广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初5012号 原告：广西金源置业集团有限公司，住所地：南宁市兴宁区玉蟾路3号金源城·金源悦府35号楼105号，统一社会代码：91450000619301552P。 法定代表人：吴平，董事长。 委托诉讼代理人：韦毅，北京市鼎业（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫涛，北京市鼎业（南宁）律师事务所律师。 被告：李春成，男，1993年7月3日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：李积高，广西桂盈律师事务所律师。 原告广西金源置业集团有限公司（以下简称“金源置业公司”）与被告李春成商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案受理，适用简易程序，于2019年9月18日公开开庭审理。原告金源置业公司的委托诉讼代理人韦毅、莫涛，被告李春成的委托诉讼代理人李积高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金源置业公司向本院提出诉讼请求：1、被告李春成向原告支付购房款285000元；2、被告李春成向原告支付违约金154755元（违约金计算方式为，以应付购房款为基数，以每日万分之五计算，自2016年6月3日起暂计至2019年5月24日，此后违约金计算至被告支付完毕购房款之日止）；3、本案诉讼费用、保全费用由被告李春成承担。 事实和理由：2016年7月16日，原告与被告李春成签订了《南宁市商品房买卖合同》（合同编号为：ＹＳ01844494）及《商品房买卖合同》补充协议。根据合同及补充协议约定，由被告以357377元的价格购买原告开发的位于南宁市兴宁区。根据附件六《商品房买卖合同》补充协议第四条第一款第3项目（4）约定：买受人办理银行按揭贷款的（含公积金），买受人于2016年5月12日前办理银行按揭／公积金285000元）。第四条第三款约定：发生以下情形之一的：1、买受人不能在签订《商品房买卖合同》之日起7个工作日内提交按揭所需要的资料；2、买受人或其配偶不能按照银行通知的时间办理证件、面签手续的；3、买受人未能按银行通知缴纳相应保险费或其他按揭费用的；4、买受人不愿接受贷款银行确定的贷款利率的；5、其他买受人违约行为导致的按揭不能。买受人须在上述情况发生之日起五个工作日内一次性付清房款余款，否则视同买受人逾期付款，出卖人有权按《商品房买卖合同》第八条规定追究买受人逾期付款的违约责任，并有权单方解除合同，将该房屋另行处理。在此情况下，出卖人有权没收买受人的购房定金。第四条第五款约定：因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得银行贷款或贷款少于申请贷款金额的，买卖双方另行约定的付款方式为：买受人按一次性付款支付购房款，支付时间为接到银行通知之日起七个工作日内。此后，被告未能依约足额付清房款余款。该行为属于违约行为，应向原告支付违约金。综上所述，原告认为，被告长期拖欠原告购房款，该行为已构成违约，经原告多次催收，仍拒绝支付，应承担违约责任。为保护原告的合法权益，特诉至贵院，请求人民法院判如所请。 被告李春成辩称：一、原告主张购房款数额不对，应该扣除合同约定的装修部分。二、原告没有违约，是被告违约。被告不应支付违约金。1．本案合同在2017年7月16日签订，约定房屋为精装房，2016年8月31日前原告交付的整栋楼都是毛坯房，原告违约在先。原告在约定时间内交付的房屋与合同约定不符，被告有权拒绝付款。2．合同附件六第四条第二款约定原告代理被告申请贷款手续，被告提供所有材料给原告，由原告代理被告申请贷款，原告并未出现第四条第三款的情形。后了解到，原告的房屋没有达到精装标准导致贷款无法按时发放。贷款无法发放时，原告一直承诺寻找金融机构办理贷款，最终无法寻找金融机构，原告也没有通知被告支付相应款项。违约方为原告。三、合同约定2016年8月31日交房，但已经过去三年，房子依旧是毛坯房。根据合同约定交房时间，被告看到是毛坯房，拒绝付款。在贷款的时候，已经超过了约定的交房时间，贷款没有批下来。原告没有按合同约定进行装修，在这种情况下，被告根据合同法的规定可以行使抗辩权，在此过程中，被告多次跟原告协商，只要原告将房屋装修好，按合同约定及备案约定进行装修，被告是愿意支付相应款项。四、即使被告违约，约定违约金属于格式条款，应为无效条款，原告主张违约金过高，计算错误。