北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初25005号原告（反诉被告）：中泰国际高新技术有限公司，住所地北京市丰台区科学城海鹰路****楼。负责人：方卫红，执行董事。委托诉讼代理人：刘文娟，北京市东卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艳，女，1988年9月16日出生。被告（反诉原告）：北京恺耀酒店管理有限公司，住所地北京市丰台区银地家园**楼**101。法定代表人：王国强，总经理。委托诉讼代理人：李昊，北京鹏凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝文博，北京鹏凯律师事务所实习律师。原告（反诉被告）中泰国际高新技术有限公司（以下简称中泰公司）与被告（反诉原告）北京恺耀酒店管理有限公司（以下简称恺耀公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。中泰公司的委托诉讼代理人刘文娟、张艳，恺耀公司的委托诉讼代理人李昊、郝文博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中泰公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》；2．被告向原告支付合同解除违约金100万元；3．被告自合同解除之日起10日内腾退房屋；4．被告向原告支付租金及房屋占用费（自2016年5月15日起至实际腾退之日止，按年275万元计算）；5．被告向原告支付迟延履行金（第一笔以275万元为基数按日万分之五计算自2016年4月15日到实际付款日止；第二笔以275万元为基数按日万分之五计算自2017年4月15日到实际付款日止；第三笔以288．75万元为基数按日万分之五计算自2018年4月15日到实际付款之日止）；6．被告承担本案公证服务费3802元、其他财产保险服务费6000元、诉讼费、保全费。事实与理由：原告与北京睿智策商业管理有限公司（以下简称睿智策公司）于2014年9月15日签订了《房屋租赁合同》，原告将其拥有的位于北京市丰台区银地家园26号商业配套楼出租给睿智策公司，合同约定租赁期限为10年，自2014年9月15日始至2025年5月14日止，其中自2014年9月15日至2015年5月15日即8个月为免租期，自2015年5月15日开始计算租金，2015年5月15日至2018年5月14日年租金为275万元，除第一年度外，每年的4月15日前支付下一年度租金。合同明确约定，逾期支付租金，被告应按照逾期部分的千分之五向原告支付滞纳金（诉讼请求中滞纳金部分按照万分之五计算的）且逾期支付租金超过30日，原告有权解除合同。2015年3月12日，原告、被告与睿智策公司三方签署了《权利义务转让协议》，睿智策公司将《房屋租赁合同》项下的权利义务全部转移给被告，由被告享有权利和承担义务。合同签订后，原告按约将涉案物业交付给被告，被告进行装修、使用、对外营业，却未按约定支付租金，且仍然持续经营业务，经原告多次催要，被告均不予理睬，故原告诉至法院。此外，被告在签订合同前对房屋状况充分了解，因此不存在我方隐瞒房屋状况；截止目前被告仍在继续经营，不存在无法经营的情况，更没有给被告造成损失；双方租赁合同中关于消防审批条款的约定是无效的，消防审批是行政权力，原告不应对此承担违约责任；被告占用房屋，拖欠巨额租金，是违约方；被告以管辖权异议、提起反诉等行为拖延诉讼，获取非法利益。恺耀公司辩称：不同意原告诉讼请求，不同意解除合同，不同意按照原告所说标准支付租金、滞纳金，不同意承担保全费，不属于诉讼必要支出。双方确实存在房屋租赁合同关系，我方承接原承租人睿智策公司的权利义务，原告在出租时隐瞒了真实情况，第四层是违建，没有房产证，但在出租时原告承诺是全部房屋都有产权证，导致我方租赁房屋开办宾馆消防验收无法办理，至今无法正常经营。双方签订的租赁合同及附属合同，约定了确保通过消防验收是原告的义务，我方认为是因为原告欺诈、严重违约导致我方租赁的房屋无法开办宾馆，由此造成我方经济损失。