广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初17624号原告：深圳市曼禾星梦科技有限公司，住所地：深圳市福田区福田街道福安社区深南大道4013号兴业银行大厦2403-2404，统一社会信用代码：91440300MA5F93W19E。法定代表人：王宇。委托诉讼代理人：王新意，广东商达（龙华）律师事务所律师。被告：深圳市华康医药有限公司，住所地：深圳市龙岗区龙城街道爱联社区台中工业区B26栋1楼，统一社会信用代码：914403007525378638。法定代表人：庄永煌。委托诉讼代理人：郑伟，广东思豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小龙，广东思豪律师事务所律师。被告：深圳市龙德物业管理有限公司，住所地：深圳市南山区南头街道桃园路1号西海明珠花园E栋201B11，统一社会信用代码：91440300326568739M。法定代表人：吴炜旻。委托诉讼代理人：张茂荣，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞发群，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。被告：吴炜旻，男，汉族，1967年11月12日出生，身份证住址：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：张茂荣，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞发群，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。第三人：詹玉湘，男，汉族，1964年11月13日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区。上述当事人物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王新意、被告深圳市华康医药有限公司（以下简称华康医药公司）的委托诉讼代理人张小龙、被告吴炜旻、被告深圳市龙德物业管理有限公司（以下简称龙德物业公司）、吴炜旻的共同委托代理人张茂荣、俞发群到庭参加诉讼。第三人詹玉湘经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告华康医药公司向原告支付2019年2月25日至实际腾退之日期间场地占用费（暂计至2019年7月24日为52000元/月×5个月=260000元，计至腾退之日止）；2、被告华康医药公司赔偿原告损失500000元；3、被告龙德物业公司、吴炜旻承担连带责任；4、被告承担本案的诉讼费、担保费、保全费。事实和理由：原告于2019年2月从法院拍卖竞得深圳市横岗镇城市中心花园10栋商铺102号房产，2019年2月26日原告发函告知被告华康医药公司房屋产权转移的事实，期间亦多次与被告华康医药公司沟通，要求直接签约或者腾退房屋，被告华康医药公司均拒绝。被告龙德物业公司因前期与原业主詹玉湘签有租赁合同，期间借故干涉原告和被告华康医药公司的签约交接，并于2019年3月25日以要求被告履行其与第三人之间的租赁合同为由，向龙岗法院提起诉讼。2019年7月4日该案开庭，庭审后被告龙德物业公司于2019年7月9日撤回诉讼，2019年7月12日，法院裁定准予撤诉。被告龙德物业公司撤诉后，继续无理干涉原告腾退房屋或出租。2019年7月12日，原告已明确告知被告华康医药公司应与其签署租赁协议或腾退房屋，并要求被告华康医药公司尽快商议于2019年7月16日前回复，但被告华康医药公司明确表示拒绝腾退也不与原告签约。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，买卖不破租赁不适用于法拍房。被告龙德物业公司与原业主詹玉湘于2016年签署的租赁合同因形成时间在案涉房屋抵押和查封时间之后，该租约自拍卖成交之日起，对于买受人原告没有法律效力。