河北省唐山市开平区人民法院民事判决书（2019）冀0205民初517号原告：杜振雨，男，1976年7月24日出生，汉族，北京市顺义区第三医院医生，现住北京市顺义区。委托代理人：李进华，河北开原律师事务所律师，委托权限：特别授权。被告：唐山荣阳房地产开发有限公司，住所地唐山市开平区栗园镇小佛头村65号，统一社会信用代码911302005738936515。法定代表人：黄栋先，职务：执行董事兼经理。委托代理人：王俊成，男，1981年12月28日出生，汉族，唐山荣阳房地产开发有限公司销售部经理，现住唐山市，委托权限：特别授权。委托代理人：刘卫国，河北北辰律师事务所律师，委托权限：一般授权。被告：香河盛远恒业房地产经纪有限公司，住所：香河县新华大街南侧五一路西侧香格今典小区第S2幢0117号门市，统一社会信用代码：91131024MA07RWQ70C。法定代表人：李飞，职务：总经理。被告：任美乐，女，1996年9月13日出生，汉族，无业，现住廊坊市。原告杜振雨与被告唐山荣阳房地产开发有限公司(以下简称荣阳地产)、香河盛远恒业房地产经纪有限公司（以下简称盛远公司）、任美乐房屋买卖合同纠纷一案，于2019年4月1日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员田会明独任审判，公开开庭进行了审理。原告杜振雨，被告荣阳地产委托代理人王俊成、刘卫国到庭参加诉讼。被告盛远公司、任美乐经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告杜振雨向本院提出诉讼请求：1.依法确认荣阳公司与原告签订的商品房内部认购书无效。2.商品房内部认购书无效后，依法判令被告荣阳公司返还原告已付购房款104947元、利息损失9554.55元、赔偿房屋差价损失125701.5元、赔偿原告已付购房款104947元的一倍。3.判令被告盛远公司、任美乐因商品房内部认购书无效，连带返还原告已支付给被告盛远公司的服务费人民币10万元，并赔偿按照中国人民银行同期贷款年利率4.75%的标准计算的利息损失至实际付清之日止。4。案件受理费由三被告负担。原告主张的事实及理由：2017年3月27日原告由被告盛远公司工作人员被告任美乐带到唐山市××区售楼处看房。当时原告提出的要求是购买一层位置好的商品房。原告通过被告盛远公司工作人员被告任美乐的服务，选取了新约克小镇离道近的202楼2单眼102室商品房。于是当天原告打给被告盛远公司人民币12万元，其中10万元是购买商品房支付给被告盛远公司的服务费，被告盛远公司于2017年3月27日当天已给原告开具了收据，另2万元是由被告盛远公司交给被告荣阳地产的排卡费。2017年3月29日原告打给被告任美乐人民币94387元，由被告任美乐帮忙转给被告荣阳地产，用于支付房款的首付款。2017年4月1日被告荣阳地产与原告签订了商品房内部认购书，并出具了收到房款94675元和地下室款10272元的收据。该认购书认定：“原告以每平方米3450元的价格购买了被告荣阳地产位于唐山市××区面积为91.21元的商品房，房屋总价为314675元，以每平方米1200元的价格购买了8.56平方米的地下室，地下室总价10272元，两项合计总价324947元。付款方式为按揭，其中认购已交房款为94675元，已交地下室款10272元。”因原告在北京工作，购买该房纯属投资购房，等升值后出售。所以之后的手续由收取服务费的被告盛远公司、任美乐代为办理。故此，商品房内部认购书原件一致在被告盛远公司保管。从交钱到2018年5月期间和被告任美乐通过微信联系过几次，直到2018年5月25日被告任美乐告知原告其离职了，那边销售也不在了，原告感觉不对。原告多次找被告盛远公司要商品房内部认购书原件，但被告盛远公司一直称再找找，但一直没有找到商品房内部认购书原件。2018年8月32日被告盛远公司激励李飞告诉原告新约克小镇的杨主管的电话。2018年9月1日，原告与杨主管取得联系。