湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民初3253号原告：长沙综合交通枢纽建设投资有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望城坡街道枫林三路49号湘江新区综合交通枢纽换乘大楼。法定代表人：李芳，执行董事。委托诉讼代理人：郑莉，湖南天地人律师事务所律师。被告：湖南百合百乐商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望城坡街道枫林三路49号湘江新区综合交通枢纽备班楼T2-716房。法定代表人：胡标。委托诉讼代理人：谭艳辉，湖南湘达律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨明，湖南湘达律师事务所实习律师。被告：彭四平，男，1983年1月30日出生，汉族，住长沙市望城区。委托诉讼代理人：谭艳辉，湖南湘达律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨明，湖南湘达律师事务所实习律师。被告：胡标，男，1989年1月12日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。原告长沙综合交通枢纽建设投资有限公司（以下简称交通枢纽公司）与被告湖南百合百乐商业管理有限公司（以下简称百合百乐公司）、彭四平、胡标房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告交通枢纽公司的委托诉讼代理人郑莉，被告百合百乐公司和被告彭四平的委托诉讼代理人谭艳辉、杨明到庭参加诉讼。被告胡标经本院传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。交通枢纽公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除交通枢纽公司与百合百乐公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，百合百乐公司向交通枢纽公司支付租金17418820元及运营管理费17910035.5元，合计35328855.5元（暂计算至2019年8月31日，并根据租金及运营管理费的标准计算至《房屋租赁合同》及《补充协议》实际解除之日止）；2.判令百合百乐公司在合同解除后10日内向交通枢纽公司交还租赁场地，并支付实际交还租赁场地前的场地占用费（合同解除之日起第11日至第40日的场地占用费标准为18563.3元/天，第41日起的场地占用费标准为37126.6元/天）；3.判令没收百合百乐公司已支付的200万元保证金，向交通枢纽公司支付300万违约金，并承担交通枢纽公司律师费14万元；4.判令百合百乐公司承担诉讼费和保全费；5.判令彭四平对百合百乐公司的上述所有债务承担连带清偿责任。事实及理由：2015年8月6日，交通枢纽公司与百合百乐公司签订《房屋租赁合同》，约定交通枢纽公司将长沙市岳麓区西中心车辆备班楼B1部分区域、T3写字楼的1-5层共计27381平方米（以房屋产权局最终测绘核定产权面积为准）出租给百合百乐公司经营。合同还就免租期、租赁保证金、租金标准、违约责任等事项进行了约定。2018年10月10日，交通枢纽公司与百合百乐公司签署《补充协议》约定，百合百乐公司将租赁的B1区域(租赁面积为6500平方米)于2018年9月30日前清理、腾空并交还给交通枢纽公司，《房屋租赁合同》中T3写字楼的1-5层租金标准保持不变。截止至2018年9月30日，百合百乐公司欠付交通枢纽交还场地的租金、运营管理费、物业管理费等费用共计暂定11898648.39元。《房屋租赁合同》及《补充协议》签订后，交通枢纽公司于2016年6月22日向百合百乐公司交付了合同项下租赁的商铺，百合百乐公司于2015年8月11日缴纳了200万的保证金，剩余100万保证金经催告至今未付。根据合同约定，该商铺应于2017年11月22日计算租金及运营管理费，截止目前，交通枢纽公司多次向百合百乐公司催缴上述费用，但百合百乐公司仍未支付任何租金及运营管理费用，百合百乐公司的违约行为严重损害了交通枢纽公司的合法权益。百合百乐公司为自然人独资的一人公司，2015年12月24日至2019年7月19日的唯一自然人股东是彭四平。根据有关法律规定，彭四平应当对百合百乐公司的债务承担连带清偿责任。特向贵院起诉，望判如所请。在诉讼过程中，交通枢纽公司申请追加百合百乐公司法定代表人胡标为本案被告。彭四平、百合百乐公司辩称，1.