河南省濮阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0928民初4355号原告：濮阳县大众量贩商贸有限公司，住所地濮阳县解放路**。统一社会信用代码：91410928MA404A7X85。法定代表人：朱秀仁，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋阳锋，河南航塔律师事务所律师。被告：濮阳县城关镇红旗居民委员会，住，住所地濮阳县解放路中段路西/div>统一社会信用代码：55410928B67760370Q。法定代表人：王曙光，系该居委会主任。委托诉讼代理人：谷明胜，该居委会会计。委托诉讼代理人：任文阁，河南众孚律师事务所律师。原告濮阳县大众量贩商贸有限公司（以下简称：濮阳县大众量贩）与被告濮阳县城关镇红旗居民委员会（以下简称：濮阳县红旗居委会）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人朱秀仁及委托诉讼代理人宋阳锋、被告委托诉讼代理人谷明胜、任文阁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告濮阳县大众量贩向本院提出诉讼请求：1、判令被告将原告投资建设的原濮阳县大众量贩卖场的西屋附属用房706.76㎡、南仓16.37㎡、南仓113.77㎡、小仓库16.8㎡所产生的安置补偿收益交付给原告或者协助原告与濮阳县人民政府签订《房屋征收安置补偿协议》；2、本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告称事实与理由部分有笔误，2003年5月16日改为2003年5月10日；租赁期限改为2003年5月15日到2023年5月15日。变更请求：确认濮阳县中心片区改造项目房屋及其他地上附着物评估分户报告（预评）报告编号：豫信恒咨估字第2018006-26-LJ07-02号上评估的西屋附属用房706.76㎡、南仓16.37㎡归原告所有，去掉庭前会议中所诉的113.77㎡和16.8㎡的地块；涉案的费用由被告承担。事实与理由：2003年5月16日，原告因经营需要与被告濮阳县红旗居委会签订《房屋租赁协议书》，被告将位于濮阳县解放路121号的房产租赁给原告使用，面积约700㎡，租赁期限为2003年5月16日至2023年5月16日。2006年7月份，原告为经营需要自己建设原濮阳县大众量贩卖场706.76㎡，原濮阳县大众量贩仓库16.37㎡和113.77㎡，原濮阳县大众量贩小仓库16.8㎡，建设完工后，原告进行了装修、装饰；本次建设及装修、装饰共花费706万元。2018年3月，因濮阳县人民政府公告《濮阳县中心片区改造项目房屋征收决定》实施，原告租赁的房屋属于政府公告的拆迁范围，后原告也积极配合拆迁。原告认为，根据《房屋租赁协议书》第八项明确约定，如政府拆迁，装修部分赔偿款归投资方所有，因此投资的装修装饰部分拆迁补偿款应当归原告所有。原告多次与被告协商拆迁补偿款一事，但协商未果。故原告诉至法院，请求依法判如所请。被告濮阳县红旗居委会辩称，原告的诉讼请求缺乏证据支持，理由有三点：1、16.37㎡的南仓是原东风商场的保管室，与原告无关；2、原告投资扩建的706.76㎡营业场所在2013年5月15日租赁合同到期后已经无偿归被告所有，与原告无关；3、原告在租赁期间自建的其他临时用房不符合政府房屋置换条件，经评估已作价77509元补偿给原告。原告如果对补偿数额不服或要求进行房屋置换，应当向政府提出或通过行政诉讼解决。经审理查明：2003年5月10日，经原、被告双方协商，被告濮阳县红旗居民委会将位于濮阳县解放路中段路东（原东风商场）的房屋租赁给原告使用。