湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终8614号上诉人（原审原告）：湖南孚威宏昌置业发展有限公司，住所地长沙市雨花区红星大厦（红星国际星城）****。法定代表人：丑小武。委托诉讼代理人：夏小友，湖南天地人律师事务所律师。上诉人（原审被告）：袁远，男，1986年1月22日出生，汉族，住湖南省绥宁县。上诉人湖南孚威宏昌置业发展有限公司，（以下简称孚威公司）与上诉人袁远租赁合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初2544号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理；因袁远未按时交纳上诉费，本院已另行裁定按袁远自动撤回上诉处理。本案现已审理终结。上诉人孚威公司的上诉请求：1、请求撤销原判决第一、二、五、六项，改判支持孚威公司在一审提出的如下诉讼请求：双方签订的《商铺租赁合同》应自判决生效之日解除，判令袁远返还位于长沙市天心区巢之恋﹒新寓1栋1层104号商铺；判令袁远支付拖欠的租金至实际返还房屋之日止，暂计为50862元（即自2017年5月24日止2017年7月23日及2018年10月24日至2019年2月23日的租金）；履约保证金8477元归上诉人承担。2、本案一、二审诉讼费用由袁远承担。事实和理由：一、《商铺租赁合同》第二条第五款不能认定为格式条款，该条有效。该条约定不违背公平原则，其实质为附义务的赠与。初衷是为鼓励承租人积极履约，并未加重承租人责任，故该条款公平合理，应为有效条款。二、2018年10月25日，袁远通过微信方式向黎超送达《提前解除商铺租赁合同的告知函》，不符合《商铺租赁合同》约定的通知形式要求，不产生解除合同的法律效力。三、《商铺租赁合同》应自判决生效之日起解除，袁远应当按约支付租金至判决生效之日止。四、袁远未按时足额支付到期租金，构成违约，应当依法承担违约责任。袁远答辩称：袁远是作为公司员工代表公司与孚威公司签订的合同，其行为是公司行为，责任不应由袁远承担。孚威公司的一审诉讼请求:1、判令解除孚威公司与袁远签订的《商铺租赁合同》，由袁远立即返还孚威公司位于长沙市天心区巢之恋﹒新寓1栋1层104号商铺；2、判令袁远立即向孚威公司支付拖欠的租金直至实际返还房屋之日止（暂计算为50862元，即自2017年5月24日至2017年7月23日装修期租金，以及2018年10月24日至2019年2月23日的租金）；3、判令袁远向孚威公司支付违约金16954元，以及履约保证金8477元归孚威公司所有；4、判令袁远赔偿孚威公司律师费损失12000元；5、本案全部诉讼费用由袁远承担。一审法院认定事实如下：孚威公司系位于长沙市天心区房屋的所有权人（面积为65.2平方米，产权证号为：714191634号）。2017年2月23日，孚威公司（出租方）与袁远（承租方）签订了一份《商铺租赁合同》，约定：出租方将其所有的位于长沙市天心区商铺出租给承租方用于经营连锁服装店，出租面积为65.21平方米；租赁期限为自交付之日起5年，即从起租日起至2022年期届满之日止，出租方应于2017年2月24日（起租日）前将商铺交付给承租方使用，并给予承租方一定期限的免租期，免租期内不计租金，免租期为2017年5月24日至2017年7月23日。其中，合同第二条第5款约定，在租赁期内，如因承租人原因导致本合同无法继续履行的或因承租人违约导致出租人解除本合同的，则承租人除承担违约责任外，不享受免租期的免租金优惠，承租人应按本合同约定的租金标准向出租人补交该期间的全部租金；第三条第1款约定，履约保证金系承租人为本合同的全面履行向出租人提供的一种金钱质押，履约保证金移交给出租人占有作为债权的担保，承租人不履行债务时，出租人可以以该金钱优先受偿，履约保证金为8477元，本租赁合同期内，如承租人单方面合同违约，承租人支付出租人除本合同履约保证金之外两个月租金为标准的违约金；第三条第3款约定了租金计算标准：第一租赁年自2017