上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初35478号原告(反诉被告)：严育清，女，1972年9月26日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：王元旋，上海市四方律师事务所律师。被告(反诉原告)：严育华，女，1975年4月5日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：翁奇，上海市协力律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪闻竹，上海市协力律师事务所律师。原告严育清与被告严育华共有物分割纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，被告严育华提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。严育清的委托诉讼代理人王元旋，严育华及其委托诉讼代理人翁奇、倪闻竹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。严育清向本院提出本诉请求：1.对位于上海市闵行区曙建路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房产)析产，严育清享有房屋产权45.94平方米，严育华享有房屋产权17平方米；2.严育清向严育华支付17平方米产权折价款人民币(币种下同)50万元，系争房产归严育清所有。事实与理由：严育清与严育华系母亲赵世琴所生的同胞姐妹。2012年4月29日，母女三人签订协议书，约定系争房产总面积中的10平方米为严育清购买所有，其余面积中严育清占2/3，严育华占1/3，严育清按照市场价买下严育华所有的17平方米面积，办好房产证后严育清按照市场均价酌情支付，以及母亲赵世琴的赡养等情况。2013年2月，严育清收到钥匙及住户手册后对系争房产进行装修，随后与赵世琴等入住。2015年11月，赵世琴去世，严育清一家居住至今。2019年9月5日，严育清、严育华经协商订立补充协议，约定严育华将系争房产中其所有的17平方米作价50万元转让给严育清等内容。现严育华不同意履行前述协议，故严育清诉至法院，要求判如所请。严育华辩称，对严育清的第一项诉请无异议，对第二项诉请有异议，系争房产系动迁安置房，产权登记于2018年9月，根据规定三年内不能交易。系争房产现登记在严育华名下，若按买卖交易到严育清名下，涉及过户手续费及税费近26万元，双方并未约定交易所涉该笔费用由谁承担，故补充协议的实际操作性存在问题。还有严育清、严育华现都还年轻，离过世还有很长时间，双方在缔约时可能未考虑清楚，故补充协议对此约定不明。严育华认为，系争房产系其与女儿以及赵世琴三人动拆迁安置所得，并登记于严育华名下。严育清自2013年起为照顾赵世琴入住系争房产，在赵世琴去世后仍居住至今，却未支付过任何房屋占用费，严育华另支付自2014年5月起至2018年12月系争房产的物业管理费3,701元。故严育华向本院提出反诉请求：1.严育清向严育华支付系争房产占用费34,000元(按17平方米折算，每月租金标准3,500元计，自2016年9月24日起暂计至2019年9月24日共36个月)，并要求支付至涉案房屋转让之日止；2.严育清支付房屋物业管理费，自2014年5月至2018年12月，按照严育清所有面积折算，计2,701元。严育清针对严育华的反诉答辩称，不同意第一项反诉诉请，2012年协议书约定系争房产归严育清所有，2013年严育华向严育清交付房屋，严育清是合法占有使用，产权登记在严育华名下是公示行为，但系争房产大部分份额属严育清所有，且双方对占用费没有约定，期间严育华也未提出过异议。关于第二项反诉诉请，若严育华能出示物业凭证，严育清愿意支付承担房屋全面积的物业费，现严育华只主张严育清所有面积对应的物业费，故同意该项反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：严育华提交系争房产所在区域的网上租售信息截图，以证明房屋目前市场售价每平方米42,000-43,000元，并按租金每月3,500元标准折算17平方米房屋占用折价款。经质证，严育清对真实性不认可，认为房屋均价每平方米38,000-39,000元，且当初取得系毛坯房，出租租金2,400元。本院认为，鉴于该份证据来源不明，真实性难予确认，故本院对其证明效力不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：严育清、严育华是姐妹关系，系赵世琴与严宝新的两个女儿。2012年4月29日，赵世琴、严育清、严育华三人签订《协议书》(以下简称2012年协议)：“兹有赵世琴将其名下房产209地块3期64号802室做以下安排，根据其直系女儿严育清与严育华协商达成协议：1两女儿有义务赡养年迈的母亲，因赵世琴年老多病，需要子女长期照料，经赵世琴同意愿意与大女儿严育清呆在一起生活。其生活起居的费用和赵世琴的工资卡均由严育清负责保管其使用与管理，同时将其名下的房产(62个平方内，52.43平方属于老屋拆迁的，超出10个平方是严育清出钱买的)52平方里2/3归严育清所有，剩下的1/3归严育华所有，考虑到产权的完整性，严育华愿意将其52.43平方里的1/3平方转让给严育清，严育华不再享有209地块3期64号802室的房屋产权。(转让的17个平方的费用，由办好房产证，注明严育清后按当时的市场均价酌情支付)。……4赵世琴和严育清生活在一起，其生活起居由严育清负责安排，严育华不提供其居住场所(临时小睡除外)。……”2013年1月，严育清收到系争房产建设单位及物业公司提供的《中冶锦城业主手册》。1月24日，严育华收到严育清支付的2012年协议中关于10平方米房屋差价及进户费共计2万元。同年2月，严育清向物业公司缴纳小区出入证等费用，之后与赵世琴一起入住系争房产。2015年11月11日，赵世琴死亡，其配偶严宝新早于其死亡。2018年5月28日，严育华向所属物业缴纳物业费，其中包括系争房产于2014年5月至2018年12月期间物业费3,701元。2018年6月12日，严育清收到针对中冶锦城全体业主的《产证办理通知》，通知可以自行前往闵行交易中心申税完成产证办理。