广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤执复424号 复议申请人（异议人、案外人）：刘某某，男，汉族，1948年1月29日出生，住广东省佛冈县。 委托诉讼代理人：彭胜锋，上海锦天城（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪佳卉，上海锦天城（广州）律师事务所实习律师。 被执行人：梁某某，男，1968年1月7日出生，住广东省广州市从化区，现关押于从化监狱。 刘某某不服广州市中级人民法院于2019年4月10日作出的（2019）粤01执异232号执行裁定，向本院申请复议。本院已立案受理，并依法组成合议庭，于2019年10月24日公开听证审查，刘某某及其委托诉讼代理人彭胜锋到庭参加听证。本案现已审查终结。 广州市中级人民法院（以下简称广州中院）在执行被执行人梁某某追缴违法所得一案[(2018)粤01执3498号]过程中，案外人刘某某对该院查封被执行人梁某某名下位于广州市从化区某某房提出书面异议称，2018年11月14日，刘某某得知法院在执行追缴梁某某违法所得一案中，查封了位于广州市从化区某某房屋（以下简称涉案房屋）。一、涉案房屋已由梁某某通过以房抵债的方式在2004年出售给刘某某。梁某某于2001年12月15日向刘某某出具《欠据》，确认向刘某某借款50万元，并承诺若三年逾期不还，愿将涉案房屋（注：801房及第七号杂物间）抵销上述债务。上述《欠据》中关于用房屋抵债的承诺系附条件的承诺，不违反法律强制性规定，合法有效。在三年（2004年12月15日）届满后，梁某某没有偿还上述借款，应按承诺将涉案房屋用于抵偿刘某某的借款债务。梁某某按照《欠据》的承诺，在2004年将涉案房屋交付给刘某某抵偿了其所欠的债务。刘某某于2004年下半年对涉案房屋进行了装修，并实际居住至今。刘某某居住过程中，相继承担了加装电梯等费用。梁某某和刘某3在2009年6月7日、2011年3月4日的《离婚协议书》中再次确认用涉案的集资房抵销刘某某的债务。上述事实有《欠据》、《离婚协议书》、水电费支付发票、银行转账记录、装修凭证、加装电梯费用收据、证人何某、李某、刘某的证人证言予以证实。以上事实足以说明梁某某与刘某某之间已达成房屋抵债协议，并已实际履行。二、涉案房屋归刘某某所有，本案应停止执行，解除查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产：（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”如前所述，涉案房屋已由梁某某以抵偿债务的方式出售给刘某某。因梁某某未及时办理涉案房屋的产权手续，导致刘某某无法给房屋办理过户登记手续。刘某某对上述房屋的执行提出异议，完全符合上述司法解释规定的条件。人民法院应该按照上述司法解释的规定确定刘某某为上述房屋的所有权人。刘某某异议申请：停止执行涉案房屋，并解除房屋查封。 刘某某提交证据：1．《集资建房合同书》、《集资建房补充合同书》、《欠据》、《离婚协议书》，证明涉案房屋确实系梁某某抵偿债款用；2．《证明》三份及证明人的身份证复印件，证人何某、李某证明刘某某在2004年6月13日开始对涉案房产进行装修并入住至今，证人刘某证明涉案房屋水电费从2003年开始由刘某某缴纳；3．结婚证，证明刘某某与刘某某是夫妻；4．电费清单及发票、活期历史明细清单，证明涉案房屋电费用户名称、电费发票户名为“梁某某801（刘某某）"电费扣划银行账户户名为刘某某，而刘某某是刘某某的妻子；5．证明，证明刘某某与刘某2是母子关系；6．水费发票、借记卡账户历史明细清单，证明涉案房屋水费、卫生费由刘某2银行账号中扣划，刘某2是刘某某的儿子；7．收据、收款收据、收款卡、精装修材料超市出货单、电器销售收据等，证明刘某某2004年下半年对涉案房屋进行装修，购买了家具、电器；8．加装电梯费用收据，证明2017年刘某某为涉案房屋加装了电梯，支付了加装电梯的费用；8．体检报告、超声波报告单、出院记录，证明刘某某年老多病。 梁某某答辩称：1．原棋杆镇政府在街口××凤仪路背后分给梁某某的801房（166平方米）和地下杂物房15平方米，因2001年12月30日前要退款给股东，急需资金，就向前岳父刘某某借款50万元做急救作用。当时已写欠据。若三年期限逾期未还，愿意将棋杆镇政府安排给梁某某位于从化市××镇房的永久使用权和所有权用作抵消．