江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0505民初4219号 原告：顾秀红。 原告：徐九生。 委托诉讼代理人：顾秀红，系原告徐九生妻子。 被告：武欢。 被告：沈亮。 原告顾秀红、徐九生与被告武欢、沈亮恢复原状纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法适用简易程序，由审判员赵建荣独任审理。本院于2019年7月23日公开开庭进行了审理，原告顾秀红并作为原告徐九生的委托诉讼代理人，被告武欢、沈亮到庭参加诉讼。后因双方争议较大，本案转为适用普通程序，并依法组成合议庭进行审理。本院于2019年12月17日公开开庭进行了审理，原告顾秀红并作为原告徐九生的委托诉讼代理人，被告武欢、沈亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告顾秀红、徐九生向本院提出诉讼请求：1.判令被告拆除位于苏州高新区浒墅关镇上河花园xx栋xx室二楼东北角的铝合金材质的玻璃窗及上方搭建的玻璃顶，恢复至开发商交付时的原状；2.被告拆除位于苏州高新区浒墅关镇上河花园XX栋x单元的3楼北面的铝合金材质的玻璃窗和4楼北面的铝合金材质的玻璃窗及该窗户上方的玻璃顶，恢复原状；3.判令被告承担诉讼费。事实与理由：原告与被告系叠加别墅上下户相邻关系，原告的房屋为地下一层、地上一层和二层，建筑面积为284.57平方米，被告房屋为三层和四层，建筑面积为177.83平方米。原告和被告之间的房屋界限清晰，只有楼梯为共有通道，但是被告在原告的二层空间违法搭建，并占位己有。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院。 被告武欢、沈亮共同辩称，我们是按照开发商交付时的情况进行装修，当时看样板房的样子就是现在的模式，装修过程中是在物业、城管部门监督下进行的，也跟物业确认过统一用玻璃装修的风格，在城管处也有过备案。 经审理本院认定事实如下：原告顾秀红、徐九生系苏州高新区上河花园一区XX幢XX室房屋登记所有权人，房屋建筑面积为284.57平方米，产证注明总层数为5层，原告所在楼层为地下一层、地上一、二层。被告武欢系苏州高新区上河花园一区XX幢XX室房屋登记所有权人，房屋建筑面积为177.83平方米，产证注明总层数为5层，被告所在楼层为地上三、四层。原、被告系楼上楼下相邻关系。苏州高新区上河花园一区XX幢房屋共有6户，除了原、被告之外，XX幢101室、XX幢XX室所占楼层均为地下一层、地上一、二、三层，XX幢102室所占楼层为地下一层、地上一、二层，XX幢302室所占楼层为地上三、四层。 被告所在的XX幢XX室房屋在交付时的入户防盗门位于从房屋北面地面连接二楼的楼梯拐角处，被告进入XX幢XX室房屋需通过该入户门后上楼梯至三层。该入户门对面为原告所在的XX幢XX室房屋的二楼东面墙体，入户门与原告XX幢XX室房屋二楼东面墙体之间的区域在双方与开发商签订的《商品房买卖合同》中均标注为“共有2”，隔壁二楼与该区域对称的区域标注为“共有1”，在苏州高新区测绘是事务所有限公司测绘的XX幢房屋的平面示意图中亦分别对应标注为“共有2”、“共有1”，但在被告与开发商签订的《商品房买卖合同》附件中，该“共有2”的部分与三层、四层部分均标注为被告所购房屋的平面图，在原告与开发商签订的《商品房买卖合同》附件中，该“共有2”的部分并未标注为原告所购房屋的平面图。在房屋交付时，该区域北面为玻璃护栏，靠近玻璃护栏的西侧为一小截铁栏杆，该铁栏杆将该区域与原告所处的XX幢XX室房屋二楼阳台相分隔，被告将该区域北侧及上方用玻璃材质进行封闭。另外，该区域上方的三楼、四楼，在交付时北侧均为玻璃护栏，被告将三楼、四楼的北侧以及四楼顶部均用玻璃材质进行封闭。原告则在装修时将其二楼房屋北侧的阳台四周用玻璃窗进行封闭。 原告认为其系被告入户门与原告二楼房屋东面墙体之间的区域的共有人，被告封闭二楼北面阳台及顶部的行为侵犯了其作为共有人的合法权益，同时，从一楼上到二楼的楼梯的尽头处有三扇门，里面是管道井，管道井直通楼顶，在三楼是位于被告所封闭的三楼区域内的墙体中，在四楼是位于被告与隔壁邻居的公共分隔墙内，管道井里面包含了总电源线、水管、无线电视、网络等共用设施，另外，被告房屋的屋顶上安装了所有业主的阳光采光板用于太阳能热水器供能，其本应可以通过二楼的楼梯连通三楼的楼梯到达北面，再用一个梯子上四楼就能维修太阳能热水器了，但被告封闭三楼和四楼北侧及四楼顶部的行为导致管道井被封闭以及其无法到达顶楼维修热水器，故诉至法院要求被告恢复原状。 