上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民初1号原告：金兰，女，1962年1月17日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：杨以生，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海昆仑商城有限公司，住所地上海市。法定代表人：许万申，总经理。委托诉讼代理人：汪伟敏，上海市朝华律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙哲，上海市朝华律师事务所律师。被告：上海昆仑台湾商城有限公司，住所地上海市。法定代表人：王显昌，董事长。委托诉讼代理人：段自勉，北京市中伦(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：项蓉，北京市中伦(上海)律师事务所律师。第三人：上海明虹投资有限公司，住所地上海市。法定代表人：杨爱莲，董事长。委托诉讼代理人：冯立志，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓鹏，上海市锦天城律师事务所律师。原告金兰诉被告上海昆仑商城有限公司(以下简称“昆仑商城”)、上海昆仑台湾商城有限公司(以下简称“昆仑台湾商城”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月4日受理后于2016年5月11日依法追加第三人上海明虹投资有限公司(以下简称“明虹公司”)参加诉讼。2018年1月23日、2018年5月16日，2019年8月29日本院依法组成合议庭三次公开开庭进行了审理，原告金兰的委托诉讼代理人杨以生，被告昆仑台湾商城的委托诉讼代理人段自勉(第三次庭审未参加)、项蓉，被告昆仑商城的委托诉讼代理人汪伟敏(第二次庭审未参加)、孙哲，第三人明虹公司的委托诉讼代理人冯立志(前两次为徐健)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金兰向本院提出诉讼请求：1、判令昆仑商城、昆仑台湾商城共同向金兰支付自2014年2月8日起至2016年1月8日止的本市长寿路XXX号甲、XXX号、XXX号甲、新会路XXX号、XXX号、XXX号房屋、构筑物(以下简称“系争房屋”)的使用费(按明虹公司交付昆仑商城、昆仑台湾商城实际使用面积，总计30525.42平方米计费，每月使用费按法院委托评估标准计算)；2、案件诉讼费及保全费用全部由昆仑商城、昆仑台湾商城负担。事实与理由：系争房屋(有产权证的房屋面积为28177.68平方米，中庭面积2000平方米、变电站面积347.74平方米)为明虹公司所有，原由明虹公司出租给昆仑商城，再由昆仑商城授权其与案外人新加坡联合商业股份有限公司(以下简称“新加坡台联公司”)合作成立的昆仑台湾商城经营使用。2014年11月19日，上海市高级人民法院(2014)沪高民一(民)终字第11号民事判决书判决明虹公司与昆仑商城的租赁关系解除，昆仑商城支付欠交的租金和使用费至2014年2月7日。该判决生效后，明虹公司通过口头、发函等各种方式多次要求昆仑台湾商城搬离系争物业，但其置若罔闻拒不搬离，继续对外经营获取不当利益，经各方多次协调未果。根据法律规定，租赁关系终止后，未经出租人同意，次承租人不得继续使用租赁物。次承租人拒不搬离的，出租人有权要求次承租人支付使用期间的使用费，并返还不当得利。因此明虹公司有权要求昆仑商城、昆仑台湾商城支付使用费，直至其实际停止经营之日止。金兰系明虹公司的债权人，根据上海市杨浦区人民法院生效的民事调解书，对明虹公司享有本息超过人民币1.15亿元(以下币种除特别注明外均为人民币)的债权。2015年12月，金兰与明虹公司签订债权转让协议，明虹公司将其对昆仑商城、昆仑台湾商城享有的自2014年2月8日起至2016年1月8日止的使用费债权转让予金兰，以抵偿明虹公司对金兰所欠的债务。所以，金兰系合法受让明虹公司对昆仑商城、昆仑台湾商城的债权。被告昆仑商城辩称，明虹公司与金兰之间的债权转让是不真实的，金兰无权提起本次诉讼。金兰主张的使用费计算面积及标准也是不正确的，即使法院判令应向金兰支付使用费，亦应当按照明虹公司与昆仑商城之间就系争房屋签订的租赁合同约定的租金标准计算使用费。