湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0203民初2923号原告：黄世雄，男，1977年11月11日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。委托诉讼代理人：唐湘晖，株洲市天元区中良法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉等）。被告：株洲塔山房地产开发有限公司，住所地株洲市芦淞区人民中路306号康逸名城1栋401号。法定代表人：应卫东，系公司执行董事。委托诉讼代理人：张晓东，湖南天桥律师事务所律师，代理权限为特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉等）。原告黄世雄与被告株洲塔山房地产开发有限公司（以下简称“塔山公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月27日、10月30日两次公开开庭进行了审理。原告黄世雄（第二次庭审到庭）及其委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄世雄向本院提出诉讼请求（诉讼中增加后）：1.判令被告连带返还原告购房款2.5万元；2.确认原告对东成商业广场1号栋负一层3-68号房的所有权并判令被告塔山公司与原告签订《商品房买卖合同（预售）》和办理合同备案登记；3.判令被告连带支付原告利息1500元（25000×6%×1年，2018年11月3日至2019年11月2日期间）并从2019年11月3日起按年利率6%支付直至付清之日止；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年7月开始被告塔山公司对外销售其开发的东成商业中心农贸市场商铺，原告于2018年11月3日到被告塔山公司售楼部咨询，被告塔山公司销售人员要求先付定金二万元才能购买，原告当场刷卡支付了二万元且当天未开票据。2018年11月8日因现场人多拥挤，销售“火爆”，被告塔山公司销售人员要求必须付清房款才能签订合同，原告在被告塔山公司销售人员带领下刷卡支付了二笔共计61000元，半小时后被告塔山公司销售人员拿来打印好的“房产认购合同”，并要求原告快签，原告在其指示之下签名，之后被告销售人员将“房产认购合同”一份和两张收款收据交给原件并催促原告离开售楼部。半个月后原告翻看购房材料时，才发现自己支付的81000元款项被塔山公司分别开具了二张收据，原告再到开户银行查询交易流水清单，又发现原告刷卡的81000元支付给了芦淞区军林水果商行。而原告与芦淞区军林水果商行无任何业务往来，也没有与他们签订任何经济合同，而“房产认购合同”上总房款为56000元。之后原告联系了芦淞区军林水果商行，其均称款项已支付给了被告塔山公司，2018年年底以来，原告多次要求被告塔山公司返还多收的2.5万元房款，其均不予回应。被告塔山公司辩称：一、2.5万元购房款属于房价的组成部分，不应返还。1.原告起诉书的诉讼请求第1项已经明确了2.5万元的定性就是购房款。2.被告已经将房屋价格表、优惠活动的具体情况进行了公示，所有购房的业主都是详细了解情况之后才做出购买决定。原被告双方已经就商铺的价格、面积、位置、优惠活动等情况进行了协商，原告一次性知道房款总价，并且同意此价格，然后采取一次性支付全款的行为购买涉案商铺。3.认购合同只是签订正式合同的前续程序，认购合同上的房款只是作为计算三年租金的基数，在下一步双方签订正式合同时，会将2.5万元购房款写入正式合同并向原告出具不动产发票。4.原告作为有完全民事行为能力的人，购买商铺时肯定明确所支付的是购房款，明确知道所签合同的具体内容。而非原告代理人所说，叫原告付款就付款，原告没看合同的具体内容就签了字。综上，原告诉请返还2.5万元购房款没有事实和法律依据。二、网签备案是行政主管部门的监管措施，不属于法院民事诉讼受理范围。网签备案是房地产行业行政主管部门为监管区域内房地产交易情况而进行的一种监管措施，是政府职能部门依据其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业等相关主体进行商品房预售管理的登记行为。其并不是当事人的权利，也不是法院民事诉讼的受理范围。三、原告诉请确认涉案房屋所有权没有事实的法律依据。不动产物权变动是以登记为生效要件，双方是合同关系，且双方签订的认购合同是有期限的合同，并约定三年内签订正式合同办理产权登记，否则需要承担相应的责任。综上所述，原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认证如下：对原告提交的证据，因被告对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认，对原告的证明目的予以综合认证；对被告塔山公司提交的有关价格公示与公证的证据，原告提出异议，但本院经审查认为上述证据能够证明相应的案件事实，形成了互相印证的证据链，能够支持被告的抗辩主张，本院综合认证后予以采纳。