河南省三门峡市陕州区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1203民初1864号原告：三门峡粤泰物业服务有限公司。住所地三门峡陕州区陕州大道西段天鹅湾社区会所三楼。法定代表人：靳东峰，该公司经理。委托诉讼代理人曹红星，河南天保律师事务所律师。代理权限一般代理。被告：郑娟英，女，汉族，1962年1月3日出生，住河南省三门峡市陕州区，现住河南省三门峡市陕州区。委托诉讼代理人黄星徽，河南甘棠律师事务所律师。代理权限特别授权。原告三门峡粤泰物业服务有限公司（以下简称粤泰物业公司）与被告郑娟英租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，由审判员王鹏燕适用简易程序进行了公开开庭审理，原告粤泰物业公司的法定代表人靳东峰及其委托诉讼代理人曹红星，被告郑娟英及其委托诉讼代理人黄星徽均到庭参加诉讼。因该案复杂，本院裁定转为普通程序，由审判员王鹏燕担任审判长、人民陪审员任江燕、贺明娇组成合议庭，并进行评议。本案现已审理终结。原告粤泰物业公司诉称，原、被告经过协商签订了《天鹅湾会所（南楼三区）租赁协议》，第一条约定：“乙方（被告）自愿租用甲方（原告）位于陕州大道与安国路交叉口天鹅湾会所南楼三区商铺作为商业用途；”第二条约定：“租用的期限为陆年，租期从2011年12月31日至2017年12月31日止；”第三条约定：“第一年租金为6.5万元，第二、三、四年租金为每年7万元，第五、六年租金为每年8万元；”第七条约定：“乙方如拖欠租金，则每天按应缴租金的3‰缴纳滞纳金；并约定水电费、物业费由乙方自行缴纳。”协议签订后，原告按约定将商铺交给被告使用。但被告自2014年起开始拖欠物业费及租金。原告通过各种方式进行催要，被告找各种借口拒绝缴纳、支付。2018年1月，被告起诉原告要求赔偿损失，原告也对被告提起反诉要求支付房租、物业费及其它损失。诉讼中，被告于2018年9月12日腾退了涉案房屋。贵院审理后作出了（2018）豫1203民初419号民事判决书，原告不服提起上诉，三门峡市中级人民法院经审理后作出了（2019）豫12民终102号民事裁定书，裁定：“一、撤销陕州区人民法院（2018）豫1203民初419号民事判决；二、驳回一审原告郑娟英、一审反诉原告粤泰物业公司的起诉。”现原告为维护其合法权益，诉至法院，请求依法判令：1、被告支付拖欠租金166895元（计算至房屋腾退之日2018年9月12日止），并按合同约定的日3‰承担滞纳金456221.47（计算至起诉之日2019年4月18日），之后的滞纳金损失继续依法计算；2、被告支付拖欠的物业费73944元（计算至房屋腾退之日2018年9月12日止），并按照同期银行贷款利率承担利息损失14629.71元（计算至起诉之日2019年4月18日），之后的利息损失继续依法计算；3、被告承担本案诉讼费用。被告郑娟英辩称，1、原告交付的租赁商铺漏水，且漏水是原告使用的三楼房屋漏水侵入原告使用的商铺造成，原告作为出租人依法应当承担侵权责任，郑娟英依法不应支付租金，更不存在滞纳金，原告要求郑娟英支付租金及滞纳金无法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。2、郑娟英已按约定支付原告租金，后续租金未付是由于原告商铺漏水造成郑娟英损失，郑娟英依据合同法231条规定依法不应支付租金，原告诉求无法律依据。3、2014年之前的物业费的诉讼请求已过诉讼时效，依法不应得到支持，之后又因原告交付的租赁物漏水，造成郑娟英无法经营，郑娟英依法不应支付后续物业费。4、郑娟英有证据证明污水上涌造成郑娟英损失，系原告自身原因造成，原告在将商铺交付使用时未能保证水电及排水排污线路管道畅通，未能配合郑娟英营造良好的经营环境，违反了双方签订的《天鹅湾会所（南楼三区）租赁协议》第六条第一项，构成违约，理应承担相应的违约责任。经审理查明：原告（甲方）与被告郑娟英（乙方）于2011年底签订了《天鹅湾会所（南楼三区）租赁协议》，协议约定：乙方租用甲方位于陕州大道与安国路交叉口天鹅湾会所南楼三区商铺作为商业用途使用，建筑面积780平方米，租用期限6年，租期从2011年12月31日至2017年12月31日止。