天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2017)津0105民初8791号原告（反诉被告）:天津市海河风貌建设发展有限公司，住所地天津市河**进步道**。法定代表人：尹建军，董事长。委托诉讼代理人：于文庆，天津长丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：安好，天津长丰律师事务所律师。被告（反诉原告）:意涛献王（天津）商业运营管理有限公司，，住所地天津市河**光复道街民族路**法定代表人：于浩林，该公司经理。委托诉讼代理人：刘岩，女。委托诉讼代理人：杨春海，天津品诺律师事务所律师。被告：天津市河北区三铯堇婚纱摄影经营部，住，住所地天津市河**光复道街民族路**-1/div>经营者：刘孟奇，男，1991年4月15日出生，住河北省唐山市。委托诉讼代理人：杨春海，天津品诺律师事务所律师。被告：天津市河北区五十八号旅店，住所，住所地天津市河**光复道街民族路**div>经营者：李桐桐，男，1990年2月1日出生，住河北省沧州市。委托诉讼代理人：杨春海，天津品诺律师事务所律师。被告：天津比佛力酒店管理有限公司，住所地，住所地天津市河**光复道街民族路**iv>法定代表人:于浩波，经理。委托诉讼代理人：杨春海，天津品诺律师事务所律师。被告：天津市河北区比坲利进口商品服务中心，住所地天，住所地天津市河**光复道街民族路**v>经营者：于伟娜，女，1983年10月5日出生，住河北省沧州市。委托诉讼代理人：杨春海，天津品诺律师事务所律师。被告：天津市河北区曾世餐饮饭店，住所地天津，住所地天津市河**光复道街民族路**>经营者：王志刚，男，1986年6月6日出生，住河北省霸州市。委托诉讼代理人：杨春海，天津品诺律师事务所律师。原告（反诉被告）天津市海河风貌建设发展有限公司（以下简称“海河风貌”）与被告（反诉原告）意涛献王（天津）商业运营管理有限公司（以下简称“意涛献王”）、被告天津市河北区三铯堇婚纱摄影经营部（以下简称“三铯堇婚纱”）、被告天津市河北区五十八号旅店（以下简称“五十八号旅店”）、被告天津比佛力酒店管理有限公司（以下简称“比佛力酒店”）、被告天津市河北区比坲利进口商品服务中心（以下简称“比坲利中心”）、被告天津市河北区曾世餐饮饭店（以下简称“曾世餐饮”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。海河风貌的委托诉讼代理人于文庆，意涛献王的委托诉讼代理人刘岩、杨春海，三铯堇婚纱、五十八号旅店、比佛力酒店、比坲利中心、曾世餐饮的委托诉讼代理人杨春海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海河风貌向本院提出诉讼请求：1.解除与意涛献王签订的《楼宇租赁合同》，并要求意涛献王将坐落于河北区民族路56号楼宇腾空返还海河风貌；2.要求意涛献王支付拖欠的租金293534.46元；3.要求意涛献王按照日0.3%标准支付原告自2017年6月13日至实际给付拖欠租金之日的违约金；4.本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，海河风貌将其诉讼请求变更为：1.解除与意涛献王签订的《楼宇租赁合同》，并要求意涛献王、三铯堇婚纱、五十八号旅店、比佛力酒店、比坲利中心、曾世餐饮将坐落于河北区民族路楼宇腾空返还原告；2.要求意涛献王以合同约定标准向原告支付租金至实际腾房之日（2017年6月26日至2019年4月25日为1076293.02元）；3.判令意涛献王按照日0.3%标准支付原告自2017年6月13日至实际给付拖欠租金之日的违约金；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月27日,海河风貌、意涛献王双方签订了《楼宇租赁合同》,合同约定甲方将坐落于河北区民族路楼宇（计租面积893.56平方米)出租给乙方，租期为2016年9月26日至2027年3月25日。