石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0102民初9332号 原告刘保成，男，1960年12月5日出生，汉族，住浙江省杭州市钱塘新区。 原告陈晓燕（系原告刘保成之妻），1969年7月15日出生，汉族，住址。 二原告之共同委托代理人王鹏占、胡晶泉，河北瀛冀律师事务所律师。 被告焦枫，男，1973年3月9日出生，汉族，自由职业，住石家庄市长安区。 原告刘保成、陈晓燕与被告焦枫房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘保成、陈晓燕之共同委托代理人王鹏占，被告焦枫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘保成、陈晓燕向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2018年5月24日签订的租赁合同；2、依法判令被告在保持案涉房屋装修现状的情况下立即为原告腾退房屋；3、依法判令被告支付自2018年11月1日起至被告将房屋退还原告之日止的欠付租金（截止至2019年5月31日拖欠租金共计32083.33元）；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：两原告为案涉房屋美东国际D座1805室房屋的所有权人。2014年3月17日，原告刘保成作为出租人与被告签订租赁合同，将案涉房屋租赁给被告使用，租赁期限届满后，两原告重新与被告签订租赁合同，约定被告继续承租案涉房屋，租赁期限自2018年5月1日至2024年4月30日，共计6年。根据合同约定，前三年的房租为每年5.5万，分别于四月中旬和十月中旬各支付半年租金。合同签订后，被告于2018年5月24日向原告支付了半年房租，但2018年11月1日起至今的房租被告无故拖延不予支付，经原告多次催讨未果。原告认为房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，被告一直租赁使用案涉房屋的情况下，欠付原告租金已逾半年之久，严重损害了原告的合法权益，其行为已构成严重违约，并且致使原告签订该合同的目的已无法实现，故请求法院依法解除案涉租赁合同，由被告支付欠付的租金并在保持案涉房屋装修现状的情况下立即为原告腾退房屋。为维护原告合法权益，依据民事诉讼法相关规定，诉至法院，请求支持二原告的诉讼请求。 被告焦枫辩称，要求继续履行双方于2018年5月24日双方所签订的未到期的房屋租赁合同（合同约定租赁期为6年）。二原告要求被告在保持案涉房屋装修现状情况下腾退房屋与租赁合同约定相违背。1、合同未到期。2、约克中央空调、吊顶、地砖和门窗及地暖约10万元的装修设备费用均为被告出资安装，被告不可能无偿送给二原告。3、因自2018年7月至2019年8月累计约一年零二个月的漏雨和掉粉末影响被告正常使用，经被告多次催二原告给予修缮，二原告在2019年春节前才给被告进行了维修，到2019年9月恢复正常使用，故要求法院依法减免漏雨期间的房屋租金、物业费以及暖气费，被告保留向二原告追偿经营损失的权利。4、疫情爆发后，美东国际物业实施严格防疫管控措施，截止3月20日才开始复工，故请求免除此期间的房租及物业费用。综上，被告并非故意不履行租赁合同及不按时缴纳租金，实为因楼顶漏雨导致被告不能正常使用产生经营损失，经与二原告多次协商，二原告过于刁钻刻薄，锱铢必较，不能合情合理处理，二原告不愿承担损失，诉至法院，被告认为实属没有必要，二原告由于购买的顶楼，房屋漏雨给二原告造成了出租收益损失，二原告应找开发商索赔，不应与被告终止解除合同，让承租方单方面承担漏雨带来的损失，而且还要正常交纳租金，对承租方来说不公平，故请求驳回二原告的诉讼请求，诉讼费用由二原告自行承担。 经审理查明： 二原告系夫妻。2007年3月14日，原告陈晓燕与石家庄大远东房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买位于广安房屋，其中套内建筑面积232.06平方米。