上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初78588号原告：上海和屋实业有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：李彦军，执行董事。委托诉讼代理人：佟文忠，上海创远律师事务所律师。被告：上海南银物业管理有限公司，住所地上海竖新经济开发区(竖新南路XXX号)。法定代表人：秦少华。委托诉讼代理人：朱爱兰，女。被告：秦少华，男，1967年12月10日生，汉族，住上海市嘉定区。被告：中国人民解放军91394部队，住所地上海市浦东新区。被告：朱寿江，男，1973年11月20日生，汉族，住安徽省芜湖市。被告：上海沪海实业公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：钟燕艳。原告上海和屋实业有限公司(以下简称和屋公司)与被告上海南银物业管理有限公司(以下简称南银公司)、秦少华、中国人民解放军91394部队(以下简称91394部队)租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案受理后，先适用简易程序。2018年12月10日，经原告和屋公司申请，本院追加朱寿江、沪海公司作为被告参加诉讼。2019年1月16日，本案依法转为普通程序。2019年7月18日，本院对本案公开开庭进行了审理。原告和屋公司的委托诉讼代理人佟文忠到庭参加诉讼，被告秦少华、91394部队、朱寿江、沪海公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和屋公司向本院提出诉讼请求：1、被告南银公司、朱寿江、沪海公司共同赔偿原告装饰装修、不可搬迁设备剩余价值、可搬迁设备搬迁费、解除劳动合同经济补偿金损失人民币(以下币种同)96万元；2、被告南银公司返还履约保证金45万元及已预付的基本收益495,800元(2017年9月16日至2017年12月31日，按三个半月计)；3、被告秦少华对被告南银公司上述第1、2项偿付义务承担无限连带保证责任。庭审中，原告将第1项诉请金额减少至798,000元。事实与理由：2016年3月25日，上海微领地创客空间运营管理股份有限公司(以下简称微领地公司)与南银公司签订《委托管理协议》，约定南银公司将承租的上海市浦东大道2185号海翔大厦(以下简称涉案房屋)委托给微领地公司进行策划、招商、出租、商业管理和物业管理等经营活动，委托期限自(三个月)装修期届满次日至2019年12月31日；南银公司每年收取基本收益170万元，履约保证金45万元等。秦少华在向微领地公司出具的《个人无限连带责任保证函》中承诺：其作为南银公司担保人，同意该《委托管理协议》全部条款，并对南银公司在该《委托管理协议》中的所有责任和义务承担无限连带责任担保。2016年4月29日，原告、微领地公司及南银公司签订《情况说明》，明确由原告取代微领地公司成为《委托管理协议》的受托方，继承微领地公司在《委托管理协议》中的全部权利义务。《委托管理协议》签订后，受托方已向南银公司支付履约保证金45万元并预付至2017年底的基本收益255万元，原告还投入巨资对标的物进行装修，新增经营所必须的家具、设备等，装修完成后，原告展开经营管理活动。2017年7月，原告收到91394部队的《腾退告知书》，称：根据上级要求部队全面停止有偿服务的要求，决定提前收回上述标的物业。原告收到通知后，与南银公司、部队签订了《腾退协议书》，约定房屋腾退后，对由此所造成的相关损失及相关争议，原告与南银公司可经具备相应资质要求的评估公司鉴定后，向浦东新区人民法院主张权利，部队应积极协调，依法依规妥善处理，最终补偿款打入原告与南银公司相应账户。协议签订后，原告向91394部队及时交还了房屋并积极配合装修等损失评估，但91394部队未及时将评估结果告知原告，至今也未对原告予以任何补偿。