上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初21526号原告：陈璐璐，女，1986年5月22日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张红霞，上海恒永律师事务所律师。被告：三弦(上海)资产管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：代尤德，经理。委托诉讼代理人：李岗，上海运帷律师事务所律师。原告陈璐璐与被告三弦(上海)资产管理有限公(以下简称三弦公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案受理，并适用简易程序于2019年7月9日公开开庭予以审理。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭并于2019年10月14日公开开庭予以审理。原告的委托代理人张红霞，被告的委托诉讼代理人李岗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈璐璐向本院提起诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币(币种下同)845,059.19元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年12月8日签订《上海市商品房预售合同》，原告向被告购买xxxxx弄《三弦商业广场》143号1层102室，总房价3,028,886元。双方约定，被告于2017年9月30日前将该房屋交付给原告，被告如未在上述约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之五计算，违约金自约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。原告依约向被告交付了全部房款，但被告至2019年4月11日才向原告交付房屋，已构成逾期交房。原告为维护自己的合法权益，故以讼称事由诉至法院。被告三弦公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、逾期交房后果并非被告主观恶意故意造成的，而是因为政府规划与周边居民产生分歧，导致被告开工逾期，并非被告主观原因，是被告作为建设主体无法预料的，被告不应当承担逾期交房的违约责任。2、原告要求支付的违约金过高，已经远远超过了原告的经济损失，违约金不宜超过损失为限。原告并未因逾期交房受损，原告也没有说明受损的范围和金额。3、被告已经于2019年3月1日向原告发出通知，要求办理房屋交接手续，但是原告并未按照要求办理交接，拖延到2019年4月11日才办理交接。在被告取得大产证后，销售曾经于2019年2月底电话通知原告，但是原告也未前来办理；4、双方合同中对于房屋价款的约定是按照暂测面积予以计算的。实际房屋产权证取得后，房屋的实测面积有所增加，原告应支付房屋补差款18,357元。被告工作人员在与原告签订补充协议时，忘记计算该笔补偿款，该笔补偿款18,357元原告应予以补足。经审理查明，2016年12月8日，被告三弦公司(甲方、卖方)与原告陈璐璐(乙方、买方)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：乙方向甲方购买三鲁公路XXX弄XXX号XXX层XXX室，政府批准的规划用途为办公；据甲方暂测该房屋建筑面积为145.20平方米，其中套内建筑面积为94.84平方米、公用分摊建筑面积为50.36平方米，该房屋建筑层高为4.50米；第三条乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为20,860.10元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全名/现定名)暂定为3,028,886元；在该房屋交付，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过十3.00%(包括3.00%)，不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过-3.00%(包括-3.00%)，乙方有权单方面解除本合同。乙方行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利；乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之5计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权选择下列第壹种方案追究乙方责任。甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的5.00%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方；该房屋的交付必须符合下列第壹种方案所列条件，办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)甲方对该房屋设定的抵押已注销，甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方定于2017年9月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之5计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择下列第壹种方案追究甲方责任，乙方有权单方面解除本合同；该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为双方签署《房屋交接协议》在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为办公用房，甲方应向乙方提供《上海市新建商品房质量保证书》和《新建商品房使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担；在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起30天内,由双方依法向闵行区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)；该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方。如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担；甲方保证在向乙方交付该房屋时该房屋没有甲方设定的抵押权，也在交付之日前不存在其它产权纠纷和财务纠纷。如房屋交付后出现与甲方保证不相一致的情况，由甲方承担全部责任；甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0.20倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。