上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初21236号原告：徐欣晔，女，2002年10月25日出生，汉族，住上海市嘉定区。法定代理人：徐军，男，1977年5月2日出生，汉族，住上海市嘉定区南翔镇红翔村XXX号。委托诉讼代理人：黄佩凤，上海志道律师事务所律师。委托诉讼代理人：王烨婷，上海志道律师事务所律师。被告：上海宝龙康骏房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：许健康，董事长。委托诉讼代理人：徐君，上海申企律师事务所律师。委托诉讼代理人：易晓蕊，上海申企律师事务所律师。原告徐欣晔与被告上海宝龙康骏房地产开发有限公司(以下简称宝龙公司)商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐欣晔的委托诉讼代理人黄佩凤、被告宝龙公司的委托诉讼代理人徐君、易晓蕊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，要求判令：1.解除原、被告于2016年5月25日签订的《上海市商品房预售合同》；2.被告返还原告购房款人民币(以下币种同)2,726,882元;3.被告退还原告预告登记费、代办费用850元；4.被告赔偿原告利息损失(其中，以1,350,443元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算自2016年5月25日起至判决生效之日止；以1,350,000元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算自2016年7月31日起至判决生效之日止；以26,439元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算自2017年11月16日起至判决生效之日止)。事实和理由：2016年5月25日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买位于上海市嘉定区阿克苏路宝龙商业中心1099号1层1078室商铺(以下简称涉案商铺)，单价51,841.87元/平方米，暂测建筑面积52.09平方米，暂定总房价款2,700,443元，最终按交付时实测建筑面积与单价计算总房价款，多退少补。合同约定，双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，办理房屋产权登记。合同签订后，原告于2016年5月25日支付被告购房款1,350,443元及代办预告登记费850元，于2016年7月31日支付被告房款1,350,000元，于2017年7月11日补交面积差价26,439元，以上房款合计2,726,882元。2017年1月8日，双方签署《房屋交接确认书》。2018年8月6日，被告向原告开具了全额发票。因被告至今未能办出涉案商铺大产证，也未能协助原告办理涉案商铺产权过户手续，故原告诉至法院，要求判如所请。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。具体理由是：1、被告已按约定向原告交付了经验收合格的商铺，原告也实际收房，被告不存在违约情形。2、根据原告与案外人上海华瞻商业经营管理有限公司(以下简称华瞻公司)签订的《委托管理协议》，原告同意华瞻公司根据管理经营的需要，对涉案商铺进行统一装修、改建，表明原告同意华瞻公司拆除涉案商铺的分户隔断，将原来的小间商铺变更为大通间，从而导致上海市嘉定区住房保障和房屋管理局(以下简称区房管局)以商铺隔墙拆除，申请办证的不动产实际结构与规划设计不符，无法进行精准复测为由，未予颁发大产证。因此，涉案商铺暂未办出大产证并非被告原因，原告也无权以非被告原因导致的产证无法办出为由，向被告主张解除涉案预售合同。3、预售合同及补充条款均没有约定，在未办出大产证的情况下，原告有权单方解除合同。4、根据补充条款第十条第4款的约定，被告在房屋交付后360天内所需完成的工作仅为向政府相关部门提供相关的登记备案资料，并没有承诺在360天内办理出大产证，被告并没有违反上述约定。5、涉案商铺是可以办出大产证的。根据原告与华瞻公司签订的《委托管理协议》，原告将涉案商铺委托给华瞻公司统一经营管理并对外出租，约定华瞻公司按照固定的年化收益向原告支付收益，可以看出原告购买涉案商铺的目的在于投资并收取固定的经营收益，原告是否享有投资收益是以涉案商铺是否交付为前提条件，所以虽然涉案商铺大产证暂未办出，但并不影响原告享有相应的投资收益，并不构成法律规定或者合同约定的根本违约程度，不符合原告行使合同单方解除权的条件。6、本案是群诉案件，合同的解除必将引起其他一系列合同的解除以及违约责任的承担，进而引发一系列诉讼，不仅会使处于正常运行的宝龙商业广场陷入混乱，也将严重影响正常的社会经济秩序，合同解除的社会成本明显大于合同继续履行的社会成本，故涉案合同不宜解除。7、合同第十九条约定，合同解除后是以中国人民银行公布的同期存款利率计算利息，而非按照原告主张的同期贷款利率计算；利息的起算时间也应该从判令解除之日起算。