呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2018）内0104民初2609号原告：陈旺盛，男，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：靳松，内蒙古道常律师事务所律师。委托诉讼代理人：段文艳，内蒙古道常律师事务所律师。被告：云志刚，男，呼和浩特市赛罕区工商业局职工，住呼和浩特市。第三人：内蒙古风光房地产营销策划有限公司，住所地呼和浩特市赛罕区巧报镇双树村公安厅小区对面。法定代表人：刘志强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：云满达，男，系该公司员工。原告陈旺盛与被告云志刚、第三人内蒙古风光房地产营销策划有限公司（以下简称风光房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月9日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。首次开庭时，原告陈旺盛及其委托诉讼代理人靳松、被告云志刚、第三人风光房地产公司的委托诉讼代理人云满达到庭参加诉讼，再次开庭时，原告陈旺盛及其委托诉讼代理人靳松、被告云志刚到庭参加诉讼，第三人风光房地产公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈旺盛提出诉讼请求：1.请求判令被告继续履行与原告于2018年5月7日签订的《存量房屋买卖合同》，限期交付房屋并协助办理房屋产权变更登记手续；2.请求判令被告承担本案的诉讼费、保全费。庭审过程中，原告陈旺盛将原诉讼请求变更为：1.判决解除原被告2018年5月7日签订的《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》；2.判决被告双倍返还原告定金20万元；3.判决被告赔偿原告居间服务费8200元、贷款服务费9800元，合计1.8万元以及利息按银行贷款率6%，暂计算到2018年11月8日（具体以为实际付清日为准）；4.本案诉讼费、保全费由被告方承担。事实和理由：2018年5月7日，原告与被告通过第三人风光房地产公司签订《存量房屋买卖合同》，合同约定，原告购买被告名下房屋一套，该房屋坐落于呼和浩特市××区，面积92.03平米，房屋总价82万元，付款方式为商业贷款方式支付，拟贷款金额为56万元。合同签订后，原告依照合同约定支付了购房首付款，并支付10万元。除上述合同约定外，原被告还约定，被告应当及时办理房屋产权证，待房屋产权证下发及时配合原告办理贷款、过户等事宜。现案涉房产已经具备办理产权证书的各项条件，但被告却拖延办理产权证书，虽经多次催告，被告均消极对待。至起诉前，被告明确电话告知原告，不在履行双方签订的《存量房屋买卖合同》，而此时，原告为购买案涉房屋支出了中介费等大量费用，现双方因履行合同出现问题，已给原告造成难以承受的经济损失。综上所述，为维护原告的合法权益，原告诉至本院，请求判如所请。被告云志刚辩称，合同没有约定具体的付款时间，一天、两天或是某年某月，甲方无法按没有付款时间的合同去履行。乙方在没有付清甲方房款及水、电、物业费等费用之前，甲方是不会过户或交房的。合同中所说的商业贷款是指定银行，具体指定的是哪家银行，合同中没有说清楚，我认为这是在用一个虚拟的银行糊弄甲方。如果乙方一个月、两个月贷不下款，甲方怎么办。存量房买卖合同中没有丙方，我认为这份合同是虚假合同。第三人风光房地产公司述称，我们支持继续履行合同，再次开庭时，风光房地产公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告陈旺盛向本院提交了以下证据：证据一：《存量房买卖居间合同》（存量房买卖合同、居间合同）、收条，拟证明2018年5月7日，原被告通过点人居间服务签订房屋买卖合同，约定原告购买被告名下秋实景峯汇一套房总价为82万元，原告在签订合同时首付定金10万元。因第三人提供居间服务原告向第三人支付房屋费8200元及提供服务费9800元。原告依约向被告支付购房款定金10万元，因被告支付购房定金10万元，同时约定被告反悔不出首房屋，应以定金双倍支付原告。证据二：《商品房买卖合同》、购房发票、身份证复印件，拟证明被告从2012年10月27日全款购买本案中案涉房屋，被告个人依法对该房屋具有处分权。证据三：收据两张，拟证明根据原被告与第三人签订的房屋居间服务合同，原告向第三人风光房地产公司支付各项中介服务费合计1.8万元。证据四：原被告之间谈话录音，拟证明在原告付款购房定金后，被告即推脱拒绝配合原告及第三人办理相关手续，原告多次催促至2018年8月6日，被告在电话中明确表示不再履行合同，拒绝出售。证据五：证明，拟证明被告夫妻对于将房屋售于原告的事实是明确且意见一致，所以本案不存在无权处分。证据六：呼和浩特房产信息，拟证明当前案涉房屋市场价较原告购买之时已大幅上涨，达到均价10500元左右，如被告不履行合同，原告无力购买所属区域的房屋。