上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初6261号原告(反诉被告)：徐志芳，女，1976年6月19日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：戴琦旻，上海市凌云永然律师事务所律师。被告(反诉原告)：澳净国际贸易(上海)有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区德堡路****楼****。法定代表人：沈浩，执行董事。委托诉讼代理人：李梦园，上海弼兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：申悦梅，上海弼兴律师事务所律师。原告(反诉被告)徐志芳与被告(反诉原告)澳净国际贸易(上海)有限公司(以下简称澳净贸易公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告澳净贸易公司提出反诉，本院受理后与本诉合并进行审理。本院于2019年3月14日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)徐志芳及其委托诉讼代理人戴琦旻、被告(反诉原告)澳净贸易公司的委托诉讼代理人李梦园到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)徐志芳向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方于2018年10月10日就上海市南京西路XXX号一楼102-7商铺签订的《会员入驻合同》于2019年1月26日解除；2.判令被告返还原告已支付的保证金、会费等各项费用共计491,436元(其中会费53,229元×6、物业费1,375元×6、保证金163,812元)，并以491,436元为本金按照中国人民银行同期贷款利率支付利息自2019年1月26日起至实际付清之日止；3.判令被告赔偿原告装修及用工损失共计147,138元(服务费45,888元、装修费63,000元、用工费38,250元)。事实和理由：原告系台湾某品牌奶茶的经营代理商，需租赁场地经营奶茶生意。被告承诺系争商铺为三面临空的绝佳位置，原告经被告反复游说，双方于2018年10月10日签订《会员入驻合同》(实为房屋租赁合同)，约定原告入驻被告位于上海市南京西路XXX号一楼102-7商铺(以下简称系争商铺)，面积为25平方米，会费和物业费合计每月55,625元，自合同签订日起至2018年11月4日止为装修免租期。合同签订后，原告按约支付了保证金和会费等各项费用共计491,436元，斥巨资装潢系争商铺，并于2018年12月1日装修完毕，于同年12月5日开张营业。但系争商铺所在商场未办理消防许可手续，后应消防部门要求，商场须采取封闭形式的消防区域分割。为此，原告与被告多次沟通，被告承认未办妥消防许可手续确系被告原因，现已在整改过程中，并承诺免除原告在此期间的会费(即租金)至原告获得营业执照和被告取得消防许可证为止。后被告于2019年1月18日取得消防许可证，但上述消防措施致使系争商铺有两面被全封闭高强度玻璃及卷帘门封住，致使原告无法正常经营。被告认为其虽承诺过系争商铺三面临空，但现因消防部门原因导致系争商铺需封闭经营，故被告并无过错。2019年1月26日，原告以书面形式通知被告解除合同并要求其退还相关费用，被告予以拒绝，故原告诉至法院，要求判如所请。被告(反诉原告)澳净贸易公司辩称，同意原、被告双方于2018年10月10日就上海市南京西路XXX号一楼102-7商铺签订的《会员入驻合同》于2019年1月26日解除，不同意原告其余诉讼请求。理由：原告擅自提前解除合同，已构成违约，故已收取的费用不应返还。被告(反诉原告)澳净贸易公司向本院提出反诉请求：1.判令徐志芳支付违约金159,687元(53,229元×3)；2.判令徐志芳办理营业执照注销手续；3.判令徐志芳支付占有使用费(按照100元/平方米/天×25平方米计算自2019年1月27日起至实际完成营业执照注销之日止)。事实和理由：2018年10月10日，澳净贸易公司和徐志芳就系争商铺签订《会员入驻合同》，面积为25平方米，租期为十年。根据合同约定，任何一方擅自解除合同应支付金额相当于三个月会费的违约金即159,687元。另根据合同约定，徐志芳返还系争商铺时应恢复原状并办理营业执照地址变更手续。原告(反诉被告)徐志芳辩称，不同意澳净贸易公司的反诉请求。理由：导致合同解除的原因在于澳净贸易公司没有按约提供三面临空的商铺，并非徐志芳违约，故不应承担违约金；徐志芳已经按约办理系争商铺注册地址注销手续；系争商铺已归还澳净国际公司，故不需支付占有使用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经查确认的证据，本院认定事实如下：系争商铺权利人为上海中创静安商业发展有限公司(以下简称“中创公司”)。2018年9月19日，中创公司(作为甲方)与澳净贸易公司(作为乙方)、澳静(上海)国际贸易有限公司(以下简称“澳静贸易公司”)签订《补充协议》，约定：原合同(涉及系争商铺)承租方由乙方变更为丙方，乙方原合同项下的权利义务自2018年7月2日由丙方成立之日起由丙方承继。