上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初46294号原告：上海建菱物业管理有限公司,住所地上海市静安区天目中路XXX号XXX室。法定代表人：沈玲敏，职务总经理。委托诉讼代理人：徐军，上海宇钧律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文静，上海宇钧律师事务所律师。被告：林萍，女，1982年10月23日出生，汉族，户籍地浙江省宁波市。委托诉讼代理人：沈鎏琪，上海市君志律师事务所律师。原告上海建菱物业管理有限公司(以下简称“建菱物业公司”)与被告林萍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案受理后，依法适用简易程序，被告林萍在答辩期间提出管辖权异议，本院于2019年10月29日依法裁定驳回林萍对本案提出的管辖权异议。遂后，林萍提起上诉。2019年12月27日，上海市第二中级人民法院裁定驳回林萍的上诉。后本案转为普通程序，于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告建菱物业公司委托诉讼代理人徐军，被告林萍委托诉讼代理人沈鎏琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建菱物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2017年10月1日至2019年2月28日物业服务费9,763.1元；2、判令被告支付逾期付款违约金3,626.69元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系上海市静安区天目中路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)产权人，系争房屋建筑面积88.36平方米。原告自2011年3月1日起依据与上海北苑房地产发展有限公司签订的《前期物业服务合同》对系争房屋所在上海市静安区北苑大厦商办楼(以下简称“北苑大厦”)提供前期物业服务。但被告2017年10月1日起至2019年2月28日止无故拖欠原告物业服务费，经原告催告后仍拒不支付。故起诉至法院请求判令被告如数支付上述款项。审理中，原告自愿撤回第二项诉讼请求。被告林萍辩称：不同意原告诉讼请求。原因如下：1、被告购房后发现系争房屋漏水，支付给原告50,000元维修款，但原告未进行实际维修；2、在被告对系争房屋装修过程中，原告曾向装修公司收费，遭到拒绝后，原告拉电闸，双方发生纠纷，原告保安扭断被告装修工人手指，为此被告赔偿装修公司3,000多元费用；3、被告曾向原告按照每月每平方米6.5元的标准支付了6个月的物业服务费，但依据物业服务合同，其中有2元是预付的设备运营费和能耗费，原告应每月公布，并按实结算，多退少补，但原告从未公布过，故被告无法支付后期物业服务费；4、原告的物业服务期限应在新物业公司与北苑大厦业主大会签订新的物业服务合同就终止，新物业服务合同签订于2019年11月2日，故原告无法主张2019年11月2日之后的物业服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋2017年4月27日核准登记至被告名下，房屋建筑面积为88.36平方米，房屋类型：办公楼。2011年3月1日，上海北苑房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定：原告对上海市静安区天目中路XXX号北苑大厦提供物业服务；物业服务费由业主按照建筑面积缴纳，其中商办楼部分基本收费每月每平方米4.5元；设备运营和公共能耗费每月每平方米2元，每年结算并公示一次，多退少补；业主或物业使用人在房屋交付之日应一次性缴纳3个月的物业服务费，以后每季度首月5号前支付，逾期之日起按逾期费用每天万分之五比例承担违约金；合同期限自竣工交付之日起满一年止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同第五条约定：单个业主可委托原告在其事先承诺的范围内对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。合同第二十一条约定：原告与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。合同第三十四条约定：原告违反本合同第六条、第七条约定，擅自提高物业服务费标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；原告已经收取的，业主和物业使用人有权要求原告双倍返还。2018年11月2日，上海市静安区北苑大厦小区业主大会与尚物博(上海)物业服务有限公司签署《物业服务合同》，约定：尚物博(上海)物业服务有限公司自2018年11月15日起至2020年11月14日止对北苑大厦小区提供物业服务。2019年3月1日，上海市静安区北苑大厦小区业主委员会与上海建菱物业管理有限公司共同签署《物业移交告示》，载明：原定于2018年11月15日北苑大厦小区物业管理由原管理单位上海建菱物业管理有限公司移交给新物业——尚物博(上海)物业服务有限公司。由于在移交过程中，有些未了之事无法一下子解决清楚，致使新物业无法做到全面接收小区管理，现新老两个物业公司已将争议之事全部协商完毕，原定于2018年11月15日的物业移交工作延期至2019年3月1日正式生效。上述事实，有原告提供的《上海市不动产登记簿》、《前期物业服务合同》、《物业移交告示》、上海增值税普通发票、2019年南星居民区会议记录，被告提交的购房合同附件五、《物业服务合同》等证据为证。本院认为，原告与上海北苑房地产开发有限公司就上海北苑大厦小区签署的《前期物业服务合同》对全体业主均具有约束力，被告2017年4月27日通过买卖方式取得系争房屋产权，上述物业服务合同对继受该物业的业主亦具有约束力。根据原告提供的《物业移交告示》及双方庭审陈述，原告对北苑大厦小区提供物业服务至2019年2月28日，故被告应缴纳至该日止的物业服务费。因物业管理是物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，主要内容是物业服务区域内的公共部分、公共设施、设备、场地等，被告辩称曾向原告支付50,000元维修费以及原告扭断被告装修工人手指等情节，但未能提供有效证据予以证明，故被告此节抗辩无事实和法律依据，本院不予支持。系争房屋建筑面积88.36平方米，房屋类型为办公楼，根据《前期物业服务合同》约定：物业服务费标准如下：基本收费每月每平方米4.5元；设备运营和公共能耗费每月每平方米2元，每年结算并公示一次，多退少补；业主应在每季度首月5号前支付；故被告理应先行按照上述标准履行支付物业服务费义务后，再依据相关法律及诉讼流程另行主张。审理中,原告撤回要求被告支付逾期支付物业服务费滞纳金的诉讼请求，系其对自身权利的处置，与法不悖，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第(五)项之规定，判决如下：被告林萍应于本判决生效之日起三日内给付原告上海建菱物业管理有限公司有关上海市静安区天目中路XXX号XXX室房屋2017年10月1日至2019年2月28日的物业服务费9,763.1元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元(原告上海建菱物业管理有限公司已预缴)，由被告林萍负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  倪 强审 判 员  吴晓婕人民陪审员  吴立仁二〇二〇年四月十六日书 记 员  向莉娟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条……当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。四、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……