广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初15484号原告：杨成苗。委托诉讼代理人：曾洪胜，广东宝威律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱金梅，广东宝威律师事务所实习律师。被告：杜国千。被告：张丹。第三人：广东泛联房地产经纪服务有限公司。住所地：广东省东莞市南城街道莞太路111号民间金融大厦一号楼24楼12单元。统一社会信用代码：91441900304068055H。法定代表人：张明峰。第三人：东莞市金泰房地产经纪有限公司松山湖分公司。住所地：广东省东莞松山湖高新技术产业开发区工业北四路2号万科·金域松湖花园26号楼商铺110。统一社会信用代码：91441900MA4WMEKGXU。法定代表人：胥自力。第三人：东莞市金泰房地产经纪有限公司。住所地：广东省东莞市塘厦镇环市东路562号万科朗润园24栋商铺16号。统一社会信用代码：9144190033799424XG。法定代表人：李玉梅。原告杨成苗诉被告杜国千、张丹，第三人广东泛联房地产经纪服务有限公司（以下简称：泛联公司）、东莞市金泰房地产经纪有限公司松山湖分公司（以下简称：金泰松山湖公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，于2019年9月18日追加东莞市金泰房地产经纪有限公司（以下简称：金泰公司）为第三人参加诉讼。2019年9月23日，本院依法作出（2019）粤1972民初15484号民事裁定，将本案转为适用普通程序。本院依法对本案公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曾洪胜到庭参加诉讼，被告杜国千、张丹及第三人泛联公司、金泰松山湖公司、金泰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告、被告及第三人于2018年6月23日签订的编号为NO.FL1701119的《房地产买卖及居间合同》；2.判令被告向原告返还定金150000元，并支付居间服务费45000元、违约金306160元、律师费30000元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年6月23日，原告、被告及第三人签订一份《房地产买卖及居间合同》，约定被告以1530800元的价格向原告出售房屋。原告按约向被告支付了定金150000元，并向第三人支付了居间费用10000元。但在合同履行的过程中，被告以办理不动产产权证为借口从第三人处拿走相关资料，并私下将案涉房屋二次抵押，且案涉房屋已于2019年6月20日过户给他人。原被告的房屋买卖合同在事实上已不可能再继续履行。为此，原告诉至法院。被告杜国千、张丹没有答辩。第三人泛联公司、金泰松山湖公司、金泰公司没有述称。本院经审理认定事实如下：2018年6月23日，被告杜国千及张丹作为卖方，原告杨成苗作为买方，第三人泛联公司作为居间方，第三人金泰松山湖公司（为第三人金泰公司设立的分公司）作为见证方，签订编号为NO.FL1701119的《房地产买卖及居间合同》，主要内容为：1.两被告向原告出售位于东莞市大朗镇××单元××号的房屋；2.转让价格为1530800元；3.付款方式：定金150000元在签署合同当日支付20000元，在两被告查档无误当日支付130000元；首期款310800元在两被告出证后支付；剩余楼款1070000元办理按揭贷款，在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款机构支付给两被告；4.交房：所售物业已办理抵押登记，两被告在原告支付首期款后两日内提前申请还款，并在收齐房款后两日内向原告交付物业；5.居间服务费：45000元，由原告在合同签订当日支付给第三人泛联公司，如非因第三人泛联公司原因导致合同解除、终止或交易最终不成功的，原被告双方不得以任何理由要求第三人泛联公司退还居间服务费；6.违约责任：原告或被告违反合同约定或拒不履行其他应尽义务导致交易、过户手续无法按期办理的，守约方可按以下约定追究违约方的责任：（1）每逾期一日，违约方须按物业转让总价1‰向守约方支付违约金；（2）逾期15日仍未履行的，守约方有权单方解除合同，并要求违约方承担相当于物业转让总价格20%的违约金；（3）因一方违约导致合同解除，违约方须赔偿守约方支付的居间服务费及代办服务费；另外，守约方因诉讼产生的全部费用（包括诉讼费、律师费等）由违约方承担。2018年6月23日，原告向被告杜国千支付了定金20000元。2018年6月25日，原告向被告杜国千支付了定金130000元。2018年6月29日，原告向第三人泛联公司支付了居间服务费10000元。原告确认剩余居间服务费35000元未支付，但主张第三人金泰公司已向其催收该费用，并向本院提交第三人金泰公司出具的《佣金支付通知函》。2018年10月9日，案涉房屋办理了不动产权证书，登记在两被告名下。同日，两被告办理按揭转抵押首次登记，抵押权人为招商银行股份有限公司东莞分行。