江西省抚州市东乡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣1029民初1537号 原告：徐风泉，男，1962年09月29日出生，汉族，住江西省抚州市高新技术产业开发区。 委托诉讼代理人：邱志平，江西三松律师事务所律师，一般授权代理。 被告：江西军军房地产开发有限公司，住所地江西省抚州市东乡区中央购物公园2801室，统一社会信用代码913610293328204868。 法定代表人：乐飞标，总经理。 第三人：南昌市华讯人力资源咨询有限公司，住所地江西省南昌市南昌高新技术产业开发区火炬五路899号高航大厦2楼，统一社会信用代码91360102MA35FM7X30。 法定代表人：乐伟欢，执行董事。 原告徐风泉诉被告江西军军房地产开发有限公司、第三人南昌市华讯人力资源咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年07月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐风泉及其委托诉讼代理人邱志平、被告江西军军房地产开发有限公司法定代表人乐飞标、第三人南昌市华讯人力资源咨询有限公司法定代表人乐伟欢到庭参加诉讼。在本案审理过程中，因当事人提供新的证据材料，本案转为普通程序继续审理。第二次开庭，原告徐风泉及其委托诉讼代理人邱志平、被告江西军军房地产开发有限公司法定代表人乐飞标、第三人南昌市华讯人力资源咨询有限公司法定代表人乐伟欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐风泉向本院提出诉讼请求：1、要求被告退回购房款70000元及其利息1218元（按月利率4.35厘计息，截止2019年7月19日四个月利息数为1218元）。第三人对购房款及其利息的返还承担连带责任；2、诉讼费用由被告方承担。事实和理由：2019年03月19日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告军敏小区一栋六号楼一套（一楼店面，直到四楼）。第三人是被告的代理人（被告陈述。且已签的商品房买卖合同中也列入为代理人）。合同签订后，原告按约转账交纳了7万元购房款（被告说公司是股份制的，账是打入第三人账户内，说第三人也是他们的关联公司）。合同签字后，被告说合同要拿去备案，所以合同文本都没有留存给原告。一个多月之后，原告和其他购房户到房管部门查询，得知被告并未送上去备案，并了解到这批房屋手续不全，也无法备案和办证。在此情况下，包括原告在内的各购房户遂要求被告退款，并会同被告方人员一起到找过东临新区管委会房管部门。房管部门交待说这批房子没有合法的手续，房子不能卖，就退款问题双方可以进行协商，并交待被告包括原告这套房在内的这批房都不能再向外出售。但此后被告一直未予答复，更没退款。为维护原告合法权益，特此提出诉讼（原告并保留要求赔付一倍已支付房价款的权利）。 被告江西军军房地产开发有限公司辩称：一、我不认识原告本人，今天是第一次见面，不知道拿了多少钱；二、被告公司是全权委托第三人进行现房的销售，第三人与原告怎么约定合同条款及收房款我公司都不清楚；三、我公司有合法手续，土地是经过政府拍卖的，房产土地证已经办好了；四、房产的手续已经在办理过程中，房屋总证已经办好了，办理个人房产证因为东临新区还没有出台收费标准，所以还没有办好。 第三人南昌市华讯人力资源咨询有限公司辩称：一、原告首付7万元的定金，根据约定，2019年06月要付一半的房款，2019年12月付清尾款，然后由开发商办理不动产权证给原告。根据合同法的相关规定，给付定金的一方不履行约定的债款，无权要求返还定金；二、根据目前被告方提供的材料，以及在房管部门了解的情况来看，开发商的房子是现房，可以办理销售许可证或直接办理不动产权证，具备商品房销售资格；三、目前没有办理的原因可能有两个，一个是缴纳定金以后，买房方没有按照约定缴纳一半的房款，另一个是东临新区房管部门的窗口还未开通；四、根据我国《民法通则》第六十三条的规定，代理人在代理权限内以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任，第三人为代理人，在代理权限内不应当承担本次诉讼的连带责任；五、东临新区目前正在发展，原告方买房时价格是很便宜的，原告方的收益还是很大的，希望原、被告双方可以实现沟通和共赢。 原告徐风泉围绕诉讼请求依法提交了盖有江西军军房地产开发有限公司公章的收据、中国工商银行流水、商品房买卖合同范本。 被告江西军军房地产开发有限公司质证意见：一、合同是2019年06月份双方初步拟定的，还有很多没有协商好，合同约定2019年06月30日之前要付清房款的一半，2019年12月30日前原告方应该提供尾款给我方，合同没有签订；二、对于收据我公司认可，盖了我公司的章我们公司就认可；三、银行流水的钱是打到第三方，多少钱我公司不清楚。 第三人南昌市华讯人力资源咨询有限公司质证意见：一、我方代表被告方收了原告方7万元，对于收据我方是认可的，对银行流水也没有异议，钱是打到我方公司账户；二、合同范本正好说明了原告方与被告方约定2019年06月30日之前原告要付清房款的一半，2019年12月30日前原告方应该提供尾款。 被告江西军军房地产开发有限公司举证建设用地批准书、东乡县人民政府办公室抄告单、建设工程消防设计文件、备案通知、建设项目环境影响登记表的批复、国有土地出让合同、土地证、规划许可证、国有建设用地使用权出让合同、网上挂牌公告、出让方案的批复、政府抄告单、商品房买卖合同正本、抚州市东临新区城乡建设局出具的证明一份。 