陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终6885号 上诉人（原审被告）：刘涛，男，1987年8月3日出生，汉族，后勤部员工，住陕西省榆林市清涧县。委托诉讼代理人：郝小勇，（系刘涛姐夫），男，1981年10月7日出生，汉族，住陕西省榆林市清涧县。被上诉人（原审原告）：李瑞杰，男，1994年1月11日出生，汉族，公寓经营者，住西安市新城区。委托诉讼代理人：县义平，北京市中盈（西安）律师事务所律师。上诉人刘涛与被上诉人李瑞杰房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初13006号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘涛上诉请求：一、撤销一审民事判决书；二、改判刘涛与李瑞杰之间签订的《房屋买卖合同》不能生效，驳回李瑞杰全部诉讼请求；三、判令李瑞杰承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、刘涛对出卖房屋不具有所有权，属于无权处分，所签订的《西安市存量房屋买卖合同》不能生效，刘涛与李瑞杰所签订的《西安市存量房屋买卖合同》的标的房屋，系刘涛的父亲刘某甲支付首付购买，并偿还银行按揭贷款，后父亲将该房屋赠与给姐姐刘某丙，并将赠与房屋交付给刘某丙，后一直由其偿还按揭贷款，交纳物业费、水电费、出租该房屋等，刘涛只是该房屋的登记名义人，是父亲刘某乙购买房屋的被借名人，对该房屋不具有所有权，属于无权处分；二、刘涛与李瑞杰之间签订的为预约合同，任何一方有权解除，双方签订该合同的标的物房屋在银行抵押期间，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当抵押权人同意，在未经抵押权人银行同意，转让行为无效；三、李瑞杰与居间方恶意串通，提供格式化合同，欺骗刘涛而签订合同无效，李瑞杰与居间方的工作人员系同学朋友关系，他们事先拟定好格式化合同，刘涛只是在居间方工作人员简单说明、隐瞒合同主要内容的情况下，让刘涛进行签名，致使该合同中严重显失公平，按照《合同法》第52条之规定，该合同无效。综上所述，一审法院在忽视合同的效力，忽视赠与合同在先的事实，忽视真正所有权人，错误的以登记为准认定所有权人，判令履行合同，严重侵害第三人的合法权益，恳请二审法院依法改判，支持刘涛诉讼请求。李瑞杰辩称：一、刘涛称涉案房屋系刘某甲赠与刘某丙，刘涛出售行为属无权处分，在刘某丙未追认情形下，双方签订的《房屋买卖合同》无效，该辩称既无法律依据，更不符合客观事实。刘涛在与李瑞杰签订《房屋买卖合同》的整个过程中，包括承租人出具《放弃优先购买权声明》，以及刘涛妻子出具《同意出售承诺书》时，刘涛从未提到过该房屋是刘某丙的。在双方签订合同后，面临房屋价格的突然上涨，刘涛毁约意图明显，而提出房屋系刘某甲赠与刘某丙所有，看似找到了借口，但实际上其提供的《协议书》本身，以及《协议书》与《房屋租赁合同》都是漏洞百出，矛盾重重，彻底揭露其根本违约的真实意图。二、双方签订《西安市存量房买卖合同》合法、有效，应当严格遵照履行。刘涛提出《担保法》49条，并以此认为双方签订的《房屋买卖合同》无效，显然是对法律条文的错误理解。我国《物权法》第191条第2款规定的“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”与担保法49条内容基本一致，但其用词均为“不得转让”而非“不得出售”，足见以上法律规定针对的是物权变动本身．而不是针对合同效力，即并非效力性规定。三、李瑞杰与居间中介方无任何恶意串通，欺骗刘涛的行为。刘涛上诉称其受到李瑞杰与中介方的恶意串通，提供格式化合同，欺骗其签订合同，显然刘涛的第一项上诉理由与第二、三项自相矛盾。如果刘涛认为是受到恶意串通之欺骗，那合同本身是可撤销的合同，等同于刘涛变相承认在合同撤销前自身是有效的，这与其第一项无权处分的理由是冲突的。另外，如果刘涛认为合同存在可撤销的法定事由，则应当在除斥期间内请求撤销。综上所述，刘涛的上诉请求及事实理由均无法律依据，更违背客观事实，只是其意图违约，不履行合同的借口，其上诉不能成立，应当依法驳回。 一审法院认定事实：2018年3月10日，李瑞杰（乙方）在西安链家宝业房地产经纪有限公司的居间下，与刘涛（甲方）签订《居间服务合同》以及《西安市存量房屋买卖合同》，购买刘涛位于西安市曲江新区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋。该房屋建筑面积共105.32 ㎡，成交价格1280000元。2018年3月10日，刘涛之妻肖娜出具《配偶（共有权人）同意出售证明》，表示同意刘涛出售涉案房屋。2018年3月10日，承租人惠鹏强出具《承租人放弃优先购买权声明》，承诺自动放弃对该房屋所享有的优先购买权。李瑞杰、刘涛在《西安市存量房屋买卖合同》中约定：李瑞杰向刘涛支付定金100000元，李瑞杰支付房款时，已支付的定金视为房屋成交总价的一部分。李瑞杰遂于2018年3月10日通过招商银行向刘涛配偶肖娜转账50000元，于同年3月11日通过网上银行转账30000元，并通过微信向刘涛分两次转账20000元，共计100000元整，刘涛确认已收到。根据双方签订的《西安市存量房屋买卖合同》约定，因该房屋已设定抵押，刘涛应于2018年5月10日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且刘涛最迟应于2018年5月31日前办理完毕注销登记手续。