成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初7162号 原告:张念洪,男,1981年1月28日出生,汉族，住四川省彭州市。 原告：钟小利，女，1982年12月5日出生，汉族，住四川省彭州市。 被告:南京乐伽商业管理有限公司。住所地：南京市建邺区白龙江东街22号艺树家工场项目1801室。 法定代表人：姜千，董事长。 原告张念洪、钟小利与被告南京乐伽商业管理有限公司（以下简称“南京乐伽公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张念洪、钟小利到庭参加诉讼。被告南京乐伽公司经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 张念洪、钟小利向本院提出诉讼请求：1、判令解除张念洪、钟小利与南京乐伽公司之间签订的《房屋出租委托代理合同》；2、判令南京乐伽公司支付张念洪、钟小利未收到的房屋租金合计21600元；3、判令南京乐伽公司立即向张念洪、钟小利支付违约金合计6480元；4、本案诉讼费由南京乐伽公司承担。事实与理由：张念洪、钟小利于2019年5月28日与南京乐伽公司签订了《房屋出租委托代理合同》（合同号：ＬＪＳＦＥ040001787）,将位于四川省成都市双流区房屋，委托南京乐伽公司代理出租。合同约定，南京乐伽公司应于每月12日向张念洪、钟小利支付每月房屋租金1800元。合同签订当月向张念洪、钟小利支付押金1800元，空置期45天，应于2019年7月12日向张念洪、钟小利支付第一次租金1800元，往后每月12日向张念洪、钟小利支付当月房租1800元。2019年5月28日，贺皓与承租人兰雨润签订房屋租赁合同，后兰雨润向贺皓个人支付7个月房屋租金加押金共计12800元（租金：1600／月，押金：1600元）。2019年7月12日，南京乐伽公司未按照《房屋出租委托代理合同》约定定期支付张念洪、钟小利当月房屋租金。张念洪、钟小利多次催收均无果。南京乐伽公司分别于7月21日、8月7日在其微信公众号发布公告称，由于其经营不善，无力履行合同。若房东、承租人要求解除与其签订的房屋租赁合同，南京乐伽公司无条件同意，并放弃追究房东及承租人因提前解除房屋租赁合同而产生的责任。张念洪、钟小利在第一时间将此公告转发给兰雨润。张念洪、钟小利认为南京乐伽公司在没有履行自己义务，而且构成违约事实的情况下。张念洪、钟小利与南京乐伽公司签订的《房屋出租委托代理合同》应该立即失效。南京乐伽公司也无权再继续将张念洪、钟小利的房屋出租给兰雨润。因此也希望兰雨润与南京乐伽公司解除租赁关系，归还张念洪、钟小利房屋使用权。兰雨润因此所受损失，应该由兰雨润通过法律途径获得赔偿。另外，张念洪、钟小利认为南京乐伽公司存在商务欺诈行为，为维护自身合法权益，故提起诉讼。 南京乐伽公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：张念洪与钟小利系夫妻，共同共有位于西××街道××路××“××光空港国际城××”××单元××楼××号房屋建筑面积为38.81平方米。2019年5月28日，张念洪与南京乐伽公司签订了一份《房屋出租委托代理合同》，约定张念洪、钟小利将上述房屋出租给南京乐伽公司,面积为38.81平方米；出租代理期自2019年5月28日至2022年7月10日，共计36个月45天。张念洪、钟小利应于2019年5月28日前将房屋交付给南京乐伽公司，房屋经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成；自张念洪、钟小利交付房屋起至2019年7月11日止为空置期，空置期为45天，此期间内南京乐伽公司不承担房租，但承担空置期期间产生的其他费用（如：物业、水电等）。第一次房租及其他费用在空置期结束后支付；张念洪、钟小利交付房屋时，南京乐伽公司垫付押金（1个月租金）1800元，出租委托代理期届满或合同解除后，押金除抵扣由南京乐伽公司或承租方承担的费用、租金及违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还南京乐伽公司；租金标准为1800元／月,南京乐伽公司将收取的租金按约定划入张念洪指定账户，支付方式为月付，第一次支付房租时间为2019年7月12日，第二次支付房租时间为2019年8月12日（根据付款形式依次类推）；出租代理期内，南京乐伽公司应按约定支付房租，如逾期张念洪、钟小利致电4008926606后，超过7天南京乐伽公司仍未支付房租，应按照日租金标准向张念洪、钟小利支付滞纳金（法定节假日，法定休息日及公司正常假期除外）；出租代理期内南京乐伽单方提前解除合同的，构成违约，须按月租金1倍的标准向张念洪、钟小利支付违约金。同日，张念洪出具一份《授权委托书》，载明张念洪、钟小利委托南京乐伽公司办理案涉房屋的出租事宜。同日，张念洪还出具一份《收条》，载明收到南京乐伽公司垫付的案涉房屋的押金1800元。 同时查明，2019年5月28日，案外人贺皓与兰雨润通过中介公司居间签订了一份《房屋租赁合同》，约定贺皓将案涉房屋出租给兰玉润，租赁期共12个月，自2019年5月28日起至2020年5月27日止；该房屋每月租金为1600元，租金总额为11200元；租金每7个月交付一次，兰玉润向贺皓第一次交付的租金为11200元，在本合同签订7日内付清，第二次起租金提前15日付清，兰玉润须在本合同签订之时交付贺皓押金1600元。