四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初9954号 原告（反诉被告）：中国人民解放军78××7部队，住所地：成都市锦江区上沙河堡街215号。 法定代表人：胡雪伟，系处长。 委托诉讼代理人：张守强，四川瀛领禾石律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：匡贵勤，四川瀛领禾石律师事务所律师，一般授权代理人。 被告（反诉原告）：成都鹏伟实业有限公司，住所地：成都高新区南延线高新孵化园科技财富中心108号。 法定代表人：张伟，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：田畅，四川云木律师事务所律师，特别授权代理人。 原告（反诉被告）中国人民解放军78××7部队（以下简称：78××7部队）与被告（反诉原告）成都鹏伟实业有限公司（以下简称：鹏伟实业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。78××7部队委托诉讼代理人张守强、匡贵勤及鹏伟实业公司法定代表人张伟及其委托诉讼代理人田畅均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 78××7部队向本院提出诉讼请求：1、依法确认位于高新区天环路719号3幢1层5号房屋（建筑面积251.52平方米）的产权归78××7部队所有，鹏伟实业公司配合78××7部队将涉案房产产权登记至78××7部队名下；2、鹏伟实业公司承担诉讼费及保全费。在诉讼中，78××7部队变更上述诉讼请求为“1、鹏伟实业公司立即为78××7部队办理成都市高新区天环街719号3幢1层5号房屋（建筑面积251.52平方米）不动产权证书；2、鹏伟实业公司向78××7部队支付逾期办证违约金18100元；3、鹏伟实业公司承担诉讼费及保全费”。事实与理由：2005年10月12日，78××7部队（原95879部队）与鹏伟实业公司签订商品房买卖合同（合同编号为：3—1—05[商]），合同约定：鹏伟实业公司作为出卖人将位于成都市高新区鹏伟·泰和佳园项目的3幢1层05号商铺（建筑面积251.52平方米、单价为7200元/平方米，总金额为1810944元）出卖给买受人95879部队，委托代理机构为四川省和华物业管理有限公司，并约定自合同生效之日起30日内，由鹏伟实业公司向成都市房屋产权监理处申请登记备案。2008年9月3日，95879部队将两套商铺总购房款3621960元（含另一处房屋购房款1811016元）通过银行转账方式转入委托代理机构四川省和华物业管理有限公司，鹏伟实业公司于2008年9月5日向95879部队出具3621960元商铺购房款收据。鹏伟实业公司在收到购房款后不但没有按照约定为买受人办理产权备案和登记手续，反而采取欺诈手段在向买受人开具收据的当天将案涉房产备案登记到自己名下，并多次发函以不能办理产权登记为由继续蒙骗买受人。95879部队在收房后将商铺出租给案外人经营。2017年2月，因军队体制编制调整改革，95879部队撤编，案涉房产作为军产移交78××7部队管理。2018年5月，根据中央军委关于全军及武警部队全面停止有偿服务的命令指示要求，78××7部队从承租人手中收回案涉房产封存等待上级进一步移交指示。2019年6月开始，鹏伟实业公司以案涉房产登记在其名下为由，擅自撕毁78××7部队停止有偿服务封条，更换涉案房产大门锁芯，准备恶意占有军队国有资产。并以78××7部队恶意侵占其房产为由，打电话威胁78××7部队工作人员，到上级机关诋毁。为维护其合法权益，遂提起诉讼。 鹏伟实业公司答辩称，78××7部队所诉内容不属实，其未实际参与案涉合同的签订，案涉合同的真实意思表示为租赁而非买卖。1、当初78××7部队想租赁鹏伟实业公司的商铺，鹏伟实业公司想尽快回笼资金，协商租期10年，每平方米租金为60元，78××7部队承诺将10年租金一次性支付，78××7部队为规避军队相关规定，双方签订《商品房买卖合同》，同时承诺合同签订后不备案、不办理产权，10年租期届满向鹏伟实业公司交回房屋。合同履行中未备案，也未办理产权过户登记。租赁期限届满，78××7部队未腾退房屋，经多次催告78××7部队称95879部队已撤编，案涉房产系部队资产。