江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0381民初6135号原告：新沂市硕豪汽车贸易有限公司，住所地新沂市新安街道徐海路125号。法定代表人：赵振峰，该单位经理。委托诉讼代理人：白航，江苏云台山律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵长明，江苏驰东律师事务所律师。被告：江苏通达路桥基础建筑工程有限公司，住所地新沂市市府路9号。法定代表人：魏新三，该单位董事长。委托诉讼代理人：郑艳，江苏众耕律师事务所律师。被告：倪顺启，男，1963年3月5日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：田成海，江苏众耕律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙浩轩，江苏众耕律师事务所律师。第三人：新沂市房屋征收与补偿办公室，住所地新沂市钟吾路157号。法定代表人：王庆平，该单位主任。委托诉讼代理人：陈伟，男，该单位工作人员委托诉讼代理人：陆阳，男，该单位工作人员。原告新沂市硕豪汽车贸易有限公司（以下简称硕豪汽贸公司）与被告江苏通达路桥基础建筑工程有限公司（以下简称通达路桥公司）、倪顺启、第三人新沂市房屋征收与补偿办公室（以下简称房屋征收办）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月26日、2019年8月15日、2019年9月10日公开开庭进行了审理。后转为适用普通程序于2019年10月24日、2019年11月14日、2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告硕豪汽贸公司的法定代表人赵振峰及其委托诉讼代理人白航，被告倪顺启的委托诉讼代理人孙浩轩，第三人房屋征收办的委托诉讼代理人陈伟、陆阳到庭参加诉讼，被告通达路桥公司经传唤无正当理由未到庭参加诉讼。诉讼中，原告硕豪汽贸公司申请撤回对第三人新沂市动迁办公室的起诉。本案现已审理终结。硕豪汽贸公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认通达路桥公司、倪顺启位于新沂市的场地拆迁补偿款约60万元（包含厂房、水泥地坪、机械设备、办公室装潢装修、广告牌、门牌、花木、搬迁费用、临时安置补偿、停产停业损失等）归硕豪汽贸公司所有；2.判令通达路桥公司、倪顺启向硕豪汽贸公司支付上述款项；3.案件受理费由通达路桥公司、倪顺启承担。诉讼中，硕豪汽贸公司变更第一项诉讼请求为依法确认通达路桥公司、倪顺启位于新沂市的场地拆迁补偿款中装饰装潢款364000元[（1345789元-616208元）÷2]、附属物补偿款616208元、搬迁补助费53591元、提前搬迁奖励178638元（357276元÷2）、停产停业损失268328元，共计1480765元归硕豪汽贸公司所有。事实和理由：2011年起至今，硕豪汽贸公司一直承租通达路桥公司、倪顺启位于新沂市的场地。2011年，硕豪汽贸公司承租该场地时，该场地是闲置荒芜状态，杂草丛生。2014年，经通达路桥公司、倪顺启同意，硕豪汽贸公司投资约60万元在该场地建设约800平方米厂房、约1900平方米的地面硬化、装修办公室、制作广告牌、门牌和安装维修设备等。现该场地及硕豪汽贸公司投资建设的厂房等均被新沂市人民政府征收，拆迁补偿协议由通达路桥公司、倪顺启签订，拆迁补偿款中包含了硕豪汽贸公司应得的厂房等补偿。根据法律规定，租赁物被征收，出租人和承租人的合法权益均应受到保护，均有权获得相应的补偿。