宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2019）宁0104民初12525号原告：银川新华百货商业集团股份有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：曲奎，该公司董事长。委托诉讼代理人：武文伽，宁夏方和圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟繁丽，宁夏方和圆律师事务所律师。被告：郭颖，女，1990年2月22日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区石嘴山市惠农区。被告：刘军锋，男，1996年11月14日出生，汉族，住甘肃省泾川县。（被告刘军锋未到庭，该身份信息由原告提供）原告银川新华百货商业集团股份有限公司与被告郭颖、刘军锋股东损害公司债权人利益责任纠纷一案，本院于2019年8月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告银川新华百货商业集团股份有限公司的委托诉讼代理人武文伽、孟繁丽，被告郭颖到庭参加诉讼，被告刘军锋经本院公告送达起诉状副本、开庭传票及应诉通知书，公告期届满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告郭颖、刘军锋向原告支付房屋租金2369420元、物业费542007元，共计2911427元；2.判令被告郭颖、刘军锋向原告支付合同解除的违约金363150元；3.判令案件受理费等诉讼费用由被告郭颖、刘军锋承担。事实和理由：2016年9月1日，原告与宁夏卢敖实业有限公司签订《租赁合同》一份，约定原告将其位于新华百货现代城店商场六层场地出租给宁夏卢敖实业有限公司经营花儿捞派火锅，租赁期限为4年，计租面积1345平方米，租金为每月每平方米90元，物业费为每月每平方米23元，免租期至2016年11月1日，租金自第四年开始逐年递增5%，租金和物业费的支付方式为以季度为一个交租期，宁夏卢敖实业有限公司应当在每个交租期最后一个月前一次性足额支付下期租金和物业费，能源费等由宁夏卢敖实业有限公司按发生额向原告支付，合同还约定如逾期支付租金及本合同约定的其他款项超过10日视为根本违约，原告有权解除合同，宁夏卢敖实业有限公司应支付相当于1年的租金作为违约金，并应于合同解除后3日内交还场地，逾期滞留10日则视为租赁场地内物品为遗弃物，原告有权自行处理。上述合同签订后，原告依约交付了租赁场地，宁夏卢敖实业有限公司完成花儿捞派火锅店装修工作后正式开业，但长期欠付租金和物业费用。2018年7月17日，宁夏卢敖实业有限公司在欠付原告巨额租金及物业费的情况下，又擅自停止营业，给原告造成了巨大经济损失。2018年8月12日，原告通过报纸公告的形式向宁夏卢敖实业有限公司送达《解除合同通知书》，解除了涉案租赁合同。2018年10月17日，原告向银川市兴庆区人民法院起诉要求宁夏卢敖实业有限公司支付欠付租金、物业费，但由于宁夏卢敖实业有限公司未经法定清算程序于2018年10月30日进行注销，原告无奈于2019年1月撤回起诉。由于被告郭颖、刘军锋作为宁夏卢敖实业有限公司的股东，在公司注销过程中未依法完成清算工作，并在提交的清算报告中明确表示对遗留债务承担责任，因此应当对宁夏卢敖实业有限公司欠付原告的债务承担全部责任，故原告诉至法院，请求判如所请。被告郭颖辩称，宁夏卢敖实业有限公司不是被告郭颖所有的，被告郭颖亦不认识被告刘军锋。被告郭颖系宁夏卢敖实业有限公司的文员，负责在公司的经营场所浇花、扫地，不享有公司的股份。后陈劲松让被告郭颖先当公司的法定代表人，并承诺随后进行更换，但被告郭颖被迫成为公司法定代表人后，陈劲松至今未更换法定代表人，但被告郭颖对于宁夏卢敖实业有限公司与原告签订合同的事情并不知情，也未参与。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告刘军锋未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院组织双方当事人进行了举证和质证，对原告提交的证据，本院认定如下：1.