陕西省商洛市商州区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕1002民初2082号 原告：商洛市市场监督管理局，住所地商洛市商州区。法定代表人：江长海，局长。委托诉讼代理人：杨阳，男，商洛市主任。委托诉讼代理人：程光文，男，商洛市市场监督管理局副调研员。被告：马丹峰，男，1972年9月20日出生，汉族，个体工商户，住商洛市商州区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：梁琪，陕西弘达律师事务所律师。第三人：商洛市公安局交XX队XX大队，住所地商洛市商州区。负责人：张鸿，大队长。委托诉讼代理人：田涛，陕西弘达律师事务所律师。第三人：中国人民健康保险股份有限公司商洛分公司，住所地商洛市商州区市场监管大楼一、二楼。法定代表人：何学敏，总经理。委托诉讼代理人：王芝芬，陕西秦南律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小燕，陕西秦南律师事务所律师。原告商洛市市场监督管理局（以下简称市场监管局）与被告马丹峰、第三人商洛市公安局交XX队XX大队（以下简称交警大队）、中国人民健康保险股份有限公司商洛分公司（以下简称人民健康保险商洛分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告市场监管局的委托诉讼代理人杨阳、程光文与被告马丹峰及其委托诉讼代理人梁琪，第三人交警大队的委托诉讼代理人田涛，第三人人民健康保险商洛分公司的委托诉讼代理人王芝芬、陈小燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告市场监管局向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.被告及第三人立即向原告腾房，被告向原告支付2015年7月1日至2019年6月30日欠付房租1,925,120元，自2019年7月1日至实际腾房之日按照22元∕月∕平方米的标准计算支付房租（其中2015年7月1日至2017年6月30日的房租为500,000元∕年×2年=1,000,000元，2017年7月1日至2018年2月28日的房租为26元∕月∕平方米×8个月×1652平方米=343,616元，2018年3月1日至2019年6月30日的房租22元∕月∕平方米×16个月×1652平方米=581,504元，计1,925,120元）；3.被告向原告支付违约金72,688元（22元∕月∕平方米×2个月×1652平方米）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年8月3日，原被告就被告承租原告红盾大楼西边1-2层1652平方米房屋签订了《房屋租赁合同》，约定：租赁期限为2011年8月3日至2022年2月29日，前五年年租金为500,000元，第六年起按照每平方米每月26元标准计算，每年12月31日前一次性付清一年房屋租金，首次一次性付清三年租金优惠10%，合同执行期为2012年3月1日起。2011年8月3日，原告将房屋交付被告使用，被告向原告一次性交纳三年房租1,350,000元，同年9月29日被告向原告书面申请装修期延续4个月，原告同意起租时间顺延至2012年7月1日。后，被告拖欠2016、2017年度房租未交，经双方协商于2018年2月27日，又补充签订了《房屋租赁合同》，将原2011年8月3日的合同年租金标准，从2018年3月1日起下调至每平方米22元，年租金计算为436,128元。但2015年6月30日至今，被告一直拖欠原告房租不予交纳。依据《房屋租赁合同》第五条合同的变更约定：“1.乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：（1）未按约定期限交付租金超过30天以上的”，第六条违约责任约定：“乙方逾期未交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付两个月租金作为赔偿”。因被告不及时支付下欠租金，原告无奈起诉。