上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2013）金民三（民）初字第1101号原告徐某、赵某、徐某诉被告上海某房地产发展有限公司（以下简称被告一）、中达建设集团股份有限公司（以下简称被告二）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告二在答辩期内提出管辖权异议，本院作出裁定，驳回其管辖权异议，被告二不服提起上诉，上海市第一中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法组成合议庭，于2013年8月16日、2013年10月28日、2014年3月31日三次公开开庭进行了审理，原告徐某及其委托代理人邵黎明、张敏强，被告一的委托代理人赵亮，被告二的委托代理人朱群到庭参加前两次庭审，原告徐某及其委托代理人邵黎明，被告一的委托代理人赵亮，被告二的委托代理人朱群、陈岳辉到庭参加第三次庭审诉讼。因案情复杂，经分管院长批准，本案延长审限六个月。本案现已审理终结。三原告诉称，2006年9月8日，上海达晨荣石材装饰有限公司（以下简称石材公司）与被告一签订了一份《金山清风园别墅石材供货合同》，由石材公司向被告一开发的上海金山清风别墅工程供应石材，合同在第二条合同价款的结算方法中约定：石材公司用不低于别墅房款的工程石材款置换被告一开发的一幢双联别墅即15号和16号两套别墅，每平方米房屋建筑面积单价为7，200元／平方米，合同还约定“日后房价升降风险不作调整”。合同签订后，经被告一同意，该两套双联别墅中16号的权利由石材公司转给原告。为此，原告与被告一于2007年11月9日签订了《上海市商品房预售合同》，该合同依法进行了预售登记。根据合同约定：原告向被告一购买坐落于金山区卫零北路333弄16号房屋，房屋的面积为247.97平方米，每平方米房屋建筑面积单价（不含房屋全装修价格）为人民币7，200元，房屋总价为1，785，384元，被告一定于2008年6月30日前将该房屋交给原告，如未在合同约定的期限内将房屋交付给原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之一计算。2009年3月11日，石材公司与被告一经过算账，最终确定石材公司的工程石材等价款数额为5，152，551元。此后，被告一根据合同的约定，根据15号和16号双联别墅的实际面积从中足额扣除了房款。合同约定交付期限到达后，在未经过原告同意的情况下，于2009年12月将上述16号双拼别墅的房屋又以被告一名义出售并交付给了他人。原告得知上述情况后，多次与俩被告交涉，俩被告以书面及口头承诺，同意将《上海市商品房销售合同》中约定的16号房屋调整为同面积的125号房屋，原告对此表示可以接受。但涉及到具体办理相关购房手续等问题，俩被告之间相互推诿，致使原告至今未取得房屋。现起诉，请求判令：1、依法判令被告一返还原告购房款计人民币1，785，384元，及至本案生效日止的银行利息（暂计算至2012年8月18日止计人民币668，679.86元）；2、判令被告一赔偿房屋升值给原告造成的损失2，998，216元；3、判令被告一承担原告已付购房款一倍的赔偿责任，即1，785，384元；4、判令被告二连带承担被告一的上述责任；5、因本案诉讼产生的费用由两被告承担。诉讼中，原告将上述诉讼请求变更为：1、依法判令两被告共同返还原告购房款计人民币1，785，384元，及至本案生效日止的银行利息（暂计算至2012年8月18日止计人民币668，679.86元）；2、判令两被告共同赔偿房屋升值给原告造成的损失2，998，216元；3、判令两被告共同承担原告已付购房款一倍的赔偿责任，即1，785，384元；4、因本案诉讼产生的费用由两被告承担。被告一辩称，不同意原告全部诉请，本案系争房屋是原告向被告一购买，被告一已经履行了全部交房义务，原告对于被告二的处分行为是知道的，原告与被告二有协议书，明确了中达公司的赔偿方案。被告一只是按照被告二的要求将房屋办理到案外人名下，没有违约行为。被告二辩称，被告二没有权利，也不可能处置房屋，被告一是开发商，被告二是总包，与原告没有买房合同关系，与被告一的争议无关，被告二不应该承担责任。经审理查明，2006年9月8日，上海达晨荣石材装饰有限公司（乙方）与被告上海某房地产发展有限公司（甲方）签订了《金山清风园别墅石材供货合同》，由石材公司向被告一开发的上海金山清风别墅工程供应石材，合同在第二条合同价款的结算方法中约定：按不低于别墅房款的工程石材款进行置换，转换房型如下：独幢A6型302.6平方米，单价8，630元／平方米计2，611，438元或一幢（两套）双拼5#-1，241.74平方米单价7，200元／平方米计1，740，528元；5#-2，241.74平方米单价7，100元／平方米计1，716，354元（两套合计3，456，882元），前期先签订订房协议，日后房价升降风险不再作调整。