呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民再51号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：杭雅莉，女，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：杨红，内蒙古法易律师事务所律师。委托诉讼代理人：战玉，内蒙古法易律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：张某1，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。法定代理人：张某2，男，工商银行内蒙古分行干部，住内蒙古自治区呼和浩特市，系张某1之父。杭雅莉;杭雅莉因与被申请人张某1房屋租赁合同;张某1委托诉讼代理人：通拉嘎，爱德律师事务所律师。委托诉讼代理人：乌兰塔娜，爱德律师事务所律师。再审申请人杭雅莉因与被申请人张某1房屋租赁合同纠纷一案，不服本院(2017)内01民终3128号民事裁定，向内蒙古自治区高级人民法院申请再审。内蒙古自治区高级人民法院于2018年9月3日作出(2018)内民申1603号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人杭雅莉的委托诉讼代理人杨红、战玉，被申请人张某1的委托诉讼代理人通拉嘎、乌兰塔娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杭雅莉申请再审称:(一)依照法律规定本案二审法院应当依法做出判决书，而非下达裁定书，属于下达文书形式错误，应当予以撤销。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百五十四条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，本案应当依法作出判决书，但是呼和浩特市中级人民法院却是违法作出了(2017)内01民终3128号民事裁定书，属于下达文书形式错误，应当予以撤销。(二)二审认定事实和适用法律错误，(2017)内01民终3128号民事裁定应当予以撤销，应当依法维持一审判决，理由如下：原一审认定事实清楚，适用法律准确，张某1的上诉理由不能成立，二审法院应当驳回上诉，维持原判。1、原一审法院认定杭雅莉没有违约行为，认定事实清楚，适用法律正确。首先，张某1称杭雅莉拖欠租金，没有事实和法律依据。2014年8月21日杭雅莉与内蒙古爱屋房地产有限公司签订租赁合同后，依据该合同条款的第十条约定，于2014年11月21日杭雅莉与张某1办理了合同更名手续，杭雅莉与张某1签订了一份新的房屋租赁合同，后经双方协商达成了一份补充协议，补充协议约定“房屋年租金为361846元，第一年、第二年，租金6个月支付一次，第一年从2014年11月21日起支付20万元，2015年5月21日再支付161846元，第二年从2015年11月21日支付租金20万元，2016年5月21日支付租金161846元。第三年从2016年11月21日起每年房租361846元一次性支付，直到伍年期满为止。”2015年7月14日张某1为杭雅莉出具了一份收条，写明“张某1收到了361846元租金，2014年11月21日杭雅莉支付了20万租金，2015年5月21日支付了161846元租金”，从该收条中可得知：杭雅莉已经按约支付了第一年的租金，按照补充协议的约定第二年租金的支付日期为2015年11月21日。但2015年11月11日张某1无故向杭雅莉下达了一份解除合同的通知（理由是杭雅莉改变房屋主体结构、拖欠租金、物业费以及转租），当时还没有到第二笔租金的支付期限，并且采取了强制停水停电等违法手段迫使杭雅莉无法经营，给杭雅莉造成了极大的经济损失。因此，张某1在解除通知中所称的拖欠租金一事，根本是子虚乌有的，收条就是最直接的证据。