四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0192民初1651号 原告：何礼，男，1987年8月11日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：刘鑫，四川崛兴律师事务所律师。 被告：卢金花，女，1979年10月3日出生，汉族，住四川省青神县。 被告：黄琴玲（曾用名黄冬霞），女，1994年11月22日出生，汉族，住四川省青神县。 被告：黄凯，男，1997年10月22日出生，汉族，住四川省青神县。 被告：黄某1（曾用名黄某2），男，2006年2月7日出生，汉族，四川省青神县。 原告何礼与卢金花、黄琴玲、黄凯、黄某1房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，因案情复杂，于2019年8月28日依法转为普通程序，依职权追加黄琴玲、黄凯、黄某1为本案被告，公开开庭进行了审理。原告何礼的委托诉讼代理人刘鑫到庭参加诉讼，被告卢金花、黄琴玲、黄凯、黄某1经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。 何礼向本院提出诉讼请求：1.判令解除何礼与卢金花丈夫黄俊华于2017年1月3日签订的《成都存量房买卖合同》；2.判令卢金花、黄琴玲、黄凯、黄某1向何礼支付违约金177000元；3.判令卢金花、黄琴玲、黄凯、黄某1立即向何礼返还房屋，并向何礼支付房屋占用费10000元（暂计至2019年3月5日，按1000元／月自2018年5月5日起计算至实际返还之日止）；4.本案诉讼费由卢金花、黄琴玲、黄凯、黄某1承担。事实与理由：2017年1月3日，何礼与卢金花的丈夫黄俊华经第三人居间人成都搜房房天下房地产经纪有限公司（以下简称房天下公司）介绍，签订编号为ＣＤＪＪ2017000006号《成都存量房买卖合同》。合同约定何礼将位于成都市天府新区房屋（建筑面积131.9平方米）出卖给黄俊华，黄俊华向何礼支付118万元购房款，同时约定了支付方式、税费承担、房屋过户等事项。签订合同当日，何礼将《商品房买卖合同》及附件、收据、契税收据等原件交给了卢金花及黄俊华，卢金花的丈夫黄俊华向何礼出具了收据，同时，何礼将房屋也交付给了卢金花及黄俊华。合同签署后，何礼已结清房屋抵押贷款，并解除了房屋抵押手续，房屋已满足过户条件。但何礼多次以各种方式联系黄俊华办理支付剩余房款及房屋过户手续，均未果，黄俊华迟迟不履行约定的支付房屋剩余款项的义务。何礼认为，黄俊华逾期付款及逾期办理房屋过户手续等行为已严重违反了合同约定，且经何礼催告后，拒不回复，何礼有权解除合同并要求黄俊华支付相应违约金以及立即将房屋退还给何礼。之后何礼向法院提起诉讼，法院查明黄俊华已于2018年5月4日死亡，但卢金花作为黄俊华的妻子，并没有联系何礼协商处理房屋过户及支付尾款的事宜，相反一直占用何礼的房屋。为维护自身合法权益，遂向法院提起诉讼。 卢金花、黄琴玲、黄凯、黄某1经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃当庭答辩、质证的权利。 本院经审理认定事实如下：2017年1月3日，何礼（甲方）经居间人房天下公司的介绍，与黄俊华（乙方）就何礼位于成都市天府新区房屋签订了《成都存量房买卖合同》。合同对房屋的基本状况、房价款、付款方式及付款期限、房屋解押、税费、房屋过户、物业交割及户口迁移、违约责任等作出了约定。其中房价款为1180000元。合同第三条第二款约定首付款420000元，于2017年1月20日前支付，第三款约定尾款为710000元，于甲方在开发商处领取产权证的5个工作日内备齐办理贷款所需的相关资料，前往相关银行签订贷款合同，贷款金额为710000元。第四条载明甲乙双方均知晓案涉房屋在本合同签订时尚处于抵押状态中，甲方自行于在开发商领取产权证后的7个工作日内办理完毕该抵押的解除手续，确保产权清晰可正常过户，并签署附件《自行办理赎楼（解押）声明》。第六条第一款约定甲乙双方应在乙方银行贷款审核通过后且甲方注销该房屋抵押的5个工作日内前往房产交易中心办理该房屋的过户手续。第七条第二款约定乙方未按本合同约定期、约定方式向甲方支付各项款项的，乙方应向甲方支付违约金。违约金自本合同约定的付款期限到期的第二日起至实际付款之日止，每逾期1日，乙方应向甲方支付逾期未付款的千分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过七日，乙方仍未付款的，甲方以短信、电话、书面等形式催告乙方付款，催告后乙方仍未付款的，甲方有权单方面解除本合同，乙方应向甲方支付该房屋总价15%的违约金，并承担其他违约责任。第十二条补充条款第一款载明乙方在2017年1月20日前支付甲方首付款，在乙方支付首付款当日甲方将该房屋交付于乙方装修使用；第二款载明甲乙双方均知道该房屋产权证未下暂时不能过户，待产权证下来后再进行过户交易；第三款载明本合同中的第7.4条中的违约金，经甲乙双方协商一致甲乙双方任何一方违约将支付守约方该房屋成交总价30%的违约金。