广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初9144号原告（反诉被告）：中山市讴歌娱乐有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：谢冠雄，经理。委托诉讼代理人：林永彬，广东严冈律师事务所律师。被告（反诉原告）：中山市古镇镇冈东村民委员会，住所地广东省中山市。主要负责人：区沃钜，书记。委托诉讼代理人：卢婉贞，广东扬真律师事务所律师。委托诉讼代理人：高健洪，广东扬真律师事务所律师。原告中山市讴歌娱乐有限公司(以下简称讴歌公司)与被告中山市古镇镇冈东村民委员会（以下简称冈东村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，冈东村委会提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告讴歌公司的委托诉讼代理人林永彬，被告冈东村委会的委托诉讼代理人卢婉贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告讴歌公司向本院提出诉讼请求：1.冈东村委会继续履行讴歌公司与冈东村委会双方于2013年10月12日签订《租租赁合同》并于本判决生效后立即排除妨害，恢复水、电及电梯等配套设施给讴歌公司使用；2.冈东村委会赔偿讴歌公司从2019年4月30日因违约停水、电和停电梯期间造成讴歌公司的营业收入损失4万元（暂计1个月）；3.冈东村委会承担本案的诉讼费用。事实和理由：讴歌公司的股东区润松、麦志强与冈东村委会于2013年10月12日签订《租赁合同》由讴歌公司租赁冈东村委会位于中山市建筑物作为成立经营讴歌公司的ＫＴＶ之用。租赁合同对双方权利义务约定，合同签订后，讴歌公司投入1千多万资金对租赁物进行装修。讴歌公司一直按约定进行交租，直至2019年4月讴歌公司不断接到冈东村委会已经将涉案租赁物整幢楼重新出租给他人并要求讴歌公司搬迁的通知。冈东村委会为了逼迫讴歌公司搬迁，从2019年4月30日开始对讴歌公司租赁的5楼进行停电并将电梯调到无法上到5层，造成ＫＴＶ被逼停业至今，冈东村委会已构成违约。为此，讴歌公司多次与冈东村委会协商，但冈东村委会司一直与新物业采取各种手段企图逼讴歌公司关停ＫＴＶ。冈东村委会严重违反合同擅自停水电不履行义务已构成严重违约，并侵犯了讴歌公司的合法民事权益，为此讴歌公司提起本案诉讼。被告冈东村委会辩称，一、讴歌公司与冈东村委会之间没有租赁合同关系。区润权于2012年5月31日就承租冈东村委会位于中山市辉楼签订《租赁合同书》，约定由区润权整体承租东辉楼，包括本案所涉的租赁物，区润权整体承租东辉楼后将东辉楼五楼即本案所涉租赁物出租给讴歌公司使用，因讴歌公司办理营业执照需要，讴歌公司找到冈东村委会要求出具相关场地证明等协助其办理营业执照，因此冈东村委会应讴歌公司的要求为其所需的文件盖章，但讴歌公司与冈东村委会之间没有真实的租赁关系，讴歌公司在2013年10月至2017年7月期间也没有向冈东村委会支付过租金。且区润权在承租东辉楼时委托麦志强即讴歌公司提交的证据二“租赁合同”的承租方之一作为区润权的委托代理人，另一方承租方区润松为区润权的弟弟，麦志强及区润松均清除区润权整体承租东辉楼一事，麦志强及区润松不可能再从冈东村委会处承租东辉楼五楼，冈东村委会也不可能将东辉楼五楼再出租给讴歌公司；再者，讴歌公司提交的证据二的合同签订主体非讴歌公司，假设该租赁合同是真实的，冈东村委会也不是本案适格的主体；二、由于区润权没有按时缴纳租金，冈东村委会向法院起诉要求解除与区润权的租赁合同并收回东辉楼，冈东村委会胜诉后由于区润权不配合办理东辉楼的返还手续，冈东村委会于2017年8月才收回东辉楼后，冈东村委会收回东辉楼后欲将东辉楼重新整体出租给他人使用，但由于区润权不配合办理东辉楼的返还手续，且在区润权整体承租东辉楼期间将东辉楼转租给众多小租户使用，冈东村委会需花费长时间接收东辉楼及协调包括讴歌公司在内的小租户的关系，为此讴歌公司、冈东村委会协商同意讴歌公司从2017年8月起按照每月35050元的标准暂时继续使用五楼，直至讴歌公司重新招投将东辉楼整体承租给他人为止，这与讴歌公司所提交的收据相印证，在原告使用5楼期间，冈东村委会对此要求讴歌公司签订短期的租赁合同但讴歌公司一直拒绝签订合同。