四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初6476号 原告：成都通威置业有限公司，住所地成都高新区创业路**奇力新峰大楼**。 法定代表人：管亚梅，执行董事。 委托诉讼代理人：阚学雄，四川律大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭鲜，四川律大律师事务所律师。 被告：四川劲锋投资有限公司，，住所地成都市高新区神仙树北路高新商贸中心****** 法定代表人：李媛媛，职务不详。 原告成都通威置业有限公司（以下简称通威置业公司）与被告四川劲锋投资有限公司（以下简称劲锋投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年2月3日公开开庭进行了审理。原告通威置业公司的委托诉讼代理人阚学雄到庭参加诉讼，被告劲锋投资公司经本院公告传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审判。本案现已审理终结。 通威置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令劲锋投资公司向通威置业公司支付房屋租金77247.62元（自2018年11月16日起至2019年1月8日房屋租金为477247.62元，减去劲锋投资公司预付的400000元租金）；2.判令劲锋投资公司赔偿通威置业公司的违约金987699.96元[计算方式：（月租金+月物业费）*3=（270140.16+59093.16）*3=987699.96元]。事实与理由：通威置业公司与劲锋投资公司于2018年11月6日签订《关于租赁【通威国际中心】租赁预订协议书》，并根据预订协议缴纳定金40万元，2018年11月15日双方签订《关于租赁【通威国际中心】【22】层【01】单元之房屋租赁合同》(合同编号:TIC-076，以下简称《租赁合同》)，劲锋投资公司承租通威置业公司位于通威国际中心1栋22层01号写字楼用于办公，租赁面积为2110.47平方米，租赁期限自2018年11月16日至2021年11月15日，每月每平方米租金为人民币128元。租金支付方式为:按季度支付(另:首期租金支付6个月)，季度租金为109801.8元，先付租金后使用房屋，劲锋投资公司应于每季度开始提前5日，一次性向通威置业公司足额支付下期的租金，通威置业公司已于2018年11月16日将租赁房屋交付劲锋投资公司。根据约定，2018年11月16日至2018年12月31日为装修免租期，但免租期的前提是《租赁合同》完全履行，而劲锋投资公司违约并提出提前解除《租赁合同》。按照《租赁合同》专有条款3.5条及通用条款5.1条约定，劲锋投资公司应于2018年11月20日前向通威置业公司支付租赁保证金共计987699.96元，于2018年12月26日前支付首期租金1620840.6元(2018年11月16日至2019年6月30日租金)，通威置业公司多次电话、微信催缴租金，并于2019年1月7日通过办公场所张贴，2019年1月8日通过微信向劲锋投资公司提交了书面催费函，但劲锋投资公司逾期未付分文，同时经现场查看发现，劲锋投资公司已进行部分墙面拆除及墙面装饰。劲锋投资公司于2019年1月8日通过微信向通威置业公司提出单方解除并终止《租赁合同》，通威置业公司于2019年3月向劲锋投资公司发送《律师函》确认《租赁合同》于2019年1月8日解除，并向其主张租金477247.62元及违约金98769996元，但劲锋投资公司至今不予支付。通威置业公司为维护自身合法权益，故诉至法院。 劲锋投资公司未作答辩，亦未提交证据。 劲锋投资公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为对诉讼权利的放弃，本院仅就通威置业公司提交的证据进行审查、认证。 经审理查明，通威置业公司（甲方）与劲锋投资公司（乙方）于2018年11月6日签订《通威国际中心租赁预定协议书》，约定：租期自2018年11月15日至2021年11月14日；租赁面积为2110.47平方米，租金为每月每平方米128元；甲方同意给予乙方1.5个月装修免租期，即从2018年11月15日起至2018年12月31日止；甲乙双方一致同意，在本协议签订的同时，乙方向甲方支付定金人民币400000元作为担保，在双方签订《通威国际中心租赁合同》后，上述定金转为租金。 2018年11月15日，出租方通威置业公司（甲方）与承租方劲锋投资公司（乙方）签订《关于租赁通威国际中心22层1单元之房屋租赁合同》，约定：租赁面积为2110.47平方米；约定的房屋交付期及计租日为2018年11月16日，租赁期限自约定交付日（含）起算至2021年11月15日届满；租金标准为每月每平方米128元，每月租金价税合计为人民币270140.16元，两年租金加税合计人民币6078153.6元；自2018年11月16日至2019年6月30日的租金合计1620840.96元为乙方实际支付的第一期租金；乙方应于本合同签署之日起五个工作日内，向甲方支付相当于3月的租金和3月的物业费作为租赁保证金，共计人民币987699.96元；租金方式约定为除本合同另有约定外，租赁期限内，乙方按季度支付租金，乙方需于每季度开始提前5日，一次性向甲方足额支付下期的租金；租赁保证金由甲方持有并按本合同约定退还，在持有期间，甲方无需就持有租赁保证金向乙方支付利息或资金占用费。租赁保证金的支付亦不会减轻或免除乙方缴付本合同项下租金、物业费或其他费用的义务；如乙方未按本合同约定时间及金额按期足额向甲方或物业公司支付租金、物业费、公共事业费、合同约定的其他费用以及逾期付款违约金的，则甲方将扣除等额的租赁保证金以冲抵乙方上述应付款；违约责任及合同解除条款约定一方未按照本合同约定交付或补足租金、物业费、租赁保证金、公共事业费及本合同项下的其他费用的，应按照应付未付金额千分之三标准按日支付逾期付款的违约金；在下列情况下，一方有权经书面通知另一方，立即解除本合同：.....另一方停止或将要停止其业务，导致合同目的无法实现的；在下列情况下，甲方有权经书面通知乙方，立即解除合同：.....