东营市东营区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0502民初311号原告：张志强，男，1978年9月12日出生，汉族，职业，住山东省乐陵市。委托诉讼代理人：赵永涛，山东盛强律师事务所律师。被告：东营鹏豪房地产开发有限公司，住所地：东营区黄河路****。统一社会信用代码9137050269952915F。法定代表人：张传红，总经理。委托诉讼代理人：黄德升，山东汇研律师事务所律师。原告张志强与被告东营鹏豪房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张志强的委托诉讼代理人赵永涛与被告委托诉讼代理人黄德升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张志强向本院提出诉讼请求：一、判令被告东营鹏豪房地产开发有限公司支付逾期交房违约金43112.79元（2017年9月30日至起诉之日2019年1月7日共计464天计算565236元为基数按照年息6%计算）。二、判令被告退还原告欺诈多收的小院钱70690.26元，并支付利息损失13851.41元，利息计算至清偿之日（按基准贷款利率年息6%从2015年10月2日至起诉之日2019年1月7日共计1192天计算）；以上共计127654.46元。三、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，变更退还小院款75080元，利息损失为14711.56元，总额为132904.35元。事实与理由：2015年10月2日，原告支付购房款565236元，向被告认购东营毓圣花苑B区16号楼1单元103室；2015年10月2日，原告与被告签订商品房预售合同，购买被告开发的东营毓圣花苑B区第16幢1单元103室，商品房预测建筑面积89.97平方米，单价每平方米5828.98元。总金额565236元。因被告在销售涉案一楼房屋时承诺是带小院的并多收了小院钱，并且也用栅栏围上小院。原告得知2016年5月27日二楼售价每平方米5040.73元，而一楼售价应当比二楼要低，在此价格对比上小院钱最少70690.26元。原告才得知小院室侵占了规划的绿化面积，根本不存在。被告在销售中故意虚构一楼有小院的事实以欺诈的方式承诺一楼带院子销售，造成原告巨额损失。合同约定：出卖人应当在2017年9月30日前，将具备竣工验收完成条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；逾期超过120日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向售卖人支付已交房价款万分之0.5的违约金。原告认为，被告没有按照合同约定进行综合验收交付房屋并且在合同中约定违约金数额过低，因此原告请求按照参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准以总购房价565236元按照年息6%计算违约金，至起诉之日。至起诉之日本案房屋一直未竣工验收房屋、虚构事实欺诈销售小院、未办理产权证书。原告为保护合法权益，请求法院判若所请。被告东营鹏豪房地产开发有限公司辩称，一、原告诉状中陈述与事实严重不符。被告从未口头或书面承诺案涉房屋是带小院销售。商品房预售合同、房屋平面图、收房确认书等对原告诉称的小院没有任何记载和显示，被告所收房款中也没有任何小院的款项。二、原告要求被告支付逾期交房违约金，无任何事实依据、合同依据和法律依据。被告于2017年9月15日已按照合同约定的交付期限提前向原告发出交房通知，原告并于2017年9月17日签字确认收到该通知。被告根据商品房预售合同第九条、第十二条及附件八“合同补充协议”第五条第四项的约定交房，原告认可被告的房屋交付行为并确认同意现状收房，签署了《收房确认书》。被告已按约履行了交房义务，不存在任何违约行为。合同第十条约定了出卖人逾期交房的违约责任，假设被告逾期交房，也应按双方的该约定承担违约责任，原告主张的违约金计算方式不符合合同约定，应不予支持。三、原告主张退还因欺诈多收的小院钱并支付利息损失，没有任何事实和法律依据，应不予支持。1、原告没有任何证据证明被告在销售过程中存在欺诈行为。2、原告主张被告存在欺诈行为并请求退回部分款项，属于行使部分撤销权。根据民法总则第152条之规定，不论被告是否有欺诈行为，原告因没有在法定期限内行使撤销权，其撤销权均归于消灭。原告的各项诉讼请求均无任何事实依据、合同依据和法律依据，且证据不足，应当予以驳回。原告围绕诉讼请求，提交商品房预售合同、发票、交房通知书、合同、录音、评估报告书，被告无异议，但是对证明目的不予认可，被告没有提供证据予以证明，原告提供的证据，本院予以确认。被告提交收房确认书、平面图和楼号对照表、建设工程验收报告，原告无异议，本院予以确认。根据原、被告当庭陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月2日，原告张志强与被告东营鹏豪房地产开发有限公司签订商品房预售合同，原告购买被告开发的东营毓圣花苑B区第16幢1单元103室，合同约定：该商品房预测建筑面积89.68平方米，储藏室7.29平方米，单价每平方米5828.98元，总金额人民币565236元。被告应当在2017年9月30日前，将具备竣工验收完成条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。被告逾期交房的违约责任约定：逾期超过120日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。签订合同日，原告支付购房款565236元。2017年9月25日，房屋竣工验收合格。2017年9月15日，被告向原告发出交房通知，10月6日，原告接收房屋，被告没有交付小院。交付房屋后，被告安排物业公司为原告在楼房前面用栅栏围成了小院。城市管理部门于2018年10月29日，以小院违反城市规划，要求原告拆除小院。另查明，原告购买房屋为高层建筑，在规划中没有小院的设计，建筑外的土地为公共绿地或者公用设施用地。原告申请对东营毓圣花苑B区第16幢1单元103室房屋和储藏室，于签订房屋预售合同日的公开市场价值进行评估。山东正源房地产土地评估事务所有限公司经评估，最终确定2015年10月2日房地产市场价值为490156元。原告支出评估费5000元。本院认为，原告张志强与被告东营鹏豪房地产开发有限公司签订的商品房预售合同关于涉案房屋的约定是双方当事人真实意思表示，合法有效。原告主张被告承诺一楼房屋带院销售的观点，被告不予认可。但是，根据被告把原属于公共绿地或者公用设施用地用栅栏围建成小院交由原告使用的行为，结合原告提供的相关证据，本院认定被告承诺一楼房屋带院销售的事实是成立的。评估报告书的评估价格明显低于原告的购买价格，也印证了原、被告对小院有口头约定，并将小院款计入了购房款中的事实。因原告购房的小区规划中没有小院的设计，建筑外土地为公共绿地或者公用设施用地。原、被告关于小院的口头约定，违反规划设计，侵害了社会公共利益，应认定为无效。建设的小院应当拆除，被告因此获得的收益应当予以返还。关于小院价款的返还数额问题，由于双方在合同中并未明确约定小院的价款，在当前市场经济条件下商品的价格以价值为基础，但市场供求状况、购买人的偏好以及商品的稀缺程度等都会影响商品的价格。评估机构出具的评估报告仅作为房屋价款的参照。综合以上因素，本院酌情支持被告返还原告购买小院价款60064元，超出部分本院不予支持。原告主张的利息损失，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的支付逾期交房违约金，由于被告已按照合同约定将房屋交付原告，原告主张被告逾期交房的事实不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条规定，判决如下：一、被告东营鹏豪房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告张志强涛购买小院款60064元、支付评估费5000元；二、驳回原告张志强其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2958元，由原告张志强负担1621元，由被告东营鹏豪房地产开发有限公司负担1337元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审 判 长  马曰骏人民陪审员  隋红岩人民陪审员  王艳霞二〇一九年十一月八日书 记 员  王文博