年2月24日至2018年2月23日，月租金为8477元；第二租赁年自2018年2月24日至2019年2月23日，月租金为8477元；第三租赁年自2019年2月24日至2020年2月23日，月租金为8901元；第四租赁年自2020年2月24日至2021年2月23日，月租金为9346元；第五租赁年自2021年2月24日至2022年2月23日，月租金为9814元；租金采用预付方式，每3个月（免租期除外）为1个计租期，承租人应于每个计租期期满的15日前向出租人支付下1个计租期的租金，首期租金应于合同签订之日向出租人支付；第九条约定，在租赁期限内，承租人未经出租人书面同意擅自终止合同的，预付租金及履约保证金归出租人所有；承租人根据合同付款要求迟延交付租金、物业管理费的，每延迟一天，应以逾期金额为基数按千分之一为标准向出租人支付违约金，且出租人享有对承租人停水、停电的权利；守约方实现债权的一切费用（包括但不限于律师费、误工费、差旅费、市内交通费、鉴定费、公证费等）均由违约方承担。合同签订后，孚威公司于2017年2月23日向袁远交付了涉案商铺，袁远对该商铺进行了装修后用于经营“喜乐库”服装店，并向孚威公司支付了履约保证金8477元，还支付了2017年7月24日至2018年10月23日的租金，但未向孚威公司预付下一租期的租金。2018年10月22日，孚威公司作出《温馨提示》并于2018年10月23日张贴在“喜乐库”服装店，该《温馨提示》陈述袁远应当于2018年10月9日向孚威公司交纳下一计租期的租金25431元，但袁远未交纳，故要求袁远于2018年10月24日前交纳该租金25431元，否则产生的法律后果由袁远承担。2018年10月27日，孚威公司作出《催款函》，再次要求袁远在2018年10月24日前付清到期租金25431元。该《催款函》于当日也张贴在“喜乐库”服装店，当时，“喜乐库”服装店已经闭店停止经营。同日,孚威公司又向袁远邮寄送达了《催款函》，但袁远予以拒收并退回该邮件。后孚威公司分别于2018年11月16日、2018年12月3日、2018年12月25日作出《催款函》，要求袁远在2018年11月23日、2018年12月9日、2018年12月31日前付清到期租金25431元，且孚威公司又向袁远邮寄送达了《催款函》，但邮件均被退回。同时，孚威公司也将该些《催款函》张贴在“喜乐库”服装店，此时，“喜乐库”服装店仍闭店停止经营。2019年2月20日，孚威公司与湖南天地人律师事务所签订《委托代理合同》，约定由湖南天地人律师事务所接受孚威公司的委托并指派夏小友律师担任其委托诉讼代理人参与其与袁远租赁合同纠纷一案一审、二审、执行，律师费12000元。2019年3月3日，孚威公司向湖南天地人律师事务所支付了律师费12000元。2019年3月12日，孚威公司诉至该院。另查明，孚威公司的员工黎超通过微信的方式于2018年10月22日向袁远送达《温馨提示》和《催款函》。2018年10月24日，黎超又通过微信方式告知袁远，孚威公司已将《温馨提示》、《催款函》张贴在“喜乐库”服装店。2018年10月25日，袁远通过微信方式向黎超送达《提前解除商铺租赁合同的告知函》，该告知函陈述袁远于2017年2月24日向孚威公司承租巢之恋新寓1栋104号，并已提前一个月口头告知孚威公司提前解除租赁合同，由于持续亏损经营，无力再支付租金，故以书面形式向孚威公司提出解除租赁合同，袁远计划于2018年10月25日到孚威公司处交还钥匙，要求孚威公司派人接收。2018年12月25日，黎超再次通过微信的方式向袁远送达《催款函》，并告知袁远，孚威公司已将《催款函》张贴在“喜乐库”服装店。袁远回复称：“我们于结业前一个月已经通知你方，本店因无力承担租金经营不下去了，结业后你们不解除合同，钥匙你们也不收。我不可能亏本这样去继续经营”。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点系孚威公司与袁远签订的《商铺租赁合同》是否合法、有效，袁远是否构成违约。