天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0113民初7712号原告：李淑华，女，1962年6月12日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：孙金刚，天津安皓律师事务所律师。被告：李克勤，女，1952年12月4日出生，汉族，现住天津市红桥区。委托诉讼代理人：孙文武，天津三冠律师事务所律师。第三人：天津市宏佳安居建设有限公司，住所地天津市北辰区京津路西北辰大厦3号楼24-26层。法定代表人：郭洪赞，总经理。委托诉讼代理人：姜红，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。第三人：陶法盟，男，1952年5月25日出生，汉族，现住天津市红桥区。原告李淑华与被告李克勤、第三人天津市宏佳安居建设有限公司（以下简称宏佳安居公司）、第三人陶法盟确认合同有效纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李淑华及其委托诉讼代理人孙金刚，被告李克勤及其委托诉讼代理人孙文武，第三人宏佳安居公司的委托诉讼代理人姜红及第三人陶法盟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李淑华向本院提出诉讼请求：1.确认李淑华与李克勤签订的《房屋买卖协议》有效；2.诉讼费用由李克勤负担。事实和理由：2007年5月10日，李克勤与宏佳安居公司签订《定向安置还房协议书》，约定将位于天津市北辰区蓝岸森林32号楼2门202号，面积为76.5平方米的房屋还迁至李克勤名下。2010年7月18日，李淑华与李克勤签订《买卖房屋协议书》，约定李克勤以46万元的价格将上述房屋卖于李淑华，案外人韩某为证明人。李淑华于2010年6月26日和2010年7月19日将全部购房款项支付给李克勤，李克勤于2010年12月将上述房屋腾空交付给李淑华，故呈诉。李克勤辩称，双方签订的房屋买卖协议无效。1.案涉房屋所占用土地性质系划拨用地，转让须经人民政府批准；2.李克勤擅自处置夫妻共有财产，未经陶法盟同意，协议无效；3.案涉房屋系经济适用房，根据国务院相关规定应无效；4.案涉房屋系由宅基地换来的，协议有变相买卖宅基地之嫌，应无效。宏佳安居公司述称，其并不知晓案涉房屋买卖的事实，案涉房屋拆迁人系天津市北辰区天穆镇人民政府（以下简称天穆镇政府），其接受天穆镇政府的委托交房，办房产证由天穆镇政府出具资格证，其收到资格证后协助办理产权证，案涉房屋尚未办理产权证。陶法盟述称，1.原被告双方买卖案涉房屋时其不知情，当时其与李克勤分居了；2.其不同意出售案涉房屋，案涉房屋土地性质系划拨用地，买卖协议无效；3.案涉房屋当时少卖了20万元，李淑华购买案涉房屋系恶意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李淑华提交的证据：1.《房屋买卖协议书》，2.《定向安置还房协议书》，3.《协议书》，4.《业主公约》，5.《蓝岸森林花园物业管理合同》，6.《蓝岸森林花园物业装修管理协议》，7.《天津市商品住宅使用说明书》，8.《天津市商品住宅质量保证书》，9.《天津市商品住宅共用热合同》，10.2019至2020年供热收据，11.收条、中国邮政储蓄转账凭单，12.蓝岸森林居委会证明，13.户口簿，14.法庭审理笔录，15.（2019）津0113民初3375号民事判决书。李克勤对证据1-14真实性无异议，证据2-14关联性不认可，证据15认为不是证据。认可证据2-9系被告交付原告。宏佳安居公司证据1不清楚，证据2、3、4无异议，有其盖章的材料认可真实性，证明目的不清楚。陶法盟对证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为买卖合同无效。上述证据中1-14中，蓝岸森林居委会证明无负责人及经办人签字，不符合该证据类型形式要件，本院不予确认，其余证据的真实性，本院予以确认，证明目的将结合全案事实在本院认为部分予以综合表述，证据15无关案涉房屋，本院不予确认。证人韩某关于李淑华与李克勤签订房屋买卖协议过程的陈述，可与双方当事人当庭陈述相互印证，本院予以确认。李克勤提交证据：1.天津市不动产登记簿查询证明复印件，2.同小区业主房地产权证复印件，3.社员居民建房使用证复印件及申请书复印件。李淑华对证据1真实性无异议，证明目的不予认可；对证据2真实性有异议，没有原件；对证据3不予质证，因为买卖的是房屋，而不是宅基地。