上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0109民初28894号原告(反诉被告)：林培峰，男，1984年12月4日出生，中国香港人，住中国香港杨屋道X号X座XXX室。委托诉讼代理人：林德杰，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海鸿福置业有限公司，住所地上海市。法定代表人：许可，总经理。委托诉讼代理人：李春华，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋剑雯，上海公鼎律师事务所律师。原告林培峰与被告上海鸿福置业有限公司(以下简称鸿福公司)房屋租赁合同纠纷，以及鸿福公司反诉林培峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月8日立案后，依法适用普通程序，合并公开开庭进行了审理。林培峰及其委托诉讼代理人林德杰律师，鸿福公司的委托诉讼代理人李春华律师、宋剑雯律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林培峰向本院提出诉讼请求：1、确认林培峰与鸿福公司签订的《商铺租赁合同》于2018年7月27日解除；2、判令鸿福公司返还林培峰已经支付的租金229,900.60元；3、判令鸿福公司赔偿林培峰经济损失1,341,420.76元(其中包括：机器设备128,860元、原料8,031元、装修费305,106元、装修押金54,661.73元、垃圾清运费2,000元、物业费27,601.03元、员工住宿费130,000元、员工报酬517,000元、商铺以及员工宿舍租赁居间费58,161元、律师费110,000元)；4、判令鸿福公司支付违约金327,970.38元；5、本案诉讼费由鸿福公司负担。审理中，林培峰变更第三项诉讼请求，要求鸿福公司赔偿林培峰经济损失1,304,620.76元，将其中的机器设备费用调整为92,060元。事实和理由：林培峰与鸿福公司于2017年11月13日签订《商铺租赁合同》，约定林培峰租赁鸿福公司出租的上海市四川北路XXX号“壹丰广场”购物中心层B2-A17号商铺(以下简称系争房屋)，租赁面积87.81平方米，用于经营至尊面包品牌餐饮。《商铺租赁合同》签订后，林培峰根据合同约定支付租金、物业管理费等费用，并开始对系争房屋进行装修等各项经营前的准备工作。后，林培峰向鸿福公司提出对系争房屋进行消防验收手续的办理时，才得知系争房屋不能办理消防验收手续，为此林培峰多次与鸿福公司进行交涉，并发出律师函，要求被告解决。2018年7月10日，林培峰再次向鸿福公司致律师函，明确：若2018年7月26日仍未使系争房屋通过消防验收的，双方的《商铺租赁合同》于7月27日解除，鸿福公司应返还林培峰已经支付的租金等，并赔偿各项损失及支付违约金。但鸿福公司始终未能使系争房屋通过消防验收，鸿福公司将无法通过消防验收的系争房屋出租给林培峰，系严重违约，给林培峰造成严重的经济损失，故起诉来院，望判如所请。鸿福公司辩称，同意双方的《商铺租赁合同》于2018年7月27日解除。不同意林培峰其余诉讼请求，双方签订租赁合同后，鸿福公司依约向林培峰交付了符合开业经营条件的系争房屋。但在合同履行期间，林培峰不断存在违约行为，包括：未按约全额交付合同相关费用；未在合同约定时间内开业；在鸿福公司积极配合的情况下，迟迟不办理营业执照、食品卫生许可证等相关证照。反而以无法办理消防类备案为由，多次要求鸿福公司进行赔偿，但无法办理消防类备案系行政机关管辖不明所致，不可归责于鸿福公司。根据双方租赁合同的要求，林培峰应当在系争房屋内办理相关证照，办证的义务不在鸿福公司，实际上系林培峰自身原因不想继续履行系争房屋的租赁合同，因此租赁合同解除的原因在林培峰，鸿福公司不应当承担任何赔偿或违约责任。