北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初32411号原告：北京鼎太天和商业管理有限公司，住所地北京市东城区崇文门大街****。法定代表人：高哲明，执行董事。委托诉讼代理人：洪绍荣，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓雨，北京大成律师事务所律师。被告：北京新岩凯利投资管理有限公司，，住所地北京市丰台区西三环南路**1A006法定代表人：姚新建，经理。委托诉讼代理人：李亚凡，北京莫之律师事务所律师。原告北京鼎太天和商业管理有限公司（以下简称鼎太公司）与被告北京新岩凯利投资管理有限公司（以下简称新岩公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鼎太公司的委托诉讼代理人洪绍荣、刘晓雨，被告新岩凯的委托诉讼代理人李亚凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鼎太公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付逾期未付佣金3343040.33元及商业管理费50000元。2.请求判令被告支付逾期未付佣金及商业管理费的违约金，以3393040.33元为基数按日万分之五计算至实际支付之日止（截至2019年6月5日违约金550423.49元）。3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2016年8月8日签署了《北京月恒正大新生活广场招商运营管理合作协议》，协议第三条约定，被告委托原告向其位于北京市丰台区西三环南路10－3号的月恒正大新生活广场提供商业物业招商服务，双方约定，在被告收取入驻商户每笔租赁业务首笔租赁费后，应向原告支付1.5个月的净租金作为租赁服务佣金。合同履行期间内，原告已成功促使21家商户与被告签署《房屋租赁合同》，且上述商户均已向被告交纳了首期租赁费用。按照协议约定，被告应向原告支付租赁服务佣金共计4115734元，但被告仅支付了772693.67元，尚未支付佣金3343040.33元。协议第三条，被告应于2018年11月5日前向原告结算上一月度即2018年10月的商业管理费五万元。被告尚未支付。因商业管理费专用于原告员工的劳动报酬即日常费用指出，原告无法向员工支付10月份的工资，严重影响了原告正常的经营。协议第六条约定，被告应按照本合同约定的期限向原告支付相关费用，如有拖欠，每拖欠一日被告应按拖欠金额的万分之五向原告支付逾期违约金，且原告有权终止相关工作并依法向甲方提出索赔，由此终止相关工作引起的经营管理业绩不佳与原告无关；如果造成原告损失的，应当由被告向原告赔偿。综上，被告逾期支付租赁服务佣金及商业管理费，侵犯了原告的财产权益，给原告造成了严重经济损失，为维护原告自身合法权益诉至法院，望判令所请。新岩公司辩称：不同意原告的全部诉求，请求法院驳回其诉讼请求。在双方合同履行过程中，因原告履行义务存在瑕疵，未完成合同中约定的义务未对涉诉项目的特点制定商业经营方案和管理服务标准，导致商业运营失败、管理混乱，合同约定的每年4200万元经济目标未能实现，给被告造成了巨大利益损失。在合同履行期间，原告在未与被告协商，在未进行交接的情况下擅自单方解约撤场，违反了合同中约定的关于合同变更及解除需提前通知的约定。且原告未按合同约定向被告提交发票。因此被告认为原告未按合同约定履行，不应支付佣金及违约金。原告以委托合同纠纷为由起诉，我司认为本案不属于普通委托合同关系，应属于技术服务合同关系，故原告认为法律关系有误，要求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，鼎泰公司向本院提交了招商运营管理合作协议、佣金支付表、安俊林等10家商户与新岩公司签订的租赁合同、进场交款明细表、电子邮件截图、预付款发票等，十家商户未付佣金的明细表等相关证据；新岩公司向本院提交了合作经营协议、合同解除通知回函、未支付佣金的10份合同逾期收益及实际收益统计表等证据材料。本院组织双方当事人对上述材料进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月8日，新岩公司（委托方，甲方）与鼎太公司（受托方，乙方）签订《招商运营管理合作协议》（以下简称合作协议）。