文书内容湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初9303号原告（反诉被告）：王伟，男，1968年4月5日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：王远，湖南通达恒信律师事务所律师。委托诉讼代理人：白庆丰，湖南通达恒信律师事务所实习律师。原告（反诉被告）：杨小林，女，1971年12月9日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：王远，湖南通达恒信律师事务所律师。委托诉讼代理人：白庆丰，湖南通达恒信律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：葛声国，男，1966年6月23日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：张作辰，湖南潇平律师事务所律师。委托诉讼代理人：何天驰，湖南潇平律师事务所实习律师。原告（反诉被告）王伟、原告（反诉被告）杨小林与被告（反诉原告）葛声国合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王伟及其与杨小林的共同委托诉讼代理人王远，被告（反诉原告）葛声国的委托诉讼代理人张作辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告王伟、杨小林请求判令：一、解除双方签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖（转让）补充合同》，葛声国返还购房款959430.39元；二、葛声国支付违约金259200元；三、葛声国赔偿经济损失1173400元；四、本案诉讼费、保全费由葛声国承担。本诉被告葛声国辩称：一、杨小林不是涉案合同当事人，不具备诉讼主体资格。二、本案存在恶意串通、明显不合理价格处分第三人财产的情况，涉案合同依法属于无效合同。三、即使涉案合同有效，因涉案橘郡103房至本案起诉之日未能过户的根本原因是过户条件未成就，而非我方违约。四、杨小林、王伟违反支付购房款的先合同义务，在其违约的情况下提出解除涉案合同，所有损失由其自行承担。五、即使我方应当承担责任，杨小林、王伟应当对扩大损失承担责任，且以法律持否定性评价的不合理低价作为基数计算增值损失有违公平原则。请求驳回全部诉请。反诉原告葛声国请求法院判令：一、王伟、杨小林支付违约金259200元；二、王伟、杨小林赔偿损失30000元；三、王伟、杨小林承担全部诉讼费。反诉被告王伟、杨小林辩称：一、葛声国在答辩意见中说合同无效，在反诉请求中要求支付违约金，本身矛盾，我方在合同履行中不存在过错，在上一案件中，葛声国表示不愿意继续履行合同，吴海霞也表示未经其追认，不愿意继续履行合同，正因为这样，我方才终止了按揭款的支付，按揭款支付日期在每月十日，上次庭审在9日，基于葛声国的态度，我方才停止支付按揭款。因按揭款未按约支付系葛声国原因导致，应当由其自行承担损失。二、双方补充协议约定，王伟、杨小林应当支付葛声国购房款261718.38元。本案中，王伟、杨小林实际支付310550.44元。该金额远远超过合同约定的款项，我方不存在违约。请求驳回葛声国的全部诉请。经审理查明：2017年8月16日，葛声国、吴海霞（甲方、出售方）与王伟、杨小林（乙方、买受方）签订《房屋买卖合同》，主要约定：一、甲方自愿将坐落于湖南省长沙市天心区（橘郡·礼顿山）的3ａ栋103房出售给乙方，建筑面积约为261.79平方米。二、该房屋现有状况为：已设抵押，抵押给中国银行，金额108万元，还款期22年。甲方、银行、开发商（湖南橘郡城镇置业有限公司）签订个人住房贷款合同日期为2009年10月12日，甲方与银行每月约定还款为10日。三、甲乙双方确认该房屋总售价为1728000元整。四、合同乙方未按合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付350元／天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方归还守约方所办理房屋一切手续先期垫付各项资金，同时向守约方支付本合同成交总额15%的违约金。橘郡3ａ-103房2年期满（2019年12月30日前），其产权可实施过户，甲方无条件配合乙方过户，甲方不无故拖延或借故不办理。违约者必须退还乙方全部先期垫付款项，并赔偿乙方本合同房屋成交价金额的违约款。合同尾部葛声国、王伟签名。2018年1月10日，葛声国、吴海霞（甲方、出售方）与王伟、杨小林（乙方、买受方）签订《房屋买卖（转让）补充合同》，就付款情况等进行约定。2018年10月12日，葛声国（甲方）与王伟、杨小林（乙方）签订协议书，协议书载明，鉴于：1、甲、乙双方于2018年1月8日签署《房屋买卖（转让）补充合同》，约定橘郡3a-103房屋不动产权证颁发后乙方应向甲方支付房屋转让款261718.38元。2、甲方因欠工商银行信用卡贷款，被工商银行起诉并申请强制执行，橘郡3a-103房于2017年12月18日被芙蓉区人民法院查封，甲方违反了《房屋买卖（转让）补充合同》关于房屋未查封、冻结的承诺。为解除查封，双方协商一致就乙方代甲方向银行还款并予以抵扣房屋转让款一事达成如下协议：一、甲方确认，乙方已于2018年2月支付款项15000元，故乙方应向甲方继续支付房屋转让款为246718.38元。二、乙方同意代甲方向工商银行长沙分行信用卡中心偿还信用卡欠款183401元，并支付案件的诉讼费及执行费86001元，甲方应就乙方支付的款项出具房屋转让款收据。三、待工商银行向芙蓉区人民法院出具结案申请…(略)剩余房屋转让款由乙方代甲方偿还其他银行的信用卡欠款。甲方应就乙方支付的房屋转让余款出具收条。2018年10月15日，葛声国（甲方）与王伟、杨小林（乙方）签订补充协议，主要约定：截至本协议签署之时，乙方为购买3a-103房已支付的各项款项为814517.59元，同时乙方继续按照每月6920元的标准向中国银行清偿该房屋的按揭贷款。另外，乙方为入住房屋拟于明年进行装修，不论何种原因（包括且不限于政策法令原因…略），致使橘郡3a-103房在客观上最终不能过户给乙方，则甲方同意上述乙方已支付的款项及乙方为装修房屋而实际支出的费用均转为乙方对甲方的借款，甲方对上述款项及费用向乙方出具借条，乙方可在前述任何房屋不能过户原因出现时要求甲方立即清偿全部借款，并按照2%的月利率向甲方计收各笔款项支付之日起的资金占用利息。甲方保证在清偿工商银行信用卡欠款后可解除法院对橘郡3a-103房的查封，并承诺除工商银行信用卡案外再无其他任何涉诉案件；否则如橘郡3a-103房再次因甲方涉诉案件被查封的，乙方可要求甲方按照房屋转让总价的15%支付违约金，且乙方可主张甲方继续履行房屋买卖合同或解除房屋买卖合同。本补充协议为房屋买卖合同的纠纷处理、争议解决和结算下条款，房屋买卖合同整体或部分被确认无效或被撤销、被解除的，均不影响本补充协议的效力。后附乙方已支付款项清单，乙方已支付甲方款项822578.59元。同日，葛声国出具借条，载明其向王伟、杨小林共计借款822578.59元，同意每笔借款从出借之日起按照2%的月利率计算利息。