广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1271号上诉人（原审被告）：阳江市中集房地产开发有限公司（原称阳江市中集富日房地产开发有限公司）。住所地：广东省阳江市江城区西平北路上东新城内。法定代表人：汤雨，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘沛，广东迅恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陆军全，男，1978年10月17日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。被上诉人（原审原告）：刘少华，女，1978年9月29日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。两被上诉人共同的委托诉讼代理人：林显伦，广东言必行律师事务所律师。两被上诉人共同的委托诉讼代理人：黄斌斌，广东言必行律师事务所律师。上诉人阳江市中集房地产开发有限公司（以下简称中集房地产公司）因与被上诉人陆军全、刘少华商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院作出的（2019）粤1702民初1362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中集房地产公司上诉请求：（一）判令撤销一审判决，改判驳回陆军全、刘少华的诉讼请求或将本案发回重审；（二）一、二审诉讼费用由陆军全、刘少华承担。事实和理由：（一）关于谁为办理商品房产权登记的义务主体。《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的……”该约定应为约束出卖人履行相关备案义务的时间，而非买受人最终取得权属证书的时间，中集房地产公司在办证过程中的义务，也仅为备案登记义务。根据《城市房屋登记管理办法》的相关规定，房屋权属登记义务主体为权利人，即本案中陆军全、刘少华为办理所购房屋权属登记义务人，中集房地产公司承担的是协助义务。按照双方当事人的约定，陆军全、刘少华完成缴税、规费以及个人相关材料后，中集房地产公司将办理涉案房屋权属登记相关资料移交不动产登记部门，即履行了义务。（二）关于中集房地产公司是否违约的认定。首先，双方在合同中约定，如因出卖人的责任，致使买受人未在规定期限内取得权属证书，承担违约责任，因此，本案约定的“逾期”仅仅是承担违约责任的其中一个要件，当还满足约定的“因出卖人的责任”造成逾期的条件时，中集房地产公司才应承担违约责任。而在出卖人已将相关资料交给办证机关后，办证机关何时能够办理完毕，不属“出卖人的原因”，中集房地产公司不应承担违约责任。（三）关于中集房地产公司违约责任的计算期间。按照《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2点，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内的合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并具备办证条件的，才承担逾期办证的违约责任。一审既然已经查明“中集房地产公司于2017年10月9日将涉案商品房的确权登记材料提交至阳江市不动产登记中心”，证明中集房地产公司已经履行了合同义务。中集房地产公司如果要承担逾期办证违约金，其计算期间应从2017年3月31日起计至2017年10月9日止。（四）本案是因办理房产证引起的纠纷，法院应查明在办理房产证的过程中双方当事人应各自履行哪些义务。涉案房屋属于一手商品房，陆军全、刘少华取得房屋产权证书必须经过二次登记，第一次是初始登记，责任在中集房地产公司；第二次是转移登记，从中集房地产公司提供的不动产登记收件收据（存根）显示，陆军全、刘少华是申请人，除了初始登记证书外，资料全都由陆军全、刘少华提供。既然陆军全、刘少华委托了中集房地产公司代办，应及时出具委托书（在登记中心的工作人员面前办理委托手续），依法缴纳契税，还必须亲自到有关部门接受询问、当面签署文件。另外，不动产行政管理部门在办理过程中也需要时间进行各种审批、测绘、核准等。中集房地产公司现向二审法院申请律师调查令，调取上述资料的形成时间以证明中集房地产公司不应该为陆军全、刘少华延迟履行上述义务和房产登记部门因办证需要时间造成房屋产权证书延迟颁发而承担责任。综上所述，中集房地产公司不存在违约事实，无需向陆军全、刘少华支付违约金，请求二审法院支持其上诉请求。陆军全、刘少华辩称：（一）中集房地产公司存在对“预售合同登记备案义务”与“房屋所有权权属登记义务”的概念偷换。陆军全、刘少华主张按《商品房买卖合同》第十五条的约定，即要求中集房地产公司办理和给付房屋所有权证书（即办理所有权转移登记手续），而非中集房地产公司主张的预售合同登记备案或初始登记义务。（二）中集房地产公司存在事实违约。中集房地产公司主张其已尽到协助陆军全、刘少华办理商品房房地产权属证书的义务不属实。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，办理商品房房地产权属证书的义务在于中集房地产公司。中集房地产公司办理初始登记的时间亦延期并构成违约，正由于中集房地产公司一再逾期，导致陆军全、刘少华办理并拿到房屋产权证的时间一再被延期。