镇江市丹徒区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1112民初2210号原告（反诉被告）：镇江惠灵顿膜业有限公司，住所地镇江市丹徒工业园区盛园路东侧中小企业创业园。法定代表人：崔树峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨正龙，镇江市丹徒区中天法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：任浩，江苏丹正律师事务所律师。被告（反诉原告）：南京仁川食品有限公司，住所地南京市栖霞区迈皋桥街道迈皋桥创业园1-309号。法定代表人：成孝翠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王佩，江苏南昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐亚莉，江苏南昆仑律师事务所律师。原告（反诉被告）镇江市惠灵顿膜业有限公司（以下简称惠灵顿公司）诉被告（反诉原告）南京仁川食品有限公司（以下简称仁川公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案受理后，于2018年12月10日作出（2017）苏1112民初1958号民事判决书，原、被告双方均不服提起上诉，镇江市中级人民法院于2019年7月15日作出（2019）苏11民终750号民事裁定书，将案件发回重审。本院于2019年7月24日立案受理后，依法适用普通程序另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告惠灵顿公司的委托诉讼代理人杨正龙、任浩、被告仁川公司的委托诉讼代理人徐亚莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠灵顿公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担房屋占有使用费954240元、拆除费用65800元、场地使用费按照每月6501元自2015年8月1日起计算至实际清除完毕并返还原告之日止；2、判令被告拆除清除原告厂区内有关临时搭建的板房、建筑以及有关设施；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年9月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将丹徒新城工业园盛园路28号5-3#楼厂房一至二楼（2400㎡）及附近场地（2167㎡）出租给被告。2015年7月，被告擅自搬离厂房，现双方的租赁合同已解除，但被告未将曾租赁的厂房内的设施及厂房外空地上的临时建筑物拆除，影响原告再次出租房屋，经与被告协商未果，故诉至法院。被告仁川公司辩称：1、原告主张占用费（包括房屋及场地）属于重复诉讼，原告于2015年向法院诉讼要求给付租金，经过镇江市中级人民法院（2017）苏11民终69号民事判决书明确双方的合同已于2014年7月解除，且被告已在2014年7月搬离，原生效判决未支持租金，也没有支持按照租金标准给付的占用费；2、被告在2015年解除合同时也要求原告在十日内办理交接，否则视为原告默认已完成租赁物的移交工作，且根据双方的租赁合同约定，在合同解除后，原告有权处置房屋内未经同意留存的物品，即原告可自行处置涉案房产内的遗留装修设施，只是需要根据法律规定给被告相关补偿或赔偿；3、在双方签订合同时，原告已同意被告在租赁的场地上进行扩建，且双方合同中甚至约定了如遇到拆除，新建（扩建）部分的赔偿款的归属，故经原告同意的扩建，对于扩建费用应由原告承担，对于扩建部分的产权，我方同意由原告所有，是否拆除由原告自行决定；4、原告主张的拆除费用无支付凭证，仅有施工合同，被告不予认可。综上，请求驳回原告的诉请。