其次、杭雅莉不存在违约行为，不应当承担违约责任。张某1所述杭雅莉违约没有事实依据，首先，该合同是在2014年8月21日租赁合同的基础上变更了合同主体，两份合同存在权利义务的承继关系，杭雅莉从第一出租人爱屋房地产租赁房屋后，就进行了装修，该装修行为在2014年10月份就已经结束，楼上装修部分是用作美容美发店，楼下是用作经营红酒销售。即在2014年11月21日之前装修行为就已经结束了，是发生在第一份合同中的，且第一出租人同意杭雅莉的装修方案，与第二出租人即张某1签订合同的时候，房屋已经装修完毕，张某1在签约的时候已经知道了房屋的实际情况，对于先出租人的允诺，张某1理应承担。而且杭雅莉与张某1签订合同后，根本就没有装修过，如何改变房屋结构，因此不存在租赁合同中约定的未经出租人同意对房屋进行改造的行为。其次，杭雅莉一直按照约定交纳水费、电费、暖费以及物业费，在张某1向杭雅莉下达解除通知以后，张某1以业主的身份命令物业数次拖延、不收取杭雅莉的物业费，其目的非常明显，就是制造杭雅莉违约的假象，但是杭雅莉却将物业故意推诿不收取物业费的情况进行了录音。物业不收取杭雅莉的物业费，这不是杭雅莉违约。合同法有很多原则，其中最重要的是合同已经签订，当事人应当诚实善良予以履行之，可是从种种证据表明，张某1单方违约，却处心积虑制造杭雅莉违约的假象，该行为实在是不符合法律的原则，更不符合社会的道德评价。最后，关于所谓的转租问题，更是强加给杭雅莉的，在签订合同时张某1已经明知杭雅莉租房是为了经营使用，且该房屋性质就是商业性用房，商业经营方式在现实生活中有多种形式。楼下房屋的经营模式是杭雅莉装修后以该房屋入伙与一个有红酒销售经营经验的人合伙经营，该红酒店的运营管理、人事制度、工资发放等重要事宜全部由杭雅莉管理，承租房屋一直在杭雅莉的掌控之下，不存在转租的情形。一审法院也认可不存在转租事实。根据张某1在向法院提供的工商机关调取的档案中的一份案外人周某签订的租赁协议、以及杭雅莉出具的授权委托书（委托书内容为“杭雅莉委托周某处理韩国颜靓体靓金茂店相关事宜”），一审法院认定该份调取的租赁合同是案外人签订的，并非是杭雅莉签订的，也并非是杭雅莉授权周某签订的，因此，对于转租事实一审法院不予认可。最后、张某1的解约行为属于加害履行，原一审判决张某1赔偿杭雅莉因此遭受的一切经济损失，属于公正裁判。根据双方补充协议的约定，“房屋年租金为361846元，第一年、第二年，租金6个月支付一次，第一年从2014年11月21日起支付20万元，2015年5月21日再支付161846元，第二年从2015年11月21日支付租金20万元，2016年5月21日支付租金161846元。第三年从2016年11月21日起每年房租361846元一次性支付，直到伍年期满为止。”2014年11月21日杭雅莉支付了20万租金，2015年5月21日支付了161846元租金，2015年7月14日张某1为杭雅莉出具了一份收条，写明张某1收到了361846元租金，该笔租金是2014年11月21曰支付20万元，2015年5月21日再支付161846元，分两次支付的。至此杭雅莉已经按约支付了第一年的租金，第二年租金的支付日期为2015年11月21日，可是还没有到第二笔租金的支付期限，2015年11月11日张某1就无故向杭雅莉下达了一份解除合同的通知，并采取强制停水停电等违法手段迫使杭雅莉无法经营。张某1采取的强制停水、停电的方式迫使杭雅莉无法经营，属于加害履行，张某1应当因自己的违法行为付出代价，应当赔偿杭雅莉因此造成的一切经济损失。因此，原一审人民法院认定事实清楚，适应法律准确，张某1的上诉理由不能成立，二审法院应当依法驳回上诉，维持原一审判决。2、二审法院仅仅依据案外人签订的一份不能生效的租赁合同就认定杭雅莉存在转租行为，实属证据不足，强词夺理。首先，上述证据并非二审新证据，在原一审法院张某1也提出了上述证据，只是在一审时属于逾期证据，张某1在一审开庭时提出的，并经原一审法院认定了逾期证据，在一审庭审时张某1也承认确实没有按照法律规定的期间提出证据，同意承担法律后果。