北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初29364号原告（反诉被告）：北京新岩凯利投资管理有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：姚新建，经理。委托诉讼代理人：王娣，女，北京新岩凯利投资管理有限公司商务行政经理。委托诉讼代理人：吕莉，北京莫之律师事务所律师。被告（反诉原告）：薛永奇，男，1988年3月26日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：李希，北京晋熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：范文，北京晋熙律师事务所律师。原告（反诉被告）北京新岩凯利投资管理有限公司（以下简称新岩凯利公司）与被告（反诉原告）薛永奇房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）新岩凯利公司的委托诉讼代理人王娣、吕莉，被告（反诉原告）薛永奇及其委托诉讼代理人李希、范文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新岩凯利公司向本院提出诉讼请求：1.判令薛永奇给付拖欠租金536111.98元(自2019年1月1日至2019年5月17日及免租期的租金,按照每月71053.33元，每日2336元)及逾期违约金92218.27元（第一部分，薛永奇应在2019年1月1日前交纳2019年第一季度租金，故主张以213159.99元为基数，自2019年1月1日至2019年5月17日按照日千分之三交纳违约金，共76737.6元；第二部分，薛永奇应在2019年4月1日前支付第二季度租金，故主张以109792元（共47天租金）为基数，自2019年4月1日至2019年5月17日按照日千分之三交纳违约金，共15480.67元）；2.判令薛永奇给付拖欠的经营管理费92904元（2019年1月1日至2019年5月17日，每日35元每平米，每月20440元，每天672元）及逾期违约金26528.54元（第一部分，薛永奇应在2019年1月1日前交纳2019年第一季度管理费61320元，故主张以61320元为基数，自2019年1月1日至2019年5月17日按日千分之三交纳违约金共22075.2元；第二部分，薛永奇应在2019年4月1日前交纳2019年第二季度管理费，故主张以31584元为基数，自2019年4月1日至2019年5月17日按日千分之三交纳违约金共4453.34元）；3.薛永奇承担本案诉讼费。事实和理由：我公司于2017年8月2日与薛永奇签订《月恒正大（北京）新生活租赁合同》一份。依据该合同的相关约定，我公司将位于北京市丰台区西三环南路10-3号三层面积约584平方米的区域租赁与薛永奇。双方就租赁区域约定租赁期限自2017年9月15日起至2023年5月14日止。在此期间，薛永奇应按照合同约定向我公司交付租金及能源等相关费用。但租赁合同生效后，薛永奇却未按照合同约定交付相关费用，我公司向薛永奇发送了相关催缴通知书。依据该租赁合同第10条，我公司向薛永奇发出解除租赁合同通知书，解除了双方的租赁合同关系。现要求薛永奇给付相关费用及承担违约责任。故起诉。薛永奇辩称，我不同意新岩凯利公司全部诉讼请求，其诉求缺乏事实依据与法律依据，请求法院予以驳回，并支持我的反诉请求。第一，双方签订的租赁合同有先后履行顺序，新岩凯利公司未按合同约定履行己方义务，在我已足额支付前期费用的情况下，未按约定时间将出租商铺交付给我开业经营，逾期200天以后才将符合使用条件的商铺交付给我使用，出现了严重的瑕疵履行，新岩凯利公司应为违约行为承担赔偿责任。首先，新岩凯利公司没有按合同约定时间交付可使用的涉案商铺给我开业经营，导致我租赁目的无法实现。双方于2017年8月29日签订租赁合同，我于2017年9月30日按新岩凯利公司要求一次性支付给其976746元前期费用，其中包括履约保证金295796.01元、预付款370839.99元、施工缴费310110元。