北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初33703号原告：张允诺，女，1990年9月5日出生，满族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：闫拥军，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹婷婷，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：北京顺义新城建设开发有限公司，住所地北京市顺义区泰和宜园**楼**01内**B1-03。法定代表人：陈维波，董事长。委托诉讼代理人：滑丽蓉，北京颐合中鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪子放，北京颐合中鸿律师事务所律师。第三人：中寰艺高建筑装饰工程有限公司，住所地，住所地北京市朝阳区定福庄西里******121iv>法定代表人：高尚，董事长。委托诉讼代理人：艾楚雄，男，该公司员工。原告张允诺与被告北京顺义新城建设开发有限公司（以下简称顺义新城公司）、第三人中寰艺高建筑装饰工程有限公司（以下简称中寰艺高公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张允诺委托诉讼代理人闫拥军，被告顺义新城公司委托诉讼代理人滑丽蓉、纪子放到庭参加诉讼。第三人中寰艺高公司经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张允诺向本院提出诉讼请求：1.判令被告按其与原告签订的《北京市商品房预售合同》中的约定，恢复丰台区南苑乡石榴庄村旧村改造S-24地块1#办公、商业楼3层1单元公共卫生间和层高4.2米走廊。2.判令被告按其与原告签订的《北京市商品房预售合同》附件六中的约定，进行如下整改：（1）更换楼梯间所铺装的不合格的水泥抹灰地面，使之达到合同约定的铺装地面标准，即全部整改为防滑地砖；（2）更换首层大堂、电梯间内墙装饰的不合格板材，使之达到合同约定的装饰内墙标准，即全部整改为石材；（3）更换所铺装的不合格内墙装饰（除首层外的电梯厅、标准层走廊、卫生间），使之达到合同约定的内墙装饰标准，即全部整改为面砖。3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年，被告对外公开预售榴景沁苑商品房。原、被告签订《北京市商品房预售合同》，合同中对商品房层高、商品房的装饰设备标准等均作出相应约定。被告向原告送达交房通知，并强行要求原告与其指定的装修公司，即中寰艺高公司签订《委托施工协议》。原告发现被告交付的房屋不符合合同约定，损害了原告的权益。一、被告应拆除擅自搭建的公共部分房屋及构筑物。被告擅自将合同中约定的层高4.2米的走廊改建为约2米的层高，给原告带来生活上的不便，且侵害了原告的权益。二、被告应按合同约定进行整改。被告交付的房屋中部分装修未满足合同附件六的约定，楼梯间未按合同约定采用防滑地砖，而是采用的水泥抹灰地面，首层大堂、电梯间仅部分采用石材，而合同约定应全部为石材，除首层外的电梯间、标准层走廊、卫生间内墙部分采用面砖，而合同约定应全部为面砖等。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至法院。顺义新城公司辩称，原告的第一项诉求不属于商品房预售合同纠纷下的请求，且公共卫生间及走廊均为公共区域，原告主体不适格。房屋已经经过验收，原告的诉讼请求没有事实依据。关于公共卫生间，北京市商住楼的使用现状是所有业主可以使用的，本身对业主的生活都是有影响的，我方已经提交证据所有业主知情同意修改的意见，层高即使按照合同约定也没有四点二米的高度。中寰艺高公司未提出意见。张允诺围绕诉讼请求提交了商品房预售合同、补充协议、委托施工协议、产权证书、照片等证据，顺义新城公司提交商品房预售合同、补充协议、联机备案表、工程竣工验收备案表、委托施工协议、提前交付申请书、说明等，中寰艺高公司未提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月23日，顺义新城公司（出卖人）与张允诺（买受人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》一份，约定：该商品房房屋坐落在丰台区南苑乡石榴庄村旧村改造S-24地块S-24地块1#办公、商业楼3层1单元-306，该商品房所在楼栋的建筑层数为22层，其中地上18层，地下4，地下**房的用途为办公，层高为4.2米。