广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0103民初11432号 原告（反诉被告）：兰晟，男，1984年10月12日出生，壮族，住广西河池市金城江区。 委托诉讼代理人：严奇卉，广西广合律师事务所律师。 被告（反诉原告）：纪雪艳，女，1967年9月30日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：杨耿荣，广西欣源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐丽华，广西欣源律师事务所律师。 第三人：广西南宁民诚房地产有限公司，住所地：南宁市西乡塘区明秀东路北四里**明秀********房。 法定代表人：黄妹伶。 委托诉讼代理人：秦娜，女，该公司员工。 原告兰晟（反诉被告）与被告纪雪艳（反诉原告）、第三人广西南宁民诚房地产有限公司（以下简称“民诚公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法组成合议庭并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兰晟（反诉被告）的委托诉讼代理人严奇卉、被告纪雪艳（反诉原告）的委托诉讼代理人唐丽华及第三人民诚公司委托诉讼代理人秦娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兰晟向本院提出诉讼请求：1、兰晟与纪雪艳签订的《房屋买卖协议》继续履行（购房款扣除纪雪艳已交定金50000元）；2、纪雪艳协助兰晟办理南宁市青秀区XX号房屋不动产产权的过户手续，并将房屋交付给兰晟，在判决生效的一个月内；3、纪雪艳向兰晟支付违约金342000元（违约金计算方式：房屋成交总价1710000元的20%）；4、本案诉讼费用由纪雪艳承担。在诉讼过程中，兰晟变更第1、2项诉讼请求为：1、解除兰晟与纪雪艳签订的《房屋买卖协议》；2、纪雪艳向兰晟返还定金50000元。事实与理由：2019年5月16日，兰晟与纪雪艳签订《房屋买卖协议》，约定兰晟向纪雪艳购买位于南宁市青秀区XX号房屋，建筑面积为88.77平方米，成交价为1710000元。协议签订当日，兰晟依约向纪雪艳支付50000元定金，但纪雪艳并未依约向兰晟出具该涉案房屋的查档复印件。2019年5月23日，兰晟在接到民诚公司的通知后便同民诚公司一起到中国建设银行办理该涉诉房屋的按揭贷款手续。2019年7月19日，民诚公司通知兰晟银行按揭贷款审核通过，可以办理涉诉房屋过户。兰晟在按揭贷款审核通过后便联系纪雪艳对接支付第二部分房款及过户事宜，但纪雪艳不予配合。2019年7月22日，纪雪艳发短信告知兰晟其不愿再出卖房屋。2019年7月24日、7月25日，兰晟再次向纪雪艳表明要支付第二部分购房款460000元并请求纪雪艳配合办理过户，但是纪雪艳仍然拒绝，并表明除非兰晟另行支付一笔金额否则不出卖房屋。兰晟一直按照合同约定履行自己的合同义务，在明确得到纪雪艳不予配合过户的回复后，依法行使不安抗辩权不支付第二部分购房款。纪雪艳的行为严重违约，应承担相应的违约责任。为了维护兰晟的权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 纪雪艳答辩称，同意解除合同，同意退还定金，但导致合同不能继续履行的根本原因是兰晟迟延履行办理银行按揭贷款手续，纪雪艳没有违约行为。根据合同约定，兰晟应在贷款审核通过并支付首付款后才能要求纪雪艳办理过户手续，现纪雪艳仅收到定金50000元，尚不具备过户条件。纪雪艳虽口头表示不办理过户手续，但该行为并不终止履行合同。兰晟应先书面催促履约，若纪雪艳明确拒绝，兰晟才可以解除合同。事实上，纪雪艳在不知道兰晟起诉的情况下，分别于2019年8月8日、8月16日两次通过短信要求兰晟配合办理过户手续，但兰晟均未配合办理。综上，纪雪艳不存在违约行为，不应支付违约金。即使法院认定纪雪艳违约，违约金约定也过高，纪雪艳仅收到50000元定金，要求纪雪艳支付违约金320000元，与兰晟的实际损失不符。兰晟小孩无法就读滨湖路小学并非纪雪艳的原因所致，双方在签订合同时都未能预见学区规划，兰晟的贷款申请于2019年7月才通过银行审批，该期间小学的报名手续已经完成，在合同正常履行情况下，兰晟的小孩也不可能就读滨湖路小学。