河北省唐山市丰南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0207民初3875号 原告:孙继香，女，汉族，1967年9月7日生，住唐山市丰南区。 原告:杨玉军，男，汉族，1966年7月17日生，住唐山市丰南区。 委托代理人:孙继香，河北耕原律师事务所律师。 被告:唐山帝元房地产开发有限公司，统一社会信用代码91130282563203565E，住所地唐山市丰南区丰南镇南赵庄村。 法定代表人:栢立超，职务董事长。 委托代理人：陈福佳，男，汉族，1988年10月27日生，住河北省唐山市丰南区，系唐山帝元房地产开发有限公司客服经理。 原告孙继香、杨玉军与被告唐山帝元房地产开发有限公司（以下简称唐山帝元公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙继香、原告杨玉军的委托代理人孙继香，被告唐山帝元公司的委托代理人陈福佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙继香、杨玉军向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告承担逾期办理房产证的违约责任，支付违约金185597元（自2012年11月30日至2019年7月30日）；2、请求人民法院依法判决被告承担2019年8月1日至原告取得房产证之日的责任；3、诉讼费用由被告承担。事实及理由:2012年10月14日，被告与原告签订了编号为20121014044的《商品房买卖合同》，约定将位于丰南区恒益•湖岸龙城C区的314座02单元02-501号房出售给原告，原告已支付总房款为618657元整，交房日期为2012年11月29日。按照合同约定，被告应在房屋交付使用后180日之内即2013年5月29日前为原告办理房产证，但被告并未按照合同规定时间为原告办理。原告多次找到被告要求办理房产证，被告总以种种理由推脱敷衍，至今原告仍未取得购买房屋的产权证。现原告要求被告赔偿自2013年5月29日至原告取得房产证之日的迟办房产证违约金。综上，被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对房子进行买卖、转让，致使原告遭受了巨大损失。参照被告与原告签订的编号为20121014044的《商品房买卖合同》的相关约定，被告须按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，其中2013年5月29日至2019年7月30日被告应承担的迟办房产证违约金系686709.27元，现原告要求被告支付违约金185597元。现依据《民事诉讼法》的相关规定起诉于人民法院，请求人民法院以事实为依据，以法律为准绳，依法公判。庭审中，原告将其第1、2项诉讼请求进行变更，最终明确为判决被告承担逾期办理房产证的违约责任，支付违约金14.4万元（计算方法：自2016年12月18日至2019年12月17日以购房款618657元加上契税、公共维修基金、测绘费、办证费等费用共计62万元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款逾期利率计算，目前最新逾期标准为年7.21%）。其他违约金在本案中不再要求。 被告唐山帝元公司辩称：一、依《商品房买卖合同》中明确约定，对于不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方已经排除了选择违约赔偿损失和退房条款，同意协商解决。双方签订的《商品房买卖合同》中第十五条约定，卖方应在交付后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记备案，如因出卖人原因不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起X日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的X%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款X%向买受人支付违约金。3、协商解决。双方一致选择同意按协商解决，该约定是双方的真实意思表示，属于对房产证的办理做了特殊约定，约定协商解决是解决该案件的前置程序，该约定明确表示排除了选择违约赔偿损失和退房条款。最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的解释第18条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，双方做了特殊约定，即协商解决，故出卖人不应承担违约责任。且目前被告已将办理房屋权属证书所有资料交付给产权登记机关。二、被告没有怠于办理房屋产权登记业务，不应承担违约责任。最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干规定问题》的解释中关于违约的规定，立法的初衷是为了防止开发单位怠于办理房屋权属登记备案手续，致使业主无法办房产证。