鄂尔多斯市东胜区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）内0602民初6331号 原告内蒙古吉泰恒岳建设集团有限责任公司。 法定代理人吕某，公司董事长 住所：鄂尔多斯市康巴什区千亭山景区北鄂尔多斯国际生态总部联盟吉泰大厦。 统一社会信用代码XXXXX。 委托代理人包某，慧聪律师事务所律师。 委托代理人高某，公司职工。 被告鄂尔多斯市佳正房地产开发有限责任公司。 法定代理人赵某。 住所：东胜区鄂尔多斯装备制造基地。 统一社会信用代码XXXXX。 委托代理人孙某、刘某，内蒙古义盟律师事务所律师。 原告内蒙古吉泰恒岳建设集团有限责任公司（以下简称吉泰公司）诉被告鄂尔多斯市佳正房地产开发有限责任公司（以下简称佳正公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吉泰公司的委托代理人包某、李旭红（后变更代理人为包某、高某），被告佳正公司的委托代理人孙某、刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2011年9月14日，原被告签订《佳正聚英大厦项目认购书》，约定原告购买被告开发的位于东胜区装备制造基地佳正聚英大厦项目东塔1层至15层（不包括一至二层底商），面积为2.1万平米，总价8400元。签订合同后，原告分别于2011年9月19日、10月12日、2013年3月25日、5月21日支付共计850万元购房款，但因被告不具备开发手续，至今仍未完工，原告的购房目的不能实现。就此事，原告与被告多次协商未果。2018年8月1日向被告送达了“解除函”，按照解除函的通知，截止到最后期限2018年8月10日，被告仍未就合理的解决方案与原告协商，故该合同已经解除，被告应当归还原告的购房款及利息损失，故诉至人民法院，请求：1、判令被告返还原告已付购房款850万元；2.判令被告支付原告违约利息损失3390166.01元（按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2011年9月15日至暂计算至2018年8月20日），后续利息继续主张至实际给付之日止；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。 被告佳正公司辨称：不同意原告全部诉讼请求，1、《“佳正聚英大厦”认购协议书》的性质为预约合同，是双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方当事人均应当遵照执行；2、《“佳正聚英大厦”认购协议书》中并未约定原告有单方解除合同的权利。同时，原告自2010年起一直在被告处施工，2013年，原告还与被告就涉案的“佳正聚英大厦”外围管网工程签订了《建设工程施工合同》，所以至迟在2013年7月29日，原告就明确知涉案房屋的建设情况，到2018年8月才主张解除《认购协议书》，除斥期间一年（2013年7月29日开始计算时间）已过。原告无权单方解除《认购书》；3、解除函不具备解除合同的效力；4、《“佳正聚英大厦”认购协议书》可以继续履行，涉案房地产项目已取得《商品房预售许可证》，可以签订正式的《商品房买卖合同》，被告也已通知原告签订《商品房销售合同》；5、本案不存在法律上或事实上不能履行的情形，只要原告按约履行，双方的合同目的就能实现。 针对其诉讼请求，原告向法庭提交如下证据： 证据一、《佳正聚英大厦项目认购书》一份，证明：1、2011年9月14日双方签订认购书；2、合同中约定认购书仅为确认双方将来之交易行为的预约形式契约，不能借此替代未来的《商品房买卖合同》而完成双方的交易，双方签订的《认购书》仅为预约合同，合法、有效。 证据二、《收据》6支，证明原告依据合同履行了支付义务，共支付了850万元房屋款。 证据三、《律师函》、《文书送达签收单》、《授权委托书》，证明：1、原告依据合同履行了支付义务，但被告因手续不全一直无法与原告订立正式、合法的《商品房买卖合同》，且目前仍未完结施工，不具备交房条件；2、鉴于被告的严重违约行为，原告就签订正式合同事宜多次催促，未果，遂原告以发送“解除函”通知被告合同解除，被告与2018年8月1日收到该份“解除函”；3、截止解除函最后限定期限届满之日，被告并未回函，故双方签订的《认购书》于2018年8月10日解除，合同解除后，被告应依法返还原告已付购房款，并按照中国人民银行同期同类贷款利率承担违约利息损失，支付至实际给付之日止。 证据四、《租赁合同》及原告新办公场所证明，证明：1、原被告订立认购书的时候正处于租赁房屋办公状态，与被告订立意向书目的是为了将来与被告签订《商品房买卖合同》以此来解决办公场地租赁状态；2、原告购房主要是为了办公用，外加酒店经营，但基于被告的持续性违约行为，只是原告自行建设了办公场所，被告认可，经营酒店的合同目的已完全落空，现原告购房的需求已经不存在，原告当时购房目的根本不能实现，所以合同理应解除。 