上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初17415号原告：韦来发，男，1956年10月17日，汉族，户籍地上海市虹口区天宝路XXX弄XXX号。原告：蔡妹，女，1956年4月14日，汉族，户籍地上海市虹口区天宝路XXX弄XXX号。原告：韦学妮，女，1996年3月31日，汉族，户籍地上海市虹口区天宝路XXX弄XXX号。三原告共同委托诉讼代理人：钟高德，上海同本律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：许骏骏，上海同本律师事务所律师。被告：唐金宝，女，1939年3月23日生，汉族，住上海市嘉定区。被告：顾昱，女，1965年2月12日生，汉族，住上海市嘉定区。被告：崔峰，男，1962年11月8日生，汉族，住上海市嘉定区。三被告共同委托诉讼代理人：黄超，上海市华荣律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：胡燕艳，上海市华荣律师事务所律师。第三人：上海捷博房地产发展有限公司，住所地上海市嘉定区海波路XXX号XXX-XXX层。法定代表人：沈斌。原告韦来发、蔡妹、韦学妮与被告唐金宝、顾昱、崔峰、第三人上海捷博房地产发展有限公司(以下简称捷博公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭审理。三原告及其共同委托诉讼代理人钟高德、三被告的共同委托诉讼代理人黄超、胡燕艳到庭参加诉讼。第三人捷博公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令三被告立即协助三原告办理上海市嘉定区卧龙路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的产权过户手续，将该房屋产权过户至三原告名下；2、判令三被告赔偿违约金人民币(以下币种同)10万元。事实与理由：系争房屋为三被告合法取得的动迁安置房，三被告为共有产权人。2014年11月18日，原告韦来发、蔡妹并代原告韦学妮(因韦学妮刚成年且人在国外)与三被告签订《拆迁安置房(预售)买卖合同》，其中约定：被告将系争房屋作价人民币120万元出售给原告；原告已于2014年11月3日支付定金2万元，于2014年11月20日支付首付款60万元(含定金2万元)，于2015年1月31日前支付房款50万元，于产权过户时支付剩余房款10万元；被告承诺房屋能办理产权过户时及时登记，最长拖延时间不超过30天；被告承诺将来一切有关于房屋等财产分割均不包括系争房屋，并承诺此房屋已属于原告所有；被告不得擅自解除合同，若被告违约，原告有权要求继续履行合同，并有权要求被告支付最高数额为房款总价两倍的违约金。合同签订后，原告按约支付了110万元的房款，被告亦将系争房屋交于原告进行装修、入住。此后，原告对系争房屋进行了装修，目前全家人居住在该房屋中。据了解，系争房屋在2017年即符合办理小产证的条件，被告却以各种理由拖延办理。原告及居间方再三催促，被告则要求原告支付房价溢价部分的50%作为补偿。基于以上情况，原告诉至法院，要求判如所请。审理中，原告撤回第二项诉讼请求，并明确第一项诉讼请求为：判令第三人将系争房屋过户至三被告名下后，由三被告将系争房屋过户至三原告名下。被告唐金宝辩称：一、原告韦学妮并非合同当事人，主体不适格，法院应当裁定驳回起诉；二、答辩人并不存在违约行为，是原告违约支付房款在先，原告亦未支付维修基金3,376元。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告顾昱、崔峰辩称：一、原告韦学妮并非合同当事人，主体不适格，法院应当裁定驳回起诉；二、答辩人并非系争房屋的产权人，不具备出售房产的权利，也不具备履行合同的能力，故答辩人作为被告的身份也不适格。第三人未进行述称。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合原、被告提供的证据、举、质证意见及庭审陈述与自认，本院确认以下事实为本案的法律事实：2014年5月22日，唐金宝与拆迁人签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，拆迁唐金宝位于嘉定区江桥镇浜南93号房屋。唐金宝为唯一被安置人，安置得到系争房屋。2014年11月3日，崔峰代唐金宝收取韦来发支付的定金2万元。2014年11月18日，韦来发、蔡妹与在居间方促成下与唐金宝、崔峰、顾昱签订《拆迁安置房(预售)买卖合同》一份，该合同列明出卖人(甲方)为唐金宝，房屋共有权人为崔峰、顾昱，买受人(乙方)为韦来发，买受方共有人蔡妹、韦学妮。该合同约定：甲方将系争房屋以净到手价120万元的价格出售给乙方，甲方办理房产证的费用由甲方自行承担，产权过户至乙方名下时产生的所有费用由乙方承担；系争房屋为动迁安置房，甲方承诺已取得家庭全部拆迁安置人同意；乙方已于2014年11月3日将定金2万元支付给甲方，第一笔首付款60万元于2014年11月20日前转账支付给甲方，第二笔房款50万元于2015年1月31日前转账支付给甲方，第三笔房款10万元于甲方将系争房屋过户给乙方且房屋中全部户口迁出当日支付给甲方；甲方应在2014年12月1日前将房屋钥匙交付乙方，并结清之前所有水、电、煤气、有限电视等一切费用；甲方承诺将来一切有关于房屋等财产分割，均不包括系争房屋，并承诺该房屋属于乙方所有；甲方承诺当小区能办理产权及能进行产权过户登记后，在不影响乙方自身利益的基础上，最长拖延时间为三十天，在办理甲方房产证同时甲方同意由中介方保管产权证，直至房屋过户给乙方，乙方保管产证期间甲方不得以任何方式补办。