中华人民共和国上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初32048号原告：安钟范。委托诉讼代理人：谭勇，上海盛联律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡宇超，上海盛联律师事务所实习律师。被告：沈维乐。被告：程敏。两被告共同委托诉讼代理人：**中，上海市纵横律师事务所律师。原告安钟范与被告沈维乐、程敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月26日、2019年10月24日立案受理，依法适用简易程序于2019年9月17日公开开庭进行了审理。原告安钟范的委托诉讼代理人谭勇、蔡宇超，被告沈维乐及被告沈维乐、程敏的共同委托诉讼代理人**中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告安钟范向本院提出诉讼请求：1、确认原告与两被告签订的《上海市房地产买卖合同》于2019年8月23日解除；2、判令两被告支付原告以人民币（以下币种同）650万元为基数，自2019年8月1日起至2019年8月23日止，按每日万分之五计算的逾期付款违约金；3、判令两被告支付原告按总房价20%计算的解除合同违约金274万元。事实和理由：原告系上海市闵行区×路×弄×号×室房屋产权人。2019年7月17日,原告与两被告签订《上海市房地产买卖合同》,约定两被告购买上述房屋，总价1,370万元，其中房屋买卖合同价1,200万元、装修补偿款170万元。两被告应于2019年8月1日前支付首付款480万元和装修补偿款170万元。两被告曾于2019年8月2日向原告转账460万元和170万元，但后撤回。至今,两被告除支付定金20万元外,其余款项均未能按期支付,逾期已超过20日。根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》第九条第(三)款约定,两被告逾期未能付款,已经构成违约,原告可以解除合同,两被告应当承担向原告支付逾期付款违约金和总房价20%违约金的违约责任。因两被告的违约行为，导致房屋处于网签阶段，原告无法进行第二次售卖，房价下跌给原告造成了差价损失；原告原先欲用涉案房屋的房款在越南胡志明市购买两套房屋，现已签订两套房屋的买卖合同，因涉案房屋未能成功出售，导致无法变现的损失。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告沈维乐、程敏辩称，两被告系夫妻关系，在签订本案房屋买卖合同前，已在中介挂牌出售自有一套小房，系诚心置换涉案房屋。2019年5月17日被告挂牌出售一套小房，6月9日与原告签订居间协议，于当日支付诚意金2万元，6月18日支付定金18万元，7月17日双方签订网签版《上海市房地产买卖合同》，约定8月1日前支付首付款。但因两被告对售房环节复杂情况考虑不周，情况分析不足，自有的一套小房难以出售，故无法在约定期限支付房款，并非恶意不购房。两被告确于2019年8月24日收到原告发出的解除函，同意解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》。但就原告其余诉讼请求，两被告不予同意，因合同还未开始履行，违约金计算过高，请求调整至定金以下的金额。且原告履行合同时存在诚信问题。实际装修价值并未达到170万元，仅在50万元左右，装修有瑕疵；另装修改变了主体结构，以上均未如实在合同中体现。《补充协议》虽约定在2019年8月1日交房，但原告不同意交房。房屋控制权一直在原告处，原告无任何损失。故两被告认为不应适用违约金条款，应适用定金罚则为妥。本院经审理认定事实如下：原告安钟范系上海市闵行区×路×弄×号×室房屋的房地产权利人。被告沈维乐、程敏系夫妻关系。2018年5月17日，被告沈维乐委托案外人上海A房地产经纪事务所出售其名下的上海市静安区×路×弄×号×室房屋。2019年6月9日，原告安钟范（出售方、甲方）与被告程敏（承购方、乙方）经案外人上海一信房地产经纪有限公司（居间方、丙方）居间介绍签订了《居间协议（买卖）》，约定：乙方委托丙方作为中介方承购甲方坐落于上海市闵行区×路×弄×号×室之房屋，房屋建筑面积为238.19平方米，且确认已充分了解该物业的情况；乙方为表示承购甲方该房地产之诚意，同意于签订本协议时，支付诚意金20,000元，如甲方接受以下要约或与乙方达成一致意向，诚意金自动转为定金，甲方收到定金当日定金协议生效。由丙方转交给甲方，甲方向乙方出具收款凭证。转定当日，甲方将该房地产的产证原件交由丙方暂为保管至甲、乙双方在不动产交易中心办理产权过户手续后当日止。