广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终1835号上诉人（原审被告）：怀集县联和房地产综合开发有限公司。住所地广东省怀集县怀城镇国泰路（江景楼1402房）。法定代表人：黎启培，该公司总经理。委托诉讼代理人：白佳成，广东都汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄伟斌，广东坚信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓雨康，男，1969年10月7日出生，汉族，住广东省怀集县怀城镇城中上郭居委会上郭一队。被上诉人（原审原告）：冯秋芳，女，1965年3月2日出生，汉族，住广东省怀集县怀城镇城中上郭居委会上郭一队。被上诉人（原审原告）：邓金莹，女，1998年8月9日出生，汉族，住广东省怀集县怀城镇城中上郭居委会上郭一队。委托诉讼代理人：邓雨康，系邓金莹的父亲。委托诉讼代理人：冯秋芳，系邓金莹的母亲。原审被告：黎仕南，男，1948年3月1日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区垂虹路21号南502房。原审第三人：怀集县怀城镇上郭村第二经济合作社。住所地广东省怀集县怀城镇上郭村委会二队。代表人：苏日星，该社社长。上诉人怀集县联和房地产综合开发有限公司（以下简称联和公司）与被上诉人邓雨康、冯秋芳、邓金莹，原审被告黎仕南、原审第三人怀集县怀城镇上郭村第二经济合作社（以下简称上郭第二经济社）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，怀集县人民法院作出（2017）粤1224民初174号民事判决，邓雨康、冯秋芳、邓金莹和联和公司不服该判决向本院提出上诉。本院作出（2018）粤12民终2080号民事裁定，裁定发回重审。怀集县人民法院重审后作出（2019）粤1224民初45号民事判决，上诉人联和公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人联和公司的委托诉讼代理人白佳成、黄伟斌，被上诉人邓雨康、冯秋芳（被上诉人邓金莹的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼，原审被告黎仕南、原审第三人上郭第二经济社没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。联和公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案的诉讼费用由邓雨康、冯秋芳、邓金莹承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。在2012年11月30日签订的《合作经营协议》合作关系中，邓雨康、冯秋芳、邓金莹（以下简称邓雨康等三人）是以土地出让款出资参与开发房地产项目，并不是以土地使用权合作开发房地产。1.《合作经营协议》明确表明邓雨康等三人以部分地价款作为项目投入股本。《合作经营协议》约定涉案土地作价转让给联和公司，邓雨康等三人以部分土地款作为合作开发房地产的出资。邓雨康等三人就是把土地转让后获得联和公司购地款后，自己收取了一部分，而将剩余部分金额作开发项目的投资款,该笔款不是补偿款而是注明土地购地款,成为项目股东再享受利润分成。该项目的合作方式，不是邓雨康等三人提供土地联和公司提供资金的合作模式，而是把土地折价转让后，以投资额股份制合作模式。2.涉案土地邓雨康等三人与联和公司签订《土地使用权转让合同书》，联和公司依照约定向邓雨康等三人支付购地款300万元，另，代邓雨康等三人支付土地转让费用402676元，本案所涉土地已全部转移登记在联和公司名下，联和公司合法取得了土地使用权。3.邓雨康收取联和公司的款项也注明了是收土地款。从《合作经营协议》中“购地款、地价款、扣除、作为甲方的实际投入股本、剩余的作为该项目实际投入”等等文字记载内容，这不难看出其中的客观事实，就是邓雨康等三人以其土地使用权按与联和公司拟定的价格590万元转让给联和公司，联和公司应付邓雨康等三人的购地款300万元用作邓雨康的合伙投入资金。二、本案涉及两个不同的法律关系，合并在一个案件中审理并将两份《合作经营协议》同时解除，于法无据。首先，两份《合作经营协议》的分别对应不同的合同主体。1.2012年11月30日的《合作经营协议》是邓雨康与联和公司签订，涉及地块原为邓雨康等三人持有土地使用权，合同主体为邓雨康等三人与联和公司。2.2013年5月24日的《合作经营协议》是邓雨康与黎仕南、联和公司签订土地建设的项目合作协议，联和公司只作为见证人盖章签订，并非土地买卖协议。该三地块在2013年3月1日联和公司与上郭第二经济社签订了《土地使用权转让合同书》，联和公司于2019年8月15日从怀集县国土资源局调取的《土地登记档案》载明，旧土地使用者为上郭第二经济社转让给联和公司，即联和公司与上郭第二经济社三块土地是合法取得，返还给邓雨康是主体不适格，而在三份档案中邓雨康从来未曾合法取得过土地使用权。