四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初4165号 原告（反诉被告）：张权武，男，1970年8月12日出生，汉族，住四川省越西县。 委托诉讼代理人：张世新，四川友成律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都育膳房涟漪餐饮管理有限公司，住所地四川省成都市高新区天府大道中段801号1幢1层。 法定代表人：王盛林，总经理。 委托诉讼代理人：李晓军，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李雷，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师。 第三人：成都高投置业有限公司，住所地四川省成都市高新区天府一街1008号。 法定代表人：任正，董事长。 委托诉讼代理人：张艺琼，女，系公司员工。 第三人：成都世纪文华酒店投资管理有限公司，住所地四川省成都市高新区天府大道中段801号。 法定代表人：肖武江。 原告张权武与被告成都育膳房涟漪餐饮管理有限公司（以下简称“育膳房公司”）、第三人成都高投置业有限公司（以下简称“高投公司”）、成都世纪文华酒店投资管理有限公司（以下简称“文华公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，被告育膳房公司于2019年7月10日提出反诉，本院受理后决定与本诉合并审理，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。张权武及其委托诉讼代理人张世新，育膳房公司的委托诉讼代理人李晓军、李雷，高投公司的委托诉讼代理人张艺琼到庭参加诉讼，第三人文华公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 张权武向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2018年5月11日签订的《育膳房美食空间商家入驻合同》无效；2、判令育膳房公司返还张权武房屋租金60000元、房屋押金40000元、天然气使用押金7900元、装修设计审核费2000元、进场费4500元、广告设计费628元，合计115028元；3、判令育膳房公司赔偿张权武商铺装修损失58000元、厨房设备损失41100元、员工工资损失12200元、员工房租损失16800元，合计128100元；4、判令因本案产生的诉讼费等一切费用均由育膳房公司承担。事实和理由：2018年5月11日，原、被告签订了《育膳房美食空间商家入驻合同》，约定育膳房公司将位于成都市武侯区的育膳房美食空间内的独立店3，室内面积39平方米区域租赁给张权武使用，租赁期从2018年5月11日至2022年6月16日。合同签订后，张权武按约支付了押金40000元、租金60000元，对商铺进行了装修，购买了室内装备并为餐厅营业招收了员工。合同履行过程中，育膳房公司并未尽到前期承诺的宣传义务，同时以商业秘密为由一直未向张权武出示案涉房屋的租赁合同。其后，据张权武向工商部门申请调取的资料显示，该栋建筑的出租方为高投公司，承租方为文华公司，租期15年，自2007年1月1日起至2022年12月31日，租赁地址位于高新区天府软件园Ｂ区Ｂ1号物业建筑。可见育膳房公司既不是案涉房屋的所有权人，也不是承租人。2017年5月12日，案涉房屋已经由文华公司出租给案外人成都香遇故事餐饮有限公司（以下简称“香遇公司”），该香遇公司的工商住所地及经营地也在天府大道中段801号1栋1单元1层1号。2017年7月，文华公司与育膳房公司又在上述房屋场地上经营育膳房美食空间，该美食空间共上下两层，总面积2000平方米左右。