河南省永城市人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1481民初4484号原告：刘永斌，男，1955年9月9日出生，汉族，住永城市。委托诉讼代理人：练柱才，河南旺达律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：夏伟，男，1975年5月1日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：李可飞，河南泽重律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：焦慧君，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告刘永斌与被告夏伟建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年4月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘永斌的委托诉讼代理人练柱才、被告夏伟及其委托诉讼代理人李可飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘永斌向本院提出诉讼请求：依法判令被告将贰号苑2号楼2单元8楼西户、2号楼2单元8楼南户、2号楼1单元4楼南户房屋交付给原告，并协助原告办理房产登记手续。事实与理由：2010年10月26日，原、被告签订了一份联合建房协议，协议约定：甲方提供土地，乙方负责投资开发并负责办理相关手续，住宅地三间置换房产190平方米，二间置换128平方米，甲方在乙方开工一个月内确定所选房屋，乙方保证在2012年5月31日前交房。协议签订后，原告如约将土地交给被告开发，后被告将房源分配确认单交给原告，但被告至今没有交房已构成违约，多次协商未果，后诉至法院，法院已判决确认双方签订的合同及被告交给原告的房源分配确认单、房源分配确认表合法有效，现房已建好，被告拒绝交付房屋，为此，原告诉至法院。被告夏伟辩称，一、夏伟在2010年与屠春雷为代表的土地方签订了《联合建房协议》。后来在夏伟要求办理手续时才得知原告等人并没有取得土地的合法手续，只是在2004年与河南路桥建设股份有限公司之间私下签订了一份协议书（路桥公司于2006年才取得土地使用权），向路桥公司支付了部分定金，夏伟和原告等人签订的协议没法履行。为了促成此笔生意，获得该宗土地资源，同时鉴于屠春雷与路桥公司的关系，夏伟与屠春雷达成口头约定，由夏伟付给屠春雷人民币200万元，以补偿屠春雷先期预付给路桥公司的土地定金，以及付给屠春雷的利润。屠春雷又提出，他已经将土地以整化零卖给了其他三十多人，如果和夏伟的协议没法履行，他没法收场。为了解决屠春雷的这个后顾之忧，夏伟又向屠春雷承诺，如果事情办成，夏伟以建筑成本价960元/平方米的价格向屠春雷提供部分房源，由屠春雷自行处理，以解决屠春雷的问题。随后通过屠春雷的介绍，夏伟与路桥公司签订正式合同,互相配合，通过合法程序获取了此宗土地并开发建设。夏伟取得土地使用权的程序合法，手续齐全，税款已全部如数交纳，项目开发建设过程中的所有投入均由夏伟承担。2012年项目开工后，屠春雷向夏伟索要房源指标，夏伟按照当时的承诺，由屠春雷挑选了部分房源，并由屠春雷向刘永斌等三十余人进行分配，由此产生了《房源分配确认单》。但此后随着项目建设的进展，夏伟的建设资金极度短缺，为了筹集项目建设资金，夏伟就催促屠春雷尽快向夏伟支付其所选的团购房相应的价款，但屠春雷一直推脱，要么说他在新疆开矿回不来，要么说他在郑州搞开发没时间。2016年3月，在多次催促无果的情况下，夏伟给屠春雷以挂号信的形式邮寄了催告通知，被退回后夏伟又于2016年4月5号在河南商报以登报的形式告知屠春雷尽快到项目办理团购事宜，逾期作废。但屠春雷却始终没有出现，至今也没有向夏伟支付分文购房款。为了满足项目建设资金需求，在屠春雷经多次催告一直不联系，也不支付任何款项的情况下，夏伟将原本给屠春雷的房源指标另行出售。