广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初4887号 原告:唐斌，男，1992年4月17日出生，汉族，住广西全州县。 委托诉讼代理人：韦伟，广西涌流律师事务所律师。 被告:广西富力房地产开发有限公司，住所地南宁市。 法定代表人：黄洪，总经理。 被告:广西千年居房地产开发有限公司，住所地南宁市。 法定代表人：吕伟铭，董事长。 被告:林立读，男，1968年4月26日出生，汉族，住福建省大田县。 原告唐斌诉被告广西富力房地产开发有限公司（以下简称富力公司）、广西千年居房地产开发有限公司（以下简称千年居公司）、林立读房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年7月2日受理后,依法适用普通程序于2019年10月29日公开开庭进行了审理。原告唐斌及其委托诉讼代理人韦伟到庭参加诉讼。被告富力公司、千年居公司、林立读经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告唐斌向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告富力公司于2018年7月16日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：XXXXXX号）以及解除原告与被告千年居公司于2018年7月16日签订的《居间服务协议》；2.判令被告富力公司向原告退还购房款101494元及赔偿原告资金占用利息417元；3.判令被告千年居公司、被告富力公司、被告林立读共同向原告退还居间费318903元及赔偿原告资金占用利息1425元；以上二、三项诉请共计422239元（暂计至2019年6月5日）4.判令本案诉讼费用由三被告负担。事实和理由:原告分别与被告千年居公司、富力公司于2018年7月16日当日签订了《居间服务协议》及《房屋买卖合同》（合同编号：XXXXXX号）。富力公司委托千年居公司销售XXXX小区的房屋。原告通过千年居公司的介绍向富力公司购买了位于南宁市，原告按照合同约定，向富力公司支付了购房款及向千年居公司支付了居间费，该居间费实为购房款。后由于富力公司的原因，无法按照合同约定交付房屋给原告，无法继续履行合同，因此，富力公司、千年居公司、林立读承诺将原告所交的购房款及居间费（购房款）返还给原告。期间，三被告只向原告返还了部分购房款及居间费，至今富力公司仍拖欠原告101494元的购房款，千年居公司仍拖欠原告318903元居间费（购房款）。现在任凭原告如何催讨，三被告均以各种理由拒绝向原告返还钱款。被告的违约行为已经严重侵害原告的合法权益，且已经致使《房屋买卖合同》（合同编号：XXXXXX号）无法继续履行。因此，三被告应承担其违约造成原告经济损失的责任，向原告赔偿资金占用利息。综上，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告富力公司、千年居公司、林立读未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 由于被告富力公司、千年居公司、林立读未到庭,亦未提交书面答辩意见，本案无法归纳双方争议焦点。根据原告的陈述，归纳本案调查重点为：1.原告与被告富力公司及千年居公司签订的涉案《房屋买卖合同》、《居间服务协议》是否合法有效？2.如涉案合同有效，原告诉请解除合同并要求富力公司、千年居公司、林立读返还相应款项及赔偿相应利息是否合理有据？3.如涉案合同无效，原告支付给被告的款项应如何处理？ 原告围绕诉讼请求依法提交了证据。本案为了查明事实，调取了（2019）桂0105民初2603号案件的庭审笔录、（2019）桂0105民初1229号案件的民事判决书等本院审理的相关案件的材料。依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩、陈述及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告富力公司、千年居公司、林立读不到庭，视为其放弃举证和质证的权利。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告千年居公司与被告富力公司登记的类型均为有限责任公司（自然人投资或者控股）。