北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初20459号原告：颜海陆，女，1983年9月7日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：北京远山置业有限公司，住所地北京市房山区长阳镇水碾屯一村村委会南140米。法定代表人：庄江波，董事长。委托诉讼代理人：周吉川，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：许振海，北京大成律师事务所律师。原告颜海陆与被告北京远山置业有限公司（以下简称远山置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告颜海陆，被告远山置业公司委托诉讼代理人周吉川、许振海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。颜海陆向本院提出诉讼请求：1.判令远山置业公司未如实按照合同承诺条件交房，属于违约不满足业主基本使用要求交房；2.判令远山置业公司支付违约交房所产生的滞纳金。诉讼过程中，颜海陆将诉讼请求变更为：1.判令远山置业公司向颜海陆支付违约性交房赔偿金，赔偿损失的数额为房款总金额1664364元的16%，即266298.24元；2.判令远山置业公司向颜海陆赔偿因基础设施如期不完善所造成的该标的市场资产价值的市值跌损；3.远山置业公司承担本案诉讼费用及相应所产生的其他费用（误工费1300元）。事实和理由：颜海陆于2017年3月与远山置业公司签订《北京市商品房预售合同》，购买了位于房山区拱辰街道及长阳镇（良乡高教园区4号地）×地块×#商（住）两用楼×层×号，于2018年12月给付房屋。但收房后2019年5月至8月夏季高峰用电来临，该房所在小区出现频繁停电、夜间水压低、水流细缓现象及电梯停电乘坐人员被围困、吊坠等事件，后经了解得知，该小区并未接入首都城市标准正式供电网络，这违反了双方签订的《北京市商品房预售合同》第四章第十条商品房相关设备设施交付条件中关于供电的约定，即违反了交付时纳入城市供电网络并正式供电的约定。远山置业公司的违约行为导致颜海陆在夏季的用电高峰期，高楼层却要频频遭受断电的困扰。地铁未按照承诺安装全封闭隔音设施，对生产生活造成严重影响。远山置业公司提供的供水有质量问题，下水没有接入市政排污，且远山置业公司承诺过采用美国一个健康安全的WELL标准但未采用。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条，远山置业公司具有违约行为和瑕疵担保责任，应当保证其提供的房屋符合双方认定的标准。但远山置业公司未如期履行违约责任，故颜海陆依法提起诉讼。远山置业公司辩称，颜海陆的诉讼请求应当予以驳回。第一，远山置业公司已按约定向颜海陆交付房屋。案涉房屋及其所在小区已在合同约定的期限之前，取得了规划验收意见（合格）书、竣工验收备案表、房屋面积测算技术报告书等文件，符合合同第九条约定的交房条件，且在约定的期限之前，颜海陆已办理完毕收房入住手续。第二，预售合同并未约定案涉房屋交付时应“接入首都城市正式供电网络”，仅约定该商品房交付时接入户内电源配电箱。远山置业公司已履行相应的合同义务，颜海陆关于案涉房屋不符合约定的主张并不能成立，其无权要求远山置业公司承担违约性交房赔偿金。案涉房屋交付之前，远山置业公司已将供电接入案涉房屋的户内电源配电箱，供其正常使用，并由远山置业公司为颜海陆支付电费，因此，即使供电未达到约定的交付条件，远山置业公司也已按合同约定，采取了措施保证颜海陆正常使用，故远山置业公司已履行合同约定的义务。就供电事宜，2016年5月5日，远山置业公司就开始向供电公司报批供电方案，电力公司确认后，双方签署了供电方案确认协议，完成了工程设计图纸审核并进行了施工建设。案涉房屋所在小区的配电室等相关设施也在2017年11月28日完成竣工备案。但由于高压电缆要穿过城铁，地铁部门迟迟不予审批，至2019年初，因电力部门通知不进行新的用电接入，后又因国家电网北京公司以京电设备（2019）2号文要求“确保新增中性点非有效性接地方式的电缆不进入隧道”等，致使案涉房屋在交付时未能接入市政供电管网。