8、被告只是代收预告登记费、代办证费用，相关费用已经支付给政府相关部门，并且被告也配合原告办理了预告登记手续，故该费用被告不应返还。综上，被告不同意原告全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月25日，徐欣晔(乙方、买方)与宝龙公司(甲方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》(以下简称预售合同)，约定：乙方向甲方购买涉案商铺，政府批准的规划用途为店铺，暂测建筑面积为52.09平方米，总房价暂定为2,700,443元；乙方于2016年5月25日支付房款1,350,443元；于2016年7月25日前支付房款1,350,000元；甲方定于2016年12月31日前向乙方交付房屋。合同第十四条约定：在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向嘉定区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同《补充条款一》第十条第4款双方特别约定：出卖人应当在房屋交付使用后360天内(若由于非出卖人原因导致房屋实际交付日期晚于约定交付日期的，则从实际交付之日起算)，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，无法按时办理产权初始登记，买受人不退房，出卖人按已付房款的日万分之零点五向买受人支付违约金，且违约金最高不超过买受人已付购房款的百分之一。预售合同、补充条款另对其他事项作了约定。同日，徐欣晔(甲方、委托方)与华瞻公司(乙方、受托方)签订《委托管理协议》一份，约定甲方将涉案商铺交由乙方统一经营管理，委托管理期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止，为期3年；乙方有权根据经营需要，自主选择是否将委托期限向后顺延，但不超过5年；在委托经营管理期限的前3年，乙方无需向甲方支付收益，之后的年化经营收益为销售合同额的8%；甲方授权乙方对委托物业可根据委托经营的需要进行改建、装修；期限届满后，乙方按当时的现状向甲方交还商铺等。预售合同签订当日，徐欣晔向宝龙公司支付购房款1,350,443元以及代办费、预告登记费850元；于2016年7月31日向宝龙公司支付购房款1,350,000元；于2017年11月16日，向宝龙公司补交了涉案商铺暂测面积与实测面积差价26,439元，以上房款金额合计2,726,882元。2018年6月6日，宝龙公司向徐欣晔开具了总房价款2,726,882元的发票。2016年9月27日，宝龙公司取得了涉案商铺所在项目的《建设工程竣工验收备案证书》。2017年1月8日，徐欣晔与宝龙公司签署《房屋交接确认书》。2018年11月1日，宝龙公司向嘉定宝龙广场各商铺业主发出《业主答复函》，关于逾期办理房产证的违约责任及返还购房款的问题，宝龙公司在函中答复称，“愿意按照预售合同的约定，按照每日万分之零点五，最高不超过房屋总价1%的标准支付逾期办证违约金，赔付款项将于大产证办理完毕之日起30日内转账到业主指定的账户内”。关于解除合同的退房问题，宝龙公司称，“我司最迟应于2018年8月7日前协助业主办理小产证，如因为我司的原因导致业主在该期限届满后超过一年仍未取得小产证的，各业主方有权利解除合同。”因涉案宝龙广场一直未能办出大产证，业主代表就此向区房管局反映情况后，区房管局于2018年11月3日出具《答复意见书》，称：“经相关部门实地查看发现申请办证的不动产实际结构与规划设计不符(具体为原设计为一小间，现隔断敲除变为大通间)。我们认为，因宝龙商业广场在未办理产证前自行实施改变房屋规划设计结构的行为，可能会带来消防、安全等隐患，同时因每个不动产单元四至周围的不确定，也会影响小业主办理小产证以及后续处理(转让、抵押、租赁等)，故暂缓受理大产证登记，并已告知开发商在依法依规恢复相关结构的前提下，才能申请办理大产证以及后续协助小业主办理小产证。”另查明，华瞻公司系宝龙公司的关联公司，包括涉案商铺在内的宝龙广场，现仍由华瞻公司统一经营管理。华瞻公司未支付徐欣晔涉案商铺的租金收益。审理中，1、经本院释明，宝龙公司表示如果法院判令合同解除，其要求办理涉案商铺的购房合同注销登记手续；要求徐欣晔将涉案商铺恢复原状后予以返还；返还租金收益并支付场地占用费(具体费用未明确)。2、关于隔墙拆除事宜，徐欣晔陈述，宝龙公司交付涉案商铺时，商铺之间的隔墙就已经拆除。宝龙公司陈述，竣工验收时商铺是有隔墙的，部分商铺的隔墙是2016年8、9月份拆除的、部分是在2016年底交房的时候拆除的，还有部分是在2017年2月至5月间拆除的。徐欣晔在签订《委托管理协议》的时候，知晓并同意拆除隔墙，故暂未能办出大产证的责任不在宝龙公司。本案的争议焦点为：大产证未能办出的责任归属？徐欣晔是否有权解除合同？解除后果如何处理？本院认为，徐欣晔与宝龙公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵照履行。合同签订后，徐欣晔已支付全部购房款，履行了付款义务，宝龙公司亦将涉案商铺交付使用。