河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0104民初10294号原告：郑州鼎盛置业有限公司，住所地郑州市管城回族区尚德路9号1号楼1层。法定代表人：刘国民，董事长。委托诉讼代理人：常晓莉，河南裕达律师事务所律师。被告：河南民安房地产开发有限公司，住所地郑州市管城区中州大道1189号。法定代表人：胡文杰，董事长。委托诉讼代理人：王林楠，河南荟智源策律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄琨，河南荟智源策律师事务所律师。被告：河南逸泉置业有限公司，住所地郑州市管城区中州大道与南三环交叉口逸泉小区办公楼。法定代表人：刘虎林，董事长。第三人：河南宏基置业有限公司，住所地郑州市管城区南曹乡郑尉公路26号。法定代表人：尚志保，执行董事。委托诉讼代理人：杨磊，河南中亨律师事务所律师。原告郑州鼎盛置业有限公司诉被告河南民安房地产开发有限公司、河南逸泉置业有限公司，第三人河南宏基置业有限公司建设用地使用权合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑州鼎盛置业有限公司的委托诉讼代理人常晓莉，被告河南民安房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄琨、王林楠，第三人河南宏基置业有限公司的委托诉讼代理人杨磊到庭参加诉讼，被告河南逸泉置业有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。郑州鼎盛置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令河南民安房地产开发有限公司向原告支付土地转让款200万元；2、判令二被告向原告支付违约金103.2万元（自2017年10月19日至2019年3月19日，以200万元为基数，每日按千分之一计算）；3、诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2011年6月18日，原告、二被告及河南宏基置业有限公司签订了《土地分割及转让协议》，就涉案土地的转让问题达成初步意向。2011年12月7日，上述四方签订了《土地转让协议》，就刘南岗路以东、金岱路以南面积为4346.00平方米（约6.519亩）的土地，约定如下：原告及河南宏基置业有限公司将涉案地块转让给二被告，转让总价款为400万元，自本协议签订之日起三日内河南民安房地产开发有限公司向原告支付定金200万元。办理该土地的国有土地转让手续前，河南民安房地产开发有限公司向原告一次性支付剩余人民币200万元整。并约定未能按时支付地价款，每延迟一天，应以应付部分的千分之一作为违约金，由二被告支付给原告。合同签订后，原告积极履行合同义务，办理涉案土地的分割手续。2017年10月19日，郑州市土地测绘服务部出具了分割后的两宗土地宗地图，面积分别为41607.59平方米（合62.411亩），显示土地使用者为河南宏基置业有限公司，另一宗地面积为4346.07平方米（合6.519亩），显示土地使用者为政府回收地。随后河南宏基置业有限公司向郑州市国土资源局提交了重新办理土地出让（分割）申请，并于2018年4月18日取得不动产登记证书，登记面积为41607.59平方米。依照四方签订的《土地转让协议》，原告的义务已履行完毕。但是，河南民安房地产开发有限公司向原告支付了200万元，剩余款项始终未付。依照协议的约定，河南逸泉置业有限公司对河南民安房地产开发有限公司逾期付款的行为承担共同违约责任。原告多次催要款项未果，遂诉至法院。河南民安房地产开发有限公司辩称，刘南岗安置区建设过程中，由于土地部门的工作失误，错误地将涉案土地划给了尚庄二组，并出让给了第三人宏基公司，为了解决该错误对各方产生的影响，经管城区区政府协调，于2011年6月18日签订了《土地分割及转让协议》，于2011年12月7日签订了《土地转让协议》。根据鼎盛置业、宏基置业、民安公司、逸泉置业等于2011年12月7日签订的《土地转让协议》第二条第2项之约定，在办理涉案土地国有土地转让手续前，由民安公司向鼎盛置业一次性支付剩余人民币200万元。