河南省夏邑县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1426民初5670号原告：黄广涛，男，1975年03月20日出生，汉族，住所地河南省夏邑县。委托诉讼代理人：韩光伟、刘丹（实习），河南孔祖律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：河南凯美置业有限责任公司，住所地河南省郑州市金水区郑汴路、中州大道西公寓A座1单元23层A8号。统一社会信用代码91410100567263610L。法定代表人：王中涛，系该公司经理。委托诉讼代理人：朱妍、刘新峰（实习），河南宇法律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告黄广涛与被告河南凯美置业有限责任公司（以下简称凯美公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告黄广涛及其委托诉讼代理人韩光伟、刘丹（实习），被告凯美公司委托诉讼代理人朱妍、刘新峰（实习）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄广涛向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告履行协助办理不动产权属证的义务；2、依法判决被告按原告已付购房款274000元的中国人民银行同期贷款利率为标准，支付自2013年10月19日起至2019年10月19日止的逾期办证违约金80556元；3、依法判决被告按原告已付购房款的中国人民银行同期贷款利率为标准，支付自2019年10月19日起至实际办理产权登记日止的逾期办证违约金；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年10月19日签订了商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的位于河南省夏邑县××西××北侧××和盛世小区××西××商品房××套。但经原告多次催促，被告拒不履行上述义务。现为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告凯美公司辩称，答辩人与原告签订《商品房买卖合同》后积极履行协助原告办理涉案房产证的相关义务，但因政府原因房产证暂未办理成功，答辩人并未违约，不应承担违约责任。原告要求答辩人承担违约金没有事实和法律依据。双方签订的《商品房买卖合同》中对办理产权登记有明确约定，即使法院认定答辩人应当承担违约责任，也应当按照合同约定，按已付房款的1%计算。原告主张答辩人承担逾期办证违约金已超过诉讼时效。在举证期限内原告黄广涛向本院提交以下证据材料：1、原告黄广涛的身份证复印件和被告凯美公司的工商信息复印件各1份。证明原告黄广涛、被告凯美公司的基本信息及双方诉讼主体适格。2、《商品房买卖合同》1份，2013年9月25日、2013年10月19日被告凯美公司出具的收据2份（编号分别为：8000467、8000472），2019年最新银行存贷款基准利率表复印件1份。证明：1、2013年10月19日原告黄广涛与被告凯美公司签订商品房买卖合同，约定购买位于夏邑县××西××北侧××和盛世小区××西××商品房××套，建筑面积113平方米，每平方米2424.78元，付款方式为2013年9月25日付2000元，2013年10月19日付272000元一次性付清。该合同第15条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由出卖人承担违约责任，双方未约定违约金的计算办法。2、合同签订当天，原告交付了房屋，但被告没有按照涉案合同第15条约定,在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，因此被告构成违约，被告应当履行协助办理不动产权属证书的义务。3、原告已付清购房款274000元，由于被告的原因，原告没有取得不动产权属证书，按原告已付购房款274000元的中国人民银行贷款基准利率为标准4.90（本案已5年以上）计算，被告应支付自2013年10月19日起至2019年10月19日止的逾期办证违约金80556元。该违约金应顺延至实际办理不动产权属证书日止。3、2013年10月19日，被告凯美公司出具的收据1份（编号为8000547）。证明被告收取了原告办理房产证的费用12554元，但因被告的原因原告不能在规定期限内取得不动产权属证书，被告构成违约，应依法承担违约责任。4、君和盛世3#楼墙壁上的公示牌照片复印件1份，2018年9月14日不动产登记中心与小区业主程宪英的通话录音光盘1份（附通话内容文字2份），（2018）最高法民申2911号的裁定书一份。证明被告的逾期办证的违约行为至今在持续中，原告主张的违约金未过诉讼时效。自从2014年开始，原告就和本小区其他业主经常去夏邑县城乡规划管理中心、夏邑县国土资源局、夏邑县不动产中心等有关部门咨询该房屋所有权证书的办理情况，且经常给被告公司的项目负责人打电话核实办证进度，各部门接到上访都积极督促办理。2018年9月14日不动产登记中心与小区业主程宪英通话告知不动产权属证书可以办理了，但至今不动产权属证书由于被告的原因都没有办好，被告的法定代表人在录音中承诺同意在年前能办好不动产权属证书，王中涛及其授权的项目负责人刘景席同意履行义务。根据（2018）最高法民申2911号的裁判观点，本案存在诉讼时效中断的情形，原告的起诉未超过诉讼时效，被告应当协助办理不动产权属证书和支付违约金。5、夏邑县城乡规划管理中心给夏邑县国土资源局发的告知函复印件1份，网上银行电子回单复印件一份。证明被告开发的原告购买的君和盛世小区容积率3.22、建筑密度≦60％、绿地率2％，停车位未按标准配置，同时通知用地单位（被告）及时到国土资源局备案并完善用地手续。夏邑县人民政府对凯美公司下达的通知用地单位（被告）及时到国土资源局备案并完善用地手续，被告拒不履行，直到2019年9月18日被告才缴纳了190000元的土地出让金。由于被告的原因，原告至今不能办理不动产权属证书，构成违约，依照法律规定应当承担违约责任。申请证人吕某出庭作证。