上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初73356号原告(反诉被告)：上海天越投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：吴喜峰，执行董事。委托诉讼代理人：顾俊杰，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁阳，上海市锦天城律师事务所律师。被告(反诉原告)：成都市味川餐饮有限公司，住所地四川省彭州市。法定代表人：陈晓宇，总经理。委托诉讼代理人：陆元媛，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏璐璐，上海汉盛律师事务所律师。原告上海天越投资管理有限公司(以下简称天越公司)诉被告成都市味川餐饮有限公司(以下简称味川公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，本院依法适用简易程序，后被告味川公司提出反诉，本院受理反诉后与本诉合并公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)天越公司的委托诉讼代理人翁阳、被告(反诉原告)味川公司的委托诉讼代理人夏璐璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天越公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《三信国际商业广场物业租赁合同》及其补充协议；2.判令味川公司返还浦东新区金海路XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋)；3、判令味川公司支付租金人民币(以下币种相同)82,300元；4、判令味川公司支付水电费15,574.89元；5、判令味川公司支付租金调整差价6万元；6、判令味川公司支付以82,300元为基数，按日千分之五的标准从2019年9月27日至实际清偿之日止的滞纳金；7、判令味川公司支付装修期免租金168,000元；8、判令味川公司支付违约金132,300元；9、判令味川公司支付自合同解除之日起至实际返还房屋之日止的占用费(其中合同解除日至解除后第七日止按1,470元每日标准计算，合同解除后第八日起至房屋实际返还之日止按2,940元每日为标准计算)。事实与理由，味川公司就系争房屋租赁事宜与天越公司签订合同及补充协议，上述合同及补充协议对租赁标的、租赁期限、租金标准、支付方式以及违约责任等均做了详细约定，然味川公司未按约支付租金，且存在将系争房屋分割转租的违约情形，为维护自身合法权益，天越公司起诉至法院，望判如所请。审理过程中，原告天越公司撤回了诉请三、六。被告味川公司辩称，不同意天越公司的本诉诉请，要求继续履行合同。味川公司并不存在违约行为，双方在履行过程中以实际行动变更了付款时间和方式。反诉原告味川公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判令继续履行双方签订的《三信国际商业广场物业租赁合同》及其补充协议；2、判令天越公司赔偿味川公司损失726,304元；3、判令天越公司赔偿味川公司断水断电期间损失2,195,850元。事实和理由：由于天越公司的过错导致系争房屋在长达一年的时间中无法办理营业执照，对味川公司的经营造成了直接的影响，同时2019年10月16日天越公司对系争房屋强行断水断电也给味川公司造成了巨大损失。因此，天越公司应为其违约行为承担相应责任。反诉被告天越公司辩称，双方并未就变更租金支付期限达成过一致意见，味川公司的行为符合解除合同的条件。关于赔偿损失，系争房屋可以办理营业执照，不存在味川公司所述的情况，至于断水断电系天越公司根据合同约定实施的正常行为，天越公司不存在任何违约行为，不同意味川公司的全部反诉请求。本院经审理确认如下事实：系争房屋的产权人为三信国际电器上海有限公司(以下简称三信公司)，产权证上显示房地坐落于金海路XXX号，2593-2619号(单)，民耀路XXX-XXX号(双)。2014年1月8日，龚路派出所出具证明，载明产权证号：沪房地浦字(2013)第028837号，产权人：三信国际电器上海有限公司，产权证上原始门牌号为：金海路XXX号，2593-2619号(单)，民耀路XXX-XXX号(双)，现增加金海路XXX弄XXX-XXX号(单)，金海路XXX弄XXX-XXX号(双)。2013年4月2日，三信公司向天越公司出具授权委托书，授权委托天越公司就系争房屋签订《租赁意向书》、《租赁合同》及其他相关文件，并代为行使出租人各项权利及代为履行出租人各项义务。2015年，天越公司(甲方、出租方)和味川公司(乙方、承租方)签订《三信国际商业广场物业租赁合同》及其补充协议。协议约定乙方承租甲方拥有出租权的浦东新区金海路XXX弄XXX号的房屋及配套设施设备，物业之详细建筑位置、使用范围以附件1红线圈定部分为准。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为粗茶淡饭使用，用途为餐饮使用。