上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初6022号原告(反诉被告)：祝建新，男，1983年8月10日出生，汉族，住江西省鹰潭市。委托诉讼代理人：潘建强，上海山田律师事务所律师。委托诉讼代理人：张斌，上海山田律师事务所律师。被告(反诉原告)：潘赛格，男，1984年5月4日出生，汉族，住上海市静安区。被告(反诉原告)：谢京杰，男，1984年10月17日出生，汉族，住上海市普陀区。被告(反诉原告)：周慧堃，男，1987年4月4日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列三被告共同委托诉讼代理人：周洪恩，上海仁良律师事务所律师。第三人：澳静(上海)国际贸易有限公司，住所地上海市静安区南京西路XXX号XXX、XXX室。法定代表人：吴凌俊，执行董事。第三人：澳净国际贸易(上海)有限公司,住所地中国(上海)自由贸易试验区德堡路XXX号XXX幢楼六层602-6室。法定代表人：沈浩，执行董事。上列两第三人共同委托诉讼代理人：李梦园，上海弼兴律师事务所律师。上列两第三人共同委托诉讼代理人：申悦梅，上海弼兴律师事务所律师。原告(反诉被告)祝建新与被告(反诉原告)潘赛格、谢京杰、周慧堃、第三人澳静(上海)国际贸易有限公司(以下简称澳静公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，经被告(反诉原告)潘赛格、谢京杰、周慧堃申请，本院依法追加澳净国际贸易(上海)有限公司(以下简称澳净公司)作为本案第三人参加诉讼。本案于2019年4月22日、7月22日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)祝建新的委托诉讼代理人潘建强，被告(反诉原告)潘赛格、谢京杰、周慧堃(仅参加4月22日庭审)及其共同委托诉讼代理人周洪恩，两第三人共同委托诉讼代理人李梦园、申悦梅到庭参加诉讼。审理期限到期后，双方当事人同意继续适用简易程序，由本院院长批准，本案延长适用简易程序，审理期限延长至六个月。因案情复杂，本案转为普通程序。本案于2019年11月21日第三次公开开庭进行审理，原告(反诉被告)祝建新的委托诉讼代理人潘建强，被告(反诉原告)潘赛格、谢京杰、周慧堃的共同委托诉讼代理人周洪恩，两第三人的共同委托诉讼代理人李梦园、申悦梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祝建新向本院提出诉讼请求，请求判令：1.原告与被告于2018年11月10日签订的租赁合同，于2019年1月31日解除；2.被告向原告返还租金、押金40万元；3.被告赔偿原告商铺装修费损失9万元；4.被告赔偿原告预期经营利润、支付员工工资损失20万元。事实和理由：2018年11月10日，原告与被告签订租赁合同，约定原告承租被告位于上海市南京西路XXX号一楼102-16商铺(以下简称系争房屋)用于经营上海市静安区随意点面包房。合同约定租赁期限为2018年11月30日至2024年11月29日，月租金8万元。2018年11月，原告按约支付租金和押金共计40万元。系争房屋系澳净公司出租给被告，再由被告转租给原告经营。在与原告签订租赁合同之前，被告隐瞒欺骗原告系争房屋及整个商场的消防和环评未通过的情况，导致原告合同目的无法实现。因被告的重大过失导致原告诸多损失，沟通未果，2019年1月28日，原告向被告寄送解除租赁合同通知书，要求解除合同，退回租金押金，赔偿损失，并于2019年1月30日，通过短信告知被告解除租赁合同。2019年1月31日，原告通知被告在2019年1月19日前办理系争房屋的交接。为维护原告自身利益，原告诉诸法院，请求判如所请。被告潘赛格、谢京杰、周慧堃共同辩称，不同意原告诉请。2019年4月2日，被告向两第三人发送解除通知，被告与两第三人之间的租赁合同于该日解除，故原、被告之间的租赁合同亦于该日解除。解除合同的原因在于原告违约，不同意赔偿原告损失。原告支付的租金押金在扣除租金及占有使用费后同意返还原告。第三人澳净公司、澳静公司述称，不同意原告的诉请。租赁合同是原、被告之间签订的，与第三人无关。办理交接需要原告先完成拆除工作并注销营业执照。反诉原告潘赛格、谢京杰、周慧堃向本院提出诉讼请求，请求判令：1.反诉被告支付2018年11月30日至2019年4月2日的租金计170,668元；2.反诉被告支付从2019年4月3日起至实际完成交付义务之日止的房屋的占有使用费，按每天3,000元标准计算；3.