被告云志刚的质证意见为，对证据一，此合同没有具体付款时间，一天、两天或者某年某月，甲方无法按没有每月付款时间的合同去履行。乙方在没有付清甲方房款及水电物业等费用之前，甲方是不会过户或交房的。合同中所说的商业贷款是指定银行，具体指定的哪家银行，合同中没有说清楚，我认为这是在用一个虚拟的银行糊弄甲方。如果乙方一个月两个月贷不下款，甲方怎么办。存量房屋买卖合同中没有丙方，我认为这一合同是虚假的，鉴于以上最关键的三点在合同中没有一个具体的约定，甲方认为这个合同没有履行的可行性。对证据二，此房是夫妻双方用公积金贷款买的，我个人没有处置权，应该是双方共同处置。对证据三，不认可。对证据四，内容中有些回答是有的，有些时间长了记不清楚了。对证据五，证明中签合同的时间不对，证明中苏日娜是谁我不清楚。对证据六，玉泉区石羊桥东路均价11567元/平方米，我没有调查，也不知道是什么价格。第三人风光房地产公司的质证意见为，对原告的证据都认可。被告云志刚、第三人风光房地产公司未向本院提交证据。本院对上述证据综合全案予以认证。综合有争议的证据和事实，本院查明：1.2018年5月7日，甲方（出卖人）云志刚、乙方（买受人方）陈旺盛签订了“风光地产合同编号FGDC-604-0000335”《存量房买卖居间合同》，合同第1页签约提示第二项写明，该合同经三方签字或盖章后方可产生法律效力。第六项写明，本合同包括两个文件，即存量房买卖合同，居间服务合同，均需要签署一式三份，交易双方及风光地产各执一份。《存量房屋买卖合同》约定，甲方的房屋（该房屋系云志刚于2012年10月27日自内蒙古秋实房地产开发有限责任公司处所购，总价310291元）出售给乙方，房屋产权行政为商品房，房屋所有权人为云志刚，建筑面积92.03平方米，用途为住宅。甲方对所售房屋产权证件的合法性、真实性、有效性负全部责任，并保证该房屋没有纠纷，而且保证所售房屋符合国家法律及呼和浩特市房屋上市交易的政策规定。房屋财产的共有人对出售此房屋也无异议。自本合同生效之日起，若发生甲方有关的房屋纠纷或债务纠纷等，概由甲方负责处理并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。乙方对甲方上述转让房屋的具体情况已做充分了解并自愿购买该房屋，履行本合同约定的义务，承担违反本合同义务的法律责任。经甲、乙双方协商一致，同意上述房屋转让价格为82万元，乙方应在签订本合同时，同时支付定金10万元，该定金在交易中其中1万元自动转为物业交割保证金，由风光地产代甲方保管，双方物业交割完成后，风光地产无息退还甲方。付款方式为乙方以商业贷款方式支付购房款。关于贷款的约定，乙方愿向丙方指定的银行申办贷款，拟贷款金额为56万元。甲乙双方要对自己提供的资料真实性负责，如发生相关问题后果自行承担，丙方不承担法律责任，甲方保证上述房屋权属清晰，能正常办理过户手续，否则视为违约。甲乙双方同意，本交易设计的税费由乙方承担全部税费，并直接向主管机关缴纳。房屋交付约定，甲方在收到尾款3日内将房屋交给乙方，并负责清理交房之前与本房屋有关的所有费用（物业管理费、供暖费、水费、电费、燃气费、有线电视费等费用），交付以后发生费用由乙方承担。甲方承诺，自合同签订之日起至该房屋物业交割完成止，凡已纳入本合同的各项防务装饰及附属设施被损坏或被拆除的，甲方应按被损坏或被拆除的房屋装饰及附属设施评估值向乙方支付赔偿金。合同解除及违约责任约定，本合同签订后即具有法律效力，如乙方不履行合同义务，支付定金不予退还，归甲方所有；甲方不履行本合同义务，需双方返还乙方定金。如甲、乙双方自愿解除本合同，互不追究违约责任，甲乙双方需支付丙方全额的服务佣金。甲、乙双方任何乙方违反本合同关于房屋买卖的部分条款并造成对方损失的，守约方可追究违约方责任，并主张赔偿。丙方对守约方予以配合。丙方所收取的所有费用不予退还（含居间服务费、贷款服务费、过户服务费等），甲、乙双方按合同约定应当缴纳的所有费用如尚未交纳，仍然应当按合同的约定交纳，丙方也有权直接要求违约方交纳所有费用。同日，甲方（出卖人）云志刚、乙方（买受人）陈旺盛、丙方（居间人）风光房地产公司签订了《居间服务合同》，约定鉴定甲乙双方在丙方的的居间服务下坐落××区的房屋，于2018年5月7日签订了存量房屋买卖合同。甲乙丙三方在友好协商的基础上，订立本居间服务合同。第一条居间服务标准包括委托贷款。第二条约定，乙方向丙方支付房屋买卖居间服务费用为8200元，若乙方需要贷款并委托丙方为其办理，乙方同意按9800元作为代办服务费支付给丙方。甲乙双方应遵循本合同约定，以及政府主管机关和贷款机构相关的规定，积极配合丙方办理贷款手续、过户手续及相关事宜，并与本合同签署时将办理贷款和过户所需的全部资料（包括但不限于身份及户口证明、房屋权属证明、物业结清证明等）交付给丙方；资料提交方应保证其提供的资料真实、合法、有效。丙方应根据本合同尽职尽责的代理并协助甲乙双方办理贷款手续和过户手续，包括收集资料、联络督促和及时通知。