江西省信丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0722民初2597号原告：深圳影响力广告文化活动策划有限公司。住所地：深圳市罗湖区翠竹街道水田二街宝琳国际珠宝商业街二楼A201，统一社会信用代码：91440300MA5DNDNU03。法定代表人：张爱璞。委托诉讼代理人：梁敏、邹庆豪，江西凯莱律师事务所律师，一般授权代理。被告：赣州市阳光房地产有限公司。住所地：江西省赣州市章贡区沙河镇五龙新村南区五里亭组安居住宅1栋1单元2号，统一社会信用代码：913600210019699。法定代表人：叶屹。被告：赣州市阳光房地产有限公司信丰分公司。住所地：信丰县嘉定镇水北坝上住宅小区，统一社会信用代码：913607227994571154。法定代表人：叶屹。二被告共同委托诉讼代理人：陈德胜，江西灵韵律师事务所律师，特别授权代理。原告深圳影响力广告文化活动策划有限公司与被告赣州市阳光房地产有限公司、赣州市阳光房地产有限公司信丰分公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年9月29日公开开庭进行了审理。原告深圳影响力广告文化活动策划有限公司法定代表人张爱璞及其委托代理人，被告赣州市阳光房地产有限公司、赣州市阳光房地产有限公司信丰分公司的共同特别授权委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳影响力广告文化活动策划有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告支付剩余未支付代理费用4488100元及逾期付款违约金（以44488100元为基数按月利率6.525%从2019年4月12日起计算至款清之日止,截止2019年8月11日利息暂计97616元。）；2、本案诉讼费、保全费、诉讼保全担保费由二被告承担。事实和理由:2018年2月13日，被告赣州市阳光房地产有限公司与原告签订了《泰城·乐百汇美食购物广场全案策划及销售代理合同》，合同约定被告赣州市阳光房地产有限公司委托原告为乐百汇购物广场独家全案策划及销售代理商，代理费用根据原告的任务完成情况，分三档进行计算。并约定合同有效期自签订的有效服务期起至甲方向乙方支付完所有款项完成之日止。2018年6月30日，《泰城·乐百汇美食购物广场全案策划及销售代理合同》有效服务期满后，被告赣州市阳光房地产有限公司信丰分公司又与原告签订了《泰城·乐百汇美食购物广场全案策划及销售代理合同补充合同》，将委托期和相关权责延续至2018年12月30日，《泰城·乐百汇美食购物广场全案策划及销售代理合同补充合同》的有效服务期满后，二被告又与原告口头约定合同相关权责继续履行。合同签订后，原告依约向二被告提供了独家全案策划及销售代理服务，于2019年3月底完成了合同约定的销售代理任务，但二被告却没有按合同约定向原告及时支付销售代理费用。2019年4月11日，原告与二被告进行了结算，并进行了商铺数量和代理费金额确认。乐百汇购物广场剩余房源总计373间店铺，2018年2月14日至2019年3月31日止，共销售313间，其中原告销售306间，已达《泰城·乐百汇美食购物广场全案策划及销售代理合同》约定的第三档代理费用：完成剩余房源总套数的80%，则所有售出房源按照实际成交总价的16%计提。根据双方口头约定，销售代理费用扣除增值税等税费6%向乙方支付，甲方自行开具发票。因此，截止2019年8月14日，二被告应付代理费用为8688100元，已付代理费用4200000元，尚有代理费用4488100元未支付。《信丰乐百汇每月代理结算汇总》由被告赣州市阳光房地产开发有限公司的财务人员杜鹃、郭海兰、黄冬兰和被告赣州市阳光房地产有限公司信丰分公司该项目负责人魏金风共同签字确认，《关于江西影响力代理泰城乐百汇商铺数量确认书》由被告赣州市阳光房地产开发有限公司的财务人员郭海兰、黄冬兰共同签字确认。结算后，原告曾多次催促二被告支付剩余代理费用，二被告总以各种理由推脱，严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，请法院依法支持原告的全部诉讼请求。为证明其主张，原告深圳影响力广告文化活动策划有限公司向法庭提供了如下证据：1、营业执照复印件。证明原告的诉讼主体资格；2、国家企业信用信息公示报告。