四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1102民初3256号 原告（反诉被告）：成都思源房地产经纪有限公司。住所地，四川省成都市武侯区科华北路******。统一社会信用代码：915101076721980647。 法定代表人：于宇，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：卜志伟，四川民科律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：姚进军，四川法奥律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川众恒房地产开发有限公司。住所地。住所地，四川省犍为县玉津镇黄旗大道**（鹭岛国际3.格兰郡小区****门市）会信用代码：915111236602590342。 法定代表人：杨波，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人（一般授权）：廖秀健，湖南中楚律师事务所律师。 被告（反诉原告）：乐山市金远房地产开发有限公司。住所地，四川省乐。住所地，四川省乐山市市中区柏杨西路******：91511100765082773A。 法定代表人：徐永亮，总经理。 委托诉讼代理人（一般代理）：廖秀健，湖南中楚律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般代理）：曾磊，男，1979年12月10日出生，汉族，该公司副经理，住四川省乐山市市中区。 原告成都思源房地产经纪有限公司（以下简称成都思源公司）诉被告四川众恒房地产开发有限公司（以下简称四川众恒房开司）、乐山市金远房地产开发有限公司（以下简称乐山金远房开司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2017年9月1日作出（2017）川1102民初1307号民事判决，被告四川众恒房开司、乐山金远房开司不服该判决，向四川省乐山市中级人民法院提起上诉。四川省乐山市中级人民法院于2018年5月18日作出（2018）川11民终117号裁定，发回重审。本院于2018年5月28日立案受理，本院依法另行组成合议庭，被告四川众恒房开司、乐山金远房开司于2018年6月6日提起反诉，于2018年12月6日公开开庭进行了审理。原告成都思源公司的委托诉讼代理人姚进军，被告四川众恒房开司、乐山金远房开司的委托诉讼代理人廖秀健，被告乐山金远房开司的委托诉讼代理人曾磊均到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解7个月、调取新证据1个月及延长审限2个月。本案现已审理终结。 原告成都思源公司诉称：1、确认原告与被告（以下均指二被告）于2016年12月30日已解除《“罗浮盛世”项目全案营销策划及销售代理服务委托合同书》（以下简称《委托合同书》）及《罗浮盛世项目代理合同补充协议》（以下简称《补充协议》）；2、判令被告支付原告拖欠的销售代理佣金363820.38元；3、判令被告支付原告滞纳金暂计为32139.66元。事实与理由：2012年10月10日原告作为乙方与作为甲方的被告签订《委托合同书》及《补充协议》，约定被告委托原告负责其开发的位于乐山市的罗浮盛世项目的销售代理事宜。《委托合同书》对代理期限、权利义务、佣金支付、违约责任等事项予以了明确约定。合同签订后，原告依约履行了营销策划和销售代理等事项，完全、适当地履行了合同义务。在合同履行过程中，因被告迟延支付销售代理佣金等违约行为严重损害原告的合法权益，经多次协商，被告仍拒绝履行相关义务，原告特起诉请求判如所请。 被告四川众恒公司、乐山金远公司辩称：被告认可原告主张的解除《委托合同书》及《补充协议》的时间为2016年12月30日。原告为被告共计销售房源1571套，总佣金大约680多万元，被告已支付其中1471套房源佣金，尚余100套房屋不足5%的佣金未支付。100套房屋中，有7套系开发商差欠建筑方的工程款，开发商以房抵工程款，请原告帮助履行合同手续，不能计算为原告的销售业绩；8套在签订商品房买卖合同后退房，根据委托代理销售合同约定不应支付佣金；26套是原告于2016年2月26日擅自离场后，被告重新委托其他销售公司催收回余款，根据委托代理销售合同也不符合佣金结算条件的；1套系原告错配户型平面图，擅自代购房人签署房屋改造委托书造成纠纷，至今没有交房，也没有结清房款，纠纷尚未解决，上述共42套房屋未达到支付佣金的标准。另外58套房屋系原告销售房屋，本应支付佣金，但由于原告在履行合同过程中存在错配户型平面图、代签委托书、擅自撤场等违约行为，给被告造成200多万元的损失，该58套应结算的佣金用以抵扣被告的损失。