北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0108民初11019号原告(反诉被告)：中国四维测绘技术有限公司，住所地北京市海淀区知春路65号院1号楼A座1201。法定代表人：吴劲风，总经理。委托诉讼代理人：李超，女，中国四维测绘技术有限公司法务。委托诉讼代理人：李萍，北京大成律师事务所律师。被告（反诉原告）：世纪华人财富基金管理（深圳）有限公司。法定代表人：陆产生，董事长。委托诉讼代理人：李轩，北京市资略律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾勇钢，北京市资略律师事务所律师。原告（反诉被告）中国四维测绘技术有限公司（以下简称四维公司）与被告（反诉原告）世纪华人财富基金管理（深圳）有限公司（以下简称世纪华人公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。四维公司委托诉讼代理人李萍、李超；世纪华人公司委托诉讼代理人李轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。四维公司向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告之间签订《中国卫星通信大厦写字楼租赁合同》已于2018年8月17日解除；2．被告向原告支付租金（含装免期租金）663138．17元及相应滞纳金；3．被告向原告支付2018年8月18日租赁合同解除之日始至实际腾房之日（2018年11月9日）止房屋占用费2076998．81元；4．被告支付的租赁保证金1071693．53元作为提前退租的违约金；5．判令由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告双方于2017年6月25日签订了《中国卫星通信大厦写字楼租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），约定：被告承租原告位于北京市海淀区知春路x号西座x层（电梯显示楼层为x层）x室房屋，承租期共5年，存在装修免租期。双方认可，装免期是原告基于被告履行整个承租期而给被告的优惠，但是无论何种原因，如本合同实际履行的承租期不足[60]个月，则被告需向原告支付装免期租金。自2017年6月26日至2020年6月25日每月净租金总计为人民币357231．18元，租金每三个月支付一次，除首期外，被告应于租金支付周期到期日前10日之前向甲方支付下三个月的租金。逾期交付的，每逾期一日，则需按逾期缴纳额0．3%向甲方缴纳滞纳金。《租赁合同》签署后，原告按约定履行了合同义务，被告仅按照合同约定向原告支付保证金及部分租金。但经原告多次催要，被告未能按时缴纳租金等各项费用。2018年8月17日，原告向被告发出《关于要求贵司支付合同款项并解除事宜的函》，通知解除与被告的《租赁合同》并要求向原告交还承租房屋（包括返还交付的钥匙、门禁卡等）。但被告直至2018年11月9日才交还承租房屋，但未支付任何欠付的费用。世纪华人公司辩称,不同意原告诉讼请求。1．我方未能成功办理北京地区分公司的注册登记，无法在北京开展实体经营，故早已在2018年4月25日发函要求退租，要求原告配合办理解约退租事宜，并在未再实际使用涉案房屋的情况下，将租金支付至2018年7月25日，原告三个月内未提出异议，租赁合同已于2018年7月25日解除；2．涉案房屋系由我方与同层另一原合作承租人北京汇金创富投资基金管理有限公司（以下简称汇金公司）分别承租后整体合作办公，涉案《租赁合同》免租期也是针对卫星大厦十层整层的装修免租期，并非特别给予答辩人的装免期。我方全体人员和全部物品早已撤离原承租房屋，所谓迟延腾退房屋系汇金公司引进新的实际租住人金如悦控股有限公司留存少部分物品而产生的纠纷，与我方无关；3．双方合同早已解除，金如悦控股有限公司实际占用了涉案房屋，2018年11月9日与原告签署《退租审批表》、《退租房屋验收交接表》办理物品搬出手续的也是该公司员工，与我方无关；4．