内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院民 事 判 决 书（2019）内0702民初2976号原告：海拉尔区富华小区业主委员会。负责人：宋敏丽。委托诉讼代理人：王玮。委托诉讼代理人：吕明利，男，该业主委员会法律顾问。被告：呼伦贝尔市诚信物业服务有限公司。法定代表人：张忠智。委托诉讼代理人：王振祥，内蒙古通宝律师事务所律师。第三人：赵华，男，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。原告海拉尔区富华小区业主委员会（以下简称业委会）与被告呼伦贝尔市诚信物业服务有限公司（以下简称物业公司）、第三人赵华确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年10月17日、11月27日公开开庭进行了审理。原告业委会委托诉讼代理人王玮、吕明利，被告物业公司法定代表人张忠智及委托诉讼代理人王振祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。业委会向本院提出诉讼请求：确认原业委会主任赵华代表业委会与物业公司于2013年12月6日、12月9日签订的两份《和解协议》无效。事实和理由：2008年，业委会主任为赵华，其代表业委会向呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（以下简称海区法院）起诉物业公司，要求物业公司返还位于呼伦贝尔市××区车库（建筑面积57.46平方米）、1号楼212号门市房（建筑面积104.52平方米）、1号楼6层办公用房（建筑面积273.82平方米）及富华小区锅炉房（建筑面积816.11平方米）等房产。海区法院对该案作出（2008）海民初字第504号（以下简称504号）民事判决书，判决物业公司返还业委会涉案房产。物业公司不服上诉至呼伦贝尔市中级人民法院（以下简称中院），中院经审理认为赵华诉讼主体不适格，作出（2009）呼民终字第1048号（以下简称1048号）民事裁定书，裁定撤销海区法院504号民事判决书，驳回业委会的起诉。业委会申请再审后，中院于2011年11月15日作出（2011）呼民再字第57号（以下简称57号）民事裁定书，裁定撤销1048号裁定书及504号判决书，将案件发回海区法院重新审理。再审过程中，海区法院确认赵华代表业委会与物业公司达成的《和解协议》效力，作出（2013）海民再字第3号（以下简称3号）民事裁定书，裁定准许业委会撤诉。业委会认为海区法院做法错误，理由如下：第一，赵华已被中院1048号裁定书认定其诉讼主体不适格，海区法院在再审过程中未审查赵华主体资格是否适格，直接确认业委会与物业公司签订的《和解协议》效力，准许业委会撤诉，属违反诉讼程序；第二，《和解协议》内容违反法律规定。《国务院物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：……；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”；第十二条第三款规定：“……；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”赵华在处分富华小区业主共有财产时未经过半数业主同意，擅自与物业公司达成《和解协议》，严重损害了全体业主的利益；第三，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”赵华未经富华小区业主过半数同意，与物业公司签订《和解协议》，属损害社会公共利益，故协议无效。综上，请求法院确认《和解协议》无效。物业公司辩称，第一，关于中院1048号裁定书效力问题。中院在1048号裁定书中确实认定以赵华为主任的业委会诉讼主体不适格，但业委会申请再审后中院又作出57号再审裁定书，裁定撤销了1048号裁定书及海区法院504号判决书，故1048号裁定书不具有法律效力。再审发回重审后，业委会申请撤诉，符合法律规定，且海区法院作出3号裁定书准许业委会撤诉，并没有违反法律规定；第二，业主大会与本案没有关联性。业委会作为诉讼主体提起诉讼，是法律赋予的权利。法院受理其起诉是基于其起诉符合法律规定，法院准许其撤诉，也是基于其撤诉符合法律规定。业主大会是该小区全体业主的自治组织，业委会是其执行机构。法律并未规定法院受理业委会提起诉讼的案件，必须以业主大会授权为前置条件，同样法律也未规定业委会撤诉必须以业主大会授权为前置条件；第三，关于《和解协议》效力问题。2013年12月6日，业委会负责人赵华与物业公司法人张忠智签订《和解协议》，这是双方的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，且该协议被海区法院依法确认，故协议合法有效。综上，业委会的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。