四川省广汉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0681民初2144号 原告王晓东，男，1986年2月24日生，汉族，住山西省太原市万柏林区。 委托诉讼代理人廖祎，四川方舟达律师事务所律师。 被告四川和昌房地产开发有限公司，住所地四川省广汉市福州路一段66号。 法定代表人：毛剑。 委托诉讼代理人邱天，四川达宽（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人曾钦，四川和创律师事务所律师。 原告王晓东诉被告四川和昌房地产开发有限公司（以下简称和昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案受理，依法适用简易程序，在审理过程中，因案情需要，依法变更为普通程序公开开庭进行了审理。原告王晓东及其委托诉讼代理人廖祎，被告和昌公司的委托诉讼代理人邱天、曾钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王晓东向本院提出诉讼请求：一、依法解除原被告双方位于2018年6月20日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议；二、被告依法退还原告的购房款374192元及被告向原告支付的违约金74838.4元；三、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告通过电话推销方式联系到原告，宣称自己有商铺对外出售，其项目是与广汉市政府一起打造的市重点工程、民生项目，今后会有银河奥特莱斯入住，成都九龙服装批发城整体搬迁入住等并宣称今后还可以按每年8%-9%的售后返租。原告在被告的鼓吹下拿出自己父母的养老钱，于2018年6月20日来到被告的售楼部与被告签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，合同约定原告购买被告销售的位于广汉市的商铺，建筑面积30.06平方米，价格为374192元。原告按照协议于2018年6月9日支付了被告40000元购房款，于2018年6月20日支付尾款334192元。按照协议约定被告应当在2018年6月30日向原告交付该房屋，但一年多时间过去了被告并未向原告交付房屋，期间在2019年6月12日因被告的虚假宣传及违约行为爆发了业主大规模的维权。为此，广汉市政法委、信访局、住建局、公安局、商务经合局、市场监督局等有关部门组织业主与被告法定代表人毛剑进行协商并形成了会议纪要。原告此时才发现被骗，原告了解到该项目至今一直处于停工状态，自己购买的商铺也并非只有地下两层，而是一共修建了地上四层，地下一层。同样的受害者还有很多，涉及被告的诉讼也很多。综上所述，被告这种虚假宣传，引诱原告订立合同后拒不履行的行为，已经构成严重违约，致使原告不能实现合同目的。因此，原告依据《民事诉讼法》的规定依法向贵院提起民事诉讼，请求法院判决被告立即归还原告父母的养老钱，并向原告承担违约责任。 被告和昌公司辩称：原告与四川昌达联行物业管理有限公司签订了委托经营管理协议，委托由昌达联行公司代其接受房屋，而被告已于2018年1月25日向昌达联行服务公司交付了房屋。双方商品房买卖第三条合同明确标明了签订商品房买卖合同时地上已修建了4层。没有与合同约定不一致的情形。所以说综上其实原告诉讼的目的是很清楚，就是因为现在招商受阻，害怕没有商铺入驻，大面积的商铺无法使用，从而大面积的贬值。原告主张诉讼请原告主张解除合同心情可以理解，但是法律上不应当得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院对双方当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，将在下文综合评述。 本院经审理查明：原告王晓东与被告和昌公司于2018年6月20日签订了《商品房买卖合同》及其补充协议。双方约定：1、原告购买被告开发的案涉商铺8#楼第-1层527号，地上0层、地下2层，签订本合同时该商品房所在楼栋的建设工程进度状况为地上四层；2、总房款374192元，一次性付款；3、交付条件：2018年6月20日前交付，商品房交付应当符合下列1、2、6所列条件（1、该商品房已取得规划批准文件和建筑工程竣工验收备案表，2、有资质的房产测绘机构出具的房屋面积实测技术报告书，6、前述第1项是指该商品房所在楼栋经建设、施工、设计和监理等有关单位竣工验收合格）；4、逾期交房责任：逾期10日不构成违约，10日后交房构成违约，出卖人支付违约金，合同继续履行。