一审判决仅凭上郭第二经济社的《证明》便认定土地使用权己转让给邓雨康，系认定事实错误。该《证明》内容没有土地证号、地号、无准确的地点，文中内容只是转让，未经农村集体交易平台认定，邓雨康无法举证土地使用权的变更。首先应看土地使用权登记情况，即使尚未来得及变更登记，也应出示投标的相关文件，交易合同，付款记录等等，以证明权属发生变更。该《证明》的合法性已在2017年3月28日怀集县国土资源局作了回复：经怀集县国土资源局核实该土地为上郭第二经济社作留用地，属国有划拨土地，上郭第二经济社与邓雨康签订的土地交易没有经过依法批准，其持有的土地转让证明不具有法律效力。根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条的规定，对土地所有权和使用权有争议的，由当事人协商解决，协商不成由人民政府处理。一审法院认定该土地权属为邓雨康系适用法律错误。因此，两份《合作经营协议》主体不一致，合同标的也不同，两个不同的法律关系合并在一个案件审理于法无据。有关适格主体的疑问，联和公司在(2017)粤1224号174案的在庭审中已提及，现再次提出，诉讼主体为邓雨康是否适格。三、两份《合作经营协议》存在土地使用权转让合同与合作开发房地产两个法律关系。1.对于双方存在土地使用转让的法律事实，在2012年11月30日的协议当中关于“双方的投资说明”的约定内容可以完全得出这样的结论：联和公司与邓雨康等三人签订了《土地使用权转让合同书》，完成了土地使用权过户的登记。联和公司依法取得上述土地使用权，是上述土地合法使用权人。2.2013年3月1日，联和公司与上郭第二经济社签订了《土地使用权转让合同书》，办理了土地使用权过户登记，该三块土地交易金额合计933700元。至于联和公司已支付给邓雨康100万元，不是支付给邓雨康的购地款，而是邓雨康代理该地块的洽谈、交易，出于信任将购地款转给邓雨康，再由邓雨康转购地款给上郭第二经济社(邓雨康只是代收代支该笔款项)，邓雨康在该地块转让中只是一个土地交易的中介居中角色，并收取66300元的。2013年5月24日，黎仕南与邓雨康签订《合作经营协议》，拟定该土地作价760万元并在项目中邓雨康占50%，黎仕南占50%。主要是基于邓雨康将来会在开发中提供帮助。签订这份协议时邓雨康认为由于该块土地位置较为复杂，周围涉及诸多个人地块，在此开发房地产处理周边关系尤为重要，他是本地人且被周边人认为是有能量的人，并自称其能为取得该地块及以后进行开发建设提供帮助。提出其作为中介仅收取居间费66300元，不足以体现其居间人的价值，认为其应获得更多的利益。联和公司为了该房地产开发项目能够顺利进行，只能作为见证人在《合作经营协议》盖同意共同开发该地块，并共享收益。但合同仅仅体现为合作开发该地块的意愿，并非土地使用权转让的意思表示。一审判决认定联和公司返还上述三块土地给邓雨康，显然认定事实不清，处理错误。四、一审判决认定联和公司未履行建设项目错误，合作开发建设项目未能实施的根本原因系因邓雨康等三人出让使用权后一直未将地块旧建筑物拆除，导致联和公司未能进场施工履行2012年11月30日签订的《合作经营协议》，邓雨康等三人一直未拆除原有旧建筑物，并未将地块交给联和公司，导致施工前期勘探机具没法进场进行前期土地探测并到相关部门进行报建。2015年5月8日怀集人网站收到网民爆料投诉该地块违章建筑物“西区肉菜市场”相片，相片上尚有生锈的临时建筑物顶盖，建筑物尚未拆除。五、一审判决遗漏应承担返还联和公司款项义务人。本案中，冯秋芳、邓金莹是《合作经营协议》中土地权属人，是合同主体，是本案原告。一审判决第二项由联和公司向邓雨康等三人返还土地，而判决第四项却只由邓雨康承担返还联和公司4625532.46元款项的义务，遗漏了邓金莹、冯秋芳作为返还联和公司款项的义务人。判决应增加邓金莹、冯秋芳作为返还联和公司款项的义务人。六、一审判决未将土地增值部份对联和公司进行计算。1.本案中，土地价值相对于合作之初时有较大幅度提升，依照一审判决邓雨康等三人既得到了联和公司支付的4百余万元的购地款的无偿使用，也取得了土地升值带来的利益。而联和公司是收回大幅贬值的4百余万元的投入资金。过户费用双方分担，看似平等，其实质却是邓雨康等三人一方得益。过户费用中农业开发资金收入、补缴土地价款这两项费用不同于一般的过户费用，它依附于土地，提升了土地价值。将土地返还却还要承担一半的农业开发资金收入、补缴土地价款费用，明显不公平。如此恢复原状，不能体现共享利益、共负盈亏。2.土地溢值。邓雨康自2015年起占用涉案土地经营肉菜市场获得收益，却没有交纳一分钱土地使用费，也拒绝与合作方联和公司分享利润。一审判决认定了邓雨康自2015年起占用涉案土地经营肉菜市场的事实，却驳回了联和公司要求邓雨康承担土地占用费的反诉请求，要求另行主张。