天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初9802号原告（反诉被告）：天津市天和泽大药房有限公司，住所地天津市南开区长江道23-Q-1号。法定代表人:曾颜，总经理。委托诉讼代理人：许涌泽，男，该公司经理。委托诉讼代理人：王继国，天津朗禾律师事务所律师。被告（反诉原告）：天津市百车汇企业孵化器有限公司，住所地天津市南开区长江道众望大厦A座907。法定代表人:李小会，总经理。委托诉讼代理人：罗殿民，天津民合律师事务所律师。被告:天津银箭电子表业公司，住所地天津市南开区长江道23号。法定代表人:赵玉洁，总经理。委托诉讼代理人：崔桂生，男。原告（反诉被告）天津市天和泽大药房有限公司（以下简称天和泽公司）与被告（反诉原告）天津市百车汇企业孵化器有限公司（以下简称百车汇公司）、天津银箭电子表业公司（以下简称银箭公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。天和泽公司的委托诉讼代理人许涌泽、王继国，百车汇公司的委托诉讼代理人罗殿民，银箭公司的委托诉讼代理人崔桂生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天和泽公司向本院提出诉讼请求：1.判令百车汇公司和银箭公司连带返还原告2019年4月15日至2019年8月31日期间的房屋租金和押金共计55000元；2.判令百车汇公司和银箭公司连带赔偿原告药店转让损失费200000元；3.判令百车汇公司和银箭公司连带赔偿原告药品成本损失67568.1元及现有药品的销售利润50840.8元及可得利益损失135000元；4.判令百车汇公司和银箭公司连带赔偿原告店内装修损失费50000元，药品货柜、中草药柜、药品阴凉柜、店内空调损失共55000元；5.判令百车汇公司和银箭公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年9月1日，百车汇公司与天和泽公司签订企业孵化协议书，将位于天津市南开区平方米的房屋租赁给天和泽公司经营药店，约定合作期限自2016年9月1日至2019年8月31日。2019年4月15日，天和泽公司的招牌和门脸被拆除，而2019年4月21日至7月21日是药店药品经营质量管理规范认证证书、药品经营许可证及其它证照审核期，上述证照不能认证，导致药店永久失去了经营的资质，因此产生了药店转让费的损失，也因此导致天和泽公司药品积压不能销售，致使药品过期不能销售的成本与利润损失。另外，2019年4月15日至7月21日因拆除行为严重影响药店经营，7月21日至今药店未能经营，且天和泽公司对租赁房屋进行装修也产生了巨大损失。拆除行为发生后，天和泽公司经过查询得知，租赁房屋的所有权人为银箭公司，租赁物用途为工业，且天和泽公司租赁房屋扩建物确为违法建筑，但其将该房屋租赁给百车汇公司，百车汇公司又将该房屋租赁给作为善意第三人的天和泽公司，存在主观故意亦或严重过失，因此给天和泽公司造成了巨大损失。另根据企业孵化协议书约定，百车汇公司是需要提前一个月通知天和泽公司的，但百车汇公司至拆除当天也未履行通知义务，致使天和泽公司产生巨大损失。综上，作为善意第三人的天和泽公司，因为百车汇公司和银箭公司的行为致使天和泽公司产生了巨大损失。天和泽公司认为百车汇公司和银箭公司隐瞒了房屋部分属于违法建筑的情形，蓄意隐瞒原告签订租房协议，为维护天和泽公司合法权益，故成讼。针对百车汇公司提出的反诉，天和泽公司辩称，因百车汇公司出租违建物给天和泽公司造成损失后才存在天和泽公司占用涉案房屋的情形，根本原因是百车汇公司的过错所致。天和泽公司于2019年11月25日左右已将涉案房屋腾空，因联系不到百车汇公司，所以找到当地居委会人员进行了视频录像。百车汇公司所述2020年3月18日腾房并不属实，不同意百车汇公司的反诉请求。被告百车汇公司辩称，百车汇公司与天和泽公司签订租赁合同情况属实，但天和泽公司诉称垒墙等行为系天津市南开区万兴街道办事处所为，根据百车汇公司与原告签署的企业孵化协议书第11.1条约定，该政府行为应由天和泽公司承受，天和泽公司各项诉讼请求均无事实及法律依据，请求予以驳回。百车汇公司向本院提出反诉请求，1.判令天和泽公司按照每月10000元标准给付百车汇公司2019年9月1日至2020年3月15日的房屋使用费；2.反诉费由天和泽公司承担。事实和理由：双方合同到期后，天和泽公司拒不腾出涉案房屋。2020年3月18日，百车汇公司发现涉案房屋已被腾空，为了计算方便，房屋使用费主张至2020年3月15日。