北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初23736号原告：任友谦，男，1955年8月14日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：王诚，北京帅和律师事务所律师。被告:北京神州数码有限公司，住所地北京市海淀区上地9街******。法定代表人：郭为，董事长。委托诉讼代理人：张亮，男，1981年6月22日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：李海乐，女，1992年4月1日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：梁勇，男，1981年10月28日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告任友谦与被告北京神州数码有限公司(以下简称神州数码公司)、梁勇案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告任友谦及其委托诉讼代理人王诚，被告神州数码公司的委托诉讼代理人张亮、李海乐，被告梁勇到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。任友谦向本院提出诉讼请求：1、确认登记在梁勇名下位于北京市通州区五里店西路x号x号楼x号房屋所有权归任友谦所有；2、停止对位于北京市通州区五里店西路x号x号楼x号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封。事实与理由：2011年12月6日，任友谦与梁勇签订《二手房买卖合同》，约定任友谦将上述房屋出卖给梁勇，成交价格为215万元。合同第三条明确约定:在乙方未向甲方付清售房全款之前，乙方不得以任何方式处置房屋，包括变卖、抵押担保等。如乙方出售房屋及抵押房屋均属恶意侵占甲方物权、利益的无效行为，由乙方承担完全的法律责任，乙方未付清全部房产之前，现房屋物权归甲方任友谦完全占有。2011年12月22日、26日，买方分别付款65万元、12万元。余款至今未付。双方于2011年12月22日办理了462号房屋过户手续。后梁勇多次恶意串通，试图通过虚假抵押行为，非法处置该房屋，已经(2013)海民初字第22441号民事判决书、(2014)一中民(商)终字第6041号民事判决书、(2015)海民初字第09134号民事判决书认定梁勇的恶意行为，均确认其抵押无效。任友谦对上述房屋的占有，多年来属于持续状态，直至2017年12月被梁勇以暴力闯入的方式强占该房屋。任友谦诉梁勇要求解除《二手房买卖合同》的诉讼，通州法院于2018年10月26日作出(2015)通民初字第24474号民事判决书，判决解除了任友谦与梁勇签订的《二手房买卖合同》、《存量房屋买卖合同》、《补充协议书》。二审法院于2019年1月29日作出维持原判的终审判决。神州数码公司与梁勇因买卖合同纠纷诉至海淀区人民法院，最终判决神州数码公司胜诉，神州数码公司申请执行梁勇名下的上述房屋，任友谦对此已提出执行异议，被海淀区人民法院以(2018)京0108执异144号裁定驳回。任友谦对此不服，提出起诉，理由如下:一、该房屋物权归任友谦所有，因为:不动产登记簿的登记仅具有权利推定的效力，根据《物权法解释一》第二条规定:“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”任友谦与梁勇有明确合同约定，物权转移以交付全款为准，不以办理登记转移为准，该约定不违反法律法规，应属有效。二、任友谦对房屋的请求权优先。最高法院（2016）民申2246号指导案例中，法院认为:《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至二十八条规定应当在如下意义上理解，即:《执行规定》是针对执行程序中当事人提出执行异议如何处理的规定，而执行程序与执行异议之诉是不同法律程序。因此，符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立;不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断。本案中，从内容上看，任友谦的请求权系针对诉争房屋的请求权，而申请执行人的债权为金钱债权，并未指向特定的财产。任友谦的物权请求权优先于申请执行人的金钱债权。从功能上看，该房产具有为任友谦及其家人提供生活保障的功能，与申请执行人的金钱债权相比，请求权在伦理上也具有优先性。