北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0118民初7031号原告：山东石大科技集团有限公司，住所地山东省东营市东营区北二路能源巷1号。统一社会信用代码91370500164720901N。法定代表人：尤廷秀，董事长。委托诉讼代理人：佟金颖，北京市康达律师事务所律师。被告：北京市金通世纪房地产开发有限公司，住所地北京市密云区经济开发区西统路8号西田各庄镇政府办公楼508室—288。统一社会信用代码91110228700244372A。法定代表人：赵刚，总经理。委托诉讼代理人：邱嘉煜，北京深石律师事务所律师。被告：北京中科天成投资有限公司，住所地北京市平谷区兴谷工业开发区。统一社会信用代码91110117802939319W。法定代表人：吴林，总经理。委托诉讼代理人：雷爱民，北京市安和利律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐丹丹，北京市安和利律师事务所律师。第三人：君海时代投资有限公司，住所地北京市东城区安定门外大街2号20层05A号。统一社会信用代码91110101633712323K。法定代表人：陈剑鸣，董事长。委托诉讼代理人：何国发，北京市欧亚律师事务所律师。第三人：程顾全，男，1990年11月30日出生。委托诉讼代理人：刘雪梅，恒信长城律师事务所律师。原告山东石大科技集团有限公司（以下简称：石大公司）与被告北京市金通世纪房地产开发有限公司（以下简称：金通公司）、被告北京中科天成投资有限公司（以下简称：中科公司）及第三人君海时代投资有限公司（以下简称：君海公司）、第三人程顾全确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告石大公司的委托诉讼代理人佟金颖，被告金通公司的委托诉讼代理人邱嘉煜，被告中科公司的委托诉讼代理人徐丹丹，第三人君海公司的法定代表人陈剑鸣及其委托诉讼代理人何国发，第三人程顾全的委托诉讼代理人刘雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石大公司诉称：金通公司从事了北京市朝阳区x的房屋建设开发项目。后金通公司将部分房屋权益转让给君海公司，并承诺为买受人办理房屋产权证书。2007年11月13日，石大公司与君海公司签订了《期房购买协议书》，协议约定;石大公司以1739360元的价格购买了北京市朝阳区x室的房屋。签订合同后，石大公司交纳了全部购房款，并入住了所购买的房屋。但金通公司至今未给石大公司办理房产证。近期得知，金通公司已于2010年将房屋另出售给了中科公司并办理了房屋权属转移登记。中科公司购买房屋时并未查看过房屋，且购买房屋后长达八年的时间未主张过入住。两公司签订房屋买卖合同的行为明显存在恶意串通，其行为损害了石大公司的合同权益。金通公司与中科公司签订的房屋买卖合同应属无效。故诉于法院，请求确认金通公司与中科公司签订的北京市朝阳区x室的《商品房买卖合同》无效。诉讼费由二被告负担。被告金通公司辩称：石大公司与我公司未签订过房屋买卖合同，也未向我公司支付过购房款。石大公司与我公司之间不存在房屋买卖关系。石大公司不应该起诉我公司。石大公司与君海公司签订合同时，我公司还未给君海公司出具授权委托手续，且石大公司也未向君海公司账户直接支付过购房款。另外，石大公司及君海公司长达七八年的时间，均未向我公司告知房屋出售及签订合同有关事宜，也未主张过相应的权利。故我公司已将房屋出售给了中科公司。我公司对于石大公司与君海公司签订的合同持有异议。且石大公司的诉讼请求已超过诉讼时效。另外，我公司将房屋出售给中科公司后，中科公司又已将房屋抵押给了程顾全并办理了抵押手续，应当优先保护抵押权人的权利。故我公司不同意原告的诉讼请求。被告中科公司辩称：2005年，我公司与金通公司签订了《商品房买卖合同》，当时因资金紧张及考虑到房屋大产权证未办理下来等情况，未继续履行合同。2010年，金通公司基于房屋一直未售出的事实，同意与我公司继续履行买卖合同，我公司也支付了相应的房款，并取得了房屋产权证，我公司为房屋产权人。