该两公司于2018年4月10日签订《销售合作协议书》，约定有，千年居公司转给富力公司300万元，作为千年居公司替富力公司收取费用的押金，富力公司在3个月内拿出在南宁XX**开发的XXXXX套房源（不超过200套），由千年居公司找销售公司销售，千年居公司资金300万元在销售中，千年居公司可在房款中逐步扣回等内容。2018年7月16日，原告唐斌（作为乙方）与被告千年居公司（作为甲方）签订一份《居间服务协议》，约定：根据2018年4月10日甲方与富力公司签订的《合作销售协议书》，甲方取得华龙苑部分房源独家代理销售权，乙方委托甲方协调从富力公司处购买房屋一套，房屋坐落于南宁市，房号为：X-XXXX，销售面积：118.89㎡；甲方协助乙方与富力公司签订房屋销售合同，并协助办理准购证、产权证等相关手续；乙方支付甲方居间费人民币416115元；居间费转入林立读的账户（户名：林立读；开户行：中国工商银行民族大道金禄支行；账号：62×××82）；如因乙方原因未能获得准购证的，甲方允许乙方变更购房人的名字，如遇甲方和开发商不可控的因素，乙方同意另选相同户型和房号或甲方确认交易失败起七个工作日内全额退还乙方的居间费。该《居间服务协议》甲方千年居公司的负责人处签字为“林立读”。同日，原告唐斌向千年居公司支付居间费预付款50000元，千年居公司出具《收据》予以确认，该收据经手人为被告林立读。2018年7月16日，原告唐斌作为买方（乙方）与被告富力公司签订《房屋买卖合同》，约定：甲方以招投标方式取得XXXX小区项目，甲方作为XXXX项目的代建方将剩余的房源出售；甲方将位于南宁市方，该房屋建筑面积共118.89平方米，房屋单价为6000元／平方米，总房价款为713340元，该单价已经包含应缴纳的土地费用；经审核双方确认，本合同签订之日，乙方向甲方支付购房款30%，即214002元，余下款项499338元，在甲方办好《准购证》后10个工作日内，甲方配合乙方到银行办理贷款按揭手续或乙方一次性支付余下未交的房款给甲方；本协议签订后，造成乙方个人办不了房产证，而乙方又坚持要求退购的，甲方同意在4个月内全额退还乙方购房款。2018年7月17日，原告唐斌通过借记卡账户向案外人黄X转账214002元，交易附言：购房居间费；富力公司于2018年7月24日出具《收条》确认“收到唐斌购房房款214002元”。2018年7月18日，原告唐斌通过借记卡账户向被告林立读转账366115元，交易摘要：居间费；千年居公司于该日出具《收据》予以确认。 另查明，原告认可被告富力公司截至2019年5月日已返还购房款130000元，被告千年居公司截至2019年4月28日已返还居间费111656元。 再查明，2018年7月，广西壮族自治区XXXX（以下简称XXXX）在其宣传栏贴出《告示》、《郑重提醒》，内容有：XXXX小区住宅楼（X栋、XX栋、XX栋）属于XXXX职工自主的集资、危旧房改造住房，不具备对外出售或指标转让条件。在（2019）桂0105民初2603号案件中，XXXX作为第三人参加诉讼，并述称：本案将XXXX列为第三人缺乏事实和法律依据。XXXX2011年4月20日与富力公司签订了合同编号为XXXX（XXX）的《广西壮族自治区XXXX危旧房改造住宅楼（XX#、XX#楼）项目建设合同》；2011年12月21日与富力公司签订了合同编号为XXXX（XXX）的《广西壮族自治区XXXX危旧房改造住宅楼（x#楼）项目建设合同》。X#楼为全额集资房，XX#、XX#楼为危旧房改住房改造住宅楼，全部为单位内部职工房，不对外销售。XXXX与富力公司是委托开发关系，与千年居公司没有任何关系。XXXX对原、被告之间的《房屋买卖合同》、《居间服务协议》及有关履行情况不知情，未授权被告富力公司及千年居公司出售涉案房屋，如有相关授权，应由原告举证，更没有收取原、被告支付的任何款项，对原、被告的诉讼标的没有独立的请求权，没有法律上的利害关系，故不应将XXXX列为第三人参加诉讼。涉案房屋系房改房，出售的对象是XXXX符合条件的职工，如有多余房源也可向经区房改办审批并通过申报程序的在编区职工进行销售。涉案房屋所在的小区不叫XXXX小区，而是叫XXXX小区。富力公司及千年居公司无权销售涉案房屋，系无权代理，涉案的《居间服务协议》及《房屋买卖合同》应为无效合同。 本院认为:关于本案《居间服务协议》及《房屋买卖合同》效力的问题。被告富力公司未到庭陈述意见或提交相应证据证明其已取得涉案项目及房屋的建设方XXXX授权销售包括涉案房屋在内的部分楼盘的委托材料，属于无权代理，未被XXXX予以追认。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条的规定，本案的《房屋买卖合同》应属无效合同。