地是夏伟从路桥公司处转让取得，与国土局签订合同并支付土地出让金，税费是夏伟一分不少的交纳，项目开发过程中的所有费用也是由夏伟承担；原告等人始终没有取得土地的使用权，《联合建房协议》签订后也始终没有履行，所以项目与原告等人没有任何关系，原告等人无权向夏伟索要任何房子。虽然夏伟向屠春雷提供了房源指标，但在夏伟多次催促后，屠春雷始终没有向夏伟支付分文购房款项，原告等人也没有向夏伟支付过任何款项，夏伟没有义务、也不可能一直保留其房源不动。屠春雷将未取得使用权的土地以整化零出售给刘永斌等人，收取了刘永斌等人的巨额购地款；同时又从夏伟这里获取200万元的款项，再和刘永斌等人一起将未取得使用权的土地转让给夏伟，虽然他们转让给夏伟的目的没有实现，但他们的行为已经涉嫌非法转让、倒卖土地使用权，构成刑事犯罪，应当追究他们的刑事责任。请求法院履行作为司法机关的职责，将他们的违法犯罪线索移交给公安机关进行查处。如果法院认可他们的转让行为，无疑是在帮助他们非法转让、倒卖土地使用权，协同帮助他们完成犯罪行为，并以判决的形式将非法转让、倒卖土地使用权的行为合法化。如果法院不移送公安查处，夏伟将逐级向各级部门反映此事。二、《联合建房协议》实质为土地使用权转让协议，这一点已为生效判决文书所确认，也即原告等人将土地使用权转让于夏伟，夏伟按照约定以房屋作价向原告等人支付土地使用权转让款项。现原告要求夏伟交付房屋，也即支付土地使用权转让款项，双方之间属于债权法律关系，应当适用诉讼时效的相关规定。《联合建房协议》签订于2010年，应适用《民法通则》关于时效的规定，诉讼时效为2年，自知道或应当知道权利被侵害时起算。根据《联合建房协议》第四条之约定，房屋应于2012年5月31日前按时交房；房源分配确认单出具于2012年2月24日。那么截止2012年5月31日，原告就应该知道其权利被侵害，但却迟迟没有向原告主张权利，一直到2016年9月9日才向法院提起了确认合同效力之诉。原告本次诉求要求交付房屋的给付之诉，已经超过诉讼时效，其诉求不应再受法律保护。三、原告的诉求没有事实依据，《联合建房协议》并未实际履行，0755号土地是由夏伟从河南路桥建设股份有限公司处取得，原告等人根据《联合建房协议》所应履行的土地使用权转让的义务并未履行。1、0755号土地使用权是由夏伟通过合法程序从原土地使用权人河南路桥建设股份有限公司（以下简称路桥公司）和永城市人民政府处取得，并直接由路桥公司变更到夏伟名下。夏伟为取得土地使用权，不仅向屠春雷支付200万元、按照与路桥公司的约定向路桥公司交纳809200元的转让款，更是交纳土地出让金、税费等各项费用共计2635913.13元，支付农民征地款623000元，及地上附属物补偿款30余万元，取得土地使用权过程中所有环节的费用全部是由夏伟支付和承担。原告等人始终未取得0755号土地的使用权，无法履行转让土地使用权的义务，因此该协议根本就没有履行的可能。2、土地使用权是不动产，不动产的交付以登记为生效要件，也即登记才产生物权变动的效力；在土地交易过程中，除非经有批准权的政府部门批准，否则不存在、也不允许在未取得土地使用权登记的情况下就转让土地使用权的情况。本案中，首先，土地使用权作为不动产物权，原告在其没有取得土地使用权登记的情况下，无权处分、转让争议土地的使用权。其次，按照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，原告在未取得土地使用权登记的情况下，可以转让该土地使用权的前提是取得有批准权的政府部门的批准。但原告等人始终未取得该批准，因此其处分行为无效。再次，路桥公司虽然出具证明认可就争议土地与屠春雷等人发生过交易，但即便属实也只能说明双方的交易并未履行完毕。且从夏伟取得土地的过程可以看出，路桥公司的证明与事实严重相悖，不具有真实性；更何况法律并未授权原土地使用权人可以追认。故此原告的诉求没有事实和法律依据，《联合建房协议》所约定的原告等人转让土地使用权的义务并未实际履行。四、如果原告坚持认为其已经履行了交付并转让土地使用权义务，那么请法院依法中止本案的审理，并将本案中查明的涉嫌刑事犯罪的线索移交公安机关进行查处。《刑法》第228条之规定，以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，构成非法转让、倒卖土地使用权罪。