上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初17884号原告：潘某1，男，1975年2月17日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：方英，上海方英律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁欢欢，上海方英律师事务所律师。被告：高某某，男，1951年11月21日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：潘3(系被告儿子)，住同被告。被告：潘某2，女，1951年2月19日生，汉族，住上海市奉贤区。被告：潘3，男，1970年6月24日生，汉族，住上海市闵行区。被告：潘某4，男，1962年5月28日生，汉族，住上海市奉贤区。被告：陈某1，女，1966年6月22日生，汉族，住上海市奉贤区。被告：陈某2，女，1968年6月28日生，汉族，住上海市奉贤区。被告：陈某3，女，1971年2月14日生，汉族，住上海市奉贤区。原告潘某1与被告高某某、潘某2、潘3、潘某4、陈某1、陈某2、陈某3分家析产纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月20日公开开庭进行了审理。后原告申请对涉案房屋市场价格进行评估，本院委托上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司进行评估。同时因案情复杂，本案转为适用普通程序，组成合议庭，于2020年5月13日再次公开开庭进行了审理。原告潘某1的委托诉讼代理人方英、被告高某某、潘某2、被告潘3均到庭参加诉讼。被告潘某4、陈某1、陈某2、陈某3经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本案依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告潘某1向本院提出诉讼请求：依法分割上海市奉贤区庄行镇烟墩村XXX号置换利益(包括置换房屋市场价格四分之一的钱款及剩余动迁款219,234元中的四分之一)。事实和理由：俞品珍(2013年1月17日因死亡注销户口)与其丈夫潘伯士(1996年5月14日因死亡注销户口)生前共生育二女一子，分别为潘美华(2001年11月26日因死亡注销户口)、潘某2和潘某4。潘美华生前育有三女，分别为陈某1、陈某2、陈某3。原告与被告潘3系被告高某某和潘某2的儿子。2005年8月6日，被告高某某一户与上海奉庄资产经营发展有限公司(以下简称奉庄公司)达成置换协议，同意以高某某户名下位于上海市奉贤区庄行镇烟墩村XXX号宅基地房屋及附属物与奉庄公司进行置换。上述宅基地记载的权利人为原告、被告高某某、潘某2、潘3及俞品珍。2006年8月9日经结算，高某某户除以置换价值购得房屋一套外，尚剩余219,243元。置换所得房产于2014年10月27日登记权利人为被告高某某、潘某2和潘3。由于上述置换利益至今未分割，原告遂诉讼来院。被告高某某、潘某2、潘3共同辩称，第一，被置换的宅基地房屋面积为228.19平方米，现置换所得房屋面积为130平方米，系根据俞品珍、高某某、潘某2、潘34人所应有面积进行的选择，并未超过其应得的平方，且置换所得房屋权利人登记为高某某、潘某2、潘3三人，原告没有理由要求析产。第二，被置换的宅基地房屋总价值为394,387元，其中宅基地使用权补贴价为159,733元，原告作为立基人口之一，享有五分之一的份额为31,946元。宅基地房屋建造于1983年，当时原告才8岁，被置换时实际居住人为俞品珍、高某某、潘某2、潘3及潘3妻女，原告户口已经迁出，因此其他房屋利益等均与原告无关。第三，2006年在选择置换房屋时，被告潘某2曾经电话联系原告告知原告已经选择了130平方米的房屋，尚有98平方米可以再选择一套房屋，是否需要。原告明确说不需要，故剩余98平方米以每平方米300元的补差价结算给潘某2共计29,457元。结算后，原告就从被告潘某2处取走了50,000元，已经取得相关置换利益。第四，在1999年原告购房时曾经向被告潘某2借款30,000元至今未还，被告认为加上此未还的借款，原告已经取得80,000元，相比较总共39万余元的置换利益，其取得款项多余其份额。而且原告婚后将户口迁离了被置换宅基地房屋，也曾经表示宅基地房屋归潘3所有，父母亦由潘3赡养，不会来争夺。现过去13年后，被告高某某、潘某2因为长期生病经济困难，原告再次提出要求分割，请求驳回原告诉讼请求。被告潘某4庭前到庭表示，如果其中有其继承所得的份额或者利益，其赠与潘3所有。被告陈某1、陈某2、陈某3庭前到庭表示，如果其中有其继承所得的份额或者利益，其赠与潘某2所有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据(证明、户籍信息、宅基地使用权审核表、置换协议2份及结算清单1份、房地产权证)，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据：孙林凤书面证言1份，原告表示由于证人未到庭质证，其不予确认。被告提供的证明1份，亦属于证人证言，鉴于证人均某到庭应诉，对该证据本院不予采纳。基于上述认定的证据及原、被告的陈述，本院确认如下事实：俞品珍(2013年1月17日因死亡注销户口)与潘伯士(1996年5月14日因死亡注销户口)系夫妻关系，两人育有潘美华(2001年11月26日因死亡注销户口)、潘某2和潘某4三个子女。潘美华生前育有三女，分别为陈某1、陈某2、陈某3。原告与被告潘3系被告高某某和潘某2的儿子。坐落于上海市奉贤区庄行镇烟墩村XXX号的宅基地房屋(奉宅505-15-037)登记使用权人为：高某某、潘某2、潘3、潘某1、俞品珍。该房屋由被告高某某、潘某2出资建造。1999年原告户籍迁离该地，该宅基地房屋由俞品珍、高某某、潘某2、潘3居住使用。2005年8月6日，被告高某某(乙方)与奉庄公司(甲方)签订《上海市奉贤区庄行镇宅基地置换协议(一)》，协议约定乙方将宅基地及宅基地上房屋、附属物等与甲方在庄行新苑的置换房进行作价置换。作价如下：有证建筑面积228.19平方米，价格为75,586元；棚舍建筑面积9.6平方米，价格为1,046元；附属物价格为16,505元；装修等其他价格为4,603元；宅基地使用权基价补贴为159,733元；价格补贴为136,914元；合计为394,387元。