辽宁省宽甸满族自治县人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0624民初3737号原告：宽甸满族自治县供热公司，住所地宽甸镇新兴东街道南。法定代表人：梁锋，系该公司董事长。委托诉讼代理人：单成梁，男，1980年6月4日出生，满族，系该公司职员，住宽甸满族自治县。委托诉讼代理人：张同新，男，1971年8月1日出生，满族，系该公司科长，住宽甸满族自治县。被告：宽甸金远房地产开发有限公司，住所地宽甸满族自治县宽甸镇铁南街道黄椅山大街东侧。法定代表人：王恩柱，系该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：朱竟，男，1948年12月25日出生，汉族，系该公司副总经理，住沈阳市和平区。原告宽甸满族自治县供热公司（以下简称供热公司）诉被告宽甸金远房地产开发有限公司（以下简称金远房地产）供用热力合同纠纷，本院于2019年8月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告供热公司的委托诉讼代理人单成梁、张同新、被告金远房地产的委托诉讼代理人朱竟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告供热公司向本院提出诉讼请求：要求被告金远公司支付2014年至2018年期间供热费7652652.15元（2014年欠费3092676.55元，其中门市网点19507.98平方米、热费682779.3元、住宅98030.41平方米，热费2450760.25元。2014年已收热费40863元，尚欠3092676.55元；2015年欠费2352470.6元；2016年欠费807101元、2017年欠费731250元；2018年欠费669176元）。事实与理由：原告为供热单位，2014年因被告金远房地产公司没有给其开发的魅力城小区提供供热，该小区业户上访要求供热，在宽甸县政府协调下原告接手为宽甸镇魅力城小区提供供热服务至今，收费标准为门市每平方米每年35元，住宅每平方米每年25元。2014年至2018年期间，被告金远房地产未向原告交纳供热费，经原告向被告多次催要，被告至今未能给付，故原告诉讼要求上述主张。被告金远房地产辩称：1、我公司为房地产开发单位，与原告没有供热合同关系。原告向我公司主张供热费没有法律依据，原告主体不适格；2、《辽宁省城市供热条例》第23条规定，新建建筑供热设施保修期为两个供热期，在保修期内不得暂停供热，未办理入住手续的房屋供热费由开发建设单位承担。已办理入住手续的房屋供热费由房屋购买人承担。依据上述规定，商品房开发单位对新建建筑仅应承担两个供热期。涉案宽甸镇魅力城小区2013年第一个供热期是由被告金远房地产自行供热。2014年供热期虽应由被告金远房地产公司承担没有办理入住手续的房屋的相应供热费，但因本案原告主张权利已超过诉讼时效，故原告供热公司丧失胜诉权。2015年以后，被告金远房地产公司已没有义务供热，原告供热公司向魅力城小区自行供热行为与被告金远房地产公司无关，且超诉讼时效；3、魅力城小区供热设施具备分户供热的设备条件，均可分户供热，也可分户停止供热，且原告供热公司已对部分没交纳供热费的用户采取了停供措施。在此情形下，2015年之后，原告供热公司对涉案小区内不交纳供热费的用户以及小区内部分空置房屋未采取停供措施而选择继续提供供热服务，系原告供热公司对其权利的自行处分，由此产生的后果与被告金远房地产开发公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举证及各方当事人的质证情况：1、提供营业执照复印件一份、丹东市供暖条例一份、物价局宽价发（2009）10号文件复印件一份。证明原告供热公司有合法的供暖资质，按照供热条例第三十五条规定，已经形成事实供用热力关系的应当依照规定缴纳热费，被告金远房地产公司作为涉案房屋的所有权人理应按照住宅每平方米25元、门市每平方米35元的标准缴纳所欠的供热费。被告质证：对收费标准没有异议。2、提供魅力城欠费明细表2014年的28张、2015年的31张，2016年的15张，2017年14张，2018年13张、魅力城历年欠费明细一份。证明被告所欠供热费的房屋的建筑面积及具体的位置。这份证据是根据2014年原告供热公司接手被告金远房地产供热的时候被告金远房地产提供给我们的原始的魅力城小区建筑面积数据。