根据司法解释规定，违约金不应超过造成损失30%，超过应当适当减少。原告以逾期金额万分之五计算违约金，明显过高，原告损失应参照银行计收逾期贷款利息标准计算。原告计算违约金起止时间有误。本案由于贷款手续时原告办理，原告一直承诺可以找金融机构办理按揭手续，原告一直未要求被告付款，被告也不知道什么时候开始付款，双方一直在沟通，对付款期限作了变更，即使支付违约金也应当从收到法院传票之日起计算。违约金计算基数应当以扣除精装修部分房款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 综合全案证据及当事人的陈述，本院确认以下事实： 位于南宁市兴宁区项目为被告开发建设的项目。商品房预售许可证号为南房预字（2013）第040号。2016年7月16日，金源置业公司（出卖人）与李春成（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，约定：三、买受人购买的兴宁区玉蟾路3号金源城•金源悦府35号楼2025号房。建筑面积为44.97平方米，套内建筑面积30.41平方米。分摊建筑面积14.56平方米。五、计价方式及价格：1．房屋按套内建筑面积计价，单价为8872.74元，总金额269820元。2．该商品房属精装修房，买受人应另支付精装修价款。精装修价款按套内建筑面积计价，精装修标准为每平方米2879.22元，总金额87557元。七、付款方式及期限：附件六合同补充协议第四条。第八条买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按规定时间付款按下列第1、2种方式处理：1．（1）逾期在60日之内，自合同规定应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继承履行。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。出卖人要求继续履行合同的，自《商品房买卖合同》规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五，该比率应不小于第（1）项中的比率的违约金，合同继续履行。本条中的逾期应付款指依照《商品房买卖合同》第七条规定的到期应付款与该期实际己付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2．如出现买受人逾期付款的情况，出卖人有权选择按上述第1款处理，也有权选择按买受人逾期付款的时间据实顺延买受人的交房期限。如出卖人选择顺延交房的，则按顺延的天数相应免责买受人应按第八条第1款所承担的违约责任。九、出卖人应当于2016年8月31日前依照国家和地方人民政府规定将经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格并且符合合同约定的商品房交付买受人使用。双方签订的合同附件六《补充协议》约定：第四条、款方式及期限的约定：一、买受人购买的总房价款357377元。买受人同意选择银行按揭付款的方式，具体如下：3．银行按揭：（1）买受人在签订《商品房买卖合同》时已充分了解个人办理银行按揭／公积金贷款应具备的条件。（2）买受人于2016年5月5日前交付定金5000元。（3）买受人于2016年5月29日前交付首期款67377元。（4）买受人于2016年5月29日前办理银行按揭285000元。二、买受人选择银行按揭方式付款的，应在《商品房买卖合同》签订之日起七个工作日内提交完全部材料交出卖人指定的银行，买受人按银行要求提供的按揭资料要求真实、准确、全面。三、发生下列情形：1．买受人不能在签订《商品房买卖合同》之日起七个工作日内提交按揭所需资料的；2．买受人或其配偶不能按照银行通知的时间办理见证、面签手续的；3．买受人未能按银行通知缴纳相应保险费或其他按揭费用的；4．买受人不愿接受贷款银行确定的贷款利率的；5．其他买受人违约行为导致的按揭不能。买受人须在上述情况发生之日起五个工作日内一次性付清房款余款，否则视同买受人逾期付款，出卖人有权按《商品房买卖合同》第八条规定追究买受人逾期付款的违约责任，并有权单方解除合同，将该房屋另行处理。在此情况下，出卖人有权没收买受人的购房定金。五、“因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的”，买卖双方另行约定的付款方式为：买受人按一次性付款支付购房款，支付时间为接到银行通知之日起七个工作日内。