《城市房地产管理法》第三十八条规定，以出让方式取得土地使用权，不符合本法第三十九条规定的条件的，不得转让。第三十九条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。本案中，如果按照原告的说法，原告已经履行了交地的义务，那么原告等人于2004年与路桥公司签订《土地转让协议》后，既未办理土地使用权过户登记、缴纳出让金，也未取得土地使用权证书，更未进行投资开发。也即原告将土地空地转让，且原告等人的行为不仅从中直接获利（夏伟向屠春雷支付200万元），还有按原告等人在本次系列诉讼中所诉求的价值2400余万元的房屋，更是从节省过户环节中逃避国家税收500余万元。原告等人的情节特别严重，已经涉嫌非法倒卖土地使用权罪，应予追究刑事责任。如果人民法院支持原告的诉请，不仅是帮助原告完成了犯罪行为，更是变相的允许、甚至是鼓励非法转让、倒卖土地使用权的行为，将非法行为合法化。同时，根据最高人民法院《关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十、第十一条之规定，人民法院在审理案件过程中发现涉嫌违法犯罪的，有义务将犯罪线索移交公安进行查处。又依据《民事诉讼法》第一百五十条第五项之规定，在刑事案件审结前，本案应中止审理。故此贵院应当中止本案的审理，并将相关犯罪线索移交公安机关进行查处。五、《房源分配确认单》仅是允许原告确定以团购价选中特定房屋的凭证，但不是原告据以主张房屋所有权的依据。1、经市领导介绍，夏伟与屠春雷认识。夏伟在经简单洽谈的情况下就与屠春雷签订了《联合建房协议》。后来夏伟要求屠春雷办理土地过户手续时才得知屠春雷并没有取得土地使用权，土地使用权仍登记在路桥公司名下，《联合建房协议》无法履行。但夏伟考虑到屠春雷与路桥公司较为熟识，就与屠春雷协商，由夏伟向屠春雷支付200万元，用于向路桥公司购买争议土地的使用权；并承诺在项目建好后，以团购价（建设成本价）向屠春雷提供部分房源，屠春雷可任意处分，夏伟不加干涉。屠春雷在收到夏伟所支付的200万元后，也实际上如约将争议土地使用权变更至夏伟名下。所以夏伟如约给屠春雷提供了约定的房源，后屠春雷将夏伟所给的房源指标转让于原告等人，所以才出现了房源分配确认单。2、《房源分配确认单》仅是确认原告所选团购房屋的具体楼层及面积，性质相当于认购意向书。如果原告想购买房屋，仍应在随后签订正式的购房合同，并按约定价格支付房款。原告确定团购房源后，却始终没有向夏伟支付分文购房款。因团购房屋事宜是夏伟对屠春雷的承诺，房源分配确认单也只是在原告等人手中，夏伟始终不知原告的存在，故夏伟多次催促屠春雷，却一直没有得到回应。为尽快回收款项，满足项目建设的资金需要，夏伟安排工作人员于2016年3月31日向屠春雷实际居住地发送书面邮件，催促屠春雷尽快组织团购人员到项目签订合同，缴纳购房款项。邮件被退回后，夏伟无奈之下，又于2016年4月5日以登报公告的形式向屠春雷发出催告，催促其到项目履行团购贰号院房屋一事，尽快交易，逾期（团购指标）视为作废。但至今屠春雷也未组织任何人员到项目办理团购交易事宜。为尽快筹集项目建设资金，夏伟不得不将房屋全部出售他人。因此房源分配确认单只是允许原告以团购价选购房屋的意思表示，性质相当于认购意向书；确认单只有原告所选团购房屋的面积和具体位置，但没有任何夏伟同意无偿将房屋交付给原告的意思表示。夏伟2016年的催告行为也足以表明夏伟始终没有无偿将原告等人所选房屋交付原告等人的意思表示。况且夏伟已经向屠春雷支付200万元，并承诺按照团购价提供房源指标，屠春雷已从中获取巨额利益（建造成本价与屠春雷转让价格有巨额差距），夏伟又怎么可能将如此多的、价值2400余万的房屋无偿交付给原告等人。六、退一步讲，即便原告等人所主张的土地已经如原告所诉转让给了夏伟，即便夏伟应该按照协议约定向原告等人交付房屋，原告等人的诉求也远超出实际应得范围。《联合建房协议》第三条第1项之约定，原告等人提供土地合理评估作价置换本项目的等额房产物业，并在随后的条款中约定了住宅、商铺等的置换价格。首先，原告等人至今未对所交付的土地当时的价格进行评估，无法说明土地评估作价金额；其次，夏伟在2010年11月24日就0755号土地缴纳的契税时，土地管理部门曾对0755号土地进行价值评估，以计算税收金额。