河南省舞阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1121民初2428号原告：李艳歌，女，1984年4月16日出生，汉族，住汝州市。委托诉讼代理人：王振勇，河南良承律师事务所律师。被告：长葛市鼎丰置业有限公司。住所地：长葛市和尚桥镇张营村。统一社会信用代码：91411082551646852K。法定代表人：鲁向阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙冰，河南七星灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄岗峰，河南强正律师事务所律师。原告李艳歌与被告长葛市鼎丰置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日受理后，依法适用普通程序，分别于2019年9月24日、2019年12月13日公开开庭进行了审理。第一次开庭审理时，原告李艳歌的委托诉讼代理人王振勇、被告长葛市鼎丰置业有限公司的委托诉讼代理人孙冰到庭参加诉讼；第二次开庭审理时，原告李艳歌的委托诉讼代理人王振勇、被告长葛市鼎丰置业有限公司的委托诉讼代理人黄岗峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李艳歌向本院提出的诉讼请求为：1、解除合同并要求被告双倍返还原告购房款855538元及利息65938元（以427769元为基数，自2016年9月19日计算至起诉之日，之后的利息支付至全部清偿之日）；2、请求被告返还维修基金8970元及利息1382元（以8970元为基数，自2016年9月19日起暂计算至起诉之日，之后的利息支付至全部清偿之日）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年9月19日，原告购买被告在舞阳县开发的中央花园小区2号楼1单元26楼东户的房屋一套，当天向被告支付全部购房款427769元，并支付房屋维修基金8970元，被告在收到原告购房款和维修基金后，向原告出具了相应的收据，双方约定一周后签订书面购房合同并办理房屋手续，原告一直积极联系被告办理手续，但被告拖延至今。后经原告调查，上述房屋被告已经卖给他人并交付使用，原、被告的合同目的无法实现。庭审中，原告将其诉讼请求明确为：要求被告双倍返还购房款，利息以购房款为基础，按照银行同期贷款利率4.75%自2016年9月19日开始计算至2019年8月27日止为65938元，之后的利息按上述标准计算至全部清偿之日；返还维修基金及利息，维修基金利息的计算方法同购房款利息的计算方法。被告长葛市鼎丰置业有限公司辩称：1、原告请求解除合同并双倍返还购房款855538元及利息65938元没有事实根据和法律依据，依法不应支持，因原、被告之间从未签订过关于舞阳县中央花园2号楼1单元26楼东户房屋的买卖合同，被告也自始至终从未收到原告交纳的购房款，更没有到不动产登记部门登记备案，原、被告之间不存在真正的商品房买卖合同关系，如双方确实存在不动产交易的事实，根据不动产交易习惯及相关法律规定，房地产转让应当签订书面转让合同，原告作为购房人，在不签订合同的情况下，却先将购房款支付给被告，该说法显然不符合不动产正常交易习惯；2、原告在诉状中称其于2016年9月19日向被告支付全部购房款427769元纯属捏造事实，隐瞒真相，有虚假诉讼的嫌疑，因此其主张依法不能成立，请求法庭在查明案件事实后依法驳回原告诉请；认可收到原告维修基金8970元。同时，因本案涉案金额巨大，原告有构成犯罪的嫌疑，建议法院将该案件移送公安机关进行立案侦查；3、被告不承担本案诉讼费用。原告为证明其主张成立，向本院提交了如下证据：第一组证据：（2019）豫1121民初199号民事判决书及（2019）豫11民终1297号民事判决书各一份，舞阳县不动产登记中心出具的查询结果一份、购房款收据一份、维修基金收据一份、证人吴某的书面证言一份，证明被告在舞阳××人民中路南侧开发了名为“中央花园”的楼盘，原、被告达成协议购买了被告开发的“中央花园”小区2号楼1单元26楼东户的房屋一套，原告通过抵债方式支付了购房款427769元、房屋维修基金8970元。