金通公司仅授权君海公司对房屋进行居间代理销售，并未直接授权君海公司代与购房人直接签订房屋买卖合同，君海公司无权与石大公司签订房屋买卖合同，且金通公司也未对合同进行追认，石大公司与君海公司签订的房屋买卖合同，应属无效。另外，我公司为房屋产权人，并已办理了房屋抵押登记，我公司的权利应优先得到保护，故我公司不同意原告的诉讼请求。第三人君海公司述称：涉案房屋是金通公司开发的，2001年7月，北京六宇科贸有限责任公司（以下简称：六宇公司）与金通公司签订了商品房买卖合同，约定六宇公司购买金通公司的58套房屋，包括涉案房屋在内。2007年10月30日，六宇公司与我公司签订协议，将六宇公司与金通公司签订的58套房屋的合同的权利全部转让给我公司。2007年12月20日，我公司又与金通公司签订了商品房转让续签协议，协议确定了原来六宇公司合同约定的58套房屋实际只交付给我公司19套，其他的房屋合同没有约定。在续签协议中约定我公司对19套房屋具有所有权和处置权。2007年12月1日，金通公司对每套房屋都向我公司出具了授权委托书，根据金通公司给我公司出具的授权委托书，我公司对房屋是唯一的全权代理销售商，授权书还保证在2008年12月31日前办理房产证。根据上述约定和授权，我公司与石大公司等人签订了购房合同。金通公司将房屋另行出售的问题，我公司并不知情。诉讼中，我公司才知道金通公司将房屋另行出售。且金通公司在具备办理房屋产权证的条件下，也没有告知我公司。也没有将房屋产权证办理到中科公司名下的情况告知于我公司。我公司有义务促进石大公司与金通公司签订合同，但前提是要金通公司把大产权证办理下来后，具备分户办理房本条件，办理分户的房产证需要购房人的信息，这时才要与金通公司签订合同。事实上，金通公司迟迟未办理房屋产权证，后来办理完大产权证后，也没有通知我公司和购房人，其责任不应由我公司及购房人承担。石大公司向我公司全额交付了购房款，涉案房屋也已交付于石大公司。我公司与金通公司约定，在金通公司办理完房产证后，我公司再把房款支付给金通公司。除此之外，我公司与金通公司之间还有其他债权债务关系。由于金通公司办理完大产权证后，未通知我公司，所以，我公司未将购房款交给金通公司。我公司同意原告的诉讼请求。第三人程顾全述称：中科公司因为资金借款问题，将登记在中科公司名下的涉案房屋进行了抵押，并办理了抵押权登记。因借款未还清，抵押人中科公司也未还清借款，我向北京市第三中级人民法院申请了执行。执行期间，法院查封涉案的房屋后，石大公司也提起了执行异议之诉，但被法院驳回了异议申请。我为善意的抵押权人，我的抵押权应得到有效的保护。故我不同意石大公司的诉讼请求。经审理查明：2001年7月，六宇公司与金通公司签订《商品房买卖合同协议书》，协议约定，x为金通公司开发的项目，六宇公司有意购买x项目的58套房屋，并将购买的房屋分配给其职工作为居住之用。六宇公司所购买房屋总套数为58套，总建筑面积为6876.18平方米，对于所购买房屋，统一按照总建筑面积计算购房总价款，根据每平方米9930元的单价计算，总价款68280467元。同时双方签订《商品房买卖协议书附件》，约定成交价为均价6600元/㎡，在实际售出时，单价高出6600元/㎡部分，金通公司按实际多出的金额返还六宇公司，由六宇公司支配使用。金通公司保证在2001年10月31日前交付六宇公司58套住房，2002年7月31日前整个建筑工程完成。如有延误，则六宇公司还款相应的推迟，且推迟期间借款不计利息。2007年10月30日，君海公司与六宇公司签订《商品房权益转让协议书》，协议约定：六宇公司与金通公司在2001年7月25日签订了《商品房买卖协议书》、《商品房买卖协议书附件》，合法拥有了附件：已交付房屋清单中所列房屋的所有权和处置权。君海公司经与金通公司确认，承认六宇公司具有上述第一款规定的权益。六宇公司因各种客观原因，愿将已交付房屋清单中所列房屋的所有权和处置权无偿转让给君海公司，并不要求任何附带条件。同时不承担移交后发生的任何问题的责任。2007年12月20日，君海公司与金通公司签订《商品房转让续签协议书》，协议约定：本合同项下房屋所在的x项目位于北京市朝阳区x号院，项目已取得合法建设和销售依据，已于2001年7月25日之后，陆续交付六宇公司共计19套房屋，房屋房号见附件二已交付房屋清单。