安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1503民初5211号 原告：张克好，男，1966年8月24日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。 委托诉讼代理人：陈素健，安徽寻求律师事务所律师。 委托诉讼代理人：耿延磊，安徽寻求律师事务所律师。 被告：六安华邦新华房地产有限公司，住所地安徽省六安市解放南路与佛子岭路交叉口华邦锦绣华府商业内街会所，统一社会信用代码91341500087564772P。 法定代表人：张强鸣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱政，安徽中天恒律师事务所律师。 原告张克好与被告六安华邦新华房地产有限公司（以下简称华邦房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张克好及其委托诉讼代理人耿延磊、被告华邦房地产公司的委托诉讼代理人朱政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张克好向本院提出诉讼请求：1、确认被告违约，并判令被告赔偿原告经济损失430153元；2、判令被告承担延期交房的违约责任，每天按已付房款的万分之二直到符合交付条件并实际交付止；3、被告承担全部诉讼费用和鉴定费。事实和理由：2015年被告拍得六安东大街与淠河南路交叉口即现在原告购买房屋所在地块，开发房地产项目。被告的宣传资料显示开发项目中含别墅，并多次宣称“全国即将停止别墅类用地土地供应”，其开发的别墅为绝版等等，原告受到宣传的误导，于2017年12月18日与被告签订了正式的买卖合同，高价购买了第95栋01号“别墅”，并按约定交付了全部房款。2017年12月31日，原告按约办理交房手续时发现，被告所售“别墅”土地使用性质实际为住宅用地，房屋性质在不动产登记中心也只能登记为住宅，与被告宣传严重不符，同时发现被告违反购房合同签订时的规划设计，小区道路原来规划为6米，实际缩窄为4米左右，楼间距变小，影响采光和通风，承诺的花园面积缩水，车库不符合国家标准，不能停车使用等等，以上被告已构成违约，该违约行为致使原告生活停车不便，居住环境舒适度降低，同时使房屋价值贬损，导致原告巨大的经济损失。另外按《商品房买卖合同》约定被告应于2017年12月31日前将该商品房经综合查验备案的房屋交付给原告，但原告发现该房屋环保部门没有验收合格且持续到2018年4月18日之后，因此原告拒绝办理交付手续，被告应承担延期交房的违约责任。为此，原告要求被告承担赔偿经济损失承担违约责任，遭到被告拒绝。原告被迫起诉，望判如所请。 被告华邦房地产公司辩称，依据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及法律规定，被告全面履行了自己的合同义务，不存在原告所诉称的质量问题，更没有给原告造成任何的损失。1、关于别墅的宣传问题。《商品房买卖合同》第三条中已经明确写明商品房的规划用途为“住宅”，买卖合同也对商品房相关情况作了完整的约定，买卖合同经过了政府相关部门的审核与备案。宣传中所述的别墅是民间俗称，通常指的是二、三层的“低层住宅”商品房。2、根据《商品房买卖合同》的约定，交房时间为2017年12月31日，涉案商品房早在2017年11月就验收合格并通过了政府职能部门的竣工验收备案，被告已经于2017年12月中旬通知原告收房。3、原告诉称小区道路与楼间距违反规划，花园（院子）面积不够等，均没有事实与法律依据，上述建筑设施是按照政府相关部门批准的施工图进行施工，已经通过了政府职能部门的竣工验收备案。4、原告诉称车库不符合国家标准，也没有事实和法律依据。被告所建车库设计标准为《住宅建筑规范》，其5.4.2规定住宅地下车库为库内车道净高不应低于2.2米，车位净高不应低于2.0米。原告所提交的《车库建筑设计规范》系2015年12月1日实施，而本案小区施工图于2015年6月就已完成并通过施工图审查中心的审查。因此原告提交的《车库建筑设计规范》不适用本案。5、《建设项目环境保护管理条例》修订后取消建设项目竣工环境保护验收许可，明确规定由建设单位编制验收报告，将竣工验收主体由环保部门调整为建设单位。该条例于2017年10月1日起施行，涉案商品房验收时间是2017年11月，必须执行新《条例》，且本项目商品房已经政府职能部门验收备案。6、原告诉请要求被告赔偿经济损失，既没有事实依据，也没有证据支持，更不清楚如何计算得出，无法得到法律的支持。 原告张克好为证明其主张，向本院提交以下证据：证据一，原告身份证复印件，证明原告主体资格。证据二，被告工商登记信息，证明被告主体资格。证据三，《商品房买卖合同》，证明：（1）原告与被告商品房买卖关系成立；（2）原告购买房屋号为第95栋01号；（3）附图中标明有车库；（4）交房时间为2017年12月31日前，交付条件为综合查验备案；（5）逾期交房的违约责任为每天按已付房款的万分之二承担违约责任直至交付为止。证据四，交费票据一张，证明：（1）原告于2017年12月18日交清了全部购房款；（2）发票上显示原告所购买的房屋规格型号为别墅95－101－201－301，与合同约定不符。