江西省南昌市青山湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0111民初548号原告：南昌百货大楼股份有限公司。法定代表人：彭虹。委托诉讼代理人：衷震、胡欣婷，江西求正沃德律师事务所律师。被告：南昌市青山湖区湖坊供销社。法定代表人：喻国红。委托诉讼代理人：丁联勇，江西赣兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：闵桂妹，1981年5月27日生，南昌市青山湖区湖坊供销社职工。第三人：黄玉和。第三人：喻成浩。第三人：饶腊英。原告南昌百货大楼股份有限公司（以下简称南昌百货大楼）诉被告南昌市青山湖区湖坊供销社（以下简称湖坊供销社）、第三人黄玉和、喻成浩、饶腊英合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告南昌百货大楼委托代理人衷震，被告湖坊供销社法定代表人喻国红、委托代理人丁联勇，第三人黄玉和、喻成浩、饶腊英到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。南昌百货大楼向本院提出诉讼请求：1、判令湖坊供销社返还位于南昌市解放西路219号土地上的房屋[江西省南昌市青山湖区***路“江西***医院”***侧附近大楼（“***酒店”正对面）]；2、判令湖坊供销社向南昌百货大楼返还其违约收取的位于**路***号土地上的房屋[江西省南昌市**区***路“江西**医院”**附近大楼（**酒店）正对面]15家临街隔断式店面租金5070190.5元；3、诉讼费由湖坊供销社负担。事实与理由：南昌百货大楼（甲方）与湖坊供销社（乙方）于2006年2月21日签订了《协议书》一份，协议约定：湖坊供销社将其名下的***路**号土地使用权出让给南昌百货大楼，南昌百货大楼取得土地后拆迁并进行商业开发。协议第五条第四款约定：“在房屋交付后，其后与该房屋有关的收益归甲方所有，风险归甲方承担“。协议签订后，湖坊供销社于2006年3月3日向南昌百货大楼出具交接单。事实上，湖坊供销社在交付后一直占有房屋并将位于解放西路219号土地上的房屋15家临街隔断式店面对外出租收取租金至今，湖坊供销社的收取租金的行为显然违反了合同约定，应将收取的租金收益返还南昌百货大楼。湖坊供销社将店面出租包括：喻成浩四个店面（2018年12月26日至2014年12月26日，租金12000元/月）；饶腊英一个店面（2018年7月1日至2019年6月30日）；熊某一个店面（租期2010年4月1日至2013年1月1日，租金600元/月）；闫彩云一个店面(2015年4月1日至2016年3月31日，租金2700元/月）；黄玉和一个店面(2018年4月1日起，租金800元/月）。湖坊供销社收取15个门面店租金分为两个时间段，2006年3月至2010年3月合计48个月，参照熊某月租金600元/月，推算15个店面租金为432000元（600*48*15）；2010年3月至2019年6月全计111个月，参照喻成浩、饶腊英、黄玉和、闫彩云租金折中推算每个店面租金为2785.7元，合计租金4638190.5元（2785.7*111*15）。为此要求湖坊供销社支付2006年3月至2019年6月租金5070190.5元，并返还房屋。湖坊供销社辩称：1、2006年3月湖坊供销社将位于南昌市***路**号***营业大厅交付给南昌百货大楼。2008年由于南昌百货大楼管理不善造成火灾，南昌百货大楼才将营业大厅一楼店面全部对外出租，南昌百货大楼企图把拆迁还房安置协议，颠倒是非说成是房屋买卖与房屋出租协议，企图无偿获得答辩人的土地后，长期占有答辩人的房屋对外出租得利。2、双方签订的是拆迁还建补偿协议，不是房屋买卖合同，南昌百货大楼诉称湖坊供销社收取租金数百万元缺乏证据；3、公证员刻意隐瞒自己的身份，公证书不具有法律效力；4、在南昌百货大楼严重违约的情况下，湖坊供销社在2018年底至2019年初将部分店面出租的行业是防止损失扩大的自助行为，没有违反法律约定。