广东省英德市人民法院民 事 判 决 书(2019）粤1881民初3191号原告：姜玉平，女，1980年3月11日出生，汉族，住广东省英德市。委托代理人：潘英智，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：英德市英城欧泰天花经营部。住所地：广东省英德市英城英州大道。经营者：徐福来。被告：徐福来，男，1967年2月8日出生，汉族，住广东省英德市。被告：吴一哲，男，1984年8月28日出生，汉族，住广东省英德市。委托代理人：刘志群、莫丽贞，均为广东盈辉律师事务所律师。原告姜玉平诉被告英德市英城欧泰天花经营部（以下简称欧泰天花）、徐福来及被告吴一哲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告姜玉平及其委托代理人潘英智、被告欧泰天花的经营者及被告徐福来、被告吴一哲的委托代理人刘志群、莫丽贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜玉平诉请：一、请判决被告欧泰天花、徐福来支付租用原告位于英德市××大道××花园××（××）首层商铺租金从2017年4月至2019年5月共26个月，每月3500元，合计91000元给原告；二、请判决被告二支付租用原告位于英德市××大道××花园××（××）住房租金从2417年4月至2019年5月共26个月，每月454元，合计11704元给原告（上述二项租金合计102700元），并从起诉之日起按年利率6%计算逾期利息；三、如查明被告徐福来、欧泰天花己将上述房租支付给了第三人吴一哲，则判决第三人支付上述房租给原告；四、本案诉讼费由被告及第三人承担。原告姜玉平主张的事实与理由：原告和第三人吴一哲原是夫妻关系，双方因感情破裂，于2017年3月16日到英德市民政局协议离婚，双方在《离婚协议书》约定，“…夫妻共有财产位于英德市××大道××花园××房屋××栋全部归女方”，并于当天就领取了《离婚证》。2018年10月29日原告办理了不动产变更登记手续，将该楼房产权登记在原告名下（单独所有）[不动产权证号：粤（2018）英德市不动产权第002XXX6号]。第三人于2013年11月21日和被告徐福来签订了一份“租赁合同”将英德市××大道××花园××（××）首层租给被告欧泰天花作经营场地，每月租金3500元，同时还把该楼四层住房以每月450元同时租给被告徐福来使用。第三人于2016年又和被告徐福来续签了“租赁合同”，首层铺租及四楼房租租金不变，期限至2019年12月30日。期间，原告多次向被告催收租金，被告说其与第三人签订的租赁合同，租金全部己交给了第三人．原告向第三人收取但也被拒绝。原告认为，原告和第三人协议离婚并领取离婚证之日起，双方签订的《离婚协议书》即时生效，楼房产权就属于原告所有了。原告对该楼房就享有占有、使用、收益和处分的权益，该楼房的租金就应当由原告收取，归原告所有。原告有离婚协议书、离婚证、英德市不动产权信息查询证明、租赁合同、收据等书证为凭，事实清楚，证据确实充分，为此，特具状，请依法判决准原告上述之诉讼请求。被告徐福来与欧泰天花共同辩称，从2013年开始与第三人父母签订的租赁合同，到2016年续签后，每月5号准时向第三人吴一哲的父母支付租金，租金包括一楼铺位和四楼的住房。直到2019年6、7、8三个月的租金开始就交给原告。第三人吴一哲辨称，请求法院驳回对第三人的诉讼请求，该案件属于房屋租赁合同关系，被告与第三人签订的房屋租赁合同从2013年延续至今，物权的变动并不一定导致原租赁合同的权利义务的变更，而被告一直向第三人的父母缴纳租金，原告起诉被告支付租金的理由不成立。原告要求第三人返还租金与本案是不同的法律关系，不能在同一案件中进行审理，请求法院驳回原告对第三人的诉讼请求；二、不动产的所有权变更不等于收益权和处分权的转移，原告与第三人口头约定，待第三人父母他日百年归老后租金才由原告收取。原告与第三人离婚时签订的离婚协议，本案各当事人一直没有就房租的问题进行说明主张将租金交给原告，由此可知原告与第三人是有过口头约定的；三、原告请求被告支付自2017年4月至2019年5月的租金，根据民法通则的规定请求租金的诉讼时效为一年，原告的主张超过了诉讼时效，应当不予支持。