青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2019）青0103民初2590号原告:西宁维鑫养殖农民专业合作社，统一社会信用代码:93630103MA752XGD3G，住所地:西宁市城中区总寨镇新安庄村13-1号。法定代表人:严维行。委托诉讼代理人：韦廉明，青海同光律师事务所律师。被告:林金阳，公民身份证号码：×××，男，汉族，1986年3月23日出生，户籍所在地：福建省莆田市。委托诉讼代理人：马铭蔚，青海金略律师事务所律师。原告西宁维鑫养殖农民专业合作社(以下简称维鑫合作社)与被告林金阳土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用普通程序进行审理。在审理过程中，被告林金阳提出管辖权异议，认为其经常居住地在西宁市××区，本院对本案没有管辖权，要求将本案移送有管辖权的城北区人民法院进行审理。本院于2019年8月29日作出（2019）青0103民初2590号民事裁定书，驳回被告林金阳对本案管辖权提出的异议，被告林金阳不服提出上诉，西宁市中级人民法院于2019年11月12日作出（2019）青01民辖终172号民事裁定书，维持原裁定。本院于2020年3月24日公开开庭进行了审理。原告维鑫合作社的委托诉讼代理人韦廉明，被告林金阳及其委托诉讼代理人马铭蔚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告维鑫合作社向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告土地租赁费1221827元、土地代管费217035元、违约金1500000元，共计2938862元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年8月1日，原、被告双方签订《土地租赁合同》，约定：原告将48.23亩土地租赁给被告使用，租赁期限自2012年8月1日至2027年7月31日止，土地租赁费是每亩每年4000元，合计每年土地租金为192920元，由被告每年5月至8月间一次性将全年的租金交付给原告，如被告拖欠一个月，每月原告收取每亩土地违约金1000元。合同签订后，被告在承租的土地上修建畜棚、办公用房等设施。后被告以资金占用为由，拖欠原告土地租金、土地代管费及违约金，故诉至法院。被告林金阳辩称：一、原、被告2012年8月1日签订土地租赁合同，将原告名下的土地承包给被告，双方约定每亩租金4000元（包含代管费2500元、农作物赔偿价1500元），租赁期限为15年，自2012年8月至2027年7月，承包土地亩数为48.23亩，被告承租该土地建立厂房，实际使用场地为30亩（厂房15亩，道路15亩），被告将剩余的土地亩数退还给原告，原告将被告退还的剩余土地租赁给第三方，现被告实际给付了全部租金。二、原告主张的2012年至2016年的土地租赁费，已超过诉讼时效，不应予以支持。综上，被告完全按照合同履行了义务，支付了租金，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。原告维鑫合作社为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、2012年8月1日的《土地租赁合同》。证明被告承租原告48.23亩土地，年租金为192920元，如被告拖欠租金一个月，每月每亩支付违约金1000元。被告林金阳质证认为：对证据的真实性无异议，证明方向不认可，合同仅能证明双方对土地租赁进行了相关约定，不能证明被告未支付租赁费。证据二、2014年12月27日的通知。证明自2015年开始被告的土地租金中的代管费每亩每年涨幅为1500元，每亩每年为3000元。被告林金阳质证认为：对证据的真实性无异议，证明方向有异议，双方签订的合同第一条第三款明确约定，4000元包含代管费每亩2500元，代管费不涨浮，原告不能因为村委会的通知，随意改变双方约定的事实。证据三、2019年6月10日新安庄村委会的通知。证明土地租金计算截止至2018年年底。被告林金阳质证认为：对证据的真实性无异议，证明方向有异议。被告林金阳为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据：证据一、2012年8月1日的《土地租赁合同》（即原告证据一）。证明2012年8月1日，原、被告双方签订《土地租赁合同》，将原告名下的土地承包给被告，双方约定每亩租金4000元（包含代管费2500元，代管费不涨浮，农作物赔偿价费1500元），租赁期限为15年，自2012年8月至2027年7月，承包土地亩数为48.23亩的事实。原告维鑫合作社质证认为：对证据的真实性无异议，证明方向有异议。证据二、2015年3月7日的84920元收条、2016年12月100000元的收据、网上银行电子回单、情况说明。证明被告实际使用亩数为30亩，被告已经支付2014年度至2015年度的土地租赁费84920元，以及2017年的土地租赁费，由此推定2017年之前的土地费用已经支付完毕的事实。原告维鑫合作社质证认为：对该证据中的收条及收据认可，原告收到2014年8月至2015年8月的租金，但土地租金不是全清。对网上银行电子回单真实性有异议，不予质证，对情况说明真实性不认可。证据三、2017年3月3日通告、集体土地征用拆迁房屋以及附属物补偿评价表。证明由于政策原因，2017年3月3日之后，上述土地被城中区政府征收，租赁物不存在，因此2017年后的租金不应由被告承担的事实。原告维鑫合作社质证认为：对通告的真实性有异议，因为是复印件，不予质证。集体土地征用拆迁房屋以及附属物补偿评价表的真实性认可，证明方向不认可，附属物补偿评价的补偿对象是青海伯蒽公司，与被告无关，该证据与本案无关。