此前天和泽公司没有与百车汇公司进行任何沟通和联系。合同期满后，天和泽公司继续使用涉案房屋6.5个月，房屋使用费为65000元，扣除天和泽公司交付的押金10000元，天和泽公司应支付房屋使用费55000元。被告银箭公司辩称，原告诉本被告无任何法律依据，本被告不适格，请求驳回对本被告的相关诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落天津市南开区长江道23号房屋登记在银箭公司名下，规划用途为工业。银箭公司与百车汇公司签有房屋（场院）租赁合同，约定银箭公司将坐落天津市南开区长江道23号房屋（场院）租赁给百车汇公司用于孵化器使用，该房屋建筑面积3200平方米；租赁期限自2016年9月1日至2021年8月31日。2016年9月1日，百车汇公司与天和泽公司签订企业孵化协议书，约定百车汇公司将坐落天津市南开区长江道23-Q-1号场地（120平方米）交与天和泽公司作为经营药店使用，合作期限三年，自2016年9月1日至2019年8月31日；合作期满，百车汇公司有权收回该场地，天和泽公司应如期腾出该场地返还百车汇公司；天和泽公司以每6个月前10天支付一次管理费的方式进行合作，天和泽公司每次支付管理费为60000元，不得拖欠；天和泽公司应向百车汇公司支付合作保证金10000元；合作终止时，合作保证金除用以抵充协议约定由天和泽公司承担的费用外，剩余部分凭百车汇公司开具的收据无息归还天和泽公司；除双方继续合作签订新的协议外，天和泽公司应在合作届满后的当日内返还该场地给百车汇公司，未经百车汇公司同意逾期返还场地的，每逾期一日，天和泽公司应按合同所规定的管理费标准的1.5倍向百车汇公司支付该场地占用使用费；天和泽公司返还该场地应当符合正常使用后的状态，天和泽公司不得人为损伤房屋装修改造的结构；返还时，应经百车汇公司验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；合作期内，有下列情形之一的，以及不可抗力的原因发生时，本协议书终止，双方互不承担责任；（一）该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；（二）该房屋因社会公共利益被依法征用的；（三）该房屋因政府政策需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；（四）该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的。协议签订后，百车汇公司将涉案房屋交付天和泽公司经营药店使用。天和泽公司向百车汇公司支付合作保证金10000元，并支付租金至2019年8月31日。2019年4月15日，天津市南开区城市管理委员会指派施工队对天和泽公司经营所用的涉案房屋门面招牌、门斗及台阶进行了拆除。2019年6月1日，施工队在涉案房屋门前砌起高2米左右的围墙。另查，2019年6月17日，天和泽公司的委托诉讼代理人许涌泽向天津市南开区人民政府万兴街道办事处信访反映涉案房屋无故被封门。该办事处于2019年6月21日出具《信访事项处理意见书》，载明：“关于信访人反映长江道23号-Ｑ-1“天和泽大药房”在2019年6月在店门前被加盖围墙一事。经我街工作人员调查，该反映点位位于南开区“背街里巷”道路整治项目施工点位内，根据南开区下发的《天津市南开区万兴街万峰路、鹊桥路、苏堤路三条道路市容环境专项治理工程实施方案》中“建设规模与实施方案”一章中鹊桥路治理工程清单显示，鹊桥路自“东北小炕桌--大药房”范围内施工项目涉及违章拆除、断桥铝门窗制作安装、水泥砂浆台阶面、台阶拆除等工程，由南开区所招标的施工队进行施工。施工队在4月份施工过程中，所建台阶位置不规范出现占用公共道路问题，一次进行拆除；信访人反映的6月份新建围墙原为银剑手表厂厂房院墙，由于厂内相关人员在该处私自搭建违章建筑对外出租经营，我街工作人员与手表厂相关责任人进行联系，责任人向“背街里巷”街道整治项目施工方提供其厂院原图纸，我街根据南开区出具的工程清单，进行具体施工，对该处进行施工并恢复围墙原貌。”