赵华述称，以其为主任的业委会系富华小区第一个业委会，由呼伦贝尔市海拉尔区房产管理局（以下简称房管局）组织召开业主大会选举成立，房管局还作出海房物字[2003]25号“关于富华小区业主委员会的批复”（以下简称25号批复），批准成立赵华等9人组成的业委会。因物业公司未经富华小区业主同意强行入住小区，业委会不同意，故房管局作出海房管字[2003]60号“关于废止富华小区业主委员会的批复”的文件（以下简称60号文件）。业委会不服提起行政诉讼，要求法院撤销房管局60号文件。最终海区法院判决撤销了该文件。自2003年起，赵华为主任的业委会向海区法院起诉物业公司，要求返还锅炉房共有房产，该案经过一、二审及再审，整整持续了十年，直到2013年发回重审，当时赵华已七十多岁，身体状况不好，故向法院申请撤诉，《和解协议》内容由法院草拟，法院向业委会表示和物业公司协商让物业公司承担业委会这些年诉讼产生的费用，当时赵华还跟物业公司负责人强调应返还侵占业主的房产，现在业委会撤诉，并不等于以后没人起诉物业公司。赵华认为业委会的诉讼请求成立，物业公司侵占了全体业主的共有房产，侵犯了全体业主的合法权益，《和解协议》应无效。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：1.经业委会申请，出示本院504号民事卷宗中的504号民事判决书一份，证明自业委会起诉物业公司起，物业公司一直不承认赵华为业委会主任，故赵华诉讼主体不适格。经质证，物业公司对该组证据的真实性无异议，对证明问题不认可，认为504号判决被中院57号再审裁定撤销，故不具有法律效力，不能作为证据使用；赵华对该组证据的真实性及证明问题均无异议。2.业委会提交中院1048号民事裁定书复印件一份，证明中院在裁定书中认定以赵华为主任的业委会作为原告，属诉讼主体不适格，中院二审支持了业委会的诉讼主张。经质证，物业公司表示质证意见同第一组证据的质证意见；赵华对该组证据的真实性无异议，对证明问题不认可，认为当时以其为主任的业委会是通过选举合法产生，但法院不认可。3.经业委会申请，出示中院57号民事再审卷宗中的57号再审裁定书一份，证明中院虽裁定撤销1048号裁定书及504号判决书，将案件发回海区法院重新审理，但这是仅从诉讼程序上撤销，并非从实体上撤销，未否认504号判决书及1048号裁定书认定的事实，再审裁定书中也未认定赵华为主任的业委会诉讼主体是否适格，故1048号裁定书及504号判决书具有证明效力。经质证，物业公司对该组证据的真实性无异议，对证明问题不认可，认为中院再审撤销原一审判决及二审裁定，且以认定事实不清、证据不足为由发回重审，故自始不发生法律效力，不能作为证据使用；赵华对该组证据的真实性无异议，对证明问题不认可。4.经业委会申请，出示本院3号民事卷宗中的2013年12月9日赵华与张忠智签订的《和解协议》一份，同时提交其二人于2013年12月6日签订的《和解协议》复印件一份、3号裁定书复印件一份，证明海区法院在未审查赵华为主任的业委会诉讼主体是否适格的情况下确认《和解协议》效力，裁定准许业委会撤诉，故该裁定没有法律效力。经质证，物业公司对该组证据的真实性无异议，对证明问题不认可，认为赵华代表业委会，张忠智代表物业公司，双方自愿达成《和解协议》，内容由双方协商一致达成，系真实意思表示，故协议合法有效，且协议中明确记载“原告方不再就此诉讼请求向被告主张权利”，业委会主张3号裁定书无效无法律依据，如果业委会认为该裁定侵犯了其合法权益，应另行提起诉讼；赵华对该组证据的真实性无异议，表示代表业委会在《和解协议》上签字，以其为主任的业委会合法产生，如果该协议影响业委会主张权利，认可确认协议无效。5.业委会提交收据复印件一份，证明海区法院和物业公司以物业公司承担赵华诉讼产生的费用为由，买通、诱导赵华作出撤诉并不再起诉的错误决定。经质证，物业公司对该组证据的真实性无异议，对证明问题不认可，认为和解协议内容由双方协商一致达成，后双方到法院又签了一份《和解协议》，也就是12月9日的协议，当日法院还给赵华做了一份笔录，赵华向法院递交了一份加盖业委会公章的撤诉申请，之后物业公司按照约定向赵华支付11000元，赵华出具收据，不存在买通或者诱导的事情；赵华对该组证据的真实性无异议，表示该11000元是十年诉讼产生的费用，物业公司通过法院交付，不存在买通或者诱导的事情，当时法院表示如果双方达成和解，协议中必须写明以后不再起诉，但并不代表富华小区业主或者业委会不主张权利。6.