甘肃省天水市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘05民终528号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：天水市鑫厦房地产开发有限责任公司。法定代表人：孙某，该公司董事长。委托诉讼代理人：王某，甘肃天秦律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪某，甘肃天秦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：陈某，住甘肃省天水市。上诉人天水市鑫厦房地产开发有限责任公司（以下简称鑫厦房地产公司）因与被上诉人陈某商品房销售合同纠纷一案，不服甘肃省天水市秦州区人民法院（2018）甘0502民初2672号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鑫厦房地产公司的委托诉讼代理人纪某、被上诉人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫厦房地产公司上诉请求：1.撤销甘肃省天水市秦州区人民法院（2018）甘0502民初2672号民事判决，并依法改判支持鑫厦房地产公司的一审反诉请求；2.本案一、二审案件受理费由陈某承担。事实和理由：1.一审法院对“鑫厦房地产公司对涉案房屋归陈某所有没有异议”的事实认定错误。鑫厦房地产公司始终认为陈某没有缴纳全部购房款，本案涉案房屋的物权仍然归鑫厦房地产公司所有，并非陈某；2.一审法院参照同小区房屋的市场价值综合认定涉案房屋的单价，系错误认定涉案房屋价格。首先，鑫厦房地产公司与陈某就涉案房屋未签订商品房买卖合同，对涉案房屋的价款没有约定，且未对补充协议达成约定，依据《合同法》第六十一条的规定应当按照交易习惯确定。从上鑫厦房地产公司提交的商品房买卖合同来看，鑫厦房地产公司销售房屋是一房一价，不存在统一定价的情形。其次，本案依据交易习惯无法确定涉案房屋单价的，依据《合同法》第六十二条的规定按照履行地的市场价格确定。一审法院在没有事实和法律依据的情况下，参照同小区房屋的市场价值主观推定涉案房屋的单价系错误推定房屋价格，依法应当纠正。再次，鑫厦房地产公司出售给潘迪杰的房屋在2010年就交付给了潘迪杰的父亲潘永政，只是在潘迪杰年满18周岁后才补签了商品房买卖合同，并非一审认定的交易时间为2013年，且潘迪杰的房屋从交易时间、房屋结构、交易方式上均与涉案房屋没有可比性与参考性。第四，鑫厦房地产公司系独立的法人，一审法院以鑫厦房地产公司的法定代表人孙某与陈某曾经具有姻亲关系为由，推定其对涉案房屋销售价格具有影响力无法律依据。第五，羲泽园小区内所有复式房屋均在2010年和2011年完成销售，而涉案房屋的交易时间在2012年中旬，一审法院采用2010年及2011年复式房屋销售的最高价认定涉案房屋销售价格无事实和法律依据。第六，一审法院在没有事实依据的情况下，对客观公正的司法鉴定报告不予采信，而是参照涉案房屋同小区房屋两年前的市场价值主观推定涉案房屋单价违反法律规定。陈某辩称：首先，从陈某向一审法院提交的银行进账单能够证明涉案房屋的购房款已全部交清，鑫厦房地产公司应当协助其办理过户手续；其次，涉案房屋的价格是鑫厦房地产公司的法人孙某与陈某父亲口头商议的，商定后按照单价5880元/㎡，面积137.22㎡计算后直接支付的房款；再次，鑫厦房地产公司陈述潘迪杰的房屋是工程款抵账的事情陈某不清楚，但潘迪杰与陈某系对门邻居，其房屋结构与陈某的房屋类似，故无论从地段还是房屋结构都具有可比性。陈某认为一审法院没必要对涉案房屋进行价格鉴定，因为其已履行了合同义务，不应再对涉案房屋进行评估；第四，鑫厦房地产公司认为其法人孙某对涉案房屋的价格不具有影响力，且在一审中提交了证明涉案房屋售价为11880元/㎡证据，陈某认为这些证据都是虚假的；第五，关于房屋售价，陈某在原一、二审期间法院主持调解时表示，若鑫厦房地产公司认为姻亲关系给其出售的房屋价格过低，陈某愿意按照羲泽园小区所有成交价格里的最高价格补足购房款，但鑫厦房地产公司依然坚持房屋售价为11880元/㎡；第六，关于司法鉴定报告陈某不认可,该鉴定报告并非是在双方当事人都在场的情况下进行，且鉴定机构在对涉案房屋进行鉴定时不具有相关资质。陈某向一审法院起诉请求：1.依法确认位于天水市××区房屋归其所有；2.鑫厦房地产公司协助陈某办理房屋产权登记手续。