江苏省如皋市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0682民初6403号 原告：叶正伦，男，1971年12月29日生，汉族，住贵州省金沙县。 委托诉讼代理人：王国柱，如皋市九华法律服务所法律工作者，特别授权。 被告：丁东兵，男，1964年12月13日生，汉族，住如皋市。 委托诉讼代理人：周荣莲，女，1964年9月10日生，汉族，住如皋市，系丁东兵妻子，特别授权。 被告：周荣莲，女，1964年9月10日生，汉族，住如皋市。 委托诉讼代理人：黄桂芳，如皋市江安法律服务所法律工作者，特别授权。 被告：桂如金，男，1964年8月15日生，汉族，住苏州市相城区。 委托诉讼代理人：张秀杰，上海市浩信（苏州）律师事务所律师，特别授权。 原告叶正伦与被告丁东兵、周荣莲、桂如金房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，由审判员陈思航独任审判，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告叶正伦向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告解除租房合同造成的损失4万元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年4月1日经王霞介绍，被告桂如金将租用的被告丁东兵、 周荣莲位于如皋市间转租给原告，原告分别与被告丁东兵、周荣莲签订“店面房租赁合同”、被告桂如金签订“店面转租赁合同”，原告依约向被告桂如金支付转让费2万元，同时对店面进行装修，花去5万多元，并正常营业；2019年6月2日被告周荣莲将原告营业店门锁了，要求原告停业，多次协商未果，2019年6月26日原告无奈同意解除合同，结清了水电费，但转让费等损失无人承担，为维护原告合法权益，特起诉法院，请求依法判决。 被告丁东兵、周荣莲辩称，请求驳回原告的诉讼请求。1.原告在诉状中陈述的不是事实，原告转租房屋根本未征得房主丁东兵和周荣莲的同意，所以该合同对被告丁东兵、周荣莲没有约束力，丁东兵和周荣莲享有对该合同的解除权。原告所说房主对其门上上锁，以及装潢花去5万多元的事实在举证期间内我方没有收到其向法院所举的证据；2.原告主张被告丁东兵、周荣莲赔偿其损失没有法律依据，因房屋转租未征得房主的同意，根据合同法第224条的规定，承租人未经出租人的同意转租的，出租人可以享有解除权；本案原告是其自己提出终止合同，因为租赁物属于危房，以前房主并不知晓房子的大梁已经裂开，是6月8日周荣莲回来以后才发现原告承租房的北墙鼓出，于是请人检查才发现吊顶上面的大梁出现了断裂现象，于是房主将该事实通知了原告，6月17日江苏省瑞利山河建设工程质量检测有限公司到现场勘验，当时原告也在场，6月21日检测报告出来，结论为D级：承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整栋危房，原告知道后就主动搬离了，并非像原告所说，周荣莲锁其店门，以上两点情况都是属于出租房终止租赁合同的法定情形，所以根据法律规定有解除权的，行使解除权时是不需要承担违约责任的；3.对于原告所主张的各项损失没有事实依据，因为原告从房主搬离后，就在北边五六十米的地方又租了一间门面房继续经营。 被告桂如金辩称，1.原被告于2019年4月1日签订的《店面转租赁合同》、《店面房租赁合同》均是合法有效的合同，首先，根据原告叶正伦和被告桂如金的陈述，相互佐证了被告周荣莲的妹妹周荣芬签字的缘由及过程，可以证实周荣芬是受被告周荣莲的指使，代理签订了涉案的两份代签合同。相反，周荣芬与被告桂如金、原告叶正伦并非熟识，如其未受被告周荣莲的指使，不会无缘无故代签涉案合同，显然被告周荣莲的说辞有违常理。其次，被告周荣莲举证涉案房屋属于危房，以此证明解除租赁关系的合法性，这也可以说明被告周荣莲认可合同效力，因为根据《合同法》的规定，无效合同自始无效，无需解除，只有生效合同才有解除权。2.被告桂如金无需赔偿原告任何损失。原告与被告桂如金签订的合同名称为《店面转租赁合同》，实质是转让合同，转让的店里原有的空调、灶台、冰箱、装潢等，而这些被告桂如金已经按照合同约定交付给了原告，原告也接收并支付了转让款。据此，双方均已按照合同约定履行了各自的义务，双方都没有任何违约行为，所以被告无需赔偿原告任何损失。相反，案发的根本原因是被告丁东兵、周荣莲要求涨价而解除或房屋属于危房而解除等原因，故原告的损失应当由其与被告周荣莲进行结算。故请求驳回原告对桂如金的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告丁东兵、周荣莲系夫妻关系。2018年6月1日，被告丁东兵与被告桂如金签订《店面房租赁合同》，载明：“甲方：丁东兵……根据《中华人民共和国合同法》相关规定，经甲乙双方协商，甲方将其拥有的人民路160号最南面店面房底层出租给乙方用于经营，租期为3年，即从2018年6月8日至2021年6月7日止，自愿达成协议如下：一、租金及支付方式：年租金为贰万捌仟元整，先交后租，每年一交。合同当日付清一年的房租。以后每年需在6月1日前交下年的全额租金，如乙方不交，甲方有权收回租房，本合同终止。乙方需在5日内全部搬走，如有不搬，甲方有权强制执行。二、水电费及经营性费用由乙方自负。三、甲乙双方的义务1.乙方在租赁期间，如需装修由乙方负责，但不影响房屋整体结构，不得对原房屋墙面大面积破坏，并且要与甲方协商才行。