成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0116民初7566号 原告（反诉被告）:李成瑶，女，1993年11月7日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 原告（反诉被告）：邓裕洋，男，1992年3月8日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 二原告（反诉被告）的委托诉讼代理人：陈登高，四川严睿律师事务所律师。 被告（反诉原告）：赵艳华，女，1990年2月28日出生，汉族，住广西壮族自治州全州县。 委托诉讼代理人：胡靖，四川战舰律师事务所律师。 第三人：成都银行股份有限公司高新支行，住所地：成都市高新区。 负责人：姚国徽，行长。 委托诉讼代理人：林杰、谢凡兵，系银行工作人员。 原告李成瑶、邓裕洋与被告赵艳华、第三人成都银行股份有限公司高新支行（以下简称：成都银行高新支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，被告赵艳华提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行合并审理。原告（反诉被告）李成瑶、邓裕洋及二原告（反诉被告）委托诉讼代理人陈登高、被告（反诉原告）赵艳华的委托诉讼代理人胡靖、第三人成都银行高新支行的委托诉讼代理人林杰、谢凡兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李成瑶、邓裕洋向本院提出诉讼请求：1.判令李成瑶、邓裕洋以购房尾款代为清偿赵艳华在成都银行高新支行处的购房贷款余额（实际代为清偿金额以成都银行高新支行对账单为准）；2.判令赵艳华和成都银行高新支行在李成瑶、邓裕洋代为清偿购房贷款后解除位于成都市双流区房屋的抵押登记手续;3.判令赵艳华继续履行合同，为李成瑶、邓裕洋办理位于成都市双流区车位的过户手续；4.判令若李成瑶、邓裕洋购房尾款不足以代为清偿房屋贷款的，则不足部分由赵艳华向李成瑶、邓裕洋补偿，若李成瑶、邓裕洋购房尾款足以清偿房屋贷款且尚有剩余的款项，则由李成瑶、邓裕洋在办理完毕案涉房屋过户手续后向赵艳华支付；5.判令赵艳华承担本案诉讼、保全费用。事实和理由：李成瑶、邓裕洋与赵艳华通过成都大唐房屋中介有限公司（以下简称:大唐公司）于2017年2月9日签订了一份《房屋买卖合同》，约定我方购买赵艳华位于成都市双流区房屋（含位于19栋负二楼12号车位一个），建筑面积87.81平方米，成交总价886000元，我方通过支付定金、首付款、银行按揭贷款方式向赵艳华支付房款，赵艳华承诺在2017年4月15日取得房屋产权证书并办理过户手续。2017年2月9日双方签订了《协议书》并办理了公证，详细约定了付款方式。同日，双方签订《补充协议》，约定因车位暂无签约备案，故公证房屋总价为786000元，剩余10万元在车位已经在房管局备案的前提下再次公证车位。2017年2月9日我方向赵艳华支付定金5万元，2017年2月15日支付首付236000元，赵艳华出具了收条并向我方交付了房屋，2017年3月，我方对房屋进行装修，并在2017年底入住。2018年12月4日，我方与赵艳华就车位签订了《协议书》并办理了公证，并向赵艳华支付车位款10万元。赵艳华在购买房屋时向成都银行高新支行申请了贷款，并办理了抵押登记，赵艳华在2019年2月取得房屋产权证后，并未按约向成都银行高新支行结清贷款，也未在承诺期限内办理过户，并以各种理由拒绝继续履行合同。由于赵艳华拒不去完成按揭尾款的结清，为扫清过户障碍，我方愿意代赵艳华结清银行贷款余款，请求银行配合解除抵押登记手续，最终实现配合我方办理房屋产权过户手续，实现我方的合法权益。