广东省翁源县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0229民初872号原告：毛有育，男，1953年10月13日出生，汉族，住广东省翁源县。委托诉讼代理人：陈奕寰，广东韶源律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴冠浩，广东韶源律师事务所律师。被告：刘史懂，男，1965年12月9日出生，汉族，住广东省翁源县。委托诉讼代理人：付敬省，广东天行健律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘羽洲，广东天行健律师事务所律师。被告：蔡套良，男，1979年8月22日出生，汉族，住广东省翁源县。被告：蔡导亮，男，1970年7月20日出生，汉族，住广东省翁源县。被告：陈天福，男，1992年8月15日出生，汉族，住广东省翁源县。被告：陈新敏，男，1969年4月19日出生，汉族，住广东省翁源县。被告陈天福、陈新敏的共同委托诉讼代理人：冯家欢，韶关市翁源县龙仙法律服务所法律工作者。被告：翁源县四顺置业有限公司龙仙分公司，住所广东省翁源县龙仙镇龙英路。负责人：赖洪。原告毛有育与被告刘史懂、蔡套良、蔡导亮、陈天福、陈新敏、翁源县四顺置业有限公司龙仙分公司（以下简称四顺龙仙分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用普通程序，并于同年5月29日公开开庭进行了审理。原告毛有育及其委托诉讼代理人陈奕寰、吴冠浩，被告刘史懂及其委托诉讼代理人付敬省、刘羽洲，被告蔡套良、蔡导亮，被告陈天福、陈新敏及其共同委托诉讼代理人冯家欢到庭参加了诉讼，被告四顺龙仙分公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。因本案须与本院正在处理的同类房屋买卖合同纠纷案件的审理结果一致，现该类案件的当事人上诉，案件尚未生效，于2019年9月11日裁定中止诉讼，现恢复诉讼。本案现已审理终结。原告毛有育向本院提出诉讼请求：一、判令六被告立即返还原告全部房款274800元整；二、判令六被告向原告赔偿因房屋质量问题造成的装修损失85358.34元（具体费用明细见价格评估报告）；以上二项合计360158.34元；三、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告刘史懂、蔡套良、蔡导亮系开发龙仙镇岭头蔡屋新村新建框架结构一梯二户电梯房的开发商，2017年底三被告将该楼命名为“源瑞楼”，并开始出售，被告陈天福、陈新敏系提供“源瑞楼”砂石工程的供应商，被告四顺龙仙分公司系翁源龙英路房屋中介公司。因“源瑞楼”开发商长期拖欠被告陈天福、陈新敏砂石款未付，双方协议用“源瑞楼”一套房屋放中介公司卖出后房款用于抵“源瑞楼”的砂石款。2017年6月16日，原告经被告四顺龙仙分公司介绍看房后，与被告四顺龙仙分公司、陈天福、陈新敏签订买卖合同，约定将“源瑞楼”501房以总价26万元整卖给原告。原告当即支付现金5000元给被告陈天福、陈新敏作为定金，并向被告四顺龙仙分公司支付中介费3800元整，后原告于2017年6月26日通过银行转帐方式向被告陈天福、陈新敏支付105000元房款，12月25日再次支付现金14万元整给被告陈天福、陈新敏，2017年12月23日原告与被告陈天福找到“源瑞楼”开发商被告刘史懂补签501房的买卖合同，因原告购买的杂物间超出原先约定的面积，原告当日又支付现金21000元给被告陈天福后，才与被告刘史懂签订合同。原告购房后便逐步对房屋进行装修，但在2018年7月底，三被告所建的“源瑞楼”因存在严重质量问题而出现不正常的沉降与倾斜，发现问题后，相关政府部门立即组织户主撤离。目前，相关政府部门出于公共安全的考虑，已经开始对“源瑞楼”进行拆除，原告可谓“房财两空”，损失巨大。原告认为，六被告不仅没有房地产开发的相关资质，而且利用农村集体土地建房出售，同时所建房屋存在严重质量缺陷，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的禁止性规定，以及《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的相关规定，原、被告分别签订的《楼房买卖合同》、《合作建房（买卖）》应认定为无效，六被告依法应当全额返还原告支付的购房款及中介费，并赔偿原告的全部装修损失。综上，为维护自身的合法利益，原告特向人民法院起诉，望判如所请。