江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)赣0103民初10667号原告：胡银水，男，1972年8月16日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：梁年萍，江西赣兴律师事务所律师，执业证号：13601200110655774。被告：龚盛珞，女，1985年10月24日出生，汉族，住江西省南昌市湾里区。委托诉讼代理人：孙光辉，北京德和衡（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201310416955。委托诉讼代理人：邓露，江西阳中阳律师事务所律师，执业证号：13601201410987358。被告：邹灵红，女，1967年2月28日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：杨春楠，江西民信律师事务所律师，执业证号：13601200010423197。被告：中国建设银行股份有限公司南昌住房城市建设支行，住所地：江西省南昌市红谷滩新区绿茵路**联发广场********及**，统一社会信用代码：91360100858348374H。负责人：梁学军，该行行长。委托诉讼代理人：余瑶、梁成文，该行员工。原告胡银水与被告龚盛珞、邹灵红、中国建设银行股份有限公司南昌住房城市建设支行（以下简称建行南昌城建支行）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，三次公开开庭进行了审理。原告胡银水及其委托诉讼代理人梁年萍，被告龚盛珞及其委托诉讼代理人孙光辉、邓露，被告邹灵红及其委托诉讼代理人杨春楠，被告建行南昌城建支行委托诉讼代理人余瑶、梁成文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告胡银水向本院提出诉讼请求：1、判令被告龚盛珞将登记在其名下的位于南昌市西湖区（产权证号：洪房权证西字**）返还给原告并将该房屋过户至原告名下，同时承担由此产生的全部相关税费；2、如被告龚盛珞无法将上述涉案房屋返还并过户至原告名下，则判令被告龚盛珞向原告赔偿不能返还原告房屋造成的损失1875100元（房屋面积187.51平方米，暂按每平米10000元的价格计算）；3、判令被告邹灵红、建行南昌城建支行对上述损失费用承担连带赔偿责任；4、本案案件受理费及由此产生的其他必要费用由被告承担。事实和理由：2013年开始，原告向被告邹灵红及案外人宁国梁（被告龚盛珞前夫）借款，2013年5月3日，原告向邹灵红出具借条一张，明确借款金额为40万元，借期2个月。同时，原告与被告邹灵红签订抵押借款协议一份，协议约定由原告用自己所有的位于南昌市西湖区房屋（以下简称案涉房产）为借款提供担保。同日，原告在被告邹灵红的要求下前往南昌市东湖区公证处办理了委托公证，委托被告邹灵红作为代理人代为办理案涉房屋的还贷、解除抵押登记、领取他项权证和房屋所有权证等一切相关手续；代为办理案涉房屋买卖、过户、领证、拆迁及收取房款等一切相关事宜；代办协助购房方办理银行按揭及其相关事宜等。后原告陆续归还了被告邹灵红部分借款，并一直在案涉房产内经营公司。2013年12月3日，被告邹灵红在原告不知情的前提下，私自代原告与被告龚盛珞签订《南昌市存量房买卖合同》，将原告名下的案涉房产出卖给被告龚盛珞，合同约定房屋成交总价为187510元，但原告并未收到任何款项，被告邹灵红也没有告知原告其私自处置案涉房产的相关事宜。2013年12月12日，被告邹灵红、龚盛珞办理了案涉房产的产权变更登记，随后被告龚盛珞以案涉房产为抵押向建行南昌城建支行贷款，贷款金额为90万元。2016年7月22日，南昌市西湖区人民法院依法作出（2016）赣0103民初574号民事判决书，认定被告龚盛珞在购买案涉房产时即知晓房屋的实际情况，其购买诉争房屋的行为并非出于善意，因此认定被告邹灵红代原告与被告龚盛珞就涉案房屋签订的《南昌市存量房买卖合同》无效。