四川省雅安市雨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1802民再1号 再审申请人（原审原告）洪建礼，男，1977年9月29日出生，汉族，住浙江省永嘉县。 委托诉讼代理人（特别授权）雷磊，四川雅州律师事务所律师。 被申请人（原审被告）彭银萍，女，1967年12月20日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 被申请人（原审被告）唐怡然，女，1998年5月28日出生，公民身份证号5131011998××××××××、汉族，住成都市锦江区。 被申请人暨唐怡然特别授权委托诉讼代理人（原审被告）唐毅,男,1964年4月24日出生,公民身份证号5131011964××××××××,汉族，住成都市锦江区。系唐怡然父亲。 被申请人（原审被告）罗琼华，女，1963年3月17日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 再审申请人洪建礼因与被申请人彭银萍、唐怡然、唐毅、罗琼华房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）川1802民初630号民事调解书，向本院申请再审。本院于2019年8月5日作出（2019）川1802民申3号民事裁定书，裁定再审本案，并中止原调解书的执行。2019年9月16日，因洪建礼另案提起第三人撤销之诉，本案中止审理。2020年2月10日，洪建礼因受疫情影响无法参加庭审，本案再次中止审理。2020年4月15日，本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人洪建礼的委托诉讼代理人雷磊，被申请人彭银萍、被申请人暨唐怡然委托诉讼代理人唐毅到庭参加诉讼。被申请人罗琼华经合法传唤未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 洪建礼诉称：本案原审调解过程中，被申请人彭银萍用另一套房产（雅安市雨城区新民街3号1层附2号）与洪建礼达成协议，但彭银萍故意隐瞒该房产已被保全的事实，故（2019）川1802民初630号民事调解书中调解协议内容违反法律规定，洪建礼因此申请再审。请求：1.判令彭银萍、唐毅、唐怡然、罗琼华连带向洪建礼给付违约金300000元；2.判令彭银萍、唐毅、唐怡然、罗琼华连带向洪建礼返还购房款150000元。3.本案全部诉讼费、保全费由彭银萍、唐毅、唐怡然、罗琼华承担。 事实和理由：彭银萍、唐毅系夫妻，唐怡然系二人之女。自2016年始，洪建礼与家人长期向彭银萍、唐毅、唐怡然租用案涉房产（坐落于雅安市雨城区，面积为37.52平方米，产权证号为“权1600954”）。2018年10月16日，洪建礼与彭银萍、唐怡然、唐毅签订“二手房买卖合同”，确认购买上述房产。该合同明确了房屋价款，并约定洪建礼于签订合同时给付15万元定金，定金也算作房款；售房方于2018年12月31日前配合办理产权过户手续，如届时未过户，应赔偿违约金30万元。签订该合同时，罗琼华作为保证人，为合同提供担保。签订合同后，洪建礼依约于当日付清了定金15万元。然而,彭银萍等不但未依约履行过户义务，还将案涉房屋卖给他人，并已配合其办理过户手续。基于此，洪建礼提出违约金及返还购房款之诉讼请求。 为支持自己的诉讼请求，洪建礼提交如下证据： 1.双方身份证明、村委会出具的洪建礼与洪建南的亲属关系证明、彭银萍与唐毅结婚证，拟证明主体身份。 2.二手房买卖合同、购房定金收条1份、银行卡交易明细清单1份、房租收条1份、洪建礼与彭银萍的短信记录截图1份，门面租赁协议1份、案涉房屋处的现场经营照片，拟证明彭银萍一直负责处理与案涉房产出租及产权处置相关事宜，洪建礼与其兄长长期承租该房产，彭银萍先后收取了租金18万和购房款15万； 3.案涉房产的登记信息资料，包括存量房买卖合同、发票、公证书、房产证等，拟证明案涉房产已出售给他人，产权已登记在他人名下，被申请人恶意违约，侵害了申请人的优先购买权。 4.彭银萍、唐怡然、唐毅房产登记信息资料，拟证明彭银萍、唐毅、唐怡然名下房产信息,彭银萍一直处理三人名下房产各类事宜，案涉纠纷发生前，彭银萍及家人背负巨额债务，多个房产处于抵押、被保全状态。 5.光盘一张、录音文字整理材料1份、洪建南个人陈述文字整理材料1份，拟证明唐怡然知晓且同意‘彭银萍将名下房产卖与洪建礼’，洪建礼在案涉房产从事经营活动多年，享有优先购买权。 6.结婚证及公司章程，拟证明洪建礼与洪建南及其配偶的关系，洪建礼与洪建南共同租用案涉房产等事实。 彭银萍答辩称：房屋买卖意向协议是彭银萍与洪建礼签订的，定金15万也是彭银萍收取的，唐毅及唐怡然均不知情，彭银萍愿意退还15万定金。房屋产权是唐怡然的，出售房屋并没有得到唐怡然授权，故与洪建礼签订的合同是无效合同。租房合同一直是洪建南与彭银萍签订的，洪建礼没有优先购买权，故不存在违约，不应支付违约金。 