上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初18553号原告(反诉被告)：上海昌悦物业管理有限公司，住所：上海市奉贤区。法定代表人：王维，职务：总经理。委托诉讼代理人：杨明勇，男。被告(反诉原告)：上海臣鉴企业发展有限公司，住所地：上海市奉贤区。法定代表人：孙得林，执行董事。委托诉讼代理人：孙有锋，男。委托诉讼代理人：陈太会，男。原告上海昌悦物业管理有限公司(简称昌悦公司)诉被告上海臣鉴企业发展有限公司(简称臣鉴公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序审理，被告臣鉴公司提起反诉，本院依法公开开庭进行审理，昌悦公司的委托诉讼代理人杨明勇、臣鉴公司的委托诉讼代理人孙有锋、陈太会到庭参加诉讼。本案已经审理终结。昌悦公司向本院提出本诉诉讼请求：1、请求依法判令臣鉴公司向昌悦公司支付物业管理费人民币(下同)750,000元;2、请求依法判令臣鉴公司向昌悦公司支付物业费滞纳金137,200元;3、请求依法判令臣鉴公司向昌悦公司支付拖欠未付的水电费138,110.80元。事实与理由：一、物业费。2017年10月28日,昌悦公司与臣鉴公司签订委托物业管理服务合同,委托物业期限为五年,自2018年3月8日起至2023年3月7日止。委托物业管理的总面积为10,000平方米,物业管理服务费单价为5元/平方米/月,计每月50,000元,总价为600,000元一年。支付方式为半年支付300,000元,即半年的第一个月20日前支票或银行转账方式支付。自2018年3月8日至2019年9月7日,按合同约定,臣鉴公司第一期付款日期为2018年2月18日,第二期付款日期为2018年8月18日,第三期付款日期为2019年2月18日,到目前为止,臣鉴公司应付给昌悦公司物业管理费900,000元,但臣鉴公司除了在2018年10月30日付了100,000元,2019年3月18日付了50,000元外,其余750,000元至今未付。二、滞纳金。第一期滞纳金：按合同约定,逾期缴纳物业管理费从逾期缴纳之日起按应缴费用日万分之五加收滞纳金。(1)从2018年2月18日至2018年10月30日,共252天(300,000元*0.0005*252天),应加收滞纳金37,800元;(2)从2018年11月1日至2019年3月18日,共136天(200,000元*0.0005*136天),应加收滞纳金13,600元;(2)从2019年3月19日至2019年7月31日,共132天(150,000元*0.0005*132天),应加收滞纳金9，900元。第一期滞纳金合计为61,300元。第二期滞纳金,从2018年8月18日至2019年7月31日,共343天(300,000元*0.0005*343天),应加收滞纳金51,450元。第三期滞纳金从2019年2月18日至2019年7月31日,共163天(300,000元*0.0005*163天),应加收滞纳金24,450元。总共应加收滞纳金137,200元。三、水电费。自2019年3月1日至2019年6月30日,按约定臣鉴公司尚欠昌悦公司水电费138,110.8元。综上所述,臣鉴公司欠昌悦公司物业管理费750,000元,滞纳金137,200元,水电费138,110.8元,合计1,025,310.8元。虽经昌悦公司多次催讨,臣鉴公司扔拖欠不交,故特向贵院提起诉讼,望支持昌悦公司之诉请。臣鉴公司辩称：不同意昌悦公司的诉讼请求。本案纠纷涉黑，不是普通的民事案件，已经提交刑侦支队，臣鉴公司要求暂停审理。就本案根据事实和法律规定答辩：第一，昌悦公司实施软暴力，违背合同约定，在打黑除恶活动中，无故制造事端，有臣鉴公司四次报案回单，拍摄的现场图片等证明。昌悦公司的行为构成软暴力，应当追究刑事责任。第二，地下车库，臣鉴公司与昌悦公司签订的合同第14条约定，甲方即臣鉴公司有相应地下车库和地面车位的免费资源，超出部分由双方另行协商收费标准；甲方保留对广场南侧绿化带进行停车位改造的权利；补充协议中约定甲方享有108个车位的免费使用资源，享有现状和改造后总数额的80%的车位。但昌悦公司占用108个停车位，致使臣鉴公司损失惨重。根据法律规定，昌悦公司应当退回收取的停车费，还应赔偿由此造成臣鉴公司的巨大经济损失。