安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖1102民初3028号原告：滁州市乐彩城商业管理有限公司，住所地安徽省滁州市琅琊区南谯北路860号（泰鑫现代城西区）3幢商业4层，统一社会信用代码91341102MA2MRAFN9X。法定代表人：王俭，该公司董事长。委托诉讼代理人：张垚，安徽知秋律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓东，安徽知秋律师事务所律师。被告：赵家刚，男，1965年1月10日出生，汉族，户籍地江苏省洪泽县，现住地不明。原告滁州市乐彩城商业管理有限公司（以下简称乐彩城商管公司）与被告赵家刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案受理后，依法适用简易程序，后经审理发现有不宜适用简易程序的情形，于2019年9月27日裁定转为普通程序。2019年11月25日公开开庭进行了审理，原告乐彩城商管公司的委托诉讼代理人陈晓东到庭参加诉讼，被告赵家刚经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。乐彩城商管公司向本院提出诉讼请求：判令1、解除乐彩城商管公司与赵家刚签订的《租赁合同》;2、赵家刚支付租金（截止2018年11月10日为36572元,此后按8920元/月标准支付至房屋实际返还之日），并自2018年7月8日起按中国人民银行同期银行贷款利率的2倍支付逾期违约金;3、赵家刚支付物业服务费23012.02元及能源费用3259.3元，并自起诉之日按日万分之五支付物业服务费违约金。诉讼过程中，乐彩城商管公司撤回了要求赵家刚支付租金和物业服务费违约金的请求，本院依法允准。事实与理由：2017年11月8日，其公司与赵家刚签订了一份《租赁合同》，约定赵家刚承租滁州市乐彩城第5层5-07的商铺，第一、二租赁年度租金为40元/月/㎡,租赁面积223㎡；每季度缴纳租金，第一期租金于租赁起始日缴纳，后每个租赁周期的租金在上一个租赁周期届满前15日缴纳；综合物业服务费为30元/㎡/月，月物业服务费计6990元。2018年7月8日始赵家刚欠租金，该月20日赵家刚停业离场。截止2018年11月10日，赵家刚尚拖欠租金36572元、物业费23012.02元、能源费用3259.3元。赵家刚未作答辩。乐彩城商管公司围绕诉讼请求提交了2017年11月8日的《租赁合同》及《物业管理服务协议》各一份。证明乐彩城商管公司与赵家刚于2017年11月8日就乐彩城507的商铺达成租赁协议和物业管理协议，约定月租金8920元，物业服务费月6990元。依据上述有效证据，并结合本案庭审调查，本院查明如下事实：2017年11月8日，乐彩城商管公司（甲方、出租方）与赵家刚（乙方、承租方）签订了一份《租赁合同》，约定：第一条1.1甲其位于安徽省滁州市南谯北路860号第5层的编号为5-07的商铺（以下简称“租赁场所”）出租给乙方；租赁场所套内建筑面积为223㎡；1.2本合同约定的与面积有关的所有费用均按上述第1.1条确定的面积（简称“计租面积”）计算支付；在租赁场所的实测计租面积确定前，乙方应按照本合同第1.1条约定的暂计面积计算相关费用；自租赁场所的实测计租面积确定之日起，乙方应按照实测计租面积支付租金、综合物业服务费及其他与面积有关的费用；如实测计租面积少于上述暂计面积，且乙方此前存在多缴纳费用的情况，则该部分多缴纳的费用直接结转为乙方后续应支付的相应费用的一部分；如实测计租面积多于上述暂计面积，且乙方此前存在少缴纳费用的情况，则自甲方或经营管理公司发出书面通知之日起五日内，乙方应将该部分少缴纳的费用一次性支付给甲方或经营管理公司。第三条租赁期限3.1甲乙双方约定的租赁期限为三个租赁年度:租赁期限自2018年1月8日至2021年1月7日止。第四条租金、综合物业服务费和其他费用4.1租赁期限内，租赁场所按计租面积计算的租金标准具体如下：租金为40元/平方米/月（共免租18个月，每年内免租期6个月，每季度免租1.5个月计算）；4.2.1乙方应按照租赁场所得记住面积相经营管理公司支付物业管理费。该综合物业管理费的标准为30元/月/㎡，该费用包括物业服务费，水电公摊费用；4.3.1每季度租金，13380元，应于前一个租赁季度届满前15日起交付，并依次类推。4.4乙方应于本合同签订之日起三十天内，向甲方或经营管理公司预付第一个租赁季度的综合物业服务费(共计人民币20070元,简称“预付管理费”）…第五条履约保证金乙方应交付两个月的租金即17840元作为履约保证金。同日,双方还签订了一份《滁州市乐彩城物业管理服务协议（统一招商物业）》，约定：物业服务期限36个月；物业服务费计算面积223平方米，物业服务费暂定30元/每月/㎡；赵家刚支付13380元物业服务保证金。次日，赵家刚缴纳了17840元房租保证金、13380元物业服务保证金，合计31220元。租赁过程中，赵家刚缴纳了截止2018年7月7日的租金及部分物业管理费（欠19127.5元），2018年7月20日，赵家刚在未办理交还商铺手续的情况下，停止营业至今。本院认为：乐彩城商管公司与赵家刚于2017年11月8日签订的《租赁合同》、《物业管理服务协议》系当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，赵家刚于2018年7月20日搬离租赁商铺，双方的租赁合同事实上已经解除，故本院对乐彩城商管公司要求解除其公司与赵家刚签订的《租赁合同》予以支持。乐彩城商管公司要求赵家刚支付房屋租金至返还之日，本院认为乐彩城商管公司作为专业商铺经营公司，在赵家刚早已于2018年7月20日，赵家刚在未办理交还商铺手续就搬离的情况下，应采取积极措施减少损失而未采取，结合本案实际情况，酌定赵家刚应支付房租至2018年10月19日，房租金额为15249.5元（2018年7月8日至10月19日计105天，8920元*12个月/365天*105=30792元）；2018年7月8日至同月20日的物业服务费为6690元/31天*13天=2805.5元，2018年7月7日前的物业服务费19127.5元，合计21932.5元。上述租金、物业服务费合计52724.5元(30792元+21932.5元)，赵家刚缴纳的房租保证金、物业服务保证金合计31220元，应予冲抵，赵家刚还应支付乐彩城商管公司的房租及物业服务费21504.5元（52724.5元-31220元）。乐彩城商管公司主张能源费用3259.3元（燃气费2863.8元、水费395.5元），乐彩城商管公司未能提供充分证据证明上述费用实际发生，故本院对乐彩城商管公司上述诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第二款、第一百零九条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告赵家刚于判决生效后十日内支付原告滁州市乐彩城商业管理有限公司租金和物业费合计21504.5元（抵扣保证金后）；二、驳回原告滁州市乐彩城商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1820元，公告费560元，合计2380元，由原告滁州市乐彩城商业管理有限公司负担710元，被告赵家刚负担1670元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  石有维人民陪审员  黄 勇人民陪审员  孙元兵二〇一七年十一月二十五日代理书记员  姚尚萍附：相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。