐以杰租赁案涉土地并交由其使用而取得案涉土地的占有、使用权；松凌公司主张拆除的房屋面积较大，并非短时间可以建成。松凌公司未提供证据证明其在上述房屋建设过程中曾向惠民公司提出过异议，大面积拆除相关房屋，也将造成社会资源的极大浪费，并作出（2018）苏13民终1809号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2019年7月，原告向徐以杰通过EMS邮寄关于解除2015年9月19日租赁合同及退还场地的通知，因多次投递家中无人被退回。本案在审理过程中，原告认可租赁合同范围内的土地约为50亩，二被告认可实际使用土地50亩。以上事实，由租赁合同、协议、关于解除2015年9月19日租赁合同及退还场地的通知及EMS改退批条、本院（2017）苏1322民初12669号民事判决书、江苏省宿迁市中级人民法院（2018）苏13民终1809号民事判决书、朱产松出具的收据及原、被告陈述等证据在卷佐证。本案的争议焦点：原告有无权利要求解除合同、被告返还场地；原告要求被告按市场价支付租金100万元能否成立。本院认为：朱产松系原告松凌公司总经理、股东、董事，其对外就松凌公司的经营管理事宜作出的民事行为，应认定可以代表松凌公司，其就松凌公司享有土地使用权的土地对外签订租赁合同，行为后果由松凌公司承担。原告与被告徐以杰之间形成租赁合同关系。关于租赁时间，合同约定直至拆迁，而拆迁是一种事实状态，拆迁何时发生、是否能发生都是合同当事人不能确定的，即拆迁是民事法律行为的条件，而不是协议终止期限，故合同关于租赁期限约定实际属于不明确之约定内容。合同当事人就租赁期限问题应协商重新进行补充约定，如果协议不成，应按照租赁合同的有关条款和交易习惯来确定租赁期限，如果仍不能确定的，视为不定期租赁。鉴于原告与被告徐以杰在并无动迁消息前提下将租期约定为至拆迁时止，约定虽并无确切租期届满时间，但不可否认合同当事人签订合同时就租期之真实意思表示应为较长期限。根据双方约定，履约保证金为10万元，土地每年每亩租金为1000元，租金从保证金中扣除。原告认可合同范围内的土地为50亩，被告徐以杰认可使用土地50亩，被告徐以杰合同内承租土地的租金为每年5万元。被告徐以杰2015－2016年共向原告缴纳了50万元的保证金，按租赁合同约定租金计算，够其使用十年。在实际履行过程中，被告徐以杰在租赁初期将案涉土地交由被告惠民公司使用，惠民公司在使用过程中建设了多栋彩钢瓦大棚、临时活动用房。上述房屋面积较大，并非较短时间可以建成。原告实际收取被告徐以杰超出合同约定的保证金，也未就被告徐以杰的土地使用情况提出异议。如果原告随意解除合同，将造成大量损失。关于朱产松与徐以杰2015年11月8日签订的协议，从内容来看该协议系对2015年9月19日签订的协议的补充。鉴于朱产松系原告的股东、董事兼总经理，可以认定系朱产松代表原告与被告徐以杰签订的合同。该协议约定了土地的使用范围，对于超出范围使用土地约定双方商量。双方约定收取的履约保证金为10万元，在实际履行过程中被告惠民公司存在大量建设临时用房的情况，在此情况下朱产松要求保证金交纳至50万元，朱产松对于徐以杰、惠民公司使用案涉土地的情况明知，其现以原告超范围使用土地要求解除合同的理由不成立。综上：在现有情况下，原告要求解除合同的理由不成立，对原告要求解除合同、返还租赁场地的诉讼请求，本院不予支持。案涉合同约定了租金标准，原告要求按市场价格100万元给付租金无事实及法律依据。双方对于租金给付的时间未作约定，现实际租赁期限已达四年以上，应在每届满一年时支付当年租金。双方约定租金从保证金中予以扣减，故每届满一年的租金从被告徐以杰已交付的保证金中予以扣减。对原告要求被告给付租金的诉讼请求，本院不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告江苏松凌木业股份有限公司的诉讼请求。案件受理费13800元，减半收取6900元，由原告江苏松凌木业股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审判员  岳阳二〇一九年十月十六日书记员  程玲附录法律条文《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。