广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1207号上诉人（原审被告）：姜水波，男，1980年3月10日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：陈志飞，广东圣度律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：阳江市安诚物业服务有限公司。住所地：广东省阳江市北环路63号城中雅轩小区内五幢首层101房。法定代表人：刘再龙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄远航，广东粤宏律师事务所律师。上诉人姜水波因与被上诉人阳江市安诚物业服务有限公司（以下简称安诚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初1448号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。姜水波上诉请求：一、撤销原审判决第一项，即姜水波不需支付2017年6月1日起至2018年12月30日止的物业管理费3180.14元；二、本案一、二审所有诉讼费用由安诚物业公司承担。事实与理由：物业管理费的种类以及如何支付要有合同约定，本案《前期物业服务协议》没有关于“商铺”物业管理费的约定，作为临街商铺姜水波也未享受到相应的物业服务，原审判决推定姜水波需支付物业管理费没有理据，应予纠正。一、相关法律规定物业管理费支付的前提必须要有合同约定，也必须区分“住宅”与“商铺”等不同物业种类的收费标准。（一）《物业服务收费管理办法》第二条：“本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。”《物业管理条例》第四十条:“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”强调物业公司需要根据物业服务合同的约定进行收费。可见，物业管理费支付的前提是必须要有物业服务合同的约定，而安诚物业公司提供的《前期物业服务协议》只有“住宅”支付物业管理费的约定，没有“商铺”需要支付物业管理费的约定，姜水波名下物业属于商铺，根据上述法律规定，既然合同约定是支付物业管理费的前提，而商铺没有支付物业管理费的约定，那么安诚物业公司起诉要求姜水波支付物业管理费的前提不存在，应予驳回。（二）区分“住宅”与“商铺”具有必要性，也是法律的要求，不能因为《前期物业服务协议》约定了住宅的收费标准就等同于约定商铺的收费标准，两者具有明显区别。《物业服务收费管理办法》第六条：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价”，《物业管理条例》第四十条也规定要区别不同物业的性质和特点来进行收费定价。由于“住宅”与“商铺”性质明显不一样，不能将住宅就等同于商铺，区分“住宅”和“商铺”是收费合理公开、公平原则的要求，因此，《前期物业服务协议》约定了“住宅”的收费标准，不能等同于“商铺”的收费标准。二、《前期物业服务协议》由开发商与安诚物业公司自行签订，如果开发商与安诚物业公司认为商铺需要缴纳物业管理费，应在《前期物业服务协议》作约定，但上述协议没有约定，且姜水波的商铺属于临街商铺，确实没有享受到物业服务，由于《前期物业服务协议》没有约定商铺需要缴纳物业管理费，属于确认姜水波的商铺不需要缴纳物业管理费的意思表示，也是对临街商铺没有享受到物业服务的事实认可。再者，姜水波没有参与《前期物业服务协议》的协商，当理解协议内容出现歧义时，应作出有利于姜水波的解释，更符合《合同法》关于合同条款解释的精神。三、姜水波的物业作为外围商铺，确实没有享受到安诚物业公司的物业服务。（一）姜水波的物业属于小区的临街商铺，显然不属于安诚物业公司的物业管理服务范围，使用的水电燃气道路、公共卫生照明均由市政公共服务解决，出入通行也不需进入小区，不需要也没有享受到安诚物业公司提供的安全保障或保卫服务，也没有看到安诚物业公司根据《前期物业服务协议》第二条的约定制定相关管理制度和《住户手册》并书面告知业主，既然姜水波没有享受到相应的服务，要求姜水波支付相应的物业管理费，违背义务与权利对等的原则，要求姜水波支付物业服务费反，不符合情理、法理，对姜水波不公平。（二）根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“……对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，如果安诚物业公司认为为姜水波提供了物业服务，应提供相应的证据予以证实，如果安诚物业公司不能提供相关提供物业服务的证据，则证明其没有为姜水波提供物业服务，印证了姜水波的上诉主张。（三）原审判决认为姜水波事实上享受到了物业服务，完全没有证据，只是根据安诚物业公司庭审的陈述来认定。安诚物业公司庭审陈述属于当事人陈述，根据我国《民事诉讼法》第七十五条第一款“人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据”的规定，必须有其他证据佐证，否则不能作为单独认定案件事实的根据。安诚物业公司作为提供服务的一方，具有这样的举证能力，而不是单凭口头主张，原审判决认定姜水波享受到了物业服务，明显缺乏证据，属认定错误。四、原审判决根据《商品房买卖合同》的约定推定等同于物业管理费的约定，明显没有事实根据与法律根据。（一）众所周知，《商品房买卖合同》属于格式合同，大部分买房者因购买住宅也适用该版本，因此为了迁就大部分买房者的情况，其物业管理的内容一律均注明指定安诚物业公司负责物业管理。