广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初2367号原告：**，男，1975年3月27日出生，汉族，住湖北省钟祥市，委托诉讼代理人：袁金琴，与**为夫妻关系。原告：袁金琴，女，1975年7月8日出生，汉族，住湖北省钟祥市，委托诉讼代理人：**，与袁金琴为夫妻关系。被告：梁凯，男，1989年6月20日出生，汉族，住广州市白云区，被告：广东合富房地产置业有限公司，住所地广州市越秀区建设六马路29号荣建大厦16层D室，统一社会信用代码914400006174154099。法定代表人：扶伟聪，该公司董事长。委托诉讼代理人：孔志斌，男，该公司职员。委托诉讼代理人：陈正，男，该公司职员。原告**、袁金琴与被告梁凯、广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月9日立案受理，适用简易程序公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，依法组成合议庭再次公开开庭审理了本案。原告**、袁金琴，被告合富公司的委托诉讼代理人孔志斌到庭参加诉讼，被告梁凯经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告**、袁金琴向本院提出诉讼请求:1.梁凯赔偿**、袁金琴已支付的购房款共计100万元；2.梁凯赔偿**、袁金琴此次房屋买卖合同违约金195000元；3.梁凯赔偿**、袁金琴办理按揭贷款的手续费390元；4.梁凯赔偿**、袁金琴所付购房款100万元及合同违约金195000元的利息，按月利率1%计算，从**、袁金琴支付购房款之日（即2017年5月30日）至2018年2月7日共计95600元，实际计至付清款项之日止；5.由梁凯承担本案涉诉的一切费用；6.由梁凯、合富公司赔偿以上连带责任部分。诉讼中，**、袁金琴撤回第一项诉讼请求。事实和理由：**、袁金琴同梁凯双方经广东合富房地产置业有限公司花都镜湖大道分公司中介买卖二手房屋相识，2017年5月31日，双方在合富公司主持下，三方共同签订了二手房买卖的《存量房买卖合同》，按合同约定，**、袁金琴当场支付定金5万元给梁凯。后梁凯以合同约定需向银行还款赎押及其自己要支付购买二手房的首期款等理由陆续向**、袁金琴索要钱款，**、袁金琴在合富公司的见证下从5月31日至6月19日多次转账给梁凯共950000元，**、袁金琴累计转账给梁凯共100万元。梁凯在**、袁金琴签订《存量房买卖合同》时故意隐瞒了在2017年1月已将涉案房屋另卖他人并与他人网签的事实，并一直故意隐瞒实情，多次编造各种理由向买方继续索要钱款，累计收取了**、袁金琴100万元，该行为违反《存量房买卖合同》第一条的第9点，故梁凯应该承担相应的法律责任。合富公司在没查实梁凯及其所售房屋的现实状况下（梁凯在与**、袁金琴签订《存量房买卖合同》前已将涉案房屋在2017年1月已卖于他人并与他人办理了网签），仍然撮合**、袁金琴与梁凯签订了《存量房买卖合同》。在与**、袁金琴签订《存量房买卖合同》后，仍然没有认真履行《存量房买卖合同》第七条中约定的审查义务（梁凯在2017年1月已与他人就该房屋买卖进行了网签，5月30日**、袁金琴、梁凯、合富公司三方签订《存量房买卖合同后》，这种情况合富公司完全可以通过其公司的系统查询得到），但合富公司却没有尽职审查，没有查实涉案的房屋及梁凯网签现况并告知**、袁金琴，完全没履行中介人应尽的职责义务，致使**、袁金琴在合富公司的见证下多次将购房款交给了梁凯而现在却无法追回的事实。梁凯一房两卖并故意隐瞒交易房屋现况，合富公司没有认真尽职履行中介的责任，没有查实涉案的房屋及梁凯网签现况，从而导致**、袁金琴和梁凯双方的《存量房买卖合同》不能确实履行。现梁凯又不退回**、袁金琴已支付的购房款及赔偿违约金，严重侵犯了**、袁金琴的合法权益，为维护**、袁金琴的合法权益，特提起本诉讼。被告合富公司辩称，1．我方是房屋买卖的经纪方。