对其他当事人双方持不同证明目的的证据，系双方当事人对同一证据所作的不同理解，本院对该证据的真实性予以确认，对证据的证明内容因涉及本案双方的争议焦点事实，在本院认为中予以综合评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月9日，株洲市房地产测绘队出具《株洲市房产预测算报告》，对塔山公司开发的东成商业广场1号栋项目作出了测量意见。2018年6月28日，塔山公司取得株洲市房产管理局颁发的位于芦淞区商品房预售许可证［预许字（2018）第277号］。2018年11月3日，原告黄世雄到被告塔山公司“东成商业广场”销售中心交纳了东成商业广场附一层农贸市场3-68号商铺优惠定金20000元，该款系原告刷卡支付，该笔交易显示的收款户名为株洲市芦淞区军林水果商行。2018年11月8日，原告黄世雄（买受人）与被告塔山公司（出卖人）共同签订了芦淞区人民中路218号东成商业广场1号栋负一层3-68号房的《房产认购合同》。合同约定：“房产预测建筑面积共4.77平方米。……第三条计价方式与价款，出卖人与认购人约定按建筑面积计算该房产价款：1.该房产单价为每平方米（人民币）11740.04元，总金额（56000元）伍万陆仟元整。……第七条合同期限及交付期限，本合同有效期自2018年11月8日至2021年11月8日……第十条经营条款，经营期限：自签订之日起三年，第一年甲方应按已付房款的7%自2018年11月8日至2019年11月8日，即人民币叁仟玖佰贰拾元整，小写3920元向乙方支付收益……第十六条其他与违约，本合同未尽事宜，可由双方共同协商签订补充条款，补充条款与本合同具有同等法律效力。……”。合同签订之日，原告黄世雄刷款支付了61000元，该笔交易显示的收款户名为株洲市芦淞区军林水果商行，原告总计交纳了86000元款项。被告塔山公司于2018年11月8日向原告出具了两张收据，其中一张收款事由为“负一层农贸市场3-68号铺优惠定金25000元”（收据上加盖有“株洲塔山房地产开发有限公司财务专用章”），另一张收款事由为“负一层农贸市场3-76号铺56000元”（收据上加盖有“株洲塔山房地产开发有限公司财务专用章”）。在庭审中，被告塔山公司自认原告支付的81000元款项均系塔山公司收取。还查明，诉讼中，被告塔山公司提交了东成农贸市场负一层商铺销售价格表、置业预算单、株洲市百顺广告业务制作单、印刷品委托承制合约、宣传单、农贸市场价格公示、东成中心项目地下商业营销方案，以及（2019）湘株国证内字第10922号公证书（对2019年9月22日寻道公司向业主发放及回收《调查问卷表》的现场情况进行公证）、（2019）湘株国证内字第10916号公证书（对株洲市天元区黄河北路百顺广告设计部陈孝的证人证言进行公证）。审理中，原告方陈述了其购房过程为：“我是当时路过看到了售楼部里面人多，我就进去了。然后售楼人员跟我介绍，我觉得还比较划算打算买，但当时我没带钱在身上，11月3日刷了20000元定金。11月8日我就再去售楼部刷卡付了61000元，全款是81000元。票据上面都显示的是11月8日塔山公司开的票，一张是25000元，一张是56000元。……先付的钱，然后再签的认购协议。……当时谈的价格是81000元，没有说什么优惠活动，被告工作人员只是说25000元没有写入合同是为了避税。……最开始谈的总价我记不清楚了。反正是少了一点，最后谈下来的价钱是81000元。……我当时签了合同就走了，后来看合同才发现合同上面的价款是56000元……”。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告黄世雄有意向购买塔山公司开发的东成商业广场1号栋负一层3-68号商铺，被告塔山公司向原告收取商铺优惠定金2.5万元。原告购买商铺时享有“团购2.5万抵5万，3年统一委托经营管理，客户交2.5万元，享受总价额外5万元优惠团购费不抵房款”的权利。原被告达成的合意并实际履行，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效。本案的争议焦点为：一、原告所交纳的2.5万元款项的性质；二、原告要求签订《商品房买卖合同（预售）》并进行合同备案的诉请如何处理；三、原告要求确权的诉请能否得到支持。现评议如下：一、原告所交纳的2.5万元款项的性质。本案中，对于购房活动现场的工作人员究竟以何种方式、何种价格为原告介绍、推销涉案房屋，并以此为基础衡量原告是否享受了团购优惠活动和商铺实际销售价格，双方持有异议。被告塔山公司称，结合其与营销公司发布的价格公示、公证书等，涉案商铺的总价高于原告的实际成交总价56000元，原告已经享受了团购优惠活动。原告则坚称，其不知道被告的商铺原价格和优惠活动，合同上记载的实际成交价格就是56000元。