上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0120民初19593号原告：上海舞豪橡塑工贸有限公司，住所地上海市浦东新区沪南公路4390弄8号4幢。法定代表人：沈月娟，总经理。委托诉讼代理人：陆建中，男，上海舞豪橡塑工贸有限公司工作。委托诉讼代理人：沈翀涛，上海理帅律师事务所律师。被告：苏州火炬创新创业孵化管理有限公司，住所地江苏省苏州市苏州高新区泰山路2号。法定代表人：严伟虎，总经理。委托诉讼代理人：陈娇，女，苏州火炬创新创业孵化管理有限公司工作。委托诉讼代理人：龚震华，上海容和律师事务所律师。被告：上海浦东星火开发区联合发展有限公司，住所地上海市星火开发区民乐路88号。法定代表人：张天荣。委托诉讼代理人：宣大柯，上海敬贤律师事务所律师。原告上海舞豪橡塑工贸有限公司（以下简称舞豪公司）诉被告苏州火炬创新创业孵化管理有限公司（以下简称火炬公司）、上海浦东星火开发区联合发展有限公司（以下简称星火公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案受理后，依法适用简易程序并经延长简易程序适用期间，于2018年10月25日公开开庭进行了审理。之后，原告提出审价申请，本院委托上海沪港建设咨询有限公司进行审价，其与2019年2月25日出具《报告书》，本院于2019年7月11日再次公开开庭进行了审理。后因本案案情复杂，转为适用普通程序，组成合议庭，并于2019年8月19日公开开庭进行了审理。原告舞豪公司的委托诉讼代理人陆建中、沈翀涛、被告火炬公司的原委托诉讼代理人李小明、委托诉讼代理人陈娇、龚震华、被告星火公司的委托诉讼代理人宣大柯均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告舞豪公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告火炬公司于2017年6月23日签订的《企业入驻合同》；2、被告火炬公司立即返还原告保证金24,318.20元；3、被告火炬公司、星火公司支付原告损失767,455.17元（包括：评估报告中损失745,255.17元、评估费22,200元）。事实和理由：原告因生产经营需要，于2017年6月23日与被告火炬公司签署《企业入驻合同》，租赁位于上海市奉贤区星火开发区阳明路1号8号楼101-B-1的房屋。合同约定租赁期限为2017年6月24日起至2021年7月22日止，月租金24,318.20元，月服务费1,599元，租金每两年递增5%，并对违约责任等进行了约定。合同明确原告租赁用途为办公、生产、仓储等。合同签订后，原告按照合同约定支付了第一期租金，并准备办理工商注册等相关入园手续，但由于被告火炬公司的原因迟迟不能办理。后来原告得知租赁房屋只能注册商贸型企业，且多家企业注册在该处，但均不在该处实际生产经营。2018年1月，原告被告知因环评原因不能继续生产。2018年4月，被告火炬公司以拖欠租金为由发函要求解除双方《企业入驻合同》。但被告火炬公司早已承诺由于入园及环评存在问题，房租暂时停交，故原告发函表示不同意解除合同。后被告要求原告搬离，并要求原告提供损失清单其愿意对此进行赔偿。2018年8月原告与被告开会协商赔偿等事宜，但同时被告火炬公司却以原告未缴纳租金为由提起了诉讼。2018年8月原告得知，在2015年11月，上海市环境保护局下达文件，对星火开发区引入企业进行限制。2017年6月，上海市环境保护局下达函件，明确“暂不考虑星火开发区建设项目开展环评工作”。2017年9月，被告星火公司告知被告火炬公司由于环评无法办理等原因对星火开发区租客进行清退。但上述情形，两被告均隐瞒未告知原告。两被告在明知原告租赁涉案房产用于生产经营，而相关区域无法办理环评，仍对外招租与原告签订合同，给原告造成巨大损失，原告遂起诉。被告火炬公司辩称，第一，原、被告双方签订的租赁合同已经于2018年4月2日解除，合同明确约定了解除条款，被告按合同约定发送解除合同通知，故双方合同解除；第二，原告按约支付租金、物业费、水电费是其首要义务，不能因为不能办理工商注册而拒绝支付。由于原告拒绝支付租金，合同因原告违约而解除，保证金应由被告没收。原告拒付租金的原因是不能办理工商登记，但是工商登记应由原告自行提交审批手续办理，被告从未承诺也不可能承诺是否能审批通过；第三，环评报批是原告的责任，被告不存在知情不报。