上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初23560号原告(反诉被告)：上海怡通汽车销售有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：汪XX，董事长。委托诉讼代理人：许玲玉，德恒上海律师事务所实习律师。委托诉讼代理人：田琳，德恒上海律师事务所律师。被告(反诉原告)：江某某，男，1961年2月27日生，汉族，住福建省福州市。委托诉讼代理人：王美强，上海劲达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘冬莲，上海劲达律师事务所律师。第三人：上海置寅汶信息技术有限公司，住所地上海市浦东新区泥城镇泥城路XXX号XXX室。法定代理人：乔XX，总经理。委托诉讼代理人：袁某某，女。原告(反诉被告)上海怡通汽车销售有限公司(以下简称原告)与被告(反诉原告)江某某(以下简称被告)、第三人上海置寅汶信息技术有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，被告江某某提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，于2019年5月7日公开开庭进行了审理，原告上海怡通汽车销售有限公司的委托诉讼代理人许玲玉、田琳、被告江某某及其委托诉讼代理人王美强、刘冬莲到庭参加诉讼。因本案处理结果可能与上海置寅汶信息技术有限公司有法律上的利害关系，故本院通知上海置寅汶信息技术有限公司作为第三人参加诉讼，于2019年7月25日再次公开开庭进行了审理，原告上海怡通汽车销售有限公司的法定代表人汪义震及其委托诉讼代理人田琳、被告江某某及其委托诉讼代理人王美强、刘冬莲到庭参加诉讼，第三人上海置寅汶信息技术有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。后依法转为普通程序，于2019年10月22日第三次公开开庭进行了审理，原告上海怡通汽车销售有限公司的委托诉讼代理人许玲玉、田琳、被告江某某及其委托诉讼代理人刘冬莲、第三人上海置寅汶信息技术有限公司的委托诉讼代理人袁某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海怡通汽车销售有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《上海市商品房预售合同》，并要求被告配合原告办理上海市沪南路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋(以下简称系争房屋)的网上合同备案撤回手续；2、判令被告向原告支付赔偿金354,051元(人民币，下同)；3、判令被告向原告支付逾期付款违约金158,872.95元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月24日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，合同约定被告向原告购买系争房屋，总价款为3,540,510元。合同附件一约定乙方应于2015年12月24日签约当日支付首付房款354,051元，于2016年5月30日前支付剩余房款3,186,459元。合同签订后，原、被告双方已在房地产登记机构办理备案登记，但被告至今只支付过1万元房款，剩余房款均未依约支付给原告，被告已构成违约，被告的违约行为导致合同目的无法实现，因此原告要求法院判令解除双方签订的合同及办理网上合同备案撤回手续。被告未按照合同附件一约定向原告付款，故应向原告支付房屋总价款10%的赔偿金354,051元。根据合同第七条约定，被告逾期支付剩余购房款，故应向原告支付逾期违约金158,872.95元(暂计算90天内的逾期违约金)。原告为此诉至法院，要求判如所请。被告江某某辩称，2015年11月1日，被告通过原告委托销售的公司订购了系争房屋，双方在《房屋预定协议书》中约定房屋总价款5,750,968元，定金1万元，享有购房价款优惠活动等等。2015年12月24日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定房屋不带装修的价格为3,540,510元。被告已经付清所有款项，并由原告出具收款收据。2016年6月30日，原告向被告交付系争房屋，被告接收后将房屋交由案外人经某，并由被告收取租金收益，原告对此并未提出异议。如被告没有付清款项，原告不可能把系争房屋交付给被告，也不可能由被告收取收益。现原告因自身问题，不认可收到被告购房款项，有违诚实信用原则。被告已经支付了对价，原告也已经交付房屋，被告对房屋进行占有并收益，合同已经履行。即便认定被告存在违约，原告也不应该同时主张违约金和赔偿金，且违约金过高，应该按照贷款利率予以调整。要求驳回原告的诉请。被告江某某向本院提出反诉请求：1、确认原、被告就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》有效；2、判令原告配合被告将系争房屋的产权过户至被告名下；3、判令原告支付被告逾期办理小产证的违约金(从2019年5月8日起按照房屋总价3,540,510元的日万分五计算至实际产证办出之日止)；4、本案反诉费用由原告承担。事实和理由：2015年11月1日，原、被告签订《房屋预定协议书》，约定被告向原告购买系争房屋，房屋总价款5,750,968元，协议签订当日支付定金1万元，享有购房价款优惠活动等等。