广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0403民初2270号原告（反诉被告）：珠海市斗门区瀚兴纸业有限公司，住所地广东省珠海市斗门区白蕉镇白石村******厂房，统一信用代码91440400796276538R。法定代表人：李炳寅，总经理。委托诉讼代理人：余其斌，广东益诺众承律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘暘，广东益诺众承律师事务所实习律师。被告（反诉原告）周业锋，男，1974年5月26日出生，汉族，住广东省阳江市阳**。委托诉讼代理人：田俊，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘诗晨，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。原告珠海市斗门区瀚兴纸业有限公司（以下简称瀚兴纸业）诉被告周业锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月11日立案受理后，被告周业锋提起反诉，本院经审查，决定予以合并审理，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）瀚兴纸业的委托诉讼代理人余其斌、刘暘，被告（反诉原告）周业锋及其委托诉讼代理人田俊、刘诗晨均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告瀚兴纸业向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告于2014年4月11日签订的《厂房租赁合同》；二、判令被告向原告支付2017年4月至2017年8月的租金共计人民币91670元；三、判令被告向原告支付违约金人民币27501元（以实际租金损失的30%计算）；四、判令被告向原告腾退现占用的位于珠海市斗门区××宿舍，并向原告支付占用上述厂房期间的场地费用人民币4984元（计算方式：以月租金18690元为标准，自2017年9月1日暂计至2017年9月8日，实际计腾退完毕之日止）；五、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告委托案外人李炳均于2014年4月11日就原告名下位于珠海市斗门区××楼厂房（面积为2500平方米）及宿舍的租赁事宜与被告签订《厂房租赁合同》，由案外人李炳均代原告将该厂房及宿舍出租给被告，并代为进行日常管理及收取租金、水电费、管理费等。根据合同约定，涉案厂房及宿舍的租赁期为六年，自2014年6月1日起至2020年6月1日止，厂房租金按每平方米每月人民币7元算，共计人民币17500元；宿舍租金为每月人民币300元，被告应于每月1号前3天向原告支付。租金收取标准自合同生效之日两年内不变，第三年开始租金递增5%，至合同期限届满时止。另，双方约定，被告应于合同签订的同时向原告支付厂房租金保证金人民币35600元，如被告拖欠租金满三十天的，该保证金不予退还。租赁期间，被告曾多次逾期支付租金，但自2017年4月起至今，被告一直未按合同约定向原告履行交租义务，且经原告多次催促后仍拒绝支付。原告认为，被告长期拒付支付租金的行为已经构成根本违约，严重损害原告的合法权益，根据《厂房租赁合同》第三条第5款之约定，原告有权终止该租赁合同，要求被告支付租金并承担违约责任，已收取的保证金不予退还。原告当庭变更诉请第二项为：判令被告向原告支付2017年4月至2017年8月的租金共计人民币93450元（月租金18690元×5个月）；变更诉请第三项为：判令被告向原告支付违约金人民币28035元（以实际租金损失的30%计算）。被告辩称：一、原告未履行合同义务在先，被告不支付租金有法律和事实依据，不属于违约。双方在《厂房租赁合同》中并未明确租金是否与水电、垃圾费等费用一并结算。而合同履行期间双方的交租习惯是，将租金连同电费、水费、垃圾费等费用一并结算，每月月初原告向被告出具列明租金在内的各项费用明细的缴费通知单后，被告按缴费通知单载明的金额以现金方式一次性支付完毕。