江西省兴国县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0732民初2840号原告（反诉被告）：兴国县民政局，住所地：兴国县潋江镇潋江大道285号。统一社会信用代码：1136073301470*****。负责人：李晓玲，系该局局长。委托诉讼代理人：钟隆洲，男，1977年8月23日出生，汉族，江西省兴国县人，兴国县民政局干部，特别授权。委托诉讼代理人：吴佑官，江西国兴律师事务所律师。被告（反诉原告）：王建华，男，1975年1月17日出生，汉族，江西省兴国县人，住兴国县。委托诉讼代理人：王绍锋，江西国兴律师事务所律师，特别授权。原告（反诉被告）兴国县民政局诉被告（反诉原告）王建华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月31日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，分别于2019年11月1日、2020年7月7日公开开庭进行了审理。原告兴国县民政局的委托诉讼代理人钟隆洲、吴佑官，被告王建华及其委托诉讼代理人王绍锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）兴国县民政局向本院提出本诉请求：1、依法判令被告王建华腾退位于兴国县民政大厦的租赁房屋；2、依法判令被告王建华支付2019年1月至2019年6月30日期间的房屋占用使用费88000元（16000元／月×5.5个月）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年11月29日，原告与被告王建华签订了《兴国县社区居家养老服务中心经营协议书》，约定，原告将兴国县民政大厦承租于被告王建华开办兴国县社区居家养老服务中心使用，期限2012年1月1日至2018年12月30日，共6年。2019年6月21日，原告向被告王建华发出书面通知，内容是：不再将民政大厦承租于被告王建华使用，请在2019年7月5日前腾空民政大厦返还原告。被告王建华收到通知后，未在通知期限内将房屋腾空返还给原告。原告在送达通知时，发现被告王建华未经原告同意，将民政大厦第二层房屋转租于案外人刘巨发作为商业使用，期限从2018年2月1日至2020年1月30日。发现被告王建华未经原告同意，将民政大厦第一层拐角处店铺转租于案外人杨桂兰作为商业使用。2019年6月27日，原告以租期已满为由向次承租人刘巨发、杨桂兰发出书面通知：不再与被告王建华续租，不同意也不认可转租合同，限案外人刘巨发、杨桂兰在2019年7月5日前腾退租赁房屋。如今，刘巨发、杨桂兰均已腾退民政大厦租赁房屋。原告认为，被告王建华向原告承租的民政大厦房屋租期已届满，被告王建华依法应当将房屋返还给原告。另外，被告王建华未经原告同意，将部分房屋转租给案外人刘巨发、杨桂兰作为商业用途使用，系无效合同。《合同法》第235条明确规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。同时，《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。租赁期满后，承租人不及时返还所租房屋的行为属于违约行为，出租人因承租人违约而受到的最直接的损失即房屋进入租赁市场后获得的租金收益。因此，为了维护原告的合法权益，现诉至贵院请求依法判决。被告（反诉原告）王建华辩称：1、原、被告签订的经营协议，在履行协议中兴国县民政局存在违约，并没有按照经营协议约定的对王建华进行相应的补助。2、根据经营协议，在租赁期满后，民政局同样用于出租该房屋，王建华具有优先租赁权。