苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初6983号原告：陆福明，男，汉族，1968年9月6日生，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：金云，上海捷铭（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玮，上海捷铭（苏州）律师事务所实习律师。被告：李香林，男，1965年9月1日生，汉族，户籍所在地苏州市吴中区，现住苏州市吴中区（A23网吧）。被告：梅秧妹，女，1965年6月30日生，汉族，住苏州市吴中区。原告陆福明与被告李香林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案受理。审理中，本院依原告申请依法追加梅秧妹为被告参加诉讼。原告撤销委托诉讼代理人刘艳的代理权限，变更委托诉讼代理人为金云。本案依法由审判员王丽芳适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陆福明及委托诉讼代理人金云、王玮，两被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆福明诉称，苏州市吴中区甪直镇澄湖村经济合作社（下称澄湖村经济合作社）因欠付其工程款，于2007年12月29日与其签订合同，将甪直镇澄湖村迎新街A二幢23#房屋转让给其和案外人周某，后周某将他对该房屋享有的份额转让给其。其受让房屋后，该房屋继续由租赁方在使用，房租由澄湖村经济合作社转付给其，每年租金20000元。2016年起，澄湖村经济合作社不再支付租金。经了解，该房屋被被告李香林侵占，其多次催要李香林支付房屋使用费，并要求李香林搬离，李香林拒绝。另李香林与梅秧妹共同占有使用房屋，李香林与梅秧妹已于2019年7月22日离婚。综上，请求判令两被告停止使用并返还苏州市吴中区甪直镇澄湖村迎新街A二幢23#房屋，判令两被告支付房屋占有使用费（自2016年1月1日起按年租金20000元计算至被告实际交付房屋之日止）。被告李香林辩称，原告取得涉案房屋应提供证据，其没有与原告签订租房合同，原告没有依据向其主张房屋使用费。被告梅秧妹辩称，其和原告没有租房关系，原告没有依据向其要房屋使用费。经审理查明，2018年5月4日，原告（甲方）与周某（乙方）签订协议书1份。协议书载明，甲方原拖欠乙方材料款180000元，甲方将其位于苏州市吴中区店面房抵给乙方，用于清偿债务。现由于乙方资金困难，提出将该店面归还甲方，由甲方另行用现金清偿债务。为此，甲、乙达成如下协议：甲方于本协议签订之日向乙方支付180000元。乙方应当同时把苏州市吴中区甪直镇澄湖村开具的收据(金额180000元)交还给甲方；自甲方付清款项之日，苏州市吴中区店面房归甲方所有，由甲方自行收回该店面房。另查明，两被告原系夫妻，于2019年7月22日离婚。以上事实，由原告提供的合同书、合同、被告提供的离婚证及当事人陈述予以证实。原告为证明涉案房屋由被告在使用，其发函要求被告返还，被告不予理睬，提供了苏州市吴中区甪直镇澄湖村村民委员会出具的情况说明1份、律师函及照片。情况说明载明，“兹有甪直镇澄湖村通庄路（A23、A24、A25）三间店面房，澄湖村于2007年12月期间签订买卖合同分别转让给了陆福明（A23）、陈某（A24）、顾某1（A25）等三人。据了解，目前以上三间店面房（A23、A24、A25）被李香林在用于开设网吧、小超市。目前澄湖村也未与李香林签订任何租房协议”。律师函是原告委托上海捷铭律师事务所发给李香林的，主要内容是原告取得涉案房屋的所有权，了解到澄湖村未与被告签订租赁合同，被告长期占用房屋，要求被告收到律师函后7日内支付原告租金损失。照片用于证明被告在涉案房屋内开设网吧。原告称，涉案房屋是其建造的，2017年底，澄湖村拖欠其工程款共计720000元，想直接用A23、A24、A25、A26四间房屋抵付工程款，其当时不想要。又因其欠顾某1、陈某、顾某2、周某工程款，故其与该四人协商，用上述房屋抵工程款。每一间房屋的合同都是其和上述四人中的一人一起签的。后周某经济困难，故双方又签订协议，周某将A23房屋还给其，其另以现金清偿债务。其、周某与澄湖村村委会签订的房屋转让合同找不到了。涉案房屋的建造没有批复或备案手续，于2006年完工。房屋造好后，村里马上将A23-25房屋出租给被告，租金每年60000元。村里将房屋抵给其后，还是由村里把房子出租给被告，自2009年开始，村里于每年年底按照20000元的标准向其支付租金，一直付到了2015年。