只有极少情况下以银行转账形式支付租金，且每次均按原告就当期租金专门指定的收款账户支付，每次的收款账户不尽相同。《合同法》第六十条第二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”在本案中，根据双方的交易习惯，原告有在被告支付租金前就具体费用金额履行通知的义务。但自2017年3月29日起，李炳均及原告连同家人全部搬离案涉租赁标的的住处，被告尝试与原告沟通4月份租金支付问题，但无法联系原告，无从确认4月份的租金及水电等金额。2017年4月17日，被告还委托广东莱恩律师事务所就双方履行《厂房租赁合同》事宜致函原告，请原告及时提供其名下银行账号给被告以支付租金，但没有得到任何回应。《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”因此，在原告未履行必要的缴费通知义务在先的情况下，被告不支付租金有法律和事实依据，不属于违约。二、原告存在不能履行出租人根本义务的可能，被告有权行使不安抗辩权，停止向原告继续支付租金。1、原告未履行合同约定的代缴水电、承担电梯及电力设施养护责任等义务，还蓄意破坏租赁标的场地设施设备，给被告造成了严重的经济损失，已构成违约，无权请求支付租金。自2017年4月起至今，原告拒不履行《厂房租赁合同》中约定的代缴水电等费用之义务，被告不得已只能直接向有关部门缴纳，并已为原告垫付费用5万余元。同时，根据《厂房租赁合同》约定，原告有义务保证租赁标的场地及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。但原告不仅长期拖欠电梯维修保养单位保养维修费用，拒不承担电力设施设备养护义务、还蓄意滋事，破坏租赁标的的货运电梯，导致被告额外支出电梯、电力设备等的维修费用，且在此期间内根本无法正常组织生产经营活动，经济损失严重。2、根据斗门区法院的协助执行通知，被告有权拒绝向原告支付租金。2017年1月份起案涉厂房已被查封。2017年5月起，斗门区法院执行局工作人员多次上门，口头要求被告暂不能向原告支付租金。随后被告收到斗门区法院送达的两份协助执行通知书，因原告在与案外人借款合同纠纷案件中未履行生效法律文书确定的义务，斗门区法院裁定冻结其享有的租金收益款，请被告协助在支付租金时将租金扣划至斗门区法院账户。因此，被告未向原告支付租金。基于原告拒不履行租赁合同约定义务、蓄意破坏租赁场地电梯设备、拒不履行生效判决等种种不诚信行为，被告有理由认为原告的经营状况已严重恶化，并已丧失商业信誉，随时有可能无法履行出租人的根本义务。《合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”因此，被告有权根据上述规定行使不安抗辩权，停止履行给付租金义务。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：一、判令反诉被告向反诉原告赔偿经济损失暂计人民币6万元；二、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告于2014年4月11日与反诉被告签订《厂房租赁合同》，承租案涉厂房及宿舍，租赁期限6年，租赁期间，被告一直按约定支付租金、水电费、管理费。2017年4月起，李炳均及反诉被告连同家人全部搬离涉案租赁标的的住处，并无法联系。2017年4月17日，反诉原告委托广东莱恩律师事务所就双方履行的《厂房租赁合同》事宜致函反诉被告，促请反诉被告及时提供其名下银行账号给反诉原告用于支付《厂房租赁合同》项下的租金，否则将承担租金无法正常支付的不利后果。但上述律师函发出后并没有得到反诉被告的任何回应。2017年5月起，相继有不明身份人员多次到案涉租赁标的处闹事索要租金，并蓄意破坏租赁标的场地设施设备，一度导致反诉原告停产停业。同时，斗门区人民法院执行局工作人员多次上门，口头要求反诉原告暂不能向反诉被告支付租金。故，反诉原告暂未向反诉被告支付租金。