该判决已经于2016年9月1日发生法律效力。根据合同法第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当给予返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”在本案中，被告邹灵红以委托公证的方式变相取得案涉房产的处分权，规避了法律的禁止性规定，其对于合同无效负有不可推卸的责任；被告龚盛珞在购买房屋时明知案涉房产的实际状况，仍与被告邹灵红恶意串通签订房屋买卖合同，且其在过户后用案涉房产向银行办理抵押贷款的行为同样能够反映出其购买房屋的行为并非出于善意，同样应当承担相应的赔偿责任。综上所述，本案中两被告恶意串通，采取欺骗、隐瞒真相的方式擅自处分原告的合法房屋，侵犯了原告的合法权益；本案案涉房产的《南昌市存量房买卖合同》已经人民法院依法认定无效，请人民法院在查明本案相关事实的基础上，依法支持原告的全部诉讼请求。被告龚盛珞辩称：一、被答辩人胡银水所起诉的第一项诉讼请求在其提出的执行异议之诉中已作为诉请提出，其提出的请求是：依法确认案涉房产属于胡银水所有，该诉请已经过南昌市高院审理，均被驳回，依据“一事不再理”民事原则，该项诉讼请求不应予以受理。二、胡银水要求被答辩人向其赔偿1875100元损失无事实和法律依据。第一，案涉房产执行尚未完成，房屋拍卖金额尚未确定，银行债权也尚未确定，所以，原告即使有损失同样也尚未确定；第二，胡银水、案外人宁国梁等人也在本案中存在重大过错，龚盛珞无过错，胡银水向被告邹灵红及案外人宁国梁借款，为保障资金安全，邹灵红要求胡银水将案涉房屋为借款提供担保，并办理可以买卖、过户、领证等相关的委托公证，后因胡银水未如期还款，才将案涉房产过户至龚盛珞并办理抵押贷款予以偿还相关借款，并非私自处置案涉房屋。而且，龚盛珞并未主张房屋的所有权和使用权，并多次承诺将案涉房产过户给胡银水，反而是胡银水多次违反约定，不去办理过户手续；第三，邹灵红系按照与胡银水签订的《抵押借款协议》维护自身的合法权益，答辩人仅系宁国梁等人操纵的棋子，被利用签订案涉房产的买卖合同，答辩人因为案涉房产按揭贷款的事情被南昌中院列入失信名单，也是本案的受害人，不应承担赔偿责任。第四，胡银水违反2015年5月9日与宁国梁、邹灵红、被答辩人签订的《还款及房产返还协议书》，未将其应承担的48.5万元的借款和过户等费用如期支付，其自身严重违约，导致纠纷的发生。根据该协议书的约定，即使胡银水遭受损失，也应该由其自身和案外人宁国梁来承担。被告邹灵红辩称：一、本案属于重复立案审理。就本案纠纷，原告之前已经提起过确认合同无效诉讼，南昌市西湖区人民法院于2016年7月22日作出了（2016）赣0103民初574号民事判决书，且该案已经进入了法院的执行程序，故再次提起诉讼，属于重复立案审理。二、本案属于侵权纠纷。三、原告应先行履行其合同义务。1、前述判决作出之后，原告与二被告及宁国梁四人之间，就案涉房产过户事宜，签订了一份“还款及房产返还协议书”（即四方协议），约定：原告应先履行其义务，在2015年5月15日前将其借宁国梁的借款46.5万元及利息2万元支付给被告龚盛珞，办理房屋的解除银行抵押的手续，而后再办理房屋的过户手续。2、但原告并未履行上述约定的合同义务，故本案过户的条件不成就，被告享有“先履行抗辩权”，待原告履行其合同义务之后，再履行过户义务。四、本案漏列被告人，应当追加宁国梁为被告。五、被告邹灵红不应承担本案的赔偿责任。原告与被告邹灵红签订了“抵押借款协议”、被告邹灵红已经将借款40万元出借给原告；协议还约定：如原告逾期15天还款，则被告邹灵红有权将该房屋直接过户买卖，且原告还向被告邹灵红出具了有权办理过户手续的公证书。因此，在原告逾期还款达5个月之久，被告邹灵红才将房屋出卖，已经给了原告合理的时间，且被告邹灵红出卖案涉房产，原告出具了公证书，故被告邹灵红属于有权出卖该房屋，其依据协议的约定没有任何的过错，不应承担本案的赔偿责任。