江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣04民初209号原告：九江天禧国际商业有限公司，住所地：江西省九江市濂溪区五里街道浔南大道8号4号楼，统一社会信用代码：91360402067497162E。法定代表人：刘依槐，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹秀君，女，该公司法务。委托诉讼代理人：陈刚，江西惟民律师事务所律师。被告：星美国际影院有限公司，住所地：香港中环皇后大道99号中环中心67楼6701-2及13室，办公地址：北京市朝阳区向军北里9号星美国际大厦。法定代表人：刘智远，该公司董事。被告：南昌市星美影院管理有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区佘山路66号，统一社会信用代码：91360102581610340E。法定代表人：王纶熙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：魏展鹏，广东中圳律师事务所律师。原告九江天禧国际商业有限公司（以下简称天禧公司）与被告星美国际影院有限公司（以下简称星美国际公司）、南昌市星美影院管理有限公司（以下简称南昌星美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月30日立案后，被告南昌星美公司在答辩期间提出管辖权异议，请求将该案移送至江西省南昌市中级人民法院审理。本院作出（2018）赣04民初209号民事裁定，驳回南昌星美公司对本案管辖权提出的异议。南昌星美公司不服，向江西省高级人民法院提出上诉，江西省高级人民法院作出（2019）赣民辖终13号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。因工作变动，本案原合议庭组成人员由审判长陈江颖、审判员周炜、审判员熊涛，变更为由审判长周炜、审判员顾佰成、审判员熊涛组成合议庭。本案于2019年3月29日、2019年7月24日适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天禧公司的委托诉讼代理人曹秀君、陈刚、被告南昌星美公司的委托诉讼代理人魏展鹏到庭参加诉讼，被告星美国际公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。天禧公司向本院提出诉讼请求：一、确认原告与星美国际公司签订的《房屋租赁合同》于2018年8月31日解除；二、判令两被告立即向原告交还租赁物；三、判令星美国际公司向原告支付截至2018年8月31日租金100万元；四、判令星美国际公司向原告支付截至2018年8月31日水电费421,131.27元；五、判令星美国际公司向原告支付违约金133,300元；六、判令星美国际公司按照合同租金标准（80万元/年）向原告支付占用费至房屋实际返还之日；七、判令南昌星美公司对上述第三、四、五、六项诉请承担连带责任；八、判令星美国际公司向原告返还装修借款50万元及逾期利息（按银行同期贷款利率计算，自2017年4月11日起计算至实际还清之日）；九、本案受理费由两被告承担。事实和理由：原告（原名九江禧徕乐国际商业有限公司，于2018年3月14日核准更名为天禧公司）与被告星美国际公司于2014年3月6日签订《房屋租赁合同》，星美国际公司承租原告所有的位于九江市濂溪区浔南大道与金凤路交汇处的禧徕乐国际商业中心休闲生活广场四层部分商铺（以下称租赁物），面积约4200平方米，用于经营“星美国际影城”，合同约定交付日为2015年5月29日，星美国际公司享有免租期6个月和装修期6个月。合同租金计算方式为：“保底租金”+“年净票房抽成”，年保底租金为80万元。后双方签订补充协议，变更交付时间至2016年3月1日，变更免租期6个月为9个月，双方互不追责，就此合同租金起算日为2017年6月1日。后原告依约交付房屋，但被告因资金问题，多次不能按期完成装修、开业，星美国际公司于2016年12月21日向原告借款50万元用于影城装修，但未依约偿还。开业后被告方无力支付人员工资，也从未支付租金，原告多次催缴，仅支付251,370.63元水电费，截至2018年8月31日，被告方仍欠水电费用421,131.27元。