江苏省淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0804民初4232号原告：王军，男，1982年1月22日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：阮伟华，淮安市淮阴区东方法律服务所法律工作者。被告：江苏金金照明有限公司，住所地淮安市淮阴区经济开发区钱江路106号。法定代表人：曹金梅。被告：江苏金利照明工程有限公司，住所地丹阳市开发区迎宾路104号。法定代表人：吉伟。被告：曹金梅，女，1967年2月15日出生，汉族，住淮安市淮阴区。被告：吉伟，女，1987年3月10日出生，汉族，住丹阳市。被告：王建明，男，1959年10月28日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：宗建飞，江苏传正律师事务所律师。原告王军诉被告曹金梅、吉伟、王建明、江苏金金照明有限公司（以下简称金金公司）、江苏金利照明工程有限公司（金利公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王军及其委托诉讼代理人阮伟华、被告王建明及其委托诉讼代理人宗建飞到庭参加诉讼，被告曹金梅、吉伟、金金公司、金利公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王军向本院提出诉讼请求：1、判令五被告连带赔偿原告各项损失共计368264.4元（装修款300264.4元、烤漆房68000元）；2、判令五被告返还原告房租费50000元；3、判令五被告赔偿原告搬迁费20000元；4、判令被告退还押金10000元；以上合计448264.4元。5、被告承担诉讼费用。事实与理由：2017年10月初，原告和被告金金公司签订了一份《场地租赁合同》（实际是和被告王建明签订的，王建明将合同打印时间定为2015年5月5日），约定：被告金金公司将其位于淮安市淮阴区厂房1600平方米出租给原告做仓储及汽车修理，租赁期限为15年，即从2015年6月1日起至2030年5月31日止，租金每平方米每月5元，租赁房屋保证金一万元（合同解除后一次性退还给原告）；又约定，因变更或解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除的责任外，应当由责任方负责赔偿。还约定，因第三人实际债权行为，导致合同无法继续履行时，被告金金公司应返还当年租金，并赔偿原告所支出的装修费、人工费、搬迁费以及相关经营损失。合同签订后，原告按照合同约定履行了义务。2018年11月初，原告接到淮阴区法院通知，要求搬出租赁场地，才知道此房在租赁前被法院查封，现在已被法院拍卖，所有权已转移，导致合同无法继续履行。另查明，被告金金公司的股东为被告金利公司和被告曹金梅，被告吉伟为被告金利公司的法定代表人，被告王建明为被告金金公司原法定代表人和股东（股份为40%）、现实际经营者。现在，被告金金公司已资不抵债，无法继续经营，所以，第二、三、四、五被告应承担连带责任。原告认为，合同无法履行给原告造成了巨大损失，被告应承担合同无法继续履行的全部责任，原告和被告金金公司及王建明多次协商无果，故诉至法院，请求依法判决。被告金金公司、金利公司、曹金梅、吉伟均未作答辩。被告王建明辩称，原告的诉请没有事实和法律依据，应当予以驳回。根据合同相对性原则，原告是与被告金金公司签订的场地租用合同，所以，原告无权将王建明、吉伟、曹金梅、金利公司列为被告。关于本案所涉租赁合同，因原告逾期支付租金，经催要仍未支付，原告应当向被告金金公司支付租金116万元。关于原告主张的各项损失以及返还房租费、搬迁费也没有依据，涉案的厂房目前被法院司法拍卖，根据买卖不破租赁的原则以及场地租赁合同的约定，第三人在实现债权而处置相关房产时，原告依法享有租赁权，租赁合同对买受人仍然继续有效，原告的这些损失并没有实际产生，而且也不是被告王建明以及金金公司所造成的。金金公司系金利公司独资的法人企业，相关法律责任应该由金金公司对外承担责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求，并向金金公司支付逾期房租违约金116万元。本院经审理认定事实如下：2017年10月，原告与被告金金公司签订《场地租用合同》一份，约定被告金金公司将其位于淮安市淮阴区院内厂房1600平方米出租给原告王军用于仓储及汽车修理。租赁期限为15年，从2015年6月1日起至2030年5月31日。租金及交付方式为：租金5元/平方/月（不含税），乙方一次性预付租金，租赁期十年价格不上浮，第十一年按半年一付租金，约定到期日甲方向乙方提前30天收取；乙方需交租赁房屋押金1万元作为房屋保证金，此押金至合同解除后一次退还给乙方。乙方负责开北门、厂房内隔断及铺环氧地坪，费用乙方先垫付，费用从第11年抵扣。双方约定的违约责任为：甲方不按时交付出租场地，或乙方逾期交付租金的，按其天数，以日租金的两倍偿还另一方违约金。合同中还约定，因第三人实现债权行为，导致本合同无法继续履行时，甲方应返还当年租金，并赔偿乙方所支出的装修费、人工费、搬迁费以及相关经营损失。