另查明，一、涉案房屋登记在葛声国名下（登记日期：2018年1月9日，权证号码：201××××0504），抵押权人中国银行股份有限公司长沙市蔡锷支行（他项权证号码：201××××4112），2017年12月18日，长沙市芙蓉区人民法院对该房屋预查封，限制时间至2020年12月17日。二、涉案房屋已交付，王伟、杨小林对房屋进行了简单维修和绿化，未装修使用。2018年10月17日，本院作出（2018）湘0103财保28号民事裁定书，对该房屋进行查封，冻结时间至2021年10月16日。2018年11月8日，王伟、杨小林向本院提起诉讼，案号：（2018）湘0103民初7065号，案由：房屋买卖合同纠纷，诉请判令：一、葛声国继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，将橘郡M1区3a栋103号房屋交付并依约办理过户手续；二、葛声国支付违约金259200元；三、葛声国承担诉讼费、保全费。2019年4月8日，王伟、杨小林申请追加吴海霞（葛声国配偶）为被告，诉讼请求相应变更。2019年8月9日，本院开庭审理，庭审中，葛声国陈述出售涉案房屋系其个人行为，其妻吴海霞不知情。关于履行合同，葛声国不表态是否同意继续履行合同。不认可买卖价款，因为其妻吴海霞不同意，如果房屋符合过户条件，在原价格条件下，暂时不表态是否同意过户。关于付款情况，王伟、杨小林主张购买橘郡3a-103房支出959430.39元，葛声国对付款事实无异议，具体数额以票据为准。2019年9月24日，王伟、杨小林向本院申请撤诉，本院作出（2018）湘0103民初7065号民事裁定书，准许王伟、杨小林撤回起诉。2019年10月9日，王伟、杨小林再次向本院提起诉讼，诉请如上。后本院开庭审理本案，庭审中，就垫款情况，王伟、杨小林提交支出款项清单、收据、维修基金收据、物业管理费发票、契税交款书、pos机刷卡回单、家庭维修装修合同及收条、2017.8-2019.7按揭款支付凭证、银行转账电子回单、微信转账截图、工商银行信用卡还款回单、建设银行信用卡还款回单、交通银行信用卡还款回单、法院执行费缴款书，拟证明截至起诉之日，王伟、杨小林缴纳购房款等费用959430.39元，其中包含2017年8月至2019年7月期间，王伟、杨小林为涉案房屋偿还银行按揭贷款162944元、代偿葛声国所欠信用卡款项等。葛声国认可收到822578.59元，并认为房屋维修款66442元，不是向葛声国支付，不是购房款，物业管理费6283元不应当计入购房款。再查明：一、2019年8月，王伟、杨小林因葛声国当庭表示不愿意继续履行合同，停止向中国银行股份有限公司长沙市蔡锷支行偿还按揭贷款，该行向长沙市芙蓉区人民法院提起诉讼，要求解除《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》中未履行部分的借贷关系，未到期的贷款本金提前到期…(略)。后因该行未按期缴纳诉讼费，2019年11月20日，长沙市芙蓉区人民法院作出（2019）湘0102民初17453号民事裁定书，该案按撤诉处理。葛声国为处理该案花费律师费30000元。二、根据银行流水、收据、发票等票据以及葛声国签字认可的付款明细，可以确认王伟、杨小林支付了以下款项：1、2017年8月18日，房屋契税23220元；2、2017年8月18日，物业维修基金30960元；3、2017年8月18日，开发商代偿款165049.95元；4、2017年8月20日，代付欠缴的物业费43981元；5、2017年8月23日，按葛声国指示转给其哥哥葛声夫50000元；6、2017年10月1日，按葛声国指示转给其哥哥葛声夫100000元；7、2018年2月10日，按葛声国指示转给其哥哥葛声夫15000元；8、2018年10月30日，代还工行信用卡118855.91元；9、2018年10月30日，代还工行信用卡64545.43元；10、2018年10月30日，代缴诉讼费5681元；11、2018年10月30日，代缴保全费2380元；12、2018年11月11日，微信转账10000元；13、2019年1月30日，物业费6283元；14、2019年2月1日，代还建行信用卡52260.47元；15、2019年2月1日，代还交通银行31828.1元；16、2019年2月2日，杨小林银行转账10000元；17、2017年8月-2019年7月，合计代还银行按揭162944元（其中2017年8月10日，7000元；2017年9月10日，7000元；2017年10月10日，6800元；2017年11月7日，13600元；2018年1月10日，6800元；2018年2月10日，6800元；2018年3月12日，5550元；2018年4月11日，7000元；2018年5月9日，7000元；2018年6月10日，7000元；2018年7月10日，7000元；2018年8月9日，7000元；2018年9月11日，7000元；2018年10月11日，6894元；2018年11月11日，7000元；2018年12月10日，7000元；2019年1月10日，7000元；2019年2月10日，7000元；2019年3月11日，7000元；2019年4月12日，7000元；2019年5月11日，7000元；2019年6月13日，4500元；2019年7月9日，7000元）。以上费用合计892988.86元上述事实，有当事人身份信息、《房屋买卖合同》、《房屋买卖（转让）补充合同》、补充协议、款项清单、收据、维修基金收据、物业管理费发票、契税交款书、POS机刷卡回单、家庭维修装修合同及收条、2017.8-2019.7按揭款支付凭证、银行转账电子回单、微信转账截图、工商银行信用卡还款回单、建设银行信用卡还款回单、交通银行信用卡还款回单、法院执行费缴款书、收条、（2018）湘0103民初7065号案件庭审笔录、当事人庭审陈述等证据予以佐证，足以认定。本院认为：葛声国作为完全民事行为能力人，涉案房屋登记在葛声国名下，其有权处分房屋，其与王伟签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因杨小林系王伟配偶，其对王伟购买葛声国房屋事宜知情，且在房屋买卖后续事宜处理中，杨小林和王伟一同与葛声国签订补充协议，其有权作为本案原告。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。因王伟、杨小林要求葛声国继续履行合同未果，现其明确表示拒绝继续履行合同，王伟、杨小林请求解除房屋买卖合同及补充合同，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。违约方应向守约方承担违约责任，赔偿损失。合同解除后，王伟、杨小林应向葛声国返还涉案房屋。本案中，王伟、杨小林主张支出房屋维修款66442元，其二人仅提交家庭维修装修合同、收据、欠条，而无转账凭证，实际支出与否存疑，且葛声国对此不予认可，本院对该笔款项不予认定。物业管理费6283元，系王伟、杨小林在履行房屋买卖合同过程中所支付的款项，现双方合同解除，葛声国应当给付该款项。结合王伟、杨小林向本院提交的收据、转账凭证、银行电子回单等证据以及葛声国自认的款项，为减轻当事人诉累，本院将支出款项清单上列明的款项性质认定为王伟、杨小林为购买涉案房屋所支出，对清单上载明的其他费用予以认可，故葛声国应当向王伟、杨小林返还为购买涉案房屋支出的款项合计892988.86元（具体明细详见上文）。