上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初19041号原告(反诉被告)：程飞，男，1987年9月18日生，汉族，户籍地湖北省应城市，现住上海市奉贤区。原告(反诉被告)：甘小丽，女，1992年1月7日生，汉族，户籍地湖北省，现住上海市奉贤区。两原告的共同委托诉讼代理人：周伟，上海市中远蓝天律师事务所律师。被告(反诉原告)：刘小敏，女，1969年9月12日生，汉族，户籍地山东省济南市，现住青岛市。委托诉讼代理人：王学樑，上海润言律师事务所律师。第三人：上海尚振房地产经纪事务所，住所地上海市奉贤区兰博路XXX号。负责人：梁亭，经理。第三人：郭福银，男，1972年2月15日生，汉族，住山东省青岛市市南区漳州一路XXX号3号楼1单元602户。委托诉讼代理人：王学樑，上海润言律师事务所律师。原告程飞、甘小丽与被告刘小敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理。被告提出反诉，本院依法受理并追加上海尚振房地产经纪事务所(以下简称尚振事务所)为本案第三人后，于2019年10月10日公开开庭，对本诉、反诉合并进行了审理，后追加郭福银为本案第三人，于2019年12月19日再次公开开庭，对本诉、反诉合并进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人周伟、被告及第三人郭福银的共同委托诉讼代理人王学樑、第三人尚振事务所负责人梁亭两次开庭均到庭参加诉讼，被告刘小敏第一次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程飞、甘小丽向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行买卖居间协议和上海市房地产买卖合同。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：判令被告继续履行买卖居间协议，于2019年10月20日前办理过户并交房，如果法院判决解除合同，判令被告支付违约金275,600元(已扣除定金100,000元)。事实和理由：原告与被告于2019年8月2日经尚振事务所中介签订了房屋买卖居间协议。原告向被告购买位于上海市奉贤区奉城镇兰博路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积131.32平方米，总价1,878,000元。当日原告支付给被告定金100,000元。约定合同签订后30天内支付被告950,000元。期间被告要求涨价，后原告同意涨价70,000元，双方约定于2019年9月1日签订买卖合同，当日原、被告到中介处议定房屋买卖合同条款后打印网签合同，原告当即通过银行汇付给被告880,000元。但被告接电话后借故离开中介处一直未归。经过中介多次电话联系回来称：现在有他人出价比原告高300,000元，故要求撤销与原告签订的房屋买卖合同，原告要求被告按签订的合同履行，被告还是要求解约并离开。原告认为，原、被告双方签订的合同合法有效，双方应该遵守履行，被告在签约后还是继续漫天要价毫无契约精神，被告行为明显违约。为维护原告的合法权益，提起诉讼。被告刘小敏辩称，不同意原告诉请，被告认为双方签订的合同是房屋买卖居间协议，按照该协议如果要办理房产过户还需要具备其他条件，包括另外签订房屋买卖合同，居间合同约定作为甲方可以根据居间协议第11条，以双倍返还定金为代价解除居间协议，事实上被告已于2019年9月1日双倍返还原告定金，当日一并返还了房款。被告由于自己家庭内部成员对于卖房子的意见不一致所以才不想卖了，并非是卖给了其他人。原告主张的违约金条款是居间协议第12条，该条款不适用本案，被告是根据居间协议第11条主张解除合同。就损失而言，被告解除合同造成的原告损失并没有到达合同约定的总房款的20%，根据原告调查，今年以来奉贤区奉城镇房价波动整体平稳，不超过5%的范围，按照第11条约定双倍返还定金已经足以补偿原告的损失，即使被告承担违约责任也最多返还双倍定金。被告(反诉原告)刘小敏向本院提出反诉请求：解除反诉原告和反诉被告及第三人尚振事务所签订的房屋买卖居间协议。