河北省唐山市路北区人民法院民事判决书（2019）冀0203民初4713号原告：何于庚新，男，1988年4月4日出生，锡伯族，住唐山市。委托代理人：马文涛，河北正一律师事务所律师。委托代理人：许永欣，河北正一律师事务所律师。被告：甘冬生，男，1977年12月22日出生，汉族，住唐山市。被告：李晓芳，女，1978年12月2日出生，汉族，住唐山市。二被告共同委托代理人：王府臣，河北全景律师事务所律师。原告何于庚新与被告甘冬生、李晓芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月18日作出（2017）冀0203民初4317号民事判决。被告甘冬生、李晓芳不服该判决，上诉至河北省唐山市中级人民法院。该院于2018年5月22日作出（2018）冀02民终3448号民事裁定，裁定“一、撤销河北省唐山市路北区人民法院（2017）冀0203民初4317号民事判决；二、发回河北省唐山市路北区人民法院重审。”该案发回重审后，本院依法另行组成合议庭，于2019年9月4日公开开庭进行了审理。原告何于庚新及其委托代理人马文涛、许永欣，被告甘冬生、李晓芳的共同委托代理人王府臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何于庚新向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2016年3月2日签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告返还原告支付的购房款275000元，并赔偿原告损失229837元（合计504837元）；3.二被告对原告的损失承担连带赔偿责任；4、诉讼费用及鉴定费用由二被告承担。事实和理由：二被告为夫妻关系。2016年3月2日，原告通过居间方唐山邦尔房地产经纪有限公司与被告签订《房屋买卖合同》，原告向被告通过银行贷款的形式购买坐落××区住房一套，房屋总价款875000元。双方约定由原告在2016年3月11日前支付首付款275000元；被告配合原告办理过户手续，并于2016年3月28日前将涉诉房屋交付给原告；如延期交付房屋，或由于被告原因致房产不能按约定时间过户，每迟延一日，按合同总价款的万分之五计算违约金。2016年3月2日、7日，原告分两次按照合同约定支付了全部275000元首付款，履行了自己的义务。签约时，被告甘冬生持有李晓芳身份证原件到场，并一再表示二人已经商量好没有问题，让原告放心。后由于被告未按时交房，双方就房屋交付问题进行协商，在居间人协调下，2016年10月原告、二被告及居间方三方在场进行协商，期间二被告虽认可将房屋卖给原告的事实，但是以夫妻之间发生内部矛盾担心后续房款分配问题为由拒绝交房。时至今日，被告既不将房屋交付给原告，又不积极配合办理过户手续，致使原告无法按时入住，给原告造成巨大的损失。为维护原告合法权益，故起诉至法院。该案经原一审、二审，后被发回重审。现该房屋已经过法院委托，由唐山融华房地产评估有限公司进行了市场价值评估，评估价为160.63万元。由于被告不履行合同义务，除应返还275000元购房款外，还给原告造成房屋增值利益损失229837元。李晓芳、甘冬生辩称，原告诉请缺乏事实及法律依据；一、解除合同应以有效的合同为前提，原告与被告甘冬生签订的《房屋买卖合同》无论在形式要件及实质要件均应认定为无效合同，自始无效，被告李晓芳并非本人真实意思表示，且其签名并非其本人亲自书写，代替李晓芳签字之人没有李晓芳本人的授权委托，也没有李晓芳事后的追认行为，不能仅依据二被告为夫妻关系即认定李晓芳的签字真实有效;二、原告所主张的损失不应得到支持，被告甘冬生不存在违约行为，且无效合同从订立之日即不具有法律约束力，也不具有履行性，不得依据合同实际履行，也不应当承担不履行的违约责任，关于原告所主张的增值损失，属于房屋的收益权利，应属于房屋所有权人，现涉案房屋为二被告所有，原告主张不应得到支持，且原告主张的损失应以实际发生为准，二被告不应赔偿其期待利益；三、被告李晓芳不应承担连带责任，被告李晓芳不存在违约行为，转让房屋并非被告李晓芳本人真实意思表示，且房屋转让款只是原告打给被告甘冬生一人；四、原告原诉请要求被告继续履行合同，应视为被告不存在延期交付的行为，所以原告在未达到合同约定解除条件的情况下要求解除合同属于违约行为，应向被告承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：二被告系夫妻关系。2009年被告甘冬生、李晓芳购买涉案房屋，并于2014年7月30日取得房屋所有权证，该证记载涉案房屋所有权人为甘冬生、李晓芳，房屋坐落于××区。2016年3月2日，原告何于庚新（购房人、乙方）与被告甘冬生（售房人、甲方）签订《房屋买卖合同》，居间方为唐山邦尔房地产经纪有限公司。