广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初18753号原告深圳市嘉兴福房地产开发有限公司，住所地广东省深圳市福田区上梅林梅华路1号515，统一社会信用代码91440300568509344L。法定代表人卓继贤。委托诉讼代理人张欣荣，男，1988年9月19日出生，香港居民，证件号码为R124197（3），系该公司员工。委托诉讼代理人何朗月，女，汉族，1986年10月29日出生，身份证住址广东省广州市天河区，系该公司员工。被告姬慧芳，女，汉族，1988年10月20日出生，身份证住址广东省深圳市龙华新区，委托诉讼代理人刘晓莲，广东维强律师事务所律师。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告深圳市嘉兴福房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张欣荣，被告姬慧芳的委托诉讼代理人刘晓莲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告签订了《嘉霖悦禧园项目商铺租赁合同》，约定原告将嘉霖悦禧园项目6栋半地下三层G303、G305商铺出租给被告，租赁期限自2017年11月1日至2022年10月31日。首年度租金为每月14864元；租金自起租日起第3年开始逐年递增5%，即2019年11月1日至2020年10月31日的租金调整为每月15607.2元，以此类推。被告应于每月5日前支付当月租金，并承担涉案商铺的物业管理费、水电费等应缴之费。被告已于2017年11月1日起实际使用涉案商铺，其中，2017年11月1日至2018年1月31日为合同约定的免租期。此后，被告因资金链等自身原因，自2018年11月1日起开始拖欠租金，暂计至2019年7月31日共计133776元。同时，被告拖欠2019年5月份至今的物业管理费，暂计至2019年7月31日，共计1741.86元。被告拖欠2018年4月份至今水电费，暂计至2019年7月31日共计2855.97元。根据租赁合同约定，被告迟延缴交租金、管理费、水电费等应缴之费，每迟延1日，应按所欠缴金额的0.5%支付违约金，迟延超过30日的，原告有权单方解除租赁合同，合同自原告通知解除之日解除。原告有权立即收回涉案商铺，没收租赁保证金，若被告逾期返还涉案商铺的，被告应按合同租金标准的双倍向原告支付逾期占用费。同时，因被告违约导致合同解除的，被告应补回装修免租期（2017年11月1日起至2018年1月31日）的租金。被告的违约行为已严重损害原告合法权益，原告有权依据租赁合同约定解除合同、收回商铺、没收保证金，要求被告支付拖欠的租金（含补回装修免租期的租金）、物业管理费、水电费等费用，并按约定支付违约金，以及逾期返还商铺产生的逾期占用费。综上，原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、原告与被告签订的《嘉霖悦禧园项目商铺租赁合同》于2019年8月1日解除；2、被告向原告原状返还嘉霖悦禧园项目6栋半地下三层G303、G305商铺；3、确认原告有权没收被告已支付的租赁保证金31728元（含房屋使用保证金29728元，水电物业费保证金2000元）；4、被告支付自2018年11月1日起至2019年7月31日的租金133776元；5、被告支付自2017年11月1日起至2018年1月31日装修免租期的租金44592元；6、被告支付自合同解除之日（2019年8月1日）起至实际返还商铺之日止的逾期占用费（按合同解除之日前的租金标准的双倍即每月29728元计算）；7、被告支付自2019年1月1日起至实际返还商铺之日止的管理费、维修基金，暂计至2019年7月31日为1741.89元；8、被告付清实际返还商铺之日止拖欠的水电费共计2855.97元（暂计至2019年7月31日拖欠水费728.36元、电费2127.61元）；9、被告支付租金违约金（按欠费金额的0.5%每日支付违约金，暂计至2019年7月31日为98325.36元）；10、被告支付管理费、维修基金违约金（按欠费金额的0.5%每日支付违约金，暂计至2019年7月31日为490.63元）；11、被告支付水电费、维修基金违约金（按欠费金额的0.5%每日支付违约金，暂计至2019年7月31日为652.3元）；12、被告承担本案的诉讼费用。