上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初32081号原告(反诉被告)：上海缪彪实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：缪喜，总经理。委托诉讼代理人：赵海江，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：臧文婕，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：欧文斯(上海)玻璃容器有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：PaulSutcliffeMarsden，董事长。委托诉讼代理人：李嵘辉，北京市金杜律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：俞悦，北京市金杜律师事务所上海分所律师。原告上海缪彪实业有限公司(以下简称缪彪公司)与被告欧文斯(上海)玻璃容器有限公司(以下简称欧文斯公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案后，依法由审判员周颖适用简易程序审理。因被告欧文斯公司下落不明，故本院适用普通程序，依法组成合议庭，以公告方式向被告欧文斯公司送达起某状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票。公告期间，被告欧文斯公司应诉，并提起反诉，本院经审查认为符合反诉的受理条件，遂予以受理并与本诉合并于2019年3月1日第一次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)缪彪公司的委托诉讼代理人臧文婕，被告(反诉原告)欧文斯公司的委托诉讼代理人李嵘辉、俞悦到庭参加诉讼。本案诉讼期间，被告(反诉原告)欧文斯公司提出对署期为2016年6月3日的《承诺函》上的“欧文斯(上海)玻璃容器有限公司”印文是否为被告(反诉原告)欧文斯公司印文进行鉴定。本院依法委托华东政法大学司法鉴定中心进行鉴定，该鉴定中心分别于2019年5月13日、同年5月17日出具司法鉴定意见书。本案于2019年7月10日第二次公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)缪彪公司的委托诉讼代理人臧文婕，被告(反诉原告)欧文斯公司的委托诉讼代理人李嵘辉、俞悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)缪彪公司向本院提出诉讼请求：1.欧文斯公司退还缪彪公司款项人民币(币种下同)1,000,000元;2.欧文斯公司支付缪彪公司439,000元;3.欧文斯公司退还缪彪公司押金439,000元;4.欧文斯公司支付缪彪公司以1,878,000元为基数，自2016年9月1日起至实际清偿日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息损失。事实与理由：欧文斯公司将位于上海市闵行区莘朱东路XXX号北区6,300平方米仓库和办公用房出租给缪彪公司用于货物运输中转仓储。后因该地块被政府土地征用,2016年6月3日,欧文斯公司向缪彪公司出具《承诺函》一份,欧文斯公司承诺：1、若在2016年8月15日前搬离承租区域,欧文斯公司向缪彪公司退还100万元,同时另外一次性奖励439,000元;2、欧文斯公司退还押金439,000元。欧文斯公司确认该场地于2016年8月10日完全搬离,但其未按照《承诺函》的约定退还及支付相应的款项,现为维护缪彪公司的合法权利,向贵院提起某讼,望贵院支持缪彪公司的诉讼请求。被告(反诉原告)欧文斯公司辩称，第一，本案并非简单的退还押金纠纷，缪彪公司在承租欧文斯公司房产过程中非法转租，导致欧文斯公司在被征收土地时不仅无法尽早向政府交地，由此还产生了大量额外损失。