安徽省来安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1122民初2826号 原告：中国建设银行股份有限公司来安支行，住所地安徽省来安县新安镇建阳南路776号,统一社会信用代码91341122852740279N。 负责人：张翔宇，该行行长。 委托诉讼代理人：付中秋，安徽奇胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：濮融，安徽奇胜律师事务所实习律师。 被告:胡松林，男，汉族，1984年2月16日出生,汉族，住安徽省来安县。 被告:顾宣娇,女，汉族，1990年12月5日出生,住安徽省来安县。 被告：来安县金鹏置业有限公司，住所地安徽省来安县新安镇南大街502-3室，统一社会信用代码91341122568960522N(1-1)。 法定代表人：范国红，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡丰收，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：经世成,来安县新安法律服务所法律工作者。 原告中国建设银行股份有限公司来安支行（以下简称建行来安支行）与被告胡松林、顾宣娇、来安县金鹏置业有限公司（以下简称来安金鹏置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告建行来安支行的委托诉讼代理人付中秋、濮融、被告胡松林、顾宣娇及被告来安金鹏置业公司委托诉讼代理人经世成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建行来安支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除其与胡松林、顾宣娇签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判令胡松林、顾宣娇立即偿还借款本金337362.88元及利息（截止2019年7月1日利息为2765.17元，自2019年6月2日起按年利率7.35%计算至借款实际付清之日止）；3.判令其对胡松林、顾宣娇抵押的房产拥有优先受偿权，以抵押的房产拍卖、变卖所得的价款优先受偿；4.判令来安金鹏置业公司对上述债务承担连带清偿责任；5.判令胡松林、顾宣娇、来安金鹏置业公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年12月1日，其与来安金鹏置业公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定：为保障其债权的实现，来安金鹏置业公司为其与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证，“债务人”为购置座落于来安县原玻璃厂地块“峰汇国际”项目7-8、13号楼项目所属住房或商业用房房产而与其发生借贷关系的全部债务人；被担保的债权是指自2016年6月6日至2018年6月5日期间因其向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向其支付的其他款项、其为实现债权与担保权而发生的一切费用；保证最高限额为232340000元；被担保的债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿金、垫款、各种应付费用的实际形成时间即使超出本合同约定的债权确定期间，仍然属于本最高额保证的担保范围，主合同项下债务履行期限届满日不受债权确定期间届满日限制；合同项下保证为连带责任保证；保证期间为合同项下抵押已生效，抵押人已办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日等。 2017年12月12日，其与胡松林、顾宣娇签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：其向胡松林、顾宣娇发放按揭贷款35万元，借款期限为240个月，从2017年12月12日至2037年12月12日；借款利率为年利率4.9%，合同项下借款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%；在本合同签订时的贷款利率水平下,每月等额还款2290.55元；合同项下的担保方式为抵押加最高额保证，抵押财产为来安县（峰汇国际）13-Ｂ-401室；当借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，则贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；向借款人收取违约金。合同签订后，其于2018年3月6日依约放款35万元，履行了合同义务。但胡松林、顾宣娇并未按时偿还本息，截止2019年7月1日欠其贷款本金337362.88元、利息2765.17元。其多次向胡松林、顾宣娇催款无果，故诉至法院。 胡松林、顾宣娇辩称，借款是事实，合同上签字是其本人所签，借款事实无异议，欠钱无异议。房子被法院没收，现在要我来还款，我现在也不知道怎么办了。没收只能没收我们的首付款，银行贷款不能没收。如果房子是我们的，我们愿意继续还款。 