上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初19955号原告：李菲，女，1981年1月12日生，汉族，住上海市宝山区。原告：方杰，男，1977年10月16日生，壮族，住上海市宝山区。两原告共同委托诉讼代理人：何农，上海金英律师事务所律师。被告：高峥嶢，男，1982年11月9日生，汉族，住上海市嘉定区。被告：高国荣，男，1954年12月23日生，汉族，住上海市嘉定区。被告：刘成娟，女，1955年9月22日生，汉族，住上海市嘉定区。三被告共同委托诉讼代理人：李勇敏，上海申安律师事务所律师。原告李菲、方杰与被告高峥嶢、高国荣、刘成娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李菲、方杰的委托诉讼代理人何农，被告高峥嶢、高国荣、刘成娟的委托诉讼代理人李勇敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李菲、方杰向本院提出诉讼请求：1、判令被告高峥嶢、高国荣、刘成娟办理宝山区真华路XXX弄XXX号XXX室房屋过户手续；2、判令被告高峥嶢、高国荣、刘成娟支付原告逾期过户违约金【以321万元人民币(以下币种均同)为本金，按日万分之五的标准，自2016年2月20日起暂计至2019年8月20日为2,049,585元，要求计算至实际履行之日止】。事实与理由：2015年10月5日，原告与被告签订了《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)，约定被告将上海市宝山区真华路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给原告，出售款321万元，买卖合同签订后，原告向被告支付房款共计227万元，尚有余款94万元，其中84万元为银行贷款，10万元为房屋尾款。由于被告高峥嶢的某某证遗失，原告与被告将向宝山区房地产交易中心提交过户申请的日期自原定的2016年2月14日推迟至同年2月20日，原告在当天缴纳了该房屋契税，双方共同提交了房屋过户登记申请手续。但因为被告与案外人冯斐、李易琪之间的欠款纠纷，上海市浦东新区人民法院、上海市宝山区人民法院分别于2016年2月26日及同年4月18日查封了系争房屋，导致无法办理过户至原告名下。经原告多方努力，现系争房屋即将解除查封，余款94万元也已经于2017年5月23日交付至上海市浦东新区人民法院账户，原告已经全部履行义务。现系争房屋也为原告实际占有，故要求将系争房屋过户至原告名下。被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失，被告应当向原告赔偿以弥补损失，为维护自己的合法权益，依法向贵院提起诉讼。被告高峥嶢、高国荣、刘成娟辩称，同意诉请1，愿意配合原告办理过户手续。不同意诉请2，被告不承担违约责任，请求法院予以驳回，可以推定原告在2016年2月就已经知道这个事情，诉请2已经超过了诉讼时效；三被告与原告共同提交了房屋过户手续，已经完全履行了买卖合同的义务，原告提出违约金的请求没有事实和法律依据；原告未向三被告提出过继续履行合同的请求，三被告并未收到余款94万元，原告也自述余款94万元是交至浦东法院，三被告也不清楚该94万元的性质，三被告也有提出同时履行抗辩的权利。本院经审理认定事实如下：2015年10月5日，李菲、方杰(买受人，乙方)与高峥嶢、高国荣、刘成娟(卖售人，甲方)签订了《上海市房地产买卖合同》，约定高峥嶢方将系争房屋出售给李菲方，出售款2,500,000元。合同第六条约定：甲乙双方确认，在2016年2月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；第十条约定：甲方逾期交房或未按约定期限过户的，每逾期一日应按乙方已付款的万分之五向乙方支付违约金，直至实际履行之日。附件三付款协议约定：乙方于本合同签订前，支付甲方定金30,000元整；乙方于签订合同当日，支付甲方首期部分房款470,000元整；乙方应于2015年12月31日前，支付甲方首期部分房款1,000,000元整；甲方同意乙方以向银行申请按揭贷款的形式向甲方支付第二期房价款计人民币900,000元整；乙方应于办妥以其为权利人的该房屋的上海市房地产权证及他项权利证书后三个工作日内将他项权利证书原件及产权证复印件等放款资料送至贷款银行，由贷款银行将贷款款项直接划入甲方指定的银行账户；甲乙双方办妥所有房屋交接手续且甲方已将该房地产名下的户口全部迁出，并签署《房屋交接书》确认无误的当日，乙方直接向甲方支付房价尾款人民币100,000元。