2、就案涉《商品房买卖合同》的履行过程中，双方的履约情况亦反映出合同双方的真实意思表示系租赁而非买卖。首先，案涉合同签订至今未进行过备案，且房屋产权直接办理在鹏伟实业公司名下，78××7部队从未提出异议，亦未要求更名；其次，78××7部队在使用十余年的房屋期间，从未缴纳过相关的房产契税，也未缴纳维修基金，综上，双方未有履行《商品房买卖合同》的合意，也未实际履行买卖的义务。请求驳回78××7部队的诉讼请求。 鹏伟实业公司反诉请求：1、78××7部队赔偿因占用位于成都市高新区天环街719号3幢1层5号房屋产生的租金损失（自2017年4月1日至腾退房屋止，按每月15091.2元计算），暂计至2019年8月21日止，共计为432664.7元；2、78××7部队支付因欠付租金产生的利息损失（自2017年4月1日至腾退房屋止，分别按每月15091.2元计算），暂计至2019年8月21日止，共计为62022.5元；3、78××7部队立即腾退位于成都市高新区天环街719号3幢1层5号房屋；4、78××7部队承担本案诉讼费。事实和理由：2005年，78××7部队（原95879部队）欲租赁鹏伟实业公司所有的涉案房屋，为规避部队相关规定，不能签订房屋租赁合同，遂要求与之签订《商品房买卖合同》，双方实际为租赁关系，双方约定，78××7部队租赁“鹏伟·泰和佳园”3—1—05商铺，租期为10年，每平方米月租金60元，共计1810944元。78××7部队承诺将上述10年房租一次性支付，达到鹏伟实业公司尽快回笼资金的目的，同时承诺，签订的商品房买卖合同既不备案，也不办理产权，待租期届满交回房屋。合同履行期间，双方如约未对合同的涉案商铺备案，也未办理产权过户登记。2017年3月租期届满，78××7部队称95879部队撤编，涉案房系部队资产拒绝腾退，并经多次催告后，仍未腾退，给鹏伟实业公司造成极大损失，遂提起反诉。 78××7部队答辩称，78××7部队的诉讼请求系基于双方的买卖关系，而鹏伟实业公司的反诉请求则是基于房屋租赁关系。鹏伟实业公司交付房屋的行为是基于《商品房买卖合同》，故要求鹏伟实业公司履行买卖合同的相关义务。鹏伟实业公司要求78××7部队支付房屋占用使用费及赔偿损失没有事实和法律依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2005年10月12日，78××7部队（原95879部队）与鹏伟实业签订《商品房买卖合同》、《鹏伟·泰和佳园商品房买卖合同补充协议》（以下简称“补充协议”）及附件约定，78××7部队购买鹏伟实业公司开发的位于成都市高新区天环街719号3幢1层5号商铺，总价款1810944元，在2007年3月31日前交房。 其中《商品房买卖合同》第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于成都市高新区编号为成国用（2005）第910号的地块的土地使用权，该地块面积为22472.96平方米，规划用途为住宅·商铺，在上述地块上建设商品房“鹏伟·泰和佳园”；第二条商品房销售依据：预售商品房批准机关为成都市房管局，商品房预售许可证为成房预售字第××号；第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人所购商品房为合同第一条规定项目中的第3幢1层05号房，建设面积共251.52平方米；第四条计价方式与价款：按建设面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米7200元，总金额（人民币）壹佰捌拾壹万零玖佰肆拾肆元整；第七条买受人逾期付款的违约责任：逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之一的违约金；第八条交付期限：出卖人应当在2007年3月31日前，将验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。 《补充协议》约定：二、对合同第六条的补充约定：一次性付款，买受人在签订购房合同时向出卖人一次性付清全部房款，计1810944元；五、对合同第十五条的补充：出卖人将办理房屋的资料报产权登记机关备案后，买受人应在房屋交付时出具《委托书》，委托出卖人代为办理，办证所发生的相关税费，双方各自承担。