来安金鹏置业公司辩称，原告诉讼请求不能成立，解除签订的《个人住房（商业用房）借款合同》没有事实和法律依据。该借款是合法的，法院没有查清事实，不能对个人财产进行没收，假如法院没收被告财产，原告无权起诉，其也不应该承担担保责任，请求法院查明事实，驳回对其的起诉。 经审理查明：胡松林与顾宣娇于2011年11月17日登记结婚。 2016年12月1日,来安金鹏置业公司（甲方）与建行来安支行（乙方）签订《个人住房借款最高额保证合同》，约定：为保障债权的实现，来安金鹏置业公司愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证，合同所称的“债务人”为购置坐落于原来安县玻璃厂地块“峰汇国际”项目7-8、13号楼所属之住房/商业用房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人；本最高额保证所担保的债权是指自2016年6月6日至2018年6月5日期间（即“债权确定期间”）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用；最高额保证项下担保责任的最高限额为232340000元；被担保的债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿金、垫款、各种应付费用的实际形成时间即使超出本合同约定的债权确定期间，仍然属于本最高额保证的担保范围，主合同项下债务履行期限届满日不受债权确定期间届满日的限制；甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证；保证期间为借款合同项下抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日；本合同的效力独立于主合同，主合同不成立、不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除并不影响本合同的效力；如主合同被确认为不成立、不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除，则甲方对于债务人因返还财产或赔偿损失而形成的债务也承担连带责任；如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任；该合同还约定了其他条款。来安金鹏置业公司法定代表人与建行来安支行负责人均在合同上签字并加盖公章确认。 2017年9月18日，胡松林、顾宣娇向建行来安支行出具《首付款资金来源承诺声明》，载明：“建设银行：本人购买峰汇国际13B座401项目房产，现申请办理个人住房贷款，购房首付款来源于家庭正常收入，非通过个人贷款等银行融资方式筹集，也非通过房地产中介公司、互联网平台、小贷公司等非银行渠道筹集。特此承诺并声明。声明人：胡松林、顾宣娇”。 2017年12月12日,建行来安支行为贷款人与胡松林、顾宣娇为借款人签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：胡松林、顾宣娇为购买由来安金鹏置业公司开发的位于来安县（峰汇国际）13-Ｂ-401的房产，在支付首付购房款97224元后，还需向建行来安支行按揭贷款35万元；借款期限2017年12月12日至2037年12月12日止；贷款利率为固定年利率4.9%，执行基准利率，借款逾期罚息为贷款利率上浮50%；借款人选取委托扣款方式还款；还款方法为等额本息，每月还本息金额2290.55元；担保方式为抵押加最高额保证，胡松林、顾宣娇以其位于来安县（峰汇国际）13-Ｂ-401的房产向建行来安支行按揭贷款提供抵押担保，并在来安县不动产登记局办理了预购商品房预告及抵押预告登记；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。合同约定了违约责任及发生危及贷款人债权情形的救济措施条款：借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；借款人明确表示或以其行为表明将不履行本合同项下义务；借款人或其财产合法继承人收到行政或刑事处罚、卷入或即将卷入重大的诉讼或仲裁程序及其他法律纠纷，贷款人认为可能或已经对其偿债能力造成不利影响的；保证人丧失或者可能丧失保证能力；抵押财产被查封、扣押、冻结、扣划、留置、拍卖、行政机关监管或者权属发生争议等情形。建行来安支行则有权行使下列权利：宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清除之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利，不予并处；行使担保权利；以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用等。合同还对争议解决方式等其他内容作出约定。 2017年12月22日,胡松林、顾宣娇将其位于来安县不动产证明第0017753号］,抵押权人为建行来安支行。涉案房产交付后至今未办理房产证及抵押登记。 建行来安支行依约于2018年3月6日将35万元借款转入胡松林指定的收款人来安金鹏置业公司的账户。2019年4月后胡松林、顾宣娇出现逾期，截止2019年7月1日，尚欠本金337362.88元，利息2265.17元。 