天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0110民初4978号原告（反诉被告）：刘子江，男，1956年7月17日出生，汉族，住天津市东丽区，现住天津市东丽区。委托诉讼代理人:董保军，天津东昀律师事务所律师。委托诉讼代理人:王充己，天津东昀律师事务所律师。被告（反诉原告）：王淑敬，女，1974年1月3日出生，汉族，住天津市东丽区，现住天津市东丽区。委托诉讼代理人：荣婕，天津秦天律师事务所律师。原告刘子江与被告王淑敬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序进行了审理。诉讼过程中，王淑敬向本院提起反诉，本院亦受理。因发现不宜适用简易程序的情形，裁定转为适用普通程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。刘子江及其委托诉讼代理人董保军、王充己，王淑敬及其委托诉讼代理人荣婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘子江向本院提出诉讼请求：1.请求判令王淑敬继续履行双方于2016年7月5日签订的《房屋租赁合同》；2.诉讼费由王淑敬承担。诉讼过程中，刘子江变更第一项诉讼请求为要求解除租赁合同，由王淑敬赔偿157980元。事实和理由：2016年7月5日，刘子江与王淑敬签订《房屋租赁合同》，该合同约定，王淑敬将其所有的天津市东丽区招远路与栖霞道交口金乡里小区4号楼4单元101号房屋（以下简称涉诉房屋）出租予刘子江，租期5年，自2016年7月31日至2021年7月31日，租金每年75000元，双方针对转租事项并未明确约定。刘子江承租房屋后，将房屋转租给第三人，王淑敬知晓后要求增收租金。经双方协商，租金每年上浮5000元，五年的上浮租金为25000元，已于2017年8月28日一次支付王淑敬，即双方对转租事项进行了重新约定，王淑敬同意刘子江转租房屋。2019年5月31日，王淑敬以刘子江欠付租金为由要求解除合同。刘子江已支付租金至2019年7月31日，未有欠付租金的行为，王淑敬单方解除合同无任何法律依据。补充诉称，因为继续履行租赁合同有很大的难度，刘子江要求解除租赁合同，由王淑敬赔偿损失。王淑敬辩称，不同意刘子江的诉讼请求。王淑敬要求解除合同的理由不仅是因为刘子江欠付租金，还包括刘子江未经王淑敬同意将房屋内部进行分割，并分别进行转租。双方于2016年签订租赁合同时，对转租和拆改没有约定。2017年8月，王淑敬发现刘子江将房屋阳台的一面墙拆除，进行扩建，经过与其协商，此后四年每年增加租金25000元。2018年8月，刘子江向王淑敬交付2018年至2019年度的租金时仅支付了75000元，王淑敬提出异议，要求其按约定支付加付的租金，并告知如果不支付则按照实际支付租金数额计算租赁期限。2019年5月，王淑敬得知刘子江将房屋内部进行分割，改变了房屋主体结构，并分别进行转租，均没有经过王淑敬的同意，王淑敬提出解除合同的要求是基于刘子江的违约行为，王淑敬有权利主张法定解除权。王淑敬向本院提出反诉请求：1.判令解除《房屋租赁合同》；2.判令刘子江立即将房屋返还王淑敬并腾空房屋；3.判令刘子江对房屋拆改的部分恢复原状或赔偿损失；4.判令刘子江向王淑敬支付拖欠租金25000元（2018年至2019年）；5.本诉、反诉的诉讼费均由刘子江承担。诉讼过程中，王淑敬放弃第二项反诉请求。事实与理由：2017年8月28日，王淑敬因发现刘子江对涉诉房屋的阳台进行拆改、扩建，后与刘子江协商每年增加25000元租金，刘子江已支付自2017年至2018年度的加租租金25000元，自2018年至2019年度的加租租金未按时支付。2019年5月，案外人于某的丈夫田某找到王淑敬协商能否降低租金，王淑敬才得知刘子江在2018年将房屋进行分割，并在分割后分别进行转租。王淑敬多次要求刘子江将房屋恢复原状，并且不得进行分割转租，但刘子江一直置之不理，其行为已经符合法定解除合同的条件。刘子江针对王淑敬的反诉请求辩称，请求法院依法驳回王淑敬的全部反诉请求。