合同约定装修免租期为叁个月，自2017年9月15日至2017年12月14日。合同约定开业日为2017年12月15日，起租日为2017年12月15日。固定租金按叁个公历月为一个结算周期支付（以预付款折抵的除外）。每个结算周期的固定租金，我应至迟于该结算周期首月1日前向新岩凯利公司或其委托的管理公司支付，不得有任何扣减，因租金支付所产生的费用均由我负担。如租期之起租日（如有预付款折抵，则为折抵完毕后的次日）或届满日费结算周期之第一日或最后一日，则该结算周期固定租金应按照日租金标准以我在该结算周期中租用的实际天数进行计算，并在该结算周期首月1日前支付。为避免异议，租金首个结算周期的首月为起租日所在月。我2017年9月30日支付的预付款370839.99元中就包含了2017年12月15日至2018年3月14日期间的租金，也就是说早在合同约定的起租日2017年12月15日前，我在2017年9月30日就已经支付了第一个结算周期的商铺租金，而新岩凯利公司却未按合同约定的开业日将具备开业经营条件的商铺交付给我使用，原因是整个商场未通燃气，而我及其他商户承租的商铺用途是经营餐饮，因此新岩凯利公司的违约行为使得我租赁商铺目的根本无法实现。其次，直至2018年7月3日，新岩凯利公司才通知所有承租商户，商场于2018年7月4日燃气通气运行，让所有商户当日去现场进行燃气通气确认，整整逾期交付了200天。这200天内新岩凯利公司从未以任何方式向我告知过商场何时能通燃气，商场何时能开业进行经营，合同是否还能正常履行。而我早在约定的开业日2017年12月15日前就做好了一切开业经营准备，包括但不限于各种证照办理、货品上架、服务人员到位等，为此花费了大量人力、财力、物力。在这极其焦虑的200天里，我与其他商户数次找新岩凯利公司明确开业日期及解决办法，新岩凯利公司均以各种借口敷衍了事。由于不知道商场具体何时能开业，我又不敢将已聘用的员工解聘，持续按月发放着基本工资，为经营需要所租赁的相关设备也不敢退还，仍按月支付租赁费用。新岩凯利公司的瑕疵履行行为直接造成了我无法弥补的巨大经济损失。在此情况下，新岩凯利公司于2018年7月25日竟然向我发送邮件强制要求商铺租金起算日为2018年7月19日，对我遭受的损失只字不提，我拒绝并于2018年7月31日回复要求协商解决新岩凯利公司自签订合同以来的种种违约行为，而新岩凯利公司在收到我的邮件后根本不予理睬，导致双方矛盾彻底激化。2019年3月19日，新岩凯利公司以我拖欠租金为由指派工作人员将我承租的涉案商铺查封至今。第二，新岩凯利公司商场整体消防不合格，至今未通过整体消防验收，存在重大安全隐患，导致我无法正常使用租赁物，致使我合同目的无法实现，新岩凯利公司已构成根本违约。新岩凯利公司提供的相关证据均为2002年、2003年消防验收合格意见书，当时还是易初莲花连锁超市，而十多年后，新岩凯利公司又接手该商场，将无需燃气明火的大型连锁超市改建为必须燃气明火的大型餐饮商场，用途也由零售商品变更为餐饮服务和KTV，但却未申报审批整体消防验收，至今也未获得北京市消防局丰台消防监督处发放的验收合格意见书，这也解释了为何新岩凯利公司与我合同约定的商场开业日迟迟无法开业，因为始终不让通燃气，这也解释了为何勉强开业后整个一、二、三层所有餐饮商户在经营不到一年的时间内纷纷关门，损失惨重。新岩凯利公司隐瞒整个商场未达到消防标准，未通过消防验收的事实致使我合同目的无法实现。综上所述，新岩凯利公司未按约定开业时间将涉案商铺交付给我经营使用，隐瞒整个商场未达到消防标准未通过消防验收存在重大安全隐患的事实，致使我合同目的无法实现，并且在严重违约造成我重大损失的情况下不想方设法弥补守约方遭受的各项损失，而是通过优势地位借故查封我商铺，禁止我进场经营的方式强迫我接受严重不公平的租金起算时间，导致我进一步扩大了损失。故要求驳回新岩凯利公司的全部诉讼请求。薛永奇向本院提出反诉请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令新岩凯利公司返还履约保证金295796.01元；3.判令新岩凯利公司赔偿装修损失618355元；4.