因通达路桥公司、倪顺启拒绝与硕豪汽贸公司协商分配上述款项，硕豪汽贸公司特提起诉讼，请依法支持硕豪汽贸公司的诉讼请求。通达路桥公司辩称，倪顺启此前以通达路桥公司名义为陶瓷厂新建厂房，通达路桥公司未投资，工程结束后陶瓷厂未付款，故倪顺启以通达路桥公司名义起诉了陶瓷厂，后经法院处理，上述房屋等财产判给通达路桥公司，倪顺启是实际所有人。通达路桥公司与硕豪汽贸公司不存在租赁合同关系，通达路桥公司未领取任何拆迁补偿款，请依法驳回硕豪汽贸公司对通达路桥公司的起诉。倪顺启辩称，倪顺启此前以通达路桥公司名义为陶瓷厂建造厂房，工程结束后陶瓷厂未付款，故以通达路桥公司名义起诉了陶瓷厂，后经法院处理，上述房屋等财产判给通达路桥公司，倪顺启是实际所有人。硕豪汽贸公司与倪顺启不存在租赁关系，倪顺启不应向硕豪汽贸公司支付其所述款项，请依法驳回硕豪汽贸公司的诉讼请求。房屋征收办述称，硕豪汽贸公司的诉讼请求与房屋征收办无关，是硕豪汽贸公司、倪顺启与通达路桥公司之间的纠纷。根据双方提交的证据及其当庭陈述，本院经审理认定事实如下：因江苏省新沂陶瓷总厂（以下简称陶瓷总厂）、江苏新沂建筑陶瓷厂（以下简称建筑陶瓷厂）未支付通达路桥公司承建的陶瓷总厂墙地砖生产线工程款，通达路桥公司提起诉讼，经徐州市中级人民法院审理作出（2003）徐民一初字第71号民事判决：陶瓷总厂、建筑陶瓷厂在判决生效后10日内连带支付通达路桥公司工程款1328721.96元；陶瓷总厂、建筑陶瓷厂在判决生效后10日内连带支付通达路桥公司利息（1996年5月1日至1997年5月30日，本金为2944530元按月利率2分计算利息；1997年5月31日至2003年7月28日，本金为2944530元按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息）。因陶瓷总厂、建筑陶瓷厂未履行上述判决，通达路桥公司向徐州市中级人民法院申请执行，案号为（2004）徐执字第140号，执行过程中，通达路桥公司与建筑陶瓷厂达成和解协议，约定建筑陶瓷厂以该厂西厂区2条墙地砖生产线及配套设备、东厂区39间房屋（建筑面积约1300平方米）抵清所欠通达路桥公司全部案款……。徐州市中级人民法院于2004年6月18日作出（2004）徐执字第140号民事裁定书：建筑陶瓷厂位于新沂市123号东厂区房屋（建筑面积约1300平方米）归通达路桥公司所有。诉讼中，通达路桥公司、倪顺启均认可倪顺启为上述墙地砖生产线工程的实际施工人，上述抵偿协议中约定的场地即涉案场地，该场地是倪顺启以通达路桥公司名义取得，倪顺启是实际权利人。倪顺启另外提出蔡卫华也是实际施工人之一，蔡卫华与其同为涉案场地的权利人，通达路桥公司未予认可。倪顺启陈述，取得该场地后租赁给他人开设停车场，租期为4年左右，后蔡卫华将该场地租赁给吴小震使用至拆迁，否认曾将涉案场地租赁给硕豪汽贸公司使用。但根据硕豪汽贸公司提交的与倪顺启的谈话录音可以认定以下事实：经吴小震介绍，倪顺启与蔡卫华的丈夫魏夫燕将案涉场地租赁给赵振峰用于经营硕豪汽贸公司，并允许其在场地上任意建造厂房等附属设施，租金每年5万元，但未签订书面租赁合同，未约定租赁期限，未办理租赁场地内附属物交接手续。录音中，倪顺启陈述，因面临拆迁，至2019年6月6日，已两年未收取硕豪汽贸公司租金，硕豪汽贸公司待拆迁时搬走即可，不需支付欠付的租金；硕豪汽贸公司不予认可，提出因面临拆迁，吴小震称租金暂时不收，待拆迁时一并结算；双方就拆迁应支付硕豪汽贸公司的款项数额未达成一致意见。