内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院民事判决书（2018）内2201民初4843号原告：**明，男，1962年出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。委托诉讼代理人：曹凤智，内蒙古司航律师事务所律师。被告：刘树权，男，1964年出生，汉族，个体，住乌兰浩特市。委托诉讼代理人：宫品晶，内蒙古匡维律师事务所律师。被告：李金凤，女，1961年出生，汉族，个体，住乌兰浩特市。原告**明与被告刘树权、李金凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案受理后，依法公开开庭审理了本案。原告**明及其委托诉讼代理人曹凤智、被告刘树权的委托诉讼代理人宫品晶到庭参加诉讼，被告李金凤依本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告**明提出诉讼请求：一、解除原告与乌兰浩特市巨源房地产开发有限公司签订的商品房预售合同；二、判令二被告返还原告已付购房款168344.44元，并从2003年9月19日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至付清日止；三、判令二被告赔偿原告不超过已付购房款一倍168344.44元损失；四、诉讼费由二被告承担。事实和理由，2003年9月19日原告与乌兰浩特市巨源房地产开发有限公司（以下简称巨源公司）签订了房屋买卖合同，约定原告购买巨源公司开发的的位××街西数第三户，面积123.9平方米的房屋。合同价款为370000.00元，原告先后交付了126266.00元、42078.44元两笔购房款，剩余200000.00元购房款由巨源公司承诺给原告办理银行贷款。后巨源公司在原告不知情的情况下，将涉案房屋出售于案外人赵某，2005年将涉案房屋产权登记在赵某名下。原告与赵某关于涉案房屋权属纠纷经过2015年12月28日兴安盟中级人民法院最终判决归属于赵某。巨源公司于2009年注销，二被告系公司股东。原告遂诉至法院，要求二被告返还购房款，并承担一房二卖的赔偿义务。被告刘树权辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：本案涉案房屋并没有一房二卖，而是贷款没有转到**明名下，但贷款没有转到**明名下是由于**明不到场签字导致的，是**明存在违约，所以定金应不予返还，鉴于原告中途毁约，双方所签商品房预售合同事实上已经解除，故同意解除该合同；根据商品房预售合同第七条约定，原告所交定金126266.00元不予返还，同时对于原告使用该房屋十余年，被告保留另案主张使用费的权利；原告起诉的是巨源公司的股东，但是该公司股东是三个人，既有本案的二被告，同时还要另一位股东张淑兰，虽然张淑兰已故，但张淑兰是否有法定继承人不清楚，原告既然将公司股东列为被告，要求给付承担公司的债务责任，原告放弃对张淑兰的诉讼，属于遗漏当事人；原告要求给付利息的同时还要求赔偿损失，属于重复计算损失。被告李金凤未到庭答辩。本院经审理认定事实如下：2003年9月19日，**明（乙方）与巨源公司（甲方）签订《商品房预售合同》一份，约定甲方将开发的位于乌兰浩特市××街西数第三户，面积123.9平方米的房屋出售于乙方，合同约定房款价格总计361122.00元，乙方于当日付给甲方预售房屋定金人民币126266.00元，合同后附特别约定甲方负责联系20万元按揭贷款。同日，巨源公司向**明出具收据两枚，**明向巨源公司出具欠据两枚，内容如下：收据1，载明“今收到**明转来工程款顶2#楼3户楼款，人民币壹拾贰万陆千贰佰陆拾陆元，小写126266.00元”，收款人处盖有巨源公司公章；收据2，载明“收到42078.44元，款系欠据顶房款”，巨源公司在收据下盖章；欠据1，载明“欠贰拾万元整，甲方负责乙方按揭贷款”，**明在欠款人处签字；欠据2，载明“欠肆万贰千零柒拾捌元肆角肆分，小写42078.44元，款系签购房款巨源2号楼西3户门市楼款”欠，**明在欠款人处签字。上述合同、欠据及收据签订后，**明于当日办理了入住，至此，**明用126266.00元工程款、42078.44元欠据抵顶了购房款，但42078.44元欠款**明也至今未支付，剩余200000.00元购房款等待巨源公司协助办理银行贷款。另查明，涉案房屋于2002年在中国工商银行处设定了抵押，2004年11月24日，因巨源公司未能偿还工商银行贷款，兴安盟中级人民法院作出（2004）兴中法院执字第6号裁定书，将涉案房屋予以查封。涉案房屋解除查封后，2005年6月28日，巨源公司将该房屋售于案外人赵某，并将该房屋不动产权登记至赵某名下。