上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初44839号原告：上海开通商社，住所地上海市静安区。法定代表人：李力强，董事长。委托诉讼代理人：陈继彬，国浩律师(上海)事务所律师。委托诉讼代理人：**伟。被告：上海满逸餐饮有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：史明，董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵晶，上海市华荣律师事务所律师。原告上海开通商社(以下简称开通商社)与被告上海满逸餐饮有限公司(以下简称满逸餐饮公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月23日受理后，依法适用简易程序进行了审理。审理中，被告满逸餐饮公司在答辩期内对管辖权提出异议，本院经审查后于2019年10月16日裁定驳回其对本案提出的管辖权异议。被告满逸餐饮公司不服裁定提起上诉，上海市第二中级人民法院于2019年11月29日作出裁定，驳回其上诉，维持原裁定。本院于2020年3月12日公开开庭进行了审理，原告开通商社的委托诉讼代理人陈继彬、**伟、被告满逸餐饮公司的委托诉讼代理人赵晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开通商社向本院提出诉讼请求，请求判令：1.开通商社与满逸餐饮公司签订的《房屋租赁合同》于2019年8月31日终止；2.满逸餐饮公司向开通商社返还租赁房屋，共计120平方米，包括新闸路XXX号43.16平米(房地产权证编号：沪房地静字2001第007469)、新闸路XXX弄XXX号底层D室部分面积76.84平米(房地产权证编号：沪房地静字2001第007468)；3.满逸餐饮公司向开通商社支付房屋租金人民币42,500元(2019年6月1日至2019年8月31日，以年租金170,000元计算，三个月共计42,500元)；4.满逸餐饮公司向开通商社支付房屋使用费(自2019年9月1日至实际返还房屋之日,按照年租金170,000元进行计算)；5.满逸餐饮公司向开通商社支付违约金198,300元(合同第8条第3款第6-9项违约金28,300元、合同11条第2款违约金170,000元)；6.满逸餐饮公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年9月22日，开通商社与满逸餐饮公司签署《房屋租赁合同》,合同约定满逸餐饮公司承租开通商社坐落于上海市静安区新闸路XXX号的两间商业用房(以下简称涉案房屋)，租赁期限自2017年9月1日至2019年8月31日止,年租金170,000元,每三个月支付一期租金,先付后租,承租方应在下期开始前10天向出租方支付下一期的房屋租金,因此满逸餐饮公司应于2019年5月20日前支付2019年6月1日至2019年8月31日的租金42,500元,开通商社多次催要未果。2019年8月28日,开通商社向满逸餐饮公司发送《告知函》,告知《房屋租赁合同》期满不再续签,要求满逸餐饮公司支付拖欠的租金,并提醒满逸餐饮公司及时返还房屋、按照《房屋租赁合同》之约定办理相关证件的迁移或者注销手续，然而满逸餐饮公司置之不理,至今非法占用租赁房屋。根据合同约定，现满逸餐饮公司故意拖欠租金、非法占有租赁房屋、拒不办理相关证照的迁移或注销手续,应依法承担违约责任,赔偿原告各项损失。为维护合法权益,原告遂起诉至法院，请求判如所请。被告满逸餐饮公司辩称，同意双方的《房屋租赁合同》于2019年8月31日终止；同意将120平方米的涉案房屋返还开通商社，满逸餐饮公司已于2019年8月31日搬离；同意支付2019年6月1日至2019年8月31日房屋租金42,500元；由于满逸餐饮公司已实际搬离，故不同意支付房屋使用费；双方关于违约金的约定过高，未支付租金的违约金应以42,500元为本金、年利率6%的标准计算开通商社的实际损失，注销工商登记的手续满逸餐饮公司在2019年9月3日已经开始办理，且开通商社没有证据证明其有实际损失，因此未注销相关证照的违约金也不需支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：涉案房屋的产权人为原告开通商社。2017年9月22日，开通商社(出租方、甲方)与满逸餐饮公司(承租方、乙方)就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，房屋面积约为120平方米，乙方租赁该房屋用于开设饭店；租赁期两年，自2017年9月1日起至2019年8月31日止，年租金170,000元，租金每三个月支付一期，乙方应在下期开始前10天向甲方支付下一期的房屋租金，乙方应向甲方支付28,300元作为房屋租赁保证金；房屋交付后乙方发生的水、电、电话费等相关费用均由乙方支付；合同到期日即为合同的终止日或解除日；乙方逾期不支付租金，延迟累计达10日的，甲方可单方面终止合同并追究乙方的违约赔偿责任，乙方应向甲方支付违约金，本合同的违约金为28,300元；乙方需继续租赁该房屋的，应在本合同期满前3个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的解除终止日前搬空返还该房屋，双方均同意，未经甲方同意逾期返还房屋、逾期不返还房屋的，乙方向甲方支付28,300元的违约金；乙方返还该房屋应当符合其正常使用后的状态，乙方可将可移动的设备搬离，但不可拆除固定的设备和装潢，返还时，乙方应结清应当承担的费用；乙方在结束承租后，应在7日以内办理好该房屋之营业执照和卫生许可证等一系列乙方所有的证照注销或迁移，以免妨碍甲方有关证照办理或其他使用用途，否则，乙方应向甲方支付当年一年(合同年)年租金金额的违约金；合同还对双方其他租赁事宜进行了约定。