本案一审已是二审发回重审，发回重审的理由就是认为一审不够全面客观，要一审法院向联和公司释明如解除合同，是否提出具体诉求一并处理，减少诉累。现一审判决依然如故，徒增诉累。3.《合作经营协议》合同解除，联和公司就该土地已支付了300万元购地款、交易税金402676元，邓雨康办理国土证借现金15万元，合计3552676元，按2013年中国人民银行3年期贷款利率6.4%计算从2012年12月至2019年9月共82个月，产生利息1553703.6元，该块土地的资金被占用，邓雨康等三人亦应支付利息给联和公司。4.两份《经营合作协议》中亦提及公司管理费用问题，这里提出只不过是明确、细化一些关于合作期间管理费支出问题，联和公司提供了审计报告，由于做账时未能将合作项目费用单独建账(单独建账费用将大大增加，为节省费用当时未分开建账)，故审计报告内容包含了联和公司的费用，但联和公司只主张邓雨康等三人共同承担合作项目管理费用，并未要求承担联和公司费用。如果一审法院认为审计报告不足以证实合作项目的管理费用，应当向联和公司释明，可以酌情确定管理费用或重新审计。5.本案所涉土地已全部转为国有土地，土地用途是房产住宅，联和公司具有合法的房地产开发资质和多年的土地开发经验，土地权属归于联和公司更有利于土地的开发利用。邓雨康等三人违法建设肉菜市场系违章建筑，相关职能部门已发出《责令限期拆除违法建筑通知书》。且邓雨康等三人根本无力支付4百余万元款项，甚至连过户税费都无法支付，判决根本无法履行。七、本案所涉土地已全部登记在联和公司名下，判决土地权属归于联和公司更有利于判决的履行，更节约了过户税费的支出。若判令土地返还给邓雨康等三人，联和公司应缴纳的土地过户税费应当由违约的邓雨康等三人承担。综上，一审判决认定事实不清，实体处理错误，请二审法院支持联和公司的上诉请求。邓雨康等三人辩称，一、联和公司的反诉请求属于重复起诉，属于侵权之诉，与本案合资合作合同纠纷性质不同，属于另案处理范围，应在另案中处理。一审驳回该反诉请求，符合法律规定。二、一审判决定性正确，认定事实清楚。邓雨康等三人与联和公司签订的两份《合作经营协议》均明确约定:l.双方是就合作开发邓雨康等三人所有的土地作商品房项目开发签订协议;2.开发项目是挂靠联和公司名下开发，本项目是独立的项目，合作各方的资产、债权债务等均与联和公司无关，与合作方无关；3.邓雨康等三人提供合作的土地均为作价投入合作项目，因为2012年11月30日的《合作经营协议》约定邓雨康等三人的土地作价为590万元，而约定的联和公司所占的股份比例是邓雨康等三人的3倍(占股份75)，所以，双方约定，土地作价超过邓雨康等三人应当出资金额290万元(占股份25)部分，由联和公司支付差价300万元给邓雨康等三人。2013年5月24日的《合作经营协议》约定的股份比例相同，但是土地作价760万元，土地作价超过邓雨康等三人应当出资金额560万元部分，由联和公司支付差价200万元给邓雨康等三人。纵观两份《合作经营协议》，邓雨康等三人是以土地作价出资，联和公司是以现金出资。邓雨康等三人土地作价超过应出资部分价值，是以联和公司的现金出资补偿给邓雨康等三人。没有任何文字表述为邓雨康等三人先将土地使用权转让给联和公司，然后由联和公司自己进行开发建设。两份《合作经营协议》均没有约定邓雨康等三人将涉案土地使用权转让给联和公司或黎仕南，双方根本没有任何土地转让的意思表示。联和公司主张邓雨康等三人是把涉案土地转让后以获得的土地款作为出资，本案存在土地使用权转让和合资合作合同两个法律关系，与《合作经营协议》约定根本不符，纯属狡辩。如果邓雨康等三人是转让土地再合作，没有必要在《合作经营协议》中明确约定双方是“就合作开发邓雨康等三人所有的土地作商品房项目开发签订协议”和“开发项目是挂靠联和公司名下开发，本项目是独立的项目，合作各方的资产、债权债务等均与联和公司无关，与合作方无关”。三、一审判决将两份《合作经营协议》一并审查和判决，没有违反法律规定。1.联和公司认为2013年5月24日的《合作经营协议》主体是上郭第二经济社与联和公司、黎仕南，纯属是颠倒事实。《合作经营协议》明确记载的主体是邓雨康和黎仕南，不存在上郭第二经济社。至于后来由上郭第二经济社签订的协议，是为了办理土地使用权过户手续而签订，不是上郭第二经济社与联和公司、黎仕南单独成立的合同。2.虽然两份《合作经营协议》的合同主体不完全一致，但是合同的一方当事人均为邓雨康等三人或其中一个，而另一方是联和公司、黎仕南或其中一个。因为两份《合作经营协议》约定的合作项目是同一个项目，实际是同一个合作合同关系，只是存在两个合同的事实，而且，邓雨康等三人相互之间是夫妻或父母子女关系。3.如上所述，联和公司主张邓雨康等三人是把涉案土地转让后以获得的土地款作为出资，与《合作经营协议》约定不符。邓雨康等三人是以土地作价出资，联和公司是以现金出资。邓雨康等三人土地作价超过应出资部分价值，是以联和公司的现金出资补偿给邓雨康等三人。联和公司应支付给邓雨康等三人的是超过合作出资部分的补偿款，并非土地转让款，本案只有一个合作合同关系，不存在土地转让合同与合作开发合同两个合同关系，不存在联和公司需要支付土地转让款给邓雨康等三人的问题。