《居间服务协议》是在《房屋买卖合同》的合法有效的基础上订立的从合同，涉案《房屋买卖合同》无效，《居间服务协议》的效力失去依据，亦属无效。经本院释明后，原告不变更诉讼请求。故本院对原告诉请解除原告与被告富力公司签订的《房屋买卖合同》、原告与被告千年居公司签订的《居间服务协议》，不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告富力公司及千年居公司因《居间服务协议》及《房屋买卖合同》取得的居间费、购房款应当返还给原告。基于本案中被告的行为，在合同无效后应一并向原告支付相应利息。原告在签订合同时，未对被告富力公司是否具有第三人XXXX委托销售涉案房屋的材料进行合理的审查，未尽到应有的审慎注意义务，自身也有过错，应承担一定的责任。根据《居间服务协议》的内容和原告缴纳居间费的数额、《销售合作协议书》的内容、原告向富力公司交付房屋款项数额及时间、《房屋买卖合同》签订时间和内容可看出，本案为富力公司委托千年居销售其开发的南宁市房屋，富力公司与千年居公司之间形成委托合同关系，富力公司为委托人，千年居公司为受托人。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。因此，原告与千年居公司签订的《居间服务协议》直接约束富力公司和原告。千年居公司在代理中没有尽到审查义务，在被告富力公司没有对外销售涉案房屋权限的情况下代理销售涉案房屋，且收取了原告的居间预付款，损害了原告的权益。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条的规定，被告富力公司应当与被告千年居公司就收取的居间预付款对原告承担连带偿还责任。故原告关于被告富力公司连带承担退还居间费及支付相应利息的主张成立，本院予以支持。富力公司收取的首付款214002元系该公司的独立行为，应由被告富力公司自行承担返还责任。原告与被告富力公司、千年居公司之间并非借款关系，被告富力公司与千年居公司已退还款项在双方没有约定的情况下不宜认定为利息和其他费用的支付，以认定为返还本金为宜。故扣除原告认可的已退还款项后，被告富力公司还须退还原告的购房款数额为101494元。基于原告自身在签订合同时未尽到合理的审慎注意义务，被告亦截至2019年5月1日归还了130000元，本院酌定被告富力公司向原告支付应返还款项101494元的利息：以101494元为基数，按照同期银行贷款基准利率计付，从2019年5月2日起计至付清款项之日止。被告富力公司和被告千年居公司在扣除原告已认可的归还款项居间费111656元后，还须向原告连带返还的居间费数额为318903元。同理，基于原告自身在签订合同时未尽到合理的审慎注意义务，被告千年居公司亦截至2019年4月28日归还了111656元，本院酌定被告富力公司和千年居公司连带向原告支付利息：以318903元为基数，按照同期银行贷款基准利率计付，从2019年4月29日起计至付清款项之日止。根据上述查明的事实，被告林立读系千年居公司的负责人，其代公司收取相应款项属于履行职务行为，并非合同的当事人，故原告主张被告林立读承担共同返还责任的依据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 被告广西富力房地产开发有限公司返还原告唐斌购房款101494元； 二、被告广西富力房地产开发有限公司向原告唐斌支付资金占用利息：以101494元为基数，按照同期银行贷款基准利率计付，从2019年5月2日起计至付清款项之日止； 三、被告广西富力房地产开发有限公司和被告广西千年居房地产开发有限公司连带返还原告唐斌居间费318903元； 四、被告广西富力房地产开发有限公司和被告广西千年居房地产开发有限公司连带向原告唐斌支付资金占用利息：以318903元为基数，按照同期银行贷款基准利率计付，从2019年4月29日起计至付清款项之日止； 五、驳回原告唐斌的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费7634元，由被告广西富力房地产开发有限公司负担4000元，由被告广西千年居房地产开发有限公司负担3634元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  杨长春 人民陪审员  刘吉兴 人民陪审员  罗卫娟 二〇一九年十二月十二日 书 记 员  韦绍锋 ——