河南省新乡市牧野区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0711民初3242号原告：师大勇,男，汉族，1974年7月28日出生，住新乡市。原告：姚洁，女，汉族，1977年3月29日出生，住新乡市。二原告共同委托诉讼代理人：梁军，河南华森律师事务所律师。被告：新乡市上宅置业有限公司，住所地新乡物理与化学产业工业园区。法定代表人：刘彦山。委托诉讼代理人：张海宾、曹梦娇，系公司员工。原告师大勇、姚洁诉被告新乡市上宅置业有限公司（以下简称上宅置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案后依法由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告师大勇及二原告共同委托诉讼代理人梁军，被告委托诉讼代理人张海宾、曹梦娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2015年7月3日签订了合同编号为2015-0700111的《商品房买卖合同》和《新乡上宅·公园城邦协议书》无效；2、被告返还原告购房款691641元，并自2015年7月3日起按银行同期贷款利率支付利息损失至款付清之日止；3、被告返还收取原告的维修基金9773元和抵押登记费1834元；4、被告赔偿原告损失691641元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年7月3日签订了合同编号为2015-0700111的《商品房买卖合同》和《新乡上宅·公园城邦协议书》，双方约定原告向被告购买位于建设中路158号上宅·公园城邦14号楼107室的商品房，该商品房建筑面积共162.87平方米，总价为1291641元，被告于2016年6月30日前向原告交付房屋。原、被告通过协议约定该商品房交付后，由被告进行三年的返租。合同约定，被告应于合同生效之日起30天向新乡市房产局申请登记备案，原告按约定向被告支付了约定的部分房款691641元及房屋维修基金9773元、抵押登记费1834元。合同签订后，被告却未能如约对该《商品买卖合同》进行备案，合同约定交房期限到期后，被告也不能按期交房，经向房管部门查询，被告所销售的涉案房屋不仅没有办理预售许可证，该房还属限制房产，被告在向原告销售该房屋时，存在明显的欺诈行为，该行为给原告造成了巨大的经济损失，应当依法承担赔偿责任。被告辩称，一、被告不存在任何违约行为；二、原告要求赔偿的利息及损失无事实、合同及法律依据，被告不应承担违约责任。原、被告于2015年7月签订《商品房买卖合同》及《新乡上宅·公园城邦协议书》，合同签订后，空气环境污染日益严重，政府很多文件都明确指出要建立监测预警应急体系，妥善应对空气污染，要求施工单位停止施工，造成工期延长，建设成本增大、复工难等问题。客观行为导致了延期交付涉案房屋，以至无法向原告支付协议书约定的返租金额，因无法预见的客观情况使得建设成本远远超出和原告签订合同之初时的工程预算金额，使得被告不能按合同约定继续履行义务。上诉行为完全符合双方《商品房买卖合同》附件四第十二条房屋交付和验收第二项关于不可抗力的情况。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》，双方在签订合同时，被告销售的房屋具备预售许可证，载明涉案楼宇1-26楼住宅商业均可销售。原告称被告无预售许可证，是因为整个项目涉及被告和新乡市国土资源局签订编号410700-CR-2012-0048-215《国有土地使用权出让合同》并未对配建的相关事宜作出明确约定，原被告签订商品房买卖合同后，政府向被告征缴保障房易地建设费。双方因易地建设费的问题，被告在人民法院提起行政诉讼，所以新乡市房管局暂停和被告办理一切房屋买卖相关事宜，并收回了涉案房屋预售许可证，导致上述项目的相关手续均被暂缓，被告在销售涉案房屋时不存在欺诈行为。原告没有提供任何证据证明其实际损失，双方的合同中也没有关于延期支付返租款项的相关约定。三、原告要求被告返还维修维修基金、抵押登记费的理由不成立。