湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初3592号原告：袁峰，男，汉族，1988年10月26日出生，住湖南省隆回县。委托诉讼代理人：范小容，湖南司康律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁巧，女，汉族，1984年12月6日出生，住长沙市岳麓区，系原告姐姐。被告：肖剑强，男，汉族，1968年5月28日出生，住湖南省湘乡市。委托诉讼代理人：王钊锦，湖南麓邻律师事务所律师。委托诉讼代理人：金姬，湖南麓邻律师事务所律师。被告：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地长沙雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2201。法定代表人：袁李，执行董事。委托诉讼代理人：唐暖，女，汉族，1997年2月23日出生，住湖南省宁乡县，系公司法务。被告：陈伟，男，汉族，1991年2月28日出生，住湖南省耒阳市，系长沙市岳麓区红木大道房地产中介服务部经营者。委托诉讼代理人：陈威，湖南楚为律师事务所律师。原告袁峰诉被告肖剑强、被告湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称“新环境公司”）、长沙市岳麓区红木大道房地产中介服务部（已注销，经营者陈伟，以下简称“红木大道服务部”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，原告申请撤回对红木大道服务部的起诉，并追加其经营者陈伟为被告，本院审查后予以准许，并依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告袁峰及其委托诉讼代理人范小容和袁巧、被告肖剑强的委托诉讼代理人王钊锦和金姬，被告新环境公司的委托诉讼代理人唐暖、被告陈伟到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。原告袁峰向本院提出以下诉讼请求：1、判令解除袁峰与肖剑强、长沙市岳麓区红木大道房地产中介服务部、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司签订的《房屋买卖合同》；2、判令三被告赔偿原告经济损失150000元；3、判令三被告返还原告借款40000元；4、判令三被告双倍返还原告购房定金100000元；5、判令三被告赔偿原告居间服务费10000元；6、判令三被告赔偿原告误工费、差旅费、住宿费损失10000元；7、三被告连带承担律师费12000元；8、三被告承担本案全部诉讼费（以上费用总计322000元）。本案审理中，原告将第三、四项诉讼请求合并变更为判令被告肖剑强双倍返还原告购房定金140000元，被告新环境公司对该项费用承担连带责任；同时，原告明确要求被告陈伟对第二、三项诉请承担连带责任。事实与理由：2018年5月3日，原告的委托人袁巧与被告的委托人王军飞通过新环境公司签订《房屋买卖合同》，约定将被告个人所有的位于长沙市岳麓区出售给原告。当时声称该涉案房屋抵押在中国建设银行，抵押金额为23万元，且约定在办理过户前解除抵押。约定该涉案房屋成交价为950800元，原告于2018年5月3日和6月22日分别支付购房定金50000元和40000元，支付居间费10000元。余款于产权过户进窗后缴税前由原告支付完。双方约定2018年5月31日前办理完过户手续。被告没有在约定的期间履行其义务。原告及其代理人多次找被告要求其尽快履行相关义务，被告多次承诺会在11月份之前办理好过户手续。2018年11月5日被告新环境公司工作人员在被告肖剑强的委托代理人王军飞的见证下出示一份保证书，保证于2018年11月22日将该涉案房屋过户，如未如期完成涉案房屋过户则按每天10000元违约金赔偿给原告，直至过户完为止。