早在2016年2月6日，陆军全、刘少华就已经按照中集房地产公司的要求预交了办证费用，中集房地产公司在2018年10月23日退办证费8642.12元给陆军全、刘少华可佐证该事实。中集房地产公司却一直怠于履行义务。本案商品房所有权转移登记至陆军全、刘少华名下的时间为2018年9月3日，故中集房地产公司应承担逾期办证违约责任。（三）中集房地产公司主张陆军全、刘少华未能及时取得房屋权属证书是行政机关的责任，但根据中集房地产公司在一审庭审过程中提供的证据显示，其并没有依约在2016年8月4日前把相关申报材料交至不动产登记部门，导致不动产登记中心在2018年9月3日才办理完毕房屋所有权证登记，这是由于中集房地产公司的违约行为所致，中集房地产公司应按照合同约定承担责任。（四）中集房地产公司存在对“商品房确权登记”与“房地产转移登记”概念认识不清及混淆的问题。中集房地产公司主张其已于2017年10月9日将涉案商品房转移登记的材料交至阳江市不动产登记中心，剩下的是阳江市不动产登记中心的义务，与中集房地产公司无关。这显然是对于“商品房确权登记”（即初始登记）与“房地产转移登记”（所有权转移登记）概念认识不清，理解错误。（五）一审法院适用法律正确，逾期违约金计算清楚。涉案房屋所有权权属登记时间为2018年9月3日，根据《商品房买卖合同》第十五条规定，中集房地产公司应最迟在合同约定的最后交房之日起的90日内，即2016年8月4日前协助陆军全、刘少华取得该商品房房屋所有权证书，所以一审从2016年8月5日起至2018年9月3日止计算中集房地产公司逾期违约金，理据充分。陆军全、刘少华向一审法院起诉请求：（一）判令中集房地产公司立即支付逾期办证违约金41521.3元给陆军全、刘少华（逾期办证违约金以505125元为基数按每日万分之一计算，从2016年8月7日计至2018年11月7日止为41521.3元）；（二）一审案件受理费由中集房地产公司承担。一审法院认定事实：2016年2月6日，陆军全、刘少华（买受人）与中集房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2016020517），合同约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区xxx小区xxx房，该商品房为预售商品房，预售许可证号为阳预许证字2xxx9号，建筑面积共115.98平方米（其中套内建筑面积91.46平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积24.52平方米），按套内面积计算，单价为每平方米5522.91元，总金额为505125元，签订合同当日支付首期款152125元，余款353000元同时办理银行按揭。其中合同第八条约定：出卖人应当在2016年5月6日前交付经验收合格的商品房给买受人使用。合同第十五条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人每天按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金至取得房地产权属证书日止。合同签订后，陆军全、刘少华依约付清了购房款505125元给中集房地产公司。中集房地产公司于2016年5月6日交付商品房给陆军全、刘少华使用。根据中集房地产公司提供的“不动产登记收件收据”，中集房地产公司将涉案商品房确权登记材料交至阳江市不动产登记中心的时间为2017年10月9日。根据阳江市不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明，涉案商品房的所有权转移登记至陆军全、刘少华名下的时间为2018年9月3日。一审法院认为，中集房地产公司与陆军全、刘少华签订的《商品房买卖合同》主体适格，内容没有违反法律法规的强制性规定，是有效合同，双方应恪守合同义务。本案中，中集房地产公司于2016年5月6日交付商品房给陆军全、刘少华使用，根据合同第十五条约定，中集房地产公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由中集房地产公司提供的资料报产权登记机关备案，如因中集房地产公司的责任，陆军全、刘少华不能在规定期限内取得房地产权属证书的，中集房地产公司应承担违约责任，因此，诉讼时效应从交房之日起的第90日后即2016年8月5日起算，陆军全、刘少华于2019年2月15日向一审法院起诉请求中集房地产公司承担逾期办证违约责任，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，本案应适用三年的诉讼时效，故陆军全、刘少华起诉请求中集房地产公司承担逾期办证违约责任未过诉讼时效。陆军全、刘少华已依约支付了全部购房款给中集房地产公司，按合同约定，中集房地产公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由中集房地产公司提供的资料报产权登记机关备案，中集房地产公司于2016年5月6日交房给陆军全、刘少华，最迟应在交房之日起90日内，即应在2016年8月4日前将办理权属登记需由中集房地产公司提供的资料报产权登记机关备案，而根据中集房地产公司提供的“不动产登记收件收据”证实，中集房地产公司将涉案商品房确权登记材料交至阳江市不动产登记中心的时间为2017年10月9日，因此，中集房地产公司没有在约定的期限内协助陆军全、刘少华办理商品房房地产权属证书，中集房地产公司应承担违约责任。