贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初9944号原告：施维军，男，1978年3月8日出生，汉族，住所地贵州省毕节市。原告：金必芹，女，1978年1月3日出生，汉族，住所地贵州省毕节市。二原告共同委托诉讼代理人：赵玉桥，贵州省贵阳市白云区艳山红法律服务所法律服务工作者，执业证号：32401181100419，特别代理。被告：胡中翠，女，1970年6月15日出生，汉族，住所地：贵州省清镇市。第三人：贵州翼之房房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱东路金融中心二期住宅项目A6组团地下室栋负2层55号，统一社会信用代码：91520102MA6GXDD271。法定代表人：王峰军，职务：总经理。委托诉讼代理人：金必法，男，1991年11月16日出生，汉族，住所地贵州省毕节市，系公司股东，一般代理。本院受理的原告施维军、金必芹诉被告胡中翠，第三人贵州翼之房房地产经纪有限公司（以下简称翼之房经纪）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告施维军、金必芹及其委托诉讼代理人赵玉桥，被告胡中翠，第三人翼之房经纪的委托诉讼代理人金必法参加诉讼，本案现已审理终结。原告施维军、金必芹诉请：1、解除原被告于2019年3月9日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：100003284465）；2、被告返还原告购房款350000元；3、被告向原告支付违约金70000元；4、被告赔偿原告的损失即中介服务费35560元、评估费6399元；5、原告因本案产生的律师费由被告承担。事实及理由，2019年3月9日，原被告在具备二手房买卖资质的第三人的参与下签订了一份房屋买卖合同（编号：100003284465，产权证号：ＺＴＹＤ-Ｂ-45-6-1），合同约定被告将位于贵阳市观山湖区石林路300号中铁逸都国际B组团三期45栋1单元6层1号房屋（该房屋建筑面积112.33平方米）出售给原告，合同约定总价为1280000元，约定原告在签订之日先支付定金10000元，被告在2019年3月31日前办理房屋产权过户相关手续，并针对购房款的支付方式、按揭、过户等另行签订了补充协议。合同签订之后，原告按照合同约定履行了自己的付款义务，到2019年3月18日止原告共向被告支付了定金及购房款350000元，向第三人支付相关费用35560元，而被告应当于2019年3月31日前办理房屋产权过户相关手续，然而被告并未按约履行合同，导致房屋没有过户，构成违约，原告为维护自身合法权益，特向人民法院起诉。被告胡中翠答辩称，我不同意解除房屋买卖合同，合同应当继续履行；我不应当承担赔偿损失，这笔中介费我方也不承担。第三人翼之房经纪答辩称，同意解除合同，被告承担违约责任，我们收了中介费35,560元、评估费6,399元，合计41,959元，这笔中介费及评估费我方同意退。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证，依据依法确认的证据，本院认定事实如下：原告提供的黔（2019）观山湖区不动产权第××号不动产权证书载明，位于贵阳市观山湖区石林路300号中铁逸都国际B组团三期45栋1单元6层1号房屋（以下称涉案房屋）系被告胡中翠与其前夫杨逢平共同共有。2017年2月16日，被告胡中翠与其前夫杨逢平在清镇市民政局协议离婚，双方签署的《离婚协议》约定：“……三、男女双方在婚姻关系存续期间有位于贵州省贵阳市观山湖区石林路300号中铁逸都国际B组团三期45栋1单元6层1号，面积：112平方米，男女双方离婚后此房屋归女方所有（因房屋是按揭所购，以后所剩余的按揭房款由女方负责偿还）”。其后由于涉案房屋的银行贷款未曾结清，导致不能办理产权变更手续。2019年3月9日，原被告在第三人的居间介绍下，达成了涉案房屋的购买合意，三方签署了《房屋买卖业务文件》（100003284465），其中包括：《签约提示》、《交易资金监/托管提示函》、《交易方留存信息表》、《贵阳市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《按揭、过户代理合同》等。《贵阳市存量房屋买卖合同》首部甲方（出售方）为被告胡中翠，乙方（购买方）为原告施维军、金必芹。合同第二条约定：“1.该房屋所有权人为胡中翠，房地产权证号为ZTYD-B-45-6-1；3、该房屋抵押情况为：该房屋已经设定抵押，抵押权人为：中国邮局储蓄银行。”第四条约定：“甲乙双方通过贵州翼之房房地产经纪有限公司居间介绍成交”。第五条约定：“1.甲乙双方协商同意，该房屋交易价款及家具/家电/装饰装修/配套设施设备等作价总计为￥1,280,000.00（人民币壹佰贰拾捌万元整）。2.