武川县人民法院民事判决书（2019）内0125民初256号 原告：内蒙古银行股份有限公司呼和浩特武川支行，住所地内蒙古自治区呼和浩特市武川县可镇青山路东。负责人：马俊林，系该行行长。委托诉讼代理人：张文海，广东联睿（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈旻太，广东联睿（呼和浩特）律师事务所律师。被告：周树清，男，住内蒙古自治区乌兰察布市。委托诉讼代理人：边文兵，武川县可镇清山法律服务所法律工作者。被告：四子王旗荣鑫房地产开发有限公司，住所地乌兰察布市四子王旗乌兰花镇福强路北端。法定代表人：张文秀，该公司董事长。第三人：内蒙古东亚鸿基铝业有限公司，住所地呼和浩特市赛罕区鄂尔多斯东街天和小区**楼**。法定代表人：王金林，公司董事长。第三人：王金林，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。第三人：张文秀，男，住内蒙古自治区乌兰察布市。第三人：王朋丽（系张文秀妻子），女，住内蒙古自治区呼和浩特市。原告内蒙古银行股份有限公司呼和浩特武川支行（以下简称内蒙古银行武川支行）与被告周树清、四子王旗荣鑫房地产开发有限公司（以下简称荣鑫公司）、第三人内蒙古东亚鸿基铝业有限公司（以下简称东亚铝业公司）、王金林、张文秀、王朋丽执行异议之诉一案，本院于2019年3月29日立案后，于2019年5月5日依法适用普通程序，公开开庭对该案进行了审理，原告内蒙古银行武川支行的委托代理人张文海、陈旻太、被告周树清的委托代理人边文兵、被告荣鑫公司、第三人张文秀均到庭参加了诉讼，第三人东亚铝业公司、王金林、王朋丽经本院合法传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告内蒙古银行武川支行向本院提出诉讼请求：1、请求判令继续执行四子王旗乌兰花镇统建路荣鑫小区2号楼31号车库。2、请求判令确认内蒙古银行武川支行对涉案的××区车库享有优先受偿权。3、由被告承担本案诉讼费。事实理由：（一）原告享有执行依据：2014年9月23日，第三人东亚铝业公司向原告银行借款1000万元，并由被告荣鑫公司以位于××旗在建工程2、3、4号楼房产作为扣押提供担保，后东亚铝业未能依约偿还借款本金利息，原告内蒙古银行武川支行遂向呼市北方公证处申请依据其作出的（2016）呼北证字第1344号执行证书向武川县人民法院申请了执制执行。（二）武川县人民法院于2017年1月18日作出（2017）内0125执21号执行裁定书，查封了被告荣鑫公司荣鑫家园在建工程2、3、4号的楼房及土地，根据法律规定法院查封是符合法律规定的。（三）被告周树清对不动产（涉案房产）不享有所有权，被告周树清提交的与荣鑫公司签订的《房屋改造拆迁合同书》是被告周树清的房屋在被拆迁并被告荣鑫公司占有后即丧失物权，享有了债权。本案的被告周树清可以向荣鑫公司另行主张债权。（四）执行异议裁定对事实认定和法律适用存在问题，因为《房屋拆迁改造合同书》并非合法有效的买卖合同，根据该协议内容，被告周树清回迁位置与实际占有位置不一致，且与实际占有面积不符，所以没有占有依据，截止目前为止荣鑫家园小区未竣工验收，因此被告周树清为非法占有。“特殊债权”无法律规定，不能对抗合法执行。故存在事实认定错误。被告荣鑫公司是房地产开发企业。其抵偿给被告周树清的房屋原于商品房。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，被告周树清与荣鑫公司之间原第二十九条的情形，但不属于可以排除执行的情形，然而法院却适用规定第二十八条存在适用法律错误。4、被告周树清应该向被告荣鑫房地产公司主张债权和违约责，因荣鑫公司无法履行《房屋改造拆迁合同书》的义务。综上所述，原告认为武川县人民法院作出的（2019）内0125执行异议17号执行裁定中止对位于××旗车库的执行违反法律规定，被告周树清享有的权利不足以排除执行，为了保护原告的合法权益，特向法院起诉。被告周树清辩称，（一）主体设置不当，因在执行异议申请时，张文秀明确表示反对查封扣押，应当列为被告，不应该是第三人。（二），关于确认之诉，二号楼车库房产是四子王旗政府旧城区改造项目，拆迁的涉案房屋。拆迁补偿合同以及相关法律法规有明文规定，房屋是种产权量换，只是未登记变更，并非被告周树清自身原因。所以该房屋的产权是被告拆迁人员周树清所有，本案中的优先受偿是债权，所以原告诉讼请求优先受偿不合法，提出的执行异议之诉无法律依据。（三）关于适用法律的问题，原告认为适用《执行异议若干问题的规定》第二十九条，被告认为适用二十八条被告周树清有合法有效的拆迁补偿合同，被告荣鑫公司已将涉案房屋交付周树清使用实际占有，是在原告与被告荣鑫公司签订抵押合同之前，因此涉案车库系拆迁置换所得，等同被告周树清已全额支付价款，周树清没有办理产权证不是因本人的原因，故本案不适用第二十九条。请求驳回原告的执行异议之诉。被告荣鑫公司辩称，周树清的车库是回迁置换的，回迁的房产是不能执行的，借款是2013年9月抵押担保，借款担保是给东亚铝业公司，借款在2013年已经归还。2014年又重新办理续贷，荣鑫公司不同意给续贷做担保。荣鑫小区的建设施工2013年是在建工程，2014年已经不属于在建工程，2013年少数入住，2014年、2015年已经大部分入住，原告银行是知情的。第三人张文秀辩称，同被告荣鑫公司的答辩意见一样。