鸿福公司向本院提出反诉请求：1、判令鸿福公司与林培峰签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》于2018年7月27日解除；2、判令林培峰立即向鸿福公司交还系争房屋；3、判令鸿福公司没收林培峰支付的履约保证金163,985.19元；4、判令林培峰支付违约金327,970.38元；5、判令林培峰向鸿福公司支付装修期租金82,190.16元；6、判令林培峰向鸿福公司支付装修期物业管理费11,259.04元；7、判令林培峰向鸿福公司支付2018年5月剩余租金(按22天计算)23,519.08元、2018年6月租金48,075.98元、2018年7月租金42,675.66元；8、判令林培峰支付鸿福公司装修审图费1,756.20元；9、判令林培峰向鸿福公司支付消防审核及竣工验收费2,000元；10、判令林培峰向鸿福公司支付2018年8月1日起的场地占用费(按每月163,985.19元计算)；11、本案诉讼费由林培峰负担。审理中，因双方已交接系争房屋，故鸿福公司撤回要求林培峰返还房屋的反诉请求。事实和理由：鸿福公司与林培峰就系争房屋签订《商铺租赁合同》后，鸿福公司按约向林培峰交付了符合租赁合同约定、且符合正常开业条件的系争房屋，但林培峰在履行租赁合同过程中屡屡违约，并于2018年7月10日函告鸿福公司，要求于2018年7月27日解除双方签订的租赁合同。因林培峰单方面提出解除合同，且在2018年10月27日前，鸿福公司并未向法院提起诉讼要求林培峰继续履行合同，故双方签订的《商铺租赁合同》应于2018年7月27日解除。林培峰提出解除合同的理由系系争房屋无法办理消防备案，根据法庭调查结果，系争房屋暂无法办理消防备案的原因系行政部门间管辖权发生争议。可见，导致合同目的无法实现的责任不在鸿福公司，林培峰无权单方面解除合同，因此林培峰要求提前解除合同的行为显属违约，故应按双方租赁合同的约定向鸿福公司支付各项费用并承担违约责任。林培峰对反诉辩称，同意双方于2018年7月27日解除《商铺租赁合同》及《补充协议》，但鸿福公司作为出租方，将没有产权登记、未经过消防部门验收合格的不适宜出租的系争房屋出租给林培峰，对林培峰造成巨大损失，违约责任在鸿福公司，故不同意鸿福公司提出的没收履约保证金、要求林培峰支付违约金及其他各项付款主张。因鸿福公司在诉讼发生后滥用诉权，就本案提出管辖权异议，造成双方无法及时交接房屋，且系争房屋不具备可以正常经营使用的条件，故鸿福公司要求林培峰支付场地占用费的诉讼请求也不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月13日，鸿福公司(甲方，出租人)与林培峰(乙方，承租人)签订《商铺租赁合同》，约定：乙方向甲方承租系争房屋作为商业经营至尊面包品牌的轻餐饮使用；租赁面积87.81平方米；系争房屋的租赁期从2017年11月15日起至2022年11月14日止；在准许经营活动未获得相关政府部门许可前(根据相关规定，允许开业后取得的许可除外)，乙方不得在系争房屋开业，但乙方不得晚于开业日开始营业，如果乙方晚于开业日开始营业，则除非双方另有书面约定或者该等延迟系甲方所致，每延迟一天，乙方应向甲方支付相等于平均日固定租金三倍的违约金，若该等延迟超过15日，则甲方有权提前解除合同；租赁期内，乙方应向甲方支付租金和物业管理费以及其他费用。但在乙方租满约定租赁期并遵守本合同各项条款的前提下，甲方同意给予乙方一定的装修期，装修期自2017年11月15日至2018年1月5日，开业日为2018年1月10日。