上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初7443号原告(反诉被告)：上海英式风貌投资发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：吴春，董事长。委托诉讼代理人：杨雪明，上海市志致远律师事务所律师。委托诉讼代理人：何斯斯，上海市志致远律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海巴丽赞冰酒屋餐饮管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：范雯杰，总经理。委托诉讼代理人：周芝均，上海市诚至信律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯剑豪，上海市诚至信律师事务所律师。原告上海英式风貌投资发展有限公司(以下简称“英式风貌公司”)与被告上海巴丽赞冰酒屋餐饮管理有限公司(以下简称“巴丽赞公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月19日公开开庭进行了审理。嗣后，被告上海巴丽赞冰酒屋餐饮管理有限公司对原告上海英式风貌投资发展有限公司提起反诉，本院于2019年7月30日依法受理后与本诉合并，于2019年9月24日第二次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，于2019年11月29日第三次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告，以下简称“原告”)的委托诉讼代理人何斯斯、被告(反诉原告，以下简称“被告”)的法定代表人范雯杰三次均到庭参加诉讼。被告的委托诉讼代理人周芝均到庭参加了第三次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出本诉请求：1、判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2、判令被告腾退坐落于上海市松江区三新北路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)并返还原告；3、判令被告支付原告2018年10月1日至2019年3月31日的租金160,000元；4、判令被告支付原告滞纳金，以欠付租金为基数，按照每日0.5%，自2018年9月20日起计算至被告实际支付之日止，暂计至2019年3月31日为115,600元；5、判令被告支付原告违约金100,000元；6、判令被告支付原告房屋占有使用费，按每日2,000元，自判决确定的合同解除之日后第10日起计算至被告实际腾退之日止。本案审理过程中，原告变更诉请为：1、判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2、判令被告腾退系争房屋并返还原告；3、判令被告支付原告租金(按照每年320,000元的标准，自2018年10月1日起计算至合同解除之日止)；4、判令被告支付原告滞纳金(分段计算，均以欠付租金8万元为基数，按照每日0.5%，分别自2018年9月20日起、2018年12月21日起、2019年3月21日起计算至被告实际支付之日止)；5、判令被告支付原告违约金100,000元；6、判令被告支付原告房屋占有使用费(按每日2,000元，自判决确定的合同解除之日后第10日起计算至被告实际腾退之日止)。事实与理由：2014年10月24日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租系争房屋，建筑面积250平方米，租赁期限自2014年10月15日起至2020年12月31日止，年租金400,000元，按照先付后用的原则，每3个月支付一次租金，2014年10月15日至2014年12月31日为免租期。合同约定，被告拖延支付租金将承担滞纳金，拖欠租金超过30日的，原告有权解除合同并要求被告支付违约金100,000元。合同解除后，被告应于合同解除之日起10日内返还系争房屋。被告逾期返还房屋的，每逾期一天支付房屋占用费2,000元。合同签订后，原告依约将系争房屋交付被告。2017年3月1日，原、被告签订《租赁合同补充协议》，约定自2017年1月1日起，系争房屋租金从每年400,000元降低至每年320,000元。然被告自2018年10月1日起的租金未再支付，原告多次催讨，被告仍未履行付款义务。双方协商未果，遂涉诉。被告辩称，确实自2018年10月1日起就未支付过租金。