山西省大同市云冈区人民法院民事判决书（2019）晋0214民初1495号原告张某1，男，汉族，1988年6月23日出生，居住地大同市。委托诉讼代理人张某2，山西鸿安律师事务所律师。委托诉讼代理人张某3，男，汉族，1966年10月30日出生，系原告张某1父亲。被告大同市当代房地产有限责任公司，统一社会信用代码×××，住所地大同市平城区金地福苑10号办公楼3层。法定代表人赵某1，总经理。委托诉讼代理人计某1，天津唐徽律师事务所律师。委托诉讼代理人计某2，天津唐徽律师事务所律师。第三人赵某2，男，汉族，1975年10月30日出生，居住地大同市。原告张某1与被告大同市当代房地产有限责任公司及第三人赵某2商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案受理后，依法由审判员郝利宏与人民陪审员陈亮、李丽萍组成合议庭，于2019年9月25日公开开庭进行了审理，原告张某1及其委托诉讼代理人张某2、张某3以及被告大同当代房地产有限责任公司委托诉讼代理人计某2及第三人赵某2到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2010年9月10日，原告与被告通过“以房抵债”的方式，购买被告大同市当代房地产有限责任公司开发的位于大同市云中路西侧金地福苑5号楼8层1单元1号房屋一套，双方确认的抵顶债务金额为496582元。最终的房屋总价为514459元。2012年10月20日，被告大同市当代房地产有限责任公司又向原告张某1收取了购房款差价17877元，并给原告开具了相应金额的收据。2019年3月，原告去物业领取房屋钥匙时发现，该房屋已被被告大同当代房地产有限责任公司出售他人，被告的违约行为直接导致原、被告双方签订的房屋买卖合同目的无法实现，故原告起诉至人民法院，请求判令：1、解除原、被告之间签订的《金地福苑内部意向保证协议》；2、被告返还原告购房款514459及利息损失277808元及被告赔偿经济损失160800元；3、被告给付原告赔偿金514459元；4、案件受理费由被告承担。为证明其主张，原告提供以下证据：1、《金地福苑内部意向保证协议》、收款收据，以证明原告与被告通过“以房抵债”的方式，购买被告开发的位于大同市云中路西侧金地福苑5号楼1单元8层1号房屋一套；2、商品房接房通知、收款收据，以证明原、被告双方签订房屋买卖合同成立及原告向被告补交购房差价17877元的事实；《商品房买卖合同》、信息摘要、《大同市房屋交易权属登记管理中心查询结果》，以证明被告将涉案房屋又出售案外人王翠珍。被告大同市当代房地产有限责任公司辩称，对原告所述原、被告之间签订《金地福苑内部意向保证协议》以及我方向原告收取了购房款差价17877元，并给原告开具了相应金额的收据的事实无异议，对原告的第二项诉讼请求及第三项诉讼请求不予认可，原、被告之间不存在真实的房屋买卖合同关系，原、被告双方签订的《金地福苑内部意向保证协议》双方真实意思的表示是欠款的担保合同，我方不存在一房二卖的恶意行为，请求法院在查明案件事实的基础上，依法判决驳回原告的诉讼请求。第三人赵某2辩称，涉案位于大同市云中路西侧金地福苑5号楼1单元8层1号房屋，系被告大同市当代房地产有限责任公司在开发金地福苑小区时拖欠建筑商工程款，该建筑商又欠我个人建筑材料款，而我又欠原告的货款，几方协商后，由被告大同市当代房地产有限责任公司用涉案房屋抵顶欠款，并且被告大同市当代房地产有限责任公司与原告张某1签订了《购房合同》，对原告张某1所诉的事实予以认可，请求法院在查明案件事实的基础上，依法判决。经过庭审质证，被告大同市当代房地产有限责任公司及第三人赵某2对原告提供的证据1-2无异议，故本院对原告提供证据1-2的真实性、合法性、关联性，予以确认。通过以上认证查明，原告张某1与被告大同市当代房地产有限责任公司及第三人赵某2之间存在债权、债务关系。2010年9月10日，原告张某1与被告大同市当代房地产有限责任公司通过“以房抵债”的方式签订了《金地福苑内部意向保证协议》，原告张某1预购买被告大同市当代房地产有限责任公司开发的位于大同市云中路西侧金地福苑5号楼1单元8层1号的房屋一套，双方确认的抵顶债务金额为496582元。最终的房屋总价为514459元。2012年10月20日，被告大同市当代房地产有限责任公司又向原告张某1收取了购房款差价17877元，并给原告张某1开具了相应金额的收据。之后，原、被告之间未签订正式的《商品房买卖合同》，而被告大同市当代房地产有限责任公司将涉案房屋又出售给案外人王翠珍，并且双方于2015年4月2日向大同市房屋交易权属登记管理中心办理了房屋合同备案登记，故原告张某1起诉至人民法院。上述事实有原告提供的以上证据及原、被告以及第三人的庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同应当受到法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。