广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初29182号原告深圳市万科物业服务有限公司，住所地深圳市福田区梅林路**梅林万科中心第**，统一社会信用代码91440300192204533K。法定代表人余小原，总经理。委托诉讼代理人江益函，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人汤新颖，女，蒙古族，1991年2月6日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，系公司员工。被告玉先强，男，汉族，1964年9月6日出生，身份证住址南宁市青秀区。被告深圳市福田区汇港名苑幼儿园，住所，住所地深圳市福田区南园街道滨河路东、赤尾村以西汇港名苑****A3、B5社会信用代码52440304326553465A。法定代表人唐亚霞，校长。委托诉讼代理人赵宝琦，广东华埠律师事务所律师。被告巴马城市建设投资开发有限公司，住所，住所地巴马镇寿乡大道**社会信用代码91451227687770043K。法定代表人黄恒，董事长。委托诉讼代理人林泽凯，广东博商律师事务所律师。原告深圳市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）诉被告玉先强、深圳市福田区汇港名苑幼儿园（以下简称汇港幼儿园）、巴马城市建设投资开发有限公司（以下简称巴马城投公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年3月18日公开开庭进行了审理。原告万科物业公司委托诉讼代理人江益函、汤新颖，被告汇港幼儿园委托诉讼代理人赵宝琦，被告巴马城投公司委托诉讼代理人林泽凯到庭参加了诉讼，被告玉先强经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告万科物业公司向本院提出诉讼请求：1、三被告支付物业服务费271154.59元、日常收取的住宅专项维修资金5714.89元，共计276869.48元；2、三被告支付上述欠费的违约金34193.38元。以上欠费总额为311062.86元（庭审时，原告将第一、二项诉请计算截至日期变更为2020年3月18日）。事实与理由：原告于2016年与XXXX第一届业主委员会签订了《物业服务合同》，约定自2017年1月1日起，由原告为涉案小区全体业主提供物业服务。物业服务合同签订后，原告于2017年5月25日进驻接管涉案小区物业服务工作。《物业服务合同》中明确约定商业用房的物业服务费用收费标准为每平方米10.7元／月。业主或物业使用人应于每月25日前向原告交纳下期的物业服务资金，在所交月份的15日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向原告支付违约金。另外，依据《深圳市物价局深圳市国土资源和房产管理局关于日常收取的物业专项维修资金若干问题的通知》（深价规〔2008〕2号），涉案房产应当按照0.25元／平方米／月的标准交纳专项维修资金。被告一系涉案房产不动产权证书上记载的权利人，被告二系涉案房产的租户，原告已经按照物业服务合同的约定提供了物业服务，但自2017年5月25日起，二被告拒绝履行缴纳物业服务费及日常收取的住宅专项维修资金的义务至今。原告在与二被告就缴纳以上费用进行沟通时，得知涉案房产已于2018年6月被广西壮族自治区崇左市中级人民法院强制执行，涉案房产的所有权已转移至被告三处。至原告起诉时，被告拖欠的物业服务费和住宅专项维修资金已累计至276869.48元，违约金34193.38元。为维护涉案小区全体业主的共同权益，特向法院提起诉讼。被告汇港幼儿园辩称，一、本案是物业服务合同纠纷，权利的来源是业主与物业公司签订的服务合同。被告并不是物业服务合同当事方，被告汇港幼儿园向原告万科物业公司缴纳物业管理费的行为，是基于委托关系而不是本案中的物业服务合同关系，被告汇港幼儿园在本案当中并不是适格的被告，跟原告万科物业公司之间没有合同约定。二、被告汇港幼儿园已交纳部分物业费及专项维修基金64031.77元，原告万科物业公司未予以扣减。三、自原告接管涉案小区之后，对被告汇港幼儿园租用的物业的物业管理费涨幅高达150%（从之前4元/平方米涨到10.7元/平方米），远高于相邻小区的物业收费，而一楼的临街商铺及住宅涨幅不足20%，请求法院依据实际情况予以核减。