北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初12225号原告：高嘉，男，1983年1月7日出生，汉族，北京市顺义区居民，现住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：单伟鸣，北京允宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志鹏，男，1996年7月25日出生，汉族，北京允宏律师事务所实习律师，身份号码×××。被告：北京达成光远置业有限公司，住所地北京市顺义区南法信镇南法信大街118号院天博中心C座8层3804-68室，统一社会信用代码91110113330353327K。法定代表人：孔鹏，总经理。委托诉讼代理人：王国鹏，北京泓聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨羚，女，1985年9月9日出生，汉族，北京泓聚律师事务所实习律师，身份号码×××。第三人：上海永升物业管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区锦芳路1号院3号楼地下二层，统一社会信用代码911101056662871326。负责人：武心民，总经理。委托诉讼代理人：潘蕊，女，1988年8月2日出生，蒙古族，上海永升物业管理有限公司北京分公司客服部主管，身份号码×××。原告高嘉与被告北京达成光远置业有限公司（以下简称达成公司）、第三人上海永升物业管理有限公司北京分公司（以下简称永升物业）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高嘉及其委托诉讼代理人单伟鸣、刘志鹏，被告达成公司之委托诉讼代理人王国鹏、杨羚，第三人永升物业之委托诉讼代理人潘蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高嘉向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告赔偿原告房屋装修损失42383元、物品损失7287．33元、供暖费损失1266．12元、因无法居住导致的租房损失38500元、鉴定费6000元，以上共计95436．45元；2．诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年7月1日，原告与被告达成公司签订北京市商品房预售合同，约定由原告购买顺义区顺义×街区×#商务办公楼×层×室，被告承诺房屋装修状况为精装修。房屋交付后，原告发现供暖不正常，室内温度不达标，故多次向被告及第三人反映供暖问题。后供暖公司到原告家中检修，经供暖公司检查发现，供暖主管道温度正常，管道入户后温度不达标，供暖问题与供暖公司无关。2019年1月22日，被告指派工人为原告维修暖气。2019年1月24日凌晨3时左右，原告家中暖气管道突然跑水，同日，经原、被告及第三人三方确认，跑水原因为维修后暖气安装不当，导致暖气倒落。现原告房屋多处受损，室内家具及物品亦受到不同程度的损坏，房屋无法正常使用，但被告拒不赔偿原告损失，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望依诉讼请求予以解决。被告达成公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，第一本案的案由错误，原告起诉的案由是房屋买卖合同纠纷，涉诉的内容是我方向原告交付房屋之后，在房屋使用过程中因为房屋漏水而引发的损害赔偿纠纷问题，本案案由应当是侵权纠纷。