四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0903民初475号 原告：朱云珍，女，汉族，1965年10月23日出生，住浙江省仙居县。 特别授权委托诉讼代理人：赵东林，四川力发律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐佳，四川力发律师事务所律师。 原告：王丹丹，女，汉族，1987年1月1日出生，住浙江省仙居县。 特别授权委托诉讼代理人：赵东林，四川力发律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐佳，四川力发律师事务所律师。 原告：王帅，男，汉族，1989年8月18日出生，住浙江省仙居县。 特别授权委托诉讼代理人：赵东林，四川力发律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐佳，四川力发律师事务所律师。 原告：王水牛，男，汊族，1934年1月9日出生，住浙江省仙居县。 特别授权委托诉讼代理人：赵东林，四川力发律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐佳，四川力发律师事务所律师。 原告：项彩风，女，汉族，1933年10月1日出生，住浙江省仙居县。 特别授权委托诉讼代理人：赵东林，四川力发律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐佳，四川力发律师事务所律师。 被告：四川万众置业有限公司。住所地：遂宁市船山区滨江中路1130号滨江名城二期5层5号，统一社会信用代码：9151090307398061X6。 法定代表人：任德平，执行董事。 特别授权委托诉讼代理人：杜智勇，四川明炬（遂宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗妙慧，四川明炬（遂宁）律师事务所实习律师。 原告朱云珍、王丹丹、王帅、王水牛、项彩凤诉被告四川万众置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2019年3月18日起诉来院。本院依法适用普通程序，于2019年5月15日公开开庭进行了审理。原告朱云珍及其特别授权委托诉讼代理人赵东林到庭参加诉讼，原告王丹丹、王帅、王水牛、项彩凤的特别授权委托诉讼代理人赵东林到庭参加诉讼，被告四川万众置业有限公司的特别授权委托诉讼代理人杜智勇及其委托诉讼代理人罗妙慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱云珍、王丹丹、王帅、王水牛、项彩凤向本院提出诉讼请求：1、依法解除王祖千与被告签订的《租赁合同》。 2、判令被告将王祖千交纳的履约保证金500000元，并承担自2015年11月27曰起按银行同期贷款利率的资金占用费至付清之日止。3、判令被告向原告支付违约金3000000元。4、本案诉讼费、保全费等由被告承担。 事实及理由：：原告朱云珍系王祖千之妻，原告王丹丹、王帅系王祖千的子女，原告王水牛、项彩风系王祖千的父母。王祖千与被告于2015年11月27日签订《租赁合同》，约定被告将其坐落于四川省遂宁市船山区开善东路北侧、滨江中路1130号万众，星光天地项目（物业案名）负一层套内建筑面积约8420平方米、一层局部套内建筑面积约269平方米，共计套内建筑面积约为8690平方米的场地及附属用房、配套设备设施（以下简称该场地），租赁给王祖千作为商业使用。合同租期为20年，自2016年10月10曰起至2036年10月9日止。合同的履约保证金为1000000元，签订合同交纳500000元，被告交房后再交纳500000元。被告须持有本项目一次性消防合格证书后，于2016年10月10日向王祖千交房。任何一方严重违约应赔付守约方违约金3000000万元。《租赁合同》签订后，王祖千依约履行了义务，并积极准备装修及进场事宜，但不幸于2018年4月24日因交通事故意外死亡。之后，原告朱云珍多次要求被告履行合同移交房屋，但被告的房屋一直没有竣工，无法进行交付房屋，已经构成导致合同无法履行的情形，构成严重违约。原告要求被告退还500000元的履约保证金并支付资金占用费，由于被告的违约行为须向原告支付违约金3000000元。 综上所述，由于被告没有按照《租赁合同》的约定向王祖千移交房屋，构成严重违约，在原告要求被告支付房屋租金时，被告以各种理由进行推诿。为维护原告的合法权益，特向遂宁市船山区人民法院提起诉讼，望贵院依法支持原告的诉请。 被告四川万众置业有限公司辩称：一、原告以延期交房为由,认为答辩人构成根本违约,使其无法实现合同目的而要求解除合同,其解除合同的理由不成立。 1.租赁合同第五条约定,如甲方未按时交房,起租时间顺延。因此,即使答辩人延期交房,也只是起租时间顺延,而不能成为解除合同的条件,被答辩人无解除合同权。 2.延迟交房非因答辩人过错造成。答辩人所投资建设的星光天地项目,中途因航空飞行学院提出航空限高异议而被政府调整规划,导致工程施工进度延后,这完全是政府原因造成的,答辩人无过错,不应承担违约责任。 3、被答辩人租赁房屋的目的是经营生活超市,其时间节点与项目入住相匹配。项目未入住,超市也经营不好。只要超市能与项目同期入住,则不影响被答辩人开超市的目的。因此,星光天地项目整体延期而导致被答辩人所租赁的房屋延期,并不影响被答辩人的合同目的,被答辩人所提解除合同理由不成立。 二、答辩人不应承担违约金300万元等责任。 1、双方租赁合同第九条第2款约定,由于政府行为、国家政策、法律的变动致使合同不履行的或部分不能履行的,双方互不承担违约责任。如前所述,即使认定延期交房构成违约,也不是答辩人的责任,而是政府规划变更的责任,双方按合同约定应相互不追究违约责任。 2,延期交房未给被答辩人造成经济损失。被答辩人签订 租赁合同时,只交纳了50万元定金,未实施其他经营活动,未有损失发生。且祉答辩人系连锁经营超市,在省内不同时期期开设诸多生活超市,其所述为超市准备物资造成损失的理由不成立。 3、即使认定答辩人存在违约情形,但合同约定违约金3000000元明显大于实际损失,根据《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条之规定,也应减少违约金数额。 