其次，该证据不能证明杭雅莉存在转租行为，工商局登记的备案合同中的出租人为周某，并非本案当事人杭雅莉，在庭审过程中法院也早已经了解到杭雅莉从未授权任何人将该房屋转租。其中“杭雅莉委托周某处理位于××街的韩国颜靓体靓金茂店相关事宜的委托协议书”中明确写明仅是处理美容院相关事宜，并未授权将一楼用作红酒销售的房屋转租，二审法院仅凭两个不相关的证据推定转租行为，认定杭雅莉违约，实属偏向张某1，属于不公正的推断。最后，在该工商局备案材料中杭雅莉曾调取了一份内蒙古星力环境科技有限公司的设立档案，其中存在一份出租人为张孝忠，承租人为张海燕的房租租赁合同，该租赁合同的承租房屋正是“成吉思汗大街金茂中心1号楼108室”，本案涉案房屋，工商登记机关予以登记，且根据工商档案显示，该企业的住所地也是“成吉思汗大街金茂中心**楼**”，经杭雅莉询问和了解，工商局根本不对申请材料做任何的实质审查，该租赁合同是否是真实的工商局根本不知道也无法证明真实性。因此，本案中二审法院仅仅依据工商机关对于个体工商户的设立登记备案材料就认定转租，根本没有法律依据。因为对于企业登记时提供的材料在行政法中属于依申请的行政行为，真实性只有当事人有权说明，本案中杭雅莉已经提供了合伙协议、红酒店人员工资发放表等材料，就说明杭雅莉与红酒销售的登记人之间是合伙关系，而并非转租关系，二审法院不经核实事实，仅凭工商档案就认定转租，该认定没有事实和法律的依据。另，本裁定书中存在错误漏洞之处很多，足见该裁定书下达的非常轻率。综上，杭雅莉请求：1、撤销呼和浩特市中级人民法院2017年12月6日作出的(2017)内Ol民终3128号民事裁定；2、请求依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条的规定再审；3、请求判决一审、二审的费用由张某1承担。张某1辩称：（一）关于再审法院提出的“裁判形式错误”之问题，其形式和内容均合法有效。二审法院已经以呼和浩特市中级人民法院(2017)内01民终3128号-1民事裁定书将(2017)内01民终3128号裁判文书的名称“民事裁定书”更正为“民事判决书”，因此现在不存在下达文书形式错误之问题。内蒙古自治区高级人民法院(2018)内民申1603号民事裁定书对其主文部分确定为民事判决书的判决事项。故其形式和内容均符合民事判决书效力。（二）关于杭雅莉提出的二审认定事实和适用法律错误之问题。杭雅莉存在转租之违约行为二审法院认定事实清楚，证据确凿。首先，依据于呼和浩特市工商行政管理局新城分局调取的新城区渡暇红酒庄出具的个体户机读档案登记材料、个体工商户开业登记申请书、内蒙古自治区工商行政管理局企业信息公示联络员备案申请表可知，新城区渡暇红酒庄经营者姓名是王利军，为个人经营，出资仅为3万元现金，无房屋场地出资，没有任何杭雅莉本人参与投资及经营的信息。其次，虽然《商铺出租合同》是以周某（杭雅莉的儿媳妇）名义签订的，但是本案所涉租赁房屋从租赁、装修、交纳各项费用、实际经营等都是由周某进行的，该房屋的实际承租人、控制人、占有人、使用人本身即为周某。且依据《委托协议书》以及《商铺出租合同》可知，关于案涉租赁房屋即地址位于成吉思汗大街金茂中心1#108室的韩国颜靓体靓金茂店相关事宜杭雅莉已经委托周某处理，且《商铺租赁合同》中对于双方的权利义务、违约责任、争议解决方式、租金金额及支付时间都约定明确，符合房屋租赁的特点。因此，周某以其名义签订《商铺出租合同》，足以证明案涉房屋已经转租之事实，而且张某1认为转租合同签订的主体并不影响转租事实的成立，因为该房屋租赁合同的标的物即为案涉租赁房屋。因此，无论周某是租赁房屋的实际控制人、管理人还是经杭雅莉授权的被授权人，其签订的《商铺出租合同》已具有法律效力，转租行为成立。