安徽省黄山市屯溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1002民初1724号 原告：俞玉书，女，1965年11月9日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。 被告：黄山钜米房地产经纪有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区天都大道30号君悦华府B幢1803室，统一社会信用代码91341000MA2N21M728。 法定代表人：王占军，总经理。 委托诉讼代理人：程益民，安徽一飞律师事务所律师。 第三人：徐梅仙，女，1973年1月15日出生，汉族，住安徽省宣城市旌德县。 原告俞玉书诉被告黄山钜米房地产经纪有限公司（以下简称钜米公司）、第三人徐梅仙居间合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月21日公开开庭进行了审理。2019年9月30日，本案转为普通程序，于2019年11月14日公开开庭进行了审理。原告俞玉书和被告钜米公司委托诉讼代理人程益民到庭参加诉讼。第三人徐梅仙经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 俞玉书向本院提出诉讼请求：1、判令钜米公司赔偿俞玉书经济损失3万元，退还居间费5700元，并依照《独家委托出售协议书》约定支付违约金5800元；2、判令徐梅仙承担连带赔偿责任，赔偿俞玉书经济损失1万元；3、钜米公司负担诉讼费用。事实和理由：俞玉书与中介公司曾签订一份《独家委托出售协议书》，全权委托中介公司代办房屋出售事宜，并约定了违约责任。但钜米公司在房产交易过程中存在过错，违反了如实报告、勤勉等义务，已构成违约。其作为专业从事房地产中介服务机构，一开始就收取卖方居间服务费5700元，理应尽到相应的居间义务，且其义务要求应高于委托人俞玉书，但钜米公司在清楚了解涉案房产登记在俞玉书夫妇名下(夫妻双方房产证和身份证自始由中介代管）的情形下，没有如实告知或提醒俞玉书，因未有产权人蒋学勤的认可或授权签订的《房屋买卖居间协议》可能造成不能履行的风险，而是急于促成三方协议，故意规避产权人蒋学勤，且以签定金协议幌子，骗取无售房经历的俞玉书签订三方格式条款《房屋买卖居间协议》。该居间协议手写空白处内容未告知也未经俞玉书商议，纯属中介方方瑜和其亲戚买方徐梅仙事先串通，完全倾向于买方利益，造成不公平交易。另居间人还无故长期扣押俞玉书夫妇的房产证、身份证，同时收取与售房无关的原始购房发票、契税凭证等剽窃俞玉书购房隐私。公司对中介业务员缺乏有效管理和制约，中介经办人无居间资质，不具有相应的居间服务能力。此外，中介方对买卖双方不能一视同仁，存在徇私作弊现象，收取卖方居间费5700元，买方5000元。且中介方与买家徐梅仙串通作假居间费收据，伪造在居间协议上签字盖章，事后联手作书面伪证，上述事实为之后的房产纠纷埋下隐患。正因中介方与买方徐梅仙串通设陷，屡屡造假作伪证，履行不符合约定等违约行为，意欲通过俞玉书无权处分违约行为中获取高额违约金，损害了房屋产权人利益，以致于产权人蒋学勤拒绝追认《房屋买卖居间协议》，造成俞玉书无权处分违约损失5万多元。综上，俞玉书为维护其合法权益，特提出上述诉请。 钜米公司辩称：2017年6月27日，三方签订的《房屋买卖居间协议》包含了房屋买卖条款和居间条款，协议约定了交易房屋的具体位置、面积、价格及付款方式等。协议签订后，购房人徐梅仙按协议约定向俞玉书支付了购房定金及首付款18万元，俞玉书也向购房人出具了相应收款收据。俞玉书与徐梅仙的房屋买卖合同纠纷案件经过法院一审、二审和再审，各级法院均认定房屋买卖合同成立并已生效，并判决俞玉书承担违约责任。上述事实充分证实钜米公司作为居间人已如实报告交易房屋信息，履行了居间义务，促成俞玉书与徐梅仙达成房屋买卖协议。俞玉书作为委托人应当按照约定支付居间费。