河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀07民终1900号 上诉人（原审被告）：高雅利，女，1975年3月19日出生，汉族，住张家口市桥西区。 被上诉人（原审原告）：丁彦梅，女，1989年7月5日出生，汉族，住张家口市桥东区。 委托诉讼代理人：马国栋，河北震河律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：胡桂芳，女，1963年9月23日出生，汉族，住张家口市桥东区。 上诉人高雅利因与被上诉人丁彦梅、胡桂芳房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省张家口市桥西区人民法院（2019）冀0703民初402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人、被上诉人丁彦梅委托诉讼代理人、胡桂芳到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 高雅利上诉请求：撤销桥西区人民法院（2019）冀0703民初402号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审判决有失公平，认定事实不清。丁彦梅起诉的案由是房屋租赁合同纠纷，但一审法院认定高雅利在本案中构成不当得利，根据最高院关于案由的规定，房屋租赁合同纠纷与不当得利纠纷系两个不同的案由，不能在同一案件中进行审理。丁彦梅签订租赁合同是与胡桂芳签订，根据合同法的规定，合同具有相对性，高雅利并非本案合同主体，即不是合同相对人。所以一审法院适用法律存在错误。高雅利与胡桂芳之间的租赁合同期限为2018年8月15日，在7月15日到期后，经胡桂芳同意由高雅利打理房屋出租事宜，在此期间高雅利也一直在用该房屋。为此，高雅利也支付了3000元的租金。根据本案事实，不能发生不当得利的事实。一审法院对本案不当得利的认定是错误的，是对本案事实未能查清的表现。高雅利向丁彦梅收取的1.5万元是居间费用，是高雅利接受胡桂芳委托对案涉房屋对外出租，促成交易的费用。至合同签订完成，高雅利的居间行为就已经结束，丁彦梅与胡桂芳在合同履行期间所发生的纠纷与高雅利的居间行为并无关系。庭审中，高雅利补充陈述，其与丁彦梅就居间费用1.5万元的约定是自愿的，不存在任何的胁迫、欺诈情节，且在丁彦梅给付该部分费用时，是三方均在场的情况下，丁彦梅作为完全民事行为能力人，应当对自己的行为承担后果。关于4000元收条的问题，丁彦梅所居住的房屋距离案涉房屋很近，当时丁彦梅小产，不便到案涉房屋收取该笔租金，就委托高雅利代为收取，第二天，该笔租金已经由丁彦梅的丈夫取走，至于丁彦梅与案外人袁玲转租的相关事实，高雅利并未参与，也不清楚。高雅利与胡桂芳并非共同出租人，房屋所有权是胡桂芳的，签订合同的主体也是丁彦梅与胡桂芳，高雅利仅作为介绍人提供居间服务。综上，一审认定事实错误，适用法律错误，请二审法院查明事实，支持高雅利的上诉请求。 丁彦梅答辩称，高雅利是胡桂芳出租房屋的代管人，高雅利的行为代表胡桂芳的意愿，虽然丁彦梅是与胡桂芳签订的租赁合同，但高雅利与胡桂芳属于共同行为，高雅利属于本案合同纠纷的一方，一审法院在租赁合同关系下审理本案纠纷，并不存在高雅利所称的不当得利纠纷与本案同案审理的情况。高雅利在自己的租期到期后又继续承租房屋，之后将该房屋出租给丁彦梅，在租期的时间上并无冲突，高雅利是否又向胡桂芳支付租金与本案不具有关联性。高雅利虽然不是案涉房屋的所有权人，但也不是居间服务公司的工作人员，其只是胡桂芳出租房屋的代管人，对外行为代表胡桂芳，高雅利所收取的1.5万元没有依据，因丁彦梅所承租的房屋不具备使用条件，基于解除与胡桂芳的租赁合同，高雅利应当将收取的1.5万元退还给丁彦梅。一审法院认定本案事实清楚，适用法律正确，请驳回高雅利的上诉请求，维持一审判决。 胡桂芳答辩称，高雅利承租期快到的时候，确实又给了一部分租金，在此期间，胡桂芳表示高雅利可以打理房屋出租的事情，丁彦梅租房子的前期都是和高雅利接触，在签订合同的时候是胡桂芳与丁彦梅签订。交付租金的同时，三人均在场，除了丁彦梅需要给的租金之外，就是给高雅利的钱。 丁彦梅向一审法院起诉请求：1、解除丁彦梅、胡桂芳之间的房屋租赁协议；2、高雅利、胡桂芳共同返还房屋租赁费50000元，押金1000元，共计51000元。 一审法院认定事实：高雅利因从事商业承租了胡桂芳所有的位于张家口市桥西区余年。2018年7月15日到期后，高雅利不再承租。丁彦梅得知后欲租赁该房屋从事炸鸡块生意，经与胡桂芳、高雅利协商，需支付高雅利转让费15000元，于2018年8月9日，丁彦梅与胡桂芳签订了房屋租赁协议书，约定胡桂芳将该房屋以年租金35000元租赁给丁彦梅，租赁期暂定12个月，丁彦梅每12个月交纳一次房租，此次房费自2018年8月9日至2019年7月15日，总计35000元，还需支付押金2000元。