契税完税凭证中显示的计税金额为9443100元，也即土地部门评估截止2010年11月24日时土地价值为9443100元。按照《联合开发协议》第三条第1项之约定，住宅折算价格为2200元/平方米；原告等人按照土地评估作价全部折算为住宅后所应分得的面积为9443100除以2200，也即为4292.3平方米。本次系列诉讼中，原告等人所诉求的住宅面积合计达到5300余平方米，已远远超出按照土地评估作价及约定的内部价格所应分得的面积，且原告等人始终未就超出部门的面积向夏伟交付任何款项。再次，根据《联合建房协议》，原告等人负有转让土地的义务，应提供款项已经结清的、无争议的土地。但协议签订时，本应由原告等人承担的0755号土地的农民征地款并未支付。夏伟为顺利开发，在多次催告原告无果的情况下，不得已自行向村民支付征地款623000元。也即评估价为9443100元的土地系夏伟与原告等人共同出资获取，原告等人只能按其出资在拿地成本中所占的比例来置换房屋。所以即便原告履行了转让土地的义务，也并未履行完整，原告等人本次诉求也明显过高。七、原告诉请房屋已经合法销售与他人，原告要求交付房屋的诉求已经无法履行。原告选定团购房源后，经夏伟多次催促，一直未到项目部办理手续，缴纳购房款项。为满足项目建设资金需求，夏伟在无奈之下只好将房屋另行处理，房屋已由他人实际装修入住，因此房屋已无继续向原告交付的可能。综上所述，原告的诉请没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据，本院认定如下：原告所举证据4，永国用（土籍）第0755号土地原设计图，本院无法核实制作人，故在本案中不能作为有效证据使用，土地转让名册，对其真实性本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的有效证据，本院认定案件事实如下：2010年10月26日，原告刘永斌等人作为甲方，被告夏伟、案外人牛红超作为乙方，双方签订《联合建房协议》，协议约定：“一、合作开发的位置：甲方提供位于永兴街××、东环路西，永国用（土籍）第0755号《国有土地使用证》记载的11.89亩土地。二、合作的方式：1、乙方负责投资开发并负责办理过户、规划、设计、建设等相关手续及与当地农民的协调补偿并承担全部费用，……；2、甲方只收取双方约定的固定利益，不承担乙方的运营风险。安全事故由乙方负责，……。三、合作形式：1、甲方提供土地合理评估作价置换本项目的等额房产物业，本项目内部价2200元∕平方米，市场价2500元∕平方米。2、住宅地三间置换房产190平方米，二间置换128平方米；永兴街门面置换1-2层商铺，北边小门面每间置换一层门面39.6平方米、住宅39.6平方米；西边小门面每间置换房产一层34平方米、住宅34平方米。甲方在乙方开工一个月内确定所选房屋的位置，每户只选一次不得更改。四、交房时间：乙方保证在2012年5月31日前按时交房，交房标准应符合国家相关规定，迟交3个月按银行贷款利率的2倍付给甲方，半年内按3倍利息赔付，超过半年，甲方有权收回土地及地面建筑物，费用由乙方承担。”协议签订后，原告按照约定将土地交给被告开发，2012年2月24日，被告将加盖有“东城区贰号苑项目部财务部专用章”的《房源分配确认单》交给原告，《房源分配确认单》上载明：“姓名刘永斌，房屋分配：贰号苑2号楼2单元8楼西户109.95平方米、2号楼2单元8楼南户81.93平方米、2号楼1单元4楼南户81.93平方米”。《房源分配确认表》载明应得住宅面积269.2平方米。原、被告之间签订的《联合建房协议》、《房源分配确认单》及《房源分配确认表》后被永城法院、商丘中院确认有效。另查明，2004年5月10日，屠春雷、周红梅作为代表（乙方）与河南路桥建设股份有限公司（甲方）签订《土地转让协议书》，河南路桥建设股份有限公司将位于永兴街××、东环路西的17.284亩（净地11.89亩）土地转让给屠春雷、周红梅、李松梅、周萍等人，但未办理土地使用权过户登记手续。又查明，2006年6月12日，河南路桥建设股份有限公司取得涉案土地使用权。2010年11月26日，河南路桥建设股份有限公司与朱殿杰、刘殿启等九户签订协议书，将涉案土地使用权转让给朱殿杰、刘殿启等九户。