上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初73958号原告：邹国群，男，1974年2月19日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：郑梦苑，上海市中天阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈红国，上海市中天阳律师事务所律师。被告：顾剑峰，男，1976年9月25日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：钱金囡，女，1952年8月9日出生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人：顾剑峰(系被告钱金囡儿子)，住址同上。被告：顾一帆，男，1999年8月1日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：庄宇青(系被告顾一帆母亲)，住上海市浦东新区。原告邹国群与被告顾剑峰、钱金囡、顾一帆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邹国群的委托诉讼代理人郑梦苑、沈红国，被告顾一帆的委托诉讼代理人庄宇青到庭参加诉讼。被告顾剑峰、钱金囡经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告邹国群向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间就上海市浦东新区金睦路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》；2.三被告归还原告购房款人民币(币种下同)240万元，并按照银行同期贷款利率支付从2019年8月29日至实际清偿之日的利息；3.案件受理费、诉讼保全费、诉讼保全担保费由三被告承担。事实和理由：2017年1月6日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告向被告购买上海市浦东新区金睦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，转让款290万元，2017年6月1日前办理房屋转让过户手续,其中190万元为原告受让案外人上海铂升投资管理有限公司(以下简称铂升公司)对被告的债权。2017年1月9日，原告向被告顾剑峰支付购房款50万元。此后，被告未能在约定的过户期限内配合原告办理过户手续，故原告起诉来院，要求判如所请。审理中，原告将第二项诉讼请求变更为三被告归还原告购房款170万元，并按照银行同期贷款利率支付从2019年8月29日至实际清偿之日的利息。事实和理由：2014年，被告顾剑峰向案外人张超借款250万元，其中有转账记录的金额为230.50万元。2016年12月29日，顾剑峰确认欠款本金250万元，利息120万元，合计370万元。之后，张超将债权转让给铂升公司，铂升公司又将其中的190万元债权转让给原告邹国群，180万元债权转让给案外人陈某。原告与三被告签订买卖合同，由原告向被告购买系争房屋，190万元转为购房款。陈某与三被告签订买卖合同，由陈某向被告购买金睦路XXX弄XXX号XXX室房屋，180万元转为购房款。因邹国群、陈某不清楚张超对顾剑峰借款中120万元利息的计算方式，故二人现仅主张本金中有转账记录的部分，即230.50万元，其中邹国群债权为120万元，陈某债权为110.50万元。再加上邹国群、陈某各支付的购房款50万元，计算得出诉请金额。被告顾一帆辩称，不同意原告的诉讼请求。本案买卖合同标的为动迁安置房，受政策约束。在尚未办出系争房屋产权证，又未经得其他权利人同意的情况下，原告与被告顾剑峰签订的买卖合同无效。顾剑峰作为顾一帆监护人，不得损害顾一帆的利益。本案合同由顾剑峰签订，但买卖合同的购房款由顾剑峰的借款转化而来，顾一帆并未收到任何款项，顾一帆不应承担责任。因原告已将系争房屋出租，顾一帆要求原告结清水电费后返还系争房屋、返还出租期间的租金收入、赔偿顾一帆租房费用。被告顾剑峰、钱金囡未进行答辩，也未提供证据。经审理查明，2014年8月11日，张超(出款人)、顾剑峰(借款人)、奚胜平、上海毅恒物流有限公司(担保人)签订《借款合同》，约定顾剑峰向张超借款200万元，期限自2014年8月11日至2014年10月10日，月息4.5%，逾期还款还需要支付每日千分之三的利息。借款人的金睦路XXX弄XXX号XXX室、1102室2套动迁房作为资产担保，由上海毅恒物流有限公司、奚胜平承担连带保证责任。同日，张超通过银行转账向顾剑峰支付100万元。2014年8月18日，张超通过银行转账向顾剑峰支付82万元。此后，张超(出款人)、顾剑峰(借款人)、奚胜平、上海毅恒物流有限公司(担保人)又签订两份《借款合同》，将上述借款期限延长至2015年7月31日。