呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终2970号上诉人（原审被告）：乔军，男，无固定职业，住内蒙古自治区呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：阳彦杰，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王占玺，内蒙古坚卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘瑞娜，内蒙古坚卓律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：李艳霞，女，无固定职业，住内蒙古自治区乌兰察布市。委托诉讼代理人：林林，内蒙古蒙信律师事务所律师。上诉人乔军因与被上诉人阳彦杰、李艳霞房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初273号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乔军上诉请求：一、撤销一审判决,将本案发回重审或者依法改判；二、诉讼费由阳彦杰、李艳霞承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，判决认定的事实前后存在多处矛盾及描述不清之处,没有理清本案基本法律关系,适用法律错误,严重侵害了乔军的合法权益。一、一审判决认定事实不清。1、对涉案房屋总价款认定不明确。判决第4页写明根据《房屋买卖置换协议书》的约定,涉案房屋的总价是735966元,已支付现金200000元;而李艳霞实际收取的购房全款是320000元;在开发商处进行合同更名时阳彦杰又向乔军出具了收取购房款564984元的收据。后判决第6页写明乔军履行合同未超过总价款的75%以上,故返还房屋的诉讼请求应该支持，判决所依据的房屋总价款是以哪一数据为标准不得而知。2、对履约情况认定不清。判决第4页根据《房屋买卖置换协议书》认定阳彦杰已经收到20万元现金和200件泸州老窖;同时又认可乔军出具的李艳霞收到实际购房款32万元的收据;之后又根据乔军与开发商内蒙古巨东房地产开发有限公司（以下简称巨东公司）签订的《水语青城认购协议书》及阳彦杰向乔军出具的收据,认可该收据写明的收取购房款564984元的事实。根据上述事实,乔军究竞是履行完毕付款义务还是未履行完毕付款判决未能明确这一基本事实就认定乔军违约。二、一审判决认定基本法律关系错误,对权利义务主体的认定错误。返还原物请求权成立的基础是主张返还人对标的物享有完全的、排他的物权。而本案中主张返还原物请求权人即阳彦杰提供的证据《房屋买卖置换协议书》并不能证明其对涉案房屋享有完全的物权。在乔军与巨东公司签订的《水语青城认购协议书》合法有效的情况下,阳彦杰无权主张涉案合同的物权返还请求权,其所持有的《房屋买卖置换协议书》,已转化为债权请求权而非物权请求权,且根据一审庭审查明的事实,李艳霞才是《房屋买卖置换协议书》的实际履约人。综上,根据本案事实，本案的基础法律关系应为阳彦杰与李艳霞之间的债权债务关系,而非阳彦杰与乔军之间的物权法律关系。三、一审判决适用法律错误。1、阳彦杰主张解除权的期限已过,且合同解除权为除斥期间,不受诉讼时效中止、中断的影响,阳彦杰主张行使解除权的期限已经明显超过法律规定,对其解除合同的诉讼请求,应直接驳回。2、一审判决根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于法定解除的规定判令解除合同,不符合解除合同的程序要件和实质要件。(1)本案不符合法定解除的实质要件。本案中不存在一审判决认为的“存在其他违约行为致使合同目的不能实现的情形”。涉案房屋已经由乔军直接与开发商巨东公司签订认购协议,之后乔军领钥匙、装修、实际入住至今。《房屋买卖置换协议书》的实际履约人也明确表示可以随时给付酒水,在此情况下,继续履行合同存在现实的基础及可能性,不构成法定解除的条件。(2)本案不符合法定解除的程序要件。