第二组证据：舞阳县不动产登记中心出具的查询证明一份、中央花园物业服务中心调查视听资料一份、中央花园售楼部调查视听资料一份，证明被告将出售给原告的中央花园小区2号楼1单元26楼东户的房屋一套转卖给案外人，目前涉案房屋已经交付案外人装修使用，被告的一房二卖行为构成严重违约。第三组证据：申请证人赵某出庭作证，证人在出庭作证过程中提交了如下证据：“合同”照片两页、置业计划书一页、中国建设银行网上银行转账汇款电子回单一份、证人赵某与证人吴某的微信聊天记录3页、户口登记项目内容变更更正证明一份、原告向证人出具的收条一份、证人赵某与案外人吴广杰的交易记录3页，原告主张证人赵某出庭作证的证言及提交的证据能够证明涉案房屋系证人赵某与证人吴某及被告的老板李慰忠三方抵账取得，原告向证人赵某支付了购房款50万元，原、被告之间存在真实的房屋买卖合同关系。针对原告提供的证据，经本院组织质证，被告发表了以下质证意见：对两份判决书及舞阳县不动产登记中心出具的查询结果的真实性无异议，但与本案无关联性；对两份收据的真实性有异议，上面只加盖有公司的公章，没有经办人的签名，真实性无法核实；对证人吴某的证言有异议，因证人吴某未到庭，无法进行核实；对证人赵某所作证言的真实性有异议，其在证言中陈述被告将房屋转让给李艳歌是因李慰忠所欠证人吴某500000元的借款，原告及证人赵某没有提供证据证明李慰忠欠证人吴某的借款，也没有其他证据能够佐证，被告将房屋抵偿给原告，而原告在诉状中陈述当天向被告支付了全部购房款，前后表达不一致，有虚假陈述的嫌疑；两份视听资料与本案没有关联性，因为原、被告之间没有真实的购房表示，被告将所属房屋买给他人与本案没有关联性；证人赵某的证言表述不真实，依法不应采信。理由如下：一是被告从未向案外人吴某借过款，也从未将该房屋转让给原告；二是证人赵某表述其向案外人吴某转款的方式是现金，不符合正常的交易习惯，以此可以看出证人赵某的证言存在虚假表述；三是本案的纠纷是房屋买卖合同纠纷，而证人赵某出庭作证的内容是以房抵债的纠纷，因此与本案没有关联性，依法不应采纳；四是证人陈述原告曾与被告签订过书面合同，但不能出示合同原件。因此，对于证人赵某陈述的该事实，无法核实，被告不予认可。李艳歌出具的收条缺乏真实性，不能说明所交款项的真实性，被告认为证人赵某所陈述的内容缺乏真实性，只是多方之间的债权债务关系，双方之间是否存在欠款也缺乏真实性，在2014年借款50万元现金，没有任何转款凭证也是缺乏真实性和客观性的，李艳歌房款通过借款转款，多次转款不能形成一条完整的证据链，不能印证证人赵某所陈述的内容属实，更不能印证李艳歌交房款等内容。被告未向本院提交证据。经审理查明，2016年9月19日，原告同本案证人赵某、吴某前往被告所在地长葛市，与被告负责人李慰忠协商房屋买卖事宜。原、被告未订立商品房买卖合同。被告当日向原告出具了收据二张，该两张收据上均加盖有“长葛市鼎丰置业有限公司”的印章，一张载明：“收据兹收到李艳歌买房款交来舞阳中央花园小区2号楼一单元26人民币肆拾贰万柒仟柒佰陆拾玖元￥：427769元”，被告不认可实际收到该款项，被告陈述当时李慰忠一个朋友李红超带领着原告李艳歌，李红超说的是为了定住这个房子先开收据，之后补钱，但是后期原告李艳歌没有交房款，被告之所以一直没有催要原告交纳款项主要是因为双方没有签订合同，也没有形成正式的房屋买卖合同关系；另一张载明：“收据兹收到李艳歌捌仟玖佰柒拾元￥8970元”，被告认可其实际收到了原告向其支付的该房屋维修基金。涉案房屋即被告开发的位于舞阳县城中央花园小区2号楼1单元26楼东户，该房已于2019年1月31日由被告出售给他人。