江西省南昌市青山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0111民初1704号 原告（反诉被告）：南昌八一技术培训学校。 法定代表人：胡志学，该校校长。 被告（反诉原告）：陶海滨。 被告：曹银美。 委托诉讼代理人：熊文平，曹银美丈夫。 原告（反诉被告）南昌八一技术培训学校（以下简称八一培训学校）诉被告（反诉原告）陶海滨、被告曹银美房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）八一培训学校法定代表人胡志学，被告（反诉原告）陶海滨，被告曹银美委托诉讼代理人熊文平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 八一培训学校向本院提出诉讼请求：1、陶海滨、曹银美向南昌八一技术培训学校修复还原租赁的办学用招生办公室，费用以鉴定机构确定的7162.74元为准；2、判令陶海滨、曹银美归还租赁八一培训学校办学用招生办公室，办理交还租赁房屋交接手续；3、判令陶海滨、曹银美支付到归还租赁房屋日期拖欠的房屋47880元（23940元＋23940元）（以实际双方办理交接的手续日期为准）与水电费8180.1元；4、判令八一培训学校没收陶海滨的二个月押金作为八一培训学校人工与交通费用；5、本案诉讼费、公证费、司法鉴定费由陶海滨、曹银美负担。事实与理由：八一培训学校承租了新华书店资产公司所有位于南昌市青山湖区的房屋，2014年底八一培训学校将房屋一楼一部分（约160平方米）出租给曹银美。2018年初八一培训学校与陶海滨签订了房屋租赁合同，租赁期限为2018年1月6日至2019年1月5日。至起诉时，陶海滨拖欠八一培训学校六个月水电费8180.1元及三个月房租7980元并于晚上撬锁逃走。此后陶海滨一直未向学校交付房屋。为此诉至法院。 陶海滨辩称：1、陶海滨在租赁期间已付清每月的租金，不欠八一培训学校三个月租金；2、陶海滨所租房是用于存放冰棒，在2018年9月存放冰棒的冷库就已停止使用，电费已结清。且对方欠新华书店租金，导致新华书店管理人员强制断电，陶海滨不可能在之后用电。 曹银美辩称：八一培训学校主张权利已超过诉讼时效，2014年12月6日曹银美与八一培训学校签订了租赁合同，至今已5年；2、八一培训学校将房屋出租给曹银美之时已出租给“车掌柜”修理厂做仓库，房屋已是受损状态；3、曹银美一直正常使用房屋，没有恶意损坏房屋；4、2015年12月1日房屋已由陶海滨承租。曹银美退出时，当时八一培训学校没有向曹银美提出损坏赔偿。正好证明认可了曹银美没有损坏房屋。5、鉴定报告曹银美没有参加，不认可，不接受，与曹银美无关。 陶海滨向本院提出反诉请求：1、八一培训学校退还陶海滨二个月的房租押金5320元；2、八一培训学校付清陶海滨岳母黄润妹一个月零七日的工资1480元。事实与理由：八一培训学校一直拖欠陶海滨房租押金未归还，也欠陶海滨岳母的工资未还。 八一培训学校对陶海滨的反诉请求作出答辩：陶海滨违约在先，押金不应退还；黄润妹工资一事与本案无关。 八一培训学校在举证期限内提供了以下证据： 1.八一培训学校民办非企业单位登记证书、陶海滨身份证，证明：八一培训学校、陶海滨双方诉讼主体资格； 2.南昌鸿迪商业经营管理有限公司营业执照、江西省新华书店资产经营有限公司与南昌鸿迪商业经营管理有限公司资产租赁合同、南昌鸿迪商业经营管理有限公司与南昌八一电子技术培训学校房屋租赁合同、青山湖区**新村**路**号**栋（第***层）房产证（房屋所有人：江西省新华书店资产经营有限公司），证明：租赁房屋的来源手续合法； 3.电表照片（55672度）、水表照片，证明：尚欠电费7702.8元未支付，水费477.3元未支付； 4.2017年12月31日八一培训学校与陶海滨签订的房屋租赁合同，证明：双方租赁关系，每月租金2660元。 5.洪城公证处（2019）赣洪城证内字第14908号公证书，公证书发票（04608901），证明：陶海滨使用的租赁房屋被损毁的现场情况。陶海滨一直没有办理归还手续。八一培训学校不知道陶海滨什么时候搬走的，现在也没有明确的搬走日期。 6.2015年1月6日南昌八一电子技术培训学校与曹银美签订的《房屋租赁合同》、押金的收据、江西美园电缆有限公司销售单，证明：八一培训学校与曹银美之间的租赁关系及2015年底八一培训学校没有参与由陶海滨承租一事，曹银美转租给陶海滨没有告知学校。 