当产权能过户时，乙方有办理过户手续的需要，甲方应提供一切与之有关的手续及资料，并协助乙方办理权属登记手续；甲方不得擅自解除合同，若不根据本合同约定，视为甲方违约，乙方有权要求甲方支付违约金给乙方，按乙方所付房款的两倍偿还。该合同落款处，韦来发、蔡妹在乙方处签名，唐金宝、崔峰、顾昱在甲方处签名。当日，唐金宝、崔峰、顾昱向韦来发出具《收款说明书》，载明：就系争房屋交易期间，购买方所转房款均转入出售方唐金宝的女婿崔峰的工商银行账户，若此次交易中产生任何纠纷，与购买方无关，由出售方唐金宝自行承担。2014年11月19日，韦来发向崔峰转账58万元。2015年1月31日，韦来发向崔峰的转账50万元。至此，韦来发一方已向唐金宝一方共计支付110万元。唐金宝一方也按约于2014年即将系争房屋交于韦来发一方居住使用。又查明，1991年3月，顾昱与崔峰进行了结婚登记。2012年8月，唐金宝向上海市嘉定公证处申请遗嘱公证，内容为，为防止遗产继承发生纠纷，本人自愿立遗嘱如下：属于本人所有的全部财产(包括动产和不动产)，在我去世后，由女儿顾昱继承，继承所得归其个人所有，后事料理由女儿顾昱负责，任何他人不得干涉。2014年11月18日，唐金宝、崔峰、顾昱向韦来发出具《承诺书》，内容为：本人唐金宝为系争房屋业主，就系争房屋的交易事宜，承诺此房产与本人儿子无关，所有产权归本人女儿所有。再查明，1、本院依韦来发、蔡妹、韦学妮之申请，出具了(2019)沪0114民初17415号民事裁定书，并于2019年9月23日对系争房屋采取了查封措施。目前，系争房屋上仅有本案查封。2、系争房屋所在项目的大产证于2013年3月办出，现系争房屋登记在捷博公司名下。3、韦来发、蔡妹为夫妻，韦学妮为二人女儿，均为上海户籍，目前其三人在上海市不动产登记信息系统中未查到房屋登记信息，均陈述具备本市购房资格。审理中，唐金宝、崔峰、顾昱陈述：1、被拆迁的房屋系解放前的自建房，权利人为唐金宝；2、唐金宝为将来办理系争房屋的配套商品房供应(俗称五联单)的购房权利人；3、政府相关部门至今未通知办理五联单，且韦来发一方拒不支付剩余房款构成违约，故唐金宝将不会实施过户相关的任何行为。韦来发一方表示，在卖方否认的情况下，愿意再次支付维修基金3,376元，要求在本案中一并处理，并于2020年4月21日向本院支付剩余房款及维修基金等计103,376元。本院认为，韦来发、蔡妹与唐金宝、顾昱、崔峰签订的《拆迁安置房(预售)买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方均应按约履行。韦学妮虽未签字，但该合同上列明韦学妮为买受方共有人，韦学妮对其未签字进行了合理解释，并认可该合同对其效力，且韦学妮作为合同当事人未有任何加重卖方合同义务的情形，故本院对唐金宝等人关于韦学妮非本案适格主体的主张不予采纳。顾昱、崔峰以其非系争房屋权利人为由主张非本案适格被告，与其签约行为不符，对此主张本院难以采纳。合同签订后，韦来发一方已按约支付房款，同时将剩余房款等付至本院，唐金宝一方亦将系争房屋交付韦来发家庭居住至今。目前，系争房屋已具备上市交易条件，根据诚信原则，唐金宝、顾昱、崔峰理应履行合同，将系争房屋过户至韦来发一方名下。考虑到系争房屋登记在捷博公司名下的现状，且已确定被安置人为唐金宝一人，而唐金宝亦陈述将来的购房权利人仅为其本人，故应先由捷博公司过户至唐金宝名下，再由唐金宝协助韦来发一方办理过户手续。关于违约金，韦来发一方已放弃主张，本院予以照准。唐金宝主张韦来发一方未付款构成违约，与合同约定不符，本院对此意见无法采纳。第三人捷博公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，系无视法律的行为，表明其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、第三人上海捷博房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内协助被告唐金宝办理上海市嘉定区卧龙路XXX弄XXX号XXX室房屋的过户手续，将该房屋过户至被告唐金宝名下；二、被告唐金宝应于上述房屋登记至其名下之日起十日内协助原告韦来发、蔡妹、韦学妮办理过户手续，将上海市嘉定区卧龙路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告韦来发、蔡妹、韦学妮名下；三、原告韦来发、蔡妹、韦学妮应于上述房屋过户当日向被告唐金宝、顾昱、崔峰支付剩余房款及维修基金计103,376元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，减半收取40元，保全费5,000元，诉讼费用合计5,040元，由三被告负担(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内付至本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  许雯雯二〇二〇年四月二十四日书记员  孙 鸯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。