上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初14811号原告：舒正义，男，1986年3月1日生，汉族，户籍所在地湖北省枣阳市。原告：陈小谊，女，1988年9月9日生，汉族，户籍所在地湖北省襄阳市。委托诉讼代理人：舒正义(系原告陈小谊丈夫)，户籍所在地湖北省枣阳市。被告：上海竣豪实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：马贤军，总经理。被告：马贤军，男，1971年12月6日生，汉族，户籍所在地江苏省盐城市。原告舒正义、陈小谊与被告上海竣豪实业有限公司(以下简称“竣豪公司”)、马贤军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月1日公开开庭进行了审理。原告舒正义暨原告陈小谊的委托诉讼代理人、被告马贤军暨被告竣豪公司法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告舒正义、陈小谊向本院提出诉讼请求：1、判令解除两原告与被告竣豪公司于2019年6月19日签订的《上海市房地产买卖合同》，被告竣豪公司配合两原告办理网签注销手续；2、判令两被告返还两原告首付款1,140,000元；3、判令被告竣豪公司支付两原告赔偿金456,000元；4、判令被告竣豪公司支付中介费45,600元；5、判令被告竣豪公司支付违约金，从2019年9月1日开始支付至一审判决，以1,140,000元为本金，按每日万分之三标准计算。事实和理由：2019年6月19日，原、被告通过上海杰创房地产经纪事务所公司居间介绍签订了《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX),合同约定原告(即乙方)购买被告(即甲方)所有的松江区泗泾镇鼓浪路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”),房价款为2,280,000元整，乙方于2019年4月11日支付给甲方定金200,000元整、于2019年6月19日支付给甲方首付款940,000元、于2019年6月19日上海市农村商业银行办理贷款手续。2019年8月23日电话咨询农商银行老师告知,甲方公司已经被吊销,不能贷款也不能过户。根据合同第四条约定,甲、乙双方同意,甲方于2019年8月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的5日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后，甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。根据合同第六条约定,甲、乙双方确认,在2019年8月31之前,甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。根据合同第十条约定,甲方逾期未履行合同约定的,应当向乙方支付违约金,违约金按乙方已付款的日万分之三计算,违约金自本合同所约定的甲方应履行义务期限之第二日起算至实际履行义务之日止。逾期超过拾日后甲方仍未履行合同约定的,除甲方应向乙方支付拾日的违约金外,乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的,应当书面通知甲方,甲方承担赔偿责任,赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起拾日内退还乙方已支付的房价款,并支付违约金和赔偿金。基于上述事实,原告认为,原、被告之间签订房屋买卖合同系真实意思表示,应属合法有效,被告未按合同约定按时过户及交付房屋已构成违约,应当向乙方支付首付款、违约金和赔偿金,并解除网签合同，故原告起诉至法院，要求判如所请。被告竣豪公司辩称，同意原告第一、二项诉讼请求，不同意原告其余诉讼请求。《上海市房地产买卖合同》是把系争房屋合同价做低了，实际房屋成交价是3,200,000元，扣除贷款后还有920,000元的购房款，当时是原告没有支付足额购房款才没有办理过户。其在2019年7月就告诉原告，如果不愿意买房，其可以把购房款1,140,000元退给原告，但原告不同意。被告马贤军辩称，其同意返还原告购房首付款1,140,000元。本院经审理认定事实如下：系争房屋的登记产权人为被告竣豪公司，被告马贤军系被告竣豪公司的法定代表人，被告竣豪公司的登记状态为吊销，未注销，作出吊销营业执照的行政处罚决定日期为2016年10月18日。2019年4月11日，由被告竣豪公司作为甲方(出售方)与原告舒正义、陈小谊作为乙方(承购方)签订《房屋买卖定金合同》(NO.ZYXXXXXXX)一份，约定甲方将依法取得的系争房屋出售给乙方，面积91.86平方米，成交总价为3,200,000元；合同第三条约定，房款分三次付清，于2019年4月11日付贰拾万元整(￥200,000)作为定金，待支付首付款时抵作房价款。