江西省景德镇市珠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0203民初1728号 原告：肖天明，男，1974年12月18日出生，汉族，江西省鄱阳县人，住江西省上饶市鄱阳县。 委托诉讼代理人：吴子金，江西泰方律师事务所律师。 被告：喻镕春，男，1948年1月13日出生，汉族，江西省南昌市人，住江西省。 委托诉讼代理人：黄凯仲，江西帖隼律师事务所律师。 原告肖天明诉被告喻镕春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月22日受理后，依法适用普通程序，于2019年11月7日公开开庭进行了审理。原告肖天明及其委托诉讼代理人吴子金、被告喻镕春委托诉讼代理人黄凯仲均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告肖天明向本院提出如下诉讼请求：一、判令被告继续履行双方于2016年5月16日签订的《忠元地产房屋买卖合同》，由被告配合办理将位于江西省景德镇市东景苑小区C区第11栋2单元104室房屋过户到原告名下，且由被告支付违约金2万元，每延迟一日，按房价款24万元总额的万分之四向原告支付违约金（从被告办理不动产权证之日起至办理到原告名下之日止）：二、本案受理费、保全费及担保费等均由被告承担。事实和理由：2016年5月16日，原告委托李巧云与被告签订《忠元地产房屋买卖合同》，由被告出售东景苑小区C区第11栋2单元104室房屋给原告，原告陆续将房款24万元全部付清给被告代理人喻强（即被告的儿子）。2016年9月，因原告与李巧云分手，经与被告协商，以原告名义与被告签订了一份《忠元地产房屋买卖合同》，合同内容一致，合同约定待房屋办理了不动产权证后再过户至原告名下。现经查，该房屋于2019年7月已办理了不动产权证。原告为此要求被告配合过户，但现在被告表示仅愿意支付2万元违约金，拒绝过户。原告对此不能接受，现原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求法院判如所请。 原告肖天明在举证期限内提交如下证据：一、原告的身份证一份，证明原告的诉讼主体资格；二、《忠元地产房屋买卖合同》、收条及录音一组，证明2016年5月16日，原告委托李巧云与被告签订《忠元地产房屋买卖合同》，由被告出售位于东景苑小区第11栋2单元104室房屋给原告；2016年9月，因原告与李巧云分手，经与被告协商，以原告肖天明的名义与被告签订一份《忠元地产房屋买卖合同》，上述二份合同内容一致，购买方则改为原告肖天明；原告已支付全部购房款24万元；三、署期为2015年1月9日的江西省地方税务局通用机打发票（不动产自开）（付款方为被告喻镕春一个人）、署期为2014年1月15日的乐平景阳物业服务有限公司《收款收据》（内容为装修保证金、垃圾清理费，共计1300元）及署期为2013年7月21日的由景德镇市煤矿棚户区改造项目经理部出具的《收据》（交款单位为被告喻镕春一个人，收款事由为燃气开户费、有线电视开户费，共计2450元）一组，证明在签订涉案合同时，被告交付给原告的相关材料中显示只有被告一个人，原告有理由相信涉案房屋是被告喻镕春个人所有；四、署期为2019年3月6日的由景德镇市煤矿棚户区改造项目经理部出具的《江西增值税普通发票》（名称为被告喻镕春一个人）、署期为2019年7月24日付款人为被告喻镕春的支付物业费的《收据》及署期为2019年7月25日由被告喻镕春支付的房屋维修资金专用收据一组，证明办理涉案房屋不动产权证相关手续上载明的主体均为被告喻镕春一个人；五、诉讼财产保全责任保险保险单及保全费票据各一份，证明原告申请查封涉案房屋支付的保险费500元及保全费1720元；六、钥匙一串，证明签订涉案房屋买卖合同时，被告已交付钥匙给原告。 被告喻镕春辩称，涉案房产属于夫妻共同财产，被告是在1979年8月18日与张秋兰结婚的，涉案房屋是2013年7月21日由被告家庭购买的单位房改房，因为是单位的房子，故只能写该单位职工的名字，因此，该房屋产权证上只有被告一人的名字。但不能改变涉案房屋是夫妻共同财产的事实。涉案房屋的共有人张秋兰不同意买卖涉案房屋，在被告卖房时，隐瞒了共有人张秋兰，被告认为涉案房屋的产权证上是其一个人的名字，他可以独自买卖。因此，没有征得共有人张秋兰的同意。故涉案房屋的买卖合同成立但不生效。涉案的房屋买卖合同不能适用表见代理，根据《城市房地产管理费》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的……”。表见代理只有在不违反法律和社会公共利益的情况下才可以适用，但在本案中，如果适用了表见代理很明显就违反了法律禁止性规定。 