50万元债务（该房屋因未办理房改手续，故一直未过户给刘某某）；2．梁某某与前妻刘某3因感情与经济问题，在2009年6月初双方达成协议离婚，双方签字确认将某房和楼下杂物房抵消上述刘某某50万元的债务，梁某某也口头承诺负责办理该集资房和杂物房的过户手续和一切费用；3．梁某某与前妻刘某3于2011年3月4日正式办理离婚手续，在《离婚协议书》的第4条，再次确认上述第1、2条关于向刘某某借款50万元的债务，用凤仪路背后801集资房和楼下的杂物房抵消债务；4.2004年6月刘某某开始装修后一直入住至今。 原审法院查明：就广州市人民检察院指控梁某某犯贪污罪、行贿罪一案，该院于2016年7月22日作出(2015)穗中法刑二初字第44号刑事判决，判决：（一）撤销广州市白云区人民法院2008)云刑初字第1392号刑事判决中对罪犯梁某某宣告缓刑三年的执行部分；（二）梁某某犯贪污罪，判处死刑，缓期二年执行，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产；犯行贿罪，判处有期徒刑二年，并处罚金十万元；前罪判处有期徒刑二年；数罪并罚，决定执行死刑，缓期二年执行，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产；（三）追缴梁某某犯贪污罪的违法所得40607879.32元（含因犯贪污罪所获取的赃款、房产、土地、利息等），发还给广州市从化区鳌头镇人民政府。追缴不足以清偿前述鳌头镇人民政府损失的，责令梁某某退赔，退赔数额以前述追缴数额为限。梁某某不服，向本院提起上诉，该院审理后于2018年3月1日以(2016)粤刑终1135号刑事判决书判决：一、维持广州市中级人民法院(2015)穗中法刑二初字第44号刑事判决第一项、第三项及第二项对梁某某犯贪污罪、行贿罪的定罪部分；二、撤销广州市中级人民法院(2015)穗中法刑二初字第44号刑事判决第二项对梁某某犯贪污罪、行贿罪的量刑部分；三、梁某某犯贪污罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产；犯行贿罪，判处有期徒刑二年；前罪判处有期徒刑二年；数罪并罚，决定执行无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。 因梁某某未履行生效法律文书确定的义务，广州中院于2018年7月12日立案执行。 2018年10月16日，广州中院查封了梁某某名下涉案房屋等房产。 2019年1月4日，广州中院作出(2018)粤01执3498号之一执行裁定，裁定拍卖梁某某名下涉案房屋等房产。刘某某遂提出本案异议。 原审法院另查明，梁某某与刘某3于1994年2月结婚，2011年3月4日离婚。梁某某与刘某3离婚时签订的《离婚协议书》（该协议已在离婚档案中备案）约定：夫妻婚姻关系存续期间双方各自对外的债务，离婚后由各自享有与承担；原欠刘某某50万，双方自愿将政府所分集资房一套作抵销债务。 刘某某提交的证据显示：梁某某于1997年12月31日与从化市棋杆镇人民政府（甲方）签订了《集资建房合同书》，约定甲方安排梁某某在新城区第二住宅第801号，面积约110平方米，梁某某的集资基数为70000元，超出规定面积部份按现行商品房造价700元／平方米的五折补交款，分配住八楼的住房，每户减收集资款10000元，即交集资款60000元等；梁某某于1998年6月与从化市棋杆镇人民政府（甲方）签订了《集资建房补充合同书》，约定集资楼下杂物房，原则上每户1间，甲方不回收集资款，留两间车库（如需办房证的，每间车库交5000元整），甲方安排梁某某在新城第二区住宅楼地下杂物房第7号，面积15.86平方米；梁某某于2001年12月15日出具了《欠条》，载明因从化复合肥厂工营需要，向刘某某借现金50万元，若三年逾期不还，愿将棋杆镇政府分给梁某某的房改集资房一套，该房屋座落在从化市某房，面积166平方米加楼下第七号杂物房15.86平方米使用权作抵销上述债务处理（注：该房因未办理房改手续，故上述房屋所有权仍属政府所有）；梁某某于2009年6月与刘某3签订《离婚协议书》约定：离婚协议签订后，双方各自负责对外的所有债务，梁某某原欠刘某某50万，双方自愿将政府所分集资房一套作抵销债务；证人何某、李某证明刘某某在2004年6月13日开始对涉案房屋及地下杂物房进行了装修，装修完成入住至今，涉案房屋改装水表、加装电梯等费用由刘某某承担；证人刘某证明涉案房屋的水电费从2003年开始由刘某某缴交；刘某某与刘某某是夫妻关系；涉案房屋的电费用户名称、电费发票名为“梁某某801刘某某”，电费扣划银行帐户名为刘某某，证明涉案房屋的电费由刘某某夫妇缴纳；刘某某与刘某2是母子关系；涉案房屋水费、卫生费由刘某2银行账号中扣划；刘某某2004年下半年对涉案房产进行装修，购买了家具、电器；2017年刘某某为涉案房屋加装了电梯，支付了加装电梯的费用；刘某某年老多病。 