河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0104民初12833号原告：黄得顺，女，1971年11月10日出生，汉族，无业，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：赵元同，河南度邦律师事务所律师。被告：李欢，女，1991年5月20日出生，汉族，无业，住郑州市管城回族区。被告：胡荷仙，女，1944年2月25日出生，汉族，无业，住郑州市管城回族区。二被告共同委托诉讼代理人：李莉，河南顺宇律师事务所律师。第三人：河南展宇置业有限公司，住所地郑州市管城回族区港湾路2号1号楼1-2层202号。法定代表人：刘振强，总经理。委托诉讼代理人：陈恒，男，该公司员工。原告黄得顺与被告李欢、胡荷仙，第三人河南展宇置业有限公司（以下简称展宇公司）物权确认纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄得顺及其委托诉讼代理人赵元同，被告李欢、胡荷仙的共同委托诉讼代理人李莉，第三人展宇公司的委托诉讼代理人陈恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄得顺向本院提出诉讼请求：1.确认位于郑州市××区××、××西正商华钻澜庭1号院4幢2单元1层102号房屋为原告所有；2.判令李绍军于判决生效之日起十日内协助原告办理上述房屋的过户手续;3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：1.依法确认位于郑州市××路××院××楼××单元××号的房屋归原告所有；2.依法判令二被告及第三人于本判决生效之日起十日内协助原告办理位于郑州市××路××院××楼××单元××号房屋的过户手续；3.本案诉讼费用、保全费由二被告承担。事实和理由：2013年，原告急于买房，但由于征信问题无法在银行办理按揭手续，经原告与李绍军协商，约定原告以李绍军名义购买位于郑州市××区××、××西正商华钻澜庭1号院4幢2单元1层102号房屋，房屋所有开支均由原告承担。原告依约支付首付款及相关费用，并按时偿还银行贷款。上述房屋交付使用时，原告与物业公司办理了交接手续并装修入住至今。2018年底，李绍军称上述房屋系其所有并拒绝办理房屋更名手续，后多次协商未果。原告为维护合法权益，故提起诉讼。李欢、胡荷仙辩称：一、2013年9月27日,李绍军与展宇公司签订《商品房买卖合同》(合同编号:130××××5320)购买位于银××、××正××院××单元××商品房××套，合同显示该房屋系李绍军单独所有。根据合同约定，李绍军缴纳购房首付款216490元，并以李绍军本人名义办理购房按揭贷款500000元，李绍军按期偿还房贷。上述合同、相关费用票据、按揭贷款手续均是李绍军本人的名字，足以证明涉案房屋属于李绍军单独所有，原告无权对涉案房屋主张权利。二、李绍军早年与原告相识，对原告比较信任，涉案房屋的购房合同等票据都交给原告保管，且房屋交付后一直让原告居住至今。三、原告提交的证据不完善且存在严重瑕疵，不能证明原告是借名买房，也不能证明购房首付款及按揭贷款是由原告出资，因此涉案房屋属于李绍军所有，原告无权对该房屋主张权利，现在李绍军死亡，应由李绍军的法定继承人即二被告依法继承。故应依法驳回原告的诉讼请求，本案诉讼费用由原告自行承担。四、原告陈述其借名买房的理由是征信有问题，但根据李绍军的亲属称原告的征信没有问题，是因为原告名下原先有房，为了规避购买第二套房的高额利息和税收才借名买房。如果原告提交的借名买房协议是真实的，那么该协议因违反法律强制规定应属于无效协议；如果原告把李绍军及其亲属支付的首付款和按揭贷款共计212000元返还给二被告，则涉案房屋可以归原告所有。展宇公司述称，涉案房屋贷款尚未还完，请求法院解决后续的还贷问题，在法院查清事实的基础上，其愿意配合。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李绍军与马爱云于1990年9月登记结婚，婚后生育一女李欢，二人于1996年2月14日经郑州市金水区人民法院调解离婚。胡荷仙系李绍军之母，李绍军之父李兴经于2014年11月1日死亡，李绍军于2019年7月22日死亡。2013年9月27日，展宇公司（出卖人）与李绍军（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号:130××××5320）一份，主要约定：1.××购买的商品房位于管城××区××、××西××单元××号，户型为二室二厅，建筑面积为89.55平方米；2.上述商品房单价为每平方米8001.01元，总金额为716490元，其中216490元的付款方式为现金，付款时间为2013年9月27日，剩余500000元的付款方式为商业贷款，付款时间为2013年11月20日。