河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1503民初6627号原告：彭显辉，女，汉族，1974年6月20出生，住所地，河南省信阳市平桥区。委托诉讼代理人：徐留香、刘晶晶（实习），河南同信律师事务所律师。被告：余静（余元琴），与汉族，1972年10月15日出生，住所地，河南省信阳市浉河区。现住信阳市平桥区。委托诉讼代理人：许光春，河南冠南律师事务所律师。原告彭显辉与被告余静（余元琴）缔约过失责任纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭显辉及其委托诉讼代理人徐留香、刘晶晶，被告余静及其委托诉讼代理人许光春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭显辉向本院提出诉讼请求：１．请求依法确认原、被告购房协议无效，并责令被告退还原告已付房款29万元；２．请求被告承担近两年涉案房屋的差价损失；3.请求被告支付占用29万元本金的的款项按照贷款利率赔偿原告的损失；4.本案诉讼费、保全费其他相关费用由被告承担。事实和理由：原被告系经朋友介绍认识，被告得知原告从事房屋销售工作，便提出让原告为其销售在平桥××路××名城路南开发的房屋，2018年5月8日双方签订的房屋买卖协议。协议约定:被告将其拥有的位于平桥××路××名城××层电梯带拐角的安置房出售给原告，面积141平米,价款34万元，5月8日付订金5万元，5月9日付5万元，余款在6月21日前付清，被告有义务协助原告办理房屋过户手续，口头约定交房时间在同年8月；同时约定如房源与协议不符，被告要承担本房价50%的违约金。合同签订后原告分别于5月10日、6月21日向被告交付房款共计28.5万元。期满原告即向被告要求交房未果，便亲自到涉案开发房屋处了解，得知涉案房屋并不是被告开发的，而且所谓出卖给原告的房屋早已出卖他人。2019年3月15日，双方书面协商，被告认可不能交房，承认违约在先，同意退还所有房款，违约金商量，保证在2019年3月22日将款28.5万元打原告卡上，但被告仍未按承诺履行。由于被告不遵守诚信且欺骗原告、隐瞒房屋权属事实，导致交房实行履行不能，使原告订立合同的目的无法实现并且拒不退还房款，原告依法请求解除房屋买卖合同。被告余静（余元琴）辩称，1.双方签订的房屋买卖中介代购协议是无效协议。平桥平西路锦绣名城路南9层电梯安置房是被告与张良友在集体土地上所建的小产权房，原告不是该集体土地经济组织成员，也不是拆迁安置户，无权购买该房屋，因此原告与被告就该房屋签订的房屋买卖中介代购协议是无效协议；2.根据房屋买卖中介代沟协议第八条约定：房款付至29万时，由甲方与购房方直接签订正式购房合同，因原告只交给被告28.5万元，双方还未签订正式购房合同，双方权利义务并未确定，因此，原告称被告违约的主张不能成立；3.原告诉状中2019年3月15日，双方书面协商内容，后半部分是原告自己添加上去的，不是被告人的真实意思表示，对被告无约束力；4.余元琴有权分得所建楼房中的一套房屋及一间车库，余远琴卖给彭显辉的房屋就是其中一套房屋，张良友在余元琴不知情的情况下，将该套房屋抵账给建筑商，余元琴没有欺诈行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年5月8日，被告余静（余元琴）与原告彭显辉签订了一份《房屋买卖中介代购协议》，该协议中与审理及原、被告双方争议问题相关的内容约定：甲方（出卖方余元琴）拥有的位于平桥××路××名城××层电梯带拐角的安置房，位于本楼东南角加车库第六层，由西向东第三单元，由北向南第二单元，三卧二厅二卫出售给乙方（代购方彭显辉），面积141平米,价款34万元；甲乙双方付款方式：2018年5月8日交订金5万元，5月9日付5万元，除押金2万元办好证给外，余下3万元接钥匙付清外，余下19万元整2018年6月21日前全部付清；当房款付至29万元时，由甲方与购房方直接签订正式合同，到时如房源本协议不符，甲方要承担本房价的50%的罚款。协议签订后，原告于2018年6月21日前，共向被告付购房款28.5万元，原告付给该房屋买卖中介人方应哲佣金5000元。