庭审中，天和泽公司表示2019年4月15日施工队将涉案房屋门面招牌、门斗及台阶进行了拆除，次日重新砌了台阶并安装大门，但没有招牌；此后天和泽公司断断续续经营，但营业额受到影响，每天减少1000余元；2019年6月1日被砌墙后，天和泽公司彻底停业；此外，药品经营许可证及药品经营质量管理规范认证证书需五年更换一次，天和泽公司上述两证件的有效期至2019年7月21日；根据相关规定，应当在有效期满前45日至6个月内向药监部门提出认证申请；申请前需提交一份自查报告，自查报告中涉及营业场所平面图和房屋产权证明；自查报告通过后，才能进行下一步申请，其中某一项存在问题将无法受理；2019年4-5月，天和泽公司人员持自查报告和涉案房屋现场照片到药监部门询问申请事宜，由于当时招牌已被拆除，与备案不一致，且产权存在问题，药监部门人员口头告知无法受理；由于上述两证件已经过期，且无法续办，天和泽公司永久失去了售卖药品的资质；天和泽公司如需继续经营药店，则要另找经营场所并重新申办相关证件；如收购其他转让的药店，也需要支出200000元左右的转让费；药店每天的营业额为3000元左右，利润率为30%，每天利润为1000元，2019年4月15日至8月31日4.5个月，药店无法正常经营，产生经营损失135000元（1000元*135天）。庭审中，天和泽公司主张于2019年11月25日左右已将涉案房屋腾空，因联系不到百车汇公司和银箭公司，所以找到当地居委会人员进行了视频录像；涉案房屋腾空后，全部药品存放在天和泽公司委托诉讼代理人许涌泽朋友的家里，其他室内物品已经扔掉。百车汇公司表示天和泽公司从未与其联系，百车汇公司人员在2020年3月18日巡查时发现涉案房屋大门敞着，进屋查看才得知涉案房屋已被腾空；百车汇公司为减少损失和帮助困难员工，于2020年3月底将涉案房屋出租给公司员工经营早餐店。案件审理过程中，本院前往天津市南开区人民政府万兴街道办事处了解相关情况。经询，涉案房屋原为银箭公司库房，属于工业用房，临街一侧为窗户，后被改造为门面用于经营；2019年4月15日，根据天津市南开区城市管理委员会道路整治计划，对涉案房屋的门面招牌、门斗及台阶进行拆除，但保留了大门，为方便商户将室内物品搬出；2019年6月1日，根据银箭公司提供的原厂图纸，在涉案房屋门前砌起了围墙；2020年初，发现涉案房屋门前的围墙被打开，现已下达相关手续，准备继续封堵并将窗改门恢复原状。本院另至南开区长江里社区党群服务中心了解相关情况。经询，因原告委托诉讼代理人许涌泽向街道办事处信访反映涉案房屋门前封堵围墙等违建情况，服务中心工作人员于2019年11月28日前往现场查看，恰巧遇到天和泽公司搬家；当时许涌泽的爱人提出让工作人员帮忙拍摄留底，故工作人员对现场状况进行了拍照留存；2019年11月底至2020年3月中旬，服务中心工作人员有时从涉案房屋门前路过，看到该房屋为空置状态。本院认为，天和泽公司与百车汇公司签订的企业孵化协议书系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应依合同约定履行各自义务。该协议虽约定双方系合作关系，但实为租赁合同法律关系。协议约定百车汇公司向天和泽公司提供涉案房屋作为经营药店使用，百车汇公司在租赁期间内应保持涉案房屋符合约定的用途。然，因涉案房屋原属工业用房，在协议履行期间，被政府部门拆除了门面招牌、门斗及台阶，给天和泽公司经营药店造成一定影响。而后政府部门根据原始场地图纸在涉案房屋门前砌起围墙，导致天和泽公司无法继续经营，致使涉案房屋不符合约定用途。据此，百车汇公司作为涉案房屋出租人应承担相应违约责任，对于天和泽公司要求百车汇公司退还已付租金的主张，本院予以采信。考虑涉案房屋被拆除门面招牌、门斗、台阶及封堵围墙影响天和泽公司经营的程度，本院对2019年4月15日至2019年5月31日期间的租金酌减30%，对2019年6月1日后的租金及房屋使用费酌减70%。2019年4月15日至2019年5月31日期间的租金为15333元（10000元÷30天×16天+10000元），百车汇公司应返还4600元。2019年6月1日至2019年8月31日期间的租金为30000元，百车汇公司应返还21000元。此外，协议履行期限已经届满，百车汇公司收取天和泽公司的保证金10000元应予退还。关于原告主张的药店转让损失费200000元，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于药品成本损失、销售利润损失，因天和泽公司在药品经营许可证及药品经营质量管理规范认证证书有效期满前，未向相关主管部门正式提出换证申请，能否受理并审查合格未获相关主管部门的最终认定，故不能确定未能换证仅因涉案房屋门面招牌被拆除所致。另，原告租用涉案房屋前已取得药品经营许可证及药品经营质量管理规范认证证书，且双方所签订协议中亦未涉及上述证件的续办事宜，根据现有证据也不能认定百车汇公司在签订协议时已经预见到或应当预见到因门面招牌被拆除，不能续办上述证件可能给天和泽公司造成的损失。