业委会提交本院（2004）海行初字第5号行政判决书一份，结合504号民事判决书，证明2003年6月30日房管局作出25号批复，批准同意产生赵华等9人组成的新一届业委会，2003年7月10日房管局作出海房管字[2003]43号“关于暂停赵华等9人代表富华小区业主委员会工作的通知”（以下简称43号通知），2003年8月20日房管局又作出60号文件，决定废止25号批复，重新召开业主大会，选举业委会，赵华为主任的业委会不服向海区法院提起行政诉讼，海区法院作出5号行政判决，认为43号通知及60号文件系依据未生效的《国务院物业管理条例》作出，适用法律法规错误为由，判决撤销了房管局作出的43号通知及60号文件，当时赵华为主任的业委会合法，但海区法院在504号判决中认定“2004年5月8日海区建设局下发57号《关于选举富华小区业主委员会的通知》，决定重新选举富华小区业委会，同时废止房管局25、60号文件，但至今未重新产生”这一事实，故直至2009年仍未召开业主大会重新选举业委会，故此时赵华为主任的业委会诉讼主体不适格。经质证，物业公司对该组证据的真实性无异议，对证明问题不认可，认为行政判决撤销43号通知及60号文件，能够证实赵华为主任的业委会诉讼主体适格，海区法院在504号判决书中仅叙述赵华为主任的业委会产生的全部过程，中院在1048号裁定中确实认定赵华为主任的业委会诉讼主体不适格，但申请再审时仍该业委会作为诉讼主体，此时1048号裁定已经生效，但中院在再审立案过程中未对业委会主体资格进行审查，直接作出57号再审裁定书，裁定撤销了1048号裁定及504号判决，故认为赵华为主任的业委会诉讼主体适格；赵华对该组证据的真实性无异议，认为当时的业委会合法产生。7.经业委会申请，出示中院57号再审卷宗中的业委会征求全体业主委托赵华为诉讼代理人的书面材料一份（第14页）、业主签字表格一份（第15至40页），出示中院1048号民事卷宗中物业公司出具的富华小区户数明细一份（第37至62页），证明当时富华小区全体业主共1508户，同意委托赵华为诉讼代理人的业主未超过全体业主过半数，故赵华为主任的业委会诉讼主体不适格。经质证，物业公司对该组证据的真实性无异议，对证明问题不认可，认为与本案没有关联性，业委会与物业公司之间的纠纷经一、二审及再审立案、发回重审等诉讼程序，赵华均作为业委会负责人出庭，均有业委会出具的法定代表人身份证明书，且相应的法律文书中均记载赵华为业委会负责人，职务为主任，故诉讼主体适格；赵华对该组证据的真实性及证明问题均无异议。8.经物业公司申请，出示本院504号、中院1048号及57号民事卷宗中的业委会法定代表人身份证明书各一份，证明赵华当时为业委会主任，证明书上加盖了业委会的公章。经质证，业委会对该组证据的真实性无异议，对证明问题不认可，认为其中两份身份证明书出具时间为2008年3月21日，根据中院1048号裁定书该两份证明书无效，2011年7月5日的证明书系该案立案再审后向中院出具，赵华业委会主任身份仍未确定；赵华对该组证据的真实性无异议，表示其在证明书上加盖了业委会公章，公章真实，证明书内容由律师代写。以上证据，本院经审核认为，第1至8组证据，业委会、物业公司及赵华对真实性均无异议，故本院对真实性均予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年2月16日，业委会不服房管局作出的60号文件，将海拉尔区建设局（2004年2月房管局被撤销后并入该局）诉至本院。2004年4月1日，本院对该案作出5号行政判决书，认为房管局作出的43号、60号文件依据是未生效的《国务院物业管理条例》，属适用法律错误，判决撤销房管局作出的43号、60号文件。在该判决中认定：2003年5月，在房管局指导下，富华小区选举产生了新一届业主委员会，委员会共9人组成，并将产生的业委会成员进行了公示，并向房管局进行备案。2003年6月30日，房管局根据海政发（1996）47号文件精神作出25号“关于富华小区业委会的批复”文件，批准同意产生富华小区新一届业委会。……。物业公司接管富华小区物业管理。业委会拒绝物业公司接管，认为该公司未进行招标。房管局出面协调未有结果。2003年7月10日，房管局作出43号“关于暂停赵华等9人代表富华小区业委会工作的通知”，2003年8月20日房管局又作出60号文件，即“一、从即日起废止25号‘关于富华小区业委会的批复’文件；二、定于2002年9月6日召开富华小区业主大会，按照国务院《物业管理条例》规定的程序选举产生富华小区业委会”。海拉尔区建设局不服本院5号判决提起上诉，2004年7月23日中院作出（2004）呼行终字第49号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查明，2008年3月24日，本院立案受理了业委会诉物业公司物业管理纠纷一案。业委会的诉讼请求为：1.判决解除业委会和物业公司签订的《委托物业管理合同》；2.判令物业公司停止侵权，返还涉案房产；3.判令物业公司恢复212号物业用房、6号车辆、热水锅炉房及垃圾房原始用途，并将收益返还给业委会；4.判令物业公司立即迁出富华小区，排除妨碍。2009年7月16日，本院对该案作出504号判决书，判决：一、业委会要求解聘物业公司的主张予以支持；二、物业公司于本判决生效后20日内迁出富华小区，将小区物业服务用房（1号楼212号）、共用设施（5号楼车库、锅炉房及垃圾房）恢复用途、返还业委会，并协助办理产权变更手续；三、驳回业委会的其他诉讼请求。