徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0312民初7418号原告：崔向阳，男，1978年6月22日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：刘畅，江苏红杉树律师事务所律师。被告：陈玉，女，1986年9月13日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：申建，江苏金汉都律师事务所律师。被告：张明光，男，1980年9月15日出生，汉族，住徐州市铜山区。被告:王秀芳，女，1982年10月17日出生，汉族，住徐州市铜山区。原告崔向阳与被告陈玉、张明光、王秀芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，经审理发现有不适宜简易程序情形，依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告崔向阳及其委托诉讼代理人刘畅，被告陈玉的委托诉讼代理人申建到庭参加诉讼。被告张明光、王秀芳经本院公告送达传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告崔向阳向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原被告签订的房屋买卖合同；2.请求判令三被告返还订金6万元及利息（以6万元为基数，自2018年3月18日按照同期银行贷款利率计算至2019年8月19日，之后按照LPR利率计算至实际给付之日）；3.请求判令被告张明光、王秀芳返还购房款48942元及利息（以48942元为基数，自2019年3月26日至2019年8月19日按照同期银行贷款利率计算，之后按照LPR利率计算至实际给付之日）；4.请求判令三被告连带赔偿原告损失45万元、装修损失2万元；5.诉讼费、保全费、评估费由被告承担。事实和理由：2017年12月20日，原告与被告陈玉签订房屋买卖合同，约定被告在取得合法授权的情况下将位于徐州市铜山区的房产出卖给原告，出售价款为“房屋在建设银行的按揭分期以及分期通，加上11万，已给被告陈玉皮草一件”。原告如约给付订金6万元，按时归还按揭贷款以及分期通。因房价处于上涨趋势，被告一直拒绝办理过手续。直至泉山法院通知原告要求其搬离案涉房屋，原告才得知该房屋已在签订合同之前被保全，无法按合同约定办理过户手续。被告一直欺骗原告，借口拖延过户。被告已构成根本违约，原告为维护合法权益诉至法院，望判如所请。被告陈玉辩称，通过原告诉请及原告主张的事实和理由可以证实，买卖合同的相对方是原告和张明光，原告也是将相关款项交付给张明光。合同之所以没有履行，是因为原告无法凑齐首付款，导致买卖合同无法履行，是原告违约在先。案涉买卖合同已经实际解除，原告和张明光就涉案房屋签订了租赁合同，原告实际居住至今，尚欠两年多的房屋租金没有支付。原告交付给陈玉的6万元订金，已经通过原告和张明光将6万元抵扣房屋租金。原告要求被告陈玉承担责任无事实和法律依据，请求法院依法驳回。被告张明光、王秀芳未作答辩。本院经审理认定案件事实如下：2017年11月5日，原告崔向阳作为乙方，被告张明光、王秀芳作为甲方签订《二手房买卖合同》，约定甲方将自有的永新书香苑小区住房一套出售乙方，房屋面积107.09平方米，总价款58万元，乙方先向甲方支付6万元，180日内补齐首付款11万元。合同签订后，乙方帮助甲方还该房子的银行按揭贷款和房屋分期通贷款。支付预付金以后，如乙方反悔，预付金甲方没收，以补偿甲方；如甲方反悔，则赔偿乙方预付金双倍损失。该合同中还备注“另外，本房（永新书香苑室）全权委托陈玉（），进行买卖和过户。”。2017年12月20日，陈玉作为甲方、崔向阳作为乙方签订《房屋买卖合同》，约定乙方同意购买甲方位于徐州市铜山区永的房产，房屋总价为房屋在建设银行的按揭分期贷款及分期通加上11万元以及给陈玉的皮草一件。乙方先付订金2万元给甲方，甲方负责一个礼拜内把钥匙给乙方，房屋由乙方居住，乙方再付订金1万元给甲方。在钥匙交接完毕后，屋内东西所有权归乙方所有，包括电视、热水器、冰箱、挂式空调各一台，桌椅板凳、床、沙发若干。乙方负责承担过户垫资所需费用，甲方负责过户一切程序，无条件配合乙方。甲方在签订合同之日起二个月之内过户，乙方在过户时再付订金3万元。合同签订后，乙方向甲方支付订金3万元后，拥有房屋的使用权、占有权及转租赁权。双方任何一方违约，需向未违约方支付违约金30万元。合同签订后，原告于2017年12月21日向被告陈玉转账2万元；于2018年2月9日向被告陈玉转账16200元，并自述另付现金3800元；于2018年3月17日向被告陈玉转账2万元。2018年2月，原告接收涉案房屋钥匙后居住至今。另查明，涉案房屋在中国建设银行股份有限公司办理了抵押贷款45万元，被告张明光、王秀芳还在该行办理了分期通贷款。2018年2月3日至2019年3月25日，原告按月偿还涉案房屋的按揭贷款及被告的分期通贷款。