缪彪公司因其违约不仅无权要求退还保证金，还应向欧文斯公司进行赔偿。第二，缪彪公司此前曾与欧文斯公司协商，要求退还保证金，但被欧文斯公司拒绝。第三，欧文斯公司从未、更不可能向缪彪公司出具所谓的《承诺函》，且该份《承诺函》无论从形式还是内容上均存在瑕疵或者不合理之处，其真实性无法确认。第四，在不影响欧文斯公司前述答辩的前提下，缪彪公司也未能满足所谓的按时搬离的要求，欧文斯公司没有义务向其支付款项。综上，缪彪公司的诉讼请求没有事实及法律依据，恳请法院依法予以驳回全部诉讼请求。欧文斯同时反诉称，欧文斯公司与缪彪公司签订《仓库租赁协议》、《场地租赁协议》三份，分别约定将4,000平方米码头场地、6,300平方米仓库、2,200平方米露天场地及150平方米公办场地出租给缪彪公司使用。由于欧文斯公司与缪彪公司在协议订立之时，既已知悉承租场所所占土地将被政府征收，只是具体征收时间未定，因此双方签订的租赁协议均为六个月或不足六个月的短租协议，最后到期终止的租赁协议均为2016年6月30日到期。同时，租赁协议约定，当所涉土地发生政府征收时，租赁协议自动终止，缪彪公司应立即交还租赁物，且无权就该等征收主张任何权益及赔偿。在与相关政府单位确定了征收事宜后，欧文斯公司遂向缪彪公司签发相关通知，表示因土地征收，所有租赁协议依约定，于2016年6月30日全部到期终止。欧文斯公司与缪彪公司之间的租赁协议明确禁止转租或分租。但缪彪公司违反约定，擅自将租赁场地非法转租给多个非法次承租人。因此虽然欧文斯公司敦促缪彪公司及时清场，但非法租户直至2016年10月左右才大部分撤出，欧文斯公司于2016年11月15日将地块移交给政府。根据租赁协议约定“租赁期满或合同因解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或合同终止后10日内将租赁的仓库及甲方提供的配套设施以良好的状态交还甲方。乙方未按照约定交还的，就迟延交还期间，甲方有权每日向乙方收取相当于日租金3倍的违约金，且甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。”因此，欧文斯公司有权就其迟延交还的期间(2016年7月11日至2016年10月31日)每日向其收取相当于日租金3倍的违约金。同时，租赁协议约定，乙方即缪彪公司违反本协议规定或其他不当行为造成甲方即欧文斯公司任何损失的，包括由此造成的第三方索赔或政府处罚，乙方应承担赔偿责任，包括甲方为解决上述事宜而支付的所有合理费用包括律师费用。缪彪公司不仅违反租赁协议约定，擅自将租赁场地进行非法转租，而且拖延搬离租赁场所时间，导致欧文斯公司实际推迟了关闭租赁场地、将所涉土地移交有关单位的时间，致使欧文斯公司产生大量额外费用。该等费用包括租赁场所用水、用电等开支，同时，部分非法承租户采取消极态度以拖延搬离进程，甚至采用过激手段拒绝搬离。为维持搬离秩序与现场治安，欧文斯公司还专门聘请了安保人员，以保护自身及其他在场人员的人身及财产等合法权益，上述损失也应由缪彪公司承担。此外，因缪彪公司的违约行为，在清退非法租户期间，欧文斯公司聘请律师咨询相关法律事宜，并支付了相应的律师费。同时案外人上海皆顺投资管理有限公司(系非法次承租人之一，以下简称皆顺公司)还就其与缪彪公司之间的租赁合同纠纷，将欧文斯公司列为共同被告要求承担连带责任，虽然经过贵院公正审理，该等针对欧文斯公司的诉请被依法驳回，但欧文斯公司也为此支付了律师费。前述所有律师费均应由缪彪公司承担。同时，缪彪公司还存在拖欠租金及租赁协议履行期间的水电费的行为。欧文斯公司有权向缪彪公司主张该等款项。就迟延支付租金，租赁协议明确约定，逾期10日未支付租金的，乙方即缪彪公司还应按照相当于2个月租金的标准支付违约金。根据租赁协议的约定，欧文斯公司有权从保证金中扣除缪彪公司欠付的租金。就拖欠水电费部分，缪彪公司还应承担该等费用的相应利息。综上所述，欧文斯公司认为，缪彪公司的违约行为给欧文斯公司造成了巨大损失，应向欧文斯公司承担违约责任并赔偿因其违约给欧文斯公司造成的损失，故请求法院判令：1.