装修期内甲方免收乙方的租金，但乙方必须支付物业管理费及其他费用；如乙方实际租赁不满租赁期或违反本合同的条款及规定，甲方有权向乙方索取装修期内所免去的所有租金及物业管理费，索取的每月租金及物业管理费标准参照乙方第一租赁年向甲方实际支付的每月平均租金和每月平均物业管理费；自开业日或装修期满后的首日起，双方选择固定租金或提成租金(取金额较高者)下述方式计算系争房屋的租金：第一年：固定租金按租赁面积计算，每天每平方米为18元，月固定租金48,075.98元；第二年：固定租金按租赁面积计算，每天每平方米为18元，月固定租金48,075.98元；双方确认，乙方的开业保证金中等同于首月租金的金额转为首月租金；每月应付的固定租金，应由乙方于前一个月的25日或者之前向甲方付清；本合同项下乙方对甲方的所有付款，应以人民币电汇至甲方书面指定的下述账号，或以甲方届时指定的其他方式支付：甲方的物业管理费收款信息如下：账户名：上海帕默斯顿物业管理有限公司(以下简称帕默斯顿公司)……；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按未付租金日千分之一支付违约金；乙方应于本合同签署之日起七个工作日内，向甲方支付相等于3个月之租金及3个月物业管理费之和的金额，即163,985.19元，作为房屋租赁履约保证金；乙方向甲方支付的履约保证金，作为乙方将全部履行完本合同义务的保证。如因乙方擅自中途退租或违反本合同的其他约定，而致甲方行使解除本合同权利，甲方可以全部没收履约保证金而无须归还乙方；本合同履行期间，乙方无权自行以履约保证金抵付其在本合同项下的任何应付款项；乙方应于交付日或之前向甲方支付装修押金及装修期间的其他费用(装修期间装修押金54,661.73元，装修期物业管理费5,707.65元)，如甲方因乙方装修系争房屋而遭受任何损失，甲方有权从装修押金中扣收款项以赔偿甲方因此遭受的损失。乙方装修结束后应通知甲方和物业管理公司，经甲方和物业管理公司验收合格且通过政府部门各项验收后，甲方应在六十个工作日内将装修押金在扣除乙方装修系争房屋给甲方造成的损失(若有)后一次性退还乙方(不计利息)。若乙方自开业之日起三个月仍未通过验收的，甲方没收乙方的装修押金；乙方应于租赁期内向甲方支付系争房屋的物业管理费。物业管理费的收取标准：第一年，每月物业管理费6,585.75元；第二年，每月物业管理费6,585.75元；若在租赁期内，政府任何主管部门对系争房屋的相邻房屋(包括但不限于消防设施)提出任何整改要求，乙方必须根据政府相关部门或甲方或物业管理公司的要求提供所有必须的合理协助。乙方因此而遭受的任何损失(若有)由乙方与其相邻房屋的承租人协商解决，但乙方不得已该等损失为由拒绝或延迟给予上述协助。甲方不就乙方的损失承担责任与费用；乙方应最迟于租赁期满日或本合同提前终止之当日或之前向甲方和物业管理公司交还系争房屋。乙方如未经甲方书面同意而逾期不交还该房屋，乙方除应向甲方支付该房屋在占用期间内的占用使用费外(每日的占用使用费计算公式：最高日固定租金与日物业管理费之和X3或者系争房屋于当时对外出租的当日市场价与日物业管理费之和X3，取金额较高者)，还应承担该房屋在占用期间内实际发生的物业管理费、水、电等一切其他费用。如因乙方逾期不迁出系争房屋而造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任；乙方向甲方交还系争房屋前，应自负费用对系争房屋进行打扫和清理，使该房屋处于完好和可出租状态。乙方如对系争房屋进行了装修、增建或改建，应根据甲方的要求在租赁期满或本合同提前终止前将系争房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。如乙方逾期未将该房屋恢复原状，甲方可以代为处理或聘请第三方代为处理，由此发生的一切费用由乙方承担，甲方有权向乙方追索或于履约保证金中扣除该费用。如届时甲方书面同意乙方无需将系争房屋恢复原状的，甲方无任何义务就乙方对该房屋或其装修、设备和设施进行的增建或改建作出任何补偿或赔偿；对于乙方在租赁合同期满之日或本合同提前终止之日后乙方遗留在系争房屋内的物件，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行决定丢弃或处分该种物品；除本合同其他条款规定的甲方义务外，甲方还应履行下列义务：甲方应按本合同规定的条款和条件向乙方提供可以正常使用的房屋；除本合同其他条款规定的乙方义务外，乙方还应履行下列义务：乙方应取得在系争房屋内合法进行经营活动的所有批