四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0192民初3319号 原告：成都市天府新区华阳街道蜀郡建筑区划业主委员会，住所地四川省成都市天府新区华府大道一段518号。 负责人：罗实，主任。 委托诉讼代理人：杨雪锋，四川泰仁律师事务所律师。 被告：成都中铁二局瑞城物业管理有限公司，住所地四川省成都市金牛区马家花园路2号。 法定代表人：刘斌，执行董事。 委托诉讼代理人：李星，四川海德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋友庆，四川海德律师事务所律师。 原告成都市天府新区华阳街道蜀郡建筑区划业主委员会（以下简称蜀郡业委会）与被告成都中铁二局瑞城物业管理有限公司（以下简称瑞城物业）业主共有权纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蜀郡业委会委托诉讼代理人杨雪锋，被告瑞城物业委托诉讼代理人李星、宋友庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蜀郡业委会向本院提出诉讼请求：1.判令瑞城物业向蜀郡业委会公布2006年11月至2019年3月的公共收益收支账目；2.判令瑞城物业向蜀郡业委会支付2006年11月至2019年3月的公共收益共计1300404.08元及利息，利息自2019年2月1日起按年利率6%计算。事实与理由：自2006年11月21日蜀郡小区交付使用后，瑞城物业作为小区前期物业公司，一直在小区代为收取属于公共收益部分的费用，但未向小区业主及业委会公布任何公共收益账目。2016年蜀郡小区成立了第二届业委会后，双方才签订了《物业共有部分经营收益分配协议》。协议约定瑞城物业对小区地面临时停车位、游泳池、健身房、西一门物管用房、南大门及110栋速递易区域、各大门车行道闸广告牌、电梯广告等公共部分的公共收益代为收取和管理。双方约定在扣除法定税费后，70%归业主委员会，30%作为瑞城物业的服务成本和经营管理费用，且瑞城物业应每季度公布一次公共经营收益的核算结果。但在服务期间，瑞城物业仅仅就2017年向蜀郡业委会分5次支付了公共收益125891.56元，其他年度均未向蜀郡业委会支付过收益或公布账目。 瑞城物业辩称，蜀郡业委会并非本案适格主体。瑞城物业并未与蜀郡业委会签订物业服务合同，蜀郡业委会没有资格以合同当事人的身份提起诉讼。法律未规定业主委员会可以就小区共有权益提起诉讼。针对本次起诉，蜀郡业委会并未取得蜀郡小区双过半业主同意授权，并不具备起诉的资格。业主委员会请求公布公共收益收支账目并无法律依据。瑞城物业除去2017年度共有收益外，历年累计应向蜀郡小区业主分配而未分配的收益为401821.17元。蜀郡业委会要求瑞城物业支付2016年3月之前的公共收益，已经超过了法律规定的诉讼时效。不认可蜀郡业委会对未分配收益的计算方法，其主张以2017年公共收益为基数每年向前递减10%的方法计算过往年份的收益没有依据。应分配而未分配的共有收益应当与瑞城物业对蜀郡小区共有物业设施的新增、改造费用相抵销。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.2006年度至2011年度公共收益。蜀郡业委会主张，2006年度至2011年度期间每年均产生有地面停车费的公共收益。瑞城物业对此不予认可。蜀郡业委会为证明自己的主张，提供了证人证言。本院认为，三名证人的证言出入较大，最早入住的证人入住时间为2009年，不能有力证明蜀郡业委会主张的事实。本院对证人证言不予采信。蜀郡业委会无其他证据证明其主张的事实，故本院对2006年度至2011年度存在公共收益的事实不予确认。 2.2012年度公共收益。蜀郡业委会主张该年度的公共收益有地面停车费、游泳馆对外承租费用。瑞城物业主张有临时停车费58500元，没有游泳馆收益。瑞城物业为此提供了地面临停车位收费的《缴款单》加以证明。本院认为，瑞城物业提供的缴款单真实可信，蜀郡业委会未对完整性提出异议，本院予以采信。