江西省九江市濂溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0402民初2807号原告：九江市联信地产开发有限公司，住所地：九江市浔阳区庐山南路天强公寓B幢3004室，统一社会信用代码：9136040079475417XC。法定代表人：王晓飞，男，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：代威，男，江西亚都律师事务所律师，执业证号：13604201310567124，身份证号：3604031988××××××××。委托诉讼代理人：胡恙，女，江西亚都律师事务所实习律师，执业证号：36041904120029。被告：刘璟，女，1978年4月10日出生，汉族，住九江市浔阳区。委托诉讼代理人：马彪，男，江西惟民律师事务所律师，执业证号：13604201110345585。原告九江市联信地产开发有限公司诉被告刘璟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告九江市联信地产开发有限公司委托诉讼代理人代威、胡恙及被告刘璟委托诉讼代理人马彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告九江市联信地产开发有限公司（以下简称“联信公司”）向本院提出诉讼请求：1、依法判决自原告起诉之日起解除原、被告之间租赁合同，判令被告向原告返还租金人民币贰拾叁万柒仟柒佰捌拾柒元（￥237787.00）；2、本案诉讼费、保全费依法由被告承担。事实和理由：2014年8月21日，原告与被告就被告购买原告开发的位于九江市濂溪区房屋及将该房屋出租给原告等事宜达成一致，双方当日签订《九江市商品房预（销）售合同》，约定：被告以总价1228402元购买上述房屋，被告于2014年8月21日支付购房首付款378402元，贷款850000元。上述《九江市商品房预（销）售合同》签订的同时，被告向原告出具《签约确认单》及《购房首付款说明》各一份，承诺将上述房屋返租给原告，被告应付首付款378402元，实付140615元，剩余237787元被告以售后返租的形式冲抵4年租金。但因上述房屋尚未竣工、且未交付给被告，故双方并未对租赁合同的起止时间进行约定。2016年12月2日，上述房屋经验收合格。但原、被告一直未能就《九江市商品房预（销）售合同》约定的房屋交付达到一致。2018年7月12日，原告向被告发出《通知》，要求被告办理房屋交付手续，但被告拒不办理房屋交付手续。因被告迟迟不交接房屋，导致原告无法按照租赁合同约定使用上述房屋，故原告于2019年9月25日再次向被告发出《通知》，要求被告按照租赁合同约定将上述房屋交付给原告使用，否则解除与被告的租赁合同关系。被告再次置之不理。综上所述，原告租用被告的房屋的行为合法有效，且已经履行了支付租金义务，但被告拒不履行出租房屋的义务，且在原告发出履行宽限期届满后仍拒不履行，导致租赁合同目的无法实现。原告为维护其合法权益，遂诉至法院，要求法院支持原告诉请。被告刘璟辩称：一、联信公司与答辩人约定的售后返租是其促销手段，租赁期限自2014年8月22日起至2018年8月21日止，租赁合同已履行完毕。在答辩人与联信公司商品房销售合同纠纷一案，浔阳区人民法院作出（2016）赣0403民初3000号民事判决书，联信公司在答辩及举证时均认可返租期间自合同签订时即形成，按四年返租期计算，租赁期自2014年8月22日起至2018年8月21日止。联信公司举证的租金收据证明答辩人确认收到联信公司支付的2014年8月22日至2015年8月21日返租租金6万元，认可答辩人自2014年8月22日就已经将该房屋出租给联信公司使用。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条、第七十四条之规定，联信公司在诉讼过程中陈述的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，且生效判决确定的事实答辩人免证。联信公司起诉时租赁期限早已届满，返租合同已履行完毕，联信公司的起诉没有请求权基础，恳请驳回其诉讼请求。事实上，答辩人在购买涉案房屋时，联信公司的销售价格远高于周边楼盘售价，正是因为联信公司给予答辩人24万元的首付款优惠，答辩人才购买的房屋，该返租系联信公司的促销手段，关于这一点在购房首付款说明中已明确，其目的是为了更好的销售房屋。二、涉案房屋一直由联信公司占有使用，答辩人已履行了出租房屋的义务。本案房屋由联信公司开发，至今未交付给答辩人，一直由联信公司占有使用，至于联信公司是真正使用房屋还是闲置是其自由，答辩人无权干涉，也不违反法律规定。