贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔02民再102号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）:顾凤仙，女，1980年10月1日生，汉族，住贵州省六盘水市盘县，特别授权委托诉讼代理人：严昭，系贵州典正律师事务所律师，执业证号：15201201410411941。被申请人（一审被告、二审诉人）：贵州弘黔房地产开发有限公司，住所地贵州省六盘水市钟山区钟山中路83号，统一社会信用代码915202007221674002。法定代表人：张元柱，系该公司董事长。特别授权委托诉讼代理人：张志雷，男，汉族，1974年12月3日生，住六盘水市钟山区，系该公司副总。再审申请人顾凤仙因与被申请人贵州弘黔房地产开发有限公司（以下简称弘黔公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市中级人民法院（2018）黔02民终1076号民事判决，向贵州省高级人民法院提起再审申请，贵州省高级人民法院于2019年3月29日作出（2019）黔民申43号民事裁定书，指令本院对该案进行再审。本院受理后，依法另行组成合议庭，开庭审理了本案，再审申请人顾凤仙的委托诉讼代理人严昭，被申请人弘黔公司的委托诉讼代理人张志雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顾凤仙申请再审称，（一）本案关于逾期办证违约金的诉讼请求并未超过诉讼时效，双方在《商品房买卖合同》中约定了在房屋交付使用后一定期限内办理权属登记，逾期办证买受人不退房，出卖人按已付房款的银行同期存款利率向买受人支付违约金。该合同仅约定了违约金的计算方式，未约定支付期限，故不存在诉讼时效的计算问题。（二）即使本案涉及诉讼时效问题，从申请人起诉之日起倒推三年内的违约金并未超过诉讼时效，最高人民法院在《民事审判指导与参考》一书及《第八次全国民商事审判工作会议（民事部分）纪要》的理解与适用一书均认为，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间，本案属于继续性债权，其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定申请再审。被申请人弘黔公司辩称，一、本案二审判决认定事实清楚，适用法律得当，应予维持。首先，根据再审申请人与答辩人签订的《商品房买卖合同》约定，再审申请人诉请的逾期违约金是基于合同之债所享有的债权请求权，应当适用《民法总则》关于诉讼时效的规定。而根据《民法总则》关于诉讼时效的规定。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算，在三年内请求保护民事权利，另根据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条特别明确：买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。因此，本案再审申请人的诉请时间已经超过法律规定的诉讼时效，依法应予驳回。其次，根据《商品房买卖合同》第十五条约定：买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行同期存款利率%赔偿买受人损失。该条已明确约定逾期办证违约金数额的计算方式（逾期违约金=已付房价款×银行存款利率），而并没有约定逾期违约金是按日或月累计计算，也即是说合同中约定的逾期办证违约金是按数额进行赔偿的，为一时性债权，完全适用诉讼时效，并不适用倒推三年计算违约金的情形，因此，本案二审法院认定事实清楚，适用法律得当，应予维持。二、再审申请人未在约定时间取得房地产权属证书，并非答辩人的责任，系由政府行为导致，是答辩人无法预测的事项，属情势变更，再审申请人因此而诉请答辩人承担违约责任，不符合双方的合同约定，也没有法律的支持。根据《商品房买卖合同》约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。事实上，答辩人已按约定到盘县住房和城乡建设局咨询并提交办理房产证的相关资料，且盘县住房和城乡建设局和相关部门也出具了《关于“锦鸿苑”项目房产证办理的情况说明》，但由于盘县司法局未将373.9平方米土地过户到答辩人名下，导致最终不能办理产权登记备案。另外，《商品房买卖合同》还约定答辩人承担违约责任的前提条件是“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”，因此，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书可能有多种原因，但仅仅是因为“出卖人的责任”时，答辩人才承担《商品房买卖合同》第十五条约定的违约责任。在本案中，再审申请人未在规定期限内取得房地产权属证书，其根源在于盘县司法局未将373.9平方米的土地过户到答辩人名下，且未交土地出让金所致，因此，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定，人民法院根据公平原则和情势变更原则，本案答辩人理应不承担违约责任。