镇江市丹徒区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1112民初2527号原告：柴会民，男，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：金莉，北京大成（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟希，北京大成（上海）律师事务所律师。被告：镇江龙山豪苑置业有限公司，住所地镇江市丹徒区黄墟镇龙山村。法定代表人：金寿南，该公司董事长。委托诉讼代理人：华杨斌，江苏汇瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁丹，江苏汇瑞律师事务所律师。原告柴会民与被告镇江龙山豪苑置业有限公司（以下简称龙山公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后又依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告柴会民的委托诉讼代理人金莉（参加第一次庭审）、孟希、被告龙山公司的委托诉讼代理人华杨斌（参加第一次庭审）、丁丹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告柴会民向本院提出的诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告退还原告已支付的购房款1037464元；3、判令被告向原告支付购房款利息，按同期同类人民银行贷款利率上浮50%，暂计人民币1007020.62元（具体计算至被告实际返还全部购房款之日）；4、判令被告向原告支付合同解除赔偿金人民币1007020.62元；5、判令被告承担诉讼费用。诉讼过程中，原告明确第四项诉讼请求：赔偿金是指房屋差价损失，房屋在镇江市房产交易中心挂牌价为18000元/平方米，但原告自行降低了差价标准仅主张1007020.62元。事实和理由：2008年12月15日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于镇江市丹徒区辛丰镇房屋，房屋总价款为3437464元，建筑面积329.78平方米。被告应当在2009年10月1日前，将符合合同约定的商品房交付原告使用，逾期超过90日的，原告有权解除合同，被告应当退还全部已付款项，并按已付款的1%支付违约金。被告对房屋基础设施、公共配套建筑正常运行进行了相应承诺，承诺水、电、气在房屋交付之日达到使用条件，道路、智能化系统、通讯系统、有线电视系统等在房屋交付之日达到使用条件。该合同还约定，因被告原因，造成该商品房不能办理合同备案、产权登记或发生债权债务纠纷的，由被告承担全部责任。前述协议订立后，原告于2008年11月18日向被告支付了1037464元购房款。后由于被告自身原因导致房屋至今未能交付，房屋现不通水、电、气，不具备基本使用功能。原告了解到，被告因涉及多起诉讼，且被申请成为被执行人，相关资产被多重查封，现已无能力继续履行《商品房买卖合同》相关义务，包括后续房屋交付、正常使用、房屋产权登记等。过程中，原告也多次与被告沟通该房屋的后续处理事宜，被告均拒绝予以答复。原告于2019年8月19日向被告发送解除律师函，要求解除双方签订的商品房买卖合同。原告认为，双方签署的《商品房买卖合同》符合法律规定，被告应当履行开发商义务，及时完成房屋建设并使房屋具备使用功能。现历经十年，该项目仍不通水电气、未能正常投入使用，原告购买房屋的合同目的显然已无法实现，根据我国《合同法》的相关规定，合同应予解除。合同解除后，被告应将原告支付的购房款及利息予以退还。同时，因合同解除系被告原因导致，被告除退还购房款及利息外，还应当承担赔偿责任。现原告为维护合法权益遂诉至法院。被告龙山公司辩称：原告没有解除权，其诉讼请求没有事实及法律依据。理由：1、原告违约在先，我公司有理由不予交房。原告于2008年交付购房首付款，之后经我公司催讨至今未能给付剩余房款，已构成违约在先。我公司不予交房合理合法，原告没有单方解除合同的权利；2、即使按照原告理解的以2009年10月1日前未予以交房其享有解除权，但解除权的有效期仅为一年，逾期不行使视为放弃，原告已丧失了解除权；3、被告要求原告给付剩余购房款，并解除对涉案房屋的查封，我公司负责其余保全措施的解封并办理房屋的交付和权证手续。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2008年12月15日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于镇江市丹徒区辛丰镇房屋，房屋总价款为3437464元，建筑面积329.78平方米。付款方式约定：买受人一次性付款或者买受人一次性付清首期款后，剩余部分款项办理银行按揭。交付期限约定：出卖人应当在2009年10月1日前，将具备取得商品房住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交付的违约责任约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退回全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金……。出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运营的承诺：道路、水电气、智能化系统、通讯系统、有限电视系统在房屋交付之日达到使用条件，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意由出卖人按期完善。2008年11月18日，原告向被告支付了1037464元购房款，余款至今未付。2010年2月25日，涉案房屋通过竣工验收，被告至今未将房屋交付给原告。2017年1月11日，涉案房屋被镇江市中级人民法院查封,于2020年1月10日自动解封。2019年8月19日，原告向被告发送解除律师函，要求解除双方签订的商品房买卖合同。诉讼过程中，本院组织双方进行了现场勘察：涉案小区环境杂草丛生，经询问被告相关人员，回复不知何时可以清理完毕；涉案房屋内铺设了水管，但未铺设燃气管道；涉案房屋内未安装电表，小区内用电收费标准是执行一般工商业及其他标准；涉案房屋内无智能化系统、通讯系统、有限电视系统，经询问被告相关人员，回复不知何时可以配备上述设施。另查明，在上海住总集团建设发展有限公司与被告的执行案件中，上海住总集团建设发展有限公司申请对涉案小区3幢、27幢、67幢房屋的市场价值进行评估。镇江市中级人民法院委托江苏大新房地产地价评估有限公司进行评估，该公司于2018年7月4日出具评估报告，涉案小区3幢、27幢、67幢房屋的单价为8413元/平方米。以上事实，有商品房买卖合同、收据、竣工验收备案表、勘察笔录等证据及原、被告当庭陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属有效。双方均应按合同的约定履行各自的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间为2009年10月1日，并约定被告逾期交房超过90日后原告有权解除合同，原告时隔十年才要求解除合同，其以逾期交房为由解除合同，显然已超过一年的除斥期间。但是，涉案房屋至今未通电、通气，未安装智能化系统、通讯系统、有限电视系统，小区环境杂草丛生，上述种种均表明涉案房屋无法入住，而被告亦无法明确何时可以解决上述问题，即被告事实上无法解决让涉案房屋达到入住条件的问题，被告的行为致使原、被告的合同目的无法实现，已构成根本违约，原告要求解除合同，符合法律规定，本院予以认定。根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方合同解除后，原告要求被告返还已收取的购房款1037464元，符合法律规定，本院予以认定；原告要求被告按照同期同类人民银行贷款利率上浮50%的标准支付购房款利息，但原告并未对其损失予以举证证明，故本院依法酌定被告分别按照同期同类人民银行贷款利率和全国银行间同行业拆借利率支付原告利息损失；原告要求被告支付房屋差价损失1007020.62元，但原告提供的证据不足以证明涉案房屋的价格高于其购买价格，故其主张房屋差价损失的依据不足，本院不予认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告柴会民与被告镇江龙山豪苑置业有限公司于2008年12月15日签订的《商品房买卖合同》；二、被告镇江龙山豪苑置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告柴会民购房款1037464元并支付利息损失（以1037464为基数，自2008年11月18日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告柴会民其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及支付迟延履行金。案件受理费49961元，保全费5000元，合计54961元，由原告柴会民负担9961元，被告镇江龙山豪苑置业有限公司负担45000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，同时预交相应的上诉案件受理费上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  陈 宁人民陪审员  王杏华人民陪审员  包海燕二〇二〇年四月十四日法官 助理  王晟瑶书 记 员  韩淑敏