因被告方资金链断裂，星美国际公司及其旗下多家子公司被起诉、列入失信名单，被告方的履约能力显然已经丧失，且两被告曾指派人员与原告进行协商，承诺2018年8月15日前完成对涉案项目影院进行装修升级，但时至起诉之日，该影院仍未有任何装修施工。鉴于原告签订《房屋租赁合同》的相关合同目的已无法实现，原告于2018年8月28日致函星美国际公司解除租赁合同，星美国际公司于2018年8月31日拒收退回。综上，星美国际公司承租原告房屋，期间持续违约未能支付租金、水电费用，被告方商业信誉完全丧失，原告根据合同约定行使解除权并按照合同约定的地址向星美国际公司寄送解除函件，已尽告知义务，《房屋租赁合同》于被告拒收之日即2018年8月31日解除。星美国际公司未依约支付房屋、水电费用，且被告方在合同解除后仍继续占用房屋经营，应当依法承担违约责任并支付合同解除后的房屋占用费。南昌星美公司作为星美国际公司投资的子公司之一，与星美国际公司经营范围一致，二者人格混同，且涉案影城为二者共同经营，南昌星美公司与星美国际公司系《房屋租赁合同》共同履行一方及共同受益人，南昌星美公司应当与星美国际公司连带承担相关法律责任，请求法院支持原告诉请。南昌星美公司辩称：一、关于原告诉请第1、2项，我方认为案涉租赁合同应继续履行，租赁物上建成的影城前期需投入大量资金，原告将影城加门锁并断水断电，致使我方无法营业。若轻易解除有失公允，另外原告方并没有实际损失。二、关于原告诉请第3项，因原告综合商业体未按合同约定及时开业，我方代表曾向原告要求免除租金，原告同意自2017年9月28日开始计算租金，因此截止2018年8月31日我方尚未支付的租金应为666,700元。三、关于原告诉请第4项，原告主张的水、电费属于物业服务合同纠纷范畴，不应由本案审理，且按照相关法律规定，原告无权直接向我方主张水电费，如有权需要提供相应的代表凭证。四、关于原告诉请第5项、第6项的答辩意见与原告诉请第一项的答辩意见一致。另补充，涉案租赁合同未解除，不存在占用费的问题。五、关于原告诉请第7项，南昌星美公司不属于案涉合同的相对方，原告无权要求我方对相关租赁纠纷产生的债权债务承担连带责任。六、关于原告诉请第8项，借款50万元属于另一个法律关系，不应在本案处理。星美国际公司未作答辩，亦未举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告天禧公司（原名九江禧徕乐国际商业有限公司，于2018年3月14日经核准更名）与被告星美国际公司于2014年3月6日签订《房屋租赁合同》，主要约定：一、天禧公司同意出租“禧徕乐”休闲生活广场四层部分商铺面积约为4,200平方米的商业用地，星美国际公司同意承租用于经营“星美国际影城”。二、租赁物交付日为2015年5月30日，租赁物交付乙方后，乙方享有6个月的免租期和6个月的装修期，自2015年5月30日至2016年5月29日。在约定的免租和装修期限内，乙方无需支付租金及物业管理费，但需支付水、电、热等能源费用。租赁期限自免租期和约定的装修期结束之次日起开始计算，即2016年5月30日起至2031年5月29日止，租赁期限为15年。3、租赁年度按照日历年度计算，首个租赁年度和最后一个租赁年度不满一个日历年的，按照实际月份计算。租赁计算方式为保底租金加年净票房抽成，年保底租金为80万元。保底租金按月结算，每月租金暂按年保底租金的十二分之一计算，首月租金自免租期届满次日起5个工作日内，向甲方交纳；此后每月届满前15个工作日内，向甲方交纳。4、基本租金已包含物业管理费，物业管理费指禧徕乐国际商业中心的物业管理公司为维护整个商业项目正常运作，对该项目公共区域执行安全防范、消防、清洁、维修等工作而发生的费用以及该公共区域本身在正常营业时间内发生的水、电、空调用冷水费等费用。5、乙方应按月及时支付租金、物业管理费或其他费用。如乙方逾期支付30日以内的，乙方无须支付滞纳金。经甲方催交后仍未能及时交纳逾期超过30日的，每逾期一日，乙方需按逾期支付欠缴总额的0.01%/日向甲方支付滞纳金，滞纳金应与欠缴费用一并支付。6、乙方无正当合法合理理由为按月支付租金、物业管理费或其他费用超过30日，甲方有权选择提前解除本合同。乙方应于合同解除之日起60日内向甲方支付所有应交纳的费用。乙方应于合同解除之日起60日内按本合同约定的第一租赁年度租金标准向甲方支付2个月租金的违约金，并赔付甲方因此遭受的损失。