被告喻镕春在举证期限内未提交证据，其当庭提交《结婚证》一份，证明被告喻镕春与张秋兰系夫妻关系，二人于1979年8月18日登记结婚。 就诉争双方所提交的证据，诉争双方的质证意见如下： 就原告肖天明提交的证据，被告喻镕春对证据一，真实性、合法性及关联性均无异议；对证据二，《忠元地产房屋买卖合同》二份，二份合同的署期均为2016年5月16日，原告称“李巧云签约在前”，我方认为“肖天明签约在先，李巧云签约在后”，即我方是与李巧云就涉案房屋的买卖事宜签订了合同，故本案的适格原告主体应为李巧云而不是肖天明；对录音中的内容我方予以认可，即我方承认已收到原告支付的购涉案房屋款24万元，涉案房屋款原告已付清。对证据三、四，真实性和合法性无异议，对证明目的均不认可。因涉案房产是企业房产，故只能登记在企业职工名下，但这并不能改变涉案房屋为被告夫妻双方共同财产的真实性。对证据五、六，真实性、合法性及关联性均无异议。 就被告喻镕春提交的证据，原告肖天明表示对其真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议。在签订涉案的房屋买卖合同时，被告并没有说明这个问题，被告提供的所有材料均显示其一个人的名字，所以原告有理由相信涉案房屋是被告所有的。 经审理查明，2016年5月16日，喻镕春（作为出售方）、其子喻强作为喻镕春代理人（即出售方代理人）与案外人李巧云（作为购买方）及景德镇市忠元房产经纪有限公司（作为中介方）签订《忠元地产房屋买卖合同》一份，该《合同》约定，喻镕春及产权人同意将座落于江西省景德镇市城区东景苑小区C区第11栋2单元104室房屋出售给李巧云；……经喻镕春、李巧云双方同意该房的成交价格为人民币24万元整；喻镕春、李巧云双方应遵循自愿，守信的原则，密切配合办理上述房产的过户手续，并由李巧云缴纳所有费用；李巧云于2016年5月16日向喻镕春支付购房款定金人民币1万元整；本合同签订后，如李巧云违约，李巧云已付定金不予退还，如喻镕春违约，应自违约之日起三日内双倍返还李巧云所付定金；喻镕春、李巧云双方任何一方不按期办理付款手续，过户手续，房屋交验手续的，或者不按合同约定时间提供文件、资料、证件等致使本合同无法按期履行的，每迟延一日，应按房价款总额的万分之四向另一方支付违约金，迟延超过七日，另一方有权结束合同……喻镕春同意押购房款2万元在过户办证时，李巧云再给喻镕春，喻镕春、李巧云同意押金在两年之内时间给付喻镕春，在办理过户公证时，喻镕春同意在办证过户10天内配合李巧云办理办证过户手续，如未配合办理，喻镕春支付李巧云2万元违约金，办证过户所有费用由李巧云承担。喻镕春（喻强）亦于同日收悉李巧云支付的购涉案房屋定金人民币1万元。 后喻镕春（作为出售方）与肖天明（作为购买方）、景德镇市忠元房产经纪有限公司经协商，签订《忠元地产房屋买卖合同》一份，即在前述合同的基础上，将涉案房屋的购买方由李巧云变更为肖天明，由肖天明享受和承担李巧云在前述合同中所约定的作为购买方的权利和义务，而喻镕春作为前述合同中出售方的权利和义务在该份合同中基本约定不变。双方署期仍为2016年5月16日。 时至2018年2月25日，喻强向肖天明出具《收条》一份，该《收条》中载明“今收到肖天明购房尾款人民币2万元整”。喻镕春亦认可其已收取肖天明支付的全部购房款人民币24万元，即肖天明已付清涉案房屋的购房款。 另，涉案房屋的相关票据（含燃气、有限电视的开户费《收据》、装修保证金、垃圾清运费《收据》、江西省地方税务局通用机打发票（不动产自开）、江西增值税普通发票、江西省住宅专项维修资金专用收据及乐平景阳物业服务有限公司收款收据）上注明的相关人员名称均为喻镕春，上述票据现均由肖天明持有。涉案房屋的相关钥匙现亦由肖天明持有。 景德镇市不动产登记局亦于2019年7月29日将涉案房屋的产权登记至喻镕春名下。 肖天明因申请诉讼财产保全，故向天安财产保险股份有限公司投保了诉讼财产保全责任保险，花费保险费500元。 另，喻镕春与张秋兰于1979年8月18日办理结婚登记手续。 现肖天明以喻镕春不履行《忠元地产房屋买卖合同》中约定的配合办理涉案房屋过户手续的义务为由，向本院提起诉讼，请求法院判如所请。庭审中，因喻镕春对肖天明主张的诉请所持分歧意见较大，故本案调解无效。 