上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初34140号原告：上海七剑投资管理有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人：郭越文，执行董事。委托诉讼代理人：顾亮亮，上海市新闵律师事务所律师。被告：沈士明，男，1970年12月13日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。原告上海七剑投资管理有限公司与被告沈士明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序进行审理。因沈士明下落不明，本院依法将本案转入普通程序并组成合议庭于2020年1月16日进行公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人顾亮亮到庭参加诉讼。被告沈士明经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海七剑投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《房地产租赁合同》于2019年5月29日解除；2、被告立即向原告返还上海市闵行区江川东路658、658-1、660、660-1号一、二楼、662号二楼房屋(以下简称涉案房屋)；3、被告向原告支付自2019年3月1日起至2019年5月31日止的租金和物业费人民币(币种下同)181,561元；4、被告以181,561元为基数、按日0.30%的计算标准向原告支付自2019年2月19日起至被告实际清偿前述款项之日止的滞纳金；5、被告向原告支付自2019年6月1日起至被告实际返还涉案房屋之日止的房屋占用使用费和物业费(使用费按每月65,827元、物业费按每月3,360元的标准计算)；6、被告向原告支付违约金394,962元；7、被告向原告支付免租期租金263,308元；8、被告向原告支付垫付的水费2,405.54元和电费9,873.16元；9、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告撤回前述第2项诉请，并变更第5项诉请中计算的截止时间为2019年6月22日。事实和理由：涉案房屋的所有权人原系案外人上海源枫房地产开发有限公司(以下简称源枫公司)，但因部分原因导致涉案房屋所有权需转让给颛桥镇黄一村村民委员会(以下简称黄一村委会)时无法办理相应变更登记手续。故2017年6月19日，颛桥镇规划建设和环境保护办公室、黄一村委会和源枫公司共同签订《备忘录》，约定由黄一村委会就涉案房屋予以出租并签订租赁合同。2017年7月14日，原告与上海市闵行区颛桥镇黄一村经济合作社(以下简称黄一村经济合作社)签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租位于沧源路东、德宏路南、永平南路西、江川东路北的房屋，租赁期限自2017年7月15日起至2027年7月14日止，并约定原告在租赁期限内可予以转租。2017年8月1日，原告与被告签订《房地产租赁合同》，约定由被告承租涉案房屋，租赁面积共计746.66平方米，租赁期限自2017年8月1日起至2022年7月31日止。该合同还对租金的金额、支付时间、违约责任等作了约定。前述合同签订后，原告按约将涉案房屋交付被告使用，被告在涉案房屋内申请设立上海达鼎居餐饮管理有限公司用以经营使用。但被告未能按合同约定向原告支付房屋租金和物业费,并欠付部分水费、电费。2019年5月29日，原告向被告送达关于要求解除《房地产租赁合同》的《公函》。2019年6月19日，原告向被告送达关于要求被告返还涉案房屋的《房屋交接通知书》。原告认为，原、被告签订的租赁合同合法有效，但被告的上述违约行为已经严重侵害原告的合法权益。故原告为维护自身的合法权益，诉至法院，提出前述诉请。被告沈士明未到庭答辩，亦未向本院提交证据材料。本院经审理认定事实如下：2017年8月1日，原告上海七剑投资管理有限公司(出租方，甲方)与被告沈士明(承租方，乙方)签订《房地产租赁合同》。合同主要约定内容如下，第一条，甲方将涉案房屋出租给乙方使用。建筑面积共计746.66平方米。用途为经营餐饮“龘鼎居”。第二条，甲、乙双方确认，甲方在本合同签署时将涉案房屋和本合同附件(二)中约定的有关设施设备交付给乙方使用，乙方同意按租赁物及附属设施的现状承租，租赁期限自2017年8月1日起至2022年7月31日。免租期自2017年8月1日起至2017年11月30日。第三条，甲、乙双方约定，涉案房屋第1年租金总计为789,924元。涉案房屋前3年租金不变，第4年起递增10%。租金按月计算，2017年8月1日至2020年7月31日，月租金为65,827元；2020年8月1至2022年7月31日，月租金为72,410元；上述租金标准为不含税租金。物业费4.50元/月/平米(不包括建筑垃圾及经营垃圾清理费用)，总计3,360元/月。燃气费押金：40,000元。合同期满后，七日内无息退还乙方。第四条，乙方应于本合同签订后三个工作日内向甲方交纳相当于三个月租金的履约保证金计197,481元。