广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初8100号原告：谢军，男，汉族，1983年7月24日出生，住址广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：朱群生，广东龙新律师事务所律师。被告：武新，男，汉族，1985年8月10日出生，住址深圳市宝安区，被告：李忍，女，汉族，1987年8月10日出生，住址深圳市宝安区，上列被告共同委托代理人：冯世义，广东东深律师事务所律师。第三人：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区福田街道深南大道与民田路交界西南新华保险大厦1902、1911，统一社会信用代码91440300785254915R。法定代表人：李耀智。第三人：招商银行股份有限公司深圳分行，住所地深圳市福田区莲花街道深南大道**招商银行深圳分行大厦，统一社会信用代码9144030078278219X2。负责人：岳鹰，行长。委托诉讼代理人：张彬，广东晟典律师事务所律师。委托诉讼代理人：董奎杏，广东晟典律师事务所律师。上列原告谢军诉被告武新、李忍及第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称“中原地产公司”）、招商银行股份有限公司深圳分行（以下简称“招行深圳分行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢军及委托诉讼代理人朱群生，二被告委托诉讼代理人冯世义，第三人招行深圳分行委托诉讼代理人张彬到庭参加了诉讼。第三人中原地产公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令撤销原告与被告武新于2018年11月29日签订的《二手房买卖及居间服务合同》（合同编号：MJ-0005876)；2.判令将位于深圳市××××路东侧富士康世纪华庭3栋404号房转移登记回被告武新名下，并由被告承担转移登记的所有税费；3.判令被告向原告返还购房款3360000元；4.判令被告赔偿原告税费损失31905元；5.判令被告赔偿原告佣金损失45000元整；6.判令被告赔偿原告装修损失108807.52元；7.判令被告赔偿原告月供损失39496.52元（按照原告每月实际还款金额，自2019年2月10日计至被告返还购房款并办理房屋转移登记之日止，暂计至2019年4月30日为39496.52元)；8.判令被告赔偿原告已付资金利息损失36163元（以1995209.04元为基数，按照人民银行同期贷款利率，自2018年11月30日起计算至被告实际清偿之日止，暂计至2019年4月30日为36163元）；9.判令被告赔偿原告提前还款违约金损失23850元；10.判令本案诉讼费用由被告承担。原告起诉的主要事实与理由：2018年11月29日，在第三人中原地产公司提供居间服务下，原告与被告武新签订《二手房买卖及居间服务合同》，由被告武新将位于深圳市××××路富士康世纪华庭3栋4层04单位转让给原告，转让价为3360000元，双方还就购房款支付方式、房产过户、违约责任等进行了约定。同日，原告向第三人中原地产公司出具《佣金支付承诺书》，承诺支付居间服务佣金45000元。2018年12月7日，原告依约将首期款1440000元存入第三人招商银行深圳分行的监管账户。2018年12月16日，原告向被告武新支付购房楼款170000元。2019年1月2日，原告缴纳了契税31905元并向第三人中原地产公司支付了佣金45000元。2019年1月8日，原告委托第三人招商银行深圳分行将按揭贷款1590000元转入被告武新指定的账户。2019年1月12日，原、被告办理了交楼手续。原告接收房屋后，准备重新装修用于自住，但在装修过程中，原告得知被告将涉案房产出租期间曾有租户跳楼自杀，而被告将涉案房产出售给原告时未将相关情况如实告知原告。第三人中原地产公司作为中介，也未告知相关情况。原告随即打电话给被告了解情况，被告确认了在2016年期间确实有租客跳楼自杀身故的情形，且双方沟通过程中，被告仅表示愿意赔偿原告几万元，双方无法迖成一致。被告的行为已构成欺诈，请求依法判决支持原告的诉讼请求。