（二）但是，统一之中必然存在例外，为了例外情形的适用，该条款前一款也留有解决方法，其明确约定了“买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业服务协议》”可见，为了区别不同的物业管理的情况，《商品房买卖合同》还是将物业服务管理的细节问题授权由《前期物业服务协议》解决，而不是认为签了《商品房买卖合同》就一定享受了物业服务。物业管理问题应以《前期物业服务协议》为准。而签订《前期物业服务协议》也是按照《商品房买卖合同》的要求来履行，实际上有没有《前期物业服务协议》的约定才是最关键。本案中的《前期物业服务协议》没有约定“商铺”的物业管理费种类及缴费方式，开发商也没有与姜水波另行签订关于商铺的《物业管理服务协议》，开发商与安诚物业公司的行为明显违背《商品房买卖合同》的约定，如果开发商与安诚物业公司认为需要姜水波缴纳商铺的物业管理费，按照《商品房买卖合同》的约定应与姜水波签订《物业管理服务协议》，但是开发商与安诚物业公司均没有，属自行放弃对商铺物业管理费的收取，依法应承担不利的法律后果，而不应由姜水波承担。（三）原审判决认定的条款“指定安诚物业公司负责物业管理”也只是指出管理的主体，而不涉及物业管理服务费如何收取的问题。因此，不能用《商品房买卖合同》的约定来代替《前期物业服务协议》，根据《商品房买卖合同》的约定，如果开发商及安诚物业公司认为商铺应缴纳物业费，可以在《前期物业服务协议》明确约定，也可以选择与姜水波另行签订协议约定，但本案均没有这两种情况，因此根据《商品房买卖合同》的约定，姜水波也是不需支付物业管理费。（四）如前所述，《商品房买卖合同》属于格式合同，根据《合同法》的规定，格式合同出现歧义时，也作出对制定方不利的解释，因此从合同解释的角度也应支持姜水波的上诉主张。综上所述，请求支持姜水波的上诉请求。安诚物业公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律准确。一、《前期物业服务协议》明确约定小区的面积范围，该面积范围正是阳江市xxx小区，姜水波购买的房子也在该范围内，应该按约定缴交物业费。二、姜水波认为要区分住宅与商铺才是明确，不符合事实，适用法律错误。姜水波的房屋在不动产登记资料查询中，其性质是市场化商品房，姜水波的房屋是用于商业还是住宅性质，由其自己决定。姜水波的物业就在物业小区服务范围内，应该按标准缴交物业服务费。《前期物业服务协议》所约定的收费标准是十分明确的。三、姜水波的商铺在xxx小区范围内，并非是独立的房屋，是依附于整个楼盘的存在，该小区的公共维护所取得的利益，姜水波也是可以享有的。因此，姜水波按照《前期物业服务协议》缴交物业费也是合同约定的。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。安诚物业公司向一审法院起诉请求：一、判令姜水波向安诚物业公司支付2017年6月至2018年12月物业管理费3180.6元及滞纳金（滞纳金以当月所欠的物业管理费为基础，按照日千分之一计算，从2017年7月1日起计至付清之日止，暂计至起诉之日为858.76元）；二、判令姜水波向安诚物业公司支付水费、公摊电费190元；三、判令本案所有诉讼费用均由姜水波承担。一审法院认定事实：安诚物业公司是于2016年2月3日成立的有限责任公司，经营范围为物业服务、水电维修、货物搬运、装卸等。2015年10月1日，安诚物业公司（乙方）与阳珠投资建设公司（甲方）签订《前期物业服务协议》，该协议主要约定：楼盘名称为阳江市xxx小区，坐落于阳江市江城区xxx小区，建筑面积为27757.46平方米；物业管理服务内容为物业共用部位的维护和管理、物业共用实施设备的运行、维护和管理、物业共同部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、公共绿化的养护和管理、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理、交通秩序与车辆停放管理、xxx小区装饰装修管理服务；物业管理区域物业服务具体的收费标准：住宅1.20元/月/平方米；物业管理费从通知收楼的次日起开始计收（交楼日期以售楼部的收楼通知书日期为准）；代收代缴收费服务：乙方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务；公共水电分摊费用的收取：路灯用电，走廊、楼梯、公共设施的公用水、电费，发电机发电费用，水泵、电梯等公用设备运行的电费，由甲方合理分摊，并在每月20日前缴交；乙方应提供公用水、电费用公摊的透明度，凡属向业主分摊的公用水、电费用，必须单独列账，并公布费用分摊的办法和总金额以及各业主应负担的金额等；维修基金的管理与使用等内容。安诚物业公司、阳珠投资建设公司在合同落款处盖章。2016年2月17日，姜水波（买受人）与案外人阳珠投资建设公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，其中约定：买受人向出卖人购买坐落于阳江市江城区xxx小区xxx号铺,商品房用途为商业，商品房建筑面积为139.48平方米；买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业服务协议》，出卖人指定阳江市安诚物业服务有限公司负责物业管理等内容。庭审中，安诚物业公司主张按房屋建筑面积139.48平方米,1.20元/平方米/月计算物业管理费，姜水波拖欠2017年6月1日至2018年12月30日的物业费3180.60元；姜水波对欠费时段无异议，但不同意缴纳物业费，认为之前缴交物业费是为了赎回安诚物业公司扣押的装修保证金，保留向安诚物业公司追讨之前所交物业管理费的权利。