宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初11685号原告：纳玉珍，女，1944年2月16日出生，回族，农民，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：辛琴，宁夏瀛智律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳玉红，宁夏瀛智律师事务所律师。被告：宁夏富地房地产开发有限公司,住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区民族北街中房高尔夫商务楼******房。法定代表人：王生兵，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨雨潇，宁夏兴业律师事务所律师委托诉讼代理人：马旭，宁夏兴业律师事务所律师。被告：银川市兴庆区红花乡民乐村村民委员会，，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区清河南街**负责人：张玉江，该村委会主任。原告纳玉珍与被告宁夏富地房地产开发有限公司（以下简称：富地公司）、银川市兴庆区红花乡民乐村村民委员会（以下简称：民乐村村委会）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月8日公开开庭进行了审理。本院依职权追加民乐村村委会作为本案被告参加诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年11月7日再次公开开庭审理了本案。原告纳玉珍的委托诉讼代理人辛琴、柳玉红，被告富地公司的委托诉讼代理人杨雨潇、马旭，被告民乐村村委会主任张玉江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告纳玉珍向本院提出诉讼请求：1.依法确认永乐家园3号楼1单元1302室(132.99平方米)、3号楼1单元401室(面积:132.99平方米)、2号楼1单元502室(面积132.99平方米)共计三套房产归原告所有；2.判令被告协助原告办理上述房屋产权登记；3.判令被告向原告支付迟延交房违约金25080元；4.判令被告向原告支付迟延办理上述房屋产权登记违约金174920元（暂计算至2019年7月16日，请求计算至实际办证之日止）；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年3月3日，原告与被告就原告宅基地上建造房屋拆迁安置事宜签订《民乐村二、三队拆迁安置补偿协议》，根据协议约定被告拆迁原告总建筑面积707.8平方米，总计返还面积429.68平方米。协议第二条约定：安置地点为原地返还（民乐二、三队庄点内），安置时间为2012年10月30日前。如到期未返还，按照协议人数加倍支付过渡费。根据协议第五条第三款约定，返还房屋的房产证，在房屋交付后半年办理。办理的房产证为商品房，税费按照国家规定由甲、乙各自承担。营业税由开发公司承担，办理房产证所需税费由拆迁户承担。在上述协议签订后，被告开始对民乐村进行施工建设，但截至协议约定时间仍未向原告交房，经原告多次催要，被告才将涉案房屋交付给原告，原告装修入住，但迟延交房违约金一直拖欠至今，且至今未为原告办理涉案房屋产权登记，损害了原告的合法权益，故原告诉至法院。富地公司辩称，原告要求富地公司支付逾期办证违约金以及逾期交房违约金的诉讼请求已超过诉讼时效。2016年2月5日，民乐村委会与被告富地公司确认，案涉永乐家园中2号、3号、6号、7号、8号楼于2013年交付安置，1号公寓楼于2016年2月交付安置，被告富地公司已经履行了交付安置房屋的义务。因此，无论是自2013年至原告起诉之日还是自2016年2月至原告起诉之日，均已超过了法定三年的诉讼时效。并且，原告诉求富地公司支付迟延办理房屋权属证书违约金以及迟延交付房屋违约金，并不存在法律规定的诉讼时效中断情形。二、原告主张的迟延办理房屋权属证书违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据。1.《民乐村二、三队拆迁安置补偿协议》中未对迟延办理房屋权属证书的违约金进行约定。原告所主张的违约金标准系其单方主张，安置补偿协议各方当事人均未就违约金计算标准达成合意。因此，未对违约金作出约定的或约定不明的，应视为没有约定。2.房屋拆迁是作为取得拆迁许可的单位，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，对该范围内的居民重新予以安置或补偿的法律行为。拆迁人与被拆迁人之间发生的民事法律关系主要是拆迁补偿安置，相关协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同。依法成立的合同，对双方均有约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。