2018年9月17日杨主管查到原告交纳房款的钱数底单，并让原告继续押房。再后来原告收房，杨主管才告诉原告房子已经被别人装修使用了。故原告带实地查看房子是否真的被别人装修使用了。结果该商品房早在2016年8月18日，被告荣阳地产就与案外人刘国文签订了商品房内部认购书，将该房卖给了刘国文，现已由刘国文装修使用了。综上，2016年8月18日被告荣阳地产将诉争的商品房卖给了刘国文，之后被告荣阳地产又于2017年4月1日将该房卖给原告，这种行为已构成一房两卖，故被告荣阳地产与原告2017年4月1日签订的商品房内部认购书应属无效，被告荣阳地产应返还原告已付的购房款及利息、赔偿损失，并承担原告已付购房款1倍的赔偿责任。同时被告盛远公司和任美乐收取的服务费，依法应当返还，并且被告盛远公司、任美乐收取高额服务费却存在失察行为，应当依法赔偿原告损失。故原告提起诉讼。被告荣阳地产辩称，我方认为原告只有提交了确系我方签署的商品房内部认购书原件及收费票据，才能认定原告的主体资格，否则应当驳回原告诉请。即使原告提交了原件，商品房内部认购书室双方为将来签订商品房买卖合同而进行的预约合同，并非商品房买卖合同，内部认购书合法有效，应当受到法律保护。原告要求我方退还已付的购房款及利息、及赔偿款，不符合法律规定，根据《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，当事人签订的认购书、预定书、意向书等预约合同，约定在将来订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同义务的，原告应要求对方承担违反预约合同的相关责任，原告的诉讼请求不符合法律规定。即使涉案房产由案外人首先与我方签订商品房内部认购书，原告后与我方签订认购书，该行为的发生完全是由于被告盛远公司、任美乐及原告本人过错所致，我方没有故意隐瞒房屋已出售的事实。综上依法应当驳回原告的诉讼请求。被告盛远公司未到庭答辩，提交答辩意见一份，内容为：原告诉被告任美乐是我公司员工，我公司不予确认，被告任美乐与我公司毫无关系，我公司未收到被告任美乐交与我公司的任何款项。原告诉状中提到2017年3月27日当日向我公司转账12万元，我公司没有收取眼高任何款项，我公司对此不予确认。原告提到购房手续原件一直放在我公司保管，我公司不予确认，我公司没有收到过此原件，也没有保管义务。原告诉称唐山新约克小镇一房两卖与我公司无关，我公司已尽到应该尽的义务。被告任美乐未到庭答辩，其在庭前会议中辩称，我是择居网员工，择居网是北京的公司，我只是负责领客户去看房，择居网是每个售楼处的渠道代理商，新约克小镇是择居网与盛远公司签订的代理合同，盛远公司负责新约克小镇的负责人是侯晓奇，我们公司的项目经理曹东旭与盛远公司核实房子信息，我只是履行公司员工职责带客户去看房，买房都是客户字眼购买，第一次去售楼处是客户刷10万元带盛远公司，是盛远公司的服务费，另一笔房款94362元，因客户没有时间去售楼处，故转给了我，我转给了侯晓奇，我，而又直接向荣阳地产打款，原告律师称我有义务为客户管理这笔钱，我只是择居网的员工，负责带客户看房。本院开庭审理后认定事实如下：判决被告中运公司返还原告剩余定金39000元，被告名仕公司承担连带担保责任。2.判决中运公司支付违约金10万元，被告名仕公司承担连带担保责任。3.判决被告中运公司赔付原告7万元，并从2017年4月2日起按年利率24%支付占款利息至实际清偿之日，被告名仕公司承担连带担保责任。事实及理由：2017年4月,原告与被告中运公司签订《名仕雅居成交确认单》,基于此原告向中运公司缴纳房款7万元、定金10万元。因中运公司五证不全,2017年9月22日双方签署了《名仕雅居定金确认单解除协议》,协议约定:1.中运公司以支票形式退还定金人民币9.9万元;2.如支票因甲方原因无法取现的视甲方根本违约,双倍返还定金以作惩罚。即中运公司承担人民币10万元作违约金;3.