综上，被告不应支付原告的佣金及滞纳金。即使要支付滞纳金，被告认为滞纳金的约定过高，请求法院予以调整，滞纳金按照银行同期同类贷款利率予以计算。 反诉原告（以下均称被告）四川众恒公司、乐山金远公司向本院提出反诉请求：1、确认反诉被告（以下均称原告）单方解除销售代理服务委托合同、并擅自撤离全部营销人员的行为构成根本性违约，判令原告承担由此给被告造成的损失47.13万元；2、判令原告赔偿因其错配户型平面图、擅自代签房屋改造委托书给被告造成的损失120万元；3、判令原告退还被告因客户退房的佣金5.331632万元；4、判令原告退还其负责人詹晟、邹健、邓升科在销售代理服务期间以预付营销业务费形式提前领取的佣金3.48万元。事实与理由：原告存在在“罗浮盛世”项目销售“镜像房”（即错配户型平面图）、擅自更改房屋结构（擅自代购房人签署房屋改造委托书）等重大过错，引发广大业主围攻售楼部、拒绝收房、集体上访、提起诉讼仲裁等，为了平息事态，作为开发商的被告通过给业主减免物业费、重新改造房屋结构等方式来弥补，为此造成近200万元的损失。面对上述尴尬局面，原告却于2016年2月26日擅自撤离全部营销人员，将未完成工作和大量纠纷扔给被告，导致被告将上述工作另行委托乐山天瑞公司代为完成，被告应支付乐山天瑞公司费用47.13万元（1571套×30万/套×1‰），该笔款项依约应由原告承担。依据委托合同书第12.7条的约定，原告应对因错配户型平面图、擅自代购房人签署房屋改造委托书的严重过错行为造成的损失承担赔偿责任。根据第12.3条约定，原告擅自撤离全部营销人员，被告有权拒绝支付未结算的佣金。 反诉被告成都思源公司对反诉原告四川众恒公司、乐山金远公司的反诉辩称：1、被告提出的四项诉讼请求缺乏事实和法律依据，应该全部驳回。由于被告未按约定向原告支付代理佣金，其行为构成根本性违约，原告依据委托合同第12条第8款及合同法第93条规定行使了解除权，并按规定程序进行了送达，合法有效。本案案由为委托销售合同纠纷，属于委托合同范畴，原告享有任意解除权，被告亦未在法定期限内提出异议。2、被告称原告错配户型平面图、擅自代购房人签订委托书的情形不能成立。根据委托合同约定，包括商品房买卖合同和户型平面图在内的销售资料由被告印制，不属于原告义务。即使存在错配，也是因被告过错造成。3、被告要求原告退还客户佣金的观点不能成立。原告取得佣金基于委托合同书约定，被告并未充分证实已签约客户存在退房的情形，且被告提供的材料中绝大部分客户属于换房情形，故被告无权要求原告退还已结佣金。4、被告提出的第四项诉请内容不明确，请求主体不明确，如果被告要求原告归还借款，明显混淆了主体和基础法律关系，不属于本案审理范畴。综上，被告提出的反诉请求缺乏依据，请求驳回被告的全部反诉请求。 经审理查明：2012年10月10日原告（乙方）与被告（甲方）签订《“罗浮盛世”项目全案营销策划及销售代理服务委托合同书》（以下简称委托合同书），约定甲方委托乙方负责甲方开发的“罗浮盛世”项目的全案营销策划及销售代理服务工作。第二条1、营销策划服务工作内容：1.1市场分析及客户定位；1.2项目营销定位；1.3增加项目附加值；1.4制定营销竞争对策、各销售阶段下销售价格体系；1.5宣传推广策划；1.6现场包装策划。2、销售代理服务工作内容：甲方委托乙方联合负责本项目的销售代理工作。乙方组建专门的销售队伍，负责本项目可销售物业的销售代理工作。第三条1、本合同的有效期自本合同签订之日起至项目可售部分全部销售完毕止。本合同终止后，对于乙方在本合同有效期内完成的销售成交的未尽事宜，乙方还应负责相关善后处理工作至全面履行完毕为止。3、甲方保留物业：甲方保留单位不超过本项目可销售建筑面积的5%，保留单位用于关系客户或自用，甲方出具书面的《保留单位房号表》。甲方保留单位不计入乙方代理销售面积，乙方不收取保留单位的代理费，仅按照住宅1000元/套、车位1000元/套、商业5000元/套收取服务费。如因实际情况保留单位超过可销售建筑面积的5%，超出部分按本合同约定计付代理费。甲方保留物业所有购房相关手续均由乙方负责办理。4、甲方在对外发布的销售价格基础上额外给予关系户、内部员工的折扣优惠，该部分售出单位（不含甲方保留物业）计入乙方代理销售面积并按照实际成交价计入乙方销售业绩并支付本合同约定计付代理费。第四条销售代理服务及相关要求：2.1以客户签署正式购房合同的回款金额为考核指标，以年度为考核期。具体考核任务及考核办法将在每会计年度初经甲乙双方协商一致后，以销售考核任务单作为补充协议的形式确定。该补充协议作为合同附件，与主合同拥有同等效力。3.3甲方负责于乙方进场销售前完成销售所需模型、看板等销售展示工具的制作。完成销售面积的测量、销售资料（楼书、户型平面图集、宣传单页等）印制。