上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初18200号原告：顾红卫，女，1967年2月27日生，汉族，户籍地上海市奉贤区。委托诉讼代理人：徐叶花，上海安宸律师事务所律师。被告：王剑慧，女，1968年8月7日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：宋伟敏，上海市震旦律师事务所律师。第三人：董春荣，男，1985年4月25日生，汉族，户籍地上海市奉贤区奉城镇护民村海民929号，现住上海市奉贤区南桥镇古华小区73幢380号502室。委托诉讼代理人：刘小燕(系第三人董春荣妻子)，住同第三人董春荣。第三人：刘小燕，女，1983年7月23日生，汉族，户籍地广西桂平市石龙镇新源村那无屯46号，现住上海市奉贤区南桥镇古华小区73幢380号502室。原告顾红卫与被告王剑慧及第三人董春荣、刘小燕其他合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序,于2019年10月30日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法于2019年11月27日裁定将本案转为普通程序，组成合议庭于2020年1月7日公开开庭进行了审理。原告顾红卫及其委托诉讼代理人徐叶花、被告王剑慧的委托诉讼代理人宋伟敏均到庭参加诉讼，第三人刘小燕(同时为第三人董春荣的委托诉讼代理人)到庭参加了第一次庭审，两第三人第二次庭审经传票传唤，均未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告顾红卫向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还购房款人民币214,500元；2、判令被告支付逾期付款的利息损失(以214,500元为本金，自2019年4月1日起至实际付款日止，按照6%年利率计算。)；3、本案诉讼费用等由被告承担。事实和理由：2019年2月1日，原、被告经中介居间后签订《房地产买卖居间协议》,约定被告将其位于上海市奉贤区南桥镇古华小区73幢380号502室房屋(以下简称古华小区380号502室房屋)以1,055,000元的价格进行出售，协议还约定了付款方式及各自的权利义务等。2019年4月18日,双方又签订《补充协议》一份，约定买受人办理的购房贷款直接汇至被告账户。被告收到款项一周内，将214,500元房款返还给原告，但被告迟迟不履行付款义务，虽经原告多次催讨均未果。现原告为维护其合法权益，故诉至本院。被告王剑慧辩称，1、关于原告主体资格合法性问题。2019年2月1日，原、被告双方在上海亦乐房地产经纪事务所(以下简称亦乐地产中介)签订了《房地产买卖居间协议》，原告作为购房人支付了定金30,000元，但之后又于2月23日由原告与第三人董春荣夫妇私下签订了另一份既没有抬头又没有落款盖章的居间协议，该协议中原告系作为出卖人与第三人签订，且原告收受了第三人刘小燕20,000元购房定金，而被告同时也作为出卖人签字，但该签字均由原告伪造，被告并不知情。由此看来，原告起先是以购房人身份与被告签订房屋居间协议并支付定金，转而又以出卖人身份与第三人签订了所谓的中介协议，同时收取第三人刘小燕20,000元定金，原告的行为已对被告构成违约，理应没收定金。2、关于原告之后骗取了被告的委托书，以出卖人身份与第三人签订居间合同的问题。原告先以购房人身份与被告签订居间协议，由于其自身原因违约，之后骗取了被告的委托书在被告不知情的情况下，以代理人的身份伪造被告签字，与第三人签订了居间合同，原告放弃与被告之间的居间协议本身已构成违约，被告依据双方协议理应没收其30,000元定金，但原告在骗取了被告的委托书又非法冒用被告签字与第三人签订居间合同，同时收取20,000元定金。此时在与第三人的居间合同中，原告既是出卖人又是代理人同时也兼居间人三者身份。3、系争房屋的实际价格问题。