缪彪公司支付就迟延交还场地自2016年7月11日起至2016年10月31日止的违约金共计2,858,678.70元；2.缪彪公司支付因其逾期支付租赁费产生的违约金518,240元；3.缪彪公司支付自2015年12月29日起至2016年1月28日止的水、电费等开支共计21,557.44元及自2016年4月28日起至2016年6月29日止的水、电费等开支共计67,388.86元；4.缪彪公司支付前述未支付水电费产生的利息(暂计算至2019年3月1日)共计11,809.60元；5.缪彪公司支付自2016年7月1日起至2016年10月31日止的水、电费等共计374,766.43元；6.缪彪公司赔偿欧文斯公司花费的安保费用共计1,456,230元；7.缪彪公司赔偿欧文斯公司花费的律师费用564,886.40元。对于欧文斯公司的反诉，缪彪公司辩称，欧文斯公司要求支付迟延交还场地违约金无依据。2016年6月3日的《承诺函》要求缪彪公司于2016年8月15日前搬离，而缪彪公司实际于2016年8月10日已经搬离，该搬离时间经生效判决确认，故缪彪公司不存在迟延交付，不应该承担违约金。欧文斯公司提供给上海梅陇资产投资经营有限公司(以下简称梅陇资产公司)的函中，欧文斯公司书写，按照贵司要求，将关闭北区大门时间推迟至2016年9月5日，时间推迟不是缪彪公司迟延交付产生的。缪彪公司不存在逾期支付租金的情形，欧文斯的反诉请求无事实基础。水电费、安保费、律师费，不是因本案产生的费用，合同中未约定缪彪公司承担费用，上述反诉请求无事实及合同依据，水电费的利息也不应该由缪彪公司承担。欧文斯公司的反诉请求超出诉讼时效，欧文斯公司在案外人起某的案件中都未主张过，反诉中大部分是违约金请求，计算标准过高且重复。综上，缪彪公司不同意欧文斯公司的全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：欧文斯(上海)玻璃容器有限公司(出租人、甲方)与上海缪彪实业有限公司(承租人、乙方)签订《仓库租赁协议》一份，协议第一条约定，乙方承租甲方仓库，面积为6,300平方米，用于货物运输中转存储。协议第二条约定，租赁期限自2016年1月1日起至2016年6月30日。如在租期内,如甲方因需要(包括但不限于政府需征收甲方土地、甲方因生产需要重启窑炉等因素)可以提前解除合同,但需提前两个月通知乙方,本合同终止,甲方无需就该等终止向乙方承担任何责任。若协议期满,乙方有续租的优先权。协议第三条约定，每月租金为壹拾伍万肆仟伍百元整,协议签署两年后按与5%每年递增。租金实行月支付制：每月10日前将下月租金汇入甲方指定的账号。乙方需支付所使用的水电费用。以甲方提供的水电表的数据作为结算的依据。协议第四条约定，乙方于前协议签署后支付的保证金叁拾万零玖千元继续作为此协议的保证金。本协议到期或根据协议中止后,如乙方无违约行为,在乙方将租赁场地恢复到良好、适租状态并经甲方验收、接收后,甲方应在10日内向乙方无息退还保证金。甲方有权但无义务直接在保证金中扣除任何乙方应向甲方支付但未支付的到期款项。协议第九条约定，乙方未按照约定支付租金的，应每日向甲方支付延迟租金1.5%的违约金。协议第十一条约定，租赁期满或合同因解除等原因提前终止的,乙方应于租赁期满或合同终止后10日内将租赁的仓库及甲方提供的配套设施以良好的状态交还甲方。乙方未按照约定交还的,就迟延交还期间,甲方有权每日向乙方收取相当于日租金3倍的违约金,且甲方有权采取必要措施予以收回,由此造成的损失由乙方承担。协议第十三条约定，租赁期间内发生下列情形之一的,本协议自动终止：(一)租赁仓库占用范围内的土地使用权被依法征收的；(二)租赁仓库因社会公共利益需要被依法征用的。乙方清楚甲方目前正与政府商谈土地征收事宜,但征收时间未定,如发生上述情形的,乙方同意其将立即交还租赁仓库,且无权就该等征收或征用主张任何权益及赔偿。其因该等征收或征用而取得的任何权益应归甲方所有。上述协议签订后，欧文斯公司向缪彪公司交付了涉案仓库。缪彪公司支付了保证金309,000元。