新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院   民事判决书   （2019）新31民初46号   原告（执行案外人）：喀什冠维房地产开发有限公司。住所地新疆喀什市解放南路43号。   法定代表人：杨光玉，该公司经理。   委托诉讼代理人：王睿，新疆德新律师事务所律师。   被告（申请执行人）：喀什市润丰小额贷款有限责任公司，住所地新疆喀什市人民东路336号二楼。   法定代表人：杨鲁新，该公司总经理。   委托诉讼代理人：文湘提，该公司人力资源部经理。   被告（被执行人）：马俊峰，男，1960年1月21日出生，汉族，住陕西省铜川市。   原告喀什冠维房地产开发有限公司（以下简称冠维公司）与被告喀什市润丰小额贷款有限责任公司（以下简称润丰公司）、被告马俊峰案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冠维公司的委托诉讼代理人王睿、被告润丰公司的委托诉讼代理人文湘提、被告马俊峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   冠维公司向本院提出诉讼请求：1.确认喀什市中南亚大厦三层共计3092.712平方米的商业用房为原告所有，并终止该房产的执行。2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告冠维公司与被告马俊峰于2010年6月签订了商品买卖合同，原定冠维公司向被告马俊峰以总价900万的价格出售中南亚大厦三层共计3092.712平方米的商业用房。但是马俊峰只向冠维公司支付了500万元，剩余400万元一直未付，被告马俊峰没有得到房屋所有权，其与冠维公司之间的关系只是基于房屋买卖合同形成的债务故关系，这种状况下，被告马俊峰又把该房屋债权债务关系转让给黄少萍，而转让形式居然是以房屋买卖合同的形式转让的，被告马俊峰自始至终都因为没有付清剩余的400万原债务而没有取得房屋所有权，没有权利买卖或转让该房屋，而喀什地区中级人民法院认可了这种转让行为，显然是错误的，违反了合同的根本的规定。综上所述，被告马俊峰与黄少萍之间名为房屋买卖关系。其转让的只是400万的债务和对申请人房屋的债权。其转让的债权价款就是337.0848万元的差价。被告马俊峰与黄少萍之间签订的房屋合同，黄少萍没有支付100多万元手续费，合同没有生效，黄少萍也没有得到房屋权。综上所述，中南亚大厦涉案商业用房的所有权自始至终都在冠维公司处。喀什地区中级人民法院在没有任何依据的情况下，接受被告喀什市润丰小额贷款有限责任公司的执行申请。把既不属于马俊峰，也不属于黄少萍的商业用房作为马俊峰的财产，把马俊峰作为次债务人予以执行的行为显然是错误的。不得以冠维公司向贵院提起执行异议之诉。请求法院基于公正判决。   润丰公司辩称，冠维公司的诉讼请求既无事实也无法律依据，润丰公司是依据（2011）喀民初字第51号以及（2017）新民终208号两份民事判决书向喀什地区中院申请执行马俊峰到期债权执行，两份判决书均写明房屋返还给马俊峰，也就是该房权归马俊峰。黄少萍欠润丰公司借款六百多万元，而马俊峰欠黄少萍六百多万，因此我方向喀什地区中院申请执行马俊峰在中南亚大厦三层房产。   马俊峰辩称，认为该房按照法院之前的判决马俊峰该承担责任，其本人愿意承担责任，剩余部分归自己所有。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的（2011）喀民初字第51号判决书、（2017）新民终208号判决书、（2018）最高法民申2563号裁定书、（2019）新31执异13号裁定书四份证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   冠维公司为支持其诉求向本院出示五份证据，其中证据三（2011）喀民初字第51号判决书、证据五（2019）新31执异13号裁定书，因各方对真实性无异议本院予以确认。   