广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗黄法民三初字第59号原告（反诉被告）：何花卉，女，1982年6月7日出生，住所地北京市海淀区中关村南大街5号院2004级三院研，公民身份号码：370830198206074729。被告（反诉原告）：陈伟深。委托代理人：马吉兵，北京市盈科（广州）律师事务所律师。第三人：广州市中联房地产中介服务有限公司，住所地广州市天河区天河北路30号东806房。法定代表人：杜威，执行董事。委托代理人：吴燕斌、倪曼钦，均系第三人公司职员。原告何花卉诉被告陈伟深、反诉原告陈伟深诉反诉被告何花卉、第三人广州市中联房地产中介服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员袁洁独任审判，公开开庭进行了审理。原告，被告及其委托代理人，第三人的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年9月19日，原、被告与第三人签订《存量房买卖合同》，原告以743000元购买被告名下的广州市黄埔区红山二路东39栋6号501房。原告于同月26日前向被告支付定金20000元，向第三人支付中介费22000元，同年10月12日三方签订了网签合同《存量房买卖合同》。同年11月15日，原告取得住房公积金贷款审批确认书，支付担保服务费3250元。同年12月17日三方一同去房管局办理过户手续，被工作人员告知该房屋属于房改房，未补交房屋成本价，不能出售。当时第三人表示被告事先未提及此情况，被告以回原单位补交成本价为由要原告等几天。三周后第三人告知原告，被告称单位无人负责此事，短时间内不能办理。原告多次以发短信和打电话的方式联系被告要求见面协商，被告不予理睬，并说按合同约定如果要补交成本价也不应该由被告支付；2014年1月25日第三人表示被告已拒绝沟通此事。现原告与第三人已经协商解除合同并退还中介费。被告对原告及第三人隐瞒其对出售的房屋并不享有完整产权这一重要事实，以该欺诈手段令原告签订了买卖合同，此后又不积极履行办理产权过户的前置手续，致使原告的合同目的无法实现，故原告起诉要求：解除两份《存量房买卖合同》，被告向原告双倍返还定金40000元，被告赔偿原告因履行合同支付的担保服务费3250元。被告辩称，同意解除合同，但不同意原告解除合同的理由以及其他的诉讼请求。合同未能履行的原因在于原告拒绝支付首期购房款、及办理产权过户手续，违约的责任在于原告。同意返还定金，但原告应向被告支付相应的违约金。被告并反诉称，原、被告与第三人签订的存量房买卖合同约定，买卖双方应于银行同意贷款通知书或类似书面文件作出之日后一定时间内办理转移登记手续。合同签订后，原告于2013年11月15日取得住房公积金贷款审批确认书，此后经被告多次催促，原告都拒绝办理房屋产权转移登记手续。原告未按合同约定支付首期购房款、办理房屋产权转移登记手续，已严重违反合同约定的义务，给被告造成严重的经济损失，依法应当承担违约责任，故反诉要求：解除两份《存量房买卖合同》，原告向被告支付违约金74300元（从中扣除被告应退还的定金20000元）。原告对被告的反诉辩称，被告隐瞒且从未告知涉案房屋未补交成本价这一事实，在房管局办理过户手续知道该情况时，被告提出要回原单位办理补交款项，原告当时表示同意。之后从第三人处了解，被告称单位无人处理此事，原告认为已经过了1个月时间，要求三方协商，但被告、第三人对原告的沟通不予理睬。对于被告陈述原告拒绝办理过户手续，原告一直未表示过拒绝，因原告是北京市户口，需要时间开具无购房记录证明，中途与相关部门沟通的时间长一点。因被告的房屋不具备过户条件，要求原告支付房款是无理的，因此原告就没有再支付房款，原告并无违约行为，不同意被告的反诉请求。第三人述称，本案是原、被告买卖双方的合同纠纷，原、被告应当解除的是买卖双方的买卖合同关系，对于其中的居间合同关系，第三人认为不应当解除。经审理查明，广州市黄埔区红山二路东39栋6号501房于2013年7月登记由被告继承所有，《房地产权证》记载该房屋为房改房，套内建筑面积51.57平方米，土地未办有偿使用手续，房改售房、房款付清等，房地产平面图上加注：按测算系数计算公摊面积为6.5236平方米。被告委托第三人独家代理销售该房屋，第三人促成原、被告就买卖该房屋事项达成一致意见，三方于2013年9月19日签订《存量房买卖合同》，其中订明，甲方（卖方）陈伟深、陈汝琼，乙方（买方）何花卉，丙方（经纪方）广州市中联房地产中介服务有限公司；甲方将广州市黄埔区红山二路东39栋6号501房建筑面积51.57平方米以现状售予乙方，按整套出售并计价，总金额743000元；乙方承担全部税费；部分定金10000元乙方应在签署本合同同时交付甲方，定金余款10000元乙方须在2013年9月21日前交付甲方；甲方收齐定金后协助乙方申请银行按揭，乙方在签署本合同后向银行申请18年520000元的银行贷款（以银行批准的结果为准）；首期楼款203000元，及如有银行实际贷款金额与应付楼价余款的差额，乙方应在房管部门出具成功受理本次交易递件回执当天直接支付给甲方；丙方在甲乙双方配合下，应于银行出具同意贷款通知书或意向回复且满足相关条件后＿个工作日内协助甲乙双方到房地产登记机构办理产权转移登记手续；楼价余款520000元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给甲方；丙方促成甲乙双方签订本合同后，当事人应当在本合同签订当日向经纪方支付中介服务费，具体按《房地产买卖居间服务费及咨询费支付承诺书》的约定执行；甲方不按合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付成交价的10%的违约金，并退还乙方已付全部费用；乙方不按合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付成交价的10%的违约金等。