重庆市九龙坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0107民初22441号 原告：重庆友润置业有限公司,住所地：重庆市九龙坡区西彭镇铝城大道。 法定代表人：刘俊，该公司董事长。 委托代理人：李人鹏，国浩律师（重庆）事务所律师。 被告：杨节，女，汉族，住重庆市九龙坡区西彭镇。 被告：冯居坤，男，汉族，住重庆市江津区圣泉街道。 原告重庆友润置业有限公司诉被告杨节、冯居坤房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告重庆友润置业有限公司的委托代理人李人鹏到庭参加了诉讼；被告杨节、冯居坤经本院直接送达无果，本院依法对其公告送达了开庭传票、诉状副本、举证通知书、应诉通知书等法律文书，现公告期届满，被告杨节、冯居坤无正当理由未出庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告重庆友润置业有限公司诉称：2012年5月30日，原告和二被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于重庆市九龙坡区西彭镇铝城南路七星恋城独栋商业2层-5层（含1层电梯前室）出租给二被告使用，租赁房屋建筑面积3300平米，租赁期限从2012年4月1日至2022年3月30日，2012年4月1日至2012年6月30日为免租期。合同约定第一年租金为18元/平米，第二年租金为20元/平米，第三年租金为22元/平米，第四年租金为23.1元/平米，第五年租金为24.26元/平米，第六年租金为25.47元/平米，第七年租金为26.74元/平米。合同约定两被告不按约定交付租金达十五日以上，原告有权解除合同，并有权要求二被告支付10万元违约金。2012年10月18日，原告和二被告签订《后勤用房租赁协议》，约定原告将位于重庆市九龙坡区西彭镇铝城南路3号七星恋城1幢负一层的房屋出租给二被告使用，租赁面积250.36平米，租赁期限从2012年10月1日至2011那件3月30日，租金按每月10元/平米，每年租金按5%递增。合同约定《后勤用房租赁协议》为双方2012年5月30日签订的《房屋租赁合同》的补充协议。从2014年4月起，二被告以经营困难为由，暂停支付租金，截至2016年5月31日，累计欠缴租金1163923元。原告多次催收无果。2017年1月6日，原告和二被告签订《七星尚品酒店欠缴租金支付协议》，确认截至2016年5月31日，欠缴租金总额为1163923元，协议签订后5日内，不能支付租金，则按每月2%为利息从2016年8月1日起计算复利。协议约定，被告不能按时支付，需要承担原告因追诉产生的律师费、诉讼费、担保费、差率费等所有费用。协议还约定：被告不能履行支付租金及利息义务的，原告有权单方面终止《房屋租赁合同》和《后勤用房租赁协议》，有权将被告经营场所内的资产，包括但不限于家具、空调、电视等进行处置。之后，原告多次向被告发函要求支付租金未果。2018年8月13日，原告向二被告发函《关于解除合同的函》，正式解除双方签订的《房屋租赁合同》和《后勤用房租赁协议》，并要求立即立即返还租赁房屋并支付欠缴租金。二被告置之不理，继续占有房屋并拖欠租金。截至2018年8月31日，二被告欠缴租金共计2192968.07元，利息745616.05元，合计2938584.12元。2018年8月18日，原告和国浩律师（重庆）事务所签订《法律事务委托合同》，委托进行诉讼事宜，并于合同签订之日缴纳律师费3万元。现原告诉求：1、确认原告和二被告之间签订的《房屋租赁合同》和《后勤用房租赁协议》于2018年8月13日解除；2、判令二被告立即向原告交还七星恋城独栋商业2层-5层（含1层电梯前室）以及七星恋城1幢负一层的房屋；3、判令二被告立即向原告支付拖欠的租金及利息共计2886996.01元；计算公式为：（1）2014年4月1日至2016年5月31日期间双方确认累计欠缴租金1163923元，按月利率2%从2016年8月1日起计算复利至2018年8月31日共25个月，该部分欠缴租金本金及利息为1909539.05元，1163923乘以（1+2%）的25次方；（2）2017年4月1日至2018年8月14日，欠缴租金977456.96元；（3）综上，截至2018年8月14日，原告欠缴租金为2886996.01元；4、判令二被告向原告立即支付违约金10万元；5、判令二被告向原告支付本案诉讼产生的律师费3万元；6、诉讼费用由被告承担。 被告杨节未答辩，也未提交任何证据。 冯居坤未答辩，也未提交任何证据。 