被告龙德物业公司与原业主签署租赁合同的时间在涉案商铺被查封之后，其租赁合同在拍卖成交取得裁定书之日起即已终止。原告系合法拍得房产，且拍得房产之后，拟出售以营利，被告龙德物业公司以已终止的租赁合同干涉原告行使权利，提起诉讼后撤诉，撤诉后又继续无理要求实际承租人向其履行失效的合同，干扰原告的正常生产经营，应对原告的租金及损失承担连带责任。被告吴炜旻是被告龙德物业公司的唯一股东，以个人账户收取公司应收取的租金，其股东与公司财务混同，损害了债权人的合法权益，依据《公司法》第二十条的规定，应对被告龙德物业公司的债务承担连带责任。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判决。被告华康医药公司辩称，一、关于原告主张腾退深圳横岗镇城市中心花园10栋商铺102号东侧场地的诉讼请求。答辩人华康医药公司在充分告知原告与被告龙德物业公司后，已于2019年8月28日腾退涉案房屋给原告，该诉讼请求已无法再履行。二、关于向原告支付场地占用费的诉讼请求。1、本案案由不应定为物权保护纠纷，而应定性为房屋租赁合同纠纷。依据合同法第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第一百一十九条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，以及大量案例实践，证明司法实践中至少就城镇房屋的租赁采纳了契约地位承受模式，即原告虽然通过拍卖获得房屋的所有权，但其也概括承受了涉案房屋的租赁契约，原房屋所有权人与被告龙德物业公司的租赁合同对其具有约束力，因而该纠纷应为房屋租赁合同纠纷。关于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定。该条前面表述为“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行租赁合同的，人民法院应予支持”，即买卖不破租赁，后面表述为“但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外……房屋在出租前已被人民法院依法查封的”，即买卖不破租赁的例外。先有不破租赁，再有破租赁，无论破与不破，都是受该租赁契约的调整制约，只不过当例外条件达成时，新所有权人可以选择解除租赁契约或者继续履行而已。因而本案应为房屋租赁合同纠纷。2、基于合同相对性原则，无论原告要求解除房屋租赁合同，还是继续履行房屋租赁合同，其均应向被告龙德物业公司即合同直接相对方主张，而非向被告华康医药公司主张。3、被告华康医药公司通过转租合同合法取得涉案房屋用益物权，在涉案房屋租赁合同未明确解除之前，被告华康医药公司对涉案房屋依法享有占有、使用和收益的权利，其不存在侵权行为。原告虽然多次函告各方，但作为转租合同的相对方，被告华康医药公司无法分辨原告与被告龙德物业公司之间合同纠纷的结果，以及原告单方函告的效力。在此过程中，被告华康医药公司也曾多次协调、邀请原告与被告龙德物业公司友好协商，但未能促成。此外，被告华康医药公司没有拖欠房屋租金的主观故意，而是基于原告与被告龙德物业公司之间纠纷不明、合同履行不安的情况下，暂时提留租金，待人民法院定分止争后立即支付。4、依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。类比本案，尽管租赁权在查封之后，但人民法院也应当在拍卖前或者拍卖后依法作出裁定涤除该租赁权，然或因被告龙德物业公司未在公告期向人民法院履行告知义务，或因人民法院未能查明等原因，以致未能明确解除，而该租赁合同也不是在所有权转移时即解除，导致答辩人无法分辨，难以抉择，不存在侵权主观故意。综上，被告合法获得用益物权，不存在侵权行为。原告作为租赁契约的继受人，只能依据租赁契约主张请求，否则应予驳回。即便依据租赁契约主张请求，基于合同相对性，原告也无权要求答辩人承担相关责任。三、关于赔偿原告损失50万元的诉讼请求。