广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终7704号上诉人（原审原告、反诉被告）：张家发，男，汉族，住广东省佛山市三水区。委托诉讼代理人：代里程，广东百浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡达文，男，汉族，住广东省佛山市三水区。委托诉讼代理人：余敏莹，广东禅都（三水）律师事务所律师。上诉人张家发因与被上诉人蔡达文土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2018）粤0607民初6154号，向本院提起上诉。本院于2019年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张家发上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判蔡达文向张家发赔偿损失377799.1元，撤销一审判决第四项，张家发无需向蔡达文赔偿损失155000元；2.蔡达文承担本案一、二审受理费。事实与理由：（一）一审判决有误。1.厂房建筑物以及市政工程是否为违章建筑、是否被拆除与张家发主张的损失之间无逻辑因果关系。即使张家发所建地上建筑物为合法建筑，在双方签订的《土地租赁合同书》（以下简称租赁合同）被认定为无效的情况下，张家发已无事实和法律依据继续使用地上建筑物，所以一审判决对地上建筑物是否是违建、是否会被拆除的考量无意义。另，在农用地上建建筑物，法院可直接认定该建筑物为违建，无必要再经行政程序确认。2.法院认定涉案土地已经取得建设用地规划指标缺乏证据支持。3.若以“不排除补办土地相关手续后，变更土地用途的可能性”为理由进行认定，必将使租赁合同的效力处于不明确状态。既然一审判决已认定租赁合同无效，就不能再推论涉案土地可补办变更土地用途手续。一审判决推论涉案土地可补办手续，故不支持张家发的损失，却支持蔡达文的损失，属于适用法律不一致。4.在政府部门责令停止建设之日起，张家发不能继续建设或使用土地，损失即已产生，一审判决不能认定“损失结果尚未发生”。5.一审判决对双方过错程度、蔡达文的损失数额认定错误。6.一审法院遗漏了张家发提交的涉案土地的视频及照片资料。该证据反映涉案土地的现状，及张家发被责令停建后再未实际使用涉案土地。（二）张家发的诉求有事实依据。1.一审判决认定张家发支付市政工程工程款176917元、厂房工程款267462元、设计费4509.6元、监理费15000元，张家发对此无异议。2.蔡达文应当全额赔偿市政工程款176917元，不应按过错比例分担。蔡达文承租三水区大塘镇连滘村民委员会塘埔×边村的土地共89.88亩，并将该土地分块转租给涂×球、黄×、曾×华、何×泉和张家发五人。但是，该89.88亩土地并非全部为农用地，而是部分土地已经取得土地使用权证或建设用地批文（被政府责令停建工程后张家发才得知此事）。涉案市政工程是五人共同出资建设的连片工程，是开发该片土地应具备的基础工程，不能分割。比如道路和排水，不可能单独建在有证的土地上，道路须连接至马路，排水须整体设计等。市政工程的最终受益人为蔡达文，所以该部分损失应由蔡达文全额赔偿。3.张家发签订合同之时并不知涉案土地为农用地。蔡达文提供了其与×边村签订的经大塘镇法律服务所见证的《土地承包合同书》，该合同明确表述“土地用于发展工商业用途”，故张家发有理由相信涉案土地能够用于工业建设。基于一方明知是农用地但不如实陈述，另一方有理由相信是建设用地，双方对涉案土地掌握的信息完全不对称，所以在合同无效的过错方面，不能认定双方存在同等过错。张家发在签合同时未尽谨慎审查义务，宜认定存在30%过错。按此比例，张家发的厂房损失应由蔡达文承担70%的责任，即187223.4元[（267462元+4509.6元+15000元）×70%]。（三）蔡达文的租金损失不应由张家发承担。1.蔡达文明知涉案土地为农用地仍租给张家发作工业发展，具有欺诈性质，因此造成的损失只能由其自己承担，否则有违公序良俗。2.2017年10月，三水区国土行政部门责令涉案土地停止建设，自此张家发已经退出该地块未再使用。涉案土地为农用地，张家发需要的是工业用地，故涉案土地对张家发无意义。此外，从签订合同至被责令停止建设期间为免租期，故张家发不须承担损失赔偿责任。