四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初8784号 原告：成都宝祥医院管理有限公司。住所地：成都市武侯区一环路西一段高升桥路2号。 法定代表人：赵勇，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈小英，女，1987年3月26日出生，汉族，住成都市温江区。系该公司员工，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：李洁，女，1997年1月18日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。系该公司员工，一般授权代理人。 被告：成都领创十号物业管理有限公司。住所地：成都高新区九兴大道10号1幢。 法定代表人：俞瑜，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘晓林，四川恒和信律师事务所律师。特别授权代理人。 委托诉讼代理人：鄢婷婷，四川恒和信律师事务所律师。特别授权代理人。 原告成都宝祥医院管理有限公司（以下简称宝祥公司）与被告成都领创十号物业管理有限公司（以下简称领创公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宝祥公司的委托诉讼代理人李洁、被告领创公司的委托诉讼代理人鄢婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宝祥公司向本院提出诉讼请求：1、被告返还房屋押金64950元，并按照每日千分之三的利率向原告支付违约金，其中违约金自2019年4月24日起算至还清之日为止，暂计算至2019年5月22日为5260.95元；2、被告承担本案诉讼费、保全费等。事实和理由：2018年5月14日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定领创公司将位于成都市高新区6楼西侧房产（建筑面积433平方米）出租给宝祥公司使用，租赁期限为2018年5月14日至2020年5月13日，2018年10月16日，因资金链断裂，宝祥公司按租赁合同约定的方式提前三个月书面通知领创公司提前解除房屋租赁合同，2019年1月11日，宝祥公司将案涉房屋腾空并退还给领创公司，双方共同签署《客户退房验收表》确认房屋腾退验收合格，同时宝祥公司交还房屋钥匙与领创公司。租赁合同解除后，原、被告双方就合同清算事宜产生争议。2019年4月10日，高新区法院作出（2019）川0191民初2838号判决书，判决宝祥医院向领创公司支付租金、物管费、滞纳金等共计143757.79元，就64950元履约保证金的返还事宜不在本案中解决，由宝祥公司另案提起诉讼解决，现宝祥公司已经如实履行上述判决项下的全部付款义务。原告认为，原告已交付房屋并了全部费用，被告也就案涉房屋进行了验收，被告应当按照合同约定退还原告履约保证金，并承担迟延支付导致的违约金。为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告领创公司辩称：原告提前要求解除房屋租赁合同已经构成了违约，原告要求退还押金所依据的条款错误，案涉押金是否退还应当适用第9.3条的规定，第9.3条明确约定“乙方如果要求提前解除或终止本合同，…需向甲方承担违约责任，赔偿给甲方一个月租金，且乙方已缴纳的租金、押金不予退还”，本案中原告于2018年10月16日要求提前解除合同，被告同意其提前解除合同，并不能免除原告应当赔偿的责任，原告主张使用的条款系一般性条款，排除适用特殊条款下才应当适用一般条款，依据第4.5条要求退还押金，而第9.3单独进行了约定，双方进行了特殊约定，应当适用于有明确约定的特别约定；对于领创公司收取的押金因原告违背诚信原则，提前退租，该押金被告有权不予退还，双方在合同中明确约定原告应向被告支付三个月的租金和押金，该约定没有违反法律的规定，应按照合同法全面履行，案涉房屋押金性质上属于履约保证金，该押金的作用是作为债权的担保，是案涉合同履行的担保形式，承担是惩罚的功能，双方约定原告提前退租的押金不予退还，正是对押金惩罚性的实现；被告积极寻求新的承租方，但因合同解除影响了房屋再次出租，原告是知道2019年的1月份才与被告办理了房屋交接手续，导致案涉房屋在较长的时间内一直没有再次出租，给被告造成了巨大的经济损失，要求原告支付一个月的租金远不能弥足被告的损失。 