2014年12月9日，张超(出款人)、顾剑峰(借款人)上海毅恒物流有限公司(担保人)签订《借款合同》，约定顾剑峰向张超借款50万元，期限自2014年12月11日至2014年12月30日，月息3%，逾期还款还需要支付每日千分之三的利息。上海毅恒物流有限公司承担连带保证责任。2014年12月11日，张超通过银行转账向顾剑峰支付485,000元。此后，张超(出款人)、顾剑峰(借款人)上海毅恒物流有限公司(担保人)又签订《借款合同》，将借款期限延长至2015年6月30日。2016年12月29日，顾剑峰出具欠款确认书，载明“兹有顾剑峰向我司铂升公司(代理借款人：张超)于2014年8月借款250万元，因未能及时还款，经过多次续签协议，期间陆续支付部分利息，到2016年12月31日止，欠款欠息统计如下：欠本金250万元；欠利息120万元”。同日，张超将上述债权转让给铂升公司，债权转让通知书载明“因本人离职，现将债权转让给我原公司—铂升公司”。2017年1月6日，原告与顾剑峰、钱金囡、顾一帆签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告向顾剑峰、钱金囡、顾一帆购买金睦路XXX弄XXX号XXX室房屋，房价款290万元，于2017年1月21日前交付房屋，2017年6月1日之前办理过户手续。签订合同当日支付240万元，交易过户当日支付50万元。同日，陈某与顾剑峰、钱金囡、顾一帆签订《上海市房地产买卖合同》，约定陈某向顾剑峰、钱金囡、顾一帆购买金睦路XXX弄XXX号XXX室房屋，房价款280万元，于2017年1月21日前交付房屋，2017年6月1日之前办理过户手续。签订合同当日支付230万元，交易过户当日支付50万元。上述两份合同落款处甲方签名为“顾剑峰、钱金囡、顾一帆(代)”。原告、陈某表示，顾一帆的名字由顾剑峰代签，因合同由双方分开签署，二人未见钱金囡本人签字。2017年1月9日，邹国群、陈某分别向顾剑峰转账50万元。同日，顾剑峰出具收款收据，载明“按照顾剑峰与铂升公司签订的欠款解决框架协议，顾剑峰同意将其名下(含关联人)海尚东苑1101室、1102室作价570万元售卖给乙方(代理收房人：邹国群、陈某)。现买卖合同已签署，顾剑峰确认，收到买方支付款项470万元(含冲抵借款370万元，以及转账支付100万元)”。同日，铂升公司与邹国群、陈某签订《债权转让通知书》，铂升公司将对顾剑峰的190万元债权转让给邹国群、180万元债权转让给陈某；因二人又支付顾剑峰各50万元，所以邹国群债权为240万元，陈某债权为230万元。此后，顾剑峰将系争房屋交付邹国群。2017年11月16日，庄宇青、顾一帆作为原告，向本院起诉顾剑峰、钱金囡、陆月珍，案由为共有物分割、法定继承纠纷，案号为(2017)沪0115民初90041号。该案审理查明，顾剑峰是已故的顾耀庭和钱金囡夫妻俩的儿子，与庄宇青于1998年10月结婚，婚后生一子顾一帆。顾耀庭于2016年5月31日去世。顾耀庭的母亲是陆月珍，父亲顾咸康于2004年去世。2006年6月，庄宇青与顾剑峰协议离婚。双方于6月21日签订的自愿离婚协议书约定顾一帆随顾剑峰共同生活。2011年7月2日，顾剑峰、顾耀庭作为乙方，上海轨道交通十二号线发展有限公司作为甲方，上海浦东城厢房屋拆迁有限公司作为甲方的代理人即房屋拆迁实施单位，就陆行村金家圈25号房屋的拆迁安置事宜签订上海市征用集体所有土地房屋拆迁安置补偿协议。协议明确应安置人员包括顾剑峰、庄宇青、顾一帆、顾耀庭、钱金囡共5人。安置的5套房屋地址、面积分别为：曹路XXX-XXX-XXX-XXX号XXX室(现址为海容路XXX弄XXX号XXX室)58.21平方米(实际面积为57.35平方米)；金睦路353弄4套，①45号1204室，116.38平方米，②47号1101室、79.85平方米，③47号1102室、79.15平方米，④9号1501室、80.79平方米。2018年8月21日，本院作出判决：一、上海市浦东新区金睦路XXX弄XXX号XXX室、XXX号XXX室房屋归原告庄宇青所有；二、上海市浦东新区金睦路XXX弄XXX号XXX室归原告顾一帆所有；三、上海市浦东新区金睦路XXX弄XXX号XXX室房屋归被告钱金囡所有；四、甲方上海轨道交通十二号线发展有限公司与乙方顾剑峰、顾耀庭于2011年7月2日签订的上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议中乙方取得上海市浦东新区海容路XXX弄XXX号XXX室房屋所有权的权利归被告钱金囡和顾剑峰享有，各占1/2；五、原告庄宇青、顾一帆于本判决生效之日起三十日内共同给付被告钱金囡434,602.63元、给付被告顾剑峰30,103.50元。该案已生效。2019年8月9日，顾剑峰与邹国群、陈某签订《违约责任认定书》，双方认定：1、出售人未如期、且无法再将房屋按照合同约定转让买受人，已构成根本性违约；2、出售人需退还售房款470万元整，并弥补买受人产生的损失；3、退款及违约责任如何实际保证实施，双方尽快协商并确定。另查明，2009年11月26日，钱金囡取得残疾人证，证件载明钱金囡为一级XXX残疾，监护人为顾耀庭。