再次，如果本案中，杭雅莉确实与王利军合作经营渡暇红酒庄，而且其提供房屋，管理运营管理、人事制度、工资发放等重要事宜，且只是找了一个有红酒销售经营经验的人，一是杭雅莉没有必要将酒庄经营在王利军名下，拱手相让对酒庄的法定控制权；二是如果杭雅莉确实不存在转租行为而是合伙经营的情况下，其应当对王利军向工商登记机关提供的《房屋租赁合同》知情且认可的或直接提供其与张某1签订的《房屋租赁合同》即可。三是基于上述答辩可知，杭雅莉认可合伙经营、否认转租行为与其不知晓、不认可工商登记信息明显是自相矛盾的。最后、本案中，杭雅莉并未就其“隐名经营”行为提出确实、充分的证据证明其对酒庄系合伙经营之事实，其提供的证据不足以对抗第三人即张某1，更不足以对抗第三方即工商登记机关登记备案且具有公信力的公示信息，因此张某1提交的证据证明效力明显强于杭雅莉单方出具的证据。（三）关于“二审裁定书”中存在错误漏洞之问题。杭雅莉提出二审裁定书中存在多处错误及漏洞并不影响本案事实和裁判效力的。且二审法院对此已作出更正，杭雅莉不应作为再审理由提出诉讼。（四）二审法院认定解除房屋租赁合同符合法律及合同约定。综上所述，张某1认为杭雅莉的再审请求于法于约无据，请求依法驳回杭雅莉的再审请求。杭雅莉向一审法院起诉请求：1、依法判令解除杭雅莉与张某1签订的房屋租赁合同；2依法判令张某1赔偿杭雅莉经济损失共计1746457元；3、本案的诉讼费由张某1承担。张某1向一审法院反诉请求：1、依法判令杭雅莉立即将金茂中心1号楼108室房屋返还张某1；2、依法判令杭雅莉支付张某1拖欠的租金17946元；3、依法判令杭雅莉自2015年11月21日起至2016年8月23日按年租金361846元的标准支付张某1房屋占有使用费277415元，并自2016年8月23日起按年租金361846元的标准支付张某1房屋占有使用费直至返还房屋之日止；4、依法判令杭雅莉支付张某1违约金108553.80元。注：截止到2016年8月23日，以上共计403915元；5、本案案件受理费由杭雅莉承担。一审法院认定的事实：2014年8月21日杭雅莉与内蒙古爱屋房地产有限公司签订房屋租赁合同一份，杭雅莉为承租人乙方，内蒙古爱屋房地产有限公司为出租人甲方，约定杭雅莉租赁呼和浩特市成吉思汗大街金茂中心1号楼108室商业用房用于商业经营，租赁期限为五年，租赁物状态为毛胚房，水电预留。合同签订后杭雅莉遂开始装修，于2014年10月底装修完毕后开始营业经营，后杭雅莉开始经营新城区颜靓体靓美容美发店，后内蒙古爱屋房地产有限公司将房屋出售给张某1，依据杭雅莉与内蒙古爱屋房地产有限公司签订的合同第十条的约定：“房屋所有权转移给第三方后，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务。届时，乙方应按照甲方的要求办理合同更名手续等，由于甲方变更造成合同不能正常履行应由甲方承担所有损失。”依照该合同条款，杭雅莉遂于2014年11月21日与张某1办理了合同更名手续，杭雅莉与张某1签订了一份新的房屋租赁合同，该合同的内容与2014年8月份的合同内容完全一致，只是合同的出租人为张某1。与张某1签订合同后，杭雅莉、张某1则依约履行合同。后经杭雅莉、张某1双方协商，又签订了一份《租赁补充协议》，补充协议约定：“房屋年租金为361846元，第一年、第二年，租金每6个月支付一次，第一年从2014年11月21日起支付20万元，2015年5月21日再支付161846元，第二年从2015年11月21日支付租金20万元，2016年5月21日支付租金161846元。第三年从2016年11月21日起每年房租361846元一次性支付，直到伍年期满为止。”杭雅莉在房屋租赁期内按照约定支付了张某1第一年的租金361846元。第二年租金还未到支付期限日，2015年11月11日杭雅莉接到张某1“解除《房屋租赁合同》通知书”一份，张某1认为杭雅莉存在违约行为，发出解除合同通知，同日张某1申请物业部门对杭雅莉承租的房屋停水、停电，给其造成经济损失，杭雅莉向法庭提供了租赁期内缴纳的物业费、电费、水费的收据以及录音光盘中杭雅莉缴纳物业等相关费用，物业公司拒收的事实。