浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民初218号原告（申请执行人）：上海二十冶建设有限公司，住所地上海市宝山区牡丹江路1325号403室A座。法定代表人：熊鹏光，总经理。委托诉讼代理人：王志勇，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔斐达，上海融力天闻律师事务所律师。被告（案外人）：朱建东，男，1975年3月18日出生，汉族，住浙江省温州市洞头区。委托诉讼代理人：陈旭，浙江光正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟宁宁，浙江光正大律师事务所律师。第三人（被执行人）：五洲国际（乐清）电工电气城有限公司，住所地浙江省乐清市柳市镇沿江大道500号。法定代表人：赵凤林，经理。委托诉讼代理人：曹静，女，系该公司员工。原告上海二十冶建设有限公司（以下简称上海二十冶公司）与被告朱建东及第三人五洲国际（乐清）电工电气城有限公司（以下简称乐清五洲公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。上海二十冶公司起诉时以乐清五洲公司为被告，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条规定，作为被执行人的乐清五洲公司在本案中未陈述意见，并未反对申请执行人上海二十冶公司的主张，应列其为第三人。原告上海二十冶公司的委托诉讼代理人乔斐达、被告朱建东的委托诉讼代理人陈旭、钟宁宁到庭参加诉讼，第三人乐清五洲公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海二十冶公司向本院提出诉讼请求：准许执行乐清五洲公司名下坐落于乐清市产[权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0024303号]。事实与理由：原告因与第三人乐清五洲公司建设工程施工合同纠纷，于2018年7月5日诉至本院。本院根据原告的财产保全申请，于2018年7月23日作出（2018）浙03民初1106号民事裁定，查封乐清五洲公司限额109854047.5元的财产，并于2018年7月24日查封了乐清五洲公司名下坐落于乐清市洲电工电器城D区共计127套房地产，其中包括涉案商铺。被告朱建东对涉案商铺被查封提出异议，本院裁定中止对涉案商铺的执行。原告认为，朱建东与乐清五洲公司签订的商品房买卖合同未按规定进行网签备案，不具备公示效力和真实性；朱建东未合法占有涉案商铺；朱建东不能证明实际支付了涉案商铺的价款和所支付款项与涉案商铺之间存在关联性；朱建东未按规定申请所有权变更登记，与涉案商铺未能过户存在因果关系。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，朱建东对涉案商铺不享有排除执行的权利。被告朱建东辩称，朱建东为购买涉案商铺，于2017年12月21日、2017年12月21日、2018年3月27日通过其妹妹朱建英银行账户向乐清五洲公司支付购房款942566元；于2017年12月26日通过朱建英支付宝账户支付3万元及开业保证金、履约保证金各5000元。2018年3月27日，朱建东与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》，合同约定购房款为972566元。之后，朱建东将办理不动产转移登记手续委托给乐清五洲公司，乐清五洲公司也在购房款付清后及时向朱建东交付了《房屋交接书（商铺）》。2019年1月15日，乐清五洲公司向朱建东出具了增值税普通发票。2018年底，朱建东获悉涉案商铺被本院查封，依法向本院提起解除查封申请，本院于2019年3月11日作出（2019）浙03执异28号执行裁定书，中止对涉案商铺的执行。因此，在涉案商铺被查封前，朱建东已与乐清五洲公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，全额支付了购房款，并完成房屋交接手续，已合法占有涉案商铺。后因乐清五洲公司分批办理不动产转移登记，导致涉案商铺被法院查封。故，朱建东符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对所购涉案商铺能够排除执行。请求驳回原告的诉讼请求。第三人乐清五洲公司未陈述意见。原告上海二十冶公司与被告朱建东围绕诉讼请求依法提交了证据，第三人乐清五洲公司未提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告上海二十冶公司提交了如下证据：1.受理案件通知书，拟证明本院于2018年7月5日受理其与乐清五洲公司建设工程施工合同纠纷案；2.（2018）浙03民初1106号民事裁定书，拟证明本院于2018年7月23日裁定冻结乐清五洲公司限额109854047.5元的财产；3.查封、扣押、冻结财产告知书，拟证明本院于2018年7月26日查封了乐清五洲公司名下坐落于乐清市洲电工电器城D区共计127套房产，其中包括涉案商铺；4.（2019）浙03执异28号执行裁定书，拟证明朱建东对被查封的涉案商铺提出异议，本院裁定中止对该房产的执行；5.（2017）浙0382民初8328号民事判决书，拟证明五洲电工电器城购房人均需由乐清市五洲国际商业管理有限公司（以下简称五洲商管公司）占有经营三年，所以买受人在三年内无法占有涉案商铺。朱建东对上述证据质证认为，对证据1、证据5的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，该两组证据仅能证明上海二十冶公司与乐清五洲公司存在债权债务关系，与朱建东无关；对证据2-4的三性均没有异议，但上海二十冶公司据此申请查封涉案商铺存在不当。乐清五洲公司对上述证据未发表质证意见。对上述证据，本院认证如下：证据1-4内容真实，来源及形式合法，能够证明其待证事实，本院予以采信；证据5与本案不具有关联性，不能证明其待证事实，本院不予采信。被告朱建东提交了如下证据：1.身份证复印件，拟证明朱建东的主体资格；2.《商品房买卖合同》，拟证明朱建东与乐清五洲公司签订了书面的房屋买卖合同；3.