上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初8956号原告(反诉被告)：王剑，男，1987年11月2日生，汉族，住安徽省合肥市。委托诉讼代理人：王士玉(系原告父亲)，住上海市。委托诉讼代理人：庄瑞(系原告妻子)，住上海市。被告(反诉原告)：上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陈帮特，总经理。委托诉讼代理人：张磊，上海磊天律师事务所律师。委托诉讼代理人：林梓琳，上海磊天律师事务所律师。原告王剑诉被告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司(以下简称“九洲公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案受理后，依法适用简易程序审理。后被告九洲公司提起反诉，本院依法予以受理，并与本诉合并于2019年6月25日、7月24日组织公开开庭审理。后因案情复杂，本案于2019年9月19日依法转为普通程序，并于2019年10月15日、2020年1月7日组织证据交换及开庭审理。原告王剑及其委托诉讼代理人王士玉与被告九洲公司的委托诉讼代理人林梓琳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王剑向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《九洲世贸商户进场经营合同》；2、判令被告赔偿原告人工费损失646,800元；3、判令被告赔偿原告房屋装修损失200,000元；4、判令被告返还原告2017年租金250,511元、管理费40,486元及经营保证金60,000元。审理中，原告变更诉讼请求第3项为：判令被告赔偿原告房屋装修损失247,330元。事实与理由：2017年1月，因陈某某代表被告招商，原告入驻九洲世贸市场，原、被告签订《九洲世贸商户进场经营合同》一份，约定原告向被告租赁位于上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX-XXX、XXX-XXX室(以下简称“系争商铺”)用于经营酒店用品。因原、被告签订的房屋租赁合同中，被告明确承诺为原告办理属地营业执照与相应证件，但被告至今未予履行，已经违约，导致原告至今未能合法、正常，导致原有客户流失及严重经济损失，原告经营一直处于亏损状态。并且，原告入驻时，被告强制要求原告高规格装修店铺，合同约定了具体金额要求，致使原告装修花费200,000元。被告在招商时，承诺对市场宣传，附加投放电视广告、公交车广告及每栋楼层设置电梯，但被告至今未能做到上述承诺。原告与被告多次交涉无果，且经多次走访相关部门了解得知，九洲世贸市场只能从事食品经营，依规不能从事酒店用品经营，其招商行为属于欺骗商户。故原告诉至本院，望判如所请。被告九洲公司辩称，1、同意解除合同，但合同解除是因为原告拖欠支付租金、管理费；2、不同意赔偿原告人工费损失，原告称系争商铺不能正常经营，但又主张人工费损失，自相矛盾；不同意赔偿装修损失，被告可以依约不予赔偿，即使赔偿，也不应当按照造价，应按装修残值赔偿；3、原告按约付清了2017年的租金、管理费、经营保证金，但都不同意返还，因为原告已经正常使用了系争商铺，另外原告违约，保证金已经转化为违约金。九洲世贸市场内可以经营非食品，市场内有商户办理了经营酒店用品的营业执照。原告的确没有在九洲世贸市场内办理属地营业执照，但原告在他处另有注册的公司在经营，故原告可以正常使用系争商铺。被告九洲公司向本院提出反诉请求：1、判令解除原、被告签订的《九洲世贸商户进场经营合同》及《上海九洲世贸综合市场商铺房管理服务合同》；2、判令原告按现状返还系争商铺；3、判令原告向被告支付自2018年1月1日起至系争商铺实际返还之日止的租金及管理费(分别按照227,737元/年、40,486元/年标准计算)；3、判令原告支付被告逾期支付租金的违约金(以227,737元为本金，自2017年12月1日至实际清偿之日止，按年利率24%计算；以2019年实际使用费为基数，自2018年12月1日起至实际清偿之日止，按年利率24%计算)；4、判令原告支付被告逾期支付管理费的违约金(以40,486元为本金，自2017年12月1日起至实际清偿之日止，按日万分之五的标准计算；以2019年实际产生的管理费为基数，自2018年12月1日起至实际清偿之日止，按日万分之五的标准计算)。