广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初4561号 原告（反诉被告）：贺成旺，男，1968年11月24日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：叶茂昌，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：肖文俊，男，1979年8月28日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：陶林坚，广西桂海天律师事务所律师。 第三人：刘洋杰，男，1989年1月7日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 案由：房屋租赁合同 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2019年7月8日 开庭时间：2019年9月6日 当事人到庭情况： 原告(反诉被告，以下简称原告）贺成旺：委托诉讼代理人叶茂昌到庭 被告(反诉原告，以下简称被告)肖文俊：本人及其委托诉讼代理人陶林坚到庭 第三人（反诉被告，以下简称第三人）刘洋杰：未到庭（传票送达时间：2019年11月16日） 原告起诉要点 原告贺成旺提出诉讼请求：1.被告向原告支付2018年5月1日至2019年4月30日拖欠的租金150000元，违约金293523.3元（违约金计算方式：违约金按每日5‰的标准分段计算，以37500元为基数，从2018年5月1日起计算至2018年7月31日，违约金为27221.92元；以75000元为基数，从2018年8月1日起计算至2018年10月31日，违约金为54443.84元；以112500元为基数，从2018年11月1日计算至2019年1月31日，违约金为106520.55元；以150000元为基数，从2019年2月1日计算至2019年4月30日，违约金为105336.99元，之后顺延至全部债务清偿完毕之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2014年2月25日原告向第三人刘洋杰出具授权委托书，委托其将原告位于广西南宁市民主路8号聚宝苑2栋2012、2023、2025号房屋代为出租。2014年2月25日，被告与第三人刘洋杰签订《聚宝苑房屋出租租赁合同》将上述房屋（建筑面积511.64平方米）出租给被告使用。合同约定：租金为12500元/月，按季度缴纳，租赁期限为五年，自2014年5月1日至2019年4月30日止。租赁合同签订后原告依约将房屋交付给被告使用，租赁期限届满后，被告自行搬离租赁房屋，但未向原告结清拖欠的2018年5月1日至2019年4月30日期间的租金。按照租赁合同约定，被告应承担违约责任。为此，为维护原告的合法权益，根据民事诉讼法的规定，原告提起本诉讼。 被告答辩要点 被告肖文俊辩称：原告对收取的租金账目不清，根据被告方提交的证据材料，租金已经交至2018年9月30日，而不是原告主张的2018年5月1日开始拖欠租金。原、被告的租赁关系解除时间是2018年9月30日。原、被告之间不存在拖欠的关系，不存在支付所谓违约金的问题。 第三人陈述要点 第三人刘洋杰未作答辩，亦未在举证及答辩期限内提交任何证据。 被告反诉要点 被告肖文俊提出反诉请求：1.确认原、被告租赁关系于2018年9月30日解除；2.原告退回被告于2014年2月28日交付的租赁2012、2023、2025号房屋的租房押金25000元；3.原告退回被告于2012年9月1日交付的租赁2016、2035号房屋的租房押金8000元；4.原告退回无正当理由收取被告租赁2012、2023、2025号房屋转让费40000元；5.原告赔偿被告因擅自封锁租赁房屋扣押被告及老师、学生物品的行为给被告造成的精神损失2000元；6.本案反诉诉讼费由原告承担；7.原告返还租赁房屋内两幅字画，一副是苏东坡拓印（碑拓），一副是海瑞拓印（碑拓）。 事实和理由：2012年7月4日，被告与原告委托的代理人刘洋杰签订了一份《聚宝苑租赁协议》，约定甲方出租给乙方的房屋位于南宁市民主路8号聚宝苑2016、2035号房，租赁面积为380平方米，租赁期限共6年，自2012年9月1日起至2018年8月31日止。