成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初8070、8068号 原告（反诉被告）：傅江兰，女，1967年10月30日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：杨建华，北京京师（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：亢艳婷，北京京师（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都璞悦瑞河酒店管理有限公司，住所地成都市金牛区金泉街道两河路**附**。 法定代表人：石晓宏，总经理。 委托诉讼代理人：于瑞君，四川弘齐律师事务所律师。 原告（反诉被告）傅江兰与被告（反诉原告）成都璞悦瑞河酒店管理有限公司（以下简称璞悦公司）房屋租赁合同纠纷本反诉两案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）傅江兰及其委托诉讼代理人杨建华、亢艳婷，被告（反诉原告）璞悦公司的委托诉讼代理人于瑞君到庭参加诉讼。两案现已审理终结。 傅江兰向本院提出诉讼请求：1.确认《租赁合同解除合同通知函》无效；2.璞悦公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年9月6日，傅江兰与璞悦公司签订《租赁合同》，就酒店物业租赁事宜作出详细约定。在合同履行过程中，璞悦公司于2019年2月18日以《租赁合同解除合同通知函》方式通知傅江兰解除《租赁合同》。但是，璞悦公司在《租赁合同解除合同通知函》中所列解除合同事由非傅江兰违约事由。傅江兰与璞悦公司协商未果，现依法诉讼，请求人民法院确定璞悦公司《租赁合同解除合同通知函》无效，并要求璞悦公司继续履行双方签订的《租赁合同》。 璞悦公司辩称，第一、2019年2月18日因傅江兰违约，璞悦公司向傅江兰发送解除通知函，将租赁合同予以解除，双方于2019年4月11日办理退租交接手续，因此双方已解除租赁关系；第二、办理退租当月傅江兰将案涉房屋出租给成都映乾酒店管理有限公司作为酒店使用，并实际经营至今，因此傅江兰主张的租赁合同已失去履行基础。 璞悦公司向本院提出反诉请求：1.确认案涉《租赁合同》及补充协议于2019年2月19日解除；2.判令傅江兰返还璞悦公司履约保证金500万元、支付逾期退还保证金的违约金43万元（自2019年3月6日起至实际退还之日为止，每日以应退还保证金的千分之一计算，暂计算至起诉之日2019年5月30日为43万元）；3.判令傅江兰向璞悦公司支付违约金110万元；4.判令傅江兰退还璞悦公司已付但尚未使用的租金275万元；5.本案案件受理费、保全费等诉讼费用、律师代理费等由傅江兰负担。诉讼过程中，璞悦公司将第二项反诉请求中逾期退还保证金的违约金的计算基数明确为500万元；将第三项诉讼请求中违约金的计算方式明确为当年租金的20%；将第四项诉讼请求中已付但尚未使用的租金期限明确为从2019年2月19日起计算至2019年9月19日止。事实与理由：傅江兰与璞悦公司于2017年9月6日签订《租赁合同》，约定由璞悦公司承租傅江兰享有使用权、位于成都市金牛区（清河淳风）Ａ期12组群三栋的房屋及配套设施设备用于酒店经营，租赁面积15000平方米。璞悦公司依约于2017年9月13日向傅江兰支付履约保证金500万元。双方于2017年9月19日办理房屋交接手续，自璞悦公司接收案涉房屋以来，傅江兰未全面履行租赁合同约定的义务，延期支付应由其承担的费用包括但不限于欠缴电费、欠付供货商货款导致璞悦公司被供货商多次围堵；同时，因傅江兰未及时解决债务问题，璞悦公司多次因傅江兰原因被第三方和执行法院要求承担责任。前述事宜严重影响璞悦公司正常经营、造成璞悦公司严重经济损失并导致璞悦公司无法实现合同目的。璞悦公司于2019年2月19日向傅江兰送达《租赁合同解除通知函》并要求傅江兰退还履约保证金500万元、支付违约金、退还剩余租金并办理相应的物业交接手续，傅江兰收函拒不履行义务，傅江兰行为已违反租赁合同约定。