第一年租金6.5万元，第二、三、四租金为每年7万元，第五、六年租金为每年8万元；租金按年计算，按年收付，乙方在每年到期30日前将下年租金以现金或转账一次交付甲方；乙方如果拖欠租金，则每天按应缴租金的3‰交纳滞纳金；如拖欠租金达一个月，则甲方有权单方终止合同和收回商铺，并有权没收保证金；该商铺交付使用后所发生的水电费、物业费等有关费用，由乙方负责缴纳，与甲方无关。双方还在合同中约定：甲方保证该商铺交付使用时水电及排水排污线路管道畅通，配合营造良好的经营环境；一切非自然因素造成商铺及配套设施的毁损和故障，乙方应在退房前独自承担维修责任，否则甲方将动用乙方的保证金作为修复费用，在修理工程结束后，该保证金多退少补。合同签订后，被告郑娟英交纳了合同保证金10000元及第一年（2012年）的商铺租金65000元，原告粤泰物业公司于2011年12月31日将商铺交付被告郑娟英。2012年元月1日郑娟英开始装修商铺，装修完成后经营了三门峡市天鹅湾茶苑，并办理了营业执照。2013年被告郑娟英交纳了本年租金70000元，2013年5月30日，粤泰物业公司三楼阳台出现漏水，水流侵入二楼被告郑娟英经营的天鹅湾茶苑，导致房屋内的壁纸、地毯等物品毁损。后郑娟英对茶苑重新维修，并更换了部分物品，2014年郑娟英以房屋漏水为由交纳租金30000元，其余租金拒绝交纳，粤泰物业公司收取了该租金。2015年10月8日，下大雨，原告粤泰物业公司三楼阳台出现漏水，雨水进入天鹅湾茶苑，再次造成被告郑娟英承租房屋内部分物品毁损。原告未对本次毁损进行修复，并从2015年10月8日起对其承租房屋的二楼部分未再进行营业使用。2016年春节期间、2017年12月两次因下水管道不通，污水上涌进入原告经营的天鹅湾茶苑，双方矛盾加剧。2016年1月1日，郑娟英从租赁的商铺中分出130平方米，成立了天鹅湾超市，该超市自2016年1月1日起交纳了2016年和2017年租赁费，每年26667元，被告郑娟英共计交纳租金218334元，其余租金被告郑娟英以原告出租的商铺存在漏水、下水管道堵塞导致其损失，违反合同约定，拒绝交纳。2016年7月13日粤泰物业公司向郑娟英送达《催费通知书》，要求郑娟英交纳所欠租金102979元，水电费2338元。2017年12月11日，在双方租赁合同即将到期时，粤泰物业公司再次向郑娟英送达通知，要求郑娟英清缴拖欠的租金149751元及物业管理费64520元，并提出收回租赁房屋。2018年2月7日郑娟英向本院提起诉讼，要求粤泰物业公司赔偿其损失，粤泰物业公司提出反诉，要求郑娟英腾退承租的房屋，并支付租金及物业费等，本院于2018年10月22日作出（2018）豫1203民初419号民事判决书，判决：一、粤泰物业公司赔偿郑娟英损失136487元；二、郑娟英于2018年9月12日将位于三门峡市陕州大道与安国路交叉口天鹅湾会所南楼商铺返还给粤泰物业公司；三、郑娟英支付粤泰物业公司商铺租赁费30212元；四、郑娟英支付粤泰物业公司逾期腾退租赁物的租赁费23341.50元；五、郑娟英支付粤泰物业公司物业管理费36972元。宣判后，粤泰物业公司不服，提起上诉，三门峡市中级人民法院于2019年3月20日作出（2019）豫12民终字102号民事裁定书，裁定：一、撤销陕州区人民法院（2018）豫1203民初419号民事判决；二、驳回一审原告郑娟英、一审反诉原告粤泰物业公司的起诉。2019年6月10日原告粤泰物业公司向本院提起诉讼，请求依法判令被告郑娟英支付租赁费、物业费等。另查明：被告三门峡粤泰物业服务有限公司原名三门峡天鹅湾物业管理有限公司，2017年9月经工商登记核准变更名称为三门峡粤泰物业服务有限公司。2018年1月1日，郑娟英与粤泰物业公司的租赁合同到期之后，粤泰物业公司与天鹅湾超市业主另行签订了租赁合同。郑娟英于2018年9月12日将租赁商铺腾退给粤泰物业公司。在郑娟英经营茶苑期间，粤泰物业公司在天鹅湾茶苑用餐费用共计96454元没有支付，原告已将该餐费从租赁费中抵扣。本院认为，原告粤泰物业公司与被告签订的《天鹅湾会所（南楼三区）租赁协议》是当事人双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效。