根据乙方要求双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据；甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0.20倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据；本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同的，应在接到所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后(以寄出的邮戳为准)第5日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达；该房屋买卖过程中所发生的税费按有关规定由甲、乙双方各自承单担；付款方式为分期付款，贷款方式为商业贷款，乙方于2016年12月8日与甲方签约，并付首付房款计1,528,886元，乙方于2017年3月8日前应支付房款计1,500,000元。同时，补充条款中约定：甲、乙双方同意乙方按合同“附件一”中的付款方式向中方支付所购房屋的房价款，乙方实际付款的日期以甲方收款银行到账日期为准；有下列情况之一的，即视为房屋已在质量合格的情况下交付乙方，乙方验收合格并在验收单上签字确认、领取房屋钥匙，2、乙方已实际使用、装修房屋，乙方未按预售合同第十三条约定期限进行验收交接,甲方按预售合同第十五条约定发出书面催告后，乙方未在催告书规定的日期内办理验收交接于续的；乙方如未按预售合同第十三条规定办理验收交接于续，甲方按预售合同第十五条约定发出书面催告后，乙方仍未在催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，视为房屋已交付乙方，由乙方承担相应责任。如因此造成房款及其他应在房屋交接时支付的费用延期交付的，按照本合同第七条规定的违约金标准处理；合同上的乙方住址应为乙方的确切联系地址。如乙方地址变更，应按预售合同正文第二十七条约定的方式及时告知甲方。如乙方未及时告知甲方，则甲方按乙方原址发送的任何文件、回复及其他任何联系自甲方发送之日起加上合理的在途时间即视为甲方送达乙方之日，由此产生的一切后果由乙方承担等。原告于2016年11月26日向被告支付10万元，于2016年12月8日支付1,428,886元，于2017年11月24日通过贷款放款支付150万元。被告于2016年12月8日向原告分别开具了金额为100万元、528,886元的购房发票二张，于2017年2月6日向原告分别开具了金额为100万元、50万元的购房发票二张。2019年3月1日，被告向原告的龙水南路XXX-XXX号XXX室之地址邮寄《三弦商业广场交房通知书》，要求原告于2019年3月18日办理交房手续，房款补偿需补18,357元。原告陈述于3月底收悉该函件，并于3月23日左右至被告处办理房屋交接手续，但因对逾期交房违约金未达成一致，且房屋内设施设备未能按约完成施工，故于当日协商就未完工的设施设备退还原告50,288元。因在3月底时未对补充协议的主文表述达成一致，故此后于2019年4月11日，被告三弦公司(甲方)与原告陈璐璐(乙方)签订《补充协议书》，约定：乙方购买甲方位于上海市闵行区浦江镇三鲁公路3003弄“三弦商业广场”143号102室办公房屋1套，该房屋面积为145.2平方米，合同总价为3,028,886.00元,乙方并于2015年12月08日与甲方签订了网上商品房预售合同现上述房屋交付标准,双方协商约定室内布局(包含房屋门、主墙、室内砖墙隔墙、水、电、煤气等全部事宜)由乙方自行负责办理,双方达成协议,经乙方要求甲方一次性折让乙方50,288.00元，乙方同意按房屋现状毛坯交付，上述约定事项自行办理；上述房屋合同价调整为2,978,598.00元整；双方上述《补充协议书》签订后，双方对上述房屋现状毛坯交付均无异议等。同日，被告三弦公司(甲方、卖方)与原告陈璐璐(乙方、买方)签订《房屋交接书》，约定：甲方交付给乙方的房屋为三鲁公路XXX弄XXX号XXX层XXX室，房屋实测建筑面积为146.03平方米，该房屋的总房价款为2,978,598元，乙方已付全部房价款2,978,598元，甲方已开具发票给乙方。当日，被告向原告开具了金额为-50,288元的购房发票，但未将相应折价款向原告予以支付。2019年4月18日，系争房屋过户登记至原告名下。上述事实，由原告提交的《上海市商品房预售合同》、《补充协议书》、《房屋交接书》、付款凭证及购房发票一组、不动产权证、，《三弦商业广场交房通知书》及邮寄凭证等证据及当事人的庭审陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，原、被告双方签订的《上海市商品房预售合同》、《补充协议书》是当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，属合法有效，当事人均应依约履行。依据双方合同约定，被告应于2017年9月30日前将该房屋交付给原告，实际却未能按约予以交付，虽被告抗辩系因为政府规划与周边居民产生分歧，就此并未能向本院提交证据予以证明，且此并非属于合同约定之除不可抗力。现被告未能按约交付房屋，应自2017年10月1日起承担相应之违约责任。又，虽被告于2019年3月1日向原告邮寄交房通知书，但此时系争房屋仍存在质量问题，并未符合合同约定之交付条件，直至双方于2019年4月11日就房屋瑕疵达成补偿方案，原告确认接收系争房屋，被告直至该日才完成交房义务，故应承担自2017年10月1日起至2019年4月11日止的逾期交房违约责任。至于逾期交付房屋违约金标准，原告主张按照合同约定之已付房款日万分之五计算，本院认为对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。本院考虑到逾期交房对原告造成之实际影响，从制裁违约和利益平衡原则出发，酌定被告按照已付房款日万分之一点五的标准，即每日454.33元的标准向原告支付自2017年10月1日起至2019年4月11日止的逾期交房违约金253,516.14元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告三弦(上海)资产管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告陈璐璐支付逾期交付房屋违约金253,516.14元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,250.59元，由原告陈璐璐负担8,575.41元，由被告三弦(上海)资产管理有限公司负担3,675.18元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  殷 雪人民陪审员  干卓英人民陪审员  陈永乾二〇一九年十一月二十八日书 记 员  倪晶旌附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。