广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初5215号原告：惠州市百富通实业有限公司，住所地广东省惠州市惠阳区*****维白（办公楼）一楼。统一社会信用代码91441303MA4WA8P41B。法定代表人：唐某1。委托诉讼代理人：吴江川，广东德寰律师事务所律师。委托诉讼代理人：何智文，广东德寰律师事务所律师。被告：任某1，男，1972年2月5日出生，汉族，住广东省广州市花都区*********7*****。公民身份号码512************71X。委托诉讼代理人：孙春林，广东创誉律师事务所律师。第三人：广东七乐新材料科技有限公司，住所地广东省佛山三水工业园区大塘园开元路3-1号F1之三。统一社会信用代码91440607MA52W6HA95。法定代表人：任某1。委托诉讼代理人：孙春林，广东创誉律师事务所律师。原告惠州市百富通实业有限公司（以下简称“百富通公司”）诉被告任某1、第三人广东七乐新材料科技有限公司（以下简称“七乐公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告百富通公司的委托诉讼代理人吴江川、被告任某1、第三人七乐公司的共同委托诉讼代理人孙春林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百富通公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告之间的《物业代理租赁合同》于2019年6月11日解除；2.判令被告向原告支付2019年3月16日至2019年6月11日的租金391000元，以及自2019年4月15日起至被告支付租金之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的相应利息，暂计至2019年8月11日为2645.76元；3.判令被告向原告赔偿免租期的租金损失207000元、财产保全担保费用900元；4.判令被告向原告支付场地占用费4000元（暂计至2019年8月11日）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年1月23日，原、被告签订《物业代理租赁合同》，约定原告将位于佛山市三水区************厂房（以下简称“**栋厂房”）出租给被告使用，租赁期限为2019年2月1日至2025年1月31日，月租金为138000元，其中2019年2月1日至2019年3月15日为免租期。之后，原告将厂房交付被告，被告的相关设备进场，但其在免租期结束后一直拒绝支付后续租金。期间，原告反复通过电话、函件与被告进行沟通，要求其支付租金，但被告总是以各种理由推脱。无奈之下，原告根据合同约定于2019年6月11日向被告邮寄送达解约函，告知其尽快将设备搬出，并支付租金391000元、免租期损失207000元、场地占用费4000元。因被告的行为已严重损害了原告的利益，原告特向法院提起诉讼，望判如所请。原告百富通公司在诉讼中提供了以下证据：1.原告的营业执照复印件、被告的身份证复印件、第三人的企业信用信息公示报告打印件各一份，拟证明原、被告及第三人的诉讼主体资格；2.《物业代理租赁合同》原件一份，拟证明原、被告之间存在租赁关系；3.《律师函》原件及快递单、妥投证明原件各一份，拟证明原告向被告催收租金，释明欠租的后果；4．《知会函（一）》原件及快递单、送达证明原件、《知会函（二）》及快递单、送达证明原件各一份，拟证明原告向被告催收租金，并告知被告相应的利害关系；5.《解约函》原件及快递单、送达证明原件各一份，拟证明原告多次与被告进行沟通，被告仍然拒不支付租金，故原告书面通知被告解除合同；6.现场照片打印件两份，拟证明被告的设备至今仍存放在原告的场地内；7.《广东增值税专用发票》原件一份，拟证明原告就保全事宜产生担保费900元；8.《转租同意书》原件、《不动产权证书》复印件各一份，拟证明原告就厂房出租事宜拥有相关权利。被告任某1辩称，原、被告签订《物业代理租赁合同》当日，原告向被告出具了定金收据，注明“乙方需在园区准入证下来两个工作日内补齐合同款项，否则视为放弃。所有款项以到账为准，如未下甲方原款退回”。