广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5381民初1966号原告：陈锋，男，1976年3月15日出生，汉族，住阳春市。原告：周其妙，女，1974年10月20日出生，汉族，住阳春市。上列两原告共同委托诉讼代理人：邓金嫦，广东骏道律师事务所律师。被告：罗定市顺成房地产开发有限公司，住所地:罗定市罗城街道龙华路龙华综合大楼第九、十卡。统一社会信用代码：91445381065144793T。法定代表人：李金才，董事长。委托诉讼代理人：李光汉，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄雪莹，广东法制盛邦律师事务所律师。原告陈锋、周其妙与被告罗定市顺成房地产开发有限公司（下称“顺成房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序，并于2019年8月29日公开开庭进行了审理。原告陈锋、周其妙的共同委托诉讼代理人邓金嫦，被告顺成房地产公司的委托诉讼代理人李光汉、黄雪莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈锋、周其妙向本院提出诉讼请求：1.判令确认××××宣传资料中赠送茶室面积的说明、允诺构成商品房买卖合同的内容，该合同条款真实合法有效，被告应继续履行；2.判令被告继续履行合同义务，协助原告办理房屋变更登记至原告名下的手续；3.判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金人民币40687元[以总房款658911元为计算基数，从2018年6月26日起计至涉案房屋登记至原告名下止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，暂计至2019年6月26日，按1-5年贷款基准年利率为4.75%上浮30%计算为658911元×（4.75%＋4.75%×30%）＝40687元]；4.本案诉讼费由被告承担。两原告诉称的事实和理由：2015年4月11日，原告向被告购买了位于罗定市××小区××房，并于同日签订了商品房买卖合同。根据被告的宣传资料的约定××幢××单元茶室的面积是赠送面积，该部分面积不需要支付房款。同时根据商品房买卖合同第四条第1项约定原告的房款总额为人民币658911元，第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案为买受人办理房屋权属证书。原告按合同约定支付了房款人民币658911元，并在2016年6月25日收到被告接房通知后办理了房屋交接手续，至今房屋交付已远超过720日，经原告要求其办证后，被告以该户型的房屋茶室部分面积需要补交房款为由拒绝。当时同等地段的楼盘单价为3500元左右，涉案楼盘××户型却要4000元以上，但看到被告的宣传资料中介绍该户型的茶室面积是赠送面积后，原告才决定购买。原告认为被告宣传资料中的允诺具体确定，对原被告之间商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约，从而视为合同内容的一部分。原告多次和被告协商办证事宜未果，为减少原告的损失，不得已只能向法院起诉，望判如所请。被告顺成房地产公司辩称：请求依法驳回原告的全部诉讼请求。事实与理由：原告诉称涉案商品房宣传资料构成商品房买卖合同内容，要求被告继续履行合同办理房产证并支付逾期办证违约金无事实根据、合同依据及法律依据，不应予以支持，具体理由如下：一、原告诉称商品房宣传资料中赠送茶室面积的说明、允诺构成商品房买卖合同内容与事实不符。宣传资料因不具备合同应当具备的要素、不具体确定且不具有实质拘束力而不构成要约，不构成商品房买卖合同内容。根据《中华人民共和国合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表示经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”，其构成要件分别为：具备合同要素、内容具体确定、一经对方同意即成立合同的拘束力。（一）案涉商品房宣传资料缺乏合同应当具备的要素，载明数据与合同约定面积、实际测绘面积均存在矛盾，不属于要约。既然要约的定义为一经相对人同意即可成立合同的意思表示，则其内容至少需要满足合同成立的最低要求，即应包含所有的合同要素。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条规定“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。”可见，合同的最基本要素为名称、标的与数量。本案中，该商品房宣传资料并不具备合同应当具备的要素，资料中所描绘的户型图仅为简略图，载明的房屋面积数据与合同约定面积、实际测绘面积均存在矛盾，无法一一对应，无法明确茶室的具体位置及对应面积，没有明确赠送对象、方法、标准等。（二）茶室所指的面积房管部门是否会计入建筑面积在宣传资料形成时并未明确，被告除已向原告释明应当按照房管部门确权面积支付房款外，还于宣传资料中明确商品房宣传资料旨在提供相关信息，不意味公司做出任何承诺，且资料最终解释权归开发商所有。