自2017年4月至今，反诉被告拒不履行《厂房租赁合同》中约定的代缴水电等费用之义务，反诉原该不得已只能直接向有关部门缴纳。期间反诉被告反复破坏租赁标的的运货电梯、重要电力设备等，导致反诉原告不仅要额外支出电梯、电力设备等维修费用，且在期间内根本无法正常组织生产经营活动，经济损失严重。综上所述，反诉被告失联，期间反诉原告尝试与反诉被告沟通解决租金支付问题，但反诉被告始终拒绝与反诉原告就租金等费用的支付事宜进行沟通确认，且拒不履行代缴水电费等合同义务，多次破坏租赁场地电梯及电力设备，给反诉原告造成了严重经济损失。2018年4月3日，被告（反诉原告）变更其反诉请求第一项的损失数额为135800.11元，包括：1、货运电梯及电力设施维修费用27041元（2017年5月6日支付的2016年度电梯维修保养费630元、2017年5月26日垫付的电梯主运行变频器安装费7921元、2017年8月10日电梯门锁装置840元、2017年8月15日支付的电梯保养费1200元、2017年9月15日支付的高压抢修及变压器维修费15000元、2017年10月7日支付的电表总闸漏电开关损坏更换费1450元）；2、垫付2017年4月-2018年3月的电费90121.41元；3、垫付卫生费3800元（2017年5月400元、2017年7-8月1000元、2017年9-12月2400元）；4、经营损失7837.70元（2017年5月4日因反诉被告拉闸停电导致损失602.90元、2017年5月14日-5月26日因反诉被告拆除破坏货梯主运行变频器导致不能正常生产经营的损失7234.80元）；5、2017年4月17日，反诉原告委托广东莱恩律师事务所就双方继续履行租赁合同致函反诉被告所支付的律师费7000元。原告（反诉被告）针对反诉答辩称：首先被告自2017年4月起已经开始拒绝向原告支付租金，原告及家人虽确在2017年3月底搬离案涉厂房，但期间就案涉厂房的出租管理及租金收取事宜委托案外人谈美庆代为处理，并将该委托事宜告知各租户，因各租户对该案外人的身份不予以认可，拒绝向其支付租金，原告的受托人李炳均在2017年5月份亲自返回案涉厂房接管厂房出租管理及租金收取事宜，但经向被告多次催促后，被告至今仍拒绝向原告支付租金，其次，被告所提的经济损失并无事实及法律依据。从其所列的损失清单来看，该清单所涉水电费、卫生费、电梯的维修保养费均应当由实际使用的各租户承担，且该部份内容并不属于被告所主张的损失，此外被告并未提供其他证据证明其存在实际经济损失，原告有作出导致其经济损失的行为，更不能证明二者之间存在因果关系，据此，原告认为，被告的反诉请求不应当获得支持，恳请法庭依法予以驳回。原告（反诉被告）围绕其诉讼主张向本院提交证据如下：1、房地产权证，拟证明原告系涉案厂房合法产权人，有权出租并收取租金；2、授权委托书；3、受托人身份证明；证据2、3拟共同证明原告委托李炳均对涉案厂房的日常管理、出租、签署出租合同、收取租金等费用。4、厂房租赁合同，拟证明原、被告签订了租赁合同并约定了双方的权利义务；5、关于解除商铺租赁合同及清场、腾退返还商铺的通知；6、EMS快递凭证;7、签收回执；证据5-7拟共同证明被告自2017年4月起拒付租金，原告通知被告解除合同并要求被告支付租金和违约金、返还租赁物。8、银行流水清单，拟证明被告在合同履行期间以现金或银行转账方式支付租金、水电费和卫生费等费用；9、证明一张；10、收据一张；证据9-10拟共同证明被告曾在2017年3月份左右开始要求原告的各租户向其缴纳水电费，而该证明所涉案外人黄晓红正是租户之一，其已证明已经向被告支付了2017年3月到9月的电费，但因被告并非在每次收取电费后都有向其出具收据，其仅能向原告提供被告出具2017年8月份的水电费收据，此证实被告刚刚所述其提交的证据中已经扣除租户向其缴纳的电费，与本案事实不符，其所主张原告应当向其支付的电费没有事实及法律依据。11、租金催收凭证，拟证明原告在第一次开庭后多次催促被告缴纳租金并在2018年1月份向其发出书面的催缴通知，但被告至今仍拒绝向与原告支付租金，也没有将租金以银行转账的方式转入法院指定的收款账户。