本案诉讼中，原告发现朱寿江以与沪海公司签订的《军队房地产租赁合同》为依据，并以涉案房屋实际经营人身份，通过另案起诉〔(2018)沪0115民初68450号〕，将原应支付给原告的补偿款占为己有，严重侵犯原告合法权益，故要求朱寿江、沪海公司对原告共同承担赔偿责任。原告认为，其与南银公司实系租赁关系，在多次协商无果情况下，原告提起本案诉讼。被告南银公司未作答辩。2018年11月26日，南银公司委托代理人来院陈述：房屋是部队的，当时承租时报了南银公司和沪海公司这两家公司，最后批下来是沪海公司，并与部队签订了租赁合同。承租房屋后用于开设南银商务酒店，当时就由他人经营，之后交由朱寿江经营，最后与原告签订了委托经营合同，交由原告经营，相关证照仍是南银公司的。南银公司与沪海公司未签订过合同，南银公司只有证照，没有实际经营过酒店。对装修、设备补偿款，南银公司一分没有拿到。另，南银公司向本院提供了七张物品交接清单，称这些物品都移交给原告，现在没有了，要求原告赔偿。被告秦少华、91394部队、朱寿江、沪海公司未作答辩。经审理本院查明如下事实：涉案房屋的产权人为原中国人民解放军总后勤部。2015年12月1日，海军东海舰队房地产管理处(甲方)与沪海公司(乙方)签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区浦东大道2187号海翔大厦1-5层2748平方米房屋出租给乙方，租赁用途为宾馆，租赁期限自2015年3月1日至2019年2月28日，年租金734,000元。第九条第(四)项约定，因不可抗力以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。91394部队在《军队房地产租赁合同》甲方委托代理人处盖章。2015年3月1日，沪海公司(甲方)与朱寿江(乙方)签订《协议书》，约定甲方租赁经营的浦东大道2185号部队房产(南银商务酒店)实际由乙方出资租赁，该处房产的装修与经营所需资金皆由乙方实际出资，乙方拥有该处房产的实际经营权；自本协议签署之日起，甲方无条件将标的房产实际经营权转让给乙方，甲方不参与实际经营，不参与南银商务酒店的运营管理，甲方不承担该房产(南银商务酒店)运营期间产生的债权债务，也不参与该处房产经营期间的经营收益分配；自本协议签署之日起，乙方负责向部队支付该房产(南银商务酒店)的房屋租金、相关物业管理费、水电费等，由于乙方欠缴相关费用应承担的相应责任均与甲方无关；该房产(南银商务酒店)租赁期间由于市政拆迁、部队收回自用、国家政策等原因导致租赁合同提前终止、关停等，相关的补偿、赔偿款由乙方享受，乙方享有追偿相关赔偿的权益。2016年3月25日，南银公司作为委托方(甲方)、微领地公司作为受托方(乙方)，双方签订一份《委托管理协议》，约定甲方系涉案房屋合法承租人，委托乙方对涉案房屋进行策划、招商、出租、管理、经营并承担物业服务的相应职责；乙方为自身经营需要拟对涉案房屋进行部分改造、装修，并独自承担经济责任和安全责任，甲方表示同意；甲方应于2016年4月1日前将房屋交付乙方委托管理，甲方同意给乙方装修期三个月，自2016年4月1日起算，届满日为2016年6月30日，装修期内甲方无房屋租金收入，委托管理期限自装修期届满次日至2019年12月31日止；管理期内，甲方每年收取基本收益170万元，每三个月支付一次，乙方于每个支付季度的末月的25日前支付下季基本收益42.5万元；乙方于甲方将涉案房屋交付乙方后15个工作日内向甲方提前预付部分基本收益200万元，甲方同意自第一笔基本收益应付之日起乙方应从前述预付的基本收益中予以抵扣，直到至全部抵扣完毕；乙方于协议签订后5个工作日内向甲方支付100万元(其中履约保证金45万元，预付基本收益55万元)。当日，秦少华作为保证人向微领地公司出具《个人无限连带责任保证函》，同意对《委托管理合同》中南银公司的所有责任和义务承担无限连带责任。合同签订后，微领地公司向南银公司预付基本收益255万元、租户押金45万元。2016年4月8日，南银公司向微领地公司出具的收据。当日，原告与南银公司签署了物品交接清单。2016年4月26日，原告经核准成立。