百合百乐公司已经在涉案物业亏损4000万元，已无力继续承租涉案物业，故百合百乐公司同意解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》。2.涉案T3写字楼1-5层只能从2019年1月10日开始计算租金及运营管理费，T3写字楼2017年8月10日才竣工验收合格，交通枢纽公司诉称“于2016年6月22日向百合百乐公司交付了合同项下租赁的商铺且该商铺应于2017年11月22日计算租金及运营管理费”，明显违反了法律、行政法规的强制性规定。应认定T3写字楼竣工验收合格之日为涉案物业的交付日。扣除免租期后，应从2019年1月10日开始计算租金及运营管理费。3.交通枢纽公司交付的涉案物业存在严重问题，且交通枢纽公司运营管理服务不到位，租金及运营费应当相应扣减，计算标准应予调低。4.交通枢纽公司主张收取B1地铁商城的租金及运营管理费没有任何事实及法律依据。5.交通枢纽公司主张没收百合百乐公司保证金200万元并由百合百乐公司支付300万违约金的诉求于理不合，即使法院认定百合百乐公司违约，该违约金的数额也明显过高，请求予以调减。6.交通枢纽公司诉称百合百乐公司为自然人独资的一人有限责任公司违背事实，其主张彭四平承担连带清偿责任明显是滥用法人人格否认制度。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月6日，交通枢纽公司（甲方）与百合百乐公司（乙方）签订编号为JTSN-2015JJ-50的《房屋租赁合同》，合同约定：2.2.1租赁区域B1部分区域、T3的1-5层（该商铺的具体位置见本合同附件1中的红线内阴影部分）；2.2.2租赁面积：27381平方米（以房屋产权局最终测绘核定产权面积为准）。2.3租赁期：乙方租用该商铺的租赁期限自该商铺交付日起185个月。免租期（含装修期）：17个月，自该商铺交付日起算。免租期仅免租金及运营管理费。2.4租赁保证金及装修工程保证金：乙方向甲方缴纳人民币3000000元整的租赁保证金，支付方式：分两期支付，第一期于本合同签订日支付人民币2000000元整；第二期于物业整体交付之日支付人民币1000000元整。甲方须在本合同期满，乙方把该商铺交还给甲方，且双方就租赁该商铺而产生的一切权利、义务、责任清理完毕后20个工作日内向乙方无息一次性退还租赁保证金。2.5.2房屋租金标准，租金暂按本合同约定的建筑面积计算，最终按照房屋产权局实测建筑面积计算（下同）：购物中心一层（建筑面积3715平方米）：70元/平方米﹒月；购物中心二层(建筑面积3936平方米):25元/平方米﹒月；购物中心三层（建筑面积4401平方米）：15元/平方米﹒月；购物中心四层（建筑面积4390平方米）：15元/平方米﹒月；购物中心五层（建筑面积4439平方米）：15元/平方米﹒月；B1（建筑面积6500平方米）:83元/平方米﹒月；经双方协商，自该商铺交付日起第42个月开始，每年在上年度租金标准的基础上递增3%。其中，租赁期首月各层房屋租金=（首月各层租金标准×各层建筑面积）÷30×当月实际租赁天数；租赁期末月各层房屋租金=（末月各层租金标准×各层建筑面积）÷30×当月实际租赁天数。2.6物业管理费：双方确认，物业管理费收取标准为32元/平方米﹒月，经双方协商，折扣后按该标准的62.5%收取，即20元/平方米﹒月，自商铺交付之次日起开始计收（暂按本合同约定的建筑面积计算，最终按房屋产权局实测建筑面积计算，如物业服务合同（含前期物业服务合同）约定的该项费用标准调整，则按调整后的标准执行）。乙方必须与甲方指定的物业管理机构另行签署相关合同（合同内容必须经甲方审定通过），并按合同所约定的数额如期支付物业管理费，并由甲方指定的物业管理机构向乙方开具相应金额的发票。2.7运营管理费：双方约定，免租期满后开始计收运营管理费，乙方于免租期租后一个月的25日前支付第一季度运营管理费，以后于每季度最后一个月的25日前支付下一季度运营管理费，甲方应在乙方运营管理费到账后3个工作日内向乙方开具相应金额的发票。运营管理费收费标准为35元/平方米﹒月（暂按本合同约定的建筑面积计算，最终按房屋产权局实测建筑面积计算）。经双方协商，自该商铺交付日起第42个月开始，每年在上年度运营管理费标准的基础上递增3%。乙方必须与甲方或其指定的商业管理机构，另行签署相关合同（合同内容必须经甲方审定通过）。12.3在租赁期内，乙方有下列情形之一的，甲方有权提前10日单方面书面通知乙方解除合同，不予退还乙方保证金，不对乙方进行任何补偿，并有权收回该商铺、要求乙方支付人民币300万元作为违约金并赔偿全部经济损失：（1）乙方逾期交纳租金、物业管理费、租赁保证金、装修保证金或其他应交费用超过45日的……合同还就其他事项进行了约定。