虽然合同约定购房尾款是我方按揭贷款支付，基于现状，我方同意剩余房款在办理完过户手续后一次性支付。银行要求支付的提前还贷违约金，因为提前还贷是赵艳华履行房屋买卖合同的合同义务，这笔违约金当然应由赵艳华承担，我方同意代赵艳华偿还银行，可以计入代偿金额，用于抵偿剩余购房款。我方认为公证协议书并不是预约合同，双方签订的房屋买卖合同、补充协议及公证的协议书等一系列合同文件，构成了双方交易的全部内容，构各协议之间对于交易的全部内容不存在矛盾，相互印证，系列合同文件均合法有效。双方对房产及车位的交付产权证取得时间、过户时间等交易内容进行了详细约定，公证协议书中约定将来在签订正式不动产买卖合同，是为办理产权过户而按照房管部门要求而签订，不影响双方已经达成的房屋买卖合同及补充协议的效力。请求法院依法裁判。 被告赵艳华辩称：1.李成瑶、邓裕洋与赵艳华签订的买卖合同及协议书违反《城市房地产管理法》第三十八条第六款，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让之规定，属于无效合同。无效合同双方都有过错，应各自承担相应责任，由李成瑶二人退还房屋，我方退还购房款和装修现值。2.双方经过公证的《协议书》签订时间在后，已经对原房屋买卖合同进行了变更，原买卖合同失效，双方权利义务关系应以公证的《协议书》为准，《协议书》中我方未做任何取得产权证时间的承诺。3.双方签订的是预约合同，《协议书》第3条约定取得不动产登记证后再签订正式的买卖合同，因此在没有签订正式房屋买卖合同前，一方是可以终止的，按照缔约过失责任或《协议书》约定赔偿损失即可。4.双方正式办理过户前的按揭费用，应由李成瑶二人承担。即使合同效力不存在问题，按照《协议书》第5.1条约定，甲方将住宅移交乙方占有使用后，乙方应合法占有、使用上述住宅，并按时支付相应的费用。此处费用，应当包含交付后的按揭款，我方于2017年2月初就将房屋交付给了李成瑶二人，因此按照谁使用谁付费的原则，也应由李成瑶二人承担按揭费用。5.合同显失公平。房屋成交价78万元(单价9000余元)，加上多支付2年多的利息(截止2019年11月金额有12余万元)，实际成交价只有67万元。目前房价上涨，房价为2万元每平米，在双方未正式签订房屋买卖合同的情况下，李成瑶二人也应本着公平原则进行一定的补偿。6.我方在仅收到首付款的情况下，基于诚实信用，就将房屋直接交给李成瑶二人使用，李成瑶二人不仅不向银行支付贷款，亦不向我方给支付任何的租金，在房屋产权没有过户的情况下，损害了我方的收益权，李成瑶二人应当支付房租（网上查询每月2200元），截止2019年11月租金损失7万多元。7.参照交易惯例，李成瑶应对我方按揭贷款利息给予适当补偿。合同法第六十一条规定:“当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，从预约合同到正式合同期间，双方没有就此期间的按揭贷款利息承担达成约定，亦无法达成补充协议，就应当按照客观情况，参照交易惯例确定按揭贷款利息的承担。由于房价上涨，李成瑶二人提前使用，无论是经济价值还是实际使用价值，李成瑶二人都取得了很高的收益，基于合同公平原则也应当适当补偿我方。8.李成瑶二人购买房屋，理应支付房款和承担自己去银行按揭所需的成本及费用，然而李成瑶二人取得房屋后，不仅自己不用承担按揭费用，亦不承担使用费用，利益取得于法无据。9.成都市限购，赵艳华无法买房，在资格上受到了限制，本来打算卖了这套房屋后再购买新的，现在因为房价巨额上涨，我方无法再购买房屋。10.不同意承担银行提前还贷的违约金，应由李成瑶二人承担。综上所述，请法院按照协议无效或者缔约过错责任，合理分担双方的损失与补偿，维护我方合法权益。 第三人成都银行高新支行述称，1、我方同意李成瑶、邓裕洋所说的代还贷款。2、对李成瑶二人代赵艳华结清房屋贷款尾款后，我方协助注销案涉房屋的抵押登记没有意见，由法院判决。