广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初19093号原告：刘景良，男，1960年5月28日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：李志兴，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡国浩，广东泽誉律师事务所实习律师。被告：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地广东省佛山市南海区xxx号商铺，统一社会信用代码914××××××××1168694。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：周宦生，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙泳欣，广东格林律师事务所律师。原告刘景良与被告佛山市粤海通房地产有限公司（以下简称“粤海通公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，本院依法适用普通程序于2019年9月23日公开开庭对本案进行审理。原告刘景良委托诉讼代理人李志兴、蔡国浩到庭，被告粤海通公司委托诉讼代理人周宦生、孙泳欣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘景良向本院提出诉讼请求：1.判令粤海通公司向刘景良支付逾期交房违约金1800930.74元（违约金以10232561元为本金，按日利率万分之五的标准计算，从2018年1月1日起至2018年12月18日止，共352日）；2.判令本案诉讼费用由粤海通公司承担。事实与理由：2016年2月4日，刘景良与粤海通公司签订《商品房买卖合同》，约定：刘景良购买粤海通公司开发建设的位于佛山市南海区xxx号商铺，该商铺建筑面积共369.14平方米，其中，套内建筑面积为232.49平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为136.65平方米；按套内建筑面积，以每平方米人民币44012.9元的单价计算，刘景良购买该商铺的总金额为人民币10232561元；商铺的交付期限为2017年12月31日前，如粤海通公司未能按照合同约定的期限将商铺交付刘景良使用，逾期超过60日的，粤海通公司应从合同约定的交付期限之次日起至实际交付之日止，按日万分之五向刘景良支付已付购房款的违约金。合同签订后，刘景良依合同约定按时向粤海通公司缴纳了全部的房价款，但至合同约定的交付期限，粤海通公司未能向刘景良交付合同约定的商铺，直至2018年12月18日，粤海通公司才向刘景良交付约定的商铺。粤海通公司逾期交付商铺的时间将近一年，严重影响了刘景良的经营计划，造成刘景良巨大的损失，粤海通公司的行为已构成违约，依法应承担违约责任。刘景良认为，粤海通公司未能依约如期交付商铺，已构成违约，应按法律规定和《商品房买卖合同》第九条之约定，向刘景良支付违约金。为维护刘景良自身的合法权益，特具此状，恳请判如所请。刘景良在本次诉讼中提交了如下证据：1.商品房买卖合同(复印件,1份)、广东省增值税普通发票（原件，2张）、广东省地方税收通用发票电子发票联、不动产权产权证【xxx号】（原件，各1份）,证明刘景良与粤海通公司在2016年2月4日签订了涉案买卖合同，约定购买涉案商铺，刘景良按照合同约定支付全部款项。2.确认函(复印件,1份)，证明粤海通公司于2018年12月18日将涉案商铺交付给刘景良，远远迟于商品房买卖合同约定的交付房屋的时间。3.广东银联商户存根（原件，2张）、南海农商银行客户回单（原件，1张）、结算业务委托书、南海农商银行汇款扣帐业务（复印件加盖广东南海农村商业银行股份有限公司白沙桥分理处业务专用章，各1张）、广东银联持卡人存根（原件，6张），证明刘景良按照合同约定交付所有房款。粤海通公司答辩称，刘景良的诉讼请求缺乏事实与法律依据，应予以驳回，具体理由如下：一、刘景良主张的违约金计算有误，不符合合同约定。根据《补充协议》第十条约定，出卖人交付商品房逾期不超过90日的，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款的0.02%的违约金，逾期超过90日的，自第92天起，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款的0.03%的违约金。本案刘景良主张的违约金全部按已付商品房价款的0.05%计算，不符合合同约定。二、根据双方所签订的《补充协议》约定，刘景良所请求的逾期交楼违约金不应超过总房价款的2%，其超过部分应予以驳回。根据双方所签订的《补充协议》第二十六条约定：“出卖人根据买卖合同及本协议约定向买受人支付的违约金或赔偿金，最高不超过商品房总价款的2%”，粤海通公司应付的逾期交楼违约金最高不应超过总房价款的2%，而本案刘景良所诉请的逾期交楼违约金已超过总房价款的2%，其超过总房价款的2%部分违约金，理应予以驳回。