另外，在2014年2月后，昆仑商城按照合同约定已向明虹公司按每月2,536,532.29元之标准，支付了11个月的租金总计27,901,855.20元。在上海市普陀区人民法院(以下简称“普陀法院”)审理的执行案件中，昆仑商城、明虹公司均为普陀法院要求昆仑台湾商城协助执行中的“被执行人”，昆仑台湾商城汇至普陀法院的协助执行款分为两部分，一部分为昆仑商城的固定利润(固定利润中的17%)，另一部分为昆仑商城支付给明虹公司的房屋租金(固定利润中的83%)，即明虹公司自有资金，而后被普陀法院执行。上述两项应在昆仑商城需支付的租金中直接予以抵消扣除。被告昆仑台湾商城辩称，昆仑台湾商城依据新加坡台联公司与昆仑商城签订的《合作经营上海昆仑台湾商城有限公司合同书》(以下简称“《合作合同》”)使用系争房屋，昆仑台湾商城与昆仑商城之间不存在任何租赁关系，故昆仑台湾商城不应向昆仑商城之外的任何主体支付任何款项。此外，根据生效的法院判决已经认定系争物业的实际使用人为昆仑商城，并认定昆仑台湾商城无需向明虹公司承担任何责任包括连带责任。综上，请求法院驳回金兰要求昆仑台湾商城支付使用费的诉讼请求。第三人明虹公司述称，明虹公司与金兰的债权转让协议系双方真实意思表示，合法有效。明虹公司同意金兰的诉讼请求及理由。本案审理中，金兰原起诉要求昆仑台湾商城向金兰支付系争房屋的使用费，新加坡台联公司对此承担连带责任。审理中，金兰撤回对新加坡台联公司的诉讼请求，后又追加昆仑商城为本案被告，要求昆仑商城、昆仑台湾商城共同向金兰支付系争房屋自2014年2月8日起至2016年1月8日止的使用费。本案审理中，昆仑台湾商城曾向本院提出反诉，请求确认昆仑台湾商城有权依据《合作合同》之约定，对系争房屋自1994年9月10日起至2021年12月7日止的期间内享有在先、排他的使用权，并依据《合作合同》约定的固定利润标准支付相应款项。后昆仑台湾商城撤回反诉，本院予以准许。本院经审理查明事实如下：1994年9月10日，昆仑商城(甲方)、上海宜川购物中心(乙方)、新加坡台联公司(丙方)签订《合作合同》及《合作经营上海昆仑台湾商城有限公司章程》，约定三方共同创建中外合作经营企业，合作公司为中国法人，名称为昆仑台湾商城，法定地点为上海市普陀区长寿路XXX号，合作公司投资总额为2,500万美元、注册资本为1,000万美元；甲、乙方提供的合作条件为合作公司所需的土地及房屋的使用权等，丙方投入现汇450万美元及实物550万美元并负责筹措注册资本和投资总额的差额；该合同书第十三条约定，合作各方的利润分配为：甲乙方自利润分配起算日起第一至第五年可分得固定利润每年17,479,656元、第六至第八年可分得固定利润每年23,306,208元、第九至第十一年可分得固定利润每年26,102,952元、第十二至第十四年可分得固定利润每年29,235,306元、第十五至第十七年可分得固定利润每年32,743,541元、第十八至第二十年可分得固定利润每年36,672,766元、第二十一至第二十三年可分得固定利润每年41,073,497元、第二十四及第二十五年可分得固定利润每年46,002,317元，每年固定利润分为十二个月份，按月支付。1994年10月26日，昆仑台湾商城成立，经营期限为1994年10月26日至2019年10月25日。2003年7月2日，新加坡台联公司向昆仑商城出具《关于放弃优先收购权的函》，明确就新加坡台联公司收购昆仑台湾商城现租赁经营的亚新生活广场3万多平方米事宜，经公司慎重研究，决定放弃优先收购权，由昆仑商城另寻合作伙伴洽谈转让。2003年8月29日，昆仑商城(甲方)与明虹公司(乙方)签订《房地产转让协议书》，约定甲方向乙方出售上海市长寿路XXX号甲建筑面积7770.92平方米(四楼1849.75平方米已售房地产除外)，长寿路XXX号、XXX号甲建筑面积5367.75平方米，新会路XXX号建筑面积15726.3平方米，新会路XXX号、XXX号建筑面积为3555.47平方米的房地产，上述房地产共计六幢，总面积30570.69平方米(最终以房产证所示的建筑面积为准进行结算)，总价为110,000,000元；双方同意自乙方交齐首期购房款55,000,000元之日起，开始按比例计算租金，待全部购房款付清之日起，租金开始按合同约定完整计算；鉴于涉及此次转让的房地产项目，已有租赁合同存在，乙方予以认可，在租赁合同期限内，乙方如要求转让该房地产，需征得原租赁方(新加坡台联公司)的认可；对于2006年1月1日以后该房地产项目与甲方的租赁合同条款，由甲、乙双方共同与新加坡台联公司本着互惠互利的原则协商洽谈，以维护甲乙双方的利益。