原告提交的《特业租赁合同》、照片、《解除合同通知》、2018年8月15日新消息报、企业信息查询单、注销登记决议、清算报告、清税证明及被告郭颖提交的《特业租赁合同》保存完整，内容清楚，符合证据真实性、合法性、关联性，本院予以采信。2.原告提交的欠费明细载明宁夏卢敖实业有限公司自2016年11月起至2018年8月止应付租金共计为25901470元、物业费共计为662007元，宁夏卢敖实业有限公司于2018年3月向原告支付租金100000元、物业费100000元，于2018年5月支付租金121050元，于2018年6月支付物业费20000元，尚欠租金2369420元、物业费542007元，但该欠费明细系原告单方制作的欠费清单，宁夏卢敖实业有限公司并未予以确认，且被告郭颖称其未参与实际经营，对于付款情况不知情，不认可该份欠费明细，故本院根据民事诉讼证据规则仅对原告认可的宁夏卢敖实业有限公司付款情况予以确认。3.被告郭颖提交的《河南健恒厨房设备有限公司供货合同》、《银川浩龙门业加工安装合同》、《地面防水合同》、《郑州市瀚元照明器材有限公司合同》、《河南耀辰通风设备有限公司合同》、《装饰装修工程施工合同》、《假山水幕墙销售协议》、借条真实性无法核实，故本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2016年9月1日，案外人陈劲松、被告刘军锋登记注册成立了宁夏卢敖实业有限公司，注册资本为100000000元，陈劲松出资90000000元，占股90%，被告刘军锋出资10000000元，占股10%，法定代表人为陈劲松。同日，原告与宁夏卢敖实业有限公司签订《特业租赁合同》一份，约定如下：一、原告将其位于银川新华百货现代城店第六层，套内建筑面积1345平方米场地出租给宁夏卢敖实业有限公司作为其经营场地，宁夏卢敖实业有限公司应付的租金、物业管理费及其他有关费用按出租场地面积计算；二、租赁期限为4年，自合同签订之日起60日内为免租期，宁夏卢敖实业有限公司在免租期内无需向原告支付租金，但装修期间的物业管理费、所产生的水、电费均由宁夏卢敖实业有限公司自行承担，免租期结束的次日为计租日，租金为每月每平方米90元，计租面积为1345平方米，租金自第三年、第四年，即2018年9月1日至2020年8月31日递增5%，为每月每平方米94.50元；租金支付方式为以季度为一个交租期，除第一期租金外，其他租金均按自然季度支付，宁夏卢敖实业有限公司应当在每个交租期最后一个月的20日前向原告一次性足额支付下个交租期租金；第一期租金应于计租日起20个工作日内支付，否则视为合同无效并按每日千分之五收取逾期滞纳金；物业服务费为每月每平方米23元，自进场之日起收取，物业费支付以季度为一个交付期，上一周期到期前一个月续交下一周期物业费；三、宁夏卢敖实业有限公司在合同签订后7个工作日内向原告支付200000元作为履约保证金，如逾期未支付履约保证金，视为宁夏卢敖实业有限公司自动放弃合作，合同自动解除；发生宁夏卢敖实业有限公司违约事项，原告有权直接扣除履约保证金，不足部分必须在扣除后3日内补足差额；宁夏卢敖实业有限公司在合同签订后7个工作日内向原告支付质量保证金20000元，此质量保证金作为宁夏卢敖实业有限公司进场至合约期内对经营质量的保证，如宁夏卢敖实业有限公司违反《产品质量法》和《消费者权益保护法》等有关规定或对原告公用设施造成损坏及对《特业租赁合同》条款和按合同规定时间进场、装修、陈列、开业以及因产品质量问题引起的顾客索赔、政府处罚时，原告有权直接扣除该质量保证金，不足部分必须在扣除后3日内补足差额；宁夏卢敖实业有限公司在合同签订后7个工作日内向原告支付装修保证金10000元，此装修保证金作为进场时间及施工质量的保证，待装修完毕正式开业一周内，经原告验收合格后，无息退还；四、宁夏卢敖实业有限公司出租场地的用途仅用于经营花儿捞派火锅店；五、自进场日起，宁夏卢敖实业有限公司应当承担并支付场地所发生的水、电、燃气等能源费用，能源费用按实际用量计算，单价以原告的统一收费标准进行收取；六、宁夏卢敖实业有限公司应当遵守原告物业部制定的商场的整体营业时间表，不得擅自提前或延迟开、闭店；七、有下列情形之一的，视为宁夏卢敖实业有限公司根本违约，原告有权解除本合同，宁夏卢敖实业有限公司应向原告支付相当于该租赁场地当年度一年的租金作为违约金，违约金不足以弥补原告损失的，宁夏卢敖实业有限公司还应继续承担赔偿责任：1.