上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初13244号原告：上海邹氏企业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：赵桂叶，执行董事。委托诉讼代理人：邵彩霞，上海众华律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨光夏，上海众华律师事务所律师。被告：上海宜华时代家具有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：刘壮超，执行董事长。被告：宜华生活科技股份有限公司，住所地广东省汕头市。法定代表人：刘壮超，董事长。上述二被告共同委托诉讼代理人：周晶，北京市中伦律师事务所律师。上述二被告共同委托诉讼代理人：陈恒俊，北京市中伦律师事务所律师。原告上海邹氏企业有限公司(以下简称“邹氏公司”)诉被告上海宜华时代家具有限公司(以下简称“宜华家具公司”)、宜华生活科技股份有限公司(以下简称“宜华科技公司”)物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，转为普通程序，并于2019年9月11日、11月21日二次公开开庭进行了审理。原告邹氏公司的委托诉讼代理人邵彩霞、被告宜华家具公司及宜华科技公司的共同委托诉讼代理人周晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹氏公司向本院提出诉讼请求：1、被告宜华家具公司支付自2012年1月1日至2019年6月30日止的物业费1,695,331.80元，按照226,044.24元/年的标准计算；2、请求被告宜华家具公司支付逾期利息，自2012年至2018年共7年，每一年均以226,044.24元为基数，自次年1月1日起至实际清偿之日止，按照银行同期贷款利率计算；3、被告宜华科技公司对宜华家具公司的上述债务承担连带责任。审理中，原告撤回了第三项诉讼请求，并变更了第一、二项诉讼请求，具体如下：1、被告宜华家具公司支付原告自2012年1月1日至2019年10月31日止的物业费1,770,679.88元(按照226,044.24元/年标准计算)；2、被告宜华家具公司支付上述物业费的逾期利息，分别为：自2012年1月1日起至2018年12月31日止的物业管理费，以1,582,309.68元为基数，自2019年3月19日起算至实际清偿之日；自2019年1月1日起至2019年6月30日止的物业费管理费，以113,022.12元为基数，自2019年7月24日起至实际清偿之日止；自2019年7月1日起至2019年10月31日止的物业费管理费，以75,348.08元为基数，自2019年11月21日起至实际清偿之日止；上述均按照中国人民银行同期贷款利率计算。事实和理由：被告宜华家具公司系被告宜华科技公司的全资子公司。2011年6月10日，原告与被告宜华科技公司签订《房地产转让合同》，约定由原告将其所有的位于上海市松江区洞泾镇沈砖公路XXX号第18栋工业厂房(产证面积9,418.51平方米)的所有权及配套土地的使用权转移给被告宜华科技公司。根据该合同约定，被告宜华家具公司作为被告宜华科技公司的子公司，自成立时，接受被告宜华科技公司合同项下的全部权利义务。合同同时约定，原告负责该厂房的物业管理，被告应自2012年1月1日起，按24元/年/平方米的标准支付物业服务费。厂房如期交付后，原告提供了大量物业服务，但被告并未按约交纳物业费，经原告多次催讨未果。2018年，原告还曾与二被告就物业费交纳的问题进行过洽谈，也未能达成一致。现原告起诉至法院，请求判如所请。被告宜华家具公司、宜华科技公司辩称：一、被告宜华科技公司并非本案适格主体，其既不是产权人也不是物业使用人。原告提供的房地产合同均已由被告宜华科技公司转让给了被告宜华家具公司；二、原告第一项诉讼请求中2012年至2015年的物业费均已经超过法定的诉讼事项，应当予以驳回；三、原告第二项诉讼请求没有合同和法律的依据，因此原告主张的利息请求不能成立；四、原告并未向争议房屋提供过物业服务，涉案的工业园区中共有18栋房屋，其中17栋为原告自己所有，第18栋出让给了被告宜华家具公司，根据房地产转让合同约定，原告转让的标的包括了部分公共设施，故被告宜华家具公司自行对此进行使用、管理和维护，鉴于原告并未提供物业服务，故也无权收取物业费。本院经审理认定事实如下：原告成立于2003年9月25日，成立时的经营范围包括生产小五金、电子产品、电动玩具、销售公司资产产品、在上海市松江区沈砖公路XXX号从事自有生产用房出租、提供物业管理服务，停车场(库)经营管理。被告宜华家具公司，成立于2011年7月13日，股东为被告宜华科技公司；被告宜华科技公司，成立日期为2001年5月31日，其成立时的名称为广东省宜华木业股份有限公司，2016年5月17日更名为宜华生活科技股份有限公司。