吉林省通化市东昌区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0502民初1680号 原告：解涵，男，1991年8月29日出生，现住通化市东昌区。 委托诉讼代理人：李响，吉林昱诚律师事务所律师。代理权限：代为起诉、应诉，代收法律文书。 委托诉讼代理人：郭仁琴（系解涵母亲），女，1963年5月9日出生，现住通化市东昌区。代理权限：承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉的权利。 被告：林家仪，男，1960年1月14日出生，现住通化市东昌区。 委托诉讼代理人：刘煜洲，吉林王晓辉律师事务所律师。代理权限：代为诉讼。 被告：王增友，男，1968年11月28日出生，现住通化市东昌区。 委托诉讼代理人：刘煜洲，吉林王晓辉律师事务所律师。代理权限：代为诉讼。 被告：翟锡芹，女，1973年6月18日出生，现住通化市东昌区。 委托诉讼代理人：刘煜洲，吉林王晓辉律师事务所律师。代理权限：代为诉讼。 第三人：通化市城巨房地产开发有限公司，住所地通化市。 法定代表人：崔吉庆，董事长。 委托诉讼代理人：米娟，女，1951年2月9日出生，通化市城巨房地产开发有限公司员工，现住通化市东昌区 原告解涵与被告林家仪、王增友、翟锡芹、第三人通化市城巨房地产开发有限公司（以下简称城巨公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告解涵的委托诉讼代理人李响、郭仁琴，被告林家仪、王增友、翟锡芹的共同委托诉讼代理人刘煜洲，第三人城巨公司的委托诉讼代理人米娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 解涵向本院提出诉讼请求：1.不得执行解涵位于通化市华兴商厦A座XXXXX号的房屋；2.请求确认通化市华兴商厦A座XXXXX号的房屋是解涵出资购买并享有权利；3.本案诉讼费用由林家仪、王增友、翟锡芹承担。事实和理由：吉林省通化市东昌区人民法院在执行林家仪、王增友、翟锡芹与城巨公司民间借贷纠纷一案中，将解涵登记在城巨公司A座XXXXX号房屋查封拍卖。解涵在得知该情况后，向吉林省通化市东昌区人民法院提出书面异议，2019年3月25日吉林省通化市东昌区人民法院作出（2019）吉0502执异5号执行裁定书，驳回解涵的异议请求。解涵不服现提起诉讼，具体事实与理由为，一、解涵已经在人民法院查封之前就签订了合法有效的商品房买卖合同。（一）2014年9月，解涵通过陶野介绍向城巨公司购买，并交纳了10万元定金。在2015年4月20日，解涵向城巨公司交纳了全部购房款后与其签订了商品房买卖合同。在异议审查时，城巨公司对于该份合同表示认可，该商品房买卖合同是合法有效的。（二）另在异议审时，提及2015年1月10日的陶野房屋买卖合同并不影响解涵的商品房买卖合同有效。解涵是通过陶野向城巨公司购买房屋，解涵购买后，于2015年4月20日与城巨公司签订合同，从时间上解涵的后合同取代了陶野的前合同，所以本案的房屋不存在两份房屋买卖合同。且该事实在陶野申请的案外人执行异议中也已经证实，就是因为陶野将涉案房屋已经通过城巨公司转卖给解涵，所以法院才驳回了陶野的执行异议申请，进而产生了解涵的异议申请。（三）退一步讲，即使存在两份房屋买卖合同，其在法律意义上也是两份合法有效的合同，合同并不因一房二卖导致两份合同或其中一份合同无效。二、城巨公司在人民法院查封前就已经将房屋交付给解涵实际使用，现已经装修完毕。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第二十八条的规定，林家仪等人与城巨公司的民间借贷纠纷属于金钱债权案件，解涵与城巨公司在查封前已经签订合法有效的书面合同，支付全部房款，并在人民法院查封前就已经合法占有该不动产。目前是因为商品房不具备办理登记条件，所以没有办理登记，根据以上情形，异议申请人解涵有足够的理由能够排除执行。另外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第二十九条的规定，解涵所购买的房屋是登记在城巨公司开发企业的商品房，解涵现有证据可以证明所购买的房屋是在人民法院查封之前就已经签订书面的买卖合同，并支付全部购房款，现解涵名下无其他用于居住的房屋，涉案房屋为解涵及其父母家庭的唯一住房，购买该处房屋就是为了居住使用。故根据29条的规定，解涵有权利排除执行。综上，解涵认为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第二十八条和二十九条的规定，人民法院不得执行解涵位于通化市华兴商厦A座XXXXX号的房屋，并确认通化市华兴商厦A座2-16-1号的房屋是解涵出资购买并享有权利。 