苏州市吴中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0506民初8208号 原告：苏州天地福田物业管理有限公司，住所地苏州太湖国家旅游度假区长沙岛长沙路8号太湖之星。 法定代表人：王少明，董事长。 委托诉讼代理人：胡书源、该公司员工。 委托诉讼代理人：姚明，江苏剑桥颐华律师事务所律师。 被告：张艳，女，1965年11月16日出生，汉族，住苏州。 原告苏州天地福田物业管理有限公司（下称天地福田公司）诉被告张艳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案，依法适用简易程序公开进行了审理，后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告天地福田公司委托诉讼代理人姚明、胡书源，被告张艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天地福田公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付其自2010年1月1日至2019年6月22日的物业公共服务费102561元，滞纳金66260元(自2010年7月1日起以每期欠付物业费为基数按日万分之三分段计算至实际给付日止，暂算至2020年5月25日)；2、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：被告系位于苏州太湖国家旅游度假区长沙岛太湖之星小区119幢业主，其系苏州太湖之星开发建设有限公司委托的前期物业服务单位，被告从2010年1月起一直未向其交纳物业费，经其多次催讨未果，故诉至法院。 被告张艳辩称，原告未在其购房时告知院子里有很多公用电器设备，直接影响房屋品质，导致其房屋一直卖不出去；原告提供的物业服务水平不到位，影响整个小区的品质，也导致其房屋无法卖出，故其不需要支付物业费。 本院经审理认定事实如下：位于苏州太湖国家旅游度假区长沙岛太湖之星别墅119幢登记权利人为张艳，登记日期为2004年4月22日，登记房屋建筑面积为259.04平方米。 2002年1月1日，天地福田公司与开发商即苏州太湖之星开发建设有限公司（下称太湖之星公司）签订了《物业管理委托合同》，该合同记载：合同期限为3年即自2002年1月1日起至2004年12月31日止。公共服务费按物价局批复的试行价每平方米建筑面积1.5元/月收取，一年后根据物业管理等级验收结果，按物价局的正式批文收取。天地福田公司承诺在本合同生效后一年内达到苏州市物业管理优秀住宅小区的管理标准，并获取得政府部门颁发的证书；一年内通过ISO9001，2000版质量管理体系认证。 2003年8月31日，天地福田公司出具《物业管理费支付方式确认书》一份，主要内容为：“公司/女士/先生：您好！您所认购的太湖之星二期别墅119幢E型已经顺利入伙，作为太湖之星的物业公司，我们将物业管理费的收取额度和期间告之您方，希望得到您的确认。物业管理费从2003年9月份开始计起，管理费为2.5元/平方/月（别墅建筑面积），收取时间为每个收费期间月初的1-5日，滞纳金为日万分之五，房产面积以苏州市吴中区房管局最终测绘面积为准，您的房产建筑面积为259.04平方。1、您的物业管理额度为：一年总额为7771.2元，半年总额为3885.6元；您愿采取a、一年一付（）b、半年一付（√）。2、您可采用的付款方式有：a、在银行开户预存款项，出具委托划款文件，由银行代扣，银行出具对账单（）；b、您也可到物业管理处直接用现金支付（√）。”张艳在确认书下方业主签名处签名确认。 2013年3月14日，太湖之星公司与天地福田公司签订补充协议，约定：太湖之星公司继续委托天地福田公司为案涉小区提供物业管理服务，服务期限直至小区全体业主依法选聘新的物业公司或与天地福田公司重新订立新的物业服务合同为止；物业费标准以天地福田公司与每户业主协商确认为准，同时需向太湖之星公司报备；3、太湖之星公司与天地福田公司权利义务等内容及仍遵照原前期物业管理委托合同约定履行。 另查明，本院于2019年2月15日受理苏州市吴中区香山街道太湖之星业主委员会（下称太湖之星业委会）诉天地福田公司物业服务合同纠纷一案[案号（2019）苏0506民初1691号]，太湖之星业委会诉请包括判令天地福田公司立即退出苏州市吴中区香山街道太湖之星小区。该案中，太湖之星业委会提供了其于2018年8月23日委托江苏瀛元律师事务所向天地福田公司邮寄的律师函一份，要求天地福田公司立即撤出太湖之星物业服务区域。天地福田公司于2018年8月24日签收。太湖之星业委会还提供了苏州市吴中区住房和城乡建设局于2018年9月14日作出的关于《关于认定太湖之星业主大会自治投票的请示函》的工作答复函一份，内容为对太湖之星业委会的答复，载有：“一、基本情况……2、2018年5月13日至19日，你委在度假区住建局、渔帆社区的指导下就有关“自治模式及方案”进行了表决。