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定,即使满足法定解除条件的合同,主张解除的当事人也应当通知对方,合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。阳彦杰在合同签订后三年多主张合同解除,在起诉前未履行催告或者告知解除等程序,不符合法定程序。2、一审判决依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条的规定判决返还房屋,而该条是关于所有权保留买卖合同的法律规定,该法三十四条明确规定不动产买卖不适用所有权保留的规定,当事人无权主张取回权。四、一审判决严重违背公平和诚实信用原则,严重侵害了购房人的合法权益。一审法院仅判决解除《房屋买卖置换协议书》及返还房屋,对乔军支付的购房款只字未提,乔军作为一个普通购房人,在支付大额购房款购房并投入大量资金装修房屋,在购房四年之久后却突然拿到一份钱房两空的判决。阳彦杰枉顾诚实信用原则,在收到购房款数年之后见房价大涨之机向法院提出解除合同,却双重获利。阳彦杰辩称，一审判决认定事实清楚，乔军的上诉请求断章取义，因本案的争议焦点是撤销合同，一审没有对交付房款的事实作出明确的认定。李艳霞为乔军出具的收到32万元的房款收据为伪证，其二人之间存在亲属关系，与阳彦杰无关。向法院起诉解除合同不需要事先通知对方，权利救济途径分为两种，一种是自力救济，一种公力救济。阳彦杰一审诉时是公立救济无需事先通知对方，通知不是法院判决解除合同的前置程序，因此一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。李艳霞辩称，一、本案不存在迟延履行情形。虽然案涉《房屋买卖置换协议书》约定乔军应于2015年7月15日交付阳彦杰1000件酒，且实际交付义务人为李艳霞。但李艳霞于2015年7月即将应交付酒水全部存放好，等待阳彦杰提取，2015年7月5日阳彦杰指示其工作人员贺卫华拉运了200箱酒。2015年7月14日阳彦杰向李艳霞配偶武秀峰借款65000元，此后为逃避偿还债务，阳彦杰从未与李艳霞夫妇联系，既不前来拉运酒水，也不向李艳霞夫妇指定交付地点，导致剩余800箱酒水交付不能，至今仍存放于库房。本案酒水不能交付原因系阳彦杰所致，本案不存在迟延履行情形，一审判决认定事实错误。二、案涉《房屋买卖置换协议书》不具备法定解除条件。一审判决在否定案涉《房屋买卖置换协议书》约定解除权的情况下，以阳彦杰丧失商业机会和预期收益认定合同目的无法实现属严重认定事实错误。事实上，阳彦杰在一审中既无证据证明其商业机会或预期收益，也无证据证明所谓逾期交付酒水的行为导致其商业机会或预期收益的丧失，《房屋买卖置换协议书》不具备合同目的无法实现的情形，不具备法定解除条件。一审判决在没有任何证据支撑的情况下认定合同目的无法实现属认定事实错误。三、案涉《房屋买卖置换协议书》依法不能解除。(一)阳彦杰针对案涉房屋不具物权。阳彦杰一审诉请为返还房屋，而房屋的返还必须以权利人享有物权为前提。本案没有争议的事实是，无论阳彦杰还是乔军针对诉争房屋均未办理房屋产权登记或网签合同备案，即阳彦杰针对案涉房屋不享有物权。一审在此情形下最终判令返还，将导致以判决形式确认阳彦杰针对案涉房屋的所有权，认定事实错误，适用法律错误。(二)在乔军与开发商订立的《水语青城认购协议》解除之前，案涉《房屋买卖置换协议书》不具备解除条件。因阳彦杰与乔军均未针对案涉房屋进行产权登记，故无论阳彦杰还是乔军针对诉争房屋仅享有所有权期待，这种物权期待权作为合同创设的债权，并不是案涉《房屋买卖置换协议书》创设的，而是此后乔军与开发商之间订立《水语青城认购协议》，并由开发商向乔军开具房款收据等一系列合同行为创设的。一审判决未追加开发商为第三人，未审查各方与开发商之间签订的《水语青城认购协议》效力，程序失当。一审判决如要消灭乔军针对诉争房屋的所有权期待，应依法解除一系列的合同。在解除《水语青城认购协议》之前，依法不能解除《房屋买卖置换协议书》。本案《房屋买卖置换协议书》既未约定解除条款，也不具备法定解除条件，就交易惯例而言，顶账房的交易并不是简单的以一纸《房屋买卖置换协议书》完成的，案涉《房屋买卖置换协议书》依法不能解除。四、就合同解除后果的处理一审判决认定事实错误，适用法律错误。合同一经解除，缔约主体间将面临复杂的返还及损害赔偿义务。