安徽省全椒县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1124民初3878号原告：郭敏敏，女，1987年4月5日出生，汉族，住江苏省邳州市。委托诉讼代理人:郭威，江苏九谷股律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄飞，江苏九谷股律师事务所律师。被告：全椒褔爵房地产有限公司，住所地安徽省滁州市全椒县椒陵大道庄曹新村****楼**。法定代表人:陆水旺，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李洪照，安徽儒林律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司全椒县支行，，住所地安徽省滁州市全椒县襄河镇慈济路**负责人：豆祥，该支行行长。委托诉讼代理人：李保荣，该公司员工。委托诉讼代理人：魏兴江，该公司员工。原告郭敏敏诉被告全椒福爵房地产有限公司（以下简称褔爵房地产公司）、第三人中国农业银行股份有限公司全椒县支行（以下简称农行全椒支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。郭敏敏的委托诉讼代理人郭威，福爵房地产公司的委托诉讼代理人李洪照，第三人农行全椒支行的委托诉讼代理人李保荣、魏兴江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郭敏敏向本院提出诉讼请求：1、解除郭敏敏与福爵房地产公司签订的《全椒县商品房预售合同》；2、解除郭敏敏与农行全椒支行签订的《个人购房担保借款合同》；3、福爵房地产公司返还郭敏敏购房首付款243732元及相应利息；4、福爵房地产公司返还郭敏敏已支付农行全椒支行贷款本金28750元及利息27455.33元；5、福爵房地产公司返还农行全椒支行贷款本金271250元及利息（利息以贷款271250元为基数按贷款年利率4.9%计算自2019年10月23日起至实际清偿日止）；6、福爵房地产公司赔偿郭敏敏损失108746元；7、本案诉讼费、保全费由福爵房地产公司承担。事实与理由：郭敏敏与福爵房地产公司于2017年5月18日签订《全椒县商品房预售合同》，郭敏敏购买福爵房地产公司建设的全椒县襄河镇椒陵大道路111号福爵花园25幢1单元601室房屋，房屋价款为543732元。合同约定于2017年9月30日前交付房屋。合同签订后，郭敏敏按约支付了全部购房款，但福爵房地产公司未能交付房屋。郭敏敏与福爵房地产公司解除购房合同，福爵房地产公司未履行支付义务构成违约，侵害了郭敏敏的合法权益，请求法院判决支持郭敏敏的诉讼请求。福爵房地产公司辩称：郭敏敏请求解除双方签订的《全椒县商品房预售合同》没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。福爵房地产公司逾期交房属于正常延期，不能交付主要是施工方以及配套设施等诸多因素造成，没有出现烂尾楼现象。根据双方合同约定，如福爵房地产公司逾期交房，郭敏敏选择了继续履行合同，福爵房地产公司按照已缴纳房款日万分之一承担违约金，郭敏敏选择预期交房的履行方式是支付违约金，郭明明无权再要求解除合同；根据最高院司法解释的规定，双方在合同中没有约定解除时间，当事人行使解除权，应当在具有解除权一年内行使，但是郭敏敏行使解除权的期限已经超过一年，该期限是除斥期间，郭敏敏的解除权消灭；郭敏敏行使解除权应当在一年内履行通知义务。如法院判决解除双方的合同，根据双方合同的约定，福爵房地产公司仅返还购房款，支付相应的存款利息；郭敏敏请求解除与农行全椒支行的借款合同，如法院判决解除，具体返还本金及利息应当由农行全椒支付予以核算并经法院确认，福爵房地产公司可以返还；郭敏敏请求赔偿损失108746元没有依据，依据合同约定就是返还本金和存款利率，如有其它损失应当参照同地段同样房屋的租金标准确定；如解除合同，福爵房地产公司要求郭敏敏协助办理合同注销登记手续。农行全椒支行述称:2017年8月25日，郭敏敏与农行全椒支行签订《个人购房担保借款合同》。2017年11月6日，农行全椒支行根据合同的约定发放了30万元住房按揭贷款，目前贷款年利率为5.39%，期限是20年，到期日是2037年11月5日。截止2019年11月20日，郭敏敏已返还贷款本金28750元，支付利息27455.33元，剩余本金271250元。农行全椒支行不同意解除贷款合同，在贷款还清后同意解除房屋抵押合同。