要求驳回南昌百货大楼的诉讼请求。黄玉和述称：最初是黄玉和是与万国辉签订的房屋租赁合同，租赁期限为2018年4月1日至2019年4月1日。合同到期后由于万国辉一直未返还租房押金，自2019年4月始向湖坊供销社同意黄玉和继续使用记在，并按4000元/月标准支付房屋三个月租金12000元。喻成浩述称：2018年12月20日喻成浩与湖坊供销社签订的《租房合同》时并不知道湖坊供销社与南昌百货大楼之间的关系，共承租了四个店面，租金为12000元/月，已支付5个月租金60000元。饶腊英述称：2018年7月2日饶腊英与湖坊供销社签订了租房协议时并不知道湖坊供销社与南昌百货大楼之间的关系。由于需要装修等事宜，租金实际是从2018年底起计算的，按每月4000元计算，已支付了20000元租金。南昌百货大楼在举证期限内提供了以下证据：1、南昌百货大楼股份有限公司营业执照、南昌市青山湖区湖坊供销社营业执照，证明：双方诉讼主体资格。2、2006年2月21日的协议书一份。证明：双方协议中第五条第4款约定：“甲方首期补偿金按协议约定到达乙方账户后，乙方在三天内将营业大楼交付给甲方。在房屋交付后，其后于该房屋有关的收益归甲方所得，风险归甲方承担”。3、南昌市青山湖区湖坊供销社营业大楼2006年3月3日交接单复印件一份。证明：2006年3月3日湖坊供销社出具交接单给南昌百货大楼，认定房屋交付完成，依据前述协议，湖坊供销社应在房屋交付之后将解放西路219号土地上的房屋收益给南昌百货大楼。4、洪城公证处（2019）赣洪城证内字第674号公证书一份，证明：根据该公证书及附件一打印照片证明大楼临街共有11家挂牌店铺（15家隔断式店面），分别是二交商场家电维修食杂店、海亮铜管、众和汽车玻璃、工具平价五金机电、中国电信电视宽带、同乐电器、正宗福建海味馄饨、食万嘉、大石头、电动工具机电维修部、小彭风炮补胎店。根据该公证书及附件一打印照片（2018年8月24日湖坊供销社盖章通知一份、2019年1月13日户名为湖坊供销社的水费通知单一份、湖坊供销社宣传横幅一份）证明涉案大楼始终由湖坊供销社实际占有、管理、收取租金及支付水电费。5、洪城公证处（2019）赣洪城证内字第482号公证书一份，证明：根据该公证书及附件一《第一段现场录音文字稿（摘要）》及附件五光盘证明，大楼大食头店铺是向湖坊供销社承租店面，租金为4000元/月，租金款项由湖坊供销社每月向租户收取，其已向湖坊供销社承租10余年。根据该公证书及附件一《第二段现场录音文字稿（摘要）》及附件五光盘证明。同乐电器共占4间隔断式店面，每间隔断式店面租金为4500元/月，湖坊供销社收取租金按每隔断式店面4500元的标准进行收取。根据该公证书及附件一《第三段现场录音文字稿（摘要）》及附件五光盘证明，湖坊供销社职员承认他们占有、承租大楼店面。6、解放西路219号正宗福建海味馄饨店经营者黄玉和工商登记档案（包括了黄玉和的身份证）黄玉和与湖坊供销社于2018年3月20日租房协议以及湖坊供销社为配合该业主进行工商登记提供的营业执照，***路***号产权证，证明：该大楼11家店面之一的黄玉和登记的福建海味馄饨店是与湖坊供销社签订房屋承租协议，向湖坊供销社交付租金。湖坊供销社在举证期限内提供了以下证据：1、湖坊供销社营业执照，证明：湖坊供销社诉讼主体资格。2、湖坊供销社的***路**号土地使用证和房产证复印件，证明：本案争议的营业大楼店面全归湖坊供销社所有。3、南昌市人民政府办公厅下发的《2004年商贸口第三次协调会议纪要》，证明：市政府同意南昌百货大楼整体拆迁湖坊供销社商场营业大楼，前提是做好职工安置工作，确保职工利益落到实处，确保企业和社会稳定。4、双方《协议书》（2006年2月21日）签订，证明：湖坊供销社有义务协助南昌百货大楼取得土地使用权办理土地过户手续，南昌百货大楼则应给予湖坊供销社过渡费和经营损失相应补偿，并就地拆迁还建，做好职工安置工作。