北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0117民初9499号原告：任玉华，女，1976年9月4日出生，汉族，住北京市平谷区。委托诉讼代理人：杨光，北京市时雨律师事务所律师。被告：任引成，女，1974年5月20日出生，汉族，住北京市平谷区。第三人：周桂兰，女，1942年5月26日出生，汉族，住北京市平谷区。委托诉讼代理人：贾德普，北京市曙光律师事务所律师。原告任玉华与被告任引成、第三人周桂兰房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任玉华及其委托诉讼代理人杨光、被告任引成、第三人周桂兰及其委托诉讼代理人贾德普均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告任玉华向本院提出诉讼请求：依法确认我对北京市平谷区×小区×号楼×单元×号房屋（以下简称涉案房屋）享有使用权。事实与理由：我于2018年12月21日通过中介与任引成签订《房屋转让协议》，以172万元的价格购买了任引成所有的涉案房屋，协议约定我于2019年1月31日前付清全部购房款，任引成于2019年3月13日前搬家。协议签订后，我依约支付了全部购房款，双方办理了更名过户手续。2019年3月27日，任引成与我签订《房屋买卖补充协议》，自愿放弃涉案房屋内物品的所有权，房屋内的物品由我自行处置，并将房屋钥匙交付给我，搬离了涉案房屋。2019年4月14日中午，我打算搬到涉案房屋居住，发现门锁被撬，我遂立即报警，兴谷派出所民警出警处理此事，我至此才发现周桂兰及案外人任明爽竟然在我不知情的情形下，将我门锁撬开，居住在涉案房屋内。我为此质问二人，二人竟称涉案房屋与周桂兰有关，并称有权居住在涉案房屋。此事经派出所调解未果。我为此曾将周桂兰和任明爽诉至本院，在该案审理过程中，周桂兰称涉案房屋系其与丈夫任瑞合购买，称任引成无权出售。我认为，我是本村集体经济组织成员，有购房资格。该小区是×村建设的，由村委会登记，经我查询×村委会的登记，涉案房屋登记在任引成名下，并未登记在任瑞合名下，任引成有权出售涉案房屋，我是善意的，且已支付全部购房款，我与任引成之间的房屋转让协议合法有效，任引成交付房屋后，我对涉案房屋享有使用权。卖房时他们在场，且带看过房，周桂兰撬锁居住在涉案房屋是恶意的，不能基于周桂兰在涉案房屋居住就得出其是房屋所有人的结论。被告任引成辩称，我同意任玉华的诉讼请求，任玉华的陈述属实。涉案房屋是我父母于1994年买给我的。我们家四个姐妹，我父母给我们四个人每人买了一套，当时购买协议上写的是我的名字，出资人是我父亲，所以大票上写的是我父亲的名字，但是大票后来也改成我的名字了。我父亲于1996年去世。买房时我正在上大学，我一直和我父母居住在涉案房屋，最近几年我爱人在外地工作，我和孩子才去的外地，但是近几年我们每年也回来几次。我母亲跟邻居打架，头上被缝了二十几针，房子里都是血，她自己不愿意在那居住了，卖房也是她同意的，以后她有自己居住的地方。任明爽前几年毕业后在城里上班，就住在涉案房屋里。涉案房屋有我母亲的一些衣物，我母亲和我大姐的女儿在这之前分几次把她的衣物拿到我大姐家了。2019年3月二十几号我和中介、任玉华交房，现场换了锁。后来任明爽和王作芬又把锁换了。第三人周桂兰述称，我不同意任玉华的诉讼请求。根据合同法第132条的规定，任引成无权处分我和我已故丈夫所购买的房屋。涉案房屋1995年春装修后我一直居住至今，任引成从未在该处居住。今年3月27日，任引成趁我出去买东西将锁芯换掉。任玉华在诉状中所称的3月27日交钥匙，是将钥匙放在中介处，我和任引成的事情任玉华是明知道，不存在我搬离涉案房屋的事实。我认可撬锁的事实，但不是起诉书中所说的那样。我不认可房屋已经交付，不认可村委会将房屋登记在任引成名下。在诉讼过程中，第三人周桂兰又称，任引成结婚前在涉案房屋与其夫妻两人共同居住，结婚后半年来一次，其与任引成打过架，就不让任引成进门了，两三年后关系好了其又让任引成住。去年农历八月其二女儿任海凤夫妇将其抢到精神病院，一直到快过年时将其接到二女儿家。其没在涉案房屋居住有整六个月。后任引成打电话让其到中介那里，让她搬家，将其与其孙子东西都撇出来，说把房子卖出去了。其向中介要钥匙中介不给，其就找人把锁撬了。本院经审理认定事实如下：任玉华与任引成系同村村民，任引成系周桂兰女儿。1994年10月30日，任引成之父任瑞合出资以任引成为“购房单位乙方”与×村委会签订《购房协议书》，约定任引成从该村委会购买涉案房屋，购房收据写明收到“任瑞合”相关款项，后又将上述“任瑞合”修改为”任引成”。