2014年2月25日被告与刘洋杰签订了一份《聚宝苑房屋出租租赁合同》（以下简称第二份协议），合同内容：甲方出租给乙方的房屋位于南宁市民主路8号聚宝苑2012、2023、2025号房，租赁面积为511.64平方米，租赁期限共5年，自2014年5月1日起至2019年4月30日止。第一份协议期满前的一个月即2018年7月31日，被告向刘洋杰的妈妈李佳慧（原告妻子的妹妹）送交了报告书，内容为请求第一份协议续租五至十年。后刘洋杰口头同意第一份租赁协议租赁期限延长到第二份协议的截止日期即2019年4月30日。为此被告将2018年7月至2018年9月民主路聚宝苑小区龙聚阁2012、2023、2025、2016、2035号房的租金60600元交付给刘洋杰，同时也证明原告以收取第一份协议到期日之后的租金表示同意被告续租，因续租一事未签订书面租赁合同，2018年9月底，刘洋杰告诉被告房屋要收回自用，第一份协议不续租了。被告认为，被告开办的学校注册地址在第一份协议租赁的房屋，如果原告解除协议，学校就要整体搬离，第一份协议和第二份协议是一个不可分割的整体。被告提出既然解除第一份协议，因第二份协议无法履行合同目的，只能解除。在这种情况下，被告只好在10月份陆续将教学用品、用具和学生物品搬离，后刘洋杰又告知可以续租，后被告拒绝续租。2018年10月31日，刘洋杰将涉案房屋上锁，禁止被告占有、使用，表明其已收回、控制房屋。因刘洋杰在2018年9月底单方提出解除合同意思表示，2018年10月份被告陆续搬离，用自己的行为表明同意解除租赁合同，双方租赁关系从2018年9月30日就合意解除。签订第一份协议时，被告依合同约定缴纳8000元押金，现合同在2018年9月30日解除，原告应将8000元退还被告。签订二份协议时，被告根据合同约定支付25000元押金给刘洋杰，现合同在2018年9月30日解除，依合同和法律规定，原告应将25000元押金返还被告。签订第二份协议时，刘洋杰谎称2102、2023、2025号房屋的前一个承租人要收取刘洋杰的房屋转让费40000元，后被告支付该费用，刘洋杰出具收据。后被告得知该费用实际上是刘洋杰收取，并不是前一承租人收取。为此，请求法院判令原告退回无正当理由收取被告的房屋转租转让费40000元。刘洋杰将房屋锁死后，导致学校的正常教学秩序、学生的正常学习和生活，因此请求法院判令原告赔偿被告因擅自封锁租赁房屋给被告造成的物质和精神损失2000元。 反诉答辩要点 原告贺成旺辩称：被告没有提交证据证实双方租赁关系于2018年9月30日解除。据原告了解是被告拖欠过多外债的情况下没有通知原告的情况下撤场，原告是从2019年4月30日发现被告撤离场地，2019年4月30日是合同解除的时间点。第2项诉请中25000元根据合同第2页约定不是押金，是合同的保证金，由于被告恶意违约给原告造成的损失，根据合同原告有权没收25000元的保证金。第3项诉请，原、被告签订合同是2014年4月份，被告主张返还2012年9月1日的租房押金，其主张没有任何依据，且被告主张的2016、2035号房与本案无关，被告反诉主张错误。第4项诉请，转让费不是原告收取，转让费是第三人在将原房屋投入的设备设施交付给被告时，被告向第三人交付的转让费，与原告没有任何关系。且原告委托书载明第三人的权限只是代收租金，没有收取转让费的授权。第5项诉请，原告也没有指使任何人锁门，本案属于合同纠纷而非侵权纠纷，被告主张精神损失费没有依据。被告没有证据证明两幅字画还在原告房屋内，被告擅自撤场，物品是否还在房屋内只有被告自己知道。 第三人的反诉陈述要点 第三人刘洋杰未作答辩，亦未在举证及答辩期限内提交任何证据。 认定事实及法律适用 原告贺成旺系南宁市民主路8号聚宝苑2栋2012号房、2023号房、2025号房（以下简称2012号房、2023号房、2025号房）的所有权人。 2014年2月25日，原告贺成旺出具《委托书》，载明：“委托人贺成旺委托受托人刘洋杰代为出租委托人所有的位于南宁市兴宁区聚宝苑2012、2023、2025、2016、2027、2035号房。委托权限：全权代理，包括以受托人名义签订租赁合同、代为办理房屋交接手续、代为收取租金等。