民事行为应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的法律原则，以及必须遵守国家法律和政策。本案中，原、被告之间签订的《金地福苑内部意向保证协议》，系双方当事人的真实意思表示，主体适格，且内容比较具体，因此，该《意向协议书》在双方当事人之间产生了相应的权利、义务关系，其所确定的内容在双方当事人之间产生约束力。而本案首先需要确定该《协议书》的法律性质。关于原、被告双方签订的《金地福苑内部意向保证协议》法律性质的问题。依传统民法理论，当事人之间签订的合同可以分为预约合同和本约合同，预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，其主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务;本约合同则是对双方特定权利、义务的明确约定。预约合同既可以是明确本约合同的订约行为，也可以是对本约合同的内容进行预先设定。判断商品房买卖中的认购书、意向书究竟为预约合同还是本约合同，最主要的是认购书、意向书是否具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容即，是否具备当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，水、电、气、讯配套等承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属等条款。本案中，原、被告双方签订的《金地福苑内部意向保证协议》对于双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、单价、付款时间进行了明确的约定，但因双方在签订该《协议书》时作为买卖标的物的商品房的交付使用条件及日期、水、电、气、讯配套等承诺和有关权益责任、公共配套建筑的产权归属办证时间、违约责任等等诸多直接影响双方权利、义务的重要条款在协议中没有明确约定，属于未决条款，需在签订买卖合同时协商一致达成，因此，本院确认双方《金地福苑内部意向保证协议》，是以将来签订商品房销售(买卖)合同为目的的预约合同。现原、被告双方不能签订商品房购房合同，导致原告张某1合同目的不能实现的原因，系由于被告大同市当代房地产有限责任公司将涉案房屋又出售给案外人王翠珍，故对原告张某1主张解除双方签订《金地福苑内部意向保证协议》，返还购房款514459元的诉讼主张，本院予以支持。关于原告请求被告支付利息损失277808元及赔偿经济损失160800元以及被告给付原告赔偿金514459元的请求，因合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。而预约违约所产生的损失为信赖利益损失，而不是可得利益损失。当事人未对违约金进行约定，适用定金罚则难以弥补预约违约损失时，预约违约责任范围以守约方丧失的另行订约机会损失进行酌定，原告主张的被告支付利息损失277808元及赔偿经济损失160800元以及被告给付原告赔偿金514459元的请求，系同一法律性质，不应重复计算，本院综合考虑双方签订合同及合同履行的情况予以支持，而原告张某1请求被告大同市当代房地产有限责任公司支付自2010年10月20日双方通过“以房抵债”的方式签订了《内部意向保证协议》之日起计算至2019年原告起诉之日止的利息损失277808元，请求合理，本院予以支持。同时因被告大同市当代房地产有限责任公司在原被告双方签订《金地福苑内部意向保证协议》后向原告张某1收取了购房款差价17877元，而现原、被告双方不能签订商品房购房合同，被告大同市当代房地产有限责任公司应承担重大违约责任，应赔偿原告损失双倍返还原告张某1购房款差价35754元。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：解除原告张某1与被告大同市当代房地产有限责任公司之间签订的《金地福苑内部意向保证协议》；被告大同市当代房地产有限责任公司返还原告张波购房款514459及利息损失277808元；被告大同市当代房地产有限责任公司赔偿原告张波损失35754元；四、驳回原告张某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18008元，由原告张某1承担5928元，被告大同市当代房地产有限责任公司承担12080元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审 判 长 郝利宏人民陪审员 李丽萍人民陪审员 陈 亮 二〇一九年九月二十九日书 记 员 马 琛