太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初6363号原告：太原君泰盛世房地产开发有限公司，住所地太原市小店区学府街158号1幢4层401号。法定代表人：杨苗，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：薛文莉，山西瑞哲律师事务所律师。被告：彭建强，男，1987年12月26日出生，汉族，住山西省清徐县。原告太原君泰盛世房地产开发有限公司与被告彭建强房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人薛文莉到庭参加了诉讼，被告彭建强经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告太原君泰盛世房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年9月23日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告返还位于太原市龙城北街171号2幢1单元20层2003号房屋，房屋价值1242170元；3、判令被告支付原告代偿的利息、罚息合计92156.71元（计算至2019年4月30日），以及自2019年5月1日起至合同解除之前原告代偿的利息、罚息及损失（以银行实际扣款额为基数，按银行同期贷款利率计算损失）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年9月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：201XXXXXXXX），被告购买原告位于太原市龙城北街171号2幢1单元20层2003号的预售商品房屋，总价款1242170元；合同中对房屋的基本情况、付款方式、交付期限等均做了约定。合同签订后，被告向原告支付首付款252170元之后，剩余99万元向中国建设银行股份有限公司山西省分行以按揭贷款方式支付。合同履行过程中，由于被告连续多期未偿还银行贷款，中国建设银行股份有限公司山西省分行截止2019年4月30日从原告的保证金账户扣划被告应偿还的本金、利息、罚息，共92156.71元。被告拒不偿还银行贷款的行为已构成违约，继续履行合同对原告一方明显不公平，亦不能实现合同目的。现原告根据《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第26条、《合同法》第97条之规定，要求依法解除与被告签订的《商品房买卖合同》，同时要求被告向原告返还房屋，并赔偿原告造成的损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告彭建强未答辩，也未提交证据。经审理查明，2016年9月23日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订合同编号为201XXXXXXXX的《商品房屋买卖合同》约定：涉案商品房为龙城北街171号2幢1单元20层2003号房，建筑面积144.65平方米，单价每平米8587.42元，房屋总金额1242170元；买受人应于2016年9月20日前付清首期房款人民币252170元，其余房款人民币99万元由买受人以办理银行按揭贷款的方式支付；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金；逾期应付款指到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；出卖人应在2017年8月31日前，将具备该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用等。上述合同签订后，原告作为保证人（甲方）与中国建设银行股份有限公司山西省分行作为债权人（乙方）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定：本最高额保证所担保的债权是指2015年12月16日至2020年12月15日期间发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方人支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币八亿元整；甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证；保证期间内按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订的单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的其他权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止等。原告当庭述称，已通知被告交房，但涉案房屋现仍在开发商处未交付，且房屋未办理房产证。另查明，2016年9月13日，山西君辉泰贸易有限公司为出借人（甲方）、被告为借款人（乙方）、原告为开发商（丙方）、肖键为保证人（丁方）签订《借款合同》约定，乙方由于资金暂时周转困难就房屋首付款向甲方申请借款，借款金额为人民币242170元，借款用途仅限于购买君泰中央公园项目2号楼1单元2003号房屋，借款期限15个月，即自2016年9月13日起至2017年12月30日止等。同日，被告向山西君辉泰贸易有限公司出具242170元的借款借据一份。2019年6月5日，山西君辉泰贸易有限公司作为债权人将上述《借款合同》中其所享有的全部债权（金额为242170元）转让于原告，并向被告发送了债权转让通知书。因被告未按约向中国建设银行股份有限公司山西分行偿还借款，中国建设银行股份有限公司山西分行依据其与原告签订的最高额保证合同，于2017年12月28日至2019年4月26日期间分10次从原告在该行保证金账户扣除被告应还本息合计92156.71元。2019年12月13日，原告提交中国建设银行股份有限公司出具的涉案房贷的个人贷款结清证明一份。以上事实有原告提供的《商品房买卖合同》、交付通知书、《借款合同》、收据、借款借据、债权转让合同、债权转让通知书、中国建设银行提前收回个人贷款本息通知书、个人贷款还款凭证及庭审笔录等在案佐证。本院认为，本案所涉《商品房买卖合同》、《借款合同》、《债权转让合同》系各方当事人之间的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方应依约履行。被告不按约收房及履行按揭还贷义务，导致原告承担连带保证责任向贷款银行履行代偿义务及《商品房买卖合同》目的不能实现，原告现主张解除该买卖合同的理由正当，本院予以支持。合同解除后，因被告尚未收房，故对原告主张被告返还涉案房屋的诉求不予支持。合同解除后，原告理应向被告返还已付购房款，因被告的首付款中242170元系被告向君辉泰贸易有限公司的借款，该债权现已全部转让给原告，且被告大部分的银行贷款系由原告偿还，由于双方的债权债务现有证据无法查明且涉及其他法律关系，可另行处理。被告彭建强经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告太原君泰盛世房地产开发有限公司与被告彭建强于2016年9月23日签订的编号为201XXXXXXXX的《商品房买卖合同》。二、驳回原告太原君泰盛世房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8293元、财产保全费5000元（原告均已预交），均由被告彭建强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 刘建平 二〇一九年十二月十六日书记员 段金玉