乙方以三个月为一期向甲方支付租金,并采取上付制,每期需提前10个工作日支付。合同签订后,意涛献王未能按照合同约定支付租金,至今未支付2017年6月26日至今租金，共计293534.46元。并且意涛献王存在多处违约行为,包括在装修图纸未经图审论证和各专业图纸设计未完善的情况下，私自进行装修改造;施工用电私搭乱接;工程材料乱堆乱放;工程垃圾不及时清理;在未经海河风貌审批的情况下,私自拆改,野蛮施工,造成楼宇钢筋混凝土基础底板大面积破坏，基础地梁主筋被截断;拆除海河风貌民族路护栏及民族路楼宇户外楼梯,至今未予以恢复；在未经海河风貌许可的情况下沿楼宇外檐私自加装窗体广告以及LED屏等。海河风貌多次与意涛献王协商,要求意涛献王整改及缴纳租金，意涛献王态度均极为恶劣。意涛献王在《楼宇租赁合同》履行期间，未经海河风貌同意，将案涉房屋转租给其他被告，海河风貌有权解除合同。各被告应按照《楼宇租赁合同》约定的标准向海河风貌交还房屋。现海河风貌为维护其合法权益,诉至法院,望判如所请。意涛献王辩称，请求法院依法驳回海河风貌的全部诉讼请求，海河风貌与意涛献王签订《楼宇租赁合同》后，海河风貌隐瞒了事实真相，意涛献王在使用过程中发现楼宇存在质量问题，平时地下室渗水，到了雨季墙体漏水，意涛献王多次找到海河风貌要求修复，但海河风貌未理睬，意涛献王只能自行修复，所以请法院依法驳回海河风貌的全部诉讼请求。三铯堇婚纱、五十八号旅店、比佛力酒店、比坲利中心、曾世餐饮均辩称，三铯堇婚纱、五十八号旅店、比坲利中心、曾世餐饮均与比佛力酒店系内部承包关系，三铯堇婚纱、五十八号旅店、比坲利中心、曾世餐饮及意涛献王均系比佛力酒店的配套经营，各被告不是租赁关系，所以要求法院驳回海河风貌对三铯堇婚纱、五十八号旅店、比佛力酒店、比坲利中心、曾世餐饮的诉讼请求。意涛献王向本院提出反诉请求：1.要求海河风貌赔偿意涛献王6000000元；2.反诉费用由海河风貌承担。事实和理由：2016年7月27日,海河风貌、意涛献王双方签订了为期十年零六个月的《楼宇租赁合同》,合同的主旨是双方真实意思的表示，至于出现的纠纷，事出有因，并非恶意的违约，因此，应在继续维持的基础上，通过其他途径协商解决存在的问题。海河风貌所交付的标的物不符合合同的要件。自意涛献王承租后，即发现该楼宇房顶漏水、地下室墙体渗、地下室墙体渗水损坏等严重影响正常使用的问题。虽多次与海河风貌交涉，但被置之不理，在此情况下，意涛献王无奈，只能通过拒交租金的方式逼迫海河风貌解决问题。由于海河风貌的不作为导致意涛献王无法如期正常营业，按照正常营业额计算，损失200余万元。海河风貌违反《电力法》的规定，多次强行断电、限电，给意涛献王造成声誉影响和近300余万元的经济损失。地下室的缺陷。地下室的缺陷构的缺陷，无法正常使用、亦无法修缮，应重新议定租金数额。地下室渗水问。地下室渗水问题修缮解决，意涛献王愿意承担相应的费用，但主要原因是因为该建筑施工不规范，故难通过后期施工完善。在缩小了使用面积的情况下，意涛献王希望通过协商解决问题，以保障后续履行合同的公平。因在合同履行过程中，海河风貌的种种过错，导致了意涛献王的巨大损失，故提起反诉，望判如所请。海河风貌针对意涛献王的反诉辩称，意涛献王的反诉没有法律依据，应依法驳回。意涛献王未提供任何证据证明案涉房屋主体结构存在质量问题，且比佛力酒店在私装电梯中给案涉房屋地下室相应部分地梁、防水等造成破坏且对地下室的蓄水池造成了破坏性施工导致地下室自身排水功能受到损害，在海河风貌与比佛力酒店的另一《楼宇租赁合同》纠纷案件中，海河风貌提交了相应证据，曾就电梯安装占据原有集水坑导致地下渗水无法外排，请比佛力酒店立即整改。根据海河风貌与比佛力酒店签订的《楼宇租赁合同》第12.2条约定，即使房屋质量出现问题，是因比佛力酒店进行改造造成的，损失也由比佛力酒店承担。意涛献王未提供任何证据证明其有损失发生，且是因海河风貌造成。