第三，关于水电费，合同第17.2.1条规定，水电费按政府行政定价并按实结算，另加收千分之二的损耗，但是昌悦公司居然大幅度加价，臣鉴公司要求退回多收的水电费。臣鉴公司向本院提起反诉诉讼请求：1、请求昌悦公司将地下车库及地面停车位108个交付臣鉴公司；2、昌悦公司赔偿臣鉴公司地下车库及地面停车位的经济损失876,096元(暂计算至2019年12月31日)，并按33,696元/月往后顺延直至108个免费停车位交付给臣鉴公司为止，及自2020年1月1日起，以876,096元为本金按同期银行贷款利率支付利息直至付清为止；3、判令昌悦公司返还自2017年4月至2019年2月超额收取的水电费98,544元；4、判令昌悦公司承担支付因阻挠装修、非法断电、强行锁门等非法行为给臣鉴公司及下属次承租户造成的经济损失106,000元；5、判令昌悦公司向臣鉴公司支付违约金216,122元(上述2、3、4项诉请为标的金额的20%计算)；6、判令昌悦公司按合同价格70%收取物业费。事实和理由：双方签订《委托物业管理服务合同》及补充协议，约定了权利义务。昌悦公司长期以来一直未按约履行义务，物业服务严重缺失，还强行霸占臣鉴公司108个车位，并违法收取停车费，因为之后昌悦公司没有提供108个车位供臣鉴公司免费使用，所以要求交付108个车位由臣鉴公司自己管理和使用，但臣鉴公司无数次交涉无果，造成臣鉴公司直接经济损失876,096元，并导致臣鉴公司无法有效出租物业房屋而长期亏损。昌悦公司违反约定长期超额多收水电费，臣鉴公司无数次交涉维权无果，甚至遭到昌悦公司强行断电。昌悦公司还对臣鉴公司及其下属次承租方阻挠装修、断电、强行锁门等，造成臣鉴公司及其下属次承租方巨大经济损失和经营困难。根据“一方当事人不履行合同或履行合同不符合规定的，应当负损失赔偿责任”、“当事人双方互有权利、义务的，按照先后顺序履行”等相关法律规定，臣鉴公司主张昌悦公司在履行合同义务和赔偿损失后，臣鉴公司再支付物业费，并按照合同价格支付水电费。昌悦公司就反诉辩称，不同意全部反诉诉讼请求。臣鉴公司所述非事实，108个车位是由昌悦公司管理，提供给臣鉴公司免费使用，双方并没有约定交付给臣鉴公司管理。昌悦公司依照合同进行物业管理，并没超额收水电费，没有无故阻挠装修，无故停电等。昌悦公司也不认可造成臣鉴公司损失的说法。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月28日，昌悦公司(乙方)与臣鉴公司(甲方)签订《委托物业管理服务合同》，约定甲方将上海市奉贤区南奉公路XXX-XXX号浦南财富广场总面积约1万平方米的物业委托乙方实施物业管理服务，期限5年，自2018年3月8日起至2023年3月7日止，2016年11月8日至2018年3月7日为物业服务费免收期。合同第17条约定，双方物业服务收费按照包干制，单价为5元/平方米/月，总价每年600,000元，物业服务费包含以下内容：1，管理服务人员的工资、社会保险和按照规定提取的福利费等;2，物业共用部位、共用设施日常维修的人工费用;3，客货电梯、井道、通讯设施、消防设施等共用设施的维护及养护费用;4，物业管理公共区域清洁卫生费用;5，物业管理公共区域绿化养护费用;6，物业管理公共区域秩序维护费用;7，其他应予包含的包干费用。物业管理服务费不包含下列各项：1，由相关部门收取的水、电、煤等能源费用。水费计量标准为：依政府行政定价按实结算,另加千分之二的损耗。电费计量标准为：依政府行政定价按实结算。合同第18条约定：物业管理服务费采取先签合同后结算的方式,由乙方按委托物业的建筑面积全额向甲方收取,合同总费用为人民币3,000,000元,方式为：按半年支付,每半年的第一个月的20日前用支票或银行转账的方式向乙方支付当年度半年期的物业管理费,每半年物业费为：人民币300,000元,第一次支付物业管理费的日期为2018年2月18日。逾期缴纳物业管理服务费的,乙方可从逾期之日起按应缴费用日万分之五加收滞纳金。同日，昌悦公司(乙方)与臣鉴公司(甲方)签订《委托物业管理服务合同之补充协议》，第一条约定：甲方享有地下车库及地面停车位共108个免费使用资源，其中本物业大楼的北侧地面停车位甲方享有现状或改造后总数额的80%，超出部分由甲、乙双方另行协商收费标准。