河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0104民初7962号 原告：冯彩霞，女，1976年7月3日出生，汉族，井陉县第一中学工作，住石家庄市井陉县。 委托诉讼代理人：王志勇（与原告系夫妻关系），1975年11月24日出生，汉族，井陉县公安局工作，现住石家庄市井陉县。 委托诉讼代理人：冯战波，河北英陆律师事务所律师。 被告：河北九仓房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥西区玉泉路与三环辅路交叉口东行300米路北，统一社会信用代码：911301003200028226。 法定代表人：李富强，董事长。 委托诉讼代理人：杨瑞杰，河北德恒（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋露露，河北德恒（石家庄）律师事务所律师。 被告：河北九仓筑业房地产开发有限公司，住所石家庄市桥西区东良厢村北三层楼101室，统一社会信用代码：91130104MA0CTWRA79。 法定代表人：潘伟，董事长， 委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。 第三人：河北华骏房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥西区槐安西路88号卓达中院商务楼A座1007室，统一社会信用代码：91130100741528136B。 法定代表人：宋彦斌，总经理。 委托诉讼代理人：张凤霞，河北宏策律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鹿畅，河北宏策律师事务所律师。 原告冯彩霞与被告河北九仓房地产开发有限公司（以下简称河北九仓公司）、河北九仓筑业房地产开发有限公司（以下简称河北筑业公司）、第三人河北华骏房地产开发有限公司（以下简称河北华骏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告冯彩霞及其委托诉讼代理人王志勇、冯战波、被告河北九仓公司的委托诉讼代理人杨瑞杰、被告河北筑业公司的委托诉讼代理人李伟、第三人河北华骏公司的委托诉讼代理人张凤霞、鹿畅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯彩霞诉称，2015年1月25日，原告与第三人河北华骏公司签订了《良城国际房屋认购协议书》，认购良城国际盛景（D区）2-1-2204号房屋，现名称桥西区汇锦路133号新礼华府（一区）2-1-2204号房屋，并交付首付款153796元。2015年8月26日，河北九仓公司发布公告，公告明确载明“就东良厢城中村改造项目与河北华骏公司签订购房协议的用户，我公司将依法确认企业主地位”；2015年11月25日，河北九仓公司又出具承诺书，承诺书中明确承诺“待市政府有关部门确定东良厢土地用地指标后10日内启动三个月完成业主购房协议的换签工作”。原告多次找被告河北九仓公司要求换签购房协议，河北九仓公司以各种理由拖延与原告换签协议。现原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。请求法院依法判决河北九仓公司按照原告与河北华骏公司签订的《良城国际房屋认购协议书》及河北九仓公司发布的公告、承诺书继续履行义务。请求人民法院依法判决：1、判令被告河北九仓公司按照原告与第三人河北华骏公司签订的《良城国际房屋认购协议书》继续履行义务，交付桥西区汇锦路133号新礼华府（一区）2-1-2204号房屋（原项目名称良城国际盛景（D区）2-1-2204号房产）；2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告冯彩霞申请追加河北筑业公司为本案被告。后诉讼请求变更为：1、依法判令被告河北筑业公司按照被告河北九仓公司承诺承接的原告与第三人河北华骏公司签订的《良城国际房屋认购协议书》继续履行义务，交付桥西区汇锦路133号新礼华府（一区）2-1-2204号房屋（原项目名称良城国际盛景（D区）2-1-2204号房产）；2、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：将交付房屋的请求改为要求被告河北筑业公司与原告签订正式房屋买卖合同并履行网签备案等手续。 