广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初18688号原告（案外人）：熊浩宁，男，1956年9月14日出生，汉族，住广东省东莞市，原告（案外人）：刘瑞珍，女，1957年1月10日出生，汉族，住广东省东莞市，上述二原告的共同委托诉讼代理人：张爱玲，广东今久律师事务所律师。上述二原告的共同委托诉讼代理人：崔芸庆，广东今久律师事务所律师。被告（申请执行人）：黄吐昌，男，1977年2月26日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：荣云，广东国智律师事务所律师。委托诉讼代理人：李一兵，广东国智律师事务所实习律师。被告（被执行人）：博罗县石湾金华（亚太）房地产开发有限公司，住所地广东省惠州市博罗县石湾镇里波水管理区。法定代表人：陈颢升。原告熊浩宁、刘瑞珍与被告黄吐昌、博罗县石湾金华（亚太）房地产开发有限公司（下称金华房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告熊浩宁、刘瑞珍的诉讼代理人张爱玲、被告黄吐昌的诉讼代理人荣云、李一兵到庭参加了诉讼。被告博罗县石湾金华（亚太）房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊浩宁、刘瑞珍向本院提出诉讼请求：1.确认位于惠州市××××村XXXB16房产（房产证号：Ｃ1××96）及该房产占用范围内的土地使用权和房产右边共327.66平方米地块的使用权归原告所有；2.停止对上述房产的执行；3.判令被告博罗县石湾金华（亚太）房地产开发有限公司协助原告办理上述房产及占用范围内的土地使用权的过户登记手续；4.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2001年12月25日，二原告与被告金华房地产公司签订了《房屋买卖合同书》一份，双方约定二原告以680000元的价格向金华房地产公司购买位于惠州市××××村XXXB16型房产。2002年2月26日，双方又签订《扩大花园增加土地购买合约》一份，约定原告以80000元取得涉案房产右边共327.66平方米（连人行道计）地块的使用权，原花园及别墅周边围墙由被告金华房地产公司出资建造，期间双方又商定由原告建造花园及围墙，原定的土地使用费变更为40000元。2002年10月，双方办理前述房产及花园的收楼手续，后原告开始装修使用该房产。期间，因被告金华房地产公司停止经营导致原告一直无法办理涉案房产的产权过户登记手续。2018年1月，原告从其他业主处得知上述房产已被裁定过户给被告黄吐昌，即前往博罗县不动产档案馆查询房产登记情况，获悉顺德区法院作出（2007）顺法执综字第101号之三执行裁定书，要求博罗县国土资源局、博罗县房产管理局协助将上述房产过户给被告黄吐昌。原告为此向顺德区法院提出执行异议，2018年8月21日，法院作出（2018）粤0606执异418号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告认为，被告黄吐昌申请执行的债权是金钱债权，涉案房产是登记在被告金华房地产公司名下，而被告金华房地产公司同时又是房地产开发企业，从而导致《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条在本案适用时产生竞合，则人民法院在法律适用上应一并审查该二条规定并选择适用对原告更有利的第二十八条规定方符合立法本意。本案原告与被告金华房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同，原告已合法占有该不动产，已支付全部价款，且对未办理过户登记无过错，符合第二十八条规定的全部情形，对涉案房产具有能够排除执行的权利。法院没有审查原告的异议请求是否符合上述司法解释第二十八条规定的情形，直接适用第二十九条的规定驳回原告的异议请求，属于适用法律错误，应依法纠正。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。被告黄吐昌辩称，1.原告的诉讼请求缺乏法律依据，原告提交的证据不能满足执行异议复议规定第二十九条的规定，不能依据该事实排除执行。2.本案涉案房产于2010年1月15日以（2010）顺法民二外初字第00013号民事裁定书查封，以（2011）佛顺法执字第12222号之一执行裁定书、（2007）顺法执综字第101号执行裁定书继续查封，于2011年10月31日查封了涉案房产占用的土地，2011年12月29日委托评估拍卖，三次公开拍卖均流拍，法院作出裁定书将涉案房产以以物抵债的方式给予被告黄吐昌，根据我国物权法司法解释（一）第七条规定，涉案房产实际已经属于被告黄吐昌所有。综上，原告不是涉案房产的所有权人，其诉讼请求不应得到支持，并应承担相应诉讼费。