如买受人不能在接到银行通知之日起七个工作日内一次性支付购房款，出卖人有权单方解除合同。在此情形下，出卖人除退还买受人预付款本金（含定金）外，无须另行给付利息……第五条、出卖人就《商品房买卖合同》及本补充协议中有关事项向买受人发出通知的，出卖人可以以下一种或数种通知方式，任何一种通知方式都被视为送达的日期，下列情形视为己送达：四、以特快专递通知的，以收件人签收日为送达日；收件人未签收的，同城以特快专递交寄日的第三日为送达日，异地以特快专递交寄日的第七日为送达日。第六条、一、买受人须交清全部房价款后方可办理房屋交付手续……十、由于买受人原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或买受人未付清房款、贷款房款、物业维修基金、相关税费及合同约定的违约金（若有）、交房时没有提供物业维修基金缴款凭证等，出卖人有权拒绝交付房屋，出卖人并不承担由此造成延期交房的违约责任。同时，延期交房期间房屋风险由买受人承担，且买受人须支付延期交房期间的物业管理费等一切费用。2016年6月6日、2016年5月29日、2016年5月31日李春成分别支付涉案房屋首期款50000元、5000元、17377元。 庭审中，被告陈述已按原告向指定银行递交贷款资料，原告陈述不清楚被告是否递交资料，不清楚被告因何原因未能获得贷款。 2018年7月17日，金源置业公司委托律师向莫双羽发送律师函，通知收到该函后三个工作日内与金源集团协商解决，同时一次性付清余款。 以上事实，有《商品房买卖合同》、合同备案证明、律师函、快递单及双方当事人陈述予以证实。 本院认为，原告金源置业公司与被告李春成签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应当恪守履行合同。按合同补充条款约定，因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，买卖双方另行约定的付款方式为：买受人按一次性付款支付购房款，支付时间为接到银行通知之日起七个工作日内。金源置业公司对于李春成未获得银行贷款的原因表示不清楚，李春成主张未能获得银行贷款的原因在于金源置业公司也无相关证据证实，故无证据证实未能通过银行贷款支付剩余房款的原因可归责于双方，按合同约定应由买受人一次性支付剩余房款。至于支付时间，合同约定为接到银行通知之日起七个工作日，金源置业公司未提供证据证实被告最后收到银行通知无法发放贷款的时间，金源置业公司主张李春成应于2016年6月3日支付剩余房款，无事实及合同依据，本院不予支持。金源置业公司通过发函方式通知李春成支付剩余房款，李春成应当在接到通知之日起7日内支付剩余房款。原告2018年7月17日以邮政快递方式通知被告补齐按揭贷款资料或者五日内交清剩余房款，按合同约定，从发出函件之日起后三天即2018年7月20日视为送达，李春成抗辩其未收到通知，本院不予支持。被告应当于收到上述通知之日起7日内即2018年7月27日前付清剩余房款285000元。被告抗辩房屋未完成精装修，不应支付精装修部分房款。按双方合同约定买方付款在前，卖方交房在后，被告以涉案房屋未进行装修，故不应支付房款抗辩，本院不予支持。 关于原告主张的违约金。如前所述，原告应当于2018年7月27日支付剩余房款285000元，其未支付，应支付逾期付款违约金。被告抗辩违约金过高应予以调整，被告逾期付款产生损失主要为资金利息损失，相较于合同约定逾期交房按万分之一支付违约金，双方约定逾期金额每日万分之五支付违约金确实过高，本院酌情调整为按年6%计算，违约金计算为：以285000元为基数，自2018年7月28日起至付清款项之日止，按年6%计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告李春成向原告广西金源置业集团有限公司支付房款285000元； 二、被告李春成向原告广西金源置业集团有限公司支付逾期付款违约金（计算为：以285000元为基数，自2018年7月28日起至实际交房之日止，按年6%计算）。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费3948元，财产保全费2719元，共计6667元，由原告广西金源置业集团有限公司负担1553元，被告李春成负担5114元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  凌伟东 二〇一九年十月二十一日 书记员  吴文君 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。