对游泳馆对外承租的费用，蜀郡业委会仅提供证人证言，无其他书面证据佐证，也不能证明相应的承租费用，本院对游泳馆对外承租费用不予确认。故2012年度公共收益为58500元。 3.2013年度公共收益。蜀郡业委会主张该年度公共收益有地面停车费、游泳馆收益、西一门快递收发室收益、南大门快递箱收益、110栋速递易快递箱收益。瑞城物业对此不予认可，主张仅有地面停车费62300元。本院认为，蜀郡业委会未能提供证据证明主张的事实，本院仅确认该年度公共收益为62300元。 4.2014年度公共收益。蜀郡业委会主张该年度公共收益有地面停车费、游泳馆收益、西一门快递收发室收益、南大门快递箱收益、110栋速递易快递箱收益。瑞城物业对此不予认可，主张有地面停车费67300元、电梯广告收入23100元、车行道闸广告收入1333.33元。本院认为，蜀郡业委会未能提供证据证明主张的事实，瑞城物业提供了《缴款单》《电梯轿厢广告合作协议》《合作协议书》作为证据，故本院确认该年度公共收益为91733.33元。 5.2015年度公共收益。蜀郡业委会主张该年度公共收益有地面停车费、游泳馆收益、西一门快递收发室收益、南大门快递箱收益、110栋速递易快递箱收益、车行道闸广告收益、电梯轿厢广告收益。瑞城物业对此不予认可，主张有地面停车费56300元、电梯轿厢广告收入39600元、车行道闸收入4000元、快递网点收入1800元。本院认为，蜀郡业委会未能提供证据证明主张的事实，瑞城物业提供了《缴款单》等证据，故本院确认该年度公共收益为101700元。 6.2016年度公共收益。蜀郡业委会主张该年度公共收益有地面停车费、游泳馆收益、西一门快递收发室收益、南大门快递箱收益、110栋速递易快递箱收益、车行道闸广告收益、电梯轿厢广告收益。瑞城物业对此不予认可，主张有地面停车费32350元、电梯轿厢广告收入39600元、车行道闸收入4000元、快递箱收入3600元、游泳池收入15166.67元。本院认为，蜀郡业委会未能提供证据证明主张的事实，瑞城物业提供了《缴款单》等证据，故本院确认该年度公共收益为94716.67元。 7.2017年度公共收益是否全部支付完毕。蜀郡业委会主张该年度公共收益除游泳池收益、西一门快递收发室收益外，其他已经全部支付。瑞城物业主张2017年度公共收益已经全部支付。本院认为，根据《游泳池承包经营合同》《蜀郡小区游泳池使用合同书》《合作协议书》，2017年度的公共收益中包含有游泳池收益、西一门快递收发室收益。瑞城物业主张已经全部支付当年收益，但未能举证证明已经支付2017年度游泳池收益、西一门快递收发室收益，故本院确认2017年度该两部分收益瑞城物业并未支付。 8.是否公布过账目。瑞城物业主张曾向第一届业主委员会公布过公共收支账目。蜀郡业委会对此不予认可。瑞城物业未举证证明该事实，本院对瑞城物业主张的事实不予确认。 9.大米发放情况。瑞城物业主张曾向蜀郡小区业主发放了229402元的大米粮油。蜀郡业委会对此不予认可。本院认为，瑞城物业举示的证据仅能证明其购入大米粮油若干，不能显示其发放的事实。故本院对瑞城物业主张的该事实不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2006年11月21日，案外人四川星慧投资置业有限公司与成都中铁蜀郡物业管理有限公司签订《前期物业服务委托合同》，约定由瑞城物业对蜀郡小区提供前期物业管理服务。 2007年11月13日，案外人四川星慧投资置业有限公司与成都中铁蜀郡物业管理有限公司签订《前期物业服务委托合同》，约定由瑞城物业对蜀郡D区提供前期物业管理服务。 2007年12月28日，案外人四川星慧投资置业有限公司与成都中铁蜀郡物业管理有限公司签订《前期物业服务委托合同》，约定由瑞城物业对蜀郡远景小区提供前期物业管理服务。 2014年5月7日，成都中铁二局瑞城物业管理有限公司蜀郡分公司与案外人成都经典视线广告传媒有限公司签订《电梯轿厢广告合作协议》，主要约定由案外人成都经典视线广告传媒有限公司在电梯轿厢发布广告，每年支付39600元。合作期限自2014年5月15日至2017年5月14日。 