上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初48640号原告：上海普港仓储有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：丑建，副总裁。委托诉讼代理人：钟旭，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：何樱，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海华沃农业发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：安永录。委托诉讼代理人：窦敏霞，女。委托诉讼代理人：陈国彦，男。原告上海普港仓储有限公司诉被告上海华沃农业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月16日公开开庭进行了审理。后本院于2019年10月9日依法将本案转为普通程序，并于2019年12月9日再次公开开庭进行了审理。原告上海普港仓储有限公司的委托诉讼代理人何樱、钟旭，被告上海华沃农业发展有限公司经的委托诉讼代理人窦敏霞、陈国彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海普港仓储有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的租赁合同于2018年10月30日解除，要求被告将上海浦东新区拱极东路XXX号普洛斯老港物流园区9号库房屋返还原告；2.判令被告支付原告2018年11月1日至2018年11月30日的租金和物业管理费共计人民币(以下币种同)177,458.98元(租金123,836.56元、物业管理费53,622.42元)以及2018年9月至11月的电费46,784.23元(三个月分别为16,067.44元、16,350.06元、14,366.73元)；3.判令被告按双倍租金标准支付原告自2018年12月1日起至实际返还房屋之日止的使用费和物业管理费(租金标准：0.809元×1.05(税)×4859.48㎡×天数×2，物业管理费标准：0.347元×1.06(税)×4859.48㎡×天数×2。自2019年9月20日起，使用费、物业管理费单价分别调整为0.849元/㎡/天、0.364元/㎡/天，暂计至2019年10月31日为3,987,750.60元)以及2018年12月至2019年8月的电费共计92,191.66元；4.判令被告按照日万分之五的标准支付欠付租金及物业管理费的滞纳金至还清款项之日止(暂计至2019年10月31日为394,985.07元)；5.判令被告支付原告房屋复原费用2,259,945.55元；6.判令被告支付原告律师费8万元。审理中，原告撤回了第5项诉讼请求。事实与理由：2017年9月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告出租前述房屋，租期自2017年9月20日至2020年9月19日。另外，合同约定了租金标准、租金支付期限等事宜。租赁期间，被告多次未按照消防要求进行库内作业，并存在多次违规存放、使用易燃危险品的违约行为，原告屡次要求其整改，被告均未及时处理。2018年10月24日晚间，由于被告违规操作，系争房屋发生火灾。由于被告严重违约，原告于2018年10月30日向其发送了《租赁合同终止函》，要求被告在2018年11月30日之前搬离，并完成系争房屋的复原工作。然被告至今仍占用系争房屋，且未支付拖欠的租金、物业管理费、水电费等。综上，原告提起本案诉讼。被告上海华沃农业发展有限公司辩称：诉请1，被告认为，租赁合同没有在2018年10月30日解除，原告发函后，被告作了回复。系争房屋内已停电、停产，但需继续处理原料至2020年3月份，同意在2020年3月底搬出。诉请2，同意支付相关欠费；诉请3，2018年10月24日，系争房屋发生了火灾，消防部门给被告发送了整改通知，但因原告对被告进行限制(园区大门只能出不能进，原告只开了一个小门，被告运送原料的大车无法进入)，被告在整改后无法恢复生产。自2019年1月起，被告无法再经营，同意按照原租金标准支付2018年12月的房屋使用费、物业管理费和电费，但不同意支付2019年1月起的费用；诉请4，仅同意支付截至2018年12月31日的欠费的滞纳金；诉请6，不同意支付。本院经审理查明如下事实：原告系老港镇拱极东路XXX号1～9号厂房的权利人。2017年9月5日，原告(出租人)与被告(承租人)签订《房屋租赁合同》。该合同第一部分基本商业条款中约定，项目：位于上海浦东的普洛斯老港物流园，租赁房屋位于项目的9号库，计租面积4859.48平方米；租赁期限：自2017年9月20日起至2020年9月19日止；租金及物业管理服务费：双方确认，租金及物业管理服务费的使用税率分别为5%和6%，不含税的租金及物业管理费标准如下(每日每平方米计租面积，不含税)：2017年9月20日至2018年9月19日租金0.770元、物业管理服务费0.330元；2018年9月20日至2019年9月19日租金0.809元、物业管理服务费0.347元；2019年9月20日至2020年9月19日租金0.849元、物业管理服务费0.364元。第二部分合同一般条款中约定，3.2严禁承租人在任何时候在房屋内或周围或所在项目公共区域放置、存放、储存、运输、使用或生产任何危险品或利用房屋从事任何与危险品有关的活动。