这说明《物业代理租赁合同》中除定金部分外的约定外的合同能否生效，是以园区准入证下来及合同款项是否足额交纳为生效条件，该收据充分证明被告只是交纳了部分定金，预定了F5栋厂房的承租权。在随后原告法定代表人唐某1与被告的微信聊天记录中，被告也明确提出其只是七乐公司的其中一个股东，在七乐公司工商注册后由该公司与原告签订正式租赁合同，唐某1表示同意，该事实充分说明了《物业代理租赁合同》关于厂房租赁部分的约定并未生效，仅仅是定金部分生效。同时，从上述定金收据的约定可以看出，《物业代理租赁合同》是附条件合同。根据约定，除了园区准入证下来后被告在约定时间补齐合同款项外，其他条件下均不会产生租金。现被告未补齐合同款项，就意味着合同未得到履行，所附条件未能生效，故原告诉请租金没有事实和法律依据。《物业代理租赁合同》约定原告须在2019年2月1日前将物业交付被告使用，自双方交接签字、正式接收起计算免租期。该事实说明案涉厂房的交接时有正式手续的，需双方签字的书面交接证明。原告与园区内F8栋承租人舒跃辉交接F8厂房就办理了交接手续，并签订了《交接清单》。2019年2月1日前后，原告均未将物业交付被告，未办理交接，被告未实际占有使用案涉厂房。2019年3月9日，被告到现场查看发现厂房严重漏水，并发送视频给唐某1，其回复“在交给你们时会全部搞好”，这说明至少在2019年3月9日前双方未对案涉厂房进行交接。同时，因厂房未交接，被告购买的六个储料罐只能放置露天室外，该事实也可证明厂房未交接。原告在与被告签订合同时从未披露委托人和物业所有权人，根据合同性质，原告仅为代理人，无权以自己名义提起诉讼。原告谎称具有物业所有权，并在合同中约定被告的优先购买权，明显具有欺诈的故意。同时，原告在合同中虚报了案涉厂房的面积，其行为属于欺诈。综上，案涉《物业代理租赁合同》已事实上解除，原告未将物业交付被告，被告未实际占有物业，故原告诉请被告支付租金无事实和法律依据。被告任某1在诉讼中提供了以下证据：1.《收据》原件一份，拟证明被告向原告交付了300000元定金，预定案涉物业，原告对其中的200000元出具收据，并在收据上注明相关内容，说明案涉《物业代理租赁合同》仅具有定金性质；2.《租赁合同》原件一份，拟证明因案涉厂房无法交付，原、被告于2019年3月25日就佛山三水大塘工业园开元路3-1号F6（以下简称“F6栋厂房”）租赁问题签订了《租赁合同》，案涉物业的租赁合同事实上已经解除；3.《告知函》原件一份，拟证明原告在函件中明确说明为了方便协助办理准入工商登记等手续，将F6栋厂房地址发至七乐公司办理手续，在双方签订F6厂房的《租赁合同》之前，七乐公司已经按照《物业代理租赁合同》办理了工商营业执照，原告所指的协助办理工商登记是不属实的，实际原因是F5厂房无法办理准入；4.《工矿产品购销合同》原件、《送货单》原件各一份，拟证明被告承租案涉物业后预定了机器设备，并在2019年4月2日将部分生产设备搬至园区，但因案涉物业未能交付，导致设备无处存放，只能放置在原告其他露天空地；5.佛山市业丰智能科技有限公司的《企业信用信息公示报告》打印件一份，拟证明佛山市业丰智能科技有限公司的成立日期是2018年8月23日，原告在2018年8月8日签订租赁合同并享有物业转租权是不真实的；6.佛山市极威新材料有限公司的《企业信用信息公示报告》打印件、《交接清单》复印件各一份，拟证明佛山市极威新材料有限公司与被告一样租赁了原告的厂房，其在承租F8栋厂房后与原告办理了交接手续，但原告与被告至今未办理交接手续，物业也未交付；7.七乐公司的《企业信用信息公示报告》打印件、《营业执照》复印件各一份，拟证明七乐公司已依据《物业代理租赁合同》办理了营业执照，后因F5栋厂房无法办理准入资质，故双方另行签订F6栋厂房的《租赁合同》，七乐公司随后将登记地址变更为F6栋厂房；8.微信聊天记录截图打印件一份、光盘一张，拟证明被告于2019年3月9日到案涉厂房查看，发现存在严重漏水情况，不符合交付条件，唐某1表示在交付时会将漏水情况处理好，此外，被告为了装修查看水电情况，请求原告提供配电室钥匙开门，以上说明案涉厂房在2019年3月之前是未交付的，同时，双方协商解除《物业代理租赁合同》并另行签订《租赁合同》，对于原告发送的交租对账单，被告没有认可。第三人七乐公司述称，与被告任某1意见一致。第三人七乐公司在诉讼中没有提供证据。