后因被告张明光、王秀芳拖欠按揭贷款，中国建设银行股份有限公司徐州分行于2019年11月1日起诉张明光、王秀芳至徐州市鼓楼区人民法院，请求判令被告清偿贷款本金428450.78元及利息，支付律师费4000元；判令中国建设银行股份有限公司徐州分行行使抵押权优先受偿。该院于2019年12月26日作出（2019）苏0302民初4496号民事判决，支持了中国建设银行股份有限公司徐州分行的诉讼请求。该案已生效。再查明，被告张明光、王秀芳为购买涉案房屋向案外人胡宾借款，后未及时偿还，胡宾于2017年11月27日起诉张明光、王秀芳至本院，并在诉前申请保全了涉案房产，本院于2017年9月22日作出（2017）苏0312财保360号民事裁定书，对涉案房产予以查封。后本院作出(2017)苏0312民初9624号民事判决，判决两被告偿还胡兵借款49560元及利息。目前该案已进入执行程序。本院认为，首先，原告崔向阳与被告张明光、王秀芳于2017年11月5日签订的《二手房买卖合同》中，载明被告张明光、王秀芳全权委托陈玉对涉案房屋进行买卖和过户，后被告陈玉作为被告张明光、王秀芳的代理人与原告签订了《房屋买卖合同》。本案房屋买卖关系的合同相对人为原告崔向阳与被告张明光、王秀芳。原告称该房屋实际为陈玉所有，被告张明光、王秀芳系代为持有没有依据。因涉案房屋目前处于查封状态，且尚有抵押权未涤除，不具备过户条件，合同目的不能实现，本院对原告诉请解除房屋买卖合同予以支持。其次，合同解除后，对原告交付的订金及购房款，被告应予返还。关于被告陈玉的责任，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，被告陈玉作为被告张明光、王秀芳的代理人，其在代理权限内实施的行为，法律后果应由被告张明光、王秀芳承担。原告称在(2017)苏0312民初9624号一案庭审中，被告陈玉作为胡光明、王秀芳的证人出庭作证，陈玉应当知晓涉案房屋处于查封状态，但即使被告陈玉作为证人参与了该起诉讼，也不能当然说明其知晓涉案房屋在该起案件中被查封，故原告主张被告陈玉承担责任本院不予支持。关于订金，原告提供的转账记录显示其向陈玉转账56200元，另陈述现金交付3800元，被告陈玉在答辩意见中对收到定金6万元予以认可，原告该陈述具有可信性，被告张明光、王秀芳应返还订金6万元；对订金利息，原告主张以6万元为基数，自2018年3月18日计算，不违反法律规定，本院予以支持。关于购房款，原告提供的银行交易明细能够证明其根据2017年12月20日签订的《房屋买卖合同》约定，为被告张明光、王秀芳支付了2018年2月至2019年3月的房屋按揭贷款及分期通贷款，对其主张被告返还此期间代为偿还的贷款48942元及自2019年3月26日之后的利息，本院予以支持。再次，原告主张损失45万元，指的是签订合同至起诉期间房价上涨造成另外购房产生的差价损失。本案中，被告在涉案房屋处于查封状态下予以出售，构成根本违约；原告自称知晓涉案房屋因限购政策不具备过户条件，应预见到涉案房屋的交易风险，但仍选择继续履行合同，也是造成自身损失的一个原因。本院综合考虑涉案合同履行情况、原被告过错程度、原告已付订金及购房款金额及所占房屋总价款比例等因素，酌情支持损失6万元。对原告主张装修损失，因涉案房屋交付原告时已处于装修后的状态，原告虽称接收后又进行了装修，但仅凭其提供的涉案房屋现有装修状况的照片不足以证明其主张，故对该损失本院暂不予支持，可待证据完善后另行主张。被告张明光、王秀芳经本院传唤未到庭参加诉讼，由此产生的不利后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告崔向阳与被告张明光、王秀芳于2017年11月5日签订的《二手房买卖合同》及原告崔向阳与被告陈玉于2017年12月20日签订的《房屋买卖合同》；二、被告张明光、王秀芳于本判决生效之日起十日内返还原告崔向阳订金6万元及利息（以6万元为基数，自2018年3月18日起按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至实际给付之日止）；三、被告张明光、王秀芳于本判决生效之日起十日内返还原告崔向阳购房款48942元及利息（以48942元为基数，自2019年3月26日按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至实际给付之日止）；四、被告张明光、王秀芳于本判决生效之日起十日内支付原告崔向阳损失6万元；五、驳回原告崔向阳的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9633元，公告费600元，保全费3665元，合计13898元，由原告崔向阳负担2898元，被告张明光、王秀芳负担11000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  彭银凤人民陪审员  张长敬人民陪审员  张 锋二〇二〇年七月二十七日书 记 员  黄 维