成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初6889号 原告：成都双流鸿志物业有限公司。住所地：成都市双流区西南航空港经济开发区黄荆路3号。 法定代表人：侯一尘，总经理。 委托诉讼代理人：江孝辉，四川中虹律师事务所律师。 被告：胡继新，女，1966年8月30日出生，汉族，住北京市东城区。 原告成都双流鸿志物业有限公司（以下简称“鸿志物业公司”）与被告胡继新物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鸿志物业公司的委托诉讼代理人江孝辉到庭参加诉讼。被告胡继新经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 鸿志物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令胡继新向鸿志物业公司支付欠付物业费54355.8元（自2005年11月1日起计算至2019年6月30日）；2、判令胡继新承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2003年起，鸿志物业公司即为和贵馨城小区提供物业服务。2016年12月5日，鸿志物业公司与双流县西航港和贵馨城建筑区划第二届业主委员会、双流县西航港和贵馨城建筑区划业主大会签订《和贵馨城物业服务合同的补充协议》，约定自2017年1月1日起和贵馨城小区物业服务费上调至1.8元/平方米/月。胡继新作为和贵馨城小区76栋7号的业主，从2005年11月起即开始欠付物业费，鸿志物业公司经多次催收无果，故提起诉讼。审理中，鸿志物业公司变更诉讼请求为：1、判令胡继新向鸿志物业公司支付欠付物业管理费58085元（自2005年11月1日起计算至2020年3月31日）；2、判令胡继新向鸿志物业公司支付滞纳金（以551.83元为基数，按照每日万分之三的标准从2005年6月11日计算至付清之日止；以4966.5元为基数，按照每日万分之三的标准从2006年1月11日计算至付清之日止；以2483.25元为基数，按照每日万分之三的标准从2006年6月11日计算至付清之日止）；3、判令胡继新向鸿志物业公司支付资金占用利息（以275.25元为基数，按照中国人民银行同期同类银行贷款利率的标准从2006年9月18日计算至付清之日止；以825.75元为基数，按照中国人民银行同期同类银行贷款利率的标准分别从2006年10月11日、2007年1月11日、4月11日、7月11日、10月11日、2008年1月11日、4月11日、7月11日、10月11日、2009年1月11日、4月11日、7月11日、10月11日、2010年1月11日、4月11日、7月11日、10月11日、2011年1月11日、4月11日、7月11日、10月11日、2012年1月11日、4月11日、7月11日、10月11日、2013年1月1日、4月1日、7月1日、10月11日、2014年1月11日、4月11日、7月11日、10月11日计算至付清之日止）；4、判令胡继新向鸿志物业公司支付违约金（以1034.69元为基数，按照每日千分之一的标准分别从2015年1月11日、4月11日、7月11日、10月11日、2016年1月11日、4月11日、7月11日、10月11日计算至付清之日止；以1241.62元为基数，按照每日千分之一的标准分别从2017年1月11日、4月11日、7月11日、10月11日、2018年1月11日、4月11日、7月11日、10月11日、2019年1月11日、4月11日、7月11日、10月11日、2020年1月11日计算至付清之日止）；5、判令胡继新承担本案全部诉讼费用。 胡继新未作答辩。 本院经审理认定事实如下：胡继新系位于成都市双流区房屋的业主，房屋建筑面积为229.93平方米。2003年8月25日，鸿志物业公司与开发商成都和贵实业有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定和贵公司选聘鸿志物业公司对“和贵馨城”小区提供前期物业服务；委托管理期限自2003年9月17日9时起至2006年9月16日0时止。合同期满或业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自然终止；本物业的公共服务费，住宅房屋由业主、使用人按建筑面积每月每平方米1.2元向鸿志物业公司交纳；本物业的公共服务费每半年交纳一次，每次交纳时间为6、12月月初；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之三交滞纳金。 2006年9月18日，鸿志物业公司与开发商成都和贵实业有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定和贵公司选聘鸿志物业公司对“和贵馨城”小区提供前期物业服务；物业服务费由业主按其物业建筑面积交纳，独院住宅：1.2元/月/平方米；物业服务费用按季交纳，业主应于每季度第一个月10日前交纳物业服务费用；本合同期限自2006年9月18日起至本小区业主委员会成立，与物管公司签订物业管理合同之日止。 2015年4月3日，鸿志物业公司与双流县西航港和贵馨城建筑区划第二届业主委员会、双流县西航港和贵馨城建筑区划业主大会签订了《和贵馨城小区物业服务合同》，约定由鸿志物业公司对“和贵馨城”小区提供前期物业服务；鸿志物业公司按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用，住宅用房：1.5元/月/平方米；物业服务费用按季交纳，业主应于每季度初5-15号履行交纳义务，业主逾期交纳物业服务费用的，违约金按欠缴总金额每日10‰的比例交纳；本合同期限自2014年12月13日0时起至2019年12月12日24时止。 2016年12月5日，鸿志物业公司与双流县西航港和贵馨城建筑区划第二届业主委员会、双流县西航港和贵馨城建筑区划业主大会签订了《和贵馨城物业服务合同（合同备案号160150424）的补充协议》，约定从2017年元月1日起和贵馨城小区物业服务费上调至1.8元/月/平方米执行。 上述合同签订后，鸿志物业公司为和贵馨城小区提供了物业管理服务，胡继新从2005年11月1日起至今未向鸿志物业公司交纳物业服务费，鸿志物业公司通过张贴缴费通知单向其催收无果，故起诉。 