上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终5118号上诉人（原审原告）：王红黎，女，1969年5月12日出生，汉族，住上海市徐汇区。上诉人（原审原告）：王垚坤，男，1995年6月19日出生，汉族，住上海市徐汇区。两上诉人共同委托诉讼代理人：王虎，上海运帷律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄庆生，男，1975年9月3日出生，汉族，住福建省南安市。被上诉人（原审被告）：黄彩丽，女，1973年7月3日出生，汉族，住福建省南安市。上诉人王红黎、王垚坤因与被上诉人黄庆生、黄彩丽房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初6349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月25日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王红黎、王垚坤上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉请。事实和理由：上诉人向一审法院提出中止审理本案的请求，具有依据。上诉人在提出本案诉讼的同时向一审法院提出了针对案外人郭某的财产保全的执行异议，一审法院于2017年9月5日作出杰出查封的裁定，2017年9月12日，一审法院的查封被松江区房地产交易中心于实际解除，厦门市思明区人民法院（2017）闽0203执保335号的轮候查封正式生效。上诉人于2017年9月20日向厦门法院提出执行异议，上诉人认为，本案的审理应当以厦门法院的审理结果为依据，若厦门法院生效判决支持上诉人提出的执行异议的诉请，则本案的履行障碍就得以消除。故上诉人多次请求本案一审法院中止审理，但一审法院在厦门法院作出生效裁判之前就对本案进行了处理，判决驳回上诉人的诉请，显为不当。二审审理中，上诉人变更其一审第二项诉请为“判令黄庆生、黄彩丽支付逾期办理过户登记手续的违约金（自2017年4月13日起至实际过户之日止，以总房价款人民币2,720,000元为基数，按日万分之二计算）。”被上诉人黄庆生、黄彩丽未作答辩。王红黎、王垚坤向一审法院起诉请求：1、判令黄庆生、黄彩丽配合王红黎、王垚坤继续履行合同编号为2965061的《上海市房地产买卖合同》以及《协议书》，并将坐落于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号1_2层房屋（以下简称系争房屋）过户登记至王红黎、王垚坤名下；2、判令黄庆生、黄彩丽支付逾期办理过户登记手续的违约金（自2017年4月13日起至实际过户之日止，以总房价款人民币2,720,000元为基数，按日万分之五计算）。一审法院认定事实：2016年11月11日，王红黎、王垚坤与黄庆生、黄彩丽签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：黄庆生、黄彩丽将其名下坐落于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号1_2层房屋出售给王红黎、王垚坤，房屋建筑面积为64.74平方米，转让款为1,850,000元（人民币，下同）；黄庆生、黄彩丽于2017年4月12日前腾出该房屋并通知王红黎、王垚坤，签订房屋交接书为房屋转移占有的标志；双方于2017年4月12日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。其中该份合同的附件三约定了付款方式：王红黎、王垚坤应在签订本合同前直接支付黄庆生、黄彩丽定金600,000元，黄庆生、黄彩丽在签订买卖合同后3日办理抵押银行还款预约手续，王红黎、王垚坤在黄庆生、黄彩丽贷款银行批准黄庆生、黄彩丽还款可扣款当日，王红黎、王垚坤向黄庆生、黄彩丽支付房款970,000元用于偿还银行剩余借款，在黄庆生、黄彩丽出具上述扣款凭证或结清证明后当日内，王红黎、王垚坤再向黄庆生、黄彩丽支付房款280,000元。另，该份合同还对违约责任等事项作出了约定。同日，王红黎、王垚坤与黄庆生、黄彩丽签订《协议书》一份，约定：系争房屋的房价款为1,850,000元；王红黎、王垚坤另行支付黄庆生、黄彩丽装修补偿款870,000元，应在黄庆生、黄彩丽出具系争房屋所有抵押的还款凭证或者结清证明后当日内支付50,000元，在办理产权过户手续当日（先付款后过户）支付770,000元，剩余50,000元作为尾款于办理房屋交接手续并签订房屋交接书当日支付；黄庆生、黄彩丽出售系争房屋净到手价为2,720,000元。该协议另对税费等事项作出了约定。另查明，截至2016年7月30日，系争房屋上分别存有案外人中国银行股份有限公司上海市闸北支行及案外人曾某的抵押债权，金额分别为964,000元、600,000元。2016年8月30日，案外人Z公司向黄彩丽银行转账100,000元；王红黎向案外人曾某银行转账500,000元。针对上述款项，黄庆生、黄彩丽于当日出具《收款收据》两份，确认共计收到王红黎支付的购房款600,000元。2016年11月19日，王红黎向黄庆生银行转账30,000元；2016年12月10日，王红黎向黄庆生银行转账30,000元；2016年12月12日，王红黎向银行账号为XXXXXXXX8511转账1,240,000元；黄庆生、黄彩丽于2016年12月12日出具收款收据一份，写明收到王红黎支付的房款1,300,000元。2017年1月18日，王红黎分两次向黄庆生银行转账共计100,000元；2017年2月27日，王红黎向黄庆生银行转账300,000元。针对上述款项，黄庆生、黄彩丽于2017年2月27日出具收款收据一份，写明收到王红黎支付的房款400,000元。