宁夏回族自治区灵武市人民法院民事判决书（2019）宁0181民初2804号原告：银川综合保税区银保国际贸易有限公司，住所地宁夏回族自治区银川综合保税区。法定代表人：杨敬兴，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王荣娟，宁夏方和圆律师事务所。被告：宁夏金银街黄金珠宝文化产业园有限公司，住所地宁夏回族自治区银川综合保税区。法定代表人：王智勇，系该公司总经理。委托诉讼代理人：马海军，男，公司员工。原告银川综合保税区银保国际贸易有限公司（以下简称银保国际公司）与被告宁夏金银街黄金珠宝文化产业园有限公司（以下简称黄金珠宝公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月23日受理后。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因本案属疑难案件，不宜适用简易程序，本院于2019年8月29日作出（2019）宁0181民初6915号民事裁定书将该案转为普通程序审理。本院依法组成合议庭于2020年4月1日公开开庭进行审理，原告公司委托诉讼代理人王荣娟，被告公司委托诉讼代理人马海军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告银保国际公司向本院提出诉讼请求:1.被告返还原告超付房屋租金501330.48元，返还垫付电费319449.73元，以上共计820780.21元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月24日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定被告将位于银川综合保税区第一至三层的房屋租赁给原告，租赁面积为14000㎡。该房屋用途为加工贸易生产及办公。房屋租赁期限三年，自2016年12月1日起至2019年11月30日止。该房屋租金为每㎡14元每月，共计2352000元人民币每年。合同签订后，原告依约向被告支付了两年全额租金，共计4704000元。但后经原告核实，房屋一层建筑面积6903.91㎡，原告实际租赁面积为1891.76㎡。房屋二层建筑面积6571.16㎡，原告实际租赁面积为671.16㎡。房屋三层建筑面积6704㎡，原告实际租赁面积为4045.025㎡。合计租赁面积为12507.945㎡，并非合同约定的14000㎡。截止2018年11月30日，原告共超付房屋租金501330.48元。原告进驻后，该一号楼水电费均由原告全额缴纳。自2016年11月至2018年6月，原告共缴纳电费1855607.71元。经核算，原告共为被告垫付电费319449.73元。综上所述，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中面积与实际面积不符，应按照实际面积收取租金。被告应退还原告超付租金501330.48元。在原告多次退租作为承租方仅应对其承租使用部分承担水电费用，其余部分应由被告自行承担。被告应返还原告为其垫付的电费319449.73元。为维护原告的合法权益，为此，原告提起诉讼。被告辩称，就原告主张的向被告超付房屋租金及垫付电费共计820780.21元没有事实根据及法律依据，被告不认可.具体事实及理由如下。原告的超付被告房屋租金的主张没有法律依据。原、被告签订《房屋租赁合同》时，房屋面积是依据建设局出具的房屋测绘报告计算，由银川市房地产测绘中心出具的西部黄金珠宝文化产业园一号楼总建筑面积为32463.98㎡，被告租赁原告的实际面积为14713㎡，最终双方经协商确定为14000㎡整，后签订了《房屋租赁合同》。该租赁合同明确约定了租赁面积范围用途及租赁价格。并且两年来原告一直按该租赁合同约定履行租金。2017年4月30日，被告将西部黄金珠宝文化产业园一号楼剩余的面积共计17750㎡租赁给宁夏金拓路茂易咨询有限公司使用，两公司加起来面积刚好是测绘中心出具的，总面积32463.98㎡西部黄金珠宝文化产业园1号楼，所以原告所说的12507.945㎡没有任何依据。并且基于以上事实可以说明原告租赁被告房屋面积只会超过14000㎡，不会少于14000㎡；其次，原告主张的被告承担的319449.73元的电费没有事实根据和法律依据，被告不予认可。