但是鼎盛置业、宏基置业于2018年3月14日才完成涉案地块转让前的土地分割手续。2018年3月26日，郑州市人民政府下发《关于河南宏基置业有限公司国有建设用地使用权处置审批手续的批复》【郑政土（2018）83号】，同意涉案地块登记为政府收回地。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与”及《河南省城镇国有土地使用权出让和转让管理规定》第九条“下列土地使用权可供出让：…（三）由县级以上人民政府依法收回使用权的国有土地”之规定，涉案地块已为政府收回地，不符合土地使用权转让条件。故协议所约定的200万元付款条件并未成就，鼎盛置业诉请民安公司支付200万元不成立。河南逸泉置业有限公司缺席，无答辩意见。河南宏基置业有限公司辩称，1.涉案《土地分割及转让协议》与《土地转让协议》，实质是当事各方在政府主持协调下以土地调剂解决土地争议的协议，并非真正的土地使用权转让合同法律关系；2.根据涉案《土地分割及转让协议》与《土地转让协议》的目的和性质，不可能按土地使用权转让的流程办理，实际也未按土地使用权转让的流程进行，宏基公司与鼎盛公司始终积极履行有关义务，不存在实际的违约或过错。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：河南宏基置业有限公司（以下简称宏基公司）系根据郑州市城中村改造政策，由原南曹乡尚庄二组改制成立的股份制公司，股东为全组村民，对尚庄二组的集体财产行使处置权。郑州鼎盛置业有限公司（以下简称鼎盛公司）是与宏基公司合作开发尚庄二组村民安置房和商品房的开发公司。河南逸泉置业有限公司（以下简称逸泉公司）是由原南曹乡尚庄三组改制成立的股份制公司，其性质与河南宏基置业有限公司相同。河南民安房地产开发有限公司（以下简称民安公司）是与逸泉公司合作开发尚庄三组村民安置房和商品房的开发公司。本案涉争的6.5亩土地是城中村改造过程中的安置房开发用地。2010年8月，在宏基公司为开发尚庄二组村民安置房办理土地使用证时，由于相关政府部门的疏漏，造成土地测绘时指界错误，致使尚庄三组的6.5亩土地划归到了河南宏基置业有限公司名下,该问题直到宏基公司的土地使用权证公示期间才发现，当时宏基公司对土地的前期拆迁工作已经完成。为了避免正常的异议程序影响尚庄二组、三组的城中村改造进程，在管城区政府督促下，南曹乡政府、两个村民组、村委会积极协调这一纠错事宜。2011年6月18日，鼎盛公司（简称甲方）、宏基公司（原尚庄村第二村民组，简称乙方）、民安公司（简称丙方）、逸泉公司（原尚庄村第三村民组，简称丁方）在南曹乡政府二楼会议室签订了《土地分割及转让协议》，见证方为郑州市管城回族区南曹乡城中村改造工作领导小组和郑州市管城回族区南曹乡尚庄村村民委员会。协议主要约定：1.经甲乙丙丁四方协商，一致同意先由乙方将有争议的土地分割转让给丁方，以便乙丁两方安置区手续顺利办理；2.乙方将现有土地证上有争议的原属于丁方的约5亩土地（实际面积以乙丁两方村民代表指界后，由土地部门测量定界为准）转让给丁方；3.丙方须在该土地的分割转让手续办理时，将实际转让地块的土地出让金及相关税费支付给甲方，分割转让手续办理过程中所产生的全部费用由丙丁两方承担，具体金额以土地及相关部门的核算为准；4.因土地分割导致甲方建筑总量减少而造成的经济损失问题，由甲乙丙丁四方在土地分割手续履行完毕后再另行协商。2011年12月7日，上述四方签订《土地转让协议》一份，见证方为郑州市管城回族区南曹乡城中村改造工作领导小组和郑州市管城回族区南曹乡尚庄村村民委员会。协议主要内容为：依据2011年6月18日甲乙丙丁四方签订的土地分割转让协议，四方经友好协商，就刘××路××、××路南土地转让事宜达成如下协议：1.该地块位于刘××路××、××路南，土地面积为4346平方米（折6.519亩），宗地四至及界址点坐标详见土地测绘成果B宗（编号：2011第173号），现该地块所有人为河南宏基置业有限公司，地类为城镇住宅、商服用地，使用权类型为出让。2.转让方式及价款:甲方和乙方将该地块转让给丙方和丁方，转让总价款为人民币肆佰万元整；丙方和丁方同意按以下时间和付款金额向甲方支付土地价款：自本协议签订之日起三日内丙方向甲方支付定金人民币贰佰万元整，办理该土地的国有土地转让手续前丙方向甲方一次性支付剩余人民币贰佰万元整。