上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初16145号原告(反诉被告)：上海磊讯实业有限公司，住所地上海市松江工业区。法定代表人：叶建康，经理。委托诉讼代理人：周芝均，上海闻韬知策律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘晨炜，上海市诚至信律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海盛蒂斯自动化设备股份有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：樊利平，总经理。被告：樊利平，男，1973年11月24日出生，汉族，住江西省九江市。原告上海磊讯实业有限公司与被告上海盛蒂斯自动化设备股份有限公司(以下简称盛蒂斯公司)、樊利平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序进行审理。2019年10月29日，被告盛蒂斯公司对本案的管辖权提出异议，本院于同日裁定驳回其异议。被告盛蒂斯公司不服该裁定，向本院递交上诉状，上诉于上海市第一中级人民法院。2019年12月23日，本院收到上海市第一中级人民法院退回的案卷。2020年1月13日，本院受理被告盛蒂斯公司提起的反诉。2020年3月12日，经本院院长批准，延长本案适用简易程序审理的期限一个月。2020年1月8日、3月4日和3月25日，本院对本案三次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周芝均、被告樊利平(又系被告盛蒂斯公司的法定代表人)均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告盛蒂斯公司支付原告2018年8月27日至2019年4月26日的租金差额510,732.80元；2.判令被告盛蒂斯公司支付原告截止至2019年8月31日的迟延给付租金的利息39,718.67元；3.判令被告盛蒂斯公司支付原告以租金差额510,732.80元为本金、按年利率24%计算的自2019年9月1日始至实际清偿之日止的利息；4.判令被告盛蒂斯公司支付原告律师费28,536元；5.判令被告樊利平对被告盛蒂斯公司上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2017年8月，原告与被告盛蒂斯公司签订《租赁协议》，约定原告将位于上海市松江区工业区松闵路XXX号XXX幢1-6层厂房出租给被告盛蒂斯公司。2019年4月29日，原告与被告盛蒂斯公司签订《律师调解协议书》，载明被告盛蒂斯公司确认截止至2019年4月26日尚欠原告租金、利息及违约金1,160,732.80元，分别于2019年4月29日前支付50,000元、2019年5月10日前支付500,000元、余款610,732.80元于2019年5月20日前支付，并约定守约方有权要求违约方承担律师代理费等所有费用。被告樊利平对上述《律师调解协议书》项下被告盛蒂斯公司的付款义务承担连带责任保证。上述《律师调解协议书》签订后，被告盛蒂斯公司仅于2019年4月29日支付50,000元、2019年5月10日支付500,000元、2019年8月7日支付100,000元,余款经催讨至今未付。故原告提起诉讼，望判如所请。被告盛蒂斯公司及樊利平共同辩称：1.涉案厂房在登记簿中记载的面积为4,670.94平方米，而在租赁协议中约定为4,793.41平方米。故原告对被告盛蒂斯公司实施了欺诈行为，并应当对原告主张的租金差额进行重新计算。而且，原告与被告盛蒂斯公司签署的租赁期间为2011年8月27日至2017年8月26日的租赁协议中也存在上述问题。因此，被告盛蒂斯公司要求原告赔偿相应租金差额及利息。2.两被告对《补充协议》以及《律师调解协议书》中公章及签名的真实性不予认可。即，原告所述的年利率24%及违约金未征得两被告的同意。并且，原告在年利率24%外又增加100,000元的违约金，系为规避金钱债务年利率24%的上限，是违反国家规定的行为，请求法院按年利率6%的标准酌情予以减免。3.原告未提供其所主张的律师费的转账记录，不能证明该律师费真实发生，两被告无需支付该笔律师费。4.