上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初21037号原告：周钢，男，1962年9月5日出生，汉族，住上海市。原告：袁蓓，女，1962年12月11日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：周钢(系原告袁蓓之夫，即本案原告之一）。被告：万城金控有限公司，住所地上海市。被告：上海昊佳企业管理咨询服务有限公司，住所地上海市。法定代表人：杨紫铭，总经理。委托诉讼代理人：杨海英，公司员工。原告周钢、袁蓓与被告万城金控有限公司、上海昊佳企业管理咨询服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周钢暨原告袁蓓的委托诉讼代理人，被告上海昊佳企业管理咨询服务有限公司(以下简称昊佳公司)的委托诉讼代理人杨海英到庭参加诉讼。被告万城金控有限公司(以下简称万城公司)经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。周钢、袁蓓向本院提出诉讼请求：确认周钢、袁蓓与万城公司于2017年3月28日签订的《房屋租赁合同》及《合同解除协议》于2019年3月13日解除；万城公司支付违约金36,200元;万城公司支付滞纳金1,145.23元；万城公司已支付的押金18,100元抵做违约金及滞纳金，万城公司已付的物业管理费押金7,531.16元抵做2019年4月至5月的物业管理费，万城金控已付的2019年3月18日至2019年4月17日的租金19,745元抵作昊佳公司一个月的房屋占用费；昊佳公司支付2019年3月18日至2019年7月1日的房屋占用费用67,946.66元；昊佳公司支付2019年4月至6月物业管理费11,296.74元。事实和理由：2017年3月28日,周钢、袁蓓作为出租方(甲方)与万城公司作为承租方(乙方)签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市四川北路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给乙方；房屋建筑面积144.83平方米，租赁期限自2017年4月18日至2020年4月17日；租金标准为19,745元/月,日租金按月租金除以30天计；合同项下免租期为90天，每年免租明细为2017年4月18日至2017年5月17日，2018年4月18日至2018年5月17日，2019年4月18日至2019年5月17日；房租每3个月支付一期，每期支付3个月的租金；支付明细为……2018年10月18日支付59,236元，2019年1月18日支付59,236元，2019年4月18日支付41,466元，2019年7月18日支付62,199元，2019年10月18日支付62,199元……；乙方支付给甲方的押金为18,100元；乙方经甲方催告后7日内仍不按照约定支付租金的，甲方有权解除合同收回系争房屋；乙方未按照约定支付租金的，每延迟1日，甲方可按月租金金额的1%收取滞纳金，因此导致双方解除合同的，在乙方结清合同履行期间应由乙方承担各项费用后，甲方应退还乙方已支付但没有使用的租金及押金，同时由乙方按合同下系争房屋届时月租金的2倍向甲方支付违约金。另双方在合同第十四条其他约定事项手写载明：如甲乙双方出现违约情况，违约金均为36,200元。合同履行过程中，万城公司多次迟延支付租金，经周钢、袁蓓多次催讨，万城公司于2018年11月7日才支付2018年10月18日应付的租金，迟延20天，后又经周钢、袁蓓多次催讨，万城公司未按约支付2019年2月的租金，周钢、袁蓓于2019年3月13日书面通知万城公司解除双方的《房屋租赁合同》，并通知了系争房屋的次承租人昊佳公司，后万城公司于同月18日支付了该期租金，延迟28天。周钢与万城公司于2019年4月9日签订了《合同解除协议》，约定双方的租赁合同解除，万城公司使用系争房屋至2019年6月28日，万城公司于2019年4月17日前付款30,277元，否则协议按作废处理，且按原合同要求万城公司赔偿违约金和滞纳金。因万城公司未按约付款，2019年4月19日，周钢再次书面通知万城公司要求解除《房屋租赁合同》并进行索赔，收回系争房屋,同时也告知了昊佳公司。