反诉被告支付至2019年4月8日的物业管理费7,150元；4.反诉被告支付相当于6个月租金的违约金。事实和理由：2018年11月10日，反诉原告与反诉被告就系争房屋签订租赁合同，约定租金为每月8万元，租金按照三个月为一期支付，每月物业管理费1,650元。租赁合同签订后，反诉被告应当依约支付3个月租金及相当于3个月租金的押金48万元，并且应当于2019年2月25日前支付下一期租金24万元。但反诉被告仅支付40万元，剩余第一期租金8万元及第二期租金24万元至今未能支付，且反诉被告从未支付过物业管理费。2019年4月2日，因第三人未能如实履行租赁合同义务，经反诉原告催告后，依法解除了反诉原告与第三人之间的租赁关系。因此，反诉原告与反诉被告之间的租金应计算至2019年4月2日。2019年4月3日，反诉被告如继续占用涉案商铺，应当按照每天每平方米100元的标准支付占用费。反诉被告祝建新辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。反诉原告提供的系争房屋不符合环评和消防要求，导致反诉被告合同目的不能实现，反诉原告应该向反诉被告返还押金、赔偿损失。对租金、押金金额，认为双方曾口头达成约定先少付一个月的押金。不同意支付违约金，被告没有损失，其违约金标准过高。第三人澳净公司、澳静公司共同辩称，反诉被告解除合同和环评、消防没有关联性。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋权利人为案外人上海中创静安商业发展有限公司(以下简称中创公司)。2018年9月19日，中创公司与澳净公司、澳静公司签订补充协议，约定：原合同(涉及系争房屋)承租方由澳净公司变更为澳静公司，澳净公司原合同项下的权利义务自2018年7月2日由澳静公司承继。其后，中创公司出具转租证明，同意澳静公司将承租的位于南京西路XXX号XXX、XXX室的商业用房分割及转租给第三方使用。2018年11月10日，潘赛格、谢京杰、周慧堃作为出租方甲方，祝建新作为承租方乙方，就系争房屋签订房屋租赁合同。经营业态品牌待定，乙方经营的业态及品牌不得与澳洲生活馆商铺中已确定的业态品牌相冲突，对于未确定的业态及品牌，甲方有完全的决定权，乙方应当经甲方审批通过后方可展开经营，未经甲方书面许可，乙方不得擅自转让或者转租，也不得擅自变更商铺用途(包括但不限于变更至其他品牌或经营其他项目)。租赁期限为2018年11月30日至2024年11月29日。年租金第1-2年为963,600元，每月80,300元，第3年开始递增，每两年按照6%比例递增。物业管理费第1-3年每月每平方米55元，第4-6年每月每平方米58.3元。押金为3个月的租金。自合同签订至2018年11月29日为免租装修期，免租装修期内，乙方需支付物业管理费和水、电、气费等费用。会员关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用、违约金、滞纳金外，剩余部分无息归还乙方。除甲方同意乙方续会外，乙方应在本合同的期限届满之日返还该商铺，乙方应当自行判断在本会员入驻合同期限届满前一段时间内开始准备恢复原状并办理营业执照地址变更等其他相关手续，以满足在入驻会员期限届满之日交付房屋。乙方返还商铺应当恢复原状或者恢复至符合正常使用的甲方认可的状态。恢复原状包括拆除所有重新装修的店铺设施及其他项目，但甲方书面通知乙方留用即不用拆除或恢复原状的除外。返还时，经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。经甲乙双方合意，为合理保障甲乙双方基于经营状况的自由选择的权利，双方均有权向另一方发送解除合同通知提前解除合同，主张解除合同的一方需向另一方支付三个月的会费的违约金，该违约金是双方经过对自身商业利益充分预判的结果，获得违约金的一方不以任何理由再主张其他权利。乙方如需提前退出会员签订的合同，乙方应给予甲方提前三个月书面通知。合同另对其他事项进行了约定。同日，双方签订补充协议一份，约定租金每月减少300元。合同签订后，双方开始履行。祝建新支付潘赛格三人租金及保证金共40万元。合同签订后，祝建新将系争房屋装修后开设上海市静安区随意点面包房。2018年11月23日，该面包房取得营业执照，2018年12月14日，取得食品经营许可证，经营项目为糕点类食品制售(不含冷加工糕点)。2018年12月28日，祝建新向澳静公司告知暂停营业3天。