被告巴马城投公司辩称，本案涉案物业已经出租给被告汇港幼儿园，租赁合同第十条约定应由三被告按时支付房屋的物业管理费及专项维修基金，因被告汇港幼儿园拖欠物业管理费，巴马城投公司于2018年12月24号委托北京大成（南宁）律师事务所，向被告汇港幼儿园寄送解除租赁合同的律师函，同时在2019年7月5日又另行委托广东淳锋律师事务所向被告汇港幼儿园再行寄送要求搬离租赁物业的律师函，实际上巴马城投公司与被告汇港幼儿园的租赁关系已经于2018年12月24号解除。被告汇港幼儿园作为物业的实际使用人应当继续支付物业管理费。即使法庭裁决巴马城投公司应当连带缴纳物业管理费及专项基金，依据广西崇左市人民法院的执行裁定，巴马城投公司获得物权的时间是2018年6月23日，因此，至2018年7月份起，涉案物业的物业管理费及专项维修基金才应当由巴马城投公司承担。被告玉先强未作答辩。经审理查明，2013年5月12日，被告玉先强与方锦红、被告汇港幼儿园法定代表人唐亚霞签订了《房屋租赁合同》，约定由被告汇港名苑幼儿园承租位于深圳市福田区，房屋编码为3000696332、30××31、30××30、30××32、30××28、30××27、30××26、30××26、30××47、30××51、30××24，租赁房屋建筑面积为1301平方米，租赁房屋权利人为被告玉先强，房屋用途为商业。租赁期限为2013年6月1日至2018年9月30日止。租赁期间，由承租人支付租赁房屋的物业管理费、水电费、卫生费等。2016年12月22日，原告与深圳市福田区XXXX第一届业主委员会签订了《物业服务合同》，约定由原告对位于深圳市福田区提供物业服务。合同期限为2017年1月1日至2019年12月31日止。商业用房物业服务费为10.7元／月·平方米。业主或物业使用人应于每月25日前向原告交纳下期的物业服务资金，在所交月份的15日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金。2018年6月23日，广西壮族自治区崇左市中级人民法院作出（2018）桂14执恢2号之一、二执行裁定书，裁定将本案被告玉先强名下位于深圳市福田区，登记编号为深房地字第××、30××31、30××30、30××32、30××28、30××27、30××26、30××26、30××47、30××51、30××24、30××22、30××30号项下的房屋交付给本案被告巴马城投公司抵债。因以物抵债，生效法律文书确定的义务已经履行完毕，裁定解除上述房屋的查封。2019年7月26日，被告汇港幼儿园向原告转账62982.61元，备注为“2017年5月-2019年7月管理费余款”。庭审时，原告陈述起诉状中按照1344.68平方米的面积计算汇港幼儿园承租物业应缴纳物业费和专项维修资金，并变更第一、二项诉讼请求中物业费、专项维修资金及违约金的计算截止日期至2020年3月18日。后原告再次变更诉讼请求，要求按照1301平方米，计算从2017年9月15日至2020年3月18日被告汇港幼儿园承租物业应缴纳物业费、专项维修资金及违约金，扣减被告汇港幼儿园已经交纳物业服务费57060.11元、专项维修基金5922.5元后，其请求金额合计480236.86元。同时要求被告玉先强、巴马城投公司按照租赁房屋的建筑面积承担相应的物业费、专项维修资金。庭审时，被告汇港幼儿园确认目前仍在XXXX经营。上述事实有原告提交的《物业服务合同》、不动产权证书、执行裁定书，被告汇港幼儿园提交的建设银行网上银行电子回执，被告巴马城建公司提交的《房屋租赁合同》等证据以及各当事人当庭陈述予以证实。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告万科物业公司与XXXX业主委员会已签订《物业服务合同》，为XXXX小区提供物业服务，按照《物业管理条例》相关规定，汇港名苑各物业均应应按时足额交纳物业管理费、专项维修资金。对于被告汇港幼儿园以与原告无合同关系的抗辩，本院不予采纳。原告万科物业公司已向法庭提交被告汇港幼儿园承租物业欠缴费用金额及明细，被告汇港幼儿园、巴马城建公司未对费用起算日期提出异议，应视为认同原告主张，被告玉先强未到庭参加诉讼，视为放弃自身诉讼权利，故本院按照原告主张的起算日期计算欠缴费用。