因此，案涉商品房宣传资料并非具体确定，也没有表明承诺的期限，不属于要约。商品房宣传资料中以涂色的方式将阳台、飘窗及茶室的面积进行标注赠送面积且在广告中明确注明“以房管部门确权为准”的本意为，对于结构层高不超2.2米的空间，房管部门有可能不计入或部分计入建筑面积，因此，被告才会在广告中特别注明，所谓赠送面积“以房管部门确权为准”，如房管部门最终确权时案涉的“茶室”没有计入房屋的建筑面积就可“赠送”给原告。且基于被告确实无法确定茶室所指的面积房管部门是否会计入建筑面积，被告已特地于商品房宣传资料尾页注明“商品房宣传资料旨在提供相关信息，不意味公司做出任何承诺，且资料最终解释权归开发商所有。”从被告提交的各项证据均可见，被告在楼盘建设工程规划许可证报建时按总面积167117.72m2进行报建，已努力为原告争取；但2016年5月16日，罗定市城乡建设规划局向被告出具意见，认为茶室净高超过2.2米，应当算入建筑面积，计算容积率面积，且案涉楼盘在建设工程竣工规划验收时被认定建筑面积为170268.26m2（含地下室及夹层建筑面积）。直至2016年12月15日罗定市不动产测绘所测量房屋确认确权面积与预售建筑面积存在差异，茶室所指的面积房管部门已确认会计入建筑面积，原告应当按照房管部门确权面积补交房款。可见，该宣传资料在形成时，被告还无法得知该茶室所指的面积房管部门是否会计入建筑面积，如房管部门确权该“茶室面积”应当计入建筑面积的，不作赠送。因此，该商品房宣传资料的内容不符合要约“具体确定”的条件，也没有表明承诺的期限，不能认定为商品房宣传资料的内容为合同内容。（三）商品房宣传资料为2014年初楼盘打基础时形成，形成时楼盘尚未满足销售条件，不可能对外销售，如对外销售，也会被行业管理部门认定为不合法，该宣传资料不具有实质拘束力，无法实现一经相对人同意即可成立合同。且原告承诺发出时，已超过合理期限。如《中华人民共和国合同法》第十四条第2款规定，要约的核心是表明经受要约人同意即受该意思表示的约束，且承诺也必须在合理的期限内发出。因该商品房宣传资料形成时，被告尚在楼盘基础打造时，案涉商品房尚未建造，尚未满足销售条件。即使原告就要约进行承诺，根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条的规定，被告当时尚未办理预售登记，尚未取得商品房预售许可证明，亦无法与原告订立合同并接受合同约束。即使案涉商品房宣传资料被认定为要约，而原告与被告签署案涉合同和补充协议时，已差不多与该宣传资料发布的时间相差超过约大半年，原告承诺的期限明显超过了合理期限。（四）退一步而言，即使案涉商品房宣传资料被认定为要约，其要求确认要约内容为合同内容的诉讼请求已经超过诉讼时效。根据当时《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条及一百三十七条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，即使按照现行法律，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，也已超过诉讼时效，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》中关于差异面积应当按照一定的销售金额补交房款的内容与原告诉称的被告允诺内容没有完全一致，原告如认为该商品房宣传资料构成要约应当作为合同内容，则其在与被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》之日理应知道或者应当知道权利被侵害。原告至今方提起诉讼请求确认商品房宣传资料内容构成要约，无论是根据当时的法律及现行法律，均已超过诉讼时效，其诉讼请求不应得到支持。（五）即使案涉商品房宣传资料被认定为要约，合同双方亦已共同对合同的内容做进一步明确，并通过合同及补充协议书的方式对超出合同部分差异面积应当补交房款进行约定，甚至对差异面积每平方米具体售价进行具体列明，因此，被告与原告双方对案涉“茶室”最终约定纳入计价面积是经过一致合意确定的。从原告目前提交的证据可得知，被告已就案涉房屋的销售政策向原告进行释明，且双方已签署合同及补充协议书共同对内容作出明确，对于该等内容，原告当时并没有提出任何的异议，其也没有坚持继续要求被告按照案涉商品房宣传资料的说明所谓“赠送”该茶室的面积，显然而见，合同双方通过双方合意对宣传内容进行进一步明确，原告是清楚的，也通过签署行为进行了明确。被告认为，即便双方签署了正式的合同，也可以通过签署相关补充协议对合同内容进行变更或明确，更何况是“宣传资料”呢？如原告当时不同意补交差异面积房款，大可在签署相关合同和补充协议时就诉之法院或拒绝签署《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》，但原告却在正式签署《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》长达约4年后才主张该所谓的“要约”，显然不应当予以支持！