河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民初157号原告：河南大地置业投资有限公司，住所地河南省洛阳市老城区马路街**。法定代表人：杨峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：聂建强，男，该公司员工。委托诉讼代理人：冀建峰，河南九都律师事务所律师。被告：洛阳亿和置业有限公司，，住所地河南省洛阳市西工区纱厂南路**金阳国际**法定代表人：康现末，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾安，河南洛神律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘帅凤，河南洛神律师事务所律师。第三人：洛阳市住房保障和房产服务中心，住所地河，住所地河南省洛阳市涧**周山路**v>法定代表人：袁金怀，该中心主任。委托诉讼代理人：周璇，男，该中心员工。委托诉讼代理人：闫建国，河南荣信律师事务所律师。原告河南大地置业投资有限公司（以下简称大地公司）与被告洛阳亿和置业有限公司（以下简称亿和公司）、第三人洛阳市住房保障和房产服务中心（以下简称房产中心）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告大地公司的委托诉讼代理人聂建强、冀建峰，被告亿和公司的委托诉讼代理人贾安、刘帅凤，第三人房产中心的委托诉讼代理人周璇、闫建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大地公司诉讼请求：1.解除大地公司与亿和公司于2013年11月16日签订的《协议书》；2.亿和公司恢复原状后返还大地公司出售给该公司位于洛阳市××工区纱厂××路××号世纪商贸中心A区的房产，面积为26993.85平方米；3.亿和公司赔偿因签订协议给大地公司造成的经济损失每月1521364.48元（自2014年6月11日起计算至房屋实际返还之日止）。事实和理由：2002年8月30日大地公司同洛阳市房管局（现为第三人房产中心）签订《世纪商贸中心合作开发合同文本》,共同开发位于洛阳市××工区纱厂××路××号的世纪商贸中心项目。在项目房屋基本建成后大地公司所分楼层区域及每层分得的具体面积，已经得到大地公司和房产中心双方确认，大地公司是所分楼层的合法所有人。2006年8月25日大地公司同房产中心及焦作亿万饭店集团有限公司签订承包租赁经营合同一份，将大地公司分成内的部分房产承包给焦作亿万饭店集团由其改造并装修为产权式酒店。焦作亿万饭店集团完成部分改造及装修工程，至2010年四五月份在无力继续履行后撤场。2011年4月28日大地公司同亿和公司签订协议书一份，双方拟合作成立新公司(东晟公司)，拟由新公司负责项目的后续运作，但由于亿和公司未能出资注册登记成立新公司及其他原因，导致无法继续运作。2013年农历正月16日在大地公司不知情情况下亿和公司强行擅自进场，将项目四周全部封闭非法取得整栋大楼控制权，大地公司及已经开始经营的业主被迫退出。经房产中心反复协调后2013年11月大地公司彻底退出不再参与该项目后续改造建设，以净得价将分成内的部分房产出售给亿和公司，由亿和公司接手负责后续全部投资及办理原已购产权式酒店业主的退房、退款（位于****)，继续进行该项目所有后续工作。大地公司、亿和公司双方在房产中心见证下，于2013年11月16日签订《协议书》。根据该《协议书》约定：大地公司将自己分成内的部分房产按2013年现状出售给亿和公司,出售房产范围及价格（净得价）为：负二层及A区11-23层，每平方米3600元；负1至2层每平方米4300元，协议面积约27000平方米。依约亿和公司应当在2014年5月底将项目所涉及房产证办理完毕，但亿和公司迟迟不履行该项主要义务，虽经大地公司多次催促和房产中心反复协调，至今没有完成应尽的办证义务。另外根据该《协议书》约定，亿和公司应当在2014年5月底,在房产证办理完毕后十个工作日内将剩余房款一次性支付给大地公司。但自2014年开始至今，亿和公司败诉和已经被人民法院强制执行的案件多达数十起，涉案金额数亿元。亿和公司显然已经没有继续履行双方合同义务的能力，根据《合同法》关于不安抗辩权的规定，大地公司亦有权要求解除该《协议书》。亿和公司迟迟未支付剩余房款，导致大地公司经济损失巨大，完全不能实现合同目的。综合以上原因，故要求亿和公司返还出售房产并恢复至出售前原状。按照房管测绘部门实测面积为30193.85平方米，扣除亿和公司提出的没有办理退房业主已购房产面积约3200平方米，实际售给亿和公司的房产面积为26993.85平方米。亿和公司实际应当支付的房款为102568224元，扣除已经支付的房款2650万元后，剩余76068224元没有支付，故要求亿和公司按照月息2%的标准赔偿大地公司经济损失每月1521364.48元。