上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初19394号原告：上海佳佳百货总店，住所地上海市虹口区。法定代表人：王振华，执行董事。委托诉讼代理人：陈贤智，上海理诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈皓，上海理诚律师事务所律师。被告：上海雨露沐浴有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：许光伟。委托诉讼代理人：袁益胜，公司员工。原告上海佳佳百货总店与被告上海雨露沐浴有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海佳佳百货总店的委托诉讼代理人陈皓、被告上海雨露沐浴有限公司的委托诉讼代理人袁益胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海佳佳百货总店向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告签订的《转租协议》，被告携其物品迁出上海市虹口区大连西路XXX弄XXX号二楼房屋；2、要求被告支付2018年12月1日起至实际交还房屋之日的未付房屋租金(按照每月17,033.33元的标准支付)。诉讼过程中，原告撤回第一项诉讼请求，并变更诉讼请求为：1、要求被告支付2018年12月1日起至2019年5月31日止期间欠付的房屋租金共计164,400元。2、要求被告支付2019年6月1日起至2019年8月31日止期间的房屋使用费(按照每月17,033.33元的标准支付)。事实和理由：上海市虹口区大连西路XXX弄XXX号二楼房屋(以下简称系争房屋)系原告承租的公有房屋。2018年2月，原告与被告签订《转租协议》，约定原告将系争房屋转租给被告使用，租期自2017年6月1日起至2019年5月31日止，租金为408,800元，被告应当预付租金，每6个月为一个支付期支付房屋租金，付款时间为支付期前一个月的20日前。被告应当在2018年11月20日前支付2018年12月1日起至2019年5月31日止的房屋租金共计204,400元。目前，被告仅支付了4万元，尚欠164,400元租金未付。2019年6月1日租赁期限届满后，被告拒不搬离系争房屋。2019年8月31日原告已自行将系争房屋收回，但被告拖欠房屋租金和使用费未支付，故诉至本院，如上所请。被告上海雨露沐浴有限公司辩称，对于原告诉请的拖欠期间和金额无异议，但被告拖欠房屋租金是原告的原因造成的。被告向原告承租系争房屋开设浴室已有十余年时间，按照原告的规定《转租协议》是两年一签，但被告有优先承租权。此前被告一直都足额按期支付租金。2017年5月因为浴室设施老化，被告经原告同意重新装修，为此被告花费装修费100余万元，装修至2017年10月底完毕。但是浴室装修后营业没多久，2018年5月起系争房屋楼下的一楼菜场整层围起来装修，仅留一个通道通往二楼的系争房屋，被告的经营因此受到严重影响，致使后续无力支付租金。2019年4月起被告停止营业，但因想续租故没有搬离设备物品。2019年5月起原告开始将系争房屋停水停电，否则被告还是可以继续营业的。被告一直与原告协商租赁事宜，未果。2019年8月原告自行收回系争房屋。被告认为，一楼菜场的装修严重影响了被告的经营，一楼菜场的产权人虽然不是原告，但与原告隶属于同一集团，而且被告装修损失较大，让被告继续支付租金和使用费是不合理的，故不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：系争房屋(建筑面积约560平方米)系公有房屋，原告经承租人上海市虹口区生产服务合作联社的授权，对外出租系争房屋并收取房屋租金，原告将系争房屋出租给被告开设浴室使用。2018年2月5日，原、被告签订《转租协议》，约定系争房屋出租给被告开设浴室使用，转租期自2017年6月1日起至2019年5月31日止，年租金40.88万元，合同签订后即付6个月租金204,400元，以后每6个月付款一次，先付后用，付款时间为支付期前一个月的20日前；被告应支付押金3万元；被告如需续租应在期限届满二个月前书面告知原告，在同等条件下被告可有优先承租权；各方欲提前终止协议，需提前二个月书面告知对方，并承担两个月的租金作为赔偿，除此之外对被告的其他或有损失原告不再作其他赔偿；被告如需装修，应事先向原告提交装修图并征得原告书面同意，装修费用被告自理，被告在终止协议时其装修的可移动财产部分可全部带走，其装修的附在建筑物上不能移动设备或财产不能拆除，归原告所有，原告不另作补偿。被告承租后支付原告押金3万元。2018年5月系争房屋楼下的一楼菜场围起来装修，装修时留有通往二楼系争房屋的通道。被告支付租金至2018年11月30日止，后经原告催讨，被告支付了4万元房屋租金后再未支付。租赁期限届满前几个月，原告曾通知被告要收回系争房屋。租赁期限届满后，被告未将系争房屋交还原告，原告对系争房屋采取了停水措施。2019年8月31日原告自行收回系争房屋。现原告诉至本院，要求判如所请。另查明，2017年6月被告因浴室设施老化，曾经原告同意后装修。本院认为，系争房屋《转租协议》是双方当事人真实意思表示，且于法不悖，应认定为合法有效，双方均应恪守。原告在租赁期限届满前就明确表达收回系争房屋的意思表示，被告理应在租赁期间届满时返还租赁房屋，无权继续占用。现原告已收回系争房屋，被告理应支付租赁期内欠付的房屋租金以及房屋实际收回日之前的占用使用费，原告亦应当返还被告房屋押金。审理中双方均同意押金抵扣房屋租金，本院依法可予照准。关于使用费的支付标准，原告主张按照每月17,033.33元的标准计付，系当事人在法律范围内自行处分自己的民事权利，于法无悖，本院依法予以照准。被告辩称一楼菜场装修严重影响其经营，但一楼菜场的产权主体及装修主体并非原告，且菜场装修时留有通往系争房屋的通道，故被告的辩称意见不足以构成其不支付房屋租金的合理理由。被告关于装修损失的意见，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时承租人无权要求出租人补偿附合装饰装修费用，且双方的《转租协议》中也明确约定原告对于被告的装修不另做补偿，故被告的上述辩称意见于法无据，本院依法不予采纳。综上，原告的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决如下：一、被告上海雨露沐浴有限公司支付原告上海佳佳百货总店自2018年12月1日起至2019年5月31日止的房屋租金164,400元；扣除被告上海雨露沐浴有限公司已支付的3万元押金，余款134,400元被告上海雨露沐浴有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海佳佳百货总店；二、被告上海雨露沐浴有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海佳佳百货总店自2019年6月1日起至2019年8月31日止的房屋使用费51,099.99元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4,532.49元，由被告上海雨露沐浴有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  缪 欢人民陪审员  沈会平人民陪审员  赵琦颖二〇二〇年三月二日书 记 员  刘方园附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条……当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。