本院经审查确认以下事实：2019年1月23日，原告作为甲方与作为乙方授权代表的被告签订《物业代理租赁合同》，约定甲方将位于佛山市三水区*********F5厂房、宿舍、公共空地出租给乙方使用，厂房面积约4818平方米（含分摊），租金20元/月/平方米，宿舍约350平方米，租金20元/月，公共空地约3200平方米，租金10元/月/平方米，园区保安、卫生费5350元/月，合计总租金138000元/月，租赁期限为6年，即2019年2月1日起至2025年1月31日止。合同同时约定：甲方须在2019年2月1日前将物业交付乙方使用，自双方交接签字正式接收起计算免租期45天（即从2019年2月1日起至2019年3月15日止），免租期内免收租金，租赁定金为420000元，其中第1年至第3年每月租金138000元（时间：2019年2月1日至2022年1月31日），乙方应于合同签订2天内支付保证金420000元，第一个月租金138000元，此后于每月5日或该日以前向甲方支付当月租金，租赁期内若遇乙方欠交租金、管理费、水电费超过15天，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，若遇乙方欠交租金、管理费、水电费超过15天，甲方有权提前解除本合同，租赁押金不予退回。合同签订当日，原告向被告出具记载金额为200000元的《收据》，并在该《收据》上注明：“需在园区准入证下来两个工作日内补齐合同款项，否则视为放弃。所有款项以到账为准，如未下甲方原款退回”。2019年2月12日，被告向原告支付厂房定金100000元。2019年3月28日，被告向原告付款200000元。2019年4月2日，被告将其购买的六个20立方基胶储罐放置在园区空地上。2019年5月16日，原告的委托诉讼代理人吴江川向被告邮寄送达《律师函》，要求七乐公司限期内与原告联系或支付相应费用，否则将保留通过司法途径追究进一步责任的权利。2019年5月25日，原告向被告送达《知会函》，要求七乐公司在收到函件后三日内联系并复函原告是否还有进一步的租赁用于生产使用的需求，同时表示双方之间的合同尚未解除，相关租金等费用仍在计算当中。2019年6月1日，原告向被告邮寄送达《知会函》，要求七乐公司函复其是否还有进一步租赁用于生产使用的需求，否则将根据法律规定和协议约定采取解除合同、提起诉讼等措施。2019年6月13日，原告向被告邮寄送达《解除合同告知函》，告知其双方于2019年1月23日签订的《物业代理租赁合同》自该函发出之日解除，七乐公司应付未付的费用为租金391000元（2019年3月15日至2019年6月10日的租金）。2019年3月25日，原告与被告、高华签订《租赁合同》，约定原告将位于佛山市三水区************F6厂房出租给被告和高华二人使用，租赁期限为6年，自2019年3月25日起算，前45天免收租金，厂房月租金为43320元，双方签订合同时，被告和高华支付保证金86640元和第一个月租金，期满后付清租金及一切费用后，原告将保证金全额无息退还。2019年8月，原告向被告送达《告知函》，通知七乐公司尽快将F6栋厂房的公司营业地址迁出并且尽快结清相关费用，双方之间基于F6厂房的相关合同正式解除。另查明，七乐公司成立于2019年2月15日，登记住所地为佛山三水工业园区大塘园开元路3-1号F5，被告为该公司的法定代表人及实际控制人。2019年4月1日，七乐公司变更登记住所地为佛山三水工业园区大塘园开元路3-1号F6。2019年7月16日，七乐公司变更登记住所地为佛山三水工业园区大塘园开元路3-1号F1之三。2019年3月8日，大塘镇二次招商项目准入评审工作组办公室作出《关于对广东七乐新材料科技有限公司年产6000吨改性硅酮密封胶项目准入申请的批复》，同意七乐公司项目落户大塘镇建设发展。2019年4月9日，七乐公司将其《广东省企业投资项目备案证》中的登记经营地址变更为F6栋厂房。2019年1月23日至2019年6月21日期间，原告的法定代表人唐某1与被告多次通过微信聊天方式协商合同履行事宜。其中，被告于2019年3月9日向唐某1发送微信视频，告知其F5栋厂房存在漏水情况，唐某1表示“交给你的时候会弄好”。此外，双方以《物业代理租赁合同》为基础，多次协商对《租赁合同》中的租金和保证金数额、供电问题等进行修订，并对相关应付款项进行对账。《物业代理租赁合同》和《租赁合同》签订后，被告和七乐公司未在两合同所涉租赁场地开展生产经营，未有工作人员入驻。