被告河北九仓公司辩称，一、原告主张其系涉案房屋的购房业主，依据不足，不应采信。1、东良厢城中村改造项目的原合作单位是河北华骏公司，后华骏公司出现资金问题，所以桥西区政府批准河北九仓公司作为该项目合作单位，并由河北华骏公司向河北九仓公司移交了河北华骏公司就该项目签订的销售协议的详细信息。其中D区2号楼共有房源124套，由河北华骏公司签订销售协议的有92套，收取定金的有23套，未销售的有9套。在移交给河北九仓公司的资料信息中并没有原告的购房信息。所以河北九仓公司对原告出示的房屋认购协议书和房款收据的真实性有异议。2、且河北华骏公司也已经明确表示：河北华骏公司并没有和原告签订过房屋认购协议，也没有收取过原告交付的房款，没有向原告出具过房款收据。在原告出示的房屋认购协议和房款收据上的印章，也不是河北华骏公司刻制和使用的印章。即使该协议真的是原告和他人所签而非原告单方杜撰，该协议的签订对方也不是河北华骏公司而是另有其人，原告对此也应该是心知肚明的。所以，原告应该向和他签订上述协议并收取其款项的人主张权利，而不应该隐瞒事实，错误起诉本案当事人。况且，原告出示的上述证据亦不足以证明其与河北华骏公司之间存在房屋买卖法律关系，据此要求向其交付房屋，亦缺乏依据，不应支持。二、在被政府批准成为涉案项目合作单位之后，河北九仓公司在2015年就已经公开承诺要与购买涉案项目并和河北华骏公司签订购房协议的购房人换签协议，且河北九仓公司已经对河北华骏公司移交的签订购房协议的购房人持有的购房协议进行了盖章确认，可原告虽主张其系涉案房屋购房人，但其却直到2019年4、5月份才向河北九仓公司主张换签协议，这也明显不合常理，不符合生活常识。故对原告所谓其系涉案房屋购房人的主张，亦不应予以采信。三、因河北华骏公司移交给河北九仓公司的资料信息显示涉案房屋未出售，所以河北九仓公司在介入涉案项目后，就将该房屋售给了他人。基此，对原告提起的诉讼请求也不应予支持。四、河北九仓公司和河北筑业公司在处理涉案房屋问题上并不存在失查与过错，不应该承担与此有关的不利后果。综上，恳请人民法院依法驳回原告对河北九仓公司和河北筑业公司的诉讼请求。 被告河北筑业公司辩称，同意河北九仓公司的答辩意见。不同意原告的各项诉讼请求。第一、2019年1月30日，河北筑业公司的大股东北京绿地京城置业有限公司与河北九仓公司签订股权转让协议。2019年1月31日，双方办理交割，绿地京城公司收到了河北九仓公司转交到涉诉第二号楼已售房屋明细表，该明细表显示涉诉房屋并未出售，河北筑业公司于2019年3月30日将该案房屋正常向外出售。第二、原告要求交付房屋的诉讼请求没有合同依据和法律依据。交付房屋需要满足以下条件：1、原告与筑业公司签订正式的房屋买卖合同；2、原告付清全部购房款；3、案涉房屋竣工验收备案完毕。目前第一个条件和第二个条件不可能再实现。同时原告与第三人签订的认购协议是否属实、是否有效有待查明。即便属实，也仅属于商品房预约合同，不是正式的房屋买卖合同。其中在本案中，河北九仓公司、河北筑业公司与原告不存在任何合同关系。根据合同相对性原则，原告不应向河北九仓公司和河北筑业公司主张权利，河北筑业公司在本案中主体不适格。原告后变更的诉讼请求，要求与我公司签订商品房买卖合同没有法律依据，不同意原告变更后的诉讼请求。 第三人河北华骏公司述称，一、河北华骏公司并未与原告签订认购协议。2014年河北华骏公司就退出案涉项目，并在2015年1月将项目转让给河北九仓公司。为便于双方进行项目核算，2014年河北华骏公司就不再对外销售该项目房源，同时在转让项目的时候也向河北九仓公司对签订的全部合同进行了移交。根据常理可知，河北华骏公司根本不可能在转让项目的同时，冒着承担大额违约金、赔偿金的情况下，仍擅自对外销售房屋。而根据原告冯彩霞提交的认购协议收据显示，宋晓东为经办人，银行流水显示是由韩卫英将款项转至秦保英的账户。宋晓东和秦保英与河北华骏公司没有任何关联，也没有取得河北华骏公司的授权。河北华骏公司并没有与原告签订任何协议，也没有收取其任何款项。因河北华骏公司对涉协议款项等均不知情，宋晓东、秦保英应作为直接利害关系的当事人参加本案诉讼，对于宋晓东、秦保英的上述行为应由其承担相应的责任。二、原告未尽到审慎注意义务，应由其承担相应的责任。2014年，河北华骏公司已不再对外销售项目房源，在此情形下，涉及到购房这样的重大事宜，原告不仅未核实签订人员的身份信息，也未与河北华骏公司进行沟通，没有尽到审慎注意义务，应由其承担相应的责任。 