河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0305民初1753号原告（反诉被告）田战胜，男，1974年1月28日出生，汉族，高中文化程度，河南省伊川县人，无业，住河南省伊川县。原告（反诉被告）徐宝美，女，1979年2月6日出生，汉族，高中文化程度，河南省伊川县人，无业，住河南省伊川县。以上二原告共同委托代理人杨琳、宋恒，河南先为律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司，住所地：洛阳市涧西区丽春东路23号（珠江路办事处院内）。法定代表人周海萍，该公司执行董事。委托代理人安学锋，河南焦点律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人畅陶杰，河南焦点律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。第三人兴业银行股份有限公司洛阳分行，住所地：洛阳市洛龙区开元大道西段伊川电力龙泉大厦。负责人鲍立勋，该行行长。委托代理人徐卫国，该行员工。代理权限：特别授权。原告（反诉被告）田战胜、徐宝美（以下简称：田战胜、徐宝美）诉被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司（以下简称：尚锦置业公司）、第三人兴业银行股份有限公司洛阳分行（以下简称：兴业银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。田战胜、徐宝美的委托代理人杨琳、宋恒和尚锦置业公司的委托代理人安学锋、畅陶杰及兴业银行的委托代理人徐卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田战胜、徐宝美诉称，2014年10月28日，原告与被告洛阳尚锦置业有限公司签订了编号为YS0272010的《商品房预售合同》及《合同补充协议》。合同约定：原告作为买受人，购买被告位于洛阳市××路××区××号的商业用房，属钢筋混凝土结构，层高为8.91米，建筑层数地上40层，地下1层。该商品房建筑面积308.46平方米，套内面积297.04平方米。每平方米单价20035.01元，总价6180000元。合同约定被告应于2016年5月30日前交房。原告按约于2014年9月29日前支付首付款159万元整（含定金），剩余款项由原告以银行按揭贷款方式支付。2015年8月30日，原告、被告、兴业银行共同签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，原告向兴业银行贷款3090000元，贷款期限自2015年8月30日至2025年8月30日止。截止起诉之日，原告已偿还部分贷款。被告于2012年10月27日在洛阳市××路与丽春路交叉口举行了“洛阳龙塔”项目的开工奠基仪式，并进行了大量的宣传工作，并公开承诺预计会在2017年底建成高达369米的地标性建筑“洛阳龙塔”，且将周边建设成为集高档酒店、商贸、服务、住宅于一体的高端综合商圈，原告正是基于被告的宣传，看中被告房屋的商业价值才购买的房屋。然而，经原告事后了解，被告所谓的“洛阳龙塔”项目至今未办理《建设工程规划许可证》，该项目根本不具备开工条件，被告所承诺的地标性建筑和高档商圈根本不可能实现。在此情况下，原告的合同目的已无法实现，被告的行为属于根本违约。根据商品房预售合同的约定，被告应于2016年5月30日前交房，但被告迟迟未交房，原告于2017年底在销售人员陪同下到现场查看才知，房屋预计到2020年才能具备交房条件。被告逾期交房的行为已严重违约，按照合同的约定，原告有权解除合同。同时，被告的销售人员在销售房屋时曾告知原告该房屋的层高较高，原告购买后可自行改造增加夹层，以扩大使用面积，并且原、被告签订的《商品房预售合同》所约定的层高为8.91米，但据原告实地查看，被告的房屋层高远未达到合同约定的层高，严重影响房屋的使用功能和价值，致使原告的合同目的无法实现，被告的行为亦构成根本违约。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、判令解除原告与被告尚锦置业公司签订的编号为YS0272010的《商品房预售合同》及《补充协议》；2、判令解除原告与第三人兴业银行、被告尚锦置业公司签订的编号为461534044501000的《个人购房抵押（保证）借款合同》；3、判令被告尚锦置业公司返还原告购房款1590000元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自原告向被告交款之日计至被告实际还款之日）；4、判令被告尚锦置业公司支付原告已向第三人兴业银行偿还的贷款本金及利息；5、判令尚锦置业公司在上述合同解除后直接向第三人兴业银行偿还剩余贷款本金及利息；6、判令被告尚锦置业公司向原告支付违约金及损失暂计500000元；7、判令被告承担本案诉讼费、保全费。尚锦置业公司辩称，1、买受人未结清购房款的情形下，出卖人有权拒绝交付房屋，原告以逾期交房为由主张解除合同，无事实和法律依据。