第五条约定：考虑到甲、乙双方友情协作、互相体谅的私人情感，甲方可以理解乙方在公司运作上的困惑或不便，并承诺日后在除总包干的600,000元物业管理服务费以外，可以适当提供收费合理且确需支出的其他费用予乙方或乙方所属的昌悦公司，作为对乙方的道义扶持；也请乙方充分考虑甲方的配合精神并争取在委托物业管理服务合同展期续约时尽力维护甲方的合理利益诉求。合同履行过程中，被告于2018年10月30日支付物业服务费100,000元，于2019年3月18日支付了2019年3月的物业服务费50,000元，臣鉴公司未支付其余物业服务费。支付水电费的方式，由昌悦公司向水、电部门支付水电费，被告向昌悦公司支付水电费。2019年1月、2月、3月、4月的水电费由被告负责日常经营管理的员工叶小成签字确认，分别为65,010.14元、45,154.03元、49,151.57元、36,861.97元。2019年3月19日，双方签订《关于一楼09号商铺(移动公司食堂)租金抵扣水电费的情况说明》，约定：臣鉴公司应付昌悦公司2019年1月水电费65,010元及2月水电费45,154元合计110,164元；昌悦公司应付臣鉴公司一楼09商铺(移动公司食堂)2018年5月1日至2019年4月30日租金115,632元、同期应付物业费为5,280元、七楼昌悦公司物业办公室应付电费10,948元(自使用开始至2019年3月18日上午，水费暂未计)，此3项费用合计131,860元，两相抵扣，截止2019年3月18日，昌悦公司应付臣鉴公司的费用为21,696元。同时双方承诺2019年3月以后的应付水电费及应付房租均不以抵扣的形式进行结算。2019年3月21日，双方签订《关于50万元物业管理费的情况说明及付款计划》，约定：臣鉴公司应付昌悦公司2018年度物业管理费500,000元，于2019年10月及2019年12月分两笔分别支付300,000元和200,000元。该笔费用经洽商以后的付款计划并不影响双方权利义务的正常履行及2019年3月8日以后物业管理费的正常支付和合同条款的正常履行。2019年5月21日，臣鉴公司向昌悦公司发送《告知函》，称昌悦公司存在管理服务不到位、非法乱收水电费、垄断公共资源强收费、长期设卡侵占臣鉴公司利益等行为，故函告要求：1、根据合同第14条及17条约定，三日内向臣鉴公司提供企业资料及资质、物业服务方案、当前管理服务人员名单及上岗证等供臣鉴公司审核。2、根据合同第16条第2款约定，三日内完成整改，立即聘请专业保洁人员，确保浦南财富广场A楼公共区域设施完备，清扫保洁符合标准。3、根据合同第16条第4款约定，三日内完成整改，增派保安加强管理，确保浦南财富广场A楼的车辆停放有序、公共道路通畅、无拥堵现象，同时增设监控设备设施并派保安加强大楼巡视，保障大楼业主的生命和财产安全。4、根据合同第17.2.1条约定，三日内向臣鉴公司清算并退还2017年4月至2019年2月违法收取的水电费差额，否则自2019年3月以后的水电费、物业费或其他费用将不再支付，由此产生的各项责任将由昌悦公司承担。5、根据合同第14.1.7条约定，及补充协议第1条约定，三日内配合臣鉴公司确认地下车库及地面共计108个免费车位划归臣鉴公司使用，并在三日内退还自合同签署以来在臣鉴公司(含1-10F区域的臣鉴公司合作伙伴或承租户)侵占的违法收取的停车费用。同时不得继续违法设卡强收停车费。6、自进驻浦南财富广场大楼两年以来，臣鉴公司发现大楼外墙及外墙窗户从未清洗且破损较多，不符合物业管辖商务大楼保养及保洁的常规要求，更远未达到合同约定的服务标准，现要求昌悦公司三日内针对上述情况立即落实整改计划和行动。7、请在收到本告知函三日内完成各项整改并立即纠正其他错误及违法行为，并向臣鉴公司退还各项违法所得及其他费用。若未按上述期限完成整改并退还各项违法所得及其他费用，且管理任务不能达到合同约定的质量标准，臣鉴公司将终止和昌悦公司的合同关系，并通过法律途径维护臣鉴公司合法权益，追究昌悦公司的违约责任。昌悦公司于2019年5月22日收到该告知函。2019年5月28日，臣鉴公司向昌悦公司发送《敦促搬离告知函》，以昌悦公司占用臣鉴公司办公场地，也未支付使用费等为由，通知要求昌悦公司搬离所占用的办公场地。