广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1267号上诉人（原审被告）：阳江恒隆投资有限公司。住所地：广东省阳江市江城区新江东路299号。法定代表人：苏枝桓，该公司经理。委托诉讼代理人：许祺祥，广东德良（阳江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽，广东德赛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶国栋，男，1982年12月25日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。被上诉人（原审原告）：梁碧妍，女，1985年1月4日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。两被上诉人共同的委托诉讼代理人：徐志坚，广东康凯律师事务所律师。上诉人阳江恒隆投资有限公司（以下简称恒隆公司）因与被上诉人叶国栋、梁碧妍商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院于2019年5月27日作出的（2019）粤1702民初2530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。恒隆公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、二项，改判驳回叶国栋、梁碧妍的一审全部诉讼请求；二、叶国栋、梁碧妍承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、恒隆公司开发的涉案工程项目恒隆共青湖山庄延时到2018年9月19日才竣工验收备案是由政府行为、自然因素造成的，上述事项发生在双方签订《商品房买卖合同（预售）》之后，是恒隆公司不能预见、不能避免也不能克服的客观情况，不能归责于恒隆公司。（一）恒隆公司在2013年7月26日与阳江市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》后，发现涉案土地存在高压线及农用电线路未迁移、果树等青苗未清表、建筑物未拆除、临时绿道未迁建等问题，宗地未达到合同约定的交付条件。恒隆公司将上述问题反映给阳江市国土资源局，要求阳江市国土资源局尽快解决问题，阳江市国土资源局直至2015年6月底才将土地交付给恒隆公司，但涉案项目用地仍存在以下问题：一是用地问题，1.项目南边用地红线内连通渠未修建，2.项目北边排洪沟通过用地问题，3.项目用地范围内东南角尚有农户车棚及出入道路问题未解决；二是用电问题，项目红线内有110KV、10KV高压线纵横穿越建设用地而未迁移，影响项目施工。为此，中共阳江市委办公室于2015年11月14日编发的《工作会议纪要》[阳会纪（2015）32号]要求对恒隆共青湖山庄项目存在的用地问题在2015年12月前完成；对用电问题，要求市城管局、阳江供电局加快有关线改工程建设进度，完成时间在2016年6月前。但市供电局直至2016年8月30日完成10KV线路迁改，市城管局和市供电局直到2017年5月10日完成110KV线路迁改，比《工作会议纪要》要求在2016年6月前完成的时间迟延了343天，导致涉案项目15#、16#、17#低层住宅及1#商业1结构在110KV高压线路完成前无法进行施工。由于涉案项目是统一竣工验收备案，在未能完成高压线路迁改的情况下，恒隆公司无法在高压线所在的地块正常施工,致使恒隆公司部分项目至2018年8月10日才取得建设工程规划验收合格证，继而影响工程项目的竣工验收备案，该情况并非恒隆公司意志决定，恒隆公司无法控制、克服，不能归责于恒隆公司。另外，根据上述《工作会议纪要》的要求，涉案项目用地范围内东南角农户车棚及出入道路问题，政府相关部门应在2015年12月前完成拆除搬迁工作，但该情况并未得到切实解决，导致项目施工期间，机械、材料进出受到很大程度的影响，相关施工也受到阻挠，一定程度上影响了工程的进度，继而影响工程的竣工验收备案。该情况亦不在恒隆公司可预见的范围内。（二）涉案商品房因“台风”或“暴雨”等恶劣天气造成停工多天，导致涉案工程延期，致使恒隆公司未能如期取得工程竣工验收备案文件，该情况属恒隆公司无法预见、无法克服的客观情况，不可归属于恒隆公司。二、叶国栋、梁碧妍至今仍未接收涉案商品房的责任不可归责于恒隆公司，至少应将2018年10月8日视为涉案商品房交付之日。（一）按照《商品房买卖合同（预售）》的约定，工程竣工验收备案是涉案商品房约定的交付条件，如前所述，涉案工程延期竣工验收备案不可归责于恒隆公司，因此，恒隆公司对商品房迟延交付不应承担违约责任。