上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初11720号原告：史小水，男，1989年3月1日出生，汉族，住安徽省蚌埠市。委托诉讼代理人：张志林，北京安博(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪勇，北京安博(上海)律师事务所律师。被告：张大臣，男，1981年5月2日出生，汉族，住安徽省。原告史小水与被告张大臣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月23日公开开庭进行了审理。原告史小水及其委托诉讼代理人张志林到庭参加诉讼。后因无法通过邮寄或直接送达方式向被告张大臣送达诉讼文书，于2019年9月26日转为适用普通程序，并于2020年5月15日公开开庭进行了审理。原告史小水的委托诉讼代理人张志林到庭参加诉讼。被告张大臣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告史小水向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2018年5月18日签订的《厂房租赁合同》；二、被告返还房屋使用费150,000元；三、被告返还原告租赁保证金36,500元。事实和理由：原、被告于2018年5月18日签订《厂房租赁合同》一份,被告将本市松江区泖港镇叶新公路XXX号部分厂房租赁给原告使用。双方约定租赁期间为2018年6月1日起至2024年5月31日止,租金每年440,000元,每半年支付一次。租赁保证金为36,500元。签约后,原告即向被告支付了半年的租金及租赁保证金共计256,500元。但此后,被告未将租赁房屋交付给原告使用,而是另行租给他人使用。原告多次要求被告返还租金及租赁保证金,被告均置之不理。现原告已无法联系被告。被告张大臣未作答辩。本院经审理认定事实如下：2018年5月18日，被告张大臣(出租方、甲方)与原告史小水(承租方、乙方)签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方将坐落于上海市松江区泖港镇叶新公路XXX号的厂房不包括一栋办公楼和办公楼对面餐厅和南面空地,其他厂房面积都租赁给乙方,乙方租赁范围为大门左手边门面房一排、厂房车间楼上楼下一栋、厂房院子空地三亩包括门卫室配套使用。租赁期限为6年,从2018年6月1日起至2024年5月31日止，双方初定于2018年5月10前后实行交接。乙方应付给甲方租赁保证金36,500元,作为本合同的履约保证金，每年租金按6个月一付结算,甲方出具收据给乙方，年租金为440,000元。合同备注：叶新公路XXX号由史小水先付总租金的一半，半年为220,000元，押金36,500元，共计256,500元，除了办公室一栋和南边一亩地以外其他场地包括车间租出去，利润各50％，风险也50％。2018年5月19日，原告转账给被告100,000元，5月20日再次转账给被告156,500元。2018年7月11日，原告史小水将松江区叶新公路XXX号厂房内的院子空地出租给案外人谢某某，租赁期限为2年，自2018年7月11日起至2020年7月10日止，年租金为170,000元，租赁保证金20,000元。案外人谢某某租赁空地后，用于从事水泥制品的加工。2019年3月案外人谢某某接到政府通知，告知涉案土地为农用地，不得从事水泥制品加工，遂于2019年3月18日搬离。2019年4月19日，案外人谢某某诉至本院要求史小水返还押金、多收的租金并赔偿搬运费、违约金。该案案号为(2019)沪0117民初6658号，审理中史小水陈述：“这块空地是张大臣的，是我的房东，谈的时候是张大臣和原告(谢某某)，签合同的时候是我出面和原告(谢某某)签的”。谢某某陈述：“张大臣和我说，张大臣和被告(史小水)是合伙的，和谁签都一样的”……史小水陈述：“我从张大臣那里还租了一个厂房，我把厂房租给了一个种蔬菜的，但是张大臣直接向租赁厂房的租客收取租金”。审理中，原告提供了其与郭老板(原告称记不清全名)的电话录音，证明被告实际将房屋出租给了郭老板。史小水：你从去年几月份，你从去年11月份了(进来)；郭老板：10月底，12月吧；史小水：你12月份搬过来，你们签合同的时候，你把钱交给他了对不对？郭老板：对呀。史小水：你把钱交给他了，其实我跟他也有一个合同。郭老板：啊，他又没说……你就说，你们是一起的。史小水：不是说我们一起的，现在说再多张大臣都不认我，你现在交给张大臣多少钱啊？有没有二十几万？郭老板：他合同是多少就多少，有押金的。还有我借给他的钱。史小水：你的房子一年才多少钱啊？郭老板：当时不是和你谈的吗？史小水：你和我谈的我哪里记得清楚啊，房租是不是283,000啊？郭老板：对啊……史小水：你知道我跟他之间有合同吗？