双方各执一词。但在庭审过程中，原告黄世雄明确与被告售楼部工作人员谈妥的房价就是81000元，25000元没有写入合同是为了避税。在此情况下，本院认为，从常理出发，原告作为购房人，其对购买涉案商铺应支出的费用应有整体的匡算，若其认为没有享受优惠活动政策，则其在剩余房款的支付过程中，理应就此向塔山公司提出异议，并就其应支付的后续款项予以相应调整。而事实上，没有证据显示原告向塔山公司提出过调整商铺款项的相应主张，其又未选择退出团购活动，而是继续与塔山公司签订了房产认购合同并向塔山公司支付合同项下的全部价款，在合同中还就涉案商铺的经营返租达成协议（合同第十条），且商铺租赁期限的起始时间2018年11月8日，早于房产认购合同中约定的交付时间2021年11月8日。表明原告已参加被告开展的优惠促销活动并接受了优惠购房条件。故可以推断，原告在支付商铺优惠定金时，已就开发商的销售价格表与优惠促销活动的价格进行了了解，在此前提下，选择了优惠的购铺方式。由此即可表明原告交2.5万元优惠定金后，商铺总价款减5万，原告已经享受了被告承诺的购房优惠。原告在享受优惠之后再行要求被告返还优惠定金有悖于双方约定，故本院对于原告要求被告返还该款项并支付利息的诉请不予支持。但原告可要求被告按照实际交纳的房款总额出具相关不动产发票。二、原告要求签订《商品房买卖合同（预售）》并进行合同备案的诉请如何处理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，本案，原、被告双方于2018年11月8日就芦淞区人民中路218号东成商业广场1号栋负一层3-68号房屋买卖事宜签订的《房产认购合同》，其内容包含了当事人的基本信息、商品房基本状况、销售方式、价款、交付、争议处理方法等，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，现出卖人塔山公司已经按照约定收受购房款，该协议本可以认定为商品房买卖合同。但原告起诉要求被告与其签订正式的《商品房买卖合同（预售）》，被告也未提出异议，且在答辩中提出认购合同只是签订正式合同的前置程序，即双方当事人均同意继续履行合同，但在《房产认购合同》中双方未对签订预售合同的时间进行约定，原告可以要求被告在合理期限内予以签订，故本院对于原告要求被告与其签订正式的《商品房买卖合同（预售）》的诉请依法予以支持。但对于原告要求合同备案的诉请，因合同备案只是行政部门的对于商品房买卖过程中行使的一项监管措施，并非法院受理民事诉讼的范围，故本院对原告的该项诉请依法不予审理。三、原告要求确权的诉请能否得到支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十三条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”之规定，确权之诉在对物权的归属、内容发生争议时产生，系对民事权利是否存在、如何归属等加以确认，且根据《中华人民共和国物权法》第三十一条的规定，不动产物权的转移，未经登记，不发生物权效力。故在出卖人未履行所有权移转义务前，买受人尚未取得标的物所有权，原告依据合同约定要求确认房屋所有权归其所有，缺乏基础。原告可依据合同约定，要求出卖人继续履行合同义务，包括按约交付涉案房屋给买受人或者按约办理权属变更登记等，买受人不能依据商品房买卖合同而直接取得标的物的所有权。故本院对于原告要求确权的诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条，《中华人民共和国物权法》第三十一条、第三十三条与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、第六条之规定，判决如下：一、限被告株洲塔山房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内与原告黄世雄签订位于株洲市芦淞区房屋的《商品房买卖合同（预售）》；二、驳回原告黄世雄的其他诉讼请求。本案案件受理费550元，减半收取计275元，由原告黄世雄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服判决部分的上诉请求向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。汇款或转账缴费的，开户行：华融湘江银行长沙分行经营部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  李程二〇一九年十月三十日法官助理张青书记员宾强附本判决书适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。《中华人民共和国物权法》第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。