认定上述事实的证据有：一、原告的身份证一份；二、《忠元地产房屋买卖合同》、收条及录音一组；三、署期为2015年1月9日的江西省地方税务局通用机打发票（不动产自开）、署期为2014年1月15日的乐平景阳物业服务有限公司《收款收据》及署期为2013年7月21日的由景德镇市煤矿棚户区改造项目经理部出具的《收据》一组；四、署期为2019年3月6日的由景德镇市煤矿棚户区改造项目经理部出具的《江西增值税普通发票》、署期为2019年7月24日付款人为被告喻镕春的支付物业费的《收据》及署期为2019年7月25日由被告喻镕春支付的房屋维修资金专用收据一组；五、诉讼财产保全责任保险保险单及保全费票据各一份；六、钥匙一串；七、《结婚证》一份；八、原告肖天明、被告喻镕春向法庭作出的陈述和辩称。 本院认为，涉案的《忠元地产房屋买卖合同》（喻镕春与李巧云、景德镇市忠元房产经纪有限公司签订的一份及喻镕春与肖天明、景德镇市忠元房产经纪有限公司签订的一份）均系合同签约双方在平等、自愿的情况下，经协商一致签订的，其主要内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。合同成立后，签约双方应当按照合同约定的条款行使各自的权利，履行各自的义务。 涉案的两份《买卖合同》中所约定的出售人和购买人的权利义务基本相一致；在喻镕春与肖天明、景德镇市忠元房产经纪有限公司所签订的涉案《买卖合同》中，在合同起始处（即抬头处），经签约各方协商，在“乙方（房屋购买方）”处将：“李巧云360202197603065522”划去，填写上“肖天明”姓名；签约各方亦在该《买卖合同》落款处（即结尾处），各自填写自己姓名及捺印或盖章。加之，喻镕春对已收取肖天明支付的涉案房屋全部购房款人民币24万元的诉称事实不持异议；结合上述情形，故可认定，肖天明继受了李巧云作为涉案房屋前任购房者在合同中所约定的权利和义务。故肖天明作为本案原告，其诉讼身份适格。 虽喻镕春辩称，涉案房屋属夫妻共同财产，且涉案房屋的共有人即喻镕春的妻子张秋兰不同意买卖涉案房屋。本院结合诉争双方向本院提交的证据及本案查明的事实综合分析，首先，在诉争双方签订涉案合同时，涉案房屋并未办理不动产权证书；其次，肖天明作为买受人无法详尽查询到涉案房屋产权人的所有身份信息资料，且在两次签约时，喻镕春均在场，在首次签约时，喻强作为喻镕春的代理人亦在场；再者，肖天明所支付的购房款亦是交由喻强；最后，在肖天明所持有的涉案房屋相关票据上，载明的相关人员身份中亦只显现喻镕春一人姓名。综上，肖天明有理由相信涉案房屋的产权系由喻镕春一人所享有。故喻镕春的售房行为符合民事主体签约行为的形式表见要件。 现诉争房屋的产权已登记至喻镕春名下，且无明显权利瑕疵，肖天明已履行了涉案合同约定的支付购房款的义务，喻镕春亦应当遵循诉争双方之合同约定，在诉争房屋能够办理产权过户手续时，积极配合肖天明办理涉案房屋的产权过户手续。办理涉案房屋产权过户手续所产生的相关税费，肖天明亦应按涉案合同之约定由其个人承担。 关于本案的违约金，肖天明在其所主张的诉请中，包含两项违约金请求，本院以肖天明的实际损失为基础，兼顾涉案合同的履行情况，当事人的过错程度及肖天明的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对其所主张的违约金计算方式酌定为喻镕春从涉案房屋办毕《不动产权证书》之日（即2019年7月29日）顺延10日（即2019年8月9日）起算至涉案房屋产权过户登记至肖天明名下之日止，每日按房价款人民币24万元的万分之四向肖天明支付违约金。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、第一百一十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告喻镕春继续履行其与原告肖天明于2016年5月16日签订的《忠元地产房屋买卖合同》；被告喻镕春于本判决生效之日起三十日内协助原告肖天明办理位于江西省景德镇市景东大道289号东景苑小区C11栋104室房屋的产权过户登记手续； 二、被告喻镕春于位于江西省景德镇市景东大道289号东景苑小区C11栋104室房屋的产权过户登记至原告肖天明名下之日，一次性向原告肖天明支付违约金（违约金的计算方式:从上述房屋办毕《不动产权证书》之日（即2019年7月29日）顺延10日（即2019年8月9日）起算至上述房屋产权过户登记至原告肖天明名下之日止，每日按房价款人民币24万元的万分之四计算）； 三、驳回原告肖天明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5200元，保全费1720元，保险费500元，上述共计7420元，由原告肖天明承担400元，被告喻镕春承担7020元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。 审 判 长  王齐方 人民陪审员  程园发 人民陪审员  江**芳 二〇一九年十二月三日 书 记 员  靳晓琳