上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2013）青民三（民）初字第1141号原告上海银顺物业管理有限公司，住所地上海市青浦区，实际经营地上海市浦东新区。法定代表人杜萍，董事长。委托代理人李伟峰，男，在上海银顺物业管理有限公司工作。被告林玉珠，女，1973年3月30日生，汉族，住上海市青浦区。委托代理人吴宇驰，上海市雄风律师事务所律师。原告上海银顺物业管理有限公司诉被告林玉珠物业服务合同纠纷一案，本院于2013年3月27日立案受理后，依法由审判员俞向红独任审判。本案于2013年6月7日第一次公开开庭进行了审理，原告上海银顺物业管理有限公司的委托代理人李伟峰、被告林玉珠的委托代理人吴宇驰到庭参加诉讼。审理中，经原、被告同意，本案适用简易程序延长一个月审理期限。因案情需要，本案于2013年7月24日转为普通程序审理，并依法组成合议庭。2013年8月23日，本案因被告林玉珠另行起诉要求的处理结果与本案的审理有利害关系而中止。2013年10月24日恢复审理。本案于2013年11月14日第二次公开开庭审理，原告上海银顺物业管理有限公司的委托代理人李伟峰、被告林玉珠及其委托代理人吴宇驰到庭参加诉讼。2013年11月14日，又因本院受理的（2013）青民三（民）初字第4333号案件的处理结果与本案有利害关系，本案再次中止诉讼。2014年2月24日，本案恢复审理。2014年3月4日和27日，本案又分别进行了第三、第四次公开开庭审理，原告上海银顺物业管理有限公司的委托代理人李伟峰、被告林玉珠及其委托代理人吴宇驰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海银顺物业管理有限公司诉称：原告接受祥腾假日风情商业广场的开发商上海中冶祥麟投资有限公司的委托，承担位于青浦祥腾假日风情商业街的物业管理服务，管理期限从2009年5月6日至2015年5月31日。被告系业主，原告向被告收取物业服务费为每月人民币2，777.95元（3.80元／平方米＊731.04平方米）。原告按约履行了物业管理服务义务，但被告自2011年9月起拒交物业服务费。为此，原告诉诸法院，要求判令被告支付2011年9月至2012年10月的物业服务费38，891.30元及滞纳金38，891.30元。被告林玉珠辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、原告与业委会签订的《物业服务合同》无效，原、被告间未形成物业服务合同关系，且合同中办公楼和商用房的物业服务费收费标准过高，高于同地段同类型物业的收费标准的二倍。二、原告向业主收取物业服务费标准不统一，对部分业主与开发商收取的费用远低于每月每平方米3.80元，仅收一元多。三、原告不作为，提供的物业服务质量与收费标准不相符，存在很多问题：1、原告对电梯等公共设施设备的维修养护不尽职：人行道上窨井盖丢失，喷泉未开启、维护，十余部电梯未开启、维护，唯一一部投入使用的电梯没有保养记录，地面景观灯损坏，河岸护栏损坏未维修，消防窗内没有相应设备；2、绿化养护工作不到位；3、公共场所清洁卫生不到位；4、公共秩序服务不到位，乱停车，广场里饲养家禽、宠物没人管理；5、物业其他公共事务管理不到位：保安未配齐，白天保安亭内保安缺失，保安没有进行巡逻，小区内失窃情况严重；违章搭建严重，原告没有进行管理，也未发过整改通知；消防通道内堆满杂物，影响业主的消防安全；房屋墙面漏水，原告未进行维修。经开庭审理查明，被告系房屋的业主，该房屋类型属店铺，建筑面积为731.04平方米。2009年5月6日，原告与上海中冶祥麒投资有限公司签订《前期物业服务合同》一份，合同约定：上海中冶祥麒投资有限公司委托原告对祥腾假日风情商业广场进行前期物业管理；物业类型为：商铺和办公楼。合同第七条约定原告按建筑面积向业主收取物业服务费，商业用房和办公楼的收费标准均为每月每平方米3.80元，上述物业服务非住宅物业收费项目为：1、综合管理服务费；2、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用；3、公共区域的清洁卫生服务费用；4、公共区域绿化养护费用；5、公共区域秩序维护服务费用。