上述合同签订后，原告于2017年11月14日向被告金金公司支付60000元，并于2017年11月10日开始进行装修改造，装修改造的内容包括：广告牌、隔断、彩钢板房、柜子、地坪、吊顶、水电等，原告为此支出装修改造费用300264元。原告还订制了烤漆房，为此支付68000元。此后，因被告金金公司欠他人工程款等，其厂房及土地被告法院整体拍卖，原告与2018年2月份将部分物品搬离，后来因未与被告金金公司未就赔偿问题达成协议未自行搬离，由法院执行过程中拆除。此后，原告要求被告赔偿损失未果，遂于2019年7月4日以诉称的事实及请求诉至本院。另查明，被告金金公司于2012年11月由被告王建明与金利公司共同出资成立，2019年9月10日股东变更为金利公司。淮安众庆建设工程有限公司因与被告金金公司建设工程施工合同纠纷一案向本院申请强制执行，在执行该案过程中，本院于2016年10月20日作出（2016）苏0804执恢496号执行裁定书，查封金金公司的厂房、土地，同年10月24日张贴查封公告，禁止任何人对被查封财产进行处分，并责令金金公司及其他居住在涉案房屋中人员在2016年11月15日前自动搬出。2016年10月31日，本院委托鉴定机构对金金公司的土地及土地上的建筑物进行价格评估。2017年10月13日，本院分别与当时租用金金公司厂房的宗亚洲、余华中、曹海进行谈话，通知其一个月内搬出承租的金金公司场地。2018年2月7日，本院对金金公司的土地及土地上建筑物在司法拍卖网络平台上进行拍卖，2018年3月8日，本院作出（2016）苏0804执恢496号执行裁定书，确认该地块使用权及地块上建筑物所有权归买受人淮安园兴投资有限公司所有，该案执行完毕。上述事实，有场地租用合同、收款收据、中国农业银行业务凭证，装修协议、结算明细及收据、本院执行公司、执行裁定书、拍卖确认书以及当事人陈述等予以证明，本院予以确认。本院认为：自本院执行裁定生效之日起，被告金金公司的厂房及土地使用权即属查封待处理状态，被告金金公司即不再享有处分权，但其仍与原告签订租用协议，将已被司法机关查封等待处理的厂房及场地等出租给原告使用，致使原告对该租赁厂房及场地进行装修改造投入不久，即因厂房与场地被司法拍卖而强制清场，故原告与被告金金公司之间的租用协议因被告金金公司无处分权而无效，对于因履行无效合同而取得的财产应当予以返还，对于因履行无效合同而造成的损失，因由当事人根据过错程度予以承担。综上，被告金金公司所收取的租金及押金6万元应退还给原告王军。对于王军为经营汽车修理厂而投入的装修改造等损失，因被告金金公司明知其资产已被查封并进入司法拍卖等程序，仍将其厂房等向原告出租，对原告损失的产生存在重大过错，因承担主要赔偿责任；原告王军对于其租赁的房屋在未进行必要的审查以并确认被告金金公司有权出租的情况下即签订合同并进行投入，而就在原告与被告金金公司签订协议前后，原承租方先后因法院执行而退场，而原告从签订协议至实际投资改造必然需要一定的过程，因而要对厂房及场地进行必要的审查并不十分困难，故对于无效合同的签订，原告亦有一定过错，对其投资改造所造成的相关损失也应自行承担部分责任。根据双方的过错程度，本院确定对于原告投资的装修改造等损失，由被告金金公司赔偿其中的80%，其余20%由原告自行承担。被告赔偿原告损失数额为（300264+68000）*80%=294611元。原告就其所主张的搬迁费未提供证据予以证明，本院对该费用不予认定。被告金金公司作为在业的企业法人，依法能够独立承担民事责任，原告要求法定代表人曹金梅、出资人金利公司及金利公司的法定代表人吉伟、原股东王建明承担责任无事实及法律依据，本院对此不予支持。由于原被告之间租赁合同为无效合同，被告提出原告应当承担逾期支付租金及违约金的抗辩理由无法律依据，本院对此主张不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第五十七条、第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告江苏金金照明有限公司于本判决生效后十日内向原告王军赔偿装修改造等损失294611元。二、被告江苏金金照明有限公司于本判决生效后十日内向原告王军退还租金50000元、押金10000元。三、驳回原告王军其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8024元，公告费600元，合计8624元，由被告江苏金金照明有限公司负担6619元，由原告王军负担2005元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（上诉费收款单位:江苏省淮安市中级人民法院,开户行:中国银行股份有限公司淮安清江浦支行,账号分别为：王军：6232636100129261452，江苏金金照明有限公司：6232636100129261445，曹金梅：6232636100129261437，江苏金利照明工程有限公司：6232636100129261429，吉伟：6232636100129261411，王建明：6232636100129261403）。审 判 长  龚正军人民陪审员  周立霞人民陪审员  朱育红二〇二〇年五月二十六日书 记 员  李 雯