河南省光山县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1522民初3534号原告：河南百泰置业有限公司，住所：光山县官渡河产业集聚区航空路**，统一社会信用代码：9141152278622761XX（1-1）。法定代表人：胡宗全，系公司董事长。委托诉讼代理人：陈功勤，河南人天律师事务所律师。被告：姚根传，男，汉族，1975年9月26日生，住光山县。第三人：程慧，女，汉族，1987年8月7日生，住光山县。委托诉讼代理人：罗新、李伟（实习），光山县弦山街道中心法律服务所法律工作者。第三人：展文杰，男，汉族，1983年8月14日生，住光山县。原告河南百泰置业有限公司与被告姚根传、第三人程慧、第三人展文杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告河南百泰置业有限公司的委托诉讼代理人陈功勤、被告姚根传、第三人程慧及其委托诉讼代理人罗新、第三人展文杰均到庭参加诉讼。现已审理终结。原告河南百泰置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除2017年5月13日河南百泰置业有限公司与姚根传签订的《房屋租赁合同》;2、姚根传、程慧、展文杰将百泰京城B1幢1至2层101商铺交付给河南百泰置业有限公司;3、姚根传按2313元/月支付租赁费，从2019年3月1日起至交付房屋之月止;4、姚根传向河南百泰置业有限公司支付违约金50000元;5、姚根传承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年5月13日，河南百泰置业有限公司与姚根传签订《房屋租赁合同》，将百泰京城B1商住楼自西向东第一套一至二层租赁给姚根传，租赁期限从2017年7月1日起，至2020年6月30日止，租赁期内，租金每月按18元/㎡计算，第一年合同签字生效一次性付清全年租金，第二年及第三年提前两个月付清下年度租金。姚根传在履行合同期间，未按照合同约定支付租赁费，尚欠第二年度租赁费7700元，不仅如此，在河南百泰置业有限公司不知情的情况下，姚根传将房屋转租给程慧、展文杰，违背合同约定，请求法院依法判决。为支持其本诉请求，原告向本院提交如下证据：1、河南百泰置业有限公司营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件，证明诉讼主体资格；2、房权证，证明百泰京城B1幢1至2层101商铺归河南百泰置业有限公司所有；3、2017年5月13日，河南百泰置业有限公司与姚根传签订的《房屋租赁合同》，证明双方存在合同关系；约定每年租金27700元；若姚根传逾期支付租金，视为违约，河南百泰置业有限公司有权解除合同；租赁期间，未经河南百泰置业有限公司允许不得转租，违约金5万元；4、姚根传与程慧、展文杰签订的《房屋租赁合同》，证明未经河南百泰置业有限公司书面同意，姚根传转让商铺行为，已构成违约。被告姚根传辩称：第一，同意解除合同，交还商铺，支付剩余房租7700元，但是应抵扣之前缴纳的押金6000元，愿意再支付房租1700元；第二，不承担违约金5万元，因为转租前与物业公司沟通过，不存在违约行为。被告姚根传未提交证据。第三人程慧陈述：第一，上述合同与我无关；第二，我方同意配合交房，但应先赔偿我的经济损失。第三人展文杰陈述：第一，我同意配合交房；第二，本案与我无关，我与程慧系朋友关系，程慧借用我的身份证注册公司、签订合同，实际责任人是程慧。第三人程慧、第三人展文杰提交2017年5月13日《房屋租赁合同》复印件一份，姚根传口头承诺，该房屋转租已经征得河南百泰置业有限公司同意。经审理查明：2017年5月13日，原告河南百泰置业有限公司与被告姚根传签订《房屋租赁合同》，将光山县百泰京城B1幢1至2层101商铺租赁给姚根传使用，合同约定租期三年（自2017年7月1日起至2020年6月30日止），年租金27700元（2313元/月×12月），合同签字生效一次性付清第一年租金，第二年及第三年提前两个月付清下年度租金；租期内，未经原告书面同意，姚根传不得以任何理由转租此标的物，发现转租行为，原告有权解除合同，无条件无偿收回此租赁房屋；租赁期内，姚根传若逾期支付租金，视为违约，原告有权解除合同，无偿无条件收回房屋；任何一方违约承担违约金5万元。合同签订后，姚根传支付租金至2019年2月，此后租金没有按期支付。2018年4月15日，被告姚根传在未取得原告书面同意的情况下，与第三人程慧、展文杰签订《房屋租赁合同》，将光山县百泰京城B1幢1至2层101商铺租赁给程慧、展文杰使用，合同约定租期自2018年4月15日起至2020年6月30日止，年租金27700元。合同签订后，程慧支付租金至2019年4月，此后租金没有按期支付。程慧系河南省小懒猫食品有限公司的法定代表人，其租赁涉案商铺用于经营花果酒，2018年4月开始经营，2019年4月停止营业至今。本院认为，原告河南百泰置业有限公司与被告姚根传签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反国家法律法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护，当事人应当按照该合同的约定履行各自的义务。合同明确约定租金数额及支付时间，姚根传应当在2018年5月1日付清2018年7月1日至2019年7月1日租金27700元，但至原告起诉之日，姚根传仅支付至2019年2月租金，其逾期支付租金的行为已构成违约，河南百泰置业有限公司有权解除合同，收回租赁房屋。且根据合同约定，租赁期内，姚根传未经原告书面同意不得转租此房屋，但姚根传于2018年4月将涉案商铺转租第三人程慧、展文杰，其行为再次构成违约，原告有权解除合同，收回涉案房屋。被告姚根传与第三人程慧、展文杰于2018年4月15日签订的《房屋租赁合同》，因系被告姚根传在未取得原告书面同意的情况下签订的合同，且原告并未对此转租行为进行追认，故该转租行为无效，被告姚根传及第三人程慧、展文杰应当交还涉案商铺。姚根传辩称其转租前与物业公司沟通过，取得物业公司同意，但没有提交任何证据证明上述说法，且物业公司并不是房屋租赁合同的合同方，无权同意转租行为，姚根传作为完全民事行为能力人，应该知道签订合同的法律后果，其违反合同约定，应当承担违约责任。本案中，原、被告之间的租赁期限为三年，租金共计83100元（27700元/年×3年），被告姚根传已经履行了46260元（2313元/月×20月），双方约定违约金5万元，约定数额过高。故本院根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，对违约金调整为总收益的20%即16620元（83100元×20%）。被告姚根传辩称，其缴纳的6000元保证金应当折抵剩余租金，原告当庭认可，可予折抵。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第（四）项、第一百一十四条、第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告河南百泰置业有限公司与被告姚根传于2017年5月13日签订的《房屋租赁合同》；二、被告姚根传、第三人程慧、第三人展文杰于本判决生效之日起三十日内退还租赁原告河南百泰置业有限公司位于光山县百泰京城B1幢1至2层101商铺；三、被告姚根传于本判决生效之日起三十日内支付原告河南百泰置业有限公司租金（按照月租2313元，自2019年3月1日起至实际交付房屋之日止，已付6000元押金，可予折抵）；四、被告姚根传于本判决生效之日起三十日内支付原告河南百泰置业有限公司违约金16620元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1442元，由被告姚根传负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  梁 焱人民陪审员  杨胜旺人民陪审员  祝玉琴二〇一九年十月十七日书 记 员  陈美婷