违约责任约定，甲乙双方利用丙方所提供信息、条件、机会等，私自或者另行通知其他居间方签署存量房买卖合同，甲乙双方应当承担违约责任；丙方有权要求甲乙双方支付本合同约定的全部居间费。甲乙双方或乙方延迟向丙方支付本协议第二条约定的居间费，该延迟方应向丙方支付居间费外，还应就其未支付部分，按照每日5%的标准支付违约金。丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任；甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间服务费，无需退还，如支付费用方为守约方，守约方可向违约方追偿该笔费用。各方同意，丙方依本合同的第一条的标准完成代理事项后，已收取的服务费不予退还。3.2018年5月7日，收款人云志刚出具收条，写明今收到通过风光房地产公司介绍陈旺盛购买云志刚物业地址为××区的房屋定金10万元。房屋成交价为82万元。若甲方反悔不出首此房屋应以定金的双倍赔付给乙方（国家政策除外），若乙方反悔不买此房屋定金归甲方所有。4.2018年6月10日，风光房地产公司出具收据，写明今收到陈旺盛贷款服务费（秋实景峯汇7号楼1单元702室）9800元，居间服务费（秋实景峯汇7号楼1单元702室）8200元。5.原告陈旺盛提交了2018年8月6日与被告云志刚的录音，明确了房屋无法出卖，原因与中介公司有关，具体原因未明确。2018年9月10日，风光房地产公司出具证明，写明陈旺盛在风光地产购买云志刚秋实景峯汇7号楼1单元702室楼房一套，2018年5月6日买房人陈旺盛和苏日娜（云志刚爱人）在风光地产房屋买卖协商一致同意交易后，次日下午云志刚本人亲自来风光地产办理手续，由风光地产负责人云满达经理，销售修艳红、田彬提供房屋买卖合同，甲乙双方陈旺盛、云志刚签定合同后，买房人陈旺盛并预付给云志刚房屋定金10万元。本院认为，《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》系各方真实的意思表示，已经成立并生效，本院予以确认。庭审中，原告陈旺盛要求解除《存量房屋买卖合同》，被告云志刚并未提出异议，本院认为并无不妥，对原告陈旺盛要求解除其与被告云志刚2018年5月7日刚签订的《存量房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。但《居间服务合同》系原告陈旺盛、被告云志刚、第三人风光房地产公司三方签订，第三人风光房地产公司未明示是否同意解除合同，《居间服务合同》解除条件是否成就尚不明确，原告陈旺盛也未将风光房地产公司列为被告要求其承担解除合同的后果，故就本案而言，解除《居间服务合同》，依据不足，对原告陈旺盛要求解除《居间服务合同》的诉讼请求，本院不予支持。《存量房屋买卖合同》解除后，双方因合同取得的收益应相互返还，庭审查明，10万元定金在交易中其中1万元自动转为物业交割保证金，由风光房地产公司代甲方保管，双方物业交割完成后，风光房地产公司无息退还甲方，现房屋尚未交付，物业无法交割，该1万元仍由风光房地产公司保管，被告云志刚实际收取的定金为9万元，应当返还原告陈旺盛，对原告陈旺盛要求被告云志刚返还9万元定金的诉讼请求，本院予以支持，针对由风光房地产公司保管的1万元定金，应由原告陈旺盛向风光房地产公司主张权利。针对双倍返还定金，本院认为，合同约定的付款方式为乙方陈旺盛以商业银行贷款的方式支付购房款，同时约定甲方在收到尾款时3日内交付房屋，现被告云志刚并未收到尾款，且商业贷款并未办理完毕，故合同履行不能非被告云志刚单方原因所致，虽双方在收条中写明若甲方云志刚反悔不出首此房屋应以定金的双倍赔付给乙方陈旺盛，但实际履行过程中，剩余房款一直未支付被告云志刚，云志刚有合理理由进行抗辩，此后被告云志刚表示不出售房屋，也属情理之中，谨以此认定其反悔不出首房屋，且违反定金罚则，明显不妥，故对原告陈旺盛要求被告云志刚双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。针对赔偿原告居间服务费8200元、贷款服务费9800元的诉讼请求，居间服务合同中约定明确，居间服务标准包括委托贷款，且贷款服务费也由丙方风光房地产公司收取，实质上的违约方也并非被告云志刚，故原告陈旺盛要求被告云志刚赔偿居间服务费8200元、贷款服务费9800元，依据不足，对该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告陈旺盛与被告云志刚于2018年5月7日刚签订的《存量房屋买卖合同》。二、被告云志刚于本判决生效之日立即返还原告陈旺盛定金9万元。三、驳回原告陈旺盛的其他诉讼请求。案件受理费4750元，由原告陈旺盛负担2789元，由被告云志刚负担1961元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 刘万华人民陪审员 伯晓华人民陪审员 甘塔娜 二〇一九年十月十日书 记 员 杨亚楠附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。