天津市河东区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0102民初3245号原告：王学珠，女，1954年12月1日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：赵炎，天津银河律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑俊华，天津银河律师事务所律师。被告：吴朝晖，男，1970年10月24日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李智丹，天津众磊律师事务所律师。被告：广州国际信托投资公司，住所地广州市越秀区东风中路**国信大厦****。法定代表人：李帅，副总经理。委托诉讼代理人：田蓓，天津津凡诚律师事务所律师。原告王学珠与被告吴朝晖、广州国际信托投资公司（以下简称：国投公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王学珠及其委托诉讼代理人赵炎、被告吴朝晖的委托诉讼代理人李智丹、被告国投公司的委托诉讼代理人田蓓均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王学珠向本院提出诉讼请求：1．请求确认原告与被告吴朝晖房屋使用权（企业产）转让合同关系无效；2．请求确认原告与被告国投公司建立的企业产房屋租赁合同关系无效；3．请求判令被告吴朝晖返还原告购房款215000元，被告国投公司对上述退还义务承担连带责任；4．判令被告国投公司返还原告房屋过户费5000元；5．本案诉讼费由二被告承担。庭审中王学珠增加一项诉讼请求为：要求国投公司与吴朝晖连带赔偿原告经济损失65000元。事实和理由：2006年3月原告经案外人贾善刚介绍，从被告国投公司职工被告吴朝晖处购得企业产房屋使用权。该房屋位于天津市河东区中山××南里××号楼××号，被告吴朝晖称涉诉房屋为广州国投公司驻天津办事处所有，因其系广州国投公司职工，故由被告国投公司将房屋使用权分配给吴朝晖。经协商，原告与吴朝晖就涉诉房屋的使用权转让事宜签订协议书，约定购房款为215000元。随后原告将上述购房款存入被告吴朝晖在深圳××路支行开立的银行账户。后原告与吴朝晖至国投公司天津办事处办理过户手续，并向国投公司支付过户费5000元。此后原告一直在该房屋内居住，直至2007年3月将房屋使用权转让给案外人宋字华。2018年原告发现被采取限制高消费等措施，经查得知，宋字华因与王学珠、国投公司买卖合同纠纷一案，于2016年10月25日向法院提起诉讼，该案经一审、二审程序，判令国投公司无权处分涉诉房屋，故王学珠需向宋自华返还购房款28万元。事实上，原告对涉诉房屋的产权纠纷以及因此导致的诉讼均不知晓，原告在购买涉诉房屋时已尽到了谨慎注意义务，无从判断涉诉房屋存在产权纠纷，现法院既已判决国投公司无权处分房屋，那么原告与吴朝晖之间的转让合同关系，以及原告与国投公司之间的租赁合同关系应属无效，二被告因履行合同所取得的款项均应返还。国投公司明知尚未取得涉诉房屋使用权，却将涉诉房屋转让给原告并收取过户费，应当就购房款承担连带给付责任，故原告来院起诉。吴朝晖辩称，涉诉房屋的开发商为天津康利房地产开发有限公司（以下简称：康利公司），当年由于康利公司欠国投公司的钱，故以房抵债，但涉诉房屋当年在银行亦存在抵押。国投公司在得知抵押权人申请优先受偿后，同意职工搬进涉诉房屋进行占房，同时向天津市河西区人民法院提起诉讼，要求确认包括涉诉房屋在内的30多套房屋的权属。最终河西法院判决其中14套房屋归国投公司，但由于判决书房号书写错误，导致包括涉诉房屋在内的4套房屋被银行执行拍卖。被告认为涉诉房屋作为宿舍分配给职工使用，对于宿舍我方只有腾房义务，并不承担宿舍转让的问题。与本案同类案件的韩国明案中，越秀集团接手前，法庭查明是国投公司收了房款然后颁发了公有住房租赁合同，这一点和本案相同，可以证明当时房屋是由国投直接对外出售的，并收取购房款和过户费用。