湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0302民初2479号原告：王毅强，男，1965年10月20日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市石峰区。被告：湘潭美江房地产开发有限公司，住所地湘潭市九华经济区。法定代表人：梁艳红。委托诉讼代理人：罗桃荣，湖南勤人坡律师事务所律师。原告王毅强诉被告湘潭美江房地产开发有限公司(以下简称“美江公司”)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。原告王毅强，被告美江公司的委托诉讼代理人罗桃荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王毅强向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行合同约定的交房义务。二、判令被告向原告支付从2016年7月1日起至起诉之日（2019年4月28日）止共计1032日逾期交房违约金人民币40764元，并按照39.5元/日承担从起诉之日起至实际交付验收合格房屋之日止的违约金。三、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2015年4月22日与被告美江公司签订合同，购买被告所开发的位于湘潭市九华经开区大众东路19号美江国际社区4号楼1单元1701004号房，购房金额为395000元，并已按照合同约定履行付款义务。按照合同第十条规定，被告应于2016年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第十一条约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。截至起诉之日，原告仍未收到被告的收房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因，原告所购房屋仍在施工过程中，原告认为，被告延迟交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责是由，违约事实明显。综上，原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告美江公司辩称：一、本案所涉项目系由湖南天义建设集团有限公司（以下简称“天义公司”）承建，由于天义公司没有按时履行施工合同，按时完工办理竣工验收手续，导致逾期交房，相应的损失将由天义公司负责赔偿，因此本案的裁判结果与天义公司具有法律上的利害关系，被告请求追加天义公司为本案被告或者第三人。二、本案所涉房屋因为施工方天义公司未完成施工，亦未办理竣工验收手续，目前不具备法定交房条件，被告无法确定具体竣工验收合格的期限，且该期限也不是被告公司所能控制的。原告所主张的违约金虽然有合同约定，但是与实际损失相比较高，请求法院根据根据合同法的相关规定，酌情调整降低计算违约金的期限及标准，以合同当中约定的解除购房合同违约金的上限即已付款的千分之一计算。经审理查明：2015年4月22日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于湘潭市九华经开区大众东路19号美江国际社区X号楼X单元XXXXXXX号房屋一套，建筑面积114.85平方米，套内建筑面积92.2平方米，单价每平方米3439.27元，房屋总价395000元。付款方式为：2015年4月23日前将首付款125000元存入指定监管账户，余款270000元于2015年4月24日前办理公积金按揭，将按揭款存入指定监管账户。出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经竣工验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限（本合同约定的特殊情况外）将该商品交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部购房款。被告自认，截至本案辩论终结之日止，涉案房屋尚未办理竣工验收合格手续，未交付与原告。本院认为：原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，故合法有效。原、被告均应诚实信用履行合同义务。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。而涉案房屋未经竣工验收合格，尚不具备交付条件，原告诉请被告交付房屋，本院依法不予支持。被告辩称本案所涉项目系由天义公司承建，本案的裁判结果与天义公司具有法律上的利害关系，请求追加天义公司为本案被告或者第三人。庭审中，本院已向被告释明，本案为商品房销售合同纠纷，原告依据与被告签订的《商品房买卖合同》提起本案诉讼，天义公司并非案涉合同的相对方，根据合同的相对性原则，对于被告要求追加天义公司为被告或第三人的申请不予准许。如果被告认为因天义公司的原因导致逾期交房，使其产生相应的经济损失，可与天义公司另行协商解决，或者另案主张权利。关于违约金的标准应如何确定的问题。原告要求按合同约定的标准即按日支付已付房价款万分之一的违约金，被告认为合同约定的违约金超出原告的实际损失，应当酌情进行调整。本院认为，本案《商品房买卖合同》明确约定有逾期交房违约金的计算方法，而且合同中对违约金数额计算方法的约定，是原、被告的真实意思表示，是双方签订合同时因预见到如果一方违约可能给对方造成损失，从而作出的带有弥补损失的约定，双方对该风险是明知的，同时该约定具有对等性，任何一方逾期交房或逾期付款，都将被平等地追究违约责任。本案中，原告依约履行了全部付款义务，如果调低逾期交房的违约金，既违背了诚实信用原则，又不利于保护公平交易。且合同中有关买方逾期付款与卖方逾期交房均约定有具体的违约责任，双方权利义务对等。故被告要求对违约金酌情进行调整没有法律依据，本院不予采信。被告应当按《商品房买卖合同》第十一条约定支付逾期交房违约金，即应从2016年7月1日起按日计算支付已付房款万分之一的违约金，但因被告对案涉楼房至今尚未进行竣工验收，目前仍不具备合同约定的房屋交付条件，该房屋是否能实际交付尚不确定，故其违约金计算至法庭辩论终结之日即2019年8月27日为宜，即45504元（395000元×0.0001×1152天），如之后继续存在违约事由，原告可与被告另行协商解决，或者另案主张权利，原告主张违约金支付至实际交房之日，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告湘潭美江房地产开发有限公司于本判决生效后十内向原告王毅强支付逾期交房违约金45504元（从2016年7月1日起计算至2019年8月27日止）；二、驳回原告王毅强的其他诉讼请求。本案受理费820元，减半收取410元，由被告湘潭美江房地产开发有限公司负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员  李育君二〇一九年九月十日法官助理何婵娟代理书记员  彭 铼附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。