北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0101民初22777号原告：封欢欢，女，1982年6月2日出生，汉族。委托诉讼代理人：王颖，北京市海铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：何碧玉，北京市海铭律师事务所律师。被告：田野，男，1989年1月13日出生，汉族。原告封欢欢与被告田野房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告封欢欢及委托诉讼代理人王颖到庭参加诉讼，被告田野经本院合法传唤未申明理由未到庭，本院依法缺席开庭。本案现已审理终结。原告封欢欢向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告田野履行合同义务，将位于北京市东城区后永康北巷×××层房屋过户给原告；2、本案的诉讼费及评估费由被告田野承担。事实和理由：2017年1月6日，田野与封欢欢在北京西城区华远企业中心签订了房屋买卖合同，购买的房屋位于北京东城区后永康北巷×××号，双方约定房款1200万元。其中，该房屋被以田野、田野母亲富启荣、北京丽都博益水处理有限公司三方名义抵押给华远小额贷款公司，共计830万元。双方在合同中约定，原告封欢欢需替田野等三方偿还830万元作为购房款，余下房款370万元需支付给田野本人。原告还需支付在房屋交付之前的全部贷款利息。原告封欢欢扣留户口押金20万元，待田野及家人户口迁出后，原告将20万元给付被告田野。合同签订当天，原告给付被告田野购房定金110万元。2017年2月，分三次偿还了华远小额贷款公司共贷款830万元，利息20余万元。2017年3月初，原告支付田野除户口押金20万之外的购房款350万元。原告代替田野偿还完830万元贷款后，华远小额贷款公司配合封欢欢解除了抵押登记。该房屋为平房四合院，占地140平米，建筑面积70平米，共六间房屋。此前平房四合院不限购，后北京市颁布新的购房政策，平房四合院亦被限购，原告失去了购房资格。于是，封欢欢在办理解除抵押、支付除户口押金20万元在内的全部房款后，被告田野将诉争房屋交付给了原告。原、被告双方办理了委托公证。被告委托原告办理上述费的出售、更名等相应事宜，房产证由原告持有。2017年3月至10月期间，原告完成了其中3间房屋的过户手续。分别为东城区后永康胡同北巷×××号1幢一层、2幢一层、3幢一层。在准备办理其余4幢、5幢和6幢的过户手续时发现，被告田野持伪造的所有权证对永康北巷×××号4幢1层和5幢1层办理了房屋抵押登记。原告向房管部门提出异议。2017年11月24日，原告及时对上述房屋办理异议登记。综上所述，为维护原告的合法权益，现原告向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告田野未到庭应诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：坐落于本市东城区后永康北巷×××号院1幢1层、2幢1层、3幢1层、4幢1层、5幢1层、6幢1层房屋的所有权登记在被告田野名下。2017年1月6日，原告封欢欢与被告田野签订《房屋买卖合同》。约定被告自愿转让的房屋坐落于东城区后永康北巷×××号；标的物的全部计价1200万元；本合同签订当天内，原告支付给被告房屋定金120万元，2017年3月24日之前，原告向被告支付抵押款830万元，该款作为房屋价款，2017年4月15日前，原告向被告支付尾款；该房屋三笔抵押情况为田野、富启荣（田野母亲）、北京丽都博益水处理有限公司将该房屋抵押给北京华远小额贷款有限公司、焦鹏，共计830万元，原告同意代被告在抵押日到期前偿还抵押款；签订合同后，原、被告双方对房屋进行核验、网签，委托代理人为徐建新；房屋解押当天，双方去长安公证处做全委托公证；原告留20万元作为户口抵押金，被告户口迁出后，原告将该款给付被告等。当日，原告封欢欢与被告田野及案外人富启荣、北京丽都博益水处理有限公司、焦鹏、北京华远小额贷款有限公司签订《协议书》，约定原告于2017年3月24日前代替被告田野、富启荣、北京丽都博益水处理有限公司偿还830万元的借款及利息等费用。合同签订后，原告于2017年1月6日分三次向被告支付定金110万元。2017年1月18日，原告向被告支付10万元。原告于2017年2月9日及2017年2月14日向北京华远小额贷款有限公司支付抵押款830万元及利息100500元。