现杭雅莉诉至一审法院。2016年8月23日张某1提出反诉。另查明，杭雅莉与王利军、郭俊燕于2015年5月10日签订了合作销售红酒协议书，合作期限为2015年5月10日至2019年5月15日，其参与该酒庄的管理。张某1提供的商铺出租合同出租方不是杭雅莉。杭雅莉于2016年12月1日申请一审法院对杭雅莉所承租的位于呼和浩特市××街房屋的装修残值损失价格进行评估，后一审法院依法委托北京市国宏信价格评估有限公司内蒙古分公司对杭雅莉所承租的呼和浩特市××街的房屋其装修残值损失价格进行了评估，该公司于2017年3月20日作出了残值损失价格评估结论书，本次价格评估基准日为2016年12月1日，价格评估标的在价格评估基准日的价格为538788元。杭雅莉支付了装修残值损失价格评估费10000元。一审法院认为：杭雅莉、张某1签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案双方当事人在签订该房屋租赁合同及补充协议后，张某1认为杭雅莉违约，之后发出解除通知，随后采取断电、停水等措施，造成杭雅莉经济损失。根据双方诉请的理由及答辩理由，双方争议的焦点是杭雅莉是否违约导致张某1享有解除合同的权利，张某1提出的答辩理由认为，杭雅莉拖欠物业费、且未经张某1同意，擅自转租房屋以及擅自改变房屋结构，构成根本违约，张某1享有解除合同的权利。经查，对于杭雅莉是否存在转租的行为，张某1提供的工商档案备案商铺出租合同，该工商档案备案的合同是案外人签订的，出租方并非是杭雅莉，与本案没有关联性，故不予采纳。杭雅莉提供的第八组证据合作销售红酒协议书、进货单以及工资表能够相互印证，证明杭雅莉参与并管理该酒庄的人事、进货以及发放工资等事宜。因此，杭雅莉不属于转租行为。针对张某1提出的房屋结构遭到破坏，杭雅莉提出的证据证明房屋装修、改动房屋结构在爱屋房地产有限责任公司与杭雅莉签订的房屋租赁合同后就已经改动，根据合同的承继性，张某1应当对杭雅莉与爱屋房地产有限责任公司之间的约定认可，张某1提出的因杭雅莉擅自改动房屋结构造成违约的答辩不能成立。杭雅莉提供了租赁期内缴纳的物业费、电费、水费的收据以及录音材料等证据，证明部分物业等费用交付迟延是由于物业部门拒绝接收，对此张某1没有提出反驳的证据，故一审法院采纳杭雅莉的证据。按照合同约定，杭雅莉不存在违约行为。张某1单方解除合同行为于法无据。张某1申请物业部门对杭雅莉承租的房屋采取停水、停电等措施导致的杭雅莉部分财产损失，应当由张某1及监护人予以赔偿。对于杭雅莉主张的购买发电机以及产生的油费和无法正常营业的损失，由于杭雅莉举证无法证明存在必然的关联性，一审法院不予支持。杭雅莉提供的第五组证据，由于张某1断电制冷设备不能正常制冷，造成美容产品变质损失99600元，杭雅莉提供的购货协议证实美容产品需要冷藏保存且常温失效以及该批美容产品的名称以及99600元的价格，该购货协议与该购货票据的金额以及购货时间能够相互印证，由于张某1申请物业部门对杭雅莉承租的房屋采取停水、停电的不当行为导致杭雅莉的美容产品变质，该项损失应予赔偿。鉴于双方都有意解除该房屋租赁合同，现一审法院依法解除该房屋租赁合同，张某1单方解除合同行为于法无据。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。故张某1及监护人应当赔偿杭雅莉剩余租赁期内装修残值损失538788元并支付装修残值损失价格评估费10000元。由于杭雅莉在租赁期内只支付过张某1第一年的租金361846元。因此，张某1主张的杭雅莉自2015年11月21日起至2016年8月23日按年租金361846元的标准支付张某1房屋租赁费274507元，并自2016年8月23日起按年租金361846元的标准支付张某1房屋租赁费直至杭雅莉实际搬离之日的请求于法有据，予以支持。