四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初3508号 原告：李珂，女，1987年10月3日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。 委托诉讼代理人：李智，四川全兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚虹遐，四川全兴律师事务所律师。 被告：成都上层名人酒店管理有限公司，住所地四川省成都市金牛区星辉中路24号1栋1层。 法定代表人：唐传碧，部门经理。 委托诉讼代理人：于健，四川公生明律师事务所律师。 原告李珂与被告成都上层名人酒店管理有限公司（以下简称“名人酒店公司”）合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告李珂委托诉讼代理人李智、龚虹遐，被告名人酒店公司委托诉讼代理人于健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李珂向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除李珂与名人酒店公司签订的《委托经营管理合同》；2.请求被告返还委托管理的位于四川省高新区房屋；3.请求判决被告按合同约定向原告支付暂计至2019年2月28日的经营管理费用93726元，最终金额计至解除合同之日止；4.请求判决被告向原告支付暂计至2019年2月28日的违约金24247.69元，最终金额计至解除合同之日止；5.本案诉讼费用全部由被告承担。庭审中，原告将第四项诉讼请求的违约金计算标准明确为：以未付金额为基数，按照每日万分之五，计算至实际付清之日止。2019年6月27日，原告进一步向本院明确诉讼请求：请求判令被告承担2019年4月18日起至归还房屋止的房屋占用费（2019年4月18日至2019年7月31日期间，为4248元／月；2019年7月31日至实际归还房屋日为4550元／月。） 事实与理由：2013年8月30日，李珂与成都零壹名人酒店经营管理有限公司（后更名为成都上层名人酒店管理有限公司）签订《委托经营管理合同》，约定：李珂将位于成都市高新区中航·名人公馆（项目名称：中航·国际交流中心）3栋1单元20楼05号房屋（建筑面积：38.91平方米）委托给名人酒店公司经营，经营管理期间盈亏与李珂无关，委托经营期限为十五年，从2014年8月1日起至2029年7月31日止；房屋经营管理费：2014年8月1日至2019年7月31日为4247元/月，2019年8月1日至2025年7月31日为4550元/月，2025年8月1日至2029年7月31日为4853元/月。李珂从2014年8月1日起开始收取经营管理费用，名人酒店公司应于每月10日前向李珂支付当月经营管理费；如名人酒店公司未按合同约定如期支付房屋经营管理费用则应当支付违约金；逾期超过六十日的，李珂有权单方面终止合同并收回房屋。合同签订后，名人酒店公司拖欠李珂经营管理费用93726元，已构成违约，李珂有权依照合同约定和法律规定解除合同，且要求名人酒店公司支付拖欠的经营管理费用、违约金以及实现债权的费用。 被告名人酒店公司辩称，第一，原告、被告签订的《委托经营管理合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。但案涉房屋是由名人酒店公司整体打造并对外进行出租作为酒店之用，无法进行单个房屋的分割；分割后会影响酒店整体功能及实际经营，对其他业主的权利也会造成不利影响，对社会财富造成极大浪费，不利于经济发展。基于案涉房屋无法实质返还，案涉合同不适用合同解除权。第二，针对欠付管理费用及违约金，因名人酒店公司实际经营困难，且原告未遭受损失，请求对管理费用进行调减，违约金过高，请求按照银行同期贷款利率计算。 当事人围绕诉讼请求依法提交了相应证据，本院组织双方进行了举证、质证和辩论。本院认定事实如下： 2013年8月30日，李珂（甲方，委托方）与成都零壹名人酒店管理有限公司（乙方，受托方）签订《委托经营管理合同》，约定：甲方将位于成都市高新区中航·名人公馆（项目名称：中航·国际交流中心）3栋1单元20楼05号（精装修）房屋委托给乙方经营，建筑面积：38.91平方米，委托经营期限为十五年，从2014年8月1日起至2029年7月31日止。房屋经营管理费：2014年8月1日至2019年7月31日为4247元/月；2019年8月1日至2024年7月31日为4550元/月，2024年8月1日至2029年7月31日为4853元/月。甲方从2014年8月1日起开始收取经营管理费用，乙方应于每月10日前向甲方支付当月经营管理费。《委托经营管理合同》第六条第3项的约定，“如乙方未按合同约定如期支付房屋经营管理费，每逾期一天，乙方应向甲方按每天未付款的万分之五支付违约金，逾期超过60天，甲方有权单方面终止合同并收回该房屋。”2014年12月10日之前被告名人酒店公司均按期足额支付经营管理费用，后不同程度地欠付相关费用（具体付款情况详见附件）。截止2019年2月，经原、被告双方一致确认，被告名人酒店公司欠付经营管理费用93726元。名人酒店公司于2019年3月15日、4月15日向李珂支付共计2854元（每月1427元），期间欠付经营管理费用5640元。至2019年4月30日，累计欠付经营管理费用99366元。 另查明，2014年2月14日，成都零壹名人酒店管理有限公司更名为“成都上层名人酒店管理有限公司”。2014年12月9日，被告名人酒店公司（甲方，出租方）与华住酒店管理有限公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于四川省成都市高新区南部新区科创中心片区益州大道以东、交子南二路以西、蜀锦路以北、锦尚西一路以南的中航国际交流中心3号楼的房屋出租给乙方，包括一层大堂部分、18层至29层全部。租赁期15年，自2014年12月16日起至2030年7月15日止，自2015年7月16日（计租日）起，前3个租赁年度租赁范围租赁费不变，租赁费为900万元／年，第4个租赁年度（2018年7月16日）开始租赁费在第一年的基础上递增5%，为945万元／年，之后三年不变，以此类推。李珂房屋位于第二十层。根据李珂提供的成房权证监证字第××号房屋所有权证，案涉房屋为李珂单独所有。 