原告为支持其诉讼请求，提交自被告村委复印的2003年5月10日《房屋租赁合同》复印件一份，内容为：“甲方濮阳县城关镇红旗居委会乙方濮阳县副食品公司大众量贩为了发展经济，繁荣市场，甲方经双方协商一致，签订合同如下：一、原东风商场整个营业大厅、二楼会计室及后院大门西墙垛以西院落，均由乙方自行安排使用。二、年租金壹拾叁万元整，按年度交付租金，乙方必须先交租金后使用房屋，如逾期交付租金时，应加收年租金5%违约金，或者终止合同，停止乙方使用。三、租赁期约定贰拾年，自2003年5月15日至2023年5月15日合同期满后，依据市价上调或者下浮同等条件，乙方优先签订使用。四、乙方使用期间如需装修，需征得甲方同意后装修改造。装修及其他一切费用均由乙方承担。合同期满后乙方如不再租赁使用，一切装修（吊顶、门窗、地、地板盗设施）应完好无损，无偿移交给甲方。五、房屋因不可抗力的原因导致货物损毁或造成房屋损失的，双方互不承担责任。如果因用电不当或者消防措施不力，管理不善，玩忽职守造成的损失，乙方应负全部责任。六、租赁期间市政、城建等有关职能部门要求门前装修卫生、税务、工商、水电费等均由乙方承担。七、本合同一式两份。甲、乙双方各持一份，双方自签订合同之日起，签字盖章生效。”合同左下方加盖甲方公章，右下方加盖乙方公章，并有代表“朱秀仁”签名，落款时间为“公元二零零三年五月十日”。被告辩称该二十年合同的签订，不代表合同的履行，原告至今不能举证其履行的是二十年合同，实际履行的是两个十年合同，即2003年5月10日《房屋租赁合同》及2013年5月16日《房屋租赁协议书》。被告提交的2003年5月10日《房屋租赁合同》中除乙方名称及加盖公章均为“濮阳县副食品公司第二批发部大众量贩”、合同内容第三项“三、租赁期约定拾年，自2003年5月15日至2013年5月15日合同期满后”、落款时间书写为“公园二00三年五月十日”三处不同外，其余内容完全相同。提交的2013年5月16日《房屋租赁协议书》约定：“出租方：濮阳县城关镇红旗居委会（甲方）承租方：濮阳县大众量贩商贸有限公司（乙方）……一、甲方租给乙方的房屋情况如下：坐落濮阳县解放路121号面积：1400㎡二、租期：二零一三年五月十六日起到二零二三年五月十六日止。租金：商场每年肆拾伍万元，仓库每年壹万肆仟元，合计肆拾陆万肆仟元，仓库自建部分及门岗屋免费使用，合同到期后无偿归甲方。未经双方同意，单方无权提高或者降低房租……八、如遇自然灾害、政府规划等不可抗拒因素，本协议自动作废，双方互不补偿。（注明：如政府拆迁，装修部分赔偿款归投资方所有）……”原、被告分别在合同下方加盖印章，朱秀仁在乙方处签名，合同落款时间为2013年5月16日。原告对证据的真实性有异议，认为该协议为两页，没有加盖骑缝章，不能证明这两页系同一份协议，且落款时间并非原告方填写，无法证实本协议的证明目的。被告提交的2005年12月1日《租赁补充协议》一份，内容为：“甲方濮阳县红旗居委会乙方：濮阳县副食品公司大众量贩乙方租赁甲方的（原东风商场）营业场所现已不能满足使用，乙方自愿出资向东扩建708㎡，经双方协商，特签补充协议如下：一、扩建面积上的原来建筑物由乙方出资拆除，拆下来的木料、门窗、瓦交给甲方，砖留给乙方无偿使用。二、扩建的708㎡营业厅与南仓库（共5间）的使用期限与原先所租用的营业场所的使用期限相同，即自2003年5月15日至2013年5月15日止。三、扩建的营业场所本着先钱后房的原则，每年向甲方缴壹万元的租赁费，一直交到使用期满为止（从2005年10月1日开始交费）。四、南仓库的交费时间从2005年12月1日开始交费，每月500元，每年6000元，至使用期满为止。（第三条、第四条所涉及的房租与原《房屋租赁合同》同步进行。）五、原合同第二条适应于本租赁补充协议，5%违约金，期限为一个月，逾期甲方有权终止合同，停止乙方使用。六、租赁期满后，乙方投资扩建的营业场所，无偿归甲方所有，如乙方仍想继续租用，可根据市场租赁行情调整租赁费，乙方可优先使用。七、本补充协议与原房屋租赁合同享有同等法律效力。