听证过程中，1．何某、李某、刘某出庭作证，证明内容与其出示的证明基本一致；2．刘某某陈述其是于2001年12月将50万借给梁某某的，该现金是梁某某2000年11月给刘某某的，因刘某31994年与梁某某结婚，1995年梁某某让刘某某管理从化市棋杆加油站，2000年10月份中石化收购该加油站，所以梁某某就分给刘某某50万元，该款项也已经给刘某某了，但是梁某某又让刘某某把50万元借给梁某某投资厂使用，刘某某就借给梁某某了。 原审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的变动以登记为生效要件，梁某某未履行生效判决确定的义务，该院查封其名下的涉案房屋并无不当。本案争议焦点为刘某某对涉案房屋是否享有足以排除执行的实体权利问题。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，刘某某作为案外第三人提出执行异议，需同时满足在人民法院查封之前已签订书面的以房抵债协议、以房抵债协议中的债务真实合法、实际占有涉案房屋并办理了过户登记手续，或者非因其过错而未能办理登记手续等要件，由于刘某某与梁某某未签订书面的以房抵债协议，且刘某某亦未提供充分的证据证明债务的真实性，因此并不完全具备上述必要条件，不符合上述司法解释关于能够排除执行的规定，故刘某某的异议请求依法无据，广州中院予以驳回。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回刘某某的异议请求。 刘某某不服广州中院作出的上述异议裁定，向本院申请复议。请求：一、撤销广州中院(2019)粤01执异232号、233号执行裁定书。二、解除对复议申请人所有的位于广州市从化区某某房屋、8号首层101号车库的查封。三、停止执行上述房屋。事实和理由：复议申请人是涉案房屋、车库的权利人，原审法院认为复议申请人的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条规定的条件，据此驳回复议申请人的异议请求，与本案证据和事实不符，应予纠正。一、复议申请人与梁某某之间达成了以涉案房屋、车库抵债的协议，满足《规定》第二十八条第（一）项规定的条件。1．《欠据》应视为复议申请人与梁某某已签订了书面的合同。《规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”其中《规定》第（一）项规定的条件为“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。”本案中，梁某某在2001年12月15日向复议申请人出具《欠据》。梁某某在该《欠据》中对向复议申请人借款50万元的事实进行了确认，并做出了若三年逾期不归还借款，其以涉案房屋、车库抵偿债务的意思表示。在交易实践中，按照交易习惯，借款人向出借人出具借据、欠据等凭据，出借人与借款人之间的民间借贷合同关系成立。《合同法》第二十六条亦规定：“……承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效……。”本案中，复议申请人收受了梁某某的《欠据》，即视为复议申请人与梁某某就借款事实及逾期归还借款以房屋抵债一事达成了一致意见，双方之间达成了附条件的以房屋和车库抵债的协议。《欠据》合法有效，对复议申请人、梁某某具有约束力。《欠据》载明了以涉案房屋、车库抵债等内容，《欠据》与复议申请人与梁某某之间签署书面的以房屋抵债协议的法律效力和法律后果一致。以房屋抵债的协议，从本质上来说，系复议申请人以借款抵偿应支付给梁某某的购房款，由此购买梁某某的房屋，与《规定》第二十八条第（一）项中的“书面买卖合同”实质一致。因此，《欠据》应视同复议申请人与梁某某之间在法院查封之前签订了合法有效的书面房屋买卖合同，满足《规定》第二十八条规定的第（一）项条件。