原、被告于2016年11月24日签订的《房屋租赁合同》约定房屋租赁期限自2016年12月1日起至2019年11月30日，约定合同签订后10日内被告将房屋交付原告。后被告按合同约定将房屋已交付原告，并将房屋使用电表用户名在所管辖供电局变更给原告，故电表的管理权使用权由原告负责，合同第十条明确约定房屋租赁期间的水电费由原告支付。房屋交付后至今，该租赁房屋内所有的生产经营均由原告负责，被告再无人员及机械在该租赁房屋进行任何生产经营活动，自此该房屋所产生的水电费本应原告承担。原告主张的垫付电费319449.73元没有事实根据和法律依据，被告不予认可。综上，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年11月24日，双方签订《房屋租赁合同》，约定：原告承租被告公司位于银川综合保税区第1-3层房屋，建筑面积14000㎡，该房屋平面图见本合同附件一；房屋用途为加工贸易生产及办公；租赁期限自2016年12月1日起至2019年11月30日止；房屋租金为2352000元人民币/年，面积14000㎡，每平米租金为14元/月（含税）；交付房屋期限，被告于本合同生效之日起10日内，将该房屋交付给原告，并确保房屋处于正常使用的状态。实际交付日以原告验收入住日期为准；在房屋租赁期间，以下费用由原告支付，并由原告承担延期付款的违约责任：1.水、电费；2.煤气费；3.电话费；4.物业管理费。原告于2016年11月25日向被告转账支付房屋租金115万元，2016年12月6日向被告支付房屋租金75万元；2016年12月22日向被告支付房屋租金45.2万元；2017年4月28日向被告支付房屋租金58.8万元；2017年11月22日向被告支付房屋租金58.8万元；2018年2月9日向被告支付房屋租金117.6万元，共计支付2年租金470.4万元；2018年4月1日，原、被告签订《房屋租赁补充协议》，约定原告在双方于2016年11月24日签订《房屋租赁合同》所租赁的房屋面积14000㎡基础上将租赁面积进行缩减，租金标准不变。缩减内容为租赁区域第三层（办公区）由原4057.54㎡缩减为2596.39㎡，缩减范围详见附图。由此，原告承租的总面积调整为12538.85㎡。双方签订的补充协议自2018年4月1日起生效，至2019年11月30日。同时协议约定原告预付的2017年12月1日至2018年11月30日期间的租金2352000元，按照缩减面积计算后，多付此期间租金163648.8元，予以冲减第三年的租金；2018年4月30日，双方再次对原告租赁的房屋面积进行缩减。缩减的基础是2018年4月1日原、被告签订的《房屋租赁补充协议》，双方对原告租赁的第三层（办公区）4057.54㎡缩减为2596.39㎡，使用面积调整为12538.85㎡。一号楼南楼二层面积2000㎡及一号楼北楼二层电梯间及以东面积1876.71㎡，原告退租后，承租总面积为8662.14㎡，即原告在《房屋租赁补充协议》生效后按照8662.14㎡的租赁面积向被告支付租金。2016年11月至2018年6月30日期间，原告租赁的被告房屋电表户名为原告，日常用电系原告管理。2018年6月之后，电表用户名变更为被告，被告物业进行核算，原告依据物业核算缴纳电费。原告自2016年11月至2018年6月共支付电费1855607.72元。同时，被告自认所出租园区因装修产生电费35380.3元。上述事实,有双方当事人陈述，《房屋租赁合同》、《资金支付审批表》、《银行业务回单》、《收据》、《房屋租赁补充协议》、宁金产字（2018）第006号《关于变压器变更户名的函》、《关于水电费催款函的回复》、《电费账单》、《增值税发票》38张（复印件）、《备忘录》、《房屋退租协议书》、被告提交的《房屋租赁合同》、测量报告书、《高压供用电合同》、《综合保税区外向型双创孵化基地投资项目合作合同书》、《解除劳动合同协议书》等证据佐证。以上证据经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定事实的依据。本院认为,当事人基于自己的真实意思表示,约定各自民事权利和义务的合同,依法成立有效。且各方当事人均应全面履行。本案的争议焦点为：1.原告承租的房屋面积是否小于合同约定的面积，基于此原告是否超付了房屋租金；2.本案所涉的2016年11月24日的《房屋租赁合同》,原告是否为被告垫付了2016年12月1日至2018年11月30日期间的电费；关于争议焦点1.2016年11月24日，双方第一次签订《房屋租赁合同》，约定的房屋租赁面积为14000㎡，同时被告向原告提供了租赁房屋的平面图。