庭审时，原告将诉讼请求变更如下：第六项诉讼请求暂计至2020年3月20日，被告产生的逾期占用费为237824元；第七项诉讼请求变更为判令被告支付自2019年5月1日起至实际返还商铺之日止的管理费维修基金，暂计至2020年3月20日为6386.93元；第八项诉讼请求变更为暂计至2020年3月20日，拖欠水费为728.36元，拖欠电费人民币2137.20元，共计拖欠2865.56元；第九项诉讼请求变更为暂计至2020年3月20日，共拖欠101000.88元；第十项诉讼请求变更为暂计至2020年3月20日，共计拖欠5330.18元；第十一项诉讼请求变更为暂计至2020年3月20日，共计拖欠3989.96元。被告辩称，1、由于原告出租前的夸张陈述（对面将是一个公园，以及有人人乐超市，另外还有红黄蓝幼儿园），考虑到被告经营母婴生活馆前景比较美好，所以被告才与原告签订了租赁合同。但之后人人乐超市以及红黄蓝幼儿园等项目根本没有谈下来，以及涉案店铺对面的公园至今都没有踪迹，所以被告由于承租原告商铺的客源非常差，导致被告损失了50多万。另外，被告目前生活极度困难，请求法院结合实际情况予以考虑。2、2019年7月份的房租，不应由被告方支付，因为商铺隔壁的农村商业银行在装修敲打非承重墙时，导致涉案店铺的水管爆裂，原告商铺存在质量问题，所以7月份房租不应由被告支付。2018年初时，涉案店铺曾经因为下水道管爆裂被淹过一次。3、2019年6月28日起，被告就已经没有在营业，7月份根本没有进店铺里面使用，所产生的电费1085.04元不是被告使用，请予以扣除。4、被告已经支付了2018年11月份的租金。5、被告在签订合同时已经支付了保证金近30000元，原、被告之间的租赁合同之所以无法继续履行，是由于原告的问题导致，被告请求将保证金予以抵扣租金。经审理查明，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《嘉霖悦禧园项目商铺租赁合同》，约定甲方将位于深圳市龙岗区坂田街道坂阑大道1052号的嘉霖悦禧园项目6栋半地下三层G303、G305商铺（面积约92.9平方米）出租给乙方作为商业用途，租赁期限为5年，自2017年11月1日至2022年10月31日，首年度的月租金标准为每月每平方米160元，即月租金为14864元，自起租日起第3年开始逐年递增5%，即第3个租赁年度2019年11月1日至2020年10月31日的月租金调整为15607.2元，以此类推；乙方在签署合同之前已对该租赁场所进行实地考察，租赁场所的位置、面积、结构、布局、质量、配套、设施设备、周边环境、商业环境、客流量等均已了解并无异议，乙方事后不得对此提出任何异议；甲方收到乙方支付的首月度租金、物业费用、租赁保证金后，于2017年11月1日向乙方交付租赁场所，乙方应当自甲方交付租赁场所之日起三日内验收，若乙方未在该期限内提出书面异议的，视为甲方已按照约定合格交付；甲方给予乙方装修免租期自2017年11月1日至2018年1月31日，装修免租期内乙方无需向甲方支付租金，但因交纳管理费及使用该物业产生的水电等费用，装修免租期以乙方全面履行本合同租期为条件，若乙方单方提前终止本合同或因乙方违约导致本合同提前终止的，乙方应补回装修免租期的租金；乙方在签订合同之日交纳29728元作为房屋使用保证金，并同时缴纳水、电、物业费保证金2000元，待合同期满后乙方付清应缴纳的所有费用、按约定返还租赁房屋后，甲方应将保证金全额无息退还给乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水费、电费、网络费用、物业管理费用、保管及日常维修费用等均由乙方承担，日常维修费指房屋日常发生的损坏以及正常使用损耗所造成的维修费用，包括灯、门、水电、燃气设施、电力设施以及其他设施，但不包括非乙方原因造成的房屋结构性损坏。