林家仪、王增友、翟锡芹辩称，1.案涉房屋已先后由一建公司、陶野、张宗林、城巨公司先后提出执行异议，现一建公司所提出的执行异议由通化中院发回到东昌法院重审，因此本案应首先确定案涉房屋的权利人到底是解涵及上述异议人中的哪一个。2.根据已经生效的裁定书等证据，一建公司、陶野、城巨公司、张宗林均承认案涉房屋是城巨公司抵顶工程款给一建公司或陶野、张宗林，因此解涵与城巨公司间的买卖行为不真实，是双方为逃避二次交易等税费而恶意串通的行为，因此，解涵与第三人间的买卖行为无效，其要求排除执行的请求依法不能成立，请驳回。 城巨公司述称，林家仪、王增友、翟锡芹所说陶野和张宗林已经提起过异议，并且异议均已经被驳回，但是张宗林又通过诉讼到东昌区法院，诉讼主张抵顶房屋协议有效，解除查封，张宗林的诉求已在2019年6月东昌法院做出判决抵顶合同有效，解除查封。陶野的房子与张宗林是一个性质，也是抵顶的工程款，但是在2015年2月14日该公司与陶野签订的工程款抵顶协议，协议中包括案涉房屋，签订抵顶协议之前解涵已经与陶野达成购买意向，并且已经交付了定金，2015年4月陶野带解涵到该公司签订了房屋买卖合同。解涵早就取得钥匙并装修完毕，该公司于2018年11月份出具的入住手续，房屋是解涵在查封之前买的，该公司认为房屋应归解涵所有。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.解涵提交的《商品房买卖合同》及收据，拟证明解涵于2015年4月20日与城巨公司签订该合同，城巨公司将涉案房屋出售给解涵，同时解涵按照合同约定支付了全部购房款。林家仪、王增友、翟锡芹质证认为，对购房合同及收据的真实性有异议，结合解涵提供的转账记录，根本没有2014年9月交付定金10万元的任何记录。其次根据城巨公司的陈述，案涉房屋系抵顶给陶野，陶野出售给解涵，因此解涵买卖行为如果是真实的，其应当与陶野签订买卖合同，由于抵顶行为，城巨公司已无权处分该房屋，因此其与城巨公司所签订的合同，因逃避了二次交易所应向国家交付的税费而导致无效。对银行流水的真实性无异议，对证明事项有异议，该证据不能证实解涵以现金方式支付了41万元，其提供丛黎娜的银行转账记录与本案无关联。城巨公司对该组证据无异议。本院认为，结合2019年8月16日案外人陶野在询问笔录中的陈述，因城巨公司欠付陶野工程款，双方签订《商品房买卖合同》，以涉案房屋抵顶工程款，后通过城巨公司将涉案房屋出售给解涵，而且已通过城巨公司收取了房款，陶野与城巨公司之间的买卖关系已解除，并认可解涵与城巨公司已形成针对涉案房屋的买卖关系，从上述陈述可知，陶野与城巨公司于2015年1月10日签订的《商品房买卖合同》已解除，而解涵与城巨公司于2015年4月20日签订的《商品房买卖合同》应视为双方真实意思表示，林家仪、王增友、翟锡芹并无证据证明解涵与城巨公司为逃避税款进行恶意串通的事实，同时，解涵提交的5张收据均加盖城巨公司的财务专用章，城巨公司亦无异议，故应认定解涵与城巨公司签订的《商品房买卖合同》有效，解涵已支付购房款61万元。2.解涵提交的涉案房屋拍卖信息单，拟证明在法院查封涉案房屋时，解涵已经开始对房屋进行装修，在人民法院查封之前已合法占有该不动产。林家仪、王增友、翟锡芹质证认为，真实性无异议，证明事项有异议，案涉房屋竣工验收时间是2018年11月，城巨公司交付房屋的时间是2018年11月，因此在法院查封之前解涵对该房屋的占有是非法的。城巨公司对该证据无异议。本院认为，该拍卖信息的截图仅能体现涉案房屋进行过拍卖，但并不能证明解涵主张的证明目的，无法体现其主张的时间动态节点，故本院对证明目的不予采信。 本院经审理认定事实如下：2015年4月20日，解涵与城巨公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，解涵购买城巨公司开发的位于通化市华兴商厦A座XXXXX号房屋，建筑面积136.9平方米，房屋总价款61万元。2014年9月4日，城巨公司为解涵出具了收到购房款10万元的收据，2014年12月1日，城巨公司为解涵出具了收到购房款10万元的收据，2014年12月24日，城巨公司为解涵出具了收到购房款20万元的收据，2015年2月12日，城巨公司为解涵出具了收到购房款5万元的收款凭证，2015年4月20日，城巨公司为解涵出具了收到购房款16万元的收据，上述5份收据（收款凭证）合计金额61万元，均加盖城巨公司财务专用章。2018年11月12日，解涵交纳物业、垃圾清运费2305.80元，交纳燃气等费用4800元，交纳取暖费3912元，交纳水、电费400元。2019年5月30日，通化市房产档案馆出具的通化市个人住房信息查询结果显示，截止到2019年5月30日10时05分04秒，解涵现有房屋所有权登记发证信息0条。