但系争房屋系违章建筑，导致被告未能办理相应证照，被告承租系争房屋后，曾出现过漏水、外墙脱落，原告却怠于履行修复义务。被告因为系争房屋的合法性问题，未能找到合作经营方，自2018年6月起已停止经营。鉴于上述理由，同意原告的第一、二项诉请，不同意原告的其余诉讼请求，具体理由为：系争房屋如为违章建筑，则双方间租赁合同应属无效，合同无效后，被告无需支付原告滞纳金，且滞纳金标准本身过高，请求法院予以调整。被告并无违约行为，也不应支付原告违约金，占有使用费是原告单方要求，被告不应支付，且标准本身也不恰当。同时，被告向本院提出反诉请求：1、判令原告支付被告因系争房屋没有产证导致无法办理相关证照的经济损失；2、判令原告退还被告支付的房屋租金80,000元和押金60,000元；3、判令原告补偿被告房屋装修费和厨房设施设备、餐饮家具费；4、判令原告补偿被告因无法营业而未完成折旧的装修、设施、设备、家具折旧费。本案审理过程中，被告变更反诉请求为：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令原告退还被告2018年7月至9月房屋租金80,000元及押金60,000元；3、判令原告赔偿被告因系争房屋不能正常使用造成的经济损失(按照每日2,000元的标准，自2018年6月1日起计算至判决之日止)；4、判令原告赔偿被告房屋装修费及设施设备损失920,000元。事实与理由：首先，系争房屋未办理产证，导致被告无法办理食品经营许可证，无法正常经营，自2018年6月起至今处于停业状态，且与他人商洽合作时，也因缺乏产证以致项目流失，由此给被告造成了经济损失。其次，原告未尽到出租人义务，系争房屋外墙大理石坠落，导致玻璃顶棚被砸，存在安全隐患，屋内有5-6处漏水，被告多次报修，至今仍未修复。再次，被告承租系争房屋后进行了装修，并定制了相应的厨房设备、餐饮设备等，现租期未届满而合同解除，原告应赔偿被告的相应费用。据此，被告遂提出上述反诉请求。原告针对被告的反诉请求辩称，不同意被告的全部反诉请求。被告不享有单方解除权，房屋租赁合同解除系被告违约所致。系争房屋虽未办理产证，但取得了建设工程规划许可证，属合法建筑，可以通过街道办事处出具证明的方式，满足办证条件。2018年初至今，被告从未要求原告或物业就房屋漏水进行维修，而外墙脱落问题也是2019年3月22日原告催讨租金时方才提及，且被告提供的证据不足以证明上述问题是房屋主体结构问题所致，也可能是被告自身使用不当造成的毁损。系争房屋一直由被告占有使用，即便不能正常经营，也非原告原因所致。对原、被告无异议的事实，本院经审理认定如下：系争房屋权利人为案外人上海松江新城建设工程服务有限公司。该公司曾出具《委托管理协议》一份，载明将系争房屋交由原告管理，原告负责系争房屋的维修维护，可将房屋自用或租赁他人使用，期限为十年，自2013年11月1日起至2023年10月31日止。2014年10月24日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于三新北路900弄泰晤士小镇艾伦岛重木会所(即系争房屋)出租给乙方，建筑面积250平方米，作为巴丽赞冰酒屋经营，租赁期限自2014年10月15日起至2020年12月31日止。合同第四条租金、支付方式和期限约定，每年度租金400,000元，2014年10月15日至2014年12月31日为免租期。乙方以每3个月为一付款期，每期100,000元，在每付款期开始前提前10日向甲方支付该期租金，第一笔租金交款日为2014年12月20日前。若租金支付最后一日恰逢法定休假日，则提前至法定休假日前最后一个工作日。合同第五条保证金和其他费用约定，乙方应在合同签订后的5个工作日内向甲方支付房屋租赁保证金60,000元整。因乙方违反本合同的约定而产生的违约金、赔偿金及其他相关费用，甲方可在房屋租赁保证金中扣除，并且无需乙方同意。合同第七条房屋使用要求和维修责任约定，租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，除因主体结构，房屋安全隐患等房屋本身问题，由甲方负责维修，其他附属设施均由乙方维修。合同第八条房屋返还时的状态约定，若本合同提前终止、解除或届满时，乙方应在10日内返还该房屋……未经甲方同意逾期返还房屋的，乙方每日向甲方支付人民币2,000元作为房屋占有使用费。合同第十条解除本合同的条件约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付违约金100,000元整，支付的违约金不足抵付对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1、甲方交付的该房屋不符合本合同约定，致使不能实现合同目的的；……5、乙方未按时支付保证金的；乙方逾期不支付或未足额支付租金超过30日的；应由乙方支付的水、电、气、物业管理费等其他费用超过30日未支付的。