保证赔偿金由中介转给原告，以补偿原告的损失。直到2018年12月22日，被告还是没有将房屋过户至原告名下，而是要求与原告签订租赁合同，把涉案房屋抵押给原告；或将涉案房屋进行拍卖，让原告去竞价拍卖。被告的行为已经构成根本性的违约，应当承担相应的违约责任及赔偿原告的各项经济损失。被告肖剑强辩称：1、肖剑强对房屋无法上市交易不知情，不应承担交易不能的不利后果。肖剑强基于对新环境公司专业能力的信任，房屋出售事宜全权听从新环境公司的安排，委托其亲友签署《房屋买卖合同》。新环境公司不能仅凭肖剑强及袁峰的代理人签署的房屋符合出售条件及购买人符合购房条件的声明就免责，肖剑强并未授权其代理人签署该声明，授权委托书明确限制仅为签署房屋买卖合同，新环境公司作为专业中介机构将不具备上市交易条件的房屋推向市场并促进签订买卖合同，不能过户的责任应担由新环境公司承担。2、限购政策是房屋无法过户交易的根本原因。合同约定2018年5月31日前办理过户，但根据当时的房产政策，房屋必须取得不动产权属证书满3年后方可上市交易。肖剑强取得涉案房屋权属证书的时间为2017年4月12日，无论是否注销抵押，限购政策都将导致无法如期办理过户。2018年10月17日，肖剑强已将涉案房屋的银行抵押全部解除，其为房屋交易能顺利达成而付出努力。故不应由肖剑强来承担房屋无法过户的违约责任。3、房屋不能过户不构成违约。涉案合同第九条约定“如因政策原因导致合同不能正常履行，甲方将5万元订金退还乙方后，此合同自行解除，甲乙丙丁四方互不违约；甲乙双方约定2018年5月31日前办理过户手续。如未能过户，甲乙双方再协商解决”。4、新环境公司自身存在重大过错，涉案合同无法履行的违约责任应由新环境公司承担。新环境公司明知肖剑强不具备房屋出售资格仍促成涉案合同签订，有违职业规程，其居间行为存在瑕疵。红木服务部作为新环境公司的门店，肖剑强认可其是新环境公司的分支机构，依托新环境公司开展房产经纪业务，主要责任应当由新环境公司承担。5、原告并未提供15万元经济损失的具体证据，该项诉讼请求无证据支持。误工费、差旅费等票据没有注明起始地、目的地、行驶时间等，无法认定是用于此合同交易所花费，证明力不足。律师费用亦无相应合同及转账凭证证明。房屋不能交易双方均在2018年5月31日已经知情，在此之前中介机构没有尽到审查义务，此后中介机构要求原告继续履行合同，导致原、被告继续纠缠在无法履行的交易中，该责任应担由新环境公司承担。被告新环境公司辩称：1、新环境公司与原告并无居间关系，从原告提交的中介费收据可以看出，为原告提供居间服务的为红木服务部，该服务部属于个体工商户，新环境公司并非本案适格被告。2、关于定金罚则，只约束定金的收取方与给付方，新环境公司只是无偿托管定金，原告应向被告肖剑强主张定金法律责任。3、新环境公司在涉案合同过程中不存在过错。《签约前提示书》已用加黑粗体提示房屋出售人需明确房屋能够有效交易的出售条件，肖剑强作为房屋出售方对房屋能否交易与满不满足限购政策是清楚不过的。签订合同时，新环境公司为保证涉案合同可以顺利履行，向买卖双方及居间方告知风险，由于肖剑强提供了出售权的保证书，新环境公司在涉案合同中，未收取任何居间费用，反而超出职责范围外，对三方进行风险提示，并不存在任何过错；4、关于损失部分，涉案合同第七条，对定金数目相同的违约金进行了勾选，根据与定金与违约金不能同时主张原则，原告要求同时主张是没有法律依据以及对于自己损失情况没有提供相应的证据。被告陈伟辩称：陈伟不是本案适格的当事人，不具备当事人资格。原告与肖剑强及新环境公司在明知房屋买卖双方都不符合购房政策要求，意图通过其他方式规避限购政策，各方对合同最终无法履行均存在过错。陈伟不是房屋买卖合同的居间方。