贵州省湄潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0328民初2991号 原告：周红涛，男，汉族，1993年12月20日出生，贵州省湄潭县人，住贵州省湄潭县。 委托诉讼代理人：耿立兵，贵州教学律师事务所律师。 被告：遵义富润置业有限公司，住所地：贵州省遵义市湄潭县湄江街道办南北一号路。统一社会信用代码：91520328057098555M。 法定代表人：颜江，总经理。 委托诉讼代理人：冉龙彪，贵州正气律师事务所律师。 原告周红涛与被告遵义富润置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周红涛及其委托诉讼代理人耿立兵,被告遵义富润置业有限公司委托诉讼代理人冉龙彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周红涛向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行与原告于2015年7月11日签订的商品房买卖合同，向原告提供办理商品房转移登记的相关文书，配合原告办理房屋登记。2、判令被告以原告已付房款249732元为基数，按日万分之二从2017年8月31日起向原告支付违约金至被告向原告提交办理商品房转移登记的相关文书为止（暂计至2019年7月20日共产生逾期违约金34413元）。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年7月11日签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于湄潭县南北××路旁××桂圆小区××单元××的房屋一套。建筑面积为93.88平方米，房屋总价款249732元。原告以首付款149732元，银行按揭100000元向被告支付全部房款。其中合同第八章二十二条第三项转移登记约定：被告承诺于2017年8月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。同时自约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列约定处理：出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房款的万分之二的违约金。至今，被告仍未将办理房屋转移登记的相关文书交付给原告，同时也没有配合原告办理房屋登记手续，导致原告至今不能取得房屋的权属证书。被告的行为，明显已经违反合同的规定，构成违约，特诉至法院要求依法支持原告的诉讼请求。 被告遵义富润置业有限公司辩称，被告未按合同要求办理房产证的原因系不可抗力（政策因素）导致，案涉小区是政府安置工程，因安置政策、土地性质等原因导致被告未能如期办证，被告自身无过错；在被告通知原告办证后，原告未及时提交相关材料办证，导致原告的房产证没有办理，而与原告同楼的其他住户已经办证，对此应由原告承担责任；原告请求的违约金比例过高，我方愿意按日万分之零点二的标准计算违约金。 本院经审理认定事实如下：被告是依法登记设立的有限公司（自然人投资或控股），具有企业法人资格。原、被告于2015年7月11日签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于湄潭县南北××路旁××桂圆小区××单元××（××）的房屋一套；建筑面积为93.88平方米、单价2660.12元/平方米、房屋总价款249732元；原告于合同签订当日向被告支付了维修基金5351元和首付款149732元，余款100000元原告于2015年10月29日通过中国建设银行股份有限公司湄潭支行以按揭方式支付；被告承诺于2017年8月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，自约定日期起360日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交房款的万分之二的违约金；原、被告共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。 另查明，被告已将本案争议的房屋交付原告使用，被告于2015年9月25日向相关部门办理了预售登记，于2019年5月27日办理初始登记（产权证号：黔（2019）湄潭县不动产权第0006261号），现本案争议的房屋具备为购房业主办理商品房转移登记的条件，被告方已于2019年8月29日在金桂圆小区的业主微信群里面进行了通知，原告购买的本案争议房屋未能办理商品房转移登记的原因系原告未向被告给付办理房产证所需的契税、身份证等资料。 上述事实有原、被告的当庭陈述，原告提交的《商品房买卖合同》、维修金和首付款《收据》、《个人住房（商业用房）借款合同》；被告提交的营业执照、《法定代表人身份证明》、《遵义市商品房预售合同登记备案表》、黔（2019）湄潭县不动产权第0006261号不动产权证等证据载卷佐证，事实成立、足以认定。 本院认为，合同当事人应当诚实守信，依法、依约履行义务，以保证实现双方的合同目的。本案中，双方订立的《商品房买卖合同》，双方权利义务明确对等，体现了双方的真实意思，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，当属合法有效，合同有约定的，双方应依约全面履行义务，合同没有约定的，应当依法履行义务。双方对原告交清了全部价款及被告交付了房屋的事实均无异议，本院予以认定。本案原、被告对《商品房买卖合同》约定的“被告承诺于2017年8月30日前取得商品房所有权初始登记”内容中的“商品房所有权初始登记”理解不一致，原告认为系房屋的不动产产权证，被告认为系不动产的备案登记。通常而言业主购买商品房至办理房屋产权手续，前提是应通过初始登记（通常所说的确权）由开发商向登记机关申报，经过相关部门审核确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利后，开发商取得房屋的产权（通常所说的大产权证），才能办理业主的房屋产权。对应到本案上述约定的“商品房所有权初始登记”应是指被告应先取得房屋的产权（即大产权证）。被告取得该证的时间为2019年5月27日，超出了原、被告在《商品房买卖合同》中约定的时间，故被告方构成违约；现争议房屋具备了为购房业主办理房屋产权手续的条件，被告于2019年8月29日通知了原告方，说明被告出售的房屋于2019年8月28日前都不具备办理房屋产权的条件，该期间被告仍然处于违约状态，故被告的违约时间应自2017年8月31日起至2019年8月28日止，违约时间共计727天，被告在该期间的违约系因自身的原因造成。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记期限”的规定，故被告应向原告承担违约责任。现争议房屋未能办理房屋产权手续的原因系被告通知后，原告未向被告交付办理房产证所需的契税、身份证等资料，说明原告自2019年8月29日开始自身亦存在违约行为，故原告自2019年8月29日起无权再向被告主张违约责任。原告如一直拒绝向被告交付办理房产手续所需的契税、身份证等资料，原告的房产手续就无法办理，故本院对原告的第1项诉讼请求，不予支持；若原告向被告缴纳了办理房产手续所需的契税、身份证等资料后，被告在合理时间仍未给原告办理其所购房屋的产权手续的，原告可另案诉讼。对原告的第2项诉讼请求，被告辩称主张认为该违约金比例约定过高，同意按原告已交房款的万分之零点二的标准支付违约金。本案结合原告的损失、特别是目前房地产开发市场管理的现实等特殊因素，本院确定逾期办证违约金按照已付购房款每日万分之零点三的标准计算较为公平合理。本案的违约金经计算应为5446.65元（房屋总价款249732元×违约时间727天×违约金计算标准0.003%/天=5446.65元），原告主张违约金超出该数额部分，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告辩称其未按合同约定为原告办理房产证的原因系因安置政策、土地性质等不可抗力（政策因素）因素导致，但由于被告未向本院提供证据予以证明，故被告应承担举证不能的不利后果，故本院对被告的该辩称主张，依法不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告遵义富润置业有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告周红涛违约金人民币5446.65元。 二、驳回原告周红涛的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费330元，由原告周红涛负担278元、被告遵义富润置业有限公司负担52元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决生效后，权利人可在判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  沈燕 二〇一九年九月十七日 法官助理赵沙沙 书记员杨俭