河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0305民初3969号原告：司马宁丽，女，1977年7月5日出生，汉族，大专文化程度，河南省洛阳市人，无业，住洛阳市涧**。原告：沙波，男，1969年8月11日出生，汉族，本科文化程度，辽宁省大连市人，洛阳瑞恒成套设备制造有限公司职工，住洛阳市涧**。原告司马宁丽、沙波的委托代理人：段耀峰，河南耀骅律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告司马宁丽、沙波的委托代理人：杨璐，河南耀骅律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：曲永华，女，1961年6月16日出生，汉族，初中文化程度，山东省莱州市人，第六冶金建设工业部退休职工，住洛阳市涧**。委托代理人：赵一鸣，河南洛神律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人：刘书明，河南洛神律师事务所实习律师。代理权限：一般代理。第三人：洛阳市不动产登记中心，住所地：洛阳市涧**周山路**。法定代表人：孙晓燕，该中心主任。委托代理人：李秀红，该中心工作人员。代理权限：一般代理。委托代理人：闫建国，河南荣信律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告司马宁丽、沙波诉被告曲永华、第三人洛阳市不动产登记中心（以下简称：市不动产中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告司马宁丽及其与原告沙波的委托代理人段耀峰和被告曲永华的委托代理人赵一鸣、刘书明、第三人市不动产中心的委托代理人李秀红、闫建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告司马宁丽、沙波提出的诉讼请求：1、撤销原告司马宁丽与被告签订的位于洛阳市××翰林××房产买卖合同，要求返还房屋，赔偿租金损失（自2019年9月1日起算至退还房屋之日止，每月租金1400元）；2、判令第三人将上述房产过户至原告司马宁丽名下；3、判令被告支付原告司马宁丽为出卖该房产所承担的20000元税费；4、判令被告承担本案诉讼费、保全费、公告费及其他费用。事实与理由：二原告系夫妻关系，洛阳市××翰林××房产系二原告共同购买的，属夫妻共同财产。2019年8月15日，原告司马宁丽未经原告沙波同意，将上述房产与被告办理房屋买卖手续，将该房产卖给被告，双方买卖交易价为50万元，被告未向原告司马宁丽支付购房款，相反原告司马宁丽还承担了20000元税费、并向被告支付了20万元现金。洛阳市××翰林××房产88.87平方米，市场价值90多万元，被告采取欺骗、胁迫手段要求原告司马宁丽按50万元进行交易，原告司马宁丽与被告之间的买卖交易是在原告沙波不知情的情况下进行的，原告司马宁丽在被告欺骗、胁迫之下将涉案房产出卖给被告，双方买卖显示公平，且违背了原告的真实意思，侵害了原告的合法权益，原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼。被告曲永华辩称，一、原告所诉不属于人民法院受理民事诉讼的范围，应当驳回起诉。2019年8月15日，原告司马宁丽与被告在洛阳市市民之家不动产登记中心办理房产过户手续，并在办理过户的现场签订《房产买卖合同》一份，现房屋已经完全交付，由被告所有。因此，原告在本案中要求撤销房产买卖合同，并要求市不动产中心将房屋过户给原告的行为，属于行政诉讼的受理范围，而不属于人民法院受理民事诉讼的范围，因此应当裁定驳回起诉。二、原告司马宁丽与被告在签订《房产买卖合同》的过程中，不存在欺诈、胁迫等情形，对此情况还望人民法院予以充分核实。原、被告系多年的邻居，关系友好。自2018年7月3日，被告的配偶王俊兴（已故）在原告沙波的热情邀请下开始在河南瑞昶装备科技有限公司（原洛阳信建德铸钢有限公司，以下简称：瑞昶装备公司）工作。2019年8月4日，被告的配偶王俊兴在工作过程中死亡。2019年8月8日，被告在洛阳殡仪馆办理告别仪式，原告司马宁丽、沙波亲自到场并承诺一定会对被告进行赔偿。