海南省澄迈县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9023民初1945号 原告：王美燕，女，1969年7月8日出生，汉族，身份证住址：海南省澄迈县金江镇文化路畜牧局宿舍。 委托诉讼代理人：王健，广东深天成（文昌）律师事务所律师。 被告：澄迈县畜牧兽医局，住所地：海南省澄迈县金江镇解放东路老县委**。 法定代表人：何运基，该局局长。 委托诉讼代理人：王业海，海南京园律师事务所律师。 原告王美燕诉与被告澄迈县畜牧兽医局（以下简称畜牧兽医局）买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月11日受理。依法适用普通程序，由审判员李唐清担任审判长，与人民陪审员徐清玲、陈丽君共同组成合议庭，于2019年8月27日公开开庭进行了审理。原告王美燕及春委托诉讼代理人王健，被告畜牧兽医局的委托诉讼代理人王业海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王美燕的诉讼请求为：1、判令被告继续履行原、被告双方于2014年8月8日签订的《海南省保障性住房销售合同》（总房款206142元）；2、判令被告向原告支付逾期交付澄迈县畜牧兽医局综合楼经济适用房建设项目（一期）F栋401房房屋的违约金112962.74元；3、本案的诉讼费用由被告承担。 事实与理由如下：2014年8月8日原告与被告签订《海南省保障性住房销售合同》，合同第二条项目建设及销售依据约定：甲方(被告)以政府划拨方式取得座落于××座地块的国有土地使用权，经批准，在上述地块建设的保证性住房(暂定名)为：澄迈县畜牧兽医局综合楼经济适用房建设项目(一期)。合同第五条计价方式计价款约定：甲乙双方按照(建筑面积)计价，每平方米2150元人民币，F栋4层95.88平方米，总金额206142元。合同第六条付款方式及期限约定：乙方(原告)采取一次性付款方式付款。第十二条交付条件(一)甲方应当在2014年12月31日前向乙方交付该房屋，(二)该房屋交付时应当符合下列第1.2项目所列条件；1.该房屋已经取得建设工程规划验收批准文件和建筑工程验收备案文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该房屋面积实测技术报告书。第十四条逾期交房责任(1)逾期在180天内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按照日计算向乙方支付已交付房价款万分之五的违约金；(2)逾期超过180日后，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当至退房通知送达之日起3日内退还乙方全部已付款，并按照乙方全部已付款的3%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付全部已付款万分之五的违约金。同时合同还对产权登记、房屋转让、交接手续等内容进行约定。 原告于2014年1月27日向被告交付购房款30000元。2014年6月12日，原告在被告办公司参加选房分房会议，根据规定经公开摇号选定综合楼F401号住房。经被告通知原告分别于2014年6月19日缴纳购房款31843元和2014年8月29日缴纳剩余房款144299元。原告已经依约支付完毕所有购房款，履行了合同的主要义务，被告却违反合同第十二条的约定，至今没有向原告交付涉诉房屋逾期已经超过180天，构成违约。原告现在要求继续履行合同并根据合同第十四条的约定要求被告支付逾期交房违约金112962.74元。合同约定以日为单位累计结算逾期交房违约金金额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，属于继续性债权，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。所以被告逾期交房的天数应当自起诉之日倒推3年即365天*3年1095天。违约金的计算方式：206142元*0.0005*1095天112962.74元。 综上，被告的行为显然已经构成严重违约，给原告造成了巨大的经济损失。特起诉至法院，请求判如所请。 被告畜牧兽医局辩称：一、被答辩人（原告）凭自行涂改他人的合同提起诉讼，诚信有问题；二、①琼山建筑公司未按《合同》条款推进工程建设。根据《合同》规定，琼山建筑公司应在2013年4月前完成项目建设。从工程合同签订至今，该项目仅完成主体工程（封顶）并完成部分室内工程答辩人根据工程进度分7次拨付工程款共计375.5万元。期间，答辩人履行职责，多次与琼山建筑公司协调，要求加快工程进度，但该公司因资金问题拖延工程建设。这也是答辩人未能及时交付住房的主要原因，原告将未履行合同的全部责任落在答辩人，理由不充足。②为确保项目如期完成，答辩人曾多次通知购房者按进度交付购房款，但大部分购房者没有执行，原告也是答辩人在多次要求下分3次才交完购房款的；三、违约金问题。答辩人不存在违约行为，所以就不用支付违约金。为此事，答辩人多次与琼山公司协调，由琼山公司先垫资建好综合楼后，再让购房者尽量筹资汇总后才支付给琼山公司；四、为了职工的住房问题，答辩人一直在努力中。