原告的主张没有事实及法律依据，一方面原告没有明确损失范围，没有提交损失的相关证据及关联证明，另一方面原告主张赔偿损失没有请求权基础及法律依据，故不应获得支持。四、关于承担本案诉讼费、担保费、保全费的诉讼请求。担保费系原告自己委托担保公司担保而支出的费用，其自己有能力有途径提供担保，却自己委托担保公司担保，非必然合理费用，且该主张无法律依据，应有其自己承担。诉讼费、保全费由法院依据责任划分。另，鉴于原告违法保全已给答辩人带来经济损失，其保留违法保全行为追索赔偿的权利，希望尽早解除保全，否则答辩人将依法追责。被告龙德物业公司、吴炜旻共同答辩称，一、程序方面：本案属交付执行争议，应通过拍卖执行程序解决，不符合另案起诉条件，不属于人民法院民事诉讼受案范围，已经受理的，应裁定驳回起诉。1、相关规定。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条及《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条的规定，人民法院拍卖房屋负有期限交付职责，实际占有人拒绝腾房的，由执行法院强制执行。涉案房屋正是答辩人合法承租期间被拍卖并由原告竞得，原告要求答辩人交付而答辩人不同意，本案属于法院拍卖合同清场纠纷，而非排除妨碍纠纷，根据以上规定，应由拍卖执行机构通过继续执行途径解决。2、实案方面。过往类似案例在竞买人另案起诉后也都是裁定驳回起诉，同时释明交由执行法院继续执行。例如广东省高院（2016）粤民申3126号案件、重庆高院（2018）渝民申602号案件、浙江省高院（2017）浙民申1015号案件、江苏省高院（2017）苏民申1819号案件等，均裁定驳回原告起诉。二、实体方面：答辩人承租涉案房屋，符合“买卖不破租赁”，即便不符合，原告明知法院带租约拍卖，且不要求法院清场交付，也是对自身权利的放弃，也无权再行要求答辩人腾房。1、原告未能举证证明通过法院竞买涉案房屋的执行案件所对应查封存在于答辩人合法租约之前，换言之，涉案房屋出租前的抵押权人、申请法院查封的主体均不是原告竞拍涉案房屋的执行申请人深圳市互保金资产管理有限公司，而非抵押权人及在先查封申请主体实现权利所产生的所有权变动，不能突破合同法规定的“买卖不破租赁原则”。原告举证的《深圳市不动产登记中心不动产查封（备案）表》显示，涉案房屋曾前后存在26个案号的查封和轮候查封，截止查询日2019年2月25日有效查封为（2015）深中法执恢字第301号案，查封期限从2016年3月11日到2019年3月10日，原告举证的（2017）粤0304执恢112号之三执行裁定书显示，其竞拍涉案房屋对应的法律文书案号（2014）深福法民二初字第5274号民事调解书查封是第十四顺序轮候查封，轮候时间为2014年9月19日，转正式查封时间不详，足以证明该轮候查封时间自答辩人2016年1月1日承租原业主詹玉湘涉案房屋之后，故原告主张适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条要求答辩人腾房的前提不存在。2、涉案房产由法院公开拍卖，拍卖信息作为要约的一部分，构成买受人的权利负担，故拍卖时公开发布的租赁信息对买受人具有约束力。拍卖时法院已公告附租约，原告明知案涉房屋当时存在答辩人的租约而同意竞买，且不要求法院清场交付，系自愿接受带租约的竞买条件，属自愿对其权益做出的处分，竞买后无权再行要求答辩人腾房。对此，深圳中院（2017）粤03民终53号案件已有确认，同样的观点在其他法院的判决也有体现。3、包括答辩人在内的各被告属合法善意占有。2016年1月1日答辩人承租涉案房屋时，无人告知涉案房屋已被法院查封，答辩人严格履行合同，因此承租并转租不存在任何过错，合法占有权应受法律保护，原告应向原业主詹玉湘主张涉案房屋的交付，不应向各被告主张。三、占用费标准方面：退一步说，即便原告有诉权，且答辩人应当腾房，应当支付原告场地占用费，原告诉请的计算标准也不正确。