诉讼中，本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经质辩，对于原告提交的（2007）顺法执综字第101号、（2011）佛顺法执字第12222号恢字第1号《协助执行通知书》、（2007）顺法执综字第101号之三《执行裁定书》、（2018）粤0606执异418号执行裁定书、不动产登记结果、EMS快递详情单、查询结果等证据，被告黄吐昌对其真实性均无异议，本院予以确认并在案佐证。对于原告提交的广东省博罗县公证处（2001）博证经字第838号《公证书》（商品房购销合同），系公证机构出具的文书，其来源合法，且与本案相关，本院对其真实性予以确认；临时买卖合同、正式收据、金华康乐园管理处收据，均有出具人签名及加盖单位印章，本院对其真实性予以确认，对其证明内容结合本院认定的事实予以认定。本院经审理认定事实如下：关于黄吐昌与陈瑞明、金华房地产公司民间借贷纠纷一案，本院作出的（2010）顺法民二外初字第00013号民事判决书已发生法律效力。因被执行人未履行上述法律文书确定的义务，权利人黄吐昌向本院申请强制执行。2010年1月15日，本院以（2010）顺法民二外初字第00013号民事裁定书查封了被执行人金华房地产公司所有的包括位于惠州市××××村XXXB16型房产在内的97套房产，并分别于2011年10月21日、2012年6月12日以（2011）佛顺法执字第12222号之一执行裁定书、（2007）顺法执综字第101号执行裁定书对上述房产继续查封。2011年10月31日，本院以（2011）佛顺法执字第12222号之一执行裁定书查封了被执行人金华房地产公司所有的六宗土地使用权（土地证号分别为博府国用[1998]17XX00、博府国用[2007]17XX96、博府国用[1998]17XX01、博府国用[1998]170XX96、博府国用[2007]17XX94、博府国用[2007]17XX95）。2011年12月29日，本院依法委托佛山市盈正房地产土地评估有限公司对上述97套房产及其所附土地使用权进行评估，评估价为3493.6万元。本院于2012年3月8日委托广东浩宏拍卖有限公司、广州中南拍卖有限公司佛山分公司、佛山市中盈拍卖有限公司、佛山拍卖行对上述97套房产及所附土地使用权进行公开拍卖，并举行了三次公开拍卖均流拍。后被告黄吐昌向本院提出，因上述97套房产中的两间房产已经生效判决确认属于他人所有，且对其中的六个梯间中止执行，要求将包括涉案房产在内的另89套房产及所附土地以第三次拍卖保留价2049万元的价格抵偿债务。本院于2014年10月14日作出（2007）顺法执综字第101号之三、（2011）佛顺法执字第12222号恢字第1号之四执行裁定书，裁定：一、解除对被执行人博罗县石湾金华（亚太）房地产开发有限公司所有的位于博罗县石湾里波水管理区金华康乐园的89套房产及所附土地的使用权（房地产权证号及地址详见附表）的查封；二、注销上述房产的原房地产权证（原房地产权证号详见附表）；三、上述89套房产及所附土地的使用权按2049万元的价格以物抵债给申请执行人黄吐昌。附表中包括涉案房产。随后，本院依法将上述执行裁定书送达给各方当事人及博罗县房产管理局，并向博罗县国土资源局、博罗县房产管理局发出（2011）佛顺法执字第12222号恢字第1号、（2007）顺法执综字第101号协助执行通知书，上述执行裁定书均已发生法律效力。原告熊浩宁、刘瑞珍向本院提出执行异议，本院经审查作出（2018）粤0606执异418号执行裁定书，裁定驳回熊浩宁、刘瑞珍的异议请求，原告遂于法定期限内提起本案诉讼。原告与被告金华房地产公司于2001年12月18日签订《豪华住宅及铺位临时买卖合约》，约定原告向被告金华房地产公司订购位于博罗县XXXB16别墅，价格为680000元，付款办法为首期68000元于签署此临时买卖合约时付清，余款612000元于2002年2月5日起分72期付清，每月为一期，每期8500元。后双方（原告签订日期为2001年12月20日，被告签订日期为2001年12月25日）签订《商品房购销合同》（经过广东省博罗县公证处公证），约定原告向被告金华房地产公司购买位于博罗县XXXB16别墅，购房总价款为680000元；付款时间约定，原告应按以下时间如期将房价款交付金华房地产公司或汇入金华房地公司指定的石龙工商银行账户内，支付全部房价款的10%计68000元，2002年1月30日前支付全部房价款的90%计612000元分6年72期免息供，每期8500元；关于产权登记的约定，原告在实际接收涉案房产之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，被告金华房地产公司给予协助，如因金华房地产公司的过失造成原告不能在双方实际交接之日起六十天内取得房地产权属证书，原告有权提出退房，金华房地产公司须在原告提出退房要求之日起三十天内将原告已付款退还给原告。2002年2月26日，原告与被告金华房地产公司签订《扩大花园增加土地购买合约》，约定被告金华房地产公司同意将金华康乐园别墅B型别墅16号右边之土地共327.66平方米以80000元的价格出售给原告，原告于定立合约时即付土地价50%即40000元，另余50%收楼前付清；原告付款后可自由设计花园，工程费另计，被告金华房地产公司只负责原花园及围墙之费用，收费按相同类型收款，多余工程另计。