上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初21332号原告(反诉被告)：上海稀基教育科技有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：张晶，校长。委托诉讼代理人：张婉，广东岭南律师事务所律师。被告(反诉原告)：中文发集团文化有限公司，住所地北京市。法定代表人：薛志勇，董事长。委托诉讼代理人：罗鉴，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦琦，北京大成律师事务所律师。原告上海稀基教育科技有限公司(以下简称稀基公司)诉被告中文发集团文化有限公司(以下简称中文发公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，被告中文发公司在答辩期内对管辖权提出异议。本院裁定驳回管辖权异议，后中文发公司上诉，上海市第一中级人民法院于2019年10月22日作出裁定，驳回上诉，维持原裁定。后中文发公司提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告(反诉被告)稀基公司的委托诉讼代理人张婉，被告(反诉原告)中文发公司的委托诉讼代理人罗鉴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。稀基公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的租赁合同已于2019年7月9日解除；2、判令被告退还原告抵押保证金810,081元；3、判令被告向原告支付解除合同违约金810,081元。事实和理由：南京西基王动漫设计有限公司(以下简称西基王公司)与中文发公司于2016年5月5日签订租赁合同，约定西基王公司向中文发公司承租上海市徐汇区苍梧路XXX号物业(以下简称涉案房屋)，租赁用途为办公，且涉案房屋从事的经营与非经营活动应满足国家相关部门的具体规定。租赁期限自2016年5月1日至2024年4月30日。双方约定在租赁合同签订当日，承租人应向中文发公司支付相当于三个月的平均租金作为抵押保证金810,081元。2016年7月26日，西基王公司、中文发公司与稀基公司签订《补充协议》，约定西基王公司将租赁合同中的全部权利义务转移给稀基公司，承租人变更为稀基公司。稀基公司承租后便按照租赁合同约定的办公用途开展经营活动。租赁期间，上海市徐汇区市场监督管理局上门检查，要求稀基公司将工商登记住所地变更为涉案房屋所在地址，稀基公司到政务中心咨询时被告知，无法提供与规划用途一致的涉案房屋产权证，无法办理工商住所地登记。稀基公司发函给中文发公司告知相关事实，中文发公司认为双方合同未将办理工商登记约定为合同义务拒绝配合。2019年5月9日上海市徐汇区市场监督管理局向稀基公司出具《责令改正通知书》，令稀基公司限期办理工商变更手续否则将进一步处罚，稀基公司为避免进一步损失于2019年7月5日搬离涉案房屋。鉴于中文发公司对涉案房屋的处分权及涉案房屋产权信息与规划用途不一致等原因，导致稀基公司无法按照国家相关规定在经营地址办理工商地址注册，无法按要求办理涉案房屋消防验收，因此合同目的不能实现。稀基公司于2019年7月7日向中文发公司发送了书面解除通知，要求解除租赁合同并返还已支付的抵押保证金，中文发公司于2019年7月9日签收解除通知，却于7月11日复函表示不予认可且拒不返还抵押保证金。中文发公司辩称，稀基公司存在违约情形，对于稀基公司7月7日发函解除租赁合同，中文发公司不予同意。稀基公司并没有交房，中文发公司于2019年8月14日发律师函，要求稀基公司承担违约责任、没收保证金，并立即腾房。为减少损失，中文发公司于2019年8月27日自行收回涉案房屋。中文发公司对涉案房屋始终有处分权，有处分权与产权是两码事。稀基公司在签订租赁合同之初就了解物业现状，但表示愿意以现状承租，不能以该地址办理工商注册等，均是签订租赁合同时就知道的。稀基公司在租赁期间，因为其他因素导致经营出现困扰，运营能力弱，自身无法解决，商业风险应由其自行承担。稀基公司租金已支付至2019年7月2日，之后继续占用期间应当支付占用费、并结清水、电费用。中文发公司基于如上事实向本院提出反诉：1、判令稀基公司向中文发公司支付自2019年7月3日起至2019年8月27日至的房屋占用费629,569.8元；2、判令稀基公司向中文发公司支付2019年7月、8月欠付水费335.54元；3、判令稀基公司向中文发公司支付2019年7月、8月欠付电费12,626.87元；4、判令稀基公司向中文发公司支付免租期使用费885,088.5元。