山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0811民初8791号原告：宋长林，男，1980年9月5日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：秦红梅，济宁太白湖柏景湾法律服务所法律工作者。被告：张雷，男，1981年2月1日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：伊宪冲，山东汇贤律师事务所律师。被告：山东邦华建设集团有限公司（原济宁鲁建建设工程有限公司），统一社会信用代码9137080067052433XP，住所地济宁市任城区晨光大厦**。法定代表人：于泳，总经理。委托诉讼代理人：王祥振，山东德衡（济宁）律师事务所律师。被告：济宁市雅泰经贸有限责任公司，，住所地济宁市任城区古槐路**第**营业房统一社会信用代码91370811267139888K。法定代表人：刘玉敏，经理。委托诉讼代理人：朱志勇，济宁任城金德法律服务所法律工作者。原告宋长林与被告张雷、山东邦华建设集团有限公司（以下简称邦华公司）、济宁市雅泰经贸有限责任公司（以下简称雅泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序进行审理，审理过程中，因案件事实较为复杂，本院于2019年9月24日裁定本案转入普通程序，并公开开庭进行了审理。原告宋长林及其委托诉讼代理人秦红梅、被告张雷的委托诉讼代理人伊宪冲、被告邦华公司的委托诉讼代理人王祥振、雅泰公司的委托诉讼代理人朱志勇到庭均参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宋长林向本院提出诉讼请求:1.确认2015年至2016年原告与三被告签订的十四份《房屋合同》无效；2.判令三被告返还购房款10251100元及利息（按总钢材款4508308元的3%计算）；3.本案诉讼费用、保全费等由三被告承担。事实与理由：被告雅泰公司为开发雅泰国际动漫城项目与被告邦华公司、张雷协商成立的济宁国际动漫中心项目部，该项目施工过程中，原告向三被告供应钢材，因三被告无力付款，经协商，三被告以雅泰动漫中心项目部的名义与原告签订了房屋合同，约定以钢材款折抵购房款。房屋交付期限届满后，三被告以种种理由推脱，导致签订的抵偿协议无效，无法实际履行，合同目的不能实现。故诉至法院。被告张雷辩称，同意原告的第一项诉讼请求。原告陈述的购房款并不是真正意义上的房款，而是钢材款。因为涉案工程建设手续不完备，缺少施工许可证，现被济宁市任城区住建局责令停建整改，无法办理房屋相关手续，同意偿还原告钢材款4508308元，支付利息，但不认可原告所主张的利息金额，听候法院判决。被告邦华公司辩称，原告要求被告邦华公司返还购房款无事实及法律依据。邦华公司从未与原告签订过钢材买卖合同，不欠原告钢材款，也未与原告签订房屋买卖合同，对钢材款抵付购房款的事情不知情，抵付房屋邦华公司没有所有权及处置权，原告要求邦华公司返还购房款不能成立；被告张雷挂靠邦华公司施工雅泰大厦，但张雷是雅泰公司指定推荐的，只是借用邦华公司资质，张雷直接向雅泰公司结算工程款。工程施工进程中，雅泰公司未向邦华公司拨付过任何款项，邦华公司也未收取任何费用。被告张雷拖欠原告钢材款、双方签订房屋合同与邦华公司没有任何关系，原告不应突破合同相对性要求邦华公司承担责任。原告请求的购房款与原告认可的钢材款不一致，双方签订的购房合同存在虚假，原告有义务举证张雷欠付钢材款的数额。被告雅泰公司辩称，一、雅泰动漫城项目是我公司自建的项目，我公司将该项目发包于邦华公司，邦华公司交由张雷实际施工。二、从原告的诉求依据看，没有我公司加盖印章，我公司不是房屋买卖合同的当事人。