该协议书还约定了其他事项。2003年9月29日，昆仑商城(甲方)与明虹公司(乙方)签订《房地产转让补充协议书》，约定甲方向乙方转让的房地产已于1994年作为合作条件投入到中外合作经营的昆仑台湾商城，合作期限25年，截止到2021年12月31日；合作经营期间，甲方利润以固定回报的形式收取，具体见《合作合同》第十三条第一款及昆仑商城与新加坡台联公司于2001年3月22日签订的《补充协议书》；鉴于原合同项下的房地产已由甲方投入到昆仑台湾商城，乙方受让该房地产后，回租予甲方，租期自原协议生效至2021年12月31日；甲方按可分得固定利润的78.66%作为回租该房地产的租赁费支付给乙方；甲方将签署不可撤销委托书，委托昆仑台湾商城将每月应支付甲方固定分利中的78.66%直接支付给乙方指定的账户；上述每月租金应在当月5日前到达乙方指定的账户；甲方需支付上述租金的金额和期限，不受昆仑台湾商城经营状况及是否按时支付分利资金的影响，如果昆仑台湾商城逾期付款，甲方应承担违约责任；昆仑台湾商城(或甲方)如延期付租，甲方应按逾期天数，以每天拖欠款项的千分之一支付违约金；本协议生效后，《合作合同》及《补充协议书》需作必要修订的必须由甲乙双方共同协商修订，并按协商结果签订相关协议后方可修订。该协议书还约定了其他事项。2005年6月22日，昆仑商城(甲方)与明虹公司(乙方)签订《补充协议》约定，双方此前曾商定甲方将从昆仑台湾商城可分得固定利润的78.66%支付给乙方作为租金，因精确测绘面积暂未定论，当时该租赁合同按4万平方米计算，而实际租给昆仑台湾商城总面积为36812.8平方米，其中乙方占83%，甲方占17%，分利(租金)按各自所占比例计算。原协议与本协议不符的地方，以本协议为准。2010年8月30日，昆仑商城与明虹公司签订《会议纪要》，内容包括：关于合作期限，双方认为昆仑商城与外方公司的合作期限为25年，自合作公司签发营业执照之日起算，如需延长至2021年或更长年限的，可通过协商后续约。关于合作公司利润起算日，明虹公司认为根据《合作合同》约定，合作公司的利润起算日为1996年5月1日；昆仑商城认为鉴于外方公司曾表示1997年审计时昆仑台湾商城董事会曾作出决议，利润起算日为1996年12月8日，故该起算日是否成立应由外方公司提供董事会决议作为证据。关于合作公司应向昆仑商城支付固定利润的计算标准，双方认为应以《合作合同》、章程及合作公司审计报告确定的数字为准，2006年1月1日至2008年10月25日期间，昆仑商城每年可分得利润为29,235,306元，2008年10月26日至2011年10月25日期间，昆仑商城每年可分得利润为32,743,541元；双方一致同意，昆仑商城将其分得固定利润的83%作为租金支付给明虹公司。同时，明虹公司表示，昆仑商城应严格按照约定支付租金，即每月租金应在当月5日前到达明虹公司指定账户，如延期支付租金，昆仑商城应按逾期天数，以每天拖欠款项的千分之一支付违约金。嗣后，因昆仑商城未按时支付租金与明虹公司产生纠纷，各方就相关问题多次进行协商均未果后，明虹公司诉至本院，要求解除明虹公司与昆仑商城签订的《房地产转让补充协议书》中的租赁协议法律关系，并要求昆仑商城支付欠租及违约金、使用费；昆仑台湾商城、新加坡台联公司承担连带责任。本院于2014年2月7日作出(2012)沪二中民二(民)初字第15号民事判决书，判决：一、昆仑商城应于判决生效之日起十五日内，支付明虹公司租金43,248,048.57元(自2005年9月计算至2014年2月7日)；二、昆仑商城应于判决生效之日起十五日内，支付明虹公司违约金20,000,000元；三、对明虹公司的其余诉讼请求，不予支持。明虹公司不服判决，提起上诉。