安徽省阜阳市颍泉区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖1204民初2957号原告:陈东波,男,1992年8月16日出生,汉族,住阜阳市颍泉区。委托诉讼代理人：俞雪亮，安徽致远律师事务所律师。被告：阜阳市颍泉同昇地产有限公司。住所地阜阳市颍泉区中市街道办事处工业园祥和居****。社会统一信用代码91341200MA2N605L8F。法定代表人：孙磊。该公司董事长。委托诉讼代理人：翟云强，该公司副总经理。委托诉讼代理人：杨峰，安徽弘大律师事务所律师。被告：合肥乾财房地产投资咨询有限公司。住所地安徽省。住所地安徽省合肥市新站区新蚌埠路以东梅冲湖以南佳海工业城****代码91340100395196780L。法定代表人：江坤，该公司经理。委托诉讼代理人:钱会慢，该公司员工。原告陈东波诉被告阜阳市颍泉同昇地产有限公司(下称同昇公司）、被告合肥乾财房地产投资咨询有限公司(下称乾财公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年6月5日受理后，因被告乾财公司住所地不明，公告送达开庭传票，后依法转为普通程序。2019年10月8日本院公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人俞雪亮，被告同昇公司的委托诉讼代理人杨峰、翟云强，被告乾财公司委托诉讼代理人钱会慢到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告返还认筹金90000元，2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年9月15日，原告经被告工作人员推荐，介绍，欲购买由被告同昇公司开发的商品房一套。原告通过其父亲的银行卡当场刷卡支付10000元,80000元由被告合肥乾财房地产投资咨询有限公司通过POSS收取。2017年9月16日，原告按照被告的要求，刷卡支付80000元。2017年12月26日，双方签订《商品房买卖合同预售》，《明码标价书》。合同第三章第六条第二款约定：按照建筑面积计价,该商品房单价为每平方米人民币6025.21元,该房产总价款：612824元。原告实际已支付购房款262824元，房屋总价为612824元，然被告同昇公司强迫要求原告需再贷44万元，原告为购房也只能再贷44万元。多交付的9万元，被告美其名曰“认筹金”，既不开具正规发票，也不计入购房合同内。认筹金收据也被被告强行收回。原告向被告多次提出异议，然被告依然置若罔闻。在与被告协商过程中，原告发现被告存在诸多违规甚至涉嫌违法的不规范操作。第一、被告同昇公司在没有取得预售许可证之前，就开始公开对外以“认筹金”的名义进行预售，公然违法。第二、认筹金不计入购房款，属于欺诈行为。对认筹金的性质，被告至今没有给予正面的回应。为何收取，为何不能计入房款总价，是变相抬高房价，还是被告为逃税而故意为之？第三、约定2018年10月1日交房，但被告强行要求交房之前不允许原告及其他业主在签字前验房。必须在签字并缴纳各项房款后才能看房，系霸王条款。综上，原告认为，被告不诚信的行为，已经严重侵犯其合法权益，现依据相关法律规定诉至贵院，望判如所请。原告为证明其主张向本院举证如下：证据一、身份证复印件，证明原告是适格的诉讼主体。证据二、工商信息，证明被告是适格的诉讼主体。证据三、商品房买卖合同（预售）、明码标价书、收据，证明原告已经履行合同约定的义务，已经交付了首付款172824元，并办理了银行按揭贷款。证据四、银行流水一份，证明原告在合同外，被被告以认筹金名义收取了90000元。证据五、备案审批表、网页截图、信访回执，证明被告在未取得预售许可证的前提下，违法预售；证明被告采取认筹金的方式加价出售涉案房屋的事实。被告同昇公司辩称:一、被告同昇公司系一家房地产开发企业，属于民营企业，并非处于垄断经营地位，原告是否购买被告开发的房屋有充分的选择权和决定权，被告没有采取任何的欺诈或胁迫方式，让原告购买被告的房屋，原告买房是自愿的。