租赁期限为五年，从2015年3月13日始至2020年3月12日止。合同第5条约定，系争房屋月租金前三年为42,000元/月，504,000元/年，第四、五年租金标准提高为44,100元/月，年租金529,200元/年。租金支付方式为：以一个季度为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期结束15日前以转账的方式向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。合同第6.1条约定，甲乙双方约定，乙方支付第一期租金的同时，应向甲方支付当年租赁年度3个月的租金即126,000元作为履约保证金。合同第7.1条约定甲方同意自房屋交付之日起120天为乙方自行装修和免租期，即自2015年3月13日至2015年7月12日，此期间为免租期。合同第8.2条约定乙方从事经营活动时，应当遵守中国包括环境保护、卫生、防疫、文化、治安、消防管理在内的各项法律规定，并自行报批，对于特殊规定行业，如规定报批的项目未获批准不得开业，但并不影响租金的实际起算。合同第15条约定，甲乙双方确认，乙方无正当事由延迟支付租金、履约保证金的，以应付款项为标的按日千分之五另行支付迟延履行金，直到付清全部应付款项为止。乙方未按约定如期支付租金等所有应由乙方支付的费用超过15日，经过甲方1次书面催告仍不缴纳的，甲方可以对该房屋暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止，甲方无需因此向乙方或第三方承担任何责任。经过甲方2次出具书面催款通知仍未支付的，或乙方未按约定支付上述费用3次以上(含本数)的，甲方有权解除合同。本合同因乙方违约而提前终止的，乙方应向甲方支付相当于三个月租金的违约金，同时应按照第一个租约年度的租金标准补交装修免租期内的租金；仍无法完全赔偿甲方所受损失的，乙方应另行赔偿。2015年10月12日，双方签订补充协议，约定经乙方书面申请，甲方考虑到乙方承租期间经营亏损，作为扶持，同意原合同从2015年10月13日至2016年10月12日房租的月租金42,000元调整至37,000元，但乙方必须遵守以下条件：1、……。2、乙方承诺必须履行原合同直至期满为止，即合同期满为5年，至2020年3月12日止，因乙方原因而中途终止合同的，乙方除须依据原合同向甲方承担违约责任并赔偿损失外，仍须向甲方缴纳上述期间租金调整的差价6万元。3、乙方承诺不以任何形式和理由拖欠应纳租金及水电费等其他费用，否则除须依据原合同向甲方承担违约责任并赔偿损失外，还须向甲方缴纳上述期间租金调整的差价6万元。2016年5月10日，为办理营业执照，双方签订补充协议约定，承租物业的地址变更为：浦东新区金海路XXX号120室。上述合同履行过程中，因味川公司未按约履行付款义务，天越公司自2018年4月起多次向味川公司发送催款通知。其中2019年9月30日的催款通知上载明，贵方应当在2019年9月28日前向我司一次性足额缴纳2019年10月13日至2020年1月12日期间的租金132,300元，如你方在2019年10月9日前未能付清上述钱款，则我司将按合同约定对贵方承租区域暂停部分或全部能源供应。上述函件于2019年10月1日送达味川公司。2019年10月12日天越公司再次以相同内容向味川公司发送催款通知。2019年10月14日，天越公司向味川公司发送停电通知称，贵方应当在2019年9月28日前向我司一次性足额缴纳2019年10月13日至2020年1月12日期间的租金。我司已经多次发函、微信以及口头通知贵方按照合同约定时间缴纳以上款项，但截止目前，你方尚未按约缴纳前述租金，已构成违约，严重影响我司的正常经营，我司将在2019年10月16日下午一点对你户停止能源供应，由此产生的一切损失和责任将均由贵方承担。但直至诉讼，味川公司仍有82,300元房租未支付。天越公司除了向味川公司发送多份催款通知外，还向味川公司发送过多份整改通知，内容主要涉及味川公司私自安装电表、水表、违法搭建，同时私自增加业态(长沙臭豆腐)涉嫌转租系争房屋等。对于天越公司在整改通知中提及的情况，味川公司均不予认可。庭审中，天越公司为证明味川公司未经同意擅自转租提交了承包协议和次承租人出具的证明，对于上述证据材料味川公司认为天越公司未能提供原件，故对真实性、关联性均不予认可。味川公司为证明其因无法办证和天越公司强行断水断电给其产生的损失提交了经营业绩明细、员工遣散补贴、菜品照片、清单，对于上述材料天越公司均不认可其真实性和关联性。另查明，除了2019年10月13日至2020年1月12日期间的租金至今未付清外，味川公司还有多期租金存在延迟支付情况，包括2019年7月13日至2019年10月12日的租金于2019年8月24日付清，2019年4月13日至2019年7月12日的租金于2019年4月20日付清等。以上事实，有《三信国际商业广场物业租赁合同》及其补充协议、催款通知、整改通知，以及原、被告的当庭陈述在案佐证。本院认为，天越公司与味川公司签订的《三信国际商业广场物业租赁合同》及其补充协议系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。