河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0802民初4908号原告：苏晓英（又名苏小英），女，1960年6月10日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。委托诉讼代理人：吴幸梅，河南海搏律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕晓燕，河南海搏律师事务所实习律师。被告：李保贵，男，1963年4月26日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。被告：姬新爱，女，1962年11月29日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。原告苏晓英与被告李保贵、姬新爱房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案，并依法适用简易程序，于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告苏晓英及其委托诉讼代理人吴幸梅，被告李保贵、姬新爱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏晓英向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告之间的房屋买卖合同关系，被告返还原告购房款210000元及利息（均按照中国人民银行公布的一至三年同期贷款利率，其中150000元的利息从2011年8月19日起计算，60000元的利息从2014年8月24日起计算，暂计算至起诉之日为86781元）；2.判令二被告承担连带责任；3.判令二被告支付因违约给原告造成的经济损失60000元；4.因诉讼产生的费用由二被告承担。事实和理由：2011年二被告对外出售其位于美中城西于村住宅小区1号楼5层110号住房一套，经介绍人联系，原、被告双方经协商后以300000元的价格达成购房协议。之后，原告于2011年7月4日向被告缴纳50000元购房定金，2011年8月19日向被告交付100000元购房款，2014年8月24日向被告又交付60000元购房款。但之后被告毁约，拒不履行双方协议，至今拒绝向原告交付房产，也不返还原告已支付的购房款，行为已严重侵害了原告的合法权益。故原告向法院提起诉讼，望判如所请。被告李保贵、姬新爱辩称，认可与原告苏晓英之间存在房屋买卖合同关系及原告已支付购房款210000元，但本案是原告违约，原告应按约定向被告支付90000元的违约金。本案的实际情况是，被告因家庭经济困难，欲将因西于村拆迁安置而分得的位于焦作市民主南路美中城1号楼110号房屋（建筑面积125平方米）出售，原告得知后与被告协商以300000元的价格购买该房屋，并约定先交50000元定金，如一个月内付清余款可优惠10000元，在全款交清后，被告将房屋及相关手续交给原告。因双方是熟人，且是短期内付款交房，双方没有签订书面合同。2011年7月4日，原告交付定金50000元，2011年8月19日又交付购房款100000元。此后被告一直催促原告付款，但原告以家里老人住院，爱人公积金转取困难等理由拖延，拒不履行承诺，造成被告经济困难和生活困难，四处借贷。无奈被告于2014年初与原告联系并提出，如再不结清购房尾款，被告将向法院起诉解除双方的房屋买卖合同关系，另找买家，以解被告的燃眉之急。在多次催促之下，原告终于在2014年8月24日又交房款60000元，并商定原告没有按原约定时间付清房款，不能享受优惠，房价仍按300000元履行，剩余房款90000元必须在2014年12月30日前结清，否则按房屋总价承担30%的违约金，并在收条上注明，但原告至今未再交付剩余房款90000元。在整个房屋买卖过程中，是原告在违约，被告没有违约行为，至今也不敢将房屋转卖。现原告起诉没有任何事实和法律依据，且已经超过诉讼时效，故应驳回原告的诉讼请求。原告苏晓英为支持自己的诉讼主张，向本院提交了下列证据：1.被告李保贵向原告出具的三份房款收据，以证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，原告已分三笔向被告交纳共计210000元购房款，剩余90000元购房款是被告改变主意，违约拒收，导致合同目的无法实现。且在长达八年的时间里被告也不交房也不返款，并拒绝与原告面对，从而引发了本案诉讼。根据《合同法》相关规定，原告诉请要求解除合同符合法律规定。同时基于该合同，原告已交付房款长达八年，最终也没有实现合同目的，故原告享有要求被告赔偿原告可得利益经济赔偿的权益。2.出庭证人程某的证言，该证人的证言内容为：其与苏晓英及李保贵原来均是焦作市印刷厂的工人，2011年李保贵想卖涉案房屋，正好苏晓英想买房，其就在中间牵了个线。当时李保贵与苏晓英协商的价格是30万元，后来又说便宜1万元，结果后来中间出现点情况，价格就还按30万元执行。苏晓英每次向李保贵交房款的时候，其都在场。李保贵和苏晓英约定2014年12月30日交付剩余房款9万元，提前三四天苏晓英就给其打电话说钱准备好了，让其去通知李保贵办手续，其联系李保贵后，李保贵说需要把他在村里面安置房的手续名字改成苏晓英的名字，到时候方便办房产证，后来就一直没办成，钱也没交成。2015年过完春节，苏晓英说不要房子了，李保贵说他另外还有两套房，是新房，好办手续，让苏晓英区看那两套新房合适不合适，苏晓英看过后觉得不满意，就要求退款，李保贵说他把钱用了没钱了。后来李保贵让苏晓英写个不买涉案房屋的证明，但没说啥时候退钱，苏晓英不写，此事就一直拖到现在。李保贵和苏晓英就涉案房屋没有签书面买卖合同，也没有约定交房时间。当时苏晓英已经把剩余9万元钱准备好了，之前打的条上还写有违约金，想着不会违约，其考虑等所有房款交付完毕之后，让李保贵和苏晓英坐一块把书面合同签一下办个手续，结果这事也没说成。涉案房屋好像是李保贵的南水北调拆迁安置房，李保贵说到2014年以后可以统一办理房产证，其也把这个情况跟苏晓英说了。被告李保贵、姬新爱对原告苏晓英提交的证据质证后，发表质证意见如下：对证据1的真实性无异议，其确实收到了原告交付的210000元购房款，但本案是原告违约，没有按约定支付剩余购房款，而非被告违约。