上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初40976号原告：上海柱良置业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：蔡柱良，执行董事。委托诉讼代理人：张舒萌，上海市毅石律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡晓方，上海市毅石律师事务所律师。被告：上海美登服饰有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：陈生财，董事长。委托诉讼代理人：魏明文，男。原告上海柱良置业有限公司(以下简称柱良公司)与被告上海美登服饰有限公司(以下简称美登公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理，依法适用简易程序于2019年11月15日公开开庭予以审理。原告的委托诉讼代理人张舒萌，被告的委托诉讼代理人魏明文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柱良公司向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告就上海市闵行区老沪闵路XXX号4幢房屋签订的《房屋租赁合同》以及《房屋租赁合同补充协议》已于2019年8月13日解除;2.判令被告立即腾空并交还系争租赁房屋;3.判令被告向原告支付自2016年4月16日起至2019年8月13日止拖欠的房屋租金人民币(币种下同)共760,966.55元;4.判令被告向原告支付房屋使用费，自2019年8月14日起至被告实际搬出系争租赁房屋之日止的房屋使用费，按每天1,221.75元的标准计算(暂计至2019年9月14日为39,096元);5.判令被告向原告支付自2016年4月16日起至2019年8月13日止的逾期付款违约金,原告自愿将违约金调整为6个月租金,共计222,969.4元；6.判令被告向原告支付2019年8月14日起至实际清偿之日止被告房屋使用费的逾期付款违约金，每日按年租金的万分之五计算;7.判令本案的诉讼费用、保全费用由被告承担。事实与理由：2014年6月20日，被告与原告签订了《房屋租赁合同》，后就系争房屋租金调整事宜，双方又于2016年1月27日签订了《房屋租赁合同补充协议》。《房屋租赁合同》与《房屋租赁合同补充协议》中约定，由被告承租上海市闵行区老沪闵路XXX号4幢房屋，租期自2014年7月1日起至2020年6月31日止，租赁面积为1,221.75平方米。所租房屋自2016年1月16日起至2017年6月31日租金为每平方米0.90元/天，租金为每年401,344.88元；2017年7月1日起至2020年6月31日租金为每平方米1元/天，租金每年为445,938.75元。租金每三个月一付，每次支付租金必须提前十五天，逾期不付每天以年租费1%支付违约金。在被告未按期支付房租并经双方协商无法达成一致意见的情况下，拖延二个月，原告可立即终止合同，收回房屋使用权，并没收保证金。自2016年4月16日起，被告开始拖欠房屋租金。经原告多次催缴，被告虽然分别于2017年2月21日和2018年2月1日出具还款计划，但是被告未能按照还款计划的约定还清拖欠的房屋租金。2019年5月30日，原告向被告出具《美登房租催款通知》，明确截止到2019年6月14日，被告累计拖欠房屋租金共计650,703.50元。该通知书被告盖章确认，但被告并未及时偿还原告拖欠房租，也未能提供有效的还款方案。因上述《美登房租催款通知》遗漏了2019年1月15日至2019年2月14日的房租，原告与被告于2019年9月11日对被告所欠房租再次进行确认，并做成《美登房租钱款明细对账单》。双方均在《美登房租钱款明细对账单》上盖章确认，明确自2016年4月16日起至2019年8月13日止，被告拖欠的房屋租金共760,966.55元。2019年7月8日，因被告一直拒绝向原告支付拖欠租金,原告向被告发送《房屋租金催款通知》，要求被告于该通知出具之日起30日内付清已拖欠的房租，否则原告将解除《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》。该通知于2019年7月9日送达。截止至原告起诉之日，被告依然没有向原告付清已拖欠的房租。因被告严重违反合同约定，且在原告催告后仍然没有支付拖欠的租金，原告于2019年8月12日向被告发送了《房屋租赁合同解除通知》，通知被告《房屋租赁合同》与《房屋租赁合同补充协议》于《房屋租赁合同解除通知》送达之日起解除。《房屋租赁合同解除通知》于8月13日送达被告，双方的租赁关系于2019年8月13日解除。《房屋租赁合同》与《房屋租赁合同补充协议》中约定租金每三个月一付，每次支付租金必须提前十五天，逾期不付每天以年租费1%支付违约金。按照该约定被告应当支付原告违约金5,217,037.46元,现原告自愿将违约金调整为六个月租金，即222,969.4元。同时由于被告2019年8月14日之后逾期支付租金，原告要求被告支付2019年8月14日起至实际清偿之日止被告逾期付款的违约金，每日按年租金的万分之五计算。