联和公司主张双方存在土地使用权转让合同关系，合同并无约定土地使用权转让问题和转让价格。两份《合作经营协议》约定的合作项目是同一个项目，实际是同一个合作合同关系。因此，一审法院将两份《合作经营协议》一并审查和判决，没有违反法律规定，反而更能够减少当事人的诉累。四、一审判决认定联和公司退回土地同时分担土地过户费用，已经减轻了联和公司的责任和分担的损失金额，不存在偏袒邓雨康等三人的问题。1.本案是因为未能达到合同约定的容积率，不能实现合同的目的，而且联和公司以合作项目的土地使用权抵押欠款，致使合同约定的项目长达5年无法进行，而应予解除合同。联和公司对于导致解除负有重大过错，应当承担损失的主要责任。邓雨康等三人尊重法院的认定和判决，不请求追究联和公司的主要责任。2.过户费用属于双方履行合同中的支出，属于合作项目的正常支出，应当由双方分担。合同解除，关于合作项目的所有支出费用，无论是哪一方已经支付或约定应当支付的费用，均构成合同履行中造成的损失，均应由双方分担。3.2012年11月30日的《合作经营协议》约定的双方的股份比例分别是25%和75%，解除合同时，合同履行中造成的损失应当按照上述比例分担。一审判决由邓雨康等三人分担50%，已经加重了邓雨康等三人的责任，减轻了联和公司的责任和分担的损失金额。至于联和公司主张的所谓农业开发资金收入、补缴土地价款、土地溢价增值、公司管理费等费用，仅仅是联和公司的单方说辞，联和公司并无提供证据予以证明，也没有在本案中就此提出反诉，一审不予审查和处理，完全是正确的。五、联和公司认为应当判决涉案土地使用权归联和公司，与法律规定明显相悖。本案是因为未能达到合同约定的容积率，不能实现合同的目的，而且联和公司以合作项目的土地使用权抵押欠款，致使合同约定的项目长达5年无法进行，而应予解除合同。如果解除合同后，涉案土地使用权归联和公司，无疑等于联和公司空手套自狼，等于联和公司仅仅以400万元的代价就套取了邓雨康等三人的土地使用权。与合同法等法律规定的合同解除的相互返还处理原则是相违背的，依法不能支持。综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，对联和公司的实体处理公平正确，请求二审依法驳回联和公司的上诉。黎仕南和上郭第二经济社没有到庭参加诉讼，亦没有提交书面陈述意见和证据。邓雨康等三人向一审法院起诉请求：1.解除双方于2012年11月30日及2013年5月24日签订的两份合作经营协议（合同标的1350万元）；2.联和公司将怀国用（2013）第1229、1230、1231、1235号四块土地过户返还给邓雨康、冯秋芳和邓金莹，过户费用由联和公司承担并协助办理过户手续；3.诉讼费用由联和公司承担。一审法院认定事实：邓雨康与冯秋芳是夫妻关系，与邓金莹是父女关系，三人分别持有位于怀集县怀城镇上郭南路二巷，土地证号为怀国用（2012）第01691号面积116平方米、怀国用（2012）第01692号面积116平方米、怀国用（2012）第01690号面积192.9平方米《土地使用证》，合计424.90平方米的土地使用权。同样位于怀集县怀城镇上郭南路二巷，土地证号为怀国用（2013）第00235号面积164.79平方米[旧土地登记档案号为怀集用（2011）第00154号]、怀国用（2013）第00236号面积219.72平方米[旧土地登记档案号为怀集用（2011）第00151号]、怀国用（2013）第00237号面积164.79平方米[旧土地登记档案号为怀集用（2011）第00157号]合计面积为549.3平方米，属于上郭第二经济社的留用地，该社登记了土地使用权，该社于2011年12月18日开具证明已经公开投标转让给邓雨康，但未办理过户登记。联和公司是有限责任公司（自然人独资），所属行业为房地产开发经营，黎仕南与该公司法定代表人黎启培是父子关系。2012年11月30日，邓雨康为甲方，联和公司以黎仕南名义为乙方签订《合作经营协议》，甲乙双方就合作经营位于怀城上郭南路二巷地块［土地证号：怀国用（2012）第01691、01692、01690］的土地作商品房项目的开发，达成如下协议：一、甲乙双方确认该项目（工地名称尚待确认）是挂靠在联和公司名下开发，该项目为独立项目，故各方的资产、在外的债权、债务及各种承诺行为与公司无关，亦与合作方无关；二、双方的投资说明：甲方将上述地块转入联和公司作开发用地，双方议定该地块作价590万元（未含过户费）。乙方在本协议签订后分三期付300万元给甲方作乙方的项目投资款，该款前期付200万元，尾期100万元在90天内支付（如资金困难可以推迟），余下290万元为甲方的实际投入股本。乙方的投入股本除了本文300万元外，另本文第三条的乙方责任投资该项目。甲方占股份为25%，乙方占股份为75%；三、各方责任：1、甲方负责办理该地块为国有用地（该地块如有纠纷或手续不完备由甲方自理）及处理基建开始后四邻关系的协调。