2019年8月9日，原告司马宁丽、沙波告知被告愿意将位于洛阳市××××房产（以下简称：该房屋）作为赔偿，将该房屋过户给被告，被告表示同意。2019年8月15日，原告与被告共同至市不动产中心办理房屋过户手续并签订《房产买卖合同》一份，现该房屋已交付完毕，由被告所有。被告认为，在被告与原告办理房屋过户手续的过程中，双方行为均系其真实意思表示，签订的合同合法有效，应当受到法律保护，不存在原告在民事起诉状所述称的欺诈、胁迫等情形，因此应当驳回原告关于撤销房产买卖合同以及变更过户的诉讼请求。三、原告支付20000元过户税费的行为系双方约定，原告已经将该税费缴纳，对此不应当由被告承担。在原告与被告办理房屋过户手续时，原告主动提出由其承担过户过程中全部的税费，对此被告表示认可。因此，办理过户时是由原告支付的20000元税费。对该笔费用，被告不应当承担责任。以上答辩意见，望人民法院充分考虑，驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权利。第三人市不动产中心述称，一、市不动产中心不是本案适格的当事人。从原告提出的诉讼请求看，是撤销房产买卖合同。市不动产中心在本案中不是买卖合同的当事人，该买卖关系与市不动产中心没有任何关联，不存在法律上的利害关系。因此，将市不动产中心列为第三人属错列当事人。同时，根据《不动产登记暂行条例》和洛阳市机构编制委员会下发《关于组建洛阳市不动产登记机构的批复》（洛编[2015]117号）文件，明确由洛阳市国土资源局（现为洛阳市自然资源和规划局，以下简称：市资源规划局）组建市不动产登记机构承担市辖区包括房屋登记在内的不动产登记业务的办理。因此，市不动产中心是市资源规划局所属机构，不具备被诉主体资格。二、原告的第二项请求应依法驳回。原告要求市不动产中心将房产过户至原告司马宁丽名下，于法无据。本案原告主张的是撤销房产买卖合同，而房屋登记行为，是市不动产中心依据法律法规授权及政府职能所实施的具体行政行为，并非平等主体之间的民事行为。因此，本案原告的第二项请求涉及的是行政机关履行职能的行政诉讼，不属于民法调整范围，应当由行政法规调整。所以，原告提起民事诉讼以解决行政机关履行职能的主张是依法不能成立的，其第二项请求应予驳回。三、市不动产中心依据国家有关规定办理各种房屋登记。在本案中原告主张的是撤销房产买卖合同，属民法调整范围。市不动产中心作为房屋登记部门，是依据申请人双方提交的符合国家规定的必要材料进行的登记行为，不是对房屋权属的确认行为。无论何人申请房屋登记，只要提交材料符合要求，市不动产中心均应为其登记。由此可见，市不动产中心的发证行为，是一种具体的行政行为，并且已尽到认真审查的义务，无论在程序上和适用法律上均无过错。原告的诉求显然无事实根据和法律依据的支持，不能成立。综上所述，本案和市不动产中心没有利害关系，原告将市不动产中心列为第三人属于错列当事人。同时，市不动产中心的办证行为属于具体行政行为，不属于民法调整范围，其第二项请求应予驳回。请人民法院依据事实和法律，依法公断，维护法律的公正。经审理查明，二原告系夫妻（二人于2005年1月21日登记结婚，结婚证字号：洛涧结010500264）。被告与其夫王俊兴和二原告为居住在同一小区的邻居，双方自认两家关系甚好。第三人是洛阳市自然资源和规划局的直属单位，承担洛阳市辖区不动产登记的业务办理等具体事务。2014年7月1日，二原告以原告司马宁丽个人的名义出资287050元购得坐落在河南省××××—1903，建筑面积“88.87”平方米（单价为：3230元/平方米）的房屋所有权[《不动产权证号》为：豫（2017）洛阳市不动产权第00509727号，证载房屋所有权人为：司马宁丽]。2018年7月3日，被告之夫王俊兴受聘到瑞昶装备公司工作，职务为主任。2019年8月4日，被告之夫王俊兴在其工作的场所、工作时间内猝死。2019年8月7日，瑞昶装备公司副总元顺忠受该公司的委托与被告协商处理善后事宜时付给被告50000元，并言明系瑞昶装备公司为处理王俊兴死后遗体火化等丧葬事宜支付的费用。2019年8月8日上午，被告之夫王俊兴的遗体在洛阳市殡仪馆火化。