3、民政局要求被告支付88000元的租赁费，没有事实依据，该房屋在租赁过程中双方产生纠纷，在纠纷没有解除之前，王建华有权合理使用该房屋，不需支付房屋占有使用费。如果民政局要王建华腾退房屋，应对王建华进行相应的补偿。被告（反诉原告）王建华向本院提出反诉请求：1、要求反诉被告兴国县民政局赔偿反诉原告813974.4元整；2、要求反诉被告兴国县民政局按标准补偿床位费44000元，其它补偿要求反诉被告兴国县民政局按政策补偿；3、反诉诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2012年，王建华通过兴国县国有资产经营有限公司（国资公司）投标获得了民政大厦的经营权，王建华投标主要用途是建宾馆。后由于兴国县民政局根据文件的精神，需要成立“社区居家养老服务中心”，兴国县建一个。因此，兴国县民政局与王建华沟通，以民办公助的形式兴建，于2011年11月29日双方签订了《兴国县社区居家养老服务中心经营协议书》。协议书签订了，王建华为养老中心购置大量的设备，进行了较好的装修，也因此而用去了大量的钱财，共用了1113216元整。合同到期后，兴国县民政局却无条件要求王建华搬迁。但王建华认为，兴国县民政局存在严重违约的行为，根据《经营协议书》第二款第5条之约定，兴国县民政局应向上级争取扶持资金，并每年争取政府购买一定数额的居家养老服务券，但到目前为止，兴国县民政局根本没有为养老中心争取任何扶持资金，更没有购买一次养老服务券，并且根据《经营协议书》第二款第2条之约定，用水用电按民用价格标准收取，但王建华一直是按商业用电缴纳电费，民政局的行为已严重侵害了王建华的合法利益，属严重违约。同时，根据协议约定，是以民办公助的形式兴建，但民政局的“公助”却分文未见，而民办却投入了大量的资金。如今，虽然合同已到期，但对于王建华的合理要求及合理损失，兴国县民政局应当承担。综上，恳请贵院按照反诉请求予以判决。原告（反诉被告）兴国县民政局辩称：1、被答辩人王建华提出的反诉请求不属于民事诉讼的审理范围。王建华反诉主张的赔偿款和床位补偿，是兴国县民政局履行养老服务工作的行政职责。双方就《兴国县社区居家养老服务中心经营协议书》约定的权利义务，除了房屋租赁权利义务外，其它权利义务发生的争议并非平等民事主体之间的纠纷。且行政管理问题不属于《合同法》所能调整的对象，赔偿款和床位补偿也不是一般意义上的民事合同。2、《兴国县社区居家养老服务中心经营协议书》明确约定:王建华自主经营、独立核算、自负盈亏。答辩人提出的反诉请求与合同约定明显不符，是无事实依据和法律依据的反诉请求。3、王建华提出的投资款813974.4元，要求答辩人赔偿的请求与约定不符，与事实不符，答辩人不予认可。4、2006年11月1日起至今，王建华开始租用了兴国县民政大厦，租赁用途为商业，主要从事是住宿、餐饮、会议服务经营，租金每月4500元。2008年下半年后，民政大厦移交至兴国县国有资产经营有限公司经营管理，王建华的房屋租金也由兴国县国有资产经营有限公司负责收取。直到2011年11月29日，答辩人兴国县民政局与王建华签订了《兴国县社区居家养老服务中心经营协议书》，并免除了王建华6年租金的负担。兴国县民政局于2011年12月6日向兴国县人民政府请示，要求将民政大厦用作兴国县社区综合服务中心办公楼。2011年12月28日，兴国县人民政府下发了抄告单，内容为同意将民政大厦从县国资中心收回，用作兴国县社区综合服务中心办公楼，并由答辩人负责协调相关事宜。被答辩人王建华从兴国县民政局取得民政大厦的租赁权后，未履行经营协议中为我县老人提供居家养老、生活照料、康复护理、家政服务和精神慰藉的社会服务。自租赁以来利用房屋的条件和其原来的经营经验依然从事商业用途，将民政大厦设置了16间标准间经营王建华商务宾馆从事住宿业务，利用房屋的特定空间从事商业会议经营。同时将民政大厦二楼长期转租他人从事商业用途获取租金收入。