山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1002民初3008号 原告：威海市环翠区金谷大厦业主委员会。 负责人：戚宏洋，系金谷大厦业主委员会主任。 被告：威海楷苑物业服务有限公司。 法定代表人：车红鋆，执行董事兼总经理。 被告：威海宝丰房地产开发有限公司。 法定代表人：邹振建，执行董事兼总经理。 原告威海市环翠区金谷大厦业主委员会与被告威海楷苑物业服务有限公司（以下简称楷苑物业）、威海宝丰房地产开发有限公司（以下简称宝丰房地产）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告威海市环翠区金谷大厦业主委员会之负责人戚宏洋到庭参加诉讼，被告威海楷苑物业服务有限公司、威海宝丰房地产开发有限公司经本院公告传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。 威海市环翠区金谷大厦业主委员会向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告支付整改、恢复威海市环翠区世昌大道15号金谷大厦消防设施、设备的款项362149.1元；2、判令二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年7月13日，威海市公安局消防支队环翠大队对世昌大道15号金谷大厦进行消防监督检查，发现该大厦消防系统瘫痪，构成重大火灾隐患，并于同年8月7日下发《重大火灾隐患整改通知书》。同年9月6日，威海市环翠区人民政府以威环政字[2018]108号文件将世昌大道15号金谷大厦作为重大火灾隐患挂牌督办单位。二被告分别系该大厦的物业服务企业和建设单位。社区消防系统完备与否涉及社区居民的生命、财产安全，但二被告拒不整改和恢复社区消防设施、设备。为维护金谷大厦全体业主的合法权益，故原告诉至法院，请求处理。 威海楷苑物业服务有限公司未出庭应诉亦未提交书面答辩状。 威海宝丰房地产开发有限公司未出庭应诉亦未提交书面答辩状。 本院经审理认定事实如下：原告系世昌大道15号金谷大厦业主委员会，于2017年8月5日成立。被告宝丰房地产系世昌大道15号金谷大厦开发单位。被告楷苑物业原系世昌大道15号金谷大厦物业服务单位。 2018年8月7日，威海市公安消防支队环翠区大队向金谷大厦出具了重大火灾隐患整改通知书，内容：根据《中华人民共和国消防法》第五十三条的规定，我队于2018年7月13日对你单位进行了消防监督检查，现你单位存在下列火灾隐患：火灾自动报警系统瘫痪、自动喷水灭火系统瘫痪、室内消火栓系统无水（违反了《中华人民共和国消防法》第十六条的规定），上述隐患已构成重大火灾隐患，责令你单位于2018年12月31日前改正。火灾隐患消除前，你单位应采取措施，确保消防安全。对消防安全违法行为，将依法予以处罚。 后环翠区环翠楼街道办事处（委托方）、原告（甲方）与山东恒基消防安全工程有限公司威海分公司（乙方）签订了《金谷大厦消防系统恢复施工合同书》，主要约定：工程项目为金谷大厦消防系统重新恢复工程，工程地点为威海市环翠区世昌大道15号楼，施工范围（详见合同书）；委托方责任：……3、应按本合同及进度来支付工程款……5、本工程为威海市环翠区环翠楼街道办事处全款垫付施工，环翠楼街道大众社区协调施工，由金谷大厦业主委员会监督相关部门验收（以上三方已有三方协议）。工程总造价345149.10元＋17500元室外疏散钢梯，另加诉讼费3600元，合计：人民币366249.10元。6、乙方进场后委托方先行支付预付款人民币壹拾伍万元整（￥150000.00）。消防验收合格后委托方向乙方支付至总价款的70%。余款5%作为工程质量保修金，免费质保期时间为一年（自消防验收合格之日起计算）；质保期结束15日内一次性无息付清余款。该项工程款依据委托方、大众社区居委会、业主委员会之间的三方合同的约定，全部由委托方垫付，与甲方无关。合同落款“签订时间处”为空白，据原告称签订时间为2019年3月15日。协议签订后，山东恒基消防安全工程有限公司威海分公司对威海市环翠区世昌大道15号楼金谷大厦消防系统进行了施工。2019年7月8日，原告委托山东盛凯消防安全工程有限公司对上述工程进行检验，同年7月14日，该公司出具检验报告，检验结论为：该工程火灾自动报警系统，消防供水系统，消火栓系统，自动喷水灭火系统，机械加压送风系统，机械排烟系统，火灾应急照明和疏散指示标志系统，消防应急广播系统，消防电话系统，消防电梯所检部分已达到标准DB37/242-2014《建筑消防设施安装质量检验评定规程》要求，判定合格。 2019年4月3日，威海市环翠区环翠楼办事处（甲方）与原告（乙方）签订协议书，约定：鉴于，2018年7月13日，威海市公安消防支队环翠大队对世昌大道15号金谷大厦进行消防监督检查，发现该消防系统瘫痪，构成重大火灾隐患，同年9月6日威海市环翠区人民政府以威环政字[2018]108号文件将市场大道15号金谷大厦作为重大火灾隐患挂牌督办单位。