广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初14715号原告（反诉被告，以下统称“原告”）：丘美山，女，1976年5月18日出生，汉族，住广东省兴宁市。委托诉讼代理人：李青华，广东汉章律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟浩杨，广东汉章律师事务所实习律师。被告（反诉原告，以下统称“被告”）：邱灿培，男，1963年10月4日出生，汉族，住广东省东莞市虎门镇东下二巷60号，公民身份号码为442527196310041675。被告（反诉原告，以下统称“被告”）：万冠平，女，1962年3月17日出生，汉族，住广东省东莞市虎门镇东下2巷35号，公民身份号码为442527196203171685。两被告共同委托诉讼代理人：周静怡，广东莞同律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：黄树立，广东莞同律师事务所辅助人员。原告丘美山与被告邱灿培、万冠平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案受理后，依法由审判员欧泽林适用简易程序独任审理。被告邱灿培、万冠平在本案审理过程中提起反诉，本院予以受理，案件于2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告丘美山及其委托诉讼代理人李青华、翟浩杨，被告万冠平及其与被告邱灿培的共同委托诉讼代理人周静怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丘美山向本院提出诉讼请求：1.两被告与原告约定的涉案房屋买卖合同无效（涉案房屋价值为150000元）；2.两被告向原告返还购房款150000元及利息（以150000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准，从2009年5月27日起计算至款项清偿之日止，暂计至2019年6月27日为65721.25元）；3.两被告承担本案诉讼、保全费用。后原告增加了1项诉讼请求“两被告向原告偿还装修款损失68619元”。事实与理由：两被告系夫妻关系。2008年，原告与两被告约定原告向两被告购买位于东莞市××镇××一间房屋，价格为150000元，房屋产权证号为粤房字第××号，土地使用证号为东府集用（1993）第XXXX号。原告于2009年5月26日向两被告付清了购房款。由于涉案房屋是建造于宅基地上，且原告并非涉案房屋所在集体组织成员，故原告与两被告约定的涉案房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，属于无效合同，且涉案房屋已因两被告的另案负债由东莞市第二人民法院查封拍卖。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。两被告辩称，其对原告诉请的购房款无异议，但对原告诉请的利息及装修款有异议，请法院驳回，具体原因如下：1.原告购买涉案房屋时已知晓其不是涉案房屋及土地所在集体经济组织成员，其无权购买涉案房屋但仍购买，原告本身存在过错，且原告一直将涉案房屋出租收取租金，原告已获利，因此原告诉请的利息无依据；2.两被告将涉案房屋交付给原告前出租的月租金约2200元，原告购买后也一直用于出租直至法院对涉案房屋进行拍卖清偿；3.原告主张的装修款只有一张收据和一张手写证明，无支付款项的凭证，证明人亦未出庭作证，两被告对原告诉请的装修款不确认。两被告向本院提出反诉请求：1.原告向两被告支付房屋占有使用费250000元（时间为2009年3月1日至2019年7月31日期间）；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：涉案房屋于2009年春节前后转让给原告，两被告于2009年春节后向原告交付了涉案房屋的钥匙及产权证，原告将涉案房屋出租至今。因原告不是涉案房屋所在地集体经济组织成员，依据法律规定涉案房屋买卖合同无效，原告应向两被告支付使用涉案房屋期间的占用使用费，参照租金标准为每月2000元。被告为维护自身的合法权益，特向法院提起反诉，请求判如所请。原告针对两被告的反诉辩称，两被告的反诉主张缺乏证据证明，应承担举证不能的不利后果。本院根据原、被告提供的举证、质证及陈述意见，认定事实如下：两被告原系夫妻关系，于1985年11月27日登记结婚，于2015年6月12日登记离婚。原告与两被告存在房屋买卖合同关系。2009年，两被告将涉案房屋出售给原告，约定房屋总价款为150000元。两被告于2009年5月26日收到了原告支付的购房款150000元。