综上，原告认为，房屋租赁合同合法有效，被告逾期交纳房租的行为，已构成根本违约，致原告合同目的不能实现，合同应依约定解除，被告转租房屋给第三人，应立即共同向原告腾房，向原告交纳房屋租金，并向原告支付违约金。庭审中，针对被告提到的“税票”问题，原告表示在被告交纳租金后，其单位愿向被告开具税票。被告马丹峰辩称：2011年8月3日，原被告签订《房屋租赁合同》，双方约定将原告位于江滨路工商红盾综合大楼一、二层框架结构共1652平方米房屋，租赁给被告经营和办公，租期10年，从2011年8月3日至2022年2月29日，如租赁期满，被告有意续租，续租期为5年。合同签订后，被告按照合同约定一次性付清了前三年租金1,350,000元后，进行了装修、安装空调系统等，在征得原告同意后，自行出租。但是，被告交纳前三年租金后，原告迟迟不给被告开具税务发票，被告数年来交涉未果，只有书面致函原告再三阐明，并恳请原告予以答复和解决。令人遗憾的是，原告至今未予答复，更未解决，被告只能以函告内容拒绝向原告支付房租。期间，2013年10月唐龙公司与被告签订租期为5年的房屋租赁合同，由于未能按时出具房屋租赁税务发票，唐龙公司仅交付了一年的房租后，2015年12月跑路，给被告造成60余万元损失。同时，原告未征得被告同意，在租赁房屋门前单方设置隔离带等，致使门前的车位被告不能正常使用，经被告多次协调未能解决，影响房屋难以招租。加之，原告疏于XX道XX层露台防水的管理，致使落水、雨水大量灌入被告租赁的房屋，致使空调系统损坏损毁、房屋水渍污染严重，被告多次请求原告共同去现场解决无果。现原告起诉要求解除合同，支付租金和违约金等，被告认为不能成立，理由如下：一、原告首先不依法开具税务发票违约在先，被告难以按约定给付房租；二、原告违背约定单方设置隔离带等，致使被告客户停车困难，房屋难以招租；三、原告对房屋排水系统疏于管理，态度消极，给被告造成巨大损失，至今未予赔偿；四、原告不按时开具税务发票，迫使被告客户承担额外租金，致使客户弃租而遭受损失，仅前三年就额外承担267,030元税金，问题至今没有解决；五、原告排水系统漏水、漏雨，致使现500余平方米房屋污损严重，根本无法经营和出租。鉴于以上事实和理由，被告认为，合同是双方在自愿平等、协商一致的情况下签订，原告作为出租人理应平等的对待被告，正常开具税务发票、维修房屋、公平合理地管理门前车位等，但是，原告却未能履行上述义务，现单方提出解除合同显然于法和情理不合。被告意见明确如下：一、双方《房屋租赁合同》合法有效，理应全面继续认真履行并依法补偿因原告过错给被告造成的经济损失；二、若原告执意单方解除合同，应依照《房屋租赁合同》第五条4项承担赔偿责任，向被告补偿因原告过错给被告造成的经济损失并支付违约金。庭审中，被告明确其要求原告承担的赔偿责任系抗辩理由，非反诉请求；被告说明，其将租赁原告的一、二层房屋先整体转租于唐龙公司，唐龙公司离开后，其将一部分房屋分别转租于两个第三人，二楼部分房屋闲置至今。第三人交警大队述称：一、原告将交警大队列为第三人突破了合同的相对性，不符合法律规定。合同相对性是指合同仅在当事人之间发生拘束力，合同的效力仅及于合同当事人，包括主体的相对性、内容的相对性与责任的相对性。原被告签订的《房屋租赁合同》，与第三人和张某某、马丹峰签订的《房屋租赁合同》是两份互相独立的合同，合同主体内容权利义务均不同，原告将交警大队列为第三人突破了合同的相对性，明显不合法。二、第三人与张某某、马丹峰签订的《房屋租赁合同》合法有效，系合法转租，原告起诉要求第三人腾交房屋的诉讼请求不应支持。2016年10月20日，第三人与张某某、马丹峰签订了《房屋租赁合同》，约定第三人租赁商洛市工商红盾综合服务大楼一层，建筑面积为430平方米房屋用于办公使用，租赁为五年，从2016年11月1日至2021年10月31日，房屋租金每年376,680元，因租赁期限较长，第三人为了车管所长期办公需要，请商洛市浩然建筑装饰工程有限公司对所租赁的房屋进行了装修，支付了装修费132,455元，装修好后即进行办公使用，因该地段交通方便，办理业务的群众非常多。原告知道张某某、马丹峰将房屋部分转租给第三人用于办公，未提出任何异议，第三人与张某某、马丹峰签订的《房屋租赁合同》租赁期限为五年，至今使用不到三年，原告起诉要求第三人腾交房屋，严重损害了第三人的合法权益，可能影响群众正常办理业务，其诉讼请求不应支持。