河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0104民初327号 原告（反诉被告，以下统称原告）：石家庄市救助管理站，住所地石家庄市桥西区福凯路10号，统一社会信用代码：12130100401752019Q。 法定代表人：白月成，该管理站站长。 委托诉讼代理人：王建雷，河北冀华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袛密芳，河北九道律师事务所律师。 被告（反诉原告，以下统称被告）：寇秀梅，女，1970年4月22日出生，汉族，石家庄市xx老年公寓法定代表人，住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：岳建国，男，退休职工，系寇秀梅之夫，住同寇秀梅。 委托诉讼代理人：付园，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。 原告石家庄市救助管理站（以下简称救助站）与被告寇秀梅合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，被告寇秀梅在提交答辩状期间对本案管辖权提出异议，本院裁定驳回其异议。后被告寇秀梅基于其反诉请求，对其改建、装修、运营石家庄市xx老年公寓的投资及至评估日的余值进行评估、鉴定。本院依法委托相关单位进行了评估、鉴定。后寇秀梅变更反诉请求为要求继续履行协议。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告救助站的委托诉讼代理人王建雷、袛密芳，被告寇秀梅及其委托诉讼代理人岳建国、付园到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告救助站向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《合作协议》；2、判令被告归还所占用的救助站xx旧址房屋；3、判令被告向原告支付房屋占有使用费（自2014年1月按同地段同类房屋租金标准计算至起诉之日为2,604,770.24元，起诉之后房屋使用费按3539.09平方米，每月每平方米16元计算，至被告将涉案房屋完全交付至原告止）；4、被告承担全部诉讼费用。 事实和理由：2013年9月26日，原、被告签订《合作协议》，约定双方合作建设老年公寓，原告提供救助站xx旧址房屋，被告投资改造、运营、管理。双方在协议中约定，合同签订后，原告给被告两个月装修时间，如果被告不能按时开业，原告有权解除合同，收回房屋。合同同时约定老年公寓的会计或出纳等财务人员由原告任命，协议期内被告须向原告每月报送会计报表及利润表、损益表等，如被告违约，需要赔偿原告的全部经济损失。但自协议签订至今，被告始终没有让原告任命和派驻财务人员，也没有向原告报送过会计报表及利润表、损益表等，始终没有向原告交纳任何房屋占有使用费。原告认为双方所签订的合作协议虽名为联营，但实际为租赁。因被告的违约行为已致使协议无法履行，被告应赔偿原告的全部经济损失。 被告寇秀梅辩称：1、本案应是合伙协议纠纷，原、被告之间是合作关系，原告所称的租赁关系首先不符合合作协议的内容，也不符合协议签订的初衷，根据合作协议约定原告当时是提供房屋，被告投资改造、运营、管理，老年公寓的会计或者出纳由原告任命，并且也约定了原告有核查原始票据的权利，从这里可以看出原告参与经营，根本不是被告租赁原告房屋。