广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初6258号原告：曹整林，女，1962年10月26日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：彭涛，广东墨林律师事务所律师。被告：东莞天麟房地产开发有限公司。住所地：东莞市大朗镇银朗南路288号大朗商会大厦1728房。统一社会信用代码：91441900597445511E。法定代表人：侯天才。委托诉讼代理人：翁一菊，广东南天星律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘嘉慧，广东南天星律师事务所辅助人员。原告曹整林与被告东莞天麟房地产开发有限公司(以下简称天麟公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用简易程序，后转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹整林及其委托诉讼代理人彭涛,被告天麟公司的委托诉讼代理人翁一菊、刘嘉慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹整林向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担原告214号商铺渗漏水质量问题完全修复责任；2.判令被告赔偿未及时交楼给原告造成的商铺租金损失18866.4元（暂从合同约定收楼之日2017年3月22日计算至2018年12月22日，实际应计算至被告按合同要求交付原告商品房时为止）；3.判令被告返还原告商铺套内面积不符合合同约定面积的购房款24581.68元；4.判令被告在原告所购商品房内安装排烟管道违约并立即拆除排烟管道，同时责令被告在不占用涉案商品房空间及正常使用的情况下重新安装；5.判令被告赔偿未及时赔付原告房租损失的应计利息755.16元（暂从2017年3月22日计至2018年12月22日，实际计算至完全赔付房租损失之日止，应计利息按银行贷款年利率4.35%计算）；6.被告赔偿原告未及时返还房价款的应计利息3207.91元（暂从2017年3月22日计至2018年12月22日，实际计算至完全赔偿之日时为止，应计利息按银行贷款年利率4.35%计算）；7.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月15日原告与被告签订为格式条款的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》。合同对于房屋面积、价款、交付条件、交付时间、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告按合同约定付清了房款。但被告却一再违背合同相关规定及义务，迟迟不将原告所购商铺及时交付原告正常经营，并由此给原告造成经济损失。除此之外，被告还违背合同约定，擅自在原告商铺内违约安装排烟管道竖管及非竖管，造成原告商铺套内建筑空间严重不符合合同约定的套内建筑空间。被告在没取得《房屋测绘报告》的情况下，擅自违约向原告寄送《时代广场交付使用通知书》，强行要求原告于2017年3月21日至2017年3月31日办理收楼事宜。被告该行为属于单方的违约行为，不能减轻被告不能按时交楼的违约责任。双方对商铺进行实查查验时，原告发现该商铺多处出现严重渗漏水现象。根据合同规定，在未修复之前是不能将商铺向原告进行交付。经双方多次协商，维权，截止2018年11月30日该问题仍未能得到解决，被告未能将渗漏水问题进行修复，该商铺未能交付给原告正常经营使用。被告在原告商铺内安装排烟管道竖管及非竖管，造成商铺套内建筑面积不符合合同约定的套内面积，据现场实际丈量及测算，该排烟管道占用该商品套内建筑面积1.12平方米。综上所述，被告的行为已严重违约，被告应当承担相应的违约责任及赔偿原告相应的经济损失。被告天麟公司辩称：一、被告已经进行过修复，对于未修复好的部分，被告同意继续修复。二、原告要求被告赔偿原告商铺租金损失及利息没有依据。被告向原告寄送《时代广场物业交付使用通知书》要求限期收房时已经满足交房条件。