2019年2月1日被告与原告签订居间协议，在亦乐地产中介与原告一伙四五人的轮番洗脑下，被告竟签下了1,055,000元的出售价格，但之后，原告与中介公司又以例行程序为由,于2019年2月底3月初期间(因时间久了被告对具体日期模糊了)约被告至中介公司签署了一份委托书，委托原告出售系争房屋(该委托书落款日期为2019年2月1日，即签署居间协议当日，但据被告回忆，2019年2月1日其仅签署过一份居间协议并收取原告30,000元定金，绝无签署过第二份文件，故该份委托书是之后签署，落款日期是原告事后自行填写。)，被告在本案审理中才发现原告于2019年2月25日冒充被告签字又与第三人签订居间合同，并先后收取第三人20,000元定金、200,000元首付款及70,000元尾款，而原告在整个购房过程中先后向被告支付430,000元(含30,000元定金)，从中可以看出原告为此垫付了140,000元，被告最终与实际购房人(即第三人)的交易价格为1,140,000元，而房地产买卖合同中约定的价格为1,500,000元，被告前后共计收取原告430,000元及收取第三人850,000元，合计1,280,000元房款，其中被告之前对原告与第三人的居间合同及房地产买卖合同均不知情，被告在系争房屋交易之日粗略看到了房屋买卖合同，但原告及中介公司均未给被告合同正本和副本，对于第二份冒充签字的居间合同，被告仅在本案审理过程中才第一次看到。综上，原告采取欺骗手法，冒充购房人又以委托人身份与第三人签订居间合同，从而达到压低被告房屋价格转手又以高价倒卖给第三人的非法行为，而该行为违反了房屋买卖的正常秩序及国家相关管控的限购政策，是钻法律空子的倒卖非法行为，也是法律禁止的行为。请求法庭以事实为依据，遵循国家相关法律和政策，驳回原告不合理部分，依法裁决。第三人董春荣、刘小燕共同述称，原告拿了被告的委托书与第三人谈出售价格，当时谈下来的价格是1,140,000元。委托书的签名好像是手写的，办理房产交易过户手续时确由被告本人来签字的，只是房价是由原告出面谈的，双方签订的房地产买卖合同中确实将房屋价款写成1,500,000元(多余的税都是第三人缴纳)，主要是因为当时拿不出那么多首付款，为了能向银行多贷点款才写成1,500,000元，但实际交易价格确实是1,140,000元(具体支付方式是：先支付给原告定金20,000元，首付款200,000元也付给了原告，交钥匙时给了原告尾款70,000元，由原告收取的房款共计290,000元，其余850,000元是由第三人出面贷款后由银行直接转账支付给被告的。)。原、被告及第三人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。对各方无争议的证据，即原告提供的原、被告及第三人刘小燕的身份证复印件以及第三人董春荣的常口现实库信息资料1组，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：(一)原告提供的证据：1、沪(2016)奉字不动产权第014130号《不动产权证》复印件1份，原、被告签订的《房地产买卖居间协议(NOXXXXXXX)》原件(右上角标注：亦乐地产中介)及收款收据原件各1份以及视频光盘及相应的文字资料1组，被告对《房地产买卖居间协议(NOXXXXXXX)》及收款收据的真实性无异议，该协议写明因原告限购由第三人代持，实际买房人还是原告，之后又有了演变，证明原告是炒房人；对视频资料，认为不具有证据的三性，理由是，2019年2月1日，被告接到亦乐地产中介唐某(证人)电话，称其受另一中介小费所托，由被告委托挂牌出售的房屋现亦乐地产中介有客户购买，要求被告当即前往商谈，被告一人单身前往亦乐地产中介，在一间内室小屋有四五个人，事后得知原告也在场。因该时期被告与丈夫在闹离婚，心情低落，被中介一伙人轮番鼓动后竟然鬼使神差地同意了他们所开出的买房条件，之前被告在另一家房产中介小费处的挂牌价是1,500,000元，稍后改至1,300,000元，但在亦乐地产中介当天竟然会同意1,055,000元出售。拍摄视频当天被告被突然邀去亦乐地产中介，被反复洗脑后竟同意签字了，事后被告反悔，但想到要双倍返还定金，只能采取拖延交易时间、拒付税费及要求提前支付400,000元房贷款为由促使原告一方放弃购房。另在录制视频前，原告及中介公司均未事先告知，且该段视频断章录制的仅仅是签约过程的一小段，没有录制完整的过程，该证据不符合证据的三性，为无效证据；第三人要求由法庭审核。