2．从司法解释的本意来说，《规定》第二十八条第（一）项规定应理解为买受人与被执行人以书面形式达成了房屋买卖的协议。《规定》第二十八条第（一）项规定买受人与被执行人“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，其司法解释的本意系要求买受人与被执行人之间须通过书面形式订立合同以证明双方之间存在真实的房屋买卖合同关系。《合同法》第十一条规定：“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。”按照上述规定，《规定》第二十八条第（一）项所指的“书面买卖合同”应作扩大解释，指除了双方签署书面合同外，还包括本案中以“《欠据》”书面形式订立的合同。原审法院仅仅从《规定》第二十八条第（一）项规定的字面意思理解，“书面买卖合同”狭义理解为双方签订的书面合同，没有考虑到《欠据》这一书面形式亦能证明复议申请人与梁某某之间达成了以涉案房屋、车库抵债的协议这一客观事实，据此做出了复议申请人与梁某某之间没有签订书面的以房抵债协议的错误理解。二、粱伟强向复议申请人借款的事实有大量证据证实，原审认为复议申请人未提供充分的证据证明债务的真实性缺乏依据。1．梁某某向复议申请人借款事实有《欠据》、《离婚协议书》等证据相互印证，足以认定。除了《欠据》能够证明梁某某向复议申请人借款外，还有以下证据能够证明、印证梁某某向复议申请人借款的事实：(1)梁某某与刘某3分别于2009年6月7日、2011年3月4日签订的《离婚协议书》，能够证明梁某某拖欠复议申请人50万元，并用涉案房屋抵偿了复议申请人债务的事实。(2)复议申请人、梁某某的陈述能够相互印证双方之间发生借款的事实。(3)梁某某的前妻刘某3（注：关押在广州女子监狱，请求贵院前往调查）能够证明梁某某向复议申请人借款的事实。(4)梁某某在出具《欠据》三年后才将房屋交付给复议申请人抵偿债务，与《欠据》上约定了“若三年逾期不还”，以房屋抵债的约定相印证。复议申请人提供的房屋装修凭证，支付加装电梯、改装水表等费用等证据，及何某、李某、刘某的当庭证言，证明复议申请人对涉案房屋进行了装修，且在涉案房屋里已居住近15年，能够印证梁某某借款及以房屋抵债的事实。2．按生活常理判断，梁某某与复议申请人不可能虚构借款。按照一般生活经验准则判断，梁某某与复议申请人不可能在18年前虚构上述债务。具体如下：(1)梁某某向复议申请人借款的事实，梁某某在2001年12月15日已出具《欠据》予以确认。(2)从《欠据》的内容来看也不可能是虚构的债务，《欠据》上约定了“若三年逾期不还”的附条件以房屋抵债的条件。如果存在虚构债务的可能性，他们之间没有必要设定三年的还款期。(3)梁某某在2004年已经将《集资建房合同书》、《集资建房补充合同书》等原件交给了复议申请人（注：复议申请人在原审举行听证时当庭出示了上述原件）。如果债务及以房抵债协议不真实，梁某某不可能将上述资料原件交给复议申请人。(4)如果复议申请人与梁某某之间存在虚构债务的可能性，他们也不可能在长达18年的时间内不去办理房屋产权变更手续。(5)梁某某之前系公务员，没有拖欠他人的债务，复议申请人与梁某某之间不存在虚构债务的动机和理由。(6)梁某某与刘某3分别在2009年、2011年签订的两次《离婚协议书》均提到借款及以房屋抵债，也说明相关债务客观存在。在常理上判断，梁某某与刘某3在协议离婚时不可能刻意去虚构与复议申请人之间的债务，证明相关债务客观存在。(7)如果债务不真实及复议申请人与梁某某之间没有以房抵债协议，复议申请人不可能对房屋进行装修，并承担加装电梯费用，梁某某也不可能将房屋一直交付给复议申请人居住长达15年。判断债务是否存在，不能笪皇上扭械地根据是否存在转账记录等来判断，还应根据是否存在其他债务凭证、凭证的形成时间、当事人的陈述、其他证据等综合判断。本案中，《欠据》《离婚协议书》、梁某某与复议申请人的陈述、何某等证人证言、装修及电梯加装等凭证相互印证，形成证据链证明梁某某向复议申请人借款，并以涉案房屋及车库抵债的事实，且没有相反证据推翻相关事实。故原审认为复议申请人没有充足证据证明债务存在的理解错误。三、本案符合《规定》第二十八条规定的条件，复议申请人的异议申请应予支持。原审执行裁定错误，应予纠正。如上所述，本案满足《规定》第二十八条第（一）项规定的条件。除此之外，本案还满足第二十八条第（二）至第（四）项规定的条件，具体如下：1．