北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初50392号原告（反诉被告）：北京首邮实业发展总公司邮政器材中心，住所地北京市西城区永安路**。负责人：勾长江，经理。委托诉讼代理人：朱庆标，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑敏，北京市炜衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京美合泛娱文化发展有限公司，住，住所地北京市朝阳区xxx中街********/div>法定代表人：窦可，董事长。委托诉讼代理人：王飒，1993年9月25日出生，汉族，北京美合泛娱文化发展有限公司行政人员，住北京市朝阳区。被告：窦怀兴，男，1948年10月26日出生，汉族，天津财经大学退休职工，住天津市河**。被告兼被告窦怀兴的委托诉讼代理人：窦可，女，1977年3月17日出生，汉族，北京美合泛娱文化发展有限公司董事长，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）北京美合泛娱文化发展有限公司、被告窦可、被告窦怀兴之共同委托诉讼代理人：王腾学，北京华城（上海）律师事务所律师。原告（反诉被告）北京首邮实业发展总公司邮政器材中心（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京美合泛娱文化发展有限公司（以下简称美合公司）、被告窦可（以下简称姓名）、被告窦怀兴（以下简称姓名，与美合公司、窦可一并提起时称三被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱庆标、郑敏，窦可、美合公司的委托诉讼代理人王飒，三被告的共同委托诉讼代理人王腾学出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告与美合公司签订的《北京邮政房屋出租合同》及《之补充协议》于本案第一次开庭之时即2019年7月9日解除，美合公司于本案判决生效之日将北京市朝阳区xxx中街27号院（以下简称涉租标的）按照现状返还给原告；2、判令美合公司支付自2018年9月13日至2019年7月9日期间的租金合计4316700元；3、判令美合公司支付逾期交纳租金的违约金413937.16元，及因解除合同的违约金52.5万元；4、判令美合公司支付自2019年7月10日（合同解除次日）至实际返还房屋之日的房屋占用费，按照年租金525万元的标准计算；5、判令美合公司赔偿因其违约造成的律师费损失16万元；6、判令窦可、窦怀兴对上述所有诉讼请求承担连带责任。事实与理由：2015年5月28日，原告与美合公司签订《北京邮政房屋出租合同》及其附件。合同约定原告将涉租标的出租给美合公司，租赁期限自2015年5月20日至2025年9月19日（前4个月为免租期），总计10年4个月；租金每年525万元，按季度预付方式支付，每季租金131.25万元；从第二期租金开始，美合公司应于上一期租金到期之日前7日内向出租人支付下一期租金。2017年11月12日，美合公司与原告签订《之补充协议》，约定美合公司须严格按照《北京邮政房屋出租合同》中约定时限，按时向原告交纳租金，在《北京邮政房屋出租合同》履行期间美合公司不得以任何理由拖欠原告的租金。根据《北京邮政房屋出租合同》、《之补充协议》的约定，截至2019年4月3日，美合公司共拖欠原告2018年9月20日至2019年6月19日期间共计3个季度房租，合计393.75万元。窦可、窦怀兴对合同的全部责任承担连带保证责任。《北京邮政房屋出租合同》第八条约定：“承租人须按本合同约定的方式和时间，如期交纳或补足租金和其他任何应付款项；逾期缴纳须按逾期天数向出租人交纳违约滞纳金，该违约滞纳金按应缴款额之每日千分之五计算……”，根据该条款规定，美合公司还应支付逾期违约金，按照应缴款额之每日千分之五计算。《北京邮政房屋出租合同》第14.3.2条款约定：“承租人未按本合同约定交纳或补足租金、押金或本合同规定应付的其他款项，逾期达45日以上的，出租人有权终止合同并按照本合同第十五条约定收回租赁标的，本合同因此而终止。并且承租人按照本合同第7.1款的规定所缴付的押金作为违约金，不予退还。”