准、营业执照及许可证等，且应适时更新此等批准、营业执照及许可证；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，守约一方可书面通知违约一方解除本合同，除双倍返还或没收履约保证金之外，违反合同的一方，还应向另一方按租赁期内的平均月租金及平均月物业管理费之和的6倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿由此造成的损失与违约金的差额部分：(5)乙方逾期支付租金、履约保证金或其他应付费用累计超过30日的，或累计超过3次的；(7)因乙方原因，在系争房屋开业日前未能办妥在该房屋经营所需的手续(包括但不限于乙方未能取得营业执照或必要的许可证或乙方承诺注册设立的公司未完成等)；(8)因乙方原因，乙方于开业日之日起15日内未能对外营业的；(15)本合同约定或法律法规允许双方解除合同的其他情形；若出现本合同规定情形而甲方行使解除本合同之权力的，甲方有权依据签署的约定要求乙方承担违约金，甲方还有权向乙方追索乙方在装修期内所免去的所有租金及物业管理费。并且乙方无权就其在系争房屋内的装修及附属设施要求甲方给予任何补偿或要求甲方购买其装修或设施，乙方应按本合同的约定将系争房屋恢复原状后返还甲方；该房屋交付后，非本合同规定的情况，乙方擅自中途退租的，即构成乙方的严重违约，在此情况下，甲方有权要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔；或者甲方也可解除合同或同意乙方提前解除本合同。若甲方行使合同解除权或同意乙方提前解除本合同的，甲方除有权要求乙方承担违约金并承担装修期内免去的所有租金和物业管理费外，还有权没收乙方的履约保证金。乙方支付的违约金不足抵付甲方损失的，还应赔偿由此造成的损失与违约金的差额部分。该合同附件还约定：装修期间消防审核及竣工验收费2,000元；装修审图费1,756.20元；在本合同生效后，乙方需在约定的时间内办理工商营业执照及相关其他证照；费用一览表中还列明：装修期间垃圾清运费1,756.20元。2017年11月15日，林培峰向鸿福公司转账支付229,900.60元，该款备注摘要：租金。11月23日，林培峰向帕默斯顿公司转账支付5,292.88元，附言：物业费。11月30日，林培峰向帕默斯顿公司支付2,000元，摘要：垃圾清运费；2018年5月31日，林培峰向帕默斯顿公司转账支付22,308.15元，摘要：租金。2018年7月20日，帕默斯顿公司向林培峰出具装修押金54,661.73元的收据。2018年6月21日，鸿福公司(甲方)与林培峰(乙方)签订《补充协议》约定：租赁合同相关条款的变更：该房屋的装修期为2017年11月15日至2018年4月20日，起租日为2018年5月7日；乙方对外开业日为2018年5月30日。2018年6月26日，林培峰的委托代理律师向鸿福公司发出律师函，表示因系争房屋一直无法办理消防验收手续，要求鸿福公司配合解决，否则将向鸿福公司索赔并解除双方的《商铺租赁合同》。2018年7月10日，林培峰的委托代理律师再次向鸿福公司发出律师函：“1、若贵司在2018年7月26之前(当日)，仍未能使得租赁房屋通过“消防验收”的(以取得“消防部门”核发的租赁房屋“验收通过”相关法律文件为准)，林培峰先生与贵司的《商铺租赁合同》将于2018年7月27日正式解除。届时，本律师函同时作为林培峰先生通知贵司于2018年7月27日解除《商铺租赁合同》的“通知函”使用；同时，贵司应当返还林培峰先生之前已经支付的租金、押金、保证金等各项费用，并且赔偿林培峰先生为此遭受的所有经济损失(包括但不限于物业费、装修费、员工工资及房租、中介费、律师费等)，以及向林培峰先生支付违约金。……”该律师函向鸿福公司送达，并签收。另查明，2012年5月15日，上海地铁商贸有限公司与鸿福公司签订《租赁合同》，将包括系争房屋在内的上海地铁十号线四川北路站4#出入口下沉式广场出租给鸿福公司使用，该合同附件三载明了系争房屋所在场地的权利归属、以及出租主体资质的相关文件。