广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初17594号原告（反诉被告）深圳市知汝医疗有限公司，住所地深圳市福田区莲花街道福中社区深南大道2008号中国凤凰大厦。法定代表人程某。委托诉讼代理人缪思思，广东晟典律师事务所律师。委托诉讼代理人缪雅鲁，广东漫道律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市星河雅创投资发展有限公司，住所地深圳市龙岗区坂田街道雅宝水库西北侧星河雅宝高科创新园1号地块B座3101，统一社会信用代码91440300MA5F6LJ199。法定代表人陈忠。委托诉讼代理人吕宝凤，广东金段律师事务所律师。委托诉讼代理人王本利，女，汉族，系被告员工。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）深圳市知汝医疗有限公司的委托诉讼代理人缪思思、缪雅鲁，被告深圳市星河雅创投资发展有限公司的委托诉讼代理人吕宝凤、王本利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告因与第三方合作研发项目需要较大面积场地，与被告于2018年12月18日签订《房屋租赁合同》（合同编号为XHCY-SZ01-20181207-0247），约定由被告将其坐落于龙岗区雅宝路1号星河WorldF栋共8间房出租给原告使用，租期5年，从2019年3月1日起至2024年2月29日止，租赁房屋交付日期为2019年3月1日。合同约定原告应向被告缴纳保证金569527.2元，定金（合同签署后该笔定金转化为预付租金）248410.8元，合计金额为817938元。原告按约向被告支付了上述保证金、定金。合同签订后，原告的合作方认为原、被告之间签订的《房屋租赁合同》对承租方要求比较苛刻，并且包含了大量物业管理方面的不属于租赁合同应当包含的内容，按照原、被告之间签订的《房屋租赁合同》不利于欲实施的研发项目开展，要求原告与被告协商修改合同以有利于合作项目的开展，但因被告坚持不同意对已签订的合同进行修改、变更，原告的合作方终止了与原告合作关系，致使原告丧失了签订《房屋租赁合同》租用被告房屋的基础，便向被告提出解除合同、退还保证金、预付租金的请求，因被告对原告解除合同的请求不予答复，原告未在2019年3月1日接收租赁房屋。后经多次向被告请求，被告表示不可能退还已收的保证金及预付租金，但可为原告减少租赁面积，已收取的保证金、预付租金可转为新合同项下的预付租金。为减少损失，原告于2019年5月10日按照被告的意愿签署了《房屋租赁合同补充协议》，并随后签署了《房屋租赁合同》（合同编号为XHCY-SZ01-20190508-0131）。按照该合同约定，甲方将坐落于龙岗区雅宝路1号星河WorldF栋大厦17F层5-F1705B、5-F1706A号共2间房出租给乙方使用，房屋的用途为乙方研发办公场地；乙方租用该房屋的期限为3年，具体租赁期限为自2019年5月10日起至2022年5月9日止，装修期为45天，自2019年5月10日起至2019年6月23日止；第1、2个租赁年度，每平方米含税租金单价为123元，含税月租金为42683.46元；第3个租赁年度，每平方米含税租金单价为132.84元，含税月租金为46098.14元；乙方应向甲方缴纳租赁保证金85366.92元，管理费保证金12492.72元，上述租赁保证金和管理费保证金合称为保证金，保证金共计97859.64元；本合同构成甲乙双方就有关本合同所涉事项的全部合同，并且取代有关本合同所载的各事项先前的所有口头及书面合同。由于第三方终止了与原告的合作关系，双方原定合作实施的项目无法开展，原告当初与被告签订《房屋租赁合同》时的客观情况发生了原告无法预见的变化，致使原告丧失了与被告签订合同、承租被告房屋的基础，原告与被告签订合同的目的已经不可能实现，即使减少租赁面积，原告承租被告的房屋仍毫无用处，如继续按照与被告签订的《房屋租赁合同》的约定履行义务，必将会对原告造成巨大的浪费和经济损失，产生对原告显失公平的结果。鉴于被告对原告多次提出的解除合同并愿意依法承担相应责任的请求拒不接受，为避免损失扩大，维护原告的合法财产权益，依法提起诉讼，请求判令：1、请求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》（合同编号为XHCY-SZ01-20190508-0131）；2，被告向原告返还已收取的租赁保证金85366.92元、管理费保证金12492.72元；3、被告向原告返还预收租金720078.36元；4、被告负担本案全部诉讼费用。