三、第三人按合同约定向张某某、马丹峰支付租金，履行了合同义务。第三人与张某某、马丹峰签订《房屋租赁合同》后，于2019年6月26日，向张某某、马丹峰支付2018年11月至2019年10月的租赁费489,513元（含租赁税），第三人已按约定履行了合同义务，不存在违约行为，不应腾交房屋。四、原告要求解除合同无法律依据。第三人在使用房屋过程中，出现了严重的漏水现象，暖气也出现问题，影响第三人办公，第三人要求张某某、马丹峰维修，但张某某、马丹峰称原告出租给其的房屋整体有漏水等现象，其要求原告维修，原告拒绝维修，张某某、马丹峰以此为由也未给第三人维修漏水及暖气问题，第三人为了正常办公，请人维修产生维修费6700元。按照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十七条规定，原告作为出租人不履行法律规定的维修义务，未能提供符合正常使用的房屋，存在严重违约行为，马丹峰有权行使抗辩权，即使马丹峰未按约定支付租金，也不属于无正当理由未支付或者迟延支付租金的情形，故原告要求解除合同无法律依据。综上，第三人认为，原告起诉第三人要求腾交房屋突破了合同相对性，且原告存在严重违约行为，合同不应解除，请法院驳回原告诉讼请求。第三人人民健康保险商洛分公司述称：一、第三人希望原被告能协商解决此诉讼，保障第三人的合法权益。被告马丹峰2011年8月3日承租了原告的1652平方米房屋。第三人于2017年7月28日从被告处转租了该房屋中的600平方米，第三人与被告签订转租合同的当日，便向原告说明转租情况，原告向陕西保监局出具了《证明》一份，以书面形式表示同意被告转租该房屋给第三人。而现在由于被告未如期向原告交纳租金，导致原告利益受损，提起诉讼，但客观上本案最终的受害人是第三人。因第三人承租该房屋后，进行了大量装饰装修，花费大额的装修费，截止诉讼前，仅使用两年时间，剩余租期尚有三年，加之第三人属于保险营业单位，若短时间内搬离，可能导致客户的流失与售后工作的不到位，这一营业损失将是不可估量的，如果现在向原告腾房，第三人不仅有装修的实际损失，更有客户的流失损失，因此，第三人希望原被告充分考虑到第三人的实际困难，协商解决此纠纷。二、第三人与被告马丹峰签订的《房屋租赁合同》，自2022年2月29日后的合同部分属于无效约定。按照最高法《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，第三人与被告签订的合同租期截止2022年7月28日，而原被告的合同租期截止2022年2月29日，依据上述法律规定，超出原被告合同租期的部分是无效约定。三、现因被告马丹峰的过错导致第三人不能在租期内使用房屋，被告应赔偿第三人的损失，更无权要求第三人向其支付2019年租金，第三人保留对被告的起诉权。按照《合同法》第六十七条的规定和第三人与被告《房屋租赁合同》第9.4条的约定，第三人自2017年7月28日承租该房屋后，分两次向被告交纳了2017年7月28日至2018年7月27日、2018年7月28日至2019年7月27日两年的租金633,600元，无任何违约行为，现因被告马丹峰未如期向原告交纳租金，导致原告起诉要求解除与被告马丹峰的租赁合同，并要求第三人腾房，被告对原告的违约行为导致第三人的承租权受到严重影响，第三人现依据上述法律规定拒绝向被告马丹峰支付租金符合上述法律规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告市场监管局提供的证据有：1.房屋租赁合同（2011年8月3日）；2.房屋租赁合同（2018年2月27日）；3.同意租期延期申请；4.申请；5.2018年6月25日马丹峰向原告提交的函；6.答复函；7.收款收据。被告马丹峰对原告证据的质证意见：证据6其未收到，其他证据的真实性无异议，对证明目的有异议。第三人交警大队对原告证据的真实性不持异议，同意被告的质证意见；原告的证据6中已承认房屋漏水影响被告和第三人，原告存在违约行为，被告有权履行抗辩权，被告不存在违约行为。第三人人民健康保险商洛分公司对原告证据的真实性没有异议，但与第三人没有关系；原告的答复函，说明原告愿意赔偿第三人因漏水发生的经济损失，第三人对漏水和渗漏部分已经维修，但维修后还在漏水。