第一份证据《到期债权申请书》，拟证明，只是（2011）喀民初字第51号涉及金钱义务而不是房产，因此法院执行房产是错误的。   润丰公司质证称，对该证据的真实性予以认可，但对证明问题有异议。因为执行局执行的是金钱义务，房产也是金钱的一部分，冠维公司对此是认知错误。马俊峰的质证意见同润丰公司一致。   本院对该证据的真实性、合法性予以确认，但马俊峰名下的房产也是其个人财产的一部分，对该证据的关联性不予认定。   第二份证据（2018）新31执恢9号通知书，拟证明法院通知马俊峰是限期履行金钱义务，而不是执行房产。   润丰公司质证称，对该证据的真实性予以认可，但对证明问题有异议。认为该通知说明马俊峰没有办法支付金钱义务的时候可以用名下的其他财产抵债。马俊峰的质证意见同润丰公司一致。   本院对该证据的真实性、合法性予以确认。但马俊峰名下的房产也是其个人财产的一部分，对该证据的关联性不予认定。   冠维公司出示的第三份、第五份证据，润丰公司对其真实性、合法性均认可，并补充说明该两组证据亦充分说明涉案商铺规马俊峰所有。马俊峰的质证意见同润丰公司一致。本院对该证据的真实性予以认可，关于该证据的关联性本院结合其他证据予以认证。   第四份证据，马俊峰与冠维公司签订的《商品房买卖合同》一份，拟证明，冠维公司与马俊峰之间的房屋买卖合同只有在房款全额付清，办理完房屋所有权证书之前双方只是债权债务关系，而马俊峰在没有付清全款的情况下就与黄少萍签订了房屋买卖合同，进行出卖该房屋的行为是错误的，这种行为实际上就是一种债权债务关系的转让，并不是商铺所有权转让。   润丰公司质证称，对该证据其真实性予以认可。但是证据3中的判决书已经判定解除马俊峰和黄少萍之间的房屋买卖合同，该合同已经没有效力。马俊峰质证称，对其真实性认可，所证明问题不认可，我认为房款已经付清，房子是我的。本院对该证据的真实性予以认可，对该证据的关联性本院结合其他证据予以认证。   润丰公司为支持其辩解理由，向本院出示三组证据。分别是（2011）喀民初字第51号判决书、（2017）新民终208号判决书、（2018）最高法民申2563号裁定书各一份，拟证明，1.黄少萍在判决生效15日内把房屋返还给马俊峰，马俊峰在判决书生效15日内返还黄少萍已付房款壹仟万元。2.黄少萍赔偿马俊峰损失337.0848万元。两个数字相抵正好是我方申请的到期债权六百多万元。后两份法律文书是对（2011）喀民初字第51号判决书的确认和认定。   冠维公司质证称，对该组证据的真实性认可，但其不能证明房屋属于马俊峰。因为（2011）喀民初字第51号判决书一直是确认债权债务相关内容，不是房屋所有权的确认。因为该房屋属于原告所有，从来没有由黄少萍或马俊峰享有过。该判决判令房屋由黄少萍返还给马俊峰本身是错误的。该份判决主要内容是确定了由马俊峰向黄少萍返还钱款，因此马俊峰作为次债务人由润丰公司申请执行本身没有错，但执行仅仅应当是钱款而不是原告所有的房屋。马俊峰质证称，对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。   本院经审理查明：一是2009年12月20日冠维公司作为甲方与乙方金晓全签订协议书。内容为：（一）甲乙双方签订中南亚大厦三层、四层商业用房的商品房买卖合同（合同号：000），此商品房买卖合同属双方签订的无效合同，仅用于乙方为甲方在银行获取按揭贷款的需要使用。（二）乙方用此商品房买卖合同（合同号：000）以个人夫妇的名义在喀什市农村信用合作联社贷款500万元给甲方，期限十年。甲方负责偿还贷款全部本息。