我方有证据证明在消防验收出现问题后原告的负责人承诺验收不过不收租金。我方不存在恶意拖延诉讼的情况。综上，我方认为我方在合同履行过程中没有违约行为，请求驳回原告的诉讼请求。恺耀公司向本院提出反诉请求：1．确认房屋租赁合同中涉及银地家园26号商业配套楼第四层部分内容无效；2．反诉被告赔偿反诉原告解除合同违约金100万元；3．反诉被告赔偿反诉原告消防工程款441900元；4．反诉被告退还反诉原告已经支付的四层房租16000元；5．反诉被告赔偿反诉原告四层装修及装饰物损失1048288元；6．反诉被告赔偿反诉原告一、二、三层装修及物品损失3808700元；7．反诉费用及鉴定费29100元由反诉被告负担。事实与理由：2014年9月5日，反诉被告与睿智策公司签订了《定金合同》，2014年9月15日双方签署了《房屋租赁合同》，2015年3月12日，反诉原告、反诉被告与睿智策公司签署了《房屋租赁合同权利义务转让协议》，将《定金合同》、《房屋租赁合同》中睿智策公司的权利义务全部转移到反诉原告名下，反诉原告继续履行合同。《房屋租赁合同》第8．4．2条约定如因甲方（即反诉被告）原因造成有关部门对消防不能验收，由甲方承担全部责任。反诉原告承租该房屋后，自行装修及购买有关设施设备，并继续履行反诉被告与北京四海消防工程有限公司（以下简称四海公司）的《北京市建设工程施工合同》，由四海公司负责反诉原告承租房屋的消防工程，2014年9月工程开工前，原承租人睿智策公司、反诉被告、施工方四海公司及26号楼的另一承租人北京翰古体育发展有限公司（以下简称翰古公司）共同签订《银地26号楼承租方委托出租方签署消防工程协议的合同》，该合同第二条明确约定“甲方（即反诉被告、出租人）担保此项消防工程验收合格……”。反诉原告承受《房屋租赁合同》权利义务后，消防工程于2015年9月22日施工完成，但迟迟未能进行消防验收。在此期间反诉原告多次与反诉被告就消防验收事宜进行沟通，反诉被告均未予解决，只是承诺消防不过，租金不收。实际上早在2015年10月21日北京市丰台区公安消防支队就给反诉被告下发《消防备案复查意见书》，其中明确载明消防验收不合格的原因为申报备案面积与实际面积不符，但反诉被告一直未将此事告知反诉原告，也未对出现的问题进行整改，致使反诉原告迟迟不能正常营业，给反诉原告造成严重的经济损失。同时，由于反诉被告提供的该租赁房屋主体结构存在严重问题，，地上第**建筑属于违法建设导致反诉原告装修完成后无法通过消防验收，不能办理《特种行业经营许可证》正常经营宾馆业务。反诉原告多次就此事与反诉被告进行沟通协商，要求反诉被告出具解决方案反诉被告拒不理会。至今，反诉原告长期不能正常使用该租赁房屋，不能正常营业，给反诉原告造成巨大经济损失。反诉被告的上述行为，已经构成了违约，根据《房屋租赁合同》第16．1条及原承租人睿智策公司与反诉被告签订的《定金合同》第四条之约定，反诉被告应向反诉原告支付违约金一百万元。此外，因反诉被告在租赁物上加盖的第四层并未取得建设工程规划许可证，该部分建筑属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，因此《房屋租赁合同》中涉及该部分房屋的内容属无效合同。反诉原告已经承担了消防工程的工程款肆拾陆万玖千元。现因消防工程未验收合格，根据双方约定，反诉被告应向反诉原告承担瑕疵担保责任，因此而造成的反诉原告损失应由反诉被告予以赔偿。此外，因银地家园26号4层系违法建设，涉及该部分的房屋租赁合同应属无效。装修装饰现值损失应由反诉被告予以赔偿，且反诉原告已交纳的涉及该部分的房屋租金应予返还。综上所述，由于反诉被告的违约行为，给反诉原告造成巨大经济损失，反诉原告有权要求反诉被告承担违约责任并赔偿反诉原告的经济损失。因此，特向贵院提起反诉，望贵院支付反诉原告的反诉请求。中泰公司对恺耀公司的反诉辩称：1、关于四层部分内容无效的反诉请求，我方认为四层有一部分是有产权证的，我们认可无证部分无效，签订合同时被告对无证部分是知情的，过错在被告方。根据法律规定房屋租赁合同无效的，承租人仍然应当支付房屋使用费，房屋使用费标准参照合同约定的租金标准，即使无效被告也应当支付房屋使用费；2、关于解除合同违约金，根据16．