上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初31761号原告：上海宝龙展飞房地产开发有限公司,住所地上海市闵行区沪松公路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：许健康，执行董事。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。委托诉讼代理人：张驰，上海申有律师事务所律师。被告：上海从羽商务信息咨询有限公司,住所地上海市青浦区华新镇华腾路XXX号XXX幢XXX层XXX区XXX室。法定代表人：邹宜峰，总经理。委托诉讼代理人：龚爱国，上海市君悦律师事务所律师。被告：上海培正教育投资管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：宋文斌。原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司与被告上海从羽商务信息咨询有限公司、上海培正教育投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月15日公开开庭进行了审理。原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张驰，被告上海从羽商务信息咨询有限公司的法定代表人邹宜峰、委托诉讼代理人龚爱国到庭参加诉讼。被告上海培正教育投资管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》于2018年12月1日解除;2.被告上海从羽商务信息咨询有限公司向原告支付租金人民币(币种下同)71,947.84元(自2018年10月1日起至2018年11月30日止);3.被告上海从羽商务信息咨询有限公司向原告支付逾期付款违约金5,611.93元(按日0.5‰暂计至2019年2月28日,实际计算至租金付清之日止);4.被告上海从羽商务信息咨询有限公司向原告支付合同解除损失赔偿金101,947.84元;5.被告上海从羽商务信息咨询有限公司立即注销以租赁场所地址为工商登记住所地的营业执照,并向原告支付逾期注销经营登记的违约金101,947.84元(按一倍的租金标准50,973.92元/月计算，自2019年1月1日起暂计至2019年2月28日止),并自2019年3月1日开始按每天1,644.32元(50,973.92元/31天)为标准计算至被告实际办理完毕注销经营登记之日;6.被告上海培正教育投资管理有限公司对被告上海从羽商务信息咨询有限公司的上述付款义务承担连带清偿责任。后，原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司变更诉讼请求为：1.确认原、被告之间签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》于2018年12月1日解除;2.被告上海从羽商务信息咨询有限公司向原告支付租金71,947.84元(自2018年10月1日起至2018年11月30日止)；3.被告上海从羽商务信息咨询有限公司向原告支付自2018年9月26日起至租金付清之日止，按照日万分之五的标准计算的逾期付款违约金;4.被告上海从羽商务信息咨询有限公司向原告支付合同解除损失赔偿金101,947.84元;5.被告上海从羽商务信息咨询有限公司立即注销以租赁场所地址为工商登记住所地的营业执照,并向原告支付逾期注销经营登记的违约金83,860.32元(自2019年1月1日起至2019年2月20日止，按照一倍租金标准计算);6.被告上海培正教育投资管理有限公司对被告上海从羽商务信息咨询有限公司的上述付款义务承担连带清偿责任;7.原告不予返还履约保证金127,434.80元以及经营保证金10,000元。事实和理由：2016年2月23日,原告同被告上海培正教育投资管理有限公司签订了《宝龙城市广场商铺租赁合同》,约定被告上海培正教育投资管理有限公司承租原告名下位于上海市漕宝路XXX号的七宝宝龙城市广场第1+2层的编号为X的商铺,租赁面积为411.08平方米,租赁期限为5个租赁年度,租赁起始日自广场统一开业日或租赁场所实际开业日(二者以较早发生之日为准)开始计算,租金按自然季度支付,被告上海培正教育投资管理有限公司应于每个自然季度末月的25日或之前向原告支付下一个自然季度的租金。此外,合同还对履约保证金、逾期付款违约金、擅自停业违约金、合同解除违约金等违约责任以及合同的解除、占用费标准等进行了明确的约定。此后,原告同被告上海从羽商务信息咨询有限公司、被告上海培正教育投资管理有限公司签订《租赁合同主体变更协议》,约定租赁场所的承租人由被告上海培正教育投资管理有限公司变更为被告上海从羽商务信息咨询有限公司,被告上海培正教育投资管理有限公司对被告上海从羽商务信息咨询有限公司履行租赁合同项下的权利、义务承担连带责任。