河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初12718号原告:李传军，男，汉族，1970年10月29日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：温保林、徐双杨（实习），河南鹰与鲨律师事务所律师。被告：李国瑞，女，汉族，1968年4月19日出生，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：李文举、牛山青（实习），河南良仁律师事务所律师。原告李传军与被告李国瑞房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李传军及其委托诉讼代理人温保林，被告李国瑞的委托诉讼代理人李文举、牛山青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告履行双方签订的房屋买卖合同，交付上述房屋并协助原告办理位于郑州市××大学××路××花××小区××楼××单元××、××楼东户房屋产权过户手续；判令被告支付原告违约金500000元；判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年9月4日，原、被告以及郑州胜立房地产营销策划有限公司签订《房地产买卖合同》一份，约定被告将坐落于郑州市××大学××路××花××小区××楼××单元××、××楼东户房屋出售给原告，房屋总价款为150万元。同时，合同约定了付款方式、定金支付方式、违约责任等。合同签订后，原告依约支付了首付款50万元，定金10万元，已经按照合同的约定履行了义务。原告多次催促被告按照合同约定交付房屋并办理相应手续，但被告未能按照合同的约定履行其相应的义务，被告的行为已经构成违约。现原告为维护其合法权益，故诉至法院。被告辩称：原告在二七区人民法院另案提起诉讼，属重复起诉。原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，原告曾于2018年1月4日向郑州市中原区人民起诉，中原区人民法院认为：该案系政策性买卖合同，且二被告经常居住地均为二七区，故该院没有管辖权，驳回原告对李国瑞的起诉。原告不服提起上诉，郑州市中级人民法院经审理认为本案应由郑州市中原区人民法院移送郑州市二七区人民法院管辖，郑州市中原区人民法院应移送为移送直接驳回李传军的起诉不当。本案应由中原区人民法院移送至二七区人民法院，原告另行起诉属于重复起诉。二、双方合同已经解除。2016年8月31日签订《房地产买卖合同》第二条付款方式中明确约定：应在本合同生效之日起4个月内即2016年12月31日将该房产全部价款支付甲方（被告），到期后被告多次与原告及中介协商无果，在这种情况下，被告依据合同第三条违约责任的规定：如果买房逾期付款，卖方有权按日向卖方收取应付款2%的违约金，如逾期30日，即视为乙方不履行合同。届时甲方有权终止合同并追究乙方的违约责任。2017年7月4日向原告发出了解除合同通知书，2017年7月5日原告收到解除通知时并向被告出具《告知书》一份，明确说明已经收到解除通知书。《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条规定，被告的解除合同通知书自到达对方时《房地产买卖合同》解除。所以，原告的诉讼请求不能得到支持。三、双方签订的房屋合同是不能得到履行。李国瑞是在2009年向郑州市二七区长江路办事处孙八村村民委员会第一村民组缴纳的购房款购买的房屋，孙八村村民委员会第一村民并不具备房产开发资格，没有缴纳土地出让金，其开发的房子也不可能是具有完全产权的商品房，即使将来通过国家政策或者其他途径取得相应权属证书，因这种房屋的买卖违反了法律和行政法规的强制性规定而无效，土地一直登记在郑州市××砦村民委员会××村民组。被告李国瑞的丈夫坚决不同意出让夫妻共同财产。四、在合同有效的前提下，原告能否主张50万违约金。被告也是受害者，双方签订合同时明确告知中介公司和原告，被告最晚必须于2016年12月31日前拿到全部房款，拿到房款后投资另外一套房子，因为涉案房子一直不能有结论，所以一直不敢投资。房子也空着，不敢装修使用，给被告也造成了很大损失。造成今天的局面都是中介向双方作出虚假承诺造成的，这点原告也不能否认，合同是三方合同，如果双方有损失，中介公司应承担全部责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据原、被告提交证据及当庭陈述，本院认定事实如下：1、2016年9月4日，原告（乙方）与被告（甲方）、郑州胜利房地产营销策划有限公司（丙方）签订《房地产买卖合同》一份，约定：一、基本情况甲方自愿将坐落在郑州市二七区大学南路166号院富华花苑小区9号楼3单元11、12楼东户的房地产出售给乙方，成交价格为150万元，该房屋建筑面积223.67平方米（以房产证面积为准），乙方已经对甲方所要出售的房地产做了充分了解，并愿意购买此房地产。二、付款方式在本合同签订之日乙方应向甲方支付购房定金10万元，并应在本合同生效之日其4个月内（即2016年12月31日）将该房产全部价款付给甲方，具体付款方式为：甲方在收到乙方房款包括含按揭款的同时，甲方须把房屋交给乙方使用居住。1、1次性现金支付或银行转账。2、分期支付：首付款50万元，应在2016年9月6日前付完。