王淑敬要求解除合同无事实及法律依据。其诉刘子江进行拆改、转租均未得到其同意以及于2019年5月才得知转租等与事实不符。事实上，刘子江自2011年从王淑敬之父处租赁涉诉房屋以来就一直在转租，王淑敬对此情况清楚。2017年8月支付的25000元是王淑敬在2017年8月前得知刘子江转租予他人每年能获得17万元以后，认为自己吃亏了，所以要求刘子江增加租金。王淑敬与刘子江于2016年订立房屋租赁合同，没有理由在订立合同一年后就增加租金，协商增加25000元正是因为转租，且该25000元是刘子江在涉诉房屋内交给王淑敬的，因此对于涉诉房屋已经转租的事实，王淑敬不可能直到2019年5月才知道。既然王淑敬已知转租，且25000元也是因转租而确定的，王淑敬对房屋已经拆改和扩建也清楚。刘子江租赁涉诉房屋已有多年，如果王淑敬之父在世的时候王淑敬不知道情有可原，现王淑敬是想收回房屋后自己收取高额租金。租赁合同合法、有效，王淑敬反诉无道理，其早知转租的事实，但始终没有提出，25000元就是因为转租每年增加了租金5000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，刘子江提交如下证据：房屋租赁合同、收条、银行转账凭证、王淑敬于2019年5月31日和2019年6月10日发给刘子江的手机短信息截图、刘子江与王淑敬之父王广平签订的房屋租房合同、涉案房屋门面房现状及自2012年至2017年的外观照片7张、证人张某的证言、刘子江与于某、王某签订的房屋租赁协议。王淑敬提交证人邢某、田某、王某的证言、房屋现状的视频及房屋产权证、王广平与刘子江签订的房屋租赁合同。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘子江对王淑敬提供的证据质证意见为：证人邢某与王淑敬是同学，扩建阳台增加约3平方米多的面积，租金增加25000元不合常理，证言不真实；证人田某与王淑敬有利害关系，其自称想让刘子江降低租金，刘子江未同意，证人才找王淑敬，并不能证明王淑敬不知道转租的事实；证人王某的证言证明与刘子江有租赁关系，与王淑敬的主张没有关系；对房屋所有权证无异议，原租赁合同已经履行完毕，与本案无关，房屋现状有打隔断墙的事实无异议，但是隔断墙是在2012年装修时做的，在刘子江与王淑敬签合同时房屋已经是这个现状。王淑敬对刘子江提供的证据质证意见为：对租赁合同的真实性认可，该合同中对转租和拆改均未约定，按照法律规定应视为不允许转租和拆改；对收条的真实性不认可，因为该证据是经过刘子江篡改之后形成的，王淑敬在收条上签字时，是没有括号内内容的，括号内的内容是刘子江后期添加的，无论是书写的字间距还是从每年增加5000元不合理的内容来看，都可以看出括号内内容为后期添加，保留追究刘子江伪造证据的责任；对付款凭证的真实性认可，且从付款凭证上可以看出2018年至2019年度租金刘子江仅向王淑敬支付75000元，并未按照约定支付100000元；对截图的真实性认可，可以看出王淑敬确实是对其主张的相关理由向刘子江提出要求，且多次与其协商，不同意刘子江所称的该信息没有提到拆改，解除合同的理由就不是拆改，因为王淑敬没有义务在短信中详细的按照法律依据提出主张，此事王淑敬提出反诉请求也是主张的方式，不认可刘子江的证明目的；刘子江提供的其与王广平所签房屋租赁合同与王淑敬所持的合同不同，有不许转租房屋，否则就将房子收回的内容；对刘子江提供的照片第1至5张、第7张的真实性不认可，照片无法体现拍摄时间，刘子江称是网络下载，拍摄人无法确认，图片是否经过后期编辑修改无法确认，认可第6张的真实性，可以证明王淑敬主张的刘子江对阳台进行拆改。对证人张某的证言真实性不认可，证人住河东区却经常跑到东丽区看病，无任何病历及缴费凭证，无法确认该证人是否是常年在刘子江处看病的患者，自述服装店内三面墙均挂满衣服，并不清楚房屋是否有门的存在，因此无法证明当时已经发生了拆改，证人也证明从2012年起至少到2018年底均是刘子江用于诊所经营，即使是有他人进行分租，但没有发生完全的转租。对两份租赁协议的真实性无异议，但于某的租赁期限实际是一年，与王某的合同租期为两年三个月是待定的履行状态，不能以此主张损失。