其后，中创公司出具《转租证明》，同意澳静贸易公司将承租位于南京西路XXX号102、202室的商业用房分割及转租给第三方使用。2018年10月9日，澳静贸易公司委托澳净贸易公司就系争商铺与第三方(即徐志芳)签订合同。2018年10月10日，徐志芳(作为乙方)与澳净贸易公司(作为甲方)就上海市南京西路XXX号一楼102-7商铺签订《会员入驻合同》，约定：商铺建筑面积为25平方米，用途为奶茶经营，期限自2018年11月5日至2028年6月5日；会费每年638,750元，每月53,229元，该会费为入驻会员对该商铺的场地使用费，物业管理费为每月每平方米55元，保证金为3个月会费加三个月物业管理费；自合同签订至2018年11月4日为免租装修期，免租装修期内，乙方需支付物业管理费和水电气费等费用；甲方收取的保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用、违约金、滞纳金外，剩余部分无息归还乙方；除甲方同意乙方续会外，乙方应在本合同的期(限)届满之日返还该商铺，乙方应当自行判断在本合同入驻会员期限届满前一段时间内开始准备恢复原状并办理营业执照地址变更等其他相关手续，以满足在入驻会员期限届满之日交付房屋；从入驻会员期限届满之日的次日起直至办妥交接手续或甲方行使权利进入并收回该房屋为止，乙方须按每逾期一日100元/平方米向甲方支付延误期内的占用费；经甲乙双方合意，为合理保障甲乙双方基于经营状况的自由选择的权利，双方均有权向另一方发送解除合同通知提前解除合同，主张解除合同的一方需向另一方支付三个月的会费的违约金，该违约金是双方经过对自身商业利益充分预判的结果，获得违约金的一方不以任何理由再主张其他权利，乙方如需提前退出会员签订的合同，乙方应给予甲方提前三个月书面通知。后附系争商铺部位图纸，在系争商铺上侧和左侧均表明有防火卷帘装置。合同签订后，徐志芳按约履行付款义务，支付保证金163,812元、6个月会费和物业管理费共计491,436元。2018年10月19日，澳净贸易公司法定代表人沈浩通过微信向徐志芳发送了修改后的商铺位置图，其中系争商铺上侧和左侧用黄色标明为玻璃，在系争商铺左下方用黑色笔圈出并标明黑色圈是玻璃门。2018年10月22日，徐志芳与案外人上海恒约建设工程有限公司就系争商铺装饰事宜签订《建筑装饰工程施工合同》，约定工期自2018年10月22日至2018年11月3日。2018年10月23日，徐志芳还通过微信要求沈浩发送食品卫生许可证以便于其办理外卖事宜。2018年11月21日，徐志芳担任法定代表人的上海昱鑫餐饮管理有限公司取得营业执照(注册地址登记为(注册地址登记为系争商铺日，该公司取得食品经营许可证。2019年1月26日，徐志芳向澳净贸易公司寄送《解除合同并要求返还所有款项及承担违约责任的通知函》称：双方于2018年10月10日签署的名为《会员入住(驻)合同》的租赁合同，现本人发现贵司存在严重欺诈，贵司租赁的物业整体并未办理消防手续，且租赁给本人物业因消防通道原因基本属于封闭区域，本人无法正常进行经营。现正式通知贵司，自收到本函之日双方合同解除，请贵司归还已缴纳的所有款项，包括但不限于租赁费、押金等。同时本人保留追究贵司承担违约责任权利。2019年2月1日，徐志芳向澳净贸易公司寄送《房屋已干净返还并要求返还所有已付款项的函》称：双方于2018年10月10日签署的名为《会员入住(驻)合同》的租赁合同，因贵司严重欺诈等原因，双方合同已经解除，并于2019年1月29日，本人已经将所租赁贵司物业按照贵司要求原状返还，但贵司至今未返还本人所付款项，现再次通知要求尽快返还已经缴纳的所有款项。2019年2月2日，徐志芳聘请的施工人员与澳净贸易公司法定代表人沈浩微信联系房屋恢复事宜，沈浩表示“已看过，外观基本没什么问题了，水、电等杨工初八回来上班后现场再确认下”。2019年2月27日，上海市静安区市场监督管理局向上海市宝山区市场监督管理局出具《企业迁移通知书》，载明：根据你局出具的同意受理上海昱鑫餐饮管理有限公司迁入登记的意见，我局同意迁出并将该单位的企业档案移送你局。庭审中，徐志芳和澳净贸易公司均确认系争商铺所在大厦于2019年1月18日取得消防验收合格证明；徐志芳表示已知晓澳净贸易公司与澳静贸易公司之间的委托关系，但基于合同相对性，仍要求澳净贸易公司作为合同相对方承担相应责任。以上事实，有原、被告的陈述；徐志芳提交的《会员入驻合同》、微信聊天记录、银行转账凭证、通知函及快递凭证、公函及快递凭证、《建筑装饰工程施工合同》及预算单、消防验收图纸、企业信用信息报告、《企业迁移通知书》等；澳净贸易公司提交的微信聊天记录及所附商铺图纸、企业信用信息报告、营业执照和卫生许可证等为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于系争《会员入驻合同》解除的事实应如何归责以及相关损失的承担。徐志芳和澳净贸易公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应恪守履行。一、关于合同解除的责任问题。