西宁市城中区城乡建设局于2020年4月1日出具证明，证明案涉的的林金阳位××村房屋于2017年12月进行拆除。原告维鑫合作社质证认为：真实性认可。被告林金阳质证认为：认可。本院依据原、被告举证、质证，认证如下：对原告维鑫合作社提交的证据1,3，被告林金阳提交的证据1，证据2中的收条及收据，证据三中的集体土地征用拆迁房屋以及附属物补偿评价表，以及西宁市城中区城乡建设局出具的证明，双方对真实性没有异议，本院予以认定。对被告林金阳提交的证据二中的网上银行电子回单及情况说明，原告虽提出异议，但对收到100000元认可，故本院予以认定。证据三中的2017年3月3日通告，原告虽提出异议，但该通告可以证明涉案土地被城中区人民政府进行征收和拆迁的事实，本院予以认定。对原告提交的证据二，被告不予认可，该证据与本案查明的事实相悖，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月1日，原、被告双方签订《土地租赁合同》，约定：原告将48.23亩土地租赁给被告使用，租赁期限自2012年8月1日至2027年7月31日止，土地租赁费是每亩每年4000元，合计每年土地租金为192920元，其中每年代管费每亩2500元、代管费不涨幅，农民农作物物价赔偿每亩1500元。付款方式：每年5月1日至8月1日期间一次性将全年租赁费交给原告，如拖欠一个月，每月每亩罚款1000元。合同签订后，被告林金阳实际使用上述土地，并交纳租金，2015年3月7日，原告维鑫合作社法定代表人严维行向被告林金阳出具收条一张，该收条载明：“今收到林金阳2014年土地租金捌万肆仟玖佰贰拾元（84920元），2014年8月到2015年8月，全清。收款人：严维行，2015年3月7日”。由此可以认定截止2015年8月之前的租金，被告林金阳已经付清。2016年12月13日被告林金阳通过沈金峰向原告维鑫合作社法定代表人严维行转款100000元，可以认定截止2015年8月之后的租金，被告林金阳支付了100000元。另查明：依据西宁市城中区人民政府2017年3月3日的通告，对元堡子片区范围内进行土地征收和房屋拆迁，涉案的由原告维鑫合作社租赁给被告林金阳的土地均在征收和拆迁范围，该房屋已经于2017年12月实际拆除。本院认为，原告维鑫合作社与被告林金阳签订的《土地租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的权利义务。《土地租赁合同》签订后，原告按约将土地交付被告使用，被告也应按约向原告履行支付土地租金的义务。从双方提交的证据可以认定，每年土地租金为192920元，截止2015年8月之前的租金，被告林金阳已经付清。2015年8月至2016年8月的租金支付了100000元，尚欠92920元未支付。2016年8月至实际拆除之日（2017年12月）的租金核算后应当为241150元，被告林金阳应当支付。故被告林金阳应当向原告维鑫合作社给付土地租赁费334070元，原告主张的超出部分，本院不予支持。现被告欠付原告土地租金，构成违约，被告应当承担违约责任，但双方约定的每月每亩1000元的违约金过高，庭审中，经本院释明，被告也要求对违约金予以调整，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，从公平原则考量，违约金应酌情调整以实际拖欠的租金为基数，按年利率4.75%的双倍分段计算为53787.6元（92920元自2015年8月计算至2017年12月为21332.9元；241150元自2016年8月计算至2017年12月为32454.7元），原告主张的超出部分，本院不予支持。原告维鑫合作社主张的土地代管费217035元的诉求，因双方约定的每亩每年4000元的土地租金中，包括代管费每亩2500元、故对该项诉求，本院不予支持。被告林金阳辩称其实际租赁使用的土地为30亩，每年应当支付的租金为120000元，其余土地亩数退还给原告的主张，因未提交相关证据佐证，本院不予采信。其抗辩本案已超过诉讼时效，因双方之间的土地租赁合同到期之日为2027年7月，但实际解除的时间为2017年12月，即实际拆除之日，在此期间，双方之间的租赁合同在持续履行，被告林金阳支付了2016年8月之前的部分租金，2016年8月至2017年8月的租金未支付，故本案的诉讼时效期间应当从最后一期履行期限届满之日即应当从2017年8月起计算，因此本案未超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告林金阳于本判决发生法律效力后十日内给付原告西宁维鑫养殖农民专业合作社土地租金334070元、违约金53787.6元,合计387857.6元。二、驳回原告西宁维鑫养殖农民专业合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35134元（原告西宁维鑫养殖农民专业合作社预交），由原告西宁维鑫养殖农民专业合作社负担30498元，由被告林金阳负担4636元（此款连同上述款项一并给付原告西宁维鑫养殖农民专业合作社）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判长 才让加审判员 丁玉娟人民陪审员 娄会杰 二〇二〇年四月二十日书记员 王 雯附录：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条（违约金）当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九当事人主张约定的违约金过高请求请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的应当支付迟延履行金。