湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0112民初3285号 原告（反诉被告）：李翠华，女，1964年10月16日出生，汉族，住长沙市岳麓区。 委托诉讼代理人：张树森、黄丹梅，湖南工总律师事务所律师。 被告（反诉原告）：周宇，男，1979年11月08日出生，汉族，住长沙市望城区。 委托诉讼代理人：孙梅芳，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：易焱，北京浩天信和（长沙）律师事务所实习律师。 第三人：湖南长丰物业管理有限公司，住所地长沙高新开发区麓谷街道麓谷五期安置房长丰10栋4单元5层。 法定代表人：李智明。 委托诉讼代理人：史新明，系该公司经理。 第三人：长沙恒天房地产实业有限公司，住所地长沙市望城区喻家坡街道高冲村十二组。 法定代表人：姚裕仁。 原告(反诉被告)李翠华与被告(反诉原告)周宇、第三人湖南长丰物业管理有限公司（以下简称长丰物业公司）、长沙恒天房地产实业有限公司（以下简称恒天房产公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)李翠华及其委托诉讼代理人张树森、黄丹梅和被告(反诉原告)周宇及其委托诉讼代理人孙梅芳、易焱、第三人长丰物业公司的委托诉讼代理人史新明到庭参加诉讼。第三人恒天房产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告(反诉被告)李翠华向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付商铺租金合计158924元及滞纳金71799.52元（约定为日百分之五，原告自愿调整为月利率2%，并按月利率2%的标准支付自起诉之日至判决确定的履行期限届满之日止的滞纳金）；2、判令被告立即腾出并向原告交付金富北城5栋101号商铺；3、判令被告支付自起诉之日至被告腾出金富北城5栋101号商铺之日止的后续占有使用费（按租赁合同约定的租金标准计算）；4、被告承担律师费4000元；5、被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，原告(反诉被告)李翠华增加诉讼请求：判令解除《金富北城商铺租赁合同》，并要求被告支付违约金41385元。事实和理由：原告系金富北城5栋101号商铺的所有权人,为了方便管理，委托长丰物业公司以其名义与被告于2014年10月30日签订了《金富北城商铺租赁合同》，合同约定由被告承租金富北城5栋101号商铺，租期自2014年10月30日至2019年10月30日共5年,合同第四条约定第一年租金为4787元/月,第一年赠送6个月租金,第二年租金为4787元/月,第二年赠送1个月租金，第三年租金为4787元/月,第三年赠送1个月租金，第四年租金为5361元/月,第五年租金为6004元/月。租金从2014年10月30日开始计算，以后每年9月30日前缴纳下年度租金。第九条第2款约定“……乙方均不得以任何理由推迟或拒交租金,否则,每延误缴纳租金一日,由甲方按拖欠金额的百分之五收取滞纳金，如乙方延迟支付租金超过10日,甲方有权提前解除本合同,收回场地,没收全部押金及该商铺内一切物品,有权要求乙方付清其使用期间拖欠的租金及滞纳金，并按照本条第7款的内容追究乙方的违约责任”。合同签订后,被告支付了合同约定的押金9500元及6个月的租金28722元。至今未按约定支付从2015年10月30日开始的3个年度的租金。为维护原告合法权益,特向法院起诉。 被告(反诉原告)周宇辩称，1、李翠华不是本案的适格原告，房屋租赁合同是周宇与第三人长丰物业公司签订的，涉案房屋的产权人是恒天房地产公司，与李翠华无关。