若加上香遇公司的经营面积，该房屋的面积已经接近3000平方米，但育膳房公司提供的产权证载明案涉房产建筑面积仅为1322.24平方米，规划用途办公，故案涉房屋属于违法建筑物。育膳房公司将案涉没有产权证明的违法建筑物出租给张权武，故双方签订的《育膳房美食空间商家入驻合同》无效。 经就合同效力问题进行释明后，张权武将诉讼请求变更为：1、判令原、被告于2018年5月11日签订的《育膳房美食空间商家入驻合同》于2019年4月16日解除；2、判令育膳房公司返还张权武房屋租金60000元、房屋押金40000元、装修设计审核费2000元、天然气使用押金7900元、进场费4500元、广告设计费628元，合计115028元；3、判令育膳房公司赔偿张权武商铺装修损失58000元；4、判令因本案产生的诉讼费等一切费用均由育膳房公司承担。补充理由如下：育膳房公司在合同的签订以及履行过程中存在一系列的欺骗行为及违约行为。首先，育膳房公司既不是案涉房屋的所有权人，也不是承租人，无权出租该房屋。且在合同履行过程中发现，案涉房屋的实际面积与产权证面积不一致，案涉房屋应为违法建筑。张权武餐饮店营业执照与香遇公司营业执照，提供给工商部门的是同一房产地址的房产证和租赁合同，如果该涉案房屋的前一经营者在该商铺的营业执照未注销或变更为其他注册地址，张权武作为新的承租人则无法利用该地址办理新的营业执照。其次，育膳房公司在合同签订时承诺美食空间可于2018年8月20日开业。张权武因此对商铺进行了装修并于2018年8月28日竣工，但日期届至，美食空间的水电气皆没有接通。育膳房公司又承诺开业日期是2018年10月31日，但届时又没有达到开业条件。直至2019年1月14日才通知商户正式开业，截止起诉之日，该美食空间仍有一大半商铺还没有开门营业，也没有举办开业仪式和进行任何营销活动。育膳房公司当初承诺的经营夜场、引进酒吧商户等也未实现。再次，张权武在入驻该美食空间后，才发现育膳房公司一直未为该美食空间办理消防安全许可证、排污许可证、卫生许可证等经营餐饮行业所必需的证件，即育膳房公司不具备餐饮行业招商管理资质。此外，育膳房公司还巧借名目乱收费，包括进场装修费用、LOGO设计费用、装修设计审核费用、燃气开通费用等。且育膳房公司在未经张权武同意及签字的情况下，私自动用共管账户内的资金，且在不说明理由的情况下在营业额中再次扣除水电燃气等费用。综上，育膳房公司的一系列违约行为已构成根本违约，致使张权武签订该入驻合同的目的已无法实现。故张权武于2019年4月10日向育膳房公司发出退场通知书，将于2019年4月16日退出美食空间，将房屋归还给育膳房公司，解除双方签订的入驻合同。 育膳房公司辩称，入驻合同系双方真实意思表示，合法有效。育膳房公司已经按照合同约定履行了相应的义务，没有任何违约行为。张权武向育膳房公司发出的解除和退场通知，没有任何事实和法律依据，由于其擅自撤场，造成的损失应当由其自身承担。 高投公司述称，高投公司与文华公司于2007年签订了房屋租赁协议，约定租赁期15年，即2007年1月1日至2021年12月31日。2007年，高投公司就案涉建筑进行了扩建并得到了相关政府部门的审批。 文华公司未作陈述，亦未提交任何证据。 同时，育膳房公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判令张权武支付违约赔偿金120000元（暂按6个月计算，后续损失将按实际追加请求）；2、本案全部诉讼费用由张权武承担。事实和理由：案涉《育膳房美食空间商家入驻合同》约定，合同有效期内，双方不得无故提前解除合同，否则视为违约，并承担违约责任。但张权武却在2019年4月10日向育膳房公司发送退场通知书，单方面于2019年4月16日退场，构成严重违约。张权武在自身违约的情况下还恶意提起诉讼，致使案涉房屋从2019年4月起一直闲置，给育膳房公司造成了严重的经济损失，其应当承担相应的赔偿责任。 针对育膳房公司的反诉诉讼请求，张权武辩称，育膳房公司不断推迟开业时间，违约在先。