委托期限：自2014年1月1日至2019年6月30日。” 2014年2月25日，第三人刘洋杰和被告肖文俊签订一份《聚宝苑房屋出租租赁合同》（以下简称：《租赁合同》），主要约定：（出租方、甲方）：刘洋杰，（承租方、乙方）：肖文俊。第一条：1.甲方出租给乙方的房屋位于广西南宁市民主路8号聚宝苑2栋2012、2023、2025号房；2.出租房屋面积共合计511.64平方米（建筑面积）。……第三条：1.该房屋租赁期自2014年5月1日至2019年4月30日止，从2014年3月1日至2014年4月30日为装修期，从2014年5月1日起开始收取租金；2.乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为商业、教育使用。……第四条：1.乙方租用甲方房屋的租金按12500元/月计算，采取先付租金后使用的原则，按季度缴纳。乙方自签订合同之日起3日内向甲方交纳两个月的租金作为保证金，保证金不计息。保证金在乙方退房时，如乙方无违约行为时退还乙方。乙方自合同签订之日起3日内向甲方支付第一季度（即2014年5月1日至2014年7月31日）租金共计人民币叁万柒仟伍佰元（37500元），如果三日内乙方不支付此费用，本合同自动终止，甲方可另行出租该房屋，不再与乙方签订任何协议；以后租金在前一季度期限届满前十日缴纳下一季度的租金，以此类推。……4.租赁期间未经甲方书面允许，乙方不得以保证金冲抵租金和其他应付费用；5.在租赁期结束，乙方完好归还所租房间和交清所有应交费用（包括但不限于非租金费用）并在无违约的情况下，甲方应将租房保证金10日无息全部退还乙方；若乙方有欠交款项或违反合同之相应规定应向甲方承担的违约金、赔偿金等费用时，甲方可从租房保证金中扣除该款项。第十一条：……3.房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：……（7）拖欠房租累计30天（含本数）以上的。第十三条：……2.若乙方逾期支付租金，应向甲方支付应付租金的每日5‰的违约金。 2014年2月28日被告肖文俊通过中国农业银行转付25000元给第三人刘洋杰。刘洋杰于2014年3月3日出具收据，载明：“今收到多闻学堂交来聚宝苑小区2012、2023、2025房屋押金（2个月）贰万伍仟元，备注：押金不计息，不抵房租”。同时，刘洋杰还出具一张收据，载明：“今收到多闻学堂交来聚宝苑小区2012、2023、2025转让费40000元”。 2018年4月3日，何丹丹的招商银行账户分别向第三人刘洋杰转账两笔，数额为50000元、10600元,共计60600元，转账业务回单上备注：多闻4-6月房租。2018年7月4日，何丹丹的招商银行账户分别向第三人刘洋杰转账两笔，数额为50000元、10600元共计60600元，转账业务回单上备注：多闻7-9月房租。 2018年7月6日，第三人刘洋杰出具两张收据，分别载明“今收到南宁市兴宁区多闻教育培训学校（办学许可证编号：教民145010170000101）自2018年4月至2018年6月的（民主路聚宝苑小区龙聚阁2012、2023、2025、2016、2035号房）房屋租金60600元”，“今收到南宁市兴宁区多闻教育培训学校（办学许可证编号：教民145010170000101）自2018年7月至2018年9月的（民主路聚宝苑小区龙聚阁2012、2023、2025、2016、2035号房）房屋租金60600元”。 2018年11月13日，南宁市兴宁区多闻教育培训学校出具《证明》，载明：“南宁市兴宁区多闻教育培训学校为民主路聚宝苑小区龙聚阁2012号房、2023号房、2025号房、2016号房的租户，在2018年10月底，由于业主代表刘洋杰在与我校协商解除合同期间，在未经我校同意的情况下，擅自将以上房屋的一楼进出大门用铁链锁死，以及二楼大门反锁，致使我校的物品在租赁房屋内不能取出。给我校造成了较大负面影响，学生家长及老师纷纷表示愤怒及抗议。经我校多日反复主动沟通，对方不予正面回复，沟通无效后，我校决定向派出所报案，请求派出所主持调解，将锁打开，及时返还教学用具及老师、学生的学习、生活等用品。就此事情请贵公司予以证明以上房屋被锁事实”。