上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初15745号原告(反诉被告)：上海奉浦工业投资有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：翁磊钢，董事长。委托诉讼代理人：董婉馨，上海徐卫红律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海豊粟餐饮管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：徐建章，执行董事。委托诉讼代理人：谢锦春，德恒上海律师事务所律师。委托诉讼代理人：李瑾，德恒上海律师事务所律师。原告上海奉浦工业投资有限公司与被告上海豊粟餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序于2019年9月5日、10月15日两次公开开庭进行了审理。期间，原告提交财产保全申请并提供担保，本院经审查出具裁定采取了保全措施，嗣后原告申请撤回保全，本院出具裁定并解除保全措施，被告则提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，同时依法转为适用普通程序，组成合议庭于2020年3月6日、3月30日第三、四次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海奉浦工业投资有限公司的委托诉讼代理人董婉馨、被告(反诉原告)上海豊粟餐饮管理有限公司的法定代表人徐建章及其委托诉讼代理人谢锦春和李瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海奉浦工业投资有限公司向本院提出诉讼请求：解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；被告于解除合同之日起7日内搬离租赁场所并恢复原状(毛坯状态)；被告支付原告至搬离日止的租金和占有使用费(按每天1,200元计算)；被告支付原告拖欠租金的逾期付款违约金(以108,000元为本金，从2019年1月1日起至2019年8月31日止按每天0.2%计算；以108,000元为本金，从2019年4月1日起至2019年8月31日止按每天0.2%计算；以72,000元为本金，从2019年7月1日起至2019年8月31日止按每天0.2%计算)；被告偿付原告解除合同违约金50,000元；被告赔偿原告免租期损失146,000元。事实和理由：原告与徐建章于2016年7月29日签订《房屋租赁合同》，约定由徐建章向原告承租坐落于上海市奉贤区沪杭公路XXX号XXX号楼XXX层东侧的房屋，面积为1000平方米，租赁期限从2017年1月1日起至2021年12月31日止，其中2017年1月1日起至2018年12月31日止为免租期。嗣后，原、被告及徐建章和上海凤巢众创空间管理有限公司签订《补充协议书》，承租方由徐建章变更为被告。然从2019年1月1日起被告未付租金等，经多次催讨均遭拒，故提起诉讼。被告上海豊粟餐饮管理有限公司辩称，原、被告签订合同由被告承租原告房屋从事餐饮是事实，因原告的原因造成燃气管道于2017年8月初才接通，燃气接通前无法经营，被告于次月开业经营，因此两年免租期应从2017年9月1日起计算至2019年8月31日止，即租金应从2019年9月1日起算，被告已支付2019年9月和10月的租金共73,000元，被告不存在违约，现原告要求单方面解除合同，不予同意。双方此前也进行过协商，如原告坚持解除，被告也同意于2019年9月30日解除合同，但租金、违约金和损失不应支付和赔偿，被告的装修(含设施设备等)应由原告按现状全部接收并予以赔偿，并且就赔偿问题未达成一致意见前被告拒绝搬离租赁场所。由于原告违约解除合同，现被告(反诉原告)提起反诉要求：反诉被告(原告)返还反诉原告履约保证金50,000元；反诉被告赔偿反诉原告装修、空调、厨房设备、经营设备、办公家具等投资损失1,665,962元。反诉被告上海奉浦工业投资有限公司针对反诉辩称，收取履约保证金50,000元是事实,但根据合同约定该款项需抵扣相关欠费,由于反诉原告违约未付租金等，上述款项无需返还。关于燃气问题，反诉被告于2016年9月1日即申请，2017年6月29日燃气工程竣工即燃气管道接入园区，反诉原告遂申请开通并于2017年8月初起正常使用，合同对燃气管道接入园区时间未作约定，且实际给予的免租期长达28个月，该时间已考虑了各种因素即包括燃气管道接通问题。双方曾就免租期问题进行协商，但最终双方未协商一致。反诉原告的部分租金未付，已付租金也存在逾期，合同因反诉原告违约而解除，反诉原告理应搬离租赁场所，装修根据合同约定应无偿归反诉被告所有，或者未附合部分搬离和已附合部分因反诉原告违约不予赔偿。本院经审理认定事实如下：坐落于上海市奉贤区沪杭公路XXX号房屋的房地产权证登记的权利人为原告，房屋类型为工厂。