三、任友谦对解除合同一案未审结无任何过错。任友谦多年来争取维护自己的权利，破除梁勇恶意设置的重重障碍，历经多次诉讼，对房屋的占有也一直持续到去年，因梁勇的暴力抢占房屋而结束。任友谦对房屋现状不具有任何过错，对房屋的权利从始至终延续。如不停止神州数码公司的金钱债务执行，显失公正。综上，任友谦认为，北京市海淀区人民法院依神州数码公司的申请查封的房屋，实为任友谦的财产，查封错误，依法应予解除。神州数码公司答辩称：1、任友谦提出的确认物权归属的诉讼请求不属于案外人执行异议之诉的受案范围，该项诉讼请求于法无据。2、涉案房屋系登记在梁勇名下，任友谦无权请求停止执行及解除查封。综上，不同意任友谦的诉讼请求。梁勇答辩称：2011年11月，任友谦与梁勇签订购房合同及办理过户中，任友谦均未提出异议。后出于自我保护才将房屋抵押。任友谦在交易完成后突然反悔，是为达到获得不正当收入。请求驳回任友谦的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月26日，北京市通州区人民法院作出（2015）通民初字第24474号民事判决书，判决书经审理查明部分载明：2011年12月6日，原告任友谦（甲方）与被告梁勇（乙方）签订了《二手房屋买卖合同》，合同约定甲方自愿将坐落于北京市通州区五里店西路x号x号楼x至x层x室房屋（建筑面积152.96平方米；房屋产权证号：X京房权证通字第**）出卖给乙方，成交价格为215万元；乙方在2012年2月22日前分三次付清，首期付款时间为2011年12月22日，付款金额为65万元，乙方向甲方交付第一期房款当日，甲方办理该房屋向乙方过户手续并保管过户到乙方名下的房屋产权证原件。在乙方未向甲方付清售房全款之前，乙方不得以任何方式处置房屋，包括变卖、抵押担保等。如乙方出售房屋及抵押房屋均属恶意侵占甲方物权、利益的无效行为和诈骗行为，由乙方承担全部法律责任和赔偿责任；乙方未付清该房屋全部房款之前，房屋物权仍归甲方完全所有。甲方在乙方付清全部房款及相关费用之日将上述房屋交付给乙方。2011年12月21日，任友谦与梁勇为办理房屋过户手续而签订了《存量房屋买卖合同》（即网签合同），并于当日签订《补充协议书》一份，对双方交易事宜再次进行了约定。《补充协议书》中关于延期付款的违约责任约定：“如果乙方未能按照本协议规定期限和金额向甲方付款，逾期期限超过30日的，按照日万分之十的标准支付全部逾期付款期间的违约金【从应当付款之日计算到实际付款之日（若合同解除，应计算到房屋更名到甲方名下之日）】，甲方有权随时解除合同。”《补充协议书》关于合同解除约定：“如果由于乙方未能如期足额支付购房款项，导致甲方解除合同的，双方一致同意按照下列方式处理：1、如果甲方提出解除双方之间的房屋买卖合同，则乙方表示完全同意解除合同，不提出任何抗辩理由。2、乙方应当主动到房产登记部门，办理房屋更名手续，将该房屋所有权人登记到甲方名下，甲方予以配合。3、基于在此等情况下该房屋由甲方实际占有，因此乙方不得干涉甲方继续享有房屋占有、使用（包括出租）和收益权。4、因更名所发生的一切费用，包括房屋登记费、税款、交通费、可能发生的诉讼费、律师费等，均由乙方承担。5、在扣除乙方承担的违约金和更名费用等款项后，如果乙方向甲方已经支付的房屋款项还有剩余部分，甲方应当及时退还给乙方。”合同签订后，梁勇向任友谦共计支付了购房款80万元，其中2011年12月22日支付65万元、12月26日支付15万元，剩余购房款至今未付。双方于2011年12月22日办理了房屋过户手续（新产权证书号为X京房权证通字第XXXX号，登记产权人为梁勇）。2011年12月26日，梁勇（抵押人）与联强公司（抵押权人）签订了《最高额抵押合同》（合同编号xxxxx），约定本合同为抵押权人与被担保人中融汇信（北京）信息技术有限公司（以下简称中融公司）签订的《销售框架协议》的从合同，抵押人自愿将本合同项下的抵押财产依本合同的约定抵押给抵押权人；本合同担保的是被担保人与抵押人于2010年7月签订的编号为xxxxx《销售框架协议》及其附件和补充协议项下货款本金金额之和280万元的债权，包括本合同签署之前已经产生的债权；债务履行期限为2011年12月26日至2014年12月26日；抵押财产评估价值为280万元，抵押财产具体情况见抵押财产清单（抵押物清单写明抵押物为梁勇为产权人，房屋座落于北京市通州区五里店西路x号x号楼x至x层x室，建筑面积152.96平方米，产权证号为X京房权证通字第XXXX号，评估作价280万元）。