湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初14246号原告：长沙鹏鑫健身有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区银盆岭街道57号长沙奥克斯广场1号楼4层。法定代表人：赵保新，总经理。委托诉讼代理人：方婉婷，湖南三湘律师事务所律师。被告：周小波，男，1976年3月8日出生，汉族，住长沙市开福区。被告：长沙市岳麓区纯时光咖啡馆，住所地长沙市岳麓区银盆岭街道岳麓大道57号奥克斯广场1号楼5层。经营者：贺建峰。原告长沙鹏鑫健身有限公司（以下简称“鹏鑫公司”）与被告周小波、长沙市岳麓区纯时光咖啡馆（以下简称“纯时光咖啡馆”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案受理后，依法由审判员秦海松担任审判长，与人民陪审员管连荣、段水平组成合议庭公开开庭进行了审理。书记员谭佳担任庭审记录。原告鹏鑫公司的委托诉讼代理人方婉婷到庭参加了诉讼。被告周小波、纯时光咖啡馆经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告鹏鑫公司提出如下诉讼请求：1、判令原、被告签订的《长沙奥克斯广场五楼租赁合同》及两份《补充协议》于被告收到起诉状之日解除；2、判令两被告向原告支付从2019年1月27日起至合同解除之日止（暂计算至2019年10月15日）的租金629325.57元，并按未付租金每日0.05%的标准支付违约金至租金付清之日止；3、判令两被告腾退所租赁房屋并恢复原状；4、判令两被告按照合同约定的租金标准200%支付房屋占用费（该费用从合同解除之日至实际腾退之日止）；5、判令原告不予退还被告交纳的履约保证金70760元；6、判令两被告向原告支付所在租约年6个月租金453714元作为违约赔偿金；7、判令本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2014年1月23日，原告与贺建峰签订《长沙奥克斯广场五楼租赁合同》约定：一、原告将位于湖南省长沙市岳麓区房屋出租给贺建峰商业使用，贺建峰将以漫咖啡或时光的名义对外营业，合同期限从2014年1月23日起至2023年9月12日止；二、第一年租金为人民币70760元／月，第二年租金为人民币70760元／月，第三年租金为人民币77836元／月，第四年租金为人民币77836元／月，第五年租金为人民币85619元／月……租金按季度结算，每三个月届满之末尾月的25日前交下次租金。物业服务费为每月人民币8540元，物业服务费用缴纳方式和时间与租金缴纳方式一致；三、如果贺建峰未按约定向原告和商管公司支付租金、物业服务费、履约保证金、水、电、热力、燃气等公用事业费或其他应付款项，则每延迟一天，贺建峰应向原告支付应付部分万分之五（0.5‰）的逾期付款违约金。经原告或商管公司书面催款后超过60天仍不予交付或补交前述款项的，原告有权解除本合同。四、原告依照约定解除合同（不可抗力除外）的，原告有权扣留、没收合同履约保证金之金额。如果本合同解除时，贺建峰实际租赁期限未超过5个租约年（含）的，贺建峰应向原告赔偿相当于6个月租金的违约金。后贺建峰于2014年6月26日将租赁场所作为经营场所注册个体工商户被告长沙市岳麓区纯时光咖啡馆并担任经营者。贺建峰将租赁场地用于被告长沙市岳麓区纯时光咖啡馆经营。2018年，被告长沙市岳麓区纯时光咖啡馆因资金运营问题欠缴租金，故与原告商议要求签订补充协议变更原租赁合同主体，将其引入投资人被告周小波变更为原租赁合同主体。三方于2018年5月2日签订《主体变更协议》，协议约定，原租赁合同承租方由贺建峰变为被告周小波，被告周小波继续用于咖啡厅经营。若需变更工商登记，本协议签订十日内办理。该协议签订后，被告长沙市岳麓区纯时光咖啡馆继续经营，也未变更工商登记。至2019年10月8日，原告前往租赁物所在地时，被告长沙市岳麓区纯时光咖啡馆仍处于公众开放状态。可知，被告长沙市岳麓区纯时光咖啡馆一直系租赁物实际使用人。2018年11月25日，两被告本应缴纳下年季度租金226857元，但其仅缴纳了109220元。至此被告一直拖欠租金，至今未交。经原告多次催收未果。被告周小波作为租赁合同的相对方，岳麓区纯时光咖啡馆作为租赁物的实际使用人，其拖欠租金的行为已构成根本性违约、严重侵害了原告合法权益。