黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2014）黑监民再字第27号抗诉机关：黑龙江省人民检察院。申诉人（一审被告、二审上诉人）：百胜餐饮（沈阳）有限公司大庆肯德基未来城餐厅。住所地：大庆市让胡路区北方汽配城31号综合楼商服10、11号。负责人：胡殿冰，总经理。委托代理人：张铁薇，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：喻新华，女，1958年8月17日出生，汉族，无职业。委托代理人：万德林，男，1958年4月13日出生，汉族。被申诉人（一审被告、二审上诉人）：大庆市华秀经贸有限公司。住所地：大庆市让胡路区北方汽配城23号。法定代表人：杨永祥，总经理。委托代理人：郑永标，男，1979年11月13日出生，汉族。申诉人百胜餐饮（沈阳）有限公司大庆肯德基未来餐厅（以下简称百胜公司）因与被申诉人喻新华、大庆市华秀经贸有限公司（以下简称华秀公司）恢复原状纠纷一案，不服大庆市中级人民法院（2011）庆民三终字第193号民事判决，向检察机关申诉。2013年12月23日，黑龙江省人民检察院作出黑检民抗（2013）95号民事抗诉书，以原判认定的基本事实缺乏证据证明，导致适用法律错误为由对本案提出抗诉。本院于2014年3月25日作出（2014）黑监民监字第9号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。黑龙江省人民检察院指派检察员刘洋、徐松出庭。申诉人百胜公司的委托代理人张铁薇，被申诉人喻新华的委托代理人万德林，被申诉人华秀公司的委托代理人郑永标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大庆市让胡路区人民法院一审查明，2004年7月23日，喻新华与华秀公司就建设中的大庆市让胡路区西强路40号的第31＃幢西11、12号商服楼签订了房屋订购合同书。合同签订后，喻新华交付了全部房款。2005年9月30日房屋建成，华秀公司将房屋钥匙交付给喻新华，喻新华实际接收了房屋，但没有办理房屋产权证。2007年3月7日，华秀公司取得了让胡路区北方汽配城31号综合楼商服12号的产权证，其登记面积是1737.35平方米。2007年7月31日，华秀公司将12号商服楼分为两部分，一部分建筑面积为75.48平方米（本案诉争房屋），坐落于一层，另一部分建筑面积为1661.87平方米。2007年8月7日，华秀公司与百胜公司签订了房屋租赁合同。约定：华秀公司将自己开发的位于大庆市让胡路区北方汽配城的31号综合楼商服第10、11、12号地上一、二层总计建筑面积1096.78平方米，场地面积为1280平方米出租给百胜公司用于开设肯德基餐厅，租期20年。华秀公司为满足百胜公司承租的要求，将属于喻新华所有的房屋打通隔出面积为75.48平方米及1661.87平方米两部分，并将75.48平方米的部分（12号商服楼的12-1号）出租给了百胜公司用于开设肯德基餐厅。华秀公司在打通喻新华房屋时，喻新华于2007年9月11日申请对大庆市让胡路区北方汽配城的31号综合楼商服第12号现场进行了公证。2007年9月19日，诉争房屋登记为喻新华所有。2007年9月27日，房屋登记部门为喻新华发放了产权证。大庆市让胡路区北方汽配城的31号综合楼商服第10、11号地上一、二层总计建筑面积为1096.78平方米。百胜公司与华秀公司为防止发生争议，由大庆吉昌担保有限公司提供担保，约定“如双方租赁合同因房屋所有权问题导致无法履行，由担保公司承担连带赔偿责任”。2009年5月22日，喻新华将华秀公司、百胜公司起诉至大庆市让胡路区人民法院，要求：华秀公司、百胜公司返还被占房屋并恢复原状，赔偿损失198333.36元并承担诉讼费用。2010年8月27日，大庆市让胡路区人民法院作出（2009）让民初字第1203号民事判决。该判决认为，本案争议焦点是：1、百胜公司提出的买卖不破租赁是否成立？2、喻新华的损失如何计算？关于买卖不破租赁的问题。法律设立这个原则的目的是为了保障承租人的权利，维护市场秩序的稳定，但适用的前提是租赁在先，买卖在后。百胜公司提出此观点的基础是自己签订租赁合同时间早于喻新华取得房屋产权证的时间，该院认为，用租赁合同成立时间与产权登记时间进行比较不公平，本案中喻新华早于2004年7月份就同华秀公司签订了购买房屋合同，并交付了全部购房款，时间早于百胜公司与华秀公司签订租赁合同的时间，并且喻新华于2005年9月30日已经实际占有了房屋，时间也早于百胜公司与华秀公司签订租赁合同的时间。“买卖不破租赁”的另一成立要件，是出租人交付房屋，承租人已经实际占有了房屋，本案中恰恰是喻新华先占有了房屋，故不符合买卖不破租赁的原则。且根据最高人民法院的有关司法解释精神，购买人已经支付全部价款并且实际占有不动产，但未办理过户登记手续的，如果购买人对此没有过错的，人民法院应当保护购买人的权益。