2017年3月16日，王红黎向黄彩丽银行转账50,000元。再查明，2016年12月15日，王红黎、王垚坤与黄庆生、黄彩丽签订《房屋交接书》一份，对系争房屋进行了交接验收。2017年8月10日，王红黎、王垚坤因他案【案号为（2016）沪0117财保28号】向法院代管款账户支付370,000元。又查明，系争房屋的权利人为黄庆生、黄彩丽；2017年4月11日至今，系争房屋被福建省厦门市思明区人民法院司法限制，限制方式为正式查封；2017年5月3日，因王红黎、王垚坤申请，系争房屋被法院司法限制，限制方式为轮候查封。一审法院认为，王红黎、王垚坤与黄庆生、黄彩丽签订的《上海市房地产买卖合同》未违反法律、行政法规的规定，应属有效。然，有效的合同并不必然均能实际履行，现系争房屋至今仍被厦门市思明区人民法院司法查封，在查封不解除的情况下，系争房屋无法办理过户手续，经法院释明诉讼风险，王红黎、王垚坤仍坚持其要求办理系争房屋的产权过户手续的诉请，于法无据，法院不予支持。关于逾期过户的违约金，应在合同继续履行的前提下，王红黎、王垚坤可主张的违约责任，而本案现存在继续履行事实上的障碍，故王红黎、王垚坤该项诉请，法院不予支持。黄庆生、黄彩丽经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，对此产生的法律后果，应由黄庆生、黄彩丽自行承担。一审法院审理后作出判决：驳回王红黎、王垚坤的全部诉讼请求。案件受理费28,560元，财产保全费5,000元，公告费560元，共计诉讼费34,120元，由王红黎、王垚坤共同负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，上诉人向厦门市思明区人民法院提出案外人执行异议，该院于2017年10月27日作出（2017）闽0203执异96号执行裁定书裁定中止对系争房屋的执行，该案申请执行人林某不服该裁定，提起（2017）闽0203民初17238号执行异议之诉，该院审理后认为，在上海市松江区人民法院及厦门市思明区人民法院查封之前，王红黎、王垚坤签订房屋买卖协议，已支付大部分购房款，剩余购房款也支付至上海市松江区人民法院，且已合法占有使用系争房屋。系争房屋未能办理过户手续的原因系法院查封而非王红黎、王垚坤自身存在过错。故林某请求继续执行系争房屋的理由不能成立，该诉求缺乏事实及法律依据，遂判决驳回了林某的诉讼请求。林某不服，提起上诉，福建省厦门市中级人民法院于2019年6月16日作出（2019）闽02民终154号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。再查明，2019年8月15日，松江区人民法院就本案在系争房屋上的司法查封限制方式由轮候查封变更为正式查封。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。现系争房屋上厦门市思明区人民法院的司法查封已经解除，本案已无履行上的障碍，故上诉人要求被上诉人继续履行合同，协助办理过户手续的诉请，于法不悖，本院予以支持。双方在合同中约定于2017年4月12日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，被上诉人显已违约，理应承担相应的逾期过户责任。双方约定，若被上诉人未按约定履行的，每逾期一日需向上诉人支付总房价款万分之五的赔偿金，该标准显然过高，虽然上诉人自愿将违约金标准调整为日万分之二，但结合系争房屋长期无法过户的原因、上诉人已于2016年12月15日取得了房屋、上诉人的实际损失等因素，上诉人主张的违约金标准仍属过高，本院根据本案实际情况酌情将违约金标准调整为总房价款的日万分之一。综上所述，王红黎、王垚坤的上诉请求具有事实及法律依据，本院予以部分支持；基于本案二审新事实，本院对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初6349号民事判决；二、被上诉人黄庆生、黄彩丽于本判决生效之日起十日内配合上诉人王红黎、王垚坤办理上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号1_2层房屋所有权变更登记至王红黎、王垚坤名下的过户手续；三、上诉人王红黎、王垚坤于本判决生效之日起十日内向被上诉人黄庆生、黄彩丽支付剩余购房款人民币370,000元；四、被上诉人黄庆生、黄彩丽于本判决生效之日起十日内向上诉人王红黎、王垚坤赔偿逾期过户违约金，自2017年4月13日起至实际过户之日止，以总房价款人民币2,720,000元为基数，按日万分之一计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币28,560元，财产保全费5,000元，公告费560元，共计诉讼费34,120元，由被上诉人黄庆生、黄彩丽负担；二审案件受理费人民币28,560元，由被上诉人黄庆生、黄彩丽负担。本判决为终审判决。审判长  孔美君审判员  杨斯空审判员  郑卫青二〇一九年十月二十一日书记员  周 勰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。二、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。三、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。四、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。五、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。六、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……