贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初7296号原告：吉显月，女，汉族，1983年1月21日出生，住贵州省纳雍县。委托诉讼代理人：张競（特别授权代理），系贵州圣谋律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴敏（一般授权代理），系贵州圣谋律师事务所律师。被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心八楼。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：聂黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人：张兰(特别授权代理)，贵州本芳律师事务所律师。原告吉显月与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称：招商商置公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年6月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吉显月之委托诉讼代理人张競、吴敏，被告招商商置公司之委托诉讼代理人张兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告以381,647.00元购房款为基数按中国人民银行同期银行贷款利率1.5倍的标准计算并支付原告自2016年10月1日至2019年6月24日的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证的违约金74,276.09元;2.本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由:2014年5月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：BJHYC-EZ0085），约定原告购买被告开发的招商花园城第E6幢22层4号商品房（房号：E6-22-4），商品房总价款为381,647.00元。原告依约支付了全部房款，完全履行了自己的付款义务。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款的约定，被告应当在2016年9月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。至2019年6月24日，原告才取得涉案商品房的《不动产权证书》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证给原告的行为不仅违约，且严重损害了原告的合法权益，应当承担支付相应违约金的责任。为此，原告诉至法院，恳请依法支持其诉请。案件审理过程中，原告变更第一项诉请为：1.判令被告以381,647.00元购房款为基数按中国人民银行同期银行贷款利率1.5倍的标准计算并支付原告自2016年10月1日至2019年6月24日的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证的违约金75,307.70元。被告招商商置公司辩称：一、答辩人不应承担交付办理商品房转移登记相关文书及产权证的违约金。涉案《商品房买卖合同》第二十二条约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被答辩人的时间为2016年9月30日，而答辩人在2016年1月14日即取得涉案楼栋备案登记，且于2016年2月24日接收涉案房屋，也即是说，在被答辩人收房时答辩人已经取得备案登记，且履行了通知被答辩人提交相关办证资料及缴纳税费的义务。事实上，虽然答辩人在2015年12月16日代收取了被答辩人的相关税费等材料，但根据涉案合同第二十二条三款第四项之约定，被答辩人需与答辩人共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，也即是说，答辩人收取相关税费的行为只是一种代收代缴的行为，并非委托办证行为。事实上，答辩人与被答辩人形成委托办证关系的时间应该是2018年10月6日之后至产权证办理完毕止。在答辩人与被答辩人形成委托办证关系前，答辩人的义务仅是通知被答辩人提交相关材料及缴纳相关税费。不仅如此，答辩人为了让被答辩人早日提交相关办证资料，答辩人又按照合同约定，通过邮寄方式，向被答辩人邮寄了《入伙通知书》、《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》等材料，其中《招商园城代收费用标准明细缴款通知单》载明：我司为方便您收房后尽快办理房产证，代理税务局、房产局、国土局收取相关费用，该缴款通知单列明了需要缴纳契税、公共维修基金、产权登记、土地使用证、印花税等相关费用计算明细，并注明被答辩人在收房时需带身份，婚姻证明、户口本，家庭无房证明等资料,2016年2月24日，被答辩人在收到《入伙通知书》、《招商花园域代收费用标准明细缴款通单》等相关材料后，在收楼意见书上签字确认，因此，答辩人在2016年2月24日向被答辩人交付房屋，并通知被答辩人缴纳税费及提供办证资料，被答辩人于当日履行了相关义务，答辩人于2016年1月14日取得涉案房屋所属楼栋的商品房备案证明书，具备办理步案房屋转移登记的条件，答辩人的履行义务未超过2016年9月30日，因此答辩人不存在逾期交付办理商品房转移登记相关文书的行为，故不应承担逾期办理房屋权属转移登记违约金的责任。即使答辩人应当承担逾期交付办理商品房转移登记相关文书及产权证的违约金，其违约金截止时间应当是在答辩人第一次向被答辩人邮寄了《入伙通知书》、《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》等材料时，因为根据《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》载明：我司为方便您收房后尽快办理房产证，代理税务局、房产局、国土局收取相关费用，该缴款通知单列明了需要缴纳契税、公共维修基金、产权登记、土地使用证、印花税等相关费用计算明细，并注明被答辩人在收房时需带身份证、婚姻证明、户口本、家庭无房证明等资料。答辩人通过邮寄方式已经向被答辩人寄送了办理权属证书应当提供的材料，应当视为答辩人已经尽到了通知义务，违约金截止时间应当为此时。退一步说，即使贵院不认可答辩人第一次邮寄《入伙通知单》等材料的告知行为，根据答辩人提供的业主说明、装修公司证明、照片(通知办证幕墙、现场收集办证资料)等证据材料可以看出，在2017年9月24日至2017年9月30日，答辩人通过在涉案小区沃尔玛后面曦园正门处设置“办理不动产登记资料收集处”刊登了关于办理《不动产权证书》资料收集的通知，通知业主提交办理房屋转移登记所需资料。虽然业主未出庭作证，但根据《民事诉讼法》第七十三条：“经人民法院通知，证人应当出庭作证。有下列情形之一的，经人民法院许可，可以通过书面证言、视听传输技术或者视听资料等方式作证：(一)因健康原因不能出庭的；(二)因路途遥远，交通不便不能出庭的：(三)因自然灾害等不可抗力不能出庭的；(四)其他有正当理由不能出庭的。”之规定，有其他正当理由不能出庭的，其证言也可以被采纳，结合本案，作出书面说明的业主均系涉案房屋所在小区的业主，若其出庭作证，势必会造成邻里纠纷，让证人与其他邻居之间产生矛盾，并且涉案小区几千户业主，若每次都需证人出庭作证，将会严重影响证人的工作生活，综合证人陈述、装修公司证明和照片可以看出，在2017年9月24日至2017年9月30日，答辩人在涉案小区设置了办理不动产登记资料收集处”对涉案房屋办理不动产权证书再次进行了告知，综上，答辩人认为，即使答辩人应当承担交付办理商品房转移登记相关文书及产权证的违约金，其违约金计算截止时间至多应截止到2017年9月24日。二、政策实施导致涉案合同关于办理转移登记时间顺延。在2015年3月1日国务院实行《不动产暂行条例》，将原房屋所有权证书登记变更为不动产权属登记证书，被答辩人委托答辩人办理房屋所有权证书由于法律的规定，事实上无法履行，只能变通改为履行不动产权属证书的办理，不动产权属证书的办理不能推定适用办理房屋所有权证书的违约金。