广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初6352号 原告：闭小妹，女，1984年11月3日出生，壮族，住广西平南县。 委托诉讼代理人:吴玲芳，广西智森律师事务所律师。 委托诉讼代理人:韦吉喆，广西智森律师事务所实习律师。 被告:农作现，男，1978年11月10日出生，壮族，住广西田东县。 被告：广西翔展置业有限公司，住所地南宁市。 法定代表人：严敏霞。 委托诉讼代理人:梁朝广，该公司员工。 原告闭小妹诉被告农作现，被告广西翔展置业有限公司（以下简称翔展公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年8月1日受理后,依法适用普通程序于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告闭小妹的委托诉讼代理人吴玲芳，被告农作现，被告翔展公司的法定代表人严敏霞及委托诉讼代理人梁朝广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告闭小妹向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告农作现、被告翔展公司签订的《房地产买卖及居间合约》；2.判令被告农作现退还原告购房款30000元；3.判令被告农作现赔偿原告已支付的居间服务佣金27600元、评估费4600元、按揭代理服务费9200元、权证过户手续费2000元、杂费170元，被告翔展公司承担连带赔偿责任；4.判令被告农作现向原告支付违约金30000元及罚息1283元（以103570元为基数，按一年期银行贷款利率4.35%的四倍计算，自2019年6月27日暂计算至2019年7月22日，实际应计算至支付完全部款项之日止）；5.判令被告农作现向原告支付律师费10000元；6.本案诉讼费、保全费、诉讼财产保全责任保险费由被告农作现、被告翔展公司承担。在本案诉讼过程中，原告闭小妹将其诉讼请求第2项、第4项合并，第4项中的罚息不再主张，即判令被告农作现双倍返还原告定金共计60000元。其余诉请不变更。事实和理由：2019年5月21日，原告与被告农作现、被告翔展公司签订了《房地产买卖及居间合约》（编号XXXX），约定原告向被告农作现购买位于南宁市江南区，房屋总价920000元；被告翔展公司提供居间服务、按揭代理服务，向原告收取居间服务佣金27600元、按揭代理服务费9200元。合同签订后，原告依约向被告农作现支付了购房定金30000元，向被告翔展公司支付了居间服务佣金27600元、按揭代理服务费9200元、权证过户手续费2000元、评估费4600元、杂费170元。2019年6月4日，被告翔展公司为原告申请的按揭贷款获银行审批通过，通知被告农作现2019年6月5日前来办理过户递件手续，但被告农作现不予配合。后被告翔展公司多次通过电话、短信催促，但被告农作现仍未配合办理过户手续。被告翔展公司于2019年6月17日受原告委托向被告农作现发送了《履约催告函》，被告农作现至今未与被告翔展公司或者原告联系办理涉案房屋的过户事宜。综上，被告农作现的行为已经构成违约，原告购买涉案房屋的目的无法实现。根据涉案合同第五条第1、2款约定，涉案合同于2019年6月27日解除，被告农作现应退还原告购房款，赔偿原告已支付给被告翔展公司的费用，并支付违约金及罚息，及承担原告为此支出的律师费。被告翔展公司作为居间服务方，对原告向其支付的费用负有连带赔偿责任。 被告农作现辩称：农作现于2019年6月3日在湖南被抓获，于6月5日被羁押在百色市第二看守所至今，故未收到被告翔展公司发出的《履约催告函》。农作现愿意继续履行合同，本案合同不能履行不是因为农作现故意不履行，而是因农作现涉嫌诬告陷害、虚假诉讼等与本案无关的刑事犯罪被羁押在百色市XXXXX，该刑事案件尚未开庭，客观不能配合原告办理相关手续，并非主动违约。涉案房屋之前未被查封。涉案房屋尚未交付，如原告愿意继续履行，农作现同意将房屋交付给原告。认可已收取原告30000元定金，仅同意退还该款，不认可原告的全部诉求。 被告翔展公司辩称：因被告农作现原因导致不能办理过户手续，现被告农作现因涉嫌犯罪被采取强制措施，办理过户需要被告农作现本人到场，合同不能继续履行，故同意解除本案合同。但居间服务佣金27600元已经实际发生，不同意退还，应由违约方承担，具体哪一方由法院依法认定。翔展公司在本案中不存在违约行为，能够退还原告的费用为按揭代理服务费9200元、权证过户手续费2000元、杂费170元。诉讼费、保全费、保全保险费的负担问题由法院依法认定。签订合同进行查档时涉案房屋没有被采取查封等保全措施。 根据当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.涉案合同是否具备解除条件？被告农作现及被告翔展公司在本案合同履行过程中是否存在违约行为？2.如涉案合同解除，被告农作现应否双倍返还原告定金共计60000元并赔偿律师费10000元？原告诉请被告农作现及翔展公司连带赔偿原告居间服务佣金27600元、评估费4600元是否合理？ 当事人围绕原告诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认作为定案的依据并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实： 2019年5月21日，原告闭小妹（买方）、被告农作现（卖方）与被告翔展公司（经纪方）签订了合同编号为XXXX的《房地产买卖及居间合约》。