合同签订后,原告按照约定向被告交付了租赁场所。2016年9月10日,七宝宝龙广场与租赁场所同时开业。被告上海从羽商务信息咨询有限公司经营期间,于2018年10月1日开始拖欠租金。期间,原告多次催要租金等,但被告上海从羽商务信息咨询有限公司一直置之不理。2018年11月27日,原告致函被告上海从羽商务信息咨询有限公司,双方之间签订的租赁合同于2018年12月1日解除,要求被告上海从羽商务信息咨询有限公司支付租金、物业费、合同解除违约金等。原告认为,原告已经按照合同的约定向被告交付了租赁场所,被告上海从羽商务信息咨询有限公司拒不支付租金等行为已经构成根本违约,被告上海培正教育投资管理有限公司应当承担连带清偿责任。为了维护原告的合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定,诉至法院,请求依法判如诉请。被告上海从羽商务信息咨询有限公司辩称，同意于2018年12月1日解除合同。由于原告提供的物业存在缺陷，致使其承租房屋不能安装足够的空调，夏天时不能提供舒适的营商环境，影响其经营活动，原告提供的租赁物存在瑕疵，2017年原告提供2个月免租补偿，故被告在2018年度同样与原告进行沟通，原告认可租赁物存在问题，但是对于问题迟迟没有提出解决方案，故其希望2018年度仍参照2017年处理方式给予2个月免租补偿。原、被告在实际履行租赁合同过程中，已经将租金支付期限改为当月支付本月租金，只要当月内支付租金即不存在违约金，合同中对迟延支付违约金约定过高。违约责任制度的主要目的是填平守约方损失，而不是使得守约方得到多倍收益，本案中原告无损失。其按照合同约定，支付了127,434.8元的履约保证金。没收保证金的约定违法，没收是行政权力，原、被告是平等民事主体，原告无权没收其的财产，故约定没收是无效的。即便是因为租赁关系产生的违约责任，也是“付三押一”以一个月租金作为标准，故此条约定无效，法院可以根据司法实践酌情判决，剩余部分的履约保证金可冲抵部分租金。其曾经向原告缴纳质量保证金1万元，装修押金1万元，原告未退还，原告应当退还折抵租金或者违约金。合同约定违约金过高，而且原告无实际损失，被告在原告收回租赁物后积极向行政部门提出注销的手续，但是行政部门存在审批期限，2019年2月20日才完成注销手续，其在此过程中积极履行合同义务，且原告并未因此遭受损失。由于原告提交的租赁物无法正常使用，双方在支付租金上产生矛盾而造成租金未正常支付，原告曾经在2018年11月就锁门，未解除合同的情况下单方面锁门导致其无法正常使用租赁场地，原告应该承担责任。被告上海培正教育投资管理有限公司未作答辩亦未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：2016年2月23日，原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司(出租方、甲方)与被告上海培正教育投资管理有限公司(承租方、乙方)签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》。合同第1.1条约定，甲方将位于上海市闵行区漕宝路XXX号的上海七宝宝龙城市广场/区(期)/号楼第1+2层编号为X的商铺出租给乙方。第1.2条约定，乙方承租的租赁场所面积暂计为411.08平方米。第3.1条约定，甲、乙双方约定的租赁期限为5个租赁年度，租赁起始日自本合同第3.5条约定的最迟开业日或乙方租赁场所实际开业日(二者以较早发生之日为准)开始计算。本合同所称“租赁年度”，均系指自租赁起始日起向后推算，每满十二个月为一个租赁年度；“租赁月度”，是指自租赁起始日起向后推算，每满一个月为一个租赁月度。第3.2条约定，甲乙双方约定的租赁场所交付日为2016年3月1日。乙方同意，甲方可根据实际工程状况对约定交付日期作提前或者延后的调整。交付时，租赁场所应达到本合同附件2所述的交付条件。第4.1.2条约定，第三年租赁年度，月租金为50,973.92元。第4.4.3条约定，乙方应根据甲方的付款通知要求按自然季度支付租金。乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向甲方支付下一个自然季度的租金，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日(详见每次的付款通知书)。第4.8条约定，根据本合同的规定，如乙方逾期支付履约保证金、预付租金、预付管理费、装修保证金、装修管理费、租金、综合物业管理服务费或其他乙方应向甲方或经营管理公司支付的费用(包括但不限于利息、违约金、赔偿金等)，每逾期一日，乙方应向甲方或经营管理公司支付应付未付款项的5‰作为违约金。