2016年8月30日，欧文斯公司向梅陇资产公司致函，题为《关于北区土地交接事宜的函》，该函件上称因其了解到政府方面希望能够在杭州G20峰会期间保持社会秩序的稳定，愿意全力配合政府的安排，按照要求将彻底关闭北区大门的日期自原定的2016年8月25日推迟至2016年9月5日。目前大部分占有北区有关房屋/场地的非法租户已经顺利搬离并将其设备清空。2016年9月27日，本院立案受理皆顺公司作为原告，缪彪公司、欧文斯公司共同作为被告，梅陇资产公司作为第三人的房屋租赁合同纠纷一案，案号为(2016)沪0112民初27494号。该案中，皆顺公司请求法院判令其与缪彪公司于2015年4月27日、2015年5月30日签订的两份《租赁合同》均于2016年8月10日解除；缪彪公司返还2015年4月27日签订的《租赁合同》项下的租赁保证金25万元；缪彪公司补偿两份合同项下的停产停业损失费2,717,171.99元、2015年4月27日合同项下的无证建筑补偿费395,448元，欧文斯公司对此承担连带责任。皆顺公司在起某的事实与理由及审理过程中均称：2016年8月10日，欧文斯公司强行将皆顺公司和次承租人赶出租赁房屋。缪彪公司确认上述搬离时间。本院于2017年7月3日的庭审中询问欧文斯公司租户的搬离时间，欧文斯公司称，需庭后核实。后欧文斯公司于2017年7月7日向本院提交情况说明，上载“……北区的非法承租户是陆续撤出的，最早撤出的大概在2016年8月6日至10日左右，到2016年10月左右大部分非法承租户撤出。欧文斯于2016年11月15日将案涉地块移交给政府。”2018年4月9日庭审中，本院询问欧文斯公司小商户是否于2016年8月10日搬离时，欧文斯公司陈述：“小商户于2016年8月左右搬离”。该案中，本院经查明如下事实：“欧文斯公司将其所有的位于上海市闵行区莘朱东路XXX号北区6,300平方米仓库和办公用房出租给缪彪公司用于货物运输中转储存，双方签订的两份《仓库租赁协议》约定的租赁期限分别为2015年5月1日起至2015年12月31日、2016年1月1日起至2016年6月30日，协议均约定缪彪公司知晓欧文斯公司目前正与政府商谈土地征收事宜，但征收时间未定，如租赁期间内因租赁仓库占用范围内的土地使用权被依法征收的本协议自动终止，缪彪公司同意立即交还租赁仓库，且无权就该等征收或征用主张任何权益及赔偿，因该等征收或征用而取得的任何权益归欧文斯公司所有。2015年4月27日，缪彪公司(出租方，甲方)与皆顺公司(承租方，乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将位于上海市闵行区莘朱东路XXX号北区6,500平方米的租赁物出租给乙方使用，功能为厂房、仓储，租赁期限自2015年5月1日起至政府动迁征地为止，租赁保证金250,000元，租赁期满在乙方已向甲方交清了全部应付的租金及水电通讯费用后3日内无条件退还。合同另约定，若因市政动拆迁、土地征用导致无法继续履行本合同时，应提前六个月通知乙方，甲乙双方不承担责任；企业经营损失费、搬迁费等应补偿给乙方的归乙方所有，应补偿给甲方的归甲方所有；装修、搭建等按谁出资谁受益的原则享受有关政策的补偿。2015年5月1日，缪彪公司出具《说明》：兹有本公司所属座落于上海市闵行区莘朱东路XXX号北区房屋，由上海皆顺投资管理有限公司管理租赁相关事宜。2015年5月8日，缪彪公司向皆顺公司出具了收取25万元押金的收据。2015年5月30日，缪彪公司(出租方，甲方)与皆顺公司(承租方，乙方)签订另一份《租赁合同》，约定甲方将位于上海市闵行区莘朱东路XXX号北区的办公用房300平方米出租给乙方使用，功能为办公房，租赁期限自2015年6月1日起至政府动迁征地为止，房屋年租金4万元；另有大棚面积370平方米，无偿给乙方使用。合同另约定，若因市政动拆迁、土地征用导致无法继续履行本合同时，应提前六个月通知乙方，甲乙双方不承担责任；企业经营损失费、搬迁费等应补偿给乙方的归乙方所有，应补偿给甲方的归甲方所有。