合同解除后，万城公司作为承租人应将系争房屋返还出租人，但是万城公司将系争房屋转租给了昊佳公司，系争房屋的实际占用人为次承租人昊佳公司，昊佳公司本应于2019年4月30日前腾房并且支付腾房期间的房屋占用费，但昊佳公司称会和周钢、袁蓓签订房屋租赁合同，直至同年5月27日，昊佳公司告知周钢、袁蓓不进行签约,并且继续占有系争房屋，周钢、袁蓓于同日向昊佳公司发出书面通知函,要求昊佳公司于2019年5月30日前腾房交回系争房屋，并支付2019年4月18日至2019年5月30日期间的房屋占用费和物业管理费，结清占房期间的水、电、设备等费用。昊佳公司明知万城公司经营出了问题，且已经得知周钢、袁蓓和万城公司的《房屋租赁合同》解除，还是向万城公司支付了下季度租金，不愿与周钢、袁蓓就系争房屋进行协商。两被告的上述行为显然严重损害了原告的合法权益，故提起本案诉讼，要求判如所请。万城公司未做答辩。昊佳公司辩称，针对万城公司的诉讼请求不发表意见，不同意针对昊佳公司的相关诉讼请求。昊佳公司是和万城公司签订的租赁合同，租期至2019年6月28日届满，在合同有效期内，昊佳公司向万城公司按期支付了租金，租金中包含了物业费。合同到期前，昊佳公司与万城公司的客服人员联系过，告知对方于2019年6月28日来办理房屋交接事宜，但对方当时没回复，2019年6月28日，昊佳搬离了系争房屋，万城公司未来交接，昊佳公司把房屋清空后的照片发了万城公司，昊佳公司认为其与万城公司已完成了房屋交接，双方的租赁合同已正常履行完毕，2019年7月1日，周钢前往系争房屋，昊佳公司才又把房屋交给周钢。周钢确曾联系昊佳公司告知万城公司欠付租金要解除他们之间的合同，但是万城公司欠付租金的具体情况昊佳公司不清楚，周钢两次发函给万城公司也告知过昊佳公司，周钢和昊佳公司协商直接签合同时虽未拒绝，但是昊佳公司认为应该和万城公司解除合同后再与周钢签约。经审理本院认定事实如下：系争房屋权利人登记为周钢、袁蓓。2017年3月28日，周钢、袁蓓作为出租方(甲方)与万城公司作为承租方(乙方)签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方；房屋建筑面积144.83平方米，租赁期限自2017年4月18日至2020年4月17日；租金标准为19,745元/月,日租金按月租金除以30天计；合同项下免租期为90天，每年免租明细为2017年4月18日至2017年5月17日，2018年4月18日至2018年5月17日，2019年4月18日至2019年5月17日；房租每3个月支付一期，每期支付3个月的租金；支付明细为……2018年10月18日支付59,236元，2019年1月18日支付59,236元，2019年4月18日支付41,466元，2019年7月18日支付62,199元，2019年10月18日支付62,199元……；乙方支付给甲方的押金为18,100元；乙方经甲方催告后7日内仍不按照约定支付租金的，甲方有权解除合同收回系争房屋；乙方未按照约定支付租金的，每延迟1日，甲方可按月租金金额的1%收取滞纳金，因此导致双方解除合同的，在乙方结清合同履行期间应由乙方承担各项费用后，甲方应退还乙方已支付但没有使用的租金及押金，同时由乙方按合同下系争房屋届时月租金的2倍向甲方支付违约金。另双方在合同第十四条其他约定事项手写载明：如甲乙双方出现违约情况，违约金均为36,200元。合同履行过程中，万城公司于2018年11月7日支付2018年10月18日至2019年1月17日的租金59,236元，于2019年1月24日支付2019年1月18日至2019年2月17日的租金19,745元。2019年3月13日，周钢通过特快专递向本市花园路XXX号嘉和国际大厦2112室发函，收件人列明为万城公司。函件主要内容为：万城公司未按约支付2019年2月的租金，经多次催告仍未履行承诺，周钢按约解除双方的租赁合同，于2019年3月17日收回系争房屋，一个月的押金抵扣2月份租金，保留追究其他责任的权利。该函于2019年3月14日签收。同月3月18日，万城公司向周钢支付租金39,491元。2019年4月初，万城公司的工作人员与周钢微信联系有关双方合同解除事宜，并提供了本市沪太路XXX号XXX号的联系地址作为周钢向万城公司寄送有关合同解除协议文本的快递地址。