关于违约责任，合同约定：1、在租赁期出现下列情形，甲方有权随时解除合同，合同自甲方通知乙方解除合同之日解除，甲方有权立即收回租赁场所，没收租赁保证金。乙方迟延缴交租金、管理费及其他应缴之费，须向甲方支付违约金，每迟延一日应按所欠缴金额的0.5%支付违约金，如迟延超过30日仍未缴足租金或管理费及其他应缴之费，甲方有权单方解除合同。；2、若甲方迟延交付租赁场所，每迟延一日应按月租金的0.5%支付违约金，迟延超过30日乙方有权单方解除合同，甲方应双倍返还租赁保证金；3、任何一方不得单方解除合同，需提前解除合同应提前一个月书面通知对方并获得对方同意，属于乙方单方解约的不予退还租赁保证金，属于甲方单方违约的双倍返还租赁保证金。甲方根据合同约定单方解除合同，或本合同根据法定或约定事由终止的，乙方须在合同解除或终止后15个工作日内履行下述义务：1、无条件撤出并向甲方原状返还租赁场所，乙方逾期返还租赁场所的，应按逾期时间及合同终止前的租金标准双倍向甲方支付逾期占用费；2、清理其办公用品及其他一切物品，否则视同乙方放弃所有权，甲方有权自行处置；3、房屋的装修非经甲方同意接收的，乙方须一并拆除并恢复租赁场所之原状，否则视同乙方放弃所有权，甲方有权自行处置并无须做任何补偿；4、付清乙方原状返还租赁场所之前的一切费用，否则甲方有权自行在租赁保证金中扣除，不足扣除的乙方应继续支付。合同签订后，原告按约定向被告交付了涉案商铺，被告向原告支付了房屋使用保证金29728元及水电、物业费保证金2000元共计31728元。2018年2月，因涉案商铺内水管爆裂，经原、被告协商，双方于2018年10月29日达成《协议》，约定：1、被告已于2018年3月31日对房屋“天花板内排水管爆裂导致店铺被淹”事项维修完毕；2、双方确认，被告免除原告自2018年2月1日至2018年3月31日期间的租金合计29728元，并给予被告损失补偿合计24840元（该补偿直接在被告的租金中抵扣），抵扣后被告应在2018年11月5日之前向原告支付2018年6月22日至2018年11月5日期间的租金合计79208元；3、被告继续就该商铺未修复墙面以及维修期间没有维修到位事宜进行维修，具体维修时间由双方另行沟通确定；4、双方按本协议履行后，因该商铺“天花板内排水管爆裂导致店铺被淹”事项引起的争议已全部了结；5、双方原签订的《商铺租赁合同》继续履行，本协议与原商铺租赁合同不一致的，以本协议为准，本协议未涉及的事项仍按原商铺租赁合同履行。协议签订后，被告向原告支付了79208元。2019年5月30日，因被告未继续支付租金等费用，原告向被告发出《催告函》，主要内容为：被告已拖欠2018年11月1日至2019年5月31日期间的租金104048元，已构成违约，被告应于2019年6月5日前付清租金、物业管理费、水电费等一切费用，并按合同约定支付逾期违约金；逾期支付租金、物业管理费及其他应缴之费用超过30日，原告保留解除合同、收回商铺、没收保证金及要求被告承担违约责任的权利。被告于2019年5月30日收到该《催告函》。