八、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，存档备查，未尽事宜另行协商。”左下方甲方处签有“王纪发”字样，乙方处加盖“濮阳县副食品公司大众量贩”字样印章，乙方代表人签字处有“朱秀仁”字样。被告欲证明原告投资扩建的706.76㎡营业场所在2013年5月15日租赁合同到期后已经无偿归被告所有。原告对该证据的真实性提出异议，认为原告增建房屋是2006年7月份施工完毕，被告不可能预先知道原告建房并签订合同，并称代表人处“朱秀仁”签名并非本人所签，于2019年10月份提出鉴定申请，经本院主持协商选定鉴定机构为重庆市公信物证司法鉴定所，2019年12月10日，该鉴定中心出具了渝公信[2019]（文）鉴字第225号司法鉴定意见书：检材“朱秀仁”签名字迹不是朱秀仁本人书写。原告支付鉴定费4900元。被告提交2013年3月17日《关于2013年元月2日红旗居委会与濮阳县大众量贩商贸有限公司签订合同的实际情况与说明》（以下简称：《情况与说明》）一份，内容为：“2013年3月16日，大众量贩商贸有限公司找到红旗居委会称大众量贩的营业证到期需要重新换证，但工商局要求：办证的商户需持租期三年以上的租房合同办证（大众量贩有限公司与红旗居委会的租赁合同到2013年5月15日到期，补充协议同一时间到期）为配合大众量贩商贸有限公司换取营业证，红旗居委会与大众量贩商贸有限公司签订了一份2012年12月31日-2015年12月31日的租赁合同，注明（此合同只作为办证使用，不能作为租赁合同使用），双方真正的租赁合同还是2003年5月15日-2013年5月15日的合同及补充协议，望双方共同遵守，为避免纷争，特签订此协议。红旗居委会代表：王连群大众量贩商贸有限公司代表：朱忠群日期：2013年3月17日”。左下方盖有“濮阳县城关镇红旗居委会”字样印章，右下方加盖“濮阳县大众量贩商贸有限公司”字样印章。案外人朱忠群出具证明并出庭作证称本人未参与签订，也不知道该说明的存在，右下方落款“朱忠群”非本人所签。2020年5月15日，原告对情况与说明中“朱忠群”的签名是否系本人书写提出司法鉴定申请，经本院主持协商选定鉴定机构为河南一诚司法鉴定中心，2020年7月3日，该鉴定中心出具了一诚鉴定[2020]文痕鉴字第090号司法鉴定意见书：检材中“朱忠群”的签名字迹不是朱忠群本人所写。原告支付鉴定费2200元。原告提交证据显示2006年7月份原告扩建房屋700多平方米，自述实际投资80多万元，另外装修费用200多万元。中心片区改造评估分户报告中一处706.76㎡系原告扩建，双方无异议，另一处16.37㎡，被告证人王纪发作证称系原告利用被告村委旧物料翻建，但未提交证据佐证，原告也不予认可。2018年3月28日濮阳县人民政府公告《濮阳县中心片区改造项目房屋征收决定》，附《濮阳县中心片区改造房屋征收与补偿方案》，方案显示：第一条征收时间，自征收决定公告发布之日起。第二条征收范围和对象，为县城区马颊河以西、解放路以东；红旗路以南、国庆路以北规划范围内的房屋、土地及地上附着物。……第三条，房屋征收主体与被征收人，房屋征收主体为濮阳县人民政府，征收范围内的土地和房屋所有权人为被征收人。第四条，房屋征收对象、产权调换及补偿内容，产权调换内容为可调换房屋部分和所在院落土地部分。补偿内容，1、被征收房屋找补价值部分；2、因征收房屋造成的拆迁补助、临时过渡补助；3、因征收房屋造成的停产停业补助；4、构筑物、装修及其他附着物补偿；5、其他补助和奖励。第五条，被征收房屋权属的认定，集体土地上房屋由所在村居委会出具证明，经城关镇政府核实，由认定组审核确认。被征收房屋面积的认定，土地、房屋面积以相关部门颁发的权属证书和权属档案的登记为准，实际面积与权属证书和权属档案的登记不一致的，以房地产测绘机构测量确认的合法面积为准。第六条，房屋征收与补偿设立了货币补偿与房屋产权调换的两种方式由被征收人选择，选择房屋产权调换的，依据本方案规定采取房屋产权调换为主，并与货币补偿相结合同时执行。