2、乙方负责该项地块基建的所有投资（除上述甲方责任）至基建结束。乙方作为项目具体操作人，负责该项目的建设管理，对外开展一切业务包括前期项目策划、施工组织、配套组织施工层次、营销策划、楼房销售、银行按揭、楼房验收、交付业主及房契办理等直至项目顺利结束；四、利润分配，项目进入销售阶段，将会根据资金收入及开发情况，经双方同意，逐步按投资比例返还投资款。该项目产生的税款有：营业税、土地使用税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、价格调节基金等，均由该项目负责，按实际发生额入账作成本支出。销售房款按先纳税，后返还投资款，再分配利润的原则。剩余的财产按乙方75%，甲方25%分配。本项目的盈亏及剩余的不动产均按上述比例各自承担。……；八、附侧中约定：4、本协议的工程项目，容积率若低于建筑面积4200平方米，本协议作废。2013年5月24日，邓雨康为甲方，黎仕南为乙方，联和公司为见证方又签订另一份《合作经营协议》，甲乙双方就合作经营位于怀城上郭南路二巷地块［土地证号：怀集用（2011）第00154、00157、00151］的土地作商品房项目的开发，达成如下协议：二、双方的投资说明：甲方将上述地块转入联和公司作开发用地，双方议定该地块作价760万元（未含过户费）。乙方在本协议签订后分两期付200万元给甲方作购地款（首期100万元在本协议三天内，尾期在半年内支付）。甲方地价款760万元扣除200万元外，剩余的560万元作该项目实际投入股本。乙方投入股本为付甲方地款200万元外，另本文第三条的乙方责任投资该项目约投入580万元，该项目甲方占股份为50%，乙方占股份为50%；附侧中约定：本协议的工程项目，容积率若低于建筑面积5300平方米，本协议作废。其他合同条款与前述的2012年11月30日签订的《合作经营协议》一致。两份协议签订后，按照协议约定，邓雨康将土地证号为怀国用（2012）第01691号、怀国用（2012）第01690号、怀国用（2012）第01692号《土地使用证》，面积合共424.09平方米的土地使用权通过怀集县国土资源局过户登记给联和公司，并由该公司于2013年7月30日领取了证号为怀国用（2013）第01235号《国有土地使用证》，根据联和公司提供票据并提供上郭地块交易税费明细表，联和公司支付过户登记产生的交易税费共402775元；同时邓雨康同意并通过上郭第二经济社协助，将投标转让取得土地证号为怀国用（2013）第00235号[旧土地登记档案号为怀集用（2011）第00154号]、怀国用（2013）第00236号[旧土地登记档案号为怀集用（2011）第00151号]、怀国用（2013）第00237号[旧土地登记档案号为怀集用（2011）第00157号]，面积合共549.3平方米的土地使用权过户登记给联和公司，并由该公司于2013年7月分别领取了证号为怀国用（2013）第01229号、01230号、01231号《国有土地使用证》三本，根据联和公司提供票据并提供上郭地块交易税费明细表，联和公司支付过户登记产生的交易税费共535041.85元。联和公司在约定期限内，分别支付第一份《合作经营协议》中约定由乙方付给甲方作乙方的项目投资款的前期付款200万元（该协议约定付款300万元，余下100万元至今未付）；支付第二份《合作经营协议》中约定由乙方付给甲方作购地款200万元。联和公司还支付印花税10元，以办理国土业务之用名义支付现金15万元给邓雨康，该款双方确认列入合作项目成本。以上联和公司累计支付款项共5087826.85元。由于双方签订合作经营协议后，联和公司未进行房地产开发建设，经邓雨康申请，对涉案用地临时开办肉菜市场，2015年7月，邓雨康建成并企业登记开办“怀集县中宇拓展市场经营管理有限公司西区中心肉菜市场”进行经营。该市场建设期间，联和公司未提出异议，后因市场占道被投诉，联和公司派出人员曾参与协调处理。之后，邓雨康等三人发现联和公司擅自以合作经营过户的土地使用证【怀国用（2013）第01229号、01231号《国有土地使用证》】办理借款抵押登记，双方发生纠纷，邓雨康等三人遂提起诉讼。该院就涉案地块规划建设问题征询规划行政管理部门意见。怀集县规划服务中心作出回复，认为该地块属于《怀集县上郭片区控制性详细规划》，根据控规要求，地块容积率不大于2.6。另查明，联和公司于2017年1月17日以排除妨碍纠纷向该院提起诉讼[（2017）粤1224民初204号]，请求判令怀集县中宇拓展市场经营管理有限公司、怀集县中宇拓展市场经营管理有限公司西区中心肉菜市场立即停止对其所有的位于怀集县怀城镇上郭南路二巷的土地［土地证号：怀国用（2013）第01229、01230、01231、01235号］的侵权行为，拆除在该土地上违法建设的非法构筑物，恢复土地原状。后怀集县中宇拓展市场经营管理有限公司、怀集县中宇拓展市场经营管理有限公司西区中心肉菜市场不服该院一审判决，向本院提起上诉[（2017）粤12民终1386号]，目前该案尚在二审审理当中（中止诉讼）。