2019年8月15日，纪雪艳再次通过邮寄方式通知兰晟及时支付首付款，并明确如兰晟不协助过户，合同解除。但兰晟收到通知后仍不愿意配合办理过户手续，根据合同法规定，合同已经达到解除条件。因此，导致合同解除原因是兰晟违约，应由兰晟承担相应责任。 纪雪艳提出反诉请求：1、解除纪雪艳与兰晟于2019年5月16日签订的《房屋买卖协议》；2、兰晟向纪雪艳支付违约金342000元（1710000元×20%=342000元）；3、本案诉讼费用由兰晟承担。 兰晟答辩称，1、兰晟已全面、适当、合法履行自己的义务，其购买涉案房屋的目的是为了让小孩上滨湖路小学，履约诚意十分强烈。2、双方之间仅对房款数额、时间、支付方式达成书面协议，并未明确约定银行贷款审批时间，纪雪艳的请求无事实及法律依据支持。3、银行审批的时间并非兰晟所能控制，兰晟不可能在签订协议后又以口头方式加重自己的义务，纪雪艳的主张与事实及交易习惯不符。4、双方在合同中约定以贷款方式支付余下购房款，兰晟的银行贷款审批已通过，纪雪艳没有履约，构成违约。在不存在解除合同事由的情况下，纪雪艳不断制造违约障碍表示不配合过户，并在双方已就房款达成协议的情况下，恶意加价，其行为违反诚实信用原则，构成违约，导致兰晟的小孩无法在滨湖路小学就读，给兰晟造成重大损失。综上，请求驳回纪雪艳的全部反诉请求。 民诚公司陈述称，同意解除合同，其余由法院裁量。 经审理查明：2019年5月16日，兰晟（买方）与纪雪艳（卖方）签订一份《房屋买卖协议》，约定兰晟向纪雪艳购买位于南宁市青秀区XX号房，成交价格为1710000元。合同第五条约定：1、买卖双方签署合约后，不依约履行配合办理物业出售、购买等房地产交易手续或违反合同义务的，自违约行为发生之日起，违约方应每日按该物业成交价的万分之四向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后的继续履行。自违约行为发生之日起超过7个工作日的，守约方有权或委托经纪方向违约方发送催促履约书面通知，发送即日起超过七个工作日内，仍不履行合约手续的，守约方可解除交易或本合约自动解除，违约方按下列约定承担赔偿责任。2、如卖方违约的，须在七个工作日内除无息退还买方已付楼款以及承担赔偿买方已支付交易所产生的费用损失外，同时须支付与定金同等数目之金额（包含未付定金）作为违约赔偿给买方。如卖方不依约退还及违约款项的，每逾期一天则另按同期银行贷款利率的四倍计算利息支付给买方作为罚息赔偿，至支付全部应退还及违约款项为止。第九条约定：。2、买方付款方式为商业贷款。3、第一部分房款（定金款）人民币50000元，买方于签约当日向卖方一次性支付，并转为购房款，卖方应在签署协议的三个工作日内进行产权查档，并将查档结果复印给予买方留档。4、第二部分房款（首期款）460000元，买方同意在房管部门过户递件并出具受理单当天或买方按揭材料审核通过后支付给卖方。5、第三部分房款（尾期款）人民币1200000元，买方在过户出证及抵押登记手续完成并领取他项权利证后，由买方贷款银行直接划给卖方/垫资方，如由垫资方垫资解押或垫付款项的，则由卖方与垫资方完成此款项结算。8、其他约定：双方协商同意，任何一方违约，违约方须按房屋总价的20%赔付给守约方。协议签订当日，兰晟向纪雪艳支付定金50000元，纪雪艳向兰晟出具《收条》予以确认。 同日，兰晟（委托方、买方）、纪雪艳（委托方、卖方）与民诚公司（代办方）签订《委托代办手续合同》，约定委托方就位于南宁市青秀区XX号物业的房屋产权事宜已达成一致协议（委托双方自行签订的该物业《买卖合同》及其他相关协议），双方共同或单方独家委托代表方办理该物业房产过户、银行按揭贷款手续。 2019年6月14日，纪雪艳与微信号为“佩娘～优居地产187××××6175”（该微信号由民诚公司工作人员使用）沟通首付款的支付事宜，纪雪艳称如兰晟未在2019年6月17日支付首付款，就属于违约。 2019年6月25日，纪雪艳继续与上述工作人员沟通银行贷款审批事宜，纪雪艳称从客服梁峻铭处得知因兰晟有多笔消费贷，使得房贷一直未能得到审批。该工作人员回复纪雪艳已积极还清，之前不知道网贷会影响银行贷款审批。