清风别墅工程（土建、景观）全部竣工，甲乙双方进行结账，如石材价高于房价，差价由甲方支付给乙方，如石材价低于房价，差价由乙方支付给甲方。此后，双方商定石材公司用石材款置换被告一开发的清风别墅15号、16号两套别墅。经被告一同意，16号别墅的权利转给三原告。2007年11月9日，三原告与被告一签订了《上海市商品房预售合同》，该合同依法进行了预售登记。根据合同约定：原告向被告一购买坐落于金山区卫零北路333弄16号房屋，房屋的面积为247.97平方米，每平方米房屋建筑面积单价（不含房屋全装修价格）为人民币7，200元，房屋总价为1，785，384元，被告一定于2008年6月30日前将该房屋交给原告，如未在合同约定的期限内将房屋交付给原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之一计算。合同附件一约定，三原告于2007年11月9日与被告一签约，并付首付款1，785，384元。2009年3月11日，石材公司与被告一经过算账，最终确定石材公司的石材工程价款数额为5，152，551元，双方签署了工程造价结算汇总表。2009年11月25日，石材公司（张斯华）出具一份委托书，内容为“就金山清风别墅一期、二期石材工程款项委托王骞处理各项事务”。2009年11月30日，被告一公司原工作人员何建强持上海市国信公证处出具的三原告委托何建强的委托公证书办理了上述商品房预售合同的撤销合同备案登记手续。2012年11月13日，上海市国信公证处认为上述委托书签名、印章均不是三原告本人所为，撤销了上述公证书。2009年12月15日，以经办人何建强名义出具了一份“情况说明”，内容为根据双方在2006年9月8日签订的清风别墅石材供货合同和乙方2009年11月25日的委托书，金山清风别墅一期石材供货合同已履行完毕。即清风别墅一期15、16号两幢房屋由王骞全权处理，总金额为345万元。现王骞处理金山清风别墅16号房转让给屠伟忠先生，房价为180万元，其中80万元房款已给王骞，100万元经银行由王骞指定划至上海恋卡广告有限公司70万元、上海谷睿恩贸易有限公司30万元，超过总金额部分差价税收由王骞承担。被告二清风别墅项目负责人王骞在上面签字，被告一的法定代表人邓坚在上面签署了“同意”的意见。2009年12月16日，被告一将上述70万元和30万元款项转至上述指定账户。2009年12月，上述16号别墅产权办理至屠伟忠等名下。2010年12月29日，中达建设集团股份有限公司上海第一分公司（甲方）、上海达晨荣石材装饰有限公司（乙方）、徐某（丙方）、张斯华（丁方）签订了一份协议书，载明，丙、丁方所预订的15、16号房，已经支付了全部的房屋价款，甲方决定以购买某公司开发的二期两套独栋别墅（由甲方从129、128、126、116、115号中确定相连的两套别墅置换给丙丁方，置换的独幢别墅每平方米的房屋建筑面积单价为12，500元／平方米，在本协议签订前，甲方已经将丙、丁方所有的别墅产权办理在了其指定人名下，甲方保证在2011年10月30日前将清风别墅的二期两套独幢别墅交付给丙、丁方，如不能在上述时间内交付两套独幢别墅（包括国家政策变化等原因丙、丁方不能购房及不可抗拒的等原因甲方不能交房），当清风别墅二期两套独幢别墅市场价低于每平方米房屋建筑面积单价15，000元／平方米，甲方应当按独幢别墅每平方米单价15，000元／平方米向丙、丁方退还房款，两套合计7，440，900元，当清风别墅二期两套独幢别墅市场价高于每平方米单价15，000元／平方米，甲方应当按市场定价向丙、丁方退还房款。2010年12月29日，被告一的法定代表人邓坚出具一份说明，表示被告一在开发的清风别墅二期房屋内预留两套，在2011年下半年出售给徐某和张斯华，预留的两套房屋的门牌号及单价在签订房屋出售合同时再予商定。2011年10月30日，邓坚签署一份备忘录，内容为：徐某、张斯华就置换房屋一事，在交房时间上徐某、张斯华表示给予顺延日期之外，其余必须按照2010年12月29日签订的协议执行，结算如有余额，在余额范围内解决徐某、张斯华其别墅置换款（已确认二期两套独栋别墅的房号为125，128），不足部分由中达建设集团股份有限公司第一分公司承担。