1、红木服务部不具备从事房地产服务的相关资质，只是湖南新环境房地产公司的分支机构，不能单独提供居间服务，该营业部不但对外以新环境公司的名义承接业务并收取服务费，而且在湖南省长沙市内所有新环境公司从事房产中介服务均是其分支机构具体操作，新环境公司的分支机构每个门店招牌及经营场所醒目位置均是以新环境的标志招牌，分支机构的员工对外签订的合同均是以新环境公司，分支机构与新环境公司属于雇佣与被雇佣的关系，并非独立主体。2、包括买房所缴纳的定金、居间服务费均是汇至新环境公司，各个门店员工的报酬也是新环境公司发放，新环境公司说不是居间方与事实严重不符。3、关于原告要求被告陈伟承担违约责任以及借款、定金的返还缺乏事实与法律依据，请求法院驳回原告对被告陈伟的追加，被告陈伟在本案中也不应该承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人提交的证据本院认定如下：原告提交的证据一房屋买卖合同、证据二委托书、证据三定金收条及借条、证据四收款收据、证据五银行转账凭证、证据八短信及微信截图、证据九不动产登记情况表及长沙市不动产信息查询证明、证据十民事案件委托代理合同、证据十一录音，客观真实，来源合法，本院予以认可。证据六中的保证书系案外人张磊出具，无法证明新环境公司或肖剑强向原告作出了保证，对该证据的证明目的本院不予认可；现场视频、照片、公民信息检索单客观真实，来源合法，本院予以认可。证据七票据，因原告未提供其他证据佐证配件中的费用与本案有关，对该证据本院不予认可。被告肖剑强提交的证据一长沙市不动产信息查询证明及不动产权证、证据二微信转账记录，客观真实，来源合法，本院予以认可。被告新环境公司提交的证据一自行交割资金协议书、证据二房屋出售委托协议，客观真实，来源合法，本院予以认可。证据三签约前提示告知书、证据四购房资质承诺书及房屋出售资格承诺书，客观真实，但系新环境公司提供的格式合同，其中包含的免除新环境公司责任的条款属无效条款，对其证明目的本院不予认可。被告陈伟提交的证据一长沙市不动产登记中心文件、证据二照片、证据三微信聊天记录、补充证据二照片客观真实，来源合法，本院予以认可。补充证据一个人账户明细及转账截图、补充证据三电脑截图，无其他证据佐证与本案相关，本院不予认可。根据以上所采信的证据以及原、被告的当庭陈述，本院认定如下案件事实：2018年5月3日，原告袁峰的委托代理人袁巧（乙方）、被告肖剑强的委托代理人王军飞（甲方）、被告新环境公司（丁方／管理房）、红木大道服务部（丙方／居间方）在被告新环境公司处签订《房屋买卖合同》。该合同第一条约定：甲方自愿将坐落于长沙市岳麓区的房屋出售给乙方，该房屋转让时所属有的土地使用权一并转让。甲方承诺对该房屋有完全处置权。该房屋现已抵押给建设银行，抵押金额为230000元整，由甲方在办理房屋产权过户前解除抵押。第二条约定：甲乙双方确认该房屋的总售价为950800元，按购房定金＋购房款＋交房尾款的方式付款。乙方于2018年5月3日支付甲方购房定金50000元，甲乙双方要求丁方指定账户托管。乙方应在产权过户进窗后缴税前支付甲方购房款900800元。第四条约定：甲方保证对该房屋权属证件的合法性、真实性和有效性负责。第七条约定：合同一方未按合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方应向守约方支付100元／天的违约金。如甲乙双方任何一方违约行为累计超过双方约定的时间三十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除合同，并要求违约方向守约方赔偿定金数额相同的违约金。如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方应支付的律师费。第九条约定：1、如因政策原因导致合同不能正常履约，甲方将5万元订金退还乙方后，则此合同自行解约，甲乙丙丁四方互不违约。2、甲乙双方约定2018年5月31日前办理过户手续。如未能过户，甲乙双方再协商解决。