广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初29706号原告：中国工商银行股份有限公司广州云山支行，住所地广东省广州市白云区云城东路511号101-105房、513号301-304房、401、402、404房。负责人：冯智敏，行长。委托诉讼代理人：张欣，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凯婷，广东金桥百信律师事务所实习人员。被告：周瑜，女，1985年2月11日出生，汉族，身份证住址湖北省大悟县，委托诉讼代理人：李军，广东为峰（白云）律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛李锡灿，广东为峰（白云）律师事务所实习人员。原告中国工商银行股份有限公司广州云山支行与被告周瑜金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司的委托诉讼代理人张欣、张凯婷，被告周瑜及其委托诉讼代理人李军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司广州云山支行向本院提起诉讼请求判令：1．解除原告与被告签订的《个人购房借款/担保合同》；2．被告立即向原告清偿全部借款本金、利息、罚息等合计人民币1817548.88元[其中本金1811048.18元，暂计至2019年9月11日止的积欠利息（包含利息、罚息、复利）6500.7元，利息、罚息、复利按照合同约定计至清还欠款之日止]；3．原告有权处置被告的广州市海珠区万寿路53号903房，并对抵押房产拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；4．被告承担案件诉讼费用。事实和理由：2015年10月26日，原告与被告签订《个人购房借款/担保合同》约定，被告借款2000000元，购买广州市海珠区万寿路53号903房；被告以上述房产向原告提供抵押担保，并办理房地产抵押登记手续。合同签订后，原告于2015年12月11日发放贷款2000000元。现被告多次未按合同约定还款，给原告造成了巨大经济损失，故提起本案诉讼。被告周瑜辩称，被告与涉案房产原业主江惠安不存在真实的房屋买卖合同关系，而是案外人林谦、刘德志以及江惠安为获取银行贷款虚构房屋买卖关系，将房屋过户给被告。涉案贷款2000000元实际收取人为案外人林谦，每月按揭款亦为案外人刘德志实际偿还。因此，被告并非涉案房屋实际购买人，也非贷款合同的实际用款人，涉案合同系无效合同。另外，本案应该追加案外人江惠安、林谦、刘德志作为第三人参加诉讼。经审理查明，2015年10月26日，被告（借款人、抵押人）与原告（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》（编号：云房字粤行云山支行2015年125号）约定，贷款人向借款人发放个人二手住房购置贷款2000000元；贷款期限为24年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮12%确定；贷款人将贷款一次性划入户名为林谦、账号为62×××15、开户行为工行的银行账户；借款人指定户名为周瑜、账号为62×××94、开户行为工行的银行账户为还款账户；借款人以按月等额本息还款法进行还款。借款合同第九条第9.1款：借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；第十四条第14.1款：发生下列情形之一的，贷款人可以采取第14.2条所列措施：A、借款人未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任……L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；第十四条第14.2款：借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人可以采取下列一项或多项措施：（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；第十七条：贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担的费用；第十九条：抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；第二十一条第21.1款：发生下列情形之一的，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿或按第18.9条约定的其他方式处理；双方未就抵押物实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物。A贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿；第二十一条第21.4款：贷款人在处分抵押物过程中产生的实现债权的费用，应当从拍卖或者变卖价款中优先扣除；第五十二条：对第九条第一款的约定，罚息利率按在第四条约定利率基础上加收50%确定。上述合同所附《抵押物清单》显示：抵押人：周瑜，抵押物地址：海珠区万寿路53号903房，建筑面积163.77平方米，抵押物价值2857787元，房产权属证书编号05201481。2015年12月11日，原告向案外人林谦发放借款2000000元，借款利率为中国人民银行公布的同期同档次借款利率为基准利率，下浮12%，还款方式为等额本息法，当期执行利率为4.312%，逾期利率为6.468%，贷款到期日为2039年12月11日。被告未能依约履行还本付息义务，根据原告提交的涉案借款的借款详细信息页面显示：截至2019年9月11日，被告的借款本金余额为1811048.18元，违约月数在2019年8月21日显示为5个月，欠息总额为6500.7元。2015年12月5日，原、被告就涉案房屋办理了抵押登记，他项权证号为粤（2015）广州市不动产证明第05200297号，权利人：中国工商银行股份有限公司广州云山支行；义务人：周瑜；坐落：海珠区万寿路53号903房，不动产单元号440105007003GB00226F00020001，产权证书号粤（2015）广州市不动产权第05201481号，抵押方式最高额抵押，抵押范围全部，最高债权数额民币2857787元整。