2、周宇与长丰物业签订租赁合同，合同的签订、履行都是与长丰物业公司联系，双方于2014年10月签订的合同已履行完毕，2016年2月双方又重新签订一份租赁合同，并按合同约定交纳了一年的租金，而实际上被告周宇合理使用商铺的时间仅仅为两个月，2016年4月因租赁商铺再次漏水严重影响营业，被告与出租人联系时发现长丰物业公司已撤出金富北城无法联系，被告不得不停止营业至今，周宇不存在违约行为，不欠付租金。3、被告周宇无需腾房，2016年2月签订合同时约定租赁时间为五年，被告周宇合理使用时间才两个月，尚有4年零10个月的租赁期得不到使用。综上，原告的主张没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 被告(反诉原告)周宇向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告装修及财产损失5万元及经营损失20万元（相关损失以最终统计或评估/鉴定确定为准）；2、判令反诉被告及第三人连带承担上述损失赔偿责任；3、判令反诉被告承担本案诉讼及一切相关费用。诉讼过程中，被告(反诉原告)周宇将第一项反诉请求装修及财产损失金额5万元变更为20万元，在庭审过程中又表示如果合同未解除的情况下，则其主张装修及财产损失的金额为5万元。事实和理由：2014年10月14日，长丰物业公司与反诉原告签订《金富北城商铺租赁合同》,约定反诉原告承租金富北城5栋101号商铺,商铺租赁期限自2014年10月30日至2019年10月30日止，后又于2016年2月30日重新签订了《金富北城商铺租赁合同》,约定商铺租赁期限自2016年2月30日至2021年2月30日止。合同签订及履行过程中租赁合同的当事人一直都是反诉原告及长丰物业公司,且在租赁合同签订时,长丰物业公司明确表示租赁标的尚未对外出售,并在第六条甲方责任第2款规定:“在租赁期内,甲方如出售商铺时,须按约定提前通知乙方,乙方享有优先购买权”。反诉原告承租房屋后,一直依照约定支付租金，履行合同义务,租赁过程中因商铺质量问题,反诉原告与长丰物业公司多次协商,均未得到妥善解决。后长丰物业公司在未对商铺的质量问题进行妥善处理,也未对租赁相关事宜进行任何交待的情形下,撤出金富北城小区,导致反诉原告根本无从联系。反诉原告因长丰物业公司不负责任的行为导致租赁物无法合理使用,不得已暂停营业,停止使用租赁物,等待长丰物业公司能出面妥善解决。2018年9月17日,反诉原告收到被反诉被告的诉状，经委托律师查询核实后得知,签订租赁合同时商铺的所有权人是恒天房地产公司,2018年4月18日恒天房产公司将商铺出售给反诉被告并办理不动产转移登记。反诉被告及长丰物业公司、恒天房产公司在明知商铺有租赁人的情形下,买卖房屋时不对租赁人进行合理告知,也不对商铺存在的问题进行管理、解决,导致反诉原告的租赁物合理使用权等受到严重的侵害,反诉原告在积极履约的情形下，因商铺质量问题导致不能合理使用商铺,造成反诉原告的前期装修损失、质量问题引起的财产损失、停止使用租赁物造成的经营损失等,反诉被告与长丰物业公司、恒天房产公司应对上述损失承担连带赔偿责任。 原告(反诉被告)李翠华辩称，1、对反诉原告提出2016年2月重新签订合同事实不予认可，2015年底第三人长丰物业公司就已经撤出金富北城。2、反诉原告没有提出充分的证据证明商铺存在质量问题影响其营业。3、反诉被告实际只在2014年10月14日收取反诉原告租金28722元，之外再未收取任何租金款项。综上，反诉原告提出的损失与事实不符，无法律依据，请求予以驳回。 第三人长丰物业公司辩称，2016年2月第三人长丰物业公司未与周宇签订租赁合同，未收取周宇交付的租金，也未存在周宇所述的偷电行为；2015年底恒天房产公司发函给商铺租户，告知2016年租金由恒天房产公司收取。 第三人恒天房产公司未予答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法确认并在卷佐证。