2017年5月30日，买方**、袁金琴经我方介绍与卖方梁凯就买卖位于广州市花都区XX房之物业洽谈相关交易事宜，并实地查看了该物业。当日，买卖双方就该物业之交易事宜达成一致，并签署了编号为GHA0034426的《存量房买卖合同》。2．根据合同约定，本次交易的成交价为198万元，付款方式为涂销抵押后按揭付款。买卖双方承诺签订合约后配合办理网签相关手续，如任何一方拒绝网签确认，均应承担违约责任。合同签署后，因卖方未能配合办理网签手续，经协商，三方同意解除合同，取消本次交易，并签署《解除合同协议》。3．针对买方的诉讼请求，我方作出抗辩如下：(1)本案是基于买卖合同关系提起的诉讼，经纪方非买卖合同的相对方，且经纪方在交易过程中不存在隐瞒交易信息的行为。(2)涉案交易的合同已经解除，三方签订的《解除合同协议》己对违约赔偿问题作出了相关约定，各方应遵循约定的内容进行处理。综上，我方认为买方要求经纪方承担连带责任的诉请，没有任何事实及法律依据，请求法院驳回**、袁金琴对我方的诉讼请求。被告梁凯未到庭参加庭审，于2018年4月2日向本院陈述关于本案的答辩意见为，我方同意**、袁金琴起诉状中列明的第一、二、三项诉讼请求，第四项诉讼请求我方不同意，我方认为我方现在在看守所，无法支付房款及违约金的原因并不在我，我方现无法处理。如果我没有在看守所，我会积极筹钱支付给**，所以我不同意支付利息。梁凯于2019年10月9日陈述，我与**交易之前已经告知合富公司涉案房屋有网签，正在办理解约，合富公司答复可以先办理解约，同我一起隐瞒**，于是我在半个月之后才告诉**一房两卖的事情，房屋买卖合同已经构成诈骗，故双方不再受合同的约束，已经不是一种交易行为，收取违约金明显不合理。本院经审理认定事实如下：2017年5月30日，梁凯（甲方、卖方）与**、袁金琴（乙方、买方）、合富公司（丙方、中介方）签订《存量房买卖合同》，约定甲方向乙方出售位于广州市花都区XX房，总金额198万元。乙方应向丙方支付中介服务费23800元；交易不成的违约责任，甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。丙方有审查买卖当事人委托关系、房地产资料真伪的义务。丙方应根据诚实信用、勤勉尽责等原则为甲乙双方当事人提供中介服务，按照法律法规规定履行职责。因丙方过错造成当事人损失的，丙方应当承担赔偿责任。合同并约定了其他权利义务。2017年6月3日，梁凯（甲方）、袁金琴（乙方）与罗文智（经纪方）签订《补充协议》，约定，经甲乙双方协商，6月3日内共付款71万元，在乙方收到卖房首付房款后支付甲方29万元，剩余首付部分35万元过户当天给。购房总价调整至195万元。2017年6月19日，梁凯（甲方）、**（乙方）与杨某（中介方）签订《补充协议2》，约定，兹有梁凯收到**部分购房款29万元，自此甲方累计收到乙方购置甲方位于广州市花都区XX房的购房款合计100万元。甲方承诺：甲方向广发银行申请提前还贷，并于收到银行还款通知书后在30个工作日内按银行要求还款金额存入还款卡内，解押并办理上述房屋注销抵押手续。乙方承诺：乙方申请公积金贷款60万元，申请的贷款由银行直接汇款到甲方账户，购房首期款、尾款由乙方在办理房屋过户手续完结的当天转账给乙方。若首期款金额大于35万，则买方按首期款转账给甲方后，乙方即时将差额转还给买方；或首期低于35万，则买方按首期款金额转账给卖方后，余额按购房尾款转账给卖方。买方共付定金5万元、赎押款95万元，按揭贷款60万元，首期款、尾款35万元，共计195万元作为上述房屋的购置款。甲乙双方如有违约按《房屋买卖合同》约定执行。2017年5月31日至2017年6月19日期间，**、袁金琴向梁凯共计转账支付购房款100万元，**、袁金琴支付了按揭费390元。2017年7月26日，梁凯（卖方）、**（买方）与罗文智（中介方）签订《关于房屋买卖合同解除的备忘录》，约定，兹有卖方梁凯与买方**就买卖广州市花都区XX房的《存量房买卖合同》因卖方原因导致合同不能按期进行，双方在中介方合富置业的见证之下，达成以下备忘录：1、卖方梁凯申明本次交易最后期限为2017年8月1日，若2017年8月1日后双方无法执行合同，则双方同意解除之前所签《存量房买卖合同》，由卖方按合同约定赔偿违约金及相关费用给买方。