3、银行按揭支付：在本合同签订之后，乙方应在申请银行按揭文件审批下来后3日内将首付款40万元交付于甲方，剩余部分按银行程序房款。4、本房地产买卖合同违约期限以银行按揭审批下来100个工作日内为准。另：为使房产交易安全起见，购房定金10万元（房产证原件）须暂存放丙方待房屋交割完毕后冲抵中介佣金，剩余部分冲抵房款。三、违约责任1、甲方须保证上述房产权属清楚，若发生甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理（如房改房甲方须保证所拥有的房地产面积在本单位规定中不超标，如超标，甲方须负责办理清楚，费用自理。）除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同约定期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息，按合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息按已付款的2%计算，逾期超过30天后，则视为甲方不履行本合同，乙方有权终止合同并追究甲方的违约责任（同时双方也可协商另行解决）。2、如乙方未按合同规定的时间付清房款，甲方对乙方逾期应付款有权追究违约利息，自合同规定的应付款期限的第二天起至实际付款之日止，月利息按应付款的2%计算，逾期超过30天后，即视为乙方不履行本合同，届时甲方有权终止本合同并追究乙方的违约责任（同时双方协商另行解决）……十六、甲、乙、丙三方约定的其他未事项，手写内容具有同等法律效力：1、甲方须清理完证前所有的费用（有关此房产）；2、此房产证下发后，甲、乙双方须互相积极配合办理过户及按揭手续（费用由乙方自己承担）；3、甲方双方签订完此合同后，如谁违约应向对方支付50万元的违约金；4、甲方如果在2016年12月31日内没有领到房产证，乙方可以装修居住，由丙方出面协商解决处理并承担责任。原告于当日缴纳中介费13000元、定金10万元；于2019年9月6日向被告支付房款496000元。2、2017年12月7日，郑州胜利房地产营销策划有限公司出具证明一份，载明：兹有买房李国瑞与买房李传军于2016年签订了《房地产买卖合同》，李国瑞将其位于大学南路166号院富华花苑9号楼3单元11和12楼东户的房产转让给李军，我公司系双方中介，也是合同的丙方……因卖方李国瑞一直未能办理房产证，导致李传军在支付10万元定金及50万元首付款后，一直不能办理银行按揭手续。3、2017年7月4日，被告向原告出具《解除合同通知书》一份，载明：你我双方于2016年8月31日签订房屋买卖合同，同意将坐落在二七区大学南路166号院富华花苑小区9号楼3单元11、12楼东户的房地产出售给你……根据房地产买卖合同约定，买房应及时足额支付房款，因于2016年12月31日前支付该房产全部价款……截至目前，你方仍未完全支付房款，你方亦未采取任何实质履约行为……特以此通知郑重告知你方：1、自你方收到通知书之日起解除双方签订的《房地产买卖合同》；你方缴纳的房款及费用双方协商解决。2017年7月5日，原告向被告出具《告知书》一份，载明：……3、合同中明确列出具体付款方式，首付款50万元于2016年9月6日前支付，其他部分房款银行按揭支付，银行按揭文件审批下来后3日支付40万元，剩余部分按银行程序房款，10万元定金冲抵房款。首付款、定金等已按三方约定及时完成支付，因银行按揭未完成致使剩余房款无法支付。4、合同中明确，合同违约期限以银行按揭审批下来100个工作人内为准，目前未达到合同违约条件。我方于2017年7月5日收到甲方关于解除合同通知书，我方不予认可，并有权追究甲方及中介方的违约责任。4、2018年5月25日，涉案房屋已登记在被告名下（业务细项：判决给个人），现房屋登记位置为：二七区大学南路166号9号楼3单元11层65号，权利号码：1810109561。本院认为：原、被告双方签订的《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定全面履行各自的义务。虽被告向原告送达了解除通知书，但原告已向被告明确告知不同意解除，故该涉案《房地产买卖合同》对原、被告双方仍具有法律约束力。因原、被告双方在签订涉案《房地产买卖合同》时均知情涉案房屋未登记在被告名下，在合同履行的过程中，因无法办理按揭贷款导致合同暂时无法履行的后果应由原、被告双方共同承担；但现涉案房屋已经登记在被告名下，涉案合同仍可继续履行，故原告要求判令继续履行涉案合同以及要求被告交房、办理过户手续的诉讼请求，本院予以支持原、被告双方按照涉案合同约定继续履行；关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因双方在签订合同时对该房屋的现状均知悉，由此所带来的法律后果应由原、被告共同承担，且原告无证据证明被告在房屋已经登记在其名下后存在违约行为，故原告的该诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告李国瑞继续履行与原告李传军于2016年9月4日签订的《房地产买卖合同》；二、驳回原告李传军的其他诉讼请求。案件受理费22800元法院减半收取11400，由原告李传军负担2850元，由被告李国瑞负担8550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  孙园园二〇一九年十月二十九日书记员  朱 瑶