河北省玉田县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0229民初4197号 原告：李建平，男，1971年4月23日出生，汉族，住四川省泸州市泸县。 委托诉讼代理人：曹瑞丰，玉田县散水头为民法律服务所法律工作者。 被告：江旭光，男，1969年6月28日出生，汉族，住玉田县杨家套镇东高桥村。 第三人：遵化荣远房地产开发有限公司玉田县分公司，住所地：玉田县杨家套镇东高桥村。 负责人：江旭光。 被告、第三人的委托诉讼代理人：张爱文，河北宏广律师事务所律师。 原告李建平与被告江旭光、第三人遵化荣远房地产开发有限公司玉田县分公司（以下简称遵化荣远玉田县分公司）合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告李建平的委托诉讼代理人曹瑞丰、被告江旭光、第三人遵化荣远玉田县分公司的委托诉讼代理人张爱文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李建平向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告签订的房地产项目开发合作协议书。2、令被告停止以第三人的名义销售坐落在玉田县杨家套镇东高桥村新民居楼房。事实和理由：2018年10月18日原告与北京星利房地产开发有限公司、遵化荣远房地产开发有限公司玉田县分公司、玉田县帝造房地产开发有限公司签订工程项目退还合同，对项目退还事宜及后续事宜达成协议。合同约定：上述三家公司同意将玉田县杨家套镇东高桥村“新民居建设村庄改造项目”按照现有项目状况给付承包人李建平。协议签订起该项目所有一切责任及债权债务由项目承包人李建平独立承担，三家公司不再享有任何项目权利，不再承担任何项目责任等内容。协议签订后，项目承包人李建平接管该项目并进行组织安排工作。2019年1月8日原告与被告签订房地产项目开发合作协议书，对东高桥村“新民居二期提升项目”事宜进行协商。合同约定：原、被告共同负责对工地一切遗留问题的处理。双方共同筹集项目建设所需的开发、拆迁、建筑、管理、营销等全部资金，预计投资资金为人民币500万元。原、被告双方出资比例：被告投入资金200万元占股份40%，原告投入资金300万元占股份60%等内容，其它条款见协议。协议签订后，原告开始组织施工，并要求被告交纳出资资金200万元，至今被告没有交纳出资额。后经原告多次催要无果。现在被告以第三人的名义销售东高桥村新民居楼房，所得款项据为己有，原告制止，被告不予理睬。综上所述，原告认为，原告与被告签订房地产项目开发合作协议之后、被告无诚信，不出资金，导致合作协议书无法履行，原告要求解除该合作协议书，令被告及第三人停止销售楼房。故原告依法提起诉讼，请判准所求。在诉讼过程中，原告增加诉讼请求，要求被告、第三人自2019年1月8日起按工程总造价2400万元的10%向原告支付违约金240万元。 被告江旭光辩称，原告起诉所依据的合同是无效的，理由是，1、所涉及合同侵犯了第三人的合法权益，双方合同中明确将泸州七建的债权转到李建平名下，且没有征得泸州七建的同意，在本质上侵犯了泸州七建的合法权益。2、本案合同内容是房地产项目，根据建筑法及城市房地产管理法相关规定，自然人不符合法定资格，所以合同双方当事人不具备完成本案合同项目的资质资格，根据合同法规定，侵犯第三人合法权益以及违反法律规定的合同无效，因此，请求法庭确认本案合同无效的前提下，驳回原告的其他诉讼请求。 第三人遵化荣远玉田县分公司述称，1、同意被告江旭光的辩称。2、原告将我公司列为第三人没有事实和法律依据，我公司不担负本案原告李建平与被告江旭光之间纠纷的任何法律责任。3、因李建平毫无事实和法律依据将我公司列为本案第三人，给我公司造成一切经济损失，在本案判决我公司不承担本案责任以后，我公司将依法追究李建平给我公司造成的一切经济损失的法律责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提供的工程项目退还合同（2018年10月18日）记载，甲方：遵化荣远房地产开发有限公司玉田县分公司，乙方：玉田县帝造房地产开发有限公司，丙方：北京星利房地产开发有限公司。玉田县杨家套乡东高桥村“新民居建设项目”独立承包人：李建平。......1、甲方、乙方同意将玉田县杨家套乡东高桥村“新民居建设”村庄改造项目按照现有项目状况返还给丙方，丙方同意接收并承接项目，本项目承包人李建平独立、合法经营，自负盈亏，李建平愿意全部承担一切债权、债务；（其他内容略）。