诉讼中，受联和公司委托，肇庆中鹏会计师事务所有限公司对联和公司编制的2013年1月1日至2018年12月31日期间的管理费用明细及上郭地块已交城镇土地使用税情况进行了审计。2019年3月5日，肇庆中鹏会计师事务所有限公司作出审计报告，认为：1、2013年1月1日至2018年12月31日期间，联和公司管理费用账面累计支出为3793132.17元；2、2015年1月1日至2018年12月31日期间，上郭地块共缴纳城镇土地使用税共13238.07元。诉讼中经该院释明，联和公司称如法院认为要解除合同，要求联和公司返还土地给邓雨康，邓雨康等三人则需返还共款6996581.92元（包括购地款400万元，土地使用税13238.07元，土地过户费用1087619元，合作期间的财务费用1895724.85元）给联和公司。该院于2016年12月23日，根据邓雨康(申请人)申请，作出（2016）粤1224财保71号民事裁定，查封联和公司位于怀集县怀城镇上郭路南二巷的宅基地四块（土地使用证号分别为：怀国用[2013]第01229、01230、01231、01235号）；查封期间不得转让、抵押、变卖等；期限为2016年12月23日至2018年12月22日止。案件申请费5000元，由邓雨康负担。一审法院认为，本案是当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议，且当事人一方具备房地产开发经营资质，属于合作开发房地产合同纠纷，双方签订的合作经营协议属于有效合同。双方签订合作经营协议后，邓雨康等三人依约履行，及时将协议中涉及的土地使用权过户登记至联和公司名下，作商品房建造的用地，联和公司也基本履行资金的投资义务，除超期至今未付前期地价款100万元外，已依约支付给邓雨康等三人前期地价款400万元，并承担支付了土地使用权证过户登记费用及其他费用共1101064.92元（402775元＋535041.85元＋10元＋15万元+13238.07元）。该事实，有已办理的土地使用证、双方确认或付款票据、收据证明，该院予以确认。本案争议的焦点是：一、上述合作经营协议是否符合解除的条件；二、如合同解除，涉案的土地使用、收付款和税费等因合同解除产生的相关问题如何解决。一、合作经营协议是否解除的问题邓雨康与联和公司、黎仕南于2012年11月30日和2013年5月24日签订的合作经营协议，除前述该院确认的事实作了履行外，联和公司作为项目具体操作人，协议中约定负责该项目的建设至今未实施，期间邓雨康等三人对用地临时搭建为肉菜市场，联和公司以过户登记的土地使用权部分进行抵押并向土地管理部门办理他项权证登记，已致使合作经营协议尚未完全履行前即产生矛盾，现邓雨康等三人要求解除协议，虽然联和公司不同意并要求继续履行，但考虑到合作开发房地产兼具资合和人合的特点，在目前情况下，双方当事人因缺乏信赖已不具备继续合作的基础，且合作尚未真正履行并进行房地产建设，故双方继续履行合同并无实质意义。同时，双方所签订的合作经营协议，对协议工程项目需要达到的相应容积率，达不到该容积率协议作废，经该院征询规划行政管理部门意见，涉案地块属于《怀集县上郭片区控制性详细规划》，根据控规要求，地块容积率不大于2.6（可建容积率仅为用地面积共973.39×2.6﹦2530.8），容积率已不能达到双方约定的要求，符合双方约定的合同解除条件，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，对邓雨康等三人请求解除合同，该院予以采纳。二、如何处理涉案的土地使用权、收付款和税费等因合同解除产生的相关问题双方签订合作经营协议，是一方以土地使用权作价入股，另一方具有的经营资质，并能提供相应资金的条件订立的合同，合同签订生效后，前期的地价款和用地使用权过户及因此产生的税费均已由双方履行合同约定，由于合同解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，当事人依法应当返还土地使用权给原土地使用人，前期地价款也应当返还给支付人，也就是说，联和公司应将涉案的土地使用权返还给邓雨康等三人，邓雨康应当返还收取的前期地价款400万元给联和公司。涉及的土地闲置和前期款项的利息损失，由于双方在经营协议中的商品房项目开发期限未进行约定，且主要是因商品房建设的容积率，规划行政部门限制后，不能达到协议约定程度而符合解除合同的条件，因此相关的损失，由双方各自自行承担。同样原因，由于双方办理了土地使用权的过户手续，双方的责任相当，故对联和公司支出的费用951064.92元【402775元（过户交易费用）＋535041.85元（过户交易费用）＋10元（印花税）+13238.07元（土地使用税）】，应由邓雨康承担其中50%即475532.46元，联和公司自行承担475532.46元。邓雨康在过户办证中，现金收取的15万元也应当退还给联和公司。综上，邓雨康应需退还给联和公司的款项共4625532.46元（400万元+475532.46元+15万元）。