河南省柘城县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1424民初4789号原告：蔡明亮，男，1964年3月12日出生，汉族，住浙江省瑞安市。原告：洪玉庭，男，1960年7月16日出生，汉族，住浙江省瑞安市。原告：朱永东，男，1966年11月13日出生，汉族，住浙江省瑞安市。三原告共同委托诉讼代理人：王珂，北京市京开律师事务所律师。被告：河南鑫瑞天龙置业有限公司柘城分公司，住所地河南省柘城县城关镇工贸街9号楼1单元6楼。法定代表人：吴招楞，该公司经理。被告：河南鑫瑞天龙置业有限公司，住所地河南省郑州市管城区回族区西大街196号6层060009号，组织机构代码410100100069564（1-1）。法定代表人：吴招楞，该公司执行董事兼经理。第三人：河南柘城农村商业银行股份有限公司（原柘城县农村信用合作联社），住所地河南省柘城县和谐大街与未来大道交叉口西北角，统一社会信用代码9141142400587724X2。法定代表人：吴月英，该公司董事长。原告蔡明亮、洪玉庭、朱永东与被告河南鑫瑞天龙置业有限公司柘城分公司（以下简称鑫瑞天龙柘城分公司）、河南鑫瑞天龙置业有限公司（以下简称鑫瑞天龙公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序，并通知河南柘城农村商业银行股份有限公司（以下简称柘城农商银行）为本案第三人参加诉讼，于2019年8月26日公开开庭进行了审理。三原告委托诉讼代理人王珂、被告鑫瑞天龙柘城分公司、鑫瑞天龙公司法定代表人吴招楞到庭参加诉讼，第三人柘城农商银行经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡明亮、洪玉庭、朱永东向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的购房合同有效；2、判决被告为原告办理房屋产权登记手续，并支付逾期办理产权登记的违约金；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年原、被告签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告位于柘城县××大街北侧楼盘××西××、××号房屋。该合同同时约定，被告应于商品房交付使用后365日内为原告办理房屋产权登记，逾期未能办理的，被告按已付房价款的0.3%向原告承担赔偿责任。原告依约支付购房款后，被告将房屋交给原告使用，但一直没有为原告办理房屋权属证书，为维护自己的合法权益，原告特提起诉讼。被告鑫瑞天龙柘城分公司、鑫瑞天龙公司辩称，原告诉状中陈述的内容是事实，对于其诉讼请求依法判决。第三人柘城农商银行未答辩。本院经审理认定如下事实：2012年11月23日，原告蔡明亮、洪玉庭、朱永东作为共同买受人与出卖人被告鑫瑞天龙公司签订商品房买卖合同一份，合同约定三原告购买鑫瑞天龙柘城分公司开发的位于柘城县××大街北××＃××西××、××号房屋，建筑面积228平方米，价款273.6万元；付款方式为分期支付，买受人须在合同签订当天交付220万元，下剩53.6万元于房屋交付使用前付清，商品房交付使用时间为2013年9月1日之前；买受人逾期付款，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的千分之三向买受人支付违约金。合同签订后，三原告支付房款264.6万元，被告鑫瑞天龙柘城分公司向三原告出具收款收据一份。2013年11月鑫瑞天龙公司履行了房屋交付义务，三原告结欠被告房款66186元（已扣除逾期三个月交房的违约金23814元）。因被告一直未为原告办理产权登记手续，原告诉讼来院。另查明，被告鑫瑞天龙公司分两次向第三人柘城农商银行贷款共计4500万元，第一次贷款1500万元是在2012年6月12日签的流动资金借款合同，贷款期限一年，以该公司开发的香港城第1-2层29间商铺（包括原告的涉案房屋）作抵押，抵押设定日期为2012年5月18日至2013年5月18日，双方在柘城县房地产市场交易管理所办理了抵押登记。