其他补助为：搬家费4,564元、奖励费11,410元，合计为15,974元。临时安置补助费为5,477元。同日，双方还签订《上海市奉贤区庄行镇宅基地置换协议(二)》约定乙方选择D06幢99号101室，建筑面积为130平方米房屋。2006年8月9日，高某某户与奉庄公司进行结算，被置换房补偿款总价421,838元，过渡费20,628元、余平方补偿29,049元，合计471,515元。置换房作价248,770元。扣除房屋维修基金3,402元、分时火表费100元、已付金额176,995元，尚应支付42,248元。还查明，坐落于上海市奉贤区庄行镇三民路XXX弄XXX号XXX室置换房屋登记权利人为：高某某、潘某2、潘3。建筑面积为131.36平方米。原告申请本院委托上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司对上海市奉贤区庄行镇三民路XXX弄XXX号XXX室房屋进行估价，其结论为估价时点2020年4月9日的价值为199万元。原告对该估价报告没有异议，被告认为价格过高。本院认为，鉴定的程序合法，内容客观、公正，对上述估价报告，本院予以采纳。再查明，原告已经取得被告给予的补偿款50,000元。被告还主张曾经借给原告30,000元，在本案中一并予以抵偿，原告不予认可且不同意抵偿，故如果双方存在借款关系，可另行主张。庭审中，被告表示高某某、潘某2年事已高，且长期患病需治疗，如果补偿金额超过20万元，其无力支付，希望以确认原告在置换房屋中份额方式分割，但置换房屋仍由被告居住使用。原告表示不同意该分割方式，要求以货币方式补偿。本院认为，房屋建造审核表登记的立基人员均为宅基地房屋产权人。本案通过将宅基地置换商品房形式，原告作为宅基地使用权人应当确认为本次宅基地置换利益的权利人之一。现已经置换房屋登记的权利人及实际使用人均为被告且仅置换一套房屋，被告要求以确认房屋份额的形式进行分割的方式并不利于使用及执行，原告亦不予认可，故本院以货币补偿方式进行析产。被告辩称，置换所得房屋系四人面积所得，原告自行放弃98个平方米房屋，故置换所得房屋原告没有任何权利。但置换协议系按户为单位进行的置换，被告亦没有证据证明原告已然放弃其置换利益，故对被告此项辩解本院不予采纳。现俞品珍已经去世，其份额相应继承人均表示赠与被告潘3或潘某2，系上述继承人处分自身合法权益，本院予以确认。本案争议焦点一，诉争房屋置换款项如何分割。至于诉争房屋置换利益，1、地上物的价值包括建筑物、附属物、棚舍、装修等，合计为97,740元，原、被告均确认为诉争宅基地房屋由被告潘某2、高某某建造，由其负责装修，分割时应考虑出资情况，出资人贡献大小，由被继承人俞品珍、潘3、潘某1各取得15%的份额计14,661元，被告潘某2、高某某各取得27.5%的份额计26,878.50元；2、土地使用权基价及价格补贴296,647元，应当由系争房屋的宅基地使用权人均等享有，原告、被告高某某、潘某2、潘3、被继承人俞品珍各取得59,329.40元；3、其他补助包括搬家费、奖励费、临时安置补助费等合计为48,079元，系为了鼓励实际居住人尽早搬迁及为其搬家和过渡期内居住提供相应的费用，应归属于房屋实际居住人，现原、被告确认房屋实际居住人为被告高某某、潘某2、潘3及被继承人俞品珍，故由该4人享有；4、剩余平方补偿29,049元，由宅基地使用权人均等享有，原告、被告高某某、潘某2、潘3、被继承人俞品珍各取得5,809.80元。如上所述，原告共享有的安置款合计79,800.20元，本案中安置款已由被告高某某、潘某2、潘3用于置换房屋，剩余部分也由被告方领取，故应由上述三被告承担给付原告安置款的义务。争议焦点二，坐落于上海市奉贤区庄行镇烟墩村XXX号置换房屋如何分割。本院认为，置换协议虽然由被告高某某签订，但高某某仅系该动迁户的代表，根据相关政策，置换系根据有证有效面积进行，现该户可置换面积为228.19平方米，实际置换面积为131.36平方米。综合考虑家庭成员对被置换宅基地房屋所做贡献及目前实际居住情况、产权登记等情况，及获得置换房屋时俞品珍尚在世的情况，本院酌情确定原告取得置换房屋15%的份额，价值为298,500元。置换房屋的置换价格244,330元加上自行车库价格4,440元，房屋维修基金3,402元、分时火表费100元，合计为252,272元，其中15%系原告支出为37,840.80元。剩余拆迁款219,234元，已经在置换利益中进行了分割处理，对原告要求再次分割的请求，本院不予支持。综上，原告应取得款项为安置款79,800.20元加上置换房屋份额298,500元，减去其应当负担的置换房屋的价格37,840.80元，扣除其已经取得50,000元，实际为290,459.40元。依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、《中华人民共和国继承法》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：被告高某某、潘某2、潘3于本判决生效之日起十日内给付原告潘某1人民币290,459.40元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币22,485元，保全费2,520元，评估费6,720元，由原告及被告高某某、潘某2、潘3各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 慧审 判 员  万剑峰人民陪审员  姚孝慈二〇二〇年七月十日书 记 员  孙汝俊附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。二、《中华人民共和国继承法》第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；（三）公民的林木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、图书资料；（五）法律允许公民所有的生产资料；（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；（七）公民的其他合法财产。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。