上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初19822号原告：张某1，住上海市长宁区。被告：张某2，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：李大泓，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈功，北京市中伦文德律师事务所律师。第三人：张某3，住上海市松江区。委托诉讼代理人：李大泓，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈功，北京市中伦文德律师事务所律师。原告张某1与被告张某2确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月1日立案。本案依法适用简易程序，经原告申请，本院依法追加张某3为本案第三人参加诉讼。公开开庭进行了审理。原告张某1、被告及第三人的共同委托诉讼代理人李大泓、陈功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张某1向本院提出诉讼请求：1.要求判决确认被告张某2购买张某4名下上海市XX路XXX弄XXX号XXX室房屋的商品房买卖合同无效；2.要求判决房屋恢复登记至张某4名下。审理中，张某1变更第二项诉讼请求为要求判决房屋恢复登记至张某1名下。事实和理由：上海市长宁区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)原属于公有租赁房，当年父亲张某4、母亲杨某某、哥哥张某3以及原告张某1共同居住于内，该四人的户籍也在系争房屋内。1994年-1995年时，张某4根据94方案将系争房屋买为产权房，但未告知原告，擅自做主替原告签字，将系争房屋登记为张某4一人名字。原告认为系争房屋按94方案是夫妻共同财产，母亲杨某某的名字虽然没有在产证上，但是杨某某对系争房屋享有权利。2014年杨某某过世。2016年5月张某3的女儿张某2采用不正当手段欺骗张某4将房屋卖给张某2。该买卖合同不是张某4真实意思表示，非张某4本人签字，也没有支付过房屋对价，更没有查验交接房屋、通知相关在内户籍人员迁出。原告自1990年始居住于系争房屋内，系争房屋的买卖也没有通知原告，故应认定为无效。原告基于继承关系主张对系争房屋的权利，提出上述请求。张某2辩称，被告与张某4签订的合同经过房地产交易中心审核确认并办理了产权证书，本次交易合法有效。原告主张合同无效所述理由，未提供证据证明。原告已经知晓房屋买卖的情况，且超过诉讼时效。综上，请求驳回原告的全部诉请。张某3述称，同张某2的意见。张某4的养老送终均由张某3负责，故张某4将系争房屋卖给被告。张某4生前给了原告一套位于XXX路的房屋，对其财产已经进行了分配。本院经审理认定事实如下：张某4与杨某某系夫妻关系，生有二子张某1及张某3。张某2系张某3之女。杨某某于2014年1月21日去世。张某4于2018年7月23日报死亡。1994年12月16日，张某4、杨某某、张某3、张某1签署购买公有住房委托书，内容为，经本户同住成年人协商一致同意购买系争房屋，房屋购买人确定为张某4，并委托张某4作为办理购买公有住房的一切手续(张某1称签名不是其本人签署)。1994年12月30日，系争房屋本户人员情况表登记四人，张某4(承租人)、杨某某、张某3、张某1。1995年6月20日，系争房屋登记权利人为张某4。2016年2月27日，张某4签署委托证明，内容为，委托张某3办理系争房屋的出售事宜。同年3月12日，张某4(甲方，卖售人)与张某2(乙方，买受人)签订《上海市房地产买卖合同》，约定，甲方将系争房屋出售给乙方，房屋转让价款300万元。2016年5月16日，系争房屋登记至张某2名下。以上事实，除当事人庭审中的陈述外，另有房地产买卖合同、房屋所有权证、不动产登记簿、本户人员情况表、委托证明、死亡证明等证据材料，本院予以确认并在卷佐证。被告出示的上海市XXX路XXX弄XXX号XXX室租赁凭证以及该房出售协议，拟证明张某4将XXX路XXX弄XXX号XXX室房屋赠予给原告，对其财产已经进行了分配；经质证，原告表示真实性认可，但对证明内容不认可；本院认为，中山西路房屋的处置情况与本案无关，对上述材料不予认定。审理中，原告表示，母亲口头说其系争房屋的份额留给原告，但是没有书面遗嘱。原告及第三人确认在母亲去世后遗产没有进行分割、继承，也未提出过相关诉讼。本院认为，民事主体的财产权利受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。本案为确认之诉，确认之诉不受诉讼时效限制，故被告抗辩超过诉讼时效的意见，本院不予采信。1995年系争房屋经购买登记至张某4名下，虽原告称不知情、签字非其本人签署但未有生效法律文书推翻此事实，物权以公示登记为准，根据房屋产权证的记载，1995年6月20日系争房屋权利人为张某4。张某4作为系争房屋权利人，对房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，故张某4有权处分系争房屋。然而，系争房屋系张某4在与杨某某夫妻关系存续期间取得，应属夫妻共同财产，杨某某对系争房屋也享物权，杨某某2014年去世后，系争房屋产权份额中一半的财产为杨某某的遗产，杨某某的法定继承人在继承开始后，未表示放弃继承，视为接受继承。张某4于2016年将系争房屋擅自出售给张某2，损害了杨某某法定继承人的合法权益，故原告诉请要求确认张某4、张某2房屋买卖合同无效的诉请，具有法律依据，本院予以支持。民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。因此张某2应将系争房屋返还，即恢复至买卖前登记在张某4名下的状态，然而张某4已经死亡，无法恢复登记至已去世的人名下，故应恢复登记至张某4继承人的名下。张某4的法定继承人为张某1、张某3，张某1要求将系争房屋登记至张某1一人名下，缺乏依据，本院难以支持。继承人之间就系争房屋继承存在的争议，可协商解决，协商不成的另行诉讼处理。依照《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第九条、第十条、第二十五条、第二十六条、《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，判决如下：一、确认张某4与张某2于2016年3月21日签订的关于上海市XX路XXX弄XXX号XXX室房屋《上海房地产买卖合同》无效；二、驳回张某1其余诉讼请求。案件受理费减半收取计15,400元，由张某2负担。如不服本判决，原、被告可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 汪俭蓉二〇二〇年一月六日法官助理 胡歆婷书 记 员 金 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国继承法》第二条继承从被继承人死亡时开始。第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；（三）公民的林木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、图书资料；（五）法律允许公民所有的生产资料；（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；（七）公民的其他合法财产。第九条继承权男女平等。第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。第二十五条继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示。到期没有表示的，视为放弃受遗赠。第二十六条夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。二、《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。