证据2证人程永新证言中说被告说房子可以办房产证是不正确的，当时被告就跟证人说了涉案房屋是拆迁安置房，被告那时候在村大队有熟人，可以想办法把交钱的手续改成原告的名字。被告李保贵、姬新爱未向本院提交证据。本院对当事人提交的证据认证如下：原告苏晓英提交的证据1，二被告质证后对其真实性无异议，本院予以采信；原告苏晓英提交的证据2，该证人证言结合原、被告当庭陈述，具备真实性，本院予以采信。本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：位于焦作市民主南路美中城1号楼1单元110号的涉案房屋，系原居住于焦作市解放区王褚街道西于村的被告李保贵、姬新爱因南水北调工程拆迁安置而获得的安置房。2011年，因家庭经济原因，李保贵、姬新爱欲出售该房屋，经程永新从中牵线，李保贵与原告苏晓英经协商后达成口头协议，苏晓英以300000元的价格购买涉案房屋，但双方未签订书面房屋买卖合同，未约定具体购房款交付时间及房屋交付时间。2011年7月4日，苏晓英向李保贵交付购房定金50000元，李保贵向苏晓英出具收条一张，内容为：“今收到苏晓英交来美中城西于村住宅小区1号楼5层110房定金伍万元整（50000元），总房价贰拾玖万元整（290000元）。李保贵，2011.7.4”。2011年8月19日，苏晓英向李保贵交付购房款100000元，李保贵向苏晓英出具收条一张，内容为：“收到苏晓英房款壹拾万元整（100000元）李保贵，2011.8.19”。2014年8月24日，苏晓英向李保贵交付购房款60000元，李保贵向苏晓英出具收到条一张，内容为：“今收到苏小英交来购房款陆万元整（60000元），其余部分2014年12月30日前交完，房款总额仍按30万元计算，如过期加收百分之叁拾计算。李保贵，2014.8.24”。之后苏晓英未再交付剩余房款，李保贵、姬新爱至今也未将涉案房屋交付苏晓英。因与李保贵就退还购房款事宜协商不成，2019年10月21日，苏晓英向本院提起本案诉讼。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告苏晓英与被告李保贵、姬新爱之间虽未就涉案房屋签订书面买卖合同，但双方均认可双方通过口头协议的形式，存在实质上的房屋买卖合同关系，且苏晓英已支付了210000元购房款，故双方之间的房屋买卖合同成立且有效。关于二被告提出的原告起诉已超过诉讼时效的问题。因原、被告之间未签订书面买卖合同，未约定房屋交付时间，按照法律规定，权利人有权随时要求义务人履行，义务人亦可随时履行，故原告本次起诉并未超过诉讼时效，二被告的该抗辩意见不能成立。关于原、被告之间的房屋买卖合同是否应予解除的问题。综合在庭审中原告苏晓英陈述其目的是购买“大产权房”，被告李保贵陈述其在向原告出售涉案房屋时说过自己可以通过关系在村里把涉案房屋的交款手续换成原告的名字以便于将来办房产证，证人程某证实李保贵在卖房时说涉案房屋2014年以后可以办理房产证，以及原、被告商定购房的时间、价格等案件情节，可以得出原告苏晓英向被告李保贵、姬新爱购房的目的是购买具有完整产权的“大产权房”的结论。而事实上，涉案房屋系南水北调工程对西于村村民的拆迁安置房，即“小产权房”，相应房屋对所有权人不仅要求特定的身份属性，且因未缴纳土地出让金而不具备完整的产权，按规定不能正常上市交易，被告李保贵在庭审中亦陈述涉案房屋至今未办理房产证，村里其他拆迁户同样的拆迁安置房至今也均未办理房产证。故原告苏晓英欲购买具有完整产权的“大产权房”的合同目的显然无法实现，原告要求解除其与二被告之间的房屋买卖合同，二被告返还原告已交付的210000元购房款的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告要求二被告支付已交付的购房款资金占用期间利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。因自2019年8月20日中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，故相应利息应为：150000元的利息，自2011年8月19日起至2019年8月19日按照中国人民银行一至三年同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；60000元的利息，自2014年8月24日起至2019年8月19日按照中国人民银行一至三年同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告要求二被告赔偿其60000元经济损失的诉讼请求，本院不予支持。理由如下：首先，根据审理查明情况，原、被告双方达成涉案房屋的买卖合意时，均明知涉案房屋系拆迁安置的“小产权房”，而由于双方对于相关规定、政策均存在错误认识，最终导致双方的交易目的无法实现，原告对此也应承担责任；其次，原告未提供证据证明其要求的赔偿具有充分、合理的依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第六十二条，第九十四条、第九十七条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李保贵、姬新爱于本判决生效后十日内返还原告苏晓英购房款210000元，并支付相应资金占用期间的利息（利息的计算方法：其中150000元的利息，自2011年8月19日起至2019年8月19日按照中国人民银行一至三年同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；60000元的利息，自2014年8月24日起至2019年8月19日按照中国人民银行一至三年同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告苏晓英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为3326元，由被告李保贵、姬新爱负担2876元，由原告苏晓英负担450元；保全费2304元，由被告李保贵、姬新爱负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  郑连生二〇一九年十二月二十七日书记员  王 涛附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。