上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初15378号原告：姚坤，男，1989年11月30日生，汉族，住湖北省。委托诉讼代理人：黄晓栋，上海问学律师事务所律师。被告：上海量邦实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：李建云，执行董事。被告：陈海娒，女，1973年3月13日生，汉族，住浙江省。两被告共同委托诉讼代理人：程斐然，上海磊天律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：於莉蔚，上海磊天律师事务所律师。原告姚坤与被告上海量邦实业有限公司(以下简称“量邦公司”)、陈海娒房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月10日、2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告姚坤及其委托诉讼代理人黄晓栋，两被告共同委托诉讼代理人程斐然到庭参加诉讼。审理中，经双方当事人合意，本院院长批准，本院依法延长简易程序适用期限三个月。本案现已审理终结。原告姚坤向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告签订的《房屋租赁合同》及《店铺转让协议书》于2019年9月3日解除；2.要求两被告返还租金20万元(币种为人民币，以下同)、押金20万元及转让费10万元；3.要求两被告赔偿原告装修费20万元。事实与理由：2019年4月，原告与两被告签订《店铺转让协议书》及《房屋租赁合同》各一份，约定由被告陈海娒以10万元的价格向原告转让店铺一处，并由出租人被告量邦公司与原告签订租赁合同，将位于上海市松江区128号西南侧的店铺(以下简称“涉案房屋”)出租给原告使用，用途为开设大食堂，年租金40万元，租赁期限为2019年6月1日起至2022年2月9日止，装修免租期为一个月，自2019年4月29日起至2019年5月31日止。合同签订后，原告依约将涉案房屋的转让费用10万元、半年租金20万和租赁保证金20万支付给被告陈海娒。付款后，原告于2019年4月29日接收店铺，并立即对店铺进行装修。然而此后原告在办理大食堂的卫生许可证时遇到问题，相关部门拒绝发证，经了解系因店铺太靠近居民区，且店铺无产权证。为此，原告与被告陈海娒协商，被告陈海娒仍声称会帮助原告解决，又与原告签署《补充条款》一份，增加免租期至2019年8月11日止。然而到2019年8月底，原告仍然无法办理卫生许可证。原告长达4个月无法开业，损失巨大，且不断扩大。2019年8月30日，原告在联系两被告无果等情况下，委托律师发函给两被告，要求立即解除合同等以挽回自己的损失，但信件遭到两被告拒收和退回。2019年9月6日，原告完成清场，搬离所有物品，要求被告来接收店铺，但被告还是没有任何回应。原告认为，原告出于信任签订合同，但涉案房屋无法用于开设大食堂，导致原告产生损失，被告应当承担相应责任，也应当返还原告已经支付的押金、租金等费用，故请求法院支持原告的诉讼请求。被告量邦公司、陈海娒共同辩称，第一，不同意解除合同，虽然被告收到原告要求解除合同的短信，但原、被告之间没有达成合同解除的条件。第二，确认已收到原告支付的50万元款项性质和数额，但其中转让费10万元系代涉案房屋原来的承租人朱某某收取，已经实际支付给朱某某。第三，被告无需赔偿原告的装修损失，原告的装修未经被告允许，装修费用未明确，而且合同尚未解除。目前原告的租金仅付至2020年2月11日，对于自2020年2月12日起至实际返还涉案房屋之日止的租金或使用费，被告保留对原告的追索权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：被告量邦公司的法定代表人李建云与被告陈海娒系夫妻关系。2019年4月20日，原告有意向承租涉案房屋，向被告陈海娒转账支付房租定金5万元。2019年4月26日，原告(乙方)与被告陈海娒(甲方)签订《店铺转让协议书》一份，载明：甲方同意将位于上海市松江区中山东路XXX号(原为妙口干货铺，亦即涉案房屋)转让给乙方使用，建筑面积250平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；乙方与甲方已签订了租赁合同，租期到2022年2月9日止，年租金为肆拾万元整，租金为每半年交付一次，并于约定日期提前一个月交至甲方；店铺转让给乙方后，乙方同意向甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每半年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用；转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归甲方所有，营业设备等动产归乙方；乙方在2019年4月26日前一次性向甲方支付转让费共计拾万元整，上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。