产证保管期间，甲方不得对该产证进行挂失补办。在甲、乙双方签署本协议于2019年6月18日当天，乙方应向甲方补足定金至贰拾万元整（200,000元整）。在甲、乙双方签订房地产买卖合同当日，乙方向甲方支付首付款为陆佰肆拾万元整（6,400,000元整）（内含已付定金贰拾万元）。在甲、乙双方签订房地产买卖合同且乙方已支付首付房款后20个工作日内，甲方应去银行提前还清贷款，并在办理不动产证更名手续前取得银行交付的办理注销抵押登记的所有材料和办理完成该房地产抵押注销手续。甲方同意乙方自行通过向贷款银行申请柒佰万元整（7,000,000元整）贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签定买卖合同后于7日内备齐贷款所需资料并向贷款银行申请贷款，签订借款抵押合同等一切相关手续，并支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续（若需）。甲方在乙方办理贷款期间有义务积极配合提供贷款银行所要求提供的材料及面签手续。在甲方办理完成该房地产抵押注销手续且乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，并取得抵押登记所需要材料，且乙方具备现行上海市购房资格于2019年9月5日前，甲、乙双方共同赴上海市闵行区不动产交易中心办理甲乙双方审税、乙方购房资格认定及房产税认定手续、产权过户手续（送件）。待贷款银行将第二期房价款支付至指定账户后3日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，经确认无误且甲乙双方签署该房地产房屋交接书后，甲方应将该房地产交付给乙方，交付的标志为钥匙的交接。乙方于交房当日，将余款壹拾万元整（100,000元整）支付给甲方。双方另对其余事项作了约定。签订《居间协议（买卖）》当日，被告程敏向上海一信房地产经纪有限公司支付意向金2万元。2019年6月18日，被告沈维乐以银行转账方式向原告安钟范支付18万元。2019年7月17日，原告安钟范（卖售人、甲方）与被告程敏、沈维乐（买受人、乙方）签订了《上海市房地产买卖合同》，双方约定：房地产座落×路×弄×号×室，房屋建筑面积为238.19平方米；甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计12,000,000元，乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议中约定明确；甲乙双方确认，在2019年9月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，上述房地产权利转移日期以闵行区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准；甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助；由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容处理：1、甲方有权延迟履行相应的合同义务；2、乙方每逾期一日应按应付而未付款额的万分之五/日支付逾期违约金；3、该等逾期超过20日，则甲方有权单方以书面形式解除与乙方的买卖合同。若双方交易的标的房屋未办理产权过户手续，甲方有权将该房屋另行出售给第三人而无须通知乙方。乙方在收到解除合同的书面通知之日起七日内除支付前款的逾期违约金外，还应当按总房价的20%支付违约金。若双方交易的标的房屋已经办理了产权过户手续，甲方有权要求乙方恢复原状，并从乙方已支付的房屋价款中，扣除总房价的20%用于补偿自己在交易中的各项损失，及乙方应当承担的违约金，剩余的房价款则于恢复原状后七日内退还给乙方。合同第十条约定:甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容处理。1、乙方有权延迟履行相应的合同义务；2、甲方每逾期一日应按乙方已支付的房款价的万分之五/日支付违约金给乙方，违约金自本合同规定的甲方应履行义务最后期限之第二日至实际交房之日止。如该等逾期超过20日，乙方可以直接向不动产所在地法院提起诉讼，强制甲方交付，并且乙方有权要求甲方按总房价的20%支付违约金；3、若在交易过程中，房屋被法院等机关查封、扣押，监管而无法过户给乙方，则乙方有权单方面解除本合同，并要求甲方在接到解除通知书后七日内将乙方已支付的房款退还给乙方，同时按总房价的20%支付违约金给乙方。在《上海市房地产买卖合同》的补充条款（一）中，双方约定：乙方于2019年8月1日前向甲方支付首付款为肆佰捌拾万元整（4,800,000.00元整）（内含已付定金贰拾万元），此款由甲方向乙方签收，并承诺此款专用于银行还贷。