2007年2月，赵某将**明诉至法院，要求腾退房屋。同年4月，**明将赵某、巨源公司诉至法院，要求确认二人买卖合同无效。2007年7月，**明又提起行政诉讼，要求撤销赵某的产权证。上述案件中**明均败诉。2015年12月28日，兴安盟中级人民法院作出（2015）兴民中字第1048号判决书，判决驳回上诉，维持原判，**明将涉案房屋腾退。再查明，乌兰浩特市巨源房地产开发有限公司成立于1999年5月30日，注销于2009年12月9日。公司股东为刘树权、李金凤及张淑兰。现张淑兰已去世。上述事实，有原告提供的房屋预售合同、收据、欠据、工作报告、工商登记资料；被告提交的民事判决书、民事裁定书及原告庭审陈述，在卷佐证，对其证据效力本院予以认定。庭审中，原告提交了42078.44元收据及欠据各一枚，证明原告用该欠据抵顶42078.44元购房款。被告质证称真实性认可，但该欠据中的欠款**明并未实际支付，故不同意返还。本院对上述证据真实性予以确认，但原告主张被告返还未曾支付的欠款，本院难以支持，故对上述证据本院不予确认。本院认为，巨源公司因与原告**明的工程款清偿期届满无力偿还，经双方协商巨源公司以其开发的位于乌兰浩特市××街西数第三户，面积123.9平方米的房屋抵顶126266.00元工程款债务，同时双方签订商品房预售合同及收据1，对房屋价款、给付方式、房屋交付等事项进行了约定，该以物抵债的协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方均应按照合同约定履行各自义务。根被告辩称因原告不去银行签字导致200000.00元按揭贷款迟迟没有办理成功，但原告购买涉案房屋于2003年9月，在2003年至2005年间，涉案房屋在工商银行一直设有抵押，且长期未能清偿贷款。故被告的答辩意见明显不合理，本院对其抗辩意见不予采信。原告从巨源公司处购得涉案房屋后，并未进行房屋权属变更登记，其只取得相应的合同权利，而非物上的权利。现诉争房屋经法院生效判决已登记并交付至赵某名下，原告已无法依据其与巨源公司的合同获得房屋所有权，故只能向巨源公司追究不能继续履行的法律责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”原告主张解除与巨源公司签订的商品房预售合同，符合法律规定，本院予以维护。因巨源公司于2009年12月9日因长期吊销营业执照被注销，根据《公司法司法解释（二）》第二十条规定：公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。从该条法律规定来看，股东应当承担的应是无限清偿责任。原巨源公司持股1%的股东张淑兰已经去世，原告向股东刘树权、李金凤就涉案全部债务承担无限连带清偿责任，本院予以支持。原告与巨源公司的买卖合同解除后，主张二被告返还购房款，并从购房之日2003年9月19日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至付清日止符合法律规定，本院予以支持。但原告支付的购房款本金金额为126266.00元，剩余42078.44元系原告以欠据抵顶的房款，该笔42078.44元实际上并未支付，原告主张一并偿还本院难以维护。巨源公司“一房二卖”，应当依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，承担不超过原告已付购房款一倍的赔偿责任，原告主张二被告赔偿原告不超过已付购房款一倍的损失，应予支持，但已付购房款金额应当认定为126266.00元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告**明与乌兰浩特市巨源房地产开发有限公司签订的商品房预售合同；二、被告刘树权、李金凤于本判决生效十日内返还原告**明已付购房款126266.00元，并从2003年9月19日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至付清日止；三、被告刘树权、李金凤于本判决生效十日内赔偿原告126266.00元损失；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4286.00元，由被告刘树权、李金凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提供副本，上诉于兴安盟中级人民法院。本判决生效后，负有义务方的当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行。审判员 夏 林 二〇一九年十一月一日书记员 宋子盈附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。