成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0112民初4841号 原告：邱昌容，女，1960年6月27日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：王东，广东广锐律师事务所律师。 被告：张永泉，男，1962年5月25日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：段仁建，四川容乐律师事务所律师。 被告：张永禄，男，1955年10月22日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：邹泽杨，男，系张永禄亲属。 被告：刘燕，女，1962年5月20日出生，汉族，住成都市金牛区。 原告邱昌容与被告张永泉、张永禄房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依邱昌容的申请追加刘燕作为被告参加诉讼，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。邱昌容、张永禄、刘燕及本案当事人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邱昌容向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令张永泉、刘燕出售给邱昌容的房屋归邱昌容所有；2.请求依法判令张永泉、张永禄、刘燕协助邱昌容办理不动产权证；3.请求判令本案诉讼费由张永泉、张永禄、刘燕承担。事实与理由：邱昌容与张永泉、刘燕于1996年11月17日签订《房屋买卖合同》，约定张永泉将自己所有的“社”，现“可可ＯＫ厅”处四楼左侧房屋卖给邱昌容，邱昌容为此支付了42000元购房款给张永泉。签订协议后，张永泉将该处房产交给邱昌容，邱昌容一直在该处居住到2008年，其后一直将该房屋出租给第三人使用，租金也一直由邱昌容收取。据邱昌容了解，张永泉、张永禄为兄弟关系，恶意串通将该处房产办理房产证到张永禄名下，邱昌容的权利严重被侵害，特提起诉讼，望判如所请。 被告张永泉答辩称，1.张永泉与邱昌容从未签订合同，邱昌容提供的1996年11月17日房屋买卖合同上的签名不是张永泉本人签名。当年写过以房抵债协议，约定张永泉将房屋给薛某收取租金用于偿还欠付砖款，但张永泉未保存该协议；2.张永泉对邱昌容诉请的房屋没有所有权，房屋系张永禄所有；3.邱昌容居住张永泉的房子并非张永泉的自愿行为，系因砖厂多次催款，要求将房屋交给砖厂债权人居住，张永泉无奈之下同意了。张永泉愿意归还砖厂所欠债权。综上，张永泉与邱昌容从未签订卖房合同，所以张永泉并无义务为其办理房屋过户手续。 被告张永禄答辩称，邱昌容起诉内容不符客观事实。1.案涉房产所涉及的土地所有权是张永禄经合法程序取得的，且按照相关规定合法办理房产证，张永禄对房产享有完整的权利；2.张永禄与张永泉是亲兄弟，当时张永泉在成都市上班，上下班很不方便，故张永泉请求张永禄将房产暂时由其居住，张永禄同意了，但并未送给他或者卖给他；3.邱昌容与张永泉、刘燕签订的合同是无效的。合同约定应当办理公证而未办理，故合同是无效的。张永禄向张永泉、刘燕反复确认，其表示从未签订房屋买卖合同；4.张永泉与张永禄并无直接经济利益关系。张永泉欠砖厂货款，与张永禄无关，其无权处置张永禄房产；5.张永禄曾多次要求张永泉归还房产，因为居住人已经变更，其多次推诿，后承认是因为欠款所致，表示等到还款后将房产取回交还张永禄。故张永禄认为张永泉与邱昌容签订的合同无论是否真实，均损害第三人的合法权益，是无效的。 被告刘燕答辩称，1.刘燕从未与邱昌容签订过房屋买卖合同；2.案涉房屋系张永禄所有，为张永泉、刘燕上班方便，便交给张永泉、刘燕居住；3.张永泉、刘燕欠付砖厂的货款，便让张永泉、刘燕把房子拿出来，有钱了再取回房屋。张永泉、刘燕一直未还清砖款；4.案涉房屋由薛某交邱昌容使用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告邱昌容提交的证据： 1.