7、甲方理解乙方将委托其关联公司在当地设立该影城运营管理公司，甲方承诺配合办理该影城运营管理公司工商设立的相关手续并提供相应文件，待该管理公司正式成立以后，甲方同意配合乙方签署相关协议将本合同的权利义务全部转让给该管理公司。8、如本合同到期或提前终止，乙方应在期满或终止后30日内自费将所有的可移动物品搬离，且不得破坏原有的不可移动之装修部位。若乙方未能按时搬出物品、把租赁标的的占有权交还甲方，可视为乙方放弃相关物品的所有权，甲方有权处分。9、双方地址按本合同开篇规定的甲乙双方各自通信地址（直到一方向另一方发出书面通知更改该地址为止），即天禧公司通信地址为江西省九江市庐山区浔南大道8号，星美国际公司通信地址为北京市朝阳区向军北里9号星美国际大厦。任何一方变更通信地址的，应当提前5个工作日以书面形式通知另一方，否则不得以此为由进行抗辩。此后，双方当事人签订《房屋租赁合同补充协议》，主要约定：1、主合同第四条租赁期限与绝对免租期由原交付日2015年5月30日，变更为2016年3月1日；原免租期6个月变更为9个月，装修期不变。2、主合同其他相关期限相应顺延，其他照原定协议履行，双方不得以本协议中变更的内容为由向对方追责，本协议与主合同具有同等法律效力。天禧公司与星美国际公司签订的《借款协议书》载明：星美国际公司向天禧公司借款50万元，借期三个月，从2016年12月21日起至2017年3月21日止，在借款期限届满20天内返还借款。该款项为转款专用，加快星美影院九江天禧店装修工程进度，配合天禧城市广场2016年12月28日开业之日进行试营业。天禧公司于2016年12月22日分两笔向星美国际公司指定账户汇款合计50万元。2018年6月8日，甲方天禧公司与乙方星美国际公司签订《关于星美影城合作补充协议》，主要约定：1、基于九江铜锣湾整体开业进度及形象提升的配合，乙方同意形象改造于2018年8月15日前完成。2、乙方承诺租金、水电等经营费用依约按时缴纳，书面向甲方明确公司管理决策代表及联系地址，遇有问题及时沟通，书面函件往来及时回复。3、若乙方未履行上述约定，则视为乙方违反原《租赁合同》11.5之约定，甲方有权行使该条款约定的权利，并且乙方应向甲方承担按租金每日千分之一计算承担违约责任。本协议若与原《租赁合同》冲突，以本协议为准。此后，天禧公司于2018年8月28日以承租人未依约支付租金、欠付水电费及装修借款，向星美国际公司办公地址寄出《关于解除的函》，该函件因星美国际公司于2018年8月31日拒收退回。另查明，被告南昌星美公司于2016年10月18日登记设立南昌星美公司九江分公司，该分公司营业场所即为被告星美国际公司承租的禧徕乐休闲生活广场四层，经营范围为电影放映、影院管理等，星美国际影院装修及消防安全许可证由该分公司办理，星美国际影院员工亦由该分公司聘请。截至2018年8月31日，星美国际公司应向天禧公司交纳水费27,480元、电费632,838.90元，合计660,318.90元。南昌星美公司九江分公司以该分公司名义于2017年1月25日至2018年3月5日共向天禧公司支付水电费251,370.63元，尚欠水电费408,948.27元。本院认为，原告天禧公司与被告星美国际公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《关于星美影城合作补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应确认合法有效。围绕原告天禧公司的诉讼请求，本院分别作出如下论述意见：一、关于原告请求确认其与星美国际公司签订的《房屋租赁合同》于2018年8月31日解除的诉请。原告以星美国际公司拖欠租金、水电费等其他费用为由主张解除房屋租赁合同。本院认为，《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》关于租赁物交付期、免租期、装修期及租金交付期约定，星美国际公司应自2017年6月1日起计算租赁期间，并于2017年6月6日前向原告交纳首月租金66,666.67元。此后，双方于2018年6月8日签订《关于星美影城合作补充协议》约定，星美国际公司承诺租金、水电费用等经营费用依约按时缴纳，若未履行该约定，则视为该公司违反《房屋租赁合同》第11.5条即“乙方未按月及时支付租金超过30日的，甲方有权选择提前解除本合同”之约定，甲方有权行使该条款约定权利，并且乙方应向甲方承担按租金每日千分之一计算违约责任。