河南省新野县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1329民初2635号原告：郑成许，男，1942年8月6日出生，汉族，住新野县。委托诉讼代理人：刘智武，河南同心德律师事务所律师。被告：刘焕青，男，1968年3月17日出生，汉族，住新野县。委托诉讼代理人：杨振飞，河南同心德律师事务所律师。第三人：曹磊，男，1980年5月29日出生，汉族，住新野县。委托诉讼代理人：沈晨永，河南锦明律师事务所律师。原告郑成许与被告刘焕青及第三人曹磊为确认合同无效纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，第三人曹磊申请参加诉讼，依法适用普通程序合并予以审理，公开开庭进行了审理。原告郑成许的委托诉讼代理人刘智武、被告刘焕青及其委托诉讼代理人杨振飞、第三人曹磊及其委托诉讼代理人沈晨永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑成许向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2018年10月3日签订的《房屋出售合同》无效并返还购房款95000元；2、本案诉讼费等相关费用由被告承担。事实与理由：2018年10月3日，原、被告经中间人介绍签订《房屋出售合同》，合同约定：原告将位于新野县新甸铺镇西环路××向东100米的房屋一座出售给被告刘焕青。协议签订后，被告支付了购房款。但因该房屋系在集体土地所建房屋，根据《土地管理法》的相关规定，该买卖行为系无效行为，原告因此也未将该房屋交付给被告刘焕青使用。故依法起诉，望判如所请。被告刘焕青辩称，自己并非该争议房屋的实际购买人，购买房屋的款项是第三人曹磊支付的，购房合同的权利义务都应当归第三人曹磊承担。第三人曹磊述称：1、依法确认原告为二被告诉争房屋的实际购买人。2、依法确认原告以被告刘焕青名义与郑成许所签订的房屋买卖合同有效。3、判令被告郑成许将争议房屋交付给原告使用。4、如果合同被确认无效，请求返还购房款95000元，并赔偿损失30000元。事实与理由：郑成许诉刘焕青为确认合同无效纠纷一案，曹磊因与郑成许系邻居关系，申请人出面购买郑成许的房屋担心郑成许不同意，所以委托郑某1、刘焕青等人出面购买，但购房款系曹磊通过银行转账至郑某1妻子的账户，郑某1取款后，将购房款交付给郑成许，刘焕青也没有在新甸铺镇××村购房的需求。因此第三人系该处争议房产的实际买受人，该案的处理结果与第三人有直接利害关系，故依法以第三人身份参加诉讼，望判如所请。原告郑成许辩称，坚持诉讼请求意见，原告与第三人不存在买卖关系。被告刘焕青辩称，第三人起诉的诉讼请求我方予以认可，事实理由均属实。房屋的实际购买人为曹磊，房屋应当交付给曹磊使用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告刘焕青的证人郑某1、第三人曹磊的证人宋某、郑某2均证实，原告郑成许与第三人曹磊有矛盾，第三人预购买原告的房屋，担心原告不同意把房屋卖给他，才以被告刘焕青的名义购房，购房款系第三人曹磊支付，故本院对被告及第三人的证人证言予以采信。原告对第三人提交的房屋所有权证及房产转让协议有异议，认为不能证实第三人曹磊与原告之间建立房屋买卖合同关系，本院认为该证据不能证实涉案合同为有效合同，对此不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告郑成许与第三人曹磊原系前后邻居。第三人曹磊听说原告郑成许欲出售房屋，因不便出面，便委托郑某2等人与原告郑成许协商房屋出售事宜。协商成功后，便由被告刘焕青出面购买原告所售房屋，原告对此不知情，郑某2一直未告诉原告房屋的实际购买人为第三人。2018年10月3日，被告刘焕青由李福山、郑鄂生、郑某2做证明人购买原告郑成许所有的位于新野县新甸铺镇西环路中段东侧的房屋，原、被告双方签订了房屋出售合同，内容：“房屋出售合同卖方郑成旭（以下简称甲方）买方刘焕青（以下简称乙方）一、为房屋买卖有关事宜，经双方协商，订合同如下：甲方自愿下列房屋卖给乙方所有：房屋状况：位于西环路××向东100米，东邻坑边，南邻郑崇宗，西邻曹磊，北邻鲁旭，长米，宽米，共层。二、甲乙双方商定成交价格为人民币95000元，（大写）玖万伍仟元整。乙方在X年X月X日前分一次付清，付款方式：＿。三、甲方在19年正月低日前将上述房屋交付给乙方。该房屋占用范围内土地使用权同时转让。四、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权。如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任。五、本合同一式两份，甲、乙双方各一份。六、双方约定的其它事项：＿。甲方（签名或盖章）郑成许乙方（签名或盖章）刘焕青证明人李福山、郑鄂生、郑某2签订日期2018年10月3日”。合同签订后，被告刘焕青将购房款95000元交给原告郑成许，该95000元由第三人曹磊支付。合同签订后，涉案房屋仍由原告占有、使用。后原告郑成许以该买卖合同违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，该买卖行为由提起诉讼。另查明，原告郑成许，争议房屋位于新野县××××村，编号1796，土地性质为集体土地，已在土地部门登记过，未发放集体土地使用权证书。刘焕青系新甸铺镇艾庄村刘阁十二组人。本院认为，合法的买卖合同关系受法律保护。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，……”。本案中，原告郑成许的房屋位于新野县××××组，该块宅基性质为农村集体宅基地，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，具有较强的福利和社会保障性质，仅能在本集体经济组织成员内部流转，与特定的身份关系相联系，不允许转让。在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益。买受人不是房屋所在地农村集体经济组织成员，其无权享有该村的土地使用权，故房屋买卖行为无效。被告刘焕青系新野县新甸铺镇艾庄村刘阁十二组，非新野县××××组村民，原、被告间的房屋买卖合同违反了国家关于农村集体用地的规定，故原、被告双方签订的房屋出售合同，应为无效合同。故原告郑成许请求确认该合同无效，依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；…”。原告郑成许主动要求返还被告刘焕青的购房款95000元，符合法律规定，本院予以采纳。从另一个角度而言，被告与第三人隐瞒事实与原告签订《房屋出售合同》，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百四十九条、《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定，属于可撤销民事法律行为，就本案而言，法律后果均是合同自始没有法律约束力。关于合同无效后的返还财产及赔偿损失的问题，因第三人已支付购房款，确有损失，应由原告返还涉案购房款95000元及赔偿损失，损失按法律允许的民间借贷年利率24%计算13个月为24700元。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第五十四条第二款、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百四十九条、第一百五十五条规定，判决如下：一、原告郑成许与被告刘焕青签订的房屋出售合同无效。二、原告郑成许于本判决生效后十日内返还第三人曹磊95000元，赔偿第三人曹磊24700元，合计119700元。三、驳回第三人曹磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由第三人曹磊负担；第三人参加之诉案件受理费100元，减半收取50元，由原告郑成许负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  乔妍丽人民陪审员  刘 琴人民陪审员  张 晓二〇一九年十一月三十日书 记 员  曹轩崇