经审理查明：2017年5月18日，福爵房地产公司作为甲方、郭敏敏作为乙方，双方签订了《全椒县商品房预售合同》，合同约定，郭敏敏购买福爵房地产公司开发的位于全椒县襄河镇椒陵大道路111号褔爵花园25幢1单元601室房屋，房屋建筑面积为98.01平方米，房屋价款为543732元，房屋单价为5200元/㎡,总价款为543732元（包括阁楼34080元）。付款方式为：分期付款，于2017年5月18日前支付房款209652元，余款30万元办理银行按揭，于签订合同后2周内负责按揭贷款到账。合同第十一条约定：甲方于2017年9月30日前交付房屋，除不可抗力外；合同第十二条约定：甲方如未能在约定的期限内交付房屋，应当向乙方支付违约金，违约金按已付房款的日万分之0计算。逾期超过30天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方的责任即：甲方支付乙方已缴纳房款日万分之一的违约金，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第31天起计算至实际交付之日止。合同第十九条约定：乙方行使本合同约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方的书面通知起30天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金为总房价款的0，在退还房价款时一并支付给乙方。合同签订后，郭敏敏按约缴纳了首期购房款243732元。2017年8月25日，郭敏敏与农行全椒支行签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定借款金额为30万元。期限240个月，到期日为2037年11月5日。《个人购房担保借款合同》第二十六条约定：借款利率按以下第（1）种方式执行即：采用基准利率方式的：执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础，上浮百分之零后确定。借款期间遇中国人民银行贷款基准利率调整，执行利率按1.4.1约定的第（3）种方式进行浮动，选择1.4.1（2）种方式的，利率调整以——（1/3/6/12）个月为一周期。第1.4.1条明确：借款发放后，与中国人民银行人民币贷款基准利率调整，借款执行利率，按借款人自下述方式中选择的方式进行调整。各个方案调整后，相应期限档次的基准利率（或1年期LPR）和本合同约定的借款利率浮动幅度/加减点确定新的借款执行利率。自中国人民银行人民币贷款基准利率调整生效当日或自1年期LPR调整生效后，一个工作日起调整。第三十条约定：借贷双方对提前还款的特别约定为：提前还款补偿金为提前还款金额1%。第三十一条明确由褔爵房地产公司提供阶段性保证+案涉房屋作为预抵押，并办理了抵押预告登记。农行全椒支行根据《个人购房担保借款合同》的约定发放30万元贷款汇入福爵房地产公司账户。福爵房地产公司向郭敏敏出具了增值税发票。郭敏敏根据《个人购房担保借款合同》的约定逐月返还农行全椒支付贷款本金及利息。截止2019年11月20日，郭敏敏归还农行全椒支付贷款本金28750元，支付利息27455.33元，剩余本金271250元。其中2019年9月1日至2019年10月20日的利息1860元。2017年9月30日，福爵房地产公司因不具备交房条件，于2018年9月30日、2019年3月25日，两次向郭敏敏送达交房延期通知书。两份通知书均载明：电力施工没有完成，不具备交房条件。福爵房地产公司在2018年9月30日的延期交房通知书承诺于2019年3月31日交房；在2019年3月25日的延期通知书中承诺于2019年7月31日交房。2019年5月8日，郭敏敏向福爵房地产公司发出解除购房合同通知书，要求解除购房合同并要求赔偿损失。福爵房地产公司制作格式福爵话语城退房申请表。申请表加载了业主姓名、联系方式、房产房号、面积、成交总价、认购日期、业主开户行以及银行卡、已付款额、协退款额、退房事由、领导审批等内容。郭敏敏向本院提交的福爵话语城退房申请表协退款额一栏明确为：582473元（包含协商协定赔偿等所有款项合计38741元整）。退房事由一栏记载：本人要求开发商最迟于2019年8月31日前钱将银行贷款钱还给银行，剩余房款钱和赔偿款最迟于2019年10月31日前转给本人卡中，两项中任何一条有转账逾期，则本人有权以该协退款额直接提起诉讼并申请执行，起诉所产生的费用由开发商承担。本人协助开发商办理相关退房手续和按揭还款手续。郭敏敏在退款事由客户签字栏签字并注明日期为2019年6月30日。领导审批一栏分别由福爵房地产公司销售主管、销售经理、总经理签字并加盖了福爵房地产公司印章，签字盖章的日期为2019年7月1日。涉诉房屋至今尚未进行综合验收，不具备向郭敏敏交付涉诉房屋的条件。诉讼中，本院根据郭敏敏的申请，依法裁定冻结福爵房地产公司的银行存款678820元或其他等额财产。