需负责店面的安全管理，包括甲方现有的装潢出现安全隐患，乙方应立即自行维修。原有物品如有损坏，应予以修复。到期不租，应对店面粉刷出新。2.乙方租赁期满，如乙方不续租，可动产部分乙方可搬走，不动产部门不可以拆除，并不可计费，无条件交给甲方。3.如果甲方在合同期满后确定收回店面房，应在提前3个月通知乙方。四、违反责任如甲方违约收回本门面房，退当年房租并赔偿乙方一切损失。如一方中途停租则租房不退，且押金不退。五、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字后生效”。 2019年4月1日，原告叶正伦与被告桂如金签订《店面转租赁合同》，载明：“房主：丁东兵转租人：桂如经承租人：叶正伦经房主、转租人、承租人三人共同协商，丁东兵同意桂如经租赁的店面转租给叶正伦经营（包括二楼住房一间），房屋地址：江安镇人民路160号。时间从2019年4月1日至2019年6月7日止。协议如下：1.桂如经店里生活用品全部转给叶正伦，桂如经空手走人。2.转让费贰万元整（20000元）。3.转让费一次性付清。4.桂如经必须交清2019年4月1日前的水、电费。5.桂如经必须交清2019年6月7日前的房租。6.桂如经在2019年4月1日前的一切费用包括2019年6月7日前的房租与叶正伦无关。”原告叶正伦和被告桂如金在合同右下方签名，合同右下方“房东”处的签名“丁东兵周荣莲代”由被告周荣莲的堂妹周荣芬所签。原告叶正伦于当日将上述转让费2万元给付被告桂如金，桂如金出具收条交原告收执。 同日还形成《店面房租赁合同》，载明甲方为丁东兵，乙方为叶正伦，租期从2019年6月8日至2021年6月7日，合同其余内容与被告丁东兵、桂如经于2018年6月1日签订的《店面房租赁合同》一致。原告叶正伦在合同右下方签名，合同左下方“甲方”处“丁东兵周荣莲代”亦系周荣芬所签。 庭审中，对于上述合同中周荣芬代签名的情形，原告叶正伦与被告桂如金一致陈述：事先已与被告周荣莲电话沟通好，因签合同当日周荣莲在上海，故由其堂妹周荣芬代签，周荣莲对此知情且同意。被告桂如金并提供其与被告周荣莲的通话记录，显示其与被告周荣莲于2019年3月29日19时37分通话4分11秒，19时45分通话6分58秒，于2019年4月1日12时16分通话20秒，13时18分通话1分10秒。被告周荣莲陈述：其与桂如金通话是事实，但其在通话时表示不同意转租，周荣芬也未将签字的情况告诉其，其是在6月8日回来之后才发现这个情况。 2019年6月21日，江苏瑞利山河建设工程质量检测有限公司作出《房屋鉴定报告》，载明：“委托人：丁冬兵鉴定类别：房屋危险性鉴定查勘时间：2019年6月17日一、概况丁冬兵房屋位于如皋市，因房屋年久，为了保证居住场所安全、正常使用，委托人于2019年6月17日与我公司签订《房屋鉴定委托书》……四、鉴定结论丁冬兵房屋鉴定等级为D级：承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房。五、处理建议1.待报相关部门同意、批准后，对丁冬兵房屋进行翻修或翻建。” 本院认为，本案的争议焦点可归纳为以下三点：1.周荣芬的签字行为能否代表被告周荣莲。2.三被告应否赔偿原告损失。3.原告主张的赔偿是否合理。 关于争点1，被告辩称其对堂妹周荣芬的代签行为不知情，本院认为其辩称难以成立。首先，根据原告叶正伦和被告桂如金的陈述以及桂如金提供的其与被告周荣莲的通话记录，基本可以认定案涉《店面房租赁合同》、《店面转租赁合同》系三方协商之后的结果；其次，被告周荣莲堂妹周荣芬事先未经周荣莲同意，事后也不告知周荣莲签字的情形，贸然在涉及他人房屋出租等重大事项的合同上代他人签字，有违常理。因此，可以认定周荣芬的签字行为能够代表被告周荣莲。 关于争点2，对于被告桂如金，其已经履行《店面转租赁合同》中约定的义务，在本案中没有过错，故被告桂如金在本案中不应承担责任。对于被告丁东兵、周荣莲，其与原告叶正伦在2019年4月1日的《店面房租赁合同》中约定租赁期间自2019年6月8日至2021年6月7日，而原告叶正伦仅承租案涉房屋两月，租赁关系就难以维持，被告丁东兵、周荣莲对此具有一定过错，考虑到原告目前已经另寻址开店，且案涉房屋安全性堪忧，故被告丁东兵、周荣莲应对原告损失承担相应赔偿责任。 关于争点3，原告主张损失金额为4万元，并陈述其构成为转租费2万元，房屋装潢的材料费和人工费。对于原告主张的转租费，包含了被告桂如金将房屋转让给原告的费用以及空调、冰柜等财物，因被告桂如金已履行其义务，故原告要求赔偿该2万元依据不足。对于原告主张的开店的装潢及人工费用等，虽系合理支出，但原告并未举证予以证明，为平衡双方权益，本院酌定由被告丁东兵、周荣莲赔偿2500元。 据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告丁东兵、周荣莲于本判决生效后十日内赔偿原告叶正伦2500元。 二、驳回原告叶正伦其他诉讼请求。 如果被告丁东兵、周荣莲未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费400元，由原告负担300元，由被告丁东兵、周荣莲负担100元（该款已由原告垫付，被告在履行本判决义务时一并给付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费800元（户名：南通市财政局；帐号：47×××82；开户行：中国银行南通市西被闸支行）。 审 判 员 陈思航 二〇一九年十月九日 法官助理 许 燕 书 记 员 平正磊