2019年8月8日晚上、8月9日、8月15日，瑞昶装备公司委托该公司副总元顺忠、总经理助理奚春姌代表该公司与被告就王俊兴死亡后的经济赔偿事宜进行协商，但未能达成协议。期间，原告司马宁丽于2019年8月9日在他人代为打印成文，内容为“我叫司马宁丽，身份证号：，现住洛阳市××**世纪华阳**房产，户籍所在地为长春派出所。因王俊兴于（身份证号：）2019年8月4日上午9点左右在河南瑞昶装备科技有限公司厂区内身亡（原洛阳信建德铸钢有限公司，，地址为洛阳市宜阳县寻村镇该企业与我老公沙波有关）。此事发生后作为沙波的妻子我感到非常痛心，我愿意给王俊兴的爱人曲永华以经济补偿以示安慰，补偿方式愿以位于洛阳市××××房产（不动产权证书号：豫（2017）洛阳市不动产权第00509727）作为补偿。我保证上述房产系我单独所有，不存在任何限制权利。该承诺书达成当日即办理过户手续，以上房产过户是我本人真实意思表示，没有任何胁迫、欺诈等行为存在。本人也承诺王俊兴家属若未获得有效赔偿，不再主张该房屋的任何权益。该承诺书一式两份，具有同等法律效力，交由我和曲永华各保存一份”的《承诺书》中“承诺人”签名栏下签名捺指印。2019年8月15日，原告司马宁丽（合同的甲方、出卖人）与被告（合同的乙方、买受人）在第三人处签订《房产买卖合同》，约定：“……第一条甲方将其合法拥有的位于洛阳市洛龙区学府街36号11幢1-1903（号房）的房产依法转让给乙方。第二条房屋基本情况如下：房屋1：房产证号豫（2017）洛阳市不动产权第005097**，结构钢筋混凝土结构，所在层19，户型间数二室二厅，建筑面积88.87，用途住宅。第三条双方协商转让总价格为人民币：500000元（大写：伍拾万元整）。……”。同日，原告司马宁丽向洛阳市地方税务局契税税务分局缴纳税款20000元。之后，第三人将坐落在河南省洛阳市洛龙区学府街36号11幢1-1903的房屋所有权人由原告司马宁丽变更登记为被告，并为被告核发了证号为201900052172号的《不动产权证书》。另查明，瑞昶装备公司初始登记的名称为“洛阳信建德铸钢有限公司”，该公司经工商行政管理部门核准成立于2007年4月19日。2018年9月26日，该公司的法定代表人变更登记为原告沙波。2019年5月10日，该公司的法定代表人又变更登记为邓炳芬。被告之夫王俊兴受聘到瑞昶装备公司工作时，原告沙波尚未担任瑞昶装备公司的法定代表人，被告之夫王俊兴猝死之日，瑞昶装备公司的法定代表人已变更登记为邓炳芬。本院认为，房屋买卖合同是出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应的价款是房屋买卖合同应当具有的法律特征之一。本案原告司马宁丽和被告基于被告之夫王俊兴受聘到瑞昶装备公司工作，并在该公司的工作场所、工作时间内猝死后赔偿而签订的《房产买卖合同》，实为“以房抵债”合同，双方之间没有真实的房产买卖关系。根据现有证据及现已查明的事实，均无法认定二原告对被告之夫王俊兴的死亡负有法定的赔偿义务，二原告主张撤销原告司马宁丽与被告签订的《房产买卖合同》及判令被告返还房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。二原告主张被告赔偿房屋租金损失的诉讼请求，因其未提供可以证明其租金损失的相关证据，本院不予支持。二原告主张第三人将上述房产过户至原告司马宁丽名下的诉讼请求，因不属于本案民事诉讼审理的范围，本院不予处理，二原告可待本案判决生效后另循合法途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、撤销原告司马宁丽与被告曲永华于2019年8月15日签订的《房产买卖合同》。二、被告曲永华于本判决生效后十日内将位于河南省洛阳市洛龙区学府街36号11幢1-1903号房产返还给原告沙波、司马宁丽，并在本判决生效后十五个工作日内协助原告沙波、司马宁丽将该房产的所有权人登记至原告司马宁丽名下。三、驳回原告沙波、司马宁丽的其他诉讼请求。本案受理费6932元、保全费5000元,由原告司马宁丽与被告曲永华各承担5966元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  丁继军人民陪审员  闫英杰人民陪审员  李 娜二〇二〇年八月二十一日书 记 员  李冰冰