庭审时，原告增加起诉的事实及理由：由于被告违背诚实信用原则，在合同中设置显失公平的条款，并设置圈套，意图损害承租人的合法权益，导致第三方终止了与原告的合作关系，被告应当承担相应的过错责任。原告以当初与被告签订房屋租赁合同时客观情况发生了变化，致使与被告签订合同的目的无法实现为由要求解除合同，退还已付保证金、定金等合法有据，但被告依据其掌控原告已付费用的优势，以不退还费用为要挟，迫使原告违背真实意思表示，以致签订显失公平的房屋租赁合同补充协议及新房屋租赁合同，但即使减少租赁面积，原告承租被告的房屋仍毫无用处，如继续履行合同约定的义务，必然会对原告造成巨大的浪费和经济损失，产生对原告显失公平的后果。由于房屋租赁合同补充协议及新老房屋租赁合同的签订，均属于合同法第54条中规定的显失公平，即一方以欺诈胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思表示的情况下订立合同的情形，鉴于继续履行合同的基础已经完全丧失，原告本可以请求人民法院予以撤销，但考虑到本案涉及两个房屋租赁合同及合同补充协议，如请求撤销新房屋租赁合同，则涉及一系列合同的撤销，故原告决定不再行使撤销权，请求依法作出支持原告全部诉讼请求的判决。被告辩称，1、原告诉称被告设置租赁合同条款显失公平为圈套，导致其与第三方的合作失败，此理由并不充分更无理。原、被告签署的新旧两版租赁合同均为被告一直使用的租赁合同文本，被告与原告经过了长时间的沟通，双方第一次沟通的时间为2018年11月，至签署合同时即2018年12月20日，经过了将近于40天左右的沟通时间，第二次签署新的租赁合同为2019年5月17日，原告诉称第三方认为老版的租赁合同存在大量的物业管理条款约定不公平条款，那么在其签署新的租赁合同时未提出任何条款修改要求，所以其主张明显失实。原告诉称的不公平条款并未提供任何理由，原告诉称其租赁目的为与第三方合作，合同文本显失公平导致第三方的合作失败，为客观情况发生重大变化，并非法定的及双方约定的解除租赁合同的理由。2、原告诉称是基于被告胁迫不退还费用，所以被迫签署了新的租赁合同，并未提供任何的证据佐证。3、依据老的租赁合同，被告可以依据合同的约定没收保证金及追偿装修期的租金，这期间的费用，尤其是2018年12月20日签约至签署新版的租赁合同2019年5月17日期间的空置期，超过了将近五个月，被告在此期间的空置期租金损失将近120多万元。4、原告法定授权代表卢佳在2019年6月14日仍前往被告物业处办理入场手续，签署了物业服务协议、物业管理规约、服务手册，确认房屋设备设施交接清单等一系列的进场文件，并要求被告的招商员提供平面图、消防公司等一系列的文件，足以表明在被告看来，原告一直在积极进场，哪怕时间一直在延误，从被告招商员与原告授权代表的微信聊天记录可看出，被告招商员一直在提醒原告尽快进场、装修以免延误，然而在原告未作出任何书面及口头通知的情况下即提起诉讼，完全违背了诚实信用原则及契约精神，导致场地至今空置，被告承受巨大的经济损失，被迫提起反诉。被告反诉称，1、原告先违约老租赁合同，后违约新租赁合同，严重违反了诚实信用的契约精神，被告有权根据合同约定解除新租赁合同，无需返还原告已支付的租赁保证金、管理费保证金及预付租金。原告先违反合同约定，不履行老租赁合同义务；被告基于长期商业合作考虑，作出重大让步，同意原告提出的以大换小申请，双方重新签订新租赁合同，并就原告已支付的老租赁合同项下“两押一租”费用的处理达成了一致处理意见；原告又违反新租赁合同相关约定，不予支付合同项下费用，被告有权依据新合同及补充协议约定解除新租赁合同，不予退还“两押一租”。2、被告有权依据新租赁合同约定要求原告支付欠缴的租金及违约金，同时支付装修期租金及利息。综上，原告为降低自身损失要求解除合同，并要求被告退还相关费用的行为于法无据，且违法诚实信用的契约精神，给被告造成财产损失，被告有权单方解除新租赁合同，并要求原告支付相关费用，因此特提起反诉，请求判令：1、解除原、被告之间签订的房屋租赁合同（合同编号为XHCY-SZ01-20190508-0131）；2、原告向被告支付欠缴的租金及违约金共计106658.73元；3、原告向被告支付装修期间租金及利息共计63026.95元；4、原告承担本案全部诉讼费用。