海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初5060号原告：三亚石溪墅酒店物业服务有限公司，统一社会信用代码：91460200578725737G，住所地海南省三亚市亚龙湾开发区亚龙大道石溪墅2号公寓楼。法定代表人：原勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：林广博，海南祥瑞律师事务所律师。被告：刘玉凯，男，1964年5月20日出生（公民身份号码：×××），汉族，户籍地址内蒙古自治区扎兰屯市。被告：梁秀，女，1968年7月21日出生（公民身份号码：×××），蒙古族，户籍地址内蒙古自治区扎兰屯市。原告三亚石溪墅酒店物业服务有限公司（以下简称石溪墅物业公司）与被告刘玉凯、被告梁秀物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案受理后，因被告刘玉凯、被告梁秀下落不明，本案由适用简易程序转为普通程序，于2019年10月14日公开开庭进行了审理。原告石溪墅物业公司的委托诉讼代理人林广博到庭参加诉讼，被告刘玉凯、被告梁秀经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告石溪墅物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令刘玉凯、梁秀共同向石溪墅物业公司支付2018年1月1日至2018年12月31日的物业服务费29894元及违约金（违约金以29894元为基数，按每月万分之五比例，自2018年1月11日计至实际付清物业费之日止）；2.本案的诉讼费、公告费由刘玉凯、梁秀承担（实际以开出的发票为准）。事实和理由：2011年3月12日，刘玉凯与海南轩盛房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》(合同编号：2011111780058)，购买该公司开的“亚龙湾君域(石溪墅）”第0110号别墅，该房建筑面积为160.93平方米。刘玉凯于2012年9月23日办理入住手续时，与石溪墅物业公司签订一份亚龙湾君域(石溪墅)《前期物业服务协议》。该协议和《商品房买卖合同》均约定刘玉凯缴纳物业服务费的标准为13.8元/月/平方米（自2015年1月1日起物业费每年增加O.42元/月/平方米)，缴付时间为“业主入住时应预缴一年的物业服务费，该费用从建设单位向业主或租户发出交付通知书约定的日期开始计算；以后每年收取一次，各业主应于每一年度首月首十日内向物业服务企业预缴当年全年的物业服务费”。同时，该协议第九条第四、五款明确约定“乙方(刘玉凯)违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方(石溪墅物业公司)有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每日万分之五支付违约金”。前述《前期物业服务协议》签订后，石溪墅物业公司于2012年6月1日起提供物业服务。但刘玉凯多次拖欠物业费，石溪墅物业公司曾于2017年向法院提起诉讼，三亚市城郊人民法院作出判决后，刘玉凯支付了2016年2月1日至2016年12月31日的物业费，但未依约交纳自2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业费。同时，因梁秀是刘玉凯的妻子，且涉案房屋是其夫妻共同居住，故涉案的物业费属于刘玉凯、梁秀共同生活的债务，应共同承担。综上，石溪墅物业公司为维护其合法权益诉至法院，望判如所请。被告刘玉凯、被告梁秀未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院对石溪墅物业公司提交的证据认定如下：商品房买卖合同、土地房屋权证、前期物业服务协议及民事判决书符合证据的基本特征，具有证明效力，本院予以确认；对于结婚证、户口本及人口查询信息表的关联性不予认可；业主入住信息登记表因未经刘玉凯、梁秀本人签名确认，本院对其证明内容不予确认。刘玉凯、梁秀未提交证据或质证意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘玉凯与海南轩盛房地产开发有限公司于2011年3月12日签订一份《商品房买卖合同》，约定刘玉凯购买三亚市亚龙湾君域（石溪墅）低层0110房（以下简称石溪墅0110房），房型为别墅。该房屋土地房屋权证中登记的建筑面积为160.93平方米。石溪墅物业公司为亚龙湾君域（石溪墅）的物业服务企业。2012年9月23日，海南轩盛房地产开发有限公司与石溪墅物业公司将石溪墅0110房交付给刘玉凯使用。房屋交付时，刘玉凯承诺遵守《业主临时管理规约》，并与石溪墅物业公司签订了《前期物业服务协议》，该协议第四条第一项约定，物业服务费从建设单位向业主发出交付通知书上约定的日期开始计算，每年收取一次，各业主应于每一缴费年度首月首十日内支付当年全年的物业服务费；第四条第二项约定，前期物业服务费标准：别墅为13.8元/月/平方米，收费以政府指定部门实测面积或产权面积为依据，从2015年1月1日起，物业服务费每年增加0.42元/月/平方米；第九条第四项约定，刘玉凯不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，石溪墅物业公司有权要求刘玉凯补交，并从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金。石溪墅物业公司曾因刘玉凯欠交物业服务费诉至本院，本院于2018年2月2日作出（2017）琼0271民初5884号民事判决书，判决刘玉凯向石溪墅物业公司交纳2016年2月1日至2016年12月31日期间的物业服务费及违约金。刘玉凯拖欠自2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费至今未向石溪墅物业公司交纳。本院认为，刘玉凯与石溪墅物业公司签订《前期物业服务协议》，该协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。石溪墅物业公司为石溪墅0110房所在的亚龙湾君域（石溪墅）提供了物业管理服务，刘玉凯作为该小区业主，应按约定标准和时间向石溪墅物业公司交纳物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，本案中，本院生效判决已确定由刘玉凯向石溪墅物业公司交纳2016年2月1日至2016年12月31日期间的物业服务费，根据双方约定，刘玉凯应于2018年1月10日前预交2018年的物业服务费，现交纳期限已过，石溪墅物业公司诉求刘玉凯交纳2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费有事实根据和法律依据，本院予以支持。按照《前期物业服务协议》约定，2018年1月1日至2018年12月31日期间物业服务费的具体金额为29894元[（13.8元+0.42元/年×4年）/月/平方米×12个月×160.93平方米]。同时，刘玉凯未在约定期限内支付物业服务费，已构成违约，应向石溪墅物业公司支付相应违约金，根据物业服务合同约定，违约金应以2018年欠付金额为基数，按每日万分之五比例，自逾期之日即2018年1月11日起计至物业服务费实际支付之日止。石溪墅物业公司以梁秀与刘玉凯系夫妻关系为由主张梁秀对上述物业费及违约金承担共同责任，无事实根据和法律依据，本院不予支持。刘玉凯、梁秀经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：1被告刘玉凯于本判决生效之日起十日内向原告三亚石溪墅酒店物业服务有限公司支付2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费29894元及违约金（违约金以29894元为基数，按每日万分之五比例，自2018年1月11日起计至实际付清之日止）；2驳回原告三亚石溪墅酒店物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费548元、公告费390元，共计938元（原告三亚石溪墅酒店物业服务有限公司已预交），由被告刘玉凯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 李 巍人民陪审员 王文伟人民陪审员 林 丽 二○一九年十月三十一日书 记 员 蒋 靖附相关法律条文：中华人民共和国合同法第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。中华人民共和国民事诉讼法第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。