四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1602民初4886号 原告：四川省亿龙物业管理有限公司，住所地四川省广安市广安区富源街****。 法定代表人：王进宇，总经理。 委托诉讼代理人：周竟博，重庆升正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：涂大将，女，1990年8月25日出生，汉族，住四川省广安市广安区，系公司职工。 被告：广安中正房地产开发有限公司，住，住所地四川省广安市广安区万新二街**/div> 法定代表人：兰华。 委托诉讼代理人：文岗，四川法雨律师事务所律师。 原告四川省亿龙物业管理有限公司（以下简称亿龙公司）与被告广安中正房地产开发有限公司(以下简称中正公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告亿龙公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告物业管理服务费1067474.77元；2、判令被告向原告支付逾期交纳物业管理服务费滞纳金320242.43元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月31日，原、被告签订《前期物业管理服务合同》，约定：委托管理期限定为叁年（不超过含3年），自房屋交付使用即交房之日起生效，至本合同法定期满即2013年12月31日起至2016年12月30日止。本物业2013年12月31日止为开发建设期不计算在本合同服务期限内。（中正公司自2011年4月1日起至2013年12月31日止，在开发建设阶段的物业管理服务，为前期物业委托管理费用，应计算在物业资产交接内）合同期满或者业主委员会成立与业主大会选聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。合同约定物业费1.2元/月.平方米。合同签订后，原告按期提供了物业管理服务，但被告尚欠物业管理费共计1067474.77元。2018年8月30日，原告委托圣梓律师事务所周某律师向被告发送了律师函，请求被告在2018年9月20日前支付相关费用，但被告一直不予理睬。故诉至法院，请求保护原告的合法权益。 被告中正公司辩称，与原告签订合同是实，但约定的前期服务费不是他公司交纳，应驳回原告诉讼请求。 审理查明：中正公司（甲方）与亿龙公司（乙方）签订了《前期物业管理服务合同》，合同首页载明前期物业管理是指：自房屋出售之日起至本物业规划区域内专有部分占建筑总面积过半且总人数过半的业主与选聘的物业服务公司签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。合同主要约定：1.甲方将中正*天下豪庭高层建筑和商业区域委托乙方实行物业管理，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，乙方参与本物业的竣工验收；委托管理服务事项为共用部位及设施设备的运行、维修、养护和管理等；2.委托管理期限定为叁年（不超过含3年），自房屋交付使用即交房之日起生效，至本合同法定期满，即2013年12月30日起至2016年12月30日。本物业2013年12月31日止为开发建设期不计算在本合同服务期内。（中正公司自2011年4月1日起至2013年12月31日止，在开发建设阶段的物业管理服务，为前期物业委托管理费用，应计算在物业资产交接内）合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止；3.物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，高层住宅每月每平方米1.20元，商业物业每月每平方米1.50元，公共服务每月每平方米1.20元，中正*天下豪庭物业每月每平方米1.50元；4、业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。本物业管理费用由业主或物业使用人在每年的1月履行缴纳义务；5、甲方、业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天每平方米1.00元交纳滞纳金；……等等。 2017年1月1日，广安市广安区天下豪庭小区业主委员会（甲方）与亿龙公司（乙方）签订了《物业服务合同》，主要约定：乙方为甲方全体业主提供，物业服务期限为3年，即自2017年1月1日起至2019年12月31日止，并约定了服务费及酬金的收取、双方的权利义务、违约责任、争议解决方式等等。 同时查明，被告开发建设的天下豪庭项目至今未取得竣工验收备案表。项目的1号楼、7号楼房屋买卖合同约定的交房时间为2013年12月31日，其他楼栋约定交房时间为2014年6月30日。2016年至2017年间，被告先后向原告开具交房通知“广安市亿龙物业管理有限公司：中正*天下豪庭#幢#单元#号房业主#已在我公司办结相关手续，请予交房。特此通知。”由张某某（项目负责人）签名并加盖被告公章，原告接通知后即向买受人交付了房屋。该通知上另有他人手写内容“物管费从接房之日起计算，之前的全由开发商负责。”被告对手写内容不予认可。另：2015年7月7日，被告向原告出具通知“请给予刘某某、贺某某优惠壹年物管费，待今后与我公司清算。”被告对此予以认可，并同意与原告进行清算。 审理中，原告依据合同中“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。”的约定，主张被告承担物业服务费，并提供计算出从房屋买卖合同约定交房时至买受人实际接房期间的物业服务费为1067474.77元，被告对此不予认可，认为该期间并非前期物业，按合同约定不应当收取物业服务费。 上述事实，有《前期物业管理合同》、《物业管理合同》、通知、询问笔录、以及当事人的陈述等证据予以证实，足以认定。 本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务合同》、系双方的真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 合同载明前期物业管理是指：“自房屋出售之日起至本物业规划区域内专有部分占建筑总面积过半且总人数过半的业主与选聘的物业服务公司签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。”该内容阐明了前期物业管理的期间，结合合同约定“委托管理期限定为叁年（不超过含3年），自房屋交付使用即交房之日起生效，至本合同法定期满，即2013年12月30日起至2016年12月30日。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止……物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳……业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费用。”本案前期物业期间应为房屋实际交付之日起至2016年12月31日止。从合同的约定可以明确，合同生效条件为房屋向业主实际交房时合同生效，此时原告履行服务的义务，才开始计收服务费，服务费由业主向原告交纳。合同并没有约定前期物业是以买受人与被告签订的买卖合同约定的交房时间为生效条件，更没有约定服务费由被告交纳。 原告以合同约定“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。”要求被告以买卖合同约定的交房时间为前期物业服务费起算点承担物业服务费，是不能成立的。原告断章取义，忽略该约定的前提是“业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费用。”在业主接房这个前提下，房屋才纳入物业管理范围，如果业主接房时因被告原因而延迟交房，则被告才承担服务费，审理查明原告收到被告的交房通知均向业主交付了房屋，并没有因被告的原因而延迟交房，并且部份房屋系2016年12月31日之后交付，已不在前期物业管理的范围。因此，由被告承担物业服务费的情形不存在，原告以买卖合同约定的交房时间为前期物业服务费起算点，仅是主观臆想，违背了合同约定。 原告提供的交房通知上另有他人手写内容，被告不予认可，原告未提供证据证明此手写内容系何时何人书写，因此不能对被告产生约束力，原告以此要求被告承担物业服务费，不符合合同约定，对此本院不予采信。 综上，对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告四川省亿龙物业管理有限公司的诉讼请求。 本案受理费17280元，减半收取8640元，由原告四川省亿龙物业管理有限公司负担，并向广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或四川省广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时预交上诉案件诉讼费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 审判员  胡道凤 二〇一九年九月二十七日 书记员  蒲华琴 附法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的法律后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。