被告樊利平未见过《担保函》的内容，《担保函》中的手印及签字非本人签署，原告曾以暴力手段向被告盛蒂斯公司催讨债务，被告樊利平迫于无奈在空白A4纸上签字并加盖手印，故被告樊利平对《担保函》的真实性有异议，请求对《担保函》及前述《补充协议》以及《律师调解协议书》进行笔迹鉴定。同时，被告盛蒂斯公司向本院提出反诉请求：1.判令原告返还2011年8月27日至2017年8月26日虚增建筑面积而多收取的租金差额121,836.73元及其相应利息161,028元；2.判令原告返还2017年8月27日至2018年8月26日虚增建筑面积而多收取的租金差额35,761元及其相应利息13,814元；3.判令原告返还2018年8月27日至2019年4月26日虚增建筑面积而多收取的租金差额26,821元。事实和理由：2011年8月27日，原告与被告盛蒂斯公司签订第一份《租赁协议》，约定原告将建筑面积为4,793.41平方米的涉案厂房出租给被告盛蒂斯公司，租赁期限为2011年8月27日至2017年8月26日，首年租金为734,820元，每两年上浮8%，半年一付等。2017年8月27日，原告与被告盛蒂斯公司签订第二份《租赁协议》，约定原告将上述建筑面积为4,793.41平方米的涉案厂房继续出租给被告盛蒂斯公司，租赁期限为2017年8月27日至2023年8月26日，租金季付，首季度租金为349,919元，每三年上浮6%等。2020年1月7日，被告盛蒂斯公司在原告提供的证据中发现上述涉案厂房登记的实际建筑面积为4,670.94平方米，而非《租赁协议》约定的4,793.41平方米，两者相差122.47平方米。基于此，经计算，原告应当退还被告盛蒂斯公司如上租金差额及利息，恳请法院判如所请。对被告盛蒂斯公司的反诉，原告辩称，其不同意被告盛蒂斯公司的反诉诉讼请求，具体理由如下：1.协议最初约定的面积数量即为3幢、4幢厂房面积之和，且被告盛蒂斯公司从未提出过异议。在被告盛蒂斯公司办理工商登记、环评、新三板上市期间，原告均向被告盛蒂斯公司提供了产证复印件，故被告盛蒂斯公司有关2020年1月7日才知道面积不符的陈述与事实不符。2.退一步讲，即便因面积问题需要扣减租金，基于其上述抗辩意见，被告盛蒂斯公司的大部分反诉请求的诉讼时效业已届满。3.被告盛蒂斯公司应对其反诉请求举证证明每一笔租金支付的具体时间及数额。此外，被告盛蒂斯公司按年利率24%主张租金利息，没有合同及法律依据。经审理查明，2011年8月27日，原告与被告盛蒂斯公司签订第一份《房屋租赁合同》。约定：原告将位于本区松闵路XXX号XXX栋XXX-XXX层建筑面积为4,793.41平方米厂房出租给被告盛蒂斯公司；租赁期限为2011年8月27日至2017年8月26日；每月租金为61,235元，年租金为734,820元，租金按6个月支付一次，先付后用，原告收到租金后提供发票、收款凭据，租金每月支付日为起租日30天交付，租金不包括管理费、水、电、电话费等其他费用；物业费每月每平方米1元；2011年8月27日至2011年10月6日为免租期；被告盛蒂斯公司逾期交付房租的，应按本合同年租金的2.5%/日向原告支付滞纳金；本合同约定租期为6年，每2年续签一次合同，每次合同到期前两个月内双方根据当时市场价格协商下一个2年的租金，但浮动不超过8%，协商不成双方都有权终止合同，2013年10月6日租金开始上浮8%等。上述合同签订后，原告按约向被告盛蒂斯公司交付上述厂房，被告盛蒂斯公司向原告支付相应租金。2017年8月18日，原告与被告盛蒂斯公司签订第二份《房屋租赁合同》。约定：原告将位于本区松闵路XXX号XXX幢1-6层建筑面积为4,793.41平方米厂房出租给被告盛蒂斯公司；租赁期限为2017年8月27日至2023年8月26日；租金以每平方米0.8元/天为基准(含物业费)，每月租金为116,639.64元(房屋建筑面积×0.80元/天/平方米×365天÷12个月)，年租金为1,399,676元，租金按3个月支付一次，计349,919元,先付后用，租金每月支付日为起租日7天交付，原告收到租金后提供发票；被告盛蒂斯公司逾期交付房租的，应按本合同年租金的5‰/日向原告支付滞纳金；约定租期为6年，每3年到期租金上调6%等。2019年1月7日，原告与被告盛蒂斯公司签订《补充协议》，对租金推迟付款补偿事宜约定如下：被告盛蒂斯公司于2019年2月25日前支付原告796,423.42元。