经审理查明：2012年5月30日，原告和二被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于重庆市九龙坡区西彭镇铝城南路七星恋城独栋商业2层-5层（含1层电梯前室）出租给二被告使用，租赁房屋建筑面积暂定为3300平米，最终以房测面积为准，租赁期限从2012年4月1日至2022年3月30日，2012年4月1日至2012年6月30日为免租期。合同约定第一年租金为18元/平米（2012年7月1日至2013年6月30日），月租金59400元；第二年租金为20元/平米（2013年7月1日至2014年6月30日），月租金66000元；第三年租金为22元/平米（2014年7月1日至2015年6月30日），月租金72600元；第四年租金为23.1元/平米（2015年7月1日至2016年6月30日），月租金76230元；第五年租金为24.26元/平米（2016年7月1日至2017年6月30日），月租金80058元；第六年租金为25.47元/平米（2017年7月1日至2018年6月30日），月租金84051元；第七年租金为26.74元/平米（2018年7月1日至2019年6月30日），月租金88242元；合同约定两被告不按约定交付租金达十五日以上，原告有权解除合同，并有权要求二被告支付10万元违约金。 2012年10月18日，原告（甲方）和案外人九龙坡区西彭七尚星品酒店签订《后勤用房租赁协议》，约定甲方将位于重庆市九龙坡区西彭镇铝城南路3号七星恋城1幢负一层的房屋出租给乙方使用，租赁面积250.36平米，租赁期限从2012年10月1日至2011那件3月30日，租金按每月10元/平米，每年租金按5%递增。合同约定《后勤用房租赁协议》为双方2012年5月30日签订的《房屋租赁合同》的补充协议。本案二被告在乙方处签名，同时加盖了案外人九龙坡区西彭七尚星品酒店的公章。 2015年4月16日，原告向九龙坡区七尚星品酒店（杨节）发函，催缴欠付租金。 2016年8月3日，原告向九龙坡区七尚星品酒店（杨节）发函，催缴欠付租金。 2017年1月6日，原告（甲方）和被告杨节（乙方）签订《七星尚品酒店欠缴租金支付协议》，载明：……乙方（九龙坡区西彭七尚星品酒店）于2012年5月31日以杨节、冯居坤的名义与甲方（重庆友润置业有限公司）签订了《房屋租赁合同》，租用甲方位于七星恋城独栋商业2-5层、1层电梯前室(即七星恋城1幢5号、10号-13号门面）的房屋用于经营九龙坡区西彭七尚星品酒店，双方约定乙方按季度支付租金给甲方……截至2016年5月31日，欠缴租金总额为1163923元，协议签订后5日内，若不能支付该笔欠缴租金，则从2016年8月1日起该笔租金按每月2%计算利息。乙方每月支付利息给甲方，若不能按期支付，应计算复利。首次利息支付时间为12月31日，共计支付2016年8月至2016年12月，合计5个月的利息116392元。同时，若乙方不按时支付，导致甲方追诉产生的律师费、诉讼费、担保费、差率费等所有费用，全部由乙方承担。若乙方不能履行支付租金或按月支付租金利息的义务，原告有权于2017年5月31日单方面终止与乙方签订的租金协议，乙方所欠租金及利息，应一次性缴纳给甲方。若乙方无力支付该笔费用，甲方有权将乙方经营场所内的资产，包括但不限于家具、空调、电视、厨房设备、餐具等进行处置。该协议落款处有被告杨节签字及捺印，但没有案外人九龙坡区西彭七尚星品酒店的公章。 2017年10月17日，原告向九龙坡区七尚星品酒店（杨节）发函，催缴欠付租金，催缴通知载明：......截止目前，贵酒店尚欠我司2015年4月1日-2017年8月31日期间租金合计1597630.7元。根据双方于2017年1月6日签订的《七星尚品酒店欠缴租金支付协议》，贵酒店尚欠我司2015年4月1日-2016年5月31日租金利息349177元（该利息金额的计息期为2016年8月1日至2017年10月31日）。 2018年2月11日，原告向九龙坡区七尚星品酒店（杨节）发函，催缴欠付租金，催缴通知载明：......截止目前，贵酒店尚欠我司2015年4月1日-2018年2月28日期间租金合计1846749.7元。根据双方于2017年1月6日签订的《七星尚品酒店欠缴租金支付协议》，贵酒店尚欠我司2015年4月1日-2016年5月31日租金利息498446元（该利息金额的计息期为2016年8月1日至2018年1月31日）。 2018年8月13日，原告向杨节、冯居坤、九龙坡区西彭七尚星品酒店发函，要求解除合同，该函于2018年8月14日寄送。 2018年8月18日，原告和国浩律师（重庆）事务所签订《法律事务委托合同》，委托进行诉讼事宜，并于合同签订之日缴纳律师费3万元。 