且租赁合同自签订购房合同之日起生效，联信公司在租期届满后仍占有答辩人房屋，对此，答辩人保留追究联信公司超期占有房屋期间占有使用费的权利，该占有使用费可以参照租金标准计算，据此，联信公司应当支付答辩人2018年至今的房屋占有使用费6万元。因此，答辩人履行了出租房屋的义务，双方返租合同已履行完毕。综上，答辩人认为，双方的租赁关系自2014年8月22日起至2018年8月21日止，联信公司一直在占有使用答辩人房屋，双方租赁合同已履行完毕，联信公司起诉没有请求权基础，恳请驳回其诉讼请求。经审理查明，本案事实可确认如下:2014年8月21日,原告联信公司（出卖人）与被告刘璟（买受人）签订《九江市商品房预（售）合同》（合同编号：9000087166）一份,约定:买受人向出卖人购买出卖人开发的位于九江市,建筑面积为165.13平方米,单价为每平方米7439元,总金额1228402元;买受人于2014年8月21日支付购房首付款人民币378402元整,贷款额为人民币850000元整,买受人就该房屋于中国银行股份有限公司办理个人一手住房贷款合同;出卖人应当在2015年5月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用;如遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期;出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,则按逾期时间,分别处理（不作累加）:（1）逾期不超过30日,自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金,合同继续履行;（2）逾期超过30日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”原告先后于2014年8月21日向被告支付首付款共计140615元,剩余首付款237787元以售后返租的形式冲抵4年租金,被告于2014年8月21日向原告出具收据一份,确认收到联信大厦二期第2栋东单元1801号一年（2014至2015年度）租金60000元。同日，被告填写《签约确认单》一份,载明:“房号:2栋东单元1802室,建筑面积:162.67㎡,原单价:7439元／㎡原总价:1228402元,按揭85万元,首付378402元,备注:4年一次性返租237787元,实付140615元。”后被告又以在中国银行办理按揭贷款的方式向原告支付了尾款85万元。此后，原告认为，上述房屋尚未竣工、且未交付给被告，故双方并未对租赁合同的起止时间进行约定。2016年12月2日，上述房屋经验收合格。但原、被告一直未能就《九江市商品房预（销）售合同》约定的房屋交付达到一致。2018年7月12日，原告向被告发出《通知》，要求被告办理房屋交付手续，但被告未办理房屋交付手续。原告于2019年9月25日再次向被告发出《通知》，要求被告按照租赁合同约定将上述房屋交付给原告使用，否则解除与被告的租赁合同关系。被告再次未资讯。原告认为原告租用被告的房屋的行为合法有效，且已经履行了支付租金义务，但被告拒不履行出租房屋的义务，且在原告发出履行宽限期届满后仍拒不履行，导致租赁合同目的无法实现。原告为维护其合法权益，遂诉至法院，要求法院支持原告诉请。另经审理查明：1、2016年12月2日，本案诉争的房产经验收合格。2、2016年11月3日，因本案被告认为本案原告一直未向本案被告交付所购房屋,遂以本案原告为被告诉至九江市浔阳区人民法院（以下简称“浔阳区法院”），要求:“1、请求法院判决被上诉人向上诉人支付逾期违约金181678.79元；2、请求二审法院撤销一审法院认定的视为双方（上诉人与被上诉人）于2016年12月2日办理房屋交付手续，租期自2016年12月2日起至2020年12月1日止；3、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。”浔阳区法院于2017年11月15日作出（2016）赣0403民初3000号民事判决书，后因本案被告刘璟不服该判决向九江市中级人民法院提起上诉，九江市中级人民法院于2018年6月27日作出（2018）赣04民终363号民事判决书，认定：上诉人联信公司没有依合同约定向上诉人刘璟交付房屋，应当承担逾期交房的违约责任。……本案房屋至今没有交付，故逾期交房期间应自2015年6月1日起计算至实际交付之日止。