房屋的租赁关系指的是出租方不参与承租方的任何活动，只是收取租金，并且本案合作协议中也没有对相关租金进行约定，但对利润分配进行了约定，符合合作的特征；2、本案合作协议应当继续履行，被告没有根本性违约，被告曾多次要求原告按照协议约定派驻财务人员，是原告一直不履行派驻的权利和义务，拖延履行，并且会计报表、利润表及损益表都是专业报表，都应当由专业的财务人员制作，因原告不派驻财务人员，相关报表也就无从提供，其责任在原告方，如果现在原告派驻财务人员，被告可以随时接纳；3、原告所称的占地使用费合同中并未约定，且是由于原告不派驻财务人员，现在盈亏状况始终未明，所以亏损情况下的每年一万元管理费用被告也不敢贸然给付，否则被告有可能构成违约，究其原因都是由于原告不派驻财务人员，不想履行合同造成，从老年公寓的营业执照可以看出，老年公寓是属于社会福利性机构，开办的是公益事业，老年服务价格都是政府定价，属于微利，没有高额利润，其中的经营所得已经用于老年公寓的后续经营，原告诉状所称的高额使用费纯属无稽之谈，并且根据原告提供的固定资产管理卡片，老年公寓房屋的性质属于医疗卫生慈善用房，根本不属于住宅用房，也就不可能用于出租，本案性质如果定为租赁关系，原告将该房屋用于商业出租，违背房产本来的用途，属于不对、甚至是违规、违法行为；4、被告为装修改造老年公寓投资巨大，耗费很多心力物力，现在尚有多位行动不便、瘫痪在床的老人在公寓内居住，并且多位老人已经达成了在老年公寓终老的意愿。老年公寓作为社会福利机构，响应号召收留部分孤寡老人和三无老人，减轻社会负担，原告在庭审中明确表示xx老年公寓收回后将挪作他用，不再经营老年公寓，如果法院判决认定解除双方之间的合作关系，公寓内的众多老人将居无定所，势必造成新的社会矛盾，老人生命将无法保证，公寓内的孤寡和三无老人也无从安置，造成社会不稳定因素。 被告寇秀梅反诉称：1、要求原告继续履行双方签订的合作协议；2、原告承担诉讼费、评估费等费用。 事实和理由：寇秀梅先前反诉请求确认双方签订的合作协议无效，并要求救助站赔偿相关损失，但寇秀梅经重新考虑认为合作协议无效缺乏主要法律依据，故不再要求法院确认该协议无效。现被告认为合作协议没有违反法律法规的强制性规定，协议应合法有效，且被告没有根本性违约，应当继续履行该协议。另外被告为装修改造老年公寓投资巨大，耗费了很多的心力和物力。现在尚有六七十位行动不便的老人在老年公寓居住，其中一些孤寡老人无家可归，一些老人濒临病亡，该协议现还剩三年多的履行期，继续履行协议符合民政社会事业发展的主流方向，既有利于国有资产的保值增值，又避免给双方当事人造成不应有的负担损失。如果法院判决解除或者确认协议无效，后续工作繁杂，势必造成新的社会矛盾和纠纷。老年公寓内的六七十位老人可能会居无定所，无法安置，给社会造成不良影响和新的不稳定因素，故将之前的反诉请求进行变更。 原告救助站针对被告的反诉辩称：1、被告所谓的变更反诉请求，实际是对本诉的抗辩，并不是反诉，此次被告变更反诉请求实际是对原反诉的撤销；2、自协议签订至今，被告始终不让原告任命或派驻财务人员，没有向原告报送会计报表、利润表及损益表，没有向原告缴纳任何费用，被告已构成根本违约，致使合同无法履行，合同应当予以解除；3、被告所谓的孤寡老人、三无老人情况不属实，根据被告所提交部分收留上述老人的协议来看，均是在原告通知或起诉要求收回房屋的情况下，被告故意收留部分残疾人员，明显是在恶意阻挠房屋收回，请求法院驳回被告的反诉请求。 原告救助站围绕其诉称，向本院提交以下证据：原、被告签订的《合作协议》、局务会议纪要、房屋登记证书、土地房屋产权移交书、固定资产管理卡、《石家庄市人民政府办公厅转发市财政局关于划转行政事业单位国有资产产权意见的通知》（石政办发（2018）112号）、公证书、xx老年公寓年度检查报告书、审计报告、床位运营补贴发放表、原告向被告发送的通知书、xx老年公寓的答复函、照片、民事起诉状及缴费票据、准予撤诉民事裁定书、证人张某、李某证人证言、收款收据、（2017）冀0104刑初171号刑事判决书。 