上海市高级人民法院于2014年11月19日作出(2014)沪高民一(民)终字第11号民事判决书，判决：一、维持上海市第二中级人民法院(2012)沪二中民二(民)初字第15号民事判决的第三项；二、变更上海市第二中级人民法院(2012)沪二中民二(民)初字第15号民事判决的第一项为“昆仑商城应于判决生效之日起十五日内，支付明虹公司租金和房屋使用费25,121,997.41元(自2005年9月至2014年2月7日)”；三、变更上海市第二中级人民法院(2012)沪二中民二(民)初字第15号民事判决的第二项为“昆仑商城应于判决生效之日起十五日内支付明虹公司违约金40,000,000元”；四、确认明虹公司与昆仑商城于2003年9月29日签订的《房地产转让补充协议书》于2012年7月9日解除。2015年6月19日，上海市杨浦区人民法院作出(2015)杨民二(商)初字第692号民事调解书，该案当事人达成协议：上海建业电源开关设备有限公司、明虹公司应于2015年7月31日前共同归还金兰借款本金2,100万元，并支付自2014年9月10日起算至实际偿还日止以未还本金为基数按中国人民银行同期贷款利率四倍计算的利息。2015年7月7日，上海市杨浦区人民法院作出(2015)杨民二(商)初字第693号民事调解书，该案当事人达成协议：上海鼎玉电气设备有限公司、明虹公司应于2015年7月31日前共同归还金兰借款本金6,780万元，并支付自2014年9月10日起算至实际偿还日止以未还本金为基数按中国人民银行同期贷款利率四倍计算的利息。2015年12月，明虹公司、金兰签订《债权转让协议》约定，根据(2015)杨民二(商)初字第692号和693号《民事调解书》，截止2015年11月30日，金兰对明虹公司及其关联企业享有未清偿的债权本息共计1.15亿元，其中本金8,880万元，现明虹公司同意将前述其向昆仑台湾商城、新加坡台联公司收取亚新生活广场使用费的追索权利转让给金兰，双方确认金兰实际所得作为明虹公司对其债务的清偿。本转让协议生效后，金兰有权直接向昆仑台湾商城、新加坡台联公司以依法可行的任何方式收取亚新生活广场自2014年2月8日起的使用费(实际所得以依据法院生效判决执行到位的金额为准)。双方确认，本协议转让的债权是明虹公司原有的全部依法可主张债权，并不以金兰原对明虹公司享有的债权数额为限，法院执行到位的实际所得与金兰原享有债权的差异，按多退少补的原则处理。嗣后，明虹公司向昆仑台湾商城、新加坡台联公司发送了《债权转让通知》。2018年3月19日，明虹公司、金兰又签订了《债权转让协议》之补充协议2约定，明虹公司、金兰决定向昆仑商城、昆仑台湾商城共同收取系争房屋的使用费；系争房屋自2014年2月8日起至2016年1月8日止的使用费权益仍由明虹公司转让给金兰，抵偿明虹公司对金兰所负债务，2016年1月9日起的使用费权益则由明虹公司自行处置；本补充协议生效后，金兰有权在本案中直接向昆仑商城及昆仑台湾商城主张系争房屋自2014年2月8日起至2016年1月8日止的使用费(实际可得权益以法院生效判决为准)；本补充协议系《债权转让协议》及《关于的补充协议》的补充，本补充协议未作约定的，仍执行《债权转让协议》及《关于的补充协议》的约定。本院审理过程中，经金兰申请，本院委托上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司对系争房屋自2014年2月8日起至评估截止日的租金(使用费)市场标准进行评估。评估结论为：系争房屋在2014年2月8日至2016年11月22日间总租金(使用费)市场标准为21,362万元。另外，关于系争房屋中的中庭部分租金(使用费)市场标准参考价值为：2014年2月8日至2014年12月31日，6.56元/平方米；2015年全年，6.78元/平方米；2016年1月1日至2016年11月22日，7元/平方米。金兰、明虹公司对上述评估报告无异议。昆仑商城对评估报告不予认可。昆仑台湾商城认为评估报告与本案无关，本案无需评估。另查明，2018年12月29日，中华人民共和国最高人民法院就明虹公司与昆仑商城、昆仑台湾商城、新加坡台联房屋租赁合同纠纷一案作出(2018)最高法民再194号民事判决。最高人民法院再审认为：本案为房屋租赁合同纠纷。新加坡台联公司系在新加坡注册登记的公司，本案具有涉外因素。鉴于本案纠纷主要是两个中国法人昆仑商城与明虹公司就房屋租赁合同的履行与解除问题而发生的争议，一、二审法院就使用中华人民共和国法律处理本案纠纷正确。根据双方当事人在再审中的诉辩主张，本案再审争议焦点主要是：(一)本案再审审理范围是否仅应以最高人民检察院的抗诉意见为限；(二)昆仑商城在明虹公司于2012年7月7日发出《解除协议通知书》时是否欠付租金；(三)如何确定昆仑商城应向明虹公司支付的逾期付款违约金；(四)明虹公司于2012年7月7日是否有权解除涉案《房地产转让补充协议书》中的房屋租赁合同。