上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初74116号原告：上海钰沃精密自动化科技有限公司,住所地上海市浦东新区书院镇丽正路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：唐林仙，总经理。委托诉讼代理人：夏晓冬，男。委托诉讼代理人：杨磊，上海浦谐律师事务所律师。被告：陈斌杰，男，1986年8月11日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：上海笑驭实业有限公司，住所地上海市浦东校区。法定代表人：陈斌杰，执行董事。两被告共同委托诉讼代理人：唐海英，上海市公民律师事务所律师。原告上海钰沃精密自动化科技有限公司(以下至本判决主文前简称钰沃公司)诉被告陈斌杰、上海笑驭实业有限公司(以下至本判决主文前简称笑驭公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月7日公开开庭进行了审理。原告钰沃公司的委托诉讼代理人夏晓冬、杨磊及被告陈斌杰(兼被告笑驭公司的法定代表人)和两被告共同委托诉讼代理人唐海英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钰沃公司向本院提出如下请求：1.依法判令原告与被告陈斌杰签订的《公司合作协议书及厂房租赁合同》(以下至本判决主文前简称《合同》)于2017年1月1日解除；2.判令两被告向原告归还位于上海市浦东新区书院镇万松路XXX弄XXX号的房屋(以下至本判决主文前简称系争房屋)；3.判令两被告向原告支付2016年6月1日起至2016年12月31日止的租金(人民币，以下币种相同)128,400元(每平方米0.6元，按照1,000平方米计算)及2017年1月1日起至实际支付之日止按照央行同期贷款利率计算的租金利息；4.判令两被告向原告支付2017年1月1日起至归还房屋之日止的占用使用费(每平方米1元，按照5,755.72元计算)；5.判令诉讼费用由两被告。事实和理由：原告与被告陈斌杰于2015年9月24日签订《合同》，《合同》约定：陈斌杰向原告承租系争房屋作为生产经营使用，租期自2015年9月29日至2021年9月29日止，租赁面积1,000平方米，租金按一天0.6元每平方米计算，租金每6个月一结算。合同签订后，陈斌杰于2016年6月1日将系争房屋投入使用。2016年12月1日至2016年12月31日间，第一期租金到期后，原告多次向陈斌杰催讨未果。同时，原告还发现，未经原告同意，系争房屋的使用人不仅是陈斌杰，还包括笑驭公司，且实际使用系争房屋面积为5,755.72平方米，即整栋厂房，超出合同面积4,755.72平方米。鉴于两被告从未支付过租金，又无故侵占原告厂房的其他部位，原告即在2017年1月1日提出解除租赁合同，要求归还厂房并支付相关费用，但两被告至今仍不履行，故原告现诉至法院，要求依法判决。被告陈斌杰、笑驭公司辩称：不同意原告的诉讼请求。原告与陈斌杰签订的《合同》仍在履行中，还未到期，租金已经在2015年8月6日预付过30万元，之后的租金因为夏晓冬向陈斌杰借款，当时有张还款协议，说明把房子租金作为还款部分，所以没有最终结账。系争房屋有两份租赁合同，5,755平方米的租赁合同是为了办理环评证、用电而签订的，还有一份合同是1,000平方米，被告实际履行的是1,000平方米的合同，而被告实际租赁使用面积为1,874.60平方米，除此以外的房屋是原告及原告出租的其他承租人在使用。