（二）涉案商品房于2018年10月8日符合合同约定的交付条件，而且叶国栋、梁碧妍清楚涉案商品房已具备交付条件并可以办理房屋所有权转移登记手续，但叶国栋、梁碧妍故意拒绝接收该商品房，故至少应视2018年10月8日为该商品房的交付之日。1.涉案商品房的通信、防雷设施、供水、供电、燃气、消防等基础设施设备、公共服务及其他配套设施在2017年9月30日前已达到交付条件，满足正常使用的条件，恒隆公司已于2017年9月30日前通知叶国栋、梁碧妍收楼，但叶国栋、梁碧妍未收楼。2018年9月19日涉案商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件，2018年10月8日取得房屋测绘报告，已具备合同第九条、第十条约定的交付条件。2.按照涉案《商品房买卖合同（预售）》的约定，涉案商品房先交付后办证，而从叶国栋、梁碧妍与恒隆公司工作人员的微信聊天记录来看，叶国栋、梁碧妍知道涉案商品房具备交付条件并可以办证，但故意不收楼，其目的是为了伺机炒楼，将别墅转卖出去。因此，结合上述事实，恒隆公司认为：在2017年9月30日涉案商品房已具备使用条件的情况下，恒隆公司已通知叶国栋、梁碧妍，2017年9月30日应视为交付日；退一步而言，在2017年9月30日涉案商品房因政府等多方面的原因而致使不具备合同约定的交付条件，在2018年10月8日亦已具备交付条件，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条的规定，至少2018年10月8日应视为涉案商品房的交付之日；再退一步来说，合同履行的条件及顺序有先后之分，在具备交付条件下才办证，2019年1月14日叶国栋、梁碧妍已知道涉案商品房具备办证条件，可充分证明叶国栋、梁碧妍指导商品房具备交付条件，故2019年1月14日应视为交付之日。三、如前所述，涉案商品房应视为交付给叶国栋、梁碧妍，一审判令恒隆公司在判决生效后十日内向叶国栋、梁碧妍交付涉案商品房是错误的。叶国栋、梁碧妍辩称：一、恒隆公司未按合同约定交付商品房，应承担违约责任。恒隆公司陈述迟延交楼是“政府行为、自然因素”造成的，没有事实依据，亦不符合不可抗力。在恒隆公司上诉的一批案件中，有些商品房在2017年9月30日前完成交付，并不存在因“政府行为、自然因素”而造成迟延交付的情形。恒隆公司的行为已构成违约，一审判决恒隆公司承担逾期交房的违约责任是正确的。二、恒隆公司未按约定交付商品房办理不动产登记，应承担违约责任。恒隆公司将商品房交付给买受人，按照《商品房买卖合同（预售）》的约定，买受人应在房屋交付之日起90天内取得房屋所有权证书，但恒隆公司迟延办理竣工验收备案、迟延办理房屋测绘报告、迟延提交房屋确权登记资料以及迟延办理初始登记，造成买受人无法按照合同约定取得房屋所有权证书，已构成严重违约。恒隆公司将责任归咎于政府没有事实和法律依据，更违背了合同相对性的原则，一审判决恒隆公司承担逾期办证的违约责任是正确的。三、恒隆公司认为违约金应予降低没有任何事实及法律依据。（一）《商品房买卖合同（预售）》是恒隆公司提供的，该合同合法有效，双方应严格按照合同约定履行义务。（二）《商品房买卖合同（预售）》约定的逾期交房违约金为日万分之0.1，逾期办证的违约金为日万分之1，按照年利率计算分别为0.365%及3.65%，该违约金的标准处于极低的水平。即使在双方未约定违约金的情况下，按照《广东省高级人民法院审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条的规定，也应按照年利率6%的标准计算违约金。（三）恒隆公司认为出卖人的主要义务是交付商品房，办理房产证是附随义务是错误的。首先，《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。其次，房屋已远远超出了居住的属性，房产证不止发生物权效力的功能。恒隆公司未在合同约定的期限内为买受人办理房产证，已构成违约，并造成买受人经济及精神损失。叶国栋、梁碧妍向一审法院起诉请求：一、判令恒隆公司立即将位于阳江市江城区xxx小区xxx号商品房交付给叶国栋、梁碧妍；二、判令恒隆公司支付逾期交房的违约金（计至2019年3月24日止的违约金为15148元，2019年3月25日之后的违约金恒隆公司按日按房价款万分之0.1计算，计至恒隆公司交房时止）给叶国栋、梁碧妍；三、判令恒隆公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：恒隆公司成立于2013年7月5日，是从事投资房地产业、商业的法人独资有限责任公司。坐落于阳江市xxx小区xxx号的恒隆共青湖山庄是恒隆公司开发经营的商品房楼盘。