在司法实践中，即使原告仅主张合同解除，人民法院在判决中仍应就合同解除后各方负担的返还义务进行确定。一审在判决《房屋买卖置换协议书》解除后，仅简单判令乔军返还房屋存在严重认定事实错误，适用法律错误。原因如下:第一，在判令《房屋买卖置换协议书》解除后，因乔军与开发商之间签订的《水语青城认购协议》未解除，而乔军正是基于《水语青城认购协议》取得诉争房屋所有权正当期待，故在《水语青城认购协议》解除前，乔军不具有返还义务。第二，因阳彦杰针对诉争房屋并不享有物权，故本案从权利基础上亦无从返还，如判令合同解除，应以价款确定返还义务。第三，因阳彦杰与诉争房屋的开发商之间并无商品房买卖合同关系，故《房屋买卖置换协议书》的解除并不能创设阳彦杰与开发商之间的合同债权。诉争房屋无从返还。第四，双务合同的解除涉及的返还应为互相返还，本案一审判决在查明乔军支付了购房款的情况下，仅判令乔军返还房屋，就乔军已付房款未判令返还，实属不当。第五，本案一审中乔军即说明诉争房屋系其装修，在此情形下一审判决未查明乔军装修花费，即判令乔军返还，一审判决显失公平。综上所述，本案阳彦杰多年间为逃避欠付李艳霞夫妇债务迟迟不予接受案涉酒水，且多年间从未向乔军或李艳霞夫妇主张酒水交付，在房价暴涨之后方行起诉要求解除合同，毁约获取高额房价差额系其实际目的。本案一审判决在没有证据的情况下主观臆断认定的事实存在诸多错误，严重违背法律规定及法律基本原则。本着鼓励交易，保障交易稳定的原则，请求二审人民法院依法撤销一审判決，发回重审或依法改判驳回阳彦杰全部诉讼请求。阳彦杰向一审法院起诉请求：1、解除双方于2015年6月19日签订的《房屋买卖置换协议书》,判令乔军返还位于呼和浩特市××区房屋;2、本案诉讼费用由乔军负担。一审法院认定事实：2015年6月19日阳彦杰和乔军签订《房屋买卖置换协议书》,约定阳彦杰将水语青城三区七号楼B503号房屋用现金和酒置换,将房屋置换于乔军,房屋总面积148.68平米,每平米单价4950元,总金额735966元,用现金200000元以及泸州老窖1000件置换,酒的单价600元每件,合同签订之日现金已经支付完毕。在合同中同时约定,欠酒2015年7月15日时间到位,如未到位,买方自动放弃使用权,且买受人无权买卖此房。合同签订后,乔军未履行向阳彦杰提供1000件泸州老窖的约定,但是依据庭审可以得知,本案中提供1000件泸州老窖的实际履约人是李艳霞,李艳霞提供了案外人贺某收货200件泸州老窖的收据。同时乔军向李艳霞320000元的实际购房款。内蒙古巨东房地产开发有限公司和乔军签订了水语青城认购协议书,证明涉案房屋出售给了乔军。依据房屋价款,阳彦杰为乔军出具了收取购房款564984元的收据。目前该房屋一直乔军占有使用两年之久。另查明,阳彦杰和李艳霞丈夫武秀峰之间存在借贷关系,阳彦杰于2015年7月14日向武秀峰借款65000元。一审法院认为，本案的争议焦点是本案是否有约定解除权或者是否具备法定解除权的构成要件.能否要求解除合同。首先,解除权是指一种单方的形成权,合同解除是指合同依法成立后尚未履行或尚未完全履行合同之前,依法终止合同关系。当事人可以协商一致解除合同,当事人可以约定解除条件成就时直接解除合同,也可以依据法定解除权的行使方式,当条件成解除合同。本案中依据阳彦杰提供的证据《房屋买卖置换协议书》中约定的“在2015年7月15日时间到位,如未到位,买方自动放弃使用权的,且买受人无权买卖此房的约定”不应宽泛的理解为是一种约定解除权,该条款是约定了未完全履行合同的情况下买受人无法全面享有房屋所有权的一种约定,当条件成就时买方不能使用和享有处分权,限制了买受人乔军的权利行使范围,但是没有约定条件成就时即合同解除的内容,为了市场交易的稳定性,依据诚实信用原则,也不应过分扩大解除权的内容和行使范围,因此对于阳彦杰主张的合同约定解除权不予采纳。其次,《房屋买卖置换协议书》是否构成法定解除的条件。当法律规定的解除条件成就时,当事人可以解除合同。对于《中华人民共和国合同法》第九十四条中载明的有其他违约行为致合同目的不能实现的条款,应该是可以看出根本违约的宽限是以合同目的是否能实现为标准,要综合考虑不完全履行存在瑕疵部分在合同义务中的地位,结合不完全履行中有瑕疵的部分在事实上能否补救或即使在事实上可以补救但是是否使合同相对人已丧失商业机会和预期收益。