此外，《房屋买卖居间协议》第三条甲方的权利义务约定：甲方保证该房产产权清晰、权属明确，不存在限制、禁止转让情形，无第三人异议、法院查封、扣押等情况。如果该房产为共有财产，则甲方已征得共有人同意。如果甲方违反以上条款，则视同甲方违约，甲方承担全部违约责任。上述条款内容已明确提醒告知甲方作为协议签订人和房屋出售人，委托出售共有房屋时应保证已取得共有人同意，该条款是根据相关法律规定和房屋交易习惯约定，并没有加重俞玉书作为房屋出卖人的责任或限制其主要权利。协议签订后，俞玉书在已收取购房人徐梅仙支付购房定金和首付款情况下，拒绝继续配合签订《存量房买卖合同》，其根本性违约行为导致合同不能履行，因此被法院判决承担违约责任，是其自身恶意违约没有按照协议履行义务造成，与钜米公司无关。综上，俞玉书的诉请，缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉请。 徐梅仙辩称：涉案房产价格是双方在钜米公司商讨的结果，双方对价格、付款时间、交房等具体事项均达成一致，并在中介见证下自愿签订了居间协议。徐梅仙亦按协议约定向俞玉书支付了18万元首付款（含定金5万元）。俞玉书也出具了收条。徐梅仙在购房前并不认识方瑜，不存在俞玉书所说的亲戚关系。俞玉书诉称徐梅仙与中介方瑜串通设陷，屡屡造假作伪证，实属无中生有。另徐梅仙向钜米公司支付的中介费用为两笔支付，一笔5000元，一笔700元，亦为5700元。徐梅仙支付俞玉书购房定金5万元是作为与俞玉书订立主合同的担保，当时俞玉书并未提出异议。俞玉书在收到定金及首付款18万元后，以协议无效为由单方陆续退还购房款17.45万元，并拒绝签订《存量房买卖合同》。 俞玉书向本院提交以下证据： 1、独家委托出售协议书，证明俞玉书和中介公司的居间关系、约定的居间义务和违约责任；另证明钜米公司与上信房地产经纪有限公司（以下简称上信公司）其实是一家的事实； 2、房屋买卖居间协议，证明俞玉书和钜米公司的居间关系不成立；该份居间协议的基本信息不全，居间协议内容未经俞玉书和蒋学勤商议，变更居间人服务也没有向俞玉书和蒋学勤书面及口头告知；居间协议中没有房屋共有人蒋学勤的任何信息；中介没有履行中介义务；协议内容是中介自己和买方商议好的，俞玉书只是签字而已，且钜米公司告诉俞玉书只是定金协议；签订协议的时候也是通知俞玉书一个人，没有通知蒋学勤，也没有告诉需要蒋学勤出具的委托书，协议也没有钜米公司的签字盖章；故居间关系不成立，房屋买卖关系就不成立； 3、房产证，证明房屋的产权登记在蒋学勤名下，俞玉书是共同共有人，钜米公司对此是知晓的事实； 4、收件单，证明钜米公司对于房屋属于蒋学勤和俞玉书共有的情况是知晓的，清单中还列明了契税凭证、维修基金、不动产发票三样，这和房屋买卖是没有任何关系的，钜米公司存在违规收取相关材料的事实； 5、居间费收据，证明买卖方居间费收据虽然显示均是5700元，但两份收据的票号不连号，且收据中的公章也不一样，存在作假情况； 6、电话记录，证明尾号2577的号码是锯米公司人员的，该号码是中介唯一一次打电话给蒋学勤，只是通知其去解押，之前没有通知过蒋学勤的事实； 7、网页截屏，证明黄山市民网是锯米公司控股的，锯米公司的方瑜和徐梅仙是亲戚关系，故意在网络上大肆炒作，并封杀俞玉书的跟帖权限，堵截俞玉书发帖澄清事实； 8、锯米公司的答辩意见，证明锯米公司在通知俞玉书签订定金协议（居间协议）之前，没有与俞玉书和蒋学勤商议房屋买卖的具体事项，而是一直和买方徐梅仙在商议房屋买卖事项的事实； 9、方瑜和俞玉书的短信记录，证明方瑜和徐梅仙是亲戚关系的事实； 10、建设银行交易明细，证明2017年7月4日，俞玉书已将定金5万元退还给徐梅仙，之后徐梅仙又转账给俞玉书18万元购房款的事实。 锯米公司向本院提交以下证据： 1、钜米公司营业执照、房地产经纪机构资格证书，证明钜米公司身份和主体资格，以及从事房地产经纪业务资质； 2、房屋买卖居间协议，证明三方于2017年6月27日签订《房屋买卖居间协议》，包含房屋买卖条款和居间条款，钜米公司作为居间人已促成双方房屋买卖合同成立，原告应当按照约定支付居间服务费。