5.2承租人应于本合同签署日后十日内支付租赁期限内第一个月的租金，承租人保证在移交日之后的每个月的第一天的当日或之前，无需任何通知，向出租人预先支付该月租金，并不得作任何扣减或抵销(但本合同明确规定可以或出租人明确同意的扣减或抵销的除外)。在租赁期限开始时的第一个月或租赁终止时的最后一个月中，对于承租人使用房屋不满一个月的，其租金应按比例结算，即用当月使用房屋的实际天数除以当月的日历天数再乘以该期间所使用的每月租金计得。5.5……如果承租人拖欠任何租金，物业管理服务费或任何其他款项超过5天，承租人应在出租人要求时立即向出租人支付滞纳金，但本合同另有约定的除外，该等滞纳金应根据承租人欠交的款额按每日万分之五计算，从应付款项应交之日(包括应交日)起计算，直至承租人还清所有拖欠款项的当日为止。6.1承租人应在本合同签署后10日内向出租人支付保证金……6.2保证金不是预付的租金，亦不是承租人违约时对出租人的损害赔偿的衡量。一旦承租人未履行其在本合同中或法律规定的任何其他义务或责任，出租人可使用全部或部分保证金以支付出租人拖欠的本合同项下的到期款项、滞纳金、违约金或承租人应承担的责任及给出租人造成的任何损害、人身伤害、支出或债务。7.1承租人应在移交日的当日或之前交付物业管理服务费，并在租赁期限内每月的租金到期的同一天或之前以与租金相同的支付方式向出租人支付。在租赁期限开始时的第一个月或租赁终止时的最后一个月中，对于承租人使用房屋不满一个月的，其物业管理服务费应按比例结算，即用当月使用房屋的实际天数除以当月的日历天数再乘以该期间所使用的每月物业管理服务费计得。如物业的建筑面积与物业的产权证上所标注的面积不一致的，则物业管理服务费应参照第5.3条的规定予以调整和结算。8.1承租人应支付与其使用房屋有关的所有水、煤气/天然气、电、热、电信、垃圾(除办公室垃圾外)收集以及其他类似的公用事业设施费用及相关的税……23.1除非另行书面约定，如果承租人在租赁期限届满或本合同提前终止之后对房屋延期占有，出租人可以随时终止该等占有，并且承租人仍应履行该延期占有期间本合同中规定的承租人的义务和责任；同时承租人应按出租人要求的时间向出租人支付按到期日或提前终止日适用的租金标准的两倍作为延期占有期间的租金……24.1下列每一事件均构成承租人在本合同项下的违约事件：⑴承租人没有支付本合同要求的任何一期的到期租金或任何其他到期款项，并且该等款项自应付日起(包括应付日在内)5天内仍然没有支付的；……⑻承租人违反本合同第3.2款有关危险品的规定……25.1一旦发生任何一种违约事件且只要该违约事件仍在继续，出租人可以选择：⑴要求承租人继续并全面履行其在本合同项下的义务；或⑵暂停承租人使用整个房屋或其任何一部分或其任何的设施；或⑶终止本合同或本合同项下的房屋租赁的任何一部分并且立即收回房屋或其相关部分的占有权。除此之外，出租人还有权寻求法律上的任何其他救济。25.2承租人同意，一旦本合同或者房屋的任何一部分根据第25条被出租人终止，出租人有权以其认为适当的任何方式重新占有房屋或其相关部分……以及要求承租人补偿出租人下列数额：……以及出租人为了寻求其救济所支出的所有合理费用(包括合理的律师费和仲裁和/或法院的费用)……2018年6月，被告承租区域因原料发热导致火灾。此后，原告在日常安全检查中要求被告就消防栓无水、消防通道堆物等问题进行整改。2018年10月24日晚，被告租赁房屋内再次发生火灾。当日，上海市浦东新区公安消防支队张贴公告封闭了火灾现场。2018年11月13日，上海市浦东新区公安消防支队作出对其作出罚款5,000元的行政处罚。2018年11月22日，被告缴纳了上述罚款。2018年10月30日，原告向被告发送邮件称，被告于2018年10月24日晚发生火灾。根据合同约定，被告存放于系争房屋内的原材料涉及可自燃的危险化学元素，并且因存放不当造成火灾，已构成违约。原告决定终止双方之间的租赁关系，并追究相关违约责任。原告另将出具解除合同的书面函件给被告。同日，原告向被告发出《租赁合同终止函》，通知被告涉案租赁合同于本函落款日期(即2018年10月30日)终止，被告于该日后14个日历日内将租赁房屋内堆放的物品全部清空，并在本函落款日期后的30个日历日或原告书面通知的其他日期内返还租赁房屋并搬离普港园区。经被告确认，其于2018年10月30日当日收到了《租赁合同终止函》。2018年11月7日，被告向原告发送《关于租赁合同事宜(函)》，称已收悉2018年10月30日的函，对于原告提出终止租赁合同表示理解，被告已着手寻找搬迁地，但短期内搬迁有困难，恳求原告短期内不要终止租赁合同，以免造成被告公司巨大动荡和严重损失。因租赁期间被告欠付租金、物业管理费及电费，原告多次发送《催款通知函》进行催讨。根据原告制作、被告方工作人员签名确认的电费分摊表，2018年9月至2019年8月期间被告每月应付电费分别为：16,067.44元、16,350.06元、14,366.73元、15,346元、9,752.98元、8,637.78元、8,630.13元、8,564.59元、10,975.68元、10,062.52元、10,085.86元、10,136.12元，合计138,975.89元。原、被告确认，抄表时间滞后两个月。被告称原告于2018年11月停电，此后产生的是公共区域分摊电费；原告称2018年11月停电了一段时间，被告仍在使用租赁房屋。