上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0116民初9509号原告：上海商森投资管理有限公司，住所上海市金山区。法定代表人：戴本周，总经理。委托诉讼代理人：倪永明，上海市申光律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴爱銮，女，汉族，1975年8月27日生，住福建省。被告：上海茉雅酒店管理有限公司，住所上海市金山区。法定代表人：张侠。被告：余万辉，男，汉族，1977年1月20日生，户籍地福建省。原告上海商森投资管理有限公司诉被告上海茉雅酒店管理有限公司(以下简称茉雅公司)、余万辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日受理。因被告茉雅公司、余万辉下落不明，本院于2019年9月10日向其公告送达起诉状副本和开庭传票等诉讼文书。本院依法适用普通程序，于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告法定代表人及其委托诉讼代理人倪永明、戴爱銮参加诉讼。被告茉雅公司、余万辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判决原告与被告茉雅公司就位于金山区朱泾镇万安街XXX号房屋(以下简称诉争房屋)订立的《房屋租赁合同》于2019年5月24日解除；2.判决被告茉雅公司支付拖欠费用：房租(2019年5月24日为止)共计269,500元；水费2130元；电费16,640元；停车费3000元；3.判令被告茉雅公司支付原告违约金(2个月租金)共计220,000元；4.判令被告茉雅公司因未将其登记设立的公司注册地从诉争房屋内迁出，应按照日租金3850元向原告支付自2019年2月25日起至营业执照迁出或注销之日的违约金；5.判令被告支付原告律师费损失30,000元；6.判决被告余万辉对上述第2、3、4、5项诉请中的款项承担连带责任。事实与理由：2015年3月15日，原告与被告茉雅公司就诉争房屋签订《房屋租赁合同》,合同签订后双方依约履行。2017年6月28日，经被告要求，原告与被告茉雅公司就诉争房屋重新签订《房屋租赁合同》,合同签订后双方依约履行。被告茉雅公司自2018年开始拖欠原告租金。原告自2018年7月起一直向被告茉雅公司催讨，被告茉雅公司予以拖延。在原告反复催讨下，被告茉雅公司在2019年4月16日、4月27日两次向原告作出《承诺书》，承诺按期支付欠款，若逾期不支付，同意原告解除租赁合同。被告余万辉在承诺书中明确表示为被告茉雅公司履行《房屋租赁合同》以及《承诺书》承担连带保证责任。被告茉雅公司未按期支付拖欠费用，原告于2019年5月22日向被告茉雅公司发出《解除租赁合同告知函》，解除了与被告茉雅公司的上述租赁合同。被告茉雅公司在诉争合同解除后，至今未将诉争房屋内的公司营业执照迁出或注销，造成原告至今无法办理其他营业执照。原告认为，原告与被告茉雅公司之间的租赁合同合法有效，双方应全面切实履行。被告茉雅公司长期拖欠租金，应承担违约责任。被告余万辉应依据两份《承诺书》为被告茉雅公司承担连带担保责任。原告向本院提交如下证据：1.《房屋租赁合同》、上海市房地产权证，证明原告向案外人租赁了诉争房屋；2.《房屋租赁合同》，证明原告与被告茉雅公司就诉争房屋订立了协议；3.催缴租金函及发函、收函凭证(2019.3.30)，证明原告因被告茉雅公司长期拖欠租金发函催讨；4.催缴租金函及发函、收函凭证(2019.4.16)，证明被告茉雅公司仍未支付租金，原告再一次发函催讨；5.承诺书二份，证明被告茉雅公司二次书面承诺支付拖欠的租金，被告余万辉做了担保；6.《解除租赁合同告知函》及发函凭证，证明原告因被告茉雅公司长期拖欠租金，且多次书面承诺支付的情况下不予支付，故向被告茉雅公司提出了解除租赁合同的函；7.聘请律师合同及发票、付费凭证，证明原告因被告茉雅公司违约聘请律师而支付了律师费。被告茉雅公司、余万辉未到庭应诉，也未提供证据。鉴于被告茉雅公司、余万辉未到庭，本院对原告提交的复印件与其原件进行了审核，经当庭核对证据复印件与原件一致，且各证据之间相互印证，能够证明原告的主张，经庭审审核无误，本院予以采信。本院依据采信的证据及当事人的当庭陈述，认定如下事实：原告(承租方)与案外人上海永娟实业发展有限公司(出租方)于2015年8月8日签订《房屋租赁合同》，案外人上海永娟实业发展有限公司将其所有的坐落于上海市金山区朱泾镇万安街XXX号房屋出租给原告使用，租赁期限为2014年9月15日至2029年9月14日止，合同约定案外人上海永娟实业发展有限公司同意原告50%的部分房屋可转租。2017年6月28日，原告(甲方)与被告茉雅公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，原告将其承租的部分房屋(金山区朱泾镇万安街XXX号第二、六号建筑物的2-5层)转租给被告茉雅公司使用。合同3-1条约定租赁期限14年，自2015年3月15日至2029年3月14日。合同4-1条约定房屋每月租金110,000元，水费按照商业用水实际结算，电费按照商业用电实际产生金额结算，水电费以实际用量收取，原告开具收据。合同4-2条约定租金3年内不变，之后每两年在前一期的基础上每年递增5%。合同9-2条第2款第4项约定，被告茉雅公司延迟支付租金，累计天数达15日的，原告有权解除合同。合同4-4条约定支付方式为押二付三，每期支付三个月租金。合同4-5条约定先付后用。合同10-4条约定，租赁期限内，非本合同规定的情况下，被告茉雅公司中途擅自退租的，被告茉雅公司应按2个月租金向原告支付违约金。合同10-6条约定，本合同终止或解除后，被告茉雅公司未按合同约定及时归还房屋的，或者因被告茉雅公司未按约定将有关公司的注册地址迁移出该房屋而导致原告遭受损失的，每逾期一日，被告茉雅公司应按日租金标准二倍向原告支付实际占用该房屋的使用费。