1条的约定在被告不同意解除合同的情况下要求违约金没有事实及法律依据，即使存在合同解除也是因为被告方违反合同约定没有按时交付租金，违约责任应由被告承担，支付违约金的义务在被告；3、关于四层的消防工程款不同意全部支付，同意按过错程度承担；4、关于退还租金，被告已经使用了四层房屋，应支付房屋占用费；5、关于装修及装饰物部分同第一项意见，争议项由法院裁决；6、关于反诉费用不能作为独立诉求存在，我方不做答辩，请法院处理。另外，鉴定费不同意由我方支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2014年9月5日，甲方（出租方）中泰公司与乙方（承租方）睿智策公司签订《定金合同》；2014年9月15日，双方签订《房屋租赁合同》，约定：第一章租赁房屋及房屋用途：1．1租赁房屋范围：1．1．1甲方同意出租、乙方同意承租位于北京市丰台区银地家园26号商业配套楼的如下房屋：：地上******一层大厅150平米。1．1．226号商业配套楼正门前广场及楼西北通道由大厦承租方共同管理，费用由大厦租户共同承担……1．2该租赁房屋土地证类（用途）：其他商服用地（配套）；房屋性质：商品房，规划用途：会所。乙方在租赁期内未征得甲方书面同意并按规定经有关部门审核批准前，不得擅自改变该租赁房屋的用途。1．3租赁房屋的合法使用：1．3．1乙方负责租赁房屋的合法使用、部分转租经营。但乙方不论经营何种项目，都必须自行到政府有关部门办理相关手续，并取得许可后方可正式营业，甲方有义务协助乙方办理有关手续。1．3．2甲方系租赁房屋的唯一房屋所有权人，有独立的房屋所有权证和国有土地使用权证，其房屋所有权明晰，该房屋无任何权属争议、权利瑕疵。1．3．3在乙方办理企业法人营业执照等证照时，甲方按北京工商行政管理局等行政管理部门有关要求提供该房屋的“房屋所有权证”证明。但出具该证明不构成甲方对乙方取得企业法人营业执照等证照的承诺，乙方不能取得企业法人营业执照等证照的，甲方不承担经济赔偿等一切责任。因甲方原因造成乙方无法办理相关手续的，甲方承担相关责任。第二章租赁期：2．1租赁期限：10年，自2014年9月15日始至2025年5月14日止。2．2乙方享有8个月的装修免租期（自2014年9月15日至2015年5月15日止）。在此期间甲方免收乙方租金。垃圾清运、化粪池清掏费、水电等费用正常收取。不论装修完成与否，租金都要按约定支付。2．3租赁房屋租金起算日：起算日为2015年5月15日，即，从该日起开始计算租金。第三章租金：3．1租金：租赁房屋年租赁费：275万元（不含税）。3．2房屋租赁费的递增：自2015年5月15日开始，每满3年递增房屋租赁费百分之五。即：2014．9．15-2015．5．14年租金0万元，2015年5月4日前补齐第一年租金（135万元）；2015．5．15-2018．5．14年租金275万元，2016年4月15日和2017年4月15日前支付下年年租金；2018．5．15-2021．5．14年租金288．75万元，2018年、2019年、2020年每年4月15日前支付下年年租金……第四章租赁保证金：4．1签署本合同之日乙方已交付的20万元定金转为履约保证金。第六章付款方式：6．1租赁房屋的租金交付方式为：年付，甲乙双方签订本合同之日乙方支付140万元，第一年年租金剩余的135万元应在2015年5月4日前支付，其他年度租金按本合同第3．2条款中表一约定日期支付。乙方延迟交付（补足）租金的，每延迟交付（补足）一日，需按日支付相当于迟交（补足）租金额的千分之五的滞纳金。第八章乙方权利和义务：……8．4如乙方需对租赁房屋进行内部装修，必须遵守以下规定：8．4．1甲方将租赁房屋交付乙方后，乙方如需要对租赁房屋进行装饰装修、改建，应提前向甲方呈交“装饰装修申请表”，明确填报装饰装修项目并递交装饰装修方案等。乙方应按甲方同意的方案报政府有关部门和物业原设计单位书面批准。获准后与甲方签署《装饰、装修管理服务协议》，取得“装修许可证”后方可施工。8．4．2乙方承诺，在装饰装修过程中不出现破坏租赁房屋的主体结构，损坏和改变房屋结构和共用设施（含消防安全设施）。