2016年10月27日，叶国栋、梁碧妍（买受人）与恒隆公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016103922），合同主要约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区xxx小区xxx号房，该商品房为预售商品房，预售许可证号为阳预许证字2xxx5号，预测建筑面积共317.84平方米（其中套内建筑面积317.84平方米，公共分摊建筑面积0平方米），按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米8809.46元，房屋总价款为280万元。买受人应当在2016年10月27日前支付该商品房全部价款。合同第十一条关于交付时间的约定：出卖人应当在2017年9月30日前交付商品房，交付时商品房应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告等约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。合同第十二条关于逾期交付责任的约定:除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照3.5%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。签订上述合同后，叶国栋、梁碧妍按合同约定付清了全部购房款280万元给恒隆公司。2016年11月24日恒隆公司开具了280万元的购房发票给叶国栋、梁碧妍。恒隆公司未能按合同约定的时间交付房屋给叶国栋、梁碧妍，叶国栋、梁碧妍遂向一审法院提起本案的诉讼。庭审中，恒隆公司陈述涉案房屋于2018年8月竣工，2018年9月19日备案完毕，2018年12月28日办理初始登记，但尚未交付给叶国栋、梁碧妍。一审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同主体适格，内容没有违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，叶国栋、梁碧妍与恒隆公司应按合同约定履行。本案中，叶国栋、梁碧妍已付清全部购房款，恒隆公司应按合同约定在2017年9月30日前交付经验收合格的商品房给叶国栋、梁碧妍。但恒隆公司一直未能将涉案房屋交付给叶国栋、梁碧妍，至今逾期超过30天，已构成逾期交房。现叶国栋、梁碧妍选择继续履行合同，恒隆公司应按合同约定承担违约责任。恒隆公司辩称其在经主管部门批准进行施工的情况下，因政府相关部门对项目用地逾期迁改的原因，导致涉案项目恒隆共青湖山庄逾期竣工验收及备案，继而造成其未按合同约定时间交付，不应归责于恒隆公司，依法无据，应不予采纳。恒隆公司称其于2017年9月30日前已通知叶国栋、梁碧妍收楼，但无提供证据证明，应不予采信。因此，叶国栋、梁碧妍请求恒隆公司交付涉案房屋并支付逾期交房违约金，合法合理，应予以支持。逾期交房违约金应从2017年10月1日起计至本案一审庭审辩论终结之日（2019年5月24日）止，对此后的逾期交房违约金，叶国栋、梁碧妍可另行主张。因此恒隆公司应支付逾期交房违约金16800元（2800000元×0.00001×600天）【从2017年10月1日起计至2019年5月24日止共600天，以2800000元为本金，按日万分之零点一计算】给叶国栋、梁碧妍。综上所述，叶国栋、梁碧妍主张恒隆公司交付涉案房屋并支付逾期交房违约金理由成立，予以准许，但具体数额以一审法院核定的为准。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条之规定，作出判决：一、限恒隆公司在判决发生法律效力之日起十日内交付位于阳江市江城区xxx小区xxx号商品房给叶国栋、梁碧妍；二、限恒隆公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金16800元给叶国栋、梁碧妍。一审案件受理费89元，由恒隆公司负担。二审中，恒隆公司提供以下证据：一、《工作联系单（编号：土建-003）》《工作联系单（编号：土建-008）》《工作联系单（编号：土建-009）》《工作联系单（编号：土建-013）》《工作联系单（编号：土建-075）》，二、《工作联系单（编号：GQHSZ-2015-001）》,三、《关于申请恒隆共青湖山庄（南区）分批进行规划验收的报告》，四、《关于阳江恒隆投资有限公司用地土地使用税有关问题的函》（阳国土资函【2018】159号），上述四份证据结合恒隆公司一审提供的证据，可证明政府及政府有关部门影响涉案项目工程施工，涉案《商品房买卖合同(预售)》签订于2016年10月27日，而市供电局直到2016年8月30日完成10KV线路迁改；市城管局和市供电局直到2017年5月10日完成110KV线路迁改，这比《工作会议纪要》要求的2016年6月前（即2016年5月31日前）的时间足足迟延了343天，直接导致涉案项目15#、16#、17#低层住宅及1#商业1结构在110KV高压线路迁改完成前无法进行施工，最终导致涉案房屋逾期交付及逾期办证。