综上，请求驳回意涛献王的请求，反诉费用由意涛献王承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：意涛献王原名称为“意涛献王（天津）进出口有限公司”,比佛力酒店的名称于2016年10月14日由“天津意涛献王酒店管理有限公司”更名为“比坲利酒店管理（天津）有限公司”，后又变更为“天津比佛力酒店管理有限公司”。案涉建筑物坐落于天津市河北区××路××号，有近百年的历史，建筑总面积为2728.79平方米，系位于天津市意式风情街的风貌建筑，东至民族路，南至博爱道。产权人为海河风貌，2005年该房屋进行全面修整，于2013年由天津市河北区人民政府公布为第四批河北区尚未核定为文保单位的不可移动文物，其结构为一栋Ｕ字形二层建筑并附带地下室。2016年7月27日，海河风貌分别与比佛力酒店、意涛献王签订《楼宇租赁合同》各一份，将上述房屋中的893.56平方米租予意涛献王，剩余部分租予比佛力酒店。后海河风貌因与比佛力酒店、意涛献王的房屋租赁合同纠纷分别诉至本院。本案涉及的《楼宇租赁合同》为海河风貌（甲方）与意涛献王（乙方）签订，主要约定，乙方承租位于河北区××路××号××层××室的部分楼宇；租赁建筑面积为893.56平方米；乙方承租本楼宇必须专门为乙方进口商品直营店之用，未经甲方书面同意，乙方不得随意改变楼宇的租赁用途；本租赁合同起始日期为2016年9月26日，终止日期为2027年3月25日，计126个月，其中，免租装修期起始日期为2016年9月26日，终止日期为2017年3月25日，免租装修期内，乙方免交租金，但需交纳水电等能源费用；2017年3月26日至2020年3月25日，租金标准为1.8元／天／平方米，2020年3月26日至2023年3月25日，租金标准为1.89元／天／平方米，2023年3月26日至2026年3月25日，租金标准为1.98元／天／平方米，2026年3月26日至2029年3月25日，租金标准为2.08元／天／平方米，2029年3月26日至2032年3月25日，租金标准为2.19元／天／平方米；乙方以三个月为一期向甲方支付租金，并采取上付制,每期需提前10个工作日支付，首期租金于合同签订后5个工作日内向甲方支付；乙方应于本租赁合同签订后7日内向甲方支付履约保证金150000元，作为乙方履行本合同项下的义务和责任担保，且不得用于抵扣乙方所应付的租金及其他费用；乙方按时向甲方交纳合同约定的首期租金及保证金后，应于2016年9月25日前,至甲方办理楼宇移交手续；乙方自行承担楼宇的装修、改造费用及责任，乙方对所租楼宇进行装修时,必须在装修施工开始前2周按照《楼宇装修手册》的相关要求向甲方提出书面申请,并提交书面装修设计方案和施工安排说明，在获甲方书面同意（甲方并不因审查而承担任何责任）,并交纳装修保证金、垃圾清运保证金、水电保证金等相关费用后，方可开工，装修结束验收合格后,上述保证金无息退还乙方；鉴于出租楼宇为区级文物保护单位及历史风貌保护建筑,乙方在装修施工开始前应依照国家法律、法规和《天津市历史风貌建筑保护条例》以及《天津市文物保护管理条例》的相关规定，到天津市风貌建筑管理办公室及河北区文物管理所等相关部门进行装修方案报批并获得装修许可；甲方有权监督乙方的装修工程施工过程,并随时对不符合已报审装修方案和装修管理制度的行为加以制止并要求其改正；乙方在装修期间如需拆卸或更换甲方物业中的设施、设备，需经事先取得甲方书面同意；未经甲方事先书面同意，乙方不得安装、设置或变更在所租标的物内或其它任何部分的任何固定设备、间隔或其它设施，不得在电力线路、管道和设施上安装任何设备和附加物,或安装及允许安装任何超过楼面原设计的负荷量的、或者需额外增添电力线路或管道的设备、装置或机械,或者其用电不通过乙方的电表计量的设备、装置或机械；乙方必须在2017年3月25日前完成本楼宇的所有装修工程；乙方不得将所租楼宇用于租约中所明确规定的用途以外的其它任何用途；如果乙方以别的名称经营业务,乙方应通知甲方该名称,经甲方书面同意后可把该名称以招牌形式展示于所租楼宇外檐上，除甲方事先书面许可,乙方不得随意更换该经营业务之名称；本楼宇地下室及其它部分发生返潮、渗水、漏水等情况，属于乙方维修范围，乙方不得因此向甲方追究任何责任；甲方负责保持本楼宇屋顶及主体结构部分处于良好的状态；未经甲方书面同意，乙方不得转让、转租、放弃或出让所租楼宇或其任何部分或其任何权益。