王建华从取得涉案房屋至今一直经营住宿业务。于2015年5月19日，王建华在兴国县市场监督管理局登记了个体工商户营业执照，名称为兴国县王建华商务宾馆。申办住宿业务的税务登记，16间标准间平均每天约有11间的入住率，给有报销需求的旅客开具了住宿费发票，开票总额为16.5万元。5、依据政策补助要求，因王建华的商业经营行为不符特定的居家养老服务而给予资助的条件。因此，王建华的主张赔偿请求没有事实依据和法律依据。同时，王建华通过合同行为，旨在完成居家养老服务获得了6年免租的权利后，因未履行居家养老服务义务，而是将房屋改为其它商业行为后又转向主张赔偿的行为，与敲诈勒索没有本质区别，兴国县民政局在此也将保留追偿6年租金的诉讼权利。6、答辩人将民政大厦无偿提供王建华使用即为典型的民办公助的资助行为，但遗憾的是，未按经营协议为我县老人提供居家养老服务。然而，答辩人将民政局大厦出租于王建华的行为系民事法律行为，属于我国《合同法》的调整范围。现租期早已届满，王建华应将租赁房屋返还于答辩人是据有法律依据和事实依据。7、关于民政大厦未适用居民用电的问题。因王建华取得房屋后，将房屋从事住宿、会议经营和转租他人从事商业用途，该经营行为系商品交换或提供商业性的有偿服务，而不是以民政社会福利的非盈利性服务。因此，由于王建华的经营服务不符合居民用电的有关规定。所以，王建华之反诉电费问题与事实不符，与法律规定不符。综上所述，王建华未按《兴国县社区居家养老服务中心经营协议书》约定为我县老人提供居家养老服务，而是从事其它商业用途系违约行为。原告主张赔偿和补偿的反诉请求没有事实依据和法律依据，同时也是行政法律法规的调整对象。请依法裁定驳回王建华的反诉。原告（反诉被告）兴国县民政局就其本诉及反诉向法庭提供的证据有：1、原告的统一社会信用代码证明书1份，用以证明原告的身份信息。2、兴国县不动产登记查询证明1份，用以证明兴国县民政大厦的房屋（原民政集贸楼）系原告所有。3、常人口信息表复印件1份，用以证明被告王建华的身份信息。4、社区居家养老服务中心经营协议书复印件1份，用以证明原告将兴国县民政大厦无偿出租于被告王建华开办兴国县社区居家养老服务中心使用，期限2012年1月1日至2018年12月30日，共6年。5、转租合同复印件2份，用以证明被告王建华未经原告同意，将民政大厦第二层房屋转租于刘巨发作为商业使用，期限从2018年2月1日至2020年1月30日，租金每月2000元；被告王建华未经原告同意，将民政大厦第一层拐角处店铺转租于杨桂兰为商业使用，期限从2017年8月1日至2019年7月30日，租金每月2200元。6、向被告王建华发出的《返还民政大厦通知书》复印件1份，用以证明2019年6月21日，原告通知被告：不再将民政大厦承租于被告王建华使用，请在2019年7月5日前腾空民政大厦返还原告。被告王建华收到通知后，未在通知期限内将房屋腾空返还给原告。7、通知书复印件2份，用以证明原告于2019年6月27日分别书面通知次承租人刘巨发、杨桂兰，以转租合同无效为由限次承租人腾退民政大厦，起诉前该两人已腾退民政大厦。8、兴国县民政局于2011年12月6日向兴国县人民政府的请示文件复印件1份，用以证明原告将涉案租赁物民政大厦出租已向兴国县人民政府请示的事实。9、兴国县人民政府抄告单复印件1份，用以证明2011年12月28日，兴国县人民政府经常务会议研究，同意将民政大厦从县国资中心收回，用作兴国县社会综合服务中心办公用楼，交由原告负责协调相关事实。10、被告的个体工商户开业登记申请书和营业执照复印件各1份，用以证明被告将涉案民政大厦用作经营商务宾馆的事实。11、现场照片1张，用以证明于起诉时现场拍摄，被告将涉案民政大厦张贴了住宿、会议的广告招牌。