判令新岩凯利公司退还施工缴款费用310110元（包括：装修保证金29200元，装修管理费30000元，消防施工费105120元，空调施工费139840元，垃圾清运费5840元，施工出入证装修许可证押金110元）；5.判令新岩凯利公司赔偿其他合理损失441040元（包括：门店设计费57200元，燃气工程改装费150000元，厨房设备及厨房新风排烟改造费150000元，餐厅家具费用52040元，互联网接入服务费15000元，监控系统安装费8800元，门头招牌灯箱制作费8000元）；6.本案全部诉讼费用由新岩凯利公司承担。事实和理由：2017年8月29日，我与新岩凯利公司签订商铺租赁合同，我承租丰台区西三环南路10-3号三层3B011号商铺，双方约定商铺经营类别为餐饮，经营商品品牌为“闹他”，租赁期限68个月，自2017年9月15日至2023年5月14日，交付日为2017年9月15日，免租期3个月自2017年9月15日至2017年12月14日，开业日为2017年12月15日，起租日为2017年12月15日，第一年至第三年租金为每月71053.33元（含税），第四年至第六年租金为每月78158.67元（含税），租金为每三个月支付一次。合同签订后，我一次性交付了前期各项费用976746元，但新岩凯利公司一直未按合同约定履行义务，合同约定2017年9月15日为交付日，新岩凯利公司直到2017年11月6日才交付给我用于装修。合同约定开业日为2017年12月15日，至今商场整个二层、三层也没开业。因商场未通燃气及消防无法通过验收原因，导致到2018年7月30日新岩凯利公司才象征性的将商铺交付给我试营业。由于各种原因，新岩凯利公司始终无法提供合格的商场使用环境让各商户正常开业经营，为逃避严重的违约责任，从2019年3月中旬开始，新岩凯利公司以各商户拖欠租金为由，强行关闭各家租户商铺，我的商铺于2019年3月19日被新岩凯利公司强行封店不让继续经营。2019年5月12日，新岩凯利公司以拖欠商铺租金和管理费为由向我发出解除合同通知解除租赁合同，我不认可新岩凯利公司的解除行为，多次与新岩凯利公司交涉均无果，至今新岩凯利公司不让我进入承租店铺清理设备和其他物品以减少我遭受的损失，并以恶人先告状的方式将我起诉。我认为，双方就租赁事宜达成的书面协议是双方当事人的真实意思表示，均应按约履行各自的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。新岩凯利公司未按合同约定时间进行商铺交付，未按合同约定时间让商铺进行正常开业，交付后的商铺无法正常进行持续性经营，未按法律强制性规定提供符合安全条件的经营场所，故提起反诉。新岩凯利公司对薛永奇的反诉辩称，对于第一项反诉请求认可，但不认可薛永奇的解除理由，其要求解除没有依据。是薛永奇未按约定交纳房租，构成根本违约，我公司已行使了解除权并收回房屋。对于第二项至第五项反诉请求，我公司无合同依据返还履约保证金，薛永奇损失应由其自己承担。我公司没有违约行为，不应该承担薛永奇的相关损失。现薛永奇不再对房屋装修价值进行评估，故其第三项、第五项反诉请求没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月29日，新岩凯利公司（出租人、甲方）与薛永奇（承租人、乙方）签订《月恒正大（北京）新生活租赁合同》，约定甲方同意出租，乙方同意承租位于北京市丰台区西三环南路10-3号三层3B011号商铺（以下简称3B011商铺），租赁面积为584平方米。乙方承租该商铺所经营类别为正餐，所经营商品品牌为闹他。租赁期限（包括装修免租期）自交付日起68个月，即自2017年9月15日至2023年5月14日。交付日指甲方将租赁商铺交付给乙方的日期，即2017年9月15日。装修免租期为自交付日起叁个月，自2017年9月15日至2017年12月14日。装修免租期内乙方无需向甲方缴付租金，但需足额支付管理费、运营推广费、临时水、电、装修管理费、装修押金等其他相关费用。在租赁期限内，如因乙方原因导致本合同无法继续履行的，或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，则乙方不享受装修免租期的免租金优惠，乙方应按本合同约定的第一年租金标准向甲方补交该期间的全部租金。