邱昌容与张永泉、刘燕于1996年11月17日签订的《房屋买卖合同》。拟证明双方约定张永泉将案涉房屋出卖给邱昌容。张永泉对房屋买卖合同的真实性有异议。张永禄对买卖合同真实性有异议。刘燕对买卖合同真实性有异议。 2.证人薛某证言，拟证明邱昌容与张永泉、刘燕签订《房屋买卖合同》的事实、房款的支付以及证明该房产从1996年以后由邱昌容居住、使用及收益。张永泉对证人证言的真实性有异议。张永禄认为证人证言能够证明各方之间的关系。刘燕认为证人证言真实性有异议。 3.租房协议以及收据发票，拟证明该房屋一直由邱昌容使用、收益。张永泉对收据的三性有异议，对供电发票真实性合法性无异议，但是与本案没有关联性，对向谢春华出具的收据，对真实性、合法性、关联性均有异议，对租房协议的真实性和合法性无异议，但对关联性有异议。张永禄对水电气等收据的关联性有异议，对租房协议的真实性、合法性、关联性无异议。刘燕对收据无异议，不清楚租房协议。 被告张永禄提交的证据： 1.国有土地使用权出让合同原件，不动产登记证原件，拟证明张永禄系案涉房屋的所有权人。邱昌容对于国有土地使用权出让合同真实性无异议，对于不动产产权证书真实性无异议。张永泉对国有土地使用权出让合同三性无异议，对不动产权证三性无异议。刘燕对两份证据真实性均无异议。 2.《联合购房协议书》，拟证明张永禄与案外人张玉书于1993年2月28日联合购买位于成渝路与大面到建设路的交叉口、大面东场口的房屋，与张永泉、刘燕无关。邱昌容对该证据真实性无异议，但不能达到张永禄的证明目的；张永泉、刘燕对该证据无异议。 3.《购房协议书》，拟证明张永禄、张玉书于成都市龙泉驿区大面镇八一村签订《购房协议书》，购买了位于该村三组的房屋，与张永泉、刘燕无关。邱昌容对该证据真实性无异议，但不能达到张永禄的证明目的；张永泉、刘燕对该证据无异议。 4.《国有土地使用权证》、中华人民共和国契税完税证、《四川省房屋面积测绘报告》、《门（楼）牌号变更证明》、《房屋信息查询记录》，拟证明案涉房屋的所有权人系张永禄。邱昌容对该证据的真实性无异议，但认为与本案无关联性；张永泉、刘燕对该证据无异议。 张永泉、刘燕未提交证据。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 《房屋买卖合同》及证人薛某的证言。本院根据张永泉、刘燕的申请，委托成都蓉城司法鉴定中心对《房屋买卖合同》上“张永泉、刘燕”签字进行字迹鉴定，因缺少同期样本，成都蓉城司法鉴定中心不能作出鉴定结论，予以退卷。虽然张永泉、刘燕不认可该份合同的真实性，主张将案涉房屋的租金用于抵偿砖款，待还清砖款后便收回房屋，成都蓉城司法鉴定中心亦因缺少同期样本未能作出笔迹鉴定结论，但是立足张永泉、刘燕将案涉房屋交付给邱昌容占用、使用二十余年的事实，双方实际履行了交付房屋的义务，结合张永泉、刘燕不仅不能说明双方约定租金抵偿砖款的方式、期限，亦从未偿还过欠付砖款，且现无证据证明其主张过房屋的相应权利等情况来看，张永泉、刘燕关于未签订过《房屋买卖合同》的抗辩主张不能成立，本院对《房屋买卖合同》、证人薛某的证言予以采信。 根据本院采信的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下： 因张永泉欠付案外人薛某经营的砖厂货款，砖厂欠付邱昌容款项，故三方商议由张永泉将居住的房屋抵给邱昌容，以结清三方债务。1996年11月17日，邱昌容与张永泉、刘燕签订《房屋买卖合同》，约定：张永泉、刘燕将位于社，现“可可ＯＫ厅”处四楼左侧，面积为一百二十平方米的楼房卖给邱昌容，房屋价款42000元，含房屋占地面积在内。合同经双方签字、并经公证处公证后生效。合同签订后，张永泉、刘燕将案涉房屋交付给邱昌蓉，邱昌蓉占有、使用至今。 另查明，1992年10月10日，张永禄、案外人张玉书与成都市龙泉驿区大面镇八一村签订《购房协议书》，约定张玉书、张永禄购买位于的房屋设施。1993年2月28日，张永禄与张玉书签订《联合购房协议书》，约定二人合资购买位于，成渝路与大面到建设路的交叉口，大面镇东场口的房屋，张永禄出资19万元，张玉书出资5万元。