天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0116民初3195号原告：魏洪波，女，1963年5月5日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：霍红，天津至大律师事务所律师。被告：黄添振（ＨＵＡＮＧＴＩＥＮＣＨＥＮ），男，1958年11月30日出生，住福建省厦门市同安区。被告：天津市安逸房地产信息咨询有限公司，住所地天津经济技术开发区宏达街芳林泰达园商业用房12号。法定代表人：胡凌云，总经理。委托诉讼代理人：李志明，天津滨海律师事务所律师。被告：胡凌云，女，1977年12月19日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：李志明，天津滨海律师事务所律师。第三人：天津海泰博爱投资有限公司，住所地华苑产业园梅苑路6号海泰大厦1809室。法定代表人：于浛，执行董事。委托诉讼代理人：汪承旻，女，该公司员工。原告魏洪波与被告黄添振、被告天津市安逸房地产信息咨询有限公司、被告胡凌云、第三人天津海泰博爱投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案后，依法适用普通程序，分别于2019年1月31日、2019年8月15日公开开庭进行了审理。原告魏洪波的委托诉讼代理人霍红，被告天津市安逸房地产信息咨询有限公司法定代表人胡凌云，被告胡凌云，第三人天津海泰博爱投资有限公司的委托诉讼代理人汪承旻到庭参加诉讼，被告黄添振经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏洪波向本院提出诉讼请求：1.判令解除被告黄添振与原告签署的买卖合同；2.判令被告黄添振双倍返还原告已付定金合计240万元；3.判令被告天津市安逸房地产信息咨询有限公司和胡凌云就上述义务承担连带担保责任；4.本案诉讼费、保全费由三被告共同承担。事实和理由：2017年4月13日，原告购买被告黄添振从第三人天津海泰博爱投资有限公司购买的位于滨海高新区滨海科技园渤龙御湖湾43-2房产一套。合同就总价款、付款方式、违约责任等作出明确约定，同时被告承诺于2017年5月30日前付清此房尚欠第三人的剩余房款366万元。当日被告黄添振委托李某作为代理人代为签署合同。合同签署当日被告天津市安逸房地产信息咨询有限公司及胡凌云作为担保人承诺就上述款项承担担保责任。为了确保上述合同的实际履行，原告将其名下房产办理抵押贷款，并以该笔贷款分期支付了120万元购房定金至被告指定代理人账户。合同签署后，被告黄添振并未按照合同约定时间将包括原告所付120万元定金在内的366万元房款交付给开发商。后原告多次联系被告及代理人，上述人员均明确表示不再购买上述房产。原告认为按照被告与第三人所签合同的约定，延期付款超过90天，开发商有权解除合同。而被告黄添振在距离交付首付款之日长达四年半之久仍未付清剩余房款的行为已经构成对第三人的根本违约。同时被告本人及代理人也已经向原告明确表示了不再购买本案涉诉房产并希望原告配合其与第三人办理解除合同手续的意思表示，故其已经构成对原告的根本违约。现诉至法院，望判如所请。被告黄添振未作答辩。被告天津市安逸房地产信息咨询有限公司与被告胡凌云一并辩称，被告黄添振在本次交易中没有违约行为，当时签订完合同后，代理人李某与第三人联系交付剩余房款问题，第三人答复不能按照本案的合同约定及时交付房屋以及办理房屋产权证，然后李某与原告进行了协商，当时没有将本案的款项交到第三人处，原因是因为开发商不能交付房屋，本案的交付直到2018年5月份才交付房屋产权证，在2017年9月合同履行过程中，被告黄添振的代理人在与第三人联系后，能够交付剩余房款的时候多次与本案原告的代理人谢银球联系，但是谢银球都没有答复。