上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初81258号原告：上海亚凌实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：凌庚，执行董事。委托诉讼代理人：胡全武，上海申辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：燕晓凤，上海申辰律师事务所律师。被告：芈展众创空间管理(上海)有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：李维兴，副总经理。委托诉讼代理人：潘龙，上海律凯律师事务所律师。原告上海亚凌实业有限公司与被告芈展众创空间管理(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人凌庚及委托诉讼代理人胡全武、燕晓凤，被告委托诉讼代理人潘龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海亚凌实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2017年3月7日签订的编号为XXXXXXXX的《房屋租赁合同》无效；2、判令被告归还原告租金人民币(以下币种相同)679,500元；3、判令被告归还原告物业费44,982元；4、判令被告归还原告装修损失费185,570元；5、判令被告赔偿原告搬场费用30,500元；6、判令被告支付原告因合同无效搬迁至其它场地而产生的租金差额8,898元(自2019年9月1日至2021年4月9日)；7、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年3月7日，原、被告经友好协商，就原告租赁被告合法管理的位于上海市浦东新区秀达路XXX号辅助区篮球场东面570平方米的房屋(以下简称“系争房屋”)，达成协议并签订了编号为XXXXXXXX的《房屋租赁合同》，合同约定了租赁区的免租期、租赁期限及租金支付方式、租赁保证金、物业费及支付方式等内容。合同签订后，原告依约履行了全部义务。2019年6月25日，原告收到了唐镇“无五违”居村创建工作领导小组办公室的《告知书》，被告知系争房屋系违章建筑，要求原告清空违章建筑内的物品和人员。而被告不仅从未告知原告系争房屋系违章建筑，还一直将违章建筑按照有证房屋的租金价格向原告收取租金。原告在得知真相后多次与被告商谈赔偿事宜，但被告一直推辞，致使商谈均无结果，故原告诉至法院，诉请如前。被告芈展众创空间管理(上海)有限公司辩称，同意原告诉请1，不同意原告其余诉请。原告要求返还租金的诉请无任何法律依据，原告已经正常使用系争房屋，在此期间没有提出任何异议；原告也接受了物业服务，物业服务无瑕疵，应支付相应物业费；对装修损失合同中有明确约定合同终止后原告投入的不动产归被告，动产归原告，故不存在装修损失事实基础；租金本身是市场调节的价格，原告更换租赁物的租金的价格是原告自行处分的决定，与本案无因果关系，被告不应承担责任。本院经审理认定事实如下：2017年3月7日，被告作为出租方(甲方)，原告作为承租方(乙方)，双方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定甲方将其合法管理的座落在上海市浦东新区达秀路XXX号辅助区篮球场东面房屋租赁予乙方使用，租赁面积约为570平方米，租赁期限为4年，即从2017年3月10日起至2021年3月9日止。合同第四条中约定，……租赁物的免租期(装修期)为30天，即从2017年3月10日起至2017年4月9日止。2017年4月10日起租同时也开始计收租金。合同第五条中约定，本租赁合同的租赁保证金为50,000元，乙方应于本合同签署之日支付；……2017年4月10日至2019年4月9日期间，年租金为300,000元；2019年4月10日至2021年4月9日期间，年租金为318,000元；……本物业管理费为3元每平米每月，乙方物业管理费总计1,666元/月，乙方应在付房租时一并将物业管理费支付给甲方。合同第七条中约定，甲方交付房屋后，如乙方需改造装修的，由乙方按经甲方确认的《物业改造可行性报告》中装修改造设计方案的基础上，最终定稿后自行装修该房屋；乙方应向甲方提供装修改造图纸及说明，在得到甲方书面同意后方可进场施工；……经乙方装修后该房屋的装潢物，在合同终止后，确认房屋正常使用状下，乙方投入的不动产归甲方所有，空调、办公用品、货物等动产物归乙方所有。