逾期支付租金及本合同约定的其他款项超过10日或超过约定时间一个月内未补足扣款的；2.因宁夏卢敖实业有限公司原因逾期开业超过10日以上或者连续15日或累计达20日未经营的，因原告原因造成的除外；原告依据上述情形单方解除合同的，应当提前30日书面通知宁夏卢敖实业有限公司，原告在解除合同同时有权要求宁夏卢敖实业有限公司支付合同解除前未付的租金、管理费或其他费用，原告有权不退还质保金；八、合同还对保险、出租场地的装修及维护、转租、转让、续租等内容进行了约定。合同签订后，原告依约交付涉案场地给宁夏卢敖实业有限公司经营花儿捞派火锅店。2017年1月10日，宁夏卢敖实业有限公司的法定代表人变更为被告郭颖，股东陈劲松变更为被告郭颖，被告郭颖出资90000000元，占股90%，执行董事陈劲松变更为被告郭颖。2018年8月15日，原告在新消息报上刊登《解除合同通知》，内容如下：“宁夏卢敖实业有限公司（花儿捞拍火锅）、常晓波：2016年9月1日，贵我两司签订《银川新华百货商业集团股份有限公司特业租赁合同》（以下简称《租赁合同》）合同主要约定：1、我司将位于银川新华百货集团股份有限公司现代城店第六层套内面积为1345平米场地出租给贵司使用；2、如贵司拖欠租金或未经我司同意停业的，视为贵司根本违约，我司有权解除合同；3、我司解除合同的，贵司应当在收到解除合同通知之日起30日内迁出租赁场地，并自行搬离租赁场地内有形资产，否则视为贵司遗弃物，我司有权自行处理且不承担任何责任。4、合同还对争议管辖、违约责任等问题做了明确约定。合同签订后，我司按照约定向贵司交付租赁场地，确保贵司正常经营。但自合同签订后至今，贵司未能按照约定向我司支付租金等相关费用。截止2018年8月10日，贵司尚欠我司巨额租金及物业费未付。此外，贵司未经我司同意情况下，于2018年7月17日停止营业，严重损害我司合法权益。此外，贵司占用我司现代城店四楼库房区三件库房用于存放相关物品。现贵司在欠付巨额租金，在我司通知贵司解除合同的情况下，贵司已无权继续占用上述三间库房。基于上述事实，现我司依据《租赁合同》约定及法律规定，正式通知贵司：一、解除贵我两司于2016年9月1日签订的《租赁合同》；二、请贵司收到此函后30日内（2018年9月12日之前）迁出租赁场地（含四楼库房三间），向我司返还租赁场地及库房。否则，将视为贵司的遗弃物，我司自行处理后，收回租赁场地。由此造成的损失由贵司承担。特此通知。”2018年10月30日，宁夏卢敖实业有限公司办理了工商注销登记，宁夏卢敖实业有限公司提交的清算报告中载明“公司债务全部清偿，不欠债务。如若发生债权债务，由全体股东按出资比例共同承担”，被告郭颖、刘军锋在清算报告上签字、捺印。现原告以被告郭颖、刘军锋未清偿公司债务为由诉至本院。诉讼中，原告称其收取了宁夏卢敖实业有限公司支付的履约保证金200000元、质量保证金20000元和装修保证金10000元未予退还，登报解除合同后即收回了涉案房屋。本院认为，原告与宁夏卢敖实业有限公司签订的《特业租赁合同》意思表示真实，不违反法律的强制性规定，依法成立并生效。合同签订后，原告依约向宁夏卢敖实业有限公司交付涉案场地用于经营花儿捞派火锅店，宁夏卢敖实业有限公司应当向原告履行支付租金、物业费的合同义务。根据原告的陈述及其提交的欠费明细载明的付款情况，宁夏卢敖实业有限公司自《特业租赁合同》签订之日起至原告登报要求解除合同之日止，宁夏卢敖实业有限公司仅向原告支付了履约保证金200000元、质量保证金20000元、装修保证金10000元、租金221050元及物业费120000元，未能按约、足额支付租金和物业费已构成违约，原告按照《特业租赁合同》中关于逾期付款违约责任的约定单方行使合同解除权符合法律规定，原告与宁夏卢敖实业有限公司签订的《特业租赁合同》自原告登报要求解除合同之日，即2018年8月15日解除。