鉴于被告虽提出异议，但未能提供相反证据予以佐证，本院确认该组证据的真实性，该视频光盘确系签订《房地产买卖居间协议(NOXXXXXXX)》时录制。2、原、被告签订的《补充协议》原件及被告的中国农业银行卡(尾号为3678)1组。被告对补充协议认为当时亦乐地产中介让其在很多材料上签字，签字前也没仔细看内容，好像是自己签的字，自己也知道原告是炒房的，当时原告承诺可以帮忙将价格卖高一点(卖到1,500,000元)；银行卡确实是其名下的，办好后交给原告(卡密码交给了原告)，但交给原告后被告马上去挂失了；第三人要求法庭核实。本院对该组证据的真实性、合法性及关联性均予采纳。3、《出售房屋委托书》及《房地产居间合同(NOXXXXXXX)》原件各1份、被告王剑慧于3月20日出具的收款收据及2019年2月23日收据原件各1份、《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)及系争房屋的上海市不动产登记簿1组。被告对《房地产居间合同(NOXXXXXXX)》认为不是其签字，也不知情，原告也承认是代签字，与本案无关，故不予认可；关于《出售房屋委托书》，是由原告格式打印的，被告不曾记得，但据回忆，2019年2月底3月初期间，因中介公司相约前往亦乐地产中介分部一次，中介公司与原告未曾对被告详细说明要签什么文件，只说是有关买房的相关例行手续，对于委托书，形式上确系被告签字，但在内容上，原告从购房人变成被告的委托卖房人，原告作为受托人应当依法行使代理权限，不得损害委托人即被告的利益。第三人认为，该份协议是有的(自己这里也有一份)，对真实性无异议，当时原告出具了被告的委托书，自己便相信了，该协议的乙方处确实是第三人签字的。本院对该组证据的真实性予以确认。4、原告名下在中国农业银行银行卡/活期存折交易明细清单1组，被告及第三人对真实性无异议，故本院确认该组证据的真实性。5、税单原件1份，被告对真实性无异议，但不能证明是原告支付的，第三人未提出质证意见，故本院确认该证据的真实性。6、证人出庭作证申请书1份，目的是证明签订上述证据1中的《房地产买卖居间协议(NOXXXXXXX)》是真实合法的。为查清本案事实，本院准许证人唐某出庭作证，其证称：其原是亦乐地产中介的员工，2012年开始从事房屋中介，2019年11月起因身体原因不做了，原、被告都是其客户，法庭出示的《房地产买卖居间协议(NOXXXXXXX)》是亦乐地产中介提供的合同样本，手写内容由其填写，落款处签字由原、被告各自签字，谈协议内容大概花了两三个小时，双方自愿协商确定价格的;因为被告住在市区，来奉贤不方便，很想卖掉该房屋，双方聊得非常开心，不存在威胁被告的情况，签订协议后，被告也没有为价格低的问题过来反悔要求撤销协议;视频光盘里的中间那个人就是自己，左边是被告，右边是原告。原告对证人唐某的当庭证言的三性无异议，能证明双方是在协商的基础上形成协议，不存在胁迫情形；被告对证人唐某的当庭证言，认为前后陈述有出入，与常理不符，证人刚开始说不认识原、被告双方，后来又说双方至中介公司办手续，证人讲到其未参与被告及第三人的房产交易，这不是正常的房产中介工作流程；第三人未提出质证意见。鉴于该证人证言与视频光盘的内容相互印证，本院确认该证言的客观真实性。(二)第三人提供的证据：1、《房地产居间合同(NOXXXXXXX)》复印件1份；2、第三人付款的收据复印件2份、转账凭证及客户回执的复印件各1份。原告对上述证据均无异议；被告对居间合同的真实性要求法庭审核，对付款凭证的真实性无异议，从付款转账凭证来看，原告先拿到第三人的首付款，可以佐证原告是炒房人。本院对上述证据的真实性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月1日，被告王剑慧(甲方、出售方)与原告顾红卫(乙方、买受方)在亦乐地产中介的居间下签订《房地产买卖居间协议(NOXXXXXXX)》一份，约定由乙方购买甲方名下的古华小区380号502室房屋，房地产总价款为1,055,000元，双方约定于2019年2月1日当日乙方支付意向金(后转为定金)30,000元，2019年5月30日前支付首付款430,000元，第二期房款525,000元应于该房地产所在区房地产交易中心产权过户当日支付，如已转让第三方，由第三方贷款银行直接支付，剩余房款100,000元在该房产产权过户当日(完税当日)支付。