为维护璞悦瑞河酒店的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 傅江兰针对反诉辩称，第一、2019年3月16日四川公证处前往租赁地点现场公证璞悦公司仍在营业，所以租赁合同及补充协议并未解除，应继续合法有效；第二、傅江兰并未违约，合同应继续履行，不存在违约金及退还尚未使用的租金，关于诉讼费等费用，因傅江兰并未违约，不应当由傅江兰承担。 本案经审理认定事实如下：2017年9月6日，傅江兰（出租方）、璞悦公司（承租方）、怡君新悦酒店管理有限公司（以下简称怡君公司，担保人）签订《租赁合同》，主要约定：1.傅江兰披露其享有位于成都市金牛区（清河淳风）Ａ期12组群的项目三栋物业（以下简称租赁房屋）的合法使用权并将租赁房屋出租给璞悦公司作为酒店及酒店配套之用，租赁房屋范围为酒店及所有设施、设备，总租赁面积为15000平方米；2.租赁期限：十年，自傅江兰将上述租赁房屋及相关配套设施设备移交璞悦公司之日起算；3.租赁房屋范围内的年度租金为550万元，年度租金在租赁期间内前五年不递增，后五年，每两年递增5%，即第六年、第七年租金为577.5万元，第八年、第九年租金为606万元，第十年租金为636万元；4.租金的支付方式：傅江兰向璞悦瑞河酒店完成租赁房屋及附属设施设备的交付并签署《资产交接清单》，双方签署《资产交接清单》的日期为交付日，交付日第二天为合同起租基准日，璞悦公司收到傅江兰提供的正规增值税专用发票后，基准日后5个工作日内，璞悦瑞河酒店向傅江兰支付第一年及第二年租金，从第三年起，租金支付方式为按年支付，璞悦公司须于每个计费年度开始提前半年并收到傅江兰提供正规发票后支付该年度租金；5.本合同租赁保证金为500万元，璞悦公司在签订本合同后5日内，向傅江兰以转账或支票形式支付保证金500万元，璞悦公司支付保证金后，傅江兰应在三日内向璞悦公司开具保证金收据；璞悦公司所支付的保证金500万元，该保证金自本合同第六个租赁年度起，保证金以每年抵扣租金的形式逐年抵扣，每年抵扣100万元，双方需在租金支付前10日内办理租金抵扣手续，所抵扣的租金，傅江兰仍应按合同约定向璞悦公司开具增值税专用发票；若本合同因任何原因提前解除或终止的，傅江兰在15日内一次性退还剩余保证金，不计利息，傅江兰不得无故拖延保证金的退还，否则，每逾期一天，应向璞悦公司承担拖延退款金额千分之一的违约金；6.在正式交付该租赁标的物前，傅江兰负责结清该租赁房屋内所有费用（包括但不限于水费、电费、气费、物业费等），任何人以任何名义提出的应由傅江兰承担的费用及债务均与璞悦公司无关，由傅江兰负责，由此造成璞悦公司损失，傅江兰应予赔偿；7.璞悦公司需依照本合同约定向傅江兰缴纳租金及其他约定费用，酒店经营费用包括且不限于水费、电费、电话费、有线费、网络费、燃气费等，由璞悦公司直接向相关部门缴纳，因傅江兰迟延缴纳酒店经营费用所产生的相关罚金责任及其他责任，由璞悦公司承担；8.怡君公司作为璞悦公司履行本合同的保证人，自愿对璞悦公司履行本合同产生的债权承担保证担保；如璞悦公司违反本合同约定，未按时支付合同款项或应向傅江兰承担违约金、损失赔偿等责任时，傅江兰可在璞悦公司未履行的责任范围内要求怡君公司承担保证担保责任；9.合同第九条第2款：傅江兰有以下违约行为之一的，璞悦公司有权单方面解除合同，傅江兰同时承担相当于该年度租金20%的违约金及赔偿傅江兰损失：······；2.2未按时缴纳本合同约定和法律规定应由傅江兰缴纳的相关费用，严重影响璞悦公司正常经营活动的；2.8傅江兰其他严重违反合同约定，致使璞悦公司严重损失或致使合同目的不能实现的；10.合同期满或合同解除，双方按照进程程序逐一完成交接工作，璞悦公司结算该租赁标的物内的所有费用（包括但不限于水费、电费、气费等），璞悦公司将租赁房屋移交给傅江兰，同时璞悦公司将租赁房屋移交给傅江兰时，应将配套的或者附属的资料和信息资料同时移交给傅江兰，并且璞悦公司应将经营酒店的相应许可经营证照（“两证”）移交给傅江兰指定的公司，双方签署交接清单，视为移交完成。2017年9月19日，傅江兰与璞悦公司签订《租赁合同》补充协议，就双方的权利义务进行进一步约定。合同签订后，傅江兰将案涉租赁房屋交付璞悦公司，璞悦公司向傅江兰支付租赁保证金500万元，并依约支付租金至2019年9月19日。 