六、案涉房产评估价格过高，且该房屋在另案当中已经进入司法拍卖手续，应参考拍卖价格确定其价值。被告建行南昌城建支行辩称：我行在受理被告龚盛珞贷款申请中，所有过程都是合法合规的，严格按照规定对其贷款资料进行审查，没有任何过错。胡银水、邹灵红、龚盛珞之间的财产损害赔偿纠纷与我行无关，我行对原告的损失承担连带责任没有法律依据。原告胡银水为支持其诉讼请求，依法提交了如下证据：证据一、原告、被告身份证复印件一份。证明：原告、被告的诉讼主体地位。证据二、抵押借款协议一份。证明：1、2013年5月3日，原告因与被告邹灵红及案外人宁国梁的借款事宜与邹灵红签订抵押借款协议，将案涉房产抵押给乙方；2、双方在协议中约定若原告逾期15天内未还借款，被告邹灵红有权直接将该房屋过户买卖，该条款违反担保法的相关禁止性规定，依法为无效条款。证据三、《南昌市存量房买卖合同》（合同编号：3601000000211318）一份及房屋所有权证一份。证明：1、被告邹灵红在没有与原告办理借款结算的前提之下，在2013年12月3日私自代原告与被告龚盛珞签订房屋买卖合同，将涉案房屋以187510元的价格出卖给被告龚盛珞；2、原告未收到该合同项下的任何购房款项。证据四、南昌市西湖区人民法院（2016）赣0103民初574号民事判决书一份、生效证明一份。证明：1、被告邹灵红在未与原告就借款进行结算的前提下擅自处分抵押的案涉房产；2、被告龚盛珞与被告邹灵红恶意串通，在办理案涉房产变更登记后以涉案房屋为抵押套取银行贷款，不符合第三人善意取得构成要件；3、被告邹灵红作为代理人与被告龚盛珞签订的《南昌市存量房买卖合同》已经法院判决确认无效；4、上述判决书已在2016年9月1日发生法律效力。证据五、赣诚达[2020]（司）字第D03024号鉴定报告及鉴定费发票。证明：1、案涉房产经江西赣诚达资产评估确定该房产在2019年10月22日的市场价值在207.3861万元，单价是每方米11060元；2、原告在起诉时以案涉房产单价每平方米1万元计算没有超过评估报告的单价；3、原告因为本次评估花费的鉴定费用为7675元。证据六、收条及银行转账凭证4张。证明：在宁国梁向胡银水出具借款之后，原告共偿还了765000元。证据七、江西省银监局信访事项答复意见书，证明：该答复意见书明确了被告建行南昌城建支行在案涉房产贷款过程中存在违规的问题，主要体现在该笔贷款发放过程中，没有核实首付款和房屋买卖合同的真实性，并存在贷后疏于管理的问题；正是因为该行没有履行核查买卖合同真实性的义务，导致案涉房产到银行进行贷款，致使该房产无法返还给原告。被告龚盛珞为支持其答辩请求，依法提交了如下证据：第一组证据：证据一、江西省高级人民法院作出的（2018）赣民终260号民事判决书；证据二、《中国银监会江西监管局2018年第2号行政处罚信息公开表》；证据三、江西银监局作出的“赣银监信复[2017]15号”信访事项答复意见书。证明：1、原告提起的第一项诉讼请求已经被生效判决所驳回。2、建设银行南昌住房城市建设支行在本案发放贷款时存在调查不尽职情况，中国银监会江西监管局对其处以20万元的罚款；江西省高院的判决书亦认定建行南昌城建支行在办理案涉90万元贷款时具有“未认真核实首付款和房屋买卖合同真实性的事实”，该银行存在过错。第二组证据：证据四、胡银水与邹灵红签订的《抵押借款协议》；证据五、胡银水与邹灵红出具的“（2013）洪东证字第6478号”《公证委托书》。证明：1、2013年5月3日原告胡银水向被告邹灵红借款40万元，并将案涉房产做了抵押担保并办理了抵押登记手续。2、被告邹灵红通过原告胡银水的公证授权委托，取得了案涉房产的处分权，该处分权的取得实为降低或避免邹灵红出借资金的风险，并未约定案涉房产所有权归邹灵红所有，没有违反《担保法》《物权法》有关“流押”条款的规定；被告邹灵红处分案涉房产是因为胡银水未如期归还借款。3、被告龚盛珞未参与原告胡银水与被告邹灵红之间的任何借款、抵押、委托等民事法律行为，没有事实上和主观上的过错。