鑫厦房地产公司向一审法院反诉请求：1.判令陈某支付位于天水市××区房屋的剩余房款622337元；2.按银行同期贷款罚息利率7.8%，支付剩余房款622337元的利息（2012年6月19日至2018年10月19日的利息为258892.2元，剩余利息计算至付清时止）。一审法院认定事实：2012年，陈某与鑫厦房地产公司法定代表人孙某女儿孙彬准备结婚欲购婚房，经口头协商，鑫厦房地产公司将位于天水市××区房屋(复式结构，上附带阁楼一层，4楼和阁楼的建筑面积均为137.22㎡，如果要办理产权登记，产权面积为137.22㎡)出售给陈某。2012年7月9日，陈某交纳了806853.6元购房款，鑫厦房地产公司向陈某交付了房屋，陈某使用该房至今。2015年4月23日，陈某与孙彬因感情不合，提起离婚诉讼，2015年11月12日，二人经天水市中级人民法院判决准予离婚。另查明，羲泽园小区内与案涉房屋同属复式房屋自2010年5月27日至2011年1月10日期间，房屋销售价格在5880元/㎡-7200元/㎡之间；另潘迪杰于2013年8月1日与鑫厦房地产公司签订复式房屋销售合同，约定销售价格为6580元/㎡，2013年8月30日以潘永政交通巷工程款顶抵潘迪杰房款。以上复式房屋阁楼均不计价。鑫厦房地产公司于2015年9月28日向本院提出申请，要求以2012年7月9日为基准日对该套房产的市场价格进行评估，经本院委托兰州三信房地产评估有限公司进行评估，确定该套房产市场价值为4层住宅8562.71元/㎡、5层阁楼1852.62元/㎡，评估总价为1429191元。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立的合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”及《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力。”的规定，本案中，双方虽未订立书面的购房合同，但鑫厦房地产公司已将房屋交付陈某使用，陈某也交纳了806853.6元的房款，且在庭审中双方也认可口头达成房屋买卖协议的事实，故本案中双方达成的房屋买卖合同成立并生效，陈某与鑫厦房地产公司应各自履行自己的合同义务，现鑫厦房地产公司就案涉房屋归陈某所有并无异议，故对陈某要求鑫厦房地产公司办理不动产权登记手续的诉讼请求应予支持。本案争议的焦点是案涉房屋销售单价和面积的认定。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”和第六十二条：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”的规定，结合本案的实际情况来看，陈某在购买房屋时与鑫厦房地产公司达成的是口头协议，现双方对房屋价格和面积出现争议，可以按照上述法律规定，参照同小区房屋的市场价值综合认定。关于案涉房屋的销售单价。从同一小区同一结构来看，羲泽园小区内与案涉房屋同属复式房屋，自2010年5月27日至2011年1月10日期间，房屋销售价格在5880元/㎡-7200元/㎡之间。与鑫厦房地产公司有合同关系的潘迪杰2013年8月1日签订的房屋销售合同，销售价格为6580元/㎡。而本案中，陈某购买案涉房屋作为与孙彬结婚所用婚房，孙彬同时又是鑫厦房地产公司的销售经理，本院有理由相信鑫厦房地产公司出售给陈某的房屋不会高于当时的市场价。而案涉房屋系陈某2012年7月购置，在2010年-2012年间，本地区的房屋价格小幅上涨。综合考虑以上因素，本院酌情认定案涉房屋销售价格以同小区最高价即7200元/㎡计价。关于鑫厦房地产公司主张其公司多达19位股东，孙某一人无法决定房屋销售价格的辩称，从其提供的工商登记信息来看，2012年12月24日，孙某股份为70%，孙某对该公司应享有绝对控制权，对案涉房屋的销售价格应有所影响，应故该辩称理由不成立。关于案涉房屋的销售面积，因羲泽园小区内与案涉房屋同属复式房屋的阁楼均未计价，故阁楼不应计入销售面积，案涉房屋的销售面积应为137.22㎡。以7200元/㎡计价，总房款为987984元，扣除陈某已支付的房款806853.6元，陈某应支付剩余购房款181130.4元。