江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0103民初7401号原告：华润置地（成都）物业服务有限公司南昌分公司，住所地：江西省南昌市西湖区沿江南大道88号（老洲村综合办公楼一层）。统一社会信用代码：91360103586598926K。负责人：朱江，该公司总经理。委托代理人：熊翰芬，该公司员工。委托代理人：蔡慧环，该公司员工。被告：王智江，男，汉族，1986年1月14日，住：抚州市东乡县。原告华润置地（成都）物业服务有限公司南昌分公司诉被告王智江物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华润置地（成都）物业服务有限公司南昌分公司的委托代理人熊翰芬、被告王智江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华润置地（成都）物业服务有限公司南昌分公司诉称：2013年12月29日，被告与【华润置地（南昌）有限公司】签订《南昌市商铺房买卖合同》【华润橡府小区13栋2单元502】，约定原告为被告购买的位于【华润橡府小区13栋2单元502】商品房（建筑面积分别为127.2平米）提供前期物业服务，物业服务费为每月每平米3.6元，共计每月457.92元，合同并就其他权利义务及违约责任等做了约定。合同签订后，原告按照约定提供相关物业服务，但被告却未按约定支付物业费。从2016年1月1日-2018年6月30日，被告累计拖延支付物业服务费合计16485.12元及违约金。虽经原告多次催缴仍然拒绝支付。因此，为维护原告的合法权益，原告遂诉至法院，请求判令：一、被告支付原告物业服务费（自2016年1月1日-2018年12月31日）16485.12元及违约金（计至被告付清拖欠的物业服务费之日止，暂计至2018年12月31日为4887.14元）；二、被告承担本案诉讼费。原告华润置地（成都）物业服务有限公司南昌分公司提交了如下证据：证据一：营业执照、法定代表人身份证明、授权委托书、法定代表人身份证复印件、受委托人身份证复印件。证明目的：原告的主体资格。证据二：被告身份证复印件。证明目的：被告主体适格。证据三：《南昌市商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》。证明目的：原、被告存在物业服务合同关系及物业费数额及支付时间等。证据四：缴纳物业费的书面通知单、照片《律师函》及相应挂号信邮寄凭证及快递单据，邮件签收流程截图等。证明目的：原告曾多次向被告催缴物业费的事实。被告王智江辩称：我不交物业费的理由在于：1、2015年5月至8月间，原告多次以短信及电话方式要求我去交契税，导致我收套房交4%的税。交税后所有发票被原告人员拿走至今未还。2、交房时登记的问题并未处理完毕，也未通知我复检，我认为未完成房屋交付。3、自要求收房后，不停有陌生人员来电问我装修事宜，且钥匙交物业保管期间，房屋内出现很多装修号码，怀疑原告出售我方信息并随意开门让他人进入我屋内写广告。4、入户门边、电梯门边、楼梯间等公区未贴砖，也样板房不一致。5、出现未交物业费情况，物业并未有任何沟通。6、小区内存在部分改变外立面情况，多处外墙脱落，物业未管理到位。7、物业服务管理方面：（1）外墙脏乱差；（2）道路砖松动、破损，雨水沟盖破损、垃圾未及时清理、多处单元门处因地面沉降造成地砖错位、单元门前灯座倾斜；（3）杂草丛生，绿化养护不到位；（4）物业带头占用小区架空层及其他公用区域设置物业用房，小区其他人员私搭乱建情况多，小区内设置广告，所得费用并无说明。上述服务质量问题与原告收费标准不匹配。8、原告要求2014年收房，但13栋北侧相距30米的高层仍在施工，造成施工噪声和灰尘，不适合居住，也不该自14年起收物业费。9、《江西省物业管理服务收费管理办法》规定，已购买但未入住的，业主交纳50%物业管理公共性服务费。合同为2013年签订，新建小区各项设施设备新，物业维护工作量相对来说少，要求出示3.6元/平米的依据及费用组成。10、实际交付的房屋及公共区域存在多处与报建图、设计图不一致的地方、11、原告一直不帮助小区业主成立业主委员会。12、建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业，请原告出示公开招标的相关文件。