安徽省黄山市黄山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1003民初788号 原告（反诉被告）：黄山海安房地产开发有限公司，住所地安徽省黄山市黄山区平湖西路。 诉讼代表人：黄山海安房地产开发有限公司管理人。 负责人：吕泽民。 委托诉讼代理人：余丽丽，安徽。 委托诉讼代理人：徐华勇，安徽。 被告（反诉原告）：苏俊敏，男，1976年5月18日出生，汉族，公务员，住安徽省黄山市黄山区。 委托诉讼代理人：韩晓梅，安徽中特（黄山）律师事务所律师。 第三人：黄山市黄山区中小企业融资担保有限公司，住所地安徽省黄山市黄山区综合办公共区一号楼9楼。 法定代表人：叶金成，董事长。 委托诉讼代理人：詹鸣，安徽詹鸣律师事务所律师。 原告（反诉被告）黄山海安房地产开发有限公司（简称海安公司）与被告（反诉原告）苏俊敏、第三人黄山市黄山区中小企业融资担保有限公司（以下简称黄山区融资担保公司）对外追收债权纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理，2019年7月22日，苏俊敏提起反诉，本院依法适用简易程序，于2019年8月6日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）海安公司的委托诉讼代理人余丽丽，被告（反诉原告）苏俊敏及其委托诉讼代理人韩晓梅，第三人黄山区融资担保公司的委托诉讼代理人詹鸣到庭参加诉讼。在诉讼过程中，经本院依法裁定中止诉讼，中止的原因消除后已恢复诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）海安公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令苏俊敏立即支付购房款580000元及逾期付款违约金433180元（计算至2019年7月10日，自2019年7月11日起，按日万分之五的标准计算至房款付清之日止）；2、本案诉讼费用由苏俊敏承担。事实和理由：海安公司因开发黄山区玉河桂花苑小区，于2009年3月设立黄山海安房地产开发有限公司玉河桂花苑项目部（简称玉河桂花苑项目部）。2015年5月28日，玉河桂花苑项目部与苏俊敏签订商品房买卖合同一份，合同约定，苏俊敏购买玉河桂花苑项目10幢10－C号房屋，建筑面积250.94平方米，单价3255.67元/平方米，总价款830000元。付款方式“签订合同付200000元，2015年6月15日前付130000元，余款500000元于2015年7月20日前办理公积金抵押贷款付清”。合同签订后，苏俊敏支付了250000元，余欠购房款580000元至今未付。黄山市黄山区人民法院（2016）皖1003民初308号民事判决书确认黄山区融资担保公司对涉案房屋之变价款享有优先受偿的权利。2016年11月，海安公司被黄山区人民法院裁定受理破产清算，同时指定安徽道同律师事务所律师担任管理人，负责人为吕泽民。管理人书面通知苏俊敏支付购房款未果。 被告（反诉原告）苏俊敏辩称：海安公司的诉求没有法律依据，请求法院依法驳回。理由是：1、合同约定的付款条件未成就。依据购房合同的约定，余款500000元的支付方式为办理公积金贷款后付款，但因海安公司将涉案房屋抵押给了黄山区融资担保公司，导致我方无法正常办理公积金贷款，从而导致剩余购房款未付。2、我方在办理涉案房屋产权证的过程中才知海安公司将涉案房屋被抵押，在约定付款期限到期时，在我方权利未能得到保障时，我方有权主张不安抗辩权，故我方不同意支付剩余购房款580000元，海安公司应协助我方办理产权登记证。 黄山区融资担保公司称：1、本案涉案房产依法属于破产企业，应当依法进行拍卖，我公司享有优先受偿权；2、苏俊敏要求办理涉案房屋不动产权证的意见。根据担保法的规定，抵押人转让抵押物应当通知抵押权人，否则转让协议无效，故苏俊敏无权要求办理产权登记；3、根据我国法律规定，海安公司应当赔偿苏俊敏已支付房款一倍的损失，双方解除合同。综上，我方认为，海安公司、苏俊敏的诉求均不能成立，我公司对涉案房产的变卖价款享有优先受偿权。 反诉原告苏俊敏向本院提出诉讼请求：1、海安公司立即解除位于黄山区玉河桂花苑10-C连体排屋的抵押登记手续，并为苏俊敏办理该房屋的不动产权证；2、海安公司向苏俊敏支付逾期办理不动产权证的违约金2500元；3、海安公司立即向苏俊敏提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；4、反诉的诉讼费用由海安公司承担。在诉讼过程中，苏俊敏将第一项诉讼请求变更为：海安公司立即为苏俊敏办理玉河桂花苑10-C连体排屋的的不动产权证。