福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终4681号 上诉人（原审原告）：张天宇，男，1991年6月8日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陈夏生、黄水群（实习），福建佐力律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：厦门恒大置业有限公司，住所地厦门市集美区后溪孙坂北路800号科技楼658室之一。 法定代表人：胡永旭，总经理。 委托诉讼代理人：郑陈然，男，1984年11月3日出生，汉族，住福建省福州市台江区，系该公司职员。 上诉人张天宇因与被上诉人厦门恒大置业有限公司（以下称恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2019）闽0211民初25号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 张天宇上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一、本案被上诉人作为案涉房产的开发商逾期交房事实清楚，证据确凿，应依法赔偿上诉人的逾期交房违约金。根据合同约定，被上诉人应当在2018年6月30日向购买人交付符合约定条件的商品房，但至今仍然未依照合同约定进行交付，逾期交房时间已一年之久。《厦门市商品房买卖合同》第九条明确约定：出卖人逾期交房的，逾期不超过180天，自本合同第八条规定的最后交付期限的第一天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人选择要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应自本合同第八条规定的最后交付期限的第一天起至实际交付之日止，每日按买受人已付款的万分之一支付违约金。在计算逾期交房违约金数额时，一审法院引用了《补充协议》第六条：逾期超过180日后，买受人要求继续履行的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。上诉人认为一审法院的该项认定严重错误。因为《商品房买卖合同》第二十二条明确规定了补充协议订立的基础：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。根据该22条的规定，所有的补充协议条款均不得减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，而合同第九条已经明确约定了逾期交房的违约责任是出卖人每日支付买受人已付款万分之一的违约金。截止一审判决，出卖人的逾期交房时间已经长达11个月，而且还在持续中，何时能按合同约定条件交房尚还是未知数。因此，认定出卖人逾期交房的违约责任应适用主合同第九条，而不能适用补充协议第6条。 二、补充协议第6条属于格式条款，依法无效。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。案涉《补充协议》系开发商事先拟定并提供，其内容明显减轻了开发商的责任，应当认定为格式条款。补充协议中第6条对于恒大公司逾期交房时买受人可向其主张的逾期交房违约金所作的约定，进一步限制了买受人就恒大公司的违约行为可获得的赔偿。恒大公司作为该格式合同的提供者，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。现恒大公司未能举证证明其已通过字体加粗、加下划线或要求买受人复写等方式就补充协议中对恒大公司应支付之逾期交房违约金所作的限制，向买受人作了特别的提醒或明确的说明。故补充协议中关于恒大公司应负担的逾期交房违约金应以不超过房价款总额的2%为限的约定对买受人不发生法律效力。 三、一审判决中关于“莫兰蒂、鲇鱼等台风延误的时间”酌情认定为15天，作为不可抗力予以扣减延期交房时间，上诉人认为该认定没有依据。根据案涉合同第八条第三款第1项：遭遇不可抗力，出卖人应在发生之日起60日内书面告知买受人，才可以据实予以延期。但在一审庭审过程中，出卖人没有提供任何的证据证明有履行了该告知义务，也未提供在莫兰蒂等台风天气实际停工以及停工天数的证明，因此应承担举证不能的法律后果。 恒大公司答辩称，一审法院认定合同补充协议第六条关于“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”条款合法有效，是完全正确的。1、《商品房买卖合同》第九条赋予了上诉人在答辩人逾期交房情况下的多种选择权，既可以主张解除合同也可以要求继续履行。《商品房买卖合同》附件六补充协议第六条约定“双方同意本合同第九条补充如下：逾期超过180日，买受人要求继续履行协议的，逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。”该条款经双方签字确认，系双方真实意思表示，符合法律规定，同时符合违约金“以补偿为主、处罚为辅”的原则，属于合法有效条款。上诉人选择继续履行合同，应受该条款的约束。