合作协议约定：甲方委托乙方服务的《北京月恒正大新生活广场》项目位于北京市丰台区西三环南路10－3号，委托服务的商业物业范围包括建筑外墙内全部商铺、临时商用面积、室内课经营公共区域、室内广告位、商业运营公共设施（物业管理用房除外），总建筑面积24090平方米……。合作期限五年，自2016年8月1日至2021年7月31日止，除非满足法律规定及本协议约定的解除条件甲方不可撤销委托乙方为该商业项目招商运营管理服务。工作范围：第一阶段商业项目经营策划及开业筹备期，商业项目市场定位（2016年8月15日前完成），商业项目经营策划及年租金收入测算（2016年10月31日前完成），商业项目内部空间业态布局、动线规划及每年的租赁价格体系的设立（2016年10月31日前完成），客户招商（开业前完成85%），商业项目筹备期商业管理团队建设，商业项目整体商装技术指导和客户二装全面管理。第二阶段持续经营管理阶段，营运管理，商户的管理和营运辅导，对开业后的空铺进行补充招商，对经营不善的商户进行调整；企划推广，年初制定全年的营销推广计划，按月实施，并根据经营情况做动态调整，以保障全年经营目标的实现；商业物业运营，参与该项目商业物业管理中，日常秩序维护管理、环境管理、设施设备运行与维护管理、停车场管理的服务标准提升，对开业后工程遗留问题的督促整改工作。经营年度经济指标，乙方确保甲方经营的该商业项目首个经营年度不低于人民币4200万元的收入指标，之后逐年稳步投入，收入稳步提升，后期经营指标由甲乙方双方于每经营年度之初另行确。开业筹备期间的费用，在开业筹备期间发生的费用在开办费中体现，由乙方向甲方提交开办费预算，在此范围内对开业筹备的相关费用及支付由甲方实报实销。乙方依约负责甲方商业物业中的商铺出租，按照双方确认的每年租赁价格体系，完成租赁合同签署及收款工作，在完成每单租赁业务首笔租赁费用收取后，乙方收取成交价格的1.5个月净租金作为租赁服务佣金。甲方双方应在每个季度届满后的三个工作日内，完成结算当季度应付佣金的金额核对，双方确认无误后，甲方应在三个工作日内，向乙方足额支付租金佣金，乙方在收到款项后三个工作日内，提供等额发票，完成该笔佣金结算，乙方未及时提供等额发票，造成甲方损失的，应承担相应的责任。商业管理费用首期为人民币伍万元整，商业管理费包括但不限于乙方所提供该项目专属员工的劳动报酬、日常费用支出等，后期根据管理成本的变化，甲乙双方可根据具体情况，随时商议另行调整，甲方依约于合作期间每个月的5号前向乙方结算上一公历月的月度商业管理费。对于甲方需承担的商业管理费，双方每一个月结算一次，甲方不得借故或以任何形式、理由，拖延、拒付。合同双方充分认识到商业经营管理是一项长期的系统工作，并需要分阶段逐步实施，乙方为约定的委托经营期间制订有系统的规划和实施方案，并逐步产生盈利，如果中途终止的，会给商业经营管理的延续性带来伤害，并实质性地影响乙方的权利。因此，在委托期间内未经乙方同意的，甲方不得擅自终止乙方的商业经营管理权，不可撤销地赋予乙方对该项目进行商业经营管理的全部权利。对于商业物业存在的工程、设施设备的遗留问题，甲方有义务按整改期限及时解决和维修，并承担由此产生的损失和维修费用。由于甲方物业存在的工程延期、设施设备未投入到位等非乙方的原因造成的客户流失乙方概不负责，甲方不得据此向乙方主张赔偿、补偿或克扣租赁佣金、商业管理等费用。乙方保证拥有与其经营管理相符的经营资质，有专业的管理人员和所需的专业设备。并负责该项目的日常经营管理工作，以确保该项目的商业物业正常营运。甲方在出现下列任何一种情况时，乙方有权单方面解除本合同。乙方的书面终止通知自发出后三十日后立即生效。本合同经双方友好协商自愿达成，双方应诚信遵守。合同双方应全面、切实履行，若一方单方面解除本协议或变更本协议条款视为违约，违约方应向守约方支付违约金人民币十五万元整，并赔偿由此给守约方造成的损失。如果乙方因违反本合同约定，被甲方解除合同的，甲方应提前壹个月通知乙方，乙方应将包括但不限于与甲方签订的商业管理合同以及乙方因经营管理需要经甲方同意以项目公司名义签订的相关供方合同（不含乙方签订的劳动合同）一并转交给甲方或甲方指定的管理公司统一处理并及时撤场，乙方交接撤场后上述合同的权利、责任和义务全部让渡给甲方或甲方指定的管理公司承担；如乙方拒不履行上述义务的，甲方有权要求乙方立即移交撤场，并要求乙方支付违约金拾伍万人民币。因甲方违约导致终止本合同的，甲方仍须按本合同约定支付乙方本合同项下与委托经营管理有关的未履行完毕期间的服务费用，包括但不限于商业管理费；且支付期限不得迟于书面通知终止本合同后的七个工作日。同时，甲方应当赔偿乙方因终止而未履行的期间给乙方造成的损失。