纪雪艳表示会再给一周的时间（2019年6月25日-2019年7月2日），否则解除合同。 2019年7月19日，纪雪艳向兰晟发《催款通知书》，要求兰晟接到通知之日三天内履行付款及办理按揭贷款手续的义务，否则将按双方签订的《房屋买卖协议》相关条款约定视为兰晟违约，纪雪艳有权单方解除合同，所交款项不予退还，商品房由纪雪艳另行出售。纪雪艳将该通知书交给民诚公司，民诚公司认可收到该催款通知书，并将上述内容转告给兰晟。当日下午7:30分，民诚公司工作人员告知纪雪艳，兰晟的银行贷款审批已通过。 2019年7月22日11:16分，兰晟通过短信联系纪雪艳办理过户手续，纪雪艳短信回复称因兰晟拖太久，已违约，房子不再出售，可以退定金给兰晟。兰晟表示其一直积极履行合同，办理贷款手续，今天可以办过户，如纪雪艳不卖房，需承担违约后果。 2019年7月25日，兰晟继续向纪雪艳发短信要求配合办理过户手续，并表示愿意支付第二部分房款460000元。纪雪艳短信回复称，之前约定的价格相当于一次性付款的价格，现拖了太长时间，应按贷款付款的价格卖房。兰晟表示没有口头承诺银行放款的具体时间，其只能努力配合提交材料给银行审核，纪雪艳所谓的一次性付款价格不符合合同约定，也不应让兰晟多付200000元。 2019年7月25日，兰晟以纪雪艳不配合办理过户手续，构成违约为由，提出前述诉讼请求。纪雪艳则于2019年9月22日提起反诉。 另查明，2019年7月28日，兰晟通过短信联系纪雪艳，纪雪艳回复按1730000元过户给兰晟，兰晟表示合同约定是1710000元，而非1730000元。此后，未见纪雪艳对此予以回复。 2019年8月8日，纪雪艳向兰晟发短信告知兰晟今明两天办理过户手续，兰晟回复看下周一有没有时间。 2019年8月15日，纪雪艳向兰晟发《办理房产交易过户通知》，载明：根据卖方、买方、中介方三方口头协议，半个月之内必须支付首付款510000元整（包括购房定金50000元整）并完成银行贷款审批手续。自签《房屋买卖协议》后，已超期，在此期间，纪雪艳已多次电话催促办理，都未有结果。现请兰晟在接到通知之日三天内履行付款及办理房屋过户及抵押贷款手续，否则将按双方签订《房屋买卖协议》相关条款约定视为兰晟违约，纪雪艳有权单方解除合同，所交款项不予退还，该商品房由纪雪艳另行出售。民诚公司认可收到该通知，并表示由民诚公司员工提供手机号给纪雪艳联系。 2019年8月16日，纪雪艳再次通过短信联系兰晟，要求兰晟尽快办理过户手续，兰晟回复已向法院立案。 2019年9月5日，纪雪艳签收本院送达的起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等相关材料。 本院认为：原、被告在平等、自愿的基础上签订《房屋买卖协议》，系各方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行各自的合同义务。 关于涉案合同是否应予解除的问题。因兰晟变更诉请要求解除合同，纪雪艳表示同意，本院对此予以确认。 根据《中华人民共和国合同法》第九十条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，纪雪艳应向兰晟返还已收取的定金50000元。 关于违约一方的认定问题。本案中，兰晟与纪雪艳间最大的争议点在于在合同履行过程中，哪一方构成违约。根据《房屋买卖协议》第九条约定，买方签订协议当天支付定金50000元，卖方在三个工作日内进行产权查档；首期款460000元在房管部门过户递件并出具受理单当天或买方按揭材料审核通过后支付给卖方。由此可见，双方对于首期款460000元的支付约定了两个选择条件，一是在房管部门过户递件并出具受理单当天支付；一是在兰晟的银行贷款申请通过后支付。在合同履行过程中，兰晟的银行贷款申请于2019年7月19日审批通过，兰晟于2019年7月22日短信联系纪雪艳，要求其办理过户手续，符合合同约定。纪雪艳表示因兰晟办理贷款申请的时间太久，构成违约，不再出售房屋给兰晟。对此，本院认为，纪雪艳称其与兰晟、民诚公司达成口头协议，约定了支付首付款及办理按揭贷款的最迟时间，但并没有证据予以证明，本院不予采信。纪雪艳没有依约配合协助办理过户手续，致使《房屋买卖协议》未能顺利履行，构成违约。 关于兰晟主张的违约金342000元是否应予支持的问题。