原告拒不配合我方办理合同解除后的租金、保证金退还事宜，给我方造成严重损失。现提出反诉要求1．原告立即退还我方租赁保证金本金1071693．53元及滞纳金（从2018年8月9日起算，至实际给付钱款之日）。四维公司针对世纪华人公司反诉辩称，不同意其全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．四维公司提交《关于要求贵司支付合同款项并解除＜租赁合同＞事宜的函》，证明已将解除通知送达世纪华人公司，四维公司补充提交世纪华人公司向四维公司发出的《关于切实履行＜租赁合同＞解除的函》，其中载明：我公司于8月17日收到贵司递交给我公司总经理张柱宏的《关于要求贵司支付合同款项并解除＜租赁合同＞事宜的函》。世纪华人公司对该函件认可，但解释称自认张柱宏为公司经理属于表述错误。本院认为，世纪华人公司在函件中自认于2018年8月17日收到四维公司发出的《关于切实履行＜租赁合同＞解除的函》，本院对该事实予以确认；2．四维公司提交《退租审批表》一份，证明世纪华人公司于2018年11月9日搬离涉案房屋，申请方为世纪华人公司，退租方处的签字人为李宁，世纪华人公司对该证据真实性认可，但主张李宁实际为案外金如悦控股有限公司员工，故主张该退场行为与世纪华人公司无关，四维公司进一步提交与世纪华人公司员工王丹莹的短信截图，证明李宁属于世纪华人公司指定的退房手续办理人，有鉴于此，本院对《退租审批表》予以采信；3．世纪华人公司提交《关于交还承租房屋并商议解除租赁合同的函》，证明曾于2018年4月25日提出要求提前解除合同，四维公司虽然收到，但并无签收凭证，四维公司表示并未收到该函件，鉴于世纪华人公司未提交任何证据证明将该函件交付四维公司，本院对该事实不予采信；4．世纪华人公司提交《关于解除世纪华人公司大厦门禁卡授权的通知》证明四维公司在2018年8月29日即通知物业公司解除对我方门禁卡授权，此时世纪华人公司已搬离涉案房屋，四维公司对该证据不予认可，同时指出世纪华人公司在2018年10月12日尚向四维公司发函要求配合注销员工门禁卡，可知四维公司并未实际注销门禁卡，鉴于世纪华人公司该份证据确与其另一份证据内容相矛盾，本院对该证据不予采信；5．世纪华人公司提交照片若干，证明涉案房屋已挂金如悦公司招牌，涉案房屋实际由案外公司占用使用，汇金公司也为金如悦公司员工办理了门禁卡，四维公司主张上述证据与本案无关联性。本院认为，依据合同相对性，涉案房屋承租方应为世纪华人公司，在世纪华人公司未提交任何直接证据证明四维公司认可涉案合同相对方发生实际变更的情况下，世纪华人公司在合同期内是否同意案外人实际使用涉案房屋，并非本案审查范围，故本院对该项证据不予采纳。根据以上证据，本院认定如下事实：2017年6月25日，四维公司（出租人、甲方）与世纪华人公司（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定：承租单元位于海淀区知春路x号西座x层（电梯显示楼层为x层）x室（以下简称涉案房屋），承租期共5年，自2017年6月26日至2022年6月25日，装免期共3个月（自2017年6月26日至2017年7月25日、自2018年11月26日至2018年12月25日、自2019年11月26日至2019年12月25日）。双方认可，装免期是甲方基于乙方履行整个承租期而给乙方的优惠，但是无论何种原因，如本合同实际履行的承租期不足[60]个月，则乙方仍需向甲方支付装免期租金。自2017年6月26日至2020年6月25日，每月净租金357231．18元，房租连同增值税款统一缴纳至甲方。上述租金标准均为不含增值税标准，乙方支付甲方款项时，增值税按照国家规定的相应税率计取后，由乙方一并支付给甲方。租金计收起始日为2017年6月26日。租金每三个月支付一次，除首期租金支付外，乙方应于租金支付周期到期日前10日之前向甲方支付下三个月的租金。逾期交付的，每逾期一日，则乙方需按未支付金额的0．3%向甲方缴纳滞纳金。租金保证为1071693．53元。