……二、指导意见。根据上述2018年5月25日形成的表决结果，我局进一步提出如下指导意见：1、请你委在属地街道及社区的指导下严格依照表决的自治方案及相关法规规定进行小区自治管理，维护广大业主的合法权益。2、请你委在与原物业公司（苏州天地福田物业管理有限公司）交接过程中严格办理相关交接事宜且坚决杜绝出现强制交接、暴力交接等情形。3、请你委对广大业主就自治方案进一步做好有关解释说明工作，承担起小区自治管理的相关责任。”天地福田公司确认收到上述律师函，亦对上述工作答复函的真实性没有异议。该案中，太湖之星业委会与天地福田公司一致确认，天地福田公司已于2019年6月23日撤出涉案小区。 以上事实，有原告提供的不动产登记查询记录、物业管理费支付方式确认书、民事判决书、（2019）苏0506民初1691号案件材料及庭审笔录等附卷佐证。 审理中，被告向本院提供了以下证据： 1、2004年度物业管理专用发票复印件一份。 2、2004年6月29日被告签名的房屋交接书复印件一份，被告用以证明交房时房屋花园内有大大小小的公用电器，其将此情况手写在交接书上。 3、2006年5月10日被告与太湖之星公司签订的协议复印件一份，反映：经协商，就太湖之星公司迟延交付别墅及院子里配电箱两事达成协议，太湖之星公司以无偿为张艳向物业管理公司支付物业管理费的形式，一次性补偿张艳五年的物业管理费共计39150元；太湖之星公司履行上述义务后，张艳就太湖之星公司迟延交付别墅及院子里配电箱两事不再主张任何权利，双方就此两事的争议终结。被告称，协议约定补偿五年的物业费是2004年之后五年的。 经质证，原告称，其未主张2010年前的物业费，其为案涉小区提供了物业服务，被告作为业主应交纳物业费。 本院认为，根据原告天地福田公司与开发商签订的《物业管理委托合同》及补充协议，被告签署的《物业管理费支付方式确认书》，可认定原、被告之间的物业服务合同关系成立且合法有效。原告为涉案小区提供了物业服务，被告作为业主应支付相应物业费。根据《物业管理费支付方式确认书》，管理费为人民币2.5元/平方/月，半年一付，收取时间为每个收费期间月初的1-5日。被告未能举证证明其支付过2010年1月1日后的物业费，被告未按约支付物业费，故原告有权主张2010年1月1日后的物业费。至于被告应向原告支付截止何时的物业费。根据法律规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域，物业服务企业拒绝退出，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。因涉案小区实行自治管理，太湖之星业委会于2018年8月23日向天地福田公司邮寄了律师函，要求天地福田公司立即撤出太湖之星物业服务区域。苏州市吴中区住房和城乡建设局亦于2018年9月14日作出工作答复函，要求太湖之星业委会严格依照表决的自治方案及相关法规规定进行小区自治管理，故被告依法应向原告支付截止2018年9月30日的物业费，原告主张此后物业费，本院不予支持，经核算，本案物业费为67998元。关于滞纳金，《物业管理费支付方式确认书》载明滞纳金为日万分之五。被告未按期支付上述物业费，现原告自愿按日万分之三主张滞纳金，合法有据，本院予以支持。因付款期限为半年一付，每个期间月初1-5日支付，结合原告的主张，故本院自每个期间第一个月的6日起按日万分之三计算相应期间物业费的滞纳金，经核算，截至2018年9月30日滞纳金为33836.28元，此后滞纳金以67998元为基数按照每日万分之三计算至实际给付日止。被告关于购房问题的抗辩，属于房屋买卖合同范畴，不属于物业服务合同范畴，本院不予采纳。被告辩称原告提供的物业服务水平不到位，缺乏依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下： 被告张艳于本判决生效之日起十日内给付原告苏州天地福田物业管理有限公司物业费人民币67998元及相应滞纳金（截至2018年9月30日共计33836.28元，此后以67998元为基数按每日万分之三计算至实际给付之日止)。 如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3228元，公告费600元，合计人民币3828元，由原告负担670元，被告负担3158元。被告负担部分案件受理费原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内直接支付原告，本院不再退还原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  钱建平 人民陪审员  顾春燕 人民陪审员  沈 华 二〇二〇年二月三十日 书 记 员  丰雨竑