因该合同的乙方、丙方为案外人，涉及案外人利益，对该合同的内容及效力，本院不予确认。原告提供的《房地产项目开发合作协议》（2019年1月8日）记载：甲方江旭光，乙方李建平，......就合作开发位于杨家套镇东高桥村的“东高桥村新民居二期提升”项目事宜，达到如下协议，......一、合作内容,合作项目位于玉田县杨家套镇东高桥村，开发面积74.16亩。二、合作方式1、甲乙共同负责对工地一切遗留问题的处理。甲乙双方共同筹集项目建设所需的开发、拆迁、建筑、管理、营销等全部资金，预计投资资金为人民币500万元。在投资款项全部到位的情况下，甲乙双方共同负责该项目后期策划和运作、协调政府和村民委员会关系，做好村民沟通，完善项目需要的法律手续，负责项目安保和房产销售。乙方负责组织施工设计，组织工人安全生产，管理工地事宜，按工程进度报表，经项目部确认后，及时对施工方拨付工程款。2、甲乙双方出资比例：甲方投入资金200万元，占股份40%，乙方投入资金300万元，占股份60%。......4、甲方认可乙方以泸州市第七建筑工程公司在本项目所产生的遗留债务及工人工资，并由项目部共同承担支付，共计700万元，以实际发生金额为准。甲方认可乙方在本项目前期投入资金1700万元，该款项不包括遵化荣远玉田分公司在该项目前期代付部分。乙方从该款项中减去300万元折抵其项目出资资金，......三、合作管理机构及职责1、甲乙双方共同派员组成“合作开发项目部”，负责建设项目的具体组织和实施。......六、违约责任甲乙双方必须按合同约定承担责任，如出现违约，违约方按照工程总造价的10%向守约方支付违约金。原告李建平、被告江旭光签字、捺手印（协议其他内容略）。被告江旭光对房地产开发合作协议的内容予以认可，对该协议的真实性本院予以确认。原告提供的江旭光、李建平与案外人于长春、刘敬敏签订的协议书、施工合同，因涉及案外人利益，对该证据的合法性、与本案的关联性，本院不予确认。原告提供的未售房源、欠款房源表及收款收据，均为复印件，本院不予确认。原告提供的录音、录像是给案外人所录，无法核对真实性，不符合民事证据规则的规定，本院不予确认。原告提供高桥村委会的决议，不能证实与原、被告签订的房地产开发协议的关联性，故本院不予确认。被告提供的托管合同、会议纪要、民事判决书均为复印件，无法与原件核对真实性，故本院不予确认。 本院认为，原告李建平与被告江旭光签订的房地产项目开发合作协议书，是原、被告的真实意思表示，本院予以确认。该协议书记载原、被告合作开发位于杨家套镇东高桥村的“东高桥村新民居二期提升”项目，负责项目安保和房产销售。原、被告协议内容涉及房地产开发、建筑、销售，而根据《中华人民共和国建筑法》第十二条规定，“从事建筑活动的建筑企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位，应当具备下列条件：（一）有符合国家规定的注册资本；（二）有与其从事的建筑活动相适应的具有法定执业资格的专业技术人员;......”,从事建筑施工、房地产开发、销售的应是在有关部登记注册的企业，而原、被告均为自然人，没有进行房地产开发建设、销售的主体资格，因此，原、被告所订立的房地产项目开发合作协议书违反了法律、法规的强制性规定，该协议为无效协议。原告要求解除原告与被告签订的房地产项目开发合作协议的诉讼请求，本院不予支持。原告不是坐落在玉田县杨家套镇东高桥村新民居楼房的权利主体，因此，其要求被告停止以第三人的名义销售，理据不足，本院不予支持。因原、被告签订的房地产项目开发合作协议无效，且原告未提供证据证明工程总造价的数额，故原告要求被告、第三人支付违约金240万元的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条（五）、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告李建平的诉讼请求。 案件受理费26080元，保全费5000元，合计31080元，由原告李建平负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  桑秀青 人民陪审员  张珊珊 人民陪审员  李长富 二〇一九年十二月二十日 书 记 员  王艳秋