如因甲方原因造成有关部门对消防不能验收，由甲方承担全部责任。8．4．7乙方装修或增设附加设备等如发生政府税费，均由乙方承担；对租赁房屋的工程装修费用由乙方承担。8．5双方确认，乙方装修成本及费用按600万元计算（无论乙方装修费用高于或低于600万元都按600万元计算，此金额为固定费用），按五年折旧（自本合同签署之日起算），如因甲方违约导致合同解除，五年内按此方法计算应向乙方支付的装修费用赔偿数额，五年后不予赔偿装修费用。第十一章合同的终止和解除：……11．5租赁期满自然终止或提前终止或解除后，乙方应在10日内腾空租赁房屋并按装修后无偿交还甲方。11．6乙方在出现下列任何一种情况，经甲方书面警告仍不予改正时，甲方有权单方解除本合同，收回租赁房屋：……（4）乙方拖欠租金及其他费用（水、电、气、暖）累计达一个月的。第十五章房屋及设施设备的维护、保养和维修：……15．5在房屋装饰装修结束验收时，乙方应将全部装饰装修的审批、施工、验收等材料、资料，包括给、排水、用（配）电设施、供暖（冷）系统等图纸（含文字说明）完整的复印件一份交付甲方，消防审批由甲方负责，乙方应按照所承租的面积承担消防审批费用。第十六章违约责任:16．1甲、乙双方均应全面履行本合同的各项条款。任何一方不履行其条款或不按其合同要求履行，或者单方面擅自终止，解除本合同，均视为违约，应承担违约责任。任何一方有违反本合同的行为并导致本合同被解除的，除本合同另有约定的处罚外，均应就该违约行为承担100万元的违约金。16．2乙方应按照本合同条款规定期限缴付租金或有关费用，每逾期一日，乙方按滞纳天数计算向甲方支付所欠租金及相关费用的千分之五作为滞纳金（即滞纳金=迟交房租及各种费用总额*迟交天数*0．005），直至乙方偿清全部欠款为止。16．4乙方逾期支付租金超过30日，甲方有权解除本合同，按照本合同约定无偿收回租赁房屋。2015年3月12日，甲方中泰公司、乙方睿智策公司与恺耀公司签订《权利义务转让协议》（合同编号：ZTGJ20150318），约定：鉴于，1、甲、乙双方于2014年9月15日就北京市丰台区银地家园26号商业配套楼出租事宜签署《房屋租赁合同》（见附件），租期十年（自2014年9月15日始至2025年5月14日止），甲方已依约交付租赁房屋，乙方已缴纳首笔租金（140万元）和履约保证金（20万元）。2、现乙方拟将《房屋租赁合同》项下的全部合同权利和义务转让给丙方，由丙方享有《房屋租赁合同》项下的合同权利，履行《房屋租赁合同》项下的合同义务。各方经友好协商，本着诚实信用的原则达成如下协议，以资共同遵守。一、各方同意，乙方将其在《房屋租赁合同》项下的权利义务全部转移给丙方，由丙方代替乙方享有《房屋租赁合同》项下的权利和履行《房屋租赁合同》项下义务，乙方不再享有《房屋租赁合同》项下权利，亦不再履行《房屋租赁合同》项下义务。二、乙方按照《房屋租赁合同》已经向甲方支付的租金和定金（合计160万元），甲方不再向丙方收取。《房屋租赁合同》项下后续租金及相关费用的支付义务以及其他合同义务，均由丙方履行，并承担相应的合同责任。三、为免歧义，各方确认，根据《房屋租赁合同》第三章3．1款的约定，《房屋租赁合同》项下租金为不含税价格。如开具发票，则相应税费由承租方负担。四、各方保证具有签署本协议的合法资格和授权，丙方应向甲方提供企业法人营业执照、授权委托书等必要主体资格证明文件的复印件（加盖公章）作为本协议附件，并提供原件甲方查验。五、本协议未及事宜，按照《房屋租赁合同》的约定履行……双方均认可恺耀公司已依约支付了2015年5月15日至2016年5月14日的租金。2015年10月21日，北京市丰台区公安消防支队作出京丰公消竣复[2015]第4号《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，载明：中泰公司：我支队对你单位申报的银地家园会所改造工程进行了消防验收[项目编号：11007000B201500066；工程地点：北京市丰台区丰台南路银地家园B区26号楼；装修层数：地下：地下第**，地上第**面积：4076．