上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初73355号原告：戴春燕，女，1975年6月3日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：吴建平，男，1962年1月24日，汉族，住上海市浦东新区上钢二村XXX号XXX室。原告戴春燕诉被告吴建平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告戴春燕到庭参加诉讼。被告吴建平经本院公告传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告戴春燕向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2018年12月28日签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议；2、判令被告向原告支付违约金人民币(以下币种相同)272,000元；3、判令被告退还原告支付90万元的房价款；4、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告经中介居间介绍认识被告，向被告购买其位于上海市浦东新区上钢二村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，在中介和被告均承诺系争房屋不存在抵押的情况下，三方于2018年11月5日签订了《上海市房地产买卖合同》，约定房屋总价136万元，原告于签约当日支付5万元，于2018年12月15日前支付85万元。余款于办理过户手续及房屋交接时支付，该合同中并未注明房屋有抵押情况。合同签订后，原告于2018年11月5日支付给被告5万元，2018年12月14日支付给被告85万元，被告向原告出具收据。双方于2018年12月28日签订网签版《上海市房地产买卖合同》，合同附件三约定，被告应在双方过户登记前完成还贷手续并注销抵押，原告需要向银行申请贷款44万元，附件五约定房屋抵押情况为有抵押信息。网签版合同签订后，原告至银行办理贷款手续，银行工作人员告知号原告系争房屋存在抵押，原告方才得知中介及被告隐瞒了房屋抵押情况，原告与被告在2019年1月30日签订了补充协议，被告承诺在2019年2月25日涤除抵押、配合原告过户，但被告仍未遵守约定。目前被告已于2019年1月21日将系争房屋钥匙交付给原告。原告由于被告的原因无法办理系争房屋过户手续，故原告起诉来院，诉请如前。被告吴建平未作答辩。本院经审理认定事实如下：系争房屋的产权人为被告。2018年11月5日，原告与被告在中介的居间下签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定原告向被告购买系争房屋，房屋总价款为136万元，原告应于签约当日支付房款5万元，于2018年12月15日之前支付被告房款85万元,于双方至房地产交易中心办理过户手续当日，支付购房款44万元，余款2万元于办妥房地产交接手续当日付清。合同第六条约定，双方确认于2018年12月31日共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条约定被告未按合同约定的期限将上述房地产交付给原告，应当向原告支付违约金。逾期超过十五日后被告仍未交付的，除应向原告支付15日的违约金外，原告有权单方解除合同。原告单方解除合同的，应当书面通知被告，被告承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。签订该合同当日，原告向被告支付了5万元，被告出具了5万元的房款收据。2018年12月14日及2018年12月15日，原告共向被告支付购房款85万元。被告于2018年12月14日出具收据，确认收到85万元。之后，双方另行签订补充协议，约定双方于2018年12月15日交房。2018年12月28日，原告(乙方)与被告(甲方)签订网签版《上海市房地产买卖合同》，房屋转让款为136万元，双方于2019年1月31日前共同向房地产交易中心办理转让过户手续。该合同补充条款(一)第1条约定，若房屋存在抵押，则甲方应于办理不动产受理手续前取得结清证明等注销抵押所需的材料；保证房屋不存在纠纷以及限制交易的情形；在办理权利转让登记前该房地产不得有抵押和查封。补充条款(一)第3条约定，甲方不出售该房屋或甲方违反合同约定的义务，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。逾期超过15日后甲方仍未履行的，除甲方应向乙方支付15日的赔偿金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担相当于总房价款20%的违约金以及赔偿给乙方造成的所有损失，包括但不限于乙方聘请律师费用，诉讼费、调查费等。甲方应在收到书面通知之日起七日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。补充条款(一)第3条约定，该房屋无查封，有抵押。乙方已知晓并承诺以应支付的房款代为清偿债务，消灭抵押权。合同附件三约定，签订本合同之前，乙方已支付甲方定金5万元；乙方应于2018年12月15日支付甲方首期房价款85万元。合同附件五中抵押情况登记为：有抵押信息，具体内容请至房地产登记机构查阅登记簿。2019年1月30日，原告与被告另行签订一份补充协议，该协议载明，由于被告的原因造成无法涤除抵押，故调解如下：被告承诺在2019年2月25日前取消抵押配合原告正常过户，如再违约就按合同从2月1日起赔付所有违约金，并承担一切法律后果。双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定(参照买卖合同的九、十条履行)。另查明，系争房屋现有抵押权人为高玉萍、债权数额为70万元的抵押及本院(2019)沪0115民初22403号案件的司法查封。庭审中，原告陈述，被告于2019年1月2日将房屋交付给了原告。若合同解除，被告将房款和违约金支付给原告，原告愿意将系争房屋返还给被告。本院认为，原告与被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，应为有效，双方均应恪守。原告已按约支付了首期房价款，但被告未按合同约定配合原告办理系争房屋的产权过户手续，被告构成违约。鉴于系争房屋目前因存在抵押及司法查封情况而无法过户，客观上已无法过户至原告名下，原告主张因被告违约导致合同目的无法实现而解除合同，符合法律规定，本院予以准许。对于原告主张违约金的诉请，虽然本案合同解除系由被告违约导致，但原告作为购房人在购房时未尽到买受人的必要注意义务亦存在一定的过失，本院结合合同履行情况、双方过错、实际损失等因素，确定被告赔偿原告的违约金数额为20万元。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告戴春燕与被告吴建平签订的《上海市房地产买卖合同》及其补充协议；二、被告吴建平应于本判决生效之日起十日内退还原告戴春燕购房款90万元；三、被告吴建平应于本判决生效之日起十日内支付原告戴春燕违约金20万元；四、原告戴春燕应于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区上钢二村XXX号XXX室返还被告吴建平。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,348元，保全费5,000元，共计20,348元，由被告吴建平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  何璐依人民陪审员  范 靖人民陪审员  宫 勇二〇二〇年三月二十五日书 记 员  尹俐媛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。