合同落款处何礼与黄俊华分别签字捺印。 同日，双方签订了《自行办理赎楼（解押）声明》，《声明》中载明：甲乙双方都知晓截止买卖合同签订时该房屋仍处于抵押状态，经双方协商，由甲方自行出资解押。《声明》落款处，何礼作为甲方签字捺印，黄俊华作为乙方签字捺印。 2018年4月27日，何礼取得案涉房屋的产权证书。 2018年5月4日，黄俊华因病死亡，生前系卢金花配偶。 另查明，中国工商银行股份有限公司成都双流支行出具《个人贷款结清证明》，载明：借款人何礼申请个人一手住房购置贷款本息于2018年11月22日全部结清。 上述事实有何礼提交《成都存量房买卖合同》、《自行办理赎楼（解押）声明》、四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初55号民事裁定书、《个人贷款结清证明》等以及当事人的当庭陈述在卷佐证。 本院认为，双方当事人在本案中的争议焦点为：1.案涉《成都存量房买卖合同》是否应当解除。2.卢金花、黄琴玲、黄凯、黄某1是否应向何礼支付违约金177000元；3.卢金花、黄琴玲、黄凯、黄某1是否应当返还房屋并支付房屋占用费，如应支付，具体金额。对此，本院做如下评述： 关于《成都存量房买卖合同》是否应当解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，何礼与黄俊华签订的《成都存量房买卖合同》不违反法律、行政法规的禁止性规定，应视为双方真实意思表示，对双方具有约束力。何礼已按约向黄俊华交付房屋，黄俊华履行了部分付款义务。2018年4月27日何礼取得案涉房屋产权证。2018年5月4日，黄俊华死亡，但合同一方当事人死亡并非导致合同权利义务终止的法定事由。在合同一方当事人死亡但合同已成立有效的情况下，其继承人可以通过继承权取得合同一方当事人地位并继承原合同权利义务。故黄俊华已死亡的事实不应影响卢金花、黄琴玲、黄凯、黄某1以黄俊华的法定继承人的身份履行案涉合同中的约定义务。但黄俊华死亡后，卢金花、黄琴玲、黄凯、黄某1作为法定继承人并未做出继续履行合同的意思表示，且拒不与何礼协商、支付尾款，经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，以其实际行为表明不继续履行案涉合同。黄俊华的死亡及卢金花、黄琴玲、黄凯、黄某1的实际行为致使何礼的合同目的不能实现，故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，当事人可以解除合同。故何礼关于解除《成都存量房买卖合同》的主张具有事实和法律依据，本院予以支持。 关于卢金花、黄琴玲、黄凯、黄某1是否应向何礼支付违约金177000元的问题。何礼要求卢金花、黄琴玲、黄凯、黄某1向其支付总房价30%的违约金，并在庭审中明确违约金金额是根据案涉合同第十二条的约定提出。但根据案涉合同，第十二条第三款系对合同第七条第四款出卖人甲方因其自身原因致使房屋交易无法完成的补充约定，并非是对乙方逾期付款的违约责任的约定，故何礼主张总房价30%的违约金缺乏合同依据。何礼与黄俊华关于逾期付款的约定系案涉合同第七条第二款，但根据查明事实，何礼于2018年4月27日取得房屋产权证，黄俊华于2018年5月4日死亡，案涉合同约定的尾款支付时间为何礼取得房屋产权证书后5个工作日内或办理房屋产权转移登记申请前。但黄俊华已于合同约定的付款期限届满前死亡，黄俊华按照合同约定支付尾款已客观不能，根据《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，何礼要求卢金花、黄琴玲、黄凯、黄某1支付总房价30%违约金的诉讼请求缺乏合同依据，违反公平原则，本院不予支持。 至于卢金花、黄琴玲、黄凯、黄某1是否应当返还房屋并支付房屋占用费的问题。因与何礼签订案涉合同的系卢金花配偶黄俊华已死亡，如上所述，本案中亦无证据证明卢金花、黄琴玲、黄凯、黄某1作为黄俊华的法定继承人继续履行合同，故四被告并非案涉合同的相对方。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”的规定，合同具有相对性，因此，即便如何礼所述，卢金花、黄琴玲、黄凯、黄某1占有案涉房屋拒不归还，何礼主张四被告返还房屋并支付房屋占用费的诉讼请求所依据的事实、法律依据均与本案不同，何礼可根据《中华人民共和国物权法》等相关规定另案主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第九十四条第四款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告何礼与黄俊华于2017年1月3日签订的《成都存量房买卖合同》； 二、驳回原告何礼的其他诉讼请求。 案件受理费4040元，由被告卢金花、黄琴玲、黄凯、黄某1负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  夏旭东 人民陪审员  张羽洁 人民陪审员  曾 丽 二〇二〇年二月二十四日 书 记 员  陈代丽