江西省吉水县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0822民初1554号原告：江西庐陵商业广场经营管理有限公司（以下简称江西庐陵公司）。统一社会信用代码：913608223147053538。法定代表人：丁燕，职务：执行董事。住所地：吉安市吉水县万尚庐陵文化商业广场。委托诉讼代理人：张玲玉，公司职工。委托诉讼代理人：肖卫华，江西井冈律师事务所律师。被告：周飞，男，1980年01月12日出生，汉族，四川省金堂县人，住四川省金堂县。委托诉讼代理人：闵林霞，浙江民禾（南昌）律师事务所律师。原告江西庐陵公司与被告周飞租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人肖卫华，被告周飞及其委托诉讼代理人闵林霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江西庐陵公司向法院起诉，提出如下诉讼请求：被告支付商铺租金179,141.1元；本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告作为吉水县城万尚庐陵文化商业广场整体出租及商业管理方，于2015年4月23日与被告签订了《商铺租赁合同》，并约定：原告将位于万尚庐陵文化商业广场3层C-017商铺出租给被告经营，面积368.3平方米，租期为2015年10月1日至2020年9月30日，租金单价为22元每平方米，免租18个月，前三年租金无递增，后两年按每年3%递增；履约保证金为7,366元，后被告进驻商铺，开始经营至今。但被告只支付了履约保证金；租金分文未付且一直拒绝支付，原告不得已只有把被告清出商铺，后被告在2019年2月腾空商铺。原告认为，原、被告之间的合同真实有效，被告应按合同约定按期支付租金179,141.1元{368.3＊［22＊（3＋6＋9）］＋22.6＊4}。被告一直拖欠租金的行为属严重违约行为。为此，原告诉至法院。被告周飞辩称：答辩人拒不支付租金合情合理，于法有据。双方签订《租赁确定书》及《商铺租赁合同书》合法有效，且为双方真实意思表示，双方理应按照约定履行合同义务。合同明确约定了租用场地、期限、免租期、用途及特别约定了排他条款即所在项目范围内，不可引进其他同类型或者相近类型的游乐场所，超市方也不得单独引进，场外以我司优先。之所以约定该条款，首先，在特定商业点取得经营地位或尽可能排斥主要竞争对手或同类企业的经营地位，是公司惯常采用的经营策略，实际上该同类商品经营确属商家开店时通常需考虑的因素，也是被告订立本案合同的重要目的之一。其次，原告应依诚实信用原则履行义务，而不能为了自身的利益，恶意违反合同。况且，原告引入其他同类商家实际上是明知系违约行为，而且又是可以实际控制的行为，理应承担违约责任。为履行合同被告进行了大量的投入。结合具体情况，原告违反合同契约精神，并违反诚实信用等原则。事实上，原告于被告开业之前就违反了该排他条款，原告先是在开业前引进同类游乐场所（好宝宝），并与被告同时进行开业，在被告开业不到几个月后又引进第二家，甚至第三家，截止目前为止同类游乐场所将近4家。被告发现原告违反排他条款后，就反复与原告进行沟通解决，但原告不但不在防止损失扩大的情况下，不停止其违约行为，反而加剧损失的扩大，故此原告主观上存在恶意违约，造成被告巨大损失。案涉租赁有18个月的免租期，原告在免租期内不但违反合同特别条款，不但不停止反而加剧其违约行为，该行为是极其恶劣，作为被告不能理解该行为的目的，被告在无法用其他方式制止原告的违约行为以及为防止损失进一步扩大的情形下，不得不以拒付租金的形式要求原告停止违约行为。另原告擅自采取的断电行为使得被告无法正常经营商铺。根据法律规定，被告有权不支付自免租期至今的租金。根据《合同法》第67条的规定，被告可依法行使先履行抗辩权，在原告履行该义务前不支付租金。在原告履行先行义务（即排他条款）及其违约行为带来的损失后，被告该付多少租金就付多少租金。综上，原告的种种行为使得案涉租赁合同的租金无法支付，被告有理由拒付租金。本院审理查明如下事实：原告江西庐陵公司成立于2014年10月22日，其经营范围为家居建材、日用百货批发及零售、市场租赁、营销策划、中介服务等。