被告（反诉原告）围绕其诉讼主张向本院提交证据如下：1、《厂房租赁合同》；2、2016年8月收款收据；3、2017年2月收款收据；4、2017年3月收款收据；证据1-4拟共同证明周业锋承租案涉厂房的事实，交租习惯为现金交付。5、租赁厂房货梯内标识照片，拟证明周业锋租赁厂房电梯的维修保养单位为珠海市菱峰电梯有限公司。6、珠海市菱峰电梯有限公司2017年5月6日开具的《收款收据》，拟证明周业锋负担了租赁厂房电梯2016年度保养费630元。7、珠海市菱峰电梯有限公司报价书;8、珠海市菱峰电梯有限公司2017年5月16日开具的《收款收据》;9、珠海市菱峰电梯有限公司2017年5月26日开具的《收款收据》;10、其他租户就电梯主运行变频器安装费用分担的确认说明；证据7-10拟共同证明证明周业锋负担了租赁厂房电梯主运行变频器安装费用7921元。11、珠海市菱峰电梯有限公司2017年8月10日开具的《收款收据》，拟证明周业锋负担了租赁厂房电梯门锁装置安装费用840元。证据12、瀚兴纸业出具的电梯保养费收据，拟证明周业锋负担了租赁厂房电梯2017年度保养费1200元。证据13、广东捷达电力建设有限公司2017年9月5日开具的《收据》，拟证明周业锋负担了租赁厂房高压抢修及变压器维修费用15000元。证据14、五金电器行2017年10月7日漏电开关送货单;证据15、漏电开关安装人工费2017年10月8日收据;证据14-15拟共同证明周业锋负担了租赁厂房电表总闸漏电开关损坏更换费用1450元。证据5-15拟共同证明周业锋代瀚兴纸业支付了货运电梯及电力设施维修维护费用合计25591元;当庭提交一份原告与珠海市菱峰电梯有限公司签署的珠海市电梯日常维护保养合同，与本组其他证据共同证明：原告与案外人签定了电梯的保养合同，并没有按照与被告签订的租赁合同约定履行电梯维修保养义务。证据16、2016年11月缴费通知单;证据17、2016年12月缴费通知单;证据18、2017年1月缴费通知单;证据19、2017年3月缴费通知单;证据16-19拟共同证明李炳均每月以缴费通知单的形式通知周业锋应付水电费金额。证据20、周业锋2017年4月-9月电表读数及电费清单；证据21、周业锋租赁厂房2017年10月初电表读数照片;证据20-21拟共同证明周业锋2017年4月至2017年9月每月应付电费。证据22、2017年4月、5月份费用缴费通知;证据23、周业锋对4月份、5月份电费承担的说明;证据24、广东电网电费通知单（电费月份2017年5月）;证据25、广东电网电费发票（电费月份2017年4月）;证据26、广东电网电费发票（电费月份2017年5月）;证据22-26拟共同证明周业锋2017年4月、2017年5月实际为瀚兴纸业垫付电费款2242.45元。证据27、广东电网电费通知单（电费月份2017年6月）;证据28、银联POS签购单（周业锋2017年6月16日向珠海供电局支付24130.19元）;证据29、广东电网电费发票（电费月份2017年6月）;证据27-29拟共同证明周业锋2017年6月实际为瀚兴纸业垫付电费款15670.09元。证据30、广东电网电费通知单（电费月份2017年7月）;证据31、银联POS签购单（各租户2017年7月18日向珠海供电局支付26748.36元）;证据32、广东电网发票（电费月份2017年7月）;证据33、各租户对7月份电费分摊的确认说明;证据30-33拟共同证明周业锋2017年7月实际为瀚兴纸业垫付电费款1176.26元。证据34、银联POS签购单（周业锋2017年8月21日向珠海供电局支付13000元）;证据35、广东电网发票（电费月份2017年8月）;证据36、各租户对8月份电费分摊的确认说明;证据34-36拟共同证明周业锋2017年8月实际为瀚兴纸业垫付电费款7265.70元;对于证据36因为数额计算错误，当庭变更为2765.70元。证据37、广东电网电费通知单（电费月份2017年9月）;证据38、银联POS签购单（周业锋2017年9月21日向珠海供电局支付22858.90元）;证据39、广东电网发票（电费月份2017年9月）;证据40、周业锋对9月份电费承担的说明;证据37-40拟共同证明周业锋2017年9月实际为瀚兴纸业垫付电费款13452.80元。