天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初12011号原告：天津名轩智慧城科技发展有限公司，住所地天津市南开区南门外大街与服装街交口悦府广场1号楼2208号。法定代表人：李莉，执行董事。委托诉讼代理人：高原，天津高地律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁芳，天津高地律师事务所律师。被告：天津美世瑞景教育咨询有限公司，住所地天津市河西区南京路39号天津国际贸易中心办公楼第21层07、08单元。法定代表人：常会平，执行董事。委托诉讼代理人：白书霞，北京颂通律师事务所律师。原告天津名轩智慧城科技发展有限公司（以下简称名轩公司）与被告天津美世瑞景教育咨询有限公司（以下简称瑞景公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告名轩公司的委托诉讼代理人高原、袁芳到庭参加诉讼。被告瑞景公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告名轩公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告给付原告自2019年5月20日至2019年7月31日的租金69184.09元；2.请求依法判令被告给付原告自2019年4月15日至2019年7月31日的物业管理费25607.62元；3.请求依法判令被告给付上述欠款暂计算至2019年7月31日的违约金21462.01元；4.请求判令被告向原告缴纳押金108347.52元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告签订《天津中粮广场写字楼租赁合同》，由被告承租原告所有位于天津市南开区房屋，建筑面积为263.86平方米，租赁期限自2019年5月20日至2022年5月19日。双方约定：1、装修免租期为2019年4月15日至2019年5月19日，起租日为装修免租期结束次日，即2019年5月20日，被告自起租日开始计算并按约定支付租金；2、租金标准为28892.67元／月，物业管理费标准为7223.17元／月，均按月支付；3、押金为合同最后租赁年3个月的租金和物业管理费之和，共计人民币108347.52元，被告应于签订合同后的五个工作日内以人民币形式付至原告指定的银行账号上；4、被告未经原告书面同意无故不接收（写字间）的，视为原告已在交接日完成了交付义务；5、被告未按约交纳各项费用，原告有权每日加收所欠费用千分之三的滞纳金。合同签订后，被告拖欠租金、物业费、电费且未按合同约定足额缴纳押金，原告采取发送律师函等多种方式向被告催缴，均未果，故成讼。被告瑞景公司未到庭应诉，向法庭寄送了书面答辩状称，不同意原告的全部诉讼请求。一、对原告要求被告给付租金的诉讼请求不予认可。双方签订涉案租赁合同后，被告停止经营，进入关闭状态，被告根本没有使用涉案房屋，且一直积极与原告沟通解除租赁合同事宜，但原告均不认可，也不同意解除合同，强行要求被告继续履行合同。因被告已经停止经营，无法继续履行合同，故被告不同意向原告支付租金。二、被告并不拖欠原告物业管理费。被告并未租赁使用涉案房屋，故不存在物业管理费用，因此无需缴纳。三、被告不同意支付违约金、押金。双方签订涉案租赁合同后，被告便停止经营，处于关闭状态，无法继续履行合同，合同目的已无法实现。原告在已知晓被告停止经营，没有履行可能性的情况下，仍不同意被告解除合同的要求，也不行使单方解除权，故其存在主观故意将损失扩大的嫌疑。对被告来说显失公平，违约金就属于损失扩大部分，所以被告无需支付。双方的合同权利义务已经根本不能继续履行，故被告也不应支付押金。另，关于违约金问题。经法庭释明，被告认为合同约定的违约金计算标准过高，要求法院予以调整。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告提交的《天津中粮广场写字楼租赁合同》、产权证书、8层租户满意度调查问卷、律师函及投递记录、《关于延期入住中粮广场写字楼的公函》，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2019年3月29日，原、被告签订《天津中粮广场写字楼租赁合同》，约定由被告承租原告所有位于天津市南开区房屋；建筑面积为263.86平方米；租赁期限自2019年5月20日至2022年5月19日，2019年4月15日至2019年5月19日为免租期；租金标准为28892.67元／月，物业管理费标准为7223.17元／月，每月15日前支付下个月的租金及物业管理费，签订合同后5个工作日内支付首期租金及物业管理费；被告应于签订合同后的5个工作日内向原告支付押金108347.52元（3个月租金和物业管理费之和）；被告未经原告书面同意无故不接收（写字间）的，视为原告已在交接日完成了交付义务；被告未按约交纳各项费用，原告有权每日加收所欠费用千分之三的滞纳金。合同签订后，被告未向原告交纳过任何费用，亦未接收涉案房屋，经原告采取发送律师函等多种方式催缴未果，故成讼。庭审中，原告向法庭提交了其于2019年7月20日向被告寄送的《律师函》，要求被告按约及时办理交接手续，并足额支付拖欠的各项费用。