合同第十一条违约责任约定，乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按逾期租金的0.5%支付滞纳金，甲方并有权停止对租赁房屋内水、电、燃气等的正常供应。合同第十二条补充条款约定，甲方告知乙方，该房屋产证在办理中。甲方协调有关部门，协助乙方办理冰酒屋有关营业手续。合同另对其他相关事项进行了约定。2017年3月1日，原、被告签订《租赁合同补充协议》，约定将租金在原合同每年400,000元的基础上减免20%，即年租金为320,000元，减免期从2017年1月1日起至合同到期，被告不再享有优先续租权。2019年3月7日，原告向被告发出《告知函》，载明被告自2018年10月20日起未缴纳租金，按照合同约定至2019年4月20日尚欠原告租金160,000元，合同约定滞纳金计算至2019年2月28日为68,000元，原告将从被告交纳的房屋租赁保证金中按照被告所欠的水电费、违约金、租金进行依次抵扣，不足部分请补足。鉴于友好协商原则，现通知被告10日内补足房屋租赁保证金及足额交纳房屋租金……至2019年3月15日，若被告仍不能补足上述欠款合计228,000元，原告将按约解除合同，并依法追偿相关损失及违约金。被告于2019年3月22日签收上述告知函。本案审理过程中，原、被告于2019年12月24日就系争房屋进行了交接。原告申请撤回了第2项本诉请求，并明确其第6项本诉请求中主张的房屋占有使用费截至2019年12月24日。以上事实，有委托管理协议、房屋租赁合同、租赁合同补充协议、告知函、沪松建(2008)XXXXXXXXF01227号建设工程规划许可证及当事人陈述等证据证实。本院根据双方各自发表的意见、提供的证据及依职权调查情况查明争议事实如下：一、关于系争房屋是否为合法建筑的事实原告就此提供沪松房地(2003)出让合同第143号《上海市国有土地使用权出让合同》、沪松建(2008)XXXXXXXXF01227号建设工程规划许可证、07C1SJ0003DXXXXXXXXXXXXXXXXXXX9号建筑工程施工许可证,以证明系争房屋虽尚未办理产证，但已取得建设工程规划许可证等，故系合法建筑。被告未在本院指定期限就上述证据发表质证意见，但在庭审中表示系争房屋尚未办理产证，故怀疑其合法性。为此，本院于2019年6月20日向上海市松江区规划和自然资源局发出《协助调查函》，询问原告提供的上述证据是否系针对系争房屋颁发，该局于2019年7月3日复函本院称，系争房屋项目经其以沪松建(2008)XXXXXXXXF01227号核发建设工程规划许可证。故本院确认系争房屋系合法建筑。二、关于系争房屋是否存在无法办理食品经营许可证情形的事实对此，被告提供上海市松江区市场监督管理局食品经营许可提前服务申请表(餐饮类)、上海市开办企业使用指南等一组，以证明办理食品卫生许可证及营业执照均需房产证。原告对该组证据真实性无异议，认为系争房屋虽无产证，但可通过开具产权证明的方式办理经营许可证，被告未能办理证照及继续经营的责任在其自身。为此，本院于2019年10月9日向上海市松江区市场监督管理局发出协助调查函，询问被告在系争房屋处取得的食品经营许可证到期后是否申请续期或重新办理，以及如未及时续期被告能否凭借初次申领时提供的相应材料(如街道出具的产权证明等)重新申领。该局于2019年10月17日复函本院称，被告原持有证号为沪餐证字XXXXXXXXXXXXXXXX的《餐饮许可证》的经营场所为系争房屋，有效期至2018年5月21日，未发现被告申请延期记录，且被告已于2018年6月7日提出注销申请，该局于2018年6月13日予以核准；申请延续不需要提供房屋产权证明材料，重新申请食品经营许可证时，如经营场所的房屋尚未办理不动产证，可按照相关细则的要求重新确认2015年办理证照时提供的房屋产权证明材料。故本院确认系争房屋不存在无法办理食品经营许可证的情形。三、关于系争房屋是否存在漏水、外墙脱落，被告是否就此要求原告维修，以及是否存在停水停电的事实关于漏水及外墙脱落，被告称系争房屋在2018年4、5月份出现漏水，2018年11月28日出现外墙脱落，并对此提交现场照片一组，称其多次口头或电话向原告及物业报修。原告仅认可被告曾在2019年3月22日接收《告知函》时，提出过外墙脱落问题，原告要求被告提交书面申请，并表示如经查外墙脱落系房屋本身问题所致，则愿意维修。然被告未提交申请。被告另就此问题向本院申请开具了调查令，要求去物业公司处调取报修记录，但未调到相应材料。