庭审中，被告根据《中华人民共和国民法总则》第一百四六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”之规定，主张《个人购房借款/担保合同》无效。另查明，被告提交《公证书》和银行账户历史明细证明涉案房屋是原业主江惠安委托案外人林谦、刘德志办理房屋交易手续，案外人林谦要求被告代持房屋一年；案外人刘德志每月转账给被告偿还涉案贷款。2015年4月28日的《公证书》载明，案外人江惠安于2015年4月21日到公证处，在公证员面前，在《委托书》上签名、摁指纹，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。《公证书》所附《委托书》记载，案外人江惠安是座落在广州市海珠区万寿路53号903房的产权人，现委托林谦、刘德志作为合法代理人，办理涂销抵押登记、领取房地产证手续；出售涉案房屋，办理过户手续等业务。原告质证认为，上述证据系案外人江惠安、林谦、刘德志之间的委托代理关系，与本案无关。再查明，本院于2019年9月12日向被告送达了本案起诉状副本等诉讼材料。根据原告的申请，本院于2019年9月2日作出民事裁定书，裁定查封、冻结被告周瑜名下1892939.93元的财产，原告为此支付保全费50000元。上述事实，有《个人购房借款/担保合同》、借款凭证、借款详细信息页面、《房地产他项权证》、《公证书》、邮件查询单及当事人陈述等证据证实。本院认为，原告提起诉讼要求被告偿还抵押借款，被告抗辩《个人购房借款/担保合同》系当事人的虚假意思表示，应为无效。本院基于以下理由认定《个人购房借款/担保合同》合法有效：第一，被告确认《个人购房借款/担保合同》落款处签名为其本人所签，即使如被告所述涉案合同主文手写部分在其签名时尚未明确，但被告作为完全民事行为能力主体，应对其本人签名的所产生法律后果具备足够的认识，并承担相应的法律责任。第二，原告在出借涉案借款时，涉案房产的产权登记证书载明被告为权利人，根据不动产产权公示原则，原告已经履行了必要的审核义务，如果要求原告进一步审核被告与案外人江惠安之间房屋买卖合同的真实性，无疑会加重原告审核义务，有违公平原则。第三，原告在全面审核被告提交的借款材料后，与被告签订《个人购房借款/担保合同》，并按约定向被告指定的账户发放了借款2000000元，已经实际履行了全部合同义务。可见，出借涉案款项系原告的真实意思表示，被告根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，主张原告与其以虚假的意思表示签订涉案合同，缺乏事实依据，本院依法不予支持。第四，退一步讲，即使关于被告与案外人江惠安之间并无真实的房屋买卖关系，而是案外人林谦、刘德志为获取涉案借款，委托被告代持涉案房屋的主张成立，该事实行为所形成的法律关系发生于被告与案外人江惠安、林谦、刘德志之间，与本案并非同一法律关系，本院依法不予调处。如果案外人江惠安的合法权利因此受到损害，原告作为善意第三人及合法债权人对此不存在过错，无承担相应损失之依据，即使追加案外人江惠安作为本案第三人参加诉讼，也不会影响本案的处理结果，故本院依法决定不予追加第三人参加诉讼。综上，《个人购房借款/担保合同》是原、被告之间的真实意思表示，没有违反法律、行政法规之规定，内容合法有效，双方应恪守履行。按照《个人购房借款/担保合同》约定，原告已向被告指定案外人林谦发放了2000000元的借款，被告亦应依约履行按时足额还本付息义务，但被告未能依约履行，在合同期内出现了连续五个月未按时足额偿还借款本息的行为，已构成违约，根据借款合同约定，原告有权宣布合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还借款以及所产生的利息、罚息及其他费用。本院认为，提前宣告贷款到期的，如果金融机构向贷款人发出限期清偿债务通知书且实际送达的，以该通知书上记载的期限届满之日为到期之日，如无发出的，则以诉讼副本送达之日视为到期日，故本案贷款到期日为2019年9月12日。现原告主张被告立即偿还剩余借款本金，并要求按照借款合同约定的标准支付至实际清偿之日止的利息及罚息，本院予以支持。对于合同解除前的利息，罚息可按照借款合同约定计算；对于合同解除后的利息，则应当参照合同约定的逾期罚息利率计付至借款实际清偿之日止，罚息部分不计算复利。由于被告以其名下所有的房产提供了抵押担保，并办理了抵押登记，在被告不履行还款义务时，原告依法享有对处分抵押物所得的价款优先受偿的权利，因此原告相应的诉讼请求，符合事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百零一条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告中国工商银行股份有限公司广州云山支行与被告周瑜签订的编号为云房字粤行云山支行2015年125号的《个人购房借款/担保合同》于2019年9月12日解除；二、于本判决生效之日起十日内，被告周瑜偿还原告中国工商银行股份有限公司广州云山支行借款本金1811048.18元及利息、罚息[2019年9月12日前的利息、罚息按照编号为云房字粤行云山支行2015年125号《个人购房借款/担保合同》的约定计付；自2019年9月13日起，利息及罚息的总额以尚欠借款1811048.18元为本金，按照上述合同约定的逾期罚息利率（实际执行利率上浮50%），计付至上述借款清偿之日止，罚息部分不计算复利]；三、原告中国工商银行股份有限公司广州云山支行就前述第二项判决所涉债权对处理被告周瑜名下位于广州市海珠区万寿路53号903房[产权证书号粤（2015）广州市不动产权第05201481号]的抵押物房屋所得价款享有优先受偿权；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司广州云山支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10918元、财产保全费5000元（原告均已预交），均由被告周瑜负担，并于本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张剑文二〇一九年十月二十八日书记员  林嘉颖