第二，本案遗漏诉讼主体，既然本案案由应当是侵权纠纷，我方申请追加北京弘高建筑装饰设计工程有限公司（以下简称弘高公司）作为本案被告，法院依法追加当事人。第三，本案的事故成因未经鉴定，没有证据证明漏水的责任在于我方，我方不应当承担赔偿责任，根据原告提供的协议书，责任应当由谢超或者精装修公司也就是弘高公司来承担。关于损失的问题，在鉴定时我方已经表明过我方观点，应当先确定成因再评估损失，经过鉴定原告损失是39383元，原告主张的其他损失均应当提供评估予以确定，未经评估的，我方不认可。原告的房屋并没有达到不能居住的程度，我方不应当支付房屋租金损失，而且原告主张的部分房屋租金损失尚未发生，法律意义上的损失并未发生。第三人永升物业述称，第一，供暖是由供暖公司直接给原告供暖，也有供暖协议，如果出现问题由供暖公司维修。第二，我方是被告选定的物业公司，业主将供暖不热、跑水的问题报给我方了，且原告购房后尚在保修期内，应当由维保单位承担保修责任，我方所指的维保单位是买卖合同中的安装单位。认可诉状中的跑水时间，原告联系我方后，我方派人去原告家中进行清理，降低原告损失，我方做到了我方应尽的义务。我方也联系了供暖公司。事实与理由中第一段中供暖问题与供暖公司无关我方不认可，2019年1月22日被告指派工人为原告维修暖气，我方不认可，我方只是派到供暖公司了，至于是谁上门维修，我方不清楚，反正不是我公司员工。认可原告家中跑水的情况。对于跑水的原因我方不认可，我方不知道是修暖气还是原告擅自拆改的原因造成原告家中跑水，据我方了解是原告私自安装提升泵导致跑水的。本院经审理查明事实如下：2016年7月1日，高嘉（买受人）与达成公司（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《预售合同》），编号为Y1908507,约定高嘉购买位于顺义区顺义×街区×#商务办公楼×层×室房屋，用途为办公，层高4．2米，预测建筑面积59．06平方米，其中，套内建筑面积35．91平方米，每平方米单价41282．21元，总价1482444元，出卖人应在2017年11月30日交付房屋。2017年11月30日达到供暖线路铺设完毕，最终按有关单位规划执行。采暖系统集中采暖。三方确认涉诉房屋现未办理产权登记手续，房屋坐落为×街区×号楼×室（以下简称涉诉房屋），交付时涉诉房屋已经安装有暖气片。涉诉房屋交房时即已分为二层，室内有楼梯。关于交房时间，高嘉称是2018年8月1日，永升公司称是2018年7月集中交付，达成公司称在2018年7月30日之前交付。2019年1月24日凌晨3时许，涉诉房屋二层一卧室内的暖气片倒落跑水，导致涉诉房屋楼上楼下全部被水浸泡。对此，原告提交协议书一份，内容：于2019年1月24日零晨3点钟左右（时间不确定）×街区×-×房间突然跑水。初步检查看是暖气片倒落跑水造成1-230房的楼上楼下全部深泡水（水深达5公分以上）。房修师傅：谢超为精装公司员工。负责1-230房间暖气温度调试和挪修问题，房修师挪修暖气前已经保证此挪修行为仍然在两年质保期。后方让房修师傅开始修理。直到零晨六、七点钟，房间的水才吸走。就此问题（跑水问题），物业、房修师傅、业主三方协商达成以下协议：1、1-230跑水造成公共区域损失，与1-230业主无关。业主不承担任何损失。（包括以后出现的任何责任都与1-230业主无关），物业经理也同意，也表示无其它要求。2、1-230室内由于跑水造成的一切损失，都由房修师傅承担，预支付费用：后为空，多退少补。3、房修师傅如不承担全部责任，则由精装公司：丁松表负责协助找房修师傅责任。下方高启江（名字前写有物业）、谢超（名字前写有房修师傅）、丁松标（名字前写有精装公司负责人）的签名，最后一行写有业主，但无人签名。