甲方在收到定金或价款后，向丙方开具对应金额的收据。3.权利和义务：甲乙丙丁四方必须共同积极参与，完成该地块的土地转让手续办理；甲方、乙方负责在2012年5月1日前完成该地块转让前的土地分割手续，达到可转让条件；该宗土地转让后由丙方丁方独立经营、自负盈亏，自丙方、丁方取得土地使用权后所发生的一切责任与甲方和乙方无任何关系；在转让手续办理过程中所产生的税费由买卖双方各自承担，具体金额以土地及相关部门的核算为准。4.违约责任：丙方和丁方未能按时支付地价款，每延迟一天，应以应付部分的千分之一作为违约金支付给甲方，如未能按时付款超过十个工作日，视同终止履行本协议，甲方和乙方有权自行处置该土地及已付定金。如因政策或甲乙方原因，致使本协议约定土地无法完成转让手续，甲方将全额退还丙方所支付的土地款（含定金）。协议签订后，2011年12月12日，鼎盛公司收到民安公司定金200万元。另查明，2012年9月25日，郑州市管城回族区南曹乡人民政府向管城回族区城中村改造办公室出具情况说明一份，主要内容为：2006年经市政府批准管城区尚庄二组（河南宏基置业有限公司）和管城区尚庄三队（河南逸泉置业有限公司）两个项目实施城中村改造，位于中州××东侧、金岱路两侧。尚庄二组控规、改造方案已批复，2010年8月23日安置区土地完成自办出让手续，办理了建设用地规划许可证、国有土地使用证。尚庄三队与尚庄二组安置区相邻，2011年尚庄三队安置房已建成，安置区北侧两栋高层住宅占用尚庄二组安置区土地，实际为尚庄三队土地，与尚庄二组相邻地界约6亩地出现争议。2011年区政府组织督促南曹乡政府、两个村民组、村委会及改造开发企业协调解决，尚庄三队已对控规进行调整，取得批复，尚庄二组安置区修规2012年2月2日批复。2011年12月7日两个村民组经协商就争议土地权属问题达成一致意见并签订协议，土地协议总价款400万元。为保证安置村民利益，确保城中村改造顺利进行，避免不稳定因素，双方正在积极纠错，办理土地过户手续，此次土地分割过户是为了解决尚庄三队、尚庄二组土地纠纷，属于解决城中村改造遗留问题，无商业利益和收益存在，恳请区村改办协调相关部门在土地纠错、分割过户过程中能减免相关费用。2012年2月9日，郑州市人民政府市长办公会议纪要（2012）20号有关内容显示：关于管城回族区尚庄二组与刘南岗争议地块办理规划、土地手续问题。管城回族区政府向市规划局、市国土资源局发函，说明该宗地用地情况和地上建筑物产权归属情况及处置意见。市规划局将河南宏基置业有限公司（原尚庄二组）建设用地规划许可证（郑规地字第410100201019155号）分割，分别为河南宏基置业有限公司和河南逸泉置业有限公司（原刘南岗村）办理建设用地规划许可证，市国土资源局为其办理土地分割和转让手续。2013年7月23日，郑州市人民政府市长办公会议纪要（2013）104号有关内容显示：关于刘南岗与尚庄一、二组争议地块用地证办理问题，市规划局负责尽快办理建设用地规划条件（指标），市国土资源局办理相关土地分割手续。2015年5月27日，郑州市人民政府市长办公会议纪要（2015）37号有关内容显示：刘南岗和尚庄二组争议地块问题，落实《郑州市人民政府关于管城回族区城建工作有关问题的会议纪要》（2013）104号要求，市规划局一周内出具建设用地规划条件，市国土资源局办理相关土地分割手续。2017年10月20日，郑州市管城回族区国土资源局会议纪要管国土资会纪（2017）13号有关内容显示：拟原则同意河南宏基置业有限公司位于刘××路东、××路南，使用权面积45953平方米土地使用权分割变更为41606.937平方米，出让金不再调整，土地用途和终止日期不变。同时，剩余4346.07平方米土地，由政府无偿收回，登记为政府收回地。2017年10月20日，郑州市管城回族区国土资源局关于《河南宏基置业有限公司申请出让土地使用权变更方案》向郑州市国土资源局呈报并请示。2017年10月23日，郑州市国土资源局会议纪要郑国土资会纪（2017）88号作出同意批示。2017年11月17日，郑州市管城回族区人民政府关于尚庄二组安置房阳光城10号院土地有关情况向郑州市国土资源局作出情况说明的函【管政函（2017）341号】，主要内容为：阳光城10号院位于管城××区××东、××路南，由河南宏基置业有限公司（尚庄二组）开发建设，是管城回族区南曹乡尚庄二组安置区，已于2015年7月建成并交付村民使用。