2019年2月18日，璞悦公司向傅江兰发出《租赁合同解除通知函》，载明：“傅江兰女士：贵我双方于2017年9月签署《租赁协议》及其补充协议，我司租用现“璞悦瑞河”酒店所在物业用作酒店及其配套经营，自我司接手租赁房屋以来，多次因贵方原因被要求承担责任或影响我司正常生产经营，具体如下：1.2018年7月31日，我司收到武侯法院执行裁定书及协助执行通知函（案号[2017]川01**执5701号之一）,因您未履行与张利亚贷款合同纠纷判决内容，要求我司协助执行您在我司的租金收入250万元予以查封；2.2018年11月23日，我司又收到成都市成华法院执行裁定书（[2017]川01**执127号之二）及通知书（[2017]川01**执127号之三），因您未履行与谭雪梅民间贷款纠纷生效判决，要求我司协助对您在我司处应收房屋租金（130万元）予以冻结；3.2018年12月10日，我司收到金牛区土桥小城镇建设管理委员会办公室《电费催缴通知书》，贵方欠付电费40余万，我司随时面临被断电风险，严重扰乱酒店经营；4.2018年3月、11月，因贵方欠付供货商货款，导致供货商多次围堵我司酒店大门，严重影响我司声誉及酒店经营，造成我司严重经济损失；5.贵方前期发放的会员卡等各类消费款（约40万元）至今未向我司支付，严重影响酒店资金周转和生产经营。基于贵方上述诸多违约情形，依据租赁合同第九条第2款的相关约定，我司有权解除租赁合同，故此，特就租赁合同解除事宜，通知贵方如下：1.自本函发出后的第7日起解除与贵方的上述租赁合同及补充协议，并不再支付任何租金等款项。同时，请贵方退还我司已付但尚未使用的租期剩余租金275万元；2.请贵方在收悉本函后5日内前往租赁房屋处，与我司办理租赁房屋交还、验收等后续相关手续，如您逾期未前往或逾期未配合办理完毕交还、验收手续的，则视为贵方认可我司交还的租赁房屋（以现状为准）；3.请贵方在收悉本函后15日内退还我司已支付保证金500万元，如逾期退还的，则每逾期一天，还应向我司支付未退还款项千分之一的违约金；4.因贵方违约致使我司解除合同，请贵方于收悉本函之日起15日内向我司支付相当于本年度租金20%（合计110万元）的违约金。 2019年2月22日,傅江兰向璞悦公司发出《关于的复函》，载明“你方《租赁合同解除通知函》我方已于2019年2月19日收悉。根据你我双方及怡君公司于2017年9月6日签订的《租赁合同》的约定，现函复如下：你方在来函中述及我方在合同履行过程中有诸多违约情形，并依据《租赁合同》第九条第二款的相关约定，单方解除《租赁合同》。但你方在来函中所述的诸多情形中第1、2、3、4项系我方与第三方之纠纷，第5项不属于你我双方约定之情形，故我方并未违反《租赁合同》的相关约定，你方无权单方解除《租赁合同》，应当继续依法履行《租赁合同》。若你方执意单方解除《租赁合同》属于你方违约，给我方造成损失的，我方将依法追究你方的全部责任”。 2019年3月29日，璞悦公司向傅江兰发出《关于租赁合同解除后续事宜的催办函》，载明：“傅江兰女士：贵我双方于2017年9月签署《租赁协议》及其补充协议，我司租用现“璞悦瑞河”酒店所在物业用作酒店及其配套经营，但是自我司接手租赁房屋以来，因贵方存在诸多违约情形，严重影响酒店正常经营。依据前述情况及租赁合同约定，我司有权解除租赁合同，故我司于2019年2月18日书面函告贵方予以解除租赁合同并要求贵方在收悉函件后5日内前往办理交接。但贵方于2019年2月19日收悉函件后至今未与我司办理退场交接及款项结算等手续，故，就租赁合同解除后续事项，我司再次函告如下：1.贵我双方租赁合同已于2019年2月19日贵方收悉我司通知函件之日起解除，自2019年2月19日起我司不再承担或支付任何租金费用。同时请贵方退还我司已付但尚未使用的租期剩余租金275万元；2.请贵方在收悉本函后3日内前往租赁房屋处，与我司办理租赁房屋交还、验收等后续相关手续，如您逾期未前往或逾期未配合办理完毕交还、验收手续的，则视为贵方认可我司交还的租赁房屋（以现状为准）；3.请贵方在收悉本函后立即退还我司已支付保证金500万元，并按未退还款项的千分之一/天向我司支付逾期退款的违约金；4.因贵方违约致使我司解除合同，请贵方于收悉本函之日起15日内向我司支付相当于本年度租金20%（合计110万元）的违约金。” 