被告寇秀梅围绕其抗辩及反诉，向本院提交以下证据：xx老年公寓老人入住信息表一览表、社区证明、xxxx养老公寓群部分微信聊天记录、借款证明、部分入住老人证明、部分入住协议、部分老人生活现状视频、办公场所使用权证明复印件。 经审理查明：被告寇秀梅2010年12月31日被石家庄市xx局聘任为石家庄市xx局下属全民所有制企业石家庄市xx实业公司（以下简称xx公司）总经理，法定代表人。2011年9月经石家庄市xx局批准，成立民办非企业单位石家庄市xxxx中心，寇秀梅担任法定代表人（负责人）。2012年3月，石家庄市xxxx中心发起成立了石家庄市xx服务机构协会（以下简称老年协会）。2013年9月2日，石家庄市xx局局务会议定，支持救助站与老年协会合作建立老年公寓，2013年9月26日救助站（甲方）与老年协会（乙方）签订《合作协议》，约定双方利用救助站（xx）建设老年公寓。由救助站提供合作场所（救助站xx旧址），老年协会自筹资金，负责投资改造、运营、管理、装修老年公寓，双方按照2：8比例进行利润分成等内容。 后寇秀梅委托鹿泉市大x装修装饰工程有限公司（以下简称大x公司）等单位及人员对协议约定的救助站旧址进行装修。2013年11月装修工程完工，装修期间大x公司负责人高x红以借条形式从石家庄市xxxx中心支取装修工程款35万元。2013年12月高x红应寇秀梅要求通过其他公司以虚构的LED显示屏检测维修费的名义开具票据，由寇秀梅从石家庄市xxxx中心套取65万元向其支付装修工程款，同时高x红归还之前的借款35万元。 2013年12月10日，石家庄市xx局召开局务会研究决定：一是解聘寇秀梅同志xx公司经理职务；二是生产办成立工作组，由常x华同志任组长，负责处理xx公司有关债权债务问题；关于2013年9月2日局务会议定支持老年协会在原救助站建设老年公寓事情，考虑到老年协会没有经济支撑，不具备办实体条件，会议同意将原救助站旧址租赁给寇秀梅，其他议定内容不变。 2014年初，救助站（甲方）与寇秀梅（乙方）重新签订《合作协议》，该协议将原《合作协议》的合作一方主体老年协会变更为寇秀梅，其他内容不变，主要内容为：一、合作事项为实现资源优化配置，加快我市养老服务业的发展步伐，双方确定将救助站旧址改建成老年公寓，合作经营。二、合作方式甲方提供房屋（救助站xx旧址），乙方投资改造、运营、管理（包括开业前准备各种手续）。三、利益分配每年按照2：8比例进行利润分成，即救助站利润分成20%，寇秀梅利润分成80%；利润分成时间为每年的1月1日为分红日，分配方式为转账；乙方经营亏损，需向甲方支付管理费每年1万元。四、双方权利义务甲方提供合作场所，为乙方办理证件提供方便，收取合作利润，不承担合作项目产生的事故和纠纷责任；乙方自筹资金，按照《养老设施基本规范》装修、改造，独立、合法经营，按时支付甲方应得利润；协议期内乙方须向甲方每月报送会计报表及利润表、损益表等，甲方有核查原始票据的权利；老年公寓的会计或出纳由甲方任命；乙方投资改造装修老年公寓（包括开业前准备各种手续）的花销属于乙方投入，不得列入老年公寓的成本或支出，合作期满，装修物无偿归甲方；五、合作期限合作期限为十年，合同签订后甲方给乙方两个月装修时间（自本协议签订之日起两个月），如果乙方不能按时开业，甲方有权解除合同收回房屋。六、违约责任甲乙双方任何一方违约给对方造成的损失应予以全部赔偿。另协议第七条明确，根据石家庄市xx局2013年12月10日局务会会议纪要，对2013年9月26日协议重新进行修订，签订的内容与时间不变。自本协议签订之日起，甲方与老年协会合作利用救助站旧址建设老年公寓的协议作废。该协议落款时间仍为2013年9月26日。 后寇秀梅陆续对救助站旧址继续进行了部分装修、改造。2014年6月20日经石家庄市新华区xx局（登记管理机关及业务主管单位）审查批准，成立石家庄市新华区xx老年公寓（以下简称xx老年公寓），由寇秀梅独立进行经营。