顾凤仙向一审法院起诉请求：1、请求判决被告履行与原告于2010年8月23日签订的《商品房买卖合同》，将房屋产权登记资料报不动产登记机关，为原告顾凤仙办理位于盘县红果镇丹霞路与祥和路交汇处西南侧锦鸿苑5号楼3-6-2号室房屋的不动产证；2、判决被告支付原告逾期办理位于盘县××镇××楼××室房屋的产权登记手续的违约金118787元（自2012年9月11日起至2018年1月9日），从2018年1月10日起的违约金按照年利率4.75％计算至被告办理完房屋不动产登记手续之日止。三、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原被告于2010年8月23日签订商品房买卖合同，约定原告以469142元的总价款向被告购买位于盘县红果锦鸿苑小区5号楼3-6-2号室房屋，房屋面积为227.96平方米。双方还约定出卖人应在房屋交付使用后540日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案，若因出卖人的责任使买受人不能在约定期限内取得房屋产权证书，买受人在不退房的前提下，由出卖人按已付房款的银行同期存款利率向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了469142元购房款，被告于2011年3月21日向原告交付房屋。被告至今未为原告办理房屋产权手续，但被告一直在向相关房地产主管部门申请办理进行房屋初始登记的相关事项，并一直认可愿意继续为原告办理房屋产权登记的相关协助事项。一审法院认为，本案的争议焦点是：1.本案是否已经超过诉讼时效？2、被告是否应配合原告办理产权登记手续？3、被告是否存在违约情形，是否应当向原告支付违约金，如果应当支付，应当支付的数额为多少？关于原告起诉是否超过诉讼时效的问题，从被告提交的证据及庭审陈述来看，直至2016年12月6日、7日，被告均还在向原盘县住房和城乡建设局、盘县城乡规划和城市管理局及盘县国土资源局协商处理“锦鸿苑”项目的土地使用手续，也即是被告一直在积极履行《商品房买卖合同》约定的义务。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求民事权利的诉讼时效期间为三年，因此，原告于2018年1月11日向法院提起诉讼，并未超过诉讼时效。被告辩解原告的起诉超过诉讼时效的理由不能成立，故不予支持。关于被告是否应当协助原告办理房产权登记手续的问题。原、被告签订合同后，原告已依约向被告全额支付了购房款，被告虽已将房屋交付原告使用，但原告向被告购买商品房的目的是要取得房屋的所有权，因被告的原因致使原告至今未能办理涉案房屋的所有权登记，原告有权根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定要求被告继续履行合同，协助原告办理房屋所有权登记。被告于2011年3月21日将房屋交付原告使用，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应在房屋交付使用后540日内即2012年9月11日之前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，以便原告办理房屋所有权登记，但被告至今未为原告办理产权登记的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。由此，原告主张要求被告履行协助原告办理房屋产权登记手续的理由成立，故予以支持。据被告庭审陈述，其自“锦鸿苑”项目开始规划时便已知晓该项目土地包括多出的未过户的373.9平方米，故被告辩解是因情势变更原因才导致不能为原告办理房屋产权登记手续，并非故意不为原告办理，不应当承担违约责任的理由不能成立，故不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房地产开发企业为买受人办理房屋产权登记手续的时间一般为房屋交付使用后90日，参照该时限，被告应当于本判决发生法律效力后90日内向房屋登记部门提交办理房屋产权登记手续需要被告提交的相关材料，协助原告办理房屋产权登记手续。关于被告是否应当支付违约金的问题。被告逾期未为原告提供相关办理房屋产权登记的材料，已经违反了双方的合同约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应按照合同约定从履行期限届满的次日即2012年9月11日起向原告支付违约金。因原告不要求退房，原、被告约定在此情况下，被告按已付房价款的银行同期存款利率向原告支付违约金。由于双方未明确约定按哪个银行公布的同期存款利率计算，而中国人民银行公布的利率属于基准利率，故应按中国人民银行公布的同期存款利率进行计算。从双方约定的原告取得房屋所有权证的截止之日（2012年9月11日）至今已超过五年，可以参照同期中国人民银行5年期整存整取的存款利率进行计算，2012年9月11日时，中国人民银行公布的五年期整存整取的存款利率为2012年7月6日所公布的数据，即五年期整存整取的存款年利率4.75%，即应按年利率4.75%计算违约金。