对有争议证据和事实，本院认定如下： 李翠华于2013年10月16日与恒天房产公司签订涉案商铺认购书，并支付购房款，后与恒天房产公司签订涉案商铺商品房买卖合同。2014年2月，李翠华和案外人方佳（李翠华儿媳）与长丰物业公司签订《金富北城商铺出租委托代理协议》，约定长丰物业公司以其名义代理李翠华、方佳与承租户签订商铺租赁合同、出租商铺，长丰物业公司与承租户之间签订租赁合同约定的由出租人享有的所有权利均由李翠华和方佳享有和行使，长丰物业公司仅作为李翠华和方佳的出租代理人，不享有出租人一切权利。2014年10月14日，周宇（乙方）与长丰物业公司（甲方）签订《金富北城商铺租赁合同》，约定甲方将坐落于金富北城5栋101号商铺出租给周宇作为花嫁喜铺使用，商铺产权面积为191.49㎡；租赁期限自2014年10月30日至2019年10月30日止；第一年租金为25元/月/㎡，从第三年开始按12%递增，第一至第三年每月租金为4787元，第四年每月租金为5361元，第五年每月租金为6004元；租赁该商铺享有8个月租金赠送，其中第一年赠送6个月，第二年赠送1个月，第三年赠送1个月；合同租金从2014年10月30日开始计算，以后每年9月30日前银行转账／现金支付方式缴纳下一月租金；合同签订生效后3天内，乙方一次性向甲方交纳2个月租金作为租赁押金即9500元及缴纳6个月租金即28722元，由甲方开具有效的押金收据及租金收据。租期届满前，甲方将出租给乙方的商铺进行出售，乙方享有优先购买权；除发生不可抗力原因外，乙方不得以任何理由推迟和拒交租金，否则每延误缴纳租金一日，由甲方按拖欠金额的百分之五收取滞纳金，如乙方延迟支付租金超过10日，甲方有权提前解除本合同，收回场地，没收全部押金及该商铺一切物品，并按照本条第7款的内容追究乙方的违约责任。合同签订后,长丰物业公司向周宇交付了涉案商铺，周宇向其支付了押金9500元及6个月的租金28722元。周宇将涉案商铺装修后于2014年12月正式营业。周宇支付了2015年10月30日前租金之后未继续支付租金。2016年年初，长丰物业公司正式撤出金富北城小区。2016年4月开始，因涉案商铺存在渗水等原因，周宇将涉案商铺的大门锁住，之后未再继续营业。2018年9月，李翠华向本院提起诉讼，要求周宇支付租金等费用，酿成本案纠纷。在本案审理过程中，周宇提起反诉，要求李翠华赔偿其装修及财产损失5万元及经营损失20万元，并要求第三人连带承担上述损失赔偿责任。周宇随后以恒天房产公司出售涉案商铺时未履行通知义务，侵害了其优先购买权为由，于2019年1月向本院提起诉讼，本院另案受理后并做出一审民事判决，驳回周宇的诉讼请求。周宇不服该判决，向长沙市中级人民法院提起上诉，现在该案尚在二审审理过程中。 本案审理过程中，周宇称其于2016年2月30日与第三人长丰物业公司重新签订了一份租赁合同，并向其缴纳了租金28722元。周宇向本院提交一份落款时间为2016年2月30日《金富北城商铺租赁合同》和2016年2月28日金额为28722元的收款收据一张。第三人长丰物业公司对该合同和收据的真实性均提出异议，因周宇未提交该合同原件，因此本院对该合同不予认定，不作为本案的定案依据。第三人长丰物业公司于2018年12月5日就该收款收据上加盖的“长丰物业公司金富北城财务专用章”的真实性向本院提出鉴定申请，本院委托湖南迪安司法鉴定中心对该收据上公章一致性进行鉴定，湖南迪安司法鉴定中心于2019年1月21日做出司法鉴定意见书，鉴定意见为：标注日期为2016年2月28日收款收据上收款单位处加盖的“长丰物业公司金富北城财务专用章”印文与提供样本“长丰物业公司金富北城财务专用章”印文不是同一枚印章盖印”，因此本院对该收据不予认定，不作为本案的定案依据。 另查明，周宇以涉案商铺渗水给其造成损失为由，于2019年3月14日向本院提出申请，要求就涉案商铺渗水原因及修复费用及财产损失进行鉴定。