天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0115民初7384号原告：雷玉坤，男，1978年4月24日出生，汉族，居民，住河北省三河市燕郊开发区。被告：天津市森岛置业投资有限公司，住所地天津市宝坻区大白庄镇宝白公路东侧锦绣香江花园。法定代表人：吴光辉，总经理。委托诉讼代理人：李贵芝，该公司职员。原告雷玉坤与被告天津市森岛置业投资有限公司（以下简称：森岛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序。因该案需以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结，本院于2019年9月11日裁定中止诉讼。中止事由消除后，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告雷玉坤到庭参加诉讼，被告森岛公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雷玉坤向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行编号为2011-0196341的《天津市商品房买卖合同》，交付天津市宝坻区号房屋并办理产权过户登记；2、依法判令被告依据编号为2011-0196341的《天津市商品房买卖合同》中逾期交房的违约条款，向原告支付逾期交房的利息45683.9元（暂计至2019年9月5日）及至实际交房之日止的利息；3、依法判令被告依据编号为2011-0196341的《天津市商品房买卖合同》中逾期交房违约条款，向原告支付逾期交房的违约金35104.5元（暂计至2019年9月5日）及至实际交房之日止的违约金；4、依法判令被告向原告支付因逾期交房产生的房屋租金损失23000元（自2017年11月至2019年9月，按天津市房屋租赁市场指导租金计算）及至实际交房之日止的房屋租金损失；5、依法判令被告向原告支付违约赔偿费用共计103788.4元；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月20日，原告与被告签订编号为2011-0196341《天津市商品房买卖合同》，购买位于天津市宝坻区，建筑面积82.93平方米，总房款521612元，约定于2017年10月31日前向原告交付符合条件的房屋，并约定了被告逾期交房的违约责任。原告按约履行了合同义务。但时至今日，被告一直未将诉争房屋交付原告。被告的逾期交房行为，不仅违反了双方合同约定，而且给原告造成巨大经济损失，基于以上事实，原告为维护自身合法权益，特诉至法院。庭审中，雷玉坤称其诉讼请求第5项系其诉讼请求第1-4项主张数额的总和，不是单独一项诉讼请求。森岛公司未作答辩。雷玉坤围绕诉讼请求提交证据如下：1.《商品房买卖合同》一份，证明原告在被告处购买宝坻区房屋一处；2、购房发票两张，证明原告已向被告交付购房款521612元；3、维修基金发票一张、税收缴款书一张、非税收入统一交款书一张，证明原告已缴纳维修基金和契税及登记费；4、团购费收款收据一张，证明原告向被告售楼处缴纳团购费55000元，交了团购费才有资格购买涉案房屋。因森岛公司未到庭参加诉讼，视其放弃上述证据的质证权利。本院对证据1-3的真实性予以确认，因证据4与本案不具有关联性，本院不予采纳。雷玉坤于庭后申请本院前往京津新城管委会调取2018年《锦绣香江芙蓉湾小区业主维权协调会议纪要》（以下简称《会议纪要》），拟证明被告曾承诺取得交房条件后向每个业主特快专递正式的收房通知书，并按合同约定承担违约赔偿责任，赔偿对象不分收没收房一视同仁。本院依据雷玉坤申请调取了上述证据，并于2019年12月12日组织原、被告双方进行了质证。森岛公司对雷玉坤申请调取的证据质证称：证明目的不认可，对于段志强在该会议纪要中所做的承诺不认可，因为段志强没有被告公司授权，他也不负责芙蓉湾商品房销售相关工作，他是负责土地开发的，该会议纪要也没有公司确认，不能代表公司意志，业主和开发商之间关于商品房交付条件有专门的合同，一切按照合同执行。本院认为，该《会议纪要》不能作为认定雷玉坤诉讼请求的依据，森岛公司是否应向雷玉坤承担违约责任及责任承担方式，应根据本案查明的事实，依据相关法律规定作出具体认定。森岛公司在质证过程中提交证据如下：1、短信截屏一份，证明被告在2018年4月份向原告的手机发送短信，告知其在2018年5月21日前提供办理产权证的相关资料，原告所购房屋已经具备了办理产权证和居住条件；2、天津市宝坻区大白庄邮局确认的被告向包括原告在内的相关业主发送接收房屋催告函的名单，证明被告因原告没有及时接收房屋在2018年12月28日向原告书面邮寄了催告函；3、《准许交付使用证》复印件一份，证明原告所购房屋在2018年6月12日取得了《准许交付使用证》，具备准许使用条件；4、建设工程规划验收合格证复印件一份，证明原告所购房屋在2017年10月11日规划验收合格，被告在2017年10月31日交房时已经通过了竣工验收，具备房屋使用功能；5、天津市委办公厅下发的2017-2018大气污染综合治理攻坚行动方案的通知，证明天津市委于2017年8月25日下发通知，要求2017年10月1日至2018年3月31日停止各类建设工程的土石方作业，停止道路工程、绿化工程的土石方作业，该停工令影响了小区道路和绿化施工进度，导致准入证的办理逾期；6、天津市住建委下发的2018年居住房屋市场租金水平，证明2018年宝坻区的带装修居住房屋市场租金水平。