2011年6月10日，原告作为出卖人与广东省宜华木业股份有限公司作为买受人签订《房地产转让合同书》一份，约定买受人向出卖人购买位于上海市松江区洞泾镇沈砖公路XXX号(宗地号：松江区洞泾镇4街坊21/11丘)第18栋工业厂房(以下简称“涉案房屋”)，房屋为现房，用途为工业生产用房，建筑面积共约9,400平方米；房屋总价为6,500万元。合同第十一条第(一)款约定，从交房之日起出卖人给予买受人6个月的装修期，在装修期内买受人无须缴纳物业管理费或其他所购物业的物业管理费由出卖人承担；装修期后买受人应正常缴纳所购物业的物业管理费，出卖人确定及保证物业公司同意买受人所购物业的物业管理费为24元/平方米/年，以上物业管理费包含全部物业管理服务范围。合同第十二条约定，待买受人的全资子公司在上海松江设立后，出卖人同意买受人将本合同项下的全部权利、义务转移给买受人在上海设立的全资子公司承继，变更买受人子公司为本合同相项下商品房买受人，买受人已支付的款项视为买受人子公司支付，相关票据开具给买受人子公司。出卖人应按本合同内容配合买受人全资子公司签署相关协议，并以买受人子公司名义网签房地产买卖合同及进行备案，将房地产过户至买受人在上海设立的全资子公司名下。合同另对其他事项进行了约定。2011年6月18日，原告与广东省宜华木业股份有限公司签订房产交接书，交接书载明2011年6月28日起，原告将涉案房屋交付给广东省宜华木业股份有限公司。2011年10月12日，原告(甲方)、广东省宜华木业股份有限公司(乙方)与被告宜华家居公司(丙方)签订《协议书》一份，约定就甲方向乙方出售其位于上海市松江区洞泾镇沈砖公司5555号(宗地号：松江区洞泾镇4街坊21/11丘)第18栋工业厂房及配套土地相关事宜，甲方与乙方于2011年6月10日签订了《房地产转让合同书》一份，现就乙方将上述《房地产转让合同书》及相关附件的相关权利义务转移给丙方的事宜签订本协议如下：第一条，甲方、乙方、丙方全部同意乙方将上述《房地产转让合同书》及相关附件项下的所有权利义务概括转让给丙方承继，由丙方代替乙方成为买受人，并于甲方网签《上海市房地产买卖合同》，届时上述工业厂房及其配套土地的产权过户至丙方名下；第二条，乙方按《房地产转让合同书》的约定已向甲方支付的购房款人民币2,600万元，甲方不再返还乙方，作为丙方购买该物业的购房款，剩余购房款3,900万元由丙方直接支付给甲方，甲方于收到总房款后三日内将全部6,500万元的购房发票开具、交付给丙方。2017年9月8日，涉案房屋被核准登记在被告上海宜华家具名下，登记的房屋地址为松江区洞泾镇沈砖公路XXX弄XXX号XXX幢，类型为工厂，建筑面积为9,418.51平方米。2019年3月6日，原告向二被告发送律师函催讨2012年1月1日至2019年3月1日的物业费，二份函件分别于2019年3月13日及3月15日被签收。审理中，双方一致确认双方就2019年11月的签订了新的物业服务合同，就11月起的物业费缴纳标准等达成了一致，而且新的物业费标准高于本案的约定。原、被告对于上述事实均无争议，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告为证明其催讨过租金的事实而向本院提供了《关于催缴物业管理费的通知》，证明其于2012年9月7日、2012年12月25日、2014年2月25日、2018年7月17日均向原告发送通知催缴物业费。二被告表示未收到过上述通知。本院认为，因原告并未提供上述通知送达被告的依据，故对于原告的证明事项，本院不予采纳。二、原告为证明对于涉案房屋所在工业园区提供了实际的物业服务而向本院提供了单位生活垃圾收运处理服务合同、绿化养护合同、消防水泵维护的发票、园区智能停车道闸的安装合同、攻坚配套电费发票、保安及保洁人员的劳动合同、工资发放明细及社保查询资料、园区水表更换报价单及府库看凭证、垃圾处理合同、发票及付款凭证、园区垃圾桶购买发票及资料、园区电动汽车充电站合作协议、发票及付款协议，记账凭证、银行电子回单，上述证据用以证明其为提供物业了相关物业服务，还聘请了保洁、绿化及保安等人员，并实际支付了费用的事实；原告还向本院提供了园区内其他业主与原告签订的物业管理合同、发票及付款凭证等，用以证明原告向其他企业收取物业费的事实。二被告对于上述证据真实性予以认可，但认为原告系作为园区开发建设单位对其园区进行管理维修，而非作为物业管理者的身份。而且原告与其他企业签订物业服务合同的合同相对方均是承租人，并非业主本人，也与其无关。本院对于上述证据的真实性予以认可。三、原、被告均确认双方就本案所涉的物业费曾进行过沟通，但对于沟通的时间，双方存在争议。原告认为沟通时间为2018年6、7月份；被告认为沟通时间为2019年年初。本院认为，物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依合同为业主提供的包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等综合项目的有偿服务行为。