原、被告之间没有合同关系，答辩人与被告华康医药公司之间的转租合同关系与原业主詹玉湘无关，更与原告无关，不能作为原告主张场地占用费的依据，应按照政府指导价计算，且自2019年8月，原告已通过非法手段，清走次承租人华康医药公司，并将涉案房屋上锁，实际控制收回了涉案房屋，原告主张此后的占用费没有事实依据。再退一步说，即便可以参考，也是参考答辩人与原业主詹玉湘之间的租赁合同租金，而不应参考答辩人的转租租金。四、优先权方面：原告竞拍成交侵犯了答辩人的优先权。答辩人为承租人，拥有优先竞拍权，即便原告最高竞价，原告也有权以同样的价格成交，深圳市福田区人民法院无视答辩人的优先权，直接与原告签署的《拍卖成交确认书》违法。五、连带责任方面：原告要求答辩人承担连带责任，没有事实和法律依据。六、补充答辩意见：第一点，答辩人认可102号东侧场地已经于2019年8月28日腾退给原告。在这个过程中，华康医药公司实际上对答辩人构成了违约，在撤场之前已经拖欠租金。本案的案由不应是物权保护纠纷，本案是基于执行法院拍卖涉案物业引发的执行交付纠纷，属原告对执行法院的执行行为有异议，对于法院的司法执行行为，不属于法院受理民事案件的范围，故本案应当裁定驳回原告的起诉。第二点，福田法院在拍卖涉案物业时，已对外公告存在租约，原告明知而无异议，并且参与竞买，且不要求执行法院清场交付，本质属于附权利负担的竞买。即便存在租赁合同司法解释第20条规定的情况，对其也具有法律约束力，原告也没有权利要求各被告腾房交付。第三点，拍卖执行的查封并非本案查封，亦非执行法院深圳市福田区人民法院的查封，而是深圳市中级人民法院（2015）深中法执恢字第301号案件的查封，之所以有本案执行，是由执行法院与查封法院协商的结果，故而可以确定本案的轮候查封转为正式查封的（2014）深福法民二初字第5274号案件的查封，并非发生在答辩人承租原业主物业之前，本案根本不适用租赁合同司法解释第20条的规定。第四点，原告诉讼请求要求每月52000元的租金标准应当是比对华康医药公司的租赁合同约定的租金标准，但另一承租人永辉公司承租的面积仅为华康医药公司承租面积的1/4，且双方的租金标准完全不同，原告要求比照华康医药公司的租金标准来计算占用费，没有任何依据。原告要求答辩人承担连带责任也没有事实和法律依据。被告吴炜旻补充答辩称：原告称答辩人是被告龙德物业公司的唯一股东，以个人账户收取应由公司收取的租金，这不属实。答辩人一直都是用对公账户收取款项。故将答辩人列为被告是错误的。第三人詹玉湘未作答辩，亦未提交证据。经审理查明，第三人詹玉湘于2003年12月31日向深圳卓越科技发展有限公司购买了深圳市横岗城市即涉案房屋，并于2004年6月取得涉案房屋的房地产证书。此后，第三人詹玉湘以该房屋办理了多次抵押登记手续。2013年7月5日深圳市福田区人民法院以（2013）深福法立保字第168号案件第二轮候查封了涉案房屋，2013年9月24日转为第一轮候查封，2014年5月8日转为正式查封。此后，涉案房屋又被深圳市宝安区人民法院、深圳市中级人民法院等多个法院轮候查封［深圳市福田区人民法院（2014）深福法民二初字第5274号案件亦于2014年9月19日轮候查封涉案房屋］。2016年3月11日深圳市中级人民法院以（2015）深中法执恢字第301号续查封了涉案房屋，协助执行通知书注明原查封案号为（2013）深福法立保字第168号。2014年深圳市互保金资产管理有限公司与詹玉湘等人借款合同纠纷一案，深圳市福田区人民法院作出了（2014）深福法民二初字第5274号民事调解书。因詹玉湘等人未履行该生效民事调解书确定的义务，深圳市互保金资产管理有限公司申请执行，深圳市福田区人民法院以（2015）深福法执字第9030号案件立案执行。因被执行人名下财产暂无法执行，深圳市福田区人民法院裁定终结本次执行。后深圳市福田区人民法院依当事人申请恢复执行，立案号（2017）粤0304执恢112号。在执行过程中，深圳市福田区人民法院轮候查封了詹玉湘名下的涉案房产。经与首封单位深圳市中级人民法院（2015）深中法执恢字第301号承办人协商，深圳市中级人民法院同意将涉案房产移交深圳市福田区人民法院处置。