2019年5月30日，臣鉴公司向昌悦公司发送《敦促搬离告知函》，以昌悦公司无合同关系但占用移动公司食堂为由，通知要求昌悦公司搬离。2019年6月6日，昌悦公司向臣鉴公司发送《催款函》，要求臣鉴公司支付自2017年3月之后拖欠的物业服务费600,000元。2019年6月6日，昌悦公司发出《停电通知单》，称臣鉴公司拖欠电费86,013.54元，已经于2019年5月29日催缴，但至今未付，故对办公区域于2019年6月6日15点进行停电，在臣鉴公司缴纳欠费和滞纳金后恢复供电。昌悦公司据此采取过停电措施，后臣鉴公司拉接电线供电。2019年6月24日，昌悦公司向臣鉴公司送达《催缴电费通知书》，要求臣鉴公司将2019年3月至5月的电费86,013.54元于2019年6月30日以前支付，否则加收违约金并于7月1日停止供电。2019年8月1日，臣鉴公司的孙有锋报警，要求昌悦公司搬离占用的办公场所。2019年10月18日，案外人吴杰报警，称浦南财富广场一楼超市店门被人锁住。2019年10月24日，案外人陈某报警，称所租的3间房屋被人锁门。2019年10月27日，案外人上海功铭建筑装饰工程有限公司向上海浦南房地产开发公司及昌悦公司发送《告知函》，称所承租的房屋被上锁，昌悦公司与臣鉴公司的纠纷与己无关，要求解锁。2019年12月5日，案外人顾某报警，称自己为承租人，因为物业和房东之间的问题断了自己的电，要求民警到场处理。另查明，臣鉴公司的孙有锋曾向上海市公安局奉贤分局信访，反映昌悦公司非法强行收取各种费用，扰乱商业秩序，破坏营商环境等，该局于2019年6月18日发《不予受理告知书》告知孙有锋，该信访事项不按信访程序受理，应直接向分局刑侦支队提出。以上事实，由《委托物业管理服务合同》、《委托物业管理服务合同之补充协议》、2019年1月至4月水电费对帐单、《关于一楼09号商铺(移动公司食堂)租金抵扣水电费的情况说明》、《关于50万元物业管理费的情况说明及付款计划》、《告知函》、《敦促搬离告知函》、《催款函》、《停电通知单》、《催缴电费通知书》、公安接报回执单、《不予受理告知书》等证据证明。关于双方争议的事实和证据的认定：一、臣鉴公司提供照片两组，证明昌悦公司对大楼、墙面过道等不予保洁，臣鉴公司自己保洁。昌悦公司对照片和证明力有异议，对臣鉴公司主张的事实不予认可。本院认为，臣鉴公司仅提供照片不足以证明自己主张的该事实，本院对该节事实不予认定。二、臣鉴公司照片两张，证明大楼停车没有物业人员疏导或指挥。昌悦公司对照片和证明力有异议。本院认为，照片无法证明臣鉴公司的该主张，本院对该节事实不予认定。三、臣鉴公司提供照片一张，证明臣鉴公司2019年6月30日发函昌悦公司，要求对漏水问题进行维修。昌悦公司对照片和证明力有异议。本院认为，臣鉴公司仅提供照片不足以证明自己主张的该事实，本院对该节事实不予认定。四、臣鉴公司提供2019年1月至4月水电费清单，证明昌悦公司多收水电费的事实。昌悦公司对该证据真实性无异议，但认为不能证明多收水电费。本院认为，该证据真实性予以认定，证明水电费的计算方式经双方确认，不能证明多收的事实，本院对该节事实不予认定。本院认为：本案双方签订了《委托物业管理服务合同》、《委托物业管理服务合同之补充协议》，系双方真实意思表示，合法有效，双方应当全面履行。昌悦公司已经在按合同提供物业服务，臣鉴公司就应当按合同约定的标准支付物业服务费以及按约定的计费方式支付水电费。双方合同约定，物业管理费每年600,000元，每半年支付一次，第一个月的20日前支付，第一次支付物业管理费的日期为2018年2月18日。由此计算，第一次于2018年2月18日应付2018年3月8日至2018年9月7日期间的物业费，第二次于2018年8月18日前应付2018年9月8日至2019年3月7日期间的物业费，第三次于2019年2月15日前应付2019年3月8日至2019年9月7日期间的物业费，合计900,000元。但臣鉴公司仅仅支付了150,000元，经多次催讨也不足额支付，显然已经违约，故应当按约支付违约金，本院采纳昌悦公司的意见，确定臣鉴公司应当及时支付尚欠的物业管理费750,000元，还应支付违约金即合同约定的滞纳金137,200元。