证据16-40拟共同证明周业锋为瀚兴纸业实际垫付电费合计39807.30元。证据41、珠海市斗门区市政管理所2017年6月9日开具的卫生费发票（卫生费月份2017年5月）;证据42、珠海市斗门区市政管理所2017年8月22日开具的卫生费发票（卫生费月份2017年7月、8月）;证据41-42拟共同证明周业锋为瀚兴纸业垫付卫生费合计1400元。证据43、对方带领不明身份人员至案涉厂房闹事、破坏并拆走货梯主运行变频器的录像视频;证据44、珠海市公安局白蕉派出所2017年5月14日报警回执;证据45、珠海市菱峰电梯有限公司出具的关于租赁厂房货梯主运行变频器丢失的《证明》;证据43-45拟共同证明周业锋遭受的经营损失。证据46、律师事务所受周业锋委托于2017年4月17日向瀚兴纸业发出的《律师函》;证据47、《律师函》张贴现场照片;证据48、《律师函》张贴现场录像视频;证据49、与律师事务所《非诉讼法律事务代理合同》;证据50、律师费发票;证据46-50拟共同证明周业锋已采取合理方式向瀚兴纸业送达律师函，并支出律师费7000元;证据51、珠海市斗门区市政管理所2017年10月10日开具的卫生费发票（卫生费月份2017年9月、10月），拟证明周业锋于2017年10月为瀚兴纸业垫付卫生费800元。证据52、珠海市斗门区人民法院执行裁定书（2017）粤0403执1138号;证据53、珠海市斗门区人民法院协助执行通知书（2017）粤0403执1138号;证据54、珠海市斗门区人民法院执行裁定书（2017）粤0403执1139号;证据55、珠海市斗门区人民法院协助执行通知书（2017）粤0403执1139号;证据52-55拟共同证明根据法院的要求，周业锋不能向瀚兴纸业支付租金。证据56、周业锋2017年4月-10月电表读数及电费清单;证据57、广东电网电费通知单（电费月份2017年10月）;证据58、银联POS签购单（周业锋2017年10月18日向珠海供电局支付25193.86元）;证据59、广东电网发票（电费月份2017年10月）;证据60、周业锋对10月份电费承担的说明;证据61、周业锋2017年6月-11月电表读数及电费清单;证据62、银联POS签购单（周业锋2017年11月20日向珠海供电局支付15978.16元）;证据63、广东电网发票（电费月分2017年11月）;证据64、周业锋对11月份电费承担的说明;证据65、珠海市斗门区市政管理所开具的2017年11-12月、2018年1-2月卫生费发票，拟证明周业锋为瀚兴纸业垫付2017年11月至2018年2月卫生费共计1600元；证据66、2017年7月份至2018年3月份电费表，拟证明周业锋2017年12月份至2018年3月份每月应付电费；67、2017年12月份电费承担说明；68、2017年12月广东电网发票；69、银联POS签购单；70、微信“生活缴费”支付截图；71、2018年1月广东电网电费通知单；72、2018年1月份电费承担说明；73、2018年1月广东电网发票；74、银联POS签购单；75、2018年1月广东电网电费通知单；76、2018年2月份电费承担说明；77、2018年2月广东电网发票；78、银联POS签购单；79、2018年2月广东电网电费通知单；80、2018年3月份电费承担说明；81、2018年3月广东电网发票；82、银联POS签购单；83、2018年3月广东电网电费通知单；证据56-83拟共同证明周业锋租赁厂房用电情况及垫付电费、卫生费情况。被告还申请证人林某、杨某、江某出庭作证，上述证人均出庭提供证人证言。本院依职权调取（2017）粤0403执1138、1139号执行裁定送达回证一份。根据庭审笔录，结合双方提交的证据，本院认定事实如下：一、关于租赁物及租赁合同的情况。涉案厂房位于珠海市斗门区白蕉镇××，建筑面积7589.79平方米，层数3层，登记的权属人为珠海市斗门区瀚兴纸业有限公司。2010年6月1日，原告瀚兴纸业出具授权委托书，委托李丙寅（原告法定代表人）及李炳均代为对涉案厂房进行日常管理及出租，代为签署出租合同，代为收取租金、水电费、管理费等。