上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初24673号原告：宁吉康，男，1983年10月26日出生，汉族，住上海市。原告：王敏真，女，1982年8月13日出生，汉族，住上海市。上列两原告的共同委托诉讼代理人：胡向远，上海市四方律师事务所律师。被告：符昌平，男，1981年6月17日出生，汉族，住上海市。第三人：中国民生银行股份有限公司上海分行，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东南路XXX号X楼、X楼至XX楼、XXX楼。负责人：欧阳勇，行长。委托诉讼代理人：陈怡，上海宏翰律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯琼，上海宏翰律师事务所律师。原告宁吉康、王敏真与被告符昌平、第三人中国民生银行股份有限公司上海分行(以下简称民生银行上海分行)房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁吉康、王敏真的共同委托诉讼代理人胡向远，被告符昌平，第三人民生银行上海分行的委托诉讼代理人柯琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁吉康、王敏真向本院提出诉讼请求：1、判令符昌平继续履行双方就上海市虹口区瑞虹路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)所签订的《上海市房地产买卖合同》，涤除抵押并将上述房屋过户至宁吉康、王敏真名下；2、判令符昌平支付逾期过户违约金，以1,050万元为本金，按照每日万分之五的标准自2019年8月1日起计算至实际过户之日止。事实和理由：2018年11月12日，宁吉康、王敏真与符昌平签订《上海市房地产买卖合同》，约定宁吉康、王敏真以1,050万元的价格购买系争房屋；双方于2019年7月31日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续；符昌平应及时向民生银行上海分行还款，并在办理产权过户手续前完成该房屋抵押登记注销手续，未按约定履行的，每逾期一日需支付总房价款万分之五的赔偿金。合同签订后，宁吉康、王敏真共计支付房款730万元。但因符昌平挪用房款，未偿还系争房屋上所欠贷款，导致目前系争房屋仍无法办理过户手续，故起诉要求判如诉请。符昌平辩称，同意过户，但房屋上的贷款无力偿还。系争房屋上除了民生银行上海分行的贷款外，还有上海银丰典当有限公司(以下简称银丰公司)的抵押款项200万元，符昌平在收到宁吉康、王敏真支付的730万元房款后先归还了银丰公司的借款，后考虑到过户时间尚早遂用剩余530万元进行资金周转，无奈涉诉，现该案在执行，故无法涤除抵押。符昌平确实存在违约，但宁吉康、王敏真主张的违约金过高，希望减少金额。民生银行上海分行述称，在还清符昌平所欠贷款本息及相关费用的前提下，同意注销系争房屋上的抵押。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月12日，宁吉康、王敏真(买受人、乙方)与符昌平(卖售人、甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定，系争房屋转让价款为1,050万元，双方于2019年7月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；附件三付款协议约定，乙方已在甲、乙双方签订本合同前直接支付甲方定金70万元，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款；甲方应在签订买卖合同后当日内，自行筹款归还债务并办理抵押登记(抵押权人：银丰公司，抵押金额200万元)注销手续(房地产交易中心应出具办理该房地产抵押登记注销的《收件收据》)，在甲方出具办理该房地产上述抵押登记注销的《收件收据》后当日内，乙方向甲方支付部分首期房价款300万元；甲方须于签署本合同后当日内办理预约还款手续，于抵押权人(抵押权人：民生银行上海分行，抵押金额553万元)许可的最短时限内完成还款、领取抵押注销材料，并于办理产权过户手续前完成该房地产抵押登记的注销手续，甲方应将款项专项用于偿还抵押权人的借款(若有不足，甲方自行补足)，若因甲方自行办理还款手续可能导致的无法如期交易等风险，居间方已告知，乙方已知晓上述风险；第二期房价款300万元通过银行贷款支付，乙方应于签订本合同后7日内向银行申