开业日为装修免租期届满之次日即2017年12月15日。起租日即乙方开始承担商铺租金的起始日期，即2017年12月15日。如遇特殊情况双方另行协商。固定租金：第一年至第三年（包括装修免租期）：自2017年9月15日起至2020年9月14日止人民币4元/日/平方米（含税），月租金：人民币71053.33元/月（含税）。第四年至第六年：自2020年9月15日起至2023年5月14日止人民币4.4元/日/平方米（含税），月租金：人民币78158.67元/月（含税）。固定租金按叁个公历月为一个结算周期支付。管理费：每月人民币35元/平方米（含税），即人民币20440元/月（含税）。运营推广费：每月人民币10元/平方米（含税），即人民币5840元/月（含税）。履约保证金：人民币295796.01元，即相当于租赁期限内最高的年平均月固定租金金额的叁倍及叁个月管理费之和。乙方应于本合同双方盖章生效后三日内向甲方一次性支付该笔款项，以确保乙方履行其在本合同项下的责任和义务。本合同项下租赁期限届满双方未能就续租达成协议且乙方没有任何违约行为的，或乙方依约行使解除权单方解除本合同的，乙方在按照本合同约定交还承租商铺、缴清所有应付费用、滞纳金、违约金及其他应付款项及履行完毕其他合同义务之后，剩余履约保证金待乙方将商铺交还给甲方且办理完毕与租赁商铺有关的工商变更或注销、电话注销等手续后九十日内，甲方向乙方退还剩余履约保证金（不计息）。预付款：人民币370839.99元，作为装修免租期叁个月期间的管理费及运营推广费，以及自2017年12月15日至2018年3月14日期间的租金、管理费及推广费。届时，甲方委托的管理公司将直接以该预付款冲抵上述费用。在本合同双方盖章生效后三日内，乙方须向甲方及其委托的管理公司一次性支付上述预付款。关于合同的终止、解除：乙方逾期支付租金、管理费及任何费用超过七日的，甲方有权单方解除本租赁合同，乙方应返还租赁商铺，甲方有权直接将该租赁商铺出租予其他方，无需通知乙方，并不予退还乙方履约保证金以及乙方交付的预付款等全部费用，乙方还应当补足逾期未付的租金、管理费、运营推广费、滞纳金、违约金等费用以及补交装修免租期租金及其它租金优惠，甲方同时保留要求乙方赔偿给甲方造成一切损失的权利（包括商铺空置期损失、合理的律师费用、诉讼费等）。本合同租赁期限届满之日或本合同因任何原因终止/解除后五日内，乙方应当将承租商铺按原交付状态返还甲方或按与甲方协商一致的交付标准返还甲方，并与甲方结清相关款项。乙方在向甲方交还承租商铺之前，应当自费拆除乙方对承租商铺添附的任何装饰装修、设施设备及广告招牌等。乙方逾期返还租赁商铺超过五日的，视为乙方允许甲方进入该商铺，乙方在承租商铺内滞留的所有物品及装饰装修，视为弃置物，甲方有权以任意方式处置（包括但不限于抛弃、销毁等方式）所有物品及装饰装修，而无需给予乙方任何补偿。乙方未能按规定时限交纳甲方应收的费用（如租金、管理费、运营推广费等），每逾期一日，按所欠各项费用总金额的千分之三收取滞纳金。逾期超过七日的，甲方有权单方解除本合同。甲方及甲方委托的管理公司在追讨乙方拖欠租金、管理费、运营推广费、滞纳金、违约金等的同时，有权对该商铺做出停水、停电、封闭该商铺等处理或将租赁商铺收回并出租给第三方，乙方应返还租赁商铺。2017年9月7日，新岩凯利公司向薛永奇出具《施工缴款单》，写明施工天数60天，要求薛永奇交纳装修保证金29200元、装修管理费30000元、消防施工费105120元、空调施工费139840元、垃圾清运费5840元及装修许可证押金、施工出入证、许可证工本费110元，共计310110元。2017年9月30日，薛永奇向新岩凯利公司支付履约保证金295796.01元、预付款370839.99元、施工缴款费310110元，共计976746元。后薛永奇对承租商铺进行装修，其向本院提交（2018）京0106民初24427号民事判决书、（2019）京02民终7058号民事判决书，证明其承租3B011商铺后，以北京九味尚禾餐饮管理有限公司名义与禹城市都市筑巢装饰工程有限公司签订《装修施工合同书》，由该公司为3B011商铺闹他餐厅进行装修，工期50天，自2017年11月15日至2018年1月5日，工程造价共618355元。