原告及其家人在经过多次对比、考虑、比较、考察、论证后，认可了原告开发玫瑰园的房屋及其价值，才决定购买被告单位的房屋，按照被告单位制定的销售规定办理相应的手续。从而证明，原被告双方关于房屋真实交易价格是自愿的、是公平的。二、原告在签订商品房合同的前后，多次签字认可涉案房屋的真实价格，双方约定真实的房款是以落位协议为准，并在合同签署流转单中得到原告的签字确认认可。原被告签订的房源落位协议、认购协议合同签署流转单均明确约定了房屋的总价，房屋的总价是原告认可并自愿缴纳的，不存在强买强卖的情形。三、在整个商品房买卖合同签订的前后，原告签订房源落位协议、合同签署流转单、缴款、支付首付款、办理按揭，协助银行放款的行为，均是原告自愿的，其中，环节多、时间长、手续多、需要提供的材料多，原告家人参与的多，原告若是不同意，在任何一个环节，原告完全可以放弃买房。原告支付了首付款、办理了按揭贷款等全部手续，履行了商品房买卖合同的主要义务，其行为足以证明原告本身认可双方房屋的真实交易价格并不是商品房合同约定的价格，而是房源落位协议或流转单载明的价格。四、商品房交易过程中，售房者应当将上述信息准确告知购房者并明确价格，对开发商制定的价格，购房者有接受或者不接受的自由。被告将向法庭提供的证据足以证明被告告诉了原告购买房屋的总价，原告也通过签字确认的方式接受了该价格，故双方的交易真实有效。房屋备案价属于向社会公开的信息，原告并无获取上的障碍，在网上是可以公开查询得到的，被告在销售现场也对此进行了公示、原告作为购房人也具有主动查询所要购买房屋的网上备案价格的谨慎注意义务，原告签订的明码标价书也进行了约定，所以原告在购房的时候是知道政府备案价格的，原告在明确知道房屋备案价的情况下，仍然采取本案先缴款后支付首付款、签订合同的方式购买房屋，足以证明原告对房屋买卖交易的方式和交易价格是真实的、是自愿的、是认可的。五、商品房销售价格实行市场调节价，并非属于政府定价，故商品房销售价格是由开发和小业主自行协商确定的。《价格法》第19条规定，政府指导价、政府定价的定价权限和具体适用范围，以中央的和地方的定价目录为依据。而我国在定期发布的定价目录中，并未发现商品房这一商品目录。因此商品房销售价格属于市场调节价，具体交易价格由买卖双方协商确定。价格备案制度属于政府行政措施，是行政关系，开发商与业主签订商品房预售合同是民事行为，二种并非同一个法律关系。即使违反了行政法律，应属于行政部门处罚的范围，并不能因此导致商品房买卖行为无效，双方依旧应当按照合同约定履行各自义务，原告无权就此要求被告返还房款。原告作为成年人就诉争房屋的实际成交价清楚、明了，在签署协议前亦多次确认房屋实际成交价，故双方约定的实际成交价系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定。原告的民事权益未受到任何侵害，原告无权要求退还任何款项。商品房买卖属于市场行为，应本着公开、公平、自愿的民事原则进行，被告与原告签订的落位协议、流转单、商品房合同是民事行为，只要是双方真实意思的表示，未违反法律行政法规强制性规定，应属合法有效，原告要求退款的请求不应得到支持。现实中存在大量开发商销售价超出备案价的行为，在全国或阜阳市审理的多起案件中，业主纷纷认为开发商超过政府备案价销售房屋，行为违法，要求退款，但法院均遵循《民法通则》诚实守信、真实、自愿的原则，依法认定实际成交价仍然是合法、有效的，完全受法律保护。原告的请求既无事实依据，也无法律依据，原被告对涉案房屋真实交易总价款的确定，和房款的支付方式的约定是明确具体的，是原告认可同意的，是合法有效的，且现商品房合同已经实际履行，原告要求退款的理由不能成立，恳请法庭依法驳回原告的全部请求。被告同昇公司为证明其主张向本院举证如下：证据一、颍泉同昇公司营业执照证明目的：被告的诉讼主体资格符合法律规定。证据二、商品房预售许可证证明目的：原被告签订商品房买卖合同，符合法定条件。