5、交接手续：交付前，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续；买受人持《交房通知书》与出卖人或者出卖人委托的物业服务公司办理交房手续，并签署《商品房交接验收单》后，即为合同项下商品房已交付；6、产权登记：出卖人应当在2019年12月31日前取得楼栋的权属证明，否则：出卖人承担违约责任，合同继续履行；因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起1100日内取得房屋所有权证书的，买受人同意不退房，出卖人支付违约金。 同日，原告王晓东与四川昌达联行物业管理有限公司签订了一份《委托经营管理协议》，约定：王晓东将案涉商铺交由昌达联行经营管理，委托期限20年，昌达联行按照约定向王晓东支付商铺租金，同时，王晓东委托昌达联行代为与开发公司办理商铺交接手续，并接收昌达联行收房行为的约束，双方不再另行签署房屋交付确认书。王晓东承诺不得自行向开发商主张交付义务。 王晓东已收取半年租金；案涉商铺至法庭辩论结束时尚未营业；和昌公司与昌达联行在2018年1月25日对所有商铺完成了交接手续。 本案的争议焦点为：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议是否有效。二、若《商品房买卖合同》及补充协议有效，原告要求解除合同的理由是否成立。 关于案涉《商品房买卖合同》及补充协议是否有效的问题，原被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议是自愿签订的，没有欺诈、胁迫的情形，不违反法律或行政法规的禁止性规定，完全是双方真实意思表示，是合法有效的，合同双方均应受其约束。虽《商品房销售管理办法》第十一条第二款规定了房地产企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房，但《商品房销售管理办法》属于部门规章，不属于法律和行政法规，故，是否违反该规定，不影响合同的效力。 本案原告要求解除合同的理由是否成立。原告称商铺未完成交付，无法实现其合同目的，同时商铺至今开业经营，无法实现当初被告宣传的预期目的，所以被告存在根本违约，请求解除合同。本院认为，原被告双方在签订《商品房买卖合同》的同时，原告与案外人四川昌达联行物业服务管理有限公司签订了《委托经营管理协议》，约定由昌达联行公司代为接收房屋，与开发商办理交接手续，并且负责商铺运营，而被告和昌公司已于2018年1月13日向昌达联行公司发出了书面交房验收通知，昌达联行于2018年1月25日对案涉房屋进行了验收。故案涉商铺被告和昌公司已经履行交房义务。虽本案原告签订《委托经营管理协议》在此之后，但可视为对昌达联行前期收房行为的追认。且被告的交付行为也符合双方合同第十一条约定的交付条件。同时原告已经收取了部分租金，已经在享有商铺的收益权。故，案涉房屋已经完成了交付。退一步讲，根据合同约定，房屋交付与否，并不使原告享有合同解除权。原告称商铺的实际状况与合同约定不符，双方合同第三条同时约定了建筑结构“地上0层”、已修建“地上四层”，此为格式合同条款，应当做不利于格式条款制作者的解释，应当解释为双方约定“地上0层”。本院认为，该条内容关于建筑状况描述虽不一致，但原告在购买案涉商铺时商铺已经修建完毕并竣工验收合格半年时间，合同上载明“签订本合同时该商品房所在楼栋的建设工程进度状况为地上四层”，这应该是当时的实际情况。其实二者并没有实质性冲突。且商铺的具体位置、面积并没有与合同约定不同，原告也已经收取了租金。原告并没有证据证实因该合同描述不同而造成了他的损失。综上所述，依照原被告双方的《商品房买卖合同》及补充协议，双方履行合同的行为尚不符合合同约定的解除条件。原告称不能实现其商铺交付的合同目的，而案涉商铺已经交付给原告委托的昌达联行公司，原告已经收取了商铺租金，亦不符合《合同法》第九十四条第（四）项规定的法定解除条件，故原告请求解除合同的理由不成立。 综上所述，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效。原告要求解除合同的请求既不符合合同约定，也不符合《合同法》第九十四条关于法定解除合同的规定，故对原告该请求本院不予支持。对于原告要求退还购房款的请求，应以合同解除为前提，由于本院对原告请求解除合同的请求未予支持，故本院对原告要求退还购房款的请求也不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告王晓东的全部诉讼请求。 案件受理费6912元，由原告王晓东负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审判长  黄诗衡 审判员  林全英 审判员  李 斌 二〇一九年十二月十日 书记员  彭 清