安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0103民初5659号 原告：安徽省蓝馨物业管理有限责任公司，住所地安徽省合肥市庐阳区阜阳北路901号云顶雅苑1号楼物管109室，统一社会信用代码91340100758543172D（1-1）。 法定代表人：朱翊兴，总经理。 委托诉讼代理人：戴耀军，上海建委（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马晴雪，上海建委（合肥）律师事务所律师。 被告：周代存，男，1968年11月28日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 原告安徽省蓝馨物业管理有限责任公司（以下简称蓝馨物业公司）与被告周代存物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告蓝馨物业公司的委托诉讼代理人戴耀军及被告周代存到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蓝馨物业公司向本院提出诉讼请求：1、周代存立即支付2012年6月1日至2016年12月31日期间的物业费2932元，违约金322.5元（违约金自2017年1月1日按年利率6%暂计算至2018年11月1日，之后计算至款清时止）；2、周代存承担本案诉讼费用。事实与理由：皖能合肥发电有限公司作为建设单位于2012年6月1日选聘蓝馨物业公司为其建设的湖畔家园小区提供物业服务，双方签订《物业委托服务协议》，后又于2014年1月1日续签了《物业委托服务协议》。2015年12月28日，小区业委会继续选聘蓝馨物业公司为小区提供物业服务。蓝馨物业公司服务至2016年12月31日撤出小区。蓝馨物业公司在服务期限内履行了合同中所约定的义务，周代存作为业主应当依约履行按时交纳物业费的义务，然而经蓝馨物业公司多次催告，周代存至今仍拖欠物业服务费。周代存逾期交纳物业费的行为，已经严重侵犯了蓝馨物业公司的合法权益，蓝馨物业公司因此诉至法院。 周代存辩称：其在2012年发现房屋顶楼渗漏，向蓝馨物业公司反映未予处理，其只能自行维修。蓝馨物业公司小区公共环境较差，安保管理不善，导致其电瓶车电瓶被盗、汽车被划。2014年年底起已将房屋过户至他人。 本院查明：周代存原系合肥市庐阳区湖畔家园小区12幢605室业主，房屋建筑面积为106.63平方米，房屋类型系多层，于2014年11月28日将该房产变更登记至他人名下。2012年6月1日，蓝馨物业公司与湖畔家园小区建设单位皖能合肥发电有限公司签订《物业委托服务协议》，合同约定选聘蓝馨物业公司对湖畔家园小区提供前期物业服务管理服务。合同期限自2012年6月1日起至2013年12月31日止。物业服务管理事项有：1、房屋建筑共用部位的养护和管理；2、房屋建筑本体共用设施设备的养护、运行和管理；3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修养护和管理；4、公共绿地、花木、建筑小品、文体设施等的养护与管理；5、附属配套建筑和设施维修、养护和管理；6、公共环境卫生；7、交通与车辆停放秩序的管理；8、负责小区治安管理，配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视、门岗值勤实行24小时值班制度，维持公共秩序等小区安全工作；9、管理开发建设单位移交的物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料等。物业的综合服务费由蓝馨物业公司向业主或物业使用人提供服务后每半年收取一次，按一费制收费，建筑面积：多层每月0.5元/㎡，小高层每月0.93元/㎡。对业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，蓝馨物业公司从逾期之日起按应缴费用的万分之五/日加收滞纳金。 2014年1月1日，蓝馨物业公司再次就涉案小区物业服务与皖能合肥发电有限公司签订《物业委托服务协议》，合同期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止。 2014年12月16日，蓝馨物业公司与湖畔家园业主委员会签订《物业委托服务合同》，合同约定选聘蓝馨物业公司对湖畔家园小区提供物业服务管理服务。合同期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止。物业服务管理事项同皖能合肥发电有限公司与蓝馨物业公司签订的《物业委托服务协议》约定。物业的综合服务费由蓝馨物业公司向业主或物业使用人提供服务后每半年收取一次，按一费制收费，建筑面积：多层每月0.5元/㎡，小高层每月0.93元/㎡。对业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，蓝馨物业公司从逾期之日起按应缴费用的万分之五/日加收滞纳金。 2015年12月28日，蓝馨物业公司与湖畔家园业主委员会签订《物业委托服务合同》，合同期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止。 蓝馨物业公司自2012年6月1日起为湖畔家园小区提供物业服务至2016年12月31日。周代存自2012年6月1日起拒绝交纳物业费。蓝馨物业公司向周代存催要未果诉至法院，要求判如所请。 另查明：物价部门核准蓝馨物业公司在湖畔家园住宅小区物业服务费执行一费制，无电梯住宅综合服务费为0.5元/每平方米/月，有电梯住宅综合服务费为0.93元/每平方米/月。 本院认为：蓝馨物业公司与湖畔家园小区建设单位及业主委员会签订的《物业委托服务协议》、《物业委托服务合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对湖畔家园小区业主具有法律约束力。蓝馨物业公司为湖畔家园小区提供了物业服务，周代存作为业主，应当及时主动向蓝馨物业公司交纳物业服务费。物业费的收取是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应物业费，客观上会影响物业公司的服务水平和服务质量。周代存自2012年6月1日起未交物业费，应对其未交物业费理由的正当性、合理性承担举证责任。周代存抗辩其不交物业费的理由是蓝馨物业公司未尽到合同义务，即使蓝馨物业公司存在不完全履行物业服务义务的行为，周代存可以请求该公司承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能拒交物业费，故本院对周代存的上述抗辩不予采信。周代存应向蓝馨物业公司交纳其拖欠的2012年6月1日至2014年11月28日期间的物业费1546元（0.5元/平方米/月×106.63平方米×29个月）。鉴于本院已在其他案件中认定蓝馨物业公司的物业服务存在瑕疵，故对于蓝馨物业公司主张违约金的诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告周代存于本判决生效之日起十日内向原告安徽省蓝馨物业管理有限责任公司交纳物业管理服务费1546元（自2012年6月1日计算至2014年11月28日）； 二、驳回原告安徽省蓝馨物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为25元，由被告周代存负担。 本判决为终审判决。 审判员  陆翠玲 二〇一九年九月十六日 书记员  王子悦 附：本判决适用的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。