2019年4月9日，周钢暨袁蓓的代理人与万城公司签订《合同解除协议》一份，约定双方于2017年3月28日签订的《房屋租赁合同》及相关附件于协议签署之日解除，双方不再因合同条款产生任何争议，万城公司应于2019年6月28日交还系争房屋，万城金控公司应于协议签署十个工作日内向周钢、袁蓓支付30,277元，该协议第八条另手写约定，2019年4月17日前付款，如不付款，本协议按作废处理，且按原合同要求万城公司赔偿违约金和滞纳金。同年4月19日，因万城公司未支付《合同解除协议》中的费用，周钢通过特快专递向本市沪太路XXX号XXX号发函，收件人列明为万城公司。该函主要内容为：由于万城公司多次迟延支付租金，经多次催告,仍未于催告期限内支付，按照合同约定，周钢有权解除合同，收回系争房屋；2019年2月份的租金,经周钢催告多次万城公司仍未按约定付款，周钢于2019年3月13日通知万城公司解除合同后,在次承租人开始以不付租金给万城公司的压力下，万城公司才于3月18日付出租金，万城公司称由于转租合同于2019年6月28日到期，请求周钢2019年6月28日收回房屋，周钢考虑到次承租人以及万城公司的利益不受损并且在万城公司保证按时付款的前提条件下，双方于4月9日签了《合同解除协议》，这个协议要生效必须要万城公司在2019年4月17日前付款，如未付款，此协议无效按作废处理，周钢可按原合同条款要求万城公司赔偿违约金和滞纳金，至4月19日万城公司经多次催告仍不付款，且万城公司的所有人员开始不接电话和不回短信。周钢发函要求租赁合同自该通知函送达之日起解除，最晚于2019年4月30日收回系争房屋；要求万城公司赔付违约金36,200元，支付滞纳金9,478元；房屋租赁合同现经解除,万城公司作为承租人应将房屋返还出租人，现实际占有房屋的是次承租人，所以万城公司必须通知负有腾房义务的次承租人，并且承担不能全面履行转租合同的违约责任；万城公司应支付2019年4月18日至4月30日腾房期间的占房使用费用；付款和标的房交接手续完成后退回押金。该函于2019年4月23日被签收。另查明，2018年5月，万城公司作为出租方(甲方)与昊佳公司作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定由甲方将系争房屋出租给乙方办公，租期自2018年6月29日至2019年6月28日，租金标准为23,365.58元/月，租金每三个月支付一期，第一期于2018年6月29日前支付70,096.70元，第二期于2018年9月14日前支付70,096.70元，第三期于2018年12月14日前支付70,096.70元，第四期于2019年3月14日前支付70,096.70元；乙方支付给甲方的押金为46,731.10元；合同履行期间的物业费由甲方承担，其余发生的费用由乙方承担。昊佳公司向万城公司承租系争房屋期间，于2019年3月22日向万城公司转账支付了同年3月29日至6月28日的租金。因万城公司欠付周钢租金，周钢分别于2019年3月18日和4月24日将发给万城公司的两份解除通知的照片通过微信发送给昊佳公司的工作人员，并于同年4月24日告知昊佳公司其发给万城公司的解除函已于同年4月23日签收，解除函明确要求于同年4月30日前返还房屋。同年5月27日，昊佳公司工作人员向周钢发微信表示，不租系争房屋了，并让周钢找万城公司，周钢同日回复表示，和万城公司的租赁合同解除后，昊佳公司应当腾退交还系争房屋，因当时昊佳公司有意愿租房，故维持原状，现要求昊佳公司马上腾退房屋并付清4月17日后的房屋占用费，昊佳公司工作人员回复表示只接受万城公司的交涉。2019年6月28日，昊佳公司搬离系争房屋，同年7月1日，昊佳公司与周钢就系争房屋内物品和钥匙进行交接，并签订交接书一份。审理中，周钢、袁蓓蓓提供海泰国际大厦物业管理中心出具的证明函两份，主要内容为证明系争房屋每月物业管理费为3,765.58元；已收到系争房屋业主周钢缴纳的2019年4月-6月的系争房屋物业管理费11,296.74元，其中4月和5月的物业管理费(合计7,531.16元)，根据业主周钢要求，将其承租人万城公司在物业管理中心的押金7,531.16元来抵扣。