2014年4月11日，李炳均代瀚兴纸业（甲方、出租方）与周业锋（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于珠海市斗门区××房，还租用宿舍；租赁期限为6年，从2014年6月1日起至2020年6月1日止；厂房每月租金按每平方米7元计算为17500元，宿舍月租为300元，合计每月租金为17800元；合同生效后两年内租金不变，从第三年开始递增5%；租金应于支付月1日的前3天向甲方支付；租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话等费用由乙方承担，并在收到收据或发票的3天内付款，超期产生的滞纳金由乙方承担；乙方每月应按每平方米0.2元交纳物业管理费（两年内暂不收取，之后视情况而定）；合同签订后，乙方应向甲方支付保证金35600元；租赁期间，如乙方拖欠租金满7天，甲方有权收取5%的滞纳金，乙方拖欠租金满30天的，甲方有权终止租赁合同，保证金不予退回；租赁期间，因乙方使用不当或不合理使用致使厂房及其附属设施损坏或故障的，乙方负责维修，乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担；租赁期间，甲方保证该厂房及其附属设施处于正常的可使用和安全状态，甲方会不定期对该厂房进行检查、养护，乙方应予配合；租赁期间，乙方使用水费按每吨3.5元计算，电费每度1.5元计算，如有变更以供电局和水务局最新收费为准。双方对上述事实没有争议，且有原告提交的产权证、双方提交的租赁合同证明，足以认定。二、关于租赁合同履行的情况。涉案租赁合同签订后，双方依约履行。期间，原告每月将被告当月应交的租金及上月应交的水电费等费用制成清单送达给被告，清单下方有列明收款账号，所列账户并非原告的公司账户，且每次账户不尽相同。被告根据清单中所列金额通过现金或转账方式支付租金等费用，而后原告方开出收款收据，收据的出具方也不尽一致，有珠海市悦荣金属有限公司开具收据，也有梁翠琼签名确认的收据。2017年3月底，原告授权管理的人员李丙寅、李炳均及其家人搬离案涉厂区，后未再向被告发放表格。期间，案外人谈美庆以其受李丙寅、李炳均委托为由要求被告等租户向其缴纳租金、水电费等费用，但全体租户因无法确认委托真实性不予认可。自此，被告未向原告交纳租金及水电费。因供电企业系根据厂区总表向原告收取电费，为保障涉案厂区（包括被告租赁面积在内）的供电以维持正常生产，被告直接向供电企业交纳厂区当月所产生的实际电费。后因被告未支付租金，李炳均于2017年8月9日向被告邮寄送达《关于解除商铺租赁合同及清场、腾退返还商铺的通知》，称因被告从2017年4月1日起拖欠租金及违约金，出租人要求解除租赁关系并要求被告在2017年8月20日内付清所欠租金、违约金并清场、腾退所租赁商铺。因原告与他人存在纠纷，系本院（2017）粤0403执1138、1139号案件的被执行人，本院于2017年9月14日作出（2017）粤0403执1138、1139号执行裁定书，裁定将原告对被告享有的租金收益款予以冻结（两份裁定冻结的限额分别为17万元、40万元），冻结期限为三年，自2017年9月15日至2020年9月14日；并向被告送达协助执行通知书，要求其协助执行，收益款可以支付时，扣划至本院账户。上述事实有双方陈述、原告出具的收费清单（即被告提交的缴费通知单）、收款收据、原告提交的解除通知和快递凭证、被告提交的电费发票以及本院执行裁定等证据证明，本院予以认定。三、双方确认的相关事实。1、原告对被告反诉请求的2017年9月5日高压抢修及变压器维修费用15000元予以认可。2、2018年6月14日，双方经现场核实，对租赁场地用电和卫生费问题达成一致意见，并签订确认书，确认：一、被告自2017年3月1日至2018年4月30日期间代原告垫付电费236795.53元，扣除被告自己实际发生的电费后尚有75424.03元，由原告支付予被告；二、被告代原告垫付2017年5月、7月、8月、9-12月卫生费共计3800元，被告自愿负担1800元，其余部分由原告支付给被告。