原告王学珠所提供证据中没有证据能证明原告与吴朝晖转让房屋使用权的关系。是原告王学珠直接向国投公司支付的房款，并颁发使用权证，即使吴朝晖有钱款进账，那仅仅是国投公司对被告吴朝晖腾空房屋给予的补偿。国投公司2000年时天津市第二中级人民法院就已向国投天津证券部送达并制作谈话笔录，告知国投天津证券部腾空房屋且涉案房屋已裁定给银行，国投公司明知的情况下仍将涉案房屋交给员工作为宿舍使用，而且国投对外一直以河西法院判决所载明房号作为合法权利人的基础，所以有过错的是国投公司，吴朝晖作为宿舍使用人以及腾空宿舍收到相应的补偿款，不应当承担责任。国投公司辩称，驳回原告的全部涉诉请求，与宋字华同一套房一系列案，均已有生效的判决，其中返还购房款生效判决有认定，国投公司是没有责任的，对于第二项我方不同意承担连带责任；第三公司账上没有查到过户费，所以我方不同意返还。对于原告增加的诉讼请求，我方不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：本案涉诉房屋为坐落于天津市河东区××南里××号楼××号楼××906号房屋。涉诉房屋在本院及天津市河西区人民法院、天津市第二中级人民法院经历多次诉讼，根据2012年6月15日天津市第二中级人民法院作出的（2012）二中民四终字第419号终审判决，查明事实中载明：坐落天津市河东区中山××南里××号楼××号楼××906号房屋（即涉诉房屋）原系康利公司所有。因康利公司曾为案外人富望公司的借款提供担保，天津银行股份有限公司东海支行（以下简称：天津银行东海支行）于1999年间向二中院提起诉讼，要求富望公司偿还借款，康利公司承担连带责任，案件审理过程中天津银行东海支行提出财产保全申请，二中院于1999年4月27日作出（1999）二中民一初字第24号民事裁定，依法查封包括涉诉房屋在内的中山××南里××号楼××号楼××904、906、1604、1606号四套房屋。该案经中、高两级法院审理，判决康利公司承担连带责任。判决生效后，天津银行东海支行向二中院申请执行，2000年11月15日二中院曾向广州国投证券业务部下发腾房通知书，限期15日将诉争房屋腾出，否则依法强制迁出。2000年12月15日，二中院作出（2000）二中执字第202号民事裁定，将包括涉诉房屋在内的上述四套房屋以物抵债给天津银行东海支行。2007年1月10日，天津银行东海支行委托天津同方拍卖行有限责任公司对上述房屋进行拍卖，该拍卖行于2007年1月22日在《天津日报》刊登拍卖公告，并于2007年1月29日公开拍卖。当日，案外人张宏宇与天津同方拍卖行有限责任公司签订“津同方拍第Ｙ0701期”拍卖成交确认书，以人民币40万元的应价竞得包括涉诉房屋在内的上述四套房产。此后，案外人张宏宇将四套房屋分别转让给包括杜伟在内的其他人，为减少过户环节，杜伟与天津银行东海支行于2007年7月25日签订“天津市房产买卖协议”，协议约定由杜伟以32万元价款购买天津银行东海支行所有的涉诉房屋。2007年7月30日，杜伟及天津银行东海支行依上述“天津市房产买卖协议”到房屋产权部门办理了房屋产权过户手续，将涉诉房屋过户到杜伟名下。另查，1997年3月19日，康利公司与康荣公司签订协议，约定康利公司因无力支付康荣公司应付款，以天津市河东区中山门互助南里1号楼及4号楼33个单元（涉诉房屋包括在内）及林肯轿车一部冲抵应付款，并指明广州国际信托投资公司天津证券交易业务部（以下简称：广州国投证券业务部）为受益人，1997年10月28日，广州国投证券业务部与康利公司签订协议，约定将上述33个单元房屋转让给广州国投证券业务部，同时将天津市房管局第2522号、第2751号、第2××2号房屋产权证交给广州国投证券业务部，并通知上述房屋所在物业管理部门向广州国投证券业务部交付上述房产。