天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0114民初15583号原告：郭君秋，男，1990年1月24日生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：黄海峰，北京大铎律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨旭静，北京大铎律师事务所律师。被告：天津相融置业有限公司，住所地天津市武清区徐官屯街江源道4号126-3（集中办公区）。法定代表人：贾洪亮，经理。委托诉讼代理人：王聿森，武清区泉州法律服务所法律工作者。原告郭君秋与被告天津相融置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年11月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭君秋及其委托诉讼代理人黄海峰、杨旭静，被告委托诉讼代理人王聿森到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭君秋向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《保留房源协议书》合法有效，双方存在商品房买卖合同关系，该协议书为商品房买卖合同；2、判令被告继续履行协议（剩余合同价值人民币414704.4元），协助原告办理网签商品房买卖合同；3、判令被告向原告交付“天汐园”项目（御河雍阳公馆）4号楼1单元402号房屋及房屋钥匙；4、判令被告配合原告办理涉诉房屋不动产所有权证；5、判令被告向原告支付逾期交房违约的损害赔偿（自2017年9月30日至实际履行交房义务之日止，利率参照人民银行同期贷款利率标准计）；6、判令本案诉讼费、保全费、律师费、保险费由被告承担。事实及理由：一、原、被告签订的《保留房源协议书》记载了商品房买卖合同的主要内容，且被告收取了原告支付的购房款。《保留房源协议书》应当依法认定为商品房买卖合同。2016年5月9日，原告与被告签订《保留房源协议书》（以下简称：《协议书》）。《协议书》第一条约定：被告有义务在天汐园项目中为原告保留的房源为：第4号楼第1号门第4层第402号单元房，该房屋的建筑面积为129.73平方米。《协议书》第二条约定：当该项目具备商品房销售条件时，上述房源的房屋销售单价为6280元/㎡。《协议书》第三条约定：甲方（即本案被告）为乙方（即本案原告）保留的房源于2017年5月中旬办理正式销售手续及房款结清，一次性付款的补齐全款，签订正式的商品房买卖合同，需要办理贷款的依据个人情况办理贷款手续，已交房款多退少补，同时办理正式《商品房买卖合同》。《协议书》第四条约定交钥匙时间为：除不可抗力因素或正常施工现象外，该项目于2017年9月30日前交钥匙。原告于2016年5月9日向被告支付人民币肆拾万元用以购买涉案房屋，被告于2016年5月9日向原告出具收据：内容为今收到原告交来房屋预付款（4-1-402）人民币大写肆拾万元整。盖章为被告的公司印章。2017年4月，被告向原告出具《天汐园拥军项目预留房源信息确认表》（以下简称：《确认表》。在《确认表》中，对购买房屋的情况以及原告的个人情况进行了确认，最后盖章为御河雍阳公馆销售专用章。二、目前双方具备履约条件。我国《合同法》第60条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知，协助、保密等义务。目前该项目已经取得房屋预售许可证，具备履行合同主要权利义务的条件。同时，原告具有在天津市的购房资格，双方履约没有政策障碍。但截至起诉之日，原告多次向被告主张履行《协议书》约定的合同内容，但被告拒不履行。成讼。被告天津相融置业有限公司辩称：第一、被告不同意原告全部的诉讼请求。请求依法驳回原告的诉讼请求。第二、原告的六项实体请求中，除第一项请求法院确认保留房源协议合法有效的诉讼请求以外，其他诉讼请求均不具有可诉性、可执行性，第一项诉讼请求保留房源协议书是否有效，被告认为双方在2016年5月签订的保留房源协议书是双方的真实意思表示，但因违反法律的强制性规定而归于无效。根据国务院发布的房地产经营管理条例第22条规定，房地产开发企业开发预售商品房应有以下要求，其中有四项是必须要有规划许可证和施工许可证，必须取得预售许可证的证明，这是强制性的效力规定，如果违反了这项规定，签订的协议应属无效协议。商品房预售条例第2条，必须持有建设工程规划许可证和施工许可证，同时取得了预售商品房证明，这个司法解释对预售许可证证明进行了放宽，在签订协议时，被告尚未取得用于开发使用的土地，更不具有立项审批、地名审批、规划许可、施工许可等多项行政审批要件，在此背景下，双方签订的协议因违反上述规定而归于无效。司法解释说具备商品房销售管理办法第16条的13条款情况下才能成立商品房买卖合同，而协议中的很多内容都不具备商品房买卖合同中的主要条款。因为不具备商品房买卖合同的主要条款，所以该协议不能视为商品房买卖合同，否则就不具有可执行性。