庭审时，被告明确其第2项诉讼请求为：欠缴的租金计算方式以新租赁合同约定的347.02平方米为计租面积，每月租金为42683.46元，原告拖欠的租金从2019年6月24日暂计至2019年9月15日，违约金以该时间段应缴租金为基数，按每日3‰计算违约金；第3项诉讼请求为：新租赁合同给予原告45天的免租装修期，时间自2019年5月10日至2019年6月20日，原告应向被告支付按月租金42683.46元为标准予以计算45天免租装修期间的租金，利息按照银行同期存款利息计算，计算期间为2019年8月27日至2019年9月15日。针对被告的反诉原告辩称，1、被告反诉所基于的事实和理由有两方面，一是原告先违约老租赁合同，二是原告后违约新租赁合同，从表面上看，原告确实两个合同都没有履行，但是确认原告不履行合同的行为是否构成违约，需要对这两个合同的效力进行分析，如果合同合法有效，则原告构成违约，如果合同无效或具备合同法第54条规定的可撤销情形，原告不履行合同不构成违约。2018年12月份，原告与第三方合作实施研发项目，需要较大面积的场地，在与被告协商过程中，明确说明与第三方合作进行医疗科技项目的研发，经协商双方于2018年12月18日签订了房屋租赁合同，约定被告将共8间房（建筑面积为2019.60平方米）出租给原告使用，租期为5年，从2019年3月1日起至2024年2月29日止，租赁房屋的用途明确为用作乙方研发办公场地，租赁房屋交付日期为2019年3月1日。合同约定原告于合同签订当日支付定金人民币248410.80元，并向被告缴纳租赁保证金人民币496821.60元，管理费保证金72705.60元，合计金额为人民币817938元。合同签订以后，原告支付了上述保证金定金。由于原、被告双方签订的房屋租赁合同为被告精心制作的格式合同，是他们一直使用的合同，协商签订过程中，除了房屋租赁面积及租赁期限外，原告没有任何修改的权利，合同条款实际上是甲方的规定，而不是双方的约定。原告在开展合作项目研发的情况下，没有对合同进行谨慎审查，并签署了该合同。合同签订以后，原与合作的第三方，对房屋租赁合同的部分条款提出质疑，认为合同显失公平，履行该租赁合同存在较大风险，指出该合同对承租方的约束相当大，动辄要没收已缴纳租赁保证金，追索因乙方行为所造成的一切损失等，而出租方违约则不需要承担任何责任。出租方收取租金、管理费，但不负责租赁房屋的安保，并且免除乙方就此承担任何赔偿责任，第三方最为担心的是房屋租赁合同第9.9条，乙方不得擅自将该房屋转租及变相转租，转让转借给他人或调换使用的规定，一般情况下租赁合同均会约定不允许擅自转租，原告签订合同时也没有发现其中有什么问题，但第三方在审查合同时发现，该合同的第1点第1条，将变相转租定义为包括但不限于联合办公、联营、合伙业务合作、收取会费等名义，将租赁房屋全部或者部分提供给第三方使用的行为，而原告与第三方合作使用租赁房屋恰恰属于变相转租的范畴，原告擅自变相转租为由，采取单方终止合同，保证金不予退还，要求赔偿损失，强制收回房屋，租赁房屋装修及所有设施设备归甲方所有，并无需给给予乙方补偿，致使合作双方的研发项目及财产处于重大危险之中。对于合同中的上述问题，第三方要求原告与被告协商修改，但被告表示该合同的条款为其律师通过精心研究以后确定的，其内容不能更改,双方履行过程中，出租方一般不会对原告与第三方的合作使用租赁房屋追究违约责任，但坚持不同意对合同进行修改或另外签订书面补充协议，而与原告合作的第三方坚持认为合同中有多处是出租方设置的圈套，为避免其财产损失及研究成果泄密，虽经原告多方努力，第三方还是终止了与原告的合作关系，致使原告丧失了签订合同利用被告房屋的基础，所以当时原告以情势变更为由，向被告提出了解除房屋租赁合同的请求。由于原告法律知识方面的欠缺，在要求解除合同退还已付费用无果的情况下，为避免更大损失，违背真实意思表示与被告签署了房屋租赁合同补充协议。因原告对涉案租赁房屋没有任何用途，至今未进驻使用，为避免损失扩大，原告提起诉讼，请求解除该合同。被告的反诉与事实不符，对其第一项反诉请求外的其他反诉请求均应予以依法驳回。