上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0116民初7819号原告：周希金，男，1965年4月13日生，汉族，住上海市青浦区。委托诉讼代理人：干建根，上海市雄风律师事务所律师。委托诉讼代理人：项滢漪，上海市雄风律师事务所律师。被告：沈峰，男，1977年2月20日生，汉族，住上海市金山区。被告：朱峰，男，1985年9月16日生，汉族，住上海市金山区。原告周希金与被告沈峰、朱峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月8日公开开庭进行审理，原告周希金及其委托诉讼代理人项滢漪，被告沈峰到庭参加诉讼，被告朱峰经本院传票传唤，无故未到庭应诉，本院依法缺席审理。后因案情复杂，本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2020年1月7日第二次公开开庭进行了审理，原告周希金委托诉讼代理人项滢漪，被告沈峰到庭参加诉讼，被告朱峰经本院传票传唤，无故未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告沈峰、被告朱峰签订的《房屋租赁合同》，并判令两被告立即腾退位于上海市金山区金山卫镇北泰路XXX号二、三层房屋；2、判令两被告支付尚欠原告的房屋租金198,332.98元(计算至2019年5月10日)；3、判令两被告支付租金，以每月8333.33元为基数，从2019年5月11日起算至实际腾退之日止；4、判令被告偿付原告违约金50,000元；5、判令两被告支付物业管理费17,001.6元整。诉讼中，原告诉讼请求变更为：1、判令原告与朱峰、沈峰签订的《房屋租赁合同》于朱峰、沈峰签收本案诉状副本之日起解除；2、判令两被告共同支付原告自2016年8月30日至合同解除之日的房租(计算标准：按照月租金2016年8月30日至2018年8月30日按7500元每月计算；2018年8月31日至合同解除日按8,333.33元为每月计算，起算时间已经扣除免租期)；3、判令两被告支付原告房屋占有使用费，自合同解除次日至2019年10月24日止，以每月8,333.33元为标准计算；4、判令两被告赔偿原告逾期付款利息损失，以25,000元为基数，从2016年8月1日起至实际支付之日止，以90,000元为基数，从2017年8月1日起算至实际支付之日止，以100,000元为基数，从2018年8月1日起算至实际支付之日止，均按照银行同期贷款利率计算。事实和理由：2016年7月10日，原告与被告沈峰签订《房屋租赁合同》，约定由沈峰承租原告名下位于上海市金山区金山卫镇北泰路XXX号二、三层面积约506平方米的房屋(以下简称案涉房屋)，期限为2016年7月10日起到2022年8月30日止，租金为每年9万元，第三、四年起每年租金10万元，第五、六年起每年租金11万元。合同签订后，两被告以无法办理营业执照为由，要求原告又与被告朱峰另行签订《房屋租赁合同》，用于办理营业执照。故原告又与被告朱峰签订了《房屋租赁合同》，内容与之前一份一模一样。之后，原告按约将房屋交给被告沈峰，但沈峰仅支付了65,000元整，至今尚欠原告租金198,332.98元整。后原告因拖欠房租等事宜与被告沈峰协商，但被告沈峰拿出第二份《房屋租赁合同》将违约责任推脱给被告朱峰。原告认为，根据双方租赁的实际情况，被告沈峰作为实际承租人未履行合同义务，已属违约。被告朱峰与被告沈峰协商一致的情况下加入租赁，自愿在《房屋租赁合同》上签字，故原告认为该房屋为两被告共同承租，被告朱峰也应当与被告沈峰共同承担合同义务。为维护原告合法权益，特起诉，请裁决。被告沈峰辩称，不同意原告的诉请。合同是代签的，不存在解除的问题。看房子的时候朱峰也在，房子是朱峰在使用和经营的，与沈峰无关。签合同当天支付了10,000元，签了之后沈峰把合同给了亲弟弟沈飞，沈飞和朱峰是朋友关系，原告对此事知晓的。退一步讲，办证只需要一份合同。被告朱峰未到庭答辩，亦未向本院提交证据。本院经审理查明：原告系案涉房屋权利人。2016年7月10日，原告(作为出租方，甲方)与被告沈峰(作为承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将案涉房屋出租给乙方经营商业使用，租赁期限6年，自2016年7月10日起至2022年8月30日止(自2016年7月10日起至2016年8月30日为免费装修期，如合同没有履行期满不送免费装修期)。租赁期满，甲方有权收回全部房屋，乙方应如期交还，乙方应该把房屋所装修的不动物，无条件的给甲方(或乙方将房屋恢复原样交给甲方)。该房屋租金先付后用，每年租金一次性付清，每年付租日为7月31日，第一、二年租金为9万元，第三、四年租金为10万元，第五、六年租金为11万元。签订合同时支付保证金1万元，待此合同到期后乙方全面清场一个月内结清所有费用后免息退还。在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方自愿放弃租赁权，由此给甲方造成损失的，乙方应当予以赔偿：…(1)故意拖欠租金累计一个月以上的…租赁期满或因乙方违约行为使双方无法履行此合同而终止的，乙方应如期交还该房屋，如乙方不如期归还，则每逾期一天向甲方支付原日租金三倍的违约金。当天被告沈峰支付给原告租赁保证金10,000元。同日，原告(作为出租方，甲方)与被告朱峰(作为承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》一份，除承租人为朱峰外，其余内容与前述原告与沈峰签订合同一致。合同签订后，案涉房屋被用于经营棋牌室和游戏房等。原告曾收到40,000元租金(原告表示系沈峰支付，沈峰不予认可，表示系其弟弟沈飞支付)，后因房屋存在漏水问题，由承租人自行维修后，双方约定维修款25,000元由原告承担，用以抵扣第一年度租金。