上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初24977号原告：中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行,住所地上海市东大名路XXX号XXX层。负责人：王睿,职务行长。委托诉讼代理人：李小虎,上海汉盛律师事务所律师。被告：上海呈寓实业有限公司,住所地上海市松江区茸梅路XXX号XXX幢。法定代表人：王革委。原告中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行诉被告上海呈寓实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行的委托诉讼代理人李小虎到庭参加诉讼，被告上海呈寓实业有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行诉称：请求法院判令：1、原、被告于2017年6月7日签订的房屋租赁合同已于2018年9月30日解除，并要求被告迁出上海市虹口区海宁路XXX号XXX楼、XXX楼西块；2、被告应支付原告2017年10月至2018年9月期间上海市虹口区海宁路XXX号XXX楼、XXX楼的房屋租金共计人民币565,953.50元(以下币种均为人民币)；3、被告应支付原告违约金56,595.35元；4、被告应支付物业管理费31,787.15元；5、本案受理费、财产保全申请费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年6月7日签订房屋租赁合同一份，约定：原告将上海市虹口区海宁路XXX号XXX楼(建筑面积672.45平方米)、14楼(建筑面积672.45平方米)、16楼西块(建筑面积320.45平方米)出租给被告，租赁期为2017年7月1日起至2020年6月30日(租赁期前三个月为装修免租期)，租金按每日每平方米1.90元，每月94,925元计算，保证金为一个月租金94,925元，租赁期内租金价格不变，物业费由被告承担。双方还约定：被告逾期不支付租金累计超过二个月，原告可书面通知被告解除合同，违约方应按月租金的三倍支付违约金。合同签订后原告依约交付房屋，但被告仅在2018年1月30日支付租金284,775元(含保证金94,925元)，之后再未支付租金。原告于2018年9月27日书面通知被告解除上述租赁合同，被告应在15日内迁出及返还租赁房屋，并付清拖欠的租金和缴纳物业管理费。因被告至今未支付拖欠租金等费用故起诉来院，要求判如所请。被告上海呈寓实业有限公司未做答辩。经审理查明，2017年6月7日，原、被告签订房屋租赁合同一份，合同约定：“出租方(甲方)：中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行，承租方(乙方)：上海呈寓实业有限公司……一、甲方将上海市虹口区海宁路XXX号XXX楼(建筑面积672.45平方米)、14楼(建筑面积672.45平方米)、16楼西块(建筑面积320.45平方米)出租给乙方，租赁用途为商业。甲方于2017年7月1日前向乙方交付该房屋，租赁期自2017年7月1日起至2020年6月30日止，其中装修免租期为该租赁期的前3个月；该房屋每日每平方米建筑面积租金为1.90元，每月租金为94,925元，租金每月支付一次，由乙方于每月1日前向甲方支付；租赁期内租金价格不变，物业费由乙方承担；……五、乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为1个月租金94,925元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充根据合同约定应由乙方承担的费用外，剩余部分无息退还乙方；……九、解除本合同的条件：(二)甲乙双方同意，有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同。违反合同的一方应向守约方按当前月租金的3倍支付违约金……6、乙方逾期不支付租金累计超过2个月的；……十、乙方逾期未支付到期应付租金的，应当按照每天千分之三标准向甲方支付迟延滞纳金”。2017年7月28日，原、被告再次签订房屋租赁合同一份(被告方负责人签章为冯子豪)，约定原告将上海市虹口区海宁路XXX号XXX楼(建筑面积672.45平方米)租赁给被告，租赁期自2017年8月1日起至2020年7月31日止，租金为每日每平方米建筑面积1.90元，每月租金38,330元。2018年1月30日，被告向原告转账284,775元，原告于2018年2月2日开具发票确认被告已支付2017年10-11月租金共计189,850元(剩余94,925元为保证金)。2018年9月27日，原告向被告发出《房租催收及租赁解除通知函》，函文内容主要为：“……贵司租赁我行房屋(地址：海宁路XXX号XXX楼14楼16楼19楼)自2017年12月起至发函日，贵司一直未向我行支付上述租金，并拖欠物业管理费，连续逾期累计10个月，共计金额为885,585.45元……故告知以下事项：一、请贵司自收到本函之日起15日内支付拖欠租金及物业管理费共计885,585.45元，并支付相应违约金和延迟履行滞纳金；二、贵司长期拖欠租金并拒绝与我行沟通协商的行为构成根本违约，我行决定即刻解除租赁合同，终止租赁关系，不再向贵司出租上述房屋……”。