安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0103民初1065号 原告：孙青，男，1967年6月18日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：孙养成，安徽经合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：盛艳，安徽经合律师事务所实习律师。 被告：合肥博天化工有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区肥西路**。 法定代表人：房家远，执行董事。 原告孙青诉被告合肥博天化工有限公司（以下简称博天化工公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙青及其委托诉讼代理人孙养成、盛艳到庭参加诉讼，被告博天化工公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙青向本院提出诉讼请求：1.判决确认原被告双方于2018年4月26日签订的《商品房买卖合同》无效；2.判决被告立即向原告返还购房款2000000元，以及赔偿原告损失753123.7元（具体见赔偿损失明细），合计2753123.7元；3.本案的全部诉讼费用由被告承担。 孙青于庭审前变更诉讼请求为：1.解除原被告双方于2018年4月26日签订的《商品房买卖合同》；2.请求被告返还购房款2000000元并支付违约金，违约金以2000000元为基数，按日万分之三从2018年4月26日起计算至购房款全部返还之日止；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。 事实和理由：孙青于2018年4月26日与博天化工公司签订《商品房买卖合同》一份,合同约定：1、博天化工公司将位于合肥市庐阳区肥西路金龙广场8座商8-103号房屋出售给孙青，该房屋建筑面积366.07平方米，总价款9517820元；付款方式和期限为合同签订三日内付200万元，剩余房款在2018年7月20日之前全部付清。2、博天化工公司保证销售的该房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷；如因博天化工公司原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债权纠纷，则由博天化工公司承担全部责任。3、博天化工公司赠送金龙国际负一层81129号车位给孙青。合同签订当日，孙青向博天化工公司支付了200万元购房款。后孙青在2018年6月准备将剩余购房款7517820元支付给博天化工公司时，发现该房屋己经被法院查封。于是孙青联系售楼人员和博天化工公司的销售负责人张华超，经一再追问才得知：博天化工公司在与孙青签订《商品房买卖合同》时，隐瞒了该房屋已被法院查封的事实。而且在合同签订后，涉案房屋因其它案件又被法院查封。孙青要求博天化工公司尽快办妥解封房屋事宜，从而继续履行合同，并向博天化工公司送达了《关于暂停支付剩余购房款的函》。后经多次联系，博天化工公司至今未办妥解封房屋事宜。博天化工公司故意隐瞒房屋已被法院查封的事实，主观上存在欺诈。同时，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第2项之规定，被法院查封的房产不得转让。所以涉案《商品房买卖合同》系无效合同。根据无效合同的法律后果，作为过错方的博天化工公司应当向孙青返还购房款并赔偿损失。孙青的损失有四方面，1、博天化工公司占用200万元购房款的利息损失；2、孙青为履行合同，将剩余购房款7517820元存入账户，不敢移作它用，从而造成的利息损失；3、如果合同顺利履行，孙青可以得到该房屋的所有权，现该房屋己经涨价，故博天化工公司应当赔偿该房屋的溢价损失；4、根据合同约定，孙青在购买该房屋的同时，可以获得金龙国际负一层81129号车位一个，故博天化工公司应当赔偿该车位的损失。 博天化工公司未做答辩。 本院经审理认定事实如下：2018年4月26日，孙青与博天化工公司签订《商品房买卖合同》一份，购买博天化工公司开发的位于合肥市肥西路的合肥博天化工升级改造项目B座商B-103号房。该商品房用途为商业，建筑面积366.07平方米，单价每平方米26000元，总金额9517820元。买受人在合同签订三日内付2000000元，2018年7月20日之前付清全部房款。合同第八条约定出卖人应当在买受人付清房款后三日内交房。第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定，（1）逾期不超过六十（含六十）日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过六十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。 孙青于合同签订当日向博天化工公司转账200万元，支付了第一期购房款。2018年6月，孙青得知所购房屋已被法院查封，遂向博天化工公司发出《关于暂停支付剩余购房款的函》，要求博天化工公司务必在2018年7月20日前将案涉房屋解封并保证房屋可以进行转让；如案涉房屋在2018年7月20日前未能解封，则孙青将暂停向博天化工公司支付剩余购房款7517820元。2018年7月13日，孙青在其中信银行账户备好800万元存款，准备用于支付剩余购房款。但此后孙青多次联系博天化工公司的股东张华超，试图解决房屋查封问题，均未果。案涉房屋至今未办理产权转让手续，也未交给孙青使用；孙青亦未支付剩余购房款。 另查明，合肥博天化工升级改造项目B座商B-103室于2018年3月22日被合肥市蜀山区人民法院查封，查封期限为三年。 以上事实由孙青提供身份证、企业工商公示信息、《商品房买卖合同》、POS机刷卡单、收据、安徽新力金融股份有限公司发布的《关于子公司涉及诉讼的公告》、微信聊天记录、《关于暂停支付剩余购房款的函》、EMS邮寄单、中信银行个人账户明细查询、合肥市蜀山区人民法院(2018)皖0104民初2287号民事裁定书、（2018）皖0104民初2287号协助执行通知书（回执）以及当事人的庭审陈述予以证实。 本院认为：孙青与博天化工公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定被司法机关查封的房产不得转让，但该规定系管理性强制规范，而非效力性强制规范。违反该项规定并不必然导致以转让房屋为内容的买卖合同无效，而仅是不能发生房屋所有权变动的物权效力。因此，案涉《商品房买卖合同》内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。诉争房产被法院查封，博天化工公司未能履行其交付房屋的主合同义务，孙青依据案涉《商品房买卖合同》第九条的约定行使解除权，要求解除合同，符合合同和法律的规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。孙青要求博天化工公司返还其已支付的购房款2000000元，于法有据，本院予以支持。关于逾期交房的违约责任，依照合同约定，应自博天化工公司最后交房期限的第二天起算。《商品房买卖合同》第八条规定，出卖人应当在买受人付清房款后三日内交房。孙青有证据证明其自2018年7月13日起具备了付清全部购房款的支付能力，故博天化工公司的最后交房期限应为2018年7月16日，则违约金自2018年7月17日起算。合同约定逾期交房超过六十日的违约金为已付款的3%，明显过低，不足以弥补孙青的实际损失；孙青主张违约金按照逾期交房不超过六十日的情况下约定的日万分之三的利率计算，不违反法律规定，本院予以支持。据此，博天化工公司应当承担的违约金以已付房款2000000元为基数，按日万分之三的利率（年利率10.8%）自2018年7月17日起暂计算至起诉之日为108600元，之后的违约金自2019年1月15日起按此标准顺延计算至购房款全部返还之日止。除此之外，博天化工公司还应向孙青承担从房屋买卖合同签订次日起（2018年4月27日）至2018年7月16日期间其占用孙青20000**元购房款的利息损失，该损失按中国人民银行同期同类贷款利率计算为19333.33元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认孙青与合肥博天化工有限公司于2018年4月26日签订的《商品房买卖合同》解除； 二、被告合肥博天化工有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告孙青购房款2000000元并支付违约金127933.33元（含损失），之后的违约金以2000000元为基数，按年利率10.8%的标准自2019年1月15日起顺延计算至购房款全部返还之日止； 三、驳回原告孙青的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为12072元、保全费5000元，由原告孙青负担167元，被告合肥博天化工有限公司负担16905元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  谢伟林 二〇一九年八月十三日 法官助理刘佳 书记员陈夏梦迪 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提交相应证据或者证据不足为以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。