广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初15733号原告：李华达，男，1994年12月2日出生，汉族，住广东省罗定市，委托诉讼代理人：朱庆程，广东瀛双律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂静云，广东瀛双律师事务所律师。被告：王文芳，女，1980年2月1日出生，汉族，住湖北省公安县，原告李华达诉被告王文芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案受理后，依法适用简易程序由审判员赵昌斌独任审理，并于2019年8月2日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱庆程、聂静云到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、被告返还原告支付的定金10000元；2、被告返还原告支付的中介费、按揭服务费6500元；3、被告支付违约金153000元；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告增加如下诉讼请求：请求解除原、被告双方签订的房地产买卖合同。事实和理由：原、被告于2018年12月6日签订了《房地产买卖合同》，约定被告将其自有的佛山市禅城区季华五路43号501房卖给原告，原告支付总价款1530000元。合同第六条第一款约定“因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续……等无故不履行本合同约定的义务，则……（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金”。合同备注写明“卖方的赎楼费用买方只承担肆万元，超出部分不承担”。合同签订后，被告即应当办理赎楼手续，消除涉案房屋的两笔抵押贷款，使房屋达到可以办理所有权转让的条件。但是距离签订合同当日已经过去六个月，被告不仅没有完成该房屋的赎楼手续，还已经将房屋放到中介另行他买，完全没有履行原、被告签订的《房地产买卖合同》的打算。原、被告经过协商，均无果。后被告在2019年4月份开始失联。故原告特请求解除本合同，要求被告返还定金、承担违约责任。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证、被告身份证，证明原、被告的诉讼主体适格。2、《房地产买卖合同》，证明原、被告存在房屋买卖合同关系，约定了涉案房屋由被告出卖给原告，房屋总价款是1530000元，且合同第6条约定了违约责任，合同备注中只写明被告赎楼费用承担40000元。3、《收据》（定金10000元、服务费），证明原告的损失。4、中介公司员工微信详细资料、微信聊天记录（原告与中介公司员工）、《按揭业务受理服务函》、《个人住房贷款意向书》，证明原告在积极办理银行按揭手续，履行合同约定义务，原告在合同约定的期限内取得银行的同贷书，原告在合同的履行过程中没有过错。5、支付宝账户证明页面、短信记录（李华友与被告）、《委托书》，证明手机号码136××××9510为被告的，原告委托李华友来处理涉案房屋的联络事宜。2019年5月份，被告不出售涉案房屋给原告，原告要求其退还定金10000元，但被告一直没有退回。6、《中国银行股份有限公司广东省分行个人二手住房贷款合同》、《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》。诉讼中，被告未提交证据。本院认证：被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。对原告的证据1，本院经审查对真实性予以确认；对原告的证据2、3、有原件核对，本院对真实性予以确认；对原告的证据4，本院当庭查阅手机，对微信详细资料及聊天记录真实性予以确认，《按揭业务受理服务函》有原件核对，本院对真实性予以确认，而《个人住房贷款意向书》虽无原件核对，但与该组其他证据能互相印证，本院对真实性予以确认；对原告的证据5，本院经当庭查阅手机及核对原件，对该组证据真实性予以确认；对原告的证据6，经核对原件，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年12月6日，原告（买方）与被告（卖方）、案外人佛山市顺碧房地产中介有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》（No：0000560），约定由原告向被告购买涉案佛山市禅城区季华五路43号501房，房屋建筑面积为149.76平方米，成交价为1530000元；原告应于2018年12月6日向被告支付定金10000元，原告应于2018年12月30日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用；买卖双方应在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后10个工作日内到房屋登记机关办理申请买卖手续；房屋余款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入被告指定账户；买卖双方于签订本合同后3天内委托经纪方推荐按揭服务机构办理转名手续并提交交易所需资料及支付公证、交易费用。另，合同第六条主要约定如下：“因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同约定的义务，则……（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方出解除合同通知书。已收之房款应于解合除同发出之日起五天内退还……”合同第七条约定：“买卖双方各向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费按《服务收费确认书》执行……在履行合同过程中，任何一方不履行合同，不影响经纪方向卖方/买方收取房地产咨询及买卖代理费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。”同日，被告出具收据，确认收取原告支付的购房定金10000元，上载：“双方违约均按照5倍赔付（任意一方违约均按五倍赔付）”。同日，案外人广州本银按揭服务有限公司出具收据，确认收取原告按揭费4440元，上载：“出银行同贷前不办理此按揭可退3940.00元，出同贷后不办理此按揭不退费”。