2018年12月24日，原告向被告发出《再次告知租赁合同解除函》，函文内容主要为：“我行曾于2018年9月28日向贵司发函通知贵司，由于贵司拖欠承租房屋租金和物业费(地址：上海市虹口区海宁路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX楼)近一年……符合租赁合同第九条约定的解除条件，我行特函告贵司合同解除，并要求贵司及时清偿房租，并配合我行腾退房屋。贵司收到函件后至今，并未清偿房租，且由于贵司未经我行同意擅自转租，房屋仍由实际占有人使用。鉴于上述事实，我行特此告知：1、我行近期将与第三方就上述房屋签订新的租赁合同，请贵司配合我行，于收到本函之日起10日内做好房屋腾退工作；2、请贵司于收到本函之日起1日内清偿租金、违约金、迟延滞纳金共计2,266,117.50元，并缴付物业费共计219,979.15元……”。该函于2018年12月26日由EMS收寄，并于2018年12月27日妥投，签收人：冯子豪。2019年5月6日，上海宏苑物业管理经营有限公司国际商厦管理部向原告出具情况说明，内容为：“兹有贵行在国际商厦14楼租借给呈寓公司的房屋，我司已将物业管理费及水电费发票开给呈寓公司，共计人民币317,87.15元，但尚未收到款项，如呈寓公司欠款不付，该欠款将有你行支付”。另查明，上海市虹口区海宁路XXX号主楼12-20层及辅楼12层产权人为原告中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行。审理中，原告表示：1、诉请中租金及违约金的计算均以海宁路XXX号14楼及16楼西块共计992.9平方米建筑面积为基础，其中租金自2017年10月起算系笔误，应自2017年12月1日起算至2018年9月30日止。即欠付租金为992.9平方米按每日每平方米1.90元计算10个月共计565,953元；2、违约金只要求被告按上述月租金(56,595.3元)的1倍支付；3、对逾期支付租金的迟延滞纳金不再主张；4、对租赁合同中涉及的13楼及19楼欠付租金及违约金均不再主张；5、由于海宁路XXX号14楼及16楼西块目前实际已由第三方公司租赁使用，故撤回要求被告迁出海宁路XXX号14楼及16楼西块的诉讼请求；6、诉请中主张的物业管理费31,787.15元，原告方亦未支付，但根据双方合同约定应由被告承担，故坚持要求被告支付。以上事实，有房屋租赁合同二份、房地产权证、内部户明细账、租金发票、租赁合同解除函二份、EMS投递回执三页、情况说明一份及原告陈述等证据证实。审理中，经原告申请，本院于2019年9月18日作出财产保全裁定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案原、被告于2017年6月7日签订的房屋租赁合同，对双方均有法律约束力。关于租金及违约金的支付。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案被告至2018年9月27日原告发出第一封租赁合同解除函时，只向原告支付了2017年10-11月的房屋租金189,850元，现原告要求被告补付2017年12月至2018年9月拖欠的租金共计565,953元，并承担违约金56,595.3元，符合双方约定及相关法律规定，依法应予支持。关于合同解除。本院认为，合同当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人根据双方约定单方面主张合同解除的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案原、被告在系争租赁合同中明确约定如被告逾期不支付租金累计超过2个月的，原告可书面通知被告解除租赁合同。因被告自2017年12月起至2018年9月拖欠租金达10月之久，故原告曾于2018年9月27日和2018年12月26日二次函告被告解除系争租赁合同。但由于原告未能就第一封解除函是否送达被告及送达的具体时间提供相关证据，故本院认为，系争租赁合同的解除时间应以第二封解除函送达被告的时间即2018年12月27日为准。关于物业管理费。本院认为，虽然原、被告约定租赁期间物业管理费由被告承担，但有权收取或主张物业管理费的主体应为上海宏苑物业管理经营有限公司，原告在没有为被告垫付物业管理费的情况下直接向被告主张该费用，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，因被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作出缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行与被告上海呈寓实业有限公司2017年6月7日签订的房屋租赁合同于2018年12月27日解除；二、被告上海呈寓实业有限公司应于本判决生效之日起10日内给付原告中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行2017年12月至2018年9月租金共计人民币565,953元；三、被告上海呈寓实业有限公司应于本判决生效之日起10日内给付原告中国工商银行股份有限公司上海市虹口支行违约金56,595.3元；四、对原告其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9,777.41元、财产保全费3,349.77元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 李 闻人民陪审员 王 萍人民陪审员 武培莲二〇二〇年五月十一日书 记 员 冯潇剑附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。