广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初3180号 原告：王某，男，1993年5月5日出生，汉族，住河南省卫辉市。 被告：李某，男，1989年7月21日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市临桂区。 原告王某与被告李某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某到庭参加诉讼，被告李某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案经本院院长批准延长审限二个月，现已审理终结。 原告王某向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告于2018年7月21日签订的《房地产买卖合同》；二、判令被告返还原告已支付的购房款人民币20万元及承担违约责任；三、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更（缩减）第二项诉讼请求为：判令被告返还原告已支付的购房款人民币20万元。事实和理由：2018年7月19日，原告通过桂房房产公司中介，与被告签订《房地产买卖合同》（合同号:ＧＦＭＭ金水字XXＡ号）购买被告坐落于广西壮族自治区桂林市临桂区城大道西侧兴荣郡13栋1单元24层02号房屋1套，面积108.99平方米，合同总价人民币60万元，约定在被告收到第一次房款后当日将该房地产移交给原告。合同签订后，原告分别于2019年7月19日和24日分两次支付给被告购房款人民币20万元；至此，原告已按合同约定支付了第一次房款，但被告却没有及时办理房产过户手续将房屋移交给原告，原告多次催促，被告却以各种理由推辞。2019年5月27日，原告接到广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305执恢XX号执行裁定书，被告知被告的上述房产因债务纠纷涉诉被查封，查封期限三年。由于被告在合同履行过程中未及时办理房屋产权过户手续，存在不作为过错，导致原告与被告签订的《房地产买卖合同》的标的无法按照合同约定办理转移登记。综上，为维护原告的合法权益特诉至法院。 原告王某对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、《房地产买卖合同》，证明该合同有效；2、广西壮族自治区桂林市七星区人民法院(2019（桂03**执恢XX号执行裁定书，证明案涉房屋已经无法过户至原告名下；3、房产买卖定金收条，证明原告在2018年7月19日支付了2万元定金给被告；4、中国农业银行超级柜台客户回执，证明原告于2018年7月24日下午2点07分通过银行转账给被告18万元。 被告李某既未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告李某经本院送达开庭传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告王某陈述的案件事实及提供的证据予以确认。 本院经审理认定事实如下：2018年7月19日，被告作为甲方，原告作为乙方签订《房地产买卖合同》一份，约定：第一条：甲方房地产基本情况，1、房地产坐落、幢号、单元号、房号：临桂县临桂镇机场路南侧、世纪北路西侧兴荣郡13#+C10商业A区幢24层02号；2、房屋所有权证号或不动产证书号：未出；3、建筑面积：108.99㎡，规划用途：住宅；4、国有土地使用权证号：未出；5、抵押情况：抵押在中国农业银行，至本合同签订日约有贷款余额30万元；6、租赁情况：无。第二条：甲方保证及承诺，1、甲方保证对该房地产享有完整无瑕疵的所有权，持有期间该房地产各项状况正常，无对外担保，无被查封冻结，相关各项合同证件票据齐全，可以办理权属转移确认登记手续，不存在任何权属纠纷或债权债务纠纷。签订本合同前已告知权属共有人或配偶一致同意出售，授权签字有效，并承认本合同真实有效，甲方保证共有人在办理权属转移确认登记时能到房管所及不动产登记中心签字或出示公证委托书。