天津市南开区人民法院民 事 判 决 书(2019)津0104民初3482号原告：京关智城（天津）电子商务产业园有限公司，住所地天津市南开区黄河道永基花园2-10C-102号。法定代表人：王秀霞，董事长。委托诉讼代理人：孙佩莹，女，该公司员工。委托诉讼代理人：何梁，天津同华律师事务所律师。被告：天津市南开资产管理运营有限公司，住所地天津市南开区红旗路与西湖道交口西南侧博雅轩6号楼1605。法定代表人：侯世立，董事长。委托诉讼代理人：王敏，国浩律师（天津）事务所律师。原告京关智城（天津）电子商务产业园有限公司（以下简称京关智城公司）与被告天津市南开资产管理运营有限公司（以下简称南开资产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告京关智城公司的委托诉讼代理人孙佩莹、何梁，被告南开资产公司的委托诉讼代理人王敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。京关智城公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.依法判决被告赔偿原告因解除租赁合同给原告造成的装修经济损失6453679元；3.诉讼费、鉴定费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年签订了《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于天津市南开区××路××号（四至为：西至红旗南路，北、东、南三面为消防通道中心线）共计6000平米的办公用房出租给原告，房屋租赁用途为打造尚8南开国际产业园，租赁期限20年。同时，合同约定最终起租时间以双方正式交接日为准，本合同租赁期限（包括免租期）相应顺延。虽经原告催告，但双方至今没有办理正式交接手续，原因之一是被告不能就上述出租房屋完成消防验收且消防设施形同虚设，同时租赁物园区的土建工程、水、电、空调、暖气、物业管理等也存在诸多的质量问题。综上，被告违反《房屋租赁合同》约定，不能提供安全、合格的房屋提供给原告使用，且租赁物危及原告或其他租户的安全和正常使用，导致合同目的不能实现。特别强调的是，除诉讼请求之外，原告同时保留追究被告因其违约造成解除合同后的其他一切损失的权利。南开资产公司辩称，不同意原告的诉讼请求，请求驳回原告的起诉。理由如下：一、原、被告之间针对同一标的在南开法院已有三个案件。2017年10月26日，被告向南开法院提起房屋租赁合同纠纷案件，要求原告支付涉案房屋租金。由于原告拒不履行支付租金的义务，被告于2018年2月24日向原告送达了解除涉案房屋租赁合同通知，解除了涉案房屋租赁合同。原告在收到被告寄送的解除房屋租赁通知后，向南开法院起诉要求确认被告寄送的解除租赁合同无效并诉请继续履行合同。南开法院作出（2018）津0104民初5869号民事判决书，该案上诉至天津市第一中级人民法院，被该院以（2018）津01民终6941号民事裁定书裁定发回重审，现该案尚未进行重审的开庭审理。本案与上述两个案件无论是诉讼主体、诉讼标的、争议焦点还是法律关系均一致，已经构成重复起诉。如果本案继续审理，将对其他两个案件产生一事多果的后果，故原告就本案的诉讼属于重复起诉，应当驳回其起诉。特别强调，原告在诉请被告发出的解除房屋租赁合同无效的案件中第二项诉请要求继续履行涉案房屋租赁合同，该诉请与本案诉请相互矛盾，如果本案审理必须将要求继续履行的诉请撤销方有前提条件。因此，无论是从司法资源角度还是从更好解决双方的争议角度，本案均不应当单独审理，而应当结合其他两个案件综合评判，彻底解决双方的纠纷。二、从实体上，被告已将涉案房屋交付给原告，原告也进行了装修使用并转租，原告陈述的过程中也认可存在转租的事实。如果原告否认该事实，被告将请求法院现场勘查，了解房屋的转租及使用情况。本案系房屋租赁合同纠纷，原告所述的南开区政府招商引资与本案不属于同一法律关系，不能混为一谈。原告所述没有办理交接手续，但事实上的交接也应属于交接，其陈述已经认可对租赁房屋进行装修使用并转租，说明事实上被告已经向原告履行了交付涉案房屋的义务。原告自2015年接收涉案房屋至今已有近四年的时间，其在被告提出解除房屋租赁合同之前从未向被告主张过退租的请求，且已经支付了自承租之日起至2017年1月的房屋租金。被告提出解除涉案房屋租赁合同是因为原告存在拒付租金的情况，在被告多次催缴租金的过程中，原告均未就租赁房屋的使用情况向被告提出异议或抗辩。故原告所述的事实及理由是为了减轻其违约责任提出的没有事实依据的陈述。如果如原告所述，那么在被告提出解除合同并腾退房屋的请求后，原告应当积极与被告协调解决双方的争议问题，而不应当是以没有诚意的方式来拖延房屋的腾退。