该1500万元贷款到期后，鑫瑞天龙公司未能依约还款，双方对其中的1350万元贷款进行了展期，展期期限自2013年6月12日起至2014年3月12日止，上述抵押物抵押设定日期变更为2012年5月18日至2014年3月18日，贷款到期后鑫瑞天龙公司偿还了全部贷款。2014年3月24日被告鑫瑞天龙公司再次向柘城农商银行贷款3000万元，约定贷款期限十八个月，仍然用鑫瑞天龙公司开发的香港城第1-2层29间商铺作抵押，抵押设定日期为2014年3月20日至2015年9月20日，并在柘城县房地产市场交易管理所办理了抵押登记。在办理3000万元贷款过程中，因鑫瑞天龙公司法人代表吴招楞用已出售的香港城第1-2层29间商铺作抵押，并和公司出纳会计林上尧一起伪造贷款手续，被告鑫瑞天龙公司犯骗取贷款罪被处罚金50万元，法定代表人吴招楞因犯骗取贷款罪被判处有期徒刑五年零六个月，并处罚金10万元。以上事实，有商品房买卖合同、商品房预售许可证、购房款收据、部分银行转账凭条、流动资金借款合同、抵押合同、抵押贷款展期协议书、抵押登记权证、柘城县房地产市场交易管理所证明、（2017）豫1424刑初957号刑事判决书及当事人陈述等证据，在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，不得擅自变更或者解除合同。原告蔡明亮、洪玉庭、朱永东与被告鑫瑞天龙公司签订的商品房买卖合同，系其真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应遵循诚实信用原则按照协议约定履行各自的义务。涉案商品房买卖合同第十五条对房屋产权登记约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，原告蔡明亮、洪玉庭、朱永东支付了绝大部分购房款，被告鑫瑞天龙公司应在交付房屋后协助原告将房屋产权过户至原告名下，故对原告要求被告鑫瑞天龙柘城分公司、鑫瑞天龙公司协助其办理办理产权登记的诉请，本院予以支持，但原告应同时支付被告其余购房款66186元。综合考虑本案被告一直未能为原告房屋办理产权登记等具体情况，原告不再支付被告逾期付款违约金，原告主张逾期办理产权登记手续的违约金，亦不予支持。关于第三人柘城农商银行的抵押权问题，本院认为，2012年6月12日被告鑫瑞天龙公司第一次向柘城农商银行贷款1500万元时，虽用其香港城第1-2层29间商铺作了抵押，但2014年3月18日前已经偿还了全部贷款，届时原告的商铺已经交付使用且处于无抵押状态，根据（2017）豫1424刑初957号刑事判决书查明的事实，被告鑫瑞天龙公司于2014年3月20日将该商铺再次抵押给柘城农商银行用于贷款3000万元，系鑫瑞天龙公司法人代表吴招楞和出纳会计林上尧伪造贷款手续、隐瞒涉案房屋已经出卖的事实所办理，其行为构成骗取贷款罪，因此柘城农商银行与鑫瑞天龙公司签订的该贷款抵押合同为无效合同，不能对抗原告蔡明亮、洪玉庭、朱永东与被告鑫瑞天龙公司签订的商品房买卖合同效力，柘城农商银行不享有抵押物优先受偿权。第三人柘城农商银行经传票传唤未到庭参加诉讼，视为其自动放弃民事诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：原告蔡明亮、洪玉庭、朱永东与被告河南鑫瑞天龙置业有限公司签订的商品房买卖合同为有效合同；二、被告河南鑫瑞天龙置业有限公司、河南鑫瑞天龙置业有限公司柘城分公司于本判决生效之日起三十日内协助原告蔡明亮、洪玉庭、朱永东将位于柘城县中原大街北侧ZG2011-49#第1幢1-2层西向东10、11号房屋的产权变更至原告蔡明亮、洪玉庭、朱永东名下，同时三原告支付二被告购房款66186元；驳回原告蔡明亮、洪玉庭、朱永东的其他诉讼请求。案件受理费28688元（原告缓交），减半收取14344元，由被告河南鑫瑞天龙置业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  张凤祥二〇一九年十月十二日书记员  王养凯