并作出判决：一、撤销江西省浔阳区人民法院（2016）赣0403民初3000号民事判决书；二、上诉人九江市联信地产开发有限公司在本判决生效后三十日内向上诉人刘璟办理交房手续；三、上诉人九江市联信地产开发有限公司在本判决生效后十日内向上诉人刘璟支付截至2016年10月20日的逾期交房违约金100448元（即按990615元×507天×0.2‰计算所得）并按此标准支付逾期交房违约金至实际交房之日止。现该判决书已生效并已进入执行程序。3、原、被告双方均认可双方之间签订的《九江市商品房预（销）售合同》存在售后返租合同关系。4、原告方在2017年10月份开始陆续已通知涉案租赁房屋所属楼栋的其他未涉及诉讼的商品房在2017年10月30日开始交房。5、被告在向浔阳区法院就（2018）赣04民终363号民事判决书申请强制执行时，就其中的第二项判决：上诉人九江市联信地产开发有限公司在本判决生效后三十日内向上诉人刘璟办理交房手续未申请执行。上述事实有原告提交的营业执照复印件、法定代表人身份证明原件、《九江市商品房预（销）售合同》、签约确认单均为复印件提交（原件质证）、九江市中级人民法院二审民事判决书复印件提交（原件质证）、2018年7月12日《通知》、邮寄单复印件各一份提交（原件质证）、手机短信截屏打印件1张、照片打印件两张、2019年9月25日《通知》、邮寄单复印件各一份提交（原件质证）、短信截屏打印件1张、业主缴纳契税的收据复印件78份等证据经庭审质证及原、被告双方陈述记录在卷，予以佐证，足以认定。本院认为，原告九江市联信地产开发有限公司与被告刘璟之间签订的《九江市商品房预（销）售合同》、签约确认单均是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，依法受法律保护。双方当事人均应按上述协议的约定履行义务。现原、被告双方对双方之间在签订《九江市商品房预（销）售合同》的同时订立了房屋租赁合同且被告支付购房首付款378402元中包括了4年一次性返租237787元、实付支付的首付款数额为140615元均无异议，双方争议的焦点是：1、涉案租赁合同是否已经履行完毕；2、如果涉案租赁合同未履行完毕，是否符合解除的条件；3、如合同解除，被告是否应当向原告返还租金及返还租金的数额；第一个争议焦点：涉案租赁合同是否已经履行完毕。虽然原、被告双方之间存在租赁合同关系但因双方没有签订书面的租赁合同，只是约定了租期为四年，亦没有明确约定租赁的起止时间，原、被告双方在庭审中亦未能提供任何证据证明租赁合同的起止时间；在（2016）赣0403民初3000号民事判决书和（2018）赣04民终363号案中被告方自认涉案房屋的租赁期限应从合同签约时即2014年8月22日时形成，租赁期限应自2014年8月22日起至2018年8月21日止，但法院对被告的这一自认并未予以认定且判决原告向被告支付逾期交房违约金直到房屋实际交付之日止，又因原告方在2018年7月12日已书面通知被告交房，且被告已收到交房通知，故涉案房屋的租赁期限应从原告已通知被告交房最早时间起即2018年7月12日开始计算为宜。又因原、被告双方均认可涉案租赁合同的租赁期限为四年，也就是说涉案房屋的租赁应从2018年7月12日起算至2022年7月11日止，现涉案房屋尚在租赁期限内，不存在已履行完毕，被告辩解认为涉案租赁合同已履行完毕的意见没有事实和法律依据，本院依法不予采纳。第二个争议焦点：如果涉案租赁合同未履行完毕，是否符合解除的条件和第三个争议焦点：如合同解除，被告是否应当向原告返还租金及返还租金的数额。现因涉案租赁房屋尚在租赁期限内（2018年7月12日至2022年7月11日），双方的租赁合同亦未出现约定的或法定的解除租赁合同的条件，故涉案房屋租赁合同不符合解除合同的情形，双方之间的租赁合同应继续履行，直到租赁合同期限届满之日即2022年7月11日止，在租赁合同未解除的情况下，被告亦无需向原告返还已收取的237787.00元租金，故原告起诉要求解除租赁合同并要求被告向原告返还租金237787元的诉讼请求均无事实和法律依据，本院依法均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、九十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条的规定，判决如下：驳回原告九江市联信地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费4866元，减半收取2433元，财产保全费1770元，共计4203元，由原告九江市联信地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  朱雪娟二〇一九年十二月十三日书记员  俞 梦