2014年9月2日，成都中铁二局瑞城物业管理有限公司蜀郡分公司与案外人成都市壹媒界广告有限公司签订《合作协议书》，主要约定由案外人成都市壹媒界广告有限公司承包车行道闸广告，每年金额4000元，合作期限为5年。 2015年12月18日，成都中铁二局瑞城物业管理有限公司蜀郡分公司与案外人成都我来啦网格信息技术有限公司签订《速递易合作协议》，约定由案外人成都我来啦网格信息技术有限公司安装速递易系统，每年管理费1800元，合作期限为3年，自2015年7月1日至2018年6月30日。 2016年5月26日，瑞城物业与案外人成都鑫瑞投资管理有限公司签订《游泳池承包经营合同》，约定由案外人成都鑫瑞投资管理有限公司承包蜀郡小区内的游泳池、健身房。承包期限为2016年6月1日至2017年5月30日。未书面约定合同金额。 2017年5月5日，蜀郡业委会与瑞城物业签订《物业共有部分经营收益分配协议》，主要约定：（1）甲方为蜀郡业委会，乙方为瑞城物业；（2）小区内地面临时停车位共70个，收费标准15分钟后2元，每6小时2元，24小时8元，按照65%时间停放计算为364元/天；（3）游泳池及健身房按合同据实结算，待签订后按照本协议商议比例进行收益分配；（4）西一门物管用房，按照瑞城物业与案外人积木公司结算后支付瑞城物业收益付款为依据；（5）南大门速递易租金1800元/年；（6）110栋速递易租金1800元/年；（7）车行道闸租金4000元/年；（8）E区电梯轿厢租金收入39600元/年；（9）业主委员会按收益的70%分配，剩余30%收益属于瑞城物业；（10）共有部位经营收益按经营合同时间包括在本协议期间范围内的部分确定收益核算。瑞城物业每季公布一次核算结果；（11）协议时间为2017年1月1日至2017年12月31日；（12）本协议有效期满后，若无异议自动续期；（13）其他事项。 2017年7月1日，瑞城物业与案外人成都垒锲体育文化传播有限公司签订《蜀郡小区游泳池使用合同书》，约定由案外人成都垒锲体育文化传播有限公司经营蜀郡108栋蜀郡生活馆和游泳池，使用期为3年，自2017年7月1日至2020年6月30日。使用费每年22000元。 2017年7月20日，瑞城物业与案外人四川辰源物流有限公司签订《合作协议书》，主要约定将蜀郡小区西一门保安室的房屋提供给案外人四川辰源物流有限公司使用，每年13500元，合作期限3年，自2017年7月20日至2020年7月20日。 2017年9月6日，瑞城物业与案外人成都经典视线广告传媒有限公司签订《电梯轿厢广告合作协议》，主要约定由案外人成都经典视线广告传媒有限公司在电梯轿厢发布广告，每年支付39600元。合作期限自2017年5月15日至2018年5月14日。 2019年1月2日，蜀郡业委会向瑞城物业致送《业主大会决议告知函》（蜀郡【2019】（函）第20190102号），要求瑞城物业服从并履行2018年12月23日蜀郡小区业主大会形成的决议，在2019年1月10日前向业委会移交资料、移交拖欠的公共收益、退回预收的物管费及停车费，并于2019年1月20日前配合完成新物业进场交接工作、移交物管用房并撤场。需移交的资料中载明包括小区公共收益台账以及其他涉及公共收益的招商、租赁、广告合同资料。需移交拖欠的公共收益包括2017年1月1日以前、2017年12月31日以后代收的小区公共收益，2017年1月1日至2017年12月31日期间游泳池、健身房、西一门快递驿站用房的租金收益。 2019年1月2日，蜀郡业委会向天府新区华阳街道办事处致送《业主大会决议通报函》（蜀郡【2019】（函）第20190102b号），通报了更换蜀郡小区物业服务企业的情况。 2019年1月16日，蜀郡业委会向瑞城物业致送《成都天府新区华阳街道蜀郡建筑区划退场交接告知函》（蜀郡【2019】（函）第2019011601号），要求瑞城物业配合在2019年1月20日的交接工作，移交拖欠的公共收益。 2019年1月30日，蜀郡业委会与瑞城物业签订《移交确认书》，确认2019年1月20日18时，瑞城物业已退出蜀郡小区。截止2019年1月30日16时30分，瑞城物业与蜀郡业委会完成了蜀郡小区全部交接工作。双方暂未做公共收益交接。 另查明，除2017年度外，瑞城物业未向蜀郡业委会支付过公共收益。