2015年9月22日，交通枢纽公司组织对购物中心T3写字楼及地下室进行竣工验收，并形成长沙市河西交通枢纽工程购物中心T3写字楼《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》和长沙市河西交通枢纽工程地下室《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，综合验收结论均为：符合要求，同意验收。施工单位、设计单位、监理单位、建设单位分别在上述验收记录上签章。后，地下室工程竣工验收备案的竣工验收日期为2015年9月24日。购物中心T3写字楼竣工验收备案的竣工验收日期为2017年8月10日。2015年9月22日，长沙市公安消防支队出具长公消验字[2015]第W0252号《建设工程消防验收意见书》，综合评定大河西综合交通枢纽新建及装修工程（包括换乘大楼和车辆备班楼、T1写字楼、T2写字楼、购物中心、T3写字楼、旅客服务中心。其中T3写字楼为地上24层，地下2层）消防验收合格。并载明：该工程需要二次装修部分的消防设计以及验收合格部分如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温或用途变更），应依法申请建设工程消防设计审核或备案；属公众聚集场所部分，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。2016年1月15日，交通枢纽公司将T3写字楼1-5层及地下商场交付给百合百乐公司。并约定现场遗留问题在约定时限内由交付方交通枢纽公司完成整改。2016年7月13日，交通枢纽公司为顺利启动西中心T3写字楼1-5层的装修，如期实现T3写字楼1-5层的招商开业，与百合百乐公司确定起租装修等相关事宜，交通枢纽公司与百合百乐公司进行了专题研究，并形成会议纪要：1、双方确认租赁合同约定的工程条件均以按照交付标准全部完成并于2016年6月21日提供交付清单给百合百乐公司；会议明确百合百乐公司的起租日为2016年6月22日。2、百乐地铁商城5月1日至6月22日期间，为试营业。自6月22日起作为租金起算日。5月1日前按双方约定减半收取物业管理费（10元/平方米/月），试营业期间物业管理费正常收取（具体以物业公司协商为准），收费时间从开业日开始计算。会议还明确百合百乐公司对工程部分的诉求由交通枢纽公司、物业公司和百合百乐公司协商解决。百合百乐公司法定代表人彭四平在该会议纪要上签字确认。百合百乐公司在对T3写字楼1-5层和B1地铁商城进行装修的过程中，发现涉案房屋存在地面标高差值较大、T3写字楼配电室漏水、用电供应量不足等问题，并就上述问题与交通枢纽公司进行了沟通。百合百乐公司称，因B1地铁商城北面消防天井被湖南乐沙投资管理有限公司封堵，B1地铁商城二次消防未通过验收。长沙市岳麓区人民法院（2017）湘0104民初9600号民事判决书载明：“事后经消防部门确认，西中心地铁商城的经营方百合百乐公司未就西中心地铁商城申报消防许可，不能擅自施工、营业。2017年1月20日，长沙市公安消防大队将B1地铁商城予以查封。”2017年2月15日，长沙市公安消防支队对百合百乐公司罚款30000元。2018年10月10日，双方签订《补充协议》约定：乙方于2018年9月30日前将原租赁合同项下租赁面积为6500平方米（具体范围详见原租赁合同附件1所示的B1区域红线内阴影部分）的租赁区域清理、腾空并交还给甲方。百合百乐公司提交的照片显示，在交通枢纽公司收回B1地下商场区域之前，B1地铁商城玉兰路出口因施工封闭。交通枢纽公司对此事实无异议，但述称，B1地铁商城有八个出口，封闭出口仅为其中之一。另查明，百合百乐公司向交通枢纽公司支付了第一期保证金2000000元后，未再支付第二期保证金，亦未按合同约定支付租金、运营管理费。合同履行期间，双方多次就涉案商场招牌、广告位设置、组织大型宣传活动等运营管理事项进行函件沟通。交通枢纽公司提供的涉案商场照片、对外委托宣传合同、活动现场照片等证据显示，交通枢纽公司为涉案商场提供了招商引流、组织大型活动、媒体宣传推广、设置标识导视系统等商业管理服务，并提供了招牌、广告位等运营服务。另查明，2019年8月8日，交通枢纽公司与湖南天地人律师事务所签订委代理合同，委托湖南天地人律师事务所处理其与百合百乐公司房屋租赁纠纷一案。2019年8月28日，交通枢纽公司向湖南天地人律师事务所转账70000元人民币。湖南天地人律师事务所向交通枢纽公司开具面额为70000元人民币的增值税专用发票。本案审理过程中，交通枢纽公司与百合百乐公司一致同意解除合同，并确定合同解除日为2019年8月31日。