四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初1311号 原告（反诉被告）：王彩平，女，1965年5月12日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：刘诗明，四川蜀正律师事务所律师。 被告（反诉原告）：何柳，女，1986年2月21日出生，汉族，住四川省大竹县。 委托诉讼代理人：李莉，四川照真律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖丹，四川照真律师事务所律师。 原告王彩平与被告何柳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案后，被告何柳于2019年4月15日提出反诉，本院受理后决定与本诉合并审理，并于2019年6月24日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王彩平及其委托诉讼代理人刘诗明、何柳及其委托诉讼代理人李莉、廖丹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 王彩平向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年2月26日签订的《房屋买卖合同》；2、判令何柳返还王彩平购房款1395000元。事实和理由：王彩平与何柳于2018年2月26日签订了《房屋买卖合同》，约定由王彩平购买何柳位于成都市天府新区“海悦荟城”房屋。双方约定当时支付定金50000元。王彩平于2018年3月8日前将第二笔购房款950000元支付给何柳。合同签订后，王彩平于2018年3月5日支付1000000元，3月21日支付345000元。由于当时王彩平不具备购房资格，何柳配合王彩平先做了抵押和全权委托公证，待有资格后再办理过户手续。同时由于何柳孩子要上学，所以房子目前反租给何柳使用。2018年5月15日以后，成都限购政策加大，根本没有办法办理过户手续。鉴于原、被告所签订的合同无法办理过户手续履行，合同实际无法履行，故诉至法院。 何柳辩称，一、由于天府新区存在限购政策，因此何柳在与王彩平签订《房屋买卖合同》时明确提出并要求王彩平要具有当时天府新区的购房资格才会签订合同进行房屋买卖，王彩平当时也作出保证具有天府新区的购房资格，双方合同中也明确约定“乙方清楚明白现阶段天府新区的限购政策，乙方保证本人或乙方指定过户人具有购房资格”。但是，从现在查明的结果来看，王彩平在签约时根本就不具有天府新区的购房资格，其为了能顺利签约，刻意隐瞒事实，同时又拒绝指定有购房资格的过户人来完成房屋过户，其行为严重违反合同约定，理应承担合同违约带来的一切责任；二、根据双方合同约定，王彩平即使自己无法过户，也完全可以指定给有购房资格的第三方过户，也能实际履行合同，不存在合同无法实际履行的情况。当时王彩平和中介方以王彩平付清购房款后的资金安全为由要求何柳配合办理了房屋的抵押手续，同时又以方便过户为由，要求何柳配合办理了全权委托公证，至此，何柳已配合完成了全部合同义务，王彩平也获得了全权处理该房屋的所有权利。然而，从2018年3月21日至今，王彩平一直拖延办理房屋过户手续，实质是妄图利用政策因素来解除买卖合同，把房价下跌的损失转嫁给何柳。在整个《房屋买卖合同》签订和履行实施的过程中没有任何过错的何柳不应承担这个损失。如果法院认定符合合同解除的条件，何柳同意解除合同，退还购房款，但应扣除违约金及损失赔偿。 同时，何柳向本院提出反诉诉讼请求：1、判令王彩平向何柳支付违约金279000元；2、判令王彩平赔偿何柳超过违约金部分的损失105000元【（中介费14000元、律师费20000元、房屋差价损失350000元）-279000元】；3、判令王彩平退还何柳租金24000元；4、确定双方于2018年3月21日签订的借款合同、房地产抵押合同无效；5、判令王彩平立即注销成都市天府新区海昌路169号房地产的抵押登记。事实和理由：王彩平、何柳及华阳乐居平民房屋中介服务部于2018年2月26日签订了《房屋买卖合同》，约定何柳将位于成都市天府新区房屋（以下简称“案涉房屋”）出售给王彩平。该合同约定房款1395000元，中介服务费27900元。合同同时就违约责任等进行了约定。合同补充条款第2条约定“乙方清楚现阶段天府新区的限购政策，乙方保证本人或者乙方指定过户人具备购房资格。”合同签订后，何柳向中介方支付了中介费14000元。王彩平2018年3月21日支付完毕房款当日，其与中介方以资金安全为由，要求何柳签订了《借款协议》及《房地产抵押合同》，将案涉房屋抵押至王彩平名下。同时还以方便过户为由，要求何柳签订了办理案涉房屋的相关事宜的公证委托书。当日，双方还签订了案涉房屋的《租赁合同》，约定何柳向王彩平支付案涉房屋的租金每月2000元。截止目前，何柳向王彩平共计支付了租金24000元。