天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0106民初6143号原告：范一X，女，1972年5月11日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：李广丁，天津天循律师事务所律师。被告：马一X，女，1967年6月7日出生，回族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：于一X（夫妻关系），1964年5月22日出生，汉族，住天津市北辰区。被告：王一X，男，1966年3月30日出生，汉族，户籍地天津市红桥区。原告范一X与被告马一X、王一X确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告范一X委托诉讼代理人李广丁、被告马一X的委托诉讼代理人于一X到庭参加诉讼，被告王一X经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告范一X向本院提出诉讼请求：1.判令二被告签订的关于红桥区（原XX胡同10号）的房屋买卖协议无效；2.判令二被告将上述房屋恢复原登记；3.诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告与被告王一X为夫妻关系，2000年6月30日登记结婚。婚后原告一直居住在红桥区房屋内，该房屋系王一X家祖产，经过继承和赠与。最后登记在王一X名下，后原告和王一X因感情不和，王一X离家出走，原告一直居住在此。2018年11月12日，红桥区政府对该房做了征补决定，原告获悉房屋已过户登记在被告马一X名下，原告才知道房屋已经被王一X通过买卖的方式给了马一X。原告认为，被告在婚内受赠房屋，该房屋就属于夫妻共同财产。王一X未经原告同意就卖房属于无权处分，且原告一直居住该房，买方未看房和收房，买方明显不具善意。基于此，原告认为二被告间对该房的买卖协议无效，依法应恢复原登记。原告范一X向本院提交证据如下：证据一、诉争房屋原房产证、土地证、房产赠与合同、范一X结婚证，证明诉争房屋是王一X家祖产，经过继承和赠与后，在双方婚内登记在王一X名下，系夫妻共同财产；证据二、王一X、王二X户口页，证明王一X及儿子王二X户口一直在诉争房屋上；证据三、证明信，证明原告及儿子一直居住在诉争房屋内；证据四、房屋征补决定书，证明原告一直居住在诉争房屋内，该房2018年11月被红桥区政府决定强制征补，征补决定书发给了原告。原告这时才知房屋已登记在马一X名下。马一X购房未看房，未征得原告同意，未向原告主张交房。足见马一X购房不属实，属于恶意串通，或者购房不具善意；证据五、房屋买卖协议，证明2019年8月14日，经向红桥区房管局查询，房屋已在2009年由王一X卖于马一X。被告马一X辩称，房屋属于我们个人的财产，没有任何理由和他调解，我们十年前买的这房子，通过红桥区房管局正式交易过户买卖，所有的票据都提交过法庭，包括房产的过户手续、监管资金等等，不同意原告的诉讼请求。被告马一X向本院提交证据如下：证据一、房产证复印件一份；证据二、收条（买卖协议）；证据三、税费收据复印件7张、房产买卖协议一份。证据四、银行领钱需知、煤改电补贴领取说明、协议书、工商银行收款凭证共3份、用电安全承诺书。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交上述证据，本院在审理过程中依法调取了本院关联诉讼的案件卷宗及天津市市区不动产登记事务中心涉案房屋以及关联房屋的底档材料。本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于存在异议的证据及待证事实结合已查明事实在本院认为中综合予以分析。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：原告范一X与被告王一X系夫妻关系，登记发证日期为2000年6月30日。案外人王三X、王四X系王一X之父母。诉争房屋原坐落地点位于天津市红桥区（原：XX胡同10号），平房1间，建筑面积12.74平方米。