物业公司不服一审判决提起上诉，中院于2009年11月16日作出1048号裁定书，认为2007年6月30日富华小区业主在海区物业监管处指导下选举了以李桂英为主任的业委会，并向海区物业监管处备案，2008年10月8日物业公司与李桂英为主任的新业委会签订了期限为3年的《物业管理服务合同》，被上诉人现已赵华为主任的原业委会向法院起诉主张权利，系诉讼主体不适格，裁定撤销本院504号判决书，驳回了被上诉人业委会的起诉。业委会申请再审后，中院于2011年3月31日作出（2011）呼民监字第2号裁定书，以该案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第（二）项再审立案条件为由，裁定再审。2012年11月15日，中院作出57号再审裁定书，以本案事实不清，证据不足为由，裁定撤销中院1048号裁定书及本院504号判决书，发回本院重新审理。2013年1月8日，本院立案审理该案。2013年12月6日，业委会和物业公司达成《和解协议》，内容为：“一、乙方（即物业公司）一次性给付甲方（即业委会）各种支出费用人民币壹万壹仟元整，甲方撤回在海拉尔区法院的诉讼（以海拉尔区法院的民事裁定书为准）；二、乙方承诺不再以任何方式向甲方主张权利；三、本协议经甲乙双方负责人签字生效，一式二份，签约双方各执一份，具有同等法律效力”，赵华代表业委会签字，张忠智代表物业公司签字。当日，业委会向本院提交撤诉申请。2013年12月9日，业委会和物业公司在本院又签订一份《和解协议》，内容为：“关于富华业委会诉诚信物业公司物业服务合同纠纷一案，原、被告双方自愿达成和解，由被告一次性给付原告各种支出费用人民币11000元整（11000.00元），原告向法院提出撤诉申请，原告方不再就此诉讼请求向被告主张权利”，赵华代表业委会签字，张忠智代表物业公司签字。当日，本院对该案作出3号民事裁定书，裁定准许业委会撤诉。同日，物业公司给付赵华11000元。在业委会起诉物业公司物业管理纠纷一案一审、二审及再审过程中，赵华均作为业委会负责人身份参加诉讼。又查明，2007年6月30日，在海拉尔区建设局物业监管处指导下，富华小区经业主代表选举产生以李桂英为主任的业委会（委员共7人），并在物业监管处备案，监管处给业委会下发海区物业监管字[2007]21号“关于组建富华小区业主委员会的批复”。2011年4月10日，物业监管处向业委会出具（2011）6号备案通知，表示2011年4月9日选举产生以李桂英为主任的第三届业主委员会（委员共7人），并在监管处备案。2008年10月18日、2011年4月9日、2014年10月30日，以李桂英为主任的业委会与物业公司签订《物业管理服务合同》，物业服务期限自2008年10月18日至2017年10月30日。在审理3号一案过程中，本院对李桂英做了一份询问笔录，李桂英表示物业公司有房照，有合法手续，不参与赵华为主任的业委会起诉物业公司一事。本院认为，本案的争议焦点是：赵华为主任的业委会与物业公司签订的《和解协议》是否有效。《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”2003年5月，在房管局指导下，富华小区选举产生以赵华为主任的新一届业委会，依法公示并向房管局备案。2007年6月30日，在物业监管处指导下，富华小区业主代表选举产生第二届以李桂英为主任的业委会，并在监管处备案。2011年4月9日选举产生第三届业主委员会，主任仍为李桂英。故自2003年5月至2007年6月第二届业委会选举产生之前，赵华为主任的业委会合法成立，赵华作为主任有权代表业委会。但2007年6月30日李桂英为主任的第二届业委会经过合法选举程序产生，进行备案，并代表业主与物业公司签订物业服务合同。故自2007年6月30日以后，即使赵华处有业委会公章，赵华在内的9名委员不再是业委会委员，赵华也不再是业委会主任，无权代表全体业主起诉物业公司。在业委会起诉物业公司一案发回重审后，经本院询问业委会主任李桂英明确表示物业公司有房照，有合法手续，不参与赵华代表业委会起诉物业公司一案，故应视为对赵华的行为未进行追认，故赵华的行为属于无权代理，无权代表业委会与物业公司签订《和解协议》，故本院确认赵华代表业委会与物业公司签订的两份《和解协议》无效。物业公司所持《和解协议》合法有效的抗辩主张本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，判决如下：确认第三人赵华代表原告海拉尔区富华小区业主委员会与被告呼伦贝尔市诚信物业服务有限公司于2013年12月6日、12月9日签订的两份《和解协议》无效。案件受理费100元，由被告呼伦贝尔市诚信物业服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判长 赛 汗审判员 **奎审判员 胡晓蕾二〇二〇年五月二十日书记员 霍梦迪