据此，《关于星美影城合作补充协议》第4条、第6条和《房屋租赁合同》第11.5条的该上述约定应认定为解除权发生之日，因星美国际公司未按月及时支付租金超过30日，即自2018年7月9日起，天禧公司作为合同守约方享有解除权。双方没有约定解除权行使期限，星美国际公司亦未催告天禧公司在合理期限内行使解除权，根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条关于买卖合同准用于有偿合同规定，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“……对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，天禧公司于2018年8月28日向星美国际公司邮寄解除合同通知书，符合该上述法律规定的法定解除权行使期限，故2018年8月31日即《房屋租赁合同》自通知到达对方时解除，星美国际公司拒收，不影响合同解除的效力。另外，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，星美国际公司在解除合同通知到达之日起三个月的异议期内未就确认解除合同的效力向人民法院起诉。有鉴于此，原告提出的确认其与星美国际公司签订的《房屋租赁合同》于2018年8月31日解除的诉请，理据充分，本院予以支持。承租人星美国际公司应从房屋租赁合同解除之日起，向原告返还租赁物。二、关于欠付租金100万元的诉请。《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》关于租赁物交付期、免租期、装修期及租金交付期约定，星美国际公司应自2017年6月1日起计算租赁期间，并于免租期结束的次日起五日内按80万元/年按月支付租金。因星美国际公司自计算租赁期间之日起至房屋租赁合同解除之日（即2018年8月31日）止未支付租金，原告请求星美国际公司支付租赁期间所欠租金100万元（80万元/年÷12个月×15个月），应予支持。被告南昌星美公司提出的双方协商租金免租期至2017年9月27日，因缺乏事实根据，本院不予采信。三、关于水电费421,131.27元的诉请。南昌星美公司提出的根据《房屋租赁合同》第8.2条即水电费应由物业管理公司主张的抗辩意见，经查，该合同第8.2条为物业管理公司收取禧徕乐国际商业中心公共区域的水、电等费用，该费用包含在基本租金中。原告主张的水、电费为承租人租赁物区域内即星美国际影院产生的水、电费，且从签收单显示的内容反映，星美国际公司应向天禧公司交纳水、电费，南昌星美公司九江分公司交纳的水、电费251,370.63元均是向原告支付。故对南昌星美公司的该项抗辩意见，本院不予采信。原告主张的星美国际公司欠付水、电费为421,131.27元，经核对，星美国际公司实欠水电费为408,948.27元，故对原告该项诉讼请求，本院予以部分支持。四、关于违约金13.33万元的诉请。原告提出的以《房屋租赁合同》第15.5条约定为由要求被告星美国际公司承担13.3万元违约金，合同第15.5条约定：“……乙方应于合同解除之日起60日内按本合同约定的第一租赁年度租金标准向甲方支付2个月租金的违约金，并赔付甲方因此遭受的损失。”被告南昌星美公司提出该违约金约定过高，未予举证证实，本院不予采信。故对原告提出的该项诉请，本院予以支持。五、关于租赁物占有使用费按80万元/年计算的诉请。双方签订的《房屋租赁合同》已解除，承租人应当返还租赁物。因承租人逾期腾房造成出租人的租赁物收益损失，承租人应当赔偿损失。星美国际公司至今未与原告办理返还租赁物的腾房手续，对原告提出的星美国际公司自2018年9月1日起按80万元/年支付逾期腾房占有使用费至租赁物实际返还之日的诉请，本院予以采纳。六、关于被告南昌星美公司承担连带责任的诉请。原告以南昌星美公司为星美国际公司子公司、涉案影城为两被告共同经营共同受益为由主张两被告人格混同，南昌星美公司应对星美国际公司欠付租金、水电费、违约金、租赁物占有使用费承担连带责任。本院认为，《中华人民共和国公司法》第三条第一款规定：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权，公司以其全部财产对公司的债务承担责任。”