河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终4621号上诉人（原审被告）：郑东红，男，1970年4月1日出生，汉族，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：赵朴，河南博音律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许月娟，女，1982年9月20日出生，汉族，住河南省镇平县。委托诉讼代理人：李中勋，男，汉族，1980年2月24日出生，住址同上。系许月娟丈夫。委托诉讼代理人:许冠，河南华都律师事务所律师。原审被告：毛伟，男，1970年6月18日出生，汉族，住南阳市卧龙区。上诉人郑东红与被上诉人许月娟、原审被告毛伟物权纠纷一案，不服南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初1181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案审理过程中，郑东红于2019年7月19日向南阳市卧龙区人民法院提起第三人撤销之诉，主张撤销该院(2017)豫1303民初4198号民事判决，本案中止诉讼。2020年1月7日南阳市卧龙区人民法院作出（2019）豫1303民初6393号民事判决书，驳回郑东红的诉讼请求，郑东红不服提起上诉。2020年5月19日本院作出（2020）豫13民终1532号民事判决书，维持南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初6393号民事判决书。本案经本院审判委员会讨论，现已审理终结。郑东红上诉请求：撤销原判，改判驳回许月娟的诉讼请求或发回重审，本案诉讼费用由许月娟承担。事实与理由：1、原审没有审理郑东红与南阳市淯阳房地产开发有限公司的买卖合同关系，便径直认定该合同关系无效、郑东红无权占有案涉房屋，属于事实认定错误。2、（2017）豫1303民初4198号民事判决不能作为定案依据。郑东红不知情，也没有参加诉讼。郑东红不是该案件当事人，该判决却对郑东红与南阳市淯阳房地产开发有限公司的买卖合同关系进行评判，程序违法，超越职权。该判决认定许月娟已经占有案涉房屋，不符合事实。3、郑东红与南阳市淯阳房地产开发有限公司的买卖合同没有被撤销，依然合法有效。许月娟辩称，本案事实清楚，证据确凿，一审法院对该房产的判决正确。一审法院根据已经生效的文书证实该房产归许月娟所有。原审判令毛伟作为实际侵占该房屋的占有人应该返还该房屋。（2017）豫1303民初4198号生效法律文书可以作为认定本案事实的证据，除非郑东红有证据可以证实该判决存在错误。在一审中郑东红并没有提交其与淯阳房地产公司的相关合同以及房屋签订协议，郑东红与淯阳房地产之间是4198号民事判决书认定的民间借贷法律关系，不是房屋买卖合同关系。一审法院认定事实清楚，应该驳回郑东红的上诉请求，维持原判。许月娟向一审法院起诉请求：1、请求依法确认位于南阳市××区××新村××楼××单元××室的房屋属原告所有；2、请求判令二被告返还案涉房屋；3、请求判令二被告承担自2014年1月12日至起诉之日期间原告损失50000元，并自起诉之日继续承担原告损失至实际返还房屋止；4、请求判令二被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年5月25日，许月娟为与南阳市淯阳房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，诉至一审法院，经一审法院审理，于2017年9月18日作出（2017）豫1303民初4198号民事判决书，该判决书中认定：“2010年5月30日原告与被告签订淯阳东华新村购房协议书，协议约定，原告购买被告开发的东华新村5号楼1单元25层A东户（5-1-2504），100.63平方米,单价2646元/m2商品房一套，总价266266元。原告许月娟分次交纳了购房款272961元。并于2015年1月12日通过交通银行南阳分行缴纳大修基金7994.90元。根据原告提供的物业收据显示，该房屋面积为103.16平方米。另查明，原告购买房屋的预售证号为宛市房预售证第2011041号（办证时间为2011年10月19日）。2013年4月25日，被告淯阳公司将原告许月娟购买的上述房产网签备案给郑东红，网签合同号为13782724。……本院认为，商品房认购协议是指商品房买卖双方在签订商品房预售合同或者商品房买卖合同之前所签订的约束合同双方当事人就特定房产进行特定交易的协议。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的购房合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为购房合同。在本案中，原被告双方签订的购房协议书，该协议书中明确约定了当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、办理产权登记有关事宜、违约责任等条款，且原告已经按照约定向被告淯阳公司支付了全部购房款，且作为出卖人的被告淯阳公司对收取原告全部购房款的事实也予以认可。