深圳市福田区人民法院遂委托深圳市乐居行土地房地产估价顾问有限公司对该房产评估，评估市值为16409420元。深圳市福田区人民法院并依法委托淘宝网对涉案房产进行司法拍卖。在评估拍卖过程中，被告龙德物业公司亦向法院提交了租赁合同、补充协议、租金支付凭证等文件。拍卖资料《标的物介绍》中注明涉案房屋存在查封、抵押和租赁情况（与龙德物业公司签订8年租约，2016年4月1日至2024年3月31日，福田法院对租赁合同的真实性未作判断，因该租赁产生的纠纷另循法律途径解决，拍卖成交后，法院仅出具执行裁定书及协助执行通知书），并注明拍卖物上如有人使用居住或存在房屋租赁等合同关系，拍卖成交后，由买受人与相关使用人或者合同关系当事人依法自行协商或自行循法律途径处理，法院不负责清场交付。2019年2月15日深圳市曼禾星梦科技有限公司二拍以最高价竞得该房产，成交价格为11649275.2元。2019年2月25日，拍卖人深圳市福田区人民法院与买受人深圳市曼禾星梦科技有限公司签订拍卖成交确认书，确认：一、买受人于2019年2月15日通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得拍卖标的物横岗镇××中心花园××商铺××房，成交价为11649275.20元。二、买受人在拍卖前已认真阅读《拍卖公告》、《拍卖须知》等公示材料，自愿履行上述材料的相关规定。买受人自愿根据《拍卖须知》的规定，把锁定的保证金91万元自动转入法院指定账户抵作拍卖成交款，拍卖成交价余款10739275.2元（扣除保证金后的余款）已于2019年2月22日缴入法院指定账户。三、买受人于2019年2月25日到深圳市福田区人民法院执行局签署拍卖成交确认书，领取执行裁定书，由买受人自行提取拍卖标的物。四、拍卖标的已知的详情已在拍卖公告、拍卖标的调查情况表、评估报告中公示，拍卖人对拍卖标的进行了视频展示。拍卖人以拍卖标的现状进行拍卖。无论买受人是否看样、是否查看网站拍品介绍，均视为对拍卖标的现状的确认。对拍卖标的已知或未知瑕疵，属买受人参与竞买的风险，应由买受人自行承担。五、买受人已向拍卖人支付全部拍卖款项，拍卖人已向买受人办妥标的物交接手续，并交付标的物。六、对拍卖标的的过户、违章记录处理、过户费用、其他所涉税、运输费等均由买受人自行承担，对由此造成的无法过户与拍卖人无涉。七、本确认书一式二份，拍卖人、买受人各执一份，须经买受人和拍卖人签字盖章后方能生效。八、其他约定：经买受人认可的拍卖须知等拍卖资料是本拍卖成交确认书的组成部分。买受人深圳市曼禾星梦科技有限公司并向深圳市福田区人民法院申明：其已认真阅读并接受本次拍卖有关规定，自愿遵守执行，已在相关拍卖文件签字确认，并当场签署拍卖成交确认书，其对拍卖过程及结果均予以认可，对自己的竞买行为负责，愿意承担相应的法律责任。2019年2月25日，深圳市福田区人民法院作出（2017）粤0304执恢112号之三执行裁定，裁定：一、解除对被执行人詹玉湘名下位于横岗镇××中心花园××商铺××房（产权证号60××43）的查封，原查封案号为（2015）深中法执恢字第301号；二、位于横岗镇××中心花园××商铺××房的产权归买受人深圳市曼禾星梦科技有限公司所有，成交价格11649275.2元；三、原房产证号作废、原抵押权注销，过户税费由买受人承担。2019年4月2日原告取得涉案房屋的不动产权登记证书，证书载明原告系涉案房屋的权利人，为单独所有，涉案房屋建筑面积为482.63平方米，套内建筑面积为398.73平方米，取得方式为强制转移，执行裁定书和协助执行通知书的日期为2019年2月25日。另查，2016年1月1日，出租方（甲方）詹玉湘与承租方（乙方）龙德物业公司就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期限为8年，起租日期自2016年1月1日起至2024年3月31日止，自2016年4月1日起租；月租金为70000元，租金两年递增一次，增幅8%，即2016年4月1日至2018年3月31日期间月租金为70000元，2018年4月1日至2020年3月31日期间月租金为75600元，2020年4月1日至2022年3月31日期间月租金为81648元，2022年4月1日至2024年3月31日期间月租金为88180元。