该案件审理过程中，北京九味尚禾餐饮管理有限公司与禹城市都市筑巢装饰工程有限公司均认可工程款总额为618355元，因北京九味尚禾餐饮管理有限公司已向禹城市都市筑巢装饰工程有限公司支付309177.5元，故法院判决北京九味尚禾餐饮管理有限公司向禹城市都市筑巢装饰工程有限公司支付309177.5元。2018年7月3日，新岩凯利公司向薛永奇发送邮件，告知月恒正大新生活广场于2018年7月4日燃气通气运行。2018年7月3日，贾鹏代薛永奇支付150000元燃气改造费。2018年7月9日，3B011商铺向新岩凯利公司申请试营业。2018年7月25日，新岩凯利公司向薛永奇发送《租金启付通知》，要求自2018年7月19日起正式起租。2018年7月31日，薛永奇就起租日向新岩凯利公司回复，建议起租日期定于2018年10月1日。后双方未确定起租日，薛永奇未向新岩凯利公司支付过租金。2019年3月19日凌晨，薛永奇承租的3B011商铺发生火情，当日新岩凯利公司将3B011商铺进行封闭，要求薛永奇停业整改。后薛永奇未再进入过3B011商铺。庭审中，薛永奇表示2019年3月20日其向新岩凯利公司申请开业，但当时与新岩凯利公司矛盾激化，该公司未撕掉封条让其继续经营。新岩凯利公司表示薛永奇未提交恢复开店申请，故封店后薛永奇未再营业。2019年4月24日，新岩凯利公司向薛永奇发送《催缴函》，确认2018年10月1日为起租日，要求薛永奇支付2019年1月1日至6月30日的租金及管理费。2019年5月12日，新岩凯利公司向薛永奇发送《解除房屋租赁合同通知书》，通知薛永奇租赁合同于2019年5月12日正式解除，要求薛永奇收到通知后五日内按照合同相关约定做好解约后相关事宜。2019年5月17日，新岩凯利公司向薛永奇发送《收回商铺通知书》，通知其该公司于2019年5月12日解除租赁合同并封闭该店铺。2019年5月29日，新岩凯利公司向薛永奇发送《收回商铺通知书》，写明该公司已于2019年5月28日下午16：00将商铺收回。现新岩凯利公司以薛永奇未按约定按期交纳房屋租金构成违约为由，要求薛永奇支付2019年1月1日至2019年5月17日期间的租金、经营管理费及逾期违约金。薛永奇认为月恒正大新月广场整体消防不合格，至今未通过整体消防验收，导致其无法正常使用租赁物，致使其合同目的无法实现，新岩凯利公司构成违约，故要求解除与新岩凯利公司签订的《房屋租赁合同》，同时要求新岩凯利公司返还履约保证金、施工缴款费用并赔偿装修及其他损失。庭审中，新岩凯利公司向本院提交：1.2002年3月15日北京市消防局丰台消防监督处出具的《建筑工程审核意见书》，显示六里桥蓝景丽家家居城内装修工程（位于丰台区西三环南路**，建筑面积48320平方米，地上**，高13.5米）基本符合消防要求。2.2003年12月18日北京市公安局消防局丰台消防监督处出具的《建筑工程消防验收意见书》，显示西三环南路10号六里桥店改造工程，地上**，装修面积24640平方米，验收结论合格。3.2017年5月5日丰台区市场疏解工作组办公室出具的《关于2017年第二次市场疏解工作联席会会议纪要》，内容为“关于天秀城亿客隆服装商品市场转型方案，会议原则同意天秀城亿客隆服装商品市场的转型升级方案。会议要求，一是鉴于该市场位于西三环东侧，紧邻北京市重点大街，建设单位应在保证不增加建筑规模及高度的前提下，加强改造方案研究，提升建筑品质。区规划分局、区安监局、区消防支队配合做好转型升级市场改造方案的审批、备案等服务工作，把好安全关”。新岩凯利公司表示上述三份证据显示涉案房屋已在2002年、2003年经消防验收合格，且根据会议纪要要求，涉案房屋局部改造不需要重新办理消防验收等手续。薛永奇对此不予认可，表示月恒正大广场消防没有进行消防审批验收。经本院与北京市丰台区消防救援支队核实，建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场等场所的建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，该单位未收到北京市丰台区南三环10-3（月恒正大广场）申请消防审核的材料。