上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初34862号原告：北京普天太力通信科技有限公司上海分公司，营业场所上海市静安区恒丰路XXX号XXX室。负责人：刘万富。委托诉讼代理人：侯芳芳，公司员工。委托诉讼代理人：史佩军，公司员工。被告：上海略划投资管理有限公司，住所地上海市静安区三泉路20弄1、2号318室。法定代表人：郭芬。原告北京普天太力通信科技有限公司上海分公司(以下简称北京普天公司上海分公司)与被告上海略划投资管理有限公司(以下简称略划公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序。后因略划公司下落不明，本案转为适用普通程序审理，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告北京普天公司上海分公司的委托诉讼代理人侯芳芳、史佩军到庭参加诉讼。被告略划公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京普天公司上海分公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告归还原告已支付的2018年9月-2018年12月的租金116,564元(月租金标准为27,753×1.05=29,141元)、物业管理费10,949.04元、已预付的电费2,000元(2018年8月，原告预先充值了2018年9月的电费2,000元)，共计129,513.04元；并请求被告按照上述金额支付自2018年9月1日至实际返还之日止的利息损失，按照同期贷款利率计算。2、请求被告支付因其违约行为给原告造成的损失,包括原少年村路上海仓装修费131,000元,搬迁费31,600元,共计162,600元;3、请求被告按照租赁合同约定支付违约金83,259元;依据：租赁合同第5.3条。原告搬离后，被告于2018年第四季度退还了保证金83,259元，2019年初被告又退还了20,000元。该款系被告直接转账到原告账户，也没有明确且告知原告该笔款项的性质，原告同意法院在判决时用以抵扣被告欠付原告的费用。4、请求被告支付原告因本案所产生的律师费；5、本案诉讼费用由被告原担；诉讼过程中，原告撤回了第一项诉讼请求中要求被告支付逾期付款利息的诉讼请求。事实和理由：2016年5月27日，原、被告双方签署《租赁合同》,由原告租赁被告位于上海市静安区少年村路XXX弄XXX号内的4217-4220室的房屋(以下简称系争建筑物)。租赁合同约定租赁期限为2016年6月1日至2019年5月31日;被告称通过投资形式依法取得出租房产的经营权并对外签订租约,承诺拥有出租场所的使用权并具备出租权利。承租后，原告均按照租赁合同约定及时支付了租金、物业管理费、电费等,因租赁合同第3.4条约定,自第三年开始,每一年在上年基础上,房租递增5%,原告在每期租金结束前十日支付下一期租金,双方约定每6个月支付一期租金，所以原告最后支付的一期租金为2018年6月至12月的租金，共计174,846元。2018年8月16日,当地公安、城管等到系争建筑物检查,同时口头通知原告,此地为违章建筑,需要搬离。2018年8月23日，静安区法院执行庭张贴公告,称因被告涉诉需要执行系争建筑物,要求原告搬离。2018年8月31日原告被迫紧急搬离,为此支出紧急搬迁费31,600元。原告认为,因被告方原因导致赁合同提前终止,原告方不得不提前紧急搬离系争建筑物,依照合同约定,应当由被告承担责任,因此被告需返还原告已支付给被告但尚未执行租期的房租、物业费、电费以及装修费用;根据租赁合同第5.4条的约定“租赁期间无正当理由,任意一方提前解除本合同,视为违约,应向守约方支付违约金。本合同约定的违约金金额为一倍的保证金”,被告应当向原告支付违约金即83,259元。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。被告略划公司未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月27日，案外人上海普天太力通信科技公司(承租方、乙方)与略划公司(出租人、甲方)就系争建筑物签订了《租赁合同》，被告将系争建筑物租赁给乙方作办公和仓库之用，租赁房屋建筑面积456.21平方米。被告通过投资形式依法取得了上海市闸北区少年村路XXX弄XXX号幸福村集体土地建设用房的经营权(无房产证，无临时规划许可证，虽无房产证但有政府会议纪要认可，详见附件)，并有权以自己的名义对外签订合同，乙方因业务需要自愿租赁甲方经营的临时用房。租赁期自2016年6月1日至2019年5月31日。月租金为27,753元，双方约定每6个月支付一期，每期费用为166,518元。合同签订当日，乙方应向甲方缴纳相当于3个月租金83,259元的押金作为履约保证金。自第三年开始，每一年在上一年基础上递增5%，直至租期结束。物业管理费为6元/月/平方米，支付方式同租金一致。租赁期间无正当理由，任意一方随意提前解除本合同，视为违约，应向守约方支付违约金。本合同约定的违约金金额为一倍的保证金，违约金不足以弥补给守约方造成的损失，违约方还应负赔偿责任，并守约方还有权单方面书面解除合同。双方约定由违约方承担守约方律师费及诉讼费。鉴于甲方出租房产处于产权待确认状态，甲、乙双方一致同意，如乙方在承租期间，非因乙方原因，被要求解除合同或腾退房产，不论此类要求的提出是出于甲方意思或行政机关等第三人要求。乙方均有权要求甲方赔偿乙方装修损失，装修损失的计算方法为：乙方装修费用(按实际装修费用计算)/总租赁期月数×(总租赁期月数-已租赁月数)。后被告(甲方)与上海普天太力通信科技公司(乙方)及原告(丙方)签署了《合同主体变更协议》，约定因乙方经营所需，现申请由丙方承继上述租赁合同，经三方协商，甲方同意自2018年1月起，由丙方承继乙方在原合同中约定的权利义务，原合同其他条款效力不变。2018年6年20日，被告向原告开具了系争建筑物房租金额为100,000元、74,846元及物业费16,423元的发票。2018年7月3日，原告向被告支付了193,269元，付款备注为2018年7-12月租金及物业管理费、电费。2018年8月2日，被告向原告开具了电费2,000元的发票。