这个房子我租他的嘛。郭老板：这我不知道，我知道你们俩是一起的。史小水：你认为我们俩是一起的？郭老板：这都是你自己说的嘛，你和张大臣来的时候，你们是一起的嘛。史小水：哎哟。这个房子我从张大臣租的，我给了他20多万，然后我把那个空地给了那个谢老板，谢老板你知道吧，我收了谢老板的钱，然后你这个房子也是我从张大臣手里租的，结果你房子，你把钱直接交给张大臣，张大臣不应该直接收你的钱，最起码他应该收到你的钱要给我，他也没给我，对不对……郭老板：上次，你们俩不同意，我也不会租你们这个房子呀，你说是不是呀，因为他那时候，你们俩谈的，是不是，只不过……史小水：郭老板，就这样吧。2020年1月14日，本院至松江区叶新公路XXX号进行调查，该地址内所涉厂房、办公楼均已空置。门卫吉南春陈述，其是2014年春节前到该处工作的，当时受绿庄(上海)食品有限公司的倪老板雇佣，2017年倪老板搬到山东做生意，后来就将厂房出租给张大臣。2018年9、10月份左右，张大臣将厂房出租给史小水，但他们是合伙经营的，史小水将东面的场地出租给谢某某，又将厂房出租给了郭仁伍，郭仁伍是做土豆生意的。2019年1、2月左右，史小水可能将厂房还给了倪老板，因为倪老板说今后门卫的工资由他来发……郭仁伍的租金支付给了张大臣。审理中，原告陈述当时被告张大臣缺少资金，从原告处拿了半年的租金及租赁保证金后支付给了大房东(姓名不详)，双方约定将叶新公路XXX号内的房屋租出去，租金各拿一半，如果由被告替原告将房屋租出去的话，租金也是一人一半的。2018年5月30日左右，被告交付了空地，原告将空地进行了平整，厂房是不需要装修的。空地由原告出租给了案外人谢某某，但房屋由被告与郭老板另签了一份租赁合同。因为被告没有将房屋交付给原告，原告就没有继续支付租金，被告也没有继续支付租金给大房东，空地就被大房东收回了。另查明，2020年1月23日，上海市松江区规划和自然资源局向本院出具调查函的复函，函复意见为：上海市松江区泖港镇叶新公路XXX号的土地性质是集体建设用地，未查到该项目建设工厂规划许可信息。据此，原告变更第一项诉请为：确认双方之间签订《厂房租赁合同》为无效合同。上述事实，有《厂房租赁合同》、电话录音、原告与谢某某的厂房租赁合同、(2019)沪0117民初6658号庭审笔录、民事调解书、门卫吉南春的调查笔录、上海市松江区规划和自然资源局复函及原告陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告向被告承租的房屋未取得建设工程规划许可，故原、被告于2018年5月18日签订的《厂房租赁合同》无效。无效合同自始无效，双方依据合同取得的财产应当相互返还，并根据过错承担相应的损失赔偿责任。首先，根据《厂房租赁合同》中的备注内容，原告租赁厂房及空地的目的是用于转租，双方约定转租后利润各享有50％，风险各承担50％，可见双方虽然签订的是《厂房租赁合同》但也有合作的内容，且双方对于房屋租赁后可能无法立即转租的风险是明知的；其次，根据原告与郭老板的电话录音、(2019)沪0117民初6658号案件庭审笔录、门卫吉南春的调查笔录及原告在本案中的陈述，郭老板租赁厂房是与原、被告共同商定的，而后由被告出面与郭老板签订了租赁合同并收取了郭老板支付的租金，与原告主张房屋未交付的情况不符；最后，原告支付的半年使用费于2018年11月30日到期，郭老板租赁房屋是否对原告的使用产生影响，原告未提供相应证据予以证明，本院无法确认。综上，原告以房屋未交付为由要求被告返还使用费的诉讼请求，本院不予支持。鉴于双方签订的《厂房租赁合同》为无效合同，原告要求被告返还租赁保证金的诉讼请求，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，相关法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告史小水与被告张大臣于2018年5月18日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告张大臣于本判决生效之日起十日内返还原告史小水租赁保证金36,500元；三、驳回原告史小水的其余诉讼请求。如果被告张大臣未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,148元，公告费820元，合计受理费5,968元，由原告史小水负担4,436元(已付)，由被告张大臣负担1,532元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱春琪审 判 员  凌 莉人民陪审员  高丽萍二〇二〇年六月二日书 记 员  马 青附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。