2、包括附件六在内的《商品房买卖合同》在签约前经厦门市国土资源与房产管理局、工商行政管理局的审查后进行了备案；买卖双方在签约后，又经过了厦门市国土资源与房产管理局登记备案，行政部门已认可了合同条款的效力。3、《商品房买卖合同》以附件六补充协议的形式对《商品房买卖合同》的条款进行补充，本身即为一种特别提示。上诉人如对补充协议内容有异议，应在合同签订前提出，否则应视为上诉人已认可补充协议的相关内容，并愿意承担相应的法律后果。4、根据《中华人民共和国合法法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。从该条款可以看出，上诉人若认为约定的违约金低于其实际损失，应当向法庭提交相应证据加以证明。但本案中上诉人在并未对此提交证据证明，应承担举证不力的法律后果。5、《商品房买卖合同》附件六补充协议第六条不属于免除一方责任，加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款，且不具有合同法第52条、第53条约定的无效情形，应认定为合法有效。 张天宇一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金（违约金以房屋总价款2090151元为基数，按日万分之一的标准，自2018年7月1日计至被告将符合《厦门市商品房买卖合同》约定条件的商品房交付之日止）；2.判令本案全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年1月31日，恒大公司（出卖方）与张天宇（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，合同约定由张天宇向恒大公司购买厦门恒大帝景项目首期地块一6-2＃楼22层2203室,总价款2090151元。合同第八条约定恒大公司应于2018年6月30日前交付符合合同约定的商品房。合同第九条约定恒大公司如果逾期交房，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第一天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第一天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一（该比率应不小于本条第（1）款和第七条中的比率）的违约金。合同补充协议第五条约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的；……3、政府部门对验收及市政配套、安装之延误。合同补充协议第六条约定，逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。 法庭审理过程中，恒大公司确认张天宇已按合同约定支付全额购房款2090151元，确认截至庭审之日，恒大公司尚未向张天宇发出收房通知，确认案涉楼盘周围无中高考考点。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点在于： 一、合同补充条款第六条关于“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”约定条款的效力问题。恒大公司主张该约定系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。张天宇主张该条款属于格式条款，未经协商且未向买受人做出提示说明，限制减轻了出卖方责任，不符合公平合理原则与诚实信用原则，应属无效条款。一审法院认为，该条款不属于约定免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款，且不具有法律规定的无效情况，该条款为双方当事人真实意思表示，应为有效。 二、恒大公司主张的因不可抗力等原因导致逾期交房的时间应否扣除。1、关于莫兰蒂、鲇鱼等台风延误的时间。恒大公司主张因莫兰蒂等台风原因延误26天，属于不可抗力，应予扣减。一审法院认为，恒大公司虽未提供在莫兰蒂等台风天气实际停工以及停工天数的证明，亦未书面通知停工事宜，但莫兰蒂、鲇鱼等台风天气确实会对恒大公司的施工造成实际影响，基于此，一审法院酌定予以扣减15天。2、厦门金砖会议。恒大公司主张2017年9月3日至9月5日金砖国家峰会在厦门举行，在此期间项目暂停施工，相应天数应予以扣减。一审法院认为，恒大公司并未提供金砖会议期限项目实际停工的证明，对其主张，一审法院不予采纳。3、中高考期间。恒大公司主张在2016年至2018年中高考期间停工，相应天数应予扣减。一审法院认为，恒大公司在庭审中确认案涉楼盘周围并无中高考考点学校，恒大公司亦未提供在中高考期间实际停工的证明，对其主张，一审法院不予采纳。4、厦门集美白石片区改造。恒大公司主张案涉楼盘位于集美白石片区改造范围，因该片区市政道路、供水供电等项目施工影响，应扣除2018年7月1日至2018年10月31日期间延误天数。一审法院认为，恒大公司按约定应于2018年6月30日前交房，恒大公司并未举证证明白石片区改造导致其延期交房之间的关联性，亦未举证证明在该期间实际停工的事实，对其主张，一审法院不予采纳。 