原告已付的房屋价款为469142元，2012年9月11日至2018年1月9日，共计1946天，被告本应向原告支付违约金118809元（469142元×4.75%/年÷365天×1946天），原告主张的118787元予以支持。由于原、被告签订的《商品房买卖合同》中第十五条约定的内容是“买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行同期存款利率向买受人支付违约金”，由于双方并未明确该违约金是活期存款还是定期存款的利率，而被告方作为提供格式条款的一方，在合同条文的理解出现不同理解时应当作出有利于接受条款一方的解释，故被告辩解应当按照原告起诉时银行1年期存款利率1.5%计算违约金的理由不能成立，不予支持。2018年1月10日至本判决确定的履行期限届满之日的违约金仍应以469142元为基数，按照年利率4.75%计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、被告弘黔公司于判决生效之日起九十日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关，协助原告顾凤仙办理位于盘县××镇××楼××室房屋的产权登记手续；二、被告弘黔公司于判决生效之日起十五日内支付原告顾凤仙2012年9月11日至2018年1月9日期间的违约金118787元。自2018年1月10日起至判决确定的履行期限届满之日的违约金以469142元为基数，按照年利率4.75%计算支付给原告顾凤仙。案件受理费1338元，由被告弘黔公司负担。一审宣判后，弘黔公司不服，向本院提起上诉请求：1、依法撤销贵州省盘州市人民法院(2018)黔0222民初363号民事判决；2、依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求；3、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。根据上诉人与被上诉人签订的合同约定，上诉人承担违约责任的前提条件是“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书可能有多种原因，但仅仅是因为“出卖人的责任”时，上诉人才承担《商品房买卖合同》第十五条约定的违约责任。换句话说，其他第三方原因导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书时，上诉人是不承担违约责任的。在本案中，被上诉人未能取得房地产权属证书主要原因是盘州市司法局未将373.9平方米土地过户到上诉人的名下，不能过户的原因是涉及国有资产处置问题，系政府原因导致，也即是上诉人无法预测的，应属第三方原因导致被上诉人未取得房地产权属证书。原审判决已经认定上诉人一直在向房地产相关主管部门申请办理房屋产权登记的相关事项，这一事实认定可以证明上诉人一直在按照合同约定履行自己的协助义务，最终产权登记没有按照合同约定时间办理完毕，是因为政府、相关部门及规划的原因，并非上诉人的原因。因此上诉人不应承担违约责任。二、一审判决认为，由于上诉人愿意为被上诉人办理产权登记而与相关部门进行沟通协商，所以本案违约金诉请没有超过诉讼时效，法律适用错误。被上诉人一审诉讼请求主要有两个，一是请求协助办证，二是请求支付违约金。请求协助办证属于物权请求义务，请求违约金属于债权请求义务，请求协助办证不存在诉讼时效，但请求支付违约金存在诉讼时效，不能因为上诉人同意协助办证，而认为上诉人就一直同意支付违约金，两者的请求内容和性质不一样，所依据的法律规定也不一样。上诉人虽然一直履行协助办证义务，但被上诉人从签订合同到2018年1月11日提起诉讼时，一直未向上诉人提出支付违约金，上诉人也未承诺向被上诉人支付违约金。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第十八条：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”的规定，一审法院认为本案违约金诉请没有超过诉讼时效，法律适用错误。三、一审判决对违约金计算错误，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条第二款明确约定：“买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行同期存款利率%向买受人支付违约金”。一审法院认定“银行同期存款利率”为五年期存款利率即年利率4.75%，但在计算违约金时，忽略了银行同期存款利率后面的百分号，根据合同约定违约金计算方式应为：违约金1188.09元=469142元×4.75%×1%×（1946天/365天）。综上，一审判决认定事实不清，法律适用不当，请依法改判。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实和一审判决认定的事实基本一致，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1、上诉人弘黔公司是否应承担违约责任；2、被上诉人顾凤仙主张违约金是否超过诉讼时效；若未超过诉讼时效，违约金应当如何计算。