《物业服务合同》中已经约定汇港名苑商业用房物业服务费标准为10.7元/月·平方米，被告汇港幼儿园与被告玉先强签订《房屋租赁合同》中约定的租赁房屋建筑面积为1301平方米，因此，从2017年9月15日至2020年3月，被告汇港幼儿园承租房屋应交纳的物业服务费为431541.7元（1301×10.7×31）。同时，按照法律规定，被告汇港幼儿园承租房屋还应交纳专项维修资金，目前我市收费标准为0.25元/月·平方米，故被告汇港幼儿园承租房屋应交纳的物业专项维修资金为10082.75（1301×0.25×31）。鉴于被告汇港幼儿园已经交纳物业服务费57060.11元、专项维修资金5922.5元，故其承租房屋还需交纳物业服务费374481.59元、专项维修资金4160.25元。关于违约金，被告汇港幼儿园在交纳部分费用时已经逾期，且未全额交纳此前全部费用，按照《物业服务合同》约定，其承租房屋应以每日万分之五的标准计算逾期交纳费用的违约金，但按照合同约定计算的违约金数额过高，本院综合考虑原告的实际损失，酌情按照欠费总额的10%予以调整，调整后，被告汇港幼儿园承租房屋应支付的违约金数额为37864.18元。按照《物业管理条例》规定，业主和物业使用人已经约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主应当承担连带支付责任。根据广西壮族自治区崇左市中级人民法院执行裁定书，被告汇港幼儿园承租房屋产权已经于2018年6月23日由被告玉先强交付给被告巴马城投公司，故被告玉先强与被告巴马城投公司应当分别对产权转移前后的欠缴物业服务费用部分承担连带责任，即分别按照10/31、21/31的比例承担连带责任。故被告玉先强应对被告汇港幼儿园2017年9月至2018年6月的欠缴费用122142.53元[（374481.59+4160.25）×10/31]及违约金12214.25元承担连带清偿责任；被告巴马城投公司应对被告汇港幼儿园2018年7月至2020年3月欠缴的费用256499.31元[（374481.59+4160.25）×21/31]及违约金25649.93元承担连带清偿责任。至于原告要求被告玉先强、巴马城投公司按照被告汇港幼儿园实际承租房屋的建筑面积承担相应的物业费、专项维修资金问题，因原告未能举证证明被告汇港幼儿园实际承租房屋位置与对应的建筑面积，故本院对此不予支持，原告可另循途径解决租赁合同约定面积与实际承租房屋建筑面积不符部分的物业费及专项维修资金差额。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市福田区汇港名苑幼儿园于本判决生效之日起十日内向原告深圳市万科物业服务有限公司支付2017年9月至2020年3月期间的物业服务费374481.59元、专项维修资金4160.25元；二、被告深圳市福田区汇港名苑幼儿园于本判决生效之日起十日内向原告深圳市万科物业服务有限公司支付2017年9月至2020年3月期间欠缴物业服务费和专项维修资金的违约金37864.18元；三、被告玉先强对本判决第一项、第二项确定的被告深圳市福田区汇港名苑幼儿园应支付金额中的134356.78元向原告深圳市万科物业服务有限公司承担连带清偿责任；四、被告巴马城市建设投资开发有限公司对本判决第一项、第二项确定的被告深圳市福田区汇港名苑幼儿园应支付金额中的282149.24元向原告深圳市万科物业服务有限公司承担连带清偿责任；五、驳回原告深圳市万科物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8504元（已由原告深圳市万科物业服务有限公司预交5966元），由被告深圳市福田区汇港名苑幼儿园负担7375元，由原告深圳市万科物业服务有限公司负担1129元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  田静静人民陪审员  曾桂胜人民陪审员  邱卫华二〇二〇年四月十五日书 记 员  叶连根附本判决所适用法律及司法解释：一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。二、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。