据老年公寓登记信息，该单位性质为民办非企业单位，寇秀梅任法定代表人，经营范围为养老、托老、康复。据该老年公寓网站宣传资料介绍，老年公寓是石家庄市xx局、老年协会合作兴办的老年服务福利机构，占地4000平方米，建筑面积3800平方米，有大小房间1500间，床位300张。 但协议履行至今，寇秀梅并未依约向原告救助站报送会计报表及利润表、损益表等资料。另原告曾于2014年初向xx老年公寓委派出纳一名，十余天后因被告欲对办公室进行装修撤离。后协议约定的由原告任命老年公寓的会计或出纳事宜至今未能进行。 2015年9月29日原告救助站向被告寇秀梅经营的老年公寓发出通知，主张被告一直未能执行协议的规定，已经严重违反《合作协议》规定，再次通知：1、按照协议规定尽快让我方财务人员入驻并接手账目；2、委派相关人员到我站商谈，重新签订租赁协议。 xx老年公寓2015年10月8日回复：1、贵站2013年9月26日先与老年协会达成合作协议，后又于2014年初与寇秀梅签订协议，该协议具有法律效力，贵站关于重新达成租赁协议的要求无法律依据；2、寇秀梅女士在2014年初接收老年公寓后，全面履行合同义务，无任何违约之处，反而是贵站无履行派驻人员等义务，已构成违约，对此我方表示遗憾；3、希望贵站恪守法治精神和诚信原则，不要因利益驱使而执意违约，否则因违反协议而造成的一切后果应由贵方承担。 2015年11月原告曾将被告诉至法院，要求解除双方签订的《合作协议》，判令被告归还所占用的救助站旧址房屋，被告向原告支付管理费2万元。2015年12月31日原告申请撤回起诉，本院裁定予以准许。 另2015年6月被告寇秀梅因涉嫌犯贪污罪、受贿罪被监视居住。同年6月19日被刑事拘留，7月6日被执行逮捕。该案后经我院审理出具（2015）西刑初字第00359号刑事判决书，寇秀梅不服判决提出上诉，石家庄市中级人民法院裁定发回重审。本院经重新审理，出具（2017）冀0104刑初171号刑事判决书，认定，寇秀梅在担任xx公司经理以及石家庄市xxxx中心负责人期间，利用负责管理财政拨付的38万元福彩投注站灯箱制作款及120万元LED电子显示屏制作费用两项专项资金的职务便利，采取虚构合同，虚开发票的方式，套取上述专项资金中的38万元灯箱款扣除税款后的35万元存入其丈夫岳建国的个人银行账户，后陆续取出，以及120万元中的65万元，用于支付实际应由其自筹资金的xx老年公寓及个人支出，其行为已构成贪污罪，数额巨大，结合其他事实，判决寇秀梅犯贪污罪，判处有期徒刑五年，并处罚金人民币30万元，寇秀梅退还的违法所得人民币31万元依法予以没收，上缴国库，继续追缴尚未退还的其他违法所得等内容。寇秀梅仍不服判决提出上诉，石家庄市中级人民法院经审理出具（2018）冀01刑终191号刑事判决书，认定寇秀梅从xx公司套取的38万余元的犯罪事实及证据与原一审查明的相一致，对于寇秀梅从xxxx中心套取的65万元用于支付老年公寓装修款，认为老年公寓并不属于寇秀梅的个人的公司，xx局解聘寇秀梅时，装修工程已经完工，装修款用于xx局下属的全额拨款事业单位，寇秀梅并未得到该款，认定此项为贪污罪不能成立。后改判撤销（2017）冀0104刑初171号刑事判决，判决寇秀梅犯贪污罪，判处有期徒刑三年三个月（刑期自2015年6月19日起至2018年9月14日止），并处罚金人民币30万元，没收其退还的违法所得人民币31万元，上缴国库，继续追缴其尚未退还的违法所得人民币70,250元，依法予以没收，上缴国库。 