直至冈东村委会于2019年4月4日对东辉楼重新进行招投标并将东辉楼整体出租给第三人后，冈东村委会多次要求讴歌公司将东辉楼5楼交换给冈东村委会，但讴歌公司一直不予理会，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占用、使用、收益、处分的权利。”及第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”的规定，为排除讴歌公司的妨害，冈东村委会只好将讴歌公司的物品搬离；三、讴歌公司强行侵占冈东村委会的租赁物，明知其对东辉楼5楼的使用权只是临时性的，但讴歌公司竟然与他人签订承担经营期限为3年的经营合同，明显具备恶意，讴歌公司所主张的营业收入不是合法、合理的收益；再者，娱乐经营许可属于特许的经营许可，经营者应经相关行政主管部门审核具备经营资质才能进行歌舞娱乐经营，讴歌公司将该经营权转让给无许可条件的个人使用，本来违反法律的强制规定，该《企业承包经营合同》无效，更不存在营业收入损失的问题。被告冈东村委会向本院提出反诉诉讼请求：1.讴歌公司立即向冈东村委会支付2019年3月至2019年5月的场地使用费105150元；2.讴歌公司立即向冈东村委会支付搬迁费23400元；3.讴歌公司向冈东村委会支付搬迁后物品的场地占用费（从2019年6月按照每月9000元标准计算至讴歌公司将物品搬走完毕）；4.讴歌公司立即到中山市行政管理局办理住所变更登记，不再将住所登记在中山市古镇中兴大道****；5.由讴歌公司承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，冈东村委会申请撤回上述反诉请求中第四项诉求。事实和理由：区润权于2012年5月31日就承租冈东村委会位于中山市辉楼签订《租赁合同书》，约定由区润权整体承租东辉楼。由于区润权没有按照约定缴纳租金，冈东村委会起诉至中山市第二人民法院要求解除合同及追收租金，该案于2016年经中山市中级人民法院作出生效判决，判令解除2012年签订的《租赁合同书》及区润权将东辉楼返还给冈东村委会【详见（2015）中二法古民一初字第643号及（2016）粤20民终1864号民事判决书】，后区润权没有按照判决履行义务，冈东村委会于2016年11月3日向中山市第二人民法院申请强制执行，要求区润权交还东辉楼及支付拖欠的款项等。后经冈东村委会努力，冈东村委会于2017年下半年重新接受东辉楼，冈东村委会发现讴歌公司正在使用东辉楼5层作ＫＴＶ经营使用，冈东村委会与讴歌公司协商该场地暂时继续给讴歌公司使用，直至冈东村委会将东辉楼整体出租给第三人为止，使用费按照每月35050元的标准计算。但讴歌公司却从2019年3月起没有按照约定缴纳场地使用费，经冈东村委会多次催促后讴歌公司仍拒不缴纳，为此冈东村委会多次通知要求讴歌公司返还东辉楼5层给冈东村委会并将放置在东辉楼五层的物品搬走，但讴歌公司不予理会，冈东村委会为排除妨害因此花费搬迁费23400元，且物品搬迁后仍占用其他场地产生占用费，该费用应由讴歌公司承担。为维护冈东村委会的合法权益，冈东村委会提起本案反诉。针对冈东村委会的反诉，讴歌公司辩称，一、讴歌公司、冈东村委会双方于2013年10月12日签订《租赁合同》由讴歌公司承租冈东村委会位于中山市古镇中兴大道南39号五层作经营娱乐公司之用是双方真实意思表达，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。