北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初63728号原告（反诉被告）：北京鸿禧嘉德文化有限公司，住所地北京市朝阳区将台乡。法定代表人：薛培贤，董事长。委托诉讼代理人：王宏涛，北京罗杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王圣飞，北京市高界律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴丹，男，1982年10月14日出生，回族，北京灵动星空体育文化发展有限公司经理，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：金丹，男，北京灵动星空体育文化发展有限公司总经理。委托诉讼代理人：齐瀚，北京隆义增峰律师事务所律师。原告（反诉被告）北京鸿禧嘉德文化有限公司（以下简称嘉德公司）与被告（反诉原告）吴丹租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。嘉德公司委托诉讼代理人王宏涛、王圣飞，吴丹委托诉讼代理人金丹、齐瀚，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉德公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《贝晶国际马球俱乐部项目承租意向书》；2.被告给付原告租金共计410万元（其中2017年1月至12月租金尾款110万元，2018年1月至12月租金200万元，2019年1月至6月租金100万元）；3.被告承担本案保全保险费。事实和理由：2016年9月24日，我公司与吴丹签订《贝晶国际马球俱乐部项目承租意向书》，并共同约定承租房产为朝阳区贝晶国际马球俱乐部项目中的X亩场地；承租场地由吴丹经营体育文化活动及足球；租赁期限为2017年1月1日至2021年12月31日止，场地年租金为200万元；吴丹须于签署确认本意向书后7日内以转账方式支付订金30万元，2017年租金尾款在2017年1月10日前付清。上述合同签订后，吴丹分别于2016年9月26日和2017年1月9日通过银行转账方式向我公司支付了租金30万和60万元，我公司向其履行了场地交付义务，吴丹随后自2016年9月使用涉案租赁场地至2019年6月。我公司认为，依法成立的合同在当事人之间具有法律约束力，吴丹理应向我公司履行租金支付义务，为维护自身合法权益，我公司诉至法院，请求予以支持。吴丹辩称，双方签订的《贝晶国际马球俱乐部项目承租意向书》应属无效，因为嘉德公司没有出租涉案场地的主体资格，不享有土地的使用权。由于合同无效，所以剩余租金并未产生，所以不同意向其支付剩余租金。不同意嘉德公司关于支付保全保险费的请求，应由其自行承担。吴丹向本院提出反诉请求：1.确认双方签订的《贝晶国际马球俱乐部项目承租意向书》无效；2.嘉德公司返还我已支付的意向款90万元。事实和理由：双方未形成合法有效的租赁关系，在双方签订《贝晶国际马球俱乐部项目承租意向书》后，因在案涉园区内的上访、投诉、打架等诸多事端，导致我并未实际使用案涉场地，并且我在不知详情的情况下，向嘉德公司转账60万元，且案外人北京某某通用航空有限公司（以下简称某某公司）拒绝我进驻场地。2017年7月，某某公司张贴告示，称园区内所有设施的管理、使用权均属于该公司，各方不得向任何第三方支付费用，以免遭受损失，由于嘉德公司无任何合法占有、使用、转租的权利，因此其无权处分的行为应属无效，故我提起反诉，请求法院支持我的反诉请求。嘉德公司就吴丹反诉辩称，不同意吴丹的反诉请求。涉案合同依法成立并且有效，其主张合同无效但没有提供相应的法律依据，我公司已向吴丹交付了场地，其有义务支付全部的合同款项。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：嘉德公司原名称为“环铁国学艺术（北京）有限公司”，后于2016年4月9日经核准，变更为现名称。嘉德公司原法定代表人为薛培顺，后变更为薛培贤。2016年9月24日，嘉德公司作为出租方（甲方）与吴丹作为承租方（乙方）签订《贝晶国际马球俱乐部项目承租意向书》（以下简称涉案意向书），约定：承租房产为北京市朝阳区酒仙桥北路环铁里的贝晶国际马球俱乐部项目中的X亩场地（以下简称涉案场地）；租赁用途为承租场地提供乙方经营体育文化活动及足球类使用；租赁期限为2017年1月1日至2021年12月31日止，场地年租金为200万元；免租期自意向签订之日起到2016年12月31日止，免租期内乙方无需交付租金；吴丹须于签署确认本意向书后7日内以转账方式支付订金30万元；自2017年1月1日起，此订金自动冲抵当年租金，剩余租金乙方应在2017年1月1日起10日内付齐尾款17万元。