后两被告均未再向原告支付租金，遂涉讼。2019年10月24日，经本院主持，原告与两被告办理房屋交接事宜，本院制作谈话笔录一份，当日，被告朱峰表示，2016年7月10日当天，他叫原告来签合同，实际上当时房屋已经在装修，朋友沈飞也在场，他不知道原告与沈峰也签订了合同，当天签订合同后，他从自动取款机转存到原告账户两至三万元，案涉房屋是他租赁和实际使用的，案涉房屋内的物品属于他，会在一个月之内将所有物品搬离。后朱峰将其物品搬离。另查明，被告朱峰于2019年7月5日收到本案诉状副本。诉讼中，原告表示，其从前认为履行的是与沈峰签订的合同，但是从两次诉讼之后，包括法院做笔录之后，朱峰也到场，从他们的叙述中可以看出来两被告和案外人沈飞可能存在合伙关系，如果说沈峰签合同和交10,000元保证金是受弟弟沈飞的委托，也是对内的，原告认为是不能够对外产生效力，另，案涉房屋坐落地址未办理营业执照。被告沈峰表示，10,000元保证系被告朱峰给其弟弟沈飞，沈飞再交给他的，原告没有向他催讨过租金，他没有参与过经营和分红，也没有以他名义办理营业执照。以上事实，由原告提交的《房屋租赁合同》两份，房地产权证复印件一份及本院制作的谈话笔录、庭审笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告系案涉房屋产权人，对案涉房屋享有出租的权利。因就案涉房屋存在两份除承租人不同，其他内容均一致的合同，故本案争议焦点在于实际履行的合同为哪一份。对此，原告认为两被告存在合伙关系，系共同承租人，被告沈峰表示其并非实际承租人，被告朱峰表示房屋系其实际租赁并使用，本院认为，原告未提供证据证明两被告系合伙关系，该意见本院不予采纳；除去沈峰自认曾支付10,000元外，另65,000元租金虽原告表示收到，但未提供证据系被告沈峰支付，沈峰又不予认可，原告也未提供相应证据证明合同签订后将房屋交付给沈峰使用，也未举证租赁过程中具体是与被告沈峰或是朱峰接洽，结合被告朱峰在诉讼中关于房屋实际系其承租使用并向原告支付租金的陈述、案涉房屋内物品属朱峰所有并由其搬离等情况，本院认为，本案中，双方实际履行的系原告与被告朱峰签订的《房屋租赁合同》。关于两份合同是否解除，本院认为，原告与沈峰签订的《房屋租赁合同》并未实际履行，且被告沈峰于本案第二次庭审中(2020年1月7日)明确表示同意解除合同，本院予以准许，鉴于双方之间合同并未实际履行，故原告关于被告沈峰的其他诉讼请求，不予准许。关于原告与朱峰签订的《房屋租赁合同》，根据双方合同约定，承租人拖欠租金累计一个月以上，出租人可终止合同，故原告有权解除合同，解除时间以被告朱峰收到本案诉状副本之日为准，即2019年7月5日。合同解除后，被告朱峰仍负有向原告支付未付租金的义务,自2016年8月31日起至2019年7月5日止的租金计算如下：90,000元／年*2年＋274元／天*309天＝264,666元，扣除原告认可已收到的租金65,000元，被告朱峰还应当支付租金199,666元。诉讼中，被告朱峰已搬离案涉房屋，故原告撤回关于返还案涉房屋诉请，本院予以准许。原告主张被告朱峰按原合同约定标准向其支付自合同解除次日至2019年10月24日(双方办理房屋交接之日)止的房屋占有使用费，与法有据，予以准许，被告朱峰应支付30,414元(274元／天*111天)。关于案涉租赁保证金10,000元，原告表示同意按照合同约定退还(用以抵扣未付租金)，本院认为，诉讼中，被告沈峰明确表示不要求原告退还给自己，且自认该款实际系朱峰支付，结合合同实际履行情况，该款可从朱峰应付原告租金中抵扣。被告朱峰逾期支付租金，应当向原告支付自应付租金日次日至实际支付之日止逾期付款利息损失。原告主张按照同期贷款利率计算，因2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率(LPR)，中国人民银行将不再公布贷款基准利率，故本院对2019年8月20日之后的标准予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告周希金与被告沈峰于2016年7月10日签订的《房屋租赁合同》于2020年1月7日解除，原告周希金与被告朱峰于2016年7月10日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月5日解除；二、被告朱峰应于本判决生效之日起十日内向原告周希金支付房屋租金189,666元(已扣除租赁保证金10,000元)；三、被告朱峰应于本判决生效之日起十日内向原告周希金支付房屋占有使用费30,414元；四、被告朱峰应于本判决生效之日起十日内向原告周希金支付逾期付款利息损失，以25,000元为基数，从2016年8月1日起算至实际支付之日止;以90,000元为基数，从2017年8月1日起算至实际支付之日止;以84,666元为基数，从2018年8月1日起算至实际支付之日止,以上利息计算标准为2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付;五、驳回原告周希金的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5,280元(原告已预缴)，由原告周希金负担679元，被告朱峰负担4,601元，被告朱峰所负之款，应于本判决生效之日起七日内缴纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  赵宪章审 判 员  贺美娟人民陪审员  智雪忠二〇二〇年一月十一日书 记 员  杨艳霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》……第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。