广东省惠州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤13民终4496-4502号 上诉人（原审被告）：惠州中财置业有限公司，住所地：惠阳区淡水镇石坑邨18号。 法定代表人：马占红。 委托诉讼代理人：王栋梁、刘倚琪，均系该公司员工。 被上诉人（原审原告）：封某等七户业主（详见附表一） （2019）粤13民终4496-4501号委托诉讼代理人：廖立华、曾雪滔，均系惠州市惠阳区中心法律服务所法律工作者。 （2019）粤13民终4502号委托诉讼代理人：甘清洪，系北京市盈科（深圳）律师事务所律师。 （2019）粤13民终4502号委托诉讼代理人：黄雪涛，系北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。 上诉人惠州中财置业有限公司（下称中财公司）与被上诉人封某等七户业主因商品房预售合同纠纷七案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院作出的一审民事判决（案号详见附表一），向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 （因上述七案所涉及基本事实和争议焦点问题相同，以下行文以4496号案件为例进行表述、论证） 上诉人中财公司向本院提出上诉请求：1、请求上级人民法院依法撤销惠州市惠阳区人民法院做出的（2019）粤1303民初506号《民事判决书》，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。 事实与理由： 一、一审法院就认定上诉人构成合同欺诈的行为，符合《民法总则》、《合同法》规定可撤销的情形；上诉人认为一审法院就此观点存在适用法律错误，认定事实不清的情况。 根据《合同法》第五十四条第二款和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条规定，合同欺诈有四个构成要件：(1)欺诈方有欺诈的故意。即明知告知对方的情况是虚假的或者故意隐瞒真实情况会使对方陷于错误认识而希望或者放任这种结果的发生。(2)欺诈方实施了欺诈行为。欺诈行为包括积极的行为和消极的行为，前者即故意告知对方虚假情况，后者即故意隐瞒真实情况，如未履行瑕疵告知义务等。(3)相对人因欺诈行为而陷于错误认识，即相对人陷于错误认识与欺诈方的欺诈行为有因果关系。(4)相对方因错误认识而做出意思表示，即因为错误认识而与之订立了合同。综上，判断当事人的行为是否构成影响合同效力的欺诈行为，应当考察该行为是否使对方当事人对合同内容陷入了错误认识，并在违背真实意思情况下订立了合同。 在本案中，根据上诉人与被上诉人于2018年6月23日签订的《商品房买卖合同》中已经将案涉商铺的位置、面积、层高、价款等信息如实的约定清楚，双方是在公平、平等的原则下签订的上述合同，并不存在隐瞒、欺诈的情形。另，被上诉人作为买房人，主张上诉人的虚假宣传行为构成欺诈，要求撤销合同，对此应考察被上诉人在签订合同时是否因为上诉人的上述相关行为产生错误认识并基于错误认识做出了非真实意思表示。 事实上，案涉商铺位于的都市广场共分四层，一楼和三楼均已达到6米层高，宣传海报并没有构成虚假宣传之事实。即证实上诉人关于层高、位置等方面的宣传并无不实之处，对于被上诉人的购房意向并没有影响，故并没有导致被上诉人对其实际签订的合同内容产生错误认识。首先，房产属于价值较大的基本生活资料，根据一般的认知，购房者在购房前必定对房屋的质量、价格、地段、环境、生活配套设施、交通等方面因素进行综合考虑后才会做出购买与否的意思表示。上诉人在本案中的广告宣传并非直接影响被上诉人决定是否购买的关键性因素，更非唯一性因素。其次，案涉合同中对被上诉人所购商铺的地理位置、结构、质量和价格等内容也是明确的，系双方平等协商后达成的，且并无证据证明合同约定的内容与真实情况不一致。因此，上诉人的广告宣传等案涉行为并未使被上诉人对其所购房屋的质量、价格、地段等合同内容产生错误认识，其签订合同购买案涉房屋系其真实意思表示。因此，上诉人不构成对被上诉人的欺诈，被上诉人要求撤销合同不符合法律规定，不应支持。 二、一审法院认定本案是该院受理的同批次系列案件，适用了统一的法律规定和事实理由，仅凭被上诉人的口头阐述，并没有区分进行实际的事实认定，造成了错误的判决结果。 原一审法院受理的不同案件中，案涉商铺都是产权清晰的，虽有些铺位并不在上诉人名下，但上诉人在与购房者签订《商品房买卖合同》日期前已经取得了商铺所有权人的全权委托授权（委托我方进行销售等），符合《民法通则》、《合同法》中关于委托代理的情形，不应判令撤销，而应区别对待。但因为购房者看到或者听说商场的运营情况不良好，可能会影响其所购买商铺的收益等情况而跟风诉讼，一审法院基于系列案件的判断而一并将该种情况统一做出撤销的裁决，使得双方本应能继续履行的合同（如商铺登记在上诉人名下且无查封、抵押情况，上诉人可在对方支付完毕购铺款后即办理过户手续，将合同履行完毕等）也一并被撤销。一审法院这种统一裁决的行为极可能造成后续更多的购房者跟风诉讼，使上诉人造成更大的损失及恶劣的社会影响。 三、本案中案涉商铺虽存在一定的瑕疵，但并不构成可撤销的要件，更不会影响合同的订立和履行，因此双方签订的商铺买卖合同应当依法有效，双方应继续履行合同义务，上诉人无须向被上诉人返还购房款及相关利息。 