原告以转账方式支付首期款以及用现金方式每月向被告金华房地产公司支付购房款，至2007年11月15日止共支付了68期房款，总计646000元。原告交付了2005年5月至12月的管理费。原告提交的一张日期为2002年3月5日的正式收据记载：“兹收到熊浩宁、刘瑞珍肆万元正为增加土地费50%（增加土地费总价为80000元）。”诉讼中，原告称被告金华房地产公司在原告于2002年收楼后处于不正常经营状态，且涉案房产所涉及应由被告金华房地产公司缴纳的各项税收也没有依法缴纳，导致涉案房产不能办理产权转让登记手续；原告还称在其与被告金华房地产公司签订扩大花园购买合约后，根据双方签订的土地购买合约第二条花园及围墙费用由金华房地产公司承担，但被告金华房地产公司没有完成将花园圈起来的约定，双方口头约定由原告自行完成，并免除原告交付剩余楼款。另查，本院作出的（2018）粤0606执异418号执行裁定书记载，原告向本院提起执行异议的请求是撤销（2007）顺法执综字第101号之三、（2011）佛顺法执字第12222号恢字第1号之四执行裁定书，终止对位于博罗县XXXB16型房产的全部执行措施。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告于2001年就惠州市××××村XXXB16型别墅已与被告金华房地产公司签订有合法有效的书面房地产买卖合同，该合同是原告与被告金华房地产公司的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于支付购房款的问题。原告主张已支付共68期购房款，因原告与被告金华房地产公司口头约定由原告自行承担花园围墙的费用并免除原告交付剩余楼款，因此原告已支付全部购房款。对此，本院认为，《商品房购销合同》约定，购房总价款为680000元，原告支付全部房价款的10%计68000元，2002年1月30日前支付全部房价款的90%计612000元分6年72期免息供，每期8500元。原告以转账方式支付首期款以及用现金方式每月向被告金华房地产公司支付购房款，至2007年11月15日止共支付了68期房款，总计646000元。原告主张金华房地产公司免除原告交付剩余楼款，但原告并未提供证据证明被告金华房地产公司免除原告交付剩余楼款的意思表示，故本院对原告已交付全部购房款的主张不予支持，原告尚余34000元购房款未交付。诉讼中，原告明确表示愿意将剩余价款交至法院执行，因此，原告满足已按合同约定支付部分价款，且愿意将剩余价款按照法院要求交付执行的条件。原告通过装修、缴纳管理费等方式实际占有使用涉案房产，后因被告金华房地产公司处于不正常经营状态，经原告催促被告金华房地产公司办理房产登记手续，由于金华房地产公司经营管理不善，导致无法办理房产过户手续，故涉案房产没有办理过户登记至原告名下，原告并无过错。综上，原告熊浩宁、刘瑞珍虽未付清购买涉案房产的全部价款，也没有办理过户登记手续，但是原告已经在法院查封涉案房产之前与被告金华房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同，实际占有使用了该房屋，并且按合同约定支付了部分价款，也愿意将剩余价款按照法院要求交付执行，其在涉案房产未办理过户登记手续问题上并不存在过错，故在其按照法院要求交付剩余价款后，应当认定其符合上述司法解释的规定。但原告应于本判决生效之日起十五日内将剩余购房款34000元交付本院指定账户供执行，逾期未交，本院可继续执行涉案房产。关于原告请求排除对位于博罗县XXXB16别墅右边共计327.66平方米地块的执行问题。因本案为案外人执行异议之诉，是以案外人就执行标的提出书面异议被驳回后在法定期限内提起的诉讼，本案原告在提起（2018）粤0606执异418号案外人执行异议时，并未主张对上述地块享有所有权，亦未提出对上述地块排除执行的请求，现原告在本案中提出对上述地块享有所有权并排除执行的请求不符合案外人执行异议之诉的受理条件，本院予以驳回。此外，由于原告与被告金华房地产公司签订的买卖合同属于债权关系，故原告对涉案房产不享有物权，原告请求确认该房产属于原告所有，本院不予支持。关于原告要求被告金华房地产公司协助原告办理涉案房产的过户登记手续，非本案审查的范围，本院予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第二款，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、原告熊浩宁、刘瑞珍在本判决发生法律效力之日起十五日内将剩余购房价款34000元交付本院执行后，不得执行位于广东省惠州市博罗县XXXB16型别墅（房产证号：Ｃ1××96）；若原告熊浩宁、刘瑞珍逾期实施前述行为，本院应继续执行上述房产；二、驳回原告熊浩宁、刘瑞珍的其他诉讼请求。本案受理费10600元，由被告博罗县石湾金华（亚太）房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  李洁锋人民陪审员  卢士渝人民陪审员  冯文君二〇一九年九月二十六日书 记 员  汪晓娜