同时，告知被告违约的法律后果。原告另提交了被告于2019年7月26日向其回复的《关于延期入住中粮广场写字楼的公函》，载明“我司天津美世瑞景教育咨询有限公司（天津分公司）于2019年3月29日与贵公司签订的《天津中粮广场写字楼租赁合同》，原计划5月份搬入中粮广场写字楼办公。但由于与现承租的办公场所涉及违约搬家，违约金额过大我司无法承受。导致不能按原计划时间搬入中粮广场写字楼，现需将租赁时间延期至2019年8月。我司搬入中粮广场写字楼的意愿并未改变，还望贵司予以理解和配合，感谢贵司的理解与支持。”对此，原告明确表示不同意变更合同履行期限。本院认为，原、被告签订《天津中粮广场写字楼租赁合同》系双方真实意思表示，于法不悖，应认定合法有效，双方均应恪守合同约定履行合同义务。被告未提交证据证明其经原告书面同意暂不接收涉案房屋，应视为原告已完成了交付义务，故被告理应按照合同约定向原告支付押金、租金、物业管理费，并赔偿原告违约损失。关于各项费用计算标准：一、截至2019年7月31日的租金69184.09元。其中，2019年5月20日起至2019年5月31日的租金11398.75元（28892.67元*12个月/365天*12天）；2019年6月1日至2019年6月30日的租金28892.67元；2019年7月1日至2019年7月31日的租金28892.67元；二、截至2019年7月31日的物业管理费25607.62元。其中，2019年4月15日至2019年5月19日的物业费8311.59元（7223.17元*12个月/365天*35天）；2019年5月20日至2019年5月31日的物业费2849.69元（7223.17元*12个月/365天*12天）；2019年6月1日至2019年6月30日的物业费7223.17元；2019年7月1日至2019年7月31日的物业费7223.17元；三、合同约定押金为3个月租金和物业管理费之和，即28892.67元/月*3个月+7223.17元/月*3个月=108347.52元；四、就违约金问题，被告明确提出合同约定违约金计算标准过高，要求法院予以调整。庭审中，原告未提交证据证明被告违约给其造成的实际损失，故应认定为逾期支付租金、物业管理费的利息损失。涉案合同约定被告逾期交纳各项费用，原告有权每日加收所欠费用千分之三的滞纳金，以该标准计算所得的违约金属于过分高于损失的情形，故本院调整为逾期利息损失的1.5倍。依合同约定被告应于签订合同后5个工作日内支付首期租金、物业管理费，双方于2019年3月29日签订合同，所以被告应于2019年4月5日前交纳首期租金、物业管理费；合同另约定每月15日前交纳下个月租金、物业管理费，故被告应于2019年5月15日前交纳6月租金、物业管理费，2019年6月15日前交纳7月租金、物业管理费。综上，首期租金违约金161.15元[11398.75元*4.35%/年/360日*117日（2019年4月6日至7月31日）]；6月租金违约金272.31元[28892.67元*4.35%/年/360日*78日（2019年5月15日至7月31日）]；7月租金违约金164.09元[28892.67元*4.35%/年/360日*47日（2019年6月15日至7月31日）]；首期物业费违约金157.79元[（8311.59元+2849.69元）*4.35%/年/360日*117日（2019年4月6日至7月31日）]；6月物业费违约金68.08元[7223.17元*4.35%/年/360日*78日（2019年5月15日至7月31日）]；7月物业费违约金41.02元[7223.17元*4.35%/年/360日*47日（2019年6月15日至7月31日）]，以上合计864.44元。关于被告抗辩称因没有使用涉案房屋，故无需支付各项费用一节。被告并未提交任何证据证明双方已解除涉案合同，故其该项抗辩理由不成立，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、本判决发生法律效力之日起十五日内，被告天津美世瑞景教育咨询有限公司给付原告天津名轩智慧城科技发展有限公司2019年5月20日至2019年7月31日的租金69184.09元、2019年4月15日至2019年7月31日的物业管理费25607.62元；二、本判决发生法律效力之日起十五日内，被告天津美世瑞景教育咨询有限公司赔偿原告天津名轩智慧城科技发展有限公司截至2019年7月31日违约金864.44元；三、本判决发生法律效力之日起十五日内，被告天津美世瑞景教育咨询有限公司给付原告天津名轩智慧城科技发展有限公司押金108347.52元；四、驳回原告天津名轩智慧城科技发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2334.5元，诉讼财产保全申请费1643元，由被告天津锦绣裕丰建设发展有限公司负担，于本判决发生法律效力之日起十五日内交付至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  谢莉莉二〇一九年十一月八日书记员  陈 芸附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。