上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初19803号原告：上海市嘉定区供销合作总社，住所地上海市嘉定区。法定代表人：祝加林。委托诉讼代理人：顾崟涛，上海市中天信律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱丽敏，上海市中天信律师事务所律师。被告：上海天门宾馆有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张怀方。被告：王炳财，男，1970年10月30日出生，汉族，户籍地浙江省。委托诉讼代理人：杨德保，上海伟创律师事务所律师。被告：张怀方，男，1945年6月3日出生，户籍地贵州省。原告上海市嘉定区供销合作总社(以下简称嘉定供销合作社)与被告上海天门宾馆有限公司(以下简称天门宾馆)、被告王炳财、被告张怀方房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，后因被告上海天门宾馆有限公司、张怀方下落不明，本案依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告嘉定供销合作社的委托诉讼代理人顾崟涛、被告王炳财的委托诉讼代理人杨德保到庭参加了诉讼。被告天门宾馆、张怀方经本院依法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告嘉定供销合作社向本院提出诉讼请求：1、被告天门宾馆向原告支付2018年7月起至2019年3月31日止的房租2,037,027元；2、被告天门宾馆向原告支付逾期支付上述租金的违约金611,108.10元(2,037,027*30%，自2019年1月1日起算)；3、被告王炳财对第1项诉请中的租金1,897,027元以及第2项诉请中的违约金569,108.10元承担共同付款责任；4、被告张怀方对上述第1、2项诉请承担连带清偿责任。事实和理由：上海市嘉定区嘉定镇塔城路XXX号房屋(以下简称系争房屋)系XXXXXXXXX所有。2003年1月14日，XXXXXXXXX将系争房屋分配给XXXXXXXXXXXXXXXX(以下简称XX所)使用，由XX所负责系争房屋的日常维护与经营。XX所得到授权后，原向上某某出租系争房屋。2008年1月28日，各方签订协议，XX所认可将系争房屋承租人变更为原告。2009年3月10日，被告天门宾馆及上海天门浴场与原告签订《上海市房屋转租合同(天门宾馆)》正式承租系争房屋场地内约5824平方米的面积用于经营；2009年6月8日，因被告天门宾馆及上海天门浴场经营要求，原告与被告天门宾馆签订了第二份《上海市房屋转租合同(天门宾馆)》将“原暖冬羊绒专卖店一间门面”(具体位置在天门宾馆大门东面第一间)的场地租给被告天门宾馆，该转租得到了XX所的同意。但自2018年下半年开始，被告天门宾馆、上海天门浴场开始拖欠房租，截至2019年3月31日，共计拖欠房租2,037,027元。被告王炳财原为上海天门浴场的投资人，2011年6月20日以经营亏损为由注销了上海天门浴场，根据其注销登记时的承诺，对于上海天门浴场未了结的债务承担相应责任。同时，被告王炳财与案外人沈启锋共为天门宾馆的投资人，原告曾多次委托律师出具律师函向其主张租金，被告王炳财与另一投资人沈启锋在明知天门宾馆存在重大债务的情况下，于2019年6月11日办理了企业变更登记，将天门宾馆投资人及法定代表人均变更为了被告张怀方，天门宾馆也变更登记为一人公司。原告认为，承租方支付租金是其基本义务。天门宾馆拖欠租金，理应承担责任，而上海天门浴场作为天门宾馆的共同承租人，无论其是否注销，在合同未变更的情况下，其投资人王炳财仍应承担相应法律责任。同时，根据公司法的相关规定，被告张怀方作为被告天门宾馆的唯一投资人，如无法证明其财产独立于天门宾馆公司财产的，应当对天门宾馆的债务承担无限连带责任。被告天门宾馆、张怀方均未作答辩。被告王炳财辩称，不同意原告全部诉讼请求。确认欠租金额为2,037,027元，但与天门宾馆共同承租系争房屋的是上海天门浴场，且上海天门浴场已于2011年注销，2011年之前王炳财不存在欠租行为，而对上海天门浴场注销之后产生的债务，王炳财亦不应承担付款责任。另外，按照原告起算时间来看，欠租行为不到一年，但原告主张按照欠租金额的30%计算违约金属明显过高。经审理查明，上海市嘉定区嘉定镇塔城路XXX号房屋系XXXXXXXXX所有。2003年1月14日，XXXXXXXXX将系争房屋分配给XX所使用，由XX所负责系争房屋的日常维护与经营。2004年2月24日，XX所将系争房屋部分出租给案外人上某某。2008年1月28日，XX所、案外人上某某、嘉定供销合作社、上海市嘉定商业总公司签订“变更《房屋租赁合同》的协议书”，各方约定承租人由上某某变更为嘉定供销合作社。2009年3月10日，嘉定供销合作社(转租方、甲方)与天门宾馆、天门浴场(受转租方、乙方)签订《上海市房屋转租合同(天门宾馆)》一份，约定甲方将其承租来的公有非居住房屋转租给乙方作商业用房使用，建筑面积约5824平方米。转租期限自2009年3月10日起至2019年3月31日止，首年租金为210万元。租金1年内保持不变，自2009年7月起租金每年按2%递增。乙方应按照先付后用和每季度支付一次的原则向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按逾期租金金额的1%支付违约金。