另查明，皆顺公司将承租的涉案租赁房屋部分出租给案外人上海久韵纸塑制品有限公司、上海恒旭数码喷绘有限公司、上海盐钦商贸有限公司、上海市宝山区德龙粮油商店、上海豪宇仓储设备有限公司、上海市徐汇区百帮调剂商店、裴户凯、干延龙、黄俊，后自2016年8月起皆顺公司先后与上述九户次承租人签订《终止协议》，约定双方基于租赁合同的债权债务已全部结算完毕，由皆顺公司给予一次性补偿，包括押金、租金、损失、装修等一切费用。2017年12月至2018年1月，皆顺公司又与除黄俊外的八户次承租人签订《终止补充协议》，约定次承租人已经取得了终止协议中约定的补偿款，次承租人授权皆顺公司主张租赁房屋被拆迁的补偿费用，待皆顺公司收到相关补偿款后双方按照协商一致的比例进行分配。2016年5月19日，欧文斯公司向缪彪公司出具《告知书》：接我司总部通知，我司即将与政府签署动拆迁协议，故与贵司相关的仓库及场地租赁协议将不再延续，请尽快做好转移清场工作。2016年5月24日，欧文斯公司向缪彪公司出具《租赁到期终止通知书》，告知由于政府征收，双方间的《仓库租赁协议》等于2016年6月30日租赁期满后自动终止，不再续期，请缪彪公司按协议要求如期搬离。2016年5月31日，缪彪公司向皆顺公司出具《告知书》：接权利人欧文斯公司及梅陇资产公司的告知，莘朱东路XXX号即将被政府征收建设，现将该事宜告知贵司，请尽快做好转移清场准备，安排好迁出工作。……”该案本院经审理认为：“……被告缪彪公司、欧文斯公司确认原告于2016年8月10日搬离，故上述租赁合同于该日终止履行。……”。2018年4月27日，本院就上述(2016)沪0112民初27494号案件作出民事判决：“一、被告上海缪彪实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告上海皆顺投资管理有限公司租赁保证金250,000元；二、驳回原告上海皆顺投资管理有限公司其余诉讼请求。”该案已经发生法律效力。2018年6月19日，上海市**律师事务所受缪彪公司委托向欧文斯公司发出律师函，要求欧文斯公司退还押金439,000元。另查明，欧文斯公司与缪彪公司之间除签订了涉案仓库租赁协议之外，还签订有租赁面积为4,000平方米的《场地租赁协议》一份、租赁面积为2,200平方米的《场地租赁协议》一份、租赁面积为901平方米的《场地租赁协议》一份。其中，租赁面积为4,000平方米的《场地租赁协议》项下的租赁保证金为130,000元。还查明，署期为2016年11月10日的留有缪彪公司印章的《公函》上载，我司(上海繆彪实业有限公司)与贵司在2016年1月1日签订闵行区莘朱东路XXX号北区仓库租赁协议贰份。合同保证金为309,000元、130,000元。租赁期限至2016年6月30日。贵司于2016年6月来函告知该地块因政府征收，合同期届满将不再继续合作并终止。现我司要求贵司接函后在2016年11月20日前返还双方合同保证金439,000元。缪彪公司中的“缪彪”二字在上述公函中记载为“繆彪”。再查明，2016年8月至2017年2月，案外人上海雷盾物业管理有限公司向欧文斯公司开具服务费发票九张，合计金额为1,456,230元。欧文斯公司提供了其与上海雷盾物业管理有限公司之间签订的《临保合同书》，上载由上海雷盾物业管理有限公司派遣现场秩序维护服务人员在莘朱东路XXX号工厂整治期间为工厂移交工作提供秩序维护服务。2016年11月至2018年8月，北京市金杜律师事务所上海市分所向欧文斯公司开具非诉法律服务发票共六张，金额合计为564,886.40元。关于水电费的开票情况，本院查明，2016年1月28日，欧文斯公司向缪彪公司开具水电费发票一张，金额为21,557.44元，备注栏处记载：缪彪北区租赁水电费2015.12.29-2016.1.28。同年5月30日，欧文斯公司向缪彪公司开具水电费发票一张，金额为32,026.98元，备注栏处记载：(04.28-05.30)水电费。同年6月29日，欧文斯公司向缪彪公司开具水电费发票一张，金额为35,361.88元，备注栏处记载：(05.31-06.29)水电费。