广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初10128号原告：东莞市虎门实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇虎门大道富民服装商务中心21楼，统一社会信用代码为91441900324989441W。法定代表人：袁方，该公司总经理。委托诉讼代理人：张良飞，广东赋诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：余少鹏，广东赋诚律师事务所律师。被告：东莞市虎门丰地文体有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇虎门公园后门旁滨海大道与新涌南路交汇处，统一社会信用代码为914419006844584410。法定代表人：邓威如，该公司经理。被告：邓威如，两被告的共同委托诉讼代理人：**，广东凯略律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：莫伟青，广东凯略律师事务所律师。原告东莞市虎门实业投资有限公司（以下简称虎门实业公司）与东莞市虎门丰地文体有限公司（以下简称丰地公司）、邓威如合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案受理后，依法由审判员欧泽林适用简易程序，于2019年6月5日公开开庭申请。原告的委托诉讼代理人张良飞，被告丰地公司、邓威如的共同委托诉讼代理人**、莫伟青到庭参加了诉讼。后转换适用普通程序，由审判员欧泽林担任审判长，与人民陪审员周树华、王杏平组成合议庭，于2019年12月10日再次公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人张良飞、被告丰地公司、邓威如的共同委托诉讼代理人莫伟青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告丰地公司向原告支付拖欠的承包费4064000元及逾期付款利息（以拖欠的承包费为本金，从2018年1月21日起按每日万分之三的标准计算至款项清偿之日止，暂计至2019年4月18日止为365760元，本息合计4429760元）；2.被告邓威如对被告丰地公司的涉案债务承担连带清偿责任；3.两被告承担本案的诉讼费。后原告变更第1项诉讼请求为“被告丰地公司向原告支付房屋和其他物业的占有使用费4064000元及逾期付款利息（以拖欠的占有使用费为本金，从2018年1月21日起按每日万分之三的标准计算至款项清偿之日止，暂计至2019年4月18日止为365760元，本息合计4429760元）”。事实与理由：原告原管理的虎门镇属集体资产虎门游泳中心位于虎门公园后门旁（滨海大道与新涌南路交汇处），占地面积约37000平方米，内有商业楼一栋和游泳池设施，总建筑面积11099.64平方米。2015年8月18日，原告将上述项目资产的承包经营权推出公开竞拍，经多人多次举牌竞价，被告丰地公司（原名称为东莞市佳宜游泳池有限公司，于2015年12月9日登记变更为丰地公司）以每月承包费508000元的最高竞价竞得，双方于当日签订了《游泳中心承包合同》，约定被告丰地公司承包原告上述面积约37000平方米的虎门游泳中心项目资产，承包期限为2015年9月1日起16年，承包费用为每月508000元（2016年9月1日起计租），每5年递增5%，被告丰地公司应于每月5日前支付当月承包费，如逾期支付的，每日加收1%滞纳金，拖欠承包费超过30日的，原告有权解除合同，收回承包标的物，没收合同履约保证金，并追回被告丰地公司拖欠的款项。2015年8月21日，原告与被告丰地公司又签订了《游泳中心实物现状移交书》，确定原告已将上述项目资产移交给了被告丰地公司。被告丰地公司承包涉案项目后拖欠承包费不付。2017年7月20日，被告丰地公司与原告及案外人东莞市虎门富民文体有限公司（以下简称富民公司）签订《解除承包合同协议书》，确认因被告丰地公司难以继续经营涉案项目，同意解除涉案承包合同，被告丰地公司确认尚欠原告2017年4月30日前的承包费4064000元，并承诺6个月内即2018年1月20日前付清，如逾期支付，原告有权要求被告丰地公司承担违约责任。经原告多次催讨，被告丰地公司未支付拖欠的承包费。被告丰地公司经过公开竞价的方式自愿承包涉案项目，依法应依约履行合同义务。原告与被告丰地公司虽已协商解除涉案合同，但并未约定废止原合同中约定的拖欠承包费的违约责任条款，原告有权要求被告丰地公司在违约范围内承担责任。被告邓威如为被告丰地公司的唯一股东，与被告丰地公司的财产混同，是被告丰地公司无法清偿涉案债务的主要原因，被告邓威如应对被告丰地公司的涉案债务承担连带清偿责任。