2014年4月14日，李绍军（借款人、抵押人）、李欢（共同借款人）与中国工商银行股份有限公司郑州建设路支行（贷款人，以下简称工行建设路支行）、展宇公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》一份，主要约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为500000元，用于购买坐落于管城××区××、××西××楼××单元××102房屋，抵押物为该房屋，贷款期限为240个月，自2013年12月17日起至2033年12月17日止，实际放款日与到期日以借款凭证为准，还款账户户名为李绍军，账号为62×××42。工行建设路支行出具的李绍军还款信息表显示，涉案房屋的贷款现在的主还款账号为62×××60。2015年4月29日，李绍军（甲方）与黄得顺（乙方）签订《协议书》一份，主要约定：1.甲乙双方认可乙方单独投资购买郑州市管城回族区银莺路南、魏庄西街正商华钻澜庭1号院4幢2单元1层102室商品房，面积为89.55平方米；2.乙方于2013年9月27日单独首付房款216490元；3.由于种种原因乙方在交款和签订《商品房买卖合同》时均用甲方姓名，待房产证办理后30个工作日内无条件过户给乙方；4.上述房屋在工行建设路支行办理按揭贷款，卡号为62×××42，由甲方和甲方的女儿李欢所还，借款人每月支付3987元，该款项均由乙方一人每月负责还贷，乙方承诺每月按时还贷，不应由甲方及其女儿李欢还贷；5.双方对该房屋的所有权没有异议，完全同意该房屋的全部产权归乙方所有；6.本协议自双方签字后生效。王某、孙某、张剑作为证人在该《协议书》上签字。另查明，2013年9月27日、2014年4月1日、2019年5月21日，展宇公司开具发票，显示付款方或购买方为李绍军，发票金额分别为216490元、500000元、1840元，款项性质分别为购房款、购房款、补差款。2014年4月17日的《税收缴款书（税务收现专用）》显示涉案房屋契税金额为7165元，纳税人为李绍军。黄得顺提交的从展宇公司调取的首付款支付凭证显示，黄得顺曾向展宇公司刷卡支付10000元，张剑曾向展宇公司刷卡支付82000元，张利娜曾向展宇公司刷卡支付35371元，李绍华曾向展宇公司刷卡支付95000元，以上共计222371元。展宇公司认可黄得顺提交的首付款支付凭证的真实性，亦认可涉案房屋的首付款已付清。黄得顺提交的董敬培、董某、董洋洋、窦继超的银行流水显示，2016年11月至2019年7月期间，该四人共向户名为李绍军的银行账户（卡号为62×××60）转账26笔，金额共计80440元，其中有18笔金额为3500元，剩余8笔金额为500元至3600元不等。李欢、胡荷仙认可上述转账中有23笔系黄得顺偿还的涉案房屋的房贷。河南正商物业管理有限公司于2019年9月19日出具的《证明》显示黄得顺于2016年3月17日至2019年9月19日期间在涉案房屋居住。黄得顺、李欢、胡荷仙一致认可黄得顺自2016年3月起在涉案房屋居住且未向李绍军支付过租金。证人董某的证人证言及涉案房屋物业费、水费、电费缴费凭证显示，黄得顺多次通过董某缴纳涉案房屋的物业费、水费、电费。另，涉案房屋的《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、购房款发票、差价款发票、《税收缴款书（税务收现专用）》、暖气费收费凭证、水费收据、还贷银行卡均由黄得顺持有。涉案房屋的《不动产登记资料查询结果证明》显示，该房屋坐落于郑州市××路××院××楼××单元××102，产权人为展宇公司，不动产权证号为1601148769，该房屋于2013年12月11日设立证明号为1309093480的预售商品房预告登记，权利人为李绍军，于2013年12月18日设立证明号为1307085747的预售商品房抵押权登记，权利人为工行建设路支行。上述《不动产登记资料查询结果证明》系黄得顺提交，以证明涉案房屋坐落于郑州市××路××院××楼××单元××102；李欢、胡荷仙对该证据无异议。黄得顺、李欢、胡荷仙亦一致认可涉案房屋为2013年9月27日的《商品房买卖合同》所载明的房屋。诉讼过程中，黄得顺称2013年9月其因银行征信有问题无法贷款，遂与李绍军协商用李绍军的名字买房并办理贷款，待房产证办理后，李绍军再将涉案房屋过户给其，李绍军同意；涉案房屋的首付款由其支付10000元，剩余首付款通过张剑、张利娜、李绍华代其支付，其中由李绍华刷卡支付的95000元系其向李绍华的借款；其提交的首付款支付凭证上的金额包含涉案房屋首付款216490元、维修基金5821元及相关的手续费用；《个人购房借款/担保合同》载明的借款人李绍军、李欢仅为名义上的借款人，涉案房屋的贷款一直由其偿还，其通过本人、董某及其家属董洋洋、董敬培、窦继超每月将应还房贷转入或存入李绍军尾号6460的银行卡，涉案房屋贷款尚未清偿，其同意剩余未还贷款全部由其偿还；《个人购房借款/担保合同》及2015年4月29日《协议书》中约定的还贷银行卡因丢失更换为尾号为6460的银行卡。