事实与理由：2015年5月28日，我与玉河桂花苑项目部签订商品房买卖合同及前期物业管理服务协议、装修公约、业主房屋装修施工承诺书，但在交房时，玉河桂花苑项目部未提供住宅质量保证书及住宅使用说明书。合同约定，苏俊敏购买玉河桂花苑项目10幢10－C号房屋，建筑面积250.94平方米，单价3255.67元/平方米，总价款830000元。付款方式“签订合同时付200000元，2015年6月15日前付130000元，余款500000元于2015年7月20日前办理公积金抵押贷款付清”。同年5月29日，双方办理了合同备案手续。同年6月1日，玉河桂花苑项目部出具了价款为830000元的购房发票，我缴纳了相关税费，并取得完税证明。次日，双方在办理产权登记的过程中，被告知涉案房屋已被设定抵押，无法办理产权证，导致无法办理公积金贷款。后经我方多次要求玉河桂花苑项目部办理产权证，其负责人承诺会尽快解除抵押并办证，让我先将房屋装修入住。我方信以为真，于是，将房屋装修入住。同年8月，经其再三保证，只要我方再付50000元即能立即解决问题，并给予办证，我方于同年8月16日支付购房款50000元，但其又失信未能办理产权证。玉河桂花苑项目部的行为属于严重违约，侵害了我方合法权益。现海安公司进入破产程序，其不仅没有依约为我办理产权证，以达到办理公积金贷款的条件，反而向我方追收剩余房款及违约金，无事实和法律依据。故依法提出反诉。 反诉被告海安公司辩称：苏俊敏的反诉诉讼请求不能成立。1、海安公司已进入破产程序，未付款项未付清之前，苏俊敏无权主张办理过户登记手续；2、海安公司现已进入破产程序，管理人选择继续履行合同的，合同相对方若行使不安抗辩权，应当以要求管理人提供担保，管理人不提供担保的，合同视为解除；3、苏俊敏主张违约金没有法律依据。即便主张，依据破产法的规定，其应向管理人申报债权而不应直接起诉；4、关于苏俊敏要求交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》（以下简称两书）的问题。管理人向苏俊敏做笔录时了解到，2015年5月28日，项目部已交付房屋给苏俊敏，交房时应当交付了两书。故应驳回苏俊敏的全部反诉诉讼请求。 经审理查明：海安公司因开发黄山区玉河桂花苑小区，于2009年3月设立玉河桂花苑项目部，系海安公司的分公司。2015年5月28日，玉河桂花苑项目部与苏俊敏签订商品房买卖合同一份，合同约定，苏俊敏购买玉河桂花苑项目10幢10－C号房屋，建筑面积250.94平方米，单价3255.67元/平方米，总价款830000元。第六条付款方式及期限：“该房总价款830000元，签订合同付200000元，2015年6月15日前付130000元，余款500000元于2015年7月20日前办理公积金抵押贷款付清”。第七条买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：…（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，…出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条关于产权登记的约定：…如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3.因买受人自身的原因，造成不能在规定的期间办理房地产权登记的，出卖人不承担该项逾期责任，买受人向出卖人按房价款的1%支付违约金。在合同履行过程中，苏俊敏共支付购房款250000元（2015年5月27日支付200000元、2016年8月16日支付50000元），交纳房屋维修资金12547元、契税33200元等费用。2015年5月29日，双方办理了合同备案手续，同年6月1日，玉河桂花苑项目部向苏俊敏出具了涉案房屋的购房发票（金额为830000元）。现涉案房屋已交付，苏俊敏已实际装修入住，但尚欠购房款580000元至今未付，也未办理产权登记过户手续。 另查明，苏俊敏在办理公积金贷款手续时，于2015年6月2日申请办理房地产权登记的过程中，被告知涉案房产已办理抵押，无法办理产权登记过户手续。 2014年8月21日，黄山市黄山区北海商业有限公司（简称北海商业公司）向中国银行股份有限公司黄山分行贷款380万元，由黄山区融资担保公司提供连带保证担保，同时，玉河桂花苑项目部将其所有的包括涉案房屋在内的三套房屋向黄山区融资担保公司提供反抵押担保，并办理抵押登记手续。后因北海商业公司未按期偿还贷款，由黄山区融资担保公司代为偿还3867490.09元。2016年3月4日，黄山区融资担保公司向法院提起追偿权纠纷诉讼，经本院审理并作出（2016）皖1003民初308号民事判决书，判决：一、北海商业公司支付黄山区融资担保公司代偿款3867490.09元及相应资金占用费；…三、黄山区融资担保公司对玉河桂花苑项目部的抵押物（坐落于黄山市黄山区玉河桂花苑10幢A、C、F房地产）之变价款享有优先受偿的权利。