第三组证据：证据六、胡银水、宁国梁、龚盛珞及邹灵红四方签订的《还款及房产返还协议书》；(法院调取)证据七：龚盛珞向胡银水出具的《承诺书》；(法院调取)证据八：龚盛珞向原告胡银水前妻陈伟琴出具的“（2016）赣洪东证内字第426号”《公证委托书》。(法院调取)证明：1、案涉房产的抵押、过户、贷款等事实以及纠纷的发生，均是由于原告胡银水向被告邹灵红以及案外人宁国梁借款，未按时归还且不履行2015年5月9日签订的“四方协议”等原因所引起的，与被告龚盛珞无关，胡银水应承担主要过错责任，被告龚盛珞没有任何过错。2、胡银水在2015年5月9日签订“四方协议”的时候，已经清楚知晓案涉房产过户的事实，并认可了该过户的事实；且认可其应该支付48.5万元至龚盛珞案涉房产按揭贷款的账户上，以便归还银行借款，且应承担案涉房产在过户至龚盛珞名下时过户费的40%和后期龚盛珞将案涉房产过户至胡银水名下的全部过户费用。但胡银水并没有如期履约，且在诉讼过程中一直回避该“四方协议”的约定，显然违背了诚实信用的原则。3、2015年5月9日在签订“四方协议”的同时，龚盛珞向原告胡银水出具了一份《承诺书》，认可案涉房产属于胡银水所有，并愿意配合将房屋过户至胡银水名下。并表明自2015年5月20日，按揭贷款应由胡银水负责归还，胡银水表示了接受，但其并未归还任何按揭贷款，又再次违约，违约情形再次加重。4、2016年1月15日按照胡银水的指示，龚盛珞给胡银水的前妻陈伟琴出具了一份《公证授权委托书》，将案涉房产的所有权利授权陈伟琴行使。再次证明龚盛珞一直以来都确认案涉房屋的房主为胡银水，没有占有、使用案涉房产的主观意图，也没有任何拒绝履行将案涉房屋过户登记至胡银水名下的行为，案件发生至此，龚盛珞没有任何过错。第四组证据：证据九、龚盛珞与宁国梁2013年11月13日的离婚证、2014年4月16日的结婚证及同日的离婚证、2013年11月13日和2014年4月16日龚盛珞与宁国梁签订的两份《离婚协议书》；证据十、南昌市中级人民法院执行决定书（2016）赣01执293号。证明：1、被告龚盛珞与宁国梁已经在2013年11月13日登记离婚，宁国梁与胡银水、邹灵红之间的债权债务与龚盛珞无关。龚盛珞在整件事情当中并无过错，也未受益，仅是被胡银水、邹灵红和宁国梁利用的棋子，不应承担任何赔偿责任。2、因为胡银水、邹灵红、宁国梁违反“四方协议”的约定，未及时归还案涉房屋的银行按揭贷款，导致龚盛珞涉诉，被南昌中院列入失信名单，同样也是本案当中的受害人。第五组证据：证据十一、南昌市西湖区人民法院出具的（2016）赣0103民初574号判决书；证据十二、江西诚达房地产土地资产评估咨询有限公司出具的赣诚达[2020]（司）字第Y01005号估价报告。证明：从2010年至今，案涉房屋的实际使用人为胡银水，从形式状态上原告的权益并未受损，龚盛珞也未受益。第六组证据：证据十三、龚盛珞用于归还案涉房产银行贷款的建设银行卡（卡号：62×××18）的客户交易查询打印流水6张。证明：本案涉案房产向银行抵押贷款后，银行每月按揭贷款均由宁国梁实际支付，截止至2015年6月20日，因宁国梁无力偿还贷款，龚盛珞担心影响个人征信，才向银行支付贷款，龚盛珞最后一期归还贷款时间为2015年8月20日，期间支付了三个月的银行贷款，合计金额为18852元。第七组证据：证据十四、借条7张。证明:原告仍然欠宁国梁借款70万元。被告邹灵红为支持其答辩请求，依法提交了如下证据：证据1：2013年5月3日的“抵押贷款协议”、借条、收条、转账凭证、2013年5月3日江西省南昌市东湖区公证处出具的《公证书》。证明：1、原告与被告邹灵红签订了“抵押借款协议”，被告邹灵红已经将借款40万元出借给了原告、借款时间自2013年5月3日至2013年7月2日、原告将其所有的案涉房产抵押给了邹灵红；2、如原告逾期15天还款，则被告邹灵红有权将该房屋直接过户买卖的事实。