证据三、房源落位协议、落位须知证明目的：1、原被告对原告购买的房屋的位置、面积、单价、总价进行了明确约定，对参与落位活动享受的优惠也进行了明确约定，涉案房屋的销售价款即是房源落位协议约定的价款，并不是商品房买卖合同约定的价款，原告对案涉房屋的总价是明确知道的。2、原告自愿参与玫瑰园的房源落位活动,原告同意将在银行的验资款在指定时间内转至被告账户,作为该套商品房首付款,验资款缴纳后,原告不得以任何理由要求退还。3、原告确认:已知悉被告关于本次落位活动的一切公示和相关优惠,原告同意甲方所制定位活动及规则,并愿意守规定。4、客户选定意向房屋后，必须签订房源落位协议，确认该房屋的单价和总价款。总价款包括商品房买卖合同约定的价款和第三方公司收取的价款，房屋的首付款数额和按揭贷款数额按照商品房买卖合同约定的内容执行，房源落位款在签订房源落位协议时由客户直接缴纳至指定的公司收取。5、客户签订房源落位协议后，应根据要求带齐所有的材料包括身份证、房源落位协议、落位款收据、按揭材料等按时签订《商品房买卖合同》，逾期不签订商品房买卖合同的，不再保留房源，已经缴纳的落位款扣除相应的违约金后，予以退还。证据四、合同签署流转单、商品房买卖合同证明目的：1、原告在签订房源落位协议明确房屋的总价后，几个月之后，又与被告签订《合同签署商品房流转单》，再次明确约定房屋的真实交易价格，再次明确原告购买的房屋位置、面积、认购单价、认购总价、落位单价、落位总价，原告对其购买的房屋的总价是明知、是同意的，涉案的房屋总价包括合同约定的价款和第三方公司收取的价款。2、在原告自愿认可上述房屋总价的情况下，原告同意缴纳给第三方公司90000元的款项冲抵房款后，与被告签订《商品房买卖合同》，原告又缴纳首付款、提供按揭资料、办理按揭、银行放款给被告。3、原告给第三方公司缴款在先，给被告缴纳首付款和办理银行按揭在后，原告作为成年人按照常理对此应有清醒的判断，如果房价款仅仅是商品房合同约定的价款，原告完全有权、有理由提出，已经缴纳给第三方公司的90000元左右款项应冲抵房价款，从而降低商品房合同约定的首付款或按揭贷款的数额，但原告并没有提出，仍然按照商品房合同约定的首付款如数支付，并如数办理银行按揭贷款，原告自己的行为充分表明，第三方公司收取的款项是房价款的一部分，并在总房价款中已经得到冲抵，冲抵后的房价款，才是合同约定的价款，原告对此是明确知道的，也是自愿履行的。否则，原告有异议，完全可以不交首付款或不办理按揭贷款，但原告并没有提出异议，完全自愿的履行了商品房合同约定的义务，进一步证明了原告知道第三方收取的款项是房款的一部分，是自愿缴纳的。证据五、照片证明目的：1、玫瑰园项目开盘时，原告等人到场，按照被告的落位流程和规则办理，当时的房屋销售情况良好，原告均是自愿购房的。2、被告将玫瑰园房源落位活动规则进行公示，总房价包括合同价和第三方公司收款，原告是明确知道的。证据六、阜阳市土地拍卖出让文件证明目的：1、2016年，被告参与玫瑰园土地竞拍时，根据阜阳市国土资源局国有建设用地使用权拍卖出让公告的规定，并没有对玫瑰园宗地的商品房住宅销售均价进行限制。2、2017年，根据阜阳市国土资源局【2017】4号国有建设用地使用权拍卖出让公告，对于【2016-70】、【2017-14】【2017-15】、【2017-16/17/18/】、【2017-20/23/28/31/32】11块宗地均明确规定：上述宗地的商品房住宅的销售均价不得高于同一区域、同一类别、同一品质的2016年10月房屋销售均价3、商品房买卖合同约定的价格超过均价的，商品房登记主管部门不予办理网签备案，买房人的权益不能得到有效保障。证据七、阜阳市中级人民法院、颍州区人民法院、上海市青浦区人民法院、判决书证明目的：1、多地法院的判决证明：商铺销售时市场调节价，备案价的行政管理不能否定民事行为的诚实守信和自愿原则，只要是双方真实意思的表示，业主不得以此为由主张退还差价。