上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初35835号原告（反诉被告）：南通新润居房地产经纪有限公司。法定代表人：孙艳春，总经理。委托诉讼代理人：杜丘，江苏清心律师事务所律师。被告（反诉原告）：上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司。法定代表人：朱谦，董事长。委托诉讼代理人：徐俐，上海普世律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈华连，上海普世律师事务所律师。原告（反诉被告）南通新润居房地产经纪有限公司（以下简称新润居公司）诉被告（反诉原告）上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司（以下简称瑞铂慧家公司）居间合同纠纷一案，本院于2018年11月28日立案受理，依法适用简易程序，于2019年1月16日公开开庭进行了审理。新润居公司的委托诉讼代理人杜丘，瑞铂慧家公司的委托诉讼代理人徐俐、沈华连到庭参加诉讼。审理中，瑞铂慧家公司提起反诉，本院受理后就本、反诉一并审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，于2019年7月23日公开开庭进行了审理，新润居公司的委托诉讼代理人杜丘，瑞铂慧家公司的委托诉讼代理人徐俐、沈华连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）新润居公司向本院提出诉讼请求：1.要求瑞铂慧家公司支付新润居公司拖欠的招商服务月费160,000元（人民币，下同）及自2018年11月28日起至判决生效之日止按同期银行贷款利率的双倍计算的逾期付款利息损失；2.要求瑞铂慧家公司支付新润居公司拖欠的招商佣金625,653.10元及自2018年11月28日起至判决生效之日止按同期银行贷款利率的双倍计算的逾期付款利息损失；3.案件受理费、财产保全费由瑞铂慧家公司负担。事实和理由：2017年10月16日，瑞铂慧家公司与新润居公司签订《项目招商代理合同》，约定新润居公司接受瑞铂慧家公司委托代理位于招商工作，代理期限1年，从2017年10月15日开始至2018年10月14日结束；招商服务期月费为40,000元/月，瑞铂慧家公司须在每月5日前向新润居公司支付上月招商月费，按招商进度计划表中完成的任务指标为支付标准。新润居公司成功招商引进商户，瑞铂慧家公司在商户与其签订租赁合同并收到足额保证金后，按引进商户免租期后第一个月租金的2倍向新润居公司支付租金。根据合同约定，新润居公司在2018年6月1日前完成了总招商面积的50%，但瑞铂慧家公司拖欠相应月费及佣金迟迟不付，给新润居公司运营造成了严重困难，严重影响了新润居公司后期的招商工作，并致使合同期满后未能达成总目标。新润居公司在代理招商期间内完成招商面积12,230.84平方米，占招商总面积的62.72%。瑞铂慧家公司应向新润居公司支付月费320,000元，佣金757,036.32元，已支付佣金160,000元，佣金131,383.23元，尚欠新润居公司月费160,000元，佣金625,653.10元。为维护新润居公司合法权益，故提起诉讼。被告（反诉原告）瑞铂慧家公司辩称，不同意新润居公司的第一项诉讼请求。根据合同约定，招商月费需要新润居公司完成指标，但新润居公司未完成指标，因此后续月费不予支付，已经支付的160,000元月费也不应支付，要求抵扣后续应付的佣金；对于新润居公司的第二项诉讼请求，双方之间的佣金总金额为757,036.40元，其中70%需要新润居公司将招商的租户合同原件、发票原件、租户支付首期租金和租赁保证金的支付凭证交瑞铂慧家公司，经瑞铂慧家公司核对无误后支付70%，但新润居公司未完成相应任务，因此瑞铂慧家公司将主张相应的违约金。根据合同约定，新润居公司完成招商指标且客户未进场，故30%不予结算，因此相应利息不应支付。本院经审理认定事实如下：2017年10月16日，甲方瑞铂慧家公司与乙方新润居公司签订《项目招商代理合同》，约定：甲方委托乙方就该项目进行招商方案制订及首席代理招商工作；在乙方提交甲方认可招商方案基础上，如甲方需要，乙方将应甲方要求，免费就该方案请有关专家（主要为房地产资深人士、商业地产经营行家等）与甲方通过会议进行交流、讨论与确认，以使最终方案更科学、更切合实际。本合同之招商代理服务自2017年10月15日至2018年10月14日，合同执行期限为1年。合作期限结束时，双方若另有所需，可根据具体情况另行签约。甲方责任及权利：1、甲方须根据本合同规定支付有关服务报酬。2、甲方应按乙方书面要求及时提供该项目之有关资料，并保证资料真实性，为乙方进行分析研究、制订并实施方案提供便利。3、甲方指定专人作为合同的甲方代表负责本项目的招商方案确认及执行工作。乙方应当向甲方以及该代表进行密切联系，加强沟通。甲方以书面形式将该代表通知乙方，若有变更，应提前七日向乙方书面通知。