三、从原告起诉金额上看，依据的是钢材买卖金额及约定利息（月利率3%），但对钢材买卖关系与利息约定情况，我公司皆不知情。四、我公司已解除了与邦华公司的承包关系，解除事宜我公司以邦华公司、张雷为被告已向法院提起诉讼，请求对已施工的工程进行结算，案件正在审理中。五、我公司建设的动漫大楼2015年12月28日竣工，本案涉及的钢材款数额巨大，与客观实际不符，我公司不认可。综上，应依法驳回原告对我公司的诉讼请求。原告宋长林为支持其诉讼请求，提供证据：一、2015年8月至11月原告与三被告签订的《房屋合同》14份，所附收款收据14份，收据加盖“济宁鲁建建设工程有限公司雅泰国际动漫中心项目部”章。证明原告与邦华公司、张雷签订房屋买卖合同，邦华公司出具房款收据，14套房屋收据总金额为10251100元。14套房屋包括13套住宅房和1套门面，住宅房屋价款均为559000元，门面房为2984100元。当时是按照成本价抵付房屋，合同约定的是预售价，考虑了上房时间和钢材款的利息，收据对应的房款实际没缴纳，以钢材款折抵的房款。二、2015年9月6日至2015年12月19日原告与被告张雷签订的“协议书”六份；2015年8月6日至2016年5月7日由张雷出具的“欠款条”八十五份。证明张雷承诺以位于济宁市任城区的房屋抵付所欠原告钢材款，并约定了房屋交付的时间及违约责任（如不交付房屋，按房屋市场价格赔付；逾期按3%计息），欠款条证明欠款金额明细。三、（2017）鲁0811民初2404号民事判决书一份（房兆磊、兰传艮诉张雷、邦华公司和雅泰公司劳务合同纠纷），证明类案处理情况，判决认定张雷没有施工资质，挂靠邦华公司施工，所签抵房协议均无效，雅泰公司、邦华公司对张雷所负债务承担连带清偿责任。四、2014年11月由雅泰公司与邦华公司签订的《建设工程施工合同》及《补充协议》各一份，系张雷提供给原告，证明被告雅泰公司将其济宁市雅泰国际动漫创意产业中心建设工程发包给被告邦华公司，资金来源为企业自筹，由被告邦华公司全部垫资建设，工程竣工交付后，以项目房屋冲抵工程款，比例为：雅泰公司45%，邦华公司55%。张雷是实际施工人。三被告对于钢材买卖的事实均知情，钢材款折抵的房屋就属于邦华公司55%的房屋份额范围内。经质证，张雷对证据一14份《房屋合同》真实性无异议，但均是无效合同，因为合同标的物手续不完备，无法办理上房手续，没有预售许可，该合同实质是一种债的担保。合同中出让方和落款写是济宁市雅泰国际大厦，但合同和收据均加盖“济宁鲁建建设工程有限公司雅泰国际动漫中心项目部”章，张雷作为出让方的经办人在合同和收据上签名。本案所涉建设工程是雅泰公司出地、张雷出钱合作建设，张雷挂靠邦华公司名义进行施工，房屋实际所有人为雅泰公司和张雷，雅泰公司占45%所有权，张雷占55%所有权。证据二85份欠款条真实，对6份协议书的质证意见同证据一；证据三真实，但与本案没有关联。对证据四无异议。邦华公司对证据一《房屋合同》及收据的真实性不认可，认为形成时间均在2015年8月之后，邦华公司与雅泰公司在2015年5月12日签订施工终止协议，张雷与原告签订合同及收据邦华公司不知情，加盖章是由张雷私刻，邦华公司不是房屋所有权人，不可能拿着别人的房子去抵债，合同和收据均是张雷操作，返还购房款的责任要由张雷自己承担。证据二邦华公司不知情，与邦华公司无关，应由张雷本人承担还款责任。证据三真实，但该判决书认定邦华公司承担责任错误，张雷和雅泰公司借用邦华公司办理相关手续，邦华公司未收取任何费用，雅泰公司也未向邦华公司支付过任何款项。证据四、五真实，质证意见同上。雅泰公司对证据一、二真实性无异议，但不认可原告证明观点，合同没有我公司盖章和相关人员签字，合同相对人仅是邦华公司项目部及张雷。证据三真实，但对原告部分证明观点有异议，在该案中我公司是在未支付工程款范围内承担责任，本案是房屋买卖合同纠纷，合同不能履行责任不在我公司，我公司依法不应承担责任。