（一）货币补偿，可调换部分，被征收人选择货币补偿的，按照评估报告的评估价值补偿。不可调换部分，按照评估报告的评估价值补偿，公房住户有自建房屋和附属物的，按照评估报告的评估价值补偿。（二）房屋产权调换，先找补平衡，后按照比例调换。找补金额计算公式为：可调换部分评估价值（可调换房屋价值+所在院落土地价值）-调换后面积×基准值=找补金额。房屋产权调换标准：院落内的可调换房屋容积率在0.5以上的，在找补平衡后，按照房地产测绘机构测量的房屋面积1:1调换。院落内的可调换房屋容积率低于0.5（含0.5）的（房屋面积小于院落土地面积一半），在找补平衡后，按照房地产测绘机构测量的土地面积的1:0.5调换。第七条，征收与补偿协议的签订。第八条房屋征收与补偿款支付方式，第四条第三款中除找补资金处，其他款项在被征收人签订转文并验收合格后，15个工作日内，由项目指挥部一次性给付。相关补偿费用只针对征收人给付。生产经营者承租被征收房屋，要求相关补偿费用的，按照租赁合同的约定与被征收人分配；没有约定的按照公平原则参照本方案协商分配；协商不成的可以通过民事诉讼或者仲裁解决。第九条，安置房的选房及其他规定。2018年6月4日，濮阳县中心片区项目改造指挥部濮县中改[2018]5号会议纪要内容显示：“对中心片区临街门店征收、补偿、奖励、安置等情况形成的意见：私有临街门店（商场）补偿标准沿红旗路、解放路、国庆路一层部分补偿标准为9000元/㎡，二层部分补偿标准为4000元/㎡；临街门店（商场）调换原则，企业、村集体临街门店（商场）原告上按照1:1比例进行产权调换，一层调换一层门市，二层调换二层门市。私有临街门店（商场）一层部分原则上按照第一条补偿标准进行货币补偿。二层部分选择回购门市的，可按照第一条补偿标准进行货币补偿；选择住宅调换的，可按照《濮阳县中心片区改造房屋征收与补偿方案》的规定进行产权调换。”涉案房屋在征收范围之内，濮阳县中心片区改造项目房屋及其他地上附着物评估分户报告（预评）1号显示：产权人红旗居委会，房屋面积1135.87㎡，补偿金额535410元，装修补偿金额31403元，附属补偿金额24726元，土地补偿金额项空缺，其中房屋补偿包括案涉南屋16.37㎡，评估单价486.38元/㎡，评估价值7962元。评估分户报告（预评）2号显示：产权人红旗居委会，房屋面积1760.01㎡，补偿金额1418814元，装修补偿金额4070元，附属补偿金额、土地补偿金额项空缺，其中房屋补偿包括案涉西屋706.76㎡，评估单价673.00元/㎡，评估价值475649元。现原、被告双方对扩建房屋706.76㎡、南仓库16.37㎡共计723.13㎡的拆迁补偿归属问题产生争议，形成诉讼。本院认为，原、被告订立合同，被告将房屋及院落交付原告使用、收益，原告向被告支付租金，双方形成房屋租赁合同关系，在合同约定期限内因政府征收、拆迁改造致使合同无法继续履行，合同终止。在片区改造项目中原告自建房屋调换的同等面积房屋的产权归属是原、被告双方当事人争议的焦点。围绕双方争议，应逐一厘清以下问题：首先，双方当事人一致认可2003年5月10日双方签订合同，对于建立房屋租赁合同关系双方无异议，但对于合同成立时约定的租赁期限争议较大。对于原告所提交的租赁期限为20年的合同，被告虽辩称该合同系出于其他目的签订，但不否认其真实性；被告提交了租赁期限为10年的另外一份合同，称双方履行的是该份合同。双方所提交两份合同除租赁期限不同外，其余约定内容一致。原告虽对被告提交的合同中乙方名称提出疑问，但不否认法人代表的签名。被告提交2013年续订为期10年的另一份合同，原告虽对合同前后两页未加盖骑缝章存疑，但对法人代表签名未否认。由查明情况可知，双方有多份合同并存的现象存在，双方一致认可租赁期限至2023年。上述三份合同约定内容均不涉及租赁期间房屋扩建及其处理的问题。