2016年7月29日，原告与徐建章签订《房屋租赁合同》，约定：徐建章作为基地餐饮项目的代理人向原告承租坐落于上海市奉贤区沪杭公路XXX号XXX号楼XXX层东侧的房屋，面积为1000平方米；租赁期限从2017年1月1日起至2021年12月31日止，其中2017年1月1日起至2018年12月31日止为免租期，2019年1月1日起至2020年12月31日止的租金为每天每平方米1.20元，2021年1月1日起至2021年12月31日止的租金为当时2号楼平均租金基础上上浮不低于10%；租金每季度支付一次，于该季度开始前一周内支付，如未按合同约定支付租金，原告可按应缴未缴金额每天0.5%计收滞纳金，签订合同3天内,应向物业管理方即上海凤巢众创空间管理有限公司支付物业费18,250元，物业费标准为每年73,000元；履约保证金为50,000元，租赁期满未违约无息返还，如违约造成损失，保证金予以抵偿损失；租赁期满后或因承租方责任导致退租的,除双方另有约定外,原告有权选择以下三项之一，即依附于房屋的装饰归原告所有、要求承租方恢复原状、向承租方收取恢复工程实际发生的费用；拖欠租金累计达1个月的或逾期未缴纳按约定应缴纳的各项费用的，原告有权解除合同；因承租方的原因导致合同解除，承租方需支付违约金50,000元，若支付的违约金不足弥补损失的,承租方还应负责赔偿损失；租赁期满应交还房屋，逾期归还的则每逾期一日应支付原日租金2倍的滞纳金；原告提供燃气管道接至凤创谷基地内,其它开户、安装等费用均由承租方承担。嗣后，原告向承租方交付租赁场所，承租方则开始装修并交纳履约保证金50,000元。2016年9月1日，原告向燃气公司递交燃气管道安装工程的申请材料并交纳部分工程费用。2016年9月2日被告注册成立。2016年12月18日租赁场所装修完毕。2017年4月原告撤回燃气管道安装工程的申请，2017年5月再次递交申请并交纳剩余工程费用，2017年6月29日燃气管道安装工程竣工。2017年7月26日，被告与燃气公司签订《供用气合同》。同日，原、被告与徐建章和凤创谷基地的管理方上海凤巢众创空间管理有限公司签订《补充协议书》，约定将《房屋租赁合同》的承租方由徐建章变更为被告，租赁场所的门牌号码变更为上海市奉贤区沪杭公路XXX号XXX幢XXX号楼XXX楼XXX室，合同其它部分继续有效。2019年3月5日，原、被告双方就未接通燃气前的租金和物业费的交纳问题及免租期的调整问题进行协商，被告要求免租期调整至2019年8月31日，原告同意免租期可优惠至2019年4月30日，最终双方未达成一致意见。2019年4月16日，原告向被告发送《律师函》，要求被告支付所欠租金和物业费，如逾期不付将解除合同并要求偿付违约金及赔偿损失。嗣后，双方协商未果，以致涉讼。另查明，被告于2019年9月10日支付原告2019年9月的租金36,500元，于2019年10月10日支付原告2019年10月的租金36,500元。在审理期间，原告确认：涉案租赁场所有装修无扩建；因与燃气公司沟通上的问题而撤回申请后又再次申请，原告在积极处理该事项；由于被告未付清租金和物业费而违约，故要求解除合同，同意合同于2019年10月31日解除；未附合部分要求被告搬离，已附合部分同意利用，前述条件系装修处理整体方案而不可分割单列，因此双方并未仅就已附合部分达成协议；凤创谷基地虽有餐饮规划，但区域是可调整的，近期已在园区内的其它地方新开设生活驿站以经营餐饮，虽规模和定位略有不同，然在双方无法就装修(含已附合和未附合)问题达成一致意见和被告不同意提前搬离的前提下，原告已不再需要利用，因此不同意利用已附合部分，而要求被告搬离租赁场所并恢复原状。被告确认：涉案租赁场所有装修无扩建；因原告变更方案和未及时支付工程款而撤回申请后又再次申请，造成时间拖延；两年免租期并非装修免租期，该免租期仅用于补贴因人气不足造成的经营亏损，装修免租期是从2016年7月29日起至2016年12月31日止；同意合同于2019年10月31日解除；不同意搬离装修未附合部分，已附合部分和未附合部分均要求原告接收并赔偿损失，双方已就已附合部分达成协议；被告于2019年10月31日停业，租赁场所现仍在被告控制中；凤创谷基地已将涉案租赁场所规划为餐饮，原告理应接收全部装修；近期确有在园区内的其它地方新开设生活驿站以经营餐饮，可替代被告功能，规模更大。基于双方同意解除合同，本院就租赁场所的及时交接和减损问题进行释明，原告要求被告搬离未附合部分并先行进行交接，其它问题由法院依法裁决，被告则坚持要求必须就全部装修达成赔偿协议后才同意办理交接手续，不同意先行搬离未附合部分，同时提出申请要求对全部装修进行评估，原告则不同意利用也不同意评估。经本院向燃气公司调查核实，燃气公司确认原告提出申请后于2019年12月提交材料，又因碰到春节放假原因，故燃气管道工程施工时间较长。以上事实，由房地产权证、《房屋租赁合同》、《补充协议书》、燃气管道安装工程的材料、《供用气合同》、《律师函》、录音资料、调查材料、工商资料及庭审笔录等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，理应得到切实履行。