2015年4月23日，原告江西庐陵公司与被告周飞签订《大黄鸭主题儿童馆租赁合同（商铺租赁合同书）》、《租赁确认书》各一份。双方约定：1、原告将位于吉水县城万尚商业广场第三层铺位编号为C-017商铺（面积为368.3平方米）出租给被告；2、被告将该商铺用于经营儿童游乐生活馆，品牌为大黄鸭，项目涵盖淘气宝/手工/DIY/儿童电玩/儿童相关产品售卖等；3、租期5年，自2015年10月1日至2020年9月30日止。甲方即江西庐陵公司推迟交付该商铺的，租期顺延。双方同意开业前为装修免租期和营业免租期为18个月（具体为前三年各免租6个月）。月租金及管理费合计为22元/m2（其中租金20元/m2/月、月管理费2元/m2/月），前3年无递增、后2年按每年3%递增。双方确认第一、二、三年的月租金均为7,366元，第四年的月租金为7,587元，第五年的月租金为7,815.3元；4、租金和管理费按季度预先支付；5、被告已向原告支付相当于一个月的租金即7,366元作为履约保证金。双方还就违约责任、争议解决、附加条款等其他权利义务进行了约定。审理中，双方自认以下事实：被告于2015月11月29日开始营业至2019年1月底、2月初离场。第一年即2015年11月29日至2016年11月28日止（期间免租6个月）的租金及管理费计48,615.6元（368.3m2×22元/m2/月×6个月）；第二年即2016年11月29日至2017年11月28日止（期间免租6个月）的租金及管理费计48,615.6元（368.3m2×22元/m2/月×6个月）；第三年即2017年11月29日至2018年11月28日止（期间免租6个月）的租金及管理费计48,615.6元（368.3m2×22元/m2/月×6个月）；第四年即2018年11月29日至2019年1月31日止的租金及管理费计16,647.16元{368.3m2×［20元/m2/月×（1＋3%）＋2元/月］×2个月}。以上租金及管理费共计人民币162,493.96元。被告至今未付租金及管理费分文。因协商未果，原告遂诉至本院。审理中，被告以原告违反合同约定的附加条款中的排它条款为由向本院提起反诉，要求原告赔偿其损失965,501.7元。因周飞逾期未足额交纳反诉费用，本院于2019年9月24日作出（2019）赣0822民初1554号民事裁定书，依法裁定本案按反诉原告周飞撤诉处理。本院认为：公民的合法权益受法律保护。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告与被告之间签订的《大黄鸭主体儿童馆租赁合同（商铺租赁合同书）》及《租赁确认书》系双方真实意思表示，且未违反法律规定，应属合法有效。双方均应按照约定全面履行各自的义务。原告作为出租人将案涉商铺交付给被告使用、收益后，被告作为承租人理应支付租金给原告。因此，原告要求被告支付租金的诉请，于法有据，应予支持，但应以155,127.96元（162,493.96元-7,366元）为准。被告认为原告违反排它条款致使其有权行使先履行抗辩权并拒绝支付租金。本院认为，如原告违反合同约定的排它条款属实，原告的行为应属违约，被告可要求其承担相应的违约责任，但不能以此为由行使先履行抗辩权而拒绝支付租金，这不属于先履行抗辩权的范畴。因此，被告该意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条及《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：被告周飞应在本判决生效后十五日内支付所欠租金155,127.96元给原告江西庐陵商业广场经营管理有限公司。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延付款期间的债务利息。案件受理费3,882元（原告已预交），由原告负担520元，由被告负担3,362元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长  凌卫根人民陪审员  胡 芬人民陪审员  徐文海二〇一九年十月十日书 记 员  毛苏娇