原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，请求判如所请。被告丰地公司辩称，一、涉案合同名为承包合同，实际为租赁合同，原告至今未提供涉案租赁建筑物的任何报建或房产证件等资料，涉案合同应为无效合同。1.涉案合同第一条约定，涉案合同的标的物为标准游泳池4个以及附属管理楼，因此涉案合同的标的物实际上仅仅是建筑物而非经营权。2.根据涉案合同第三条关于“乙方承包标的物物业及场地用途为……”之约定，合同约定的承包标的明确为物业和场地，双方只是对物业和场地的用途进行了特别约定，系典型的租赁合同关于物业用途的约定条款。3.根据涉案合同第八条的约定，原告移交的亦仅为物业，原告未向被告丰地公司移交任何经营权方面的资料，如营业执照、经营资质等资料。4.根据涉案合同第九条第1款的约定，经营游泳中心的所有证照均为被告丰地公司自己取得，原告不提供任何经营权证照给被告丰地公司使用。5.被告丰地公司的营业执照显示，被告丰地公司原名为“东莞市佳宜游泳池有限公司”，被告丰地公司的经营范围本身包含游泳池的运营，被告丰地公司具备游泳池经营资格，无需借用原告的经营资质和经营权。6.承包合同和租赁合同的主要区别是，承包合同是以发包人名义和资质对外经营，其承包的是发包人的经营权而非仅仅只是物业，而涉案合同的标的仅限于物业，对外经营的资质和名义均被告丰地公司，涉案合同不属于承包合同而是租赁合同。7.原告提供的租赁物没有报建手续和房产资料，应属无效合同。二、被告丰地公司已为涉案项目投入巨额资金达20000000多元，双方系在被告丰地公司尚未开始运营和取得运营收入的情况下协商解除合同，被告丰地公司对涉案项目有投入，但未获得任何收益。被告丰地公司承租涉案项目后，依照发包人的要求需完成工程建设，然该项目实际上在双方协商解除合同前都未实际投入使用，被告丰地公司亦未获得任何收益。被告丰地公司已为原告完成了合同约定的工程项目，该项目目前由原告实际使用并收益，原告已获得足够收益。除合同约定的工程项目外，被告丰地公司还为游泳中心加建了大量的新的工程，该加建的工程项目已花费被告丰地公司20000000多元。三、被告丰地公司希望与原告友好协商，并在公平原则上免除涉案费用。被告丰地公司一直在积极履行合同，并投入了巨资完成合同约定的建设，且经原告同意，被告丰地公司亦投入了巨资加建工程。因原告需将涉案标的物移交给东莞市虎门富民文体有限公司经营而需提前收回涉案物业，因此被告丰地公司才配合原告通过协商方式解除了涉案合同。目前涉案工程由原告实际控制，被告丰地公司未获得任何收益。被告丰地公司一直表示愿意与原告友好协商涉案纠纷，但希望能对被告丰地公司的实际投入综合考虑并免除涉案费用。被告邓威如辩称，一、其系于2017年8月17日通过受让获得被告丰地公司股权成为该公司的股东，涉案合同和款项系发生在其作为该公司股东前，与其无关。二、被告丰地公司系有限责任公司，其作为股东依法应在注册资金范围内承担有限责任，而被告丰地公司的注册资金已足额实缴，其已履行了出资义务，不应再额外承担连带责任。三、据了解，被告丰地公司一直为涉案项目投入资金建设，涉案项目尚未运营，被告丰地公司亦未获得任何收益，在被告丰地公司投入巨资但无任何收益甚至亏损的情况下，其不可能从被告丰地公司处获得任何财产，更无法与被告丰地公司的财产混同而损害丰地公司债权人的利益。1.被告丰地公司为涉案项目投入了20000000多元，因此该公司负债累累，该项目尚未运营，亦未取得任何收益。2.原告提供的证据显示其成为丰地公司股东前即已拖欠承包费，说明丰地公司一直处于经营困难的状态，涉案解除合同协议亦显示原告亦确认丰地公司一直处于经营困难的状况而无力偿还债务，并给予宽限期清偿债务。上述情况说明丰地公司持续经营困难且无好转，并因此无力偿还债务，原告主张丰地公司不能偿还债务系其财产与丰地公司财产混同缺乏依据。四、其成为丰地公司股东后，丰地公司已停止经营，其不存在与丰地公司财产混同的情况，其不应对涉案债务承担连带责任。1.其受让股权成为丰地公司股东后，该公司已停止营业，其财产不可能与丰地公司财产混同。2.丰地公司有独立的财务报表，其亦已委托会计师事务所对丰地公司进行财务审计，可进一步证实其个人财产与丰地公司财产不存在混同。