证据四、五真实，能够证明我公司与张雷并非合作关系，2015年5月12日我公司与邦华公司虽然签订了终止协议，但协议签订时工程已基本竣工，建设行为已基本完成，邦华公司与张雷对已完成工程量不予结算，即使签订了终止协议，但双方基于该工程产生的权利义务并没有终止。被告邦华公司提供济宁市任城区人民法院（2018）鲁0811民初14036号民事判决书一份，证明三被告之间的关系，邦华公司与雅泰公司于2015年5月12日签订终止施工协议，张雷就涉案工程和雅泰公司、邦华公司之间法律关系，与原告因买卖合同及抵房合同而产生的债权债务关系并非同一法律关系，邦华公司不应该承担责任。原告质证，对该判决书的真实性无异议，但不认可被告观点，本案原、被告的钢材买卖及房屋合同，被告邦华公司均认可知情，邦华公司作为挂靠单位应承担赔偿责任。被告张雷对判决书的真实性无异议，但终止协议张雷并不知情，原告所提交的证据三判决书已经查明，终止协议签订后未通知张雷，张雷继续施工到现在，在涉案楼主体封顶时邦华公司与雅泰公司领导及其他工作人员均参与封顶仪式，该建筑工程实际施工人和实际投资人均为张雷，该楼建成后，张雷拥有55%的所有权，双方签订终止协议侵害张雷的合法权利，张雷准备向法院提起诉讼，确认终止协议无效。雅泰公司质证认为判决书真实，认可邦华公司举证意见，雅泰公司不应当承担责任。被告张雷、雅泰公司无证据提供。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2014年11月7日，雅泰公司作为甲方与乙方邦华公司（原济宁鲁建建设工程有限公司）签订《建设工程施工合同》，约定乙方承包甲方位于济宁市济菏铁路以南、火炬路以东的济宁市雅泰国际动漫创意产业中心建设工程，工程内容为图纸范围内的土建、装饰安装工程，工期660天，采用包工包料、包质量、包安全打包方式承包，工程不得分包、转包；工程质量达到国家施工验收规范评定合格标准；合同价款为8160万元。随后，双方签订《补充协议》，约定，工程费用由乙方全部垫资建设，工程按协议要求竣工交付后，工程项目房屋比例：甲方45%，乙方55%(地(地下第**车库、地下**自西向东670平方楼一至十六曾楼房十七层约37%，面积约2.8万平方米)冲抵工程款给乙方，最后以实际面积结算，并办理售房合同及相关手续。赵伟和张雷分别作为雅泰公司和邦华公司的代表在上述合同和协议上签名。上述合同签订后，建设工程由张雷组织施工（主体结构实际交付案外人房兆磊、兰传艮施工），施工期间，张雷陆续购买原告宋长林的钢材。张雷无力支付货款，承诺用其施工工程房屋抵付。2015年8月至2016年5月，张雷先后向原告宋长林出具85份“欠款条”，分别载明所欠钢材款金额，“欠款明细”均注明：此款抵济宁雅泰大厦房屋。欠款条所载钢材款金额合计4508254元。2015年8月5日、9月11日、9月13日、10月23日、11月6日、11月18日、12月18日和12月19日张雷与宋长林先后签订十四份《房屋合同》，约定，宋长林为买受人，“济宁鲁建建设工程有限公司雅泰国际动漫中心项目部”、“济宁雅泰国际动漫创意中心项目部（专用章）”为出让方将位于济宁市任城区户（价款2984100）、一号楼东单元十六层1603户、A号楼东单元十七层1704户、十五层1504户、十六层1604户、十一层A1104户、九层A904户、十层A1004户、十四层A1403户、八层A0803户、十层A1003户、十五层1503户、九层A903户共计14套房屋出售给宋长林，并约定了房屋价款，房屋于2016年10月1日和12月31日交付使用。十一份合同落款处出让方加盖“济宁鲁建建设工程有限公司雅泰国际动漫中心项目部”章的合同十一份，三份合同加盖“济宁雅泰国际动漫创意中心项目部（专用章）”章。张雷作为出让方经办人均在每份合同中签名，并注明：“此房款已交齐(包括房产证)”。