3、截止2019年11月24日，赵艳华在我行的借款余额为380000元。4、如提前还贷款，按照借款合同第三十三条约定，还应当向我行支付一个月利息的违约金。5、不管怎么判决，我方都要求赵艳华按期归还贷款。 反诉原告赵艳华向本院提出诉讼请求：1.判令解除赵艳华与李成瑶、邓裕洋签订的《房屋买卖合同》及《协议书》；2.判令李成瑶、邓裕洋立即腾退房屋；3.若合同无法解除，判令李成瑶、邓裕洋退还赵艳华已经支付的按揭贷款122531元（具体金额以按揭银行对账为准）；4.判令李成瑶、邓裕洋承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：赵艳华与李成瑶、邓裕洋于2017年2月9日公证签订了一份协议书，预约双方于房屋产权取得之日，双方再就赵艳华所有的位于双流区房屋签订买卖合同，交易给李成瑶二人。在没有约定交付房屋具体时间的情况下，我方基于李成瑶二人的请求，于2017年2月9日即将诉争房屋交付给了李成瑶二人，双方没有就房屋过户前原房屋产生的按揭贷款承担进行约定。2019年我方取得诉争房屋产权证后，即联系李成瑶二人办理过户事宜，同时要求李成瑶二人承担过户前我方已经承担的按揭款费用。然而李成瑶二人拒绝支付，导致我方一直承担相关按揭贷款费用。李成瑶二人不依法履行预约合同，导致双方无法签订正式房产买卖合同，加上我方基于限购政策无法购买房屋，导致房屋买卖的目的无法实现。买方拒绝支付全部购房款，符合合同法定解除的条件。请求支持我方诉讼请求。 反诉被告李成瑶、邓裕洋辩称：赵艳华的诉请不应得到支持，所说的事实和理由与客观事实不符。理由如下：1.双方所签订的房屋买卖合同及协议书，依法成立、生效，我方履行了合同的义务，赵艳华应按照合同约定履行后续义务。2.赵艳华要求解除合同无事实和法律依据。赵艳华认为双方未签订买卖合同，但反诉请求要求解除的是房屋买卖合同及协议书，其诉讼请求与陈述事实存在矛盾。赵艳华实际是认可双方签订的一系列文件。3.赵艳华是按揭贷款的支付义务人，也是该款项的受益人，我方并无法定和约定的承担支付赵艳华的按揭贷款的义务。4.双方在协议书中约定了交房的准确时间，我方收房并使用具有约定的事实基础，不存在侵害他人收益权的情况。综上，赵艳华单方解除合同是恶意违约行为，不应得到法院的支持，请求驳回赵艳华的反诉请求。 当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2017年2月9日，赵艳华（甲方，卖方）与李成瑶、邓裕洋（乙方，买方）经大唐公司(丙方，居间服务方)居间服务签订了《房屋买卖合同》，合同约定：甲方将坐落在德商华府天骄1栋2604号住宅出售给乙方，建筑面积87.81平方米，备案合同号：447034，房屋设施：清水房带车位（负2层012号），总价款886000元；在签订合同当日乙方支付甲方购房定金50000元，剩余首付款336000元在交房当日一次性支付甲方，剩余尾款由乙方贷款银行一次性支付给甲方指定账户；该房屋接房前的所有费用由甲方承担，甲方承诺在2017年4月15日取得产权证，接房后交易过程中所涉及的税费由乙方凭票支付，在签订贷款合同当日，乙方支付担保公司贷款服务费2000元；甲方取得产权且注销抵押、乙方贷款审批通过七个工作日内到产权交易中心办理房屋产权过户手续；交房时间为2017年2月15日前；甲乙双方如未按本合同履行合同义务，属违约行为，守约方按下列方式追究违约方责任：终止合同，违约方向守约方支付违约金为总房款的20%，因乙方接房后需要装修，如甲方违约，装修费用凭票支付；乙方首付用于甲方房屋结清银行贷款，甲方需先在房管局办理乙方已付款等额的抵押给乙方，甲方在银行结按同时，乙方付清首付款，甲方必须将乙方已付款用于结清银行按揭，否则视为甲方违约；特别约定:甲方保证该房屋无冻结、无查封、无任何形式的债务纠纷，能正常过户到乙方名下；因此房为合同房，暂未取得产权证，甲乙双方需积极配合该物业过户所需手续，资料需自行提供，丙方电话通知三次不到视为违约；甲乙丙三方约定2017年2月9日到公证处做合同预约公证；因车位暂未过户，在乙方支付首付当日，暂扣首付10000元，待车位完成过户后，由乙方一次性支付给甲方等等。 