被告刘史懂辩称，一、涉案楼房“源瑞楼”由被告刘史懂与被告蔡套良、被告蔡导亮三人共同合作开发建设，应当由被告刘史懂与被告蔡套良、被告蔡导亮共同承担责任。2016年，被告蔡套良、被告蔡导亮找到案外人蔡梅芳、蔡国清，提出在其旧平房的土地上建设涉案楼房“源瑞楼”，经蔡梅芳、蔡国清同意后，被告蔡套良、被告蔡导亮又找到了被告刘史懂，提出三人共同合作开发建设涉案楼房“源瑞楼”。经过协商后，确定由三被告共同开发建设涉案楼房“源瑞楼”，由被告蔡套良约到被告蔡导亮及被告刘史懂与蔡梅芳、蔡国清于2016年10月7日在被告蔡套良办公室签订了《建房协议》，被告蔡套良因其在村小组任职不方便签字未在该协议上签字，但实际上被告蔡套良也一同参与了涉案楼房“源瑞楼”的开发建设和房屋销售收款等工作，因此涉案房屋“源瑞楼”是由被告刘史懂与被告蔡套良、被告蔡导亮共同开发建设完成，应当由三人共同承担责任。二、因涉案房屋“源瑞楼”是由被告刘史懂与被告蔡套良、被告蔡导亮共同开发建设的，应当由三人共同承担责任（每人各自承担退房款90333.33元，装修损失28452.78元）。三、原告支付给被告四顺龙仙分公司的中介费用3800元与被告刘史懂无关，被告刘史懂不需承担该费用。四、因被告蔡套良、蔡导亮分别在看守所羁押和在逃，不积极处理问题。被告刘史懂自己对涉案工程已支付大额款项，在被告蔡套良、被告蔡导亮未返还应承担款项给被告刘史懂的情况下，被告刘史懂已无力支付原告主张的款项。综上所述，涉案楼房是由被告刘史懂与被告蔡套良、被告蔡导亮共同开发建设，应由三被告共同承担责任，而且原告部分请求没有事实和法律依据，该部分请求应当予以驳回。被告蔡套良、蔡导亮口头答辩称无意见。被告陈天福、陈新敏共同辩称，本案是因被告刘史懂、蔡套良、蔡导亮开发楼盘存在严重的质量问题，被相关部门拆除，给原告造成各项经济损失，引发纠纷，应由被告刘史懂、蔡套良、蔡导亮返还原告购房款，并赔偿原告房屋装修的经济损失。被告刘史懂、蔡套良、蔡导亮开发涉案楼盘房屋时，被告陈天福、陈新敏一直是该楼盘建筑施工工程的砂石建材供应商。因被告刘史懂、蔡套良、蔡导亮长期拖欠被告陈天福、陈新敏的砂石款。2018年2月13日，经被告刘史懂与陈天福共同结算出砂石款428000元。被告刘史懂、蔡套良、蔡导亮并没有现金支付给被告陈天福、陈新敏，而是用涉案房屋抵兑砂石款27万元。被告陈天福、陈新敏再将涉案房屋低于抵兑价格以26万元转卖给原告，并与原告签订合同。实际上被告陈天福、陈新敏代被告刘史懂、蔡套良、蔡导亮将该涉案房屋出卖给原告，原告交来购房款实质上就是被告刘史懂、蔡套良、蔡导亮应支付的砂石款。由于被告刘史懂、蔡套良、蔡导亮开发的房屋存在严重的质量问题，楼盘严重倾斜，成为危房，被政府主管部门强制拆除，造成原告各项经济损失。本案基于被告刘史懂、蔡套良、蔡导亮开发的楼盘存在严重质量问题，被相关部门拆除，给原告造成购房和房屋装修经济损失，引发本案纠纷，应由被告刘史懂、蔡套良、蔡导亮承担退还购房款和原告各项损失的赔偿责任。被告陈天福、陈新敏收到原告的购房款，实际上就是被告刘史懂、蔡套良、蔡导亮应当支付的砂石款。据此，被告陈天福、陈新敏没有过错，无需承担返还购房款、赔偿各项经济损失的法律责任。原告要求被告陈天福、陈新敏返还其购房款、赔偿其房屋装修款的理由不能成立，请人民法院驳回原告关于要求被告陈天福、陈新敏返还购房款、赔偿其房屋装修款的诉讼请求。原告围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：1、身份证，证明原告的诉讼主体资格。2、户籍证明，证明被告的诉讼主体资格。3、合同，证明原、被告的买卖合同关系。4、收据、转账清单，证明购房总款271000元及中介费3800元已付清的证明。5、装修价格评估报告，证明装修损失85358.34元。6、蔡梅芳（原“源瑞楼”的房主）询问笔录、建房协议和银行转账凭证，证明“源瑞楼”占用的土地是集体用地，是不能用于商业开发的，及被告刘史懂、蔡套良、蔡导亮是共同开发“源瑞楼”。被告刘史懂、蔡导亮对原告所提交的证据的质证意见如下：证据1、2、3的三性无异议。证据4的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，因为中介费不是被告刘史懂收取的，与被告刘史懂无关。证据5、6无异议。被告蔡套良对原告所提交的证据均无异议。被告陈天福、陈新敏对原告所提交的证据的质证意见如下：证据1、2的三性无异议。