江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0402民初4600号原告：王荣先，男，1945年11月11日生，汉族，住江苏省靖江市。原告：耿静华，女，1947年10月9日生，汉族，住江苏省靖江市。原告：王紫阳，男，1994年10月6日生，汉族，住南京市江宁区。上述三原告共同委托诉讼代理人：薄云波、顾权，江苏信义诚律师事务所律师。被告：常州互动商业管理有限公司，住所地常州市天宁区天鹅湖花园一期11幢301室。法定代表人：张志明，系该公司总经理。被告：常州来阳置业有限公司（原名常州高成莱阳置业有限公司），住所地常州市茶山乡常春村委孙家小组。法定代表人：钱忠秀，系该公司董事长。共同委托诉讼代理人：宋倩、包怡人，江苏常元律师事务所律师。原告王荣先、耿静华、王紫阳诉被告常州互动商业管理有限公司（以下简称互动公司）、常州来阳置业有限公司（以下简称来阳公司）委托合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王荣先、耿静华、王紫阳的委托诉讼代理人薄云波、顾权、被告互动公司、来阳公司的共同委托诉讼代理人宋倩、包怡人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王荣先、耿静华、王紫阳向本院提出请求：1、请求判令被告互动公司支付委托经营管理收益35092元，并支付自2019年2月1日起至实际付清之日止按总房款每日万分之二计算的违约金。来阳公司对互动公司的上述债务承担连带清偿责任；2、请求判令两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年原告向被告来阳公司购置天鹅湖花园商业商铺，并于与被告互动公司签订委托经营管理合同。委托经营管理合同约定第六年至第八年，在保底收益8%即35092元/年的基础上经营管理利润超出部分原告享有70%，被告互动公司享有30%，被告互动公司应在每年的1月30日前付清当年的委托经营管理收益。现互动公司、来阳公司延迟支付的行为已经违反合同约定，严重侵害了原告的合法权益，故原告特向贵院起诉，请求法院依法裁决。被告互动公司、来阳公司共同辩称，1、承认原告拖欠委托经营收益的事实；2、虽然在委托经营管理合同中有相关的保证条款，但在此合同中没有来阳公司签字或盖章，所以来阳公司不承担担保责任，即不承担连带责任。违约金过高，请求法院依法调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。2011年4月15日，来阳公司向原告发出《郑重承诺》一份，内容为：天鹅湖广场是常州高成莱阳置业有限公司开发建设的大型综合性商业广场，总商业面积为10万平方。喜多街区是天鹅湖广场内众多业态之一，建成后将成为服务于婚庆产业的专业街区。为保障喜多街区投资者的利益，开发商聘请互动公司负责喜多街区未来经营管理，并保证给与投资者《委托经营管理合同》所约定的经营回报。同时，开发商深刻了解，无论互动公司未来经营状况如何，喜多街区作为天鹅湖广场成员之一，都是整体商业的一部分，开发商必将全力维护其兴旺。在此高成来阳公司郑重承诺，互动公司在《委托经营管理合同》中许诺投资者的回报，如未来发生不能兑现的情况，来阳公司将承担兑现责任。2011年4月19日，原告王荣先、耿静华、王紫阳与来阳公司订立《商品房买卖合同》，同日与互动公司签订《委托经营管理合同》，对该事实两被告予以认可，本院予以确认。根据王荣先、耿静华、王紫阳与互动公司签订《高成·天鹅湖委托经营管理合同》，约定：甲方（王荣先、耿静华、王紫阳）将位于天鹅湖广场商业二期（天鹅湖花园商业部分）的815铺位(建筑面积15.74平方米，总房款438944元)委托给乙方（互动公司）经营管理。经营管理期限为十年，自2012年1月1日起算。乙方应向甲方支付委托经营管理的收益，乙方承诺采取十年返租的模式来保障购房者的利益：（1）第一年至第三年的8%(累计24%)105275元一次性从房款里扣除；（2）第四年至第五年按8%返还即35092元/年；（3）自第六年至第八年，在保底收益8%即35092元/年的基础上，经营管理利润超出部分3:7分成，即甲方享有70%，乙方享有30%；（4）第九年至第十年，按经营实际租金收入1:9分成，即甲方享有90%,乙方享有10%；（5）为保障甲方权益不受损失，甲方房屋开发商来阳公司愿对乙方的经营管理进行担保，保证合约期限内乙方按照前述约定的比例和时间支付经营管理收益给甲方。若合约期限内发生统一经营管理受托方的改变，来阳公司负责为乙方按时支付未付完的年收益，直至合约结束。委托经营管理收益按年结算，乙方应在每年的1月30日前付清当年的委托经营管理收益。乙方承诺按本合同约定时间支付甲方经营管理收益，若未按合同规定时间支付，则自本合同规定的最后支付期限的第二天起至实际支付之日止，乙方按日向甲方支付总房款万分之二的违约金。合同履行期届满或合同终止，如甲方仍欲将房屋继续委托经营管理时，在同等条件下，乙方享有优先权。如甲方不再委托乙方经营管理的，在乙方仍具有开发商授权的本项目整体受托管理权的情况下，甲方即仍需服从乙方制定的统一经营业态，不得擅自改作与统一业态不一致的经营项目。否则由此造成乙方统一经营管理的损失。