上述事实，有当事人身份信息、商品房买卖（预售）合同、房屋信息摘要、前期物业管理服务合同、前期物业服务合同及备案表、和贵馨城小区物业服务合同、和贵馨城物业服务合同（合同备案号160150424）的补充协议、照片以及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，鸿志物业公司与建设单位成都和贵实业有限公司签订的《前期物业管理服务合同》、《前期物业服务合同》及鸿志物业公司与双流县西航港和贵馨城建筑区划第二届业主委员会、双流县西航港和贵馨城建筑区划业主大会签订的《和贵馨城小区物业服务合同》、《和贵馨城物业服务合同（合同备案号160150424）的补充协议》均系双方真实意思表示，且不违反法律法规，应属合法有效，双方均应当按约全面履行。胡继新系“和贵馨城”小区76幢1-4楼7号房屋的业主，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述合同对胡继新具有约束力。 关于鸿志物业公司要求胡继新支付自2005年11月1日至2020年3月31日期间的物业费58085元。本院认为，鸿志物业公司按约向胡继新提供了物业服务，胡继新理应按照上述合同的约定支付物业费，但其尚欠鸿志物业公司2005年11月1日起至2020年3月31日的物业费54937.18元（229.93平方米×1.2元/月/平方米×109个月12天+229.93平方米×1.5元/月/平方米×24个月29天+229.93平方米×1.8元/月/平方米×39个月）物业费未支付，应当予以支付，故对于鸿志物业公司的该部分诉讼请求本院予以支持。 关于鸿志物业公司要求胡继新支付滞纳金。本院认为，2003年8月25日签订的《前期物业管理服务合同》约定“本物业的公共服务费，住宅房屋由业主、使用人按建筑面积每月每平方米1.2元向鸿志物业公司交纳；本物业的公共服务费每半年交纳一次，每次交纳时间为6、12月月初；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之三交滞纳金”，该滞纳金的性质应属于逾期支付物业费的违约金。胡继新经鸿志物业公司催告后至今仍未支付物业费的行为违约，应当按照上述约定支付违约金。上述《前期物业管理服务合同》约定“委托管理期限自2003年9月17日9时起至2006年9月16日0时止”，即胡继新应支付的违约金为：以2005年11月1日至11月31日应交纳的物业费275.92元（229.93平方米×1.2元/月/平方米×1个月）为基数，按照每日万分之三的标准从2005年12月1日起计算至付清之日止；以2005年12月1日至2006年5月31日应交纳的物业费1655.5元（229.93平方米×1.2元/月/平方米×6个月）为基数，按照每日万分之三的标准从2006年6月1日起计算至付清之日止；以2006年6月1日至9月16日应交纳的物业费974.91元（229.93平方米×1.2元/月/平方米×3个月16天）为基数，按照每日万分之三的标准从2006年12月1日起计算至付清之日止。 关于鸿志物业公司要求胡继新支付资金占用利息，本院认为，2006年9月18日签订的《前期物业服务合同》约定“物业服务费用按季交纳，业主应于每季度第一个月10日前交纳物业服务费用”，但并未约定逾期交纳物业费应承担的违约责任。本院结合本案的情况及双方过错程度对鸿志物业公司的该项诉讼请求，酌情不予支持。 关于鸿志物业公司要求胡继新支付违约金，本院认为，2015年4月3日签订的《和贵馨城小区物业服务合同》约定“鸿志物业公司按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用，住宅用房：1.5元/月/平方米；物业服务费用按季交纳，业主应于每季度初5-15号履行交纳义务，业主逾期交纳物业服务费用的，违约金按欠缴总金额每日10‰的比例交纳；本合同期限自2014年12月13日0时起至2019年12月12日24时止。”及2016年12月5日签订的《和贵馨城物业服务合同（合同备案号160150424）的补充协议》，约定“从2017年元月1日起和贵馨城小区物业服务费上调至1.8元/月/平方米执行”，即胡继新经鸿志物业公司催告后至今仍未支付物业费的行为违约，应当支付违约金。但上述约定的违约金过高，且鸿志物业公司并未提交其存在损失的证据，故本院酌情调整违约金，具体分段计算为：以1034.69元为基数，按照年利率24%的标准分别从2015年1月16日、4月16日、7月16日、10月16日、2016年1月16日、4月16日、7月16日、10月16日计算至付清之日止；以1241.62元为基数，按照年利率24%的标准分别从2017年1月16日、4月16日、7月16日、10月16日、2018年1月16日、4月16日、7月16日、10月16日、2019年1月16日、4月16日、7月16日、10月16日、2020年1月16日计算至付清之日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告胡继新于本判决生效之日起十日内向原告成都双流鸿志物业有限公司支付从2005年11月1日起至2020年3月31日止的物业费54937.18元； 二、被告胡继新于本判决生效之日起十日内向原告成都双流鸿志物业有限公司支付违约金（以275.92元为基数，按照每日万分之三的标准从2005年12月1日起计算至付清之日止；以1655.5元为基数，按照每日万分之三的标准从2006年6月1日起计算至付清之日止；以974.91元为基数，按照每日万分之三的标准从2006年12月1日起计算至付清之日止；以1034.69元为基数，按照年利率24%的标准分别从2015年1月16日、4月16日、7月16日、10月16日、2016年1月16日、4月16日、7月16日、10月16日计算至付清之日止；以1241.62元为基数，按照年利率24%的标准分别从2017年1月16日、4月16日、7月16日、10月16日、2018年1月16日、4月16日、7月16日、10月16日、2019年1月16日、4月16日、7月16日、10月16日、2020年1月16日计算至付清之日止）； 三、驳回原告成都双流鸿志物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1158元，由原告成都双流鸿志物业有限公司负担300元，被告胡继新负担858元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  王 璇 人民陪审员  王琼兰 人民陪审员  王亚强 二〇二〇年六月十二日 法官 助理  龚玉洁 书 记 员  盛 娇