合同第一条约定交易的物业地址为位于南宁市江南区，权属性质为商品房，该物业处于抵押状态无查封，由卖方向抵押权人申请还款，买方愿意待卖方物业注销抵押后再办理过户手续；物业处于抵押状态，抵押权人为金融机构，由买方支付部分楼款并用于提前还款解押使用，不足部分由买方委托担保公司或经纪方垫资结清解押；第二条约定买方同意交纳税费中的契税、个人所得税、登记费、交易手续费、评估费、抵押登记费、权证过户手续费；合同第五条合约违约责任：买卖双方签署合约后，不依约履行配合办理物业出售、购买等房地产交易手续或违反合同义务的……自违约行为发生之日起超过7个工作日的，守约方有权或委托经纪方向违约方发出催促履约书面通知，发送即日起超过七个工作日内，仍不履行合约的，守约方可解除交易或本合约自动解除，违约方按下列约定承担赔偿责任：如卖方违约的，须在三个工作日内除无息退还买方已付楼款以及承担赔偿买方已支付给经纪方的服务费、交易所产生的费用或承担赔偿经纪方居间佣金损失外，同时须支付与定金同等数目之金额（包含未付定金）作为违约赔偿给买方，如卖方不依约退还及违约款项的，每逾期一天则另按同期银行贷款利率的四倍支付给买方作为罚息赔偿，至支付全部应退还及违约款项为止；第七条约定：……法院诉讼所产生的费用先由各自承担，并最终由违约方（败诉方）承担对方处理纠纷所支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全执行费、律师费、差旅交通费、过户税费等）；合同第九条约定物业成交价为920000元，买方付款方式种类为商业贷款，如委托经纪方代为办理按揭手续及权证过户手续的，交易双方应在经纪方通知的规定期限内提供齐全办理银行贷款所需资料，并配合到指定的银行配合签署按揭文件及支付贷款所需费用，买方向银行所申请按揭贷款金额与贷款年限最终以银行批准的结果为准，卖方须无条件配合买方提交贷款所需材料（包括但不限于签署贷款合同、更换贷款银行所需材料等）；第一部分房款（定金款）30000元，签约当天由买卖双方委托经纪方代为托管（视为卖方已签收），待卖方查档并提供证明后由经纪方转付给卖方；尾期款890000元，买方在过户出证及抵押登记手续完成银行并领取他项权利证后，由买方贷款银行直接划给卖方……。双方未就如银行批准的贷款额少于买方申请贷款金额，二者相差金额的剩余购房款支付方式进行约定。2019年5月21日，原告闭小妹向被告农作现支付定金30000元，被告农作现出具了《收条》。2019年5月22日，原告向被告翔展公司支付了居间服务佣金27600元、权证过户手续费2000元、评估费4600元、按揭代理服务费9200元、杂费170元，翔展公司均出具《收款收据》予以确认。 2019年6月17日，被告翔展公司按照涉案合同约定的通讯地址向被告农作现发出《履约催告函》，主要内容为买方已经按照合约约定支付购房定金30000元，现银行通知买方及翔展公司购房贷款审批已经通过，可以办理房屋过户递件手续。现经买方及翔展公司的员工多次电话短信催促被告农作现配合前往南宁市房产交易中心办理该房屋过户递件手续，被告农作现均予拒绝拖延。故在该通知发出之日起七个工作日内仍不前往南宁市房产交易中心办理该房屋过户递件手续，导致合同无法继续履行的，视为被告农作现违约。该函因查无此人被退回。 本院认为：涉案的《房屋买卖及居间合约》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人应恪守履行。 按照合同约定，被告农作现负有配合前往南宁市房产交易中心办理该房屋过户递件手续之义务。而被告农作现并未履行该义务，其被羁押亦系被告农作现自身的原因造成的。被告农作现被羁押的现状客观上已经导致合同无法继续履行，构成根本违约。原告诉请解除涉案的《房屋买卖及居间合约》，合理有据，本院予以支持。鉴于被告翔展公司向被告农作现发出催告履行合同义务的《履约催告函》时，被告农作现已经被羁押，此时被告农作现并非针对涉案合同明显地故意违约。被告农作现在本案中的过错程度不严重，在合同解除的违约责任上应予以适当减轻。经考量被告农作现的违约情节、过错程度后，本院酌定被告农作现按购房定金的10%支付违约金即3000元。 涉案合同解除后，按照合同的约定被告农作现除了应当向原告闭小妹支付上述违约金3000元外，还须退还定金30000元，赔偿中介服务费损失27600元、律师费损失10000元、评估费4600元。被告翔展公司认可向原告退还按揭代理服务费9200元、权证过户手续费2000元、杂费170元，本院予以确认。本案中被告翔展公司已经按照合同的约定履行了义务，并无证据证明翔展公司存在违约行为，原告诉请被告翔展公司连带赔偿原告居间服务佣金27600元、评估费4600元缺乏理据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告闭小妹与被告农作现、被告广西翔展置业有限公司于2019年5月21日签订的合同编号为XXXX的《房地产买卖及居间合约》解除； 二、被告农作现退还原告闭小妹定金30000元； 三、被告农作现向原告闭小妹支付违约金3000元； 四、被告农作现向原告闭小妹赔偿中介服务费损失27600元； 五、被告农作现向原告闭小妹赔偿律师费损失10000元； 六、被告农作现向原告闭小妹赔偿评估费4600元； 七、被告广西翔展置业有限公司向原告闭小妹退还按揭代理服务费9200元、权证过户手续费2000元、杂费170元； 八、驳回原告闭小妹的其他诉讼请求。 上述应付款项,被告应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2598元，保全费1120元，保全保险费1000元，责任合计4718元，由被告农作现负担3318元，由原告闭小妹负担1400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  杨长春 人民陪审员  周曼丽 人民陪审员  陆 敏 二〇二〇年一月二十日 书 记 员  韦绍锋 ——