在甲、乙双方签订房地产买卖合同且乙方已支付首付房款后20个工作日内，甲方应去银行提前还清贷款，并在办理不动产证更名手续前取得银行交付的办理注销抵押登记的所有材料和办理完成该房地产抵押注销手续。甲方同意乙方自行通过向贷款银行申请柒佰贰拾万元整（7,200,000元）贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签定买卖合同后于7日内备齐贷款所需资料并向贷款银行申请贷款，签订借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续（若需）。甲方在乙方办理贷款期间有义务积极配合提供贷款银行所要求提供的材料及面签手续。在甲方办理完成该房地产抵押注销手续且乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，并取得抵押登记所需要材料，且乙方具备现行上海市购房资格于2019年9月15日前，甲、乙双方共同赴上海市闵行区不动产交易中心办理甲乙双方审税、乙方购房资格认定及房产税认定手续、产权过户手续（送件）。甲、乙双方或其中任意一方未按约定支付居间方中介服务费的，居间方有权依据《合同法》相关规定行使同时履行抗辩权并要求拒付方履行相应合同义务，因此对于交易产生的任何不利影响均由拒付方承担。甲方应于过户前完成房屋持有期间的房产税缴纳（若有），办理前述事项由一信地产陪同。在《上海市房地产买卖合同》的附件三付款协议中，双方约定：本合同成交总价为壹仟贰佰万元整（12,000,000元）。第一笔购房款：乙方应于2019年8月1日前支付肆佰捌拾万元整（4,800,000元整），内含已付定金贰拾万元整（200,000元）。该笔款项由乙方直接向甲方支付。甲方向乙方出具收款凭证。第二笔购房款：乙方通过贷款形式支付部分房款，乙方贷款金额为柒佰贰拾万元整（7,200,000元整），具体放款时间以银行为准。双方另对其余事项作了约定。当日，原告安钟范（甲方）与被告程敏、沈维乐（乙方）还签订《补充协议》，双方约定：一、甲乙双方同意该房地产总成交价为壹仟叁佰柒拾万元整（13,700,000元整），房屋买卖合同价为壹仟贰佰万元整（12,000,000元整），乙方同意另支付壹佰柒拾万元整（1,700,000元整）给甲方作为装修补偿款。乙方已明确愿意履行支付总成交价为壹仟叁佰柒拾万元整的付款义务，甲乙双方一致约定该房地产此次交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由乙方承担。二、乙方应于签署买卖合同后2019年8月1日前向甲方支付上述装修补偿款壹佰柒拾万元整（1,700,000元整），甲方收款后向乙方出具收据。若乙方未按时支付款，甲方有权不进行交易过户或终止交易，由此产生的违约责任及甲方的损失由乙方承担。三、甲、乙双方均明确装修补偿款的支付属个人自愿行为，税务部门不代为出具发票。届时如交易中心税务部门要求以高于房屋买卖合同价的价格作为缴税基数或颁布优惠政策，所多出或少出的费用均由乙方承担或享受。四、若买卖合同无法正常履行，则甲方应于无法正常履行之日起或收到书面退款通知后的壹日内将上述补偿款无息一次性返还给乙方。五、甲、乙双方其他事项仍依《上海市房地产买卖合同》约定履行。六、甲方于收到乙方首付款当日将房产证原件交于上海一信房地产经纪有限公司代为保管至过户完成。七、本协议作为买卖合同不可分割的一部分，与买卖合同具同等法律效应，与买卖合同不一致的以本协议书为准。甲、乙双方应按时履行各自责任。2019年8月2日，被告沈维乐从其个人名下建设银行账户分两笔向原告安钟范转账购房首付款460万元和装修补偿款170万元，后又撤回转账。因被告沈维乐、程敏未在合同约定的时间支付房款，故居间方工作人员杜某于2019年8月12日微信联系被告沈维乐，称：“沈先生，刚和房东沟通过了，房东咨询律师之后，还是明确8月20号是最后付款时间。最好是18号之前付，18号房东在上海。”沈维乐回复称，8月25日前肯定没问题，要求居间方和原告协商。2019年8月16日，杜某再次微信联系被告沈维乐，沈维乐回复，尽量在20号付。2019年8月22日，原告安钟范向被告程敏、沈维乐邮寄《解除合同通知书》，内容为：2019年7月17日，贵我双方签订《上海市房地产买卖合同》，贵方购买我方坐落于：上海市×路×弄×号×室房产，总计价款：13,700,000元，其中房屋买卖合同价12,000,000元和装修补偿款1,700,000元。根据合同约定，贵方应于2019年8月1日前向我方支付购房首付款4,800,000元和装修补偿款1,700,000元。