4、甲方代表以及其他甲方工作人员有权参加由乙方为该项目工作主持的会议，对乙方提供该项目的招商方案及租户进行交流、讨论和确认。5、该项目内各商户按照所签订的租赁合同约定需向甲方支付的租金等款项，由甲方收取，甲方应向各商户出具合格发票或收款收据。同时与甲方签订租赁合同。6、甲方负责办理该项目的租赁所需全部文件。7、有关现场租赁中心、户外广告、效果图、DM、楼书、营销推广活动、报纸杂志广告及软性文章等制作费及发布费均由甲方负责，有关方案及合同谈判乙方配合甲方完成。8、甲方及时确认物业管理公司及相关制度和费用。9、甲方应提供乙方驻场人员办公场地（该场地需具备电话、网络办公条件）作为该项目的租赁中心。10、甲方可根据乙方每月招商表现及公司决策提前15天通知乙方终止合同。乙方责任和权利：1、乙方应组成4人的项目小组（名单应经甲方确认并作为附件）并于2017年10月15日开始进行本项目的招商方案及执行工作（辅助人员不计算在内），全程与甲方密切联系，并调动公司重要部门和优秀专业资源配合。甲、乙双方签订合同后，乙方应立即有效的开展工作。2、乙方在提交招商方案后，有责任向甲方详细解释有关内容。3、乙方应纵观全局，对该项目可预见之问题及时给甲方提供预警性提示及解决方案，以保证该项目顺利进行。4、乙方所委派工作人员的费用及日常工作的支出全部由自己承担。5、乙方每月向甲方提交意向客户之列表文件，并及时将市场信息反馈给甲方，以便甲方即时相应调整决定。6、乙方应指定专人作为合同的乙方代表负责本项目的招商方案确认及执行工作，未经甲方事先书面同意，乙方不得随意更换项目代表及工作组成员，否则应向甲方按10,000元/负责人或代表，5,000元/项目成员的标准支付违约金；如甲方认为乙方代表或项目成员无法满足工作需要，有权随时要求乙方予以更换，乙方应在24小时内将不低于原人员等级、资历的新成员名单提交给甲方，经甲方确认后上岗。累计出现3次及以上人员更换情形的，视为乙方重大违约，甲方有权单方面终止本合同。招商目标：1、自本合同签订之日起1个月内即2017年10月15日至2017年11月15日为招商准备期，乙方应在甲方通知的日期内进场。2、按合同起始时间2017年10月15日开始至2018年09月30日止，为正式招商期，乙方应在正式招商期内完成各阶段的招商目标，若乙方未能按时完成招商目标（包括节点目标）的，甲方有权单方面终止本合同并要求乙方按甲方已付全部费用的30%支付违约金。3、乙方应在正式招商期起始至2018年6月1日止完成总招商面积50%。4、代理租赁合同结束时，完成本合同标的物业的商业项目招商95%。5、除本协议另有约定外，所有商户中无论是否为甲方(或其他)推荐或提供的关系商户，该类商户已签正式租赁协议并支付首期租金、定金或履约保证金后，均纳入计算乙方已完成招商面积，但甲方无需向乙方支付此部分招商佣金。费用及支付：1、定位策划报告服务费。2、招商服务期月费。甲乙双方约定，招商服务期月费为40,000元/月。甲方须于每月5日前向乙方支付上个月招商月费40,000元/月。但是必须按乙方提供的招商进度计划表中完成的任务指标，为支付标准。合同签订后五个工作日内,甲方预支40,000元作为乙方首月月费。3、招商佣金及支付：招商佣金：乙方每成功招商引进商户,甲方应按本合同约定向乙方支付招商佣金。招商佣金标准：甲方按引进商户租赁合同期限内首年免租期结束后第一个月月租金的2倍向乙方支付招商佣金。1）招商佣金支付标准：以招商完成总租赁面积的19,500平方米为考核标准。如乙方未达标,甲方只支付乙方70%佣金，剩余30%将不予支付。2）故按以上条款规定，每笔佣金结算先按70%支付给乙方。3）招商佣金支付：a、招商佣金结算以商户与甲方签订租赁合同并收到足额保证金后进行。b、甲方按乙方整体完成招商率和整体年度租金额度（按佣金考核标准执行），进行考核并给予支付。剩余佣金在完成项目整体招商及租户进驻后，一次性结算。4、本条款约定的所有款项的支付（包括但不限于定位策划服务费、招商月费、招商佣金）均以乙方开具足额的合法有效税务发票为前提，甲方在收到发票后7个工作日将相关费用支付给乙方。乙方未提供发票的，或提供的发票与要求不符的，甲方均有权顺延付款且无需承担任何逾期付款责任。违约责任：1、本合同签订后，乙方不得擅自解除本合同，否则应向甲方支付违约金1,000,000元整。2、乙方无任何违约的情况下，甲方未按时支付款项的，乙方应进行书面催告并给予甲方30天宽限期，甲方在宽限期内仍未能付款的，自宽限期满次日，甲方按同期银行贷款利率支付利息。3、乙方逾期提交定位策划报告的，每逾期一天应向甲方支付策划服务费千分之三的违约金，逾期超过7天的甲方有权单方面终止本合同。4、乙方在招商或项目执行过程中如有违反甲方要求、乙方人员被投诉或不利于招商等情形出现的，视为乙方违约；甲方有权发出书面整改通知并视情形予以200-3,000元罚款，乙方应及时进行整改，累计出现3次以上违约或乙方未按甲方要求整改或整改到位的，甲方有权单方面终止本合同，并要求乙方按甲方已付全部费用的30%承担违约金。