事实与理由：2016年12月，原、被告签订《九洲世贸商户进场经营合同》，约定原告向被告承租系争商铺，面积369.74平方米，还约定了租金支付、违约责任等。同日，双方还签订《上海九洲世贸综合市场商铺房管理服务合同》一份，约定被告就商铺统一管理，系争商铺管理费按照面积369.74平方米，标准为每日0.3元每平方米计算，先付后用，以年度为期提前一个月支付，如有逾期，则按照日万分之五标准计算滞纳金。现原告均未按时支付租金及管理费，且经多次催讨无果，故被告提起反诉，望判如所请。案件审理过程中，被告称其并未在系争商铺上另外加锁，也表示愿意自原告处收回系争商铺；陈某某与被告无任何法律上的关系，无权代表被告。原告王剑针对被告九洲公司的反诉辩称，同意解除两份合同，也同意按现状返还系争商铺，但要等人民法院判决，被告赔偿后才同意搬离及返还；不同意其他全部反诉请求，如人民法院判决支持违约金，则望人民法院调低两项违约金的计算标准，因为过高；2019年4月15日之前，系争商铺由原告占有使用，但2019年4月15日，被告在系争商铺的前门上另外加了一把锁，一直到2019年10月1日期间，原告只能从商铺的后门进出，导致原告无法正常使用房屋，之后原告将锁拆掉；2018年被告的董事长陈某某代表被告与原告签订协议，免除原告129、130、229、230室房屋的租金。本院经审理查明：2016年12月2日，原告作为商铺承租方(乙方)与被告九洲公司作为受托出租方(甲方)签订《九洲世贸商户进场经营合同》一份，约定乙方向甲方承租系争商铺，使用期限自2017年2月1日起至2021年12月31日止，建筑面积为369.74㎡；经营范围为优质酒店用品(涉及许可证的凭许可证经营)，主营产品类别及总代理品牌为床上用品、密胺餐具；乙方正常开门营业、规范经营且装修达到合同约定的装修标准的，甲方承诺给予相应免租期；2017年2月1日至2017年12月31日租金为250,511元，于签订本合同时缴纳；2018年1月1日至2018年12月31日租金为227,737元，于2017年12月1日缴纳；2019年1月1日起至2019年12月31日租金为227,737元，于2018年12月1日缴纳；2020年1月1日至2020年12月31日租金为227,737元，于2019年12月1日缴纳；2021年1月1日至2021年12月31日租金为227,737元，于2020年12月1日缴纳；每间(1-2层共92㎡)商铺必须达到高档装修标准(费用30,000元以上，包括商铺统一广告牌)；一楼装修低于18,000元，影响市场公共形象的，应自觉转至二楼经营。第四条其他收费约定中第2点约定市场广告培育费：广告费由每间商铺分摊出资，即受益人(商铺经营者)出资，目前暂由甲方代理实施。合同第五条第1点(4)约定：甲方协助乙方(入驻经营户)按规定办理属地工商营业执照、食品及相关产品经营许可证等经营所需的有关证照手续。合同第六条第4点约定：乙方投入的商铺装修内容和费用在合同终止或在乙方违约造成租赁合同提前终止的，装修装潢的设施若属于本租赁商铺完整不可分割的依附物，其所有权无偿归甲方所有(可移送设施除外)，甲方不予赔偿或补偿，乙方对此无异议。合同第七条第2点约定：乙方承诺在本合同签订后必须及时装修开门营业，如在签订合同后3个月内不开门营业的，不享受免租期租金待遇；第3点约定：乙方未按时向甲方交纳租金、市场经营管理服务费等费用，每逾期1天，承担当期应缴总金额1‰的违约金；第八条约定若乙方违约，甲方可以根据合同约定和《产品质量和食品安全经营责任承诺书》等约定，将乙方经营保证金转为乙方的违约金，甲方不再退回经营保证金。另，该合同还对双方其他权利义务等事宜进行了约定。同日，原告作为委托方(甲方)与被告作为受托方(乙方)签订《上海九洲世贸综合市场商铺房管理服务合同》一份，约定甲、乙双方就甲方在上海九洲世贸综合市场的商铺房的维护管理委托乙方服务事宜达成一致并签订本合同。甲方承租的系争商铺建筑面积为369.74平方米；双方确认本市场商铺房不同于住宅小区管理服务内容，市场商铺房的经营管理关联市场内的人流、物流、车流、垃圾、修理和综合性等事项的量和难度均是住宅的多陪。因此需要的保安、保洁、维修、管理的工作量很大。