其中，自2018年8月26日至2018年11月25日止的租金349,919元及其自2018年8月26日至2019年2月25日止的利息45,590.28元和前期律师调解费30,000元；自2018年11月26日至2019年2月25日止的租金349,919元及其自2018年11月26日至2019年2月25日止的利息20,995.14元。若超过2019年2月25日还未支付的，被告盛蒂斯公司同意除支付上述款项外，另外补偿原告100,000元作为根本性违约金等。2019年4月27日，被告樊利平向原告出具《担保函》，载明：原告与被告盛蒂斯公司于2019年4月29日在上海市诚至信律师事务所(以下简称诚至信律所)戴国庆律师主持下达成《律师调解协议书》。为保证被告盛蒂斯公司对其在该协议书项下付款义务能够全面、认真履行，本人自愿出具本担保函，对上述付款义务承担保证责任。担保方式为连带责任保证，担保期限自项下债务履行期限届满之日起二年，担保范围包括但不限于租金、利息、违约金及日后涉诉可能产生的律师费等。2019年4月29日，原告与被告盛蒂斯公司签订《律师调解协议书》。该协议书载明：被告盛蒂斯公司尚欠原告租金、利息及违约金共计1,160,732.80元。其中，自2018年8月27日至2018年11月26日止的租金349,919元及其自2018年8月26日至2019年3月27日止的利息53,948.50元和前期律师调解费和违约金30,000元；自2018年11月27日至2019年2月26日止的租金349,919元及其自2018年11月27日至2019年3月27日止的利息28,226.80元；自2019年2月27日至2019年4月26日止的租金233,279.33元；以及根据《补充协议》约定应支付的100,000元根本违约金(注：以上数据合计应为1,145,292.63元)。被告盛蒂斯公司承诺于2019年4月29日前支付50,000元、于2019年5月10日前支付500,000元、余款610,732.80元于2019年5月20日前支付完毕。被告盛蒂斯公司法定代表人在本调解协议签订的同时另行出具担保书，由其作为保证人签字，以其名下所有财产对本协议项下被告盛蒂斯公司的付款义务承担无限连带担保责任，保证期限为债务履行期限届满起2年。原告同意自2019年4月27日起将租赁房屋的5、6两层收回，双方另行签订《房屋租赁协议》。因5、6两层目前由被告盛蒂斯公司转租第三方，被告盛蒂斯公司承诺其协调第三方与原告直接签订租赁合同，确保5、6两层的顺利交接，并将已经收取的自2019年4月27日起的租金返还给原告，如第三方拒绝或不能与原告直接签订租赁协议的，则由被告盛蒂斯公司按原协议继续支付5、6两层的租金。如被告盛蒂斯公司履行了本协议项下约定的全部义务后，则租赁房屋的2、3两层自2019年5月21日起由原告收回，其放弃2019年4月26日起至2019年5月20日期间的租金，不再向被告盛蒂斯公司收取，如被告盛蒂斯公司有任何一期付款不能兑现的，则仍按原合同执行，自2019年4月26日起的租金仍由被告盛蒂斯公司承担。双方于本协议签订当日同时签订三份《房屋租赁协议》，并保管于诚至信律所，自被告盛蒂斯公司履行了本协议约定的全部义务后生效，并方可交由双方各执一份，另一份由诚至信律所留存备案。任何由此协议产生的争议，守约方有权要求违约方承担诉讼费用、律师代理费等所有费用。律师调解费57,000元，原告承担20,000元、被告盛蒂斯公司承担37,000元，于本协议签订之日付清等。上述协议签订后，被告盛蒂斯公司分别于2019年4月29日、2019年5月10日和2019年8月7日支付原告50,000元、500,000元和100,000元，合计650,000元。2019年11月21日，被告樊利平向诚至信律所支付37,500元。2019年8月29日，因被告盛蒂斯公司及樊利平未依上述《律师调解协议书》的约定履行支付剩余价款义务，原告遂与诚至信律所签订《委托律师合同》，委托律师代理诉讼，并支付律师费28,536元。2020年1月13日，被告樊利平向本院确认上述《补充协议》、《担保函》、《律师调解协议书》中“樊利平”的签名系其本人所签。现原告以其诉称事由，向本院提起诉讼。被告盛蒂斯公司则以其反诉事由，向本院提出反诉。