上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初38958号原告：许军，男，1973年7月17日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：左武荣。被告：朱伟成，男，1951年3月25日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：李某某。委托诉讼代理人：姚荣昌。被告：上海上钢物业公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：王来华，总经理。委托诉讼代理人：陈麒麟，男。委托诉讼代理人：倪国章，男。第三人：许仁珠，男，1961年3月19日出生，户籍地上海市浦东新区北草泥塘福源西里100号，现住上海市浦东新区上钢二村XXX号XXX室。第三人：钱彩萍，女，1961年2月5日出生，户籍地上海市浦东新区东南新村XXX号XXX室，现住上海市浦东新区上钢二村XXX号XXX室。上列两第三人的共同委托诉讼代理人：左武荣。原告许军与被告朱伟成、上海上钢物业公司(以下简称：上钢物业)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，审理中本院追加许仁珠、钱彩萍为第三人，转为普通程序，于2019年9月27日公开开庭进行了审理。原告许军的委托诉讼代理人左武荣、被告朱伟成及其委托诉讼代理人李某某、姚荣昌，被告上钢物业的委托诉讼代理人陈麒麟，第三人许仁珠、钱彩萍及其委托诉讼代理人左武荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许军向本院提出诉讼请求：1.依法撤销两被告于2005年确立的上海市浦东新区上钢二村XXX号XXX室房屋租赁合同；2.判令恢复本案原告为上钢二村XXX号XXX室公有住房承租人;3.诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告与被告朱伟成并不相识。原告系上海市浦东新区上钢二村XXX号XXX室公房(以下简称：系争房屋)的承租人，系因原告大伯许年珠工伤死亡而受配取得系争房屋使用权，并于1998年办理房屋入住手续并取得租用公房凭证。2005年，因原告叔叔许仁珠(即本案第三人)居住困难，故原告同意系争房屋由许仁珠暂住，该房由许仁珠居住至今。2018年间，被告朱伟成向法院起诉，要求许仁珠夫妻搬离系争房屋，原告才得知系争房屋承租人已于2005年变更为被告朱伟成。该案审理过程中，被告朱伟成谎称其系于1998年出资20万元向原告购买系争房屋的使用权，但无法提供买卖合同及购房出资款凭证。经调查，原告查明被告朱伟成通过黑中介伪造了住房配售单，欺骗被告上钢物业取得系争房屋的公房租赁凭证，之后又将全家户口迁入系争房屋内。被告上钢物业处存档的系争房屋住房配售单存在：公章模糊不清、无法辨认，配房原因系伪造等情况，而被告上钢物业未谨慎审核即为被告朱伟成办理公房租赁凭证。被告朱伟成取得公房租赁凭证后，也从未向许仁珠收取分文租金。现原告因被告朱伟成伪造住房配售单而非法取得系争房屋的公房租赁凭证起诉来院，要求判如所请。朱伟成辩称：不同意原告的全部诉讼请求。系争房屋的承租权系被告朱伟成从原告处购得。2005年12月间，第三人许仁珠称因急需用钱，故提出想让被告朱伟成购买系争房屋的承租权，双方协商价款为22万元，被告朱伟成同意后，原告遂安排了中介，并由原告与被告朱伟成夫妇及他人共同前往被告上钢物业处办理了相关的变更手续，当时原告提供了身份证、租赁房卡原始凭证，被告朱伟成提供了身份证，许仁珠、钱彩萍亦在场。手续办好的当日，被告朱伟成向原告支付了10万元现金，2005年12月26日被告朱伟成户口迁入系争房屋后，被告朱伟成向原告现金支付了剩余12万元。之后，第三人许仁珠搬离了系争房屋，但半年后许仁珠将房门撬开并回来居住，被告朱伟成遂要求许仁珠搬走，但其表示没地方住，并提出每个月支付被告朱伟成300元，因被告朱伟成购买系争房屋用于等待拆迁，且被告朱伟成与许仁珠关系也较好，故朱伟成提出不需要许仁珠每月支付300元，但要求许仁珠付清水电煤费用。2017年，被告朱伟成要求许仁珠夫妻搬离，但其否认收到被告朱伟成已付钱款，并拒绝搬离，之后被告朱伟成向浦东新区人民法院提起了要求许仁珠、钱彩萍排除妨害，搬离系争房屋的诉讼。上钢物业辩称：不同意原告的全部诉讼请求，原告与被告朱伟成之间公房承租权转让属实。被告上钢物业系基于配房单位“明德房地产”提供的住房配售单原件及原告的租赁公房凭证原件，确认原告退租系争房屋，后再根据配房单位“明德房地产”提供的住房配售单等材料办理被告朱伟成的入户手续。原告退租时需要提供原告本人身份证原件、公房租赁凭证原件以及住房配售单原件，原公房租赁凭证由上钢物业收回并销毁。