2018年12月24日，上海申通地铁资产经营管理有限公司向鸿福公司发出《通知函》：“由于我司在履行与贵司的地铁场地租赁合同的过程中，发现我司租赁给贵司的部分租赁区域，虽然产权属于我司，但场地实际地理位置属于贵司的商场的建筑红线内，成为贵司商场的一部分。该片区域在贵司接手时，就已存在LeSeven、星巴克、面包新语3家商铺，且3家店商均已取得政府有关部门的相关证照，如《工商营业执照》、《食品卫生许可证》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》等。此3家商铺为原有商铺，在地铁上盖工程之前即此现状。此情况为我司旗下所有商业项目的唯一特例。针对该处的特殊性，经过我司讨论研究,现决定采取如下措施，以便于双方的合作管理：1、以该场地的建筑红线为界,增设一道防火卷帘。从而自然而然的将该场地划分为2片消防分区。2、建筑红线内区域，为壹丰商场使用区域,从统一管理需要考虑，建议由鸿福置业公司负责组织申报此处的消防审批备案工作，向虹口消防部门申报。同时,鉴于四川北路地铁产权划分和地理位置分布的特殊性，更为了在后续的双方租赁合同执行期间，维持良好和顺畅的合作关系，将隶属于贵司建筑红线范围内的区域，直接交由贵司全权负责，我司放弃该处监督权，对于该区域的监督管理，将以接受有关部门的属地化管理的形式存在，以确保我司的合法权益不受侵害。其他区域则仍由我司监督管理，不受影响。”审理中，本院至上海市虹口区消防救援支队调查本案相关情况，该支队向本院陈述：“2018年6月25日，系争房屋的承租人曾向96119致电，向我处举报系争房屋消防未验收。2018年7月18日，我处与轨交支队就系争房屋的管辖问题进行了沟通，并于2018年8月24日答复商铺承租人，将依法处理。2018年12月24日，申通地铁公司向鸿福公司发出《通知函》，告知该商铺可由虹口区消防支队进行消防验收审批。”另，审理中，鸿福公司在提交答辩状期间向本人提出管辖权异议，认为本案诉请金额较大，属重大、涉外案件，应由上海市第二中级人民法院管辖。本院经审查认为，鸿福公司提出的管辖权异议不成立，并于2018年12月17日作出民事裁定书，驳回鸿福公司对本案管辖权提出的异议。鸿福公司对裁定不服提起上诉，上海市第二中级人民法院于2019年2月28日作出(2019)沪02民辖终97号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。上述事实，由双方当事人的陈述、另有《商铺租赁合同》、《补充协议》、银行付款凭证、收据、《律师函》、《钥匙签收凭证》、《通知函》、《铺位状态确认书》、《租赁合同》等证据佐证，经庭审质证，本院予以确认。双方有争议的事实，各自提供如下证据：1、林培峰就其在系争房屋投入资金以及要求鸿福公司赔偿经济损失的诉请，提供：采购设备凭证及付款依据、采购原料凭证及付款依据、商铺装修合同、装修报价单、照片以及付款凭证、员工宿舍的《租赁合同》、《居间协议》及付款凭证、员工出具的情况说明、《律师函》及付款凭证。鸿福公司对上述证据分别发表质证意见：对采购机器设备费用、采购原料费用及付款凭证的真实性无法确认，不能证明用于系争房屋，也说明林培峰未按《补充协议》约定的时间开业；系争房屋内装修费用应以司法评估报告为准；员工宿舍发生的费用与本案无关，不是本案所涉合理支出；员工出具的证明，不符合证据的形式要件，也无法证明工资支出的真实性和合理性；律师费和居间费非本案所涉合理支出，亦无合同和法律依据。审理中，因双方对系争房屋内装修现值的价值无法达成一致，经林培峰申请，本院依法委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对系争房屋内的装修价值进行评估。该公司向本院出具《关于上海市四川北路XXX号壹丰广场购物中心B2-A17商铺装修价值的鉴定报告》，鉴定涉案商铺装修价值为227,965元。