河南省新乡市牧野区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0711民初3494号原告：郝新民，男，汉族，1978年8月25日出生，住新乡市牧野区新五街东方。原告：李贤叶，女，汉族，1977年11月20日出生，住新乡市牧野区新五街东方。二原告共同委托诉讼代理人：梁军，河南华森律师事务所律师（特别授权）。被告:新乡市上宅置业有限公司，住所地：新乡物理与化学产业工业园区。法定代表人：刘彦山委托诉讼代理人：张海宾，男，汉族，1989年3月14日出生，住新乡市，（特别授权）。委托诉讼代理人：曹梦娇，女，汉族，1990年3月9日出生，住郑州市金水区。（特别授权）原告郝新民、李贤叶诉被告新乡市上宅置业有限公司（以下简称上宅置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，在本院公开开庭审理了本案。原告郝新民及二原告共同委托诉讼代理人梁军，被告委托诉讼代理人张海宾、曹梦娇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告于2015年6月16日签订的合同编号为2015-0601572的《商品房买卖合同》和《新乡上宅公园城邦协议书》无效；2、判令被告上宅公司返还原告原告购房款1009933元，并自2015年6月16日起按银行同期贷款利率支付利息损失至款付清之日止；3、判令被告上宅公司返还收取原告的维修基金8415元；4、判令被告上宅公司赔偿原告损失1009933元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年6月16日签订了合同编号为2015-0601572的《商品房买卖合同》和《新乡上宅?公园城邦协议书》，双方约定原告向被告购买位于建设中路158号上宅?公园城邦14号楼106室的商品房，该商品房建筑面积共140.25平方米，总价为壹佰万玖仟玖佰叁拾叁元整（￥1009933），被告于2016年6月30日前向原告交付房屋。原、被告通过协议约定该商品房交付后，由被告进行三年的返租。合同约定，被告应于合同生效之日起30天内向新乡市房产管理局申请登记备案，原告按约定向被告支付了约定的全部房款1009933元及房屋维修基金8415元。合同签订后，被告却未能如约对该《商品房买卖合同》进行备案，合同约定的交房期限到期后，被告也不能按期交房，经向房管部门查询，被告所销售的涉案房屋不仅没有办理预售许可证，该房还属限制房产，被告在向原告销售该房屋时，存在明显的欺诈行为，该行为给原告造成了巨大的经济损失，致使原告无法达到签订合同的目的，被告依法应当承担赔偿责任，为维护原告合法权益，保护市场公平交易秩序，原告现诉至法院，请求法院判决被告按照法律规定承担相应的法律责任。被告答辩称：我司认为涉案合同在出售给原告时具备预售许可证，涉案合同应为有效且根据双方于2019年7月16日签订的和解协议书及（2019）豫0711民初2388号民事裁定书，均可表明双方对涉案商品房买卖合同的效力予以认可。我司已将逾期交付违约金支付给原告，也能说明涉案商品房买卖合同系双方真实意思表示。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院结合案情对证据的证明效力综合认定。根据上述有效证据及庭审调查，本院认定事实如下：原告郝新民与原告李贤叶系夫妻关系，原、被告于2015年6月16日二原告与被告上宅置业公司签订了合同编号为2015-0601572的《商品房买卖合同》和《新乡上宅?公园城邦协议书》（以下简称返租回购协议书）。《商品房买卖合同》主要约定：二原告购买被告上宅置业公司开发的“新乡上宅·公园城邦”14号楼106号铺位，该商铺建筑面积140.25㎡，单价7200.95元/㎡,总金额1009933元，交房期限为2016年6月30日；第九条，出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。还约定了其他事项。返租回购协议书主要约定：3年返租5年回购，具体方式如下：1、返租期限（2016年7月1日起至2019年6月30日止，共计3年），计租日从2016年7月1日开始计算。每年的年租金为返租基价1009933的6%，即60595.98元；从购房合同签订之日开始，出卖人保证在每年7月15日前，将该返租年度（当年7月1日至下一年6月30日）的年租金返还给原告，每年返还一次。2、返租期内被告仅负责将每年6%的年租金返给原告不负责招商业务，招租或经营由原告自行管理，如被告未能按时支付租金，应按当期应付租金数的日万分之一支付违约金直至支付为止。第五条：付款方式：1、本协议签订生效后1日内，原告必须按规定支付总房款100%即1009933元，汇入被告指定的银行账户，在三个工作日内办理按揭完毕，逾期原告应支付应付款日万分之五的违约金。房屋买卖合同和返租回购协议书签订后，二原告按照约定向被告缴纳了购房款1009933元，并向被告缴纳了维修基金8415元。合同约定的交房期限到期后，被告未能按照合同约定向原告交付房屋，被告也未对该房屋进行返租。另查明，新乡市房产管理局于2015年1月5日、2015年3月31日两次为被告上宅置业公司颁发编号均为2014090的商品房预售许可证两份，两份预售许可证除日期不同外，销售范围也不同。2015年1月5日预售许可证的范围为：地面以上1-26层商业住宅用房；1-2层局部为商业用房，暂不办理预售；物业用房101户室及社区用房101户室不得预售。2015年3月31日预售许可证的范围为：地面以上1-26层商业住宅用房；1-2层局部为商业用房，局部为住宅用房；物业用房101户室及社区用房101户室不得预售。涉案房屋在“1-2层商业用房”范围内。在案件审理过程中，经本院释明，原告选择要求审理商品房买卖合同法律关系。本院认为，本案二原告与被告之间就同一处房屋设立两个法律行为，一个为商品房买卖行为，另一个为租赁或回购行为，分属于不同的法律关系，经本院释明，原告选择审理商品房买卖合同法律关系，故原告诉讼请求中基于租赁或回购行为的内容本院不予处理。因此，本案的主要焦点在二原告与被告上宅置业公司订立商品房预售合同时被告上宅置业公司是否已经取得商品房预售许可证明，从双方的提交的证据可知，被告上宅置业公司就开发的涉案项目拥有两份预售证明，两份证明编号一致，但颁发日期和预售范围不一致。其中颁发日期为2015年1月5日的预售许可证显示涉案房屋在许可预售范围内，颁发日期为2015年3月31日的预售许可证显示涉案房屋不在许可预售范围内。两份预售许可证均是法定行政机关颁发的，行政行为要遵守诚实信用原则，本案系民事案件，无权否定任何一份预售许可证的效力。因此，在目前情形下，二原告以签订预售时被告无预售许可证为由要求确认合同无效没有事实依据，二原告也无证据证明存在合同无效的其他情形，故原告要求确认合同无效及其他返还财产、赔偿损失的请求均不予支持。关于诉讼费负担问题，在本案合同履行合同中，被告客观上确实存在延期交房的情形，且延期时间较长，履行合同确有瑕疵，故认定被告负担保全费5000元和案件受理费的一半即11510元，共计16510元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷适用法律问题的若干解释》第二条规定，判决如下：驳回原告郝新民、李贤叶的诉讼请求。案件受理费23020元，由二原告负担11510元、被告负担11510元；保全费5000元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，副本八份，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判长 ：张孝群审判员 ：陈青青审判员 ：李海云二〇二〇年二月七日书记员 ： 韩 雪