本院经审理，由原、被告对上海市房地产权证、《合同》、报警回执单、《厂房租赁合同》、工商登记信息、照片一组、环评报告、《律师函》、照片一组、原告法定代表人唐林仙与王家清签订的《租赁合同》、厂房收款凭证、信封、《二手设备转让合同》、存款账户交易明细清单、夏晓冬出具的《还款计划》、被告自制的图纸、本院(2018)沪0115民初89565号民事判决书、上海市第一中级人民法院(2019)沪01民终10659号民事裁定书等证据进行举证、质证，并由本院对原、被告的陈述记录在案，本院对上述证据及原、被告的陈述分析认证后，认定事实如下：原告与作为公司代表人的被告陈斌杰于2015年9月24日签订《合同》，《合同》约定：陈斌杰向原告承租系争房屋作为生产经营使用，租期自2015年9月29日至2021年9月29日止；租赁面积1,000平方米，租金按一天0.6元每平方米计算，租金每6个月一结算，厂房内水、电费用按实际用量结算；……。合同签订后，陈斌杰于2016年6月1日将系争房屋投入使用。2015年8月6日,陈斌杰通过银行转账支付原告30万元。2015年11月18日，陈斌杰以系争房屋所在地为住所注册成立了笑驭公司。原告举证的出具时间为2016年3月28日《厂房租赁合同》及出具时间2018年11月22日的《上海公安局案(事)件接报回执单》，称两被告伪造了原告与两被告之间的关于系争房屋所在地址整栋房屋、租赁面积5,755平方米的该份《厂房租赁合同》，原告为此向警方报警；两被告认为，警方没有立案，所以不存在合同诈骗。2019年5月27日，上海市浦东新区生态环境局出具《关于电梯配件生产环境影响报告表的审批意见》，同意笑驭公司所申请的项目建设。2016年12月1日至2016年12月31日间，第一期租金到期后，陈斌杰未向原告支付第一期租金。同时，原告发现，系争房屋的实际租赁使用人是陈斌杰和笑驭公司，且实际租用面积大于合同约定的1,000平方米。两被告自认实际租用面积为1,874.60平方米。2018年5月14日、2018年5月24日，原告先后向笑驭公司出具《律师函》，要求笑驭公司在限定期间内搬离被其非法占用的厂房，否则，将采取强制措施，关闭厂房，由此产生一切责任及费用由笑驭公司承担。另查，夏晓冬于2017年1月23日出具《还款计划》，主要内容为：夏晓冬欠陈斌杰1,460万元整(该笔钱由2014年8月累计借款至今)，现因公司及夏晓冬出现财政问题，特立还款计划；夏晓冬承诺，到2017年4月15日左右还首笔借款，金额到时由双方协商确定，到2017年6月底还余下款项；如此次逾期未还，夏晓冬抵押于陈斌杰处的位于惠南镇新华路XXX号XXX室房产将视为自动转让给陈斌杰，此房产全权委托陈斌杰处理并售卖；位于上海市浦东新区书院镇万松路XXX弄XXX号厂房(即系争房屋所在的厂房)租赁权全权交由陈斌杰处理，并以此作为还款来源，由其安排租赁使用。本院于2019年6月13日作出的(2018)沪0115民初89565号民事判决书认定：从2014年5月6日至2016年7月14日，陈斌杰合计向夏晓冬(钰沃公司的法定代表人)转账371.50万元,从2014年8月15日至2016年7月27日,夏晓冬合计向陈斌杰转账444.2万元,故夏晓冬、唐林仙、夏晓燕与陈斌杰之间的借款已清结；并判决陈斌杰于判决生效之日起十日内协助夏晓冬、唐林仙、夏晓燕至浦东新区房产交易中心撤销对位于本区惠南镇友谊大楼14号501室房产的抵押登记。本院认为，本案争议焦点有两个,争议焦点一，与原告签订租赁合同的承租人是谁。争议焦点二，承租人实际租赁使用面积。关于争议焦点一，与原告签订租赁合同的承租人是谁。原告作为系争房屋的所有权人与作为公司代表人的陈斌杰签订了《合同》，陈斌杰在签订了《合同》后才以系争房屋为注册地址成立了笑驭公司，即陈斌杰在签订《合同》时笑驭公司尚未成立，因此，《合同》系陈斌杰个人与原告所签的《合同》，与原告签订租赁合同的承租人应认定为陈斌杰。《合同》系原告与陈斌杰关于房屋租赁的真实意思表示，且不违反国家效力性强制性的法律规定，依法有效，原告与陈斌杰均应严格按约履行。陈斌杰在预付30万元后并未支付租金，经原告两次委托律师发函催告后陈斌杰仍未支付，原告无法实现合同目的，遂诉讼要求解除合同等，陈斌杰的家人于2019年9月29日签收了原告要求解除合同的民事起诉状，因此，本院认定原告与陈斌杰所签的《合同》于2019年9月29日已经依法解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。