黑龙江省牡丹江市阳明区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）阳民初字第96号 原告于秀梅。 委托代理人蒋本辉。 被告郭平。 委托代理人解维亮。 被告张凤。 被告张林。 第三人牡丹江市恒利房地产开发公司。 法定代表人林治义。 第三人牡丹江市大东建筑总公司。 法定代表人刘呈宇。 委托代理人姜勇。 原告于秀梅与被告郭平、张凤、张林，第三人牡丹江市恒利房地产开发公司（以下简称“恒利开发公司”）、牡丹江市大东建筑总公司（以下简称“大东建筑公司”）执行异议之诉一案，本院于2014年1月6日立案受理，依法组成合议庭于2014年4月29日、2014年6月4日、2014年7月9日公开开庭理行了审理，原告于秀梅委托代理人蒋本辉，被告郭平委托代理人解维亮，被告张凤、张林，第三人恒利开发公司法定代表人林治义、大东建筑公司委托代理人姜勇到庭参加诉讼。在2014年7月17日再次开庭审理时，被告张林、被告郭平委托代理人解维亮，经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称：牡丹江市阳明区人民法院（2013）阳执字第6号执行裁定书驳回原告的执行异议申请，缺乏事实与法律依据。请求法院确认原告对1125片综合楼1单元1101室商品房享有所有权，并停止对该商品房的执行。诉讼费由被告承担。 被告郭平辩称：本案诉争的房屋，法院对其查封并没有错误，被告张林和原告虽然分别持有该房屋的合同书和发票，但是该房屋均未交付任何一方，也没有办理相关手续，可以确定被告张林持有该房屋的购房发票和商品房买卖合同书是合法有效的，支持法院对该房屋的查封。 被告张凤不发表答辩意见。 被告张林辩称：被告张林以该争议房屋为另案被执行人张凤提供担保合法有效。 第三人恒利开发公司辩称：争议房屋属于原告所有。 第三人大东建筑公司辩称：争议房屋属于原告所有。 结合原告的诉请、理由及被告、第三人的答辩，本院确定本案争议焦点问题：位于黑龙江省牡丹江市东一条路西安街交叉口1125片综合楼1单元1101室房屋所有权人如何确定，是否应当对该争议房屋停止执行。 原告为支持其主张，向本院提交了以下证据： 证据一、0305602号商品房买卖合同一份，购房发票一张、入户手续票据三张。证明原告购买争议房屋在先，原告已实际购买该争议房屋并实际入住，购买该房屋的时间为2005年10月8日，入住时间是2013年8月6日。 被告郭平对合同书写有原告名字外的痕迹有异议，认为是将合同中原有的名字经处理后，又写上原告名字的。同时，合同落款处没有买受人签名，因此，对合同的真实性有异议；3张入住票据是在诉讼之后形成的，即2013年8月6日形成的，因此，对其真实性有异议。 被告张凤认为，争议房属于谁，由法院判决。 被告张林认为，对该争议房屋，被告张林也持有房屋买卖合同，被告张林也拥有所有权。 第三人恒利开发公司对该组证据无异议。 第三人大东建筑公司对该组证据无异议。 本院认为，原告所举该组证据可以证明原告于2005年10月8日与第三人恒利开发公司签订了本案诉争房屋的商品房买卖合同。但是否将购房款交付给第三人恒利开发公司，应结合第三人恒利开发公司的证据予以认证。 证据二、恒利开发公司与大东建筑公司对账单三页。证明本案争议房屋是恒利开发公司抵账给大东建筑公司，大东建筑公司又将该房屋卖给原告于秀梅。 被告郭平对该组证据有异议，认为该组证据是复印件，没有大东建筑公司盖章及相关负责人签字，无法核对其真实性，即便真实发生，也与被告无关。 被告张凤不发表质证意见。 被告张林表示看不懂。 第三人恒利开发公司对该组证据无异议。 第三人大东建筑公司对该组证据无异议。 本院认为，对原告所举该组证据，结合被告及第三人提交的证据予以认证。 被告张林为支持其主张，向本院提交了以下证据： 证据一、（2013）阳执字第6号执行裁定书一份。证明被告张林对本案争议房屋拥有所有权。 原告对该证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议，该份证据不能证明争议房屋属于被告张林所有。 被告郭平对该份证据无异议。 被告张凤对该份证据无异议。 第三人恒利开发公司对该份证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，认为该份证据不能证明被告所要证明的问题。 第三人大东建筑公司对该证据的形式要件无异议，对证明问题有异议，认为该份证据不能证明争议的房屋属于被告张林的。 证据二、编号为0503393的房屋买卖合同书一份，原付款人为马志年后更改为张林的购房往来票据一张。