关于王伟、杨小林诉请要求葛声国支付房屋总价15%的违约金259200元（1728000×15%）、赔偿经济损失1173400元，均为违约损失。违约损失应以填补为原则，综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及房屋交易价格以及王伟、杨小林为履行房屋买卖合同所支出的成本、本地房价波动等因素，本院酌情认定葛声国赔偿王伟、杨小林违约损失（含违约金）450000元【详见附表，以本院确认的王伟、杨小林支付的每笔款项为基数，按年利率24%的标准自每笔款项支付时间起算计算至本判决确定之日的利息，作为参考】。王伟、杨小林主张过高的部分，本院不予支持。关于葛声国诉请要求王伟、杨小林支付违约金259200元、赔偿损失30000元，如前所述，王伟、杨小林并不存在违约情形，本院对葛声国的反诉请求，不予支持。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）王伟、杨小林与被告（反诉原告）葛声国签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖（转让）补充合同》；二、限原告（反诉被告）王伟、杨小林于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）葛声国返还位于湖南省长沙市天心区（橘郡·礼顿山）的3ａ栋103房；三、限被告（反诉原告）葛声国于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）王伟、杨小林支付为购买涉案房屋支出的款项892988.86元；四、限被告（反诉原告）葛声国于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）王伟、杨小林赔偿违约损失（含违约金）450000元；五、驳回原告（反诉被告）王伟、杨小林的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）葛声国的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费25936元，减半收取12968元，保全费5000元，合计17968元，由被告（反诉原告）葛声国承担。反诉受理费2819元，由被告（反诉原告）葛声国承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李亚飞二〇二〇年四月二十日书记员  余银春附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。附表：            王伟、杨小林付款明细                  序号              时间              项目              金额（单位：元）              截至2020年4月20日间隔天数              违约损失（=金额×间隔天数×24%÷365天）（单位：元）                  1              2017年8月18日              房屋契税              23220              976              14901.51452                  2              2017年8月18日              物业维修基金              30960              976              19868.68603                  3              2017年8月18日              开发商代偿款              165049.95              976              105921.3707                  4              2017年8月20日              欠付的物业费              43981              974              28167.11934                  5              2017年8月23日              转葛声夫              50000              971              31923.28767                  6              2017年10月1日              转葛声夫              100000              932              61282.19178                  7              2018年2月10日              转葛声夫              15000              800              7890.410959                  8              2018年10月30日              代还工行信用卡              118855.91              538              42045.6852                  9              2018年10月30日              代还工行信用卡              64545.43              538              22833.16691                  10              2018年10月30日              代缴诉讼费              5681              538              2009.673205                  11              2018年10月30日              代缴保全费              2380              538              841.9331507                  12              2018年11月11日              微信转账              10000              526              3458.630137                  13              2019年1月30日              物业费              6283              446              1842.554301                  14              2019年2月1日              代还建行信用卡              52260.47              444              15257.19365                  15              