另合同第三条中已明确原告出售房屋应当保证该房产产权清晰，权属明确，如果是共有房屋应已征得共有人同意； 3、（2017）皖1002民初2447号民事判决书、（2018）皖10民终204号民事判决书、（2018）皖10民申22号民事裁定书，证明俞玉书与徐梅仙之间的房屋买卖合同纠纷案件经过一审、二审和再审，各级法院均认定三方签订的《房屋买卖居间协议》成立并已生效，俞玉书在已收取购房人徐梅仙支付的购房定金和首付款情况下，不按协议约定履行义务，拒绝继续签订《存量房买卖合同》导致合同不能履行，法院判决其承担违约责任，案涉合同无法履行是俞玉书自身原因导致的，与钜米公司无关。 徐梅仙向本院提交以下证据：收条、房产专用收款收据、建设银行客户回单、收条、建行交易明细、（2018）皖10民申22号民事裁定书，但未说明证明目的。 本院认证如下：锯米公司对俞玉书提交的证据1真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，认为上信公司与锯米公司系独立的民事主体，俞玉书与上信公司签订的协议与本案所涉《房屋买卖居间协议》无关。本院认为，俞玉书虽与上信公司签订了《独家委托出售协议书》，但之后实际在锯米公司居间下与徐梅仙签订了《房屋买卖居间协议》，由于上信公司与锯米公司系不同的民事主体，故对俞玉书、徐梅仙及钜米公司之间产生法律约束力的应为《房屋买卖居间协议》，《独家委托出售协议书》对钜米公司不产生法律约束力。故本院对锯米公司质证意见予以采纳，本院对俞玉书提交的证据1真实性、合法性予以采信，但对其关联性不予以采信。锯米公司对俞玉书提交的证据2真实性、合法性、关联性三性无异议，但对其证明目的持有异议。本院认为，俞玉书与徐梅仙及钜米公司签订的《房屋买卖居间协议》成立并生效，已经本院及黄山市中级人民法院生效民事判决所确认，本院对其效力应予以确认。《房屋买卖居间协议》中明确了出售双方及房屋具体位置、面积、价款以及付款方式等，也明确了双方各自的权利义务及违约责任。虽然该份协议未载明共有权人蒋学勤的信息及内容，但在房屋买卖居间协议中，已约定了甲方（俞玉书）的义务，即如该房产为共有财产，则甲方已征得共有人同意，如果甲方违反以上条款，则视同甲方违约，甲方承担全部违约责任。故从上述条款可以认定，俞玉书作为蒋学勤的配偶，在出售涉案房产这一重要家事中，应当与共有人蒋学勤商议并征得蒋学勤同意，上述告知并征得共有权人同意的义务在于俞玉书，而不在于锯米公司。另该份《房屋买卖居间协议》明显并非定金协议，俞玉书应对其签字承担相应的法律后果。此外，虽然俞玉书持有的协议上无钜米公司签字盖章，徐梅仙持有的协议上有钜米公司签字盖章，但三方随后已实际按照协议履行了义务，徐梅仙已依协议将定金和首付款交付给俞玉书，俞玉书已接受该款并在收条上签字，故上述情形并不影响三方房屋买卖居间合同的履行，亦不构成钜米公司应承担合同法第四百二十五条规定的违约责任的理由。故本院对俞玉书提交的证据2三性予以采信，但对其证明目的不予以采纳。锯米公司对俞玉书提交的证据3三性无异议，但对其证明目的有异议，认为对共有权人告知并配合同意出售的义务在于俞玉书。本院认为，《房屋买卖居间协议》第三条甲方权利和义务已明确约定了甲方（俞玉书）的义务，即如该房产为共有财产，则甲方已征得共有人同意，如果甲方违反以上条款，则视同甲方违约，甲方承担全部违约责任。故本院对锯米公司的质证意见予以采纳，对证据3三性予以采信，但对其证明目的不予以采纳。锯米公司对俞玉书提交的证据4三性无异议，但对证明目的有异议，本院认为，锯米公司收取契税凭证、维修基金、不动产发票并不能构成锯米公司在履行居间合同中的违约行为，本院对俞玉书所举证据4三性予以采信，但对其证明目的不予以采纳。锯米公司对俞玉书提交的证据5三性无异议，但对证明目的有异议，本院认为，锯米公司按照房屋买卖居间合同约定分别向买卖双方收取居间费系合同约定的权利，虽然两份收据票号不连号和收据盖具的公章不一致，但收据均系由锯米公司出具，无法据此得出俞玉书所称锯米公司存在作假的事实。