陈斌杰租赁系争房屋后扩大了承租面积，并将房屋交由笑驭公司使用，因此，在合同解除后，陈斌杰作为承租人有负责腾空并返还原告包括系争房屋在内的承租厂房的合同义务，而笑驭公司作为系争房屋的实际使用人在主合同解除后也有腾空并返还原告包括系争房屋在内的承租厂房的义务。因此，原告要求两被告返还原告包括系争房屋在内的承租厂房的诉讼请求，符合合同约定及法律规定。关于争议焦点二，承租人实际租赁使用面积。《合同》约定的租赁面积为1,000平方米，被告庭审中自认自2017年1月23日原告的法定代表人夏晓冬出具《还款计划》后承租的面积为1,874.60平方米。而原告主张被告自2017年1月1日起承租厂房面积为5,755平方米，原告主张的依据为《厂房租赁合同》，原告举证时称该《厂房租赁合同》系两被告伪造。本院认为，陈斌杰对该《厂房租赁合同》质证时认为公安部门未予立案、不存在合同诈骗，而原告认为其未与两被告签订过该份《厂房租赁合同》，因此，该份《厂房租赁合同》即使被告自认真实存在，也不能证明两被告实际租赁使用了5,755平方米的房屋，原告又未举证其他证据证明两被告实际租用的面积，故本院根据被告的自认陈述认定陈斌杰2017年1月23日起实际承租面积为1,874.60平方米,对原告所谓的被告承租面积为5,755平方米的意见,不予采信。陈斌杰应支付原告自2016年6月1日起至2017年1月22日止按1,000平方米、每平方米0.6元计算的房屋租金，支付原告2017年1月23日起至实际返还之日止按1,874.60平方米、每平方米0.6元计算的房屋使用费；因陈斌杰已经预付原告30万元，故上述租用费中应扣除陈斌杰已预付的30万元。陈斌杰预付的30万元，已经超过2016年6月1日至2016年12月31日期间陈斌杰应付租金，陈斌杰逾期支付租金的行为并未给原告造成利息损失，故原告主张租金利息的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。合同相对方为原告与陈斌杰，故原告要求笑驭公司支付租用费及租金利息的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。至于原告所谓陈斌杰所付30万元，并非本案租金而是其他往来款的意见，因其未举证予以证明，故对陈斌杰的该意见不予采信。原告要求按照1元1平方米计算使用费的意见，不符合合同约定及法律规定，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告上海钰沃精密自动化科技有限公司与被告陈斌杰之间关于上海市浦东新区书院镇万松路XXX弄XXX号面积1,874.60平方米房屋的租赁合同于2019年9月29日解除；二、被告陈斌杰、上海笑驭实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还支付原告上海钰沃精密自动化科技有限公司上海市浦东新区书院镇万松路XXX弄XXX号面积1,874.60平方米的房屋；三、被告陈斌杰于本判决生效之日起十日内支付原告上海钰沃精密自动化科技有限公司租用费(租金的计算方式为：自2016年6月1日起至2017年1月22日止按1,000平方米、每平方米0.6元计算的房屋租金；使用费的计算方式为：自2017年1月23日起至实际返还之日止,按1,874.60平方米、每平方米0.6元计算；上述租用费总额中应扣除陈斌杰的预付款30万元)；四、驳回原告上海钰沃精密自动化科技有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48,460.44元，减半收取计24,230.22元，由原告上海钰沃精密自动化科技有限公司负担17,766.22元，由被告陈斌杰负担6,464元；保全费5,000元，由被告陈斌杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  秦冬红二〇一九年十二月十五日书记员  杨丽琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。