同年8月24日，国网上海市电力公司向欧文斯公司开具2016年7月的电费发票，金额为186,363.53元。同日，上海城投水务(集团)有限公司向欧文斯公司开具水费发票，金额为9,776.87元。同年9月14日，国网上海市电力公司向欧文斯公司开具2016年8月的电费发票，金额为167,227.10元。同年9月26日，上海城投水务(集团)有限公司向欧文斯公司开具水费发票，金额为17,863.09元。同年10月27日，国网上海市电力公司向欧文斯公司开具2016年9月的电费发票，金额为132,425.29元。同年10月27日，上海城投水务(集团)有限公司向欧文斯公司开具水费发票，金额为11,184.30元。同年11月17日，国网上海市电力公司向欧文斯公司开具2016年10月的电费发票，金额为123,704.02元。同年11月23日，上海城投水务(集团)有限公司向欧文斯公司开具水费发票，金额分别为为10,086.10元及5,173.10元。关于租赁费的开票情况，本院查明，2016年4月14日，欧文斯公司向缪彪公司开具租赁费发票，金额为259,120元。同年7月22日，欧文斯公司向缪彪公司开具了不动产经营租赁服务发票三张，金额分别为100,000元、100,000元、59,120元。另，诉讼中，缪彪公司提供了一份盖有欧文斯公司印章的署期为2016年6月3日的《承诺函》一份，上载：关于贵公司(即缪彪公司)承租的闵行区莘朱东路XXX号北区因政府土地征用事宜,我司于2016年5月19日向贵公司出具《告知书》，并考虑贵司不能续签经营的实际情况作如下承诺：1.贵公司在2016年8月15日前必须搬离承租区域。2.贵公司按期搬离承租区域。我司将退还给贵司人民币：壹佰万元整(约已交付的四个月的租金),同时另外一次性奖励人民币：肆拾叁万玖千元整(与押金金额同等)。3.贵司交付给我司的押金人民币：肆拾叁万玖仟元整也将如数退还。望贵司积极配合我司及相关部门的土地征用工作,按期搬离。欧文斯公司对上述承诺函的真实性提出异议，遂向本院申请对印章的真实性以及印章与印刷文字的形成先后顺序进行司法鉴定。本院依法委托华东政法大学司法鉴定中心进行印章印文鉴定。本次鉴定中的鉴定样本为仓库租赁协议原件、2016年9月20日的授权委托书原件(留存于上海市闵行区市场监督管理局档案室)、2014年11月25日的外商投资企业备案申请书原件(留存于上海市闵行区市场监督管理局档案室)。该司法鉴定中心于2019年5月13日出具华政[2019]物证(文)鉴字第D-101-1号司法鉴定意见书，鉴定意见为：署期为2016年6月3日的《承诺函》上的欧文斯公司印文与样本材料上的欧文斯公司印文系同一印章盖印形成。另于2019年5月17日出具华政[2019]物证(文)鉴字第D-101-2号司法鉴定意见书，鉴定意见为：限于检材条件，无法判断署期为2016年6月3日的《承诺函》留有的欧文斯公司印文与印刷文字的形成先后顺序。对上述司法鉴定意见书，缪彪公司认为，司法鉴定意见书已经确认了《承诺函》与工商备案登记公章、欧文斯公司与缪彪公司签订的租赁合同的公章是同一枚印章，由欧文斯公司持有使用。欧文斯公司认可第D-101-2号鉴定报告，但不认可第D-101-1号鉴定报告，认为在第D-101-1号鉴定报告中，鉴定人员做报告时未附上相应的依据、记录，说理部分“肯定同一”及“极有可能同一”，两项都可以下结论，根据报告说理可能是“极有可能同一”。鉴定人员陶宏光到庭陈述，该司法鉴定由其本人依据技术规范制作，其对原件进行了检验，因需要样本材料，其在5月10日带着仪器设备及鉴定人至市场监督管理局档案室进行原件比对。重叠对比等均在档案室完成，鉴定人员有相关仪器设备。按照通则，2名鉴定人到场即可。重叠对比，是专业性检验手段，在比对过程中没有必要一定显示在特征比对表中。通过划线及细节标识可以支撑本案鉴定书的意见。检材分析中详细做了语言描述，均存在符合点并一一列举，是完全确定性的肯定意见。比对表后面样本2、3的数字拍照，把原始图像截取。鉴定人员用原始照片做了标识，是为了更加清楚，而不是模糊和混乱。对书证留取的印文进行真实性比对时，不要求提供公章。