育膳房公司出租的美食空间独立店3，没有产权证明，育膳房公司没有承租权，该房屋改建、扩建未取得建设工程规划许可证及验收。案涉房屋的用途是办公，不能经营餐饮。育膳房公司提供虚假的租房合同办理营业执照，涉嫌欺诈获得行政许可，营业执照应予撤销。双方签订的入驻合同应属无效。合同没有关于违约金及赔偿的条款，育膳房公司主张的违约赔偿金没有依据。 本院经审理认定事实如下：2018年5月11日，育膳房公司（甲方）与张权武（乙方）签订《育膳房美食空间商家入驻合同》一份，约定：“一、场地空间1、甲方将位于成都市武侯区的育膳房美食空间内的独立店3，面积39平方米的区域租赁给乙方使用。2、租赁期从2018年5月11日至2022年6月16日。其中，2018年5月11日至2018年6月16日为装修免租期，租金从免租期之后的第一天起计。……二、相关费用和结算方式1、乙方租赁场地的租金为每月20000元整。乙方应在合同双方签订后的7日内支付3个月的租金60000元，押金40000元整，在此之后，租金付款周期为3个月，按照具体付款时间付款。……2、押金在合同终止、费用全部结清后归还，不计利息。在租赁期内，由于乙方原因给甲方造成任何损失的，或因逾期需支付滞纳金的，甲方有权在押金中扣除。如损失超过押金的，乙方还应该支付超出部分，拒不支付的则甲方有权终止合同。3、乙方租赁场地保底租金第一年、第二年每月为20000元整，第三年递增6%，每月为21200元整，第四年保持不变每月为21200元整。……根据双方关于合作方式采取保底租金与营业额（税前）提点两者取高的原则：乙方经营项目的营业额由甲方统一收取。月营业额130000（保底营业额）元，每月营业额超过130000元-180000元甲方收取营业额的20%扣点，超过180000元甲方收取超出部分营业额的10%扣点，如月营业额未达到保底营业额130000元则按保底租金20000元／月收取租金。每月管理费4000元；每月结算两次，每月1日-15日和16日-30／31日为结算周期，由甲方财务部与乙方结算产生的营业额及营业额扣点和各类代收、代缴、杂费等款项。甲方于双方确认后的5个工作日内将扣除扣点和相关费用等剩余部分的乙方营业额汇入乙方指定账户。……六、提前终止合同3、合同期满前，若乙方由于自身原因提出提前解除合同的，则甲方不予退还押金。……八、合同的续签、变更及终止3、本合同有效期内，双方不得无故提前解除合同，须经双方协商一致，否则，任何一方提前解除合同视为违约，并承担违约责任。” 2018年5月29日，育膳房公司出具《收据》两份，确认收到张权武独立店3叁个月租金60000元及房屋押金40000元。2019年1月3日，育膳房公司又出具《收据》一份，确认收到张权武独立店3预缴燃气费7900元。同时，张权武还于2018年6月25日向微信用户“@”转款2000元、向微信用户“005”转款4500元。此外，张权武的银行流水明细及育膳房公司提交的商户结算表均显示，育膳房公司从2018年11月开始，陆续从张权武的收款账户中扣收水电燃气费、试营业期间佣金、综合管理费等费用。 2019年1月11日，育膳房公司发出《通知》一份，载明：育膳房燃气已于2019年1月11日正式接通，所有用气商户可进场经营。现通知所有签约商户房租及物业管理费起始计算日期为2019年1月14日。先期进场试营业的商户适用临时商户条件的截止日为2019年1月13日，1月14日开始执行合同签订的房租、物业管理费条款。有免租期的商户，免租期起始日期为2019年1月14日始至合同约定的时间止。 2019年4月10日，张权武向育膳房公司寄送《退场通知书》，主要载明，因育膳房公司不履行合同主要义务，拒不提供相关资质证明等因素，造成张权武店铺经营严重亏损，故通知：1、张权武定于2019年4月16日退场，退出育膳房美食空间独立店3商铺的经营，归还该商铺给育膳房公司；2、截止到2019年4月15日，育膳房美食空间独立店3的房租、水电气管理费的费用已经结清；3、张权武保留通过法律程序解决双方争议事项。 