上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初30185号原告：高丽萍，女，1980年7月28日出生，汉族，户籍地江苏省扬州市，现住上海市闵行区。被告：曹宁，女，2000年12月22日出生，满族，住辽宁省本溪满族自治县小市。原告高丽萍诉被告曹宁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案受理后，因被告曹宁下落不明，本院采用公告形式向其送达起诉状副本等相关法律文书，后依法组成合议庭于2020年3月16日公开开庭进行了审理。原告高丽萍到庭参加了诉讼。被告曹宁经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告高丽萍向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2019年1月25日就位于上海市闵行区莲花南路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《租赁合同》于2019年5月20日解除；2.被告赔偿原告墙面修复费用人民币(币种下同)10,000元；3.被告支付原告截止至2019年5月20日之前所欠租金及家具家电设施赔偿费用共计1,000元。诉讼过程中，原告高丽萍撤回上述第3项要求被告支付原告截止至2019年5月20日之前所欠租金及家具家电设施赔偿费用共计1,000元的诉讼请求。事实和理由：原、被告于2019年1月25日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市闵行区莲花南路XXX弄XXX号XXX室房屋(即本案涉案房屋)出租给被告，租期从2019年2月8日至2021年2月7日，租金每月5,500元，被告自2019年5月起不再按时支付房租，并于5月20日仅以短信方式通知原告已搬离，随后消失，电话拉黑，微信拒收，房屋钥匙也不归还，致使原告无法进入房屋查验情况，不得已原告只能自己换锁进门，才发现屋内混乱不堪，垃圾满地，家具搬尽，不忍直视。甚至墙面被刷成常人无法接受的黑色和大红色，两间卧室的门、门套和窗套也刷成油漆色，严重影响房屋的再次出租。原告在5月1日至5月20日期间一再催促被告支付房租，而被告一再欺骗原告会支付，直至突然被告通知已搬离。被告消失之后，经多方努力，原告也曾联系上被告，双方面谈，被告也承认了自己欠租、欠费、破坏和搬走原告财物的行为，并协商好赔偿事宜，双方书面确认并签字。但在支付赔偿的过程中，原告一催再催，被告始终采取不理不睬及拒不配合的态度，致使原告已经失去耐心。原告认为，被告这种拒付租金，拖欠水、电、煤费用以及随意搬走、破坏本属于原告财物的行为显属违约，为维护自身的合法权益，故原告诉至法院。被告曹宁未作答辩亦未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：涉案房屋的权利人系原告高丽萍及案外人李某。2019年1月25日，原告高丽萍(作为出租方，签约甲方)与被告曹宁(作为承租方，签约乙方)签订《租赁合同》1份，约定甲方将其拥有的涉案房屋及其中附属设施在良好状态下出租给乙方居住使用；租赁期限自2019年2月8日起至2021年2月7日止，为期两年，甲方应于2019年1月25日将房屋腾空并交付乙方使用；双方商定租金为每月5,500元；乙方以转账形式支付租金给甲方，租金按三个月为一期支付；每期租金于上一期租金届满七日前缴纳；保证金5,500元，乙方于签订本合同时交付甲方；该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满，乙方迁空交还房屋并已经结清租金、电话费、水电费、煤气费、物业管理费等费用后三天内无息返还乙方；当乙方有任何拖欠应付款项时，甲方有权从该保证金中先行支付，支付部分乙方应立即补足；乙方应依房屋交接时之现状使用，如要求重新装修或变更原有设施时，应事先征得甲方的书面同意；租赁期满，根据合同约定，要求恢复原状的，乙方必须恢复原状；除不可抗力外，乙方因使用不当或其他人为原因而使房屋或设施损坏的，应负责赔偿或修复；乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，则每天以月租金的0.3%支付滞纳金，如乙方拖欠租金超过十五个工作日视为乙方自动退租，构成严重违约，甲方有权单方面解除本合同，有权追究乙方违约责任，并有权没收乙方的保证金；租赁期内，该房屋内的公用事业费，如：水、电、煤气、电讯、收视费等一切由乙方使用而产生的费用均由乙方承担，乙方应按单如期交纳；租赁期满或因乙方违约致使本合同提前终止，则乙方须及时将房屋及甲方提供的设备如数归还，除经甲方同意，乙方任何滞留在房屋中的物品将视为放弃，甲方有权处置；乙方于签订本合同后，未经甲方同意擅自提前解约或其他严重违约，致使本合同无法履行，乙方无权请求返还保证金，若给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿。上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。2019年5月7日，原告通过微信向被告催讨租金及水电煤费用。2019年5月8日，被告向原告回复表示会于次日通过转账支付拖欠的款项。2019年5月10日，原告未收到款项后又与被告进行微信联系，被告回复表示会在一周内付款。2019年5月16日，原告再次通过微信向被告催讨租金，被告回复表示会于5月19日前支付。2019年5月18日，被告通过微信向原告表示将于次日转账支付。2019年5月19日，原告未收到款项后又再次微信联系被告要求支付房租，被告未回复。