转账凭证、收款收据、谈话笔录、增值税普通发票、户口簿复印件、支付宝账户信息、录音记录及文字翻译，拟证明朱建英系朱建东的妹妹，余叶系乐清五洲公司财务，代表公司收取购房款，朱建东已全额支付房款；4.《房屋交接书（商铺）》，拟证明朱建东已经实际占有涉案商铺并经营管理；5.（2019）浙03执异28号执行裁定书，拟证明本院于2019年3月11日裁定中止对涉案商铺的执行。上海二十冶公司对上述证据质证认为，对证据1的三性无异议；对证据2的真实性有异议，朱建东未提供网签合同，涉案合同签订的时间为手写时间，可以人为改动，故无法证明朱建东在涉案商铺被查封前已经签订了合法有效的书面合同；对证据3中转账凭证的合法性没有异议，对其真实性、关联性有异议，该多笔转账均为案外人朱建英支付，金额远超合同约定的价格，支付宝转账记录并非原件，无法证明该多笔款项为涉案商铺的购房款；对收款收据的三性均有异议；对增值税普通发票的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，发票的开具时间晚于涉案商铺的查封时间。户口簿复印件、支付宝账户信息、录音记录及文字翻译均系朱建东在庭审结束后逾期提交的证据，不予质证；因此，该组证据无法证明朱建东已全额支付房款；对证据4的三性不予认可，《房屋交接书（商铺）》是乐清五洲公司涉诉后向朱建东发放的空白材料，实际并未交付涉案商铺，无法证明朱建东在法院查封前已经实际占有涉案商铺；对证据5的三性予以认可。乐清五洲公司对上述证据未发表质证意见。对上述证据，本院认证如下：证据1-3、证据5内容真实，来源及形式合法，且与本案事实具有关联性，能够证明其待证事实，本院予以采信；证据4《房屋交接书（商铺）》的签署时间为空白，在缺乏其他证据佐证的情形下，无法证明朱建东在法院查封前已经实际占有涉案商铺，本院不予采信。经审理，本院认定事实如下：2017年12月21日，朱建东与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》，约定购买该公司开发的坐落于乐清市，单价为每平方16109.98元，总金额1057137元。2018年3月27日，朱建东就同一套商品房又与乐清五洲公司签订《商品房买卖合同》，约定单价为每平方14821.18元，总金额972566元，付款方式及期限：一次性付款，买受人于2018年3月27日前一次性付清全部房款。朱建东的妹妹朱建英于2017年12月13日、12月21日、2018年3月27日通过中国建设银行分别向乐清五洲公司支付20万元、994274元、720858元，于2017年12月15日通过支付宝向案外人余叶支付5万元。2017年12月21日，乐清五洲公司向朱建东出具收款收据2份，载明收取履约保证金、开业保证金各5000元；2018年3月27日，乐清五洲公司向朱建东出具收款收据1份，载明收取涉案商铺房款972566元，并于2019年1月15日向朱建东开具金额为972566元的增值税普通发票。乐清五洲公司、朱建东、五洲商管公司三方签订《房屋交接书（商铺）》，朱建东同意接收涉案商铺，签署时间为空白。2018年7月13日，乐清五洲公司在乐清市国土资源局就涉案商铺办理不动产权分割登记，涉案的坐落于乐清市产登记在乐清五洲公司名下，权证号为浙（2018）乐清市不动产权第0024303号。另查明，在本院审理上海二十冶公司与乐清五洲公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，上海二十冶公司于2018年7月23日向本院提出财产保全申请，要求对乐清五洲公司的财产在109854047.5元范围内予以查封。本院于同日作出（2018）浙03民初1106号民事裁定，并于7月26日查封了乐清五洲公司名下坐落于乐清市洲电工电器城D区的127套房地产，其中包括涉案商铺。朱建东于2019年1月18日对涉案商铺提出书面执行异议，本院于2019年3月11日作出（2019）浙03执异28号执行裁定，中止对涉案商铺的执行。上海二十冶公司不服，遂提起申请执行人执行异议之诉。本院认为，本案的争议焦点为朱建东对涉案商铺是否享有足以排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，第一，朱建东与乐清五洲公司于2017年12月21日、2018年3月27日签订书面的《商品房买卖合同》，早于涉案商铺被本院查封的时间，且该合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。第二，乐清五洲公司、朱建东、五洲商管公司三方虽然签订了《房屋交接书（商铺）》，载明朱建东同意接收涉案商铺，但该交接书落款时间为空白，在缺乏其他证据相印证的情形下，无法证明朱建东在本院查封前已经合法占有涉案商铺。第三，结合朱建东提供的银行交易记录、收款收据、增值税普通发票、谈话笔录、户口簿复印件、支付宝账户信息等证据，能够证明朱建东已按照合同的约定全额支付了购房款。第四，乐清五洲公司于2018年7月13日办理了涉案商铺的不动产权分割登记，朱建东自此具备过户登记的条件，但因涉案商铺在同年7月26日即被本院查封，故无法办理过户登记非因朱建东的自身原因造成。综上，朱建东提交的证据不足以证明其完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，其对涉案商铺不享有足以排除执行的民事权益。上海二十冶公司请求准许执行涉案商铺，于法有据，本院予以支持。综上所述，上海二十冶公司的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一项规定，判决如下：准许执行五洲国际（乐清）电工电气城有限公司名下坐落于乐清市产[权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0024303号]。案件受理费13526元，由被告朱建东负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。审 判 长  张 丹审 判 员  叶 峰人民陪审员  李宜泽二〇一九年九月三十日法官助理辛璐瑶代书 记员  厉铭莹附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。