江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0303民初6874号 原告：陈颖，男，1965年5月15日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：任婷婷，江苏圆点律师事务所律师。 被告：耿明，女，1965年5月17日生，汉族，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：闫晓辉，江苏维阳律师事务所律师。 原告陈颖与被告耿明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈颖的委托诉讼代理人任婷婷，被告耿明及其委托诉讼代理人闫晓辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈颖向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间的房屋租赁合同。2.判决被告支付原告房屋租金至被告实际归还房屋之日止，暂计算自2013年7月15日至2018年12月31日为391865.5元。3.诉讼费、保全费由被告负担。事实和理由：2012年6月12日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，合同约定原告将位于户部山商城B1-3（不含3楼）出租给被告使用，房屋租期两年，年租金为58000元。合同签订后，被告仅支付一年房租58000元，剩余租金尚未支付。但被告至今仍在实际使用涉案房屋。经原告多次催讨后，被告仍未支付上述费用且拒绝搬离。被告的行为已构成根本性违约，严重损害原告合法权益。现诉至人民法院，请求依法支持原告诉讼请求。 耿明辩称,一、原告要求被告支付房租没有事实依据，其所诉请的理由与事实不符。原告在2010年开设江苏神采映画动漫影像有限公司，其中原告占股份40%，在2010年下半年神采映画向被告借款50万元，约定利息为月息2%，但是该利息仅仅支付了极少一部分，在2013年房屋租赁合同第一年期满后，原告曾委托其公司人员向被告要过房租，当时被告就告诉他们，公司欠被告的本金和利息都未付，房租可以由利息冲抵，2013年11月前后神采映画公司在和诸多债权人商谈还款时，在会上明确讲到关于被告房租问题，可以用利息和房租进行冲抵，此后直到2018年11月，在此期间原告从来未找被告索要过房租。所以原告对于房租和利息相冲抵在前期是默认的，不应当再提起本诉向被告索要房租。二、原告诉请的变更，关于房租价格的调整没有任何的合同依据，并且在2018年6月18日，当时原告所出租的房屋包括1楼，但1楼的产权人叫王凯，在1楼的面积在当日单独租给了被告的朋友使用合并二楼共同使用，这部分房租金额为每年租金18000元，由被告单独支付给产权人。三、原告的诉请中有一部分的租金已超过诉讼时效，因为从2013年至2018年期间，原告未向被告索要过房租，对于超过诉讼时效的部分，显然不能取得法律的支持。 本院认定事实：涉案位于本市云龙区户部山商贸城B1-3-143号房屋系原告陈颖向徐州市云龙区房产服务中心承租。2012年6月12日，原告陈颖（甲方、出租方）与被告耿明（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于户部山商城B1-3房屋出租给乙方经营使用，租赁期限自2012年7月15日起至2014年7月15日止，共计贰年。本房屋年租金为人民币58000元，按壹年结算，按照先付租金后用房的原则，每租期开始前10日内一次性交清租金。租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则需提前一个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后10天内答复。如同意租赁，则续签租赁合同。同等条件下乙方享有优先租赁的权利。乙方向甲方支付房租、水电保证金壹万元。合同还约定了其他相关事项。 上述合同签订后，被告向原告缴纳保证金10000元，并支付第一年的租金58000元，原告向被告交付了涉案房屋。此后未再支付房屋租金，合同到期后，双方没有续签书面的房屋租赁合同，被告继续使用涉案房屋至今。 在本案庭审中，被告提供其与案外人朱进、江苏神采映画动漫影像有限公司借款合同、江苏神采映画动漫影像有限公司工商登记资料中公司股东（发起人）出资情况表各一份，借款合同载明案外人朱进、江苏神采映画动漫影像有限公司向被告借款500000元，约定年利率24%，借款期限2011年12月8日至2012年12月8日。出资情况表显示陈颖系该公司的股东（发起人），持股比例40%。原告同时提供证人谢某,4出庭作证，谢某,4到庭陈述：陈颖是该公司股东，但是执行人是陈鹏，陈鹏是陈颖的弟弟；耿明出借给江苏神采映画动漫影像有限公司一共50万元，春节前我们都和神采映画的会计对过账，耿明用利息抵了多少房租都是清清楚楚的，会计那里都有账；用利息抵房租的事情没有和陈颖交流过，都是和陈鹏联系的。原告不认可被告的上述主张，认为：案房屋为其个人拥有合法使用权的房产，与江苏神采映画动漫影像有限公司没有关系；其对陈鹏包括公司和被告之间的借款是不知情的。 在本案庭审中，原告提供其与被告于2018年11月的通话录音一份，在录音中，耿明：（用借款利息抵房租）陈鹏是同意的。陈颖：他同意有什么用，和我没关系，他又没给我讲，他同意和我没关系。耿明：那哪天你把你弟弟叫来吧，咱三个碰面。陈颖：我不叫他，他借你钱，你找他。你欠我房租，这都2018年11月中下旬了，你到现在一分钱没有，你总得有个说法。……陈颖：我给你讲，我始终没有同意你这个东西（用借款利息抵房租），和我没有关系。