林培峰对该审价报告的真实性无异议，但认为有部分装修内容未包含在审价报告中，包括整体吧台、吧椅、面包柜、更衣柜、厨房水槽等计15,570元。对此审价单位表示该部分内容系可移动物品，不包含入固定装修范围内。林培峰还认为，虽然经过司法审价，但其对系争房屋实际投入装修的金额是305,106元，坚持要求按照其实际支付金额向鸿福公司索赔。鸿福公司对该审价报告的真实性亦无异议，但认为装修至今已一年有余，应当按照装修期五年进行折旧，在审价报告的基础上折旧20%计算。2、关于房屋交接时间，2019年7月23日，林培峰与鸿福公司相约办理房屋交接手续。2019年8月7日庭审中，鸿福公司表示林培峰仍有部分可移动物品留在系争房屋内，系争房屋的钥匙仍在林培峰的掌控下。林培峰则表示2019年7月23日当天，其与鸿福公司工作人员确认，当天的状况是否已完成交接，鸿福公司表示交接已经完成，鸿福公司表示钥匙暂时留在林培峰处，待鸿福公司完成公司内部房屋交接的盖章流程后再行交还钥匙，但系争房屋内已经没有林培峰需要的物品了，如鸿福公司认为仍有物品残留，其可自行处置。8月7日，林培峰当庭向鸿福公司交付钥匙。本院认为，就系争房屋签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。从双方在履行合同过程中的多次沟通情况以及签订《补充协议》的内容看，系争房屋确实存在在短时间内无法完成办理全部经营所需的各类证照或验收手续的问题，这一问题直到2018年12月才得以解决，现双方一致同意《商铺租赁合同》及《补充协议》于2018年7月27日解除，并无不当，本院予以支持。纵观本案的实际情况，系争房屋所在区域的地理位置确实存在特殊性，致使消防部门需依法确定管辖单位后方能对系争房屋进行开业前的消防验收，因此导致合同目的无法实现，合同无法继续履行的责任不能归咎于合同相对的任何一方，即双方均无需就合同的解除承担违约责任。租赁合同签订后，直至双方在诉讼中确认合同解除，并完成房屋交接的这段时间内，租赁双方均存在投入成本或无法取得收益的损失，对此本院就损失分担的总体原则陈述意见如下：按照国家法律法规的规定及双方租赁合同的约定，在未取得消防验收合格的情况下，林培峰确无法在系争房屋内正常开业经营。但其在承租系争房屋前，对房屋的权属、可供经营状况、收益预期等因素均应尽自己的注意义务，作为经营者应对投资风险有适当的评估和预判。而作为长期对系争房屋进行经营管理的出租方，鸿福公司更应对系争房屋的所有既往、现状以及未来可能发生的情况，做详细的了解、备案以期对各类可能发生的问题能作出及时的应对和处理，从而减少不必要的损失。因而，在本案所涉的各项损失中，鸿福公司应适当多作分担。以下对林培峰提出的各项诉讼请求作分列说明：一、林培峰主张鸿福公司返还其支付的租金229,900.60元。从双方的《商铺租赁合同》及《补充协议》的约定来看，免租期原自2017年11月15日起至2018年1月5日，后调整为自2017年11月15日起至2018年4月20日，林培峰应在合同签订之日起七个工作日内支付履约保证金和开业保证金，免租期结束后，开业保证金即转为首期租金。因此2017年11月15日，林培峰向鸿福公司支付的229,900.60元，虽摘要标注为租金，但该笔费用的性质应为林培峰支付的履约保证金和开业保证金。鸿福公司认为余额作为林培峰向其支付的租金，亦属合理。依据双方租赁合同的约定，免租期届满后，开业保证金即转为租金。因租赁合同的解除，双方均不存在违约，故鸿福公司向林培峰收取的履约保证金应予返还。开业保证金转为租金后，在林培峰应当分担的租金或房屋使用费中进行抵扣。二、林培峰向鸿福公司主张的各项经济损失：1、房屋租赁合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。因此，林培峰购买的机器设备，应自行搬离或处理，不应由鸿福公司承担费用。2、原料费，林培峰在系争房屋尚未符合能够开业经营的状态下，仍继续采购原料，由此产生的损失，应由林培峰自行承担。