上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初26059号原告：上海豪浦企业管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：平伟伟，执行董事。委托诉讼代理人：李慕时，上海市毅石律师事务所律师。被告：上海东达餐饮有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：徐玥琳，执行董事。委托诉讼代理人：孙礼。第三人：王惠娴，女，1968年1月16日出生，中国台湾地区居民。委托诉讼代理人：张雅文，上海钧智律师事务所律师。原告上海豪浦企业管理有限公司(以下简称豪浦公司)与被告上海东达餐饮有限公司(以下简称东达公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序。审理中，本院依法追加了王惠娴作为第三人参加诉讼。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，本院依法组成合议庭，于2020年5月12日公开开庭进行审理。原告豪浦公司的委托诉讼代理人李慕时，被告东达公司的法定代表人徐玥琳，第三人王惠娴的委托诉讼代理人张雅文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告豪浦公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决确认原被告就上海市中华新路XXX号XXX幢105#、204#室房屋(以下简称系争房屋)、地下室01间房屋(以下简称地下室)的租赁关系于2019年4月2日解除。2、请求法院判令被告立即向原告归还系争房屋。3、请求法院判令被告承担本案全部诉讼费。诉讼过程中，原告以房屋已收回为由，撤回了第2项诉讼请求。事实和理由：根据2015年5月13日,原告、案外人孙某某及第三人王惠娴签署了《补充协议》,约定自2015年5月1日起,王惠娴概括继受于2014年4月20日起签订的《上海市房屋租赁合同》中承租方的全部权利和义务,承租系争房屋。2015年9月1日,原告与王惠娴再次签订《租赁协议》,王惠娴进一步承租了地下室。2016年8月23日,被告以原告提供的注册地址注册设立,王惠娴任被告的监事。被告成立后,即以租赁房屋用于餐饮等经营活动,原告亦向被告开具系争房屋及地下室的租金及物业费的发票。此后,原、被告分别于2017年9月及2018年7月两次签订了《租赁协议》,在两份《租赁协议》中,被告均确认已承租系争房屋及地下室,《租赁协议》未约定的条款参照《上海市房屋租赁合同》。系争房屋的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》中约定租赁房屋的租期至2020年4月19日止,其中2017年4月20日至2020年4月19日的月租金为26,182元,每月物业费为2,062元,租金每月支付一次,物业费每三个月支付一次。被告逾期支付租金、物业费、各种保证金、水电气费等任何一笔费用超过一个月的,原告有权解除合同并要求被告按月租金的二倍支付违约金。地下室的两份《租赁协议》约定,被告承租地下室的租期至2019年8月31日止,其每月租金为1,200元,租金每月支付一次。经原告统计,被告自2018年8月开始拖欠租金、物业费、水、电、燃气等费用,在原告多次催告后,被告虽然陆续支付了部分费用,但是依然拖欠系争房屋自2019年1月20日起的租金及物业费，自2019年2月起的水费、电费及燃气费，地下室自2019年2月1日起的租金。为此,原告委托律师于2019年4月1日发函被告,解除原、被告关于系争房屋及地下室的租赁关系及相应的租赁合同,该《律师函》于2019年4月2日被签收。原告认为,无论是基于合同的约定“被告逾期支付租金、物业费等任何费用超过一个月的,原告可解除合同”,还是根据《合同法》第94条的规定,被告在原告催告后仍不支付租金及物业费,原告解除双方的租赁关系及相应的租赁合同均依法有据。原告在本案中仅诉请确认双方的租赁关系于2019年4月2日解除,并要求被告返还房屋,其余包括主张租金、物业费、违约金、占用使用费等,原告保留诉权,待今后主张。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。被告东达公司辩称，不同意原告的诉请。