本案审理过程中，对于xx老年公寓经营情况，据被告寇秀梅提供的2016年3月2日石家庄冀信会计师事务所出具的审计报告，及原告申请调取的xx老年公寓2017年度检查报告书及审计报告、2018年度检查报告书及审计报告，该老年公寓截止2015年12月31日全年收入1,046,029元，其中服务收入997,429元，政府补助收入48,600元；全年费用支出1,002,832.28元，其中业务活动成本671,502.08元，管理费用331,330.20元，净资产变动额为43,196.72元。2017年度全年收入223,530元，其中提供服务收入223,530元，全年费用合计224,134元，其中人员工资161,338元，管理费用62,796元，全年净资产变动额为-604元。2018年度收入241,430元，全部为提供服务收入，费用242,128元，其中业务活动成本177,435元，管理费用64,693元，净资产变动额-698元。 另据向石家庄市新华区xx局调查，自2014年至2017年向xx老年公寓发放床位运营补贴情况为：2014年48,600元，2015年77,400元，2016年99,000元，2017年176,400元。 被告寇秀梅主张因没有专业的财务人员，老年公寓对于收费情况、人员入住等情况并无全面完整的记录，故无法提交完整的票据及资金流水等证据，经营系亏损状态，自2018年到现在情况稍微好转，具体情况不清；老人情况是随时流动的，目前有57名老人，并提供老人入住信息表一份，但对于相对应的入住协议书则称入住协议本身就是不完整的，有的系老人家属不配合，有的系老人子女不同意，且老人家属隐私考虑等。 案涉救助站旧址位于石家庄市，原登记在救助站名下，其中包括使用面积为1627平方米的办公楼和使用面积为1912平方米的救助楼（医卫慈善用房）。2009年根据石家庄市人民政府同意的《石家庄市财政局关于划转行政事业单位国有资产产权的意见》，产权统一登记在石家庄市行政事业单位国有资产管理局名下（只划产权，使用权不变），并重新核发产权证书，使用权类型为划拨用地，使用面积为2040.9平方米。 本院认为，关于原、被告之间关系的性质，是否为租赁关系。原、被告签订《合作协议》，约定将救助站旧址改建成老年公寓，合作经营，原告救助站提供房屋，被告寇秀梅自筹资金，进行装修、改造、运营、管理（包括开业前准备各种手续），自行出资，独立、合法经营老年公寓，并约定其投资改造、装修的花销属于其投入，不得列入老年公寓的成本或支出，利益分配为（如有盈利）每年按照2：8比例进行利润分成，寇秀梅分80%，经营亏损，需向原告支付管理费每年1万元。据上述约定，原告救助站仅提供房屋，不参与老年公寓的经营，不承担亏损，该约定不符合合伙的法律特征。原告救助站主张根据石家庄市xx局局务会决议内容，双方间实为租赁关系，但该主张亦与双方实际签订的《合作协议》约定的上述内容不符，石家庄市xx局局务会上xx局虽同意将原救助站旧址租赁给被告寇秀梅，但随后原告与寇秀梅并未就租赁事宜进行协商并达成协议，重新签订的《合作协议》亦仅是将原合作主体由老年协会变更为寇秀梅个人，其他合作内容及权利义务并未发生变更，后经石家庄市新华区xx局作为登记管理机关及业务主管单位，批准了具有社会福利性质的民办非企业单位xx老年公寓成立，寇秀梅独立经营，经营过程中双方亦未就租赁事宜进行协商，故对于原告关于双方之间系租赁关系的主张本院不予采信。 关于双方间协议履行过程中被告是否构成根本违约，是否系原告违约在先，协议是继续履行还是应予解除。双方签订合作协议后，原告已依约提供房屋，被告对房屋进行装修、改造后，自2014年6月xx老年公寓注册成立并开始经营，但至今被告并未依约向原告报送会计报表及利润表、损益表等，未向原告提供原始票据以供核查，未向原告报送盈亏情况，即使按照其主张几年来经营亏损，亦未依约向原告支付管理费，原告合同目的无法实现，被告行为已构成根本违约。