后刘涛未能按照合同约定还清贷款，办理完毕涉案房屋抵押注销登记手续。李瑞杰多次催促，刘涛认为合同对其不公平，并以存在家庭纠纷为由不同意继续履行合同。李瑞杰及第三人催促未果，李瑞杰遂诉至法院，并申请诉前保全，本院于2018年6月12日作出（2018）陕0113财保195号民事裁定书：依法查封被申请人（刘涛）位于西安市曲江新区XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋。审理中查明，涉案房屋商品房买卖合同中房屋买受人为刘涛。刘涛提交的2013年4月5日的销售不动产统一发票显示，本案中李瑞杰、刘涛所买卖房屋的付款人为刘涛。庭审中，刘涛承认该房屋为其婚前财产，在其名下。另外，刘涛提供相关证据称：2013年4月8日，刘某甲（刘虎、刘涛、刘某丙之父）、卢金娥（刘虎、刘涛、刘某丙之母）与其长子刘虎、儿媳贺静、次子刘涛、女儿刘某丙共同签订《协议书》，约定将西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋作为嫁妆物赠予刘某丙（该房屋属刘某甲出资首付购买的住宅房，房屋登记证号：314XXXXX，购房人姓名为刘涛）。刘某丙与郝小勇于2014年1月8日登记结婚。另外，本案立案前，李瑞杰申请对涉案房屋进行了诉前保全。本院经审查于2018年6月12日作出了（2018）陕0113 财保195 号民事裁定书，对涉案房屋依法进行了查封。 一审法院认为，李瑞杰、刘涛签订的《西安市存量房屋买卖合同》，双方意思表示真实，该合同合法有效，双方均应依约履行。刘涛辩称，该合同不合理、公平，因双方成交价款基本符合合同签订时市场行情，并无显失公平之处。故刘涛此项辩称，依法不予支持。李瑞杰购买的位于西安市曲江新区雁南五路以南融侨曲江观 5 邸第7幢2单元9层20902号房屋的所有权人为刘涛，且刘涛亦承认该房屋在其名下，并由其妻肖娜出具《配偶（共有权人）同意出售证明》。刘涛辩称房子是其姐刘某丙夫妇出资并使用，但其提交的《协议书》为其家庭内部赠予行为，未经公证，且房屋未办理过户，该房屋的所有权人仍为刘涛，而不动产产权系依登记为准，故刘涛作为所有权人有权出卖其所有的房屋。李瑞杰与刘涛签订的《西安市存量房屋买卖合同》成立并已生效。现李瑞杰已按合同约定履行了支付定金等义务，刘涛亦应履行合同约定的义务。刘涛不继续履行，属违约行为。现李瑞杰要求刘涛继续履行双方签订的《西安市存量房买卖合同》，本院依法予以支持。刘涛应及时归还清房屋按揭贷款，办理完毕抵押注销登记手续。李瑞杰应支付刘涛（除定金抵作购房款外）下余购房款，刘涛并应协助李瑞杰办理房屋过户手续。对于李瑞杰主张的刘涛应按照《西安市存量房买卖合同》第九条第一款按照每日房屋总价款万分之五支付违约金直至执行结束为止之请求，刘涛不按合同履行，属违约行为，并对李瑞杰造成了相应损失，依法应支付李瑞杰违约金，但考虑双方约定违约金过高，并应酌情考虑由刘涛支付李瑞杰违约金20000元。兹根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告李瑞杰与被告刘涛签订之《西安市存量房买卖合同》应继续履行。二、被告刘涛应于本判决书生效后十日内向西安市曲江新区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋的原贷款银行（中国银行长安路支行）一次性还清剩余贷款，并办理完毕抵押注销登记手续。三、原告李瑞杰于本判决书生效后二十日支付被告刘涛购房款（定金100000元已抵作购房款）1180000元。四、被告刘涛于本判决书生效后三十日内配合原告李瑞杰将西安市曲江新区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋产权过户至原告李瑞杰名下。五、被告刘涛于本判决书生效后十日内支付原告李瑞杰违约金20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费 15622元，由被告承担。原告已预交，被告于本判决书生效后直接支付原告15622元。保全费5000元、保函费5750元，由原告承担。 本院二审查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，涉案房屋物权登记在刘涛名下，根据我国物权法定原则，刘涛为涉案房屋所有权人，有权处置登记在其名下的房屋。据此，刘涛与李瑞杰订立涉案合同符合意思自治原则，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。刘涛上诉认为涉案合同为预约合同，经审核双方合同约定内容，涉案合同符合房屋买卖本约合同的法律特征，不符合房屋买卖预约合同的法律特征，刘涛该上诉理由不予采信。刘涛上诉称李瑞杰与居间方恶意串通、欺骗其签订合同，但未举证证明其主张，根据民事诉讼“谁主张，谁举证”的原则，刘涛承担举证不利的法律责任。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，刘涛的上诉理由不成立，上诉请求不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15622元，刘涛已预交，由刘涛负担。本判决为终审判决。审判长  王  宏                                     审判员  张  伟                                     审判员  侯新省二〇一九年十月二十一日                           （院 印）书记员  宁  越 1