被上诉人蔡达文辩称，一审判决适用法律正确，应予以维持，张家发的上诉请求无事实与法律依据，应予以驳回。（一）即使涉案土地性质为农用地、涉案合同被认定为无效，蔡达文也不存在过错，且不必然导致张家发违法建设产生的损失。2006年1月16日，佛山市三水区大塘镇人民政府规划建设办公室（以下简称大塘规划办）出具《平面图》，确认涉案土地性质为工业园划拨给自然村的集体预留建设用地。张家发承租涉案土地后，其未依约依法办理用地、规划报建手续而直接建设才导致本案诉讼。根据合同法第五十八条规定，对于张家发请求蔡达文赔偿损失的请求，法院应综合蔡达文对合同无效是否存在过错、张家发是否因合同无效受到损害、损害与过错是否具有因果关系等因素，依照诚实信用原则和公平原则作出认定。1.过错比例问题。蔡达文基于对大塘规划办出具的《平面图》以及大塘法律服务所见证签订涉案合同的信任，认为涉案土地为预留建设用地，其对涉案土地的性质及用途已尽到审慎审查义务，不存在过错。蔡达文在与张家发签约前也将大塘规划办出具的《平面图》提供给张家发，履行相关告知义务。张家发违法建设，该投资风险应由其自担。双方签订涉案合同前，张家发已细致了解涉案土地的性质，知悉涉案土地是未办理农用地转用手续的集体预留建设用地，也知悉承租涉案土地需等待政府下达土地指标并办理支付用地指标费用等用地、规划报建手续才能用于工业用途建设。因此，双方才在涉案合同约定“张家发己对涉案土地的性质进行细致了解”“涉案土地需要张家发办理用地手续、支付用地指标费用”，并给予“净收租金”“一年多免租期”的优惠，给张家发办理用地手续。带有土地证或已办理农用地转用手续和支付用地指标费的土地，租金单价和免租期时间完全不一样。张家发为推卸自己责任，在一审辩称对土地现状不知情，是不成立的。张家发只租用三水区×工业园区旁边89亩的“下×布”（土名）土地中的12.4亩，其他同期租户部分已办理手续、取得不动产权证，并建成厂房投入使用，足以证明涉案土地可以通过正规途径办理不动产权证并用作工业发展用途。但张家发认为用地指标费用高于其预期而拒绝缴纳，为求尽快使用土地和节省成本，没有依约、依法办理相关手续而直接违法建设，造成停工。张家发提起本次诉讼是试图将其违法成本及风险转嫁给蔡达文，没有任何事实和法律依据。如判令蔡达文为张家发的不守约行为买单，有违公平。2.无论涉案合同效力如何，蔡达文对合同无效存在多大过错，与张家发在涉案土地上建设产生的损失没有必然因果关系。租赁合同已明确约定张家发对涉案土地的性质、来源及土地现状进行细致了解，愿意按照合同约定条件承租经营、承担承租涉案土地期间因法律、法规、土地、建筑、报建等引起的一切经营风险、经济及法律后果，涉案土地上的用地、规划、报建手续、风险及费用均由张家发负责和承担。但张家发在明知应先办报建手续后建设的情况下，仍不依约依法建设，造成的损失是蔡达文在订立合同时不能预见或不应当预见到的，是张家发自己的行为所致，应由张家发自行承担。事实上，若涉案土地性质是农用地，且张家发依约支付相应用地指标费用并依法办理用地、规划、报建等手续，完全可以规避其所谓的损失发生。3.一审法院先分析“厂房建筑物以及市政工程是否为违章建筑物”，再分析蔡达文是否需要赔偿损失，合法合理。据张家发称，其在涉案土地上建设时收到了佛山市三水区大塘镇国土城建和水务局发出的《停工通知书》，责令其停工，补办规划和施工报建手续后可以继续开工。截至目前为止，政府部门没有责令拆除地上建筑物，证明张家发依约依法办理相关手续后可用作工业用途开发。因此，张家发所称的建筑物损失在未经拆除前确实尚未发生。涉案土地属于预留建设用地，不排除补办相关土地手续可以变更土地用途，也不排除釆取改正措施消除涉案土地的地上建筑物对规划实施的影响，并被认定为合法建设继续开工，如此则不会产生损失。因此，厂房等地上建筑物是否为违章建筑以及是否被拆除与张家发主张的损失之间存在关联性，一审法院该部分事实认定清楚、证据充分。（二）本案虽未能对涉案土地上的建筑物性质进行定性，但不影响认定蔡达文的租金损失。张家发签订合同后一直实际占用涉案土地建设至今。虽合同被定性为无效，但蔡达文的租金损失确已产生。一审法院根据双方的过错比例判定张家发承担租金损失、支付土地占用使用费，合理合法。张家发向一审法院提出诉讼请求：1.确认张家发、蔡达文于2017年3月20日签订的《土地租赁合同书》无效；2.蔡达文向张家发退还保证金310000元，并赔偿张家发的损失377799.1元；3.