原告徐风泉质证意见：一、对被告方提交的土地方面的凭证真实性没有异议；二、被告的举证仍然是表明被告方的手续不全，对于房产销售这块举证不能，没有证据，被告说有房产总证，但是被告提供的证据没有房产总证，建设工程消防设计文件与本案无关联性，且没有盖章，是空白格式，备案通知是房地产开发项目备案通知，并不是房屋销售项目备案通知，被告的举证不能证明其有销售的合法手续；三、商品房买卖合同上的签名是原告签的，但是内容不是原告写的，当时签名的时候合同是空白的，原告签字是因为被告说要拿去备案；四、对于该证明，1、办理不动产登记权属证明相关职能部门是国土局以及国土局管理下不动产登记中心，不是城乡建设局，建设局不具备该职能；2、根据城市房地产管理法的规定，只有取得产权证的房屋才可以出卖、销售；3、本案不仅没有取得房产证，甚至销售许可证也没有，所以被告提交的这个与本案没有关联性的证明不能作为证据。 第三人南昌市华讯人力资源咨询有限公司质证意见：被告方举证属实，对三性均无异议。被告方的所有手续正在有条不紊的在办理。商品房买卖合同当时是在被告授权的情况下签的，对于合同里面的条约原告都是知情的，主要内容有两个，一个是怎么付款，另一个是保证房屋的品质；对证明没有疑问，出自东临新区官方证明，我方跟被告方去过东临新区几次，确实主要是由建设局办理相关的手续。 第三人南昌市华讯人力资源咨询有限公司举证微信聊天记录截图、案外人的两份收据。 原告徐风泉质证意见：第三人举证的这六份材料均为复印件，不是原件，我方对此不予进行质证。微信聊天记录只是协商的过程，没有形成文字的合同，故与本案无关。这7万元是不是定金要看开的条子，另外这7万元还要看合同有效无效，由于被告方及第三人本身在销售方面是没有合法手续，没有合法的手续导致合同无效，被告方及第三人应该双倍返还。 被告江西军军房地产开发有限公司质证意见：第三人举证的证据我不清楚，我公司盖了章，认可收到了7万元。 经当事人证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经庭审审核当事人所举证据，结合当事人陈述，认定事实如下： 被告江西军军房地产开发有限公司成立于2015年04月14日，营业期限自2015年04月14日至2035年04月13日，经营范围为房地产开发、销售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。第三人南昌市华讯人力资源咨询有限公司成立于2015年11月27日，营业期限自2015年11月27日至2045年11月26日，经营范围为人力资源信息咨询及管理服务，职业介绍，房产信息咨询，房地产中介服务，房地产营销策划，设计、制作、发布、代理国内各类广告，国内贸易（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。被告江西军军房地产开发有限公司通过竞拍方式取得了座落于抚州市东临新区岗上积镇一级公路东南侧土地，面积为7294.58㎡。2015年06月30日经抚州市东乡县规划局颁发建设用地规划许可证。2015年06月30日被告江西军军房地产开发有限公司军敏小区房地产开发项目经抚州市东乡区发展和改革委员会备案。被告江西军军房地产开发有限公司便进行房地产商品房（军敏小区）开发建设。后被告江西军军房地产开发有限公司委托第三人南昌市华讯人力资源咨询有限公司代其销售该开发房屋，原告徐风泉于2019年03月19日向第三人南昌市华讯人力资源咨询有限公司转账支付了7万元首付款，第三人南昌市华讯人力资源咨询有限公司于当天向原告徐风泉出具了加盖被告江西军军房地产开发有限公司公章收据。后原告徐风泉和其他购房户到房管部门查询，得知被告并未将购房合同备案，并了解到这批房屋手续不全，也无法备案和办证。在此情况下，原告徐风泉要求被告江西军军房地产开发有限公司及第三人南昌市华讯人力资源咨询有限公司退款，因协商未成，原告徐风泉遂诉至本院。 另查明，被告江西军军房地产开发有限公司已向抚州市东临新区申请办理军敏小区不动产权证等手续。由于东临新区自2018年04月挂牌以来，自然资源相关职能尚未明确，待东临新区成立自然资源分局，承接相关职能后，可为其办理不动产权等相关手续。 本院认为，被告江西军军房地产开发有限公司将其开发的军敏小区现房委托第三人南昌市华讯人力资源咨询有限公司对外进行销售，原告徐风泉对该军敏小区现房有购买意向，并于2019年03月19日向被告南昌市华讯人力资源咨询有限公司转账支付首付款7万元。双方达成的买卖协议，系当事人真实意思表示，应属有效。现原告以被告并未备案、手续不全，也无法备案和办证为由要求被告及第三人退回首付款7万元，与事实不符，理由不能成立。经查，被告江西军军房地产开发有限公司就其开发的军敏小区已向抚州市东临新区申请办理不动产权证等手续，由于东临新区自2018年04月挂牌以来，自然资源相关职能尚未明确，待东临新区成立自然资源分局，承接相关职能后，可为其办理不动产权等相关手续。故原告徐风泉诉请的理由不能成立，本院不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告徐风泉的诉讼请求。 案件受理费1580.45元，由原告徐风泉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。 审 判 长  黄俊灵 人民陪审员  俞虎明 人民陪审员  吴晓明 二〇二〇年一月二十日 书 记 员  赵尔雅