第5.1条约定，乙方应在签订本合同后5日内向甲方支付127,434.80元作为履约保证金。第5.2条约定，履约保证金在整个租赁期限内由甲方保管，甲方无需向乙方支付该保证金的利息，在租赁期限内，乙方不得要求以履约保证金冲抵租金或者其他未付款项。第5.3条约定，任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还。第12.2条约定，乙方应于本合同解除或终止次日起三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续。如有逾期,则每逾期一日乙方应按相当于合同解除或终止前一个月日租金标准的两倍的金额向甲方支付违约金,且甲方仍有权要求乙方赔偿甲方因此而发生的一切损失和费用(包括但不限于甲方就该租赁场所签署的其他租赁合同项下的因无法提供注册地址而承担的违约责任等)。第13.3.2条约定，除本合同另有约定外,如发生以下任何情形之一,均视为乙方根本违约,甲方有权提前解除合同：乙方逾期超过30天未能支付、不支付或者延迟支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给甲方或经营管理公司的费用的(包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等)。第13.5条约定，双方同意，本合同任何一方(不可抗力事件除外)根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应的违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金。合同还就其他事项作出了约定。2016年12月30日，原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司(出租方、甲方)与被告上海培正教育投资管理有限公司(原承租方、乙方)、被告上海从羽商务信息咨询有限公司(新承租方、丙方)签订《租赁合同主体变更协议》，约定甲、乙、丙三方共同确认,自本协议生效之日起,乙方将其在租赁合同项下承租方的全部权利、义务转让给丙方承继履行；丙方同意接受乙方转让的其在租赁合同项下承租方的全部权利、义务,并同意与甲方继续全面履行已签署的租赁合同;且乙方确认并同意对丙方履行租赁合同项下的权利、义务承担连带责任。甲方同意上述乙方对丙方的转让行为；在本协议生效后,丙方应成为租赁合同的新承租方,继续执行租赁合同,并作为租赁合同中承租方行使权利和履行义务。乙方从转让生效当日起不再直接受租赁合同的约束。甲、乙、丙各方应对转让生效日之前的行为各自承担责任,同时,丙方同意对乙方在转让生效日前尚未履行的租赁合同义务承担连带责任。协议还就其他事项作出了约定。2018年8月，被告上海从羽商务信息咨询有限公司就空调使用等租赁事宜通过微信与原告进行沟通。2018年10月23日，原告向被告上海从羽商务信息咨询有限公司发函催讨租金等费用；2018年11月1日，原告向被告上海从羽商务信息咨询有限公司发函催讨租金等费用；以上两封函件被退回。2018年11月9日，被告上海从羽商务信息咨询有限公司出具《承诺书》，载明：上海从羽商务信息咨询有限公司于2018年11月12日18点前，将2018年10月、11月的房租，共计101,947.84元付清。2018年12月份的房租及物业费，共计61,250.92元，于2018年12月20日之前付清。2018年11月27日，原告向被告上海从羽商务信息咨询有限公司发送《解约函》，载明因被告上海从羽商务信息咨询有限公司仍未支付拖欠的款项，根据租赁合同之相关规定，自2018年12月1日起，双方签署的租赁合同解除，并要求被告支付租金、违约金等费用。该函件被退回后，原告将《解约函》张贴于涉案商铺。2019年2月20日，被告上海从羽商务信息咨询有限公司将企业信息注销登记。诉讼中，原告同意将装修保证金10,000元抵扣欠付的费用。上述事实，由原告提供的《宝龙城市广场商铺租赁合同》、《租赁合同主体变更协议》、催款函及邮寄凭证、解约函、承诺书，被告上海从羽商务信息咨询有限公司提供的《准予注销登记通知书》、微信记录、银行交易明细，以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。现原告请求确认合同于2018年12月1日解除，被告上海从羽商务信息咨询有限公司亦同意合同于该日解除，故本院确认原、被告之间签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》于2018年12月1日解除。房屋租赁合同关系中，出租人的主要合同义务为交付房屋，承租人的主要合同义务为支付租金。