再查明，佛山三水工业园区大塘园开元路3-1号F5的所有权人为佛山市业丰智能科技有限公司，该公司书面同意原告将该房产出租给被告及其公司。本院认为，原告、被告及第三人在诉讼中均表示原、被告为《物业代理租赁合同》的合同当事人，本院对此予以确认。经审查，《物业代理租赁合同》的订立基于原、被告双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同自双方签订时起成立并生效。合同签订当日，原告向被告出具《收据》，虽被告当时并未实际交付定金，但《收据》备注的内容被双方认可，该备注内容的性质应属于原、被告对《物业代理租赁合同》的协议补充。关于案涉租赁物是否交付的问题。根据《物业代理租赁合同》的约定，原告应在2019年2月1日前将租赁物交付被告，自双方交接签字，正式接收起计算免租期。诉讼过程中，原告未举证证明其已与被告签字交接或被告已实际占有使用租赁物。被告在2019年3月9日发现厂房存在严重漏水情况，并通过微信发送视频文件告知唐某1，唐某1表示“交给你的时候会弄好”，该回复印证了原告至该日止仍未交付租赁物的事实。综合原、被告在庭审中的陈述，以及唐某1与被告在微信聊天记录中关于款项对账、修改完善《租赁合同》的协商内容可知，《物业代理租赁合同》签订后，原告同意被告改租F6栋厂房，后原告与被告、高华确于2019年3月25日就F6栋厂房签订了《租赁合同》，且被告在2019年3月28日向原告交纳了F6栋厂房的押金200000元。结合被告于2019年4月将七乐公司的工商登记地址和企业投资项目备案证中的登记经营地址变更到F6栋厂房，及其指定供货商将六个20立方基胶储罐送货至该厂房的事实，说明原、被告未再继续履行《物业代理租赁合同》，双方实际认可并履行的是与F6栋厂房有关的《租赁合同》。虽被告于2019年2月15日以F5栋厂房为经营地址办理了七乐公司的工商登记，并取得七乐公司的项目准入批复，但此不代表被告彼时已实际占有使用案涉租赁物。综上，原告主张其已向被告交付案涉租赁物缺乏事实依据，本院不予确认。《物业代理租赁合同》存续期间，原告于2019年6月13日通知被告解除《物业代理租赁合同》，该行为与《物业代理租赁合同》未继续履行、原告与被告、高华另行签订并实际履行《租赁合同》的事实能够相互印证，被告亦未对解除行为提出异议，本院确认原、被告之间的《物业代理租赁合同》于2019年6月13日解除。因案涉租赁物未实际交付，原告诉请被告交纳2019年3月16日至2019年6月11日的租金391000元并支付相关利息，该请求无事实和法律依据，本院不予支持。《物业代理租赁合同》约定的免租期以该合同按约正常履行为前提，现因案涉租赁物未实际交付，双方约定的免租情形并未实际发生，故原告诉请被告赔偿免租期损失于法无据，本院不予支持。关于原告诉请的场地占用费。原、被告在《物业代理租赁合同》中约定出租公共空地的面积为3200平方米，但并未明确该空地的具体位置，本案无证据证明上述机器设备占用的即为《物业代理租赁合同》所涉的公共空地。同时，原、被告实际履行的是与F6栋厂房有关的《租赁合同》，双方在对该合同修订过程中已将租赁物范围扩大至宿舍和公共空地，被告接收六个20立方基胶储罐的事实发生于原告与被告、高华签订《租赁合同》及七乐公司将工商登记地址变更到F6栋厂房之后，且《送货单》载明的收货地址为“三水大塘开元路3-1号F6”，故被告实施上述场地占用行为是其依《租赁合同》行使占有使用权利的表现。据此，原告基于《物业代理租赁合同》所涉租赁合同关系主张被告支付场地占用费无事实依据，本院不予支持。原告诉请的财产保全担保费用损失为其实现本案债权的所产生的费用，因原告在本案中诉请的租金、利息、损失及占用费均未获得支持，故其诉请该项损失无据可依，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告惠州市百富通实业有限公司与被告任某1之间的《物业代理租赁合同》于2019年6月13日解除；二、驳回原告惠州市百富通实业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取即4924元、保全费3544元，合共8468元，由原告惠州市百富通实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈志君二〇一九年十二月二十三日书记员  范楚妤