至2019年8月22日，经远山置业公司反复沟通，案涉房屋及其小区的供电已经接入市政供电管网。故案涉房屋在交付时未能纳入城市公共管网并非是远山置业公司的原因造成，根据预售合同补充协议第8.2款约定，出卖人不应承担责任。颜海陆在购买案涉房屋时，就已明知案涉房屋在交付时供电设施并未纳入城市公共管网，其无权要求远山置业公司承担违约责任或瑕疵担保责任。第三，颜海陆所主张的隔音措施不属于约定的交房条件，其现有证据不足以证明案涉房屋噪音超标。即使噪音超标，也应由远山置业公司进行整改，而远山置业公司已采取措施进一步降低案涉小区的噪音，颜海陆无权要求远山置业公司承担其所主张的违约责任或瑕疵担保责任。第四，远山置业公司的供水水质符合标准，采取的排水措施能够满足正常生活使用，排水未接入市政是由于周边市政设施不完善，原因不在远山置业公司。颜海陆对现有排水设施并无异议。补充协议第8.2条约定买受人承诺不将上述基础设施设备纳入城市管网作为基础设施交付条件，因此远山置业公司对供水排水不承担责任。第五，颜海陆主张的损失没有实际发生。第六，颜海陆关于案涉房屋因基础设施如期不完善造成价值跌损的主张缺乏依据，且该请求与违约性交房赔偿金属于重复的请求，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月2日，颜海陆（买受人）与远山置业公司（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称预售合同），约定颜海陆向远山置业公司购买位于房山区拱辰街道及长阳镇（良乡高教园区4号地）×地块×#商务办公楼×层×号，房屋规划性质为商务办公，房屋预测建筑面积45.23平方米，总价款1664364元。预售合同第九条“商品房交付条件”条款约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；同时，出卖人还应当提供《房屋建筑质量保证书》、《房屋建筑使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。1.该商品房已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；2.该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；3.满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件；4.已经取得消防、人民防空、环境卫生设施、防雷装置等验收合格证明文件。预售合同第十条“商品房相关设施设备交付条件”条款中关于基础设施设备约定：1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，买受人知悉该商品房户内无供水、排水设施，并无异议；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，双方同意不适用上述条款，具体交付条件按照补充协议相关约定执行；3.供暖……以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。（2）双方同意由出卖人采取其他方式保证买受人之正常使用，使用过程中产生的能源消耗费用按照国家有关部门规定的使用消耗单价标准计算，由买受人承担。预售合同第十一条“交房时间和手续”条款约定，出卖人应当于2018年2月28日前向买受人交付该商品房。预售合同第十二条关于逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第（二）种方式处理：……（二）按补充协议相关约定执行。预售合同第十六条“商品房质量”第（四）款中关于建筑隔声措施的约定为：该商品房为住宅的，建筑隔声情况符合《民用建筑隔声设计规范》、建筑室内振动符合《住宅建筑室内振动限值及其测量方法标准》标准。商品房建筑设计文件所标注的建筑隔声情况、环境影响评价文件所表征的声环境状况及受固定噪声/振动源影响情况见附件六和附件八。