广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1881民初2988号原告（反诉被告）：刘映秋，女，汉族，1973年3月15日出生，英德市人，住英德市，委托代理人：吴镇湖，英德市大站镇法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：英德市鸿发房地产开发有限公司。所在地：英德市英城利民路97号一楼。法定代表人：陈志威。委托代理人：林秋曲，广东深仁律师事务所律师。委托代理人：杨嘉宝，广东深仁律师事务所实习律师。原告刘映秋诉被告英德市鸿发房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年11月27日公开开庭审理了本案。原告刘映秋的委托代理人吴镇湖，被告英德市鸿发房地产开发有限公司的委托代理人林秋曲、杨嘉宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘映秋向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认双方于2016年3月7日签订的《物业认购书》合法有效；2、请求判令被告即时为原告（反诉被告）办理英德市英城××大厦××房（合同价320000元）的产权登记和过户手续；3、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2016年3月7日原告与被告签订《物业认购书》（编号：15XXXX3）购买了被告的位于英德市英城××大厦××1503的房屋，房屋价格为32万元。签订认购书当天，原告依约以银行转账的方式支付了首期款10万元。后被告出具收据交由原告收执。2018年被告将房屋交付原告使用；原告于2019年2月28日向华润燃气报装燃气炉灶，同年5月10日缴交了2018年10月至2019年5月的物管费；6月13日原告向被告缴交垃圾费及可视门铃安装费共850元，被告均出具收款收据交由原告收执。被告必须按照房屋销售规定与原告签订《商品房买卖合同》并办理英德市英城××大厦××1503的房屋所有权证（不动产权证）交付原告，但被告一直置之不理。被告将房屋交付原告使用至今，《物业认购书》合法有效。被告应依约为原告办理产权登记和过户手续，被告一直推诿未予办理，己构成违约。为维护原告的合法权益，诉至法院。原告为证明其主张提交了以下证据：证据一、企业信用信息公式报告，证明被告诉讼主体资格；证据二、《物业认购书》，证明原被告于2016年3月7日签订合同，约定以人民币32万元的价格购买被告位于英德市英城××大厦××房的事实；证据三、账户明细查询、收据，证明原告已支付10万元首期款的事实；证据四、民用户内通气点火工作单，证明原告已向华润燃气包装燃炉的事实；证据五、收款收据，证明原告向被告缴纳2018年10月至2019年5月物管费的事实；证据六、收据，证明原告向被告缴纳垃圾费及可视门铃安装费的事实；证据七、银行扣费明细，证明原告缴交荣发大厦B栋1503房水、电费的事实。被告英德市鸿发房地产开发有限公司辩称：一、《物业认购书》签订后，刘映秋没有依约支付10万元房款，未按照约定与鸿发公司磋商《商品房买卖合同》事宜，刘映秋已构成违约。2016年3月7日英德市鸿发房地产开发有限公司（以下简称鸿发公司）与刘映秋签订了《物业认购书》（以下简称认购书）。《物业认购书》在第（一）款第二条明确刘映秋应在2016年5月1日前支付10万元楼款，而并未交楼款，明显属于违约行为。另刘映秋没有直接向鸿发公司的交付任何款项，张文明也没有向鸿发公司转交刘映秋称的“10万元”定金，故鸿发公司是没有收到该10万元定金的。收据的经手人是张文明，而张文明又不是鸿发公司的员工，故这需要张文明来明确，假如是张文明私下收款，刘映秋应直接向张文明主张权利，与我公司无关。退一步说，假如张文明代鸿发公司收取了刘映秋10万元，根据《收据》的记载，10万元为定金。刘映秋在起诉状中称“依约以银行转账的方式支付了首期款10万元”明显是将定金与首期款混淆。履约定金与楼款性质不一样，不能混为一谈。根据《合同法》第115条的规定，定金转化价款是有条件的，只有在债务人履行债务后，定金才应当抵作价款或者收回。在本案中，刘映秋只有在签订了正式的《房屋买卖合同》履约之后，定金才根据双方具体的约定，决定是否转换为楼款。目前，未签订正式的《房屋买卖合同》也没相关约定，定金尚未满足转化条件。故定金是否支付也不影响楼款的支付。刘映秋未交楼款，属于违约行为，且期限之前刘映秋也没有与鸿发公司磋商《商品房买卖合同》事宜，刘映秋已构成违约。认购书第（二）款第2条“如买方在上述期限内未依时交付上述楼款或不履行本认购书其他条款，买方应向卖方交违约金，金额为买方已付的上述定金，卖方有权不再另行书面通知买方而将该物业另行出售，无论以公开拍卖或私人交易等方式，均由卖方自行处理，买方不得追讨”。