河北省廊坊市安次区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1002民初2698号 原告：薛旺，男，1985年4月23日出生，汉族，住廊坊市广阳区。 委托诉讼代理人：艾璇，河北拓石律师事务所律师。 被告：李志波，男，1984年11月23日出生，汉族，住廊坊市安次区。 第三人：中国建设银行股份有限公司廊坊分行，住所地廊坊市广阳区金光道36号。 法定代表人：郭鹏军，行长。 委托诉讼代理人：王若凡，王梓芸，河北岳石律师事务所律师。 原告薛旺与被告李志波、第三人中国建设银行股份有限公司廊坊分行（以下简称建行廊坊分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月16日公开开庭进行了审理。原告薛旺及其委托诉讼代理人艾璇、第三人中国建设银行股份有限公司廊坊分行的委托诉讼代理人王若凡、王梓芸到庭参加诉讼，被告李志波经本院公告送达未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。 原告薛旺向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判决被告李志波继续履行房屋买卖合同协助房产过户；二、诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2019年5月23日原、被告在廊坊市辉博房地产经纪有限公司（以下简称中介公司）的主持下签订房屋买卖合同，被告将位于廊坊市安次区0元的价格卖予原告，该房屋面积117.64㎡，现属于抵押贷款阶段。该买卖合同第五条第一款约定，“在合同签订时，被告将房产证件交付中介公司，原告同时将200000元的订金交付被告，中介方要求原被告准备办理房屋产权过户手续所需的全部材料，并协助双方办理该项过户手续”。原告于合同签订当日将200000元给付被告，被告出具收条。该合同第九条约定“双方定于90日内完成房屋过户手续”。但至今为止被告仅仅向中介公司交付房屋产权证件，剩余所有手续均未办理，在这期间原告以及中介公司多次催促被告，但其均以各种理由推脱，甚至屏蔽原告。因涉案房屋属于分期贷款阶段，据原告了解，被告已经逾期还款数月，现双方约定的过户期限已届满数日，被告仍消极对待。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，向法院提起诉讼以维护原告合法权益。2019年10月11日，原告增加一项诉讼请求，请求判决被告李志波向原告支付违约金105000元。 被告李志波未到庭亦未提交答辩意见。 第三人建行廊坊分行述称，一、建行廊坊分行并非涉案房屋买卖合同双方当事人，其作为本案第三人，系涉案房屋的合法抵押权人，其合法权益应受法律保护。薛旺与李志波之间的房屋买卖合同，和李志波与建行廊坊分行之间的《个人住房（商业用房）借款合同》系不同的法律关系，故薛旺与李志波之间的房屋买卖合同是否继续履行不影响李志波与建行廊坊分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》效力及履行，建行廊坊分行对涉案房屋享有合法抵押权，其合法权益应受法律保护。二、在法院确认薛旺与李志波之间买卖关系成立，且在李志波清偿或薛旺代为清偿《个人住房（商业用房）》借款合同》项下全部剩余贷款本息及相关费用的情况下，第三人可以协助办理房屋解除抵押等相关手续。建行廊坊分行与李志波签订的《个人住房（商业用房）》中第十三条第五款第五项及第七款之约定，抵押人经贷款人书面同意处分抵押物的，处分抵押财产而获得的价款或其他款项应当存入贷款人指定账户。贷款人有权要求抵押人清偿或提前清偿本合同项下债务本息及相关费用。且根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因此，在涉案房屋按揭贷款未还清之前，银行作为合法的抵押权人，不会办理解押手续。薛旺、李志波二人须清偿《个人住房（商业用房）》项下全部剩余贷款本息及相关费用后，第三人方可协助办理房屋解除抵押等相关手续。 本院经审理查明，2019年5月23日，原告薛旺（乙方）与被告李志波（甲方）签订《房屋买卖合同》（合同编号为：0000036），居间方为廊坊市辉博房地产经纪有限公司（丙方），合同约定：被告自愿将坐落在安次区宏泰龙邸花园14-1-203的房屋出售给原告；该合同第二条约定被告保证对所出售房屋具有完全的所有权，并根据国家及本地区的相关政策能够上市自由交易，该项房屋及其附属设施上没有设定任何形式的担保物权，没有其他任何形式的权属纠纷或争议，能够按照该合同将该房屋的所有权转让给原告并将该房屋实际交付原告使用；该合同第三条约定原、被告双方协商后的实际成交价格为1050000元，并约定在该合同签订的同时，被告向居间方交付房屋产权证件，原告向被告交付定金200000元，居间方收讫产权证后，要求原、被告双方准备办理房屋产权过户手续所需的全部资料，并协助双方办理该项过户手续；另原告支付其余房款的方式为贷款购买；该合同第六条第四款约定原、被告任何一方擅自解除、拒绝履行本合同，均由违约方向守约方支付该合同第三条确定的房屋成交价的10%作为违约金；该合同第九条原、被告双方约定90日内完成房屋过户手续。 