4.2销售代理佣金按本项目所售物业部分的合同签约金额计算。合同签约金额指甲方与相关买受方签订《乐山市商品房预售合同》及相关补充协议时所确定的成交金额。4.3销售代理佣金的结算：在本合同约定的考核期内4.3.1如果乙方完成销售任务的90%（包含90%及以下），则销售代理佣金按照合同签约金额的1.1%提取。4.4.2考核期内预留0.1%作为销售满意度保证金，在自然季度完毕时达到240分值即在本季度末次月发放。4.5销售代理佣金支付：4.5.1甲方按1%比例向乙方结算销售代理佣金，并按月支付。每月5日（如遇法定节假日顺延）为销售代理佣金的结算日，乙方向甲方提交上月代理佣金对账单，甲方应于三个工作日内书面确认并返还乙方，逾期未提意见的，视为甲方已确认；每月10日（如遇法定节假日顺延）将代理佣金支付给乙方（以客户签署正式购房合同已到甲方账户的回款金额为支付依据），按照：按揭客户以银行放款为依据；一次性付款客户以全部房款到账为依据；分期付款客户以到账的比例为依据。乙方在收取代理佣金时，应向甲方开具合法有效发票。每自然季度完毕，核算销售满意度得分，如达到4.4.2约定分值，则在季度末对账，次月发放此部分佣金。4.5.2无论以何种原因导致客户退房等情况出现，乙方应退还已收取的代理费，如该房屋退房后再次销售的，甲方按照该房屋最后一次成交的价款计算代理费。第五条1、甲方需承担的费用：1.11宣传品（包括但不限于楼书、三折页、户型平面图单页、客户通讯等）审批制作、发布费用。第六条甲方权利义务：8、为保证本项目工作顺利进行，甲方应无偿提供经双方确认的资料清单中的各类材料及资料，并保证所提供资料的真实性、合法性、准确性及完整性。资料清单随项目发展进度，可由乙方提出资料清单的需求，经与甲方协商签字确认后，作为合同中的附件与本合同具有同等法律效力。如因甲方提供资料存在缺陷或存在权利瑕疵导致乙方出具的报告或其他工作成果不完善、不准确或侵害他人合法权益的，由甲方独立承担全部法律后果。15、派出专职人员负责销售收款（款项进入甲方账户）、办理预售登记、网上签约、双方工作协调等几方面的销售工作。第七条乙方权利义务：18、协助并指导甲方委托的广告公司完成各种营销推广工作，包括媒体广告、宣传品（包括楼书、折页、DM页、户型平面图单页、客户通讯等）设计工作。19、保证销售过程真实，对客户不作未经甲方允许之承诺。21.负责本项目销售现场管理、收集客户资料、反馈客户意见、协助甲方办理合同签署等工作。建立客户档案并备份其资料（包括备份客户签约合同）。24、协助甲方完成成交客户的付款、入住手续资料收集及投诉解决等工作。第十二条违约责任赔偿：1、本合同签署生效后，甲、乙双方应严格遵守本合同，任何一方如在合作期间单方面无故中止或解除本合同，应向对方赔偿经济损失。2、在本合同有效期间，甲方无故终止或解除本合同，乙方有权要求甲方按照合同约定支付已经销售完成而未结算的代理佣金，甲方还应赔偿乙方五十万元解约费。3、在本合同有效期内，乙方无故中途终止或解除本合同，则乙方无权再向甲方收取未成交或未结算的代理佣金，此部分代理佣金不足以弥补甲方直接经济损失的，甲方有权向乙方追偿相应的损失。4、若甲、乙双方任何一方违约，守约方可追究违约方的违约责任。向违约方提出终止合同的，应提前15日以书面形式提出。违约方应完成所有应尽未尽的责任事宜并向对方支付全部应付未付的费用。7、乙方须负责对销售人员进行销售培训和管理，乙方在交易中，如有因乙方及其派出的工作人员处理不当、错误引导或工作疏忽导致虚假书面承诺、口头承诺的行为，乙方须承担相应后果，如果因此发生客户退房的行为，乙方需退还该销售单位已收取的销售代理佣金。8、甲方超过15个工作日仍未向乙方支付销售代理佣金，每延迟一日，须向乙方支付应付费用万分之五的金额作为滞纳金。延迟超过一个月时，乙方有权要求甲方解除合同，并有权要求甲方支付应付未付的销售代理佣金及滞纳金（按万分之三/日计算）。该合同附件二项目营销策划及销售代理服务内容为：7.2.2.5、现场接待和促成成交。7.2.2.6、建立客户档案（客户资料、合同档案、销售数据），未购客户资料、已购客户资料、签约客户资料、按揭客户资料汇总并每月的提报。7.2.2.7、签署房屋买卖合同的文件。7.2.2.11客户投诉处理。7.2.3、为乙方制定物业交付工作流程及应变方案并协助完成物业交付工作。2015年4月13日原、被告签订《罗浮盛世项目代理合同补充协议》，约定销售代理方式由原合同规定的被告独家代理变更为联合代理，另外一家联合代理方由甲方自定；原合同与本协议有冲突的条款，以本协议为准；除本协议约定内容外，考核方式、佣金支付条款及其他条款仍以原合同相关规定为准。同月，乐山天瑞房地产营销策划有限公司（以下简称乐山天瑞公司）进场开展营销工作。 合同签订后，原告按约进场开展营销策划及销售代理工作，被告亦按约履行自己的义务。