2、买方同意若卖方可执行合同条件下，买方继续执行。3、中介方作为备忘录的见证方，证明以上所述均为事实。2017年8月3日，梁凯（卖方）、**（买方）以及合富公司（经纪方）签订《解除合同协议（买卖）》，约定三方经友好协商，于2017年5月30日签订关于买卖广州市花都区XX房物业的《存量房买卖合同》，就解除该合约达成一致意见，协议如下：一、三方均知悉现因卖方不按合同约定将该房地产出售给买方原因，导致本次交易无法继续进行，三方均同意解除该合约。二、卖方同意归还100万元给买方，并赔偿195000元给买方。四、卖方同意在签署本协议之同时向经纪方支付违约赔偿金23800元。七、其他约定：卖方同意2017年8月25日内赔偿195000元整并赔偿20000元整利息，同时向经纪方支付违约赔偿金23800元给买方。卖方同意2017年9月20日内退还100万元给买方。**、袁金琴陈述因合富公司未能及时查询涉案房屋有无网签导致其向梁凯支付了100万元购房款，合富公司未能尽到经纪方应尽的义务，对其所遭受的损失负有过错。合富公司认为其在双方签订房屋买卖合同之前已经进行了查册，其并无查询网签的义务，具体经办人员已经离职，不知道当时有无查过网签，其在2017年7月26日才知道涉案房屋已经有网签了。诉讼中，**、袁金琴向本院提起财产保全申请，本院作出（2018）粤0114民初2367号民事裁定，裁定如下：冻结被申请人梁凯的银行存款1290990元或查封等值的其他财产，后本院对梁凯的财产采取了保全措施。另查明，广州市花都区人民检察院以穗花检公刑诉[2018]635号起诉书指控被告人梁凯犯合同诈骗罪，于2018年4月17日向本院提起公诉，本院以（2018）粤0114刑初744号案立案受理，并于2019年6月3日作出（2018）粤0114刑初744号刑事判决，判决中载明证人杨某的证言：……我们公司只是对房产进行查册，后来我发现网签没法打印出来，我去问业主，业主梁凯才将事情说出来，其他的查询的工作都没有做。判决中认定如下事实，2017年1月15日，被告人梁凯与被害人伦结洪约定，被害人伦结洪以156万元购买广州市花都区云峰花园4期7栋1102房。二人于2017年2月17日办理了上述房屋的网签手续。至2017年5月19日，梁凯共收取伦结洪70万元购房款,并于7月27日至8月3日，继续收取伦结洪购房款29万元。2017年5月30日，被告人梁凯隐瞒已与伦结洪签订上述房屋买卖合同并已办理网签的事实，与被害人**另行签订上述房屋买卖合同，收取100万元购房款后用于网络赌博，挥霍一空，……本院作出判决如下：一、被告人梁凯犯合同诈骗罪，判处有期徒刑六年十个月（刑期从判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日。即自2017年8月19日起至2024年6月18日止），并处罚金五万元（罚金自本判决发生法律效力之次日起十日内向本院缴纳。期满不缴纳的，强制缴纳）。二、责令被告人梁凯退赔违法所得100万元给被害人**。判后梁凯不服上述刑事判决书，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2019年8月30日作出（2019）粤01刑终1374号刑事判决书，载明，上诉人梁凯无视国家法律，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额巨大，其行为已构成合同诈骗罪。上诉人梁凯主动投案，并如实供述主要犯罪事实，系自首，依法可以从轻或者减轻处罚。鉴于上诉人梁凯没有实际退赔以弥补被害人经济损失，本院决定对上诉人梁凯从轻处罚。