原、被告均认可该套房屋为跃层，即1705号与1805号均系原告所有，1805号为顶层。2013年1月17日原告刘保成与被告焦枫签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方：刘保成……乙方：焦枫……经甲、乙双方友好协商，就美东国际Ｄ座1805室出租事宜达成如下协议：一、房屋地址：广安，建筑面积共计……二、租赁期限：起租日自2013年3月1日至2018年2月28日止，共计五年。交接时间为2013年1月17日……三、租金及交纳方式：1、按年一次付清。前两年为5.5万元（大写伍万伍仟元整）后三年每年租金为6万元……甲方允许乙方在承租期内根据经营需要，在不破坏主体结构情况下，进行分割、打通、改造装修等事宜……七、本协议到期，乙方将房屋固定装修部分无偿留给甲方。”协议签订后，被告对该房屋进行了装修，包括对楼梯改造，改装地暖，加盖平台，门窗、吊顶、中央空调、地砖、灯饰等，被告称装修造价大概20万元至30万元。 该合同履行完毕后，二原告与被告又于2018年5月24日签订《租赁合同》，约定：“甲方（出租方）：陈晓燕、刘保成……乙方（承租方）：焦枫委托代理人：张梅……经甲、乙双方友好协商，达成如下协议：1、乙方租赁甲方位于广安，面积约为165平方米。2、租赁期限6年。自2018年5月1日至2024年4月30日止。前三年：每年房租为5.5万（大写：伍万伍仟元整），分别每年四月中旬和十月中旬支付半年租金2.75万元（大写：贰万柒仟伍佰元整）；后面三年：每年房租为6万元（大写：陆万元整），每年四月中旬支付一年租金。……6、租赁到期后，如甲、乙双方不再合作，乙方现有装修部分（不能拆除的装修：包括地板砖、平台地暖等）无偿送给甲方，18楼与邻居隔断墙由乙方负责恢复原样。涉及由乙方出资安装的约克中央空调赠送给甲方。乙方结清应当承担的使用费用……” 在合同履行期间，因房屋漏雨，被告与二原告就减免租金沟通未果，被告未交纳自2018年11月1日后的租金。2019年5月22日被告曾向二原告发出退房解除合同通知书，要求解除合同终止租赁。 二、二原告提供银行账户明细，证实被告在履行第二份合同时只交了一期2.75万元，从2018年11月后被告未再交纳房租，截止2020年6月拖欠租金为91666.67元；在第一份合同履行期间，被告一直是晚交付、少交付房租，总的来说是履行完了；综上，被告拖欠租金情况严重，按《合同法》第227条规定，二原告要求解除租赁合同，并要求被告支付拖欠的租金，房屋现有装修根据合同约定也应该保留给二原告，由被告腾退房屋。 被告不认可，提供：1、光盘（录有三份证人证言视频），证明房屋漏雨及不能使用的情况，到2019年8月20日房屋还因为漏雨掉粉末不能使用；2、证人证言及证人的身份证复印件各三份，证明目的同上；3、照片二张，证明房屋在2018年7月24日漏雨的情况；4、市场主体延期复工通知，证明疫情期间被告上不了楼，无法使用，要求减免疫情期间两个月的房租及相关物业费；5、网页截图，证明2020年3月21日可以进出小区，进行复工；6、微信聊天记录截图四张，证明漏雨时间，和被告提供的2018年7月24日的照片是一致的，微信聊天记录是赵桂玲和张梅聊的天，赵桂玲是被告公司管理内勤的，属于被告公司员工之间的沟通和聊天，当时是一个房间漏雨掉墙皮，这是被告主要办公的房间，其他房间是房顶掉粉末。 