合同签订后，鼎太公司依照协议约定进入月恒正大新生活广场提供商业运营服务。经鼎泰天和公司的运营，新岩公司先后与商户安俊林等10户商家签订了租赁合同，并收取了首期租金及履行保证金。并按照约定的条件支付鼎太公司租赁成交佣金772693元。鼎太公司提交十份租赁合同及十户租户支付租金、履约保证金等款项的证据，意在证明该公司依约符合收取该十户租户的佣金。其中：1.2017年4月27日安俊林与新岩公司签订租赁合同，合同约定月租金39146.25元，2017年8月1日，安俊林向新岩公司交付预付款及履约保证金，新岩公司为安俊林出具收款收据。2.2017年9月4日，王玲与新岩公司签订租赁合同，合同约定月租金53290元，2017年9月27日，新岩公司确认王玲支付预付款及履约保证金。3.2017年10月24日，张爱华与新岩公司签订租赁合同，合同约定月租金22310.63元，2017年11月17日，新岩公司确认张爱华支付相关合同款项。4.北京地球港卓越商业管理有限公司与新岩公司签订租赁合同，合同约定第一年租金为6400000元，2017年9月27日，新岩公司确认北京地球港卓越商业管理有限公司支付相关款项。5.2018年4月12日，北京吉野家快餐有限公司与新岩公司签订租赁合同，合同约定月租金84794.06元，2018年4月27日，北京吉野家快餐有限公司向新岩公司交付了相关合同款项。6.2018年4月10日，赵岩与新岩公司签订租赁合同，合同约定月租金24068.1元，2018年4月19日，赵岩向新岩公司交付相关合同款项。7.2018年3月5日，李楠与新岩公司签订租赁合同，合同约定月租金88208.33元，2018年4月24日，李楠向新岩公司支付相关合同款项。8.2018年4月15日，八十五度（北京）餐饮管理有限公司与新岩公司签订租赁合同，合同约定月租金49411.88元，2018年5月20日，八十五度（北京）餐饮管理有限公司向新岩公司交付相关合同款项。9.2018年3月6日，北京华夏文远体育文化发展有限公司与新岩公司签订租赁合同，合同约定年租金11169671.6元，2018年5月24日，北京华夏文远体育文化发展有限公司向新岩公司支付相关合同款项。10.2016年11月8日，星空四季（北京）文化传媒有限公司与新岩公司签订租赁合同，合同约定月租金403325元，星空四季（北京）文化传媒有限公司交付了相关合同款项。针对以上形成的十份合同，新岩凯利公司均未向鼎泰公司给付佣金。鼎太公司根据上述十户成交的租约，主张依照合作协议约定应收取1.5个月租金作为租赁服务佣金，共计3343040.33元。庭审中，新岩公司对鼎太公司提交的上述十户租户相关证据的真实性及对佣金金额的计算结果均予以确认，但不同意支付佣金，理由为鼎太公司未能达成合作协议中约定的首个经营年度不低于4200万元的收入指标。2018年11月15日，鼎太天和公司向新岩凯利公司发出《合同解除通知》，载明：贵我双方于2016年8月8日签署了《运营管理合作协议》。根据《运营管理合作协议》第三条约定，在贵司收取每笔租赁业务首笔租赁费用后，贵司应向我司支付1.5个月的净租金作为租赁服务佣金。截至本通知出具之日，我司已成功促使21家商户与贵司签署《房屋租赁合同》，且上述商户均已向贵司缴纳了首期租赁费用。按照《运营管理合作协议》约定，贵司应向我司支付租赁服务佣金共计人民币4115734元，但截至本通知出具之日，贵司仅向我司支付了772693.67元，尚未支付的佣金高达3343040.33元。另据《运营管理合作协议》第三条约定，贵司应于2018年11月5日前向我司结算上一月度即2018年10月的商业管理费，共计人民币五万元。截至本通知出具之日，贵司已逾期支付。鉴于上述违约情形，我司根据《运营管理合作协议》第五条“合同变更及解除”的规定向贵司郑重发送本通知。请贵司于收到本通知之日起十四日内向我司支付佣金3343040.33元及2018年10月的商业管理费50000元，上述两笔费用总计金额3393040.33元。同时应向我司支付截至实际支付日为止，按每日万分之五的标准计算的违约金。否则本解除通知自发出后三十日后自动生效，《运营管理合作协议》即时解除，我司将按照《运营管理合作协议》约定采取包括但不限于诉讼在内的一切合法手段维护其合法利益，并保留要求贵方赔偿的权利。新岩公司因合同纠纷诉至本院要求确认双方所签订的《合作协议》于2018年12月15日解除，要求鼎泰公司支付违约金200000元及经济损失10000000元。本院于2010年4月16日判决确认《合作协议》于2018年12月15日解除，并驳回新岩公司其他诉讼请求。