宝鸡市金台区人民法院民事判决书 (2019)陕0303民初770号 原告：陕西安欣物业管理有限公司，住所地宝鸡市金台区联盟路3号院轩苑世家一期5号楼1单元1号，统一社会信用代码916103033056294241。法定代表人：赵健，任公司经理。委托诉讼代理人：张红博，陕西行中律师事务所律师。委托诉讼代理人：王永梅，任公司总经理。被告：宝鸡市天地人置业有限公司，住所地宝鸡市金台区大庆路60号2号楼1117号，统一社会信用代码916103036715489740。法定代表人：高根珠，任公司执行董事。委托诉讼代理人：张文涛，陕西际傧律师事务所律师。                                                              委托诉讼代理人：王海娟，陕西际傧律师事务所实习律师。  原告陕西安欣物业管理有限公司与被告宝鸡市天地人置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陕西安欣物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告物业服务费162137.89元；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年9月原、被告商定由原告对被告开发的东润枫景小区提供物业服务，物业管理费的标准不得高于政府定价或指导价，原则上执行原收费标准。同年9月30日原告开始按约定为被告提供服务。2016年9月26日被告提出补签一份《物业承包合同》，该合同约定承包物业管理期限从2016年10月1日起至2019年10月1日止。2018年3月26日被告认为原告未按物业承包合同约定缴纳物业承包费，遂发宝天地人（2018）01号文件提出终止物业承包合同。2018年9月21日原告停止提供物业管理服务，并向被告交接了相应手续。至此，原告从2015年9月份开始为被告提供物业服务至2018年9月21日止，期间被告拖欠原告物业服务费共计162137.89元。原告为支持其诉讼请求，提供证据如下：1、资质证书，证明原告公司服务资质等级为三级。2、2015年9月30日交接清单、水电费票据、物业承包合同、宝天地人（2018）01号文件、2018年9月21日原、被告财务核对情况表，证明原告从2015年9月30日至2018年9月21日期间为被告提供物业服务，原告主张物业费的依据。3、物业费台账表、物业费收费标准，证明被告应当向原告支付物业服务费162137.89元。被告答辩称，第一，原告系专业提供物业服务的企业，应当知道其向被告主张物业服务费的权利，其于2019年2月15日才起诉要求被告支付物业费，本案诉讼时效应当自原告起诉之日往前推算两年，即2017年2月15日之前的主张已过诉讼时效。第二，2013年宝鸡市关于物业服务收费标准有规定，收费标准是以其服务等级收费，原告主张的收费标准和服务等级不相符，且这个标准与原、被告之间协商的标准不一致，收费标准应该按每平方米1元计算。第三，对于原告主张的费用明细，被告认为第一项东润枫景1-2-1号商铺已由动岚健身承租，租户是否已缴纳物业费被告不清楚；其次原告主张的时间段里有一段时间该商铺是空置状况，应按70%计算物业费。第二项原告主张的1-1-6商铺，实际应是1-1-5商铺，该商铺原告主张的时间段被告不认可。第三项被告5辆车并没有在原告处办理过相关停车手续，车辆服务费计算标准不明，双方没有协议。第四项原告主张的3-2-2商铺实际为被告办公场所，根据物业承包合同约定，办公用地不收取费用，并且物业管理费包括垃圾清理费。第五项原告主张全部按70%计算合适，1-1-3商铺、1-1-7商铺及2-2-2401住宅主张的计算时间段无异议，但计算标准过高。1-2-0801住宅、1-2-1802住宅、1-2-1801住宅、1-2-1402住宅主张的时间段均不对，截止时间应是买卖合同签订日期，计算标准过高，同时原告主张的电梯费因房屋均是空置，不产生能耗，不应支付电梯费。被告为支持其辩称意见，提供证据如下：1、商品房现房买卖合同、商铺代理合同，证明1-1-6商铺2016年4月至2018年4月3日处于空置状态，原告主张物业费无事实及法律依据。2、物业承包合同，证明原、被告签订的合同真实、合法、有效，对双方具有约束力，3-2-2号商铺为被告办公场地，被告按约定无需缴纳物业费、垃圾费。3、商品房买卖合同，证明原告主张的物业费、电梯费无事实及法律依据。4、2017年3月9日原告开具的1-3-2号店铺物业费收据，证明1-3-2号店铺物业收费标准是1.60元。上述证据，经当庭质证，本院认定如下：原、被告提供的证据，双方对真实性均无异议，对证明目的均有异议，本院对证据真实性予以采信。