三、对于原告主张的第二项诉讼请求，不同意以鉴定意见书中的评估值作为计算原告损失的依据。理由如下：1.评估报告只是对案涉标的物现状，经测量后就现有的装饰装修进行了评估，但是现有的装饰装修的实施主体是原告还是被告没有进行质证，故其中有部分装修是在被告交接之前就已经存续的，并不是原告实际的支出，不应当计为原告的经济损失。2.根据关于房屋租赁合同纠纷的司法解释，对于合意解除合同的情况下，装饰装修的成本在进行适当折旧之后的残值应当按照公平原则由双方分担。故被告不应当承担全部的赔付金额；3.按照相关司法解释，装饰装修的损失是以不可拆除之后的经济损失为准，但是本案评估报告中包含部分可移除、可拆除的物品或设备设施，该部分应该在评估报告中减除；4.评估报告是以标的物的装饰装修之时的成本进行估算，没有考虑折旧，故鉴定意见书的评估值应当在折旧后再依据公平原则进行分配；5.评估报告中涉及的税费等需要支付给政府机关部门的费用或案外第三人的费用，需要原告出具相应的票据来支持。综上所述，请求在查明事实的基础上综合评判双方的争议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（承租方）与被告（出租方）曾签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋坐落于天津市南开区××路××号（四至为：西至红旗南路、北、东、南三面的消防通道中心线）。租赁房屋面积为办公总建筑面积6000平方米，以实际测量为准。租赁房屋用途为引进总部经济、电子信息、时尚设计、互联网金融等产业，形成集聚区，定位为尚8南开263国际产业园；租赁期限20年，自2015年1月4日至2035年1月3日；租金标准为1.35元／平米／天，自起租起计算，每两年增加7%。租金支付方式为签订合同之日起，支付被告2000000元抵押金，正式起租日起，每季度支付一次租金，由季度初上交下一季度租金；免租期为一年，自2015年1月4日至2016年1月3日止，起租日为2015年1月4日至2035年1月3日止。合同第六条租赁房屋的交付及返还约定：如因原告原因未如期办理交付手续，视为被告已交付该房屋给原告，该房屋实际交付或视为交付后发生的一切费用均由原告承担。如因被告原因未如期办理交付手续，本合同租赁期限（包括免租期）相应顺延，被告不承担延期交付责任。租赁期满或因原告违约本合同解除后30天内,原告应返还该房屋及其被告所有附属设施设备，并结清各项应当承担的费用。原告添置的可移动物品由其自行收回，而对于原告固定装饰、装修、加建的部分原告放弃收回。返还后……。第八条租赁房屋的装修及使用约定：租赁期内，原告可依据其经营管理需要对租赁房屋进行装修、改造、加建，原告装修、改造、加建应得到被告书面同意方可开始施工，原告加建部分被告不再另行收取租金。本合同期满或因原告违约本合同提前解除、终止，由原告投资改造的固定装饰、装修及加建部分无偿归被告所有。合同第十一条违约责任约定：因被告违约而原告依据法律规定行使解除本合同权利的，被告应承担由此给原告造成的损失（仅限于原告添附的已形成附合的装饰装修物损失,以及对房屋加建部分损失）；本合同生效后,双方于2014年10月14日以天津市南开资产管理运营有限公司与天津市北京商会签署的原合同自动作废。上述合同签订后，原告对2、3、4层房屋进行了装饰装修，并对外进行招租，将部分房屋租予他人。原、被告双方未办理书面交接手续。2016年11月28日，被告向原告发送《支付租金通知书》，要求原告向其全资子公司学府创新（天津）园区运营管理有限公司支付相应的租金、采暖费、电费等各项费用。同日，原告出具《同意确认书》，认可向学府创新（天津）园区运营管理有限公司支付租金及采暖费、电费等各项费用。后原告分别于2016年12月21日、2017年4月24日通过银行转账形式向学府创新（天津）园区运营管理有限公司支付房屋租金2956500元、739125元，合计3695625元。2017年6月19日，被告向原告邮寄《房租催缴通知函》，其中载明：要求原告在收到本通知起七日内将欠缴的2017年1月4日至2017年4月4日的季度租金739125元等费用，合计1449013.03元一并向被告一次性缴纳，若被告未在上述规定时间内收到……。同年6月21日，被告予以签收了上述通知。2018年2月24日，被告向原告寄送《解除房屋租赁合同通知书》，以原告拖欠2017年4月4日至2018年4月3日租金为由，通知原告自即日起解除双方的《房屋租赁合同》，并要求原告在接到本通知之日起30日内腾退房屋、付清费用、承担违约责任。同年2月25日，原告签收该解除合同通知书。