河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0104民初12814号原告:韩银会，女，1974年12月23日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：曹福磊，男，郑州市管城区紫荆山南路法律服务所法律工作者，住该所。被告：马肖丽，女，1971年2月3日出生，回族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：马国星，住址同上。（系被告马肖丽丈夫）被告：马国星，男，1969年5月16日出生，回族，住郑州市管城回族区。被告：郑州名门房地产营销策划有限公司，住所地：郑州市管城回族区紫荆山路东金城街北1幢1层102号。法定代表人：张恩红，经理。原告韩银会与被告马肖丽、马国星、郑州名门房地产营销策划有限公司（以下简称名门公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩银会的委托诉讼代理人曹福磊、被告马肖丽的委托诉讼代理人即被告马国星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩银会向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》；2、判令被告马肖丽、马国星返还原告400000元购房款，承担违约责任向原告支付200000元违约金，赔偿律师费损失10000元；3、判令被告郑州名门房地产营销策划有限公司向原告返还购房订金、佣金及代办费30000元；4、本案诉讼费用由被告负担。在诉讼过程中，原告撤回对被告郑州名门房地产营销策划有限公司的起诉，并撤回第三项诉讼请求。事实和理由：被告马肖丽与马国星系夫妻关系。2018年10月11日，原告（乙方）与被告（甲方）马肖丽、马国星（甲方代理人）通过郑州名门房地产营销策划有限公司签订《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》，合同约定被告马肖丽与马国星将其位于郑州市××区××院××楼××单元××号(房屋产权证号为郑房权证字第××号)的房屋以820000元的价格卖给原告。原告于本合同签定时向郑州名门房地产营销策划有限公司支付定金、佣金及代办费共计30000元。郑州名门房地产营销策划有限公司收到该笔款项向原告出具收据。上述合同约定违约责任：甲乙双方任何一方违约致使房屋买卖合同履行不能的，支付违约金200000元，另有甲方与乙方分别违约应承担的责任内容。包括但不限于律师费、诉讼费等内容。2018年11月2日，原告按约定向被告马肖丽汇款40万元首付款用于被告办理解押手续，但被告收到款项后迟迟不办理解押手续，致使房屋买卖其它交易手续无法继续进行。2019年1月4日，被告马肖丽（甲方）、代理人马国星与原告（乙方）签订《补充协议》达成条款：甲方于2019年1月15日前自行筹资或出息垫资完成银行解押，否则逾期一日向乙方支付违约金每日400元；若甲方不配合办理房产交易手续或解押流程视为违约，甲方承担买方所有损失和违约责任，合同终止等内容。《补充协议》约定内容到期后，被告仍以各种理由推拖不配合办理房产交易手续，原告要求被告返还购房款、承担违约责任均被拒绝。原告为维护自身的合法权益，故诉至法院。马肖丽、马国星辩称：原告的诉讼请求无事实和法律依据，其同意解除合同并退还原告400000元，但其并未违约，不同意支付原告违约金。本院经审理认定事实如下：2018年10月11日,原告韩银会（乙方）与被告马肖丽（甲方）、代理人马国星在郑州名门房地产营销策划有限公司（丙方）的居间介绍下签订编号为NO.S1814211号的《房屋买卖合同》一份。该合同主要约定：甲方拥有的位于郑州市××区××院××楼××单元××号的房屋，房屋所有（共有）权证书号为郑房权证字第××号；房屋建筑面积为63.66平方米，乙方自愿购买，成交总价款820000元。乙方于本合同签订时支付定金、佣金及代办费用30000元，其中佣金及代办费人民币10000元，余额作为丙方代甲方保管的购房定金；合同第九条第3项规定：该房屋处于抵押状态，甲方保证自本合同签订后的15个工作日内向贷款银行提出还款申请，（乙方采用商业按揭贷款付款方式的，甲方保证自乙方银行贷款审批通过后)按照贷款银行确定的还款日期当日或之前，还清按揭银行贷款。同时乙方应于还款现场向甲方支付解押款人民币40万元（解压款冲抵房款），专用于甲方办理解押事宜，剩余解压款由甲方自行筹集。甲方收到上述款项后贰拾个工作日内办理完毕抵押登记注销手续。合同第十条约定：甲乙双方同意选择按揭贷款方式付款，并约定双方于签订本合同后20个工作日被共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续；合同第十八条关于违约责任的约定：甲乙双方任何一方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，支付违约金20万元；甲方违约致使房屋买卖合同不能履行的，应双倍返还乙方交付的定金，并赔偿乙方包括但不限于佣金损失、律师费等其他经济损失，原，被告任何一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向合同守约方支付合同约定总房价款1‰的违约金；合同第十九条约定：1、乙方同意出资40万元为甲方解押，此笔款项用于房管局网签过户当日直接冲抵购房首付款。