康利公司未与广州国投证券业务部办理过户手续，为此广州国投证券业务部在河西法院提起诉讼，要求判令其与康利公司签订的有关权利转让协议合法有效，判令康利公司履行上述协议中规定的办理房屋转让义务，判令其为天津市房管局第2522号、第2751号、第2××2号房屋产权证项下房产的合法所有权人。河西法院以（2001）西民二初字第70号民事判决书判决坐落天津市河东区中山××南里××号楼××号楼××单元（涉诉房屋包括在内）归广州国投证券业务部所有；广州国投证券业务部与康利公司于判决生效后向房屋管理部门办理上述房屋的过户手续，手续费由广州国投证券业务部承担；如康利公司不履行上述义务，广州国投证券业务部可依据判决书向房屋管理部门办理过户手续，该判决书所附房号附表为：“地点：天津市河东区中山门互助南里，1号楼房屋房号：201、203、204、206、301、303、304、306、401、904、906、1106、1604，4号楼房屋房号：608、1405、1408”。2001年5月27日，河西法院作出（2001）西民二初字第70号民事裁定，裁定判决书主文的房号附表中，“904”应补正为“704”，“906”应补正为“706”，“1604”应补正为“1004”。再查，广州国投证券业务部取得房屋后，将涉诉房屋分给其职工居住使用。广州国投证券业务部于2001年11月申请注销，其遗留问题由广州国投进行处理。涉诉房屋遂由广州国投驻津办管理出租。上述判决本院认为部分为：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证明。结合案件事实，本案涉诉房屋原系康利公司所有，康利公司作为本案涉诉房屋所有人，其先以包括涉诉房屋在内的33套房屋冲抵应付款，并指明广州国投证券业务部为受益人，后又以包括涉诉房屋在内的4套房屋为富望公司的借款设定抵押担保，抵押权人系天津银行东海支行。在天津银行东海支行起诉富望公司欠款纠纷案件中，康利公司名下包括涉诉房屋在内的4套房屋被依法查封，经本院判决并强制执行裁定以物抵债，天津银行东海支行实际取得了涉诉房屋的所有权。后，案外人张宏宇通过竞买取得了包括涉诉房屋在内的4套房屋所有权，将其中的涉诉房屋转让给杜伟并已办理了房屋产权登记手续。现杜伟系涉诉房屋的所有权人，原审法院再审根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，认定杜伟有权要求宋字华、娄淑云、宋扬返还涉诉房屋并无不当，本院予以维持。宋字华以拍卖程序违法为由主张拍卖无效，因没有提供证据证明，本院对其主张不予采信。另，鉴于广州国投证券业务部起诉康利公司房屋转让合同纠纷案件，经河西法院判决包括涉诉房屋在内的16套单元判归广州国投证券业务部所有，但随后河西法院下发裁定更正了房号，将已被本院裁定以物抵债的包括涉诉房屋在内的四套房产房号更正为它号，据此，广州国投证券业务部从未取得涉诉房屋的所有权，无权处分涉诉房屋。原审法院再审认定广州国投证券业务部将涉诉房屋分配给王学珠居住使用，并与宋字华建立企业产租赁关系的行为无效，符合法律规定，本院对此予以确认。上诉人宋字华虽以原审法院再审判决所依据的河西法院（2001）西民二初字第70号补正裁定系伪造为由上诉，但没有提供证据证明，故本院对其主张不予支持。此外，原审法院考虑到宋字华、娄淑云、宋扬现无其他居所，应给予一定时间解决住房问题，并告知其三人可另案起诉主张自己的权利，原审法院的上述处理方式并无不妥，本院予以维持。”故判决驳回上诉，维持原判。庭审中经询，王学珠自述其于2006年3月通过案外人贾善刚介绍购买涉诉房屋，当日吴朝晖称涉诉房屋为职工分配的宿舍，王学珠自述房屋出售价格为215000元，该款项支付给吴朝晖，过户费5000元支付给国投公司。2006年3月广州国投驻津办作为出租方，与王学珠建立了企业产住房租赁关系。庭审中，根据王学珠提供的证据显示王学珠账户于2005年12月1日支取现金219000元。吴朝晖账户于2006年3月23日以现金形式存入20万元。