同日，被告向原告支付定金1万元。2015年12月24日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定房屋不带装修的价格为3,540,510元；原告应于2016年6月30日前将系争房屋交付给被告；原告应于2016年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得大产证；双方于原告取得大产证后30日内签署《房屋交接书》，签署《房屋交接书》60日内办理小产证等等。合同签订后，被告向原告付清了房屋总价款，原告于2016年1月22日向被告出具收据，确认收到被告的购房款5,445,948元(即5,750,968元享受优惠后的价格)。2016年6月30日，原告向被告交付系争房屋，并签署交房流程单。被告接收后已将房屋交由案外人经某，并收取租金收益。原告于2017年2月10日取得大产证后，至今未协助被告将产权过户登记至被告名下。被告为此提起反诉，要求判如所请。针对反诉，原告上海怡通汽车销售有限公司辩称，原告与第三人之间系委托关系，原告曾委托第三人代销怡通商业广场的房屋，但具体的合同签署仍应由原告作出，第三人仅为配合的义务。原告不否认双方签订的《上海市商品房预售合同》的有效性，因被告没有支付剩余房款，故原告要求解除合同。如果被告支付了剩余房款，原告愿意配合被告办理过户。对于逾期办理小产证的违约金不同意支付，因为被告还没有支付房款，故不存在原告违约。即便认定原告有违约，被告主张的违约金缺乏合同依据，且日万分之五计算标准过高，要求调整。第三人上海置寅汶信息技术有限公司述称，第三人为销售公司，对于被告提交的《房屋预定协议书》，因时间较为久远，故无法确认。本院经审理认定事实如下：第三人原企业名称为上海置颖实业有限公司，曾为原告代销怡通商业广场的房屋。2015年11月1日，被告为购买系争房屋签订《房屋预定协议书》，约定被告向原告定购系争房屋，总价5,750,968元；被告应于签订协议当日内支付购房签约定金1万元，并由原告出具收据；约定时间内签约可享受“存30抵50”优惠活动，根据付款方式一次性付清可享受97%折优惠；此房源已享受存30万抵50万活动，根据付款方式一次性享受97折，贷款98折等等。该协议书甲方抬头打印为原告，实际盖有“上海置颖实业有限公司销售专用章”。同日，被告向原告支付定金1万元，原告向被告出具收据确认收取定金1万元。2015年12月24日，原告(甲方、卖方)与被告(乙方、买方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为3,540,510元，于2015年12月24日支付首付房款354,051元，于2016年5月30日前支付房款3,186,459元；乙方若未按合同约定时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算，自应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，无论甲方是否催告，甲方均有权在乙方逾期付款超过90天后的二年内行使单方面解除合同权，自甲方发出的解除通知到达乙方时解除，甲方除有权要求乙方承担该房屋总房价款10%的赔偿金外，还有权向乙方主张并获得自乙方逾期付款的违约金；甲方定于2016年6月30日前将该房屋交付给乙方，甲方如未按合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款的日万分之五计算，自约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，乙方有权单方面解除合同，但须在期满7天内以书面形式向甲方提出，否则视为放弃；甲方承诺于2016年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得大产证；双方于甲方取得大产证后30日内签署《房屋交接书》，签署《房屋交接书》60日内办理小产证；双方另在补充条款一第十三条中约定：甲方在房屋符合交付条件时，若乙方仍有房款、违约金、甲方代乙方支付的费用、维修基金等费用未支付的，乙方除按本合同及补充条款承担违约责任外，甲方有权拒绝交付该房屋而无需承担逾期交房的违约责任等等。2016年1月22日，原告向被告出具收据，确认收取被告购房款5,445,948元(收据上盖有原告处项目专用章，并由原告处股东陈XX备注“全款本人已收到”)。2016年6月30日，原告向被告交付系争房屋，并签署交房流程单(流程单上盖有原告处项目专用章)。被告与案外人上海万街商业经某管理有限公司(以下简称万街公司)签订《商铺委托招商经某管理合同》，约定被告将系争房屋委托万街公司统一招商运营管理。2016年8月9日，被告将系争房屋交万街公司经某管理，双方签署交付确认书。后被告因租金收益与万街公司发生纠纷起诉至本院，该案审理中原告作为第三人参与诉讼，庭审中原告对被告在该案中提交的交房流程单并无异议。本院已对该案作出(2019)沪0115民初1252号民事判决书，判决由万街公司支付被告租金收益及违约金。万街公司不服一审判决，已提起上诉。2017年2月10日，系争房屋取得新建商品房房地产权证(大产证)。目前系争房屋因另案被上海金融法院司法查封，限制期限为2019年4月26日至2022年4月26日。2019年4月，原告诉至本院，要求判如所请。审理中，被告提供了原告处股东陈XX的股权转让协议书及向陈XX汇款540多万元的银行流水，主张陈XX系原告处大股东，2012年1月左右陈XX收购原告处项目，因资金短缺向被告借钱，后无钱还款，与原告商量后决定给被告房子抵债，被告同意后支付定金并签订预售合同，原告确认被告支付房款的事实且已向被告交房。