建昌县人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1422民初2890号原告：张某，男，1979年10月23日出生，汉族，辽宁省建昌县人，个体，住辽宁省建昌县。被告：王某，男，1965年10月5日出生，汉族，辽宁省建昌县人，个体，住辽宁省建昌县。委托诉讼代理人：梁凤山，系辽宁名明澈律师事务所律师。第三人：建昌县江河农业有限责任公司（以下简称江河公司），地址辽宁省葫芦岛市建昌县魏家岭乡孤山子村孤山子组。法定代表人：王子敬，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王子华，男，1966年12月26日出生，汉族，辽宁省建昌县人，系该公司经理，住辽宁省建昌县。原告张某诉被告王某合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，适用普通程序公开开庭进行审理。诉讼中因等待另一案的裁判结果，中止审理。2020年6月12日，建昌县江河农业有限责任公司以第三人身份申请参加诉讼，本院准予。于7月7日公开开庭进行了审理，原告张某、被告王某及诉讼委托代理人梁凤山、第三人诉讼委托代理人王子华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令被告履行《拆迁合同》，即允许原告在后厦外1米至空地和原库房三间处建库房，并租用20年。二、依《拆迁合同》约定赔偿原告10万元。三、赔偿被告不允许原告建库房使原告未能及时使用库房的损失。四、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年3月5日原告张某与被告王某因房屋开发等问题进行协商，在被告答应原告一定条件的基础上双方签订一份《拆迁合同》，合同签订后，原告将约定开发的房屋及原告所有另外四间红砖瓦结构的偏房约90平方米拆除。该合同中约定了房屋拆迁开发等相关事宜，其中第2条约定，允许张某在后厦外1米到空地建库房150平方米（10米×15米以上），并租用20年；同时约定，如果在2017年5月1日后此上诉（述）土地有种种问题不能正常施工，土地管理人**（永）必须出10万元作为对张某的赔偿（即对原告所有的开发以外的四间偏房的赔偿），现被告无正当理由不允许原告建库房，并自2017年5月因被告原因造成不能正常施工，按约定被告应赔偿原告10万元经济损失，现被告不允许原告建库房并拒绝赔偿。故原告依据该《拆迁协议》及相关法律规定，依法提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告王某辩称，请法院驳回原告无理诉讼请求。对拆迁合同真实性没有意见，是张某在拆迁时提出额外要求，被告无法正常施工，受到原告的胁迫签订的。当时被告知道自己无权代理第三人与原告签拆迁合同，也没有经过第三人同意与原告签的拆迁合同，拆迁合同是无效的。签订拆迁合同后是原告违约没有将5000元租金给被告，已构成根本违约，应解除与被告的拆迁合同。被告已将三间库房交付原告使用，没有违约之处。关于10万元赔偿义务是对原告拆除房屋的赔偿款，而原告房屋拆除后已经得到了相应的补偿，不存在损失问题。第三人江河公司陈述，建昌县江河农业有限责任公司是依法取得原魏家岭供销社房屋及土地使用权的民事主体，被告王某与原告张某签订的拆迁合同，江河公司根本不知情，更未对被告王某进行过授权。被告王某既不是江河公司的法定代表人，也不是公司员工，更不是股东，被告王某在未取得任何合法代理权的前提下，私自将江河公司租赁的房屋及土地使用权进行处置是非法行为。原告张某明知被告王某没有代理权，还私自与其签订协议，其二人属于恶意串通，严重损害了江河公司的合法权益。