被上诉人封某等六户业主发表答辩意见：我方认为从被上诉人在众房屋购买者在一审提供的证据表明，上诉人在向社会推出销售房屋的宣传广告以及现场的样板房设置格局标准与事实不同的样板房，以及向包括被上诉人等众多购房者推销房屋时均存在故意隐瞒房屋状态，虚构房屋层高数据、经营管理模式，故意错误的向购房者提供错误的房层方向、位置，如在隔层的房层声称在一楼的房屋等，瞒骗、引诱购房者签订合同，上诉人的行为存在明显的欺诈，导致购房者受骗。故，被上诉人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 （2019）粤13民终4502号被上诉人梁某某发表答辩意见：关于上诉人在销售涉案商铺过程中，虚构层高数据以及经营管理模式等，同以上答辩人意见。另外补充两点答辩意见：第一点，合同设立变更终止民事权利义务关系的协议。双方当事人意思表示一致是合同成立的文字要素。本案中上诉人在被上诉人与其缔约时已承诺360元每平米的返租作为保底。在被上诉人2018年8月19日根据销售讲解、销售政策达成购房意向的录音中，以及2018年8月25日，被上诉人先行签署涉案协议时，被上诉人丈夫与其妹妹的聊天记录中均已清晰体现，但后续盖章寄回的合同中并未包含该份补充协议。以上体现上诉人在销售涉案商铺过程中补充协议引诱被上诉人与其达成涉案合同。第二点，一审时上诉人自认销售人员存在未达成业绩，在引导业主选定商铺、讲解销售政策存在不规范行为，同时自认因销售人员为其外聘的其他公司人员无法联系，当时的销售人员无法查实当时的情况。综上，我方认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 原审原告封某向一审法院提出起诉请求：1、解除原告与被告中财公司于2018年6月23日签订的《都市广场认购书》、《商品房买卖合同》、《都市广场商铺分期付款协议书》、《商铺委托经营管理合同》、《房屋买卖补充协议书》和《商铺委托经营管理合同补充协议》；2、被告返还商铺购买款225600元及利息（利息自2018年10月28日起计算至返还清全部已付款之日止按照中国人民银行同期贷款利率4倍计算）；3、本案的诉讼费、保全费由被告承担。第一次庭审后，原告申请将诉讼请求中的“解除”变更为“撤销”，并补充如下事实与理由：根据涉案商铺的广告（层高6米）、被告承诺的返租不能实现等，故我方认为被告存在欺诈行为，我方是基于被告的误导产生重大误解才签订涉案商品房买卖合同。 一审法院查明的事实：原、被告于2018年6月23日签订的《都市广场认购书》、《商品房买卖合同》、《都市广场商铺分期付款协议书》、《房屋买卖补充协议书》、《商铺委托经营管理合同》及《商铺委托经营管理合同补充协议》，约定原告向被告中财公司购买都市广场X层XXXXX商铺，层高4米，抵扣租金后商铺价款为360000元。上述合同签订后，原告于2018年6月23日至2018年10月28日共计支付购房款225600元。 另查明，案涉商铺为都市广场XX层XXXX商铺，商铺目前被法院查封，登记在被告中财置业名下。案涉商铺为被告中财置业统一销售其投资开发的惠阳都市广场商铺之一，本案亦为一审法院受理同批次系列案之一，本批系列案业主中提交的证据“云鼎中心城”的宣传海报，载明有“六米层高靓铺统一管理硬件保障”（内容位于海报正中，放大字体）、“六米高层钻石靓铺”（内容位于海报正面，放大字体）、“跨国商品美食荟萃”等广告内容。庭审时，被告对上述宣传海报不予认可并表示：“云鼎中心城”系我方项目但照片显示的宣传册代理人不清楚；我方未向业主承诺过层高6米，合同约定层高是4米；证据中与业主联系的洪经理是我方的员工。此外，业主提交云鼎（被告）洪经理（洪应长）与业主的微信聊天记录、《业主上访维权的现场相片》、《信访事项不予受理通知书》、《人民来访接待厅群众来访登记表》等证据材料证明被告存在虚假宣传，大部分业主已通过各种方式进行维权，被告对这些证据材料的三性不予认可。 再查明，被告中财公司的经营范围为投资开发惠阳都市广场及其配套设施，并用于出售、出租及物业管理。案涉商铺归属于惠阳都市广场，原告提交的《不动产登记查询表》载明，该广场内的商铺已出卖给不同的业主，商铺中有被查封、产权人不明、产权登记在案外人名下或被告中财公司名下、商铺款项支付至公司或个人名下等情况。 一审法院认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。双方当事人的意思表示一致是合同成立的本质要素，双方当事人的意思表示真实是合同发生法律效力的关键要素。所以，在订立合同的过程中，一方以欺诈的手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院予以撤销。欺诈是指合同一方以积极的言辞，故意提供虚假情况，使得对方在意思形成的过程中，受到自身以外其他因素的影响，导致其意思表示错误。 本案中，从被告经营范围可知，被告作为案涉商铺的投资开发商、运营及管理人，对案涉商铺的权属、位置、面积、有无被查封等基本情况及综合经营信息的掌控，相对于公司外部的任何第三人而言，都绝对地处于优势控制地位。