被告与原告未就系争房屋及地下室签订租赁合同，原告所主张的解除合同没有依据，且系争房屋现在在原告控制下。系争房屋的主体从未变更为被告，且王惠娴未持有被告股份，其没有权利向被告转让合同权利义务，原告可向王惠娴主张权利，而非被告。2016年8月，被告成立开始，便由王惠娴将系争房屋交给被告实际使用，2016年8月开始的租金支付情况被告不清楚。2018年8月，被告发生股东变更。王惠娴为被告的监事，其与原告之间就系争房屋存在租赁关系，其欠公司相应钱款，因此将系争房屋转租给被告，约定使用期限自2018年8月开始，被告不需要支付相应对价，以使用费折抵其欠付公司的钱款，但双方没有书面的协议。因被告实际使用房屋，因此被告的法人自2018年8月开始替王惠娴向原告支付房租。发票为原告方自行开具，由其自己决定开具的对象。对于原告催讨租金的函件，被告曾回函要求原告理清系争房屋的法律关系，但原告一直未予正面回复。2019年3月14日，原告方单方面断水断电，后系争房屋被原告收回，系争房屋被原告单方加环形锁锁门，被告的物品一直未取回，后原告将系争房屋另行出租，具体的时间被告不清楚。第三人王惠娴述称，被告原法定代表人张某22015年5月曾拟开办餐厅，因其与第三人为朋友关系，所以邀请第三人及其丈夫参与投资，因当时未设立公司，张某2便以第三人名义承租系争房屋，后又承租了地下室。2016年8月张某2以系争房屋为注册地，成立了被告并申请了营业执照，自此便以被告名义经营餐厅、使用房屋并缴纳租金，因实际经营人没有变更，因此没有重新签订租赁合同。被告营业执照为原告协助办理，承租方由第三人变更为被告是经过原告的认可的，原告也是知情的，且在被告成立后，原告便以被告为抬头开具租赁费发票。2016年8月被告成立后，实际由被告履行租赁合同，第三人便退出了租赁关系。2018年8月之前系争房屋的经营为张某2、第三人及其丈夫实际经营。2018年8月，被告进行股权变更(监事未变更，目前第三人仍是被告的监事)，变更后原法定代表人将被告所有证照、财务资料、合同都转交给新法人和股东，并告知承租系争房屋进行经营的情况，后被告继续在系争房屋经营。第三人认为系争房屋的租赁关系自2016年8月之后实际发生在原、被告之间。对于原告诉请的解除时间，因2016年8月之后第三人没有实际使用房屋，因此不知情。对于原被告之间的合同是否解除、解除时间由法院依法认定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋的权利人为案外人上海景裕实业发展有限公司，原告向上海景裕实业发展有限公司承租系争房屋，上海景裕实业发展有限公司同意原告对外转租。2014年3月10日，原告豪浦公司(出租方、甲方)与案外人李中吉就系争房屋(承租方、乙方)就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》的载明，系争房屋的租赁面积为229.1平方米，系争房屋的租期为2014年4月20日至2020年4月19日止，……该房屋1楼后三年的日租金为5.39元/平方米，年租金为171,946元，该房屋2楼后三年的日租金为2.75元/平方米，年租金为142,231元。首期租金后的其他租金支付方式为每1个月支付一次，先付后用，在每个付款周期上一个月的25日前支付到甲方指定账户。乙方需要以该房屋为注册地、经营地成立新公司的,在新公司成立后一个月内由甲方、乙方及新公司三方签订书面合同以使得新公司承受本合同中乙方的权利、义务;本合同权利、义务在三方书面合同生效前不发生转移。乙方在新公司的股份少于25%的或本合同签订后六个月内新公司没有完成注册的,甲方不同意乙方进行本合同权利义务的转移。乙方逾期支付该房屋租金、物业费、推广费、各种保证金、水电气费等任何一笔费用逾期超过一个月的,除应当按照本合同支付滞纳金外,甲方有权解除本合同。2014年10月1日，原告豪浦公司与李中吉及案外人张1签订了《补充协议》，约定将李中吉在租赁合同及补充协议中的权利义务转让给了张1。2015年3月18日，原告豪浦公司与张1及案外人孙某某签订了《补充协议》，约定将张1在租赁合同及补充协议中的权利义务转让给了孙某某。2015年5月8日，原告豪浦公司与孙某某及第三人王惠娴签订了《补充协议》，约定将孙某某在租赁合同及补充协议中的权利义务于2015年5月1日转移给了第三人王惠娴。2015年9月1日，原告豪浦公司(甲方)与第三人王惠娴(乙方)就地下室签订的《租赁协议》载明，租期暂定1年，自2015年9月1日至2016年8月31日，其他租赁条款参照乙方已经承租的系争房屋的租赁合同。