该判决现已发生法律效力。 2016年11月，海安公司被黄山区人民法院裁定受理破产清算，同时指定安徽道同律师事务所律师担任管理人，负责人为吕泽民。 上述事实，有商品房买卖合同、前期物业管理服务协议、装修公约、装修施工承诺书、支付购房款及维修基金的收据、完税证明、购房发票、房地产权登记申请书、办理公积金贷款的审批手续资料、涉案房屋抵押登记资料、询问笔录，本院（2016）皖1003民初308号民事判决书、（2016）皖1003破申1号民事裁定书等证据在卷证实，并经庭审举证、质证，本院予以确认。 本案的主要争议焦点是：在涉案房屋已办理抵押登记后，玉河桂花苑项目部与苏俊敏签订商品房买卖合同，苏俊敏未履行支付全部购房款义务时，海安公司主张要求苏俊敏支付剩余购房款的要求能否支持以及苏俊敏反诉要求海安公司协助办理产权过户登记的诉求能否支持。 本院认为，首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外；《中华人民共和国破产法》第109条规定，对破产人的特定财产享有担保的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。本案中，黄山区融资担保公司取得涉案房屋的抵押权后，玉河桂花苑项目部与苏俊敏签订涉案房屋买卖合同时，玉河桂花苑项目部并未征得抵押权人黄山区融资担保公司的同意，买受人苏俊敏虽在办理产权登记时才得知所购买房屋已被抵押的事实，但其也未代为清偿债务消灭抵押权。故转让抵押的涉案房产受到一定的限制，即在抵押权未消灭前，购房人苏俊敏不能取得涉案房屋的物权。海安公司虽已进入破产清算程序，但黄山区融资担保公司对涉案房产仍享有优先受偿权。其次，抵押权人的权利与商品房消费者的权利冲突时，商品房的消费者权利优先于抵押权人的抵押权，此种情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权的规则。但该规则的适用前提条件是商品房消费者已交付全部或大部分款项，否则，不能适用该处理规则，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。本案中，苏俊敏与玉河桂花苑项目部签订的商品房买卖合同的购房价款为830000元，苏俊敏仅支付购房款250000元；同时，根据苏俊敏的陈述，2015年6月2日，苏俊敏在办理房产登记的过程中已知悉涉案房屋已被抵押，无法办理产权登记，但其仍然对涉案房屋进行装修入住，直至本案诉讼前未依法行使权利。苏俊敏不符合该规则的适用条件，黄山区融资担保公司的抵押权应优先得到保护。因此，玉河桂花苑项目部在涉案房屋已设立抵押登记后，既未向苏俊敏告知所售房屋已经抵押的事实，也未经抵押权人黄山区融资担保公司同意，而与苏俊敏签订商品房买卖合同，导致涉案房屋无法办理产权过户登记，玉河桂花苑项目部存在明显过错，应承担相应的违约责任。玉河桂花苑项目部属于海安公司的分公司，其应承担的责任应由海安公司承担。故苏俊敏基于无法办理产权过户登记而拒绝支付剩余购房款及违约金的抗辩意见，符合法律规定，本院予以采信；对海安公司要求苏俊敏支付剩余购房款580000元及逾期付款违约金的诉求，本院不予支持。同时，苏俊敏在购房后不久即知悉所购房屋已被抵押，无法办理过户登记时，理应积极依法行使权利，以免所购买房屋的权利处于不确定的状态而遭受损失，但其未依法主张权利，反而进行装修入住，从而导致本案的发生。现苏俊敏在未能代为清偿债务消灭抵押权的情况下，反诉要求海安公司协助办理产权过户登记的诉求，于法无据，本院不予支持。 另，关于苏俊敏反诉要求海安公司支付逾期办理不动产权证的违约金2500元的诉求，因海安公司现已进入破产程序，对其依法所享有的债权应通过债权申报的途经解决，而非在本案中提出反诉，故不予支持。关于苏俊敏反诉要求海安公司交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的诉求，该义务属于履行主合同时的附随义务，现因主合同的义务不能履行，且其也未提交证据证明其主张成立，故不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、驳回黄山海安房地产开发有限公司的诉讼请求； 二、驳回苏俊敏的反诉诉讼请求。 本诉案件受理费6959元，由黄山海安房地产开发有限公司负担，反诉案件受理费25元，由苏俊敏负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审判员  方昆海 二〇二〇年四月八日 书记员  陈君君