安徽省临泉县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1221民初8675号原告（反诉被告）：潘树彬,男,1986年12月1日出生,汉族,住安徽省颍上县。委托诉讼代理人：韩晓静，安徽姜尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亚杰，安徽姜尚律师事务所（实习）律师。被告（反诉原告）：临泉嘉纳酒店管理有限公司，住所地安徽省临泉县城东街道办港口北路23号，统一社会信用代码91341221MA2RXMCJ71（1-1）。法定代表人:王建生，该公司经理。被告:王建生,男,1969年7月10日出生,汉族，住安徽省巢湖市含山县。被告:李垒,男,1980年11月11日出生,汉族,住安徽省临泉县。三被告共同委托诉讼代理人：刘廷法，安徽文瑞律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：李慧慧，安徽文瑞律师事务所律师。原告（反诉被告）潘树彬与被告（反诉原告）临泉嘉纳酒店管理有限公司（以下简称嘉纳公司）、被告王建生、李垒合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）潘树彬及其委托诉讼代理人韩晓静、张亚杰，被告（反诉原告）临泉嘉纳酒店管理有限公司、被告王建生、李垒及其共同委托诉讼代理人刘廷法均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘树彬向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的承包经营合同;2、判令被告返还原告保证金5万元、租金1万元;3、判令被告返还原告垫付电费款、空调、热水器维修款、客人退房费11629元;4、判令被告赔偿原告客房经营损失共计91140元(暂从2019年8月1日计算至2019年9月19日)及支付违约金10万元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年7月20日,潘树彬与嘉纳公司签订《酒店承包经营合同书》,双方约定嘉纳公司将位于临泉县港口路的嘉纳知旅酒店发包给潘树彬经营,由嘉纳公司提供经营过程中所需证照,承包期间为2019年7月20日至2021年7月19日,每月租金为3.5万元，签订合同时潘树彬支付5万元保证金及违约责任等事项。合同签订后,潘树彬按约定支付给嘉纳公司5万元保证金及1万元租金后,开始着手经营，但因酒店房间多处渗水,酒店外墙、卫生间等多处未做防水处理,严重影响酒店经营,潘树彬要求嘉纳公司彻查原因,着手修缮。2019年8月7日,潘树彬与嘉纳公司签订补充协议,嘉纳公司承诺做外墙防水处理、墙面渗水处理、门头电话号码安装、提供特种行业许可证等,彻底解决酒店维修等问题,并承诺如不能解决,视为嘉纳公司违约并赔偿潘树彬一切损失。后嘉纳公司一直拖延未履行补充协议,截至今日上述问题仍未解决,特种行业许可证至今未办理,门头广告未安装等。嘉纳公司的违约行为致使合同目的不能实现,酒店无法正常经营，应赔偿潘树彬的全部损失。潘树彬为维护其合法权益，起诉来院。嘉纳公司辩称：本公司同意潘树彬要求解除合同的诉讼请求，但对其他请求不予认可。双方未签订补充协议，本公司出租的是新酒店，潘树彬因其自身管理问题一直拖延支付租金，明显违约，应承担违约责任。王建生辩称:王建生履行的是职务行为，不应当被列为被告，同时冻结王建生的账户也不符合法律规定，应对冻结导致的后果承担法律责任。李垒辩称：根据合同相对性原则，与潘树彬签订合同的相对方是嘉纳公司，李垒没有作为合同一方签字，不是本案适格被告。李垒因其账户被违法冻结，保留向潘树彬主张的权利。嘉纳公司向本院提出反诉请求：1、判令潘树彬支付租金90000元（暂计算至2019年10月24日，此后按合同约定继续计算）、耗材费用45000元、违约金100000元，共计235000元；2、本诉、反诉的诉讼费用均由潘树彬承担。事实和理由：嘉纳公司将全新装修的酒店出租给潘树彬，向其明确告知酒店暂时没有特种行业许可证，潘树彬仍与嘉纳公司签订了《酒店承包经营合同书》，且至今仍在正常经营中。