广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）粤03民终6482号上诉人（原审第三人）：卓月清，女。委托诉讼代理人：林楚雄，广东华商律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：胡学萍，女。委托诉讼代理人：张方硕，广东广和律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张二伟，男。委托诉讼代理人：张方硕，广东广和律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张木裕，男。委托诉讼代理人：林楚雄，广东华商律师事务所律师。原审第三人：交通银行股份有限公司新余分行（以下或简称新余分行），住所地：江西省新余市渝水区北湖西路98号，统一社会信用代码：91360500859860265B。负责人：王安群。原审第三人：中国信达资产管理股份有限公司江西省分公司（以下或简称信达江西分公司），住所地：江西省南昌市西湖区永叔路15号，统一社会信用代码：91360000705716869K。负责人：张文刚。原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司（以下或简称中原地产），住所地：深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B，统一社会信用代码：91440300785254915R。法定代表人：李耀智。委托诉讼代理人：王龙飞，男，系该公司员工。上诉人卓月清因与上诉人胡学萍、被上诉人张木裕、被上诉人张二伟、原审第三人交通银行股份有限公司新余分行、原审第三人中国信达资产管理股份有限公司江西省分公司、原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，均不服深圳市罗湖区人民法院(2017)粵0303民初477号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2018年4月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卓月清上诉请求：一、确认卓月清为涉案房产买卖中的共同权利人；二、判令张二伟继续履行合同；三、一、二审诉讼费均由张二伟承担。事实和理由：一审法院应将卓月清列为本案第三人参加诉讼，并判令卓月清与张木裕共同享受权利并承担义务。一审法院认为卓月清不是本案提起独立请求的适格主体适用法律错误。卓月清与张木裕为合法夫妻，张木裕购买房产和履行合同的行为与卓月清具有法律上的利害关系，依据现行深圳购房政策规定，卓月清具有购房资格。根据购房政策规定，张木裕购买房产须符合购房政策的要求，而张木裕目前不符合购房政策规定要求，由张木裕单方购房显然无法履行，但卓月清作为张木裕的合法妻子，其与张木裕可共同履行。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第56条规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。该法规定，有独立请求权的第三人可以提起诉讼，无独立请求权的第三人可参加诉讼。卓月清虽不能独立主张物权权利，但案件的处理结果同她有法律上的利害关系。诉讼的目的是解决纠纷，同时追求高效，为顺利解决合同履行所遗留的历史问题，不管是作为有独立请求权的第三人提起诉讼，还是无独立请求权的第三人参加诉讼，一审法院均应将卓月清列为第三人，并确认其第三人的诉讼地位，在判决中支持卓月清与张木裕共同享受权利并承担法律义务。综上，恳请人民法院依法维护卓月清的合法权益，依法裁定卓月清为适格第三人的诉讼主体身份，判令张二伟继续履行合同，并赔偿卓月清和张木裕的全部经济损失。胡学萍上诉请求：1、撤销原审法院（2017)粵0303民初477号民事裁定，依法改判确认胡学萍是深圳市爱国路水库新村泰宁花园XXX房产的共有权人，依法解除本案张二伟与张木裕就深圳市罗湖区爱国路水库新村泰宁花园X栋XXX签订的《二手房买卖合同》。2、判令本案诉讼费由张木裕承担。事实和理由：一、原审裁定认为“根据合同相对性原则，胡学萍非本案提起独立诉请的适格主体”属于事实认定和适用法律错误。胡学萍与原告张二伟于2000年3月23日结婚，张二伟于2008年12月23日通过拍卖购得涉案房产。涉案房产在夫妻婚姻存续期间取得，根据《婚姻法》第17条规定，涉案房产依法属于夫妻共同财产，即胡学萍为涉案房产的共有权人。本案为房产买卖纠纷，胡学萍对涉案房产有独立诉讼请求，合同相对性原则并不影响胡学萍对涉案房屋的共有权利，针对涉案房产的权属胡学萍有权提起独立诉讼请求。二、张木裕不符合善意取得的情形，胡学萍有权要求解除涉案房产买卖合同，追回涉案房产。张二伟在胡学萍不知情的情况下就涉案房产与张木裕签订涉案房产买卖合同，胡学萍得知后明确表示不同意出售行为，张二伟的出售行为属于无权处分行为。本案中张木裕未支付房产交易对价且物权也未发生转移，根据《物权法》第106条，张木裕对涉案房屋不符合善意取得的情形，胡学萍有权要求解除涉案房产买卖合同，追回涉案房产。以上，请求人民法院查明并依法予以纠正，支持胡学萍的上诉请求。鉴于本案中张二伟、张木裕均已对深圳市罗湖区人民法院(2017)粵0303民初477号判决书提起上诉，请求人民法院将本案件与该上诉案件依法合并审理。