关于宝龙公司是否存在逾期办理小产证的违约行为，双方合同第十四条所约定的内容即为办理小产证的流程及相应的履行期限，虽然该条并未约定大产证的办理时间，但双方合同《补充条款一》第十条第4款之特别约定部分进行了补充约定，明确交房之日起360天内办理大产证。结合该条以及预售合同第十四条之约定，宝龙公司最迟应于2018年8月初前协助徐欣晔办理涉案商铺的小产证。即便如宝龙公司所述合同仅约定其在交房后360天内向产权登记机关提交相应的登记备案资料，而非办出大产证，但其亦未在合理期限内办出大产证，且至今仍未办出涉案商铺的大产证，导致小产证亦无法办理，显属违约。至于宝龙公司辩称未能办理大产证并非其公司原因，根据徐欣晔与华瞻公司签订的《委托管理协议》，徐欣晔同意华瞻公司可根据管理经营的需要，对涉案商铺进行改建装修，进而导致有关部门未予颁发大产证。对此，本院认为，首先，办理大产证是宝龙公司应尽的合同义务，且委托经营管理公司亦是其公司推荐的关联公司，其应保证涉案商铺在办证之前符合办证要求；其次，根据其自认的拆除隔墙时间，其在房屋交付之前即已经进行了部分隔断的拆除，而根据徐欣晔与华瞻公司签订的《委托管理协议》，委托期在房屋交付之后，故徐欣晔并未授权宝龙公司在办理大产证之前乃至房屋交付之前对涉案商铺进行隔墙的拆除。再次，根据宝龙公司向全体业主发出的《业主答复函》，明确将对大产证办理逾期问题进行赔付，表明其认可存在违约。综上，未能办出大产证的责任应归于宝龙公司。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，约定的办理小产证的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持，故对徐欣晔要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，宝龙公司应返还已付房款，故对徐欣晔要求返还房款的请求，本院亦予以支持。合同因宝龙公司违约而致解除，宝龙公司理应承担相应的违约责任。现徐欣晔要求宝龙公司赔偿已付房款自付款之日起至判决生效之日止的利息损失，于法有据，本院予以支持。至于利率标准，本院依法调整为2019年8月19日前按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付，2019年8月20日后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计付。关于徐欣晔主张的代办费及预告登记费，该款确属其因涉案商铺买卖所遭受的损失，本院依法予以支持。关于宝龙公司提出的解除后果一并处理问题，合同解除后，徐欣晔应协助宝龙公司办理涉案商铺预售合同的网签撤销手续；宝龙公司要求徐欣晔将涉案商铺恢复原状后予以返还，鉴于涉案商铺由宝龙公司的关联公司华瞻公司统一经营管理，并非由徐欣晔实际控制；同时，因涉案商铺目前与其他商铺打通，属通铺状态，徐欣晔亦无法独立返还，故宝龙公司要求徐欣晔返还涉案商铺，于法无据，本院不予支持。至于宝龙公司主张返还租金收益及支付场地占用费的请求，一方面徐欣晔并未实际取得租金收益，另一方面本案合同系因宝龙公司违约致解除，故本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告徐欣晔与被告上海宝龙康俊房地产开发有限公司于2016年5月25日签订的《上海市商品房预售合同》；二、原告徐欣晔应于本判决生效之日起十日内协助被告上海宝龙康骏房地产开发有限公司办理《上海市商品房预售合同》的网签撤销手续；三、被告上海宝龙康俊房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告徐欣晔购房款2,726,882元；四、被告上海宝龙康俊房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告徐欣晔购房款利息损失(以1,350,443元为基数，自2016年5月25日至判决生效之日止；以1,350,000元为基数，自2016年7月31日至判决生效之日止；以26,439元为基数，自2017年11月16日至判决生效之日止；其中2019年8月19日前按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付，2019年8月20日后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计付)；五、被告上海宝龙康骏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告徐欣晔代办费及预告登记费850元；六、原告徐欣晔的其他诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费28,621元，减半收取14,310.50元，财产保全费5,000元，合计19,310.50元，由原告徐欣晔负担19.50，被告上海宝龙康俊房地产开发有限公司负担19,291元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 卢华艳二〇二〇年四月二十九日法官助理 王 鑫书 记 员 李佳怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。