四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0703民初6224号 原告：黄娅兰，女，1982年5月23日出生，汉族，身份证住址：四川省安县，现住绵阳市涪城区。 被告:四川绵阳富临房地产开发有限公司，统一社会信用代码91510700620960299U，住所地：绵阳市安昌路**。 法定代表人：曾刚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗莉，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：杨睿宜，四川众城律师事务所律师。 原告黄娅兰与被告四川绵阳富临房地产开发有限公司（以下简称：富临房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄娅兰及被告富临房产公司的委托诉讼代理人罗莉、杨睿宜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄娅兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付延期交房应赔偿的违约金14765元；2.判令被告按房管部门实际测量的房屋套内面积计算房屋总价，并支付差额5395元；3.判令被告支付因房屋装修质量问题所产生的相关装修费用共计48635.75元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年6月，原告在被告处购买位于住房，被告在合同约定的交房时间未能交房，经过绵阳人民调解委员会调解，出具绵民调（2012）字第03号调解书后，被告未按调解内容履行义务。2014年法院判决生效后至今仍未交房于原告。原、被告所签订的购房合同按房屋套内面积59.11平方米计算，但房管局实核面积为58.55平方米，少了0.56平方米。案涉楼盘在2012年6月交房之日前，一直存在装修问题，因此绵民调（2012）字第03号调解书中也是就质量问题达成赔偿协议，但只就装修给予适当补偿。2018年5月，原告入住前述房屋后，发现客厅、主卧地板持续浸水，厕所及厨房墙面返硝，家具发霉，导致原告无法正常生活。经装修公司查验，是因厕所地面高于其他房间导致排水倒灌，而且墙内冷水管有滴漏现象，属装修施工问题，并不只是瑕疵问题。未避免水浸至楼下住户天花板产生更大财产损失，必须拆除重新装修。现已给原告造成直接经济损失44135.75元，因装修施工需租房三月，还须租金4500元。综上，为维护原告合法权益，特起诉来院，请求判如诉请。 被告富临房产公司辩称，1.根据双方所签订的商品房买卖合同补充协议的约定，买受人需要满足按合同约定如期支付房款后才能办理入住，若买受人未能付清房款，出卖人有权抗辩买受人交付房屋的请求，并不承担逾期交房责任或根据买受人的履约情况，对交房时间做出相应的延迟；2.根据房管部门实测房屋面积，如确实与商品房买卖合同所载明的面积有出入，被告愿意在原告方将所有房款及违约金支付完毕后，将差异面积的房款退给原告；3.根据商品房买卖补充协议的约定，被告在富临桃花岛设置了售后服务办公室，截止原告起诉之日被告并未收到原告向被告的报修记录，且房屋相关质保期限已过，被告不应当承担责任；4.原告擅自入住，并未在被告相关部门办理入住接房手续，不排除其所称的装修质量问题是装修过程中所致，而不是房屋本身质量问题；5.人民调解书已明确双方不再追究违约的问题，且在调解书生效后，被告向原告送达了告知函，催促其来办理接房手续，但原告至今未办理，故被告不存在违约，反而是原告未支付房款而违约，故被告有权抗辩原告入住并不承担违约责任。综上，请求驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定，2010年6月30日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：乙方购买甲方开发的位于绵阳市涪城区房屋一套，房屋建筑面积为70.43平方米，套内面积59.11平方米，房屋总价款569417.00元；乙方采取分期付款方式，乙方于2010年6月30日前付清首付款171417.00元、于2011年4月15日前付清首付款225489.00元、余款39800.00元于2010年11月30日前通过农行绵阳市分行取得的按揭贷款付清等。2010年6月27日，原告支付定金3万元，合同签订当日支付房款141417.00元，但在办理按揭贷款过程中，未能通过银行审核，原告于2011年3月18日再次补缴房款54001.00元，以期通过提高首付和降低按揭贷款金额的方式取得按揭贷款，但仍未办理成功。 在无法办理按揭贷款的情况下，原、被告双方就合同价款及付款方式等协商一致，又重新签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告位于绵阳市涪城区房屋一套，房屋建筑面积为70.43平方米，套内面积59.11平方米，单价为9536.85元/平方米，按套内建筑面积计算，房屋总价款563723.00元；乙方采取分期付款方式，乙方于2011年4月15日前付清首付款225489.00元、于2010年10月15日前付清第二次款169117元、于2012年4月15日前付清第三次款112745元、余款56372元，在2012年5月22日前付清；套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款。