何柳已配合完成全部合同义务，但王彩平见房价下跌，不愿承受该损失，单方面要求解除合同，违反了合同约定，应依约承担违约金并赔偿给何柳造成的损失。 针对何柳的反诉诉讼请求，王彩平辩称，一、王彩平与何柳在签订《房屋买卖合同》时，均明知王彩平没有购房资格，何柳配合进行房屋抵押、签订委托公证等行为均证明其对该事实是知情的，故即便有缔约过失责任也是双方的；二、在合同签订后，王彩平积极履行付款义务，但在2018年5月之后，政策更加加强，造成案涉房屋确实无法办理过户。王彩平也起诉主张过户房屋，但被告知只能主张解除合同，故王彩平才起诉主张解除合同。故解除合同并非王彩平恶意违约，其不应当承担违约金及损失赔偿；三、何柳主张退还的租金是其实际使用房屋而支出的费用，是已经实际发生的，主张退还没有依据。至于房屋抵押手续的解除，在合同解除后，王彩平同意配合何柳进行办理。 本院经审理认定事实如下：2018年2月26日，何柳（甲方、卖方）与王彩平（乙方、买方）经中介方平民房屋经纪有限公司提供居间服务，签订合同编号为ｐｍｆｗ1700093的《房屋买卖合同》一份，约定何柳向王彩平出售位于成都市天府新区房屋，成交价1395000元。甲方同意在本次交易过程中，乙方可指定过户或公证委托到他人名下。违约责任：1、如乙方未能履行本合约条款以致本合约不能顺利完成，则已付定金甲方不予退还，乙方另须赔偿该房屋成交价的20%给甲方作为违约金，甲方并有权要求乙方继续履行此合约，若实际损失大于违约金时，甲方可要求乙方进一步赔偿。补充协议：②乙方清楚明白现阶段天府新区的限购政策，乙方保证本人或乙方指定的过户人具有购买资格；③甲方配合乙方先以做抵押和全权委托……。合同签订后，王彩平全额支付了购房价款1395000元（含定金50000元）。 2018年3月21日，何柳（委托人）与王彩平（受托人）签订《委托书》，约定何柳委托王彩平代为办理案涉房屋出售、产权过户、领取不动产权证书等相关事宜，双方并就该《委托书》进行了公证。同日，双方签订《借款协议》一份，约定何柳向王彩平借款140万元，借款期限2018年3月21日至2023年3月21日。何柳以案涉房屋作为抵押物为借款提供抵押担保，双方签订了《房地产抵押合同》，并办理了抵押权不动产登记证明。同日，双方又签订《租赁合同》一份，约定王彩平将案涉房屋租赁给何柳使用，租赁期限2018年4月1日至2019年4月1日，月租金2000元，按季结算。同日，何柳向中介方支付服务佣金14000元。 庭审中，经法庭询问，原、被告双方一致同意以庭审当日即2019年6月24日作为《房屋买卖合同》解除的时间。 上述事实有原、被告身份信息材料、房屋买卖合同、委托书、公证书、借款协议、房地产抵押合同、抵押权不动产登记证明、租赁合同、佣金收据以及原、被告当庭陈述等在卷佐证，以上材料经本院审查，具有证据的合法性、真实性、关联性，本院予以采信。 本院认为，原、被告双方一致同意解除《房屋买卖合同》，本院予以确认，在合同解除后，何柳应当退还王彩平购房款1395000元。本案争议焦点在于，对于《房屋买卖合同》的解除，双方是否存在过错，王彩平是否应当承担违约金以及违约金的数额。本院认为，在《房屋买卖合同》签订时，王彩平作出了“乙方保证本人或乙方指定的过户人具有购买资格”的承诺，使何柳据此产生信任而签订合同，现因王彩平不满足限购政策而使合同不具备继续履行的条件，其对合同解除存在过错，应当承担违约责任。同时，何柳作为一名成年人，根据王彩平的上述承诺，应当可以预见买受人本人存在不能履行合同的风险，但其仍然配合办理了全权委托公证等手续，寄希望于通过突破合同相对性原则的其他途径完成房屋交易，应属未尽合理审慎义务，亦存在过错。综上，对于案涉《房屋买卖合同》的解除，原、被告双方均存在过错，但王彩平的过错明显大于何柳。由于何柳提供的证据并不足以证明其因合同解除遭受的房屋差价损失高达350000元，中介费的支出并无合同依据，律师费的主张于法无据，故综合考虑双方违约情形、过错程度、违约责任的约定以及房屋价格变动等因素，本院酌情调整违约金标准为100000元。应退购房款与违约金品迭后，何柳还应退还王彩平1295000元。至于何柳主张王彩平退还租金，确定借款合同、房地产抵押合同无效以及注销房屋抵押登记，与本案房屋买卖合同关系并非同一法律关系，在本案中不予处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、王彩平与何柳于2018年2月26日签订的合同编号为pmfw1700093的《房屋买卖合同》于2019年6月24日解除。 二、何柳于本判决生效后十日内退还王彩平1295000元。 三、驳回何柳的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费8678元，由王彩平负担4000元，何柳负担4678元。反诉案件受理费3710元，由何柳负担2710元，王彩平负担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 方 嘉 二〇一九年八月二十日 书记员 熊仕琼