买卖合同签订后，李菲方向高峥嶢方支付房款共计人民币2,270,000元。由于高峥嶢的某某证遗失，李菲方与高峥嶢方将向上海市宝山区房地产交易中心提交过户申请的日期自原定的2016年2月14日推迟至同年2月20日。2016年2月20日，双方至交易中心办理过户手续，李菲方在当天缴纳了该房屋契税，双方共同提交了房屋过户登记申请手续。但因为高峥嶢方与案外人冯斐之间的欠款纠纷，上海市浦东新区人民法院于2016年2月26日查封了系争房屋，导致系争房屋无法办理过户到李菲方名下。2016年4月18日，因高峥嶢方与案外人李易琪之间的欠款纠纷，上海市宝山区人民法院再次查封了系争房屋。2016年9月13日，李菲方以案外人的某某向上海市浦东新区人民法院就上述执行措施提出书面异议，并于2017年5月23日将剩余房款940,000元缴纳至上海市浦东新区人民法院(2016)沪0115执13039号执行案件中，至此，李菲方支付的房款总金额为3,210,000元。上海市浦东新区人民法院于2017年6月22日作出(2017)沪0115执异488号民事裁定书，裁定中止对系争房屋的执行。2017年7月7日，冯斐因不服裁定，提起执行异议之诉，上海市浦东新区人民法院审理后判决准许执行系争房屋。后李菲方向上海市第一中级人民法院提起上诉，2019年1月31日，上海市第一中级人民法院作出判决：撤销上海市浦东新区人民法院的判决，不得执行系争房屋。该判决为终审判决。2019年11月13日，李菲方以案外人的某某向上海市宝山区人民法院就执行措施提出书面异议，上海市宝山区人民法院于2019年11月13日作出(2019)沪0113执异294号民事裁定书，裁定中止对系争房屋的执行。另查明，截止至2020年3月13日，上述上海市浦东新区人民法院和上海市宝山区人民法院两案的查封均已解除，系争房屋上仅有本案的保全查封。再查明，上海市第一中级人民法院判决书中认定李菲方于2016年2月起即居住于系争房屋内，且在该案庭审中，李菲方与高峥嶢方均确认系争房屋的真实转让价格为321万元。以上事实有买卖合同、裁定书、判决书及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，李菲方与高峥嶢方之间签订的买卖合同，双方都应遵守，现因高峥嶢方原因导致未能按时过户，高峥嶢方应继续配合李菲方将系争房屋过户至李菲方名下，并理应承担违约责任。关于高峥嶢方提出的同时履行抗辩权问题，按照合同的约定，应该是先将系争房屋过户给李菲方，李菲方再支付剩余房款，故在高峥嶢怠于履行义务的情况下，李菲方有权利不支付剩余房款，但为了使本案纠纷顺利解决，李菲方将剩余房款支付至上海市浦东新区人民法院以解决高峥嶢方的欠款纠纷，符合法律规定，高峥嶢方不应以未收到剩余房款为由进行抗辩。关于高峥嶢方提出的诉讼时效问题，经查高峥嶢方的违约事实一直存在，直到目前系争房屋仍未过户至李菲方名下，故李菲方关于违约金的主张并未超过诉讼时效。关于违约金的具体金额，因原支付标准过高，本院参考李菲方的实际损失，并考虑到其已实际占有系争房屋的事实，酌情确定违约金为200,000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告高峥嶢、高国荣、刘成娟于本判决生效之日起十日内，配合原告李菲、方杰将上海市宝山区真华路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告李菲、方杰名下；二、被告高峥嶢、高国荣、刘成娟于本判决生效之日起十日内，支付原告李菲、方杰逾期过户违约金200,000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费减半收取为17,040元、保全费5,000元，均由被告高峥嶢、高国荣、刘成娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 韩 亮二〇二〇年三月十三日书记员 叶文玮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。