广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0785民初1687号原告：温伟年，男，1990年7月27日出生，汉族，现住恩平市。原告：张雅仙，女，1989年12月11日出生，汉族，现住恩平市。被告：恩平市富基地产有限公司，住所地：恩平市温泉路**。统一社会信用代码：914407857977672407。法定代表人：甄国卫，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑润强，广东润晟律师事务所律师。原告温伟年、张雅仙与被告恩平市富基地产有限公司（以下简称富基公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序。原告温伟年、张雅仙，被告富基公司的委托诉讼代理人郑润强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温伟年、张雅仙向本院提起诉讼请求：1.请求判令被告继续履行合同，并限期被告无条件交付符合合同约定的房屋。合同约定：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；2.请求判令被告给付原告因房屋未达到交付条件而延迟收房产生的违约金183.98元/天，物业管理费178.29元/月,银行同期贷款利息737.59元/月。以上费用计算起始日期为2019年6月1日（合同约定交付最后日期为2019年5月31日），截止日期为房屋实际交付日。房屋实际交付日为完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应之日；3.请求判令本案包含但不限于诉讼费等相关费用由被告承担。事实和理由：原告与被告是商品房买卖合同关系。原告于2017年6月10日与被告签署了《商品房买卖合同（预售）》，原告购买被告开发的恩平市恩城沿江北路7号锦绣嘉园瀚江苑33座1506商品房一套。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告于2017年5月27日向被告支付了房屋首付款123263元，并办理银行按揭手续，总房款613263元已全部支付到被告指定账户。原告依据合同约定已履行了付款义务。按照合同第十条第（一）点第4小点约定：“交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应”。按照合同第十一条第（一）点约定：“出卖人应当在2019年5月31日前向买受人交付该商品房”。但由于被告没有达到合同第十条约定，且房屋存在多处质量问题尚未修复，导致原告至今未能收楼并装修入住。被告的行为构成了严重违约。按照合同附件十一补充协议第六条之约定，“逾期在90日之内，自第十一条约定的交付限期届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金”。因被告逾期未能按合同约定交付房屋，应当按上述约定向原告支付违约金（以房屋总价款613263元为基数，自2019年6月1日起至实际交付之日止，按日万分之三的标准计算，具体数额为6132630.03%=183.98元/天）。由于被告逾期未交付房屋，致使原告无法对房屋行使使用权，因而所支出的物业管理费（1.5元/平方米）被告应予补偿给原告。具体数额为：1.5118.86=178.29元/月（计算至2019年7月7日为218.55元）。被告还应向原告补偿其所支付的银行同期贷款利息。具体数额为：177022.4÷240=737.59元/月（计算至2019年7月7日为904.14元）。至2019年7月7日标的金额合计7929.95元。被告富基公司辩称，一、被告在建设涉案商品房前，依法办理了用地手续，依法履行了规划报建等审批程序。被告开发的本案所涉商住楼取得了规划建设部门颁发的《建设工程规划许可证》。当时由于政府部门并没有新建商品房必须建设燃气管道的要求，且当时整个恩平市都没有城市燃气管道网的规划，更没有铺设城市燃气管道网，被告在客观上无法配建燃气管道。因此，在被告的报建方案以及政府职能部门的审批方案中，该商品房均不包含燃气管道。被告也未将燃气管道纳入建设成本，未另行向原告方收取燃气管道建设费用。涉案商品房是依法、依规审批及建设的，并不存在任何违反行政管理的问题。二、涉案商品房通过了勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位的验收，并进行了竣工验收备案，办理了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。涉案商品房依法通过了政府职能部门的竣工验收，顺利办理了竣工验收备案，证明涉案商品房不存在违反行政法规、不符合交付条件的问题。因此，涉案商品房不配建燃气管道，并没有违法。被告在提起本次诉讼前，曾通过热线就涉案商品房不配建燃气管道进行过投诉，恩平市自然资源局明确答复涉案商品房不配建燃气管道并不违法。三、双方在签订《商品房买卖合同》时，未将燃气管道纳入房屋配套设施。虽然涉案《商品房买卖合同》第十.（一）.4条横线上显示为“X”，但这是网签系统出现录入故障导致。负责合同录入的工作人员陈晓燕可以证实，其录入时在该条横线上录入的内容为“本项目不配建燃气设施”。但在打印合同时，打印出来的合同未显示过内容，只显示为“X”。