该地块于2010年5月11日办理了用地证（证号：郑规地字第410100201019155），面积为45952.91平方米，2010年8月23日办理了土地证（证号为郑国用（2010）第0365号），面积为45953平方米。因前期指界错误，致使尚庄三组的土地办理到河南宏基置业有限公司名下。鉴于此，河南宏基置业有限公司（尚庄二组）于2012年3月注销了原用地证，并于2012年5月取得了新的用地证（证号为郑规地字第410100201219079），面积为41606.937平方米（以下称为A宗），即分出原属尚庄三组的4346.07平方米土地(以下称为B宗)。为推进尚庄二组安置区手续办理，根据《郑州市人民政府关于安置房建设等有关问题的会议纪要》(2017)49号，该地块正在办理土地证分割相关手续。经我区多次研究协调，现河南宏基置业有限公司（尚庄二组）自愿将持有的土地证号为郑国用（2010）第0365号土地依据定界测绘进行分割办理，并将B总土地无偿交还给政府，以便为尚庄二组安置房办理新土地证及后续手续。该地块现状如下：现有地上建筑物共计8栋，均为框剪结构高层住房，其中6栋是尚庄二组安置房，由河南宏基置业有限公司开发建设，位于A宗土地，另外2栋是尚庄三组安置房，由河南逸泉置业有限公司开发建设，位于B宗土地。鉴于此，河南宏基置业有限公司（尚庄二组）承诺自愿无偿退回B宗土地，且不以任何理由对B宗土地上的2栋房屋要求任何补偿。另B宗土地上2栋安置房由我区南曹乡政府暂时管理。2018年3月14日，宏基公司与郑州市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，同意无偿退还政府4346.07平方米（合6.5亩）土地，由政府无偿收回。2018年4月19日，宏基公司取得新的国有建设用地使用证，使用面积为41607.59平方米，已将涉案的6.5亩土地分割出去。本院认为，鼎盛公司、宏基公司与民安公司、逸泉公司签订的《土地转让协议》是四方在平等协商的基础上签订的，系四方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，并获得有关政府部门的认可，系各方积极配合政府相关部门进行土地指界错误的纠错行为。虽然四方签订的协议名为《土地转让协议》，实为在土地权属出现争议时的调剂处理；400万元的土地价款，是对宏基公司前期投入的开发资金的部分补偿及因土地分割导致鼎盛公司建筑总量减少而造成的经济损失的弥补。2012年9月25日，南曹乡人民政府出具《关于管城区尚庄二组、尚庄三队城中村改造安置区土地争议土地使用权的情况说明》中明确表明“此次分割过户是为了解决尚庄三队、尚庄二组土地纠纷，属于解决城中村改造遗留问题，无商业利益和收益存在”。故，对鼎盛公司要求民安公司支付剩余200万元土地价款的诉讼请求，本院予以支持；对鼎盛公司依据协议约定要求民安公司、逸泉公司支付103.2万元违约金的诉讼请求，本院认为鼎盛公司主张的违约金过高，且违背了政府相关部门认可的“无商业利益和收益存在”的本意，本院予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告河南民安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告郑州鼎盛置业有限公司支付剩余土地价款200万元；二、被告河南民安房地产开发有限公司、河南逸泉置业有限公司以200万元为基数，自本判决生效之日起至实际支付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告郑州鼎盛置业有限公司支付违约金。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31056元，公告费260元（以实际票据为准），由被告河南民安房地产开发有限公司、河南逸泉置业有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，逾期视为放弃上诉。审 判 长  孟永红人民陪审员  杨建明人民陪审员  易国伟二〇一九年十二月三十日法官助理王阳阳书记员周子雯