广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初18690号原告（案外人）：叶惠波，男，1967年7月6日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：张爱玲，广东今久律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔芸庆，广东今久律师事务所律师。被告（申请执行人）：黄吐昌，男，1977年2月26日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：荣云，广东国智律师事务所律师。委托诉讼代理人：李一兵，广东国智律师事务所实习律师。被告（被执行人）：博罗县石湾金华（亚太）房地产开发有限公司，住所地广东省惠州市博罗县石湾镇里波水管理区。法定代表人：陈颢升。原告叶惠波与被告黄吐昌、博罗县石湾金华（亚太）房地产开发有限公司（下称金华房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告叶惠波的诉讼代理人张爱玲、被告黄吐昌的诉讼代理人荣云、李一兵到庭参加了诉讼。被告博罗县石湾金华（亚太）房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶惠波向本院提出诉讼请求：1.确认惠州市博罗县XXXE90房产（房产证号：16××08）及对应的土地使用权属于原告所有；2.停止对上述房产的执行；3.判令被告博罗县石湾金华（亚太）房地产开发有限公司协助原告办理上述房产及占用范围内的土地使用权的过户登记手续；4.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：1996年10月10日，原告与被告金华房地产公司签订了《豪华别墅临时买卖合同》一份，双方约定原告以281093元的价格向金华房地产公司购买位于惠州市博罗县XXXE90房产，因无法确定房产交付时间，双方在签订前述合同后未能签署正式买卖合同书。2005年4月21日，双方经充分沟通协商后又再签订《楼宇认购书》一份，约定原告于2005年4月22日一次性向被告金华房地产公司转账支付124012元（包括订金10000元、首期楼款28109元、一至二十期供款76560元、公证费843元以及水电入户费、管理费押金、电视入户费、电话入线费等8500元）。双方于2005年4月30日办妥入伙手续。后原告完成部分装修并实际占有该房产至今。但被告金华房地产公司工作人员在交楼给原告后即不见踪影，没有与原告签订正式的《商品房买卖合同》及办理公证手续，也没有为原告办理该房产的产权转让手续，物业管理公司也撤走，楼盘自此陷入混乱，成为烂尾楼，水电也不能正常供应，大多数已入住业主都被迫迁走，原告因此停止支付供楼款。2018年1月，原告得知上述房产所涉楼盘的很多房屋都被裁定过户给被告黄吐昌，即前往博罗县不动产档案馆查询房产登记情况，获悉上述房产分别被顺德区法院和博罗县法院多次查封以及被告金华房地产公司在2009年7月16日将房产抵押给第三人张晓燕的事实。由于首封法院是顺德区法院因（2011）佛顺法执字第12222号案件于2011年10月21日所做出的，原告因此向顺德区法院提出执行异议，2018年8月20日法院作出（2018）粤0606执异419号执行裁定书，以原告已支付价款不足合同价款百分之五十为由，驳回原告的异议请求。原告认为，被告黄吐昌申请执行的债权是金钱债权，涉案房产是登记在被告金华房地产公司名下，而被告金华房地产公司同时又是房地产开发企业，从而导致《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条在本案适用时产生竞合，则人民法院在法律适用上应一并审查该二条规定并选择适用对原告更有利的第二十八条规定方符合立法本意。本案原告与被告金华房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同，原告已合法占有该不动产，对房产未办理过户登记也没有过错。而关于所支付价款部分，在被告金华房地产公司拒不与原告签订商品房买卖合同办理公证手续以及整个楼盘变成烂尾楼的情况下，原告有权在双方签订正式商品房买卖合同前，行使不安履行抗辩权停止供款。