2018年4月1日，双方针对2016年11月24日签订的《房屋租赁合同》所承租的房屋面积进行缩减，并签订《房屋租赁补充协议》，对所承租的房屋面积进行缩减确认，同时对前期已缴纳的房屋租金进行约定。约定原告在双方所租赁的房屋面积14000㎡基础上将租赁面积进行缩减，租金标准不变。缩减内容为租赁区域第三层（办公区）由原4057.54㎡缩减为2596.39㎡，缩减后总面积为12538.85㎡。同时协议约定原告预付的2017年12月1日至2018年11月30日期间的租金2352000元，按照缩减面积计算后，多付此期间租金163648.8元，予以冲减第三年的租金；2018年4月30日，原告再次在2018年4月1日所签订的《房屋租赁补充协议》基础上对其所承租的房屋面积进行缩减，缩减后原告承租总面积为8662.14㎡，即原告在《房屋租赁补充协议》生效后按照8662.14㎡的租赁面积向被告支付租金。关于双方争议的《房屋实际使用面积测量清单》是否系原告实际承租的房屋面积，依据清单记载测量时间为2018年11月初，该测量清单不能证实原告在2016年11月至2018年4月期间租赁的房屋实际面积，同时该清单未加盖被告公司印章，被告不予认可。原告主张的被告签字确认人白学亮在2017年10月31日已与被告解除劳动合同。故原告以此欲证实其2016年11月至2018年4月期间租赁的房屋实际面积小于合同面积的意见，不成立。另庭审中法庭明示原告就双方所争议的房屋租赁面积可申请司法鉴定，进行测量，原告放弃司法鉴定申请。综上，原告三次对其所承租的房屋面积进行确认，并签订相应的承租合同，其主张的承租房屋面积小于合同约定面积的情况并不存在。关于其以实际租赁的房屋面积不足14000㎡为由，主张其超付2016年11月30日至2018年6月30日期间租金，双方分别于2018年4月1日签订的《房屋租赁补充协议》，对所承租的房屋面积进行缩减确认，同时对2018年11月30日之期已缴纳的房屋租金约定冲抵第三年即2019年租金。故原告针对双方系争房屋租赁合同并未向对方超付任何租金；关于争议焦点2，原告此项诉请的基础亦系其公司所承租的房屋面积非14000㎡，同时其主张按照承租房屋面积比例估算其电费的金额，依据本院审理查明的事实，可以认定原告所承租的房屋面积均系双方进行确认，并签订合同进行约定。另，依据被告提交的证据证实上述期间仅由原告公司在使用整个厂区，原告亦未提交相应证据予以证实被告实际使用电量。且2016年12月1日至2018年6月30日期间，电表的维护及使用由原告负责。2018年6月之后以，电表用户名变更为被告，被告物业进行核算，原告依据物业核算缴纳电费。综上，原告诉请向被告超付房屋租金及垫付319449.73元电费，缺乏事实依据及法律规定，本院不予支持。但依据原告提交的备忘录及被告答辩意见，被告表示同意向原告支付因所租赁房屋装修所产生电费35380.3元。故原告诉请此期间垫付的电费，本院支持35380.3元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、规定,判决如下:一、被告宁夏金银街黄金珠宝文化产业园有限公于本判决生效之日起向原告银川综合保税区银保国际贸易有限公司返还垫付的电费35380.3元；二、驳回原告银川综合保税区银保国际贸易有限公司其他诉讼请求。被告如果不按上述指定的期间履行清偿义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12008元（全额收取），由原告银川综合保税区银保国际贸易有限公司负担11490元，被告宁夏金银街黄金珠宝文化产业园有限公司负担518元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  王 亮审 判 员  哈 莉人民陪审员  张丽华二〇二〇年四月二十二日书 记 员  秦 卫本案适用的法律条文：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。最高人民法院《关于民事是诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第九条下列事实，当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。