2019年7月26日，原告向被告邮寄出《解除租赁合同通知书》，主要内容为：被告已拖欠商铺自2018年11月1日至2019年7月31日的租金133776元，2019年5月1日至2019年7月31日的管理费1672.2元，拖欠水费728.36元、电费2127.61元、拖欠维修基金69.68元，欠费总计138373.85元；被告拖欠租金、物业管理费、水电费、维修基金等费用已超过30日，构成违约，因此告知被告租赁合同于2019年8月1日正式解除，被告支付的履约保证金及水电、物业费保证金均不予退还，要求被告于2019年8月1日前支付完毕拖欠的租金、管理费、水电费、维修基金等费用共计138373.85元，并支付违约金；要求被告于2019年8月1日前搬离涉案商铺，妥善返还原告并付清实际返还物业之前的租金、管理费、水电费等一切费用，在前述搬离期限之后，遗留在该商铺内的一切物品视同被告已放弃所有权，原告有权自行处置，因此产生的处置费用由被告承担；被告未于2019年8月1日前搬离涉案商铺，按原状妥善返还原告，原告有权根据合同约定，要求被告按合同终止前租金标准双倍向原告支付逾期占用费用。但根据原告提交的快递单显示被告未予以签收，被告庭审时亦表示未收到该解除租赁合同通知书。被告提交了其拍摄涉案商铺现场视频光盘，被告表示该视频大约于2019年6月底至7月初拍摄，由于商铺隔壁深圳农村商业银行于2019年7月装修的时候导致涉案商铺水管再次爆裂，说明商铺的质量存在问题，导致被告根本无法正常经营，被告自2019年6月28日起就不再经营了。原告表示对该拍摄的视频无法确定具体的时间，也无法确定漏水是谁造成的，如果是2018年2月份那次漏水双方已经了解，如果是隔壁银行装修导致的，系被告与银行之间的纠纷，与原告无关。同时，原告陈述确实因为隔壁商铺装修导致涉案商铺再次水管破裂，但不是商铺的质量问题，而是隔壁装修导致，被告不能依此拒付租金；隔壁系2019年7月份装修，被告从2018年11月份开始拖欠租金，拖欠租金在先，水管破裂在后，水管破裂的时候被告已经不在经营，这只是被告拖欠租金的借口；银行已经多次与被告沟通维修及赔偿事宜，被告却一直不予理睬，也不开门让其进去维修，更未主动与原告或物业公司联系修复事宜；该次水管破裂只是导致商铺小部分的墙面受损，程度比较轻，非常容易修复，不可能对商铺的经营造成实际影响。庭审时，原告陈述被告已支付涉案商铺的租金至2018年10月31日；支付水电费至2019年3月31日，自2019年8月1日起就没有再产生水电费了；支付物业管理费至2019年4月30日，之后就没有继续支付了。原告提交的深圳市嘉盈物业管理有限公司出具的涉案G305商铺《水电费欠费明细》，显示G305商铺尚欠2019年4月至2019年7月的水电费合计2865.56元；原告提交的深圳市嘉盈物业管理有限公司出具的涉案G303、G305商铺《管理费欠费明细》，显示涉案G303、G305商铺管理费、维修基金每月共计580.63元。被告表示租金已支付至2018年11月30日，被告都认可2019年6月30日之前所欠的相关合理费，但自2019年7月份开始之后的所有费用被告都不应支付。原告认为租赁合同已于2019年8月1日解除，因原告已按合同约定的收件地址箱被告送达了《解除租赁合同通知书》，已履行了通知义务；被告陈述由于商铺水管再次爆裂，被告自2019年6月28日起无法正常经营，所以被告认为租赁合同已于2019年7月1日正式解除。因涉案商铺保存了被告的经营物品，庭审时，原、被告均同意：双方于2020年3月31日前组织好交接（被告清空商铺并交还钥匙），被告逾期不搬离，原告有权自行处理商铺里面的任何物品，并视为房产已经交付给了原告，原告逾期不接收，也是为房产已经交还给了原告。2020年4月8日，原告向本院提交了《关于涉案商铺交接情况说明》，表示被告于2020年4月1日将商铺钥匙交还给了原告，并同意放弃商铺内的全部物品，由原告进行清空，涉案商铺已交还给了原告。另查明，涉案房屋位于龙岗区坂田街道嘉霖悦禧园6栋半地下305，登记所有权××为深圳市嘉兴福房地产开发有限公司，用途为商业，不动产权证号为粤（2017）深圳市不动产权第0107558号。庭审时，原、被告均表示租赁合同约定的商铺与不动产权证上的房产为同一处房产。本院认为，原、被告签订的《嘉霖悦禧园项目商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，依法受法律保护，双方均应恪守诚实、信用原则，全面履行合同义务。