(一)关于本案再审审理范围最高人民检察院的抗诉意见是明虹公司无权于2012年7月7日解除涉案房屋租赁合同。昆仑商城提出的再审请求，除涉及最高人民检察院抗诉提出的合同解除问题之外，还包括请求依法改判参照银行同期贷款利率承担逾期付款违约金，其再审请求没有超出原审诉讼请求，没有违反《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条第一款关于“当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理”的规定，昆仑商城提出的上述再审请求均属于本案再审审理范围。明虹公司主张最高人民法院再审审理范围应当限于最高人民检察院抗诉提出的合同解除问题，而不应涉及逾期付款违约金问题，没有法律依据，法院不予支持。(二)关于昆仑商城在明虹公司于2012年7月7日发出《解除协议通知书》时是否欠付租金对于昆仑商城欠付租金的问题，主要涉及两个方面的事实，一是其应付租金(标准和数额)，二是其已付租金(数额)。1、关于昆仑商城应付的租金对于昆仑商城应付租金的标准，双方当事人存在的主要分歧是：明虹公司主张自1994年10月26日起算，以昆仑台湾商城的《会计报表注释说明》载明的标准计算；昆仑商城主张自1996年12月8日起算，以《合作合同》第十三条约定标准计算。产生上述分歧的主要根源是双方确定昆仑台湾商城利润分配的时间起算点不一致。明虹公司提出上述主张的依据是：《会议纪要》关于昆仑商城与外方公司合作经营昆仑台湾商城期限为25年，自昆仑台湾商城营业执照签发之日(1994年10月26日)起至2019年10月25日止。昆仑商城提出上述主张的依据是：昆仑台湾商城董事会1997年4月4日决议(修改利润分配自1996年12月8日起算)和《会议纪要》第二条关于昆仑台湾商城利润起算日的决定。根据本案基本事实，一、二审法院认定涉案租金计算相关的昆仑台湾商城的利润分配应当自1996年12月8日起算，并无不当。相关理据主要体现为：第一、根据涉案合作合同，利润分配的日期自始没有与合作公司成立日期直接关联，本案没有证据证明双方曾经一致协商从合作公司成立之日即1994年10月26日起算利润分配，故明虹公司主张自该日起算利润分配数额缺乏事实依据。第二、虽然《房地产转让补充协议书》仅提及合作合同而没有提及昆仑台湾商城于1997年4月4日召开董事会，但上述董事会决议对合作公司利润分配有决定性作用，合作公司利润分配应当按照该决议进行，认定利润分配金额自1996年12月8日起算符合实际。第三，各方当事人对《会计报表注释说明》列明的利润分配期间没有协商一致，故该利润分配期间对各方当事人没有拘束力。《会计报表注释说明》列明的利润分配期间与合作合同和上述董事会决议不符，合作合同和上述董事会决议对合作公司的利润分配有拘束力。第四，明虹公司与昆仑商城在《会议纪要》中并没有对利润分配起算日形成一致意见。双方在《会议纪要》中一致确认“合作公司应向昆仑商城支付的固定利润应以合作合同、章程及合作公司审计报告确定的数字为准”，但是《会计报表注释说明》列明的利润分配期间与合作合同和上述董事会决议不一致。如上所述，应当以合作合同和上述董事会决议为准。按照《房地产转让补充协议书》第四条、第五条的约定，每月租金应在每月5日前付至明虹公司指定的账户;租金支付的金额和期限不受昆仑台湾商城是否按时支付利润分配资金的影响。据此，可以认定《房地产转让补充协议书》中的“每月租金”应当按照正常月份从每月1日至该月最后一日计为一月，每月5日前支付同月租金，该“每月”的确定不受昆仑台湾商城利润分配中的每月从上一月8日至本月7日计算的影响，仅是“每月租金”按照昆仑台湾商城利润分配标准计算。尽管昆仑商城按照约定每月5日前需支付当月全部租金，但鉴于明虹公司提出自2012年7月7日解除合同，对之后的房屋使用按照合同约定标准主张房屋使用费，该部分房屋使用费可按照实际占用期间计算至一审法院作出判决之日(2014年2月7日)，不再计入从2014年2月8日至2月28日的房屋使用费。按照上述标准计算，昆仑商城从2005年9月1日至2012年7月7日应付租金累计160,249,511.68元。