实际情况是答辩人一直都在为职工的安居工程努力。这是客观实际情况如此，并非答辩人故意不履行合同。目前答辩人正在协调琼山建筑公司，推进项目建设，争取项目尽快竣工。 综上所述，答辩人认为：被答辩人在明知因琼山建筑公司拖延工程建设，并明知此栋综合楼是涉及多人的自筹聚资才能建成的情况下，以个人交完购房款为由，诉请判令被告违约，完全不符合事实，答辩人不存在违约行为。故此，请法院查清事实并驳回原告的全部诉请。 原告王美燕提交的证据材料如下：证据一、《选房确认书》及《通知》复印件各1份，用于证明：①2014年6月12日在被告办公室召开分房会议，原告经摇号选定澄迈县畜牧兽医局综合楼F401号住房；②被告通知原告在2014年6月20日前付清房款；证据二、《海南省保障性住房销售合同》复印件1份（注：原告法庭上承认：确实更改过合同，五个人只有一个人有原件，我复印了一份以后，由于没有拿到原件，就在复印件上进行了修改，但内容与原件一致），用于证明：①原告购买被告出售的F栋4层95.88平方米，房屋单价每平方米2150元人民币，总金额206142元；②被告逾期超过180日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部支付全部已付款万分之五的违约金；③房屋交付时间：2014年12月31日前；④原告符合购买经济适用房的条件；证据三、《中国银行现金缴款单》复印件1份，以证明原告分别于2014年1月27日、6月19日、8月29日向被告支付30000元、31843元、144299元；证据四、《关于澄迈县畜牧兽医局综合楼建设工程招标的申请》、《建筑工程招标申请表》、澄发改（2012）154号、澄发改（2012）46号、《澄迈县招标事项核准意见表》、澄发改（2009）379号、《施工图纸设计文件审查合格书》、《工程规划许可证付证》、澄发改（2009）171号复印件各1份，以证明被告所建造的涉诉房屋、手续齐全合法有效。 被告畜牧兽医局对原告的证据质证意见为：（1）对证据一的三性无异议，但对其证明内容有异议，原告称被告通知原告在2014年6月20日前付清房款，我方仅仅要求原告付清一部分钱，而不是全部房款；（2）对证据二的合法性有异议；（3）对证据三、四的三性均无异议。 被告畜牧兽医局提交的证据材料如下：证据一、《建设工程施工合同》复印件1份，以证明被告与海南琼山建筑工程公司建筑工程施工有工程价款、付工程款等约定；证据二、中国银行国内支付业务付款回单复印件4份，以证明被告一直在汇总购房款来支付综合楼工程款；证据三、银行存款、中行日记账复印件2份，以证明被告一直在汇总购房款来支付综合楼工程款；证据四、海南省保障性住房销售合同复印件7份，证明被告与原告填写（未完善）的7份合同，反驳原告手中所提供合同复印件的合法性；证据五、申请证人李国南出庭提供证言，用于证明证人李国南证实合同填写及7份存档在本单位等情况；证据六、39位干部购房情况表复印件1份；证据七、被告向琼山公司付款的情况说明复印件1份。 原告王美燕对被告的证据质证意见为：（1）对证据一、二、三的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，与本案无关；（2）对证据四的三性无异议，对证明内容有异议，7份合同上面尾部“王美燕”的签名是原告本人的签名、亲自按捺的手印，且该7份合同是完善的合同，并非是被告所说签的未完善，7份合同的基本信息明确，合同约定交房日期已经确定，2014年12月31日之前被告要将涉案房屋交给原告，签署时间也确定；（3）证据五恰好证明了原告的相关证据材料是保存在被告处的；（4）对证据六里面有关原告交付购房款的数额予以确定，至于其他的购房者数额与本案无关；（5）对证据七的真实性无法确认，该份证据是否真实发生，原告无法确认，也与本案无关。 经审理查明：（一）2014年，澄迈县畜牧兽医局以【政府划拨】方式取得位于××县地块土地使用权（国有土地使用证号及面积未记录）。该地块上建设保障性住房，暂定名为：“澄迈县畜牧兽医局综合楼经济适用房建设项目（一期）”。不属商住用地。建设工程施工合同开工日期及竣工日期不详。并未办理《商品房预售许可证》。2014年8月8日，澄迈县畜牧兽医局为甲方（出卖人），原告王美燕作为乙方（买受人），双方就该项目F栋4层号房订立《海南省保障性住房销售合同》1份及四个附件。该合同订立34个条款，主要约定有：①第五条约定：保障性住房销售价格由物价部门会同住房保障机构制定，报同级政府批准后执行。甲方与乙方约定按建筑面积计价，每平方米2150元，F栋4层号房95.88平方米，总金额206142元；②第六条约定:甲方同意乙方以“一次性付款”方式按期付款；③第七条关于乙方逾期付款的违约责任约定；④第十二条关于交付条件约定：甲方应当于2014年12月31日前向乙方交付该房屋，但遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：1、因不可抗力且甲方在事实发生之日起30日内告知乙方的2、上述不可抗力是指自然灾害、意外事故及政府相关部门的行政行为；⑤第十四条关于逾期交房责任约定，除不可抗力，甲方未按第十二条约定的期限和条件将该房屋交付乙方，按下列方式处理：逾期180日之内，甲方按日计算向乙方支付交付房价款万分之五的违约金；逾期超过180日后，乙方有权退房。