2019年9月4日，陈某向本院起诉被告顾剑峰、钱金囡、顾一帆，案号为(2019)沪0115民初73961号，与本案合并审理。陈某向本院提出诉讼请求：1.解除双方之间就上海市浦东新区金睦路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》；2.三被告归还购房款230万元，并按照银行同期贷款利率支付从2019年8月29日至实际清偿之日的利息；3.案件受理费、诉讼保全费、诉讼保全担保费由三被告承担。审理中，陈某将第二项诉讼请求变更为三被告归还购房款160.50万元，并按照银行同期贷款利率支付从2019年8月29日至实际清偿之日的利息。理由与本案原告一致。目前，系争房屋产权仍登记在上海建工东悦房地产有限公司名下。2019年6月14日，金睦路XXX弄XXX号XXX室房屋产权核准登记至案外人刘某名下。本院认为，根据民法总则的规定，监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。本案中，顾剑峰作为钱金囡、顾一帆的监护人，应当按照最有利于二人的原则履行监护职责。然而，顾剑峰对外举债后无力偿还，与原告等人合意将三被告及其他被安置人共有的房屋出售，并以借款抵扣购房款，该行为显然非为维护钱金囡、顾一帆之利益。原告虽未明确表示合同上钱金囡的名字是否为其本人所写，但根据已查明的事实，钱金囡为一级XXX残疾，签署合同应由顾剑峰代理，而且从笔迹上看，钱金囡与顾剑峰的签名极为相似，本院可以认定合同上钱金囡签名亦为顾剑峰代签。原告等人在明知房屋来源及产权状况的情形下，仍然与顾剑峰签订本案买卖合同，亦非善意相对人。因此，本案中，合同关系仅存在于原告与顾剑峰之间，与钱金囡、顾一帆无涉。根据(2017)沪0115民初90041号判决，系争房屋归顾一帆所有，顾剑峰未获得处分权，亦未取得顾一帆的追认，本案合同无法继续履行。2019年8月9日，顾剑峰与邹国群、陈某签订《违约责任认定书》，约定由顾剑峰退还钱款并承担违约责任，实际蕴含了解除合同的前提，本院确认合同已于该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求三被告共同返还购房款170万元。本院认为，首先，如前所述，本案合同对钱金囡、顾一帆不发生效力，故合同解除的后果，钱金囡、顾一帆亦无需承受，原告仅有权向顾剑峰主张相应权利。其次，张超将对顾剑峰的债权让与铂升公司，铂升公司又将债权让与原告、陈某，现原告、陈某以张超向顾剑峰实际转账的230.50万元作为债权金额，由原告主张120万元，陈某主张110.50万元，并无不当，本院予以认可。最后，原告与顾剑峰已经通过买卖合同明确将此前借款转为购房款，原告要求返还包括借款在内的钱款，并赔偿相应利息，于法不悖，本院予以支持。原告主张被告承担本案诉讼保全担保费，缺乏依据，本院予以驳回。被告顾剑峰经本院合法传唤拒不到庭应诉，视为对自身权利的放弃，产生的不利后果由其自行承担。另外，顾一帆提出，原告在结清水电费后返还系争房屋、返还出租期间的租金收入、赔偿顾一帆租房费用。本院认为，生效判决已经确认顾一帆为系争房屋产权人，为避免讼累，顾一帆要求原告返还系争房屋的主张，本院可予支持。关于要求原告结清水电费、返还出租期间的租金、赔偿租房费用，一方面，顾一帆并未提供相应证据予以作证，另一方面，上述主张与本案并非基于同一法律关系，故就上述事项，本案不作处理。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第三十五条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告邹国群与被告顾剑峰签订的《上海市房地产买卖合同》于2019年8月9日解除；二、被告顾剑峰应于本判决生效之日起十日内返还原告邹国群购房款170万元及利息(以170万元为基数，自2019年8月29日起计算至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；三、原告邹国群应于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区金睦路XXX弄XXX号XXX室房屋返还被告顾一帆。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26,000元，保全费5,000元，合计31,000元，由原告邹国群负担5,900元，被告顾剑峰负担25,100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁审 判 员  陈裕国人民陪审员  刘建清二〇二〇年七月三日书 记 员  王晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第三十五条监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。……二、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。