江苏省盐城市盐都区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0903民初6917号原告：胥忠鸽，男，1962年3月22日生，汉族，居民，住盐城市盐都区。委托诉讼代理人：王益贵，江苏行真律师事务所律师。被告：胥传举，男，1975年2月9日生，汉族，居民，住盐城市盐都区。被告：姚桂珍，女，1973年9月27日生，汉族，居民，居民，住盐城市盐都区。原告胥忠鸽与被告胥传举、姚桂珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胥忠鸽及其委托诉讼代理人王益贵到庭参加诉讼；被告胥传举、姚桂珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。胥忠鸽向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方的房屋买卖合同，判令两被告归还原告购房款295000元，并承担违约金50000元；2、被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2017年2月14日，我与被告签订房屋买卖协议一份，约定被告将位于出售给我。合同签订后，我按约向被告支付了250000元房款，另被告所借的45000元也充抵房款，随后我搬入居住，但被告一直以各种理由拒绝与我办理房屋过户手续，后我得知该房已被法院查封，故诉至法院。胥传举、姚桂珍未作答辩，亦未提交相关证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告胥传举、姚桂珍本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的权利，由此引起的法律后果应由其自负。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月7日，被告胥传举之父胥爱章向原告胥忠鸽借款30000元，约定一年后还清，利息按1分计算。2017年2月14日（农历正月十八），胥传举与胥忠鸽签订《房屋买卖协议书》一份，约定（摘要）：胥传举将一幢113平方米的商品房出售给胥忠鸽，价格为320000元，由胥传举包过户成功；转户钱由胥传举负担，胥传举外欠别人钱和房贷与胥忠鸽无关；双方洽谈后，三天内先付现金300000元，还有20000元过户后由胥忠鸽付清给胥传举。同日，胥爱章在上述合同复印件的背面注明“2017年正月十八日已收忠鸽房款拾肆万正”。2017年2月17日，胥传举又在下方注明“2017年2.17收胥忠鸽拾壹万元整”。2018年3月8日，甲方胥传举、姚桂珍（出让方）、乙方胥忠鸽（受让方）签订《房屋转让协议书》一份，约定（摘要）：甲方将座落在转让给乙方所有；房屋出让金为32万元整，乙方于协议签订之日先向甲方支付280000元，余欠款40000元由甲方在一年内协助乙方到房地产管理部门办理过户后，乙方须即向甲方一次性付清余欠款40000元；乙方向甲方交付280000元房款时，甲方所欠中国建设银行贷款约8万元余元，由甲方负责一年内向银行还清后协助乙方到房地产管理部门办理过户手续，甲方在未过户期间，甲方不得将该房二次出让，甲方除存有建设银行贷款外，若再有其他抵押贷款行为，由此引起的一切责任全部由甲方承担；若乙方在一年后办理过户时，甲方必须提供协助义务，乙方在过户时所需过户费和双方所交税款等一切费用全部由甲方承担，乙方不再承担任何费用，甲方为乙方办理好过户手续后，乙方必须将所欠40000元当场交付给甲方；协议经甲乙双方签字后即生效，甲乙双方均不得反悔，若有乙方违反上述约定，违约方需向守约方承担违约金50000元。盐城市盐都区尚庄法律服务所作为见证方在上述协议书上盖章。同日，胥传举、姚桂珍向胥忠鸽出具借条一份，载明：今借到胥忠鸽人民币壹万伍仟元整。后由于案涉房屋已被盐城市盐都区人民法院依法查封（首次查封时间为2018年11月14日），导致无法办理相关过户手续。胥忠鸽为此诉来本院。审理中，本院联系胥传举、姚桂珍未果，遂向胥爱章调查，胥爱章陈述：胥忠鸽共计向胥传举、姚桂珍支付款项295000元，其中2017年2月7日的30000元是其向胥忠鸽借给其子胥传举使用的，后因胥传举卖房，胥传举与胥忠鸽协商一致将上述30000元冲抵房款；其于2017年2月14日收取的140000元已给付胥传举；胥传举、姚桂珍于2018年3月8日收取的15000元也是房款。本院认为，原、被告先后签订两份《房屋买卖协议书》，均是双方当事人真实意思的表示，2018年3月8日的协议书对2017年2月14日签订的协议书的部分条款进行了变更，故对双方的权利义务，本院以2018年3月8日的协议书为准，双方均应依照法律规定以及协议约定，履行相应的合同义务。在签订该协议书之前，原告已给付了房款250000元，并就另30000元达成抵充房款的协议，两被告按约应负有协助过户的义务。后案涉房屋被司法查封，两被告未能在其承诺的期限完成过户，亦未采取措施进一步协商促成交易，现案涉房屋仍处于法院的查封中，致本案房屋买卖合同无法完成交易过户，由此，两被告应承担全部违约责任，对原告要求解除原、被告双方的房屋买卖合同，本院依法予以支持。对原告要求两被告返还购房款的诉请，原告于合同签订前给付的280000元（含抵充房款的30000元），两被告应予返还；对原告于签订协议时另行给付的15000元，该15000元明确载明为借款，与本案不是同一法律关系，原告未能提交证据证明双方就该15000元达成抵充房款的协议，故对该款项在本案中不予处理，原告可另行主张权利。对于原告主张的违约金50000元，不违背双方约定和法律规定，本院亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告胥忠鸽与被告胥传举、姚桂珍于2018年3月8日签订的《房屋买卖协议书》。二、被告胥传举、姚桂珍于本判决生效之日起十日内偿付原告胥忠鸽购房款280000元、违约金50000元，合计330000元。三、驳回原告胥忠鸽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6476元、财产保全费2020元，公告费600元，合计9096元，由原告胥忠鸽负担281元，由被告胥传举、姚桂珍负担8815元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时向该院预交案件受理费。审 判 长  温永刚人民陪审员  丁红梅人民陪审员  李宏言二〇二〇年六月八日法官 助理  陈星如书 记 员  费思嘉附录法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。