合同第五条约定原告提供的前期物业管理服务内容和标准应符合下列约定：（一）物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护，详见附件三；（二）公共绿化养护服务，详见附件四；（三）物业公共区域的清洁卫生服务，详见附件五；（四）公共秩序的维护服务，详见附件六；（五）物业使用禁止性行为的管理，详见附件七；（六）物业其他公共事务的管理服务，详见附件八。合同第十条约定物业服务费用按季交纳，业主应在每季度第一个月的15日前履行交纳义务。逾期交纳的，按日千分之五的比例交纳滞纳金。合同第三十四条约定合同期限自2009年5月6日起至业委会成立止。本合同期限未满，若业主大会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止。合同附件三、四、五、六、八中分别对上述物业服务的五个内容的具体服务要求进行了约定。附件三第4项内容针对道路、广场、地下车库约定如下：保持路面平整、无开裂和松动、无积水，窨井、积水井不漫溢，积水井、窨井盖无缺损，发现损坏应在规定时间内修复；第7项内容针对电梯厅：保持设备设施正常、电梯按钮无缺损、标示清晰完整，发现损坏立即修复；第9项内容针对绿地、花台：龙头出水正常、无滴漏现象，水管无堵塞，无漏水现象，花坛完整。附件四的总要求为：一级绿化养护应达到绿地或花坛内各类乔、灌、草等绿化存活率100%。绿地设施及硬质景观保持常年完好。植物群落完整，层次丰富，黄土不裸露，有整体观赏效果。植物季相分明，色彩艳丽，生长茂盛；修剪：年普修8遍以上，草屑即时清，切边整理3次以上……其它方面无死树缺株、无杂草、无枯枝烂头。附件五的部分内容为：地表面、接缝、角落、边线等处洁净，地面干净有光泽，无垃圾、杂物、灰尘、污迹、划痕等现象，保持地面材质原貌……附件六的部分内容为：门岗：1）各出入口24小时值班看守，其中主出入口双人值勤，6－20时立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录；3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；……附件八对管理处设置、管理人员要求、服务时间和日常管理与服务作了具体约定。2012年6月，原告与上海市青浦区祥腾假日风情商业广场业主委员会（下简称祥腾广场业委会）签订《物业服务合同》一份，合同约定：上海市青浦区祥腾假日风情商业街小区业主委员会委托原告对青浦区祥腾假日风情商业广场的商铺及办公楼进行物业管理；四至范围为：东至某远路，西至某路，南至某小区，北至某路。原告根据约定，按建筑面积向业主收取物业服务费，商业用房和办公楼均为每月每平方米收取3.80元，办公楼业主支付1.80元；物业服务费用按季交纳，业主应在每季度第一个月的10日前履行交纳义务。逾期交纳的，按应付款每日加收千分之三的滞纳金。该合同为期三年，自2012年6月1日起至2015年5月31日止。该合同在附件一中对五个服务内容的具体要求也作了约定，附件三中对商业街物业服务项目人员费用罗列了明细表，其中涉及保安人数16人、保洁人数8人、电梯13台、绿化养护每月1，666元、人员工资费用等。2011年9月起，被告拒交物业管理费。因被告房屋用途属店铺，原告根据每月每平方米3.80元的标准向被告催讨自2011年9月至2012年10月物业服务费38，891.30元。因催讨未果，原告遂于2013年3月诉至本院。另查明，原告具备物业管理二级资质。还查明，自2011年起，原告对祥腾假日风情商业广场提供的物业服务内容中，在共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修服务、公共区域的清洁卫生服务、公共区域绿化养护服务、公共区域秩序的维护服务方面均存在服务不到位的问题。再查明，青浦区祥腾广场业委会成立后，在与原告续签《物业服务合同》前，未采用集体讨论形式或者书面征求意见的形式召开业主大会，违规操作续聘及确定物业服务费收费标准事宜。以上查明的事实，有以下证据证明：原、被告的陈述，原告提供的《前期物业服务合同》和《祥腾假日风情商业街物业服务合同》、上海市房屋状况及产权人信息、欠费催款通知书邮寄凭证复印件、（2013）青民三（民）初字第282号民事判决书，被告提供的业委会成员出具的情况说明、照片原件97张、光盘资料1份、证人杨某的证人证言、案号为（2013）青民三（民）初字第4333号受理通知书1份，本院出示的照片11张及向商铺承租人潘某、香花桥街道社区管理办公室副主任方某、民惠佳苑社区第一居委会主任张某、青浦区祥腾假日风情商业广场业委会现任委员所作的谈话笔录、业主委员会备案证、香花桥街道社区管理办公室出具的情况说明、香花桥街道办事处向祥腾假日风情商业广场全体业主出具的公告等。