湖南省安化县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0923民初2549号 原告:罗易洪，男，1982年11月6日出生，汉族，冷水江市人。 委托诉讼代理人：刘秀成，湖南天扶律师事务所律师。 被告:浙江华厦建设集团有限公司，住所地浙江省东阳市南市路**。 法定代表人：金超锋，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：董不亚，湖南理定明律师事务所律师。 第三人：益阳鼎飞置业有限公司，住，住所地益阳市/div> 法定代表人：熊山飞，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：王海，湖南义剑（安化）律师事务所律师。 原告罗易洪与被告浙江华厦建设集团有限公司（以下简称“华厦公司”）、第三人益阳鼎飞置业有限公司（以下简称“鼎飞公司”）执行异议之诉一案，本院于2019年9月3日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗易洪及其委托诉讼代理人刘秀成，被告华厦公司的委托诉讼代理人董不亚到庭参加了诉讼，被告华厦公司的法定代表人金超峰、第三人鼎飞公司的法定代表人熊山飞及其委托诉讼代理人王海经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗易洪请求本院判令：一、解除对安化县国税局“鑫赋小区”预售证号为2014-0015J17号房产的查封，停止对该房产的强制执行;二、被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：2012年12月14日，安化国税局“鑫赋小区”开发商鼎飞公司及其股东、法定代表人熊山飞，因开发“鑫赋小区”资金需要向李传松借款300万元，用于“鑫赋小区”项目开发缴纳保证金。李传松于2012年12月14日打款300万元到借款人鼎飞公司指定的收款账号。后来鼎飞公司一直未偿还该笔借款给李传松。因无资金偿还借款，鼎飞公司用其开发的安化县国税局“鑫赋小区”预售证号为2014-0015，J17、J28、J29号三套房产作价转让给李传松抵偿部分欠款，2015年5月25日，鼎飞公司与李传松、李立军、罗易洪三人分别签订了《安化县商品房买卖合同》，并在相关部门办理了网签登记。后由于开发商鼎飞公司的原因，导致上述房产一直未能办理预告登记及过户手续，但原告已支付了全部的房款，且上述房产已经完工并早已经交付给原告，因此，原告已于2015年5月25日取得2014-0015J17号房产的所有权。2019年7月16日,法院根据被告华厦公司申请作出执行裁定书，裁定拍卖包括本案所涉“鑫赋小区”预售证号为2014-0015J17号房产。2019年7月13日，原告罗易洪对执行标的向法院提出书面异议。2019年8月21日，法院作出（2019）湘执异61号执行裁定书，裁定驳回了原告罗易洪的异议请求，为了维护合法权益，原告罗易洪特诉至法院。 被告华厦公司辩称，1.原告罗易洪与鼎飞公司之间不存在真实、合法、有效的买卖关系，双方所签订的合同及所进行的网签是用来作为民间借贷的担保；2.原告方与鼎飞公司签订的合同和进行的网签并不享有足以排除强制执行的民事权利，只是行政机关对于商品房买卖合同的管理措施，并不产生物权变动的效力，即使合同真实合法，原告罗易洪享有的仅是普通债权，不是优先于被告的建设工程优先权，不足以排除强制执行；3.原告方在案涉门面没有交付购房款，没有办理预告登记，也没有对案涉房屋进行占有，案涉房屋属于商铺并不属于用于居住的住宅，原告在起诉状所称的案涉房产已完工并早已交付给原告的情况是虚假的。因此原告方仅对熊山飞个人享有普通债权，并不享有足以排除强制执行的民事权利，请依法驳回其诉讼请求。 第三人鼎飞公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年11月23日，本院对华厦公司与鼎飞公司建设施工合同纠纷一案予以立案，审理过程中采取诉讼保全措施，查封包括涉案房产J17号在内的鑫赋小区37套房产。2016年6月21日本院作出（2015）安法民一初字第1281号民事判决，鼎飞公司不服判决提出上诉，益阳市中级人民法院作出（2016）湘09民终843号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。本院于2017年7月10日作出（2017）湘0923民初107号民事判决，判决由鼎飞公司支付华厦公司各类款项11,703,533元及相关利息。华厦公司、鼎飞公司均不服上诉至益阳市中级人民法院，益阳市中级人民法院作出（2017）湘09民终1105号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，鼎飞公司未按判决书确定的内容自觉履行义务，华厦公司申请安化县人民法院强制执行，本院发出强制执行通知书后，鼎飞公司仍未自觉履行义务。2018年1月30日本院作出（2018）湘0923执34号之二执行裁定书，对包括J17号在内的37套房产进行了继续查封。鼎飞公司在执行过程中向湖南省高级人民法院申请再审，湖南省高级人民法院于2018年5月31日提审，组织华厦公司与鼎飞公司调解达成协议，作出（2018）湘民再519号民事调解书，调解书已经送达当事人。按照调解书确定的义务，鼎飞公司应于2018年11月16日前支付华厦公司17,000,000元，但鼎飞公司未按期给付，华厦公司遂向本院申请执行。本院于2019年7月16日作出（2019）湘0923执932号执行裁定，裁定拍卖包括本案J17号房产在内的37套房产，罗易洪提出异议，本院于2019年8月12日作出（2019）湘0923执异61号执行裁定，驳回了罗易洪的异议请求，罗易洪不服，遂于2019年9月3日向本院提起执行异议之诉。 另查明，2015年5月25日，李传松与鼎飞公司签订协议，约定包括J17号房产在内的3套房屋以房抵债，李传松以罗易洪的名义购买J17号房产，房价款抵扣借款。该房产至今未过户至罗易洪名下，罗易洪未提供证据证实其在法院查封前已经合法占有该不动产。 本院认为，罗易洪主张取得涉案房屋产权的依据是李传松对鼎飞公司享有的债权，该债权的有效性、真实性未经生效法律文书所确认，且以房抵债协议实质目的在于消灭李传松对鼎飞公司的债权而非单纯的房屋买卖，不能体现双方买卖房屋的真实意思，只是债务人履行债务的变通方式，不必然引起房屋权属的变动。涉案房产并未完成权属登记的变更手续，罗易洪只有债权请求权，而非物权。罗易洪属于单纯的抵债不动产受让人，不是事实上买卖合同的不动产买受人。即便罗易洪与鼎飞公司达成了以房抵债的合意，但因未办理过户登记，也不发生物权变动。双方虽然对合同进行了网签，但合同网签并不具备物权登记的效力。罗易洪未取得合法房屋所有权，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请的强制执行。同时《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据该规定，买受人需同时满足以上四个条件，其享有的权利才可排除执行。本案中，即便罗易洪购买了房产，因罗易洪在本院查封涉案房产前没有合法占有该房产，同样不符合第二十八条第四项的规定，综上，罗易洪的异议不能成立，罗易洪的诉讼请求依法应予以驳回。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，判决如下： 驳回原告罗易洪的诉讼请求。 案件受理费6528元，由原告罗易洪负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审 判 长 周   劲   阳 审 判 员 陈献花 审判员肖正兵 二〇一九年十月三十日 法官助理 兰       天 书 记 员 仇   美   琴