证人蔡某某陈述，赵振峰经营的硕豪汽贸公司租用的场地是倪顺启和魏夫燕的，该场地是蔡某某联系吴小震租赁给赵振峰使用的，吴小震是中间介绍人，租金每年5万元，租金系预付，在每年十月份左右预付下一年租金，租金系赵振峰支付给蔡某某，蔡某某交给吴小震，吴小震再转交给魏夫燕，双方未约定具体租赁期限，未签订租赁期协议。赵振峰承租该场地后，在北面和东面，贴着老瓦房盖了几间屋、打地坪、建厂房，在里面盖了钢结构房和烤漆房，添置了不少东西，拆迁前最后两年，即2018年、2019年，赵振峰要交租金，吴小震说先别交了待拆迁一起扣。出租涉案场地时，双方未约定如遇拆迁如何处理，后面临拆迁，双方未达成一致意见，赵振峰在拆迁过程中从涉案场地搬走。倪顺启对于证人陈述的租赁事实及添附资产的事实不予认可。因城市建设需要，包括涉案房产在内的全部土地被政府征收，房屋征收部门为新沂市住房和城乡建设局，委托实施单位为房屋征收办。2019年5月17日，倪顺启作为被征收人（乙方）与房屋征收办（甲方）就涉案房屋征收补偿安置事宜签订《新沂市房屋征收补偿协议》一份，协议载明，房屋所在地点为徐海西路，房屋结构为砖木砖混，房屋性质为仓储办公，土地用途为工业，合法建筑面积为1786.38平方米。补偿方式为货币补偿，被征收房地产的货币补偿金额为1788854元、被征收房屋的装饰装潢即附属物补偿为1345789元、搬迁补助费为53591元、提前搬迁奖励为357276元、停产停业损失为268328元，乙方合计补偿总额为3813838元。协议签订后，倪顺启于2019年5月30日向房屋征收办出具书面承诺书一份，表示原通达路桥公司拆迁补偿款由倪顺启领取，如以后发生任何纠纷，由倪顺启承担一切法律责任。2019年5月30日，房屋征收办向倪顺启交付3813838元转账支票。关于上述房屋征收补偿协议中约定的各款项计算方式，房屋征收办陈述：装饰装潢及附属物补偿包含装饰装潢款及附属物补偿款，装饰装潢款是按照合法面积380元/㎡计算，附属物补偿款是按照附属物补偿明细表计算的；搬迁补助费的补偿对象是产权人，补偿标准是按照合法建筑面积30元/㎡计算；提前搬迁奖励的补偿对象是产权人，补偿标准是按照合法面积200元/㎡计算；停产停业损失的补偿对象是被征收人，补偿标准是按照房地产补偿价格的15%计算，是否补偿停产停业损失取决于房屋的性质，如为住房，则没有该项损失，因涉案地块是工业用地，故存在停产停业损失。房屋征收办陈述，被征收房屋是租赁给包括硕豪汽贸公司在内的三家，故评估时分成三个户，对应三个编号。房屋征收办提供的三份城市房屋征收预评估分户报告单载明征收项目名称均为陶瓷厂二期地块，房屋用途及土地性质均为工业，土地取得方式均为划拨，其中征收编号为129的被征收人为郝儒桂，建筑面积为32㎡，土地面积为0㎡，房屋价值评估为25216元，房地产评估价值为25216元；征收编号为155的被征收人为通达路桥公司（建筑陶瓷厂），建筑面积为1515.37㎡，土地面积为1846.92㎡，房屋价值评估为1186595元，土地总价值为380466元，房地产评估价值为1567061元；征收编号为167的被征收人为通达路桥公司，建筑面积为239.01㎡，土地面积为0㎡，房屋价值评估为196577元，房地产评估价值为196577元。房屋征收办提供的附属物补偿明细表如下：征收编号为129、被征收人为郝儒桂的附属物补偿明细表两份，一份记载附属物评估总价值为1690元，另一份记载附属物评估总价值为25457元；征收编号为155、附属物补偿明细表两份，一份记载被征收人为赵振峰（通达路桥公司）的附属物补偿明细表记载附属物评估总价值为524992元，另一份被征收人为通达路桥公司的附属物补偿明细表记载附属物评估总价值为616208元；征收编号为167、被征收人为通达路桥公司（马爱君）的附属物补偿明细表两份，一份记载附属物评估总价值为12743元，另一份记载附属物评估总价值为25300元。