12、2006年原告与被告的租赁合同复印件1份，用以证明2006年9月27日，原告将涉案租赁物出租于被告从事商业服务，主要是住宿、餐饮、会议服务，租金每月4500元，但2008年之后，涉案租赁物由兴国县国资中心经营管理，租金也由兴国县国资中心收取。13、兴国县公安局行政处罚决定书复印件1份，用以证明王建华将民政大厦设置16间双床房，对外开展住宿经营业务，每间房间按70元、80元、90元不等数额收取房费，入住率为68.7%，自8月16日至8月22日收取房费7000元的事实。14、兴国县公安局取缔通知书复印件1份，用以证明王建华将民政大厦经营的兴国县社区综合服务中心的住宿业务经兴国县公安局取缔。15、王建华将民政大厦经营宾馆的涉税说明1份，用以证明王建华将民政大厦经营的宾馆累计入库税费10886.76元，累计领购发票16.5万元，足以证明王建华的经营收入明显超过了投资额。16、中共兴国县委办公室、兴国县人民政府办公室2019年39号文件复印件1份，2010年（44）号文件复印件1份，用以证明兴国县民政局承担全县老人福利工作，拟定老年人福利补贴制度和养老服务体系建设以及养老服务市场化工作，说明王建华提出的反诉请求属兴国县民政局的行政管理职能。17、县委办兴发[2012]25号文件复印件1份，用以证明对租用期五年以上的按核定床位数分5年每年每床100元的租赁补贴，营运补贴按实际接待的老人计算。18、验资报告复印件1份，用以证明被告的社区服务中心是在2016年开办的，投入资金为3万元。19、兴国县农村社会养老保险管理局证明1份，用以证明民政大厦第七楼不是本案的租赁范围，农保局2011年搬走，所有的办公桌椅均留在七楼。20、2006年9月27日原告与被告王建华签订的《租赁合同书》复印件1份，兴国县民政局关于要求评估民政大厦可动资产的报告复印件1份，用以证明在2006年9月27日签订合同的租赁期限是到2018年10月31日止，民政大厦有44项资产，价值为212842.7元移交给了被告。被告（反诉原告）王建华就其本诉及反诉向法庭提供证据有：1、工程预（结）算表复印件4份，用以证明王建华为老年养老中心民政大厦装修的金额为568149元整。2、收据3张，用以证明王建华为老年养老中心民政大厦安装电梯清泥工费用94200元。3、收款收据（电梯款）1份，用以证明王建华为老年养老中心购买电梯款208800元整。4、空气能收据1份，用以证明王建华为老年养老中心购买空气能15000元。5、收款收据（监控设备）1份，用以证明王建华为老年养老中心民政大厦购买监控设备及安装8647元。6、永兴水电灯饰货单1份，用以证明王建华为老年养老中心购买灯饰28870元。7、珍爱窗帘销货单1份，用以证明王建华为老年养老中心民政大厦购买并安装窗帘13200元。8、体育用品销货单1份，用以证明王建华为老年养老中心购买体育用品11500元。9、江西龙康木业家具有限公司销售单3份，用以证明王建华为老年养老中心民政大厦购买家具共111160元。10、电视机购销合同1份，用以证明王建华为老年养老中心民政大厦购买空调、电视53690元。11、《兴国县社区居家养老服务中心经营协议书》复印件1份，用以证明社区居家养老服务中心采取民办公助的形式兴建；兴国县民政局未有任何公助，兴国县民政局严重违约。12、平川社区服务中心登记证书复印件1份，用以证明王建华的养老中心具有合法性。13、民政大厦的房权证复印件1份，用以证明民政大厦的产权人是兴国县国有资产经营有限公司，并不是兴国县民政局的。14、赣府发[2014]15号文件打印件1份，用以证明原告通过网络知道的床位补偿标准1000元每床。15、关于请求解决兴国县社区居家养老服务中心的有关事项的报告1份，用以证明养老中心成立后民政局未向王建华给予任何补助，所以王建华打了该报告。16、《关于落实2014年示范性居家养老服务中心建设任务的通知》复印件1份，用以证明养老中心的老人家需由民政局购买服务券，再到被告养老中心进行消费。