关于上诉人弘黔公司是否应承担违约责任的问题，本案上诉人未为被上诉人办理房屋产权登记，已违反双方当事人签订的《商品房买卖合同》的约定。上诉人主张系因第三方的原因导致未能办理房屋产权登记，故上诉人不应承担违约责任，但是《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”，因此上诉人主张不应承担违约责任的理由不能成立，本院不予采信。关于被上诉人顾凤仙主张违约金是否超过诉讼时效的问题，被上诉人二审提交的新证据可以证实其主张违约金的诉讼时效于2013年12月15日中断开始重新计算，按照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”，被上诉人应于2015年12月14日前主张违约金。针对被上诉人提出上诉人于2015年11月16日向盘县司法局致函，故诉讼时效于此时开始中断应重新计算的问题，本院认为，因上诉人系基于其与盘县司法局签订的《联建协议》而致函，要求盘县司法局履行土地过户和分户义务，并非向被上诉人承诺同意支付违约金，故上诉人于2015年11月16日向盘县司法局发出的《关于要求将土地分户和出让的函》不能导致本案诉讼时效的中断。二审中，被上诉人亦认可在提起本案诉讼前，其从未向上诉人主张过违约金，故被上诉人于2018年1月11日才向人民法院提起诉讼主张违约金已经超过诉讼时效，其关于违约金的诉讼请求依法应予驳回，据此，对违约金应当如何计算的问题本院不再审查。综上所述，上诉人弘黔公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省盘州市人民法院（2018）黔0222民初363号民事判决第（一）项，即“被告弘黔公司于判决生效之日起九十日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关，协助原告顾凤仙办理位于盘县××镇××楼××室房屋的产权登记手续”；二、撤销贵州省盘州市人民法院（2018）黔0222民初363号民事判决第（二）项，即“被告弘黔公司于判决生效之日起十五日内支付原告顾凤仙2012年9月11日至2018年1月9日期间的违约金118787元。自2018年1月10日起至判决确定的履行期限届满之日的违约金以469142元为基数，按照年利率4.75%计算支付给原告顾凤仙”；三、驳回被上诉人顾凤仙的其他诉讼请求。一审案件受理费1338元，二审案件受理费2676元，共计4014元，由上诉人贵州弘黔房地产开发有限公司负担2007元，由被上诉人顾凤仙负担2007元。再审中，被申请人宏黔公司向本院提交了以下证据：1、贵院作出的（2018）黔02民初28号民事判决书；2、高院作出的（2018）黔民终1006号民事判决书，证明我公司未给申请人办理房屋产权登记手续系因政府原因而导致。经庭审质证中，申请人对以上证据的三性无异议，对证明目的有异议，认为该证据刚好证明是被申请人调整了土地利用与规划是属于被申请人商业风险范围之内，而不是政府原因。本院认为，被申请人弘黔公司未能办证的主要原因是其擅自变更规划进行建设导致容积率超标，次要原因系盘州市司法局未依约缴纳土地出让金，故对弘黔公司的证明目的不予采信。本院认为，根据本案查明的事实，弘黔公司对顾凤仙于2012年9月11日起构成违约至今。根据《第八次全国民商事审判工作会议（民事部分）纲要》第十八条：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”之规定，逾期办证违约责任属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。但如果当事人在合同中明确约定了违约金的具体数额，即一旦发生逾期办证的违约情形，出卖人应支付确定金额的违约金，则该种违约金给付，在性质上属于一时性债权，其内容在出卖人未按约定履行办证义务时就已确定，故诉讼时效应当从该一时性债权的清偿期限届满的次日起算。如果当事人在合同中约定以每日或每月为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，则该种违约金给付，在性质上属于继续性债权。本案中，双方当事人对逾期办证违约金约定的具体内容是：“出卖人按已付房价款的银行同期存款利率%向买受人支付违约金”。该条款对逾期办证违约金的计算方式进行了约定，表明违约行为发生时，弘黔公司就应当按约定的计算方式向再审申请人支付违约金。该违约金的数额应当是确定的，并不存在按日或按月计算每个个别的债权。因此双方约定的违约金在性质上属于一时性的债权，其债权数额在弘黔公司未按约定履行办证义务时就已确定。本案的诉讼时效应按一时性债权的清偿期限届满的次日计算。根据以上查明的事实，再审申请人提起本案诉讼显然已超过《中华人民共和国民法通则》规定的诉讼时效期间。综上，本院二审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：维持本院（2018）黔02民终1076号民事判决本判决为终审判决。审判长 张 嘉审判员 宋景伟审判员 何与芹二Ｏ一九年九月二十七日一九年十二月二十四日法官助理武静书记员李胡愿