2018年8月23日，本院出具的(2018)沪0106执5914号《公告》载明，案外人上海风达投资咨询有限公司(以下简称风达公司)与被告房屋租赁合同纠纷一案由原上海市闸北区人民法院作出(2015)闸民三(民)初字第2390号民事判决书，并经上海市第二中级人民法院(2017)沪02民终2830号民事判决书判决。确认被告应在判决生效之日起三十日内迁出上海市静安区少年村路415弄68、96、116、132号四幢建筑物(以下简称少年村路建筑物)……。依照相关法律规定，责令被执行人略划公司(含其他住宿、实际使用人员)在本公告张贴之日起立即停止营业，迁出上述建筑物。逾期仍不履行的，法院将依法强制执行，构成犯罪的，将依法追究相关人员的形式责任，由此产生的一切法律后果由被执行人承担。另查明，2015年10月26日，风达公司起诉被告要求解除双方之间的《租赁合同》，被告将少年村路建筑物恢复原状、返还风达公司并支付相应费用。2016年12月27日，本院以(2015)闸民三(民)初字第2390号民事判决书明确：少年村路建筑物无产证及建筑工程规划许可证，并非合法的建筑物，故风达公司与被告就少年村路建筑物签署的《租赁合同》应属无效合同，被告应将少年村路建筑物返还风达公司。后被告不服一审判决上诉至上海市第二中级人民法院，上海市第二中级人民法院于2018年7月3日以(2017)沪02民终2830号民事判决书亦明确风达公司与被告就少年村路建筑物签署的《租赁合同》应属无效合同，被告应将少年村路建筑物返还风达公司。再查明，2016年6月3日，上海普天太力通信科技公司与案外人上海仝钰装饰设计工程有限公司(以下简称仝钰公司)签订了《建筑装饰工程施工委托合同》，约定由仝钰公司对系争建筑物进行内装饰工程施工，工程价款为131,000元；合同签订后，付款64,190元，施工至验收合格后，再付工程款58,950元，竣工验收合格一年后，支付7,860元。2016年6月21日，上海普天太力通信科技公司向仝钰公司付款64,190元。2016年8月30日，上海普天太力通信科技公司向仝钰公司付款58,950元。2017年10月19日，上海普天太力通信科技公司向仝钰公司付款7,860元。审理中，原告提供了①其与案外人上海爱会客信息科技有限公司于2018年10月19日签订的《物流搬仓协议》、②案外人2018年10月24日开具的物流辅助服务、派送服务31,600元的发票。原告表示，原告第二项诉讼请求为原告的实际损失，其中装修费为2016年6月原告承租系争建筑物时的装修投入，如最终法院认定的实际损失大于被告应当承担的违约金的，要求法院支持两者的差额部分。就本案纠纷原告并未产生实际的律师费用。2016年，原、被告签署租赁合同后，原告承租系争建筑物作为仓储使用，租期自2016年6月1日-2019年5月31日，每期租期结束前10日支付下一期租金，租金每6个月一付，租金从第三年开始每年递增5%，原告签订合同时还曾缴纳保证金83,529元。在法院执行清场前系争建筑物的租赁合同一直正常履行，原告得知执行公告的情况后，已经无法与被告取得联系。在法院张贴执行公告之前，被告方的物业管理人员还在现场，但张贴公告后，被告方的人员人去楼空，原告无法与被告取得联系。2018年8月31日，原告为搬离系争建筑物，支出了搬迁费用31,600元。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据被告与风达公司间房屋租赁合同纠纷案件的民事判决书中查明的事实，系争建筑物并非合法的建筑物，故原、被告就系争建筑物签订的《租赁合同》应属无效。合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还。现原告实际使用系争建筑物至2018年8月底，占有使用费标准可参照双方租赁合同约定的租金标准，但原告已向被告支付了至2018年12月底的占有使用费及物业费，并预充了2018年9月的电费2,000元，故原告向要求被告退还2018年9-12月的占有使用费116,564元、物业管理费10,949.04元及电费2,000元的诉讼请求，本院予以支持。同时根据《租赁合同》的记载，原、被告均知晓系争建筑物无合法的产权证明，故双方对于合同无效均有过错，应当各自承担相应的责任。租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。现原告于2016年6月对系争建筑物进行了装修，考虑到原告的实际使用期间及在案证据，本院酌情确定被告需向原告赔偿装修损失20,000元，因被告于2019年初曾退还原告20,000元，该款与原告的装修损失相抵，无需再行给付。对于原告主张的搬迁费损失，原告提供的合同落款时间为2018年10月，发票开具时间亦为2018年10月，并非原告所称的2018年8月底的搬迁时间，故原告提供的证据并不足以证明其实际产生的搬迁费损失，对于该项诉讼请求本院不予支持。因双方的租赁合同无效，原告要求被告承担违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告并未因本案纠纷产生相应的律师费用，故原告的该项诉讼请求本院亦不予支持。被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其对于自身诉讼权利的放弃，由此而产生的法律后果应由其自身承担。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告上海略划投资管理有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告北京普天太力通信科技有限公司上海分公司返还2018年9-12月的租金116,564元、物业管理费10,949.04元、电费2,000元，共计129,513.04元；二、驳回原告北京普天太力通信科技有限公司上海分公司的其余诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,930元，由原告北京普天太力通信科技有限公司上海分公司、被告上海略划投资管理有限公司分别负担3,465元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  董 锟人民陪审员  吴春林人民陪审员  葛安基二〇二〇年四月九日书 记 员  郇 鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。