由于目前涉案工程仅处于主体完工阶段，很多必须具备的条件都没有，包括内外墙装修，水电暖设施，门窗等，所以不具备交付的可能性，也不具有房屋的使用价值和功能。所以原告请求交付房屋及钥匙不具有可执行性。由于双方尚未签订商品房买卖合同，所以不存在办理产权登记的相关事宜。法院不能根据原告的诉请强制双方签订内容不确定的协议。很多内容双方没有达成一致。关于逾期交房的违约损害赔偿，原告的主张没有法律依据，因为双方没有约定逾期交房的违约责任及违约赔偿标准。而且被告也能提供因为环保问题相关部门同意工程延期的证明，原告主张的费用中除诉讼费外其他费用都属于原告的自身行为，应由其自行承担。目前被告取得了商品房预售许可，但由于双方对房屋交付的时间、延期交房承担的违约方式、总价款等相关内容均未进行协商确定，因此无法与原告签订网签合同。上级行政部门审批的价格是16000元左右，上下浮动超过15%系统会自动拦截，因此双方的网签协议是无法履行的。在双方签订房源保留协议时，被告尚未取得用于建筑房屋的土地使用权，同时也没有获得多项行政许可，因此该协议属于无效协议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人陈述以及当事人向法庭提交的证据，本院认定事实如下：2016年5月9日，原告与被告签订保留房源协议书一份，约定乙方（原告）根据甲方（被告）将开发建设的“天汐园”项目（以下简称该项目）的有关情况，为了在该项目具备商品房销售条件时，乙方能够有保证买到该项目的商品房，现特向甲方要求为乙方保留该项目中的下列房源，就保留房源事宜，甲乙双方约定如下：1、该项目中所保留的房源为第4号楼，第1号门，第4层，第402号单元房，该房屋面积约为129.73平方米。注：该房屋面积最终以房管部门测绘确定为准。2、当该项目具备商品房销售条件时，上述保留房源的房屋销售单价为6280元/㎡。甲乙双方在保留的房源具备商品房销售条件签订商品房买卖协议或买卖合同前，如果出现甲方通知乙方需乙方应在所通知的时间内前来办理完成有关手续和事宜时，乙方需按甲方通知的内容及时办理完成，否则由乙方承担因此形成的一切经济损失和有关责任。3、甲方为乙方所保留的房源于2017年5月中旬办理正式销售手续及房款清算，一次性付款的补齐全款，签订正式的商品房买卖合同，需要办理贷款的依据个人情况办理贷款手续，已交房款多退少补，同时办理正式商品房买卖合同，即缴纳其他相关费用。4、交钥匙时间：除不可抗力因素或正常施工现象外，该项目于2017年9月30日前交钥匙。5、乙方在签订本协议时，必须向甲方提供真实有效的住址、身份证及军官证、现行的联系电话号码，当乙方改变住址、更换联系电话号码时，须及时通知甲方、便于联系，否则因此造成的不良后果由乙方承担全部责任。6、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，本协议自甲方盖章，乙方签字起生效。协议签订后，原告依约交付40万元，被告向原告出具《天汐园拥军项目预留房源信息确认表》。被告已取得涉案房屋项目的销售许可证，现涉案房屋项目正在建设过程中，尚未完工，无竣工验收合格证和准许交付使用证。2018年11月14日，被告提出上调涉案房屋房价，双方协商未果，成讼。本院认为，原告与被告签订的房源保留协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，被告也对涉案楼房进行了建设，最终取得了销售许可证，这是客观存在的事实，并不因为被告取得各种建设证照时间晚而导致合同无效，故涉案房源保留协议应认定合法有效。原告起诉要求确认原、被告存在商品房买卖合同关系，被告已取得了就双方预留房源天汐园4-1-402房屋的销售许可证，原告又交付了房屋预售款40万元，该交款数额对比双方所签《保留房源协议书》中的单价和面积计算出来的总价814704.4元来讲，已接近50%的房屋价款，不应认定为立约定金。《保留房源协议书》及《天汐园拥军项目预留房源信息确认表》两份文档记载内容包括房屋坐落的具体位置、单价、总建筑面积、交付房屋（钥匙）时间、支付尾款的方式等基本信息，应认定原、被告之间具备事实上的商品房买卖合同关系；基于《保留房源协议书》的记载内容，且被告已收取近50%的购房款，故应认定该协议为商品房买卖合同。原告的其他诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、郭君秋与天津相融置业有限公司于2016年5月9日签订的《保留房源协议书》有效，双方存在商品房买卖合同关系，《保留房源协议书》为商品房买卖合同；二、驳回郭君秋的其他诉讼请求。案件受理费8355元，保全费3761元，合计12116元，由原告负担6058元，由被告负担6058元。如不服本判决，自收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  郭山奇审 判 员  简福新人民陪审员  李连江二〇一九年十月二十八日书 记 员  王 茜附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。