购得涉案房屋后，任瑞合夫妇、任引成居住生活在涉案房屋内。任瑞合于1996年病故。因任引成丈夫在外地工作，后涉案房屋主要由周桂兰居住，任引成在涉案房屋居住时间较少，近几年周桂兰之孙任明爽也居住在涉案房屋内。2018年12月21日，任引成与任玉华签订《房屋转让协议》，约定任玉华以172万元的价格购买任引成的涉案房屋，任引成于2019年3月13日前搬家。协议签订后，任玉华依约支付给任引成全部购房款，双方到×村委会办理了更名过户手续。2019年3月27日，任引成与任玉华签订《房屋买卖补充协议》，自愿放弃涉案房屋内物品的所有权，房屋内的物品由任玉华自行处置，并将房屋钥匙交付给任玉华。2019年4月，周桂兰将涉案房屋门锁撬开，并入住在内。2019年9月20日，经向北京市平谷区不动产登记中心咨询，×小区所在的土地性质为集体土地，房屋属于小产权房，现在不能办理房产证。本院认为，根据原、被告提交的任引成与村委签订的《购房协议书》、购房收据及村委会对任引成和任玉华买卖涉案房屋的确认登记等证据材料，能清楚地确认，任引成之父任瑞合出资由任引成向村委会购买了涉案房屋，而不是周桂兰主张的涉案房屋系其夫妇为自己购买，对这一事实，本院加以确认。“小产权房”一般是指建于集体所有土地之上的房屋，该类房屋未取得相应规划审批手续，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发。涉案房屋系村委会在集体土地上建设的房屋，应认定为“小产权房”。由于国家对“小产权房”的处理原则及相关政策法律规定正在研究制定当中，尚未出台，处于不确定状态，故当前买卖“小产权房”合同的效力也处于或然状态，只有相关政策法律出台后才能确定，故对该类合同的效力，现人民法院不予以确认，对当事人提出的效力确认请求应当裁定予以驳回。对此本院将另行出具民事裁定书。如上所述，在相关政策法律出台之前，涉案房屋将长期存在，在此期间涉案房屋存在较大的实际使用价值这一客观事实不容忽视和否认，基于实事求是、公平合理、诚实信用的基本法律理念，对该房屋在相关政策法律出台前的使用权以加以确认为宜。现任玉华面临房款长期乃至永远不能索回的现实困难，如对涉案房屋在相关政策法律出台之前的使用权不加以确认或不确认给任玉华，将使得任玉华大半生积蓄付诸东流，给任玉华造成极大不公。本案中任玉华和任引成同属本村集体经济组织成员，而任玉华已将高达172万元的全部购房款交付给任引成，任引成已将涉案房屋钥匙交付给任玉华，涉案房屋在买卖双方之间已完成交付，且双方已在村委会完成了“更名登记手续”，应认定在买卖双方之间，房屋的现状是由任玉华占有控制，除前述基本法律理念外，从维持现状的观点来看，也应当确认由任玉华使用而不是任引成，况且任引成对任玉华享有涉案房屋的使用权是认可的,其与任玉华之间并未就该房屋发生争议。至于周桂兰主张涉案房屋使用权归其所有不具备事实依据，其对涉案房屋的占有属于无权占有，对此任玉华可另案主张相关权利。《北京市高级人民法院民一庭关于审理婚姻纠纷案件若干疑难问题的参考意见》三十五、【小产权房分割】规定：“对于已被有权机关认定为违法建筑的小产权房，不予处理；但违法建筑已经行政程序合法化的，可以对其所有权归属做出处理。对于虽未经行政准建，但长期存在且未受到行政处罚的房屋，可以对其使用做出处理。在处理使用时，人民法院应向当事人释明变更相关诉讼请求。在处理相关房屋的使用归属时，能分割的进行分割，不能分割的可采用协商、竞价、询价等方式进行给予适当补偿。在涉小产权房分割案件中，应在判决论理部分中明确使用处理的判决内容不代表对小产权房合法性的认定，不能以此对抗行政处罚、不能作为产权归属证明或拆迁依据等。”上述规定在本案中有较大的参考价值，即：对于小产权房在相关政策法律出台前的实际使用价值应予认定并对其使用权应加以合理确认。另，如同上述条文所指出的一样，本院对涉案房屋使用处理的判决内容不代表对小产权房合法性的认定，不能以此对抗行政处罚、不能作为产权归属证明或拆迁依据等。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条之规定，判决如下：原告任玉华对北京市平谷区×小区×号楼×单元×号房屋享有使用权。案件受理费10140元，由第三人周桂兰负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 杨张林二〇一九年十月十五日法官助理 夏碧婷法官助理 赵彩军书 记 员 王 宁