天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0110民初5284号原告：天津市东丽区民用公房管理所（统一社会信用代码12120110712824585F），住所地天津市东丽区先锋路16号。法定代表人：霍兵源，所长。委托诉讼代理人：魏学文，天津魏学文律师事务所律师。被告：马顺利男，1956年6月26日出生，汉族，无职业，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：马顺起（系原告之弟），住天津市河东区。原告天津市东丽区民用公房管理所（以下简称管理所）与被告马顺利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月21日公开开庭进行了审理。后依法适用普通程序，于2019年11月7日公开开庭进行了审理。原告管理所的委托诉讼代理人魏学文，被告马顺利的委托诉讼代理人马顺起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告管理所向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告双方签订的《天津市房屋租赁合同》；2．判令被告腾空并向原告返还位于天津市东丽区房屋；3．判令被告支付自2010年11月至12月的欠费840元，2011年1月至2018年12月的欠费61440元，总计62280元；4．判令被告支付违约金44100元；5．本案诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告撤回第1、2、4项诉讼请求，并明确租金计算标准为2010年11月至12月每月420元，2011年1月起每月640元。事实和理由：原、被告于2003年11月4日签订《天津市房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的天津市东丽区房屋（以下简称案涉房屋），每月租金320元。合同到期后，双方未续签租赁合同，被告继续承租案涉房屋，但未能缴纳房租。管理所经过多次起诉，天津市东丽区人民法院分别作出（2005）丽民初字第1374号、（2006）丽民初字第1975号、（2007）丽民初字1851号、（2008）丽民初字第2880号、（2009）丽民初字第4045号、（2010）丽民初字第3177号判决，上述判决均支持了原告诉讼请求，且判决已生效。此后，管理所继续租赁房屋给马顺利使用，但马顺利仍没有支付租金，除原告已起诉金额外，还有2010年11月至12月欠费840元，2011年1月至2018年12月欠费61440元，合计62280元。2019年3月13日，管理所在天津日报上刊载催缴房屋租金并续签新的租赁合同的通知，该通知包含马顺利在内的天津市东丽区程林东里14号、15号、16号楼租赁人，要求欠费人员10日内缴纳拖欠的租金并续签新合同。马顺利未在缴费期内缴纳拖欠房租，亦未新签租赁合同。故原告为维护其合法权益，提起诉讼。马顺利辩称，根据天津市东丽区人民法院2005丽民初字第1374号判决认定的事实，被告的程林四村的房屋被强拆后，马顺利就此多次提起行政诉讼，对方均不履行判决，实体问题并没有没解决，而且马顺利对于欠付的租金期间不认可；对于管理所张贴涨价公告及登报的事情不知情，本案应以（2006）二中民四终字第288号民事判决为准，且原告的诉讼请求已超过了诉讼时效。管理所围绕诉讼请求依法提交了如下证据：一、天津市东丽区程林东里14、15、16号楼的权属证明，证明原告系涉案房屋的所有权人。二、原、被告双方于2003年11月10日签订的《天津市房屋租赁合同》，证明双方之间存在合法的租赁关系。三、2011年1月15日原告向天津市东丽区程林东里14、15、16号楼的承租人张贴的公告一份、天津市国土资源和房屋管理局的文件一份，证明从2011年1月1日起对涉案房屋的房租进行上调及上调依据。四、2012年4月23日原告针对天津市东丽区程林东里14、15、16号楼全体承租户的通知，证明通知内容为续签新的房屋租赁合同，同时该通知也要求了承租户要预交三个月的房租。五、2019年3月13日原告在天津日报刊登的催缴房屋租金的通知，证明通知对象为天津市东丽区程林东里14、15、16号楼的租户，同时明确告知逾期不补交房租造成的后果由承租人自己负担，并追究相应的违约责任。六、判决书六份，证明涉案房屋的2010年11月-12月租金标准应为每月420元。七、1楼租户的租赁合同二份，补充协议二份，证明程林东里14、15号楼一楼租户的2011年租金标准是每月440元。调租以后，都应调整为每月640元，印证原告2011年调价后向被告主张每月租金640元是有事实、政策依据的。马顺利围绕诉讼请求依法提交了如下证据：一、住房合同，证明被告与原告共同签署过福利租房合同，后来该房屋被原告强拆。二、天津市东丽区人民政府作出的行政复议决定书，证明房屋（程林四村）被强拆的事实。三、2015年12月1日天津市东丽房管局出具的政府信息公开告知书，证明房屋（程林四村）于2003年被强拆，2005年告知该房屋被强拆。四、（2018）津0110行初57号判决书一份，证明案外人天津市东丽区房管局应该告知被告。五、2002年拆除公告一份、2002年10月8日起诉状一份，证明2011年12月相关单位对被告的这片住宅进行拆迁管理。