2018年11月29日，两被告办理商品房抵押权首次登记，抵押权人为中国平安财产保险股份有限公司。2019年6月20日，两被告办理转移登记，将案涉房屋转移登记在案外人王军、张福兰名下。原告主张两被告未将其办证情况及时告知原告，原告于2019年1月才知道两被告的办证情况，但此时两被告已经办理了二次抵押，且抵押贷款额度为760000元，两被告告知原告无能力赎楼，故原告未向两被告支付首期款。两被告未举证证明其已及时告知原告有关办证情况，对其办理二次抵押及过户给他人的情况亦未作出任何解释。原告为处理与两被告的纠纷，委托律师提起诉讼，用去律师费30000元。原告确认两被告违约对其造成的损失为居间服务费及律师费，没有其他损失。无证据证明原告在起诉前曾通知两被告及第三人解除合同。本院向两被告及第三人送达原告的起诉状，最后一方于2019年12月13日送达。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。两被告及三名第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对原告主张的事实及提供的证据进行抗辩和质证的权利。《房地产买卖及居间合同》无影响合同效力的法定因素，故为有效合同，各方应严格按照合同约定享有权利并承担义务。根据《房地产买卖及居间合同》的约定可知，两被告将其抵押贷款购得的房屋出售给原告，双方的交易流程如下：原告向两被告支付定金150000元→两被告办理案涉房屋的不动产权证书→原告向两被告支付首期款310800元→两被告提前向抵押权人还款，涂销案涉房屋的抵押登记→两被告将案涉房屋过户至原告名下→原告以案涉房屋办理抵押贷款，由贷款银行向两被告支付剩余房款1070000元→两被告将案涉房屋交付给原告使用。现原告已向两被告支付了定金，两被告已办理了案涉房屋的不动产权证书，但双方未按约定完成剩下的交易流程，原告未向两被告支付首期款，两被告将案涉房屋办理了二次抵押，随后将案涉房屋过户给案外人。原告主张是因为两被告未及时告知原告有关办证情况，导致原告未及时向两被告支付首期款，且两被告擅自将案涉房屋进行二次抵押并过户给他人，构成违约。因两被告对其告知情况、二次抵押情况及过户给他人的情况未向本院提出任何主张和证据，故本院采信原告上述主张。两被告的违约行为导致案涉房屋无法再出售给原告，故原告要求解除《房地产买卖及居间合同》，符合双方约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，单方解除合同应通知对方，合同自通知到达对方时解除。现无证据证明原告在起诉前已通知两被告及第三人解除合同，而原告的起诉状包含了解除合同的意思，故应认定两被告及第三人在收到原告的起诉状时，合同予以解除。现本院向两被告及第三人送达起诉状的最后时间在2019年12月13日，故应认定《房地产买卖及居间合同》于2019年12月13日解除。原告要求两被告返还已付的定金150000元，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，本院予以支持。原告要求两被告赔偿居间服务费及律师费，符合《房地产买卖及居间合同》的约定，本院予以支持。但居间服务费应以原告实际支付的数额为准，即为10000元。对于剩余35000元，原告并未实际支付，不应认定为损失，本院不予支持。律师费为30000元，依据充分，本院予以支持。《房地产买卖及居间合同》虽然约定违约方逾期15日仍未履行合同义务导致守约方解除合同的，需承担物业转让总价格20%的违约金，即306160元，但原告确认两被告违约对其造成的损失只有居间服务费和律师费，没有其他损失，在本院已判决两被告赔偿原告居间服务费及律师费的情况下，适用上述条款会导致双方利益严重失衡，故本院酌情将违约金调整为50000元。对原告超出上述范围的诉讼请求，本院不予支持。依照上述援引之法律及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告杨成苗与被告杜国千、张丹，第三人广东泛联房地产经纪服务有限公司、东莞市金泰房地产经纪有限公司松山湖分公司于2018年6月23日签订的《房地产买卖及居间合同》（编号为NO.FL1701119）于2019年12月13日解除；二、限被告杜国千、张丹在本判决发生法律效力之日起三日内向原告杨成苗返还定金150000元，赔偿居间服务费10000元及律师费30000元，并支付违约金50000元，共计240000元；三、驳回原告杨成苗的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9112元，原告杨成苗已预交，由被告杜国千、张丹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  梁美华人民陪审员  叶肖霞人民陪审员  袁瑞华二〇二〇年一月二十二日书 记 员  陈清梅彭慧荣强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。