2019年5月20日，原告发送微信表示将依照合同约定收房，要求被告将房屋返还并结清拖欠的费用。被告未回复。此后，原告再次发送微信要求被告回电，并表示押金系违约金，要求被告交还钥匙。该条微信显示被告拒收。2019年5月21日，被告通过微信联系原告，原告要求被告按约交还房屋，被告表示将运回原告出租给被告的部分家具和物品，且给原告买个新柜子，并表示会赔偿应该赔偿的钱，不想因为此事影响其出国。2019年5月22日，原告要求被告发送房屋内的物品照片给原告，并要求被告照价赔偿原告的损失。2019年5月23日，被告向原告发送微信表示要求原告给予被告时间，被告会将房屋恢复原样，并进行清扫，并表示原告也可以将估价发送给被告，被告会进行负责。原告要求被告进行面谈。此后双方见面，并达成协议，双方在一份手写材料上签字确认，该材料的内容为：欠租13天(5月8日至5月20日)计2,383元、逾期未交房租滞纳金214.50元、换锁费180元、保洁费400元、两张床570元、两个衣柜1,060元、电视机700元、马桶退还钱900元，合计6,407.50元；4,173元5月24日晚上9点前付清，3,000元5月30日下午6点前付清(包含未出水电费，费用有出入另算)；刷墙服务以及因为刷墙和追讨欠债等产生的空白期房租(以每天183元计算)最晚5月26日前给出价格，刷墙可以由曹宁自己叫人完成，但须要高丽萍同意。2019年5月24日，原告通过微信将双方手写的材料拍照发送给被告，要求被告按约定付款。被告回复等朋友转账。2019年5月25日，原告找了立邦刷新的工作人员至房屋现场查看并报价，根据立邦刷新服务报价单显示，涉案房屋刷新工程总额为20,247元(主材为3,276元、辅材为5,331元、工费为11,640元)。2019年5月27日，原告通过微信联系被告要求确认衣柜的搬运时间以及刷墙方案，并表示若被告无法确认，原告将找立邦刷新来刷墙，费用由被告承担。2019年5月29日，原告通过微信向被告发送了三家刷墙的报价。2019年5月31日，原告通过微信向被告表示若收不到第二笔赔偿金以及商谈好刷墙及衣柜等事宜，将起诉被告。2019年6月8日，原告向上海市公安局闵行分局梅陇派出所进行报案，陈述其将涉案房屋出租给被告，其于2019年5月20日发现被告搬离，且家具不见了，被告表示换了家具并粉刷了房屋，之后会解决此事，但一直未解决，原告准备通过法院解决此事，故至派出所进行备案。2019年8月8日，原告以上述诉称及理由提起本案诉讼。诉讼中，原告陈述其已于2019年6月6日委托案外人A公司对涉案房屋的墙面进行修复，并向A公司支付了工程款10,000元，A公司于2019年6月10日修复完毕，并于2019年6月13日向原告开具了工程款发票。原告还陈述，被告于2019年5月23日后仅支付了6,100元，虽然被告曾交付过押金5,500元，但根据双方合同约定，由于被告违约，被告无权要求返还押金，被告也曾于搬离时明确不要求返还押金，且被告还有剩余款项及水电费用未结清，故原告不要求在本案中对押金进行一并处理。以上事实，由原告高丽萍提供的《上海市房地产权证》、《租赁合同》、微信聊天记录、手写材料、上海公安局案(事)件接报回执单、立邦漆刷新服务报价单、立邦漆刷新服务现场基检单、发票以及原告的当庭陈述等为证。被告曹宁经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃质证的权利。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告就涉案房屋签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效，双方均应依约行使权利、履行义务。在双方合同履行的过程中，由于被告违约，原告依据合同约定要求确认双方签订的《租赁合同》于2019年5月20日解除，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据双方的协商内容，将涉案房屋墙面恢复原样的责任在被告，由被告承担墙面刷新的费用或由被告自行找人进行刷新，但被告并未找人刷新墙面，现原告已委托案外人对涉案房屋的墙面进行了修复，并支付了修复费用10,000元，故对于原告要求被告赔偿墙面修复费用之诉讼请求，本院亦予以支持。原告撤回要求被告支付原告截止至2019年5月20日之前所欠租金及家具家电设施赔偿费用共计1,000元的诉讼请求，系原告对其自身权利的处分，符合法律规定，本院可予准许。由于原告不要求对押金进行一并处理，被告亦未到庭，故本案中对押金不作处理。被告曹宁经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由被告自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告高丽萍与被告曹宁就位于上海市闵行区莲花南路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《租赁合同》于2019年5月20日解除；二、被告曹宁于本判决生效之日起十日内支付原告高丽萍墙面修复费用人民币10,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，公告费人民币560元，合计人民币610元，由被告曹宁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 林 叶人民陪审员 张 怡人民陪审员 邓红霞二〇二〇年三月二十七日书 记 员 潘逸灵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。