江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1102民初4493号原告：**福（执行案外人），男，1957年4月1日出生，汉族，江西省上饶市信州区人，住上饶市信州区。委托代理人：范大东，江西都册律师事务所律师，一般代理。被告：上饶银行股份有限公司（申请执行人），地址江西省上饶市信州区五三大道107号，统一社会信用代码9136110073915602X0。法定代表人：李群，该行董事长。委托代理人：武阳、胡宇奇，该行员工，特别授权。第三人：黄波（被申请执行人），男，1980年4月5日生，汉族,江西省上饶市信州区人，现羁押于上饶市第一看守所，原住江西省上饶市信州区，（根据已知的信息本院与江西饶州监狱、及江西洪都监狱狱政科联系送达、开庭事宜均无此人，故对其也适用公告送达，未到庭）第三人：詹勇（被申请执行人），男，1974年10月1日生，汉族，江西省上饶市婺源县人，原住江西省上饶市婺源县，（未到庭）第三人：龚冬仙（被申请执行人），女，1978年4月11日生，汉族，江西省上饶市婺源县人，住址同上，（未到庭）第三人：上饶市恒美贸易有限公司（被申请执行人），住所地江西省上饶市信州区三清山中大道188号带湖花城一期3号楼3幢1-4、2-4，统一社会信用代码913611020768967397。（未到庭）法定代表人：杨荣卿第三人：龚璐良（被申请执行人），男，1977年10月6日生，汉族，江西省上饶市婺源县人，住江西省上饶市信州区，（未到庭）第三人：徐琦（被申请执行人），女，1987年7月6日生，汉族，江西省上饶市横峰县人，住址同上，（未到庭）原告**福诉被告上饶银行股份有限公司、第三人黄波、詹勇、龚冬仙、上饶市恒美贸易有限公司、龚璐良、徐琦执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理人到庭参加诉讼，所有第三人经本院合法传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，1、请求确认申请人对案涉房产享有合法的租赁权；2、请求法院处置案涉租赁物时对租赁关系予以披露（即带租约处置案涉房产），并保障申请人在法院公开处置租赁物过程中的知情权和优先权；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由，因被告上饶银行股份有限公司与第三人黄波等人金融借款合同纠纷一案，原告**福不服江西省上饶市信州区人民法院作出的(2019)赣1102执异39号《民事裁定书》，现依法提起执行异议之诉。一、原告**福与詹勇、郑路烨等人所签署的《房屋租赁合同》真实、合法、有效。詹勇、郑路烨等人系杨荣卿、官淑芬所设立的上饶市恒美贸易有限公司的员工，本案《房屋租赁合同》所涉租赁标的物虽然登记在詹勇、郑路烨等人名下，但实为官淑芬所有，因此，詹勇、郑路烨等人对官淑芬代其与原告签订《房屋租赁合同》并无异议。被告上饶银行股份有限公司向信州区人民法院所提交的《店面租赁合同》系伪造的合同，与事实不符。詹勇在2013年7月25日至2016年7月24日期间并未将案涉房屋出租给沈兴渊。二、担保法第四十八条、合同法第二百二十九条、物权法第一百九十条以及《最高人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三"1-一条等均规定：订立抵押前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭。本案中，原告于2012年12月20日与詹勇、郑路烨等人签订案涉房产《房屋租赁合同》（官淑芬代签），租期为二十年，租赁形式与内容均符合法律规定。