现原告已按约交付涉案商铺，然被告上海从羽商务信息咨询有限公司未按约支付租金，属被告上海从羽商务信息咨询有限公司违约。被告上海从羽商务信息咨询有限公司虽抗辩其由于夏天空调使用问题影响其经营，原告应给予其部分租金豁免，但被告上海从羽商务信息咨询有限公司仍于2018年11月9日出具承诺书，对欠付的租金金额及支付期限均进行了书面确认，故被告上海从羽商务信息咨询有限公司再以租赁标的物存在瑕疵等为由提出抗辩，本院不予采信。由此，原告要求被告上海从羽商务信息咨询有限公司支付自2018年10月1日起至2018年11月30日止欠付的租金、逾期付款违约金、解除损失赔偿金及没收履约保证金，均具有事实和法律依据，亦符合合同约定，本院予以支持。关于逾期付款违约金的计算标准，原告自愿将其调整为日万分之五,于法不悖，本院予以准许。关于合同解除损失赔偿金的具体金额，考虑到本院已判令原告可予没收被告支付的履约保证金127,434.80元，原告的损失已得到一定程度的弥补，再行判令被告上海从羽商务信息咨询有限公司支付相当于两个月租金的解除损失赔偿金，显属过高，故本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将解除损失赔偿金酌情调整为一个月租金，即50,973.92元。关于原告主张的逾期注销经营登记的违约金，因原告未就逾期注销行为造成的损失进行举证，而双方约定的计算方式明显过高，本院结合被告上海从羽商务信息咨询有限公司逾期注销的期限，将该项违约金的金额酌情调整为5,000元。关于原告主张没收经营保证金10,000元，因该项诉讼请求缺乏合同依据，本院不予支持，合同解除后，该笔经营保证金应由原告予以返还，但可优先冲抵被告欠付的费用。关于装修保证金10,000元，合同解除后，同样应由原告予以返还，但可优先冲抵被告欠付的费用。根据主体变更协议的约定，被告上海培正教育投资管理有限公司需对被告上海从羽商务信息咨询有限公司的上述付款义务承担连带责任。被告上海培正教育投资管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由被告上海培正教育投资管理有限公司自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司与被告上海从羽商务信息咨询有限公司于2016年2月23日就位于上海市漕宝路XXX号的七宝宝龙城市广场第1+2层的编号为X的商铺所签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》于2018年12月1日解除；二、被告上海从羽商务信息咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司自2018年10月1日起至2018年11月30日止的租金人民币71,947.84元；三、被告上海从羽商务信息咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司以人民币71,947.84元为本金，自2018年9月26日起计算至租金付清之日止，按照日万分之五的标准计算的逾期付款违约金；四、被告上海从羽商务信息咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司合同解除损失赔偿金人民币50,973.92元；五、被告上海从羽商务信息咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司逾期注销经营登记违约金人民币5,000元；六、被告上海培正教育投资管理有限公司对上述判决主文第二条至第五条所确定的被告上海从羽商务信息咨询有限公司的债务向原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司承担连带责任；七、被告上海从羽商务信息咨询有限公司支付的履约保证金人民币127,434.80元，原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司不予返还；八、原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海从羽商务信息咨询有限公司经营保证金人民币10,000元及装修保证金人民币10,000元；九、驳回原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,521.84元，由两被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  周 颖人民陪审员  邓红霞人民陪审员  尹 萍二〇二〇年五月十五日书 记 员  董琪华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。