本院委托了湖南湖大土木建筑工程检测有限公司和湖南恒立工程项目管理有限公司分别对渗水原因、修复费用及财产损失进行鉴定和评估。湖南湖大土木建筑工程检测有限公司于2019年8月12日出具鉴定意见书，鉴定意见为：1、房屋楼面板渗水是由于阳台顶面标高高于二层楼面板板顶标高,当雨水经阳台顶面流淌和雨水击打在外墙面砖上时,雨水便顺外墙面砖间的空隙、暗缝向里渗透,由于粘土砖有较强的吸水性,因此雨水很容易在这些部位向里渗透。加之阳台顶面防水面层破坏,防水处施工处理不到位,楼面板板底开裂,墙板交接处易积水,雨水通过墙面砖间的空隙、暗缝和墙板交接处的空隙向里渗透,再沿着板内管线或板裂缝向板底渗透所致。2、楼面板裂缝属于以温差导致的材料收缩影响为主所致的裂缝。该裂缝不会危及主体结构安全,但应对其进行处理。3、墙柱交接处和墙梁交接处开裂主要是不同材料界面未采取可靠的加强措施,在温差和材料收缩作用下,引起开裂。4、根据上述鉴定意见和现场实际情况,特提出如下建议处理方案:(1)对楼面板裂缝,按照《混凝土结构加固设计规范》GB50367-2013对裂缝进行灌注和封闭处理;在进行灌注和封闭处理后,再粘贴碳纤维进行补强处理,可采用在板底双向粘贴300g单层碳纤维,宽度为200mm,中距500mm;(2)泛水处和管道周边应严格按照相关规范要求进行处理；(3)对墙面渗水发霉,局部粉刷层脱落部位粉刷层凿除后按照原做法进行恢复处理;(4)对墙柱交接处和墙梁交接处裂缝部位,凿除粉刷层,布钢丝网,粉水泥砂浆进行处理。湖南恒立工程项目管理有限公司于2019年9月12日日就修复费用、财产损失出具鉴定报告，鉴定结论为“金富北城5栋101号商铺修复工程造价19772.59元，其中财产损失（灯具、监控）为669.8元”。周宇为此支付了鉴定费用共计18000元。李翠华认为上述两份鉴定意见书不合理，与本案无关，不应予以采纳，本院认为上述两家鉴定机构具有鉴定资质，鉴定程序合法，能够证明本案相关事实，鉴定结论依法应该予以采信，故李翠华的意见本院不予采纳。 本院认为，第一，长丰物业公司受商铺所有人李翠华的委托于2014年10月14日与周宇签订《金富北城商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定和禁止性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。租赁合同签订后，长丰物业公司向周宇交付了涉案商铺，但周宇只支付了2015年10月30日前的租金，致使李翠华起诉至法院，要求解除租赁合同，周宇在庭审中表示不同意解除租赁合同，鉴于该租赁合同的租赁期限至2019年10月30日，租赁期满即将届满，本院认为，该租赁合同没有解除之必要，故本院对李翠华要求解除租赁合同的诉讼请求，不予支持。本案租赁合同在未判令解除的情况下，李翠华要求周宇腾出铺面和支付后续占用使用费等的诉讼请求，均没有法律依据，本院亦不予支持。至于李翠华主张的滞纳金和违约金，考虑到与周宇签订租赁合同的一方为第三人长丰物业公司，长丰物业公司2016年初撤出金富北城小区后亦未告知周宇涉案商铺的实际所有权人为李翠华，周宇以此提出的抗辩理由成立，本院对滞纳金和违约金均不予支持。第二，周宇占有、使用涉案商铺至今，那么应按照合同约定时间及时支付租金。李翠华作为涉案商铺的所有权人，有权向周宇主张租金。关于周宇提出李翠华主体不适格的抗辩理由，没有法律和事实依据，本院不予采纳。考虑到涉案商铺存在渗水事实确实影响周宇使用租赁物，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定“因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”，本院认为应当相应减少周宇的租金。依据天气预报资料，2019年2月份截至2月27日长沙市下雨天数为23天。