于2019年6月16日前付壹佰捌拾陆万元整(￥1,860,000)，于2019年8月15日前银行划壹佰壹拾肆万元整(￥1,140,000)；合同第四条约定，甲方同意于2019年8月15日前腾出该房屋，通知乙方进行验收交接……。合同第七条约定，违约金为定金全额即￥200,000元，所收定金以收据为准。甲方违约必须双倍退还乙方定金，乙方违约则甲方没收定金，以后双方均不得追究对方任何责任……；合同第八条约定，……②甲方配合乙方合同价做低……；合同第十条约定，双方约定于2019年6月16日前至丙方处签订《上海市房地产买卖合同》，签订后，各条款均以《上海市房地产买卖合同》为准。合同另对其他事项做了约定。2019年5月5日，由原告舒正义、陈小谊作为乙方(买受人)与被告竣豪公司作为甲方(卖售人)签订合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲方向乙方转让系争房屋，建筑面积91.86平方米，转让价款共计2,280,000元；乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。合同第四条约定，甲、乙双方同意，甲方于2019年8月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2019年8月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理。……(三)甲方逾期未履行合同约定的，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款的日万分之三计算，违约金自本合同所约定的甲方应履行义务期限之第二日起算至实际履行义务之日止。逾期超过拾日后甲方仍未履行合同约定的，除甲方应向乙方支付拾日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起拾日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同补充条款(一)第7条约定，有关乙方贷款的特别约定：若乙方的购房贷款不足申请的额度，乙方应于甲、乙双方至上海市松江区房地产交易中心办理过户手续且交易中心出具收件收据之前，以现金补足该不足部分。合同补充条款(一)第8条约定，本补充条款与本合同其他约定有不一致的，以本补充条款为准。合同附件三约定，1、乙方于2019年4月11日前支付给甲方定金人民币200,000元整(大写)：贰拾万元整。2、乙方于2019年6月16日前支付甲方首付款人民币940,000元整(大写)：玖拾肆万元整。3、乙方于甲乙双方至上海市松江区房地产交易中心办理产权过户手续且待交易中心出具产权证后以银行发放贷款的方式支付给甲方房款人民币1,140,000元整(大写)：壹佰壹拾肆万元整，该笔款项由贷款银行一次性划入甲方指定账户。合同另对其他事项做了约定。2019年4月11日，两被告向原告舒正义出具收条一份，载明：“今收到舒正义先生购买上海市松江区鼓浪路XXX弄XXX号XXX室购房定金人民币贰拾圆整(￥200000)。”2019年6月19日，原告舒正义通过建设银行向被告马贤军名下账户转账940,000元。同日，两被告向原告舒正义出具收条一份，载明：“今收到舒正义先生购买上海市松江区鼓浪路XXX弄XXX号XXX室购房首付款人民币玖拾肆万元整(￥940000)。”庭审中，双方一致认可《房屋买卖定金合同》(NO.ZYXXXXXXX)是《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)的一部分，双方除此之外，没有签订过其他合同对房价差额有约定，本次系争房屋买卖中，双方实际成交价格为3,200,000元。此外，两原告向法庭提供告知书两份，证明2019年8月27日，原告告知两被告2019年8月31日前去办理房屋过户和交房；2019年9月10日，原告告知两被告已经违约以及违约的后果。两被告表示其没有收到过上述两份告知书。被告马贤军称中介曾发微信给其妻子，其妻子告知其该事情后，其认为原告钱款未付清，扣除贷款后还有920,000元未付，不能过户。审理中，关于《房屋买卖定金合同》第三条约定的第二笔房款1,860,000元中剩余920,000元的应支付时间，原告向法庭陈述因为关于该笔920,000元双方口头约定等过户之后再支付，故其没有支付，对此，被告则陈述其没有同意原告过户后再支付该笔款项。关于尾款1,140,000元应支付时间及办理贷款的经过，原告向法庭陈述是先过户，过户后由银行支付购房款，在过户时原告应该要已经取得银行贷款审批通过资料。