办理房屋所有权证的时间，从买受人缴纳完毕专项维修基金及相关税费，提交所需要资料并办理完相关手续之日起计算，如因买受人原因使产权登记手续超过合同约定期限延迟办理的，买受人承担相应责任；九、买卖双方的一切权利义务以《商品房买卖合同》及其附件为准。 上述事实，有加盖鹏伟实业公司和原95879部队公章的《商品房买卖合同》及《补充协议》予以证实，当事人对该证据的真实性无异议。 合同签订后，2007年3月31日前鹏伟实业公司向78××7部队交付了案涉房屋。2008年8月2日，鹏伟实业公司出具《委托收款协议书》载明：因公司的账户暂时无法启用，现特委托四川省和华物业管理有限公司代贵部队转入购泰和佳园商铺款。汇入行：中信银行成都人民南路支行账号：74×××18-1-01-822-000744-79名称：四川省和华物业管理有限公司。2008年9月3日95879部队通过中国建设银行成都第一支行向四川省和华物业管理有限公司中信银行成都人民南路支行账户转入3621960元，中国建设银行转账支票存根载明，用途：购商铺。2008年9月5日加盖鹏伟实业公司财务专用章的《收据》载明：交款单位：9××9部队购买商铺，人民币3621960元，收款事由：泰和佳园3栋05号和1栋05号商铺。 上述事实，有《委托收款协议书》、《中国建设银行转账支票存根》及《收据》和鹏伟实业公司与78××7部队对交房时间的一致陈述予以证实。 2008年9月5日，鹏伟实业公司取得案涉房屋的产权证。《房权证监证字第××号》载明：所有权人：鹏伟实业公司房屋坐落：高新区天环街719号3栋1楼登记时间：2008年9月5日用途：商业建筑面积825.14平方米档案保管编号为权1372858备注：地上层数18+1层。附件《房屋明细清单》显示3栋1层5号（建筑面积251.52平方米）房屋唯一号为1856780，至此，鹏伟实业公司就案涉房屋办理分户产权的主要义务已经履行，78××7部队提交相应的过户文件、核税文件并及时缴纳税费后，鹏伟实业公司就可以向产权监理部门提交资料，及时为78××7部队办理分户权属登记。 上述事实，有《房屋所有权证》、《房屋信息摘要》等证据予以证实。 2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式施行。 2016年11月14日，成都市国土资源局（成都市不动产登记局）发布《关于实施不动产统一登记的通告》规定：自2016年11月23日起，在成都市主城区武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记。2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。 还查明，鹏伟实业公司庭审辩论中称，双方实为租赁关系，即使是商品房买卖关系，于2017年1月17日编号：鹏字（2017）003号《关于9××9部队违约，我司再次要求解除商铺买卖合同和补交住房价差款的请求函》载明：双方之间约定为租赁关系，租期10年即将届满，应退还房屋，即使按《房屋买卖合同》第七条第一项第（2）款，逾期支付款项已超过30日，我司享有合同解除权，因此函告：双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》从2005年10月12日予以解除，并要求78××7部队及时补交税费价差款和补办解除商铺买卖合同的相关手续。 另查明，78××7部队未缴纳案涉商铺的相关税费及维修基金等费用。案涉房屋直至法庭辩论结束未设定抵押登记，除本案亦未设定限制登记。 再查明，原中国人民解放军9××9部队于2017年2月因军队体制编制调整改革，9××9部队撤编，9××9部队的人、财物等均移交给78××7部队，案涉房产作为军产移交78××7部队管理。 本院认为，本案争议焦点为：一、鹏伟实业公司与78××7部队之间就案涉房屋所形成的法律关系的性质和效力；二、关于鹏伟实业公司发出的解除商铺买卖合同请求函是否产生解除双方合同关系效力的问题；三、78××7部队要求鹏伟实业公司办理不动产权证书并要求鹏伟实业公司承担违约金的诉讼请求应否得到支持，鹏伟实业公司主张的腾退房屋并支付房屋使用费及损失的请求应否得到支持。