唐毅答辩称：唐毅与唐怡然均没有与申请人签订任何合同，不应承担任何责任。 彭银萍、唐怡然、唐毅、罗琼华无证据提交。 对于再审申请人洪建礼提交的证据，彭银萍对证据三性无异议，提出与洪建礼签订的合同是无效合同；唐怡然、唐毅认为案件与自己无关，不发表质证意见。本院对洪建礼提交的证据认定如下：第1、2、3组证据，客观真实、来源合法、与案件具有关联，本院予以认定；第4、5、6组证据，与案件法律事实无关联，本院不予确认。 经审理查明：2018年10月16日，洪建礼与彭银萍签订二手房买卖合同，约定将唐怡然名下位于雅安市雨城区门面（面积为37.52平方米，产权证号为“权1600954”）以230万元价格出售给洪建礼，洪建礼先支付15万元定金并算作房款，出售方于2018年12月31日前配合办理产权过户手续，若届时未过户，需赔偿违约金30万元，如洪建礼不购买，定金15万元不予退还。罗琼华作为担保人在合同上签字。签订合同后，洪建礼于当日支付了定金15万元。后案涉房产未办理过户，且已出售给他人并办理了过户手续。 另查明：唐怡然系彭银萍、唐毅的女儿。案涉房产系登记在唐怡然名下，案涉房屋买卖合同中唐怡然签字系彭银萍代签，唐毅未在合同上签字。 2019年5月6日，彭银萍、洪建礼达成调解协议，由彭银萍将位于雅安市雨城区0万元出售给洪建礼，此前洪建礼支付的15万元定金冲抵房款，本院于同日作出（2019）川1802民初630号民事调解书，但该房产在调解前已被成都市青羊区人民法院查封。 上述事实，有下列庭审质证的证据证实：1.双方身份证明、村委会出具的洪建礼与洪建南的亲属关系证明、彭银萍与唐毅结婚证。2.二手房买卖合同、购房定金收条1份、银行卡交易明细清单1份、房租收条1份、洪建礼与彭银萍的短信记录截图1份，门面租赁协议1份。3.案涉房产的登记信息资料，包括存量房买卖合同、发票、公证书、房产证等。4.案涉房屋的现场经营照片。5.调解笔录、调解书、民事裁定书、协助执行通知书。 本院再审认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，洪建礼与彭银萍签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，彭银萍提出未得到唐怡然授权而主张合同无效，本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”本案中，案涉房产系登记于唐怡然名下，彭银萍代唐怡然签订《二手房买卖合同》而未得到唐怡然授权，事后亦未得到唐怡然追认，唐毅及唐怡然均未在合同上签字，故应由彭银萍承担违约责任，洪建礼要求唐毅、唐怡然连带承担违约责任的意见，本院不予支持。 根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十二条第二款规定“主合同中虽然没有保证条款，但是，保证人在主合同上以保证人的身份签字或者盖章的，保证合同成立。”《中华人民共和国担保法》第十九条规定“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”第三十一条规定“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”。本案中，罗琼华在《二手房买卖合同》中以担保人身份签字捺印，该保证合同成立，其对保证方式没有约定，应承担连带保证责任，故洪建礼要求罗琼华承担连带违约责任的诉求，本院予以支持。罗琼华承担连带责任后可以向彭银萍追偿。 《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中，洪建礼同时主张违约金和定金，不符合法律规定，根据案件实际，本院确定适用违约金损害赔偿。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定已由司法机关依法查封的房产不得转让。本案中，洪建礼与彭银萍在原审中达成的调解协议违反法律规定，故本院由此作出的（2019）川1802民初630号民事调解书应当予以撤销。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十二条第二款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、撤销本院作出的（2019）川1802民初630号民事调解书。 二、彭银萍于本判决生效之日起十五日内支付洪建礼违约金30万元，罗琼华承担连带责任。罗琼华承担保证责任后，有权向彭银萍追偿。 三、驳回洪建礼其他诉讼请求。 案件受理费8050元，由彭银萍、罗琼华负担。洪建礼已垫付费用，由彭银萍、罗琼华在履行判决时一并给付。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审判长 王 强 审判员 王雅江 审判员 周 莉 二〇二〇年六月二十八日 书记员 张 惠