（三）为补偿乙方以个人夫妇的名义在喀什市农村信用合作联社按揭贷款给甲方使用，待按揭贷款到甲方账户后，甲方一次性付给乙方贷款金额10%的好处费作为补偿。（四）甲方归还完所有的贷款后，乙方无偿并无条件配合甲方到相关房产、土地部门办理过户手续给甲方。（五）甲方在还贷期间内，如乙方看中此房，乙方有优先购买此房的权利，价格由双方协商。（六）此协议一式二份，双方各执一份，双方签字盖章生效无悔。2009年12月28日金晓全向冠维公司出具签字确认收条，内容为：今收到代冠维公司办理按揭贷款费用500000元。金晓全所借款项冠维公司进行了使用。后冠维公司于2010年至2014年期间对以金晓全名义所借款项部分进行偿还。   二是2009年12月21日，金晓全与冠维公司签订《商品房买卖合同》约定，冠维公司将其所有的位于喀什市××路、401号的房屋出售给金晓全，房屋建筑面积4777.208平方米，出售总价11943020元；冠维公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案；同时合同中对其他事项进行了约定。合同签订后，金晓全于2008年11月10日至2009年12月21日分26笔向冠维公司支付房款694.3万元，向喀什市农村信用合作社联合社按揭贷款500万元，于2010年1月7日支付按揭保证金25万元，房屋价款已全部支付完毕。2010年2月4日喀什市房地产管理局房屋产权交易中心对金晓全与冠维公司签订的上述《商品房买卖合同》进行了登记备案。2010年3月22日，金晓全作为抵押人，喀什市农村信用合作社联合社作为抵押权人，双方在喀什市房地产管理局就案涉房屋作了预购商品房抵押权预告登记。就本案房屋的产权证及国有土地使用权证，新疆维吾尔自治区喀什市人民法院（2015）喀民初字第1688号判决“喀什冠维房地产开发有限公司于本判决生效后五日内协助金晓全办理位于喀什市人民西路与解放北路交叉口中南亚大厦商业用房三层302号、四层401号（建筑面积4777.208平方米）的房屋产权证及国有土地使用权证”，后冠维公司不服该判决，上诉至本院，本院以（2016）新31民终595号民事判决维持了该判决。后，新疆维吾尔自治区高级人民法院以（2017）新民终180号生效民事判决认定金晓全与冠维公司的《商品房买卖合同》无效，故撤销了新疆维吾尔自治区喀什市人民法院（2015）喀民初字第1688号民事判决和本院（2016）新31民终595号民事判决。但2017年4月27日金晓全仍取得了新（2017）喀什市不动产权第XXXX号不动产权证书，其中涉及的商铺就是马俊峰与冠维公司签订的商品房买卖合同约定的商铺。   三是2010年6月14日，马俊峰与冠维公司签订《商品房买卖合同》一份，约定冠维公司将位于喀什市××路出售给马俊峰，该商品房建筑面积为3092.712平方米，总价款900万元。合同签订后，2010年6月8日、7月10日马俊峰分别给冠维公司支付购房款300万元和200万元，共计500万元。2010年11月3日，马俊峰与黄少萍签订了《房屋买卖协议》，马俊峰将其购买的中南亚大厦三层建筑面积3092.712平方米的商业用房出卖给黄少萍，价格为每平方米4000元，总价为12370848元。同时双方约定付款方式为协议签订后7个工作日内预付定金30万元，2010年12月底支付200万元，剩余房款于2011年1月底全部付清。协议签订后，冠维公司与黄少萍补签了《商品房买卖合同》。2011年6月10日，冠维公司给黄少萍出具了一份《此商品房买卖合同特别补充说明》，内容为“此商品房买卖合同，因原购房人马俊峰已将此房转卖给了黄少萍，现黄少萍要求将此房合同变更为黄少萍，原马俊峰所欠房款400万及此房所办产权证的一切费用由黄少萍向冠维公司支付完，冠维公司将原马俊峰与冠维公司所签的中南亚三楼商品房买卖合同注销作废后，此商品房买卖合同生效”，黄少萍在该“补充说明”上签字确认。