合同附件六对装饰和设备标准的约定为：内墙：石材（适用于首层大堂、电梯厅）、面砖（适用于除首层外的电梯厅、标准层走廊、卫生间）……室内地面：防滑地砖（适用于标准层走廊、电梯厅、楼电梯前室、楼梯间、首层及地下一层商铺、管理用房、消防控制室、首层及地下一层卫生间）、大理石（适用于首层大堂、电梯厅）等。2017年12月，涉案楼栋工程进行竣工验收并由顺义新城公司报送竣工验收备案。后张允诺向顺义新城公司出具说明一份，载明：本人购买了贵司开发建设的【榴景沁苑大厦】项目【1-1-306】号房屋，为避免分歧，特作如下说明：1、该商品房所在楼栋每层规划设计为公共卫生间区域（已计入公摊面积）在其相邻边户型买受人装修改造完成后将由该买受人专属占有和使用，不再具有公共卫生间使用功能。本人知悉在计算该商品房价款时，前述该商品房公摊卫生间面积未计入计价面积，预售合同中约定的该商品房单价为双方经充分沟通且本人全面评估本事项将会对本人及该商品房所产生的包括但不限于面积、税费等一切影响后确定；本人无权就上述事项向贵司或专属买受人提出异议、权利主张或索赔。2、若本人为“专属买受人”，则本人确认知悉并认可，该商品房装修改造完成后部分户内面积的规划设计用途为公共卫生间的部分将无法计入该商品房产权登记面积，该商品房后续面积差价款结算……将以北京市建委备案的《商品房面积实测技术报告书》及产权登记面积为准；本人无权就前述事项向贵司提出异议、权利主张或索赔。张允诺称上述材料均是顺义新城公司在交房时要求其签署，否则无法收房。张允诺并向顺义新城公司出具《提前交付申请书》，主要内容为：委托中寰艺高公司代为向顺义新城公司提前接收房屋。张允诺与中寰艺高公司签订《委托施工协议》，约定由中寰艺高公司对其所购买房屋进行装修。中寰艺高公司依据顺义新城公司要求的装修标准对涉案楼房进行了室内及公共部分的装修。顺义新城公司确认，对涉案楼房装修使用的材质系其与中寰艺高公司确定，未与业主协商。庭审中，双方均认可顺义新城公司于2018年10月下旬将涉案房屋交付给张允诺，且交房时已装修完毕。双方均认可涉案楼层原规划有公共卫生间，现该区域由相邻边户型业主占有使用，且现房屋实际用途为住宅，每户内均设有卫生间。双方均认可居室走廊原层高4.2米，现利用上半部建为榻榻米房间，由各户业主内部使用。关于张允诺主张的现涉案楼栋大堂、电梯间等装饰情况与合同不符，顺义新城公司提交情况说明一份，认可其部分装饰确有与合同约定不符之处，并说明了实际使用材质与合同约定材质的区别以及对不同的装潢效果作了对比，认为其所使用多元材质装修从装饰效果、品质提升上，均大大超过仅使用单项材料的效果和品质，并得到多数业主的认可，但其未就此提交证据。经现场勘验，涉案楼栋大堂：系石材、不锈钢、皮革、挂画等组合装饰；各层电梯间墙面：安装电梯面系石材，其余墙面为木饰面；楼梯间：1-2层为防滑地砖，其余楼层为水泥地面；各楼层居室走廊：顶地间距2.25米，邻房屋面为壁布，其余墙面系木饰面，无公共卫生间。双方均确认勘验现场时的房屋现状与顺义新城公司交付房屋时的房屋状态一致。本院认为，张允诺与顺义新城公司所签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规之强制性规定，依法有效，双方均应依约履行。张允诺诉请恢复公共卫生间、走廊高度、铺设楼梯间地砖、更换大堂、电梯间面砖等内容，其实质为主张顺义新城公司存在不履行预售合同义务或履行义务不符合约定的违约行为，要求顺义新城公司承担继续履行、采取补救措施的违约责任。本案主要争议焦点为张允诺是否有权诉请所主张的权利、顺义新城公司是否存在违约行为以及顺义新城公司对违约行为是否承担继续履行、采取补救措施的违约责任。本院依法认定如下：一、张允诺是否有权诉请于本案所主张的权利。本案为合同纠纷，张允诺与顺义新城公司之间就涉案房屋的买卖订立了预售合同，对涉案争议中的公共位置，张允诺同时具有预售合同买受人的合同权利以及物权法中建筑物区分所有权的业主权利，现张允诺基于预售合同约定诉请顺义新城公司依照合同约定履行义务，依法属于主张其合同权利，顺义新城公司抗辩张允诺不能代表全体业主要求恢复原状的辩称，系针对其作为建筑物区分所有权的业主身份，顺义新城公司的辩称没有法律依据，本院不予采信。