故本院对证据5三性予以采信，但对其证明目的不予以采信。锯米公司对俞玉书提交的证据6真实性、关联性均有异议，认为无法证明通话内容及通话人身份。本院认为，俞玉书提交的证据5只是简单一张手机通话截屏，无法证明通话人身份及通话内容，故本院对该份证据三性不予以采信。锯米公司对俞玉书提交的证据7真实性、关联性均有异议，本院认为，俞玉书提交的黄山论坛截图，无法直接证明黄山市民网是锯米公司控股的事实，也不能证明方瑜与徐梅仙的亲戚关系。俞玉书在黄山市民网上没有跟帖权限，与本案锯米公司在履行居间合同中是否存在违约情形不具有关联性，本院对俞玉书提交的证据7真实性予以采信，但对其关联性及证明目的不予以采信。锯米公司对俞玉书提交的证据8三性无异议，但对证明目的有异议，本院认为，俞玉书提交的答辩意见，系之前徐梅仙诉俞玉书及锯米公司房屋买卖合同纠纷一案中锯米公司提交的书面答辩状，上述案件事实已经生效民事判决所确认，本院对书面答辩状中与生效民事判决所认定相一致的事实予以采信。锯米公司对俞玉书提交的证据9三性均有异议，本院认为，俞玉书提交的短信记录系其单方打印的材料，未提供真实短信截图，且从短信内容上无法确认方瑜与徐梅仙系亲戚关系的事实，故本院对其提交的证据9三性不予以采信。锯米公司对俞玉书提交的证据10三性无异议，但对证明目的有异议，认为为体现交易清晰度，按照交易惯例才将定金和首付款共计18万元转给俞玉书。本院认为，从交易流水反映，2017年7月4日，徐梅仙账上虽先存入了5万元，但同日徐梅仙即按照房屋买卖居间合同约定将首付款18万元（含定金5万元）支付给俞玉书，且徐梅仙通过银行转账方式支付俞玉书首付款18万元（含定金5万元）的事实，已经生效民事判决所确认，故俞玉书认为定金5万元已退还的主张不能成立。本院对俞玉书提交的证据10三性予以采信，但对其证明目的不予以采纳。 俞玉书对锯米公司提交的证据1三性无异议，本院予以确认并在卷佐证。俞玉书对锯米公司提交的证据2质证意见与其提交的证据2举证证明目的相一致。本院认证意见与俞玉书证据2认证意见相一致。俞玉书对锯米公司提交的证据3三份判决书持否定态度，并质证认为三份判决书是对房屋买卖居间协议中房屋买卖条款进行裁决，不包含本案居间协议纠纷。本院认为，俞玉书与徐梅仙在锯米公司居间下签订的房屋买卖居间协议，包含了房屋买卖条款和居间条款，上述协议已依法成立并生效，上述事实已经生效民事判决所确认，本院对房屋买卖居间协议的成立及生效应予以认定。本案争议焦点实际为锯米公司在履行居间合同时，是否存在合同法第四百二十五条中的违约情形，是否应承担退还报酬及承担损害赔偿责任。故本院对锯米公司提交的证据3三性予以采信，对俞玉书的质证意见亦予以部分采纳。 徐梅仙向本院提交的证据未说明举证目的，由于其提交的证据均是有关收据、银行回单及生效民事裁定等，本院经审查对其证据真实性均予以认定。 本院经审理认定事实如下：2017年6月10日，俞玉书作为委托方（甲方）与上信公司作为受托方（乙方）签订一份《独家委托出售协议书》，约定甲方委托乙方独家代为出售天都花园北苑20#-4-508号房，甲方自愿将上述房屋全权委托给乙方代理出售。甲方保证上述房屋产权清晰，不存在已抵押或查封等情况，出售此房无任何纠纷矛盾。如有共有人，甲方保证已征得所有共有人同意。甲乙双方商定此房的委托代理销售总价为58万元。若乙方在代理期限内以高于本协议约定价格出售，则高出部分的金额由甲乙双方协商分配；若要低于此价格出售则必须事先征得甲方的同意。在办理过户手续时，按国家政策规定甲方需缴纳的费用由甲方另付。双方约定代理期限为3个月，即2017年6月10日到2017年9月10日。在签订本协议时甲方需将房屋所有权证以及土地使用权证交由乙方保管。在代理期限内，乙方保证专人负责该房屋销售工作，积极以各种形式（网络广告、报纸广告、店面重点信息推荐张贴等）销售此房，并及时将进展情况通知甲方，若到期未能实现销售，则甲方有权解除合同。