广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤03民终24616-24619、24627号 （24616-24619、24627号案）上诉人（原审原告）：深圳市中远国茂科技有限公司，住所地：深圳市光明新区公明办事处长圳社区沙头巷工业区第12栋第1层A区，统一社会信用代码：914403005747957971。 法定代表人：黄水源，总经理。 委托诉讼代理人：姜涵时，北京市康达（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄暄予，北京市康达（深圳）律师事务所律师。 （24616号案）被上诉人（原审被告）：肖奇木 （24617-24618号案）被上诉人（原审被告）：深圳市润晟纸品有限公司，住所地：深圳市光明新区公明街道长圳社区沙头巷工业区第8栋3楼A区，统一社会信用代码：91440300MA5D8MQJ2Q。 法定代表人：肖奇木。 （24619号案）被上诉人（原审被告）：张维刚 （24627号案）被上诉人（原审被告）：刘建荣 （24616-24619、24627号案）被上诉人共同委托诉讼代理人：江溢斐，广东德纳律师事务所律师。 （24616-24619、24627号案）原审第三人：余水兔 委托诉讼代理人：刘向东，广东深大地律师事务所律师。 上诉人深圳市中远国茂科技有限公司（以下简称“中远国茂公司”）因与被上诉人肖奇木、深圳市润晟纸品有限公司（以下简称“润晟公司”）、刘建荣、张维刚及原审第三人余水兔房屋租赁合同纠纷五案，不服深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初25987-25990、25996号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本五案现已审理终结。 24616号案中远国茂公司一审诉讼请求：1、依法判令肖奇木继续履行《深圳市房屋租赁合同书》；2、依法判令肖奇木向中远国茂公司支付2018年9月份租金、杂费及利息至合同届满之日止（租金标准为29084元/月，利息从2018年9月5日起按照同期银行贷款利率计至实际支付止）；3、依法判令肖奇木向中远国茂公司支付中介费26440元；4、判令肖奇木向中远国茂公司支付违约赔偿金49680元；5、依法判令肖奇木向中远国茂公司支付每日5‰滞纳金（其中以2018年9月份拖欠的租金、杂费29084元为基数，自2018年9月5日起，暂计至2018年10月22日为6834元，以2018年10月份拖欠的租金、杂费29084元为基数，自2018年10月5日起，暂计至2018年10月22日为2472元）；6、案件诉讼费、保全费、担保费均由肖奇木承担。 24617号案中远国茂公司一审诉讼请求：1、依法判令润晟公司继续履行《深圳市房屋租赁合同书》；2、依法判令润晟公司向中远国茂公司支付2018年9月份起租金、杂费及利息至合同租赁期届满之日止（租金、杂费标准按37900元/月计算，利息从2018年9月5日起按照同期银行贷款利率计至实际支付止）；3、依法判令润晟公司向中远国茂公司支付中介费37900元；4、依法判令润晟公司向中远国茂公司支付违约赔偿金73400元；5、依法判令润晟公司向中远国茂公司支付免租期全部租金25267元；6、依法判令润晟公司向中远国茂公司支付每日5‰滞纳金至实际支付之日；7、案件诉讼费、保全费、担保费均由润晟公司承担。诉讼过程中，中远国茂公司增加部分诉讼请求：即增加润晟公司支付自2018年11月5日至2019年10月23日止的房屋租金，租金标准为41690元/月。 24618号案中远国茂公司一审诉讼请求：1、依法判令润晟公司继续履行《深圳市房屋租赁合同书》；2、依法判令润晟公司向中远国茂公司支付2018年9月份起租金、杂费及利息至合同租赁期届满之日止（租金、杂费标准按37900元/月计算，利息从2018年9月5日起按照同期银行贷款利率计至实际支付止）；3、依法判令润晟公司向中远国茂公司支付中介费37900元；4、依法判令润晟公司向中远国茂公司支付违约赔偿金73400元；5、依法判令润晟公司向中远国茂公司支付免租期全部租金25267元；6、依法判令润晟公司向中远国茂公司支付每日5‰滞纳金至实际支付之日；7、案件诉讼费、保全费、担保费均由润晟公司承担。 24619号案中远国茂公司一审诉讼请求：1、依法判令张维刚继续履行《深圳市房屋租赁合同书》；2、依法判令张维刚向中远国茂公司支付2018年9-10月份租金、杂费及利息至合同租赁期届满之日止（租金、杂费标准按11700元/月计算，利息从2018年9月5日起按照同期银行贷款利率计至实际支付止）；3、依法判令张维刚向中远国茂公司支付中介费11700元；4、依法判令张维刚向中远国茂公司支付违约赔偿金22200元；5、依法判令张维刚向中远国茂公司支付每日5‰滞纳金至实际支付之日；6、依法判令张维刚支付中远国茂公司免租期租金7800元；7、案件诉讼费、保全费、担保费均由张维刚承担。 24627号案中远国茂公司一审诉讼请求：1、依法判令刘建荣继续履行《深圳市房屋租赁合同书》；2、依法判令刘建荣向中远国茂公司支付2018年9-10月份租金、杂费及利息至合同租赁期届满之日止（租金、杂费标准按39710元/月计算，利息从2018年9月5日起按照同期银行贷款利率计至实际支付止）；3、依法判令刘建荣支付自2018年11月至2019年3月的房屋租金，共计198550元。4、依法判令刘建荣向中远国茂公司支付中介费36100元；5、依法判令刘建荣向中远国茂公司支付违约赔偿金68200元；6、依法判令刘建荣向中远国茂公司支付每日5‰滞纳金至实际支付之日；7、案件诉讼费、保全费、担保费均由刘建荣承担。 五案一审判决：驳回中远国茂公司的全部诉讼请求。 