也不允许任何安排或交易，其结果使不是租约的一方获取或享有所租楼宇或其任何部分的使用权、租用权和占有权，而不论这种获取是否已付租金或其它对价；甲乙双方签定本合同并且乙方已支付了合同中规定的保证金等有关费用后,甲方未能按期向乙方移交所租房间,属甲方违约,双方可协商延期交房日期，届时乙方有权向甲方收取甲方应交付之日至实际交付之日期间的违约金，该违约金每日以乙方已支付保证金的0.3%计算；租赁期间，如果乙方未按合同约定时间交纳租金超过十日，甲方届时有权单方终止本合同（同时包括但不限于停止能源供应及其他物业服务）,乙方无权请求返还保证金，乙方并应承担实际占用所租楼宇期间发生的租金和逾期付款的违约金，乙方未按本合同规定支付各项款项和费用,属乙方违约，每拖欠一天，乙方应偿付甲方应付款项和费用0.3%的违约金；在乙方发生将承租的楼宇整体或部分擅自转让、转租及转借、乙方将承租的楼宇擅自拆改结构或改变用途的、未按合同约定时间交纳租金超过十日等行为时,甲方在书面通知乙方的十天内尚未获纠正的,甲方有权立即单方面终止合同，且视为乙方提前解除本合同；甲方依上述规定单方面终止本合同后，即终止乙方对楼宇的能源等设施的使用,并有权扣留乙方在楼宇内的财物，乙方应于该终止之日起十五个工作日内,将所租楼宇按照本协议第十条规定完好交还给甲方,并付清所有租金、违约金、滞纳金及相应费用,如果十五个工作日内乙方未将所租楼宇完好交还给甲方,并支付上述款项，则甲方有权将此楼宇另行出租，并视为乙方自愿放弃其财产所有权，甲方可自行处置该楼宇中的任何物品。同时，该合同还对其他费用、开业经营及楼宇使用、续租、免责条款等事项进行了约定。同日，海河风貌与意涛献王签订《楼宇交付确认书》。2016年12月2日，海河风貌为意涛献王出具收据，载明收到意涛献王交纳的保证金150000元。庭审中，海河风貌与意涛献王均表示，案涉房屋的租金意涛献王已交至2017年6月25日。2017年2月21日，海河风貌向意涛献王、比佛力酒店发出《整改通知》，内容为：“贵我双方于2016年7月27日签订了民族路56号、民族路58-60号楼宇合同，2017年2月20日晚，我公司发现你公司在未经我公司同意情况下私自安装并使用了LED窗体广告，按照合同7.7条约定：‘未经我公司事先书面同意，乙方不得安装、设置或变更在所租标的物内或其它任何部分的任何固定设备、间隔或其它设施’。现要求你公司于2017年2月24日前将所安装LED窗体广告拆除，否则，我公司将严格按照合同约定追究你公司相关责任。特此通知”。意涛献王、比佛力酒店于2017年2月22日签收上述通知。2017年6月22日，海河风貌向意涛献王发出《缴费通知》，内容为：“贵我双方于2016年7月27日签定了商铺租赁合同。依照合同4.1.1条款，贵方自2017年3月26日至2020年3月25日每期租金146767.23元。现贵方应支付2017年6月26日至2017年9月25日租金，共计146767.23元（大写：壹拾肆万陆仟柒佰陆拾柒元贰角叁分）。以上租金共计146767.23元（大写：壹拾肆万陆仟柒佰陆拾柒元贰角叁分）。望贵方配合我方的工作，尽快交纳上述费用。顺祝商祺！”。意涛献王于2017年6月28日签收上述通知。2017年7月3日，意涛献王向海河风貌邮寄《回函》一份，内容为：“我公司与贵公司签订《商铺租赁合同》后，贵公司交付房屋存在如下问题：一、停电问题2017年1月10日，贵公司在没有任何理由和通知的前提下突然停电，导致我超市两名作业中员工在黑暗中被货架砸伤；停电时间为1天。2017年3月3日，贵公司在未通知我们的前提下突然断电，给我们酒店、超市及餐厅的运营造成了极大的困扰；停电时间长达3天。