山东省烟台市莱山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0613民初1961号原告：烟台蓝策房地产咨询有限公司。住所地烟台市莱山区迎春大街**天和大厦**。法定代表人：包青良，该公司总经理。委托诉讼代理人:周冰冰，山东鲁通律师事务所执业律师。委托诉讼代理人:丁伟凯，山东鲁通律师事务所实习人员。被告：北京鑫合众成资产管理有限公司。住所地北。住所地北京市大兴区庆祥南路**院**楼****v>法定代表人：毛京军。被告：徐学志，男，1977年4月5日生，汉族，住山东省临朐县。原告烟台蓝策房地产咨询有限公司（以下称蓝策公司）与被告北京鑫合众成资产管理有限公司（以下称鑫合公司）、徐学志商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蓝策公司的委托诉讼代理人周冰冰到庭参加诉讼，被告鑫合公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼,徐学志经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状，本案现已审理终结。蓝策公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除蓝策公司与鑫合公司签订的《销售代理合同》；2.判令鑫合公司支付代理费(佣金)3814481元；3.判令徐学志对上述债务承担连带保证责任；4.本案诉讼费由鑫合公司、徐学志承担。事实和理由：蓝策公司基于鑫合公司合法拥有由烟台市中盛房地产开发有限公司开发的位于山东省烟台市牟平区滨海东路506号中盛国际海景酒店B座的房源销售处置权，蓝策公司于2018年1月14日与鑫合公司签订《销售代理合同》，鑫合公司委托蓝策公司代理销售上述房源。同时合同约定由鑫合公司负责《商品房销售/买卖合同》的签订、办理登记备案手续等。鑫合公司出具授权委托书，授权徐学志代表鑫合公司全权负责该项目。徐学志对合同的履行自愿承担连带保证责任。合同中第七条违约责任第1条约定若鑫合公司逾期30日未付清乙方所得佣金(代理费)，蓝策公司有权终止合同并追究鑫合公司的相关责任。在合同履行的过程中，蓝策公司多次要求对经双方核对确认的佣金履行付款义务，鑫合公司拒不支付，蓝策公司无奈诉至贵院，望依法支付蓝策公司诉请。鑫合公司、徐学志均未到庭，亦未提交书面答辩状。本案经审理认定事实如下：2018年1月14日，蓝策公司（乙方）与鑫合公司（甲方）签订《销售代理合同书》，约定：鑫合公司将其合法拥有的位于山东省烟台市牟平区滨海东路506号，项目名称为中盛国际酒店B座，面积为32654.89平方米房源，委托蓝策公司全程独家代理销售。合同载明：“二、委托代理期限自2018年1月10日起至2019年12月31日止。三、代理费约定：甲乙双方同意按以下条款执行：1)甲方将上述委托房源给予乙方授权销售底价均价为4300元/㎡（详见附件二：授权房源底价表），乙方销售实际成交价格高于底价差价部分即为乙方代理费。2)其它约定：甲方委托乙方代理销售房源为毛坯房，如需精装修双方同意聘请第三方装修公司负责精装修，由装修公司提供装修标准，原则上精装修标准不得超过1200元/平方米，并由装修公司承担装修保修义务。3)乙方实际销售过程中，甲乙双方同意提高房价高于双方认可的价格表(见附件三)对外销售，实际成交价格高于制定的价格表价格部分，甲乙双方实行6：4分成，即甲方所得高于价格表部分房款的60%，乙方所得高于价格表部分房款的40%。四、代理费的支付方式：(1)代理费用实行按套结算制，并由乙方提供甲方认可的发票进行抵税结算支付。未抵税部分，甲方同意按牟平区税务局标准代扣税金后向乙方结算支付。(2)一次性付款的——付款达到合同金额的100%后向乙方按照100%支付代理费，未达到100%参照第(3)条分期付款的结算标准执行。(3)分期付款的——50%首付款到账，签完合同7个工作日内支付70%的代理费；剩余房款待付清尾款时结算剩余30%代理费。(4)银行按揭贷款的——客户首付款达到银行规定比例，签完合同7个工作日内甲方给予乙方结算70%的代理费，客户放款后7个工作日内，结算剩余30%的代理费；(5)挞定定金：挞定定金甲乙双方3：7分成，甲方获得拟定定金的30%，乙方获得拟定定金的70%。挞定定金分成时间是：乙方与客户协商无异议后，乙方书面出具承诺书即可分配。(6)本合同代理期限结束后两个月内由乙方负责催收结清的房款，甲方应视为乙方的完成业绩，甲方应按本合同约定向乙方支付代理佣金。……七、违约责任：1、若甲方不能够按时支付乙方所得佣金，则每逾期壹日，甲方应按佣金逾期部分总金额的0.5%支付逾期违约金，若甲方逾期30日未付清乙方销售佣金，乙方有权终止合同，并保留相关追索权，一切后果由甲方承担……。”