江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0505民初4778号原告：王亚楠。委托诉讼代理人：赵倩影、胡建宇，江苏益友天元律师事务所律师。被告：高阳圣。第三人：严红益。原告王亚楠与被告高阳圣、第三人严红益房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂，本案转为普通程序审理。2019年9月16日本案进行了听证，原告王亚楠及其委托诉讼代理人赵倩影，被告高阳圣到庭参加听证。本案审理过程中，原告王亚楠申请追加严红益作为本案第三人参加诉讼，本院依法进行了追加，2019年12月17日，本案再次听证，原告王亚楠及其委托诉讼代理人赵倩影，被告高阳圣，第三人严红益到庭参加听证。2020年1月15日，本案公开开庭进行了审理，原告王亚楠及其委托诉讼代理人赵倩影，第三人严红益到庭参加诉讼，被告高阳圣经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王亚楠向本院提出诉讼请求：1、判令解除与被告的房屋租赁合同；2、判令被告返还全部租金31200元与押金2600元；3、判令被告支付违约金2600元；4、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2019年6月17日与被告签订了房屋租赁合同，房屋系苏州市枫秀苑10栋407室，约定租期自2019年6月24日至2020年6月23日，月租金2600元，押1付12，共支付人民币33800元。被告称该房屋为房东严红益所有，被告系合法转租。原告与同事入住后，2019年7月17日房东严红益没有按时收到租金，向原告索要被告的联系方式。联系上被告后，原告才知道原委。被告称该房系南京市乐伽商业管理有限公司（以下简称乐伽公司）受房东严红益委托出租，被告系乐伽公司员工，之前与其朋友嵇伟杰商量后，代表乐伽将该房屋出租给嵇伟杰，但实际上房屋承租人是被告自己。被告隐瞒了该房屋系其通过乐伽公司租得，与原告签订了租赁合同，从中赚取差价。现南京乐伽商业管理有限公司资金周转不灵，无法按时向房东支付租金，房东要求原告搬离。原告认为，房东与乐伽公司解除了房屋租赁合同并收回房屋，被告无权将房屋再对外出租，也无权收取租金，故要求解除与被告之间的房屋租赁合同并要求被告返还全部租金31200元与押金2600元。此外，被告应按照合同约定支付原告违约金2600元。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告高阳圣辩称，我是乐伽公司的员工并且受乐伽公司的委托出租房屋，我收取的租金也都交给乐伽公司了，不应该由我个人来返还，而且房东只能解除他和乐伽公司之间的房屋租赁合同，无权解除本案的房屋租赁合同。第三人严红益述称，本案是原、被告之间签订房屋租赁合同产生的纠纷，我作为房屋的产权人，本来委托乐伽公司出租房屋，但是乐伽公司没有按约支付租金，所以我已经解除了与乐伽公司的房屋出租委托代理合同，我有权向原告出租房屋，这个案件我不应该承担责任。经审理查明，枫秀苑10幢407室房屋（以下简称案涉房屋）系第三人严红益所有。2019年6月17日，被告（出租方/甲方）与原告（承租方/乙方）签订了编号为0661043的房屋租赁合同一份，约定乙方承租案涉房屋，租赁期限自2019年6月24日至2020年6月23日，关于租金，双方协商每月为2600元，首付12个月，另付2600元押金。双方另约定，在租赁期间甲方不得无故收回房屋，甲方中途收回，必须赔偿乙方一个月的房屋租金作为违约金。原告在落款的乙方处签名，被告在抬头和落款的甲方处均签署“严红益（高阳圣）”字样。当日，原告向被告支付宝转账33300元，加上微信转账的500元，原告共计向被告支付款项33800元，被告出具收据，确认收到房屋租金31200元及押金2600元。2019年7月23日，严红益在案涉房屋上张贴通知一份，表明因其签订租房合同的托管公司即乐伽公司没有履行合同，拖欠其租金，已构成违约，其将要收回案涉房屋，要求承租人收到通知后三日内与其联系沟通。2019年8月1日，原告及案外人李怀彬、李大虎与严红益就案涉房屋重新签订了一份租赁合同，租期自2019年8月1日至2020年7月31日，每月租金2900元，押金2900元。又查明，2019年6月份，严红益委托乐伽公司出租案涉房屋，后因乐伽公司未按约支付租金，严红益于2019年7月22日向乐伽公司邮寄房屋租金催收函，要求乐伽公司支付拖欠租金；2019年7月28日，严红益向乐伽公司邮寄房屋租赁合同解除通知，告知乐伽公司因其拒不支付租金，自通知函发出之日，双方之间的合同关系解除。另查明，2019年6月17日，乐伽公司向被告出具委托书一份，其上载明“现委托高阳圣作为我公司合法的委托代理人，授权其代表我公司办理关于枫秀苑10-407室的租赁事宜，该委托代理人的授权范围：代表我公司与你们进行磋商；签署租赁协议和处理与租赁活动有关的事务。该代理人的一切行为均代表本公司，与本公司行为具备同等了法律效益，本公司将承担代理人在租赁过程中的所有法律责任，上述委托书上盖有乐伽公司的合同专用章。2019年8月7日，乐伽公司在其微信公众号上发布了一篇公告，其上载明“鉴于我司已无力履行与房东、房客签订的房屋租赁合同，对房东、房客同时要求解除与我司签订的房屋租赁合同的，我司无条件同意，并放弃追究房东、房客因提前解除房屋租赁合同而产生的违约责任。我司仍承担因不能履约而产生的违约、赔偿损失等法律责任。