湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0107民初2645号原告：容梅珍，女，1956年1月12日出生，汉族，湖北省武汉市人，武钢大型厂退休职工，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：钱进（系原告女婿），男，1984年11月8日出生，汉族，住武汉市硚口区，特别授权代理）。被告：赵银莉，女，1980年7月5日出生，汉族，河南省淮滨县人，北湖综合服务公司合同工，住武汉市青山区。原告容梅珍与被告赵银莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理后，因案情复杂，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告容梅珍及其委托诉讼代理人钱进、被告赵银莉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告容梅珍向本院提出诉讼请求：1.判令被告偿还所欠原告房屋租金9600元；2.判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2017年6月6日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将其名下位于武汉市青山区××街××号房屋，以每月1600元的价格出租给被告，合同约定租赁期限为2017年6月12日至2018年6月11日止，并约定三个月后每半年支付租金。2017年6月12日至2018年6月11日期间租金已正常交纳，支付方式皆为电子支付（银行转账、微信等）。合同到期后，被告继续承租该房屋，并于2018年6月5日交纳了接下来六个月（2018年6月12日至2018年12月11日）房租9600元（同为电子转账方式），已构成不定期租赁关系。然而，自2018年12月12日起至2019年6月11日止，被告未按约定交纳6个月租金共计9600元。经原告多次催讨，被告仍拒绝偿还，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告赵银莉辩称，被告房租已付清，不差欠原告房租。2017年6月至2018年6月的房租已付清，2018年6月5日被告交了接下来半年房租后，2018年6月8日或6月9日早上，原告称急需用钱，被告又向原告以现金的形式给付了9600元房租，是原告到被告家里拿的，有双方的微信和通话记录，但是由于手机内存有限，时间久远，手机记录清空了，未保存相关证据。被告2019年5月31日搬家，2019年6月2日还与原告见过面，双方一起去查水电煤气费，钥匙也交还至原告手中，原告当时并未提及被告欠交房租的事。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院经审查确认，对当事人无争议的事实认定如下：原、被告系通过红星房产中介介绍认识，双方间除租赁关系外无其他经济往来关系。2017年6月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于青山区××街××号房屋租赁给被告，租赁期限12个月，自2017年6月12日起至2018年6月11日止；租金为每月1600元，付款方式为三个月支付一次，三个月后半年支付一次租金，下次付款需提前五日支付，依此类推，先付租金后用房；被告向原告支付押金1600元，待租赁期满，双方结清费用并验房后，被告将房屋钥匙交与原告，同时原告将押金全部归还被告。合同还对租赁期间相关费用的交纳、违约及发生争议的处理等情况进行了约定。同日，被告向原告支付3个月租金4800元及押金1600元，原告将钥匙交付被告。2017年9月5日，被告向原告账户（卡号62×××02）现存9600元。2018年3月6日，被告通过微信向原告转账4800元。2018年6月5日，被告用其工商银行借记卡（卡号62×××98）向原告账户（卡号62×××02）转账9600元。原、被告均认可上述交易系被告向原告支付租金，且2017年6月12日至2018年12月11日期间的租金双方已结清。另查明，2019年5月31日，被告从原告房屋搬出。2019年6月2日，被告向原告交还钥匙，并结清了水、电、燃气费等费用，但被告还差欠物业费296.12元未支付（系原告代缴），原告亦未向被告退还押金1600元，经本院释明，原、被告双方均表示同意将物业费、押金在本案中一并处理。上述事实有《房屋租赁合同》、银行流水、物业收款收据及当事人的陈述为证。双方当事人对2018年12月至2019年6月期间的租金9600元是否交纳存在争议，对此本院认定如下：原告称未收到被告的租金，因家中事务较多，故直到被告退房搬走后才想起被告仍差欠原告半年租金未支付。原告家庭经济状况不会出现急需资金的情况，不存在被告所述原告家中急需用钱要求被告再提前支付半年租金的情况，且除合同签订的当天系现金支付租金外，被告一直通过电子支付方式交纳租金，被告无证据证明已交纳此半年的租金。