3、林培峰对系争房屋进行装饰装修后，并未能享受到其投入成本的任何收益，但对于附合在系争房屋的装饰装修物本身而言，仍具有一定的价值。垃圾清运费，林培峰虽向帕默斯顿公司支付，但双方租赁合同对此作出约定，且鸿福公司在合同中确认了帕默斯顿公司的收费资格。综合本案实际情况，本院对林培峰就装修费、装修押金和垃圾清运费的主张，予以支持。至于装修费计算标准，本院依法参照上海华瑞建设经济咨询有限公司向本院出具的《关于上海市四川北路XXX号壹丰广场购物中心B2-A17商铺装修价值的鉴定报告》中的鉴定结论，即以装修价值为227,965元计。4、至于林培峰主张的员工住房费用、商铺租赁以及租赁居住用房的居间费，非其与鸿福公司租赁合同所涉范围，亦非林培峰承租系争房屋的必要成本，不应由鸿福公司承担。5、员工报酬，林培峰对此仅提供了其与员工签订的协议书和员工个人出具的情况说明，并未有其实际支出工资的支付凭证，不能证明该笔费用已经实际支出，故对林培峰的这一主张，本院不予支持。6、至于律师费，因双方的《商铺租赁合同》未对此作出约定，且本案纠纷所涉案由亦非由败诉方承担律师费赔偿责任的法定范围，故对该项诉讼请求，本院亦不予支持。以下对鸿福公司提出的各项反诉请求作分列说明：1、鸿福公司要求林培峰支付装修期的租金和物业管理费的反诉请求，双方租赁合同约定，在林培峰存在的违约的情况下，装修期内免除的租金和减少的物业管理费应全额收取，但本案租赁合同的解除，双方均不承担违约责任，故对鸿福公司的该项反诉请求，本院不予支持。2、鸿福公司要求林培峰支付装修审图费、消防审核及竣工验收费用，在林培峰提出的关于装修费补偿部分，本院已经阐明了主要观点。鸿福公司亦未提供其已经对系争房屋内的装修工程进行审图工作的依据，且导致本案合同解除的原因就在于系争房屋在既定时间内无法进行消防验收，现鸿福公司向林培峰主张消防审核及竣工验收费用显然不合理，本院不予支持。3、至于合同期内的租金、物业管理费及合同解除之后的房屋使用费和物业管理费，于承租方而言是其签订租赁合同后必然发生的经营成本；于出租方而言是出租房屋之后的可期待收益，因而该部分损失不因双方对合同解除均不承担违约责任而消灭，该笔损失按本院已经阐明的就各项损失分担的总体原则处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条第二款、第九十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第四项之规定，判决如下：一、林培峰与上海鸿福置业有限公司2017年11月13日签订的壹丰广场《商铺租赁合同》及2018年6月21日签订的《补充协议》于2018年7月27日解除；二、自本判决生效之日起10日内，上海鸿福置业有限公司向林培峰支付装修补偿款及垃圾清运费229,965元；三、自本判决生效之日起10日内，上海鸿福置业有限公司向林培峰返还装修押金54,661.73元；四、自本判决生效之日起10日内，上海鸿福置业有限公司向林培峰返还履约保证金163,985.19元；五、自本判决生效之日起10日内，林培峰向上海鸿福置业有限公司支付租金及房屋使用费144,000元；六、自本判决生效之日起10日内，林培峰向上海鸿福置业有限公司支付物业管理费10,500元；七、林培峰的其余诉讼请求不予支持；八、上海鸿福置业有限公司的其余反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费21,893.63元，反诉受理费5,555.09元，共计27,448.72元，由林培峰负担8,000元，上海鸿福置业有限公司负担19,448.72元。如不服本判决，林培峰可在判决书送达之日起30日内，上海鸿福置业有限公司可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  曹北霖人民陪审员  萧宗英人民陪审员  李大勇二〇一九年十月三十日书 记 员  蔡覙静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。