福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初9719号 原告：林艺华，女，1987年4月5日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。 委托诉讼代理人：张永荣，福建远大联盟律师事务所律师。 被告：杨位章，男，1979年8月28日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陈金助，上海协力（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕菲菲，上海协力（厦门）律师事务所律师 原告林艺华与被告杨位章房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林艺华及委托诉讼代理人张永荣，杨位章的委托代理人陈金助、吕菲菲到庭参加诉讼。案件诉讼过程中，双方当事人申请庭外和解，本院予以准许。本案现已审理终结。 林艺华向本院提出诉讼请求：1.解除林艺华与杨达婷签订的《租赁合同》；2.杨达婷、杨位章向林艺华退还房屋押金3500元；3.杨达婷、杨位章向林艺华支付违约金100,000元；4.杨达婷、杨位章向林艺华赔偿因侵害林艺华优先购买权的损失1,525,500元。庭审过程中，林艺华变更减少诉讼请求为：1.解除杨达婷代理杨位章签署的《租赁合同》；2.杨位章向林艺华退还房屋押金3500元；3.杨位章向林艺华支付违约金100,000元。事实与理由：杨达婷与杨位章系姐弟关系，2015年1月13日，林艺华与杨达婷在中介机构的居间下签订了《租赁合同》，合同约定：1.杨达婷将建筑面积为126.57平方米的案涉房屋出租给林艺华，租赁期限自2015年1月15日起至2020年3月14日止；2.前三年房屋租金标准为3500元/月，后两年的房屋租金标准为3675元/月；3.如需出售案涉房屋，杨达婷应提前一个月通知林艺华，林艺华在同等条件下享有优先购买权；4.任何一方违反合同或国家和地方关于房产租赁的规定，另一方有权提前解除合同，同时可要求责任方承担因此造成的损失并赔偿100,000元。《租赁合同》签订后，林艺华向杨达婷支付了3500元押金。2019年4月份，杨达婷、杨位章在未按照约定提前一个月告知林艺华的情况下将案涉房屋出售他人。为协助买房人办理房屋按揭贷款，杨达婷、杨位章在未征得林艺华同意的情况下，先后两次强行开锁进入案涉房屋，严重影响了林艺华对案涉房屋的使用。综上，林艺华认为，杨达婷、杨位章的前述行为违反了合同约定，严重影响了到林艺华对案涉房屋的使用，并侵害到林艺华对案涉房屋享有的优先购买权等等。 杨位章辩称：案涉房屋的所有权人系杨位章，杨达婷是杨位章的代理人。案涉房屋的出售并不会影响到林艺华对房屋的使用，林艺华至今还在使用房屋，林艺华的相关权益不会受到侵害，也不会给林艺华造成相关损失，林艺华诉求没有依据。案涉房屋的租金较低，且租赁合同即将到期，林艺华要求支付100,000元违约金过高。杨位章不存在违反租赁合同约定事由，林艺华主张杨位章违约要求解除《租赁合同》、退还押金并支付违约金100,000元没有任何事实和法律依据，应不予支持。根据《租赁合同》第七条约定“如需出售或抵押该房产，甲方应提前一个月通知乙方。在同等条件下，乙方享有优先购买权。”杨位章作为案涉房屋所有权人，在欲出售案涉房屋时已充分履行通知义务，不存在违反租赁合同约定的情形。并且林艺华与杨位章杨达婷的微信往来也可以证明林艺华在2018年已知悉杨位章欲出售案涉房屋且当年委托中介机构出售的价格为570万元，故杨位章不存在未提前一个月通知林艺华出售案涉房屋的情形，林艺华不享有解除租赁合同的权利。林艺华自知道杨位章欲出售案涉房屋在一年内未与杨位章就购买案涉房屋的事宜进行协商，亦未向杨位章主张行使优先购买权，故杨位章出售案涉房屋时，林艺华的优先购买权已丧失。另，林艺华与杨达婷的微信往来可以体现，林艺华自始至终表明欲购买案涉房屋的主体系其“哥哥”，但林艺华的哥哥并非案涉房屋的承租人，其依法不享有优先购买权。在杨位章出售案涉房屋前，杨达婷亦与林艺华多次就其是否购买案涉房屋过程中，林艺华均认为价格过高，杨位章最后将案涉房屋出售给案外人不存在违反租赁合同约定情形，不应承担违约责任。杨位章不存在违反《租赁合同》的情形，林艺华起诉并要求解除讼争租赁合同没有任何事实和法律依据，林艺华擅自提前解除《租赁合同》的，违反了《租赁合同》第九条的约定，林艺华依约应向杨位章支付违约金。林艺华恶意提起本案诉讼，本案的诉讼费应当由林艺华承担。 