因时隔多年，当时办理时原告本人是否到场上钢物业已经记不清了，但是需要的原件是必须要提供的。许仁珠、钱彩萍述称：两第三人系夫妻关系，原告系许仁珠的侄子。因许仁珠无房居住，原告表示因系争房屋也有老人(许仁珠之父)的份额，故将系争房屋给两第三人居住，两第三人自2001年起就在系争房屋内居住。两第三人系通过案外人“王跟客”(音)与被告朱伟成夫妇认识。2005年上半年世博会动迁期间，被告朱伟成之妻李某某与案外人“王跟客”(音)至第三人处玩，当时两第三人提出系争房屋可能要动迁，“王跟客”遂表示其认识动迁组的人，并将李某某带至第三人处，因李某某称可以去帮许仁珠办理系争房屋动迁事宜，两第三人遂将原告户口本(当时原告的户口已迁出)交给李某某，让其帮忙将第三人许仁珠及其父亲两人的户口迁入系争房屋，并办理动迁安置事宜。但之后，两第三人就联系不上李某某了，也去李某某所住的北蔡镇找过，但物业称李某某的房子已被查封，打电话也找不到李某某。后因许仁珠生病住院，两第三人就一直没有找到过李某某。2008年、2009年起，每年都有人至第三人处称李某某是居住在系争房屋内的、上门找李某某讨债。直至2018年5月17日，李某某找人前来让第三人搬出系争房屋时，两第三人才得知系争房屋承租人已经变更为被告朱伟成了。而在此期间即2005年到2018年，两第三人从未找到过李某某。针对两被告的辩称，原告表示：因许仁珠没有房子，生活比较困难，原告家庭内部决定将系争房屋给他，公房租赁凭证也交给了第三人夫妇，原告户口自系争房屋迁出后，就不再过问该房屋的事宜。原告本人从未前往被告上钢物业处办理过相关变更手续，身份证原件也没有提供给第三人，也没有出具过委托书，而被告朱伟成也从未向原告支付过任何款项。本院经审理认定事实如下：原告系第三人许仁珠的侄子，第三人许仁珠、钱彩萍系夫妻关系，被告朱伟成与案外人李某某系夫妻关系。1998年5月20日，原告经南方房地产开发经营公司调配承租系争房屋，房屋面积17.20平方米，起租日期为1998年6月1日，每月租金23.90元。为此，上海市房产管理局向原告颁发了编号为：钢/新二字1020号《租用公房凭证》。1998年10月28日，原告将户口迁入系争房屋内。2005年4月26日，原告将户口迁出。2005年12月26日，被告朱伟成及其配偶李某某、其子朱云凭借承租人为朱伟成的系争房屋公房租赁凭证将户口迁入系争房屋。2018年5月30日，第三人钱彩萍因与李某某发生肢体冲突前往上海市公安局浦东分局上钢新村派出所接受询问，询问过程中，就系争房屋的情况，钱彩萍表示“该处房子我和丈夫许仁珠在此居住已有几十年了，在世博动迁时期，李某某通过非法手段骗取我老公信任，后来不知怎么的，李某某将该处房子变成她的房产了(现系争房屋产证是李某某的)。”，并表示“李某某以前在杨家渡和许仁珠他们都是邻居”。2018年8月8日，朱伟成、李某某就许仁珠、钱彩萍排除妨害一案，向本院提起诉讼，案号：(2018)沪0115民初59947号，要求许仁珠、钱彩萍迁出系争房屋。该案审理过程中，许仁珠、钱彩萍表示一直不知道公房租赁凭证变更为朱伟成的情况，至于户口，是于2014年知道系争房屋户口并非其二人的，但也找不到朱伟成、李某某。该案现中止审理。另查明，被告上钢物业处留档的系争房屋二份《住房配售单》显示，2005年12月17日，因动迁安置，经案外人上海市明德房地产有限公司调配，原告新配位于南华十村XXX号住房，系争房屋原住房经营管理单位上海浦东房地产集团有限公司对此在《住房配售单》上明确“拟同意动迁安置，自2005年12月31日退房”；同年12月18日，被告朱伟成及其家庭成员李某某、朱云的原永新路XXX弄XXX号住房因动迁安置，由案外人上海市明德房地产有限公司调配，受配系争房屋，原住房经营管理单位上海欣业物业有限公司、新住房经营管理单位上海浦东房地产集团有限公司对此均表示“拟同意”。二份住房配售单上，盖有上海明德房地产有限公司、上海欣业物业有限公司、上海浦东房地产集团有限公司公章或业务章。本案审理过程中，被告朱伟成出示了承租人为其本人的系争房屋《上海市租用居住公房凭证》。就系争房屋的租金、保安保洁费的支付情况，原告表示：其母支付了至2005年上半年的费用，后因其母身体不好且系争房屋已由许仁珠居住，就不再过问了，但未将不再付款的情况告知过许仁珠；被告朱伟成表示：2005年下半年以后的租金及保洁费均由其支付，每半年支付一次，但因时间较长，部分凭证已遗失，就此，被告朱伟成提供了2016年、2017年系争房屋租金账单(收据)、保安保洁费(收据)；被告上钢物业明确，系争房屋相关费用已结清，但无法确认具体的付款人；两第三人表示：因为物业从未上门催讨过租金，而其经济较为困难，故自入住以后从未支付过租金等费用。