另查明，本案被告名人酒店公司于2019年6月4日收到原告起诉状副本。 以上事实，有原、被告当庭陈述、《委托经营管理合同》、欠付明细表、业务凭证及客户回单、《房屋租赁合同》、房屋所有权证等证据材料在案佐证。 本院认为，李珂与名人酒店公司签订的《委托经营管理合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对当事人双方均具有约束力。 针对李珂要求解除合同、返还房屋的主张。根据《委托经营管理合同》第六条第3项的约定，名人酒店公司未按合同约定如期支付房屋经营管理费逾期超过60天，李珂有权单方面终止合同并收回该房屋。被告名人酒店公司在2014年12月10日后，每期经营管理费均有不同程度的逾期及违约，被告名人酒店公司多期欠付经营管理费逾期60日以上的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”名人酒店公司多次逾期付款行为符合合同解除的条件，原告李珂根据合同约定要求解除合同，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”李珂在庭审中陈述，其在庭前并未向名人酒店公司发送解除通知，系通过起诉的方式行使合同解除权，故其主张合同的解除时间为起诉之日即立案日期2019年4月18日。解除权的行使需以通知为准，但李珂未在庭前将解除通知送达名人酒店公司，而起诉状明确表明了其解除合同的意思表示，故应以起诉状副本送达被告名人酒店公司时间即2019年6月4日作为合同解除通知到达对方时间，双方签订的《委托经营管理合同》于2019年6月4日解除。被告名人酒店公司主张该房屋已经融合，不具备分割可能性，无法返还，但并未提供证据予以证明，且李珂对案涉房屋具有完整的所有权，在合同解除的前提下收回房屋并无不妥，故本院对原告李珂要求返还房屋的主张予以支持。 针对李珂主张的经营管理费用。李珂将房屋委托给名人酒店公司经营管理，名人酒店公司未按约支付经营管理费，李珂主张名人酒店公司支付拖欠的经营管理费，符合法律规定，本院予以支持。名人酒店公司应当付给李珂欠付的经营管理费用99366元，并按照4247元/月标准计算支付2019年4月30日至2019年6月4日期间经营管理费用。关于名人酒店公司认为案涉经营管理费用进行过调减，当前经营管理费用标准并非实际标准，但名人酒店公司并未提供相应证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，对名人酒店公司的该项意见，本院不予采纳。 关于逾期支付经营管理费产生的违约金。按照合同约定，名人酒店公司应于每月10日前支付当月经营管理费，未如期支付经营管理费，每逾期一天按未付款的万分之五支付违约金。名人酒店公司未按合同约定支付经营管理费，已构成违约，并给李珂造成了资金占用利息损失，应当承担逾期支付经营管理费产生的违约金。对名人酒店公司认为该违约金过高应当予以调减的主张，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”综合考虑委托经营管理费用标准、当事人实际损失等因素，本院认为被告名人酒店公司抗辩成立，违约金计算标准酌情调整为：对逾期支付经营管理费的违约金，以逾期支付的经营管理费为基数，以逾期天数为期间，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算支付；对未支付经营管理费的违约金，自应付之日起计算至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算支付。 关于解除委托经营管理合同后返还房屋前的房屋占用费。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”李珂作为房屋的所有权人，享有对案涉房屋获取收益的权利。被告名人酒店公司在解除委托经营管理合同后无权占有房屋，对原告李珂造成了实际损失，应当向原告李珂支付相应房屋占用费。原告主张参照《委托经营管理合同》中约定的当期经营管理费标准支付房屋占用费合理，本院予以支持。因此，被告名人酒店公司应当参照《委托经营管理合同》的约定，按照4247元/月标准，从2019年6月5日至实际交还房屋之日止计算支付房屋占用费。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、原告李珂与被告成都上层名人酒店管理有限公司签订的《委托经营管理合同》于2019年6月4日解除，被告上层名人酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内向原告李珂返还位于四川省高新区（项目名称：中航·国际交流中心）3栋1单元20楼05号房屋。 二、被告成都上层名人酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向李珂支付拖欠的2019年4月30日之前的经营管理费99366元，并按照4247元/月标准计算支付自2019年5月1日起至2019年6月4日止的经营管理费。 三、被告成都上层名人酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向李珂支付违约金，计算标准为：根据欠付明细表，对逾期支付经营管理费的违约金，以逾期支付的经营管理费为基数，以逾期天数为期间，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算支付；对未支付经营管理费的违约金，自应付之日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算支付。 四、被告成都上层名人酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向李珂支付房屋占用费，按照4247元/月标准，从2019年6月5日起计算支付至实际交还房屋之日止。 五、驳回原告李珂的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费减半收取6237元，由被告成都上层名人酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  徐文波 二〇一九年八月二十八日 书记员  黄青青 附件：欠付明细表