即使冈东村委会认为区润权将整栋涉案租赁物租赁也不影响讴歌公司对租赁物第五层的租赁使用。冈东村委会起诉区润权之后双方也是一直履行租赁合同的，讴歌公司根据合同约定交纳租金至2019年3月。区润权对讴歌公司一直租赁使用涉案租赁物第五层和缴纳租金，从来无提出任何异议；二、2019年3月份开始，讴歌公司不断收到涉案租赁物被整体出租给第三人不再履行与讴歌公司之间的租赁合同并要求讴歌公司立即搬迁的通知，讴歌公司暂缓交租只是对冈东村委会违约拒绝继续履行租赁合同并且采取各种手段侵犯讴歌公司和第三人的正常经营，造成巨大损失的抗辩，况且讴歌公司将KTV发包给他人受到影响不能营业，承包方也是拒绝向讴歌公司支付承包款，为此，冈东村委会要求讴歌公司支付3月份之后的场地使用费无事实和法律依据；三、冈东村委会违约在先还要强行要求讴歌公司搬迁及要求支付搬迁费、搬迁后物品的场地占用费实属蛮不讲理，侵犯和损害讴歌公司的合法财产和第三人正常经营，应对讴歌公司及承包人的损失承担赔偿。综上所述，从冈东村委会反诉可知，冈东村委会违反双方签订的租赁合同并企图以各种侵害讴歌公司合法权益的手段达到其逼迁的目的，为此，应依法驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：中山市古镇镇中兴大道南39号土地使用权人为中山市古镇镇冈东村民委员会，中山市古镇镇冈东村民委员会于2011年4月25日取得中山市建设工程规划许可证，在上述地址建设物业（东辉楼）。2013年10月12日，冈东村委会（出租方、甲方）与讴歌公司（区润松、麦志强）（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方名下位于中山市方作经营娱乐、餐饮服务场所使用；出租面积3000平方，租赁期限从2013年10月12日起至2027年11月11日止，每年租金为人民币98000元，每期租金必须提前一个月交付现金，不收支票（即先交租，后使用），否则过期每天加罚3%违约金，及甲方有权采取停租措施（此条款仅租赁适用）；签订租赁协议时，乙方交付196000元押金给甲方，租赁期内不加任何利息，……；乙方在租赁期间的经营项目，须甲方同意才能经营，并且乙方不得将出租物转租给他人，乙方必须保持租赁场地的统一性和整体性；甲方违约，退还装修费用给乙方，乙方违约，无权拆除装修物及设施，所缴押金归甲方所有和提前一个月的租金作为甲方再转租的损失，同时交清所有有关费用（此条款仅租赁适用）。冈东村委会在《租赁合同》甲方处盖章确认，区润松、麦志强在乙方处签字确认，因讴歌公司尚未正式成立，故该《租赁合同》上并没有讴歌公司的盖章。2013年2月20日，冈东村委会出具证明，证明位于中山市建筑物，该建筑物产权属冈东村委会所有，面积3000平方米，适用功能是商业用途。2019年4月29日，冈东村委会向讴歌公司发出《搬迁催促通知》，通知称，讴歌公司租赁冈东村委会东辉楼五层E001号铺位，在2019年4月30日后，因东辉楼以公开投标承包出租，所以不再续租。冈东村委会在2019年4月20日对讴歌公司发出了书面通知，要求讴歌公司按冈东村委会规定处理商铺内的物品及结清相关费用，限于2019年4月25日前搬迁，至今发现讴歌公司仍未搬迁，现冈东村委会再一次通知讴歌公司要在2019年5月8日前搬迁完毕，逾期未搬迁的视为放弃该场内的所有物品，甲方有权自行处理。如搬迁时间超过冈东村委会规定期限的，冈东村委会将按照之前的场地使用费来双倍收取桂单位的场地占用费。搬迁期间，除软装外（可移动物品），其他一律不得拆除或故意破坏，商户务必在期限内搬迁完毕。其后，因讴歌公司未按通知时间搬迁，冈东村委会称其对案涉租赁物内的物品进行了搬迁并存放，冈东村委会提交了刘高建出具的广东增值税发票两张共计23400元，前述发票均备注“工程名称：搬运，工程地点：冈东东辉楼搬运工作代开”。