四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初252号 原告：曹景，女，1990年7月9日出生，白族，住四川省米易县。 委托诉讼代理人：周文才，四川法典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴佩炫，四川思良律师事务所律师。 被告：成都世龙实业有限公司。住所地：成都市高新区天府大道中段279号成达大厦11、12楼。 法定代表人：肖苗苗，董事长。 委托诉讼代理人：张晓玲，四川喜年律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鞠敏，四川喜年律师事务所律师。 原告曹景与被告成都世龙实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，被告向本院提出管辖权异议，本院依法作出了民事裁定，驳回其异议后，被告对该裁定不服向四川省成都市中级人民法院提起上诉，四川省成都市中级人民法院作出了（2019）川01民辖终695号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。原告向本院申请诉讼财产保全，本院依法作出了（2019）川0193民初252号民事裁定。后依法适用普通程序，对本案公开开庭进行了审理。原告曹景的委托诉讼代理人吴佩炫、周文才，被告的委托诉讼代理人张晓玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹景向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理案涉房屋所有权证书的违约金（违约金的计算方式为：以730658元为基数，按年息5%从2017年10月1日起计算至原告实际取得房屋所有权证书止，暂计算至2018年12月31日违约金为45741.13元）；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金16586.89元、逾期交房违约期内已缴纳的物业费1454.91元；3.判令被告承担本案诉讼费、保全费、保函费、执行费。事实与理由：2015年8月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发的房屋一套，房屋总价730658元。合同约定被告应于2016年10月1日前将取得建设工程竣工验收合格证明的房屋交付给原告，逾期交房超过60日的，自约定交付时间届满次日起至实际交付之日止，被告应按日以已付房款万分之一的标准向原告支付违约金。双方还约定因被告的原因导致原告未能在商品房交付之日起365日内取得商品房的房屋所有权证书的，被告按照年息5%向原告给付利息至实际取得房屋所有权证书。合同签订后，原告向被告付清了房款，原告虽然于2016年11月5日实际收房，但被告向原告展示的竣工验收报告载明的取得时间早于建设工程规划合格证的取得时间，被告不能在取得建设工程规划合格证之前开展合法的竣工验收，故案涉房屋真实取得竣工验收的日期为2017年5月4日，案涉房屋于该日才达到交付条件，交房已逾期，被告应向原告承担2016年10月2日起至2017年5月4日期间的逾期交房违约金责任，在该违约期间内原告缴纳的物业服务费也应由被告承担。另外，虽然被告已为原告办理了房屋权属证书，原告已撤回关于办证的请求，但至起诉之日被告尚未向原告履行该办证义务，成都市实行不动产统一登记后，被告为原告办理不动产证的手续和所需资料和实行不动产统一登记前是相同的，原告的房屋所有权实体权利自办理不动产权证时开始取得，不动产权证就是房屋所有权证，且被告取得初始登记的时间为2018年3月5日，被告为原告办理房屋所有权转移登记至该日后才具备条件，故被告应当为原告办理并承担因逾期办证而产生的违约金。原告为实现自身的合法债权向法院申请了财产保全，由此产生了保全费及保函费，该费用应由被告负担。请求判如所请，以维护原告合法权益。 被告成都世龙实业有限公司辩称：1.对《商品房买卖合同》及补充协议的真实性、原告已付清合同约定房款、原告主张的实际收房时间无异议；2.针对逾期交房违约责任问题，建设工程规划合格证不是建设工程竣工验收的必要条件，仅是规划主管部门核实工程是否符合城乡规划要求的凭证。案涉房屋于2016年8月12日经五方主体竣工验收合格，原告主张的2017年5月4日仅为填制竣工验收备案表的时间而非竣工验收的时间，原告经查验后接收了案涉房屋，交房时案涉房屋已符合法定及合同约定交付条件，被告不存在逾期交房行为，不应承担逾期交房的违约责任；此外即便假设被告需承担违约责任，因被告提供的房屋是质量合格的房屋，原告已实际取得对房屋进行占有、使用、收益等权益，并未造成任何损失，违约金的计算时间也应当自2016年10月2日计算至原告实际收房之日，原告主张的违约期间有误，且其主张的违约金过高，应予以调低；3.针对物业费问题。被告并未逾期交房，被告已向原告提供了质量合格的房屋，原告已实际对房屋进行占有、使用，应当自行承担物业费；4.针对逾期办理房屋所有权证书违约责任问题。合同约定被告应于商品房交付之日起365日内为原告办理房屋所有权证书，但自2016年11月23日起，成都市开始实施不动产产权登记，该政策实施后被告已无法为原告办理房屋所有权证书，且该政策实施时，双方约定的取得房屋所有权证书的期间尚未届满，故被告并无违约行为，不应承担违约责任；5.针对保全费、保函费问题。合同未约定保全费、保函费的负担，保函费并非法律规定的诉讼费用，原告未举证证明被告在诉讼过程中存在可能导致将来生效判决不能执行或难以执行的行为，故保全行为并非必须的，且原告本可用其他形式提供担保避免产生保函费，该费用亦是原告单方面与第三方确定的，不应被采信。故原告的诉讼请求不应得到支持。 经审理查明：2015年8月2日，原告与被告签订《四川省商品房买卖合同》（预售）。合同约定：原告购买被告开发的预售许可证为10660号下第2幢2单元25层2505号房屋一套，出卖人经批准建设的该商品房所在建筑区划的核准名称为世龙公馆。房屋总价为730658元。第十五条、第十八条出卖人在2016年10月1日前向买受人交付商品房，商品房交付给买受人时已取得建设工程竣工验收合格证明和房屋面积实测报告书。第十九条除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.逾期超过60日的，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。第二十七条买卖双方同意自该商品房本合同第十八条第一款约定的交付使用之日起365日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。