2015年12月18日，“罗浮盛世”一期项目取得《竣工验收备案书》，具备交房条件。2015年12月20日“罗浮盛世”按预定日期开始交房，交房过程中部分业主认为楼盘存在开发商虚假宣传、镜面房、房屋结构不合理、房屋质量等问题，在交房现场拉标语、使用扩音设备发布相关言论，并拒绝收房，当天事态经多方协调才得以平息。镜像房问题主要反映在一期2栋、4栋业主所签商品房买卖合同中。被告认为出现镜像房问题系原告销售人员工作疏忽、不细心所致，2016年1月10日起被告未支付原告代理佣金。2016年2月26日，原告将其全部销售人员撤离“罗浮盛世”销售现场。2016年12月29日原告向被告邮寄《关于解除及的通知书》，通知被告正式解除双方的委托合同书及补充协议、要求被告全额支付尚欠的代理佣金363820.40元及违约金。2019年12月30日被告收到该通知。2017年1月4日被告向原告邮寄关于解除通知的回函，认可双方实际未结算的销售代理佣金为180604.98元、扣除原告借款34800元后被告尚欠佣金145804.98元，由于原告单方终止合同根据约定无权向被告主张佣金等内容。因双方无法协商，原告于2018年5月28日向本院主张前述请求。审理中，原、被告认可解除合同及补充协议的时间为2016年12月30日。 原告离场前在“罗浮盛世”项目共计销售2068套房屋。截止2016年3月，双方确认仅余100套房屋已售未结佣。被告对其中的58套认可已达到结佣条件，对房屋合同价款、回款金额无异议，但对支付佣金的比例有异议。该58套房屋为：林红萍（4-2-7-3），赖宏、王丽（1-1-6-6），吴平（7-2-7-6），代鸣（7-2-7-5），王强、孙平（7-2-31-1），辜建忠（1-1-14-3），魏萍、林玉刚（7-1-24-6），刘西诊、周远坤（5-1-25-8），曹杰（7-2-17-3），潘强、叶晓琴（7-1-23-4），李容（7-1-16-2），王为君、何丽琼（7-1-3-1），罗元珍（7-1-8-3），廖丹、许丛龄（7-2-11-5），卢端丽（8-1-12-1），向继琼（7-2-22-3），卓健（1-1-4-6），王文杰、彭丽（8-1-14-6），陈光东、张容（5-2-32-4），玛赫乌干（7-1-11-2），熊亮（8-1-14-1），罗辅成、李小兰（8-1-22-1），刘静（7-1-30-7），梁秋枝（7-1-26-7），郭民跃、江成华（7-1-11-7），张兰芝（7-2-2-2），郭玉清、黄淑文（7-1-10-5），王志英（2-1-18-4），宛良英（3-1-27-8），张晓霞、邓灵利（4-1-3-4），张加明（7-1-7-1），熊静（8-1-4-3），徐娟（7-1-8-2），何元彬、苟容华（7-1-3-2），田勇（8-1-28-1），邹颖琪（3-1-28-8），吴保罗、朱美娟（1-1-14-2），向福琼（5-2-30-6），丁忠明、王和英（5-2-7-5），徐雪梅（7-1-33-8），蒋林峰、胡茵、邓淑群（8-1-23-1），邱晓翠（7-1-3-3），许凤鸿（5-2-24-4），卢建莲、张超（7-1-5-8），朱涛（7-2-7-3），彭淑群（7-1-12-2），李松林（8-1-31-5），李红、曾涛（8-1-31-6），尹安祖（7-1-7-5），周琴、罗辑（8-1-4-5），傅剋嘉（8-1-24-5），陈昌元、陈润莲（7-2-2-1），李科（7-2-2-5），梁惠（8-1-3-4），杜勇萍、刘水英（7-1-31-3），郭昌竹（7-1-8-7）、董建华、谢玲丽（7-1-15-5）、龚旭（8-1-20-1），上述58套房屋合同总价为17776002元，合同回款为17776002元。 其余42套中李燕（4-2-4-8）、张铉（1-2-8-6）、赵学群（3-1-10-2）、程云(田启兰)（4-1-28-6）、米佳（2-1-6-1）、周东（李兴蓉）（1-1-15-2）、李晓萍（郭川）（1-1-7-3）、毛兵（8-1-24-3）、曾朝君（左先菊）（8-1-21-3）、鲁新（王开英）（7-2-4-1）、陈刚（5-1-28-8）刘冬廷（陈晓英）（5-1-3-2）、方星惠（7-2-29-4）、曾波（廖珠琳）（7-2-10-4）、徐锐丽（7-2-29-6）、仇光跃（8-1-11-4）、周密（贾聪英）（7-1-27-2）、张甜甜（7-1-13-2）、杨惠容（雷云）（7-1-19-2）、张学莉、张玉强（1-1-17-6），张燕（余强）（8-1-7-1）、张兰英（7-1-33-7）、黄德全（谢淑容）（6-1-4-6）、邹永忠（范德容）（8-1-3-6）、贾佑素（6-1-28-6）、宋高容（5-2-32-5）、程明文（6-1-7-6）等二十七套房屋买卖合同签订在原告撤场之前，部分回款在原告撤场之后，上述27套合同总金额为8911191元。