被告提交的证据有：1.房屋租赁合同2份；2.申请；3.维权函2份；4.三层露台及落水管等漏水照片；5.房产税暂行条例；6.空调维修人工、材料费用；7.停车场、屋顶漏水、主落水管漏水视频。原告对被告证据的质证意见：证据1至3、证据5无异议；证据4的真实性不能确定，拍照时原告不在场；证据6真实性不认可；证据7视频中车位现状属实，真实性认可，车位问题不属于合同约定范围与本案无关，漏水问题原告在答复函中已有明确态度。第三人交警大队对被告证据无异议。第三人人民健康保险商洛分公司认为被告的证据与其没有关系，对漏水问题认可。第三人交警大队提交的证据有：1.市级单位政府采购计划项目实施申请审批表；2.房屋租赁合同；3.支付房屋租赁费凭证、发票；4.车管所服务大厅装修工程承包合同、支付装修费凭证、发票；5.维修更换因漏水受损电线灯具等材料费票据。原告对第三人交警大队的证据没有意见，认可其真实性，但与原告没有关系。被告对第三人交警大队的证据真实性无异议，漏水是事实。第三人人民健康保险商洛分公司对第三人交警大队的证据真实性无异议，与其没有关系，对漏水问题认可。第三人人民健康保险商洛分公司提交的证据有：1.组织机构代码；2.法人身份证明；3.房屋租赁合同；4.商洛市市场监督管理局2017年7月28日证明；5. 2017年12月12日发票、2018年8月1日发票。原告对第三人人民健康保险商洛分公司的证据真实性无异议，认为与其无关；被告对第三人人民健康保险商洛分公司的证据无异议；第三人交警大队对第三人人民健康保险商洛分公司的证据真实性无异议，但与其单位缺乏关联性。经本院审查，对当事人就真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认，并在卷佐证相关事实。原告市场监管局提供的证据6，被告马丹峰提出其未收到该答复函，经查，原告的证据不能证明其将该答复函送达被告，故对原告据此证明其对被告提出的相关问题予以答复的证明目的不予采信。被告提供的证据4，原告认为拍照时其未在场，对照片的真实性存疑。为此，本院于2019年10月9日组织各方当事人进行了现场勘查，经查看，案涉一、二层出租房屋的天花板、墙面、地板等存在因漏水导致的不同程度的损坏现象，再结合原被告提供的其他证据及第三人交警大队、人民健康保险商洛分公司的证据，可以相互印证，能够证明原告出租给被告的一、二层房屋在租赁期间存在屋顶漏水问题，故对被告提供的该组证据的真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案的法律事实如下：2011年8月3日，原商洛市工商行政管理局（出租方、甲方）与被告马丹峰（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，将其位于商洛市商州区XX路XX段商洛市XX层框架共1652平方米出租于乙方作为经营和办公使用，租期10年，甲方从2011年8月3日起将出租房屋交付乙方使用，至2022年2月29日收回。合同主要内容：第三条租金。前五年为500,000元，从第六年起按26元∕月∕平方米计算，第七年按照上年度租金5%递增，以此上浮计算；付款方式为每年12月31日前一次性付清一年房租；首次一次性付清三年租金优惠10%，签订之日首付800,000元，其余租金三个月内一次性付清。第四条协议事项。1.甲方按现状提供该房屋相配的上下水、排污、燃气管道及供电等设施；2.乙方所用水电、垃圾、卫生费、空调费和房屋经营而产生的各种税费由乙方入住之日起至租约期满迁出之日止均由乙方负担，费用按相关部门规定的价格计收，随行就市，表损公摊；3.如甲方对房屋进行必要的维修改造，乙方应予配合，不能影响乙方的正常经营；4.乙方应妥善使用、管理出租房屋内外设备及设施，未征得甲方书面同意，乙方不能擅自变更、破坏房屋结构； 10.租赁期满后，乙方恢复房屋原貌，如有损坏，应负责修复。第五条合同的变更。1.乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：（1）未按约定期限交付租金，超过60天以上的；（2）在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自改变租赁房屋的结构或用途，经甲方书面通知，在限定的时间内仍未修复的；（3）在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自转让承租房屋的；（4）从事非法经营及违法犯罪活动的。3.在租赁期限内，有下列情况之一的，双方均可变更或解除合同：（1）甲乙双方协商一致，书面变更或解除本合同。4.在租赁期间，租赁合同被解除的，本合同也随之终止，因本合同终止使乙方遭受损失的，甲方应按月租金的双倍向乙方支付违约金。如支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。但下列情况除外：该房屋占用范围的土地使用权依法提前收回的；该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的或拆迁的；该房屋毁损、灭失或被鉴定为危险房屋的；甲方已被告知该房屋出租前已设定抵押，现被处分的。第六条违约责任。1.甲方未按前述合同条款向乙方交付合乎要求的出租房屋，甲方应就此向乙方赔偿；2.甲方未按时未按要求对房屋进行必须的修缮，对乙方造成财产损失和人员伤害，应承担赔偿义务；3.乙方非正常管理使用房屋及设施给甲方造成损失的，乙方应负赔偿责任；4.乙方逾期未交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付两个月租金为赔偿。第七条免责条件。1.房屋如因不可抗力的原因导致损坏和造成损失的，双方互不承担责任；2.本合同履行中如发生争议，双方协商解决，协商调解不成时，双方均可向房屋所在地人民法院提起诉讼。第八条其它约定。1.经甲乙双方协商，甲方同意给予乙方一定装修期限，合同执行期为2012年3月1日；2.租赁期届满时，若乙方有意续租，甲方同意继续出租给乙方使用，续租期限为5年，年租金按原合同执行，可于三个月前交清下一年度房屋租金，签订续租合同。合同签订后，甲方即将案涉一、二层毛坯房屋交付被告。被告于2011年8月18日向甲方一次性交纳2012年3月1日至2015年2月28日房屋租金1,350,000元，甲方向原告出具了陕西省行政事业性收费票据。被告接收房屋后，于2011年9月29日向甲方书面申请装修期延续4个月，甲方同意被告申请，将起租时间顺延。2011年10月24日，被告向甲方书面申请将其租赁的一、二楼部分房屋自行出租，甲方同意并加盖公章。2017年4月19日，被告马丹峰向甲方提交书面申请，说明因其个人的具体困难和市场实际情况，要求取消原合同中从第六年开始租金每年递增5%的条款，将租金每月每平方米下降8元；并承诺若市场繁荣经营状况好转，其与甲方重新补充合同，增加租金，确保国有资产保值增值。2016年10月20日，张某某、被告马丹峰（甲方、出租方）与第三人交警大队（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，被告将其从原告处租赁的一楼430平方米转租于第三人交警大队，合同主要内容有：租期5年（2016年11月1日至2021年10月31日），每年租金376,680元（租赁税由乙方承担，个人所得税由甲方承担），付款方式为每年合同签订之日两个月前一次性付清一年房租（甲方需提供正式税票），否则甲方有权终止合同。租期内每年产生的水电设施维修费由承租方承担。出租方提供水源、电源，水电费由承租方按月交纳。出租方不承担屋内突发事故造成的承租方损失，如水管破裂、电路和漏电、停电失火、被盗损失。如遇政府城改拆迁不能正常办公时，乙方搬迁、甲方不做任何赔偿，但需退回租赁费。出租方同意承租方在租房期间按办公和安全标准进行装修，出租期满后原属承租方的装修设施需要拆除的，可以拆除恢复原样。出租房前的停车泊位由乙方全部使用，并由甲方协调解决。本房屋不得转让、转租。如在租赁期间转租、转让的，应视为单方终止合同，出租方有权解除合同，收回房屋，对此造成的损失由承租方承担。若任何一方违约，赔偿对方年房费的两倍。承租方不得从事非法经营，否则责任由乙方承担。租赁合同签订后，被告将租赁房屋交付第三人交警大队，交警大队对承租房屋进行了装修，并按合同约定向被告交纳房屋租金、开具增值税发票。