每份房屋合同均附“收据”一份，记载交款人为宋长林，房屋价款金额，除东单元一二层0105户价款为2984100元外，其他十三套房屋价款均为559000元，收据记载房款金额合计10251100元。收据均加盖“济宁鲁建建设工程有限公司雅泰国际动漫中心项目部”章，部分由张雷签名。房屋合同签订时，宋长林并未按照合同和收据记载的金额向张雷、邦华公司实际交纳相应的款项。2015年9月6日、16日、10月23日、11月6日、11月18日和12月19日，原告宋长林（甲方）与被告张雷（乙方）分别签订“协议书”（共六份，其中一份甲方为宋长林的父亲宋玉海），约定，宋长林提供钢材供张雷使用，张雷将位于济宁市户房产抵付原告，用于抵偿钢材款，每份协议书中均记载甲方提供给乙方的钢筋款金额，合计452万元，并约定张雷按《房屋合同》于2016年10月1日将上述房屋交付使用，如不交付，张雷按房屋市场价格赔付给宋长林（逾期按3%计息）。上述协议由证明人“孔德强”签名。2015年5月10日，鲁建公司向雅泰公司发告知函，内容载明：我公司多次督促你单位办理正常合法建筑施工手续，贵公司至今未予办理，原甲、乙双方签订《施工合同》违反建筑法及法律法规，故我公司特别声明与贵公司签订的《建筑施工合同》为无效合同，该项目产生的一切经济与法律纠纷与我公司无关，我公司均不予以认可，原签合同协议作废，不具备法律效力。雅泰公司赵伟作为签收人签字。2015年5月12日，雅泰公司（甲方）与鲁建公司（乙方）签订《建筑施工合同中止协议书》。内容：一、合同定立于甲方急于办理建筑施工手续（仅限办理手续使用）,乙方给予配合，后因多方原因未能正常办理开工等一切手续，乙方多次催促未果，并提出终止合同，甲方予以认可，并由委托人签字确认。二、施工具体负责人（张雷）急于承接工程签订合同，其负责人与甲方定立抵房合同，乙方不知情，并未出具任何手续，施工阶段中乙方也未给负责人出具委托项目章及授权事项，其产生的一切经济业务往来，乙方均不予认可，由此引起的一切经济纠纷、人工费、机械费、材料费等责任，乙方不承担任何连带责任，甲方未拨付任何款项，乙方也未收取任何费用。三、由前两项所述原因，该合同并不成立，经双方协商同意，于2015年5月12日予以终止，因合同原因所产生的一切责任和后果双方互不追究。鲁建公司未将该事实通知张雷，涉案工程仍在张雷组织下继续施工。2015年12月，雅泰国际动漫创意产业中心建设工程主体完工，并举行了封顶仪式。该工程至今未取得完备的规划建设、施工许可等有关手续，亦未进行竣工验收。因该工程涉及的承（分）包、工程款、材料款等问题产生多起纠纷。2019年7月10日，原告以房屋买卖合同无效，所抵付房屋不能实际交付为由诉至本院，要求确认与三被告签订的十四份《房屋合同》无效；三被告返还购房款10251100元及利息。本院认为，被告张雷作为实际施工人借用邦华公司资质承包雅泰国际动漫创意产业中心建设工程，违反我国法律禁止性规定，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第二项的规定，雅泰公司与邦华公司签订的《建设工程施工合同》及《补充协议》均无效。基于该补充协议，张雷以约定取得的房屋抵付原告钢材款的《房屋合同》和“协议书”亦应当归属无效。“房屋合同”出让方和收款收据加盖“济宁鲁建建设工程有限公司雅泰国际动漫中心项目部”章、“济宁雅泰国际动漫创意中心项目部（专用章）”，并由张雷签名，该章由张雷实际使用，但邦华公司不能举证证明该章由张雷私刻，应认定该章系邦华公司的意志表示，故张雷和邦华公司应为“房屋合同”的共同出让方，对因房屋合同无效导致的法律后果共同承担相应的民事责任。原告主张房屋合同出让方还包括雅泰公司，证据不足，本院不予认定。故本院确认2015年8月至12月原告宋长林与被告张雷、邦华公司签订的十四份《房屋合同》、原告与张雷签订的六份“协议书”中关于房屋抵付部分内容无效。