被告建行南昌城建支行为支持其答辩请求，依法提交了如下证据：第一组证据：1、中国建设银行股份有限公司《个人住房（商业用房）借款合同》；2、公证书；3、《南昌市存量房买卖合同》；4、房地产抵押评估报告；5、南昌市房屋产权交易管理处房产交易情况明细单；6、二手房首付款证明；7、房产证；8、付款凭证，证明：建行南昌城建支行在为借款人龚盛珞办理抵押、房贷手续前已经对借款人所提供的相应资料进行了审查，且借款合同是双方自愿签订，是真实意思表示，我行受理贷款手续时有理由相信房屋买卖交易的真实性，无任何过错。第二组证据：仲裁裁决书（2016）洪仲裁字第76号，证明：建行南昌城建支行与被告龚盛珞之间签订的借款合同是合法有效的，并已发生法律效力。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年开始，原告胡银水向被告邹灵红和宁国梁借款。2013年5月3日，原告向被告邹灵红出具借条一张，载明借款40万元（实际为35.94万元），口头约定月息5分，借期2个月。同时胡银水与邹灵红还签订抵押借款协议一份，协议载明原告用自己所有位于南昌市西湖区（面积为187.51平方米）为上述债务提供担保。同日胡银水到南昌市东湖区公证处办理了《委托书》，委托邹灵红作为其代理人代为办理本案案涉房产的还贷、解除抵押登记、领取他项权证和房屋所有权证等一切相关手续；代为办理上述房产买卖、过户、领证、拆迁及收取房款等一切相关手续，5、代为协助购房方办理银行按揭及其相关事宜；并代开、代领无婚姻登记记录证明。受托人在上述代理范围内所签署的一切有关法律文件，其均予以承认。并承担一切法律后果。此后，原告陆续归还了被告邹灵红部分借款，并一直在涉案房屋内开办公司办公。庭审中，被告邹灵红陈述该笔借款的利息是月息5分。2013年10月，原告胡银水被公安机关强制戒毒一年。2013年12月3日，被告邹灵红作为出卖人胡银水的委托代理人，被告龚盛珞作为买受人，签订《南昌市存量房买卖合同》，约定案涉房产的成交总价为人民币187510元。2013年12月12日，邹灵红、龚盛珞到南昌市住房保障和房产管理局办理了案涉房产的产权变更至被告龚盛珞名下。随后又以龚盛珞涉案房产向建行南昌城建支行贷款，贷款90万元转至被告邹灵红名下账户，邹灵红扣除了原告胡银水和宁国梁（邹灵红称宁国梁欠其40万元）的欠款，剩余款14万多元给了宁国梁。2015年5月9日，胡银水（甲方）、宁国梁（乙方）、龚盛珞（丙方）、邹灵红（丁方）四人签订《还款及房产返还协议书》，内容为：甲方于2013年期间向乙方、丁方多次借款，借款时甲方用自己所有位于南昌市西湖区作抵押担保，2013年5月3日，甲方委托……，现经双方协商，甲方同意将借款余额归还给乙方，乙方、丙方、丁方同意将本协议标的房产返还给甲方，丙方并自愿配合办理房产变更登记手续。现经甲方与乙方、丙方、丁方三人平等协商，自愿达成如下协议：一、甲乙双方对账确认：截止本协议签订之日，甲方欠乙方借款余额为46.5万元，该款为乙方单独所有，其他借款已全部结清，同时甲方自愿承担房屋在银行抵押贷款已还利息2万元，本协议房产在由胡银水变更登记到龚盛珞名下时……。房屋由龚盛珞变更登记到甲方名下时的全部过户费用全部由甲方自行承担。丙方只是配合房屋变更登记，在过户时不承担任何的费用。二、双方于2015年5月15日前甲方同乙方前去房产抵押银行办理一次性还贷手续，并将房屋解除抵押登记，向银行还款时，甲方将欠乙方的款项46.5万元及利息2万元转账支付到丙方在该银行的还款账户上，丁方也将该2万元支付到乙方账户上。该房产其他抵押贷款余额归乙方自行筹款归还。在甲方将48.5万元转账到丙方账户后，则甲方、乙方、丁方双方的债务全部结清，甲方原向乙方出具的借条全部作废。还款前，丙方需配合甲方到公证处办理此房产过户的公证手续，并提供过户所需的相关材料。三、在本协议房产解除抵押登记手续后三日内，甲丙双方共同到房管局办理房屋过户手续，在房管局受理变更登记的当时，甲方按本协议第一条向乙方支付第一次的房产过户费用。如一方未按约定的时间前去房管局办理过户手续，违约方向对方支付违约金15万元，一方支付违约金后，仍应履行房屋过户的手续。