《商品房买卖合同补充协议书》签订在后，是对商品房买卖合同部分重要内容进行细化、提示和补充说明，被告已在首页以及内容处采用了特别标识，已尽到出卖方提示和说明义务，原告对差异面积应当补交房款知情、理解并进行了签署。因此，补充协议书中对超出合同部分差异面积应当补交房款进行约定为双方的真实意思表示。二、原告诉称涉案楼盘××户型价格昂贵，宣传资料中茶室面积陈述对商品房价格确定及其订立商品房买卖合同“有重大影响”与事实不符。双方签署的《商品房买卖合同》、合同附件或补充协议书均未有约定茶室面积赠送，原告对此知情、未提出异议，并签署合同确认。可见合同双方并不存在面积赠送的意思表示。被告提供的证据显示，原告诉称同等地段楼盘单价3500元左右，涉案楼盘××户型却要4000元以上与事实不符。××幢××户型与同层其他户型同时段销售价格相比，价格并无较大差异。其他户型并无赠送面积，被告对于××户型亦不存在赠送承诺。因此，宣传资料中茶室面积陈述对商品房价格确定及原告订立商品房买卖合同无实质影响。双方的一切权利义务应以《商品房买卖合同》、合同附件及《商品房买卖合同补充协议书》为准。本案中，双方签署的《商品房买卖合同》、合同附件及补充协议书，均未有对面积赠送进行约定，反而明确了如存在差异面积，差异面积房款应补交。面积赠送涉及重大合同权利，如确实茶室面积为赠送，在签署合同时双方不可能未将赠送意思表示融入合同中，原告在合同签署时不可能对于合同内容不提出异议。因此，根据合同双方签署的《商品房买卖合同》第五条、商品房效果图以及《商品房买卖合同补充协议书》第六条，原告应支付房款面积以房管部门确权为准，如房管部门确权确认差异面积应当计入建筑面积的，原告应当对差异面积进行补交房款。被告并未承诺赠送面积，原告的诉讼请求无相应依据。三、原告诉称要求被告继续履行合同办理房产证并支付逾期办证违约金无任何依据。案涉楼盘符合办证条件，被告已积极配合协助原告办理房屋权属证书，不存在逾期办证行为，亦无需承担任何逾期办证违约责任。涉案房屋至今未能办理房屋权属证书系由原告自身原因导致的，与被告无关，被告无须承担责任。（一）案涉房屋早已符合办证条件，被告亦已依约按时将办理房屋权属证书的资料报产权登记机关备案，不存在逾期办证行为。如国土资源局于2018年4月4日即已出具“权属来源合法，面积准确，数据已审查入库，可以出具不动产单元号办理登记业务”等意见。办理过程中存在因主管部门系统升级、申办规则变更等原因导致主管部门延期办证的，与被告无关，且办证期限因不可抗力事由应当顺延。（二）涉案房屋至今未能办理房屋权属证书系由原告尚未补缴面积差异费用、未递交办证手续必须的法律文件、未足额缴纳税费及物业维修基金、未提交完税证明等其自身原因导致的，被告对此并无过错，且基于先履行抗辩权亦无须承担责任。根据《商品房买卖合同》第十五条第3款的约定，买受人委托出卖人代办房产证的，在买受人付清全部房款（含因产权登记面积与合同约定计价面积发生差异而产生的须补交的房款）、违约金（如有违约金的）及相关费用并将办理该商品房的房产证手续所需要的法律文件交付出卖人后，出卖人才有义务为买受人代办，若因买受人不配合办理相关手续造成房产证延迟的出卖人无须承担责任。此外，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，根据罗定市不动产测绘所2016年12月5日出具的《房屋测量成果报告书》，案涉房屋产权登记面积与合同约定计价面积存在明显差异，按照《商品房买卖合同》第五条、第十五条第3款以及《商品房买卖合同补充协议书》第六条应当补交房款。但截止至今，经被告多次催告，原告仍然拒绝补交房款。此外，原告办理房屋权属证书必须提供包括但不限于身份证复印件、完税证明等必须由原告提供的材料。除未支付差异面积房款外，原告亦拒绝缴纳其应当清缴的税费，未有提交其他办证手续必须的法律文件。原告无权要求被告代为缴付其依照国家规定应当支付的税费，因此，在原告尚未补缴面积差异费用、未递交办证手续必须的法律文件、未足额缴纳税费及物业维修基金、未提交完税证明的情况下，被告客观无法代办房屋权属证书。四、被告不存在逾期办证的违约行为，无需支付相应违约金。即使存在违约金，合同双方于《商品房买卖合同》第十五条第2款已对逾期办证违约金进行约定，为已付房价款的0.01%。原告要求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金无合同依据。综上，本案商品房宣传资料不属于要约，双方既已对差异面积应补交房款进行约定，应当依约履行。在涉案房屋业主尚未全额交付购房款、未配合提交办理房屋权属证书所需要的法律文件时，原告要求被告办理房产证并支付逾期办证违约金无事实根据及法律依据，不应予以支持。因此，恳请法院依法查明事实，驳回原告的全部诉讼请求，以维护被告的合法权益。本院经审理认定事实如下：被告顺成房地产公司是位于罗定市××小区（××、××）的房地产开发商。2014年4月8日，被告取得了罗定市××××商住小区的《建设工程规划许可证》，报建总建筑面积为167117.72平方米。2014年8月1日，被告取得了××××商住小区（一、二期）的《商品房预售许可证》。2015年4月11日，原告陈锋、周其妙作为买受人与被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》。