高嘉称住户都有物业管家的微信，通过微信可以报修，针对涉诉房屋暖气不热的问题，其于2018年11月14日、16日、12月27日、28日、30日、2019年1月1日、4日均与物业管家进行了联系，其报修之后，物业安排了房修师傅上门维修，供暖公司和房修师傅一起来过，但供暖公司称主管道没有问题，不属于供暖公司的问题，2019年1月22日达成公司指派工人为涉诉房屋维修了暖气，在1月24日暖气片倒落。协议书系1月24日上午，其在物业办公室根据永升公司、房修部门的意思所写，当时在场的人有物业的高启江，房修人员谢超、丁松标，写完后其让高启江、谢超、丁松标均签上了名字，但是高启江、谢超、丁松标均没要协议书，只有其保存的一份，目的是想把事实确定下来，以免日后主张权利时达成公司对于事实不认可，但是其对于责任承担不认可，谢超、丁松标是精装公司的员工，谢超系履行职务行为，不应由其一人承担，且精装公司系达成公司找来为达成公司提供售后服务的，所以责任应由达成公司承担。达成公司对协议书真实性认可，称协议书已载明谢超系精装修公司员工，由谢超负责维修暖气，也明确责任由谢超承担，如谢超不承担，应由精装修公司承担，协议上没有达成公司员工签名，故不同意承担责任。永升公司对协议书真实性认可，称房修师傅是精装修公司的员工，高启江的签名只是证明公共区域的损失无需高嘉承担，房修师傅与高嘉之间的事情其不清楚。双方确认事发时暖气在保修期内。至于谢超、丁松标的身份，高嘉称其将问题报给物业，物业报给房修中心，房修中心指派谢超、丁松标来维修暖气，从业主的角度，其认为谢超、丁松标就是代表达成公司在履行合同义务。高嘉提交其与物业管家的微信聊天记录证明其就供暖问题多次报修，多次维修后仍未能解决。在2018年11月16日的聊天中，高嘉早上八点多提到“我家暖气还是一个都不热，家里和外面一个温度，昨天来的也没办法，我今天感冒了，帮忙把那个采暖领导电话帮我找到，帮我问问开发商那边谁负责，一起聊吧”，物业方面当日上午9时36分回复说“刚刚开会说供暖公司和精装单位的一起入户检查”，高嘉接下来说“这四次检查都入户了，我一会先约开发商的，看看几点，你帮我和你的领导说一下，帮我把采暖负责人电话给我”，物业方面12月16日下午14时04分说到“您几点在家？供暖公司和房修中心要去您家测温度”。2018年12月27日，高嘉说到“帮我约修暖气的吧，本来楼下两个一个不热一个热，这两天都快不热了，天越冷他越冷”。2018年12月28日下午17时36分，高嘉提到“我就等到六点，他要是能测就测，测不了改天吧，冷我要开空调电暖气”。2019年1月1日，高嘉提到“帮我报修还是怎么办”，1月4日物业公司提到“恩，现在的供暖问题真不知道咋弄了，我们主管经理和地产沟通过多次，他们也没给答复，所以现在”，高嘉提到“反正这样肯定不行”。达成公司称谢超、丁松标均是属于弘高公司的员工。达成公司就此提交了《装修改造协议》，以证明谢超、丁松标为弘高公司的员工，涉诉房屋的装修改造由弘高公司完成。《装修改造协议》甲方为高嘉，乙方为弘高公司，协议处高嘉的信息、签名为手写，其余内容均为制式，内容如下：一、甲方委托乙方对该房屋及相关公共部位按照本协议进行装修、改造。若因政府及相关部门原因影响上述装修实施的，甲方予以充分理解，并同意乙方按上述相关部门意见执行。二、甲方同意由乙方对该房屋所在楼层的相关公共部位（包括但不限于公共卫生间、楼道等区域）进行装修改造，具体使用功能及装修效果等均由乙方根据现场实际情况进行统一安排。三、甲方委托乙方按照开发商发放的《入住通知书》的要求，对该房屋办理交接手续并进场施工。委托内容见本协议附件二《关于房屋交付事项的授权委托书》。因装修、改造需要，须提前进场装修的，乙方在通知甲方后，可以在该房屋及相关公共部位交付前进场装修。因甲方房屋及相关公共部位需要，乙方可对包括但不限于水路管线、供暖系统，强弱电系统进行调整，并按照附件一约定的交付标准完成装修。