四川省中江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0623民初2543号 原告：四川联森物业管理有限公司，住所地四川省德阳市东湖路172号花香逸苑2幢1-3-2号，统一社会信用91510600777946364N。 法定代表人：陈强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘吉祥，四川汉震律师事务所律师。 被告：四川新城建中置业有限公司，住所地四川省德阳市中江县凯江镇朝阳东路177号，统一社会信用代码91510623076146671F。 法定代表人：邓刚，该公司经理。 委托诉讼代理人：李德才，四川新成名律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周维龙，四川新成名律师事务所律师。 原告四川联森物业管理有限公司（以下简称联森公司）与被告四川新城建中置业有限公司（以下简称建中公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告联森公司的法定代表人陈强及其委托诉讼代理人刘吉祥、被告建中公司的委托诉讼代理人李德才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告联森公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付售楼部物业管理费、保洁费125000元、车位管理费166000元、代缴电费28556.40元（其中售楼部电费22556.40元、两根大型立柱电费2400元、光彩工程电费3600元）、商业物业管理费262555.20元(其中未出租商业面积为4914.90㎡、物业管理费88468.20元，已出租商业面积11139.16㎡、物业管理费174087元)，共计559555.20元，支付经济损失60000元（按拖欠费用为基数，从2018年1月1日起按年利率10%计算至起诉之日）；2.本案诉讼费用和律师费25000元由被告承担。事实和理由：2014年1月1日，原、被告签订《祥瑞国际销售部物业服务协议》约定，由原告为被告开发的位于中江县魁山路旁祥瑞国际商住小区的售楼部提供物业服务，服务费用为12500元/月。合同签订后，原告即按约为被告提供物业服务。2015年6月12日，原告与被告签订《中江祥瑞国际前期物业合作合同》约定，被告将前述商住小区的物业管理委托给原告完成。同时，该合同约定了委托管理内容、期限、管理费的计算方式、违约责任等。原告按合同约定实施了物业管理服务。2017年12月22日，原告与被告按约定进行了管理费的结算，双方协商处理了2017年之前的物业管理费。2018年1月1日至2018年10月31日期间的物业管理费，被告至今未与原告进行结算，原告按合同约定初步估算被告拖欠的物业管理费有被告售楼部保安保洁服务费125000元、地下停车位管理费166000元、代被告售楼部交付电费22556.40元、代被告交付两个大型商业广告牌电费3600元、代被告交付商业广场光彩工程电费3600元，以及被告未出售商业物业管理费262555.20元，共计559555.20元（实际总计为582111.6元，但原告主张为559555.20元）。现提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。 被告建中公司辩称，与原告签订《祥瑞国际销售部物业服务协议》及《中江祥瑞国际前期物业合作合同》属实，双方在2017年12月22日对2017年12月底前的物业管理费进行了结算，并签订了结算明细单，双方约定用被告开发的祥瑞国际2栋1-6号商铺抵付物业管理费，2018年1月26日，双方确认抵付商铺的价格为904514元，扣除抵付2017年12月底之前的物业管理费，还余约102000元，双方约定用以抵付2018年的物业管理费。双方于2017年12月22日所签订的结算明细单还载明自2018年1月1日起原告继续提供物业服务至2018年5月底，物业管理费按12500元/月计算，该费用包括原告服务的所有费用。被告所建的停车场于2019年8月才规划验收合格，原告服务期间并未投入使用，故不应支付原告车位管理费。原告未代被告交付电费，故不应支付原告电费。被告开发的商业部分，双方约定由四川祥瑞一品天下管理有限公司（以下简称一品天下公司）进行物业服务，原告并未提供物业服务，故不应支付原告该部分物业服务费。