关于鑫厦房地产公司要求陈某支付利息的反诉请求，因双方对案涉房屋销售价格并无明确约定，且鑫厦房地产公司所提供的证据不足以证明其主张，故对该项反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条,判决：一、原告（反诉被告）陈某在判决生效之日起10日内给付被告（反诉原告）天水市鑫厦房地产开发有限责任公司位于天水市××区房屋剩余购房款181130.4元；同时，被告（反诉原告）天水市鑫厦房地产开发有限责任公司在判决生效之日起10日内协助原告（反诉被告）陈某办理位于天水市××区房屋不动产权登记手续。二、驳回被告（反诉原告）天水市鑫厦房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费17435元，原告（反诉被告）陈某负担10000元，被告（反诉原告）天水市鑫厦房地产开发有限责任公司负担7435元；案件反诉费12610元，由被告（反诉原告）天水市鑫厦房地产开发有限责任公司负担10000元，原告（反诉被告）陈某负担2610元。本院二审期间，鑫厦房地产公司围绕上诉请求依法提交了以下证据：1.天水鑫裕物业管理有限公司出具的潘永政购电详情单。该证据拟证明潘迪杰之父2011年即购买电费装修及入住，鑫厦房地产公司与潘迪杰的房屋交易时间发生于2011年，并非商品房买卖合同的签订日期即2013年；2.王鹏飞、刘贵祥等38人的购房款交款凭据38份，拟证明羲泽园小区的房屋均是在2010年出售的，涉案房屋是2012年出售的，故2010年羲泽园小区房屋的销售价格不能作为涉案房屋出售时的参考价格；3.赵银华交款凭据一份。拟证明羲泽园小区内1141号房屋实际交易时间为2012年12月10日，并非商品房买卖合同的签订日期即2013年。陈某质证认为，天水鑫裕物业管理有限公司出具的潘永政购电详情单系鑫厦房地产公司出具的，对其真实性、合法性、关联性均不予认可；交款凭证均是复印件，即使属实，只是一部分不是真实交易价格，故对其交款的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，对天水鑫裕物业管理有限公司出具的潘永政购电详情单，该证据鑫厦房地产公司在一审中已提供，不属于新证据。银行交款凭证及房屋买卖合同作为商品房买卖成立的重要依据，潘迪杰的房屋买卖合同签订于2013年8月1日，潘迪杰父亲潘永政交通巷工程款顶抵潘迪杰房款发生于2013年8月30日，应当认定潘迪杰的房屋交易时间为2013年8月1日；对39份购房款交款凭据的真实性认可，能够证明上述已交购房款的39套房屋交易时间发生于2010年期间，但对其证明目的不予认可。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.涉案房屋销售单价及销售面积应如何计算，鉴定结论能否作为房屋价格及面积的证据依法采信；2.鑫厦房地产公司的一审反诉请求能否成立，是否予以支持。关于涉案房屋销售面积的计算，根据庭审查明的事实，羲泽园小区内与涉案房屋同属复式的房屋共有12套，现已全部出售。复式房屋出售时的价格均以房屋销售价格及产权面积计算购房款，阁楼的价格已包含在房屋销售价格中，故阁楼既未单独计价，亦未计入销售面积，一审法院认定涉案房屋的销售面积为产权面积即137.22㎡并无不当。关于鉴定结论能否作为房屋价格及面积的证据依法采信，因本案涉案房屋的阁楼并未单独计价，故鉴定结论中将阁楼面积及其价格进行鉴定不符合案件事实，陈某购买涉案房屋是作为与鑫厦房地产公司的法定代表人孙某的女儿孙彬结婚所用，在这种交易背景下，鉴定结论不符合涉案房屋交易时的真实情况，故一审法院对鉴定结论不予采信符合法律规定。关于涉案房屋销售单价的计算，一审法院根据羲泽园小区内与涉案房屋同属复式房屋的销售价格、陈某购买房屋的用途、交易背景酌情认定涉案房屋价格以同小区复式房屋销售的最高价格即7200元/㎡计价并无不当。关于鑫厦房地产公司主张出售给潘迪杰的房屋于2010年已实际交付，并非一审法院认定的交易时间为2013年，但鑫厦房地产公司提交的证据并不能证明其主张，故潘迪杰的房屋交易时间应当以商品房买卖合同签订日期即2013年8月1日为准。关于鑫厦房地产公司要求陈某支付剩余房款利息的主张，因鑫厦房地产公司提交的证据不足以证明双方对涉案房屋销售价格进行过明确约定，故对该主张不予支持。综上所述，天水市鑫厦房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30045元，由天水市鑫厦房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁建文审 判 员 石 岚审 判 员 张碧霞二〇一九年十月九日法官助理 冯 峰书 记 员 高 敏