亿和公司辩称：一、大地公司重复起诉，纯属浪费司法资源，无理缠讼。本案的基本事实是2017年10月27日大地公司向洛阳市西工区人民法院起诉亿和公司解除双方于2013年11月16日签订的《协议书》，亿和公司提起反诉，依法申请了工程造价鉴定，并支付了高额鉴定费用，在鉴定过程中，大地公司突然于2018年11月14日向西工区人民法院提出撤诉，要求撤回对亿和公司的起诉，西工法院于2018年11月14日作出民事裁定书，准许大地公司撤回起诉。而大地公司于2019年6月17日再次以亿和公司为被告，房产中心为第三人，以同一事实、同一理由向洛阳市中级人民法院提起诉讼，再次要求解除上述合同并要求亿和公司赔偿经济损失。这完全属于恶意诉讼，增加诉累，浪费司法资源。二、本案与亿和公司在西工法院反诉大地公司的案件在事实上具有牵连关系，在法律上亦属于同一法律事实，单独审理任何一个案件无法查清，人民法院应合并审理上述两个案件。亿和公司认为，大地公司首先提起诉讼解除涉案合同，在亿和公司提起反诉并支付高额的鉴定费用后，没有合法理由提出撤诉，致使亿和公司无奈之下继续进行鉴定，而大地公司时隔8个月后再次向中院提起解除之诉，致使本可以在西工法院一个诉讼中处理的事项，分开起诉分开审理，既不利于查清案件事实，公正裁判，而且恶意增加诉累，浪费司法资源。最重要的是，上述两个案件具有牵连关系，合并审理有利于查清案件事实，一次性解决纠纷，建议中级人民法院合并审理。二、大地公司无权要求解除涉案合同。涉案合同尚未具备付款条件，亿和公司不应支付剩余购房款，大地公司亦无权要求解除涉案合同。2013年11月16日大地公司与亿和公司签订《协议书》一份，约定大地公司与房管局合作开发建设的世纪商贸中心项目大地公司分成内的部分房产按现状出售给亿和公司。合同第三条第四款“2014年5月底，在所涉及房产证书办理完毕后，十个工作日内乙方(即亿和公司）将剩余的全部房款一次性支付给甲方（即大地公司）”。根据合同约定付款条件是在所涉房产证书办理完毕后，亿和公司才将剩余房款付清。目前世纪商贸中心项目尚未办理房产证书，未达到付款条件。且亿和公司已按照合同约定的付款条件足额支付购房款，并没有迟迟未交付剩余购房款，大地公司无权要求解除涉案合同。大地公司依法不享有不安抗辩权。根据《合同法》第六十八条、第六十九条有关不安抗辩的规定，应当先履行债务的当事人行使不安抗辩权首先要有确切证据证明对方存在法定的几种有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，其次要尽及时通知对方的义务。而首先涉案合同并没有约定履行顺序，大地公司与亿和公司并不存在谁先履行债务的问题，大地公司也没有通知亿和公司要中止履行涉案合同，因此不符合合同法有关不安抗辩的规定，大地公司以不安抗辩权提起解除之诉没有法律依据。即使涉案合同达到付款条件，但大地公司享有的解除权已过除斥期间，其起诉解除涉案合同的解除权已经消灭，法院应依法驳回大地公司的诉讼请求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。大地公司在起诉状中称亿和公司应当在2014年5月底将项目所涉及房产证办理完毕。言外之意即亿和公司最迟应于2014年履行剩余房款的付款义务。而大地公司于2019年6月才提出解除之诉，早已超过上述法律规定的一年的除斥期间，大地公司的解除权消灭。四、亿和公司按照双方签订的一系列协议履行相应义务，不存在违约，涉案合同不具备解除条件。2002年8月30日大地公司与房管局签订《世纪商贸中心合作开发合同文本》，共同开发位于洛阳市××工区纱厂××路××号的世纪商贸中心项目。后因资金短缺等问题成为了“烂尾楼”。为加快世纪商贸中心项目的建设，引进亿和公司进入该项目，三方为推动项目建设，达成了一系列协议会议纪要及相关合同文本。2011年4月28日亿和公司与大地公司签订《协议书》一份，约定双方以合资形式成立新公司，由新公司完善后续、改造、安装工程，并负责项目整体策划、运营等，并享有全部收益。2012年12月10日，亿和公司与大地公司签订《房产买卖合同》一份。2013年11月16日，在之前达成协议的基础上，双方签订《协议书》一份，房管局为见证方，双方决定不再成立新公司，大地公司将上述项目分成内的部分房产按现状出售给亿和公司。亿和公司已经按照合同约定的付款条件，向大地公司支付了相应的购房款，共计45218820.68元。根据该《协议书》约定：2014年2月底支付大地公司1500万元，用于办理2、15、20、23层的房产抵押、解押手续之用，但至今2层约2133平方米仍未解押，11-23层部分业主不退房，约有3200平方米不能交付，构成严重违约。另外，亿和公司为进行世纪商贸中心后续项目建设，包括土建、配套工程等，共投入费用68766923.11元。