现味川公司辩称双方实际变更了租金支付方式，但却未能提供充分有效的证据证明，其所提供的实际付款时间不能说明天越公司同意味川公司每季度结束时付清租金即可，相反天越公司自2018年起多次向味川公司发送催款通知，要求味川公司按约定一次性缴足房租，故本院认为双方并未就租金支付方式变更达成一致意见。作为承租方的主要义务即为按约足额缴纳租金，然在合同履行过程中，味川公司多次延期缴纳租金，其行为显属违约，天越公司依据合同约定要求解除双方签订的合同及补充协议，于法有据，本院予以支持，解除时间应为诉状副本送达味川公司的时间即2019年10月12日。合同解除后，味川公司除应返还系争房屋外，还应承担相应的违约责任。关于支付租金调整差价和装修免租期租金的诉请，天越公司的上述两项诉请具有合同依据，本院予以支持。关于解约违约金，本院根据合同履行情况、损失金额等，酌情调整为88,200元。关于占用费，合同解除后味川公司仍需按照合同约定的租金标准支付占用费至系争房屋返还之日止，关于占用费的计算标准，本院根据合同履行情况酌情将占用费计算标准调整为月租金的1.1倍。关于水电费，味川公司确认9月至10月的水电费总计15,574.89元未予支付，上述费用味川公司应及时支付，关于保证金，因天越公司同意与味川公司所欠金额相抵，其要求于法不悖，本院予以准许，本院判决天越公司返还保证金，该项判决在实际执行时可与味川公司应付款项向冲抵。关于反诉部分，味川公司主张的断水断电和未办理营业执照期间的损失，其中第一项断水断电损失，因合同的违约方为味川公司，天越公司依据合同并在事先告知的情况下对系争房屋采取断水断电措施，符合合同依据，不存在违约行为，故该部分损失不应由天越公司承担。关于第二项未办理营业执照期间的损失，从双方所签合同来看办理营业执照的义务在味川公司而非天越公司，且从合同履行情况看，天越公司基于诚信原则配合味川公司办理了营业执照，味川公司无证据证明天越公司存在违约并由于其违约行为导致营业执照办理时间延迟以及由此产生的损失金额，故对于该项诉请，本院亦难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告上海天越投资管理有限公司(反诉被告)与被告(反诉原告)成都市味川餐饮有限公司签订的《三信国际商业广场物业租赁合同》及其补充协议于2019年10月12日解除；二、被告(反诉原告)成都市味川餐饮有限公司应于本判决生效之日起十五日内将上海市浦东新区金海路XXX弄XXX号的房屋返还给原告(反诉被告)上海天越投资管理有限公司；三、被告(反诉原告)成都市味川餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日支付原告(反诉被告)上海天越投资管理有限公司租金调整差价6万元；四、被告(反诉原告)成都市味川餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日支付原告(反诉被告)上海天越投资管理有限公司装修免租期租金168,000元；五、被告(反诉原告)成都市味川餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日支付原告(反诉被告)上海天越投资管理有限公司违约金88,200元；六、被告(反诉原告)成都市味川餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日支付原告(反诉被告)上海天越投资管理有限公司自2019年10月13日起至房屋实际返还之日止的占有使用费【具体计算方式为：自2019年10月13日起至2019年10月19日止按月租金44,100元的标准计算，自2019年10月20日起止房屋实际返还之日止按月租金48,510元为标准计算，实际履行时应扣除被告(反诉原告)成都市味川餐饮有限公司已经支付的租金5万元】；七、被告(反诉原告)成都市味川餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日支付原告(反诉被告)上海天越投资管理有限公司水电费15,574.89元；八、原告(反诉被告)上海天越投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日退还被告(反诉原告)成都市味川餐饮有限公司保证金126,000元；九、驳回被告(反诉原告)成都市味川餐饮有限公司的反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,974元，减半收取计3,987元，保全费2,744元，总计6,731元，由被告(反诉原告)成都市味川餐饮有限公司负担；反诉案件受理费15,088.5元(已减半收取)，由被告(反诉原告)成都市味川餐饮有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何璐依二〇二〇年三月四日书记员  苏 昊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。