原告虽提出股权转让协议书为复印件，但认可陈XX为原告处股东，并提出大股东也没有权利以公司财产抵个人债务；对银行流水真实性不认可，认为转账时间为2012年至2013年，且有部分汇款人并非被告。审理中，原告表示陈XX经法院通知不愿到庭陈述，但陈XX同意提供其与被告的银行流水，主张陈XX在原、被告签订预售合同时已经将个人借款归还给被告，故不存在以房抵债。被告对银行流水真实性无异议，但认为此系其与陈XX之间的其他经济往来，与本案无关；原告已出具收款收据并由陈XX确认，原告认可房款已结清并已交房。原告另提供一份《关于解除的律师函》，主张曾于2018年6月1日向被告邮寄律师函。被告认可收到过律师函，但认为已短信回复律师已付清房款。上述事实，由房屋预定协议书，上海市商品房预售合同，收据，交房流程单，(2019)沪0115民初1252号案件庭审笔录，原、被告及第三人的陈述等证据证实。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》，系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效。庭审中原告对双方签订的预售合同效力不持异议，但提出被告未足额支付房款存在违约。被告则认为原告处大股东陈XX向其借款并要求以房抵债，原告对此知晓并认可房款已付清，故房屋已交付。因原告否认存在以房抵债，故被告提供了原告处股东陈XX的股权转让协议书、向陈XX汇款的银行流水、盖有原告处项目专用章的收据(由陈XX备注收到全款)及交房流程单、另案庭审笔录等证据。原告认可陈XX为原告处股东，但对收据及交房流程单上所盖原告处项目专用章的真实性不予认可，并提供陈XX与被告的银行流水，主张原、被告签订预售合同时陈XX已将个人借款归还给被告，故不存在以房抵债。因原告对交房流程单的质证意见与另案相矛盾，且原告虽主张陈XX在原、被告签订预售合同时已将个人借款归还给被告，但此与陈XX在收据上备注收到全款相矛盾，而陈XX亦未到庭就此作合理解释，故本院对于原告的上述意见难以采纳。原、被告在预售合同中约定了房款支付时间，并约定如房款等未付清时原告可以拒绝交房，但实际原告在与被告签订预售合同后并未要求被告支付房款，也未按照合同约定拒绝向被告交房，反而向被告出具了收据，并向被告交付了系争房屋，故本院对于被告的主张予以采纳，认定原告实际已认同被告按以房抵债方式履行了房款。原告以被告未足额支付房款为由主张被告违约缺乏依据，故对于原告提出的要求解除原、被告签订的预售合同及办理网上合同备案撤回手续、要求被告支付赔偿金及逾期付款违约金的诉请，本院均不予支持。根据预售合同约定，双方应于原告取得大产证后30日内签署《房屋交接书》，签署《房屋交接书》60日内办理小产证。原告已经于2017年2月取得系争房屋的大产证，故应按约配合被告办理系争房屋的小产证，但目前因系争房屋上存有另案的司法查封，已构成系争房屋过户履行障碍，故对于被告提出的要求原告配合被告将系争房屋的产权过户至被告名下的诉请，本院实难支持。对于被告提出的要求确认原、被告就系争房屋签订的预售合同有效的诉请，本院予以支持。对于被告提出的要求原告支付逾期办理小产证违约金的诉请，根据相关司法解释的规定，由于出卖人的原因，买受人未能按期取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告要求违约金自2019年5月8日起算及按照已付房款3,540,510元为基数并无不当，本院予以采纳。庭审中原告提出违约金按日万分之五标准计算过高，考虑到被告已实际取得系争房屋并获取租金收益，故本院综合双方合同履行情况，根据公平及诚实信用原则酌定以中国人民银行同期贷款基准利率为违约金计算标准。鉴于系争房屋最终履行状况尚不确定，故违约金暂计算至判决之日止。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第162条的规定，判决如下：一、驳回原告上海怡通汽车销售有限公司的诉讼请求；二、确认原告上海怡通汽车销售有限公司与被告江某某就上海市沪南路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋签订的《上海市商品房预售合同》有效；三、原告上海怡通汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告江某某逾期办理小产证的违约金(以3,540,510元为本金，自2019年5月8日起至2019年11月28日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算)；四、驳回反诉原告江某某的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,929元，由原告上海怡通汽车销售有限公司负担；反诉案件受理费25,890元，由反诉原告江某某负担624元，反诉被告上海怡通汽车销售有限公司负担25,266元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  马建红人民陪审员  傅建英人民陪审员  王 燕二〇一九年十一月二十八日书 记 员  陈 洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用若干问题的意见》162、无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。