但是2019年6月16日，原告去办理贷款交完资料等待审批，7月10日银行告知其因被告竣豪公司的营业执照处于吊销状态，不能办理贷款，于是其就通知中介处理此事，中介通知被告，7月22日原、被告见面协商，其要求被告先交房再签协议继续履行合同，但被告拒绝交房，因此协商未成，其发送告知书的时候就是告知被告来过户，没有说尾款已经准备好。被告竣豪公司则陈述过户时，原告应该要已经取得银行贷款审批通过资料，其在2019年7月份得知不能办理贷款的事情，当时其告知原告，愿意将房屋由公司转移至马贤军个人名下再转给原告，因手续繁琐故没有这么快，7月22日双方见面，原告要求其先交房，但因为原告没有支付房款920,000元及尾款1,140,000元，故其不同意将房屋交给原告。其当时告知原告，如果原告不要房屋了，其可以将房款退还给原告，但原告没有答应，双方协商不成，其之后也没有催促原告准备好钱款办理过户，因为7月22日双方协商时原告说8月31日过不了户就法院见。关于原告所遭受的具体损失，原告向法庭陈述有中介费45,600元、案件受理费、保全费、每月2,500元房租计算2个月共5,000元、误工费每日1,000元计算6天共6,000元、资金在被告处的相应利息损失。被告对中介费、租房情况不清楚，其对上述损失均不认可。以上事实，有上海市不动产登记簿、企业信用信息公示报告、《房屋买卖定金合同》、《上海市房地产买卖合同》、收条、客户回单、收据、告知书及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中原告舒正义、陈小谊与被告上海竣豪实业有限公司签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行，现双方一致同意解除上述合同，被告竣豪公司亦同意配合原告办理网签注销手续，对此，本院予以确认，但原告第一项诉讼请求中关于上述合同的签订时间表述有误，根据查明的事实，《上海市房地产买卖合同》签订时间应为2019年5月5日，本院予以更正。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告要求两被告返还购房款1,140,000元的诉讼请求，两被告表示同意返还，故对该项诉讼请求本院予以支持。关于原告要求被告竣豪公司支付赔偿金、违约金的诉讼请求，本院认为，首先，双方均确认《房屋买卖定金合同》是本次房屋买卖合同的一部分，且《上海房地产买卖合同》系做低价款的，本次房屋买卖实际成交价为3,200,000元，故原告应根据定金合同中的约定于2019年6月16日前支付被告购房款1,860,000元，现原告仅支付了其中的940,000元，尚有920,000元未按约支付，故原告该行为已构成违约。原告称双方口头约定过户后支付上述920,000元购房款的意见，其未能提供相应证据予以证明，且被告亦予以否认，故对该意见，本院不予采信。其次，即使房屋贷款无法通过审批是因为被告竣豪公司的原因，但根据《上海房地产买卖合同》补充条款(一)第七条的约定，原告方也应于过户之前以现金方式补足该不足部分，现原告要求被告按照《上海房地产买卖合同》约定的过户时间办理过户，但对其是否已准备好剩余购房款却只字不提，且仍未支付应支付的920,000元，在此情况下，被告有权拒绝原告要求其交房和过户的要求。最后，根据现有证据，原告逾期未付房款属于违约在先，即使其之后发现因被告竣豪公司原因可能导致系争房屋无法过户，但也不能免除原告的先履行义务。故综上所述，现原告违约在先，原告在未能证明其已具备付款能力的情况下以被告未能按约交房和过户要求被告按照合同第十条第三款支付赔偿金和违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求支付中介费的诉讼请求，缺乏法律及合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告舒正义、陈小谊与被告上海竣豪实业有限公司于2019年5月5日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，被告上海竣豪实业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告舒正义、陈小谊办理上述合同的网签备案撤销手续；二、被告上海竣豪实业有限公司、马贤军于本判决生效之日起十日内共同返还原告舒正义、陈小谊购房款1,140,000元；三、驳回原告舒正义、陈小谊其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,574元，减半收取9,787元，财产保全费5,000元，合计诉讼费14,787元，由原告舒正义、陈小谊负担2,991元(已付)，被告上海竣豪实业有限公司、马贤军共同负担11,796元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 蔡 珺二〇一九年十一月二十七日书记员 姜瑞豪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。