5、合同有效期间，因不可抗力而使一方不能履行本合同的，在取得有关部门的不可抗力认定后不视为违约。合同后附完成目标进度表格，载明：2017年10月15日至12月31日，累计完成签约比例为15.4%；2018年1月-2月28日，累计完成签约比例为23.1%；2018年3月1日-4月30日，累计完成签约比例为46.2%；2018年5月1日-6月30日，累计完成签约比例为66.7%；2018年7月1日-8月31日，累计完成签约比例为84.6%；2018年9月1日-10月，完成签约比例为100%。合同签订后，新润居公司为瑞铂慧家公司提供居间服务，并促成业主方某甲公司与案外人签约，合计完成签约62.71%，其中签约客户为某乙公司的系瑞铂慧家公司介绍，故不算入结佣客户之内，所占签约比例为6.21%。实际完成的签约情况为：截止至2017年12月底完成签约比例累计7.29%；截止至2018年2月底完成签约比例累计15.42%；截止至2018年4月底完成签约比例累计43.91%；截止至2018年6月底完成签约比例累计59.92%；截止至2018年8月底完成签约比例累计61.16%；截止至2018年10月底完成签约比例累计62.71%。针对每一笔签约业务，新润居公司已开具金额为佣金金额70%的增值税发票。其中2018年8月10日开具的金额为279,654.66元及80,000元的增值税发票，瑞铂慧家公司未予以抵扣。经双方确认，瑞铂慧家公司与新润居公司之间的佣金（100%比例）总金额为757,036.32元，瑞铂慧家公司已向新润居公司支付佣金131,383.23元、月费160,000元。上述事实，由新润居公司提供的《项目招商代理合同》、发票、招商代理合同年度结算单及房屋租赁合同、保证金缴纳记录、付款凭证等证据及双方当事人的陈述予以证实。本院认为，新润居公司与瑞铂慧家公司签订的《项目招商代理合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。根据合同约定，瑞铂慧家公司需每月向新润居公司支付月费40,000元，然本院注意到，该笔月费的支付附有条件，即新润居公司需完成招商进度计划表中的任务指标为支付条件，然从新润居公司提供的结算表来看，新润居公司从未完成过约定的招商指标。故新润居公司要求瑞铂慧家公司继续支付剩余月份的月费160,000元不符合合同约定，本院不予持。根据合同约定，招商佣金支付标准以招商完成总租赁面积的19,500平方米为考核标准，如新润居公司未达标,瑞铂慧家公司只支付新润居公司70%佣金，剩余30%将不予支付。故结合双方之间的佣金总额及已付佣金金额，瑞铂慧家公司尚需支付新润居公司佣金398,542.19元。合同约定的招商期限自2018年9月30日结束，新润居公司要求瑞铂慧家公司自2018年11月28日起支付利息的诉讼请求于法不悖，本院予以支持，但新润居公司要求双倍计息无合同依据及法律依据，本院不予支持。对于瑞铂慧家公司反诉要求新润居公司退还已经支付的月费160,000元的请求，本院认为，新润居公司虽未按照合同约定完成招商指标，但瑞铂慧家公司已经支付，且合同并未约定不完成指标需退还月费，故瑞铂慧家公司要求新润居公司退还月费160,000元的反诉请求本院不予支持。新润居公司未能完成约定的招商指标，但根据合同约定，其仅能结算70%的佣金，剩余30%的佣金已按合同约定扣除，新润居公司已经承担了相应的违约责任，瑞铂慧家公司要求新润居公司按照合同的约定另行支付违约金加重了新润居公司的责任，故瑞铂慧家公司的反诉请求本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）南通新润居房地产经纪有限公司佣金398,542.19元；二、被告（反诉原告）上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）南通新润居房地产经纪有限公司以398,542.19元为本金，自2018年11月28日起至判决生效之日止按同期银行贷款利率计算的利息；三、驳回原告（反诉被告）南通新润居房地产经纪有限公司其余本诉请求；四、驳回被告（反诉原告）上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11,656.54元、财产保全费4,448.27元，合计16,104.81元，由原告（反诉被告）南通新润居房地产经纪有限公司负担7,935.24元，被告（反诉原告）上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司负担8,169.57元；反诉案件受理费2,505.61元，由被告（反诉原告）上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  沈慧芬人民陪审员  邓红霞人民陪审员  石定伟二〇一九年十月十四日书 记 员  张金连附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。