被告黄添振并没有明确表示不购买房屋，直到2018年10月份，被告黄添振的代理人李某与原告协商，并签订和解协议，原告同意退回120万元定金赔偿损失10万元，合计130万元，在签订完和解协议之后，黄添振的代理人李某退回已缴纳的房款至被告黄添振本人手里，之后被法院查封了这笔欠款。本案起诉书说被告延期付款90天并不能导致本案被告黄添振对原告违约，因为被告黄添振与开发商签订的合同以及被告黄添振与原告签订的买卖合同内容和交付时间均不相同，本案解除合同是原被告协商一致的结果。其次，原告起诉被告胡凌云主体不适格，本案被告胡凌云是天津市安逸房地产信息咨询有限公司员工，其在本案涉诉的房地产合同上签字是代表公司的行为，并非个人行为，所以本案承诺担保的是天津市安逸房地产信息咨询公司，不是胡凌云个人，所以主体不适格。再者，原告起诉双倍返还定金240万元没有事实依据，原告要求被告天津市安逸房地产咨询有限公司以及被告胡凌云担保240万元，与本案事实不符，根据本案的房屋买卖合同，被告天津市安逸房地产公司明确约定，担保的内容是120万定金，并不是本案整个合同履行。所以原告起诉被告承担担保责任没有事实依据。被告认为被告胡凌云担保的是将120万元定金交付到李某的账户的行为，现合同履行中已经确实交给李某，所以胡凌云的义务已经完成了。对于后续的情形胡凌云是没有做任何担保的。第三人天津海泰博爱投资有限公司述称，第三人是与被告黄添振签有房屋买卖合同，总价款5237120元。2014年4月11日被告黄添振与第三人签署商品房买卖合同，到2018年6月30日被告黄添振仍没有交齐尾款，仅仅付了首付款。2018年8月左右黄添振提出退房申请，2018年10月左右签署了解除协议，双方扣除违约金531066元，扣除房屋小院的损毁费322957元，扣除物业等费用21379.21元，被告黄添振同意扣除上述费用，最后退还1198783.79元。关于本案事情第三人不了解，在黄添振想解除合同过程中才了解的这件事，所以第三人对原告的诉讼请求不发表意见。原告魏洪波围绕诉讼请求向法庭提交证据如下：证据一、《买卖合同》，证明1、原、被告建立买卖合同关系；2、在合同上第四条明确约定了交付120万元定金，如果因为卖方原因造成合同解除应双倍返还定金；3、第八条明确约定了提供担保的是胡凌云个人；4、这份合同是由被告天津市安逸房地产信息咨询有限公司为买卖双方提供的格式合同，该条款如果就理解问题产生分歧，应做出对提供格式条款的一方提出不利的解释。证据二、被告与第三人签署商品房买卖合同，证明1、被告黄添振和第三人建立了商品房买卖合同；2、被告黄添振构成了对第三人的根本违约。第三人确实存在延期办证的行为，但最晚2018年4、5月份就可以办理了，在这种情况下，原告催黄添振支付尾款，但其没有交，所以黄添振构成了第三人和原告的根本违约。证据三、公证书，证明被告委托李某作为其代理人签署房屋买卖协议，证明诉讼请求一是有效的合同。证据四、付款说明、户籍证明、身份证、汇款的银行明细，证明原告委托其女儿谢姗姗向李某汇款110万元的事实。证据五、第三人向原告提供的第三人与被告黄添振签署的天津市商品房买卖合同解除协议、汇款回单，证明是被告黄添振的根本违约致使被告黄添振与第三人解除天津市商品房买卖合同，签订解除协议，并造成原告合同目的无法实现，合同首页第二小条，被告黄添振对迟延付款的行为予以确认。第三人向被告指定的收款人吴林桂退款1198783.79元，证明第三人已经将退房款项退还给本案被告。证据六、保全费的收据，证明花费的保全费用。被告黄添振未向法庭提交证据。被告天津市安逸房地产信息咨询有限公司与被告胡凌云一并向法庭提交证据如下：证据一、微信截图，被告代理人李某和谢银球的微信记录，证明在2017年9月26日被告黄添振的代理人李某向原告代理人联系房子的事情，要求原告代理人电话回复，原告代理人没有予以回复。证据二、交接清单，2018年10月18日被告天津市安逸房地产信息咨询有限公司与黄添振的代理人李某、原告代理人霍红律师交接的清单，交接的原因是，要求胡凌云配合进行交接手续，因此是被告天津市安逸房地产信息咨询有限公司、原告律师、胡凌云、杨菲、黄添振的代理人李某办理了交接清单。