四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初1111号 原告：曹俊，女，1966年2月24日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 被告：廖轩，男，汉族，1978年5月8日出生，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：包亚丽，四川明炬律师事务所律师。 原告曹俊与被告廖轩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案受理后，依法适用简易程序。后本院发现本案案情复杂，不宜适用简易程序，于2019年6月27日作出裁定本案转为普通程序审理。于2019年9月10日进行公开开庭审理。原告曹俊，被告廖轩及其委托诉讼代理人包亚丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹俊向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告的租赁合同；二、判令被告腾退房屋，恢复原状；三、判令被告向原告支付违约金1792432元；四、判令被告按租赁合同约定当期租金向原告支付房屋占用费至房屋出租出去为止，并每逾期一日按月租金3%利息支付滞纳金，至完全支付租金之日止（房屋占用费暂计：80000元，利息暂计：2400元）；五、判令被告向原告支付拖欠的水电费、空调费、气费、物管费、卫生费等直至判决止（费用暂计：2000元）；六、判令被告向原告支付房租损失费三个月120840元；七、判令被告向原告支付的40000元押金不予退还；八、判令被告租赁合同解除之日，将注册地址移出原告所在地；九、本案诉讼产生的诉讼费、财产保全费、律师费等费用由被告承担（律师费暂计2500元）。事实和理由：2018年4月5日，原告与被告就原告位于成都高新区天府大道中段177号30栋l单元2层6号（现门牌号改为：高新区世纪城路984号附l号铺面）的房屋租赁事宜签署《房屋租赁合同》。双方就租赁期限，租金金额及支付，违约等事项进行了约定。在《房屋租赁合同》的第三条，约定了乙方必须按时交付租金，如有拖欠，甲方有权限时终止合同，如果有占用时间，按双方合同租金计算占用费；第四条约定被告应按时按照合同按时缴纳水电气费、物管费、卫生费等；第八条约定乙方在租赁期限内经过甲方书面同意，才有权转租赁房屋，乙方在租赁期限内终止本协议，必须提前三个月，提前书面申请，申请归申请，甲方有不同意终止的权利。租赁期间，乙方不再经营，在不影响甲方本租赁收益的情况下，甲方须同意，乙方转让该商铺，转让所得归乙方所有，乙方需配合甲方完善与下任租客的租赁合同，乙方不得私自与第三方达成转租，否则视为乙方违约。当时房子一铺难求，一旦签定必须执行；第九条第一款项约定乙方不交付或者不按约定交付租金，甲方有权解除合同；第十二条第二款项中明确约定，如双方中的一方在合同履行期间违反协议，则违约方向守约方支付本合同期内的总金额剩余租金作为违约金，并承担守约方为维护自身合法权益所支付的律师费、诉讼费、调查取证费、鉴定等相关的一切费用。且乙方违约则押金不予退还。2018年10月我去铺面上催缴租金未果。因为廖轩管理不当，没有时间和人力管理商铺，导致该铺面被告未能及时支付2018年9月25日至2019年3月25日的租金，原告多次催促下，仍没有结果。为维护自身权益，特诉至法院，望判如所请。 被告廖轩辩称，一、廖轩已于2019年1月15日向曹俊腾退并交付案涉承租房屋，廖轩与曹俊之间的《房屋租赁合同》于被告腾退之日解除；二、廖轩按照《房屋租赁合同》约定，在解除合同前履行了提前通知义务，廖轩与曹俊合同之解除系双方约定解除；三、廖轩和曹俊在房屋租赁过程中就租金支付及合同解除进行过多次沟通和变更，曹俊在庭前质证过程中也承认同意廖轩第二次支付房租时仅向其支付两个月房租。