另查明，《苏州市成片住宅区公寓式住宅用地的分宗定界意见》（苏土字【1997】第77号）第三条分宗意见规定：“1.按幢设宗。无论是封闭式小区还是开放式小区，原则上按一幢住宅楼用地为一宗地；底层是商场上面是住宅的城镇混合用地按一宗地处理……” 又查明，2016年4月26日，原告因与隔壁XX幢XX室产生相邻关系纠纷而向我院提起诉讼，要求判令：1.邹振华、徐惠英拆除其所建围栏，退还非法侵占的原告院落；2.邹振华、徐惠英拆除其阳光房及违法安装的一楼西墙面的不锈钢板、彩钢板，恢复原告所有的一楼西主墙完整和美观；3.邹振华、徐惠英赔偿原告各项损失十万元；4.本案诉讼费由被告承担。2017年5月23日，我院作出(2016)苏0505民初1789号一审判决，判决如下：一、邹振华、徐惠英拆除安装在位于苏州市虎丘区上河花园一区XX幢XX室、XX室房屋北侧弄堂间安装的彩钢板隔板。二、驳回原告徐九生、顾秀红的其余诉讼请求。原告对此不服，提出上诉。后二审驳回上诉，维持原判。 2017年7月11日，原告因与开发商苏州旭辉高科置业有限公司产生商品房销售合同纠纷而向我院提起诉讼，要求判令：1.被告支付未按照合同约定时间办出产证原告应获得而未获得的赔偿损失27090.74元；2.被告支付因未明确区分南面院墙上的临时护栏造成原告与XX幢XX室产生物权纠纷而导致的住房损失5万元，并归还属于原告的物权；3.判令被告支付因未按照竣工图施工建西北面弄堂里的矮墙造成原告与XX幢XX室的物权纠纷导致的损失3万元，并归还属于原告的物权；4.被告支付由于其默认物业将竣工图所设定的赠送给原告的车位指定签约给其他业主而造成的纠纷损失5000元，并归还属于原告的车位，免去5年的全部物业费；5.因XX幢XX室占有原告外立面（二楼北房间的东北角所有的外立面），故需要还给原告；6.本案诉讼费由被告承担。2018年6月28日，我院作出(2017)苏0505民初3042号一审判决，判决如下：驳回原告徐九生、顾秀红的全部诉讼请求。原告对此不服，提出上诉。后二审驳回上诉，维持原判。 2018年6月21日，原告因与苏州市国土资源局产生房屋登记管理纠纷而向我院提起诉讼，要求判令：1.被告归还属于原告的合法物权，更正登记房屋西墙地面一层和二层的权属认定错误，应为专有面积，地下一层西墙墙体为独立专有，同时更正因地籍归属错误而导致的土地证面积错误，合法正确的物权登记证书（不动产权证）给原告；2.本案诉讼费由被告承担。2018年12月19日，我院作出(2018)苏0505行初21号一审行政裁定书，裁定如下：驳回原告徐九生、顾秀红的起诉。原告对此不服，提出上诉。后二审驳回上诉，维持原裁定。 2018年11月26日，原告因与上海永升物业管理有限公司产生物业服务合同纠纷而向我院提起诉讼，要求判令：1.物业合同无效；2.被告依法返还属于原告的合法物权——北面院子的物权（物权标注成304号车位加原告中间走道）以协议的行使签订给了叠上别墅XX幢XX室；3.赔偿原告因拆除已建好的水泥台阶的材料费和人工费用5000元；4.赔偿由于其他业主占用原告院子所产生的收益3000元；5.本案诉讼费由被告承担。2019年6月26日，我院作出(2018)苏0505民初6724号一审民事判决书，判决如下：驳回原告徐九生、顾秀红的全部诉讼请求。原告对此不服，提出上诉。后二审驳回上诉，维持原判决。 诉讼中，被告提交了《装修承诺》、《装修方案》及《特殊装修邻居意见征询单》。《装修承诺》载明被告武欢作出装修承诺，承诺内容为严格按照施工方案施工，接受物业公司核实与监督，承诺全部按照申请施工方案施工，如发现有违章事实行为，愿承担一切后果及经济损失；承诺因政府政策变动后续被有关部门定性为违章行为由此带来的后果及相关经济损失自行承担，承诺在施工过程中不破坏但不包含水电管线、排水丼、电信、燃气管道在内的设施设备，一经破坏即令停工直至恢复原状，如其给其他用户造成影响或经济损失的一并赔偿给其他客户，承诺遵守物业装修管理规定，约束施工人员配合物业工作人员现场管理，遵守施工时间、装修材料摆放有序及建筑垃圾及时清理，承诺在装修期间因装修施工不当造成的安全问题负全部责任；《装修方案》图示内容与被告目前装修大致相仿，并载明此处搭建阳光房，高7.4米、宽4.1米，阳光房材质为铝合金玻璃，不得使用反玻璃，并与3层、4层外墙保持平齐，在装修结束后外墙卫生自行恢复，在施工过程中破坏排水管道、外墙渗水、邻里纠纷等系列问题，由房屋所有权使用人自行承担；《特殊装修邻居意见征询单》载明XX幢101室、XX幢102室、XX幢XX室、XX幢302室业主均同意被告实施上述装修方案，该征询单中并附有业主签名及电话。