河北省盐山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0925民初2327号 原告：刘俊丽，女，1977年11月18日出生，汉族，住盐山县。 委托诉讼代理人：付立红，河北石云律师事务所律师。 被告：赵昕，男，1974年6月1日出生，汉族，住盐山县。 被告：任殿军，男，1966年9月15日出生，汉族，住山东省龙口市。 委托诉讼代理人：牛志海，河北中宇律师事务所律师。 原告刘俊丽与被告赵昕、任殿军确认合同无效纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘俊丽及其委托诉讼代理人付立红，被告任殿军及其委托诉讼代理人任殿军到庭参加诉讼，被告赵昕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘俊丽向本院提出诉讼请求：1、确认二被告所签的房屋买卖合同为无效合同；2、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告与被告赵昕于2017年7月11日办理离婚登记，双方在离婚协议书中约定婚后购置登记在被告名下的两套住房归原告所有，但是被告至今拒不办理过户登记手续。原告于2019年8月25日到龙口市不动产登记中心调取房产登记手续时，被告知被告赵昕将位于山东省龙口市的房屋已经出售给被告任殿军，且于2019年8月15日已经过户于任殷军名下。二被告转让的房屋系原告个人财产，被告赵昕没有处分权，被告任殷军没有尽到善意受让人的谨慎审查义务，而且转让价款显著低于市场价格，其二人买卖行为显然系恶意串通，严重损害了原告的合法权益。故其二人所签的买卖合同系无效合同。原告特依法诉至贵院，请求依法判决支持原告诉求。 赵昕未作答辩。 任殿军辩称，1.我方认为本案属管辖异议，虽中院驳回我方上诉，但我方保留向高院上诉的权利；2.合同标注房屋30.7万元，我方以30.5万元购买房屋，之前我方与赵昕并未见过面，只是在过户的时候见过一面，而且过户手续已经办理完毕，现房屋登记在任殿军名下；3.原告主张自己的权利的证据不足，原告提交的离婚协议中被告赵昕并未取得任何财产，且被告赵昕对离婚协议进行了否定，原告不能以一份虚假的离婚协议来起诉。我方认为应驳回原告对任殿军的起诉。 原告为证实其主张向本庭提交证据：1.离婚协议原件和离婚证原件；2.中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同、商品房预售合同一份，证实原告与赵昕于2009年8月23日也就是双方婚姻关系存续期间购买涉案房屋，且在住房贷款合同中原告刘俊丽作为共同借款人在合同上签字，涉案楼房为二人共同所有，原告与被告赵昕2000年9月21日结婚；3.不动产申请表一份，买卖合同一份，赵昕身份证复印件一份，任殿军身份证复印件一份，根据不动产申请表，申请时间为2019年8月12日，申请人为任殿军，而义务人系赵昕，并非被告所陈述的昊扬地产，而买卖合同中记载赵昕以11万价格卖给任殿军，明显低于市场价格，证明赵昕在没有刘俊丽的授权的情况下私下出售，属于无权处分。赵昕与任殿军之间的楼房交易价格为11万元，而涉案楼房当时购买的价格为245768元，价格明显低于市场价格；4.58同城截图两页，证实涉案楼房现在的市场价格平均每平为5264元，双方离婚后涉案房屋归刘俊丽个人所有，赵昕私自转让系无权处分，任殿军在购买该楼房的时候并未尽到审查义务，没有审查出卖人赵昕的婚姻状况以及涉案房屋的共有情况，涉案房屋在当时出卖时按58同城的价格应为308891.51元，而任殿军以市场价格的35%价格够买该楼房，赵昕与任殿军之间的合同已经明显损害了刘俊丽的个人利益，属于恶意串通，请法庭依法确认二人之间的合同无效。 被告任殿军质证意见为：1.原告提交离婚协议有失公平，请法庭依法核实协议签字是否系赵昕本人签字；2.对不动产证据的合法性有异议，如果是在不动产查询的应有不动产单位盖章，因此我方无法进行质证；3.对贷款合同中贷款人为赵昕，不是夫妻双方；4.抵押物清单上签字只有赵昕，后刘俊丽补了个名字，对真实性有异议。房产是我方在中介买的，中介包办过户，税费也不是我方交付，我方购买楼房实际价格为30.5万元，既然龙口市房地产能以11万元的价格进行过户，就说明该价格符合市场价格。 被告任殿军提交证据：任殿军和昊扬房产签订的房屋买卖合同一份，银行交易明细2份，收款收据4份，收条一份，龙口市昊扬房地产营销策划有限公司营业执照一份，证明我们以市场价格购买的昊扬房产的房子，并由昊扬房产给我方办理过户。我方是以市场价购买的房屋，不存在与赵昕恶意低价买卖，我方属于善意第三人且已经办理了房屋过户手续，原告不应再向我方主张权利。 原告刘俊丽对被告任殿军提交证据的质证意见为：1.买卖合同与本案无关联性，被告任殿军与昊扬房产签订的合同其真实性无法查实，且昊扬房产对涉案房屋并没有所有权，他没有权利处分涉案房屋，而合同第一条第二条均载明，昊扬对涉案房屋享有所有权以及完全处置权。因此我方认为该份合同是没有效力的，而且也不排除该份合同存在倒签的可能。三份收据质证意见同上；2.银行流水转账并未转至昊扬房产公户，无法证明记载房款与收条是否为同一笔转款，对营业执照没有异议。即使该份合同是真实的，更加说明被告在购买涉案房屋时未能尽到谨慎审查义务，被告任殿军在没有调查出卖人对房屋是否享有所有权的前提下盲目购买房屋，损害第三人的利益，应为无效。