为了维护自己的合法权益，今根据《民事诉讼法》之规定向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告周小波、纯时光咖啡馆经本院合法传唤，无正当理由未到庭进行答辩，也未提交书面答辩意见，视为其放弃答辩的权利。经审理查明：2014年1月23日，原告（甲方）与贺建峰（乙方）签订《长沙奥克斯广场五楼租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定甲方将位于长沙市岳麓区（以下简称租赁场所）租赁给乙方使用。第二条租赁用途：乙方将在租赁场所统一以漫咖啡或时光的名义对外营业。第三条租赁期限：租赁时间为2014年1月23日至2023年9月12日。第四条进场：双方确认，2014年1月23日为乙方进场装修日（以下简称进场日）。第六条租金、租金交纳及合同履约保证金。6.1自进场日起计的4个月为装修期，在装修期内，乙方无需支付租金，但仍须支付水、电、燃气等公用事业费垃圾清运等各项费用。租赁场所租金自租金起租日起计，计算方式如下：第一年租金为70760元／月，第二年租金为70760元／月，第三年租金为77836元／月，第四年租金为77836元／月，第五年租金为85619元／月，第六年租金为85619元／月，第七年租金为94184元／月，第八年租金为94184元／月，第九年租金为103578元／月，第十年租金为103578元／月。乙方应按每三个月支付一次租金，首付租金应于装修期前10日内支付。除首付租金外，其余租金支付方式为：每三个月届满之末尾月的25日前（含25日）向甲方交纳下次的租金。每期租金都应于约定付款期限到期之前或最迟于约定期限的最后一天（以下简称到期日）支付。6.5甲方同意自合同签订日起10日内将乙方已经支付70760元的意向金转为合同履约保证金（无息）。如乙方未能按照本合同的约定向甲方支付租金、物业服务费和其他费用，甲方在书面通知乙方后可以扣除部分或全部履约保证金以抵消乙方应当支付而未支付的金额。因乙方无故单方终止本合同或因乙方违约行为导致甲方解除或终止本合同，或导致本合同无法继续履行的，甲方不予退还履约保证金。第八条迟延付款责任：在租赁期限内，乙方不得拖欠、拒付或抵扣租金和物业服务费。如果乙方未按约定向甲方和商管公司支付租金、物业服务费、履约保证金、水、电、热力、燃气等公用事业费或其他应付款项，则每迟延一天，乙方应向甲方支付应付部分万分之五的逾期付款违约金，经甲方或商管公司书面催款后超过60天仍不予交付或补交前述款项的，甲方有权解除合同。乙方未经甲方同意延迟交租超过10天的情况累计逾3次，甲方同样有权解除本合同。甲方行使合同解除权的，乙方应按照本合同约定承担违约责任。第十六条违约责任。16.3在下列情况下，甲方有权经书面通知乙方，即解除合同的：按照本合同第八条约定，甲方选择解除本合同的。无论甲方是否解除合同，乙方均应按逾期天数向甲方支付逾期付款违约金……16.4按照第16.3条及合同其他条款约定，甲方行使合同解除权的效力：甲方依照约定解除合同或乙方单方面擅自解除合同的，甲方有权扣留、没收合同履约保证金，乙方应在接到甲方书面通知之日起30日内将租赁场所交还甲方。如果本合同解除时，乙方实际租赁期限超过5个租约年（含）的，乙方除承担本合同第16.4.1条责任之外，还应向甲方赔偿相当于3个月租金的违约金。前述计算违约金标准的“月度租金”是指合同解除当月的租金，如果合同解除当月尚未开始计租的，以上一个月的租金为准。第十七条租赁场所的交还。因乙方违约导致合同终止的，在交还期内，乙方应按照合同终止时的月租金两倍标准及实际天数向甲方支付租金。如交还期届满时，乙方仍未交还租赁场所的，则乙方应按照合同终止时月租金的两倍标准及实际天数向甲方支付租金，从合同终止之日起付至实际交还之日止。后，原告（出租方）与贺建峰经营的被告纯时光咖啡馆（承租方）还签订了《补充协议》（以下简称“补充协议一”），约定甲方同意在长沙市岳麓区奥克斯广场中的1号楼5层租赁给乙方使用，乙方同意承租该租赁场所。根据甲乙双方在2014年1月22日于长沙市签订的租赁合同做以下补充：1、甲方在第一个年度租金合同期内减免乙方租金一个月，减免月份为2015年2月。2、乙方店招事宜自行解决，甲方只提供协调配合工作，不承担任何费用和责任。3、本补充协议约定的事项以外按甲乙双方在2014年1月22日签订的合同执行。