我国《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定，房地产开发企业预售商品房应当符合已办理预售登记，取得商品房预售许可证明等条件，本案中被告于2011年10月19日对东华新村3#4#（1-34层）5#（6-31层）住宅办理了商品房预售许可证，因此，属于在起诉前取得商品房预售许可证明的法定情形，故原被告之间的买卖合同应为有效合同，原被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告依约向被告支付了全部款项，被告也认可已将涉案房屋交付原告使用，且被告对双方之间的买卖合同的真实性也予以认可，因此，被告应当履行房屋买卖的附随义务，协助原告办理本案争议房屋的所有权登记手续，故对原告要求被告立即协助原告办理淯阳东华新村5号楼1单元25层A东户（5-1-2504）的房屋产权登记的诉讼请求，本院予以支持。关于被告给案外人郑东红办理网签合同的效力问题，案外人郑东红与被告系民间借贷法律关系，郑东红为债权人并非属于买卖合同当事人，被告为保证债务履行为郑东红办理了网签备案，将已出售给原告的房屋又抵押给债权人郑东红，因此，该网签抵押为非所有权人将他人财产设置抵押行为，应为无效的民事行为，如相关人认为此抵押行为给其造成有损失，可另行主张权利。……判决如下：一、原告许月娟与被告南阳市淯阳房地产开发有限公司签订的购房协议书合法有效。二、本判决生效之日起三十日内，被告南阳市淯阳房地产开发有限公司协助原告许月娟办理位于.××新村××楼××单元××东户（5-1-2504）房屋产权登记手续。”该判决书生效后，许月娟向一审法院申请强制执行，南阳市房管部门依据一审法院作出的协助执行通知书，于2018年10月30日将本案诉争房屋备案给许月娟，并出具房屋交易和产权状况确认告知单。另查明，南阳市淯阳房地产开发有限公司于2014年1月12日出具淯阳“东华新村”商品房房屋移交单，将本案争议房屋的钥匙交至许月娟，但许月娟一直未实际入住。本案争议房屋一直由毛伟实际居住使用，但由郑东红缴纳水、电费。一审法院认为，关于本案诉争房屋所有权归属问题。许月娟曾于2017年5月25日向一审法院提起民事诉讼，要求将该房屋所有权登记过户到其名下，针对该项诉讼请求，一审法院已于2017年9月18日作出(2017)豫1303民初4198号生效民事判决书。该判决书主文已经明确许月娟与南阳市淯阳房地产开发有限公司签订的购房协议书合法有效，并由南阳市淯阳房地产开发有限公司协助许月娟办理诉争房屋产权登记手续，且在该案执行过程中，南阳市房管部门已将本案诉争房屋备案至许月娟名下，并出具房屋交易和产权确认告知单予以确认。即关于诉争房屋的归属问题已被一审法院生效民事判决予以确认。许月娟不能再就同一事实和法律关系提起相同的诉讼主张。故对于许月娟要求确认位于南阳市××区××新村××楼××单元××室的房屋属许月娟所有的诉讼请求，一审法院不予支持。关于许月娟要求郑东红、毛伟返还诉争房屋的请求，一审法院认为，一审法院于2017年9月18日作出(2017)豫1303民初4198号民事判决书中已明确认定郑东红与南阳市淯阳房地产开发有限公司系民间借贷法律关系，郑东红为债权人并非属于买卖合同当事人，南阳市淯阳房地产开发有限公司为保证债务履行为郑东红办理了网签备案，将已出售给许月娟的房屋又抵押给郑东红，该网签抵押为非所有权人将他人财产设置抵押行为，应为无效的民事行为。因此，郑东红可另行主张权利。根据一审法院已发生法律效力的判决，已确认本案诉争房屋归许月娟所有，但该房屋实际由毛伟居住使用，我国《物权法》第三十四条规定:“无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。”因此，毛伟的行为属于无权占有，应将本案诉争房屋返还给许月娟。关于许月娟要求被告赔偿其损失的诉讼请求，一审法院认为，许月娟并未提供有效证据证明其有损失存在，故对其该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第七条、第十五条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第第一款第（四）项之规定，判决：一、本判决生效后十日内，被告毛伟将位于南阳市××区××新村××楼××单元××室的房屋返还给原告许月娟。二、驳回原告许月娟的其他诉讼请求。案件受理费1050元，由原告许月娟承担300元，被告毛伟承担750元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。郑东红提交卧龙区法院案件受理通知书一份，用于证明卧龙区法院受理了郑东红与许月娟第三人撤销之诉一案。许月娟对上述证据质证意见为：对该证据没有异议。许月娟提交证据两组。第一组为信访事项处理意见书一份，用于证明许月娟是本案争议房屋的实际购买人，许月娟购买的该房屋被郑东红侵占了。第二组为照片一组，用于证明2011年该房子已经网签给许月娟。