陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 （2019）陕01民终10809号    上诉人（原审被告）：西安金达停车场有限责任公司，住所地西安市灞桥区。法定代表人：赵美虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：王敏，陕西声远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张红凯，男，1969年7月12日出生，汉族，个体经营者，住河南省鄢陵县。原审被告：赵美虎，男，1955年10月31日出生，回族，西安金达停车场有限责任公司总经理，住西安市新城区，现住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：王敏，陕西声远律师事务所律师。上诉人西安金达停车场有限责任公司（以下简称金达公司）因与被上诉人张红凯及原审被告赵美虎房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初195号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。金达公司上诉请求：其不应向张红凯退还租金49973元；一、二审诉讼费由张红凯负担。事实和理由：其与张红凯签订的房屋租赁合同合法有效，其房屋因能够满足张红凯的使用要求，张红凯才承租其房屋。双方约定后，张红凯向其支付了一年租金95000元，张红凯使用着其房屋并根据自己对房屋的使用要求对房屋进行了改造。此间，其从未接到张红凯要求解除合同的通知，一审判决解除双方合同缺乏法律依据。其非“散乱污”的制造者，其出租的房屋也不存在“散乱污”问题。其支持国家的环保政策，但国家的环保政策与其出租的房屋没有关系，一审将张红凯不能使用房屋的责任在没有找到原因之前一味解除合同，损害其合法权益。一审判决送达时，张红凯依然超过租赁期限占有使用着其房屋，对此，张红凯应向其支付房屋租金，但一审判决对此均未涉及，对其不公平、不公正。一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决不当。张红凯辩称，一审判决合法、公正，请求驳回上诉，维持一审判决。 赵美虎同意金达公司的上诉意见。张红凯向一审法院起诉请求：1.判令解除张红凯与金达公司、赵美虎之间的房屋租赁关系，并要求金达公司、赵美虎退还张红凯房屋租金95000元（从2018年8月1日至2019年7月31日）；2.诉讼费由金达公司、赵美虎负担。 一审法院认定事实：金达公司经营停车服务、住宿及房屋租赁项目等，赵美虎系金达公司法定代表人。张红凯租赁金达公司门面房一间，库房一间。2018年4月15日，张红凯向赵美虎支付门面房租金2万元，租期为2018年8月1日至2019年7月31日；2018年7月，张红凯通过转账向赵美虎支付库房租金75000元，租期为2018年8月1日至2019年7月31日。赵美虎均向张红凯出具了收条。2018年7月25日，西安市浐灞生态区铁腕治霾工作领导小组办公室在张红凯承租门面处张贴“散乱污”企业整治告示牌，告知：“按照西安市铁腕治霾规定，该企业为散乱污企业，将依法予以清理取缔。需于告示之日起叁日内搬走原料、设备及成品，逾期未搬离将采取强制措施，擅自撕毁封条、告示将依法严处。”2018年8月8日，西安浐灞生态区管理办公室再行在张红凯的承租房屋门口张贴“散乱污”企业查封告知单，告知：“按照西安市铁腕治霾规定，你企业属散乱污企业，请在限期内搬离原材料、设备、成品。整治中，你企业锁闭大门并且未见负责人，现对你门店进行查封，不得继续加工营业。如需搬离店内物品，请拨打83595718告知，由工作人员启封，擅自撕掉封条，将提请公安机关依法处理”。嗣后，张红凯以其不能继续承租为由，要求金达公司及赵美虎退付租金，协商未果，张红凯提请一审法院诉前调解。2018年12月19日，一审法院组织张红凯与金达公司、赵美虎进行诉前调解，张红凯在内的十户承租人要求金达公司、赵美虎退还租金，金达公司、赵美虎虽表示同意退还，但要求张红凯出具“被告未侵犯张红凯合法权益”之承诺并要求张红凯腾空房屋、恢复原状，否则拒绝退还租金，张红凯拒绝出具承诺，双方对房屋是否腾空事实争议较大，未能调解。2019年3月5日，一审庭审中，金达公司、赵美虎依旧要求张红凯出具相关承诺，并要求到房屋现场查看腾空情况。2019年3月15日，一审法院勘察现场，张红凯的房屋已腾空，金达公司、赵美虎以张红凯需将楼梯拆除、消防通道拆除，门面房后面的后墙拆除，张红凯租赁时其同意改造，不租赁必须恢复原状为由，拒绝接收房屋。一审法院认为，张红凯租用金达公司房屋两间，分别支付租金2万元及75000元，双方未签订书面合同，张红凯与金达公司之间系不定期租赁合同关系。因环保政策原因，张红凯承租房屋被查封，无法继续使用，张红凯要求解除该租赁关系，于法有据，予以支持。张红凯要求金达公司退还租金，酌定自2018年12月19日主持调解后，为金达公司预留一个月的合理期限，此后至租期届满日的租金，金达公司应向张红凯返还2019年1月20日至2019年7月31日期间的租金49973元（门面房：20000元/年÷365天×192天；库房：75000元/年÷365天×192天）。金达公司以张红凯租赁时其同意改造，不租赁必须恢复原状为抗辩，拒绝退还租金，不予支持。赵美虎系金达公司的法定代表人，其收取租金系履行职务行为，张红凯要求赵美虎承担相应责任，缺乏依据，不予支持。依照《中华民人共和国合同法》第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，判决：一、解除原告张红凯与被告西安金达停车场有限责任公司之间的租赁合同关系；二、被告西安金达停车场有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告张红凯退还租金49973元；三、驳回原告张红凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2176元，张红凯已预交，现由张红凯负担1127元，被告西安金达停车场有限责任公司负担1049元，并同上述应付之款一并给付张红凯。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”该法第二百一十五条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”本案中，张红凯租用金达公司房屋两间，双方未签订书面合同。2018年4月15日，张红凯向赵美虎支付门面房租金2万元，租期为2018年8月1日至2019年7月31日；2018年7月，张红凯通过转账向赵美虎支付库房租金75000元，租期为2018年8月1日至2019年7月31日。据此，一审认为张红凯与金达公司之间系不定期租赁合同关系，符合法律规定，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案查明，因环保政策原因，张红凯承租的房屋被查封，无法继续使用，故一审对张红凯要求解除涉案租赁关系的诉讼请求予以支持，于法有据，并无不当。对于张红凯要求金达公司退还租金的诉讼请求，一审酌定自一审中法院主持调解之日的次日即2018年12月20日起为金达公司预留一个月期限，此后至租期届满之日的租金，金达公司应向张红凯退还，即金达公司应向张红凯退还租金为49973元（门面房：20000元/年÷365天×192天；库房：75000元/年÷365天×192天），并无不妥，本院亦予以确认。赵美虎系金达公司法定代表人，其收取租金系履行职务行为，张红凯要求赵美虎承担相应责任，缺乏依据，不予支持。金达公司上诉主张张红凯应将房屋恢复原状向其腾交或应向其赔偿恢复原状的损失以及张红凯应向其支付房屋占用费等，因金达公司并未就此在一审中提出反诉请求，故本案不予涉及。 综上所述，金达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1090元，由西安金达停车场有限责任公司负担。本判决为终审判决。    审 判 长  姜  亦 君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二○一九年九月十八日 书 记 员  姬  凯  华