第二十八条因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.买受人不退房，合同继续履行，出卖人按照5%的年息计算给付利息至取得该商品房的房屋所有权证书。合同签订后，原告按约向被告付清了房款730658元。 2016年8月12日，建设单位即被告、施工单位中国华西企业股份有限公司、勘察单位中国建筑西南勘察设计研究院有限公司、设计单位中国建筑西南设计研究院有限公司、监理单位四川三信建设咨询有限公司对世龙公馆1-4号楼及地下室工程进行了竣工验收，并形成了《竣工验收报告》。2016年8月24日，案涉房屋取得房屋建筑面积测绘成果报告。2016年11月5日，被告向原告交付了案涉商品房。2017年3月17日，被告取得了案涉房屋的《建设工程规划合格证》。后被告就案涉房屋所属工程向成都高新区规划建设局进行竣工验收备案，前述五方主体于2017年5月4日在竣工验收备案表中确认工程竣工验收，案涉工程完成竣工验收备案的时间为2017年5月16日。 另查明，《不动产登记暂行条例》施行后，2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年11月23日起在成都市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记，市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。 上述事实，当事人陈述、《商品房买卖合同》及其补充协议、竣工验收报告、房屋建筑面积测绘成果报告、竣工验收备案表、建设工程规划合格证等证据材料在卷佐证，本院予以确认，原告出示了成都市不动产中心的回函拟证明房屋所有权证与不动产权证首次登记所需资料一致、被告取得初始登记的时间为2018年3月5日、被告为原告办理房屋所有权转移登记至该日后才具备条件，但该函件与本案待证事实缺乏关联性，本院对此不予确认。 本院认为：原告与被告签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”债务人应当全面、适当地履行其合同义务。 关于原告要求被告承担逾期交房违约金的问题，判断被告是否存在逾期交房的违约行为，核心在于评判其是否在约定期限内向原告交付符合约定条件的房屋；根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款之规定：“未经核实或经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”案涉房屋所属工程于2017年3月17日才取得建设工程规划合格证，故于2016年8月12日的“竣工验收”行为不产生竣工验收的法定效力，不能以此约束原告；根据竣工验收备案表，五方主体于2017年5月4日确认工程竣工验收，故直至此时案涉房屋方达到约定交付条件；虽然原告在2016年11月5日接收了案涉房屋，但不能据此认定原告明知房屋尚未满足交付条件且愿意接受该履行现状，故被告未在约定期限内向原告交付符合约定条件的房屋，其行为构成违约，被告应按合同约定的标准向原告支付自合同约定交房之日的次日即2016年10月2日起计算至2017年5月4日的违约金，该违约金按已付房款每日万分之一标准进行计算，计算标准以年计为3.65%，综合考虑按期交房对购房人的重要性以及违约金兼具的惩罚性，本院认为合同约定的违约金并不过高，故不应当减少。本院对逾期交房违约金的诉讼请求予以部分支持，即违约金应确定为15709元。 关于原告要求被告承担物业费的问题，因原告要求被告承担物业费实质系基于被告的逾期交房的违约行为而导致的违约损失，本院已对原告主张的逾期交房违约金予以部分支持，且原告已实际占有使用案涉商品房，所支持的逾期交房违约金足以弥补原告的损失，故原告要求被告承担物业费缺乏充分的事实依据，本院对原告要求被告承担物业费的诉讼主张，不予采纳。 关于逾期办证违约金的诉讼请求。原告依据合同约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.买受人不退房，合同继续履行，出卖人按照5%的年息计算给付利息至取得该商品房的房屋所有权证书。”要求被告支付违约金，对此，本院认为：首先，在不动产统一登记实施前，登记证书区分为房屋所有权证书和国有土地使用权证书，原告与被告签订的合同中明确约定了取得房屋所有权证书的时间及相应的违约责任，且原告亦系根据合同中关于办理房屋所有权证的约定主张权利，故其依据为案涉合同中有关房屋所有权证书的约定。审查双方所签订的合同，签订时间为成都市开始实施不动产统一登记制度之前，合同中并无关于不动产权证书登记的相关约定。原告主张2016年11月23日成都市开始实施不动产统一登记后方颁发的不动产权证书即为合同约定的房屋所有权证书，并无相关合同约定以及法律规定。其次，双方约定于房屋交付之后365日内办理房屋所有权证书，按照2016年10月1日起算办证时间，2016年11月17日开始实施不动产统一登记之时系在双方合同约定的办理房屋产权证书的履行时间之内。因二证合一政策实施后，原房屋所有权证书与国有土地使用权证书合并登记为不动产权证书，被告在事实上已不能为原告单独申请办理房屋所有权证书。此系因为客观办证条件发生变化，不应当归责于被告，故被告不应当承担逾期办理房屋所有权证书的违约金责任，原告关于要求被告支付逾期办理房屋所有权证书违约金的主张不能成立，本院不予采纳。 关于被告承担保函费的诉讼请求。因保函费并非诉讼过程中必然发生的费用，故对原告诉请要求被告支付保函费的诉讼主张，本院不予采纳。 执行费尚未产生，原告要求被告支付于法无据，保全费、案件受理费等诉讼费用的承担，由人民法院根据案件审理情况依职权决定。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告成都世龙实业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告曹景支付逾期交付房屋违约金15709元； 二、驳回原告曹景的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1358元，诉讼保全费707元，共计2065元，由原告曹景负担1545元，由被告成都世龙实业有限公司负担520元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  杨杰媚 人民陪审员  刘永红 人民陪审员  韦进兵 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  雷 欣