河南省南阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）豫13民终3798号上诉人(原审原告、案外人）翟淼枫，男，汉族，1993年4月30日出生，住南阳市。委托诉讼代理人：杨振夏，河南汉景律师事务所律师。被上诉人(原审被告、申请执行人）李立，男，汉族，1984年5月5日出生，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：张晓芬，河南盛春律师事务所律师。被上诉人(原审被告、被执行人）南阳市万裕房地产开发集团有限公司，住所地南阳市宛城区独山大道昆仑乐居商务酒店南150米。法定代表人赵明云，任经理职务。委托诉讼代理人：路明杰，系公司留守人员。上诉人翟淼枫因与被上诉人李立、南阳市万裕房地产开发集团有限公司执行异议之诉一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（2018）豫1302民初6724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人翟淼枫及其委托诉讼代理人杨振夏，被上诉人李立的委托诉讼代理人张晓芬，南阳市万裕房地产开发集团有限公司的委托诉讼代理人路明杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。翟淼枫上诉请求：请求二审法院依法撤销南阳市宛城区人民法院（2018)豫1302民初6724号民事判决，改判解除对位于南阳市光武路原宛城区纺织品公司院内万裕中央花园1号楼A单元25层东户房屋的查封，并停止对该房屋的执行。事实和理由：该小区相关房屋均符合南阳市城市建设规划，且相关房屋均已交付入住。在此情况下，如再认为相关买卖合同无效明显违背合同法促进交易立法宗旨和限缩合同无效范围基本原则。如认定该买卖合同无效，法院当然也不应进行拍卖处置（拍卖同样属于买卖）。而相反，应被上诉人申请，竟然可以处置。二者明显形成无法协调的悖论.三、第三人构成非法集资等犯罪，相关资产列入处置非法集资资产范围。被上诉人申请执行事项及申请人相关权益，均应经由非法集资等相关程序处理，而不应在相关民事案件执行中给以处理。四、上诉人受领房屋时并不知悉法院查封事项，更未见到公告。根据相关法律规定，该查封对上诉人受领房屋不产生影响。原审判决认为查封后受领因此权益受到影响明显缺乏事实根据和法律依据。综上所述，案涉房屋不应当给以查封和执行，执行法院的查封、执行明显不公平，原审判决认为相关判决无效明显不妥当。因此，上诉人特依法起诉，请求法院撤销原审判决，改判支持上诉人诉请，维护上诉人权益，维护社会公平正义。李立辩称，涉案小区房屋有土地证、规划许可证、施工证，但没有预售许可证，且本案中崔淼枫并未实际入住；另外房屋买卖合同无效并不必然导致人民法院无法处置被执行人的资产。最高人民法院编号为法〔2012)151号关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知已经明确了产系可以被执行。具体内容为：各省、自治区、直辖市及解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：现将住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》（建法函〔2012)102号)转发你们，请参照执行，并在执行中注意如下问题：一、各级人民法院在执行程序中，既要依法履行强制执行职责，又要尊重房屋登记机构依法享有的行政权力；既要保证执行工作的顺利开展，也要防止“违法建筑”等不符合法律、行政法规规定的房屋通过协助执行行为合法化。二、执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后时以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知第三人是否构成非法集资并不影响本案的执行。第三人即使构成非法集资，也与本案无关。本案中，李立的债权不是普通的金钱债权，而是房屋买卖合同被确认无效后购房款的返还，与非法集资无关。若被上诉人认为其相关权应当由非法集资相关程序处理，只需撤回本案的诉讼即可。四、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因被答辩人虽与第三人南阳市万裕房地产开发集团有限公司签在人民法院查封之前，被答辩人并未合法占有涉案房屋；在一审庭审中审判长询问被答辩人房屋状态时，被答辩人的回答为没有入住。首先，该案中，涉案房屋首次被查封的期限为2014年8月27日，宛城区人民法院于2014年8月27日向南阳市房管局油田办事处和第三人送达了民事裁定书及协助执行通知书面对涉案房屋进行了查封。被答辩人称交付日期为2014年11月3日，即使该房屋于2014年11月3日实际交付，也系查封行为在前，交付房屋在后，在人民法院对涉案房屋进行查封之前，被答辩人并未合法占有涉案房产。其次，被答辩人所称房屋交付时间、实际入住不属实。答辩人在2015年期间多次到涉案房屋所在小区查看该房屋情况，并了解到涉案小区房屋总体交房时间为2015年6月30日，2015年7月11日小区业主委员会才选定物业服务公司，该时间与被答辩人提供的物业费收据、装修押金收据时间基本接近，即房屋交付时间是在2015年6月30日之后。在房屋交付之前被答辩人客观上也无法占有涉案房屋。综上，被答辩人的上诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回被答辩人的上诉请求，维持原判。南阳市万裕房地产开发集团有限公司述称，1、该房屋是南阳市万裕房地产开发公司与宛城区纺织品公司合作开发的，这个房子是集资房是毫无疑问的。2、一审的时候李立申请起诉的时候也是拿集资建房合同起诉的，但是一审法院当时没有支持。这个是我们万裕资产处置以后该给钱就给钱。万裕案件发生是2014年立案的，之前就已经爆发了，住房户天天去公司闹，宛城区以前是先成立工作组，先解决这个房子的交付问题，凡是交款手续交完的赶紧兑现，所以把房子给翟淼枫，因为翟淼枫把房款交完了。