根据双方当事人陈述及上述认定的证据，本院查明以下事实：本市金台区大庆路50号院东润枫景小区系由被告宝鸡市天地人置业有限公司开发建设。2015年9月30日东润枫景小区原物业公司宝鸡鑫淼物业有限公司向原告陕西安欣物业管理有限公司移交了1号楼二单元负一层配电室、2号楼二单元水泵房、消防控制室、配电室、换热站、水泵房钥匙各一把，工具若干、办公用品若干、厨房用具若干，水电费发票。原告当日进驻小区提供物业管理服务。2016年9月26日原、被告签订物业承包合同，约定：原告陕西安欣物业管理有限公司（乙方）受被告宝鸡市天地人置业有限公司（甲方）委托对位于大庆路50号院“东润枫景”小区提供专业化、一体化的物业服务承包事宜。物业服务范围包括三栋高层住宅（含临街1-3层商业）以及停车场（152个地下车位），管理事项包括房屋的使用、维修、养护；区域内设备、设施维修、养护、运行和管理；公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护、管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护、管理；公共卫生的清洁、垃圾收集、清运；交通与车辆停放秩序管理；安全巡视、门岗值勤、安全监控、人员登记；管理与物业相关的档案资料等。承包物业管理期限自2016年10月1日起至2019年10月1日，或双方基于本合同解除之约定，终止对该项目物业管理之日止。本合同书签订生效之日前，小区业主（或房屋租赁户）所欠甲方的物业管理费、水、电费，由乙方负责催讨，甲方予以积极协助，但收益归甲方。本协议签订生效后，若小区业主拖欠上述费用，该费用由乙方经合法程序负责收取，甲方需提供一切必须的配合和协助，收益归乙方，具体账目以双方交接之日所确定为准。乙方管理本物业期间，甲方在本小区内办公区的水电费、暖气费、物业费乙方予以免收。乙方向业主收取的物业管理费标准，原则上必须执行现有标准。物业管理服务期间，原告执行小区物业费等公示收费标准为：住宅房物业费每月每平方米0.8元，商业房物业费每月每平方米2.4元，办公房垃圾费每月每户12元等。合同签订后，截止本案法庭辩论，被告未向原告交纳物业管理费。2018年3月26日被告向原告发出解约文件，提出终止物业承包合同的意见，同年9月21日经对账，原、被告签订账务核对情况表，原告停止物业管理服务。2014年12月30日被告将东润枫景1号楼2单元0801号住宅（建筑面积158平方米）出售给李怡静，约定同年1月30日前交房，截止2018年9月未办理交房手续。2017年12月21日被告将东润枫景1号楼2单元1402号住宅（建筑面积157.21平方米）出售给杨锐，约定同年12月30日前交房，该房屋于2018年7月办理交房手续。2017年12月26日被告将东润枫景1号楼2单元1802号住宅（建筑面积157.21平方米）出售给高永洪，约定同年12月30日前交房，截止2018年9月未办理交房手续。2018年3月23日被告将东润枫景1号楼2单元1801号住宅（建筑面积157.21平方米）出售给麻文明、董文芳，约定同年3月30日前交房，该房屋于2018年4月办理交房手续。2018年4月3日被告将东润枫景1号楼1层5号（建筑面积256.93平方米）、6号（建筑面积196.30平方米）商业用房出售给宝鸡市福利彩票管理中心，约定同年6月1日交房。东润枫景3-2-2商铺系被告办公室，建筑面积为316.35平方米。本院认为，《物业管理条例》第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案纠纷中，经查在原告提供物业管理服务期间，被告有多处尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业房产未向原告交纳物业费，原告要求被告给付拖欠物业服务费的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。对于被告辩称诉讼时效问题，原告没有提供证据证实其于2019年2月15日提起诉讼前已向被告主张过相关物业费用，根据《中华人民共和国民法总则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。因此，原告主张的2016年2月15日以前物业费和垃圾费，诉讼时效期间已届满，被告就超过诉讼时效的部分提出不履行抗辩，符合法律规定，本院对原告主张的2016年2月15日以前费用不予支持。被告拖欠物业费详情认定如下：1、东润枫景1-2-1号商铺，建筑面积1969.81平方米，原、被告均认可已由他人承租，原告主张自2017年5月至2018年9月拖欠物业费，本院予以支持，被告应给付物业费80368.25元（1969.81平方米×2.4元/月×17个月）。