另查明，2016年7月19日，在向相关职能部门办理有关登记时，被告盛蒂斯公司提供了登记日为2009年12月23日、房地坐落为本区“松闵路XXX号3”的沪房地松字(2009)第043687号上海市房地产权证。该证房屋状况栏建筑面积项载明的建筑面积为4,793.41平方米。同时，被告盛蒂斯公司还提供了打印日期为2016年1月20日的上海市房地产登记簿。该登记簿载明房地坐落为本区“松闵路XXX号3、4幢”、幢号为258号3幢、建筑面积为4,670.94平方米、房地产权证号为松XXXXXXXXXX。上述权证和登记簿载明的权利人为本案原告。2017年4月27日，原告对本区“松闵路XXX号3、4幢”房屋取得沪(2017)松字不动产权第016456号不动产权证，载明3、4幢建筑面积分别为4,670.94平方米、122.47平方米，合计为4,793.41平方米。诉讼中，经本院现场勘查，上述4幢系门卫室，现由原告聘请的保安公司的保安使用。此外，原告就其主张的利率标准问题称，合同约定的是按本合同年租金的日千分之五计算，其主动调低至按年利率24%计算。两被告则称，调低后的年利率24%的标准还是过高，其认为可以按银行贷款利率计算利息。同时，被告盛蒂斯公司就其主张的利息标准称，因原告按年利率24%提出主张，故其亦按该标准主张。以上事实，有当事人提供的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《担保函》、《律师调解协议书》、付款凭证、《委托律师合同》、发票、上海市房地产权证、上海市房地产登记簿、上海市不动产登记簿及其陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为,原告与被告盛蒂斯公司之间就涉案厂房签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《律师调解协议书》，以及被告樊利平向原告出具的《担保函》均系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人均应恪守，否则应承担相应的违约责任。本案中，根据合同约定及协议书载明的内容，被告盛蒂斯公司应当向原告支付涉案厂房租赁期间自2018年8月27日至2019年4月26日止的租金933,117.33元。同时，由于被告盛蒂斯公司未按合同约定向原告支付上述期间的租金，按协议书关于被告盛蒂斯公司向原告支付利息的约定，被告盛蒂斯公司应当向原告支付迟延给付租金的利息。现协议书中载明的合计为82,175.30元的利息，经计算均在合理范畴之内，被告盛蒂斯公司应当向原告承担上述约定利息的给付义务。此外，两份协议书中均载明的前期律师调解费30,000元，并无明显不当之处，被告盛蒂斯公司同样应当向原告承担该调解费的给付义务。至于100,000元的违约金，因违约金的性质主要是对损失的赔偿，又具有一定的惩罚性。鉴于前述利息基本已足以弥补因被告盛蒂斯公司逾期向原告给付租金所受损失，并且也体现了相应的惩罚性，结合被告盛蒂斯公司在第2项答辩意见中的部分观点，上述违约金不应再计入被告盛蒂斯公司对原告所负债务范畴。因此，就本案而言，被告盛蒂斯公司对原告所负债务应为租金933,117.33元、利息82,175.30元和前期律师调解费30,000元，合计1,045,292.63元。该款扣除被告盛蒂斯公司在签署协议书之后已付原告价款650,000元，被告盛蒂斯公司尚应支付原告所诉称的租金差额应为395,292.63元。至于原告主张的利息，根据前述认定的债务总额，结合协议书约定的付款时间及数额，以及被告盛蒂斯公司在签署协议书之后实际给付原告价款的具体情况，本院作相应调整。经计算，被告盛蒂斯公司应当向原告给付至2019年8月31日止的利息31,900.70元，以及以395,292.63元为本金、按年利率24%计算的自2019年9月1日始至实际清偿之日止的利息。原告主张的律师费，符合协议书关于任何由此协议产生的争议，守约方有权要求违约方承担律师代理费的约定。至于其具体数额，本院根据原告的诉讼请求，并结合如上裁判意见，作相应的调整，酌情确定被告盛蒂斯公司应付原告律师费20,000元。被告盛蒂斯公司关于无需支付律师费的答辩意见，与协议书如上约定不符，本院不予采纳。被告樊利平作为被告盛蒂斯公司对原告所负如上债务的保证人，其应当按《担保函》的约定向原告承担连带责任保证。