复议申请人在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋、车库。复议申请人从2004年至现在，长达15年的时间一直在涉案房屋居住。2．复议申请人相当于以借款抵偿房屋价款的方式支付了梁某某的购房款。3．未办理涉案房屋、车库的过户登记手续，不可归责于复议申请人。未提供上述房屋为集资房，因拖欠土地出让金及梁某某没有及时办理房屋产权手续等原因，导致复议申请人无法办理房屋产权过户手续。四、涉案房屋是复议申请人唯一的一套住房。复议申请人和老伴均是七十余岁的老人，年老多病。复议申请人的老伴没有收入来源，两位老人仅依靠复议申请人每月只有一千多元的社保退休金生活，生活非常困难。涉案房屋是复议申请人和老伴的唯一住房，如上述房屋被强制执行，复议申请人将无房居住。综上所述，原审法院认定事实错误，对《规定》第二十八条的理解错误，从而作出了错误的裁定。恳请贵院根据本案的证据，本着实事求是的原则，客观认定事实，并考虑复议申请人的特殊情况，正确理解《规定》第二十八条司法解释本意，撤销原审法院执行裁定，支持复议申请人的复议请求，维护复议申请人的合法权益不受侵害。 复议申请人刘某某为进一步支撑其主张，听证中向本院提交了以下证据材料：1、《从化市旗杆加油站转让合同》（复印件），拟证明梁某某将从化市旗杆加油站转让给广州石油企业集团有限公司获利款10%即50万元分给刘某某，刘某某又将该50万元借给梁某某。2、《不动产登记查册表》（复印件，经当庭核对，与原件无异），查册表上“备注”栏注明：“权属人未前来取证，不得报遗失补办、交易、抵押等登记手续”，拟证明刘某某对未办理过户登记手续没有过错。3、《企业法人申请变更登记注册书》（复印件），拟证明从化市旗杆加油站原法定代表人为梁某某，于1997年4月14日变更登记法定代表人为“刘某某”。 本院查明，广州中院（2019）粤01执异232-233号执行卷宗（正卷）第148页所附《不动产登记查册表》显示，从化市某某房，登记权属人为梁某某，登记日期为2006年4月6日，登记号为从统字xxxxx号，建筑面积177.57平方米。 广州中院（2019）粤01执异232-233号执行卷宗（正卷）第150页所附《不动产登记查册表》显示，从化市街口镇凤仪东路五巷8号首层101车库，登记权属人为梁某某，登记日期为2006年7月14日，登记号为从统字09787号之001号，建筑面积15.90平方米。 再查，广州中院（2019）粤01执异232-233号执行卷宗（正卷）第11页所附“借款人：梁某某”、落款时间为“2001年12月15日”的《欠据》（复印件），内容为：“兹因从化市复合肥经营需要，向刘某某借现金人民币伍拾万元正，若三年逾期不还，愿将原旗杆镇政府分给本人的房改集资房一套，该房座落在从化市某房，面积166平方米，加楼下第七号杂物房15.86平方米使用权作抵销上述债务处理。（注该房因未办理房改手续，故上述房屋所有权仍属政府所有）” 另查，广州中院（2019）粤01执异232-233号执行卷宗（正卷）第13页所附“协议人梁某某、刘某3”、落款时间为“2011年03月04日”，并盖有“从化市民政局婚姻登记处档案专用章”、盖有“此复印件来自当事人离婚档案2011年03月04日”方形印章的《离婚协议书》（复印件），其中与本案有关内容为：“4、我们夫妻婚姻关系存续期间双方各自对外的债务，离婚后由各自享有与承担。原欠刘某某五十万，双方自愿将政府所分集资一套作抵销债务”。 本院认为，本案的焦点问题是案外人刘某某的异议能否排除本案强制执行。 《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十六条规定，人民法院办理刑事裁判涉财产部分执行案件，刑法、刑事诉讼法及有关司法解释没有相应规定的，参照适用民事执行的有关规定。另外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，梁某某未自觉履行本案生效刑事判决所确定的义务，执行法院对登记在被执行人梁某某名下的房产采取强制执行措施，符合有关法律规定。复议申请人刘某某主张，其对涉案房产具有实体权益，请求排除执行，依照上述司法解释的规定，结合本案实际，本院评析如下： 一、关于刘某某借款给梁某某50万元的真实性问题。