同日，原告袁峰的委托代理人袁巧签署《购房资质承诺书》承诺自身及家庭能够符合购房资质，若因本人不具备购房资质导致合同不能按约履行，自愿承担相应的违约责任。被告肖剑强的委托代理人王军飞签订《房屋出售资质承诺书》保证出售的商品住房已取得《不动产权证书》满3年，符合上市交易条件，如因本人房屋不符合过户条件导致合同不能按约履行，自愿承担相应的违约责任。案涉合同签订当日，原告在被告新环境公司处向指定账户支付了定金50000元及中介费10000元，红木大道服务部向原告出具中介费收款收据，被告肖剑强的委托代理人王军飞向原告出具金额为5万元的定金收条。2018年5月31日，因涉案房屋取得不动产权证书尚未满3年，原、被告未能将房屋过户至原告名下。后原告、被告肖剑强、新环境公司多次协商涉案房屋买卖事宜未果。期间，被告肖剑强于2018年6月21日向原告出具借条，该借条载明“今借到袁峰房屋定金40000元，以银行转账凭条为准，此借款用于房东银行还款，过户时直接从总房款中扣除”，王军飞、吴超作为见证人在借条上签字。2019年1月3日，肖剑强通过微信转账向原告归还了40000元。后因涉案房屋未能过户且与被告多次协商未果，原告诉至本院。另查明：1、2017年9月24日，长沙市不动产登记中心印发《关于落实“9.23”限购政策有关事项的通知》，该通知第一条规定在本市购买的二手住房，需取得不动产权属证书（包括不动产权证书、房屋所有权证、预告登记证明），满三年方可上市交易；第三条规定在本市无房的非本市户籍家庭，其个人所得税或社会保险连续缴纳满24个月方可取得购房资格。原告提供了2016年2月至2018年3月的个人所得税完税证明，证明其在签订涉案合同时具有购房资格。2、涉案房屋不动产权属证书的发证时间为2017年6月29日。2018年10月，被告肖剑强结清了涉案房屋所涉建设银行贷款。涉案房屋目前尚有平安银行股份有限公司抵押贷款未结清，抵押金额为51万元，他项权证号码为201××××6006。涉案房屋买卖过程中，被告肖剑强出具《委托书》，该委托书载明“本人肖剑强欲出售个人所有的位于岳麓区，现委托王军飞（代理人）与湖南新环境房地产经纪连锁有限公司签订《房屋买卖合同》，本人已阅读相关条款，予以认可并承担相应法律责任”等内容。3、红木大道房服务部系个体工商户（2018年11月20日注销），登记经营者为被告陈伟。陈伟同时系新环境公司工作人员。红木大道房服务部内悬挂“新环境房屋网”标志，其工作人员的工作服印有“新环境房屋网”字样。涉案合同的购房定金目前由新环境公司托管。吴超系涉案房屋买卖过程中的联系原告及被告肖剑强的居间工作人员。本院认为，本案争议的焦点为：一、涉案《房屋买卖合同》是否应当解除；二、被告肖剑强是否应当双倍返还原告购房定金以及被告新环境公司、被告陈伟是否应承担连带责任；三、被告新环境公司、被告陈伟是否应向原告退还居间服务费；四、原告主张的经济损失、误工费、差旅费、住宿费、律师费是否应予以支持。针对焦点一，本院认为，涉案《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据长沙市不动产登记中心印发的《关于落实“9.23”限购政策有关事项的通知》，在长沙市购买的二手住房，需取得不动产权属证书满三年方可上市交易。涉案房屋于2017年6月29日取得不动产权属证书，至今尚不符合上市交易的条件，致使原告购买房屋的合同目的无法实现，故对原告要求解除《房屋买卖合同》的诉请，本院予以支持。针对焦点二，本院认为，涉案合同签订后，原告依约向被告肖剑强支付了购房定金，履行了合同义务，并无违约行为。根据涉案合同第一条约定被告承诺对该房屋有完全处置权，且被告肖剑强的委托代理人王军飞在签订涉案合同时签署《房屋出售资质承诺书》保证出售的商品住房已取得《不动产权证书》满3年，但涉案房屋至今尚不符合上市交易条件，被告肖剑强保证事项不实，且2018年5月31日过户时涉案房屋尚有抵押未注销，导致涉案合同无法履行，故被告肖剑强应向原告承担违约责任，对原告主张被告双倍返还定金的诉请本院予以支持。