就系争房屋记载承租人为原告的公房租赁凭证，原告表示系交由第三人夫妇保管；两第三人则表示平时一直将该凭证放在屋内抽屉里，抽屉一直没锁，至于该凭证何时不见的、到哪去了两第三人都不知道，直至2018年5月，被告朱伟成叫人上门通知两第三人腾房时，两第三人才发现该凭证不见了，且系争房屋的承租人变成了被告朱伟成。以上事实，由原告提供并经庭审质证的承租人为原告的《租用公房凭证》复印件、承租人为被告朱伟成的《上海市租用居住公房凭证》及被告朱伟成提供并经庭审质证的原告常住人口登记表、上海市公安局浦东分局上钢新村派出所询问笔录、户口簿、租金账单(收据)、保安保洁费(收据)，被告上钢物业提供并经庭审质证的二份《住房调配单》及双方当事人、两第三人当庭陈述在案佐证。本院认为，有效的民事法律行为应具备：行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不具有违法性等要件。因本案原告、被告朱伟成及两第三人均为完全民事行为能力人，故本案主要涉及以下两方面争议焦点：一、系争房屋承租人的变更手续的办理是否合法。对此本院认为，被告上钢物业作为系争房屋的公房管理单位系依据公房租赁凭证、住房调配单、承租人的身份证明材料等材料来办理原承租人退租、新承租人入住的相关手续，原承租人办理退租手续时，上钢物业还须回收原承租人的公房租赁凭证。虽原告在审理中提出被告上钢物业处留存的住房调配单上显示的系因动迁而进行调配的有关信息存疑，但本院认为，确认承租人退租，承租人除需提供住房调配单等材料外，主要还需要承租人具有交还公房租赁凭证、持有效身份证件这一关键的事实行为。虽本案原告主张从未办理过系争房屋的退租手续，但却又无法提供承租人为原告的公房租赁凭证，就该本应由原告持有的凭证的下落亦无任何合理解释。而公房租赁凭证作为证明承租人依法享有系争房屋使用权的重要凭证，应由承租人对此保持高度的关注，但本案中，无论是作为承租人的原告还是作为系争房屋实际使用人的两第三人，均不能合理说明原公房租赁凭证的去向，也未就找回该凭证提出过任何主张或进行挂失、补办，其种种行为显然不合常理。相反，被告上钢物业处存档的两份住房配售单与上钢物业所陈述的系争房屋承租人变更过程相吻合，能够体现出原告在上钢物业处先行申请退租后、再由被告朱伟成申请承租系争房屋的这一前后相互衔接的客观事实。而相关的变更申请手续办理后，相关管理部门之后亦为被告朱伟成颁发了新的公房租赁凭证、被告朱伟成遂于2005年年底将全家户口迁入系争房屋、在客观上取得了系争房屋承租权。倘若没有原告或两第三人的配合，被告朱伟成在客观上是不可能仅凭借其一己之力即将系争房屋的承租人变更为自己。虽被告上钢物业因时隔多年，无法再完全陈述原、被告办理系争房屋承租权变更的全部细节，但结合现有的证据及事实，本院认为被告上钢物业在办理系争房屋的承租人的变更手续时符合相关规定和要求，系争房屋承租权的变更在手续上并不具有违法性。二、相关的变更是否为当事人真实意思表示。对此本院认为，系争房屋承租人变更后，虽由两第三人长期居住在内，但原告方未再支付过承租人变更后(即2005年下半年以后)的系争房屋租金及保安保洁费，而是任由被告朱伟成前去付款。此外，虽原告及两第三人在本案中陈述于2018年5月后才知晓系争房屋承租人变更的有关情况，但根据第三人钱彩萍在上钢派出所的询问笔录、两第三人在(2018)沪0115民初59947号案中的陈述，原告及第三人方面最迟于2014年便应知晓系争房屋承租人已变更、被告朱伟成户口已迁入的有关情况，即使两第三人也已认识到受到了被告朱伟成的欺骗，但原告方或第三人在被告朱伟成起诉要求原告腾房前既未对此采取过报案、提起民事诉讼等有效措施对自身权利进行保护，也未向被告朱伟成提出过异议。以上种种事实证明，自2005年年末至2018年5月被告朱伟成上门要求两第三人腾房前这长达12年的时间内，原告及两第三人在事实上系承认系争房屋承租人已变更为被告朱伟成的情况，其行为应视为对双方办理系争房屋承租权变更手续的认可，故本院认为系争争房屋承租权的变更系原告方的真实意思表示。综上所述，本院认为，系争房屋系由原告取得原始承租权，后经原告家庭内部决定安排由两第三人居住、处理，之后该公房承租权经原告方与被告朱伟成合意后，合法变更至被告朱伟成名下，该承租权变更的民事法律行为合法有效，故本院对原告的诉请均不予支持。审理中，原告申请追加上海市明德房地产有限公司为本案第三人，因该司并非本案必须参加诉讼的第三人，故本院未予准许。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，判决如下：驳回原告许军的全部诉讼请求。案件受理费80元，由原告许军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  何绍辉审 判 员  沈晨玲人民陪审员  沈喆平二〇一九年十二月六日书 记 员  邱静雅附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。