证据五、东胜区人民法院（2018）内0602民初7760号民事判决书、鄂尔多斯市中院（2019）内06民终984号民事裁定书，证明我公司送达佳正公司的解除函有效，我公司与佳正公司的《认购协议书》已经解除。 被告质证意见：1、对证据一的真实性及证明问题均认可；2、对证据二的真实性认可，证明问题不认可，总额850万元收到过；对2011年10月12日收据编号为8511407及8511406有疑义，真实性不认可，不确定有无收到该两笔款项；原告并未按照认购书约定的期限及金额履行付款义务；3、对证据三的真实性认可，2018年8月1日收到该份“解除函”及授权委托书，对证明问题不认可；该份证据不能够证明双方的合同目的不能实现以及被告存在违约情况；该律师函不具备解除合同的效力，该律师事务所的代理权限仅为是代为办理有关诉讼事宜，并未授权解除合同的权利，该律师函中所确定的提出异议期限10天不符合相关法律规定。4、对证据四的真实性认可，证明问题不认可，没有关联性，双方签订的认购书没有约定交房日期，以及何时签订《商品房买卖合同》。5、对证据五的真实性认可，证明问题不认可，吉泰公司的付款义务属于先履行义务，吉泰公司违约在先，不应当享有单方解除权。 经审查，佳正公司对原告所举证据一、证据三、证据四、证据五的真实性认可，本庭对其真实性予以采信。 关于证据二，客观、真实，且佳正公司亦认可收到购房款850万元的事实，本庭对其真实性予以采信。 针对其答辩，被告佳正公司提交如下证据： 证据一、《“佳正聚英大厦”项目认购书》，证明双方出于真实意愿，签订了《“佳正聚英大厦”认购协议书》，该协议为预约合同，订立合同的目的在于将来签订正式的《商品房销售合同》以购买佳正聚英大厦东塔1-15层，约定了支付前期购房款的时间：（1）2011年9月15日前支付500万，2011年9月30日前支付500万，2011年10月15日前支付500万，2011年10月30日前支付500万，2012年1月15日前支付1000万，共计3000万。（2）剩余购房款用装备制造基地管委会下欠吉泰公司的市政工程款抵顶；项目认购书未约定签订正式《商品房销售合同》的时间、交付房屋的时间、也没有约定吉泰公司可以单方解除本协议的情形。 证据二、《商品房预销售许可证》一份、《公证书》一份，证明涉案房屋已取得《商品房预销售许可证》，被告于2018年10月22日向原告送达了《通知》，告知原告可以签订正式的商品房销售合同，要求原告尽快签订合同。但原告的法定代表人吕某拒绝签收该通知。 证据三、《中标通知书》一份、《建设工程施工合同》一份、《律师函》一份，证明：1、原告与被告于2013年7月29日另签订《建设工程施工合同》，约定由被告承建“佳正聚英大厦项目室外管网及景观工程”，所以原告至迟在2013年7月29日就已经明确知悉涉案房屋的建设情况，到2018年8月原告向被告主张解除合同时止，时间已经超过一年的除斥期间，解除权已经消灭；2、授权委托书是7月30日出具，律师函是7月29日制作，在制作律师函前并未有委托权限，超越了委托权限。 原告的质证意见：1、对证据真实性认可，证明问题不认可，被告所称的原告未按照项目认购书所列的付款条件、付款期限支付，与约定不符，认购书第一条第8款约定，在领取钥匙之前付清认购书中以上6笔购房款，且现在被告不具备交房条件且手续不齐全，真正的违约方在被告方。2、对证据的真实性认可，合法性、关联性、证明问题均不认可。3、对证据《中标通知书》、《建设工程施工合同》的真实性认可，没有关联性，证明问题不认可；对《律师函》的真实性认可，证明问题不认可，收到以后超过十天没有提异议则视为认可。从合同中可以看出，原告只承包了室外管网及景观工程，不可能对整个工程情况全面了解，且该组证据与本案无关。 经审查，原告对被告所举证据的真实性均认可，本庭对其真实性予以采信。 经审理查明，2011年9月14日，吉泰公司（乙方）与佳正公司（甲方）签订《佳正聚英大厦项目认购书》（以下简称《认购书》），约定乙方认购甲方开发的位于鄂尔多斯市东胜区鄂尔多斯装备制造基地“佳正聚英大厦项目东塔1层至15层（其中不包括一至二层底商），面积约为21000平方（最终以国土及房屋管理部门测量面积为准）；单价4000元，总价约8400万元（最终根据实际面积进行核算）；乙方承诺按照以下程序及时间支付给甲方全部房款：1、2011年9月15日前，支付500万元；2、2011年9月30日前，支付500万元；3、2011年10月15日前，支付500万元；4、2011年10月30日前，支付500万元；5、2012年1月15日前，支付1000万元；6、剩余房款从鄂尔多斯装备制造基地管委会下欠乙方的市政工程款中扣除；7、若最终房屋面积大于21000平米时，多出的平米款乙方用甲方所欠的工程款抵付，乙方将不再支付现金。 2011年10月12日，吉泰公司向佳正公司支付购房款700万元、2013年3月25日支付100万元、2013年5月21日支付50万元，共计850万元。 