另查明，成房权证监证字第××号房屋所有权证记载：“房屋所有权人：成都高投置业有限公司，房屋坐落：高新区天府大道中段801号1栋1单元1层1号。”2007年1月8日，高投公司（原成都高新置业有限公司）与文华公司就上述物业签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期15年，自2007年1月1日起至2021年12月31日止。2017年7月17日，文华公司与北京易创高聚科技有限公司签订《关于成都育膳房晶泽涟漪项目投资协议》一份，约定共同投资设立育膳房公司。2018年10月16日，文华公司向高投公司、成都天府软件园有限公司出具《育膳房美食广场项目报备函》一份，载明：“文华公司与出租方原成都高新置业有限公司，现成都高投置业有限公司于2007年1月签订了成都市高新区软件园Ｂ区Ｂ1号物业《房屋租赁合同》，承租方通过租赁形式获得了该物业（房屋产权证编号3021873）的房屋使用权。2017年7月，承租方与北京育膳房发起人王盛林先生共同成立‘成都育膳房涟漪餐饮管理有限公司’，投资1200万，……美食空间共设联营档口16处，在承租关系上无变化，承租单位文华公司仍旧严格按照合同履行承担的责任与义务。”同日，高投公司回函，同意文华公司将承租的上述物业通过联营方式开设育膳房美食广场之用。育膳房公司及高投公司另提交了天府软件园Ｂ地块1号楼扩建的审批手续复印件一套，包括《成都高新区建设项目总平方案会审表》、《高新区规划建设局施工图审查意见表》、《高新技术产业开发区公安消防大队施工图审查意见表》。 庭审中，育膳房公司认可已收到张权武发出的《退场通知书》，亦认可该《退场通知书》即解除合同的通知，同时亦认可案涉《育膳房美食空间商家入驻合同》已解除，但不认可张权武主张的解除理由。 上述事实有原、被告身份信息材料、育膳房美食空间商家入驻合同、收据、微信转款凭证、银行流水、商户结算表、通知、退场通知书、房屋所有权证、房屋租赁合同、项目投资协议、育膳房美食广场项目报备函及回执以及原、被告及第三人当庭陈述等在卷佐证，以上材料经本院审查，具有证据的合法性、真实性、关联性，本院予以采信。 本院认为，张权武向育膳房公司发出的《退场通知书》虽未就解除合同作出明确的表述，但育膳房公司认可该《退场通知书》即解除合同的通知，并认可案涉《育膳房美食空间商家入驻合同》已解除，故对于张权武的第1项诉讼请求本院予以确认。本案争议焦点主要为以下几个问题：一、案涉《育膳房美食空间商家入驻合同》的效力问题；二、张权武在向育膳房公司发出《退场通知书》时是否享有合同解除权；三、张权武是否有权主张育膳房公司退还房屋租金、房屋押金、天然气使用押金等费用，并主张育膳房公司赔偿商铺装修损失；四、育膳房公司是否有权主张张权武支付违约赔偿金。以下分别评述： 一、案涉《育膳房美食空间商家入驻合同》的效力问题。 首先，育膳房公司及高投公司提交的案涉物业的房屋所有权证、高投公司与文华公司签订的房屋租赁合同、文华公司与北京易创高聚科技有限公司签订的项目投资协议、育膳房美食广场项目报备函及回执等证据足以就育膳房公司有权出租案涉物业形成完整的证据链，张权武关于育膳房公司既非物业所有权人，亦非承租人，无权出租案涉物业的诉称意见并不成立。其次，案涉物业有合法的扩建手续，张权武仅从各方经营主体营业执照、租赁合同等载明的营业面积简单相加倒推案涉物业属于违章建筑并无事实依据。案涉物业是否属于违章建筑应由相应行政主管部门认定，不属于民事案件审查范围。再次，香遇公司与张权武店铺是否使用了同一地址进行工商注册，案涉物业的使用情况是否与规划不符，育膳房美食空间是否取得了相应的排污许可证、卫生许可证等证照，均属行政管理规制的范畴，与案涉《育膳房美食空间商家入驻合同》的效力问题并无关联。