在《最高额抵押合同》签订的次日（2011年12月27日）合同双方至北京市通州区房地产交易中心办理抵押登记，2011年12月30日北京市通州区房地产交易中心向联强公司颁发了X京房他证通字第XX**《房屋他项权证》。2012年4月1日任友谦以梁勇为被告、联强公司为第三人，向北京市海淀区人民法院（以下简称海淀法院）提起撤销权纠纷之诉，要求撤销梁勇与联强公司签署的房屋抵押担保合同。2012年5月9日，联强公司以中融公司、叶茂、梁勇为被告向海淀法院提起了买卖合同纠纷之诉，要求1、中融公司支付货款本金4972746.05元并支付违约金（以欠款本金为基数，按照每日万分之八的标准，自2011年12月28日计至货款付清之日止，暂计至2012年4月16日的违约金为445558元）；2、中融公司承担联强公司律师费149182元；3、叶茂对第1、2项诉讼请求承担连带清偿责任；4、梁勇对第1、2项请求承担连带清偿责任，联强公司对梁勇提供的担保财产行使优先受偿的权利。同年5月16日双方当事人自愿达成调解协议，海淀法院出具了（2012）海民初字第13814号民事调解书，其中调解书主文第四项内容为：“梁勇同意将其名下已经抵押给联强公司的坐落于北京市昌平区昌平路x号院x号楼x层x单元x室、坐落于北京市通州区五里店西路****楼****的房屋交由法院拍卖处置，并将除去处置费用后的钱款优先清偿其所担保的中融汇信公司所负联强公司的债务”。（2012）海民初字第13814号调解书生效后，任友谦对涉及争议房屋的处置提出异议，并向北京市第一中级人民法院（以下简称一中院）提出申诉。一中院作出（2013）一中民申字第01301号民事裁定书，认定此申请应由海淀法院审查并作出裁决。任友谦曾于2012年7月6日以梁勇为被告向本院提起房屋买卖合同纠纷之诉，案号为（2012）通民初字第11647号，诉讼请求为：“一、判决解除双方签署的《二手房买卖合同》、《存量房买卖合同》和《补充协议》。二、判决被告为涉案的北京市通州区五里店西路x号x号楼x室房屋办理更名手续，恢复原状。三、被告办理房屋更名手续的全部费用由被告承担。”该次诉讼期间，因其与梁勇等人在海淀法院上述诉讼尚未审结，故任友谦于2012年9月25日向本院申请中止房屋买卖合同纠纷一案的审理。后任友谦于2012年11月28日撤回该次房屋买卖合同纠纷案诉讼。2013年8月，任友谦将梁勇、联强公司、中融公司、叶茂诉至海淀法院，要求撤销（2012）海民初字第13814号民事调解书第四项内容。2013年12月2日，海淀法院判决：“撤销北京市海淀区人民法院二〇一二年五月十六日作出的（2012）海民初字第13814号民事调解书主文第四项中‘被告梁勇同意将其名下已经抵押给原告联强国际贸易（中国）有限公司北京分公司的坐落于北京市通州区五里店西路x号x号楼x层x室的房屋交由法院拍卖处置，并将除去处置费用后的钱款优先清偿其所担保的中融汇信（北京）信息技术有限公司所负原告联强国际贸易（中国）有限公司北京分公司的债务’的调解内容。”联强公司不服提起上诉，一中院审理后认为“梁勇与联强公司之间存在恶意串通处置涉案房屋损害任友谦利益的行为”。2014年11月3日，一中院作出判决，驳回联强公司的上诉，维持原判。2015年，任友谦以梁勇、联强公司为被告向海淀法院提起确认合同无效纠纷之诉，海淀法院经审理后于2015年9月30日作出（2015）海民初字第09134号民事判决书，判决：“一、确认联强国际贸易（中国）有限公司北京分公司与梁勇于二〇一一年十二月二十六日签订的《最高额抵押合同》无效；二、联强国际贸易（中国）有限公司北京分公司与梁勇于本判决生效后七日内协助任友谦办理房屋他项权利人为联强国际贸易（中国）有限公司北京分公司、房屋坐落于北京市通州区五里店西路x号x号楼x层x号房屋的抵押权解除手续。”该判决书已于2015年11月10日生效。2015年11月3日，任友谦再次以梁勇为被告向本院提起房屋买卖合同纠纷之诉，即本案。本案审理过程中，本院查明因执行北京神州数码有限公司诉中融汇信（北京）信息技术有限公司、叶茂、邓妞轩、张彦雄及梁勇买卖合同纠纷一案的生效判决，海淀法院已于2015年1月20日对诉争房屋采取了查封保全措施，该诉争房屋现仍处于海淀法院查封状态。本院释明任友谦是否变更诉讼请求，任友谦坚持其诉讼请求不变更。本案诉讼过程中，任友谦申请对诉争房屋采取了轮候查封保全措施。本院另查明诉争房屋设有抵押权人为任友谦、抵押人为梁勇的抵押权，设立日期为2012年2月24日。该判决书本院认为部分载明：本案中，双方合同解除后，任友谦有理由要求梁勇将诉争房屋过户回任友谦名下，但经查诉争房屋现处于海淀法院查封保全状态，故本案不宜支持任友谦关于诉争房屋过户的相关诉求，任友谦可待诉争房屋查封保全措施解除后再行主张。