2016年9月26日，吴丹向嘉德公司转账30万元。2017年1月9日，吴丹向嘉德公司转账60万元（业务回单“摘要”一栏显示为租金）。另查，涉案场地位于北京市朝阳区将台大环内。北京市朝阳将台乡农工商总公司（以下简称将台农工商公司）曾就北京市朝阳区将台大环内约410亩土地使用问题，以合同纠纷将北京琼华文化发展有限公司（以下简称琼华公司）诉至本院，请求确认双方于2010年10月23日签订的《联营协议书》无效，并要求琼华公司拆除违法建筑后交还土地、支付使用费等。本院经审理于2015年11月6日作出（2015）朝民初字第12716号民事判决（以下简称12716号判决），查明内容包括：2010年10月23日，将台农工商公司（甲方）与琼华公司（乙方）签订《联营协议书》，约定甲方将位于将台大环内现大山子仓储项目用地410亩，以租赁方式作为双方合作经营共同发展文化体育产业的投入，乙方文化体育产业发展所需资金作为投入，联营期限自2011年1月1日至2060年12月31日等；涉案土地为北京市朝阳区将台乡某某房村集体所有的土地，土地规划用途为农业用地；琼华公司接收该案的涉案土地及地上建筑物后，在涉案土地西侧开办了贝晶国际马球俱乐部，建设了马场、会所、公寓楼、物业楼以及其他建筑物，并在东侧场地原有建筑物基础上进行了相应的改建或扩建；在此基础上，本院判决：一、确认将台农工商公司与被告琼华公司之间的《联营协议书》无效；二、琼华公司应将《联营协议书》项下土地上西侧部分（贝晶国际马球俱乐部，占地面积约274亩）的房屋及相关附属设施拆除，并将该部分土地返还将台农工商公司；三、琼华公司应将《联营协议书》项下土地上东侧部分（占地面积约136亩）腾空并返还将台农工商公司；四、琼华公司支付将台农工商公司2009年10月至2015年10月期间的使用费4000万元（已酌减），并按每日2.5万元（已酌减）的标准向将台农工商公司支付2015年11月起至实际腾退之日期间的使用费。该判决已生效。另，嘉德公司为申请财产保全支付保全保险费10250元。对有争议的证据和事实，本院认定如下：嘉德公司主张其作为甲方曾于2016年1月18日与琼华公司作为乙方签订《委托协议》，约定琼华公司将位于北京市朝阳区将台大环内大山子仓储项目用地410亩及所有地上物的经营权转让给嘉德公司。嘉德公司就其主张提交《委托协议》，载明：1.甲方以大山子项目的最终实际经营方和承租人的身份委托乙方以转委托或者共同合作的方式协调寻找第三方与将台农工商公司最终签订涉及大山子项目的《房屋使用合同》或《联营协议书》；2.自前述相关合同签订之日起，甲方即为大山子项目上的土地及其地上物和附属设施的承租人和使用权人，并有权以其名义与相关商户签订经营租赁合同；3.甲方自行承担费用并实际支付或最终支付大山子项目向将台农工商公司交纳的使用费或租金；4.乙方及其寻找的第三方应尽可能协调将台农工商公司向甲方出具正式发票并提供合同签约文本等。吴丹主张其对《委托协议》的真实性不予认可，并主张与本案无关。嘉德公司提交琼华公司作为甲方与某某公司作为乙方于2016年1月19日签订的《协议》，载明“经双方同意于2016年1月重新签订协议，为了保证项目安全，甲方同意由乙方与农工商公司重新签订租赁协议时用乙方公司代表甲方签署。双方友好达成如下协议：1.甲方同意乙方与农工商公司签订新的土地租赁协议，及完善项目的相关政府文件，租赁协议产生的租金、相关费用等均由甲方承担，如此协议签订后在此协议内产生的所有债权债务及风险均由甲方承担，项目所有权为甲方所有，甲方负责一切管理经营。乙方不予承担债权债务及所有风险。2.乙方与农工商总公司签订土地租赁协议后，乙方认同甲方（北京中马贝晶国际马球俱乐部有限公司）延续开展所有经营。甲方经营项目对外所有债权债务全部责任均由甲方自行承担，均与乙方无关。同时，甲方不得在此项目上行使有损于乙方利益之行为。3.协议签订后，甲方保证按时交纳租金，如因租金未能及时交纳产生的一切法律后果均由甲方承担。”吴丹主张其对《协议》的真实性不予认可，因为其不清楚该协议是否实际履行。嘉德公司主张其向将台农工商公司支付了2017年度的租金，将台农工商公司向其开具了发票。