双方本着节约成本，努力支持市场发展精神，暂定包干本市场商铺房的经营维护管理服务费(简称“管理费”)统一为0.30元/㎡/天；为了稳定市场发展，保证支持市场良好、规范的经营秩序，甲方须一次性向乙方交纳市场商铺规范合法经营保证金60,000元；市场商铺维护管理服务费按商铺和4楼(阁楼)建筑面积计算，市场商铺房的经营、维护管理服务费统一包干为商铺建筑面积0.30元/㎡/天，管理费以先付后用为原则，甲方以年度为期提前一个月向乙方交纳；甲方未能及时缴纳市场商铺房管理服务费、乙方代收代缴的水电费及其他相关费用，每逾期1天向乙方支付欠费金额万分之五的滞纳金。该合同还对双方其他权利义务等事宜进行了约定。2019年4月17日，被告向原告发送过解除合同的通知函。2018年6月5日，原、被告签订《和解协议书》。但该份《和解协议书》并未实际履行。另查明，上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX室的权利人系案外人王1、王某2，上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX室的权利人系案外人上海松江礼品城有限公司。被告九洲公司为有限责任公司，经营范围包括为本市场内工业消费品、食品经营者提供市场管理服务。2017年3月15日，案外人王1、王某2作为出租方(商铺提供者，甲方)与被告九洲公司作为承租方(市场管理者，乙方)签订《承包经营合同书》一份，约定租期为5年，自2017年2月1日起至2022年1月31日止，乙方有权对洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX、XXX室(均1-4层)商铺进行统一管理、统一调配、安排与使用，甲方有义务支持乙方对市场统一经营管理；在本协议所约定的经营期限内，乙方有权将商铺进行分割出租，甲方应配合支持。2007年12月31日，案外人上海松江礼品城有限公司作为委托方(甲方)与原告九洲公司(曾用名上海汉东礼品市场经营管理有限公司)作为受托方(乙方)签订《商铺委托经营管理协议》一份，约定乙方是受批准的上海国际礼品城市场经营管理专营公司，商铺地址为上海市松江区洞泾镇长浜路501弄，委托经营管理的期限为18年，自2008年1月1日至2025年12月31日止。委托期间，乙方负责商户的招商、续租、管理、收费等事宜，市场的物业管理费由乙方收取。再查明，本院在审理熊爱兵诉九州公司房屋租赁合同纠纷一案中，向上海市松江区市场监督管理局发送《协助调查函》一份。2019年9月10日，该局向本院发送《复函》一份，载明：……依据上海市松江区人民政府2014年第26期《关于九洲世贸综合市场转型为食品专业市场的有关工作》专题会议纪要，涉案九洲世贸市场目前不允许从事预包装食品经营以外的其他经营活动，目前无法办理经营范围除食品以外的营业执照。因洞泾镇政府及相关部门正在研究对该市场适当放开部分经营范围，因此该局并未对涉案市场内经营者采取取缔行为，公司在其住所之外设立经营场所应当依法办理登记，公司经营过程中，使用异地营业执照的，由公司登记机关按照相关法律法规处理。审理中，经原告申请，上海市高级人民法院委托上海市建设工程监理咨询有限公司对系争商铺截至2019年6月25日形成附合的装饰装修残值进行评估。本次司法鉴定费用为8,890元，由原告预付。2019年12月6日，上海市建设工程监理咨询有限公司出具《工程造价鉴定意见书》，其中鉴定说明为：经了解，原告装修时间在2017年2-3月期间。据双方签订的租赁合同以及装修形成时间，装修费用应在57个月内摊销完毕(从2017年4月初投入使用算至2021年12月末租赁期满)。按照委托方提供的评估时间节点(2019年6月25日)考虑，剩余尚未摊销的时间约30个月，装修残值率为：30÷57×100%=52.63%，装修残值=装修造价×装修残值率。鉴定结论意见为：系争商铺截至2019年6月25日的装修造价为247,330元；装修残值为130,170元。原告对上述司法鉴定意见书无异议，但是被告违约在先，不应当按照残值赔偿，应按造价赔偿。被告对装修造价不予认可，认为鉴定报告费用表中第1.2项和1.4项属于重复项；吧台、货架、角钢摆物架等为可移动物品，不应纳入评估范围内；鉴定报告中的各项规费实际并未发生，不应计入。