至于邓雨康等三人诉讼主张返还土地使用权而再产生的费用承担问题，由于尚未发生且数额不明确，邓雨康等三人可待费用明确后另行主张权利。对联和公司主张的2013年1月1日至2018年12月31日合作期间的该公司管理费用支出分担问题。联和公司虽举证提供有肇庆中鹏会计师事务所有限公司审计报告，但该审计报告中所指仅是联和公司期间的管理费用支出，而联和公司也非双方为合作项目而专门成立的公司，故联和公司将其公司的管理费用支出列作双方合作项目产生的费用要求分担，理据不足，该院不予支持。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条第一款第（五）项、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、解除邓雨康与联和公司、黎仕南于2012年11月30日和2013年5月24日签订的《合作经营协议》；二、联和公司于该判决生效之日起三十日内将怀国用（2013）第01235号《国有土地使用证》的土地使用权返还邓雨康等三人（其中邓雨康名下116平方米、邓金莹名下192.9平方米、冯秋芳名下116平方米）；三、联和公司于该判决生效之日起三十日内将怀国用（2013）第01229号、01230号、01231号三本《国有土地使用证》的土地使用权返还邓雨康；四、邓雨康于该判决生效之日起三十日内返还联和公司款项4625532.46元；五、驳回邓雨康等三人的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费102800元，财产保全申请费5000元，合计107800元，由邓雨康等三人共同负担53900元，联和公司负担53900元。二审期间双方均没有提交新的证据。一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。另查明，二审庭审中，经本院释明，联和公司的第一项上诉请求明确为：1.驳回邓雨康等三人要求返还怀国用（2013）第01229、01230、01231号；2.对判决的第四项，应增加冯秋芳与邓金莹作为共同返还的义务人并承担2012年12月至2019年9月贷款利率利息（300万元）；3.邓雨康等三人应承担土地占用费（利息占用的费用）；4.邓雨康等三人应与联和公司共同承担合作期间的财务管理费用。联和公司明确上述第三项在一审期间并没有提出过，属于新增加的诉求（后又认为不属于新增诉求，其在一审时已提出，一审法院认为可以抵销，却没有作出判决），经本院释明，邓雨康等三人不同意在本案中一并解决。上郭第二经济社于2011年12月18日出具《证明》一份，载明“兹有我上郭二队位于上郭南路侧（邓水财屋后背）一地块，约贰亩地，经生产队全体社员会议，公开投标，以转让给邓雨康（身份证号：442824196910070012）全权使用。”本院认为，本案系合资、合作开发房地产合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点为：1.联和公司与邓雨康等三人双方之间的合作方式如何认定；2.联和公司应否返还案涉三地块国有土地使用权[怀国用（2013）第016229、01230、01231号]；3.冯秋芳与邓金莹应否对邓雨康300万元的返还款项义务及利息承担共同返还责任；4.邓雨康等三人应否承担土地占用费（利息占用的费用）；5.邓雨康等三人应与联和公司共同承担合作期间的财务管理费用。关于联和公司与邓雨康等三人双方之间的合作方式如何认定的问题。邓雨康（代表其本人及冯秋芳、邓金莹）与联和公司分别于2012年11月30日和2013年5月24日的两份《合作经营协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务和享受相应的权利。案涉两份《合作经营协议》约定，双方共同商定案涉土地的价值，由联和公司向邓雨康支付相应的款项作为股本而享受相应的股份，邓雨康则以案涉土地的剩余价值（除去联和公司支付部分）作为股本而享受相应的股份，挂靠在联和公司名下进行开发。因此，可认定为邓雨康以土地使用权出资，联和公司以资本出资，双方共同合作开发房地产且签订相应的合同。联和公司主张邓雨康以土地出让款出资参与开发房地产项目而非以土地使用权合作开发房地产，本院不予采纳。关于联和公司应否返还案涉三地块国有土地使用权[怀国用（2013）第01229、01230、01231号]的问题。第一，关于两个《合作经营协议》可否在本案中一并处理的问题。1.案涉三个《国有土地使用证》[怀国用（2013）第01229、01230、01231号]均在2013年5月24日的《合作经营协议》中进行了约定（旧三个《国有土地使用证》），同时还约定邓雨康将上述地块转入联和公司名下作开发用地，联和公司向邓雨康支付200万元作为购地款，剩余的价值则作为邓雨康的实际投入股本。从该约定上看，联和公司认可邓雨康对案涉地块的权属及处分权，也没有反映联和公司所主张的邓雨康属于居间人角色的内容约定。