廖轩不存在拖延支付房租的违约行为，不应当承担违约金；四、曹俊与廖轩已经于2019年3月26日结算了剩余租金和押金，曹俊在扣除房租后向廖轩退还了剩余押金，曹俊提交的证据中也已经提供了相应流水凭证，廖轩不存在欠付曹俊房屋占用费用的违约行为；五、廖轩在腾退房屋以前已经支付了水电费、空调费、气费、物管费、卫生费等费用，曹俊主张廖轩拖欠上述费用没有事实依据；六、曹俊已于2019年3月3日前将案涉房屋出租给他人，案涉房屋实际空置时间不足曹俊诉讼请求主张的3个月，且房屋空置并非廖轩原因导致；七、廖轩系个人，不存在将注册地址迁出曹俊所在地的情况，曹俊该诉讼请求起诉主体不适格；八、曹俊在房屋租赁期间亦存在多种违约行为，例如在廖轩承租案涉房屋时该房屋处于司法查封状态，曹俊未对此重大情况进行披露；曹俊亦未按照合同约定，在廖轩对外转让铺面时给予配合，曹俊明确表示不向廖轩出具书面转让授权书，仅口头同意转让，但又经常不在成都无法联系，严重损害承租人的合法利益，曹俊作为合同违约方，不享有违约金请求权；九、如廖轩确需承担违约责任，曹俊与廖轩签署的《房屋租赁合同》中所约定的违约金畸高。曹俊实际损失为房屋空置期间的租金损失约5万余元，而曹俊主张的违约金高达180万元。即使确需承担违约责任，违约金也应当在曹俊的实际损失基础上予以调减；十、曹俊在已有起诉内容基本一致的房屋租赁合同纠纷诉讼经验、且多数诉讼请求曾均被驳回的情况下，发生类似争议后未与廖轩进行协商处理，而直接向人民法院再次提起几乎完全一致的诉讼，并且查封保全了廖轩的所有房屋，存在恶意诉讼之嫌。同时，本案曹俊无代理律师出庭代理，其主张律师费无事实依据，而庭前质证结束后，曹俊又向法院提交律师费收费发票但未提交委托代理合同，严重违背诚实信用原则。 当事人围绕诉讼请求依法提交了相应证据，本院组织双方进行了举证质证。本院对有争议的事实认定如下： 2018年4月5日，甲方曹俊与乙方王国海、丙方廖轩签署《铺面转让三方协议》约定乙方将与甲方的房屋租赁协议（高新区天府大道177号30栋1单元2层6号字第2398408号房屋）按原约定转让给丙方廖轩，廖轩应支付王国海转让费85000元，曹俊与王国海之间租赁合同权利义务解除。同日，曹俊（甲方）与廖轩（乙方）订立《房屋租赁合同》，主要约定：租赁房屋坐落于成都市高新区天府大道177号30栋1单元2层6号字第2398408号，租赁期自2018年4月25日起至2022年4月25日止。租金支付期限与方式为：第一年2018年4月20日前支付241680元，2018年9月25日前支付241680元，2019年3月25日前支付256180元，2019年9月25日前支付256180元……。第三条第二款约定：“在租赁合同期满，乙方缴纳清相关费用并无违约的情况下，甲方全额退还乙方押金。乙方必须按时交付租金，如有拖欠，甲方有权限时终止合同，如果有占用时间，按双方合同租金计算占用费，押金40000元”。第五条约定租赁房屋用途是餐饮。第八条约定：“乙方在租赁期限内经过甲方书面同意有权转租租赁房屋，乙方在租赁期限内终止本协议，必须提前三个月提前书面申请。租赁期间，乙方不再经营，在不影响甲方本租赁收益的情况下，甲方须同意，乙方转让该商铺，转让所得归乙方所有，乙方需配合甲方完善与下任租客的租赁合同，乙方不得私自与第三方达成转租，否则视为乙方违约。”第九条合同解除的条件：“有下列情形之一，甲方有权解除本合同：1.乙方不交付或者不按约定交付租金。……”第十一条违约责任：“……2.如双方中的一方在合同履行期间违约（疑似笔误，违反）协议，则违约方向守约方支付本合同期内的总金额剩余租金作为违约金，并承担守约方为维护自身合法权益所支付的律师费，诉讼费、调查取证费、鉴定等相关的一切费用，且乙方违约，则押金不予退还。” 2018年9月29日，曹俊向廖轩发函催促支付租金241680元。曹俊提交签署日期为2018年10月16日、2019年3月20日的《解除房屋租赁合同通知书》和EMS邮单，主张两次向廖轩发出《解除房屋租赁合同通知书》。廖轩质证认为，收到租金催促函，但未收到上述解除房屋租赁合同通知书。 