经审理查明：2018年5月13日，成都泰山彪骐物业管理有限公司出具《委托书》，载明：将我公司位于成都市高新区平方米的物业（产权证号：成房权证监证字第××号）交由领创公司对外租赁、经营、管理，因经营管理物业产生的收益由领创公司收取，我公司仅按双方订立合作协议收取管理费用。现全权委托领创公司代委托人出租位于成都市高新区物业中的六楼西侧房产，领创公司可直接与承租人宝祥公司签订房屋租赁合同、确定租金价格、收取各项租赁费用和相关款项，领创公司与宝祥公司因履行房屋租赁合同产生的争议、纠纷均与我公司无关，因诉讼所得或支付的赔偿款、违约金等款项（如有）也均与我公司无关。 2018年5月14日，领创公司（出租方、甲方）与宝祥公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方同意按本合同约定的条件将位于成都市高新区（泰山科技大厦）的6楼西侧房产（建筑面积433平方米）出租给乙方使用，乙方租用本房产作办公之用，合同租赁期自2018年5月14日起至2020年5月13日止，其中2018年5月14日至2018年7月13日共计2个月为免租金装修期（如乙方在租赁期内提前退租，则甲方不提供免租金装修期，乙方应赔偿甲方的租金共计43300元。租赁期内房屋租金为50元／平方米／月（含物业管理费15元／平方米／月），自2018年7月14日起计算，如租期不足半月按半月计算，超过半月不足一月按一月计算；本合同签定时，乙方应向甲方支付相当于3个月的房屋租金的押金，总计64950元。第4.5条约定：本合同如提前解除或终止（含期限届满时），甲方应在乙方将其在装修中对本房产所作的改动恢复原状、将本房产及附属设施以完好、清洁的状态交还甲方，并缴清应付全部费用（包括但不限于租金、物业管理费、水、电费及给甲方造成的损失等费用）后七日内将押金（不计利息）归还乙方。乙方凭甲方开具的押金收据领取押金。若逾期退还按日向乙方支付应退押金总额的0.3%的违约金。乙方首次房屋租金和物业管理费应于2018年7月4日或之前向甲方支付，总计64950元。乙方按每季度向甲方缴付房屋租金和物业管理费，缴费日分别为：2018年10月4日或之前；2019年1月4日或之前，以此类推。如乙方逾期未付房屋租金和物业管理费的，则视为乙方违约。乙方按日向甲方加付逾期应付租金、物业管理费（或费用）总额的千分之三的滞纳金；超过三十天未付的，视为乙方根本性违约，乙方应按本合同第9.4条的约定承担违约责任。合同第九条“合同解除及违约责任”第9.3条约定：乙方如要求提前解除或终止本合同的，应提前3个月书面通知甲方，经甲方书面同意后，乙方需将其在装修中对本房产所作的改动恢复原状，将本房产及附属设施完好无损返还甲方，并结清租赁期内包括租金、物管费在内的全部费用。但需向甲方承担违约责任，赔偿给甲方一个月租金，且乙方已缴纳的租金、押金不予退还。 合同签订后，领创公司将案涉房房屋交付宝祥公司使用，2018年5月25日，宝祥公司向领创公司支付租房押金64950元。2018年9月14日宝祥公司支付首期租金和物业管理费用64950元。 2018年10月16日，宝祥公司向领创公司申请提前结束租赁合同。2018年10月19日，领创公司向宝祥公司发送《关于提前退租费用结算函》，载明：领创公司于2018年10月16日收到宝祥公司发来提前退租的函告，根据租赁合同的相关条款，除了已付的租金押金64950元不予退还外，宝祥公司需向领创公司支付如下费用（截至2018年10月26日），请宝祥公司三天内对结算函给与回复。该结算函载明领创公司确认退租时间为2019年1月16日，并要求宝祥公司支付应付空租期的房租及物管费（2018年10月14日至2019年1月16日）75775元，免租期房租及物管费43300元，提前退租赔偿金21650元及提前退租的违约金及逾期缴纳房租物管费的滞纳金。2019年1月11日，双方签订《客户退房验收表》，宝祥公司将涉案房屋钥匙交于领创公司。