综上所述，截至庭审之日，扣除莫兰蒂等原因造成施工延误的15天后，按合同约定的已付款万分之一计算逾期交房违约金，恒大公司应支付给张天宇的违约金总额已超过合同总价款的2%，故根据合同约定，恒大公司应支付给张天宇的逾期交房违约金以合同总价款的2%计算为41803.02元（2090151元×2%）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决： 一、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付张天宇逾期交房违约金共计41803.02元；二、驳回张天宇的其他诉讼请求。案件受理费442元，减半收取221元，由厦门恒大置业有限公司负担。 二审中，张天宇向本院提交厦资源规划集信（2019）7号《信访事项处理意见书》一份，证明厦门市自然资源和规划局集美分局调查确认厦门恒大帝景项目确实存在与核准工程规划许可不符等违法建设情形，导致无法通过规划验收及交房，未能交房之原因系恒大公司自身问题所导致，其提出相关延期理由不成立，应向业主尽快交房及足额支付逾期交房违约金。 恒大公司对该证据的真实性、合法性无异议，认为该证据不能证明逾期交房均是由恒大公司自身原因导致的。 恒大公司向本院提交消防验收监督报告一份，证明厦门帝景项目首期（地下室）消防已于2019年9月18日验收合格。 张天宇质证认为，该份证据只是地下室消防工程验收，并不是商品房买卖合同中第八条约定的需要消防验收的对象。因此，恒大公司仍然不具备交房的条件。 二审中，双方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。 二审另查明，2019年3月18日，案涉项目首期建设工程消防通过厦门市公安消防支队验收合格。2019年9月18日地下室消防工程通过厦门市集美区建设局验收合格。恒大公司至今未向张天宇发出交房通知。 本院认为，恒大公司与张天宇于2016年1月31日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均有法律约束力。该买卖合同第二十二条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。同日，双方又签订买卖合同的附件六即补充协议，协议第六条约定：双方同意本合同第九条补充如下：逾期超过180日，买受人要求继续履行协议的，逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。张天宇上诉主张补充协议第6条为格式条款，依法无效，恒大公司逾期交房，应按双方签订的《厦门市商品房买卖合同》第九条约定，每日按买受人已付款的万分之一支付逾期交房违约金。经查，上述补充协议作为《商品房买卖合同》附件六由双方当事人于买卖合同签订当日签订，符合《商品房买卖合同》第二十二条约定，亦符合《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”及第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”的规定。《厦门市商品房买卖合同》第九条约定当恒大公司出现逾期交房超过180日时，买受人既可选择解除合同亦可选择继续履行合同。补充协议第6条仅就逾期交房违约金标准进行变更，并未限制买受人按照买卖合同第九条约定选择解除合同的权利，且补充协议抬头部分明确标明:（注：出卖人提醒买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到出卖人合理解释），故该条款不属于约定免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利，且不具有合同法第52条、第53条约定的无效情形，系双方真实意思表示，对双方均有法律约束力。张天宇的该项上诉请求依据不足，本院不予采纳。张天宇上诉主张一审判决认定“莫兰蒂、鲇鱼等台风延误的时间”酌情予以扣减延期交房15天没有依据。经查，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。2016年9月在厦门市翔安区登陆的莫兰蒂超强台风影响范围广，破坏性强，为众所周知的不可抗力事实，一审法院据此酌情扣减延期交房15天并无不当，张天宇的该项上诉请求依据不足，本院不予采纳。鉴于恒大公司至今尚未发出交房通知，张天宇在实际接收案涉房产之后，若有证据证明其因恒大公司逾期交房致其所受损失超过一审判决确定的逾期交房违约金的，张天宇可就超出部分另案提起诉讼。 综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费442元，由张天宇负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘文珍 审判员  李向阳 审判员  胡林蓉 二〇一九年十月二十二日 书记员  韩沁娟 附本案适用的法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。