广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1881民初4324号原告：张玉玲，女，1971年7月31日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托代理人：张世雄，男，1976年12月6日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。被告：英德市中荣房地产开发有限公司，住所地：英德市英城利民路建筑安装公司第一公司设计院宿舍502套房。法定代表人：张志坤。原告张玉玲诉被告英德市中荣房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年8月13日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张玉玲的委托代理人张世雄到庭参加诉讼，被告英德市中荣房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张玉玲向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的东荟城内部员工优惠购房协议书；2.判令被告偿还原告双倍购房诚意金(保证金)人民币40000元；3.判令被告偿还原告购房款人民币78896元；4.判令被告偿还原告利息人民币2958.6元，按原告已交购房款人民币78896元本金，以商业银行货款年利率6％罚息1.5倍，计逾至债务清偿为止，计息日暂从2019年3月1日始至2019年8月1日，合计5个月；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原告于2017年10月5日在被告的楼盘东荟城售楼部(美居地产)认购了东荟城二期A303号房产，并即时交付了购房诚意金(保证金)人民币贰万元整(￥20000元)。在被告的东荟城销售中心(美居地产)内与被告方置业顾问签订了一份东荟城内部员工优惠购房协议书一份份东荟城置业计划书，同时被告向原告出据一张具有被告公司财务章，证明收到原告购房诚意金(保证金)人民币贰万元整(￥20000元)的收据。被告向原告承诺会于2019年2月底交楼。之后原告按照双方签订的合约要求，分别于2017年12月22日交付购房款首付人民币38896元，2018年2月26日交付购房款首付人民币40000元于被告东荟城售楼部处，被告每次均有向原告出具印有被告公司财务章的收据，至此，原告合计向被告交纳保证金20000元，房款首付78896元。以上三款共计人民币98896元。2019年2月底，被告并未按合同约定如期交付房产，原告到施工现场发现被告房产项目完全未动工。原告致电东荟城销售中心(美居地产)置业顾问彭彤慈问询有关房产工程交付事宜，但被告却以各种理由推诿，直至最后不再接原告电话。原告于2019年7月30日再次去到本应建设东荟城二期房产的所在地址现场查看，看到现场至今仍是一片荒废水塘。原告多次尝试与被告协商有关房产交付事宜，但被告拒不履行购房协议书，被告的行为严重违反了《合同法》的相关规定。根据《合同法》第九十四条规定，当出现违约行为致使不能实现合同目的，非违约方可以解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，在开发商与购房者约定的交房日，开发商不能交付，经催告后3个月内开发商还不能交房，购房者就可以要求开发商退房。距被告和原告的约定交房日已过了五个整月，工地仍是一片水塘，丝毫未见有动工迹象。根据《合同法》第一百一十五条收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。协议书第六条约定:原告的诚意金为购房权益保证金，不可退还，但可转为购房款。原告在本案中所交的购房诚意金(保证金)符合《合同法》中定金的认定，原告有权要求被告双倍返还定金。在原告主张自己的权益后，在购买了东荟城的受害业主中得知被告因拖欠大量工程款已被第三方起诉，并有大量受害业主亦已经开始陆续向法院提起诉讼，因被告属于根本违约，并属于已经无法履行协议交房状况。因被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，为保障原告的合法权益，现特向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告英德市中荣房地产开发有限公司未进行答辩，亦未在举证期限内提供证据。经审理查明，2017年10月5日，原告张玉玲与被告英德市中荣房地产开发有限公司签订《东荟城内部员工优惠购房协议书》，约定原告张玉玲购买由被告英德市中荣房地产开发有限公司开发的位于英德市××镇××303单位物业，该物业建筑面积为112.45平方米，套内建筑面积91.25平方米，总价为373896元，同时还约定原告张玉玲在签订协议书时交纳20000元内部员工优惠购房权益保证金，该保证金不可退还，但可转为购房款，并在2017年12月底交付一半首付，2018年3月交清首付，2019年2月底交楼。同日，原告张玉玲向被告英德市中荣房地产开发有限公司交纳了2万元诚意金。2017年12月22日、2018年2月26日，原告张玉玲分别向被告英德市中荣房地产开发有限公司交纳了38896元、40000元购房款。协议书约定日后需签订《商品房买卖合同》。因被告开发的商品房至今未取得商品房预售证等相关证件，原、被告双方至今未签订《商品房买卖合同》，亦无法按期交房给原告。以上事实，有原告提供的证据及到庭当事人陈述，本院予以认定。本院认为，原、被告双方签订的《东荟城内部员工优惠购房协议书》系双方真实意思表示，且约定日后签订正式的商品房买卖合同，内容不违反法律规定，该预合同合法有效。原、被告至今未能签订正式的商品房买卖合同，原告要求解除协议书，并返还已预交的78896元购房款，该请求符合法律规定，本院依法予以支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”的规定，本案中，原、被告双方并未明确约定2万元诚意金属于定金及适用定金罚则，该2万元诚意金不应以定金认定，原告主张适用定金罚则要求被告双倍返还的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告按其已交购房款，以年利率6%罚息1.5倍计算利息的请求，因原、被告双方未对违约责任进行约定，故原告的利息损失应按照年利率6%计算。被告英德市中荣房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行判决。综上所述，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告张玉玲与被告英德市中荣房地产开发有限公司于2017年10月5日签订的《东荟城内部员工优惠购房协议书》予以解除；二、限被告英德市中荣房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内返还原告张玉玲购房款98896元及利息损失（以实欠金额为基数，从2019年3月1日起按照年利率6%计算至还清欠款之日止）；三、驳回原告张玉玲的其他诉讼请求。本案受理费1368.55元，由被告英德市中荣房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  周新宇二〇一九年十月二十三日书记员  罗兰君附本案相关法律条文《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。