上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初40031号原告：徐长龙，男，1988年10月28日出生，汉族，户籍地江苏省阜宁县阜城镇海峡大市，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：王磊，上海星图律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫蒙娜，上海星图律师事务所律师。被告：许志华，男，1969年1月14日出生，汉族，户籍地上海市静安区。原告徐长龙与被告许志华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序审理。因被告许志华下落不明，本院裁定转入普通程序，以公告形式向其送达起诉状副本等相关法律文书，后于2020年3月24日公开开庭进行了审理。原告徐长龙及其委托诉讼代理人王磊到庭参加诉讼。被告许志华经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告徐长龙向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告将上海市闵行区永恩路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)过户至原告名下；2.判令被告支付2019年7月1日至2019年9月22日期间(暂计)的逾期过户的违约金人民币(币种下同)50,820元。事实和理由：2017年5月15日,原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》约定，甲方将其单独所有的涉案房屋以2,000,000元出售给乙方;2019年6月30日之前,双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续,双方还对违约责任等事项进行了约定。原告于2017年5月8日、同月25日、2019年5月22日分别向被告支付400,000元、800,000元、10,000元。2017年5月25日，被告已经向原告交付房屋及不动产权证书。2019年6月13日，中介公司告知原告房屋被查封，无法完成过户。原告愿意将剩余房款790,000元提存至法院。为保护其合法权益，原告特诉至法院要求判如所请。诉讼过程中，原告徐长龙将上述第2项诉请的金额调整为20,000元。被告许志华未作答辩亦未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：涉案房屋系动迁安置房，该房屋的产权于2017年1月19日被核准登记于被告许志华名下。2017年5月8日，原告徐长龙通过案外人周某某账户向被告许志华转账支付购房定金40万元，被告出具定金收据。2017年5月25日，原告徐长龙通过案外人周某某账户向被告许志华转账支付房款80万元，被告出具房款收据。同日，被告许志华将涉案房屋交付原告徐长龙，双方签有《买卖房屋交接书》。原告遂对房屋进行装修后，入住至今。2017年5月28日，原告徐长龙(作为买受人，签约乙方)与被告许志华(作为出卖方，签约甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定通过案外人上海孔剑房地产经纪事务所居间介绍，甲方将涉案房屋转让给乙方，建筑面积73.07平方米，转让价款为200万元。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。该合同附件三对付款协议作如下约定：1.2017年5月25日乙方向甲方支付120万元整。2.剩余房款80万元整乙方以贷款的方式支付给甲方，该款项由乙方的贷款银行一次性划入甲方账户(具体时间以银行放款时间为准)。合同第六条约定，甲乙双方确认，在2019年6月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以闵行区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。第十条，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲方应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之十计算，违约金按本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起到实际交付日止，逾期超过十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十日的违约金外，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%，甲方应在接到书面通知之日起十日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同补充条款(一)约定，1.甲乙双方约定于2017年5月28日签订《上海市房地产买卖合同》，同时将该房产的产权证原件交由上海孔剑房产经纪事务所暂为保管，直至甲乙双方共赴本市闵行区房地产交易中心办理产权转移过户手续当日止。在此期间甲方不得对该产权证原件进行挂失、补办。若甲方在双方至本市闵行区房地产交易中心办理产权转移过户手续前，反悔不出售上述房地产给乙方，则甲方应按本合同第十条第3款之约定违约金比例承担违约责任。……4.甲方在此承诺：该房地产在买卖交易前产权清晰无瑕疵且无除抵押人外的第三人主张权利。5.甲、乙双方应于税、费审税交付完毕后，于本房屋满足交易过户条件后3个工作日内甲、乙双方共同至上海市闵行区房地产交易中心办理房屋过户手续(经协商，甲乙双方约定本合同第六条交易过户的时间无效，交易过户的具体时间以本条为准)。6.甲方于乙方支付首付当日将该房屋交付乙方，交付标志为甲方将该房屋的钥匙交付乙方，并对水、电、煤气(若有)、物业管理费(若有)、有线电视(若有)等费用进行结算……9.甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，且逾期达15日，则甲方应按本合同第十条第3款约定违约金比例承担违约责任，乙方应按本合同第九条第3款之约定违约金比例承担违约责任。10.甲、乙双方约定，本房屋交易过程中所有的税、费全部由乙方承担并交付同时约定在甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》次日起三个工作日内进行税、费本房屋审理，并按主管税务部门规定的时间内交付税、费，乙方有权变更买受人。合同还对双方的其他权利义务内容作了相关约定。2019年5月22日，应被告要求，原告徐长龙向被告许志华支付宝账户提前支付房款1万元。后原告被中介告知涉案房屋存在司法查封无法办理过户，原告联系被告未果，遂以上述诉称及理由提起本案诉讼。另查明，2014年3月5日，被告许志华与案外人上海北航置业发展有限公司签订《上海市房屋拆迁补偿协议》。2016年6月13日，案外人上海盛淼房地产开发有限公司取得涉案房屋的大产证。再查明，2019年3月13日，因被告许志华存在(2019)沪0115执3661号案件所对应债务未履行，涉案房屋被上海市浦东新区人民法院司法查封。2019年12月10日，原告徐长龙代被告许志华向上海市浦东新区人民法院执行款专户汇款691,682.12元。目前，涉案房屋上除本案原告申请财产保全的司法查封外，已无其他司法查封。复查明，原告徐长龙与案外人周某某于2011年7月11日结婚。自2015年3月至2020年2月，原告徐长龙在本市连续缴纳社保已达5年。审理中，原告徐长龙于2020年3月25日已将剩余房款98,317.88元缴至本院。以上事实，由原告徐长龙提供的《上海市房地产买卖合同》、收据、银行转账凭证、上海市不动产登记簿、支付宝转账凭证、社保缴费记录、《上海市房屋拆迁补偿协议》、上海市不动产登记信息等证据以及原告徐长龙的当庭陈述为证。被告许志华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃质证的权利。上述证据真实、合法，且能够反映案件事实，具有证据效力，本院予以确认。本院认为，涉案房屋买卖合同系签约当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应信守并依约履行。在涉案房屋限制交易期届满后，被告应配合原告继续履行合同，但因被告的原因导致涉案房屋被另案查封，继而导致原告无法申请贷款并办理过户手续，被告的行为显然构成违约。现原告以房款691,682.12元代被告履行了另案债务，另案查封业已解除，涉案房屋具备过户条件，亦不再存在过户障碍。因此，原告要求被告协助办理涉案房屋的产权过户手续之诉请，既有合同依据，亦符合相关法律规定，本院予以支持。至于过户期间所发生的税费等相关费用，根据双方合同约定，应由原告承担。但由于被告违约导致涉案房屋无法按时过户，原告主张逾期过户违约金，符合合同约定，现原告自愿调整违约金计算标准并明确仅按2万元主张违约金，本院可予准许。此外，鉴于原告目前已将剩余房款98,317.88元交至本院，为避免讼累，本院对原告应支付被告的后续房款亦一并作出处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告许志华于本判决生效之日起十日内协助原告徐长龙将上海市闵行区永恩路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权办理过户至原告徐长龙名下，过户期间发生的相关税费等费用，由原告徐长龙承担。同日，原告徐长龙向被告许志华支付房屋尾款98,317.88元。二、被告许志华于本判决生效之日起十日内向原告徐长龙支付逾期过户违约金20,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22,960元，财产保全费5,000元，合计27,960元，由被告许志华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 林 舒人民陪审员 尹 萍人民陪审员 邓红霞二〇二〇年三月三十日书 记 员 褚沈依附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。