按照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款关于在合同纠纷案件中，主张合同关系解除的当事人应当对引起合同关系变动的事实承担举证责任的规定，应由主张合同关系解除的当事人承担举证责任。本案中，徐志芳以系争商铺不符合合同约定，未取得消防验收许可证致使合同目的无法实现为由解除合同。本院认为，首先，双方签订的《会员入驻合同》所附图纸中系争商铺的上侧和左侧确表明有防火卷帘装置，然2018年10月19日澳净贸易公司即通过微信将修改后的商铺位置图纸发送给徐志芳，其中系争商铺上侧和左侧用黄色标明为玻璃，在系争商铺左下方用黑色笔圈出并标明黑色圈是玻璃门，其后未见徐志芳提出异议，相反其于2018年10月22日聘请案外人对系争商铺进行了装修，并通过微信要求澳净贸易公司发送食品卫生许可证以便其办理外卖事宜。可见，徐志芳在明知系争商铺所在位置的消防设施有所变更，未提异议并以实际行为对商铺进行装修并着手办理相关证照，故其以自身的实际行为表明了在合同内容修改的情况下继续履行合同的意愿。其次，庭审中，徐志芳和澳净贸易公司一致确认系争商铺所在大厦于2019年1月18日取得消防验收合格证明。徐志芳于2019年1月26日提出解除合同之时，已不存在其所称大厦不符合消防规定的情况。综上，导致合同解除的责任在徐志芳，其应承担相应的违约责任。双方一致确认合同的解除日期为2019年1月26日，于法无悖，本院依法予以确认。二、关于相关责任应如何承担。1.关于租金和物业费的返还。根据庭审查明的事实，徐志芳向澳净贸易公司支付共计491,436元，其中租金为319,374元和物业费8,250元(期限均为2018年11月5日起至2019年5月4日止)。然徐志芳于2019年1月26日提出解除合同，且双方均确认徐志芳一方于2019年2月2日搬离并清空房屋，故租金和物业费应支付自2018年11月5日起至2019年2月2日止。且根据查明的事实，系争商铺所在大厦于2019年1月18日取得消防合格许可证，在此之前徐志芳使用系争商铺的确存在一定障碍，综合考虑其已办理营业执照和食品经营许可证等情形，本院酌定调整租金为每月37,000元(2018年11月5日至2019年1月18日止)。鉴于合同已于2019年1月26日解除，其后应向澳净贸易公司支付房屋占有使用费，本院参照合同约定的租金标准确定房屋占有使用费。故本院酌情确定徐志芳应支付2018年11月5日至2019年1月26日期间租金和2019年1月27日至2019年2月2日期间房屋占有使用费共计117,300元，及上述期间内的物业费4,027元，澳净贸易公司应将剩余款项206,297元返还给徐志芳。2.关于保证金和违约金。徐志芳主张保证金应于返还，澳净贸易公司主张根据合同约定违约方应支付相当于三个月会费的违约金。澳净贸易公司的该项主张具有合同的法律依据，本院予以支持。为免当事人讼累，澳净贸易公司收取徐志芳的保证金163,812元，应一并予以抵扣徐志芳应付违约金为宜。3.关于装潢、居间服务费和用工损失。徐志芳未提供确实充分的证据材料，且根据前述分析，解除合同的原因在于徐志芳，故其主张的该项诉讼请求，本院难以支持。4.关于逾期注销变更注册地址的占用费。鉴于双方签订的《会员入驻合同》已解除，澳净贸易公司要求徐志芳办理工商变更或注销手续，符合合同约定和法律规定。根据审理中查明的事实，徐志芳已于2019年2月27日将相关企业工程登记信息自系争商铺处迁出，鉴于本院已经支持澳净公司违约金的诉讼请求，本院酌情调整本项占用费为每天100元支付自2019年1月27日起至2019年2月27日止共计3,200元。为减少诉累，该笔款项在澳净贸易公司应予返还的剩余款项中直接抵扣。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)徐志芳与被告(反诉原告)澳净国际贸易(上海)有限公司就上海市静安区南京西路XXX号一楼102-7商铺签订的《会员入驻合同》于2019年1月26日解除；二、原告(反诉被告)徐志芳应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)澳净国际贸易(上海)有限公司违约金163,812元(徐志芳已支付的租赁保证金163,812元用以抵扣该笔应付款项)；三、被告(反诉原告)澳净国际贸易(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)徐志芳已支付的会费和物业管理费共计203.097元；四、原告(反诉被告)徐志芳的其余本诉请求不予支持；五、被告(反诉原告)澳净国际贸易(上海)有限公司的其余反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,727元，减半收取计4,863.50元，由原告(反诉被告)徐志芳负担；反诉案件受理费2,710.16元，由被告(反诉原告)澳净国际贸易(上海)有限公司负担；诉讼保全费3,484元，由原告(反诉被告)徐志芳和被告(反诉原告)澳净国际贸易(上海)有限公司各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 吴 瑛二〇一九年九月二十四日书记员 郁雯贤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。