若发生与甲方有关的权属纠纷或债权债务纠纷，概由甲方负责厘清并承担相关法律和经济责任，由此给乙方或经纪方造成经济损失的，概由甲方或甲方代理人负责赔偿(见附件二:出卖人授权承诺书)；2、甲方保证已如实陈述该房地产权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件所列的该房地产附属设施设备及其装饰装修随同该房地产一并转让给乙方；3、甲方保证自本合同签订之日起至该房地产验收交接完成，对该房地产权属保持无抵押、无查封、无冻结、无纠纷状态，对附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。第三条：甲、乙双方成交价格，1、甲、乙双方确定该房地产成交总价为人民币60万元，双方同意按现状办理权属转移确认登记；2、该房地产成交总价由以下二部分组成，乙方不再另行增加费用：(1)房地产款:有产权证面积和无产权证面积的房款，包括该房地产所占用范围内的土地使用权及甲方为购买该房地产所发生的公共维修基金、水和电初装费、有线入网费、可视对讲安装费、水电周转金、管道燃气初装费等；(2)装修设施设备款：如有装修房屋内不可移动部分及可移动部分装修，主要包括：门窗及防盗网、灯具洁具、开关插座及固定装修、家具及家电（见附件四“家具及家电清单”），如无装修则房屋为清水房；3、甲方应提供以下资料原件：房产证及共有权证、土地证或不动产权证、契税发票、不动产发票或增值税发票、公共维修基金发票、有线入网发票、管道燃气初装费收据、《商品房买卖合同》、房屋按揭或抵押贷款合同、房屋质量保证书、房屋使用说明书；4、房屋地址如有变更，甲方应于房产交易所确认登记当日提供公安机关地址变更证明。第四条：乙方付款方式及付款时间，1、在本合同签订日，乙方向甲方支付购房定金人民币12万元，此定金由甲方保管，定金在第一次付款时冲抵购房款。甲、乙双方约定出甲方不动产权证、撤押后并符合过户条件到房管所办理权属转移确认登记；2、乙方保证有充足的付款能力和正当收入来源保证支付购买甲方房产款项，购房款分二次付清，第一次乙方于2018年7月24日前支付给甲方人民币20万元整（含定金）；第二次乙方向银行申请按揭或公积金贷款支付甲方人民币40万元整，该贷款由银行直接转至甲方或其代理人账户，若银行放贷金额小于贷款申请金额，乙方保证于获得银行放贷当日将差额以现款支付给甲方或其代理人。（注：本条款支付是指甲方权属已转移确认登记至乙方名下后再办理贷款抵押后支付）；3、甲方房地产如有银行贷款尚未还清的，甲方收取的购房款必须直接存入甲方贷款还款账户用于归还贷款，解押产权。甲方保证此款不挪作他用，否则属甲方违约。甲方负责在归还贷款取得他项权证及还款证明后三日内办妥权属抵押注销登记。若甲方自行还贷，甲方需在本合同约定的双方到房管所确认登记日前归还银行贷款并办妥权属抵押注销登记。如逾期，则甲方应按本合同第九条的约定承担违约责任；4、甲方保证将该房地产的不动产权证或房屋所有权证、国有土地使用权证转移确认登记到乙方指定买受人王某指定人名下，乙方保证已获得买受人的授权承诺并对本合同负全部经济和法律责任（见附件五:买受人授权承诺书）；第五条:权属转移确认登记税收费用承担（略）；第六条:权属转移确认登记手续办理流程、时限，甲、乙双方共同委托经纪方全权办理该房地产的权属转移确认登记相关手续。甲、乙双方积极配合，经纪方在相关职能部门规定的期限内办妥权属转移确认、纳税申报、不动产权籍转移登记手续。目前政府相关职能部门公告的办结时间为：税务局：审税时间十个工作日内办结;房管所：在甲乙双方纳税后将税单移交备案后，乙方名下房地产权属确认书在二十二个工作日内办结（含房屋平面图），不动产：权籍测绘在收件后十个工作日内办结，不动产证书在收件后二十个工作日内办结。如因政府相关职能部门工作延误则顺延。甲、乙双方应在签订本合同当日，将办理房产证、土地证或不动产权证转移确认登记所需的一切完整有效的材料交付给经纪方保管（见附件一：收件单）。第七条：房地产移交约定（略）。第八条：有处分权的承诺（略）。第九条、甲方或乙方的违约责任，甲、乙双方应恪守本合同各条款约定,确保合同完全履行。如一方因非人力不可抗拒因素提出解除合同并经对方确认后同意解约的,由此给对方造成损失的,对方有权要求予以经济赔偿。