涉案房屋所在升龙城23#已于2016年5月30日经五方验收合格，符合约定交付条件。但由于原告至今未向被告足额支付购房款，被告按照合同约定及法律规定有权拒绝交房，原告无权以被告未在合同约定的2016年5月30日交房构成违约为由主张解除合同；2、预售合同中并没有关于涉案房屋层高的约定，原告称销售人员曾告知其层高较高没有任何事实依据。原告所述房屋层高与事实不符且无证据支持，其以此为由主张解除合同于法无据。被告的所有建设行为均严格按行政主管部分审批的规划设计方案进行，且在竣工验收备案后需进行规划核实；3、原告作为买受人、借款人无权请求解除《抵押（保证）借款合同》；商品房预售合同与抵押保证借款合同是独立的两个合同，所涉法律关系不同，合同主体不一样，商品房预售合同的解除与否均不影响抵押保证借款合同的独立存在及有效性。按照抵押保证借款合同的约定，原告不享有合同解除权，即便是申请提前还款，也是基于合同的提前履行完毕这一事实；4、被告对拟建设的升龙城A地块“洛阳龙塔”的宣传并无不当且不是双方签订的预售合同的内容，与涉案房屋买卖合同无关，原告以被告对其他项目的宣传作为认定本案中的合同目的，明显是在故意混淆概念。龙塔的建设与否不影响双方签订的预售合同的效力，更不能成为解除预售合同的理由。其购买商铺作为投资本身具有一定的风险，应自行承担。被告在龙塔不能建设这个事件中本身是受害人，且至今被告交付的土地出让金未予返还，原告以此要求解除合同，将其应承担的商业风险强加给被告承担，有违基本的诚信原则，对于被告来讲也极不公平，原告以此为由解除合同的理由依法不能成立；5、商品房预售合同补充协议第18条约定，买售人或出卖人因自身情况发生变化，或国家政策因素导致房产市场变化等均属于商业风险范畴，任何一方不得据此主张解除或者变更合同或拒不履行合同义务。综上，被告请求依法驳回原告的全部诉求。兴业银行述称，同尚锦置业公司的答辩意见。尚锦置业公司反诉称，2014年10月28日，反诉原、被告签订编号为YS0272010《商品房预售合同》一份，根据该合同约定，反诉被告购买反诉原告开发的位于洛阳市××路××区××房屋××套，总房价款共计618万元。付款方式为银行按揭贷款，其中首付款186万元应于2014年10月28日前付清，剩余房价款由反诉被告通过银行贷款方式支付。截止目前，反诉被告向反诉原告支付首付购房款159万元，以银行贷款方式支付购房款309万元。因《商品房预售合同》在房管局备案完毕后，反诉被告未能获得商业贷款，随后双方协商，反诉被告自愿提高首付款，并承诺于2014年11月5日前补交房款123万元，并签订《补充协议》一份。但反诉被告至今未能补交该笔房款。根据《商品房预售合同》第七条之约定：买受人逾期付款超过30日的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。因反诉被告怠于履行付款义务，严重违反了《商品房预售合同》的相关约定，给反诉原告造成重大损失。为此，特提起反诉，请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付应付未付购房款150万元；2、判令反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金596448元（暂计至2018年6月22日，2018年6月23日后，以150万元为本金，按日万分之3的标准，计算至实际全额支付应付款之日止）；3、反诉费由反诉被告承担。田战胜、徐宝美辩称，一、尚锦公司违约在先，原告不支付购房余款有正当理由。在双方合同签订后，原告已支付了468万元的购房款，积极履行了绝大部分的付款义务，在不付余款就要承担违约责任的情况下，原告如果没有正当理由就拒付根本不符合常理。事实上，原告是在行使不安抗辩权。因为原告是基于尚锦公司关于龙塔商业中心的宣传，看中尚锦公司房屋的商业价值才购买的房屋，但原告事后得知龙塔商业中心项目可能不会建设，因此暂未支付该笔款。事实也证明了原告是正确的，随着时间的推移，龙塔商业中心不会建设已成事实，原告的合同目的已经难以实现，并且原告多次告知尚锦公司要解除合同，在此情况下原告也不可能一方面要求解除合同，一方面又主动向其支付购房款。因此原告不支付购房余款理由正当。二、原告不应向尚锦公司支付逾期付款违约金。商品房预售合同第7条虽约定了买受人逾期付款的违约责任，但该违约责任的适用是有前提条件的。根据合同第7条第（2）款约定，逾期30日后，出卖人有权解除合同，在出卖人未解除合同的情况下，买受人愿意继续履行合同的，才应支付逾期付款违约金。但是，本案原告不愿意再继续履行合同，已经要求解除合同，与该条约定情形不符，因此不应支付逾期付款违约金。三、退一步讲，即使原告存在履行瑕疵，也不能免除尚锦公司应承担的根本违约责任。在原告拒付余款30日后长达4年的时间里，尚锦公司从未进行催收，也未行使合同解除权，说明其希望合同继续履行。在此情况下尚锦公司其仍应当积极履行合同义务，并不能以买受人的履行瑕疵来对抗其根本违约。因为原告已履行绝大部分的合同义务，违约情节较轻。与被告相比，尚锦公司的违约则是根本违约。