二原告认可房屋曾经漏雨的事实，但称被告提供的证据显示只有一个房间的漏雨情况，房屋的面积不超过15平方米，而且就两个人办公，不会导致整个公司的歇业；仅仅漏雨不会影响使用其他房屋，仅一间房屋漏雨被告就要求免除一年的租金没有事实和法律依据，二原告在2019年春节前将漏雨的地方修好了，房屋掉粉末的问题更是一些无伤大雅的细微问题，不影响公司办公；因证人未出庭作证，二原告对证人证言不认可；照片仅能证明2018年7月24日这一天存在漏雨情况；因漏雨原因无法确定，不能确定是被告使用不当还是房屋本身问题，漏雨的次数、时长、范围均无法确定，一间房屋漏雨导致全公司停业不符合常理，二原告承认修缮房屋时稍晚了些，但也是尽自己所能尽快修缮，根据《合同法》第221条规定，被告可以在原告无法及时修复时，为自己公司的利益考虑自行维修，其维修相应的支出，可以出示发票在租金中扣除，本身房屋漏雨问题对被告使用承租房屋没有太大影响，其租金可以适当减少，但二原告认可最多减免一个月租金；对市场主体延期复工通知的真实性认可，但据二原告了解2019年9月被告在未通知二原告的情况下将房屋转租给案外人，租金每月5000元，且被告也未给案外人减免租金，故被告拖欠租金违约在先，后又违约转租在后；疫情期间，被告根本就没有在房屋内办公，其要求的减免疫情期间的租金没有任何事实根据。 被告称房屋未转租，只是借给他人使用，期间收房租，金额记不清了，现借用人已经搬走，房屋闲置。 关于装修情况，二原告称被告装修时对二原告原有的空调、座椅、沙发、橱柜、家具、吊顶、门窗、地砖等原有装修装饰进行破坏。被告称二原告所述不属实，装修时没有见到二原告所说的设施。 本院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原、被告系租赁关系，2013年1月17日原告刘保成与被告签订的《房屋租赁合同》、2018年5月24日二原告与被告签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定及行政法规强制性规定，本院予以确认，双方均应按合同约定享有权利并履行义务。二原告已将房屋交付被告使用，被告应按合同约定支付房租，但被告自2018年11月起开始拖欠租金至今，且被告亦曾向二原告发出解除租赁合同通知书，故对二原告主张解除原、被告于2018年5月24日签订的《租赁合同》，理据充分，本院予以支持。根据2013年1月17日《房屋租赁合同》约定，合同到期后，房屋固定装修部分无偿留给二原告，故该合同在2018年2月28日到期后，被告对该房屋的装修部分已归二原告所有，二原告要求被告在保持案涉房屋装修现状的情况下为原告腾退房屋，理据充分，本院予以支持。因案涉房屋在租赁期间确有漏水及掉粉末的情况，原告对此情况亦予以认可，原告自认修缮房屋时较稍晚且同意减免一个月租金，从被告提供的证据显示，漏水涉及的房屋面积并不大，不足以影响被告整个公司运营，房屋掉粉末亦不足以影响被告整个公司运营，故对二原告同意减免被告1个月的租金，本院予以支持。关于疫情期间的租金，对于因疫情导致被告不能使用租赁房屋2个月，对该2个月的租金，基于公平原则，应由原、被告各半承担，故本院酌情减免1个月的租金，综上，被告应向二原告支付自2019年1月1日起至被告将房屋退还二原告之日止的欠付租金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、解除原告刘保成、陈晓燕与被告焦枫于2018年5月24日签订的《租赁合同》； 二、被告焦枫在保持案涉房屋装修现状的情况下，于本判决生效之日起十日内为原告刘保成、陈晓燕腾退位于石家庄市广安大街美东国际D座1805号房屋； 三、被告焦枫向原告刘保成、陈晓燕支付自2019年1月1日起至将上述房屋退还原告刘保成、陈晓燕之日止欠付的租金（2021年4月30日前按每年5.5万元计算，2021年5月1日后按每年6万元计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费602元，减半收取301元，由被告焦枫负担（上述费用原告已预交）。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。并于上诉期届满之日起7日内预交上诉费602元（收款单位:河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行河北银行华兴支行），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行期限为二年。 审判员  苏亚萍 二〇二〇年七月七日 书记员  王子冰