庭审中，薛永奇向本院提交《装饰装修工程设计合同约定条款》、《闹他·山西味道厨房设备订购协议》、《中国·香河家具城买卖合同》、《互联网接入服务协议》、《北京衡安翔宇安防监控施工协议》、《制作安装合同》、《餐具采购合同》、《月恒正大商户营业执照代办业务合同》，证明其支付闹他餐厅室内设计费57200元、厨房设备款150000元、家具费52000元、互联网接入服务费15000元、监控系统安装费13402元、门头招牌灯箱制作费8000元、餐具57462元、办理各项经营用证照7450元，现薛永奇要求新岩凯利公司赔偿其门店设计费57200元，厨房设备及厨房新风排烟改造费150000元，餐厅家具费用52040元，互联网接入服务费15000元，监控系统安装费8800元，门头招牌灯箱制作费8000元及燃气工程改装费150000元、装修损失618355元。经本院现场勘验，3B011商铺内可移动物品为：4人桌21张、2人桌9张、牛角椅76把、方椅13把、宝宝椅3把、货架14个、发酵箱1个、压面机1台、电饼铛2个、搅拌机2个、操作台8个、四门冰箱5个、洗水池5个、双开门蒸箱1个、调料车1个、双眼煮面炉1个、四眼保温台1个、热水器1个、净化器1个、开水器1个、水池1个、碗柜1个（内含盘、碗若干）、三层烤箱1个、六眼灶台1个、两眼灶台1个、两眼炒灶2个、平冷操作台5个、制冰机1个、货柜2个、墙架2个、保温箱1个、保温台1个、九门更衣柜1个、自动削面机1个、四眼蒸台1个、油炸锅1个、电磁炉1个、白桌子1张、圆桌2张。经本院释明，薛永奇不申请对3B011商铺的装修价值进行评估，放弃可移动的物品。另查，北京市机械施工集团有限公司（原名北京市机械施工公司、北京市机械施工有限公司）系丰台区西三环南路10-1、10-2、10-3号的房屋所有权人。北京市机械施工集团有限公司将上述房屋及周边场地出租给弘富实业有限公司，弘富实业有限公司将部分房屋转给武汉正大商贸有限公司（后承租主体变更为北京易初莲花连锁超市有限公司，又变更为北京卜蜂莲花连锁超市有限公司）用于经营购物中心。2016年7月13日，北京卜蜂莲花连锁超市有限公司委托新岩凯利公司经营月恒正大新生活广场。本院认为，当事人应按约定全面履行自己的义务。新岩凯利公司与薛永奇就3B011商铺签订的《月恒正大（北京）新生活租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。公安部《建设工程消防监督管理规定》第十三条规定，建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。第十四条规定，设有本规定第十三条所列的人员密集场所的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。而本案中，薛永奇承租的场地在月恒正大新生活广场内，属于大型人员密集场所，根据上述规定，需进行消防验收，且新岩凯利公司提交的会议纪要中也写明消防部门须做好转型升级市场改造方案的审批、备案，故新岩凯利公司称无须进行消防验收，没有法律依据。在商厦整体未进行消防验收情况下，薛永奇承租的店铺无法正常经营，新岩凯利公司在此情况下要求薛永奇按期交纳租金、管理费，没有法律依据。新岩凯利公司未将符合消防验收的商厦交付给薛永奇，构成违约，故不享有合同约定的解除权。因新岩凯利公司已于2019年5月28日将薛永奇承租的3B011商铺收回，导致双方签订的合同无法继续履行，故本院认定新岩凯利公司与薛永奇签订的《月恒正大（北京）新生活租赁合同》于该日解除。因薛永奇承租的3B011商铺于2018年7月开业，故其应向新岩凯利公司交纳租金、管理费、运营推广费。因新岩凯利公司与薛永奇均曾认可起租日为2018年10月1日，而新岩凯利公司于2019年3月19日将薛永奇承租的3B011商铺封闭，导致薛永奇无法继续使用店铺，故薛永奇应支付新岩凯利公司自2018年10月1日至2019年3月18日的房屋租金，因新岩凯利公司提供的店铺有瑕疵，商厦未统一开业，故薛永奇无须支付装修免租期的租金、管理费、运营推广费，对其实际使用店铺期间的租金、管理费、运营推广费标准本院予以酌减，确定为租金197392元、管理费57572元、运营推广费16449元。