96平方米；使用性质：会所]该工程于2015年8月11日取得京丰公消竣查[2015]第6号建设竣工验收消防违法通知书，经复查，在消防方面提出如下意见：该工程申报备案面积与实际面积不符。综合评定消防验收结论：不合格。此结论仅对当日验收所涉及的系统及设施情况负责。你单位应对此次验收发现的问题进行整改并进一步组织有关单位进行自验，自验合格后重新申报消防验收，验收合格后方可投入使用……2018年5月23日，北京市丰台区公安消防支队作出丰公（消）行罚决字[2018]0289号行政处罚决定书，称对恺耀公司管理的北京市丰台区银地家园26号楼3、4层公寓的进行检查时，发现该场所竣工验收不合格擅自投入使用，决定给予恺耀公司责令停止使用，并处罚款人民币叁万元整的处罚。同日，恺耀公司缴纳了罚款。另查一，2014年9月16日，发包方中泰公司与承包方四海公司签订《北京市建设工程施工合同》，约定由四海公司施工银地家园26号楼消防工程，工程包死价700000元。后，甲方中泰公司、乙方睿智策公司、翰古公司与案外人四海公司签订《银地家园26号楼承租方委托出租方签署消防工程协议的合同》，约定乙方的消防工程委托甲方寻求专业消防工程公司施工，委托甲方签署消防工程协议。关于甲方双方的权利和责任明确如下：一、乙方认可2014年9月16日甲方和四海公司签定的“北京市建设工程施工合同”，乙方知晓并认可合同中的所有条款。乙方同意合同总价柒拾万元，翰古公司同意支付33%计23．1万元，睿智策公司同意支付67%计46．9万元。二、甲方担保此项消防工程验收合格，乙方确保工程资金按约定直接支付给四海公司或甲方……庭审中，恺耀公司提交2014年9月17日睿智策向四海公司支付工程款10万元的发票和2015年1月14日任金茂向四海公司支付消防款281400元的银行电子回单，证明消防工程付款情况，并要求中泰公司退还。中泰公司对以上票据的关联性均不予认可。另查二，坐落于丰台区银地家园**楼****房屋的房屋所有权人为中泰公司，共有情况为单独所有，规划用途是会所，总层数3（-1），建筑面积为4076．96平方米，套内建筑面积为3821．24平方米。庭审中，恺耀公司提交盖有中泰公司公章的《房屋所有权证书》，其上载明：涉诉房屋坐落于丰台区银地家园26号楼-1至4层101，总层数4（-1），建筑面积5076．96平方米。房地平面图上亦标注了四层平面图。在上述所有权证首页有“此复印件共八页，全部与原件相符。阚景兴2015．5．25”的字样。恺耀公司欲以此证明中泰公司在签订合同时隐瞒涉诉房屋的真实情况，致使消防验收无法完成。中泰公司认可公章的真实性，但认为恺耀公司签订合同时了解房屋的真实情况，并提交恺耀公司的工商登记资料、睿智策公司向其发送的函件在案佐证，工商登记资料显示在恺耀公司设立登记时中泰公司向其出具了住所证明和房产证复印件。另查三，案外人翰古公司诉中泰公司房屋租赁合同纠纷一案，2018年4月17日本院作出（2017）京0106民初5619号民事判决书，认定“中泰公司认可‘因申报面积与实际面积不符’是因涉案房屋位于的楼房超出房产证登记范围加建的第4层所致，但该情况在其购买楼房时已经存在”。该案现已发生法律效力。案件审理中，恺耀公司申请对银地家园26号四层的装饰装修、家具及家电设备现值进行评估。2018年11月19日，国宏信价格评估集团有限公司（以下简称鉴定机构）出具价格评估报告，载明：价格评估标的在价格评估基准日的价格为1048288元，其中装修部分非争议项为：870262元，装修部分争议项为42010元，家居部分为136016元。经本院询问鉴定机构，其称装修部分争议项为四层屋顶防水。恺耀公司主张四层屋顶防水由其施工完成，但未提交证据证明。案件审理中，经双方协商一致，共同确认涉案楼栋一层面积190平方米、二层面积1600．65平方米、三层面积1600．65平方米、四层面积896平方米，双方同意按照1123．08元/平方米的单价计算，并确认一、二、三层装修及物品损失价值为3808700元。庭审中，中泰公司提交（2017）京长安内经证字第8056号、8057号、8058号公证书、发票、网站截图、《关于催缴水电费及房租的函》、微信和支付宝收款截图、录音和录像、《租房合同》等证据，证明恺耀公司承租房屋后正常经营的事实。