在2016年7月以前是可以办理环评手续的，2016年8月被告火炬公司承租了房屋再进行出租，当时都是可以办理环评手续的。原告提及的文件，网上都是不公示的，被告也不清楚没有收到过对引入企业限制的文件。且只有承租人才清楚房屋是否满足使用要求，现承租人未能通过环评也不是房屋本身的原因导致；第四，原、被告是租赁关系，被告火炬公司向原告提供的房屋符合国家规定，原告也正常使用了租赁房屋，故被告火炬公司不应当承担任何赔偿责任；第五，本案涉案合同中并未约定原告租赁涉案房屋的用途，被告火炬公司也未以任何方式向承租人承诺房屋用于生产用途，最终均以主管部门审批为准。综上，被告火炬公司已经依约提供了房屋，不存在违约，应驳回原告诉请。退一步而言，假如法庭认为被告火炬公司对于房屋是否满足租赁用途也负有审核义务，则在装修、投产前办理环评系承租人的法定义务，得到环保部门批准才能实际装修，装修完成经环保部门验收才能实际投产。但本案原告从未办理过环评审批，也未提交过任何审批材料，责任应由其自己承担。即使法院认定合同系被告火炬公司违约导致房屋租赁目的无法实现，但被告火炬公司对于装修损失根据合同第六条第6款约定无需赔偿；拆装、搬迁费用是必然发生的费用，不属于损失；停工损失、停业损失、客户订单违约金、租金差额，属于间接损失不在赔偿范围内，且原告在未经过环评审批自行进行生产属于违法行为，违法行为产生的责任由原告自行承担；员工安置费、员工工资、解除劳动合同经济补偿金均属于间接损失，该损失也超出被告火炬公司可预见范围，应由原告承担；评估费系原告违约解除，应由其自行承担。被告星火公司辩称，诉争合同的出租方和承租方均要求解除合同，被告星火公司也同意解除合同。对于原告诉请的返还租金和承担违约责任，被告星火公司不是合同相对方，不予表态，被告星火公司在本次纠纷中也没有任何责任。诉争房屋系被告星火公司出租给被告火炬公司，出租时，被告星火公司有条件的同意被告火炬公司转租，必须符合产业政策，税收指标不低于30万元一亩，显然原告是不符合转租条件的。原告与被告火炬公司都有责任，原告作为承租人入住前应当了解当地政策，作为生产型企业应当知道投产前必须办理环评，在发现无法办理环评后应当及时寻求减少损失。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（企业入驻合同、补充协议、不动产登记信息、光盘、录音、财务凭证、律师函、上海索望化妆品有限公司工商信息、上海肃果机械公司及上海炫芳食品有限公司和上海遇骋科技有限公司工商内档资料、说明、104地块规定及回复、办事指南、政府信息公开告知书、交接单），本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据：1、原告提供的情况说明、入园申请报告，证明由于被告原因不能办理入园手续，原告告知暂停支付租金，并非恶意拖欠的事实。被告星火公司表示不清楚，被告火炬公司不予认可，认为没有被告火炬公司盖章同意，虽然签字的是被告火炬公司员工但该员工已经离职，无法核实。鉴于该证据有被告火炬公司员工签收，本院确认上述证据真实性。2、原告提供的责令停止生产通知、谈话记录，证明原告在2018年1月接到上海杭州湾经济技术开发有限公司的函件及约谈要求其停止生产的事实。被告火炬公司表示不清楚，被告星火公司对此无异议。鉴于被告星火公司对此没有异议，确认发送过，本院对该证据真实性予以采纳。3、原告提供的律师函及回函，证明因被告火炬公司原因暂停支付租金，原告没有违约行为的事实。被告火炬公司无异议，被告星火公司表示不清楚。鉴于函件一方为被告火炬公司，其对此无异议，本院对该证据予以采纳。4、原告提供的联名信，证明因为产业调整而非原告违约的原因搬离，被告火炬公司也承诺搬迁费的损失。被告火炬公司表示没有收到过，也不清楚，被告星火公司表示不清楚。鉴于原告无法提供送达证据，本院对此难以采纳。5、原告提供的承诺书，证明被告星火公司股东杭州湾公司以停水停电威胁，要求原告作出承诺的事实。被告火炬公司不予认可，被告星火公司无异议。鉴于被告星火公司无异议，本院予以采纳。6、原告提供的环保局文件，证明2015年星火开发区环评已经受到严格控制的事实。被告火炬公司表示其不知情，被告星火公司无异议。鉴于上述文件系原告申请信息公开后调取，本院对此予以采纳。