尚锦公司的龙塔商业中心不再建设已成事实，这直接造成原告的合同目的不能实现。同时，该商铺约定的交房日期为2016年5月30日，但是据原告了解，该商铺至少要到2020年才能交房。此外，该商铺的层高也与合同不符。尚锦公司的这几项违约行为，都已构成根本违约，因此本案合同应当解除，尚锦公司应当承担违约责任。综上，尚锦公司的反诉请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。经审理查明，2012年10月27日上午，尚锦置业公司在洛阳市××路与丽春路交叉口举行了“洛阳龙塔兴隆寨城中村改造项目”的开工奠基仪式，并进行了大量的宣传工作。2013年8月26日，洛阳市国土资源局与尚锦置业公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，尚锦置业公司取得升龙城A区土地使用权，土地用途为商务、商业用地。2014年10月28日，田战胜、徐宝美与尚锦置业公司签订了编号为YS0272010的《商品房预售合同》及《合同补充协议》一份，合同约定田战胜、徐宝美购买尚锦置业公司位于洛阳市××路××区××号的商业用房。该商业用房属钢筋混凝土结构，层高8.91；建筑面积共308.46平方米，其中套内建筑面积297.04平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.42平方米；房屋单价每平方米20035.01元，总金额为6180000元。田战胜、徐宝美于2014年7月17日、2014年7月24日、2014年8月28日、2014年9月29日分四次向尚锦置业公司支付购房款1590000元。2015年8月30日，田战胜、徐宝美与尚锦置业公司、第三人兴业银行共同签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，田战胜、徐宝美向第三人兴业银行申请银行按揭贷款3090000元，贷款期限自2015年8月30日至2025年8月30日。田战胜、徐宝美自2015年10月1日起至2018年4月1日逐月向第三人兴业银行偿还贷款本息1242551.24元，其中本金为798250元、利息为444301.24元。后因田战胜、徐宝美未依约偿还贷款，兴业银行于2018年4月2日起逐月从尚锦置业公司保证金账户上的保证金扣划进行代偿。另查明，田战胜、徐宝美与尚锦置业公司曾签订《补充协议》一份，该协议约定：田战胜、徐宝美在2014年10月28日前支付房款1860000元，余款1230000元须在2104年10月28日前办理完商业贷款手续。因《商品房预售合同》在房管局备案完毕后，田战胜、徐宝美未能获得商业贷款，双方协商，田战胜、徐宝美自愿同意提高首付款，并配合办理银行按揭贷款于2014年11月5日前补交房款1230000元。2015年2月10日，洛阳市城乡规划局下发了升龙城A区的《建设用地规划许可证》。截止2017年5月5日，升龙城A区所在地块未办理《建设工程规划许可证》。洛阳市四期总规显示，升龙城A区地块规划为公共绿地。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。田战胜、徐宝美与尚锦置业公司签订的《商品房预售合同》和原、被告与第三人兴业银行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，均系双方当事人真实意思表示，未违反国家强制性法律法规的规定，依法应为有效合同。田战胜、徐宝美购买升龙B区23幢106号的商铺的时间是在2014年10月28日。结合尚锦置业公司在2012年10月27日举行升龙城A区洛阳龙塔的奠基仪式这一事实，可以认定尚锦置业公司已将洛阳龙塔及其周边集高档酒店、商贸、服务、高档住宅于一体的综合商业圈项目的建设作为其对外销售升龙城房屋的说明和允诺。且洛阳龙塔高达369米，一旦建成将成为洛阳市最高的地标性建筑，该项目带动周边商业圈经济发展的前景是值得期待的。因此，洛阳龙塔项目对于田战胜、徐宝美与尚锦置业公司订立房屋买卖合同以及房屋的价格都有着重大的影响。尚锦置业公司对于洛阳龙塔项目的宣传应当视为要约，即使未载入商品房预售合同中也应当视为合同内容，然而洛阳龙塔项目所在的升龙城A区地块至今未办理建设工程规划许可证，且升龙城A区地块早已在洛阳市四期总规中被规划为公共绿地，显然不具备施工建设的前提，而田战胜、徐宝美购买涉案商铺就是看中其商业价值，其合同目的显然已不能实现。经本院组织现场查看，涉案商铺目前仍处于封闭施工环境，房屋内堆满垃圾，不具备交付条件。同时，尚锦置业公司已将涉案商铺建设为两层，未达到合同约定的层高标准。综合以上事实，尚锦置业公司的行为已构成根本违约，本案合同的履行已无可能。故，田战胜、徐宝美关于解除与尚锦置业公司签订的《商品房预售合同》并返还购房款及利息的主张，本院予以支持。关于田战胜、徐宝美要求解除《个人购房抵押（保证）借款合同》的诉求。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。