2018年4月20日，鑫合公司出具授权委托书，授权徐学志全权办理烟台市牟平区滨海东路506号岛湾1号项目（原项目名称为烟台中盛国际海景酒店B座）房产的房产处置、房产销售及融资借款事宜，徐学志在办理相关事宜过程中签署的包括但不限于委托销售合同、装饰装修合同等一切文件及进行的关于房产销售、交付时间、交付标准、装修标准等在内的相关承诺，鑫合公司均予以认可，并自愿承担相关责任。2018年6月30日，鑫合公司与蓝策公司及保证人徐学志签订《补充协议》，双方对《销售代理合同》中约定的部分内容进行变更及补充，包括变更合同中第四条代理费（佣金）的支付方式为经鑫合公司确认核对后7个工作日内支付以及保证人徐学志自愿为主合同的履行承担连带保证责任等。协议签订后，蓝策公司依约销售涉案房产，因鑫合公司资金紧张、无法及时与蓝策公司结算佣金，鑫合公司向蓝策公司出具《蓝策地产（岛湾1号）项目佣金核对确认说明》，委托蓝策公司代鑫合公司收取购房客户所缴纳的房款，同意将蓝策公司代收的客户房款用于抵顶鑫合公司欠蓝策公司的佣金，直至抵顶完全部所欠佣金为止，蓝策公司代鑫合收取客户购房款的过程中出现任何违约责任及法律责任与蓝策公司无关，由鑫合公司承担。2018年12月6日，蓝策公司与鑫合公司、徐学志签订《岛湾1号佣金结算核对表》，确认截止2018年11月24日鑫合公司欠付蓝策公司的佣金为5043350元、蓝策公司代鑫合公司收取客户所缴纳房款1466140元，抵顶结算后鑫和公司欠蓝策公司佣金3577210元。之后，鑫和公司与徐学志对2018年12月至2019年5月产生的佣金结算表进行确认，签署《岛湾1号应付烟台蓝策佣金结算表4.30》、《岛湾1号应付烟台蓝策佣金结算表5.31》，应结算佣金为237271元。上述合计3814481元。2019年7月28日，蓝策公司向鑫合公司发出《合同解除通知书》，主张因鑫合公司违反合同约定拒不履行支付代理费3814481元，逾期超过30日，要求解除《销售代理合同》，并要求鑫合公司接到通知后2日内派人前来协商有关解除合同的善后事宜。该通知于次日送达至涉案项目售楼处。上述事实，有原告提交的《销售代理合同书》、《补充协议》《岛湾1号佣金结算核对表》、《岛湾1号应付烟台蓝策佣金结算表4.30》、《岛湾1号应付烟台蓝策佣金结算表5.31》以及原告的当庭陈述和提供的其他证据等在案为证，足以认定。本院认为，蓝策公司与鑫合公司签订《销售代理合同书》以及蓝策公司与鑫合公司及徐学志签订的《补充协议》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。鑫合公司至今未支付蓝策公司截至2019年5月的房产销售代理费3814481元的事实清楚，蓝策公司要求解除与鑫合公司签订《销售代理合同书》，符合合同约定，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同结算和清理条款的效力。”本案中，蓝策公司要求鑫合公司支付代理费3814481元，符合合同约定及法律规定，予以支持。《中华人民共和国担保法》第二十六条规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”本案中，蓝策公司与徐学志未约定保证期间，则保证期间应为六个月，蓝策公司未在保证期间届满前要求徐学志承担《岛湾1号佣金结算核对表》中确认的3577210元债务的保证责任，则徐学志对该债务的保证责任免除；蓝策公司要求徐学志承担《岛湾1号应付烟台蓝策佣金结算表4.30》、《岛湾1号应付烟台蓝策佣金结算表5.31》确认的237271元债务的连带清偿责任，于法有据，应予支持。鑫合公司、徐学志经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为放弃抗辩权，本院可依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零九条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告烟台蓝策房地产咨询有限公司与被告北京鑫合众成资产管理有限公司于2018年1月14日签订《销售代理合同书》；二、被告北京鑫合众成资产管理有限公司支付原告烟台蓝策房地产咨询有限公司代理费3814481元，于本判决生效之日起十日内履行；三、被告徐学志就被告北京鑫合众成资产管理有限公司237271元的付款义务承担连带清偿责任；四、驳回原告烟台蓝策房地产咨询有限公司的其他诉讼请求。如果被告北京鑫合众成资产管理有限公司、徐学志未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费18658元，由被告北京鑫合众成资产管理有限公司负担（被告徐学志共同承担其中的4859元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 员  孙玮琳人民陪审员  初善本人民陪审员  贺业猛二〇二〇年六月二十九日书 记 员  迟卓林