本案请求的2014年的供热费是原告按照被告金远房地产提供的原始建筑面积予以计算的，2015年以后请求供热费数额是按照2014年的建筑面积标准计算供热费总额后，扣除出售的商品房中部分用户已缴纳的供热费的余额予以计算的。被告质证：原告提供的2014年欠费明细表中所记载的取暖面积是不准确的，比如A18号楼所涉面积6509.24平方米，该楼至今未竣工交付使用，更不可能供热。原告主张的D1、2、3、4、5、6、7号楼均系政府规划的回迁楼，2014年已回迁，房屋所有权系回迁户，供热费与被告无关。2014年涉案魅力城小区卖出商品房229户，原告应向用户主张权利，且原告2014年的诉讼主张超出诉讼时效。2015年以后供热面积依据2014年建筑面积标准计算是不准确的，2014年以后实际入住的业户多于交费的业户，且2015年之后供热费与被告无关。3、提供2014年度至2018年度关于采暖期供热费和报停业务的通知书共13份（被通知人为：魅力城供热用户、通知内容为供热费收取实际及停供、恢复供暖业务办理时间）。证明原告供热公司诉讼没有超过诉讼时效。被告质证：这些通知单均与被告金远房地产没有关系，系原告向魅力城小区供热用户发出的通知，依据辽宁省供暖条例的规定，供热用户为消费热力的个人和单位，被告公司没有消费热能，因此，该通知书对被告公司没有无关。4、提供魅力城供热费收取统计表及被告小区业主的缴费收据七张（收费统计表记载2014年门市面积19507.98平方米，应收热费682779.3元；住宅98030.41平方米，应收热费2450760.25元。实际收取热费40863元、欠费3092676.55元）。证明原告为被告小区房屋已实际供暖及被告已经接受供暖服务的事实。被告质证：对证据的真实性均有异议，不是被告公司提供的，所发生的费用与被告公司无关。收据盖章为宽甸天启物业有限公司，不是被告公司，不能证明热费系被告公司收取。5、提供宽甸满族自治县住房和城乡建设局证明一份（记载魅力城小区因开发商放弃供热，为保证小区居民冬季正常供热，魅力城锅炉房2014年冬季由宽甸县供热公司代管，负责小区供暖至今）。证明魅力城小区因开发商放弃供热，为保证小区居民冬季正常供暖，魅力城锅炉房2014年冬由宽甸县供热公司代管负责小区供暖至今的事实。被告质证：证明的内容不是客观真实的，事实是被告金远房地产与宽甸县政府签订的东滨河项目改造和房地产开发协议中规定，由政府联网供热，由于政府没有能按照协议履行义务，供暖设备容量有限无法联网，在时任县长的请求下，我公司临时建设供热施设，代替政府完成向小区供热的任务。供热义务人是政府，不存在我公司放弃供热的这一事实。被告金远房地产向法庭提供证据：1、提供（2014）宽民一初字第3476号民事判决书，照片三张。证明2013年魅力城小区供热设施已经交付使用。被告金远房地产供热义务为2013年至2014年两个供热期。照片证明魅力城小区供热设施具备分户的条件，已有部分用户办理停供的事实，进而证明原告对未缴纳热费的用户及空置房屋应该采取停供措施，不采取停供措施是其自身的责任，无权向被告公司要求热费。原告质证：对民事判决的真实性没有异议，但与被告无关。照片证明的内容有异议，由于供暖服务的特殊性，供暖单位做不到不缴费即停暖，停暖首先要结合房屋的具体情况是否具备分户独立采暖等不影响整体供暖的条件，并不是用户提出停供供热单位就可以办理停供。综合上述各方当事人的举证、质证意见，合议庭对原告出示的营业执照、宽甸县物价局宽价发（2009）10号文件复印件予以采信。本院经审理认定事实如下：被告宽甸金远房地产开发建设宽甸魅力城小区，2013年末部分商品房交付使用。2013年供热期由被告自行为魅力城小区提供供热服务，2014年由原告供热公司接手继续为该小区提供供热服务。收费标准为门市每平方米每年35元，住宅每平方米每年25元。原告诉讼中主张的魅力城小区D1、D2、D3、D5、D7号楼均为小区回迁楼，已于2013年实际入住；A18号楼至今未竣工交付使用。A1至A6号楼门市网点被告抗辩原告诉讼期间因没有供暖设施故不具备供暖条件，原告认可被告的抗辩意见，但主张A6号楼门市网点原告供热一年，之后因管网存在问题原告自行停供。原告主张的欠费面积中包含魅力城小区D1、D2、D3、D5、D7号楼，上述楼号均系该小区回迁楼，回迁户于2013年回迁安置；原告主张的A18号楼至今未竣工交付使用；原告主张的A5号楼门市网点2014年期间不具备供热条件。原告庭审中自认2014年至2018年度原告已收取的部分业户热费，但未提供证据证明已收取热费的缴费主体。