原审判决认定的事实清楚，证据确实、充分，适用法律正确，审判程序合法；唯认定上诉人梁凯不构成自首不当，本院依法予以纠正……判决如下：一、维持广州市花都区人民法院（2018）粤0114刑初744号刑事判决第一项对上诉人梁凯的定罪部分；二、撤销广州市花都区人民法院（2018）粤0114刑初744号刑事判决第一项对上诉人梁凯的量刑部分；三、上诉人梁凯犯合同诈骗罪，判处有期徒刑五年，并处罚金人民币四万元（刑期从判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日。即自2017年8月19日起至2022年8月18日止。罚金自本判决生效第二日起十日内缴纳，上缴国库）。本院认为，**、袁金琴与梁凯及合富公司签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》、《补充协议2》、《关于房屋买卖合同解除的备忘录》、《解除合同协议（买卖）》均是各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，各方均应恪守合同约定。《存量房买卖合同》中包含了两个法律关系，分别为买卖双方之间的房屋买卖合同关系以及买卖双方与经纪方之间的居间合同关系，本案为房屋买卖合同关系，故买卖双方与经纪方之间的居间合同关系不在本案的处理范围之内。《存量房买卖合同》因梁凯原因未能继续履行下去，**因此受有损失，梁凯应当承担违约责任，双方签订《解除合同协议》中约定了梁凯应承担的违约责任，且梁凯于诉讼中表示同意**、袁金琴赔偿违约金及支付按揭费，**、袁金琴请求梁凯赔偿违约金195000元、按揭费390元，理据充分，本院予以支持。**、袁金琴请求梁凯支付购房款100万元及违约金195000元的利息，双方签订《解除合同协议（买卖）》解除了《存量房买卖合同》并明确约定了返还购房款100万元及支付违约金195000元的期限，梁凯并未依约返还，由此造成**、袁金琴的利息损失，故**、袁金琴请求梁凯支付利息，合理有据，利息分别以100万元和195000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从逾期付款次日起计至付清款项之日止，**、袁金琴诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，诉讼请求中的超出部分，本院不予支持。关于**、袁金琴以合富公司未查询涉案房屋有无网签为由要求合富公司承担连带责任，合富公司未查询网签的行为有瑕疵，但并无证据显示合富公司对此有故意或重大过失。导致合同不能履行下去、**、袁金琴受损的原因在于梁凯，故**、袁金琴要求合富公司承担连带责任，于法无据，**、袁金琴本案中对合富公司提起的诉讼请求，本院不予支持。梁凯经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，违反法律法规，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告梁凯于本判决发生法律效力之日起十日内向原告**、袁金琴支付违约金195000元；二、被告梁凯于本判决发生法律效力之日起十日内向原告**、袁金琴赔偿按揭费用390元；三、被告梁凯于本判决发生法律效力之日起十日内向原告**、袁金琴支付购房款100万元的利息，利息按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从2017年9月21日起计至付清款项之日止；四、被告梁凯于本判决发生法律效力之日起十日内向原告**、袁金琴支付违约金195000元的利息，利息按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从2017年8月26日起计至付清款项之日止；五、驳回原告**、袁金琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5665元，财产保全费5000元，均由被告梁凯负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  白一帆人民陪审员  邓英河人民陪审员  梁素明二〇一九年十月十八日书 记 员  孙诗韵黄丽雅