2019年1月15日，上海市静安区环境保护局对澳静公司进行现场检查，发现澳静公司从事产生油烟的餐饮服务项目，未依法完成环评备案，且未安装油烟净化设施，未按规定排放油烟气，要求停止产生油烟的餐饮服务项目，直至完成整改要求，于2019年2月28日前改正备案建设项目环境影响登记表，安装符合相关规定的油烟净化设施，按照规定排放油烟气。2019年1月18日，澳静公司经消防验收合格，澳静公司在此之前曾停业几天。2019年1月28日，祝建新向潘赛格等三人发送了解除租赁合同通知书，认为系争房屋及南京西路XXX号商场环评没有通过，消防许可也没有获得，导致祝建新签订的合同目的无法实现，故要求解除合同，赔偿损失。2019年1月31日，祝建新要求潘赛格等三人在2019年2月19日前与祝建新办理交接手续。2019年2月15日双方曾沟通在18日下午办理交接，但届期双方未办理交接手续。2019年4月2日，潘赛格等三人向澳净公司、澳静公司发送了解约通知。2019年4月22日庭审中，当事人均表示愿意配合交接。2019年4月24日原、被告办理交接，但有根40千瓦电缆没有拆除。就该电缆的处理，原、被告曾进行沟通。因在审理中，澳静公司表示电缆尚未拆除，仍未恢复原状，祝建新在2019年7月26日另行拆除。2019年5月9日，祝建新注销设立在系争房屋上的个体工商户及食品经营许可。以上事实，有祝建新、潘赛格、谢京杰、周慧堃、澳净公司、澳静公司的陈述，祝建新提供的租赁合同、补充协议、营业执照、食品经营许可证、交易明细、解除租赁合同通知书及邮寄凭证、微信记录、短信记录、登记通知书、食品经营许可(依申请注销)受理通知书、准予通知书，潘赛格、谢京杰、周慧堃提供的产证、转租证明、补充协议，第三人提供的原告停业申请书等证据予以证明。本院认为，祝建新与潘赛格、谢京杰、周慧堃签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点在于合同解除的违约方的认定。祝建新认为因潘赛格、谢京杰、周慧堃提供的系争房屋未通过环评、消防验收，故违约方在潘赛格、谢京杰、周慧堃。为证明自己的观点，祝建新提供：1.祝建新与澳静公司前法定代表人沈浩之间的聊天记录、祝建新与澳静公司员工的聊天记录、南京西路XXX号消防群、祝建新与澳静公司之间签订的租赁合同，证明潘赛格、谢京杰、周慧堃及澳静公司知晓祝建新经营的面包店会产生油烟，在审核后同意祝建新开设面包店，澳静公司对面包店进行管理，而系争房屋消防、环评不合格，潘赛格、谢京杰、周慧堃对此知情；2.沪蜜酥照片，证明同类面包店需要安装排油烟管道。潘赛格、谢京杰、周慧堃对祝建新提供的证据1认为不能达到祝建新的证明目的，无法证明潘赛格、谢京杰、周慧堃对面包店产生油烟是知情的，可以证明澳静公司对面包店进行管理；对证据2认为与本案无关。澳净公司与澳静公司对证据1认为不能证明澳静公司知晓祝建新经营的业态会产生油烟，且环评的申报义务在祝建新一方；对证据2认为与本案无关，也没有代表性。澳净公司、澳静公司认为系争房屋符合合同目的，祝建新解除合同是因为自己经营不善。为证明自己的观点，澳净公司、澳静公司提供：1.大众点评网截屏、面包店现场营业照片、商场办理退卡证明、会员卡资料清单、会员卡退卡时间截图、面包店会员退款留言纸条照片、南京西路派出所出警记录、七狸塘营业照片及网友点评，证明祝建新与他人产生冲突，经营不善，在2019年1月初，委托商场代办退还会员卡内余额，大众点评上在2018年12月底后就没有评论了，面包店1月初就已经停止营业，而隔壁的商铺经营良好；2.案外人上海胖兔餐饮合伙企业的烟道照片、信息及建设项目环境影响登记信息、案外人泫方骨法烘焙的建设项目环境影响登记信息、林更新爸爸烤肉介绍及装修照片，证明商场其他产生油烟的租客整改后已经完成环评备案，其他产生油烟的商铺也在入驻商场，其他同类商铺可以自行完成环评备案，而祝建新并未申请环评备案；3.澳静公司的食品经营许可证、会员入驻合同终止协议书，证明环保处的查处针对澳静公司的经营，有油烟的企业已经整改或退出，祝建新的面包店并不在处罚行列，环保局的查处与祝建新无关。祝建新对证据1认为并非自己经营不善导致关店，面包店中途退卡，并不代表彻底停业，彻底停业是在2019年1月19日；对证据2认为与本案无关；对证据3真实性无异议，认为不能证明消防、环评合格。潘赛格、谢京杰、周慧堃对证据1认为与本案无关；对证据2认为达不到证明目的；对证据3真实性无异议，认为与本案没有关联性。本院认为，祝建新与潘赛格、谢京杰、周慧堃解除合同的理由在于：1.系争房屋未通过消防验收。