本案中,对于乔军抗辩的诉讼时效已过的事实,由于该案违约行为一直在继续未终止,故对于其已过诉讼时效不予认可。因此,本案中违约行为对于阳彦杰综合其可获得商业机会和预期收益,应认定合同目的无法实现,构成了法定解除条件,应予以解除。最后,本案中《房屋买卖置换协议书》中约定的合同相对人系阳彦杰和乔军,合同的交付义务人应该为乔军对于李艳霞在庭审中自认自己是合同的实际履行人,也不影响本案中违约行为的状态。作为合同的当事人一直未向阳彦杰支付剩余1000箱酒,对于李艳霞抗辩的已交付贺某的200箱酒因为没有证据证明贺某与阳彦杰的关系本案不予认可,故不完全履行的部分系未给付剩余1000箱泸州老窖,依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条的规定,买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上,出卖人主张取回标的物的,人民法院不予支持。本案中,乔军履行合同未超过总价款的75%以上,故阳彦杰要求返还呼和浩特市玉泉区水语青城三区7号楼B503号房屋的诉讼请求应该支持。对于阳彦杰与李艳霞的丈夫武秀峰之间的借贷关系不属于本案审理的范畴,双方可以另案起诉处理。综上,依据《中华人民共和国合同法》第四十五条,《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第九十四条、第百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决：依法判令解除原告阳彦杰和被告乔军于2015年6月19日签订的《房屋买卖置换协议书》。被告乔军于本判决生效之日起十五日内返还原告阳彦杰位于呼和浩特市××区房屋。案件受理费5900元,由乔军负担。二审中，李艳霞新出示证据照片，拟证明阳彦杰为逃避债务，既不前往拉运酒水，也不向李艳霞夫妇指定交付地点，李艳霞将剩余酒水存放于呼和浩特市金川东棚子村回迁小区北门向西200米路北第七间仓库至今。乔军的质证意见为，对证据予以认可，照片显示的酒是泸州老窖，存放在李艳霞提供的库房内，证明本案是李艳霞与阳彦杰之间的债权债务纠纷，且李艳霞可以履行房屋置换协议中约定的给付酒水的义务，乔军不存在违约的情形，所以合同不存在法定解除的条件，应当继续履行由李艳霞给付阳彦杰涉案的酒水。阳彦杰的质证意见为，照片是真实的，但是照片与本案没有关系。除以上事实外，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是阳彦杰与乔军签订的《房屋买卖置换协议书》是否应予解除，乔军是否应返还阳彦杰诉争房屋。阳彦杰与乔军签订的《房屋买卖置换协议书》约定，阳彦杰将水语青城三区七号楼B503号房屋用现金和酒置换,将房屋置换于乔军,房屋总面积148.68平米,每平米单价4950元,总金额735966元,用现金200000元以及泸州老窖1000件置换,酒的单价600元每件,合同签订之日现金已经支付完毕。欠酒2015年7月15日到位,如未到位,买方自动放弃使用权,且买受人无权买卖此房。一审查明提供泸州老窖的实际履约人为李艳霞，三方均未对此事实提出上诉。此外，阳彦杰配合乔军与巨东公司签订水语青城认购协议，并按照该协议约定的购房款金额向乔军出具了购房款收据。以上事实可见，阳彦杰已经认可巨东公司与乔军形成新的房屋买卖关系，且认可向李艳霞主张收取酒水的权益。本案一审、二审中，阳彦杰未提供能够证明其向乔军主张履行合同的证据。在《房屋买卖置换协议书》中未约定酒水支付方式，且阳彦杰未通知乔军合同如何履行，如告知酒水送达地点、交付酒水的合理期限等，加之阳彦杰认可向李艳霞收取酒水的情况下，即便李艳霞迟延交付酒水属实，也不能简单地因李艳霞未交付酒水而认定乔军未履行合同义务致使阳彦杰的合同目的不能实现。一审法院判决解除合同不当，本院予以纠正。阳彦杰可主张相应的违约责任。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初273号民事判决；二、驳回阳彦杰的诉讼请求。一审案件受理费5900元，二审案件受理费11800元，由阳彦杰负担。本判决为终审判决。审判长 马国民审判员 李婷婷审判员 张蒙江 二〇一九年九月二十日书记员 蔡曦琛