甲方应按已收取总收益的3%支付赔偿金。甲方在八年委托经营管理期届满的最后一个月内如提出转让房屋所有权申请。开发商来阳公司将以购房价回购该套商铺，逾期开发商将不再受理回购申请。甲方委托乙方前往高成公司办理所委托经营管理的房屋的交付验收手续。甲方同时委托乙方办理所委托经营管理的房屋的产权证及土地使用权证。经本院实地查看，案涉房屋位于高成天鹅湖小区内部，在1栋与4栋之间，2栋与5栋之间的空地处，为一层挑高形式平房，分为A、B、C三个区域，共544个铺位，铺位之间无隔断，铺铺相连无墙界。目前绝大部分铺位处于空置状态，绝大部分铺位自始没有出租过。另查明，常州高成莱阳置业有限公司公司，于2019年8月2日变更名称为常州来阳置业有限公司。上述事实，商品房买卖合同、委托经营合同及当事人陈述等证据予以佐证。本院认为，一、关于支付保底收益的请求。原告与互动公司签订的《委托经营管理合同》是当事人双方真实意思表示，不违反法律规定，双方应当依约履行。《委托经营管理合同》约定，互动公司承诺采取十年返租的模式来保障购房者的利益：（1）第一年至第三年的8%（累计24%）105275元一次性从房款里扣除；（2）第四年至第五年按8%返还即35092元/年；（3）自第六年至第八年，在保底收益8%即35092元/年的基础上，经营管理利润超出部分3:7分成，即原告享有70%，互动公司享有30%；（4）第九年至第十年，按经营实际租金收入1:9分成，即原告享有90%，互动公司享有10%。委托经营管理收益按年结算，互动公司应在每年的1月30日前付清当年的委托经营管理收益。《委托经营管理合同》至今未有解除，现原告主张按约支付房价8%的保底收益，符合法律规定，本院予以支持。二、关于违约金。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告互动公司拖欠支付收益，属于违约行为，应当按约定支付违约金。《委托经营管理合同》中约定如互动公司逾期支付保底收益，应按总房价每日万分之二支付违约金。根据法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中按应付款每日万分之二计算逾期违约金与原告的收益、损失相比，没有明显过高，对被告要求调整违约金标准的意见不予采信。三、关于来阳公司是否对互动公司的义务承担连带责任。在《商品房买卖合同》中来阳公司表明“出卖人保证在全盘考虑买受人所购房产所属整个商业的整体价值提升前提下，优先满足买受人的租金回报要求和投资周期要求。”在《委托经营管理合同》中约定，“为保障购房者权益不受损失，来阳公司愿对互动公司的经营管理进行担保，保证合约期限内互动公司按照约定的比例和时间支付经营管理收益给购房者。若合约期限内发生统一经营管理受托方的改变，来阳公司负责为互动公司按时支付未付完的年收益，直至合约结束。”虽然来阳公司未在《委托经营管理合同》上盖章，但是在房屋销售时来阳公司向不特定的购房者作出《郑重承诺》，“天鹅湖广场是常州高成莱阳置业有限公司开发建设的大型综合性商业广场，总商业面积为10万平方。喜多街区是天鹅湖广场内众多业态之一，建成后将成为服务于婚庆产业的专业街区。为保障喜多街区投资者的利益，开发商聘请互动公司负责喜多街区未来经营管理，并保证给与投资者《委托经营管理合同》所约定的经营回报。来阳公司郑重承诺，互动公司在《委托经营管理合同》中许诺投资者的回报，如未来发生不能兑现的情况，来阳公司将承担兑现责任。”该承诺是来阳公司自愿承担担保责任的意思向有意向购房者的一种公示或宣告行为，是影响购房者决策的重要因素，该承诺的内容与委托经营管理合同、房屋买卖合同中的相关条款意思相一致，是一个整体的过程，现原告与来阳公司订立《商品房房屋买卖合同》、与互动公司订立《委托经营管理合同》，该承诺内容与上述两合同一起对原、被告具有约束力，双方应当依约履行，来阳公司理应向购房者承担保证责任。综上，从房屋销售到委托经营到支付经营收益，是一个完整的商业运行过程，在该过程中来阳公司始终作为主体之一参与其中，并在多场合以多种形式向购房者表示保证购房者的投资收益，对互动公司的义务承担保证责任。故原告请求被告来阳公司对互动公司的义务承担连带责任的请求，本院予以支持。经审委会研究讨论决定，依据《中华人民共和国合同》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二）》第二十九条的规定，判决如下：一、常州互动商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内支付王荣先、耿静华、王紫阳委托经营收益35092元，并支付自2019年2月1日起至实际给付之日止每日万分之五的违约金。二、常州来阳置业有限公司对常州互动商业管理有限公司的上述给付义务承担连带清偿责任。三、驳回王荣先、耿静华、王紫阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费678元，由常州互动商业管理有限公司、常州来阳置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  蒋魁山人民陪审员  居尔岵人民陪审员  季晓明二〇一九年十月三十日书 记 员  童安琪