原告（出租方）与被告纯时光咖啡馆（承租方）签订《补充协议》（以下简称“补充协议二”），约定甲乙同意在长沙市岳麓区方使用，乙方同意承租该租赁场所，根据甲乙双方在2014年1月22日于长沙市签订的租赁合同做以下补充：1、截止日前，承租方欠出租方租金及费用如下，2017年1月23日至2017年4月22日租金171928元，2017年4月23日至2017年6月22日租金155672元，2017年6月23日至2017年7月22日租金67836元，2017年2月17日至2017年5月16日物业费25620元，2017年5月17日至2017年8月16日物业费25620元，共计应付费用446676元。现就承租方拖欠费用，双方协议按如下约定进行支付：2017年7月31日前付150000元，2017年8月31日前付150000元，2017年9月30日前付146676元。2、乙方按约支付上述费用，甲方将按约定自2017年6月23日起至双方租赁期结束，给予乙方租金优惠，优惠方式为，按照原协议自2017年6月23日后，每月租金减免一万元。3、如乙方不能按约定支付上述拖欠费用，或租金在此拖欠，乙方有权收回租金优惠，并按约解除协议收回物业。4、本补充协议约定事项之外，按甲乙双方在2014年1月22日签订的合同执行。2018年5月2日，原告鹏鑫公司（甲方）、贺建峰（乙方）、被告周小波（丙方）签订《主体变更协议》，约定甲乙双方于2014年就乙方承租甲方位于长沙市岳麓区奥克斯广场中的1号楼5层《长沙奥克斯广场五楼租赁合同》，现甲乙丙三方经友好协商达成一致，就该租赁合同的变更事宜做如下补充：一、从2018年5月1日起租赁合同承租方由乙方变更为丙方，丙方继续用于咖啡厅经营。二、乙方同意其根据租赁合同交纳的合同保证金直接转为丙方应支付的合同保证金，在租赁合同期满后由丙方凭合同保证金票据原件到甲方处办理退还手续……四、本协议生效前乙方应按期支付租金、管理费及其他费用，自本协议生效之日起全部由丙方承担租赁合同约定的所有权利义务。该债权债务转移行为是建立在乙丙双方自愿的基础上，由此产生的其他问题均与甲方无关，以上债权债务自本协议生效后，自动由乙方转入丙方名下……八、其他。丙方承诺于4月25日前将原乙方拖欠2017年7月23日至2018年3月22日租金491884元全部结清，4月30日前将2018年3月23日至2018年6月22日支付本季度租金211291元、2018年3月17日至2018年6月17日物管费25620元结清，共计总金额为728795元。其中原乙方需结清3月23日至2018年4月30日租金577809元，3月17日至2018年4月30日物管费12525元，共计金额590334元。自上述欠款结清后，剩余租期租金，丙方承诺按双方租赁合同，自上一季度结束前15日，支付下一季度租金。本协议原告在抬头处盖章，未在落款处盖章，原告认为该协议并未生效。之后原告（甲方）与“长沙市岳麓区纯时光咖啡馆（周小波）”（乙方）签订补充协议（以下简称“补充协议三”），内容载明：一、鉴于5月3日签订的主体变更协议相关付款条款未执行到位，甲乙双方本着互利互惠的原则，经友好协商，依据实际情况，在原合同基础上变更合同条款部分内容，特订立以下补充协议。乙方承诺于5月31日前将原乙方拖欠2017年7月23日至2018年6月22日租金532685元、2018年3月17日至2018年6月16日物管费25620元结清，共计金额为558305元，并支付甲方20000元滞纳金。二、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。三、除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。本协议与原合同有相互冲突时，以本协议为准。原告述称被告纯时光咖啡馆于2019年10月停止营业，被告最后一次缴纳租金是2018年11月25日缴纳109220元。因被告欠缴2019年1月27日起的租金，原告诉至本院。上述事实，有当事人当庭陈述，当事人提交并经庭审质证的《长沙奥克斯广场五楼租赁合同》、补充协议、主体变更协议、照片等证据予以证实，本院予以确认。被告周小波、纯时光咖啡馆经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未在本院指定的举证期限内提交证据，视为其放弃举证、质证的权利。