大连市甘井子区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0211民初1943号 原告：大连张前特易购置业有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区张前路211号，统一社会信用代码912102005598380316。 法定代表人：王磊，系总经理。 委托诉讼代理人：徐丹尧、吴春伟，系北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。 被告：大连新八方餐饮管理有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区华北路（甘）6号27层8号，统一社会信用代码91210200311511772T。 法定代表人：张守德，系执行董事。 被告：曲晓梅，女，汉族，1975年12月26日生，大连市甘井子区。 原告大连张前特易购置业有限公司诉被告大连新八方餐饮管理有限公司、曲晓梅房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告大连张前特易购置业有限公司的委托诉讼代理人徐丹尧到庭参加了诉讼，被告大连新八方餐饮管理有限公司（以下简称“八方餐饮公司”、“被告一”）、曲晓梅（以下简称“被告二”）经本庭合法传唤，无正当理由均拒不到庭，本院缺席审理了本案。现已审理终结。 原告诉称，2013年9月20日，原告与曲晓梅签订《店铺租赁合同》，约定由曲晓梅承租原告所有的位于辽宁省大连市甘井子区张前路211号的L4R301-315商铺，商铺面积为1921平方米，租期为98个月。合同对租期内租金、物业费标准做了明确约定。约定包括：1、承租人应当在每月25日前支付下月的租金、物业费，在每月25日前支付上月实际发生的水费。承租人逾期付款的，每逾期一日应按未付款的千分之一支付违约金，直至支付全部欠款；2、逾期付款超过30日的，原告有权单方解除本合同。3、合同还约定，因承租人原因导致合同解除的情况下，承租人应当支付三个月的违约租金作为合同解除违约金。4、合同终止后，如承租人未将租赁房屋恢复原状并交还原告的，应当按约定支付相当于2倍违约租金的占用费以及占用期间的物业费。2015年11月6日，原告、曲晓梅及大连新八方餐饮管理有限公司签订《权利义务转让协议》，曲晓梅将店铺租赁合同项下全部权利义务转让给八方餐饮公司，但曲晓梅仍对《店铺租赁合同》承担连带保证责任。上述合同签订后，被告未能如约履行合同义务，自2018年2月25日起，被告开始拖欠原告租金、物业费及水费。经原告多次催要，被告仍未履行付款义务。被告八方餐饮公司逾期付款的行为已经构成违约并导致合同解除，应当按照合同约定依法承担相应的责任。被告曲晓梅作为连带保证人，应当对八方餐饮公司的债务承担连带责任。故原告诉至法院，请求法院判令：1、被告一支付租金821208.85元、物业费200931.72元、水费28444.18元。2、被告一支付逾期付款违约金106692.15元（暂计算至2018年10月31日，应计算至实际给付之日止）。3、被告一支付合同解除违约金529862.31元。4、被告一支付逾期交还房屋期间的占用费129521.90元（自2018年11月10日暂计算至11月20日）、逾期交还房屋期间的物业费13671.84元（自2018年11月10日起暂计算至11月20日）。5、被告二对上述债务承担连带责任。6、二被告承担本案的全部诉讼费用。 被告大连新八方餐饮管理有限公司、曲晓梅均未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。 经审理查明，原告与被告二于2013年9月20日签订《店铺租赁合同》约定被告二承租原告位于大连市甘井子区店铺，总面积1921平方米（合同第32页）；2.租期：自2013年10月11日起至2021年12月10日止，共计98个月（合同第32页）；3.租金：第四至第六租赁年度，每月总计人民币141109.50元；管理费：第五租赁年度管理费，每月人民币35511.27元（合同第32-33页）；4.租金、管理费付款时间：每个月25日前提前支付下个月的租金和管理费（合同第34页）；5.水费付款时间：每个月25日前支付上个月实际发生的公用事业费（水费）（合同第34页）6.逾期付款违约责任：每逾期一日支付欠款千分之一的违约金（合同第19页12.2.2条）；7.合同解除条件：逾期支付任一款项超过30日的，原告有权解除合同（合同第20页13.1.1条）；8.合同解除的违约责任：如果因乙方违约，甲方行使解除合同权利的，被告应当支付合同解除违约金，剩余租期超过6个月，违约金的金额应等于3个月的违约租金（合同第21页13.2条）；9.交还商铺时间及逾期交还商铺的占用费及管理费：被告应当在合同解除之日将店铺内所有物品搬离交还给原告，否则被告应当支付占用费（日占用费相当于两倍违约租金）及管理费（合同第23页13.6.1条、第24页13.6.5条、13.6.6条）；10.“违约租金”是指合同解除日期之前的6个月的平均日租金和合同解除时的日管理费之和（合同第30页）11.诉讼费由被告承担（合同第24页15条）。 查，原告与二被告于2015年11月6日签订《权利义务转让协议》，同意被告二将其在《店铺租赁合同》项下的权利义务全部转让给被告一；被告二对被告一在履行《店铺租赁合同》中的违约行为承担连带保证责任。 