被告（反诉原告）仁川公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告的扩建房屋（包括道路）的费用609006.09元及装饰装修损失125298.23元（鉴定的造价278440.52元÷60个月合同期限×27个月未使用时间）合计734304.32元；2、诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2012年9月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定反诉被告将丹徒新城工业园盛园路28号5-3#楼厂房一至二楼及附近场地出租给反诉原告，后因反诉被告经常对反诉原告停水停电，向反诉原告收取远超实际用量的水电费，严重阻碍反诉原告的生产经营，双方解除合同、反诉原告搬离厂房。反诉原告为该场地投入大量财力、物力，被迫搬离后给反诉原告造成巨大损失，反诉原告遂提起诉讼。原告（反诉被告）惠灵顿公司辩称：1、因反诉原告无正当理由要求解除合同，因此对其室内装修部分，装修的残值损失应由其自行承担，且反诉被告并不同意对装饰部分加以利用；2、对于反诉原告在室外自建房屋部分，需明确反诉被告并不同意反诉原告进行自建，事实上反诉被告也从未同意反诉原告自建房屋，反诉原告强行自建房屋，反诉被告并无法律上的义务进行阻止，至于双方合同中约定的关于场内空地的所谓租金，实际上是因反诉原告在厂区空地内自建房屋，对反诉被告造成通行、噪音、通风等各方面影响，基于此，反诉原告给予反诉被告相邻权损失的补偿。综上，请求驳回反诉原告的诉讼请求。经审理查明：2012年9月8日，惠灵顿公司（甲方）与仁川公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，惠灵顿公司将自有厂房及场地租赁给仁川公司使用，具体为丹徒新城工业园盛园路28号5-3#楼厂房第一、第二层及附近空地；房屋租赁期共60个月，自2012年11月1日至2017年10月31日；房屋建筑面积为2400平方米，厂区空地面积为2167平方米。关于租金支付，约定：前36个月，房屋租金25200元/月，第四年度26400元/月，第五年度27600元/月，厂房空地租金6501元/月，第四年度7584元/月，第五年度8668元/月……。关于租赁期间相关费用，约定：甲方保证乙方120千瓦的用电量，乙方每月按时交纳水电费，水电费价格参照相关标准收取，产生的损耗按使用比例收取；关于房屋修缮及使用，约定：乙方对房屋进行内部装修前，须向甲方提出申请，并提供装修设计、施工范围、工艺、材料等方案，征得甲方的书面同意后方可施工。房屋的交付及收回，约定：乙方于租赁期满后，将承租房屋及原附属设施、设备交还甲方；乙方交还的房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用；对未经同意留存的物品，甲方有权处置。惠灵顿公司出租给仁川公司的场地及厂房紧邻其正常使用的厂房。仁川公司承租房屋后，在空地上建设房屋及道路，将厂房第一、第二层房屋用活动板房进行隔断，将原空旷的房屋改造成员工宿舍。场地的土地使用权人并非惠灵顿公司，仁川公司在建造房屋时也未办理合法的手续。2014年7月初，双方因电费问题发生矛盾，仁川公司认为惠灵顿公司多收取电费，镇江市公安局丹徒分局城区派出所民警进行现场调处，但就电费问题双方并未达成书面协议。2015年7月下旬，仁川公司向惠灵顿公司发出解除房屋租赁合同通知，告知惠灵顿公司因其经常收取不合理费用，多次乱收水电费、停水停电，给仁川公司造成巨大损失，难以实现合同目的，告知惠灵顿公司自收到通知时起房租租赁合同解除，双方据实结算费用，如超过十日惠灵顿公司不办理移交手续，视为默认已完成租赁物的移交工作。之后，仁川公司搬离。2015年8月，惠灵顿公司向仁川公司复函称仁川公司所述不属实，不同意解除房屋租赁合同。2015年10月12日，惠灵顿公司向本院提起诉讼，要求仁川公司支付租金及滞纳金。仁川公司提起反诉，要求解除合同、惠灵顿公司返还多收取的电费等。本院于2016年11月17日作出（2015）徒商初字第00338号民事判决书，判决：1、解除双方于2012年9月8日签订的房屋租赁合同，2、仁川公司支付惠灵顿公司租金损失190206元（计算六个月），3、惠灵顿公司返还仁川公司租赁保证金70400元，4、驳回惠灵顿公司其他本诉请求，5、驳回仁川公司其他反诉请求。