证据3的三性无异议，但对其证明目的有异议，是被告刘史懂、蔡套良、蔡导亮用所建的房屋抵兑欠被告陈天福、陈新敏的砂石款，对合作建房的合同无异议。证据4中被告陈天福、陈新敏只收到26万元，其余款项是被告刘史懂、蔡套良、蔡导亮收取，陈天福、陈新敏还少收了被告刘史懂、蔡套良、蔡导亮的1万元。证据5的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，因为造成房屋的损失不应由被告陈天福、陈新敏承担，所以与被告陈天福、陈新敏无关。证据6的真实性与合法性无异议，但与被告陈天福、陈新敏无关。被告刘史懂围绕其答辩依法提交了如下证据：1、证明，2、建房协议，3、收据、收条、蔡屋大毛工地支出单，共同证明涉案房屋“源瑞楼”是由被告刘史懂、蔡套良、蔡导亮共同开发完成，三人均参与了涉案楼房“源瑞楼”的开发建设和房屋销售、收款等工作，应当由三人共同承担责任。原告、被告蔡套良对被告刘史懂所提交的证据均无异议。被告蔡导亮对被告刘史懂所提交的证据的质证意见如下：证据1无异议。证据2因无原件，对复印件不予认可。证据3有异议，收据收条中的钱不是被告蔡导亮给的。被告陈天福、陈新敏对被告刘史懂所提交的证据的质证意见如下：证据1、2与被告陈天福、陈新敏无关。证据3的真实性无异议，但证明被告陈天福、陈新敏是被告刘史懂、蔡套良、蔡导亮开发房屋的砂石供应商，被告刘史懂、蔡套良、蔡导亮将501房抵兑欠被告陈天福、陈新敏的砂石款，被告陈天福、陈新敏就将房屋转让给了原告。被告蔡套良在举证期限内没有提交任何证据。被告蔡导亮提交的证据：无被告蔡导亮签名的2016年10月7日的建房协议，证明被告蔡导亮并未参与涉案楼房的开发。原告对被告蔡导亮所提交的证据的质证意见如下：无法确认其真实性，存在后补的可能性，原告去国土部门进行核实时，并未有该份证据。被告刘史懂对被告蔡导亮所提交的证据的质证意见如下：真实性及合法性有异议，因为该份建房协议与被告刘史懂提交的证据2、3及蔡梅芳出具的证明及其在国土所作的询问笔录是相矛盾的，而且现在合同的主体是刘史懂与蔡梅芳均认可被告蔡导亮已签名，所以对此应予以确定。被告蔡套良对被告蔡导亮所提交的证据无异议。被告陈天福、陈新敏对被告蔡导亮所提交的证据的质证意见：与其无关。被告陈天福、陈新敏围绕其答辩依法提交的证据：砂石款结算单，证明刘史懂等开发涉案楼盘，一直由陈天福供应建材砂石。2018年2月13日，经双方代表结算砂石款，确认陈天福的砂石款共428800元。因刘史懂等楼盘开发商无现金支付给陈天福，以涉案房屋抵兑砂石款27万元。陈天福再将该房屋以26万元的价格转卖给毛有育。原告对被告陈天福、陈新敏所提交的证据的质证意见：与其无关。被告刘史懂对被告陈天福、陈新敏所提交的证据的质证意见：真实性无异议，但结算单的金额已经付清了。被告蔡套良对被告陈天福、陈新敏所提交的证据无异议。被告蔡导亮对被告陈天福、陈新敏所提交的证据无意见，但认为其不清楚，也不知道结算情况，与其无关。被告四顺龙仙公司在答辩期限内没有提交书面答辩状；在举证期限内没有提交任何证据；对原告和被告刘史懂、蔡导亮、陈天福、陈新敏提供的证据没有提出异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：案外人蔡梅芳、蔡国清系龙仙镇岭头村大围组村民，蔡国清房屋使用的土地属于集体经济组织成员的宅基地。原告毛有育是坝仔镇居民。2016年10月7日，蔡国清、蔡梅芳为甲方，刘史懂、蔡导亮为乙方签订了《建房协议》，甲方自愿将蔡屋建新村规划内的一块自留建房用地（位置为：龙仙镇岭头村蔡屋大围小组新村规划地，四至界限为：东蔡振东房屋，南原老党校围墙，西原老党校围墙圳旁，北大围村公路）提供给乙方规划建商住楼。被告刘史懂未提交该《建房协议》的原件。同日，蔡国清、蔡梅芳为甲方，刘史懂为乙方亦签订了《建房协议》，两份协议的内容一致，被告蔡导亮提交了没有其签名的《建房协议》的原件。被告蔡套良在庭审中认可其有份参与建设涉案楼房。涉案楼房的施工建设未取得合法的审批手续。2016年、2017年、2018年建房支出款项由被告蔡套良签名。涉案楼房竣工后命名为“源瑞楼”，但未经验收。被告陈天福、陈新敏是涉案楼房的砂石建材供应商，因被告刘史懂、蔡套良欠被告陈天福、陈新敏的砂石款未支付，被告刘史懂、蔡套良用涉案房屋抵兑砂石款。2017年6月16日，原告与被告陈天福、陈新敏、翁源县四顺置业有限公司签订《楼房买卖合同》，以总价260000元购买“源瑞楼”的501房。原告于2017年6月26日支付购房款110000元给被告陈天福、陈新敏。