同日，被告龚盛珞向原告出具承诺书一份，主要内容为案涉房产虽隶属于本人名下，但实际所有权人是原告，按照协议书的约定，承诺将涉案房产配合过户至原告名下，但自2015年5月9日四方协议签订之日开始，龚盛珞不再承担本月开始的任何有关等房屋的银行还款等一切有关费用。如不履行双方有权向法院提起诉讼，一切后果由原告承担。上述四方协议签订后，各方未将款项转账至龚盛珞名下的建行南昌城建支行账户，未办理涉案房产的解押和过户手续，四方协议实际未履行。2016年1月15日，按照胡银水的要求，龚盛珞作为委托人在南昌市东湖区公证处办理了一份公证委托，受托人系胡银水的前妻陈伟琴。内容为将案涉房产的还贷、解除抵押登记、转让、出售、过户、代收房款等权利授权给陈伟琴行使。被告龚盛珞在向建行南昌城建支行贷款后，前一年多的银行贷款均是被告宁国梁实际偿还，其将偿还款项转入龚盛珞银行账户。2015年6月20日，因宁国梁未偿还贷款，龚盛珞偿还了三期银行贷款，直至2015年8月20日，合计金额为18852元。后因被告龚盛珞未按约继续偿还银行贷款，建行南昌城建支行向南昌仲裁委员会申请仲裁，该仲裁委员会于2016年5月3日作出（2016）洪仲裁字第76号裁决书，裁定龚盛珞应向建行南昌城建支行清偿借款本金883472.21元及相关的利息、罚息（利息、罚息应按合同约定的标准计算至龚盛珞付清全部欠款之日止）、律师费36000元、仲裁费16865元。被告建行南昌城建支行依据上述仲裁裁决，向南昌中院申请强制执行，龚盛珞系执行案件的被申请人，在执行程序中被告建行南昌城建支行作为申请人向南昌市中级人民法院申请对案涉房产强制执行，胡银水对南昌中院的执行提出案外人执行异议，异议申请被裁定驳回后，胡银水向南昌中院提起了案外人执行异议之诉，诉请请求停止对案涉房产的强制执行并解封，确认案涉房产归其所有。2017年10月27日，南昌中院作出（2017）赣01民初13号民事判决书，以建行南昌城建支行对案涉房产依法享有经合法登记的抵押权，且已由生效仲裁裁决确认其对抵押物的优先受偿权等理由，判决驳回了胡银水的诉请。胡银水对该判决不服，向江西省高级人民法院提起上诉，2018年7月31日，江西省高院作出（2018）赣民终260号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。目前，该案尚在南昌中院执行，案涉房产已被南昌中院查封，但未执行到款项，案涉房产也未被南昌中院拍卖处置，经查询，案涉房产现仅有南昌中院唯一一件执行案件。截止到2020年5月29日，被告龚盛珞尚欠建行南昌城建支行贷款本金883472.21元未偿还，利息余额233120.71元，本金罚息13129.69元，利息罚息57347.89元，共计1187070.50元。为此，原告以财产损害赔偿之诉为由诉至本院，提出如上诉请。本案审理过程中，原告对案涉房产的市场价值申请了司法鉴定，2020年3月24日，江西诚达房地产土地资产评估咨询有限公司作出赣诚达[2020]（司）字第D03024号鉴定报告，评估案涉房产在2019年10月22日的市场价值为2073861元，单价是每方米11060元，原告为此花费鉴定费用7675元。另查明，2016年，原告在本院立案起诉了被告邹灵红及被告龚盛珞，诉请要求判令确认邹灵红作为代理人以胡银水名义与龚盛珞于2013年12月3日签订的就案涉房产的《南昌市存量房买卖合同》无效，2016年7月22日，本院作出（2016）赣0103民初574号民事判决，认为被告龚盛珞在购买案涉房屋时即知晓房屋的实际状况，其购买行为并非出于善意，判决该房屋买卖合同无效。该判决已于2016年9月1日发生法律效力。庭审中，龚盛珞陈述其与宁国梁于2009年9月9日登记结婚，婚后生育一子。2013年11月13日二人办理了离婚登记。因未处理小孩的抚养问题，2014年4月16日双方又办理了结婚登记，同日办理了离婚登记。依被告邹灵红申请，本院依法追加宁国梁为本案被告，经本院调查，2015年7月3日，宁国梁死亡。