双方确认该19套房屋君海公司已受让于六宇公司，具备所有权与处置权，金通公司同意君海公司按照本合同约定处置全部房屋。为配合金通公司办妥该楼全部房屋房产证的手续，君海公司同意按照金通公司的要求，在2008年2月15日之前，将六宇公司职工名下房屋的退房手续办理完毕，但该手续不得影响君海公司对该19套房屋的合法权益，如办理该手续发生足以影响君海公司权益的事项，该手续无效，且君海公司有权不予配合。双方确认该19套房屋的成交价仍按原协议执行，即6600元/㎡，具体房屋成交面积以最终下发的房产证的面积为准。双方同意，君海公司应在2008年12月31日前还清金通公司的装修借款和房屋按揭费，还款可以由19套房屋分摊返还，还款按如下方式进行：每销售一套房屋，君海公司将房款（房屋面积*6600元/㎡）+按揭款+分摊装修借款=总价款交付金通公司，金通公司办理销售合同及开具购房发票。违约责任及罚则：金通公司违约，在君海公司已交清应还房款（包括按揭费和装修借款）的前提下，而金通公司未能在2008年12月31日前办妥房产证时，每延误一天，按君海公司应还房款（包括按揭费和装修借款）总额的1%月息予以罚款。如金通公司在2009年6月30日前仍未能办妥房产证，每延误一天按君海公司应还房款（包括按揭费和装修借款）总额的2%月息予以罚款，直至办妥房产证为止。君海公司违约：在金通公司已办妥购房手续和房产证，而君海公司未能在2008年12月31日前交清全部房款（包括按揭费和装修借款），每延误一天，按君海公司应还房款（包括按揭费和装修借款）总额的1%月息予以罚款，直至全部还清为止。如君海公司在2009年6月30日前仍未能交清全部房款（包括按揭费和装修借款），金通公司有权收回未出售（即未交清房款、按揭费和装修借款的）房屋。同时，金通公司与君海公司签订《已交付房屋清单》（附件二），其内容房号xxx。2007年10月31日，原北京君海时代科贸有限公司变更为君海时代投资有限公司。2007年11月13日，石大公司与君海公司签订《期房购买协议书》，约定经协商，双方就购买北京市朝阳区x室（以下简称x达成如下协议：一、君海公司拥有x室唯一处置权，现该房处于出租状态。因开发商的原因致使该楼座整体房产证至今未能办妥，且责任不在君海公司。对此石大公司无异议，并同意在此前提下购买x室。二、由于房地产开发商已同意在15个月内办妥房产证，双方同意按期房买卖x室，即石大公司在本协议签订后的10天内（8个工作日内）付清所有的购房款，君海公司保证在本协议签订后的15个月内将x室房产证办至石大公司或石大公司指定代理人的名下。三、双方商定1603室的交易成交价为14000元/㎡，按现在的成交面积124.24㎡，总价款为1739360元。如由于开发商的原因造成房产证确认的实测面积与成交的面积有差异，双方同意，成交总价不变。四、双方同意：办理房产证时按7000元/㎡开具房产发票，并按7000元/㎡的成交价交纳各种税费。超出7000元/平方米以上部分由君海公司委托的北京泛路通房地产咨询有限公司开具咨询代理费发票。五、石大公司同意在x室现租房户退房后再接手此房，时间以现租户的合约到期为准。交房时除水、电、暖、门、窗等基础设施保持完好畅通外，无论原装修是否陈旧破损，石大公司均不再提出其他要求。六、石大公司交纳总房款的20%做为定金，双方即可签订协议。七、石大公司交纳全部房款后，本协议生效，即可正式接手x室的管理权，所有租房的收入归石大公司。是否续租或提前解除租约均由石大公司自行处置，与君海公司无关。八、在乙方正式接手x室至全部办妥房屋产权证之前的这段时间内，所有包括物业管理费、取暖费、水电费等相关费用均由乙方自理，与甲方无关。九、甲方负责人自乙方交齐全部房款的15个月内与开发商办妥x室的全部产权手续。十一、确因开发商原因使得绝大多数购房者遭受损失而因此诉诸法律时，君海公司保证与绝大多数购房者一起维护石大公司的合法权益，因此产生的诉讼费由诉讼者自理。十五、开发商与石大公司直接签订了购房协议，并进入了办理房产证的程序，即视为君海公司守约。在办理过程中，因客观原因的延续即使超出了15个月也不视为开发商和君海公司违约……。2007年11月13日，石大公司与君海公司同时签订三份期房购买协议书，协议约定，石大公司购买北京市朝阳区x号房屋，成交价14000元/㎡，面积为120.87㎡，总价款1692180元。