案涉房屋由张永禄、张玉书使用，后张永禄将其中三套交由张永泉、案外人张永寿、林光福使用。2004年3月16日，张永禄与成都市龙泉驿区国土资源局（以下简称龙泉国土局）签订《国有土地使用权出让合同》，约定龙泉国土局将位于社的土地出让给张永禄。后张永禄分别于2003年1月20日取得国有土地使用权证、2003年1月23日取得房屋所有权证，于2017年4月21日取得不动产权登记。 再查明，张永泉、刘燕于1989年10月14日登记结婚，于2006年12月19日登记离婚。张永禄、张永泉系兄弟关系。 2019年7月16日，本院组织双方到案涉房屋所在地作现场勘验，案涉房屋所在楼栋中，除案涉房屋外，其中一套由张永寿（张永禄、张永泉之兄弟）对外出租，一套由林光福（张永禄之妻弟）对外出租，其余由张永禄、张玉书对外出租。林光福陈述案涉房屋系张永禄与张玉书合伙修建，因其经济困难，故张永禄将房屋交给其使用，但房子还是张永禄的。张永寿陈述与林光福陈述基本一致。 本院认为，本案的争议焦点在于：1.房屋买卖合同的效力应当如何认定；2.张永禄、张永泉、刘燕是否应当协助邱昌容办理权属转移登记。 对第一个争议焦点。对于《房屋买卖合同》的真实性，在前文分析证据时已作论述，不再赘述。张永泉辩称其交付房屋非自愿行为，但未提供证据予以证明，本院不予采信。对于案涉合同未经公证是否影响合同的效力，本院认为，双方约定合同经公证后生效，该条约定实为双方对合同何时生效所附条件，结合双方已实际履行合同的行为，足以认定合同已生效，张永禄关于合同无效的抗辩理由不能成立。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，张永泉、刘燕在与邱昌容签订合同时是否享有所有权或处分权，并不影响案涉合同的效力认定。综上，案涉《房屋买卖合同》合法有效。 对第二个争议焦点。从本院查明事实来看，从购房、修建房屋、办理房屋登记及国有土地出让手续、房屋的后续使用情况来看，购房系张永禄与案外人张玉书共同出资，房屋登记及国有土地出让手续均由张永禄办理，登记于张永禄名下，后续亦由张永禄、张玉书使用。邱昌容与张永泉、刘燕签订《房屋买卖合同》的因由系邱昌容、薛某、张永泉之间存在三角债务，在签订合同时，理应尽到相对较高的核查案涉房屋是否系张永泉所有的义务。虽然张永禄将案涉房屋交由张永泉使用，但在邱昌容未提供证据证明张永禄知晓或同意张永泉、刘燕处分案涉房屋，未提供证据证明张永禄曾追认张永泉、刘燕处分行为的情况下，不足以推定出张永泉享有案涉房屋所有权、处分权的结论。邱昌容主张张永泉、张永禄恶意串通，将案涉房屋的所有权办理至张永禄名下，无相应证据予以证明，且张永禄提交的证据能够证明案涉房屋由其出资修建并办理手续，本院对邱昌容的该项主张不予采信。邱昌容认为依据《中华人民共和国民法通则》第七十二条第二款“按照合同或者其他合法方式取得财产，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外”之规定，自张永泉、刘燕将案涉房屋交付给邱昌容时，邱昌容即取得房屋所有权。但依据《中华人民共和国城市房地产管理法》（1995年版）第三十五条：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”第六十条第三款“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”之规定，邱昌容的主张不符合当时的法律规定，其认为自交付之日起即享有房屋所有权的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，张永泉、刘燕将张永禄所有的房屋出卖给邱昌容，其行为系无权处分。邱昌容要求判决案涉房屋归其所有，张永禄、张永泉、刘燕协助其办理权属转移登记的诉讼请求不能成立。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 驳回邱昌容的全部诉讼请求。 案件受理费100元，由邱昌容负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  彭婉蝶 二〇一九年九月二十日 书记员  何敬远