2016年，村里说要其自己与被告沟通，向被告主张租金。其认为是村里帮其出租出去的，所以没有向被告要过租金。本院向澄湖村村民委员会调取了2007年12月29日，澄湖村经济合作社（甲方）与陆福明、周某（乙方）签订的合同书1份。合同载明，甲乙双方就甲方所有的店面房转让给乙方的事宜，特订合同如下：1、地点，甪直镇澄湖村迎新街A二幢23#一间两层楼店铺。2、房屋面积为83.50平方米（8.15×[5.30+4.95]/2=41.76×2=83.50）。3、转让金额为180000元，款项自合同签订后双方办理手续抵算澄湖村结欠陆福明的工程款。现甲方已租赁的店面合同继续有效，2008年房租由甲方收取（村办公室使用房屋继续使用），自2009年起乙方自行收取租金。合同落款处乙方由原告签名。经质证，原告对本院调取的合同书无异议，两被告对原告提供的上述证据材料及本院调取的合同书真实性无异议。两被告称，原告与澄湖村经济合作社签订的合同不合法，仅凭合同不能证明该房屋属于他，应提供产权证。目前房屋是其在使用。A23、A24、A25楼下三间一直由其在使用，其中A24、A25楼下两间是其于2007年3月向村里租的，A23楼下一间是2009年1月左右村里送给其使用的。当时其第一个想买店面房，钱也交了，买的A27、A28。到年底准备拿房时，村里说现在还没法给其，村里还在办公用，让其先用租的房子，不够的话再给其用一间，等村委会搬走，其再搬到购买的房屋里去。所以村里把A23给其用了。其向村主任拿的该房屋的钥匙，没有签订租赁合同，村里也没说要支付租金。楼下三间是打通的，其开了小卖部、台球室、网吧，两被告在共同经营。楼上的房屋大概用了三年左右，从2016年开始用的，其出租了两间，还有一间其自己放东西。租金只付过10000元。另，李香林称，其印象中村里把房屋抵给顾某1他们了，故其对顾某1说过楼上的房屋其要装修一下对外出租，顾某1没说什么。审理中，本院经向苏州市吴中区甪直镇澄湖村村民委员会调查。该村委会称，澄湖村通庄路的房屋是澄湖村于2006年建造，没有产权证，亦没有建房许可证。当时是叫陆福明造的，因村里结欠陆福明工程款，故将A23、A24、A25、A26房屋抵给陆福明，陆福明再抵给了其他人。原告提供的转让合同上写了一间房屋，实际是楼上楼下两间，即楼下一间对应楼上一间，这两间没有内楼梯，要从外面上去。当时该幢房屋的二楼是村委会在当办公地方使用，底楼是其他人在使用。村委会于2006年底、2007年初搬过去后将底楼出租的。2009年澄湖村村委会从二楼搬走。经查账，财务上反映抵给陆福明前村里与梅秧妹即李香林的老婆签订过1份租赁合同，出租的是A24、A25房屋。具体李香林租几间，何时开始租赁其不是很清楚，其没有联系到当时的经办人。据了解李香林最早租的是底楼，李香林何时开始使用二楼，不太清楚，村里没有把二楼的房屋租给李香林。从前一任村书记的离任审计报告看，澄湖村是向原告支付了租金，一年20000元。根据审计报告，可确认2015年李香林在使用二楼的房屋了。2016年新的村书记到任后，发现村里不应该向原告支付租金，就没再支付，并向原告明确应向房屋实际使用人主张租金。之前为何向原告支付租金不太清楚，没有向前任村书记问过这事。村里没有向原告租房屋，李香林租用的楼下房屋，根据合同由原告自行收取租金，楼上亦是李香林在使用。其向原告支付至2015年的租金，其另行处理。2016年起的租金，由原告向李香林主张。村委会2009年搬走后告知过原告，原告是本村的，对房屋的使用状况应该清楚的。李香林也清楚村里将房屋抵给了陆福明。另该村经查账，查询到梅秧妹支付租金10000元的记账凭证。据此，该村委会提供了如下材料：1、签订日期为2006年11月21日的店面房租赁合同及记账凭证、结算凭证。租赁合同载明，甲方为澄湖村，乙方为梅秧妹，租赁地址为甪直镇澄湖村迎新街店铺24、25号，租赁店面为一层二间，面积96m2；租赁期限为1年，自2007年3月1日起至2008年2月28日止；租赁费全年10000元/间，计20000元。记账凭证及结算凭证载明2006年11月21日收梅秧妹店面租金10000元。2、审计单位为苏州市吴中区甪直镇澄湖村的吴乡审甪报（2015）2号吴中区乡镇审计服务中心审计报告1份。审计报告中载明“以租代售资产村级仍在代付租金。根据村级提供的2007年12月签订合同显示，A23、A24、A25、A26四间店面房以每间18万元分别转让给陆福明、陈某、顾某1、顾某2，合计72万元转让款以陆福明工程款抵交，并约定2008年店面房租金由村级收取，自2009年起租金由资产受让人自行收取。