7、原告提供的送货单、销售清单、发票、付费通知、协议书，证明原告已经在2018年7月5日搬离并产生相关费用。8、被告火炬公司提供的情况说明、劳动合同，证明被告火炬公司员工与原告存在私下交易的情况。原告对此不予认可，被告星火公司表示其不清楚。鉴于上述材料系被告火炬公司内部材料，本院难以确认其真实性。9、被告火炬公司提供的开发区介绍及投资流程，证明申请取得营业执照前首先需要取得环境评价。原告对此不予认可，被告星火公司无异议。鉴于系被告制作，没有证据证明交付原告，本院对此证据难以采纳。10、被告火炬公司提供的关于建设项目环评决定的公告及企业公示信息、信息公开告知书及批准文件，证明2017年6月30日前可以通过环评。原告对此不予认可，被告星火公司无异议。上述证据系被告火炬公司申请信息公开查询所得，本院对此予以采纳。11、原告提供的发票、收据、调解协议书等，两被告均不予认可，鉴于上述证据购买方为上海舞艺塑料制品有限公司而非本案原告，对上述证据真实性、关联性，本院均不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：诉争房屋登记权利人为被告星火公司，房屋用途为仓库堆栈。2016年8月5日，两被告签订《博济科技园与星联公司房屋租赁合同》约定，被告星火公司将阳明路1号8号楼、9号楼租赁给被告火炬公司。租赁期限自2016年9月1日至2021年9月30日。被告星火公司允许被告火炬公司在租赁期内将上述房产进行经营性转租。租户需符合星火开发区产业导向定位，且第三年起每年亩均产不低于30万/亩。上海市环境保护局沪环保评[2015]468号文件，言明严格控制涉案区域内污染因子。2017年6月13日，上海市环境保护局发函给奉贤区环保局：在你区明确星火开发区产业定位、完成规划环评、确保社会风险可控前，暂不考虑星火开发区建设项目开展环评工作。关于该信息，被告星火公司表示在6月左右知悉，并告知了被告火炬公司，被告火炬公司表示在9月底10月初得知该信息。2017年6月23日，原告（乙方）与被告火炬公司（甲方）签订《博济科技园企业入驻合同》约定，甲方同意将位于浦星公路阳明路1号8#楼101-B-1，合计建筑面积为1066平方米房屋租赁给乙方使用。乙方承诺所租赁物业仅作为办公、仓储用途，若入驻期内改作其他用途的，需事先书面报经甲方同意，乙方可开展的经营范围最终均以主管部门的审批为准。入驻期为4年，自2017年7月23日起至2021年7月22日止。装修期自2017年6月24日起至2017年7月23日止。房屋月综合管理费为25,917.20元（其中月租金为24,318.2元、月服务费为1,599元。租金每两年递增5%。租金服务费支付方式为半年一付，先付费后使用。签订合同当日内，乙方应向甲方支付首期款145,909.2元，入驻保证金24,318.2元、装修保证金5,000元，保证金用以担保乙方按照本合同条款约定履行合同，如乙方未履行合同义务，则该保证金甲方予以没收。甲方于2017年6月24日前，已将本合同约定物业交付给乙方。合同第六条第6款约定，入驻合同到期、提前终止或解除后，房屋内的装修设施均无偿归甲方所有。乙方有权在规定时间内将租赁场所内可移动设备、物品拆离、搬离该房屋，但应保证房屋结构、水电等管道、消防设施、地面、墙面等装修的完好，不得对房屋装修进行拆除，否则甲方有权要求乙方就破坏的装修部分进行恢复原状或赔偿。合同还约定甲方依据有关规定，对项目孵化过程进行监督、指导、协调、服务；应乙方请求，指导或协助乙方办理企业注册登记、银行开户和税务登记手续。乙方拖欠租金、服务费或水电通信等使用费累计超过1个月，视为违约，一方可书面通知另一方单方面解除合同，并要求对方按相当于2个月租金加服务费的金额支付违约金；给对方造成损失的，还应负责相应的赔偿责任。签订入驻合同后，乙方在3个月内须办理《工商注册》迁入本园区手续。合同第十二条第1款约定，甲乙双方应全面履行合同，任何一方不履行或不完全履行合同应负违约责任，如给对方造成损失，由责任方负责赔偿。嗣后，原告支付了首期房租145,909.2元及保证金24,318.2元。2017年，两被告签订《补充协议》约定，双方自2016年8月5日签订租赁合同，到2017年10月末，被告火炬公司共引进11家企业。鉴于已引进企业与奉贤区目前调整后的产业结构、定位不相匹配及存在消防隐患等因素，双方达成协议：从2017年11月1日起，对入租的11户企业进行梳理，符合产业结构条件的企业由被告星火公司与其重新签署租赁合同，同时该企业与被告火炬公司签署终止租赁协议。