此后，原告积极与该司有关员工沟通，配合办理上述手续。2018年12月8日，原告出具委托书，委托李华友处理其与被告房屋买卖一事的联络事宜。2018年12月25日，案外人中国银行股份有限公司广州番禺支行向原告出具《个人住房贷款意向书》，上载：“兹有李华达先生/女士为购买位于广东省佛山市禅城区季华五路43号501房向我行申请个人住房贷款，贷款已通过我行初步审核，我行意向贷款金额为人民币壹佰伍拾叁万元整（小写￥1530000.00元整），最终以借款申请人落实我行要求并认可的贷款条件后，双方签署贷款合同约定的贷款金额为准。本意向书有效期至2019年03月24日止。过期后，如需重新开立，须按我行审查程序重新审批。风险提示：本意向书仅为我行贷款意向，我行与借款申请人均有权决定是否签署贷款合同。若双方同意签署贷款合同，实际放款时间、贷款利率及金额等以贷款合同、借据等法律文件约定为准。”2018年12月29日，原告（借款人）与案外人中国银行股份有限公司广州番禺支行（贷款人）签订《中国银行股份有限公司广东省分行个人二手住房贷款合同》，双方约定该案外人向原告发放贷款1530000元用于原告购买涉案房屋，原告以涉案房屋作为抵押担保，并在取得房屋所有权证后30日内办理抵押登记。2019年1月9日，被告向李华友发送手机短信：“李先生您好！你看我们都把房子搞得现在这样了，希望你能配合我们一下就可以搞定了，你如果不信任我我们可以私人私底下我们签份协议，我的所有的欠钱都有（与）你无关，这样总可以吧！现在银行那里都问我要违约金那个违约金要先打进去，哥哥你说叫我点办法呢？请谅解”，“实在不行，你找人去解决，我配合你，这样你看什么样，方便就回复我，谢谢你”。2019年5月9日，李华友向被告发送手机短信：“你好，王小姐，你现在房子不卖我的话要把一万元定金退还给我了。这样拖着也不是办法，不行我只能法院起诉了。”2019年5月13日，被告向李华友发送手机短信：“你把卡号发过来，我要那个就是跟我卖房子的那个人帮你转钱。”李华友当即将收款账号发送。2019年8月5日，佛山市自然资源局出具《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》，显示涉案房屋已由被告转让给案外人徐亚四，原属被告的产权注销时间为2019年4月29日。另查明，原告与案外人广州本银按揭服务有限公司顺德分公司签订《按揭业务受理服务函》，由原告委托该案外人办理涉案房屋按揭贷款及过户抵押等手续。本院依原告申请实施财产保全，但未实际保全查封到被告财产。诉讼中，原告陈述：涉案房屋买卖合同已实际无法履行；中介费支付凭证已遗失，无法提供，原告主张中介费2060元；取得个人住房贷款意向书后十个工作日内无办理过户登记手续，由于被告不凑资金去涂销房屋之前的抵押；原告于2019年1月9日之后有电话联系被告要求过户，后原告重新找了中介公司，但被告不肯出售给原告；定金至今仍未退还给原告，中介费、服务费、违约金至今仍未支付给原告。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告及案外人佛山市顺碧房地产中介有限公司签订的《房地产买卖合同》，系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。关于原告主张解除涉案《房地产买卖合同》项下房屋买卖合同关系的诉请。依据上述合同的约定，被告负有依约向原告出售涉案房屋及办理过户手续的义务。本案中，原告按照上述合同积极为支付购房款做好银行贷款等准备，但被告将涉案房屋另行出售，导致其与原告的买卖合同履行不能。据此，被告已构成根本违约，原告有权依据合同第六条的约定主张解除合同。因原告已委托他人于2019年5月9日发送短信要求被告退还定金，实为解除合同之意思表示，故依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，以此视为原告解除涉案房屋买卖合同关系的通知到达被告，故本院确认涉案《房地产买卖合同》项下原、被告的房屋买卖合同关系于2019年5月9日解除。诉讼中，被告既未到庭抗辩，亦未提交有效证据予以反驳，本院对原告的主张予以确认。故，原告该诉请有事实和法律依据，本院予以支持。关于返还定金及支付违约金、中介费、按揭服务费。如前所述，因被告原因导致涉案房屋买卖合同关系解除，原告要求被告返还已支付的定金10000元，于法有据，本院予以支持。至于违约金，根据涉案房屋买卖合同第六条约定，卖方逾期办理涉案房屋买卖交易手续，逾期超过十天仍未履行的，买方有权解除合同并要求卖方承担支付等额于总房价百分之十的违约金。如前查明，原告已于2018年12月29日与案外人中国银行股份有限公司广州番禺支行签订《中国银行股份有限公司广东省分行个人二手住房贷款合同》，根据原、被告双方合同约定，被告至迟应于2019年1月11日前与原告到有关不动产登记部门办理相关买卖过户等手续，但被告未如约履行，原告依法依约有权向被告主张相当于涉案房屋总价款百分之十的违约金153000元。诉讼中，被告既未到庭抗辩，亦未提交有效证据予以反驳，本院对原告的主张予以确认。故，原告关于违约金的诉请有事实和法律依据，本院予以支持。对于原告关于中介费、按揭服务费的请求，考虑到上述违约金已足以弥补其损失，本院对其该部分请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、确认原告李华达与被告王文芳、案外人佛山市顺碧房地产中介有限公司于2018年12月6日签订的《房地产买卖合同》（No：0000560）项下原告李华达与被告王文芳的房屋买卖合同关系于2019年5月9日解除；二、被告王文芳于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告李华达返还定金10000元；三、被告王文芳于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告李华达支付违约金153000元；四、驳回原告李华达的其他诉讼请求。如果被告王文芳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取1845元，财产保全费1368元，合计诉讼费用3213元，由原告李华达负担129元，被告王文芳负担3084元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  赵昌斌二〇一九年九月二十五日书记员  罗凤华