2019年4月11日，璞悦公司安排相关工作人员与傅江兰对案涉租赁房屋内现有设施及物品进行清点并制作交接清单，由璞悦公司指定的工作人员彭明娟及傅江兰分别在清点后制作的一式四份《2019年4月11日璞悦公司与原瑞河业主傅江兰交接工程部钥匙清单》、《2019年4月11日璞悦公司与原瑞河业主傅江兰交接差异清单（人事部资产与员工餐厅资产）》、《2019年4月11日厨房设施检查结果》、《2019年4月11日璞悦公司与原瑞河业主傅江兰交接差异清单（仓库物资）》、《2019年4月11日璞悦公司与原瑞河业主傅江兰交接差异清单（餐饮、厨房资产）》、《2019年4月11日璞悦公司与原瑞河业主傅江兰证照移交清单》、《2019年4月11日璞悦公司与原瑞河业主傅江兰交接差异清单（餐饮部布草）》，并由彭明娟及傅江兰分别在上述清单上签名、捺手印指纹。 2019年4月17日，璞悦公司向傅江兰发出《关于租赁合同解除后续事宜的催告函》，载明：“傅江兰女士：贵我双方于2017年9月签署《租赁协议》及其补充协议，我司租用现“璞悦瑞河”酒店所在物业经营，因贵方诸多违约行为，严重影响酒店经营。故，我司于2019年2月18日书面函告贵方解除租赁合同。自函告贵方解约后，经我司多次催促但贵方一直未配合办理物业交接、款项结算等后续事宜。直至2019年4月4日贵方方才开始配合与我司办理物资清点事宜，直至2019年4月11日，贵我双方已经完成租赁房屋物资盘点并签署交接单、完成租赁房屋钥匙交接等全部交接手续，同时交接过程亦由公证处予以全程公证，我司完成交接后已于当日退场，并由贵方全面接管租赁房屋。现，就租赁合同解除后续事项，我司再次函告如下：1.贵我双方租赁合同已于2019年2月19日贵方收悉解除函件之日解除，自2019年2月19日起我司不再承担或支付任何租金费用，因贵方长期拖延办理交接等手续所产生的全部费用、损失等由贵方自行承担；2.鉴于我司已于2019年4月11日按现状将租赁房屋、物资及钥匙等物品交还贵方且贵方已接收，自该日起，我司不再承担租赁房屋及起设施、设备等所有物资、物品、事项的保管责任，租赁房屋及其设施设备、物资等毁损、灭失的风险将由贵方自行承担；3.因贵方违约导致合同解除，现再次请贵方在收悉本函后三日内退还我司已付的保证金500万元，并按未退还款项的千分之一每天向我司支付逾期退款的违约金，同时，请该日一并退还我司已付但尚未使用的剩余租金275万元；4.因贵方违约致使我司解除合同，请贵方于收悉本函之日起五日内向我司支付相当于本年度租金20%（合计110万元）的违约金。” 2019年4月26日，傅江兰（出租房）与成都映乾酒店管理有限公司（承租方，以下简称映乾公司）签订《租赁合同》，约定傅江兰将案涉租赁房屋出租给映乾公司经营酒店及酒店配套之用，总租赁面积为15000平方米；租赁期限为五年，自傅江兰将租赁房屋移交给映乾公司之日起算；2020年1月1日至2021年1月31日，年租金为120万元；2022年1月1日至2022年12月31日，月租金在上一年度月租金基础上上浮10%；2023年1月1日至2024年12月31日，月租金在上一年度月租金基础上上浮10%；2019年12月10日起，映乾公司应按照上述租金金额，在租赁当期（以月度为单位），期满前20日内，支付下月租金；基于租赁物现状，双方签订合同时，映乾公司已充分了解租赁物的情况，自接收之日起至2019年12月31日止为映乾公司试运营期，映乾公司试运营期，傅江兰不收取租金，映乾公司自主经营、自负盈亏。 另查明，2019年6月21日，璞悦公司为向傅江兰主张权利与四川弘齐律师事务所签订《专项法律服务合同》，并以转账方式向四川弘齐律师事务所支付代理费5万元。 上述事实，有傅江兰及璞悦公司签订的《租赁合同》、保证金收条及电子转账凭证、发票、《租赁合同解除通知函》、关于《租赁合同解除通知函》的复函、《关于租赁合同解除后续事宜的催办函》、（2019）川国公证字第47809号《公证书》、《关于租赁合同解除后续事宜的催告函》、傅江兰及映乾公司签订的《租赁合同》、《专项法律服务合同》、交易明细及发票、当事人当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为，璞悦公司与傅江兰签订的《租赁合同》，系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应属有效，双方均应依约履行合同义务。