上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初85630号原告：陈基，男，1945年10月18日生，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：王佳婷，四川泰仁(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：范银龙，四川泰仁(上海)律师事务所律师。被告：蒋文志，男，1970年9月3日生，汉族，住安徽省。原告陈基与被告蒋文志房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月11日立案受理后，依法由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王佳婷到庭参加诉讼。被告蒋文志经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈基向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的租金人民币63,690元(以下币种相同)及利息(以63,690元为本金，按银行同期贷款利率计算至判决生效之日止)；2、确认原、被告双方签订的房屋租赁合同于2018年6月30日终止；3、判令被告向原告支付迟延交房的房屋占用期间的使用费23,842.44元及利息(以23,842.44元为本金，按银行同期贷款利率计算至判决生效之日止)；4、判令被告向原告支付拖欠的物业管理费11,322.96元；5、判令被告向原告赔偿各项损失16,879元；6、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告为上海市浦东新区栖山路XXX号XXX-XXX层房屋(以下简称系争房屋)所有权人。2012年6月28日，原、被告就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定原告将系争房屋出租给被告，租金为每月12,000元，租赁期限自2012年7月1日至2015年6月30日。合同到期，双方未续签租赁合同，但仍维持租赁合同关系。直至2017年4月，双方就月租金及租约到期日产生争议，最终，原告无奈妥协将系争房屋以每月13,000元的价格续租给被告。2017年12月20日，被告应支付2018年1月1日至2018年3月31日的租金39,000元，但被告实际仅支付了14,310元，之后未再付租金。2018年5月9日，原告得知被告尚欠系争房屋自2015年1月至今的物业费10,438.30元未交，原告向被告主张，但被告不予配合。为解决双方争议，原告双方往来上海及香港，为此花费交通费及住宿费3,869元，律师费10,000元，故原告提起诉讼。庭审中，原告撤回诉请二；并明确，诉请一的利息计算方式为：第一笔自2017年12月21日起算，以24,690元为本金，第二笔自2018年3月21日起算，以39,000元为本金，以上两笔利息截止时间均主张至实际支付之日止；诉请三房屋占用期间的使用费的计算方式为：2018年7月1日至2018年10月12日共计103天，房屋上下两层面积相同，根据合同7-1条约定，每天3元/平方米计算，每天为231.48元；诉请三中的利息自2018年7月1日起算至实际支付之日止，以23,842.44元为本金；诉请四物业管理费的计算方式为：2015年1月1日至2017年6月30日为上海远力物业管理有限公司，总计7,290.30元，2017年7月1日至2018年12月，为上海高博物业管理有限公司，因原告于2018年7月1日后收回系争房屋，故其参照同样比例。被告蒋文志未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告系系争房屋产权人，房屋建筑面积为154.32平方米，上下两层，面积相同。2012年6月28日，原告作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)，双方就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》一份，合同约定甲方将系争房屋出租给乙方，乙方向甲方承诺租赁该房屋作经营水果使用。甲方于2012年7月1日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2012年7月1日起至2015年6月31日。月租金为12,000元。乙方支付租金的方式原则是付叁押贰，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为两个月的租金即24,000元。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、有线电视等费用由乙方承担。合同第七条7-1约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的(未填)日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按叁元/平方米向甲方支付该房屋占用期间的使用费。