刘玲、陈忠（4-1-12-5）、肖洲（1-2-20-2）、卢飞燕、刘超、刘跃平（4-1-6-5）、范正成（2-1-12-3）、陈涛（1-1-8-6）、周勇（3-1-25-5）、潘福晓、吴永莉（8-1-19-4）、陈斌（8-1-2-2）等八套房屋退房，上述8套房屋合同总金额为3000275元。杨建国（1-2-3-3）、杨建国（1-2-3-4）、卢国生（1-1-23-1）、卢秋伊（1-1-19-2）、于萍（1-1-19-1）、杨莎（1-1-21-2）等7套房屋系工程款抵扣，由原告办理商品房买卖合同等手续，上述6套房屋总金额为3120000元。卢新春（4-1-6-7）无买卖合同及回款凭证。 成都思源公司代理销售“罗浮盛世”小区2幢2单元（共32层，每层八套住房）不同楼层相同号数的商品房（即同一单元同一垂直面的商品房）时，《商品房买卖合同》附件一《房屋户型平面图》存在户型和空间尺寸一致、朝向相反的问题。比如，杨某于2013年6月11日购买了2幢2单元25层1号商品房,黄明全于2013年6月13日购买了2幢2单元5层1号商品房，潘前芳、余德文于2013年6月14日购买了2幢2单元22层1号商品房，康运凤于2013年6月14日购买了2幢2单元28层1号商品房。四购房户先后与四川众恒公司、乐山金远公司签订的《商品房买卖合同》反映出四套商品房属同一单元同一垂直面的商品房，四份《商品房买卖合同》附件一《房屋户型平面图》均标注有“2幢2单元3至31楼1号”字样，在户型、空间尺寸方面一致，并有购房人的签名和捺印，但前三户的《房屋户型平面图》与康运凤的《房屋户型平面图》在朝向方面相反，前三户的《房屋户型平面图》与后者的形成镜像。 2016年1月起，“罗浮盛世”部分业主以各种形式向乐山市政府、乐山市住建局等单位反映验房中发现的问题，主要包括开发商虚假宣传、房屋结构户型与合同不一致及不合理、房屋质量等等。2016年2月2日乐山市住建局在《关于杨某信访事项处理意见书》中对2栋2单元25楼1号业主杨某反映的开发商违规交房、消防通道、电梯、房屋空调机位、户型等问题做出答复，期中针对户型的答复为“建设单位应购房户的委托所做的个别内墙的调整，具备相应的工程技术核定资料”。出现镜面房的部分业主向被告提出退房申请，被告在针对退房的回复中均称“造成合同附件中户型平面图镜像与买受人实际选定的房屋镜像不一致的原因，是销售人员工作疏忽、不细心所致”，解决方式均为被告在代为办理产权手续时更换合同附件中的户型平面图、确保合同附件与实际房屋镜像一致。2017年2月25日华西都市报刊登标题为“乐山现480套镜面房客厅卧室双双整反业主懵了”的文章。针对镜面房问题，文章载明：“整个小区确实有480套镜面房，据曾磊、杨波介绍，这是因为2栋1单元与2单元户型相同，4栋1单元与2单元户型相同，1、2单元之间只是镜像（左右）不一致，所以销售时统一使用了1单元的户型平面图。两人强调，镜面房并不影响功能和布局，在此前给业主的回复中，开发商同时承认，镜面房系销售人员工作疏忽、不细心所致。…对于镜面房的问题，开发商也向业主提出了解决办法：在代为办理产权手续时，更换商品房买卖合同附件中的户型平面图，确保产权证、合同附件中的户型平面图与实际一致”。2017年9月13日被告与杨某（2-2-25-1）达成和解协议，被告为其代缴2016年1月至2017年9月30日期间的物管费并支付杨某补偿金、改造工程款共计21500元。2017年9月22日被告与2栋2单元31楼4号业主赵骥（2-2-31-4）达成和解协议，被告为其代缴2016年1月至2017年9月30日期间的物管费并支付赵骥补偿款、工程改造款共计6500元。 2015年2月7日至5月28日期间，林万春、曾恒超等68户业主出具《委托书》，主要内容：为确保建筑外立面整体美观、增强房屋实用性，特全权委托被告代为实施物业可利用空间改造工程，具体改造标准以被告改造方案为准。并承诺完全接受改造方案、房屋改造后新的平面布局、房屋改造方案与双方签订的《商品房买卖合同》所附交房产权平面不一致的情况。委托书上委托人处有“林万春、曾恒超”签名，受托人处未无签字和加盖印章。2016年2月22日至2017年7月15日林万春、曾恒超等64户业主出具《减免物业费用申请》，上载明：“申请理由：出卖人的置业顾问擅自代买受人签订二次装修《委托书》，将二次装修意愿强加给买受人，在缔约方面存在严重过错，应承担相应责任。要求事项：鉴于经二次改造的房屋具有实用性，扩展了使用空间，增加了房屋的使用功能，买受人本着客观、务实的态度，仅要求出卖人减免物管费。经双方友好协商，同意减免4个月物业费（金额457元）”。申请人林万春、曾恒超在申请人处签名。上述申请书共计68份，载明的减免金额共计36826元。