明虹公司以1994年10月26日起算利润分配的标准计算昆仑商城应付租金不当，明虹公司相应主张昆仑商城自2005年9月1至2012年7月5日应向明虹公司支付的租金合计173,544,937.69元，缺乏事实依据，法院不予支持。2.关于昆仑商城的已付租金对比明虹公司与昆仑商城双方的有关列表，对各项已付款金额以及昆仑商城于2005年6月6日支付200万元系用来支付2005年9月以后的租金，各方意见基本一致。明虹公司与昆仑商城关于已付租金的争议主要在于双方于2012年5月22日对账确认的7项共3,400万元付款是否应当计入昆仑商城在2012年7月7日以前的已付租金中。上述争议的7笔3,400万元付款原本是昆仑台湾商城向明虹公司支付拟签署四方协议的诚意金，但四方当事人最终没有签署该四方协议。昆仑商城与明虹公司于2012年4月30日签署确认《上海昆仑商城租金支付对账单(2003年1月至2011年12月)》和《上海昆仑商城租金支付对账单(2012年1月至2012年4月)》没有将上述诉争7笔3400万元付款列入昆仑商城的已付租金中，明虹公司与昆仑商城于2012年5月22日签署《上海昆仑商城与上海明虹投资对账单》专门确认了该7笔3400万元付款，尽管该对账单没有在字面上将该3,400万元明确为租金，但本案没有证据表明双方还存在其他相关债务关系，故应当认定该3,400万元为已付租金。而且在明虹公司于2012年7月7日发出解除合同通知之前，其与昆仑商城已专门确认将该3,400万元作为已付租金。据此，可以认定昆仑商城的实际支付租金情况为：自2005年6月6日至2014年1月14日，昆仑商城共支付明虹公司自2005年9月1日至2014年2月7日期间的到期租金178,715,116.36元，其中支付明虹公司自2005年9月1日至2012年7月7日期间的到期租金为160,589,065.20元。根据查明的昆仑商城应当支付与实际支付租金的情况，截至2012年7月7日昆仑商城多支付租金339,553.52元。(三)关于昆仑商城应向明虹公司支付的逾期付款违约金根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。昆仑商城与明虹公司约定的逾期付款违约金标准日千分之一(月息3%)，相对过高。明虹公司在二审中将违约金标准调低为日万分之六(月息1.8%)相对合理，按照日万分之六标准计算的涉案违约金为35,170,407.12元。二审法院酌定违约金4,000万元，在标准上超过按日万分之六计算的数额，确有不当。昆仑商城从2005年12月5日至2008年12月5日(3年)期间、从2012年8月至2014年2月发生拖欠租金情况，除其自身主观上懈怠支付外，还分别受到昆仑公司与明虹公司拟协商减免2006年至2008年租金事宜和本案诉讼的影响，协商不成之后，其于2009年1月至2011年12月均能及时全额支付租金，而且双方长期对租金支付标准未形成统一认识，其逾期支付租金的过错程度相对较轻，法院将逾期付款违约金酌定为3,000万元。(四)关于明虹公司于2012年7月7日是否有权解除合同明虹公司与昆仑商城在《房地产转让补充协议书》中没有约定解除合同的条件，仅约定昆仑商城逾期付款应承担违约责任以及逾期支付租金按每日万分之一支付违约金、明虹公司是否有权解除合同应当根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于合同法的法定解除的规定予以认定。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”就本案而言，主要审查昆仑商城是否存在上述第三项、第四项的情形。涉案房屋租赁合同项下的主要债务是明虹公司提供用于租赁的房地产和昆仑商城支付租金。明虹公司在一、二审中以昆仑商城未按约定支付租金且经其催告仍未支付，主张行使法定解除权。昆仑商城认为其当时不存在欠付租金的情形。事实上，明虹公司于2012年7月7日通知解除合同时昆仑商城并不欠付租金。二审法院未查明明虹公司于2012年7月7日通知解除合同时昆仑商城是否存在欠付租金情形，直接根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定支持明虹公司解除合同的主张，缺乏事实依据，适用法律错误。逾期付款违约金不是涉案房屋租赁合同项下的主要债务，昆仑商城迟延支付讼争逾期付款违约金也并不导致明虹公司不能实现合同目的。