审理中增加反诉诉请：请求确认租赁合同无效。事实与理由：如果租赁合同无效，稀基公司应当返还合同约定的免租期内占有使用房屋所获得的利益，三个月免租期内使用的利益应当返还。稀基公司针对反诉辩称，稀基公司已于2019年7月5日搬离，后向中文发公司发函，但中文发公司收到函后拒绝验收交接，不履行验收义务，故其主张房屋使用费，无依据，不同意。水费同意支付，产生于7月5日之后的电费不予认可，稀基公司没有使用。转租合同与承租人与业主的合同是相互独立的，合同不是当然无效，稀基公司认为合同有效，稀基公司具有法定解除权。本院认定事实如下：2016年5月5日，中印集团文化有限责任公司(出租方，以下简称中印公司)与西基王公司(承租方)签订租赁合同，约定乙方租赁甲方位于上海市徐汇区苍梧路XXX号涉案房屋，用途为办公，入住企业经营范围必须在文化、金融、科技之内。涉案房屋的总建筑面积为1644平方米。2.1本合同约定的租期为8年，即自2016年5月1日起至2024年4月30日止，从合同签订之日起，甲方即向乙方交付该房屋。免租3个月，分别为2017年4月1日至2017年4月30日，2018年4月1日至2018年4月30日，2019年4月1日至4月30日，免租期内不计算租金。3.1.1涉案房屋按建筑面积计算租金，单位租金为人民币5.4元/平方米/天，月租金总计为人民270,027元。该房屋租金自租赁期开始日第2年起递增，第2年至第8年租金每年递增0.5元/平方米/天。该租金不包含物业管理费，不包含除物业管理费以外的其他任何费用。3.1.2双方经协商一致，该房屋租金采取先付后用的方式，……其后每一个月为一个付款周期，每期租金乙方应于该付款周期前一个月的25日之前向甲方支付，否则视为逾期支付租金。3.2.1在双方签署本合同当日内乙方向甲方支付相当于3个月的平均租金作为抵押保证金，共计人民币810,081元，以保证乙方遵守执行本合同项下乙方应遵守的规定和应履行的义务，……3.2.3本合同终止后，甲方应自乙方交还涉案房屋并结付完毕全部应付费用之日起7日内将押金退还乙方，当应扣除乙方所欠债务，包括但不限于租金、赔偿费、滞纳金、水电燃气、宽带费用、通讯及其他费用等。如果押金不足以偿付乙方债务的，乙方应于交还涉案房屋时补足。4.1.1乙方已经充分了解涉案房屋的现状情况，乙方愿意以涉案房屋现状承租。4.2当乙方签约时未领取到营业执照时，乙方承诺签约后在甲方协助下尽快办妥营业执照等一切经营必需的证件(营业执照、法人代码证、税务登记证)并提交与原件一致的复印件包括法定代表人或负责人身份证复印件给甲方存档，如乙方未能如期提交上述证件的复印件则视为乙方严重违约，甲方可单方面终止本合同且承租方已经缴纳的租金及押金等费用均不退还，乙方因无照经营导致的一切法律后果(无论民事责任、行政责任还是刑事责任)均由乙方独自承担。8.1.1甲方确保对本合同所约定的涉案房屋具有完整的处分权，保证有权将本合同约定的物业出租给乙方作本合同约定之用途。10.2.4如因甲方对物业的处分权问题而导致乙方自始无法继续承租物业，除非不可抗力原因或本合同第11.3天约定的因素，甲方应当退还乙方押金，另行支付相当于三个月的租金给乙方。如因乙方因素解除合同，乙方应赔偿甲方三个月的租金给甲方。12.2乙方应于本合同终止之日前1日内将涉案房屋内归其所有的设备及其他物件撤出，并将涉案房屋交换给甲方。甲方验收确认后签署交接单，视为乙方对涉案房屋的交换，否则视乙方违约。租赁合同还约定了其他事项。2016年7月14日，稀基公司经核准注册于上海市徐汇区虹梅路XXX号XXX幢XXX层XXX室。同年7月26日，中印公司(甲方、出租人)、西基王公司(乙方、原承租人)、稀基公司(丙方、承租人)签订补充协议，约定自本协议签订之日起，乙方将其在甲乙双方租赁合同项下的全部权利义务转移给丙方，丙方将完整地受让乙方享有和承担的租赁合同项下的各项权利义务，承租人变更为：稀基公司。原租赁合同已履行部分继续有效。中印公司企业名称于2017年3月3日变更为中文发公司。2019年4月25日，稀基公司致函《情况说明告知函》中文发公司，反映承租经营过程中，存在以下问题：1、工商无法注册，经营地址和实际地址有误，客户去有关部门举报；2、消防无法验收；3、建筑防水问题，只要下雨就多处漏水。表示目前多方面因素导致稀基公司会面临亏损的危机，期待协商讨论。同年5月13日，中文发公司回函答复：1、工商无法注册、消防无法验收问题，经了解，贵司在涉案房屋进行教育培训活动，望严格按照合同约定履行。