一、关于孚威公司与袁远签订的《商铺租赁合同》的效力问题。该合同系双方的真实意思表示，且孚威公司于合同签订后也向袁远交付了租赁物，袁远也对租赁物进行了装修，并向孚威公司支付了租金、保证金，故《商铺租赁合同》已经实际得到履行。因该合同系孚威公司提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”，但是，该合同主文条款共计十三条、10页，且每一条又包含若干款项，而该合同除了第六条“商铺交还的特别约定”采用加粗字体的方式标注外，其余所有条款均未采用合理的方式提醒合同相对方注意其中免除或限制对方责任，且该合同第二条第5款约定“在租赁期内，如因承租人原因导致本合同无法继续履行的或因承租人违约导致出租人解除本合同的，则承租人除承担违约责任外，不享受免租期的免租金优惠，承租人应按本合同约定的租金标准向出租人补交该期间的全部租金”，故该条款又另行设定了要求袁远补交装修期租金的条件，属于明显加重了袁远的责任，孚威公司未采用合理的方式对该部分内容进行告知，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，故该院确定该《商铺租赁合同》第二条第5款为无效条款。同时，该《商铺租赁合同》的其他条款内容并不违反法律、行政法规强制性规定，该院虽确认该合同中部分条款的无效，但并不影响《商铺租赁合同》的效力，故该《商铺租赁合同》系合法、有效的合同，合同相对方应当按约履行各自义务。二、关于袁远是否违约的问题。根据《商铺租赁合同》第三条第3款约定“租金采用预付方式，每3个月（免租期除外）为1个计租期，承租人应于每个计租期期满的15日前向出租人支付下1个计租期的租金，首期租金应于合同签订之日向出租人支付”，袁远已经按约向孚威公司支付了截至2018年10月23日的租金，其应当于2018年10月9日前向孚威公司支付下一计租期（2018年10月24日至2019年1月23日）租金，但其未按约定的时间支付租金，构成违约，且袁远单方面终止合同，导致双方的合同目的无法实现，袁远也构成违约，其应当承担相应的违约责任。鉴于袁远于2018年10月25日通过微信的方式向孚威公司的员工黎超送达了《提前解除商铺租赁合同的告知函》，明确告知其需停止经营“喜乐库”服装店，提前解除租赁合同，并拒付租金，而黎超也系通过微信的方式向袁远送达《温馨提示》、《催款函》以及孚威公司张贴《催款函》在“喜乐库”服装店的照片，且孚威公司于2018年10月27日张贴《催款函》于“喜乐库”服装店时，“喜乐库”服装店已经闭店、停止经营，该院确认袁远已经尽到了提前解除租赁合同的告知义务，孚威公司明知袁远已经搬离涉案商铺，“喜乐库”服装店已经停止经营，双方的租赁合同目的已经不能实现，故该《商铺租赁合同》应当自2018年10月25日予以解除，袁远应当向孚威公司支付租金至2018年10月25日，即565.13元（8477元/月÷30天*2天）。对于孚威公司主张的2018年10月26日至2019年2月23日的租金，因袁远于2018年10月25日违约解除合同，后其未再承租、使用租赁物，其无需再向孚威公司支付自2018年10月26日起的租金，孚威公司长期空置租赁物，也属于其自行扩大的损失，该院对孚威公司的该项诉讼请求，不予支持。根据合同第三条约定“本租赁合同期内，如承租人单方面合同违约，承租人支付出租人除本合同履约保证金之外两个月租金为标准的违约金”，现袁远单方面违约，其应当承担两个租金标准的违约金，该违约金计算标准符合法律规定，该院予以支持，即16954元（8477年/月*2个月）。同时，《商铺租赁合同》第三条第1款约定“履约保证金系承租人为本合同的全面履行向出租人提供的一种金钱质押，履约保证金移交给出租人占有作为债权的担保，承租人不履行债务时，出租人可以以该金钱优先受偿”，且合同第九条第1款又约定“在租赁期限内，承租人未经承租人书面同意擅自终止合同的，预付租金及履约保证金归承租人所有”，故《商铺租赁合同》第三条第1款与第九条第1款关于履约保证金的约定存在明显相互矛盾，产生理解上的争议，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”，故本案应当按照第三条第1款的约定，认定袁远缴纳的履约保证金8477元系金钱质押担保，袁远不履行债务，孚威公司有权就该履约保证金优先受偿，孚威公司主张该履约保证金归其所有，该院不予支持。