二、地下室漏水问、地下室漏水问题持续漏水修后一直无法正常使用。造成我公司工期顺延，无法正常经营，合同目的不能达到。三、截门问题后院的损坏截门迟迟不予更换，造成极大的安全隐患，同时也导致我们无法正常营业。四、工程进度问题关于工程进度，我司与贵司一直友好协商，但是贵司未能及时有效的予以协助和回复，导致我司工程进度拖延至今，无法达到预期的营业状态，合同目的不能达到。五、合同条款及相关协商事宜未能有效执行根据会议纪要，后院栅栏等相关事宜未能有效执行。我公司认为贵公司交付房屋存在上述问题，导致我公司无法正常经营，造成我公司合同目的不能达到。因此，我公司望与贵公司协商房屋问题期间租金减免之相关事宜，烦请贵公司在五个工作日内回复。”该《回函》被海河风貌拒收。2017年7月20日，海河风貌委托律师向意涛献王发出《律师函》，内容为：“贵司与风貌公司于2016年7月27日签订了《楼宇租赁合同》，合同约定风貌公司将坐落于河北区民族路56号楼宇（计租面积893.56平方米）出租给贵公司，租期为2016年9月26日至2027年3月25日。贵公司应以三个月为一期向风貌公司支付租金，并采取上付制，每期需提前10个工作日支付，贵司未能按照合同约定履行给付租金的义务，现拖欠风貌公司租金146767.23元。现根据双方签订的《楼宇租赁合同》第15.4条‘租赁期间，如果乙方未按合同约定时间交纳租金超过十日，甲方届时有权单方终止本合同(同时包括但不限于停止能源供应及其他物业服务),乙方无权请求返还保证金，乙方并应承担实际占用所租楼宇期间发生的租金和逾期付款的违约金。乙方未按本合同规定支付各项款项和费用,属乙方违约。每拖欠一天，乙方应偿付甲方应付款项和费用0.3%的违约金。’及《中华人民共和国合同法》之规定，特向贵司发出通知如下：1、根据合同约定及贵司拖欠租金的情况，风貌公司有权随时解除与贵司的《楼宇租赁合同》，并要求贵司搬离腾空所租楼宇。2、请贵司在本律师函送达后三日内，缴清拖欠风貌公司的房屋租金146767.23元。鉴于上述情况，望贵司接到本律师函后，及时与风貌公司工作人员联系，缴纳租金。否则，我们将采取诉讼方式维护委托人的合法权益，届时将解除楼宇租赁合同并要求支付违约金等损失，必将给贵司带来负面影响及更大损失，请予以慎重考虑。此函，不再另行知会。”意涛献王于2017年7月26日签收上述律师函。2018年1月5日，本院组织海河风貌与意涛献王、比佛力酒店现场勘验，并现场录制视频资料，勘验结果为本案案涉房屋地下室墙体两侧有明显的渗水点，且空置未使用。2019年4月22日，本院再次组织海河风貌与意涛献王、比佛力酒店现场勘验，发现意涛献王承租的一楼部位改为客房、超市、休闲吧等，地下室部位改，地下室部位改为经营火锅修。2019年5月14日，本院再次组织海河风貌与意涛献王、比佛力酒店现场勘验，海河风貌与意涛献王、比佛力酒店共同绘制平面图确认，意涛献王租赁的一楼部位由三铯堇婚纱、五十八号旅店、比佛力酒店、比坲利中心共同使用，地下室部位由，地下室部位由曾世餐饮使用本案在审理过程中，2018年5月22日，意涛献王提交鉴定申请，要求对因租赁案涉房屋在使用过程中漏水及地下室渗水给意涛献王造成的损失进行鉴定。2018年6月4日，本院委托北京市国宏信价格评估有限公司天津友谊路分公司进行上述鉴定。2019年7月1日，北京市国宏信价格评估有限公司天津分公司向本院出具退函，称由于意涛献王通知其不再进行评估，故其决定退出此次评估。2019年3月14日，意涛献王对海河风貌于2017年6月至2018年9月期间停电、限电的情况进行描述，并提供了相应的证据。海河风貌曾对意涛献王、比佛力酒店采取过单次限制购买电量的措施，后于2018年10月1日解除购买限制。故意涛献王提交审计申请，要求对意涛献王的经营损失（停电损失、限电损失）及恢复原状期间的经营损失（装修、墙体防水）进行审计评估。2019年5月7日，意涛献王最终明确对其在2017年3月3日至3月5日及2017年6月至2018年9月期间的经营损失情况进行司法、会计审计。