原、被告之间本属于合作关系，二人之间签订有房屋建筑开发协议书，并共同申请土地出让及共同摘牌取得魏家岭供销社门市楼土地使用权（有原告张某及其他合作人的申请书即建昌县国土资源局成交确认书为证），该协议书已经被建昌县人民法院（2017）辽1422民初2044号民事判决书予以确认，双方已经实际履行完毕。但原、被告为达到非法占用之目的，又杜撰一份《拆迁合同》，目的是占用江河公司租赁的房屋及土地使用权。由于原、被告为达到非法占用目的无休止的诉讼，致使江河公司建设土特产加工生产厂房项目工程停工将近三年，造成了严重的经济损失，直接经济损失达二十余万元。综上，江河公司认为原告张某诉被告王某租赁合同纠纷一案完全就是一场妄想，以合法手段达到非法占有目的的恶意诉讼。因此，为使江河公司的合法权益不受非法侵害，特向贵院提出申请，请求依法认定原告张某与被告王某签订的拆迁合同无效，依法判令原告张某与被告王某共同赔偿申请人经济损失。对第三人的陈述，原告张某辩称1、根据《合同法》中合同结构来说，江河公司没有任何权利起诉张某，而且对已经生效的《拆迁合同》，任何人不得侵犯合同本身的权利和利益，反之是违法行为，江河公司诉求违法。就江河公司起诉的内容来说，是不合法的，不能受法律保护。因为在《拆迁合同》签订之时和合同本身上，没有任何与江河公司有关的字样或书面材料的出现，根据《合同法》规定，江河公司没有任何权利起诉《拆迁合同》的法律效力和张某本人，在事实和理由中，江河公司说张某和王某恶意串通损害了其利益，这是诬陷，因为在张某与王某所签订的《房屋开发协议》和《拆迁合同》本身，是张某和王某的真实意愿的表现，而且双方也履行了合同的一部分，在没有达成共识的前提下，双方也都起诉到法院，而且法院也依据《房屋开发协议》和《拆迁合同》依法将张某所剩余房款判给了王某，而不是江河公司，而张某也因为王某没有履行部分条款起诉到法院，法院也在审理之中，根据事件的因果关系，江河公司所说纯属诬陷，江河公司不能侵犯《拆迁合同》的任何条款，江河公司要找的人应该是王某，而不是张某，且《拆迁合同》另一履行人也是王某。综上，张某与本案无任何关联，请求法院驳回江河公司的诉讼请求。本案庭审中，张某补充述称事实如下：“签订拆迁合同时，对王某是否有处理相关土地房屋权利我不知道，当时王某说所有事都是他做主，我也不知道合同第2条、第3条侵犯江河公司权利，开发供销社的时候全是王某说了算，我也就相信他了，没去了解也没去核实相关问题，当时签订拆迁合同时,我不知道和江河公司有任何关系，我都是跟王某一个人说的。现在库房我使用了两间，空地还空着呢，因为王某不让施工，王某把大门给锁上了，所以还没有平整。对第三人的陈述，被告王某辩称，我承认地块是江河公司租赁的范围，《拆迁合同》第2条、第3条侵犯了江河公司的权益，张某我们签的合同租赁费是5000元，我没跟江河公司商量，公司也不知道这个事，我把库房和一块空地租给张某，后来公司知道这个事后问我，公司因为我的这个过错也把我辞退了，我也就不管了，我与张某之间签订的《房屋建筑开发协议书》与本案无关，关于本案如何处理由法院依法判决。经审理查明，2005年1月12日，魏家岭供销社与杨学利签署门市房屋租赁合同书，将魏家岭供销社门市房总计116.25平方米租赁给杨学利使用，租赁费用44000元，租赁期限2005年1月12日至2045年1月12日。在杨学利租赁使用门市房期间，在魏家岭供销社院内靠近自己使用的门市房附近建四间偏房。2011年9月12日，杨学利与李德民签署房屋转租合同，杨学利将从魏家岭供销社租赁的门市及所建的四间偏房转租给李德民，房屋租赁费16万元整，租赁期限为2011年9月12日至2045年1月12日止。2012年1月9日，张某父亲张海泉与李德民签署房屋转租合同，李德民将从杨学利处转租的门市及四间偏房又转租给张海泉，租赁费用160000元，租赁时间为2012年1月9日至2045年1月12日止。