经本院审理查明的事实及认定依据：2006年9月27日，原告兴国县民政局将其座落在兴国县潋江镇潋江大道285号办公大楼左侧临街面房屋一栋（一至六层，包括一层左侧两间店铺）租赁给被告王建华，双方约定：“一、租赁期限：即从2006年11月1日至2018年10月31日止。二、租金：每月4500元。租金缴款方式为一次性缴清，即每年12月份将当年度的租金一次性缴清。……”2008年，该房产移交至兴国县国有资产经营有限公司经营管理。租赁期满后被告王建华通过招投标再次中标租赁该房产。2011年12月6日，原告兴国县民政局向兴国县人民政府发出“关于要求将民政大厦用作兴国县社区综合服务中心办公楼的请示”。同年12月28日，兴国县人民政府办公室向兴国县民政局下发抄告单，同意将民政大厦从县国资中心收回，用作“兴国县社区综合服务中心”办公楼，由兴国县民政局负责协调相关事宜。2011年下半年，为促进我县养老服务事业发展，原告兴国县民政局拟采取“民办公助”的形式兴建社区居家养老服务中心，初定建设地点设在民政大厦，经与原承租人（即被告王建华）沟通，被告王建华也有意将原经营模式改为投资兴建该中心。2011年11月29日，原告兴国县民政局（甲方）与被告王建华（乙方）签订《兴国县社区居家养老服务中心经营协议书》，协议约定：“一、兴国县社区居家养老服务中心建设采取民办公助的形式兴建，地点为民政大厦。二、甲方的权利和义务。1、甲方将民政大厦承租给乙方做为兴国县社区居家养老服务中心场地，经营期限为6年。从二零一二年一月一日至二零一八年十二月三十日。2、甲方协助乙方依法享受税收优惠政策，协助动员鼓励企事业单位，社会团体和个人等社会力量向居家养老服务中心捐资、捐物，协助乙方办理居家养老服务中心提供的养老服务免征营业税，免征服务场所房产税和用水、用电按民用价格收费标准等方面的优惠。3、在合同期内甲方免收乙方租用民政大厦租金六年，承租期满六年后，乙方投资的电梯转为民政局固定资产，电梯产权归甲方所有。4、对乙方业务进行指导，并负责对方的评估考核。5、协助乙方向上争取扶持资金。并每年争取政府购买一定数额的居家养老服务券，并由居家养老服务中心提供上门服务的方式来发放实施服务券。三、乙方的权利和义务。1、乙方自主经营，独立核算，自负盈亏，守法经营，接受民政局的监督指导，确保符合民政部门的要求。2、乙方对居家养老服务中心投资：陆拾伍万壹仟柒佰玖拾伍元整（651795.00元），（附投资预算表）其中：乘客电梯叁拾万零叁仟元（30.3万）。门面室内公共场所装修壹拾肆万柒仟贰佰玖拾伍元（14.7295万），室内设施设备更换装修贰拾万零壹仟伍佰元（20.15万）。3、乙方合法经营自主权不受干涉、并与服务对象签订服务协议。4、根据甲方的要求、诚实守信，合法经营、提供相关信息，并保证信息的真实性。5、乙方应当约定其工作人员，不得以任何政府部门名义强行为居家养老服务对象提供服务。6、服务内容根据老人需求确定，服务收费标准根据服务项目报县政府有关部门审核。四、乙方经营满六年后，乙方投资的电梯、产权归民政局所有。五、乙方经营满六年后，在同等条件下，乙方有优先承租经营权。六、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。未尽事宜以补充协议为准”。协议签订后，被告王建华于2012年1月开始对民政大厦进行装修，同年七八月完工。该中心建成后，被告没有发挥自身的主观能动性积极经营，认为原告没有提供政策扶持导致该中心无法正常运转，原告则认为该中心被告没有正常经营，故也没有协助该中心争取政策，从而使该中心自2012年建成后至今没有开展社区居家养老服务中心工作。合同到期后，原告要求被告按合同腾退租赁房屋并支付逾期房屋占用使用费，被告则要求原告赔偿损失，因而成讼。