对于孚威公司主张的装修期的租金，因该院已经确认《商铺租赁合同》第二条第5款为无效条款，故孚威公司向袁远主张装修期间的租金，于法无据，该院不予支持。对于孚威公司主张的律师费12000元，因《商铺租赁合同》明确约定守约方实现债权的一切费用（包括但不限于律师费、差旅费等）均由违约方承担，现孚威公司因追索债权产生律师费12000元，袁远应当予以偿付。对于袁远辩称，本案租赁合同的实际承租人系张亚新、深圳市喜乐库商贸有限公司，因深圳市喜乐库商贸有限公司中途终止门店托管合同造成本案租赁合同的违约，本案应当追加张亚新、深圳市喜乐库商贸有限公司作为本案被告，相关责任也应由上述两者承担，该院认为，涉案商铺的《商铺租赁合同》系孚威公司与袁远所签订，孚威公司也依约向袁远交付了租赁物，根据合同的相对性原则，袁远应当按约向孚威公司履行租金的支付义务，至于袁远与张亚新、深圳市喜乐库商贸有限公司的权利义务关系，其可另行主张权利，该院对其该项辩称，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，遂判决如下：一、确认湖南孚威宏昌置业发展有限公司与袁远签订的《商铺租赁合同》于2018年10月25日解除；二、限袁远于本判决生效之日起10日内向湖南孚威宏昌置业发展有限公司支付截至2018年10月25日的租金565.13元；三、限袁远于本判决生效之日起10日内向湖南孚威宏昌置业发展有限公司支付违约金16954元；四、限袁远于本判决生效之日起10日内向湖南孚威宏昌置业发展有限公司支付律师费12000元；五、对于上述债务，湖南孚威宏昌置业发展有限公司依法对袁远提供质押担保的履约保证金8477元享有优先受偿权；六、驳回湖南孚威宏昌置业发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2008元，减半收取1004元，由袁远负担404元，由湖南孚威宏昌置业发展有限公司负担600元。在本院二审期间，袁远向本院提交了一份证据：微信聊天记录三张，拟证明涉案房屋并不是袁远租赁的，袁远只是代表公司签合同，租金也不是袁远支付，均是公司支付。孚威公司对该份证据的真实性、合法性及关联性均有异议，与本案无关。本院审查证据认为：袁远提交的证据无法达到其证明目的，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：一、关于涉案合同的第2条第5款是否属于格式条款以及是否有效。本案中，当事人在涉案合同中第2条第5款约定：“在租赁期内，如因承租人原因导致本合同无法继续履行的或因承租人违约导致出租人解除本合同，则承租人除承担违约责任外，不享受免租期的免租金优惠，承租人应按本合同约定的租金标准向出租人补交该期间的全部租金……”，从该条约定内容看，双方是以承租人不违约为条件约定的免租期优惠，即承租人如果违约则应承担免租期的租金，故该条约定不应认定为格式条款，而应认定为违约金性质的约定。故原一审判决认为该条款为格式条款不妥，本院予以纠正。考虑到孚远公司与袁远签订的租赁合同是以五年为租赁期的，免租期为两个月，而袁远实际租赁时间只有20个月，故本院酌情袁远向孚远公司支付对应时段一个月的租金8477元作为免租期租金补偿。二、关于涉案租赁合同解除的时间。《中华人民共和国合同法》第94条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者自己的方式表明不履行主要债务；……”。第96条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”。