《商品房买卖合同》第三条约定买受人购买的商品房为××××商住小区××幢××××房，用途为住宅，建筑面积共160.71平方米，其中，套内建筑面积138.59平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.12平方米。第四条约定该商品房属预售，按套出售，按建筑面积计算，单价为每平方米4100元，总金额658911元。第五条约定该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内(含本数)的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上(不含本数)的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%。第六条约定买受人于2015年4月11日交付首期房款198911元，商业贷款460000元。第八条约定出卖人应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起100天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.01%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。3、买受人委托出卖人代办房产证的，在买受人付清全部房款（含因产权登记面积与合同约定计价面积发生差异而产生的须补交的房款）、违约金（如有违约金的）及相关费用并将办理该商品房的房产证手续所必须的法律文件交付出卖人后，出卖人才有义务为买受人代办，若因买受人不配合办理相关手续造成房产证延迟的出卖人无须承担责任。《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》第一条约定买受人自愿委托出卖人办理和领取买受人所购商品房的《预告登记证明》、《国有土地使用证》、《房地产权证》。第三条约定出卖人仅负责该商品房办证所需登记资料的递交事宜，具体取得《房地产权证》和《国有土地使用证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。第六条约定买受人实际购买建筑面积为160.71平方米，总房价658911元。该房屋交付使用后，面积有差异的，按实际购买建筑面积160.71平方米与产权登记的建筑面积的差异值进行处理，存在面积差异的计算单价为按建筑面积4100元每平方米进行处理。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款共658911元，并于2015年6月15日向税务机关缴纳了契税19767.33元。2016年5月16日，罗定市城乡建设规划局向被告发出《××××商住小区一、二期（××-××幢）竣工验收处理意见》，意见称由于商铺夹层及茶室净高超过2.2米，造成计算容积率面积比报建图多4870.3平方米，首层占地面积比报建图多118.79平方米，要求被告在三期剩余部分报建中减少计算容积率面积4870.3平方米，减少首层占地面积118.79平方米。2016年5月18日，被告取得了罗定市××××商住小区的《建设工程竣工规划验收合格证》，该证登记的建筑面积为170268.26平方米（含地下室及夹层建筑面积）。2016年12月5日，罗定市不动产测绘所对罗定市××××商住小区（二期）××幢出具了《房屋测量成果报告书》，其中涉案商品房的测量成果为：建筑面积181.82平方米，套内面积为154.018平方米，分摊面积为27.7992平方米。××幢的建筑面积为16364.12平方米。2016年6月30日，原告陈锋办理了涉案商品房的验收手续。2018年10月24日，被告取得了权利人为被告的涉案商品房的《不动产权证书》，该证书登记的共用宗地面积为32521.41平方米，房屋建筑面积为181.82平方米，专有建筑面积为154.02平方米，分摊建筑面积为27.80平方米。另查明：被告曾向原告发放了××××××栋（户型赏析）的彩色宣传资料，该宣传资料显示的赠送面积标注为蓝色虚线方框，其中××单元的茶室、卧室的飘窗均用蓝色虚线方框圈示。在户型图下方的文字说明为：偶数层面积：套内面积约138.59m2，建筑面积约160.71m2；奇数层面积:套内面积约137.71m2，建筑面积约159.72m2；(以房管部门确权为准)。在该宣传资料最后一面最底下载明：本资料旨在提供相关信息，不意味公司对此做出任何承诺，资料最终解释权归开发商所有。再查明：2017年7月21日，罗定市不动产登记局发布《关于启用广东省不动产登记信息管理基础平台（罗定）的通告》，因广东省不动产登记信息管理基础平台新旧系统切换、调试及数据移植等工作需要，自2017年7月21日起至2017年7月27日暂停不动产登记业务的收件受理。2018年6月26日，罗定市不动产登记局向各房地产开发企业发出温馨提示：因2018年6月27日房管大楼公用配电站进行电缆修复，需要进行停电，暂停当天所有网上业务。