四川省武胜县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1622民初2854号 原告：四川通帆物业管理有限公司，住所地武胜县沿口镇建设南路，统一社会信用代码915116226627509009。 法定代表人：唐志勇，总经理。 委托诉讼代理人：韩妮，女，该公司员工。 被告：严跃华，男，1975年2月17日出生，汉族，住四川省武胜县。 被告：林属辉，女，1983年8月8日出生，汉族，住四川省武胜县。 被告：谭淦尹，女，1978年7月5日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。 被告：何沂鎡，女，1987年7月7日出生，汉族，住成都市高新区。 被告：魏兵，女，1974年6月3日出生，汉族，住四川省武胜县。 被告：严守丽，女，1973年12月18日出生，汉族，住成都市武侯区。 被告：易思林，男，1981年3月22日出生，汉族，住四川省武胜县。 被告：华翔宇，男，1987年4月13日出生，汉族，住成都市高新区。 被告：贺素琼，女，1975年7月26日出生，汉族，住四川省武胜县。 被告：张妮，女，1982年2月24日出生，汉族，住四川省武胜县。 被告：魏一，男，1972年1月30日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。 被告：黄薇，女，1983年10月18日出生，汉族，住成都市成华区。 共同委托诉讼代理人：苏畅，四川上浩律师事务所律师。 被告：杨刚，男，1978年12月22日出生，汉族，住四川省武胜县。 被告：四川诚鹏房地产开发有限公司，住所地邻水县鼎屏镇青年路38号，统一社会信用代码91511623749629185U。 法定代表人：蒋国模，执行董事。 原告四川通帆物业管理有限公司（以下简称通帆物业公司）与被告严跃华、林属辉、谭淦尹、何沂鎡、魏兵、严守丽、易思林、华翔宇、贺素琼、张妮、四川诚鹏房地产开发有限公司（以下简称诚鹏房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，原告通帆物业公司于2019年9月22日申请追加杨刚、魏一、黄薇作为本案的共同被告参加诉讼，本院经审查后予以准许，于2019年10月9日依法由适用简易程序转为普通程序，于2019年12月27日公开开庭进行了审理。原告通帆物业公司的法定代表人唐志勇及其委托诉讼代理人韩妮、被告严跃华、林属辉、谭淦尹、何沂鎡、魏兵、严守丽、易思林、华翔宇、贺素琼、张妮、魏一、黄薇的共同委托诉讼代理人苏畅到庭参加了诉讼，被告杨刚经公告传唤，未到庭参加诉讼，被告诚鹏房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告通帆物业公司向本院提出诉讼请求：判决被告严跃华、林属辉、谭淦尹、何沂鎡、魏兵、严守丽、易思林、华翔宇、贺素琼、张妮、杨刚、魏一、黄薇、诚鹏房地产公司向原告通帆物业公司支付2014年4月29日至2017年4月29日的物业服务费296338.32元（2元/月/㎡×36个月×4115.81㎡）及利息。事实和理由：2014年4月29日，原告通帆物业公司与被告严跃华、林属辉、谭淦尹、何沂鎡、魏兵、严守丽、易思林、华翔宇、贺素琼、张妮、杨刚、魏一、黄薇所在的武胜县沿口镇城市江山小区业主委员会签订了《物业管理合同书》，合同约定该小区业主委员会委托原告通帆物业公司对该小区进行物业管理，合同期限从2014年4月30日至2017年4月29日，物业服务费收取标准为：商业物业按每月2.00元/㎡，该合同还对其他的权利义务进行了约定。被告严跃华、林属辉、谭淦尹、何沂鎡、魏兵、严守丽、易思林、华翔宇、贺素琼、张妮、杨刚、魏一、黄薇所有的房屋位于该小区9栋1-1号、9栋2-1号、9栋3-1号,房屋商业面积为4115.81㎡，2014年4月29日至2017年4月29日未交纳物业管理服务费。特诉至法院，请求依法判决。 被告严跃华、林属辉、谭淦尹、何沂鎡、魏兵、严守丽、易思林、华翔宇、贺素琼、张妮、魏一、黄薇辩称，被告严跃华、林属辉、谭淦尹、何沂鎡、魏兵、严守丽、贺素琼、张妮、魏一、黄薇、杨刚与被告诚鹏房地产公司于2015年10月10日就案涉房屋签订了房屋买卖合同，并于2017年1月9日办理了产权登记，因此物业费应当从2017年1月9日起计算。原告通帆物业公司并未向被告严跃华、林属辉、谭淦尹、何沂鎡、魏兵、严守丽、易思林、华翔宇、贺素琼、张妮、魏一、黄薇提供任何物业服务，被告严跃华、林属辉、谭淦尹、何沂鎡、魏兵、严守丽、易思林、华翔宇、贺素琼、张妮、魏一、黄薇不应当支付物业服务费，原告通帆物业公司从未要求过被告严跃华、林属辉、谭淦尹、何沂鎡、魏兵、严守丽、易思林、华翔宇、贺素琼、张妮、魏一、黄薇支付物业服务费，根据相关法律规定，原告通帆物业公司的诉讼主张已经超过了诉讼时效，请求法院驳回原告通帆物业公司的诉讼请求。