因此，法院在适用第二十八条第（三）款规定时，应结合本案的案情在原告愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的情况下，排除对涉案房产的执行。法院直接适用第二十九条的规定驳回原告的异议请求，属于适用法律错误，应依法纠正。另关于涉案房产被抵押给第三人张晓燕的情形，原告认为，前述抵押设定的时间是2009年7月16日，是在原告与被告金华房地产公司建立商品房买卖合同关系及原告已实际占有涉案房产之后，故第三人的抵押权依法应被确认为无效，不能对抗原告所主张的物权。博罗县人民法院（2016）粤1322民再1号民事判决，确认被告金华房地产公司在房产已经出卖的情况下再设定抵押的行为无效。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。被告黄吐昌辩称，1.原告的诉讼请求缺乏法律依据，原告提交的证据不能满足执行异议复议规定第二十九条的规定，不能依据该事实排除执行。2.本案涉案房产于2010年1月15日以（2010）顺法民二外初字第00013号民事裁定书查封，以（2011）佛顺法执字第12222号之一执行裁定书、（2007）顺法执综字第101号执行裁定书继续查封，于2011年10月31日查封了涉案房产占用的土地，2011年12月29日委托评估拍卖，三次公开拍卖均流拍，法院作出裁定书将涉案房产以以物抵债的方式给予被告黄吐昌，根据我国物权法司法解释（一）第七条规定，涉案房产实际已经属于被告黄吐昌所有。综上，原告不是涉案房产的所有权人，其诉讼请求不应得到支持，并应承担相应诉讼费。诉讼中，本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经质辩，对于原告提交的（2018）粤0606执异419号执行裁定书、不动产登记结果、EMS快递详情单、查询结果、前期物业管理服务协议等证据，被告黄吐昌对其真实性均无异议，本院予以确认并在案佐证。对于原告提交的豪华别墅临时买卖合约、楼宇认购书、正式收据、公证费代收及手续费收据、中国工商银行现金存款凭条、金华康乐园入伙通知书、收楼通知书、金华康乐园住户室内装修合同，均有合同当事人、出具人签名及加盖单位印章，本院对其真实性予以确认，对其证明内容结合本院认定的事实予以认定。本院经审理认定事实如下：关于黄吐昌与陈瑞明、金华房地产公司民间借贷纠纷一案，本院作出的（2010）顺法民二外初字第00013号民事判决书已发生法律效力。因被执行人未履行上述法律文书确定的义务，权利人黄吐昌向本院申请强制执行。2011年10月21日，本院以（2011）佛顺法执字第12222号执行裁定书查封了被执行人金华房地产公司所有的包括位于惠州市博罗县XXXE90号的房产，并分别于2012年6月12日、2013年10月21日、2015年7月9日、2018年6月27日，以（2007）顺法执综字第101号之一执行裁定书、（2011）佛顺法执字第12222号之一执行裁定书、（2011）佛顺法执字第12222号恢字第1号对上述房产继续查封。原告叶惠波向本院提出执行异议，本院经审查作出（2018）粤0606执异419号执行裁定书，裁定驳回叶惠波的异议请求，原告遂于法定期限内提起本案诉讼。原告与被告金华房地产公司于1996年10月10日签订《豪华别墅临时买卖合约》，约定原告向被告金华房地产公司订购位于博罗县XXXE90别墅，价格为281093元，付款办法为临时订金10000元，余额242984元于2003年10月10日起分84期付清，每月为一期，每期3828元，楼价10%即28109元于收到地基工程完成通知书十四天内付清。后双方于2005年4月21日签订《楼宇认购书》，约定原告向被告金华房地产公司认购位于博罗县X××号别墅，购房总价为430000元，原告选择分期付款方式获6.5折优惠，优惠后总房价为281093元；原告应承担的费用由被告金华房地产公司代收取：契税为总楼价的6%即16866元、有线电视安装费、有线电话安装费、水电安装费、管理按金、花园围墙费共18500元；付款约定，原告于签署本认购书时付定金10000元，2005年4月22日前付清第一笔首期房款28109元及一次性补回供款20期（每期3828元）共76560元，余款242984元分84期于2003年4月10日起每月向被告金华房地产公司支付，每月支付3828元；双方同意在签署《商品房买卖合同》时，由博罗县公证事务所提供见证服务，原告须承担的律师见证费为843元；其他约定：余楼款64期合计244992元于2005年12月30日前一次性支付（免利息）为185152元。