因田战胜、徐宝美与尚锦置业公司所签订的《商品房预售合同》已被解除，据此，田战胜、徐宝美关于解除与第三人兴业银行、尚锦置业公司签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》的主张，本院予以支持。关于田战胜、徐宝美要求尚锦置业公司支付已向第三人兴业银行偿还的贷款本金及利息的诉求。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故田战胜、徐宝美要求尚锦置业公司返还其已向第三人兴业银行支付的贷款本金及利息的诉求，本院予以支持。关于田战胜、徐宝美要求尚锦置业公司在《个人购房抵押（保证）借款合同》解除后由尚锦置业公司向第三人兴业银行偿还剩余贷款本金及利息的诉求。因《个人购房抵押（保证）借款合同》已经解除，在合同解除后，应由尚锦置业公司直接向第三人兴业银行偿还剩余贷款本金及利息。对原告的此项诉求，本院予以支持。关于田战胜、徐宝美主张逾期交房违约金及损失的诉求。虽然尚锦置业公司存在逾期交房的违约行为，但田战胜、徐宝美也存在未按约支付购房款的违约行为，故田战胜、徐宝美要求尚锦置业公司支付逾期交房违约金及损失的诉求，本院不予支持。关于尚锦置业公司要求田战胜、徐宝美支付应付未付购房款的诉求。因双方所签订的《商品房预售合同》已解除，故尚锦置业公司要求田战胜、徐宝美支付应付未付购房款已无必要，其该项反诉求，本院不予支持。关于尚锦置业公司要求田战胜、徐宝美支付逾期付款违约金的诉求。合同双方当事人都应全面、及时的履行合同义务。田战胜、徐宝美未按合同约定足额支付购房款，应承担相应的逾期付款违约责任，田战胜、徐宝美应支付自应付购房款至2016年5月20日期间的逾期付款违约金258300元（逾期付款违约金计算标准为：2014年11月6日至2016年5月30日共574天，1500000元×0.0003×574天=258300元）。尚锦置业公司未按《商品房预售合同》约定的交房时间在2016年5月30日前交房，尚锦置业公司辩称是由于田战胜、徐宝美不支付购房余款，才不向其交房，但经本院现场查看，涉案商铺目前仍不具备交付条件，对尚锦置业公司的抗辩理由，本院不予采纳。田战胜、徐宝美没有履行支付购房余款的义务，不能成为尚锦置业公司不履行自己合同义务的理由，在双方均存在违约行为的情况下，尚锦置业公司主张2016年5月30日以后的逾期付款违约金，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：解除原告（反诉被告）田战胜、徐宝美与被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司2014年10月28日签订的编号为YS0272010的《商品房预售合同》及《补充协议》；解除原告（反诉被告）田战胜、徐宝美与第三人兴业银行股份有限公司洛阳分行、被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司2015年8月30日签订的编号为461534044501000的《个人购房抵押（保证）借款合同》；被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）田战胜、徐宝美购房款1590000元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年9月30日计至被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司实际清偿完毕之日止）；被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）田战胜、徐宝美向第三人兴业银行股份有限公司洛阳分行偿还的贷款本息1242551.24元；被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司于本判决生效后十日内向第三人兴业银行股份有限公司洛阳分行偿还剩余贷款本金及利息；原告（反诉被告）田战胜、徐宝美于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司支付逾期付款违约金258300元；驳回原告（反诉被告）田战胜、徐宝美的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决确定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费23520元，由原告（反诉被告）田战胜、徐宝美负担3520元，由被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司负担20000元；反诉费11786元，由原告（反诉被告）田战胜、徐宝美负担2000元，由被告（反诉原告）洛阳尚锦置业有限公司负担9786元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  丁继军人民陪审员  姚瑞侠人民陪审员  赵国权二〇一九年九月二日书 记 员  朱照坤