2、建筑防水问题，涉案房屋确实存在房屋漏水并未得到物业方的妥善解决，已发函业主方，要求上门检修，业主方已回复将派专业防水公司于5月13日下午查看并出具方案。3、房租问题，合同有明确约定，如希望调整租金，请于合同履行结束前另行商议。2019年6月25日，稀基公司未向中文发公司支付7月租金。2019年7月7日，稀基公司向中文发公司发解除《租赁合同》通知，提及上海市徐汇区市场监督管理局于5月9日向稀基公司出具责令改正通知书，限期要求稀基公司办理住所地变更登记手续，否则将进行行政处罚。稀基公司为避免进一步损失，于同年7月5日搬离涉案房屋。贵司出租给我司的物业不符合法律法规规定的经营条件，我司涉案房屋的合同目的无法实现。为此通知贵司解除租赁合同。同年7月11日，中文发公司复函并附《押金冲抵通知书》，表示己方系合法转租，对于稀基公司擅自搬离涉案房屋的行为，不符合租赁合同交还条款，也不符合法定解除条件，不予认可。稀基公司欠付7月3日至8月2日房屋租金345,979.80元，中文发公司已将部分押金冲抵租金和滞纳金，希望7日内补缴。2019年8月14日，中文发公司委托律师发函给稀基公司，重申前述复函及押金冲抵通知书中的意见。2019年8月27日，中文发公司在涉案房屋张贴公告，表明其司为避免损失过大，现将房屋收回。中文发公司于2019年11月1日向本院提起诉讼[(2019)沪0104民初24548号]，要求确认中文发公司与上海方泱企业管理咨询有限公司(以下简称方泱公司)签署的《房屋租赁合同》无效；要求方泱公司返还租赁保证金、退还已付租金；要求上海振泱实业有限公司(以下简称振泱公司)承担连带责任等。该案件审理查明如下事实：上海市徐汇区苍梧路XXX号地块(地号虹梅街道250坊2丘)土地使用者为上海半导体器件二十厂(以下简称半导体二十厂)。1994年，半导体二十厂被上海金陵股份有限公司(以下简称金陵公司)吸收、合并，划归金陵公司领导和管理。2013年，金陵公司企业名称变更为上海华鑫股份有限公司(以下简称华鑫公司)。2015年，华鑫公司出具房地产使用权转让证明：苍梧路XXX号地块(门牌号上海市苍梧路XXX号)的权利人为半导体二十厂……现我司将标的物使用权全部转让给方泱公司，自即日起，方泱公司享有标的物合法整修、整体出租或分租权利。2015年10月，华鑫公司、方泱公司向徐汇区商务委、徐汇区虹梅街道提出调整业态申请，称：苍梧路XXX号建筑面积约1200平方米楼高两层……方泱投资计划对苍梧路XXX号业态进行彻底调整……。2015年12月8日，方泱公司(出租方，甲方)与中印公司(承租方，乙方)签订房屋租赁合同，约定：甲方将上海市徐汇区苍梧路XXX号出租给乙方；双方暂定其计租面积为1644平方米，最终计租面积以甲方出具的工程竣工图为准……租赁期限自2015年12月15日起至2021年4月14日止……2015年12月，方泱公司出具关于同意转租的证明，同意中印公司将承租房屋适当改造后再出租给用于办公的企业或个人。2016年1月25日，中印公司上海分公司经核准注册于上海市徐汇区钦州北路XXX号XXX幢XXX室。2018年11月27日，方泱公司(甲方)、振泱公司(乙方)、中文发公司(丙方)签订补充协议，约定：因甲方工作调整，需将原合同中出租人主体变更为乙方。……2019年6月23日，中文发公司向振泱公司支付了2019年7月31日至10月30日的租金825,082.50元。2019年8月28日，中文发公司将房屋交还给振泱公司。另查明，半导体二十厂1992年申报土地使用权登记时，申报建筑占地面积675.5平方米，建筑面积1005.50平方米。同年，政府核发该地块土地使用权证。1994年7月，政府换发土地使用权证。彼时，土地证附图所载房屋有1层、2层等多幢建筑。2016年1月7日，上海市徐汇区公安消防支队受理方泱公司提交的苍梧路XXX号装修工程竣工验收备案申请。该案庭审中，振泱公司提供了本案涉案房屋2019年7月、8月电费账单及缴费凭证，并提供了2019年7月水费(302.46元)、8月水费(33.08元)缴费凭证。中文发公司对电费账单予以认可，但认为8月份并未实际使用房屋，电费金额系基本电费，故应按照使用天数28天计算，同意支付电费12,165.95元。(2019)沪0104民初24548号民事判决书认定：涉案房屋现状，与1994年办理土地使用证时申报建筑占地面积、建筑面积及土地证附图所载建筑样式明显不同，与2015年申请调整业态时房屋建筑面积亦不同，而振泱公司等未能提供涉案房屋规划批准等合法建造的证据，故中文发公司与振泱公司签订的租赁合同无效。