2018年10月8日，罗定市城乡建设局、罗定市不动产登记局联合发布《关于启用产权与交易管理信息平台的通知》，因广东省不动产登记信息管理基础平台新旧系统切换，自2018年10月13日至14日暂停使用原城市房地产管理业务系统。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、发票、宣传资料、税收缴款书，被告提供的《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》、《广东省罗定市商品房预售许可证》、《建设工程规划许可证》、《××××商住小区一、二期（××-××幢）竣工验收处理意见》、《建设工程竣工规划验收合格证》、《房屋测量成果报告书》、《不动产权证书》、罗定市××××商住小区业主房屋验收表、房管部门系统升级通知公告等证据及本院的庭审笔录证实。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为:一、原告请求确认××××××栋宣传资料中赠送茶室面积的说明、允诺构成《商品房买卖合同》的内容并有效的诉讼请求是否已超过法定的诉讼时效？二、××××××栋宣传资料中关于赠送茶室面积的内容属要约邀请还是要约？三、原告未能在规定期限内取得涉案商品房的权属证书应归责于谁？关于第一个争议焦点，即原告请求确认××××××栋宣传资料中赠送茶室面积的说明、允诺构成《商品房买卖合同》的内容并有效的诉讼请求是否已超过法定的诉讼时效的问题。本院认为，合同当事人不享有确认合同效力的法定权利，合同效力的认定,实质上是国家公权力对民事行为进行的干预，当事人请求确认合同的效力，不应受诉讼时效期间的限制，本案原告的前述请求属于请求确认涉案宣传资料内容有效权，属于形成权，并非实体法意义上的请求权，故不适用诉讼时效的规定。因此，被告认为原告要求确认宣传资料关于赠送面积的内容为合同内容的诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。关于第二个争议焦点，即××××××栋宣传资料中关于赠送茶室面积的内容属要约邀请还是要约，本院认为，这一宣传内容属要约，该说明和允诺即使未载入原被告双方签订的《商品房买卖合同》，亦应当视为合同内容并有效。具体分析评判如下：首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。被告向原告发放的××××××栋宣传资料上茶室标注为赠送面积这一宣传（说明）是具体确定的，并对原告购买涉案商品房并签订《商品房买卖合同》的决策有重大影响，被告关于涉案商品房茶室面积为赠送的宣传内容应当视作要约。根据《中华人民共和国合同法》第十三条“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”、第二十五条“承诺生效时合同成立。”及第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，被告与原告签订《商品房买卖合同》即是承诺，双方关于赠送茶室面积的约定即成立、生效。被告发放的××××××栋的宣传资料中关于赠送茶室面积的说明和允诺即使未载入原被告双方签订的《商品房买卖合同》，亦应当视为合同内容。其次，《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）自2014年7月1日起已实施，该规范规定结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积。即使是被告2014年4月8日取得罗定市××××商住小区的《建设工程规划许可证》时有效施行的《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）也规定，多层建筑物二层及以上楼层层高在2.20m及以上者应计算全面积。被告在明知该规范规定的情况下，在建设时仍将茶室层高建设在2.20m或以上，且该茶室明显是有围护结构的，被告作为开发商，应预料到有关部门在对涉案商品房进行测绘及产权登记时会计算茶室的全面积。但被告仍在宣传资料上将茶室标注为赠送面积，并在销售涉案商品房时向公众公开发放该宣传资料，诱导原告购买涉案商品房，即使宣传资料载明“以房管部门确权为准”，但这一说明以及有关部门在对涉案商品房进行测绘及产权登记时计算茶室的全面积并不影响原、被告双方关于涉案商品房茶室面积属赠送这一约定的效力，无论房管部门确权时登记的面积为多少，均不会导致这一约定无效。因此，本院认定，被告发放的××××××栋的宣传资料中关于赠送茶室面积的说明和允诺属要约，应当视为合同内容，合法有效。关于第三个争议焦点，即原告未能在规定期限内取得涉案商品房的权属证书应归责于谁的问题。如前所述，有关部门在对涉案商品房进行测绘及产权登记时计算茶室的全面积并不影响原、被告双方关于涉案商品房茶室面积属赠送这一约定的效力。因此，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中第五条及《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》中第六条所提及的“面积差异”应理解为排除赠送的茶室面积等赠送面积以外出现的“面积差异”。