被告武新答辩称：1.涉案《二手房买卖及居间服务合同》系双方真实意思表示，合法有效。现合同已经全面履行完毕，双方的合同关系已经消灭。2.被告武新未欺诈原告。（1）被告武新主观上不存在欺诈的故意，涉案房产自从被告武新购置后一直处于出租状态。被告武新未亲眼所见原告所述“涉案房产里有人跳楼自杀”情况，不存在向原告隐瞒的主观故意。原告长期居住在涉案房产所在小区，其理应知晓相关情况。（2）原告将房产定义为“凶宅”属于主观认识问题，为封建迷信。涉案房产自被告武新购买之前一直都有租客居住，从未存在影响租客的家庭幸福生活的情形。（3）原告并未提交充分证据证明被告武新故意隐瞒重要事实。在未亲自所见事故发生的情况下，被告没有主动披露相关情况的法定义务。请求驳回原告的诉讼请求。被告李忍答辩称：1.被告李忍不是合同相对人，原告无权向合同之外的当事人主张权利。2.涉案房产属于被告武新婚前个人财产，并不属于夫妻共有财产，原告要求被告李忍共同承担责任无法律依据。3.被告李忍未收取房款，原告所述理由不符合事实。4.涉案房产一直是由租客使用，被告李忍、武新均未居住在涉案小区。原告完全占有信息优势，其应当知晓相关情况。请求驳回原告的诉讼请求。第三人招行深圳分行述称：第三人招行深圳分行同意根据生效判决确定的内容配合办理提前还款、解除抵押登记等手续。第三人中原地产公司未出庭陈述，亦未举证、质证。本案相关事实一、涉案房产系位于深圳市××××路东侧富士康世纪华庭3栋404房，系市场商品房，用途为住宅，建筑面积85.34平方米，登记权利人为原告谢军，抵押权人为第三人招商银行深圳分行。二、2018年11月29日，在第三人中原地产公司提供居间服务下，原告（买方）与被告武新（卖方）签订《二手房买卖及居间服务合同》约定，被告武新将涉案房产出售予原告，转让价为3360000元；买方在合同生效当日支付定金160000元，并通过向银行按揭贷款支付约定楼款；买方应在2018年2月7日前将除定金、交楼押金之外的首期款支付至双方约定的银行监管账户并申请按揭贷款；房产过户所应支付的相关税费由买方负担。合同还对赎楼、递件过户、违约责任等进行了约定。同日，双方签订《卖方产权确认书》，被告武新确认涉案房产并非“凶宅”。2018年11月29日，被告武新向原告出具《收款收据》，确认收到原告交付的定金160000元。2018年12月7日，原告将首期款1440000元支付至第三人招商银行深圳分行的监管账户，双方于2018年12月17日签订《个人购房借款及担保合同》以及《深圳市个人住房公积金借款抵押合同》，由原告向第三人招行深圳分行申请按揭贷款1590000元（2019年4月29日转公积金贷款本金900000元）。其中，商业贷款利率为5.88%，贷款期限240个月；公积金贷款利率为3.25%，贷款期限359个月。2018年12月16日，原告通过银行转账方式向被告武新支付购房款170000元。2019年1月2日，原告向国家税务总局深圳市龙华区税务局缴纳了契税31905元。同日，原告向第三人中原地产公司支付了佣金45000元。其后，深圳市不动产登记中心为涉案房产进行了过户登记。2019年1月8日，第三人招行深圳分行向被告武新支付了贷款1590000元。经核查，截至2020年2月26日，原告已偿还第三人招行深圳分行贷款本息合计118663.94元（本金36898.14元+利息81765.8元），每月商业贷款还款金额为4873.07元，公积金贷款还款金额为3923.31元。三、庭审中，原告提交其与被告武新之间的微信聊天记录为证，以证明被告武新在签订涉案合同时隐瞒涉案房产存在人员非正常死亡之事实。被告武新对原告提交微信记录真实性予以认可，但不认可原告的证明目的。根据双方微信聊天记录显示，2019年5月14日，原告与被告武新协商关于涉案房产曾发生人员跳楼死亡相关事宜，原告在微信中已将被告武新隐瞒跳楼死亡以及未来将造成房产难以出售等予以明确，被告武新则表示理解并让原告提出解决方案，最终未能就该事宜达成一致。四、原告主张，原告取得房产后进行了室内装修，发生装修费108807.52元。对此，原告提交案外人深圳市建远建筑工程有限公司出具的《结算表》及购买部分装修材料的《销售单》、《售货单》、《收款收据》等为证。二被告对原告提交证据及装修款金额均不予认可。