蔡达文承担本案诉讼费。蔡达文提起反诉请求：1.张家发向蔡达文支付2018年6月1日至2019年5月31日期间的租金310000元；2.张家发向蔡达文支付逾期交租违约金，按拖欠金额每天千分之一计，自2018年6月11日起计至实际清偿之日止，暂计至2018年12月3日违约金为54250元；3.本案诉讼费由张家发承担。一审法院认定事实：2006年1月1日，蔡达文与案外人佛山市三水区（以下简称×边村）签订《土地承包合同书》，约定蔡达文承包×边村位于×工业园区边名为“下×布”的土地共计89.88亩，承包期限从2006年1月1日起至2035年12月31日止。该“下×布”土地拟规划为集体预留建设用地。2017年3月20日，张家发与蔡达文签订涉案合同，约定蔡达文将“下×布”土地中的12.4亩出租给张家发用于工业用途。张家发、蔡达文在租赁合同中约定免租期从2017年3月17日至2018年5月31日止；计租期从2018年6月1日起至2035年11月30日止，其中2018年6月1日起至2023年5月31日期间，每年租金为310000元。双方在租赁合同第六条第2项约定，张家发承租土地经营期间，因法律、法规、安全、土地、建筑、报建等引起的一切经营风险，其经济及法律后果均由张家发承担。签订租赁合同后，张家发向蔡达文支付了保证金310000元。另查明，2017年7月份，张家发与案外人涂×球、黄×、曾×华、何×泉作为发包人，与案外人曾×力签订工程合同，约定张家发等五人将淋浴房产业园二期市政排水、道路、围墙、临时围蔽、车间消防（不含验收）工程发包给曾×力（上述工程所在地包含张家发所租“下×布”土地）。张家发于2017年7月4日向曾×力支付了上述市政工程的工程款共计176917元。2017年10月份，张家发委托案外人张×超与曾×力签订工程合同，约定张×超将“下×布”地上的淋浴房产业园二期车间五建筑工程发包给曾×力，合同价款为2253083.90元。2017年10月27日，张×超支付厂房设计费4509.6元。2017年12月30日，张家发支付厂房工程的监理费15000元。张×超签订该工程合同后，张家发在未办理相关建设工程施工许可的情况下就开始建设厂房。三水区国土行政部门于2017年10月责令停止对张家发租赁地上厂房的建设。2018年4月9日，张×超与曾×力签订《补充协议一》，约定按照实际施工的进度进行结算，结算工程造价为267462元；曾×力须退回多支付的工程款859080元，上述款项退回张家发的银行账户。2018年8月31日，三水区国土行政部门向蔡达文发出《责令停止违法行为通知书》【编号：三国土停工[2018]606号】，责令停止施工行为。至本案一审辩论终结，上述厂房及市政工程未被认定为违章建筑，也未被拆除。一审法院认为，本案争议焦点为：一、张家发、蔡达文所签租赁合同是否无效？二、蔡达文是否应当赔偿张家发损失？三、张家发是否须向蔡达文支付租金以及违约金？争议焦点一：《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”依照上述规定，本案涉案“下×布”土地未办理农用地转建设用地手续的情况下，性质上仍属于农用地，蔡达文将“下×布”土地出租给张家发用于工业用途，双方所签租赁合同已经违反法律强制性规定，应属无效合同。张家发诉请确认涉案租赁合同无效，其主张合法，一审法院予以支持。蔡达文因合同取得的保证金310000元，应当返还予张家发。争议焦点二：本案中，张家发在“下×布”土地建设的厂房建筑物以及市政工程是否为违章建筑物，在本案一审辩论阶段，未经行政机关通过行政程序确认。而且，涉案“下×布”土地虽然目前性质上仍然属于农用地，但是已经取得建设用地规划指标，不排除补办土地相关手续后，变更土地用途的可能性。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”依照上述规定，张家发在“下×布”土地上建设的厂房以及相关市政排水工程未经拆除，又未经认定为违章建筑物，并且有可能采取改正措施消除对规划实施的影响，张家发的损失结果尚未发生。张家发、蔡达文应当先向城乡规划主管部门申请对涉案建筑物以及市政排水等工程依法进行定性后，根据实际情况另行提起诉讼。因此，张家发诉请判令蔡达文赔偿工程款损失，其诉请无法律依据，一审法院不予支持。