2009年6月8日，嘉定供销合作社(转租方、甲方)与天门宾馆(受承租方、乙方)又签订《上海市房屋转租合同(天门宾馆)》一份，约定甲方将“原暖冬羊绒专卖店一间门面”(具体位置在天门宾馆大门东面第一间)的场地出租给乙方作商业用房使用。转租期限自2009年7月1日起至2019年3月31日止。年租金为14万元。租金2年内保持不变，自第3年起租金每年按3%递增。乙方应按照先付后用和每季度支付一次的原则向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按逾期租金金额的1%支付违约金。上述两份转租合同中乙方处均有王炳财以及案外人沈启锋签字。2009年11月4日，XX所出具《证明》一份，内容为：嘉定镇塔城路XXX号房屋，现嘉城派出所核定门牌编号为297弄-37号。面积为5824平方米，现同意嘉定供销合作社转租给上海天门宾馆有限公司。另查明，上海天门浴场系个人独资企业，投资人原系王炳财。2011年6月20日，投资人王炳财以企业经营亏损为由办理了上海天门浴场注销清算，并承诺企业债务已清偿完毕，若有未了事宜，投资人承担责任。再查明，天门宾馆企业类型原系自然人投资或控股的有限责任公司，投资人为王炳财、沈启锋。2019年6月11日，天门宾馆企业类型由有限责任公司(自然人投资或控股)变更为有限责任公司(自然人独资)；天门宾馆法定代表人由沈启锋变更为张怀方；投资人由王炳财、沈启锋变更为张怀方。本院认为，嘉定供销合作社与天门宾馆、上海天门浴场签订的《上海市房屋转租合同》以及嘉定供销合作社与天门宾馆签订的《上海市房屋转租合同》，均系当事人之间真实意思表示，合法有效，各方当事人均应恪守履行。两份转租合同期限虽已届满，但尚未履行完毕合同义务的一方仍应承担继续履行的责任。经查，天门宾馆同时作为两份转租合同承租方，共计拖欠租金2,037,027元，该款天门宾馆应当支付给嘉定供销合作社。本院对嘉定供销合作社要求天门宾馆支付租金2,037,027元之诉请予以支持。根据法律规定，法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。法人清算结束并完成法人注销登记时，法人终止。2009年3月10日嘉定供销合作社与天门宾馆、上海天门浴场签订的转租合同中，上海天门浴场虽与天门宾馆一并作为承租方，但其已于2011年6月20日注销，注销后，合同主体资格丧失，上海天门浴场在上述转租合同项下的权利义务也自然终止。根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二十八条规定，个人独资企业解散后，原投资人对个人独资企业存续期间的债务仍应承担偿还责任。但上海天门浴场在注销之前并未拖欠租金，故嘉定供销合作社要求投资人王炳财对上海天门浴场注销之后产生的租金(2018年第三、四季度以及2019年第一季度租金合计1,897,027元)及违约金承担付款责任，本院不予支持。天门宾馆逾期支付租金，理应按照合同约定支付违约金。但嘉定供销合作社要求按照未付款的30%计算违约金，属明显过高，故本院酌情予以调整为天门宾馆应向嘉定供销合作社支付两份转租合同项下违约金合计100,000元。因天门宾馆现已变更为自然人独资企业，张怀方系天门宾馆的唯一股东及法定代表人，在其未提供证据证明个人财产独立于公司财产的情况下，应当对天门宾馆所负债务承担连带清偿责任。天门宾馆、张怀方经本院依法传唤，无正当理由未到庭，系无视法律的行为，视为其放弃了在诉讼中享有的答辩、举证、质证等权利，自应承担相关法律后果。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第五十九条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海天门宾馆有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海市嘉定区供销合作总社支付租金2,037,027元；二、被告上海天门宾馆有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海市嘉定区供销合作总社支付违约金100,000元；三、被告张怀方对被告上海天门宾馆有限公司的上述第一、二项付款义务承担连带清偿责任；四、原告上海市嘉定区供销合作总社的其他诉讼请求，不予支持。负有给付义务的当事人未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的利息。本案案件受理费27,985元，由原告上海市嘉定区供销合作总社负担5,600元，被告上海天门宾馆负担22,385元。双方负担之款应于本判决生效后七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  秦 忠审 判 员  马 丹人民陪审员  王思胜二〇二〇年三月十日法官 助理  王 鑫书 记 员  吴嘉芸附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民法总则》第五十九条法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。三、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。