上述院内该间房屋连同临旁平房1间（建筑面积13.18平方米）原登记于案外人张一X名下，均为私产房屋，根据四至附图显示：建筑面积13.18平方米的平房标号为1间号，建筑面积为12.74平方米的平房标号为2间号即诉争房屋。2001年7月12日案外人王三X办理了继承公证并于2005年2月28日向不动产登记部门申请了房屋权属登记取得上述两间平房所有权。2005年7月12日，王三X、王四X与王一X签订《房产赠与合同》将诉争房屋赠与王一X，双方于2005年7月13日办理了赠与公证，2005年7月24日王一X向不动产登记部门申请了房屋权属登记取得了诉争房屋所有权。2009年3月5日，被告王一X与被告马一X签订了《天津市房产买卖协议》，将诉争房屋卖予马一X，该协议载明房产价款70000元；监管房产价款40818.22元，乙方（马一X）应交纳契税700元，转让手续费38.22元，登记费80元；扣除转让手续费38.22元，甲方（王一X）应收交易价款为39961.78元；甲方须于2009年3月6日前将该房产及相关证明交付乙方。落款时间为2009年3月5日的《收条》载明：“现有红桥区［原XX胡同10号］平房一间，于2009.3.5王一X以12万元人民币卖给马一X，房款两清（包括窗下厨房一间，屋内空调一台），买房时所有的费用由马一X承担。付款人：马一X，收款人：王一X。”。2009年3月10日，马一X取得诉争房屋所有权。2018年11月12日，天津市红桥区人民政府作出津红政房征补西沽[2018]731号房屋征收补偿决定书，决定对诉争房屋予以征收，被征收人为马一X，该决定书载明：因天津市红桥区西沽南片区棚户区改造（旧城区改建）项目工程需要，本机关于2018年10月11日作出红桥政房征字（2018）第2号《天津市红桥区人民政府房屋征收决定》，并于同日在被征收范围内张贴红桥政房征公字(2018)第2号《天津市红桥区人民政府房屋征收公告》，并附《天津市红桥区西沽南片区棚户区改造（旧城区改建）项目住宅房屋征收补偿方案》。关于诉争房屋使用情况。原告范一X自述，自和王一X结婚后即2000年开始即居住诉争房屋，2009年年底双方开始分居，孩子随自己生活，王一X离开诉争房屋，分居之后并未离开过诉争房屋，2018年11月份因上述征补决定得知房屋被卖，但无法联系上王一X，认为涉案买卖协议无效，载明房屋价款为70000元，马一X未支付合理对价，非善意取得。被告马一X自述，马一X一家经营早点，王一X曾卖自行车，后因购买自行车相识，2009年年初王一X来早点铺陈述想要出售其名下房屋，询问是否购买，后经看房确定购买，价款为12万元，购房原因为投资，购房款部分通过现金支付，部分通过资金监管账户支付，现金为8万元，来自于银行存款、家中所存放现金及借款，具体数额忘记了，看房时房屋内为空房，仅有一台空调，窗户下面有个厨房，房屋于房管部门签订完买卖协议后交付，交付了钥匙和遥控器，交付后未更换门锁，交付不到半年出租过一次，书面租赁合同已找不到，租期三个月，期满后对方不再承租，此后偶尔前往诉争房屋看一看，2011年左右发现原告已占有诉争房屋，后经报警处理无果，关于占房事宜未向法院提起过诉讼，2018年2月份领取了诉争房屋煤改电取暖的补贴款。原告范一X否认被告马一X陈述的房屋已交付并使用的事实，亦否认关于房屋的使用经过了公安派出所的处理。经庭审确认，诉争房屋于2019年8、9月份因前述征收行为由原告范一X交予征收部门，征收部门针对诉争房屋尚未签订征收协议。另查明，原告曾于2019年3月21日因诉争房屋临旁1间号房屋而涉诉，该1间号房屋登记的权利人为案外人王XX，系王一X兄弟，于2010年10月28日亦通过赠与公证取得的房屋所有权。该案王XX诉请范一X腾交1间号房屋，后经调解，于2019年7月16日达成调解协议，其中约定范一X及其子王二X，范一X之母卢XX腾空1间号房屋。2010年3月2日，王一X曾诉至本院要求离婚，后被判决驳回。