x号房屋，成交价14000元/㎡，面积为124.24㎡，总价款1739360元。x号房屋，成交价14000元/㎡，面积为120.87㎡，总价款1692180元。三个房屋合计总价5123720元。石大公司于2017年11月16日、20日，分两次向北京泛路通房地产咨询有限公司转账支付1024744元，4098976元，合计5123720元。君海公司认可石大公司转账给北京泛路通房地产咨询有限公司的款额为购买xxx号房屋的购房款。因北京泛路通房地产咨询有限公司与君海公司有关联关系，等同于石大公司向君海公司支付了购房款。石大公司称购房后，占有使用了相应的房屋。2007年12月1日，金通公司出具《授权委托书》，其内容为兹确认君海公司为北京市朝阳区x室的唯一全权代理销售商，并承诺无论该x室的最终买受人是否为君海公司职工，均保证在2008年12月31日之前将该1604室的房地产证办至实际买受人名下。本授权委托书的有效期至2009年6月30日止。诉讼中，石大公司与君海公司称，x号的房屋均已交付石大公司，石大公司现使用x号的房屋，x号房屋现反租给君海公司使用，君海公司向石大公司支付租赁费用。中科公司称未占有使用相应的房屋。另查：金通公司于2000年3月3日成立，2005年9月该公司法定代表人变更为黄强，后股东变更为贾玉田，田昭，中科公司。2009年该公司投资人变更为中科公司、北京市天华宏图经贸有限公司。2013年该公司法定代表人由黄强变更为刘明杰。北京市天华宏图经贸有限公司于2009年设立，法定代表人杨慧军。2010年8月，该公司投资人由杨慧军变更为杨慧军、黄强。经理人由杨慧军变更为黄强。2003年，北京市金泰汇嘉投资有限公司设立，2005年3月，该公司更名为北京都市资产管理有限公司，投资人变更为王进旭、田昭，2010年，该公司投资人变更为北京市天华宏图经贸有限公司、黄强。2005年，中科公司投资人变更为北京都市资产管理有限公司。2005年4月，中科公司与金通公司签订《商品房买卖合同》合同编号：x，x，x，合同中约定，中科公司购买金通公司位于北京市朝阳区x号房屋，建筑面积121.13㎡，单价5600元/㎡，总金额为678328元。x号房屋，建筑面积123.72㎡，单价5600元/㎡，总价款692832元。x号房屋，建筑面积121.13㎡，单价5600元/㎡，总价款678328元。中科公司提供了与金通公司的银行转账凭证，其中：2005年12月31日转账凭证16万元（附加信息及用途，往来）。2010年8月20日转账凭证300万元。2010年10月25日转账凭证300万元。2010年11月30日转账凭证30万元。合计646万元。中科公司及金通公司均表示646万元为10套房屋的购房款。2010年8月4日，中科公司取得申请房屋所有权转移登记。其中：x号房屋产权证为X京房权证朝字第XXXX号，建筑面积为121.13㎡。x号房屋产权证为X京房权证朝字第XXXX号，建筑面积为123.72㎡。x号房屋产权证为X京房权证朝字第XXXX号，建筑面积为121.13㎡。2016年1月28日，北京市中信公证处对《借款合同》进行公证，其内容为借款人北京市天华宏图经贸有限公司（以下简称：天华公司），出借人程顾全，抵押人北京昆仑大成管理科技有限公司（以下简称：昆仑公司）、中科公司，天华公司因本方需要，向程顾全申请借款，程顾全同意发放上述借款，昆仑公司、中科公司同意为上述借款提供抵押担保。程顾全同意出借金额为1亿元，抵押物清单有昆仑公司北京市朝阳区x号，中科公司北京市朝阳区x号。2016年2月3日，中科公司将房屋产权证抵押给程顾全，并办理了抵押登记：x号房屋抵押权证为xxx号，抵押担保金额为547万元。x号房屋抵押权证为xxx号，抵押担保金额为559万元。x号房屋抵押权证为xxx号，抵押担保金额为547万元。三个房屋的债务履行期限均为：2016年1月28日至2016年7月27日。程顾全与天华公司、昆仑公司及中科公司的债权文书未如约履行还款，程顾全向北京市第三中级人民法院申请执行，北京市第三中级人民法院在执行过程中对于登记在中科公司名下的涉案的房屋（xxx号等房屋）予以查封，并张贴公告（2018年5月23日）。2018年6月，石大公司向北京市第三中级人民法院申请执行异议，同月向本院递交起诉状，要求确认金通公司与中科公司签订的房屋买卖合同无效。