2015年5月15日，在被告王某主动参与安排下，原告张某等承租魏家岭供销社门市房的各位租户共同向魏家岭供销社提出翻建房屋申请。2016年1月20日建昌县江河农业有限责任公司注册成立，法定代表人于德龙。2016年2月1日建昌县供销合作社联合社与建昌县江河农业有限责任公司签署了魏家岭供销社房屋院落租赁合同，王某为江河公司代理人在租赁合同中签字。该合同约定：“出租方（甲方）：建昌县供销合作社联合社，承租方（乙方）：建昌县江河农业有限责任公司。一、租赁范围，甲方将魏家岭供销社后院院落用地及其周边房屋发包给乙方使用。四至东至院墙、北至院墙、西至院墙、南至主房后墙外7.5米。乙方租赁院落的所有权属于甲方，乙方只有院落的使用权，不得买卖，不准用作非法经营；二、租赁期限为2016年2月1日至2036年1月31日止，租期为20年；三、租金20年合计6万元……；五、乙方的权利和义务：1、乙方在租用场地进行的任何生产经营必须取得合法的经营权，否则一切后果乙方自己负责。2、合同期满，经甲乙双方协商，乙方有权优先续租。3、甲方院内所有房屋均为险房，乙方有权拆除，甲方准许乙方新建临时库房及工棚，所需费用乙方负责，合同期满后，如乙方不能续租，甲乙双方对新建的库房及工棚协商合理作价后，甲方收回，如协商不成，依法解决……。7、租赁期间，乙方有权依照法定程序转租该承租房屋，转租后，本合同对新房屋所有人和乙方继续有效，乙方对转租方有监督管理责任，否则出现一切后果由乙方负责。8、租赁期间，承租方享有该地块的一切使用经营权限（如：建设房屋、搭建工棚、转租等等），出租方在租赁期间不得以任何理由干涉承租人的生活及经营建设……。甲方：（此处有甲方法定代表人张太平签字并加盖有甲方单位公章印鉴），乙方：（此处加盖有乙方江河公司的公章印鉴及乙方法定代表人于德龙的名章印鉴，另有乙方委托代理人王某签名，该处公司印鉴没有防伪码），2016年2月1日”，该合同签订并交付履行。2016年3月5日张某与王某签订了《房屋建筑开发协议书》，张某同意将从魏家岭供销社转租来的门市房交由王某进行开发，同时双方约定了其他事宜。此时魏家岭供销社门市个各租赁户相应的与王某签订了《房屋建筑开发协议书》。协议书双方约定，“为明确双方责任，保证开发建房工程质量，经甲乙双方协商达成如下协议，一、经甲、乙双方共同协商，甲方将租赁的位于原魏家岭供销社门市南北宽米、东西长米，面积116.25平方米，提供给乙方开发建设商住楼，东邻，西临，南临公路，北邻供销社院落。”同时张某（甲方）和王某（乙方）就房屋的质量、价款、证件办理等事项进行了约定。2016年8月8日建昌县人民政府建政（2016）94号文件批复县国土资源局，同意将位于建昌县魏家岭乡原供销社面积1.686亩（东至医院南至公路、西至道路、北至原供销社院内）土地进行挂牌出让。2016年9月18日，包括原告张某及被告王某等在内的13人共同竞买了该块土地，联系人为王某，土地出让金由王某负责办理。王某进行房屋开发建设中，因张某（张海泉）从李德民转租过来的四间偏房（占用魏家岭供销社土地）影响楼房的布局。2016年8月20日，原告张某与被告王某签订了《拆迁合同》，但王某未经第三人江河公司授权及委托。《拆迁合同》约定：“……2、开发商（王某）和张某商定将医院向西（供销社的地边界为准延长10米），南边由整体开发的业主所租的地外（后厦外1米至空地和原库房三间15米以上），张某可以建库房共形成租金20年（5000元），租期20年……。3、张某在上述土地上有以下几点权利：（1）、张某可以在上述土地上将老房屋拆除平整，没有任何费用，任何人不得干预和阻挠，如有干预和阻挠所产生的损失由当事人王某负责；（2）、20年上述土地所建的库房任何人无权拆除，如有拆除，王某负责房屋照价赔偿及相关经济补偿；（3）、张某在上述土地建成库房后，与张某买卖所有相关车辆，无论任何时间段可以自由出入……（5）、如果在2017年5月1日以后，上述土地有种种问题不能正常施工，土地管理人王某必须出十万元作为赔偿（张某所拆除的房屋赔偿款）”。