本院认证意见，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。关于有争议的证据，本院认证如下：证人张某自称系在刘子江的诊所就医，并无相关证据佐证其实际就医等情况，其证言本院不予采信；刘子江提供的其他证据真实、合法，能够相互印证，与其主张有关联，本院予以采信；王淑敬提供的证据中，证人邢某系王淑敬的同学，与王淑敬存在利害关系，并无其他证据佐证其在现场，其证言本院不予采信；证人田某证言中关于其是否知道其经营的店面是刘子江转租问题存在前后矛盾，其在刘子江与王淑敬发生租赁合同纠纷后仍在涉诉房屋内经营，其妻本与刘子江之间有租赁合同关系，现其与王淑敬协商降低租金，本身有利害关系，对其证言中关于与刘子江签订租赁合同的时间和内容，刘子江与王淑敬均无异议，对该部分证言本院予以采信；证人王某的证言就其与刘子江签订租赁合同的时间、停止经营时间和原因，刘子江与王淑敬均无异议，本院予以采信。经审理查明事实如下：涉诉房屋原系王淑敬之父王广平（已故）所有，2017年8月15日登记为王淑敬单独所有。王广平于2011年7月31日与刘子江签订《房屋租赁合同》，王广平为甲方，刘子江为乙方，现刘子江与王淑敬均各持一份，该合同系打印的格式合同，基本内容大致相同。刘子江所持的租赁合同之上租赁期限10年,自2001年7月31日至2021年7月31日。王淑敬所持的租赁合同之上租赁期限填写5年，“5”系涂改原字迹改写的，自2001年7月31日至2016年7月31日，“2016”中的“16”系涂改原字迹改写的，只有一枚指纹捺印，系单方涂改。在王淑敬所持的合同最后一行，有手书的“乙方：刘子江主营经营卫生所，如果乙方抄作租房。甲方：收回。”的内容，其上有数枚指纹捺印。双方所持两份合同的其他内容一致，每年租金70000元，“五年后合同价格再议”（为书写的内容），超过五年，租金每年按递增5%计算；乙方有下列情况之一，该合同可自动终止：…2.利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；3.合同签订后10日内未按照合同规定的日期、价款交付租金的，其中“1.擅自将房屋转租、分租、转让、转借、或与他人调剂交换的”被划掉，并有数枚指纹捺印。王淑敬与刘子江于2016年7月5日签订《房屋租赁合同》，该合同的基本内容与此前刘子江与王广平所签合同大致相同。王淑敬为甲方，刘子江为乙方。合同约定由刘子江承租涉诉房屋。约定装修标准及室内家具设施等乙方自负；租赁期限5年，自2016年7月31日至2021年7月31日；每年租金75000元，支付方式为乙方应在合同签订3日内向甲方一次性付清一年租金，该合同即产生法律效应；乙方有下列情况之一，该合同可自动终止：1.利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；2.合同签订后10日内未按照合同规定的日期、价款交付租金的；违约责任为如双方任何一方未能按合同约定的条款执行，所造成的经济损失由对方承担等内容。2016年7月6日，刘子江通过银行转账给付王淑敬房租75000元。2017年5月，刘子江将涉诉房屋北侧阳台建成储藏室，增加了3平方米左右的使用面积，王淑敬的兄长紧邻涉诉房屋居住，在其发现刘子江施工后即告知王淑敬，王淑敬到涉诉房屋处找到刘子江。经过协商，王淑敬同意刘子江继续施工。2017年7月13日，刘子江通过银行转账给付王淑敬2017年至2018年年度的房租75000元。2017年8月28日，由刘子江书写收条一份，落款收款人处由王淑敬本人签名。该收条上载“今收刘子江现款贰万伍仟元25000元（因转租增加租金5000元/年）”。王淑敬收款时涉诉房屋已经分割为两部分作为门面房使用，均从南侧入户，刘子江利用一部分经营诊所。2018年6月19日，刘子江与案外人于某（即证人田某之妻）签订《房屋租赁协议书》，刘子江将大间部分租予于某经营御品堂字号店铺，合同中租赁期限填写为两年，具体日期填写为自2018年6月20日至2019年6月19日，每年租金110000元。