最高人民检察院抗诉和昆仑商城申诉主张明虹公司无权于2012年7月7日通知解除合同有理，法院予以支持。对于二审判决认定昆仑商城应支付明虹公司自2005年9月至2014年2月7日期间的租金和房屋使用费25,121,997.41元，最高人民检察院未提出抗诉意见，各方当事人也未提出具体异议和再审请求，法院不予细究，直接维持该项二审判决。综上，二审判决认定事实与适用法律错误，法院予以纠正。最高人民检察院的抗诉意见成立，申诉人昆仑商城的再审请求部分有理，法院相应予以支持。法院判决：(一)维持上海市高级人民法院(2014)沪高民一(民)终字第11号民事判决第一项、第二项；(二)撤销上海市高级人民法院(2014)沪高民一(民)终字第11号民事判决第四项；(三)变更上海市高级人民法院(2014)沪高民一(民)终字第11号民事判决第三项为上海昆仑商城有限公司应于判决生效之日起十五日内支付上海明虹投资有限公司违约金3,000万元。本院再查明，案外人上海东浩工艺品股份有限公司以明虹公司、金兰之间虚构债权，恶意转移明虹公司财产，损害明虹公司其他债权人利益为由，向本院起诉要求确认明虹公司、金兰于2015年12月签订的《债权转让协议》无效。本院审理后作出一审判决：驳回上海东浩工艺品股份有限公司的起诉。上海东浩工艺品股份有限公司不服一审判决，提起上诉。上海市高级人民法院改判：对上海东浩工艺品股份有限公司请求确认金兰与明虹公司于2015年12月签订的《债权转让协议》无效的诉讼请求不予支持。本院还查明，昆仑商城、明虹公司确认昆仑商城在2014年2月之后按照合同约定向明虹公司按每月2,536,532.29元之标准，支付了11个月的租金总计27,901,855.20元。明虹公司、金兰均表示该笔钱款可在昆仑商城、昆仑台湾商城需支付的租金或使用费中直接予以抵扣。另外，金兰称，昆仑台湾商城实际使用的总面积为36812.80平方米，其中83%为昆仑商城转让给明虹公司的，后明虹公司又将其中的2045.28平方米转让给了案外人。现金兰因明虹公司的债权转让，基于明虹公司对房屋享有的物权要求昆仑商城、昆仑台湾商城支付所有房屋中明虹公司自持房屋产证面积28177.68平方米、变电站347.74平方米、中庭2000平方米，总面积为30525.42平方米房屋的使用费(按市场评估的使用费标准计算)。昆仑商城称，同意支付明虹公司自持房屋产权部分的租金，但租金标准应按合同约定计算而非以市场评估价为标准计算，不同意支付其他面积的租金或使用费。昆仑台湾商城称，金兰的诉请与其无涉。上述事实，有(2012)沪二中民二(民)初字第15号民事判决书、(2014)沪高民一(民)终字第11号民事判决书、(2018)最高法民再194号民事判决书、(2017)沪02民初893号民事判决书、(2018)沪民终46号民事判决书，金兰与明虹公司于2015年12月签订的《债权转让协议》，以及各方当事人陈述等证据予以证实，本院予以认定。本院认为，明虹公司与昆仑商城签订的《房地产转让补充协议书》合法有效，依据该协议，双方就系争房屋建立了租赁关系。根据最高人民法院的生效判决，明虹公司与昆仑商城签订的《房地产转让补充协议书》中的租赁协议法律关系尚未解除，仍旧存续，昆仑商城依约可以使用承租的系争房屋，故昆仑商城亦应当依约向明虹公司支付相应的租金。根据前案判决，法院已判令昆仑商城向明虹公司支付至2014年2月7日的租金，且该判决业已经法院执行履行完毕。而根据明虹公司、昆仑商城在本案中的确认，昆仑商城业已向明虹公司支付了2014年2月7日后的11个月的租金，故昆仑商城应当向明虹公司支付2015年1月7日后的租金。根据金兰、明虹公司于2015年12月签订的《债权转让协议》，明虹公司将其对系争房屋收取租金的权利转让给了金兰。且2015年12月，明虹公司向昆仑台湾商城、新加坡台联公司发出《债权转让通知》。在本案审理中明虹公司还向昆仑商城明确其已将收取租金的权利转让给了金兰。现金兰诉至本院要求昆仑商城支付2014年2月8日起至2016年1月8日的使用费。然根据最高人民法院的生效判决，明虹公司、昆仑商城之间的租赁关系尚存续，故昆仑商城需支付的是协议约定的租金而非以市场评估价为标准的使用费。且依据明虹公司、昆仑商城的确认，昆仑商城已向明虹公司支付至2015年1月7日的租金。故昆仑商城仍需支付2015年1月8日之后的租金。