上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初16673号原告(反诉被告)：上海凌涵实业有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：许红萍，财务总监。委托诉讼代理人：张艳玲，上海市志致远律师事务所律师。被告(反诉原告)：潘飞夙，男，1980年3月26日生，汉族，户籍所在地河南省。第三人：上海居安防火设备有限公司，住所地上海市松江区九亭镇龙高路XXX号。法定代表人：柯心扬，总经理。原告上海凌涵实业有限公司诉被告潘飞夙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月18日立案后，依法适用简易程序，并于2018年10月10日第一次公开开庭进行审理。原告上海凌涵实业有限公司的委托诉讼代理人张艳玲、被告潘飞夙到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案于2018年12月14日转为适用普通程序。2019年2月18日，本院依法追加上海居安防火设备有限公司为第三人参加诉讼。审理中，被告潘飞夙向本院提出反诉，本院依法受理后与本诉合并处理，并于2019年5月15日第二次公开开庭进行了审理。原告上海凌涵实业有限公司的委托诉讼代理人张艳玲、被告潘飞夙到庭参加诉讼。第三人上海居安防火设备有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告上海凌涵实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《库房租赁合同》因被告的违约行为于2018年7月20日解除；2、判令被告完成承租房屋的交接手续，返还房屋的钥匙并返还位于上海市松江区九亭镇龙高路XXX号的仓库；3、判令被告支付原告自2018年7月3日至2018年7月20日的欠付租金人民币(以下币种同)26,937元；4、判令被告支付原告物业管理费5,535元；5、判令被告支付原告滞纳金(以134,685元为基数，自2018年7月3日起至租金付清之日止，按日千分之一计算)；6、判令被告支付原告房屋使用费，按1,496.50元/日的标准自2018年7月21日起支付至实际返还房屋之日止；7、判令被告支付原告违约金107,748元。审理中，原告放弃第5项有关滞纳金的诉讼请求。事实和理由：2018年3月26日，原告和被告签订《库房租赁合同》，约定被告向原告承租位于松江区龙高路XXX号的仓库，同时合同对双方的相关权利义务进行了约定。根据合同约定，被告应于2018年6月24日之前向原告支付2018年7月3日至2018年10月2日期间的租金，原告多次催促，被告却迟迟不予支付，被告的行为严重违反了双方的约定。原告根据《库房租赁合同》第七条第2款的约定，以书面形式发函给被告解除双方的合同。被告于2018年7月20日收到该函件。为维护自身合法权益，原告诉至法院要求判如所请。被告潘飞夙辩称，被告于2018年5月11日电话通知原告方的王总，要求解除合同，当时原告同意了，被告方有通话记录可以证明。租赁仓库的时候，被告是从门房拿的钥匙，退租的时候被告已经将钥匙交到了门房，也告知了原告，中介看房的时候都是从门房拿钥匙的。2018年5月29日被告与原告方的王总协商返还被告房租的事情，原告对于被告退租是完全清楚的。原告仅在2018年7月13日向被告发催告函，没有进行过其他催讨。被告单方通知原告解除合同，存在违约行为，应赔偿20%的违约金，但是被告留下的租金是足够支付违约金的。综上，要求驳回原告的全部诉讼请求。第三人上海居安防火设备有限公司未作答辩。同时，被告潘飞夙向本院提出反诉请求：1、判令原告赔偿被告违约金89,790元；2、确认原告的合同签订人王备已于2018年5月11日接到被告解除合同的通知，被告搬出所有货物后，合同已于2018年5月24日解除；3、判令原告返还被告剩余租金60,094.29元、押金44,895元、搬库费用38,700元。事实和理由：在签订合同前，原告承诺仓库侧的生产企业因不符合市区内办厂条件的企业会很快搬走，被告可以租下使用。然而截至2019年3月28日，该企业仍然未搬走，导致被告库房紧张，货物堆放不下。该企业所产生的噪音严重干扰被告库房人员的工作，其加工切割过程中所产生的火花影响到了产品安全。无奈之下，被告搬离了该仓库。被告于2018年5月11日拨打原告的合同签订人王备的电话，要求解除合同，对方原则上同意了被告的请求。被告于2019年5月24日搬库完毕，于2019年5月29日找王备退还剩余房租，对方推说库房还未租出去。被告为维护自身合法权益，故提起反诉，请求判如所请。原告上海凌涵实业有限公司辩称，被告的隔壁是库房，不存在高噪音环境，这是被告找的一个借口。被告单方面违约提出解除合同，但是应得到原告的同意或双方达成一致意见，被告称已经搬出没有依据。被告要求返还剩余租金、押金和搬库费用没有依据。本案系因被告违约导致合同解除，被告应承担违约责任。