中泰公司提交《解除租赁合同及腾退房屋通知书》及送达回执等，证明其于2017年9月25日向恺耀公司发出并送达解约通知，解除双方租赁合同。经本院询问，恺耀公司不同意解除合同，并要求继续履行。双方一致认为继续履行合同的前提是双方配合进行消防整改，中泰公司明确表示不同意继续履行，要求收回房屋。庭审中，恺耀公司提交电话录音，证明中泰公司的曹阳承诺消防不验收，恺耀公司不需要交租金。对此，中泰公司不予认可。恺耀公司提交施工合同、发票、收据等，证明其在装修损失外还存在其他损失。庭审中，案外人刘丽娜和王明华向本院提交参加诉讼申请书，要求参加本案诉讼，经本院释明，中泰公司明确表示不同意追加案外人作为第三人参加诉讼。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，中泰公司将位于北京市丰台区银地家园26号商业配套楼的一层大厅150平米及地上二层、三层、四层房屋出租给恺耀公司使用，因涉案四层房屋未取得建设工程规划许可证和房屋产权证，双方关于四层房屋的租赁合同因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。恺耀公司反诉要求确认房屋租赁合同中涉及银地家园26号商业配套楼第四层部分内容无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，中泰公司未取得建设工程规划许可证即建设房屋并出租给恺耀公司使用，是造成双方部分合同无效的主要原因；恺耀公司未审查房屋相关建设手续即承租房屋，违反了基本的注意义务，是造成双方部分合同无效的次要原因。对于恺耀公司主张的四层装修及装饰物损失，中泰公司应当在其过错范围内承担赔偿责任。根据价格评估报告，涉案四层房屋的装饰装修、家具及家电设备现值为1048288元，其中装修部分非争议项为：870262元，装修部分争议项为42010元，家居部分为136016元。恺耀公司主张装修争议项四层屋顶防水由其施工完成，但未提交证据证明，本院不予采信。本院确认四层装修及物品现值为1006278元，中泰公司应当承担损失部分本院酌情确定为805022元。故对恺耀公司要求中泰公司赔偿四层装修及装饰物损失的合理部分，本院予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。恺耀公司实际占有使用了四层房屋，应当向中泰公司支付房屋占有使用费，故对恺耀公司要求退还四层房屋租金的反诉请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。根据已经查明的事实，中泰公司在《房屋租赁合同》和《银地家园26号楼承租方委托出租方签署消防工程协议的合同》中，多次承诺由其承担消防验收合格义务并承担消防验收不通过的责任。在2015年10月21日涉案房屋消防验收不合格后，恺耀公司有权行使履行抗辩权，拒绝缴纳房屋租金。中泰公司以恺耀公司欠付租金致其合同目的不达为由要求解除合同，本院认为中泰公司作为违约方不享有法定解除权，故本院对其要求判令解除双方签订的《房屋租赁合同》并要求恺耀公司支付合同解除违约金的诉讼请求，不予支持。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高……本案中，双方确认继续履行合同的前提是双方配合进行消防整改，现中泰公司明确表示不同意继续履行，涉案标的亦不适于强制履行，恺耀公司的合同目的已无法实现，故应判决解除中泰公司与睿智策公司于2014年9月15日签订《房屋租赁合同》及中泰公司、睿智策公司与恺耀公司于2015年3月12日签订《权利义务转让协议》。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案件审理中，双方确认一、二、三层装修及物品损失价值为3808700元，中泰公司应当赔偿。恺耀公司主张的合同解除违约金，于法有据，且未超过法定标准，本院予以支持。恺耀公司主张的消防工程款，因价格评估报告中已经包含消防工程，恺耀公司称其非重复主张，但未提交证据证明，本院不予采信，对其相关反诉请求亦不予支持。