该合同签订后，于某按照合同约定给付刘子江一年租金110000元、押金5000元。租期届满后，于某夫妻征得王淑敬同意后仍在原处继续经营，其二人未再向刘子江提出续租或交付租金，亦未办理房屋水电费用结算、押金返还等租赁合同终止或解除手续。2018年7月23日，刘子江通过银行转账给付王淑敬2018年7月31日至2019年7月31日房租75000元。2019年3月，刘子江与证人王某签订《房屋租赁协议书》，将其原占用的另一部分房屋租予王某，王某用于经营甜蜜蜜字号的服装店，双方约定租赁期限为两年零三个月，即自2019年4月30日至2021年7月31日止，租金为146200元，分两次付清，第一次交付13个月70420元，第二次为14个月的租金75780元在2020年4月30日之前一次性付清，另交押金5000元，转让费5000元，转让费是拆改阳台、空调的费用，本案诉讼期间，王淑敬的兄长于2019年7月31日要求王某收拾东西、停止经营，其将王某承租部分加锁，王某遂停止经营。王淑敬自认于2019年9月已经与王某协商，为王某的门店开锁，王某已继续经营。2019年5月31日，王淑敬曾通过手机短信息的方式通知刘子江称，还差2018年7月31日至2019年7月31日的房租25000元，因刘子江欠付租金、在王淑敬不知情的情况下将房屋转租别人等原因不再租予刘子江。2019年6月10日，王淑敬回复刘子江的短信息称，刘子江欠付租金25000元，租金至4月底到期。2019年7月3日，刘子江向本院起诉，要求继续履行租赁合同。另查，刘子江在承租涉诉房屋期间，对房屋进行了部分拆改，将该套房屋分割为东、西两个独立的门面房，均可从南侧进入。该房屋的主卧室南侧是窗户，改成入户门，主卧室通往客厅的门口封堵，次卧室东西向用石棉板一分为二，隔成南北两间，南面一间与主卧室相连，成为小间部分；次卧室北侧有通向客厅的门口，封堵了部分使门口变窄，与房屋其他部分连通，成为大间部分，客厅外阳台（南）西侧封堵，在南侧开门。刘子江曾先后占用大间、小间开办康健诊所，亦曾将闲置的部分转租他人。刘子江与王淑敬签订合同后，刘子江对涉诉房屋的拆改部分是涉诉房屋北侧阳台建成储藏室、南侧阳台换成玻璃门。诉讼过程中，经王淑敬申请，本院曾委托鉴定机构对该收条的括号内外的内容书写时间是否一致进行鉴定，鉴定机构回函无法对此进行鉴定。本院认为，刘子江与王淑敬之间的房屋租赁合同关系明确，合同合法、有效，对双方均具有约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，按照合同的约定履行各自的义务。现双方当事人对于解除《房屋租赁合同》意见一致，本院予以确认。两次承租人已知悉刘子江与王淑敬的租赁合同纠纷，均表示不参与诉讼，故本院仅就刘子江和王淑敬的诉讼请求进行处理。刘子江认为因为王淑敬提出解除合同并收回房屋导致合同不能继续履行，故主张由王淑敬赔偿损失，王淑敬则认为系因刘子江欠付租金、转租等行为违约而解除合同，并提出反诉请求。因此双方争议焦点指向刘子江是否欠付租金、刘子江的转租行为是否违约的界定。关于刘子江是否欠付租金一节，根据合同法的规定，当事人协商一致可以变更合同，双方所签租赁合同约定租金为每年75000元，王淑敬主张因刘子江封闭阳台每年加付25000元租金，该主张系基于合同的变更，因此，举证责任应由王淑敬承担。刘子江于2018年7月23日预付王淑敬2018年至2019年度租金75000元以后，王淑敬直至2019年5月31日才通过短信提出刘子江欠付租金，现无证据佐证其此前曾经催要。王淑敬确因刘子江封闭露天阳台与其发生分歧，但事发在2017年5月，双方已协商解决。刘子江于2017年8月28日所书写的收条注明系因转租每年增加租金5000元，王淑敬称此内容系刘子江擅自添加、应为封闭阳台而增加租赁面积而每年增加租金25000元，但王淑敬并无证据佐证，王淑敬主张每年加付25000元租金以及刘子江存在欠付房租的违约行为均不能成立，王淑敬反诉请求由刘子江给付欠付2018年至2019年度租金差额25000元的请求，本院不予支持。