之后原告张某租赁的魏家岭供销社的门市房及四间偏房拆除，同时魏家岭供销社租给其他人的门市房亦拆除，由王某出资建设临街门市楼房。2016年12月张某入住购买王某所新建的门市楼房，2017年4月24日张某与王某就购买的门市楼房进行了账款结算，张某按照《房屋建筑开发协议书》和《拆迁合同》规定所获得补偿款后，张某仍欠购房款175107元，由张某的妻子张丽丽给王某出具了欠据。2017年4月末，张某要求按《拆迁合同》第2条、第3条的约定建筑库房，王某予以阻止，双方产生纠纷。2017年8月4日，王某诉至本院要求张某、张丽丽给付拖欠购房款175107元，2017年9月14日建昌法院依法作出（2017）辽1422民初2044号民事判决书，支持了王某的诉讼请求。2017年9月5日（2017）辽1422民初2337号，张某诉至本院要求王某履行《拆迁合同》，赔偿损失10万元。诉讼中，本案的审理需等待另一案件的审理结果为依据，裁定（2017）辽1422民初2337号案件中止审理。2019年7月10日，本院以江河公司与张某、王某的诉讼与本案有利害关系，本案需等待其判决结果，避免审理期限顺延为由，作出（2017）辽1422民初2337号民事裁定书，驳回原告张某起诉。张某不服上诉，葫芦岛市中级人民法院于2019年9月23日作出（2019）辽14民终1748号民事裁定书，撤销（2017）辽1422民初2337号民事裁定，发回建昌县人民法院重审。本院于2019年10月12日重新立案受理，案号为（2019）辽1422民初2890号，诉讼中需等待其他案件裁判结果为由中止审理。王某于2017年10月27日向本院提起（2017）辽1422民初2756号合同纠纷案诉讼，《拆迁合同》签订后，张某没有将5000元租金交给王某，张某已构成根本违约为事实理由，要求法院“判令解除王某与张某签订的《拆迁合同》，判令张某将占用的三间库房交还给王某并赔偿经济损失9000元”。在该案审理中，因王某、张某对《拆迁合同》第2条、第3条所涉及的标的物王某是否具有处分权问题未进行审查，导致本院对该案进行审理后，按王某对《拆迁合同》第2条、第3条所涉及的标的物具有处分权处理，由此，本院在该案中审理认为：“原、被告双方签订的《拆迁合同》，系双方真实的意思表示，该合同依法成立并有效，双方均应按照约定履行，……由于被告张某不存在违约行为，原告请求解除合同赔偿损失的请求，依法不应予以支持”。因此，本院于2018年4月3日作出民事判决书，驳回原告王某的诉讼请求。该判决宣判后，王某不服该民事判决提出上诉，二审法院于2018年6月4日作出（2018）辽14民终925号裁定书，裁定将该判决撤销发回重审。在该案重审过程中，该案原告王某撤回该案起诉，本院于2018年12月10日作出（2018）辽1422民初1758号民事裁定书，裁定准予该案原告王某撤回起诉。2019年1月16日江河公司提起（2019）辽1422民初274号民事诉讼，请求法院对张某与王某之间签订的《拆迁合同》中第2条、第3条合同条款确认无效。本院于2019年6月25日作出（2019）辽1422民初274号民事判决书，支持了江河公司的诉讼请求，张某不服上诉至葫芦岛市中级人民法院，2020年4月19日，葫芦岛市中级人民法院依法作出（2019）辽14民终1759号民事裁定书，撤销建昌县人民法院（2019）辽1422民初274号民事判决，发回建昌县人民法院重审。本院2020年5月26日立案受理，于6月2日作出（2020）辽1422民初182号民事裁定书，准予江河公司撤诉。