另查明，2018年12月24日，本院作出（2018）皖1122刑初235号刑事判决书，判决被告人胡松林犯参加黑社会性质组织罪，判处有期徒刑三年六个月，并处罚金人民币十万元；犯开设赌场罪，判处有期徒刑三年，并处罚金人民币八万元；犯强迫交易罪，判处有期徒刑一年二个月，并处罚金人民币三万元；犯敲诈勒索罪，判处有期徒刑一年四个月，并处罚金人民币三万元；犯非法拘禁罪，判处有期徒刑一年六个月；犯寻衅滋事罪，判处有期徒刑一年六个月；数罪并罚决定执行有期徒刑九年，并处罚金二十四万元。胡松林不服一审判决，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。安徽省滁州市中级人民法院于2019年3月27日作出（2019）皖11刑终78号刑事裁定书，裁定：驳回上诉，维持原判。 2019年4月8日，本院作出（2019）皖1122执623号执行裁定，对登记在胡松林、顾宣娇名下的房产[皖（2017）来安县不动产权证明0017753号]予以查封。查封期限为三年，自2019年4月8日至2022年4月7日止。 上述事实，有建行来安支行提交的营业执照复印件、居民身份证复印件、结婚证复印件、《个人住房借款最高额保证合同》、《个人住房(商业用房)借款合同》、不动产登记证明、首付款资金来源承诺说明、个人贷款支付凭证、中国建设银行个人贷款对账单、标准回单；来安金鹏置业公司提交的（2019）皖11刑终78号刑事裁定书、(2019)皖1122执623号执行裁定书；及建行来安支行、胡松林、顾宣娇、来安金鹏置业公司当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为,当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。建行来安支行与来安金鹏置业公司签订的《个人住房借款最高额保证合同》及建行来安支行与胡松林、顾宣娇签订的《个人住房(商业用房)借款合同》，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，是合法有效合同。建行来安支行按约发放贷款后,胡松林、顾宣娇未能按借款合同约定按期还款付息，违反合同约定，应承担违约责任。依照借款合同约定，建行来安支行有权解除与借款人的借贷关系，要求借款人立即归还借款本息及相关费用，故对建行来安支行请求解除与胡松林、顾宣娇签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并偿还借款本金337362.88元及利息的诉讼请求，本院予以支持。 胡松林、顾宣娇以房产作为抵押物向建行来安支行按揭贷款，并在来安县不动产登记局办理了抵押预告登记。由于该抵押预告登记是一种临时性登记行为，不等同于直接产生支配效力的抵押登记，鉴于涉案不动产物权尚未成立，权利人并不直接享有抵押权，不具有法定的抵押登记条件，不产生优先受偿的效力，故对建行来安支行要求在处分胡松林、顾宣娇抵押物所得价款中优先受偿的诉讼请求，本院不予支持。 根据建行来安支行与来安金鹏置业公司签订的《个人住房借款最高额保证合同》及建行来安支行与胡松林、顾宣娇签订的《个人住房(商业用房)借款合同》的约定，来安金鹏置业公司为胡松林、顾宣娇的按揭贷款提供了连带责任保证；保证期间为自保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。涉案房产至今尚未办理抵押登记，建行来安支行据此要求来安金鹏置业公司对胡松林、顾宣娇借款承担连带保证责任，不违反合同约定和法律规定，本院予以支持。 综上所述，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百八十条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告中国建设银行股份有限公司来安支行与被告胡松林、顾宣娇2017年12月12日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》于本判决生效之日解除； 二、被告胡松林、顾宣娇于判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司来安支行借款本金337362.88元及利息(截止2019年7月1日利息为2265.17元，自2019年7月2日起按年利率7.35%计算至借款实际付清之日止）； 三、被告来安县金鹏置业有限公司对被告胡松林、顾宣娇上述借款及利息承担连带清偿责任； 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6381元，减半收取计3190.5元，由被告胡松林、顾宣娇、来安县金鹏置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 员  叶宝联 二〇一九年九月十九日 代理书记员  姚创慧 附一:本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不瞒一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 第一百八十条第一款债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附二：履行判决执行款交付 开户银行：来安县农村商业银行新河支行 银行户名：来安县人民法院 银行帐号：20000350242210300000018