此后，出租方（甲方）詹玉湘与承租方（乙方）龙德物业公司又签订补充协议，约定：甲方于2016年1月1日起将涉案房屋租予乙方，并同意乙方将该商铺转租经营。自2017年7月1日乙方的承租客户退租至今，该商铺一直空置。为支持乙方收回该商铺空置期的损失，经甲乙双方协商一致，现将该商铺月租金由原来的70000元/月降为60000元/月，并对双方于2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》做出如下补充条款：一、租期：八年，从2018年7月1日起至2026年6月30日止。二、租金支付标准：从2018年7月1日起至2019年6月30日止，每月租金为60000元；从2019年7月1日起至2020年6月30日止，每月租金为66000元；从2020年7月1日起至2022年6月30日止，每月租金为72600元……被告龙德物业公司承租涉案商铺后，自行装修将涉案商铺分隔成A、B两部分（自行编号为102-A、102-B）并分别出租给深圳永辉云创科技有限公司和华康医药公司。2018年6月27日，被告龙德物业公司（出租方，甲方）与被告华康医药公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将涉案房屋的一部分（自行编号为10栋商铺102-B，建筑面积约370平方米，具体位置以附件b中红线所标示为准）出租给乙方，月租金为52000元，租赁期限8年，租期自2018年7月1日起至2026年6月30日止，自2018年8月16日起租，租金从第三年开始每年递增一次，增幅7%，租金支付至甲方指定的吴炜旻个人账户。同日，双方又签订了《房屋租赁补充协议》，对房屋租赁的相关事宜进行了补充约定。2019年2月26日，原告向被告华康医药公司发出《关于“城市中心花园10栋商铺102号房”产权转移及停止支付租金告知函》，称：涉案商铺在出租前已被抵押且被重复查封，原告竞拍取得该商铺后，自2019年2月25日裁定书送达之日起，涉案商铺所涉原租赁合同均无效。要求被告华康医药公司自收函之日起停止向原告以外的任何第三方支付2019年3月1日之后的房租，并向原告提供相关资料，否则造成的损失由被告自行承担。2019年3月4日，被告华康医药公司向被告龙德物业公司发出《关于暂停缴纳红棉路城市租的函》，称：龙德物业公司隐瞒了涉案商铺在2013年－2017年被法院多次查封的事实，2019年2月28日华康医药公司收到新业主深圳市曼禾星梦科技有限公司的函件，才得知涉案商铺产权已转移。为维护自身合法权益，自2019年2月起暂停交纳涉案商铺的租金，待商铺产权明晰后再继续交纳租金。2019年3月5日，龙德物业公司向华康医药公司发出《关于追缴租户拖欠租金的通知函》，要求华康医药公司按照合同约定交纳租金、管理费、滞纳金等费用。2019年7月15日，原告委托广东商达（福田）律师事务所向华康医药公司发出律师函，要求华康医药公司就涉案商铺租赁事宜与原告签约，或搬离涉案商铺，支付房屋占用费。2019年7月17日，被告华康医药公司向原告及被告龙德物业公司发出告知函，要求原告及被告龙德物业公司出具明确租金移交事项的书面文件，以便租赁合同正常履行。此后，三方亦有多次函件往来。华康医药公司并发函告知向原告及被告龙德物业公司，将于2019年8月31日前搬离涉案商铺。庭审时，原告与三被告共同确认华康医药公司已于2019年8月28日搬离涉案租赁商铺并将该部分商铺交付给原告。被告华康医药公司已向被告龙德物业公司支付了2019年2月份前的租金，对于后续租金的支付，被告华康医药公司陈述其是暂停支付，并非拒绝缴纳，因其无法获知应向谁缴纳租金，原告多次发函、电话等行为扰乱了其正常营业，被告龙德物业公司无法保障其正常使用涉案房屋，故其行使不安抗辩权，暂停支付租金。