证明本案争议房屋是被告张林合法所得的。 原告对该组证据的形式要件有异议，认为该组证据是复印件。对证明的问题有异议，认为，合同的购买人马志年，发票交款人为马志年，上面有涂改的痕迹，经将“马志年”三个字划掉后，改成被告张林的名字的。且该发票没有收款人的名字，房屋单价低于原告于秀梅购买时的单价，且该购房发票购买时间在原告购买时间之后。 被告郭平对该组证据的形式要件无异议，认为，该证据能够充分证实（2010）阳执字第134-2号查封公告所查封的房屋确实属于被告张林所有，并没有不当之处，因为该商品房的合同编号与购房票据合同编号是一致的，都是牡丹江市恒利房地产给张林出具的，虽然该合同没有买受人张林的签字，但是通过交款的票据和该房屋查封时的状态，可以充分确定，阳明区法院所查封的张林房屋产权清晰，并没有其他不妥之处。 被告张凤认为，该争议房归谁所有，应当由法院判决。 第三人恒利开发公司认为，该合同不能证明被告张林所要证明的问题，因为合同的买受人根本没有签字盖章，买卖要想成立，必须要买卖双方都要签字才能够生效，这本合同只有恒利房地产盖章和法人签字，买受人没签字。所以，该合同本身就不成立；被告张林提供的收据，前边写着马志年，后边有涂改痕迹，改为张林，该合同文本显示的买受人是马志年，交款人变为张林，所以，被告张林提交买卖合同就是废纸一张。 第三人大东建筑公司认为，该诉争房屋是第三人恒利开发公司以房顶账给第三人大东建筑公司在先，被告张林出示的合同发生在后，房子是原告的，原告已经办理入户手续，并已经入住。 证据三、证人马志年证言。 证明争议房屋是证人在2007年年初左右，通过被告张凤购买的该房屋，张凤对证人称，该房屋是其顶账顶来的。张凤领证人到现场看的房子，又带证人到恒利开发公司，给证人办理房屋买卖的相关手续，张凤将房子合同书及收据写在证人名下，证人把27万现金一次性交给张凤，交款的时间与被告张凤给证人开票据的时间是同一时间。但是，证人没有在合同书上签字。证人和张凤之间除了本案争议的合同之外，没有其他合同。票据交款人的名字是什么时间变成张林的名字的，证人不知道。张林向证人购买该房屋时，因为证人觉得双方都认识，当时就和张林说，证人花多少钱买的就多少钱卖给他。于是，证人就把该房屋相关手续给张林了。证人将相关手续交给张林时，房子未交工，属于期房，主体好像已经封顶了。 原告对证人要证明的问题有异议，证人从被告张凤手里买的房子，购房款交给张凤了，只能说明证人和张凤之间构成债务关系，没有把购房款交给恒利开发公司，不能证明其与第三人恒利开发公司建立了合同关系，因此，该合同属于效力待定合同。 被告郭平对证人出庭作证的证言的真实性无异议，该证人能充分证实证人取得该房屋的来源、途径合法有效，被告张林所取得本案诉争房屋来源、途径合法有效。 被告张凤认为，这是张林与马志年的事情，其不清楚。 第三人恒利开发公司认为，证人所述购买争议房屋事实不成立。理由是：证人既然都已经到开发公司去了，也进办公室了，却没跟恒利开发公司签合同，而是让张凤代理签的合同，证人本人拿着27万现金到开发公司不交给财务，却把钱交给张凤，不符合常理。所以，该买卖事实不成立。 第三人大东建筑公司不发表质证意见。 本院认为，被告张林所举以上证据，结合对被告张凤的询问，可以证明被告张凤为借款以恒利房地产的名义与马志年签订了房屋买卖合同，但不能证明该票据记载的交款单位（个人）处的“马志年”是由第三人恒利开发公司的工作人员或相关人员经第三人恒利开发公司允许划掉并写上“张林”的名字的。也不能证明7226773#黑龙江省单位往来资金结算票据记载的资金已经交付给第三人恒利开发公司。故本院对被告张林所举证据不予采信。 第三人恒利开发公司为支持其主张，向本院提交了以下证据： 证据一、张凤借房产手续协议书一份。证明证人马志年所用的商品房买卖合同就是张凤所借的三套房产手续中的一套，合同号为借房产手续中标示的第一个合同号，即0503393号。 原告对该份证据无异议。 被告郭平对该证据形式要件有异议，认为无法核实签字是否为张凤本人所签。该协议书所记载的内容违法法律规定，该内容约定的内容无效，是不受法律保护的。所以，并不影响房屋买卖实的发生，不能确定该协议书所记载的合同号与所出售给马志年和张林的房屋是否是一致的，应当以房屋买卖合同和结算票据为准。 被告张凤对该份证据无异议。 被告张林认为该份证据与其无关，不发表质证意见。 第三人大东建筑公司对该份证据无异议。 本院认为，经询问张凤，张凤承认该协议书的名字为张凤本人所签，因此，本院对该证据的形式要件予以确认。对其证明的问题，结合其他证据予以认证。 证据二、黑龙江省单位往来资金结算票据两张。