庭审中，本院询问原、被告是否就装修价值申请鉴定，原、被告均表示不申请鉴定。五、2015年11月2日，被告武新、李忍办理了结婚登记。2019年5月22日，被告武新、李忍办理了离婚登记。原告主张，被告李忍应对武新的债务承担连带责任并提交了工商银行个人借款凭证、被告武新在招商银行账户的银行流水、被告李忍在中国银行账户的银行流水为证。根据该证据显示，2018年12月7日至2019年1月8日期间，被告武新有直接或间接向被告李忍陆续转账合计2190000元，被告李忍亦于2018年12月7日向深圳市瑞恒投资发展有限公司支付购房定金50000元以购买该公司销售的勤城达乐园房产。庭审中，二被告对前述证据的真实性予以确认，但主张与本案不存在关联关系。裁判结果本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告主张撤销涉案《二手房买卖及居间服务合同》的请求权基础在于《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款关于“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求法院或仲裁机构变更或撤销”之规定，故，本案争议焦点在于被告武新在签订涉案合同时是否存在欺诈，原告是否有权据此撤销合同。根据本案证据可知，被告武新在出售房产时曾签订《卖方产权确认书》，确认涉案房产并非“凶宅”。根据原告提交的微信聊天记录显示，原告与被告武新曾就涉案房产内存在人员非正常死亡事件相关事宜进行沟通，被告武新在协商过程中对该事实未予否认，同时，原告亦提交了录音等辅助性证据对该事实予以佐证，但被告武新未能提出相反证据，故本院对原告主张的涉案房产内曾发生人员非正常死亡事件的事实予以认可，对被告武新否认相关事实的答辩意见不予采纳。根据一般生活经验法则，购房者对房屋内非正常死亡所产生的忌讳属于社会普遍存在的传统心理，该类事件确实会对购房者的购房意愿产生重大影响，进而影响房屋的市场价值和使用价值，属于与订立合同有关的重要事实。对该类事实，被告武新在缔约过程中应当严格遵循诚实信用原则，如实向原告披露和告知。被告武新未如实告、知相关事实的行为已构成欺诈，原告诉请撤销涉案《二手房买卖及居间服务合同》具有事实和法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”具体至本案而言，涉案合同已由本院撤销，原告有权要求被告武新返还因该合同取得的财产并赔偿损失，故，原告诉请被告武新返还购房款3360000元并赔偿税费31905元、佣金45000元、贷款月供利息（按照《个人购房借款及担保合同》、《深圳市个人住房公积金借款抵押合同》约定的利息标准自2019年1月8日起计付至被告武新返还购房款之日止）、提前还款违约金23850元之诉求于法有据，本院予以支持。原告主张的贷款月供款包含本金，而该本金已作为购房款的组成部分实际支付予被告武新，在本院已支持原告主张的返还购房款诉求的情况下，原告再行主张贷款本金已无相应依据，故对原告关于贷款本金部分之诉求，本院不予支持。关于装修损失问题。原告在取得涉案房产后事实上已实施了装修行为，该装修损失系因被告武新欺诈所致直接损失，被告武新应予赔偿。然而，原告针对装修款支出情况所提交的证据均为案外人出具，相关案外人未出庭作证，且原、被告在庭审中亦明确不申请对装修价格进行鉴定，故本院结合涉案合同履行的实际情况，酌定被告武新应赔偿原告装修损失30000元。关于利息问题。被告武新的欺诈行为造成原告已实际支出的定金160000元、购房款170000元、首期款1440000元、税费31905元、佣金45000元所对应的利息损失，应予赔偿。根据法律规定，被撤销的合同自始没有法律约束力，相关利息损失应分别从各款项支付之日起算，原告主张自2018年11月30日起算全部利息不当，本院予以调整。原告主张的利息计付标准为中国人民银行同期同类贷款利率，该利息标准符合法律规定，本院予以认可。同时，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准在当天已经取消。有鉴于此，本院将2019年8月20日起的利息标准调整为全国银行间同业拆借中心公布的利率以支持原告的利息诉求。