案涉房屋实际上也一直由原告占有、使用，詹勇、郑路烨等人从未向原告提出过任何异议。而被告是在2014年12月1日对案涉房产办理抵押登记。原告与相关方的租赁关系形成于被告的抵押权之前，按照“买卖不破租赁”的《合同法》规定，对案涉房产的拍卖不应将租赁剔除在外。为了正确实施法律，更好地维护良好的经济秩序及保护原告与抵押物受让人的合法权益，原告请求贵院在处置案涉租赁物时对租赁关系予以披露（即带租约处置案涉房产），并保障原告在法院公开处置租赁物过程中的知情权和优先权。被告上饶银行股份有限公司辩称，一、被答辩人**福提供的《房屋租赁合同》中的出租人之一郑路烨本人未签署，也未授权任何人签署该《房屋租赁合同》，系非法代签，对答辩人不具有约束力。郑路烨明确表示其未在《房屋租赁合同》上签字，也未授权任何人在《房屋租赁合同》上签字。合同中的“郑路烨”签名系未经其本人同意的非法代签，系伪造的，应认定该合同无效，对答辩人不具有约束力。二、被答辩人**福提供的《房屋租赁合同》中的出租人无权处分涉案房屋，故该合同对答辩人不具有约束力。首先，被答辩人**福主张：“涉租标的物虽然登记在詹勇名下，但实为官淑芬所有。”依据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，被答辩人**福的主张不成立。其次，涉案房产登记在詹勇、郑路烨等人名下，詹勇、郑路烨等人即为涉案房产的产权所有人，未经产权所有人授权，任何人无权处分产权所有人名下的房产。郑路烨明确表示其未在《房屋租赁合同》上签字，也未授权任何人在《房屋租赁合同》上签字。被答辩人**福在贵院于2019年7月26日举行的听证中明确表示《房屋租赁合同》上（甲方）官耀耀、詹勇、郑路烨、苏锋的签名全部由官淑芬代签。目前没有证据证明《房屋租赁合同》上的签字是由官淑芬代签。即便是由官淑芬本人代签，官淑芬未经产权所有人授权，也无权代替产权所有人与被答辩人**福就涉案房产签订《房屋租赁合同》。因此，被答辩人**福提供的《房屋租赁合同》中的出租人无权处分涉案房屋，故该合同对答辩人不具有约束力。三、被答辩人**福提供的《房屋租赁合同》约定的租金数额严重偏离市场价格，租金支付方式严重背离常理，系恶意串通，损害了银行作为抵押权人及后续受让人的利益，系无效合同。首先，涉案房产属于非住宅性质，承租物总面积为1225平米，白欧园临街商铺1-4层，地处市中心繁华地段，人口密集，商业氛围浓厚，周边配套齐全，被答辩人**福提供的《房屋租赁合同》中年租金仅为7万元，月租金仅为5800余元，明显远远低于市场行情。其次，被答辩人**福提供的《房屋租赁合同》约定一次性支付20年租金且20年租金无变化，并且合同当事人为5人但只约定2份原件，明显背离租赁合同常理。因此，答辩人认为被答辩人**福提供的《房屋租赁合同》明显属于伪造的租赁合同，目的是为了对抗抵押权人合法行使抵押权，导致抵押物的价值严重受损，而其利用虚假合同获得非法利益，严重损害了抵押权人及后续的抵押物受让人的合法收益。根据合同法第52条规定，应属无效合同。三、被答辩人**福未提供证据证明已支付相应的合同对价，该租赁关系是虚假的。被答辩人**福仅仅提供了《房屋租赁合同》，而未提供已向出租人支付租金及保证金的佐证材料，应认定被答辩人**福所主张的租赁关系是虚假的。四、被答辩人**福未实际占有、使用涉案房产，其主张的租赁关系是虚假的。被答辩人**福声称：“其自2012年12月20日起即一直占有、使用涉案房产，詹勇、郑路烨等人从未向原告提出过异议”。而实际上郑路烨明确表示：“2014年12月1日在办理上述贷款抵押登记时，涉案房产处于空置状态，未租出去，2015年11月25日其还贴了出租广告并拍照发了微信朋友圈。”。郑路烨提供的微信截图可以证明2015年11月25日涉案房产确实处于空置状态。