后仁川公司提起上诉，镇江市中级人民法院于2017年10月9日作出（2017）苏11民终69号民事判决书，认定：2013年仁川公司向惠灵顿公司缴纳的电费，已超出其实际用电费用，双方因为电费问题也实际产生纠纷，并向公安部门报警，之后双方对电费问题未能协商一致。由于双方对用电问题未能协商一致，导致仁川公司生产经营可能不能正常进行，致使租赁合同目的不能实现，故仁川公司享有合同的法定解除权，仁川公司可解除租赁合同。双方在合同履行过程中均未违约，产生矛盾的主要原因是双方在租赁合同中对电费的约定不明，且事后未达成一致，导致合同不能履行。判决：1、维持（2015）徒商初字第00338号民事判决第一项，2、撤销（2015）徒商初字第00338号民事判决第二、三、四、五项，3、惠灵顿公司退还仁川公司租赁保证金70400元、电费73830.07元，4、驳回惠灵顿公司的诉讼请求，5、驳回仁川公司其他反诉请求。2017年4月5日，仁川公司向惠灵顿公司发送律师函一份，载明：……双方就租赁合同向法院提起诉讼，但仁川公司自建房屋在诉讼中未涉及，据了解贵公司已对仁川公司的自建房屋进行处理改造，我所接受仁川公司委托向贵公司发律师函如下：1、仁川公司对自建房屋拥有合法的所有权使用权处分权等，其权利受法律保护，任何人不得干预；2、贵公司目前行为已构成侵权，立即停止侵权行为，与仁川公司协商。2017年4月12日，仁川公司再次向惠灵顿公司发函一份，要求惠灵顿公司不得任意破坏其公司财产、厂房。2017年4月19日，惠灵顿公司向仁川公司发函一份，载明：……惠灵顿公司曾派员多次与你公司交涉，你公司至今未自行撤除，导致场地和厂房一直被你公司占用……。今特函告：1、限你公司近期尽快派员立即拆除和清除承租房屋内的宿舍房和场地上的违建房等设施；2、完成第一项后，立即与惠灵顿公司办理交接手续；3、你公司继续占有、使用上述房屋和场地没有是事实和法律依据，鉴于你公司已经对惠灵顿公司造成了侵权，惠灵顿公司保留追偿你公司恶意占有使用期间的租金和相依经济损失。之后，仁川公司一直未能拆除。2017年10月12日，在（2017）苏1112民初1958号案件的庭审笔录中，仁川公司陈述“厂房内的搭建的活动板房都是临时搭建的，原告可以随时进行拆除，我们又不使用了，就是小的隔断”。2018年8月20日，惠灵顿公司与何小祥签订施工协议一份，拆除了厂房内的搭建，将仁川公司改造的宿舍楼恢复成原空旷的厂房。惠灵顿公司支付何小祥65800元，在恢复厂房后对厂房进行了使用。在（2019）苏11民终750号案件的审理过程中，承办法官至现场进行勘查，惠灵顿公司在仁川公司建造的部分房屋中放置若干物品。本案审理过程中，承办法官于2019年9月12日至现场进场勘查，惠灵顿公司在仁川公司建造的部分房屋中仍放置若干物品，被隔断成宿舍的厂房被拆除后的材料堆放在空地上。2019年3月13日，仁川公司将惠灵顿公司诉至本院，要求：1、惠灵顿公司赔偿房屋装修、装饰及建造款损失暂定2188298元；2、惠灵顿公司退还多支付的2013年1月至2015年6月期间的电费292812.83元；3、惠灵顿公司退还多支付的2013年5月至2015年6月期间的水费56001元。后因（2017）苏1112民初1958号案件被发回重审，仁川公司撤回了要求惠灵顿公司赔偿房屋装修、装饰及建造款的诉讼请求，在发回重审案件即本案中针对该项请求提起反诉。2019年9月12日，本院作出(2019)苏1112民初758号民事判决书，判决：1、惠灵顿公司返还仁川公司多收取的水费56001元，2、驳回仁川公司其他诉讼请求。诉讼过程中，仁川公司对其自建房屋和道路及装修装饰造价申请鉴定，本院依法委托江苏友诚工程咨询有限公司进行鉴定，该公司于2020年3月5日出具工程造价鉴定意见书：仁川公司房屋建筑及装修工程的鉴定价为887440.54元（车间及场地的造价为609006.09元、宿舍楼装修的造价为278440.52元）。仁川公司支出鉴定费20000元。