被告严跃华、林属辉、谭淦尹、何沂鎡、魏兵、严守丽、易思林、华翔宇、贺素琼、张妮、魏一、黄薇与被告诚鹏房地产公司签订的房屋买卖合同约定的物业服务费是0.70元/㎡，故原告通帆物业公司主张的物业服务费计算标准过高，应当调整。 被告杨刚、诚鹏房地产公司未作答辩。 本案原告通帆物业公司围绕诉讼请求依法提交了营业执照副本复印件、业主委员会备案证明、物业管理合同书、房产登记信息查询情况说明、（2019）川1622民初1065号民事裁定书、物业管理费催缴通知单照片等证据，被告严跃华、林属辉、谭淦尹、何沂鎡、魏兵、严守丽、易思林、华翔宇、贺素琼、张妮、魏一、黄薇向本院提交了身份证复印件、商品房买卖合同原件、兰亭酒店情况说明等证据，经审查，上述证据具有真实性、合法性，并与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。被告杨刚、诚鹏房地产公司未到庭参加诉讼，视为放弃举证与质证的权利。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年4月29日，原告通帆物业公司与被告严跃华、林属辉、谭淦尹、何沂鎡、魏兵、严守丽、易思林、华翔宇、贺素琼、张妮、杨刚、魏一、黄薇所在的武胜县沿口镇城市江山小区业主委员会签订了《物业管理合同书》，合同约定：武胜县沿口镇城市江山小区业主委员会委托原告通帆物业公司对该小区进行物业管理，服务期限从2014年4月30日起至2017年4月29日止，该小区住宅物业服务按照建筑面积高层每月1.00元/㎡，多层每月0.50元/㎡，商业物业服务每月2.00元/㎡向业主收取物业服务费。被告严跃华、林属辉、谭淦尹、何沂鎡、魏兵、严守丽、易思林、华翔宇、贺素琼、张妮、杨刚、魏一、黄薇购买的该小区9栋1-1号、9栋2-1号、9栋3-1号商业用房建筑面积为4115.81㎡。原告从2014年4月30日起至2017年4月29日止为9栋1-1号、9栋2-1号、9栋3-1号商业用房所在的城市江山小区提供了物业服务，被告严跃华、林属辉、谭淦尹、何沂鎡、魏兵、严守丽、易思林、华翔宇、贺素琼、张妮、杨刚、魏一、黄薇未交纳2014年4月30日后的物业服务费，原告通帆物业公司向被告严跃华、林属辉、谭淦尹、何沂鎡、魏兵、严守丽、易思林、华翔宇、贺素琼、张妮、杨刚、魏一、黄薇进行了催收，催收未果故诉至法院请求依法判决。 另查明，案涉城市江山小区的建设单位为被告诚鹏房地产公司，被告诚鹏房地产公司与被告严跃华、林属辉、谭淦尹、何沂鎡、魏兵、严守丽、贺素琼、张妮、杨刚、魏一、黄薇于2015年10月签订了商品房买卖合同，案涉房屋于2017年1月9日办理了不动产登记。被告严跃华、黄薇、魏一、谭淦尹、张妮作为股东将案涉9栋1-1号、9栋2-1号、9栋3-1号商业用房用于经营武胜兰亭酒店有限公司，案外人武胜兰亭酒店有限公司认可被告诚鹏房地产公司于2015年12月将案涉商业用房交付给案外人武胜兰亭酒店有限公司使用。 再查明，原告通帆物业公司为三级物业服务资质。 本院认为，原告通帆物业公司与被告严跃华、林属辉、谭淦尹、何沂鎡、魏兵、严守丽、易思林、华翔宇、贺素琼、张妮、杨刚、魏一、黄薇、诚鹏房地产公司所在小区武胜县沿口镇城市江山小区业主委员会签订的《物业管理合同书》系双方真实意思表示，且符合法律规定，属于合法有效合同。关于物业服务费承担问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”和《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”本案中，原告通帆物业公司与武胜县沿口镇城市江山小区业主委员会签订的《物业管理合同书》对被告严跃华、林属辉、谭淦尹、何沂鎡、魏兵、严守丽、易思林、华翔宇、贺素琼、张妮、杨刚、魏一、黄薇、诚鹏房地产公司具有约束力，原告通帆物业公司履行了提供物业服务的义务，故案涉商业用房未出售且未交付给被告严跃华、林属辉、谭淦尹、何沂鎡、魏兵、严守丽、易思林、华翔宇、贺素琼、张妮、杨刚、魏一、黄薇之前，物业服务费应当由建设单位被告诚鹏房地产公司按照《物业管理合同书》的约定按期交纳，案涉门市出售且交付给被告严跃华、林属辉、谭淦尹、何沂鎡、魏兵、严守丽、易思林、华翔宇、贺素琼、张妮、杨刚、魏一、黄薇后，物业服务费应当由业主被告严跃华、林属辉、谭淦尹、何沂鎡、魏兵、严守丽、易思林、华翔宇、贺素琼、张妮、杨刚、魏一、黄薇按照《物业管理合同书》的约定按期交纳。关于诉讼时效问题，被告严跃华、林属辉、谭淦尹、何沂鎡、魏兵、严守丽、易思林、华翔宇、贺素琼、张妮、魏一、黄薇辩称，原告通帆物业公司主张的物业服务费已超过诉讼时效，原告通帆物业公司提交了物业管理费催缴通知单照片证据，但在限定时间内未提供手机拍摄的原始载体证实拍摄时间，物业管理费催缴通知单照片无法辨明其催收时间，原告通帆物业公司也未提交其他证据证明该物业管理费催缴通知单照片张贴时间。根据谁主张谁举证原则，原告通帆物业公司应承担举证不能的法律后果。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十五条第一款规定：“权利人向公安机关、人民检察院、人民法院报案或者控告，请求保护其民事权利的，诉讼时效从其报案或者控告之日起中断。”