上述证据并经庭审出证、质证，本院予以确认。在本案审理中，被告主张自己及业主林芳、余雪贞多次要求原告对电梯进行维修，但原告都置之不理，故被告等只能自己找维修公司进行维修。电梯属共用设施，产生的维修费用应由物业公司承担，故要求在物业费用中扣除该笔维修费用。为此，被告提供了电梯维修费发票2份。原告认为电梯应委托具有专业资质的电梯公司进行维修保养，被告擅自联络他人进行维修是不妥当的，原告不予认可。根据庭审确认的事实，本院认为：公民、法人的合法民事权益受法律保护。原告与祥腾假日风情商业广场开发商上海中冶祥麒投资有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力。而祥腾广场业委会于2012年6月与原告签订的续聘合同，未经业主大会采用集体讨论或书面征求意见的形式予以确定，至今也未得到过半数业主的追认，则该合同属效力待定，但其约定的物业服务收费标准与前期物业服务合同相同，即便该合同无效，原告也可以参照前期物业收费标准收取物业服务费，故本案在每月每平方米3.80元的收费定价基础上再根据原告的服务质量确定原告应收物业服务费用并无不妥。根据前期物业服务合同的约定，原告承担对房屋及配套的设施设备、相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的绿化、环境卫生和秩序的义务，就应当根据合同确定的具体管理要求实施物业管理服务。本案中，前期物业服务合同具体约定原告服务内容的共有五项，而原告在四项内容上与合同约定的具体要求存在不符之处。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，既不能只收费不服务，也不能多收费少服务。现原告提供的物业服务质量与合同约定的物业服务收费标准有较大差距，原告应当为此承担合同违约的责任。由于合同未对物业服务项目进行分类定价，故本院酌定原告在物业服务费收费总额的基础上减收30%。由于原告违约，被告因此拒交物业服务费属正当理由，故对原告要求被告支付滞纳金的诉请本院不予支持。对被告主张的收费标准不统一的问题，系原告在同一收费标准的前提下对自己权益的处分，并不违反法律禁止性规定，故本院对被告该主张不予采信。对被告主张的电梯维修费用问题，与本案属两个法律关系，且涉及其他业主的利益，故本案中不予处理，被告可通过包括另行诉讼在内的其他途径予以解决。据此，依照《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第一款、第六十七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一、第二、第三款之规定，判决如下：一、被告林玉珠应于本判决生效之日起十日内支付原告上海银顺物业管理有限公司物业管理费27，223.91元；二、驳回原告上海银顺物业管理有限公司要求被告林玉珠支付滞纳金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1，744.50元，由原告负担1，263.90元、被告负担480.60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。附：相关法律条文一、《物业管理条例》第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。二、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失费等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。审 判 长  俞向红人民陪审员  陶惠萍人民陪审员  董枫林二〇一四年四月三日书 记 员  胡 晶附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《物业管理条例》第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。二、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失费等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。