同时，安诚物业公司为证明姜水波拖欠公共用水分摊费用190元未交，向一审法院提供xxx小区水电分摊明细表，该表列明姜水波2017年5月至2018年11月，每月消防水分摊10元共190元，表格右下方加盖了安诚物业公司的印章。但安诚物业公司未能提供证据证明每月分摊消防水费10元的依据。另查明，2018年10月，安诚物业公司向姜水波寄送律师函催收物业费及其他费用。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。阳珠投资建设公司与姜水波安诚物业公司签订的《前期物业服务协议》合法有效，该协议对安诚物业公司、姜水波均具有约束力，双方均按照合同的约定履行各自义务。虽然《前期物业服务协议》没有约定“商铺”的物业管理费，姜水波辩称没有享受安诚物业公司的物业服务，而实际上安诚物业公司作为xxx小区的物业管理者，为包括姜水波在内的所有业主提供共用区域及管道保洁、设备维护和管理、管理维修基金等多方面的物业服务，姜水波抗辩其未享受到部分物业服务拒付物业费，理由不充足，不予采纳。再者，姜水波与阳珠投资建设公司签订的《商品房买卖合同》亦载明案涉商品房由安诚物业公司负责物业管理，由此可知，签订合同时姜水波已知悉商品房由安诚物业公司负责物业管理，不存在姜水波辩称阳珠投资公司确认其不需要支付物业管理费的情况。姜水波作为xxx小区的业主，其享受了安诚物业公司提供的物业管理服务，而没有按约定向安诚物业公司履行缴交物业管理费的义务，其行为已构成违约，物业管理费的支付标准应按照协议中住宅的物业管理费1.20元/月/平方米计算。结合安诚物业公司的请求，姜水波现应向安诚物业公司支付从2017年6月1日至2018年12月30日期间共拖欠的物业管理费3180.14元（139.48平方米×1.20元/月/平方米×19个月）。安诚物业公司请求超出上述核算部分，不予支持。对于公摊水费问题，公摊水费系安诚物业公司实际向供水单位交纳的费用，根据协议的约定，物业公司应公布费用分摊的办法和总额及各业主应负担的金额。但安诚物业公司提供的xxx小区水电分摊明细表并未能证实各业主应合理分摊的数额，且姜水波对此请求提出异议，故安诚物业公司主张的此请求依据不足，不予支持。对于安诚物业公司主张的滞纳金问题。本案中，姜水波以物业服务协议没有约定商铺收费标准、安诚物业公司没有提供相应的物业服务为由迟延交纳物业费，双方就姜水波迟延交纳物业费是否构成违约必然产生争议，姜水波可不承担迟延支付物业费的违约责任，对安诚物业公司主张的滞纳金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、限姜水波在本判决生效之日起十日内向安诚物业公司支付2017年6月1日至2018年12月30日所拖欠的物业管理费3180.14元。二、驳回安诚物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由姜水波负担。二审审理期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。本案争议焦点是：姜水波应否支付物业管理费给安诚物业公司。姜水波（买受人）与案外人阳珠投资建设公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》载明涉案的商品房由安诚物业公司负责物业管理。因此，姜水波签订涉案商品房买卖合同时已知悉其购买的商品房由安诚物业公司负责物业管理。涉案商品房的出卖方阳珠投资建设公司（甲方）与安诚物业公司（乙方）签订了《前期物业服务协议》，约定阳江市xxx小区物业由安诚物业公司负责管理。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业方大会依法选聘的物业服务企业签订的服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。根据上述规定，《前期物业服务协议》对业主姜水波具有约束力。姜水波以合同即使指定了安诚物业公司是物业服务企业，但合同还约定了要由业买受人与出卖人或物业服务企业签订合同，而其没有与出卖人或物业服务企业签订合同为由，主张《前期物业服务协议》对其没有约束力的理据不足，应不予采纳。《前期物业服务协议》中虽没有专门约定商铺的物业服务费收费标准，但该协议明确了物业服务范围为阳江市xxx小区，建筑面积为27757.46平方米，并明确了：“本物业管理区域物业服务具体收费标准如下：住宅：1.20元/月.平方米”。姜水波所购买的商铺在上述协议的物业服务区内，虽有商铺水费等部分费用由姜水波直接缴交，但涉案商铺是阳江市xxx小区一部分，安诚物业公司的物业服务也是为整个阳江市xxx小区提供，姜水波以商铺属小区外面商铺为由，主张没有享受至安诚物业公司提供的物业服务的理据不足，应不予采纳。同时，姜水波购买的上述物业在交付使用后至2017年5月前，一直按该《前期物业服务协议》约定的住宅标准支付物业服务费。在双方无明确约定商铺收费标准，且安诚物业公司已提供物业服务的情况下，原审法院根据双方签订的商品房买卖合同及《前期物业服务协议》的约定及实际履行合同的情况，确定姜水波应按该区域内的住宅收费标准支付物业服务费并无不当，应予以维持。姜水波上诉主张《前期物业服务协议》没有约定商铺的物业服务费收费标准，即为商铺无需缴交物业服务费的理据不足，应不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由姜水波负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇一九年十月三十日法官助理  詹礼迪书 记 员  林子迪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。