2007年3月18日，案外人宋字华与王学珠签订协议书，以28万元的价格购买了涉诉房屋的使用权。2007年3月20日，广州国投驻津办收取了宋字华5000元过户费，与宋字华建立了企业产住房租赁关系。现广州国投驻津办已经注销，涉诉房屋由广州国投进行管理。2016年10月25日宋字华以王学珠及国投公司为被告向本院提出房屋买卖合同之诉，本院作出（2016）津0102民初7194号民事判决，判决：“一、本判决生效之日起十五日内，被告王学珠返还原告宋字华购房款28万元；二、本判决生效之日起十五日内，被告广州国际信托投资公司返还原告宋字华房屋过户费5000元；三、本判决生效之日起十五日内，被告广州国际信托投资公司赔偿原告宋字华损失35.5万元；四、驳回原告宋字华其他诉讼请求。”宋字华及国投公司不服提起上诉，天津市第二中级人民法院作出（2017）津02民终7670号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院认为，本案争议焦点为王学珠与国投公司租赁关系被确认无效后返还购房款及赔偿责任的承担主体。现（2012）二中民四终字第419号判决已认定广州国投证券业务部从未取得涉诉房屋的所有权，无权处分涉诉房屋。因此广州国投证券业务部将涉诉房屋分配给其员工吴朝晖居住使用，并与王学珠建立企业产租赁关系的行为应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于王学珠主张其与吴朝晖的房屋转让合同无效一节，现王学珠虽未向本院提交双方的书面买卖合同，吴朝晖对于双方系房屋买卖关系亦不予认可，经但审调查可显示，王学珠为取得涉诉房屋使用权曾支取现金，而在国投公司向王学珠出具企业产租赁合同系2016年3月22日，吴朝晖账户于2006年3月23日即收到现金20万元，该款项的收取与涉诉房屋的使用权变更在时间上具有高度盖然性。因此双方就涉诉房屋的使用权应存在买卖关系，现广州国投公司系无权处分涉诉房屋，故王学珠与吴朝晖之间的房屋买卖关系亦属无效。现20万元为吴朝晖收取，亦应由吴朝晖返还。王学珠虽称其向吴朝晖支付的数额为215000元，但其所提供证据不足以证实其主张，本院对此不予采信。对于王学珠主张要求吴朝晖、国投公司支付差价损失6.5万元一节，王学珠在向宋字华出售涉诉房屋时售价为28万元，现国投公司以其具备所有权为基础为王学珠办理了租赁合同，但该租赁合同与已生效法律文书相悖，故国投公司所出具的租赁合同并无合法依据，因此国投公司应当对王学珠的损失承担赔偿责任。对于损失数额，现生效判决已判令王学珠需向案外人宋自华返还购房款28万元，故对于王学珠主张其间的差价损失6.5万元符合法律规定，本院予以支持。对于王学珠主张国投公司返还房屋过户费5000元，王学珠并未向本院提供充分证据予以证实，且国投公司称经查账未显示王学珠曾支付该5000元，故本院对于王学珠该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决如下：一、原告王学珠与被告吴朝晖的房屋使用权转让合同无效；二、原告王学珠与被告广州国际信托投资公司天津办事处签订的《公有住房租赁合同》无效；三、本判决生效之日起十五日内，被告吴朝晖返还原告王学珠20万元；四、本判决生效之日起十五日内，被告广州国际信托投资公司赔偿原告王学珠损失6.5万元；五、驳回原告王学珠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6025元，公告费300元，由原告王学珠负担525元，由被告吴朝晖负担500元，由被告广州国际信托投资公司负担5300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判长  王维力审判员  郭宏敏审判员  王 铮二〇二〇年十一月二十七日法官助理杨慧书记员杨爱玲附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。