北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0119民初4375号原告：张金海，男，1980年4月22日出生，住北京市昌平区。被告：夏某1，男，1991年6月13日出生，住北京市延庆区。被告：王某某（听力残疾、言语残疾为一级，智力残疾为二级），女，1955年4月10日出生，住北京市延庆区。第三人：夏某2（王某某的监护人兼法定代理人，系王某某之女），女，1986年4月14日出生，住北京市延庆区。原告张金海与被告夏某1、被告王某某、第三人夏某2农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告张金海、第三人兼被告王某某的法定代理人夏某2到庭参加诉讼。被告夏某1经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张金海向本院提出如下诉讼请求：1.判令夏某1、王某某、夏某2退还张金海购房款360000元；2.判令夏某1、王某某、夏某2赔偿张金海建房装修投资损失（施工、建房、人工的损失）30000元；3.判令夏某1、王某某、夏某2支付资金占用利息15600元；4.判令夏某1、王某某、夏某2赔偿张金海因无法使用房屋产生的另行租房费用3600元。事实和理由：夏某1以急需用钱为母亲王某某看病为由，通过北京××信息咨询有限公司（以下简称××公司）将北京市延庆区××村××区××号的房屋产权和附属宅基地使用权一并转让。中介公司员工孙某、纪某某与张金海取得联系，与双方协商沟通，达成买卖意愿，商定房屋产权和宅基地转让交易价格为390000元。双方于2018年2月26日签订合同，当天支付现金360000元，约定装修入住后付尾款30000元。夏某1出具村委会证明和派出所户籍证明，证明该户为其母亲所有，家中只有母子二人，夏某1是王某某唯一亲属，为证明母亲同意，并拍摄视频按手印。之后，装修工人进场施工。期间，工人多次受到夏某1家人阻扰施工，张金海联系夏某1出面处理未果。房屋产权转让协议达成后，因王某某、夏某2等阻扰双方达成的合同内容，致使张金海无法进行房屋装修和改建，无法使用，只能另行租房。时至今日，张金海多次与夏某1联系未果，且王某某存在语言沟通障碍，夏某2坚持房屋归王某某所有，三人没有任何履行合同的意愿和行为，致使合同无法正常履行。为此，张金海诉至法院，要求判令合同无效，并赔偿合理合法的损失。夏某1未作答辩。王某某辩称，不同意张金海的全部诉讼请求，涉案房屋是王某某的，夏某1是夏某2的弟弟，王某某是夏某2的母亲，王某某存在听力、语言、智力等多重残疾。夏某1的确将房屋卖给了张金海，夏某2没有参与房屋买卖，合同是无效的，不存在后续赔偿的问题，王某某不应承担任何责任。夏某2辩称，不同意张金海的全部诉讼请求，涉案房屋是王某某的，夏某1是夏某2的弟弟，王某某是夏某2的母亲。夏某1的确将房屋卖给了张金海，夏某2没有参与房屋买卖，合同是无效的，不存在后续赔偿的问题，夏某2不应承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：王某某系夏某2和夏某1的母亲，王某某和夏某1系北京市延庆区张山营镇××村村民，张金海系北京市昌平区人。王某某在该村××区××号有房屋一处。2018年3月15日，张金海通过××公司与夏某1、王某某签订了《房屋及宅基地转让合同》（以下简称《转让合同》），夏某1将位于北京市延庆区张山营镇××村××区××号宅基地及地上房屋转让给张金海，交易价格为390000元。夏某1、王某某与张金海以及××公司的员工孙某均在合同上签字按手印，其中王某某的签字系夏某1代签，夏某1在签订合同时提供了王某某给予夏某1全权代理买卖、转让房屋等事宜的授权委托书。当天，张金海给付夏某1现金360000元，并约定装修入住后再付尾款30000元。之后，张金海组织工人在涉案院落内进行施工。施工过程中，因夏某2等人阻扰，施工中断。随后，张金海联系夏某1出面协调，开始夏某1同意协调解决此事，但之后张金海再未能联系上夏某1。夏某2亦未能联系上夏某1。张金海怀疑被骗，故其向公安局报案，经公安局调查，夏某1的行为不构成犯罪，告知张金海通过协商或诉讼解决。张金海遂诉至本院。审理中，经本院现场勘查，涉案院落内的东西南三面墙均用红砖砌成，西房为一层砖房，其主体结构已经建成。另查，2009年11月3日，中国残疾人联合会给王某某颁发残疾人证，该证载明王某某听力残疾、言语残疾为一级，智力残疾为二级。夏某2系王某某的监护人。上述事实，有当事人的陈述、《转让合同》、本院现场勘验照片等证据在案佐证。本院认为，本案系农村房屋买卖合同纠纷，涉及农村宅基地使用权的转让问题。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的成员身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。农村房屋系本村集体经济组织成员基于特定身份，从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有社会福利性质，目的是保障本村村民基本居住和生活需求，该房屋附着在宅基地上，与宅基地具有不可分离性，在“房地一体”的格局下，买卖农村房屋必然涉及农村宅基地使用，这必然会损害集体经济组织的权益。鉴于农村本集体经济组织所有的宅基地属于本集体经济组织所有，非本集体经济组织成员无权通过农村房屋买卖的方式取得其他经济组织成员所享有的宅基地使用权以及其上的农村房屋的所有权。本案中，《转让合同》中的买受人张金海非该房屋所在地集体经济组织成员，故买受人张金海无权取得该农村房屋的所有权。因此，张金海与夏某1、王某某之间签订的《转让合同》因违反法律的强制性规定而无效。另外，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，张金海已经履行完交付前期购房款的义务，因此当《转让合同》无效时，出卖人夏某1有义务将收取的购房款返还买受人张金海。因双方各自均有责任，张金海利息损失应由其自行承担，故张金海要求支付购房款利息，本院不予支持。对于张金海要求赔偿建房装修投资损失30000元的请求，考虑到张金海在北京市延庆区张山营镇××村××区××号院内确有投入以及双方过错程度，本院根据本案情况酌定为20000元。对于张金海主张的另行租房费用及要求王某某、夏某2承担赔偿责任的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。对于张金海要求王某某、夏某2承担退还购房款以及赔偿相关损害等诉求，因王某某系听力残疾、言语残疾为一级，智力残疾为二级的残疾人，不能正确表达自己的真实意思，故本院无法认定王某某的卖房行为系其真实意思表示，并且夏某2也未参与买卖房屋之事，因此对张金海的该诉求，本院不予支持。夏某1经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和举证质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认张金海与夏某1、王某某之间签订的《房屋及宅基地转让合同》无效；二、夏某1于本判决生效后七日内返还张金海购房款360000元；三、夏某1于本判决生效后七日内赔偿张金海建房装修投资损失20000元；四、驳回张金海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7438元，由张金海负担438元（已交纳），由夏某1负担7000元（于本判决生效后七日内交纳）。公告费560元，由夏某1负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  高建国人民陪审员  王岩峰人民陪审员  段金爽二〇一九年十一月二十七日书 记 员  沙 莎