同日，原告向被告陈海娒转账支付45万元。2019年6月1日，原告(乙方)与被告量邦公司(甲方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，面积250平方米，作开设大食堂使用；租赁期限自2019年6月1日起至2022年2月9日止，甲方提供1个月装修免租期，即从2019年4月29日至2019年5月31日，装修免租期内不计租金；涉案房屋2019年6月1日至2020年5月31日每年租金为肆拾万元，本合同签订之日起3天内，乙方应支付半年房屋租金，以后每年年租金每次提前30天支付下一期租金；本合同签订后当日内乙方须向甲方一次性支付保证金贰拾万元，租赁期满后，甲方应在收回房屋7日内退还乙方全部保证金。合同另对其他事项作了约定。2019年7月18日，原告曾向城市管理行政执法部门报备餐饮店举办开业活动事宜。2019年7月25日，原告(乙方)与被告量邦公司(甲方)签署《补充条款》一份，约定：因为在办理食品卫生许可证遇到实际情况，经甲乙双方协商，一致同意该房屋租赁日期调整为2019年8月11日起至2022年8月10日止，免租期调整为三个月，即从2019年4月29日至2019年8月11日。2019年8月30日，原告委托律师起草《律师函》一份，称因被告未能协助原告办理出卫生许可证的过户，致使原告不能开设大食堂，原告租赁涉案房屋的目的不能实现，被告已构成违约，故原告主张：其与被告签订的《房屋租赁合同》及《店铺转让协议书》于收到律师函之日解除；被告于合同解除之日退还原告先前支付的半年租金20万元、保证金20万元及转让费10万元；原告将于9月6日清场完毕，请被告在9月6日当天前来交接验收哦，如无正当理由拒不前来，视为交接完毕等。2019年9月3日，原告分别向被告量邦公司的法定代表人李建云与被告陈海娒通过短信的形式发送了前述律师函的内容。2019年9月7日，原告曾以被告陈海娒为收件人、以李建云为法定代表人的另一家公司上海朝府城餐饮有限公司的注册地上海市松江区中山街道环城路XXX号寄送邮件一份，该份邮件显示已于2019年9月8日由前台签收。原告称已将涉案房屋的钥匙通过该份邮件向被告寄送，并提供了将钥匙封装入尾号为1590的快递封套的视频加以佐证；被告则称邮件签收不能证明签收了什么内容。在本案鉴定过程中，涉案房屋的门锁系通过被告存放于邻居处的钥匙打开。另查明：根据上海市松江区国有资产监督管理委员会出具的证明，上海市松江区中山东路XXX号集体房屋系于1997年4月建造，面积1,280平方米，用途为商业用房，归上海市松江区国有资产监督管理委员会所有，该房屋未取得房屋土地管理部门核发的房屋产权证。前述房屋所在土地的使用权实际归案外人上海云集综合市场经营管理有限公司(以下简称“云集公司”)享有，相关房屋亦由云集公司实际经营管理。2015年12月4日，被告量邦公司通过竞租自云集公司处获得上海市松江区中山东路XXX号方塔市场一层部分商业房的使用权，并据此与云集公司签订《商业用房租赁合同》一份，租赁期限自2015年12月10日起至2022年2月9日止。两被告在审理中自述在原、被告订立合同之前，被告量邦公司曾将涉案房屋出租于案外人朱某某，租赁期限自2016年2月11日起至2021年2月10日止，被告陈海娒另表示是在帮被告量邦公司做工作清退朱某某后与原告签订了涉案合同，由被告陈海娒签订合同只是起到中间的转接作用，被告陈海娒向原告收取的转让费10万元，已全额向案外人朱某某转交。原告对被告陈海娒的陈述和为此提供的合同等相关证据不予认可，称其不认识朱某某，仅和被告陈海娒之间有合同关系。再查明：2019年4月底，原告曾经对涉案房屋进行了装饰装修。审理中，本院依法委托上海第一测量师事务所有限公司参照2019年4月至5月期间的相关数据对涉案房屋内的室内固定装饰装修进行工程造价鉴定，上海第一测量师事务所有限公司于2019年12月27日至现场勘查，并于2020年2月19日出具《工程造价鉴定意见书》，载明：工程造价172,009.36元，其中包含税金13,611.25元、社会保险费14,892.78元、公积金862.48元。原告对于前述鉴定报告的结论无异议；被告对前述鉴定报告的真实性无异议，但认为其在评估前有装修，是否包含在审价报告内不清楚，其未同意原告进行装修，审价数额暂未考虑折旧情况，审价结果中税金、社会保险费、公积金应予扣除。审理中，本院询问鉴定人员造价折旧确定的具体方式，鉴定人员明确：在本案的情形下，若合同有效，应按照合同期对造价进行摊销；若合同无效，应扣除5%的残值率后按照五年的期限进行摊销。审理中，为避免可能的损失进一步扩大，在本院协调下，原、被告双方均确认至少自2020年4月9日起涉案房屋由被告获得控制权。同时，被告表示保留要求原告支付自2020年2月12日起至实际返还涉案房屋之日止的租金或使用费、承担违约责任、回复涉案房屋原状等权利，不要求在本案中一并予以处理。