房屋征收办表示涉案场地最初评估总体总资产为200多万元，因被拆迁人主张取得该资产花费了300多万元，故不同意拆迁。为让拆迁顺利进行，所以进行了额外补偿，形成了两份附属物补偿明细表，数额小的为原始附属物补偿明细，数额大的是根据拆迁协议所签订的数额补充填充所形成。上述征收编号为155、被征收人为赵振峰（通达路桥公司）、附属物评估总价值为524992元的附属物补偿明细表记载，1.空白；2.沉淀池5立方米，单价120元/平方米，计600元；3.水泥地坪1190.98㎡，单价40元/㎡，计47639元；4.修理车间钢架棚（规格为H=3.85）808㎡，单价400元/㎡，计323200元；5.简房（单坡）18.36㎡，单价300元/㎡，计5508元；6.院墙154.102㎡，单价150元/㎡，计23115元；7.电动伸缩门7米，单价1500元/米，计10500元；8.水池1个，单价120元/个，计120元；9.手压井3口，单价500元/口，计1500元；10.大树6棵，单价200元/棵，计1200元；11.果树（规格为中）5棵，单价200元/棵，计1000元；12.松树（规格为大）6棵，单价200元/棵，计1200元；13.彩钢棚90㎡，单价100元/平方米，计9000元；14.深水井1口，单价5000元/口，计5000元；15.公厕28㎡，单价600元/㎡，计16800元；16.铝塑板广告牌（带发光字）18㎡，单价150元/㎡，计2700元；17.霓虹灯广告牌（角铁架）29.7㎡，单价400元/㎡，计11880元；18.铝塑板广告牌5.4㎡，单价100元/㎡，计540元；19.带字广告牌83.4㎡，单价100元/㎡，计8340元；20.铁皮广告牌29㎡，单价150元/㎡，计4350元；21.烤漆房29.4㎡，单价1000元/㎡，计29400元；22.龙门吊、大梁校正仪、举升机、四轮定位仪搬迁费6400元；23.事故车搬迁费15000元。附属物评估总价值为524992元的附属物补偿明细表与数额为616208元的附属物补偿明细表区别在于水泥地坪单价变更为100元/㎡，院墙数量变更为214.362㎡，院墙单价变更为200元/㎡。房屋征收办表示提高单价是为了凑数字增加的，院墙数量变更是因倪顺启对院墙数量有异议，后经现场核实，院墙数量为214.362㎡。经硕豪汽贸公司与倪顺启指认，上述附属物补偿明细表中的第10、11、12、15项财产是涉案场地原有财产，双方对于涉案场地是否原有水泥地坪100㎡、院墙及深水井是哪一方建造存在争议。庭审中，硕豪汽贸公司指认的自建院墙实为自建的钢结构棚的一部分，倪顺启陈述涉案场地原有两三口小井，没有大井，房屋征收办是按照深水井赔偿的，硕豪汽贸公司表示未曾建造手压井，深水井是其为洗车建造的。硕豪汽贸公司主张接手涉案场地后，投资约60万元在涉案场地上建造房屋、建造水泥地坪并进行其他添附，就投资情况未提供证据加以证实。另外，拆迁过程中，硕豪汽贸公司涉案场地内的事故车辆等运走。诉讼中，硕豪汽贸公司向本院申请保全，本院作出（2019）苏0381民初6135号民事裁定书，冻结倪顺启在金融机构的存款148万元或查封其他等值财产。硕豪汽贸公司为此支出保全费5000元。本院认为，根据审理查明的事实可以认定倪顺启与硕豪汽贸公司的法定代表人达成租赁涉案场地的合意，硕豪汽贸公司实际使用涉案场地多年，并进行附属物的添附，双方之间成立租赁合同关系，双方未采取书面形式签订租赁合同，其租赁关系视为不定期租赁。倪顺启虽抗辩涉案场地的另一权利人为魏夫燕，但权力让渡人通达路桥公司仅认可涉案场地是倪顺启以通达路桥公司名义取得，并表示不对涉案场地拆迁主张权利。