在2010年3月11日的庭审笔录中，王一X陈述最后一次双方闹矛盾是2010年1月底，原因为将房子卖了，想自己租房，并干点什么，为此双方发生争执，2009年2月28日分居，范一X去了广西，2009年12月底回家，2010年1月25日再次分居，关于婚后住房，本市红桥区小间号私产王一X名下所有，2009年3月6日我将婚住房以12万元变卖，而后范一X回津后至今一直居住本市红桥区大间屋2间号我父亲王三X名下所有，卖房款69800元我于2009年3月6日前后经工商银行打给于化平，是范一X的朋友，剩余房款中于2009年3月8日再次汇款5000元给范一X名下，2009年7月间范一X短暂回津我给其现金8400元，还有24000元是借给了范一X的姐夫付XX，没有借据，剩余钱款用于日常生活。范一X陈述我住在西沽公司前街××号院内一处违章建筑内并不是王一X所说的其父名下的大间屋内，该房一直空闲，我不清楚卖房一事，也确实从王一X拿了一笔69800元和一个5000元，8400元的事情我不知道，当初两笔钱原告说是找朋友借的，再说69800元和5000元我也已还清了。其中汇款19000元是汇给的王一X名下，剩余是现金拿回来的，现金也是我自己亲自给的原告；我是去朋友那看有什么挣钱的工作，我确实去的柳州，是在2009年2月28日走的，当时也是想找份工作，期间2009年6月间回来过一回，发现王一X把房子卖了，我就是住在我姐姐家，后来2009年8月我又回广西了，我在那的工作性质并非传销，当时向王一X要钱也是为了干买卖，后来给王一X了。据此案（2010）红民二初字第126号民事判决书所载，2009年2月范一X外出，王一X独自在家照看婚生子，期间双方因家庭琐事产生矛盾，2009年12月底范一X回津，双方仍共同生活，2010年1月25日双方因家庭琐事发生争执，王一X携子离家另处居住，双方分居生活。现原告诉至本院以诉争房屋系夫妻共同财产，不知晓房屋被卖且王一X无权处分而被告马一X非善意取得、未支付合理对价为由要求确认《天津市房产买卖协议》无效并主张恢复原产权登记。本院认为，本案争议焦点为《天津市房产买卖协议》是否存在合同无效情形。现原告主张合同无效的理由为不动产的转让人无处分权、受让人不构成善意。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条的规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故本案原告虽根据婚姻存续及存续期间王一X经赠与取得了诉争房屋所有权之事实认为自己亦为诉争房屋的权利人，但针对其主张的被告马一X受让诉争房屋不构成善意依然应当承担举证证明责任。二被告签订买卖协议时，范一X已离开天津，诉争房屋登记的权利人为被告王一X，尽管双方签订的《天津市房产买卖协议》所约定的购房款为70000元，但结合买卖双方所签订的收条及王一X在2010年离婚诉讼中的庭审陈述，双方系按照12万元作为交易价款，虽原告对此所持异议，但关于二被告是否存在恶意串通，被告马一X是否系以明显不合理低价受让诉争房屋并未提交充分的证据予以证实。再者，被告马一X已于2009年3月10日即取得诉争房屋产权，原告以直至诉争房屋面临征收才得知房屋已出售及自己为诉争房屋的实际占有使用人否认诉争房屋已交付于被告马一X，但结合原告与被告王一X2010年离婚诉讼的庭审陈述，原告曾自述“2009年6月间回来过一回，发现王一X把房子卖了”，该陈述与原告本次庭审并不一致，离婚纠纷涉及夫妻双方感情是否破裂、财产如何分割等关键事实的审理和处理，本院认为原告于离婚纠纷中所做上述陈述符合客观事实，应推定原告于2009年6月即已知晓诉争房屋被卖的事实，但其针对该买卖事实并未诉诸法院主张相关权利，直至诉争房屋面临征收始诉至法院要求确认买卖协议无效，综合上述分析及原告所提交的证据，本院认定原告的主张缺乏足够的证据支持及法律依据，故对原告要求确认二被告关于诉争房屋所签订的买卖协议无效及恢复原登记的主张，本院不予支持。被告王一X经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告范一X的全部诉讼请求。案件受理费80元，公告费560元，由原告范一X负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  任万岱审 判 员  周 洁人民陪审员  王立新二〇二〇年六月二十八日书 记 员  李 红附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。