2017年2月24日，原告向被告支付10万元。2017年2月27日，原告向被告支付69万元。2017年3月9日，原告向被告支付1457800元。2017年3月10日，原告向中介机构徐建新支付5万元（含税）。2017年4月30日，原告向被告支付5万元。至此，原告向被告支付了除20万元户口抵押金以外的全部购房款。北京华远小额贷款有限公司收到借款及利息后，办理了后永康北巷×××号房屋的解押手续。2017年3月9日，原、被告签订《委托书》，约定被告委托原告办理永康北巷×××号房屋的出售等事宜，北京长安公证处为原、被告签订的《委托书》出具公证书。此后，被告将后永康北巷×××号房屋交付给了原告。原告办理了后永康北巷×××号1幢一层、2幢一层、3幢一层房屋的所有权过户手续。2017年11月23日，北京市东城区不动产登记事务中心出具《证明》，内容为“2017年11月15日，被告同意持不动产权证书到我中心办理了后永康北巷×××号4幢1层和5幢1层房屋的抵押权设立登记，经我中心核实，认定田野申请抵押登记时提交的证书为虚假不动产权证书”。2017年11月24日，原告封欢欢对后永康北巷×××号4幢1层、5幢1层、6幢1层房屋办理了异议登记。本案在立案之初，原告曾要求解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》，被告退还购房款并赔偿损失。同时，原告申请对后永康北巷×××号4幢1层、5幢1层、6幢1层房屋在2017年1月6日及2017年12月1日两个时间节点的市场价值予以评估。2018年5月24日，本院委托北京华天通房地产评估有限公司对上述房屋予以评估。2018年7月6日，北京华天通房地产评估有限公司出具《房地产评估报告》。评估结论为：后永康北巷×××号4幢1层房屋在2017年1月6日的市场价值为人民币2109446元、2017年12月1日的市场价值为人民币1531952元；后永康北巷×××号5幢1层房屋在2017年1月6日的市场价值为人民币2108294元、2017年12月1日的市场价值为人民币1531126元；后永康北巷×××号6幢1层房屋在2017年1月6日的市场价值为人民币1460687元、2017年12月1日的市场价值为人民币1071393元。原告收到《房地产评估报告》后变更诉讼请求要求被告继续履行合同，将诉争房屋过户给原告。诉讼中，原告申请对上述房屋进行诉讼保全，本院于2017年12月11日依法裁定查封了上述房屋。另查，2017年11月29日，北京市昌平区人民法院对后永康北巷×××号4幢1层、5幢1层、6幢1层房屋予以查封。2017年12月5日，本院对上述房屋予以查封。此后，本院又在2018年3月19日、2018年4月2日、2018年12月21日、2019年6月17日对上述房屋进行了查封。现上述保全查封均未解除。上述事实，有当事人的陈述，《房屋买卖合同》，《协议书》，《房地产评估报告》，公证书，产权证，证明，房屋档案，异议登记信息，收条，转款凭证等在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告田野经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同受法律保护。根据已查明的事实，本案中，原、被告于2017年1月6日签订的《房屋买卖合同》系双方实意思表示，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按合同约定全面履行各自义务。合同签订后，原告依约向被告田野支付了购房款。被告亦按照合同约定协助原告办理了后永康北巷×××号1幢1层、2幢1层、3幢1层房屋的所有权过户手续，但此后，被告不再与原告联系沟通办理诉争房屋的所有权过户事宜，且诉争房屋被人民法院多次查封，至今未予解封。被告的行为构成根本违约。对此，被告应承担违约责任。原告现依照合同约定要求被告协助办理诉争房屋的所有权过户手续，原告的诉讼请求本无不当。但应指出，诉争房屋现处于人民法院司法查封的状态，目前并不具备办理所有权过户手续的条件，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告封欢欢的诉讼请求。案件受理费51770元，鉴定费31626元，保全费5000元，由原告封欢欢负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  张 提人民陪审员  刘俊兴人民陪审员  刘艳普二〇一九年九月十九日法官 助理  张兴祝书 记 员  蒋彤彤