惠灵顿公司对于仁川公司遗留在现场的自建房屋及钢结构顶棚的残值申请鉴定，本院依法委托镇江明诚资产评估事务所进行评估，该事务所于2020年5月7日出具资产评估报告书：残值为288048元。惠灵顿公司支出鉴定费15000元。诉讼过程中，对于仁川公司遗留在现场的房屋，双方经协商于2020年8月21日达成一致意见：遗留在现场的房屋等设施归惠灵顿公司所有和处理，惠灵顿公司不再向仁川公司主张2015年8月1日至2017年10月9日期间的厂房及场地占有使用费。以上事实，有租赁合同、函、民事判决书、施工协议、收据等证据及双方当事人庭审陈述在卷作证，本院予以认定。本院认为，惠灵顿公司与仁川公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。一、原告惠灵顿公司的本诉请求。对于原告惠灵顿公司诉请中关于要求被告仁川公司拆除房屋等设施及2015年8月1日至2017年10月9日期间厂房及场地占有使用费问题，因双方已于诉讼过程中达成一致意见“遗留在现场的房屋等设施归惠灵顿公司所有和处理，惠灵顿公司不再向仁川公司主张2015年8月1日至2017年10月9日期间的厂房及场地占有使用费”，故本院对上述诉请不再处理。对于原告惠灵顿公司诉请中要求被告仁川公司给付2017年10月10日之后的厂房及场地占有使用费问题，本院认定如下：首先，关于占有使用费是否应予以计算问题。仁川公司应在双方合同解除后及时与惠灵顿公司办理场地、厂房返还的交接手续，但从双方于2017年4月份互相发送的函件可知，仁川公司在惠灵顿公司准备处理仁川公司自建房及改造的宿舍的情况下，明确要求惠灵顿公司停止侵权行为，阻止惠灵顿公司对上述房产采取任何措施，在惠灵顿公司向其公司发函要求拆除房屋等设施后并未采取拆除措施，在镇江市中级人民法院于2017年10月9日作出（2017）苏11民终69号民事判决书认定双方租赁合同解除后仍一直未向惠灵顿公司办理场地、厂房返还的交接手续。虽然根据法律规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大”，但本案中仁川公司对惠灵顿公司欲采取的措施进行了阻止，且在之后的案件中仁川公司提起了要求惠灵顿公司赔偿房屋装修、装饰及建造款的诉讼请求，并申请对其自建房屋和道路及装修装饰造价进行鉴定，故仁川公司系因自身的需要继续占有承租的场地、厂房，不能归责于惠灵顿公司在采取措施被阻后未能继续采取措施。虽然惠灵顿公司在上述期间有使用部分房屋堆放物品的行为，但该行为并非是对房屋进行有效的充分利用，也并非代表惠灵顿公司同意接收仁川公司自建的房屋。综上，本院认定2017年10月10日之后的占有使用费应予以计算。其次，关于占有使用费的金额问题。惠灵顿公司主张占有使用费按照合同约定的标准（厂房为25200元/月、场地为6501元/月），并未超过合理的范围，本院对该标准予以认定。对于厂房的占有使用费，因仁川公司在（2017）苏1112民初1958号案件2017年10月12日庭审笔录中明确表示惠灵顿公司可随时拆除，但惠灵顿公司直至2018年8月20日才与他人签订协议拆除，惠灵顿公司启动拆除的时间过长，本院依法酌定合理的拆除时间应截至2017年11月9日，即厂房的占用使用费计算一个月的时间为25200元。对于场地的占用使用费，双方于2020年8月21日对于占有使用费及建造房屋的处理达成一致意见，2017年10月10日至2020年8月20日期间的场地占有使用费为223201元[6501元/月*（34+1/3）月]，但因上述期间遇不可抗力的“新冠××”疫情，本院根据公平原则依法减免一个月的费用，即上述期间场地占有使用费为216700元。综上，厂房及场地占有使用费总额本院依法认定为241900元。关于原告惠灵顿公司主张的拆除费用65800元。根据合同的约定，仁川公司应于租赁期满后将承租房屋及原附属设施、设备交还惠灵顿公司，交还的房屋不得留存物品或影响房屋的正常使用。惠灵顿公司将第一层、第二层空旷的厂房出租给仁川公司，仁川公司根据自身需要将厂房用活动板房隔断成宿舍，仁川公司根据合同约定应将厂房恢复后交还惠灵顿公司，因仁川公司未能履行拆除义务而同意由惠灵顿公司自行拆除，那么拆除费用依法应由仁川公司予以承担。