广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初34443号原告：广州市杰彤装饰有限公司，住所地广州市白云区钟落潭福龙路12-16号二层。法定代表人：朱健康，总经理。委托代理人：唐思平，广东金山石律师事务所律师。委托代理人：罗东耀，广东金山石律师事务所律师。被告：广州理想实业有限公司，住所地广州市白云区钟落潭镇广龙路12号之一。法定代表人：陈阳城，董事长。被告：广州鑫肽生物蛋白股份有限公司，住所地广州市白云区钟落潭镇广龙路12号。法定代表人：陈阳城，董事长。以上两被告共同委托代理人：黎贵芳，广州金鹏律师事务所律师。以上两被告共同委托代理人：杨映峰，广州金鹏律师事务所律师。原告广州市杰彤装饰有限公司与被告广州理想实业有限公司（以下简称理想公司）、广州鑫肽生物蛋白股份有限公司（以下简称鑫肽公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人唐思平、罗东耀与被告理想公司、鑫肽公司的共同委托代理人黎贵芳、杨映峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市杰彤装饰有限公司诉称：2004年11月28日，原告与被告理想公司签订了《厂房租赁合同》，约定甲方（即原告）同意在位于××路，南至小溪河边，北至空地，东至果园，西至水田上按乙方（即被告理想公司）规划要求建设厂房及配套设施（合计约10000平方米），并将厂房和配套设施出租给乙方作生产使用。2007年12月26日，原告与被告理想公司签订《补充协议》，约定甲方（即原告）将位于原合同厂房边的增建厂房出租给乙方作生产使用。其后，原告与被告鑫肽公司签订了《协议》，约定乙方（即被告鑫肽公司）每月代被告理想公司承担60000元租金。三方签订上述合同后，原告依约向两被告交付出租厂房及配套设施。2018年1月1日起，两被告应缴租金为102790.25元/月，实际两被告每月缴纳102590.25元，其中被告理想公司缴纳39765.68元，被告鑫肽公司缴纳62824.57元，差额200元，2018年1月至11月期间共欠缴2200元。2018年12月后，两被告均拒付租金。至2019年10月，因为政府征用租赁场地，厂房开始拆除。鉴于被告理想公司欠缴租金超过6个月，属根本违约，且租赁合同由不可抗力因素无法履行，因此原告请求解除《厂房租赁合同》和《补充协议》，两被告承担支付租金的义务应至2019年9月30日。因此，请求判令：一、解除双方于2004年11月28日签订的《厂房租赁合同》以及2007年12月26日签订的《补充协议》；二、两被告共同向原告支付欠租共1030102.5元，以及所产生的滞纳金（每日按照欠款金额的万分之三，从欠款之日起计至两被告实际还款之日止）；三、两被告承担本案的受理费。经本院释明，原告表示将第二项诉讼请求中的租金变更为房屋占用费。被告理想公司、鑫肽公司共同辩称：一、请求驳回原告关于解除2004年11月28日签订的《厂房租赁合同》以及2007年12月26日签订的《补充协议》的诉讼请求。因涉案项目所在地块及地上建（构）筑物被国家征收，两被告根据征收单位的要求于2018年10月30日停产，所以《厂房租赁合同》和《补充协议》于2018年10月30日解除，原告不具有解除租赁合同的请求权。二、请求驳回原告要求两被告支付2018年12月至2019年10月1日止1078954.48元租金及利息的诉讼请求。租赁合同关系已于2018年10月30日解除，两被告已停业没有使用租赁物，没有支付租金的义务。2018年10月至2019年10月期间，属于征收单位办理涉案地块相关征收审批工作的期间，与两被告无关。经两被告与征收部门协商一致，征收部门同意以2018年10月30日为评估基准日作价664721元征收两被告不可搬迁的设施设备，从2018年10月30日起设施设备归征收单位所有，两被告必须停产。两被告于2018年11月搬迁完毕，评估机构于2019年1月5日对已搬迁后的涉案建筑物及附着物进行了评估。从当天起，两被告不得再对建（构）筑物进行扩建、改建、出租，也不能生产使用，此后建筑物已经属于国家作价的被征收物，原告只有取得补偿款的请求权，而不能再出租建筑物。