具体付款方式：（1）定金乙方应在签订本合同当日支付￥10,000.00（人民币壹万元整），甲乙双方协商一致采取以下方式支付定金：自行支付的方式支付给甲方；（2）首付款1）乙方于甲方银行还本房尾款当日将第一笔购房款/首付款人民币（小写）310,000.00元（大写）叁拾壹万元整（不包含前期支付全部定金）以自行支付的方式支付给甲方；……3）尾款，乙方贷款类型为商业贷款，拟贷款金额为￥960,000（人民币玖拾陆万元整），该部分金额由贷款机构直接支付给甲方，实际贷款金额和放款时间以贷款机构通知为准，若贷款机构实际贷款额未按照拟贷款金额足额批准的，则由乙方在过户递件当日补足差额，乙方因自身原因或政策原因未获得贷款机构批准的，双方同意按下列方式解除（仅选其一）……本合同终止，乙方支付的定金和房款应如数返还，双方互不承担违约责任，在申办贷款过程中发生的各项费用由乙方承担。”合同第六条约定：“1.甲方应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。甲方承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；乙方承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违约方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违约方的法律责任”。合同第七条约定：“1.房屋评估：甲方应在接到居间方通知后3个工作日内配合评估公司对房屋进行评估；2、申请购房贷款：甲乙双方应于本房银行抵押解除后20个工作日内前往贷款机构办理贷款申请手续。3、还款解押：该房屋有抵押，如该房屋有抵押的，则甲方应在2019年3月31日之前到其贷款机构办理完成结按（即提前还贷）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证（具体取回时间）以银行通知为准。4、权属转移登记：甲乙双方同意，贷款申请经贷款机构批准通过且符合过户条件后，甲乙双方须在银行面签通过后20个工作日内亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续。5、抵押登记：乙方应在取得房屋所有权证且贷款银行出具抵押合同后5个工作日内办理房屋抵押登记手续。”合同第十条约定：“……3.逾期办理房屋其他交易事宜的违约责任：甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交总价5‰的违约金，逾期超过15日的，守约方有权以书面通知的方式解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交总价20%的违约金。……5、守约方因维护自身权益（或者是追究违约方相关法律责任）产生的一切费用由违约方承担，该等费用包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等”。同日，原被告及第三人三方签署了《居间服务合同》、《按揭、过户代理合同》，其中约定该笔交易的居间费为34,560元、第三人权证代办费500元、第三人贷款代办费500元。《按揭、过户代理合同》第四条约定：“甲乙双方如未按照本合同约定履行义务，导致合同履行迟延或无法履行的，违约方应承担违约责任，并赔偿守约方的损失，因乙方或甲方任何一方违反《买卖合同》导致本合同无法履行的，违约方应向守约方承担违约责任，并承担本合同委托事项已产生的费用”。前述合同签订后，原被告双方又于3月9日签订《补充协议》，其中第二条约定：“……2、甲方确定，过户以及需要甲方前配偶前往签字时甲方前配偶能够配合签字，否则所产生的关于离婚所产生的费用由甲方承担”。3月14日，原被告双方签订《补充协议二》，约定：“1、针对合同（编号：100003284465）第6页第五条第2）点具体付款方式第2条（首付款）约定金额作以下修改：修改前为310,000.00元人民币（大写）叁拾壹万元整，修改后为340,000元人民币（大写）叁拾肆万元整。2、针对合同（编号：100003284465）第7页第五条第3）点（尾款）约定金额作一下修改：修改前为960,000元人民币（大写）玖拾陆万元整，修改后为930,000元人民币（大写）玖拾叁万元整”。合同签订后，原告向被告支付了定金10,000元及首期款340,000元，2019年3月18日，被告胡中翠向原告出具《收条》，表明收到了相关款项。原告还向第三人支付了居间费为34,560元、权证代办费500元、贷款代办费500元，共计35,560元，第三人于2019年3月9日向其出具收据，原告还另行支付了评估费6,399元。收取原告的首期款后，被告向中国邮政储蓄银行办理了提前还贷，中国邮政储蓄银行有限公司清镇市支行于2019年3月25日向其出具《中国邮政储蓄银行个人贷款结清证明（重打）》，表明涉案房屋的贷款已经结清。2019年4月11日，因案外人杨逢平被申请财产保全措施，本院依法作出（2019）黔0115执保392号民事裁定书，查封了涉案房屋，导致原被告无法办理涉案房屋的过户手续，原告认为此系被告违约，特向人民法院起诉引起本案。