合同约定甲方将坐落××区房产出售给乙方，房产基本情况为层次：3层、总层次26层、户型三室两厅、建筑面积：133.86平方米（以开发商实际面积为准）、产权性质：私有、土地使用性质：买卖；房屋及附属建筑物总价款为人民币捌拾柒万伍仟元整，乙方于本合同签订之日，向甲方支付购房定金人民币拾万元整；甲方于两证下发后5个工作日之前配合乙方将房产及相关土地使用权过户到乙方或乙方指定的人名下，房屋及相关的土地权属过户手续税、费，全部由乙方承担；甲方在2016年3月28日前将该房产交付乙方。合同中关于违约责任的约定如下，甲方迟延交付房屋，或由于甲方原因致房产不能按约定时间过户，每迟延一日，按合同总价款的万分之五计算违约金；甲方迟延交付房屋满15日，乙方有权单方解除合同；合同因甲方对房屋的权利瑕疵而被确认无效或撤销的，甲方按总房款的20%向乙方支付违约金；甲方支付的居间佣金无权主张退还，并承担乙方因买卖房屋发生的居间佣金、诉讼费和律师代理费等。合同自双方签字之日起生效。合同上载有手写的“经甲乙双方协商，乙方贷款购买此房，首付给甲方贰拾柒万伍仟元整，乙方于2016年3月11日之前付清其余拾柒万伍仟元整首付款。”合同底部有甲方甘冬生、乙方何于庚新和居间方唐山邦尔房地产经纪有限公司的签章。签订合同时，被告甘冬生持妻子李晓芳的身份证原件，称李晓芳有事不能到场，双方已经协商一致，并在合同顶部的售房人（甲方）处跨越甘冬生、李晓芳两个人的姓名按捺手印。《房屋买卖合同》除了尾部为原告何于庚新与被告甘冬生亲自签名，合同其他部分由居间人杜玲代为填写。合同签订后，原告何于庚新于2016年3月2日通过中国建设银行向被告甘冬生的银行卡（卡号×××）转款人民币100000元，于2016年3月7日通过中国建设银行向被告甘冬生上述银行卡转款人民币175000元。后被告未依照合同约定交付房屋或者办理过户。居间方唐山邦尔房地产经纪有限公司工作人员杜玲证实被告李晓芳并未提出过不同意卖房，而是与原告商讨房屋尾款交付的问题，最后双方仍未达成一致。被告李晓芳表示其不知道被告甘冬生卖房，且其一直不同意被告甘冬生卖房，也从未见过《房屋买卖合同》，因商量解除《房屋买卖合同》时曾与原告在居间方处见过面。原告于2019年3月18日向本院提出申请，要求对涉案房屋自2016年3月2日起至鉴定之日的升值部分进行鉴定。唐山融华房地产评估有限公司根据本院的委托，于2019年7月15日作出《房地产估价报告》（唐山融华房评(2019)司第029号），于价值时点（2019年6月12日）的估价结果为：涉案房屋的房地产市场价值总额为160.63万元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行各自的义务。原告何于庚新与被告甘冬生签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，且相关内容不违反法律规定，本院予以确认。关于《房屋买卖合同》的效力问题，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。故二被告关于《房屋买卖合同》系无效合同的答辩意见于法无据，本院不予采信。原告何于庚新作为房产买受人，履行了给付购房首付款的义务，被告甘冬生作为房产出卖人，理应按照合同约定交付房屋及协助原告办理过户手续等。现因二被告原因致使《房屋买卖合同》不能继续履行，原告主张解除双方签订的《房屋买卖合同》，并要求被告返还其购房首付款275000元以及由被告承担违约责任的主张，理据充足，本院予以支持。关于因被告的违约行为给原告造成的损失数额，《房屋买卖合同》签订后，涉案房屋价格明显上涨，房屋现价值与原买卖合同价款之差额，应为原告享有的合同履行后可以获得的利益，因被告的违约行为导致合同不能继续履行，被告应该对原告的该项损失予以赔偿。原告主张被告应赔偿原告损失229837元[(275000÷875000)×(1606300－875000)]理据充足，本院予以支持。关于原告要求被告李晓芳承担连带责任的主张，因原告提交的证据不足以证实被告李晓芳知晓并同意卖房，故其该项主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告何于庚新与被告甘冬生签订的《房屋买卖合同》；二、被告甘冬生于本判决生效之日起十日内返还原告何于庚新购房款人民币275000元并赔偿原告何于庚新损失229837元；三、驳回原告何于庚新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15030元，由原告何于庚新负担8354元，被告甘冬生负担6676元；鉴定费12000元，由被告甘冬生负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 长 李 超人民陪审员 陈桂菊人民陪审员 刘玉华 二〇一九年十月十二日法官 助理 李 楠书 记 员 张昕悦