固阳县人民法院民 事 判 决 书（2014）固民初字第237号原告包头市清清物业服务有限责任公司，住所地内蒙古自治区包头市青山区望隆公寓809室。法定代表人赵金玲，系包头市清清物业服务有限责任公司董事长。委托代理人辛斌，男，1967年7月29日出生，汉族，现住内蒙古自治区包头市青山区迎宾小区91栋58号，系包头市清清物业服务有限责任公司职工。被告张福何，男，1960年7月28日出生，汉族，现住内蒙古自治区包头市固阳县金山镇天和小区*座**层****室。委托代理人王丽萍，女，1968年9月12日出生，蒙古族，现住内蒙古自治区包头市固阳县金山镇天和小区*座**层****室，系被告张福何妻子。原告包头市清清物业服务有限责任公司诉被告张福何物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月3日立案受理。依法由代理审判员石慧适用简易程序公开开庭进行了审理。原告包头市清清物业服务有限责任公司的委托代理人辛斌，被告张福何的委托代理人王丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包头市清清物业服务有限责任公司诉称，被告张福何欠原告2010年4月1日至2013年3月31日物业服务费共计3866.4元。经多次催缴，被告张福何拒不支付，为此，原告诉至法院，请求法院判令被告张福何支付2010年4月1日至2013年3月31日拖欠的物业费共计3866.4元及滞纳金（滞纳金从2011年4月1日起算按每日千分之三至给付清止），并承担诉讼工本费50元及本案的诉讼费用。被告张福何辩称，一、原告包头市清清物业服务有限责任公司并未与其签订合同，所以没有理由缴纳物业费；二、对原告包头市清清物业服务有限责任公司与包头市天合房地产开发有限公司签订的《固阳县天和商住楼物业服务协议》（以下简称《服务协议》）表示不知情也非合同当事人；三、原告包头市清清物业服务有限责任公司物业服务不到位。经常有外来车辆进入且长时间停到店门口不走，影响其生意，底店对面有一堵砖垒起来的墙，以致道路狭窄影响过往车辆通行。暖气不热、下水道不通，向物业公司多次反映也无人修理。经审理查明，包头市天合房地产开发有限公司（甲方）与原告包头市清清物业服务有限责任公司签订了《固阳县天和商住楼物业服务协议》（乙方）。《服务协议》中约定：（1）本物业服务协议的标的是乙方物业服务企业提供予甲方及全体业主或物业使用人的物业服务，物业服务受益人为本物业的全体业主和物业使用人。（2）物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：商业物业（底店、车库）：0.6元／月·平方米。（3）多层住宅、非住宅、小高层物业费的交费日期：自2010年4月1日起计收。业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每逾期一日加收应交管理费总额千分之三的滞纳金。（4）本协议期限自2010年4月1日起至2013年3月30日止。另查明，被告张福何为天和小区E10、E11、E12号的房屋所有权人，房屋的建筑面积分别为：83、48、48平方米，共计179平方米。以上事实有“《固阳县天和商住楼物业服务协议》”、“通知”以及原告包头市清清物业服务有限责任公司、被告张福何的陈述等证据予以佐证。本院认为，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告包头市清清物业服务有限责任公司与包头市天合房地产开发有限公司签订的《固阳县天和商住楼物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法认定有效。对于被告张福何辩称原告并未与其签订合同且其对原告与包头市天合房地产开发有限公司签订的《服务协议》表示不知情也非合同的当事人，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本院不予支持。原告包头市清清物业服务有限责任公司接受委托后，依约对天和小区进行了物业管理，业主及物业使用人也享受了原告提供的物业服务，原告包头市清清物业服务有限责任公司与被告张福何之间的物业服务合同关系有效成立，本院予以认定。对于被告张福何辩称的原告物业服务不到位，经常有外来车辆进入且长时间停到其店门口不走，影响其生意，底店对面有一堵砖垒起来的墙，以致道路狭窄影响过往车辆通行。暖气不热、下水道不通，向物业公司多次反映也无人修理等抗辩理由，原告的物业服务虽存在一定瑕疵，但并不能成为被告拒交物业费的正当理由，被告的该项抗辩意见，本院亦不予采纳。被告张福何应向原告包头市清清物业服务有限责任公司支付2010年4月1日至2013年3月30日的物业管理费共计3866.4元。对于原告诉请被告张福何支付滞纳金，原告的物业服务存在瑕疵，故被告给付滞纳金的数额，本院酌情予以适当减免（自2011年4月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付至付清之日止）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告张福何向原告包头市清清物业服务有限责任公司支付2010年4月1日至2013年3月30日的物业管理费共计3866.4元及滞纳金（自2011年4月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付至付清之日止）。二、驳回原告包头市清清物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。以上款项待本判决生效后，立即给付。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张福何负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。代理审判员  石慧二〇一四年五月三十日书 记 员  郭敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。