第三人上海居安防火设备有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2018年3月26日，原、被告和第三人签订《库房租赁合同》一份，约定原告将龙高路XXX号的仓库(以下简称“涉案房屋”)租赁给被告作仓储使用，实测面积1,045平方，租期三年；2018年3月24日起至2018年4月2日为免租期；2018年4月3日起至2018年11月9日的租金由原告收取；2018年11月10日至2021年4月2日的租金由第三人收取，出租人变更为第三人；租金每三个月支付一次，提前10天支付；2018年4月3日起至2020年4月2日期间租金为44,895元/月，物业费为1,845元/月，合计46,740元/月；被告应于合同签订当日支付原告押金44,895元；若被告逾期支付租金超过7天，原告可以单方面解除或者终止合同；未经原告书面同意，被告不得提前终止合同，若被告确需提前解约，须提前两个月书面通知原告，并向原告交回租赁物、缴清租金及费用、支付当年年租金的20%作为违约金，方可提前解约。合同签订后，被告支付押金44,895元以及2018年4月3日至2018年7月2日期间的租金和物业管理费。2018年7月13日，原告通过快递向被告寄送催款通知书，要求被告支付2018年7月3日至2018年10月2日的租金、物业管理费以及2018年7月3日至2018年7月13日的滞纳金。2018年7月20日，原告通过快递向被告寄送解除合同通知函，通知因被告未支付租金及物业费，原告于2018年7月17日终止该合同的履行。审理中，被告称未曾向原告发出过书面解除合同通知，原告称被告确实向原告口头提出过解除合同，但原告未同意。原告确认于2018年7月20日已接收了系争房屋。以上事实，有《库房租赁合同》、催款通知书、解除合同通知函、快递面单、寄送信息及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告称曾于2018年5月11日行使解除权，然而被告并未按照合同的约定向原告发过书面通知，故本院对被告关于解除日期的辩解不予采信。《库房租赁合同》约定被告逾期支付租金超过7天，原告可以单方面解除合同，原告于2018年7月20日向被告寄送书面的解除合同通知函，故本院认定《库房租赁合同》于2018年7月20日解除，原告确认于2018年7月20日接收了系争房屋，本院予以确认。被告应支付2018年7月3日至2018年7月20日的租金及物业管理费，经核算，租金为26,937元，物业管理费为1,107元。原告主张被告支付自2018年7月21日起的房屋使用费，于法无据，本院不予支持。原告行使解除权系因被告违约在先，被告应根据《库房租赁合同》的约定向原告支付年租金的20%作为违约金，即107,748元。被告对其所抗辩的噪音和安全问题未提供证据予以证实，被告亦未提供证据证明原告存在违约行为，故被告要求原告支付违约金的反诉请求，本院不予支持。被告要求原告返还押金的反诉请求，于法有据，本院予以支持。被告要求原告支付剩余租金及搬库费用的反诉请求，于法无据，本院不予支持。第三人未到庭参加诉讼，且未发表答辩意见，视为放弃其答辩权利，对此产生的法律后果，应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原、被告签订的《库房租赁合同》于2018年7月20日解除；二、被告(反诉原告)潘飞夙于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海凌涵实业有限公司自2018年7月3日起至2018年7月20日止的租金26,937元；三、被告(反诉原告)潘飞夙于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海凌涵实业有限公司自2018年7月3日起至2018年7月20日止的物业管理费1,107元；四、被告(反诉原告)潘飞夙于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海凌涵实业有限公司违约金107,748元；五、驳回原告(反诉被告)上海凌涵实业有限公司的其他诉讼请求；六、原告(反诉被告)上海凌涵实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)潘飞夙押金44,895元；七、驳回被告(反诉原告)潘飞夙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,104元，由原告(反诉被告)上海凌涵实业有限公司负担88元(已付)，被告(反诉原告)潘飞夙负担3,016元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。反诉案件受理费2,441元，由被告(反诉原告)潘飞夙负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  谢 铭审 判 员  蔡 珺人民陪审员  汪彩英二〇一九年九月十六日书 记 员  张 健附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。