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料；乙方应于2018年12月31日前直接支付甲方部分第三期房价款360万元，待房地产所在区不动产登记事务中心出具《上海市不动产交易税收登记综合预收件单》(登记种类：存量房地产买卖)及抵押登记(若有)的收件收据后当日内，乙方应支付甲方部分第三期房价款15万元；不动产登记事务中心出具以乙方为权利人的不动产权证书、且甲方已收到除尾款外的其他款项后3日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方直接支付甲方尾款5万元，相关费用的结算日期以交接日为准。2018年9月29日，宁吉康、王敏真支付符昌平购房款40万元；2018年10月29日，居间方转付符昌平定金30万元；2018年11月12日，宁吉康、王敏真支付符昌平购房款300万元；2018年11月23日，宁吉康、王敏真支付符昌平购房款360万元。另查明，2017年7月12日，符昌平经核准登记为系争房屋权利人，民生银行上海分行经核准登记为系争房屋抵押权人。截至2019年12月2日，符昌平尚欠民生银行上海分行本金5,237,207.60元。审理中，宁吉康、王敏真表示，愿意自筹款项代符昌平还清所欠民生银行上海分行的贷款本金、利息及需要涤除抵押而应支付的费用，具体金额以银行账单为准，抵扣剩余购房款之外的金额由符昌平另行支付宁吉康、王敏真。审理中，根据宁吉康、王敏真的申请，本院依法裁定冻结符昌平名下的银行存款500万元，或查封、扣押其相应价值的其他财产。本院认为，宁吉康、王敏真与符昌平签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，均应恪守并履行。合同约定过户期限为2019年7月31日前，符昌平应配合办理过户手续，但其至今未向抵押权人还清所欠贷款，致使无法办理过户，明显构成违约。因系争房屋已设定抵押，只有在该抵押消灭后，房屋才能进行权利过户。根据相关规定，取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。本案在审理过程中，宁吉康、王敏真表示愿意代符昌平偿还剩余贷款，以消灭系争房屋上的抵押权，在此基础上，宁吉康、王敏真要求继续履行合同的请求，本院予以支持。合同继续履行，民生银行上海分行应在欠款结清后，注销在系争房屋上设立的抵押权；符昌平应在抵押注销后将房屋产权过户至宁吉康、王敏真名下。宁吉康、王敏真已付房款730万元，本应再付余款320万元，但根据符昌平的欠款情况，宁吉康、王敏真代符昌平归还欠款的金额超过320万元，因此无须再向符昌平支付购房款。至于超过320万元余款的部分，符昌平应返还给宁吉康、王敏真。符昌平构成违约，宁吉康、王敏真主张违约金具有合同依据，鉴于符昌平主张违约金约定过高，本院将综合房屋买卖合同的履行情况、符昌平的过错程度及宁吉康、王敏真的实际损失等因素，对违约金作出调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款的规定，判决如下：一、宁吉康、王敏真与符昌平就上海市虹口区瑞虹路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、宁吉康、王敏真于本判决生效之日起十日内，代符昌平向中国民生银行股份有限公司上海分行还清所欠的借款本息，具体本息金额以中国民生银行股份有限公司上海分行当日的借款流水账目为准；三、中国民生银行股份有限公司上海分行于上述借款清偿之日起十日内办理上述房屋的抵押登记注销手续；四、符昌平于上述房屋的抵押登记注销后十日内，将该房屋的产权过户至宁吉康、王敏真名下；五、符昌平于本判决生效之日起十日内向宁吉康、王敏真支付逾期过户违约金60万元；六、符昌平于上述房屋的抵押登记注销后十日内，向宁吉康、王敏真返还代偿款［计算方式：宁吉康、王敏真履行上述判决第二项所支付的全部款项，减去320万元］；七、符昌平于上述房屋的抵押登记注销后十日内向宁吉康、王敏真交付位于上海市虹口区瑞虹路XXX弄XXX号XXX室房屋。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32,400元，减半收取计16,200元，由符昌平负担；财产保全费5,000元，由符昌平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 吴 燕二〇二〇年一月十七日书记员 谢嫣雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。……