被告王建华经营社区居家养老服务中心期间，由于一直未开展该方面业务，为增加收入，从2015年开始，断断续续开始经营住宿等业务，据被告陈述，获利约2万元；同时，自2017年起，被告将该中心一、二楼店面及房屋对外出租，获取租金约5.5万元。2019年11月11日，经被告王建华申请，本院依法委托赣州中浩资产评估有限公司对被告开办的社区居家养老服务中心装修、设备及电器等资产的价值进行了评估，2020年6月10日，赣州中浩资产评估有限公司出具赣中浩评报字[2020]023号资产评估报告书，认定该项目重置价值为1122352.48元，评估价值为730470元。被告对民政大厦六楼会议室进行装修改造成社区居家养老服务中心时，共添置了70张会议桌价值为14000元（200元/张×70张）、140张椅子价值为22300元（160元/张×130张+150元/张×10张）及价值6195元音响1套，以上价值合计为42495元。该会议室装修好后，由原、被告共同使用，但实际上大部分时间还是以原告使用为主。合同到期后，原、被告之间就房屋续租问题没有达成一致意见，2019年6月21日，原告兴国县民政局向被告王建华下达《兴国县民政局关于终止和返还民政大厦的通知》一份，要求被告王建华自该《通知》送达之日起15日（最迟于2019年7月5日）将民政大厦腾空返还原告，同时支付2019年1月至6月期间的房屋使用费88000元（16000元/月×5.5月）。以上事实，有原、被告提供的证据及原、被告的当庭陈述予以证实，本院予以认定。本院认为，原、被告签订的合同系双方真实意思表示，符合合同构成要件，合同成立，双方应该按照合同约定履行权利和义务，合同到期后，原告兴国县民政局有权收回房屋使用权，被告王建华在原告不再出租的情况下必须按合同约定及时腾退房屋交还给原告，因此，原告要求被告腾退房屋的请求依法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付民政大厦合同到期后的占用使用费问题，被告在合同到期后没有及时腾房并一直使用该房屋，侵害了原告的合法权益，被告在原告下达了返还民政大厦的通知之后，仍然拒不腾房，对此应承担相应的侵权责任，原告要求被告支付房屋占用使用费的诉讼请求，本院予以支持。原、被告在合同到期后，没有就该租赁物如何续租问题进行沟通协商，只是在2019年6月21日原告向被告下达了终止合同通知书，并约定具体腾房时间，故其起算时间应从原告下达返还民政大厦的通知中规定的最后期限开始计算（即2019年7月6日起）更为妥当。原告要求16000元/月的房屋占用使用费过高，本院予以调整，结合本案实际情况，酌情按3000元/月计算房屋使用费至被告腾房交还给原告时为止。被告王建华陈述，根据合同约定，原告应当协助被告向上争取扶持资金，并每年争取政府购买一定数额的居家养老服务券，并由居家养老服务中心提供上门服务的方式来发放实施服务券。但原告没有根据合同履行义务，构成违约，应当对其装修损失予以赔偿。本院认为，民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。被告王建华经营兴国县社区居家养老服务中心时，合同约定，由被告自主经营、独立核算、自负盈亏，在整个经营过程中，原告只是起指导、协助被告开展社区居家养老服务工作。根据江西省民政厅、江西省老龄工作委员会办公室《关于印发江西省居家养老服务实施细则的通知》（赣民发[2010]19号）中有关《江西省居家养老服务细则》第八条规定：“居家养老服务方式主要包括：（一）无偿服务。对重点服务对象实行政府购买服务，由当地政府发放一定数额的居家养老服务券。（二）低偿服务。对有一定经济来源，但生活仍有困难的老年人，提供低于市场价格、由政府给予适当补助的服务。对无偿服务和低偿服务的补助标准，由当地政府视情确定。