同日，双方还签订了一份《补充协议》，载明：“现因甲方赵艳华车位暂无签约备案，现与乙方李成瑶、邓裕洋约定（德商华府天骄1栋2604号房屋带车位成交价886000元）现只公证该房屋，公证价格为786000元，剩余100000元经甲乙双方协商一致，在公证车位后乙方补齐给甲方。” 同日，赵艳华（甲方）与李成瑶、邓裕洋（乙方）签订了一份《协议书》，并在四川省成都市成都公证处办理了公证，协议约定：甲方将位于成都市双流区的不动产有偿转让给乙方；甲方承诺待取得不动产权证书后将上述不动产转让给乙方，双方应按本协议内容签订正式不动产转让合同，双方确认，已在本协议中就不动产买卖的实质性条款达成一致，双方愿意恪守协议之约定，完成不动产转让的相关法律程序，以最终实现双方不动产买卖之合同目的，本协议不作为不动产产权转移的依据；正式合同内容包括但不限于本协议以下的范围，甲乙双方对正式合同内容中不动产（住宅）转让价款、过户登记手续及费用承担的内容不得作任何变更；上述不动产的权益转让价款为786000元，其中乙方于2017年2月9日向甲方支付定金50000元，乙方于2017年2月15日向甲方支付首付款236000元，余下的500000元待乙方在办理二手房贷款后，由其贷款银行直接打入甲方指定的账户；甲方应于取得该不动产不动产权证书后二十个工作日内与乙方签订正式合同，待甲方取得不动产权证书后，双方再另行签订正式不动产买卖合同，甲方应按促成双方交易顺利、快捷完成的需要，及时提供不动产权属过户所需的各项材料并给予必要的配合协助；甲方承诺，接到各类通知后（如交款、办理不动产权证书事宜等通知），应在七个工作日内通知乙方，并在此期限范围内配合乙方办理上述不动产的不动产权利凭证过户手续；4.5条，如果甲方违反上述约定，导致无法将上述不动产权利凭证过户到乙方名下，甲方愿意退还乙方已付定金、首付款，退还乙方已支付给甲方的上述不动产权益受让全部款项（上述款项包括物管、水、电、气、光纤、维修基金等所有与该不动产有关的费用），并支付乙方违约金15万元；甲方将上述不动产移交乙方占有使用后，乙方应合法占有、使用上述不动产，并按时支付相应的费用；5.3条，如乙方反悔，乙方自愿支付违约金，已支付的定金、物业管理费、水、电、气、光纤使用费及乙方为其使用上述不动产而支付的已经由乙方实际使用上述不动产产生的费用（首付款及尾款除外）甲方不予退还等等。 当日，邓裕洋向赵艳华支付了购房定金50000元，赵艳华出具了收条。同年2月15日，邓裕洋向赵艳华转账支付了首付款236000元，赵艳华出具了收条，并在收条中载明：“因车位暂时无法公证，在车位可以公证后，补齐另外100000元。”同日，赵艳华向李成瑶二人交付了房屋，李成瑶二人对房屋进行了装修，并入住至今。 2018年12月4日，赵艳华（甲方）与李成瑶、邓裕洋（乙方）又签订了一份《协议书》，并在四川省成都市成都公证处申请办理了公证，协议约定：甲方将位于公兴街道牧华路三段999号19栋-2楼12号的不动产有偿转让给乙方；甲方承诺待取得不动产证书后与乙方签订正式不动产买卖合同，本协议不作为不动产产权转移的依据；上述不动产的权益转让价款为100000元，乙方在2018年12月4日前向甲方支付预付房款100000元；甲方承诺，接到各类通知后（如交款、办理不动产权证书事宜等通知），应在七个工作日内通知乙方，并在此期限范围内配合乙方办理上述不动产的不动产权利凭证过户手续；4.5条，如果甲方违反上述约定，导致无法将上述不动产权利凭证过户到乙方名下，甲方愿意退还乙方已付定金、首付款，退还乙方已支付给甲方的上述不动产权益受让全部款项（上述款项包括物管、水、电、气、光纤、维修基金等所有与该不动产有关的费用），并支付乙方违约金15万元；甲方将上述不动产移交乙方占有使用后，乙方应合法占有、使用上述不动产，并按时支付相应的费用；5.3条，如乙方反悔，乙方自愿支付违约金，已支付的定金、物业管理费、水、电、气、光纤使用费及乙方为其使用上述不动产而支付的已经由乙方实际使用上述不动产产生的费用（首付款及尾款除外）甲方不予退还等等。