上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初17690号原告：顾海军，男，1972年1月18日生，汉族，住上海市嘉定区。原告：刘爱红，女，1975年6月10日生，汉族，住上海市嘉定区。两原告共同委托诉讼代理人：朱博卓，上海凯欣律师事务所律师。被告：上海新明环球置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：范光培。原告顾海军、刘爱红(下称“原告”)与被告上海新明环球置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱博卓到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2015年4月30日签订的《上海市商品房预售合同》；2、判令被告返还原告首付款人民币377,913元(以下币种同)，并支付利息损失(以377,913元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2015年4月30日起至实际清偿之日止)；3、判令被告返还原告贷款本金36万元及相应利息(自2016年7月28日银行放款之日计算至被告实际付款之日，具体以银行实际利息为准)4、判令被告支付原告解约赔偿金7,379.13元(总房价的1%)；5、判令被告支付原告房屋登记费550元。事实与理由：2015年4月30日，原、被告签署《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买嘉定区浏翔公路XXX号XXX层XXX室房屋(下称“系争房屋”)，卖方于2016年6月30日前将系争房屋交付买方，卖方如未按照约定期限交房，逾期超过90天，买方有权解除合同，卖方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按照中国人民银行公布的同期存款利率支付利息，按照总房价款的1%支付赔偿金等。合同签订后，原告依约向被告支付首付款377,913元，剩余房款36万元由原告向上海农村商业银行股份有限公司嘉定支行(下称“农商行嘉定支行”)申请按揭贷款。原告并向上海市嘉定区房地产登记处缴纳了房屋登记费550元。农商行嘉定支行于2016年7月28日放款36万元，原告于2016年8月28日还款至今。但被告至今未向原告交付系争房屋，逾期超过90天，也超过了办理产证时间。后被告在《5月22日会议纪要》中承诺赔偿退房业主已付房款总额及自付款后的银行同期贷款利率，另赔偿总价的1%。原告多次与被告交涉未果，故涉诉。被告未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月30日，原告(乙方、买方)与被告(甲方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定乙方向甲方购买系争房屋，政府批准的规划用途为店铺，总房价暂定为737,913元；甲方定于2016年6月30日前将系争房屋交付给乙方，除不可抗力外；房屋交付必须符合下列第三种方案所列条件：……三、取得了《建设工程竣工验收备案证书》；甲方如未在约定期限内将系争房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.5计算，违约金自约定的最后交付日期之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；乙方行使合同约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方书面通知起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的1%，在退还房价款时一并支付给乙方，已支付房价款是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。合同另对其他事项作了约定。上述合同签订当日，原告向被告支付了首付款377,913元。2016年6月27日，原告与农商行嘉定支行签订《个人房屋抵押借款合同》，被告为保证人，约定，原告为支付系争房屋的购房款向农商行嘉定支行申请贷款，贷款金额为36万元，贷款期限为2016年6月27日至2026年6月27日，参考利率为中国人民银行公布的同期五年以上人民币贷款基准利息上浮10%。合同签订当日，中国人民银行公布的五年以上人民币贷款基准利率为4.9%。按月还款的，借款人自借款实际发放之日起，以每一个月为一期，分期偿还本息，还款期数为120期，最后一期利随本清。借款本息偿还方式为按月等额本息。2016年7月28日，农商行嘉定支行按约发放贷款，原告自2016年8月28日开始按约还本付息。另，原告于2016年7月11日向上海市嘉定区房地产登记处缴纳系争房屋的登记费550元。后因被告未能按时取得《建设工程竣工验收备案证书》，未能在合同约定时间内向原告交付系争房屋，原告于2016年9月30日向被告送达《预售合同解除函》，通知被告解除《上海市商品房预售合同》，要求被告返还购房款及利息等。本院认为，原、被告之间签订的《上海市商品房预售合同》系买卖双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。现原告以被告逾期交房为由主张解除合同，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告应向原告返还已付房款，故对原告要求返还房款的请求，本院亦予以支持。合同解除后，被告应按何标准承担违约责任？原告主张的诉请中既有合同约定的违约金，也有其因被告违约造成的损失，对于违约金、赔偿金的标准及能否同时适用问题，合同约定的逾期交房情况下解约违约金为已付房款的1%，原告主张该解约违约金的同时又要求赔偿利息损失，然根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限；增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。故原告既主张违约金又主张经济损失于法无据，本院难以支持。对于原告的实际损失的认定：1、其为履行合同而申请银行贷款，现合同解除，则其支付的贷款利息可作为其实际损失，应计算至被告返还该部分房款为止；2、原告以现金方式支付的房款的利息损失亦可作为其实际损失。综上，本院认定原告存在上述首付款与贷款的利息损失，然该损失已超过双方合同约定的违约金，故本院支持原告关于已付购房款利息损失的诉讼请求。至于原告主张的房屋登记费，该款确属原告因系争房屋买卖所遭受损失，本院依法予以支持。审理中，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，系无视法律的行为，表明其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告顾海军、刘爱红与被告上海新明环球置业有限公司于2015年4月30日签订的《上海市商品房预售合同》；二、被告上海新明环球置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告顾海军、刘爱红购房款人民币737,913元；三、被告上海新明环球置业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告顾海军、刘爱红人民币377,913元的利息损失(自2015年4月30日起至被告实际返还之日止，其中2019年8月19日之前按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；四、被告上海新明环球置业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告顾海军、刘爱红人民币36万元自2016年7月28日起至被告实际返还之日止的贷款利息损失(具体以银行实际利息为准)；五、被告上海新明环球置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告顾海军、刘爱红房屋登记费人民币550元；六、驳回原告顾海军、刘爱红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11,258.42元，由原告顾海军、刘爱红负担111.39元，被告上海新明环球置业有限公司负担11,147.03元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  邓 珍人民陪审员  俞莉萍人民陪审员  王 省二〇一九年十一月二十九日书 记 员  朱 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。