涉案房屋为宅基地上建造的房屋，原告并非涉案房屋所在地农村集体经济组织成员，因此原告购买涉案房屋后并未办理过户登记手续，两被告仅将涉案房屋的房屋所有权证交付了原告，涉案房屋仍登记在被告邱灿培名下。后涉案房屋因两被告与他人的纠纷被本院查封，案号为（2016）粤1972执3235号。后房屋于2019年8月19日被依法拍卖。原告主张，其与两被告之间关于买卖涉案房屋的合同因违反法律的强制性规定无效，两被告应向其返还购房款150000元并支付其资金占用期间的利息（以150000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准，从2009年5月27日起计算至购房款返还之日止）。两被告确认涉案房屋买卖合同因违反法律的强制性规定无效，其同意返还原告购房款150000元。两被告另辩称，其无需向原告支付利息，原告知晓涉案房屋的具体状况，亦明知无权购买涉案房屋，但仍购买且一直将涉案房屋出租，原告已获取收益，原告诉请利息损失无依据。两被告为证明其上述主张提供了问话笔录为证。两被告提供的上述问话笔录显示本院执行局工作人员于2017年12月19日向原告了解情况，询问原告“农村集体土地的房屋不能卖给本集体村民以外的其他人，你不是虎门镇人，依法是不能买集体土地房屋，你应该知道？”，原告回答称“当时是知道的，因为相信邱灿培，认为他为人不会怎样，估不到他会走到这一步”。原告又主张，两被告向其交付涉案房屋后，其对涉案房屋进行了装修，该部分装修费损失68619元应由两被告承担。原告为证明其上述主张提供了收据及证明为证。原告提供的上述收据上记载的时间为2009年11月29日，收据上记载“今收到丘美山装修费用（68619元），经手人处有“黎某”字样签名。原告提供的上述证明中载明“曾给虎门镇虎门寨东下X巷XX号房屋装修整改，于2009年11月29日完工①全屋水电安装，②房门全部换不锈钢，③墙面翻新，以上所述全部真实”，该证明上有“黎某”字样签名及指模，时间显示为2019年9月3日。原告申请了证人黎某出庭作证，但黎某未出庭，原告称因证人黎某家里有事无法出庭。两被告辩称，其不确认原告主张的装修费损失，原告提供的证据无法证明其装修费损失；证人黎某未出庭，其出具的书面证明其不确认；原告明知不能购买涉案房屋仍购买，自身存在过错。两被告确认原告有更换一楼的不锈钢门及铝合金窗。两被告反诉称，涉案房屋买卖合同无效，但原告应支付其占有涉案房屋期间的占用使用费250000元（占用时间为2009年3月1日至2019年7月31日，每月占用使用费参照每月2000元标准计算）。原、被告双方确认涉案房屋共三层，每层有三间房间共九间房间。两被告另陈述，涉案房屋交付给原告前每月租金为2200元，根据原告提供的照片显示同等路段房屋每间租金为150元至350元之间，因此其主张每月租金2000元符合市场标准。原告辩称，涉案房屋房龄已久，且每间房都非常小，很难出租，根据法院调取的执行笔录显示涉案房屋三四个月租金为400至500元，即每间房每月租金不到200元；原告将涉案房屋二楼两间房出租给了一位女性租客，每间房租金为130元，两被告主张的房屋占用使用费过高。原告为证明其上述反驳意见提供了图片为证。原告提供的上述图片中显示张贴的招租公告中载明“附近有大小单间套房带厨房卫生间，有围院可做仓库……价格优惠100-280元……”。原告提供的另一张图片显示张贴的招租公告中载明“附近现有单间套房独立阳台，独立卫生间……租价150-350元”。被告万冠平向本院申请调取的执行笔录中显示本院执行人员于2019年6月19日询问案外人叶某涉案房屋租房情况，叶某回答称“我在这住了一年多，房租都是三四个月交一次，一次400、500块，只知道房东姓丘……”。两被告陈述，其不记得原告交付涉案房屋的具体时间。原告陈述，两被告于2009年5月20日左右将涉案房屋交付给其使用。原、被告双方确认法院张贴的搬迁公告要求腾空涉案房屋的时间为2017年8月31日。另查明，本院根据原告关于财产保全的申请，依法作出（2019）粤1972民初14715号民事裁定书，裁定冻结被告邱灿培银行存款215721.25元或查封、扣押其相应价值的财产，并予以实施。以上事实，有原告提供的房屋所有权证、集体土地使用证、收据、民事判决书、执行裁定书、图片、证明，两被告提供的问话笔录、执行裁定书、房屋平面图、房屋图片，本院调取的执行笔录等证据及当事人的陈述附卷为证。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告存在房屋买卖合同关系。两被告将其宅基地上的房屋出售给涉案宅基地所属集体经济组织以外的原告，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的效力性强制规定，故原、被告的房屋买卖合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，两被告应向原告返还购房款。