2010年11月10日，被告夏伟向屠春雷转存200万元。2010年12月13日，朱殿杰、刘殿启等九户取得涉案土地使用权证。本院认为，关于原告要求被告交付贰号苑2号楼2单元8楼西户、2号楼2单元8楼南户、2号楼1单元4楼南户房屋问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，原、被告双方签订《联合建房协议》的时间为2010年11月10日，贰号苑《房源分配确认单》的签署时间为2012年2月24日，该确认单加盖有东城区贰号苑项目部财务专用章。被告与河南路桥建设股份有限公司签订协议书的时间为2010年11月份，与原、被告签订《联合建房协议》的时间基本吻合，如果被告所称的该土地系从河南路桥建设股份有限公司处取得属实，被告在明知涉案土地的取得与原告无关的情况下，仍在2012年2月份继续与原告签署《房源确认单》，显与常理不符，因此能够认定双方签订的《联合建房协议》、《房源分配确认单》及《房源分配确认表》均系双方真实意思表示，均为有效。且《房源分配确认单》所加盖的为东城区贰号苑项目部财务部的印章，东城区贰号苑项目部系被告为开发涉案土地而设立的，该《房源确认分配单》所针对的分配内容为该项目的房产，被告不能以股东人数或者合伙人数的多少否定其作为整体对外签署的相关法律文件的效力，故被告夏伟应当按照贰号苑《房源分配确认单》所载内容向原告交付涉案房屋（2号楼2单元8楼西户、2号楼2单元8楼南户、2号楼1单元4楼南户）。关于原告要求被告协助办理房产登记手续问题。庭审中，被告陈述涉案房屋不具备办理房产登记手续的条件，原告亦未举证证明涉案房屋已经具备办理房产登记手续的条件，故对原告的该诉讼请求，本院不予支持。原告可在涉案房屋具备办理房产登记手续条件后，另行主张。关于本案是否超过诉讼时效问题。本院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷，即原告等人将土地使用权转让与夏伟，置换夏伟开发的涉案项目的等额房产，原告根据双方约定请求被告交付房屋属于债权请求权，适用诉讼时效的规定，但根据双方关于“交房标准符合国家相关规定”的约定，至原告起诉之日，被告未提供有效证据证明涉案房屋具备国家规定的相关标准，因此原告的诉讼请求未超过法定的诉讼时效期间。关于被告辩称原告诉请的房屋已经合法销售与他人，原告要求交付房屋的诉求已经无法履行问题。因被告未举证证明其辩称理由成立，对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。关于被告辩称《房源分配确认单》仅是允许原告确定以团购价选中特定房屋的凭证，《房源分配确认单》仅是确认原告所选团购房屋的具体楼层及面积，性质相当于认购意向书问题。本院认为，原告所举证据3为《房源分配确认表》，被告对其真实性无异议，且被（2017）豫14民终3240号民事判决确认有效，《房源分配确认表》上明确载明刘永斌“应得房屋：贰号苑2号楼2单元8楼西户109.95平方米、2号楼2单元8楼南户81.93平方米、2号楼1单元4楼南户81.93平方米”，结合原、被告之间的《联合建房协议》，足以认定原告系按照《联合建房协议》以土地使用权置换涉案项目的等额房产，故对被告的该抗辩理由，本院不予采纳。关于被告提出本案涉嫌犯罪，应中止审理问题。本院在案件审理过程中，未发现涉嫌犯罪的线索、材料，被告也未提交本案涉嫌犯罪的线索、材料，故对被告的该抗辩理由，本院不予采纳。综上，本案经本院审判委员会讨论并作出决定,依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告夏伟于本判决生效之日起三十日内向原告刘永斌交付位于永城市东城区贰号苑2号楼2单元8楼西户、2号楼2单元8楼南户、2号楼1单元4楼南户房屋；二、驳回原告刘永斌的其他诉讼请求。案件受理费9800元，由原告刘永斌负担4900元，由被告夏伟负担4900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  黄建民审判员  靳剑锋审判员  宋 倩二〇一九年九月十二日书记员  洪亚春