3、被告对原告请求的租金计算标准予以认可。四、双方争议的相关事实1、关于被告主张原告派人到涉案厂区收租拆除厂区变压器保险丝导致停电一事，根据被告提交的视频资料显示，确有一伙身份不明人员到涉案厂区声称收租，与被告等租户发生争执，并拆卸了厂区变压器的保险丝。对视频反映的事实本院予以确认。该视频下方显示的时间为2017年5月13日，但被告申请出庭作证的三个证人对上述事件发生的时间陈述均不一致，林某表示不清楚，杨某表述为4月中旬，且被告声称报警却未提供报警记录，故本院对被告主张上述事件发生的时间为2017年5月13日不予确认。2、关于被告主张原告法定代表人李丙寅于2017年5月14日拆除涉案厂房货梯主运行变频器一事，被告提交的视频资料、珠海市菱峰电梯有限公司出具的关于租赁厂房货梯主运行变频器丢失的《证明》以及报警回执足以证明涉案厂房货梯主运行变频器于2017年5月14日凌晨被人潜入拆卸掉的事实，至于行为人是谁，因事发时为深夜，监控画面并不清晰，监控资料只显示了行为人的身影，不能显示行为人的面容，仅从监控画面无法识别行为人的身份，且警方接警后未有结论。故本院对被告关于李丙寅是该事件行为人的主张不予采信。证人林某陈述其从监控画面知道该事件行为人是李丙寅，有违常理，本院不予采信。3、关于被告支付厂房电梯主运行变频器安装费用7921元的事实，被告提交的珠海市菱峰电梯有限公司报价书、《收款收据》及货梯所涉租户签名并盖章确认的电梯主运行变频器安装费用分担的说明可相互印证，足以认定。4、关于被告委托律师向原告发出律师函并支付律师费7000元的事实，有《律师函》张贴现场照片、《律师函》张贴现场录像视频、《非诉讼法律事务代理合同》、律师费发票足以证明，本院予以认定。五、其他事实本案审理过程中，本院依原告申请，于2017年12月14日以（2017）粤0403民初2270号裁定书裁定查封被告名下银行存款，后于2018年12月29日以（2017）粤0403民初2270号之二民事裁定书裁定继续查封被告名下银行存款。本院认为：涉案厂房租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合同有效。双方均应恪守。双方争议问题，本院按本诉与反诉分别评析：关于本诉部分。原告以被告欠付2017年4-8月租金为由主张被告违约。双方均确认双方实际的交易习惯是：原告每月将被告当月应交的租金及上月应交的水电费等费用制成清单送达给被告，被告根据清单中所列金额通过现金或转账方式支付租金等费用，而后原告方开出收款收据。且根据原告制作的清单及收据可知，原告的收款方式、收款账号、收款人及收款金额均不固定，被告需依据原告方的清单或明确的指示方可完成交租。原告认可其合法的授权管理人员搬离案涉厂区之后并未再按照之前的方式向被告发放表格，则原告未能按月收取租金的后果不应归责于被告。本案中，原告也没有提交证据证明其授权管理人员在该期间恢复正常管理并向被告有效主张租金。且被告在收到本院送达的协助执行通知书后未向原告支付租金，符合法律规定。故原告主张被告违约，没有依据，本院不予采信。原告据此请求被告解除合同、腾退租赁物、支付占用费及违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。本案法庭辩论终结之前，被告实际使用涉案厂房，应依约向原告交纳租金。原告因请求解除合同而请求被告支付占用费，在合同不解除的情况下，应视为其实质请求租金，故本院在本案中对截止至法庭辩论终结当月的租金予以处理。因被告对原告请求的月租金标准18690元没有异议，且该标准符合涉案合同的约定，故被告应按月租金18690元向原告支付从2017年4月至2018年4月的租金合计242970元。被告以涉案厂房及租金被查封为由主张其不交租金系行使不安抗辩，但没有提交证据证明存在影响其使用涉案厂房的情形，故被告该抗辩不当，本院不予采信。至于本案本诉债务的履行问题。鉴于原告是本院其他案件的被执行人，本院已向被告送达协助执行通知书，被告应根据本案生效判决和另案执行裁定、协助执行通知确定的内容履行本案债务。关于反诉部分。一、电梯费用。