江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0103民初8490号原告：李宏伟，男，1972年1月1日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。委托诉讼代理人：王春玲，江西朗秋律师事务所律师。执业证号：13601200411518475。委托诉讼代理人：芦祎萍，江西朗秋律师事务所律师。执业证号：13601201811029314。被告：陶伟，男，1981年3月27日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。原告李宏伟诉被告陶伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李宏伟的委托诉讼代理人王春玲、芦祎萍，被告陶伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李宏伟向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付拖欠的房屋租金988000元；2、判决被告腾退房屋并支付自2019年6月至2019年7月的逾期腾房占有使用费143000元，2019年8月1日起至房屋腾清之日的占有费按每月71500元计算；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年3月28日，原、被告签订了一份名为联营合作实为房屋租赁的协议，约定在2014年6月1日至2019年5月31日期间，原告将位于南昌市西湖区中山路282号商铺（以下简称商铺）提供给被告经营，经营期内发生的一切费用由被告承担，无论盈亏与否被告须按月支付约定金额给原告。约定的租金为：2014年6月1日至2018年5月31日每月65000元；2018年6月1日至2019年5月31日，每月71500元。并且被告应支付履约保证金195000元给原告。协议签订后，原告如约履行了合同约定的义务，但被告一直拖欠租金，自2018年1月起的房屋租金一直未支付，原告多次向被告要求支付房租，均无果。故此原告提起诉讼，请依法支持原告的全部诉请。原告李宏伟提交了如下证据：证据一、《联营合作协议》，证明双方签订的协议名为“联营合作协议”，实为房屋租赁合同；证据二、《交通银行零星客户交易清单》五份，证明被告交纳房租263万元，租金交至2017年12月；证据三、《房屋租赁合同》四份，证明原告享有涉案商铺对外出租的权利。被告陶伟辩称：对原告诉请的金额有异议，计算方式不公平。2018年12月8日，我店店长张某与原告的对接人陈虎进行了交接，我方交还了商铺的大门钥匙给原告，并告知原告生意惨淡，无法继续营业，同意将商铺内物品全部由原告处置，我方终止协议意见很明确，不存在擅自占用商铺的情况。对于19.5万元的保证金，在双方签订的合同中没有约定可以没收，协议约定可以冲抵租金。双方口头约定每年我方以6万元的代金消费劵冲抵房屋租金，2018年度的6万元代金消费券已给了原告，但原告未冲抵房屋租金。另，我方一直向原告要求开具发票，但原告未开具，要求原告开具税务发票。被告陶伟未向本院提交证据，申请了证人张某出庭作证。证人张某陈述：其于2015年3月入职被告处工作，担任门店经理，负责该店运营和策划工作。2018年12月9日下午，其应被告陶伟的要求，将商铺的钥匙交给了原告方的联络对接人陈虎，当时胡玉芳也在场，告知他们经营亏损，无法支付员工工资，不再承租商铺，商铺内的物品也不要了，由原告方处置。经审理查明，2014年3月28日，原告李宏伟（甲方）与被告陶伟（乙方）签订《联营合作协议》，约定：“甲乙双方本着互惠互利的原则，就南昌市中山路282号店面建筑面积约500平米（附图），合作经营达成合作协议如下：合作期限2014年6月1日至2019年5月31日。装修期2个月至6月1日前。合作方式：甲方负责投入店面及原工商执照法人供乙方使用，乙方负责投资经营，经营期内发生的一切费用由乙方承担，乙方签订合同之日起即支付甲方履约保证金人民币195000元。乙方无论盈亏与否须按约支付合作利润给甲方，该店面的房租则由甲方向产权人支付。乙方独立管理经营并负责工商、国税、地税、水电、治安、卫生、消防等事务的运营管理及一切税费，消除各类隐患确保安全，并承担直接与间接造成的一切连带损失及责任。付款金额及方式：A.2014年6月1日—2017年5月31日合作利润金每月65000元。B.2018年6月1日—2019年5月31日递增10%，合作利润金每月71500元。C．乙方签订合同之日起即支付甲方一个月的合作利润金65000元，合作利润金按月付款，须提前三天支付。D．收款人户名胡玉芳，卡号尾号7707，开户行交通银行南昌市南铁支行。违约责任：1、乙方未按时交纳合作利润金给甲方，甲方可单方解除本合作协议并视为乙方违约。2、乙方单方面以任何形式转租、转让或与第三人进行合作视为违约，乙方如经营不善须转让、转租要提前告知甲方。3、甲方在合作期不得单方面终止协议，否则视为违约。”协议签订后，被告交纳了履约保证金19.5万元。原告将店面交予被告装修、经营。被告将店面装修后用于经营餐饮。