判决结果为：1、自本判决生效之日起，解除原告任友谦与被告梁勇就位于北京市通州区五里店西路x号x号楼x号房屋于2011年12月6日签订的《二手房屋买卖合同》、2011年12月21日签订的《存量房屋买卖合同》及2011年12月21日签订的《补充协议书》2、驳回任友谦的其他诉讼请求；3、驳回梁勇的全部反诉请求。梁勇不服上述一审判决，提起上诉。2019年1月29日，北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终252号民事判决书，确定一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。判决结果为：驳回上诉，维持原判。2018年3月30日，本院作出(2018)京0108执异144号执行裁定书，该裁定书首部载明：本院依据(2013)海民初字第20121民事判决书，在执行神州数码公司与中融汇信（北京）信息技术有限公司(以下简称中融汇信公司)、叶茂、邓妞轩、张彦雄、梁勇买卖合同纠纷一案【执行案号：(2014)海民执字第6744号】过程中，案外人任友谦对本院执行位于北京市通州区五里店西路x号x号楼x号房屋（以下简称x号房屋）提出书面异议。查明部分载明：本院于2013年12月18日作出(2013)海民初字第20121号民事判决书，对神州数码公司与中融汇信公司、叶茂、邓妞轩、张彦雄、梁勇买卖合同纠纷一案，判决如下：一、被告中融汇信公司于本判决生效之日起十日内给付原告神州数码公司货款一百八十六万一千七百六十一元：二、被告中融汇信公司于本判决生效之日起十日内给付原告神州数码公司违约金三十七万二千三百五十二元二角；三、被告叶茂、被告邓妞轩、被告张彦雄、被告粱勇对被告中融汇信公司的上述债务承担连带清偿责任；四、被告叶茂、被告邓妞轩、被告张彦雄、被告梁勇在履行上述连带清偿责任后有权向被告中融汇信公司追偿：五、驳回原告神州数码公司的其他诉讼请求。2014年5月13日，因中融汇信公司、叶茂、邓妞轩、张彦雄、梁勇未履行生效判决确定的义务，神州数码公司持上述生效判决书向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2015年1月20日作出(2014)海民执字第6744号强制执行裁定书，裁定查封梁勇名下位于北京市通州区五里店西路x号x号楼x层x号房产。查封期限为二年(自2015年1月20日起至2017年1月19日止)。后本院又作出(2014)海民执字第6744号执行裁定书，裁定查封梁勇名下x房屋，查封期限为三年（自2017年7月11日2020年7月10日止）。裁定结果为：驳回任友谦的异议请求。本院认为：任友谦与梁勇之间关于涉案房屋的买卖合同已被生效法律文书所解除，并确定任友谦有理由要求梁勇将诉争房屋过户回任友谦名下，故涉案房屋所有权应属任友谦。根据《民事诉讼法》司法解释规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理认为案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，应当判决不得执行该执行标的。任友谦对涉案房屋享有所有权，故对任友谦要求停止(2014)海民执字第6744号执行裁定书对北京市通州区五里店西路x号x号楼x号房屋的执行的诉讼请求，本院予以支持。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款规定：案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。根据上述规定，任友谦主张确认涉案房屋所有权的诉讼请求，本院亦予以支持。任友谦要求解除涉案房屋执行措施的诉讼请求系程序性事项，待本判决生效后，由本院执行部门对涉案房屋的执行措施予以解除。被告神州数码公司、梁勇的辩称，不符合事实及法律规定，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第(一)项、第二款之规定，判决如下：一、确认原告任友谦对北京市通州区五里店西路x号x号楼x号房屋享有所有权；二、不得执行北京市通州区五里店西路x号x号楼x号房屋。案件受理费24000元（原告任友谦已预交），由被告北京神州数码有限公司、梁勇共同负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈建波人民陪审员  董福利人民陪审员  吴 健二〇一九年九月九日书 记 员  陈 浃