合同签订当日，原告向被告支付定金200000元，被告将涉案房屋产权证书［冀（2017）廊坊市不动产权第0052844号］交由居间方保存并向原告出具收条一份，内容为“今收到薛旺人民币贰拾万元（大写）20万元。（小写），备注：现金叁万元，转账拾柒万元，合计贰拾万元，日期2019年5月23日”，收款人李志波签名并捺印，见证人居间方工作人员陈某签名。后被告至今未协助原告办理上述房屋过户手续，原告诉至本院。 另查明，2013年10月16日，被告李志波与第三人建行廊坊分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告向第三人建行廊坊分行借款500000元整，借款年期限为360个月，即从2013年10月12日起至2043年10月12日止；被告借款用于购置龙邸花园第14幢1单元2层203号房；被告还款方法和还款金额采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币3395.63元；被告已将上述房屋于2017年11月3日办理抵押登记，抵押权人为第三人建行廊坊分行，抵押金额500000元。被告至今还款正常，截至2020年1月15日，剩余未还款本息456800.33元。 上述事实，有《房屋买卖合同》、收条、居间方廊坊市辉博房地产经纪有限公司证明、中国农业银行银行卡/活期存折交易明细清单、涉案房屋不动产权证书、《个人住房（商业用房）借款合同》、当事人陈述及庭审笔录可证。 本院认为，原告薛旺与被告李志波签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照合同约定履行各自义务，现原告已依约支付购房定金，被告将涉案房屋不动产权证书交至居间方廊坊市辉博房地产经纪有限公司，后被告理应按照约定继续履行后续相关义务，但被告收取定金后至庭审结束时失联，无证据显示本案存在其他不能继续履行的法定情形，故本院对原告要求继续履行《房屋买卖合同》的诉讼请求予以支持。此外，因被告曾以该房屋向第三人抵押贷款，被告应涤除诉争房屋抵押权后再与原告办理所有权转移登记手续，并收取剩余卖房款。现原告自愿代被告向第三人偿还剩余贷款本息并一次性支付剩余房款，其行为不损害被告及第三人的利益，且第三人同意，本院依法准予。原告代被告向第三人清偿贷款本息后，第三人应及时将诉争房屋上设定的抵押权注销。因此，基于原、被告之间签订的《房屋买卖合同》，并且原告代被告清偿在第三人处以诉争房屋为抵押物的贷款并一次性支付剩余房款的前提下，被告协助原告办理房屋所有权转移登记手续已无事实上及法律上的障碍，故对原告要求被告协助办理房屋过户手续的诉讼请求本院予以支持。原告薛旺代被告偿还贷款本息的数额应从原告应向被告支付的剩余房款中予以抵扣。关于原告要求被告未按照合同约定90日内完成房屋过户手续应支付违约金105000元的诉讼请求，由于本案原告在支付完200000定金后，双方约定其余房款的支付方式为贷款购买，对于何时完成贷款在房屋买卖合同中约定不明，90日内完成房屋过户手续的起始日期不能确定，且原告未提交证据证明其为继续履行合同所尽到的己方义务，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。对于原告为自己的合法权益能够得到实现所支出的诉讼保全费5000元，系必要费用，原告要求被告承担保全费的请求，本院予以支持。当事人有到庭参加诉讼对自己的主张进行申辩的权利，本案被告经公告送达未到庭参加诉讼，视为放弃上述权利。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告薛旺与被告李志波签订的《房屋买卖合同》继续履行； 二、原告薛旺于本判决生效之日起十日内，向第三人中国建设银行股份有限公司廊坊分行代为偿还被告李志波尚欠该行的以诉争房屋为抵押的贷款本息并向被告李志波一次性付清剩余房款； 三、第三人中国建设银行股份有限公司廊坊分行在原告薛旺清偿上述贷款后十日内，将诉争房屋上所设定的抵押权予以注销； 四、上述房屋抵押权注销后且原告薛旺付清全部房款后五日内，被告李志波协助原告薛旺将诉争房屋所有权转移至原告名下，办理所有权转移登记手续所产生相关费用由原告薛旺承担； 五、驳回原告薛旺其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15330元，保全费5000元，由被告李志波承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 长  丁 丽 人民陪审员  郭春兰 人民陪审员  张万兴 二〇二〇年四月二日 书 记 员  刘玉凤 注：本判决生效后，当事人在规定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行，提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限届满后次日起两年内。 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。 《中华人民共和国物权法》 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 ——