由于原告是向×××村××经济合作社租赁的土地，因国家征收，原告与土地出租方的租赁合同自然失效。两被告无须向原告交付建（构）筑物，因原告已不享有出租权，两被告只需向权利最终的取得人征地单位交付。综上，原告主张收取2018年12月到2019年10月的租金及利息没有依据，这段期间属于国家征收期间。经审理查明：2004年11月28日，原告与被告理想公司签订了《厂房租赁合同》，约定甲方（即原告）同意在位于××路（土名×××）南至小溪河边，北至空地，东至果园，西至水田约40亩土地上按乙方（即被告理想公司）规划要求建设厂房及配套设施（合计约10000平方米），并将厂房和配套设施出租给乙方作生产使用；建筑面积14517.87平方米，空地面积13691.85平方米，水泥道路面积7230.10平方米；租赁期限三十年，从甲方将已验收完毕的厂房及配套设施移交给乙方使用之日起计，即从2006年10月16日起至2036年10月15日止；厂房、宿舍配套设施按月租5元/每平方米计，水泥路按月租2元/每平方米计，其他空地按月租0.5元/每平方米计，以上标准每十年递增5%；月租金为93895.48元，并按以上标准每十年递增5%；前期乙方支付约10000平方米建设投资款的20%，即100万给甲方作为定金，工程竣工验收完交付使用后，乙方前期支付给甲方的100万元定金用于支付前8.33年的租金，平均每年扣减12万元并均摊到每月乙方所交付的租金中，每年不足部分租金由乙方在按月支付的租金中平均另行支付；乙方应于每月10号前向甲方支付当月租金，乙方每逾期一日，应向甲方支付所欠租金的万分之三作为滞纳金，如拖欠六个月，则甲方有权单方面终止合同。2006年10月，原告将建好的厂房交付给被告理想公司。2007年12月26日，原告与被告理想公司在《厂房租赁合同》的基础上签订了《补充协议》，约定甲方（即原告）将位于原合同厂房边的增建厂房出租给乙方（即被告理想公司）作生产使用，增建厂房建筑面积为1200平方米；增建厂房租赁期限从2008年1月1日起至2036年10月15日止；增建厂房的租赁价格为每月4000元，每十年递增5%。上述《厂房租赁合同》和《补充协议》签订后，原告与被告鑫肽公司签订了《协议》，约定甲方（即原告）、乙方（即被告鑫肽公司）双方租赁合同以2004年11月28日被告理想公司与甲方签订的《厂房租赁合同》及2007年12月26日被告理想公司与甲方签订的《补充协议》为准，乙方每月代被告理想公司承担60000元租金，甲、乙双方签订的其他租赁合同均只作为政府、审计等政府部门办业务之用，不作为双方收付租金之凭据。2019年10月11日，广州市白云区×××镇人民政府作为甲方，广州市白云区×××镇×××经济联合社、广州市白云区×××镇×××村民委员会作为乙方，与作为权属人的被告鑫肽公司签订了《广州市白云区×××镇××路地块项目停产停业损失及搬迁费补偿协议书》，协议约定甲方在签订协议书后10个工作日内支付乙方补偿款15276771.35元，乙方收到补偿款后5个工作日内支付权属人补偿款，并督促权属人收到补偿款后5日内完成搬迁工作，已予以弃产补偿的设备及附属设施由×××镇政府委托有拆卸资质的拆卸单位进行拆卸，权属人不得私自进行拆卸。另查，被告理想公司于2018年3月9日、3月23日、5月4日、5月29日、6月29日、7月27日、9月4日、9月27日、11月2日、11月27日、2019年1月8日均按39765.68元/月向原告支付了2018年1月至11月的租金。被告鑫肽公司于2018年3月6日、3月23日、4月27日、5月29日、6月29日、7月27日、9月4日、10月10日、11月2日、11月27日、2019年1月8日向原告支付了2018年1月至11月的租金62824.57元。原、被告双方均确认2018年1月至11月每月少交租金200元共2200元，且从2018年12月起租金标准为102790.25元/月。两被告没有支付2018年12月及之后的租金。再查，涉案厂房没有办理报建审批手续，后厂房于2019年11月拆除。两被告系关联公司，涉案厂房由两被告共同使用。诉讼中，双方对两被告搬离涉案厂房的时间存在争议。两被告主张于2018年10月30日停产，于2018年11月30日已搬离。