根据该规定，原告有权终止合同并收回租赁标的，且缴付的押金作为违约金不予退还。《北京邮政房屋出租合同》第十六条规定：“由于承租人或其代理人、雇用人的故意或过失行为，给出租人造成损失时，承租人必须排除出租人的一切损失。”就美合公司长期拖欠租金行为，原告一直催缴，但每次均以种种理由予以搪塞。三被告辩称：美合公司确实从2018年9月13日开始拖欠2018年9月20日起的租金至今，拖欠租金的原因是美合公司与他人存在纠纷，产生了诉讼，导致美合公司的资产被法院冻结，导致美合公司未能支付租金。我们一直在努力推动该纠纷解决。我们在涉租标的上投入的成本非常大，包括房屋改造、水井、地下水、地下水电缆改造等。另外还有13个租户对房屋进行了精装修和设备改造，平均一家投入资金二三百万元。如果我们将涉租标的交还原告，会引发更多的诉讼。不同意原告第一项诉讼请求，不认可合同于2019年7月9日解除。关于原告第二项诉讼请求，需要等待美合公司与他人的纠纷解决之后，给原告确定支付计划。原告第三项诉讼请求，同意支付违约金，但原告主张金额过高。原告第四项诉讼请求不同意，双方之间的合同应继续履行，自2019年7月10日起，应支付的是租金，而非房屋占用费。且受疫情影响，租金应予以减免。第五项诉讼请求不同意，律师费也不能作为主债权范围，由窦可、窦怀兴负担。且原告仅提供律师费发票，该发票的开票日期与律师代理协议也严重不符，原告也没有提供支付凭证。原告第六项诉讼请求，同意窦可、窦怀兴对美合公司的相应责任承担连带责任。美合公司向本院提出反诉请求：判令原告赔偿美合公司未办理网上工商住所证明平台的资料填报所产生的经济损失235700元。事实与理由：2017年11月12日，双方签订的《之补充协议》约定，原告应协助提供房产证及工商住所证明，为符合要求的园区租户进行网上工商住所证明平台的资料填报。合同签订后，美合公司依约运营园区，并不定期向原告报备园区第三方租户的情况，原告据此进行网上住所证明平台资料填报，为园区第三方租户注册工商地址。但自2016年5月起，原告拒绝为园区内第三方租户办理网上工商住所证明平台的资料填报。美合公司出于无奈，为避免与第三方租户产生纠纷，遂自行租用注册地址供园区内第三方租户使用，直至反诉之日，美合公司总计花费235700元。原告对美合公司的反诉答辩称：美合公司自2016年3月13日开始拖欠租金，截至2017年9月13日，已经拖欠787.5万元。原告于2017年5月31日第一次起诉，2017年8月第一次庭审，在法院主持下，双方于2017年9月11日签署和解协议，并据和解协议签订《之补充协议》。美合公司诉求的费用是2016年5月11日至2017年7月31日期间的，是在其第一次拖欠费用和原告第一次起诉期间，即使其所述的事实是真实的，也是因为其拖欠租金所致。事实上，原告提供的涉租标的是能够办理工商注册的，原告也提供了房产证。原告一再要求美合公司提供其与租户之间的租赁合同，以办理工商注册，但至今美合公司未提供一份租赁合同。美合公司提供的证据也不能证明其实际支付了这些费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月28日，原告（出租人）与美合公司（承租人）签订《北京邮政房屋出租合同》，约定出租人将涉租标的出租给承租人，其中租赁楼房面积3396.1平方米，平房面积1522.3平方米，总租赁建筑面积4918.4平方米。涉租标的房产产权证号为朝权字第XXXX号（房产证复印件见附录二）。租赁期限为10年零4个月，即自2015年5月20日至2025年9月19日。免租期4个月，自2015年5月20日至2015年9月19日。每年租金525万元，承租人需按照固定租金方式支付，即按季度预付制方式支付，租金每季131.25万元。首期租金为2015年9月20日至2015年12月19日之租金131.25万元，承租人应于签订本合同后的7日内付至出租人银行账户。从第二期租金开始，承租人应于上一期租金到期之日前7日前向出租人支付下一期租金。该涉租标的用途为办公、餐饮、众创空间、文创园。承租人在签订本合同后7日内，应向出租人交纳押金作为承租人履行本合同各项条款的保证，具体金额为43.75万元。如果承租人违反本合同约定的条款，则出租人有权选择用押金冲抵承租人所欠部分或全部债务。