原告庭审中陈述2014年至2018年度魅力城小区供热面积均系根据原告接手供热服务时被告金远房地产为其提供的魅力城建筑面积明细表予以计算，但根据原告庭审中出示的魅力城建筑面积明细表记载建筑面积与原告庭审中诉讼请求面积不符，原告主张的欠费面积超出原告提供的建筑面积明细中记载的魅力城小区供热总面积。庭审中原告自认2014年至2018年度已收取部分热费（2014年收取40863元、2015年收取680221.65元、2016年收取807100元、2017年收取731240元、2018年收取669165元），但对上述热费缴费来源未提供证据予以证实。庭审中，原告自认因无法证实和掌握魅力城小区用户实际数量，原告主张的热费计算方式均系按照魅力城小区总面积扣除用户自行向原告缴纳的热费数额后予以计算。2014年至2018年度，原告均系在当年的8月25日向魅力城供热用户发出《关于收取采暖期供热费和报停业务的通知》，对用户缴费时间和方式作出说明，同时该通知对用户办理停供及恢复供暖业务办理时间作出说明。涉案魅力城小区具备分户供热条件，且已有部分用户办理停供。另查，庭审中原告未提供证据证明2016年至2018年度被告金远房地产在魅力城小区占有使用接受供热服务的房屋情况，被告金远房地产抗辩魅力城小区现具备入住条件的空置房屋均系被查封状态，被告金远房地产除2016年10月起至今占用魅力城A2号楼490.35平方米房屋作为办公用房外，没有在魅力城小区占用其它房屋。本院认为。新建建筑供热设施保修期为两个供热期，在保修期内不得暂停供热。未办理入住手续的房屋，由建设建设单位承担热费，已办理入住手续的房屋，由房屋购买人承担热费。被告金远房地产作为新建魅力城小区建筑的开发单位，承担2014年度供热期热费系其法定义务。2015年至2018年的热费，魅力城小区已出售商品房应由房屋实际购买人承担热费，未出售部分及未按规定办理停供手续且由被告金远房地产占有使用的面积，如原告在法定时效内主张权利，被告金远房地产应予以承担。本案中，原告诉讼请求计算的2014年至2018年度供热面积高于原告庭审中提供的2014年至2018年度《魅力城欠费明细表》中记载的住宅及门市网点供热面积，且原告本案主张的欠费面积中包含魅力城小区D1、D2、D3、D5、D7号小区回迁楼，该楼供热与原告形成供热服务合同关系的应系魅力城小区回迁户，而非被告金远房地产公司。原告主张的供热面积中还包括魅力城A18号楼，该楼至今未竣工交付使用，上述房屋面积原告均不应向被告金远房地产主张权利。2014年至2018年供热期，魅力城先后已经出售了部分商品房，且原告每个供热期分别收取了部分业户的热费，但对原告已收取的热费，原告不能提供证据证明系魅力城小区回迁户缴纳的，还是系已售商品房业户缴纳的，原告的现有证据不能证明被告金远房地产实际占有使用并接受供热服务的实际面积，故本案无法计算2014年至2018度热费的实际数额。同时，2014年至2015年度热费，原告并未在法律规定时效内向被告主张权利，故对被告抗辩超过诉讼时效不同意承担热费的意见本院予以采信。对2016年至2018年度热费，已出售商品房原告应向房屋购买人主张权利，被告金远房地产占用的490.35平方米热费51486.75元（490.35平方米××35元×3）应由被告金远房地产予以承担。原告主张的其余具备入住条件且接受供热服务部分的房屋面积因未提供证据证明由被告占有使用，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百八十四条、《辽宁省城市供热条例》第二十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告宽甸金远房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告宽甸满族自治县供热公司供热费51486.75元；二、驳回原告其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65369元，由原告宽甸满族自治县供热公司负担64281元、由被告宽甸金远房地产开发有限公司负担1088元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审 判 长  李美霞人民陪审员  卢 悦人民陪审员  徐晓红二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  孙艳俊