被告抗辩不清楚租户是否已缴纳物业费，及原告主张时间段里有一段时间该商铺是空置状况，应按70%计算物业费，没有证据证实，不予采信。且业主对物业使用人的物业费负连带交纳责任，被告承担责任后，可依据合同向物业使用人追偿。2、东润枫景1-1-5号商铺，建筑面积256.93平方米，原告以1-1-6商铺提出主张，但根据原告主张的面积以及证据，实际应是1-1-5商铺，原告主张自2016年4月至2017年7月拖欠物业费，本院予以支持，被告应给付物业费9866.11元（256.93平方米×2.4元/月×16个月）。被告抗辩该商铺2016年4月至2018年4月3日处于空置状态，与查明事实不符，不予采信。3、原告主张被告5辆车的停车管理费，没有提交证据证实，不予支持。4、东润枫景3-2-2号房屋，建筑面积316.35平方米，为被告办公场所，根据物业承包合同约定，被告办公区的水电费、暖气费、物业费原告予以免收，因此，原告主张被告支付办公场所物业费的诉讼请求，不符合合同约定，不予支持。原告主张垃圾费的请求，符合合同约定，但其以商业用房的标准提出主张，与客观事实不符，该房屋实际用途为办公场所，应以办公用房的标准计算，被告应给付自2016年2月15日至2018年9月垃圾费378元（12元/月×31.5个月）。被告抗辩物业管理费包括垃圾费与查明事实不符，不予采信。5、原告主张被告承担房屋空置期间70%物业费，被告认可，本院予以支持：东润枫景1-1-3号商铺，建筑面积152.48平方米，空置期间2015年10月至2016年3月，被告应给付2016年2月15日至3月物业费384.25元（152.48平方米×2.4元/月×1.5个月×70%）。东润枫景1-1-7号商铺，建筑面积196.31平方米，空置期间2015年10月至2016年3月，被告应给付2016年2月15日至3月物业费494.70元（196.31平方米×2.4元/月×1.5个月×70%）。东润枫景2-2-2401号住宅，建筑面积101.08平方米，空置期间2015年10月至2016年6月，被告应给付2016年2月15日至6月物业费254.72元（101.08平方米×0.8元/月×4.5个月×70%）。东润枫景1-2-0801号住宅，建筑面积158平方米，空置期间2015年10月至2018年9月，被告应给付2016年2月15日至2018年9月物业费2787.12元（158平方米×0.8元/月×31.5个月×70%）。东润枫景1-2-1802号住宅，建筑面积157.21平方米，空置期间2015年10月至2018年9月，被告应给付2016年2月15日至2018年9月物业费2773.18元（157.21平方米×0.8元/月×31.5个月×70%）。东润枫景1-2-1801号住宅，建筑面积157.21平方米，空置期间2015年10月至2018年3月，被告应给付2016年2月15日至2018年3月物业费2244.96元（157.21平方米×0.8元/月×25.5个月×70%）。东润枫景1-2-1402号住宅，建筑面积157.21平方米，空置期间2015年10月至2018年6月，被告应给付2016年2月15日至2018年6月物业费2509.07元（157.21平方米×0.8元/月×28.5个月×70%）。因房屋空置期间无人居住使用，原告收取空置房屋的电梯费没有依据，原告主张上述5套住宅空置期间电梯费的请求不予支持；被告抗辩房屋均是空置，不产生能耗，不应支付电梯费的意见，本院予以支持。被告抗辩空置期间截止时间应是房屋买卖合同签订日期的意见，不符合客观事实，不予采信。综上，被告宝鸡市天地人置业有限公司应给付原告陕西安欣物业管理有限公司物业费101682.36元、垃圾费378元。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：被告宝鸡市天地人置业有限公司于判决生效之日起十日内给付原告陕西安欣物业管理有限公司物业费101682.36元、垃圾费378元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3544元，由被告宝鸡市天地人置业有限公司承担2233元，原告陕西安欣物业管理有限公司承担1311元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宝鸡市中级人民法院。    审 判 长   杨潇蕊人民陪审员      王迎武人民陪审员      李  静二〇一九年九月十六日法官助理   解尔璠书 记 员  白天骄