基于以上事实，因被告拖欠房屋租金，且经原告催告仍拒绝支付严重违反合同约定，原告根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》等有关规定提起本案诉讼，请求予以支持。被告美登公司辩称，不同意解除双方的租赁合同，希望与原告协商继续租赁。1、被告自2000年底开始花大量资金装修、建造厂房并购置设备、材料、培训工人，十几年来守法经营。近年因经济形势的影响，故公司经营困难，造成了租金的拖欠，始终与原告协商。2、2013年原告筹备建造新厂房，要拆除被告公司原来所租的厂房，当时被告公司尚在租约期内，配合原告予以进行，被告还为原告公司担保。垫付了装修款，减少了原告的损失。此后搬到新楼后，被告面对租金上涨，又重新投入装修，产生了较大的损失。3、现被告经营困难，并配合原告腾退了部分租赁房屋，但被告多次停水停电，造成了被告在清退房屋时，员工受伤。现原告停水停电，根本无法办公、经营，愈发困难。故希望与原告协商，能够继续承租，分批规划租金。经审理查明，2014年6月20日，原告柱良公司(出租方、签约甲方)与美登公司(承租方、签约乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方承租闵行区老沪闵路XXX号4幢一楼部分生产用房面积326.10平方米、二楼面积94.39平方米、三楼695.26平方米，共计1,115.75平方米；乙方租赁使用上述房屋用于生产和经营；乙方在签订合同时已充分了解上述出租的房屋系甲方自行建设，归甲方所有的房屋，不具备房地产权证，但可以由甲方占有、使用、收益(包括出租)因此支付的租金计算价格在该基础上计算租赁费；本合同有效期为六年，本合同起租日期为2014年7月1日，终止日期为2020年6月31日止；所租房屋1,115.75平方米租金，前三年为每平方米0.80元/每天，公摊面积按总面积9.50%计，第四、五、六年租金则按每平方米0.90元/每天计，前三年租金为356,749.90元，全年共计356,749.90元，第四年至第六年房租为每年401,343.64元；物业管理费每月每平方米4元计，租用1,115.75平方米，合计53,556元/年；租金每三个月一付，本着先付后用原则，每次支付租金必须提前十五天，合同签订之日，乙方先付三个月房租及一个月租金作为保证金，逾期不付每天以年租金1%支付违约金；保证金直至租房终止，并经甲方验收无误后，将保证金退回乙方，不计利息；出租方应向承租方提供水、电的设施及容量，在租赁期间的日常用电等费用由乙方自行承担；出租方在承租方未按期支付房租并经双方协商无法达成一致意见的情况下，拖延二个月，甲方可立即终止合同，收回房屋使用权，并没收保证金等。2016年12月1日，原告柱良公司(出租方、签约甲方)与美登公司(承租方、签约乙方)签订《房屋租赁合同补充协议》一份，约定：甲乙双方于2016年1月27日经协商就原房屋租赁合同作如下补充协议，原合同1上第三款第1条改为，所租房屋1,221.75平方米(含9.5%的公推面积)的厂房，由原来每平方米0.8元/天调整为每平方米0.9元/天(2016年1月16日起至2017年6月31日止)即租金由原来每年356,749.9元增加至每年401,344.88元，第四、五、六年(即2017年7月1日起至2020年6月31日)租金由原来的每平方米0.9元/天调整至每平方米1元/天，即租金由原来的每年401,344.88元增加至每年445,938.75元；原合同1上第三款第2条所指定的物业管理费取消；原合同1上签订的其他条例保持不变；原房屋租赁合同(2),即租赁面积为159.9平方米的合同自2016年2月1日起注销，该房屋不再租赁；原合同物业管理费因柱良公司自身原因取消改增加费用于房租里收取，原物业管理费(现增加租费部分，门卫、公用照明、水费、停车位三个)另含垃圾费，不再另收费用。此后，因被告美登公司未能按期支付费用，于2017年2月21日向原告柱良公司出具《还款计划》，表示至2017年2月28日止暂欠原告柱良公司房屋租费17万余元，于2017年3月至5月，每月归还1至2万，于2017年6月至8月，每月归还5万元等。此后被告美登公司于2018年2月1日再次向原告柱良公司出具《租金还款计划》，表示至2018年2月14日共计欠费233,279.50元，在2018年春节前归还10万元，余下自2018年3月至2018年12月每月付租金5万元，至2018年12月前还清133,279.50元；上述还款计划如不实行到位，房东可采取停电、停水等措施，后果由本公司承担。2019年5月30日，因被告美登公司仍然欠付费用，原告柱良公司出具《美登房租催款通知》，被告美登公司盖章予以确认欠费金额。2019年7月8日，原告柱良公司向被告美登公司发送《房屋租金催款通知》，要求被告收函后30日内付清已拖欠的租金，否则将解除合同并主张违约责任。2019年8月8日，原告柱良公司向被告美登公司发送《房屋租赁合同解除通知》，要求解除租赁合同，被告搬离并返还房屋，并要求被告支付租金、违约金、房屋占有使用费等。被告于2019年8月13日收悉了该解除函。