虽然本案中原告与被告宜华家具公司并未签订正式的物业服务合同，但根据原告提供一系列的证据已经能够相互印证，可以证明原告实际为涉案房屋所在园区提供了物业服务的事实，鉴于园区系一个整体，有统一的门卫等，所以被告宜华公司主张涉案房屋并未享受物业服务显然难以成立，本院认定原告与被告宜华家具公司存在物业服务合同关系。关于物业服务的收费标准，应根据《房地产转让合同书》第十一条的约定按照每年每平方米24元计算。虽然该合同的一开始签订主体系原告和被告宜华科技公司，但之后被告宜华家具公司承继了该合同中属于被告宜华科技公司的权利和义务，故本案中应由被告宜华家具公司承担向原告支付物业费的义务。根据涉案房屋的面积，本院认定被告宜华家具公司应按照每年226,044.24元(24元/年/平方米×9,418.51)的标准向原告支付物业费。关于被告所提的时效抗辩。本院认为，物业服务合同关系有别于一般的债权债务关系，其是一种持续性提供服务的过程，所以根据物业服务的行业的惯例，物业费的缴纳应该限定一定的期限，一般都是按月、季度或年进行缴付，这样即有利于督促物业服务接受方积极履行义务，也有利于物业服务提供方积极主张权利。虽然《房地产转让合同书》中并未就物业费的支付时间进行具体约定，但根据物业费标准是按照年来进行设定这一情节，本院认为本案物业费的缴纳也应以年计付较为适宜，所以被告宜华家具公司应最晚于一年中最后一日前缴纳当年的租金。被告主张原告诉请的部分物业管理费已过诉讼时效。本院认为，根据现有的证据难以认定原告在2019年之前对于被告欠付的物业费进行过催讨，结合前述有关本案物业费应按年缴纳的认定，故依此推算，原告主张的2012年1月1日起自2015年12月31日的物业管理费已过诉讼时效，本院对原告该部分诉请不予支持。本院认定，被告宜华家具公司应按照每年226,044.24元的标准向原告支付自2016年1月1日至2019年10月31日的物业费合计866,502.92元。同时，被告宜华家具公司还应就上述拖欠的物业费向原告支付逾期利息。原告的此项主张符合法律规定，本院予以支持。但原告分段主张的基数及起算时间有误，本院分析如下：一、原告主张自2012年1月1日起至2018年12月31日止的物业管理费，以1,582,309.68元为基数，自2019年3月19日起算。根据前述分析因2012年1月1日至2015年12月31日的物业费已过诉讼时效而未被支持，故该段期间也不应再计算逾期利息，本院调整为自2016年1月1日起至2018年12月31日止，以678,132.72元为基数。原告主张的起算时间并无不当，本院予以支持。二、关于自2019年1月1日起至2019年10月31日期间的物业费。如果合同正常履行，该段期间的物业费最晚应于年底前支付，但因原、被告一致确认，原告与被告宜华家具公司已经于2019年11月签订了新的物业合同，且合同标准与本案不同，所以本院认为原告与被告宜华家具公司以自己的行为解除原合同中有关物业服务的约定，此后双方有权就原有约定中尚未结清的债权债务进行主张，原告在第二次庭审即2019年11月21日所提主张时，被告宜华家具公司就应履行付款义务，从次日起原告有权就此主张逾期利息。故就该段期间的物业费逾期利息，应以188,370.20元为基数，自2019年11月22日起算。上述两段利息均按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十第一款、参照国务院《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，判决如下：一、被告上海宜华时代家具有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海邹氏企业有限公司自2016年1月1日起至2019年10月31日止的物业管理费866,502.92元；二、被告上海宜华时代家具有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海邹氏企业有限公司上述物业管理费的逾期利息(以678,132.72元为基数，自2019年3月19日起算；以188,370.20元为基数，自2019年11月22日起算；均按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止)。三、驳回原告上海邹氏企业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,058元，由原告上海邹氏企业有限公司负担7,593元(已付)，由被告上海宜华时代家具有限公司负担12,465(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄 勇审 判 员  张 莉人民陪审员  张建芳二〇一九年十一月二十九日书 记 员  吴诗婕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、国务院《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……