河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫17民终2590号上诉人（原审被告）：驻马店市聚龙房地产开发有限公司，住所地确山县工业园区金山大道路西，统一社会信用代码91411725576318337R。法定代表人：宋付中，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙建中，河南精锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：张贞，河南精锐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张春喜，男，汉族，1980年5月1日生，住确山县。委托诉讼代理人：张爱勤，女，1963年9月21日出生，住址同上。系张春喜的姑姑。上诉人驻马店市聚龙房地产开发有限公司（以下简称聚龙公司）因与被上诉人张春喜房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省确山县人民法院（2020）豫1725民初102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人聚龙公司的委托诉讼代理人张贞、被上诉人张春喜及其委托诉讼代理人张爱勤到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人聚龙公司上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人退还被上诉人购房款7万元。事实与理由：1．上诉人是在被上诉人不再支付剩余购房款，不再要案涉房屋的情况下，才将房屋出售的；2．原审判决认定上诉人在没有和被上诉人协商一致，也没有向被诉人发出解除合同通知书的情况下直接将房屋另行出售他人是错误的。上诉人员工多次通知被上诉人，但被上诉人明确表示不缴纳剩余购房款及不再要该房，是被上诉人多次违约并单方解除案涉房屋买卖合同。综上，一审认定事实错误，划分责任错误。张春喜答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请二审驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。张春喜向一审法院起诉请求：1．解除双方的购房合同；2．请求判令被告返还购房款9万元及利息、支付赔偿金9万元，并赔偿损失；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告聚龙公司在确山县铁东派出所北开发建设“聚龙花园”住宅小区。2012年5月29日，原告张春喜与聚龙公司签订购房定单，约定张春喜以1930元每平方米的价格购买“聚龙花苑”3号楼3单元2层东户住房一套，面积126.4平方米。订单约定的付款方式为分期付款，首付款30%计款90000元，应于2012年6月19日之前交付。房屋工程主体三层封顶交付50%房款，房屋工程主体六层封顶付清该房全部房款。张春喜于2012年5月29日签订定单当日付定金20000元，于2012年8月19日交购房款70000元。签订购房订单时，被告办理了“聚龙花苑”1#、2#楼预售许可证，3号楼没有取得商品房预售许可证。庭审中被告提供的建设用地批准书、建设工程规划批准书、建筑工程施工许可证登记的建设单位均是林长山，预售许可证登记的售房单位是被告和林长山联合开发。庭审中原告承认被告的工作人员多次给原告打电话催要剩余购房款，其未交付剩余房款的理由是，被告工作人员不能明确告知原告是否可以办理房产证。2016年12月19日，林长山取得“聚龙花苑”3号楼房产证。2018年9月份，原告向被告接收房屋时，被告知该房屋已经出卖给其他人，经协商未果，张春喜诉至法院。一审法院认为，张春喜与聚龙公司签订的购房定单约定了双方当事人姓名及名称、房屋位置、面积、总价款等，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立”的规定，该购房定单符合合同成立的要件，合同成立。商品房销售分为预售和现房销售两种，原、被告在签订买卖合同时，聚龙公司未取得商品房预售许可证，在起诉前（2016年12月19日）已经取得房产证（整栋3号楼房产证），根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，原、被告签订合同时房屋并未建成，也未取得预售许可证，应当认定为无效。但在原告起诉时（2019年2月1日）被告已经取得房产证，房屋已经建成，属于现房销售，虽然房产证登记的所有权人是林长山，但林长山和被告是联合开发，不影响原、被告之间合同履行，因此，本案应当认定合同有效。关于有效合同的解除，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条规定了合同解除的条件和解除方式，本案被告在没有与原告协商一致，也没有向原告发出解除合同通知书的情况下，直接将房屋另行出卖给他人，导致合同无法履行，其存在过错。原告庭审中承认被告方工作人员多次通知其交纳剩余购房款，在被告未取得预售许可证时，原告不交纳剩余购房款属于合理的抗辩。在被告已经取得房产证后其继续不交纳剩余购房款则属于违约。因原告违约，被告未依法通知原告首先解除合同的前提下直接将该房屋另行出售，原、被告均有过错。诉讼中原、被告均同意解除合同，予以确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人”的规定，被告应当退还原告已付购房款，因导致合同不能履行原被告均有责任，但主要责任在被告，一审法院酌定被告赔偿原告损失5万元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第一条、第二条、第八条之规定，一审法院判：一、解除原告张春喜与被告驻马店市聚龙房地产开发有限公司于2012年5月29日所签订的购房合同；二、被告驻马店市聚龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告张春喜购房款90000元；三、被告驻马店市聚龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告张春喜损失50000元；四、驳回原告张春喜的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，由被告驻马店市聚龙房地产开发有限公司负担3000元，原告张春喜负担900元。本院二审期间，双方当事人未提交证据，二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，当事人因房屋买卖合同发生纠纷。根据查明的事实，聚龙公司与张春喜签订的房屋订单符合商品房预售合同的特征，故能够认定双方之间形成房屋买卖合同法律关系。因该房屋为现房销售，故该房屋买卖合同为有效合同，本院予以确认。根据双方的诉辩意见，本案争议焦点问题为：聚龙公司应否承担本案的违约责任。本案聚龙公司并未提供充分证据证明其与张春喜已达成一致解除案涉合同的协议，张春喜也不认可该合同已解除。故聚龙公司在双方之间的房屋买卖合同未解除的情况下，将案涉房屋另行出售给他人，导致张春喜购买房屋的合同目的无法实现，故案涉房屋买卖合同应予解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，在“一房二卖”的情形下，无法取得房屋的买受人有权解除合同并请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失及承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。聚龙公司根本违约致使合同目的无法实现，其对该部分损失应予赔偿。一审法院判决聚龙公司返还购房款90000万元，并根据双方的过错程度等因素酌定聚龙公司对张春喜赔偿不超过已付购房款一倍的赔偿50000元，并不违反法律规定。综上所述，上诉人驻马店市聚龙房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人驻马店市聚龙房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭留会审判员  文德群审判员  杨振松二〇二〇年八月二十六日书记员  耿嘉琪