后原告豪浦公司(甲方)与被告东达公司(乙方)就地下室签订《租赁协议》，租期自2017年9月1日至2018年8月31日，其他租赁条款参照乙方已经承租的系争房屋的租赁合同。合同尾部乙方处还有“李玉莲”的签名。2018年7月2日，原告豪浦公司(甲方)与被告东达公司(乙方)就地下室签订《租赁协议》，租期自2018年9月1日至2019年8月31日，其他租赁条款参照乙方已经承租的系争房屋的租赁合同。合同尾部乙方处还有“吴某某”的签名。2018年5月25日，被告曾向原告出具《承诺书》，表示被告租借系争房屋，租期为2014年4月至2020年4月。现阶段被告因经营业态有所改变，故对系争房屋进行重新装修，门头也重新规划装修。被告承诺在合同到期归还租赁场地前恢复门头原样和租赁前一致。若被告未履行承诺，原告可用被告的租赁押金进行门头恢复。2018年8月6日、10月9日、10月26日、2019年1月25日，原告方向被告发出催款通知，要求被告支付拖欠的租金及水电费。2019年1月28日，原告豪浦公司向被告发出《告知函》，表示因乙方至今未付2018年12月20日至2019年1月19日的房租及2018年12月的电费，要求被告在2019年1月31日前付清欠款，否则有权解除合同。2019年2月19日，原告再次向被告发出催款通知单。2019年2月28日，原告豪浦公司向被告发出《告知函》，如被告在2019年3月5日前还未付清欠付的租金、物业费、水电费共计44,641元的，原告有权终止系争房屋的租赁。2019年3月1日，原告向被告发出《告知书》，表示如被告在2019年3月5日前未付清欠款，原告将在2019年3月6日采取停电、停水措施。2019年3月5日，被告向原告发出的《回复函》载明，一、原告称将系争房屋出租给了东达公司，双方曾签署租赁合同及补充协议。经被告核查，起租期为2014年4月20日的租赁合同承租方为李中吉,经数次补充协议变更,2015年5月1日起的承租人为王惠娴。因王惠娴并非被告股东或法定代表人,未经被告授权对外不能代表公司。据此,原、被告并未设定原告主张解除的租赁合同关系。租赁合同的约定对被告不发生法律拘束力,原告依法依约应向原承租人追究违约责任。二、因被告基于其他原因实际使用后,根据经营需要进行了重新装饰装修,原告对此也未提出任何异议。同时被告多次向原告作出过希望原告解除原有租赁合同、与被告(或被告指定的公司)订立租赁合同的意思表示,以便能在对原告利益不发生任何影响的前提下,理顺基本法律关系。现原告既不与被告签订租赁合同,又作出与实际不符的解除告知,特别是在明知被告正常经营的情况下作出停电停水决定。对此被告特再次提出,相关问题双方完全可以通过签订租赁合同的方式得以解决,原告将承担停水停电造成被告经营损失的全部后果。2019年4月1日，原告委托律师向被告发出了《律师函》，表示被告成立后，即以系争房屋进行经营，并在地下室的租赁协议中明确已承租系争房屋及地下室。现被告自2018年8月开始拖欠租金、物业费、水电等，原告已多次书面催告被告，被告虽然陆续支付了部分费用，但是依然拖欠自2019年1月20日起的租金及物业费、自2019年2月起的水、电及燃气费及地下室自2019年2月1日起的租金。因被告严重违约，原、被告就系争房屋及地下室的租赁关系于函件送达之日解除。该函件于2019年4月2日被签收。另查明，被告东达公司于2016年8月23日成立，系自然人独资的有限责任公司，投资人为案外人张某2。被告成立后，由第三人担任公司监事。2018年8月，被告递交了法定代表人、出资情况变更、主要成员等备案申请，2018年8月14日，上海市静安区市场监督管理局核准了被告的变更登记申请，被告的法定代表人变更为了徐玥琳，股东为案外人吴某某。审理中，原告提供了自2016年11月18日起开具的租金发票，发票户名均为被告东达公司。原告表示，2016年8月被告成立后，即为原、被告建立租赁关系，被告监事和原告签订的协议的权利义务已经由被告承继，因此没有签订租赁合同的主体变更协议。从地下室的租赁协议即可看出，地下室租赁协议均载明按照系争房屋的租赁协议进行，且被告出具的承诺书载明其承租系争房屋，期限等与2014年的合同均一致，由此互相印证就系争房屋在原、被告之间成立了租赁关系。原告2019年4月1日发函通知被告解除合同，被告未在函件约定的期限内履行义务，因此2019年4月12日原告收回了系争房屋。房租、物业费的支付相对混乱，被告、被告股东、员工均曾支付，转账、现金支付也有多种方式。