2019年2月1日              代还交通银行              31828.1              444              9292.061195                  16              2019年2月2日              杨小林银行转账              10000              443              2912.876712                  11              2017年8月10日              银行贷款              7000              984              4529.09589                  12              2017年9月10日              银行贷款              7000              953              4386.410959                  13              2017年10月10日              银行贷款              6800              923              4126.947945                  14              2017年11月7日              银行贷款              13600              895              8003.506849                  15              2018年1月10日              银行贷款              6800              831              3715.594521                  16              2018年2月10日              银行贷款              6800              800              3576.986301                  17              2018年3月12日              银行贷款              5550              770              2809.972603                  18              2018年4月11日              银行贷款              7000              740              3406.027397                  19              2018年5月9日              银行贷款              7000              712              3277.150685                  20              2018年6月10日              银行贷款              7000              680              3129.863014                  21              2018年7月10日              银行贷款              7000              650              2991.780822                  22              2018年8月9日              银行贷款              7000              620              2853.69863                  23              2018年9月11日              银行贷款              7000              587              2701.808219                  24              2018年10月11日              银行贷款              6894              557              2524.90389                  25              2018年11月11日              银行贷款              7000              526              2421.041096                  26              2018年12月10日              银行贷款              7000              497              2287.561644                  27              2019年1月10日              银行贷款              7000              466              2144.876712                  28              2019年2月10日              银行贷款              7000              435              2002.191781                  29              2019年3月11日              银行贷款              7000              406              1868.712329                  30              2019年4月12日              银行贷款              7000              374              1721.424658                  31              2019年5月11日              银行贷款              7000              345              1587.945205                  32              2019年6月13日              银行贷款              4500              312              923.1780822                  33              2019年7月9日              银行贷款              7000              286              1316.383562                  合计                                            892988.86                             438755.4182