重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝05民终5643号上诉人（原审被告）：冉毅明，男，1960年10月14日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：陈刚，重庆志和智律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵雪丽，重庆志和智律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：杜亮，男，1984年6月18日出生，汉族，住重庆市江**。上诉人冉毅明因与被上诉人杜亮房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2018）渝0103民初18835号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冉毅明上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：（一）原审判决认定事实错误。1.本案并非房屋买卖合同纠纷，而是基于民间借贷关系产生的让与担保纠纷。冉毅明与案外人程晓苹之母存在借贷关系，为保证还款义务的履行，冉毅明于借款当日与案外人程晓苹签署代理卖房委托书。2.杜亮从案外人程晓苹处购买房屋过程中，从未到案涉房屋处实地看房，程晓苹也从未告知过冉毅明其所进行的卖房行为，有违常理，该房屋买卖行为是虚假交易。（二）原审违反法定程序。案涉房屋买卖行为是由案外人程晓苹以上诉人代理人身份与杜亮合作完成，原审遗漏必要诉讼参与人程晓苹，违反法定程序。杜亮辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。杜亮向一审法院起诉请求：1.判令冉毅明向杜亮交付重庆市渝中区李子坝正街168号x单元xx-x号房屋；2.诉讼费由冉毅明承担。一审法院认定事实：2015年2月15日，冉毅明出具委托书，内容为：“我现委托程晓苹为我的代理人，并以我的名义全权办理位于重庆市渝中区李子坝正街168号x单元xx-x#房屋的如下事宜：一、签订出售上述房屋的买卖合同并收取售房款；二、办理上述房屋在房屋产权的过户登记手续；三、办理上述房屋的国有土地使用权过户登记手续；四、配合买方办理物管及水、电、气、有线电视的过户手续；五、买方如需办理二手房按揭，受托人配合买方办理二手房按揭的相关手续；代开银行卡，并收取银行发放的贷款；六、办理上述房屋与买卖相关的一切手续。受托人在我授权范围内签署的有关文件，我均予认可，并承担相应的法律责任。委托权限：受托人无转委托权。委托期限：至上述委托事项办理完毕为止。”冉毅明于当日在重庆市公证处办理了委托书的公证手续。2016年6月6日，程晓苹作为冉毅明的委托代理人与杜亮就重庆市渝中区李子坝正街168号x单元xx-x#房屋签订《重庆市房屋买卖合同》并办理了备案登记，合同约定由冉毅明将重庆市渝中区李子坝正街168号x单元xx-x#房屋以43万元的成交价出售给杜亮。2016年6月8日，重庆市国土资源和房屋管理局将渝中区李子坝正街168号x单元xx-x#房屋登记至权利人杜亮名下，并向其颁发了不动产权证书。2017年12月22日，一审法院作出（2016）渝0103民初15603号《民事判决书》，对冉毅明与叶向英、第三人程尊明、程晓苹、重庆伟毅房地产顾问有限公司、杜亮房屋买卖合同纠纷一案作出判决，冉毅明在该案中要求确认其与叶向英签订的关于渝中区李子坝正街168号x单元xx-x号的《房地产买卖居间合同》无效，并要求判决其返还叶向英借款本金128000元。一审法院经审理认定事实如下：2015年2月15日，冉毅明与叶向英、重庆伟毅房地产顾问有限公司签订《房地产买卖居间合同》，约定冉毅明将其所有的位于重庆市渝中区李子坝正街168号x单元xx-x#房屋以40万元的成交价转让给叶向英；同日，冉毅明与叶向英签订《借款合同》，约定冉毅明将重庆市渝中区李子坝正街168号x单元xx-x#房屋作为抵押物向叶向英借款40万元，借款期限为2015年2月15日至2015年5月14日，双方共同协定抵押物价值为40万元，双方就渝中区李子坝正街168号x单元xx-x#房屋还另行签订了《重庆市房地产抵押合同》并办理了抵押登记；当日，冉毅明向叶向英出具收条一张，“本人冉毅明今收到叶向英购买渝中区李子坝正街x单元xx-x#房屋房款40万元整”；此外，冉毅明于当日又向程晓苹出具委托书，委托其全权办理重庆市渝中区李子坝正街168号x单元xx-x#房屋的出售等相关事宜，并在重庆市公证处办理了委托书公证；2015年11月24日，冉毅明出具《承诺》，“所借叶向英现金40万元，于2015年11月30日前归还。