涉案房屋所在小区物业公司广西戴维斯物业服务有限责任公司，在该份《证明》上加盖公章，并注明“以上事实属实，即房屋被锁属实”。 另查明，2012年7月4日，被告肖文俊与刘洋杰签订了《聚宝苑租赁协议》（以下简称：租赁协议），约定：（出租方、甲方）：刘洋杰，（承租方、乙方）：肖文俊。第一条1.甲方出租给乙方的房屋位于广西南宁市民主路8号的聚宝苑2016、2035号房；2.出租房屋面积共合计380平方米（建筑面积）。……第三条1.该房屋租赁期共6年，自2012年9月1日起至2018年8月31日止。2012年9月1日开始收取租金。……第四条1.乙方租用甲方两套房屋的租金按7000元/月计算（每套3500元/月），采取先付租金后使用的原则，按季度缴纳；乙方在签订本协议书后在9月3日前付首次一个季度租金21000元后使用；以后租金在当季期限届满前十日内缴纳下一个季度的租金。同时缴纳的押金8000元作为保证金，保证金不计息。租金每两年递增一次（增幅5%）。……4.租赁期间，乙方不得以租房押金冲抵租金，综合服务费和其他应付费用；……6.在租赁期结束、乙方完好归还所租房间和交清所有应交费用并在无违约的情况下，甲方应将租房押金无息全部退还乙方；若乙方有欠交款项或违反合同之相应规定，甲方可以从租房押金中扣除该款项。合同还就其他事项进行了约定。 2012年7月13日，原告贺成旺出具委托书，载明“现委托刘洋杰，身份证号码，办理民主路8号聚宝苑2016、2035号房一切租赁事宜”。 还查明，南宁市兴宁区多闻教育培训学校，2012年9月12日-2017年9月12日期间校长系苏冬梅，2017年9月11日-2020年9月12日期间校长系肖文俊；该校地址为南宁市民主路8号聚宝苑聚龙阁一楼。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人刘洋杰经本院公告送达传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 关于《租赁合同》的合同效力及解除的问题。原告系涉案2012、2023、2025号房屋的所有权人，于2014年2月25日委托第三人刘洋杰代为出租。之后第三人刘洋杰与被告签订《租赁合同》，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”的规定，《租赁合同》的合同相对方为原、被告，且该合同内容未违反法律法规强制性规定，合同有效，双方应诚信履约。经查，被告已向第三人刘洋杰交清涉案2012、2023、2025号房屋截止2018年9月30日的租金。根据锁门照片、证人证言及物业公司证明及被告陈述已形成证据链，证实第三人刘洋杰于2018年10月31日将涉案房屋的大门上锁。根据《租赁合同》第四条“……以后租金在前一季度期限届满前十日缴纳下一季度的租金……”及第十一条第3款第（7）项“……3.房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回房屋：（7）拖欠房租累计30天（含本数）以上的。”的约定，被告肖文俊截止2018年10月31日已拖欠租金满30天，故第三人刘洋杰锁门收回房屋符合约定。综上，《租赁合同》实际已于2018年10月31日解除。被告主张其于2018年9月30日与原告协商一致解除《租赁合同》，原告不予认可，被告未能提交证据予以证实该主张，依法应承担举证不能的不利后果，故本院对被告该主张不予支持。 关于原告主张租金及违约金的问题。原告主张被告应向其支付2018年5月1日至2019年4月30日租金150000元。经查，被告已向第三人刘洋杰交清涉案2012、2023、2025号房屋截止2018年9月30日的租金。原告辩称其未收到从2018年5月1日起的租金。第三人刘洋杰作为原告的代理人且有代收房租的权限，被告已经将2018年5-9月份房租支付给刘洋杰，视为被告已交租。至于原告称其未收到该期间租金，可另案向第三人刘洋杰主张。如前论述，原、被告之间的合同已经于2018年10月31日解除，故被告肖文俊仍需按合同约定将2018年10月的租金12500元支付给原告。