另外，涉案场地的拆迁款系倪顺启领取，且尚未分配给其他人，如涉案场地尚有其他权利人，倪顺启可根据双方之间真实的法律关系另行处理。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”本案中，硕豪汽贸公司提交的录音中，倪顺启陈述允许承租人在场地上任意建造厂房等附属设施，故作为承租人的硕豪汽贸公司在涉案场地上增建、改建等视为取得了出租方的同意。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第86条又规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”硕豪汽贸公司与倪顺启就添附的附属物归属没有约定，硕豪汽贸公司作为承租方依法可以自行拆除其添附的附属物，并由此获得附属物的剩余价值，但在政府对硕豪汽贸公司承租的场地进行征收时，硕豪汽贸公司选择放弃自行拆除添附的附属物，以此获得相应的拆迁补偿，系对其权利的自由处分。现拆迁部门客观上对硕豪汽贸公司添附的附属物进行了评估，并给予对应的补偿款，故添附部分的附属物补偿款应归硕豪汽贸公司所有。结合征收编号为155、被征收人为赵振峰（通达路桥公司）、附属物评估总价值为524992元的附属物补偿明细表，硕豪汽贸公司与倪顺启对添附的附属物的陈述及举证情况，本院认定涉案场地附属物补偿明细表中第3项中水泥地坪100㎡及第6、9、10、11、12、15项均系原有附属物。经核算，原有附属物的拆迁对价为48815元（100㎡×40元/㎡+23115元+1500元+1200元+1000元+1200元+16800元），扣除该款，剩余款476177元（524992元-48815元）是硕豪汽贸公司添附的附属物评估对价。硕豪汽贸公司虽主张应按附属物评估总价值为616208元的附属物补偿明细表计算附属物评估价值，但结合房屋征收办陈述的涉案场地的拆迁背景、当地实际情况及对房屋征收办陈述的款项计算方式的核算，本院采信附属物评估总价值为524992元的附属物补偿明细表作为本案认定附属物价值的依据。关于硕豪汽贸公司主张的装饰装潢款、搬迁补助费、提前搬迁奖励及停产停业损失的归属问题。本案中，硕豪汽贸公司与倪顺启未采取书面形式签订租赁合同，其租赁关系视为不定期租赁，涉案场地被征收后即要求硕豪汽贸公司腾退场地合理。另外，根据房屋征收办补偿上述款项的计算方式，倪顺启作为被征收人并未因硕豪汽贸公司对涉案场地进行使用或添附而额外受益，且硕豪汽贸公司未提交证据证实其对涉案场地内房屋进行装饰装潢及其存在停产停业损失，故本院认为硕豪汽贸公司主张上述款项于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第四十二条第三款、第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十三条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、倪顺启于本判决生效之日起十日内向新沂市硕豪汽车贸易有限公司支付附属物补偿款476177元；二、驳回新沂市硕豪汽车贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18126元，保全费5000元，计23126元，由新沂市硕豪汽车贸易有限公司负担11782元，由倪顺启负担11344元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  马会婷人民陪审员  沈桂芳人民陪审员  孔祥溪二〇一九年十二月十九日书 记 员  张旖桐