当日，邓裕洋向赵艳华转账支付了100000元，赵艳华出具了收条。 位于成都市双流区“德商华府天骄”1栋1单元26楼2604号的住宅及19栋-2楼12号车位，系赵艳华于2015年8月24日从开发商成都德商泰置业有限公司（以下简称：德商泰置业公司）处购买，赵艳华于2019年1月11日取得了该住宅的不动产权证，权证号：川（2019）双流区不动产权第0005146号，于同年9月6日取得了该车位的不动产权证，权证号：川（2019）双流区不动产权第0069074号。赵艳华在取得上述产权证后，要求李成瑶、邓裕洋承担赵艳华在过户前已支付的银行按揭贷款，否则拒绝办理过户手续。李成瑶、邓裕洋不同意支付该费用，赵艳华遂拒绝办理过户手续，双方发生纠纷。 又查明，2015年9月24日，赵艳华与成都银行高新支行签订《个人房产按揭借款合同》，合同约定：赵艳华向成都银行高新支行借款48万元，用于购买案涉房屋；借款期限为20年，按月归还；以案涉住宅为抵押物；借款人提前归还借款本金时，贷款人选择“按借款人前一个还款期支付的利息金额”的方式向借款人收取违约金等等。合同签订后，成都银行高新支行已按约向赵艳华发放了贷款48万元，赵艳华将此借款用于向开发商德商泰置业公司支付案涉房屋的购房款。案涉房屋已在不动产登记中心办理了抵押登记，登记权利人：成都银行高新支行，债务履行期限：2015年9月23日至2035年9月23日，被担保债权：48万元。赵艳华归还了部分银行按揭贷款，在与李成瑶二人签订房屋买卖合同、领取不动产权证后，一直未按合同约定向成都银行高新支行提前归还贷款本息，结清银行贷款，并注销案涉房屋的抵押登记。截至2019年11月24日，赵艳华未还成都银行高新支行贷款本息余额为38万元。 目前，案涉住宅除本院因本案查封及抵押权人为成都银行高新支行的抵押登记信息之外，无其它限制登记及抵押登记信息。案涉车位除本院因本案查封外，无其他抵押及限制登记信息。 上述事实，有经庭审质证的以下证据证实：1、李成瑶、邓裕洋、赵艳华的身份证复印件，李成瑶、邓裕洋的结婚证复印件；2、《房屋买卖合同》，《补充协议》，《房屋信息查询记录》；3、公证书及协议书2份；4、收条2张、收据1张；；5、第三人提交：公证书及成都银行个人房产按揭借款合同，借款支取凭证，抵押权证复印件，2019年11月24日成都银行个贷系统赵艳华账户的明细打印件；6、赵艳华的成都银行活期账户明细，赵艳华的手机短信截屏图片；7、当事人陈述等等。上述证据，具有真实性、合法性、关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。 本院认为，双方当事人对签订合同及合同履行经过等基本事实均无异议，对双方无争议的事实，本院予以确认。 双方当事人各项诉讼请求均有异议，根据审理查明事实、双方当事人提交的有效证据，本院对双方争议焦点及各项诉讼请求评判如下： 一、合同效力问题。 本院认为，李成瑶、邓裕洋与赵艳华签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》、公证的两份《协议书》，系双方针对案涉住宅及车位买卖交易签订的一系列买卖合同，均系双方真实意思表示，不违反国家法律法规强制性规定，双方当事人均已实际履行，属有效合同，对双方当事人均有法律约束力。 