百胜公司的理由是只要没有办理登记手续就不能对抗租赁权的观点与上述司法解释精神相违背，不应采纳。因此本案实际情况是买卖在先租赁在后。不应适用买卖不破租赁的原则。关于喻新华默许自己房屋被占有的问题。首先只有法律规定的默许才具有法律意义，本案中并不存在这种情况。其次，喻新华知道自己的房屋被占有后找到华秀公司进行沟通，但一直没有达成解决问题的协议，但这不能等于喻新华放弃了自己的权利，现喻新华起诉，主张华秀公司恢复原状是行使法律赋予的权利。华秀公司认为不能恢复原状只能赔偿损失，因房屋还存在，标的物没有灭失，依物权法规定喻新华有权要求恢复原状，故华秀公司上述理由不能成立。关于喻新华的损失计算问题。因喻新华没有提供具体的计算依据，可参照百胜公司与华秀公司之间的租赁合同确定的租金给付。百胜公司与华秀公司前三年的租金为每年85万元，按诉争房屋75.48平方米占华秀公司承租面积1096.78平方米的百分比计算即每年损失（75.48÷1096.78×85）5.85万元，自2007年9月20日起计算至2010年8月末共计35个月，总计损失（5.85÷12×35）17.06万元。大庆市让胡路区人民法院一审认为，喻新华同华秀公司之间的房屋买卖合同有效。喻新华按合同约定交付了全部购房款，华秀公司也将房屋交付给了喻新华，由喻新华实际占有，双方的主要合同义务已履行完毕，只需要华秀公司履行协助办理产权登记手续即可，但办理产权登记手续过程中华秀公司违反了诚信，人为地将喻新华所有的整体房屋分割为两个房屋产权证。并为了自己的利益将其中一部分房屋租赁给了百胜公司，侵害了喻新华的合法权益，应当承担侵权责任。百胜公司认为自己在签订合同过程中审查了对方的房屋产权证，尽到了审查义务，是善意的，没有过错。该院认为，构成所谓善意是指不知道或不应知道。本案中，百胜公司作为承租方，应当去房屋现场实地查看房屋状况，当时诉争房屋喻新华已经实际占有，因此其应当知道此房屋已被卖出的事实，但为了自己的经营需要仍与华秀公司签订租赁合同，不能构成善意；如果其没有去房屋现场查看房屋实际状况，只是简单查看了房屋产权证，这不符合租房的实际情况，其也没有完全尽到审查义务，故也不构成善意。综上，百胜公司对承租诉争房屋不构成善意，构成侵权，应与华秀公司共同承担侵权责任。对百胜公司因此造成的损失，可基于承租合同向华秀公司主张赔偿。为此喻新华基于买卖在先的事实及房屋所有权人的身份向华秀公司、百胜公司主张权利，应得到支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十六条、第三十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一百三十四条之规定，判决：一、百胜公司及华秀公司于判决生效之日起三十日内排除对喻新华房屋的妨碍，将房屋恢复原状；二、百胜公司及华秀公司于判决生效之日起十日内赔偿喻新华损失17.06万元，百胜公司与华秀公司负连带责任。判后，华秀公司、百胜公司均不服，上诉至大庆市中级人民法院。2011年12月20日，大庆市中级人民法院作出（2011）庆民三终字第193号民事判决。大庆市中级人民法院二审查明的事实与一审一致。大庆市中级人民法院二审认为，本案争议的主要问题在于以下方面：第一，本案是否存在“买卖不破租赁”问题。华秀公司主张，该房屋租赁时喻新华尚未取得争议房屋产权，在租赁合同履行以后才办理房屋产权证，才取得争议房屋的物权，本着“买卖不破租赁”的原则，应优先保护租赁合同。大庆市中级人民法院认为，虽然华秀公司在与百胜公司签订租赁合同时尚未为喻新华办理物权登记手续，但华秀公司出售房屋的行为在先、租赁行为在后，办理产权登记只是一种社会公示性质，并不能对抗华秀公司已经交付争议房屋、喻新华取得争议房屋的事实，也不能否认华秀公司已经将涉案房屋出售给喻新华的事实，此种情况下仍与他人签订租赁合同，明显存在故意，有别于租赁合同履行过程中再将房屋的出售行为，对此问题，一审认定和适用法律并无不当，华秀公司的上诉理由不能成立。第二，喻新华对华秀公司与百胜公司之间的租赁行为是否存在默认问题。华秀公司与百胜公司均主张，在租赁合同签订后，华秀公司将涉案房屋交付百胜公司改造时，喻新华是明知的，也未进行阻止，应构成事实上的默认，华秀公司与百胜公司不应构成侵权。该院认为，喻新华一审时主张的是物权保护方法，基于物权存在和物权优先债权原则，因华秀公司与百胜公司签订租赁合同时未征求物权人意见（也无证据证明征求物权人意见），并不表明物权人放弃物权，物权人知道自己的房屋被侵占，可以优先选择物权保护方法，只是争议问题未解决才诉至法院，因此，喻新华的行为并未违反法律规定，要求恢复原状也是符合法律规定，一审对此问题认定和适用法律恰当。第三，是否存在涉案房屋结构破坏，无法恢复原状，只能折价赔偿问题。华秀公司与百胜公司在二审过程中提出，在履行租赁合同过程中，房屋经过改造，争议的房屋结构已被破坏、房屋已不复存在，不能恢复原状，只能进行折价赔偿。