2017年度的公共收益，除游泳池收益、西一门快递收发室收益外，其他已经全部支付。瑞城物业未按照约定公布过公共收支账目。瑞城物业支付蜀郡小区设备维修、更新费用若干。 《蜀郡小区业主大会议事规则》第二十四条载明，“各业主同意业主委员会代表全体业主与经营单位签订有关协议……”，“依法利用建筑区划全体业主共有部分或者相关业主共有部分经营所得利益，属于全体业主或者相关业主共有……”。 本院认为，本案立案案由确定为服务合同纠纷，但本案的基础法律关系应属于物权关系。双方的争议核心为业主共有部分的收益，系基于建筑物区分所有权，故变更案由为业主共有权纠纷。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利。利用建筑区划共有部分经营所得利益，属于全体业主共有。建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。瑞城物业收取的公共收益应属于全体业主共有。瑞城物业与蜀郡业委会签订的《物业共有部分经营收益分配协议》有效，双方应根据约定确定公共收益分配。 对本案争议焦点分述如下： 1.主体是否适格。根据《中华人民共和国物权法》第八十三条之规定，“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。”可见对物业管理区域内危害公共秩序安全、侵犯业主利益的行为，业主委员会为维护全体业主的共同利益，本身即有权制止，并可以提起诉讼，无需业主大会另行授权。因本案涉及的公共收益属于全体业主的共同利益，采用体系解释的方法，应当认定蜀郡业委会有权代表全体业主对公共收益进行追索，且无需业主大会另行授权。故蜀郡业委会是向瑞城物业主张权利的合法主体。 2.公共收益计算方法。蜀郡业委会要求以2017年的公共收益为基数，按每年10%递减的方法推算2006年至2016年的公共收益。2018年的公共收益则按照《物业共有部分经营收益分配协议》约定的方法计算。瑞城物业要求按照《物业共有部分经营收益分配协议》约定的70%比例计算从2012年至2019年1月20日的公共收益。 本院认为，双方对于公共收益的计算方法均没有依据，不应予以采纳。对于2017年5月5日以前的公共收益，因双方无约定，应全部归蜀郡业委会所有。2017年5月5日以后的公共收益，因双方达成分配协议，公共收益的70%归蜀郡业委会所有，30%归瑞城物业所有。 全部的公共收益可以分为停车收益及出租收益。出租收益包括游泳馆收益、西一门快递收发室收益、南大门快递箱收益、110栋速递易快递箱收益、车行道闸广告收益、电梯轿厢广告收益。 2017年5月5日前的停车收益包括2012年度至2016年度的停车费，可根据瑞城物业提供的票据计算。2017年5月5日后的停车收益根据《物业共有部分经营收益分配协议》约定的方法计算。因双方均认可2017年度停车收益已经支付，故未付停车收益不应包括2017年度停车收益。 2017年5月5日前的出租收益根据瑞城物业提供的合同计算。2017年5月5日后的出租收益根据合同金额的70%计算。因双方均认可除游泳池收益、西一门快递收发室收益外的2017年度其他出租收益已经支付，故可直接扣除一个年度的除游泳池收益、西一门快递收发室收益外的其他出租收益。 3.应付金额。2012年度至2016年度的停车收益共计276750元，蜀郡业委会可得276750元。2018年度（至2019年1月20日）的停车收益共计140140元，蜀郡业委会可得98098元。 2017年5月5日前的出租收益包括：（1）2014年5月7日《电梯轿厢广告合作协议》产生的3年租金共118800元；（2）2014年9月2日《合作协议书》产生的3年租金共12000元；（3）2015年12月18日《速递易合作协议》产生的2年租金共3600元；（4）2016年5月26日《游泳池承包经营合同》未载明租金金额，推定蜀郡业委会主张金额成立，即23400元。合计157800元。蜀郡业委会可得157800元。 