在本院举行的公开听证中，刘某某表示，其以现金方式借款50万元给梁某某，该款的来源及借款的具体情况为：2000年9月12日刘某某作为从化市旗杆加油站的法定代表人，与广州石油企业集团有限公司签订转让合同，将该油站转让给广州石油企业集团有限公司，转让价格780万元。该油站的实际经营人是梁某某，梁某某将油站转让获利的10%即50万元分给刘某某。后因梁某某在经营复合肥厂遇到困难，刘某某将该50万元又借给梁某某，因此签订了上述《欠据》。复议申请人刘某某为了证明以上事实，提交了《企业法人申请变更登记注册书》、《从化市旗杆加油站转让合同》、《欠据》、《离婚协议书》等证据材料。其中，《欠据》载明梁某某“因从化市复合肥经营需要，向刘某某借现金人民币伍拾万元正”；《离婚协议书》上盖有“从化市民政局婚姻登记处档案专用章”的公章，且盖有“此复印件来自当事人离婚档案2011年03月04日”的方形印章，该证据材料属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条所指的档案书证，具有较强的证明力。该《离婚协议书》第4条约定：“原欠刘某某五十万，双方自愿将政府所分集资一套作抵销债务”。另外，被执行人梁某某在异议审查过程中向广州中院提交的答辩陈述来看，与刘某某陈述的借款情形大致吻合。梁某某在答辩时仍在监狱服刑，刘某3亦在女子监狱服刑，刘某某与梁某某、刘某3事先沟通意思表示的可能性较小。综上，刘某某借款给梁某某的事实具有高度盖然性，本院对刘某某关于借款给梁某某的主张予以采信。 二、关于刘某某与被执行人梁某某是否在执行法院查封之前签订了有效的书面买卖合同问题。《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权的取得方式。本案中，执行法院于2018年10月16日查封涉案房产，刘某某提交落款时间为“2001年12月15日”的《欠据》，主张其于该时间借款50万元给梁某某。复议申请人刘某某认为，其与梁某某虽然没有签订上述法律规定的书面转让合同，但《欠据》中“若三年逾期不还，愿将原旗杆镇政府分给本人的房改集资房一套，该房座落在从化市某房，面积166平方米，加楼下第七号杂物房15.86平方米使用权作抵销上述债务处理”的表述，反映了双方以房抵债的真实意思。本院认为，现有充分证据认定刘某某与梁某某之间借款50万元的债权债务关系以及《欠据》的真实性，可不必拘泥于房屋转让合同格式，只要交易双方以房抵债的意思表示真实、明确、合法，亦可认定为在执行法院查封之前签订了有效的书面买卖合同。 三、关于刘某某是否已合法占有涉案房产的问题。刘某某主张其已于执行法院查封前合法占有该房产，从广州中院（2019）粤01执异232-233号执行卷宗（正卷）所附证据材料来看，证明刘某某夫妇长期在涉案房产居住：第一，电费缴款发票、水费收据，显示涉案房产的电费长期由刘某某的妻子刘某某缴付、水费由刘某某缴付；第二，加装电梯费收据，显示涉案房产加装电梯由刘某某交款；第三，电灯、水龙头等修理费收据，显示涉案房产的家用设备维修费由刘某某支付；第四，证人证言。证人刘某（水电费收费员）、李某（邻居）、何某（邻居）证明刘某某从2004年开始对涉案房产装修后入住，加装电梯费用由刘某某缴交，水电费由刘某某缴交，维修费由刘某某缴交等。以上证据足以证明刘某某在执行法院查封前已合法占有、使用该房产。 四、关于刘某某对未办理产权过户登记手续是否存在过错的问题。在本院举行的公开听证中，刘某某表示，其多次催促梁某某一同到房地产登记管理部门办理房屋产权转移过户登记手续，但梁某某一直不配合。其当庭提交了《不动产登记查册表》，查册表上“备注”栏注明：“权属人未前来取证，不得报遗失补办、交易、抵押等登记手续”，证明刘某某对未办理过户登记手续没有过错。 综上，刘某某的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，可以排除本案强制执行。刘某某的复议理由成立，本院予以支持。广州中院（2019）粤01执异232号执行裁定认定事实错误，处理结果应予纠正。依照《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条的规定，裁定如下： 一、撤销广州市中级人民法院（2019）粤01执异232号执行裁定。 二、中止对广州市从化区某某号房产的执行。 本裁定为终审裁定。 审判长  蒋先华 审判员  李昙静 审判员  庄绪义 二〇一九年十月三十日 书记员  麦 劲