河北省石家庄市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0104民初4651号原告：石家庄住房公积金管理中心，住所地石家庄市桥西区新石北路360-1号。法定代表人：穆增科，该中心主任。委托诉讼代理人：闫荣，女，该中心政策法规科科长。委托诉讼代理人：李伟，河北三和时代律师事务所律师。被告：张超超，男，1988年10月8日出生，汉族，滴滴代驾，住石家庄市高新区。委托诉讼代理人：宋思刚，男，系张超超之父。委托诉讼代理人：郑想，河北冀联律师事务所律师。被告：河北居美房地产开发有限公司，住所地石家庄长安区谈村小区2-3-102。法定代表人：任利霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁欣然，女，该公司员工。第三人：中国工商银行股份有限公司石家庄胜利支行，住所地石家庄市裕华区槐安东路与雅清街交口西南角。主要负责人：杨艳，该支行行长。委托诉讼代理人：宋辉坡，男，该支行员工。委托诉讼代理人：苏苑涛，男，该支行员工。石家庄市桥西区人民检察院支持起诉的原告石家庄住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）与被告张超超、河北居美房地产开发有限公司（以下简称居美公司）、第三人中国工商银行股份有限公司石家庄胜利支行（以下简称工行胜利支行）借款合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院裁定转为适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告公积金中心的委托诉讼代理人闫荣、李伟，被告张超超（参加第一次庭审）及其委托诉讼代理人宋思刚（参加第二次庭审）、郑想，被告居美公司的法定代表人任利霞、委托诉讼代理人袁欣然到庭参加诉讼。第三人工行胜利支行经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告公积金中心向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告及工行胜利支行与被告张超超所签合同编号为201262823的《石家庄住房公积金个人购房借款合同》；2、被告张超超偿还原告截至2018年9月21日的借款本金278,208.99元、逾期利息6722.89元、逾期罚息225.23元，并支付自2018年9月22日起至被告付清之日止按照合同约定计算的利息、罚息；3、被告居美公司对上述债务承担连带清偿责任；4、被告承担本案诉讼费和原告实现债权的全部费用。事实与理由：被告张超超因购买位石家庄市开发区房产，与原告及工行胜利支行于2012年8月1日签订了编号为201262823的《石家庄住房公积金个人购房借款合同》（以下简称《借款合同》）。同日，原告与被告张超超签订了编号为201262823的《房屋抵押合同》。原告委托工行胜利支行于2012年8月8日向被告发放了310,000元个人住房贷款，贷款期限30年。2011年8月18日，原告与被告居美公司签订了编号为2011B018号的《住房公积金个人购房借款保证合同》（以下简称《保证合同》），约定被告居美公司对2011年8月26日至2012年8月26日期间，因原告向债务人发放住房公积金个人住房贷款而形成的债权，在最高额5000万元以内承担连带责任保证。保证期间自原告与债务人签订每笔借款合同之日起至抵押人办妥抵押房产的抵押登记并将他项权证书正本交债权人收执之日止。若债权人宣布债务提前到期的，保证期间至债务提前到期之日后两年内。根据合同约定，被告采用等额本息还款法，但截至2018年9月21日，被告已经累计拖欠借款达9期，拖欠本息金额12,524.81元。根据合同条款及有关规定，原告有权解除与被告签订的《借款合同》，提前收回贷款本息，并有权要求被告居美公司承担连带责任保证。被告张超超辩称，1、原告主体不适格，贷款是第三人工行胜利支行发放的，我不知道和原告之间是什么关系；2、原告与被告居美公司串通，隐瞒房屋性质，违法审批贷款，以合法形式掩盖非法目的，上述《借款合同》无效，担保合同也无效；3、《借款合同》和贷款审批表上是我本人签字捺印，但内容不是我写的，交了一万元左右的手续费后售楼部人员给我们代办的公积金贷款；4、案涉房产购买时原告和被告居美公司称是市证商品房，但实际开发商手续不齐全，房产也不是商品房，不动产证显示是划拨动迁房；5、我已偿还几年借款，对每期还款数额和计算方法没有异议，但对逾期利息和罚息不认可；6、因合同无效，原告应退还我之前支付的月还款，被告居美公司退还其多收取的购房款，均按月利率2%支付给我资金占用利息，原告对此承担连带偿还责任。被告居美公司辩称，1、《借款合同》合法有效；2、案涉房产是商品房，不动产证是在房管局办理的，土地性质是划拨用地；3、贷款资料是借款人自己提供的；4、对承担连带保证责任没有异议，已用保证金代偿280万元；5、若主合同《借款合同》解除，则从合同也应解除，我方不再承担保证责任，原告应退还我方已支付的保证金。第三人工行胜利支行未到庭陈述意见。原告围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：《借款合同》、《房屋抵押合同》、个人借款凭证、还款明细（含对冲）、逾期明细表、《住房公积金个人购房贷款合作协议书》（以下简称《合作协议》）、《保证合同》、文件及会议纪要等证据。经质证，被告张超超认可上述证据中的签字捺印是其本人行为，但认为文件及会议纪要没有效力和约束力。被告居美公司对上述证据无异议。被告张超超围绕其抗辩意见提交了以下证据：1、借款人郑东军在原告处最早备案的《商品房买卖合同》；2、居美公司更改后的第二份《商品房买卖合同》；3、2012年6月30日居美公司出具的产权说明（复印件）；4、小区其他住户办理的房产证（复印件）等证据。经质证，原告对证据1和证据4的真实性无异议，对证据2真实性不认可，对证据3认为是各被告之间的约定。被告居美公司对上述证据的真实性无异议。根据原、被告诉辩及双方提交的证据，本院认定事实如下：2012年8月1日，原告（贷款委托人）与被告张超超（借款人）、第三人工行胜利支行（贷款人）签订《借款合同》。