事实和理由：2019年8月2日，反诉原、被告及第三人尚振事务所签订房屋买卖中介协议，协议第4.1条约定，反诉被告于2019年8月2日支付定金100,000元，协议第11条约定，若反诉原告违约不卖，则应向反诉被告双倍返还定金。反诉原告因家庭内部对卖房意见不一，经反复考虑后决定不与反诉原告正式签订房屋买卖合同，不再出卖协议约定的房屋，并于2019年9月1日支付反诉被告200,000元，注明100,000元为预付款(定金)，100,000元为违约金，并告知反诉被告及第三人尚振事务所，当日还退还反诉被告支付的880,000元首付款。原告(反诉被告)程飞、甘小丽针对反诉辩称，不同意反诉请求，双方在合同上签字后应该按照合同履行，反诉原告称家庭内部不统一不属实。协议同时约定了定金条款和违约金条款，反诉被告有权对违约条款进行选择，反诉被告付给反诉原告的款项被退回了，反诉被告要求把支付给反诉原告的款项继续支付给反诉原告。第三人尚振事务所述称，原、被告之间的买卖合同应该继续履行。被告一直要求加价，双方同意涨70,000元后，被告又去其他中介销售房屋，可能价格更高。挂牌的是被告的丈夫，原来也是联系被告丈夫的，后来是被告丈夫要求直接联系被告的。自贸区临港新片区成立后，涉案房屋所在小区均价大概在20,000元至21,000元，小户型涨的幅度比较大，大概有30%，大户型涨了20%多。第三人郭福银述称，第三人和被告是夫妻关系，涉案房屋是婚内共同财产，第三人一直不同意卖房子，现同意被告解除合同的反诉请求，被告在2019年9月1日明确告知原告不再履行合同，并且当时就双倍返还了定金。本院经审理认定事实如下：2019年8月2日，原告程飞、甘小丽与被告刘小敏、第三人尚振事务所签订《房屋买卖居间协议》，约定原、被告经尚振事务所居间介绍，由原告向被告购买坐落于上海市奉贤区奉城镇兰博路XXX弄XXX号XXX室房屋，房地产权利人为刘小敏，建筑面积为131平方米，总价为1,878,000元；付款方式：原告应于2019年8月2日支付定金100,000元，首期房价款于签订本合同并申请公证手续(若需)后30天内支付950,000元(含定金)，第二期房款900,000元通过银行贷款方式支付，原告应于签订示范合同申请公证手续(若需)后七日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其他一切相关手续；交房及尾款：双方应于原告银行贷款划入被告收款账户后或对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由被告交付给原告，并由原告自行或通过居间方支付被告28,000元；双方应于2019年10月20日前共同向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续；定金责任：在被告收到原告支付的定金后，若被告违约不卖，则应向原告双倍返还定金，若原告违约不买，则已支付被告的定金不予返还；违约责任：原告未按本合同约定期限付款，应当按逾期付款的日万分之五支付被告逾期违约金，逾期超过二十日仍未支付的，被告有权单方解除本合同，被告未按本合同约定期限交付房地产(包括房地产交接及权利转移)，应当按原告已付房款的日万分之五支付逾期违约金，逾期超过二十日仍未履行交付义务的，原告有权单方解除本合同，任何一方根据本条约定主张解除合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。合同签订当日，原告支付被告定金100,000元。后因上海自由贸易实验区临港新片区设立，上海市奉贤区奉城镇属于临港新片区，被告提出加价要求，2019年9月1日，原、被告经协商一致同意加价70,000元，并准备于当日在尚振事务所签订《上海市房地产买卖合同》(即示范文本)，原告随即支付被告房款880,000元，后被告又拒绝签订《上海市房地产买卖合同》，提出解除与原告签订的房屋买卖合同，并于当日以银行转账方式支付原告200,000元、380,000元、500,000元，共计1,080,000元，其中200,000元备注为预付款100,000元、违约金100,000元。原告表示不同意解除合同，遂提起诉讼，要求被告继续履行合同。另查明，2019年8月6日，上海自由贸易实验区临港新片区设立，涉案房屋坐落地奉城镇在临港新片区内，因临港新片区在人才吸引、购房资格等方面的特殊政策等因素，引起奉城镇区域内房价在2019年8月、9月持续上涨，2019年10月起有所下降。