而拆迁作为一种民事活动，所涉及的民事法律关系非一般意义的房屋买卖合同关系，其有《国有土地上房屋征收与补偿条例》等设专章加以规定，拆迁安置房屋的权属证书的取得等问题不适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于办证期间及逾期责任之规定，而应根据《合同法》及《国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定进行处理。而该规范中对拆迁安置房屋办证期限及逾期违约金等并无规定。本案双方当事人对办证期限及办证违约亦均无约定。故原告主张的迟延办理房屋权属证书违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据。三、涉案房屋尚不具备办证条件系因政府相关部门导致，且富地公司已经依约履行了安置义务。富地公司就永乐家园部分原民乐村二、三、四队村民要求办理不动产权属证明一事已向银川市兴庆区住房和城乡建设局请示，相关部门表示涉案房屋拆迁前系集体土地宅基地上房屋，安置后涉及土地出让金、税费、建设手续等相关问题需政府有关部门协调处理。另外，民乐村涉及集体土地安置户均未办证，不存在单独就原告诉请房屋不予办理产权证的情形。另外，根据《民乐村二、三队拆迁安置补偿协议》可知，富地公司仅系涉案项目的建设单位，其并不具有行政职权，亦非法律法规授权组织，将原告等安置户依照合同约定安置在改造项目建设的小区内即为富地公司的全部义务。根据原告的自认以及案件事实，富地公司早已向原告交付了涉案房屋，故富地公司已经履行了安置义务。四、逾期办理产权证并未给原告造成任何损失，不应支付违约金。1.根据《合同法》第一百零七条规定，富地公司仅在造成合同对方当事人有损失的情况下，才承担赔偿损失的违约责任。在本案中，被征收房屋本也无法办理产权证书，不存在抵押等其他经济效益，故办理房屋权属登记证书仅具有公示效力，并不影响原告的实际使用。因此，即便存在迟延办理房屋权属证书的行为，也没有给原告造成任何损失，故不应向原告支付违约金。2.涉案房屋是拆迁安置房，安置房价格显著低于市场价格，具有福利性和社会保障性质，本案属于房屋拆迁安置补偿合同纠纷，因此不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，否则对富地公司显失公平。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求依法驳回。民乐村村委会辩称，原民乐村2、3队由富地公司进行开发，二被告和原告签订了安置补偿协议。在履行协议中富地公司基本上按期向被拆迁户安置了房屋，协议约定安置房屋半年内给拆迁户办理商品房房产证，拆迁户和村民多次要求富地公司给办理房产证，在办理的过程中富地公司提出其已经向政府交纳了土地出让金，土地属于国有，一部分属于商品房进行了买卖，一部分属于安置房，商品房向买受人开具了发票，房屋进行备案后即办理了房产证。拆迁户没有办理房产证，因为富地房地产公司未向拆迁户开具发票，而无法开具发票的原因是拆迁房屋属于安置房屋。诉讼之后二被告就被拆迁户的房屋进行了确权登记，据村委会了解，富地公司已将安置给原告的房屋备案至原告名下，富地公司又向政府申请税费如何承担。税费承担问题合同当中进行了明确约定，住宅是2013年进行的安置，富地房产公司先将房屋整体交付给村委会，村委会再分给各拆迁户，基本上是按照入住单的时间确认交付时间。村委会不应当承担责任，因为办理房产证属于富地房地产的义务，村委会只是协助。村委会不承担违约金，因为村委会作为合同的签订主体，在这过程中只是督促、协调富地公司与拆迁户之间的事宜。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月3日，富地公司与民乐村村委会作为甲方，与本案原告（乙方）签订拆迁安置补偿协议。协议约定，一、甲方拆迁乙方总建筑面积707.8平方米，按系数0.6折算应返还乙方房屋424.68平方米，总计返还面积429.68平方米。二、安置地点及实践：安置地点为原地返还（民乐二、三队庄点内），安置时间为2012年10月30日前，如到期未返还，按照协议人数加倍支付过渡费。三、拆迁安置补助及过渡费：1.一次性搬家补助费，搬迁人口12人，每人300元，共计3600元。2.过渡期租房补助费：应安置人口12人，每人每月150元，过渡期为20个月，以拆迁日算起计36000元（即自2011年3月1日至2012年10月30日）计补助费36000元，以上1、2项拆迁安置补助费计39600元。四、拆迁安置房建设标准，按照国家建筑标准要求，返还房屋同开发公司出售商品房标准一样。五、双方责任：1.甲方按本协议约定向乙方支付拆迁安置补助及过渡费。2.乙方按时交付征收的土地，并在交付的土地上保证建设项目顺利施工。3.返还房屋的房产证，在房屋交付后半年办理。办理的房产证为商品房，税费按国家规定由甲乙各自承担，营业税由开发公司承担，办理房产证所需税费由拆迁户承担。协议签订后，富地公司对原告房屋进行了拆除，并于2013年年底向民乐村村委会交付永乐家园2号、3号、6号、7号、8号住宅楼，于2016年2月向民乐村村委会交付1号公寓楼。