综上事实与理由,答辩人认为:答辩人不应承担违约责任,被答辩人无权解除合同,其诉讼请求不成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: 2019年1月11日，浙江省仙居县朱溪镇官屋村村民委员会及浙江省仙居县朱溪镇人民政府出具的证明，经证实原告朱云珍、王丹丹、王帅、王水牛、项彩凤系王祖千的第一顺位继承人。 2015年11月27日，被告四川万众置业有限公司与王祖千签订了《租赁合同》，《租赁合同》中载明显示：“……甲方同意将其坐落在四川省遂宁市船山区开善东路北侧，滨江中路1130号万众星光天地项目（物业案名）负一楼套内建筑面积约8420平方米，一层局部套内建筑面积约269平方米，共计套内建筑面积约为8690平方米的场地及其附属用房、配套设备设施（以下简称该场地），租赁给乙方作为商业使用。甲方保证对出租的物业享有出租权（待房产所有权证及国有土地使用权证办理后作附件）。乙方租赁的房屋。具体位置、面积见附件（双方确认的租赁场地红线图（阴影部分））……该场地很特别租期为20年，合同期限为2016年10月10日至2036年10月9日，其中甲方为扶持优惠乙方经营，给予乙方收房后装修期与市场培育期免租时间共计30个月，乙方在此期内可使用物业并享有本合同的全部权利而无需场地租赁费用，但营运中所产生的其他费用乙方自行负责。合同计时核算时间以甲方交房次日起开始计算租期……乙方租赁甲方的营运场地的租金按计租面积月度单价为人民币：26元（大写：贰拾陆）元/月/平方米计算租金。该租金标准包含物业管理及房屋、公共设施设备维护等相关费用。……履约保证金：壹佰万整。签订合同当日，乙方向甲方交纳人民币500000元整（大写：伍拾万元整）；甲方交房后三个工作日内，乙方向甲方交纳人民币500000元整（大写：伍拾万元整）……甲方须持有本项目一次性消防合格证书后，于2016年10月10日交付于乙方，乙方才能进点装修，达到元旦整体开业效果。如因甲方未按照时间交房或甲方一次性消防未完成影响到乙方进度，起租时间顺延……甲方如果严重违反本合同约定导致合同无法履行而解除，或者中途擅自解除合同退租，应赔付给乙方3000000元人民币，作为违约赔偿；如在前三年内甲方如中途退租，甲方负责赔偿乙方购置设备、设施的全部损失……甲方：四川万众置业有限公司，乙方：王祖千。” 2015年11月27日，被告四川万众置业有限公司出具《四川万众置业有限公司收款收据》，该《收款收据》载明：“收的王祖千履约保证金伍拾万元。” 本院认为，本案争议焦点是王祖千与被告四川万众置业有限公司于2015年11月27日签订的《租赁合同》是否合法有效？在审理过程中查明案涉租赁物至今仍未交付原告方使用，且案涉租赁物尚无交付成熟的条件，致使签订的《租赁合同》无法履行。被告四川万众置业有限公司虽辩称因航空限高等因素导致合同未能按约定履行，但最后被告四川万众置业有限公司修建的房屋通过有关行政部门的审批，也未能在《租赁合同》约定的时间内交付租赁物给原告方使用，其行为构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”之规定，故原告方主张解除王祖千与被告四川万众置业有限公司签订的《租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。 关于被告四川万众置业有限公司是否应当退还500000元的履约保证金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，因被告方现目前无法履行《租赁合同》中约定的相关义务，基于案涉《租赁合同》约定所产生的500000元履约保证金，且被告四川万众置业有限公司也实际收取500000元的履约保证金，故本院对于原告方主张被告四川万众置业有限公司返还500000元履约保证金的诉讼请求予以支持；关于原告方主张的履约保证金占用期间的利息，因被告四川万众置业有限公司不能履行合同中约定的义务，故对于原告方主张的支付500000元履约保证金占用的资金利息本院予以支持，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准进行计算。 关于原告方主张被告四川万众置业有限公司支付3000000元违约金的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，本案中，经审理查明被告四川万众置业有限公司确有迟延交付租赁物的违约行为，应当承担违约责任，但被告四川万众置业有限公司认为《租赁合同》中对于违约金的约定明显过高请求人民法院依法予以调整，故本院依法对违约金调整为50000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、解除王祖千与被告四川万众置业有限公司于2015年11月27日签订的《租赁合同》; 二、被告四川万众置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告朱云珍、王丹丹、王帅、王水牛、项彩凤履约保证金500000元及利息，利息的计算方法为:以本金500000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准进行计算，从2015年11月27日始计算至本判决确定的本金给付之日止；若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止； 三、被告四川万众置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱云珍、王丹丹、王帅、王水牛、项彩凤支付违约金50000元； 四、驳回原告朱云珍、王丹丹、王帅、王水牛、项彩凤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费人民币34800元，由被告四川万众置业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  王 飞 人民陪审员  唐振凤 人民陪审员  薛 琼 二〇一九年九月十六日 书 记 员  刘泽银