河南省西平县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1721民初4037号原告：李辉辉，男，1980年10月29日出生，回族，住西平县。委托诉讼代理人：张新涛，驻马店市西平县龙剑法律服务所法律工作者。被告：西平县祥源房地产开发有限公司，住址地：西平县。法定代表人：康春发，该公司董事长。原告李辉辉与被告西平县祥源房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告法定代表人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李辉辉向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付本金（552500元）、利息（计算至2019年9月25日为182325元，利息支付应至还款之日止）及一倍赔偿款（552500元）共计1287325元；2、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：我和李俊霞系亲戚关系，因李俊霞欠我77万多元的借款一直没有归还，后被告公司大股东肖向阳欠李俊霞100万元，双方在执行肖向阳欠款一案中达成执行和解协议，肖向阳同意把xxxx在建房产：三号楼十五层东户、中户、西户；五号楼十五层中户，十二层中户。双方并约定房产肖向阳不再收回。后李俊霞把三号楼十五层中户、西户与五号楼十二层中户三套房产按照当时被告公司出售商品房的价出售给我，用于偿还我欠款。在收款收据及商品房定购协议中均加盖被告公司印章，注明该房款支付的来源。后我多次找被告要求对我所购房产进行网签，但是被告总是找各种理由予以拖延，后被告把我所购买房产网签中的两套（三号楼十五层中户、西户）给别人，致使合同目的不能实现。为维护我的合法权益，特提起诉讼。被告西平县祥源房地产开发有限公司辩称：1、原、被告之间没有房屋买卖合同关系，原告与李俊霞、肖向阳之间实际是债权债务转让关系，因此本案不属于房屋买卖合同纠纷。2、案外人李俊霞、肖向阳与案件存在法律上的利害关系，原告不将李俊霞、肖向阳作为本案当事人，属于漏列当事人，以答辩人为被告主体错误。3、原告又以相同的诉讼理由、案由起诉立案（2019）豫1721民初4036号、（2019）豫1721民初4037号，但两个案件诉讼请求具有冲突性矛盾：另案请求“履行合同”，本案请求“支付本金552500元、利息182325元（2019年9月25日之前的利息）及赔偿款552500元。（以上合计1287325元）”。由此可见，原告要求支付本金、计算利息，都是按民间借贷的事实理由主张的。可以印证原、被告之间不是房屋买卖关系，也不是民间借贷关系。4、原告与李俊霞之间不存在民间借贷关系，李俊霞与肖向阳之间存在民间借贷担保关系，都是他们个人之间的关系，与被告不存在债权债务关系。原告以“肖向阳同意”以被告资产抵销其个人债务，无事实和法律根据，不合理不合法。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告李辉辉借给李俊霞款77万余元。2012年10月15日李俊霞借给董卫华款100万元，肖向阳对该借款承担连带责任担保。借款期限到期后，董卫华、肖向阳未归还上述借款。李俊霞诉至法院，经法院判决确定该债务。2015年2月3日，肖向阳（甲方）与李俊霞（乙方）签订“还款补充协议”一份，内容主要约定：李俊霞同意由董卫华、肖向阳各承担借款总额的50%，由于董卫华暂无现款归还，甲方同意暂以xxxx在建房产527平方米抵偿全部借款，房屋分布如下：三号楼十五层东户、中户、西户；五号楼十五层中户，十二层中户，多余27平方米房产待工程竣工交付使用且李俊霞销售后，由乙方李俊霞将销售款支付给肖向阳，肖向阳代董卫华归还部分，由乙方继续向董卫华追偿，待追回代垫款后，由李俊霞交付给肖向阳，本协议约定抵偿借款部分房产，甲方不再收回。肖向阳系被告祥源公司股东。2015年2月25日，被告祥源公司（甲方、卖方）与原告李辉辉（乙方、买方）签订“商品房订购协议”两份，两份协议主要约定：乙方定购甲方所售房产；一处房产位于三号楼十五层西户，房产建筑面积136平方米，房价为34万元；一处房产位于三号楼十五层中户，房产建筑面积为85平方米，房价为212500元；协议签订后一次性付清房产全部价款；交房期限为12个月；产权证办理由甲方负责，所需材料由乙方提供，费用由乙方承担。同日，被告祥源公司向原告出具收据两份，内容分别载明：“兹收到李辉辉交来xxxx三号楼十五层西户房款340000元（未实收现金，由李俊霞转让）”、“兹收到李辉辉交来xxxx三号楼十五层中户房款212500元（未实收现金，由李俊霞转让）”。收据均盖有被告祥源公司公章，会计处有谭建立签名。谭建立系该公司会计。目前，该两处房产已经网签给他人。上述事实，由原、被告陈述，原告提供的还款补充协议、商品房定购协议，被告提供的（2017）豫17民终761号民事判决书等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告主体是否适格。二、本案是否为房屋买卖合同纠纷。三、原告要求被告履行商品买卖合同是否有依据。一、被告主体是否适格。案涉商品房定购协议盖有被告祥源公司公章，且被告向原告出具有收据，根据合同的相对性原则，祥源公司为本案适格被告。二、本案是否为房屋买卖合同纠纷。商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原告与被告签订的“商品房定购协议”缺少《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确具备的主要内容，故该协议不应当认定为商品房买卖合同。本案系以房产抵偿债权引发的房屋买卖合同纠纷。三、原告要求被告履行房屋买卖合同是否有依据。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义签订合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效”。该条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象,而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。肖向阳虽然没有取得被告祥源公司的明确授权,但是,肖向阳系被告祥源公司的股东且系公司的实际控制人之一,肖向阳在“还款补充协议”中明确同意以祥源花园在建房产抵偿和代偿其和董卫华欠李俊霞的借款，因李俊霞借有原告李辉辉的款偿还不了，李俊霞又将抵偿给她的房产抵偿给李辉辉三套房产。在肖向阳的安排下,祥源公司与原告签订“商品房定购协议”,且被告祥源公司还向原告李辉辉开具了收据,且在收据上注明为“未实收现金，由李俊霞转让”的字样，说明被告祥源公司的上述行为足以使原告方相信肖向阳有代理权,且被告祥源公司也未证明原告方知晓或应当知晓肖向阳没有代理权,原告李辉辉在受让房产中属于善意且无过错，因此,肖向阳的行为构成表见代理。被告祥源公司应当向原告李辉辉履行房屋买卖合同的义务，在约定期限内交房并为原告办理产权证。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。现被告祥源公司将约定的两处房产网签给他人，导致合同目的不能实现，构成违约。故原告要求被告返还两处购房款552500元及利息，本院予以支持。原、被告未约定违约金的计算方法，故原告要求支付利息，应自协议签订之日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算。案涉协议并非商品房买卖合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的情形，故原告要求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告西平县祥源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告李辉辉xxxx三号楼十五层中户、西户房产的房款552500元及利息（利息自2015年2月25日按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至实际还款之日止）。二、驳回原告李辉辉的其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为8193元，财产保全费5000元，合计13193元，由被告西平县祥源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  常安甫二〇一九年十二月十三日书记员  杨 蕊