原、被告双方均未申请追加宁国梁第一顺序继承人参加本案诉讼。本案审理过程中，依原告与被告龚盛珞申请，本院依法追加建行南昌城建支行作为本案被告参加诉讼。本案审理过程中，本院主持了调解，因原、被告分歧过大，致使调解未果。再查明，针对原告胡银水的信访，2017年，江西银监局作出“赣银监信复[2017]15号”信访事项答复意见书，载明被告建行南昌城建支行在案涉房产贷款过程中存在未认真核实首付款和房屋买卖合同的真实性，并存在贷后疏于管理等问题。并据此对建行南昌城建支行作出了20万元罚款的处罚。本院认为，本案案由为财产损害赔偿纠纷，系物权纠纷范围，其性质属于损害物权的侵权责任纠纷，在此基础上，本案争议的焦点问题主要有四。第一个焦点问题是案涉房产能否判决返还给原告并过户至原告名下？本案中，案涉房产已经登记在被告龚盛珞名下，且因龚盛珞用案涉房产向建行南昌城建支行办理抵押贷款后未按约偿还，建行南昌城建支行依照生效的仲裁裁决，向南昌中院申请强制执行。对此，原告胡银水虽提起了案外人执行异议之诉，诉请请求停止对案涉房产的强制执行并解封，确认案涉房产归其所有。该诉请经过二审终审，已被南昌中院及江西省高院驳回。故案涉房产的买卖合同虽已经判决认定无效，案涉房产本应返还给原告。但因案涉房产已被南昌中院查封，且有可能被人民法院拍卖处置。原告的第一项诉请，基于该客观情况本院已无法支持。第二个焦点问题是原告胡银水、被告龚盛珞、被告邹灵红及宁国梁对于案涉房产不能过户至原告名下而引发的财产损害赔偿责任是否有过错，各方之间具有多大的过错，被告之间是承担按份责任还是承担连带责任，如果是按份责任，应承担多大比例的按份责任？对此，本院分析如下：侵权责任纠纷以过错责任原则为一般原则。本案中，毋庸置疑，原告、被告龚盛珞、被告邹灵红以及宁国梁对案涉房产引发的损害赔偿责任均有过错，其均应按照各自的份额承担损害赔偿责任。故原告的第二项诉请，应依据各方的过错来按份确定损害赔偿责任。本案纠纷发生的源头系原告向被告邹灵红及宁国梁借款，其在借款后，又办理了案涉房产的买卖过户等全权授权委托手续给被告邹灵红，因原告未及时足额归还借款，导致宁国梁与被告邹灵红协商将案涉房产通过虚构的买卖方式无偿过户至被告龚盛珞名下，再以龚盛珞的名义办理银行抵押贷款，故原告对酿成本案纠纷，的确具有一定的过错，应适当减轻侵权人的侵权责任。结合本案查明的案件事实，本院酌定原告自身承担20%的责任份额。对于宁国梁的责任问题，从四方协议及被告龚盛珞出具的承诺书、建行南昌城建支行前期的银行贷款也系宁国梁偿还等证据分析，宁国梁在将案涉房产通过买卖方式无偿过户至被告龚盛珞名下以及以龚盛珞的名义向建行南昌城建支行贷款过程中发挥了主导作用，其本应对原告的损害赔偿诉请承担40%的赔偿责任。但本案审理过程中，被告邹灵红已申请追加了宁国梁作为本案被告参加诉讼，经查明，其已于2015年7月3日死亡，距今已近5年之久。庭审中，据被告龚盛珞陈述，宁国梁的父母其已多年未联系，但均已高龄。原、被告双方也均未向本院申请追加宁国梁的第一顺序继承人作为本案被告参加诉讼。故宁国梁承担责任的份额，本应由其第一顺序继承人在继承宁国梁遗产范围内的财产承担，但在本案中无法处理，对该份额，原告可另行主张。对于被告龚盛珞的责任问题，结合四方协议及龚盛珞出具给原告的承诺书，可以看出其在案涉房产过户、抵押贷款的过程中虽主要是听从宁国梁的指令，并没有积极主动的参与。但其作为完全民事行为能力人，案涉房产过户其名下后，其又以自己名义贷款，对酿成本案纠纷亦负有不可推卸的责任，本院酌定其对原告诉请的赔偿金额承担20%的赔偿责任。对于被告邹灵红的责任问题，其在出借相应款项给原告后，原告虽办理了案涉房产的全权授权委托手续给邹灵红，但这并不意味着其在没有经过原告本人同意后能够擅自处分案涉房产，其通过虚构的房屋买卖合同方式将案涉房产无偿过户给龚盛珞，而后又与宁国梁协议将案涉房产以龚盛珞的名义向建行南昌城建支行贷款，贷款到位后的大部分款项也转入其账户（该款项邹灵红陈述系原告与宁国梁归还其的款项），其对原告不能收回案涉房产也同样具有一定的过错，本院酌定其对原告诉请的赔偿金额承担20%的赔偿责任。