四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1302民初7017号 原告：李小平，男，1965年5月13日出生，汉族，住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：廖茂元，四川智典律师事务所律师。 被告：四川省南充市天一房地产开发有限公司，住所地南充市顺庆区农科巷8014号。 法定代表人：彭小平，董事长。 委托诉讼代理人：陈刿，南充市顺庆区诚信法律服务所法律工作者。 第三人：张果文，男，1965年11月30日出生，汉族，住南充市顺庆区。 原告李小平与被告四川省南充市天一房地产开发有限公司（以下简称天一公司）、第三人张果文商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李小平的委托诉讼代理人廖茂元，被告天一公司委托诉讼代理人陈刿，第三人张果文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李小平向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的商品房买卖合同（公园壹号购房合同）有效；2、判令被告履行出卖人的义务（包括办理网签、交付房屋及办理权属转移登记等）；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2016年5月20日，原、被告签订《“公园壹号”购房合同》，约定被告将其位于南充市顺庆区“公园壹号”第1幢（即1号楼）401号至411号房产（建筑面积434.45平方米）出售给原告，房产总价款为70万元。原告履行付款义务后，被告至今未履行出卖人相关义务（包括办理网签、交付房屋及办理权属转移登记等）。为维护其合法权益，特诉至本院提出上述诉请。 被告天一公司辩称，原、被告未形成房屋买卖合同关系，原告未向被告支付购房款。第三人张果文无权签订该合同，张果文不是被告公司的法定代表人和授权被委托人，案涉合同不是被告公司的真实意思表示。原告无交付购房款的正式依据，收据仅有第三人张果文的签名，同时合同约定交易价格为每平方1611元，明显低于当时的市场价，该房屋买卖合同属虚假合同，合同应该撤销或作无效的认定。另现案涉房屋不具备交付条件，原告的诉请无法实现。 第三人张果文述称，在案涉合同形成之前，原告与第三人之间存在借贷关系，第一笔经双方结算借款为30万元，第二笔借款为40万元。2016年，因本人无法归还借款，原告为应付家人，经协商双方签订购房合同，但原告从未向被告支付购房款。同时合同中约定房屋价款为1600元每平方，而备案价为4800元。请求驳回原告的诉请，其与原告的借贷可另案处理。 当事人围绕诉讼主张向本院提交了证据，其中原告向本院提交了原、被告身份证明、“公园壹号”购房合同、收据、“公园壹号”1号楼商品房预售许可证、案外人接房结算清单、收据、“公园壹号”购房合同、（2018）川1302民初885号民事判决书、（2019）川13民终1620民事判决书、（2018）川1302民初5945号民事判决书、（2019）川13民终1384民事裁定书、诉讼费收据，被告向本院提交了案外人商品房买卖合同，第三人张果文未向本院提交证据。本院组织当事人进行了证据质证，对前述证据的真实性，各方无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：被告天一公司开发位于南充市顺庆区潆溪街道办事处的“公园壹号”项目，并对外销售该项目房产。2016年5月20日,第三人张果文以原告天一公司的名义与原告李小平签订“公园壹号”购房合同一份，载明：甲方为南充市天一房地产开发有限公司“公园壹号”项目部，乙方为李小平。甲、乙双方根据诚实信用原则，经平等协商，就乙方自愿认购甲方开发的位于南充市顺庆区的“公园壹号”项目房屋事宜达成如下协议：一、乙方自愿认购的甲方开发的位于南充市顺庆区“公园壹号”第1幢410-411铺，建筑面积共计约434.45平方米（该房屋面积最终以南充市房地产管理局实际测绘为准）。二、总房款为700000元；……六、本协议在甲乙双方签字或盖章且乙方按自愿认购条件并付清认购“诚意金”之后生效，在签署正式《商品房买卖合同》后自动失效。该合同备注栏中还注明：乙方已于2016年5月20日前支付柒拾万元正。甲方对外贷款或销售时乙方予以配合，但所出资金优先偿付乙方。该合同还约定了其他事宜。甲方代表处签字为“张果文”，并加盖“四川南充天一房地产开发有限责任公司公园壹号销售章”，乙方“李小平”签名。同日，天一公司向李小平出具盖有“四川南充天一房地产开发有限责任公司公园壹号销售章”的收据（编号4073904）一份，载明：收公园壹号1号楼401-411号房款600000元，张果文、彭霞签名。截止本案庭审结束，天一公司未向李小平交付约定商铺，李小平遂诉至本院，请求判如所请。 另查明，截止本案庭审结束，天一公司未就上述合同约定的销售商铺向南充市不动产登记中心申请并提交办理产权首次登记的资料，案涉商铺的初始产权登记尚未办理。公园壹号1号楼已取得相应商品房预售许可证，南充市商品房预售情况登记表载明案涉商铺的套内单价为每平方米6484元。 第三人张果文系挂靠被告天一公司开发公园壹号项目合伙人之一，原告李小平与第三人张果文存在借贷关系。庭审中李小平出具收据一张，拟证明交纳购房款600000元，对此天一公司、张果文均不予认可，李小平未能提供其他证据予以佐证待证事实，该单一证据不能证明是天一公司收取了对应款项，故对李小平主张向天一公司支付了对应房款600000元，本院不予采信。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。”本案“公园壹号”项目房产为天一公司开发并销售，李小平举出的“公园壹号”购房合同及收据上虽盖有“四川南充天一房地产开发有限责任公司公园壹号销售章”印，但购房合同中甲方代表处为张果文签名，根据庭审查明，张果文系挂靠被告天一公司开发公园壹号项目合伙人之一，购房合同的签订以及经办由张果文具体实施，从现有证据来看，张果文不是天一公司的工作人员，又未曾得到公司法定代表人的授权和事后追认，没有对外签订合同权和代理权，其以天一公司名义与李小平签订的“公园壹号”购房合同实是张果文的个人行为，对天一公司不产生法律约束力。同时，李小平所出示证据不能证明是天一公司收取了李小平交纳购房款，从购房合同的房屋价款来看，其约定房屋总价款价格亦明显低于当时市场价。故原告请求确认原、被告签订的商品房买卖合同（公园壹号购房合同）有效的诉请，本院不予支持。 另本案“公园壹号”购房合同中双方未明确约定该商铺初始登记时间与权属转移登记时间，截止本案庭审结束，天一公司未就约定的案涉商铺向不动产登记机关提交初始登记资料，案涉商铺未办理初始权属登记。合同约定的案涉商铺产权暂不能办至李小平名下，故原告请求被告履行出卖人的义务（包括办理网签、交付房屋及办理权属转移登记等）的诉请，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告李小平的全部诉讼请求。 案件受理费10800元，由原告李小平承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  陈叙瑺 人民陪审员  成 永 人民陪审员  申晓雷 二〇二〇年一月十三日 书 记 员  张筱妍