另查明，2018年7月29日，慧聪律师事务所律师李旭红、包某受吉泰公司的委托出具了《律师函》；2018年8月1日，吉泰公司向佳正公司送达了《律师函》，其中第二条载明“二、律师意见：接受我委托人的指示，现本律师事务所正式向你司发出律师函告如下：1、请贵公司必于2018年8月10日之前，以诚信的态度就此事的解决提出可行性方案，与我委托人协商一致。2、如该期限之前，未经双方协商一致达成有关处理方案的，则你司与我委托人之间签订的上述认购书届时解除。我委托人将不再承担任何合同义务，认购合同解除后，你司应当在合同解除日起五日内一次性退还我委托人已支付的购房款850万元，并按照同期同类银行贷款利息承担利息损失”。针对该《律师函》，佳正公司向本院提起了确认合同效力纠纷诉讼，请求“1、依法确认吉泰公司解除《“佳正聚英大厦”项目认购书》的行为无效，即，确认《律师函》中第二条约定的解除内容无效；2、判令本案诉讼费用由吉泰公司承担”，本院于2018年12月20日作出（2018）内0602民初7760号民事判决书，判决“驳回佳正公司的诉讼请求”；后佳正公司不服，提起上诉，在二审阶段，佳正公司申请撤回上诉，鄂尔多斯市中级人民法院于2019年7月23日作出（2019）内06民终984号民事裁定书，裁定“准许佳正公司撤回上诉”。 再查明，2018年10月19日，佳正公司取得了佳正聚英大厦1号楼的商品房预售许可证。 本院认为，关于案涉《认购书》是否解除问题，吉泰公司与佳正公司于2011年9月14日签订《认购书》后，佳正公司于2018年10月19日方取得了案涉房屋的商品房预售许可证，且案涉房屋至今亦未交付，佳正公司至今亦未取得案涉房屋的竣工验收备案手续，故吉泰公司的购房目的至今尚不能实现，吉泰公司有权解除案涉《认购书》；另，吉泰公司于2018年8月1日向佳正公司送达的《律师函》载明“如该期限（2018年8月10日）之前，未经双方协商一致达成有关处理方案的，则你司与我委托人之间签订的上述认购书届时解除”，该《律师函》为解除合同的通知，对此，佳正公司向本院提出了异议，本院作出的判决驳回了佳正公司的请求且已生效，且双方亦未于2018年8月10日达成处理方案，故案涉《认购书》于2018年8月10日已经解除。双方《认购书》解除后，佳正公司理应返还收取吉泰公司的购房款850万元。 关于吉泰公司诉请的“违约利息损失”能否成立问题，佳正公司理应于2018年8月10日返还收取吉泰公司的购房款，然其至今未返还，应当支付吉泰公司从2018年8月10日起至实际给付之日止的利息，利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算。关于佳正公司是否应承担2018年8月10日前的“违约利息损失”问题，因双方并未约定交房期限等条款，故案涉《认购书》为商品房预约合同，双方应承担继续磋商的义务；吉泰公司已交付850万元购房款，因佳正公司的原因导致双方未能签订正式的商品房买卖合同及交付房屋，造成吉泰公司的信赖利益损失，故佳正公司应当承担相应的缔约过失责任，因吉泰公司并未提交其遭受损害的相关证据，本院酌定佳正公司向吉泰公司承担180万元的赔偿责任；对吉泰公司诉请“按中国人民银行同期同类贷款利率、从2011年9月15日起计息”的请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、被告鄂尔多斯市佳正房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日向原告内蒙古吉泰恒岳建设集团有限责任公司返还850万元购房款以及支付从2018年8月10日起至实际给付之日止的利息（利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算；2019年8月20日之后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、被告鄂尔多斯市佳正房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日向原告内蒙古吉泰恒岳建设集团有限责任公司支付赔偿款180万元； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费46571元，由原告负担4771元、由被告41800元；保全费5000元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。 代理审判员  安高维 二〇一九年十月二十一日 书 记 员  齐 雄 法条链接： 《中华人民共和国合同法》 第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任： （一）假借订立合同，恶意进行磋商； （二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况； （三）有其他违背诚实信用原则的行为。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。