上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2013）青民三（民）初字第2770号原告杨秀红，女，1962年6月13日出生，汉族。委托代理人陈振江，男，1949年2月28日出生，汉族。被告上海青池房地产开发有限公司。法定代表人钱汉新，执行董事。委托代理人张正义，男，在上海青池房地产开发有限公司工作。委托代理人顾慧敏，上海钧正律师事务所律师。原告杨秀红诉被告上海青池房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年7月30日立案受理后，依法由审判员孙佑正适用简易程序审理。本案诉前调解时经申请本院委托上海市房屋建筑设计院有限公司对有关房屋质量问题进行鉴定。本案于2013年8月26日第一次公开开庭进行审理，原告委托代理人陈振江、被告委托代理人张正义、顾慧敏到庭参加诉讼。审理中，经原告申请，本院通过上海市高级人民法院依法委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对有关房屋的修复费用进行评估。2013年12月12日，本案转为普通程序审理，依法组成合议庭。本案于2014年1月15日第二次公开开庭进行审理，原告委托代理人陈振江、被告委托代理人张正义、顾慧敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨秀红诉称，2010年7月31日，被告将原告所购房屋交付。之后，房屋外墙砖出现大面积自行脱落现象，有些虽经修补，仍继续脱落，原告的房屋多处渗水，已经影响到原告正常生活，原告多次与被告联系，至今未能解决。外墙砖脱落，并不是偶然的现象，第二期房屋普遍存在这种问题，无疑是外墙的工程存在严重质量问题。为了维护原告的合法权益，原告提起诉讼，请求根据原告与被告签订的上海市商品房预售合同第二十二条：被告交付该房屋有其他工程质量问题的，原告在保修期内有权要求被告除免费修复外，还需按照修复费的0.1倍给予补偿；判令被告按照修复费用的30%承担赔偿责任；判令被告按照国家标准修复房屋外墙。在审理中，原告变更诉讼请求，请求判令被告按照国家规定对外墙进行修复；判令被告按照修复费用的0.1倍给予赔偿；判令被告按照房屋总价的5%降价处理赔偿人民币279，000元。被告上海青池房地产开发有限公司辩称，同意按照司法鉴定意见书所载明的修复方案对不合格的外墙砖进行修复，可以按照原告的要求期限内完成修复。双方签订的预售合同对房屋质量问题约定了补偿方式，被告愿意按照修复费用的0.1倍予以赔偿。被告交付的房屋是合格的，系争房屋外墙砖脱落的质量问题是可以修复的，不存在减价处理的问题，不同意原告要求减价处理赔偿279，000元的主张。经开庭审理查明，2009年10月13日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买位于青浦区赵巷镇嘉松中路6633弄“青池流水云墅二期A块（3）”160号全幢房屋，暂定总房价款为558万元，被告交付该房屋有其他工程质量问题的，原告在保修内有权要求被告除免费修复外，还须按照修复费的0.10倍给予补偿等。2011年2月14日，系争房屋产权登记在原告名下。原告认为系争房屋存在外墙脱落的情形维修无果致讼。审理中，上海市房屋建筑设计院有限公司出具《司法鉴定意见书》，载明“青浦区嘉松中路6633弄252号外墙砂岩砖存在粘结强度、空鼓、平整度、构造、接缝的质量问题。外墙砂岩砖自行脱落的原因，主要与施工工艺、构造做法、夏季施工措施不当，以及聚合物水泥砂浆与钢丝网界面处理不当有关，建议采用相应措施进行整改”，并出具修复方案。该单位出具《说明》，表明修复时间为一个月。上海四海建设工程造价咨询监理有限公司出具《司法鉴定意见书》，载明“按照被告提供的竣工图纸计算，252号房屋外墙砂岩砖面积为292.45平方米，根据上海市房屋建筑设计院有限公司所出具的司法鉴定意见书中修复方案，如全部拆除修复，修复工程造价为101，281元，每平方米的综合维修单价为346.32元”。审理中，双方一致确认修复费用按照审价单价乘以表面积的结果予以确定，双方也一致认可系争房屋的表面积为347.29平方米。以上查明的事实，由原告与被告的陈述，原告提供的商品房预售合同、产权证，被告提供的建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证、竣工验收备案证书，司法鉴定意见书等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。根据庭审查明的事实，本院认为，原告与被告签订的预售合同为双方真实意思的表示，并未违反法律禁止性规定，应为合法有效，当事人均应恪守合同约定履行各自义务。系争房屋存在司法鉴定意见书载明的问题，问题原因、修复方案等均在司法鉴定意见书中明确载明，本院对司法鉴定意见书予以确认，对司法鉴定意见书内容予以采信。被告提出对房屋进行部分维修的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。被告应按照修复方案及修复期限对系争房屋进行修复。修复期限以鉴定机构提出的一个月为限。若双方当事人庭外再合意同意超过该期限，此为当事人处分自己权利的行为，本院不予干预。被告若未在修复期限内完成修复方案，被告应按照修复费用的同期银行贷款利息的两倍计算迟延履行金。修复费用根据单价与表面积计算得出金额为120，273.47元，被告应补偿原告12，027.35元。修复方案即为修复系争房屋外墙脱落问题出具的方案，因此原告以房屋外墙不合格主张房屋降价处理的诉求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告上海青池房地产开发有限公司应于本判决生效之日起一个月内将原告杨秀红位于上海市青浦区赵巷镇嘉松中路6633弄160号房屋的外墙按照上海市房屋建筑设计院有限公司出具的《司法鉴定意见书》载明的修复方案进行修复。被告若未在上述时间内修复完毕，被告应自修复期限届满之次日起支付原告迟延履行金（以人民币120，273.47元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的两倍计算利息损失，计算至修复完毕之日）；二、被告上海青池房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内补偿原告杨秀红人民币12，027.35元；三、原告杨秀红的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币5，645元，由原告杨秀红负担人民币5，485元，被告上海青池房地产开发有限公司负担人民币160元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。审 判 长  邵 霞审 判 员  孙佑正人民陪审员  黄孟勤二〇一四年四月二十四日书 记 员  姜 瑞附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。