因代理销售此房的过程中所发生的人员费用、广告费用、看房交通费用等由乙方自行承担，与甲方无关。只要乙方完成销售委托，甲方即支付乙方中介费（实际成交价的1%）。 2017年6月27日，俞玉书作为甲方（出售方）与徐梅仙作为乙方（买受人）及钜米公司作为丙方签订《房屋买卖居间协议》，约定甲乙双方愿意委托居间方钜米公司（简称丙方）交易甲方的物业。物业名称：屯溪区新安大道10号天都花园小区20幢508室，总房款57万元，房款支付方式：乙方同意于《房屋买卖居间协议》签订后2017年9月29日满两年之前支付首付款18万元（含定金5万元），余款办理商业贷款按揭，等银行放贷后转付给甲方。当甲乙双方同意本协议约定的购买条件而签署本居间协议后，则表示甲乙双方共同确认丙方已居间服务成功，双方同意向丙方支付居间服务费。居间服务费承担方式：甲方支付丙方5700元，乙方支付丙方5700元。居间服务费支付时间：签本协议时一次性支付。甲乙双方约定在签署本协议书之后2017年9月29日后两周内签订正式的《存量房买卖合同》，并根据当地政府部门规定程序办理房产交易相关手续。甲方保证该房产产权清晰、权属明确，不存在限制、禁止转让情形，无第三人异议、法院查封、扣押等情况。如果该房产为共有财产，则甲方已征得共有人同意；如果甲方违反以上条款，则视同甲方违约，甲方承担全部违约责任。本协议签署后，甲方须积极配合履行合同约定的义务，若因甲方原因不能按约履行本协议或单方擅自解除协议，则视同甲方违约，甲方承担全部违约责任如下：甲方双倍返还乙方定金，支付丙方等同于本协议约定总房款2%金额的费用作为丙方居间服务费，并赔偿因此给乙方造成的所有损失。乙方须积极配合履行合同约定的义务，若因乙方原因不能按约履行本协议或单方擅自解除协议，则视同乙方违约，乙方承担全部违约责任如下：甲方没收乙方定金不予退回，且乙方须支付丙方等同于本协议约定总房款2%金额的费用作为丙方居间服务费，并赔偿因此给甲方造成的所有损失。 上述房屋买卖居间协议签订后，徐梅仙与俞玉书均在该协议上签字，徐梅仙及钜米公司持有的协议上有钜米公司签字盖章，但俞玉书持有的协议上没有钜米公司签字盖章。协议签订当日，徐梅仙通过银行转账方式支付俞玉书购房定金5万元，俞玉书向徐梅仙出具了收条一张。另俞玉书支付了钜米公司居间服务费5700元。徐梅仙先后两次共支付钜米公司居间服务费5700元。2017年7月4日，徐梅仙通过银行转账方式支付俞玉书首付款18万元（含定金5万元）。俞玉书于当日出具了收条一张。2017年7月18日，俞玉书以协议无效为由通过银行转账方式退还徐梅仙首付款13万元。2017年9月24日，俞玉书以协议无效为由又通过银行转账方式退还徐梅仙4.45万元。2017年9月27日，安徽昌法律师事务所受徐梅仙委托，向俞玉书邮寄一份律师函，要求俞玉书履行合同。俞玉书收到该函后，回函称房屋买卖居间协议无效，其有权不予履行。徐梅仙于2017年11月7日诉于本院，2018年1月11日，本院以(2017)皖1002民初2447号民事判决，认定:房屋买卖协议包含了房屋买卖条款及居间条款，虽然俞玉书持有的协议上无钜米公司签字盖章，但三方随后已按照协议履行了部分义务，该协议已成立并生效。协议载明的当事人为俞玉书，共有人蒋学勤并非协议当事人，该协议的成立及生效无需经蒋学勤签字或者认可，俞玉书也没有证据证明其受到欺诈而签订该协议。俞玉书拒绝按照协议约定签订正式的存量房买卖合同，徐梅仙要求解除房屋买卖居间协议，该协议中有关房屋买卖条款应予以解除，但涉及居间的条款不能解除。徐梅仙支付俞玉书购房定金5万元是作为与俞玉书订立主合同的担保，现俞玉书以其本人及共有人拒绝出售房屋为由拒绝订立主合同，俞玉书作为收受定金的一方应双倍返还定金。据此本院判决:一、解除徐梅仙与俞玉书就坐落于屯溪区新安大道10号天都花园小区20幢508室房屋于2017年6月27日签订的房屋买卖居间协议（不包含该协议中的居间条款）；二、俞玉书于本判决生效之日起七日内双倍返还徐梅仙购房定金共计5.55万元；三、驳回徐梅仙的其他诉讼请求。