林艺华绕诉讼请求依法提交了《租赁合同》、《厦门市土地房屋权证》、《报警回执》、《存量房买卖合同》、微信聊天记录截图,杨位章绕诉讼请求依法提交了《房产买卖合约》、《中国建设银行账户收入交易明细》、微信聊天记录截图，根据双方当事人的质证意见及庭审陈述，本院认定事实如下：1.2015年1月13日，杨达婷代理杨位章与林艺华签订《租赁合同》，载明：“甲方（出租方）：杨达婷；乙方（承租方）：林艺华；甲方将座落于厦门市金湖三里31号402室出租给乙方，建筑面积共126.57㎡；租赁期限自2015年1月15日起至2020年3月14日止；月租金人民币（大写）叁仟伍佰元整（￥3500.00）；甲方收取乙方押金人民币（大写）叁仟伍佰元整（￥3500.00），在租赁期满后，经甲方验收房屋、财产完整无损，水、电、物业管理费等费用结算清楚，甲方应将押金全部退还乙方；租赁期间内，甲方保证如下：如需出售或抵押该房产，甲方应提前一个月通知乙方。同等条件下，乙方享有优先购买权；违约责任：任何一方违反本契约规定的条款或国家和地方关于房产租赁的规定，另一方有权提前解除本契约，所造成的损失由责任方承担，同时责任方必须赔偿对方人民币拾万元整（￥100000.00）；甲方：杨达婷（签名、捺印）；乙方：林艺华（签名、捺印）；居间方：麦田房产；签约日期：2015年1月13日”。2.林艺华与杨达婷的聊天记录体现，2019年4月7日，林艺华：“今天在厦门吗？有空吗？我让我哥和你出来见面谈；我跟我哥转达一下；他说他看到中介发的是570，让我问问你”，杨达婷：“那是去年的”，林艺华：“我哥就住在附近，你去中介谈不管客户出多少钱，告知我下，叫我哥马上做决定；今天中介朋友圈发布的说570万一下子调到590万，要不让我哥考虑一下我哥晚上九点半左右会到厦门，再答复您”。杨达婷：“现在客户出价格595万你们要吗？不然我这里就要签合同下来了”。2019年4月8日，杨达婷：“我这套房子你要买吗？”林艺华：“同等条件我也不知是什么条件”，杨达婷：“590最低的价格，怎么样，不然我跟别人要签了”，林艺华：“半夜也没法签合同，明早再说，谢谢”，杨达婷：“好，明天早上回复我谢谢”。2019年4月9日，杨达婷：“你好在吗？房子怎样，给我回复一下”，林艺华：“送娃上学，待会回你，昨晚那么晚我都没时间考虑和家人说”，杨达婷：“你几点可以回复我，我这里也好办事，对方也在等我回复；电话也不接”。3.2019年4月9日，杨位章与案外人郑艺伟就案涉房屋签订《房产买卖契约》。 庭审过程中，林艺华确认，目前案涉房屋仍由林艺华占有使用。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，解除权人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。针对当事人争议的焦点，本院予以归纳并分析认定如下：一、关于是否存在违约及违约金如何认定的问题。讼争《租赁合同》系杨位章（杨达婷作为代理人）、林艺华在协商一致的基础上达成的，意思表示真实，且未违反相关法律和行政法规的规定，属合法有效。合同中约定“如需出售或抵押该房产，甲方应提前一个月通知乙方”、“任何一方违反本契约规定的条款或国家和地方关于房产租赁的规定，另一方有权提前解除本契约”，2019年4月7日杨达婷告知林艺华有关案涉房屋出卖事宜后，杨位章于2019年4月9日与案外人签订了《房产买卖契约》，故本院认定林艺华有权解除《租赁合同》。《租赁合同》自本案起诉状送达杨位章时（2019年9月17日）解除。林艺华主张杨位章支付违约金100,000元，因杨位章抗辩违约金过高，且林艺华未举证证明其受到的实际损失，故对林艺华主张的违约金，本院酌定按1个月租金的标准予以支持3500元，超过的部分不予支持。二、关于押金应否返还的问题。林艺华仍占有使用该房屋的情形下，以及合同约定了“在租赁期满后，经甲方验收房屋、财产完整无损，水、电、物业管理费等费用结算清楚，甲方应将押金全部退还乙方”，故林艺华主张杨位章返还房屋押金3500元，本院不予支持，林艺华可在案涉房屋实际腾退后视情况主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认林艺华与杨位章（杨达婷代理）签订的《租赁合同》于2019年9月17日解除； 二、杨位章于本判决生效之日起十日内支付林艺华违约金3500元； 三、驳回林艺华的其他诉讼请求。 案件受理费2300元，减半收取1150元，由林艺华负担1125元，杨位章负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  苏天胜 二〇二〇年三月二日 法官助理曾靖贻 书记员林逸财 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。