该《协议书》为拆还安置补偿协议，并非房屋买卖与租房合同。5、湖坊供销社商场营业大楼交接单，证明：湖坊供销社于2006年3月3日即将商场营业大楼移交给了南昌百货大楼。6、涉案现场照片、证人证言、南昌百货大楼对外出租的《租房协议》，证明：南昌百货大楼接交营业大楼店面后，将营业大楼二、三层拆下的砖块用于沿街一楼及北面第2层窗户进行封堵待拆。后因管理不善失火，遂指派储运科长朱刚负责，将一楼沿街封堵的墙体强行打开对外出租并收益。证人证言、租房协议可充分证明南昌百货大楼对外出租收益的行为。7、土地收储合同，南昌市发改委关于本案商场拆迁还建项目批复与《建设用地规划许可证》，证明：湖坊供销社积极配合南昌百货大楼办妥了涉案土地的过户及开发建设的各项法律手续，履行完了全部合同义务。8、南昌市青山湖区人民法院（2018）赣0111民初1483号民事判决书，证明：青山湖区人民法院认定南昌百货大楼无故拒绝履行拆迁还建等补偿义务、构成合同违约，应负赔偿责任。本院组织了当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：南昌百货大楼、湖坊供销社在2006年3月3日签订了《交接单》，应认定湖坊供销社向南昌百货大楼交付了营业大楼。公证处的公证材料均不属于直接证据，不能证明湖坊供销社对外出租店面的行为，工商档案中的租赁合同系用于办理营业执照使用符合一般习惯，此证明不足以证明湖坊供销社将店面出租给了熊某、闫彩云等人。对湖坊供销社证据的真实性均予以认定。本院根据上述采信的证据，认定以下事实：2006年2月21日南昌百货大楼（甲方）与湖坊供销社（乙方）签订了一份《协议书》，协议书约定：甲方投资1.5亿在解放西路建设百货大楼解放路购物中心；甲方投资商场建设需拆迁乙方营业大楼和附楼仓库的建筑面积3164平方米，其中：营业大楼面积为2612平方米（一层营业面积1029平方米，二层营业面积765平方米，三层营业面积765平方米，四层营业面积53平方米），附楼一层仓库面积552平方米。甲方按乙方营业大楼拆迁建筑面积2612平方米及相应楼层就地在甲方所建商场实行拆一还一补偿甲方保证乙方临解放路建设还建面积的房产证及土地证由甲方负责分割给乙方，并承担全部费用；乙方附楼一层仓库拆迁建筑面积552平方米，按乙方职工宿舍拆迁标准补偿。同时南昌百货大楼与湖坊供销社对湖坊供销社的经济损失与拆迁过渡费进行了约定。协议书第五条第四款还约定：甲方首期补偿金按协议约定到达乙方账户后，乙方在三天内将营业大楼交付给甲方，在房屋交付后，其后与该房屋有关的收益归甲方所有，风险归甲方承担。签订协议后，2006年3月3日湖坊供销社按约将供销社营业大楼交付给南昌百货大楼，双方并签订了《南昌市青山湖区湖坊供销社营业大楼交接单》。此后，由于南昌百货大楼未及时对本案诉争的房屋进行开发，湖坊供销社原营业大楼一直处于闲置状态。随后多名案外人陆续占有、使用湖坊供销社原营业大厅一楼的店面。2018年6月1日湖坊供销社以南昌百货大楼拖欠拆迁过渡费及经营损失为由诉至本院，2018年8月23日本院以（2018）赣0111民初1483号民事判决书判决：1、南昌百货大楼按一次性按照165000元/季度的标准向湖坊供销社支付2017年5月21日起至本判决生效之日止的拆迁过渡费和利息；2、南昌百货大楼向湖坊供销社赔偿经营损失（计算标准以35000元/月为标准，从2016年1月起计算本判决生效之日止）。2008年7月起湖坊供销社陆续将南昌**路原**商场大厅部分临街店面收回管理，其中包括营业大厅第七、八、九、十、十一、十三号店面。并且将上述店面进行了出租。具体包括：2018年7月2日湖坊供销社将营业大楼一楼的第十三号店面租赁给饶腊英，双方签订了一份《承包合同》，合同约定：湖坊供销社将原商场营业大楼一楼巷子西边一间提供给饶腊英使用，时间2018年7月1日至2019年6月30日，承包期一年，每季度管理费12000元。湖坊供销社陆续收取饶腊英五个月至2019年5月底租金20000元。