2015年12月30日，本院就冈东村委会起诉区润权房屋租赁合同纠纷一案作出（2015）中二法古民一初字第643号民事判决，冈东村委会及区润权均到庭参加诉讼，本院经审理认定事实如下：2012年5月31日，冈东村委会与区润权签订《租赁合同书》，约定冈东村委会将中山市古镇镇中兴大道南39号物业租给区润权经营使用，出租物业19877平方米（包含负一层），租赁期15年自2013年6月1日至2028年5月31日，合同租赁期前三年每月租金628113元，租赁期第四年、第七年、第十年、第十三年起（含当年），租金每次递增10%，先交租后使用。区润权从2014年6月开始欠付租金。本院依法判令解除冈东村委会与区润权于2012年5月31日签订的《租赁合同》，区润权向冈东村委会交还中山市辉楼等内容。区润权不服前述判决，向广东省中山市中级人民法院提起上诉，该院于2016年9月26日日作出（2016）粤20民终1864号判决，判决驳回上诉，维持原判。前述判决生效后，冈东村委会于2016年11月3日向本院申请强制执行，本院依法受理并以（2016）粤2072执7127号案件立案执行。2017年7月28日，冈东村委会向东辉楼商铺的租户发出通知，通知称，东辉楼未冈东村委会名下物业，2012年5月31日，区润权与我村委会签订了租赁合同整体承租东辉楼。由于区润权拖欠租金，冈东村委会向法院提起诉讼，中山市中级人民法院已作出终审判决，判令解除冈东村委会与区润权签订的租赁合同，鉴于区润权已失去占有、使用东辉楼的法律依据，特通知各租户自即日起停止向冈东村委会以外的任何个人或单位支付租金并直接向冈东村委会支付租金，请各租户于2017年7月28日至2017年8月3日期间携带原租赁合同原件及相关身份证明文件（单位的携带营业执照、公章，个人携带身份证）到冈东村委会办理相关变更租赁合同的手续，逾期不办理冈东村委会将采取法律手段收回商铺。庭审中，讴歌公司称自2013年10月12日签订《租赁合同》起至2017年7月止，讴歌公司均是通过区润权缴纳租金给冈东村委会，2017年8月起至2019年2月讴歌公司再直接将租金缴纳给冈东村委会，冈东村委会则否认收到区润权转交给冈东村委会的租金。诉讼过程中，讴歌公司未提交任何证据证明其向冈东村委会实际缴纳过2013年10月12日起至2017年7月止的租金。庭审中，讴歌公司与冈东村委会均确认自2017年8月起，双方口头约定场地使用费为每月35050元；讴歌公司与冈东村委会均确认讴歌公司已按每月35050元的标准向冈东村委会支付了2017年8月至2019年2月的场地使用费。另查明，2017年11月18日，讴歌公司（发包方）与邓佑文（承包方）签订《企业承包经营合同》，合同约定，讴歌公司注册成立于2014年1月28日，登记的组织形式为有限责任公司，乙方承包经营的企业为讴歌量贩式ＫＴＶ，位于广东省中山市，场地面积共2250平方米（未含公摊面积）；承包经营期限自2017年11月16日起至2020年11月15日止，共3年，承包金为每年480000元，承包金逐月交付，每月底交付当月的承包金。《企业承包经营合同》还对其他内容进行了约定。又查明，讴歌公司成立于2014年1月28日，企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），该公司成立时的法定代表人为区润松，成立时股东为区润松、麦志强，2014年7月10日，股东变更为区润松、唐德照，法定代表人变更为舒平；2014年12月23日，股东变更为唐德照、蔡松枝，法定代表人变更为陈刚。再查明，东辉楼所在土地于2014年8月29日取得中府集用（2014）第1001009号集体土地使用证，土地使用权人为冈东村委会，土地用途为商业。2013年8月7日，东辉楼取得中府字第0113012470号房地产权证，房地产权属人为冈东村委会，规划用途为工业。