第三个焦点问题系本案赔偿的具体金额如何计算和确定？原告诉请第二项即损害赔偿的金额为1875100元（案涉房产建筑面积187.51平方米乘以10000元/每平方米的单价），为佐证该金额计算的合理性，原告对案涉房产的市场价值进行了司法鉴定，经评估，案涉房产在2019年10月22日的市场价值为2073861元，单价是每方米11060元，已超出原告诉请的金额，故原告据此价值计算损害赔偿的金额，并无不妥之处，本院予以支持。但本案纠纷的源头系原告向宁国梁、邹灵红借款引发，对于借款金额特别是胡银水向宁国梁借款的金额、利息及归还的金额，原告与被告邹灵红陈述不一，宁国梁也已死亡，依据现有证据本院无法完全核实清楚，且被告邹灵红庭审中陈述45万元的借款利息是月息5分，该利息已远远超出了相关法律规定的上限。但在案涉房产过户至被告龚盛珞名下并在建行南昌城建支行办理抵押贷款手续后的2015年5月9日，原告与宁国梁及被告龚盛珞、邹灵红签订了《还款及房产返还协议书》，该四方协议经庭审查明，应认定为各方的真实意思表示。经协议确认，原告尚欠宁国梁借款余额46.5万元，原告另自愿承担银行抵押贷款已还的利息2万元，共计48.5万元。虽然该46.5万元的计算中是否包含了高利贷情形，本院已无法查清，但现在距离四方协议的签订时间已过5年之久，这5年期间亦存在资金占用的费用。为公平妥善地处理本案矛盾纠纷，该48.5万元应从赔偿总额中的1875100元扣减，原告损害赔偿的金额应认定为1390100元（1875100元-485000元）。据此，被告龚盛珞应承担的损害赔偿金额为278020元（1390100元×20%），被告邹灵红同样应承担278020元。对于案涉房产如果被南昌中院依法强制执行清偿被告建行南昌城建支行后剩余的款项问题，因案涉房产的买卖合同已被本院的生效判决确认为无效，依照合同法第五十八条：“合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，案涉房产已被南昌中院查封并可能处置，如处置后有剩余款项，该剩余款项应归属于原告。但因案涉房产登记在被告龚盛珞名下，如果其因其他债务问题导致该房产的剩余价值用来清偿其他债权，龚盛珞就应对该被清偿的剩余价值金额另行向原告承担赔偿责任。第四个焦点问题系建行南昌城建支行在本案中是否应承担责任？建行城建支行在龚盛珞办理案涉房产的抵押贷款过程中确实具有一定的过错，主要表现为未认真核实首付款和房屋买卖合同真实性，在贷后也存在疏于管理等问题，但该行并未参与案涉房产的虚假买卖，其虽在放贷过程中存在一定过错，但如果其他各方能够及时还清该贷款，在解除抵押登记后，案涉房产仍然能够回转至原告名下。故被告建行南昌城建支行与本案的财产损害赔偿纠纷没有法律上的直接因果关系，原告要求其承担连带赔偿责任的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条第一款、第十五条第一款第（六）项、第二十六条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、被告龚盛珞于本判决生效之日起十日内赔偿原告胡银水278020元；二、被告邹灵红于本判决生效之日起十日内赔偿原告胡银水278020元；三、驳回原告胡银水的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告预交的案件受理费21676元，财产保全费5000元，鉴定费用7675元，合计34351元，由原告自行负担11451元，由被告龚盛珞负担11450元，由被告邹灵红负担11450元，二被告所负担的部分，限随上述款项一并支付给原告胡银水。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  张世民人民陪审员  张立强人民陪审员  居 磊二〇二〇年六月十六日书 记 员  邹 洁