同时被答辩人**福也未能提供自2012年12月20日起以来的水电费缴费凭证等证据证明其自2012年12月20日起以来一直占有、使用涉案房产。显然被答辩人**福所主张的自2012年12月20日起即一直占有、使用涉案房产情况与事实不符，系虚假的租赁关系。五、两份租赁合同的标的包含同一房产，且租赁期限重叠，因此**福提交的《房屋租赁合同》真实性存疑。办理贷款时，借款人黄波提供的《店面租赁合同》显示詹勇于2013年7月25日将涉案房产出租给沈兴渊，租期3年。而被答辩人**福提交的《房屋租赁合同》显示詹勇于2012年12月20日将涉案房产出租给**福，租期20年。同一房产在同一段期间不可能存在两个相同的租赁关系。被答辩人**福提交的《房屋租赁合同》的真实性存疑。综上，答辩人已于2014年12月1日对涉案房产办理了抵押登记，而被答辩人**福仅提供一份其声称由“房屋实际所有人”代签的且违背常理、严重偏离市场价格的《房屋租赁合同》，就主张房屋租赁时间在抵押登记之前，证据明显不足，也与事实不符，不能成立。被答辩人**福所提出的执行异议既没有事实依据也不符合法律规定，故请求依法予以驳回。本案所有的第三人均未进行口头或提供书面材料进行述称。原告向法庭提交五组证据，以证明其主张本案的事实。证据一《房屋租赁合同》一份证明：1、原告于2012年12月20日与本案第三人詹勇及案外人官耀耀、郑路烨、苏锋签订了《房屋租赁合同》，双方约定：甲方（即詹勇、官耀耀、郑路烨和苏锋四房主）将其名下位于上饶市信州区解放路10号附5、附5号4楼、10号三层、10号2层的房屋出租给乙方（即原告）使用；租期贰拾年，从2012年12月20日起到2032年12月20日；年租金为人民币柒万元，总租金价款为人民币壹佰肆拾万元，保证金人民币壹拾万元，租金及保证金支付方式为现金支付。因此，案涉房屋即上饶市信州区解放路10号附5号4楼已于2012年12月20日出租给了原告。2、原告于2012年12月20日即房屋租赁合同签订的当天已经向甲方（包括本案第三人詹勇）一次性支付了案涉房屋约定租期内的全部租金。《房屋租赁合同》第九条约定“鉴于乙方一次性缴纳了本协议约定租期内的全部租金，故甲方承诺在本协议约定的租期内租金金额固定，不递增，超出租期后若乙方需要续约，则应当与甲方协商后另行签订租赁合同，并根据当时的市场行情另行约定租金金额”。3、原告有甲方（包括第三人詹勇）出具的租金收据。双方在《房屋租赁合同》中第十条确认：“本协议签订之日，即租赁房屋租金壹佰肆拾万元一次性付清之日，本协议经甲方确认为租金收据，甲方不另外出具租金收据。”证据二、上饶市信州区人民法院（2015）信民二初字第346号《民事判决书》一份证明：1、本案被告对第三人詹勇关于案涉房屋即上饶市信州区解放路10号附5号4楼的抵押权形成于2014年12月2日。2、结合证据一证明：本案被告对案涉房屋的抵押权设立于原告对案涉房屋的租赁关系形成之后。即在被告与第三人詹勇订立抵押合同前，案涉房屋即抵押财产已出租给了原告，原告对案涉房屋的租赁关系不受被告抵押权的影响。证据三、刘某《证明》及信州区解放路喜德盛自行车店《营业执照》复印件各一份上饶市自来水公司出具的《缴费明细清单》（三页）上饶市电力公司电费查询信息打印件（四页）证明：1、案涉房屋原地址为解放路49-59号，即原上饶市供销大厦四楼。原上饶市供销大厦一、二、三、四楼只有一个水表和电表2、原告于2012年12月开始整体承租供销大厦1-4楼（包括案涉房屋）。证据四、上饶市信州区人民法院（2019）赣1102执异39号《执行裁定书》一份证明：原告提起执行异议之诉程序合法。证据五证人证言证人1：蔡金本，男，汉族，1977年8月1日生，住上饶市铅山县武夷山镇人，身份证号。证人2：杨志红，男，汉族，1967年3月10日生，住江西省上饶市信州区上滩头巷52号，362301196703100010.