2、根据《价格法》第十九条规定：“政府指导价、政府定价的定价权限和具体适用范围，以中央和地方的定价目录为依据”。新建商品房销售价格不在中央和省定价目录范围内，属于市场调节价，由开发企业自主定价，具体交易价格由双方约定。3、价格备案制度属于政府行政措施，是行政关系，开发商与业主签订商品房预售合同是民事行为，二种并非同一个法律关系。4、商品房买卖属于市场行为，应本着公开、公平、自愿的原则进行，开发商与业主签订商品房预售合同是民事行为，只要是双方真实意思的表示，未违反法律行政法规强制性规定，应属合法有效，业主不得以此为由主张退还差价。被告乾财公司答辩称：同被告同昇公司意见。被告乾财公司为证明其主张向本院举证如下：一、证据名称：营业执照复印件、法定代表人身份证明证明目的：证明被告合肥乾财公司的为法人企业及该企业的住所地等自然情况。二、证据名称：协议证据来源：被告同昇公司、乾财公司于2017年签订。证明目的：证明被告同昇公司与被告乾财公司之间为委托、被委托的关系，被告乾财公司所收取原告的款项系代为被告同昇公司收取的购房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告同昇公司对原告举证的证据三、四的真实性、关联性和证明目的均有异议，本院对原告举证的证明目的不予认定，本院将结合当事人双方的举证进行分析认定。对原告举证的证据五、关于商品房备案审批表。商品房备案审批表中13#、27#、29#住宅楼、31#住宅配套楼与本案所涉房屋无关。本案所涉房屋均为一房一价，与本案不具有关联性，对此不予认定。网页截图、信访回执，真实性也无法核实，有关被告售案涉房屋的价格问题，本院将结合全案证据进行分析认定。经审理查明：2017年2月22日，被告同昇公司发布关于玫瑰园销售优惠事宜的通知。通知中明确第一批：1、交5000元优惠12000元；2、按时签约优惠0.97；3、交20000元，再优惠0.99。第二批次：1、交约定购房款并签订落位协议优惠10000元；2、按时签约优惠5000元，第三批次：交约定购房款并签订落位协议优惠10000元；高层首付款比例优惠：30%首付优惠3000元，40%首付优惠5000元，50%首付优惠7000元，100%首付优惠14000元。第四批：交约定购房款并签订落位协议优惠10000元。第五批：交约定购房款并签订落位协议优惠10000元。根据市场形势，该优惠体系要及时调整，超出1%幅度时要报集团批准。该通知自2017年3月1日起开始执行。2017年9月12日，原告为购买被告同昇公司开发的玫瑰园房屋，原告（乙方）与被告同昇公司（甲方）签订《房源落位协议》约定：乙方自愿参与玫瑰园的房源落位活动,乙方同意将在银行的验资款在指定时间内转至甲方账户,作为该套商品房首付款,验资款缴纳后,乙方不得以任何理由要求退还；原乙方确认已知悉被告关于本次落位活动的一切公示和相关优惠,乙方同意甲方所制定位活动及规则,并愿意遵守下列规定，乙方所选房屋位于甲方建设的同昇.玫瑰园29栋2单元3103室，面积101.71平方米，原单价7008元，原总价712824元，参与落位活动优惠单价6910元，落位活动优惠后总价702824元；乙方应在接到甲方电话通知邀约签约的3天内，带齐所有按褐材料与首付款与甲方签订《商品房买卖合同》合同签约完成，本协议自动失效；若乙方未按时与甲方签订《商品房买卖合同》、乙方要求更换商品房或增减名和更名的，甲方有权解除本协议，乙方无权要求继续签约已落位房源，同时，甲方有权不再另行书面通知乙方而将该套房源重新落位于他人；甲乙双方的通讯联络方式以本认购协议所记录的电话、传真、地址为准。乙方通讯方式如、地址为准在变更当日书面形式通知甲方。乙方保证其提供的上述资料的真实性，并承担因不实或失效而造成损失的所有责任。双方确认：甲方所发出的任何书面信函在发出后的第五日视为乙方已收悉。相关落位须知以销售中心现场公示为准，甲方对其保留最终解释权；本落位协议一式叁份，甲方贰份、乙方壹份，本协议自双方签字盖章起，即时生效，乙方信息请填写详实，如因信息不详或错漏而造成相关不利后果的，由乙方自行承担。