双方还约定，支付定金当日，甲方无条件配合乙方看房，交房时间为2019年2月22日，可让乙方自行装修，否则视作甲方违约，对该房地产进行验看、清点，确认无误后由甲方交给乙方；协议还特别约定，甲乙双方税费各付；同时作其他约定：甲方知晓乙方为限购人士，上产权证名字由乙方决定，并同意将该房产转售于第三方，甲方无条件配合乙方与第三方办理涉税贷款过户等一切相关手续，房价盈余跟甲方无关，期间甲方不得以任何理由提高或增加房价，否则视作甲方违约；收到定金后，如有一方违约，违约方按定金的数额赔偿给一方，另支付(总房价的2%)居间服务费，收到首付款后如一方违约，违约方按总房价的20%支付违约金。合同落款处甲方签名：王剑慧，乙方签名：顾红卫。合同签订当日(即2019年2月1日)，原告顾红卫向被告王剑慧支付定金30,000元，被告王剑慧向原告出具委托书一份，主要内容为：本人王剑慧现全权委托顾红卫出售古华小区380号502室房屋，代为签订房屋转让合同、代为收取房款、代为办理该房屋的相关交接手续等，该房一旦可交易过户，委托方无条件配合办理过户手续，该委托为本人真实意愿。2019年3月15日及3月20日，原告分别向被告王剑慧支付购房款100,000元和300,000元，付清了约定的首付款400,000元，被告收款后向原告出具收款收据。2019年2月23日，原告顾红卫(甲方、出卖人)出面与第三人董春荣、刘小燕(乙方、买受人)在第三方(丙方、居间方)的居间下，签订《房地产居间合同(NOXXXXXXX)》一份，约定由两第三人购买涉案房屋(该房为装修房，甲方送乙方维修基金、厨房设备一套、卫生间设备一套、热水器一个以及该房屋内一切固定设施。)，转让价款为1,140,000元，合同签订当日，乙方向甲方支付购房定金20,000元(合同签订后该定金转为第一笔房款)，2019年2月28日乙方支付甲方200,000元，甲方配合乙方做该房贷款(900,000元)，甲方配合乙方做该房一切过户手续，等产证拿到钱款到位，三天内交割钥匙，甲方付清水电等相关费用，乙方付甲方20,000元，同时约定，办理房屋买卖过户手续的税款各自付自己应付税费(该房房东出个税承担1,140,000元，其余由乙方承担。)。该合同落款处甲方签名：顾红卫代王剑慧，乙方签名：刘小燕、董春荣，居间方签名：张寨。该合同签订当日，顾红卫向第三人刘小燕收取定金20,000元并出具收据。2019年2月24日，被告王剑慧(甲方、卖售人)与第三人董春荣、刘小燕(乙方、买受人)签订合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》(即网签合同)，该合同中确定的转让价款为1,500,000元，乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证，合同还对双方的权利义务予以明确约定。2019年4月26日，涉案房屋经奉贤区不动产登记中心登记，权利人为董春荣、刘小燕，抵押权人为中国农业银行股份有限公司上海奉贤支行，债权数额为850,000元。2019年4月18日，被告王剑慧(甲方)与原告顾红卫(乙方)签订《补充协议》一份，主要内容为：关于2019年2月1日签署古华小区380号502室房屋买卖居间协议，现双方协商达成一致，特作如下变更：1、原居间协议2019年5月30日支付房款400,000元，现变更为乙方提前支付，此提前付款甲方用于房屋内贷款提前还贷。2、乙方过户前支付430,000元房款(含定金)，按总房价1,055,000元，乙方的下家贷款850,000元，乙方支付房款超出214,500元，经双方协商一致，甲方放贷的农行卡过户前放于居间方，密码甲方设，贷银行贷款放款到帐后一周内，甲乙双方由居间方陪同到银行将2,145,000元领出，甲方返还乙方后，双方交易完成。3、甲方个税由乙方承担，甲方已付中介费由乙方退还甲方，直接在银行贷款退还款225,000元中扣除10,500元，甲方退房款214,500元。如甲方银行卡中途挂失，承担法律责任，其它违约责任按原居间协议不变。上述协议落款处甲方签名：王剑慧，乙方签名：顾红卫。庭审中，1、被告确认：其于2019年2月1日收到原告支付的定金30,000元，2019年3月15日及3月20日收到原告支付的首付款100,000元及300,000元，之后收到第三人直接从银行贷取的850,000元，总计1,280,000元。