如不归还，所抵押房屋由委托人程晓苹代为过户”；2016年6月6日，程晓苹作为冉毅明的委托代理人与杜亮就重庆市渝中区李子坝正街168号3单元28-6#房屋签订《重庆市房屋买卖合同》并办理了备案登记；2016年6月8日，重庆市国土资源和房屋管理局将渝中区李子坝正街168号x单元xx-x#房屋登记至权利人杜亮名下，并向其颁发了不动产权证书。一审法院经审理判决驳回了冉毅明的诉讼请求。冉毅明不服，提起上诉。本院于2018年6月5日作出（2018）渝05民终1753号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。2018年7月10日，冉毅明作出《承诺书》，载明：“承诺人冉毅明在此郑重承诺如下：一、认可2015年2月15日与叶向英、重庆伟毅房地产顾问有限公司之间就位于渝中区李子坝正街168号x单元x-x号房屋签订的《房地产买卖居间合同》的有效性并同意解除，双方不得再就此协议产生任何争议。二、认可叶向英收到杜亮的房款43万元后，其与叶向英之间借款40万元的本息已经偿清，双方之间无争议。三、认可程晓苹于2016年6月6日代表承诺人将位于渝中区李子坝正街168号x单元xx-x号房屋以43万元的价格出卖给杜亮的行为的合法性。特此承诺。”该承诺书下方有手写备注内容：“我实收房款38.6万元，杜亮还差4.4000万元房款。其中：4.4万元，叶向英1.4万元，冉毅明3.0万元2018.7.10”。备注旁边有“叶向英”的签名，冉毅明陈述该手写备注内容系其朋友杨怀军经过其同意备注的。2019年2月12日，重庆市公安局渝中区分局化龙桥派出所出具《重庆市公安局案（事）接报回执》，载明：匿名于2016年9月18日报称，在李子坝正街168号临江家园x单元xx-x，称买的二手房内住有几个人，不让报警人入住，求助。民警到达现场，经了解系房屋买卖纠纷，报警人购买了房屋但一直没有交房，已告知当事人走诉讼程序。一审审理中，程晓苹于2019年4月1日前来一审法院说明情况：冉毅明向程晓苹出具委托书，委托程晓苹帮其卖房子，冉毅明同意卖房并通知程晓苹帮忙办手续，具体过程记不清楚了；杜亮与程晓苹签订了几份合同，约定房款四十多万元，杜亮支付房款38.6万元，并另外支付了现金1.4万元；因冉毅明与叶向英有债权债务关系，程晓苹收到房款后经冉毅明安排将收到的房款支付给了叶向英；杜亮还有部分房款未付，待冉毅明交房后由杜亮直接支付给冉毅明即可；冉毅明直接让杜亮找起接房，程晓苹记不清楚是否与杜亮约定了接房时间；叶向英与程晓苹系母女关系，杜亮向法院提交的《情况说明》是属实的。一审审理中，杜亮为证明双方约定房屋过户时间为签订合同之日起十日内、房屋交付时间为权属转移登记后5日内，举示了《重庆市房屋买卖合同》复印件，该合同第二条约定房屋总成交金额为430000元，第六条约定付款方式为一次性付款，付款时间或条件为2016年6月6日，第九条约定冉毅明应当在该房屋权属转移登记后5日内将房屋交付给杜亮。杜亮陈述没有办法提供该合同原件，已遗失，也不能提供在（2016）渝0103民初15603号案件中提交的《重庆市房屋买卖合同》，也不能确定前述两份合同的内容一致，并放弃调取和举示（2016）渝0103民初15603号案件档案材料的权利。冉毅明经质证，对该证据的真实性无法确认。杜亮为证明已支付了购房款，举示了以下证据：1.中国建设银行银行卡客户交易查询，载明欧德全在2015年10月24日向程晓苹转账386000元，商户/网点号及名称为500000902借款。2.程晓苹于2018年12月10日出具的《情况说明》，载明：“说明人程晓苹在2015年10月24日通过工商行银行收到杜亮的银行转账38.6万元的有关情况特作如下说明：该款系说明人受冉毅明委托，将冉毅明名下位于重庆市渝中区的房屋出卖给杜亮后，说明人代冉毅明收取杜亮支付的房款。以上情况属实，特此说明。”3.叶向英于2018年9月28日出具的《收条》，载明：“今收到杜亮现金冉毅明房款1.4万元壹万肆仟元整。”冉毅明经质证，对中国建设银行银行卡客户交易查询程晓苹出具的《情况说明》的真实性均无异议；对叶向英出具的《收条》的真实性不清楚，冉毅明不知情。