六、（2006）二中民四终字第288号民事判决，证明（2005）丽民初字第1374号民事判决的二审审理情况。管理所、马顺利围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认证意见如下：关于管理所提交证据一、二，上述证据能够证明涉案房屋的权属、原被告之间存在房屋租赁关系，该两组证据形式合法、内容真实、与本案具有关联系，故对管理所提交的证据一、二，均予以确认并采信。证据三、四，对公告和通知的真实性和关联性予以确认。对证据六、七，本院予以确认。关于马顺利提交证据一至五，本院对上述五组证据的真实性、合法性均予确认，但该五组证据证明的内容均与本案房屋租赁合同关系无关联性，故对马顺利提交的该证据不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋原为天津市东丽区房管局所有的国有资产，由管理所进行管理。2003年11月4日，管理所与马顺利签订《天津市房屋租赁合同》，约定管理所将坐落于天津市东丽区房屋出租给马顺利居住，房屋面积69.14平方米，租赁期限自2003年11月4日起至2004年5月4日止，房屋租金按套计算，每套每月租金320元，应预交3个月租金，其余租金每月10日前按月支付。后马顺利使用案涉房屋。合同到期后，双方未续订新的房屋租赁合同，马顺利仍使用案涉房屋。2005年4月11日，管理所提起诉讼，要求马顺利支付涉案房屋租金（2004年4月至2005年3月，计12个月按新房租420元/月计算）及违约金，本院以（2005）丽民初字第1374号民事判决判决马顺利给付管理所房屋租金5680元及违约金1000元，后天津市第二中级人民法院以原告部分请求超出诉讼时效为由，作出（2006）二中民四终字第288号民事判决改判被告给付原告租金5040元。后原告于2007年、2008年、2009年、2010年分别对租金问题起诉被告，其中2010年的诉讼，原告于2010年8月19日提起诉讼，要求马顺利支付涉案房屋2009年11月至2010年10月，计12个月租金，本院以（2010）丽民初字第3177号民事判决书判决马顺利给付管理所拖欠房屋租金5040元，该判决已发生法律效力。该判决认定如下事实：管理所于2004年初通知马顺利原房租自2004年4月1日起由320元/套月，调整到420元/套月。自2011年1月起，管理所按照规定，将本案涉案房屋在内的程林东里14、15、16号楼的租金价格上调，1-4层按1层为租金基数，在原有租金价格的基础上每套房屋上调200元。当时1层租户的租金标准为每套房屋440元。现被告仍在使用涉案房屋。被告尚未支付涉案房屋自2010年11月至2018年12月的租金。本院认为，管理所与马顺利所签订的《天津市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反相关法律法规强制性规定，合法、有效。租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。关于马顺利抗辩原告诉讼请求超过诉讼时效的问题。管理所主张从2011年开始，工作人员每季度向马顺利催收租金，其请求未超过诉讼时效，但原告未提交证据予以证明，故管理所的主张缺乏事实依据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间期间为三年。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。民法总则施行之日为2017年10月1日。民法总则施行前关于租金的诉讼时效期间为一年。现管理所主张给付房租期间为2010年11月起至2018年12月止，故原告主张2016年10月前所欠的房屋租金已经超过诉讼时效，管理所关于2010年11月起至2016年9月期间的租金未超过诉讼时效的主张不能成立，故马顺利应给付租金期间为2016年10月起至2018年12月止。关于被告应给付的租金标准，原告作为政府房屋管理部门，其执行有关规定，自2011年1月对涉案房屋进行了上调，被告应当按上调后的标准向原告支付租金。关于被告抗辩其不清楚上调租金的事宜，不应按上调后的租金标准支付租金，没有依据，本院不予支持。被告应给付原告的租金为2016年10月起至2018年12月为640元/月乘以27个月=17280元。对原告其他诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告马顺利于本判决生效之日起十日内给付原告天津市东丽区民用公房管理所自2016年10月起至2018年12月期间的房屋租金17280元；二、驳回原告天津市东丽区民用公房管理所其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1356元，保全费643元，共计1999元，由原告天津市东丽区民用公房管理所负担1445元，由被告马顺利负担554元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  王宝新审 判 员  王艳芬人民陪审员  王秀惠二〇一九年十一月十一日书 记 员  李晓旭本判决所依据的相关法律、法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。