被告龙德物业公司陈述，因原告发函告知其涉案房屋的产权已转移，故从2019年3月开始其没有向詹玉湘支付租金。庭审时三被告均确认未向原告支付过涉案房屋的租金或占用费。再查，被告龙德物业公司系吴炜旻个人出资的自然人独资的有限责任公司。对于涉案商铺102-A部分，原告亦以物权保护纠纷向本院起诉，本院以（2019）粤0307民初17623号立案受理。该案现正在审理过程中。本院认为，原告通过合法竞拍，取得了涉案房屋的所有权，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。现因涉案房屋的占有等问题，原告与被告产生争议。原告以被告侵害其物权为由要求被告交付房屋、支付占用费、赔偿损失等，系主张物权的保护，故本案属于物权保护纠纷。因涉案房屋拍卖时设定的拍卖条件为拍卖成交后由买受人与相关使用人或者合同关系当事人依法自行协商或自行循法律途径处理涉案房屋的问题，法院不负责清场交付，故涉案房屋的占有等争议，已无法通过执行程序解决，应由当事人自行协商或另循法律途径解决。被告关于“本案属交付执行争议，应通过拍卖执行程序解决，本案应驳回原告的起诉”的主张，本院不予支持。原告作为涉案房屋的所有权人，有权就涉案房屋的占有、使用、收益等问题依法提起诉讼。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本案中，涉案房屋早在2013年7月5日即被法院轮候查封，此后，又有多个法院多次轮候查封涉案房屋，直至2019年2月25日因原告竞得涉案房屋，法院才解除查封，确认涉案房屋归原告所有并要求不动产登记机关协助办理过户手续。而被告龙德物业公司与原登记产权人詹玉湘签订租赁合同的时间是在2016年1月1日，被告龙德物业公司与被告华康医药公司签订租赁合同的时间是2018年6月27日，上述两份租赁合同的签订时间均晚于法院查封时间，故该两份租赁合同对原告均没有约束力，原告有权要求被告搬离涉案房屋。被告龙德物业公司辩称无证据证明拍卖涉案房屋的执行案件的查封在租约之前，故被告承租涉案房屋，符合“买卖不破租赁”的规定，且原告明知法院带租约拍卖又不要求法院清场交付，是对自己权利的放弃，无权要求被告腾房。本院认为，查封是人民法院依法采取的保全措施，其实质在于禁止或限制被执行人或被申请人处分或使用其被查封财产。涉案房屋被查封后，原登记权利人詹玉湘对涉案房屋的处分权已经受到禁止或限制。詹玉湘未经许可擅自在涉案房屋上设定租赁权，直接影响法院对该财产的强制执行，因此，拍卖涉案房屋时，竞买人不受该租赁权的约束。最高人民法院的上述司法解释并未将查封限定为必须是法院最终执行案件的查封才属于“买卖不破租赁”的例外情形，仅规定房屋在出租前已被法院依法查封的即属于例外情形。涉案房屋早在2013年7月5日即被查封，在2014年5月8日深圳市福田区人民法院（2013）深福法立保字第168号案件即转为正式查封。该时间远远早于龙德物业公司与詹玉湘签订租赁合同的时间。即使就涉案执行案件[深圳市福田区人民法院（2017）粤0304执恢112号案件]而言，深圳市福田区人民法院也于2014年9月19日以（2014）深福法民二初字第5274号案件轮候查封了涉案房屋，该案件的生效调解书即是涉案执行案件的执行依据，该轮候查封的时间也早于龙德物业公司与詹玉湘签订租赁合同的时间。因此，被告龙德物业公司关于执行案件的查封未在租约之前，被告承租涉案房屋符合“买卖不破租赁”规定的辩解意见，本院不予采信。竞买时虽然原告知晓涉案房屋上存在租约，法院亦明示了租约情况并注明法院不负责清场交付，但被告以此为由推定原告无权再要求被告腾房，缺乏法律依据。如上所述，原告通过竞买取得涉案房屋所有权后，享有对房屋占有、使用等权利，有权依法收回房屋，特别是在承租人不符合“买卖不破租赁”相关法律规定的情况下，何况，拍卖条件亦注明买受人可另循法律途径解决涉案房屋的交付等问题。故被告关于原告已放弃相关权利无权要求被告腾房的主张，理由不成立，本院不予支持。不动产登记部门已对涉案房屋的查封情况进行了备案登记。