同日，贺皓出具一份《收条》,载明：贺皓收到兰玉润空港国际城7期3-1-411房屋7个月租金，共计11200元，押金1600元。 还查明，2019年8月7日，南京乐伽公司通过微信公众号“乐伽公寓”发出公告一份，载明：因公司经营不善，无力履行合同，目前南京乐伽公司已停止经营，关闭所有业务，员工大量离职，没有经营收入，无法偿还客户欠款。按照非南京地区的在房屋所在地城市、南京区域的在各行政区内管辖原则，在房屋所在地所属地域协调处理。凡房东、房客自愿达成和解协议的，南京乐伽公司无条件予以认可，无须再通知南京乐伽公司，原房屋租赁合同即时终止作废，不再履行；房东、房客保留依法依约追究南京乐伽公司违约、赔偿损失等法律责任的权利。鉴于南京乐伽公司已无能力履行与房东、房客签订的房屋租赁合同，对房东、房客同时要求解除与南京乐伽公司签订的房屋租赁合同的，南京乐伽公司无条件同意，并放弃追究房东、房客因提前接触处房屋租赁合同而产生的责任。南京乐伽公司仍承担因不能履约而产生的违约、赔偿损失等法律责任。自本公告发出之日起即视为通知所有房东、房客，不再另行送达书面通知等。 上述事实，有当事人身份信息、结婚证、商品房买卖合同摘要、房屋出租委托代理合同、授权委托书、房屋租赁合同、收条、公告以及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，2019年5月28日张念洪、钟小利与南京乐伽公司签订的《房屋出租委托代理合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，双方均应按约全面履行。本案的争议焦点为：1.双方的《房屋出租委托代理合同》的性质为委托合同还是房屋租赁合同；2.张念洪、钟小利的各项诉请能否得到支持。 一、关于案涉《房屋出租委托代理合同》性质的问题 根据合同法的相关规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，受托人因处理委托事务而产生的法律后果由委托人承担，包括受托人处理委托事务所获得的权利与产生的义务等。但从本案合同双方约定的内容来看，张念洪、钟小利的主要义务是按照约定将案涉房屋交付南京乐伽公司，而南京乐伽公司最主要的义务是按固定期限向张念洪、钟小利支付固定数额的租金，因此根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”和第二百一十三条“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”之规定，案涉合同约定的内容属于租赁合同的权利义务内容，符合租赁的法律关系特征，因此，双方之间并不是真正意义上的委托合同关系，而是围绕案涉房屋建立的租赁法律关系。 二、关于张念洪、钟小利的各项诉请能否得到支持的问题 因南京乐伽公司发出关闭公司所有业务的公告，以实际行为明确表明无力履行合同义务，且已下落不明，因此根据法律规定，张念洪、钟小利可以行使合同解除权，对其诉请要求解除《房屋出租委托代理合同》，本院予以支持，故双方的《房屋出租委托代理合同》于本案起诉书副本送达南京乐伽公司之日（2019年12月13日）起解除。对于2019年5月28日至合同解除之日（2019年12月13日）的租金11729.03元（1800元/月×6个月16天），南京乐伽公司应当支付给张念洪、钟小利。张念洪、钟小利还主张2019年12月14日至2020年5月27日的租金损失，主要理由为案涉房屋已转租给案外人兰雨润，并已将案涉房屋实际交付，租期至2020年5月27日止。本院认为，双方合同解除之后，案涉房屋的实际占有人并非南京乐伽公司，而是案外人兰雨润，故此后的房屋占有使用费张念洪、钟小利应向房屋实际占有人主张为宜。因此对于张念洪、钟小利要求南京乐伽公司支付租金的诉讼请求在11729.03元范围内予以支持。 关于张念洪、钟小利主张的违约金6480元（主张欠付租金21600元×30%）。本院认为，根据合同约定：出租代理期限内南京乐伽公司单方提前解除合同的，构成违约，须按月租金1倍的标准向张念洪、钟小利支付违约金。在张念洪、钟小利没有任何违约行为的情况下，南京乐伽公司在合同履行期限内单方发出公告，以自己的行为表示不再履行合同义务，虽不能直接发生解除合同的效力，但实为提前解除合同的违约行为，因此对于张念洪、钟小利的违约金请求予以支持，但违约金的金额按照上述合同约定应当为1800元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告张念洪、钟小利与被告南京乐伽商业管理有限公司于2019年5月28日签订的《南京乐伽商业管理有限公司租赁合同》于2019年12月13日解除； 二、被告南京乐伽商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张念洪、钟小利租金11729.03元； 三、被告南京乐伽商业管理有限公司与本判决生效之日起十日内支付原告张念洪、钟小利违约金1800元； 四、驳回原告张念洪、钟小利的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费502元,公告费300元，后续裁判文书公告费300元，均由被告南京乐伽商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  王 璇 人民陪审员  倪仕琼 人民陪审员  张美跃 二〇二〇年五月二十一日 法官 助理  龚玉洁 书 记 员  盛 娇