本案中，按照合同约定的租金支付方式，承租人袁远应当于2018年10月9日前向孚威公司支付下一计租期租金（2018年10月24日至2019年1月23日），但其未按约定的时间支付租金，已然构成违约，且袁远在2018年10月25日通过微信的方式向孚威公司的员工黎超发送了《提前解除商铺租赁合同的告知函》，以自己的行为明确表明了不履行合同义务，符合现行合同法第94条第2款法定解除的有效要件，故涉案租赁合同自《告知函》到达黎超时解除。关于上诉人孚威公司所主张的袁远通知解除合同的形式不符合合同约定，本院认为涉案合同的第11条第1款虽规定了“各方的联络及通讯方法以各方列于本合同首部信息为准”及“任何与本合同有关的通知应以专人递送或邮递方式发出”，但黎超作为孚威公司员工，也曾多次通过微信向袁远送达《温馨提示》和《催款函》，故可以认定袁远通过微信的方式向孚威公司员工黎超发送合同解除告知函的行为符合双方当事人的交易习惯，应认定为有效。本案中涉案租赁合同自2018年10月25日解除，上诉人孚威公司的此点上诉理由不成立。三、关于上诉人孚威公司所提出的依照合同约定，袁远所交的履约保证金在其违约的情况下应当归上诉人孚威公司所有。该涉案合同第3条第1款规定，“履约保证金是指乙方为本合同的全面履行向甲方所提供的一种金钱质押。履约保证金移交甲方占有作为债权的担保，乙方不履行债务时，甲方可以以该金钱优先受偿。”而根据合同第9条第4款第5项的规定，当乙方逾期10日以上未足额交付租金、物业管理费用的，甲方有权单方面解除合同，预付租金和履约保证金归甲方所有。显然，这两条关于履约保证金的约定存在矛盾。根据第3条的规定，当乙方不履行债务时，对于本案的履约保证金，甲方仅享有优先受偿权；而根据第9条的规定，当乙方不履行债务时，甲方对于履约保证金享有所有权。首先，《中华人民共和国合同法》第125条规定，“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思……”。本案中，结合合同中有关履约保证金的条款，可以认定该履约保证金的性质属于金钱担保，其目的就是为了督促乙方全面及时地履行义务，且其性质的认定也符合交易习惯。其次，《中华人民共和国合同法》第40条的规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”该涉案合同第9条第4款第5项明显加重了承租人的责任，且上诉人孚威公司并未对此进行任何提示和说明，因此属于无效条款。最后，根据《中华人民共和国合同法》第41条“……对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释……”，因此本案关于履约保证金的约定应当适用《商铺租赁合同》第3条第1款，当乙方不履行债务时，甲方对此享有优先受偿权。上诉人孚威公司的此点上诉理由不成立。综上，上诉人孚威公司的上诉理由部分成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初2544号民事判决第六项；二、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初2544号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；三、变更湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初2544号民事判决第三项为：“限袁远于本判决生效之日起10日内向湖南孚威宏昌置业发展有限公司支付违约金25431元”；四、驳回湖南孚威宏昌置业发展有限公司的其他诉讼请求。本案一审受理费1004元，二审案件受理费1200元，合计2204元，由上诉人孚威公司负担1600元，由上诉人袁远负担604元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 易伟玲审判员 金新贵二〇一九年十月九日书记员 毛 韧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。