根据尚振事务所的陈述，临港新片区设立后，涉案房屋所在小区房屋的涨幅较大，均价为20,000元至21,000元，小户型上涨30%左右，大户型上涨20%多，2019年10月、11月稍微下降，之后成交量下降。以上事实，由房屋买卖居间协议、定金收据、上海市房地产买卖合同、不动产权证、汇付凭证、微信聊天记录及通话页面截屏、银行卡交易明细、当事人的陈述等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告程飞、甘小丽与被告刘小敏、第三人尚振事务所签订的《房屋买卖居间协议》对于原、被告之间房屋买卖的具体标的物、价款、付款方式、过户时间、违约责任等均作了明确约定，且相关约定系双方真实意思表示，故双方之间的房屋买卖合同依法成立并有效，双方均应按约履行各自的义务。现原告要求继续履行合同，而被告提出解除合同，并承担双倍返还定金的违约责任。对此，本院认为，如果合同继续履行，还需双方签订《上海市房地产买卖合同》，原告支付全部房款，被告配合原告办理银行贷款手续，双方办理房屋交接、过户等手续，由于被告不同意继续履行合同，必然造成合同难以继续履行，而本案合同的继续履行难以由法院来强制执行，故本案合同继续履行实际可能无法实现，而解除合同，由被告承担相应的违约责任较为妥当，有利于维护原告的合法权利。对于被告应承担的违约责任，被告主张根据合同约定的定金罚则，承担双倍返还定金的责任，且被告已实际双倍返还定金。原告则不要求被告双倍返还定金，而要求被告根据合同约定承担总房款20%的违约金。对此，本院认为，被告拒绝继续履行合同，包含拒绝履行按约办理过户的合同义务的意思表示，故原告根据合同约定要求被告承担违约金应获本院支持。对于约定的违约金金额，被告认为涉案房屋所在小区的房价虽有所上涨，但上涨幅度并不大，合同约定的总房款20%的违约金过高，对此，被告提交了四份网上房价信息。原告认为其中的奉贤房价走势图及房价网的信息对本案不具有参考性，奉城房价走势图可以看出明显上涨趋势，但对于涉案房屋所在小区的房价也不具有参考性。对此，本院认为，被告提交的奉城房价走势图与第三人尚振事务所的陈述基本吻合，涉案房屋所在小区的房价因2019年8月临港新片区的设立出现明显上涨，2019年9月到达顶峰后，自2019年10月起有所回落，但仍高于临港新片区设立前的房价，综合考虑上述情况、尚振事务所实际成交的房价情况及原告尚未支付全部房款等情节，本院酌情确定被告支付原告违约金300,000元，被告已支付原告违约金100,000元，故还需支付违约金200,000元。关于被告反诉请求解除原、被告及第三人尚振事务所签订的房屋买卖居间协议，鉴于本案系房屋买卖合同纠纷，本案解除的是原、被告之间的房屋买卖合同，原、被告与第三人尚振事务所之间的居间合同关系不属于本案处理范围，被告可另行主张，本案中对于反诉请求中解除居间合同部分不予支持。综上所述，本院对原告的诉讼请求及被告(反诉原告)的反诉请求均予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)程飞、甘小丽与被告(反诉原告)刘小敏于2019年8月2日签订的《房屋买卖居间协议》涉及双方房屋买卖的条款内容；二、被告(反诉原告)刘小敏于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)程飞、甘小丽违约金200,000元；三、驳回原告(反诉被告)程飞、甘小丽的其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)刘小敏的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10,851元(已减半收取)，财产保全费5,000元，合计15,851元，由原告(反诉被告)程飞、甘小丽负担14,163元，被告(反诉原告)刘小敏负担1,688元；反诉案件受理费10,851元(已减半收取)，由被告(反诉原告)刘小敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张英二〇二〇年二月二十八日书记员  俞慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。