对房屋交易应以在不动产登记中心备案的合同为准，在房管局登记记载中房屋的出卖人为赵昕，买受人是任殿军，交易价格为11万元，被告任殿军提供的房屋买卖合同不能对抗在房管局备案的买卖合同，其办理过户手续也是从赵昕名下过户至任殿军名下，而非赵昕将房屋过户至昊扬房地产，再由昊扬房地产过户给任殿军，因此被告提交的证据并不能证实其真实性，也不能证实任殿军是善意取得，根据在房管局查询的信息记载内容，应认定任殿军与赵昕之间存在恶意串通。根据合同法第52条第2款和物权法规定，赵昕无权处分房屋，而双方交易价格低于市场价格，请法庭支持原告诉求。 本院依法调取了（2019）冀0925财保49号卷宗，系本案诉前保全案件卷宗，其中存有本院工作人员在龙口市国土资源局查询的关于二被告就涉案房屋买卖的相关材料，其中包括原告提交的不动产申请表、买卖合同、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同、商品房预售合同、赵昕身份证复印件、任殿军身份证复印件各一份，被告任殿军质证称：买卖合同并不是红章为复印件，我方不予质证，在法院卷宗上都为骑缝章，没有一个完整的章，我方和赵昕签的买卖合同只是为了过户使用，我方和赵昕之间没有任何资金往来和沟通。 本院依法向盐山县民政局婚登处调取了原告刘俊丽与被告赵昕离婚登记审查处理表一份、申请离婚登记声明书一份、离婚协议书一份以及离婚登记询问笔录一份，被告赵昕在本院指定的期间未到庭质证并提出笔迹鉴定申请。 本院对以上证据审查认定如下： 1.原告刘俊丽与被告赵昕离婚证、离婚协议书，本院依法调取双方离婚登记审查处理表、申请离婚登记声明书一份以及离婚登记询问笔录，离婚证系民政部门出具，其他材料也系本院依法向民政局调取，本院对其真实性、合法性、关联性均予以确认； 2.二被告房屋买卖的不动产申请表、买卖合同、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同、商品房预售合同、赵昕身份证复印件、任殿军身份证复印件各一份，以上证据系本院依法向龙口市国土资源局查询调取，被告任殿军对其形式上存在的瑕疵的异议并不能推翻其内容上的真实性以及合法性、关联系，本院对以上证据予以认可。 3.被告任殿军提交的任殿军和昊扬房产签订的房屋买卖合同一份，银行交易明细二份，收款收据四份，收条一份，龙口市昊扬房地产营销策划有限公司营业执照一份，房屋买卖合同显示2019年6月7日以被告任殿军为买方，购买昊扬地产所有的东海黄金海岸龙族海景12-1008号59.15㎡房屋一套，成交价307000元，并被告提交银行交易明细显示任殿军于2019年6月7日在交易场所为蓬莱渤鑫电子商务处消费90000元，2019年8月11日在烟台名仕音乐会所消费90000元，8月13日、8月14日各给*浩转账100000元、25000元，并由龙口市昊扬房地产营销策划有限公司为被告任殿军出具30000元、60000元、215000元收款收据。以上证据系任殿军和昊扬房地产之间的买卖合同和交易记录，虽然买卖合同记载了本案涉案房屋，但昊扬地产对该房屋并不享有所有权，该房屋买卖合同上亦没有被告赵昕的签字，对被告任殿军提交以上证据与本案的关联系，本院不予认可。 本院经审理认定事实如下：原告刘俊丽与被告赵昕于2000年9月21日登记结婚，2009年8月23日，以被告赵昕名义购买烟台海基置业有限公司东海黄金海岸龙族海景住宅公寓12号1单元1008号房屋，每平米4155元，总价款245768元，后被告赵昕、原告刘俊丽以该房屋为抵押向中国银行股份有限公司贷款14.7万元。原告刘俊丽与被告赵昕于2017年7月11日在盐山县民政局协议离婚，离婚协议书住房安排中约定，山东省龙口市，即本案涉案房屋归女方刘俊丽所有。 2019年8月12日，被告赵昕与被告任殿军签订就涉案东海黄金海岸龙族海景12号楼1-1008号房屋（龙房权证东海字第××号）的买卖合同，赵昕将以上涉案房屋以交易价人民币110000元价格卖于被告任殿军，并于当日申请了对以上房屋的转移登记，现本案房屋登记于被告任殿军名下。 本院认为，本案涉案房屋系原告刘俊丽和被告赵昕于婚后购买，系属于夫妻共同财产，且双方离婚时写明该房屋属于原告刘俊丽所有，被告赵昕将属于原告所有之房屋卖于被告任殿军，属于无权处分。涉案房屋购买价为245768元，赵昕以110000元价格出售给任殿军，尚不足购买价的一半，且远远低于市场价格，转让价格不合理。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。被告赵昕无权处分原告刘俊丽房屋，将原告所有之房屋卖于任殿军，该处分行为原告刘俊丽未予追认，被告赵昕在订立房屋买卖合同后亦未取得该房屋处分权，故该合同不应认定为有效；且被告任殿军以110000元价格受让该房屋，不符合以合理价格转让，被告任殿军不能善意取得该房屋。被告任殿军在购买房屋过程中，未尽到善意受让人的谨慎义务，合理审查该房屋的所有权情况，致使其与被告赵昕签订房屋买卖合同损害原告刘俊丽利益，依据合同法第五十二条规定，原告刘俊丽要求确认二被告房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 被告赵昕与被告任殿军于2019年8月12日签订的东海黄金海岸龙族海景12号楼1-1008（龙房权证东海字第××号）房屋买卖合同无效。 案件受理费100元，由被告赵昕与被告任殿军各负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审 判 员 朱新新 二〇二〇年四月十日 法官助理 宋钰莹 书 记 员 刘 贺