2019年6月20日，本院委托天津华卓会计师事务所对上述进行审计。2019年9月26日，天津华卓会计师事务所因意涛献王提交的审计资料不完整，无法开展司法、会计审计工作，将上述审计退回。2019年5月28日，意涛献王提交鉴定申请，要求对案涉房屋在2017年6月至2017年9月期间漏水、渗水形成原因进行鉴定。2019年6月27日，本院委托天津元旭工程咨询管理有限公司进行上述鉴定。后天津元旭工程咨询管理有限公司对案涉房屋进行初步勘验，并于2019年8月15日出具鉴定方案。2019年8月23日，海河风貌对鉴定方案提出异议，认为案涉房屋系天津市河北区不可移动文物，该鉴定方案有对房屋进行重大破坏的鉴定措施，会对文物造成不可逆的损害。2019年9月12日，鉴定单位表示，鉴定方案已经确定，请法院到文物管理部门询问是否可以批准。2019年9月24日，天津市河北区文物管理所认为该鉴定方案所载明的鉴定方法对文物损害较大，不予批准。2019年11月8日，天津元旭工程咨询管理有限公司因意涛献王不能提供案涉房屋的建筑文物批复文，无法完成鉴定，将上述鉴定退回。意涛献王支付初勘费2000元。另外，海河风貌提出财产保全申请，要求冻结意涛献王名下银行存款1076293.02元，并提供阳光财产保险股份有限公司天津市分公司出具的诉讼财产保全责任保险保函，本院于2019年9月6日以(2017)津0105民初8791号民事裁定书裁定冻结意涛献王名下的银行存款1076293.02元，或查封、扣押其等值财产。就本案诉讼财产保全，原告支付保全费5000元。本院认为，海河风貌与意涛献王签订的《楼宇租赁合同》均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行。首先，依据相关法律规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保障租赁物符合约定的用途，即海河风貌应当保证出租给意涛献王、比佛力酒店的案涉房屋状态良好，能够保障意涛献王、比佛力酒店的日常正常使用。海河风貌自认其在2005年对案涉房屋进行整修后，由他人使用至2015年，2005年整修后未再对案涉房屋进行维护和修缮，本院不予置议。本案在审理过程中，意涛献王申请对案涉房屋在2017年6月至2017年9月期间漏水、渗水形成原因进行鉴定，本院委托鉴定单位，鉴定单位经过初步勘验，提出鉴定方案，但因案涉房屋系天津市河北区不可移动文物，天津市河北区文物管理所认为鉴定方案对文物损害较大，鉴定方案未予批准，未能获得鉴定结论。因此，无法明确案涉房屋漏水、渗水的原因。纵观本案，从海河风貌与意涛献王签订的《楼宇租赁合同》中可见海河风貌明知案涉房屋的地下室及其他部分存在渗水、漏水等风险，一方面海河风貌应尽到足够的告知风险的义务，另一方面海河风貌应对上述问题进行有效预防。现海河风貌未能提供证据证实其向意涛献王、比佛力酒店交付的案涉房屋质量完全符合合同约定，且未能提供证据证实其已向意涛献王、比佛力酒店尽到足够的告知义务，或对案涉房屋已采取有效的预防措施。另外，意涛献王、比佛力酒店提供的证据（视听资料）显示案涉房屋存在较严重的地下室渗水、漏水情况，确给租赁物的使用功能造成了一定影响，因此，海河风貌将存在瑕疵的案涉房屋交付给意涛献王、比佛力酒店，显属不妥。其次，海河风貌虽称比佛力酒店建造电梯的行为导致案涉房屋出现地下室漏水、渗水现象，但其并未提供证据证实案涉房屋地下室漏水、渗水与比佛力酒店建造电梯之间存在因果关系，且其未能提供证据证实其在发现比佛力酒店建造电梯之后即要求比佛力酒店进行恢复，故对海河风貌的上述意见，本院不予采信。再次，意涛献王、比佛力酒店在发现案涉房屋存在地下室渗水、雨季墙体漏水的情况后，应当采取积极地措施与海河风貌进行协商，而不应以仅向海河风貌邮寄函件、拒交租金的形式来解决问题。另外，海河风貌在向意涛献王、比佛力酒店催缴租金未果后，采取限制能源的措施，使双方矛盾得不到有效的解决，同时，也不利于对具有文物性质的案涉房屋得到保护。