2005年4月22日，原告通过银行转账的方式向被告金华房地产公司转账支付124012元，当天金华房地产公司向原告出具正式收据，其中原告支付了首期楼价款28109元、订金10000元、一至二十期供款共76560元，另原告于当天向金华房地产公司支付了公证费843元以及水电入户费、管理费按金、电视入户费、电话入户费共8500元。被告金华房地产公司向原告发出入伙通知书，通知原告涉案房产从2005年4月30日起具备入伙条件，原告可办理入伙手续，并于2005年5月5日向原告发出收楼通知书，通知原告已办妥一切入伙手续并签订前期物业管理服务协议，从2006年1月5日起收取管理费及应收各项费用。诉讼中，原告称因被告金华房地产公司拒不与原告办理公证等手续，原告因此停止支付剩余供楼款。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告叶惠波于2005年与被告金华房地产公司签订的《楼宇认购书》，载明了买卖双方的基本情况、买卖标的物的基本情况、交易价格、付款方式、付款时间、违约责任等房屋买卖合同的必要内容，该认购书是双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的效力性强制性规定，也没有损害国家、集体或第三人利益的情形，应认定为合法有效的书面买卖合同。原告提交的《前期物业管理服务协议》《金华康乐园入伙通知书》《收楼通知书》《金华康乐园住房室内装修合同》以及管理费收据等材料可以看出，原告已与被告金华房地产公司完成涉案房产的交付手续，原告已实际占有和使用涉案房产。关于购房款的支付。《楼宇认购书》约定，原告于签署认购书时即2005年4月21日付定金10000元，2005年4月22日前付清第一笔首期房款28109元及一次性补回供款20期（每期3828元）共76560元，而原告通过银行转账的方式于2005年4月22日向被告金华房地产公司转账支付了上述款项，因此，原告已按约定支付部分价款。楼宇认购书约定，涉案房产的总房价为281093元，原告已支付了定金10000元、第一笔首期房款28109元及第1-20期的供款76560元，共计114669元，故剩余价款应为166424元。诉讼中，原告明确表示愿意将剩余价款交至法院执行，可见，原告满足已按合同约定支付部分价款，且愿意将剩余价款按照法院要求交付执行的条件。原告在交付了涉案房产公证费后，被告金华房地产公司一直不与原告办理公证等手续，被告金华房地产公司处于不正常经营状态，由于被告金华房地产公司经营管理不善，导致无法办理，故涉案房产没有办理过户登记至原告名下，原告并无过错。综上，虽然原告叶惠波并未付清购买涉案房产的全部价款，也没有办理过户登记手续，但是原告已经在法院查封涉案房产之前与被告金华房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同，实际占有使用了该房屋，并且按合同约定支付了部分价款，也愿意将剩余价款按照法院要求交付执行，其在涉案房产未办理过户登记手续问题上并不存在过错，故在其按照法院要求交付剩余价款后，应当认定其符合上述司法解释的规定。但原告应于本判决生效之日起十五日内将剩余购房款166424元交付本院指定账户供执行，逾期未交，本院可继续执行涉案房产。此外，由于原告与被告金华房地产公司签订的认购书属于债权关系，故原告对涉案房产不享有物权，原告请求确认该房产属于原告所有，本院不予支持。关于原告要求被告金华房地产公司协助原告办理涉案房产的过户登记手续，非本案审查的范围，本院予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第二款，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、原告叶惠波在本判决发生法律效力之日起十五日内将剩余购房价款166424元交付本院执行后，不得执行位于广东省惠州市博罗县XXXE90房产（房产证号：16××08）；若原告叶惠波逾期实施前述行为，本院应继续执行上述房产；二、驳回原告叶惠波的其他诉讼请求。本案受理费5516.39元，由被告博罗县石湾金华（亚太）房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  李洁锋人民陪审员  卢士渝人民陪审员  冯文君二〇一九年九月三十日书 记 员  汪晓娜