另查明，证人吴某未出庭作证，但在其书面证言中主要陈述：2014年，其以北京宣正建筑工程公司的资质承接了洛阳京都肿瘤医院的建设项目，该工程甲方为洛阳小浪底集团公司，后因洛阳小浪底集团公司的财务及资产被查封，吴某作为项目的实际投资人，经多方协商，由被告长葛市鼎丰置业有限公司以房产作价还款，抵扣证人吴某的工程款，后在签约过程中，证人吴某与洛阳小浪底集团公司的李红超和长葛市鼎丰置业有限公司的老总李慰忠商量，因证人吴某所在公司在施工过程中欠赵强几十万元债务，并且赵强有家亲戚可以接受被告在舞阳县开发的房产，所以与长葛市鼎丰置业有限公司的李总（李红超）商量要一套住房独立签约给赵强，该套房子价款为45万元左右，用来抵扣证人吴某所在公司的工程款，经三方协商后确定2号楼26层2601号，三室一厅，面积为137.99平方米作为证人吴某所在公司抵扣工程款将本套房子签约给赵强或亲戚即可，合同在长葛市地产公司签订，合同签订后李慰忠老总以办理房产证为由将合同留在地产公司，当时签订合同的李艳歌不太放心，要求长葛市鼎丰置业有限公司的负责人出具办理房产证承诺书，当时李慰忠就书写了房子定期办理房产证及房子如有其它问题的担保书一份，并让证人吴某作为见证人签字，为此，李艳歌又完善了交纳房子购房款后的相关费用。又查明，本案证人赵某的姓名进行过变更，其向本院提交的郑州市公安局郑东新区分局出具的户口登记项目内容变更更正证明载明：“经查询人口信息库记载，我辖区居民：姓名赵强公民身份号码412725198612200653户口登记项目：姓名于2018年11月14日，由赵强变更或者更正为赵某。特此证明。2019年6月30日”。证人在第一次庭审时使用的是“赵某”的身份作证，第二次庭审时使用的是“赵强”的身份作证。证人赵某在出庭作证时陈述涉案房屋系其与证人吴某及被告的老板李慰忠三方抵账取得，且于2016年9月19日对该三方抵账问题进行了口头商议，当日，被告同原告签订了合同，被告且向原告出具了房屋价款收据和维修基金收据，被告对证人赵某主张的该三方抵债问题不予认可且不认可实际收到了该购房款。证人赵某提交了案外人单云于2016年9月27日向案外人吴广杰转款209000元的电子回单，证人陈述吴广杰系其债权人；且陈述其收到了原告向其支付的现金291000元；证人赵某陈述上述两笔款项共计50万元，系原告向其支付的房价款。原告陈述案外人单云系其朋友，单云受其委托向证人赵某的债权人吴广杰转款，原告据此主张案外人单云的行为应视为原告向证人赵某支付房价款的行为。原告据此主张涉案房屋系其从证人赵某处购买，为了简便手续，在证人前述的三方抵账时由被告直接向原告出具了房价款为427769元的收据和相关手续。再查明，在本案诉讼过程中，原告向本院提出财产保全申请，本院于2019年9月29日作出民事裁定书，并于2019年9月30日查封了被告所有的位于舞阳县城中央花园小区4号楼1单元26楼中户的房产一套。本院认为，本案诉争房屋系商品房，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原告主张依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，要求被告双倍返还购房款及利息，被告对其与原告签订有合同的事实不予认可，原告有义务出示其与被告签订的商品房买卖合同，而原告仅有证人赵某作证时提供的所谓的“合同”的照片两张，故本院无法认定原、被告之间签订有商品房买卖合同的事实存在，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”的规定，本案应视为原、被告双方无书面的商品房买卖合同，据此，原告请求解除合同，无事实根据和法律依据，本院不予支持。关于本案房屋价款是否交付的问题，根据庭审查明，本案房屋价款的交付问题应从以下两个层面进行分析。第一个层面，证人赵某主张其通过其本人与证人吴某及被告的负责人李慰忠以三方抵债的方式合法取得了涉案房屋的所有权，被告长葛市鼎丰置业有限公司对此不予认可且对三方之间存在真实的债权债务有异议，证人吴某未出庭作证，但其在其书面证言中陈述其与洛阳小浪底公司有债权债务关系，洛阳小浪底公司与本案被告的负责人李慰忠有债权债务关系，其与证人赵某有债权债务关系，基于此，各方协商由被告的负责人李慰忠以被告所开发的涉案房产抵偿相关债务45万元左右给证人赵某或者证人赵某的亲戚，庭审中，原告对证人吴某所述的内容没有提供其他证据予以证明，被告对证人吴某的证言不予认可，故本院对证人吴某的证言无法采信，对上述各方的债权债务关系也无法认定，证人赵某所述的三方抵债问题亦没有任何书面的证据予以证明。