综上，案涉《育膳房美食空间商家入驻合同》并不具有无效的情形。 二、张权武在向育膳房公司发出《退场通知书》时是否享有合同解除权。 育膳房公司认可合同已解除并不代表张权武在发出《退场通知书》时即享有合同解除权。本案中，张权武认为其享有合同解除权，系认为育膳房公司存在根本违约的情形，导致合同目的不能实现。但本院认为，育膳房美食空间进行试营业后，张权武经营的店铺已经实际运营了一段时间并产生了经营收益，其提供的证据既不足以证明商铺经营过程中存在何种障碍，也不足以证明育膳房公司明确承诺过开业时间，以及双方关于育膳房公司应承担何种宣传义务、应引进哪些商家进行了明确约定，故其主张育膳房公司存在根本违约，合同目的不能实现并不成立。综上，张权武在向育膳房公司发出《退场通知书》时并不享有合同解除权。 三、张权武是否有权主张育膳房公司退还房屋租金、房屋押金、天然气使用押金等费用，并主张育膳房公司赔偿商铺装修损失。 如上所述，张权武在向育膳房公司发出《退场通知书》时并不享有合同解除权，故其单方主张解除案涉《育膳房美食空间商家入驻合同》系属违约。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，合同因张权武单方违约解除，故对未形成附合的装饰装修物，可由其自行拆除，对已形成附合的装饰装修物其无权主张育膳房公司进行赔偿。至于张权武主张返还的各项费用，首先，其预交的房屋租金60000元已冲抵2019年1月至4月的房屋租金，无权主张返还。张权武在向育膳房公司发出《退场通知书》时，亦载明“截止到2019年4月15日，育膳房美食空间独立店3的房租、水电气管理费的费用已经结清”，说明其对育膳房公司扣收试营业期间的水电燃气费、佣金、综合管理费等费用以及正式开业后的相应租金等费用并无异议。其次，由于张权武违约单方解除合同，根据约定，育膳房公司有权不予退还房屋押金。其主张退还的装修设计审核费2000元、进场费4500元以及广告设计费628元，未能证明收款主体与育膳房公司之间存在关联性，主张育膳房公司予以退还无事实依据。至于育膳房公司向张权武收取的预缴燃气费7900元，由于育膳房公司在张权武试营业及正式营业期间均在持续从其收款账户中扣收相应的燃气费，并无证据证明该7900元预缴燃气费已冲抵了实际产生的费用，故育膳房公司应予退还。 四、育膳房公司是否有权主张张权武支付违约赔偿金。 案涉《育膳房美食空间商家入驻合同》虽约定合同有效期内，任何一方提前解除合同视为违约，应承担违约责任，但合同并未就该违约责任的具体承担方式进行明确约定。育膳房公司现主张张权武支付违约赔偿金120000元，但并未就其因合同解除受到的实际损失进行举证。虽然张权武违约单方解除合同，势必会造成育膳房公司招租空档期损失，但上述育膳房公司没收的房屋押金40000元已足以弥补该损失，且不予退还房屋押金也属于违约责任承担的方式，故对育膳房公司另行主张的违约赔偿金，本院不再予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认张权武与成都育膳房涟漪餐饮管理有限公司于2018年5月11日签订的《育膳房美食空间商家入驻合同》于2019年4月16日解除。 二、成都育膳房涟漪餐饮管理有限公司在本判决生效后五日内退还张权武预缴燃气费7900元。 三、驳回张权武的其他诉讼请求。 四、驳回成都育膳房涟漪餐饮管理有限公司的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费3760.56元，由张权武负担3600.56元，成都育膳房涟漪餐饮管理有限公司负担160元。反诉案件受理费2700元，由成都育膳房涟漪餐饮管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  方 嘉 人民陪审员  刘翔宇 人民陪审员  李雪梅 二〇二〇年一月二十日 书 记 员  曾 卓