现就上述争议焦点逐一作如下评述： 一、关于鹏伟实业公司与78××7部队之间就案涉房屋所形成的法律关系的性质和效力问题 基于当事人在本案庭审中的相关主张与理由，与本焦点问题密切相关的两个问题需要首先加以明确：第一，鹏伟实业公司向78××7部队交付案涉房屋行为的性质。案涉《商品房买卖合同》签订于2005年10月12日，鹏伟实业公司于2007年3月将案涉房屋交付78××7部队使用。在庭审中，鹏伟实业公司提交了公司编号：鹏字（2017）003号函以及鹏字（2017）65号函作为证据，难以判断双方的真实意思表示是在案涉房屋交付给78××7部队时就已确定在双方之间成立租赁关系，还是在已确定房屋买卖关系的基础上希望变更为租赁关系，因此，无法据此证明鹏伟实业公司系基于租赁关系而向78××7部队交付案涉房屋，此外，鹏伟实业公司未提供其他证据证明该交付行为系基于租赁关系或者《商品房买卖合同》之外的其他有偿法律关系，故该主张不能成立，鹏伟实业公司向78××7部队交付案涉房屋的行为应认定为基于当事人之间的房屋买卖法律关系而为的交付。 第二，鹏伟实业公司收到78××7部队支付的涉案款1810944元（与另案另一商铺款项共计3621960元一并支付）款项的性质。结合本案查明的事实可知，2005年10月12日，鹏伟实业公司与78××7部队签订的《商品房买卖合同》第四条明确载明：“计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米7200元，总金额（人民币）壹佰捌拾壹万零玖佰肆拾肆元整”，表明鹏伟实业公司在签订合同时已经确认购房款。2008年9月5日加盖鹏伟实业公司财务专用章的收据载明：“交款单位：95879部队购买商铺人民币3621960元收款事由：泰和·佳园3栋05号和1栋05号”。上述事实相互印证，证明鹏伟实业公司已收到78××7部队支付的购房款1810944元的事实。 鹏伟实业公司辩称交付房屋在前，支付款项在后不符合商品房买卖关系，虽然补充协议第二条“对合同第六条的补充约定：一次性付款：买受人在签订购房合同时向甲方一次性付清全部房款，计人民币：壹佰捌拾壹万零玖佰肆拾肆元整”，但2008年8月2日鹏伟实业公司的《委托收款协议书》明确载明：“因我公司的账户暂时无法启用，现特委托四川省和华物业管理有限公司代收贵部队转入购泰和佳园商铺款。汇入行：中信银行成都人民南路支行账号：74×××18-1-01-822-000744-79名称：四川省和华物业管理有限公司”表明78××7部队未及时支付购房款是基于鹏伟实业公司账户出现不能使用的情形。因此，鹏伟实业公司该辩称理由不能成立，本院不予采信。 二、关于鹏伟实业公司发出的解除商铺买卖合同请求函是否产生解除双方合同关系效力的问题 本院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，合同的解除包括法定解除和约定解除两种情形。本案中，虽然《商品房买卖合同》中对鹏伟实业公司在78××7部队逾期付房款超过30日后，有单方解除合同的事项作出约定，78××7部队应在合同签订之日一次性付清全部房款，因鹏伟实业公司自身账户暂无法使用，要求78××7部队将房款转至指定账户，表明鹏伟实业公司在78××7部队于2008年9月3日支付房款前就逾期付款有权要求解除合同或者主张逾期付款的违约责任，而鹏伟实业公司未予以行使。根据《商品房买卖合同》及《补充协议》双方的主要合同义务已实际履行，鹏伟实业公司交付涉案房屋，78××7部队付清房款，本案也不存在不可抗力致使不能实现合同目的情形，因此，本案不具备单方解除合同的法定解除情形。综上，鹏伟实业公司主张其有权解除合同的理由不能成立。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人单方解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，对于该异议期间，当事人之间有约定的从约定，未约定的为解除合同通知到达之日起三个月。本案中，当事人没有就包括合同解除异议期间在内的合同解除事项进行任何约定，而鹏伟实业公司于2017年1月17日向78××7部队发出了再次要求解除商铺买卖合同的请求函，该函件78××7部队称从未收到过该函件亦不知晓。