臣鉴公司应付2019年1月至4月期间的水电费196,177.71元，双方在2019年3月19日书面约定冲抵结算了其中1月和2月的水电费，尚欠3月和4月的水电费86,013.54元应当及时支付。昌悦公司主张2019年5月、2019年6月的水电费，但因双方还未对这两个月的水电费核对确认，而该两月水电费必然存在，考虑到双方还将就案外物业费和水电费进行结算，故该两月水电费在本案中不予处理，待双方另行核对确认后由昌悦公司另行主张。根据合同约定，以及庭审中询问双方的情况，108个停车位系由昌悦公司管理，臣鉴公司认为昌悦公司未提供或未免费提供，从而要求昌悦公司交付给臣鉴公司，由臣鉴公司自己管理和使用。本院认为，双方原约定车位由昌悦公司管理，现臣鉴公司要求改变该约定，应当征得昌悦公司同意，在昌悦公司不同意的情况下，臣鉴公司诉请交付108个车位，并无合同和法律依据。臣鉴公司基于昌悦公司应当交付108个车位给臣鉴公司管理使用的这个不存在事实，诉请昌悦公司赔偿至2019年12月31日止的损失876,096元、至交付车位止的损失、及利息损失，该诉请并无合同和事实依据。臣鉴公司主张昌悦公司对该108个车位向臣鉴公司收费，也未提供证据，本院无法采信。臣鉴公司申请臣舒公司李某、歆富公司潘某出庭作证以证明计算依据，已经没有必要。臣鉴公司认为昌悦公司自2017年4月至2019年2月多收水电费，诉请昌悦公司返还，没有事实依据。臣鉴公司支付给昌悦公司的水电费及水电费的计算方式经双方确认，臣鉴公司也已经实际支付，系双方合意的结果，臣鉴公司主张多收并退还，并无事实和法律依据。臣鉴公司主张昌悦公司阻挠装修、非法断电、强行锁门等非法行为给臣鉴公司及下属次承租户造成损失，诉请赔偿106,000元，其中吴某28,000元、陈某24,000元、臣鉴公司54,000元。臣鉴公司主张的阻挠装修、非法断电、强行锁门等行为系针对案外人，也即臣鉴公司提供的证人吴某、陈某。臣鉴公司庭审中自述与吴某、陈某还未结算，无法证明臣鉴公司就此损失的事实，所以也没有必要由吴某、陈某出庭作证，再说吴某、陈某是否损失，也不能由臣鉴公司提出主张。昌悦公司对臣鉴公司的确曾于2019年6月6日停电，但原因是臣鉴公司未及时支付水电费、经催交也未支付，昌悦公司为保护自己正当利益，经通知才予以停电，之后臣鉴公司自己拉接电线供电，昌悦公司不承担违约和赔偿责任。臣鉴公司也没有证据证明此次停电对其造成损失，如果有损失，也是因为自身欠费并拒不支付所导致，责任应当自己承担。臣鉴公司主张昌悦公司上述违约行为而诉请承担违约金216,122元，并没有事实依据和计算依据。臣鉴公司诉请按照合同价格70%支付物业费，在未与昌悦公司协商一致的前提下，并无理由。另外，没有证据显示本案涉及犯罪，臣鉴公司也没有提供公安部门立案的证据，对臣鉴公司提出暂缓审理的意见不予采纳。综上所述，本院对昌悦公司的本诉诉请大部分予以支持，对臣鉴公司的反诉诉请全部不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海臣鉴企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海昌悦物业管理有限公司物业管理费人民币750,000元;二、被告(反诉原告)上海臣鉴企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海昌悦物业管理有限公司滞纳金人民币137,200元;三、被告(反诉原告)上海臣鉴企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海昌悦物业管理有限公司水电费人民币86,013.54元。四、对被告(反诉原告)上海臣鉴企业发展有限公司的全部反诉诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计7,014元，由上海昌悦物业管理有限公司负担248元，由上海臣鉴企业发展有限公司负担6,766元。反诉案件受理费8,235.50元，均由上海臣鉴企业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  唐祖峰二〇二〇年四月三十日书记员  刘 伟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。