郑东红对上述证据质证意见为：第一组：对该证据真实性没有异议，对证明方向有异议，该意见书不能证实许月娟与淯阳房地产公司之间合同的效力，郑东红占有房屋有法律依据。许月娟与淯阳公司，以及郑东红与淯阳公司的商品房买卖合同应该经过诉讼程序进行查明，而不是信访渠道。第二组：该照片真实性不认可，不能作为证据使用，也不是本案审查的范围。本院对上述证据认证如下：卧龙区法院案件受理通知书可以证明卧龙区法院受理了郑东红与许月娟第三人撤销之诉一案，本院予以采信。信访事项处理意见书仅是卧龙区光武街道办事处对信访的处理意见，并不能证明案件事实，本院不予采信。照片来源不明、非常模糊、无法看清内容，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认外，另查明：本院（2020）豫13民终1532号民事判决书认定以下事实：“2013年4月25日，郑东红作为买受人与淯阳房产公司签订经过南阳市房屋管理局备案的《商品房买卖合同》（备案号为13782724），其购买涉案房产，建筑面积为97.63平方米，房款为224549元，支付方式为一次性支付。郑东红于2013年4月26日向淯阳房产公司会计岳小春转款3400000元，并在银行转账流水下方书写以下内容：“淯阳公司从未给郑东红利息，可依法查证此事。郑东红”、“该款含郑东红购房款181万元，和淯阳公司出具的七套房屋购房发票数额一致。”郑东红提交了其交纳涉案房产电费、水费的收据、银行转款凭证和其在涉案房产内居住的照片。郑东红在一审庭审中述称其购房的原因是听朋友介绍说淯阳房产公司有一批不朝阳的房子要处理，其于2013年4月25日在淯阳房产公司的售楼部签订的合同，一次性转账付清房款，2014年春天时装修入住，然后在2014年10月左右经过公证合同以280000元卖给了朋友毛伟。许月娟在一审庭审中述称，自己是2010年5月购买的涉案房产，房款已经全部付清，还交了大修基金、水电、有线电视费用，钱都是在东华新村一楼大厅交的，当时售房代理叫丁新蕊。2014年1月份开始给移交单，钥匙现在还保存着，当时里面乱七八糟的。一审庭审后，一审法院调取淯阳房产公司工作组如下证据:1、淯阳房产公司记账凭证，显示2013年4月25日，库存现金8000000元，其他应付款借款8000000元。同时附收据一张，NO.7052320，收到郑东红人民币捌佰万元，￥8000000元……，收款人岳小春。2、记账凭证，显示2013年4月26日，三个月利息开发成本1200000元，库存现金1200000元，附领款单，2013年4月26日，单位或姓名郑东红，领款事由利息（三个月）大写壹佰贰拾万元整￥1200000元。领款人郑东红。3、中国工商银行业务凭证两份。日期2013-04-26，借：户名郑东红，贷：户名岳小春，汇款金额3400000元；日期2013-04-26，借：户名张硕，贷：户名岳小春，汇款金额1700000元。4、证明一份，“证明关于2013.4.26号借郑东红捌佰万元整（8000000元）有郑东红贰佰万元整，王平贰佰万元整，张硕贰佰万元整，万雪东贰佰万元整，当时借款时直扣三个月利息，共计壹佰贰拾万元整。证明人郑东红2016.4.20”。郑东红对以上证据2、4有异议，认为领款人及证明不是其签名，并申请字迹鉴定。淯阳房产公司未到庭参加诉讼，但在一审法院（2019）豫1303民初1906号案件庭审中称：“淯阳工作组于2015年4月进驻淯阳公司，经过近4年的调查，发现淯阳公司资不抵债，淯阳公司在工程建设中由于没有资金向社会上借款，借款用淯阳公司没有交付的房屋作抵押，由于资不抵债，到目前借款下欠20多个亿。备案到郑东红名下有几十套房屋，都是抵押。和郑东红是民间借贷关系。先签订借款合同，后签订房屋买卖合同。”当审判长问“被告淯阳房产公司，就涉案房屋被告淯阳房产公司与郑东红之间是什么关系？”，被告淯阳房产公司称“民间借贷关系，被告淯阳公司向郑东红借款用涉案房产为双方之间的民间借贷作抵押。双方之间签订的买卖合同实为抵押，不是真实买卖。””本院认为，本案中许月娟与南阳市淯阳房地产开发有限公司签订的购房协议书已被生效判决确认合法有效，并由南阳市淯阳房地产开发有限公司协助许月娟办理诉争房屋产权登记手续。在该案执行过程中，南阳市房管部门已将本案诉争房屋备案至许月娟名下，并出具房屋交易和产权确认告知单予以确认，许月娟系涉案房屋合法的产权人。郑东红在其他案件中自认其与淯阳房产公司之间是民间借贷关系而产生的抵押关系，并非真正的购房关系，双方之间的购房合同系为了办理网签进行抵押而签订。许月娟作为房屋买受人，房屋买卖合同签订在前，双方之间系真实交易，许月娟已经履行支付全部房款的义务，一审法院已经通过执行程序将房屋备案至许月娟名下，其权利应当受到法律保护，一审法院判决毛伟将涉案房屋返还许月娟并无不当。关于郑东红与南阳市淯阳房地产开发有限公司之间的买卖合同不属于本案审理范围，其可以另行主张权利。综上所述，郑东红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由郑东红负担。本判决为终审判决。审判长  李晓峰审判员  白丞博审判员  王 妮二〇二〇年七月十六日法官助理刘方昊书记员张建梅