以上事实由原告郭敏敏提供的《全椒县商品房预售合同》、《个人购房担保借款合同》、增值税普通发票、解除购房合同通知书、福爵花语城退房申请表、中国农业银行业务凭证及贷款还款流水、委托协议书以及当事人的陈述等证据证明，本院依法予以确认。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。福爵花语城退房申请表载明了退房事由、房款返还及损失赔偿数额、时间等内容，郭敏敏与福爵房地产公司分别在客户签字栏，和领导审批栏签字确认，该退房申请表具有解除合同协议的性质。该退房申请表是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，退房申请表载明的内容合法有效，对双方当事人应具有法律约束力，双方当事人应按照该约定全面履行自己的义务。在该退房申请表上最后由福爵房地产公司签字盖章，该日期为2019年7月1日，因此双方签订的《全椒县商品房预售合同》于2019年7月1日协议解除。合同解除后，郭敏敏应协助福爵房地产公司办理预抵押登记注销手续、预告登记注销手续及合同备案的撤销手续。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四的规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。郭敏敏与福爵房地产公司签订的《全椒县商品房预售合同》已经解除，现郭敏敏请求解除与农行全椒支行签订的《个人购房担保借款合同》符合法律规定，本院予以支持。《个人购房担保借款合同》解除后，福爵房地产公司应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还农行全椒支行和郭敏敏。截止2019年10月20日，郭敏敏从农行全椒支行贷款30万元，尚有本金271250元未返还，该本金及自2019年10月21日至实际返还之日产生的利息应由福爵房地产公司返还，利息应按郭敏敏与农行全椒支行约定的利率计算。福爵房地产公司收受郭敏敏购房首付款243732元以及郭敏敏已向农行全椒支行支付的本金28750元，合计272482元，应返还郭敏敏。福爵房地产公司不能按期交房的行为构成违约，应承担相应的违约责任。福爵房地产公司与郭敏敏已就解除合同给郭敏敏造成的损失赔偿问题达成协议，福爵房地产公司应按照约定赔偿原告郭敏敏损失38741元。根据双方对赔偿损失部分的约定，赔偿损失38741元中包含赔偿等所有款项，因此，郭敏敏主张购房首付款利息损失、在2019年8月31日前已支付农行全椒支付的利息损失以及其他损失，均应包含在38741元内，对郭敏敏超出38741元损失部分的主张本院不予支持。退房申请表明确在2019年8月31日前将农行全椒支行案涉贷款还清，福爵房地产公司未及时归还，郭敏敏因此支付了自2019年9月1日至2019年10月20日的银行贷款利息1860元，该利息应由福爵房地产公司支付给郭敏敏。郭敏敏主张律师费用，因双方对此未作约定，本院对此请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下：一、确认原告郭敏敏与被告全椒福爵房地产有限公司签订的《全椒县商品房预售合同》于2019年7月1日解除；原告郭敏敏于本判决生效之日起十日内协助被告全椒褔爵房地产有限公司办理预抵押登记注销手续、预告登记注销手续及合同备案撤销手续；二、解除原告郭敏敏与第三人中国农业银行股份有限公司全椒县支行签订的《个人购房担保借款合同》；三、被告全椒福爵房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郭敏敏购房款272482元；四、被告全椒福爵房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人中国农业银行股份有限公司全椒县支行贷款271250元及利息（利息自2019年10月21日起以271250元为基数，按原告郭敏敏与第三人中国农业银行股份有限公司全椒县支行签订的《个人购房担保借款合同》约定的利率计算至贷款实际支付之日止）；五、被告全椒福爵房地产有限公司赔偿原告郭敏敏损失40601元；六、驳回原告郭敏敏其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10843元，适用简易程序减半收取5421.5元，诉讼保全费3914元，合计9335.5元，由被告全椒福爵房地产有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  童友霞二〇一九年十一月十四日书记员  宋家乐