陶海滨在举证期间提供以下证据： 2017年12月31日收据（押金5320元）、2018年1月19日至2018年7月7日收据（每月房租2660元，从2018年1月6日至2018年8月6日）、2018年8月7日收据（2018年8月租金，1月到8月水费266元，1月到8月电费9451.2元，合计12377.2元，从2018年8月6日至2018年9月6日）、2018年10月8日至2018年12月10日收据（每月租金2660元，从2018年10月6日至2019年1月5日），证明：陶海滨在租赁期间按时缴纳了房租，并且还缴纳了两个月的租金。 曹银美在举证期限内提供了以下证据： 1.熊文平（曹银美丈夫）与陶海滨2015年11月30日，货物货款、水电费收据、房租押金（4800元）、冷库设备、终端冰柜等交接表，证明2015年11月30日曹银美夫妇与八一培训学校的房屋租赁合同、房租收据、水电费收据等事项三方已交接完毕并均认可； 2.雪帝小明区域经销协议，证明曹银美（丈夫熊文平）与陶海滨、吁辉龙、胡贤辉等三人于2015年11月30日全部交接完毕，根据协议中第四条规定，2015年12月1日以后的债权、债务、资产的安全及其他法律责任由乙方负责。证明2015年12月1号以后的房租、水电费及恢复原装均与曹银美夫妇毫无关系。 3.陶海滨与南昌八一技术培训学校房屋租赁合同与房租收据，证明曹银美夫妇与陶海滨及南昌八一技术培训学校朱春红夫妇三方交接完成并由陶海滨等人继续租赁使用的事实，从2015年12月1日起，以后的任何费用、恢复原状等均与曹银美夫妇无关，曹银美夫妇不承担任何责任、任何费用的事实。 4.南昌八一技术学校工程《工程造价鉴定意见征求稿》，证明第二条，案情摘要：明确南昌八一技术培训学校与曹银美夫妇签订合同的时间为2014年12月6号，至今已由5年多的时间，早已超出诉讼时效，曹银美夫妇当庭提出诉讼时效抗辩，全部推翻原告与曹银美夫妇相关的诉讼请求，不承担任何藐视、法律责任，还曹银美夫妇清白。 本院依法调查的证据： 1.2019年9月3日现场勘查笔录一份。 2.北京中兴恒工程咨询有限公司工程造价鉴定意见书各一份。 本院组织了当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的八一培训学校提供的证据1、2、4及陶海滨提供的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，认定如下： 对八一培训学校所提供证据3的真实性、合法性、关联性予以认定。对八一培训学校证据5真实性予以认定，此证据不足以证明租赁关系没有解除。 对陶海滨的证据真实性予以认定。 对曹银美的证据1、2、3、4真实性、合法性予以认定。 本院根据上述采信的证据，认定本案事实如下： 2015年1月6日曹银美与南昌八一技术培训学校（原南昌八一电子技术培训学校）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：南昌八一电子技术培训学校将坐落于南昌市**新村*路**号（原***书店仓库）南面一楼及旁边小屋共160平方米出租给曹银美，租期2015年1月6日至2018年1月6日。2016年初曹银美将房屋转租给陶海滨使用，之后房租一直由陶海滨支付。曹银美没有继续使用房屋。 2017年12月31日八一培训学校与陶海滨签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：八一培训学校将位于南昌市青山湖区南面建筑面积约为160平方米的房屋租赁给陶海滨，租赁期限为2018年1月6日至2019年1月5日，每月租金为2660元，合同签订时陶海滨还交了二个月保证金和一个月的房屋租金。签订合同后，陶海滨按约向八一培训学校支付了5320元保证金，八一培训学校出具了收据。合同存续期间，陶海滨一直使用租赁房屋用于冷库事宜，并按时缴纳了2018年1月6日至2019年1月5日的租金，并缴纳了2018年1月至8月的水电费。自2018年9月起陶海滨未缴纳水电费。至今尚欠八一培训学校水电费8180.1元。 2019年1月5日合同到期后，双方未就续租达成一致意见，八一培训学校要求陶海滨搬走，陶海滨于2019年2月上旬陆续将冷库设备搬离。搬离后也没有与八一培训学校办理交接事宜。2019年8月8日八一培训学校诉至法院。 本案在审理过程中，2019年9月3日至租赁房屋处进行现场勘查，经勘查，租赁房屋的玻璃门敞开，没有上锁；房屋内有旧电扇五个，旧柜子一个、废旧冷库管子等少许财物。 依八一培训学校申请，本院于2019年10月30日委托北京中兴恒工程咨询有限公司对南昌市青山湖区南面建筑面积约160平方米房屋修复还原需要支出的费用进行鉴定。经北京中兴恒工程咨询有限公司鉴定：南昌市青山湖区南面建筑面积约160平方米房屋修复还原需要支出的费用为7162.74元。 