上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初7953号原告：洪尧珍，女，1941年1月12日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：朱旗元，上海浩航律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜玲龄，上海浩航律师事务所律师。被告：瞿绍崇，男，1936年1月17日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告：瞿浩，男，1962年6月18日出生，汉族，住同被告瞿绍崇。两被告共同委托诉讼代理人：范晓村，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告洪尧珍与被告瞿绍崇、瞿浩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案受理后，适用简易程序。2019年4月29日,经原告申请,本院委托华东政法大学司法鉴定中心对瞿绍崇行为能力进行鉴定。2019年7月3日，华东政法大学司法鉴定中心回复，因无瞿绍崇专业精神科就诊记录，故无法启动行为能力鉴定;2019年10月28日,华东政法大学司法鉴定中心将本院鉴定委托退回。本院于2019年10月18日公开开庭进行了审理。原告洪尧珍及其委托代理人朱旗元、被告瞿绍崇、瞿浩及其委托代理人范晓村到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洪尧珍向本院提出诉讼请求：确认被告瞿绍崇、瞿浩签订的关于上海市徐汇区江南二村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)上海市房地产买卖合同无效，房屋产权恢复登记至被告瞿绍崇名下。事实和理由：原告与被告瞿绍崇系夫妻关系，被告瞿浩系原告与被告瞿绍崇之子。1995年底经与长子瞿1交换房屋，原告与被告瞿绍崇获得了系争房屋的公房使用权。2004年，原告与瞿绍崇共同出资购买了系争房屋。近日，原告得知被告瞿绍崇将系争房屋出售给被告瞿浩，系争房屋产权已经变更至被告瞿浩名下。被告瞿绍崇未经原告同意擅自处分夫妻共有的房产，而瞿浩也明知原告没有出售系争房屋的意向。两被告私自签订房屋买卖合同的行为严重侵犯了原告的财产权益，应属于无效。故原告诉至本院。被告瞿绍崇、瞿浩辩称，不同意原告的诉讼请求。原告主体不适格，原告与瞿绍崇没有婚姻登记，对外也没有以夫妻名义共同生活，双方不是夫妻关系，系争房屋不是夫妻共同财产。系争房屋名义上是以买卖形式，实质是瞿绍崇对瞿浩的赠与。被告瞿绍崇、瞿浩办理系争房屋的产权过户手续是对2000年3月20日家庭分房协议的履行，该分房协议是瞿绍崇与儿子瞿1、瞿浩、瞿2三人签订的，三个儿子各有归属的房屋，家庭成员对房屋的分配均是知晓的。经审理查明，原告洪尧珍与被告瞿绍崇于1958年居住生活在一起，未办理过婚姻登记手续。从1960年起，原告洪尧珍与被告瞿绍崇陆续生育了三个儿子，分别名瞿1、瞿浩、瞿2。在户籍信息中，原告洪尧珍登记为被告瞿绍崇的妻子。瞿绍崇自己填写的《职工登记表》家庭主要成员一栏中，洪尧珍亦列为妻子。洪尧珍自己填写的《职工登记表》家庭主要成员一栏中，列明丈夫为瞿绍崇，并将三个儿子列入其中。自1958年起至2017年底，原告洪尧珍与被告瞿绍崇均共同生活在一起。1995年11月，被告瞿绍崇承租的上海市南泉路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称南泉路房屋)与瞿1承租的系争房屋交换使用权。原告洪尧珍以妻子名义同随瞿绍崇交换房屋使用权至系争房屋内居住。原告及瞿绍崇户籍均从南泉路房屋迁至系争房屋。2004年2月19日，瞿绍崇与上海徐房(集团)有限公司签订系争房屋的《上海市公有住房出售合同》，瞿绍崇购买系争房屋。2018年9月17日，瞿绍崇(卖售人、甲方)与瞿浩(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，房地产转让价款为200万元；甲乙双方确定，在2018年10月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；上述房地产风险责任自该房地产转移占有之日起转移给乙方。附件三，付款协议约定：乙方于2018年9月30日前支付甲方200万元。合同其他内容基本空白。2018年9月20日，系争房屋产权登记在被告瞿浩名下。