上述事实，有上海市房地产权证、《房屋租赁合同》、海泰国际大厦物业管理中心出具的证明函及告知函、房屋租赁合同解除函、房屋租赁合同解除和索赔通知函、快递签收记录、短信及微信记录截屏、通话记录、招商银行账户历史交易明细表、通知函、照片、电费发票、昊佳公司向万城公司转账支付租金的凭证、房屋交接书面材料、合同解除协议、工商银行业务回单、照片等证据佐证。本院认为，依法成立的合同具有法律拘束力，当事人均应依约履行。万城公司作为承租人在履行合同过程中逾期支付租金，按其与周钢、袁蓓签订的《房屋租赁合同》的约定，周钢、袁蓓有权主张滞纳金、违约金并有权解除合同，后经双方协商，由周钢代表出租方与万城公司签订了《合同解除协议》，约定万城公司应于2019年4月17日支付30,277元，万城公司无需承担违约责任，并可使用系争房屋至2019年6月28日，如未按约付款该协议作废，周钢、袁蓓有权依照原《房屋租赁合同》的约定主张违约责任。嗣后因万城公司未能依约付款，周钢于2019年4月19日向万城公司工作人员提供的联系地址发函解除《房屋租赁合同》，依法产生法律效力，周钢、袁蓓与万城公司就系争房屋签订的《房屋租赁合同》应于该函签收之日即2019年4月23日解除，《合同解除协议》亦因周钢、袁蓓另行行使合同解除权而于解除通知函签收之日解除。因万城公司欠付费用导致解除合同，周钢、袁蓓要求万城公司支付滞纳金1,145.23元和违约金36,200元，符合《房屋租赁合同》的约定，依法可予支持。合同解除后，系争房屋应当返还周钢、袁蓓，周钢于解除函中要求万城公司于2019年4月30日返还房屋，并于同年4月24日将其向万城公司行使合同解除权的通知发送给次承租人即系争房屋的实际使用人昊佳公司，昊佳公司应当向周钢返还房屋，因昊佳公司实际至2019年7月1日才向周钢交付房屋，现周钢要求昊佳公司承担合同解除后至房屋实际返还之日的房屋占用费，占用费标准为19,600元，本院依法予以支持。合同解除前的租金和物业管理费仍应由万城公司承担。因周钢、袁蓓和物业管理单位均确认已将万城公司支付的物业管理费押金抵做2019年4月、5月的物业管理费，周钢、袁蓓要求昊佳公司承担该期间的物业管理费，本院不予支持。因万城公司的物业管理费押金并非向周钢、袁蓓支付，与本案亦不属同一法律关系，周钢、袁蓓要求在本案中确认物业管理费押金抵扣的诉讼请求，本院不予处理。关于2019年6月的物业管理费，已由周钢承担，故周钢要求昊佳公司承担其占用系争房屋期间的该费用，本院予以支持。周钢、袁蓓主张万城公司已支付的押金18,100元抵做违约金及滞纳金，因本案中周钢、袁蓓已主张了违约金、滞纳金，即同意向万城公司返还该押金，本院依法予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认周钢、袁蓓与万城金控有限公司于2017年3月28日就上海市四川北路XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年4月23日解除；二、确认周钢、袁蓓与万城金控有限公司于2019年4月9日签订的《合同解除协议》于2019年4月23日解除；三、万城金控有限公司应于本判决生效之日起7日内向周钢、袁蓓支付违约金36,200元;四、万城金控有限公司应于本判决生效之日起7日内向周钢、袁蓓支付滞纳金1,145.23元；五、上海昊佳企业管理咨询服务有限公司应于本判决生效之日起7日内向周钢、袁蓓支付上海市四川北路XXX号XXX室房屋2019年4月24日至2019年7月1日期间的房屋占用费用45,080元；六、上海昊佳企业管理咨询服务有限公司应于本判决生效之日起7日内向周钢、袁蓓支付2019年6月的物业管理费3,765.58元；七、周钢、袁蓓应于本判决生效之日起7日内向万城金控有限公司返还押金18,100元；八、驳回周钢、袁蓓的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3,539.30元，由周钢、袁蓓负担1,260.31元，由万城金控有限公司负担1,211.60元，由上海昊佳企业管理咨询服务有限公司负担1,067.39元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  赖维娜人民陪审员  叶梦沅人民陪审员  路毅辉二〇一九年十二月二十七日书 记 员  孙鼎铭附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。