至于昆仑商城支付金兰房屋租金的金额，由于昆仑台湾商城实际使用的总面积为36812.80平方米，其中明虹公司占83%，昆仑商城占17%，明虹公司每年可收取租金的金额系昆仑台湾商城每年所需支付昆仑商城固定利润的83%。后明虹公司将其所有面积的83%中的2045.28平方米转让给了其他业主，现金兰主张明虹公司自有产权面积房屋的使用费用可予支持，但该笔钱款性质应为租金而非使用费，且租金标准应按合同约定标准计算而非按金兰所主张的市场评估价格计算。另，金兰主张中庭面积的使用费缺乏法律依据，本院难以支持。关于昆仑商城支付金兰的租金计算。根据生效判决，昆仑台湾商城的利润分配应当自1996年12月8日起算。根据《合作合同》及《合作经营上海昆仑台湾商城有限公司章程》的约定，2015年1月8日至2016年1月8日属于可分配利润的第十八至第二十年段内，在该段期间内昆仑台湾商城按合同约定每年需支付给昆仑商城的固定利润为36,672,766元，其中的83%即30,438,395.78元为昆仑商城需支付明虹公司的年租金。鉴于昆仑台湾商城实际使用的总面积为36812.80平方米，其中83%即30554.624平方米为昆仑商城转让给明虹公司的面积，明虹公司又将其从昆仑商城转让所得的房屋中的2045.28平方米转让给了案外人，故上述时间段内明虹公司目前自有产权房屋可获得年租金按比例为明虹公司依据合同收取昆仑商城年租金的93.31%，即28,402,067.10元。昆仑台湾商城占有、使用系争房屋是基于昆仑商城、上海宜川购物中心与新加坡台联签订的《合作合同》，即昆仑商城将系争房屋的使用权作为合作条件投入合作企业昆仑台湾商城。系争房屋的使用权构成昆仑台湾商城的资产。而明虹公司在与昆仑商城就系争房屋订立《房地产转让协议书》时，对于昆仑商城已将系争房屋使用权作为合作条件投入昆仑台湾商城等相关事实明确知晓。明虹公司自受让系争房屋所有权之始即明知在合作经营期限届满前其无法实际占有、使用系争房屋，明虹公司仍然受让系争房屋表明其接受现状并愿意承担所有权行使受限的后果。此后，明虹公司与昆仑商城就系争房屋建立租赁关系，不能影响昆仑台湾商城基于上述合作经营合同使用系争房屋。目前，昆仑台湾商城虽实际占有、使用系争房屋，但昆仑台湾商城并非系争房屋的次承租人。金兰要求昆仑台湾商城支付使用费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另外，关于昆仑商城提出的债权债务抵销问题。因最高人民法院再审改判，明虹公司需返还昆仑商城多付的1,000万违约金，昆仑商城可通过执行回转程序解决。而昆仑台湾商城因普陀法院要求协助执行而汇至普陀法院账户的钱款，鉴于明虹公司、昆仑商城均为普陀法院执行案件的被执行人，对于明虹公司、昆仑商城如何分担执行款的问题，与本案不属同一法律关系，且双方尚未对此达成一致意见，故本案不予处理，明虹公司、昆仑商城可另行依法解决。因此，昆仑商城要求在本案中抵销其应付的租金，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七十九条、第八十二条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、上海昆仑商城有限公司于本判决生效之日起十日内支付金兰2015年1月8日至2016年1月8日的租金(按年租金28,402,067.10元计)；二、对金兰的其余诉讼请求不予支持。案件受理费人民币697,204.75元，由原告金兰负担人民币55,763.80元，由被告上海昆仑商城有限公司负担人民币139,440.95元；诉讼保全费人民币5,000元，由原告金兰负担；鉴定费人民币84,400元，由原告金兰负担。如不服本判决，各方当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。法官助理张煜审 判 长  丁康威审 判 员  徐 庆人民陪审员  胡正军二〇一九年九月二十七日书 记 员  董佳欣附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：(一)根据合同性质不得转让；(二)按照当事人约定不得转让；(三)依照法律规定不得转让。第八十二条债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。