至今（逾期已超过20日），贵方除支付定金200,000元外，其余款项均未能按期支付。根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》第九条第（三）款约定，贵方已经构成违约，我方可以解除合同，贵方应当承担违约责任。为此，郑重告知贵方：1、解除双方《上海市房地产买卖合同》；2、贵方应于接到本通知书七日内向我方支付逾期违约金63,000元（暂以逾期20日计算）和总房价20%的违约金2,740,000元，上述违约金合计2,803,000元。2019年8月24日，被告沈维乐收到上述《解除合同通知书》。庭审中，两被告称，撤回2019年8月2日两笔转账的原因是该款项非被告沈维乐个人所有，恐涉违法，故撤回。以上事实，由原告安钟范提供的《上海市房地产买卖合同》、补充协议、上海市房地产权证、被告沈维乐与中介公司人员杜某的微信聊天记录、解除合同通知书、快递单、银行转账凭证，被告程敏、沈维乐提供的《房屋独家出售贵宾出售协议》、《居间协议》、中国工商银行汇款凭证、收据、《房屋出售VIP服务协议》等证据以及双方当事人的庭审陈述所证实。此外，原告还提供了其在越南购房的合同两份，欲证明其已付定金8万美元，按照合同约定应于2019年11月30日前支付合同价款的15%，因被告违约，导致原告无法支付越南所购房屋的房款，8万美元可能被没收。原告还认为2019年8月1日至10月23日期间，美元升值，人民币下跌，原告如拿到房款兑换美元需多支出17余万元人民币。经质证，被告表示因原告提供的越南购房证据来源于境外，未履行相关的公证认证手续，对其真实性不予认可。本院认为该证据形式上有瑕疵，不能证明其真实性，即使该两份合同为真实的，合同是解除还是履行，情况不明，亦不能证明原告已经遭受了相关损失，故此两份合同对本案事实不具有证明力。本院认为，原告安钟范与被告程敏、沈维乐签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应当恪守。被告在与原告签订网签合同后，有能力且已经支付了前期房款和装修补偿款，却在该款实际完成付款之前撤回，说明被告违约的故意明显。原告现根据合同约定主张解除合同，合法有据，本院予以支持。原告要求解除合同的通知于2019年8月24日到达被告，故本院确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》与《补充协议》于该日解除。被告对合同的解除负有责任。根据双方约定，被告应在收到解除合同的书面通知之日起七日内支付前期房款的逾期付款违约金，还应当按总房价的20%支付违约金。鉴于涉案房屋的真实交易价格为1,370万元，解除合同违约金274万元相对于原告遭受的损失确实过高，被告要求调整，本院考虑到双方签约于2019年6月，至目前房地产市场未有大幅波动房价未有大幅下跌，且房屋仍在原告掌控中，尚不影响后续的看房出售，且原告也未证明其已经在履行越南购房合同时遭受了经济损失，故本院兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情支持被告应支付原告解除合同违约金80万元。被告支付定金20万元，在合同履行过程中已转化为首期房款的一部分，故合同解除后，原告应退还被告已付房款20万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十六条第一款、第九十七条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告安钟范与被告沈维乐、程敏签订的关于上海市闵行区×路×弄×号×室房屋的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》于2019年8月24日解除；二、原告安钟范于本判决生效之日起十日内退还被告沈维乐、程敏房款人民币20万元；三、被告沈维乐、程敏于本判决生效之日起十日内偿付原告安钟范以人民币630万元为基数，自2019年8月2日起至2019年8月24日止，按每日万分之五计算的逾期付款违约金；四、被告沈维乐、程敏于本判决生效之日起十日内偿付原告安钟范解除合同违约金人民币80万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计14,612元，财产保全费5,000元，由原告安钟范负担9,334元，由被告沈维乐、程敏负担10,278元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 沈 群二〇一九年十一月二十二日书记员 缪丽丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。