2018年9月9日至2018年9月28日之间廖轩与曹俊短信通信记录反映，廖轩称生意不好做，请求转让（转租）该租赁房屋。曹俊回复称按合同执行。9月28日，双方在茶楼进行了商谈。廖轩认为，曹俊不让廖轩转让，又不同意终止协议，是“强买强卖”，曹俊认为，廖轩的条件苛刻，又不支付租金，不同意乙方转让。2018年10月24日，曹俊和廖轩的微信聊天记录反映，廖轩要求曹俊提供银行账号和书面同意转让的确认函，当天就转款。曹俊答复：“你不付房租我可以解除合同的，你没有转让的权利。”2018年12月23日曹俊和廖轩的微信聊天记录反映，廖轩要求曹俊提供相关文件证件，需要委托授权书。曹俊答复“房产证原件不给哦，你自己想办法。”2019年1月13日，廖轩给曹俊发短信，告知曹俊，现按照合同约定，提前三个月提出双方终止协议，归还铺面，于2019年1月15日归还商铺。未尽费用按实结算。2019年1月15日-1月23日曹俊和廖轩的微信聊天记录反映，廖轩要求曹俊尽快出面办理交接，曹俊未回复。曹俊1月23日回复廖轩，“钥匙你要放到铺面楼下的链家！”廖轩答复“就是放在楼下的，我有签收条。”2019年1月15日，廖轩与成都世纪城物业服务有限公司签署《商业（业主产权）退场申请单》，确认搬离租赁房屋。2019年1月19日，曹俊与四川链家房地产经纪有限公司签订《钥匙托管协议》，托管案涉租赁房屋钥匙。 2018年10月26日，廖轩向曹俊支付80400元，备注用途为2018年10月26日至12月25日的铺面租金。2019年3月25日，曹俊通过银行转账退还廖轩押金13000元。庭审中，双方一致陈述，双方同意2018年12月26日至廖轩退房之间的房屋租金计为27000元，在押金40000元中抵扣后，曹俊退还廖轩了上述13000元。 2019年3月5日，案外人填写《施工申请表》向成都世纪城物业服务有限公司申请进入案涉租赁房屋进场进行装修。 2019年3月7日，曹俊向成都世纪源通燃气有限责任公司出具《情况说明》：“因成都佰融餐饮管理有限公司拆（疑似笔误，撤）场，未到燃气公司报备，现已转租给暂定为（蚝匠海鲜烧烤，法人：李东屹），后期产生的任何经济纠纷与贵公司无关。” 曹俊提交《世纪城能源使用合同》，载明成都世纪新能源有限公司与李东屹于2019年7月22日订立《世纪城能源使用合同》。曹俊还提交《客户气费缴费明细清单》，反映案涉房屋用气情况，2019年1月气费为1200.85元，3月气费为3.29元，4月气费为1577.84元，5月气费为3576.22元。 被告廖轩申请证人王某（四川磅礴房地产经纪有限公司员工）出庭作证称，廖轩于2018年10月到四川磅礴房地产经纪有限公司处登记案涉租赁房屋，要求转租该房屋，租金是4万元／月，转让费9万元。曹俊没有向廖轩提供转租的授权。被告廖轩提供了《出租出售登记表》《看房单登记表》《看房确认单》，拟证明其委托四川磅礴房地产经纪有限公司转让（转租）案涉房屋。 庭审中，原告曹俊陈述，第二项诉讼请求，要求判令廖轩腾退房屋，恢复原状的理由是廖轩一直没有办理天然气销户，案涉房屋的天然气已经被损坏。 以上事实，有双方庭审陈述，证人证言，《铺面转让三方协议》《房屋租赁合同》《解除房屋租赁合同通知书》和EMS邮单、双方微信、短信聊天记录、银行转款凭据、《商业（业主产权）退场申请单》《钥匙托管协议》《施工申请表》《看房单登记表》《看房确认单》等在卷为证。 本院认为，本案双方争议焦点为：一、原告曹俊起诉要求法院判令解除《房屋租赁合同》，而被告廖轩认为《房屋租赁合同》已协商一致解除。二、双方对解除的事由和对方是否存在违约行为及被告廖轩是否承担相应的违约责任有异议。本院根据查明事实，对原告曹俊的各项诉讼请求分别评判如下： 关于诉讼请求第一项。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”原告曹俊提交证据材料拟证明其两次向廖轩送达了《解除房屋租赁合同通知书》，该两次通知解除合同行为是自相矛盾的。