江西省乐安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣1025民初999号 原告：游国平，男，1978年5月21日出生，汉族，个体户，住乐安县。 原告：徐春丽，女，1980年3月22日出生，汉族，个体户，住乐安县。 被告：乐安县锦源置业有限公司，地址江西省乐安县康复医院后面花园岭，统一社会信用代码91361025MA35HA162L。 法定代表人：郑灵生，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：章思开，江西镜衡律师事务所律师，一般代理。 委托诉讼代理人：朱龙太，江西镜衡律师事务所律师，一般代理。 原告徐春丽、游国平与被告乐安县锦源置业有限公司（以下简称锦源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。原告徐春丽、原告游国平到庭参加诉讼，被告乐安县锦源置业有限公司的委托诉讼代理人章思开、朱龙太分别到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 游国平、徐春丽向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金1328009元（自2018年7月22日起暂计算至2019年10月10日止）;2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年7月21日，原告与被告分别签订了7份《商品房买卖合同》（以下简称合同），合同约定：被告将坐落于乐安县城西片新区地块上，幢号为1#A,房间号分别为305、306、307、308、309、310、311共7间店铺售卖给原告。（该地块国有土地使用权证号为20160003255,土地使用面积为20000平方米。在该地块上建设的商品房项目核准名称为锦都宾馆及附属商业综合体，建设工程规划许证号为201602006，建筑工程施工许可证号为3610252201609020101，7间房屋总价为9925330元（其中305店铺1707888元，306店铺2658006元，307店铺2810730元，308店铺2096016元，309店铺243360元，310店铺106314元，311店铺302796元），合同签订后，原告依约向被告支付了首付款及按揭贷款。合同第十一条交付时间和手续：（一）出卖人应当在2018-05-31前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任出卖人未按约定的时间将该商品房交付买受人的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。现被告违反合同约定，自合同签订后迟迟未向原告交付店铺。据此，原告为维护自身合法权益，故起诉，请法院依法支持原告的诉讼请求。 乐安县锦源置业有限公司辩称，原告请求被告支付逾期交房违约金1328009元，于法无据：1、双方签订商品房买卖合同的时间是2018年7月21日，但合同约定在“2018年5月31日交房”显然不可能，应该是书写错误。原告认为应视为对交房时间没有约定；2、至今为止，原告未按合同约定向被告支付购房款，存在违约在先，被告保留提起反诉的权利；3、双方签订的商品买卖合同第一十二条约定“出卖人按日计算向买受人支付全部购房款万分之三的违约金”明显过高。综上所述，商品房买卖合同没有约定交房时间，原告没有按合同约定支付购房款，存在严重违约在先，被告保留提起反诉的权利。请求法庭查明事实，驳回原告的诉请。 原告提交的证据及证明目的：1、收款收据四份，证明原告于2017年5月4日、2017年5月11日、2017年9月20日、2017年11月16日分四次向被告支付七间商铺的首付款500万元。2、七份商品房买卖合同，证明被告约定的交房时间为2018年5月31日，按合同第十二条逾期交付责任，出卖人未按约定的时间将商品房交付买受人的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金，签订合同的时间为2018年7月21日，从2018年7月22日起计算至2019年10月10日止违约金1328009元。被告的质证意见：对原告提供的七份合同其中部分内容的真实性无异议，交房时间的约定有异议，交房时间没有约定。合同第十二条约定的违约金明显过高。对四份收据真实性无异议，关联性和证明目的有异议，这四份收据无法证明原告按合同支付了首付款，因为收据上没有注明哪套商铺的房款，原告在被告处购买了大量的商品房，收款来源注明电影院铺三楼，并不是某一个商铺支付的，这个没有办法区分合同的款项，事实上原告没有按合同支付购房款给被告，最后按揭款由于原告不配合被告办理按揭手续导致按揭贷款至今没有支付到位。本院认证意见：原告提交的证据具有真实合法关联的特性，本院予以确认，作为本案的证据使用。 被告提交的证据及证明目的：1、被告除提交了原告已交的七份商品房买卖合同外，另交了一份游国平、徐春丽、彭冬发、杨二花与被告签订的商品房买卖合同，证明原告采取两种付款方式，商业贷款和首付款，原告不仅购买了七间商铺，还购买了其它商铺。2、被告与上饶银行签订的个人住房（商用房）贷款回购保证协议书及刘辉云、顾华峰、文彩虹贷款放款凭证，证明被告与上饶银行有合作贷款协议，与原告同期购房的刘辉云、顾华峰、文彩虹已经办理了贷款支付，但是原告没有及时办理贷款支付。原告质证意见：原、被告之间的商品房买卖合同本来在2018年5月31日之前要签订，由于被告自身原因拖延时间，导致合同延期签订，不是原告不配合被告办理按揭款手续，而是被告没有通知原告去办理按揭手续，被告违约，应按全部房价款每日万分之三赔付违约金。首先当时上饶银行只提供沿街店面才可以贷款，整个1号楼的二楼、三楼都未办理过按揭贷款，加上被告也未通知原告去办理按揭贷款，被告作为开发商，一直拖到现在也未办理按揭贷款网签合同。