刘映秋应承担违约后果，贵院应驳回其过户的诉求。且目前涉案房产近期被查封，刘映秋的诉求亦无实现的可能。二、认购书签订的目的是为了将来磋商签订《商品房买卖合同》，其内容不具备本约合同的基本条件，性质为预约合同。认购书并未对付款时间及过户条件进行约定，刘映秋要求鸿发公司办理产权登记和过户手续，没有任何依据，请求驳回其诉讼请求。2016年3月7日英德市鸿发房地产开发有限公司（以下简称鸿发公司）与刘映秋签订了《物业认购书》。该《物业认购书》的性质应为预约合同。首先，原被告签订认购书的目的是将来磋商并签订正式的《商品房买卖合同》，而不是对商品房买卖结果进行直接确认。详见《物业认购书》第（二）款第1条“买房须于2016年5月前到开发商营销中心签署《商品房买卖合同》”。第9条“本认购书未尽事宜，在双方签署正式买卖合同同时确定”。第11条“双方在签署《商品房买卖合同》后，本认购书同时失效”。从刘映秋在民事起诉状中称“被告必须按照房屋销售规定与原告签订《商品房买卖合同》”，说明刘映秋亦认同《物业认购书》只是预约合同，欠缺众多条款，不是本约合同。如果刘映秋认为《物业认购书》的性质为本约合同，刘映秋则不会在民事起诉状中要求与鸿发公司签订《商品房买卖合同》。其次，从《物业认购书》内容来看，双方仅对当事人和涉案房屋的情况、总价款及付款方式进行了约定，其他均未约定。根据《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。《物业认购书》与《商品房销售管理办法》第十六条规定的十三项内容相比，缺少了绝大部分。特别是对房款的交付日期，办理过户手续的日期、涉案房屋的交付日期均属空白，目前刘映秋并未付房款，其诉求鸿发公司办理过户手续更是无稽之谈。三、刘映秋未经鸿发公司的同意占用涉案房屋，鸿发公司保留追究相关人员责任的权利。双方在签订认购书后，刘映秋没有交付10万元房款，没有依约与鸿发公司磋商《商品房买卖合同》事宜，在此情况下鸿发公司不可能将房屋出售刘映秋使用。刘映秋没法提供交楼手续凭证，验收凭证，可印证鸿发公司的说法。后来鸿发公司发现这种情况，鸿发公司有口头要求其停止侵占，但其一直不配合。对此，鸿发公司己经提起反诉。被告英德市鸿发房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1、请求刘映秋向英德市鸿发房地产开发有限公司返还荣发大厦X栋XXXX号房屋；2、请求刘映秋将荣发大厦X栋XXXX号房恢复原状；3、请求刘映秋支付荣发大厦X栋XXXX号房屋的占有使用费，每月5千元，暂计2万元；4、本案诉讼费用由刘映秋承担。事实和理由：2016年3月7日英德市鸿发房地产开发有限公司（以下简称鸿发公司）与刘映秋签订了《物业认购书》。《物业认购书》中买卖条款（二）1、买方须按以上约定的付款方式依期如数交付楼款，并须于2016年5月前（具体时间以甲方书面或电话通知为准）到开发商营销中心签署《商品房买卖合同》。2、如买方在上述期限内未依时交付上述楼款或不履行本认购书其它条款，买方应向卖方交付违约金，金额为买方已付的上述定余。卖方有权不再另行书面通知买方而将该物业另行出售，无论以公开拍卖成交的方式，均由卖方自行处理，买方不得追讨。《物业认购书》签订后，刘映秋至今没有付款也未签订正式的《房屋买卖合同》，双方并未建立正式的房屋买卖合同关系。在此情况下，刘映秋没有经过鸿发公司的同意，擅自使用涉案房屋，侵害了鸿发公司的权益。在此，鸿发公司请求其退还房屋，恢复房屋原状，并支付房屋使用费。请判如所请。被告为证明其主张提交了以下证据：证据一、房产信息单，证明房产现状被查封；证据二、英德市鸿发物业管理有限公司，证明该公司为荣发大厦管理人，补充证明目的，其法定代表人为张文明，张文明与原告（反诉被告）是朋友关系，张文明未经鸿发公司的同意将涉案房屋交付刘映秋占用的事实。原告针对被告的反诉辩称：我方认为法院不应让被告反诉，因为原告至今未收到被告方的反诉材料。因为被告的反诉已经超过诉讼时效，因此法庭不应让被告提出反诉。如果法庭需要时间确认是否超出诉讼时效，请求法庭停止本次庭审。但原告在庭前已实际收取被告反诉的诉讼材料，因此庭审继续。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。当事人对如下事实无异议：原告刘映秋与被告英德市鸿发房地产开发有限公司于2016年3月7日签订《荣发大厦·物业认购书》，约定原告认购被告开发建设的位于英德市英城××以南××街以东××大厦首期××房，建筑面积106.78平方米，房屋总价320000元。认购书约定原告于2016年5月1日前付清房屋首期款10万元及办理银行按揭支付房屋余款22万元（但未约定办理银行按揭的时间）。