第三人交警大队将租金已交至2019年10月。2019年6月初，租赁房屋的屋顶漏水，导致交警大队租赁房屋的天花板、档案室、更衣室、走廊、北边窗子及立柱周围均有不同程度的损坏。交警大队要求被告维修，被告以原告拒绝维修为由，未予解决，交警大队遂自付费用进行了部分修缮。2017年7月28日，被告马丹峰（甲方）与第三人人民健康保险商洛分公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，将案涉租赁房屋一、二层600平方米（西一、二层，二层以楼梯西边为界）转租于人民健康保险商洛分公司用于办公，该合同与本案有直接关系的内容主要有：租期5年，2017年7月28日至2022年7月27日，年租金316,800元，按年支付。第六条管理费及其他费用。3.该房产的管理基金及依法或依有关部门规定需由甲方缴纳的与该房产出租相关的税费，由甲方缴纳。第七条出租方的权利和义务。2.因非乙方责任而致该房产的屋顶、主要结构、地板及排水管道、煤气管道、电缆等固定装置和设备损坏时，乙方免除相关费用，甲方承担相应的修理义务。在出现损坏时，乙方在一周内通知甲方，并由物业管理公司负责安排修缮工作，所需费用根据有关规定由物业公司或甲方承担。在确认甲方确有过错的情况下，甲方赔偿乙方因此而受到的损失，损失应经有关政府部门或权威机构确认。3.甲方负责对该房产定期安全检查，承担该房产主体结构自然损坏的维修。乙方不得以不合理的理由予以拒绝或阻挠。合同签订后，人民健康保险商洛分公司于2017年12月12日、2018年8月1日分别向被告交纳了当年租金。2019年6月初，租赁房屋的屋顶漏水，雨水沿内墙柱流向屋内，造成人民健康保险商洛分公司租赁房屋的一、二层天花板、一层会议室、二层办公室的地板等多处损坏。人民健康保险商洛分公司向被告反映后，被告未予处理，人民健康保险商洛分公司遂自付费用进行了部分修缮。2018年2月27日，原商洛市工商和质量技术监督管理局（甲方、出租方）与被告马丹峰（乙方、承租方）就案涉一、二层房屋签订《房屋租赁合同》，合同的主要内容：经乙方申请，资产评估有限公司评估，甲方党组会议研究，并经市财政局批准，鉴于机构合并，根据《中华人民共和国合同法》规定，为明确甲方与乙方的权利义务关系，在原合同的基础上，双方协商一致，签订本合同。第一条租赁房屋概况。1.甲方将坐落在商洛市商州区XX路XX段商洛市工商红盾综合服务大楼第1-2层框架共1652平方米出租给乙方作为经营和办公使用。2.租赁房屋的结构、设施，装饰装修等均以租赁前的现状为准。第二条租赁期限。租赁期限共四年，甲方从2018年3月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2022年2月28日收回。第三条租金标准及交纳。租金标准按22元∕月∕平方米计算，每年结算一次，首年度租金436,128元，乙方在2018年6月30日前一次性付清。以后年度租金在每年度的起始年元月底前一次性付清。第四条有关事项。1.乙方所用水电、垃圾、卫生费、空调费和房屋经营而产生的各种税费在乙方入住之日起至租约满迁出之日止均由乙方负担，费用按相关部门规定的价格计收，随行就市，表损公摊。2.如甲方对房屋进行必要的维修改造，乙方应予以配合，不能影响乙方的正常经营。3.乙方应妥善使用、管理出租房屋的内外设备及设施，未征得甲方书面同意，乙方不能擅自变更、破坏房屋结构。4.乙方必须确保安全、合理使用租赁房屋，违法、不当、不规范的使用导致任何财产、人身损害的，均由乙方承担一切法律责任。乙方需配备必要的消防安全设施，不得在房屋进行存放危险物品，确保房屋安全使用，否则造成的一切后果由乙方负责。5.甲方需对上述房产提供《消防安全意见书》和相关法律文件的复印件。复印件作为本合同的附件说明，乙方不得转作其它用途，乙方应提供身份证给甲方。如因房产产权等问题影响乙方在租赁期内对房屋的居住使用，造成的全部损失由乙方承担。6.乙方对房屋使用过程中的室外装饰及广告应征得甲方同意，并符合国家相关安全等规定，如因乙方原因造成塌落，附物伤人，乙方应负全部赔偿责任。7.乙方不得从事洗浴、娱乐，一般性餐饮等影响办公的经营活动。不得对外宣称其经营项目与甲方之间存在关联、不得从事有损甲方声誉、形象的项目。8.