为本案诉讼，原告与上海市锦天城律师事务所签订了《法律服务合同》，其中载明一审阶段的律师费为8万元。审理中，原、被告一致确认，被告向原告支付了保证金506,587元，已支付租金、物业管理费至2018年10月31日。原告称，整个园区由原告管理，共有9栋厂房；租赁房屋发生火灾后，因未得到消防整改完毕的相关批文，故原告不能让被告生产，但开了小门，后来被告自己撕掉了门上的封条；2018年11月之前，被告即多次存在欠费超过5天的情形，后经原告催讨支付了租金；对于保证金，在被告搬离租赁房屋并结清所有款项后，原告予以全额返还。被告称，消防部门封的是被告承租的9号库主大门；缴纳罚款、并经消防部门检查后，被告恢复了生产；整改完毕的材料已上报，但消防部门未予回应；合同约定的两倍租金的占用费标准过高；要求将保证金抵扣应付费用。本案审理期间，原、被告于庭外就被告处理原材料并搬离租赁房屋的时间、欠费支付计划等进行磋商，但最终未果。以上事实，由《房屋租赁合同》《催款通知函》《租赁合同终止函》《关于租赁合同事宜(函)》、电费分摊表、法律服务合同，以及原告的当庭陈述等在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵照履行。租赁合同履行期间，被告未合理使用房屋造成数次火灾事故，且存在迟延支付租金、物业管理费及电费的情形，原告向被告发送《租赁合同终止函》具有事实依据和合同依据，原、被告之间的租赁关系于2018年10月30日解除通知到达被告之日解除。合同解除后，被告再行占有租赁房屋已无合同依据，原告要求其返还的诉讼请求，本院予以支持。被告在合同解除后继续占用租赁房屋，应向原告支付继续占用期间的使用费及物业管理费。被告以其自2019年1月起不再经营为由，拒绝支付2019年1月起各项费用的意见没有依据，本院不予采纳。关于使用费标准，涉案租赁合同约定按到期日或提前终止日使用的租金标准的两倍作为延期占有期间的租金(实为使用费)，被告抗辩该使用费标准过高。对此本院认为，上述标准具有惩罚承租人未按约搬离行为的违约金性质，在被告主张该标准过高的情况下，本院以原告的实际损失为基础，结合火灾后原告对于被告使用租赁房屋的限制、被告实际使用房屋的情况以及双方就搬离事宜的磋商情况等，酌情确定被告按原租金标准支付使用费。对于合同解除后的物业管理费，原告按照原标准的两倍主张，无合同依据，本院不予采纳，被告应按照合同约定的标准支付物业管理费。关于电费欠费，系被告实际占用房屋期间产生，被告亦应支付。合同解除后，原、被告已进入结算清理阶段，原告主张合同解除后的使用费及物业管理费的滞纳金均无合同依据，本院对该项诉请不予支持。关于原告要求被告支付律师费8万元的诉讼请求，具有合同依据，本院予以支持。关于保证金，被告要求抵付其欠费，符合合同约定，本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海普港仓储有限公司与被告上海华沃农业发展有限公司于2017年9月5日签订的《房屋租赁合同》于2018年10月30日解除；二、被告上海华沃农业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内搬离上海市浦东新区拱极东路XXX号普洛斯老港物流园9号库房屋，并将该房屋返还原告上海普港仓储有限公司；三、被告上海华沃农业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告上海普港仓储有限公司自2018年11月1日起至2019年9月19日止的房屋使用费1,333,306.95元、物业管理费577,334.70元，合计1,910,641.65元(实际支付时应扣除被告上海华沃农业发展有限公司已付保证金506,587元)；四、被告上海华沃农业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内按照每日4,331.98元的标准支付原告自2019年9月20日起至实际搬离上海市浦东新区拱极东路XXX号普洛斯老港物流园9号库房屋之日止的房屋使用费；五、被告上海华沃农业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内按照每日1,874.98元的标准支付原告上海普港仓储有限公司自2019年9月20日起至实际搬离上海市浦东新区拱极东路XXX号普洛斯老港物流园9号库房屋之日止的物业管理费；六、被告上海华沃农业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告上海普港仓储有限公司电费138,975.89元；七、被告上海华沃农业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告上海普港仓储有限公司律师费8万元；八、驳回原告上海华沃农业发展有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45,033元，由原告上海普港仓储有限公司负担19,111元，被告上海华沃农业发展有限公司负担25,922元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁人民陪审员  田有娣人民陪审员  梅丽华二〇二〇年一月九日法官 助理  许瑞芬书 记 员  陈倩茹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。