四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0121民初4049号 原告（反诉被告）：唐雪，女，1991年11月10日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：谢玲，四川金援律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈金，四川金援律师事务所律师。 被告（反诉第三人）：母永昌，男，1974年3月23日出生，汉族，住四川省通江县。 被告（反诉第三人）：母建刚，男，1991年7月18日出生，汉族，住四川省通江县。 被告(反诉原告）：成都起航房产经纪有限公司，住所地四川省金堂县赵镇迎宾大道一段8号1栋1单元25层1号。 法定代表人：曾海东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张广宇，四川致高律师事务所律师。 原告（反诉被告）唐雪与被告（反诉第三人）母永昌、母建刚、被告（反诉原告）成都起航房产经纪有限公司（以下简称起航公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐雪及其特别授权委托诉讼代理人谢玲，被告（反诉原告）起航公司的特别授权委托诉讼代理人张广宇到庭参加诉讼。被告（反诉第三人）母永昌、母建刚经依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 唐雪向本院提出诉讼请求：1.判令解除唐雪与母永昌、母建刚、起航公司签订的《存量房屋买卖合同》；2.判令母永昌、母建刚双倍返还唐雪给付的定金80000元，起航公司承担连带责任；3.判令起航公司返还居间服务费3000元及贷款服务费4600元（诉讼中，贷款服务费变更为1800元）；4.诉讼费、保全费由母永昌、母建刚、起航公司承担。事实和理由：唐雪通过起航公司于2019年2月21日与母永昌、母建刚签订《存量房屋买卖合同》，约定：由母永昌将位于金堂县房屋出售给唐雪，总价款560000元；唐雪在办理房屋产权转移登记过户递件受理成功日支付140000元，剩余380000元通过银行以按揭方式支付；母永昌、母建刚及时办理按揭款解押手续。合同签订当日，唐雪向母建刚给付定金40000元，但母永昌、母建刚经多次催促均未能办理解押手续。后经起航公司查询得知，案涉房屋除按揭贷款抵押之外，还顺位抵押登记在第三人名下，导致房屋至今不能解除抵押登记，交易无法继续进行。唐雪于2019年7月22日向母建刚发送短信，要求其在8月1日前办理完毕解押手续，但其没有理睬。唐雪由此认为，母永昌、母建刚在签订合同时隐瞒顺位抵押的事实，经多次催促也没有履行合同主要义务，唐雪的合同目的无法实现，其违约行为致使合同无法履行，应当双倍返还定金；起航公司在居间交易时，没有尽到合理义务，导致交易不能正常完成，应当对唐雪的损失承担连带责任，因合同解除，起航公司还应退还收取的居间服务费和贷款服务费。 起航公司辩称，该公司在提供居间服务时已在合同中对案涉房屋抵押的事实进行了提示和告知，不存在故间隐瞒顺们抵押的事实，且该顺位抵押也未加大购买方的责任和风险，不导致合同目的不能实现，唐雪不能行使法定解除权；起航公司不承担合同中出卖人的违约责任，唐雪要求其连带承担定金的双倍返还责任于法无据：起航公司的居间服务以案涉合同的签订为标志，已经履行完毕，不存在解除居间服务合同的前提。根据案涉合同约定，唐雪应支付起航公司居间服务费11000元，但其至今未支付，而对于贷款服务费起航公司并未实际收取，不存在退还的道理。综上，起航公司请求驳回唐雪的全部诉讼请求。 母永昌、母建刚未作答辩。 起航公司向本院提出反诉请求：1.判令唐雪支付居间服务费11000元；2.反诉诉讼费由唐雪负担。事实和理由：起航公司于2019年2月21日为唐雪和母永昌、母建刚提供居间服务，三方签订《存量房屋买卖合同》，约定唐雪于签订合同时向起航公司支付居间服务费11000元。合同签订后，唐雪与母永昌、母建刚因合同的履行发生争议，致本案诉讼发生。案涉合同实际存在两个法律关系，即房屋买卖合同关系和居间服务合同关系，其中后者以前者的签订为标志已经履行完毕，不存在解除的前提。根据居间服务费的约定，唐雪应当在房屋买卖合同签订时给付居间服务费11000元，但其至今未给付，其行为已构成违约。 唐雪辩称，其于2019年2月21日向起航公司的置业顾问支付居间服务费3000元，对方出具了收款凭证，该凭证加盖有起航公司的印章；起航公司未尽到审核义务，未如实告知唐雪案涉房屋存在二次抵押的事实，直至2019年5月24日才查询到相关情况，构成重大违约，起航公司并未完成居间服务，故不该收取居间服务费。 本院经审理认定事实如下：2019年2月21日，母建刚（卖方）、唐雪（买方）、起航公司（经纪方）签订《存量房屋买卖合同》，该合同主要内容：房屋坐落于金堂县房屋，总房价560000元；物业状态为空屋、处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起Ｘ日内还清贷款，办妥解除抵押登记手续，并将产权证明原件托管于经纪方作为办理产权转移登记手续之用；买方支付卖方定金40000元；买方在签订本合同时支付居间服务费11000元；买方同意由经纪方协助办理按揭贷款，并愿意在签订合同前支付按揭所产生的手续费7600元（包含评估费、公证费、抵押登记费、工本费、服务费等办理按揭的一切费用），经纪方在收到买方支付的按揭手续费后应积极办理买方的按揭事宜，如买方不支付按揭手续费，视为买方自行办理按揭贷款事宜；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则守约方有权要求违约方继续履行合同或有限解除合同并要求违约方承担违约责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总房价20%的违约金；本合同履行过程中，经纪方必须严守诚实、信誉、高效的服务原则为买卖双方提供居间服务，如确因经纪方过错并有充分证据证明导致该物业在申请买卖后无法办理过户手续的（买卖方原因或政府行为等不可抗力除外），经纪方应当退还已收居间服务费。