赵艳华辩称双方签订的买卖合同及协议书违反《城市房地产管理法》第三十八条第六款“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”之规定，属于无效合同，该抗辩不成立。本院认为，《城市房地产管理法》的上述规定为管理性规定而非效力性规定，转让房屋是否办理权属登记，不应作为认定房屋买卖合同效力的法律依据，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，对上述抗辩意见，本院不予支持。 赵艳华辩称《协议书》签订后《房屋买卖合同》已失效，缺乏事实和法律依据，也有违诚实信用原则，抗辩不成立。从合同履行情况来看，买卖双方已按照《房屋买卖合同》及《补充协议》约定内容，实际履行了买方支付购房款（住宅定金及首付款、车位款）、卖方交付房屋的义务，《房屋买卖合同》、《补充协议》及公证《协议书》均是双方当事人实际履行的合同，不存在《房屋买卖合同》已失效的事实。从合同性质来看，《房屋买卖合同》及《补充协议》明确约定，双方签订了上述合同及协议后，限期到公证处办理合同预约公证，故双方签订《协议书》、办理预约公证，是履行《房屋买卖合同》及《补充协议》的约定，是双方办理产权过户的程序性文件，《协议书》是《房屋买卖合同》及《补充协议》的从合同，并非另行签订的独立的合同。从合同内容来看，《协议书》中仅对房屋买卖交易的部分权利义务进行了约定，对《房屋买卖合同》中约定的买卖双方的权利义务有补充和增加，也有部分变更（如甲方违约不能办理产权过户的违约金金额的变更），并未约定《协议书》签订后《房屋买卖合同》作废，不能必然推断出《协议书》中未约定的权利义务内容，即是买卖双方取消了《房屋买卖合同》中相关权利义务的约定，是对《房屋买卖合同》的变更，故《协议书》签订后并不必然产生《房屋买卖合同》及《补充协议》失效的法律后果。从常理来看，买卖双方也不可能在签订了一份具有全部交易内容的正式的《房屋买卖合同》的当日，再签订一份交易内容不完整的预约合同（即《协议书》）使原正式合同失效。 二、办理过户前赵艳华已支付银行按揭贷款费用的承担义务主体问题。 经审查，成都银行高新支行与赵艳华签订的《个人房产按揭借款合同》中已明确约定，由赵艳华每月向银行归还其个人购房按揭贷款，赵艳华系该贷款的实际受益人，已实际使用该借款向开发商支付了案涉房屋的购房款，并取得了案涉房屋的产权，已实际享受了该贷款的利益，故赵艳华为承担银行按揭贷款还贷义务的法定主体。同时，李成瑶、邓裕洋并非《个人房产按揭借款合同》相对人，房屋买卖合同中也未约定上述银行按揭贷款应由李成瑶、邓裕洋承担，李成瑶二人并无承担上述费用的法定和约定义务。 赵艳华主张《协议书》第五条约定“乙方合法占有、使用上述不动产，并按照支付相应的费用”中的“费用”，应当包含上述按揭款。经审查，从《协议书》的4.5条、5.3条及房屋买卖交易习惯可以看出，乙方合法占有使用上述不动产期间应支付的“相应费用”，应该是指占有、使用该不动产期间所产生的物管、水、电、气、光纤、维修基金等所有与使用该不动产有关的费用，并非指赵艳华个人欠款，赵艳华的上述抗辩任意扩大了“相应费用”的范围，明显缺乏法律依据。如果购房人在支付了购房款及使用房屋产生的物管费等费用之外，还要支付卖房人的个人债务，明确有违常理，也有违公平原则。 赵艳华主张按照谁使用谁付费的原则，应由李成瑶二人支付按揭费用，缺乏事实依据。赵艳华是银行按揭贷款的实际使用人，向银行归还贷款是其法定义务，该按揭贷款实质为赵艳华的个人债务，李成瑶二人并非银行贷款的实际使用人，也非债务人，李成瑶二人实际使用的是案涉房屋，赵艳华的上述抗辩，偷换法律概念，于法无据。 赵艳华主张双方没有就按揭贷款承担达成约定，应当按照合同法第六十条规定，参照交易习惯确定，属于适用法律错误。