按照合同第四条及第九条的约定，潘树彬未及时足额支付租金，显然构成违约。潘树彬在正常经营中，使用了嘉纳公司的大量耗材，也没有按合同约定支付耗材费。应由潘树彬及时向嘉纳公司支付拖欠租金、耗材费及违约金。潘树彬辩称：1、嘉纳公司装修的不是一个崭新的酒店，从李垒签订的待办事宜看，酒店存在漏水、电路、特种行业许可证等多方面问题，说明嘉纳公司交付的酒店存在瑕疵和各种问题，导致酒店至今不能正常经营。双方签订待办事宜的时间是2019年7月20日，约定于2019年8月7日前将酒店的各种问题修缮完毕，但待办事项在2019年8月7日之前并未完成，充分说明嘉纳公司存在违约行为；2、嘉纳公司并未告知潘树彬酒店暂时没有特种经营许可证，从双方签订合同的第五条及待办事宜的第八项，充分说明嘉纳公司许诺给潘树彬办理特种经营许可证，然后双方才签订的合同；3、潘树彬多次与嘉纳公司沟通要求其对待办事宜进行完善，但是嘉纳公司以各种理由拒绝，至今未办理，其行为明显表示不履行合同义务，潘树彬为维护自己的合法权益，行使不安抗辩权拒绝支付租金，不存在违约行为，应由嘉纳公司退还租金、保证金、赔偿待办事项约定的潘树彬的各项损失并支付违约金。双方在待办事项中约定了损失计算方式，潘树彬要求赔偿损失有事实和法律依据，依法应予以支持；4、嘉纳公司主张的耗材费用与事实不符，潘树彬未使用嘉纳公司的耗材。当事人围绕其诉讼请求向本院提举了相关证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月20日，嘉纳公司（作为甲方）与潘树彬（作为乙方）签订《酒店承包经营合同书》，双方约定：“甲方将位于临泉县港口路23号的嘉纳知旅酒店租赁给乙方经营，共28间房间；甲方将经营酒店所需的证照（含消防合格证、营业执照、卫生合格证及特种行业许可证等）提供给乙方保管使用；酒店承包期限共2年，从2019年7月20日至2021年7月19日止；乙方承包经营的月租金为3.5万元，采取先缴纳后使用原则，租金从2019年8月1日开始计算，前三个月租金月付，第四个月起三个月一付；甲方于本协议签字之日三天内将经营所需的各种证照交给乙方；乙方向甲方缴纳保证金5万元，乙方违约的，保证金归甲方所有，乙方无违约行为的，甲方应在协议终止后三天内退还保证金给乙方；双方应当全面履行本合同约定，任何一方违约的，均应向守约方承担违约金10万元，违约金不足以弥补守约方损失的，还应赔偿守约方的损失”。后双方又签订一份《待办事宜》，约定“甲方就外墙防水、房屋渗水墙面处理、淋浴间门口墙面处理、门头电话号码、侧面字体安装、面包店灯带电路切断、3011淋浴房缝隙渗水、特种行业许可证事项，应于2019年8月7日完成；如在规定日期内未完成影响售房，甲方承担损失，自8月1日开始按每间房每天120元扣除；4015、5016、5017号房属于渗水房间不能出售按第九条第三款计算，其余淋浴间防水房间按每天60元计算；甲方必须保证本次维修彻底解决以上问题，如不能彻底解决，乙方视甲方违约，赔偿乙方一切损失”，李垒作为甲方负责人在该份待办事宜上签字确认。另查明：潘树彬在签订合同后向嘉纳公司支付租金1万元、保证金5万元并经营至今。在经营期间，潘树彬为嘉纳公司垫付水费606.8元、电费4683元、退房费1900元、空调安装费1850元、热水器费3000元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，潘树彬与嘉纳公司签订的《酒店承包经营合同书》及《待办事宜》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同。现潘树彬要求解除《酒店承包经营合同书》，嘉纳公司当庭表示同意解除，是双方的真实意思表示，故该合同已于2019年11月5日由双方合意解除。合同解除后，潘树彬应按双方约定的租金标准结清欠付租金并将承包的酒店返还嘉纳公司。因潘树彬在合同解除后仍在实际经营，还应自2019年11月6日起支付逾期占用费至其实际返还之日止。