俞玉书不服判决上诉于黄山市中级人民法院。2018年4月25日，黄山市中级人民法院以（2018）皖10民终204号民事判决，认定：房屋买卖居间协议是由俞玉书、徐梅仙、钜米公司三方自愿达成一致意见签订的，且徐梅仙依约将定金和首付款交付给俞玉书，故协议依法成立并生效。共有人是否签字不影响居间协议的效力。俞玉书无证据证明徐梅仙与钜米公司存在恶意串通行为，故俞玉书主张徐梅仙与钜米公司恶意串通以极低价格诱使其签订居间协议且未取得共有人同意，损害共有人利益致合同无效的上诉理由不能成立。徐梅仙支付俞玉书购房定金5万元是作为与俞玉书订立主合同的担保，并依约支付首付款，但俞玉书以协议无效为由陆续退回购房款17.45万元，并拒绝签订存量房买卖合同，该行为已明确表示不履行居间协议的主要义务，且双方就解除居间协议并未达成合意，故俞玉书构成违约，其作为收受定金的一方应双倍返还定金。据此，黄山市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。俞玉书不服上述判决申请再审。2018年9月17日，黄山市中级人民法院以（2018）皖10民申22号民事裁定，认定：俞玉书与徐梅仙在钜米公司的居间下双方签订的房屋买卖居间协议，包含了房屋买卖条款及居间条款。该协议是由俞玉书、徐梅仙及钜米公司三方自愿达成一致意见签订的，系三方真实意思表示。虽然俞玉书持有的协议上无钜米公司签字盖章，但三方随后已按照协议履行了部分义务，即徐梅仙依协议将定金和首付款交付给俞玉书，俞玉书已接受该款并在收条上签字，原判决认定协议依法成立并生效并无不当。因该协议载明的当事人为俞玉书，房屋共有人蒋学勤是否签字不影响居间协议的效力，且未签订存量房买卖合同也未履行房屋过户手续，并未对房屋共有人蒋学勤的合法权益造成损害,俞玉书亦无证据证明徐梅仙与钜米公司之间存在恶意串通行为，故原判决认定俞玉书主张徐梅仙与钜米公司恶意串通以极低价格诱使其签订居间协议且未取得共有人蒋学勤同意，损害共有人利益致合同无效的理由不能成立亦无不当。依据房屋买卖居间协议，徐梅仙支付俞玉书购房定金5万元是作为与俞玉书订立主合同的担保，并依约支付了首付款。俞玉书收到定金和首付款共计18万元后，以协议无效为由单方陆续退回购房款17.45万元，并拒绝签订存量房买卖合同，该行为已明确表示不履行居间协议的主要义务，且双方就解除居间协议并未达成合意，故俞玉书构成违约，其作为收受定金的一方应双倍返还定金。故一审判决俞玉书违约承担双倍返还定金责任及二审判决予以维持，符合法律规定。据此，黄山市中级人民法院裁定驳回俞玉书的再审申请。 另查明，黄山上信房地产经纪有限公司与钜米公司系两家独立的公司，钜米公司陈述两公司之间存在合作关系。 本院认为，俞玉书与徐梅仙在钜米公司的居间下签订的房屋买卖居间协议，包含了房屋买卖条款及居间条款。虽然俞玉书持有的协议上无钜米公司签字盖章，但三方随后已按照协议履行了部分义务，徐梅仙已依协议将定金和首付款交付给俞玉书，俞玉书已接受该款并在收条上签字，本院及黄山市中级人民法院一审、二审、再审均对上述协议（包括房屋买卖条款及居间条款）效力进行了认定。故应认定上述协议（包括房屋买卖条款及居间条款）依法成立并生效。 本案争议焦点之一为钜米公司在履行上述房屋买卖居间协议时是否存在违约行为，是否应承担俞玉书双倍返还定金造成的经济损失，以及是否应依照《独家委托出售协议书》约定支付违约金5800元。本院认为:根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，俞玉书虽与上信公司签订了《独家委托出售协议书》，但之后实际是在钜米公司居间服务下签订了房屋买卖居间协议，故对俞玉书、徐梅仙及钜米公司之间产生法律约束力的应为房屋买卖居间协议。《独家委托出售协议书》对钜米公司不产生法律约束力。俞玉书诉请要求钜米公司按《独家委托出售协议书》支付违约金，本院不予以支持。上述房屋买卖居间协议未能继续履行的原因系房屋共有权人之一蒋学勤不同意出售及俞玉书自身认为协议无效所致。