五、《2016年03月至12月阳江市区日雨量统计表（毫米）》《2017年1月至12月阳江市区日雨量统计表（毫米）》《2018年市区1月8月日雨量（毫米）》《雨量等级表》《2016年至2018年影响阳江市的台风统计》，拟证明“暴雨”、“台风”等恶劣天气影响涉案项目工程施工，最终导致涉案房屋逾期交付及逾期办证。六、《办理不动产权证所需资料》、微信个人页面及微信通知记录，拟证明恒隆公司收到涉案房屋初始登记不动产权证书后，已及时通知叶国栋、梁碧妍办理涉案房屋所有权转移登记手续。七、《市城市管理和综合执法局关于恒隆共青湖山庄南侧市政道路修建问题的意见（阳城管函【2019】301号）》，八、《市城市管理和综合执法局关于恒隆共青湖山庄土地遗留问题的意见（阳城管函【2019】302号）》，上述两组证据拟证明根据《工作会议纪要》【阳会纪（2015）32号】要求，涉案项目用地范围内东南角农户车棚及出入道路问题，政府相关部门应在2015年12月前完成拆除搬迁工作，但该情况未得到切实解决，导致项目施工期间，受该拆迁户的影响，机械、材料进出均很大程度受影响，同时相关施工也受到拆迁户的阻挠，一定程度上导致了施工进度的延后，继而影响工程的竣工验收备案，该情况不在恒隆公司可预见的范围内。九、《共青湖山庄项目场地相关问题汇总平面图》《高压线影响施工图片》，拟证明：（一）结合恒隆公司一、二审证据，可证实政府及政府有关部门影响涉案项目工程施工，双方的《商品房买卖合同（预售）》签订于2016年10月27日。而市供电局直到2016年8月30日完成10KV线路迁改；市城管局和市供电局直到2017年5月10日完成110KV线路迁改，这比《工作会议纪要》要求的2016年6月前（即2016年5月31日前）的时间足足迟延了343天，直接导致涉案项目15#、16#、17#低层住宅及1#商业1结构在110KV高压线路迁改完成前无法进行施工，最终导致涉案房屋逾期交付及逾期办证。（二）《高压线影响施工图片》的图一拍摄于2017年4月27日，高压线正在拆除，图二拍摄于2017年3月29日，通过两图片可以看出当时的施工现状14#楼高层房屋门窗均已安装完毕，外脚手架已拆除，而110KV高压线仍未拆除。受其影响，15#、16#楼无法建设，17#楼只能施工首层结构，上部无法建设。而此时小区道路正在施工过程中，在完善相应配套工程，如果不是受110KV高压线影响，涉案项目很快竣工验收备案，不至于到合同约定的2017年9月30日还不具备备案手续和测绘成果，这完全是政府原因导致的，也是恒隆公司在签订合同时无法预计的，不可归责于恒隆公司。十、恶劣天气统计，拟证明根据恒隆公司二审提交的证据5统计得出，2016年3月1日至2018年8月31日共存在恶劣天气69天，导致涉案工程延期。经组织质证，叶国栋、梁碧妍意见如下：因为恒隆公司提供的证据不符合民诉法关于新证据的规定，不属于新证据，叶国栋、梁碧妍不予认可。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：阳会纪[2015]32号《城建项目工作推进会议纪要》主要载明：“……一、关于用地问题……（四）恒隆共青湖山庄项目。存在问题：1.项目南边用地红线内连通渠未修建；2.项目北边排洪沟通过用地问题；3.项目用地范围内东南角尚有农户车棚及出入道路问题未解决。会议要求：1.项目南边用地红线内连通渠和北边排洪沟通过场地问题……完成时间：2015年12月前。2.项目用地范围内东南角农户车棚及出入道路问题……完成时间：2015年12月前……三、关于用电问题……（四）恒隆共青湖山庄项目。存在问题：项目红线内有110KV、10KV两条高压线纵横穿越用地，影响项目施工。会议要求……完成时间：2016年6月前……四、关于市政道路及配套设施问题……（八）恒隆共青湖山庄项目。存在问题：1.项目北侧核电东路未修通，影响项目施工；2.项目周边养猪、养殖户很多，污水直接排入共青湖，同时北边垃圾填埋场尚未治理，目前每天大量垃圾车通过，对环境影响很大。会议要求……完成时间：2016年6月前……”2018年1月19日，阳江市江城区人民政府向阳江市国土资源局出具《关于阳江恒隆投资有限公司共青湖山庄用地遗留问题解决情况的复函》（江府函[2018]5号）：“……根据市委工作会议纪要（阳会纪[2015]32号）精神，恒隆共青湖项目用地范围内的东南角农户车棚及出入道路问题由我区会同市城管局负责解决。