上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初13486号原告：上海新浜资产经营管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：曹辉辉，总经理。委托诉讼代理人：庄学军，上海市新诚律师事务所律师。被告：上海复瑞电子材料有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：吴胜权，负责人。原告上海新浜资产经营管理有限公司(以下简称“新浜资产公司”)与被告上海复瑞电子材料有限公司(以下简称“复瑞公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序，后因无法通过邮寄或直接送达方式向被告复瑞公司送达诉讼文书，于2019年9月16日转为适用普通程序，并于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告新浜资产公司的委托诉讼代理人庄学军到庭参加诉讼。被告复瑞公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告新浜资产公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付拖欠的租金234,260元。事实和理由：原、被告双方于2015年4月28日签订了一份《房屋(厂房)租赁合同》,根据合同规定,原告将位于新浜镇共青路XXX号区域内,建筑面积8,682平方米的房屋租赁给被告使用,租赁期限为3年,即2015年5月1日至2018年4月30日止。房屋每平方米租金为0.48元,全年每平方米租金为175.20元。据此共计年租金为1,521,000元,租金实行先付后用原则,全年分二次支付,当年5月底前支付半年租金,当年10月底前支付半年租金。合同签订后,原告方依约将房屋交付被告使用。至2017年5月,被告因企业经营不佳原因,遂向原告提出退租申请,经双方协商签订了租赁合同终止协议,终止日期为2017年5月31日。为此,经双方结算截止到2017年5月31日止,被告方尚欠原告方房屋租金合计为234,260元。原告方虽多次去电,去函催讨,但终无结果，故诉至法院。被告复瑞公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2007年11月13日，案外人上海新浜工贸有限公司取得沪房地松字(2007)第035144号房地产权证，房屋坐落于上海市松江区新浜镇共青路XXX号，土地状况为集体土地批准使用，用途为工业用途，房屋面积5,296平方米。2007年7月26日，案外人上海新浜工贸有限公司与被告复瑞公司签订《协议书》，约定将坐落于本区新浜镇共青路XXX号的房屋转让给被告复瑞公司，房屋总建筑面积5,791.50平方米，其中有证的5,296平方米。此后，因松江区新浜镇集镇区域规划变动，原新浜镇共青路XXX号变更为新浜镇共青路XXX号(临)。2013年8月12日，被告复瑞公司作为出让方，原告新浜资产公司作为受让方，上海市松江区新浜镇人民政府作为见证方，签订《资产转让合同》一份，约定由被告复瑞公司将坐落于本区新浜镇共青路XXX号的房屋，建筑面积8,682平方米(其中街面房4,772平方米，厂房及辅助房3,910平方米)转让给原告，房屋建筑物所占土地系集体性质，由被告复瑞公司租赁使用，目前尚不具备办理房屋所有权证条件，此外合同还对其他内容作了约定。2015年4月28日，原告新浜资产公司(出租方、甲方)与被告复瑞公司(承租方、乙方)签订了《房屋(厂房)租赁合同》一份，约定甲方将位于本区新浜镇共青路XXX号区域内,建筑面积8,682平方米(其中街面房4,772平方米，厂房及辅助房3,910平方米)的房屋租赁给乙方作为生产和商铺经营所用,租赁期限为3年,自2015年5月1日至2018年4月30日止。房屋每平方米租金为0.48元,全年每平方米租金为175.20元，年租金为1,521,000元,租金实行先付后用原则,全年分二次支付,当年5月底前支付半年度租金,当年10月底前支付半年度租金。此外，合同还对其他内容作了约定。2018年8月28日，原告新浜资产公司(甲方)、被告复瑞公司(乙方)、案外人上海福家超市有限公司新浜分公司(丙方)签订《房屋租赁三方协议》，约定：坐落于本区新浜镇共青路XXX号房屋建筑物总面积8,682平方米(其中沿街三层商铺4,772平方米，厂房及辅助房3,910平方米)，该房屋建筑物由乙方收购镇集体存量资产改建而成，改建后部分自用，部分用于出租。乙方于2008年6月23日将沿街商铺一、二层租赁给丙方使用，租赁面积3,120平方米，租赁期限10年。后因乙方企业经营不景气，经镇人民政府审批同意，于2013年8月12日甲方与乙方签订了一份资产收购合同，资产交割日为2013年4月30日。甲方收购乙方资产后以租赁方式反租给乙方，租赁期分二期(2013年5月1日至2015年4月30日和2015年5月1日至2018年4月30日)，乙方租赁到房屋后继续将沿街商铺一、二层房屋(面积3,120平方米)租赁给丙方使用，乙方和丙方间原签订的租赁合同未作改动。乙方由于企业经营不佳原因于2017年5月向甲方提出退租房屋申请，经甲、乙双方协商后签订了租赁终止协议，终止日期为2017年5月31日，截止2017年5月31日乙方尚欠甲方租金累计234,260元。与乙方签订租赁终止协议后，甲方于2017年8月16日与丙方签订了房屋租赁协议。协议面积3,120平方米，分二次支付(应付398,580元和455,520元)。乙方在与甲方签订租赁终止协议时，乙方未退还丙方原收缴的押金200,000元和多收租金212,500元(合计412,500元)，口头承诺甲方与丙方签订的租赁合同中第一笔租金398,580元由其支付，多余部分13,920元直接退还丙方，但至今乙方未代丙方上缴甲方该笔租金。为理顺房屋租赁关系，签订三方协议：一、位于新浜镇共青路XXX号内的房屋建筑物(厂房和沿街商铺)资产交割后，自2013年4月30日起房屋所有权归甲方所有，乙、丙方应严格按照合同约定向甲方支付房屋租金；二、乙方承诺甲、丙方，丙方向甲方租赁房屋期间(2017年6月1日至2017年12月31日)的应付租金398,580元由乙方负责支付，签订本协议后，该期间的租赁费丙方不再承担责任；三、乙方承诺丙方，扣除应付甲方租金后，原押金和租金存有多余部分13,920元直接由乙方支付给丙方；四、乙方在租赁甲方房屋期间尚欠租金234,260元，加上乙方承诺支付丙方应上缴租金398,580元，两项合计632,840元。甲方要求乙方必须在2018年12月31日前上缴，收缴款项后及时开具租赁票据。上述事实，有上海市房地产权证、协议书、资产转让合同、房屋(厂房)租赁合同、复瑞公司历年租金收缴明细表、房屋租赁三方协议、上海市公安局松江分局新浜派出所出具的证明及原告陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原、被告签订的《房屋(厂房)租赁合同》所涉租赁房屋中有证面积为5,296平方米，其余部分没有办理合法的建造手续，双方就该部分房屋建立的租赁合同关系无效，但不影响有证部分房屋租赁合同效力。就合同无效部分，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据原告提供的《房屋(厂房)租赁合同》、复瑞公司历年租金收缴明细表及《房屋租赁三方协议》等证据，可以证明被告尚欠原告租金及使用费234,260元未支付的事实。原告的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，相关法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第二百一十二条、第二百二十六条《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告上海复瑞电子材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新浜资产经营管理有限公司租金及使用费234,260元。如果被告上海复瑞电子材料有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,814元，由被告上海复瑞电子材料有限公司负担4,814元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱春琪审 判 员  凌 莉人民陪审员  卢引华二〇一九年十二月二十三日书 记 员  马 青附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金……二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。