另外，《补充协议》是双方协商一致的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，属于有效合同条款，应尊重缔约双方的意思自治，并遵照该补充协议条款处理双方关于逾期交楼违约金的纠纷。况且，双方在签订《认购书》前，粤海通公司就已向刘景良明示了《补充协议》，并做出了详细合理的沟通、解释及说明，刘景良已知悉并理解和认可《补充协议》所约定的内容，且同意对《补充协议》不做任何更改。三、刘景良存在逾期支付房款现象，粤海通公司有权利顺延交付房屋，房屋交付日应该为约定日再加上刘景良逾期付款时间所对应的日期。刘景良逾期支付房款19天，根据《补充协议》第九条的约定，出卖人有权将买卖合同第十一条约定的交付时间据实顺延，既然刘景良存在逾期付款，则粤海通公司有权顺延交楼，且粤海通公司无须就此顺延交付承担违约责任，故房屋交付日应该为约定日加上刘景良逾期付款时间所对应的日期。四、粤海通公司认为合同约定违约金过高，应当予以调整，并以超过造成的损失30%为标准调减，而刘景良实际损失只有银行的贷款利息或租金损失，即违约金应该为银行贷款利息或租金损失的130%以下。1、从刘景良已付房款的资金费用损失看，本案逾期交楼给刘景良造成的实际损失只有银行利息，应当以同期银行贷款利息为标准确定刘景良的损失数额。补充协议及买卖合同约定的违约金标准是银行贷款利息的3-5倍，显然过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，因此粤海通公司认为违约金应当为同期银行贷款利息1.3倍以下。2、从刘景良未能按期使用涉案房屋的角度看，逾期交楼给刘景良带来的实际损失为租金损失。根据案涉房屋当地主管部分公布的租金标准，案涉房屋的租金标准约为35元/月/平方米，据此计算，其每月租金约1213.8元，其每日租金约为总房价的0.01%，可见，双方所签订的补充协议违约金标准（每日0.03%）已是刘景良正常租金损失的3倍，刘景良主张的违约金标准（每日0.05%）更是其正常租金损失的5倍，显然应予以调整。综上所述，粤海通公司认为房屋交付日须加上刘景良逾期付款日，之后以逾期每日0.02%或0.03%的标准开始计算逾期交房违约金，且所计算的违约金总额金额应以总房价款的2%为限。而且，刘景良提出的违约金以及合同约定的违约金标准过高，不但远高于刘景良已付款项所产生的贷款利息，也远高于案涉房屋逾期交付期间所产生的租金损失，依法应当适当减少。因此，恳请法院查明事实后，驳回刘景良对粤海通公司的诉讼请求。粤海通公司在本次诉讼中提交了如下证据：1.《补充协议》（原件，1份），证明:1.刘景良、粤海通公司双方除签订《商品房买卖合同》之外，还签订了《补充协议》，并约定若补充协议与买卖合同及其附件有不一致、矛盾，甚至表述、理解有不同的，均以补充协议为准，详见《补充协议》第29条。2.根据《补充协议》第10条约定，出卖人交付商品房逾期不超过90日的，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款的0.02%的违约金，逾期超过90日的，自第92天起，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款的0.03%的违约金。本案刘景良按每日0.05%计算逾期交楼违约金，不符合双方的约定。3.根据《补充协议》第26条约定：“出卖人根据买卖合同及本协议约定向买受人支付的违约金或赔偿金，最高不超过商品房总价款的2%。”，刘景良主张的违约金总额应不超过商品房总价款的2%，超过部分应予驳回。4.根据《补充协议》第9条约定，买受人逾期付款的，出卖人有权据实顺延交付期限，并不承担违约责任。刘景良未按照买卖合同约定付清款项的，粤海通公司有权顺延交付期限，并不承担违约责任。综上，刘景良主张的违约金计算有误，不符合合同约定。2.认购书（原件，1份），证明《认购书》第四条第1款约定“在签署本认购书时，甲方已向乙方明示《商品房买卖合同》范本及其附件、补充协议、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、认购须知、按揭须知、收费列表、付款方式、交楼标准等其他所有文件，并作出了详细的沟通、解释和说明。乙方已知悉并理解上述明示的相关文件，并承诺完全同意按甲方已明示的上述文件内容签署所有文件不做任何修改。”该条款证明刘景良在签订《认购书》之时即知晓补充协议的内容，粤海通公司对补充协议的内容也做了解释与说明，刘景良对补充协议也予以接受。因此，补充协议是双方真实意思表示情况下所达成的一致协议，合法有效，应以补充协议的内容为准。3.结算业务委托书、统一收据（原件，各1张），证明刘景良存在逾期支付款项的情形，逾期天数为19天，按照《补充协议》第9条的约定，粤海通公司有权顺延交付房屋，且无须承担违约责任。4.《建筑工程竣工验收报告》（复印件，1份），证明涉案房屋项目工程已于2018年8月1日经建设单位、监理单位、总承包施工单位、勘察单位、设计单位验收合格，并取得《竣工验收报告》。