鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0304民初3103号原告：鞍山星光物业服务有限公司，住所地：鞍山市铁**明山街******。法定代表人：阳丰，该公司总经理。委托诉讼代理人：王鹏程，该公司法务。被告：朴成军，男，1970年7月29日出生，汉族，现住址：鞍山市立山区。委托诉讼代理人：孙宏彬，女，1972年8月30日出生，汉族，现住址：鞍山市。被告之妻。原告鞍山星光物业服务有限公司（以下简称星光公司）与被告朴成军物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人王鹏程、被告的委托诉讼代理人孙宏彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1.判令被告立即支付给原告2010年10月15日至2019年1月15日期间的物业服务费5927元并赔偿违约金1778.1元，合计7705.1元;2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系小区×-×-×房屋所有人，该房屋建筑面积为114.22平方米，物业管理服务费标准为住宅0.5元/月/平方米，阁楼0.25元/月/平方米，门店0.5元/月/平方米。2016年1月15日之后星光物业过渡期满后物业管理服务费标准为住宅0.7元/月/平方米，非住宅1元/月/平方米，阁楼0.25元/月/平方米2010年10月15日至2019年1月15日期间，被告累计拖欠原告物业服务费5927元，期间经原告多次向被告催要，均遭到拒绝。2015年6月10日，原告与鞍山市立山大德阳光居业主委员会签订了物业服务合同，合同约定：业主或物业使用人逾期缴纳物业费的，从逾期之日起按每天应交物业费的0.3%缴纳违约金，并可向人民法院起诉。由于违约金过高，按照合同法解释二的相关规定酌情减免为总金额的30%收取违约金。2015年6月10日鞍山鸿宇物业服务有限公司和大德阳光居业主委员会签订物业服务合同，鸿宇物业授权星光物业接管大德阳光居业主拖欠其2010年10月15日至2015年10月15日的物业费，对于逾期不交费的业主星光物业有权向人民法院提起诉讼。综上，请求人民法院查清本案事实后，判决被告立即支付给原告物业服务费5927元并赔偿违约金1778.1元。被告朴成军辩称：我不同意给付物业费及违约金。理由如下：鸿宇物业公司的物业费诉讼时效已经过期，债权人转移债务必须通知债务人，我没有接到任何电话，鸿宇公司没有通知过我，2014年开过庭，我与鸿宇公司口头协议解决完了，鸿宇公司不向我主张物业费了。星光物业服务合同，吕银霞是实际操作者，业主委员会不合法，业主委员会和物业方是一方，这份合同是虚假的，该物业合同无效，原告无权向我索要物业费。并且我家房屋漏水，原告未尽到维修义务，原告提供的服务非常不到位，所以我不缴纳物业费用。经审理查明：2010年10月5日，大德阳光明居业主委员会（以下简称业主委员会）与鞍山鸿宇物业服务有限公司（以下简称鸿宇公司）签订《物业管理服务合同》一份，并加盖业主委员会及鸿宇公司的印章。委托管理期限自2010年10月15日起至2014年1月14日止。建筑面积每月每平方米按0.5元收取服务费。2014年1月6日业主委员会与鸿宇公司签订《物业管理服务合同》一份，并加盖业主委员会及鸿宇公司的印章，鉴证方为鞍山市立山区沙河街道办事处工业社区居民委员会，并加盖该居委会印章。该合同上有孙艳、杨悦、刘春梅、吕红霞、温德辉、贾海城签字。建筑面积每月每平方米按0.5元收取服务费。2015年6月10日，业主委员会与鸿宇公司签订《物业管理服务合同》一份，并加盖业主委员会及鸿宇公司的印章，该合同显示有业主委员会代表人杨悦、刘春梅、吕红霞、温德辉、贾海城签字。委托关系期限暂定为5年，自2015年6月10日起至2020年6月10日止。住宅按0.7元/月的标准收取物业管理费。业主逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的0.3%交纳滞纳金。被告确实在2015年10月15日至2019年10月15日时间段内未缴纳物业费。另查，被告陈述“吕银霞”与《物业管理服务合同》业主委员会方签字人“吕红霞”并非同一人。又查，原告星光公司现为被告所在大德阳光明居小区提供物业服务，被告系该小区×-×-×房屋业主，房屋建筑面积为114.22平方米。原告星光公司从2018年起才按照物业服务合同的约定执行收费标准0.7元/月，2018年之前的物业费标准还按照0.5元/月的标准收取。再查，案件审理过程中，原告于庭审辩论终结后，向本院提出变更诉讼请求申请书：依法判决朴成军2015年10月15日-2019年10月15日星光物业服务期间的物业服务费为3221元，并赔偿违约金967元，合计4188元。计算标准如下：2015年10月15日-2018年1月15日按每平0.5元计算，欠27个月，114.22×0.5×27=1542元；2018年1月15日至2019年10月15日按每平0.7元计算欠21个月，114.22×0.7×21=1679元；违约金27个月按0.5元计算为463元，21个月按0.7元计算为504元。上述事实有原、被告当庭陈述在卷为凭，原告提供的证据有：物业服务合同三份、催缴证明4张、园区照片一组、安民告示一份。以上证据，经庭审审查，所证事实足资认定，本院予以采信。原告提供的授权书一份，因其已撤回该部分起诉，该证据与本案无关联，本院对该证据不予采信。被告当庭用其自带电脑播放视频若干，用其自带手机播放音频一份，法庭向其告知庭后将当庭播放的视频及音频数据制作成光盘作为证据送交至法庭，但被告庭后拒绝提供。本院认为，举证系当事人的权利，其亦有义务将当庭举示的证据向法院提交入卷存档，被告当庭播放的音、视频系电子证据，需存入光盘介质入卷留痕。