石大公司对于程顾全执行案件，申请执行异议后，2018年8月29日，北京市第三中级人民法院执行裁定书裁定：驳回案外人石大公司的异议请求。石大公司对于北京市第三中级人民法院的执行异议裁定书持有异议，并提起案外人执行异议之诉。2018年12月29日，北京市第三中级人民法院民事判决书判决，驳回石大公司的诉讼请求。石大公司对于北京市第三中级人民法院的案外人执行异议之诉的判决不服，并提起上诉。2019年7月19日，北京市高级人民法院民事判决书判决，驳回上诉，维持原判。审理期间，中科公司与金通公司表示，x号的房屋是2005年4月1日签订的房屋买卖合同。x号两个房屋的买卖合同均是2005年4月20日签订。中科公司对于崔延等其他购房人起诉金通公司、中科公司及第三人君海公司、第三人程顾全的确认合同无效纠纷案件的一、二审判决，均持有异议，并于2018年8月17日向北京市高级人民法院申请再审。2019年4月29日，北京市高级人民法院对于涉及崔延主张中科公司与金通公司房屋买卖合同无效的判决，驳回了中科公司的再审申请。审理过程中，石大公司向本院申请诉讼保全，要求查封北京市朝阳区xxx号三套房屋。2019年10月15日，本院依法裁定，对于登记在中科公司名下位于北京市朝阳区x号的房屋予以查封，查封期间，禁止办理房屋买卖、抵押、过户手续。上述事实，有当事人陈述、房屋买卖合同、转账凭证、房产证、抵押权证、民事裁定书、民事判决书等证据在案佐证。本院认为：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案主要存在以下不合理之处：第一、金通公司与中科公司的关系。依据金通公司、中科公司、天华公司的工商底档清晰显示2005年至2010年期间各家公司之间具有关联性；第二、合同履行问题。首先，2005年4月中科公司与金通公司签订了《商品房买卖合同》，但按照中科公司陈述，双方没有及时履行，在2010年中科公司资金改善后双方协商继续履行，此与上述合同实际约定的履行时间完全不符；其次，房屋价款支付问题。中科公司提供的购房款支付凭证显示的用途、金额、时间与涉案房屋的具体情况不能显示关联性；最后，涉案房屋交付问题。依据石大公司提供的证据及各方当事人的陈述等情况，中科公司在取得房屋产权证后未占有使用涉案房屋，也未主张过相关权利；第三、公平问题。2005年4月，中科公司与金通公司签订《商品房买卖合同》约定的涉案房屋的价格是每平米5600元，2001年7月，六宇公司与金通公司签订的《商品房买卖协议书》约定每平米是6600平米，2007年11月13日石大公司与君海公司签订的《期房购买协议书》约定的涉案房屋价格是每平米14000元，2010年中科公司、金通公司主张双方继续按照2005年4月的合同履行，此明显与市场价格相违背。综合以上几点，本院认为金通公司、中科公司之间明显恶意串通，损害第三人利益，故2005年4月中科公司与金通公司签订的《商品房买卖合同》应为无效，合同无效的后果及抵押权问题应另行诉讼解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：确认被告北京市金通世纪房地产开发有限公司与被告北京中科天成投资有限公司于二○○五年四月签订的《商品房买卖合同》（合同编号：517546，1603号房屋）无效。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费二百六十元（原告山东石大科技集团有限公司已预交），由被告北京中科天成投资有限公司负担（限本判决生效后七日内交纳）。保全费五千元（原告山东石大科技集团有限公司已预交），由被告北京市金通世纪房地产开发有限公司、被告北京中科天成投资有限公司负担（限本判决生效后七日内交纳）。案件受理费一万零五百八十四元（山东石大科技集团有限公司已预交五千二百九十二元），由被告北京市金通世纪房地产开发有限公司、被告北京中科天成投资有限公司负担（限本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  魏明山人民陪审员  刘书芹人民陪审员  齐亚芬二〇一九年十二月十九日法官 助理  王 静书 记 员  孙 洋