福建省明溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0421民初1283号 原告：温荣顺，男，1969年2月25日出生，汉族，住明溪县。 被告：福建省旭城房产开发有限公司，住所地明溪县夏阳乡夏阳村乌石乾108号2#栋，统一社会信用代码：91350421597898393W。 法定代表人：邱连，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谌光华，福建律普律师事务所律师。 原告温荣顺与被告福建省旭城房产开发有限公司（以下简称旭城房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告温荣顺与被告旭城房产公司的委托诉讼代理人谌光华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 温荣顺向本院提出诉讼请求：1.判令旭城房产公司协助温荣顺办理箭岗保障性住房3幢1梯604室的产权登记手续；2．判令旭城房产公司支付温荣顺违约金11235.83元（自2018年10月20日至2019年8月7日止）以及后期的违约金（自2019年8月8日起至取得房屋权属证书的当日止）；3．判令旭城房产公司支付温荣顺契税资金占用费381.86元（自2016年11月21日至2019年8月7日止契税的利息）及后期占有用费（自2019年8月8日起至取得房屋权属证书的当日止）；4．判令旭城房产公司支付温荣顺住房维修资金占有费用449.94元（自2016年5月12日至2018年9月26日止）；5.判令旭城房产公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：温荣顺与旭城房产公司系商品房买卖合同关系。2014年9月12日，温荣顺与旭城房产公司签署了《商品房买卖合同》，合同约定温荣顺购买旭城房产公司建造的明溪县箭岗保障性住房3幢1梯604室房屋，房价款为331601.2元整（扣除面积减少的差价）。温荣顺已按约定付清全部房价款，由于旭城房产公司原因，致温荣顺于2016年11月21日才得以交房并领取钥匙，三明中院以(2018)闽04民终1699号判决书判决旭城房产公司违约后，其仍不履行《合同》第十四条关于产权登记的约定和合同附件六第三款第2项对原合同第十四条的补充约定，不通知温荣顺办理产权登记，经多次催办，仍拒不将办理权属登记需由旭城房产公司提供的资料交付温荣顺办理产权登记，致目前仍未取得该房屋权属证书。温荣顺于2016年5月12日缴纳住房维修基金4457元（扣除面积减少的差价），旭城房产公司占用该项资金至2018年9月27日才存入专项资金账户，占用资金867天。温荣顺于2016年11月21日依照约定缴纳契税3316元（扣除面积减少的差价），旭城房产公司占用该项资金，至今不提供完税发票，造成温荣顺产权登记至今无法办理。旭城房产公司应支付的逾期违约金计算公式为（总房价款*贷款年利率*违约天数／365天），违约日期2018年10月20日至2019年8月7日止，共计违约291天，贷款年利率按4.25%计算，逾期违约金额为11235.83元，以及自2019年8月8日起至办结产权登记日止的违约金。资金占用费计算公式为(占用资金*贷款年利率*占用天数／365)，旭城房产公司占用资金分别为2016年5月12日至2018年9月26日的住房维修基金4457元，占用天数867天；2016年11月21日至2019年8月7日的契税3316元，占用天数989天，计算资金占用费分别为449.94元和381.86元，以及自2019年8月8日起至办结产权登记日止的契税资金占用费。综上所述，旭城房产公司未按合同约定履行义务，侵害了温荣顺的合法权益，依法应当承担违约责任。 旭城房产公司辩称：1.本公司有提供办证资料的义务，并没有办证的义务；因温荣顺没有要公司提供办证的资料，所以公司没有不协助其办证的事实；2.公司于2018年10月19日已经取得了初始登记证，温荣顺也已经知道了该事实，而且温荣顺也知道公司没有办证的义务，所以从2018年10月20日起，公司被告不存在违约的事实；3.公司没有办证的义务，温荣顺随时可以要回契税，所以公司不存在资金占有一事；4.住房维修基金是建设局收的，公司不是该项诉讼的主体，温荣顺对此没有请求权；5.资金占用费没有法律依据。综上，本公司请求判令驳回温荣顺的诉讼请求。 温荣顺围绕诉讼请求，向本院提供如下证据：1.商品房买卖合同一份，证明出卖人需要主动将办理产权登记材料交给买受人的事实；2.福建省三明市中级人民法院民事判决书一份，证明三明市中级人民法院对于旭城房产公司逾期违约金的计算方式；3.住房维修基金现金缴款单及住房维修基金对账单各一份，证明温荣顺于2016年5月12日缴纳住房维修基金4457元给旭城房产公司，旭城房产公司于2018年9月27日将维修基金缴纳给明溪县住建局的事实；4.契税现金缴款单一份，证明温荣顺于2016年11月21日依照约定缴纳契税3316元的事实；5.光盘一份，证明温荣顺于2019年1月4日向旭城房产公司股东及办事人员要求协助办证，却遭到拒绝的事实。 