5.《竣工验收备案表》（原件，1份），证明案涉房屋已于2018年11月23日取得《竣工验收备案表》。6.南海区国土城建和税务局《关于发布2018年南海区房屋租赁市场指导租金标准的通知》及附件（打印件，1份），证明案涉商铺所在区域的政府统计租金标准为首层每月90元/㎡，二层每月35元/㎡，据此计算，案涉商铺的每日租金损失约为总房价的0.01%，其每日租金损失远远低于刘景良所主张的每日违约金0.05%，也远低于补充协议约定的0.03%或0.02%。如按总租金损失计算，却刚好与补充协议约定的总房价2%相当。可见，无论刘景良主张的每日0.05%违约金标准，还是补充协约约定的0.03%违约金标准，均已远高于该区域同期的租金标准，依法原本就应予以调整，故本案应根据补充协议关于总房价2%的标准确定逾期交楼违约金总额。双方当事人围绕诉讼请求及答辩意见均依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人对对方举证无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证，对于本院采纳的证据，本院将予下文论述。综合本院采纳的证据及双方当事的庭审意见，本院经审理认定事实如下：2016年1月22日，刘景良（乙方、认购方）与粤海通公司（甲方、出售方）签订《认购书》，约定：乙方认购甲方开发的位于广东省佛山市南海区xxx号商铺，交楼标准为毛坯（毛坯标准以《商品房买卖合同》所列标准为准。另约定购房款定金20000元须于签订本认购书时付清，在双方正式签署《商品房买卖合同》后转为部分首期房款。2016年2月4日，刘景良（买受人）与粤海通公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉讼合同），约定：出卖人将其建设的涉讼商品房出售给买受人，成交价10232561元。自预售合同网上签订之日起1日内支付首期款5116281元，于2016年3月4日前支付4093024元，于2017年12月31日支付1023256元。买受人未按照约定时间付款的，逾期在60日之内，自应付款期限之第二天起至实际支付止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款10%支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际支付之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。出卖人应在2017年12月31日前，将已办理竣工验收备案的商品房交付买受人使用。逾期不超过60日，自本合同第八条规定最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。双方并约定其他权利义务。同日，刘景良（买受人）与粤海通公司（出卖人）签订《补充协议》，约定：出卖人交付商品房逾期不超过90日，自涉讼合同第八条规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款0.02%的违约金，合同继续履行；出卖人交付商品房逾期超过90日，双方同意继续履行合同。自涉讼合同第八条规定的最后交付期限的第2天起至第91天，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金，自第92天起至实际交付之日止，按日已交付房价款的0.03%支付违约金。另约定出卖人根据买卖合同及本协议约定向买受人支付的违约金或赔偿金，最高不超过总房款的2%。亦约定买受人未能按照涉讼合同第六条约定的期限将各期房款支付至出卖人帐号，出卖人有权要求买受人自逾期付款之日起每日按应付未支付房价款0.06%标准支付违约金。若逾期付款超过60日，则出卖人有权随时单方解除买卖合同，买受人应按商品房总价款的20%支付违约金。另《补充协议》第九条还约定：买受人未付清全部购房款及其它应付款项的，粤海通公司有权据实顺延交付期限且不承担违约责任。庭审中查明，刘景良共向粤海通公司购买包括涉讼商铺在内四间商铺，四间商铺共同付款，付款情况分别为：2015年12月25日支付20000元；2015年12月31日支付160000元；2016年2月4日支付6262401元；2016年3月23日支付5153911元；2017年12月27日支付290000元、733256元、31167元、196612元、37454元；2019年7月10日支付8231元。粤海通公司出具收据情况如下：2016年3月23日出具收据收到190号商铺二期款4093024元；2016年4月27日出具发票收到190号商铺预收购房款5000000元；2019年7月10日出具发票收到190号商铺1023256元。另查明，2018年11月23日，长华国际商业中心（3幢）办理了竣工验收备案手续。刘景良就涉讼商铺于2018年12月18日出具确认函，确认粤海通公司已于2018年12月18日按合同约定交付，并办理了不动产权登记证书，登记证号为xxx号。