因此，本院对原告关于要求被告樊利平对被告盛蒂斯公司上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，予以支持。被告樊利平在承担上述保证责任后，有权向被告盛蒂斯公司追偿。至于被告盛蒂斯公司的反诉请求。租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，出租人依约交付该特定房屋，承租人在合理期限内未提出异议，其又以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金的，不予支持，但租赁合同存在《合同法》第五十四条规定的可撤销情形的除外。租赁房屋需要依据合同约定的面积来确定具体范围，租金数额与租赁面积直接相关，承租人以合同约定面积与实际面积不符为由，依据《合同法》第一百一十一条规定要求出租人承担减付相应租金等违约责任的，可予支持。本案中，第一份合同约定的租赁标的为特定的本区松闵路XXX号3栋(幢)1-6层厂房。该合同虽约定厂房的建筑面积为4,793.41平方米，但是该合同约定的租金标准是固定的每月61,235元。而且，在现已履行完毕的该合同约定的租赁期间内，被告盛蒂斯公司从未提出过异议。此外，从被告盛蒂斯公司于2016年7月19日向职能部门提供上海市房地产权证、上海市房地产登记簿的事实来看，被告盛蒂斯公司彼时即应当知道涉案厂房的建筑面积应为4,670.94平方米而非4,793.41平方米的事实。因此，即便原告对被告盛蒂斯公司存在欺诈行为，被告盛蒂斯公司的撤销权因一年除斥期间业已届满而丧失。第二份合同约定的租金虽与约定的租赁面积相关联，但是鉴于租赁的涉案厂房不需要依据合同约定的面积来确定具体范围，故亦不能减付相应租金。基于此，本院对被告盛蒂斯公司的反诉请求，均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海盛蒂斯自动化设备股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海磊讯实业有限公司租金差额395,292.63元；二、被告(反诉原告)上海盛蒂斯自动化设备股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海磊讯实业有限公司利息31,900.70元；三、被告(反诉原告)上海盛蒂斯自动化设备股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海磊讯实业有限公司利息(以租金差额395,292.63元为本金、按年利率24%计算，自2019年9月1日始至实际清偿之日止)；四、被告(反诉原告)上海盛蒂斯自动化设备股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海磊讯实业有限公司律师费20,000元；五、被告樊利平对被告(反诉原告)上海盛蒂斯自动化设备股份有限公司上述第一、二、三、四项债务承担连带清偿责任；六、被告樊利平承担全部保证责任后，有权向被告(反诉原告)上海盛蒂斯自动化设备股份有限公司追偿；七、驳回被告(反诉原告)上海盛蒂斯自动化设备股份有限公司的反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10,446元，减半收取5,223元，财产保全申请费3,520元，反诉案件受理费3,344元，合计诉讼费12,087元，由原告(反诉被告)上海磊讯实业有限公司负担1,275.50元(已付)，被告(反诉原告)上海盛蒂斯自动化设备股份有限公司、樊利平负担10,811.50元(已付3,344元，余款7,467.50于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 杨惠星二〇二〇年五月十三日法官助理 刘金鑫书 记 员 刘金鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十四条……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。……第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。