乙方在租赁期间经营项目或经营活动出现不安全事故，或给消费者造成伤害的，一切责任全部由乙方承担。9.租赁期满后，乙方负责恢复房屋原貌，如有损坏，应负责修复。第五条合同的变更。1.乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：（1）未按约定期限交付租金超过30天的；（2）在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自转让、转租承租房屋的；（3）从事非法经营及违法犯罪活动的。2.甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同：（1）甲方不交付或者迟延交付租赁房屋超过30天的；（2）乙方承租期间，如甲方因该房屋或房屋范围内的土地与第三方发生纠纷或甲方与第三人之间的纠纷涉及到该房屋及房屋范围内的土地，致使乙方无法正常营业超过30天的；（3）租赁房屋主体结构存在严重缺陷危及财产人身安全的。3.在租赁期限内，有下列情况之一的，双方均可变更或解除合同：（1）甲乙双方协商一致，书面变更或解除本合同；（2）因不可抗力因素致使房屋及其附属设施严重受损，致使本合同不能继续履行的；（3）在租赁期间，乙方承租的门面被征收、征用或被拆迁的；（4）因地震、台风、洪水、战争等不可抗力的因素导致该房屋及附属设施损坏，造成本合同在客观上不能继续履行的。第六条违约责任。1.甲方未按前述合同条款向乙方交付出租房屋的，甲方应向乙方赔偿直接损失。2.乙方逾期未交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付两个月的租金作为赔偿。第七条其他约定。1.租赁期届满时，若乙方有意续租，按原合同约定执行。2.本合同未尽事宜，按《中华人民共和国合同法》的有关规定，经合同双方共同协商作出补充约定，补充约定与本合同具有同等法律效力。2018年6月25日，被告书面函告甲方，认为其依约向甲方支付了租金，甲方违反法律规定及合同约定，既不向税务机构缴纳房屋租赁税，也不向其出具正式的税票，甲方对其要求一再拖延未解决，给其造成很大的经济损失，请甲方收到其书面函告后，七日内书面向其答复，并尽快解决，否则其将拒绝支付房租，由此产生的一切法律后果由甲方承担。2019年6月11日，被告向甲方发出《维权函》，提出由于甲方未按时出具房租税票，XX房XX路，使其未能正常经营，房屋长期处于闲置状态，损失巨大。2019年6月5日，因甲方未及时修复下水管道，未尽合同约定之义务，雨水渗漏导致房屋一、二楼物品受到雨水浸泡，给乙方造成巨大经济损失，后果极其严重。被告提出愿在扣除已交房租及未交房租的税金后，其承担房屋租金；并提出根据合同第六条第二款的约定，若甲方不及时赔偿雨水渗漏造成的装修损失等费用，其将行使顺序抗辩权，暂不交付剩余租金。要求甲方承担违约责任，赔偿违约金、装修费3,620,000元及影响房屋正常的商业经营带来的损失，共计4,000,000元。另，因政府部门机构改革，与被告马丹峰先后两次签订《房屋租赁合同》的甲方即出租方，现名称为商洛市市场监督管理局。审理中，基于被告及第三人要求协商解决纠纷的意愿，本院组织进行调解，但原告不同意协商，调解未果。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告市场监管局与被告马丹峰签订的《房屋租赁合同》真实、合法、有效，合同双方均应按合同约定行使权利、履行义务。原被告2011年8月3日签订的《房屋租赁合同》约定：从第四年起，乙方租金的付款方式为每年12月31日前一次性付清；乙方未按约定期限交纳租金超过60天以上的，甲方有权解除合同。原被告2018年2月27日签订的《房屋租赁合同》约定：首年度租金乙方应在2018年6月30日前一次性付清，以后年度的租金在每年度的起始年元月底前一次性付清；乙方未按约定期限交付租金超过30天的，甲方有权解除合同。