经核实，我区已于2015年12月前会同市城管局联合行动对该农户车棚进行拆除，已不影响企业正常施工，上述问题已于2015年12月31日解决完毕。”2018年1月23日，阳江市水务局向阳江市国土资源局出具《阳江市水务局关于阳江恒隆投资有限公司共青湖山庄用地遗留问题解决情况的复函》（阳水函[2018]14号）：“……阳江恒隆投资有限公司共青湖山庄用地涉及该宗地南边连通渠修建问题，我局经向共青湖水库管护单位阳江市市区水库管护中心查核，证实阳江恒隆投资有限公司向市政府和贵局所反映的，涉及到该宗地的南边连通渠（即共青湖至大金山水库连通渠上段）已于2015年12月24日开工建设，2016年2月底完工交付使用。”2018年2月7日，阳江市城市综合管理局向阳江市国土资源局出具《市城管局关于阳江市恒隆投资有限公司共青湖山庄用地遗留问题有关情况的复函》（阳城管函[2018]69号）：“……为解决阳江市恒隆投资有限公司共青湖山庄用地遗留的110KV、10KV两条高压线纵横穿越用地问题，根据市政府工作部署，我局组织实施的阳江市市区体育北路共青湖片区110KV高压电线杆迁改工程建设项目已于2017年5月10日完工，解决了该110KV高压电线纵横穿越用地问题。”2018年2月9日，广东电网有限责任公司阳江供电局向阳江市国土资源局出具《阳江供电局关于了解阳江恒隆投资有限公司共青湖山庄用地遗留问题解决情况的复函》（阳供电函[2018]23号）：“……为解决阳江市恒隆投资有限公司共青湖山庄遗留用地的110KV、10KV多条高压纵横穿越用地问题，根据市政府的工作要求，我局积极配合阳江市城市综合管理局对上述线路涉及的杆塔段进行迁移，其中10KV线路已于2016年8月30日完成迁改，110KV线路已于2017年5月10日完成迁改，用地遗留问题的高压线问题已全部解决。”2018年2月26日，阳江市国土资源局向阳江市地方税务局出具《关于阳江恒隆投资有限公司用地土地使用税有关问题的函》（阳国土资函字[2018]159号）：“……2013年7月26日，恒隆公司竞得位于江城区体育北路共青湖东侧商住用地四号地块，面积94999㎡，按照《国有建设用地使用权出让合同》（电子监管号：4417002013B00158）约定动工时间为2014年9月19日之前，竣工时间为2017年9月19日之前。经我局调查核实，恒隆公司用地出让后存在连通渠未修建、排洪沟通过用地问题，尚有农户车棚及出入道路问题和高压线纵横穿越用地问题，未能在合同约定时间内交付给恒隆公司。……鉴于上述情况，根据《阳江市人民政府关于进一步加快民营经济发展的意见（阳府[2016]7号）第十八条第5点‘政府或政府部门原因致使市区已出让用地无法按照《国有建设用地使用权出让合同》约定时间交付土地，市相关职能部门或江城区政府、滨海新区管委会出具宗地无法使用的原因、时间等证明意见，市国土资源局附上相关部门意见函告市地税局，市地税局核实后不征收宗地实际交地前的土地使用税。’经江城区政府、市城管局和市水务局核查，恒隆公司用地未能按时动工开发建设是由于政府及政府有关部门原因造成，建议贵局根据上述规定办理相关税收业务。”又查明：叶国栋、梁碧妍与恒隆公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条关于交付时间和手续主要约定如下：“（一）出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。……3.查验该房屋后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）从合同约定的办理交付手续的期限届满之日起，视为出卖人已将符合约定的合同商品房已交付买受人，买受人应自该日起承担该商品房交付而产生的全部经济及法律责任，包括但不限于：物业管理费用、商品房灭失或者损毁的风险、质量保修期的计算等。（2）买受人未付清房款、相关其他款项或未能办理相关手续的，出卖人有权不将商品房交付买受人使用而不承担任何逾期交付的违约责任或其他任何责任。”2018年9月14日，涉案楼房所在的恒隆共青湖山庄一期工程项目取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，2018年9月19日，阳江市住房和城乡规划建设局出具《同意备案通知书》，同意对恒隆共青湖山庄一期的竣工验收备案文件予以备案。另外，阳江市勘察测绘院接受恒隆公司的委托，对涉案房屋所在的恒隆共青湖山庄11幢进行了房屋面积测绘，并2018年10月9日出具《不动产测绘报告书》。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，争议的焦点问题是，涉案房屋是否已交付给叶国栋、梁碧妍以及恒隆公司对涉案商品房迟延交付应否承担违约责任。