审理中，上海市建设工程监理咨询有限公司工作人员朱海东到庭接受质询，其表示根据税法规定，来根据租赁合同期间进行分摊装修残值；费用表中的其中主材费与其中材料费并不重复，分别计算；费用表中的第2到11项，按有资质企业装修进行计算的；因货架、吊扇等，已经过安装固定，拆卸就会造成损害，且部分装修是特定设计的，已形成附合。案件审理过程中，原、被告一致确认两份合同于2019年6月25日解除；目前系争商铺仍由原告占有使用。原告还举证自制的人工费发放清单以证明人工费损失，举证报警记录以证明被告2019年锁闭系争商铺长达五六个月，举证与被告签订的《和解协议书》及案外人陈某某出具的承诺以证明被告承诺免除部分商铺租金。被告对于上述证据均不予认可，称陈某某是案外人礼品城公司的法定代表人，与被告无法律关系，无权代表被告。以上事实，有九洲世贸商户进场经营合同、上海九洲世贸综合市场商铺房管理服务合同、上海市不动产登记簿、承包经营合同书、商铺委托经营管理协议、复函、司法鉴定意见书等证据以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的《九洲世贸商户进场经营合同》及《上海九洲世贸综合市场商铺房管理服务合同》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。根据合同约定，原告承租系争商铺用于经营酒店用品，属地工商营业执照等由被告九洲工商协助办理。但根据上海市松江区市场监督管理局的复函，涉案九洲世贸市场早在2014年就明确不允许从事预包装食品经营以外的其他经营活动，被告作为该市场的经营管理者对此系明知，但仍然与原告签订上述租赁合同并承诺协助办理相关营业执照，现原告因无法办理属地的营业执照，影响其正常经营，致使合同目的无法实现，主张系争两份合同解除，于法有据，本院予以支持。鉴于原、被告均确认2019年6月25日作为两份合同解除之日，本院予以确认。关于合同解除的过错责任问题，被告作为出租人，在明知涉案市场不允许从事预包装食品经营以外其他经营活动的情况下，仍向原告招商进行出租，对租赁合同解除，应承担主要过错责任；而原告作为承租人及实际经营人，在租赁合同订立过程中应尽相应的谨慎注意义务，在未能办理营业执照时，及时行使解除权，避免损失的扩大，故对合同解除应承担次要的过错责任。结合原、被告双方过错程度、租金支付情况及减损义务履行情况等因素，本院酌情确定原告对造成的损失承担30%的责任，被告对造成的损失承担70%的责任。关于原告主张的人工费损失，原告关于人工费损失举证了自制的向包括原告及家人在内发放工资的表格，被告不予认可，本院认为，因是原告自制表格，被告不认可，原告又未进一步提供证据，且与原告陈述房屋不能经营使用相矛盾，故对于该项诉请，本院不予支持。关于原告的装修损失问题，根据鉴定意见书，就系争商铺截至合同解除之日，即2019年6月25日，已形成附合的装饰装修残值为130,170元，该部分的损失应由被告承担70%的赔偿责任，即91,119元。原告主张按照装修造价赔偿装修损失无法律依据，本院不予采纳。被告要求扣除货架、吧台、电扇等物品费用的意见，因该部分属于已形成附合部分的装饰装修，故该辩论意见本院不予采信。另，合同解除后，原告要求返还经营保证金60,000元的诉请，于法有据，本院予以支持。原告称被告在2019年4月至10月期间将系争商铺另外加锁，导致原告该期间内无法正常使用房屋，原告为此举证了报警回执和拨打110的手机截图，但被告均不予认可，本院认为原告该项主张欠缺证据支持，难以采信其陈述。原告还举证了其和被告签订的《和解协议书》，但该份协议书并未实际履行。至于原告称案外人陈某某代表被告于2018年6月5日向其出具了承诺，但被告不予认可，且原告也未进一步举证证明陈某某可以代表被告免除原告系争商铺的租金，因此对于原告该项辩称，本院也难以采信。因原告至今仍占有使用系争商铺，合同解除后，被告要求原告搬离并返还系争商铺的反诉请求，于法有据，本院予以支持。原告应向被告支付其租赁期间的租金及占有使用期间的占有使用费。本院综合考虑原、被告双方的过错责任、原告的减损义务等因素，本院酌定原告应向被告支付自2017年2月1日起至2017年12月31日止的租金175,357.70元(250,511元×0.7)，现原、被告双方一致确认，原告已支付该期间租金250,511元，故被告应向原告返还租金75,153.30元；又因在最后一次庭审之日即2020年1月7日时，原告明确表示不同意搬离，要求在被告赔偿后才搬离、返还系争商铺，故原告应向被告支付2018年1月1日起至2020年1月6日止的租金及占有使用费321,452.33元(按227,737元/年×0.7计算)，且原告应向被告支付2020年1月7日起至实际搬离之日止的占有使用费(按227,737元/年计算)。