自本公告发出之日即视为通知所有房东、房客，不再另行送达书面通知”。庭审中，原告陈述：2019年6月，原告在58同城APP上发现了被告发布的房屋租赁信息，因此电话联系被告要求租赁房屋。2019年6月17日，原告到案涉房屋中与被告签订了房屋租赁合同，被告向原告出示了房产证的照片，告诉原告本案的房屋产权人是严红益，被告是二房东，有权出租。当天，原告通过微信及支付宝转账的方式向被告支付了全年的租金及押金共计33800元。原告租住至2019年7月17日时，接到了房东严红益的电话，得知严红益将案涉房屋出租给乐伽公司后，未能及时收到乐伽公司支付的租金。原告当天立即联系被告核实情况，被告在微信中承诺会妥善解决问题。2019年7月23日，严红益在案涉房屋的门上张贴了通知，称因乐伽公司违约将收回案涉房屋。在此期间，原告多次联系严红益沟通后续租赁问题，并最终在2019年8月1日与严红益签订了新的租赁合同，合同签订后，原告按照新的租赁合同的约定向严红益支付了租金。庭审中，被告陈述：其是乐伽公司的员工，受乐伽公司的委托处理案涉房屋的租赁事宜。被告另确认，租赁合同上严红益和高阳圣的名字都是自己写的，其与原告签订本案租赁合同时，未向原告披露自己系受乐伽公司委托出租房屋。上述事实，有房屋租赁合同、支付宝转账凭证、微信转账凭证、通知、房屋租金催收函、房屋租赁合同解除通知、租赁合同、委托书、本院听证笔录及庭审笔录等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，依法成立并生效，各方均应按约履行。关于原告要求解除与被告之间房屋租赁合同的诉讼请求，本院认为，案涉房屋系严红益委托乐伽公司出租，因乐伽公司拒不支付租金，严红益已行使了解除权，从乐伽公司的公告也可以看出，乐伽公司已表明无力履行合同，对解除无异议，因此严红益与乐伽公司之间的房屋出租委托关系已合法解除，乐伽公司自解除之日起不再享有案涉房屋的出租权，而被告表示其是受乐伽公司的委托处理案涉房屋的租赁事宜，在乐伽公司丧失出租权且房东严红益明确表明要收回房屋的情况下，原告租赁房屋的目的显然无法实现，故原告要求法院判令解除原、被告之间房屋租赁合同的诉讼请求于法有据，本院予以支持，原、被告之间房屋租赁合同自原告解除合同的诉讼请求送达被告之日（2019年8月31日）解除。关于原告要求被告返还全部租金31200元与押金2600元的诉讼请求，本院认为，在严红益与乐伽公司尚未解除合同关系前，乐伽公司对案涉房屋享有出租权，也有权委托被告出租，故原告应当支付该期间的租金，本案中，严红益与乐伽公司解除合同关系后即于2019年8月1日与原告重新签约，自该日起被告无权向原告收取租金，相应的租金和押金应当返还原告，故被告应当向原告返还租金27930元及押金2600元（租金计算方式：2019年6月24日至2019年7月23日之间2600元，2019年7月24日至2019年7月31日之间8天计2600/31*8=670元，31200元-2600元-670元=27930元）。关于原告要求被告支付违约金2600元的诉讼请求，本院认为，本案中，原、被告在房屋租赁合同中约定甲方不得无故收回房屋，甲方中途收回，必须赔偿乙方一个月的房屋租金作为违约金，而原告无法依据原合同继续承租案涉房屋系乐伽公司的违约行为所致，重新与房东缔约也增加了原告的租金成本，原告确有损失，被告作为乐伽公司的受托人，在订立合同时未向原告披露与乐伽公司之间的关系，根据法律规定，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务的，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人主张权利，本案中，被告在与原告签约时未向原告披露系受乐伽公司委托，现被告因乐伽公司的原因不能履行与原告签订的合同，原告有权选择被告作为相对人主张权利，故被告应向原告支付违约金2600元。至于原告的其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于被告辩称的其是乐伽公司的员工并且受乐伽公司的委托出租房屋，不应由其承担责任的意见，本院认为，因被告在与原告签订房屋租赁合同时未向原告披露与乐伽公司之间的委托关系，原告选择被告作为相对人主张权利符合相关法律规定，故对被告的辩称意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王亚楠与被告高阳圣之间的房屋租赁合同于2019年8月31日解除。二、被告高阳圣于本判决生效之日起十日内返还原告王亚楠租金27930元及押金2600元。三、被告高阳圣于本判决生效之日起十日内支付原告王亚楠违约金2600元。四、驳回原告王亚楠的其他诉讼请求。如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：中国农业银行苏州商业街支行，账号：62×××69。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费710元，由被告高阳圣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院(户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××7a6)预交上诉案件受理费。审 判 长  张新阶人民陪审员  龚根龙人民陪审员  金洪培二〇二〇年一月十五日法官 助理  朱 书书 记 员  孙晓岚