承租人须按本合同约定的方式和时间，如期交纳或补足租金和其他任何应付款项；逾期交纳须按逾期天数向出租人交纳违约滞纳金，该违约滞纳金应按交款额之每日千分之五计算。上述违约滞纳金应自该拖欠款到期应付日之次日起计算，直至承租人付清所有拖欠款项的本金及滞纳金。出现下列情形之一，出租人有权终止合同并按照本合同第十五条约定收回涉租标的，本合同亦因此而终止，并且承租人按照本合同的规定所缴付的押金作为违约金，不予退还；如所交付的押金不足本合同约定的金额，除已缴付押金作为违约金外，出租人有权要求承租人补足所欠部分款项作为违约金：……承租人未按本合同约定交纳或补足租金、押金或本合同规定应付的其他款项，逾期达45日以上的……。2017年11月22日，原告（甲方）、美合公司（乙方）与窦怀兴、窦可（丙方）签订《之补充协议》，主要内容为：乙方确认未经甲方同意即已在涉租标的内进行拆除、增建和改建建筑物（包括房屋或者场地），改、扩建新增面积1566.17平方米。对于新增部分，在租赁期满或者协议解除后，乙方应按甲方的要求无条件交付，完好、无偿归甲方所有。如乙方在履约期间出现《北京邮政房屋出租合同》或者本协议约定的构成解除合同条件的违约行为，甲方有权选择解除《北京邮政房屋出租合同》及本协议，乙方不得就新增部分向甲方主张任何补偿。乙方须严格按照《北京邮政房屋出租合同》中约定时限，按时向甲方交纳租金。在《北京邮政房屋出租合同》履行期间乙方不得以任何理由拖欠甲方租金。本协议签订后5个工作日内，甲方向乙方提供乙方办理工商登记、证照所需的房产证复印件（加盖产权单位公章）。乙方允许其他第三方使用涉租标的形成的文件向甲方完成报备后，三个工作日内甲方应书面确认，甲方为符合《北京邮政房屋出租合同》及本协议要求的使用涉租标的方进行网上工商住所证明平台的资料填报。丙方共同对乙方在《北京邮政房屋出租合同》及本协议项下的全部责任和义务，承担连带保证责任，当乙方未按本协议约定按时清偿本协议担保范围内的债务时，甲方有权直接向丙方追偿，丙方应立即向甲方清偿乙方的全部到期应付款项。保证期间为2年，保证期间自最后一期债务清偿期届满之日起起算。保证担保范围为主债权、利息、违约金、赔偿金以及实现债权和担保权利的费用。美合公司自2018年9月13日起开始拖欠2018年9月20日至2018年12月20日的租金，此后至今亦未支付过任何租金。原告多次向美合公司发函催要租金，美合公司以资金紧张为由未付。诉讼中，本院于2019年12月17日前往涉租标的进行勘验，查明涉租标的院内除北侧三间平房不在租赁范围内，其他房屋均在租赁范围内；美合公司承租涉租标的后，在涉租标的院落中间的位置建造了一排两层的房屋。原告要求美合公司将包括上述自建房屋在内的涉租标的返还原告。原告表示因美合公司未按约支付租金，应支付违约金，由于合同约定标准过高，故其按照中国人民银行同期贷款利率的4倍为标准，以拖欠的各期租金为基数，从2018年9月20日计算违约金至2019年7月9日，为413937.16元。原告表示因美合公司违约，导致合同解除，其按照合同约定要求美合公司支付年租金10%的违约金，即52.5万元。原告表示因合同于2019年7月9日解除，故要求美合公司于2019年7月10日开始，按照合同约定的租金标准（即年租金525万元）支付房屋占用费至美合公司实际腾房之日止。原告表示其进行本次诉讼支出律师费16万元，要求美合公司赔偿。诉讼中，三被告最初答辩称同意支付违约金，但违约金金额过高，后答辩称不同意支付违约金，违约金金额过高。窦可、窦怀兴最初答辩称同意承担连带责任，后答辩称不同意承担连带责任，《之补充协议》非保证合同，即使承担保证责任，也与本案案由不符，其承担保证责任范围应以主债权范围为限。美合公司表示原告未及时为其第三方商户提供涉租标的的房产证复印件及办理工商住所网上填报，导致第三方租户在其他地址办理工商注册，美合公司就第三方商户办理工商注册支出的费用赔偿给了第三方商户，要求原告进行赔偿。美合公司就此提交第三方租户向美合公司提交的申请函若干份等为证，但未提交其实际向第三方租户支付了相关费用的证据。原告表示不予认可，是否实际发生不清楚，即使存在，也是因为美合公司先不缴纳租金所致。原告表示其已提供房产证复印件，且原告一再要求美合公司提供其与第三方租户之间的租赁合同，以供办理注册，但至今美合公司未提供任何一份租赁合同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。