2019年9月5日，严育清与严育华双方书面约定(以下简称2019年补充协议)：“曙建路XXX弄XXX号XXX室由严育华以总价50万卖给严育清，按照以前的母女三人签的协议为准，若市场价上涨与下跌与此无关，何时到账(50万)就当天过户。过户后，若严育清卖掉此房那就补足严育华17个平方的差价，按照市场均价的差价，如严育清过世后由她的家人卖出就不用了。”另查明，2012年4月16日，赵世琴作为被拆迁人与上海市闵行区土地储备中心签署《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，约定取得包括系争房产在内的三套安置房产。严育华代赵世琴在协议落款处签名。还查明，据上海市不动产登记簿记载，1、2015年2月12日，核准登记包括系争房产在内的房产权利人为上海中冶成工置业有限公司；2、2018年10月12日，严育华经核准登记取得沪(2018)闵字不动产权第048412号房地产权证，系争房产竣工日期2013年，建筑面积62.94平方米。诉讼中，严育清陈述：2019年补充协议是严育华书写协议内容再由严育清签字的，故严育华应当知道税费。补充协议达成后，严育清想把50万元支付给严育华，但严育华反悔不同意，也未提供银行账号，致严育清无法付款。如果房屋小产证取得未满5年，按规定税费应当由双方各自承担相应部分。严育华陈述：2019年补充协议没有约定交易税费的承担，按市场价17平方米折价款70多万元，故当时签订协议时其已做很大让步，如果还要承担税费20多万元，肯定不是严育华的真实意思表示。关于2019年补充协议的签署过程：严育清来家中要求严育华去过户，严育华回复过户要付钱。严育清说市场价每平方米43,000元，但能承受的是50万元，经协商后严育华同意，但提出条件是严育清在世的时候不能到市场卖掉，否则要补差价，严育清表示同意。当时严育清还说税费都是她交，其他严育华都不用管，给严育华的到手价就是50万元。此外,严育清、严育华一致确认：自2013年2月起，严育清与赵世琴入住系争房产；2015年赵世琴去世后，严育清居住使用该房屋至今。本院认为，2012年协议、2019年补充协议均系签约各方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。严育清依据2012年协议主张对系争房产进行析产分割，即在系争房产中，严育清享有45.94平方米，严育华享有17平方米，严育华对于上述房产份额不持异议，故严育清的该项本诉诉请，本院予以确认。本案系争房产为动迁安置房，小产证的取得虽未满3年，但开发商取得大产证、拆迁补偿安置协议的签署均已年满3年，因此系争房产依法可以进行转让，严育华关于系争房产不能交易的抗辩理由不能成立，本院不予采信。本案主要争议焦点在于：严育清、严育华就17平方米面积约定的转让对价50万元是含税价还是净价。本院认为，首先，2012年协议约定“考虑到产权的完整性，严育华愿意将其52.43平方里的1/3平方转让给严育清，严育华不再享有209地块3期64号802室的房屋产权。(转让的17个平方的费用，由办好房产证，注明严育清后按当时的市场均价酌情支付)。……”该项约定明确，在严育清成为产权人后，得按市场均价酌情支付严育华转让该17平方米的对价。其次，2019年补充协议进一步明确，“曙建路XXX弄XXX号XXX室由严育华以总价50万卖给严育清”“何时到账(50万)就当天过户”，据此该17平方米的转让对价为50万元，折算双方商定的转让单价为29,412元。再次，在本案审理中，严育清自认系争房产均价每平方米38,000-39,000元，2019年协议所商定的单价较之远远低于近1万元。显然，双方商定的价格充分印证了同胞手足的亲情以及以自住为买受目的，迥异于普通人之间纯粹的买卖交易。同时，本院注意到，2019年补充协议确未约定转让过户费用的承担，但基于该协议的前后文义以及协议订立双方之间的信任，并且综合协议签订的目的以及诚实信用原则，本院有理由相信双方当事人签订协议时的真实意思是，该转让价50万元系不包含其他费用的净价。严育清主张系争房产归其所有，并向严育华支付相应折价款50万元，符合协议双方的约定，本院予以支持。现严育清要求交易过户，则过户过程中发生的费用，由转让买受方严育清承担。关于严育华反诉主张的房屋占用费，依据2012年协议表明，严育清对系争房产是合法占有使用，且房屋产权具有完整性，故严育华该项反诉主张缺乏依据，本院不予支持。至于严育华反诉请求严育清支付对应面积的房屋物业管理费，鉴于该计费期间严育清实际居住使用，且严育清对支付该项费用不持异议，故本院对此项反诉请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，判决如下：一、现登记在被告(反诉原告)严育华名下，坐落于上海市闵行区曙建路XXX弄XXX号XXX室由原告(反诉被告)严育清享有45.94平方米、被告(反诉原告)严育华享有17平方米的房屋所有权归原告(反诉被告)严育清所有；二、原告(反诉被告)严育清于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)严育华17平方米的房屋折价款50万元；三、被告(反诉原告)严育华于原告(反诉被告)严育清足额履行上述付款义务之日协助原告(反诉被告)严育清办理上述房屋产权变更登记手续，由此发生的过户费用由原告(反诉被告)严育清负担。四、原告(反诉被告)严育清于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)严育华物业管理费2,701元。五、驳回被告(反诉原告)严育华的其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计13,000元，反诉案件受理费减半收取计747.53元，财产保全费5,000元，由原告(反诉被告)严育清负担9,055.01元，被告(反诉原告)严育华负担9,692.52元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 李 岚二〇二〇年四月二十一日书记员 陶娴瑾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。