租赁期内，除本合同规定的免责情况以外，乙方违反本合同约定的，甲方可没收乙方的租金保证金。本合同中所约定的租金或物业管理费或其它应由乙方支付的费用在到期后且甲方已发出书面催告通知15日后仍未支付的，甲方有权解除本合同，合法的提前收回涉案房屋，没收乙方的租金保证金作为违约金。合同签订后，世纪华人公司支付了足额保证金，并将租金支付至2018年7月25日。2018年8月17日，四维公司向世纪华人公司发出《关于要求贵司支付合同款项并解除＜租赁合同＞事宜的函》，要求解除合同。2018年8月31日，世纪华人公司向四维公司发出《关于＜关于要求贵司支付合同款项并解除租赁合同事宜的函＞的复函》，对四维公司提出的解约时间及索要的相关款项提出异议。2018年10月12日，世纪华人公司向四维公司发出《关于切实履行＜租赁合同＞解除的函》，要求四维公司退还保证金并尽快配合注销世纪华人全部员工出入卫星大厦的门禁卡。2018年11月9日，世纪华人公司与四维公司签订《退租审批表》及《退租房屋验收交接表》。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，世纪华人公司主张曾向四维公司发出通知，要求在2018年7月25日提前解约，但首先其无法证明曾发出通知的事实；其次，即使四维公司收到过世纪华人公司的该通知，世纪华人公司也属于提前退租的违法解约行为，在四维公司未明确同意的情况下，该通知对四维公司并不发生任何法律效力，更不存在世纪华人公司主张的四维公司未在除斥期内提出异议视为同意的情形，故本院对世纪华人公司称双方合同在2018年7月25日已解除的抗辩不予支持。根据现查明事实，世纪华人公司逾期支付租金，构成根本违约，四维公司有权依据合同将世纪华人公司支付的押金作为违约金，不予退还，并于2018年8月17日行使单方解除权。对世纪华人公司的反诉请求，本院不予支持。同时，因双方租赁合同并未持续60个月，故四维公司向世纪华人公司索要一个月免租期的租金，具有事实及合同依据，本院予以支持。就四维公司向世纪华人公司索要欠付租金及房屋占用费一节，依据现有证据显示，世纪华人公司于2018年11月9日才与四维公司办理退租手续，该日视为世纪华人公司腾退涉案房屋日，故世纪华人公司理应向四维公司支付欠付租金及合同解除后继续占用房屋的占用费，但考虑本案实际情况，本院以合同约定的租金为标准对相应费用予以酌减。就四维公司向世纪华人公司主张的滞纳金，世纪华人公司请求法院对违约金进行酌减，考虑四维公司已收取世纪华人公司支付的保证金作为违约金的情况下，本院对四维公司主张的滞纳金不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定判决如下：一、确认中国四维测绘技术有限公司与世纪华人财富基金管理（深圳）有限公司于2017年6月25日签订的《中国卫星通信大厦写字楼租赁合同》已于2018年8月17日解除；二、世纪华人财富基金管理（深圳）有限公司于本判决生效后七日内向中国四维测绘技术有限公司支付租金663138．17元及房屋占用费346166元；三、世纪华人财富基金管理（深圳）有限公司于本判决生效后七日内向中国四维测绘技术有限公司支付违约金10771693．53元（与世纪华人财富基金管理（深圳）有限公司已支付给中国四维测绘技术有限公司的租赁保证金相抵扣，无需另行支付）；四、驳回中国四维测绘技术有限公司其他诉讼请求；五、驳回世纪华人财富基金管理（深圳）有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31198元，由中国四维测绘技术有限公司负担19884元，已交纳；由世纪华人财富基金管理（深圳）有限公司负担11314元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费10290元，由世纪华人财富基金管理（深圳）有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  李晓馨人民陪审员  朱玉凤人民陪审员  王怀春二〇一九年十月三十一日书 记 员  张立莉