广东省广州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)粤01执异851、862号 案外人：刘某某，X，X族，X年X月X日出生，身份证住址：X，现住址：X。 申请执行人：广州市锐捷合盛物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区滘口街****自编号第******。 法定代表人：周华英，总经理。 委托诉讼代理人：欧键锋，广东诺臣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘运才，广东诺臣律师事务所律师。 被执行人：广州国利大厦建设开发有限公司，住所，住所地广州市越秀区东园路**402-403div> 法定代表人：魏旭辉。 本院在执行申请执行人广州市锐捷合盛物业管理有限公司（以下简称锐捷合盛公司，原申请执行人为中国农业银行股份有限公司广州白云支行）与被执行人广州国利大厦建设开发有限公司（以下简称国利公司）借款合同纠纷两案中，案外人刘某某对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人刘某某称：1.刘某某于2001年12月20日与国利公司签订《国利华庭认购书》，约定以人民币X元认购广州市东园路东侧国利大厦X号房，剩余X元于办理房产证后支付。2001年12月20日，刘某某向国利公司支付完毕首期楼款X元。此后刘某某及家人入住该房屋，并一直使用至今。2.刘某某自取得该房产后一直居住、生活在该房产内，并按时缴纳水电、煤气及物业管理的费用。因此，请求法院解除对广州市东园路东侧国利大厦X号房（即X）的查封，并请求本案所有诉讼费用由两被申请人承担等。 刘某某提交的证据有：证据1.《国利华庭认购书》。证据2.国利公司收据。证据3.国利公司于2019年7月12日出具的《情况说明》。证据4.结婚证。5.刘某某的新旧身份证。6.用国利公司便签写的盖有“广州军区联勤部广州物质供应站”印章的《租售部清单》。7.涉案物业的管理费、垃圾费收据、燃气费发票、污水处理费及自来水交费发票、电费发票。 申请执行人锐捷合盛公司称：刘某某的异议不成立，应予驳回。 本院查明：关于中国农业银行股份有限公司广州白云支行（原名称为中国农业银行广州市白云支行）与国利公司借款合同求偿纠纷两案，本院于2002年10月11日分别作出（2002）穗中法民三初字第225号、226号民事判决书，其中225号民事判决书判令：国利公司在判决生效之日起十日内偿还中国农业银行广州市白云支行欠款本金X元，并支付利息等。案件受理费X元，由国利公司负担。226号民事判决书判令：一、国利公司在判决生效之日起十日内偿还中国农业银行广州市白云支行欠款本金X元，并支付利息；二、国利公司在判决生效之日起十日内向中国农业银行广州市白云支行支付违约金X元。案件受理费X元，由国利公司负担。上述两判决生效后，因国利公司未履行判决确定的义务，中国农业银行股份有限公司广州白云支行向本院申请强制执行，本院于2003年3月3日立案执行，案号分别为（2003）穗中法执字第252号及（2003）穗中法执字第253号。在执行过程中，因被执行人无财产可供执行，申请执行人也不能提供新的财产线索，本院向债权人发放债权凭证，两案分别于2003年11月8日、12月10日以终结执行方式报结案。 2017年8月18日，经申请执行人申请，本院查封了国利公司名下的广州市东园路东侧国利大厦（预售证号：X）的有关房产，其中包括X房。 2018年4月12日，本院作出（2018）粤01执异89号及90号执行裁定书，裁定变更锐捷合盛公司为（2003）穗中法执字第252号及253号案的申请执行人。 2019年6月21日，经锐捷合盛公司申请，本院以（2019）粤01执恢178号及179号立案恢复执行。 2019年7月4日，本院发出（2019）粤01执恢178、179号公告，告知本院恢复执行拟依法处理（评估、拍卖等）广州市东园路东侧国利大厦X房等相关房产。刘某某遂提出本案异议。 本院还查明：（一）本院在并案执行已发生法律效力的（2002）穗中法民三初字第529号、（2003）穗中法民二初字第87号民事判决书过程中，曾查封了国利公司名下的位于广州市东园路X国利大厦的有关房产。卢世光等异议人当时以对国利大厦相应的房屋享有权利为由向本院提出异议，请求解除对其房屋的查封。本院于2007年7月16日、23日对卢世光等异议人的异议公开进行听证，并于2009年2月2日作出了（2003）穗中法执字第1444号、（2004）穗中法执字第1675号恢字2号执行裁定书；于2011年10月26日作出（2003）穗中法执字第1444号之一、（2004）穗中法执字第1675号恢字1号之一执行裁定书，对卢世光等异议人当时提出的执行异议作出了处置。但据上述执行裁定书记载，当时提出执行异议的异议人没有包括刘某某。 （二）刘某某在本案中提交的日期为2001年12月20日、刘某某与国利公司签订的《国利华庭认购书》中的“买卖条款”（1）约定，“认购方须于签定此认购书七天内（即2001年12月20日之前）或出售方所约定之日期，携同此认购书及身份证……到广州市白云路27号交通大厦南座28楼签署由房管局制定之正式预售合同及有关文件。” （三）刘某某在本案听证时陈述，其使用案涉房屋缴费相关水电费等费用的证据现在能够提交的最早使用时间是2015年，并提交了开票日期为其缴纳燃气费2015年3月18日、顾客名称为刘某某的发票等证据。 本院认为：本案的争议焦点为，案外人刘某某对案涉房产是否享有排除执行的实体权利。本案应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定予以审查。 首先，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款的规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。”本案中，被执行人国利公司未能履行已发生法律效力的民事判决书所确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院依法立案执行，查封了被执行人国利公司名下的涉案房产符合法律规定。 其次，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项的规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，根据现有证据材料，本院认为：第一，刘某某提交的其与国利公司签订的认购书中的“买卖条款”（1）约定，“认购方须于签定此认购书七天内（即2001年12月20日之前）或出售方所约定之日期，携同此认购书及身份证……到广州市白云路27号交通大厦南座28楼签署由房管局制定之正式预售合同及有关文件。”但本案中，刘某某并未提交足以证明双方已经签署了该等正式预售合同的证据。第二，刘某某虽提交国利公司出具的收据拟证明其已付清大部分房款，但该收据注明填发日期为2001年12月20日，至今已经过去十多年都没有开具正式的发票。第三，刘某某称上述房款是以现金交付的，但除了国利公司的上述收据外没有提交相关证据印证。第四，刘某某称其于2001年12月20日向被执行人支付完毕首期楼款人民币X元后，刘某某及家人便入住案涉房屋，并一直使用至今，但刘某某对其该主张提交的是2015年开始缴纳相关费用发票等，尚不足以证明其主张。因此，本院认为，案外人刘某某对案涉房产提出的异议并不符合上述司法解释规定的情形，故其主张对案涉房产享有实体权利排除执行的异议不能成立，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项、第二十八条的规定，裁定如下： 驳回案外人刘某某的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  林幼吟 审判员  叶洁靖 审判员  李小明 二〇一九年十月二十九日 法官助理林琳 书记员莫小惠