证据三、2018年10月18日本案原告律师向本案被告胡凌云以及房产公司的承诺书。证据四、证人李某。第三人天津海泰博爱投资有限公司未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告天津市安逸房地产信息咨询有限公司与被告胡凌云对原告提交的全部证据的真实性均认可，原告对被告天津市安逸房地产信息咨询有限公司与被告胡凌云提交的证据二、三的真实性认可，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据和主要待证事实具体在本院认为部分论述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月11日，第三人天津海泰博爱投资有限公司（出卖人/甲方）与被告黄添振（买受人/乙方）签订了《天津市商品房买卖合同》（合同编号2011-0142845），约定乙方购买滨海高新区滨海科技园渤龙御湖湾43-2房屋一套，单价16000元，总价款5237120元。第四条约定乙方应于2014年3月14日前，一次性存入商品房首付款1577120元，其余价款办理贷款。2014年4月24日第三人向被告黄添振开具不动产销售统一发票，该发票载明被告黄添振交纳了房屋首付款1577120元，该房屋于2014年5月7日预告登记在被告黄添振名下。2017年4月10日，被告黄添振与李某签订了《委托书》（已经公证），黄添振委托李某办理如下事宜：1、本人购买位于滨海高新区滨海科技园渤龙御湖湾43-2房屋，受托人代为办理及领取该房屋的房产证。2、领取该房屋房证后，代为出售本人名下滨海高新区滨海科技园渤龙御湖湾43-47号楼中的43-2房产，包括但不限于如下具体事项：出售房产，签订房产买卖协议，办理房屋转移登记手续，代为签署房地产登记部分及相关登记文件，交易过户，领取交易税单，网上签约等相关事宜，接受房地产登记机构的询问及在相关文件上签字；代为签订上述房屋资金监管协议，有权向银行办理相关资金监管手续，以受托人的名义开立资金监管账户代为收取房款，开具收款收据；代为到税务部门办理缴纳税款相关手续；代为协助买方办理上述房产的公积金或银行商业按揭贷款手续，签订银行合同，银行款项（包括二手房首付款等款项）冻结、解冻及划转手续；代为查询房产档案并领取查询结果；代为办理上述房屋在出售过程中的其他相关事宜。委托期限2017年4月10日至2017年8月30日。2017年4月13日，原告魏洪波（买方）、被告黄添振（卖方）、被告天津市安逸房地产信息咨询有限公司（居间方）签订了《买卖合同》，三方约定卖方自愿将坐落于天津滨海高新区滨海科技园渤龙湖43-2的房屋出售给买方，成交价格6055420元，卖方须向居间方交纳房屋居间服务费181663元，买方于2017年4月18日交付120万元给卖方为购房定金，如因为卖方原因导致该合同无法履行，除应双倍返还买方定金外，还应遵照合同条款的第六条违约责任处理。如因为买方原因导致该合同无法履行，所付定金卖方不予退还并同样遵照合同条款的第六条违约责任处理。合同第六条约定：因卖方原因导致合同不能继续履行或者终止履行，按照下列条款处理（1）每逾期一日，卖方应向买方支付房屋成交总价款的3‰迟延履行违约金，合同继续履行。（2）逾期15日，买方有权单方解除合同。因买方原因导致合同不能继续履行或者终止履行，按照下列条款处理（1）每逾期一日，买方应向卖方支付房屋成交总价款的3‰迟延履行违约金，合同继续履行。（2）逾期15日，卖方有权单方解除合同。合同第八条约定其他事宜：该房屋卖方还未取得产权证，买方应于2017年4月18日之前将剩余定金一百壹拾万元整支付给卖方的代理人李某先生包括之前付的壹拾万元整共计支付定金壹佰贰拾万元整（中介方胡凌云将对此款作出担保），卖方将在2017年5月30日前付清此房屋还欠下的开发商的剩余房款3660000元并在开发商能办理产权证后的7个工作日内办理产权证。