关于刘子江的转租行为是否违约一节，刘子江因与王淑敬之父签订《房屋租赁合同》租用涉诉房屋，其二人将合同原有解除合同格式条款中的“1.擅自将房屋转租、分租、转让、转借、或与他人调剂交换的”划掉，刘子江对涉诉房屋进行基本的装修、将涉诉房屋被改建成为两个门面房、刘子江自己占用其中一个门面房，另一个转租他人用于经营的事实系在前述租赁关系存续期间形成，是王淑敬取得涉诉房屋产权、与刘子江签订的新的《房屋租赁合同》时历史形成状态，王淑敬与刘子江签订的《房屋租赁合同》内容基本沿用了原合同内容，王淑敬当时对刘子江对房屋的拆改、转租的现状并未提出任何异议。刘子江于2017年8月28日所书写的收条已注明因转租每年增加租金5000元，应视为双方约定可以转租。刘子江将其中一部分转租于某经营御品堂店铺、将其个人原占用的部分转租予王某用于经营甜蜜蜜服装店以后，涉诉房屋外面均有招牌，外观特征明显，王淑敬是在刘子江转租王某数月后才向刘子江提出异议，其所述不知情有违常理。涉诉房屋两部分转租的利益远远高于刘子江给付王淑敬的租赁费标准，王淑敬将欠付租金作为首要解除事由印证了双方租赁合同纠纷起因在于租金差额，因此，不能以刘子江未经王淑敬同意、将房屋转租且王某转租不足6个月的情形界定刘子江转租行为系违约。关于刘子江所诉损失一节，本案中，涉诉房屋两部分转租租金之和高于刘子江与王淑敬约定的租金数额，若继续履行原租赁合同，转租的利益由刘子江全部获得，若解除合同、收回房屋，于王淑敬而言是利益获得者。当事人违反合同约定，应承担违约责任。刘子江与王淑敬于2019年12月10日对于解除租赁合同已达成一致，刘子江因合同不能履行提出解除合同，王淑敬所主张的解除租赁合同事由不成立，故其应赔偿刘子江因解除合同造成的损失。关于损失的数额，涉诉房屋的现状，即该房屋虽为一处住宅，但已被分割为两个相对独立的门面房，并用于不同主体经营的事实一直以来存在，刘子江与于某的租赁合同于2019年6月19日期满，刘子江与王某的租赁合同期限至刘子江与王淑敬所签租赁合同期限届满，本院参照涉诉房屋转租合同的期限、租金标准，根据当事人违约责任酌情确定由王淑敬一次性赔偿刘子江解除合同损失130000元，刘子江主张分段计算损失的意见本院不予采纳，其诉讼请求超出本院确定的损失数额部分本院不予支持。王淑敬反诉请求恢复涉诉拆改部分一节，涉诉房屋的现状已在双方签订《房屋租赁合同》时基本形成，其后的两处拆改也得到了王淑敬的同意，王淑敬诉请刘子江恢复原状本院不予支持。刘子江与王淑敬对解除租赁合同已达成一致，涉及解除合同后的租赁物交付，刘子江与于某的租赁合同期限届满，与王某的租赁合同尚未到期，王淑敬在诉讼期间于2019年7月31日将涉诉房屋加锁，其与次承租人于某、王某协商、为其二人开锁、准许其二人经营使用，均基于其与次承租人达成的合意，王淑敬亦未主张交付房屋，故本案不再涉及。现刘子江自愿放弃主张对涉诉房屋的添附以及放置在涉诉房屋内的财产是对自身财产权利的处分，本院照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）刘子江与被告（反诉原告）王淑敬于2016年7月5日签订的《房屋租赁合同》自2019年12月10日解除；二、被告（反诉原告）王淑敬于本判决发生法律效力之日起十日内一次性赔偿原告（反诉被告）刘子江解除合同损失130000元；三、驳回原告（反诉被告）刘子江的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）王淑敬的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3461元，由原告（反诉被告）刘子江负担561元，被告（反诉原告）王淑敬负担2900元；反诉受理费213元，由被告（反诉原告）王淑敬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  许洪霞审 判 员  郭 飞人民陪审员  庞观福二〇二〇年一月二十一日书 记 员  李 健本判决所依据的相关法律、法规一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。