另，为本案诉讼原告方与贵阳市白云区艳山红法律服务所签订了《特别代理委托协议》，支付了代理费10,000元。在本案的审理过程中，原告及第三人就中介费、权证代办费、评估费在本院的主持下达成调解协议，本院于2020年5月22日制作了（2019）黔0115民初9944号《民事调解书》，调解书主文为：“一、第三人贵州翼之房房地产经纪有限公司于2020年5月30日前退还原告施维军、金必芹中介费、代办费35,560元及评估费6,399元，合计41,959元；二、案件受理费424元，由原告施维军、金必芹负担。”认定上述事实的证据有：当事人陈述、不动产权证书（黔（2019）观山湖区不动产权第××号）、《离婚协议》、《房屋买卖业务文件》（100003284465）、《居间服务合同》、《按揭、过户代理合同》、《补充协议》、《补充协议二》、《收条》、收据、《中国邮政储蓄银行个人贷款结清证明（重打）》、《贵阳市不动产产权情况记载表》、（2019）黔0115民初9944号《民事调解书》等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，《房屋买卖业务文件》（100003284465）系原被告双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应当严格依照合同约定全面履行自己的义务。涉案房屋现因司法查封已无法过户，合同目的已不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，故原告诉请解除原被告于2019年3月9日签订的《房屋买卖业务文件》（100003284465）本院予以支持。同时根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告诉请被告返还其购房款350,000元本院予以认可。关于违约金，合同无法履行的直接原因系涉案房屋被本院司法查封导致无法过户，根据原被告双方签署的《贵阳市存量房屋买卖合同》，房屋过户的时间为“4、权属转移登记：甲乙双方同意，贷款申请经贷款机构批准通过且符合过户条件后，甲乙双方须在银行面签通过后20个工作日内亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续。”，而中国邮政储蓄银行的贷款结清证明表明，被告胡中翠收取原告支付的350,000元首付款后完成了涉案房屋的提前还贷，而涉案房屋是在2019年4月11日被司法查封，考虑到原被告双方2019年3月9日签订《房屋买卖业务文件》（100003284465）时涉案房屋上除贷款银行的抵押登记外并无其他担保物权，且被告胡中翠并非导致房屋被查封案件的当事人，可知被告胡中翠并无违约的故意。同时，原告在合同签订之前就明知涉案房屋并未办理产权变更登记，依然是被告胡中翠及其前夫杨逢平共同共有，应当认识到其中有可能因案外人杨逢平因素导致合同不能履行的风险，而被告胡中翠亦未在合同签订前后完成涉案房屋的变更登记，排除有可能导致合同无法履行的妨害。故原被告都应当对自己疏忽大意，或者应当预见该行为而没有预见的过失承担民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告诉请被告向其支付违约金70,000元，为原告已付款的20%，低于双方约定的违约金计算方式，本院予以支持。因故中介费、代办费、评估费第三人已经退换原告，原告的损失得到弥补，其对被告的相关诉请本院不再处理。关于律师费的诉请，根据《贵阳市存量房屋买卖合同》第十条的约定，及《居间服务合同》第四条的约定，被告胡中翠虽为过失违约，亦应当根据合同约定承担相应责任，故原告主张被告向其赔偿律师费10,000元本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的司法解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第十七条之规定，判决如下：一、解除原告施维军、金必芹与被告胡中翠于2019年3月9日签订的《房屋买卖业务文件》（100003284465）；二、被告胡中翠于本判决生效后三日内向原告施维军、金必芹返还购房款350,000元、支付违约金70,000元、赔偿律师费10,000元，共计430,000元；三、驳回原告施维军、金必芹的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,066元(原告预交)，保全费2,270，合计6,336元，由原告施维军、金必芹负担355元，由被告胡中翠负担5,981元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在本判决书规定的履行期间最后一日起两年内，向本院或与本院同级的可供执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  龙珊珊二〇二〇年五月十九日书记员  周殷丽