其次，双方当事人一致认可为满足原告经营需要，经被告同意，原告出资扩建了涉案争议房屋。被告主张按照《租赁补充协议》和《情况与说明》的约定，原告扩建房屋在2013年5月租赁合同到期后已经无偿归被告所有，原告否认上述两份协议的真实性，并提出鉴定申请。对于《租赁补充协议》中乙方“印章”经比对，被告认可明显不是原告备案印章，代表人签字“朱秀仁”经鉴定签名字迹非本人书写。《情况与说明》代表处签字“朱忠群”经鉴定签名字迹非本人书写。被告原支部书记王纪发关于补充协议是由原告法人代表朱秀仁亲笔签写的证言不足以对抗鉴定结论的效力，其证言也不能解释加盖印章与原告备案印章明显不是同一枚印章的原因，故本院对其证言不予采信，依法确认《租赁补充协议》、《情况与说明》为虚假证据，不具有证明力。被告基于《租赁补充协议》及《情况与说明》主张扩建房屋应予2013年5月已归其所有的诉求，依法不能成立。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”故承租人自建房屋建造时造价应当由出租人负担，同时，考虑到本案的自建房屋系支付租金有偿使用，应参照民间借贷资金占用期间的保护利息年利率6%的标准支付利息损失。故出租人被告濮阳县红旗居委会依法负有支付原告扩建房屋造价资金本息的义务。第三，根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第86条：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”双方合同期限未届满在租赁期间内遇政府征收拆迁，原告扩建房屋连同被告其余房产拆除后所有相关补偿费用及调换房屋一并纳入被告名下，原告有权向被告主张自建部分拆迁补偿权益。根据《国有土地房屋征收与补偿条例》中“在征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿”的规定，在征收过程中原告就获得其扩建和自建部分房屋的补偿权利。本案中，涉案房屋及其地上附着物、装修等已评估赔偿，“土地”项下空缺，未对土地权属独立作价补偿。首先，城区土地权属的价值在房产（尤其低层建筑）构成中占主要比重。本案土地未单独作价赔偿，其较其他已赔偿部分更具绝对重要因素。其次，置换依据为已有建筑面积，非依土地面积，空置面积未计入置换面积。置换面积以已有地上建筑面积为计算依据，建筑物的存在客观上成为另一种意义上的决定因素，决定置换房产面积。原告所建房屋被纳入置换面积，换来房产，作为投资者，应该获得该部分房屋被征收补偿价值的相应部分。综上，被告作为出租人对于经其同意的原告扩建造价费用的本息负有承担义务，拆迁补偿是根据已有房屋面积进行货币或者调换面积补偿，原告扩建房屋被拆迁，应享有相应补偿权益。被告与征收人签订拆迁补偿协议获得补偿后，应当将原告应得部分支付原告。故综合被告负有的造价本息承揽义务，拆迁补偿中对于已有房屋面积及土地价值的综合考虑，依公平原则，本院酌定，原告扩建房屋补偿置换面积723.73㎡（或按9000元/㎡的相应价款）的40%归原告所有，其余60%归被告所有。案经调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，判决如下：原告濮阳县大众量贩商贸有限公司扩建房屋补偿置换面积723.73㎡（或按9000元/㎡的相应价款）的40%归原告所有，限被告濮阳县城关镇红旗居民委员会自获得补偿之日起十日内向原告交付完毕。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元、鉴定费7100元，由被告濮阳县城关镇红旗居民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。审 判 长  刘怀中人民陪审员  李功玉人民陪审员  罗秀芬二〇二〇年七月三十一日书 记 员  李 阳