山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0602民初7643号原告：季文祥，男，1985年9月20日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：邢笃鲲，山东明朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵军良，山东明朗律师事务所实习律师。被告：赵文波，男，1940年4月29日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。法定代理人：赵某，女，1942年12月13日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：王文娟，山东鑫士铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：张磊，山东鑫士铭律师事务所律师。被告：赵良红，女，1969年7月12日出生，汉族，住烟台市福山区。委托诉讼代理人：崔云飞，山东海峰律师事务所律师。原告季文祥与被告赵文波、赵良红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人邢笃鲲和赵军良、被告赵文波及其法定代理人赵某和委托诉讼代理人王文娟、被告赵良红的委托诉讼代理人崔云飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告季文祥向本院提出诉讼请求：1、确认坐落于烟台市芝罘区房屋（以下简称涉案房屋）及附属小棚归原告所有；2、两被告协助原告办理涉案房屋的过户手续并承担违约责任。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、两被告共同返还购房款270000元及装修费70000元，并赔偿自2008年3月11日起至款项实际付清之日止以270000元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。3、两被告共同赔偿原告房屋增值损失500000元。事实和理由：2008年3月11日，原告与两被告签订了《房屋买卖合同》，约定两被告将涉案房屋出售给原告。原告依约将购房款280000元交付给两被告，但至今未办理涉案房屋的产权过户手续。且经过法院生效的法律文书确认，原告与两被告签订的《房屋买卖合同》合法有效。现被告赵文波将涉案房屋的所有权办理至自己名下，侵害了原告的合法权益，故应当赔偿原告的上述损失。被告赵文波辩称，1、涉案房屋归被告赵文波单独所有，涉案的《房屋买卖合同》并非被告赵文波签订，也未经过被告赵文波的同意或认可，故对被告赵文波不发生效力；原告是否存在损失与被告赵文波无关；2、两被告之间的《委托赡养协议》已经解除，故被告赵良红对涉案房屋不享有所有权和处分权；被告赵良红与原告无权转让涉案房屋的行为，被告赵文波将保留向原告和被告赵良红主张相关权利。被告赵良红辩称，被告赵良红与原告签订的《房屋买卖合同》系有效合同，导致本案诉讼是被告赵文波滥用诉权，由此给原告造成的损失应当由被告赵文波承担，被告赵良红不承担任何费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院认定如下:2004年11月1日，被告赵文波作为被拆迁人、烟台华信房地产开发有限公司（以下简称为华信公司）作为拆迁人、烟台中房拆迁安置有限公司作为拆迁人的受委托人，三方在签订的《住宅房屋拆迁补偿安置协议》中约定：被告赵文波将其所有的坐落于烟台市芝罘区幸福一村南街19号、建筑面积48.08平方米的房屋交由华信公司拆除；华信公司安置两套房屋给被告赵文波。2007年4月18日，被告赵文波与被告赵良红在签订的《委托赡养协议》中约定：被告赵文波因膝下无子女，孤身一人，晚年无人赡养，故委托侄女即被告赵良红赡养，照顾晚年生活，为被告赵文波养老送终；同时，自本协议生效之日起，被告赵文波的一切财产和收入归被告赵良红所有，一切开支由被告赵良红负担，一切债务由被告赵良红偿还；被告赵良红愿意接受三叔即被告赵文波提出的赡养委托，负责照顾被告赵文波的晚年生活，为被告赵文波养老送终；同时，自本协议生效之日起，被告赵良红接收被告赵文波的一切财产和收入，负担被告赵文波的一切开支，偿还被告赵文波的一切债务。