河南省尉氏县人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0223民初5108号原告：杨爱华，女，汉族，1977年2月15日出生，住尉氏县。委托诉讼代理人：邱芳园、李艳丽，河南智卓律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：张方园，女，汉族，1989年7月6日出生，住鲁山县。被告：刘艳涛，男，汉族，1985年3月13日生，住尉氏县。被告：尉氏县壹家房产中介服务有限公司。住所地：尉氏县城关镇三贤路西段。统一社会作用代码：91410223MA456EX34P。法定代表人：黄敏。委托诉讼代理人：周燕亮，公司员工。代理权限为一般代理。原告杨爱华诉被告张方园、刘艳涛、尉氏县壹家房产中介服务有限公司（以下简称壹家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人、壹家公司委托代理人周燕亮到庭参加诉讼，被告张方园、刘艳涛经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨爱华向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告张方园、刘艳涛于2018年3月23日签订的存量房买卖合同；2.判决三被告连带返还原告支付的购房款定金26万元、分期款52562.8元、中介费6000元，并支付违约金26万元；3.本案诉讼费、保全费用、担保费均由三被告承担。事实与理由：原告与被告张方园、刘艳涛经被告壹家公司介绍认识，并在壹家公司的组织下于2018年3月23日签订了存量房买卖合同，为此被告壹家公司收取了原告的中介费6400元。涉案存量房买卖合同约定：该套房屋坐落位置为尉氏县××路××院××单元××室，房屋总价款为644598元，合同签订时原告向被告张方园、刘艳涛预付购房定金26万元，乙方每月按时还房产贷款。另约定：甲方（被告张方园、刘艳涛）中途违约，甲方应在违约之日起3日内将定金退还给乙方，并赔偿乙方相当于定金数额的违约金。合同签订后，原告如约向被告张方园、刘艳涛交付了购房款定金26万元，并如约偿还房屋贷款，截至起诉之日，已经偿还了房屋贷款共计52562.8元。原告在履行合同过程中了解到，被告张方园、刘艳涛尚欠开发商河南省宏宇置业有限公司的首付款11万元，原告要求被告张方园、刘艳涛向开发商支付11万元的首付款，保证原告能够顺利得到涉案房屋，实现签订合同的目的。但是二被告迟迟不予支付。为支持诉请，原告向本院提交以下证据：1.2018年3月23日原告杨爱华与被告张方园、刘艳涛签订存量房买卖合同一份、2018年3月23日、3月26日被告张方园、刘艳涛向原告出具收到条各一份，以证明被告张方园、刘艳涛收到了原告支付的购房定金26万元及被告中途违约，应承担双倍返还定金的违约责任；2.2019年9月15日原告杨爱华与被告张方园通话录音一份（附录音笔录及光盘各一份），证明被告张方园、刘艳涛尚欠开发商河南省宏宇置业有限公司的首付款11万元及违约金，致合同目的不能实现，依法应当解除涉案合同，及被告壹家公司未尽到审查及如实告知的义务，将具有债务纠纷的房屋出售给原告，三被告应对涉案全部款项负连带返还赔偿责任；3.尉氏县不动产登记中心出具证明一份、河南省宏宇置业有限公司与被告张方园签订商品房买卖合同（预售）一份，证明涉案房屋的开发商系河南省宏宇置业有限公司，现涉案房屋登记在被告张方园名下；4.中国银行交易流水明细清单1张、尉氏县壹家房产中介服务有限公司出具收据一份、企业信用信息公示报告一份，证明原告通过中国银行尾号为9089的账户向三被告支付了购房定金26万元、2018年3月份的购房分期款及中介费6400元，三被告应对涉案款项负连带返还、赔偿责任，及被告壹家公司的工商登记情况；5.河南省农村信用社账户历史交易明细清单2张、原告与被告张方园微信聊天记录2张、图片1张（附录音光盘一张），以证明原告通过农村信用社尾号为8484的账户，支付了2018年4月份、5月份、7月份、9月份、11月份及2019年1月份至4月份的购房分期款；6.中国建设银行个人活期账户交易明细13张。证明原告通过中国建设银行尾号为0654的账户，支付了2018年6月份、8月份、10月份、12月份及2019年5月份、6月份、7月份、8月份的购房分期款；7.中国大地财产保险股份有限公司开封中心支公司出具的发票一份。证明原告为此次诉讼花费保函担保费1350元，应由三被告承担。被告张方园、刘艳涛未作答辩及提供证据。被告壹家公司辩称，买卖双方当时协商一致，愿意以这种方式交易。被告壹家公司未提供证据。根据原被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：在壹家公司的组织下，原告与被告张方园、刘艳涛在2018年3月23日签订了存量房买卖合同，约定：涉案房屋位于尉氏县××路××院××单元××室，房屋总价款为644598元，被告张方园、刘艳涛保证所转让的涉案房产为合法私有房产，无任何产权纠纷和债权债务，无抵押、担保等其他产权受限制情况，被告张方园、刘艳涛中途违约，应在违约之日起3日内将定金退还给原告，并赔偿原告相当于定金数额的违约金。合同签订后，原告向被告张方园、刘艳涛交付了购房款定金26万元，并偿还了2018年3月份至2019年8月份的房屋分期款共计52562.8元。原告在履行合同过程中发现，被告张方园、刘艳涛尚欠开发商河南省宏宇置业有限公司的首付款11万元及违约金，另查明：被告壹家公司收取了原告的中介费6400元。本院认为，原告与被告张方园、刘艳涛签订的存量房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应按约履行。原告已经按约将购房定金26万元支付给被告张方园、刘艳涛，并偿还了18期的购房分期款，而被告张方园、刘艳涛截至起诉之日，尚欠开发商河南省宏宇置业有限公司的首付款11万元及违约金，违反了合同约定，且不积极处理该债务，导致原告不能取得房屋的所有权，故原告要求解除涉案存量房买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。根据双方签订的存量房买卖合同明确约定被告张方园、刘艳涛中途违约，应在违约之日起3日内将定金退还给原告，并赔偿原告相当于定金数额的违约金，故原告要求被告张方园、刘艳涛返还购房款定金26万元、分期款52562.8元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告张方园、刘艳涛支付违约金26万元的诉讼请求，根据涉案合同中违约责任的约定，本案违约金的性质应为定金，本案合同中约定的房屋总价款为644598元，依据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十，故本院对原告要求支付违约金的诉求予以部分支持，赔偿违约定金的数额为128919.6元。因原告与被告张方园、刘艳涛之间系房屋买卖合同关系，本案为房屋买卖合同纠纷，而原告与被告壹家公司之间系居间合同关系，与本案不是同一法律关系，故原告要求被告壹家公司承担连带返责任及中介费的诉讼请求，本院不予支持，原告可另案处理。综上所述，对原告的诉请，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：解除原告杨爱华与被告张方园、刘艳涛签订的存量房买卖合同；被告张方园、刘艳涛于本判决生效后三日内返还原告杨爱华购房款定金260000元、分期款52562.8元及赔偿定金128919.6元，共计441482.4元；驳回原告杨爱华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9586元、保全费2770元、担保费1350元，由原告杨爱华负担1586元，由被告张方园、刘艳涛负担12120元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审 判 长  王根平人民陪审员  康桂英人民陪审员  赵卫青二〇一九年十二月二日书 记 员  李 杰