证明收款人处写有张凤的名字，这两张证据的编号7226773的第一联即存根和第三联凭证，马志年所用的票据中，第二联也是7226773，也就是说马志年买房的票据就是恒利开发公司借给张凤的，收款人全是张凤签字，而且第三联记账凭证还在恒利开发公司票据本上，没有记入财务账，这说明这笔款公司根本就没有收到。因此，证人马志年与恒利开发公司的房屋买卖关系不成立。 原告对该组证据无异议。 被告郭平对票据的形式要件无异议，对证明问题有异议，认为，通过该票据的收据联可以证实，交款人第一个人为马志年，后来变更为张林，交款的真实性是合法有效的。虽然，第三联作为记账凭证没有入财务账，第一联收款人盖章处签有张凤的名字，都说明第三人恒利开发公司的财务制度管理上的问题，与本案诉争房屋买卖和变更买卖所有权人不发生关系，不能证明其所要证明的问题。 被告张凤对该组证据无异议。 被告张林对该组证据无异议。 第三人大东建筑公司同意恒利开发公司的意见。 证据三、黑龙江省单位往来资金结算票据两份6张，编号分别为7226774、7226775。这两套票据都是恒利开发公司借给张凤的，三套票据中的两套已返还给了恒利开发公司，这两份票据买方的交款人都是张林，收款人是张凤，即7226774号和7226775号，6张票据从存根到收据到记账凭证，恒利开发公司都已盖作废章，已经作废。证明张林不能一次性在恒利开发公司买三套住房，既然买了，购房票据不可能返还。进一步证明第7226773号票据也是借给张凤的，恒利开发公司与被告张林根本不存在买卖关系。 原告对该组证据对形式要件无异议，但收据这一联是后粘上的，说明第三人恒利开发公司当时借出去了，返还后又粘贴上的。 被告郭平认为，该组证据与本案没有关联性，不予质证。 被告张凤对该组证据无异议。 被告张林不予质证。 第三人大东建筑公司对该组证据无异议。 证据四、预收账款帐页、收款单位为恒利开发公司，交款单位为于秀梅的黑龙江省单位往来资金结算票据各一张。证明原告于秀梅买恒利开发公司的房屋已交款并已经记在恒利开发公司的财务账上了。 原告对该组证据无异议。 被告郭平对该组证据形式要件无异议，对证明问题有异议，认为，三份票据盖有的公章显示转账收讫，不能证实原告于秀梅于2005年10月8日交款购买了本案诉争的房屋。不能对抗恒利开发公司与张林、马志年之间的买卖关系。 被告张凤对该组证据无异议。 被告张林质证意见同被告郭平的意见。 第三人大东建筑公司对该组证据无异议。 本院认为，第三人恒利开发公司向本院提交的证据结合原告向本院提交的第一组证据可以证明，原告于秀梅与第三人恒利开发公司签订了房屋买卖合同，并向恒利开发公司交付了购房款。本院对该事实予以确认，对原告所举证据一予以采信。 第三人大东建筑公司为支持其主张，向本院提交了以下证据： 建筑工程施工合同一份、托付工程款协议书一份、1125片支付工程款明细账一份。证明2004年3月20日发包人恒利开发公司与承包人大东建筑公司签订了1125片食品综合楼的建筑工程施工合同，原告于秀梅所购买的房屋，即本案争议的房屋，就在该片综合楼范围之内，承包人与发包人的工程款给付方式为以房顶账，争议房屋就在顶账范围之内，原告于秀梅以699457.00元的价格从第三人大东建筑公司处购买了两处房屋，其中一处就是本案的争议房屋。大东建筑公司有关人员领着原告到第三人恒利开发公司交付的款项。第三人恒利开发公司又将该卖房款拨付给第三人大东建筑公司。 原告对该组无异议。 被告郭平认为，第三人提交的原件与复印件内容一致。对证据证明的问题有异议，认为，在拨付工程款协议书中，所写明的单元号即本案诉争的房屋单元号是后经涂改形成的，虽盖有恒利开发公司的公章，但其目的是为了对抗马志年、张林购买该房屋的事实。 被告张凤对该组证据不发表质证意见。 被告张林不发表质证意见。 第三人恒利开发公司对该组证据无异议。 本院认为，第三人大东公司所举证据不能证明原告于秀梅是通过第三人大东建筑公司处购得的房屋。因此，本院对该组证据不予采信。对原告所举证据二不予采信。 被告郭平未向本院提交证据。 被告张凤未向本院提交证据。 根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下： 2005年，第三人恒利开发公司与原告于秀梅签订0305602号商品房买卖合同书，将1125片1单元1101室，建筑面积为137.96平方米的房屋卖给原告于秀梅，并于2005年10月8日给原告于秀梅出具了数额为351798.00元的黑龙江省单位往来资金结算票。2006年12月24日，第三人恒利开发公司与被告张凤签订了借房手续协议书，协议中约定，被告张凤因需资金，向恒利开发公司借房产手续三套，用于办理抵押借款。