杜亮在一审审理过程中向一审法院提存了房款30000元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，杜亮所举示的《重庆市房屋买卖合同》系复印件，冉毅明对其真实性不予确认，且杜亮也没有举示充分的证据证明其在本案中举示的《重庆市房屋买卖合同》内容与生效判决书中所指的《重庆市房屋买卖合同》内容一致，故一审法院对杜亮在本案中所举示的《重庆市房屋买卖合同》复印件的真实性不予采信。但冉毅明委托程晓苹以其名义全权处理涉案房屋的包含签订买卖合同、收取房款等事宜，并将委托书进行了公证，根据生效判决已查明的事实，程晓苹以冉毅明的名义在委托时限内与杜亮签订《重庆市房屋买卖合同》并将涉案房屋的产权转移登记至杜亮名下。冉毅明认为因其与程尊明之间存在债务关系，杜亮与程尊明又系合作关系，杜亮在未实地查看房屋的情况下买得房屋的行为不合常理，以此主张合同无效，但冉毅明没有举示充分的证据证明双方之间的《重庆市房屋买卖合同》确实存在无效的情形，加之冉毅明于2018年7月10日出具《承诺书》确认认可程晓苹代表其将涉案房屋以43万元的价格出卖给杜亮的行为的合法性，虽然冉毅明主张该《承诺书》系受骗所签，但亦没有举示证据加以证明，故一审法院认为杜亮、冉毅明双方之间存在合法有效的房屋买卖关系。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，杜亮与冉毅明约定涉案房屋的价款为430000元，根据杜亮所举示的证据以及已查明的事实，杜亮已实际支付房款400000元，并已向一审法院提存房款30000元，杜亮已经履行了支付全部购房款的义务，且冉毅明也已经将房屋的不动产权转移过户至杜亮名下，故杜亮现要求冉毅明履行交付涉案房屋的义务，于法有据，一审法院予以支持。综上所述，杜亮的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十条、第六十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：冉毅明在判决生效后十日内向杜亮交付重庆市渝中区李子坝正街168号x单元xx-x#房屋。一审案件受理费2050元，减半收取计1025元，由冉毅明负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，结合双方诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：冉毅明是否应当向杜亮交付案涉房屋。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”冉毅明向案外人程晓苹出具委托书并经公证，委托程晓苹以其名义全权处理涉案房屋的签订买卖合同、收取房款、办理产权过户登记等事宜。程晓苹依据委托书以冉毅明的名义与杜亮签订《重庆市房屋买卖合同》并将案涉房屋的产权转移登记至杜亮名下。冉毅明又于2018年7月10日出具《承诺书》确认程晓苹代表其将涉案房屋以43万元的价格出卖给杜亮的行为的合法性。因此，足以认定杜亮、冉毅明之间存在合法有效的房屋买卖关系。冉毅明关于本案不是房屋买卖合同纠纷，而是民间借贷关系下的让与担保纠纷的上诉理由，本院不予采纳。冉毅明上诉还提到，杜亮未实地查看房屋就购房的行为不合常理，房屋买卖行为是虚假交易，但其没有举示证据证明本案存在虚假交易的事实，因此本院依法不予支持。按照房屋买卖合同约定，涉案房屋的价款为430000元，杜亮已实际支付房款400000元，并已向一审法院提存房款30000元，杜亮已经履行了支付全部购房款的义务，且房屋的不动产权登记已转移过户至杜亮名下，故杜亮现要求冉毅明履行交付涉案房屋的义务，本院予以支持。本案房屋买卖合同的双方当事人系冉毅明与杜亮，案外人程晓苹仅是作为受托人依据委托书代理冉毅明进行房屋交易，并非本案的必要诉讼参与人。并且一审法院对房屋交易的真实性、合法性，房屋买卖合同签订以及履行情况等事实已经查明。冉毅明关于原审遗漏必要诉讼参与人程晓苹，违反法定程序的上诉理由，本院不予采纳。综上，冉毅明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由冉毅明负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏      渝审 判 员 韩艳审判员张泽兵二〇一九年十月八日法官助理 周   媛   媛书 记 员 黄   晚   秋