庭审时，经当庭询问，原告自述上述租赁协议于2018年8月14日解除，故相应欠付租金也计算至2018年8月14日。另外，原告认可二被告已缴清2016年6月1日至2017年3月31日期间的租金，涉案房屋已收回，故撤回了第二项诉求。 另查明：原告重庆友润置业有限公司系九龙坡区西彭镇铝城南路3号1幢1至29号，31至33号房屋登记权利人（105房地证2012字第28697号）、系2幢负1号至负119号房屋登记权利人（105房地证2014字第36693号）。被告杨节为个体工商户，系案外人九龙坡区西彭七尚星品酒店（统一社会信用代码92500107MA5XW0M009）的实际经营人，状态：存续。 以上事实，有《房屋租赁合同》、《后勤用房租赁协议》、《七星尚品酒店欠缴租金支付协议》、催款函、解除合同的函、法律事务服务合同、当事人陈述等证据在卷为凭，足以采信。 本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告杨节、冯居坤无正当理由未出庭应诉，应视为放弃自己的诉讼权利，自应承担举证不能的法律后果；原告当庭提交了房屋租赁合同，二被告均在此合同上签名捺印，且被告杨节还和原告签订了欠付租金的支付协议，该支付协议对被告杨节具有法律约束力，故对于原告诉求二被告欠缴租金的事实，本院予以采信。具体计算金额，本院分别评述如下：1、对于2017年1月6日《七星尚品酒店欠缴租金支付协议》中载明：确认截至2016年5月31日的欠缴租金总额为1163923元（该金额本院予以采信），此款应在协议签订后5日内支付，若不能支付该笔欠缴租金，则从2016年8月1日起该笔租金按每月2%计算利息；每月支付，若不能按期支付，应计算复利；首次利息支付时间为12月31日，共计支付2016年8月至2016年12月，合计5个月的利息116392元。原告主张以欠缴租金1163923元为基数，按月利率2%从2016年8月1日起计算复利至2018年8月31日共25个月，同时，原告还诉求主张了违约金，对此，本院认为，双方已约定月利率2%，为同期银行贷款利率的四倍，再计算复利或者违约金，显然已超过合理限度，对此本院不予支持；2、对于2017年4月1日至2018年8月14日期间欠缴租金977456.96元，对此本院认为，原告就七星恋城1幢负一层房屋所签订的租赁合同，其合同相对方为案外人九龙坡区西彭七尚星品酒店，具有独立民事主体资格，而原告诉求金额包含了两处房屋的租金，并没有予以区分，本院无法处理，故原告应将欠缴租金区分后再另行起诉，该项诉求，因证据不足，本院不予支持；至于原告所主张的律师费用，被告杨节在签订《七星尚品酒店欠缴租金支付协议》时已约定了律师费用的承担问题，故该费用应由被告杨节承担。至于被告冯居坤，本院认为，其签订的合同中只约定了违约金10万元，被告杨节所出具的支付协议中按月息2%计算利息及负担律师费的条款，对其并无法律约束力，故其只在10万元违约金范围内承担共同支付责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告重庆友润置业有限公司和被告杨节、冯居坤之间就涉案房屋（坐落于重庆市九龙坡区西彭镇铝城南路七星恋城独栋商业2层-5层、含1层电梯前室）签订的《房屋租赁合同》于2018年8月14日解除； 二、被告杨节、冯居坤于本判决生效之日起五日内共同支付原告重庆友润置业有限公司涉案房屋（坐落于重庆市九龙坡区西彭镇铝城南路七星恋城独栋商业2层-5层、含1层电梯前室）截至2016年5月31日的租金1163923元； 三、被告杨节于本判决生效之日起五日内支付原告重庆友润置业有限公司涉案房屋（坐落于重庆市九龙坡区西彭镇铝城南路七星恋城独栋商业2层-5层、含1层电梯前室）截至2016年5月31日租金1163923元的利息（以欠缴租金1163923元为基数，按月利率2%从2016年8月1日起计算至2018年8月31日止）； 四、被告冯居坤对第三项中被告杨节所应支付利息款项中的10万元承担共同支付责任； 五、被告杨节于本判决生效之日起五日内支付原告重庆友润置业有限公司律师服务费3万元； 六、驳回原告重庆友润置业有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费为20782元，由被告杨节、冯居坤共同负担。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，并适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 （此页无正文） 审 判 长 何 嵘 人民陪审员 钟 俊 人民陪审员 汤世炎 二〇一九年十月三十日 书 记 员 向 露