河南省获嘉县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0724民初1541号原告:新乡市鑫嘉置业有限公司，住所地：新乡市饮马口新建街85号。法定代表人王桂芳，董事长。委托诉讼代理人：赵璐锟，河南尚领律师事务所律师。委托诉讼代理人：张涛，河南尚领律师事务所实习律师。被告：获嘉县北环建材家居城恒昊玻璃店，住所地：获嘉县北环路东段建材家居城。经营者张艳芳。委托诉讼代理人：杨大学，男，1967年9月13日出生，汉族，住获嘉县城区。原告新乡市鑫嘉置业有限公司与被告获嘉县和平路（老北环）恒昊玻璃家居馆、获嘉县北环建材家居城恒昊玻璃店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月10日进行公开开庭审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序，于2020年5月15日公开开庭进行了审理。原告新乡市鑫嘉置业有限公司的委托诉讼代理人赵璐锟、张涛，被告获嘉县和平路（老北环）恒昊玻璃家居馆的经营者贾海宾，被告获嘉县北环建材家居城恒昊玻璃店及共同委托诉讼代理人杨大学已到庭参加诉讼。在本案诉讼过程中，原告自愿撤回对被告获嘉县和平路（老北环）恒昊玻璃家居馆的起诉，经本院审查依法裁定予以准许。本案现已审理终结。原告新乡市鑫嘉置业有限公司诉称：被告恒昊玻璃家居馆实际经营者贾海宾未经我公司同意，擅自占用我公司7号楼的商铺287.85㎡经商，自2016年8月1日起未交房租，并经营使用至今，严重侵犯了原告的合法权益，据此形成纠纷，特此诉讼。诉讼请求为：1、请求人民法院依法解除本公司与获嘉县北环建材家居城恒昊玻璃店的租赁合同，并责令二被告立即腾退房屋。2、要求被告恒昊玻璃家居馆实际经营者贾海宾按照占用房屋面积287.85㎡，月租金11元/㎡支付商铺有偿使用费至实际退出房屋之日，自2016年8月1日暂算至2019年7月31日共113988.6元。3、要求被告承担本案的全部诉讼费用。后变更诉讼请求：1、请求法院判令解除原、被告之间的商铺租赁合同；2、请求法院判令被告与原、被告之间的商铺租赁合同解除后三日内腾退房屋；并判令被告支付原告自2016年8月1日起至2020年3月31日止期间的商铺租赁费用110489.72元和以月租金2511.13元为标准计算自2020年4月1日至法院实际判令双方解除合同之日止期间的租赁费用。3、请求法院判令被告赔偿原告自2017年8月1日起至2019年8月19日止期间按照中国人民银行同期同类贷款利率计算所得的利息损失4496.80元；按照全国银行间同业拆借中心同期公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日起至2020年3月31日止期间所得上午利息损失2358.58元，并判令被告赔偿原告自2020年4月1日起至法院实际判令双方解除合同之日止期间以90400.68元（3年总租金）为基数按照全国银行间同业拆借中心同期公布的贷款试产报价利率计算所得的利息损失以及未履行上校判决的逾期利息。4、请求法院判令被告承担本案的诉讼，鉴定等实际产生的费用。被告获嘉县北环建材家居城恒昊玻璃店辩称：1、虽然被告收到法院的追加被告申请，但本案在开庭审理期，原告陈述诉讼请求与实际不符，没有将被告获嘉县北环建材家居城恒昊玻璃店列为被告，也没有向该被告主张权利。2、如果追加张艳芳作为被告参加诉讼，程序违法。3、被告而不是擅自占用原告的商铺，而是与原告之间存在不定期的租赁合同关系。对于租金双方没有约定，本案原告及其管理人当时承诺不让被告交纳租金，等条件成熟后，双方再订立书面租赁合同，因此被告二不存在私自占用，不交纳租金的事实，根据相关法律法规定，本案原告未履行提请告知义务，依法应驳回原告的起诉。原告新乡市鑫嘉置业有限公司向本院提交的证据：1、工商登记信息一份；2、北环市场管理人员和联合调查组调查记录一份，证明实际经营者是贾海宾。3、获嘉县建材市场家居城商场登记表，证明实际经营者是贾海宾。4、照片打印件两张、催缴租赁费通知各一份，证明原告不止一次向贾海宾催缴租赁费。