河南省商丘市睢阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1403民初6494号原告：商丘手套城工业集群有限公司。住所地：河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：解冰，河南永秀律师事务所律师。被告：赵德义，男，1972年12月16日出生，汉族，住河南省虞城县。原告商丘手套城工业集群有限公司与被告赵德义租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告商丘手套城工业集群有限公司的委托诉讼代理人解冰、被告赵德义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告商丘手套城工业集群有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告赵德义之间的租赁合同（合同编号：STC20161130013号），并判令被告返还租赁物；2、判令被告赵德义支付下欠原告的租金、物业费及提前解除合同的违约金共计43515.44元。事实和理由：2016年11月30日，原、被告签订一份租赁合同，合同编号：STC20161130013号，双方约定由被告承租原告园区内的31号底层门面5间及相应的配套设施，租赁期限为2016年11月30日至2026年11月29日，共10年，租金为半年一付，先付后用。免租期为2个月，因被告三年内退租其将不再享受免租期，并按月租金的10%乘以违约月数向原告支付提前解除合同违约赔偿金。根据合同约定被告应向原告支付各项费用共计43515.44元。原告多次向被告催要未果。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告赵德义辩称：我租原告的房子是事实，违约也是事实，但原告要求的违约金过高，请求法院调整违约金数额。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：2016年11月30日，原告为出租方（甲方），被告赵德义为承租方（乙方），签订合同编号为STC20161130013号的租赁合同一份。第一条：租赁标的：承租标的物为手套城创业街31号楼底层门面5间及相应的配套设施，建筑面积约352平方米、配套公共面积约5000平方米（包括但不限于公共道路、街区、广场、公共场地、出入大门、围墙及绿化带等）、配套公共设施（包括但不限于通讯、网络、路灯、电力、水等设施）、建筑占地面积约352平方米。双方同意以上各租赁标的，在本合同生效后，乙方有权正确使用。乙方不能因为未使用而拒付租金，除非退租或达成新的协议包括补充协议。第二条：租赁用途：1、甲方出租的标的物可由乙方改造用于开办餐饮行业。2、乙方保证在租赁期间按正确的用途正确使用，如有违反，责任自负。不能以任何理由向甲方主张权利。第三条：租期约定：租赁确定期自2016年11月30日起至2026年11月29日止，共10年。第四条：定金、押金和恢复原状保证金：1、定金：本合同定金10000元，合同订立后五个工作日内，仍未支付定金的，合同不生效。按时支付定金合同生效后，定金自动转为租赁押金。2、租赁押金：双方同意根据租赁确定的年数和月租金金额收取，确定租赁期为一年的为一个月押金；二年的为2个月押金，三年的为三个月押金。押金不计息。本合同优惠押金期为一个月，本合同租赁押金为3696元。本合同水电费押金为1848元，押金可抵付最后一个月租金或水电费或其他应付甲方的欠款。3、本合同恢复原状保证金10000元，合同期满后，出退租方自行恢复原状，达成恢复原状标准的，甲方无息退还“恢复原状保证金”；若退租方委托甲方恢复原状或乙方未在租赁期届满前恢复原状的，甲方使用“恢复原状履约保证金”，费用由乙方承担，恢复原状费用多退少补。第五条：租金约定：1、本合同各项年租金如下：A:建筑物年租金16896元。B：配套公共面积年租金8448元。C：配套公共设施年租金8448元。D：建筑占地面积年租金8448元。以上各项合计不含税年租金合计42240元。2、本合同租赁物年租金前三年保持不变，第四年起每年上浮5%。3、免租金时间为2个月，但不影响已约定的到期截止时间。4、如三年内中途退租的，乙方须向甲方缴纳免租2个月费用。5、租金每半年一付，先付后用。