该商品房建筑隔声情况经检测不符合标准或附件七所列情况与事实不符的，由出卖人负责整改，整改后仍不符合标准的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照×%计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任。经检测不符合标准的，检测费用由出卖人承担，整改后再次检测发生的费用仍由出卖人承担。因整改导致该商品房逾期交付的，出卖人应当按照本合同第十二条约定承担逾期交付责任。若该商品房建筑隔声情况经检测不符合标准或附件七所列情况与事实不符，买受人主张解除合同的，双方同意不适用上述条款，具体以补充协议约定为准。预售合同附件七商品房建筑设计文件所标注的建筑隔声情况、环境影响评价文件所表征的声环境状况及受固定噪声/振动源影响情况载明：该商品房符合《民用建筑隔声设计规范》（GB50118）最低要求标准；项目东南侧为城市轨道交通房山线（地面段）；项目建成后所处区域整体环境噪声预测值为昼间53.1dB（A）～61.9dB（A），夜间37.7dB（A）～45.4dB（A）。其中受周边噪声或振动影响最严重的区域为东南侧，预测昼间将会达到66.3dB（A），优于本地声环境质量标准适用区域标准3.7dB（A），夜间将会达到64.9dB（A），优于本地声环境质量标准适用区域标准2.1dB（A）。预售合同附件十二补充协议第八条为关于主合同第十条“商品房相关设施设备交付条件”的约定。其中，第8.1款约定，“双方确认，主合同第十条第（一）款下列基础设施设备交付条件改为按如下约定执行，买受人对此无异议：1.供电：该商品房交付时接入户内电源配电箱；3.供暖……”第8.2款约定，“买受人明确知悉，因商品房小区外周边供水、排水、供电、供暖等城市基础设施设备不完善，必然导致本小区供水、排水、供电、供暖设施不能纳入城市公共管网。买受人同意，非因出卖人的原因致使上述基础设施不能纳入城市公共管网的，出卖人不承担责任；买受人承诺，不将上述基础设施设备纳入相关城市管网作为基础设施设备的交付条件，买受人亦不得以此为由拒绝收房。”补充协议第十条为关于主合同第十二条“逾期交付责任”的约定。其中第10.1款约定，“如出卖人确有特殊原因未能按照买卖合同的约定交房，买受人同意给予出卖人最长不超过30日的宽限期，但出卖人应提前书面通知买受人同时确定具体延后时间。出卖人在此宽限期内向买受人交付房屋的，不视为出卖人逾期交房。”第10.3款约定，“除不可抗力外，宽限期届满出卖人未按照约定的条件将该房屋交付买受人的，买受人同意合同仍继续履行，但出卖人应当按照逾期时间分别承担如下违约责任：（1）逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日向买受人支付违约金。（2）逾期超过60日后，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之叁的违约金（但违约金总额不超过房屋总价款的百分之壹），并于该商品房实际交付之日向买受人支付违约金。”补充协议第十三条为关于主合同第十六条“商品房质量”条款的补充约定。其中第13.1款约定，“双方确认，买受人依照主合同第十六条第（一）（二）（三）（四）款各项约定，向出卖人主张赔偿、解除合同或其他权利的，应于出卖人实际交房之日或入住通知书约定的房屋交接期间最后一日起30日内向出卖人出示法定鉴定机构的有效检测报告，买受人不出示或逾期无法出示的，均将视为该房屋质量合格，且买受人放弃要求赔偿或解除合同或其他权利，买受人应继续履行合同并承担逾期收房的违约责任（如有）。”第13.5.1款约定，“如因周边环境产生噪音致使室内实际情况与附件七所列情况不符的，不属于出卖人违约，出卖人不承担任何责任。任何一方提出室内噪声实际情况不符合标准或与附件七所列情况不符，均应出具有资质的鉴定机构所出具的检测报告。”该预售合同及附件还对双方的其他权利义务作了约定。预售合同签订当日，颜海陆（甲方）与远洋国际建设有限公司（乙方）签订《装修工程合同》，约定甲方委托乙方就案涉房屋进行室内装修及局部改造，自甲方或乙方代甲方与远山置业公司按照预售合同约定办理完毕该房屋全部交接手续及房屋钥匙托管给乙方的手续后，乙方开始施工；乙方应于2018年12月15日前完成本工程施工，并通知甲方验收。