中央花园和纺织品公司是联合开发的，在房子即将完工的时候万裕非法集资案件爆发力，为了稳定需要，凡是按照购房合同交完全款的马上入住，有购房合同补缴全款的也马上入住，没有交够或者超时间没有交够的不能入住，因为李立没有交全购房款，所以按照合同违约了，不能得到该房屋。只能退给其预交的一部分购房款，也可以按照利息退还。翟淼枫向一审法院起诉请求：请求依法解除对位于南阳市光武路原宛城区纺织品公司院内万裕中央花园1号楼A单元25层东户房屋的查封，停止对该房屋的执行。一审法院认定事实：一审法院在审理李立诉万裕公司（2014）宛民初字第1305号房屋买卖合同纠纷一案中，于2014年5月23日作出（2014）宛民初字第1305号民事裁定，于8月27日查封了万裕公司位于南阳市光武路原宛城区纺织品公司院内万裕中央花园1号楼A单元25层东户的房屋。万裕公司出具证明称，于2014年11月3日向原告交付房屋钥匙。一审法院做出的（2014）宛民初字第1305号民事判决书确认，李立与万裕公司2010年2月13日签订的买卖合同因房屋未取得商品房预售许可证而无效，限万裕公司返还李立已付购房款20万元，并自2010年2月13日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息，限万裕公司赔偿李立16万元。该案进入执行程序后，依法处分查封的房产。本案原告翟淼枫提出执行异议，一审法院于2018年9月6日作出（2018）豫1302执异273号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告不服该裁定，向一审法院提起执行异议之诉，并向一审法院提交了与万裕公司于2008年3月18日签订的集资住宅房买卖合同及收据。另查明，1、2008年3月18日，原告与万裕公司签订《集资住宅房买卖合同》一份，2010年2月13日，被告与万裕公司《集资住宅房买卖合同》一份，该两份合同中所购房屋均系万裕中央花园1号楼A单元25层东户的房屋，万裕公司均出具了收据。本案的争议焦点为：原告对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告所持有的同万裕公司签订的《集资住宅房买卖合同》因万裕公司至今尚未取得商品房预售许可证明，该买卖合同违反法律的强制性规定，应属无效合同。且庭审查明，万裕公司在收到一审法院查封争议房产的民事裁定书后向原告交付房屋，该交付行为违反了民事诉讼法的相关规定，属无效民事行为，不产生物权变动的效果，争议房产仍属于万裕公司的财产。判决如下：驳回原告翟淼枫的诉讼请求。案件受理费6378元，由原告翟淼枫负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人翟淼枫提交如下新证据：1、宛城区非法集资小组专班出具的情况说明；2、关于翟淼枫反映李立申请法院执行其房产的情况说明。证明方向：1、2014年该涉案房屋已经归翟淼枫所有。2、证明李立在起诉之时也是要求该集资房，后在诉讼中变更诉讼请求返还购房款。3、证明被上诉人以执行款作为涉案资金进行了申报，万裕专班工作组待整个案件进行法律程序后返还其购房款。李立对上诉证据质证认为：该组证据的真实性有异议，虽然上面有公章但是没有相关工作人员签字，出具该证据的人员没有到庭作证说明情况，因此对真实性依法不应采信。2、该组证据内容不合法，该组证据只是除非办小组的情况说明，本案中李立的原诉是房屋买卖合同纠纷，并非是万裕公司之间的借款纠纷，其款项不是非法集资功能吸收借款的款项，并且该组证据显示房屋交付给翟淼枫的时间是法院对其查封以后，交付行为本身就是违法的，除非办不是确认房屋所属的职能部门，无法以出具情况说明的方式证明该房屋所有权。万裕公司质证认为：这个证据是巡视组把情况通报给除非办以后，除非办通知给工作专班然后出具的情况说明，万裕公司已经不存在了，通过研究写的这个说明，是符合事实的。李立向本院出示如下证据：李立诉万裕公司判决书一份。一审开庭笔录一份。证明反向，证明该房屋是商品房不是集资房。翟淼枫质证认为：对真实性无异议，但是该判决恰恰证明李立所起诉的依据是集资住宅房屋买卖合同，而不是商品房买卖合同的事实。2、恰恰证明被上诉人购房的时间明显晚于上诉人的购房时间。3、同时也证明了被上诉人当时并没有交付集资款。4、在诉讼过程中将物权变更为债权，其债权不能对抗上诉人的物权。5、恰恰证明原判决书并没有对房屋的性质予以查明的事实。庭审笔录同上。万裕公司质证意见为：基本与翟淼枫意见一致。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2007年6月16日，南阳市宛城区纺织品公司与南阳万裕房地产开发有限公司签订合作建房协议书一份。约定合作建房，南阳市宛城区纺织品公司作为甲方获取地面以上第一层扣除150平方米的全部所有权，南阳万裕房地产开发有限公司作为乙方获取地下室、地面以上第**东边150平方米的所有权、二层东边50%的所有权及三层以上的所有权（全部含公摊面积在内）。合作建房的目的是保证资产增值和考虑解决内部职工住房问题，经协商乙方同意提供比本楼市价格优惠3%的价格有限售给内部职工住房，富余房屋由乙方自行处理。因南阳万裕房地产开发有限公司的法定代表人涉嫌非法吸收公众存款罪，2019年6月10日，南阳市公安局梅溪分局查封了南阳万裕房地产开发有限公司的所有财产。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。因本案的涉案财产已被南阳市公安局梅溪分局查封，其权利状态不明，因此翟淼枫主张对涉案房屋享有权利要求停止执行以及李立申请法院强制执行均不能依法进行，应当对此类案件暂不予受理，待南阳万裕房地产开发有限公司的所有财产被公安机关解封后再行处理。翟淼枫此时不能作为房屋权利人提出执行异议之诉。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回翟淼枫的起诉。一、二审案件受理费各6378元共12756元，退回给翟淼枫。本判决为终审判决。审判长 王玉斌审判员陈德林审判员李郧钦二〇一九年九月二十三日书记员 牛      志      烨