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方按日计算向乙方支付交付房价款万分之五的违约金等。 （2签订该合同之后，建设工程施工时断时续，成了半拉子工程。何时竣工，因资金未足，无法确定。 原告认为，被告未依照《海南省保障性住房销售合同》约定的交房时间交房给原告，被告的行为已构成违约，应判令被告继续履行合同，并由被告承担逾期交房的违约金112962.74元。原告遂于2019年7月11日诉至本院。 另查明，①2009年5月27日澄迈县畜牧兽医局向澄迈县人民政府递交《澄迈县畜牧兽医局关于兴建综合大楼的请示》，写明根据海南省建设厅《关于解决现阶段中低级财政供养人员住房问题指导意见》（琼建监管【2008】133号）、澄迈县人民政府《关于印发澄迈县解决现阶段机关企事业单位干部职工住房问题的实施意见的通知》（澄府【2009】29号）等文件精神，该局拟拆除部分危房腾地建楼（包括办公室与经济适用房），职工宿舍的资金来源“由单位干部职工自筹和政府补贴部分”等，请批示；同日，澄迈县畜牧兽医局制作《规划建设综合大楼实施方案》1份，其中“经济适用房的购买对象为本单位干部职工（含退休干部职工）”；对于已享受过政策性优惠或资助之一的，不通过申购经济适用房等；竣工验收阶段：2010年6月至2010年8月；②2009年10月9日澄迈县发展和改革局作出澄发改【2009】171号《关于澄迈县畜牧兽医局综合楼立项的批复》；2009年11月27日澄迈县人民政府作出《关于建造澄迈县畜牧兽医局综合办公大楼项目的批复》；③2012年4月16日澄迈县发展和改革委员会作出澄发改核字【2012】46号《关于核准澄迈县畜牧兽医局综合楼建设工程施工项目招标事项的批复》；2012年5月11日澄迈县发展和改革委员会作出澄发改【2012】154号《关于澄迈县畜牧兽医局综合楼初步设计及概算书的批复》，其中写明该项目的建设内容和建设规模：拟建一幢11层综合楼，1-2层为办公区，3层以上为经济适用房，工程概算总投资1070.8万元，资金来源于中央投资和自筹。 上述事实，有原、被告举证的证据材料及庭审笔录等予以佐证，可予认定。 本院认为，本案不属一般的房屋买卖合同纠纷。被告澄迈县畜牧兽医局属于澄迈县人民政府的机构，其使用【政府划拨】土地建设保障性住房，含职工按政策规定的优惠价格认购成分，从合同第五条所规定“销售价格由物价部门会同住房保障机构制定，报同级政府批准后执行”内容，可断定不能视同普通的商品房买卖合同关系。基于原、被告签订的《海南省保障性住房销售合同》的性质，不仅考量双方当事人真实的意思表示，还要考量政府的福利房改政策实施问题（不属司法审查范围）。。 本案争议焦点为：原告的起诉能否由人民法院主管？ 原告所购买的房屋，是政府相关部门办理审批手续才得以建设的，并不是开发商通过出让方式取得商住房用地而建设大楼。涉案合同的资金来源于中央投资和自筹。福利房购买主体只限于公有住房产权单位具有行政隶属关系的职工，并且每个职工家庭只享受一次按成本或标准价购买福利房的机会。福利房的特征表明职工与其所在单位之间就原公有住房的出售与购买关系并非简单的平等主体之间的房屋买卖关系，而仍然具有国家或单位的政策性分配性质。根据《中华人民共和国民法总则》第二条规定：“民法调整平等主体的自然人、法人和非法人组织之间的人身关系和财产关系”。《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》之规定，因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围。故，本案不属于人民法院民事案件受理围，依法应当驳回起诉。对于工程进度、资金是否到位、何时交付保障性住房等，应由有权的行政机关予以协调处理，原告可另寻途径解决。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条和《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下： 驳回原告王美燕的起诉。 案件受理费6086.57元（原告已预交），予以退还给原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  李唐清 人民陪审员  徐清玲 人民陪审员  陈丽君 二〇一九年十月二十五日 法官 助理  聂秀锋 书 记 员  吴 政 附相关法律条文： 《中华人民共和国事诉讼法》 第一百一十九条【起诉条件】起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第一百五十四条【裁定范围】裁定适用于下列范围： （1不予受理； （2对管辖权有异议的； （3驳回起诉； （4…… 对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。 裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。 《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》