后领创公司将宝祥公司起诉至本院，领创物业公司向本院提出诉讼请求：1、确认领创物业公司与宝祥管理公司于2018年5月14日签订的《房屋租赁合同》于2019年1月16日解除；2、判决宝祥管理公司向领创物业公司支付2018年10月4日至2019年1月16日期间的房屋租金及物管费人民币75775元；3、判决宝祥管理公司以租金和物业管理费64950元为基数，按照每日千分之三的标准，向领创物业公司支付自2018年7月5日起至2018年9月14日止的滞纳金计14029.2元；以欠付租金和物业管理费75775元为基数，按照每日千分之三的标准向领创物业公司支付滞纳金，自2018年10月5日起至欠付款项付清之日止（暂计算至起诉之日为人民币14094.15元）；4、判决宝祥管理公司向领创物业公司赔偿2018年5月14日至2017年7月13日共计2个月的免租金装修期间的租金43300元；5、判决宝祥管理公司向领创物业公司支付提前解除《房屋租赁合同》产生的违约金21650元；6、本案案件受理费、财产保全费、公告费等诉讼费用由宝祥管理公司承担。本院于2019年1月29日立案，并于2019年4月10日作出（2019）川0191民初2838号《民事判决书》，判决如下：一、确认成都领创十号物业管理有限公司与成都宝祥医院管理有限公司于2018年5月14日签订的《房屋租赁合同》于2019年1月16日解除；二、成都宝祥医院管理有限公司于本判决生效之日起十日内向成都领创十号物业管理有限公司支付房屋租金及物管费人民币75775元及逾期付款的滞纳金（滞纳金计算方法：首笔租金及物管费逾期滞纳金为780元，其余滞纳金以64950元、10825元为基数分别自2018年10月5日、2019年1月5日起按年利率6%计算至款项实际付清之日止）；三、成都宝祥医院管理有限公司于本判决生效之日起十日内向成都领创十号物业管理有限公司支付免租金装修期间的租金损失43300元及提前解除合同的违约金21650元；四、驳回成都领创十号物业管理有限公司的其他诉讼请求。该判决现已生效。 2019年4月17日，宝祥公司向领创公司转账148991.79元，履行完该判决中应履行的全部款项。 上述事实，有原、被告的当庭陈述、委托书、《房屋租赁合同》、银行交易凭证、收据、《关于提前退租费用结算函》、《客户退房验收表》、业务回单、（2019）川0191民初2838号《民事判决书》、生效证明、网上银行电子回单、发票等证据予以证明。 本院认为，领创公司与宝祥公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属有效，对双方当事人具有法律约束力。合同履行过程中，宝祥公司于2018年10月16日向领创公司提出提前解除合同，领创公司要求除了已经付租金押金64950元不予退还外，宝祥公司应向领创公司支付应付空租期的房租及物管费（2018年10月14日至2019年1月16日）75775元，免租期房租及物管费43300元，提前退租赔偿金21650元及提前退租的违约金及逾期缴纳房租物管费的滞纳金，并确认退租时间为2019年1月16日。但宝祥公司并未向领创公司支付相关费用，后领创公司起诉至法院，本院判决确认双方租赁合同解除，宝祥公司承担提前解除合同违约金等。本院认为，双方在合同中对宝祥公司提前解除合同，押金不予退还的约定，实质上是将不退押金作为宝祥公司承担违约责任的具体方式，本院已判决宝祥公司承担提前解除合同的违约责任，且宝祥公司已于2019年4月17日向领创公司履行了判决中应支付的全部款项，在领创公司未举证证明宝祥公司承担的违约责任不足以弥补其实际损失的情况下，领创公司应向宝祥公司退还押金，故对宝祥公司主张领创公司退还房屋押金64950元的诉讼请求，本院予以支持，对领创公司不予退还押金的辩解意见，本院不予采纳。 对宝祥公司主张领创公司支付违约金的诉讼请求，本院认为，双方在合同中未对因宝祥公司提前解除合同领创公司逾期退还押金应承担违约责任进行约定，故对宝祥公司的该项诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、成都领创十号物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向成都宝祥医院管理有限公司退还押金64950元； 二、驳回成都宝祥医院管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费778元，由成都领创十号物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李荣芳 二〇一九年九月六日 书记员  陈龙乔