本院认为，争议焦点1.房屋租金及水电费的问题。2017年12月31日八一培训学校与陶海滨之间的房屋租赁合同合法有效。陶海滨应当在租赁期满之前及时将物品搬离或与八一培训学校形成新的租赁关系。2019年元月5日租赁合同到期至2019年3月6日将租赁房屋中的冷库设备搬离期间，陶海滨继续使用租赁房屋，应当支付此期间的房屋使用费（房屋使用费的标准按房屋租金标准计算）。陶海滨将物品搬离后，应当及时告知八一培训学校，陶海滨未尽告知义务，有一定的过错。同时在陶海滨搬离后，房门一直敞开，且陶海滨承租仅是楼房中一楼的一部分，八一培训学校应当知道陶海滨已搬离，由于陶海滨在离开时，并没有将租赁房屋的门上锁，作为出租方，八一培训学校应当及时通过司法部门等相关的合法途径，对租赁房屋中财物进行妥善清理，积极履行防止损失扩大的义务。考虑到陶海滨没有及时告知，八一培训学校没有及时处理，陶海滨应当继续支付两个月的房屋使用费（房屋使用费的标准按房屋租金标准计算）给八一培训学校为宜。两个月之后房租损失属于扩大部分的损失，应由八一培训学校自行承担。即陶海滨应向八一培训学校支付四个月房屋使用费10640元（2660元/月×4月）。 陶海滨在使用房屋期间应当及时向八一培训学校支付水电费，其对拖欠的水电费8180.1元负有支付的义务。 在租赁房屋现场尚存电风扇、废旧管子等物品，无论上述财物是否是陶海滨所有，八一培训学校均应当及时妥善处理，防止损失的扩大。八一培训学校以陶海滨没有搬空财物，未进行交接为由主张租赁关系一直存在，证据不足，本院不予以支持。 争议焦点2.修复租赁物的费用。2015年12月1日后陶海滨开使用房屋时，房屋已作为冷库使用。陶海滨初始使用房屋时并不是八一培训学校提供照片中的情形，因此鉴定机构确定的修复费用7162.74元由陶海滨承受显不合理，同时考虑到陶海滨自2015年12月起一直使用房屋的事实，陶海滨应酌情承担房屋装修的修复费用3581.37元为宜。 争议焦点3.押金的返还。陶海滨按约租赁期满了一年的房屋，合同约定的租赁期满后，陶海滨继续使用房屋的行为应当支付房屋使用费。陶海滨按约支付了合同期间的租金，八一培训学校应当返还租赁押金5320元。陶海滨要求八一培训学校返还押金的请求本院予以支持。 争议焦点4.工资的支付。陶海滨要求八一培训学校支付黄润妹的1480元工资的请求，不属于本案审理范畴，相关当事人可另行主张权利。 争议焦点5.曹银美是否应当承担共同责任。2015年12月房屋已由陶海滨使用，且2017年12月八一培训学校与陶海滨签订了租赁合同。在曹银美承租期间，八一培训学校一直未向曹银美主张修复损失，且事后将房屋出租给陶海滨时八一培训学校也没有向曹银美主张修复的损失。八一培训学校要求曹银美承担房屋修复费用缺乏法律依据，本院不予支持。八一培训学校与陶海滨之间形成了新的租赁关系，八一培训学校要求曹银美承担租金、诉讼费、公证费、鉴定费证据不足，本院不予支持。 争议焦点6.公证费的承担。八一培训学校的公证行为系在其向法院起诉之后，并不是在陶海滨搬离房屋之后，八一培训学校起诉之前为了固定证据采取的紧急自救行为，八一培训学校要求陶海滨、曹银美承担公证2000元缺乏法律依据。此部分费用由八一培训学校自行承担。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第二百一十九条、第二百三十五条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律苦于问题的解释》的规定，判决如下： 一、陶海滨在本判决生效之日起10日内向南昌八一技术培训学校支付房屋修复费3571.37元； 二、陶海滨在本判决生效之日起10日内向南昌八一技术培训学校支付2019年1月6日至2019年5月5日四个月的房屋使用费10640元； 三、陶海滨在本判决生效之日起10日内向南昌八一技术培训学校支付水电费8180.1元； 四、南昌八一技术培训学校在本判决生效之日起10日内向陶海滨返还押金5320元； 五、驳回南昌八一技术培训学校其他诉讼请求及被告陶海滨的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1180.5元、反诉费25元、鉴定费5000元、合计6205.5元，由南昌八一技术培训学校负担3322.84元，陶海滨负担2882.66元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  吴建国 人民陪审员  邓金林 人民陪审员  万国莲 二〇二〇年七月二十三日 书 记 员  胡丽云