乙方违反本合同第14.1款约定，经甲方或物业公司发出书面催缴通知后超过30天的。甲方解除合同后，乙方仍应支付合同解除前乙方应付未付金额千分之三的逾期付款违约金；甲方未解除合同的情形下，乙方应按逾期天数每日向甲方支付应付未付金额千分之三的逾期付款违约金。上述合同签订后，劲锋投资公司向通威置业公司支付了400000元的租赁保证金。 2018年11月26日，劲锋投资公司与成都通宇物业管理公司签订《物业服务协议》约定，物业服务费标准为28元/平方米/月，租赁面积为2110.47平方米，每半年度物业费为354558.96元。 2019年1月8日，通威置业公司通过微信向劲锋投资公司发送了《催款函》，载明劲锋投资公司需在2018年12月31日前向通威置业公司支付2018年11月16日至2019年6月30日租金共计1620840.96元。按照合同3.5条约定，劲锋投资公司应当于本合同签署之日起五个工作日内向通威置业公司支付3个月的租金及3个月的物业费作为租赁保金，共98769996元，第一期租金及租赁保证金共计2608540.92元。截止2019年1月7日，通威置业公司经多次电话(微信)催收无果，请劲锋投资公司在收到本催款函后于次日内结清上述款项。劲锋投资公司工作人员通过微信回复表明在一个多月前已经通知过通威置业公司不再租赁案涉房屋。 2019年3月28日，通威置业公司委托四川律大律师事务所律师阚学雄向劲锋投资公司发出《律师函》，载明：1.因劲锋投资公司未依合同约定按时支付房屋租金，严重违约，通威置业公司单方解除与劲锋投资公司所签订《房屋租赁合同》(合同编号:TIC-076)，合同解除日确定为2019年1月8日，劲锋投资公司此前缴纳的定金不予退回；2.劲锋投资公司应支付通威置业公司自2018年11月16日起至2019年1月8日房屋租金共计477247.62元；3.根据《房屋租赁合同》第14.4条“因乙方违约导致甲方终止合同效力”b款的约定，劲锋投资公司应赔偿通威置业公司相当于三个月租金及物业费的违约金，违约金为987699.96元(三个月租金为810420.48元，三个月物业费为177279.48元)。上述律师函于2019年3月29日由劲锋投资公司签收，签收人系门卫。 认定以上事实有通威置业公司、劲锋投资公司的工商信息、《通威国际中心租赁预定协议书》《关于租赁通威国际中心22层1单元之房屋租赁合同》《催款函》《律师函》《物业服务协议》、微信聊天记录、快递妥投记录、当事人陈述等证据在案佐证。 本院认为，《通威国际中心租赁预定协议书》《关于租赁通威国际中心22层1单元之房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，《房屋租赁合同》合法有效，双方应按合同约定全面履行合同义务。 一、关于劲锋投资公司是否应当支付通威置业公司租金77247.51元的问题。案涉合同专有条款2条约定租赁期限自2018年11月16日起至2021年11月15日止，租金支付方式为按季度支付，根据合同约定，劲锋投资公司应于2018年11月20日前向通威置业公司支付租赁保证金987699.96元，于2018年12月26日前支付首期租金16120840.6元。根据租赁合同通用条款14.1条劲锋投资公司逾期付款的违约责任，应按照未付金额千分之三支付逾期付款的违约金及第14.3条的合同约定，因乙方违反本合同第14.1条约定，甲方有权经书面通知乙方，立即解除合同。通威置业公司于2019年3月28日向劲锋投资公司发出解除租赁合同的律师函，确认案涉租赁合同已于2019年1月8日解除，本院对案涉租赁合同的解除时间为2019年1月8日予以确认。根据合同约定，2018年11月16日至2018年12月31日系合同约定的装修免租期，免租期通常是出租人在合同正常履行情况下给予承租人的优惠，与合同的整体履行情况相关。本案因劲锋投资公司违约，且在免租期后很短时间内即提出不再履行合同，根据合同公平原则和诚实信用原则及整个合同的履行情况，本院对通威置业公司要求劲锋投资公司支付自合同签订之日即2018年11月16日起至合同解除之日即2019年1月8日止的全部租金477247.51元的主张予以采纳。根据本院查明事实，劲锋投资公司已向通威置业公司支付400000元的租赁保证金，通威置业公司主张将该保证金用以冲抵相应租金，符合双方合同约定，本院予以支持。对于通威置业公司请求劲锋投资公司支付冲抵后剩余租金77247.62元的主张本院予以支持。 二、关于劲锋投资公司是否应向通威置业公司支付违约金987699.96元的问题。根据租赁合同第14.4条的约定，因乙方违约导致甲方终止合同效力，乙方应向甲方赔偿相当于三个月租金及物业费即987699.96元的违约金。本案中，因劲锋投资公司延期支付租金且作出将不再履行合同的意思表示导致通威置业公司行使单方解除权，致本案租赁合同提前解除。劲锋投资公司应当按照约定支付违约金，但双方约定违约金过高，应依法予以调减，结合案涉租赁合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定本案劲锋投资公司应按预期支付租金的30%支付违约金，确认劲锋投资公司承担的违约金额为477247.62*30%=143174.29元。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川劲锋投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告成都通威置业有限公司支付租金77247.62元； 二、被告四川劲锋投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告成都通威置业有限公司支付违约金143174.29元； 三、驳回原告成都通威置业有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费14384元，由被告四川劲锋投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  徐春龙 人民陪审员  陈昌明 人民陪审员  刘忠山 二〇二〇年二月二十八日 书 记 员  明 琼