此项故障，可到商品房预售合同备案工作的恩平市住房和城乡建设局查明。虽然“X”会引起争议，但以下各项事实，均可共同证实涉案商品房是不配套燃气管道的：1、被告在商品房的规划报建环节，并无燃气管道设施，职能部门也予以审批并且通过验收。并且验收是在2019年4月，此时恩平市已规划建设管道燃气，涉案商品房依然通过验收，足以证明配建燃气管道的约定不在涉案《商品房买卖合同》中。2、涉案商品房在2013年5月规划报建，恩平市未有管道燃气规划；2017年6月在签订《商品房买卖合同》时，也未有管道燃气规划。原告方认为在《商品房买卖合同》中约定了燃气管道的配建，不符合常理，更与当时的客观情形相矛盾。3、被告负责合同录入的工作人员陈晓燕可以证明。4、负责商品房预售合同备案的恩平市住房和城乡建设局，可以查明。5、比较《商品房买卖合同》条款可以证实。其中第十.（一）.3条供暖条款，与第十.（一）.4条燃气条款一样，横线上显示为“X”。难道供暖也需配建？显然不是。6、《商品房买卖合同》补充协议的第五条，并没有第十.（一）.3、4项未达交付条件的约定，也证明商品房不配建供暖、燃气设施。7、原告方2017年6月24日签订的《物业服务合同》第六.（二）条设备设施一项，未列燃气。证明商品房不配建。8、《住宅使用说明书》中没有燃气的使用说明，证明商品房不配建燃气管道。9、涉案商品房小区共有商品房700套，有4套未卖出。卖出的696套商品房中，有671套显示录入与打印一致，只有25套在打印时供暖、燃气横线显示为“X”，错误率为3%。该项数据足以证明涉案合同系系统故障造成录入与打印不一致，与95.8%不一致。10、25套录入故障合同中，有18户已经办理收楼。可见，即使合同有录入故障，大部分业主都认可不配建供暖及燃气管道，已经收楼。燃气管道为小区的公共设施，是小区的整体部分，不对单一业主单独约定。在整个小区都不配建燃气管道的现实下，原告方认为合同单独作特别的配建约定是不现实的，超出了常理。四、在商品房达到交付条件后，原告方签收了业主入伙通知书，于2019年5月16、17日对商品房进行了查验，提出了问题，签订了用水协议，交付了3个月的物业管理费。2019年7月2日，被告再次寄送通知给原告方，通知其办理收楼手续。虽然原告方未签署物业交接书，但原告方实施的上列行为，在事实上已经收楼。根据《商品房买卖合同》补充协议第四条、第六条的约定，涉案商品房符合视为实际交付买受人的情形。综上所述，涉案商品房合法报建，已经验收，涉案《商品房买卖合同》并未约定配建燃气管道，涉案商品房成交价并未包括燃气管道的价格。商品房已达到交付条件，被告已履行义务通知收楼，原告方也已实际收楼。故原告方所诉无事实根据理由不足。恳请驳回原告方诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告富基公司是位于恩平市的开发商。锦绣嘉园总体规划图纸于2009年8月9日经恩平市规划局审核经验收已符；于2013年5月6日经恩平市城乡规划局审核符合规划要求。2013年5月20日，被告富基公司分别取得恩平市城乡规划局出具的锦绣嘉园32、33座（三期Ｂ区）的《建设工程规划许可证》。2017年6月10日，原告温伟年、张雅仙（买受人）与被告富基公司（出卖人）签订了编号2017-002067号《商品房买卖合同（预售）》及附件补充协议，购买出卖人开发的位于恩城××房。该买卖合同的说明部分第4点载明：本合同文本【】中选择内容、空格部位填写内容及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打×，以示删除。第九条约定：商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条约定：商品房相关设施设备交付条件：（一）基础设施设备1、供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，Ｘ。2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，Ｘ。3、供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网，Ｘ。4、燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，Ｘ。……如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第Ｘ种方式处理：（1）以上设施中第ｌ、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任……。第十一条约定：交付时间和手续（一）出卖人应当在2019年5月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋1、办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；（5）详见附件十一补充协议第四条约定。3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：详见附件十一补充协议第四条约定。第十二条约定：逾期交付责任2.详见附件十一补充协议第六条约定。第十六条约定商品房质量（二）其他质量问题该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，详见附件十一补充协议第九条约定。