5、公告一份。6、获嘉县市场发展服务中心的服务证明，证明原、被告之间存在租赁关系，受政府管理。7、房地产市场估价报告一份，证明租赁费的单价。8、韩某出庭证人证言一份二页，证明被告实际缴纳租赁费的实际数额及时间。9、获嘉县法院（2018）豫0724民初1496号民事判决书一份（已生效判决），证明原告系出租主体。10、收据2页复印件，证明证人证言是真实的，与本案具有客观性、关联性。被告获嘉县北环建材家居城恒昊玻璃店向本院提交证据：2016年6月27日通知影印件一份，证明公司不得擅自交纳租赁费。证明双方并没有形成书面的有效的租赁合同，不缴纳租赁费是由于原告的管理行为造成的。经庭审质证，被告对原告的证据1无异议，因与本案存在关联性，本院予以确认。被告对原告的证据2有异议，认为原告应提交原件，不能证明贾海宾是实际经营者；本院认为，原告的该证据系复印件，也无制作人签名，不符合证据规定的要求和特征，故对该证据效力不予确认。原告的证据3系单方制作的证据，被告有异议，本院不予确认。原告的证据4，其中照片客观反映出案涉租赁房屋的外貌、门头；催缴租赁费通知有送达人签字，二者能够相互印证，故对该组证据的真实性予以认定。原告的证据5经本院核查属实，依法予以认定。被告对原告的证据6、8有异议，本院认为，获嘉县建材家居城是由获嘉县市场管理服务中心负责先期招商工作，对第一期入住商户已作了商铺情况登记，其“说明”反映入住商户的具体情况，并加盖了印章，证据客观、真实，依法对原告证据6的效力予以确认；原告的证据8（被告不要求证人出庭），证人韩某是案涉市场商铺的收费开票员，与原告的证据10相印证，故本院对原告的证据8、10予以确认。被告对原告的证据7真实性无异议，但对证明内容有异议，本院认为，案涉房地产估价报告是经本院依法通过摇号指定的具有评估资质的评估公司所作出，被告无证据推翻该评估结论，故对其效力依法予以确认。原告的证据9系人民法院已发生法律效力的判决书，本院予以确认。对于被告提交的证据，原告已公告作废，故本院不予认定。根据当事人陈述和本案的有效证据，确认案件事实如下：2012年5月20日，获嘉县国土资源局（城乡规）字22号《规划设计条件》显示：“本地块位于北环路××南侧、公安街以西，规划总用地面积：18665.9平方米……”等进行了规划，案涉商铺位于上述宗地范围内。2012年9月20日，原告鑫嘉公司与获嘉县国土资源签订《国有建设用地使用权出让合同》，依法取得上述宗地的受让权。获嘉县2012获国土资字第0044号《建设用地批准书》显示：“用地单位新乡市鑫嘉置业有限公司批准用地面积18665.9平方米土地用途居住兼容商业……”。之后，原告鑫嘉公司对审批项目进行开发建设。2015年1月份，张艳芳租赁使用原告鑫嘉公司开发建设的获嘉建材家居城7号楼商铺，商铺面积287.85㎡，双方未签订书面租赁合同。2015年1月25日，张艳芳向原告交纳了自2015年元月1日至2016年7月31日期间的商铺租赁费37996元，其中包含7个月的免租优惠期，原告给被告出具了收据，但后来原告丢失了收据存根。2015年8月3日，张艳芳注册登记个体工商户名称为获嘉县北环建材家居城恒昊玻璃店（下称恒昊玻璃店），经营场所为张艳芳租赁的7号楼商铺，经营范围为玻璃、玻璃制品零售。商铺门头为恒昊玻璃家居馆。2016年8月1日起，被告未再续交租赁费。2018年4月17日，原告鑫嘉公司和获嘉县城关镇西城后居委会共同向获嘉建材家居城商铺老板发出通知催缴商铺租赁费。被告恒昊玻璃店未予缴纳。2019年7月9日，原告鑫嘉公司与西城后村委会再一次联合向被告恒昊玻璃店送达“通知”催缴租赁费，2018年12月31日前欠缴纳租赁费的商铺，不再享受任何优惠待遇，7、8号楼12元/平方米。但被告恒昊玻璃店仍未缴纳。原告于2019年7月26日诉至本院。在本案诉讼过程中，原告向本院提出鉴定申请。本院依法委托河南德鑫房地产评估有限公司对获嘉县和平路南侧、中山路西侧建材家居综合市场内商铺7号楼恒昊玻璃家居馆（2016年8月至2019年10月期间）市场租金价值评估。2020年4月14日，河南德鑫房地产评估有限公司作出豫郑德鑫评字【2020】040232B号房地产市场价值评估报告，评估结果为：市场租金价值（2016年8月至2019年10月期间）95423元。