原告认为被告未出示《房屋测绘报告》的情况下，擅自向原告寄送《时代广场交付使用通知书》，要求于2017年3月21日至2017年3月31日收楼，属于被告违约，因此拒绝收楼。但是被告认为根据双方签订《补充协议》中对主合同约定的商品房交付条件进行了补充约定，涉案房屋的交房条件为出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理商品房建设工程竣工验收备案所需文件。该《补充协议》经双方签名盖章确认，系双方真实意思表示。且《补充协议》对交房条件约定并不违背法律规定，交房条件也未低于法律规定的标准，系合法有效。本案中，被告在2016年12月30日已竣工验收，并及时向政府主管部门递交备案所需材料，取得了竣工验收备证书。《房屋测绘报告》并非我国相关法律规定的建筑工程法定交付条件，故案涉房屋已达到交付使用标准。三、原告以商铺渗漏水为由拒绝收房，并以此要求被告承担迟延收房的租金损失及利息理由不能成立。《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）款第2项规定未明确约定被告须按原告的要求进行完全的修复好，以及修复的具体时间，实际上，被告已对案涉商铺履行过修复义务，对于尚未修复好的部分被告将继续修复，但并不影响原告的房屋交付使用。因此原告以商铺渗漏水为由，要求被告承担未及时修复造成的租金损失及利息，理由不能成立。按《商品房买卖合同（预售）》第十六条第二款第（1）项结尾为“×”，即表示该款的约定不适用的，而原告以商铺渗漏水严重为由拒绝收房，并未要求解除合同，故按上述合同约定原告不得要求被告给予任何赔偿。另根据《补充协议》第5.3条的约定，原告提出的渗漏水问题并不属于合同约定的严重影响正常使用的质量问题，故渗漏水不是作为拒绝收房的理由。被告于2018年11月1日再次向原告寄送《收楼事宜告知书》，要求原告在收到通知之日起7日内收房，但是原告仍旧不予收房，故原告以房屋渗漏水为由拒绝收房而产生的损失与被告无关。四、即便法院认定被告迟延交房，但原告主张按照同地段同类房屋租金标准计算损失的要求过高，且缺乏合同依据，应按合同第十二条逾期交付责任第2款第（3）项约定承担违约责任，且违约赔偿应计至被告取得《房屋测绘报告》之日即2017年8月9日。据统计荔香明珠花园1、2、3号商业住宅商铺的出租情况及现场照片，已交楼的38家商铺中有32家长期空置状态。结合同地段商铺的空置率，原告所主张的同地段同类房屋租金与实际情况不符，即使应计算，也只能按房价银行同期贷款利率计算。五、原告请求拆除烟管，我方按原告的要求拆除，我方没有合同义务重装烟管。烟管已拆除原告诉请竖管烟管占用套内面积不存在。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2015年12月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告将以总价145054元将位于东莞市××美景东路××明珠花园××、××、××商铺××号案涉商铺出卖给原告，面积共14.23平方米（其中套内面积11.23平方米，共有面积3平方米），商铺的交付时间为2017年3月22日，交付条件为该商品房取得竣工验收备案文件及《房屋测绘报告》。逾期超过180天的，买受人不解除合同的，自合同约定的最后交付期限届满90日之第二日起至实际交付之日止，出卖人按每日万分之零点二支付违约金给买受人。合同第十六条第二款原有被告不及时维修造成损失应予赔偿内容，后打叉删除。原、被告另签订《补充协议》，约定商品房交付条件为出卖人向所在地政府行政主管部门递交竣工备案所需材料即视为取得竣工备案证明文件，《房屋测绘报告》不再作为交付条件。保修期内出现质量问题，出卖人应及时进行维修，如买受人自行聘请他人进行维修的，所产生的一切费用由买受人自行承担。出卖人完成维修而买受人拒绝验收的，自出卖人发出验收通知之日起三日视为出卖人已经完成了相应验收义务。梁柱、烟道等以建设工程规划为准。合同签订后，原告付清了房价款，被告通知原告于2017年3月21日至31日办理收楼手续。2017年6月20日被告取得案涉商品房《竣工验收备案证书》。2018年11月30日，被告承诺于2018年12月5日完成修复工作，逾期原告可自行聘请他人维修，所有委外维修费用从质保金扣除。被告交付原告的房屋有一条竖管烟道及一条非竖管烟道，被告称是为方便商户经营餐饮而增加。