上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初6173号原告(反诉被告)：尚物博(上海)物业服务有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：章福祥，公司董事长。委托诉讼代理人：沈鎏琪，上海市君志律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海澳丰置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：姚玉坤，公司执行董事。委托诉讼代理人：汤志红、谢璇，上海久光律师事务所律师。被告：上海吉宸房地产咨询管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：陈先锋。被告：陈先锋，男，1969年12月26日生，汉族，户籍所在地浙江省温岭市。原告(反诉被告)尚物博(上海)物业服务有限公司(以下简称物业公司)与被告(反诉原告)上海澳丰置业有限公司(以下简称置业公司)、被告上海吉宸房地产咨询管理有限公司(以下简称咨询公司)和被告陈先锋物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理后，依法由审判员江爱国独任审判，于2019年4月22日、6月12日、6月24日三次公开开庭进行了审理，原告物业公司委托诉讼代理人沈鎏琪、被告置业公司委托诉讼代理人汤志红、谢璇均到庭参加庭审；第三次庭审中，原告物业公司当庭提出申请，要求依法追加咨询公司、陈先锋作为共同被告参加诉讼。同年8月15日，因被告咨询公司、陈先锋下落不明，本院依法裁定将本案转为普通程序，并于2020年4月21日第四次公开开庭进行了审理，原告物业公司委托诉讼代理人沈鎏琪、被告置业公司法定代表人姚玉坤、委托诉讼代理人汤志红、谢璇均到庭参加庭审；被告咨询公司、陈先锋经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理；审理中，反诉原告置业公司依法申请撤回全部反诉请求。本案现已审理终结。原告物业公司诉称，2016年6月30日，原告物业公司与物业所有权人即被告置业公司签订《澳丰御府前期物业服务合同》，约定坐落于上海市嘉定区白银路XXX弄XXX号澳丰御府物业由原告提供物业管理服务，服务期限自2016年7月1日至2021年6月30日止。双方约定：若有商铺到期尚未出租的，房屋空置面积总和每月200平方米不超过4个月，原告不得向被告置业公司收取物业费，如超过每月200平方米的，由被告置业公司或者置业公司授权方按照1—2层每月每平方米10元，3至6层按照每月每平方米4元支付物业服务费。在原告提供物业服务期间，被告置业公司将所有物业出租给被告陈先锋以及陈先锋为法定代表人的咨询公司经营，陈先锋再出租给其他租户经营。后因经营不善导致大量租户流失，原告至今未能收取物业服务费。2017年8月18日，被告置业公司向原告书面确认，认可原告的服务标准，同意在和陈先锋解除租赁合同后，按照物业服务合同的标准对原告亏损进行补偿。另外，2017年1月1日至4月30日期间，原告共计垫付电费人民币149,960.10元(以下币种均为人民币)。被告置业公司作为原告提供管理服务的物业所有权人，应当按照物业服务合同支付物业服务费用，为此，要求判令：一、被告置业公司支付2016年7月1日至2017年8月31日期间的物业服务费571,943.40元；被告置业公司支付原告垫付的2017年1月1日至4月30日期间的电费149,960.10元；三、本案诉讼费由被告置业公司负担。被告置业公司辩称，首先原、被告签订的《澳丰御府前期物业服务合同》明确约定：物业服务费由物业公司向小业主收取，与置业公司无关；若有商铺到期尚未出租的，房屋空置面积总和每月200平方米不超过4个月，原告不得向被告置业公司收取物业费，如超过每月200平方米的，由被告置业公司或者置业公司授权方按照1—2层每月每平方米10元，3至6层按照每月每平方米4元支付物业服务费。此后，本被告将所有物业整体出租给陈先锋、咨询公司经营，租赁合同明确约定物业费由陈先锋、咨询公司向租户收取。况且，(2017)沪0114民初14006号、(2018)沪02民终8477号生效判决书认定：系争物业的空置情形发生在2017年9月前后，而原告物业公司早于2017年4月撤离，故本被告于2017年8月18日出具《确认书》对于原告物业费损失的情形并未成就。其次，本被告与陈先锋、咨询公司签订的租赁合同，以及陈先锋、咨询公司与其他租户签订的租赁合同明确约定，租赁期间的物业管理费由租户承担，现陈先锋、咨询公司虽未到庭参与诉讼，但在(2017)沪0114民初14006号租赁合同纠纷中，提交了原告物业公司出具给包括星程酒店在内的租户缴纳物业费、电费、垃圾清运费等的收据，故而原告称从未收到物业管理费没有事实依据，应承担举证不能的后果。第三，所有物业除了星程酒店按照电表数每月缴纳电费外，其他用户都使用充值卡式电表，不存在原告垫付电费情况。再则由于租户与原告间因管理服务存在瑕疵，租户不按约缴纳物业服务费，而原告由此拒绝电费充值造成纠纷等情形，足以证明原告垫付电费的诉请没有事实依据。综上，希望驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2015年8月29日，被告置业公司(甲方)与陈先锋、林起邦(乙方，注册公司办理中)签订《租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，房屋计租面积约为6886.05平方米，乙方承租系争房屋用于商业、办公经营使用；在租赁期内，乙方享有180天的装修免租期，自2015年10月1日起至2016年3月31日止，以及120天的免租期，自2016年4月1日起至2016年7月31日止,在该180天装修免租期和120天免租期内，乙方无需支付该房屋的租金，但此期间的水、电及设备维护等一切相关费用由乙方支付。