出具上述《委托书》及《减免物业费用申请》的业主包括“罗浮盛世”小区1栋1单元、2单元，2栋1单元，3栋1单元，4栋1单元、2单元，5栋1单元、2单元，6栋1单元，7栋1单元、2单元业主。2016年9月18日被告乐山金远房开司代包括林万春、曾恒超在内的70户业主向乐山市金厦物业服务公司支付物管费37663元。 2016年3月17日乐山天瑞公司向被告出具《工作衔接函》，载明：“罗浮盛世项目截止到2016年2月29日共计销售住房2360套（天瑞销售292套）。已交房769套（其中思源交房497套，天瑞交房272套），剩余未交房源1591套。针对现剩余未交房源（1591套）＋我公司已交房源（272套）后扣除我公司自己销售的房源（292套）即1591＋272－292＝1571顾问的交房佣金。补贴总仅额为30万/套×1571×1‰＝471300元”。2016年5月4日乐山天瑞公司向被告出具《关于交房补贴的请示》，申请被告支付已交一期房源部分交房补贴5万元。2016年5月19日被告向乐山天瑞公司转账166418元。 另查明，“罗浮盛世”《商品房买卖合同》所附的《房屋户型平面图》上除标明所购房屋户型、尺寸及位置外，户型平面图下方标注有“2栋2单元3至32楼2号”字样。该户型平面图作为合同附件由买受人在签订合同时一并签字捺印确认。 2014年11月17日邓升科出具《借条》，载明营销部邓升科因开展区县行销工作向开发商张先培借款1万元用于安排后勤保障，凭票据实报实销。2014年11月21日邓升科借支马边行销后勤费用1万元。2014年12月10日邓升科借支区县行销备用金1万元。2015年8月11日邹健因下乡行销借支1500元。 2017年9月1日本院就本案作出（2017）川1102民初1307号民事判决，该判决查明退房客户房管局备案资料显示原告已经结算佣金客户中有曾志群等15户退房，被告已支付15套退房客户代理佣金53316.32元给原告。判决：一、本诉原告成都思源公司与本诉被告四川众恒房开司、乐山金远房开司在2012年10月10日，签订的《“罗浮盛世”项目全案营销策划及销售代理服务委托合同书》及《罗浮盛世项目代理合同补充协议》于2016年12月30日解除；二、本诉被告四川众恒房开司、乐山金远房开司在本判决生效之日起十日内支付本诉原告成都思源公司销售代理佣金258433.13元；三、本诉被告四川众恒房开司、乐山金远房开司以258433.13元为基数从2016年1月10日起按万分之三∕日支付原告滞纳金至付清时止；四、驳回本诉原告成都思源公司的其他诉讼请求。五、反诉被告成都思源公司在本判决生效之日起十日内返还反诉原告四川众恒房开司、乐山金远房开司销售代理佣金53316.32元；六、驳回反诉原告四川众恒房开司、乐山金远房开司的其他诉讼请求。以上各项费用品迭后，四川众恒房开司、乐山金远房开司应支付成都思源公司205116.81元。宣判后，被告对该判决不服提起上诉于四川省乐山市中级人民法院（以下简称乐山中院）。2018年3月27日乐山中院询问笔录中，被告陈述其提供给原告的商品房买卖合同以及户型平面图为电子档案，需要时再打印并装订。但原、被告对合同及户型平面图的打印、装订及引导客户在合同上签字捺印系哪方的义务说法不一。2018年5月3日乐山中院庭审笔录中，被告明确表示对（2017）川1102民初1307号民事判决的第一、第四、第五项判决无异议，对第二项判决认定的被告尚欠原告代理佣金258433.13元金额也无异议，仅对是否该支付有异议。被告认可系自己委托原告征求客户意见，询问客户是否愿意签订改装委托书；被告申请的证人王某到庭陈述，自己系原告公司“罗浮盛世”项目销售人员、现场销售时销售人员向客户出示的户型平面图系改造后的户型平面图，合同所附户型平面图系事先印制出来摆放在售楼部、户型平面图上标注了房号，由销售公司人员匹配合同及户型平面图并引导客户在合同及户型平面图上签字捺印。 上述事实有原、被告身份信息、《“罗浮盛世”项目全案营销策划及销售代理服务委托合同书》、罗浮盛世项目代理合同补充协议》、商品房买卖合同、放款情况截图、《关于解除及的通知书》、邮寄单据、回函、商品房订购协议、签约确认表、“罗浮盛世”项目佣金对账明细、个人借款担保合同、公证书、不符合结佣条件明细及相应收款收据、被告确认的58套房源对应的应付销售代理佣金明细、华西都市报刊登标题的“乐山现480套镜面房客厅卧室双双整反业主懵了”的文章、《关于杨某信访事项处理意见书》、光盘、退房申请书、商品房买卖合同和解协议、物业费清单、情况说明、委托书、减免物业费申请书、工作衔接函、关于交房补贴的请示、支付凭证、借条、（207）川1102民初1307号民事判决书、乐山市中级人民法院庭审笔录及询问笔录以及各方陈述等证据予以证明。 本院认为：原、被告签订的委托合同及补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系有效合同。 