傅江兰将案涉租赁房屋交付璞悦公司，璞悦公司向傅江兰支付租金至2019年9月19日。对于璞悦公司于2019年2月18日向傅江兰发出的《租赁合同解除通知函》能否产生解除《租赁合同》效力的问题。璞悦公司主张傅江兰存在诸多违约情形，根据合同第9.2条中的2.2及2.8条约定，请求确认《租赁合同》及补充协议于2019年2月19日解除。而傅江兰主张璞悦公司发出的《租赁合同解除通知函》所列内容并非傅江兰违约事由，请求确认该份通知函无效。本院认为，璞悦公司向法庭提交的《执行裁定书》、《协助执行通知书》、《电费催缴通知书》等证据并不足以证实傅江兰存在严重违约行为且因傅江兰的违约行为给璞悦公司造成严重损失或致使璞悦公司承租案涉租赁房屋的合同目的无法实现，应由璞悦公司承担举证不能的法律后果，故傅江兰发出的《租赁合同解除通知函》并不能达到解除双方《租赁合同》及补充协议的法律效力，璞悦公司请求确认《租赁合同》及补充协议于2019年2月29日解除的反诉请求，本院不予支持。根据已查明事实，璞悦公司与傅江兰于2019年4月11日对案涉租赁房屋内的现有设施及物品进行清点并制作交接清单，璞悦公司将租赁房屋移交给傅江兰，后傅江兰与映乾公司签订《租赁合同》，将案涉租赁房屋出租给映乾酒店，从傅江兰及璞悦公司的上述行为可以推定双方已就解除《租赁合同》及补充协议达成一致，故本院确认傅江兰与璞悦公司签订的《租赁合同》及补充协议于2019年4月11日解除。合同解除后，傅江兰应当将保证金500万元以及璞悦公司已缴纳的自2019年4月12日至2019年9月19日期间的租金2426027.4元（550万元÷365天×161天）退还给璞悦酒店。 对于璞悦公司主张傅江兰支付自2019年3月6日起按照每日千分之一的标准计算至实际退还保证金之日止违约金的反诉请求。虽然《租赁合同》约定“若本合同因任何原因提前解除或终止的，傅江兰在15日内一次性退还剩余保证金，不计利息，傅江兰不得无故拖延保证金的退还，否则，每逾期一天，应向璞悦公司承担拖延退款金额千分之一的违约金”，但璞悦公司未就傅江兰逾期退还保证金给其造成的损失向法庭举证，故本院酌情判令，傅江兰以500万元为基数，从2019年4月27日起至实际退还保证金之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率向璞悦公司支付逾期退还保证金的违约金。 对于璞悦公司主张傅江兰支付违约金110万元（年租金的20%）及律师费5万元的反诉请求，因傅江兰与璞悦公司之间的《租赁合同》经双方协商一致而解除，且璞悦公司未能就傅江兰存在严重违约行为，严重影响其正常经营向法庭举证，故对璞悦公司的该项反诉请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、成都璞悦瑞河酒店管理有限公司于2019年2月18日向傅江兰发出的《租赁合同解除通知函》不发生解除《租赁合同》及补充协议的法律效力； 二、傅江兰于本判决生效之日起十日内向成都璞悦瑞河酒店管理有限公司退还保证金500万元，并支付逾期退还保证金的违约金（计算方式：以500万元为基数，从2019年4月27日起至实际退还保证金之日止，以中国人民银行公布的同期同类贷款利率为标准进行计算）； 三、傅江兰于本判决生效之日起十日内向成都璞悦瑞河酒店管理有限公司退还剩余租金2426027.4元； 四、驳回成都璞悦瑞河酒店管理有限公司的其他反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费100元，减半收取50元，由成都璞悦瑞河酒店管理有限公司负担；反诉案件受理费76760元，减半收取38380元，保全费5000元，合计43380元，由成都璞悦瑞河酒店管理有限公司负担5994.5元，由傅江兰负担37385.5元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  栾森林 二〇一九年九月二十五日 书记员  韩月萍