本院认为，本案的争议焦点在于：1、租赁合同的主体问题；2、租赁合同及补充协议的解除问题；3、本案被告应承担的违约责任。针对焦点一，原告先与贺建峰签订租赁合同，将长沙市岳麓区奥克斯广场1号楼5层（以下简称“涉案房产”）出租给贺建峰；贺建峰将奥克斯广场1号楼5层用作被告纯时光咖啡馆的营业场所，并且根据补充协议一、补充协议二来看，承租方已由贺建峰变更为被告纯时光咖啡馆；后原告、贺建峰、周小波三方签订了主体变更协议，将租赁合同的主体由被告纯时光咖啡馆变更为被告周小波。原告主张其未在落款处签章故主体变更协议并未生效，本院认为原告向本院提交该主体变更协议，以此主张周小波对租金等承担责任，结合原告与周小波签订的补充协议三及周小波实际经营该场所的事实，本院认为主体变更协议合法有效，应当对各方当事人产生约束力，因此在2018年5月2日之后，涉案房产租赁法律关系的主体应为原告与被告周小波。现原告主张的租金为2019年1月27日起欠缴的租金，理应由被告周小波承担。原告主张被告纯时光咖啡馆承担连带责任，虽被告纯时光咖啡馆的登记经营者为贺建峰，后期为被告周小波实际经营，各方当事人在主体变更协议中均约定了租赁债务的承继问题。原告主张纯时光咖啡馆承担责任，缺乏法律依据，本院不予支持。针对焦点二，原告主张被告支付欠缴租金，属于被告迟延履行主要债务，结合被告目前已经停止在租赁房屋处营业的事实，原、被告的租赁关系已无法继续，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，原告主张《长沙奥克斯广场五楼租赁合同》于被告收到诉状之日（2020年6月22日）起解除，合理有据，本院予以支持。因租赁合同解除，按照租赁合同的约定，被告周小波理应腾退涉案房产并恢复原状。针对焦点三，原告主张被告自2019年1月27日开始欠缴租金，被告未提交证据证明其缴纳租金及搬离涉案房产的情况，本院根据租赁合同以及补充协议二的约定，认为被告周小波自2019年1月27日至2020年6月22日期间共产生租金1312919元（75619×12÷365×360+84184×12÷365×151）。对于原告所主张的房屋占用费，鉴于合同约定的标准过高，且涉案房屋并未得到实际应用，本院酌定按照84184元/月标准支付房屋占用费。关于违约金及履约保证金，原告主张不予退还履约保证金，根据租赁合同约定，如被告未能按照本合同的约定向甲方支付租金、物业服务费和其他费用，原告在书面通知乙方后可以扣除部分或全部履约保证金以抵消被告应当支付而未支付的金额。故被告所缴纳的履约保证金70760元应在被告未缴纳租金中予以扣除。原告主张逾期付款的违约金及6个月租金的违约赔偿金，本院认为合同约定的违约金标准过高，考虑到被告的违约行为给原告带来的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告周小波应向原告支付违约金100000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告长沙鹏鑫健身有限公司与被告周小波签订的《长沙奥克斯广场五楼租赁合同》及补充协议两份于2020年6月22日解除；二、限被告周小波于本判决生效之日起十五日内将长沙市岳麓区恢复原状并交付给原告长沙鹏鑫健身有限公司；三、限被告周小波于本判决生效之日起十五日内向原告长沙鹏鑫健身有限公司支付2019年1月27日至2020年6月22日止的租金1242159元；四、限被告周小波于本判决生效之日起十五日内向原告长沙鹏鑫健身有限公司按照84184元/月标准支付自2020年6月23日起至实际腾退之日止的房屋占用费；五、限被告周小波于本判决生效之日起十五日内向原告长沙鹏鑫健身有限公司支付违约金100000元；六、驳回原告长沙鹏鑫健身有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行给付非金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应向原告支付迟延履行金（标准为100元／日）。本案案件受理费14547元，财产保全费5000元，由被告周小波承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  秦海松人民陪审员  管连荣人民陪审员  段水平二〇二〇年十月九日法官助理任青书记员谭佳