后本案原告于2018年5月8日向本院提起诉讼，要求：依法确认被告2018年2月24日以《解除合同通知书》通知原告解除合同的行为无效；判令被告继续履行双方房屋租赁合同，将房屋通过消防验收，消除安全隐患，将具备使用条件的房屋交付给原告使用。后本院就上案做出（2018）津0104民初5869号民事判决书，判决：被告于2018年2月24日的解除合同行为无效、继续履行合同……。本案被告不服该判决并提起上诉，天津市第一中级人民法院于2018年11月15日作出（2018）津01民终6941号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）津0104民初5869号民事判决书，发回本院重审。后本案原告在重审期间撤回起诉。被告未对案涉房屋进行一级消防验收，原告于2019年2月24日以房屋无法完成消防验收，不能正常使用为由，向被告邮寄《解除合同通知书》，通知被告解除《房屋租赁合同》，并要求被告承担相应违约责任。同日，被告收到该通知函，并向原告邮寄《关于解除合同通知书的回函》，其中载明：不反对解除《房屋租赁合同》，但必须明确解除合同的原因是原告拖欠租金，严重违约，要求原告履行支付拖欠的租金等费用、返还房屋……。另，2017年10月26日，本案被告向本院提起诉讼，要求：本案原告支付租金、违约金、采暖费和税费、确认租赁合同于2018年2月25日解除及腾交房屋。后本院于2019年6月28日作出（2017）津0104民初12747号判决书，判决本案原告将涉诉房屋腾交本案被告、本案原告给付本案被告租金。同时，该判决认定原、被告至2019年2月24日已就解除房屋租赁达成合意。本案原告不服该判决并提起上诉，天津市第一中级人民法院于2019年12月21日作出（2019）津01民终5334号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。诉讼期间，京关智城公司向本院提出司法鉴定申请，要求：对天津市南开区红旗路××号（四至为：西至红旗南路，北、东、南三面为消防通道中心线）的改造、装修及设施的添附等投入的材料、设施及人工等费用进行评估。2020年4月22日，国宏信价格评估集团有限公司出具国宏信（津）（价）字2019第041号《价格评估报告书》，价格评估结论为：二层和四层装修改造的工程价格为4914489元，其中材料费为3171459元、人工费为863539元。三层装修改造的工程价格为1539190元，其中材料费为1002955元、人工费为260230元。原告支出鉴定费279000元。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。生效判决已认定至2019年2月24日原、被告双方已就解除房屋租赁合同达成合意，故原告主张确认解除双方签订的《房屋租赁合同》，本案不再予以处理。关于原告主张被告赔偿因解除租赁合同造成的装修经济损失6453679元的请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告向原告交付的案涉房屋并未通过一级消防验收，且至今未完成一级消防验收，其在合同履行过程中存在一定的瑕疵，也必然影响原告实现合同目的。现案涉合同虽已经解除，但由于案涉房屋至今未完成一级消防验收，致使原告的合同目的不能实现，由此给原告造成的经济损失，被告应承担赔偿责任。关于损失数额，根据国宏信价格评估集团有限公司出具的国宏信（津）（价）字2019第041号《价格评估报告书》，价格评估标的的价格为6453679元。被告虽对告评估报告不予认可，但其并未提供足以推翻该评估报告的相关证据，故被告赔偿原告装修改造的损失以上述数额为准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告天津市南开资产管理运营有限公司赔偿原告京关智城（天津）电子商务产业园有限公司装修改造的经济损失6453679元；二、本判决生效后十五日内，被告天津市南开资产管理运营有限公司给付原告京关智城（天津）电子商务产业园有限公司鉴定费279000元；三、驳回原告京关智城（天津）电子商务产业园有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56976元，由被告天津市南开资产管理运营有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  郝家琨人民陪审员  侯家韫人民陪审员  王 玥二〇二〇年九月三日法官助理尹晴晴书记员谭嘉欣附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。