该法第二十条第三款：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，南昌星美公司是星美国际公司在本地区星美国际影院的经营管理公司，两公司之间存在关联关系，但原告并无证据证明南昌星美公司为星美国际公司的子公司，公司法第二十三条关于法人人格混同的认定是针对股东与公司存在财产混同、业务混同、人事混同、住所混同等情形，对上述事实，原告亦未予举证证明。南昌星美公司九江分公司向原告支付星美国际影院的部分水电费，但该分公司并无明确对星美国际公司因租赁合同产生的债务承担保证责任或代为还款的意思表示，故不能据此推定该分公司支付部分水电费的行为即具有承担连带责任的法律效力。根据《房屋租赁合同》约定，星美国际公司委托其关联公司设立影城运营管理公司，待该管理公司正式成立以后，天禧公司同意配合星美国际公司签署相关协议将本合同的权利义务全部转让给该管理公司。南昌星美公司九江分公司作为星美国际影院的运营管理公司于2016年10月18日成立至今，星美国际公司未就房屋租赁合同中承租人权利义务转让事宜与天禧公司签署协议。有鉴于此，原告提出的要求南昌星美公司承担交还租赁物，以及对星美国际公司应负担的租金、水电费、违约金及租赁物占有使用费承担连带责任的诉请，无事实依据和法律根据，本院不予支持。七、关于装修借款及利息损失的诉请。被告星美国际公司向原告借款50万元用于星美国际影院装修，因装修影院发生的借款行为与双方签订的《房屋租赁合同》约定具有内在联系，原告请求将星美国际影院装修借款在本案中一并处理，本院予以支持。被告南昌星美公司提出原告应另行主张权利，本院不予采纳。星美国际公司未按《借款协议》约定借款期限届满（2017年3月21日）后二十天内归还借款，应当支付逾期利息。原告要求星美国际公司返还借款50万元，并从2017年4月11日起按银行同期贷款利息支付逾期利息至实际付清之日止，理据充分，本院予以支持。综上所述，原告天禧公司与被告星美国际公司签订的《房屋租赁合同》于2018年8月31日解除，双方解除房屋租赁合同关系，被告星美国际公司应腾房并交还租赁物。星美国际公司应支付原告租金100万元、水电费408,948.27元及违约金133,300元，并按80万元/年从2018年9月1日起至实际腾房之日止的占有使用费，还应向原告归还借款50万元及从2017年4月11日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率（即年利率4.75%）支付逾期利息至实际付清之日止。故对原告的全部诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十五条、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告九江天禧国际商业有限公司与被告星美国际影院有限公司签订的《房屋租赁合同》于2018年8月31日解除；二、被告星美国际影院有限公司于本判决生效之日起十五日内搬离，向原告九江天禧国际商业有限公司返还位于九江市濂溪区浔南大道与金凤路交汇处的禧徕乐国际商业中心休闲生活广场四层区域商铺（面积约为4,200平方米），并按80万元/年的计费标准向原告支付从2018年9月1日起至被告实际返还之日止的房屋使用费；三、被告星美国际影院有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告九江天禧国际商业有限公司租金1,000,000元、水电费408,948.27元及违约金133,300元，上述费用合计1,542,248.27元；四、被告星美国际影院有限公司于本判决生效之日起十五日内归还原告九江天禧国际商业有限公司借款500,000元，并从2017年4月11日起按照年利率4.75%支付逾期利息至实际付清之日止；五、驳回原告九江天禧国际商业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100,127元，由原告九江天禧国际商业有限公司负担5,000元，被告星美国际影院有限公司负担95,127元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。审判长 周 炜审判员 顾佰成审判员 熊 涛二〇一九年九月二十七日书记员 刘 楷