协议签订后，丁彦梅支付给高雅利15000元转让费，支付给胡桂芳房屋租金35000元，押金2000元，胡桂芳将涉案房屋钥匙交与丁彦梅。拿上房门钥匙后，因该房屋内没有接通水电，丁彦梅未能占用进行经营，经与胡桂芳多次协商，胡桂芳承诺于2018年9月10日前把水、电、暖全部接通，但胡桂芳未履行其承诺，供水和供暖一直没有接通，丁彦梅对承租房屋至今一直未能占用。为此，丁彦梅多次与胡桂芳交涉，要求其解决房屋内的水电暖问题或是解除合同退还租金及押金，后胡桂芳退还押金1000元，剩余押金及租金不同意退还，只是同意丁彦梅转租该房屋。但因该房屋内供水和供暖问题一直未能解决，丁彦梅未能将该房屋转租给他人。因胡桂芳一直怠于解决房屋内的供水问题，丁彦梅不能利用租赁的房屋营业，经与出租人协商未果，遂将房屋所有人胡桂芳及该房屋前承租人高雅利诉至法院，要求解除房屋租赁合同，并要求其二人退还押金、租金及转让费。诉讼期间，丁彦梅于2019年4月10日将所租赁房屋的钥匙交还给了胡桂芳。一审法院认为，丁彦梅与胡桂芳签订的房屋租赁协议书系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，对双方当事人均具有拘束力。协议签订后，丁彦梅支付给胡桂芳房屋租金35000元，押金2000元，胡桂芳将涉案房屋钥匙交与丁彦梅。丁彦梅因经营需要接通供水、供电以及供暖，但因胡桂芳所出租的房屋内未接通水、电、暖，丁彦梅无法占用该房屋经营，致使房屋闲置至今，丁彦梅虽多次催促胡桂芳至今仍未解决。至今合同约定的租赁期限已过九个多月，且丁彦梅已将涉案房屋的钥匙交还胡桂芳，双方履行合同已不可能亦无必要，故丁彦梅要求解除与胡桂芳签订的房屋租赁协议应予准许。胡桂芳收取的房屋租赁费、押金应予退还，但考虑到丁彦梅长时间宽限解决房屋内通水事宜并愿意联系将房屋转租他人，签订租赁协议后七个月才向主张解除房屋租赁协议，对双方造成的损失亦应承担一定责任，根据本案的实际酌定胡桂芳按80%的比例返还租金。高雅利与胡桂芳之间租赁合同的租赁期限于2018年7月15日届满。此后，丁彦梅与胡桂芳重新签订了房屋租赁协议，丁彦梅与高雅利无任何利害关系，然而高雅利收取房屋转让费15000元，其行为于法无据，应予全额退还。判决：一、解除丁彦梅与胡桂芳签订的房屋租赁协议；二、胡桂芳于本判决生效后五日内退还丁彦梅房屋租金及押金合计29000元；三、高雅利于本判决生效后五日内返还丁彦梅房屋转让费15000元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审一致。 本院认为，丁彦梅与胡桂芳所签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效。丁彦梅在签订案涉合同前，已经有意向想要承租商铺进行经营，此时高雅利向其提供了缔约信息，并促成丁彦梅与胡桂芳签订租赁合同，在此期间，高雅利与丁彦梅就有关介绍租赁房屋的费用进行了协商，确定成功签订合同由丁彦梅支付1.5万元费用。结合以上事实，高雅利与丁彦梅的约定，满足了居间合同的构成要件，高雅利的居间行为已经结束，其收取的1.5万元费用符合法律规定。一审法院认为高雅利与丁彦梅之间并无利害关系错误，应予纠正，高雅利的上诉理由成立，本院予以支持。丁彦梅抗辩高雅利与胡桂芳均为合同一方主体，高雅利所进行的行为系代理胡桂芳进行，且高雅利并非居间服务企业工作人员，不构成居间服务。根据我国现行法律，并未对居间服务的主体身份进行明确规定，高雅利作为提供居间服务的主体身份并无不当。结合丁彦梅交付租金及转让费当天的情况，高雅利、丁彦梅、胡桂芳三人均在现场，就所支付的费用情况及明细均知情，丁彦梅亦未对向高雅利所支付的转让费进行类似“租赁合同不能顺利履行则退还转让费”的条件性约定，故高雅利所从事的介绍签订租赁合同的行为已经结束，丁彦梅所主张要求返还该笔费用的诉讼请求不具有事实依据。虽胡桂芳对于委托高雅利对房屋后续出租事宜进行处理不持异议，但此期间双方仍旧约定为高雅利继续承租，且高雅利也支付了相应的租金，胡桂芳亦在与丁彦梅签订租赁合同之后收取了丁彦梅支付的租金，高雅利的行为不能认定为共同出租人。综上，丁彦梅的抗辩意见不具有事实及法律依据，本院不予支持。关于胡桂芳提出一审判决所确定的返还租金数额太高的问题，因其在法定期限内未提出上诉，其该项主张不属于二审审理范围，对此本院不予审理。 综上所述，高雅利的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省张家口市桥西区人民法院（2019）冀0703民初402号民事判决第一、二项； 二、撤销河北省张家口市桥西区人民法院（2019）冀0703民初402号民事判决第三项； 三、驳回丁彦梅的其他诉讼请求。 如未能按照本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费538元，由胡桂芳负担297元，丁彦梅负担241元。二审案件受理费1076元，由丁彦梅负担。 本判决为终审判决。 审判长  马瑞云 审判员  宋凯阳 审判员  闫 格 二〇一九年十月十二日 书记员  田 佳