张某1主张杭雅莉支付违约金108553.8元的请求无事实和法律依据，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，判决：一、依法解除原被告双方于2014年11月21日签订的位于呼和浩特市××街房屋租赁合同。二、本诉被告张某1及监护人张某2于本判决生效后十五日内赔偿本诉原告杭雅莉承租的位于呼和浩特市××街房屋剩余租赁期内装修残值损失538788元，并向本诉原告杭雅莉支付装修残值损失价格评估费10000元。三、本诉被告张某1及监护人张某2于本判决生效后十五日内赔偿本诉原告经济损失99600元。四、驳回本诉原告的其他诉讼请求。五、反诉被告杭雅莉于本判决生效后十五日内将位于呼和浩特市××街的房屋返还反诉原告。六、反诉被告杭雅莉应支付反诉原告房屋租赁费274507元（自2015年11月21日起至2016年8月23日按年租金361846元的标准），并自2016年8月24日起按年租金361846元的标准支付反诉原告房屋占用费直至反诉被告实际搬离之日（上述款项于本判决生效后十五日内支付完毕）。七、驳回反诉原告的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。诉讼费:本诉案件受理费10259元（原告已预交），由本诉原告承担64503元，本诉被告承担38087元；反诉案件受理费7359元（反诉原告已预交），由反诉原告承担2358元，反诉被告承担5001元。张某1不服，提出上诉，其上诉请求称：1、请求在查明案件事实、正确采信证据、正确适用法律、履行合法程序的基础上依法改判，驳回杭雅莉原审本诉诉讼请求，支持上诉人张某1的原审反诉请求；2、判令杭雅莉承担本案一、二审诉讼费用。二审期间，张某1向本院提交新证据，即个体户机读档案登记资料、个体工商户开业登记申请书、杭雅莉委托周某处理位于××街的韩国颜靓体靓金茂店相关事宜的委托协议书、商铺出租合同、物业费收据、业主装修申请表、银行转账明细等，拟证明杭雅莉在房屋租赁期间未经张某1的同意装修时破坏了房屋主体结构、未经张某1的同意将租赁房屋转租他人、并有拖欠物业费等违约行为，张某1具有单方解除权。杭雅莉提交新的证据，即租赁房屋的钥匙、房屋交接明细、视频资料等证据，拟证明租赁房屋已具备交接条件，双方可以进行房屋交接。本院二审认定：周某代理杭雅莉签订的商铺出租合同及关于新城区渡暇红酒庄的个体户机读档案登记资料能够证明杭雅莉对其所承租的的位××街未经张某1的同意对外进行了转租。除以上事实外，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。本院二审认为,本案的争议焦点是：1、张某1于2015年11月11日给杭雅莉发出的解除《房屋租赁合同》通知书的效力；2、张某1是否应赔偿杭雅莉租赁期间的装修残值损失及损失。3、张某1的一审诉讼请求是否应当予以支持。针对第一个争议焦点，张某1与杭雅莉签订的房屋租赁合同的第十四条第2项约定，乙方（杭雅莉）有下列情形之一的，甲方（张某1）有权单方面终止合同，立即收回房屋，且乙方应按本合同年租金的20%，承担违约责任并赔偿甲方因此而遭受的损失：（1）乙方未经甲方书面同意擅自转租、转让、转借房屋。本案中，杭雅莉未经张某1的同意，擅自将租赁的房屋转租他人，故张某1依照双方所签订的房屋租赁合同具有单方解除权。张某1于2015年11月11日向杭雅莉出具的《解除房屋租赁合同通知书》合法有效。因杭雅莉的房屋租赁费给付到2015年11月20日,双方解除合同的时间应认定为2015年11月21日。针对第二个争议焦点，张某1与杭雅莉签订的房屋租赁合同的第八条第4项约定，合同非正常终止、协商解除或租赁期满后，乙方对该房屋的不可自然剥离装修均不得拆除（可移动物品除外），无偿归甲方所有，甲方对乙方上述装修不予补偿。张某1和杭雅莉的房屋租赁合同因杭雅莉违约行为于2015年11月21日解除，属于双方约定的非正常终止，依照双方的约定，张某1对杭雅莉的装修残值、装修残值损失价格评估费不予赔偿。