陶法盟对上述证据无异议。宏佳安居公司对证据1真实性无异议，证据2、3不发表意见。上述证据1，各方当事人对真实性均无异议，本院予以确认，其证明目的将结合全案事实在本院认为部分予以综合表述。证据2、3均系复印件，且李淑华未认可其真实性，本院不予确认。陶法盟提交证据：结婚证复印件，证明其与李克勤系夫妻关系。李淑华认为该证据不能证实二人婚姻关系一直存续，李克勤、宏佳安居公司无异议，该证据真实性本院予以确认。宏佳安居公司未提交证据。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：李克勤与陶法盟系夫妻关系，二人于1978年1月12日登记结婚。2007年5月10日，宏佳安居公司与李克勤签订《定向安置还房协议书》，载明案涉房屋作为李克勤原房屋拆迁后的定向安置房。2010年7月18日，李克勤作为甲方与乙方李淑华签订《买卖房屋协议书》，约定：甲方有蓝岸森林花园32号楼2门202号房屋一套，面积约76.5平方米，因急需用钱，以46万元将该房屋出卖于乙方。价格不得反悔，过户费用由乙方负担，甲方协助办理。关于该房屋国家所欠部分由甲方接收负责办理，与乙方无关。韩某在证明人处签字。双方均认可在案涉房屋买卖过程中，陶法盟未参与。李克勤认可收到李淑华46万元购房款，并于2010年12月将房屋交付李淑华。双方均认可跟案涉房屋相关的《定向安置还房协议书》、《协议书》、《业主公约》、《蓝岸森林花园物业管理合同》、《蓝岸森林物业装修管理协议》、《天津市商品住宅使用说明书》、《天津市商品住宅质量保证书》、《天津市居民住宅供用热合同》，系由李克勤交付于李淑华。李淑华提交的供热费收据载明，案涉房屋2019-2020年度热损费系由李淑华缴纳。另查，案涉房屋性质系经济适用房，土地权利性质系划拨，用途系城镇住宅用地，该房屋现登记在宏佳安居公司名下。本院认为，本案的争议焦点：李淑华与李克勤于2010年7月18日签订的《买卖房屋协议书》是否合法有效。对此，本院分析如下：首先，关于该协议是否双方真实意思表示的判断。李克勤对该协议本人签字并无异议，且认可已实际收到购房款，并将案涉房屋及相关材料交付李淑华，故可以认定该协议系基于双方真实意思表示签订。其次，关于该协议是否存在无效的情形的判断。第一，案涉房屋土地性质虽系划拨用地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”，此处的审批未明确指向转让合同需以审批为生效要件或者未经审批合同无效。根据《中华人民共和国物权法》关于不动产物权变动的立法精神，该法已区分物权变动的原因及物权变动的行为，故不宜仅以转让合同未经审批而认定无效。第二，案涉房屋虽系经济适用房，且政府亦通过部门规章对经济适用房的购买资格作出相关要求，但是对于经济适用房屋买卖合同的效力并无效力性强制性规定认定其无效，李克勤抗辩案涉房屋系经济适用房，故转让合同无效，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。第三，案涉房屋买卖虽未经陶法盟同意，但李克勤向李淑华提供的《定向安置还房协议书》所载还迁人系李克勤，李淑华有理由相信李克勤具有案涉房屋的处分权，且即便陶法盟系案涉房屋共有权利人，未经共有权利人同意签订的房屋买卖合同亦不当然无效，李克勤、陶法盟未提供充分证据证实李淑华与李克勤签订的房屋买卖协议存在恶意串通损害他人利益的情形。第四，案涉房屋买卖协议标的物非宅基地，李克勤抗辩案涉房屋买卖协议有转让宅基地之嫌，无事实及法律依据，本院不予采纳。综上，李淑华与李克勤于2010年7月18日签订的《买卖房屋协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，且双方亦已实际履行交付房屋及支付购房款的义务，李淑华占有案涉房屋近九年，故该协议合法有效。李克勤相关抗辩意见及陶法盟相关陈述意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：原告李淑华与被告李克勤于2010年7月18日签订的《买卖房屋协议书》合法有效。案件受理费减半收取计40元，由被告李克勤负担（此款由被告李克勤在本判决发生法律效力之日起五日内给付原告李淑华）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  孟伟二〇一九年十一月二十七日书记员  魏鹏附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。