安徽省霍山县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1525民初1414号 原告：程兆盛，男，1984年2月28日出生，汉族，住安徽省霍山县。 委托诉讼代理人：余浩，霍山县南岳法律服务所法律工作者。 被告：赵善平，男，1976年8月4日出生，汉族，住安徽省霍山县。 原告程兆盛与被告赵善平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程兆盛及其委托诉讼代理人余浩到庭参加诉讼。被告赵善平经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告程兆盛向本院提出诉讼请求：1.解除原告程兆盛与被告赵善平之间的租赁合同，被告原样返还租赁房屋；2.被告支付租赁费294万元（2012年6月13日-2019年6月12日）；3.被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：2010年6月12日,原告程兆盛、被告赵善平签订了《租房合同》,原告将自己所有的“霍山绿色商城茗品大厅2C3-5/2B3-4层”房产3000余平方米租赁给被告经营旅馆,约定第一、二年每年租赁费为35万元,以后每年租赁费在第一年的基础上上浮5%,其他费用自付,装潢待期满后自行恢复原状返还房屋。原告交付房屋后,被告即装潢经营旅馆生意,但是被告仅支付前两年的租赁费,此后租赁费一直未支付。原告每年向被告索要租赁费,被告均推脱暂时困难,承诺一并结算。现在被告已经七年未支付租赁费,明显构成违约。现上述房屋已经由六安市中级人民法院拍卖,房屋必须清退,不为原告所有，特诉诸法律。 原告提供了下列证据：1、原告身份证复印件，证明原告身份信息。2、《租房合同》，证明原被告于2010年6月12日签订了《租房合同》，对相关的权利义务进行了明确的约定。3、六安市中级人民法院（2016）皖15执恢17号之三执行裁定书、（2016）皖15执恢17号之四执行裁定书，证明原告出租的房产于2019年7月26日已经抵付给黄骏荣，该案的债权债务已经履行完毕，不需要通过房租进行抵债了。4、六安市中级人民法院（2013）六执字第00219-2号执行裁定书，证明中级法院已经查明被告仅支付前两年的房租70万元，后期房租由法院裁定扣留提取，实际上，法院未提取，被告也未支付。 被告赵善平未作答辩，也未提供证据。 本院认为，原告提交的证据内容真实，来源合法，与本案具有关联性，能够证明其主张的事实，予以认定。 审理查明：2010年6月12日，原告程兆盛（甲方）与被告赵善平（乙方）签订《租房合同》，约定：一、甲方房屋坐落于绿色商城（茗品大厅2Ｃ三、四、五层及2Ｂ三、四层，房地权证霍字第××号），建筑面积3000平方米。二、房屋用途为开设旅馆，除双方另有约定外，乙方不得改变房屋用途。三、租赁期限为十年，自2010年6月12日至2020年6月12日。四、租金，第一年、第二年每年租金35万元，以后每年房租按第一年的房租基数递增5%。五、付款方式，乙方应予合同生效之日向甲方支付第一年、第二年的租金，以后每年租金在房租到期之日前一个月支付。八、关于装修和改变房屋结构的约定，乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理；退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。十、租赁期满后，合同终止，届时乙方需将房屋退还甲方；如乙方要求继续租赁，则需提前半年书面向甲方提出，甲方在合同期满前半年内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。十一、因乙方责任终止合同的约定，乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、擅自将承租的房屋转租的；2、擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；3、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；4、故意损坏承租房屋的。十二、违约责任，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反合同约定，应赔偿对方的经济损失。合同签订后，原告向被告交付房屋，被告向原告支付第一年、第二年的房租合计70万元，被告装修后经营旅馆，租赁至今。后期房租经原告催要，被告一直未支付。庭审中，原告陈述在被告旅馆住宿签单，自认30万元。 另查明，2012年2月28日，原告将该房屋设定抵押，抵押权人中国工商银行股份有限公司六安分行（简称六安工行），抵押债权数额780万元。2013年7月25日六安市中级人民法院作出（2013）六民二初字第00122号民事判决，判决六安工行对原告抵押的房产享有优先受偿权。2015年2月4日，六安市中级人民法院作出（2013）六执字第00219-2号执行裁定，裁定扣留、提取原告出租给被告的房屋租金（2013年6月13日至2020年6月12日）。被告并未支付房租，法院亦未提取。执行中，六安工行将债权转让给中国长城资产管理股份有限公司（简称长城资产公司），长城资产公司又将债权转让给李兴、黄骏荣。经李兴、黄骏荣申请，六安市中级人民法院于2019年6月31日作出（2016）皖15执恢17号之三执行裁定，裁定变更李兴、黄骏荣为申请执行人。经执行，六安市中级人民法院于2019年7月26日作出（2016）皖15执行恢17号之四执行裁定，裁定将原告抵押的房屋作价抵付黄骏荣，不动产所有权自裁定书送达黄骏荣时转移。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2010年6月12日，原被告经协商签订的《租房合同》，是双方的真实意思表示，合法有效。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告应当按照约定支付房租。2019年7月26日，原告的房屋被法院裁定抵付给黄骏荣，所有权发生了变动，租赁合同的效力不受影响，此时，合同并未到期，且原告已经不是出租房屋的所有权人，其再行要求解除租赁合同、要求被告原样返还房屋，不符合法律规定，不予支持，但所有权变动前的房租，原告有权收取。被告仅支付两年的房租，后期房租未支付，原告诉请第三年至2019年6月12日期间的房租，予以支持。合同约定，第一年的房租为35万元，以后每年的房租按第一年的房租递增5%，即后期每年房租为36.75万元。被告自第三年（2012年6月13日）起即未支付房租，至2019年6月12日，房租合计为257.25万元，原告自认签单30万元应予扣除，被告实际欠房租227.25万元，依法应当支付。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》二百二十七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告赵善平欠原告程兆盛2012年6月13日至2019年6月12日期间的房租227.25万元，于本判决生效之日起三十日内给付； 二、驳回原告程兆盛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30320元，由原告程兆盛负担10450元，被告赵善平负担19870元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审 判 长  黄 玲 审 判 员  姚道龙 人民陪审员  何彩霞 二〇一九年九月二十九日 书 记 员  陈方君 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第六十五条抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。