鹏伟实业公司亦未提供除再次要求解除商铺买卖合同请求函外的其他证据证明该请求函向78××7部队送达或告知。因此，无论鹏伟实业公司是否有权单方解除《商品房买卖合同》及《补充协议》，因78××7部队未收到或知晓解除函，故鹏伟实业公司的解除函不产生解除双方合同关系的效力。 三、关于78××7部队要求鹏伟实业公司办理不动产权证书并要求鹏伟实业公司承担违约金的诉讼请求应否得到支持，鹏伟实业公司主张的腾退房屋并支付房屋使用费及损失的请求应否得到支持的问题 本院认为，首先，本案中，当事人已就合同项下房屋的位置、面积和价款进行了明确具体的约定，78××7部队已向鹏伟实业公司支付了房款1810944元，双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。在签订《商品房买卖合同》及《补充协议》后，鹏伟实业公司将案涉位于成都市高新区天环街719号3幢1层5号建筑面积251.52平方米的商铺交付给78××7部队占有使用，鹏伟实业公司辩称与78××7部队不是基于买卖关系而系基于租赁关系向78××7部队交付房屋无事实依据，本院不予采信。 其次，根据《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，为买受人办理权属登记，故，鹏伟实业公司应在2009年3月21日（经计算从2007年3月31日交房之日起加上720天之后为2009年3月21日）前协助78××7部队办理涉案房屋的权属转移登记。事实上，鹏伟实业公司于2008年9月5日取得涉案商铺初始权属登记，鹏伟实业公司在具备为78××7部队办理分户权证登记的情况下未办理权属转移登记的行为已构成违约，同时鉴于成都市于2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定办理不动产权证书，故对78××7部队要求鹏伟实业公司办理不动产权证书的诉请，本院予以支持。 再次，根据《商品房买卖合同》约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人按已付房价的1%向买受人支付违约金。故，鹏伟实业公司应在2009年3月21日前协助78××7部队办理涉案房屋的权属转移登记，否则鹏伟实业公司应承担违约金18109.44元（1810944元×1%），78××7部队自愿要求鹏伟实业公司仅承担违约金18100元，系其自由处分自己的权益，本院予以支持。 最后，鹏伟实业公司主张78××7部队腾退房屋并支付房屋使用费及损失应有相应的法律依据。如前所述，双方在本案中的法律关系为房屋买卖法律关系，而非租赁等有偿使用法律关系，鹏伟实业公司将案涉房屋交付给78××7部队是基于房屋买卖法律关系而为的交付，因此，鹏伟实业公司要求78××7部队腾退房屋并支付房屋使用费及损失的主张没有任何事实和法律依据，故对鹏伟实业公司的该项主张，本院不予支持。 关于鹏伟实业公司抗辩称，78××7部队并未缴纳相关税费及维修基金的问题。经查，鹏伟实业公司在办理涉案房屋初始登记时缴纳了相应的税费，根据合同及国家有关房地产过户登记税费负担的规定由买卖双方各自承担相应负责部分税费。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、成都鹏伟实业有限公司于本判决生效之日起十五日内协助中国人民解放军78007部队办理位于高新区房屋不动产权证明； 二、成都鹏伟实业有限公司于本判决生效之日起十日内向中国人民解放军78007部队支付逾期办理不动产权证书的违约金18100元； 三、驳回成都鹏伟实业有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取23400元、财产保全费5000元，由中国人民解放军78007部队负担11700元，成都鹏伟实业有限公司负担16700元；反诉案件受理费减半收取4360元，由成都鹏伟实业有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达这日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 陈 敏 二〇一九年十月十八日 书记员 朱卉琳