因此，被告抵偿给原告房屋剩余价值已足以支付所欠原告的物业管理费，原告的请求不能成立，原告主张的资金利息亦不成立，原告主张的律师费于法无据，请予驳回。 经审理查明，2014年1月1日，原告与被告签订《祥瑞国际销售部物业服务协议》约定，由原告为被告开发的位于中江县凯江镇魁山路旁的祥瑞国际商住小区的售楼部进行物业服务，服务费用按12500元/月计算。合同签订后，原告即按约为被告的售楼部提供物业服务。2015年6月12日，原、被告签订《中江祥瑞国际前期物业合作合同》约定：由原告为被告开发的前述商住小区提供前期物业服务；该小区商业建筑面积约31212.82㎡，地下车位332个；原告同意本合同约定所有物业名义上由原告管理，但商业部分（不含酒店或酒店式公寓）由一品天下公司代管5年，代管期满后被告视原告管理情况酌情考虑正式移交原告管理，若原告在5年后正式接管商业部分（含酒店或酒店式公寓）时无条件接受并继续履行一品天下公司与商家或业主签订的物业管理或其他与物业管理有关的合同协议；合同自签订之日起生效，合同期限自2016年12月30日起；本物业管理区域内物业服务费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为，电梯住宅1.1元/月·㎡，商业用房1.8元/月·㎡，车位服务费50元/月·个；业主或自开发商交付使用通知书的房屋交付之日的次日起交纳物业服务费，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时告知物业公司；物业服务费按半年交纳，业主或物业使用人应于每年1月1日-1月31日交纳上半年的物业服务费，7月1日-7月31日交纳下半年的物业服务费，逾期交纳按照实际逾期天数计算违约金，每逾期一日应按实际欠费天数金额的万分之五向物业公司支付违约金；业主应按规定向供水、供电、燃气等专业单位交纳水、电、气等有关费用。物业公司接受供水、供电、燃气等专业单位的委托代收水、电、燃气等费用的，因物业公司已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月20日前向物业公司交清相关费用，逾期未交纳相关费用的，物业公司从逾期之日每日按欠费总额的万分之五计收违约金。该合同签订后，原告于2017年1月1日起对该小区及被告的售楼部进行物业服务。2017年12月22日，原、被告对2017年12月31日之前的所有物业管理费进行了结算，双方签订《祥瑞国际支付明细表》载明：物业费标准，2014年1月至2015年10月期间为12500元/月，2015年11月至2016年6月期间为15000元/月，2016年7月至2017年4月为35000元/月，2017年5月至2017年12月为25000元/月；啤酒节费用29760元；年货节7800元；业主优惠物管费57650元；物业费总计1040210元，已付237560元，尚欠802650元；2018年1月起销售部继续由原告管理至2018年5月底，按12500元/月计算物业管理费；截止至2017年12月底确认尚欠物业802650元，双方同意用祥瑞国际商业物业抵付，优惠按公司抵物业办法执行，优惠办法按销售价降8%执行；物业公司后续管理生产费用亦可进入该商业物业中抵扣。此后，原告继续为该小区及被告的售楼部进行物业服务。2018年1月26日，双方确认抵付门面房为祥瑞国际2栋1-6号，房屋价格为904514元。此后，该小区成立业主委员会后，另行选聘了物业管理公司，并于2018年10月23日向原告发出通知载明：因选聘的四川蓝华同诚物业管理公司于今天正式进驻服务于我小区，物业管理费结算于本月底，请原告安排专人于2018年10月31日前与其办理相关交接工人作退场。原告遂于2018年10月31日退场。 另查明，2015年5月1日，被告与一品天下公司签订《祥瑞国际委托管理协议》约定：被告委托一品天下公司对被告开发的祥瑞国际项目商业部分（建筑面积约31212.82㎡）进行物业管理；期限自2015年5月1日起至2020年4月30日；委托范围为，由一品天下公司统一管理和维护正常的经营秩序（在本项目业主管理委员与物业公司或者其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效之前，一品天下公司享有因管理而产生的相应权责利）。