四、乙方所设示范单位为商品房装修装饰及空间布局展示，不作为装修交付的标准，该房屋的装修交付标准见本协议附件一，房屋空间布局详见附件三。五、装修工程的交付，1、装修改造工程的交付时间为2018年7月30日之前（包括当日)。2、装修改造完工后，乙方应通知甲方接受该装修工程，甲方应在乙方通知的时间内接收该装修工程。如甲方因任何原因未收到乙方通知的，则应在2018年7月30日前往该房屋接收装修工程。甲方未在上述时间接收的，视为该装修工程己经由甲方接收。3、双方同意：在接收房屋时，甲方对相关设备，如新风系统等质量有异议的，由生产厂家按照其三包责任提供退、换或维修责任，乙方予以协助：如对其他装修质量产生异议的，属于保修范围，甲方不得因上述异议拒绝接收……八、装修的全部费用由乙方承担，甲方无需向乙方支付本协议项下的装修费用。签约时间2016年7月1日。附件一交房标准并未包含暖气。高嘉对《装修改造协议》真实性认可，称该协议系签订《预售合同》当天售楼部的销售人员让其签订，销售人员说了房屋是精装修，其与弘高公司之间互相均无联系，且《装修改造协议》系格式的，当时未考虑太多就签字了，本意是只要交的房屋是精装修就可以，另该协议第八条也约定装修费用全部由弘高公司承担，且协议附件也未涉及暖气的项目。高嘉提交《三方协议》，以证明涉诉房屋交付时为精装修，达成公司需对装修承担维修责任。《三方协议》内容：甲方为高嘉，乙方（装修单位）为弘高公司，丙方为达成公司。签约时间是2017年7月22日。鉴于1、甲方于年月日购买了丙方开发的北京市顺义区×街区号房屋(以下简称“该房屋”），并签署《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1908507）；。2、甲、乙双方于年月日就该房房屋装修改造事宜签署《装修改造协议》(以下简称“装修协议”)，由乙方对该房屋进行装修、改造；现甲、乙、丙三方经友好协商，就相关事宜达成如下条款。一、乙方保证按照装修协议中的约定完成装修、改造工程，并经甲方验收合格，达到装修协议约定的装修交房标准。二、乙方保证按照装修协议的约定以及国家法律法规相关规定承担装修改造工程的质保责任，如乙方未及时进行维修或拒绝承担质保责任的，丙方同意与乙方共同承担。三、丙方同意对该房屋装修、工程进行施工全过程监督，并承担担保责任。如乙方未按照装修协议约定进行施工或未达到约定的装修标准的，丙方应与乙方共同承担相应责任。四、如因乙方违约导致丙方被第三方索赔或承担任何形式的补偿的，并方可向乙方追偿。五、甲、乙、丙三方承诺对本协议承担保密义务，不得向三方以外的任何人透露或外传。如任何一方对外泄露协议内容，则该方应承担人民币200000元的违约金。六、本协议履行中发生争议的，应协商解决。如协商不成的，任何一方均可向该房屋所在地的人民法院提起诉讼。七、本协议经甲、乙、丙三方签字或盖章之日起生效。本协议一式叁份，甲、乙、丙三方各执壹份，具有同等法律效力。本协议未尽事宜可由三方另行签署补充协议。高嘉称2017年7月22日，达成公司销售人员让其签订《三方协议》，其就签字了，但是并未让其交纳精装修费用，其只是向达成公司交纳了全部购房款。达成公司称其交房是有暖气片的，但是弘高公司拆改了暖气片，系永升公司告知的，照片也能够看出加装了提升泵。高嘉称交付房屋后，其未动过暖气片，后来是因为整个房屋的暖气不热才联系物业报修，加装提升泵以及改装暖气均系丁松标的主意。诉讼中，高嘉申请对涉诉房屋因暖气跑水造成的物品及装饰装修损失进行评估。本院经摇号选取并委托北京京评价格评估有限公司作为评估机构，北京京评价格评估有限公司于2019年8月8日作出报告书，评估机构为涉诉房屋因暖气跑水造成的装饰装修为39383元，评估基准日为2019年7月12日，其中全屋电路一项评估金额为12000元。