上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初34924号原告：杨明福，男，1959年11月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：刘萍，上海宇钧律师事务所律师。被告：谢汝贞，女，1953年7月1日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：梁莉敏，女，1985年11月2日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列两被告共同委托诉讼代理人：傅志祥，上海市光明律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：邱平，上海市光明律师事务所律师。原告杨明福与被告谢汝贞、梁莉敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月17日裁定转为普通程序。2019年5月28日、2020年6月30日，本院两次公开开庭进行审理。原告杨明福及其委托诉讼代理人刘萍，被告梁莉敏及其与被告谢汝贞的共同委托诉讼代理人邱平两次均到庭参加诉讼。审理中，当事人申请庭外和解，但未能达成一致方案。本案现已审理终结。原告杨明福向本院提出(变更后)诉讼请求：确认其与梁长安就本区晚霞路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下至判决主文前简称“系争房屋”)签订的房屋买卖合同无效。事实和理由：系争房屋为其所有，本区晚霞路XXX弄XXX号XXX室、XXX室房屋(以下简称“101房屋、402室房屋”)为案外人杨某某所有，其与杨某某系兄弟。2005年初，杨某某需资金周转，案外人徐志华欺骗其与杨某某，其与杨某某通过出卖101室、402室房屋及系争房屋的形式申请银行贷款，将101室、402室房屋过户至案外人郑某某名下，将系争房屋过户至梁长安名下。系争房屋办理过户后，中国工商银行股份有限公司上海市闸北支行(以下简称“工商银行闸北支行”)发放贷款17万元，梁长安未按约向其转交。后梁长安失踪，其多次向经侦报案未果。系争房屋一直由其家人实际居住至今。因梁长安未能归还贷款，工商银行闸北支行向上海市闸北区人民法院(以下简称“闸北法院”)提起诉讼，该院作出(2006)闸民二(商)初字第302号民事判决(以下简称“302号判决”)支持其诉请。302号案件生效后进入执行程序，系争房屋被闸北法院司法查封。据了解，2010年9月8日，梁长安死亡，其第一顺位继承人为被告谢汝贞、梁莉敏。郑某某曾向本院起诉主张将101室、402室房屋过户至自己名下，后被判决驳回诉请，郑某某现已将上述两套房屋恢复登记至杨某某名下。杨明福认为，本案房屋买卖合同关系中的买受双方之间没有买卖系争房屋的意思，具体而言：1.其在徐志华的欺骗下办理系争房屋的过户手续，其本人并无出售房屋的意思表示，办理过户手续用的买卖合同并非其本人签字。2.买受人梁长安无购买房屋的真实意图，也未向其支付过购房款，梁长安取得银行贷款后未再与其联系。3.买卖合同未明确付款日期，对交房日期及违约责任未作约定，与常理不符。4.房屋过户后，梁长安未向其主张交房，而由其实际居住使用至今，故双方未曾实际履行过房屋买卖合同。被告谢汝贞、梁莉敏辩称，1.梁长安生前曾与家人提起过购买系争房屋的事宜，并且向梁长安的亲戚借款30万元用于购房，其购买系争房屋的行为属实，亲戚曾去房屋现场确认过情况，故梁长安确有购买房屋的意思。2.房屋过户至梁长安名下多年，杨明福从未主张过权利，可以认为其对交易是知情的。3.买卖合同条款约定的较为宽松，不代表交易是虚假的。4.杨明福已取得工商银行闸北支行发放的贷款，梁长安实际偿还过该笔贷款。5.梁长安离家多年，后因重病于2010年死亡，梁长安家人在本案诉讼前对系争房屋并不知情，也不知晓梁长安办理抵押贷款的情况。6.101室、402室所涉的房屋买卖合同是否无效与本案房屋买卖合同无关。综上，其认为案涉房屋买卖合同应为有效。审理中，谢汝贞、梁莉敏表示尚未继承过梁长安的任何财产，但不放弃继承。