合同法该条款规定的是，双方当事人在签订合同时就质量、价款、报酬等没有约定或者约定不明确的，经协商不能达成一致时，按照合同有关条款或者交易习惯确定，而本案中，双方当事人在签订的房屋买卖合同中，对房屋买卖的交易价款已有明确约定，不属于约定不明的情形，不能适用上述法律条款，赵艳华的上述诉讼主张，适用法律错误。 综上所述，赵艳华诉称的已付银行按揭贷款费用实质为其购买案涉房屋的对价，系赵艳华因购房而产生的个人债务，赵艳华为承担该费用的法定义务主体，该费用的承担并非案涉房屋买卖合同的基本合同内容，也非李成瑶二人的法定义务，应由双方当事人专门协商确定，根据契约自由原则，在双方未达成一致的情况下，李成瑶二人并不负有承担上述费用的法定义务，李成瑶二人不同意支付上述费用，并不属于违约行为。故赵艳华要求李成瑶二人退还赵艳华已支付按揭贷款122531元的诉讼请求，证据不足，缺乏事实和法律依据，依法予以驳回。 三、双方当事人在合同履行中是否有违约行为。 赵艳华在合同履行中有以下违约行为：1、赵艳华在取得案涉房屋的不动产权证后，要求李成瑶二人承担双方约定的交易价格之外的费用（即赵艳华已向银行归还的个人购房按揭贷款），其实质为赵艳华对房屋交易价格反悔，变相增加售房价款，在李成瑶二人不同意支付该增加费用的情况下，明确向李成瑶二人表示拒绝履行合同约定的过户义务，有违诚实信用原则，属违约行为。2、赵艳华未按《房屋买卖合同》的约定于2017年4月15日之前取得产权证。2、赵艳华收取了李成瑶二人支付的购房首付款后，未按《房屋买卖合同》的约定结清银行贷款，属违约行为。 李成瑶、邓裕洋在合同履行中并无违约行为。首先，李成瑶、邓裕洋已按合同约定的时间及金额向赵艳华支付了购房定金及住宅的首付款、全部车位款，履行了合同义务，并无拒绝支付购房款，拒绝履行合同，致使合同目的不能实现的违约行为。其次，李成瑶二人在签订《协议书》后，未再与赵艳华另行签订正式不动产买卖合同，不属于违约行为。虽然双方在《协议书》中约定了在甲方取得不动产权证书后，再另行签订正式不动产买卖合同，但由于双方已实际签订了正式的《房屋买卖合同》，在签订《协议书》后已无需再签订正式合同，故李成瑶二人所称该“正式不动产买卖合同”是指双方到不动产登记中心办理过户时需要签订的网签合同，更符合常理，也符合交易习惯，也是双方当事人的真实意思表示。经审查，赵艳华在取得不动产权证后，在李成瑶二人不同意支付合同之外增加费用后，拒绝办理产权过户，也实际拒绝了与李成瑶二人办理产权过户之相关的合同网签备案手续，故双方在签订《协议书》后，未再签订正式的不动产买卖合同，系赵艳华的违约行为造成，并非李成瑶二人的过错，不属李成瑶二人违约。 四、赵艳华是否享有法定解除合同权利。 经审查，李成瑶二人在合同履行中并无违约行为，且无法律规定赵艳华可以单方解除合同的情形，在李成瑶二人不同意解除合同的情况下，赵艳华并不享有单方解除合同的权利。赵艳华要求解除《房屋买卖合同》及《协议书》、由李成瑶和邓裕洋腾退房屋诉讼请求，证据不足，缺乏事实和法律依据，依法予以驳回。 赵艳华诉称《协议书》系预约合同，在双方未签订正式合同的情况下，一方可以终止，按照缔约过失责任或《协议书》约定赔偿损失。经审查，双方当事人已签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，上述合同系正式合同，上述合同的解除并不适用解除预约合同的相关法律规定，赵艳华的上述诉讼主张，适用法律错误。 赵艳华诉称由于限购政策无法购买房屋，导致其房屋买卖目的无法实现，故要求解除合同，缺乏事实依据。赵艳华签订案涉房屋买卖合同的目的，是为了取得售房款项，其合同目的与赵艳华能否另外购房无关，而李成瑶二人已按约足额支付了购房款项，赵艳华的合同目的已经实现。 赵艳华诉称李成瑶二人拒绝支付购房款，要求解除合同，与审理查明事实不符。事实上是赵艳华在李成瑶二人已按合同约定支付了全部购房定金、首付款、车位款的情况下，要求对方支付约定之外单方增加的按揭贷款费用，李成瑶二人拒绝支付增加的按揭贷款费用，不属于拒绝支付购房款。 