合同一方违反约定不履行合同义务，应依约承担违约责任，这是合同法对守约方的救济，亦是对违约方的惩罚。因此，合同法所规定的违约金，兼具补偿性与惩罚性，其最终是为了平衡合同双方的利益，以使合同守约方不会因违约方的违约行为受到过多损失，同时违约方也不能因其违约而获益。在此过程中，违约金数额大小的认定需要结合违约方的主观违约程度、守约方的实际损失以及双方对于合同的后续履行或解除采取了哪些救济措施等方面因素予以考虑。本案中，《房屋买卖协议》第五条约定，买卖双方签署合约后，不依约履行配合办理物业出售、购买等房地产交易手续或违反合约义务的，自违约行为发生之日起超过7个工作日的，守约方有权或委托经纪方向违约方发送催促履行书面通知，发送即日起超过七个工作日内，仍未履行合约手续的，守约方可解除交易或本合约自动解除，如卖方违约，须在七个工作日内除无息退还买方已付楼款以及承担赔偿买方已支付交易所产生的费用损失外，同时须支付与定金同等数目之金额（包含未付定金）作为违约赔偿给买方。第九条第8款约定，双方协商同意，任何一方违约，违约方须按房屋总价的20%赔付给守约方。兰晟要求适用合同第九条第8款的违约条款予以赔付，本院对此难以支持。理由如下：第一，从纪雪艳与民诚公司工作人员的微信聊天内容看，纪雪艳从2019年6月下旬起就一直表示兰晟申请银行贷款审批的时间过长，且从其他人员处得知因兰晟网贷未及时偿还，才导致审批未能通过。同时，纪雪艳告知民诚公司工作人员如兰晟未在2019年7月2日前完成贷款审批，就解除合同。2019年7月19日，纪雪艳还向兰晟发《催款通知书》，要求兰晟接到通知之日起3日内履行付款及办理按揭贷款手续的义务。虽然兰晟于2019年7月22日联系纪雪艳办理过户手续，但从以上沟通情况看，纪雪艳没有依约办理过户手续的原因在于作为买方的兰晟贷款审批时间过长，而其中也有兰晟没有及时偿还网贷的因素。第二，兰晟于2019年7月25日向本院起诉，要求纪雪艳继续履行合同，纪雪艳于2019年9月4日收到起诉状副本、应诉通知书等法律文书。在此前，纪雪艳在2019年8月8日、2019年8月16日通过短信联系兰晟办理过户手续，兰晟回复看下周一是否有时间。2019年8月15日，纪雪艳又向兰晟发《办理房产交易过户通知》通知兰晟办理过户手续。可见，在兰晟起诉后，纪雪艳仍作出继续履行合同的意思表示，并未明确拒绝履行合同，双方仍有继续协商的基础。第三，兰晟主张因纪雪艳违约，致使其小孩无法就读滨湖路小学，给其造成重大损失。《房屋买卖协议》中并未明确约定买卖双方办理房屋过户的时间，也没有约定作为卖方的纪雪艳需及时配合办理房产交易手续，以保证兰晟子女能在2019年9月起顺利就读滨湖路小学。此外，涉案房屋虽属于学区房，但子女能否顺利就读所在学区学校，仍受多方面因素的影响，并不能就此推断出只要合同顺利履行，兰晟子女必然能就读滨湖路小学的结论。综上，纪雪艳在履行合同过程中虽存在违约，但其并无主观恶意，且在违约后亦采取措施予以弥补；而兰晟在本次交易中仅支付定金50000元，没有其他证据证明除该50000元的资金占用利息外，其仍有其他经济损失。结合以上因素考虑，本院酌定纪雪艳应支付的违约金为50000元。兰晟诉请超出部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第二项、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 解除原告兰晟（反诉被告）与被告纪雪艳（反诉原告）于2019年5月16日签订的《房屋买卖协议》； 被告纪雪艳（反诉原告）退还原告兰晟（反诉被告）定金50000元； 被告纪雪艳（反诉原告）向原告兰晟（反诉被告）支付违约金50000元； 驳回被告纪雪艳（反诉原告）的其他反诉请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费20190元，保全费5000元，合计25190元，由被告纪雪艳负担20260元，原告兰晟负担4930元；反诉案件受理费3215元，由被告纪雪艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  甘湘雁 人民陪审员  杨学群 人民陪审员  石 坚 二〇二〇年八月六日 书 记 员  麦琼文