原告按约将租赁物交付给被告，被告郑娟英支付了部分租金，后被告郑娟英以租赁的商铺多次漏水、排水不畅导致污水上涌等问题拒绝交纳房租，该事实由原、被告提交的证据及原、被告的当庭陈述在卷佐证，可以认定。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”。法律规定赋予承租人根据实际情况请求减少租金的权利，本案中，原告交给被告的租赁物商铺存在漏水等瑕疵，且漏水是粤泰物业公司使用的三楼房屋漏水侵入被告使用的商铺造成的，应当适当减少租赁费。关于原告主张被告郑娟英应支付拖欠的租金166895元的诉讼请求，本院经审查认为，被告承租原告的房屋先后于2013年5月30日和2015年10月8日两次因漏水造成其损失，本院在郑娟英诉粤泰物业公司租赁合同纠纷案件中对该期间的停业损失已经予以赔偿，该期间租赁费被告应按约定的房租标准交纳，自2014年1月1日起至2015年12月8日郑娟英应交纳租赁费135333.27元，扣除已缴纳30000元和餐费96454元，尚欠租赁费8879.27元；2015年12月9日至2017年12月31日郑娟英应交租赁费164472.12元，扣减天鹅湾超市缴纳的租赁费53334元，剩余111138.12元，因原告交付给被告的租赁物存在瑕疵，影响租赁合同目的的实现，被告也未实际经营，应当适当酌定减少30%，即77796.68元；关于从2018年1月1日起至实际腾退商铺之日的2018年9月12日止的租赁费，郑娟英应按实际占有商铺650平方米支付租赁费46683元，本院认为，在租赁合同到期后，当事人双方均站在自己立场，要求对方赔偿损失，导致矛盾激化，租赁的商铺不能按期腾退返还给原告，对此结果的发生双方均有过错，自2018年1月1日起至2018年9月12日之间的租赁费双方各承担一半即23341.50元；综上，被告郑娟英应支付原告租赁费110017.45元。自2014年1月1日起原告要求被告郑娟英支付租赁费逾期支付的滞纳金，因其交付的租赁物存在瑕疵，双方发生争议，其该项诉讼请求本院不予支持。原告要求被告郑娟英支付物业费73944元，郑娟英辩称已经超过了诉讼时效。经查，原、被告于2011年12月31日签订租赁协议，合同约定商铺使用后物业管理费等有关费用由郑娟英交纳，但在原告将商铺交给郑娟英使用后，始终未要求其缴纳物业管理费，合同即将到期的2017年12月11日原告在向郑娟英催交租赁费时，通知其缴纳2011年12月31日以来的物业管理费64520元，因2014年12月以前的物业管理费已经超过诉讼时效3年，原告要求郑娟英交纳2014年12月31日以前的物业费，本院不予支持，2015月1月之后至双方合同到期之日的物业管理费33696元，郑娟英应当按照合同约定交纳。原告要求郑娟英缴纳2018年1月1日至2018年9月12日的物业管理费6552元，因双方对纠纷的发生均有过错，各承担一半3276元。综上，被告郑娟英应当支付原告物业管理费36972元。原告要求被告郑娟英按照同期银行贷款利率赔偿损失的请求没有依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十一条之规定，判决如下：一、被告郑娟英支付原告三门峡粤泰物业服务有限公司商铺租赁费110017.45元；二、被告郑娟英支付原告三门峡粤泰物业服务有限公司物业管理费36972元。三、驳回原告三门峡粤泰物业服务有限公司其他诉讼请求。上述一、二项限被告郑娟英于本判决书生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10916元，由原告三门峡粤泰物业服务有限公司承担6466元，被告郑娟英承担4450元。如不服本裁定，可以在判决送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。审 判 长  王鹏燕人民陪审员  任江燕人民陪审员  贺明娇二〇一九年十二月九日书 记 员  梁双双附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。