根据《特业租赁合同》的约定，宁夏卢敖实业有限公司自约定的免租期届满次日，即2016年10月31日起至2018年8月15日止共计产生租金2598761.10元（90元/平方米/月×12月÷365日×1345平方米×653日）、物业费664127.84元（23元/平方米/月×12月÷365日×1345平方米×653日），扣除宁夏卢敖实业有限公司已支付的租金221050元、物业费120000元，宁夏卢敖实业有限公司尚欠原告租金2377711.10元（2598761.10元-221050元）、物业费544127.84元（664127.84元-120000元），合计2921838.94元（2377711.10元+544127.84元），再扣除宁夏卢敖实业有限公司已支付的履约保证金200000元、质量保证金20000元和装修保证金10000元，宁夏卢敖实业有限公司尚欠原告租金、物业费共计2691838.94元（2921838.94元-200000元-20000元-10000元）。宁夏卢敖实业有限公司逾期支付租金、物业费致使《特业租赁合同》解除，根据《特业租赁合同》约定，应当向原告支付相当于该租赁场地当年度一年的租金作为违约金，违约金不足以弥补原告损失的，宁夏卢敖实业有限公司还应继续承担赔偿责任，原告根据该约定要求按照年租金1452600元的25%计算违约金为363150元（1452600元×25%）符合法律规定，本院予以支持。但宁夏卢敖实业有限公司在清算时未对该笔债务进行处理，且被告郭颖、刘军锋在清算报告上承诺按照出资比例承担公司债务，故原告要求宁夏卢敖实业有限公司的股东被告郭颖、刘军锋承担上述责任符合法律规定，根据被告郭颖、刘军锋的出资比例，被告郭颖应向原告支付房屋租金、物业费及违约金共计2749490.05元[（2691838.94元+363150元）×90%]，被告刘军锋应向原告支付房屋租金、物业费及违约金共计305498.89元[（2691838.94元+363150元）×10%]。被告刘军锋经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对质证和抗辩权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国公司法》第一百八十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郭颖于本判决生效之日起七日内向原告银川新华百货商业集团股份有限公司支付租金、物业费及违约金共计2749490.05元；二、被告刘军锋于本判决生效之日起七日内向原告银川新华百货商业集团股份有限公司支付租金、物业费及违约金共计305498.89元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32996元，由原告银川新华百货商业集团股份有限公司负担3421.83元，由被告郭颖负担27705.01元，由被告刘军锋负担3078.33元。公告费300元，由被告刘军锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 宋 乔人民陪审员 岳军萍人民陪审员 王冬梅 二〇二〇年三月三十一日法官助理 田进花书记员 马艳霞附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国公司法》第一百八十五条清算组应当自成立之日起十日内通知债权人，并于六十日内在报纸上公告。债权人应当自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自公告之日起四十五日内，向清算组申报其债权。债权人申报债权，应当说明债权的有关事项，并提供证明材料。清算组应当对债权进行登记。在申报债权期间，清算组不得对债权人进行清偿。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。第二十条公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。