按照相关协议约定，应该按照各方分配面积比例承担费用，即亿和公司应承担28835107.48元，大地公司承担18568160.03元，房产中心承担21363895.16元，两者共计39932055.19元。按照2002年8月30日大地公司与房产中心签订的《世纪商贸中心合作开发合同文本》，大地公司应该向房产中心交付符合合同约定的房产，由于大地公司资金短缺等问题致使该项目成为“烂尾楼”，亿和公司进入负责后续建设，故剩余费用39932055.19元应由大地公司共同承担，大地公司仍未履行该项义务，造成亿和公司重大经济损失。综上，大地公司诉求既不符合事实，也没有法律依据。请求驳回大地公司诉求。房产中心述称：一、涉案房产的买卖合同系双方协商自愿签订，房产中心是见证方，该合同是否解除与房产中心无关。二、双方合同已对买卖房屋面积予以确认，并且对双方权利义务进行明确，双方应当按照合同履行。三、合同履行中，一方违约，依照法律规定另一方有权解除，该解除不是合同的撤销，因此不适用撤销权的除斥期间。四、亿和公司所称67户购房款除了定金之外，其他均是亿和公司收取。五、从三方相关会议纪要及协议形成时间来看，房屋建成已具备办证条件，但是由于亿和公司未能及时履行办理办证手续及支付费用，导致大证至今未能办理。各方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明：2002年8月30日，大地公司与洛阳市房管局（现为第三人房产中心）签订《世纪商贸中心合作开发合同文本》，约定双方共同开发位于洛阳市××工区纱厂××路××号的世纪商贸中心项目，并约定了双方对出资及建成房产的分配。2006年8月25日，大地公司与房产中心及焦作亿万饭店集团有限公司（以下简称亿万饭店）签订承包租赁经营合同一份，将大地公司分成内的部分房产承包给亿万饭店由其改造并装修为产权式酒店。亿万饭店完成了部分改造及装修工程，至2010年四五月份无力继续履行后撤场。2011年4月28日，大地公司又与亿和公司签订协议书，双方拟合作成立新公司（东晟公司），拟由新公司负责项目的后续运作。后因亿和公司未出资注册登记成立新公司及其他原因，导致双方无法继续运作。经房产中心协调，大地公司、亿和公司双方于2013年11月16日签订《协议书》，大地公司彻底退出不再参与该项目后续改造建设，以净得价将分成内的部分房产出售给亿和公司，由亿和公司负责后续全部投资及办理原已购产权式酒店业主的退房、退款（位于A（位于****进行该项目所有后续工作。该《协议书》约定：大地公司将自己分成内的部分房产按2013年现状出售给亿和公司,出售房产范围及价格（净得价）为：负二层及A区11-23层，每平方米3600元；负1至2层每平方米4300元，协议面积约27000平方米。亿和公司应当在2014年5月底将项目所涉及房产证办理完毕。协议所涉房产至今尚未办证。亿和公司亦未按照该《协议书》约定在2014年5月底房产证办理完毕后十个工作日内将剩余房款一次性支付给大地公司。大地公司原于2018年1月9日向洛阳市西工区人民法院起诉，要求确认亿和公司违约，并解除双方于2013年11月16日签订的《协议书》。该案审理中亿和公司提起反诉，要求大地公司及房产中心支付诉争工程后期建设费用39932055.19元及利息。该案审理中，大地公司向洛阳市西工区人民法院申请撤回起诉，并随后向本院重新起诉。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。本案中大地公司要求解除与亿和公司于2013年11月16日签订的《协议书》，并在此基础上主张返还房产、赔偿损失。大地公司要求解除《协议书》的事实依据为亿和公司应当依约在2014年5月底将项目所涉及房产证办理完毕,并在房产证办理完毕后十个工作日内将剩余房款一次性支付给大地公司，但亿和公司未履行该合同义务。根据本案查明的事实，应认定双方在《协议书》中约定的2014年5月底为解除权发生之时，因此本案中大地公司主张解除合同已超出行使解除权法定的一年除斥期间，解除权已消灭。另外，双方签订《协议书》后，亿和公司已依据合同履行了较多义务，支付了部分购房款，并为进行世纪商贸中心后续项目建设投入大量资金。因此根据本案查明的情况，大地公司行使撤销权已超出法定期间，对亿和公司未依约履行合同给其造成的损失，大地公司应依据双方签订的《协议书》主张违约损失。综上所述，大地公司的主张不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决如下：驳回河南大地置业投资有限公司的诉讼请求。本案受理费365709元，由河南大地置业投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  王春峰审判员  范振洋审判员  李丹杰二〇一九年十月二十六日书记员  高会茹