显然，《不动产暂行条例》的施行，是合同双方当事人无法预见的，属非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续要求答辩人按原合同约定履行办理房屋所有权证书，事实已经不可能，对答辩人处以违约金，明显不公平。现实生活中，毕节市政府出具公告，自2016年9月30日起，毕节市七星关区、金海湖新区(贵州毕节经济开发区)范围内各类不动产登记业务统一由毕节市国土资源局、毕节市七星关区国土资源局和毕节市国土资源局金海湖新区分局所属的各不动产登记中心受理，并颁发《不动产权证书》或《不动产权证明》。正式废止房屋所有权证书的办理，事实上无法继续办理房屋所有权证书。另外，双方在《商品房买卖合同》中约定由答辩人代为办理涉案房屋转移登记，此时答辩人确无向被答辩人交付办理商品房转移登记记有关文书的现实必要，由答辩人收集汇总办证所需文书后，径行提交不动产登记机关即可。此时，答辩人依约应当履行的有关文书交付义务，根据双方履行实际转化为通知义务，即告知被答辩人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。被答辩人据此得以向答辩人提交应由买受人提交的办证资料，用于答辩人履行委托办证义务。只要答辩人尽到通知义务，可视为其履行了合同约定的交付办理房屋转移登记的有关文书的义务。而如前所述，答辩人以邮寄方式向被答辩人送达《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》等资料，之后答辩人又于2018年8月13日向被答辩人邮寄了办理产证的告知函等相关材料。三、涉案合同关于办理商品房转移登记相关文书及产权证的违约金约定过高，不应得到支持。目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，如前所述，逾期办理商品房转移登记手续有其主观原因也有客观因素所致，且毕节市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，仅答辩人处就有上千户业主，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于毕节市经济社会和谐、健康有序的发展。并且房屋的功能是居住，本案中，涉案房屋已经交付给被答辩人使用，被答辩人基本上已经实现其合同目的，虽然答辩人逾期办理房屋相关手续的违约事实客观存在，但是，被答辩人并没有举证证明因为答辩人的违约行为给其造成的损失及损失的数额，故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，请求贵院结合被答辩人违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况，酌情判决答辩人支付给被答辩人每套房屋逾期办证违约金3000元。综上所述，答辩人在合同约定时间内已经履行了合同义务，被答辩人所诉无事实及法律依据，应当驳回被答辩人的诉讼请求。本院经审理查明：2014年5月23日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市城市南部新区,房号：Ｅ6-22-4；建筑面积106.8平方米，套内建筑面积89.73平方米；该商品房总价款为381647.00元；买受人以公积金贷款付款，应于合同签订之日向出卖人交付首期房款121647.00元，余款260000.00元以公积金贷款支付；三、转移登记：（一）出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同类同期存款利率支付利息;双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。同日，原、被告双方签订合同附件十二《补充协议》，该补充协议约定：“3、关于产权登记的补充；3.1、若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；3.2、如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担、则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，因涉案房屋实测面积与合同约定面积有差异，双方进行补差后，原告实际交付涉案房屋购房款为368037.00元；被告向原告代收了产权登记费、契税等办理涉案房屋权属转移登记的相关费用。2016年1月14日，被告取得涉案房屋所属的E6幢的商品房备案证明书，2018年7月2日取得涉案房屋E区6幢的不动产权证书；2018年10月6日，原告向被告出具委托书，委托被告代为办理涉案房屋的不动产权证书，被告接受原告委托代为办理；并于同日签订不动产登记申请书。2019年6月22日，原告已取得涉案商品房不动产权证书。原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证，不仅违约，且损害了原告的合法权益，遂以前述诉请诉至本院。以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了交付购房款的义务，但被告未按合同约定履行交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，构成违约,应当承担相应的违约责任。关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》之约定，被告应当于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。因原告委托被告代为向不动产登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交不动产登记机关即可。此时，被告依约应当履行的有关文书交付义务，根据双方履行实际转化为通知义务，即告知原告其已符合交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。经庭审查明，被告已取得涉案房屋所属的E6幢商品房备案证明书及不动产权证书，2018年10月6日，原告向被告出具委托书，并与被告共同签订不动产登记申请书，委托被告代为办理涉案房屋的不动产权证书，被告尽到通知义务，可视为其履行了合同约定的交付办理房屋转移登记的有关文书的义务。综上，对原告主张被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉请，本院予以支持，起止时间为：2016年10月1日至2018年10月6日。关于违约金的计算标准问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，被告逾期已经超过180个工作日，违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照同期同类贷款利率的1.3倍计算；综上，原告诉请的违约金以原告已付购房款368,037.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年10月1日起计算至2018年10月6日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吉显月逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款368,037.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年10月1日起计算至2018年10月6日止）；二、驳回原告吉显月的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费828.00元（已减半收取），由原告吉显月负担355.00元；由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担473.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陆云二〇一九年九月十八日书记员  高立