原告要求被告返还其余已付租金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于被告主张的管理费，根据双方合同的约定，该部分为被告对系争商铺进行经营维护管理的服务费，原告应按约予以支付，故原告应向被告支付2018年1月1日起至实际搬离之日止的管理费(40,486元/年标准计算)，且原告要求返还已付的管理费，本院不予支持。鉴于无法办理属地营业执照的主要过错在于被告，被告在本案法庭辩论终结前，仍然坚持可以办理相关营业执照，故原告虽延期支付租金及管理费，但可视为其因无法办理属地营业执照而行使抗辩权的结果，故对于被告要求原告支付逾期支付租金及管理费违约金的反诉请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)王剑与被告(反诉原告)上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司签订的《九洲世贸商户进场经营合同》及《上海九洲世贸综合市场商铺房管理服务合同》于2019年6月25日解除；二、原告(反诉被告)王剑于本判决生效之日起十日内搬离并返还被告(反诉原告)上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司位于上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室店铺；三、被告(反诉原告)上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)王剑装修损失91,119元；四、被告(反诉原告)上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)王剑经营保证金60,000元；五、被告(反诉原告)上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)王剑自2017年2月1日起至2017年12月31日止的租金75,153.30元；六、原告(反诉被告)王剑于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司自2018年1月1日起至2020年1月6日止的租金及占有使用费321,452.33元；七、原告(反诉被告)王剑于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司自2020年1月7日起至实际搬离之日止的占有使用费(按227,737元/年计算)；八、原告(反诉被告)王剑于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司自2018年1月1日起至实际搬离之日止的管理费(按40,486元/年计算)；九、驳回原告(反诉被告)王剑的其余诉讼请求；十、驳回被告(反诉原告)上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司的其余反诉请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15,652元，反诉案件受理费减半收取计4,442元，鉴定费8,890元，以上合计28,984元，由原告(反诉被告)王剑负担18,419元(已付)，由被告(反诉原告)上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司负担10,565元(已付4,442元，6,123元于本判决生效之日起七日内直接支付至本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 娜审 判 员  魏婷婷人民陪审员  吕 波二〇二〇年一月二十一日书 记 员  张曼婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。