2016年4月29日，南银公司、微领地公司、原告签订一份《情况说明》，约定原告取代微领地公司成为《委托管理协议》的受托方，原协议中的微领地公司权利义务，自始由原告享有和承担；微领地公司基于原协议向南银公司预付的基本收益、保证金，由南银公司向原告开具收据，在委托管理协议终止后向原告返还。2017年7月24日，91394部队向南银商务宾馆发出《腾退告知书》，称根据军队停止有偿服务的精神，要求尽快做好承租房地产腾退归还准备，在三个月内(2017年10月24日前)将承租房地产交还部队，租金、水电费按实际使用时间计收。2018年7月30日，上海立信资产评估有限公司经91394部队委托出具了信资评军字(2018)第40020号资产评估报告，结论为在评估基准日2017年7月31日浦东大道2187号南银商务宾馆房屋装饰装修剩余价值808,200元，其中南银商务宾馆装饰装修剩余价值792,000元(宾馆装饰装修702,000元、宾馆结构改造90,000万元，建成年月均为2016年4月)、小卖部装饰装修剩余价值16,200元(建成年月为2010年8月)；不可搬迁设备剩余价值为543,935.65元(其中电梯、安防系统、燃气管道安装工程、化粪池、消防安装系统、电梯井、室外广告牌、铝合金空调外机罩的购置、启用日期为2009年-2010年期间，评估净值142,980.19元，其余设备购置、启用日期均在2016年4月29日之后)，可搬迁设备的搬迁费29,600元(购置、启用日期为2016年4月)，解除劳动合同经济补偿金97,700元。以上合计1,479,435.65元。2017年8月31日，91394部队作为甲方、原告及南银公司作为乙方，双方签订《腾退协议书》，协议约定，根据全面停止有偿服务的要求，须提前解除浦东大道2185号-3南银酒店租赁项目的《军队房地产租赁合同》，就合同解除及后续事宜，双方达成一致：一、乙方承诺并保证，愿意配合军地各级全面停止有偿服务工作，并在2017年10月31日前，将前述《军队房地产租赁合同》项下的租赁项目一次性交付给甲方。二、《军队房地产租赁合同》提前解除给乙方造成的相关损失及相关争议，乙方可经具备相应资质要求的评估公司评估鉴定后，向浦东新区人民法院主张权利，甲方应积极协调，依法依规妥善处理，最终补偿款打入乙方相应账户。2017年9月15日，91394部队(甲方)与秦少华、和屋公司等(乙方)签署《房屋腾退移交协议》，协议约定，一、乙方应于2017年9月15日将主体房屋移交甲方，南银便利店于9月25日一次性全部腾空移交乙方。二、签订协议当日，乙方应将房屋全部钥匙交还甲方。三、协议签订之日起，甲方不再计收乙方房屋租金，乙方必须在房屋移交前结清水、电等费用，后续水、电费由南银便利店负责结清。四、房屋移交后，甲方按《腾退协议书》约定，做好后续善后工件。此后，91394部队(甲方)与秦少华、和屋公司等(乙方)签署《房屋腾退移交协议》，明确甲方给予乙方一周搬离时间(截止9月22日)，乙方应在截止日期前腾空房屋，逾期未腾空的物品，视为乙方主动放弃；协议签订之日起，甲方不再计收房屋使用费，乙方必须在房屋移交前结清水电等费用；南银便利超市由乙方负责协商清退。另查，2018年9月6日，朱寿江以91394部队为被告、沪海公司为第三人向本院提起诉讼。该案中朱寿江诉称“该宾馆前后进行过三次装修，最后一次装修完工于2016年4月1日”，审理中朱寿江表示：沪海公司自多年前就租赁该房屋，该房屋租赁后设立了南银公司在现场经营；2015年续签租赁合同，且沪海公司与朱寿江签订《协议书》将租赁合同的权利义务转让给了朱寿江后，朱寿江实际投入经营该房产，但现场仍使用南银公司的名义进行经营。对此，91394部队、沪海公司确认上述事实，同时南银公司在该案中以书面形式向本院予以确认，并同意由朱寿江主张权利。本院在认定沪海公司将租赁合同权利义务概括转让给了朱寿江、涉案租赁房屋实际返还时间为2017年9月15日的基础上，于2018年9月26日作出(2018)沪0115民初68450号民事判决书，判决91394部队给付朱寿江损失补偿款961,600元；朱寿江给付91394部队租金42万元、水电费1,732元。