本案中，原告通帆物业公司于2019年3月18日向本院提起过物业服务合同纠纷的诉讼后撤回了起诉，经审查，2019年3月18日案件中的被告武胜兰亭酒店有限公司股东系本案中被告严跃华、黄薇、魏一、谭淦尹、张妮，原告通帆物业公司于2019年3月18日向本院提起诉讼的行为引起诉讼时效的中断,故原告通帆物业公司主张的物业服务费应从起诉之日起倒推3年，即从2016年3月19日起至2019年3月18日止的物业服务费应予支持。原告要求被告严跃华、林属辉、谭淦尹、何沂鎡、魏兵、严守丽、易思林、华翔宇、贺素琼、张妮、杨刚、魏一、黄薇、诚鹏房地产公司支付2016年3月19日以前的物业服务费已超过诉讼时效，本院不予支持。关于物业服务费计算标准问题，《物业管理条例》第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”本案中，原告通帆物业公司与武胜县沿口镇城市江山小区业主委员会签订的《物业管理合同书》约定的物业服务费并非市场调节价，而是政府指导价。本院参见《物业服务收费管理办法》第二十二条“各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门、房地产行政主管部门可以依据本办法制定具体实施办法，并报国家发展和改革委员会、建设部备案。”、《四川省物业服务收费管理细则》第二十六条“各市、州政府价格主管部门会同房地产行政主管部门可依据本细则制定、调整物业服务指导价收费标准，并报省物价局、省建设厅备案。”和《广安市物业服务收费管理实施细则》第十条“住宅楼宇、住宅小区内符合规划要求的办公、商业用房、幼儿园、学校、会所、活动中心等其他用房的公共性服务费收费标准可高于同类住宅，具体收费标准由双方合同约定。”的规定，结合原告通帆物业公司为三级服务企业资质、对公共区域提供的物业服务内容和广安市物业服务收费管理指导标准中三级企业“多层及七楼以上没有电梯住宅0.44-0.55元/平方米·月，电梯住宅0.80-0.90元/平方米·月”的指导价，酌定本案物业服务费单价为1.00元/㎡·月。至此，被告严跃华、林属辉、谭淦尹、何沂鎡、魏兵、严守丽、易思林、华翔宇、贺素琼、张妮、杨刚、魏一、黄薇应当向原告通帆物业公司支付从2016年3月19日起至2017年4月29日止的物业服务费为54740.27元（13.3个月×1.00元/㎡/月×4115.81㎡）。因原告通帆物业公司主张被告诚鹏房地产公司支付物业服务费的诉讼请求已超过诉讼时效，故本院对原告通帆物业公司主张被告诚鹏房地产公司支付物业服务费的诉讼请求不予支持。针对原告通帆物业公司要求被告严跃华、林属辉、谭淦尹、何沂鎡、魏兵、严守丽、易思林、华翔宇、贺素琼、张妮、杨刚、魏一、黄薇支付物业服务费的资金占用利息的诉讼请求，利息应从原告通帆物业公司第一次起诉主张权利之日起按以下标准计算：以54740.27元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算自2019年3月18日起至2019年8月19日和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日起至付清之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十五条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告严跃华、林属辉、谭淦尹、何沂鎡、魏兵、严守丽、易思林、华翔宇、贺素琼、张妮、杨刚、魏一、黄薇于本判决生效之日起十日内向原告四川通帆物业管理有限公司支付物业服务费54740.27元及利息（利息以54740.27元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算自2019年3月18日起至2019年8月19日和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日起至付清之日止）； 二、驳回原告四川通帆物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决生效后在规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费5745元，由被告严跃华、林属辉、谭淦尹、何沂鎡、魏兵、严守丽、易思林、华翔宇、贺素琼、张妮、杨刚、魏一、黄薇负担（原告四川通帆物业管理有限公司已预付案件受理费5745元，在本判决书执行时由被告严跃华、林属辉、谭淦尹、何沂鎡、魏兵、严守丽、易思林、华翔宇、贺素琼、张妮、杨刚、魏一、黄薇一并支付给原告四川通帆物业管理有限公司）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 长  刘 斌 人民陪审员  李良余 人民陪审员  唐春明 二〇二〇年一月六日 书 记 员  马 林