张允诺作为预售合同的缔约方，其有权基于预售合同诉请相关合同权利，本院依法认定张允诺属于本案适格原告。二、顺义新城公司是否存在违约行为及相应责任。其一，关于涉案楼层公共卫生间及层高4.2米走廊的争议。一方面，虽双方合同约定有公共卫生间，但张允诺在收房时向顺义新城公司出具说明，实际认可了无公共卫生间的状态，可视为双方对合同关于公共卫生间的约定作出了变更；而张允诺所主张4.2米楼层层高系商品房的层高，双方合同中并无关于走廊高度的约定，故顺义新城公司对此不存在违约行为。另一方面，张允诺该部分主张属于作为建筑物区分所有权业主对全体业主共有部分的权利主张，并非其合同中个人权利。故张允诺要求恢复公共卫生间及4.2米层高走廊的请求，缺乏合同依据，本院不予支持。其二，关于楼梯间水泥抹灰地面的争议。经现场勘验，该部分除一至二层外均未依约铺设防滑地砖，顺义新城公司对此亦予以认可，对此本院认定顺义新城公司的行为属于不履行预售合同义务的违约行为。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。顺义新城公司未依约履行楼梯间铺设防滑地砖的违约行为，既是对其公司与张允诺之间预售合同约定的违反，亦是对其公司与其他业主预售合同约定之违反，顺义新城公司应承担继续履行的违约责任。张允诺要求按合同约定铺设防滑砖的主张有相应事实及合同依据，且符合全体业主的共同利益，对该请求本院依法予以支持。其三，关于首层大堂、电梯厅及标准走廊墙面的争议。经现场勘验，上述位置均存在以其他材质替代原有合同约定材料的情况，且顺义新城公司亦明确确认更改该部分材料没有与张允诺等业主协商，并解释以其他材质替代了约定材料，实际提高了装修的品质，但就此内容未提供充分证据佐证。就此争议，本院认为本案涉案合同系双方所缔结的合法有效的合同，对双方均具有约束力。但合同的内容系顺义新城公司一方提供的格式条款，顺义新城公司作为开发商具有显著缔约优势，开发商单方所提高的装修标准可能依照社会一般观念属于另一方获得额外受益，但合同约定追求的效果本身属于缔约双方约定的交易预期，缔约人自己是自己利益的最好管理者，开发商不能以自认为的额外受益去替代一方在缔结合同时对自身利益的预期而作出的合同约定。在开发商作为实际掌控人与购房者缔约，并将双方的履约均纳入自身房地产开发和销售的商业流程的现实交易过程中，开发商更应谨慎处理自身优势的合同地位，减少因具有缔约及履约优势地位情况下对合同的随意变更及违反。在本案中，即使开发商单方提高了装修标准，但违反了合同约定的行为，如未取得相对方的同意，同样构成对合同的违反。综上，本院认定顺义新城公司以其他材料部分替代约定材料进行装修的行为属于履行合同中不符合预售合同约定的违约行为。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。本案中的涉案房屋已实际交付张允诺，张允诺已取得相应房屋专有部分所有权。因顺义新城公司同时与涉案建筑物的全体购买人均签订了预售合同并就共有部分装修作出约定，全体业主亦取得共有部分共有的权利。顺义新城公司以其他材料代替完成的装修物，已经作为涉案建筑物的共有部分物归属于全体业主共有，在其他购买人未就此表示是否同意顺义新城公司用替代材质进行装修的情况下，对共用部分装修物的处理亦应符合其他合同权利人共同意愿。故顺义新城公司在未取得共有部分所有权人同意的情况下，无权对他人共用部分进行处分，该项责任不适于强制履行。张允诺个人合同权利既无法代表全体业主的合同权益，亦不具有优先性。综上，张允诺关于首层大堂、电梯厅及标准走廊墙面依照预售合同约定更换墙面砖的主张缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条及《中华人民共和国物权法》第七十条之规定，判决如下：一、北京顺义新城建设开发有限公司于本判决生效之日起六十日内将位于北京市丰台区南苑乡石榴庄村旧村改造S-24地块1#办公、商业楼1单元的楼梯间未铺设防滑地砖的部分铺设防滑地砖；二、驳回张允诺的其他诉讼请求。案件受理费70元，由张允诺负担35元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京顺义新城建设开发有限公司负担35元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 周海平审 判 员 曹 静审 判 员 邹 萌二〇二〇年五月二十九日法官助理 全敏敏书 记 员 刘姝辰