第十七条约定：保修责任。（一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……（三）在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人30日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。附件十一：《补充协议》第四条约定：双方同意本合同第四章第九条商品房交付补充如下：1、买受人已经充分了解该房屋现状，该房屋五金配件、木质材料设施在不影响正常使用的情况下均按现状交付使用，不再作修复或补偿。2、如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人提前书面通知买受人办理收楼手续，双方同意以出卖人通知的收楼日为交房日期，如10日内买受人因自身原因未能办理有关手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人。3、该商品房的风险责任自实际交付之日或视为实际交付之日起由出卖人转移给买受人。4、买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。但买受人接收房屋的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除，出卖人仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修。买受人主张房屋地基基础和主体结构存在质量问题或存在其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题，应当取得广东省有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在该质量问题。第五条对本合同第四章第十条作出约定：对第十条（一）款所约定的基础设施设备，第l、2项未达到交付使用条件的，出卖人按合同第十二条的约定承担逾期交付责任；第5、6、7项未达交付条件的，出卖人采取措施保证相关设施于约定交房日后90天内达到使用条件。达到使用条件是指可向上述各项的服务商申请办理该服务供应手续的条件，如因营运服务商的原因导致该服务无法正常使用的，与出卖人无关。如出现遭遇不可抗力因素、买受人有任何的违约行为、政府延迟有关文件批准或其它政府行为导致未能达到使用条件的，出卖人可据实延期，不承担任何违约责任。对第十条（二）款约定以建设工程规划许可立项为准：依据总体建设规划本项目27、28、29、30、31、32、33七幢住宅为锦绣嘉园瀚江苑工程，买受人所购商品房位于锦绣嘉园工程范围内。买受人同意本合同第十条（二）款约定1-4项达到使用条件仅指依据项目总体规划，锦绣嘉园瀚江苑范围内的小区绿化、非市政道路、车位、车库达到使用条件。关于基础设备设施交付约定如下：供水、排水、供电，出卖人在交付商品房时负责铺设到户，由买受人自行办理开通手续，并承担开通费用。第六条约定：双方同意本合同第四章第十二条约定与补充如下：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内，（该期间应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。……4、出卖人在该商品房交付使用前10天以书面的形式通知买受人收楼并对商品房的装饰和设备进行验收。买受人按照出卖人通知收楼的期限内对该商品房进行验收，如发现该商品房有未完善之瑕疵，买受人有权要求出卖人进行修缮，出卖人应按实际情况在合理时间内负责修缮。修缮期间，买受人同意不向出卖人作任何追偿；买受人不得以此为由拒绝接收该商品房。5、房屋交付的标志是该商品房经验收合格后甲方向乙方移交钥匙的当天或是买卖合同第十二条约定的最后的交付时间，以日期较前者为准。该商品房的风险自交付使用之日起转移给买受人。第九条约定：双方同意本合同第七章第十六（二）约定如下：1、买卖双方同意，若该商品房交付时如装饰、装修、设备或其他质量存在瑕疵而不属于结构安全等质量问题且不严重影响使用（包括但不限于买受人进场装修等）的，由出卖人承担保修责任，但不影响该商品房交付，买受人不能因此而拒绝收楼或要求解除合同，也不应视为出卖人延期交付该商品房。双方应按照本合同约定办理交接手续。若买受人因此不与出卖人办理交接手续的，则从交楼通知书中规定的交接期限届满之日起次日视为该商品房已按本合同约定标准交付予买受人。该《商品房买卖合同（预售）》及附件补充协议签订后，原告温伟年、张雅仙依约向被告富基公司支付了购房款。2019年4月1日，恩平市自然资源局对涉案楼盘整体竣工图纸进行验收认为“经审核符合规划要求”。被告富基公司开发的锦绣嘉园32、33座（三期B区）的工程于2019年4月26日竣工验收，于2019年4月29日取得《竣工验收备案表》。2019年5月6日，被告富基公司向原告温伟年、张雅仙邮寄发出《入伙通知书》。温伟年于2019年5月16日现场查验了涉案房屋，并于2019年5月17日签领了《入伙通知书》。温伟年在现场查验后，认为涉案房屋存在质量问题而未收楼。另查明，恩平市住房和城乡建设局制定的《商品住宅质量保证书/住宅使用说明书》的保修项目并未包括燃气管道及供暖。被告富基公司制定的《锦绣嘉园物业服务合同》亦未提交供气、供暖。