截至2011年4月25日，黄少萍代马俊峰向冠维公司支付了尚欠的400万元购房款，向马俊峰支付了400万元购房款。对余款437万元，黄少萍于2011年4月25日给马俊峰出具了“还款协议”，内容为“关于我与马俊峰房屋买卖一事未按时付款，现承诺如下：一、2011年5月10日支付甲方房款贰佰万元整，剩余款项于2011年5月20日前付清；二、如本人未按约定支付房款，甲方有权将房屋收回”。后黄少萍仅支付了200万元，尚欠2370848元未付。2011年8月10日，马俊峰委托律师向黄少萍发出催款函，催促黄少萍支付剩余购房款237万元，黄少萍在收到催款函后仍未履行付款义务。2011年10月20日，本院立案庭法官在向冠维公司法定代表人杨光玉调查了解黄少萍与他人借款纠纷一案的调查笔录中，杨光玉证实“冠维公司与马俊峰签订的商品房买卖合同作废后，黄少萍和冠维公司签订的合同才生效，因黄少萍100多万元手续费没交，合同没有生效”。2012年11月21日，冠维公司给本院出具“说明”，证实中南亚大厦商业301号房如因纠纷需确权，预计应缴纳费用1566228元。2012年8月30日，江西省南昌市中级人民法院作出（2012）洪刑二初字第17号刑事判决，认定被告黄少萍犯诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。2012年12月31日，江西省高级人民法院作出（2012）赣刑二终字第60号刑事裁定，维持（2012）洪刑二初字第17号刑事判决。   四是本院（2011）喀民初字第51号民事判决认为：马俊峰与黄少萍签订的房屋买卖协议是双方当事人真实意思表示，且该转卖行为得到出卖方冠维公司的同意，不违反法律规定，应属有效协议。合同对双方的付款方式及时间均作出了明确约定，黄少萍于2011年4月25日给马俊峰出具了“还款协议”，承诺于2011年5月20日前付清全部购房款，如未按约定支付房款，马俊峰有权将房屋收回，对该还款协议的真实性黄少萍予以认可。在合同履行过程中，黄少萍在承诺的期限内未能付清全部购房款，并且马俊峰在黄少萍迟延履行债务时，向黄少萍发出了催款通知书，催促其在合理的期限内解决，黄少萍仍未能履行合同义务。因此，马俊峰请求解除合同的诉讼请求成立，予以支持。对于马俊峰要求黄少萍赔偿因违约造成的损失6185400元的诉讼请求，因黄少萍未能按照双方的约定履行合同义务，致使合同不能履行，黄少萍的行为构成违约，应依法承担违约责任。马俊峰在诉讼中请求的可得利益是以黄少萍占用期间比照相邻房屋的租金计算，因该房屋产权并未确定，马俊峰按照租金损失计算违约损失没有事实及法律依据，但根据法律规定，马俊峰请求的可得利益以“不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”为限，本案马俊峰在买卖合同中，因其转售行为可以获得的利润应为3370848元，因黄少萍的违约行为致使其转售利润受到损失，故其要求黄少萍赔偿其可得利益损失3370848元的诉讼请求应予支持。遂判决：一、解除马俊峰与黄少萍签订的房屋买卖合同；二、黄少萍赔偿马俊峰损失3370848元，该款于本判决生效后十五日内付清；三、黄少萍于判决生效后十五日内将房屋返还给马俊峰，马俊峰于该判决生效后十五日内返还黄少萍已付房款10000000元；四、驳回马俊峰的其他诉讼请求。本院（2011）喀民初字第51号判决下达后，经本院依法送达各方当事人并生效，后金晓全向本院提起第三人撤销之诉，请求撤销本院（2011）喀民初字第51号判决，本院作出的（2016）新31民撤1号判决部分变更了（2011）喀民初字第51号判决的判项内容，但经新疆维吾尔自治区高级人民法院（2017）新民终208号判决撤销了本院（2016）新31民撤1号判决，最高人民法院又以（2018）最高法民申2563号裁定驳回了金晓全不服新疆维吾尔自治区高级人民法院（2017）新民终208号判决的再审申请。   