2018年12月20日湖坊供销社将营业大楼中一楼临街店面中的四间（七、八、九、十号店面）出租给喻成浩，并与喻成浩签订了一份《租房合同》，合同约定：租期2018年12月26日至2024年12月26日，租金每月12000元/月，随后湖坊供销社将房屋交付给喻成浩使用。喻成浩陆续支付了至2019年5月底共5个月的租金，共60000元。2019年4月1日起湖坊供销社将营业大楼一楼中的十一号店面出租给黄玉和，并以4000元/月收取租金。湖坊供销社陆续收取了黄玉和至2019年6月底共三个月的租金12000元。2019年3月5日南昌百货大楼以湖坊供销社违约将房屋出租为由诉至法院。本院认为，本案争议焦点为：1、湖坊供销社是否应当将争议的房屋返还南昌百货大楼；2、湖坊供销社是否应当返还租金及应当返还的金额。2006年3月3日《南昌市青山湖区湖坊供销社营业大楼交接单》足以证明湖坊供销社与南昌百货大楼之间办理了房屋交接手续。南昌百货大楼在接手房屋后负有对上述房屋进行有效管理的责任。庭审中，湖坊供销社认可2018年下半年将部分店面出租给了饶腊英、喻成浩、黄玉和，对此部分出租行为本院予以确认。租赁房屋登记的产权人为湖坊供销社。饶腊英、喻成浩在租赁房屋时并不知道湖坊供销社与南昌百货大楼之间的协议，饶腊英、喻成浩主观上是善意的，饶腊英、喻成浩与湖坊供销社之间的租赁关系没有违反法律规定。黄玉和租赁房屋的时间超过半年，南昌百货大楼一直未提出异议，应视为认可黄玉和的租赁行为。饶腊英、喻成浩、黄玉和均是善意取得店面，南昌百货大楼要求返还上述店面的请求，本院不予支持。2006年2月21日《协议书》第五条第四款约定：在房屋交付后，其后与该房屋有关的收益归甲方所有，风险归甲方承担。湖坊供销社将店面出租给饶腊英、喻成浩、黄玉和取得的租金收益应归南昌百货大楼所有。租金收益包括湖坊供销社已实际取得的租金及应当收的饶腊英、喻成浩6月份租金，包括饶腊英已支付的5个月租金20000元、喻成浩已支付的五个月租金60000元、黄玉和已支付的三个月租金12000元，共计92000元；也包括湖坊供销社尚未收取但应当收取的饶腊英6月份租金4000元、喻成浩6月份租金12000元。湖坊供销社应当将上述租金收益共108000元（20000+60000+12000+4000+12000）交付给南昌百货大楼。至于饶腊英、喻成浩、黄玉和未及时支付的租金，湖坊供销社可依据租赁关系另行主张。证人万某、熊某在审理中均陈述与湖坊供销社之间不存在房屋租赁关系，均未向湖坊供销社支付租金。且万某与熊某均系在湖坊供销社向南昌百货大楼交付房屋之后使用店面，并不能证明上述店面均是湖坊供销社交付给熊某、闫彩云等人使用的，湖坊供销社辩称工商档案中有租赁合同仅是用了办营业执照的，符合一般有交易习惯。南昌百货大楼以工商档案中的租赁合同主张湖坊供销社实占用了店面并用于出租的主张，缺乏法律依据，要求湖坊供销社返还店面及房屋的主张不予支持。综上，2006年湖坊供销社将本案争议的房屋均交付给了南昌百货大楼。2018年下半年湖坊供销社陆续将上述闲置的店面中一部分出租给了饶腊英、喻成浩、黄玉和，湖坊供销社应将此部分租金支付给南昌百货大楼。南昌百货大楼未提出湖坊供销社将店面出租给熊某、闫彩云等人的证据，对此部分租金主张，本院不予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、南昌市青山湖区湖坊供销社在本判决生效之日起10日偿付南昌百货大楼股份有限公司租金收益108000元；二、驳回南昌百货大楼股份有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费47291.33元，由南昌百货大楼股份有限公司负担46291.33元，南昌市青山湖区湖坊供销社负担1007元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  吴建国人民陪审员  张晓华人民陪审员  程晓霓二〇一九年八月六日书 记 员  袁 童