以上事实，由《店铺转让协议书》、《房屋租赁合同》及《补充条款》、收款收据、银行交易明细、《房屋产权证明》、《中标通知书》、《商业用房租赁合同》、沪一测价鉴(2020)004号《工程造价鉴定意见书》、当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，本案中涉案房屋虽有松江区国资委出具的证明，但仍属于未取得建设工程规划许可证建设的房屋，亦未办理出相应的不动产权证明，因此原告和被告陈海娒或被告量邦公司签订的《店铺转让协议书》、《房屋租赁合同》及《补充条款》均应属无效。对于合同无效，被告量邦公司和被告陈海娒作为出租人和店铺承租权转让人，应付主要过错，原告应负次要过错。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。关于原告应当向被告量邦公司返还涉案房屋的义务，鉴于双方在审理中均明确至少自2020年4月9日起涉案房屋已由被告获得控制权，被告量邦公司也并未就此提出反诉诉讼请求，本院在判决中对此不再涉及。关于原告已向被告量邦公司支付、由被告陈海娒实际收取的租赁保证金20万元，被告量邦公司应向原告退还，被告陈海娒作为实际收款人对此应负连带责任。关于原告主张的租金20万元，在合同确认无效后，应由被告量邦公司向原告退还，被告陈海娒作为实际收款人对此应负连带责任，但应退还的转让费的数额应先与原告已享有的包括免租期内占有使用利益在内的房屋使用费相抵扣。根据本案的实际情况，本院认定原告已于2020年9月8日向被告返还涉案房屋，在该日之前的使用费应结合原告实际利用涉案房屋的情况酌情确定，其中被告量邦公司已给予原告的免租期利益应结合免租期与租期比例等因素予以结算。同时，考虑到后续为解决无效后果处理问题在诉讼中发生鉴定而需在一定时间内保全现场，该段时间内涉案房屋的不能使用的情况从利益平衡角度也应适当考量。综上，本院酌情认定被告量邦公司应向原告退还预收租金12万元，被告陈海娒作为实际收款人亦需对此应负连带责任。关于原告主张的转让费10万元，被告陈海娒虽辩称系为案外人朱某某代为收取，但从本案查明的事实来看，与原告直接签订《店铺转让协议书》的相对方系被告陈海娒，也未有证据证明被告陈海娒在订立合同时向原告披露案外人，故原告向被告陈海娒主张退还转让费，于法有据，本院予以支持，但考虑到签约后已经过的期间已无法回溯，本院结合免租期情况、原告对涉案房屋的利用情况等因素酌情确定被告陈海娒应退还的转让费数额为9万元。被告陈海娒退还转让费后，可另行向案外人主张权利。关于原告主张的装修损失，被告虽对鉴定报告提出了此前已有装修应予考虑、税金等不应包含在评估价格内等异议，但本院经审查后认为被告的前述异议均依据不足，本院不予采信。关于装修现值的最终确定，本院酌情以2019年9月8日作为现值评估的计算时点，结合鉴定人员明确的现值计算方式，确定涉案工程的月折旧额为2,723元，截至2019年9月8日涉案房屋的装修现值为160,209.66元。鉴于原告系在与被告量邦公司签订合同后基于合同项下的权利义务对涉案房屋进行装修，相关的装修损失应当向被告量邦公司进行主张，被告量邦公司虽辩称原告系未经其同意擅自装修，但结合双方合同中关于租赁用途和装修免租期的约定，本院对被告量邦公司的此辩称意见不予采信。结合原告和被告量邦公司双方的过错比例，本院认定被告量邦公司应当向原告赔偿装修现值损失112,146.76元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告姚坤与被告陈海娒于2019年4月26日签订的《店铺转让协议书》、原告姚坤与被告上海量邦实业有限公司于2019年6月1日、2019年7月25日签订的《房屋租赁合同》及其《补充条款》无效；二、被告陈海娒于本判决生效之日起十日内向原告姚坤退还店铺转让费90,000元；三、被告上海量邦实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告姚坤退还预收租金120,000元；四、被告上海量邦实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告姚坤退还租赁保证金200,000元；五、被告陈海娒对被告上海量邦实业有限公司的上述第三、四项给付义务承担连带清偿责任；六、被告上海量邦实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告姚坤赔偿装修现值损失112,146.76元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,800元，减半收取计5,400元，财产保全费4,020元，鉴定费7,190元，合计16,610元，由原告姚坤负担4,220元(已付)，由被告上海量邦实业有限公司负担10,254元(于本判决生效之日起七日内交付本院)，由被告陈海娒负担2,136元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  暨秉恒二〇二〇年四月二十七日书记员  姚吉妮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。