卓月清针对胡学萍的上诉意见辩称，对于产权是否变更，本案的涉案的房产的权利人是交通银行股份有限公司新余分行，张二伟是通过竞拍的方式取得了房屋的债权，2009年1月10日签订《二手房买卖合同》时，张二伟并没有取得房产的所有权，由于房屋买卖的交易程序要求双方办理资金监管，而买方支付首期款的条件是必须要卖方配合、银行监管机构将其产权提交给监管机构办理监管，因为张二伟的产权未能过户到其名下，导致这个监管就无法办理，而当时监管的部门第三方也没有确定，所以这个事情就迟迟没有落实。张二伟多次承诺他可以在把产权变更在他名下以后过户给张木裕或者将产权由交通银行股份有限公司新余分行直接过户给张木裕，但是最终他所有的承诺都没有兑现，这是本案张木裕为什么没有办理资金监管的原因。其次即便是按照合同所约定的日期要求张木裕去办理资金监管手续，由于，办理手续的相关要求，即便是办理了资金监管手续也会导致合同无法履行，这也是一审法院在判决认定中予以充分说明的。张二伟在庭上讲张木裕是无权占用房屋，这与事实是不相符的。《二手房买卖合同》签订以后由于张木裕为了买涉案房产，将自己在水库新村的房产卖了，考虑到当事人的困难，以声明书的方式把涉案的房产交给张木裕使用，声明书并没有说明张木裕使用该房产需要支付费用，当时提到到缴物业管理费，张木裕使用该房产是有事实依据的，并非是张二伟所讲的是无权占有。一、张二伟未履行产权变更义务，导致合同履行不能，构成根本违约事实清楚。二、张木裕是守约方，其已穷尽各种手段履行合同。三、只要合同未依法解除，被告有权使用房屋，无须支付房屋使用费。四、张木裕请求张二伟承担违约金、继续履行合同或者要求赔偿房屋差价并解除合同均有时是和法律依据。五、胡学萍无权主张解除合同。胡学萍针对卓月清的上诉意见辩称，关于2009年6月张二伟与张木裕解除交易的事实，在一审的庭审中，新余分行的代理人李国栋当庭的证言可以证实，2009年6月李国栋和张二伟来到涉案房产，李国栋听到张二伟与张木裕关于解除房屋买卖合同，张木裕同意搬离的对话内容，显然张二伟作为一般人，在当时简单地认为只要双方口头达成，租金减免，就完成了交易的解除，并没有对解除进行进一步的书面约定，但是张二伟认为，第三人李国栋对于发生在2009年6月的事实的证言可信度非常高，应该可以证明事情的本来面貌，如果不是当时合同解除，为何张木裕当时同意搬离。至于张木裕所称其为购买涉案房产卖掉了水库新村的房产，在原审中张木裕所提交的卖房的相关证据中只有其与另外的自然人签署的一份合同，该证据不具有证明效力，不应该予以认定。至于张木裕有没有因此卖房或者后续有没有再购买房屋，因为其只缴纳2万元的定金，事实上是不清楚的，也不能够影响到本案的判定。所以张二伟认为张木裕在张二伟提起诉讼的时候提起反诉，要求继续履行合同及高额的违约金，实际上是借房价上涨的意中牟取不正当利益的方式，张木裕在仅支付2万元的情况下，是否购房是其自有资金安排的问题，并不能因为房价上涨就由张二伟负责，在占用房子9年而还要赔付违约金，这对张二伟是极为不公平的。在一审的庭审中谈到了2009年6月份与张木裕解除合同的时间，张木裕当庭无限是房屋上涨而解除合同的，证明当时是谈好解除合同的，张木裕是偷偷居住在涉案的房产。至于张木裕称出卖水库新村的房子，有可能是还债。卓月清向一审法院提出诉讼请求：1.确认卓月清为涉案房产买卖中买方的共同权利人；2.判令张二伟继续履行合同；3.本诉及反诉诉讼费由张二伟承担。胡学萍向一审法院提出诉讼请求：1.确认胡学萍是深圳市爱国路水库新村泰宁花园XXX房产的共有权人；2.依法解除张木裕与张二伟就深圳市罗湖区爱国路水库新村泰宁花园X栋XXX签订的《二手房买卖合同》；3.本案的诉讼费由张木裕承担。一审法院经审理查明，张二伟与胡学萍于2000年3月23日结婚，2013年11月21日离婚，2016年2月3日复婚。张木裕与卓月清于1997年6月3日登记结婚。2008年12月23日，张二伟从江西汇通拍卖有限公司以人民币41万元竞拍到新余分行转给信达江西分公司的包含涉案房产在内的债权。2009年1月10日，张二伟委托张大伟出售涉案房产，并签署所有文件。同日，张二伟（卖方）与张木裕（买方）签订《房产买卖合同》及《资金托管协议》，中原地产提供居间服务，将涉案房产转让给张木裕。2017年3月1日涉案房产仍登记在新余分行名下。一审法院认为，本案是房产买卖纠纷。胡学萍、卓月清均不是房产买卖合同的主体，虽然二人与涉案房产有利害关系，但根据合同相对性原则，二人均非本案提起独立诉讼请求的适格主体。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条第四项、第一百五十四条第一款第三项之规定裁定：驳回胡学萍、卓月清的起诉。本院经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，涉案房产系虽系在张二伟与胡学萍婚姻存续期间购得以及出卖给张木裕，但房产迄今尚未登记至张二伟名下，张二伟、胡学萍对涉案房产享有的为债权。同时，两人在离婚时对夫妻共有的房产进行了分割，其分割的房产并未包括涉案房产。由此可见，胡学萍仅对涉案房产享有债权，并非房产的共有权人，不能因此主张解除涉案合同。至于卓月清，并非涉案合同的签订人，不能提起本案的独立诉讼请求。涉案合同在深圳限购政策之前签订，张木裕现在是否符合限购条件不影响合同的履行。综上所述，卓月清和胡学萍的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 张    睿审判员 聂    效审判员 吴  春  泷二〇一九年十月三十一日书记员 廖冉冉(兼)附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。