在合同实际履行过程中，双方就燃气管道接入时间是否存在约定和免租期是否应调整发生争议，根据合同内容，双方未对燃气管道接入时间作出明确约定，也未对免租期的内容进行明确，综合当事人的陈述及相关证据，从2016年7月29日起至2018年12月31日止，该段时间属不需交纳租金时间，相对于整个合同的租赁期来看，不收租的时间较长，因此该时间段的约定从常理来判断应已考虑了各种因素即包括装修、燃气管道接通、人气不足等更具合理性，因此被告应于2019年1月1日起交纳租金，但被告支付73,000元租金存在迟延，余款更未付，显属违约。原、被告于2019年3月5日就相关问题进行协商，然未达成协议，在被告违约的情况下，原告提出解除合同，被告予以同意，故合同于2019年10月31日解除，被告理应承担违约责任，即支付尚欠租金和合同解除后的占有使用费、偿付逾期付款违约金和解除合同违约金，逾期付款违约金的标准过高，酌情予以调整至年利率24%。针对原、被告之间关于搬离并恢复原状和装修接收并赔偿损失的问题，双方签订的租赁合同对此有明确约定，即因被告责任导致合同解除的,原告可选择依附于房屋的装饰无偿归原告所有，或选择在被告自行搬离的情况下要求被告恢复原状，或选择在被告不愿恢复原状的情况下自行恢复后向被告收取恢复工程实际发生的费用，上述选择权归于原告，此前双方也曾就装修(包括已附合部分和未附合部分)的处理进行协商，然双方未能达成一致意见，且所谓的规划也是被告及其上级部门的自行安排，并非原始建房设计和规划的布局，现双方也确认近期园区内的其它地方新开设生活驿站以经营餐饮且具备一定的替代性，因此原告认为涉案租赁场所的装修已不存在利用的可行性具有合理性，被告作为违约方要求原告接收已附合部分和未附合部分的装修并进行赔偿依据不足，原告在合同解除后要求被告搬离并选择要求被告恢复原状符合合同约定和法律规定，故对被告要求对装修进行评估不予准许，对被告要求原告赔偿装修损失也不予支持。而原告给予被告免租期，是建立在被告后续使用租赁场所并交纳租金等费用的基础上而进行的优惠方式，现因被告违约而提前解除合同，势必对原告的整体收益产生影响造成损失，故原告要求被告赔偿免租期损失于法有据，予以支持。被告已交付的履约保证金为50,000元，根据合同约定应抵偿相关欠费，现被告要求返还于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第(二)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海奉浦工业投资有限公司与被告(反诉原告)上海豊粟餐饮管理有限公司签订的房屋租赁合同于2019年10月31日解除；二、被告上海豊粟餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内搬离租赁场所并将租赁场所恢复原状(毛坯状态)；三、被告上海豊粟餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海奉浦工业投资有限公司从2019年1月1日起至2019年10月31日止的租金291,800元；四、被告上海豊粟餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海奉浦工业投资有限公司从2019年11月1日起至搬离日止按每天1,200元计算的占有使用费；五、被告上海豊粟餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海奉浦工业投资有限公司逾期付款违约金(以108,000元为本金，从2019年1月1日起至2019年8月31日止；以108,000元为本金，从2019年4月1日起至2019年8月31日止；以72,000元为本金，从2019年7月1日起至2019年8月31日止；均按年利率24%计算)；六、被告上海豊粟餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海奉浦工业投资有限公司解除合同违约金50,000元；七、被告上海豊粟餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海奉浦工业投资有限公司免租期损失146,000元；(上述第三、四、五、六、七项债务金额相加后，扣除履约保证金50,000元，实际按余款金额支付)八、驳回反诉原告上海豊粟餐饮管理有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费8,614元，财产保全费1,020元，共计9,634元，由原告负担747元，被告负担8,887元。反诉案件受理费10,122元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  顾煜麟审 判 员  许力涛人民陪审员  姚惠华二〇二〇年三月三十日书 记 员  王春阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。