本案中，《北京邮政房屋出租合同》及《之补充协议》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。美合公司自2018年9月13日开始即未再支付任何租金，构成违约，根据合同约定，原告有权解除合同，原告要求确认合同于2019年7月9日解除的诉求，本院予以支持。关于原告要求美合公司按照现状交还涉租标的的诉求，美合公司在涉租标的院内进行了改造，并自建一排二层房屋，根据《之补充协议》的约定：“对于新增部分，在租赁期满或者协议解除后，乙方应按甲方的要求无条件交付，完好、无偿归甲方所有。”现合同已解除，美合公司自建的房屋应一并交还原告，原告该诉求本院予以支持，确定美合公司将涉租标的院落及院内房屋全部交还原告。原告要求支付2018年9月20日至2019年7月9日期间的租金于法有据，但其计算金额有误，本院核算后予以支持。关于原告主张的逾期交纳租金的违约金及解除合同的违约金，其主张重复，且违约金标准过高，本院根据综合考虑合同履行情况、美合公司的过错程度、原告的实际损失等因素，酌情确定违约金金额为30万元。原告要求自2019年7月10日开始按照年租金525万元支付房屋占用费的诉求，于法有据，本院予以支持。原告主张的律师费损失于法无据，本院不予支持。关于原告要求窦可、窦怀兴对美合公司上述所有义务承担连带责任的诉求，根据《之补充协议》的约定，窦可、窦怀兴对美合公司在《北京邮政房屋出租合同》项下的全部责任和义务承担连带保证责任，故原告该诉求本院予以支持。关于美合公司的反诉请求，其未举证证明其向原告请求办理网上工商住所证明平台的资料填报的事实，其所提交证据亦不足以证明该损失实际发生，本院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京首邮实业发展总公司邮政器材中心与被告（反诉原告）北京美合泛娱文化发展有限公司于二〇一五年五月二十八日签订的《北京邮政房屋出租合同》及原告（反诉被告）北京首邮实业发展总公司邮政器材中心与被告（反诉原告）北京美合泛娱文化发展有限公司、被告窦可、被告窦怀兴于二〇一七年十一月二十二日签订的《之补充协议》于二〇一九年七月九日解除；二、被告（反诉原告）北京美合泛娱文化发展有限公司于本判决生效之日起七日内将北京市朝阳区xxx中街27号院及院内房屋交还原告（反诉被告）北京首邮实业发展总公司邮政器材中心；三、被告（反诉原告）北京美合泛娱文化发展有限公司、被告窦可、被告窦怀兴于本判决生效之日起七日内连带支付原告（反诉被告）北京首邮实业发展总公司邮政器材中心二〇一八年九月二十日至二〇一九年七月九日期间的租金四百二十二万九千一百六十七元；四、被告（反诉原告）北京美合泛娱文化发展有限公司、被告窦可、被告窦怀兴于本判决生效之日起七日内连带赔偿原告（反诉被告）北京首邮实业发展总公司邮政器材中心违约金三十万元；五、被告（反诉原告）北京美合泛娱文化发展有限公司、被告窦可、被告窦怀兴于本判决生效之日起七日内，按照每年五百二十五万元的标准连带支付原告（反诉被告）北京首邮实业发展总公司邮政器材中心自二〇一九年七月十日至被告（反诉原告）北京美合泛娱文化发展有限公司实际将北京市朝阳区xxx中街27号院及院内房屋交还原告（反诉被告）北京首邮实业发展总公司邮政器材中心之日的房屋占用费；六、驳回原告（反诉被告）北京首邮实业发展总公司邮政器材中心的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）北京美合泛娱文化发展有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费83169元，由原告（反诉被告）北京首邮实业发展总公司邮政器材中心负担5977元（已交纳），由被告（反诉原告）北京美合泛娱文化发展有限公司、被告窦可、被告窦怀兴负担77192元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费2418元，由被告（反诉原告）北京美合泛娱文化发展有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  孙 赫审 判 员  黄雪芹审 判 员  尹 航二〇二〇年六月十五日法官助理  袁书亮书 记 员  裴 娜