上述事实由原告(反诉被告)缪彪公司提供的仓库租赁协议、承诺函、民事判决书、庭审笔录，由被告(反诉原告)欧文斯公司提供的仓库租赁协议、场地租赁协议、租赁合同、租赁到期终止通知书、北区土地交接事宜函、情况说明、公函、律师函、水电费发票、租赁费发票、临保合同、发票、支付凭证、法律服务费发票及支付凭证、终止协议，以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。关于欧文斯公司提供的2016年8月18日的《最后提示》、2016年8月25日的《通告》、2016年9月23日的《通告》，因上述证据系由欧文斯公司单方制作，且缪彪公司表示从未收到，本院对上述证据的证明效力不予确认。本院认为，本案的争议焦点为：署期为2016年6月3日的《承诺函》的真实性，以及《承诺函》所载的支付条件是否成就，也即缪彪公司是否按期搬离。关于《承诺函》的真实性，欧文斯公司提出印章印文鉴定。根据华东政法大学司法鉴定中心出具的华政[2019]物证(文)鉴字第D-101-1号司法鉴定意见书，《承诺函》上的欧文斯公司印文与样本材料(即仓库租赁协议原件、留存于上海市闵行区市场监督管理局档案室的2016年9月20日的授权委托书原件、2014年11月25日的外商投资企业备案申请书原件)上的欧文斯公司印文系同一印章盖印形成。且诉讼中，鉴定人员就本次鉴定所依据的技术规范、遵循的鉴定流程、采用的鉴定手段等均作出了合理陈述。本院经审查认为，上述司法鉴定意见书由具有法定资质的司法鉴定机构作出，鉴定程序合法，依法应予采信。故就欧文斯公司对该鉴定意见书所提出的异议不予采信。由此，本院确认《承诺函》合法有效，该《承诺函》理应对欧文斯公司产生约束力。关于《承诺函》所载的支付条件是否成就，缪彪公司主张，欧文斯公司已于生效判决中就搬离日期(即2016年8月10日)作出确认，由此，《承诺书》所载的支付条件已经成就。本院认为，欧文斯公司在前案第一次庭审中就法庭问及的搬离日期，其答复为“庭后核实”；后在其向法院提交的情况说明中，欧文斯公司陈述“……北区的非法承租户是陆续撤出的，最早撤出的大概在2016年8月6日至10日左右，到2016年10月左右大部分非法承租户撤出……”；在第二次庭审中就法庭问及的搬离日期，其答复为“小商户于2016年8月左右搬离”。本院纵观欧文斯公司在前案诉讼中的陈述后，难以得出欧文斯公司曾明确确认过小商户于2016年8月10日(或于2016年8月15日前)搬离的结论。本院考虑到，小商户的搬离日期是对本案当事人权利义务产生重大实质性影响的关键事实，故缪彪公司现仅凭前案判决文书“本院认为”部分记载的裁判观点和意见作为支撑其事实主张的主要证据，尚缺乏充分有效的证明力，因此，本院对缪彪公司于本案中主张欧文斯公司退还1,000,000元、支付奖励费439,000元的本诉请求，难以支持。缪彪公司可待备齐相关证据后另行主张。因欧文斯公司与缪彪公司之间的全部租赁协议均已届满，欧文斯公司理应将租赁押金退还缪彪公司，故本院就缪彪公司主张欧文斯公司退还租赁押金439,000元及支付相应利息损失的本诉请求予以支持。关于欧文斯公司主张缪彪公司支付迟延交还场地违约金的反诉请求，本院认为，按照原仓库租赁协议的约定，租赁期限届满(即2016年6月30日)后10日内，缪彪公司理应向欧文斯公司返还租赁物。然因在协议履行过程中，发生了政府征收行为，故后期作为产权人的欧文斯公司、作为承租人的缪彪公司、作为次承租人的皆顺公司以及实际经营的小商户，甚至代表政府的梅陇资产公司，多方均一直处于协调、交涉清场搬离状态中，故并非缪彪公司恶意侵占租赁物。且在欧文斯公司出具的《承诺函》中，对于搬离日期也给予了延展，要求缪彪公司至2016年8月15日前搬离承租区域。虽然现在尚无法确认小商户最终实际的搬离日期，但本院在欧文斯公司于2016年8月30日向梅陇资产公司发出的函件中，注意到以下文字内容：“目前大部分占有北区有关房屋/场地的非法租户已经顺利撤离并将其设备清空”，由此可见，绝大多数的小商户至少在2016年8月期间已陆续搬离了涉案租赁物。