1、若甲方中途悔约或未按本合同条款履行义务时,均属甲方违约,乙方有权追究甲方违约责任：(1)、甲方应自悔约之日起三日内双倍返还定金给乙方）(2)、甲方应自悔约之日起三日内退还乙方已付房地产款（逾期按已收房地产款的日千分之一计息支付给乙方；(3)、若甲方权属已转移确认登记到乙方名下,甲方要求返还的）经乙方同意,返还权属确认登记过程所产生的税收费用由甲方全部承担，(4，、如甲方有其他违约行为致使乙方合同目的不能实现的,乙方可解除合同,并有权要求甲方承担成交价格20%的违约金；(5，、若甲方该房地产实屋已移交给乙方使用的,甲方应原价赔偿乙方为该房地产进行的装修、添附而支出的各项费用（具体以乙方实际提供的相关票据为准,若无票据也可委托法定评估机构进行评估确定）；(6)、甲方无权要求乙方支付实际使用该房地产期间的所有损失。2、（略）。3、因违约导致诉讼的，守约方发生的差旅费、诉讼费、律师代理费等必要费用由违约方承担。第十条：合同效力（略）。第十一条：补充约定：1、甲方的本产权在银行中有30万元左右贷款，乙方支付首付款后，银行贷款的月供继续由甲方承担；2、本房产的银行贷款还款总额由甲方承担，本房产的解押、撤押全部由甲方承担并负责；3、定金约定于2018年7月24日前补齐；4、如乙方已装修，甲方违约的话，须赔偿乙方装修款（以市场评估为准）。合同落款处原、被告签字并捺印。合约签订当日，原告支付购房定金人民币2万元给被告。2018年7月24日，原告通过中国农业银行转账人民币18万元给被告。 另查明，2019年3月14日，广西壮族自治区桂林市七星区人民法院作出的（2019）桂0305执恢XX号之一执行裁定书裁定：查封李某名下坐落于桂林市临桂区房屋（预告登记）价值10万元部分，查封期限三年。2019年4月22日，广西壮族自治区桂林市七星区人民法院作出的（2019）桂0305执恢XX号之二执行裁定书裁定：拍卖李某所有的位于桂林市临桂区房屋（不动产权证明号：Ｄ20166539）。综上，因被告在合同履行过程中无法依合同约定办理房屋转移登记给原告，原告遂于2019年9月2日向本院提起诉讼，提出了上述请求。 本院认为，原、被告于2018年7月19日签订的《房地产买卖合同》，系双方真实意思表示，合同内容未违反我国有关法律、法规的规定，对双方具有约束力，双方理应按协议约定的条款履行各自的义务。根据《中华人民共和合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，原告依约履行了支付购房款20万元的义务后，被告却因案涉房屋被广西壮族自治区桂林市七星区人民法院依法查封并拍卖，至今无法向原告交付该房屋，致使原告无法实现合同目的，构成违约，故原告就此可以行使其合同解除权。合同解除后，被告从原告处取得的购房款20万元应予返还。本案诉讼中，原告缩减其第二项诉讼请求，即不向被告主张违约责任，系其对自身权利的放弃，本院予以准许。综上所述，原告的诉讼请求全部成立，本院均予以支持。 另，被告在本案中拒不到庭的行为和在举证期间内不向法院提供相应证据材料，应视为放弃举证权利，其应根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，被告应承担举证不能的不利后果。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第九十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告王某与被告李某于2018年7月19日签订的《房地产买卖合同》； 二、被告李某返还购房款人民币20万元给原告王某。 案件受理费9，800元，财产保全费1，520元，公告费560元，共计11，880元（原告王某已预付本院），由被告李某负担。 上述义务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费9800元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16；开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院递。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  李 彬 人民陪审员  谢老俭 人民陪审员  梁承美 二〇二〇年七月十三日 书 记 员  彭伟峻