2018年10月12日，原告向居间方名门公司交付购房定金、佣金及代办费叁万元整。郑州名门房地产营销策划有限公司向原告出具收据一份。2018年11月2日，原告通过中国邮政储蓄银行向被告马肖丽转账40万元，被告马肖丽向原告出具收条一份，载明：今收到韩银会（身份证）解押款肆拾万元整（400000元），此款于房管局网签过户当日冲抵购房首付款。因被告马肖丽未及时办理解押手续，2019年1月4日，韩银会作为乙方（买方）又与马肖丽作为甲方（卖方）、代理人马国星、郑州名门房地产营销策划有限公司签订补充协议一份，约定：甲、乙双方于2018年10月11日签订的合同编号为1814211的合同因卖方在2018年11月2日收到买方解押款肆拾万元整（400000）后未能及时扣款一事达成如下条款：第一、甲方同意于2019年1月15日前自行筹资或出息垫资完成银行解押扣款，否则逾期一日付乙方违约金每日四百元整（￥400）；第二、若甲方不积极配合办理房产交易手续或不配合走解押扣款流程，否则视为违约，甲方承担买方的所有损失和违约责任，合同终止。代理人和产权人具有同等的责任和义务。2019年4月11日，韩银会作为乙方（买方）与被告马肖丽作为甲方（卖方）、代理人马国星、名门公司再次签订补充协议一份，约定如下：第一、甲、乙双方同意由垫资公司垫资叁拾万元整（￥300000）解押，费用由乙方出资伍仟元整作为垫资利息（诉讼律师费为叁万元整，其中壹万伍仟元整由甲方承担，故甲方同意从总房款中减去壹万元整，过户时再付甲方叁拾玖万元整（￥390000），剩余垫资利息由甲方承担；第二、甲方同意于2019年4月16日将其名下的房产交付乙方使用；第三、若垫资不成功、双方再议。此协议作废。但原被告双方并未按照上述协议履行，后一直协商未果。另查明，马肖丽与马国星系夫妻关系。原告韩银会曾于2019年3月21日向本院起诉被告马国星、马肖丽、第三人名门公司房屋买卖合同纠纷一案，后原告申请撤诉，本院于2019年4月4日作出（2019）豫0104民初4263号民事裁定书，裁定准许原告撤诉。以上事实，由原、被告提交的证据、庭审笔录等证据证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。具体到本案，原告韩银会与被告马肖丽、代理人马国星签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反我国法律及行政法规的相应规定，合法有效，当事人应当依约履行。本案原告按照合同约定向被告马肖丽支付解押款40万元，此款于房管局网签过户当日冲抵购房首付款。但被告并未按照合同及补充协议约定完成房屋解押及过户手续，致使合同履行不能，被告马肖丽已构成根本性违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除权行使条件的情形。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。故原告要求解除其与被告马肖丽、马国星于2018年10月11日签订的合同号为NO.S1814211号的《房屋买卖合同》，理由正当，本院予以支持。被告马国星与马肖丽系夫妻关系，且马国星对签订房屋买卖合同一事知情并认可，故原告要求被告马肖丽、马国星返还40万元购房款，理由正当，证据充分，本院予以支持。关于违约金问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条规定：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。违约金应以实际损失为依据，本案中，原、被告约定的违约金过高，故根据实际情况并参考原、被告签订合同后的房屋价值变化情况，本院酌定违约金为10万元。关于律师费问题，根据原、被告签订的合同、协议约定，原告要求二被告赔偿律师费1万元，理由正当，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：解除原告韩银会与被告马肖丽、马国星于2018年10月11日签订的合同号为NO.S1814211号的《房屋买卖合同》；被告马肖丽、马国星于本判决生效之日起十日内退还原告韩银会购房款40万元。被告马肖丽、马国星于本判决生效之日起十日内支付原告韩银会违约金10万元、律师费1万元。四、驳回原告韩银会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10300元，减半收取计5150元，保全费3770元，由原告韩银会负担1036元；由被告马肖丽、马国星负担7884元。如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院,并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费,并将交费凭证交本院查验,逾期视为放弃上诉。审判员  邢艺伟二〇一九年十月十五日书记员  沈 娟