被告同昇公司将玫瑰园房源落位活动规则进行公示：客户选定意向房屋后，必须签订房源落位协议，确认该房屋的单价和总价款。落位协议原总价为客户认可的房款总价，即认购协议总价，部分款项由同昇公司委托盘云公司/乾财公司代为收取，所有款项均属房款的不可分割部分，房源落位协议约定的房屋总价款与商品房买卖合同约定的价款、及明码标价书约定的价款不一致的，以房源落位协议约定的房屋总价款为准。2017年9月15日，原告经被告工作人员推荐，介绍，欲购买由被告同昇公司开发的商品房一套。原告通过陈玉保的银行卡当场刷卡支付10000元,2017年9月16日，原告按照被告的要求，80000元由被告合肥乾财房地产投资咨询有限公司通过POSS收取。2017年10月7日，原被告签订一份《合同签署流转单》（客户认购物业协议），内容约定：原告认购的物业为被告同昇公司建设的同昇.玫瑰园29栋2单元3103室，面积101.71平方米，认购协议单价7008元，认购协议总价712824元，落位协议单价6910元，落位协议总价702824元，优惠体系：总价-10000元-90000元。执行总价612824元，执行单价6025.21元／平方米，签约首付款为172824元，已付定金22824，银行按揭,44万元。尚需支付50000元。2017年12月5日，原告和被告同昇公司在履行《房源落位协议》、《合同签署流转单》的基础上，签订一份《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告认购被告同昇公司建设的同昇.玫瑰园29栋2单元3103室，面积101.71平方米，该商品房单价6025.21元／平方米，总价612824元，原告在2017年12月5前支付首期房价款172824元，余款440000元向银行申请贷款。2017年9月16日被告同昇公司给原告陈东波出具收据收陈东波同昇玫瑰园29栋2单元3103室房款122824元。原告向银行申请贷款支付440000元。另查明：被告同昇公司与乾财公司签订代收款协议，由被告乾财公司代被告同昇公司收取部分房款。上述事实，有《房源落位协议》、《合同签署流转单》、《商品房买卖合同》、《协议》、《同昇.玫瑰园落位须知》、照片等证据及当事人的陈述在卷佐证。本院认为，原告交款90000元签订《房源落位协议》，在扣除交款90000元的同时享受被告同昇公司给予优惠10000元，到签订《合同签署流转单》，原被告双方均是按照被告同昇公司发布“关于玫瑰园销售优惠事宜的通知”、“同昇.玫瑰园落位须知”办理。原告对《商品房买卖合同（预售）》中形成的购房价格是如何计算，每次所交款项的用途是明知的，被告不存在欺诈行为。原告与被告同昇公司之间从签订《房源落位协议》、《合同签署流转单》，到签订《商品房买卖合同（预售）》，前后相互链接是有机整体，是最终《商品房买卖合同（预售）》不可分割的一部分。当事人双方的约定符合诚实守信、真实、自愿的原则，是双方当事人的真实意思，内容不违反法律强制性规定，应为有效合同。双方均按照约定履行了义务，应受法律保护。原告要求被告返还《商品房买卖合同（预售）》签订前交款90000元，经查，该款是原告为享受被告给予优惠政策而交的购房款。被告已经作出合理的解释与说明且已经按照约定给予了原告优惠并已从原告购房款中扣除，被告所举证据印证了诉争事实，原告所举证据不能达到其证明目的，要求返还理由不当，不符合法律规定，该请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告陈东波的诉讼请求。案件受理费2050元，公告费300元，计2350元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  于付春审 判 员  吴雪梅人民陪审员  訾天旺二〇一九年十月二十九日书 记 员  陈雨卉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。