五、赵艳华应承担的违约责任。 因赵艳华违反合同约定，无合法理由拒绝履行为李成瑶二人办理案涉住宅及车位产权过户手续的合同义务，有违约行为，依法应承担相应的违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，李成瑶、邓裕洋有权要求赵艳华继续履行合同，在结清银行贷款后，为李成瑶二人办理过户手续，故对李成瑶、邓裕洋要求赵艳华在银行贷款结清后协助办理位于成都市双流区车位的过户手续的诉讼请求，本院予以支持。 六、李成瑶、邓裕洋要求代赵艳华向成都银行高新支行偿还贷款余额以及协助解除抵押登记的诉讼请求。 由于赵艳华在收到首付款后，并未按合同提前结清银行贷款，阻碍了房屋买卖交易的顺利进行，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”之规定，对李成瑶二人要求代赵艳华向成都银行高新支行清偿全部债务（包括按揭贷款余额及提前还贷违约金）、协助注销案涉房屋抵押登记手续、赵艳华向李成瑶二人支付全部代偿款项的诉讼请求，本院予以支持。 赵艳华辩称银行提前还贷违约金不应由其全部承担，缺乏事实依据。根据房屋买卖合同约定，提前结清银行贷款是赵艳华应尽的合同义务，提前还贷违约金是其履行房屋买卖合同义务必然产生的费用，是其出售房屋的成本，属于赵艳华个人债务，与李成瑶二人是否代为偿还无关，无论履行《房屋买卖合同》还是《个人房产按揭借款合同》，赵艳华均是承担该笔违约金的义务主体，李成瑶二人并不因代偿行为而成为该项违约金的义务主体，赵艳华的抗辩意见，于法无据。 七、李成瑶二人要求在办理完毕案涉房屋的过户手续后向赵艳华支付购房尾款的诉讼请求。虽然合同约定购房尾款50万元由李成瑶二人采取按揭贷款方式支付，现李成瑶二人为促进交易顺利进行，自愿一次性支付剩余购房尾款，变更了付款方式，系当事人自由处分其民事权利，符合法律规定，该付款方式的变更有利于保障赵艳华收取购房款的权利，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告成瑶、邓裕洋于本判决书生效之日起三日内代被告赵艳华向第三人成都银行股份有限公司高新支行清偿赵艳华的个人房产按揭贷款全部债务（包括剩余借款本息及提前还贷违约金，具体金额以第三人提供的赵艳华的个人贷款余额对账单为准）。 二、被告赵艳华、第三人成都银行股份有限公司高新支行在原告李成瑶、邓裕洋支付完毕上述第一项代偿款后七日内，协助原告李成瑶、邓裕洋办理位于成都市双流区住宅的注销抵押登记手续； 三、被告赵艳华在注销案涉房屋的抵押登记手续办理完毕后三个工作日内，协助原告李成瑶、邓裕洋办理位于成都市双流区住宅【证书编号：川（2019）双流区不动产权第0005146号】的产权过户手续，将房屋产权过户至原告李成瑶、邓裕洋名下。 四、被告赵艳华在本判决书生效后三个工作日内，协助原告李成瑶、邓裕洋办理位于成都市双流区车位【证书编号：川（2019）双流区不动产权第0069074号】的产权过户手续，将房屋产权过户至原告李成瑶、邓裕洋名下。 五、被告赵艳华在原告李成瑶、邓裕洋支付完毕上述第一项代偿款后十日内向原告李成瑶、邓裕洋偿还全部代偿款项（以李成瑶、邓裕洋向成都银行高新支行实际支付金额为准）。 六、原告李成瑶、邓裕洋在上述第一项代偿义务履行完毕后十日内向被告赵艳华支付剩余的购房款500000元。 七、驳回反诉原告赵艳华的诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6330元、反诉案件受理费1375元及诉讼保全费4950元，由被告（反诉原告）赵艳华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  王 涛 二〇一九年十二月二十五日 法官助理  万 敏 书 记 员  陈芮瑶