雷玉坤对森岛公司提交的上述证据质证如下：对证据1、证据中没有显示时间、发信人，不能证明系被告所发，也不能证明何时发的，内容与被告说的取得准入证的时间前后矛盾。该短信截屏上的手机号码确实是原告的，真实性不认可；对证据2、对该证据的标题不认可，快件的内容无法确认，原告也未收到被告发送的任何快件，对被告是否真向原告发送快件存疑，真实性质疑；对证据3、真实性不认可，是复印件，无法与原件核实，证明目的不认可；对证据4、真实性、证明目的均不认可，这只是规划验收合格，不能证明具备交房条件；对证据5、真实性、证明目的均不认可，涉案房屋为现房，停工令影响不到房屋的施工进度；对证据6、通知只是一个参考依据，并非指导或者强制性规定，市场租金具体标准最终由市场决定，该证据与本案不具有关联性。本院对森岛公司提交上述证据认定如下：对证据1，因系截屏打印件，无法与原始载体核实，存在篡改的可能，故对其真实性不予认定；对证据2、由于该证据加盖有大白庄邮局邮寄专用章，故对其真实性予以认定。本院持该证据前往大白庄邮局进行查询，其工作人员通过其邮寄系统查询，证实森岛公司曾于2018年12月28日通过该邮局向雷玉坤邮寄了挂号信，挂号信单号为XA10625654512，投递结果为雷玉坤本人签收，收件时间为2018年12月30日。结合该证据标题为“2018年12月给锦绣香江芙蓉湾园业主挂号邮寄《房屋接收催告函》明细及房屋接收催告函内容”，本院对森岛公司的证明目的予以认定；对证据3、经本院核对，其与森岛公司提交的该证据原件一致，故对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定，对证明目的予以支持；对证据4、由于森岛公司未提交该证据的原件，无法核实其真实性，故对其真实性不予认定；对证据5、真实性认定，关于证明目的本院将在本院认为部分进行阐述；对证据6的真实性予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月20日，雷玉坤（乙方）与森岛公司（甲方）签订了《天津市商品房买卖合同》，约定雷玉坤购买森岛公司开发建设的坐落于宝坻区房屋，建筑面积为82.93平方米，总价款521612元。合同第三条约定“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。甲方于2017年10月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。……”。合同第五条约定“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金”。合同附件六补充协议第五条约定“《商品房买卖合同》第三条中“经验收合格”是指该房屋已通过建设、勘察、设计、施工、监理五个单位的验收”。第5.2条约定“《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续”变更为：出卖人在《商品房买卖合同》第三条约定的交付日期前交付该商品房给买受人的，应当书面通知买受人办理交付手续。除此之外，出卖人无需向买受人发出书面收楼通知，买受人应按《商品房买卖合同》约定的交付日期自行到出卖人处办理交付手续，签署商品房交接单……”。第5.4.1条约定“若买受人未按《商品房买卖合同》约定或出卖人通知的交付日期届满之日内办理收楼手续的，视为买受人认可该商品房已经具备合同约定的交付条件，双方同意以合同约定或出卖人通知的交付日期作为该商品房的实际交付日和保修期的起算日……”。合同附件六“补充协议”第十条关于通知与送达的约定“买卖双方相互邮寄送达与本合同有关的书面文件（如通知等），须以挂号信或特快专递的形式送达至本合同记载的当事人地址，在天津市范围内信函寄出的第三天视为送达，在天津市范围外信函寄出的第五天视为送达。买受人如变更地址须及时书面通知出卖人，否则无论退信与否，出卖人在按照《商品房买卖合同》的地址向邮政或其它邮件送递公司寄交信函后即可认定信函（通知）已经送达”。合同签订后，雷玉坤向森岛公司支付了购房款521612元。涉案房屋于2018年6月12日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。2018年12月28日，森岛公司通过大白庄邮局以挂号信形式向雷玉坤邮寄了房屋接收催告函。