经审理查明，2018年12月18日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订一份《房屋租赁合同》（合同编号为XHCY-SZ01-20181207-0247），约定由被告将其位于龙岗区雅宝路1号星河WorldF栋大厦31层5-F3101至5-F3103、5-F3105至5-F3106、5-F3108至5-F3110号共8间房（建筑面积为2019.6平方米）出租给原告使用，租期为5年，从2019年3月1日起至2024年2月29日止，第一个租赁年度每平方米含税租金单价为123元，含税月租金为248410.8元。关于房屋的交付，双方约定乙方于签订合同前已查看并清楚该租赁房屋的状况，乙方须于2019年3月1日接收租赁房屋并办理租赁房屋交接手续，若因可归责于乙方的原因，乙方未于该日接受租赁房屋，视为乙方已于该日接收了租赁房屋并办理了租赁房屋交接手续。关于保证金，双方约定乙方应向甲方缴纳租赁保证金496821.6元，管理费保证金72705.6元，上述租赁保证金和管理费保证金合称为保证金，保证金合计金额为569527.2元，乙方应于合同签订后3日内向甲方缴纳上述保证金。合同同时约定，乙方应于合同签订当日向甲方缴纳相当于一个月的含税租金，该含税租金用于抵扣自2019年6月1日起至2019年6月30日的含税租金。前述合同签订后，原告向被告支付了保证金569527.2元及预付了一个月的租金248410.8元，共计817938元。2019年4月27日，原告向被告出具《以大换小申请》，该申请的主要内容为：原告承租了F栋大厦31层3101、3102、3103、3105、3106、3108、3109、3110号房屋（建筑面积为2019.6平方米），现申请缩小租赁面积，置换到F栋1705B、1706A单位建筑面积为347.02平方米；已交费用抵扣置换单位的“两押一租”及租金，租金抵扣方式从租赁期限末尾往前推算，当前费用正常缴纳；F栋31楼退租时间2019年4月27日止，并申请减免装修期租金469948.77元。经原、被告协商，原告作为乙方，被告作为甲方，双方又签订了《房屋租赁合同补充协议》，主要内容为甲乙双方于2018年12月18日签署的房屋租赁合同及补充协议（简称原合同），双方约定由甲方将8间房出租给乙方使用，因乙方经营发展问题，未在2019年3月1日接收租赁房屋，乙方提出减少租赁面积的申请，经双方协商，达成如下协议：一、甲乙双方同意于2019年4月27日起解除双方之间基于原合同形成的租赁关系，乙方应支付原合同租赁房屋自2019年3月1日起至2019年4月27日止的管理费合计金额为69070.32元；二、乙方有意承租甲方坐落于龙岗区雅宝路1号星河WorldF栋大厦17层5-F1705B、5-F1706A号共2间房屋，双方将于2019年5月15日前签署对应的房屋租赁合同，乙方基于上述合同需要缴纳保证金97859.64元、定金（合同签署后转化为预付租金）42683.46元，合计140543.1元；三、双方确认乙方基于原合同的约定已缴纳了保证金569527.2元、定金（原合同签署后该笔定金转化为预付租金）248410.8元，合计817938元；四、双方同意，本协议第三条所述的乙方已缴纳的款项817938元用于抵扣本协议第一条款69070.32元及第二条款所述的款项140543.1元后，剩余款项608324.58元用于抵扣乙方承租5-F1705B、5-F1706A号共2间房屋的租金，并约定了具体的租金抵扣方式。五、上述租金抵扣是依据现实税率执行的金额，如遇政府税率调整则双方财务及时确认调整，若乙方提前申请退租或因其他原因导致租赁关系提前解除，则未抵扣完毕的款项不予退回，归甲方所有，乙方不持异议。原告签署合同日期为2019年5月10日，被告签署合同日期为2019年5月21日。另，原告作为乙方，被告作为甲方，双方再次签订一份《房屋租赁合同》，约定原告承租被告所有的位于深圳市龙岗区坂田街道雅宝路1号星河WORLDF栋大厦17F层5-F1705B、5-F1706A号共2间房，租赁期限为三年，自2019年5月10日起至2022年5月9日止，装修期自2019年5月10日至2019年6月23日共计45天。合同第五条约定，第一租赁年度月租金为42683.46元（含税）。