2019年5月30日10时12分，通化市不动产登记中心出具不动产登记信息查询结果证明，经微机档案信息核查，解涵在2016年6月29日之后不动产登记中心未查到不动产登记信息。 另查明，2015年1月，案外人陶野为城巨公司开发的通化市华兴商厦施工安装水暖等工程，因未给陶野结算，双方约定以城巨公司开发的通化市华兴商厦A座XXXXX号房屋抵顶上述工程款，并于2015年1月10日签订了《商品房买卖合同》。本院在执行林家仪、王增友、翟锡芹与城巨公司民间借贷纠纷一案中，陶野对本院查封的登记在城巨公司的A座XXXXX号房屋的拍卖提出书面异议，要求停止对该房屋的拍卖。本院于2019年2月25日作出（2019）吉0502执异2号执行裁定书，裁定驳回异议人陶野的请求。2019年8月16日，本院向陶野询问的过程中，陶野表明其与城巨公司签订的《商品房买卖合同》已解除。 再查明，本院在审理林家仪与城巨公司民间借贷纠纷一案中，林家仪于2016年3月7日向本院提出财产保全申请，本院于当日作出（2016）吉0502民初529号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结城巨公司所有的价值1000万元的财产。本院在执行林家仪、王增友、翟锡芹与城巨公司民间借贷纠纷一案中，解涵对本院查封的登记在城巨公司的A座XXXXX号房屋的拍卖提出书面异议，请求解除对解涵所有的上述房屋的查封，终止该房屋的拍卖执行。本院于2019年3月25日作出（2019）吉0502执异5号执行裁定书，裁定驳回案外人解涵的异议请求。 根据解涵的诉讼请求和林家仪、王增友、翟锡芹的答辩意见以及第三人城巨公司的意见，归纳本案的争议焦点为：解涵的各项诉讼请求是否应当支持，有无事实及法律依据？ 本院认为，本案为案外人执行异议之诉。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”、第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”、第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”、第三百一十四条：“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，解涵与城巨公司签订了《商品房买卖合同》，解涵购买城巨公司开发的位于通化市东昌区华兴商厦A座XXXXX号，建筑面积136.9平方米的房屋，并支付了全部价款61万元，解涵与城巨公司签订的《商品房买卖合同》不存在合同无效的法定情形，故该《商品房买卖合同》合法有效。解涵作为案外人提起了执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，解涵提交的证据已证明其与城巨公司在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同、已支付全部价款，实际装修占有使用至今，且解涵现名下无其他用于居住的房屋，因城巨公司的原因，涉案房屋尚未办理房屋产权登记，上述情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条（一）、（二）、（三）项的规定，解涵享有足以排除强制执行的民事权益，故其主张不得执行位于通化市东昌区华兴商厦A座XXXXX号房屋执行的诉讼请求，本院予以支持。庭审中，解涵明确第二项诉讼请求为，涉案房屋系由其出资购买并享有占有使用的权利，待房屋具备办理产权登记条件时，对该房屋具有所有权。因本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，解涵与城巨公司签订《商品房买卖合同》并缴纳房款，解涵作为买受人履行了合同义务，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似物权人的地位，其享有对涉案房产的物权期待权，据此也享有足以排除执行的民事权益，故解涵的该项主张，本院予以支持。 综上，依照上述法律规定，判决如下： 一、原告解涵享有位于通化市东昌区华兴商厦A座XXXXX号、建筑面积136.9平方米房屋的物权期待权； 二、停止对通化市东昌区华兴商厦A座XXXXX号、建筑面积136.9平方米房屋的执行，并解除查封。 案件受理费9900元，由被告林家仪、王增友、翟锡芹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。 本院（2019）吉0502执异5号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  耿婷婷 人民陪审员  张立斌 人民陪审员  刘润恒 二〇一九年九月十七日 书 记 员  李昊天