两被告确认已收取了原告的购房款150000元并且同意返还，故本院对原告关于主张判令两被告返还购房款150000元的请求予以支持。本案争议焦点是：一、原告主张的利息及装修改造费用损失是否合法有据；二、两被告反诉主张的房屋占用费是否合法有据。关于焦点一。首先，关于原告主张的利息。原告主张的购房款利息属于原物的法定孳息，两被告返还原物（购房款）时应将孳息一并返还。两被告确认于2009年5月26日收取涉案购房款150000元，原告主张从2009年5月27日起按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算利息至涉案购房款返还之日止，合法有据，本院予以支持。其次，关于装修改造损失。根据两被告提交的本院执行局于2016年12月19日制作的问话记录显示，原告在向两被告购买涉案房屋时，明知涉案房屋是农村集体土地上建造的房屋，而其并非涉案农村集体经济组织成员，其不能购买涉案农村集体土地上建造的房屋，但原告仍然向两被告购买，故原告存在过错。两被告将农村集体土地上建造的涉案房屋出售给非涉案农村集体经济组织成员的原告，两被告亦存在过错。原告及两被告的过错相当，故对于涉案损失本院酌定由原告及两被告各承担50%的责任。原告主张其对涉案房屋装修及改造的损失合计为68619元，原告对其该主张负有举证和证明责任。原告仅提供收据及黎某的书面证言为证，而收据并非正式票据，且没有相应的装修合同、转款凭据、装修费用明细清单辅助证明，证明效力较低。证人黎某没有出庭作证，其证人证言两被告亦有异议，故本院不予采信。原告的证据不能证明其实际支出的装修费损失，但两被告确认原告有更换一楼的不锈钢门及铝合金窗，客观上本院亦相信原告在购买涉案房屋后有对涉案房屋的室内墙体作简单翻新，对室内水电有进行调整，故本院酌定原告装修改造的费用为30000元。该30000元属于原告的损失，应由两被告承担50%即15000元，本院对原告主张的装修改造损失在15000元的范围内予以支持；超出该金额的范围本院不予支持。关于焦点二。原告占用了涉案房屋，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告应向两被告返还涉案房屋的使用价值。因涉案房屋的使用价值不能返还，故原告应向两被告折价补偿。涉案房屋整体陈旧，且地理位置交通不便，对房屋的租金存在较大影响因素。涉案房屋三层共有九间房间，原告主张同等房屋的每月每间房的租金约为100元至350元之间，被告主张同等房屋的每月每间房的租金约为150元至350元之间。结合本院的执行员在2019年6月19日向当时的房屋承租人叶某调查时所作的执行笔录显示叶某陈述其租住涉案房间三至四个月交租一次，每次交400元至500元的陈述，本院酌定涉案房间每月每间的租金为130元，涉案房屋九间房间每月的占用费为1170元。至于占用的时间，两被告主张是2009年3月1日起至2019年7月31日止，但两被告未提供相应的证据证明，故两被告应承担举证不能的不利后果。原告确认两被告是2009年5月20日交付涉案房屋的，该主张属于原告的自认，免除两被告的举证，故本院认定涉案房屋原告从2009年5月20日起占用。原、被告双方确认法院的搬迁公告要求承租人于2017年8月31日前搬出，故涉案房屋的占用费应计算至2017年8月31日，计得涉案房屋的占用费为116282.9元（1170元/月÷31日/月×12日＋1170元/月×99个月）。本院对两被告反诉的房屋占用费在116282.9元的范围内予以支持；超出该金额的范围不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告丘美山与被告邱灿培、万冠平约定的涉案房屋买卖合同无效；二、限被告邱灿培、万冠平于本判决生效之日起十五日内向原告丘美山返还购房款150000元及利息（以150000元为本金，按中国人民银行规定的同期同类人民币贷款基准利率，从2009年5月27日起计算至购房款返还之日止）；三、限被告邱灿培、万冠平于本判决生效之日起十五日内向原告丘美山赔偿装修改造费损失15000元；四、限原告丘美山于本判决生效之日起十五日内向被告邱灿培、万冠平支付房屋占用费116282.9元；五、驳回原告丘美山的其他请求；六、驳回被告邱灿培、万冠平的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取本诉受理费3026元、保全费1599元（已由原告丘美山预交）、反诉受理费2525元（已由被告邱灿培、万冠平预交），由原告丘美山承担2005元，由被告邱灿培、万冠平承担5145元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  欧泽林二〇一九年十一月二十一日法官助理阳意书记员罗戍娜强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。