租赁期间如乙方无违约行为，则该保证金在合同终止并结清所有费用及注销或迁移工商执照后十日内无息退还给乙方。乙方应于本合同签订后三个工作日内向甲方缴付首期三个月租金197,481元，3个月物业费10,080元，共计207,561元。以后的租金及物业费每三个月交纳一次，提前10日缴付，先付后用。乙方逾期支付租金和物业费的，应当按照每天千分之三的标准向甲方支付滞纳金。如乙方有本合同第十四条约定的重大违约行为，则保证金全额作为违约金，由甲方收取。第五条，甲方应于2017年8月1日将涉案房屋交付乙方使用，并就涉案房屋及其附属设施的当时状况、附属财产等有关情况进行书面确认，同时办理有关移交手续。甲方迟于前款时间交付租赁房地产，乙方可要求将本合同有效期顺延。双方对此协商一致的，应书面签字确认。第七条，乙方使用涉案房屋所产生的费用，包括但不限于：水、电费、燃气、卫生费、治安费、采暖费、物业费等，均由乙方自行承担。乙方同意在乙方拖欠本合同约定的租金和物业费且经甲方催讨后5日内不支付时，无论乙方是否已支付该物业水、电、燃气等公用事业费或物业费；或因乙方违约从保证金中扣除违约金后未及时补足保证金超过15日的，在不影响甲方行使其他权利的前提下，甲方有权要求物业服务企业停止向该物业提供水、电、燃气等公用事业服务及物业管理服务直至乙方付清拖欠租金、费用及违约金，由此造成乙方营业的影响及因此而蒙受的任何损失，甲方无须承担任何责任。同时乙方同意承担甲方及物业服务企业采取本条措施期间的该物业租金、管理费和本合同约定的其他任何费用及重新接驳水、电等公用事业服务及其他公用设备的费用。乙方逾期支付租金、物业费等本合同约定由乙方支付的任何费用，每逾期一日，应按所欠款项的千分之三标准向甲方支付违约金。第十四条，出现下列情形之一时，乙方应向甲方支付当时月租金的6倍作为违约金，违约金不足以弥补甲方实际损失的，乙方应赔偿甲方的实际损失；(一)乙方拖欠租金达15天以上；(二)乙方拖欠本合同第七条约定的应由乙方负担的各项费用达到一个月租金金额的；……。甲方除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方还可依据上述情形解除合同。自乙方收到甲方的解除通知之日起本合同即解除，乙方应向甲方支付上述违约金。第十六条，本合同终止后，乙方应于十日内迁离并交回租赁房地产，并保证租赁房地产及附属设施的完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。乙方逾期不迁离或不返还租赁房地产的，甲方有权强行收回租赁房地产。同时视乙方自动放弃租赁房地产设备等物件的处理权，甲方有权全权处理。前述合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋。被告向原告给付了租赁保证金197,481元、燃气费押金40,000元及部分租金、物业费。租赁期内，被告逾期支付租金等费用，且经原告多次催告，被告仍未支付。据原告庭审所述，2019年5月，被告停止经营。2019年5月29日，原告在涉案房屋张贴《公函》一份，表示被告逾期付款行为已构成实际违约，原告将单方面解除合同，并要求被告支付月租金6倍的违约金，请在2019年6月5日前清空涉案房屋、归还场地，逾期未清理，原告将涉案房屋中的物品作无主物自行处理，同时拖欠的租金、物业费、滞纳金及月租金6倍的违约金，约定时间(2019年6月5日)内拒不支付，原告将启动法律诉讼程序。2019年6月19日，原告在涉案房屋张贴《房屋交接通知书》一份，表示2019年5月29日，原告已向被告送达要求解除《房地产租赁合同》的通知，为避免因被告迟迟不能返还涉案房屋而造成进一步损失，现原告郑重通知被告应于2019年6月22日17点前与原告共同至涉案房屋办理房屋交接手续，否则，原告将按合同约定对涉案房屋予以处置，由此产生的全部损失概由被告自行承担。后据原告诉述，被告搬离了涉案房屋，原告自行收回了涉案房屋。另查明，原告代被告缴纳了2019年3月1日至2019年4月30日期间的电费9,873.16元及至2019年5月29日止的水费2,405.54元。现原告认为被告欠付2019年3月1日起至2019年5月31日止的租金及物业费181,561元、自2019年6月1日起的租金(房屋使用费)、物业费以及前述水电费，构成违约，故原告向本院提起本案诉讼。因被告下落不明，本院通过公告形式于2019年10月17日向被告送达本案诉状要点及开庭传票。以上事实，由原告提供的《房地产租赁合同》、《公函》、《房屋交接通知书》、水电费缴付凭证等证据及当事人的庭审陈述所证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房地产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效合同，双方应严格按约履行。被告作为承租人按约支付租金、物业费等费用系其主要义务。然在涉案合同履行期内，被告逾期支付租金、物业费等费用，被告的行为显然已构成违约，且被告逾期付款程度已达原告可单方行使解除权。现原告要求解除涉案《房地产租赁合同》，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。