根据账面反映，至审计日澄湖村代付2009至2014年租金36万元。……。根据村级提供说明A26店面房2009年至2010年两年由村级租用作临时办公室用，……。A23、A24、A25店面房由李香林长其无偿占用”。经质证，原告对澄湖村村委会的陈述及提供的材料无异议，两被告亦无异议，被告梅秧妹称，其和村里只签订这1份合同，租的是A24、A25楼下两间，之后没有签合同。关于涉案房屋的归属问题，原告称，协议书约定房屋所有权自其付清180000元之日归其所有。双方签订协议书后，周某向其出具了相应金额的收据，此后其分几次现金支付给周某180000元，印象里是分三次给的，于2018年6、7月份付清。部分款项来源是其家里现金收取的租金，对款项交付没有证据。2016年以前，村里给其的租金，其都已经转交给周某，租金是周某口头委托其要的。本院就此向周某进行调查，周某称，2016年以前的租金原告都已经给其了，是其委托原告代收租金的。2018年5月，双方签订转让协议，约定原告付清180000元后，房屋归原告所有，没有谈过租金如何处理。后原告分几次现金给其180000元，于2018年6月左右付清，然后其向原告出具了收据。其认为，房子是谁的，相应的租金应归谁所有，认可自2018年7月开始的租金归原告所有，其自己的租金另行主张。本院认为，首先，原、被告均确认涉案房屋原属澄湖村所有。根据本院调取的合同书，可确认涉案房屋由澄湖村经济合作社抵给了原告及周某，对此澄湖村亦予以确认。后原告与周某签订协议书，明确涉案房屋原是原告抵给周某的，再由周某将房屋转让给原告，并约定涉案房屋自原告付清购房款之日起归原告所有。原告称其于2018年6、7月份付清购房款，周某确认原告于2018年6月左右付清。据此，本院确认A23号房屋自2018年7月1日起归原告所有。其次，原、被告及澄湖村就涉案房屋的关系。根据澄湖村提供的租赁合同及两被告的陈述，可确认两被告于2007年3月租赁了A24、A25楼下两间，租期至2008年2月28日。至于A23房屋，李香林称是村里于2009年1月将楼下交给其使用的，澄湖村亦确认村委会于2009年搬走，本院认定李香林自2009年1月开始使用A23楼下一间。根据原告、周某与澄湖村经济合作社签订的合同，2009年起原告及周某自行收取租金。据此可确认涉案房屋自2009年起归周某所有。本院向澄湖村调查，澄湖村称村委会搬离后告知过原告，原告是本村的，对房屋的使用状况应该清楚的。李香林也清楚村里将房屋抵给了陆福明等人。原、被告对澄湖村的陈述均无异议。由此可确认，原告对两被告占用涉案房屋应是知晓的。原告及周某对被告使用房屋未提出异议，故应确认周某、原告与被告间成立不定期租赁合同关系。关于澄湖村向原告支付的房屋使用费，审计报告载明是代付租金，澄湖村明确其未向原告或周某租房，原告及周某确认村里付钱没有说什么，故仅凭支付使用费不能认定原告与澄湖村存在租赁关系。因涉案房屋无产权证，亦无建房许可，故周某、原告与被告之间的不定期租赁合同无效，现房屋已归原告所有，原告根据不定期租赁合同可随时解除合同。原告要求两被告搬离涉案房屋，本院予以支持。两被告理应腾空房屋并交付原告。关于房屋占用使用费，两被告确认A23楼下一间其自2009年起使用至今，A23楼上一间自2016年起使用，原告要求两被告支付计算至实际交房之日止的房屋使用费，本院予以支持。但租金应自原告取得涉案房屋之日即2018年7月1日起计算，原告要求被告支付此前的租金，本院不予支持。2018年7月1日前的租金，应由周某与被告另行处理。另，被告梅秧妹与澄湖村签订的租赁合同载明，梅秧妹租赁A24、A25一层两间，每间10000元/年。梅秧妹亦确认签订该租赁合同租赁的是A24、A25楼下两间。据此可确认楼下一间的费用为10000元/年。现被告使用了A23楼上楼下两间，原告要求参照上述使用费标准按20000元/年计算，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告李香林、梅秧妹于本判决生效之日起二十日内搬离位于苏州市吴中区房屋。二、被告李香林、梅秧妹于本判决生效之日起十日内支付原告陆福明房屋占有使用费（自2018年7月1日起按每年20000元计算至两被告实际交付房屋之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1550元，由被告李香林、梅秧妹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  王丽芳人民陪审员  汤丽华人民陪审员  马小民二〇二〇年一月三日法官 助理  詹立平书 记 员  缪梦晨