对此，原告认为，被告系使用其他业主的证明和同意来侵犯原告合法权益。 以上事实，由原告提交的房产测绘报告、产权证、房产分户平面图、苏土字【1997】第77号文件、照片，被告提交的照片、商品房买卖合同、房产证、房产分户平面图以及本院庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，业主对建筑物内的住宅专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑物的基础、承重结构、外墙等基本结构部分，应当认定为共有部分。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建筑用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权，但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。本案中，首先，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“房屋”系包括整栋建筑物，同时，《苏州市成片住宅区公寓式住宅用地的分宗定界意见》（苏土字【1997】第77号）第三条也规定了原则上按一幢住宅楼用地为一宗地。虽然被告入户门与原告XX幢XX室房屋二楼东侧墙体之间的区域在双方与开发商签订的《商品房买卖合同》以及测绘公司测绘的平面示意图中均标注为“共有2”，但“共有2”与隔壁“共有1”的标注仅系标记该两块区域的位置，并非意味着只有原、被告系该区域的共有人，因XX幢房屋包含XX幢101室、102室、103室、XX室、302室、XX室共6户业主，故该“共有2”区域系由该6户业主共有，原告单方提起本案诉讼要求被告拆除二楼区域北侧窗户和上方窗户，不能代表整个XX幢6户业主全体的意思表示，故原告并非本案适格主体。其次，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系。从双方各自与开发商签订的《商品房买卖合同》来看，被告与开发商签订的《商品房买卖合同》中将“共有2”的部位计入了被告所购房屋之中，交付房屋时的入户门也位于一楼通往二楼的楼梯拐角处，被告将该二楼区域北侧用玻璃窗封闭系对该区域的合理利用，同时，原告基于对于XX幢XX室的3楼、4楼其专有部分的外墙面和4楼上方使用玻璃窗进行封闭，亦属于合理利用，该封闭行为并未明显超出合理范围，亦并未影响到原告的采光、通行、排水等权利，且原告在装修时也将其二楼房屋北侧的阳台外侧及顶部用玻璃窗进行封闭，从相邻关系的角度，双方均应本着方便生活、团结互助、睦邻友好的原则，给对方以方便。再次，被告提交了其装修经过XX幢101室、XX幢102室、XX幢XX室、XX幢302室业主同意的《特殊装修邻居意见征询单》以及承诺书和装修方案，根据上述材料，被告在装修时已经经过了上述4户业主的同意。综上，本院认为，原告要求被告拆除XX幢XX室2楼、3楼、4楼的北侧玻璃窗及2楼、4楼顶部的玻璃窗的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。 关于原告诉称被告封闭三楼和四楼北侧及四楼顶部的行为导致管道井被封闭以及其无法到达顶楼维修热水器的意见，本院认为，管道井虽属于业主共有部分，但其所经之处均为墙壁，被告封闭三楼、四楼北侧阳台的行为并未影响管道井的正常使用，而被告封闭三楼、四楼北侧阳台及顶部的行为也未影响顶楼业主阳光采光板的正常使用，即便被告未进行封闭，按照房屋交付时的设计，也并没有直接的通道可以供原告通往屋顶，故被告的封闭行为未侵犯原告的合法权益，对原告上述诉称意见本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第八十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告顾秀红、徐九生的全部诉讼请求。 案件受理费80元，由原告顾秀红、徐九生负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行中国农业银行苏州苏福路支行；帐号10-555301040017676）预交上诉案件受理费。 审 判 长  赵建荣 人民陪审员  顾建云 人民陪审员  邢雯芝 二〇二〇年一月十日 书 记 员  吴心依