2007年4月26日，华信公司在收取了被告赵良红代被告赵文波对涉案房屋的投资款、楼层差价款、小棚款等款项后，将涉案房屋（建筑面积60.71平方米）及附属小棚（5.84平方米）、坐落于烟台市芝罘区房屋（建筑面积56.88平方米）及附属小棚（4.21平方米）各1套安置给了被告赵文波，由被告赵良红代为接收。2008年3月7日，原告向被告赵良红交付了涉案房屋购房订金2000元。2008年3月11日，被告赵良红以被告赵文波的名义作为甲方，原告作为乙方，双方在签订的《房屋买卖合同》中约定：甲方自愿将建筑面积为60.71平方米的涉案房屋（附随小棚免费）出卖给乙方，房屋价款为280000元；甲方在收到乙方2000元定金后即办理房屋更名手续，乙方在确定上述房屋在拆迁公司已登记为乙方姓名的情况下，将购房款268000交给甲方；甲方在收到房款后将涉案房屋及相关手续交给乙方；涉案房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任；房产证办好后，乙方将10000元尾款交给甲方。合同落款处“赵文波”的签名由被告赵良红书写，并加注“赵良红代”。合同签订后的当日，原告依约另向被告赵良红支付了购房款268000元，被告赵良红亦将涉案房屋及附属小棚交付给了原告。2010年11月30日，被告赵文波具状请求确认被告赵良红与本案原告在2008年3月11日签订的《房屋买卖合同》无效并连带返还涉案房屋及附属小棚，本院立（2011）芝民一初字第61号案。该案经一审、二审以及重审上诉后的2017年3月21日，烟台市中级人民法院（以下简称烟台中院）作出了(2017)鲁06民终349号民事判决书，认定：两被告签订的《委托赡养协议》合法有效；两被告虽然签订了《委托赡养协议》，但对涉案房屋并没有办理过户登记，涉案房屋仍属于被告赵文波所有，被告赵良红出卖涉案房屋，构成无权处分；被告赵良红与原告签订的《房屋买卖合同》依法有效；因被告赵良红能否取得涉案房屋的所有权处于待定状态，故被告赵文波主张返还涉案房屋的请求，在该案中不能得到支持；一审判决驳回被告赵文波要求确认被告赵良红与本案原告所签订的房屋买卖合同无效、返还涉案房屋的诉讼请求，并无不当；故判令驳回上诉，维持原判。该民事判决书已经发生法律效力。2015年9月9日，案外人赵某作为申请人，向本院申请宣告被告赵文波为限制民事行为能力人，并指定赵某为其监护人。2016年2月24日，本院作出了（2015）芝毓民特字第28号民事判决书，判决宣告被告赵文波为限制民事行为能力人，同时指定赵某为被告赵文波的监护人。2017年4月10日，被告赵文波向烟台市福山区人民法院（以下简称福山区法院）提起诉讼，请求解除其与被告赵良红签订的《委托赡养协议》。该案审理过程中，被告赵良红认可自2014、2015年至判决作出之时，被告赵文波被人从养老院接走后除诉讼期间外未见到过被告赵文波；被告赵文波生病住院期间因无人通知，被告赵良红本人无法照顾被告赵文波。2017年10月17日，福山区法院作出了（2017）鲁0611民初651号民事判决书，认定委托合同的订立和履行均依赖于当事人之间的信任；而被告赵良红很长时间无法见到被告赵文波，更谈不上对被告赵文波进行赡养，双方之间的信任关系已不存在；故判令解除两被告在2007年4月18日签订的《委托赡养协议》。被告赵良红不服，上诉至烟台中院，烟台中院于2018年9月10日作出（2018）鲁06民终3297号民事判决书，驳回上诉，维持原判。该民事判决书已发生法律效力。2018年7月10日，涉案房屋的不动产权登记在被告赵文波名下[证号：鲁（2018）烟台市芝不动产权第0017373号]。2018年7月29日，被告赵文波向原告发出《限期腾迁通知函》，要求原告于8月13日前腾退涉案房屋。2018年8月，被告赵文波收回涉案房屋，未与原告办理书面的交接手续；至今，仍由被告赵文波管理使用涉案房屋。庭审中，原告与两被告一致认可：华信公司向被告赵良红交付及原告自被告赵良红处接收的涉案房屋均系毛坯房。为证明其诉请的各项损失，原告另向本院提交了如下证据：1、2016年12月24日华信公司向原告出具的电费往来结算收据、管道天然气供用气合同、2014年10月17日和2015年10月19日的采暖费单据各一份。