另查明，2000年3月20日,瞿绍崇与瞿1、瞿浩、瞿2三人签订《家庭分房协议》，约定：本人瞿绍崇下有三个儿子瞿1、瞿浩、瞿2，现住房分配，由我提议，三个儿子同意如下：南泉路房子归大儿子瞿1居住，西凌家宅房子有我和二儿子(百年之后归瞿浩居住)，江南二村房子有母亲洪尧珍和三儿子(百年之后归瞿2)居住。以下签字：父亲瞿绍崇与儿子瞿1、瞿浩、瞿2三人。在本案审理过程中，经原告申请,本院委托华东政法大学司法鉴定中心对瞿绍崇行为能力进行鉴定。被告辩称，没有在专业精神病医院就医过，只是因为失眠去医院开过药；2019年4月,本院开庭审理过程中，被告瞿绍崇因情绪较激动，故说了许多与本案无关的事情。2019年7月3日，华东政法大学司法鉴定中心回复，因无瞿绍崇专业精神科就诊记录，故无法启动行为能力鉴定，将本院鉴定委托退回。原告确认：原告要求被告瞿绍崇与被告瞿浩签订的系争房屋《上海市房地产买卖合同》无效的事实依据是因为原告与被告瞿绍崇是事实婚姻关系，系争房屋属于瞿绍崇与原告的共同财产；被告瞿浩是瞿绍崇与原告的亲生儿子，理应知道原告是系争房屋的共有权人;瞿浩与瞿绍崇在购房过程中有一系列不符合正常房屋买卖流程的行为，包括瞿绍崇放弃主张合同中约定的违约责任以及瞿浩实际未支付过任何购房款。被告瞿绍崇、瞿浩确认：系争房屋名义上是以买卖形式由瞿绍崇将产权过户给瞿浩，实质是瞿绍崇对瞿浩的赠与。赠与系争房屋的依据是对2000年3月20日签订《家庭分房协议》的履行。该《家庭分房协议》签订时原告知晓并同意。以上事实，除原、被告双方当事人陈述一致外，另有上海市住房调配单、公房出售合同、居委会证明、上海市房地产买卖合同户籍信息及《家庭分房协议》等证据佐证，本院予以确认。本院认为，公民合法的民事权益受法律保护。原告洪尧珍与被告瞿绍崇于1958年即居住生活在一起，虽未办理过婚姻登记手续，但从1960年起，原告洪尧珍与被告瞿绍崇陆续生育了三个儿子，分别名瞿1、瞿浩、瞿2。而且户籍登记信息以及原告洪尧珍与被告瞿绍崇的《单位职工登记表》中均列明对方是夫妻。居委会证明以及原告洪尧珍与被告瞿绍崇在庭审中的陈述，证明双方一直持续、稳定生活在一起，共同抚育子女，共担生活风险。故原告洪尧珍与被告瞿绍崇应按事实婚姻处理。系争房屋产权虽然登记在被告瞿绍崇名下，但因系争房屋公有住房买卖是在原告洪尧珍与被告瞿绍崇共同生活期间,系争房屋应属原告洪尧珍与被告瞿绍崇共同共有。在本案审理过程中，被告瞿绍崇、瞿浩辩称，出售系争房屋以及签订《家庭分房协议》时，原告是知晓并同意的；但原告予以否认表示从未告知《家庭分房协议》的内容，被告转让系争房屋未征得原告同意，对此被告瞿绍崇、瞿浩未提供相关的证据予以佐证；被告瞿浩是原告洪尧珍与被告瞿绍崇的亲生儿子，理应知道系争房屋属于原告洪尧珍与被告瞿绍崇共同财产。被告瞿绍崇、瞿浩未征得原告同意的情况下，将系争房屋进行房屋买卖，故被告瞿绍崇、瞿浩在转让系争房屋时均非善意。被告瞿浩在购买系争房屋时未支付购房款，在合同中除约定房价款总价以及办理产权过户的日期外。其余房屋买卖合同的必要的违约责任以及交付房屋等条款均空白。被告瞿绍崇、瞿浩在买卖系争房屋过程中一系列有悖常理的行为，本院确信被告瞿绍崇、瞿浩在系争房屋买卖时恶意串通，损害了原告的利益。故被告瞿绍崇、瞿浩签订的《上海市房地产买卖合同》应认定为无效。虽然在此后庭审中，被告辩称实质为瞿绍崇将系争房屋赠与瞿浩，但该赠与亦未经原告作为系房屋共有权人同意，属于瞿绍崇擅自转让系争房屋。因瞿绍崇、瞿浩之间签订的《上海市房地产买卖合同》被确定为无效后，双方应各自返还因该合同取得的财产，并按照过错原则承担相应的赔偿责任。被告瞿浩依据无效房地产买卖合同取得的系争房屋权利已没有法律依据，理应返还给被告瞿绍崇。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项、第五十八条之规定，判决如下：一、瞿绍崇与瞿浩签订的关于上海市徐汇区江南二村XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效；二、瞿浩在本判决生效之日起三十日内协助瞿绍崇办理上海市徐汇区江南二村XXX号XXX室房屋的房地产过户手续,将上述房屋恢复登记在瞿绍崇名下。案件受理费11400元、保全费5000元，共计16400元,由瞿绍崇负担8200元，瞿浩负担8200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  晏莹二〇一九年十一月二十日书记员  刘兴附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。