因此，根据诚实信用原则，被告在对外宣传销售商铺的过程中，不仅不得故意提供虚假情况，而且更有义务向买受人披露商铺的产权人、位置（商铺平面图）、面积、层高、价款、运营及是否可正常交易等对商铺价值具有或可能具有重大影响的事实，以避免对方当事人作出不真实的意思表示，影响商铺转让协议的效力。具体到本案中，被告未能提供充分有效的证据证明其在订立商铺转让合同之前，曾向原告披露案涉商铺的实际产权人、具体位置或展示该商铺的平面图等事实；与此同时，原告均对合同订立前就已知晓上述事实予以了否认。原告提交的“云鼎中心城”的宣传海报中以非常令人醒目的文字突出该项目的商铺层高6米，显而易见其目的在于以该特点吸引消费者购买商铺，被告中财公司虽对该海报内容不予认可，但确认“云鼎中心城”是其名下开发的房地产项目且未提交证据证明该宣传海报系他人伪造。因此，被告应对此承担举证不力的责任。 一般而言，消费者投资购买商铺的原因是该商铺具有投资价值。商铺的产权是否清晰、层高、位置、回报率等因素直接影响买受人是否同意受让该商铺的真实意思表示的作出。本案仅是一审法院受理的同批次系列案之一，被告中财公司在出卖其开发的惠阳都市广场商铺时，存在出卖时没有及时披露商铺权属人、商铺产权不明、商铺已被法院查封、收款账户混乱等情况。因此，纵观被告销售本批次所有商铺的方式，在订立商铺转让合同之前，被告故意对影响商铺价值的权属、层高、位置等作出不实、夸大的宣传，致使原告就此产生了合理的信赖，并作出错误的意思表示。一审法院足以认定，被告一方以欺诈的手段，使原告在违背真实意思的情况下，作出受让案涉商铺的意思表示。被告的相关辩称没有法律和事实依据，一审法院不予采信。又因原告主张申请撤销与被告中财公司签订的《都市广场认购书》、《商品房买卖合同》、《都市广场商铺分期付款协议书》、《商铺委托经营管理合同》、《房屋买卖补充协议书》和《商铺委托经营管理合同补充协议》的诉讼请求符合自知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权的法律规定，法院予以支持。 根据《合同法》第五十八条关于合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任的规定，合同被撤销后，因该合同而取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。所以，原告诉请被告中财公司返还已付购房款225600元及利息（以225600元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2018年10月29日起计至还清之日止），于法有据，应予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十五条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、自本判决生效之日起撤销原告封某与被告惠州中财置业有限公司于2018年6月23日签订的《都市广场认购书》、《商品房买卖合同》、《都市广场商铺分期付款协议书》、《商铺委托经营管理合同》、《房屋买卖补充协议书》和《商铺委托经营管理合同补充协议》。 二、被告惠州中财置业有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性返还原告封某已付购房款225600元及利息（以225600元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2018年10月29日起计至还清之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4684元（原告已预交），由被告惠州中财置业有限公司负担。 本案二审中，双方当事人均未提交新证据。 经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。 本院认为，本系列案系商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：涉案合同应否撤销。本院对此分析如下： 买受人基于投资目的购买商铺，因此，商铺的权属情况、实际层高、位置、价款及运营等情况直接影响商铺的价值，商铺的价值和投资回报率对买受人作出是否购买商铺的意思表示具有重大影响。而买受人与作为出卖人的中财公司，在对商铺信息的掌控方面处于不平等地位。中财公司作为涉案商铺的投资开发商、运营管理人，对商铺权属情况、实际层高、位置、价款及运营情况等对商铺价值有重大影响的商铺基本信息的掌控，较买受人而言，处于绝对优势地位。本案中，“云鼎中心城”的宣传海报中以醒目文字突出显示“6米层高钻石靓铺”。中财公司就商铺层高进行的夸大宣传，足以使买受人产生合理信赖，即认为其购买的商铺实际层高为6米。基于上述错误认识，被上诉人才作出购买商铺的意思表示。被上诉人现主张撤销涉案合同，一审法院予以支持并无不妥，本院予以维持。 综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本系列案二审案件受理费已由上诉人预交，经本院核准，均由上诉人负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑杰 审判员  胡江 审判员  寇倩 二〇一九年十月二十四日 法官助理曾嘉红 书记员叶秀婷