另查明，百合百乐公司于2014年10月21日经长沙市岳麓区市场监督管理局登记设立。2015年12月24日，百合百乐公司变更登记为彭四平一人持股的自然人独资公司，2019年7月19日，百合百乐公司股东及法定代表人由彭四平变更为胡标。百合百乐公司于2019年8月15日形成的股东会决定载明：同意公司减少注册资本，公司注册资本由人民币1000万元变更为100万元，同意各债权人向公司申请债权保全，承诺减资前公司的债权债务由减资后的公司承续，由股东按原认缴出资额依法承担责任，胡标在该决定上签字。《湖南百合百乐商业管理有限公司债务清偿或担保情况说明》载明：本公司于2019年6月25日股东决定，将公司注册资本从1000万元减至100万元。公司已于减资决议作出之日起10日内通知了全体债权人，并于2019年6月26日在《长沙晚报》上发布了减资公告，至2019年8月14日止，没有债权人向百合百乐公司提出债务清偿或提供相应担保的要求，公司对原有债务负有清偿责任，全体股东提供相应担保。同日，百合百乐公司注册资本由1000万人民币变更为100万人民币。以上事实有《房屋租赁合同》、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《竣工验收备案表》、长沙市公安消防支队出具的长公消验字[2015]第W0252号《建设工程消防验收意见书》、《补充协议》、《长沙综合交通枢纽建设投资公司关于百乐公司确定起租日的会议纪要》、双方往来函件、涉案商场照片、交通枢纽对外委托宣传合同、活动现场照片、《委托代理合同》及转账凭证、发票、百合百乐公司工商登记资料等证据佐证。本院认为，交通枢纽公司与百合百乐公司签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》，以及双方签字确认的《长沙综合交通枢纽建设投资公司关于百乐公司确定起租日的会议纪要》系双方真实意思表示，且无法律规定的合同无效情形，合法有效，双方均应依约履行。本案审理过程中，双方已就解除合同达成一致意见，故本院对交通枢纽公司请求解除合同的诉讼请求不予支持。本案争议焦点为：1.涉案房屋的起租日如何确定。2.百合百乐公司是否应支付B1地下商场的租金及运营管理费。3.百合百乐公司是否应当依照合同约定支付购物中心T3写字楼1-5层的租金及运营管理费。4.百合百乐公司是否应当承担逾期支付租金及运营管理费的违约责任。5.彭四平、胡标是否应对百合百乐公司的债务承担连带责任。关于争议焦点一。交通枢纽公司与百合百乐公司于2016年7月13日通过会议纪要的方式明确，涉案T3写字楼1-5层和地下商城的起租日为2016年6月22日，扣除《房屋租赁合同》约定的免租期17个月，应从2017年11月22日起计算租金及运营管理费。百合百乐公司辩称，涉案T3写字楼2017年8月10日才竣工验收合格，根据《中华人民共和国建筑法》的规定，建设工程竣工验收合格后方可交付使用，应认定2017年8月10日才完成交付，扣除免租期后，T3写字楼1-5层应从2019年1月10日开始计算租金及运营管理费。本院认为，交通枢纽公司于2015年9月22日组织对购物中心T3写字楼进行了竣工验收，且就勘察机关未在验收记录上签章的问题进行了合理说明，虽然备案的竣工验收时间为2017年8月10日，但百合百乐公司已于2016年1月15日接管涉案物业并开展经营活动，且交通枢纽公司并未举证证明涉案物业在竣工验收备案的验收日期即2017年8月10日之前，存在导致涉案物业无法使用的质量问题，故本院对百合百乐公司的答辩意见不予支持。关于争议焦点二。因B1地下商城北面消防天井被湖南乐沙投资管理有限公司封堵，百合百乐公司二次消防设计无法通过验收，百合百乐公司未就B1地下商城申报消防许可而擅自营业，被长沙市公安消防支队行政处罚，对其经营活动造成了严重影响。虽然该天井并非交通枢纽公司封堵，但交通枢纽公司作为合同的相对方，应承担由此给百合百乐公司造成的损失。且地铁商城中玉兰路的4号出口一直处于封闭状态，对百合百乐公司的经营活动造成了较大影响，交通枢纽公司也于2018年9月30日收回地铁商城，故本院酌情认定，B1地铁商城部分的租金和运营管理费应按双方约定标准的20%自2017年11月22日计付至2018年9月30日。双方合同约定B1建筑面积6500平方米，租金收费标准为83元/平方米﹒月，运营管理费收费标准为35元/平方米﹒月。鉴于双方均未提交房屋产权局测绘部门的实测数据，本院依据其约定的建筑面积计算租金及运营管理费。首月租金为：32370元（6500×83×9÷30×20%），以后每月租金为：107900元（6500×83×20%），B1地铁商城2017年11月22日至2018年9月30日的租金共计1111370元（32370+107900×10）。