该《合作经营协议》所的权利义务基本与2012年11月30日的《合作经营协议》一致。2.案涉三地块《国有土地使用证》[怀国用（2013）第01229、01230、01231号]的原权属人为上郭第二经济社，上郭第二经济社出具《证明》明确表示已将案涉三地块转让给了邓雨康。在办理案涉土地性质、权属变更及本案诉讼过程中，上郭第二经济社均未对此提出异议。3.联和公司与上郭第二经济社分别签订的三份《土地使用权转让合同书》上并未就案涉三地块约定具体明确的成交价款。同时，联和公司亦未提供证据证明其就案涉三地块向上郭第二经济社支付了转让价款的事实。至于案涉三地块是否在农村集体交易平台认定的问题，属于另一法律关系，也不影响本案的审理。邓雨康等三人在二审答辩中明确两份《合作经营协议》约定的合作项目是同一个项目和同一个合作合同关系，且三人之间是夫妻或父母与子女关系。因此，邓雨康作为案涉三地块的权利人，代表其本人及冯秋芳、邓金莹等三人与联和公司签订相关合作协议对案涉三地块进行开发利用，在合作过程中双方产生纷争，同时为了避免诉累，一审判决将两份《合作经营协议》一并审查与处理并无不当，本院予以维持。第二，关于应否返还案涉三个《国有土地使用证》[怀国用（2013）第01229、01230、01231号]的问题。一审判决认定解除2013年5月24日的《合作经营协议》，联和公司并没有就此提起上诉，视为其服判。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，邓雨康等三人要求联和公司对案涉三个《国有土地使用证》[怀国用（2013）第01229、01230、01231号]予以返还，符合上述法律规定。联和公司以案涉三地块已为国有土地，且其有房地产开发的资质、更有利于土地的开发利用等为由主张不予返还的理据不充分，本院不予支持。关于冯秋芳与邓金莹应否对邓雨康300万元的返还款项义务及利息承担共同返还责任的问题。邓雨康虽作为案涉两《合作经营协议》签订主体的一方当事人，且联和公司亦将转让款300万元支付给邓雨康，合同中也未明确对解除后的返还款项事宜进行约定。但从案涉地块的权属上看，冯秋芳、邓金莹也分别为其中一地块的权属人。同时，邓雨康等三人对于300万元的款项均表示因其是夫妻或父女之间的关系，邓雨康“拿了就拿了”。再者，邓雨康等三人作为共同原告，提出同一诉讼请求。即邓雨康作为其本人及冯秋芳、邓金莹的代表与联和公司签订相关合作协议，也代表其三人收取联和公司相应的款项。因案涉两份《合作经营协议》解除而需返还已收到的300万元，冯秋芳、邓金莹应承担相应的返还义务。一审判决认定仅邓雨康一人承担其中的300万元的返还义务错误，本院予以纠正。至于联和公司提出的300万元资金占用期间的利息问题，因联和公司在一审期间并未提出相应的抗辩，也未提出反诉，其在二审期间提出该诉求，本案不作审查与处理。关于邓雨康等三人应否承担土地占用费（利息占用的费用）的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”的规定，联和公司对于土地占用费（利息占用的费用）的问题在一审期间并未提出反诉或抗辩，属于二审新增加的诉求，经本院依法释明，邓雨康等三人不同意在本案中一并处理或调解，联和公司可另循其他合法途径解决，本案不作审查与处理。关于邓雨康等三人应与联和公司共同承担合作期间的财务管理费用的问题。如一审判决所述，联和公司虽举证提供有肇庆中鹏会计师事务所有限公司审计报告，但该审计报告中所指仅是联和公司期间的管理费用支出，而联和公司也非双方为合作项目而专门成立的公司，故联和公司将其公司的管理费用支出列作双方合作项目产生的费用要求分担理据不足不予支持，并无不当，本院予以维持。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，不作审查和处理。综上，上诉人联和公司的上诉请求理据充分部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：一、维持怀集县人民法院（2019）粤1224民初45号民事判决第一、二、三、五项；二、变更怀集县人民法院（2019）粤1224民初45号民事判决第四项为：邓雨康于本判决生效之日起三十日内返还联和公司款项4625532.46元，冯秋芳、邓金莹对其中的300万元承担共同清偿责任。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费102800元，财产保全申请费5000元，合计107800元，由邓雨康、冯秋芳、邓金莹共同负担53900元，怀集县联和房地产综合开发有限公司负担53900元。二审案件受理费45966元，由怀集县联和房地产综合开发有限公司负担15166元，邓雨康、冯秋芳、邓金莹共同负担30800元。本判决为终审判决。审 判 长 任喜跃审 判 员 梁达明审 判 员 陈卓杰二〇一九年十月十七日法官助理 邵丽虹书 记 员 何连平