此后，被告美登公司仍未能清偿，2019年9月11日，原告柱良公司再次向被告美登公司出具《美登房租钱款明细对账单》，至2019年9月14日，被告美登公司共计欠付租金799,349.90元，被告美登公司盖章予以确认。2019年9月30日，被告美登公司向原告柱良公司返还了系争租赁房屋的二楼。2019年12月30日，被告美登公司向原告柱良公司返还了系争租赁房屋的三楼。双方当事人于庭审中一致同意，房屋占有使用费按照实际占用面积乘以每平方米单价予以计算。此后，因被告美登公司未能交还房屋也未能支付费用，原告柱良公司于2019年11月曾停止供电，后予以恢复。此后于2019年12月上旬至今停止供电未予恢复。上述事实，由原告柱良公司提交的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《还款计划》、《租金还款计划》、《美登房租催款通知》、《美登房租钱款明细对账单》、《房屋租金催款通知》及邮寄凭证、《房屋租赁合同解除通知》及邮寄凭证、《交房确认书》等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，原告柱良公司向被告美登公司出租的房屋并无建设规划许可及房地产权证，因该租赁标的物部分不具有合法性，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，双方之间就闵行区老沪闵路XXX号4幢一楼部分房屋签订的《房屋租赁合同》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告美登公司应搬离并向原告柱良公司返还占有的房屋。关于原告柱良公司主张的租金及房屋占有使用费，因原告柱良公司将房屋交付被告美登公司占有使用，虽合同无效，但原告柱良公司主张依据参照租金标准支付房屋占有使用费并无不妥。关于占有使用费的标准，本院注意到被告美登公司于租赁过程中分次返还了部分房屋，经双方当事人一致同意，按照使用面积计算实际占有使用费。现至2019年9月14日的房屋占有使用费799,349.90元，经双方当事人核对已予以确认。自2019年9月15日至2019年9月30日期间，被告美登公司占有使用了自一楼至三楼的房屋，该期间的房屋占有使用费19,548元应予以支付。101,773.42元应予以支付。自2019年12月31日起至今，被告美登公司占有使用了三楼的部分房屋，按照双方的租金标准，被告美登公司应按照每日761.31元的标准支付至返还房屋之日止的房屋占有使用费。综上，被告美登公司应向原告柱良公司至2019年12月30日止的占有使用费920,671.32元，并按每日761.31元的标准支付自2019年12月31日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费。关于被告美登公司抗辩房屋停止供电，原告柱良公司陈述系因被告欠付电费，同时本院注意到被告美登公司在2018年2月1日的还款计划中亦表示因未能偿付欠付租金，原告柱良公司可相应之停水停电，对于该后果被告美登公司应予以预见并愿承担。关于原告柱良公司主张的自2016年4月16日起至2019年8月13日止及自2019年8月14日起的逾期付款违约金，本院认为，原被告双方在租赁过程中被告自2016年8月起即存在迟延支付租金的行为，双方始终在协商过程中，原告并未主张相应违约责任，而由被告美登在未付款的情况下继续使用。在被告美登公司多次出具还款计划但未能实际履行的情况下，原告柱良公司亦愿意继续履行租赁合同。至原告柱良公司发出解除函，被告美登公司收悉解除函并对账的过程中，原告柱良公司仍未提出违约金之主张，双方实际已变更了租金支付之方式。且因出租的标的物不具有合法性，该租赁合同应属无效，故双方于合同中约定之违约责任条款也属无效。故原告的该诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、被告上海美登服饰有限公司于本判决生效之日起三十日内搬离，并向向原告上海柱良置业有限公司返还《房屋租赁合同》中约定的上海市闵行区老沪闵路XXX号4幢三楼房屋；二、被告上海美登服饰有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海柱良置业有限公司支付至2019年12月30日止的房屋占有使用费920,671.32元；三、被告上海美登服饰有限公司于本判决生效之日起十五日内，按照每日761.31元的标准向原告上海柱良置业有限公司支付自2019年12月31日起至搬离房屋之日止的房屋占有使用费；四、驳回原告上海柱良置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计7,003.65元，由原告上海柱良置业有限公司负担930.45元，由被告上海美登服饰有限公司负担6,073.20元；财产保全费5,000元，由被告上海美登服饰有限公司负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇二〇年一月二十一日书记员 段文澜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。