因为被告就是张某2和第三人共同设立的，虽一开始是由第三人签订合同，但实际后面是由被告实际使用系争房屋，之后的地下室租赁协议也都是以被告的名义签订的，也同意租赁合同的条款，因此原告认为租赁合同的变更早已完成，不需要另行重新签订租赁合同，双方已经以实际行为变更了原租赁合同的约定，被告出具的承诺书、及原告收到租金后开具的发票均能证明租赁关系已变更。被告表示，根据租赁合同的约定，公司成立后1个月内，应以新公司与原告成立新的租赁协议，合同约定的合同变更的前提并不满足。2018年8月，被告股权变更后，从10月-11月开始，被告曾催告原告与被告签订租赁合同，但原告回复称合同的主体已经变更为被告，不用重新签订协议。补充协议与房租租赁合同没有必然的联系，只是就地下室达成的协议。第一份补充协议为王惠娴个人行为，没有公司盖章，后面签订的补充协议文本均沿用了第一份补充协议文本，不能认为被告同意租赁合同的主体进行了变更。系争房屋的确是被告成立后就在使用，具体做什么不清楚，2018年8月变更股权后，新的团队才进来。股权转让后，由之后的一人股东进行经营，因之前都是由第三人承租并使用系争房屋，支付租金，且第三人和被告有债权债务没有结清，根据股东跟第三人商谈的结果，由被告继续使用房屋，被告本以为第三人会根据商谈结果继续支付租金，但自2018年7月开始，第三人实际便未再支付租金，且被告也无法联系第三人，之后物业便找到被告，否则便断水断电，被告无奈便以工作人员个人名义向原告付款，部分转账部分现金。但原告仍以被告名义开具发票，被告提出过异议，但原告的物业拒绝更改。2018年8月之前，被告和王惠娴如何履行租赁合同现在法人并不清楚。受让时，监事王惠娴表示被告是在系争房屋内使用经营的，其没有告知被告如何取得房屋使用权，被告是在实际履行中发现合同关系存在相关的问题。自2018年8月起的租金都是徐玥琳个人在支付，但之后因被告要求与原告理顺租赁关系未果，被告认为不能再替王惠娴支付租金了，遂不再向原告支付租金等费用。第三人在审理中的陈述前后矛盾，事实上租赁合同一直是有效状态，第三人为租赁相对方，且第三人没有证据证明第三人自2016年8月退出租赁合同，且其监事的资格从未变更过，即使在股权变更时也没有变更。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据在案证据显示，原告曾与第三人就系争房屋及地下室建立租赁关系，原告与第三人认为，在被告成立后，租赁合同的承租方已变更为被告，而被告则对此予以否认。本院认为，被告于2016年8月成立后，不仅实际使用系争房屋进行经营，且之后实际以被告的名义与原告续签地下室的租赁合同，其中2018年7月2日的租赁合同上不仅有被告加盖的公章，还有被告现在的股东的签字确认，在该租赁协议中明确约定“其他租赁条款参照乙方已经承租的系争房屋的租赁合同”。而且被告出具的承诺书中亦明确认可自己为系争房屋的承租人，再结合原告长期以来均是向被告开具租金等费用的发票，本院认为，虽然在租赁合同中约定乙方成立新公司的,应三方签订书面合同以使得新公司承受本合同中乙方的权利、义务，但结合在案证据，被告确实已经实际享有合同权利并履行合同义务，因此各方已经以实际行为变更了租赁合同中的上述约定。现原告以被告欠付租金等各项费用为由，行使合同解除权具有合同及法律依据，因解除函被告于2019年4月2日签收，故原告要求确认双方的租赁合同于该日解除的诉讼请求本院予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条规定，判决如下：确认原告上海豪浦企业管理有限公司与被告上海东达餐饮有限公司就上海市静安区中华新路XXX号XXX幢105#、204#室、地下室01间房屋建立的租赁关系于2019年4月2日解除。案件受理费80元，由被告上海东达餐饮有限公司负担。如不服本判决，原告上海豪浦企业管理有限公司、被告上海东达餐饮有限公司可在判决书送达之日起十五日内，第三人王惠娴可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  董 锟人民陪审员  吴春林人民陪审员  葛安基二〇二〇年五月二十五日书 记 员  郇 鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。二、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。