民乐村村委会于2013年12月25日向原告交付永乐家园2号楼1单元502室（132.89平方米）、3号楼1单元1302室（132.99平方米），于2014年1月2日交付永乐家园3号楼1单元401室（133.18平方米）。现三套房屋均备案至原告名下，尚未办理房产证。因涉案房屋所在楼号未办理初始登记证，现仍然无法办理房产证。原告认为被告存在违约行为，故诉至法院。本院认为，原、被告签订的《民乐村二、三队拆迁安置补偿协议》系双方的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规强制性规定，该协议合法有效，双方应当切实履行协议所约定的义务。合同签订后，被告分别于2013年12月25日、2014年1月2日向原告安置三套房屋，现原告要求确认该三套房屋归其所有，因房屋所有权的归属应当以房屋产权证书予以确认，原告尚未取得涉案房屋的产权证书，故对原告要求确权的诉讼请求，本院不予支持。但原告基于房屋拆迁安置合同，依法享有对涉案房屋的财产性权益。合同约定，被告应在房屋交付半年内办理房屋产权证书，截止本案诉讼，被告未协助原告办理房屋产权证书。因涉案三套房屋尚未办理初始登记证，现不具备房产证的办理条件，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。待房屋可以办理产权证书时，被告应当协助原告办理。合同约定，被告应于2012年10月30日前向原告安置房屋，但被告实际先后于2013年12月25向原告交付265.88平方米房屋、2014年1月2日交付133.18平方米房屋，被告未在约定时间内交付房屋，构成违约。现原告按照每月1800元的标准主张逾期交房违约金，符合合同约定。因被告非一次性交付房屋，故本院按照被告分次交付房屋面积所占比例确认逾期交房违约金，即截止2013年12月25日，被告应承担的违约金为25260元（1800元÷30天×421天）；自2013年12月26日至2014年1月2日，被告应承担的违约金为176元[（1800元÷30天×8天）×（399.06平方米-265.88平方米）÷363.97平方米]，被告共计应向原告支付迟延交房违约金为25436元，现原告仅主张25080元，本院予以支持。关于原告主张的逾期办证违约金问题，在原、被告约定了办证时间但未约定逾期办证违约金的情形下，本案能否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条对逾期办证违约金进行调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条对该解释的适用范围予以明确，即房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。但涉案房屋系拆迁安置房，其带有一定的政策因素和改善被拆迁户用房的目的，与以营利为目的商品房买卖存在差异，作为拆迁安置人在安置活动中不以完全的商业利益为主，故本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于逾期办证损失的相关规定。同时，原告也未证明没有取得房屋产权证给其所造成的损失，故对原告主张的逾期办证违约金本院不予支持。被告富地房地产辩称，原告主张诉请已经过诉讼时效，因被告民乐村村委会认可在房屋交付后原告曾经主张过权利，故对被告富地公司的该项辩称本院不予采纳。被告民乐村村委会辩称其不应承担责任，因其也是合同签订主体，应当承担责任，对民乐村村委会的该项辩称本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告宁夏富地房地产开发有限公司、银川市兴庆区红花乡民乐村村民委员会于本判决生效之日起七日内支付原告纳玉珍逾期交房违约金25080元；二、驳回原告纳玉珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由原告纳玉珍负担3761元，由被告宁夏富地房地产开发有限公司、银川市兴庆区红花乡民乐村村民委员会负担539元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  宋志军人民陪审员  窦政宇人民陪审员  王亚非二〇一九年十二月二十五日法官 助理  马聪聪书 记 员  王菲菲附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法总则》第九十八条机关法人被撤销的，法人终止，其民事权利和义务由继任的机关法人享有和承担；没有继任的机关法人的，由作出撤销决定的机关法人享有和承担。《中华人民共和国继承法》第二条继承从被继承人死亡时开始。第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。第二十五条继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。