2、被告提出：其与原告2019年2月1日签订《房地产买卖居间协议(NOXXXXXXX)》后，忽然发现自己被关进亦乐地产中介的小房间里被四五个人轮番说辞才签下协议，认为自己上当了，该协议显失公平，但期间未行使过撤销权，只是以自己的实际行动拖延交易。3、原告于2019年4月26日涉案房屋产权交易之日，向税务部门支付了涉案房屋交易的个人所得税15,000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。首先，根据2019年2月1日被告与原告签订的《房地产买卖居间协议(NOXXXXXXX)》的条款中可以看出，被告明知原告系限购对象并同意由原告确定产权证的名字，且同意买受方即原告另行出售房屋，房价盈亏与出售方即被告无关，更是出具委托出售房屋的委托书给原告顾红卫，之后原告直接参与房屋的整修、再次出售及收取和支付房款等事宜，被告在收到第三人董春荣、刘小燕的付款后并未提出过任何异议，显然被告对原告购买其房屋后又转手出售给第三人是明知的；至于被告提出的双方在签订协议时具有被轮番说辞和受胁迫的情形，故认为该协议显失公平应予撤销,又提出其出具的委托书的落款日期系原告事后自行填写，并冒充其签字与第三人签订居间合同,原告的上述行为违反房屋买卖的正常秩序不应得到支持的辩解意见,其至今未能提供相关证据，本院难以采信；据此上述协议系合法有效，本院予以确认。其次，两第三人与原告签订《房地产居间合同(NOXXXXXXX)》的时间为2019年2月23日，原告在签订该合同时向两第三人提供了由被告王剑慧出具给原告的委托书，两第三人完全有理由相信被告委托原告出面签订合同是被告的真实意思表示，该委托行为系合法有效，本院据此确认该居间合同的双方当事人为被告王剑慧与第三人董春荣、刘小燕，且买卖双方在签订网签合同后已经办理好涉案房屋的产权过户登记手续，第三人董春荣、刘小燕已实际取得涉案房屋的产权，该房屋买卖合同系合法有效，本院依法予以确认。至于具体的房款数额，根据庭审查明的事实来看，实际交易价格为1,140,000元。由此，原、被告鉴于双方2019年2月1日签订的居间协议中约定的付款方式有所变化，在协商一致的情况下于2019年4月18日签订《补充协议》，该协议系双方的真实意思表示，内容并未违反国家法律法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。现被告在收到第三人向银行贷款取得的850,000元后，拒不按协议确定的内容向原告履行付款义务，显属违约，应承担相应的民事责任。现原告提出要求被告返还购房款214,500元并支付逾期还款利息的诉讼请求，具有相应的事实和法律依据，本院予以支持；对于具体的利息起算日，原告主张自2019年4月1日起算，但未能提供相应的证据，本院依法确定利息自起诉之日即2019年9月2日起至实际清偿日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付。此外，两第三人第二次庭审经本院传票传唤，未到庭应诉，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告王剑慧于本判决生效之日起十日内支付原告顾红卫214,500元；二、被告王剑慧于本判决生效之日起十日内支付原告顾红卫以214,500元为本金，自2019年9月2日起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付的利息损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,598元，减半收取计2,299元，诉讼保全费1,695元，合计诉讼费用3,994元(原告已预缴)，由被告王剑慧负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  唐军芳人民陪审员  杨银花人民陪审员  黄翠红二〇二〇年二月二十七日法官 助理  崔 宁书 记 员  崔 宁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。