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，因刘景良为香港特别行政区居民，故本案属于涉港民事案件，在诉讼程序方面应比照适用《中华人民共和国民事诉讼法》涉外编的有关规定，即本案应按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。本案当事人同意选择处理争议所适用的法律为内地法律，故本案适用内地法律作为准据法进行裁决。刘景良和粤海通公司签订的涉讼合同是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行义务。本案中粤海通公司辩称刘景良存在逾期支付房款现象，要求房屋交付日期应相应顺延，对该答辩意见本院审查如下：经庭审查明的事实，刘景良共向粤海通公司购买包括涉讼商铺在内的四间商铺，四份《商品房买卖合同》均约定购房款的支付为分三期付款，四间商铺共计12884801元，按合同约定四间商铺首期款共计应于预售合同网上签订之日起1日内支付6442401元、于2016年3月4日前支付5153911元、于2017年12月31日前支付1288489元。实际支付中，刘景良至2016年2月4日涉讼合同签订之日止支付共计6442401元、于2016年3月23日支付5153911元、于2017年12月27日支付1288489元。从刘景良实际支付行为来看，其于第二期购房款支付时间与合同约定不符，在未能举证予以证明该合理支付的前提下，本院确认存在迟延支付。虽第二期支付存在迟延，但在最后一期约定的付款期限前所有购房款的支付刘景良已全部履行完毕。故该情形并不符合《补充协议》第九条中约定的“买受人（乙方）未付清全部购房款及其它应付款项的”粤海通公司有权据实顺延交付期限且不承担违约责任的情形，对粤海通公司主张顺延房屋交付日期的答辩意见，本院不予采纳。刘景良于第二期购房款逾期支付，粤海通公司并未于本案中反诉刘景良需按相关合同约定承担该逾期支付的违约责任，故本案中不予以处理，粤海通公司可另行主张。关于逾期交楼违约金的标准，虽然涉讼补充协议约定粤海通公司交付商品房逾期超过90日且合同继续履行的，自约定的最后交付期限的第2天起至第91天，每逾期一日，粤海通公司应向刘景良支付已付商品房价款0.02%的违约金，自第92天起至实际交付之日止，每逾期一日则按商品房价款的0.03%计算违约金，粤海通公司根据涉讼合同及协议约定向刘景良支付的违约金或赔偿金最高不超过商品房总价款的2%，但该补充协议同时约定刘景良逾期付款的，每逾期一日需按应付未付商品房价款的0.06%支付违约金，刘景良向粤海通公司支付的违约金可以叠加。粤海通公司作为提供格式合同条款的一方，不仅未对双方的违约金责任作出对等约定，反而存在明显的减轻自身责任、加重对方责任的情形，该格式条款对刘景良不具有法律约束力，粤海通公司应按照涉讼合同约定向刘景良承担逾期交房违约责任。现粤海通公司逾期交房已超过90日，故其应以购房款总额为本金按照日万分之五的标准计付逾期交楼违约金予刘景良。违约责任并非仅以守约方的损失为唯一标准，其还具有一定的惩罚性，综合考量违约责任的性质，结合涉讼商铺所在地的租金水平、现行利率标准予以衡量，双方约定的日万分之五的逾期违约金标准并不过分高，对粤海通公司请求调整违约金标准的主张，本院不予采纳。庭审中，粤海通公司表明已于2018年12月18日前通知刘景良办理收楼手续，但其于本庭指定的举证期间内并未提供证据予以证明，本院不予以采纳。综上，合同约定涉讼商铺交付日期为2017年12月31日，实际交付日期为2018年12月18日。对于刘景良主张的以已支付购房款10232561元为本金，从2018年1月1日起至2018年12月18日止共计352天，按日分之五标准计算违约金为1800930.74元，符合合同约定，亦在法律规定允许范围内，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：佛山市粤海通房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2018年1月1日起至2018年12月18日止的逾期交房违约金1800930.74元予刘景良。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费全额收取21008.38元元（原告刘景良已预交），由被告佛山市粤海通房地产有限公司负担，并应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告刘景良预交的受理费用21008.38元，在本判决发生法律效力后经原告刘景良书面申请,本院退还予原告刘景良。如不服本判决，原告刘景良可在判决书送达之日起三十日内，被告佛山市粤海通房地产有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  冯雅婷人民陪审员  李彩云人民陪审员  孔婉平二〇一九年十月二十五日法官 助理  蔡亦珮书 记 员  龙文媛