涉案房屋的租金一直是由第三人的父母亲自收取，第三人没有收取租金，虽然租赁合同是第三人与被告签订的，收取租金的行为原告方一直并没有异议，涉案房屋的所有权争议，第三人母亲已经向英德市人民法院提出再审申请，并且法院已经出具受理通知书，本案开庭前第三人基于该原因，已经向法院提出延期的申请，再审审理的结果对本案的处理结果有直接的影响。经审理查明，原告姜玉平和吴一哲原系夫妻关系，双方因感情破裂，于2017年3月16日到英德市民政局协议离婚，双方在《离婚协议书》约定，“…夫妻共有财产位于英德市××大道××花园××房屋××栋全部归女方”，并于当天就领取了《离婚证》。后因产权过户问题，原告与吴一哲发生纠纷，原告诉至本院，本院的（2018）粤民初653号民事判决依法裁判确定案涉房屋归原告所有，由吴一哲协助办理过户登记手续，并通过司法强制执行程序，强制吴一哲于2018年10月29日协助原告于办理了不动产登记变更手续，将该楼房产权登记在原告名下。事后，吴一哲的母亲邱凤琼以（2018）粤民初653号民事判决事实认定错误、法律适用错误为由，向本院提起再审，本院作出的（2019）粤1881民申12号裁定，认定邱凤琼非（2018）粤民初653号民事判决的当事人，不具有申请再审的诉讼权利为由，裁定驳回了邱凤琼的再审申请。2013年11月21日，吴一哲和被告徐福来签订了一份《租赁合同》，将英德市××大道××花园××（××）首层租给被告欧泰天花作经营场地，每月租金3500元，同时还把该楼四层住房以每月450元租给被告徐福来使用。吴一哲于2016年和被告徐福来续签了《租赁合同》，首层铺租及四楼房租租金不变，期限至2019年12月30日。吴一哲的父母一直代吴一哲收取租金至2019年5月份。2019年6月份至9月份，应原告的要求，被告徐来将租金交给了原告。2019年10月份起，被告搬离了案涉租赁场所。吴一哲主张其与原告离婚时曾协议，案涉房屋的租金由吴一哲父母继续收取，作为老人的养老费用，但是原告予以了否认，吴一哲亦未提供其他证据予以佐证。原告主张曾于2019年6月份前多次要求被告向其支付租金，但是庭审中并未提供证实其已将取得房产所有权的相关依据及要求被告向其缴交租金的通知已告知被告徐福来的证据。上述事实，有原、被告提供的书面证据及到庭当事人的法庭陈述等证据在卷佐证，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案中，吴一哲实则处于被告的地位，原告将其列为第三人，不符合法律规定，本院依法予以纠正，将吴一哲列为被告。原告取得了案涉房屋的所有权，依法对该房屋享有相应的收益权。根据“买卖不破租赁”的原则，原告取得案涉房屋的所有权后，原租赁合同继续有效，原告有权收取相应租金的权利。但是，本案中被告徐福来系与被告吴一哲签订的房屋租赁合同，基于合同的相对性，被告徐福来在明确收到房屋出租权转让通知或者新产权人的产权取得证明及租金收取通知前，继续向原出租人吴一哲缴付租金，不能视为其租金支付履行方式不当，而应视为其已履行完毕自身的义务。原告在没有提供证据证实在2019年6月份之前，原出租人吴一哲将房屋出租权转让通知或者原告本人将继受产权取得证明及租金收取通知送达被告徐福来，现原告要求被告徐福来再次承担2019年6月份之前的租金支付义务，不符合法律规定，本院对其诉讼请求不予支持。本案系房屋租赁合同纠纷，原告与被告吴一哲之间存在的系房屋产权变动的法律关系，原告与被告吴一哲之间基于案涉房产所有权变更登记后的收益权及变更前基于离婚协议所产生的相关权益纠纷，属于产权变动的法律关系纠纷的范畴，不属于本案房屋租赁合同纠纷的范畴，两种纠纷的法律关系事实基础不同，当事人亦不相同，不宜在本案的房屋租赁合同法律关系一并处理。原告可另循其他法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告姜玉平的诉讼请求。本案受理费1177元，由原告姜玉平自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判长  易典兵陪审员  蒲燕玲陪审员  谢燕妮二〇一九年十一月十四日书记员  邓瑞军附部分裁判法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。