签订认购书当日，原告支付了购房定金10万元，房屋余款22万元至今尚未支付，案涉房屋权属人为被告英德市鸿发房地产开发有限公司，目前被深圳市宝安区人民法院依法查封。在庭审中，原告增加第二项诉讼请求为按认购书的约定办理22万按揭款的银行手续。被告变更第一项反诉请求为请求原告停止占用案涉房屋，变更第三项反诉请求为原告支付案涉房屋的使用费每月5000元，计至停止侵占使用之日止。对于当事人争议的事实，本院分析认定如下：一、关于原告与被告签订的《荣发大厦·物业认购书》的性质问题。原、被告双方签订书面的《荣发大厦·物业认购书》，从该认购书的条款内容和双方的权利和义务等形式看，该认购书的内容条款已经具备房屋买卖合同主要条款，而且双方已明确了各自的合同权利和义务，特别是该认购书已约定了原告负有支付房屋价款的义务条款。因此，应当认定《荣发大厦·物业认购书》为原告与被告之间的房屋买卖合同，原告与被告之间的行为属于因房屋买卖合行为引起的纠纷。二、关于原告诉请按物业认购书约定办理按揭款手续、房屋产权登记手续、房屋过户手续问题。原、被告双方签订的书面物业认购书已经约定总购房价款为32万元，原告依约已向被告支付了购房价款10万元，原告实际未付的房屋价款余额为22万元，现该款项原告仍至今尚未向被告支付。但根据双方的物业认购书，该剩下的购房价款由原告向银行办理按揭，以按揭款项向被告支付。因此，原告要求被告按物业认购书约定方式由被告为原告办理购房款余额22万元的银行按揭，本院确认履行该银行按揭手续的行为属被告依约应当履行的合同义务。但是，物业认购书未约定原告支付剩余购房款的具体时间，亦未约定被告办理房屋过户的具体日期，按照一般商品房买卖交易习惯，原告支付剩余购房款22万元的义务应先于被告办理房屋过户的义务。因此，作为先履行义务的原告应先依约履行自身的付款义务，才可要求被告履行办理房屋过户的义务，现原告在未付清剩余购房款22万元的情况下，先行要求被告协助办理案涉房屋的产权登记和过户手续，无事实根据和法律依据，其提出的此项请求，本院不予支持。三、关于被告反诉请求停止占用房屋、恢复原状、支付房屋占用费问题。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》四十四第一款“房屋买卖合同被认定无效或者被撤销、解除后,买受人应当将房屋返还给出卖人,并支付房屋占有使用的费用,费用可参照同期同地段同类房屋租金标准计算;出卖人应当将收取的价款返还给买受人,并支付贷款利息。”的规定，被告的反诉请求应是基于房屋买卖合同无效或者被撤销、解除的前提下而实现的，本案中原、被告双方签订的《荣发大厦·物业认购书》，双方是在平等自愿的基础上订立的，是双方真实意思表示，且合同内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同。因此，被告反诉要求原告停止占用案涉房屋、恢复原状、支付房屋占有使用费，没有事实根据，属理由不足、证据不充分，其提出的的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认原告刘映秋与被告英德市鸿发房地产开发有限公司双方在2016年3月7日签订的《荣发大厦·物业认购书》合法有效。二、限被告英德市鸿发房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内按《荣发大厦·物业认购书》的约定为原告办理办理购房款22万元的银行按揭手续。三、驳回原告刘映秋的其他诉讼请求。四、驳回被告英德市鸿发房地产开发有限公司的反诉请求。本案受理费为人民币6100元，反诉费3200元，均由被告英德市鸿发房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  赖伟忠人民陪审员  华双花人民陪审员  江育珍二〇一九年十二月十二日书 记 员  林育栋附相关的法律条文内容:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》二、认购书、订购书、购房意向书等协议虽然约定在将来一定期限内签订房屋买卖合同,但协议已经具备房屋买卖合同主要条款,且当事人依据协议负有支付房屋价款或者交付房屋义务的,该协议应当认定为房屋买卖合同。三十六、买受人请求出卖人交付房屋或者办理房屋所有权转移登记,出卖人以买受人未履行付款义务抗辩,经审查合同约定买受人支付剩余购房款的义务先于或者与出卖人的交房、过户义务同时履行的,人民法院可以向出卖人释明反诉请求买受人支付剩余购房款,出卖人不提起反诉且合同符合继续履行条件的,可以作出同时履行判决,即出卖人在买受人依合同约定支付剩余购房款时,交付房屋、协助买受人办理房屋所有权转移登记。四十四、房屋买卖合同被认定无效或者被撤销、解除后,买受人应当将房屋返还给出卖人,并支付房屋占有使用的费用,费用可参照同期同地段同类房屋租金标准计算;出卖人应当将收取的价款返还给买受人,并支付贷款利息。