室外商业经营空间，由一品天下公司统一经营管理、营造商业氛围和维护正常的经营秩序（在本项目业主管理委员与物业公司或者其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效之前，一品天下公司享有因管理而产生的相应权责利）。 2018年8月8日，一品天下公司向祥瑞国际商住小区发现《关于请各商家缴清商业物管费欠费的告知函》告知该小区各商家：因开发商于2018年1月1日起已经全权委托原告对所有商业进行物业服务。鉴于各商家租赁祥瑞国际的商业门面进行经营活动，根据各商家签订的《中江祥瑞国际商铺租赁合同》及《物权法》的相关规定，商家在经营期间应按建筑面积每月1.8元/㎡的标准足额交纳物业服务费，望各商家积极配合物业公司完善相关手续，并足额缴纳物业服务费。2018年11月13日，原告向本院提起诉讼，要求祥瑞国际小区1号楼2、3楼（属该小区商业）业主中江迪浩阳光实业有限公司支付物业管理费，本院作出（2018）川0623民初3864号民事判决，认定原告提供了符合《中江祥瑞国际前期物业合作合同》约定的物业服务，中江迪浩阳光实业有限公司支付物业管理费应按每月1.8元/㎡的标准支付原告物业管理费。 上述事实，有原、被告陈述、《祥瑞国际销售部物业服务协议》、《中江祥瑞国际前期物业合作合同》、《祥瑞国际支付明细表》、《祥瑞国际委托管理协议》、《关于请各商家缴清商业物管费欠费的告知函》、祥瑞国际业主委员会向原告发出的终止物业服务通知、原告与祥瑞国际商铺业主或者承租人签订的《物业管理服务合同》、保安巡逻核实表及签到表、轮班记录、工作日记、物业费收据、关于电梯救援通知的整改通知、工作联系函、安全问题的函及回函、电（扶）梯设备保养合同、整改通知、（2018）川0623民初3864号民事判决书、电表抄表卡、证人李某1、李某2的当庭证言等证据在卷佐证。 本院认为，原告与被告签订的《祥瑞国际销售部物业服务协议》、《中江祥瑞国际前期物业合作合同》不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同，双方均应按约定履行各自的义务。原告按约定提供了物业服务，被告就应按约支付相应的物业管理费。现双方争议的焦点为：1.原告是否为祥瑞国际小区的商业区域提供了物业服务，若提供了服务，被告应支付的物业管理费金额；2.被告是否应当支付车位管理费；3.原告是否为被告代缴了电费及代缴电费金额；4.2018年6月至2018年10月期间，原告是否为被告的售楼部提供物业服务。 针对争议焦点1，本院认为，虽然《中江祥瑞国际前期物业合作合同》约定原告不负责商业部分的物业服务，但合同履行可能与约定并不完全一致，被告称其将商业部分的物业服务委托给一品天下公司完成，但其并未提供证据证实一品天下公司进行了实际的物业服务，而根据一品天下公司向商家发出的告知函及（2018）川0623民初3864号民事判决书、两名证人的当庭证言、电（扶）梯设备保养合同等证据可以确认自2018年1月1日起，祥瑞国际小区商业部分的物业服务由原告在实施，被告辩称原告未进行商业部分的物业服务的意见不能成立，本院不予采纳。在原告对商业区域提供物业服务时，被告未提出异议，视为其接受原告的服务，则其应按《前期物业合作合同》的约定向原告支付物业管理费。对于该部分物业管理费被告应承担的金额，本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。双方亦在《前期物业合作合同》约定了与该法律规定相一致的内容。根据该规定及双方约定，如果业主将物业出租给他人使用，其与承租人约定由承租人交付物业管理费，对于承租人未交付的物业管理费，业主承担连带责任，而不是直接给付责任。本案被告作为业主出租的商业部分，被告虽然未提供证据证实与承租人约定了物业管理费由承租人承担，但根据原告提交的一品天下公司要求商家交付物业管理费的告知函及原告与商家签订的物业管理合同可以确认物业管理费应由承租人承担，又由于承租人未参与到本案诉讼中，不能予以抗辩，故现不宜处理被告已出租商业的物业管理费，对于该部分物业管理费，原告可另行主张；被告未出租部分的物业管理费，被告应承担支付责任。关于未出租部分的物业面积原告已作陈述，被告未予否认，则按原告主张认定其面积为4914.90㎡，则该部分物业管理费为88468.20元（4914.90㎡×1.8元/㎡·月×10月）。 对于争议焦点2，本院认为，根据原告申请的两名证人的当庭证言，原告在服务期间未收取车位管理费是因为没有验收，被告未交付原告。