2019年3月15日，被告给原告书写“平桥平西路9层安置房拐角楼6楼，因其他原因无法交房给彭显辉，余静违约在先…”。该涉案房源是张良友开发的怡鑫花园小区的一栋楼，名为安置房，实为小产权房。2016年4月9日，张良友与樊先进签订了一份《合同》，约定张良友把该栋楼以包工包料的形式发包给樊先进承建，用该栋楼的第三、四单元一层到九层抵工程款。2016年7月28日，被告与张良友签订了《合作协议书》，约定被告出资30%，张良友出资70%合作开发该栋楼建设，张良友同意给被告五套房屋及一间车库，但张良友未给被告约定具体哪五套房屋。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得违反法律、行政法规的强制性规定。本案涉案房屋即位于信阳市××桥区××花园××层电梯带拐角的一栋小产权房，系在农村集体土地上建设的住房，违反了《土地管理法》规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让，转让或者出租用于非农业建设。原告与被告双方签订的《房屋买卖中介代购协议》，虽系双方真实意思表示，但该买卖行为违反了法律、行政法规的强制性规定，依法认定为无效合同。导致合同无效的主要原因是小产权房买卖，被告在卖这套涉案房屋时，明知是小产权房进行买卖，称是自己开发拥有的，对该买卖协议无效有一定的过错，原告作为房屋买卖中介人，是否是小产权房，能否买卖没有尽到注意义务，也负有一定的过错责任，从双方过错的大小看，主要过错在被告。本院认定原、被告的过错责任比例为3:7为宜。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告要求被告返还原告购房款29万元中的28.5万元的主张，理由正当，本院予以支持。被告对原告所遭受的因信其合同成立受到的信赖利益损失，应承担弥补性的赔偿责任。根据公平合理、等价有偿的原则，原告的信赖利益损失应为其实际损失，本案被告占用原告购房款28.5万的利息损失、付给方应哲5000元佣金等损失，按照双方责任比例承担；对原告诉求被告承担近两年涉案房屋的差价损失的主张，因未提交相关证据，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百二十条，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十八条之规定，判决如下：确认被告余静（余元琴）与原告彭显辉签订的《房屋买卖中介代购协议》无效。被告余静（余元琴）于本判决生效后十五日内返还原告彭显辉人民币28.5万元；二、被告余静（余元琴）于本判决生效后十五日内赔偿占用原告彭显辉28.5万元的利息（以28.5万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，计算自2018年6月22日起至履行完毕之日止）损失的70%；三、被告余静（余元琴）于本判决生效后十五日内赔偿原告彭显辉付出的房屋买卖佣金损失3500元（5000×70%）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3552元，由原告彭显辉负担765元，被告余静（余元琴）负担2787元；申请保全费2520元，由原告彭显辉负担575元，被告余静（余元琴）负担1945元。由如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。当事人上诉的，从递交上诉状之日起7日内交纳上诉费，并在交费后5日内将交纳凭证交付本院一审案件承办人。上诉人未按上述规定预交上诉费、未提供交费凭证的，信阳市中级人民法院将依法按自动撤回上诉处理。上诉费收款单位：河南省信阳市中级人民法院，开户行：兴业银行信阳分行，账户：46×××16。判决生效后，当事人主动履行给付金钱判决义务的，请汇入本院下列货款账户，户名：信阳市平桥区人民法院，开户行：中国银行信阳平桥支行，账号：25×××7979，并在付款凭证上注明付款人、相应的法律文书案号。审 判 长  马建立人民陪审员  张 梅人民陪审员  方 杰二〇一九年十二月二十八日书 记 员  周亚楠