被告龙德物业公司在承租涉案房屋时完全可以通过查询或要求出租人詹玉湘提供涉案房屋的登记、备案资料而得知涉案房屋是否存在被查封的情形，进而决定是否租赁涉案房屋。被告龙德物业公司不进行事先查询或不要求出租人詹玉湘提供上述资料，应承担相应的法律风险。被告龙德物业公司以其在租赁时无人告知涉案房屋已被查封而主张其占有系合法善意应受保护，理由明显不充分，本院不予采信。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第一款规定，拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。涉案房屋由詹玉湘名下转移登记至原告名下，系原告参与竞拍以最高价竞得的结果，该房屋项下的优先权已因拍卖而消灭。如果被告龙德物业公司认为深圳市福田区人民法院与原告签订拍卖成交确认书侵犯了其优先购买权，应向深圳市福田区人民法院提出相关的请求。在涉案拍卖成交确认书尚未被依法撤销或确认无效的情况下，被告龙德物业公司以其享有优先购买权为由在本案中提出抗辩，理由不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第二十八的规定，因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。深圳市福田区人民法院已于2019年2月25日裁定涉案房屋归原告所有，故原告自该日起对涉案房屋享有所有权的各项权益。原告以涉案房屋被华康医药公司直接占有、使用为由，要求被告华康医药公司支付场地占用费，理由成立，本院予以支持。被告华康医药公司已于2019年8月28日将涉案商铺腾退交付给原告，故场地占用费计算日期应为2019年2月25日至2019年8月27日。因原告是基于物权主张占用费，且原告不是涉案两份租赁合同的当事人，故原告请求按照华康医药公司与龙德物业公司签订的租赁合同约定租金标准（52000元/月）作为场地占用费计算标准，缺乏依据。本院酌定参照深圳市2018年度同地段房屋租赁指导租金标准120元/月/平方米计算。按此计算，被告华康医药公司应向原告支付2019年2月25日至2019年8月27日期间的场地占用费270840元（120×370×6+120×370÷30×3）。涉案租赁房屋是由被告龙德物业公司分租给被告华康医药公司，被告华康医药公司对该租赁房屋构成直接占有，被告龙德物业公司构成间接占有，两人的无权占有均构成对原告所有权的侵害，因此，原告要求被告龙德物业公司承担连带责任，理由充分，本院予以支持。被告龙德物业公司系被告吴炜旻出资设立的一人有限公司，现无证据证明公司财产独立于股东自己的财产，故被告吴炜旻应对被告龙德物业公司的债务承担连带责任。原告另主张损失赔偿50万元，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。担保费系原告申请财产保全而向担保公司支付的费用，原告要求被告支付，缺乏法律依据，本院不予支持。至于三被告之间或被告与第三人之间的租赁合同事宜，如存在纠纷，相关当事人可另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市华康医药有限公司于本判决生效之日起五日内向原告支付涉案场地占用费270840元；二、被告深圳市龙德物业管理有限公司对被告深圳市华康医药有限公司的上述债务承担连带责任；三、被告吴炜旻对被告深圳市龙德物业管理有限公司的上述债务承担连带责任；四、驳回原告深圳市曼禾星梦科技有限公司的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11400元（原告已预交），由原告负担6840元，由三被告共同负担4560元。财产保全费4320元（原告已预交），由原告负担2592元，三被告共同负担1728元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  刘国欢人民陪审员  魏利鸿人民陪审员  陈越云二〇二〇年七月二日书 记 员  彭慧婷