故在此情况下，欧文斯公司主张数额巨大的延期交还场地违约金合计2,858,678.70元，缺乏依据，本院实难支持。关于欧文斯公司主张缪彪公司逾期支付租金(主要为2016年6月的租金259,120元)的违约金，本院认为，虽缪彪公司主张其已将租金支付完毕，未有欠付租金行为，然缪彪公司对此未举示证据予以证明，故本院对缪彪公司辩称已支付租金的意见不予采信，故其应承担逾期支付租金的违约金。但违约金除制裁违约行为外，主要目的在于弥补守约方因对方违约而遭受的实际损失，如果违约金约定过分高于实际损失，当事人可以请求减少。本案中，缪彪公司未按期支付租金，欧文斯公司固然具有损失，但其损失主要体现为未及时收取租金产生的利息损失，现欧文斯公司主张违约金518,240元(月租金的两倍),显属过高，故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情判令缪彪公司支付欧文斯公司违约金100,000元。关于缪彪公司提出的欧文斯公司的该项反诉请求已过诉讼时效的问题，因违约金的诉讼时效适用普通诉讼时效，故缪彪公司的上述意见缺乏依据，本院不予采信。关于欧文斯公司主张缪彪公司支付水、电费的反诉请求，其中自2015年12月29日起至2016年1月28日止的水、电费共计21,557.44元，自2016年4月28日起至2016年6月29日止的水、电费共计67,388.86元，因欧文斯公司在本案中未提供相应的付款凭证，故本院对欧文斯公司主张的该段期间内的水、电费及相应利息损失的反诉请求，不予支持；而自2016年7月1日起至2016年10月31日止的水、电费等共计374,766.43元，因欧文斯公司提供的证据不足以证明缪彪公司在该段期间内产生了上述费用，故本院对该项反诉请求同样不予支持。关于欧文斯公司主张的安保费用1,456,230元，缺乏合同依据，本院不予支持。关于欧文斯公司主张的律师费用564,886.40元，欧文斯公司提供的发票及付款凭证，仅能证明欧文斯公司曾支付过律师费，但上述证明不足以证明该等费用与本案的关联性，故本院对其该项反诉请求同样不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)欧文斯(上海)玻璃容器有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海缪彪实业有限公司退还租赁押金人民币439,000元，并支付以人民币439,000元为本金，自2016年9月1日起至实际退还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；二、原告(反诉被告)上海缪彪实业有限公司于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)欧文斯(上海)玻璃容器有限公司支付逾期付款违约金人民币100,000元；三、驳回原告(反诉被告)上海缪彪实业有限公司的其余本诉诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)欧文斯(上海)玻璃容器有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费计21,702元，鉴定费18,000元，由原告(反诉被告)上海缪彪实业有限公司负担16,628.95元，由欧文斯(上海)玻璃容器有限公司负担23,073.05元。反诉案件受理费减半收取计26,382元，由被告(反诉原告)欧文斯(上海)玻璃容器有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  周 颖人民陪审员  王晓蕾人民陪审员  吴佩华二〇一九年十月三十日书 记 员  董琪华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁定。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。