2012年3月10日，中达建设集团股份有限公司上海第一分公司（甲方）、上海达晨荣石材装饰有限公司（乙方）、徐某（丙方）、张斯华（丁方）再次签订了一份协议书，约定，开发商被告一在未经乙、丁方同意以及未与丙方解除已经签订的《上海市商品房预售合同》的情况下，擅自将根据合同留给乙、丁方的15号、16号别墅出售给第三人，另外，还由于甲方就有关开发商出售给第三人的15号和16号别墅以及用于置换的别墅等问题和开发商不能达成一致，致使甲方无法履行2010年12月29日协议书约定的房屋置换义务，目的无法实现。故四方决定解除上述协议书中有关房屋置换的约定即解除协议书第一、二、三、四、五条，协议解除后，乙、丙、丁方根据与开发商签订的相关协议向开发商主张权利。此后，几经协商未果，致涉诉。以上事实，由原告提供的金山清风别墅石材供货合同、工程造价结算汇总表、商品房预售合同、备忘录等，被告一提供的委托书、公证书、情况说明、协议书等在案证据证明。本院认为，本案石材公司与被告一于2006年9月8日签订了一份石材供货合同，约定了由石材公司供应石材，相应的工程石材款置换别墅，按照约定，石材款置换清风别墅15号和16号别墅，经双方同意，16号别墅的权利由石材公司转让给了三原告。本案中，双方的争议焦点在于被告一是否已经完成房屋的交付义务。被告一认为是基于原告的委托和指定，将房屋转让给了目前的买受人，被告一已经履行了石材供货合同所规定的房屋交付义务，原告则认为被告一尚未履行所购买的别墅的交付义务。本院认为，首先，2009年11月25日石材公司（张斯华）出具委托书，内容为致被告一“就金山清风别墅一期、二期石材工程款项委托王骞处理各项事务”，从委托书的内容看，委托的内容包括了房产处理等“各项事务”；其次，15、16号别墅实际由王骞出售处理，并转卖给了现在的买受人，对此情况原告是清楚的，其中16号房转让款的80万元直接给了王骞，另外100万元也由王骞（中达建设集团股份有限公司上海第一分公司）收取，王骞处理上述两套房屋也应当是委托其处理事务的一部分；再次，从2010年12月29日的四方协议看，协议明确“在本协议签订前，甲方已经将丙、丁方所有的别墅产权办理在了其指定人名下”“甲方保证在2011年10月30日前将清风别墅的二期两套独幢别墅交付给丙、丁方”，显然，上述结论可以在上述协议中得到印证，原告是知晓被出售的事实，原告对此亦作了确认，且产权已办理到了其指定人名下，鉴于房屋已被被告二出售，被告二亦承诺为原告置换别墅。因此，本案被告一的交房义务可视为已经履行完毕。其次，关于本案民事责任的主体，本案15、16号别墅分别由王骞（中达建设集团股份有限公司上海第一分公司）处理，其中的16号卖房款证据明确表明系由其收取，另外，在四方协议中，被告二也明确“如不能在上述时间内交付两套独幢别墅（包括国家政策变化等原因丙、丁方不能购房及不可抗拒的等原因甲方不能交房）”，甲方将按市场价向原告退还房款。故被告二作为实际的行为人，在将原告原所购买的系争别墅出售并由其收取房款后，应当负责所置换的房屋兑现，如果说本案与被告二无关的话，则被告二也无须在四方协议中承诺置换房产，也无须承诺承担赔偿责任，四方协议的解除并不影响被告二责任的承担，鉴于被告二处置并自行获取了原告所订购房屋的对价，未兑现承诺，未向原告交付约定的应置换的独幢房屋，损害了原告的权益，应依法承担相应的民事责任。被告一已履行了石材供货合同约定的工程石材款置换别墅的交付义务，不应承担责任，相应的民事责任应由被告二承担。现原告请求被告返还房款1，785，384元，并无不当。原告按照房屋现单价20，000元／平方米作为标准，请求被告赔偿房屋升值所造成的损失2，998，216元，并无不当，本院予以支持。但是对于利息部分，本院难以支持。原告要求被告承担原告已付购房款一倍的赔偿责任，缺乏足够依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告中达建设集团股份有限公司应于本判决生效后十日内给付原告徐某、赵某、徐某人民币1，785，384元；二、被告中达建设集团股份有限公司应于本判决生效后十日内赔偿原告徐某、赵某、徐某损失人民币2，998，216元；三、驳回原告徐某、赵某、徐某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币62，463元，诉讼保全费人民币5，000元，合计人民币67，463元，由原告负担人民币17，395元，由被告二负担人民币50，068元，被告二负担部分应于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  董永强书 记 员  朱 敏人民陪审员  施伟平二〇一四年四月二十四日书 记 员  李贵贤附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。