原告表示不清楚两被告的搬离时间。为证实其主张，两被告提交了工厂搬迁货物运输合同（二份）、增值税发票（二份）、托运单、员工安置费用补偿明细表、评估结果汇总表、不可搬迁设备设施评估结果明细表予以证实。工厂搬迁货物运输合同、增值税发票、托运单显示，被告鑫肽公司分别于2018年10月10日、11月10日委托案外人广州市××物流有限公司将化工原料、虫卵、电机、办公设备桌椅等从广州市白云区×××镇××路××号厂区托运到广东江门，并为此支付了运输费用44887元。员工安置费用补偿明细表显示，被告鑫肽公司与员工于2018年10月30日终止社保关系。评估结果汇总表、不可搬迁设备设施评估结果明细表显示，被告鑫肽公司弃产的设备及附属设施补偿价值为6647421元。原告对上述证据均不予认可。以上事实，有《厂房租赁合同》、《补充协议》、《协议》租金收据、土地承包合同、土地转让证明、照片、评估结果汇总表、不可搬迁设备设施评估结果明细表、停产停业损失评估结果明细表、员工安置费用补偿明细表、作价确认书、补偿协议书和当事人陈述等证据证实。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原告没有办理涉案厂房的规划审批手续，其与被告理想公司签订的《厂房租赁合同》和《补充协议》违反了法律的强制性规定，《厂房租赁合同》和《补充协议》均属无效。无效的合同自始没有法律约束力，原告要求解除《厂房租赁合同》和《补充协议》于法无据，本院不予支持。两被告主张于2018年11月30日已搬离涉案厂房，并提交了工厂搬迁货物运输合同、增值税发票、托运单等证据予以证实，上述证据相互印证，与两被告所主张的待证事实具有高度盖然性。而且，原告主张2018年12月至2019年9月30日期间两被告仍在使用涉案厂房，但其在近一年的时间内也未要求两被告支付费用，这与两被告之前交付厂房占用费的习惯亦不相符。至于两被告遗留在涉案厂房的设施设备，从评估结果汇总表及补偿协议书可知，遗留的设备及附属设施属于不可搬迁的设施设备，属于征收补偿的范围，应由征收部门予以处理，原告并不能以此为由认为涉案厂房仍由两被告占有使用。综上分析，本院认定两被告已于2018年11月30日搬离涉案厂房，原告要求两被告支付2018年12月及之后的厂房占用费依据不足，本院不予支持。对于2018年1月至11月的厂房占用费，原、被告均对上述期间每月少交200元共2200元的事实无异议，本院予以采纳。从原告与被告鑫肽公司签订的《协议》可知，原告与被告鑫肽公司也就涉案厂房签订了租赁合同，两被告均自认是关联公司且共同使用涉案厂房，因此，被告理想公司、鑫肽公司应当支付2018年1月至2018年11月的厂房占用费差额2200元及逾期利息。至于逾期利息，应以200元/月为基数，按中国人民银行同期贷款利率从逾期之日起计至2019年8月19日，经核算为115.57元；2019年8月20日后的逾期利息，以2200元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起三日内，被告广州理想实业有限公司、广州鑫肽生物蛋白股份有限公司支付原告广州市杰彤装饰有限公司厂房占用费2200元及逾期利息（截至2019年8月20日的逾期利息为115.57元；2019年8月20日之后的逾期利息以2200元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月21日起计至付清之日止）二、驳回原告广州市杰彤装饰有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7255元，由原告广州市杰彤装饰有限公司负担7240元，被告广州理想实业有限公司、广州鑫肽生物蛋白股份有限公司共同负担15元；保全费5000元，由原告广州市杰彤装饰有限公司负担4958元，被告广州理想实业有限公司、广州鑫肽生物蛋白股份有限公司共同负担42元（被告广州理想实业有限公司、广州鑫肽生物蛋白股份有限公司所负担的受理费、保全费于本判决生效之日起十日内向本院交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  王家勇二〇二〇年一月二十日书记员  麦逸纯