经审理查明，原告冯彩霞称：其与第三人河北华竣公司于2015年1月25日在第三人售楼部签订《良城国际房屋认购协议书》。协议约定：原告自愿购买第三人开发的东良厢村改造项目良城国际盛景小区2号楼1单元2204室，地上建筑面积约为88.2平方米，地上面积单价为5780元，总房款为509796元。付款方式选择按揭贷款，原告于本协议签订之日交纳首付房款计人民币153796元（含定10000元整），剩余房款待具备按揭条件后，由第三人协助原告向银行申请贷款，贷款金额35.6万元。房屋交付时间暂定为2016年12月31日。协议并对违约事项等内容予以约定。该协议书落款处有“河北华骏房地产开发有限公司良城国际基建办公室”印章，经办人宋晓东签字。原告冯彩霞称，当日第三人为其出具收款收据，编号：2765073号收据载明：“交款单位：冯彩霞；收款方式：现；人民币：153796元；收款事由：良城国际盛景2-1-2204。”2015年1月25日，原告冯彩霞以其银行账户：60×××15向“秦保英”银行账户：62×××53汇款182000元。原告主张其中29204元系选楼层的选号费用。被告河北九仓公司、河北筑业公司对以上事实均有异议。第三人河北华骏公司否认《良城国际房屋认购协议书》的真实性，称其公司未与原告签订协议，亦未收取原告的房款。被告河北九仓公司提交其与第三人河北华骏公司于2015年3月19日签署的《良城国际御景销售协议交接表》、《良城国际·盛景2号楼销售明细表》，交接表中显示：可售124套、面积12295；已售115套，面积11367；未售9套，面积927.4。备注栏已售：已签协议92套、交10000元定金21套、交50000元定金1套、交100000元定金1套，另2-1-2504房收10000元待调房。案涉房屋显示未出售。被告河北筑业公司提交《Ｄ区台账明细-已售数据》以及《调换确认书》显示被告河北筑业公司于2019年3月30日将案涉房屋房屋出售给“李亚鹏、**浩”。原告冯彩霞对河北九仓公司、河北筑业公司提交的以上证据均不认可。 另查明，2014年第三人河北华骏公司退出案涉东良厢城中村改造项目后，被告河北九仓公司确定为该项目一级开发单位。河北九仓公司分别于2015年8月16日发布公告、2015年11月25日作出承诺书。2018年1月9日，被告河北九仓公司、河北筑业公司向振头街道办事处作出《关于河北九仓筑业房地产开发有限公司就东良厢城中村改造项目承担河北九仓房地产开发有限公司所有法律责任及信访问题的承诺书》。2019年9月25日，被告河北筑业公司取得新礼华府（一区）商品房预售许可证（编号：石行审预售许决[2019]131号）。案涉房屋现未达到竣工验收条件。 以上事实，有原、被告、第三人陈述，庭审笔录，原告举证材料：《良城国际房屋认购协议书》、收据、银行汇款明细、公告、承诺书、商品房预售许可证等证据；被告河北九仓公司提交的证据：《良城国际御景销售协议交接表》、《良城国际·盛景2号楼销售明细表》；被告河北筑业公司提交的证据：《D区台账明细-已售数据》、《调换确认书》可以证实。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”合同当事人的法律地位平等，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。本案中，原告虽提交其与第三人河北华骏公司签订的《良城国际房屋认购协议书》，但原告购房款转至“秦保英”银行账户，第三人否认其与原告签订相关协议，亦未收到房款，第三人河北华骏公司向被告河北九仓公司移交的案涉项目销售资料中未包括原告的销售信息，现原告请求判令与被告河北筑业公司签订商品房买卖合同，其请求没有法律依据，本院不予支持。原告可另行向第三人河北华骏公司主张权利，维护其合法权益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条的规定，判决如下： 驳回原告冯彩霞的诉讼请求。 案件受理费8898元，财产保全费3069元，由原告冯彩霞负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  齐玉华 人民陪审员  张玉红 人民陪审员  赵 芸 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  刘子豪