原告已按约定向被告履行了交房义务，被告于2011年8月11日按约定向原告一次性交纳三年即2012年3月1日至2015年2月28日的房屋租金后，再未交纳过租金，被告未按合同约定的时间交纳房屋租金的违约行为，导致原告依约取得租金的合同目的无法实现，双方约定的解除条件已成就，原告据此要求解除与被告之间的房屋租赁合同、要求被告支付违约金的诉求，事实清楚、于法有据，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原被告之间的合同解除后，被告及实际租用房屋的第三人交警大队、人民健康保险商洛分公司占有使用原告房屋已无合法依据，故原告要求被告及第三人向其腾房，并要求被告按合同约定向其支付拖欠的房租，及至实际腾房之日的房屋占用费，事实清楚、于法有据，亦应支持。被告提出，原告未向其开具税票违约在先，导致客户因额外承担租金弃租，使被告遭受损失，前三年额外承担267,030元税金；原告单方设置隔离带，致使被告客户停车困难，房屋难以招租；原告对房屋排水系统疏于管理，房屋漏水、漏雨，导致500余平方米房屋污损严重，无法经营和出租，被告损失巨大。被告认为，原告未履行上述义务，单方提出解除合同等诉求，不能成立。经查，原被告先后签订的两份房屋租赁合同中对开具税票及租赁房屋门前的停车位均未约定，被告的证据不能证明初始转租房屋的唐龙公司系因额外承担费用而弃租，故被告关于“税票”、“停车位”方面的抗辩理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外；第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修；出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担；因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少或者延长租金。本案中，2019年6月初，租赁房屋屋顶漏水前，二楼即有部分房屋闲置无人使用；其他部分在漏水后，租用房屋的第三人交警大队、人民健康保险商洛分公司即向被告反映，被告未予解决，第三人自行负担费用进行了维修，维修后继续使用租赁房屋；目前未进行修缮的主要是二楼闲置部分。本次漏水对承租人使用房屋确有影响，但未导致租赁合同无法继续履行，故被告有权要求减少租金或延长租期，但不能据此抗辩漏水之前其已经欠付原告的租金。审理中，原被告未能就屋顶漏水造成的损失达成一致意见，因被告明确表示该损失其不反诉，故漏水损失，在本案中不作处理。原告将包括交警大队在内的次承租人在本起房屋租赁合同纠纷中列为第三人一并诉至法院，符合最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款的规定，第三人交警大队提出原告将其列为第三人突破合同相对性，不合法的意见，本院不予采纳。第三人交警大队认为原被告之间房屋租赁合同不应解除的观点，本院不予采纳，理由不再赘述；第三人人民健康保险商洛分公司针对本案被告的意见，可依据其双方的房屋租赁合同另行解决，在本案中不作处理。综上，为维护当事人的合法权益，遵循合同自由及合同相对性原则，便于生效法律文书的执行，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告商洛市市场监督管理局与被告马丹峰之间的房屋租赁合同；二、被告马丹峰及第三人商洛市公安局交XX队XX大队、中国人民健康保险股份有限公司商洛分公司向原告商洛市市场监督管理局腾交位于商洛市商州区XX路XX段商洛市XX层房屋；三、被告马丹峰向原告商洛市市场监督管理局支付房屋租金、房屋占有使用费（截止2019年6月30日的房屋租金为1,925,120元，2019年7月1日起的房屋租金及房屋占有使用费按每月36,344元计付至实际腾房之日止）；四、被告马丹峰向原告商洛市市场监督管理局支付违约金72,688元。上述二、三、四项，限被告马丹峰及第三人商洛市公安局交XX队XX大队、中国人民健康保险股份有限公司商洛分公司于判决生效之日起30日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38,882元，由被告马丹峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。 审  判  长      何  明人民陪审员      吉战强人民陪审员      李刚振 二O一九年十月二十九日 书  记  员      马紫微 1