证言内容：我在君和盛世买的房子，县政府、银行、行政服务大厅、房管局都去过，在网上也反映过，后来不动产登记中心给我打电话说可以办理，但是需要房管局把手续转过去，房管局说开发商罚款未交清，一直没有办理。这几年一直找相关部门反映，之前售楼部在小区时也一直找，后来售楼部搬走了。我买的七号楼七楼东户，有五、六十户没有办证。被告凯美公司质证后认为，对证据1真实性无异议。对证据2合同系复印件，真实性无法核实，即使证据真实，也无法证明其观点，被告不存在违约行为，不应承担违约责任。对收据无异议。对证据3真实性无异议，对证明观点有异议，被告仅有配合办证义务，且已履行义务，是否办理成功取决于办证机关，被告不存在违约行为。对证据4照片有异议，系复印件。对录音光盘有异议，来源不合法，未取得对方同意，不能证明双方身份，也不能证明与本案有关联，不能产生诉讼时效中断的效果。裁定书即使真实，也与本案无关，不能作为本案定案依据。证据5系复印件，真实性无法核实，无任何签章，不能证明证据来源，不能证明原告观点。对证人证言认为，证人去政府机关要求办理房产证不能产生诉讼时效中断的效果，根据合同相对性，原告向被告主张权利时，且若原告认为被告未按期履行义务，则依据合同约定，原告可主张的违约金已经确定，即此时原告应向被告主张权利。被告凯美公司未提交证据材料。本院经审理认定事实如下：2013年10月19日，原告黄广涛与被告凯美公司签订商品房买卖合同一份，原告购买被告凯美公司开发位于夏邑县××西××北侧××和盛世小区××西××商品房××套。合同约定：该商品房为第6幢7层西号房；建筑面积共113平方米；单价为每平方米2424.78元，总金额274000元。原告即日付清全部房款，被告也已将涉案房产及时交付原告。该合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房、出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的%向买受人支付违约金。期间，经原告多次催促，被告一直未能给原告办理不动产登记手续。引发纠纷，原告诉至本院。另查明，自从2014年开始，原告就和本小区其他业主经常去夏邑县城乡规划管理中心、夏邑县国土资源局、夏邑县不动产中心等有关部门咨询该房屋所有权证书的办理情况，且经常给被告公司的项目负责人打电话核实办证进度。2018年9月14日不动产登记中心工作人员与小区业主程宪英通话告知，涉案小区可以办理不动产权属证书，但被告至今未能给原告办理。2018年2月11日，夏邑县城乡规划管理中心给夏邑县国土资源局下发告知函一份，内容为：被告开发的原告购买的君和盛世小区容积率3.22、建筑密度≦60％、绿地率2％，停车位未按标准配置，同时通知用地单位（被告）及时到国土资源局备案并完善用地手续。2019年9月18日被告缴纳了190000元的土地出让金。本院认为，1、被告是否存在违约行为问题。原、被告于2013年10月19日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，应为有效。双方应当按照合同约定全面履行各自义务。原告按照约定交付了房款和办理房产证的费用，被告亦按照约定交付了房屋，履行了部分合同义务，但被告至今没有协助原告办理不动产权属证书，构成合同违约。应依法承担违约责任。2、违约金的计算问题。根据涉案合同第十五条约定，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按买受人退房的约定处理。就本案而言，原告不同意退房，双方对违约金应视为未约定。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以依照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。3、关于被告答辩逾期办理不动产权属证书属政府原因问题。根据夏邑县城乡规划管理中心给夏邑县国土资源局下发的告知函，被告开发的原告购买的君和盛世小区容积率3.22、建筑密度≦60％、绿地率2％，停车位未按标准配置，同时通知用地单位（被告）及时到国土资源局备案并完善用地手续。夏邑县人民政府对河南凯美置业有限公司下达的通知用地单位（被告）及时到国土资源局备案并完善用地手续，被告一直未履行，直到2019年9月18日被告才缴纳了190000元的土地出让金。原告至今不能办理不动产权属证书的主要原因在于被告，被告抗辩属政府原因的观点不能成立。再者，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。政府行为并非不可抗力，故，被告以此免除其违约责任的理由不能成立，本院不予支持。4、关于本案是否超过诉讼时效问题。自从2014年开始，原告就和本小区其他业主经常去夏邑县城乡规划管理中心、夏邑县国土资源局、夏邑县不动产中心等有关部门咨询该房屋所有权证书的办理情况，且经常给被告公司的项目负责人打电话核实办证进度，各部门接到上访都积极督促办理，2018年9月14日不动产登记中心工作人员与小区业主程宪英通话告知不动产权属证书可以办理了，但至今不动产权属证书由于被告的原因都没有办好，被告的法定代表人在录音中承诺同意在年前能办好不动产权属证书，存在诉讼时效中断的情形且被告的逾期办证违约行为至今在持续中，故对被告答辩该案超过诉讼时效的观点，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告河南凯美置业有限责任公司于本判决生效之日起九十日内协助原告黄广涛办理涉案房产（位于夏邑县二环路西段北侧君和盛世小区的六号楼七层西户）的不动产登记手续；二、被告河南凯美置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄广涛逾期办证违约金73843元（按原告已付购房款274000元的中国人民银行贷款基准利率4.9计算，自2014年1月19日至2019年10月19日），以后顺延计算至实际办理产权登记日止；三、驳回原告黄广涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费907元（已减半收取），由被告河南凯美置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  付德运二〇一九年十一月十八日书记员  徐雷增