双方确认涉案电梯安装于2014年8月，系原告出资购买安装。双方对电梯使用期间的维修费无书面约定，应根据涉案租赁合同约定确定。被告反诉请求涉及电梯的费用如下：1、2017年5月6日的电梯维修费用630元。根据涉案合同第五条第一项的约定，因被告使用不当或不合理使用至厂房及附属设施损坏或故障的，维修费用由被告承担。被告仅提交了菱峰电梯公司的收款收据，未提交证据电梯故障原因及维修情况的证据，无法确认该故障及维修由于什么原因导致，故被告反诉请求原告承担该费用，依据不足，本院不予支持。2、2017年8月10日的电梯门锁装置费用840元，被告提交菱峰电梯公司的收款收据中没有交款人，本案中该公司所开具的其他收据均有明确列明交款人，被告反诉请求原告承担该费用，依据不足，本院不予支持。3、2017年8月15日支付的2017年度电梯保养费1200元，双方均确认双方之前均按此标准履行，被告请求返还与约定不符，本院不予支持。4、被告垫付的电梯主运行变频器安装费7921元，根据涉案合同第五条第二项的约定，原告负有保障厂房及附属设施处于正常可使用和安全的状态，在涉案货梯丢失主运行变频器导致货梯不能使用的情况下，原告应负责安装并承担费用。被告为此垫付的7921元，原告应予支付。二、经营损失。1、被告主张租赁厂房于2017年5月4日遭原告拉闸停电导致不能生产经营的损失602.90元（按一日租金计算），但被告没有提交证据证明原告于2017年5月4日有上述行为。原告提交的视频证据显示的时间是2017年5月13日，且无法证明该行为系原告方所实施。故被告反诉请求原告赔偿该损失，依据不足，本院不予支持。2、被告以李丙寅蓄意破坏电梯主运行变频器导致电梯不能使用为由，反诉请求原告赔偿损失7234.80元。该损失系因侵权行为所导致，应由侵权行为人承担。因被告提交的证据不足以证明破坏电梯主运行变频器是李丙寅所为，被告该反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。三、被告以其委托律师发函催告原告提供交租账号为由，反诉请求原告支付被告为此而支出的律师费7000元，因我国法律并未强制规定公民的民事行为必须委托律师进行，且该费用既无合同依据，也无法律依据，本院不予支持。四、被告反诉请求原告支付其于2017年10月7日更换厂区电表总闸损坏的漏电开关费1450元，被告提交的送货单及安装人工费收据可相互印证，且厂区电表总闸漏电开关属于原告应予维护保障的附属设施，故被告该请求，本院予以支持。五、至于双方确认被告所垫付的2017年9月5日高压抢修及变压器维修费用15000元、2017年3月1日至2018年4月30日期间电费75424.03元以及2018年2月之前的卫生费2000元，双方并无争议，原告应予支付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决如下：一、被告周业锋于本判决生效之日起五日内向原告珠海市斗门区瀚兴纸业有限公司支付截止至2018年4月的租金242970元；二、反诉被告珠海市斗门区瀚兴纸业有限公司于本判决生效之日起五日内向反诉原告周业锋支付高压抢修及变压器维修费15000元、电费75424.03元、卫生费2000元、漏电开关更换费1450元、电梯主运行变频器安装费7921元，合计101795.03元；三、驳回原告珠海市斗门区瀚兴纸业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告周业锋的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4664元、保全费1120元，合计5784元（原告已预交），由原告珠海市斗门区瀚兴纸业有限公司负担579元，被告周业锋负担5205元；反诉受理费949元（反诉原告已预交），由反诉原告周业锋负担238元，由反诉被告珠海市斗门区瀚兴纸业有限公司负担711元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  程洪龙人民陪审员  梁文英人民陪审员  梁国裕二〇一九年九月二日书 记 员  陈惠琼吴悦媚邝嘉宏