同日，颜海陆出具授权委托书，委托远洋国际建设有限公司代为与远山置业公司办理房屋交付事宜。颜海陆已向远山置业公司支付全部购房款1664364元。案涉房屋所在楼栋于2017年11月24日通过规划验收，于2017年11月29日进行竣工验收备案，于2017年12月22日取得房屋面积测算技术报告书。2018年12月14日，颜海陆办理入住手续。2019年8月15日，国网北京市电力公司（供电人）与远山置业公司（用电人）签订《高压供用电合同》，用电分类为商业用电。经向国网北京市电力公司房山供电公司进行调查，案涉房屋已纳入城市供电网络，并于2019年8月15日正式供电，未正式供电前，使用为临时电。自用户供电方案确认后，由用户自行委托设计、施工进行建设及前期协调工作，具体原因供电公司并不掌握。2019年夏季用电高峰期间，存在停电等情形，远山置业公司租用发电车进行发电，为小区业主供电。在提供正式供电之前，未向业主收取电费。2019年6月12日，北京市房山区生态环境局作出房环保罚字[2019]265号《行政处罚决定书》，该决定书认定远洋新仕界小区项目环评要求建设项目需要配套建设的环境保护设施（对地铁房山线本项目段安装半封闭式声屏障）未建成，未进行环保验收，主体工程即于2018年12月建成并正式投入使用。为证明案涉房屋噪音超标，颜海陆提交了2019年3月28日北京市房山区环境保护监测站出具的《检测报告》复印件一份，该检测报告显示测点位于案涉项目1号楼2单元602窗外1米处，昼间等效声级64.5dB（A），夜间等效声级60.3dB（A）。远山置业公司不认可该《检测报告》的真实性，其认为即便该《检测报告》真实，也不能证明噪音超标，而且检测地点位于1号楼，而案涉房屋所在的9号楼距离地铁较远。远山置业公司称其积极进行隔音罩建设工作，但是因为地铁部门公司业务调整的原因未及时批准隔音罩施工，2019年8月28日，北京市地铁建筑设施维护有限公司出具开工令，隔音罩开工建设，该工程尚在施工中。诉讼过程中，颜海陆表示购房时远山置业公司曾承诺加装全封闭的地铁隔音屏。经询问，颜海陆表示不申请对案涉房屋的噪音情况进行鉴定。关于供水、排水情况，本院向北京市房山区水务局进行调查，水务局复函称该项目于2014年6月27日取得用水指标，由良泉水业公司接入市政水源并签订临时用水合同，用水性质为临时建筑施工用水。在远山置业公司未取得永久正式用水前，其项目内的用水均按照临时建筑施工用水使用。2016年6月远山置业公司到良泉水业公司报装该项目的永久正式用水，项目内供水管线于2018年10月竣工验收合格通水。该项目内的商业公建配套设施用水由中远酒店物业管理有限公司与良泉水业公司签订供用水合同，双方依据供用水合同进行供水、收费。排水方面，该项目雨、污水管线下游均畅通，北京房山区远洋新仕界建设项目公司于2017年8月9日办理了污水入网咨询意见，初步明确污水、雨水排放下游为东环路，但未向我局申请办理污水、雨水入网方案审查，未完成与东环路市政管线接驳手续，目前尚不具备接入条件。远山置业公司称排水未接入市政的原因为周边市政设施不完善，需等待项目北侧明理路修建完成并将污水管线移交水务局后，方可办理排污手续，预计于2020年7月接通市政管线，但远山置业公司采取的排水措施能够满足正常生活使用，并提交了两份化粪池清掏合同、支付给清掏公司费用的付款回单及清掏公司出具的情况说明予以佐证。颜海陆不认可该组证据，其认为案涉项目没有完全入住，故不可能出现满井、冒井等情况。关于颜海陆提出的物业采用美国WELL标准问题，颜海陆提供了网络视频片段予以佐证，但远山置业公司对此不予认可。颜海陆未就其主张的误工费1300元提交证据。本院认为，颜海陆与远山置业公司在自愿基础上签订的预售合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。颜海陆应当按照合同约定支付价款，远山置业公司应当按照合同约定的时间和条件交付房屋。本案中，颜海陆主张远山置业公司“违约性交房”即未按约定条件交房的情形主要有：未纳入城市供电网络并正式供电、地铁未按承诺安装全封闭隔音设施、供水质量不合格、排水未接入市政管网、物业不符合承诺标准等。