新岩公司上诉后，北京市第二中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。本院认为：鼎泰公司与新岩公司之间签订的《合作协议》系双方真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。现鼎泰公司与新岩公司对双方合作协议已解除均未有异议，且有法院判决予以确认，本院予以认定。本案涉案双方均为商事公司企业、涉案纠纷为双方商业合作中产生的经济往来纠纷，依法应当严格依照双方之间所缔结的合同确定双方的权利义务、处理双方之间的经济纠纷。鼎太公司诉请支付合同费用，双方主要争议为合同的性质、鼎太公司是否有权收取佣金，本院认定如下：第一，关于双方合作协议性质的认定。合同法分则中明确规定：技术合同是当事人就技术开发、转让、咨询或者服务订立的确立相互之间权利和义务的合同。订立技术合同，应当有利于科学技术的进步，加速科学技术成果的转化、应用和推广。技术合同属于合同法分则中明确规定的特定有名合同，其内涵外延有明确的法律界定，只有围绕科学技术进步、科学技术成果转化相关的技术合同才属于技术合同的范畴。而本案涉案合同从合同目的上看，系为了达成对北京月恒正大生活广场的在商业方面的开业及招商运营，达成商业地产经营盈利为目的；从合同主权利义务上看，主要是鼎太公司作为专业的经营管理方提供开业筹备、商铺招商出租以及商业管理等服务，新岩公司作为项目经营者一方依约支付开业筹备相关费用、租赁服务佣金及商业管理费等对待给付义务；从合同内容来看，鼎太公司所提供的经营管理均围绕对商业广场的商业运营进行工作。显然，本案双方之间的合同关系与合同法分则对技术合同的规定没有任何关联，新岩公司仅以涉案合作协议约定鼎太公司以其公司相关经验、知识产权和管理体系为新岩公司提供专业服务为由，主张涉案合作协议属于技术合同，显属曲解，其主张没有任何事实和法律依据，本院不予采信。第二，鼎太公司是否有权收取佣金。根据协议约定，在每完成每单租赁业务收取首笔租赁费用后，鼎太公司有权收取成交价格的1.5个月净租金作为租赁服务佣金。对于合作协议中关于鼎太公司完成商户租赁合同签署及收款工作，并收取租赁服务佣金的约定，鼎太公司在履行该项合同义务的性质属于居间性质，无论是依照合同法关于居间人的规定或双方合作协议的约定，鼎太公司均已完成了合同签署以及收取保证金和部分租金的义务，依据合作协议约定新岩公司应支付佣金。本案中，截至鼎太公司向新岩凯利公司发出解除合同通知之日，新岩凯利公司仅支付了部分佣金，鼎太公司按约向其发出解除合同通知符合双方约定和法律规定。新岩公司辩解鼎太公司未达成合同所约定首个经营年度不低于4200万元的收入指标，但合作协议中并未以该收入指标作为衡量鼎太公司是否有权收取佣金报酬的条件，新岩公司的主张无合同及法律依据，本院不予采信。新岩公司辩解其与租户未能履行租赁合同系因鼎太公司服务有瑕疵所致，要求减少佣金的主张，对该事实已有法院判决确认商户与新岩凯利公司的租赁合同无法正常履行非基于鼎泰天和公司原因。综上，鼎太公司关于支付佣金及管理费的主张，有合同及事实依据，本院依法予以支持。关于违约金，合作协议明确约定新岩公司在收到鼎太公司开具的佣金发票后支付款项。新岩公司抗辩鼎太公司先行提供发票属于前置性义务，其未付款不够成违约的意见有合同及事实依据，本院予以采纳。鼎太公司要求支付违约金的主张缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第三百二十二条、第三百二十三条、第四百二十四条之规定，判决如下：一、北京新岩凯利投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内向北京鼎太天和商业管理有限公司支付未付佣金3343040.33元。二、北京新岩凯利投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内向北京鼎太天和商业管理有限公司支付2018年10月的商业管理费50000元。三、驳回北京鼎太天和商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38348元，由北京鼎太天和商业管理有限公司负担9304元（已交纳），由北京新岩凯利投资管理有限公司负担29044元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  文军丽人民陪审员  高顺荣人民陪审员  马宏新二〇二〇年十一月十九日法官 助理  庄永生书 记 员  杨彤瑶