合同履行过程中，满逸餐饮公司向开通商社支付了房屋租赁保证金及租金至2019年5月31日，2019年6月1日至2019年8月31日的租金未如期支付。合同期满后，双方未办理房屋交接手续，至今，满逸餐饮公司仍未支付2019年6月1日之后的房屋租金及房屋使用费，开通商社遂起诉至法院，要求判如所请。案件审理过程中，开通商社提供了满逸餐饮公司与案外人马某1的《承包合同》、案外人马某1与案外人马某2的《转让协议》及10张中国工商银行汇款凭证用以证明满逸餐饮公司将涉案房屋转租给案外人，案外人目前使用满逸餐饮公司的营业执照在涉案房屋处对外经营，且案外人在2018年6月开始一直向史明支付涉案房屋的租金，证据显示租金支付到了2019年12月31日，因此满逸餐饮公司一直未与开通商社办理房屋交接手续，其应当支付自2019年6月1日起的房屋租金及房屋使用费。庭审中，开通商社表示，2019年8月28日，其通过快递的方式发函给满逸餐饮公司，要求满逸餐饮公司收到该函的7日内支付2019年6月1日至2019年8月31日的租金，且双方的《房屋租赁合同》到期后，不再续签该合同。满逸餐饮公司表示没有收到该函件，根据开通商社提供的快递单号也未能查询到相关记录。满逸餐饮公司还表示其没有搬离涉案房屋的证据，也没有与开通商社办理房屋交接手续，《房屋租赁合同》中亦没有约定搬离时房屋交接的方式，满逸餐饮公司另提供了2019年9月3日国家税务总局上海市静安区税务局第一税务所出具的沪税静一税通(2019)41694号《税务事项通知书》，用以证明满逸餐饮公司已经在着手办理税务登记注销的手续，但是目前还没有办理完成，亦没有已经办理注销工商登记的相关证据。此外，满逸餐饮公司表示其已经支付的28,300元房屋租赁保证金希望在欠付的款项中予以抵扣；开通商社认为根据双方签订的《房屋租赁合同》，该笔房屋租赁保证金应用以冲抵违约金。关于涉案房屋，开通商社称具体构成为上海市静安区新闸路XXX号的底层43.16平方米的房屋及上海市静安区新闸路XXX号的底层D室125.29平方米房屋的部分面积(约76.84平方米)，该两套房屋仅一墙之隔，故满逸餐饮公司承租的房屋面积共计120平方米，与《房屋租赁合同》中约定的面积一致；满逸餐饮公司对涉案房屋面积为120平方米无异议。本院认为，开通商社与满逸餐饮公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同履行过程中，满逸餐饮公司未按时支付开通商社租金,已经构成违约。开通商社有权按合同约定向满逸餐饮公司主张自2019年6月1日至2019年8月31日的租金。《房屋租赁合同》约定的租期已满，上海开通商社主张该合同于2019年8月31日终止，合法有据，本院予以确认。租期届满后，满逸餐饮公司无正当理由继续占有使用涉案房屋，应按照合同约定将涉案房屋交还给开通商社，本案中，满逸餐饮公司无正当理由占有使用涉案房屋至今，应向开通商社支付实际占用涉案房屋期间的房屋使用费，开通商社现按《房屋租赁合同》中约定的租金标准主张房屋使用费，并无不当，本院予以支持。此外，开通商社对满逸餐饮公司未按时支付租金、未按时办理证照注销或迁移手续的违约行为分别依据《房屋租赁合同》主张28,300元、170,000元违约金，本院认为开通商社主张的违约金金额明显高于其实际损失，且满逸餐饮公司亦请求法院予以调低，故本院酌情调整为满逸餐饮公司支付开通商社违约金42,500元。最后，开通商社已收取的房屋租赁保证金28,300元应在合同解除后予以返还，鉴于满逸餐饮公司尚欠开通商社租赁相关费用未付清，《房屋租赁合同》中亦约定开通商社有权将该保证金作为违约金的一部分予以扣除，故从案结事了的角度考虑，房屋租赁保证金可用于抵付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条规定，判决如下：一、原告上海开通商社与被告上海满逸餐饮有限公司之间签订的《房屋租赁合同》于2019年8月31日终止；二、被告上海满逸餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市静安区新闸路XXX号的两间商业用房(面积约120平方米，包括上海市静安区新闸路XXX号的底层43.16平方米及上海市静安区新闸路XXX号的底层D室约76.84平方米)腾空并返还给原告上海开通商社；三、被告上海满逸餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海开通商社自2019年6月1日起至2019年8月31日止的租金42,500元；四、被告上海满逸餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海开通商社自2019年9月1日起至实际搬出之日止的房屋使用费(按年租金170,000元计算)；五、被告上海满逸餐饮有限公司应支付原告上海开通商社违约金42,500元(扣除房屋租赁保证金28,300元后，余款14,200元应于本判决生效之日起十日内支付)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4,912元，减半收取，计2,456元，由原告上海开通商社负担1,493.50元，被告上海满逸餐饮有限公司负担962.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 巫建强二〇二〇年四月二十八日法官助理 王 菁书 记 员 王心颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……