证人1：我出庭是证明我2017年接手与原告解放路10号2-4层，开了一个欧尚精品酒店，还附带1楼的电梯进出口，从2017年到现在每个月的水电和记录单都有。证人2：这个证明材料签名是我老婆刘某签的，店是开在供销大厦一楼，我是1997年至今都是从**福手上租赁来的，没有经手过别人。不需要用水，需要用电。是**福一直给我使用。没有过叫沈兴渊的租赁过。被告对以上原告提供的证据质证意见如下：1、对第一组证据的真实性有异议，首先合同签订人是官淑芬，而原告并没有提供证据证明该合同是官淑芬所签，同时即便合同是官淑芬所签，而该套房产是在詹勇、郑路烨、官耀耀名下，根据物权法第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，均依法登记发生效力，未经登记的不发生效力，法律另有规定的除外。官淑芬未经产权人授权无权代签该租赁合同，因此该合同涉嫌伪造，是无效的合同。该房屋租赁合同并不能证明承租人一次性支付了协议约定的全部租金，证据一中甲方出具的租金收据未见提供，也不能证明承租人已经支付相应的租金；2、对第二组证据三性无异议，但是对原告证明对象有异议，抵押权形成于2014年12月2日，但是该判决书并不能证明原告与詹勇、郑路烨、苏锋、官耀耀等人签订的租赁合同在抵押之前不能作为先租后抵的依据；3、对第三组证据三性均有异议，原告提到的刘某的证明并没有提供刘某的证明材料和营业执照等证件。对于缴费明细清单的关联性有异议，该证据仅载明了用水量及付款金额，未见付款人，与本案无关。对于电费查询打印件，未见公章，对该证据的真实性有异议，对该证据的关联性有异议，与本案无关，因此第三组证据应认定不予采信；4、对第四组证据无异议；5、对证人的质证意见，（1）、证人1和证人2和原告之间的利害关系不清楚，证言的可信度存疑；（2）、证人1表示他是于2016、2017年才承租涉案房产2-4层，无法证明原告承租涉案房产在抵押登记之前，同时证人1表示2-4层的年租金为20万元和5%递增，与原告提供的年租金7万元，承租范围包含2-4层和1楼沿街店面，租金水平相差巨大，因此原告提供的租赁合同租金金额远远偏于市场租金水平，是伪造的租赁合同。证人2未提供身份证明材料，无法证明其身份及证人2与刘某之间的关系，因此证人2替刘某提供的证明进行说明不建议采纳，证人2所说的其承租的房产不在涉案房产范围，与本案无关，同时证人2表示其于1997年开始即从原告手中承租1楼店面和后来管理2-4楼，与原告提供的租赁合同自2012年开始承租房产的时间相矛盾。被告也向法庭提供了三组证据。一、《执行裁定书》〔（2019)赣1102执异39号〕、《听证笔录》证明：被答辩人**福所提交的《房屋租赁合同》中出租方的“郑路烨”签名不是郑路烨本人签署，被答辩人**福也作出以下表述：“《房屋租赁合同》中出租方的签名全是由官淑芬代签”。二、《抵押物租赁情况谈话笔录》及微信截屏证明：被答辩人**福所提交的《房屋租赁合同》中出租方的“郑路烨”签名不是郑路烨本人签署。自2014年12月1日（在办理上述贷款抵押登记时）至2015年11月25日，涉诉房产处于空置状态，未租出去。三、《店面租赁合同》证明：詹勇于2013年7月25日将涉案房产出租给沈兴源，租期3年。原告对被告提供的三组证据提出了质证意见，1、对第一组证据裁定书及听证笔录的真实性无异议，但是对证明对象有异议，这个裁定书是和听证笔录上只是说郑路烨没有在租赁合同上签名，但是郑路烨并没有表示其不认可租赁合同，也没有否认租赁合同的合同效力，更没有否认授权官淑芬代表其签字这一事实；2、对第二组证据与第一组证据的质证意见一致，2014年-2015年11月5日房屋属于空置状态不属实，当时是本案原告占有使用管理之中，据原告自己介绍，在这期间原告是将案涉房屋作为办公房使用的；3、对第三组证据，店面租赁合同的真实性合法性关联性均有异议，首先对租赁合同的来源有异议，刚刚在被告答辩时被告就说店面租赁合同是本案第三人黄波提供的，并不是詹勇本人提供的，这份租赁合同也并没有詹勇本人的确认，刚才证人也已经证明了这份合同所涉及的2016年4月26日期间案涉房屋除了**福在占有使用之外没有任何人在占有使用。