13、物业管理用房的面积不达标。被告王智江提交了如下证据：证据一、短信截屏6条。证明：催缴契税不是原告的职责，原告没有义务催缴。证据二、照片一张。证明：原告没有通知我对房子进行复检。证据三、照片68张。证明：小区外墙、道路、绿化、乱搭乱建、私放广告方面均存在问题。经审理查明，被告王智江于2013年12月购买了南昌市西湖区橡福小区13栋二单元502室的房屋，房屋建筑面积127.2平方米。2014年12月，原告华润置地（成都）物业服务有限公司南昌分公司与被告签订《橡福小区前期物业服务协议》，合同约定，由原告负责橡福小区的物业服务工作，自房屋出售之日起至业委会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。物业服务费为每月每平方米3.6元，业主应在每季首月10日前缴纳当季物业费，逾期一日应缴纳欠费总额的万分之五滞纳金。被告于2014年12月20日，在原告组织下收房。原告工作人员将被告提出的房屋质量问题记录。本案中，被告称原告此后未再告知其整改完成可复检，原告亦未提供证据证实其向被告告知了整改情况。被告自2016年1月1日开始，拒交物业费。自2016年1月1日至2018年12月31日，被告欠交物业费16485.12元（每月457.92元）。上述事实，有原、被告的陈述、原、被告提交的证据及本院开庭笔录所证实。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“《解释》”）规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。物业管理条例规定中关于建设单位应当通过招投标方式选聘物业服务企业的规定并非效力性强制性规定，故虽原告未能提供证据证实其系经招投标程序选聘，但尚不足以否定前期物业服务合同的效力。同时，虽《江西省物业管理服务收费管理办法》规定，已购买但未入住的，业主交纳50%物业管理公共性服务费。但该地方性文件本身的效力层级亦不足以否定前期物业服务合同的约定。且《解释》写明，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。故虽被告未实际入住，仍应按前期物业服务合同的约定交纳物业费。在被告的其他抗辩理由中，其中房屋及公共区域的质量问题有关，其可向商品房开发企业主张责任，不应作为拒交物业费的理由。被告辩称其因原告催促而多交契税，而及时纳税系被告自身的义务，被告又辩称其房屋交付时旁边楼栋仍在施工影响居住，而对于所在小区系分批施工、交付这一事实其在购房时理应知晓，噪音、灰尘等影响亦属可预期，上述事由均不应成为拒交物业费的理由。被告的抗辩事由还包括，原告在组织收房时，对于被告提出的房屋整改要求未再通知被告复检，被告认为其至今未实际收房。对此，本院认为，组织收房事项本身并不属于物业服务合同约定的服务范围，但原告既已实际承担该工作，业主即有理由相信，当时物业公司系业主向建设单位提出整改要求的有效途径，原告应妥善完成该工作，对整改情况及时反馈。而被告作为权利人，在合理期限未得到反馈时亦应积极主张自身权利，而非长期不再过问并以此为由认为一直未收房。综上，根据原告在造成被告未及时收房中这一结果中的过错程度，本院酌情减免被告一个月的物业费，其余部分被告仍应支付，并承担相应逾期付款违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告王智江于本判决生效三日内向原告华润置地（成都）物业服务有限公司南昌分公司交纳截止至2018年12月31日止的物业管理服务费16027.2元及违约金（自2016年1月起，以915.84为基数，自2016年4月其，以每季度应交额1373.76元为基数，自该季度首月11日起算至清偿之日止，按日万分之五计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告预交的案件受理费334元，减半收取167元，由原告华润置地（成都）物业服务有限公司南昌分公司承担17元，被告王智江承担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续，逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日后起计算。审判员 黄 迁二〇一九年十月十二日书记员 熊世娇