上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初14560号原告：上海青浦区华新镇杨家庄经济合作社，住所地上海市青浦区华新镇嘉松中路****。法定代表人：沈国强，理事长。被告：涂献龙，男，1976年8月29日出生，汉族，户籍地浙江省丽水市莲都区太平乡朱弄水头村**。原告上海青浦区华新镇杨家庄经济合作社诉被告涂献龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案受理后，依法适用简易程序审理。因无法直接送达被告诉讼文书，本案依法转为普通程序，本院组成合议庭，并采用公告方式向被告送达起诉状副本、传票等诉讼文书。本案于2020年1月16日公开开庭进行审理，原告法定代表人沈国强到庭参加诉讼,被告涂献龙经本院合法传唤后，无正当理由未到庭参加庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海青浦区华新镇杨家庄经济合作社(以下简称“杨家庄经济合作社”)向本院提出如下诉请：1、解除原、被告签订的《厂房租赁合同》；2、被告涂献龙支付原告杨家庄经济合作社自2018年8月21日起至2019年6月20日止的房屋租赁费人民币309,215.80元(按每年371,059元的标准计算10个月)；3、被告涂献龙支付原告杨家庄经济合作社所欠电费74,232.90元。事实和理由：2018年8月20日，原、被告签订《厂房租赁合同》,约定原告将坐落在青浦区华新镇嘉松中路XXX弄XXX号782平方米厂房租给被告,每平方米建筑面积每日租金为1.30元，全年租金为371,059元；租金采用按年一次性支付，被告须在每年8月21日前支付下一年度租金。然在上述合同签订之后，被告一直未付房屋租赁费。原告于2019年5月15日发函催收,被告仍置之不理,并利用休息日自行搬离,不知去向，故原告诉至本院，要求判如所请。被告涂献龙未作答辩。经开庭审理查明：2018年8月20日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定原告将青浦区华新镇嘉松中路XXX弄XXX号782平方米厂房(以下简称“系争房屋”)出租给被告使用，租赁期限为3年，自2018年8月21日起至2021年8月20日止；每平方米建筑面积每日租金为1.30元，全年租金为371,059元；租金采用按年一次性支付，被告须在每年8月21日前支付下一年度房屋租赁费。租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、通讯费等费用由被告承担。租赁期间，被告应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，原告则增收10%滞纳金，并有权终止租赁协议。合同另约定了其他事项。该合同首部出租方(甲方)为杨家庄村民委员会，承租方(乙方)为上海市青浦区华新镇开奔杂货店(涂献龙)，落款处由原告在出租方处盖章，被告在承租方处签名。上述合同签订后，被告使用系争房屋开办超市，但未支付租金。后原告于2019年7月1日发现被告已腾空系争房屋，遂收回该房屋。以上查明的事实，由以下证据证明：原告的陈述，原告提供的租赁合同，上述证据并经庭审出证，本院予以确认。审理中，原告称：1、系争房屋系上世纪九十年代由杨家庄村委会建造，无建设施工许可证，无产权证，法院可确认租赁合同无效。2、关于租赁合同，本来是要以杨家庄村委会的名义签订，后因政策调整(注：自2015年11月起，本市推行村民委员会与村社区经济合作社分账管理制度，村社区经济合作社负责经营和管理本社的集体资产)，就加盖了原告杨家庄经济合作社的章并一直由杨家庄经济合作社履行合同。原、被告在签本案合同之前已成立房屋租赁关系，也签过租赁合同，但暂时未找到，无法提供。被告自2018年1月起未交过电费，原告垫付了自2018年1月起至2019年6月的电费共计74,232.90元。2018年8月20日前的租金已支付，之后的租金分文未付，原告于2019年5月15日直接送达被告催款函，但被告仍未支付。2019年7月1日，原告发现超市已关门一周，于是上门查看，发现房屋空关，就将系争房屋自行收回。为证明上述事实，原告提供如下证据：1、2018年1月起至2019年6月电费凭证(户名为杨家庄村委会，用电地址为上海市青浦区华新镇杨家庄村嘉松中路XXX弄XXX号)，上海市电力公司青浦供电公司白鹤供电营业所证明[内容为：嘉松中路XXX号杨家庄村委会西侧建筑物(原如海超市)，由户号XXXXXXXXXX、户名杨家庄村委会(地址嘉(地址嘉松中路****供出，电表号XXXXXXXXXXXX，该建筑物账单电力公司按嘉松中路XXX弄XXX号杨家庄村民委员会抬头出具,周围无其他电源点为此建筑物供电]，以证明被告应付原告电费74,232.90元。2、催款函[内容为：上海开奔杂货店(涂献龙)2019年全年房租费371,059元，历年欠款123,686元，合计494,745元，望接本函后2019年6月1日之前如数到账]，以证明原告于2019年5月15日催款的事实。3、原告财务账册(付款单位记载为涂献龙，但部分款项的实际转账人为史代久)，以证明被告已付清2017年8月21日起至2018年8月20日止的租金。审理中，经本院核实，确认系争房屋内注册的经营单位名称为上海市青浦区华新镇开奔杂货店，法定代表人史代清；被告在本市登记住址为系争房屋。本院认证如下：原告已提供上述证据原件，本院予以采信，据此本院确认如下事实：被告于2017年8月21日起至2018年8月20日止亦承租使用系争房屋；2018年1月起至2018年6月止原告垫付系争房屋内电费74,232.90元。根据庭审查明的事实，本院认为：虽然系争房屋租赁合同首部列明双方当事人为杨家庄村民委员会和上海市青浦区华新镇开奔杂货店(涂献龙)，但合同由原、被告盖章签名并履行，并无证据反映实际合同相对人为案外人，故本院确认系争房屋租赁合同关系发生在原告杨家庄经济合作社和被告涂献龙之间。系争房屋既无房地产权证，亦无合法审批建造手续，故本院确认原告杨家庄经济合作社和被告涂献龙签订的《厂房租赁合同》无效，对原告要求解除合同的诉讼请求不予支持。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告应支付实际占有使用系争房屋期间的使用费、电费，原告主张的金额合理有据，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃其自身诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告上海青浦区华新镇杨家庄经济合作社与被告涂献龙于2018年8月20日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告涂献龙应于本判决生效之日起十日内支付原告上海青浦区华新镇杨家庄经济合作社自2018年8月21日起至2019年6月20日止的房屋使用费309,215.80元;三、被告涂献龙应于本判决生效之日起十日内支付原告上海青浦区华新镇杨家庄经济合作社自2018年1月起至2019年6月止的电费74,232.90元；四、驳回原告上海青浦区华新镇杨家庄经济合作社其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,051.70元，由被告负担。公告费560元，由被告负担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈菊芳人民陪审员  钟 荣人民陪审员  费 萍二〇二〇年三月三十一日书 记 员  朱程飞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。