现被告以有关部门将涉案茶室面积登记进涉案商品房总面积，原告应补交因此导致的面积差异款、契税差异款、物业维修基金差异款为由而认为原告未能在《商品房买卖合同》约定的期限内取得涉案商品房的权属证书应归责于原告的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，而原告又选择不退房的，被告应承担相应的违约责任。从商品房交易习惯及原、被告双方的交易目的来看，该条约定中的“权属登记”应理解为涉案商品房权利人为原告的“权属登记”。被告于2016年6月30日将涉案商品房交付给原告，最迟在2018年6月20日前就应将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但被告在2018年10月24日才取得权利人为被告自己的不动产权证书，且被告在办理了涉案商品房初始登记，己方已取得涉案商品房所有权的情况下，却以有关部门将涉案茶室面积登记进涉案商品房总面积，原告应补交因此导致的面积差异款、契税差异款、物业维修基金差异款之后被告才有义务协助原告办理权属转移登记为由，至今仍没有将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，办理所有权转移登记，将涉案商品房所有权转移登记至原告名下，导致原告未能在规定的期限内取得涉案商品房的权属证书，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十四条的规定，商品房买卖合同未明确约定出卖人代为办理所有权登记的，出卖人仍然负有协助义务。故原告请求被告继续履行合同义务，协助原告办理房屋变更登记至原告名下的手续，理据充分，本院予以支持。但在办证过程中原告应予配合并承担办证有关费用。至于逾期办证违约金应以什么标准计算的问题，本院认为，违约金兼具补偿性和惩罚性，旨在督促当事人信守承诺，履行合同义务，维护交易稳定。本案中，虽然原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定如因被告的责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书而原告又不退房的，被告按已付房价款的0.01%向原告支付违约金。但被告逾期办证的行为至今仍持续，若仍以合同约定的标准作为逾期办证违约金的计算标准，显然不利于维护原告的合法权利，也无法督促被告积极履行办证义务。因此，原告要求调整逾期办证违约金计算标准的请求，本院予以支持。但考虑到原告已获得被告赠送的茶室面积，原告仍请求按年利率6.175%的标准计算逾期办证违约金明显过高，综合考虑各种因素，同时兼顾公平原则，现本院酌定，被告应以原告已付购房款总额658911元为基数，按年利率2%的标准向原告支付逾期办证违约金。现原告请求从2018年6月26日起计算逾期办证违约金，属其自行处分权利，本院予以确认，计至2019年6月26日，被告逾期办证的违约天数为366天，但是，从被告交楼之后至被告取得涉案商品房初始权属证书期间，房管部门存在因新旧系统切换、停电等原因在工作日暂停办证共6天的客观情况，该6天不能办证的原因不应归责于被告，原告亦同意扣除，故上述被告的逾期办证违约天数应扣除暂停办证的6个工作日，即计至2019年6月26日被告逾期办证的违约天数为360天。被告应向原告支付逾期办证违约金12997.70元（658911元×2%÷365天/年×360天），2019年6月26日之后的逾期办证违约金以658911元为基数，按年利率2%的标准从2019年6月27日起计至被告将办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、确认××××××栋宣传资料中赠送茶室面积的说明、允诺构成原告陈锋、周其妙与被告罗定市顺成房地产开发有限公司于2015年4月11日签订的《商品房买卖合同》的内容且有效。二、限被告罗定市顺成房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，协助原告陈锋、周其妙办理罗定市××××商住小区××幢××××房的房地产权属证书，过户相关费用由原告陈锋、周其妙承担。三、限被告罗定市顺成房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金12997.70元给原告陈锋、周其妙，2019年6月26日之后的逾期办证违约金以658911元为基数，按年利率2%的标准从2019年6月27日起计至被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止。四、驳回原告陈锋、周其妙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费409元（原告已预交），由原告陈锋、周其妙负担278元，被告罗定市顺成房地产开发有限公司负担131元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  陈志苹二〇一九年十二月十八日书记员  陈芷黎附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。