根据合同第十五条的约定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”之规定，涉案房屋所有权权属登记时间为2018年9月3日，故中集房地产公司逾期办证的违约金的计算时间应从2016年8月5日起计至2018年9月3日止，每天按已付房价款的万分之一向陆军全、刘少华支付违约金。陆军全、刘少华已支付房价款505125元，故中集房地产公司应向陆军全、刘少华支付逾期办证违约金38389.50元（505125元×0.0001/天×760天）。综上所述，陆军全、刘少华请求中集房地产公司支付逾期办证违约金，理据充分，一审法院予以支持，但具体数额以一审法院核定的为准。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，作出判决：一、限中集房地产公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金38389.50元给陆军全、刘少华；二、驳回陆军全、刘少华的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取419元，由陆军全、刘少华负担39元，中集房地产公司负担380元。二审中，陆军全、刘少华提供一份《中国建设银行个人活期账户交易明细》，该表载明阳江市中集物业服务有限公司在2018年10月23日退8642.12元办证费给陆军全，拟证明在《商品房买卖合同》签订之日陆军全、刘少华就已经将办证费支付给中集房地产公司，办证的所有流程都是由中集房地产公司负责操办，陆军全、刘少华不存在任何违约的情况。经质证，中集房地产公司认为该证据不能证明陆军全、刘少华的主张，且该款是由阳江市中集物业服务有限公司支付。中集房地产公司在二审期间向本院申请律师调查令，拟向阳江市不动产登记中心收集资料，以证明在办理房产证的过程中双方当事人应分别履行哪些义务，哪些事务应由买受人亲自办理。本院经审理查明：一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：在诉讼过程中，中集房地产公司未能举证证明其已通知陆军全、刘少华前往阳江市不动产登记中心办理签名等手续。阳江市中集物业服务有限公司是中集房地产公司的关联企业，是双方在《商品房买卖合同》中约定的前期物业管理公司。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，争议的焦点是中集房地产公司是否存在逾期办证的违约行为，应否支付逾期办证违约金给陆军全、刘少华，及逾期办证违约金的计算问题。陆军全、刘少华与中集房地产公司订立的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，是有效合同。陆军全、刘少华与中集房地产公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定:“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，出卖人每天按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金至取得房地产权属证书日止。”本案中，涉案房屋的交付时间是2016年5月6日，中集房地产公司最迟应在合同约定的交房之日起90日内，即2016年8月4日前将办理权属登记需由中集房地产公司提供的资料交至阳江市不动产登记中心，但中集房地产公司于2017年10月9日才将涉案商品房的转移登记材料递交至阳江市不动产登记中心，故一审判决认定其已构成违约，应承担违约责任正确，本院予以维持。因此，中集房地产公司应从2016年8月5日起至2018年9月3日止，“每天按已付房价款的万分之一”的标准，向陆军全、刘少华支付违约金。一审判决计算违约金正确，本院予以维持。本案中，阳江市中集物业服务有限公司曾退办证费给陆军全，印证了此前陆军全、刘少华已预付涉案商品房的办证费，故中集房地产公司负有为陆军全、刘少华办理产权登记具体事务的义务，即使阳江市不动产登记中心在办理登记手续时需要陆军全、刘少华当面签名，中集房地产公司也负有通知陆军全、刘少华的义务。因中集房地产公司未能举证证明其依阳江市不动产登记中心的要求，通知了陆军全、刘少华前往阳江市不动产登记中心办理签名等必须由当事人亲为的事项的事实存在，故中集房地产公司向本院申请律师调查令以调查该事实，对本案的处理没有实质意义，本院不予准许。中集房地产公司主张其已履行了自己的办证义务理据不足，一审认定中集房地产公司构成逾期办证违约，应承担违约责任并无不当，本院予以维持。综上所述，中集房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费759元，由阳江市中集房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 林 广审判员 姜玉华审判员 陈欢欢二〇一九年九月二十三日法官助理李凤霞书记员刘小颜陈俭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。