且杭雅莉主张的美容产品的损失也无相关证据证明已造成损失，故其主张的经济损失10000元不予支持。针对第三个争议焦点，因杭雅莉在租赁过程中对房屋存在装修费用,租赁合同解除后,杭雅莉也存在损失,故对张某1主张的关于违约金的请求本院二审不予支持。二审开庭时，双方认可杭雅莉是在2017年9月30日搬离所租赁的房屋。双方已于2015年11月21日解除合同，杭雅莉在解除合同之后继续占有使用房屋，张某1请求杭雅莉比照房屋年租金支付房屋占有使用费符合法律规定。杭雅莉应支付张某1自2015年11月21日起至2017年9月30日房屋占有使用费672430元。张某1的其他请求因未提供相关证据予以证明，本院二审不予支持。综上所述，张某1的上诉理由部分成立，上诉请求本院二审部分予以支持。原审法院认定事实错误，适用法律错误。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决：一、维持呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初106号民事判决第一项，即依法解除张某1与杭雅莉于2014年11月21日签订的位于呼和浩特市××街房屋租赁合同；二、撤销呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初106号民事判决第二、三、四、五、六、七项；三、杭雅莉自本判决生效后十日内支付张某1房屋使用费672430元；四、驳回杭雅莉的诉讼请求；五、驳回张某1的其他反诉请求。一审本诉案件受理费10259元由杭雅莉负担、一审反诉案件受理费7359元，由杭雅莉负担5408元，张某1负担1619元，评估费10000元由杭雅莉负担;二审案件受理费10259元，由杭雅莉负担8002元，张某1负担2257元。本院再审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院另查明，张某1与杭雅莉签订的房屋租赁合同的第八条第4项规定：合同非正常终止、协商解除或租赁期满后，乙方（杭雅莉）对该房屋的不可自然剥离装修均不得拆除（可移动物品除外），无偿归甲方（张某1）所有，甲方（张某1）对乙方（杭雅莉）上述装修不予补偿；第十一条第3项规定：甲方（张某1）无任何正当理由单方解除本合同的，退还多余租金，乙方（杭雅莉）装修按照折旧后实际价值赔付（由双方认可的评估公司评估的价值计算）。第十四条第2项约定，乙方（杭雅莉）有下列情形之一的，甲方（张某1）有权单方面终止合同，立即收回房屋，且乙方应按本合同年租金的20%，承担违约责任并赔偿甲方因此而遭受的损失：（1）乙方未经甲方书面同意擅自转租、转让、转借房屋。本院再审认为，本案的争议焦点为：张某1应否赔偿杭雅莉租赁期间的装修残值损失及经济损失。张某1、杭雅莉签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。鉴于双方都同意解除该房屋租赁合同，故本院依法解除该房屋租赁合同。关于杭雅莉是否具有擅自转租房屋、擅自改变房屋结构、拖欠物业费等费用违约行为的问题。1.关于杭雅莉是否存在擅自转租的违约行为。张某1提供的工商档案备案商铺出租合同，出租的地点是成吉思汗大街金茂中心108铺一层，个体户名称为新城区渡暇红酒庄，经营范围为红酒、饮料、咖啡、销售。合同是案外人周某与郭俊燕、王利军签订的，出租方并非是杭雅莉；委托协议中注明：杭雅莉委托周某处理位于××街的韩国颜靓体靓金茂店相关事宜，并未授权其将金茂中心108铺一层转租。杭雅莉提供的合作销售红酒协议书、进货单以及工资表能够相互印证，证明杭雅莉参与并管理该酒庄的人事、进货以及发放工资等事宜。因此张某1认为杭雅莉存在转租行为证据不足，本院不予采信。2、关于杭雅莉是否存在擅自改变房屋结构的违约行为。杭雅莉提交的证据证明房屋装修、改动房屋结构在杭雅莉与爱屋房地产有限责任公司签订的房屋租赁合同后开始，而在杭雅莉与张某1签订的房屋租赁合同之前，就已经结束，张某1在明知的情况下未提出异议并签订合同，根据合同的承继性，张某1认为杭雅莉擅自改动房屋结构的证据不足，本院不予采信。