上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初19236号原告：吴荣娣，女，1965年12月7日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：方方，上海市汇业律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈诚玉，上海市汇业律师事务所律师。被告：陈雪莲，女，1976年4月13日生，汉族，住上海市虹口区。原告吴荣娣与被告陈雪莲房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴荣娣的委托诉讼代理人方方到庭参加诉讼。被告陈雪莲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告吴荣娣向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，将上海市宝山区天家路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告名下；2、判令被告向原告支付自约定过户期限2019年9月16日起算至实际履行之日止的违约金(以人民币54万元为基数，按日万分之五的标准计算，以下均为同币种)。事实和理由：原、被告就上述房屋签署了《上海市房地产买卖合同》。合同签署后，原告向被告履行了付款义务，被告于2015年8月交付系争房屋，原告入住后，被告拒不履行相关过户义务，且拒绝沟通，故原告提出上述诉请。被告陈雪莲未作答辩，未提交证据。原告吴荣娣围绕诉讼请求依法提交了房地产买卖居间协议及收款收据、上海市房地产买卖合同及收款收据、物业费缴费发票、居住证明、个人不动产登记信息查询记录、配套商品房供应单、不动产登记信息、上海市商品房预售合同、业主手册、质量保证书等证据，本院对上述证据材料进行了核对，对上述证据的真实性予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2015年1月9日，陈雪莲作为买方与卖方上海中冶联杨置业有限公司签订了《上海市商品房预售合同》，购买上海市宝山区天家路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。2016年5月18日，系争房屋经核准取得大产证。2016年9月18日，系争房屋经核准登记在陈雪莲名下。2、2015年8月22日，购买方吴荣娣(乙方)与出售方陈雪莲(甲方)经上海安瑞房地产经纪事务所居间签订了《房地产买卖居间协议》，约定，乙方向甲方购买系争房屋，建筑面积48.82平方米，总房价款60万元。另约定，乙方于2015年8月30日之前支付甲方第一期房款54万元，包含已付定金，乙方于甲方办理产证完毕后的10日内支付甲方尾款6万元等。同日，陈雪莲出具收款收据，主要内容为收到吴荣娣支付的定金1万元。同年8月28日，买受人吴荣娣(乙方)与出卖人陈雪莲(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定，乙方向甲方购买系争房屋，购房价款60万元等。补充条款另约定，甲乙双方知道该房为动迁房；该房总价60万元，甲方同意于2015年8月28日将该房屋钥匙交付乙方，并对物业管理、水、电等使用费用进行结算；房产证满3年过户交易时(国家政策允许产权过户)所产生的所有税费由乙方承担；甲方承诺三年之后可以办理产权证过户手续以后或是在国家政策允许办理产权证过户手续15日之内与乙方共同前往办理产权证过户手续，甲方不得以任何理由拖延过户日期，每逾期一日按照房价的千分之五支付违约金给乙方等。附件三付款协议另约定，乙方于2015年8月28日签订买卖合同当日支付甲方购房款54万元；甲乙双方在此房可以上市交易，甲方陪同乙方到宝山区房产交易中心过户当日乙方支付甲方房屋尾款6万元。同日，上海安瑞房地产经纪事务所出具收款收据，主要内容是收到吴荣娣支付中介费11,000元。同日，吴荣娣向陈雪莲转账支付53万元。同日，陈雪莲出具收款收据，主要内容是收到吴荣娣支付的53万元。上述合同签订后，陈雪莲向吴荣娣交付了系争房屋，吴荣娣取得业主手册、住宅质量保证书。后因陈雪莲不配合吴荣娣过户，故吴荣娣于2019年9月3日向本院提起了本案诉讼。另查明：1、2019年8月21日，上海市宝山区罗店镇美罗家园宝欣苑第八居委会筹建组出具了居住证明，主要内容为：兹证明吴荣娣居住在系争房屋内，自2016年7月居住至今。2、2020年1月8日，吴荣娣查询个人不动产登记信息，查询记录显示其本人及丈夫王志强名下未查到房屋登记信息。3、审理中，吴荣娣称，2019年年初通知陈雪莲办理过户手续，陈雪莲提出要先给房款再考虑，后陈雪莲就将吴荣娣的微信拉黑了，无法再联系到陈雪莲。吴荣娣另表示，同意剩余房款6万元一并处理，在过户时向陈雪莲支付。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。原告已按约向被告支付了大部分房款，被告也已将系争房屋交付给了原告居住使用至今。且，根据相关规定，系争房屋已符合权利转移登记的条件，原告也不存在不符合购买系争房屋的条件的情况，故原告要求办理过户手续的请求，与法不悖，本院予以准许，原告应当在过户同时支付剩余房款。关于违约金。根据约定，甲方承诺三年之后可以办理产权证过户手续以后或是在国家政策允许办理产权证过户手续15日之内与乙方共同前往办理产权证过户手续，每逾期一日按照房价的千分之五支付违约金给乙方，而被告至今未配合原告办理过户手续，显已违约，应承担违约责任。同时，系争房屋为动迁安置房屋，实际过户时间距离签约时间较长，合同中关于过户时间的约定以符合国家政策允许为条件，故而对普通百姓等一般交易主体而言约定不够明确。在实际交易中，双方一般会再次磋商后确定过户的具体时间。因此，原告向被告发出要求协助办理过户手续的主张后，还应给与被告一定的合理期限更为宜，故对违约金的起算时间，本院酌定自2019年10月11日起算。至于违约金的计算标准，本院根据公平合理和诚实信用原则，综合考虑合同实际履行情况、违约方的过错程度及守约方的实际损失等因素，酌定按日万分之二点五的标准计算。陈雪莲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院视为其放弃抗辩权利，应自行承担不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告吴荣娣与被告陈雪莲继续履行就上海市宝山区天家路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，被告陈雪莲于本判决生效之日起十日内，配合原告吴荣娣办理产权过户手续，将上述房屋的房地产权利转移登记至原告吴荣娣名下；二、原告吴荣娣于上海市宝山区房地产交易中心受理上述房屋的房地产权利转移登记申请之当日，向被告陈雪莲支付房款6万元；三、被告陈雪莲于本判决生效之日起十日内，向原告吴荣娣支付自2019年10月11日起至实际履行之日止的违约金(以54万元为基数、按日万分之二点五的标准计算)；四、驳回原告吴荣娣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,800元、保全费3,520元，均由被告陈雪莲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提交副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  杨利民审 判 员  黄 蔚人民陪审员  时金兰二〇二〇年三月十六日法官 助理  董程程书 记 员  王 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。