综合上述，原告主张的承包费在其成为丰地公司股东前已形成，且原告亦确认丰地公司经营困难无力偿还，与其无关，其不应承担任何责任，请法院驳回原告对其的全部诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和本案证据，本院认定事实如下：2015年8月18日，原告与东莞市佳宜游泳池有限公司（以下简称佳宜公司，佳宜公司于2015年12月9日变更名称为丰地公司）签订了《游泳中心承包合同》，合同甲方（发包方）为原告，乙方（承包方）为佳宜公司，合同第一条约定“甲方发包给乙方经营的标的物，是位于……的游泳中心（详见《虎门公园游泳池总平面图》），占地面积约为37000平方米，内有25米×50米的标准池4个（面积为5000平方米）……附属管理楼（地上两层，建筑面积为3314.08平方米；地下室建筑面积为328.56平方米）”；承包经营用途为“乙方承包标的物业及场地用途为对外开放经营游泳、游泳培训、游泳俱乐部及品牌游泳用品等游泳及相关文体娱乐配套经营项目……”；承包期限为2015年9月1日至2031年8月31日；承包费标准为“合同期内首年为免承包费用期，从第二年起每月承包费用为508000元，每5年递增5%，具体标准为……”，约定承包费按月支付，乙方应于每月5日前将当月承包费支付给甲方；合同第九条第1款载明“乙方经营游泳中心必须取得经营所需的所有证照，照章缴纳税费，守法经营……”；合同第十一条第2款载明“承包期间原则上不得进行新建及改建活动，如需增减或改建项目的，必须经镇住建局、镇规划局、宣教文体局等相关部门批准并经业主单位书面同意后方能实施，且装修或增加设施不得影响游泳中心内各建筑物主体结构”；合同第十二条第5款载明“双方承包关系终止后，一切由乙方完成和加建的建筑、设备、设施和装修等无偿归甲方所有，乙方不得拆除或损坏……”；合同第十三条第1款载明“乙方如逾期支付承包费用，每日按所欠承包费1%加收滞纳金”，该条第3款载明“乙方如有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回承包标的物，没收合同履约保证金，并追回乙方拖欠的款项：（1）拖欠承包费超过30日……”；合同对承包方需完成的工程、合同保证金等事宜进行了约定。2017年7月20日，原告（合同甲方）与被告丰地公司（合同乙方）、案外人富民公司（合同丙方）签订了《解除承包合同协议书》，合同第一条载明“甲、乙双方同意，解除双方于2015年8月18日签订的《游泳中心承包合同》（下称原承包合同），解除日期为2017年4月30日。乙方应当抓紧妥善处理加建、改建等问题，于本协议签订后7天内向甲方指定的东莞市虎门富民文体有限公司（下称丙方）移交游泳中心全部场地和场地内所有建筑物及配套设施”；合同第二条载明“乙方支付的原承包合同履约保证金人民币壹佰伍拾万元整（￥1500000元）归甲方所有；乙方尚欠承包费合计为人民币肆佰零陆万肆仟元整（￥4064000元），应于本解除协议签订后六个月内付清给甲方”。原告主张，其与佳宜公司（后变更名称为丰地公司）签订涉案《游泳中心承包合同》后，被告丰地公司未依约缴纳承包费，其与被告丰地公司及案外人富民公司签订《解除承包合同协议书》，约定解除于2015年8月18日签订的《游泳中心承包合同》，被告丰地公司确认尚欠原告承包费4064000元，并承诺于6个月内（即2018年1月20日前付清），现支付期限已届满，被告丰地公司逾期支付，被告丰地公司应向其支付承包款4064000元并赔偿逾期付款利息损失（以4064000元为本金，按每日万分之三的标准，从2019年4月18日起计算至承包款付清之日止）。被告丰地公司对原告主张的承包费4064000元无异议。被告丰地公司辩称，涉案《游泳中心承包合同》名为承包合同，实际为租赁合同，而原告未提供涉案建筑的任何报建资料或房产证件，该合同应无无效合同；其已为涉案项目投入20000000多元进行加建、改建，但在该项目未开始运营的情况下双方遂解除合同，目前该加建项目已由原告获得收益，其投入加建项目的资金足以抵扣尚欠的承包费用，其无需支付原告承包费。被告丰地公司为证明其上述反驳意见提供了收据为证。被告丰地公司提供的收据记载了“滨海大道文体中心注入口施工款”、“设计合同款”、“钢结构设计合同预付款”等款项名目，记载的日期显示为2016年6月至2017年2月期间。被告丰地公司陈述，其对涉案项目进行的加建、改建系经过原告同意。原告陈述，被告丰地公司的加建、改建未经其同意，且加建、改建需经相关行政部分审批同意。被告确认其加建、改建部分超出了涉案《游泳中心承包合同》第二条约定的项目。原告另陈述，其不同意以被告加建、改建部分价值抵扣涉案承包款；被告丰地公司交回涉案项目时合同第二条约定的加建、改建项目未完成，原告接手后才完成约定的加建、改建项目；原告与被告丰地公司已在《解除承包合同协议书》中已对加建、改建问题协商处理，双方已确认加建、改建的项目无利用价值。原告又主张，被告丰地公司为自然人独资公司，其唯一股东及法定代表人为被告邓威如，被告邓威如无法证明其个人财产独立于丰地公司财产，被告邓威如应对被告丰地公司的涉案债务承担连带清偿责任。原告提供的企业信用信息公示报告显示丰地公司为自然人独资公司，其唯一股东及法定代表人为邓威如。