关于定金数额问题，原告主张定金为9万元，被告主张为5万，本院认为，对2018年6月原告支付给肖剑强的4万元，结合肖剑强出具的借条内容及已经归还款项的事实，该4万元应属于原告与肖剑强之间的借款，故定金数额应为合同约定的5万元。根据涉案合同第二条约定定金由新环境公司指定账户托管，故该5万元应由新环境公司直接退还给原告，对双倍返还定金的差额5万元由被告肖剑强支付给原告。被告新环境公司在涉案合同履行过程中，未审查房屋是否符合上市交易条件，且在房屋因政策原因未能过户的情况下，仍撮合原告及被告肖剑强进行涉案房屋的买卖，对合同无法履行存在过错，故其对被告肖剑强应双倍返还的定金应承担连带支付责任。被告肖剑强辩称根据合同第九条因政策原因无法过户，合同自行解除，各方互不违约之约定，肖剑强不应承担责任，本院认为，肖剑强作为房屋出售方，在房屋出售时应确保其房屋符合上市交易的条件，其委托代理人亦签署《房屋出售资质承诺书》保证出售的商品住房已符合上市交易条件，且涉案房屋尚有银行抵押未注销，已违反合同约定，故对肖剑强该抗辩意见，本院不予采纳。被告肖剑强辩称委托书仅授权王军飞签署《房屋买卖合同》，未授权王军飞签署《房屋出售资质承诺书》，本院认为，《房屋出售资质承诺书》系为确保《房屋买卖合同》的履行而签订，且与签订《房屋买卖合同》存在密切联系，故对被告肖剑强该抗辩意见，本院不予采纳。针对焦点三，本院认为，被告新环境公司作为专业的房屋买卖居间服务公司在提供居间服务时应审查房屋是否符合上市交易条件，其提供的房屋出售方出具的《房屋出售资质承诺书》并不能免除其审查义务。现涉案合同因房屋不符合上市交易条件，致使原告购买房屋的目的无法实现而解除，被告新环境公司未尽到审查义务，应当向原告退还居间服务费10000元。另涉案合同列明的居间方虽为红木大道服务部，但涉案合同系在被告新环境公司签订，居间服务费系在新环境公司支付，且红木大道服务部经营过程中的工作人员着装及店铺悬挂的标示均为新环境公司标示，红木大道服务部的登记经营者陈伟亦系新环境公司员工，故新环境公司应为红木大道服务部的实际经营者，居间费用应由新环境公司直接退还，被告陈伟不承担退还居间费用的责任。针对焦点四，本院认为，原告主张被告赔偿经济损失150000元，但未提交证据证明其损失，对该诉请本院不予支持。原告主张被告赔偿误工费、差旅费、住宿费损失10000元，但未提供证据佐证其提交的票据费用系因履行涉案合同而产生，本院不予支持。原告主张被告赔偿律师费12000元，但未提供证据证明其律师费已实际支付，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第四百二十五条之规定，判决如下：一、原告袁峰、被告肖剑强、长沙市岳麓区红木大道房地产中介服务部、被告湖南新环境房地产经纪连锁有限公司在2018年5月3日签订的《房屋买卖合同》自本判决书生效之日起解除；二、被告肖剑强在本判决书生效之日起十日内向原告袁峰赔偿50000元，被告湖南新环境房地产经纪连锁有限公司对前述款项承担连带赔偿责任；三、被告湖南新环境房地产经纪连锁有限公司在本判决书生效之日起十日内向原告袁峰退还购房定金50000元、居间服务费10000元；四、驳回原告袁峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6130元，由原告袁峰负担4036元，被告肖剑强负担1047元、被告湖南新环境房地产经纪连锁有限公司负担1047元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  颜 宇人民陪审员  周新龙人民陪审员  戴 坚二〇二〇年二月二十八日法官助理孙颖书记员张浩附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。