该判决已生效。审理中，原告称，其承租后将涉案房屋作为青年公寓使用，因装修格局与原来宾馆不同，原告将原装修全部拆除后重新进行了装修，房屋结构基本未变，装修评估中宾馆结构改造、小卖部装饰装修非原告实施，不可搬迁机器设备评估中，购置、启用时间在原告承租之前的不属于原告。为减少争议，庭后原告将第1项诉请金额减少至576,960元(按另案判决损失补偿款961,600元的60%主张)，并表示针对该项诉请，原告不再主张沪海公司共同承担赔偿责任，也不再主张秦少华承担连带责任。另，原告确认其与南银公司的《委托管理协议》于2017年9月15日解除；南银公司与朱寿江恶意串通，通过另案诉讼将本应补偿给原告的款项判归朱寿江，故应对经济补偿损失承担共同赔偿责任。以上事实，有《委托管理协议》、《情况说明》、《个人无限连带责任保证函》、物品交接单、付款凭证、评估报告、(2018)沪0115民初68450号民事判决书及庭审笔录等在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。根据91394部队与原告及南银公司签订的《腾退协议书》，原告对部队因军队政策原因提前解除租赁合同、收回租赁房屋是认可的，原告认为其与南银公司的《委托管理协议》已解除的意见，本院予以确认。《委托管理协议》解除后，南银公司再行占有履约保证金已无合同依据，另原告已向被告预付基本收益至2017年12月，(2018)沪0115民初68450号民事生效判决已认定涉案房屋实际返还时间为2017年9月15日，故原告要求返还履约保证金45万元及2017年9月16日至2017年12月31日期间基本收益495,800元的诉请，具有事实和法律依据，本院予以支持。同时，基于秦少华向原告出具的保证函，原告要求其对上述南银公司的返还义务承担连带保证责任，本院亦予支持。现有证据表明，91394部队通知南银商务宾馆腾退房屋时，南银公司、朱寿江明知系原告在实际经营，《腾退协议书》亦约定最终补偿款打入乙方(原告及南银公司)相应账户，但南银公司在另案中以书面形式向法院确认并同意由朱寿江主张权利，致朱寿江实际取得补偿款项，南银公司与朱寿江的行为损害的原告的合法权益，原告要求南银公司与朱寿江共同赔偿装饰装修等损失，具有事实依据。根据原告租赁用途、承租时间以及评估报告所记载的装修完成时间、机器设备购置启用时间，原告要求按另案判决损失补偿款的60%主张损失赔偿，经查在合理范围之内，该项诉请本院予以支持。对南银公司的设备赔偿主张，其未提起反诉，本案中不作处理。审理中，原告减少部分诉请，系当事人对自身民事权利的处分，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国担保法》第六条之规定，判决如下：一、被告上海南银物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海和屋实业有限公司履约保证金45万元、基本收益495,800元，合计945,800元；二、被告秦少华对本判决主文第一条中被告上海南银物业管理有限公司的付款义务承担连带清偿责任；三、被告上海南银物业管理有限公司、朱寿江于本判决生效之日起十日内支付原告上海和屋实业有限公司装饰装修、不可搬迁设备、可搬迁设备搬迁费、解除劳动合同经济补偿金损失576,960元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,504元，由被告上海南银物业管理有限公司负担15,881元、朱寿江负担2,623元。保全费3,219元，由被告上海南银物业管理有限公司、朱寿江各半负担1,609.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄 政人民陪审员  梅丽华人民陪审员  田有娣二〇一九年九月十八日书 记 员  朱晓晨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。