自2019年8月1日至2019年11月5日，潘树彬应向嘉纳公司支付租金111616.44元（35000元/月×12个月÷365天×97天），扣除潘树彬已支付的10000元，还应支付嘉纳公司租金101616.44元，此后按每日1150.68元的标准自2019年11月6日起另行支付逾期占用费至实际返还酒店之日止。关于潘树彬要求嘉纳公司赔偿客房经营损失的诉讼请求，本院认为双方在《待办事宜》中明确约定了各项事宜、完成日期及损失的计算方式，结合潘树彬提举的照片、通话录音等证据，能够证明嘉纳公司未在约定期限内完成《待办事宜》中列举的二、三、四、七、八项事宜，其中按每日120元计算的房间为3间，按每日60元计算的房屋为10间，故嘉纳公司应赔偿潘树彬自2019年8月1日至2019年11月5日期间的经营损失93120元（120元/天×3间×97天＋60元/天×10间×97天），2019年11月5日之后的经营损失因双方的承包经营合同已解除，本院不予支持。嘉纳公司辩称待办事宜已处理完毕，但未提举证据证明，本院不予采信。潘树彬未按约定支付租金，嘉纳公司未按约定办理特种行业许可证、安装门头、维修房间，均构成违约，应当各自承担相应的责任。因双方约定的违约金过高且均要求予以减少，本院根据双方的实际损失，依法予以调整，由嘉纳公司向潘树彬支付违约金27936元（93120元×30%），由潘树彬向嘉纳公司支付违约金30484.93元（101616.44元×30%）。同时，因嘉纳公司要求潘树彬支付的租金及违约金本院已支持，且嘉纳公司自身也存在违约行为，故潘树彬已交纳的保证金50000元嘉纳公司应予退还。潘树彬垫付的水费606.8元、电费4683元、退房费1900元、空调安装费1850元、热水器费3000元，其中2019年7月20日至2019年8月1日期间的电费属潘树彬自行使用，应酌情由其自行承担电费1561元（4683元÷3），其余各项费用合计10478.8元，嘉纳公司亦应予退还。关于潘树彬要求王建生、李垒与嘉纳公司承担连带责任的诉讼请求，本院认为与潘树彬发生合同关系的是嘉纳公司，王建生、李垒履行的是职务行为，相应的民事责任应由嘉纳公司承担，潘树彬未提举证据证明王建生、李垒符合股东应对公司债务承担连带责任的法定情形，故对该诉讼请求，本院不予支持。关于嘉纳公司要求潘树彬支付的耗材费45000元，本院认为因双方尚未对已使用的耗材进行清点，嘉纳公司提交的证据不能证明潘树彬已使用的耗材数量，故对该项反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）潘树彬与被告（反诉原告）临泉嘉纳酒店管理有限公司2019年7月20日签订的《酒店承包经营合同书》于2019年11月5日解除；二、原告（反诉被告）潘树彬于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）临泉嘉纳酒店管理有限公司租金101616.44元及逾期占用费（自2019年11月6日起按每日1150.68元的标准计算至实际返还酒店之日止），并支付违约金30484.93元；三、被告（反诉原告）临泉嘉纳酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）潘树彬经营损失93120元、退还保证金及各项垫付费用60478.8元并支付违约金27936元；四、驳回原告（反诉被告）潘树彬的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）临泉嘉纳酒店管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本诉案件受理费减半收取2621元，保全费1833元，合计4454元，由原告（反诉被告）潘树彬负担1377元，被告（反诉原告）临泉嘉纳酒店管理有限公司负担3077元；反诉案件受理费减半收取2413元，由原告（反诉被告）潘树彬负担1356元，被告（反诉原告）临泉嘉纳酒店管理有限公司负担1057元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  苏菁菁二〇二〇年一月十日书记员  刘俊俊附：判决所依据的有关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。