叶国栋、梁碧妍已按照合同的约定付清全部购房款给恒隆公司，按照《商品房买卖合同（预售）》约定，恒隆公司应当在2017年9月30日前交付具备合同约定交付条件的房屋交付给叶国栋、梁碧妍，但在合同约定的交付期限届满前，涉案房屋尚未达到合同约定的交付条件，恒隆公司上诉主张因政府行为、自然因素造成涉案房屋所在的恒隆共青湖山庄项目迟延完成竣工验收备案和取得房屋测绘报告，非恒隆公司可预见，不应将未如期交房的责任归责于恒隆公司。首先，从阳会纪[2015]32号《城建项目工作推进会议纪要》来看，恒隆共青湖山庄项目存在用地、用电、市政道路及配套设施问题，该会议纪要已就各项问题的解决时间提出了要求。恒隆公司提供的证据可反映除了高压电线杆迁改工程建设项目超过会议要求的时间解决之外，其余问题基本在会议要求的时间内予以解决；而恒隆公司在2016年10月27日与叶国栋、梁碧妍签订《商品房买卖合同（预售）》时，已超过上述工作会议纪要要求2016年6月前解决相关问题的期限，恒隆公司此时已知道相关问题未能依时解决的情况，但恒隆公司仍将涉案房屋的交房时间确定为2017年9月30日前,在合同的交付期限可能出现迟延的情况时，恒隆公司也没有及时通知业主。其次，即使如恒隆公司主张，因案外人行为导致恒隆公司用地未能按时动工开发建设,致使迟延完成竣工验收备案和取得房屋测绘报告，进而影响房屋交付，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，恒隆公司仍应按照《商品房买卖合同（预售）》的约定向叶国栋、梁碧妍承担相应的违约责任。再次，恒隆公司所主张的台风、暴雨等自然因素是当地常见的气象，期间当地也未发生重大自然灾害，本案不具备足以构成不可抗力的情形，恒隆公司不能以此免除其违约责任。综上，恒隆公司主张不应将未如期交付房屋的责任归责于公司，理据不足，应不予采纳。涉案房屋在2017年9月30日前并未取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，恒隆公司以该房屋的通信、防雷设施、供水、供电、燃气等设施在交付期间届满前经相关部门验收合格，房屋已具备使用条件为由主张以2017年9月30日作为该房屋的交付之日，理据不足，本院不予采纳。虽然涉案房屋所在的工程项目已于2018年9月14日取得竣工验收备案表并在2018年9月19日予以备案，在2018年10月8日取得房屋测绘报告，已达到《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件，但恒隆公司并没有按照合同约定将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达给买受人，而且涉案房屋是在交付期限届满后才达到约定的交付条件，本案也不符合《商品房买卖合同（预售）》中“买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”的约定;同时，按照《商品房买卖合同（预售）》的约定，出卖人交付该商品房时，“应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”由于恒隆公司没有按照合同约定履行通知义务和交付手续，其以涉案房屋在2018年10月8日具备交付条件为由主张应以2018年10月8日作为房屋的交付之日，缺乏依据，本院不予支持。恒隆公司提供微信聊天内容主张叶国栋、梁碧妍2019年1月14日知道涉案房屋具备办证条件，应知道该房屋具备交付条件，2019年1月14日应视为该房屋的交付时间，但恒隆公司没有提供证据证明其已按照合同约定履行通知叶国栋、梁碧妍办理交付手续的义务，只是因叶国栋、梁碧妍的原因导致该房屋未能交付，因此，恒隆公司在未有依约履行通知义务的情况下，以上述理由为由主张应以2019年1月14日作为房屋的交付之日，亦理据不足，本院不予采纳。由于恒隆公司没有依约履行将涉案房屋交付给叶国栋、梁碧妍的义务，一审判决恒隆公司将涉案房屋交付给叶国栋、梁碧妍，并从2017年10月1日起至一审法庭辩论终结时即2019年5月24日止按合同约定标准计付逾期交房违约金16800元给叶国栋、梁碧妍，处理正确，本院予以维持。综上所述，恒隆公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费220元，由阳江恒隆投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 龙 飘审判员 何桂霞审判员 莫怡华二〇一九年十月三十一日法官助理詹礼迪书记员林子迪陈俭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。