系争房屋在2019年1月18日通过消防验收，而在此之前祝建新已经办理营业执照并进行经营，祝建新并未举证证明消防通过验收之前对此造成的影响足以解除合同，且祝建新发函要求解除合同的时间为2019年1月28日，晚于系争房屋通过消防验收之日，故祝建新以此为由要求解除合同本院难以支持；2.系争房屋曾被环保部门处罚。祝建新认为面包店产生油烟，且潘赛格、谢京杰、周慧堃应该知悉，故澳静公司因油烟问题被环保部门处罚，可以认为出租方未提供符合用途的房屋，构成根本违约。潘赛格、谢京杰、周慧堃及澳静公司、澳净公司均不予认可，认为并不知道面包店会产生油烟，即便产生油烟，也不影响租赁合同目的的实现。从祝建新与潘赛格、谢京杰、周慧堃签订的租赁合同商铺用途来看，经营业态为品牌待定，仅是装修方案需要潘赛格、谢京杰、周慧堃审批通过，由此，合同对于祝建新使用系争房屋用于开设何种店铺并未严格限制。环保局开具的责令整改通知书显示处罚对象是澳静公司，此时面包店已经基本不营业，祝建新未提供证据证明面包店受到处罚，而有些产生油烟的店铺整改后于处罚次日即完成建设项目环境影响备案，而祝建新从未申请。由此，环保部门对澳静公司的处罚难以作为祝建新要求解除合同的正当理由。综上，本院对于祝建新要求2019年1月31日解除租赁合同并要求潘赛格、谢京杰、周慧堃赔偿各项损失的诉讼请求不予支持。在祝建新发函要求解除合同，不准备继续履行合同并不再支付租金的情况下，潘赛格、谢京杰、周慧堃要求与祝建新解除合同并无不当，该诉求系在2019年4月22日庭审中提出，故本院确认双方之间的租赁合同于2019年4月22日解除。潘赛格、谢京杰、周慧堃诉请要求祝建新支付相当于六个月租金的违约金，祝建新表示不同意支付，且认为标准过高，结合本案的实际情况，并考虑到祝建新办理相关手续的注销时间等因素，本院酌情确认违约金的金额为240,000元。2019年4月24日，双方在澳静公司的参与下进行了交接，虽有一处电缆未完成拆除，但潘赛格、谢京杰、周慧堃没有证据证明该电缆的存在对此造成任何损失，由此本院确认，潘赛格、谢京杰、周慧堃在该日取得系争房屋控制权，占有使用费计算到该日。2019年2月15日双方曾沟通在18日下午办理交接，但届期未果，之后月余，未有证据显示双方主动沟通交接事宜，双方对于由此带来的扩大损失均存有一定过错；系争房屋所在大厦2019年1月18日取得消防合格许可证前，对祝建新使用系争房屋存在一定障碍；环保部门的处罚可能会给祝建新的经营带来一定影响；综合本案的实际情况，本院对租金与占有使用费进行适当调整，截至2019年4月24日的租金与占有使用费酌情确定为300,000元。潘赛格、谢京杰、周慧堃表示租赁保证金可以抵扣祝建新应付租金和占有使用费，现祝建新租金与保证金共支付400,000元，抵扣后，潘赛格、谢京杰、周慧堃还应返还祝建新租赁保证金100,000元。潘赛格、谢京杰、周慧堃诉请祝建新支付物业管理费，祝建新虽抗辩已经支付中创公司，但是未提供证据予以证明，本院确认祝建新应支付潘赛格、谢京杰、周慧堃物业管理费7,150元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款规定，判决如下：一、原告(反诉被告)祝建新与被告(反诉原告)潘赛格、谢京杰、周慧堃之间签订的租赁合同于2019年4月22日解除；二、原告(反诉被告)祝建新应在本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)潘赛格、谢京杰、周慧堃物业管理费7,150元；三、原告(反诉被告)祝建新应在本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)潘赛格、谢京杰、周慧堃违约金240,000元；四、被告(反诉原告)潘赛格、谢京杰、周慧堃应在原告(反诉被告)祝建新履行完毕上述付款义务后十日内返还原告(反诉被告)祝建新租赁保证金100,000元；五、对原告(反诉被告)祝建新的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费10,700元，反诉案件受理费5,483.34元，由原告(反诉被告)祝建新负担13,183.34元，由被告(反诉原告)潘赛格、谢京杰、周慧堃负担3,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  荣琼英人民陪审员  蔡凌军人民陪审员  吴 昆二〇一九年十二月十八日书 记 员  夏 雪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。