2014年5月5日，被告向原告指定账户转入15万元，7月4日转6万元，8月4日转6万元，9月10日转6万元，10月14日转4万元、16日转2万元，11月24日转4万元、27日转2万元，12月26日转6万元（合计51万元）；2015年1月26日转3万元、30日转3万元，2月22日转3万元、27日转3万元，3月30日转6万元，4月30日转6万元，5月28日转3万元、30日转3万元，6月29日转6万元，7月22日转3万元、27日转3万元，8月20日转4万元、9月25日转4万元，10月28日转6万元，11月30日转6万元，12月30日转3万元（合计65万元）；2016年1月10日转3万元，2月29日转6万元，3月21日转2万元、28日转4万元，4月18日转3万元、25日转3万元，5月23日转6万元，6月22日转2万元，7月14日转4万元，7月22日转2万元，8月23日转4万元，8月31日转3万元，9月7日转3万元，10月31日转12万元，11月30日转2万元，12月31日转4万元（合计63万元）；2017年1月25日转3万元，2月4日转3万元、28日转2万元，3月2日转4万元，3月17日转3万元、20日转2万元、30日转1万元，4月24日转2万元，5月1日转4万元、31日转3万元，6月5日转3万元、30日转3万元，7月3日转3万元、31日转1万元，8月2日转3万元、3日转2万元、31日转3万元，9月5日转3万元，10月7日转2万元、12日转4万元，11月6日转3万元、11日转3万元，12月7日转4万元、11日转2万元（合计66万元）；2018年1月12日转3万元，2月7日转3万元，3月8日转2万元、15日转2万元，4月8日转2万元，5月11日转2万元、28日转1万元，6月21日转2万元，8月11日转1万元（合计18万元）。被告共转给原告款项263万元。原、被告在庭审中认可该263万元为2017年12月以前的租金。自2018年1月始，被告未交纳租金。另查明，案涉商铺由南昌市西湖商厦于2013年3月出租给案外人李宏强，双方签订了为期5年的《租赁合同》。李宏强承租商铺后转租给原告李宏伟，双方也签订了为期5年的《租赁合同》，月租金为63500元，合同到期日为2018年3月7日。2018年3月，南昌市纬度实业有限公司与南昌市西湖商厦签订案涉商铺为期5年的《租赁合同》。南昌市纬度实业有限公司于2018年3月与原告李宏伟签订《租赁合同》，将商铺整体（约600㎡）转租给李宏伟，月租金为63800元，每平方米租金约合106.33元，租期至2023年3月7日届满。本院认为，原、被告签订的《联营合作协议》约定，原告将承租的店面及原工商执照作为投资，与被告合作经营，被告负责经营投资及管理，每月交给原告固定的利润，原告不参与经营管理，由被告自负盈亏。该协议名为合作经营，实为店面租赁合同。被告承租期间，南昌市西湖商厦未提出异议，视为默认了原、被告的租赁行为。该协议为原、被告真实意思表示，协议内容未违反我国法律法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同（协议），对合同双方均具有约束力。双方自签约以来至2017年12月，虽然被告在交纳租金时有迟延现象，但双方均按协议履行了相应义务，租赁期已于2019年5月31日届满。案涉商铺租金，按原、被告签订的协议约定，2014年6月1日至2017年12月31日，月租金为6.5万元，共计43个月，产生租金279.5万元，被告实交纳租金263万元，尚差16.5万元。被告陈述有6万元代金消费券未冲抵租金，但原、被告均认可2017年12月31日之前的租金已结清，说明该6万元代金消费券原告已冲抵了被告应交纳的2017年的租金。被告自2018年1月起未向原告交纳商铺租金，2018年1月至5月31日，约定的月租金为6.5万元，原告主张被告应从2018年4月起支付拖欠的租金，实际扣除了3个月的租金19.5万元，即原告将被告交纳的履约保证金19.5万元冲抵了2018年前3个月的租金，原告并未没收该履约保证金。被告因经营不善停业，应与原告协商终止协议，但却只委派店面经理将商铺钥匙交给原告的联络人，未腾退店内物品，也未明确店内遗留物品的价值，该行为属单方终止协议的违约行为，依法应承担违约责任。故自2018年1月至2019年5月的协议期间，被告应按约向原告交纳租金118.3万元（6.5万元/月×5个月＋7.15万元/月×12个月），冲抵19.5万元履约保证金，尚欠租金98.8万元。由于被告未及时腾退店内物品，也未明确该物品的价值，在原告向本院提起诉讼后，被告仍不积极与原告协商商铺腾退问题，耽误了商铺的另行租赁。被告应向原告承担自2019年6月1日起至商铺腾退之日止的占用费。同时，建议双方及时办理正式的商铺交接手续，阻止损失进一步扩大。该商铺由原告承租而来，自2018年3月起原告向上手承租方每月交纳租金6.38万元，每平方米租金约合106.33元（6.38万元/月÷600㎡），被告承租的面积约为500㎡，租金约为53165元（106.33元/月×500㎡）。原告主张按约定的7.15万元/月计算占用费的诉请，本院考虑被告未经营的实际情况，按原告交纳的租金53165元/月计算占用费为宜，以补偿原告的租金损失，超过部分本院不予支持；被告提出要求原告开具税务发票的抗辩意见，不属本案处理范围。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，判决如下：一、被告陶伟于本判决生效之日起十日内支付原告李宏伟商铺租金人民币988000元（2018年4月1日至2019年5月31日期间租金）；二、被告陶伟于本判决生效之日起十日内将承租的南昌市西湖区中山路282号商铺腾退给原告李宏伟，并向原告李宏伟支付商铺占用费（占用费计算方法：自2019年6月1日起至商铺腾退之日止，按每月53165元计算）；三、驳回原告李宏伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告李宏伟预交的案件受理费43629元、诉讼保全费5000元，合计48629元，由被告陶伟承担，限随上述款项一并支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  何新平人民陪审员  罗 勇人民陪审员  程莉莎二〇二〇年一月二十三日书 记 员  黄前琴