关于系争房屋停水停电问题，双方一致确认，2019年4月1日至2019年5月15日期间，原告关闭了系争房屋的水闸、电闸。原告称，停水停电系其行使合同约定的合理抗辩，此后被告要求其打开水电时也予以配合，但出于安全考虑，随后进行了关闭，被告对水闸、电闸均可自行打开。被告称，2019年5月15日后，曾短暂恢复过水电，但2019年5月28日起再次停水停电，并称水、电开关需专人操作，无法自行打开。本院于2019年10月8日组织原、被告至系争房屋处查看，发现外墙有小部分区域脱落、玻璃屋檐破裂，屋内尚有大量被告家具设备、厨房设备，并放置有几处水桶，被告称为接漏水使用。系争房屋水、电开关均处于关闭状态，闸门均在房屋外侧，水闸上原有石板遮挡，电闸在配电房屋内。故本院确认，系争房屋存在外墙脱落等情形，2019年4月1日起出现过停水、停电，原告于2019年3月22日收到被告就外墙脱落的报修，就漏水无报修记录。四、关于被告主张的各项损失是否存在的事实被告称，其主张系争房屋不能正常使用的经济损失按照每日2,000元标准计算，系根据原告在本诉部分主张的房屋占有使用费而提出。原告对此不予认可，认为缺乏依据。被告又称，第4项反诉请求中主张的装饰装修损失为540,000元，设备损失为380,000元，系自行测算得出，不要求进行评估，并就此提交财务资料、装饰装修、设施设备、家具等合同及发票等一组，以证明被告正常的营业收入及对系争房屋投入的装修成本等。原告对上述证据中财务资料的真实性予以认可，但对关联性不认可，并认为交易时间为2018年1至6月，跨度较短，且全部49笔交易中，最高单笔交易金额高达300,000元，显然并非其主营业收入的交易，故该证据无法反映其经营状况。原告对上述证据中装饰装修、设施设备、家具等合同的真实性及关联性均不予认可，对发票的真实性认可，但对关联性不认可，认为其中部分合同无法证明采购物品用于系争房屋，且所列装修成本中包含了未形成附合的部分，故上述证据无法反映被告的真实装修成本，且被告的损失不应由原告承担。对于被告主张的上述费用、损失是否存在及应否由原告承担，本院将依据法律规定综合在案证据做出认定。本院认为，原、被告间签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。现原、被告对于解除房屋租赁合同无异议，但对于导致合同解除的违约责任在于何方存在分歧。根据合同约定，被告逾期不支付租金超过30日的，原告有权解除合同，而被告仅将租金支付至2018年9月30日，逾期支付租金早已超过30日。被告辩称，拒付租金理由为系争房屋无法办理食品经营许可证，且外墙脱落、漏水后，原告未能及时履行维修义务。对于前者，根据本院调查显示，系争房屋并无办理上述证照之障碍。对于后者，根据合同约定，非主体结构、房屋安全隐患等房屋本身问题的其他问题，由被告负责维修。被告并未提供证据证明其所主张的属主体结构、房屋安全隐患等房屋本身问题，而非应由被告自行承担相应维修义务的其他问题。而且，被告逾期租金长达半年，在原告催讨租金后方才提出系争房屋存在外墙脱落问题。关于房屋漏水问题，被告亦未提供证据证明其在本案诉讼之前曾向原告或物业公司进行报修。收取租金为原告作为出租人在租赁合同项下的主要权利。即使原告对本案中房屋之问题负有维修义务而未履行，根据合同法的相关规定，原告未履行维修义务的，被告作为承租人亦可以自行修复，维修费用由原告负担，而不得迳行拒付租金。故对于被告辩称因房屋质量存在问题才拒付租金之意见，本院难以采信。据此，被告的各项抗辩意见均不能成立，房屋租赁合同解除实系被告逾期支付租金致使约定解除权成就所致。关于合同解除时间，因原告未在本案诉讼前向被告发出过解除通知，故本院依法确定以本案诉状副本送达被告之日，即2019年5月16日作为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告间租赁合同虽已解除，但被告仍需支付原告自2018年10月1日起至2019年5月16日止的租金，以及自2019年5月17日起至搬离并返还系争房屋之日即2019年12月24日止的房屋占有使用费。对于原告主张的租金，双方明确约定租金标准为每年320,000元，虽自2019年4月1日起，系争房屋发生断水断电的情况，但此前原告已对被告进行过催告，停水停电亦系原告按约行使抗辩权之行为，故相应租金不应因此减少。据此，被告需按照双方约定租金标准支付原告2018年10月1日至2019年5月16日期间的租金为199,890.41元(计算方式为年租金320,000元÷365天×228天)。对于原告主张的滞纳金，实为双方约定的逾期支付租金的滞纳金，现原告主张按照未付租金的日0.5%计算，被告认为该标准显属过高，请求本院予以调整。