因此，本院对证人赵某以其陈述的前述三方抵账的形式支付购房款并已经实际对涉案房屋享有合法权益并有权处分的事实无法认定。第二个层面，原告主张涉案房屋系其从证人赵某处以50万元的价款购买，为了简便手续，在证人前述的三方抵账时由被告直接向原告出具了收据且由原、被告直接履行了相关手续，原告为证明其向证人赵某履行了交付房款的义务，由证人赵某在出庭作证时出示了案外人单云向案外人吴广杰转款209000元的证据，并陈述其直接从原告处收到有现金291000元，原告陈述案外人单云系其朋友，单云受其委托向证人赵某的债权人吴广杰转款，证人陈述案外人吴广杰系其债权人，原告据此主张案外人单云的行为应视为原告向证人赵某支付房价款的行为，被告对此不予认可，依照原告主张，证人赵某出示的转账手续应在原告处而非在证人赵某处，且以上仅为原告和证人赵某的单方陈述，原告未提供其他证据对其主张进行佐证，本院对原告已经实际向证人赵某支付房价款50万元的事实也无法认定。依据通常的交易习惯，前述两个层面应存在先后的逻辑关系，即证人赵某通过三方抵债获得涉案房产，原告李艳歌再从证人处购买，即便如各方陈述为交易方便，直接由原、被告之间履行相关买卖房屋的手续，原告也应提供充分的证据证明第一个层面的主张和第二个层面的主张同时成立，否则，原告的主张便无证据支持。综上，原告提供的证据既不能证明证人赵某以45万元的债权抵偿获得了涉案房产，也不能证明原告向证人赵某已经支付了50万元房屋价款的事实，姑且不论房屋价款的数额如何认定的问题，原告据此主张其已经向被告履行交付其持有的收据上显示的房价款为427769元的义务的事实，本院也无法认定。因此，原告主张被告双倍返还价款855538元及支付利息，无事实根据和法律依据，本院不予支持。若前述涉案各方确有债权债务关系，可以通过其他形式主张权利或解决纠纷。关于维修基金是否应当返还的问题，被告认可收到了原告的维修基金，在本案原、被告无书面的商品房买卖合同的前提下，被告收取原告的维修基金，无事实根据和法律依据，被告应当予以返还。原告主张以维修基金8970元为基础，按照银行同期贷款利率计算自2016年9月19日至款项实际返还之日的利息，本案系因买卖合同产生的纠纷，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第二款：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，原告的该项主张，不违反法律规定，本院予以支持，但利息应计算至本判决生效之日止。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告长葛市鼎丰置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告李艳歌维修基金8970元并支付利息（利息自2016年9月19日起以8970元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日之后的利息以8970元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决生效之日止）。二、驳回原告李艳歌的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13118元，由原告李艳歌负担12972元（已缴纳），由被告长葛市鼎丰置业有限公司负担146元（判决生效后十日内缴纳）。财产保全费5000元，原告李艳歌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须自觉履行，一方拒绝履行的，对方当事人可在判决书确定的履行期间届满之日起两年内向本院申请执行，逾期本院依法不予强制执行。审 判 长  刘昭君审 判 员  郭亚静人民陪审员  魏存芳二〇二〇年三月二十三日书 记 员  吴明路