被告称其2018年6月5日转账支付半年租金后，由于原告急需用钱，要求被告提前再交半年租金，故被告2018年6月6日再次取款10000元，于2018年6月8日或6月9日在出租房用现金将2018年12月至2019年6月期间的租金9600元提前支付给原告，由于双方是租赁关系不是借贷关系，当时未要求原告出具收条。对此被告称有微信、电话聊天记录和银行流水为证，但由于时间久远手机内存有限没有保存，故仅向法院提交银行流水证明其取现向原告交付租金，微信聊天及通话记录申请法院调取。再者，租赁合同约定先付租金后用房，若被告未支付租金原告不会让被告一直居住，且双方一直有微信往来，若被告未付租金原告为何一直未向被告提起过，2019年6月2日，原、被告还见面就水电煤气费用进行结算，被告将钥匙交还原告，当时原告也未提差欠租金事宜，对此被告提供了2019年5月19日的微信聊天截图为证。本院查明，2019年6月6日，被告从其卡号为62×××98的工商银行卡中分两次、每次取款5000元，共计取款10000元。被告称其提交银行流水的银行卡办理了“节节高”定期理财产品，若需用钱要先从“节节高”定期理财产品里转出资金，故通过该银行卡的流水可以看出从“节节高”产品取出的资金总额大于最终存入资金总额，可以证明这部分差额系取出后支付租金。本院认为被告提交的银行流水仅能证明被告取款10000元的事实，对于该款项的用途无法达到证明目的，且被告提供的“节节高”产品的银行存取流水与租金的支付并非一一对应，无法判断与交付租金之间存在关联性，故对此抗辩意见本院不予支持。2019年5月19日，原、被告微信聊天截图显示被告说“这个房子我不住了，下个月我就搬”，原告回复“好的！准备什么时候搬？”，被告回复“6月10号搬”，原告回复“好”“麻烦美女把电费、煤气费、水费和物业管理费结清，还有家里卫生打扫干净！谢谢”。本院认为该聊天内容系双方对搬家事宜的沟通，未提及租金问题，虽如被告所述原告未提及被告差欠租金的事宜，但原告也未确认被告租金已结清，原告虽怠于行使收取租金的权利，但原告后期向被告催收租金以及向本院起诉行使收取租金的权利均在法律保护的期限内，且原告怠于行使其权利不能证明被告已履行支付租金的义务。关于被告申请调查的微信聊天记录及通话记录，深圳市腾讯计算机系统有限公司在给本院的调查回函中称“因有关聊天记录并不保存于服务器，仅可通过用户接收有关聊天记录的终端设备查看。因此，我司无法提供”。本院认为，本案的争议焦点为被告是否已交纳2018年12月至2019年6月期间租金的问题，由于原、被告双方对事实的描述差距较大，且均存在前后说法不一致的情况，故对双方的争议焦点，本院主要结合现有证据可认定的法律事实综合进行评判。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效。租赁合同到期后，原告继续将房屋租赁给被告，被告亦认可承租原告房屋的事实，依据谁主张谁举证的举证责任分配原则，原告已完成其按期履约交付租赁物及被告尚欠租金的举证责任，被告应对其提出的反驳意见承担举证责任。现被告称其已按约定向原告支付完毕租金，主张已支付2018年12月至2019年6月期间的租金9600元，被告提供的银行取现流水及微信截图不足以证明其已支付2018年12月至2019年6月期间的租金9600元的事实，被告虽称还有其他微信聊天记录和通话记录可以佐证，但其手机内没有保存无法提供，本院依其申请调查亦未能调取相关证据，被告因其自身原因无法提供相应证据应承担举证不能的不利后果，故对被告称已支付2018年12月至2019年6月期间租金的抗辩意见本院不予采信。被告续租的一年，原、被告双方未签订书面合同，视为不定期租赁，被告应按双方交易习惯即原租赁合同约定（租金1600元/月，半年支付租金）支付2018年12月至2019年6月期间欠付的租金共计9600元（1600元/月*6个月）。被告已按租赁合同约定结清水、电、煤气费等费用并向原告退还钥匙，但还差欠原告垫付的物业费296.12元未支付，故按租赁合同约定被告应向原告支付物业费296.12元，原告应退还被告房屋押金1600元。综上，两相抵扣后被告还应向原告支付租金8296.12元（9600元-1600元+296.12元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告赵银莉于本判决生效后15日内一次性向原告容梅珍支付2018年12月至2019年6月期间欠付的租金8296.12元（押金及物业费均已抵扣）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告赵银莉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。审 判 长 董 凌人民陪审员 徐 玲人民陪审员 黄宝贵二〇一九年十二月二十日法官助理刘真真书记员陈辞涢