一、关于合同解除。审理中被告认可收到原告邮寄的解除通知，原、被告对解除合同及时间均无异议，故本院确认本案委托合同及补充协议的解除时间为2016年12月30日。 二、关于违约。根据委托合同及附件约定，被告的主要义务包括负责印制买卖合同、户型平面图等资料；保证所提供资料的真实性、准确性及完整性；派出专职人员负责销售收款、办理预售登记、网上签约、协调双方等工作。原告的主要义务包括协助并指导被告委托的广告公司完成包括户型平面图等资料的设计工作；现场接待和促成成交、建立各类客户档案、签署房屋买卖合同的文件、客户投诉处理、为被告制定物业交付工作流程及应变方案并协助完成物业交付工作。由此可见，“罗浮盛世”项目销售流程中指导并协助客户完成合同签署系原告义务，而将合同与户型平面图匹配系签署合同的必要义务。 关于原告在履行合同中是否存在违约行为的问题。一、原告是否错配户型平面图。户型平面图正中为房屋户型、尺寸、朝向，左下方标注该户型所在的楼栋、单元、楼层及门牌号××栋2单元3至32楼1号），右下方标注为该户型所在整个小区的位置。三项内容均为印刷体。从户型平面图整体来看平面图中三项内容在制作时应已匹配完毕。而销售中同一单元同一垂直房号的户型平面图上出现户型朝向相反、但楼栋标注却一致的情况，应为平面图制作过程中户型与楼栋号匹配发生错误，由于户型平面图的制作义务在被告，因此被告对错配户型图负有主要责任。而原告在同一时间段与同一位置同一户型不同楼层的客户签订买卖合同时，对所附户型平面图朝向完全不一致未及时发现并向被告提出修改意见，其作为房屋销售的专业公司亦未尽到审查义务，其行为亦有过错，原告对此负有次要责任。二、原告是否擅自代签房屋改装委托书。被告提交《委托书》为统一格式的打印件，内容为客户为了增强房屋的实用性委托被告对房屋进行二次装修。由于“罗浮盛世”在销售时销售人员向客户出示的户型图并非房屋原设计户型，而是改造后的户型图，并且被告自认自己委托原告在与客户签订合同时征求客户意见是否改装，因此可以认定改装委托书系被告的意思表示。被告提交的《申请书》亦为统一格式的打印件，上载明申请理由一致，落款时间均在原告撤场之后，可以推定申请书系被告单方面制作并由申请人签字确认，被告申请的证人杨某到庭作证的证言、改装委托书、申请书没有形成证据锁链达到被告证明委托书系原告销售人员代签的目的。三、原告是否未完成合同约定事项便擅自撤场。根据委托合同约定，项目可售部分全部销售完毕时合同终止。2016年1月“罗浮盛世”项目交房时发生了大量业主拒收事件造成较大的社会影响，原告作为销售公司仍负有对已售房屋的投诉进行处理、协助被告完成交房等义务，原告于2016年2月26日全部撤场时，并未完成上述部分合同义务，该行为不符合合同约定。 被告未支付原告已售100套房屋的佣金是否违约的问题。根据合同约定，佣金的结算方式为按月结算，即每月10日被告将佣金支付给原告。2016年1月前被告均按约按时足额支付了原告佣金。2016年1月因交房时发生错配户型平面图、客户对房屋质量不满意等状况，部分客户拒绝收房，被告认为原告有过错才未支付佣金。如前所述，错配户型图的主要责任在被告，被告由此拒绝支付全部租金不当。且支付佣金是被告主要义务，即使原告有违约行为被告可通过追究其违约责任来保障自己的权利，而非以拒绝支付佣金来对抗，因此本院认定被告未按时支付佣金系违反合同约定的行为。 三、关于代理佣金的计算。原、被告双方对被告尚欠原告100套已售房屋佣金的事实无异议。经庭审核实，被告认可林红萍等58套房屋达到结佣条件，对合同价款、回款无异议，该58套的合同总价款为17776002元，被告应当按约向原告支付该58套房屋佣金。被告认为其余42套房屋不符合结佣条件，经查该42套房屋中张铉等27套系原告所售，但部分回款时间在原告撤场之后，根据委托合同约定，销售佣金按所售房屋合同签约金额计算，除被告保留物业按套计算佣金外，其余原告销售房屋均按合同签约金额计算。该27套房屋符合结佣条件，且不属于保留物业，故被告应当支付原告该27套房屋的佣金；刘玲、陈忠等7套房屋系原告所售但在原告撤场之后退房，按照合同约定该7套房屋不应计入结佣范围；杨建国等6户房屋系原告所售，被告提供的证据可以证明该6套房屋系工程款抵扣，委托合同对此种情形是否该支付佣金无约定，原告并未实际销售该部分房屋，故该6套房屋不应支付原告销售佣金；卢新春（4-1-6-7）无买卖合同及回款凭证，本院无法查清是否符合结佣条件，故对该套房屋不予支持。被告尚欠原告已售符合结佣条件的房屋为85套，合同总金额为26687193元。根据约定被告按1﹪比例向原告结算销售代理佣金，考核期内预留0．1﹪作为销售满意度保证金，核算销售满意度得分且达到约定分值，被告才支付原告预留部分佣金，由于原告未证明销售满意度得分达到约定分值，故原告要求被告按1.1﹪支付代理佣金的主张本院不予支持。