被告邓威如辩称，其于2017年8月17日通过受让股权方式成为丰地公司股东，而涉案合同及款项发生在其成为股东之前，故与其无关；被告丰地公司为有限责任公司，股东仅在注册资金范围内承担有限责任，而丰地公司注册资金已实缴，其已履行出资义务，无需额外承担责任；被告丰地公司在涉案项目上投入了20000000多元却未运营即解除合同，丰地公司持续经营困难，原告主张其个人财产与丰地公司财产混同导致丰地公司无力偿还债务缺乏依据；其入股后丰地公司已停止经营，被告丰地公司亦有独立财务报表，其个人财产与丰地公司财产不存在混同，其无需就丰地公司的涉案债务承担任何责任。被告邓威如为证明其上述反驳意见提供了公司变更登记审核表、2009年度验资报告、注册资本实收情况明细表及年度财务审计报告为证。被告邓威如提供的上述公司变更登记审核表显示丰地公司股东及法定代表人于2017年8月17日变更为邓威如。被告邓威如提供的上述2009年度验资报告、注册资本实收情况明细表显示丰地公司注册资本500000元已于2009年1月12日实缴。被告邓威如提供的上述年度财务审计报告记载了丰地公司2017年、2018年财务状况，能够证明被告丰地公司的财产独立于被告邓威如的个人财产。原告对被告邓威如提供的上述审计报告确认。另查明，原告确认涉案建筑物尚未取得建设规划许可证证或经主管部门批准建设。被告丰地公司向本院申请对涉案项目加建工程及装修、设施设备的价值进行评估鉴定，后撤回了该鉴定申请。以上事实，有原告提供的《游泳中心承包合同》、《解除承包合同协议书》等证据，被告丰地公司提供的收据等证据，被告邓威如提供的公司变更登记审核表、2009年度验资报告、注册资本实收情况明细表及年度财务审计报告等证据及当事人的陈述附卷为证。本院认为：本案为租赁合同纠纷。涉案合同虽然名为承包合同，但其合同内容为出租涉案游泳池、附属管理楼（地上两层建筑面积为3314.08平方米）及空地获取租金收益，故本院为租赁合同纠纷。因涉案合同标的为一个整体，故对于涉案合同的效力应作整体认定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案房屋在一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设的相关证明，故涉案《游泳中心承包合同》无效。本案争议焦点是：一、原告主张的占用使用费及逾期付款利息是否合法有据；二、被告邓威如应否对涉案债务承担责任。关于焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效后或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，虽然涉案《游泳中心承包合同》无效，但被告丰地公司实际占用了涉案房屋及配套设施，故被告丰地公司应向原告折价补偿占用涉案房屋及配套设施期间的占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，被告丰地公司应参照涉案《游泳中心承包合同》约定的租金标准折价补偿其占有涉案房屋及配套设施期间的占有使用费。虽然涉案《游泳中心承包合同》是自始无效，不存在解除合同的问题，但原告与被告丰地公司在涉案《解除承包合同协议书》中对欠付的承包款的结算，仍可作为被告丰地公司拖欠原告承包款的依据。原告主张被告丰地公司拖欠其承包费4064000元，并提供了《解除承包合同协议书》为证，该《解除承包合同协议书》第二条明确载明丰地公司尚欠承包款4064000元，故本院予以确认。本院对原告关于主张判令被告丰地公司支付占有使用费4064000元的请求予以支持。因涉案《游泳中心承包合同》无效，原告根据该合同约定的承包款交付时间主张被告丰地公司支付逾期付款的利息损失，缺乏法律依据，本院不予支持。关于焦点二。被告丰地公司是一人有限公司，被告邓威如是丰地公司的股东，但被告邓威如已提供了专项审计报告及年度审计报告证明丰地公司的财产独立于邓威如的个人财产，原告主张被告邓威如对丰地公司的上述债务承担连带责任没有事实依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限东莞市虎门丰地文体有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告东莞市虎门实业投资有限公司支付占有使用费4064000元；二、驳回原告东莞市虎门实业投资有限公司的其他请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取受理费42238元（已由原告东莞市虎门实业投资有限公司预交），由原告东莞市虎门实业投资有限公司承担3488元，由被告东莞市虎门丰地文体有限公司承担38750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  欧泽林人民陪审员  周树华人民陪审员  王杏平二〇一九年十二月十八日法官助理阳意书记员罗戍娜强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。