被告拒绝提供光盘的行为，导致卷宗证据部分缺失，不便日后调阅，其行为已妨碍人民法院正常工作秩序，其举证形式不合规，故本院无法对被告提供的音、视频数据予以确认，被告应承担举证不能的不利后果。本院认为：依法成立的合同受法律保护。朴成军所在小区业主委员会与星光公司于2015年6月10日签订了《物业服务合同》，该合同系该小区业主委员会与星光公司的真实意思表示，不违反法律强制性规定，内容合法有效。根据《物业管理条例》第十二条第四款关于“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”之规定，物业公司向朴成军所住小区提供物业服务的行为合法有效。原告履行了服务义务后，被告在2015年10月15日至2019年10月15日时间段内未按约定交纳物业费，虽然物业合同中明确约定自2015年6月10日起至2020年6月10日止，物业费为每平方米0.7元/月，但原告自愿在合同约定的服务期限内，从2015年10月15日至2018年1月15日，降低物业服务费标准按每平0.5元标准计算系其对自己权利的处分，本院予以准许。原告于庭审辩论终结后变更诉讼请求本不应准许，但鉴于被告对2010年10月15日至2015年10月15日物业费不予认可，且原告撤回其对被告自2010年10月15日至2015年10月15日物业费的起诉，是对己不利的处分，本院对原告撤回其对被告自2010年10月15日至2015年10月15日物业费请求予以准许。但原告变更物业费计算的终止时间点2019年10月15日已经超出庭审辩论终结前其诉请的2019年1月15日，加重了被告的负担，故本院对该部分物业费变更请求不予准许，原告对该部分可另行主张权利。被告应向原告支付的物业费为：1.从2015年10月15日至2018年1月15日，按每平0.5元计算，欠27个月，114.22×0.5×27=1542元；2.2018年1月15日至2019年1月15日按每平0.7元计算欠12个月，114.22×0.7×12=959元，共计2501元。关于原告主张被告支付其滞纳金一节，本院认为，原、被告双方约定以欠费总额的0.3%按日支付滞纳金，该滞纳金的性质实质为违约金。虽然被告抗辩原告物业服务极度不作为，但原告已实际向被告小区提供物业服务，如被告在服务过程中发现物业公司服务存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理，督促物业公司及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。若物业公司仍未能自行改进，被告小区亦可另行选聘物业公司的合法途径解决，不应以拒交物业费的方式对抗。物业服务管理具有多面性、连续性、综合性、受益主体广泛性的服务特点，物业服务可能会在某些时间点、某些服务存在瑕疵，但人民法院不宜对物业公司所提供的综合性服务作全盘性否定，否则势必造成恶意欠费业主随意主张更换物业公司，导致小区陷入无物业公司接管的混乱局面，最终损害的是全体小区业主的共同利益，从长远来看亦是对被告利益的伤害。本案被告的抗辩不足以证明原告的物业服务构成根本性违约，现被告未以合理方式维权却以不缴物业费来对抗原告提供的服务，显系不妥，亦对其他缴费业主不公平。业主抗辩物业管理服务不到位，甚至物业在管理中存在侵害业主人身财产权的行为，业主可另寻途径解决，但不能以此为由拒交物业费。本案中，物业服务合同中约定的违约金标准过高，根据法律规定及本案物业公司服务的实际情况，本院对该约定标准不予支持。被告应自起诉之日即2019年8月7日起至判决指定付款之日止，以2501元为基数按中国人民银行同期贷款利率标准给付为宜。关于被告辩称“星光物业服务合同，吕银霞是实际操作者，业主委员会不合法，业主委员会和物业方是一方，这份合同是虚假的，该物业合同无效，原告无权向我索要物业费。”一节，本院认为，首先吕银霞并非业主委员会与星光公司代表人，其不具有签订合同的决定权，从形式上看，本案不存在业主委员会与物业方是一方的情况。从实体来看，小区业主委员会成立、物业公司成立亦不属于本案实体审查范围。其次，物业公司作为一个服务机构不负责也未参与涉案小区业主委员会的组建工作，物业公司没有义务审查业主委员会组建程序是否规范合法。业主委员会以其公章对外履行职能，物业公司与业主委员会签订的《物业管理服务合同》，有业主委员会的公章以及业主委员会代表人的签名，物业公司有理由相信业主委员会具有资质，因此业主委员会的成立是否存在瑕疵不会影响《物业管理服务合同》的效力。业主委员会作为业主大会的执行机构，其作出的决定对小区全体业主具有约束力。最后，小区事务管理采取小区业主自治原则，该小区全体业主并未召开业主大会终止与星光公司的物业服务关系，系该小区全体业主意志的体现，个别业主不认可物业公司服务亦应通过启动业主大会等法定程序解决，人民法院应尊重小区全体业主自治权，不便干预。星光公司时至今日仍对被告所在小区实际提供物业管理服务，因此原、被告之间仍然存在事实上的物业服务关系，小区业主应向物业公司支付服务对价，故本院对被告抗辩原告无权向其收取物业费的辩解不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决如下：一、被告朴成军于本判决发生法律效力后三十日内给付原告鞍山星光物业服务有限公司自2015年10月15日起至2019年1月15日止的物业费共计2501元及违约金（自2019年8月7日起至判决指定付款之日止，以2501元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计息）；二、驳回原告鞍山星光物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预缴25元），已减半收取25元，由被告朴成军承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  张玲二〇一九年十月三十一日书记员  刘颂