因此，海河风貌与意涛献王、比佛力酒店均存在不妥之处。意涛献王已与比佛力酒店将案涉房屋整体进行装饰装修，并对地下室渗水、漏水等问题进行了一定的修复，意涛献王、比佛力酒店都在采取积极的行为履行其与海河风貌签订的《楼宇租赁合同》，且其表示，如果案涉房屋不再漏水、渗水，可以按合同约定按时足额向海河风貌缴纳租金，因此，从最大限度保障合同双方当事人的权利角度，该合同不宜解除，故对海河风貌要求解除其与意涛献王签订的《楼宇租赁合同》并腾空返还案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。由于案涉房屋系不可移动文物，意涛献王、比佛力酒店等各被告在使用案涉房屋期间，应当遵守国家法律、法规和《天津市历史风貌建筑保护条例》以及《天津市文物保护管理条例》的相关规定，对案涉房屋加以充分的保护及维护。对于海河风貌要求其他各被告腾空返还案涉房屋的诉讼请求，三铯堇婚纱、五十八号旅店等被告使用案涉房屋，系比佛力酒店的配套服务，是为了提升案涉房屋整体楼宇的使用效益，故各被告不宜将案涉房屋腾空返还。对于海河风貌要求意涛献王支付租金及违约金的诉讼请求，双方签订合同后，海河风貌依约将案涉房屋交付意涛献王、比佛力酒店使用，意涛献王亦应向海河风貌支付租金，意涛献王、比佛力酒店虽辩称向海河风貌交纳房租，而海河风貌不予收取，但其并未提供证据予以证实，且其提供的支票显示并未足额向海河风貌交纳租金，故对意涛献王、比佛力酒店的该抗辩意见，本院不予采信。意涛献王自2017年6月26日起未缴纳房屋租金，且经海河风貌催缴，亦未履行给付义务，显属意涛献王过错。但在合同履行过程中，案涉房屋地下室墙体两侧有明显的渗水点，存在漏水、渗水现象，影响房屋正常使用，海河风貌作为房屋出租人，没有尽到全部应尽的义务，亦属不妥，故对海河风貌要求意涛献王支付违约金的诉讼请求，本院不予支持，另外，应当适当减免房屋租金作为对意涛献王的补偿。考虑案涉房屋地下室漏水、渗水的实际情况给意涛献王使用该房屋造成的影响，本院认定减免租金期间为90天，因此，意涛献王应自2017年9月25日起以合同约定标准向海河风貌支付租金至实际支付之日止。对于意涛献王的反诉请求，意涛献王未能提供证据证实其所受损失的具体内容及数额，其提出鉴定申请，但未能按照鉴定单位的要求提供相应的鉴定资料，造成鉴定无法进行，故对意涛献王的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）意涛献王（天津）商业运营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内按照与原告（反诉被告）天津市海河风貌建设发展有限公司签订的《楼宇租赁合同》约定的标准向原告（反诉被告）天津市海河风貌建设发展有限公司支付自2017年9月25日起至实际支付之日止的房屋租金；二、驳回原告（反诉被告）天津市海河风貌建设发展有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）意涛献王（天津）商业运营管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14487元，由原告（反诉被告）天津市海河风貌建设发展有限公司负担4487元，被告（反诉原告）意涛献王（天津）商业运营管理有限公司负担10000元，反诉费53800元、保全费5000元，由被告（反诉原告）意涛献王（天津）商业运营管理有限公司承担,鉴定费2000元,由原告（反诉被告）天津市海河风貌建设发展有限公司负担1000元,被告（反诉原告）意涛献王（天津）商业运营管理有限公司负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  刘 辉审 判 员  杨静恬人民陪审员  周津粤二〇一九年十二月××日法官助理江冰书记员周捷附：本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。