合同约定，贷款人向借款人发放贷款310,000元；贷款期限30年，自2012年8月1日起至2042年8月1日止，共计360个月，贷款实际放款日与到期日以借款借据为准；贷款利率执行中国人民银行规定的（同档次利率/同档次利率上浮10%），即年利率4.5%；借款人授权贷款人在本合同生效后，以借款人购房款的名义将贷款划入居美公司银行账户，贷款人将资金划入居美公司账户即视同借款人收妥借款资金；借款人按等额本息还款方式每月归还贷款本息（首期、末期还款金额按实际天数计算）；借款人如未按期偿还贷款本息，贷款人有权就贷款逾期使用部分从逾期之日起，在人民银行规定的贷款逾期罚息利率范围内计收罚息，直至借款人完全清偿逾期部分本息为止；借款人应为此借款提供房产抵押担保；借款人连续三个还款期或在本合同期内累计六个还款期未按时偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同提前到期，要求借款人在规定的期限内清偿部分或全部贷款本息（包括罚息）。同日，原告与被告张超超签订《房屋抵押合同》，张超超以其购买的案涉房产为上述借款提供抵押担保，未办理抵押登记。2012年8月8日，第三人工行胜利支行向被告张超超发放贷款310,000元，即依约将款项划至居美公司账户。被告张超超的该笔借款还款至2017年12月22日后未再还款，截至2018年9月21日被告张超超尚欠借款本金278,208.99元及利息、罚息。另，2011年8月18日，原告与被告居美公司签订《合作协议》。该协议第四条载明：乙方（居美公司）配合甲方（公积金中心）做好贷款申请审批表、搜集贷款资料、审查借款人资格等工作，必要时为甲方提供办公场地；乙方同意对甲方发放的每一购房人的贷款提供无条件的，不可撤销的连带责任保证。石家庄市住房公积金管理委员会《关于进一步加快发展我市住房公积金个人住房贷款业务的若干规定》第二条“扩大住房公积金个人住房贷款收益范围”第6项规定，符合住房公积金个人住房贷款申请条件的职工，购买商品房、经济适用房、二手房、拆迁安置房、城中村改造房等各类住房（含公寓性住房），均可申请住房公积金个人住房贷款。居美颐园项目部分业主已办理不动产权登记。被告居美公司与买受人郑东军签订的《商品房买卖合同》（在原告处备案的）约定，出卖人以划拨方式取得位于编号为（2009）第00048的地块的土地使用权。土地使用权划拨批准文件号：（2009）第004。买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关及商品房预售许可证号处均为空白。本院认为，首先，关于原告主体资格问题，案涉《借款合同》系原告公积金中心作为贷款委托人与贷款人张超超及第三人工行胜利三方共同签订；原告提供的工行胜利支行的个人借款凭证能够证实原告已将合同约定的公积金贷款通过委托方式实际发放，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，上述《借款合同》直接约束贷款人和借款人，原告有权向被告主张合同权利；且《住房公积金管理条例》第二十条规定，公积金中心应当委托受托银行办理住房公积金贷款。被告张超超所称不知道与原告是什么关系，与其明知办理公积金贷款购房的事实相互矛盾，实际上张超超知晓与原告的借款关系。因此，公积金中心作为原告主体适格。关于《借款合同》的效力，被告张超超因购买被告居美公司开发的居美颐园项目房产向原告申请住房公积金贷款，二者系借款合同关系，该借款意思表示真实，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。被告对借款所购房产的土地性质及相关手续问题的意见与本案借款不属同一法律关系，不影响《借款合同》的效力，可另行处理。被告张超超所称原告与居美公司串通以合法形式掩盖非法目的，主要指原告隐瞒房产性质及原告进行贷款审批对借款人公积金缴存资料审查不严格，但原告对贷款的审批条件属于其内部风险控制问题，不影响《借款合同》效力，不因此免除借款人的还款责任。《合作协议》约定被告居美公司配合原告做好贷款资料工作，不等同于二者串通并损害借款人利益，提交贷款资料系借款人和担保人的合同义务，因此，对被告张超超认为《借款合同》无效的抗辩意见，本院不予采信。原告依约发放贷款后，被告张超超未依约偿还借款，合同约定的提前解约条件成就，原告有权要求解除合同，并要求被告张超超偿还全部贷款本金及利息、罚息。被告居美公司应依约承担连带保证责任。被告张超超主张原告退还支付的贷款本息，属于反诉内容，其未在指定的期限内预交案件受理费，本院不予处理。关于被告张超超主张的其向被告居美公司交纳1万元手续费办理贷款，及要求居美公司退还其多收取的购房款，均属于其与居美公司之间的纠纷，与本案不属于同一法律关系，本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第四百零二条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告石家庄住房公积金管理中心及第三人中国工商银行股份有限公司石家庄胜利支行与被告张超超签订的《石家庄住房公积金个人购房借款合同》；二、被告张超超于本判决生效之日起十日内偿还原告石家庄住房公积金管理中心借款本金278,208.99元及利息、罚息（截至2018年9月21日利息为6722.89元、罚息为225.23元，自2018年9月22日起至实际清偿之日止的利息、罚息按合同约定的利率计付）；三、被告河北居美房地产开发有限公司对上述第二项债务承担连带保证责任。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5577元，由被告张超超、河北居美房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费（上诉费按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳；收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵 静人民陪审员  贾进雨人民陪审员  赵子平二〇一九年十一月二十八日代书 记员  刘紫钰