故，被告武新应按中国人民银行同期贷款利率标准，向原告分别以定金160000元为基数自2018年11月29日起、以购房款170000元为基数自2018年12月16日起、以首期款1440000元为基数自2018年12月7日起、以税费、佣金合计76905元为基数自2019年1月2日起计算利息至2019年8月19日，并以全国银行间同业拆借中心公布的利率标准计付其后的利息至款项清偿之日止。原告超出前述部分的利息诉求（包括装修损失、月供款、违约金等对应利息）缺乏法律依据，本院不予支持。关于房产转移登记问题。根据合同撤销之法律效果，原告应将涉案房产转移登记至被告武新名下。第三人招行深圳分行系涉案房产的抵押权人，其同意根据本院判决确定的内容对其抵押权进行处分，故第三人招行深圳分行应在原告偿还按揭贷款后配合解除抵押登记，原告亦应在抵押登记解除后配合被告武新办理不动产转移登记手续，将涉案房产登记至被告武新名下，由此产生的相关税费由被告武新负担。关于被告李忍的责任问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条第一款规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”具体至本案而言，被告武新签订涉案合同及取得房款的行为发生在被告武新、李忍婚姻关系存续期间，被告李忍应就涉案合同所发生之债务承担连带责任。被告李忍辩称，涉案房产系被告武新婚前财产，且其未因涉案房产转让而获益，涉案债务不应认定为夫妻共同债务。对此，本院认为，当事人对其诉讼主张，有义务提供证据。原告对被告武新在取得购房款后与李忍之间存在较大金额的款项转让行为已提供了证据，同时，根据原告提供该证据可知，被告李忍在取得武新支付款项后再行购买了其他房产，足以认定涉案房产的转让款已实际用于被告武新、李忍的共同生活。被告李忍对此未提供相反证据予以对抗，亦未作出合理解释，应承担举证不能之法律后果，故对被告李忍的答辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、撤销原告谢军与被告武新之间的《二手房买卖及居间服务合同》。二、被告武新应于本判决生效之日起十日内向原告谢军返还购房款人民币3360000元。三、被告武新应于本判决生效之日起十日内向原告谢军赔偿月贷款利息（按照《个人购房借款及担保合同》、《深圳市个人住房公积金借款抵押合同》约定的利息标准，自2019年1月8日起计付至被告武新返还购房款之日止）及提前还款违约金人民币23850元。四、被告武新应于本判决生效之日起十日内向原告谢军赔偿税费人民币31905元、佣金人民币45000元。五、被告武新应于本判决生效之日起十日内向原告谢军赔偿装修款人民币30000元。六、被告武新应于本判决生效之日起十日内向原告谢军支付利息（按中国人民银行同期贷款利率标准，分别以定金160000元为基数自2018年11月29日起、以购房款170000元为基数自2018年12月16日起、以首期款1440000元为基数自2018年12月7日起、以税费、佣金合计76905元为基数自2019年1月2日起计算至2019年8月19日，并以全国银行间同业拆借中心公布的利率标准计付其后的利息至前述款项清偿之日止）。七、被告李忍对被告武新的上述债务承担连带责任。八、原告谢军应于被告武新、李忍返还购房款人民币3360000元后十日内向第三人招商银行股份有限公司深圳分行偿还贷款并办理深圳市龙华区东环二路东侧富士康世纪华庭3栋404房的抵押注销手续，第三人招商银行股份有限公司深圳分行应予配合。九、原告谢军应在深圳市龙华区东环二路东侧富士康世纪华庭3栋404房抵押权注销之日起十日内配合被告武新办理不动产转移登记手续，将该房产转移登记至被告武新名下，由此产生的税费由被告武新负担。十、驳回原告谢军的其他诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币17981元，由原告负担人民币700元，二被告负担人民币17281元。保全费人民币5000元，由原告负担人民币200元，二被告负担人民币4800元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李知擎二〇二〇年二月二十八日书记员  谢玉霞书记员  刘佳欣