被告按1﹪比例原告销售佣金为266871.93元。同时根据合同第十二条第8款约定，被告应当支付原告滞纳金。合同约定的滞纳金具有违约金性质，审理中被告抗辩滞纳金过高要求调整，本院确认被告应按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍支付原告滞纳金。 四、关于被告主张的损失。被告主张原告擅自撤场为其造成损失47.13万元，该47.13万元中只有166418元被告提供了转账凭证予以证实，其余均未提供证据，故除166418元外的其他损失本院不予支持。166418元系被告向天瑞公司转账，被告主张该笔费用系原告撤场后被告委托天瑞公司来完成收尾工作而支付的费用。经审理查明，天瑞公司于2015年4月就进场与原告共同销售“罗浮盛世”项目，并非原告撤场后才受被告委托而进场。被告与天瑞公司之间本身存在佣金支付行为，而转账凭证上也未注明该笔款项的性质，同时被告提交交房补贴申请系天瑞公司的单方陈述，未得到原告认可，也无其他证据予以佐证，故该166418元系原告撤场给被告造成的损失证据不足，本院对被告主张的该项损失不予认定。被告主张原告赔偿因其错配户型平面图、擅自代签房屋改造委托书给被告造成的损失120万元。被告主张的该部分损失包含被告代业主向物业公司支付的物管费、改装费用、安装空调支架、上访业主的补偿款等费用，被告所提供的证据显示被告支付上述费用大部分基于房屋户型设计不合理需改装而产生，因擅自代签房屋改造委托书的责任不在原告且错配户型平面图的主要责任人系被告，故本院对被告主张的上述费用不予认定。但实际情况为，原告因提前撤场确实遗留了部分工作、且其对错配户型平面图亦要承担次要责任，上述行为确实给被告造成损失，故本院酌情认定被告损失为5万元，该笔损失应由原告支付被告。 此外，被告请求确认原告单方解除销售代理服务委托合同、并擅自撤离全部营销人员的行为构成根本性违约，该项请求属于法院事实认定范畴，并非判决事项。原、被告均对原一审判决中判决原告退还被告因客户退房的佣金5.331632万元无异议，本院对被告的该项反诉请求予以确认。被告反诉请求原告退还其负责人詹晟、邹健、邓升科在销售代理服务期间以预付营销业务费形式提前领取的佣金3.48万元的请求，因委托合同并未对此进行约定，且该请求与本案不系同一法律关系，本案不作处理，被告可另案主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第四百零五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、本诉原告成都思源房地产经纪有限公司与本诉被告四川众恒房地产开发有限公司、乐山市金远房地产开发有限责任公司在2012年10月10日签订的《“罗浮盛世”项目全案营销策划及销售代理服务委托合同书》及《罗浮盛世项目代理合同补充协议》于2016年12月30日解除； 二、本诉被告四川众恒房地产开发有限公司、乐山市金远房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内支付本诉原告成都思源房地产经纪有限公司销售代理佣金266871.93元； 三、本诉被告四川众恒房地产开发有限公司、乐山市金远房地产开发有限责任公司以266871.93元为基数从2016年2月10日起按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍支付本诉原告成都思源房地产经纪有限公司滞纳金至款项付清之日止； 四、驳回本诉原告成都思源房地产经纪有限公司的其他诉讼请求； 五、反诉被告成都思源房地产经纪有限公司在本判决生效之日起十日内返还反诉原告四川众恒房地产开发有限公司、乐山市金远房地产开发有限责任公司销售代理佣金53316.32元； 六、反诉被告成都思源房地产经纪有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告四川众恒房地产开发有限公司、乐山市金远房地产开发有限责任公司损失50000元； 七、驳回反诉原告四川众恒房地产开发有限公司、乐山市金远房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费3620元，由四川众恒房地产开发有限公司、乐山市金远房地产开发有限责任公司负担；反诉案件受理费20634元，由成都思源房地产经纪有限公司负担634元，由四川众恒房地产开发有限公司、乐山市金远房地产开发有限责任公司负担20000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判长 刘 惠 审判员 陈 华 审判员 赵浏渊 二〇一九年九月三十日 书记员 陈 西