法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案所涉房屋买卖合同和协议，是在张雷不能清偿原告钢材款的基础上形成的，并非实质意义上的支付相应的价款购买房产，实际系以房抵债协议，该协议无效，双方的法律关系应恢复至因钢材款买卖合同所产生的债权债务的基础关系。原告要求按照购房合同所载明金额10251100元主张返还价款，理由不当。关于钢材款金额及利息认定问题。原告提供的由被告张雷出具的85份欠款条和双方签订的抵付六份“协议书”，钢材款金额分别为450.8254万元和452万元。本院认为，因欠款条是购买人张雷针对钢材款结算直接作出的，对货款金额具有证明力，本院采信欠款条的效力，确认原告向被告供应的钢材总价款为450.8254万元。双方对货款支付时间未作明确约定，根据法律规定，买受人应当在收到标的物的同时支付货款。原告与张雷陆续对钢材款进行结算，被告张雷最后一次出具欠款条时间为2016年5月7日，故本院认定2016年5月7日为债务履行届满期。债务人未能按约支付原告钢材款，按照法律规定应承担违约责任。原、被告均认可“房屋合同”中房屋价款中包含有预算的钢材款利息（预估房屋市场价），且对逾期交房也约定了违约责任（按3%计息），故本院认定双方对未支付的货款存在利息约定。双方约定的房款金额10251100元，明显超过了月息2分的法律规定范围，故本院确认按照月息2分计算原告的货款利息损失，被告张雷应当承担相应责任。被告邦华公司出借资质给被告张雷，违反国家法律规定，给原告造成损失，应承担连带清偿责任。关于被告雅泰公司的责任问题，本院认为，原告与被告张雷之间存在钢材买卖合同关系，被告张雷系钢材买受人，对原告宋长林负有债务。虽然该合同具有相对性，但张雷借用邦华公司资质承包建设工程，雅泰公司作为发包人系明知；同时，雅泰公司作为建设单位不能按照法律规定和行政管理办理相关手续，与实际没有施工资质的张雷签订承包合同和房产抵付工程款的协议，自身存在过错，且原告所供该钢材实际用于雅泰公司的建设工程，钢材款系工程款的一部分，雅泰公司至今未与邦华公司和张雷结算，未支付实际施工人张雷工程款，本案所涉钢材款必定在雅泰公司欠付张雷工程款范围内，支付上述款项不侵害被告雅泰公司利益，为减少当事人诉累，兼顾公平原则，故被告雅泰公司对该笔债务（工程款未支付范围）应承担相应民事责任。因雅泰公司与邦华公司签订的《建设工程施工合同》系无效合同，故双方所谓的“合同解除”也不产生法律效力，且张雷仍然继续施工中，邦华公司以合同已解除为由要求免责，理由不能成立。邦华公司、张雷与雅泰公司间的权利义务，与本案不属于同一法律关系，当事人可另行救济，本案不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第一百零七条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第二项，判决如下：一、确认原告宋长林与被告张雷签订的六份“协议书”中关于房产抵付的约定内容、原告宋长林与被告张雷、山东邦华建设集团有限公司签订的《房屋合同》无效；二、被告张雷自本判决生效之日起十日内支付原告宋长林钢材款4508254元，并支付自2016年5月7日起算的货款利息（以4508254元为基数，按照月利率2%支付至实际清偿之日止）；三、被告山东邦华建设集团有限公司、济宁市雅泰经贸有限责任公司对上述债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费83306元，由原告宋长林负担15015元；被告张雷、山东邦华建设集团有限公司、济宁市雅泰经贸有限责任公司负担68291元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  郝 芳人民陪审员  王加春人民陪审员  蔡美丽二〇一九年十二月二十七日书 记 员  田亚敏