现原告曹俊起诉要求判令解除《房屋租赁合同》，与其自行主张的事实也是矛盾的。本案廖轩提交了微信、短信通信记录，证明了廖轩从2018年9月就开始与曹俊协商转让（转租）和终止合同事宜。2019年1月9日，廖轩向曹俊发送短信，主张终止合同，归还铺面。曹俊在2019年1月23日微信通信记录中同意廖轩将钥匙“放到铺面楼下的链家”。双方对解除合同已经达成一致，故本案应当认定双方协商一致解除合同。故对原告曹俊起诉要求判令解除《房屋租赁合同》的诉讼请求不予支持。 关于诉讼请求第二项。因廖轩已经将钥匙移交给曹俊指定的主体，其他承租人已经使用案涉房屋。故原告曹俊要求被告廖轩承担腾退房屋，恢复原状的请求，无事实基础。原告曹俊称燃气设备损坏，现承租人无法办理燃气手续，但曹俊自行提交了现承租人与燃气供应企业的合同、2019年4月之后的供气费用凭据。故原告曹俊的该主张缺乏证据证明，不予支持。 关于诉讼请求第三项。本案双方均主张对方违约，其中原告主张被告廖轩存在延迟支付租金的违约行为，被告廖轩主张原告曹俊未同意其转让（转租）的请求，构成违约。经审查认为，《房屋租赁合同》第八条明确了承租人在不影响出租人租赁收益的情况下转让该租赁用房的权利，且承租人“须同意”。被告廖轩提供了证人证言和《出租出售登记表》《看房单登记表》《看房确认单》，能够证明廖轩委托中介机构转租案涉租赁用房。但原告曹俊以廖轩欠付租金为由拒绝提供准许转租的同意或授权。本院评判认为，给付租金和同意转租非对待给付关系，曹俊以廖轩延迟履行租金而拒绝履行约定的同意转租的义务，并非合法的先履行抗辩，原告曹俊拒绝同意转租不符合合同约定，亦构成违约。《房屋租赁合同》第十一条关于违约责任的约定文意，是指违约方向守约方支付本合同期内的总金额剩余租金作为违约金。曹俊本身具有违约行为，不适用该条约定违约金。因此对原告曹俊主张的第三项诉讼请求，本院不予支持。 关于诉讼请求第四项。原告曹俊主张被告廖轩应当从2018年10月15日计算到下一任租客能够赚钱（2019年4月14日）止期间的房屋占用费。本院审查认为，根据《房屋租赁合同》第三条第二款约定：“在租赁合同期满，乙方缴纳清相关费用并无违约的情况下，甲方全额退还乙方押金。”现原告曹俊提交的证据证明其在扣除27000元作为剩余租金之后，已经退还了被告廖轩押金13000元。按照诚实信用、禁止反言的原则，曹俊以其退还廖轩押金的行为已经确认廖轩结清了相关费用，并结合《房屋租赁合同》第三条第二款约定，足以认定曹俊认可廖轩并无其他拖欠占用费的事实。现原告曹俊事后又主张占用费，属前后矛盾，不予支持。 关于诉讼请求第五项。原告曹俊主张水电费、空调费、气费、物管费、卫生费，明显缺乏事实和证据作为依据，不予支持。 关于诉讼请求第六项。被告廖轩已经举证证明其于2019年1月移交案涉房屋之前，在2018年9月已经与原告曹俊协商转让（转租）案涉房屋，终止合同。原告曹俊无正当理由拒绝按《房屋租赁合同》第八条约定同意廖轩转租。因此房屋空置期间的损失，与原告曹俊的违约行为具有相当因果关系。因此原告曹俊主张案涉房屋3个月空置期损失，缺乏事实和法律依据，不予支持。 关于诉讼请求第七项。理由如诉讼请求第四项，曹俊以其退还廖轩押金13000元的行为已经确认廖轩结清了相关费用，现要求确认廖轩支付的押金不予退还，前后矛盾，不予支持。 关于诉讼请求第八项。该诉讼请求无约定和法律依据，也未证明原告曹俊及其他承租人利益遭受损害，不予支持。 关于诉讼请求第九项。原告曹俊提供了律师费发票，但其并未委托律师代理本案诉讼，故对其律师费请求不予支持。 综合以上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告曹俊的诉讼请求。 案件受理费22882元、保全费5000元，由原告曹俊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李海昕 人民陪审员  刘 明 人民陪审员  王 雷 二〇一九年九月二十四日 法官助理（代）周明军 书记员蒲陈