恒利开发公司将0503393#、0503568#、0503569#商品房买卖合同及7226773#、7226774#、7226775#单位往来资金结算票据借给被告张凤，对应的房产分别为新安街南、东一条路西1125片综合楼，一单元1101室，建筑面积为137.96平方米，一单元701室，建筑面积137.96平方米，一单元702室，建筑面积84.47平方米。后被告张凤将7226774#、7226775#单位往来资金结算票据退还给恒利开发公司，该两套票据的交款单位均为被告张林，收款人均为张凤。恒利开发公司在该两套票据上盖“作废”章。2006年被告张凤与马志年签订了以1125片1单元1101室，建筑面积为137.96平方米的房屋即本案争议房屋为标的的商品房买卖合同，合同号为0503393#，被告张凤给马志年出具了价值275920.00元的黑龙江省单位往来资金结算票据，票据号为7226773。 本院认为，不动产登记是物权归属和内容的依据。原告于秀梅虽然与第三人恒利开发公司签订了商品房买卖合同，并已交付了购房款，但因没有办理房屋所有权转移登记手续，该争议房屋所有权并没有发生转移，因此，原告于秀梅对该争议房屋没有取得所有权。虽然，原告及第三人恒利开发公司称该争议房屋已交原告于秀梅实际占有，但因该争议房屋没有经过最后的质量验收，因此，该交付是不符合法律规定的。但是原告与第三人恒利开发公司签订商品房买卖合同是双方真实意思表示，且原告于秀梅交付了相应的款项，因此，该合同合法有效。被告张凤用从第三人恒利开发公司借来盖有第三人恒利开发公司公章、有法定代表人签字的商品房买卖合同与他人签订商品房买卖合同，视为第三人恒利开发公司对其进行了授权，其与马志年签订商品房买卖合同及为马志年出具的盖有第三人恒利开发公司公章的黑龙江省单位往来资金结算票据的行为，应视为恒利开发公司与马志年签订了商品房买卖合同。虽然在7226773#单位往来资金结算票据的交款人处经涂改后写有被告张林的名字，但与该票据相对应的商品房买卖合同中的买受人却写有证人马志年的名字，因此，不能认定被告张林与第三人恒利开发公司签订了商品房买卖合同，也不能认定被告张林与马志年之间存在商品房买卖行为。被告张林对该房产没有相应的处分权利。在（2010）阳执字第134号执行案件中，被告张林用马志年与第三人恒利开发公司签订的合同作为抵押担保物，并自愿同意处分该房产以偿还被告张凤欠被告郭平欠款的行为，是无效的民事行为。因此，对该争议房屋应当停止执行。第三人恒利开发公司在将争议房屋已预售的情况下，又将商品房买卖合同及黑龙江省单位往来资金结算票据借给被告张凤，并在出借协议中明确标明了争议房屋对应的出借的商品房买卖合同号和票据号，允许被告张凤将已经预售的房屋又与他人签订另一份商品房买卖合同，导致一处房屋存在两份商品房买卖合同的现象，第三恒利开发公司对此存在过错。被告张凤违规用从第三人恒利开发公司借来的相关手续，与他人签订商品房买卖合同，也存在过错。被告张林用他人与张凤代表第三人恒利开发公司签订的商品房合同为被告张凤在（2010）阳执字第134号执行案件中作抵押、担保，也存在过错。因此，本案诉讼费用由第三人恒利开发公司、被告张凤、张林平均负担。 依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第四项“下列民事行为无效：（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；”、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑物竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”、第七十二条“一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出相反的证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。”、第七十四条“在诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”之规定，判决如下： 停止对1125片综合楼1单元1101室商品房的执行； 驳回原告于秀梅其他诉讼请求。 案件受理费9280元，由第三人牡丹江市恒利房产开发公司、被告张凤、张林平均负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审 判 长  贾 宏 代理审判员  常伟娜 人民陪审员  张 倩 二〇一四年七月二十八日 书 记 员  于 洋