至于老年公寓的会计或出纳未能由原告任命事宜，根据原、被告间权利义务内容，老年公寓系被告独立经营，原告任命会计或出纳的目的应是为了对被告经营老年公寓的情况进行监督管理，应为原告的权利而非义务，被告独立经营老年公寓，应配备相关财务人员，并提请原告进行任命，其未依约履行，反而以此为由拒不提供反映其经营情况的相关财务账目、会计报表等财务资料，其主张显然无事实及法律依据。基于被告已构成根本违约，原告主张解除双方间《合作协议》，符合法律规定，本院对此予以支持。 协议解除，原告要求收回救助站xx旧址房屋，符合法律规定，但双方间合作目的为建设老年公寓，xx老年公寓成立后实际亦是从事养老、托老、康复等方面的经营，原告对此亦明知，故原告现要求按租金标准由被告支付近300万元的租金的主张，无事实及法律依据，本院对此不予支持。被告主张xx老年公寓经营亏损，该公寓的相关审计报告（不含床位运营补贴）亦未显示盈利，而床位运营补贴据其性质则系用于改善入住老人的生活条件等用途，原告亦未提供其他有力证据证实老年公寓盈利，故据双方间合作协议约定的经营亏损须每年向原告支付管理费1万元的约定，可由被告按此标准自老年公寓开业之日起向原告支付管理费至被告实际向原告移交老年公寓房屋之日止。至于被告寇秀梅经营老年公寓期间对老年公寓进行的装修、改造，因涉及寇秀梅刑事案件生效判决关于65万元等款项性质及用途的认定，且据被告寇秀梅本案审理期间对反诉请求的变更，被告对此并未提出主张，本院据被告原反诉请求及评估、鉴定的申请，委托相关评估鉴定机构所作评估、鉴定，亦因被告未能提供有力证据等原因，部分事项不具备评估条件，现有评估、鉴定报告被告亦未作为证据出示，故协议解除，原告对老年公寓场地整体接收后，如因场地装修、改造方面存在争议，可由相关权利主体另行主张权利。关于xx老年公寓经营过程中入住老人事宜，基于双方间合作协议的目的及现老年公寓内实际有数十名老人入住的实际情况，入住老人的安置问题应为双方首先考虑并妥善解决的实际问题。考虑双方职责及履行能力等因素，协议解除，原告收回老年公寓房屋，亦应对老年公寓内实际入住的数十名老人进行妥善安置，寇秀梅应予以协助。关于入住老人具体情况，被告主张现有入住老人57人，至本案法庭辩论终结，被告仅提供老人入住信息表，始终未提供相对应的完整的入住协议及相关老人的具体信息、入住期限、缴纳费用等情况，但因入住老人情况各不相同，且并非固定不变，故该部分情况双方可在具体交接时，共同进行核实、固定，如因安置老人产生费用负担等纠纷，可另行主张权利。至于寇秀梅经营xx老年公寓期间有可能产生的其他债权债务则应由寇秀梅负责处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条之规定，判决如下： 原告石家庄市救助管理站与被告寇秀梅签订的《合作协议》终止履行； 被告寇秀梅于本判决生效起三十日内返还原告石家庄市救助管理站提供的救助站旧址房屋，并按每年1万元的标准向原告交付自2014年6月20日起至交回房屋之日止的管理费；原告负责对公寓内的老人进行接收并妥善安置，寇秀梅应予以配合； 驳回原告石家庄市救助管理站的其他诉讼请求； 驳回被告寇秀梅的反诉请求。 被告寇秀梅如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费27,638元，原告石家庄市救助管理站负担27,108元，被告寇秀梅负担530元；反诉费15,400元，由被告寇秀梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费（上诉费按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳；收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  刘 燕 人民陪审员  赵伟荣 人民陪审员  贾进雨 二〇一九年十月八日 代书 记员  黄云飞