原、被告与第三人确认，被告的妻子陈汝琼是作为被告的代理人在该合同上签名，卖方是被告。上述合同签订后，原告向被告支付定金20000元，向第三人支付了中介费。同年10月12日，原、被告与第三人通过广州市存量房网上交易管理系统签订编号为穗存量房合字13100053267号《存量房买卖合同》。上述两份《存量房买卖合同》的主要条款内容基本一致。原告于同年11月15日取得了广州住房公积金管理中心出具的《住房公积金贷款审批确认书》，贷款额度为500000元，担保方式为广州市住房置业担保中心连带责任保证担保。原告向广州市住房置业担保中心支付了担保服务费3250元。同年12月初，被告催促原告尽快办理产权过户手续及支付首期款。北京市海淀区房管部门先后于同年12月5日、12月11日分别向原告申请贷款的银行、广州市税务机关出具原告在北京市无住宅网上签约、登记记录的《查询结果告知单》。同年12月17日，原、被告与第三人的职员共同前往房地产登记机关申请办理产权转移登记，从该机关工作人员处得知该房改房未付清成本价，需补交成本价后交易；原、被告均同意给予一段时间处理补交成本价的问题。次日，被告与第三人的职员在房管部门咨询此问题，得知在原售房单位办理补交成本价手续可降低费用，直接交易过户则费用较高。后第三人转告原告，被告称原售房单位因故目前暂停办理房改房相关问题。原告认为时间已拖延近一个月，遂要求被告直接在房管部门补交成本价或解除合同；被告则认为合同约定的房屋价款是其实际应收到的价款，成本价应当由原告交纳，其同意回原售房单位协助原告办理相关手续，但不知道单位何时才能办理。第三人多次与原、被告进行沟通协商，原、被告未能达成一致意见。2014年1月25日，原告与第三人解除居间合同关系，第三人退还原告中介费。本院认为，原、被告与第三人就买卖广州市黄埔区红山二路东39栋6号501房于2013年9月19日、10月12日签订的两份《存量房买卖合同》均合法有效。第三人促成上述合同签订后，原告依约向被告支付了定金，被告配合原告申请了公积金贷款，买卖双方均有按合同履行相关义务。合同履行期间，三方当事人于2013年12月17日前往房管部门申请办理交易过户手续时被告知上述房改房的成本价未付清；而被告因继承取得的《房地产权证》记载有“房改售房、房款付清”等内容，并没有显示成本价未付清；目前没有证据证明被告及第三人在签订合同之前已经知道成本价未付清，也不能推定被告事先应当知道，因此原告主张被告隐瞒成本价未付清这一重要事实，以欺诈手段令其签订买卖合同，依据不足。买卖合同签订后，在合同履行期间出现合同没有约定的需补交成本价的客观情况，由买方或卖方补交成本价，实际导致合同原约定的房屋买卖价款金额的变更，应当由买卖双方协议补充约定。原、被告均要求对方补交成本价，不同意自己支付，双方因成本价补交问题不能协商达成一致意见，即对合同没有约定的有关价款的重大内容不能补充协商一致，也无法按合同有关条款或交易习惯予以确定，导致房屋交易不能按合同约定继续履行，现原、被告作为买卖双方均要求解除买卖合同，应予准许。买卖合同的目的不能实现，并非原、被告存在违约行为所致，不能归责于其中任何一方。由于原、被告均无过错，被告应当将原告支付的定金返还原告，原、被告因履行合同所支出的相关费用应当各自承担，故原告要求被告双倍返还定金、支付担保服务费，被告反诉要求原告支付违约金，均无法律依据，本院不予支持。买卖合同中的原、被告与第三人之间的居间关系，因买卖合同解除而终止，三方在本案均无就居间关系所产生的法律后果主张权利，本院对此不予审查处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第九十四条第（五）项的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）何花卉、被告（反诉原告）陈伟深、第三人广州市中联房地产中介服务有限公司于2013年9月19日、10月12日签订的两份《存量房买卖合同》自本判决发生法律效力之日起解除。二、被告陈伟深在本判决发生法律效力之日起5日内返还原告何花卉定金20000元。三、驳回原告何花卉的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告陈伟深的其他反诉请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费441元、反诉受理费829元，由原告负担237元，被告负担1033元。上述本诉、反诉受理费已经分别由原告、被告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分204元直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 袁 洁二〇一四年六月××日书记员 李春辉附一：本判决主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。附二：申请执行期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。