广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初5933号 原告：苑海州，男，1982年5月25日出生，壮族，住山东省阳谷县。 委托诉讼代理人：刘启山，广西南国雄鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃兰宇，广西南国雄鹰律师事务所律师。 被告：广西聚联市场投资有限公司，住所地：南宁市兴宁区三塘镇昆仑岭路东侧，统一社会信用代码：91450100315979831D。 法定代表人：刘荣妹，该公司董事长。 原告苑海州与被告广西聚联市场投资有限公司（以下简称“聚联公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月15日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苑海州的委托诉讼代理人刘启山、覃兰宇到庭参加诉讼，被告聚联公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告苑海州向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2018年1月29日签订《合作建设商住楼合同》无效；2、请求被告向原告返还购房款172450元；3、被告向原告支付利息损失直至购房款返还完毕之日止（以172450元为基数，按照银行同期贷款利率，自2018年1月30日起至2019年8月13日，暂计利息损失为12742元）；4、被告承担本案诉讼费、保全费。 事实与理由：2018年1月29日，原告与被告签订一份《合作建设商住楼合同》，约定原告支付492715元房款给被告，被告应在2019年12月30日前向原告交付涉案房屋。合同还明确约定了涉案房屋所在楼号为5＃楼，房号为5栋2单元25层2505号房，同时还明确了房屋面积、单价、付款方式以及房屋面积差异处理办法。合同签订当天，原告便向被告支付了第一期房款172450元。原告认为，《合作建设商住楼合同》实际上是房屋买卖合同，但涉案房屋地块为集体土地，被告未能获得涉案房屋的相应规划证、施工证以及预售证，双方签订的《合作建设商住楼合同》依法应属于无效合同。 被告聚联公司未作答辩，亦未提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年1月29日，被告聚联公司（甲方）与原告苑海州（乙方）签订了《合作建设商住楼合同》，约定：乙方与甲方合作建房的房屋为第五栋2单元25层2505号房，房屋建筑面积为122.09平方米。房屋使用权期限为60年，自该楼交付之日起至2079年12月30日止。合作建房房屋单价为4035.67元/平方米，该合作建楼房总价款为492715元；乙方按分期付款方式支付合作建房款，在签订合同时交付合作建房总款的35％即172450元，在楼房结构建至3层时，接到甲方书面或电话通知一周内再交纳合作建房总款的35%即172450元，在楼房结构建至封顶时，接到甲方书面或电话通知一周内交纳合作建房总款的20%即98543元，在楼房达到交房条件，接到甲方书面或电话通知一周内交纳剩余合作建房款的10％即49272元。双方还就其他事项进行了约定。此外，该合同首页的“合作建设商住楼合同说明”中记载：“1、本合同主签约使用之文本。乙方已充分了解该土地性质为集体土地性质；对合同条款及专业词理解不一致的，可向当地主管部门咨询。4、在合同签订前，甲方应向乙方出示相关证书、证明、文件。”此外，该合同第一条记载：“1、土地性质：集体用地2、项目位置：南宁市兴宁区天德路3、土地权属：南宁三塘镇山场坡围村村委4、用地概况：该土地面积为15400.33，土地规划用途为其他商服用地；土地宗地号为450102101202JB00004号。”合同第二条“合作建房模式”中记载：“3、乙方签订本合同时，已经充分了解和知悉甲方与南宁市兴宁区三塘镇山场坡围村村的合作建房关系、模式以及合作建设商住楼的土地性质、用途，愿意出资合作建设该商住楼，根据合同约定支付合作建设该商住楼款（合作建楼房款），并按本合同约定享有该商住楼在约定年限内的使用权。” 合同签订当天，被告向原告出具《收据》，载明到原告支付的涉案的聚联名苑5＃楼2单元2505号房首期款172450元。 因原告认为其与被告签订的《合作建设商住楼合同》无效，经与被告协商退还购房款未果，遂向本院起诉，并提出前述诉讼请求。 本院认为：一、关于涉案合同的性质问题。 原、被告签订的《合作建设商住楼合同》由于约定了原告一方仅提供资金而不承担经营风险，其实质并不属于合作建房的性质，从双方签订的《合作建设商住楼合同》内容来看，虽然约定了原告取得的仅是房屋的使用权，但是从合同的体例用词、使用权期限、交付房屋及支付房款等方面来看，其房屋买卖合同的特征更为突出，合同的本质目的仍是由出资方取得特定的房屋，其仅是根据涉案房屋建设用地的性质为集体用地无法进行房屋产权交易而对合同条款进行了相应的变更，此并不足以改变被告向原告出售房屋的本质属性，又由于原告实际向被告购买的标的房屋于双方签订合同时尚未建设竣工，故应认定双方签订的《合作建设商住楼合同》为商品房预售合同。 二、关于涉案合同的效力问题。 由于原、被告签订的《合作建房合同》实质为商品房预售合同，而被告作为出卖人，未提供证据证明其在本案诉讼前已取得《合作建设商住楼合同》所涉讼争房屋的预售许可证明，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告于2018年1月29日签订的《合作建设商住楼合同》应属无效。 %1、关于原告要求被告返还购房款并支付利息损失的问题。 由于原、被告签订的《合作建设商住楼合同》属无效合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告因《合作建设商住楼合同》取得的房款172450元应当返还给原告。对于原告要求被告支付的利息损失，被告未取得房屋预售许可证明系其与原告签订的《合作建设商住楼合同》无效的原因，被告对此负有过错。但从《合作建设商住楼合同》的约定来看，原告在订立合同时已经明确知道讼争房屋建设用地的土地性质和原告受让标的为房屋使用权等事项，原告此时就已经知道或应当知道讼争房屋无法取得房屋预售许可证和办理房屋所有权证的法律后果，在此情况下，原告仍与被告订立《合作建设商住楼合同》，自身也有过错，应承担一定的责任，故本院根据原、被告双方的过错比例，酌情认定被告应按70％的比例向原告支付利息损失，具体计算方式为以172450元为基数：1、自2018年1月29日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期贷款利率的70％计付；2、从2019年8月20日起至被告实际清偿本案款项之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的70％分段计付。原告要求被告从2018年1月30日起，按银行同期贷款利率支付利息有悖原告自身应承担的责任，故本院对原告主张的利息不予支持。 四、关于原告要求被告承担财产保全保险费的问题。 原告以保函方式提供担保申请对被告财产进行保全，属于为进行本案诉讼而产生的必要费用，原告要求被告承担由此产生保险费700元，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告苑海州与被告广西聚联市场投资有限公司于2018年1月29日签订的《合作建设商住楼合同》无效； 二、被告广西聚联市场投资有限公司向原告苑海州返还购房款172450元并支付利息（利息计算方式以172450元为基数：1、自2018年1月29日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期贷款利率的70％计付；2、从2019年8月20日起至被告实际清偿本案款项之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的70％分段计付）； 三、被告广西聚联市场投资有限公司向原告苑海州支付财产保全保险费700元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费8691元，由被告广西聚联市场投资有限公司负担。 财产保全费1446元，由被告广西聚联市场投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  刘慧玲 人民陪审员  韦道劲 人民陪审员  雷瑞强 二〇一九年十二月二十四日 法官 助理  滕秋梅 书 记 员  赖 兵 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。