证据五，规划设计图，证明小区道路设计宽度为6米，原告所购房屋与相邻楼间距设计为7米。证据六，花园（院子）面积明细表复印件，证明被告承诺原告所购房屋的花园（院子）面积为168平方米。证据七，被告宣传资料若干，证明：（1）宣传资料明确标明地下一层是为别墅所配的车库；（2）将所销售房屋用途性质实际为类别墅的住宅宣传为别墅；（3）土地性质宣传为别墅用地。该资料应为邀约，属于合同条款，但均与实际不符，被告构成违约。证据八、《车库建筑设计规范》规定及涉案房屋车库、花园测量图，证明：（1）《车库建筑设计规范》规定车库坡度不超过15%，高不低于2.2米，宽不低于3米，长不低于5.8米；（2）涉案房屋车库实际测量尺寸为长4.9米，宽2.78米，花园（院子）面积166.21平方米。车库不符合规范，花园（院子）面积不符合合同约定。证据九，李华房屋买卖合同和房产证各一份，证明通过对同期房屋用途为别墅的房屋的价格比较，李华同期在碧桂园购买房屋用途登记为别墅的房屋价格为每平方米9778.06元，远远低于原告所购买的不能认定为别墅的房屋价格，应参照该价格确定原告经济损失。证据十，同一小区92栋楼工程竣工验收报告，证明被告于2018年4月18日提交的同一小区房屋验收时无环保部门验收合格印章，原告购买的房屋环保验收也应在此时间之后，被告不能按合同约定交房应承担逾期违约责任。 被告华邦房地产公司对原告张克好所举证据的质证意见为：对证据一、二无异议。证据三的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议，《商品房买卖合同》第三条中明确写明商品房的规划用途为“住宅”，并对商品房的相关情况作了约定。对证据四的真实性无异议，发票上记载的别墅是俗称，正式名称是低层住宅。对证据五，与通过审批的规划图不一致，对证明目的也有异议，规划图是对小区中的房屋、道路及其他构筑物等进行宏观上的布局，具体以施工图进行施工，且规划图与施工图均显示95栋门前道路就是6米。关于楼间距应当由专业测量机构以两栋房屋之间的定位点进行专业测量。对证据六的真实性有异议，是扫描件，证据来源不合法，原告无法说明从何处取得，该份明细表不是双方签订合同时的要约表示。对证据七，宣传资料系曾先芬进行的公证，与本案原告无关，同时对证明目的有异议，被告出售的房屋是俗称的“别墅”，至于正式名称在合同中明确写清楚了，并无虚假宣传的行为。车库设计标准为《住宅建筑设计规范》，且通过了政府相关部门的验收与备案。对证据八中的《车库建筑设计规范》，关联性与证明目的有异议，该规范系2015年12月1日实施的，本案小区施工图于2015年6月就已经完成并通过施工图审查中心的审查，不适用原告提交的《车库建筑设计规范》；车库设计标准为《住宅建筑规范》，原告提交的车库测量图与本案无关，花园面积明细表来源不合法，原告测量的面积不能作为定案依据。对证据九，与本案无关联性。对证据十的真实性无异议，但依据修订后的《建设项目环境保护管理条例》（2017年修订），建设单位为项目竣工环境保护验收主体。 被告华邦房地产公司就其答辩意见向本院提交如下证据：证据一，《商品房买卖合同》，证明合同第三条明确写明商品房的规划用途为住宅，并对相关情况作了完整的约定。证据二，《工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》，证明涉案商品房已于2017年11月验收合格，并由政府职能部门进行了备案。证据三，《关于华邦新华城和华园小区问题的答复》，证明六安市住房和城乡建设委员会对于本小区的公开回复指明，目前该市不动产登记部门根据建设工程规划许可证确定的规划用途发放不动产登记证。证据四，《住宅建筑规范》（GB50368-2005）及说明，证明该规范5.4.2规定住宅地下车库为库内车道净高不应低于2.2米，车内净高不应低于2.0米。证据五，交房通知，证明被告已通知原告接收商品房，原告未能按时收房的行为构成违约。证据六，《国务院关于修改〈建设项目环境保护管理条例〉的决定》，证明修订后的《建设项目环境保护管理条例》规定项目竣工环境保护验收主体为建设单位，修订后的条例于2017年10月1日施行。 原告张克好对被告华邦房地产公司所举证据质证意见如下：对证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，虽然合同约定规划用途为住宅，但被告前期宣传过程中表明出售的是别墅。对证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，《工程竣工验收报告》第三页环保部门一栏盖的是被告公司印章，且没有注明日期，即使是被告自行验收，也应当提供证据证明涉案房屋已达到验收标准。对证据三的真实性无异议，恰恰证明了被告明知无法开发别墅，仍然向消费者宣传推广所开发项目是别墅。对证据四、五、六的真实性无异议，原告认为被告所交付房屋并不符合合同约定和相关法律规定，所以原告拒绝接收房屋。 本院认证：对原告张克好所举证据一、二、三、四、七、八、十的真实性予以认定；对证据五、六，需结合其他证据予以认定，但原、被告双方均确认95栋门前道路宽度为6米；对证据九，与本案无关联性，本院不予认定。对被告华邦房地产公司所举证据的真实性予以认定。 