本院工作人员于2019年2月27日现场勘查涉案商铺时并未在涉案商铺内看见明显的积水现象，因此本院酌情按租赁合同约定租金标准的80%来计算本案租金。关于周宇提出渗水后联系不上长丰物业公司致使其不得不停止营业，其合理使用时间为2个月，还尚有4年零10个月的租赁期限，因此不需支付租金的抗辩理由，本院认为，即便周宇当时确实联系不上长丰物业公司，那么周宇完全可以对涉案商铺自行维修，为此支出的维修费用再向出租人主张或者用于抵扣租金，或者及时搬出涉案门面，解除租赁合同，采取适当措施防止损失的扩大，但周宇却采取关门和拒交后续租金的方式，任由损失的扩大，实为不妥，因此周宇的抗辩理由明显没有法律和事实依据，本院不予采纳。经本院核算，自2015年10月30日计算至2018年10月30日，周宇应支付李翠华的租金为135716.8元（该金额已经考虑了租金赠送的2个月）。自2018年10月31日起，周宇还应按合同约定的月租金6004元的80%即4803元的标准支付租金直至将租赁商铺返还给李翠华之日止。第三，关于李翠华主张支付律师费4000元。因双方在租赁合同中未就律师费进行明确约定，故李翠华该项主张没有法律依据，本院不予支持。第四，关于周宇主张李翠华支付财产及装修损失5万元及经营损失20万元的反诉请求。关于财产及装修损失5万元。湖南恒立工程项目管理有限公司的鉴定结论为“金富北城5栋101号商铺修复工程造价为19772.59元，其中财产损失（灯具、监控）为669.8元”，因鉴定机构勘查现场后，周宇并未对涉案商铺进行修复，故本院对该修复费用暂不予支持，周宇可以待上述费用实际发生后再行向李翠华主张。周宇庭审中提出其之前已经对渗水部位进行修复的抗辩理由，未提供证据证明，本院不予采信。关于灯具等财产损失669.8元，确系涉案商铺渗水给周宇造成的财产损失，应由李翠华承担。另外，周宇要求其支付的鉴定费用18000元在本案中一并进行处理，本院认为该费用系为了查实涉案商铺的渗水原因及财产损失而产生的费用，该费用应由李翠华承担。至于经营损失20万元，经营损失系可得利益损失，经营利润受到诸多因素的影响，其状况和数额均有不确定性，周宇要在未来获得经营利润，不能仅靠租赁合同继续有效，还需要投入物力人力等成本，周宇要求李翠华赔偿其全部经营利润亏损，将使其在不需要投入任何经营成本情况下，直接获得经营利润，超过合同履行利益和签订合同时可以遇见的损失范围，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条、第二百二十一条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）周宇于本判决生效后五日内向原告（反诉被告）李翠华支付租金135716.8元，并自2018年10月31日起，按每月4803元的标准支付租金直至将涉案商铺返还给原告（反诉被告）李翠华之日止； 二、原告（反诉被告）李翠华于本判决生效后五日内向被告（反诉原告）周宇支付灯具等财产损失669.8元、鉴定费用18000元，合计18669.8元； 三、驳回原告（反诉被告）李翠华的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）周宇的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5440元，由被告（反诉原告）周宇负担4071元，原告（反诉被告）李翠华负担1369元；反诉受理费2525元，原告（反诉被告）李翠华负担267元，被告（反诉原告）周宇负担2258元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  孙莉萍 人民陪审员  周楚文 人民陪审员  陈利明 二〇一九年九月三十日 代理书记员  周 帅 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。