但义务主体拒不整改、恢复上述消防设施、设备。为消除安全隐患，确保业主生命、财产安全，甲、乙经过共同协商，自愿达成如下条款：1、甲方先行垫资整改、恢复乙方处的消防设施、设备；2、乙方保证向人民法院提起诉讼，向义务主体主张权利，乙方起诉时预缴的诉讼费用由甲方垫付；3、乙方保证，以上诉讼（或其他方式）获取的款项用于偿还甲方的前述垫资款及垫付的诉讼费，并授权甲方对责任人的代位求偿权。至庭审之日，威海市环翠区环翠楼办事处共向山东恒基消防安全工程有限公司威海分公司支付工程款150000元。 庭审中，原告提交涉案金谷大厦1803室业主罗晓峰（乙方）与被告楷苑物业（甲方）签订的《物业管理服务协议》，合同约定甲方提供的公共性物业管理服务的主要内容有物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的维修、养护、运行和管理等。原告称根据《山东省物业管理条例释义》和《威海市实施办法》的规定，消防设施属于共用设施，故消防设施属于被告楷苑物业负责的范围。诉讼过程中，原告于2019年10月23日向被告楷苑物业发出告知函，以被告楷苑物业未按《前期物业服务合同》对包括涉案世昌大道15号金谷大厦在内的小区物业服务工作履行相应义务为由，终止与被告楷苑物业的物业服务合同，并要求其收到该告知函15日之内搬离金谷大厦。 另，诉讼过程中，本院自威海市城市建设档案馆依法调取了威海市公安消防分局向被告宝丰房地产出具的《关于金谷大厦工程消防验收合格的意见》备案材料，该意见载明：你单位（被告宝丰房地产）申报的位于威海市世昌大道15号的金谷大厦工程，经现场查验，该工程符合《高层民用建筑设计防火规范》、《建筑内部装修设计防火规范》等的要求，在消防方面具备使用条件，验收合格，同意投入使用。 再查，涉案世昌大道15号金谷大厦业主未缴纳住宅专项维修资金。 本院认为，原告经业主合法选举产生并经行政主管部门批准成立，有权代表业主提起本案诉讼，虽然，涉案工程的款项并非由原告交纳，但是根据原告与威海市环翠区环翠楼办事处签订的协议，该款项系由威海市环翠区环翠楼办事处先行垫付，待原告向义务主体主张权利后偿还，故原告是本案适格的诉讼主体。 因本案涉及消防设施更换维修的费用由谁承担的问题，故需要首先明确消防设施的维修、养护的义务主体。《山东省物业管理条例释义》第八十一条第二款和《威海市实施办法》第三条第三款均规定，消防设施属于共用设施，根据被告楷苑物业与业主签订的《物业管理服务协议》的约定，被告楷苑物业负责物业共用设施设备的维修、养护、运行和管理。同时，根据《中华人民共和国消防法》第十八条的规定，“住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务”，故被告楷苑物业作为涉案小区的物业服务单位应负责涉案小区消防设施的日常维修、养护。至于消防实施的维修、养护费用由谁负担的问题，消防设施等保修期一般为2年，在该保修期内，相关费用应由建设单位即被告宝丰房地产负担，保修期届满后，消防设施等共用设施设备的维护和管理责任，由全体业主共同承担。因涉案小区物业保修期已届满，结合本院调取的《关于金谷大厦工程消防验收合格的意见》，在无证据证实被告宝丰房地产提供的消防设施存有瑕疵的情况下，其并非已过保修期的消防设施的维护义务方，故其无需承担责任。而被告楷苑物业作为物业服务单位，其有义务对消防设施等共用实施进行日常的维修、养护，并向全体业主收取相应费用，在被告楷苑物业未提供证据证实其对涉案小区消防设施尽到了维修、养护义务的情况下，其怠于履行相应的物业服务，必然加速相应共用设施的损坏，因此即使被告楷苑物业并非消防设施维修、养护费用承担的义务主体，亦应基于其履约瑕疵行为承担相应的赔偿责任，故本院酌定被告楷苑物业承担维修费用的10%，其余90%由全体业主负担。虽然，威海市环翠区环翠楼办事处目前仅垫付了150000元工程款，但该工程已经施工完毕，且总款项362649.1元已经明确，为减少诉累，本次诉讼一并予以解决，故被告楷苑物业应向原告支付整改、恢复威海市环翠区世昌大道15号金谷大厦消防设施、设备款36264.91元。原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国消防法》第十八条、《山东省物业管理条例释义》第八十一条第二款、《威海市实施办法》第三条第三款之规定，判决如下： 一、被告威海楷苑物业服务有限公司支付原告整改、恢复威海市环翠区世昌大道15号金谷大厦消防设施、设备款36264.91元； 二、驳回原告要求被告威海宝丰房地产开发有限公司支付消防设施、设备款的诉讼请求及其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6732元，由原告负担6059元，由被告威海楷苑物业服务有限公司负担673元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长  吕俊芳 人民陪审员  周玉明 人民陪审员  祝业昌 二〇一九年十一月十八日 书 记 员  王磊磊