中运公司配合原告提供代理商协议财务流水以及销控表等资料配合原告追索房款人民币7万元,否则中运公司承诺给付原告上述7万元;4.担保方对中运公司协议项下所有义务提供担保;5.协议由唐山市开平区人民法院管辖。协议签订后，中运公司提供的支票无法取现，其也未履行协议约定为我方提供追索剩余房款的协助。故原告诉至法院，望判如所请，维护原告合法权益。被告中运公司、名仕公司辩称：1.对于涉案剩余购房定金39000元，被告已经及时通知原告更换支票，而原告怠于行使兑现权利，未到被告处及时更换有效支票，由此导致39000元购房定金未及时退还，系由原告自身所致，被告不存在违约情形。2.对原告所述其余款项7万元，被告自始至终并未收到，按照双方签订的解除协议约定被告已经将拥有的销售代理合同配合提供给原告，已经尽到协助义务，因此原告应向实际收款义务人主张收款，该款项不应该向被告主张。本院经审理认定事实如下：2017年3月27日原告由被告任美乐带到唐山市××区售楼处看房，原告选取了新约克小镇离道近的××楼商品房。2017年4月1日被告荣阳地产与原告签订了商品房内部认购书，并出具了收到房款94675元和地下室款10272元的收据。该认购书认定：“原告以每平方米3450元的价格购买被告荣阳地产位于唐山市××区面积为91.21元的商品房，房屋总价为314675元，以每平方米1200元的价格购买了8.56平方米的地下室，地下室总价10272元，两项合计总价324947元。付款方式为按揭，其中认购已交房款为94675元，已交地下室款10272元。”后原告得知被告荣阳地产就涉案房产与案外人刘国文签订了商品房内部认购书，将该房卖给了刘国文。原告认为被告荣阳公司的行为属于一房两卖，被告荣阳地产与原告2017年4月1日签订的商品房内部认购书应属无效，被告荣阳地产应返还原告已付的购房款及利息、赔偿损失，并承担原告已付购房款1倍的赔偿责任；原告还认为被告盛远公司和任美乐收取服务费，依法应当返还，并且被告盛远公司、任美乐收取高额服务费却存在失察行为，应当依法赔偿原告损失。故原告提起诉讼。上述事实有原、被告的当庭陈述，原、被告提交的本院认定采信的证据所证实。本院认为，原告杜振雨与被告荣阳公司签订的《商品房内部认购书》应为预约合同，合法有效。预约合同只是双方当事人承诺在约定的期限内订立确定性合同及本约的预备性协议，不能因此认定本约已经成立。预约合同一方当事人奖金可以请求对方当事人履行订立本约的义务，不能请求履行本约的内容。现因原告杜振雨与被告荣阳公司已不具备签订正式商品房买卖合同的条件，故应当解除双方签订的预约合同。原告要求判令被告荣阳公司返还原告已付购房款104947元及利息损失的主张，本院予以支持。原告要求赔偿房屋差价损失125701.5元、赔偿原告已付购房款104947元的一倍的主张，均属于履行本约合同的内容，故本院不予支持。原告要求判令被告盛远公司、任美乐连带返还原告已支付给被告盛远公司的服务费人民币10万元，并赔偿利息损失，因原告未提交被告已收取服务费的收据原件，也未提交银行转账记录，本院认为应当在原告提供相关证据后，另行主张权利。为维护良好的社会生产及生活秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理，买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告唐山荣阳房地产开发有限公司于判决生效后5日内返还原告杜振雨预交房款104947元，并自2017年4月1日至判决确定的给付之日止按照年利率6%给付预交房款利息。三、驳回原告杜振雨的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2451元，减半收取为1225.5元，由原告杜振雨负担725.5元，由被告唐山荣阳房地产开发有限公司负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判员 田会明 二〇一九年八月二十日书记员 王 悦