高嘉支付了评估费6000元。三方均未在本院指定的期间提出书面异议。达成公司称对于其他评估项目和结果无异议，但是对于全屋电路存在异议，称评估时涉诉房屋内的灯基本都可以使用，只是个别灯偶尔不亮，并未严重到需要做全屋电路的地步。对此，高嘉称跑水后有些灯不亮，有些开关也不灵，一层屋顶是线路，经咨询需要全面更换，评估机构发现的确有问题，所以才做了评估。高嘉提交了暖气管道修复协议及收据一张，以证明在事发后，其找人重新更换位置安装暖气花费3000元现金形式支付。修复协议内容为：今收到×街区×号楼×室暖气管道修复款3000元。修复内容：刨开地面、安装新管道，铺平刨开管道地面、找平，重新铺地面、暖气管件。高嘉称二层有三个卧室，只是其中一个卧室受损。至于物品损失，高嘉称其没有保存购买单据，当时交房后其晾了一个月才入住，当时东西都是新买的，因跑水地点在卧室，该卧室的床没有床架，只是放了床垫，平时是由其和爱人、孩子一起居住，所以床上用品为两套，当时跑水很严重，水是喷射出来的，无论床多高，床上物品都不能使用了，所以其主张的主要是床上物品的损失，关于该损失清单系其根据记忆所写，电视柜系从宜家购买，也没有票据。高嘉提交房屋租赁合同一份、收据一张，以证明因事发涉诉房屋无法居住导致其租房的损失。租赁合同约定的房屋面积为90平米，租期期限自2019年2月1日至8月31日，共计7个月，居住人数4人。月租金5500元，以现金支付，押一付七。收据的日期为2019年1月30日，内容为今收到高嘉房屋租金及押金44000元。高嘉称一层全部、楼梯、二层受损卧室的地板均需要更换，所有壁纸需要更换，且暖气跑水后具有刺鼻的味道，跑水导致大部分物品被浸泡，无法正常居住，且达成公司不配合修复、不配合赔偿损失，其只能保持现状进行诉讼，鉴定损失，待损失确定后再重新装修，其实际租房自2019年2月1日至6月30日共5个月，但是经咨询后续装修还得需要两个月，装修期间也无法居住，故其按照7个月的租金主张租金损失。达成公司认为涉诉房屋50多平米，高嘉租房的面积是90平米，二者面积差别巨大，超出了必要的范畴，且高嘉主张的装修期间两个月的租房损失尚未发生，且认为不是彻底装修，高嘉无需另行租房，刚跑水的两三天需要租房，但最多也就5天，不同意支付高嘉主张的租金损失。高嘉称虽然涉诉房屋只有50多平米，但是二层有三个卧室，其和孩子共四口人，所以其租赁了90平米的房屋。至于供暖费损失，高嘉称其交纳了供暖费，但是由于涉诉房屋无法居住使用，故其主张相应的损失。高嘉提交了损失清单，载明了其计算诉讼请求的依据。高嘉提交了2019年3月22日达成公司工作人员联系其的录音，以证明达成公司主动联系协商赔偿事宜并认可应承担赔偿责任。录音中对方称是×街区房修中心的，提到顶棚可以修，主要就是卡在木地板了，问问是赔钱还是赔东西。达成公司对录音真实性认可，但称只是双方在沟通，并未达成一致意见。达成公司申请追加弘高公司作为被告。高嘉不同意，称其从未与弘高公司就装修事宜进行过任何协商，且本案为房屋买卖合同纠纷，达成公司应对其交付的房屋承担售后维修的义务。上述事实，有庭审笔录、《北京市商品房预售合同》、房屋所有权证、协议书、微信聊天记录、《三方协议》、视频、录音、照片、评估报告书、供暖费发票等证据佐证，可作认定事实之依据。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《北京市商品房预售合同》系高嘉与达成公司的真实意思表示，高嘉和达成公司均应按照合同履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，高嘉从达成公司处购买了涉诉房屋，达成公司认可交付时涉诉房屋已经安装了暖气片，现根据高嘉与永升物业的聊天记录，涉诉房屋的确存在暖气不热的现象，且高嘉多次报修也仍未解决，永升物业也提到安排供暖公司和达成公司人员到场查看，但问题仍未解决，协议书记载系精装公司的员工谢超负责涉诉房屋暖气温度调试和挪修问题，原因系暖气倒落造成，达成公司在事发后亦致电高嘉协商解决方案，协议书约定了公共区域损失与高嘉无关，达成公司亦称系其让物业公司联系弘高公司派人去维修，弘高公司派丁松标、谢超去维修。