2019年3月30日，原告通过邮政速递向被告余万辉发《催缴租金函》，要求被告余万辉在收到催函后3日内支付拖欠的3个月租金共计346,500元。信息显示该邮件于2019年3月31日被签收。2019年4月17日，原告通过邮政速递向被告茉雅公司发《催告函》，因被告茉雅公司未按期支付拖欠租金，属于根本违约。原告依据合同约定解除与被告茉雅公司的房屋租赁合同，被告茉雅公司应于收到本函后的10日内将租赁房屋内的所有物品搬离并将房屋返还给原告。信息显示该邮件于2019年4月18日被签收。2019年4月16日，被告茉雅公司、被告余万辉(代理人)向原告出具《承诺书》，被告茉雅公司承认拖欠租金、水电费共计377,492元，承诺于2019年4月17日前支付水电费30,992元，2019年4月20日前支付房租346,500元，2019年4月29日前支付违约金400元。如果再次发生延期10日仍然未支付租金的，被告同意原告立即停水停电，解除租赁合同，并要求被告茉雅公司搬离；同时原告可以追究被告茉雅公司的违约责任。2019年4月27日，被告茉雅公司再次向原告出具《承诺书》，因2019年4月16日承诺未能兑现，被告茉雅公司再次承诺于2019年4月29日前支付原告租金346,500元。若被告茉雅公司未按承诺按期足额支付任何一笔款项，被告茉雅公司同意租赁合同立即解除，并保证在租赁合同解除之日起10日内搬离，原告还可以追究被告茉雅公司的违约责任。因此发生纠纷的，原告产生的所有损失(包括但不限于诉讼费、保全费、调查费、律师费等)均由被告茉雅公司承担。被告余万辉为上述承诺承担连带担保责任。2019年5月22日，原告通过邮政速递向被告茉雅公司法定代表人张侠以及被告余万辉发《解除租赁合同告知函》，因被告茉雅公司违反承诺，未按期支付租金，原告要求立刻解除与被告茉雅公司之间的《房屋租赁合同》，并要求被告茉雅公司承担相应违约责任。两份邮件均未妥投被退回。2019年5月24日，被告茉雅公司停止经营，现由原告接管经营，酒店名称变更为上海森居酒店管理有限公司。还查明，原告因此次诉讼花费律师费30,000元。本院认为，原告与被告茉雅公司签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。根据合同约定，被告茉雅公司支付租金的方式为先付后租。原告按约出租系争房屋后，被告茉雅公司未按照合同约定于2019年3月14日支付租金，延迟支付租金天数达到合同约定的十五天以上，原告有权依据《房屋租赁合同》约定请求解除合同。因原告通过邮政速递向被告茉雅公司送达的《解除租赁合同告知函》未妥投，故本院认为合同解除之日应以相关诉状副本送达之日较为妥当，公告期满之日为2019年11月10日，故原告与被告茉雅公司签订的《房屋租赁合同》于2019年11月10日解除。《房屋租赁合同》解除后，被告茉雅公司应当结清欠付的租金、水电费等，并承担相应的违约责任。原告要求被告茉雅公司支付自2019年3月14日起至2019年5月24日止的租金269,500元，未超过本院确定的金额，本院予以支持。因被告茉雅公司违约导致合同解除，应按照合同支付2个月租金220,000元作为违约金。水电费、停车费凭票据共计21,770元，应由被告茉雅公司承担。原告认为，合同解除后，被告茉雅公司未按约定将公司注册地址迁移出房屋导致原告遭受损失的，每逾期一日，被告茉雅公司应按日租金标准向原告支付实际占用使用费。但原告并未提供损失依据，且租赁房屋目前已由原告经营使用，故对于该项诉请，本院不予支持。原告要求被告茉雅公司赔偿律师费损失的请求，符合承诺书的约定，本院应予支持。被告余万辉在承诺书中为上述债务承担连带保证责任，系其真实意思表示，于法不悖，本院予以确认。故被告余万辉应对被告上海茉雅酒店管理有限公司所负债务承担连带责任。两被告经本院公告传唤未到庭应诉，视为其放弃应诉抗辩的权利，本院依法作出缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第九十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海商森投资管理有限公司与被告上海茉雅酒店管理有限公司于2017年6月28日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月10日解除；二、被告上海茉雅酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海商森投资管理有限公司租金269,500元；三、被告上海茉雅酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海商森投资管理有限公司违约金220,000元；四、被告上海茉雅酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海商森投资管理有限公司水电费、停车费21,770元；五、被告上海茉雅酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海商森投资管理有限公司律师费30,000元；六、被告余万辉对上述第二至五项判决被告上海茉雅酒店管理有限公司所负款项承担连带清偿责任；七、驳回原告上海商森投资管理有限公司其余诉讼请求；案件受理费9212元，公告费690元，共计9902元，由被告上海茉雅酒店管理有限公司负担，被告上海茉雅酒店管理有限公司所负之款于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李文华审 判 员  夷 赟人民陪审员  王春霞二〇二〇年一月十三日书 记 员  张 涛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。