如果法院确认案涉合同无效，因其未继承梁长安的任何财产，对案涉合同的签订情况不知情，故认为本案处理结果与两人无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院将审理查明的事实分述如下：一、关于系争房屋的情况2005年6月9日，系争房屋核准登记于杨明福名下。系争房屋的不动产登记簿显示：2005年7月11日，系争房屋核准登记于梁长安名下，受理日期为2005年6月23日；抵押权人为工商银行闸北支行，债权数额为17万元，受理日期为2005年6月23日，核准日期为2005年7月11日。房屋现被闸北法院司法查封。二、关于买受人梁长安的情况梁长安，男，1955年10月2日出生，汉族，住上海市浦东新区浦东南路XXX弄XXX号XXX室，于2010年9月8日因疾病去世。被告谢汝贞为梁长安之妻，被告梁莉敏为梁长安之独女。梁长安父亲梁永华、母亲章文青早于梁长安去世。三、关于案涉房屋买卖合同的情况杨明福从上海市浦东新区自然资源确权登记事务中心调取系争房屋过户的买卖合同、担保借款合同、房产证复印件等材料。房屋买卖合同载明出卖人、甲方为杨明福，买受人、乙方为梁长安。双方同意转让款为35万元。合同显示对房屋交接、乙方未按约支付购房款的违约责任、甲方未按约办理过户和交付房屋的违约责任以及合同解除条款被划去。附件三“付款协议”载明：本合同签订后，乙方于2005年5月支付1万元作为定金，待支付尾款时抵作购房款；乙方于2005年6月前首付17万元；乙方于2005年7月前借贷17万元。附件六“居间介绍、代理等中介服务情况”被划去。合同尾部甲方落款处有“杨明福”字样的签名，落款日期显示为2015年6月22日。杨明福称该合同尾部甲方落款处“杨明福”字样并非其本人签名。经杨明福申请，本院委托上海市防伪产品测评中心司法鉴定所对案涉买卖合同尾部甲方落款处“杨明福”签名字迹是否为杨明福本人所写进行鉴定，鉴定意见是该签名不是杨明福本人所写。杨明福对上述意见无异议，谢汝贞、梁莉敏对鉴定意见的真实性认可，但不认可证明目的。四、关于系争房屋的交易背景审理中，杨明福陈述：我想通过中介徐志华帮我哥杨某某贷款5万元，徐志华说银行不会贷款给我的，所以找到了梁长安，我和梁长安之前不认识。我把房产证和身份证复印件都交给徐志华，具体怎么操办的不清楚。系争房屋是1997年拆迁取得的，2005年办出小产证，小产证也是中介去办理的，之后小产证一直在中介手里。审理中，本院询问杨明福是否到交易中心为梁长安办理系争房屋的过户手续，杨明福回答没有。本院进而询问杨明福在诉状中陈述其受欺骗而办理房屋过户手续，为何与庭审中的回答不一致。杨明福称，其记不清楚是否到交易中心现场办理过户手续，调取系争房屋的过户材料后，其还是记不清是否在案涉房屋买卖合同上签字；后其代理人发现合同上的签字与其本人签字不一致，回忆后觉得自己没有去过交易中心现场。为证明其没有出卖系争房屋的意思，杨明福申请证人杨某某出庭。杨某某到庭后向本院陈述：一开始我以为我的房子不能假买卖，所以叫杨明福帮忙，后来我的房屋可以办理贷款了，但是杨明福的材料还是在中介那里，杨明福是自己和中介办理的贷款手续，我不清楚杨明福为系争房屋办理过户是否去过交易中心。我通过案外人黄海认识徐志华，徐志华跟我配合办理假买卖套出银行贷款，我本人配合徐志华到交易中心办理过户，在签订房屋买卖合同时提供银行卡，但卡上没有收到钱，我实际只拿到黄海给我的10万元，我给了徐志华中介费。谢汝贞、梁莉敏认为杨某某与杨明福系兄弟，故证言可信度较低；且如证人所述，杨某某自愿配合徐志华等人签订买卖合同，办理贷款，故认为杨明福作为交易的参与人对这个交易模式是明知的。五、关于梁长安的抵押贷款情况2005年5月27日，借款人(抵押人)梁长安与贷款人(抵押权人)工商银行闸北支行签订担保借款合同。约定借款金额为17万元，用于个人二手房贷款，期限为180个月，自2005年5月31日起至2020年5月31日止；抵押物为系争房屋，房地产价值35万元；借款人授权贷款人划转贷款至“杨明福XXXXXXXXXXXXXXXXXXX”(以下简称“7119账户”)。该合同尾部借款人处由梁长安签字，签约日期为2005年5月27日。工商银行闸北支行与梁长安借款合同纠纷一案，闸北法院于2006年6月28日作出302号民事判决。该判决查明：工商银行闸北支行于2005年7月15日向梁长安发放贷款17万元。截止2006年3月21日，梁长安逾期还贷累计5期。