在租赁合同履行过程中，被告逾期支付租金，且至今仍未向原告付清租金等费用，违反了合同约定承租方应履行的主要义务，故本院对原告主张被告构成违约的意见予以采纳。原告主张，因被告违约其于2019年7月26日按合同约定的收件地址向被告发出解除租赁合同通知书，故合同于2019年8月1日已解除，但原告未提交证据证明被告已收到该通知书并知晓相关内容，原告主张租赁合同于2019年8月1日解除，依据不足，本院不予采纳，但原、被告庭审时均确认租赁合同已解除，并一致同意2020年3月31日前组织好交接（视为该日期被告已向原告返还了涉案商铺），本院对此均予以确认。因本院已认定被告构成违约，根据合同约定，原告主张不予退还原告支付的保证金31728元及要求被告支付2017年11月1日至2018年1月31日装修免租期的租金44592元（3×14864），有事实及合同依据，本院均予以支持。原告要求被告支付拖欠的水电费2865.56元，有事实及法律依据，本院予以支持。被告辩称已支付租金至2018年11月30日，但未提交证据予以证实，应承担举证不能得不利法律后果，但根据原、被告于2018年10月29日达成《协议》约定的内容，可以确定被告已支付租金至2018年11月5日。关于原告主张被告支付2018年11月1日至2019年7月31日期间的租金、按双倍租金标准支付2019年8月1日至实际返还商铺之日止的占用费、支付2019年1月1日起至实际返还商铺之日止的管理费及维修基金，考虑到涉案商铺两次水管破裂漏水影响商铺正常经营等实际情况，本院酌情支持2018年11月6日至实际返还商铺之日即2020年3月31日期间的租金只按12个月予以计算，金额为178368元（12×14864）；2019年5月1日至实际返还商铺之日即2020年3月31日期间的管理费、维修基金只按6个月予以计算，金额为3483.78元（6×580.63）。原告上述请求超出部分，本院不予支持。关于原告主张的被告按合同约定支付租金及管理费、水电费、维修基金违约金，因本院已确定原告无需退还租赁保证金，并支持了原告要求被告支付装修免租期的租金，故被告因违约已承担了相应的违约责任，考虑到公平原则，对原告要求被告承担其他违约责任的请求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二之规定，判决如下：一、确认原告深圳市嘉兴福房地产开发有限公司与被告姬慧芳签订的《嘉霖悦禧园项目商铺租赁合同》已解除；二、确认原告深圳市嘉兴福房地产开发有限公司无需向被告姬慧芳退还房屋使用及水电物业费保证金共计31728元；三、被告姬慧芳应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市嘉兴福房地产开发有限公司支付2018年11月6日至2020年3月31日期间的租金178368元；四、被告姬慧芳应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市嘉兴福房地产开发有限公司支付2017年11月1日至2018年1月31日装修免租期的租金44592元；五、被告姬慧芳应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市嘉兴福房地产开发有限公司支付2019年5月1日至2020年3月31日期间的物业管理费、维修基金共计3483.78元；六、被告姬慧芳应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市嘉兴福房地产开发有限公司支付水电费2865.56元；七、驳回原告的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6012元，减半收取3006元（原告已预缴），由原告负担508元，被告负担2498元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  易小波二〇二〇年六月二日书记员  钟沐辰