惠灵顿公司主张的拆除费用65800元有施工协议及收据证实，仁川公司虽辩称标准过高但未提供证据证明，故本院对该拆除费用予以认定。二、被告（反诉原告）仁川公司的反诉请求。对于自建房屋的建造费用，根据法律规定“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”。本案中，惠灵顿公司出租给仁川公司的场地及厂房紧邻其正常使用的厂房，仁川公司在场地上修建房屋，惠灵顿公司对此系明知，也未举证证明对仁川公司的建房予以阻止，故应视为惠灵顿公司对于仁川公司建房行为予以同意。仁川公司自建房屋并未取得合法的手续，其公司具有明显的过错；惠灵顿公司虽然并非土地的使用权人，但其明知仁川公司建房亦未予以提示或要求、配合其办理合法手续，亦存在一定的过错。在合同解除原因方面，虽然（2017）苏11民终69号民事判决书认定双方在合同履行过程中均未违约，产生矛盾的主要原因是双方在租赁合同中对电费的约定不明，且事后未达成一致导致合同不能履行，但根据该案查明的事实，在2013年1月-12月，仁川公司分别向惠灵顿公司缴纳的电费大于惠灵顿公司分别向供电公司缴纳的电费，惠灵顿公司在收取电费上显然存在过错，故其公司对于双方对电费问题未能达成一致意见而导致合同解除存在一定的过错。仁川公司自建房屋及场地的造价经评估为609006.09元，本院根据双方在未取得合法建房手续和合同解除方面的过错程度，依法认定惠灵顿公司承担建造费用40%即243602元，仁川公司自行承担60%的责任。对于装饰装修的费用，根据法律规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。本案中，惠灵顿公司对于仁川公司将厂房改造成宿舍的行为亦明知，也未举证证明对仁川公司的改造予以阻止，故应视为惠灵顿公司对于仁川公司改造行为予以同意。根据仁川公司在2017年10月12日（2017）苏1112民初1958号案件的庭审笔录中的陈述“厂房内的搭建的活动板房都是临时搭建的，原告可以随时进行拆除，我们又不使用了，就是小的隔断”，可见对于厂房的改造行为并未形成厂房的附合部分，仁川公司在合同解除后应拆除取回。因仁川公司不愿意自行拆除而同意惠灵顿公司拆除，那么仁川公司应在惠灵顿公司拆除后及时将有价值的拆除物取回，但截至本案第一次庭审承办法官至现场勘查时仁川公司都未采取取回措施，现仁川公司要求惠灵顿公司赔偿装修的损失，于法无据，本院不予认定。综上，被告仁川公司应给付原告惠灵顿公司占有使用费241900元、拆除费用65800元合计307700元，原告（反诉被告）惠灵顿公司应给付被告（反诉原告）仁川公司房屋建造费用243602元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告南京仁川食品有限公司于本判决生效后十日内给付原告镇江市惠灵顿膜业有限公司占有使用费241900元、拆除费用65800元合计307700元；二、原告（反诉被告）镇江市惠灵顿膜业有限公司于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）南京仁川食品有限公司房屋建造费用243602元；三、上述第一项、第二项费用冲抵后，被告南京仁川食品有限公司于本判决生效后十日内给付原告镇江市惠灵顿膜业有限公司64098元；四、驳回被告（反诉原告）南京仁川食品有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8872元，保全费5000元，鉴定费15000元，反诉案件受理费5572元，鉴定费20000元，合计54444元，由原告镇江市惠灵顿膜业有限公司负担20000元，被告南京仁川食品有限公司负担34444元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，同时交纳相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  陈 宁人民陪审员  王杏华人民陪审员  卞亚平二〇二〇年八月二十四日法官 助理  王晟瑶书 记 员  韩淑敏