对不符合产业结构条件的企业予以清退，该部分提前解约的客户由被告火炬公司具体洽谈解约事项，由此产生的违约赔偿责任由被告火炬公司承担。2018年1月，上海杭州湾经济技术开发有限公司向原告发送《责令停止生产的通知》言明，开发区于2018年1月23日对原告单位进行现场检查，发现原告在环境影响评价未经环保审批部门批准前，从事生产作业。要求在未取得环境影响评价审批意见前，不得从事生产作业。2018年4月1日，被告火炬公司委托律师致函原告，由于原告未按时缴纳租金及水电费，被告火炬公司要求解除合同。2018年8月2日，原告收到上海市奉贤区海湾镇生态环境综合治理工作指挥部发出的《约谈通知书》言明，根据“五违”整治、环保整治等总体要求，通知原告法定代表人于2018年8月4日接受约谈。同年9月10日，上述工作指挥部再次发送原告《责令停产告知书》言明，原告项目须依法向环保部门报批环境影响评价文件，并得到环保部门审查批准后方可开工建设。现原告未办理环保手续即投入生产和使用，应立即停产，如果在环保手续办理齐全前继续生产或使用的，相关部门将采取强制性措施（包括但不限于强制停电、强制停水、行政处罚等）。2018年8月10日，被告火炬公司再次委托律师致函原告，告知合同已经于2018年4月1日解除，环评申请的责任人为原告，原告不应将自身责任转移到出租方身上，要求原告支付拖欠费用。2018年8月20日，原告及其他承租人与被告火炬公司、杭州湾公司进行洽谈。两被告均表示，要求原告提供损失清单，责任分摊。被告火炬公司表示“我倒建议你这样子跟舞豪这样的，你可以搬到那边去，因为你肯定会走。然后这边呢比如说截止到7月10日，你哪天走我算到哪天。”之后，被告火炬公司强调舞豪真的搬走了，他的租金计算到7月10日。对于租金问题，原告等表示“你们员工也和我们说这边厂房可能要搬，年前开发区也找了每家每户去约谈，这种情况发生后我们水电费房租就没交了，不是我们不交是你们没有叫我们交”。被告律师表示“给你们传递一个信息，就是政府这边说是要搬走，但没有准确的。”2019年1月9日，原、被告签订《验收交接单》，被告火炬公司要求原告整改。1月12日，原告整改完毕，被告接收。还查明，根据调取的工商内档资料显示：被告星火公司阳明路1号9幢6层房屋分割成1001室至3000室，将8幢3层分割成89间房屋，租借给注册公司做办公使用。由被告星火公司与企业签订租赁合同。诉讼过程中，本院根据原告申请委托上海沪港建设咨询有限公司对本案原告装修造价进行司法审价。其结论为：1、非争议项装饰部分637,570.44元、安装部分55,684.73元；2、争议项52,000元，合计745,255.17元。对上述报告，原告没有异议。被告火炬公司认为：1、本案套用定额错误，本案套用《上海市建筑和装饰工程预算定额（2000）》、《上海市安装工程预算定额（2000）》，但《上海市建筑和装饰工程预算定额（SH01-31-2016）》、《上海市安装工程预算定额（SH02-31-2016）》已经于2017年6月1日起施行，应适用新的定额标准；2、非争议项目及争议项目中均包含了设备安装运输费、部分工人协商补偿金，上述费用不应在造价鉴定范围内，且依据不充分；3、现场勘查未见强电部分动力配电箱、电缆、弱电摄录一体机、PVC地板等；4、对于阁楼金属构件部分存在重复计算；5、铝合金窗系被告安装并非原告。被告星火公司要求提供施工合同、付款依据、施工竣工日期等。本院通知鉴定人到庭质证，其回复：1、关于定额问题，装修合同签订于2016定额执行前，且定额刚发布时，两个定额标准可以并用一段时间，且鉴定时所作会议纪要，被告虽然没有确定但也没有提出其他问题，所以适用2000定额标准；2、机械设备运输费属于装修范畴内的，套用的定额不包含机器设备的运输，故单列计算，而工人协商补偿金作为争议项目列入；3、提供现场勘查图片，证明确实存在上述设备；4、不存在重复计算平台与阁楼系不同项目。5、鉴定系根据现场情况及原告提供资料，依据相关计算依据作出。对于上述报告，本院认为，由于鉴定会商纪要签订时，两被告对于适用2000定额标准未给予确认，且2016定额标准已然开始执行，故要求鉴定机构重新以2016定额标准出具补充意见，其意见为：1、非争议项装饰部分605,756.05元、安装部分79,374.99元；2、争议项52,000元，合计737,131.04元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告火炬公司签订的《企业入驻合同》系双方真实意思表示，合法有效。