本院于2020年6月12日作出(2019)沪0104民初24548号民事判决，一、确认中文发公司与振泱公司就上海市徐汇区苍梧路XXX号房屋的房屋租赁合同无效；二、振泱公司于判决生效之日起十日内退还中文发公司保证金774,077.40元；三、振泱公司于判决生效之日起十日内退还中文发公司剩余租金576,670.56元；四、中文发公司于判决生效之日起十日内支付振泱公司电费12,165.95元、水费335.54元；五、中文发公司于判决生效之日起十日内支付振泱公司免租期使用费250,000元；六、驳回中文发公司的其余诉讼请求；七、驳回振泱公司的其余反诉请求。一审判决后，振泱公司不服提起上诉，上海市第一中级人民法院于2020年9月14日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。以上事实有附卷证据以及审理笔录、证据交换笔录、询问笔录等证实，本院予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。已生效的判决书认定涉案房屋现状与1994年办理土地使用证时申报建筑占地面积、建筑面积及土地证附图所载建筑样式明显不同，与2015年申请调整业态时房屋建筑面积亦不同，而振泱公司、中文发公司等未能提供涉案房屋规划批准等合法建造的证据，故本案租赁合同无效。无效的合同自始没有法律效力，稀基公司在2019年7月7日发函要求解除租赁合同，不产生效力，其要求确认2019年7月9日解除租赁合同，并追究中文发公司解约违约责任的诉讼请求本院不予支持。稀基公司在7月7日发解除函后未向中文发公司办理交房手续并结算水电费等，故其自行搬离不构成履行返还交房义务。中文发公司于同年8月27日自行收回房屋，故其应当向稀基公司退还保证金。合同无效后，因合同取得的财产应相互返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。因租赁合同无效，稀基公司应返还免租期(三个月)以及2019年7月3日至8月27日(合计4个月又25日)实际占有使用房屋所获得的利益。现本案中没有证据表明中文发公司、稀基公司在签订租赁合同时，对案涉房屋未取得建设工程规划许可证这一点是明知的,双方均未核查房屋情况,因此对合同无效应负同等责任。考虑中文发公司与振泱公司的合同履行、结算情况，本案稀基公司实际使用房屋时间，以及双方对合同无效的过错责任，根据公平原则，本院酌定稀基公司应付中文发公司免租期及2019年7月3日至8月27日期间房屋使用费的30%合计453,000元。关于水、电费争议，考虑到中文发公司在稀基公司自行搬离后未使用过涉案房屋、电费金额系基本电费、以及中文发公司与振泱公司关于水电费结算等因素，本院判处稀基公司支付水费335.54元以及中文发公司实际向振泱公司承担的电费数额12,165.95元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、确认上海稀基教育科技有限公司与中文发集团文化有限公司就上海市徐汇区苍梧路XXX号的房屋租赁合同无效；二、中文发集团文化有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海稀基教育科技有限公司保证金810,081元；三、上海稀基教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内向中文发集团文化有限公司支付三个月免租期及2019年7月3日至8月27日期间房屋使用费合计453,000元；四、上海稀基教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内向中文发集团文化有限公司支付水费335.54元、电费12,165.95元；五、驳回上海稀基教育科技有限公司的其余诉讼请求；六、驳回中文发集团文化有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计9,690元，由上海稀基教育科技有限公司与中文发集团文化有限公司各半负担；反诉案件受理费11,441.6元，由上海稀基教育科技有限公司负担3,614元，由中文发集团文化有限公司负担7,827.6元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 袁 欣二〇二〇年十月二十一日书记员 印旭晴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。