该判决判令：梁长安归还本金及逾期利息……如梁长安届时不能履行付款义务，工商银行闸北支行可与梁长安所有的系争房屋予以折价，或者申请拍卖、变卖……。2019年1月3日，静安法院作出(2006)闸执字第2764号公告：责令梁长安履行302号判决，否则将拍卖系争房屋，以清偿债务。六、关于抵押贷款的发放情况经杨明福申请，本院向工商银行闸北支行调取上述7119账户的新开户凭证一份及其开户至销户期间的银行流水。新开户凭证记载户名为杨明福，日期为2005年5月27日，户名处有“杨明福”字样签名。银行流水显示该账户于2005年7月15日到账17万元，于2005年7月25日支取17万元，于2010年3月23日销户。杨明福称无法确认该组证据的真实性，其本人未收取过17万元，认为新开户凭证上“杨明福”签字与案涉房屋买卖合同的落款签名基本一致，故认为该账户并非本人办理；因银行未能提供该账户开户所用的身份证复印件，故怀疑银行与梁长安存在串通，骗取贷款的嫌疑；其多次到工商银行闸北支行询问开户信息，工作人员告知并非其本人开户，该组证据与工商银行之前的说法不一致。谢汝贞、梁莉敏对该组证据的真实性认可，认为7119账户为杨明福账户，可以证明银行已向其发放贷款17万元。审理中，本院询问杨明福办理抵押贷款的情况，其陈述：银行发放贷款17万元，不清楚谁取走了钱，钱当时到了银行卡以后，徐志华说我还没付中介费，所以没把钱给我，我当时没有办法。过段时间去找他，人跑到广州去了。以上事实，由房屋买卖合同、担保借款合同、302号判决、鉴定意见、不动产登记簿信息等证据材料及庭审笔录在卷佐证。本院认为，本案在卷证据显示系争房屋登记过户至梁长安名下，过户材料中包括系争房屋的产权证复印件及案涉房屋买卖合同等。杨明福陈述其想通过案外人徐志华以取得银行贷款，故将系争房屋产权证和身份证复印件交给徐志华，至于徐志华具体如何操办其并不知情。本院认为，出卖人将房屋过户至买受人名下才可取得银行贷款，而办理房屋过户手续必须有房屋的产权证书及出卖人签名的买卖合同。案涉房屋买卖合同虽非杨明福本人签字，但杨明福本人对于他人将以其名义与梁长安签订房屋买卖合同应属知情，至少放任该种结果的发生。故他人以杨明福名义与梁长安签订案涉房屋买卖合同，系取得杨明福授权而为之，应认定杨明福是案涉房屋买卖合同中的出卖人。在此基础上，本院对当事人诉辩意见归纳如下：杨明福主张其与梁长安是之间的房屋买卖合同关系虚假，双方的目的在于取得银行贷款。谢汝贞、梁莉敏主张杨明福与梁长安之间的房屋买卖合同是双方的真实合意，且已实际履行。故本案的争议焦点在于杨明福与梁长安之间的房屋买卖合同是否构成通谋虚伪意思表示？本院认为，通谋虚伪表示虽存在于当事人内心，但可通过间接证据或外部事实予以认定。本案的房屋买卖合同及其交易过程中存在诸多不合常理之处。具体而言，从案涉房屋买卖合同的内容来看，一般当事人会对购房款的支付日期、交付房屋的日期及违约责任等重要条款作详尽约定，而案涉合同对上述内容未作任何约定。从购房款的支付情况来看，工商银行闸北支行向开户名为“杨明福”的7119账户发放17万元，但在案证据中未有其余18万元购房款的支付记录。从房屋过户至今的情况来看，梁长安及其家人从未主张过交房，而谢汝贞、梁莉敏称梁长安家人知晓系争房屋的买卖、到房屋现场查看过，但又称直至本案诉讼才知晓系争房屋的存在，其陈述前后矛盾，本院难以采信。谢汝贞、梁莉敏未能对上述不合理之处作出合理解释，相反，从杨明福提交的证据与合同的实际履行情况看，买受双方的真实意思应是通过订立买卖合同取得银行贷款，而非房屋买卖。杨明福以买受双方之间系通谋虚伪意思表示为由要求确认合同无效的诉请，具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：确认原告杨明福与梁长安关于上海市晚霞路XXX弄XXX号XXX室房屋的房屋买卖合同无效。案件受理费6,550元(原告已预交)，由原告杨明福及被告谢汝贞、梁莉敏各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  孟高飞审 判 员  施 帅人民陪审员  杨丽红二〇二〇年七月二十三日书 记 员  顾鼎鼎附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……