第三人东亚铝业公司、王金林、王朋丽未做答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据和事实，本院认定事实如下：1、原告内蒙古银行武川支行出具的内蒙古呼和浩特市北方公证处执行公证书及附件、房地产抵押合同、在建工程抵押证明、内蒙古公签房地产有限公司于2014年9月25日出具房地产估价报告书、报纸公告的证据真实性本院予以确认。被告荣鑫公司出示的四子王旗政府发改委通知书、政府旧城区改造项目、法院的查封财产清单、查封裁定书、土地估计报告书的证据真实性，本院予以确认，被告周树清出示房屋改造拆迁合同书、拆迁补偿方案、钥匙领取证、收款收据、荣鑫公司的证明、5张照片及国有土地使用证的证据真实性，本院予以确认。2、2014年9月23日原告内蒙古银行武川支行与被告荣鑫公司、第三人东亚铝公司、王金林、张文秀、王朋丽签订，借款合同、抵押合同、保证合同，第三人东亚铝业公司向原告内蒙古银行武川支行借款1000万元，被告荣鑫公司自愿以位于××旗东的在建工程为借供担保，并办理了公证文书，被告荣鑫公司、第三人王金林、张文秀、王朋丽为借款做了担保。借款到期后第三人东亚铝业公司未履行还款业务，原告内蒙古银行武川支行向原公证机构申请强制执行证书，北方公证处于2016年10月9日出（2016）呼北证执字第134号执行证书。执行标的为借款本金利息共计10608787.20元（截止2016年9月6日）。2017年1月11日，原告内蒙古银行武川支行持（2016）呼北证字第134号执行证书向本院申请强制执行。另查明：2011年3月30日，被告周树清与被告荣鑫房地产开发有限公司签订了《房屋改造拆迁合同》，约定产权调换方式给被告周树清回迁涉案车库，2017年1月13日本院依据已生效的（2016）呼北证执字第134号执行证书作出（2017）内0125执21号执行裁定书，查封被告荣鑫公司抵押给原告内蒙古银行武川支行位于××旗、三号楼、四号楼的房产及土地，其中包括涉案房产，该案在执行过程中，本院于2017年4月1日作出（2017）内0125执00021号之一执行裁定书，中止了执行。2019年3月4日，被告周树清对涉案房屋提出异议，本院于2019年3月13日作出（2019）内0125执行7号民事裁定，中止对涉房产的执行。2019年3月25日原告内蒙古银行武川支行针对涉案车库向本院提出执行异议之诉。本院认为，原告内蒙古银行武川支行的诉讼请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。1、根据查明的事实，涉案车库是产权置换，是拆迁安置补偿。《房屋改造拆迁合同书》对调换的房屋面积、位置等内容进行约定，该标的物具有特定性。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，被拆迁人对该特定的房屋的债权视为一种特殊债权，赋予物权的优先效力，成为特种债权优先权，也就是债权物权化，其次《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中被告周树清与被告荣鑫公司在法院查封前已经签订了《拆迁合同》，且2013年被告周树清已经实际占有使用涉案车库，未能办理产权登记手续并非周树清自身原因。被告周树清足以对抗第三人的特殊债权，原告内蒙古银行武川支行对被告荣鑫公司在建工程的抵押权不能对抗案外人作为拆迁户所享有的特殊债权。综上所述，本院对原告内蒙古银行武川支行的诉讼请求不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条，第三百零八条，第三百一十条，第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告内蒙古银行股份有限公司呼和浩特武川支行的诉讼请求。案件受理费2202.30元,由原告内蒙古银行股份有限公司呼和浩特武川支行负担。     审判长梁利胜审判员杨树祯人民陪审员李明   二〇一九年九月二日 书记员张 洁  附：相关法律条文。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条 具有劳务作业法定资质的承包人与总承包、分包人签订的劳务分包合同，当事人以转包建设工程违反法律规定为由请求确认无效的，不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。  第二百二十七条 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行；（二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。  人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。  第三百零八条 申请执行人提起执行异议之诉 ，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人。  第三百一十条 人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照不列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。  《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同的约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。