合同还对交房时间约定为2012年5月30日，并就逾期交房责任进行了约定。该份合同签订时间仍是2010年6月30日，合同签约备案号95243。合同签订后，原告于2011年6月10日支付房款71.00元，至此原告共计支付房款225489.00元。 原、被告在签订《商品房买卖合同》的同时，还签订了《商品房买卖合同补充协议》作为《商品房买卖合同》的附件，其中约定：分期付款买受人办理入住手续的前提是付清全部房款并交清相关入住费用以及物业管理公司的相关手续办理完毕；满足前述前提，出卖人才向买受人办理入住手续；若在合同约定的交房期限内，买受人未履行前述付清全部房款等义务，出卖人有权抗辩买受人提出的房屋交付请求，并不承担逾期交房责任或根据买受人的履约情况对交房时间作出相应迟延。 2018年4月10日，富临房产公司以合同目的不能实现为由起诉黄娅兰，要求解除双方签订的合同签约备案号为95243的《商品房买卖合同》及补充协议，并要求黄娅兰支付违约金6765元。本院审理后认为富临房产公司行使解除权已超过法定期限，解除权已消灭，于2018年6月26日作出（2018）川0703民初2547号民事判决书，判决：“一、被告黄娅兰自本判决生效之日起五日内支付原告四川绵阳富临房地产开发有限公司违约金6764.68元。二、驳回原告四川绵阳富临房地产开发有限公司的其他诉讼请求。”2018年9月28日，富临房产公司以黄娅兰违约为由起诉黄娅兰，要求黄娅兰支付拖欠购房款338234元并按逾期应付款日万分之二向富临房产公司支付违约金。本院审理后认为黄娅兰未按合同约定履行付款义务已构成违约，于2018年12月20日作出（2018）川0703民初7064号民事判决书，判决：“一、被告黄娅兰于本判决生效后五日内支付原告四川绵阳富临房地产开发有限公司购房款338234元，并支付以2010年6月30日商业银行住房贷款利率为标准计算分段计算的违约金，具体为：以169117元为基数从2011年10月16日起算款清时止，以112745元为基数从2012年4月16日起算至款清时止，以56372元为基数从2012年5月23日计算至款清日止，但在支付上述违约金时应迭除（2018）川0703民初2547号民事判决中的6764.68元。二、驳回原告四川绵阳富临房地产开发有限公司的其它诉讼请求。”黄娅兰不服此判决，向绵阳市中级人民法院提起上诉，该院审理后于2019年7月5日作出（2019）川07民终812号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 还查明，案涉房屋至今未办理交接房手续，该房屋实测套内面积为58.55平方米。 庭审中，原告举出告知函、绵民调（2012）字第03号人民调解协议书、装修报价表及照片，用以证明被告在约定交房之日未交房且是因房屋存在质量问题而导致延迟交房。被告认可告知函及调解协议书的真实性，但认为：告知函反映了被告在2013年12月已达到交付条件，并积极催告原告接房；调解协议书中不涉及原告诉请的相关质量问题；装修报价表及照片均不能反映是涉及案涉房屋，且不能反映支付对价的是原告，故认为与本案无关联。 本院认为，双方实际履行的《商品房买卖合同》约定由原告分期向被告支付购房款，但原告支付了首付款225489.00元后，余款至今尚未支付，其行为已构成违约，且生效判决确认了原告的这一违约事实并已判决原告承担相应的违约责任。根据双方所签订的《商品房买卖合同补充协议》的约定，原告作为分期付款的买受人，未付清全部购房款，不具有办理入住手续的前提条件。因此，虽然被告未在约定的交房日期交房，但因原告未付清全部房款违约在先，被告有权据《商品房买卖合同补充协议》的约定行使先履行抗辩权，且不承担逾期交房责任，故原告要求被告支付延期交房违约金的诉请于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告支付房屋面积差额的诉请，本院认为，原、被告所签《商品房买卖合同》约定房屋套内面积为59.11平方米，而该房屋实测套内面积为58.55平方米，即误差比绝对值在3%以内，则根据合同约定，被告应就面积差异部分与原告进行结算。故按照实测面积58.55平方米及合同约定的9536.85元/平方米的单价计算，本院认定房屋的价款应为558383元，故扣除原告已付款项后，原告尚欠被告房款金额为332894元。因原告尚有房款未向被告付清，本院对原告要求被告支付房屋面积差额的诉请不予支持。原告要求被告支付房屋装修费用，但其所举证据不能证明其事实主张，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原告黄娅兰应承担举证不利的法律后果，故本院对原告的该项诉请依法不予支持。 综上，原告的诉讼请求，应当得到支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告的全部诉讼请求。 案件受理费760元，由原告黄娅兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  张馨睿 二〇一九年九月三日 书记员  何 婧