五是本案的诉讼费74900元，其中100元为冠维公司的委托诉讼代理人缴纳，剩余74800元为金晓全向本院缴纳。   本院认为，本案的争议焦点为，喀什市中南亚大厦三层3092.712平方米的商业用房应当归谁所有？民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。对于本案所诉争的商铺，冠维公司为了在银行获取按揭贷款先与案外人金晓全签订一个无效的商品房买卖合同，后又与马俊峰签订了《商品房买卖合同》，属于“一房二卖”的欺诈行为，且从本案的诉讼费的缴纳情况上看，冠维公司仍有与金晓全恶意串通损害他人利益的嫌疑。冠维公司严重违反诚实信用原则，是造成马俊峰、金晓全与本案涉案商铺诉争的根本原因。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，该商铺的物权不应当以无效之合同而发生变动。而应当以冠维公司与马俊峰所签订的《商品房买卖合同》及冠维公司与黄少萍补签的《商品房买卖合同》及冠维公司向黄少萍出具的《此商品房买卖合同特别补充说明》作为涉案商铺物权的变动的依据。而马俊峰、黄少萍之间房屋买卖纠纷案，已由本院（2011）喀民初字第51号处理完毕，黄少萍对涉案商铺不享有物权。冠维公司与马俊峰合同中约定的商铺900万元的价款也已支付完毕，该商铺也由马俊峰占有使用，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，冠维公司应当诚信履约，依照与马俊峰所签订《商品房买卖合同》及时履行房屋的交付义务及相关产权证照的办理业务，冠维公司不但不履行交付义务，明知案外人金晓全与自己签订房屋买卖合同系双方通谋实施的虚伪意思表示的情况下，仍在2017年协助案外人金晓全办理的涉案商铺的产权证，实则就是逃避合同义务的行为，关于涉案商铺物权归属的问题，根据本院（2011）喀民初字第51号判决中，本院认为部分虽有“因该房屋产权并未确定”之表述，但结合上下文义，此处应理解为涉案商铺归马俊峰还是黄少萍所有的产权并未确定，但无论是该商铺应归于马俊峰或黄少萍所有，冠维公司均应当依照《商品房买卖合同》之约定，向二人中的一人交付商铺并办理协助产权登记证明文件。且本院已生效（2011）喀民初字第51号判决中判项三所载明“被告黄少萍于该判决生效后十五日内将房屋返还给马俊峰，原告马俊峰于该判决生效后十五日内返还被告黄少萍已付购房款10000000元”，从通常意义的解释，该判项已经对涉案商铺的所有权进行了明确的表述，既该商铺的物权归马俊峰所有。冠维公司在与马俊峰签订《商品房买卖合同》后，马俊峰也按合同支付清全部购房款的情况下，冠维公司对涉案的商铺不享有物权。而设立执行程序的目的正是为了防止负有义务的当事人逃避义务而通过国家的强制力，使生效的法律文书所确定的权益得到实现，本院（2011）喀民初字第51号判决已经对涉案商铺的物权进行确定。冠维公司请求停止对喀什市中南亚大厦三层3092.712平方米的涉案商铺的执行，亦缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。   综上所述，原告冠维公司的起诉无事实及法律支持，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百零八条、第三百一十二条规定，判决如下：   驳回原告喀什冠维房地产开发有限公司的诉讼请求。   案件受理费74900元，由原告喀什冠维房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。   审 判 长 陈   晓   东   审 判 员 吴   炳   坤   人民陪审员 马   震   江   二〇一九年九月二十三日   书 记 员 阿克旦·艾克帕尔