此外，根据天和泽公司提供的相关证据亦不足以证实其主张的药品数量及价值。因此天和泽公司主张因涉案房屋招牌被拆除，不能续办上述证件，致使其永久丧失销售药品的资质，从而要求百车汇公司赔偿积压药品成本损失及销售利润损失的诉讼请求，本院不予支持。关于可得利益损失（经营损失），2019年4月15日至2019年8月31日期间，因涉案房屋门面招牌、门斗、台阶被拆除及门前被封堵围墙，虽给天和泽公司经营药店造成不同程度的影响，产生一定的经营损失，但天和泽公司未提供相关销售凭证、财务账目及银行流水等证据证实其经营收益情况。而根据天和泽公司提供的现有证据亦不足以证实其主张的损失数额，故本院对此不予支持。天和泽公司可待证据充分后，另行主张权利。关于店内装修损失，天和泽公司主张装修屋内、门面、招牌等支出50000元，因未提供相关证据予以佐证，故本院对于其主张的数额无法认定。但天和泽公司为经营药店对涉案房屋确有装修投入，综合考虑天和泽公司的装修项目与成本，涉案房屋门面招牌、门斗、台阶被拆除及门前被封堵围墙影响经营的程度，以及剩余租期等因素，本院酌情支持装修损失5000元。关于店内货柜、空调损失，因天和泽公司表示货柜、空调等店内物品已被其搬离自行处置，故天和泽公司主张该部分损失，本院不予支持。关于天和泽公司要求银箭公司承担连带责任一节，天和泽公司基于租赁合同法律关系主张权利，而银箭公司与天和泽公司之间不存在合同关系，其要求银箭公司承担连带责任，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于百车汇公司提出的反诉请求，租赁期间届满后，天和泽公司继续占用涉案房屋已无合法依据，其未将涉案房屋腾交百车汇公司，造成百车汇无法对该房屋进行使用、收益的损失，应参照协议约定的管理费（租金）标准，按照30%的比例向百车汇公司计付房屋使用费。庭审中，天和泽公司主张于2019年11月25日左右已将涉案房屋腾空，因联系不到百车汇公司和银箭公司，所以找到当地居委会人员进行了视频录像。经与南开区长江里社区党群服务中心工作人员核实，虽可证实天和泽公司于2019年11月底搬出涉案房屋，但其未将该情况通知百车汇公司，因此不能视为该时间节点其已履行腾房义务。百车汇公司自述其于2020年3月18日巡视时发现涉案房屋已被腾空，房屋使用费主张至2020年3月15日。天和泽公司虽对此不予认可，但未能提供相关反证，故对于百车汇公司的上述主张，本院予以采信。天和泽公司应给付百车汇公司2019年9月1日至2020年3月15日期间的房屋使用费19500元（10000元×30%×6.5个月）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告（反诉原告）天津市百车汇企业孵化器有限公司返还原告（反诉被告）天津市天和泽大药房有限公司2019年4月15日至2019年8月31日期间的租金25600元；二、本判决生效后十五日内，被告（反诉原告）天津市百车汇企业孵化器有限公司返还原告（反诉被告）天津市天和泽大药房有限公司保证金10000元；三、本判决生效后十五日内，被告（反诉原告）天津市百车汇企业孵化器有限公司给付原告（反诉被告）天津市天和泽大药房有限公司装修损失5000元；四、本判决生效后十五日内，原告（反诉被告）天津市天和泽大药房有限公司给付被告（反诉原告）天津市百车汇企业孵化器有限公司2019年9月1日至2020年3月15日期间的房屋使用费19500元；五、驳回原告（反诉被告）天津市天和泽大药房有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）天津市百车汇企业孵化器有限公司其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，由原告（反诉被告）天津市天和泽大药房有限公司负担5800元，被告（反诉原告）天津市百车汇企业孵化器有限公司负担6000元；反诉受理费1175元，由被告（反诉原告）天津市百车汇企业孵化器有限公司负担758元，原告（反诉被告）天津市天和泽大药房有限公司负担417元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  王骁骁人民陪审员  王 颖人民陪审员  史文琴二〇二〇年七月十三日书 记 员  尚俣杉附本裁判文书所依据的法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。