；乙方应于本合同签订当日向甲方支付一个月的含税租金，该含税租金用于抵扣自22019年6月24日起至2019年6月30日的含税租金，剩余金额用于抵扣下个月的含税租金，若上述金额不足以抵扣下个月的含税租金，乙方须于应缴费当月5号前补足，以后每月租金须于每月5号前向甲方支付，节假日顺延；物业管理费为18元/平方米/月及加时空调新风费3元/台/小时，以上统称管理费，由乙方根据租赁建筑面积向甲方委托的物业管理公司交付，乙方应于2019年5月10日前向物业管理公司支付首月管理费，其余月份管理费于每月5号前支付，节假日顺延；乙方自行负担与租赁房屋使用有关的水费、电费、空调费，乙方在每月5号前向物业管理公司支付；乙方应向甲方交纳租赁保证金85366.92元、管理费保证金12492.72元，保证金共计97859.64元。合同第六条约定，乙方于签订合同前已查看并清楚该租赁房屋的状况，乙方须于2019年5月10日接收租赁房屋并办理租赁房屋交接手续，若因可归责于乙方的原因，乙方未于该日接收租赁房屋或办理租赁房屋交接手续，视为乙方已于该日接收了租赁房屋并办理了租赁房屋交接手续，本合同租赁起始日、装修期起始日从该日起算，租金（若无装修期）、管理费及其他费用的交纳从该日起算；若非因可归责于甲方的原因，乙方超过约定的交付时间十五日内仍未办理验收、交接手续的，则甲方有权终止合同，没收已交纳的租金及保证金，并有权追索因乙方的行为造成的一切损失。合同第十条约定，乙方应当在合同期满或提前终止之日起3日内交还租赁房屋。提前终止包括但不限于甲方和乙方依据本合同和法律规定单方面解除合同、协议解除合同或不因不可抗力的原因致使本合同提前终止。如果乙方未按规定交还租赁房屋，甲方有权采取强制搬迁方法收回房屋，将租赁房屋内的一切动产搬离涉案房屋。合同第十二条约定，关于乙方的违约责任：在租赁期内，乙方逾期支付含税租金和管理费、水电、空调及其他应付费用的，自逾期支付款项开始之日起，每逾期1日，乙方应按逾期交付金额的3‰向甲方支付违约金。甲方提供的装修期是基于乙方正常履行合同的前提下给予乙方的优惠，在租赁期内，若因乙方原因导致本合同无法或未能完全履行的或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，则乙方不享受装修期的租金优惠，承租人应当按第一个租赁年度约定的租金标准向甲方补交该期间的全部含税租金；在租赁期内，乙方中途擅自退租的，擅自将该房屋转租变相转租、转让、转借他人或调换使用，无法定和约定理由，拖欠支付含税租金和管理费、违约金或其他费用达15日的，合计拖欠费用达到15日含税租金的，逾期支付含税租金或其他费用达三次以上，乙方有前述行为之一，甲方有权单方面终止本合同，保证金不予退还，若保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿。关于甲方的违约责任：如无甲方书面通知，则2019年5月10日为租赁房屋的交付日期，若甲方逾期30日交付租赁房屋，乙方有权单方解除合同，甲方无息退还乙方租赁保证金。合同同时约定，原告的联系人为李艳意及卢佳。原告签署合同日期为2019年5月10日，被告签署合同日期为2019年5月17日。上述合同签订后，原、被告开始沟通原告进场事宜。2019年6月14日，原告授权的工作人员卢佳签署了涉案房屋的相关进场文件，包括物业服务协议、房屋租赁设备交接清单等入驻企业资料，但原告至今未进场使用涉案租赁房屋。庭审时，被告陈述原告授权的工作人员卢佳于2019年6月14日与装修公司及其他公司员工一同前往被告物业管理处，签署了相关进场文件，原告已经办理了进场手续，被告已将涉案房屋的钥匙交付给了原告，合同约定交付日期为2019年5月10日，原告逾期接受房屋视为已经交付，因原告实际办理进场手续的时间为2019年6月14日，故被告认为实际交付涉案租赁房屋给原告使用的日期为2019年6月14日；涉案房屋为毛坯房，从双方签订合同至今一直为毛坯房，原告未进行装修，并且至今处于空置状态；原告在提起诉讼前从未与被告进行过退租沟通，从原、被告之间的沟通过程可以看出，原告一直在做进场装修的准备，且被告的招商员对原告进行了多次的催收，提醒赶紧进场装修。原告陈述其并不实际需要涉案租赁房屋，至今没有实际入驻使用涉案房屋，如果继续履行该租赁合同会导致原告巨大经济损失，所以要求解除租赁合同。原、被告因此发生争议，双方诉至本院并分别提出诉讼请求。另查明，涉案房产位于深圳市龙岗区坂田街道星河雅宝高科创新园五号地块，登记权利人为深圳市星河雅创投资发展有限公司，房产证号为粤（2018）深圳市不动产权第0162264号，房屋用途为一类工业用地及厂房。