因薛永奇已向新岩凯利公司支付370839.99元，扣除上述薛永奇应交纳的费用，新岩凯利公司应退还薛永奇99426.99元。新岩凯利公司要求薛永奇支付逾期违约金，没有法律依据。关于薛永奇主张的履约保证金、装修保证金、施工出入证装修许可证押金，因新岩凯利公司与薛永奇签订的《月恒正大（北京）新生活租赁合同》已经解除，故新岩凯利公司应退还薛永奇履约保证金295796.01元、装修保证金29200元、施工出入证装修许可证押金110元。关于薛永奇主张的消防施工费，因月恒正大广场至今未申请消防审核，故新岩凯利公司应将薛永奇交纳的消防施工费105120元予以退还。关于薛永奇主张的空调施工费、燃气工程改装费，本院根据薛永奇实际经营时间与租赁合同约定的期限计算比例，酌定应退还空调施工费128653元、赔偿燃气工程改装费138000元。关于薛永奇主张的装修管理费、垃圾清运费，因薛永奇已对承租店铺进行装修，故上述费用不予退还。关于薛永奇主张的装修及其他损失，对于标的较大的专业性问题超出法院酌定范围，经过本院释明，薛永奇及新岩凯利公司对于装修价值均不申请评估鉴定，亦放弃可移动物品的所有权，本院无法确定损失金额，故对薛永奇此项反诉请求，本院不予支持。综上所述，对新岩凯利公司要求薛永奇支付租金、经营管理费及逾期违约金的诉讼请求，本院均不予支持。对薛永奇要求解除双方签订的《月恒正大（北京）新生活租赁合同》的反诉请求，本院予以支持；对薛永奇要求新岩凯利公司返还履约保证金295796.01元、装修保证金29200元、消防施工费105120元、施工出入证装修许可证押金110元的反诉请求，本院予以支持；对薛永奇要求新岩凯利公司退还空调施工费、赔偿燃气工程改装费反诉请求的合理部分，本院予以支持；对薛永奇要求新岩凯利公司赔偿装修损失618355元、装修管理费30000元、垃圾清运费5840元、门店设计费57200元、厨房设备及厨房新风排烟改造费150000元、餐厅家具费用52040元、互联网接入服务费15000元、监控系统安装费8800元、门头招牌灯箱制作费8000元的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、北京新岩凯利投资管理有限公司与薛永奇签订的《月恒正大（北京）新生活租赁合同》于二〇一九年五月二十八日解除；二、北京新岩凯利投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还薛永奇99426.99元；三、北京新岩凯利投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还薛永奇履约保证金295796.01元；四、北京新岩凯利投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还薛永奇装修保证金29200元、消防施工费105120元、施工出入证装修许可证押金110元、空调施工费128653元；五、北京新岩凯利投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿薛永奇燃气工程改装费138000元；六、驳回北京新岩凯利投资管理有限公司的诉讼请求；七、驳回薛永奇其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11278元，由北京新岩凯利投资管理有限公司负担（已交纳5639元，余款5639于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费9894元，由薛永奇负担4012元（已交纳）；由北京新岩凯利投资管理有限公司负担5882元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 刁 彤人民陪审员 张 健人民陪审员 张宝成二〇二〇年十一月二十六日书 记 员 王 琪焦语晨