上诉人中远国茂公司上诉请求：1、撤销（2018）粤0306民初字25987-25990、25996号民事判决，确认涉案《深圳市房屋租赁合同书》合法有效；2、判令肖奇木、润晟公司、刘建荣、张维刚向中远国茂公司支付租金、利息、中介费、违约赔偿金、滞纳金；3、判令肖奇木、润晟公司、刘建荣、张维刚承担本案一、二审诉讼费用、担保费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。首先，中远国茂公司已向法庭提交了《房屋租赁凭证》，按照《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（以下简称《决定》）第五条，以及《〈深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定〉试点实施办法》（以下简称《实施办法》）的有关规定，只有在“二规”登记的房屋取得房屋工程质量和消防安全检验的情况下，政府房屋管理职能部门才会对租赁房屋发放《房屋租赁凭证》。因此可以判断涉案房屋符合《决定》的具体要求。其次，一审法院应当按照《民事诉讼法》第六十四条的规定，依法向报备房屋工程质量和消防安全检验合格证书的政府部门调查收集，并据此对本案作出评判。但是，一审法院未依法依职权调查收集，而且对于中远国茂公司提交的《调查取证申请书》不予批准，并据此以中远国茂公司举证不能为由，认定涉案租赁合同无效。最后，涉案物业已被纳管，未被悬挂安全警示标识，根据《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》（以下简称《处理办法》）第十三条规定，由此可断定可以出租、进行经营性活动。二、一审判决适用法律不当。首先，涉案物业已办理了违法建筑历史遗留申报登记，对于本案的法律适用，根据最高人民法院《关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》，应当以深圳市人大颁布的《决定》及深圳市政府颁布的《实施办法》为准。但一审判决对于《决定》是否适用本案未予评判，直接引用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，属于适用法律逻辑错误。按照《决定》及相关具体规定，只要办理了“二规”申报登记的物业报备了房屋工程质量和消防安全检验，是可以使用和出租的。其次，涉案物业即便没有办理房屋工程质量和消防安全检验的报备，由于涉案物业已办理了违法建筑历史遗留申报登记，在政府尚未对该物业作出具体处理的情况下，法院不能排除涉案物业最终被政府确认产权的可能性，在此情况下，也只能认定合同效力待定。最后，一审判决以《合同法》第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定”为由，认定涉案合同无效，却未指出具体法律条文。 被上诉人肖奇木、润晟公司、刘建荣、张维刚辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，一审判决无误，中远国茂公司上诉没有事实和法律依据，应依法予以驳回。 本院经二审审理查明，一审认定的事实清楚，本院予以确认。二审另查明，各方当事人均未提交新的证据，均同意本案不开庭（书面）审理。 本院认为，本五案争议的焦点为中远国茂公司分别与肖奇木、润晟公司、刘建荣、张维刚签订的房屋租赁合同是否有效。 《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。根据一审查明的事实，涉案房屋属于农村城市化历史遗留产业类违法建筑。《深圳市人民政府关于农村城市化遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》于2018年10月10日起开始实施，其中该处理办法第二条规定：“本办法适用于农村城市化历史遗留产业类违法建筑和农村城市化历史遗留公共配套类违法建筑的安全纳管、处理确认、依法拆除或者没收”、第十条规定：“区政府负责组织开展辖区产业类和公共配套类历史违建的安全纳管，符合安全纳管要求的方可临时使用。安全纳管是指为消除安全隐患，改善生产和生活环境，对历史违建的房屋结构、消防、地质灾害等进行排查、整改和日常监管的活动。”、第十三条第一款规定：“房屋无法满足安全使用要求的，不得出租、进行经营性活动，街道办事处应当在显著位置悬挂安全警示标识。”本五案中，涉案房屋虽然经过历史遗留申报且取得回执，但中远国茂公司未能提交相关证据证明涉案房屋已按照上述规定通过相应审查程序，并取得涉案房屋安全纳管证明，因此，在未取得安全纳管证明的情形下，涉案房屋不能临时使用，包括不得出租。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本五案，中远国茂公司未能举证取得涉案房屋建设工程规划许可证及取得房屋所有权证，故依照上述规定，中远国茂公司分别与肖奇木、润晟公司、刘建荣、张维刚签订的房屋租赁合同无效。尽管涉案房屋有租赁凭证，但该租赁凭证无法替代规划许可证，故中远国茂公司上诉称其分别与肖奇木、润晟公司、刘建荣、张维刚签订房屋租赁合同有效的理由不能成立。因涉案租赁合同无效，中远国茂公司诉请肖奇木、润晟公司、刘建荣、张维刚继续履行合同，支付租金、杂费、中介费、违约赔偿金、利息、滞纳金，没有事实和法律依据，一审予以驳回，处理正确，本院予以支持。 综上，上诉人的上诉请求予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 五案二审案件受理费分别为5635.21元、11047.74元、1835.33元、3770.96、7224.64元，均由深圳市中远国茂科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 瑜 瑜 审判员 许 海 锚 审判员 王 丹 妮 二〇一九年十月十七日 书记员 魏巍（兼） 书记员 胡慧（兼）