经本院向恩平市自然资源局、恩平市住房和城乡建设局调查核实，锦绣嘉园项目报建建档资料中没有燃气（煤气）管道敷设材料。在2012年至2015年恩平市燃气专项规划成果中，恩平市管道燃气未规划到锦绣嘉园项目所在片区。恩平市燃气专项规划经多次修编，时至2019年3月19日恩平市人民政府审批通过《关于恩平市管道天然气专项规划（2018-2035年）的复函》。2018年，恩平市城市综合管理局、恩平市住房和城乡建设局、恩平市城乡规划局共同发出《关于推进我市管道天然气项目的通告》[恩城管联字〔2018〕11号]，载明：市政府已于2018年5月31日与恩平市佛燃天然气有限公司签订恩平市管道天然气特许经营协议。……通知告知如下：一、凡新批准开发的房地产项目、商住楼……应配套建设管道天然气项目，并与主体工程同时设计、同时建设、同时竣工验收并投入使用……。恩平市自然资源局于2019年5月31日对锦绣嘉园业主通过江门市12345政府服务热线反映房屋不配置燃气管道的意见作出回复：……锦绣嘉园项目从2007年开始报建，当时恩平市尚未开始管道燃气规划，且结合《城市居住规划设计规范GB50180-93（2002）版》，燃气管道的设置不属于强制性规范……。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。根据原、被告的诉辩，对于原告温伟年、张雅仙的诉讼请求，本院综合评判如下：关于原、被告双方在《商品房买卖合同（预售）》第十条第（一）项第4点约定中“×”应如何理解的问题。原告主张双方明确约定了配建燃气管道。被告抗辩该项约定显示“×”为合同录入系统故障所致，该横线上录入内容为“本项目不配建燃气设施”，对该项条款的理解应当依照签订合同时的市政规划、报建、验收、补充协议、物业服务合同、使用说明书以及其他业主的约定等因素确定。本院认为，根据涉案合同“说明”部分的约定，综合合同文本上下文的意思，合同中空格处打“×”的项目应理解为空格处内容删除，双方对此未作约定。结合同小区绝大多数商品房预售合同在燃气方面约定表述为“本项目不配建燃气设施”及原、被告附件十一《补充协议》第五条的约定，案涉《商品房买卖合同（预售）》第十条（一）项第4点应当理解为双方对燃气的配建与否未作约定。涉案商品房所在锦绣嘉园整体建设工程未敷设燃气管道，且已通过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位的验收，并取得《竣工验收备案表》。据此，原告温伟年、张雅仙请求判令被告富基公司继续履行合同，并限期无条件交付符合合同约定的房屋（合同约定：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应），理据不足，本院不予支持。关于被告富基公司是否逾期交楼及应否赔偿因逾期交楼而赔偿损失的问题。原告温伟年、张雅仙主张被告因未完成燃气管道的敷设及质量存在问题，房屋未达到交付条件，被告应赔偿逾期交楼损失。根据《商品房买卖合同（预售）》约定，被告富基公司应于2019年5月31日前向原告交付达到合同第九条、第十条约定交付条件的商品房。涉案商品房已进行了竣工验收备案，并于2019年4月29日取得《竣工验收备案表》。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”及《建设工程质量管理条例》第十六条：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”之规定，此时涉案房屋已经达到法定的交付条件，也即达到双方在合同中约定的交付条件。被告富基公司于2019年5月6日向原告温伟年、张雅仙发出《入伙通知书》要求原告收楼，履行了通知原告温伟年、张雅仙收楼的义务。对于原告温伟年、张雅仙所主张被告应交付完成燃气管道敷设的商品房，如上文所述，《商品房买卖合同（预售）》第十条（一）项第4点应理解为双方合同对燃气的配建与否未作约定，且涉案商品房已通过竣工验收，原告的该主张理据不足，本院不予支持。对于原告所主张房屋存在的质量问题，补充协议的第四条第4点明确若房屋地基基础和主体结构存在质量问题或存在其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题，则买受人可以质量问题拒收房屋，但若除上述质量问题即可以进行保修、整改的质量问题，经出卖人整改、保修后，买受人不得以该质量问题拒收房屋。因此，原告所主张的质量问题，不属于房屋地基基础和主体结构存在质量问题或存在其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题，不能作为主张被告富基公司迟延交楼的依据。据此，原告温伟年、张雅仙请求被告富基公司给付2019年6月1日起至房屋实际交付之日（房屋实际交付日为完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应）房屋未达到交付条件而延迟收房产生的违约金、物业管理费、银行同期贷款利息，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条之规定，判决如下：驳回原告温伟年、张雅仙的全部诉讼请求。案件受理费50元，由原告温伟年、张雅仙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  马文娟审 判 员  姚伟强人民陪审员  刘敏玲二〇一九年十二月二十日法官助理孔静仪书记员吴美庆