争议焦点三：张家发、蔡达文签订合同时，蔡达文明知涉案土地未办理农用地转用手续仍将土地出租用于工业用途，张家发作为承租人，未尽必要的注意义务要求蔡达文出示土地使用权证以明确土地性质，双方对租赁合同无效存在同等过错。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销的法律后果合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因张家发、蔡达文所签租赁合同无效，蔡达文诉请张家发支付2018年6月1日至2019年5月31日止的租金，其主张无法律依据，但因合同无效造成蔡达文此期间的租金损失，张家发、蔡达文应当根据双方的过错程度各自负担。从张家发、蔡达文约定的计租日即2018年6月1日至判决作出之日止约一年，蔡达文无法正常收取租金，确已造成损失。参照张家发、蔡达文租赁合同的约定，蔡达文此期间的租金损失，一审法院认定为310000元。所以张家发应当赔偿蔡达文因合同无效导致租金损失的50%即155000元。蔡达文诉请金额过高部分，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条、《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决：一、确认张家发与蔡达文于2017年3月20日签订的《土地租赁合同书》无效；二、蔡达文于判决生效之日起十日内，向张家发返还保证金310000元；三、驳回张家发的其他诉讼请求；四、张家发于判决生效之日起十日内，向蔡达文赔偿损失155000元；五、驳回蔡达文的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，须依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费10678元，由张家发负担5865元，由蔡达文负担4813元；反诉受理费3382元，由张家发负担1691元，蔡达文负担1691元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。一审判决认定租赁合同无效，双方对此均无异议，本院迳予确认。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一、张家发关于蔡达文赔偿损失之诉请是否成立；二、一审判决认定张家发向蔡达文赔偿损失155000元是否正确。对于第一个争议焦点。张家发诉请蔡达文赔偿的损失实际为其在“下×布”土地上建设厂房以及市政工程的投入损失。因上述建筑物和市政工程是否为违章建筑物尚未经相关行政主管部门通过行政程序确认，也未被责令拆除，并且有可能采取改正措施消除对规划实施的影响成为合法建筑，即张家发的损失尚未实际发生。张家发、蔡达文应当先向相关行政主管部门申请对上述建筑物以及市政排水等工程依法先行处理，此属于行政机关的职能范围。行政机关作出相应处理后，张家发可根据实际情况另行提起民事诉讼，本案不宜对该问题进行处理。因此，对张家发关于蔡达文赔偿工程款损失之起诉应予驳回。一审判决第三项对此驳回诉讼请求不当，本院予以纠正并另行制作民事裁定书处理。对于第二个争议焦点。租赁合同虽无效，但张家发占用涉案“下×布”土地必然会给蔡达文造成损失，张家发、蔡达文应当根据双方的过错程度各自负担该损失。一审法院对此已充分论述，本院认同并不再赘述。一审法院根据蔡达文的诉请判令张家发按照合同约定租金的50%的标准支付占有使用费155000元，处理正确，本院予以维持。张家发主张其于三水区国土行政部门责令停止建设后即通过微信向蔡达文要求退还土地，其并未使用涉案土地，但未提供证据予以证明，本院不予采信。综上所述，张家发的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市三水区人民法院（2018）粤0607民初6154号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项。一审本诉受理费4813元，由蔡达文负担；反诉受理费3382元，由张家发负担1691元，蔡达文负担1691元。二审受理费3400元，由张家发负担。本判决为终审判决。、审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年九月三十日法官助理 黄清怡书 记 员 何泳怡