对温荣顺提交的上述证据，旭城房产公司提出如下质证意见：对证据1的真实性无异议，该证据说明公司只有办理初始登记的义务，没有办证的义务。对证据2的真实性无异议。对证据3的真实性无异议，认为公司只是代收住房维修基金，关于资金占用应当由向建设局主张。对证据4的真实性无异议，认为公司只是代收契税，温荣顺可以收取，不存在占用的问题。对证据5有异议，认为公司没有办证义务。 根据当事人陈述及上述证据，本院认定事实如下：2014年9月12日，温荣顺与旭城房产公司签署了《商品房买卖合同》，合同约定：温荣顺购买旭城房产公司承建的明溪县箭岗保障性住房3幢1梯604室房屋，房价款为331601.2元整。第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。……经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记。”合同附件六第三条第2项约定“为了便于办理房产权证，在商品房交付时，买受人应预先缴清该商品房办理产权证书所应缴纳的契税等费用（由出卖人代收代缴），否则出卖人有权不予代为办理办证手续”。合同签定后，温荣顺已按约定付清全部房价款，并于2016年5月12日缴纳了住房维修基金4457元，于2016年11月21日依照约定缴纳了契税3316元。现温荣顺于2016年11月21日收房并领取钥匙，旭城房产公司于2018年10月19日办理了争议房屋的初始登记，后旭城房产公司未及时通知温荣顺，温荣顺于2018年12月5日了解初始登记情况，2019年1月4日向旭城房产公司要求协助办证，旭城房产公司未予协助。2019年10月10日，本案庭审中，旭城房产公司明确告知温荣顺公司同意协助其办理产权证，温荣顺需要何种材料、需要如何协助均可到公司办理相关手续，但不同意代为办理产权证。现因温荣顺至今未取得房屋权属证书从而引起本案诉讼。 本院认为，温荣顺与旭城房产公司签署的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，属合法有效的合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。旭城房产公司于2016年11月21日将讼争房屋交付温荣顺后，未在约定的时间内办理房屋所有权首次登记，致使温荣顺在商品房交付之日起90日内未取得房屋所有权证书，已构成违约。温荣顺要求旭城房产公司协助办理箭岗保障性住房3幢1梯604室的产权登记手续的主张，符合法律规定，予以支持。温荣顺要求旭城房产公司支付到期违约金11235.83元（自2018年10月20日至2019年8月7日止，按年利率4.25%计算）以及后期的违约金（自2019年8月8日起至取得房屋权属证书的当日止）的主张，本院认为，旭城房产公司办理了房屋初始登记后应及时通知温荣顺，考虑现实情况，应当给予旭城房产公司7日的展期时间，即旭城房产公司应于2018年10月26日前通知温荣顺，否则应自2018年10月27日视作违约；旭城房产公司于2019年10月10日告知温荣顺同意协助办理房屋产权证登记手续，表示需要何种材料和手续都可至公司办理，此时应视作旭城房产公司违约行为已中止，故旭城房产公司的违约时间认定为348天（2018年10月27日至2019年10月10日）；双方在合同中对违约责任标准所作格式条款约定不符合有关法律规定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，故可以采信温荣顺提出的按年利率4.25%为标准的主张。据此，温荣顺的该项违约金数额应认定为13436.69元（331601.2元＊4.25%365＊348）。2019年10月11日后的违约事实尚未发生，本案不予处置。本案中，旭城房产公司向温荣顺收取的住房维修资金、契税均为代收，属双方当事人协商同意的事项，不违反有关法律规定，对此旭城房产公司不存在违约事实，温荣顺由此所提支付占用费的主张不予支持。案件受理费根据温荣顺的诉讼请求及旭城房产公司承担的违约责任，认定旭城房产公司承担70%的份额，温荣顺应承担30%的份额。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 一、福建省旭城房产开发有限公司应当协助温荣顺办理箭岗保障性住房3幢1梯604室的产权登记手续。 二、福建省旭城房产开发有限公司应当支付温荣顺延期办证违约金13436.69元整，该款于本判决生效之日起十日内支付。 三、驳回温荣顺的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6274元，由温荣顺负担1882.20元，福建省旭城房产开发有限公司负担4391.80元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  陈立晖 人民陪审员  冯淑英 人民陪审员  杨志宏 二〇一九年十二月十八日 书 记 员  陈雪莹 附：本案适用的主要法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 三、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。