2017年5月5日后的出租收益包括：（1）2014年9月2日《合作协议书》产生的2年租金共8000元；（2）2015年12月18日《速递易合作协议》产生的1年租金1800元；（3）2017年7月1日《蜀郡小区游泳池使用合同书》产生的2年租金44000元；（4）2017年7月20日《合作协议书》产生的2年租金27000元；（5）2017年9月6日《电梯轿厢广告合作协议》产生的租金39600元。合计120400元。蜀郡业委会可得84280元。 2017年度蜀郡业委会已得出租收益包括：（1）2014年9月2日《合作协议书》产生租金4000元的70%；（2）2015年12月18日《速递易合作协议》产生的1年租金1800元的70%；（3）2017年9月6日《电梯轿厢广告合作协议》产生的租金39600元的70%。合计31780元。 故蜀郡业委会可得停车收益374848元、出租收益210300元。瑞城物业应向蜀郡业委会支付的全部公共收益为585148元。 4.诉讼时效。瑞城物业主张，蜀郡业委会自各笔收益发生后且瑞城物业没有向业主委员会进行分配时，就应该知道权利受到侵害。截至起诉之日，2016年6月之前的公共收益已经超过诉讼时效。蜀郡业委会主张，2019年1月30日双方签订《移交确认书》才载明双方暂时未就公共收益进行交接。且瑞城物业提供的物业服务具有连续性，诉讼时效未超过。本院认为，瑞城物业提供物业服务具有连续性，其收取公共利益亦具有连续性。从瑞城物业入场至其退场期间产生的公共收益系整体债权。从公共收益的收支情形考虑，其随时可能产生，随时可能被消耗，故不宜对其中的各笔收入拆分认定。蜀郡业委会在瑞城物业离场前对权利状况并不明晰，蜀郡业委会应当知道该权利的时间为瑞城物业离场时。故蜀郡业委会的主张没有超过诉讼时效。 5.是否应当抵扣。瑞城物业作为物业管理单位，对于业主共有部分设施的维修、更新有专门的资金予以支持。《物业管理条例》第五十三条规定，“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”瑞城物业要求在公共收益中扣除对共有部分设施的维修、更新费用没有依据，本院不予支持。 《物业管理条例》第五十四条规定，“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”故对公共收益的使用应当征得业主大会的同意，瑞城物业主张向业主发放大米粮油的花费应在公共收益中扣除，本院不予支持。 6.公布账目。业主有权请求公布、查阅物业服务合同、共有部分的使用和收益情况。业主委员会系业主大会的执行机构，从维护业主公共利益、“举重以明轻”的角度进行法律解释，业主委员会显然也有权要求物业管理单位公布公共部分的使用和收益情况。且进行公布具有公示效力，获得共有部分的使用和收益情况的对象中包括业主。故蜀郡业委会要求公布2006年11月至2019年3月的公共收支账目，本院予以支持。 7.利息。蜀郡业委会要求瑞城物业支付的费用系基于物权产生的公共收益。对未付公共收益从2019年2月1日起算利息，没有法律依据。蜀郡业委会的该项主张本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款、第八十条、第八十三条第二款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，判决如下： 一、被告成都中铁二局瑞城物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告成都市天府新区华阳街道蜀郡建筑区划业主委员会支付585148元； 二、被告成都中铁二局瑞城物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内公布2006年11月至2019年3月的公共收支账目； 三、驳回原告成都市天府新区华阳街道蜀郡建筑区划业主委员会其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12852元，由被告成都中铁二局瑞城物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  解文阳 审 判 员  谭书琴 人民陪审员  李 周 二〇二〇年二月十七日 书 记 员  王 琴