安徽省颍上县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1226民初2117号 原告：任全祥，男，1968年10月16日出生，汉族，住安徽省颍上县，现住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：王彦彬，安徽省颍上县盛堂乡法律服务所法律服务工作者。 被告：颍上县青城房地产有限公司，住所地安徽省颍上县政务北路与二新路交界处绿都CBD第****，统一社会信用代码9134122666293104X5。 法定代表人：汤玉杰，该公司执行董事。 被告：颍上县青城物业管理有限公司，住，住所地安徽省颍上县慎城镇青城玫瑰苑****一社会信用代码91341226677580107Q。 法定代表人：俞良，该公司执行董事。 被告：颍上县慎城镇青城玫瑰苑业主委员会，住所地，住所地安徽省颍上县青城玫瑰苑小区**楼****iv> 法定代表人：费孝成，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：高安，男，1970年10月1日出生，汉族，住安徽省颍上县，该小区业主。 原告任全祥诉被告颍上县青城房地产有限公司、颍上县青城物业管理有限公司、颍上县慎城镇青城玫瑰苑业主委员会为建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年3月15日受理后，依法适用简易程序，于2019年5月23日公开开庭进行了审理。因颍上县青城房地产有限公司、颍上县青城物业管理有限公司用其他方式无法向其送达法律文书，本院依法转为普通程序，于2019年9月17日公开开庭进行了审理。任全祥及其委托诉讼代理人王彦彬，颍上县慎城镇青城玫瑰苑业主委员会的委托诉讼代理人高安到庭参加诉讼。颍上县青城房地产有限公司、颍上县青城物业管理有限公司经公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 任全祥向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决颍上县青城房地产有限公司、颍上县青城物业管理有限公司、颍上县慎城镇青城玫瑰苑业主委员会连带支付给任全祥工程款86000元整；2、本案诉讼费由颍上县青城房地产有限公司、颍上县青城物业管理有限公司、颍上县慎城镇青城玫瑰苑业主委员会承担。事实和理由：2015年，颍上县青城房地产有限公司承建颍上县青城玫瑰苑小区住建工程，颍上县青城物业管理有限公司为该小区物业管理公司。竣工后，由于小区围墙太矮，危及业主的人身财产安全。颍上县青城房地产有限公司和颍上县青城物业管理有限公司有责任、有义务予以加高、修建。地坪应予整修。地坪应予整修而未予进行月24日，颍上县青城房地产有限公司、颍上县青城物业管理有限公司、颍上县慎城镇青城玫瑰苑业主委员会，共同以颍上县青城房地产有限公司维修资金打入房产局监管账户为由，向颍上县规划局报告，请求规划局督促修建未果。后颍上县青城房地产有限公司项目经理周国良口头委托颍上县慎城镇青城玫瑰苑业主委员会修建围墙和地坪。2016年元月，高安代表业主委员会联系任全祥为其小区北面院墙加高整修，东面、北面院墙内地坪整修工作。并约定院墙加高整修每平方米单价180元，地坪整修每平，地坪整修每平方米单价85元付清该款。任全祥按照约定完成了工程。完工后，经双方结算，任全祥完成院墙加高整修113.5平方米，价款20430元。地坪整修77。地坪整修771款65594.5元。两项合计款86024.5元。双方同意按86000元结算。但颍上县青城房地产有限公司、颍上县青城物业管理有限公司、颍上县慎城镇青城玫瑰苑业主委员会并未按照约定及时向任全祥偿付工程款。在任全祥催要下，颍上县慎城镇青城玫瑰苑业主委员会将其管理的该小区8号楼二单元202室住房一套提供给任全祥使用，使用期直到工程款付完为止。双方于2018年1月1日签订了抵付协议。但颍上县慎城镇青城玫瑰苑业主委员会亦未按照抵押使用协议履行。致使任全祥的工程款未能给付。为此提起诉讼。 颍上县慎城镇青城玫瑰苑业主委员会辩称：1、对欠付任全祥工程款86000没有异议，该工程是颍上县青城物业管理有限公司的项目经理周国良口头委托颍上县慎城镇青城玫瑰苑业主委员会进行维修的，该款应当由颍上县青城物业管理有限公司承担；2、颍上县慎城镇青城玫瑰苑业主委员会已将其管理的房屋提供给任全祥使用，并认可三个月的房租费2500元从工程款中扣除。 颍上县青城房地产有限公司、颍上县青城物业管理有限公司未做答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：身份证、颍上青城房地产有限公司注册信息查询单、颍上县青城物业管理有限公司注册信息查询单，颍上县慎城镇青城玫瑰苑小区修建围墙报告，颍上县青城玫瑰苑小区院墙整修费用清单，房屋抵付工程款协议书等，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：颍上县青城房地产有限公司承建颍上县青城玫瑰苑小区住建工程，颍上县青城物业管理有限公司为该小区物业管理公司。工程竣工后，由于小区围墙太矮，危及业主的人身财产安全，2015年6月24日，颍上县青城房地产有限公司、颍上县青城物业管理有限公司、颍上县慎城镇青城玫瑰苑业主委员会，共同以颍上县青城房地产有限公司维修资金已汇入房产局监管账户为由，向颍上县规划局报告，请求规划局督促修建。颍上县青城物业管理有限公司项目经理周国良口头委托颍上县慎城镇青城玫瑰苑业主委员会修建围墙和地坪。2016年元月，高安代表颍上县慎城镇青城玫瑰苑业主委员会将其小区北面院墙加高整修，东面、北面院墙内地坪整修工作发包给任全祥承建。工程竣工使用后，经颍上县慎城镇青城玫瑰苑业主委员会与任全祥结算，工程款为85980元，双方同意按86000元结算。因没有资金给付工程款，2018年1月1日，颍上县慎城镇青城玫瑰苑业主委员会与任全祥签订了抵付协议，颍上县慎城镇青城玫瑰苑业主委员会将其管理的该小区8号楼二单元202室住房一套提供给任全祥使用，使用期直到工程款付完为止。但颍上县慎城镇青城玫瑰苑业主委员会未能履行协议，该房屋仅给任全祥使用三个月。庭审中，颍上县慎城镇青城玫瑰苑业主委员会与任全祥均同意三个月的房租费2500元从工程款中扣除。因任全祥的工程款未能得到清偿，为此提起诉讼。 本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一项规定，承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的建设工程施工合同，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效。第十三条建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持。本案中，颍上县慎城镇青城玫瑰苑业主委员会受颍上县青城物业管理有限公司的委托，任全祥也知道该委托关系，其签订的涉案建设工程施工合同双方是颍上县青城物业管理有限公司与任全祥，虽然该合同无效，但涉案工程已经结算且已使用，任全祥要求颍上县青城物业管理有限公司给付拖欠的工程款83500元（86000元-2500元）于法有据，本院予以支持。任全祥要求颍上县青城房地产有限公司、颍上县慎城镇青城玫瑰苑业主委员会承担责任，没有依据，本院不予支持。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第十三条之规定，判决如下： 一、颍上县青城物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付任全祥工程款83500元； 驳回任全祥的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1950元，由颍上县青城物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 长  赵 锐 人民陪审员  任春梅 人民陪审员  汤 峰 二〇一九年九月三十日 书 记 员  王 震 附法律条文：《中华人民共和国合同法》 第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第一条建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效： （一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的； （二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的； （三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。 第十三条建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。