该院认为，争议房屋虽然进行了部分改造和装修，但房屋主体结构仍然存在，标的物并未灭失，物权依然存在且成立，喻新华依物权法主张的恢复原状并非不能实现，该上诉理由也不能成立。第四，关于百胜公司是否是善意问题。从华秀公司、百胜公司双方签订的租赁合同看，合同中约定面积并不包括涉案房屋喻新华的面积部分，租赁面积也只是华秀公司所属房屋的面积部分（1096.78平方米），只是包括该涉案房屋的房号，面积与房号明显存在不符，百胜公司对合同审查存在着明显过失，不存在善意问题，一审认定并无不当，该上诉理由也不能成立。另外，关于损失问题，各方未就此问题提出上诉，一审认定也无不当，应予维持。至于继续发生的费用，不在本案处理范围，可另行解决。综上，一审认定事实和适用法律并无不当，华秀公司与百胜公司的上诉理由均不能成立，上诉理由不予支持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。判后，华秀公司、百胜公司不服，向本院申请再审。2013年4月15日，本院作出（2012）黑高民申三字第122号民事裁定：一、驳回华秀公司的再审申请；二、驳回百胜公司的再审申请。百胜公司不服，申诉至黑龙江省人民检察院。黑龙江省人民检察院抗诉认为，大庆市中级人民法院对本案的判决认定的基本事实缺乏证据证明、适用法律确有错误。原审判决认定百胜公司构成侵权缺乏证据证明，导致适用法律确有错误。本案中，百胜公司与华秀公司确立租赁合同关系的时间为2007年7月31日。虽然华秀公司与喻新华签订房屋买卖合同是2004年7月23日，但喻新华取得诉争房屋所有权的日期为2007年9月27日，在此日期之前涉案争议的房屋所有人为华秀公司。也就是说，百胜公司与华秀公司签订房屋租赁合同时，从产权登记的公示公信效力上看，该诉争房屋属华秀公司。因此，在百胜公司与华秀公司签订租赁合同同时审查产权登记情况并要求华秀公司提供担保方的情况上看，百胜公司已经尽了完全的注意义务，能够证实百胜公司系出于善意，并无过错。判决以百胜公司签订租赁合同时未实地察看推定百胜公司存在过错构成侵权，没有法律依据亦不符合常理。综上，百胜公司构成侵权，与事实不符。同时，喻新华取得诉争房屋产权手续是在百胜公司与华秀公司履行租赁合同期间，属于《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定的情形，即买卖不破租赁原则。判决对此不予适用该法条，显属不当。本院再审期间，百胜公司向本院提交了如下证据：华秀公司于2007年7月31日出具的承诺书，内容为华秀公司承诺在与百胜公司签订租赁合同180日内办理部分租赁房屋的产权证。意在证明百胜公司在华秀公司没有取得肯德基穿梭餐厅通道部分房屋产权的情况下拒绝与华秀公司签订租赁合同，百胜公司对房屋权属尽到了审慎的审查义务。华秀公司经质证对该证据的真实性没有异议，但该承诺书是在双方签订租赁合同之前出具的，在签订合同时华秀公司提供了1096.78平方米的房屋产权证，该证据不能证明百胜公司的主张。喻新华经质证对证据的真实性没有异议，但认为该承诺书并未表述是本案争议的75.48平方米房屋。本院对该证据审核认为，华秀公司、喻新华对该证据的真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以确认。但该证据是在双方签订租赁合同之前出具的，签订合同时华秀公司提供了1096.78平方米的房屋产权证，该承诺书亦未表述是本案争议的75.48平方米房屋。故本院对百胜公司证明的主张不予支持。本院再审查明的事实与原审一致。本院再审认为，从百胜公司与华秀公司签订的租赁协议看，该协议第一条明确约定百胜公司租赁华秀公司的房屋面积，即地上一、二层总计建筑面积1096.78平方米，场地面积为1280平方米。该地上建筑面积1096.78平方米并不包括喻新华所有的本案争议的75.48平方米房屋。喻新华在百胜公司与华秀公司签订的租赁协议前已经与百胜公司签订房屋买卖协议，付款并实际占有、使用诉争房屋。原审认定百胜公司与华秀公司签订房屋租赁合同时未尽到审慎的注意义务并无不当。关于抗诉机关提出本案应适用《合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定的情形，即买卖不破租赁原则的问题。原审判决已经论述清楚，本案涉及事实与该法律规定不符。综上，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。抗诉机关抗诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款的规定，判决如下：维持大庆市中级人民法院（2011）庆民三终字第193号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  王洪亮代理审判员  李艳梅代理审判员  娄威巍二〇一四年五月二十一日书 记 员  贾向莹