关于供电，根据查明的事实，案涉房屋直至2019年8月15日纳入城市供电网络并正式供电，此前为临时用电。根据预售合同第十条及附件补充协议第8.1款的约定，供电应满足的条件为“接入户内电源配电箱”，换言之预售合同并未对商品房交付时的供电方式进行明确约定，因此无法根据预售合同第十条约定认定远山置业公司违反约定义务供电。但应注意的是，虽然预售合同并未约定供电方式，但根据诚实信用原则，远山置业公司交付房屋时的供电应当满足买受人正常使用需求，与正式供电相比，临时用电在用电高峰时存在相对不稳定等问题，这对买受人的使用会产生一定影响，故颜海陆主张该项损失亦属合理。但对于损失数额，本院综合临时用电持续时间、远山置业公司承担了临时用电期间的电费以及积极提供发电车保障电力供应等因素，酌情予以考虑。关于供水、排水，预售合同约定该商品房户内无供水、排水设施，虽然颜海陆办理入住手续时存在供、排水设施，但双方未对供排水作为房屋交付条件及供排水的标准进行另行约定。根据调查的情况，供水管线已在颜海陆办理入住手续前竣工验收合格通水，而排水虽未接入市政管网，但远山置业公司已采取替代性措施保障排水正常使用，且根据现有证据无法证明排水未接入市政管网对颜海陆的使用产生影响，故对于颜海陆所持供水、排水不符合合同约定的意见，本院不予采纳。关于地铁未安装全封闭隔音设施的问题。2019年6月北京市房山区生态环境局作出的《行政处罚决定书》认定案涉房屋所在项目未进行环保验收即投入使用。但该行为是否构成案涉房屋不具备交付条件且导致远山置业公司向颜海陆承担违约责任应结合预售合同的约定及相关法律规定进行判断。首先，预售合同第九条并未将取得环保验收合格证明文件作为商品房交付的条件，根据查明的事实，远山置业公司在案涉房屋交付时已具备预售合同第九条约定的条件及法定的强制性交付条件。其次，根据颜海陆陈述，未安装地铁隔音设施对其产生的影响为噪音超标。颜海陆主张建筑隔声质量问题应当就案涉房屋建筑隔声情况检测不符合标准或附件七所列情况与事实不符提供相应证据。在本案中，颜海陆所提交的《检测报告》为复印件且测点在1号楼室外作出的环境噪声监测结果，远山置业公司对其真实性和关联性均不予认可。鉴于该份证据无原件核对且该检测结果并非针对案涉房屋室内的建筑隔声检测情况，不能作为证明案涉房屋建筑隔声情况存在质量问题的依据。另外，从该《检测报告》的检测结果来看，亦不能证明案涉房屋所在地的声环境状况违反预售合同附件七的约定。经询问，颜海陆未申请对案涉房屋的隔音情况等申请鉴定。故颜海陆应当承担举证不能的不利后果。再次，预售合同中并无应采取全封闭的地铁隔音设施的约定，颜海陆虽称远山置业公司在售房时曾进行承诺，但其提交的证据不足以证实该承诺的存在及该承诺应当视为合同内容。因此，对于颜海陆所持远山置业公司未安装地铁全封闭隔音设施不符合交房条件应承担违约责任的意见，本院不予采纳。关于颜海陆所称未达到承诺的物业标准的问题。本案中，颜海陆仅提交了来源于网络的远洋·新仕界项目发布会的视频片段，远山置业公司对此不予认可，本院无法确认该证据的真实性。即便该视频片段真实，其中的宣传并非具体确定，从性质上应当属于要约邀请，不足以构成预售合同内容。关于颜海陆主张的因基础设施不完善造成案涉房屋市值跌损的诉讼请求。经询问，颜海陆表示该项诉讼请求是指水电不完善对再出售案涉房屋产生影响。如前所述，截至法庭辩论终结时，案涉房屋供电已纳入城市供电网络并正式供电，供水管线竣工验收合格通水，排水亦有替代性措施，且颜海陆未就案涉房屋存在市值跌损提供证据，故对颜海陆的该项诉讼请求，本院不予支持。关于颜海陆主张的误工费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、北京远山置业有限公司于本判决生效之日起赔偿颜海陆损失3000元；二、驳回颜海陆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2648元，由颜海陆负担2618元（已交纳），由北京远山置业有限公司负担30元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李欣宇二〇二〇年四月三十日书记员  李长凤