买方将在卖方取得产权证后的7个工作日内一次性将剩余房款人民币4855420元付给卖方。买方再自行作抵押贷款。另查，原告女儿谢姗姗于2017年4月24日通过建设银行天津开发分行向李某账户汇款110万元。李某认可收到了原告支付的120万元定金。再查，第三人天津海泰博爱投资有限公司（出卖人／甲方）与被告黄添振（买受人／乙方）签订了《解除协议》，鉴于甲乙双方于2014年4月11日签订合同编号为2011-0142845《天津市商品房买卖合同》用于购买由甲方开发的坐落于天津滨海高新区滨海科技园渤龙湖43-2的商品房一套，并缴纳首付款1577120元，付款方式为贷款。按照补充合同第二条约定，乙方应在首付款款齐日后90天内以银行按揭方式付齐全部余款，截至2018年6月30日，乙方因个人原因始终未能按照合同约定补齐余款。且，乙方以资金困难为由提出退房申请，乙方须向甲方按日支付房款万分之一的违约金，违约金合计531066元，并鉴于此双方协商达成如下协议：双方商品房买卖合同解除，乙方配合甲方办理退房手续；乙方同意从甲方退还乙方已交首付款1577120元中扣除乙方应向甲方缴纳的违约金322957元，物业费采暖费21379.21元、修复费34000元，总计378336.21元，即甲方实际退还乙方1198783.79元。原告、被告天津市安逸房地产信息咨询有限公司、胡凌云以及第三人均认可上述解除协议是于2018年10月左右签订。被告黄添振出具《授权委托书》，委托李某办理第三人43-2号房退房事宜，款项的划转均由李某全权负责，该委托书中指定的收款账户是吴林桂，账户43×××64，开户行建行天津开发分行。另查明，2018年12月10日，第三人分四次共计向上述账户内汇款1198783.79元。原告（甲方）、被告黄添振（乙方）、李某（丙方）曾于2018年10月18日签订《和解协议书》，约定甲乙双方一致认可解除签订的涉案房屋买卖合同，乙方一次性向甲方返还购房款120万元，并支付10万元作为补偿，为确保款项的切实支付，丙方自愿向甲方提供担保，并承诺在乙方未能按上述付款期限如期如数向甲方支付款项时就上述付款义务以及逾期付款的违约责任向甲方承担连带责任担保。本院认为，被告黄添振委托李某办理涉案房屋的买卖等相关事宜，因此李某是有权代理，其与原告魏洪波、天津市安逸房地产信息咨询有限公司签订的《买卖合同》的行为在代理权限内，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，该合同对被告黄添振具有约束力，并由黄添振承担代理行为产生的责任。买卖合同签订系各方当事人的真实意思表示，各方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。关于合同是否解除的问题，买卖合同明确约定各方的权利义务，原告按照合同约定支付了首付款，但是被告并未按照约定在2017年5月30日前付清欠付开发商即第三人剩余房款，根据证据可以证明截至2018年10月被告仍未履行付清余款的义务，也因此与第三人解除了合同，由此可以证明被告存在违约情形，其与开发商间解除合同的行为导致其与原告的买卖合同无法继续履行，并且原告与被告的代理人曾达成解除合同的一致意见。综上，对原告请求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的双倍定金问题。被告合同中约定了定金数额为120万元，该数额亦不违反法律规定的比例范围，且被告黄添振的代理人李某亦认可收到了该笔定金。依照合同约定，卖方违约须支付双倍定金，另外在被告黄添振与第三人天津海泰博爱投资有限公司的合同关系中，第三人表示被告黄添振应于2014年7月10日前办理完房屋按揭贷款手续并到账，但是经催告，截至2018年5月一直未履行该合同义务，直至双方合同解除。