首月运营管理费为：13650元（6500×35×9÷30×20%），以后每月运营管理费为：45500元（6500×35×20%），B1地铁商城2017年11月22日至2018年9月30日的运营管理费共计468650元（13650+45500×10）。B1地铁商城租金及运营管理费合计1580020元。关于争议焦点三。根据合同约定交通枢纽公司将涉案物业交付给百合百乐公司使用，并为涉案商场提供了招商引流、组织大型活动、媒体宣传推广、设置标识导视系统等商业管理服务，并提供了招牌、广告位等运营服务。百合百乐公司应当依约支付租金及运营管理费，但考虑到购物中心T3写字楼存在地表平整差值较大、配电房漏水等问题，且涉案物业整体商业氛围并未形成，百合百乐公司存在较大亏损，故本院酌定百合百乐公司依照双方合同约定租金标准的80%支付房屋租金及运营管理费。双方租赁合同于2019年8月31日协议解除，故租金应从2017年11月22日计算至2019年8月31日，双方约定购物中心T3写字楼租金标准为：购物中心一层（建筑面积3715平方米）：70元/平方米﹒月；购物中心二层(建筑面积3936平方米):25元/平方米﹒月；购物中心三层（建筑面积4401平方米）：15元/平方米﹒月；购物中心四层（建筑面积4390平方米）：15元/平方米﹒月；购物中心五层（建筑面积4439平方米）：15元/平方米﹒月。运营管理费收费标准为35元/平方米﹒月。鉴于双方均未提交房屋产权局测绘部门的实测数据，本院依据其约定的建筑面积计算租金及运营管理费。每月租金为445520元，首月租金为133656元；每月运营管理费584668元，首月运营管理费为175400元。T3写字楼1-5层合计应付租金为9489576元，应付运营管理费为12453428元。关于争议焦点四。双方签订的《房屋租赁合同》12.3条约定，如百合百乐公司逾期交纳租金、物业管理费、租赁保证金、装修保证金或其他应交费用超过45日，交通枢纽公司有权主张不予退还保证金，并有权要求百合百乐公司支付违约金300万元。本案中，百合百乐公司仅支付了租赁保证金200万元，之后一直未支付房屋租金，其行为已构成违约。但考虑到在合同履行过程中，涉案商场并未形成商业氛围，百合百乐公司亦存在较大损失，本院根据本案实际情况，酌情确定百合百乐公司向交通枢纽公司支付违约金300万元，扣除百合百乐公司已支付的200万元保证金，还应支付违约金100万元。另，对于交通枢纽公司诉请百合百乐公司支付因维权而产生的律师费，本院认为，交通枢纽公司诉请的违约金能够覆盖交通枢纽该部分损失，故对交通枢纽公司要求百合百乐公司承担律师费的诉讼请求不予支持。关于争议焦点五。彭四平现已不是百合百乐公司股东，且交通枢纽公司并未举证证明在彭四平作为百合百乐公司股东期间，其个人财产与公司财产存在混同。故本院对交通枢纽公司要求彭四平对百合百乐公司债务承担连带责任的诉求不予支持。2019年7月19日，百合百乐公司股东及法定代表人由彭四平变更为胡标。百合百乐公司于2019年8月15日形成的股东会决定载明：同意公司减少注册资本，公司注册资本由人民币1000万元变更为100万元，同意各债权人向公司申请债权保全，承诺减资前公司的债权债务由减资后的公司承续，由股东按原认缴出资额依法承担责任，胡标在该决定上签字。故，百合百乐公司减资后，股东胡标应以其对百合百乐公司减资前的认缴出资额为限，对百合百乐公司的债务承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、湖南百合百乐商业管理有限公司自本判决生效之日起十日内向长沙综合交通枢纽建设投资有限公司支付房屋租金及运营管理费共计23523024元；二、湖南百合百乐商业管理有限公司自本判决生效之日起十日内向长沙综合交通枢纽建设投资有限公司支付违约金1000000元；三、胡标应在湖南百合百乐商业管理有限公司减资前的出资额10000000元范围内对湖南百合百乐商业管理有限公司上述第一、二项债务承担连带清偿责任。四、驳回长沙综合交通枢纽建设投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费234144.28元，保全费5000元，共计239144.28元，由湖南百合百乐商业管理有限公司承担147828元，由长沙综合交通枢纽建设投资有限公司负担91316.28元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审判长 曹 彦审判员 刘 舸审判员 旷学瑛二〇二〇年五月八日法官助理梁盼书记员赵翔