3、关于杭雅莉是否存在拖欠物业费等费用的违约行为。根据杭雅莉提供了租赁期内缴纳的物业费、电费、水费的收据以及录音材料等证据，证明部分物业等费用交付迟延是由于物业部门拒绝接收，对此张某1没有提出反驳的证据，故张某1认为杭雅莉拖欠物业费等费用的证据不足，本院不予采信。综上，杭雅莉不存在违约行为，张某1在第二年租金给付日前单方解除合同，并采取停水、停电等方式，妨碍杭雅莉使用租赁的房屋，构成违约。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项规定：因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。杭雅莉据此请求张某1支付其剩余租赁期内装修残值损失应予支持。根据评估结论，张某1应赔偿杭雅莉剩余租赁期内装修残值损失538788元，并支付价格评估费10000元。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。张某1申请物业部门对杭雅莉承租的房屋采取停水、停电等措施导致杭雅莉制冷设备不能正常制冷，造成美容产品变质损失，应当由张某1予以赔偿。根据杭雅莉提供的购货协议与购货票据的金额，张某1应赔偿杭雅莉美容产品变质损失99600元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二审开庭时，双方认可杭雅莉是在2017年9月30日搬离所租赁的房屋。张某1请求杭雅莉比照房屋年租金支付房屋占有使用费符合法律规定。杭雅莉应支付张某1自2015年11月21日起至2017年9月30日房屋占有使用费672430元。本院二审民事裁判文书主文部分为民事判决书确定的判决事项，但其标题中却错用了民事裁定书的文书名称，裁判形式错误，应予纠正。综上所述，本院二审判决认定事实不清，适用法律不当。杭雅莉的再审理由成立。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第四百零七条第二款,判决如下：一、撤销本院(2017)内01民终3128号民事裁定及(2017)内01民终3128号-1民事裁定；二、维持呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初106号民事判决第一、二、三、四、五、七项（即一、依法解除原被告双方于2014年11月21日签订的位于呼和浩特市××街房屋租赁合同；二、本诉被告张某1及监护人张某2于本判决生效后十五日内赔偿本诉原告杭雅莉承租的位于呼和浩特市××街房屋剩余租赁期内装修残值损失538788元,并向本诉原告杭雅莉支付装修残值损失价格评估费10000元；三、本诉被告张某1及监护人张某2于本判决生效后十五日内赔偿本诉原告经济损失99600元；四、驳回本诉原告的其他诉讼请求；五、反诉被告杭雅莉于本判决生效后十五日内将位于呼和浩特市××街的房屋返还反诉原告；七、驳回反诉原告的其他诉讼请求。）三、呼和浩特市新城区人民法院（2016）内0102民初106号民事判决第六项：“反诉被告杭雅莉应支付反诉原告房屋租赁费274，507元（自2015年11月21日起至2016年8月23日按年租金361，846元的标准），并自2016年8月24日起按年租金361，846元的标准支付反诉原告房屋占用费直至反诉被告实际搬离之日（上述款项于本判决生效后十五日内支付完毕）”变更为“杭雅莉自本判决生效后十日内支付张某1房屋使用费672430元。”一审本诉案件受理费10259元，由张某1负担；反诉案件受理费7359元，由杭雅莉负担；二审案件受理费10259元，由张某1负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 赵瑞辰审判员 窦 双 二〇一九年九月十七日书记员 王 妮