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。讴歌公司主张其与冈东村委会于2013年10月12日签订的《租赁合同》有效，主张应当继续履行。但本院已生效的（2015）中二法古民一初字第643号民事判决已确认东辉楼已于2012年5月31日整体出租给了区润权，且庭审中，讴歌公司已确认其自2013年10月12日起至2017年7月止均是向区润权缴纳租金，讴歌公司虽主张其是通过区润权向冈东村委会缴纳租金，但讴歌公司未提交任何证据予以证明，且签订《租赁协议》时，讴歌公司尚未成立，故本院认定讴歌公司与冈东村委会于2013年10月12日签订的《租赁合同》实质上并未生效，讴歌公司自2013年10月12日起至2017年7月止这段时间实质上是与区润权之间形成房屋租赁合同关系。诉讼过程中，讴歌公司与冈东村委会均确认讴歌公司已按每月35050元的标准向冈东村委会支付了2017年8月至2019年2月的场地使用费，故本院认定讴歌公司与冈东村委会自2017年8月起，实质上形成了不定期房屋租赁合同关系，而在不定期房屋租赁合同关系中，当事人可以随时解除合同。本案中，冈东村委会书面通知讴歌公司要求其处理商铺内的物品及结清相关费用，冈东村委会终止双方租赁关系的行为，并无不当，故讴歌公司要求继续履行双方于2013年10月12日所签订《租赁合同》并恢复水、电及电梯等配套设施使用的诉请，理据不足，本院不予支持；讴歌公司要求冈东村委会赔偿从2019年4月30日因停水、停电及停电梯所造成的营业损失，理据不足，本院不予支持。关于冈东村委会提出的反诉请求，讴歌公司与冈东村委会均确认讴歌公司已按每月35050元的标准向冈东村委会支付了2017年8月至2019年2月的场地使用费，关于讴歌公司实际使用案涉租赁物的时间，结合双方提交的证据及庭审中的陈述，本院认定讴歌公司实际使用案涉租赁物直至2019年4月30日，故讴歌公司应按双方约定的每月35050元的标准向冈东村委会支付2019年3月1日起至2019年4月30日止共两个月的租金70100元。关于冈东村委会要求讴歌公司支付搬迁费23400元的诉请，冈东村委会提交广东增值税普通发票为证，但发票备注的内容为“冈东东辉楼搬运工作”，而东辉楼是一栋五层楼的建筑，讴歌公司仅承租了东辉楼的第五层进行使用，故本院酌定讴歌公司应承担的搬迁费为4680元；冈东公司要求讴歌公司支付搬迁后物品的场地占用费的诉请，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第二百三十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、中山市讴歌娱乐有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向中山市古镇镇冈东村民委员会支付租金70100元；二、中山市讴歌娱乐有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向中山市古镇镇冈东村民委员会支付搬迁费4680元；三、驳回中山市讴歌娱乐有限公司的全部诉讼请求；四、驳回中山市古镇镇冈东村民委员会的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费800元，由中山市讴歌娱乐有限公司负担（该费用中山市讴歌娱乐有限公司已交）；反诉案件受理费1706元，由中山市古镇镇冈东村民委员会负担886元，中山市讴歌娱乐有限公司负担820元（该费用中山市古镇镇冈东村民委员会已向本院预交，中山市讴歌娱乐有限公司于履行中迳付中山市古镇镇冈东村民委员会）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 朱 鹏审判员 陈玉珍审判员 郭晓琳二〇二〇年六月五日书记员 石光灵