2017年12月23日，原告与被告刘史懂签订《合作建房》，以总价260000元购买“源瑞楼”的501房，因原告购买的杂物间超出原先约定的面积，被告刘史懂收取原告购房款11000元。当日原告还向被告陈天福支付房款10000元。2017年12月25日原告向被告陈天福支付房款140000元。原告还向被告四顺龙仙公司支付中介服务费3800元。原告收房后对房屋进行装修。因“源瑞楼”存在严重质量问题而出现沉降与倾斜，政府部门随即组织户主撤离。目前，政府部门已经对“源瑞楼”进行了拆除。在拆除前，2018年9月2日，翁源县龙仙镇人民政府为招标人，翁源县志达工程项目监理有限公司为造价咨询人，对原告购买的501房装修价格进行评估，招标控制价为85358.34元。另查明，2018年8月13日翁源县龙仙国土资源所对蔡梅芳做询问笔录，蔡梅芳答：“楼房是刘史懂和蔡导良建的。”再查明，2019年9月10日，原告以被告四顺龙仙公司已经向其退还了中介费为由向本院申请撤回对被告四顺龙仙公司的起诉，同日本院作出（2019）粤0229民初872号民事裁定，准许原告撤回对被告四顺龙仙公司的起诉。根据广东省韶关市中级人民法院已生效的（2019）粤02民终1587号《民事判决书》确认“源瑞楼”是刘史懂、蔡套良两人合伙开发建设。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。因被告刘史懂、蔡套良欠被告陈天福、陈新敏的砂石款未支付，被告刘史懂、蔡套良用涉案房屋抵兑砂石款。2017年6月16日，原告与被告陈天福、陈新敏、翁源县四顺置业有限公司签订《楼房买卖合同》，原告支付了购房款260000元给被告陈天福、陈新敏以购买“源瑞楼”的501房，双方形成房屋买卖合同关系，该合同成立。2017年12月23日，原告又与被告刘史懂签订《合作建房》，以总价260000元购买“源瑞楼”的501房，因原告购买的杂物间超出原先约定的面积，被告刘史懂收取原告购房款11000元。涉案房屋系在蔡国清农村宅基地上所建，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”的规定，被告刘史懂、蔡套良未办理农用地转用审批手续，违反法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：“有下列情形之一的，合同无效：违反法律、行政法规的强制性规定。”和第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告与被告陈天福、陈新敏、翁源县四顺置业有限公司签订的《楼房买卖合同》无效，与被告刘史懂签订《合作建房》亦无效，且被告刘史懂、蔡套良系合伙开发建设涉案房屋的，故被告陈天福、陈新敏因房屋买卖合同无效取得的购房款260000元应返还给原告，被告刘史懂、蔡套良因房屋买卖合同无效取得的购房款11000元应返还给原告。另外，因“源瑞楼”存在严重质量问题而出现沉降与倾斜，现房屋已被拆除无法使用，但原告购买“源瑞楼”501房后，对房屋进行了装修，拆除前，评估的装修费用为85358.34元，属于原告购买房屋的损失。原告提交的评估报告评估价格合理，应予采信。据此，被告刘史懂、蔡套良应赔偿房屋装修损失85358.34元给原告。关于被告辩称应减除安全防护、文明施工措施项目费和税金的理由本院不予采纳。被告刘史懂要求判决蔡套良、蔡导亮返还其应承担的份额，根据不告不理的原则，被告刘史懂未提起诉讼，亦属另一法律关系，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告刘史懂、蔡套良应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款11000元给原告毛有育，并赔偿原告毛有育房屋装修损失85358.34元，共计96358.34元。二、被告陈天福、陈新敏应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款260000元给原告毛有育。三、驳回原告毛有育的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6702.37元（原告已预交），由被告刘史懂、蔡套良共同负担3202.37元，被告陈天福、陈新敏共同负担3500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于韶关市中级人民法院。审 判 长  黄龙英人民陪审员  杨建平人民陪审员  沈 斐二〇一九年十二月二日书 记 员  黄红英