原告以该组证据证明《房屋买卖合同》签订后，原告自2008年开始实际居住涉案房屋，两被告对上述合同是明知的。被告赵文波质证称，对电费单据的真实性不清楚，对天然气合同和采暖费单据的真实性无异议，但上述证据不能证明原告对涉案房屋享有权利，相反能证明原告违法占用涉案房屋。被告赵良红质证称，对上述证据的真实性及证明内容均无异议。2、部分装修费用单据15张，金额共计9564元。原告以该组证据证明原告于2009年对涉案房屋进行了装修，包括推拉门、吊柜、墙面粉刷、地面瓷砖铺设等，共计花费70000元；因时间久远，只保留了上述部分单据。被告赵文波质证称，上述单据均非发票，不能证明其真实性及真实花费；原告上述支出系其与被告赵良红侵犯被告赵文波的合法权益所产生的，与被告赵文波无关，且侵占被告赵文波房屋至2018年，应赔偿被告赵文波的相关损失。被告赵良红质证称，对上述单据的真实性无异议，原告对涉案房屋进行装修属实，但具体数额不清楚。现涉案房屋由被告赵文波占有使用，原告的装修费用应由被告赵文波退还，与被告赵良红无关。诉讼中，依据原告的申请，本院依法裁定查封了被告赵文波名下的涉案房屋。本院认为，（一）两被告在2007年4月18日签订的《委托赡养协议》已于2017年10月17日被法院生效判决判令解除的事实清楚。而原告与被告赵良红针对涉案房屋所签订的《房屋买卖合同》虽然签订时间在《委托赡养协议》解除时间之前，但因两被告尚未办理涉案房屋的产权转移登记手续，被告赵良红未能取得涉案房屋的所有权，故被告赵良红出售涉案房屋构成无权处分。被告赵文波作为涉案房屋的所有权人，已明确表示不同意被告赵良红向原告出售涉案房屋的行为，致原告与被告赵良红在2008年3月11日签订的《房屋买卖合同》无法履行，现原告诉请解除上述合同，于法有据，本院予以支持。原告在明知被告赵良红未能取得涉案房屋所有权的情况下仍与其签订《房屋买卖合同》，应当预知合同履行过程中可能存在的风险。现原告请求两被告赔偿涉案房屋增值损失500000元的主张，没有依据，本院不予支持。（二）合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告与被告赵良红签订合同，被告赵良红共计收取原告购房款270000元（2000元+268000元）的事实清楚，现原告诉请两被告共同返还购房款270000元并赔偿自2008年3月11日起至款项实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失，本院仅能支持被告赵良红返还原告购房款270000元并赔偿自2008年3月11日起至款项实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。原告要求被告赵文波对该项诉请承担责任，没有事实依据，本院不予支持。（三）原告自2008年接收涉案房屋后进行了装修的事实清楚，但至原告诉请主张装修损失的2019年3月12日已过去了十年左右的时间；且被告赵文波于2018年8月收回涉案房屋时，原告与被告赵文波亦无书面的交接手续证明房屋内的装修及物品现状。现原告仅以部分装修单据为凭请求两被告赔偿装修损失70000元，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告季文祥与被告赵良红在2008年3月11日签订的《房屋买卖合同》。二、限被告赵良红于本判决生效之日起十日内返还原告季文祥购房款270000元，并赔偿自2008年3月11日起至款项实际付清之日止以购房款270000元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。三、驳回原告季文祥对被告赵文波的诉讼请求。四、驳回原告季文祥的其他诉讼请求。如被告赵良红未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12200元、财产保全费1920元，由原告季文祥负担6700元，由被告赵良红负担7420元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 于 晓 宁人民陪审员 陈 泽 卿人民陪审员 黄 春 娜二〇一九年九月二十七日书 记 员 王丽（代）