至于涉案合同解除的时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”，现原告虽通过在涉案房屋张贴或邮寄或短信的方式向被告出具《公函》及《房屋交接通知书》，但因被告早已于原告张贴前即停止了经营，原告的邮寄材料经投递被退回，发送的短信也无人回复，从现有证据来看，原告并无充分有效的证据证明其所出具的《公函》及《房屋交接通知书》已有效送达被告，故原告要求确认涉案合同于2019年5月29日解除，并无依据。但鉴于原告已于本案诉讼前自行收回了涉案房屋，本院认为，被告的搬离行为及原告自行收回房屋的行为可视为原、被告双方对涉案租赁合同解除已达成合意，故本院确认涉案租赁合同已解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。就被告占用涉案房屋期间的租金及物业费，被告理应按照合同约定的租金标准及物业费标准予以支付。现因被告未就原告主张之租金、物业费的起止时间、标准及金额提出任何抗辩意见，故就原告主张的自2019年3月1日起至2019年5月31日止的租金和物业费共计181,561元、自2019年6月1日起至2019年6月22日止的租金和物业费共计50,737.14元，本院予以支持。就被告占用涉案房屋期间所使用的水费、电费，被告应向原告支付。原告亦就其为被告垫付水电费支出提供了相应依据。故就原告主张的水费2,405.54元和电费9,873.16元，本院予以支持。鉴于被告逾期付款行为，原告要求被告支付滞纳金，符合双方约定。但违约金的计算标准，被告虽未到庭但并未放弃其对违约金标准的抗辩权利，现考虑到合同的履行情况、原告的实际损失等，本院认为原告主张的该标准过高，酌情调整至以181,561元为基数、按日万分之五的计算标准向原告支付自2019年2月19日起至被告实际清偿前述款项之日止。就原告主张的免租期租金263,308元，本院认为，免租期通常是出租人为了促进双方更好履行租赁合同而免除承租人一定时间的租金，将房屋交给承租人进行装修改建等活动。就本案，涉案合同约定租期为五年，为促进涉案合同的顺利履行，原告给予被告四个月的免租期。然由于被告的单方违约，导致涉案合同履行了近一年即告解除。虽然涉案合同并未约定被告违约时原告可主张免租期租金损失，但考虑到免租期对原告租金收入损失的影响，故本院酌定被告赔偿原告免租期租金损失197,481元。就原告主张的相当于六个月租金标准的违约金，本院认为，鉴于导致涉案合同解除的责任完全在于被告，原告主张违约金，符合双方约定。但就违约金的具体金额，被告虽未到庭但并未放弃其对违约金标准的抗辩权利，本院认为，鉴于被告确实存在一定的违约行为，结合被告的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给原告所造成的实际损失，兼顾到被告在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，在原告主张的逾期付款滞纳金、免租期租金损失均已获支持的情况下，本院认为原告目前所主张的解约违约金过分高于违约行为给其造成的损失，故本院酌情将该笔违约金降低至197,481元。至于租赁保证金197,481元及燃气费押金40,000元，鉴于涉案合同已解除，原告亦同意押金在本案中一并予以处理、抵扣被告的相应欠费，此系原告的权利，本院予以准许。被告沈士明经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海七剑投资管理有限公司与被告沈士明于2017年8月1日签订的《房地产租赁合同》解除；二、被告沈士明于本判决生效之日起十日内向原告上海七剑投资管理有限公司支付自2019年3月1日起至2019年6月22日止的租金和物业费共计232,298.14元；三、被告沈士明于本判决生效之日起十日内以181,561元为基数、按日万分之五的标准向原告上海七剑投资管理有限公司支付自2019年2月19日起至被告沈士明实际清偿该款之日止的滞纳金；四、被告沈士明于本判决生效之日起十日内向原告上海七剑投资管理有限公司支付违约金197,481元；五、被告沈士明于本判决生效之日起十日内向原告上海七剑投资管理有限公司支付免租期租金损失197,481元；六、被告沈士明于本判决生效之日起十日内向原告上海七剑投资管理有限公司支付水费2,405.54元和电费9,873.16元；七、原告上海七剑投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告沈士明返还租赁保证金197,481元及燃气费押金40,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,990.44元，由原告上海七剑投资管理有限公司负担3,463.70元，由被告沈士明负担10,526.74元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 张 莉人民陪审员 尹 萍人民陪审员 邓红霞二〇二〇年一月十七日书 记 员 王伊妮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。