根据双方《商品房买卖合同》附件四第十一条房款、代收款项以及费用支付第二项，被告向原告代收维修基金、抵押登记费并非被告乱收费，而是被告实行代收行为后，统一缴纳至相关行政单位，所以被告并无乱收费行为，更无需返还原告所述的费用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告师大勇与姚洁系夫妻关系，2015年7月3日，二原告与被告上宅置业公司签订一份编号为2015-0700111的《商品房买卖合同》和一份《新乡上宅·公园城邦协议书》（以下简称返租回购协议书）。《商品房买卖合同》主要约定：二原告购买被告上宅置业公司开发的“新乡上宅·公园城邦”14号楼107号铺位，该商铺建筑面积162.87㎡，单价7930.5元/㎡,总金额1291641元，交房期限为2016年6月30日；第九条，出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。还约定了其他事项。返租回购协议书主要约定：3年返租5年回购，具体方式如下：1、返租期限（2016年7月1日起至2019年6月30日止，共计3年），计租日从2016年7月1日开始计算。每年的年租金为返租基价1291641的6%，即77498.46元；从购房合同签订之日开始，出卖人保证在每年7月15日前，将该返租年度（当年7月1日至下一年6月30日）的年租金返还给原告，每年返还一次。2、返租期内被告仅负责将每年6%的年租金返给原告不负责招商业务，招租或经营由原告自行管理，如被告未能按时支付租金，应按当期应付租金数的日万分之一支付违约金直至支付为止。第五条：付款方式：1、本协议签订生效后1日内，原告必须按规定支付总房款53.5%即691641元，剩余房款46.5%即600000元在三个工作日内办理按揭完毕，逾期原告应支付应付款日万分之五的违约金。房屋买卖合同和返租回购协议书签订后，二原告按照约定向被告缴纳了购房款691641元，并向被告缴纳了维修基金9773元和抵押登记费1834元。合同约定的交房期限到期后，被告未能按照合同约定向原告交付房屋，被告也未对该房屋进行返租。另查明，新乡市房产管理局于2015年1月5日、2015年3月31日两次为被告上宅置业公司颁发编号均为2014090的商品房预售许可证两份，两份预售许可证除日期不同外，销售范围也不同。2015年1月5日预售许可证的范围为：地面以上**商业住宅用房；1-2层局部为商业用房，暂不办理预售；物业用房101户室及社区用房101户室不得预售。2015年3月31日预售许可证的范围为：地面：地面以上**商业住宅用房2层局部为商业用房，局部为住宅用房；物业用房101户室及社区用房101户室不得预售。涉案房屋在“1-2层商业用房”范围内。在案件审理过程中，经本院释明，原告选择要求审理商品房买卖合同法律关系。本院认为，本案二原告与被告之间就同一处房屋设立两个法律行为，一个为商品房买卖行为，另一个为租赁或回购行为，分属于不同的法律关系，经本院释明，原告选择审理商品房买卖合同法律关系，故原告诉讼请求中基于租赁或回购行为的内容本院不予处理。因此，本案的主要焦点在二原告与被告上宅置业公司订立商品房预售合同时被告上宅置业公司是否已经取得商品房预售许可证明，从双方提交的证据可知，被告上宅置业公司就开发的涉案项目拥有两份预售证明，两份证明编号一致，但颁发日期和预售范围不一致。其中颁发日期为2015年1月5日的预售许可证显示涉案房屋在许可预售范围内，颁发日期为2015年3月31日的预售许可证显示涉案房屋不在许可预售范围内。两份预售许可证均是法定行政机关颁发的，行政行为要遵守诚实信用原则，本案系民事案件，无权否定任何一份预售许可证的效力。因此，在目前情形下，二原告以签订预售时被告无预售许可证为由要求确认合同无效没有事实依据，二原告也无证据证明存在合同无效的其他情形，故原告要求确认合同无效及其他返还财产、赔偿损失的请求均不予支持。关于诉讼费负担问题，在本案合同履行过程中，被告客观上确实存在延期交房的情形，且延期时间较长，履行合同确有瑕疵，故认定被告负担保全费5000元和案件受理费的一半即8655元，共计13655元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷适用法律问题的若干解释》第二条之规定，判决如下：驳回原告师大勇、姚洁的诉讼请求。案件受理费17310元，由二原告负担8655元、被告新乡市上宅置业有限公司负担8655元；保全费5000元，由被告新乡市上宅置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判长 ：张孝群审判员 ：郝章勇审判员 ：陈青青二〇二〇年二月十一日书记员 ： 郜 莲