嘉德公司就此提交将台农工商公司提交的发票5张（每张发票金额均为100万元，备注处显示“北京某某通用航空有限公司交来2016年8月1日至2017年1月31日租金”）。吴丹对发票的真实性予以认可，但称根据发票的备注看，实际的租金交付主体是某某公司，嘉德公司只是代某某公司收取发票的主体。吴丹主张12716号判决生效后，涉案场地全部移交给将台农工商公司，之后将台农工商公司、某某公司和琼华公司三方于2016年7月27日签订《协议书》，涉案场地由将台农工商公司另行出租给某某公司，某某公司又授权北京荣创天恒环境工程技术有限公司（以下简称荣创公司）实际经营。某某公司在园区贴出通知租户不应当将租金再交付给其他人，而是应当将租金全部交付给荣创公司，基于此原因，吴丹所经营的北京灵动星空体育文化发展有限公司（以下简称灵动公司）作为承租方（乙方）与荣创公司作为出租方（甲方）于2018年3月签订了《某某国际体育文化产业区项目合同书》（以下简称某某项目合同），签订某某项目合同后，灵动公司向荣创公司交纳了2018年3月至涉案场地被腾退前的所有租金。吴丹提交将台农工商公司、某某公司和琼华公司三方于2016年7月27日签订的《协议书》（将台农工商公司为甲方，琼华公司为乙方，某某公司为丙方），载明“本协议书签订之日，乙方将《联营协议书》项下所包含的土地、该土地上的所有的地上建筑物及所有的设施、设备等全部无条件移交甲方，由甲方无偿收回。该《联营协议书》项下土地上的所有建筑物、设施、设备、物品的所有权及相关权益均归甲方所有。”另吴丹提交将台农工商公司（甲方）与某某公司（乙方）于当日签订的《房屋使用合同》，约定：合同标的物位置为“北京市朝阳区酒仙桥大环内”，合同标的物内容为“现位于北京市朝阳区酒仙桥大环内土地上的建筑物及全部建筑设施，现有建筑面积约为139424.578平方米”；合同期限为2016年8月1日至2036年7月31日；使用费为第一年1025万元，此后每3年递增5%；合同标的物用途为“马球文化、艺术、体育等配套服务”。嘉德公司对上述《协议书》、《房屋使用合同》的真实性均予以认可，不认可证明目的。吴丹就其主张提交某某项目合同，约定租赁期限为2018年4月1日至2028年8月1日，年租金为130万元，自第5年开始年租金变更为150万元，此后每两年递增一次，递增幅度为8%。嘉德公司对某某项目合同的真实性予以认可，不认可证明目的。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据生效判决，涉案场地所在区域属于北京市朝阳区将台乡某某房村集体所有的土地，土地规划用途为农业用地且无证据显示租赁房屋经建设规划及工程审批，所以涉案场地应属于违法建筑。此外，将台农工商公司、某某公司和琼华公司三方于2016年7月27日签订的《协议书》中，已明确约定将《联营协议书》项下所包含的土地、该土地上的所有的地上建筑物及所有的设施、设备等全部无条件移交于将台农工商公司，该《联营协议书》项下土地上的所有建筑物、设施、设备、物品的所有权及相关权益均归将台农工商公司所有，故琼华公司自2016年7月27日后不享有涉案场地的经营权利，嘉德公司以琼华公司对其出具的《委托协议》为依据对外出租涉案场地的行为于法无据。综上，嘉德公司与吴丹所签之涉案意向书应属无效合同，嘉德公司关于解除涉案意向书的请求于法无据，本院不予支持。另，嘉德公司不具备要求吴丹向其支付此期间占有使用费的请求权基础，本院对其要求吴丹支付410万元租金的请求不予支持，并对吴丹要求嘉德公司返还已支付90万元意向款的反诉请求予以支持。嘉德公司要求吴丹支付保全保险费的请求于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认北京鸿禧嘉德文化有限公司与吴丹于2016年9月24日签订的《贝晶国际马球俱乐部项目承租意向书》无效；二、北京鸿禧嘉德文化有限公司于本判决生效之日起十日内向吴丹返还意向款90万元；三、驳回北京鸿禧嘉德文化有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费39600元，由北京鸿禧嘉德文化有限公司负担（已交纳）。反诉案件受理费6400元，由北京鸿禧嘉德文化有限公司负担（自判决生效之日起七日内交纳）。保全费5000元，由北京鸿禧嘉德文化有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  白星晖二〇二〇年十一月三十日书记员  丁 楠