合同签订后，被告交付了系争房屋，原告支付了租赁保证金5万元，并付清截止至2019年7月9日的房屋租金及物业费。2019年6月20日，唐镇“无五违”居村创建工作领导小组办公室向原、被告发送《告知书》，其中载明“按照市、区两级政府提出的加快推进‘五违四必’环境综合整理‘清库’工作的要求，你所在区域已被列入整治范围，请你于2019年6月25日前自行整改，具体要求为‘搬光’、‘清空’违法建筑内的物品和人员，逾期不自行整改的，镇政府将牵头相关职能部门依法代为改正，所有损失由你户自行承担”。同日，被告向原告发出《关于园区内临建房屋拆除的通知函》，通知原告拆除房屋时间为2019年6月底，有关拆违赔偿将按照相关拆违规定对建筑、装修等进行评估后予以补偿，望原告对本次房屋拆除事项予以积极配合。庭审中，原告向本院陈述，承租系争房屋时被告说是合法的，因其不注册在系争房屋，故没有要求被告出示房产证。其于2019年6月25日开始打包搬离系争房屋，6月26日晚全部搬清，6月27日系争房屋开始拆除。被告已经退还了2019年6月27日至2019年7月9日的房屋租金及物业费，2019年10月18日返还了保证金5万元。同时，原告向本院提交了其与上海圣腾室内装潢工程有限公司签订的《装饰工程施工合同》(合同价159,660元)及发票、网上银行电子回单、系争房屋装修前后照片，以证明原告对系争房屋进行了装修及花费。以上证据被告除照片无异议外，其余均不予认可。另，原告还向本院提交了其与上海金桥出口加工区联合发展有限公司签订的《通用厂房租赁合同》，以证明原告重新承租房屋而产生的租金差额。庭审中，被告向本院陈述，系争房屋系转租而来，租赁时双方均未明确产权情况，系争房屋交付的时候是毛坯，后来经过装修的。对原告主张的于2019年6月25日搬离系争房屋无异议，6月27日系争房屋拆除，因原告于6月27日交还房屋，故退还了原告2019年6月27日至2019年7月9日的房屋租金及物业费。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》，因被告未能提供合法建造手续，依法应属无效。根据法律规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告作为出租方，其在租赁合同签订、履行过程中并未提供租赁物的合法建造手续或房地产权证，且在租赁物不具备合法性的前提下将其出租，显有过错；而原告作为承租方，未对租赁物的合法性尽到审慎的核查义务，对合同无效亦有过错。对原告主张要求被告返还已付租金的诉请，尽管《房屋租赁合同》无效，但原告自认其实际占有系争房屋至2019年6月26日，且已付清截至该日的租金，现合同无效，因占有房屋产生的使用费可与租金相抵，故对原告诉请要求被告返还已付租金的诉请，本院不予支持。对原告要求被告返还物业费的诉请，因原告在占有系争房屋期间，实际发生了物业管理费，原告要求被告返还物业管理费，缺乏事实和法律依据，本院亦难支持。对原告主张的装修损失费，根据原、被告的当庭陈述及合同履行情况，可以推定被告对原告装修系争房屋至少为默认态度，但原告提供的证据无法充分证明其实际花费的装修费用。现系争房屋已经被拆除，现场无法查看，本院根据原、被告双方的过错程度，结合双方举证，酌情由被告赔偿原告装修损失6万元。对原告主张的搬场费用，其并无相应举证，本院不予支持。至于原告主张的租金差价损失，因房屋租金价格受地理位置、房屋装修、市场行情等多方面因素影响，原告与案外人就重新租赁房屋洽谈的租金价格系原告的商业行为，无法就此认定存在差价损失，故本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告上海亚凌实业有限公司与被告芈展众创空间管理(上海)有限公司于2017年3月7日签订的编号为XXXXXXXX的《房屋租赁合同》无效；二、被告芈展众创空间管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海亚凌实业有限公司装修损失费6万元；三、驳回原告上海亚凌实业有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,294元，减半收取计6,647元，财产保全费3,985元，共计10,632元，由原告上海亚凌实业有限公司负担9,960元，被告芈展众创空间管理(上海)有限公司负担672元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周箐二〇二〇年三月十九日书记员  刘畅附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。