李欢、胡荷仙称，不清楚黄得顺以李绍军的名义买房的事情，涉案房屋的首付款及贷款均由李绍军及其亲属、朋友支付，李绍军同意黄得顺在涉案房屋居住。证人王某、孙某均称，其曾在2015年4月29日的《协议书》上作为证人签字，李绍军亦在该协议上签字。张剑称，其与黄得顺于2016年3月14日至2019年12月31日期间系夫妻关系，其曾用自己及张利娜的银行卡帮黄得顺支付涉案房屋的部分首付款，约十多万元，其曾在2015年4月29日的《协议书》上签字，李绍军同意黄得顺借用李绍军的名义买房。李绍华称，其与李绍军是姐弟关系，黄得顺曾与李绍军一起去看房，后其代李绍军支付涉案房屋的首付款95000元，该款项并非其借给黄得顺的款项，黄得顺也未向其出具借条。董某称，其为抵充欠黄得顺的借款，与黄得顺协商帮黄得顺偿还房贷并支付物业费、水电费，其自2015年1月4日起，通过向李绍军的银行卡存入现金及转账、向黄得顺支付还贷款项的方式代黄得顺偿还涉案房屋贷款，每月偿还3500元左右，其还让其儿子董敬培、董洋洋及亲属窦继超帮黄得顺还贷，其曾代黄得顺缴纳涉案房屋的水电费、暖气费、物业费。董洋洋、窦继超均称，其曾根据董某的要求帮黄得顺偿还房贷。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。故涉案房屋所有权的实际归属,不能仅凭不动产登记簿的记载认定，而应根据购房时当事人的真实意思表示,并结合购房款的缴纳、房屋贷款的偿还、房屋的交付使用情况等进行综合认定。第一，关于2015年4月29日原告与李绍军签订的《协议书》，二被告虽称该协议的真实性无法核实，但根据证人王某、孙某的证言，结合二被告关于李绍军同意涉案房屋由原告居住且未收取租金的陈述，可以认定该协议的真实性。该协议明确约定，涉案房屋的所有权属于原告，原告在支付购房款和签订合同时使用李绍军的姓名，待房产证办理后李绍军将涉案房屋无条件过户至原告名下，上述约定系双方真实意思表示，本院予以确认。第二，涉案房屋首付款系通过原告、张剑、张利娜、李绍华刷卡的方式向展宇公司支付，原告称张剑、张利娜、李绍华系代其支付首付款，与上述协议载明的原告于2013年9月27日单独支付首付款216490元的情况相符，且与张剑的陈述一致，本院予以采信。二被告虽称首付款系由李绍军及其亲属、朋友支付，但未提交相应证据，且与上述协议载明的内容不符，本院不予采信。第三，关于涉案房屋的贷款偿还情况，根据原告提交的还款银行流水及二被告的陈述，虽不能确认涉案房屋的所有贷款均由原告偿还，但可以确认原告通过董某、董敬培、董洋洋、窦继超偿还了2016年11月至2019年7月期间的大部分贷款，同时二被告未提供证据证明还贷资金实际由李绍军支出，结合董某、董洋洋、窦继超的陈述，根据优势证据原则,可以确认涉案房屋贷款系由原告而非李绍军偿还的事实。第四，涉案房屋由原告居住，水电费、物业费、暖气费亦由原告通过董某代其缴纳，故涉案房屋实际由原告占有使用。综上，原告与李绍军明确约定涉案房屋的所有权属于原告，且原告缴纳了涉案房屋的首付款并偿还了部分贷款，涉案房屋的物业费等费用亦由原告负担，结合涉案房屋的相关合同、费用票据、还贷银行卡均由原告持有的事实，可以认定原告系借用李绍军的名义买房，原告系涉案房屋的实际购买者与真实权利人，依法应当享有涉案房屋的权益。故原告请求确认涉案房屋为其所有，证据充分，理由正当，本院予以支持。涉案房屋的产权人目前仍为展宇公司，李绍军进行了预售商品房预告登记，李绍军去世后二被告系李绍军的法定继承人，故原告有权请求二被告及第三人协助原告将涉案房屋登记至原告名下。但李绍军曾向工行建设路支行申请了房屋抵押贷款，且贷款银行就涉案房屋进行了预售商品房抵押权登记，目前不具备将涉案房屋产权人变更为原告的条件，鉴于原告表示愿意偿还涉案房屋剩余全部贷款，故原告应向贷款银行结清涉案房屋的剩余贷款，待涉案房屋的预售商品房抵押权登记注销后，二被告及第三人应协助原告办理涉案房屋所有权移转登记手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十三条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二条规定，判决如下：一、确认位于郑州市管城回族区紫辰路75号院4号楼2单元1层102的房屋（不动产权证号为1601148769，预售商品房预告登记号为1309093480，预售商品房抵押权登记号为1307085747）归原告黄得顺所有；二、待上述房屋预售商品房抵押权登记注销后十五日内，被告李欢、胡荷仙及第三人河南展宇置业有限公司协助原告黄得顺办理上述房屋的所有权移转登记手续。案件受理费12900元，保全费5000元，由被告李欢、胡荷仙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  徐苗苗人民陪审员  杨建明人民陪审员  张冬菊二〇二〇年一月二十二日法官助理吴楠书记员弓爽爽