合同第九条约定了解除合同的条件，其中9-2约定，甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，……(六)乙方逾期不支付租金累计超过壹个月的……。合同附件一还约定了补充协议，其中第二条约定付款方式为：乙方每叁个月需提前拾天支付下期房租。第四条约定，如合同到期，乙方三年期满后需续租，则月租金将按原月租金的10%递增，每年一次递增(最长5年)。合同签订后，双方各自履行。庭审中，原告向法庭举证了其儿媳与被告的微信聊天记录，被告于2017年3月31日向原告儿媳发送微信，提出其处的房屋租赁合同到期日为2018年6月；原告儿媳则提出其处的租赁合同到期日为2017年到期；之后，双方对2017年7月1日至2018年6月30日租金价格进行协商。2018年2月4日，原告儿媳向被告发送微信，内容为：“本来是2017年12月20日付的租金人民币39,000元。”被告于2018年2月5日回复：“2万元已转到陈志雄卡里了，扣去5,690元物业费剩14,310元您查收一下到账请回复”、“物业费由我来给范经理，你们不必付了，还有19,000元我已和陈先生说明白了，等过了年以后再付。”之后，原告儿媳向被告催讨该19,000元及之后的一期房租。庭审中，原告向法庭陈述，双方书面合同于2015年6月30日到期后未再续签书面合同，也未按合同递增，双方最终协商月租金为13,000元；系争房屋分为上下两层，面积相同，上面一层是被告租给别人开棋牌室，下面一层是被告租给好德超市，原告于2018年6月30日收回上面一层，2018年10月12日收回下面一层；双方租赁合同已经因被告违约而解除，所以原告收回了系争房屋，被告对此也是知晓，原告起诉前与被告联系过，要求被告返还房屋及支付欠租；原告还陈述，合同约定租赁保证金为2.4万元，但实际收取的保证金为2万元。庭审中，原告向法庭举证了上海远力物业管理有限公司的欠费告知书及上海高博物业管理有限公司的通知等证据，以证明被告欠付的物业管理费金额，其中2015年1月1日至2017年6月30日的物业管理费金额为7,290.30元，2017年7月1日至2018年12月31日的物业管理费金额为4,722元。本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，于法无悖，合法有效，双方均应按约履行。该合同约定的租赁期限到期后，被告继续使用系争房屋，原告亦继续收取房屋租金，双方之间形成不定期租赁合同关系。之后，因被告未按约支付租金，原告据此于2018年6月30日收回上层房屋，表明原告不再同意继续履行合同，原告主张其收回房屋日即双方合同解除日，本院予以采纳，故原告要求被告支付合同解除前的租金，本院予以支持。至于原告主张的租金利息，作为其实际损失，可予主张，但原告主张的利息起算日期与合同约定不符，本院予以调整。至于原告主张的2018年7月1日至2018年10月12日期间的房屋占有使用费，原告按合同约定的房屋占有使用费标准，主张按房屋面积的一半计算，本院予以支持。至于原告主张的房屋占有使用费利息，因房屋占有使用费本身系对合同解除后损失的赔偿，双方约定了高于租金的支付标准，原告再主张利息，无相应合同依据，本院不予支持。至于原告主张的物业管理费，因被告未到庭应诉，未向法庭举证其已付物业管理费的数额，故对原告主张2015年1月1日至2018年6月30日的物业管理费(7,290.30元+3,147.96元)应由被告支付，本院予以支持。至于2018年7月1日至2018年10月12日的物业管理费，按262.33元/月计，计算一半，应为444.27元，总计被告应付物业管理费10,882.53元。原告自愿撤回诉请二，本院予以准许。至于原告主张的各项损失，无相应合同依据，本院不予支持。因被告未到庭抗辩，对租赁保证金金额无法查实，故本案中对此不予处理，若双方有争议，被告可另案主张。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告蒋文志于本判决生效之日起十日内支付原告陈基欠付租金63,690元及利息(以24,690元为本金，自2017年12月23日起算，以39,000元为本金，自2018年3月23日起算，均计算至租金实际支付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算)；二、被告蒋文志于本判决生效之日起十日内支付原告陈基房屋占用使用费23,842.44元；三、被告蒋文志于本判决生效之日起十日内支付原告陈基物业管理费10,882.53元；四、驳回原告陈基的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,607元，由原告陈基负担383元，被告蒋文志负担2,224元；公告费560元，由被告蒋文志负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可以判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  周 箐人民陪审员  梅丽华人民陪审员  田有娣二〇一九年十月十六日书 记 员  刘 畅附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。