《建设规划许可证》未设置该烟道，现双方确认该竖烟管及非竖烟管均已拆除。案涉楼盘因地段及宣传等原因，绝大部分商铺均为空置。被告于诉讼中声称其已完成渗漏水的修复，原告不予确认亦不予否认，且不申请鉴定。诉讼中，原告要求对商铺租金进行评估。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。针对原告诉讼请求，本院分析如下：一、关于渗漏水维修。被告于诉讼中表明其已经将渗漏问题完全解决，原告不予认可，但不申请鉴定。鉴于被告已经表示，若未能完全修复，原告可自行聘请他人修复，现原告请求被告继续修复，缺乏依据，本院不予支持。二、关于逾期交楼违约金。双方删去合同文本中被告对质量问题不及时维修应赔偿的内容，不能得出被告不履行维修义务可以免责的结论。应当经过竣工验收合格并已办理竣工验收备案是商品房交付使用的法定条件。当事人约定高于法定条件的，以约定为准；低于法定条件的，按法定条件执行。双方通过补充协议取消《房屋测绘报告》作为交付条件，符合法律规定。原告要求以《房屋测绘报告》作为交付条件并要求本院调取《房屋测绘报告》作为证据，缺乏依据，本院不予采纳。本案争议的问题是房屋渗水是否应作为交付的条件。一般情况下，房屋渗水不属于主体和结构性等严重影响使用的质量问题，买受人收楼后可以请求出卖人承担保修义务进行维修，出卖人不维修时可以自行维修而请求出卖人支付维修费用，因而不影响交付。但本案的特殊性在于双方签订的补充协议专门约定质量问题只能由被告维修，而渗水问题未解决之前是不能装修使用的，在此情况下，原告完全可以要求被告在解决渗水问题或同意原告自行维修后再行交付。在被告未同意原告自行维修之前，渗水问题应理解为严重影响交付使用的质量问题。由于被告承诺2018年12月5日前完成维修，不能完成可由原告自行维修，本院认定被告逾期交楼时间从2017年3月22日至2018年12月5日止。烟管不影响房屋的基本使用功能，原告要求计算违约金至烟管拆除且补修拆除后的孔洞为止，缺乏依据，本院不予采纳。原告主张按租金计算损失，实际上是请求按租金标准计算逾期交房违约金。双方约定的逾期交楼违约金90日内为0，90日后按每日万分之零点二计算，明显过低，依法应当调整。原告主张对照租金按每平方米80元，被告则主张按已付房价款的银行同期贷款利率计算。案涉盘楼绝大部分商铺空置，以租售比衡量，此种房屋的租金最多只能与贷款利息相抵，因此，被告主张以同期银行贷款利率计算的利息作为调整标准具有合理性。据此计算，被告应赔偿原告支付原告逾期交楼的违约金为10761.8元[145054元×4.35%÷12个月×（20+14÷30）月]。由于按房价利率调整违约金已属合理方案，原告请求对租金进行评估，缺乏必要性，本院不予采纳。原告要求被告赔偿违约金的利息，没有法律依据，本院不予支持。三、关于烟管。被告已在诉讼中拆除烟管，原告继续诉请被告拆除没有事实依据。由于烟管拆除，不存在烟管占有商品房面积应扣减价款的问题。被告无合同义务为原告加建烟管，而且在无建设规划许可的情况下加建烟管，亦无现实可行性。本院对原告要求返还面积不符的价款及未及时返还价款的利息、拆除及重建烟管的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共同国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共同国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告东莞天麟房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告曹整林逾期交楼的违约金10761.8元；二、驳回原告曹整林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1170元，已由原告曹整林预交，由原告曹整林负担904元，由被告东莞天麟房地产开发有限公司负担266元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员  龚国柱人民陪审员  叶肖霞人民陪审员  袁瑞华二〇一九年十二月三十一日书 记 员  陈佩君卢凤英强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。