既然被告未交付原告管理，则原告就不应收取相应物业管理费，故原告的该项主张不成立，本院不予支持。 对于争议焦点3，本院认为，根据审理查明，祥瑞国际小区除住宅之外的电费一直由原告在向供电公司统一交纳，被告没有证据证实其交纳了电费，故其售楼部的电费本院确认由原告交纳，至于原告交付的电费金额，原告提交的抄表记录2018年3月至10月售楼部用电量为18797度，被告并无相应证据推翻，故本院予以确认，原告按1.2元/度计算，被告并无证据证实过高，故本院予确认，则售楼部的电费为22556.40元（18797元×1.2元/度）。至于两根大型立柱电费2400元、光彩工程电费3600元，该部分属于整个商业区域的公共部分，其电费是否需要承担及怎么承担，双方之间的前期物业服务合同未作约定，故原告现主张该部分电费，证据不足，本院不予支持。 针对争议焦点4，本院认为，根据祥瑞国际业主委员发出的终止物业服务函，原告为祥瑞国际小区提供物业服务截止时间为2018年10月底，原告的证人亦证实其服务至2018年10月底，被告的售楼部未予撤除，被告又未提供其他证据证实其物业服务系由他人完成，故本院确认自2018年6月至当年10月期间，原告为被告的售楼部提供了物业服务，被告辩称该期间原告未服务的意见，本院不予采纳，则售楼部2018年1月至10月期间的物业管理费共计125000元（12500元/月×10月）。 综上，被告应支付原告的物业管理费为售楼部物业管理费125000元、未出租商业物业管理费88468.20元、代交电费22556.40元，共计236024.60元，扣除前期商铺抵付物业管理费剩余金额101864元（904514元-802650元），被告还应支付原告134160.60元。关于原告主张的资金利息，本院认为，根据《前期物业合作合同》的约定，物业管理费每半年交付一次，上半年的于1月1日至1月31日交纳，下半年的于7月1日至7月31日交纳，因未按约定的时间交付，则会给原告造成资金利息损失，被告应承担从约定支付期限届满之次日起至原告主张的起诉之日的资金利息，至于资金利息标准，本院认为，根据双方约定，每逾期一日应按实际欠费天数金额的万分之五向物业公司支付违约金，现原告主张按年利率10%的标准主张适宜，本院予支持。被告未支付的物业管理费为2018年1月至10月期间的费用，故按约应分两次支付，应在2018年1月底支付半年的费用，7月底前支付7月至10月期间的费用，而原告代交的电费原告在《前期物业合作合同》终止时才予以确定，则应在终止之次日支付，则上半年的费用为119234.10元（125000元÷10×6+88468.20元÷10×6），7月至10月的费用为116790.50元（236024.60元-119234.10元）。又由于被告此前用商铺抵付物业管理费尚有剩余，则应先抵扣上半年的费用，则上半年的费用还欠17370.10元（119234.10元-101864元），则上半年拖欠费用的利息计算应以17370.10元为基数，从2018年2月1日起计算至原告起诉之日，下半年的费用应以为116790.50基数，从2018年8月1日起至原告起诉之日。原告主张的律师代理费25000元，未提供证据证实支付的代理费金额，且该代理费并不是必然产生的损失，故原告的该主张，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川新城建中置业有限公司支付原告四川联森物业管理有限公司2018年1月至2018年10月期间的售楼部物业管理费、未出售商业物业管理费及2018年3月至2018年10月期间售楼部电费共计236024.60元，扣除已抵付的101864元，还应支付134160.60元，限于本判决生效后十五日内付清； 二、被告四川新城建中置业有限公司于本判决生效后十五日内支付原告四川联森物业管理有限公司资金利息（计算方式：以17370.10元为基数、自2018年2月1日起，以116790.50为基数、从2018年8月1日起，均至计算至2019年8月7日止，均按年利率10%为标准进行计算）； 三、驳回原告四川联森物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10246元，减半收取5123元，由被告四川新城建中置业有限公司负担1876元，原告四川联森物业管理有限公司负担3247元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审判员  杨英 二〇一九年十月十七日 书记员  刘露