耿明：陈鹏一开始都说给你说好的，所以我才这样，要不然我也得找你，你也得找我。当时我说，陈鹏你这样不行，你抓紧给我钱，我给你哥房租，你总这样也不行。陈颖：你这样说的有道理，但是我给你讲，你从13年房租用到现在18年，这都五、六年了。耿明：我也是这么想，我始终认为，我是讲道理的，你别生气，我以为和他说好了，我当时以为你是大股东。……陈颖：耿经理你看，户部山房子每年一直在涨，到现在你一直没给我谈过。耿明：对，说实在开始的时候，那个女孩，姓李，来找过我。我说你给你老板说，你看他不给我钱，我怎么给你老板房租。咱都是生意人，咱好协商。陈颖：你协商你得给我协商好。到现在房租不给我，房租全部上涨，你也不给，也不给我个说法。耿明：因为我这样给你讲，我现在还在找陈鹏，他不接电话。没办法，我找许可可找他，我就这样，咋都是做生意做事的人，我房子就在这，也是玩的。我就给他说，咱总体得把事情解决了，那边没有钱，你把钱给我，我把你哥房租给你。陈颖：任何人代表不了我，我现在再给你强调，五六年的房租，你一直在用，你得付。耿明：那天我给你打电话我也说，这边房子怎么说，哪天我们把你弟弟喊来，看怎么说。陈：你们谈你们的债务，我们就问你要我们的房租，或收回我们的房子。今天18年11月22号了，你几天给我回复。耿明：那我得找你弟弟。…… 在本案庭审中，被告提供徐州市房屋租赁合同一份，出租人王凯，承租人孙一冰，租赁房屋为徐州市云龙区步行街B123-108号，租赁期限自2018年6月18日至2019年6月18日，年租金18000元。被告陈述租赁房屋即为涉案租赁合同一楼的部分，产权人王凯单独将该部分出租给被告朋友孙一冰，仍由被告使用，该部分已不在原告出租房屋范围之内。原告对被告的上述陈述不予认可。 在本案庭审中，原告提供其与徐州市云龙区房产服务中心于2014年1月1日就涉案房屋签订的房屋租赁合同一份，载明租金标准2014年1月1日至2015年12月31日为72000元/年，2016年1月1日至2016年12月31日为84000元/年.2017年1月1日至2017年12月31日为96000元/年，2018年1月1日至2018年12月31日为108000元/年，2019年1月1日至2019年12月31日为111600元/年。据此，原告提供载明房租明细一份，载明其主张的租金计算依据。2013年7月15日至2014年7月15日58000元；2014年7月15日至2015年12月31日计17个月16天，按照5433元/月的标准计算为95077.5元，2016年1月1日至2016年12月312日按照6033元/月标准计算为72396元，2017年1月1日至2017年12月31日按照6633元/月标准计算为79596元，2018年1月12日至2018年12月31日按照7233元/月的标准计算为86796元。上述合计391865.5元。 本院认为，原告陈颖与被告耿明签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。原告按照合同约定将涉案房屋交付给被告使用，被告亦应当按照合同约定支付租金。在租赁期间届满后，被告继续使用涉案房屋，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 被告辩称原告同意以江苏神采映画动漫影像有限公司欠其的借款利息冲抵租金，原告不予认可，被告亦未能提供充分证据证实，故对其该抗辩，本院不予采信，被告应当按照双方约定向原告支付租金。对于不定期租赁，当事人随时可以解除合同，且被告存在未支付租金的情况，故原告主张解除合同，本院予以支持。 被告抗辩原告主张的部分租金超过诉讼时效，但通过原、被告2018年11月份的通话录音，原告向被告主张租金，被告并未以诉讼时效为由拒绝支付租金，只是认为租金已经用江苏神采映画动漫影像有限公司欠其的借款利息进行了冲抵。这一事实可以认定为诉讼时效的中断，故对被告的该抗辩，本院不予支持。 租赁合同到期后，原、被告之间并未就租金的标准重新协商并达成一致意见，原告以其承租涉案房屋租金上涨为由要求被告支付租金的标准上涨，无相应法律依据，本院不予支持。租金的支付仍应当按照合同约定的标准进行计算，即被告应向原告支付的租金自2013年7月15日按照年租金58000元计算至合同解除之日，此后被告仍应当按照该标准向原告支付占有使用费至房屋返还之日。 被告抗辩承租房屋的一楼部分自2018年6月18日起由案外人孙凯出租给其朋友孙一冰，由其继续使用，已不在原告出租的房屋范围之内，租金应予以扣减，被告不予认可。首先，被告未能提供充分证据证实其提供的王凯、孙一冰签订的租赁合同与本案存在关联性；其次，即便如被告陈述，在承租房屋一楼部分更换出租人时，其并未与原告就租金的标准进行协商并达成一致；最后涉案房屋系原告从徐州市云龙区房产服务中心承租，根据原告提供的证据，能够证实其支付的租金逐年上涨，如再进行扣减，明显对原告不公平。综合以上理由，对于被告的该抗辩，本院不予采信。 依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认原告陈颖与被告耿明于2012年6月12日签订的租赁合同解除。 二、被告耿明与本判决生效后十日内支付原告陈颖租金及占有使用费（以58000元/年为标准，自2013年7月15日计算至房屋返还之日止） 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7177元，财产保全费2020元，共计9197元，由原告陈颖负担1197元，被告耿明负担8000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  曹 磊 人民陪审员  魏荣香 人民陪审员  朱广义 二〇一九年八月三十日 书 记 员  迟崇禹