另查明：获嘉县自然资源局于2019年9月18日就上述地块向原告颁发了中华人民共和国建设用地规划许可证，载明土地性质为居住用地（兼容商业）。获嘉县自然资源局于2019年9月18日颁发的建设工程规划许可证，其中仅载明了鑫嘉公司开发建设的获嘉建材家居城项目的5#、6#、9#及裙房的规划审批，不包括案涉7号楼。庭审后，原告要求对本案诉讼请求变更申请的第二项变更为：请求法院判令被告于原、被告之间的商铺租赁合同解除后三日内腾退房屋；并判令被告支付原告自2016年8月1日起至2020年1月25日期间的商铺租赁费用，自愿放弃该项的其他请求。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，原、被告所争议的租赁房屋恒昊玻璃店商铺位于原告开发建设的获嘉建材家居城7号楼。该7号楼在本案一审辩论终结前，原告未能提供相应证据证明恒昊玻璃店商铺所在的7号楼取得了建设工程规划许可证，也未提交相应证据证明该7号楼系经相关主管部门批准建设的，因此，原告鑫嘉公司就未取得建设工程规划许可证建设的7号楼与被告恒昊玻璃店商铺之间形成的房屋租赁合同无效。无效的合同自始没有法律约束力，原告要求解除原、被告之间的商铺租赁合同，不符合法律规定，本院不予支持。但合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告要求被告恒昊玻璃店商铺腾退案涉商铺，符合法律规定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。尽管原、被告之间房屋租赁合同无效，但被告恒昊玻璃店依法应支付原告房屋占有使用费。庭审后，原告要求对本案诉讼请求变更申请的第2项变更为：请求法院判令被告与原、被告之间的商铺租赁合同解除后三日内腾退房屋；并判令被告支付原告自2016年8月1日起至2020年1月25日期间的商铺租赁费用，自愿放弃该项的其他请求。本院认为，房屋租赁合同无效，房屋占有人应当支付房屋占有期间的使用费；根据案涉评估报告评估结果，案涉房屋在2016年8月至2019年10月期间（38个月）市场租金价值为95423元，原告自愿按照评估报告，以房屋月租金2511.13元（95423元÷38个月）为标准计算，要求被告支付评估期间和期间之后的房屋占有使用费，并无不当，本院予以支持；原告自愿放弃该项其他诉讼请求，系其对自己的民事权利和诉讼权利的自愿处分，符合法律规定，故被告恒昊玻璃店应当向原告支付自2016年8月1日起至2020年1月25日止期间的商铺租赁费用105049元（95423元+2511.13元×3个月零25天），并承担本案的评估费；对原告请求超出部分，本院不予支持。因原告所出租房屋未能取得建设工程规划许可证，致使原、被告商铺租赁合同无效，原告本身存在过错，故对原告的第3项要求被告支付欠付租金利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、确认原告新乡市鑫嘉置业有限公司与被告获嘉县北环建材家居城恒昊玻璃店之间的商铺房屋租赁合同无效；二、被告获嘉县北环建材家居城恒昊玻璃店应于本判决生效后十日内将位于获嘉建材家居7号楼的获嘉县北环建材家居城恒昊玻璃店腾空交还给原告新乡市鑫嘉置业有限公司；三、被告获嘉县北环建材家居城恒昊玻璃店应于本判决生效后十日内向原告新乡市鑫嘉置业有限公司支付自2016年8月1日至2020年1月25日期间的房屋占有使用费105049元和鉴定费4900元；四、驳回原告新乡市鑫嘉置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2580元，由原告新乡市鑫嘉置业有限公司承担130元，由被告获嘉县北环建材家居城恒昊玻璃店承担2450元；如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于新乡市中级人民法院。审 判 长  崔 嵬审 判 员  高素兰人民陪审员  吕书亮二〇二〇年六月八日书 记 员  王 晓