如果案涉房屋出租给了沈兴渊，还要沈兴渊提供租赁期间的水电发票佐证，不然对真实性难以认定，不足以采信。以上原、被告所提供的证据如其具有真实性、合法性、及关联性的本院予以采纳。经审理查明所认定的事实有，原告**福因对本院在2019年7月作出的（2019）赣1102执异39号执行裁定书不服，于2019年月原告向本院提起（2019）赣1102民初4493号执行异议之诉。本院认为，原告**福因对本院执行异议裁定书不服，向本院提起执行异议之诉，符合法律的规定。本案所争议的焦点问题主要是以下几点：一、原告**福提供的《房屋租赁合同》中的出租人郑路烨等人并未签署，也未授权任何人签署该《房屋租赁合同》，该合同是否有效，这对被告是否具有约束力。郑路烨明确表示其未在《房屋租赁合同》上签字，也未授权任何人在《房屋租赁合同》上签字。合同中的“郑路烨”签名系未经其本人同意而代签，系伪造的；原告**福在本院2019年7月26日举行的听证会中明确表示《房屋租赁合同》上（甲方房主）官耀耀、詹勇、郑路烨、苏锋的签名全部都是由官淑芬代签，而原告并没有提供这些房主授权官淑芬代签的委托手续，也没有提供事后这些房屋主人的追认认可的证据，故该《房屋租赁合同》属于无效合同，对被告不具有约束力。二、原告**福提供的《房屋租赁合同》约定的租金数额偏低市场价格很多，租金支付方式也背离常理。首先，涉案房产属于非住宅性质，承租物总面积为1225平米，白欧园临街商铺1-4层，地处本市中心繁华地段，人口密集，商业氛围浓厚，周边配套齐全，原告提供的《房屋租赁合同》中年租金仅为7万元，月租金仅为5800余元，明显远远低于市场行情。其次，原告提供的《房屋租赁合同》约定一次性支付20年租金且20年租金无变化，这也背离租赁合同的常理。三、原告**福未提供证据证明已支付相应的合同对价。原告只提供了《房屋租赁合同》，而未提供已向出租人支付租金及保证金通过银行转帐支付，该二笔款有150万，数额巨大，如不通过银行转帐，不可能实行现金交付。四、原告**福并未实际在其称的时间内占有、使用该涉案房产。原告声称其自2012年12月20日起一直占有、使用涉案房产，詹勇、郑路烨等人从未向其提出过异议。而实际上郑路烨明确表示，2014年12月1日在办理上述贷款抵押登记时，涉案房产处于空置状态，未租出去，2015年11月25日其本人还贴了出租广告并拍照发了微信朋友圈；郑路烨提供的微信截图可以证明2015年11月25日涉案房产确实处于空置状态。五、两份租赁合同的标的包含同一房产，且租赁期限重叠。在办理贷款时，借款人黄波提供的《店面租赁合同》显示詹勇于2013年7月25日将涉案房产出租给沈兴渊，租期3年。而原告提交的《房屋租赁合同》显示詹勇于2012年12月20日将涉案房产出租给**福，租期20年。同一房产在同一段期间不可能存在两个相同的租赁关系。综上，原告执行异议之诉的诉请，无事实与法律所支撑，故其的请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告**福的诉讼请求。案件受理费4712元，由原告**福负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 长  蔡文刚人民陪审员  郑 艳人民陪审员  刘玲英二〇二〇年四月十三日书 记 员  曾洁怡