该合同由买方唐雪、母建刚以卖方代理人名义签字并捺印，经纪方起航公司加盖印章，该公司置业顾问郑杨签字。合同签订的同日，唐雪向母建刚支付房屋定金40000元，向起航公司支付诚意金3000元（收款凭证右上角注明：此诚意金直接转为客户佣金），并由郑杨代收贷款服务费7600元（已由起航公司退还大部分款项，目前尚有1800元未予退还）。2019年5月24日，起航公司向房产管理部门查询案涉房屋的产权信息，信息显示该房屋存在如下抵押情况：抵押权人中国银行股份有限公司新都支行，抵押期限2018年3月1日至2038年3月1日，权利价值480000元；抵押权人徐伟，抵押期限2018年12月10日至2019年12月10日，权利价值150000元。 另查明，唐雪与母建刚、起航公司通过短信、微信等方式就合同履行中出现的诸如解除房屋抵押权等问题进行磋商，但问题未得以解决。本案房屋买卖合同所涉交易房屋的所有权人系母永昌，母建刚与母永昌系父子关系。 2019年7月2日，四川省成都市新都区人民法院作出（2019）川0114民初4380号民事判决书，判决母永昌归还中国银行股份有限公司新都支行借款本金470259.66元及相应利息，并支付律师费42650元；2019年10月14日，四川省成都市新都区人民法院作出（2019）川0114执3815号执行裁定，裁定对案涉房屋予以查封。 上述事实有存量房屋买卖合同、房产信息摘要、定金收条、银行转账凭条、诚意金收款凭条、短信及微信截图、双方当事人的一致陈述、证人证言等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，本案所涉及的存量房屋买卖合同从表面上看，系唐雪、母建刚、起航公司三方签订，该合同中存在两个法律关系，即唐雪与母建刚之间的房屋买卖合同关系，以及唐雪与起航公司之间的居间合同关系。然而，案涉合同所交易的房屋系母建刚的父亲母永昌所有，在合同的订立过程中，各方当事人鉴于二人系父子关系，均未对此提出异议，但此父子二人在合同中的地位并不清晰：如果是母永昌委托母建刚签订合同，那么母永昌才是合同的适格主体，母建刚仅是受托人身份；如果是母建刚通过母永昌的授权取得对房屋的处分权，但怎么取得，并无证据证实，而母永昌、母建刚也拒不到庭说明情况。从庭审看，到庭的当事人均认可合同的效力，但认为母建刚与母永昌作为同一个主体即出卖方，并口头陈述：该房屋买卖通过视频连线得到了母永昌的同意。综合上述分析，应认定母永昌系案涉合同的一方当事人，母建刚系母永昌签订合同的受托人，案涉合同的相应权利和义务均应归于母永昌。案涉房屋在交易前已被设定有两个抵押，后母永昌又因未按期归还购买该房屋的按揭款被判决提前清偿银行借款，且进行执行程序案涉房屋被裁定查封，母永昌现已不能履行交房并办理产权转移登记的主要义务，致合同目的不能实现，唐雪由此要求解除与母永昌之间的房屋买卖合同，本院予以支持。因母永昌构成根本性违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，其应当双倍返还唐雪给付的定金，即80000元。关于本案所涉及的居间合同:居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，起航公司促成了案涉买卖合同的成立，但在提供居间服务的过程中仍存在一定疏忽，仅根据母建刚的自述确定了按揭抵押的事实，但遗漏了查实并告知所交易的房屋还有另一抵押的事实，这一行为在一定程度上与母永昌因自身原因相结合导致案涉买卖合同的目的不能实现。综合本案的实际情况，起航公司为唐雪与母永昌之间订立合同起到了促进作用，但所提供的服务不完备、存在瑕疵，其应得的报酬应当予以扣减，本院酌定为6000元。起航公司收到的所谓诚意金3000元，实际应为其向唐雪提供居间服务的部分报酬，即应认定起航公司已收取居间报酬的数额；起航公司代为收取的贷款服务费由其实际掌握和退还，目前尚有1800元未退还唐雪，该费用转为居间报酬。经品迭，本院确定唐雪尚需再给付起航公司居间报酬1200元。因起航公司提供居间服务，促进房屋买卖双方签订房屋买卖合同，居间合同的目的已达成，故唐要请求解除该合同关系的基础已不存在，本院不予以支持。此外，唐雪要求起航公司承担双倍返还定金的连带责任，缺乏法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十八条、第一百三十条、第一百一十五条、第四百零二条、第四百二十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条的规定，判决如下： 一、唐雪与母永昌2019年2月21日签订的《存量房屋买卖合同》于本判决生效之日起解除； 二、母永昌于本判决生效之日起7日内向唐雪双倍返还定金80000元； 三、唐雪于本判决生效之日起7日内支付成都起航房产经纪有限公司居间服务费1200元。 四、驳回唐雪的其他诉讼请求； 五、驳回成都起航房产经纪有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费995元，由母永昌负担。反诉案件受理费38元，由成都起航房产经纪有限公司负担18元，唐雪负担20元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  王泽波 二〇一九年十二月五日 书记员  庄 丽