关于钜米公司是否负有向俞玉书告知，如共有权人蒋学勤不同意出售该房，将会导致房屋买卖居间协议无法履行的义务。本院认为，双方在房屋买卖居间协议中，已约定了甲方（俞玉书）的义务，即如该房产为共有财产，则甲方已征得共有人同意，如果甲方违反以上条款，则视同甲方违约，甲方承担全部违约责任。故从上述条款可以认定，房产如为共同财产，应当征得共有人同意出售的义务在于俞玉书。俞玉书作为蒋学勤的配偶，在出售涉案房产这一重要家事中，未与蒋学勤协商妥当即与徐梅仙签订房屋买卖居间协议，最终导致协议解除及无法履行，故房屋买卖居间协议不能履行的过错责任不在于钜米公司。另俞玉书自身认为房屋买卖居间协议无效，也系俞玉书拒绝履行协议的原因之一。但由于房屋买卖居间协议实为有效协议，故俞玉书拒绝继续履行协议，已构成违约，应向徐梅仙承担违约责任，俞玉书向徐梅仙承担的违约责任，为其应负的法律责任。至于俞玉书在本案提出的钜米公司违反规定保管其产权证、土地证、契税、购房发票、维修基金；未指定专人销售；居间协议信息不完整；钜米公司知晓共有权人但未通知等等理由，均不能构成钜米公司应承担合同法第四百二十五条规定的违约责任的理由。因此，俞玉书没有充分证据证明钜米公司作为居间人，在上述房屋买卖居间协议履行中，存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，并损害委托人利益的情形。故其要求钜米公司对其违约造成的经济损失承担赔偿责任，事实及法律依据不足，本院不予以支持。 本案争议焦点之二为徐梅仙是否应承担赔偿责任。本院认为，本案所涉法律关系应为俞玉书与钜米公司之间的居间合同法律关系，合同相对人应为俞玉书及钜米公司。徐梅仙不是本案所涉居间合同相对人，且根据生效判决及本案证据，俞玉书没有充分证据证明徐梅仙与钜米公司之间存在恶意串通行为，故俞玉书诉请要求徐梅仙承担连带赔偿责任，事实法律依据不足，本院不予以支持。 关于俞玉书诉请要求钜米公司退还居间费5700元。根据合同法第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。钜米公司已促成俞玉书与徐梅仙房屋买卖居间协议成立并生效，故俞玉书理应按照协议约定支付钜米公司居间费。但由于本案中，俞玉书原先系与上信公司签订了《独家委托出售协议书》，委托该公司独家代为出售房产，但之后由于上信公司与钜米公司存在合作关系，俞玉书与徐梅仙签订的房屋买卖居间协议实际由钜米公司居间达成。且钜米公司在提供居间服务中，提供给俞玉书的合同未签字盖章，虽然上述房屋买卖居间协议最终双方已实际履行了部分，并已成立生效，但也存在钜米公司在提供居间服务程序上需要规范的情形，虽然上述情形并不构成钜米公司应承担合同法第四百二十五条规定的违约责任的理由，但综合上述事实，并经本院向钜米公司征询意见，钜米公司同意退还俞玉书已收取的居间费5700元，故本院对俞玉书要求退还居间费5700元的诉请予以支持。 综上，俞玉书的诉请，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告黄山钜米房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告俞玉书居间费5700元； 二、驳回原告俞玉书其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1088元，由原告俞玉书负担979元，被告黄山钜米房地产经纪有限公司负担109元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审 判 长  罗昱 审 判 员  张怡 人民陪审员  薛飞 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员  汪青 本案涉及的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。