天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0114民初15582号原告：金颖涛,男，1987年2月11日生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：陈晶晶，北京大铎律师事务所律师。被告：天津相融置业有限公司，地址天津市武清区徐官屯街江源道4号126-3（集中办公区）。法定代表人：贾洪亮，经理。委托诉讼代理人：史航，男，该公司工作人员。原告金颖涛与被告天津相融置业有限公司确认合同效力纠纷一案，本院于2018年11月26日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈晶晶、被告委托诉讼代理人史航到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金颖涛向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2016年5月6日签订的《保留房源协议书》有效，双方存在商品房买卖合同关系，《保留房源协议书》应认定为商品房买卖合同；2、诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2016年5月9日，原被告签订《保留房源协议书》，该协议书约定被告为原告保留的房源为第4号楼底1号门第4层第401号单元房，该房屋的建筑面积为129.73平方米。当该项目具备商品房销售条件时，上述保留房源的房屋销售单价为6280元/㎡，同时该协议书还对交钥匙时间等进行了明确约定。原告于2016年5月9向被告交纳房屋预定款400000元，被告为原告出具了收款收据。后在天汐园项目预留房源信息确认表中，双方对所购房屋情况及个人情况进行了确认。因双方出现争议，原告无奈，诉至法院。被告天津相融置业有限公司提出答辩意见：不同意原告诉请，《保留房源协议书》不是商品房买卖合同，因为协议书中不公平的价格，故而无法履行之前的协议。（一）、合同的特点是明确、详细并规定有违约责任，而协议的特点是简单、概括，不涉及违约责任。协议是签订合同的基础，合同是协议的具体化。原被告签订的协议书是保留房源，所交付预付款也是保留房源的保障。目前房源仍在保留中。原告之所以请求确认争议的协议是买卖合同，就是因为它不是买卖合同，原告认为它是无效的协议；（二）、原被告双方签订的《保留房源协议书》是在被告所在部队领导承诺可以将被告6000平米配建房（办公用房）申请调整为商业用房的前提下草签的一个协议，协议签订后，原告所在部队领导并未履行承诺，导致被告以9000/平米单价所购办公用房拆除；（三）、被告在初具开发意向，并未购置土地，未取得审批许可，无法计算成本的情况下草率签订《保留房源协议书》，依据房地产管理条例第三条、第十一条等相关规定，应认定该协议书无效。（四）、政府严格限购，部分已复原转业到外地的官兵失去购房条件，《保留房源协议书》无法履行。因不具备购房条件，房管部门不予产权登记。（五）、政府严格限价，本项目的备案单价为16000元，执行6000-7000/平米的购房单价，明显违背政府限价政策和限价精神。签订正式购房合同是要通过市房管局网签中心，逾越网签中心的要求无法下载商品房买卖合同。（五）、依据相关法律规定，原被告双方的协议条款与国家政策发生矛盾时应遵守国家政策。（六）、开发建设企业必须严格遵守国家的税收政策。如果减低了销售单价，首先违背了市政府的限价精神，同时侵害了国家的税收政策。（七）、《保留房源协议书》中的预留单价，价格明显偏低，显失公平。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条规定，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价的百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。”本项目的备案指导均价是16000/平米，《保留房源协议书》中的单价明显偏低，违背了法释规定，应予取缔，在尊重法律，尊重备案指导价的基础上，确立公平合法的单价。（八）、在事实求是，尊重成本的基础上进行交易。（九）、政府治理环境经常停工，施工周期延长，资金无法回收，增加了利息，加大了成本。原告对延期交房不应承担法律责任。本院依法组织当事人进行了举证和质证，对当事人提交的证据及陈述的事实，本院认定如下：原告金颖涛作为乙方，被告天津相融置业有限公司作为甲方，于2016年5月9日签订了《保留房源协议书》，该协议约定：“乙方根据甲方将开发建设的‘天汐园’项目（以下简称该项目）的有关情况，为了在该项目具备商品房销售条件时，乙方能够有保证买到该项目的商品房，现特向甲方要求为乙方保留该项目中的下列房源，就保留房源事宜，甲乙双方约定如下：1、该项目中所保留的房源为第4号楼，第1号门，第4层，第401号单元房，该房屋面积约为129.73平方米；……2、当该项目具备商品房销售条件时，上述房源的房屋销售单价为6280元/㎡；……3、甲方为乙方所保留的房源于2017年5月中旬办理正式销售手续及房款结清，一次性付款的补齐全款，签订正式的商品房买卖合同，需要办理贷款的依据个人情况办理贷款手续，已交房款多退少补，同时办理正式《商品房买卖合同》及缴纳相关费用；4、交钥匙时间：除不可抗力因素或正常施工现象外，该项目于2017年9月30日前交钥匙；5、乙方在签订本协议时必须向甲方提供真实有效的住址、身份证及军官证……”。原告于2016年5月9日向被告付款400000元，收款后被告为原告出具收据载明：“今收到金颖涛交来房屋预定款（4#-1-401）人民币（大写）肆拾万元整，￥400000.00”并盖章确认。被告向原告出具《天汐园拥军项目预留房源信息确认表》记载：姓名金颖涛，房号4号楼1-401，军官证编号：军字第0830385号（新证）。另查明，2018年8月9日被告取得涉案房屋项目的销售许可证，现涉案房屋项目正在建设过程中，尚未完工，无竣工验收合格证和交付许可证。本院认为，我国法律规定，约定内容违反法律、行政法规规定的，合同无效。本案中，被告已取得了就双方预留房源天汐园4-1-401房屋的销售许可证，原告亦交付了房屋预售款400000元，双方签订的《保留房源协议书》系其真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，且不存在其他合同无效的情形，应属有效合同。原告交付400000元房款，对比双方所签《保留房源协议书》中的单价和面积计算出来的总价814704.4元来讲，已接近50%的房屋价款，不应认定为立约定金。《保留房源协议书》及《天汐园拥军项目预留房源信息确认表》两份文档记载内容包括房屋坐落的具体位置、单价、总建筑面积、交付房屋（钥匙）时间、支付尾款的方式等基本信息，应认定原、被告之间具备事实上的商品房买卖合同关系，该《保留房源协议书》记载内容包括房屋坐落的具体位置、单价、总建筑面积、交付房屋（钥匙）时间、支付尾款的方式等基本信息并约定在一定期限内签订商品房买卖合同，且被告已经收取近50%的购房款，应认定该协议为商品房买卖合同。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条的规定，判决如下：确认金颖涛与天津相融置业有限公司于2016年5月8日签订的《保留房源协议书》有效，双方存在商品房买卖合同关系，《保留房源协议书》为商品房买卖合同。案件受理费40元，保全费4521元，合计4561元，金颖涛负担2280.5元，天津相融置业有限公司负担2280.5元。如不服本判决，自收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  贾晓杰二〇一九年九月八日书记员  王 然附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。3.《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。