虽然达成公司称高嘉与弘高公司签订了《装修改造协议》，且高嘉私自拆改了暖气片，但无论是《装修改造协议》还是《三方协议》，均系制式合同，内容均约定无需高嘉承担装修费用，如弘高公司未及时进行维修或拒绝承担质保责任的，达成公司同意与弘高公司共同承担，高嘉意见为拆改暖气片、加装提升泵均系丁松标的主意，其未与弘高公司进行过联系，也未私自改装暖气片，综上，本院认为涉诉房屋暖气出现问题后，由达成公司安排了谢超、丁松标为涉诉房屋维修暖气，因维修不当导致暖气片倒落进而导致涉诉房屋跑水，造成了高嘉的损失，三方均认可涉诉房屋暖气未过保修期，故达成公司作为出卖人，应对买受人高嘉承担保修责任，应赔偿高嘉的合理损失，对达成公司要求追加弘高公司作为被告的申请，本院不予准许。高嘉主张的损失部分，针对评估报告书，达成公司对于全屋电路一项存在异议，达成公司认为没有严重到需要做全屋的电路，但是根据查明情况，无法证明全部电路出现问题均需更换，确存在个别灯不亮的问题，因此本院认为涉诉房屋电路存在损坏，根据电路本身特性，达成公司应向高嘉支付所对应的损失，具体金额本院参照评估结论酌定为4000元。对于其他评估项目及结果不持异议，故本院对评估结论中的其他金额予以支持。至于高嘉在事发后找人安装暖气的费用，事发后高嘉自行找人更换安装暖气并无不妥，结合其提交的修复协议、收据及对维修过程的陈述，本院对其主张该部分费用3000元予以支持。至于物品损失，由于事发在卧室，结合高嘉提交的视频、照片，本院认为事发造成床上用品包括床垫已无法使用，结合交房时间较短，高嘉陈述均为新购买，但高嘉并未提交购买及支付的凭证，故本院对该部分损失参照市场价值酌定为2000元。至于高嘉主张的电视柜，由于其并未提交证据证实完全无法使用，但应会影响使用寿命，故本院对其主张电视柜的损失酌定为1000元。关于高嘉主张的租金损失，首先暖气跑水并非导致室内味道长期刺鼻无法居住，即使达成公司不配合修复、不配合赔偿，仅在跑水后的起初几天影响居住，但考虑到高嘉需要对涉诉房屋进行装修，考虑装修涉及的区域、位置，装修期间势必影响高嘉对涉诉房屋的使用，需要外出租房，装修后亦需一定的通风放味的时间，故本院参照租赁市场行情对该部分损失酌定为7000元。高嘉主张的供暖费损失，高嘉虽主张其在2019年2月1日至3月15日未享受供暖服务，但并非涉诉房屋在该期间一直无法居住，故本院结合事发对涉诉房屋居住的影响程度对高嘉主张的该部分损失酌定300元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告北京达成光远置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告高嘉赔偿财产损失三万四千三百八十三元、物品损失三千元、租金损失七千元、供暖费损失三百元、鉴定费六千元；二、驳回原告高嘉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千一百八十六元，由原告高嘉负担一千一百一十八元（已交纳），由被告北京达成光远置业有限公负担一千零六十八元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陶小超人民陪审员  郝继奎人民陪审员  王 欢二〇一九年十月三十日书 记 员  田小星