安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0103民初8961号 原告：合肥博天化工有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区肥西路1189号，统一社会信用代码91340100771102048F。 法定代表人：房家远，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：江平，安徽年代律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹梦娜，安徽年代律师事务所实习律师。 被告：绿城物业服务集团有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区西溪国际商务中心2幢501室，统一社会信用代码 913300007109582058。 法定代表人：金科丽，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈磊，安徽儒圣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张云，安徽儒圣律师事务所律师。 合肥博天化工有限公司（以下简称博天化工公司）与绿城物业服务集团有限公司（以下简称绿城物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。博天化工公司委托诉讼代理人江平、尹梦娜，绿城物业公司委托诉讼代理人陈磊、张云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 博天化工公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2015年12月15日签订的《金龙广场前期物业服务合同》及相关补充协议；2.绿城物业公司向博天化工公司办理物业交接及撤场移交手续；3.本案诉讼费由绿城物业公司负担。 事实与理由：2015年12月15日，双方就博天化工公司开发的合肥市金龙国际广场物业服务事项签订《金龙广场前期物业服务合同》及补充协议，合同约定聘用绿城物业公司为金龙广场提供物业服务，双方并在合同中约定了其他具体事项。博天化工公司于2016年6月30日将金龙国际广场物业项目交绿城物业公司入场管理。但绿城物业公司自入场以来，所提供的服务一直无法达到双方约定的物业服务质量标准，虽经多次督促，但仍不能达到业主的要求，导致很多业主对绿城物业公司意见甚大，纷纷要求更换物业公司。博天化工公司认为，绿城物业公司作为物业服务提供者，未能按照合同约定的服务质量标准提供物业服务，其违约行为已经致使合同目的不能实现，完全违背了博天化工公司聘请物业公司为业主提供优质服务的初衷，故诉至法院，恳请法院支持博天化工公司的诉讼请求。 绿城物业公司辩称，1.博天化工公司请求解除《金龙广场前期物业服务合同》无事实和法律依据；2.博天化工公司应当依据合同中约定的程序解除合同，即物业公司违反合同约定不能完成管理目标，且未在限期内整改，博天化工公司有权解除合同；3.《金龙广场前期物业服务合同》第三十九条关于违约责任的约定并非博天化工公司单方可以解除合同的依据。 本院经审理认定事实如下：2015年12月15日，博天化工公司（甲方）与绿城物业公司（乙方）签订《金龙广场前期物业服务合同》，聘请绿城物业公司为金龙广场提供物业服务；该物业类型为写字楼、商业，总建筑面积68548.31平方米；物业交付时间2016年6月30日前；前期物业服务期限自物业首期交付之日起至第一届业主委员会成立，并与选聘物业服务企业签订合同止；合同就前期物业服务内容、双方权利义务、物业承接查验、其他费用、前期物业服务费、物业的经营与管理、物业的使用与维护、物业维修经费、违约责任及附则等作了约定，其中违约责任章第三十九条约定“甲乙双方任何一方无法律依据或合同约定提前解除合同的，违约方应支付对方人民币贰拾万元（￥200000元）的违约金。”第四十一条约定“乙方违反本合同的约定，不能完成管理目标的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。” 同日，双方签订了《金龙广场项目前期物业服务合同补充协议》，协议对前期物业管理费标准、前期物业服务管理有关费用交房事宜违约责任等作出约定。 2018年11月1日，博天化工公司以合同委托方身份填写《绿城服务2018年满意度调研》一份，对绿城物业公司在合肥金龙广场项目的物业服务给予了高度评价，计分的服务评分项共计13项，除园区活动开展情况给予4分外（满分为5分），其余12项均给予满分。 2019年5月5日，博天化工公司向绿城物业公司发出《关于物业服务合同终止的通知》。次日，绿城物业公司回函，不同意终止合同。 金龙广场已交付业主使用。截止庭审当日，金龙广场未成立业主委员会。 上述事实由博天化工公司提供的《金龙广场前期物业服务合同》、《金龙广场项目前期物业服务合同补充协议》，绿城物业公司提供的《绿城服务2018年满意度调研》、《关于物业服务合同终止的通知》等证据以及当事人称述予以证实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方的主要争议焦点为博天化工公司要求解除双方间物业服务合同是否具有事实和法律依据。博天化工公司要求解除合同的理由为1.绿城物业公司的违约行为致使合同目的不能实现；2.双方间成立的物业服务合同属于委托合同，博天化工公司作为委托人享有任意解除权。本院就上述争议焦点问题分析如下： 1.前期物业服务合同不能等同于传统意义上的委托合同，开发商无权行使任意解除权。关于物业服务合同的性质，学说上虽有争议，但其至少不同于传统的委托合同，兼有管理服务等内容。《物权法》、《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律法规以及司法解释已对物业服务合同有明确规定，故其作为有名合同，所引发的纠纷应当严格按照相关法律规定处理。委托合同赋予委托人和受托人任意解除权，保护的是委托合同的存在条件即“信任”，但相比较而言，物业服务合同的中物业服务企业进行物业管理服务具有相对的独立性。故，博天化工公司作为前期物业服务合同的一方，无权行使委托合同意义上的任意解除权利。 2.选聘和解聘物业服务企业，应当由全体业主共同决定。前期物业服务合同的权利义务及于全体业主，根据《物权法》关于业主决定建筑区划内重大事项及表决权的相关规定，涉案物业服务企业解聘与否应当由全体业主共同决定，而涉案物业已交付业主，但博天化工公司未能提供证据证明其诉讼请求系全体业主的共同决定，且得到授权代为行使解除权。 3.当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。涉案物业服务合同，双方未能协商解除。在此情形下，博天化工公司以绿城物业公司存在违约行为致使合同目的不能实现为由拟行使法定解除权，其应当举证证明绿城物业公司存在导致合同目的不能实现的违约行为，但博天化工公司亦未提供证据证明绿城存在该违约情形，不符合法定解除条件。相反，从博天化工公司填写的《绿城服务2018年满意度调研》和庭审中随机电话询问业主的情况来看，绿城物业公司在涉案物业区域提供的物业服务认可度较高。 综上所述，博天化工公司要求解除合同、办理交接手续的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第三百九十六条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下: 驳回合肥博天化工有限公司全部诉讼请求。 案件受理费减半收取80元，由合肥博天化工有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 李 照 二〇一九年十月九日 书记员 凌太梅 附：本案适用的法律条文 1．《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 2.《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 4.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。