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告于2018年12月18日签订第一份《房屋租赁合同》，双方已形成合法有效的租赁法律关系。合同签订后，原告向被告支付了租赁保证金569527.2元及预付了一个月的租金248410.8元，共计817938元。后经原告申请，经双方协商，原、被告签订了第二份《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，均系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。原、被告同意于2019年4月27日解除双方签订的第一份《房屋租赁合同》，同意履行双方签订的第二份《房屋租赁合同》，本院对此予以确认。原告以其合作的第三方终止了与其的合作关系，导致欲实施的项目无法开展，属于原、被告签订合同后客观情况发生了原告无法预见的变化，致使原、被告签订的合同目的无法实现，若继续履行合同，将会对原告造成巨大的损失和浪费，对原告显失公平等为由，要求解除原、被告签订的第二份租赁合同，理由明显不能成立，本院对此不予支持，原告主张的该情形应属于自身经营风险范畴。原告起诉要求解除双方之间签订的租赁合同，可以表明原告以自己的行为明确表明不再履行合同义务，故被告提出反诉要求解除双方之间签订的第二份租赁合同及补充协议，有事实及法律依据，本院予以支持。根据双方签订的第二份《房屋租赁合同》及《补充协议》，原告应向被告支付第一份房屋租赁合同约定的自2019年3月1日至2019年4月27日止的物业管理费69070.32元，原告于签订第一份房屋租赁合同时支付的817938元用于抵扣上述物业管理费69070.32元及第二份房屋租赁合同约定的租赁保证金97859.64元（含租赁保证金及管理费保证金），剩余款项651008.04元（817938-69070.32-97859.64）用于抵扣原告签订合同时应付的预付租金以及后续租金。因导致合同解除的过错在于原告，原告应按双方的约定向被告承担违约责任，故原告要求被告返还租赁保证金及管理费保证金共计97859.64元，依据不足，本院予以驳回。关于被告主张的原告应付租金及支付装修期的租金。根据合同约定，原告应于2019年5月10日接收涉案租赁房屋，并办理相关交接手续，否则视为原告已于该日接收了涉案租赁房屋，租赁及装修期限从该日起算。因此，本院确定被告已于2019年5月10日向原告交付了涉案房屋，原告应支付被告主张的自2019年5月10日起至2019年6月23日止共计45天装修期的租金63015.47元（42683.46×22÷31+42683.46×23÷30）。庭审时，被告明确其主张欠缴的租金及违约金106658.73元计算期间为2019年6月24日起至2019年9月15日，经本院核算，被告要求原告支付2019年6月24日起至2019年9月15日期间的租金106658.73元未超出其应得租金范围，本院对此予以支持。因本院不予支持原告要求返还租赁保证金及管理费保证金，原告已承担了相应的违约责任，故本院对被告主张的支付欠缴租金违约金及装修期租金利息等损失不再予以支持。鉴于原、被告均要求解除涉案租赁合同，同时考虑到涉案房屋至今处于空置状态，被告应及时收回涉案房屋以免损失扩大，综合公平原则并结合双方诉请，本院对原告应支付租金的日期核算为截止至2019年9月15日，之后原告无需再向被告支付租金。因此，被告应退还原告预付租金481333.84元（651008.04-106658.73-63015.47），对原告请求超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告深圳市知汝医疗有限公司与被告被告深圳市星河雅创投资发展有限公司于2019年5月17日签订的《房屋租赁合同》；二、被告深圳市星河雅创投资发展有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告深圳市知汝医疗有限公司退还预付租金481333.84元；三、驳回原告的其他诉讼请求；四、驳回被告的其他反诉请求。案件受理费11980元，减半收取5990元（原告已预缴），由原告负担2465元，由被告负担3525元；反诉案件受理费1847元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  易小波二〇一九年十一月四日书记员  钟沐辰