本案争议焦点在于谁的违约行为造成合同无法履行，原告未缴纳租金及水电费是否属于行使其抗辩权。根据相关法律规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。故作为出租人而言，提供适租房屋系其主要义务，对于承租人而言，缴纳租金等费用系其主要义务。根据庭审查明事实，诉争房屋用途系仓库堆栈，且自2017年6月13日诉争房屋所在地区环评暂无法办理，至今未能办理。存在上述情况，原告作为生产型企业，必然存在使用障碍，事实上自2017年11月1日始被告星火公司即要求被告火炬公司对不符合条件的承租户予以清理，于原告而言被告火炬公司作为出租人自始即未尽其适租义务，原告可以提出暂缓支付租金等费用予以抗辩。鉴于原告的合同目的已然无法达到，其可以要求解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于合同解除时间，虽然被告火炬公司在2018年4月1日致函原告要求解除合同，但原告立即提出异议，双方就合同解除未达成一致合意，直至2018年7月10日，被告火炬公司确认原告已经搬离，租金计算至该时间为止，故本院确认双方合同自2018年7月10日解除。对于原告主张被告退还保证金的请求，于法无悖，本院予以支持。对于原告要求被告支付损失的请求，本院逐项予以分析：1、评估损失。评估报告中装修及安装损失，本院认为虽然合同第六条明确合同解除后，由被告火炬公司无偿取得。但上述合同系被告火炬公司提供，且目前合同解除原因，系被告火炬公司未提供适租房屋导致，适用该条，对原告不公，故对于原告要求被告火炬公司赔偿损失的请求本院予以支持。参照评估报告，对于被告火炬公司存在异议的机械设备运输费143,600元即设备搬入诉争房屋安装产生费用，合同履行原告搬入诉争房屋必然会产生上述损失，该费用并非被告火炬公司违约所导致，故对此费用本院不予支持。对于争议项及非争议项中工人协商补偿金共计66,950元，该部分费用被告均未予认可，且原告提供证据尚不充分，亦非本院委托对于装修工程造价进行鉴定的范畴，本院对该部分费用均不予采纳。对被告提及现场未见部分设备及重复计算部分，鉴定人已经提供相应设施存在的图片，本院予以采纳。综上，原告装修损失为526,581.04元，装修残值损失为399,323.94元。2、评估费，本院依鉴定人收取费用为准为22,200元。综上，本院确认原告损失为421,523.94元。对于上述损失，虽然由于出租人未提供适租房屋，但承租人也负有审查义务，故本院酌情确定出租人承担80%的责任，为337，219.15元。原告还主张，被告星火公司承担共同赔偿的责任，但被告星火公司并非租赁合同相对方，原告要求其承担相应责任，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项之规定，判决如下：一、确认原告上海舞豪橡塑工贸有限公司与被告苏州火炬创新创业孵化管理有限公司于2017年6月23日签订的《企业入驻合同》于2018年7月10日解除；二、被告苏州火炬创新创业孵化管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海舞豪橡塑工贸有限公司保证金24,318.2元；三、被告苏州火炬创新创业孵化管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海舞豪橡塑工贸有限公司损失337,219.15元；四、驳回原告上海舞豪橡塑工贸有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币12,236元，诉讼保全费4,366元，合计16,602元，由原告上海舞豪橡塑工贸有限公司负担9,021元，被告苏州火炬创新创业孵化管理有限公司负担7,581元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 慧审 判 员  屠朝辉人民陪审员  季 国二〇一九年九月三十日书 记 员  陈婉青附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。