2020年6月12日江河公司以第三人身份申诉诉参加（2019）辽1422民初2890号案件诉讼，本院经审查，准予江河公司与第三人参加本案诉讼。另查明，王某提交2017年8月5日江河公司解聘通知书“王某，我公司因你未履行双方的约定属于违约，故而解聘于你的委托代理关系，特此通知。2017年8月5日（盖有建昌县江河农业有限责任公司公章，无防伪码公章，与租赁合同公章一致）”。本院认定的上述事实，有原告起诉状、被告答辩材料、第三人陈述及原、被告双方当事人庭审陈述材料；原告提供的《魏家岭供销社房屋院落租赁合同》、《拆迁合同》；被告张某提供的《房屋建筑开发协议书》、《拆迁合同》、（2017）辽1422民初2756号民事判决书、（2017）辽1422民初2044号民事判决书、（2018）辽14民终925号裁定书、（2018）辽1422民初1758号民事裁定书和本案庭审笔录材料等证据佐证。上列证据已经过本院审查，庭审质证并载卷为凭，本院将上列证据予以归纳综合，以此证明本院审理查明的上述事实。本院认为，原告张某与被告王某签订的《房屋建筑开发协议书》系双方真实意思表示，依法成立并有效，双方均应按照约定履行。被告王某虽然作为第三人江和公司的委托代理人与建昌县供销联社联合社签署了魏家岭供销社房屋院落租赁合同，但现有证据不能证明王某具有江河公司的代理权，将属于江河公司租赁的院落租赁给原告张某建筑永久仓库并收取租赁费的权利。故被告王某在无权代理江河公司的情况下，以楼房开发商和江河公司代理人的名义与原告张某签署的《拆迁合同》第2条、第3条侵犯了第三人江河公司的承租使用权，属无效条款。由此王某拆除张某的4间偏房，承诺出地让张某建库房不能履行，合同目的落空不能实现，王某应对拆迁张某四间偏房造成的损失予以赔偿。《拆迁合同》第2条、第3条无效，并不影响《拆迁合同》其他条款的有效成立，故依据《拆迁合同》第5条“如果在2017年5月1日以后，上述土地有种种问题不能正常施工，土地管理人王某必须出十万元作为赔偿（张某所拆除的房屋赔偿款）”之约定，被告王某赔偿原告张某拆迁四间偏房损失10万元。原告张某与被告王某签署的《拆迁合同》第2条、第3条无效，侵犯了第三人江河公司的承租权益,且合同签署后第三人江河公司对王某无委托代理权的无权代理行为，事后未追认其合法性，对王某与张某的《拆迁合同》效力事后不予认可，原告张某要求在《拆迁合同》第3条约定的范围内建设库房并租用20年，已无法实现，故原告该项诉讼请求不予支持。原告张某从事建材生意，要求被告王某赔偿其未能建立库房的经济损失，但未提供相关证据，该诉讼请求本院不予支持。原告张某与被告王某签订的《拆迁合同》第2条、第3条侵犯了第三人江和公司的院落房屋租赁使用权，为无效条款，但《拆迁合同》其他条款并没有侵害第三人江和公司的利益，故第三人要求《拆迁合同》整体无效的诉讼意见不予支持。第三人江河公司要求原告张某和被告王某共同赔偿经济损失，但未提供证据予以证实，故第三人该项诉讼意见不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第二条、第四条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条之规定，判决如下：一、被告王某赔偿原告张某拆除四间偏房的损失10万元,此款于判决生效后10日内付清。二、驳回原告张某的其他诉讼请求。三、原告张某与被告王某签署的《拆迁合同》第2条、第3条无效。四、驳回第三人建昌县江河农业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元，由被告王某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  包瑞鹏人民陪审员  张贵军人民陪审员  张立峰二〇二〇年九月十日书 记 员  李穆驰