本合同首次租金合计21120元，最迟应在2016年12月30日前付清。逾期的应承担延交含税每天千分之三的滞纳金。逾期十天以上的，加倍收取滞纳金，并且甲方有权解除合同。因此造成的任何责任和经济损失由乙方自己承担。6、租赁期满后，在双方协商同意下可重签合同价格。第六条：物业管理费约定：按标的物每平方米0.5元/月，与租金同期收取，双方同意，乙方的园区物业管理费前三年每月按标的物每平方米0.5元计算，即园区物业管理费每月176元。第十条：租赁标的物的交付及返还：1、交付：甲方应于合同生效后7日内将租赁标的物按约定条件交付给乙方。交付请单乙方应签收，未签字的视为交付。2、返还：租赁确定期满或合同解除后，乙方应于10天内，恢复原状返还租赁标的物及其附属设施。乙方返还标的物及其附属设施、设备等，应与甲方交付时附件一所列明的相一致并完好无损，否则，乙方须承担赔偿责任。乙方应结清应当承担的费用，并保持卫生清洁，垃圾清理干净。第十七条：违约责任：1、租赁确定期内，在乙方未违约的条件下，甲方因经营情况需要提前收回租赁标的物的，应提前90日通知乙方，甲方将已收取的多余租金退还乙方并案月租金的10%乘以违约月数支付违约金和赔偿金，乙方放弃其他索赔权，并按时腾空标的物，交还标的物。2、租赁确定期内，乙方需提前退租的，应将租赁标的物整体退租（若退租部分标的物，应征得甲方同意并协商一致后，重新签订租赁合同），且需提前90日通知甲方，甲方同意签订解除合同的书面协议并按月租金的10%乘以违约月数支付违约赔偿金，甲方放弃其他索赔权。上述两种提前退租情况，任一方发出退租的书面通知，双方应签订书面协议解除合同，如一方未在解除合同上签字的，不影响解除合同的效力，只要一方提前90天发出书面退租要求即可生效。如乙方欲继续承租租赁标的物的，需与甲方重新签订新的租赁合同。合同履行过程中，被告赵德义因经营问题，于2019年1月1日向原告商丘手套城工业集群有限公司申请退租，不再租赁租赁物。另查明，被告赵德义拖欠原告商丘手套城工业集群有限公司2018年7月30日至2019年1月31日期间的物业费和租金共计4000元。判决的理由与结果本院认为：原、被告双方签订的租赁合同，不违背法律强制性规定，为有效合同，依法受法律保护。签订合同后，双方均应按照合同约定享受权利，履行义务。被告赵德义在租赁过程中，不再承租租赁物，原告商丘手套城工业集群有限公司请求解除双方之间签订的租赁合同并返还租赁物的诉讼请求，本院予以支持；按照合同约定，租赁期限没有满三年时间，不再享受免租金时间2个月的约定。因此原告商丘手套城工业集群有限公司要求解除租赁合同，被告赵德义给付免租期内2个月的租赁费7040元及物业费352元的诉讼请求，本院予以支持；被告赵德义原拖欠原告商丘手套城工业集群有限公司的2018年7月30日至2019年1月31日期间的物业费和租金共计4000元应予支付，原告商丘手套城工业集群有限公司该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告商丘手套城工业集群有限公司要求被告赵德义支付违约金的诉讼请求，本院认为，双方合同约定的被告提前退租，被告赵德义按照月租金的10%乘以违约月数支付违约赔偿金的条款，违约金约定过高，本院予以调整，按照被告赵德义欠付费用11392元的10%计算违约金，即违约金为11392元*10%=1139.2元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告商丘手套城工业集群有限公司与被告赵德义于2016年11月30日签订的合同编号为STC20161130013号的租赁合同；被告赵德义于本判决生效后十日内返还给原告商丘手套城工业集群有限公司合同约定的租赁物。二、被告赵德义于本判决生效后十日内支付给原告商丘手套城工业集群有限公司租赁费、物业费11392元及违约金1139.2元。三、驳回原告商丘手套城工业集群有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费888元，由原告商丘手套城工业集群有限公司负担600元，被告赵德义负担288元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  郭洪山审 判 员  王艳梅人民陪审员  林士杰二〇一九年十二月十八日书 记 员  孙翔宇