被告肖文俊至今未交清该租金已违约，根据《租赁合同》第四条“以后租金在前一季度期限届满前十日缴纳下一季度的租金，以此类推”及第十三条第2款“若乙方逾期支付租金，应向甲方支付应付租金的每日5‰的违约金”的约定，被告肖文俊应在2018年9月20日前交下一季度租金，故被告肖文俊应向原告贺成旺支付的违约金为：以12500元为基数，按每日5‰计付，自2018年9月21日起计算至实际清偿至日止。 关于被告反诉主张原告退回2012、2023、2025号房屋的租房押金的问题。根据第三人刘洋杰出具的《收条》，证实被告肖文俊已交付25000元押金。《租赁合同》第四条约定被告肖文俊需要交付两个月租金作为保证金，同时约定如肖文俊无违约行为时保证金应退还。综上可知，被告肖文俊所主张的房屋押金系《租赁合同》中约定的保证金。原、被告并未约定被告肖文俊违约时原告有权没收该保证金。《租赁合同》已解除，故原告贺成旺应向被告肖文俊退还该保证金。故被告主张原告退回25000元租房押金，本院予以支持。 四、关于被告反诉主张原告退回2016、2035号房的租房押金的问题。2016、2035号房系原、被告于2012年7月4日签订《聚宝苑租赁协议》中的标的房屋。故被告肖文俊该反诉请与本案不是同一法律关系，应另案主张。故被告在本案中主张原告退回2016、2035号房的租房押金8000元主张本院不予支持。 五、关于被告反诉主张原告退回租赁2012、2023、2025号房屋转让费的问题。第三人刘洋杰于2014年3月3日出具《收据》认可其收到2012、2023、2025转让费40000元。原告贺成旺称其并没有收到该款项且其并无授权刘洋杰收取该款项。从该笔款项性质“转让费”，原告作为房屋所有权人、出租方不存在转让的问题，其次，原告贺成旺出具给第三人刘洋杰的委托书上载明的委托权限为为签订租赁合同、代为办理房屋交接手续、代为收取租金等，并未授权第三人刘洋杰收取转让费。被告对此无异议，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力”的约定，第三人刘洋杰超越代理权限收取该笔转让费，且原告贺成旺作为被代理人不予认可且未收到该款，被告肖文俊向原告贺成旺主张该款，本院不予支持。被告肖文俊可另案主张。 六、关于被告反诉主张原告赔偿被告精神损失的问题。被告主张原告擅自封锁租赁房屋扣押被告及老师、学生物品的行为给被告造成精神损失，因此要求原告赔偿精神损失2000元。被告该主张无事实及法律依据，本院不予支持。 七、关于被告反诉主张原告返还两幅字画的问题。被告肖文俊并未能举证证实其还有两幅画，分别是“苏东坡拓印（碑拓）”“海瑞拓印（碑拓）”在原告处，其应依法承担举证不能的不利后果。故对其该主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告（反诉原告）肖文俊与第三人刘洋杰于2014年2月25日签订的《聚宝苑房屋出租租赁合同》于2018年10月31日解除； 被告（反诉原告）肖文俊向原告（反诉被告）贺成旺支付租金12500元； 被告（反诉原告）肖文俊向原告（反诉被告）贺成旺支付违约金（计算方式：以12500元为基数，按每日5‰计付，自2018年9月21日起计算至实际清偿至日止）； 原告（反诉被告）贺成旺向被告（反诉原告）肖文俊退还房屋押金25000元 驳回原告（反诉被告）贺成旺的其他诉讼请求； 驳回被告（反诉原告）肖文俊的其他反诉请求。 以上第二、第三项与第四项抵扣后确定申请执行人。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费7952元，由原告（反诉被告）贺成旺负担7480元，由被告（反诉原告）肖文俊负担472元；反诉案件受理费838元，由原告（反诉被告）贺成旺负担279元，由被告（反诉原告）肖文俊负担559元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  周云珍 人民陪审员  卢 静 人民陪审员  杨园园 二〇一九年十二月十三日 法官 助理  曹 畅 书 记 员  黄丁鸣 附法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 法信超链：国家法律2篇地方法规5篇案例365篇裁判248060篇期刊127篇 × 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。