庭审时，原告举证租户装修竣工、开业许可证。证明原告已经按照合同约定向被告交付商铺，被告使用涉案商铺经营。举证欠款明细单、用水量统计表及收费标准。证明1、被告拖欠租金821,208.85元、物业管理费200,931.72元；2、被告拖欠水费28,444.18元。举证《合同解除通知函》、EMS快递底单、EMS快递投递记录。证明因被告逾期付款，原告于2018年11月6日向被告邮寄《合同解除通知函》，《店铺租赁合同》于2018年11月9日解除。依据为合同第27页第19.7.1项，根据约定解除通知函自交付给快递公司三日后视为送达。 庭审时，原告还举证商铺现场照片。证明合同到期后，被告至今占用商铺，应当向原告返还商铺并支付占用费、管理费。 庭审时，原告明确诉讼请求计算方式为：租金2018年3月起拖欠至2018年11月9日，管理费从2018年4月至2018年11月9日，水费2018年4月至10月。逾期付款违约金106692.15元，分别自每一笔款项按合同约定的应付款之日，截至2018年10月31日（暂计时间）应计算至实际支付之日止。合同解除违约金根据合同约定（21页13.2条）如果因乙方违约，甲方行使合同解除权利，被告应支付合同解除违约金，剩余租期超过6个月，违约金的金额应等于三个月的违约租金。违约租金在合同定义条款中指的是合同解除之日前6个月的平均日租金和合同解除时的日管理费之和。占用费根据合同23页13.6.1条、第24页13.6.5条、13.6.6条，被告应在合同解除之日将店铺内所有物品搬离交付给原告，否则应支付占用费，日占用费相当于两倍的违约租金。物业费根据合同约定当下租赁年度的物业管理费。第二被告的连带保证责任是权利义务转让协议上约定的。 被告大连新八方餐饮管理有限公司、曲晓梅未提交书面答辩状，亦未出庭参加诉讼。 本院所确认的上述事实，有店铺租赁合同、权利义务转让协议、租户装修竣工、开业许可证、确认书、欠款明细单、用水量统计表、收费标准、合同解除通知函、EMS快递底单、EMS快递投递记录、商铺现场照片及庭审笔录等证据在案为凭，这些证明材料已经开庭举证和本院审查，可以采信。 本院认为，原告与被告大连新八方餐饮管理有限公司、曲晓梅签订的《店铺租赁合同》及《权利义务转让协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，双方应当依约履行双方的义务。被告八方餐饮公司在租赁原告提供的房屋后，没有在合同约定的期限内支付原告租金、物业费及水费，已经构成违约，现原告诉讼请求要求：1、被告一支付租金821208.85元、物业费200931.72元、水费28444.18元；3、被告一支付合同解除违约金529862.31元的诉请；4、被告一支付逾期交还房屋期间的占用费129521.90元（自2018年11月10起暂计算至11月20日）、逾期交还房屋期间的物业费13671.84元（自2018年11月10起暂计算至11月20日）；符合法律规定，本院予以支持。原告诉请2、被告一支付逾期付款违约金106692.15元（暂计算至2018年10月31日，应计算至实际给付之日止），因约定的违约金过高，法院对年百分之二十四的部分予以支持。根据《权利义务转让协议》的约定，被告二对被告一在履行《店铺租赁合同》中的违约行为承担连带保证责任，故对原告要求被告二对上述债务承担连带责任的诉请，本院亦予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告大连新八方餐饮管理有限公司向原告大连张前特易购置业有限公司支付租金821208.85元、物业费200931.72元、水费28444.18元。 二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告大连新八方餐饮管理有限公司向原告大连张前特易购置业有限公司支付逾期付款违约金（以欠付款项为本金，按百分之二十四标准计算至实际给付之日止）。 三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告大连新八方餐饮管理有限公司向原告大连张前特易购置业有限公司支付合同解除违约金529862.31元。 四、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告大连新八方餐饮管理有限公司向原告大连张前特易购置业有限公司支付逾期交还房屋期间的占用费129521.90元（自2018年11月10起暂计算至11月20日）、逾期交还房屋期间的物业费13671.84元（自2018年11月10起暂计算至11月20日）。 五、被告曲晓梅对上述债务承担连带给付责任。 六、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费人民币21270元（原告已预交），由二被告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 申请执行期限为两年。 审 判 长 景 渤 人民陪审员 陈 梅 人民陪审员 张晓青 二〇一九年十月六日 书 记 员 郝安琪 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。