本院认证意见：原、被告之间签订的七份商品房买卖合同，原告也同样提交，本院已确认，作为本案的证据使用。被告提交的第八份合同，证明原告除购买本案诉争的七个商铺外，还购买了其它商铺，该证据与本案不具有关联性，故本院不予确认。被告提交的被告与上饶银行签订的个人住房（商用房）贷款回购保证协议书及刘辉云、顾华峰、文彩虹贷款放款凭证，由于刘辉云、顾华峰、文彩虹办理贷款放款时间均为2018年2月，且被告没有证据证明被告已通知原告到上饶银行办理申请银行贷款，被告所提交的这一证据证明原告没有及时办理按揭申请银行贷款是由于上饶银行不支持贷款造成的。 本院经审理认定事实如下：原告游国平于2017年5月4日向被告交纳20万元，被告出具的收据上注明为购买电影院商铺定金和预收电影院定金。2017年5月11日原告游国平向被告交纳80万元，被告出具的收据上注明为预收购买电影院商铺定金。2017年9月20日原告游国平向被告交纳200万元，被告出具的收据上注明为购1#3楼电影院预付款。2017年11月16日原告游国平向被告交纳200万元，被告出具的收据上注明为购1#3楼电影院商铺款。2018年7月21日，俩原告与被告分别签订了7份《商品房买卖合同》（以下简称合同），合同约定：被告将坐落于乐安县城西片新区地块上，幢号为1#A,商铺号分别为305、306、307、308、309、310、311共7间店铺售卖给俩原告。该地块国有土地使用权证号为20160003255,土地使用面积为20000平方米。在该地块上建设的商品房项目核准名称为锦都宾馆及附属商业综合体，建设工程规划许证号为201602006，建筑工程施工许可证号为3610252201609020101，7间商铺总价为9925110元，其中305商铺1707888元，306商铺2658006元，307商铺2810730元，308商铺2096016元，309商铺243360元，310商铺106314元，311商铺302796元。合同第七条约定的付款方式及期限：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金，该定金于【交付首付款】时商品房价款。（二）买受人采取第3种方式付款：1、…。2、…。3、贷款方式付款：【商业贷款】。买受人应当于2018年7月21日前支付首期房价款4995110元。余款4930000元，向上饶银行（贷款机构）申请贷款支付。合同第十一条（一）约定：出卖人应当在2018-05-31前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。（1）逾期90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金（该违约金比率应当不低于第八第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续。出卖人应当自解除合同通知之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.001％（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。至今，俩原告按合同约定的期限向被告支付了首付款5000000元（合同约定的首付款为4995110元），由于未得到上饶银行贷款支持，俩原告尚未向被告支付七间商铺的余款4925110元，被告也尚未向俩原告交付七间商铺。 本院认为，俩原告与被告签订的七份商品房买卖合同系当事人真实意思表示，该合同的内容未违反我国相关法律、行政法规强制性规定，应属有效。本案的焦点1被告是否构成违约的问题。被告认为本案合同签订时间为2018年7月21日而约定的交付商品房的时间为2018年5月31日是书写错误。本案俩原告在2018年之前向被告交纳了购买商品房的定金和预付款500万元，被告提交他人在俩原告同一栋楼中所购买的商品房约定的交房时间均为2018年5月31日，合同中约定交付商品房时间是商品房买卖合同的重要条款。被告主张合同约定交房时间2018年5月31日书写错误，不符合本案的实际情况，故本院对被告的这一意见，不予采纳。被告未按合同约定的时间向俩原告交付房屋，已构成违约，被告应按合同约定向俩原告承担违约责任，所以本院确定合同约定的交付商品房时间2018年5月31日次日为违约金起算时间。本案的焦点2本案当事人约定的违约金是否应予调整的问题。被告提出约定的违约金过高，应予调整，被告的理由为俩原告只支付了首付款，而剩余款尚未支付。本院认为，虽然俩原告并未全额支付房屋价款，是由于银行不予支持贷款造成的，而要被告按全额房屋价款为基数来计算向俩原告支付违约金，这对被告来说确有不公平，为平衡原、被告双方的利益，为此合同约定的违约金基数应予调整，故对被告所主张的违约金过高的意见，本院予以采纳。本院认为按俩原告所交的首付款500万元为基数，由被告向原告支付违约金较为适宜。俩原告主张的违约金起算时间为2018年7月22日至2019年10月10日，期间的时间为447天，被告应向俩原告支付的违约金为：5000000元*0.0003*447天=670500元。俩原告在本案中未主张2018年6月1日至2018年7月21日及2019年10月11日至交付房屋前一日的违约金，俩原告对自己的民事权益有权作出处分。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 被告乐安县锦源置业有限公司在本判决生效之日起五日内支付原告游国平、徐春丽违约金670500元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费16752元，减半收取8376元，保全费5000元，合计13376元，由被告乐安县锦源置业有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。 审判员  罗根保 二〇一九年十一月十一日 书记员  刘 瑛