被告开发的涉案房产小区是政府转交的拆迁安置及部分商品房小区，转交前的小区规划、建设等都不是被告确定的，房屋完工交房后，办理房屋权属登记的备案资料需要多个部门或单位共同完成，被告一直积极准备各种备案资料，同时一直积极协调、督促各个部门和单位开展备案资料的准备工作，在其它工作完成后，最后需要建设单位即中国新兴建设开发有限责任公司（以下简称“新兴公司”）盖章，新兴公司将所有备案资料以盖章名义拿走后，拒绝交还给被告。并以此要挟被告支付存在纠纷的工程款。被告一直在与新兴公司协调此事，并于2010年12月17日、2017年3月9日两次与新兴公司达成协议，且超额完成付款义务，新兴公司却两次反悔违约。迫于无奈，被告于2018年11月23日向丰南区人民法院提起诉讼，要求新兴公司提供备案资料。经丰南法院一审判决新兴公司办理备案手续，唐山市中级人民法院于2019年5月6日二审判决维持原判。综上反映出被告不仅没有怠于办理房屋权属登记，相反为向房管部门提供办证所需备案资料，一直在想尽各种方法和手段，坚持不懈的努力寻找解决方法，故不存在在被告违约的情况。三、原告诉请要求被告为原告办理房屋权属证书，属诉讼主体错误。办理房屋权属登记属于政府建设主管部门、土地管理部门等多个行政部门的职能和手续，并非由被告办理，故原告诉请要求被告为其办理房屋权属登记属于主体错误。四、关于违约金的数额和计算标准，我方都不予认可，原告的基数把所有费用都算上了，我方认为计算基数应该以合同约定为准，违约金计算方法以法定为准。五、关于诉讼时效。根据民法总则，我方认为对方诉讼时效已超过三年，我方都不予认可。六、提供房本办理的证明，证明我方于2019年12月11日已经向唐山市自然资源和规划局丰南分局递交了关于办理产权登记的初始登记资料，该局已经受理，正在审验，并向我方出具证明。 本院经审理认定事实如下：一、2012年10月14日，原告孙继香、杨玉军作为买受人，被告唐山帝元公司作为出卖人，签订了《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买其开发建设的恒益湖岸龙城C区第314座02单元02-501号房屋一套，约定房屋建筑面积122平方米、总价款590480元。《商品房买卖合同》第八条约定交房时间为2012年10月30日前。《商品房买卖合同》第十五条约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.买受人退房……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金。3.双方协商解决”。 二、二原告于2012年10月29日向被告唐山帝元公司交付房款190480元，于2012年12月10日向被告唐山帝元公司交付房款400000。被告于2012年11月29日将案涉房屋交付给原告。2019年12月11日，被告公司向唐山市自然资源和规划局丰南区分局提交了案涉湖岸龙城C区项目房屋所有权首次登记资料。截止庭审，案涉商品房尚未转移登记至原告名下。 三、2018年11月23日，原告向丰南区人民法院提起诉讼，要求案外人中国新兴建设开发有限责任公司协助其办理恒益湖岸龙城C区（一期工程）项目竣工综合验收及竣工备案手续，2019年2月15日，丰南区人民法院作出（2018）冀0207民初4602号民事判决书判令案外人中国新兴建设开发有限责任公司在该判决书发生法律效力后十五日内协助原告办理恒益湖岸龙城C区（一期工程）项目竣工综合验收及竣工备案手续。2019年5月6日，唐山市中级人民法院作出（2019）冀02民终3549号民事判决书维持原判。 四，原告向本院递交起诉状的日期为2019年10月15日，本院当日进行立案登记。 上述事实，有原、被告陈述，原告提交的商品房买卖合同、票据，被告提交的民事判决书、建设工程竣工验收备案表、证明等证据予以证实。 本院认为：案涉《商品房买卖合同》（以下简称合同）是双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的权利和义务。本案中，原、被告双方在其签订的《商品房买卖合同》中关于产权登记明确约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.双方协商解决”，即原、被告双方对于产权登记进行了特殊约定，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定适用于当事人并未进行特殊约定的情况，故对原告要求被告承担逾期办理房产证的违约责任并支付违约金的诉讼请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 驳回原告孙继香、杨玉军的诉讼请求。 案件受理费人民币3180元，由原告孙继香、杨玉军负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  肖 梅 人民陪审员  周冬梅 人民陪审员  李全林 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员  李今金