合同签订后，被告置业公司于2015年9月将系争房屋交付陈先锋及林起邦，陈先锋支付原告租赁保证金160万元，后陈先锋将系争房屋对外转租。同年9月24日，咨询公司核准成立。同年10月27日，陈先锋与林起邦签订《股权转让协议书》，约定双方于2015年8月29日共同与原告签订的租赁合同，林起邦将持有的合同股份全部转让给陈先锋，林起邦不再承担与原告租赁合同中的权利义务，相关责任及义务由陈先锋承担。2016年6月30日，原告物业公司与被告置业公司签订《澳丰御府前期物业服务合同》，约定坐落于上海市嘉定区白银路XXX弄XXX号澳丰御府物业(建筑面积共计6808.85平方米)由原告提供物业管理服务，服务期限自2016年7月1日至2021年6月30日止，物业服务费收费标准详见《租赁合同》，由原告物业公司自行向小业主收取，与被告置业公司无关。双方还约定：若有商铺到期尚未出租的，房屋空置面积总和每月200平方米不超过4个月，原告不得向被告置业公司收取物业费，如超过每月200平方米的，由被告置业公司或者置业公司授权方按照1—2层每月每平方米10元，3至6层按照每月每平方米4元支付物业服务费。签约后，原告即入驻物业提供管理服务。此后，咨询公司陆续将涉案物业转租，与次承租人对于权利义务做了约定，物业服务费由次承租人负担。至2017年9月前后，系争房屋除咨询公司自用2间及转租的星程酒店(上海易尚酒店有限公司)外空置。同年11月左右，被告置业公司将系争房屋空置部分加锁锁住。2017年1月，被告置业公司与咨询公司因租赁纠纷向法院提起诉讼。同年8月18日，被告置业公司出具《确认书》载明：由置业公司开发的商业项目澳丰御府，位于嘉定区白银路XXX弄XXX号，建筑面积6808.85平方米，物业公司目前是该项目在管物业服务单位，其管理理念和服务标准吻合我公司要求，整个服务符合物业服务合同的约定，我司予以认可。因此，对于物业公司在管理物业过程中的亏损，待置业公司与承租人陈先锋租赁关系解除后将按照物业服务合同条款予以补偿。原告就此撤场不再提供物业管理服务。此后，因原告物业公司与被告置业公司就物业费给付事宜协商不成，遂涉讼。审理中，经本院向原告物业公司释明，被告咨询公司作为物业第一承租人，即实际使用人，租赁合同约定由咨询公司支付物业服务费，按照相关司法解释规定，咨询公司系给付义务实际承担者，被告置业公司作为物业所有权人承担连带责任。原告明确表示不向被告咨询公司主张实体权利，依据《确认书》向置业公司主张实体权利。以上事实，有房地产权证、前期物业服务合同、租赁合同、确认书、告知书、维权函等、情况说明和照片、物业费、垃圾清运费发票、相关证明、律师函、电费结算通知以及(2017)沪0114民初14006号、(2018)沪02民终8477号生效判决书和当事人当庭陈述等证据为证，事实清楚，证据确实充分。本院认为，原告物业公司与被告置业公司签订的《澳丰御府前期物业服务合同》真实有效，对缔约双方以及物业使用人均具有法律约束力。我国法律明确规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。结合本案，首先，原告物业公司依据《澳丰御府前期物业服务合同》和被告出具的《确认书》等主要证据，要求被告置业公司缴纳其提供管理服务期间的全部物业服务费，缺乏事实依据。前期物业服务合同明确约定：若有商铺到期尚未出租的，房屋空置期面积总和每月200平方米(包含200平方米)不超过4个月，原告不得向被告置业公司收取物业费，如超过每月200平方米的，由被告置业公司或者置业公司授权方按照1—2层每月每平方米10元，3至6层按照每月每平方米4元支付物业服务费。按照文意理解和物业服务行业惯常做法，只有当空置面积超过200平方米或者空置时间超过四个月，那么由置业公司支付空置物业在控制期间的物业管理费，并非就全部物业承担付费义务；同时，诉讼中，原告物业公司对此未提供证据证明某时间段的空置物业面积。其次，咨询公司作为物业实际使用人，与置业公司约定物业服务费由其承担，审理中，本院向原告物业公司释明相关法律规定，物业公司仍以《确认书》为依据向置业公司主张权利，与法有悖。第三，被告置业公司提供相关证据能够证实次承租人向原告缴付物业服务费的事实，故而原告陈述从未受到任何单位缴纳物业费的事实缺乏依据。最后，被告出具的《确认书》虽然对于原告在物业管理过程中的亏损承诺予以补偿，系其自愿承担补偿义务的意思表示，真实有效。但结合《澳丰御府前期物业服务合同》的相关约定，此亏损并非指全部物业服务费，故原告应就亏损的范围和具体金额承担举证义务。综上，根据当事人对自己提出的主张，有责任提供证据的原则，原告就其主张的事实和诉讼请求举证并不充分，本院难以支持。审理中，反诉原告置业公司依法撤回全部反诉请求，系其自行处分权利的行为，并不违法法律规定，本院予以支持。审理中，被告咨询公司、陈先锋经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，表明其自动放弃答辩、质证等诉讼权利，对此应承担由此而引起的法律后果。据此，综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、驳回原告尚物博(上海)物业服务有限公司的全部诉讼请求；二、准许反诉原告上海澳丰置业有限公司撤诉。本案本诉受理费人民币11,019.04元，由原告尚物博(上海)物业服务有限公司负担；反诉受理费减半收取1,356.54元，由反诉原告上海澳丰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  江爱国人民陪审员  支浩明人民陪审员  高 贤二〇二〇年四月二十八日法官 助理  夏晓明书 记 员  印 珞附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。