雷玉坤于2018年12月30日收到该挂号信。截止法庭辩论终结前，雷玉坤未办理涉案房屋的收房手续。本案审理中，森岛公司称合同中约定的利息和违约金计算标准过高，要求调低。本院认为，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。雷玉坤与森岛公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人应当依照合同约定履行各自的义务。森岛公司未能于2017年10月31日前，将经竣工验收合格并取得《准许交付使用证》的涉诉房屋交付给雷玉坤，应当承担违约责任。对于双方当事人争议的问题，本院分别评判如下：一、关于森岛公司逾期交房是否受到政府停工令影响的问题。森岛公司举证称2017年10月1日至2018年3月31日期间为政府规定的“6个月的停工期”，其导致《准许交付使用证》办理逾期。本院认为，政府停工令要求“全市建成区一律停止土石方施工作业”，森岛公司并未提交充分证据证实涉诉项目《准许交付使用证》的办理会受到政府停工令要求的直接影响，故本院对森岛公司上述意见不予采信。二、关于森岛公司承担逾期交房违约责任起止期间问题。因本院对森岛公司提出的停工令影响其按约交房的意见不予采信，故森岛公司应自合同约定交房日期次日起承担逾期交房违约责任，即2017年11月1日。《天津市商品房买卖合同》附件六“补充协议”第5.2条虽然对森岛公司如何履行通知交房义务作出了相关约定，但该条款适用的前提是森岛公司能够按约交房，即在2017年10月31日前涉诉房屋符合合同约定交付条件情况下，森岛公司无需向买受人发出书面《收楼通知》，买受人应按《商品房买卖合同》约定的交付日期自行到出卖人处办理收房手续。本案中，涉诉房屋在2017年10月31日前尚不符合交付条件，房屋未能按约交付的过错方在森岛公司。涉诉房屋如果在该日之后符合交付条件，雷玉坤作为买受人是无法及时知道的，在此情形下免除森岛公司通知交付义务，对买受人有失公允，所以森岛公司有义务在涉诉房屋符合交付条件时及时通知雷玉坤接收房屋，否则应承担相应的不利后果。因森岛公司办理《准许交付使用证》的时间为2018年6月12日，故涉诉房屋在该时间之前尚不符合合同约定的交付条件，房屋未能按约交付的过错方在森岛公司。由于涉案房屋于2018年6月12日取得了《准许交付使用证》，具备了房屋交付条件，森岛公司于2018年12月28日通过挂号信方式通知雷玉坤办理收房手续，雷玉坤于2018年12月30日在收到该挂号信后应在合理期限内前往办理收房手续，该合理期限一般以15日为宜。但雷玉坤至法庭辩论终结前无正当理由拒绝接收房屋，构成受领迟延，依据《商品房买卖合同》的约定，以雷玉坤收到森岛公司挂号信之日起往后推15日作为森岛公司向雷玉坤交付涉案房屋日期，即2019年1月14日，之后森岛公司不再承担逾期交房的违约责任。因此，本院认定森岛公司承担逾期交房违约责任的截止时间为2019年1月14日。三、关于森岛公司承担逾期交房违约责任的方式及数额问题。因森岛公司主张合同约定的逾期交房利息及违约金过高，应依据相关规定予以调低。对此本院认为，涉案合同约定的逾期交房利息和逾期交房违约金均属于违约金性质的合同条款，森岛公司主张违约金过高，雷玉坤未提供证据证明其实际损失，故本院结合与涉案房屋同地段同类房屋租金标准及森岛公司的违约情节，酌情确定违约金标准为年利率4.75%，基数按照雷玉坤已付购房款521612元，计算期间自2017年11月1日至2019年1月14日，经核算违约金数额为29799.76元。四、关于森岛公司是否应向雷玉坤支付逾期交房产生的房屋租金损失问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。由于雷玉坤与森岛公司签订的《商品房买卖合同》中约定了逾期交房的违约金计算方法，故本案不应适用上述规定。本院对森岛公司因逾期交房对雷玉坤造成的损失已经以违约金的形式作出了认定，雷玉坤要求森岛公司支付逾期交房产生的房屋租金损失，于法无据，本院不予支持。综上所述，森岛公司应给付雷玉坤逾期交房的违约金为29799.76元。关于雷玉坤主张的其他诉讼请求及超出数额，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告天津市森岛置业投资有限公司于判决生效后十五日内给付原告雷玉坤逾期交房违约金29799.76元；二、驳回原告雷玉坤其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2376元，减半收取计1188元，由原告雷玉坤负担915元，由被告天津市森岛置业投资有限公司负担273元（交纳时间同上）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  刘强二〇一九年十二月二十六日书记员  李乾附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。