（三）有偿服务。对有经济能力，需要提供服务的老年人，以自费的形式购买服务。（四）义工服务。组织志愿者为社区老年人提供的服务。（五）认购服务。动员社会组织和个人为重点服务对象实行认购服务。（六）其他服务。倡导邻里之间开展互帮互助服务、低龄老人为高龄老人提供养老筹备服务等”。需要政府给予补偿的居家养老服务方式只有无偿服务和低偿服务两种，被告应该对这两种之外的其他几种服务方式积极主动作为，确保社区居家养老服务中心正常运转，不存在没有政府扶持即没有办法运转的情形。本案审理过程中，被告没有提供该中心正常运转的相关证据，原告也没有向法庭出示协助被告开展无偿服务及低偿服务的证据。基于合同约定，兴国县社区居家养老服务中心是采取“民办公助”的模式兴建的，原告代表“公助”方已经作出了免收被告租用民政大厦租金六年的优惠政策。被告陈述原告的“公助”分文未见不是事实。鉴于居家养老服务中心的健康发展离不开政府扶持，而原告在此过程中没有尽到协助的次要义务，因此，对被告投资兴建兴国县社区居家养老服务中心造成的损失，原告承担适当补偿责任为宜。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。被告王建华与原告兴国县民政局签订《兴国县社区居家养老服务中心经营协议书》后，对民政大厦进行了装修，共花费装修费用1122352.48元，其中被告装修的六楼会议室由原、被告一起共同使用，且原告使用的次数多一些，因此，对该部分装修费用，根据使用次数的比例划分，酌情由原告支付被告该笔费用42495元的60%即25497元，被告获得该部分费用后，对该会议室的设备、固定资产等在腾房时不得搬离。被告建成兴国县社区居家养老服务中心后，没有按照合同约定积极经营，应承担未开展居家养老服务的主要责任，原告在被告建成兴国县社区居家养老服务中心，没有履行协助义务，承担未开展居家养老服务的次要责任。经资产评估，被告装修兴国县社区居家养老服务中心共花费1122352.48元，目前评估价值为730470元。鉴于被告在合同期内擅自改变经营性质进行其他商业行为或收取租金，获得利润约10万元，因此，本院酌定原告承担评估价值730470元扣除支付六楼装修费用25497元后的15%对被告进行补偿，即补偿被告105746元[（730470元-25497元）×15%]。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百二十条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王建华将位于兴国县潋江镇潋江大道285号民政大厦的租赁房屋交还给原告（反诉被告）兴国县民政局；二、被告（反诉原告）王建华支付租赁期满后继续占用原告（反诉被告）兴国县民政局所有房屋的房屋占用使用费，自2019年7月6日起按3000元/月计算至被告腾房交还给原告时为止；三、原告（反诉被告）兴国县民政局支付被告（反诉原告）王建华装修原、被告共同使用的六楼会议室费用25497元；四、原告（反诉被告）兴国县民政局补偿被告（反诉原告）王建华兴办兴国县社区居家养老服务中心损失105746元；五、驳回被告（反诉原告）王建华的其他诉讼请求。六、本案所涉执行内容限于本判决生效后二十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2000元，原告（反诉被告）兴国县民政局已预交，反诉费6190元，鉴定费10000元，被告（反诉原告）王建华已预交，由原告兴国县民政局承担2430元，被告王建华承担15760元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  宋润生人民陪审员  钟智军人民陪审员  王春恒二〇二〇年八月十七日书 记 员  黄丽泳