经审理查明：被告华邦房地产公司系六安市裕安区东大街与淠河路交汇处华邦新华城开发商。被告在其楼盘销售广告中宣传“近日，国土资源部召开新闻发布会，表示进一步从严土地管理。全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关用地手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。同时，全国要严格限制低密度、大套型高档住房的土地供应，从而进一步调控住房供应结构”、华邦新华城“这里将是城心最后的别墅”、“此后城心再无墅【华邦新华城】错过将不再遇见”等。2017年12月18日，原告张克好与被告华邦房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于六安市裕安区房屋，建筑总层数为4层，其中地上3层，地下**；该商品房的规划用途为住宅；预测建筑面积共235.03平方米，其中套内建筑面积225.18平方米，分摊共有建筑面积9.85平方米；该商品房单价为每平方米12201.39元，总价款2867692元；商品房交付条件为该商品房经综合查验备案；出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。原告按约交付房款2867692元，被告于2017年12月18日开具了发票，发票载明：购买方名称：张克好；规格型号：别墅95－101／201、301；实测面积：239.27平方米；金额：2867692元。 庭审中，原告出示了加盖有被告合同专用章的《别墅院子面积明细》一份，其中载明95栋1号院子面积为168平方米。原告委托六安市中天测绘服务有限公司测量花园（院子）面积为166.21平方米；车库入口宽度为2.4米、入口高度1.6米、车库净高2.2米，车库入口坡度系数16.82%，车库内进深度4.9米、内宽2.78米；房屋门前小区道路宽度为6米。 另查明：涉案的95栋于2017年11月23日通过竣工验收备案。2018年1月26日，六安市住房和城乡建设委员会网上“关于华邦新华城和华园小区问题的答复”的内容为“华邦新华城和华园小区为六安市华邦房地产开发有限公司开发建设的项目，该小区为低层住宅，按照不动产登记的相关规定，我市不动产登记部门根据建设工程规划许可文件确定的规划用途发放不动产登记证，所以和华园的证载用途均为低层住宅。该小区的各专项验收均已通过”。 被告通知原告于2017年12月28日办理交房手续，原告拒绝收房，双方产生纠纷，原告诉讼来院。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。一、关于原告主张受到被告宣传的误导，导致其对本案所涉房屋产生错误认识即误以为被告开发的是别墅，且该错误认识直接决定其与被告订立了《商品房买卖合同》问题。根据本案查明的事实，被告所开发的涉案房屋实际是类别墅的低层住宅，而非真正意义上的“别墅”，被告在宣传本案所涉楼盘时使用了“城心最后的别墅”宣传用语，在一定程度上模糊了房产的类型，但《商品房买卖合同》中明确约定“该商品房的规划用途为住宅”。原告作为购房者，其应当对房产的相关信息和合同的具体约定予以关注和了解，其应当知道本案所涉房产的性质为低层住宅而非真正意义上的别墅，且原告通过对涉案房屋所处地段、小区环境、周边设施、房屋结构、朝向、价格等进行了解后，确定购买意向，至于房产是低层住宅还是别墅，不足以影响原告的购买决定。故对原告主张被告的宣传误导使其产生错误认识而要求赔偿的主张，本院不予采信。二、关于原告主张被告违反购房合同签订时的规划设计，小区道路原来规划为6米，实际缩窄为4米左右，楼间距变小，影响采光和通风，承诺的花园面积缩水问题。原告委托第三方机构对涉案房屋门前道路进行测量宽度为6米，花园面积问题并不是双方签订的《商品房买卖合同》中的条款，原告也未提供证据证明楼间距影响采光和通风，且涉案房屋已通过竣工验收，原告以上述理由要求赔偿，本院亦不予支持。三、关于车库影响停车使用问题。原告所购房屋车库在地下一层，出入口坡道系数大于15%，且车库安装门后入口宽度只有2.4米，入口高度只有1.6米，不符合目前国家规定的设计和使用规范要求，在实际使用中造成原告停放车辆不便，使原告的居住需求和感受受到影响，对此，本院酌定被告赔偿原告损失50000元。四、关于原告诉称的逾期交房违约损失问题，本案房屋经相关部门竣工验收并通过竣工验收备案，2017年12月31日前被告已向原告发出交房通知，因此被告不存在迟延交房的违约行为。故原告要求被告承担逾期交房的违约责任，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告六安华邦新华房地产有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告张克好损失50000元； 二、驳回原告张克好的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7750元，由被告六安华邦新华房地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审 判 长  方 旭 审 判 员  房冬蓉 人民陪审员  李邦新 二〇一九年九月六日 书 记 员  鲍伟伟