针对中泰公司主张的房屋租金和占有使用费，恺耀公司虽因消防验收不合格未办理相关许可证，但中泰公司提交了公证书、发票、网站截图、《关于催缴水电费及房租的函》、微信和支付宝收款截图、录音和录像、《租房合同》等证据，证明恺耀公司承租房屋后正常经营的事实，本院予以采信。在2018年5月23日消防部门责令恺耀公司停止使用之前，恺耀公司应当按照中泰公司主张的租金标准支付租金。庭审中，恺耀公司提交消防部门查封封条照片，中泰公司虽不予认可，但未提交证据证明查封后恺耀公司继续使用涉案房屋，故中泰公司要求恺耀公司支付2018年5月23日至合同解除之日的租金，依据不足，本院不予支持。在合同解除后，恺耀公司无权继续使用房屋，中泰公司要求其腾退房屋，于法有据，本院予以支持。如恺耀公司未能在本院规定期限内及时腾退，仍继续占用房屋，应当支付占有使用费。中泰公司主张按年租金275万元计算，本院予以支持。本案因中泰公司违约造成合同解除，故本院对中泰公司主张的迟延履行金均不予支持。关于双方主张的公证费、保全费、保险费、鉴定费，本院根据双方违约情况依法处理。案件审理中，恺耀公司提交施工合同、发票、收据等，证明其在装修损失外还存在其他损失，但未提出具体明确的反诉请求，对其损失，恺耀公司可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第二款，《最高人民法院关于适用的解释的规定》第九十条的规定，判决如下：一、中泰国际高新技术有限公司与北京睿智策商业管理有限公司于2014年9月15日签订《房屋租赁合同》中涉及银地家园26号商业配套楼第四层部分内容无效；二、解除中泰国际高新技术有限公司与北京睿智策商业管理有限公司于2014年9月15日签订《房屋租赁合同》及中泰国际高新技术有限公司、北京睿智策商业管理有限公司与北京恺耀酒店管理有限公司于2015年3月12日签订《权利义务转让协议》；三、北京恺耀酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于北京市丰台区银地家园26号商业配套楼一层大厅150平米、地上二层、地上****腾退返还中泰国际高新技术有限公司；四、北京恺耀酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付中泰国际高新技术有限公司房屋租金5560274元和占有使用费（按年租金2750000元计算，自本判决第三项确定的腾退返还届满之日起计算至实际腾退之日止）；五、中泰国际高新技术有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿北京恺耀酒店管理有限公司合同解除违约金1000000元；六、中泰国际高新技术有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿北京恺耀酒店管理有限公司四层装饰装修、家具及家电设备损失805022元；七、中泰国际高新技术有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿北京恺耀酒店管理有限公司一、二、三层装修及物品损失3808700元；八、驳回中泰国际高新技术有限公司的其他诉讼请求；九、驳回北京恺耀酒店管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费187758元，由中泰国际高新技术有限公司负担（于本判决生效后七日交纳）。反诉案件受理费28002元，由中泰国际高新技术有限公司负担24893元（于本判决生效后七日交纳）；由北京恺耀酒店管理有限公司负担3109元（已交纳）。保全费5000元、保险费6000元，由中泰国际高新技术有限公司负担（已交纳）。公证服务费3802元，由北京恺耀酒店管理有限公司负担（于本判决生效后七日交纳）。鉴定费29100元，由中泰国际高新技术有限公司负担23280元（于本判决生效后七日交纳）；由北京恺耀酒店管理有限公司负担5820元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  柴海燕人民陪审员  马明菊人民陪审员  庄 岩二〇一九年九月三十日书 记 员  董 博