鉴于原告在本案中同时主张滞纳金与解约违约金，而在租赁合同解除后，若再继续计算滞纳金，显然与解约违约金弥补损失存在重复，故本院认定上述滞纳金的计算期间至2019年5月16日止，并考量原告实际损失的多少，酌定滞纳金标准为日万分之五。结合双方约定的各期付款时间，滞纳金具体计算方式及金额为：以80,000元为基数，按照每日40元的标准，自2018年9月20日起计算至2019年5月16日止共239天，合计9,560元；以80,000元为基数，按照每日40元的标准，自2018年12月21日起计算至2019年5月16日止共147天，合计5,880元；以45,589.04元为基数，按照每日22.79元的标准，自2019年3月21日起计算至2019年5月16日止共57天，合计1,299.03元。上述逾期支付租金滞纳金总计16,739.03元。对于原告主张的房屋占有使用费，原告系依照合同第八条主张每日2,000元。但该条款的约定系针对合同解除后被告逾期搬离的情况。然原告系以起诉方式主张解除合同，在本案诉讼之前，原告并未主张解除合同，被告不存在合同解除后逾期搬离的违约行为；本案诉讼中，被告亦搬离并返还了系争房屋，故难以依照合同第八条的约定确定被告在合同解除后应付的房屋占有使用费标准。本院依法确认被告按照双方约定的租金标准支付房屋占有使用费。另原告自愿从合同解除之日后第10日起计算该费用，系对自身权益的处分，本院予以准许。故被告应按照每年320,000元的标准，向原告支付自2019年5月26日起至2019年12月24日止的房屋占有使用费186,739.73元(计算方式为年房屋占有使用费320,000元÷365天×213天)。对于原告主张的违约金，实系合同约定的解约违约金，以合同约定的100,000元为标准亦无不当，故原告该项诉请于法有据，本院予以支持。被告作为违约方，无权要求解除合同，亦无权要求原告返还租金、赔偿经济损失、赔偿装修及设备损失，故对被告的上述反诉请求，本院均不予支持。对被告要求返还押金的反诉请求，鉴于双方明确约定已付押金60,000元应抵扣违约金，现原告主张抵扣，且抵扣之后押金已无剩余，故对于被告的该项反诉请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海英式风貌投资发展有限公司与被告(反诉原告)上海巴丽赞冰酒屋餐饮管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年5月16日解除；二、被告(反诉原告)上海巴丽赞冰酒屋餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海英式风貌投资发展有限公司自2018年10月1日起至2019年5月16日止的房屋租金199,890.41元；三、被告(反诉原告)上海巴丽赞冰酒屋餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海英式风貌投资发展有限公司逾期支付租金滞纳金16,739.03元；四、被告(反诉原告)上海巴丽赞冰酒屋餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海英式风貌投资发展有限公司自2019年5月26日起至2019年12月24日止的房屋占有使用费186,739.73元；五、被告(反诉原告)上海巴丽赞冰酒屋餐饮管理有限公司支付原告(反诉被告)上海英式风貌投资发展有限公司违约金100,000元，其中60,000元与被告(反诉原告)上海巴丽赞冰酒屋餐饮管理有限公司已付押金60,000元相抵扣，余款40,000元被告(反诉原告)上海巴丽赞冰酒屋餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付；六、驳回被告(反诉原告)上海巴丽赞冰酒屋餐饮管理有限公司的反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12,132元，反诉案件受理费7,458.50元，合计19,590.50元，由原告(反诉被告)上海英式风貌投资发展有限公司负担7,148元(已付6,934元,剩余214元于本判决生效之日起七日内交至本院)，由被告(反诉原告)上海巴丽赞冰酒屋餐饮管理有限公司负担12,442.50元(已付7,458.50元，剩余4,984元于本判决生效之日起七日内交至本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  荚振坤审 判 员  沙 莎人民陪审员  蒋雪顺二〇一九年十二月三十日书 记 员  林梅均附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。