本案中，被告黄添振与原告签订的买卖合同中约定了被告黄添振在2017年5月30日前付清房屋欠下的开发商尾款3660000元，原告已经给予被告充分的时间履行合同给付义务，但显然被告未履行，李某出庭作证时陈述没有交余款的原因是没有材料，但是其在2017年5月30日前未向原告要过材料，没有积极行使履行合同义务，且根据证人的陈述，随时可以向第三人交纳余款，由此可见被告履行给付余款不存在阻却事由，被告亦未提交有可归责于原告的证据予以反驳，因此本院认为被告黄添振构成违约，应当承担违约责任，原告主张双倍定金符合合同约定以及法律规定，本院予以支持。关于原告主张由被告天津市安逸房地产信息咨询有限公司、被告胡凌云承担连带给付责任的问题。双方争议的焦点是对《买卖合同》第八条约定内容的理解，即对“中介方胡凌云将对此款作出担保”表述的理解存在争议，原告认为，被告胡凌云在合同中签字并作出担保，胡凌云又是天津市安逸房地产信息咨询有限公司的法人，因此二者应当承担连带担保责任。被告天津市安逸房地产信息咨询有限公司和胡凌云则认为，胡凌云作为天津市安逸房地产信息咨询有限公司的法人其签字的行为是代表公司并非个人行为，且该条款担保的内容是对120万元定金给付李某的行为作出的担保，不是对整个买卖合同的担保。对此，本院认为，本案中，买卖合同约定天津市安逸房地产信息咨询有限公司主体地位是居间方，上述担保条款中主体写明的是胡凌云将对此款作出担保，因此原告主张由天津市安逸房地产信息咨询有限公司承担连带责任缺乏依据，本院不予支持。其次，对于担保条款中胡凌云的担保内容的理解，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。“中介方胡凌云将对此款作出担保”的表述应结合买卖合同第八条约定的整体内容来考虑，该条款共三句，该条款处于第一句的约定内容中，第一句的内容主要有两个方面，前半部分是对买方给付定金的约定，后半部分是对卖方给付余款及办理产权证的约定，而担保条款处于前半部分，而且担保条款中有“此款”的表述，结合约定内容整体理解，此款系定金的意思，因此该担保条款应认定为是对买方给付定金的担保，即若买方已经履行了给付卖方定金的合同义务，担保人不承担担保责任，若买方不能履行如期给付定金的义务，那么担保人胡凌云对给付定金承担担保责任，本案中原告履行了给付定金的义务，因此原告主张由胡凌云承担担保责任缺乏依据。另，房屋买卖中作为居间方，其作用提供媒介并促使双方达成合同，较少会在三方合同中承担担保责任，因此原告主张该担保责任是对合同的整体履行提供的担保不符合交易习惯，结合当年房地产别墅的交易市场价格行情等因素的综合考虑，原告对该条款的理解本院无法采信，对原告的该项请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告魏洪波与被告黄添振（HUANGTIENCHEN）、被告天津市安逸房地产信息咨询有限公司于2017年4月13日签订的《买卖合同》；二、被告黄添振（HUANGTIENCHEN）于本判决生效之日起十日内给付原告魏洪波2400000元；三、驳回原告魏洪波其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务内容，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26000元，保全费5000元，合计31000元，由被告黄添振负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院（上诉须递交书面上诉状，未在上诉期限内递交上诉状的，视为未提起上诉）。审 判 长  杨学秋人民陪审员  李学良人民陪审员  李宝禄二〇一九年九月二十五日法官助理候华北书记员刘帆附：本案引用的法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百二十五条第一款当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。2.《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。