证明被告赣州市阳光房地产有限公司、赣州市阳光房地产有限公司信丰分公司的诉讼主体资格；3、《泰城·乐百汇美食购物广场全案策划及销售代理合同》复印件。证明被告赣州市阳光房地产有限公司于2018年2月13日与原告签订了《泰城·乐百汇美食购物广场全案策划及销售代理合同》，合同约定了委托方式、费用标准等相关事项；4、《泰城·乐百汇美食购物广场全案策划及销售代理合同补充合同》复印件。证明被告赣州市阳光房地产有限公司信丰分公司于2018年6月30日与原告签订了《泰城·乐百汇美食购物广场全案策划及销售代理合同补充合同》，将委托期和相关权责延续至2018年12月30日；5、《关于江西影响力代理泰城乐百汇商铺数量确认书》、《信丰乐百汇每月代理结算汇总》复印件。证明乐百汇购物广场总计373间店铺，2018年2月14日至2019年3月31日止，共销售313间，其中原告销售306间；证明原告与二被告的财务人员及项目负责人于2019年4月11日就代理费用和销售商铺数量等相关事项进行过结算的事实；证明截止2019年4月10日，二被告应付代理费用为8688100元，已付代理费用295万元，尚有代理费用5738100元未向原告支付的事实；6、影响力回款确定书。证明双方签订补充协议后二被告没有向原告结清代理佣金；原、被告双方约定了剩余代理佣金的结清方式；原告在2019年1月份之后应被告的要求仍在继续进行销售代理工作。本案审理期间原告补充提供《全程策划及广告设计代理服务合同》一份及转账收款凭证截图二份。被告赣州市阳光房地产有限公司、赣州市阳光房地产有限公司信丰分公司答辩意见：1、原告主张按16%的比例收取代理费没有事实及法律依据。首先，根据双方签订的销售代理合同约定，原告只有在合同约定的期限内（即2018年2月9日-6月30日期间完成剩余房源总套数的80%，才能按16%的比例计算代理费。而从实际情况看，原告在双方约定的2018年2月9日-6月30日期间，仅完成剩余房源总套数的40%。在第二个销售期间（2018年7月1日-12月30日），仅完成了剩余房源总套数的59%。2019年1月-4月期间，仅完成剩余房源总套数的22%。因此，根据原告的销售情况，只能按12%计算代理费。其次，销售代理合同约定的代理费收取比例明显过高，违反国家规定，不应得到支持；2、原、被告双方并未进行结算，更未对代理费金额进行确认。原告所谓的2019年4月11日进行签字确认，仅仅是答辩人方对已售商铺数量及已支付代理费用的确认，答辩人自始至终没有对代理费计算方式及金额进行确认；3、原告自2018年2月至2019年3月31日止，实际销售了306间，开发商折抵工程款的7间，不能算入原告的销售业绩；4、答辩人已向原告支付代理费人民币430万元；5、原告主张逾期付款违约金缺乏事实及法律依据。综上，原告在双方约定的合同期内只完成40%，而且约定的代理费比例明显偏高，请法院根据事实及法律作出公正判决。2019年12月26日被告委托诉讼代理人针对《回款确定书》及《广告设计代理服务合同》的质证及代理意见：对《回款确定书》的真实性没有异议，但该证据不能证明原告的待证事实，不能证明双方已经结算，更不能证明阳光公司对尚欠代理费进行了确认；对《全程策划及广告设计代理服务合同》的真实性没有异议，但该证据与本案没有关联性。为证明其主张，被告赣州市阳光房地产有限公司、赣州市阳光房地产有限公司信丰分公司向法庭提供如下证据：1、影响力公司的销售汇总表一份。证明：原告公司在第一个合同期的销售额只达到40%，第二个销售期达到59%，2019年之后只达到22%；2、银行转账凭证35张（庭后补充至37张，但补充的凭证未经原告方质证）。证明：阳光公司已向原告支付代理费人民币430万元；3、国家计划委员会、建设部关于房地产中介服务收费的通知一份、赣州泰城实业有限公司与赣州市恒景商业运营管理有限公司签订的销售策划合同一份、赣州市凯昌置业有限公司与深圳影响力广告策划有限公司签订的销售代理合同一份、赣州市凯昌置业有限公司与江西众成营销策划有限公司签订的分销售服务合同一份。证明：根据国家计划委员会建设部的规定，房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5%计收，独家代理的，收费标准可适当提高，但最高不得超过成交价格的3%；根据赣州区域的市场行情，房屋买卖代理收费最高不超过6%；涉案合同约定按成交价格总额的12-16%收取代理费，明显违反国家规定，而且扰乱市场，对此不能得到支持。本院经审理认定事实如下：2018年2月13日，被告赣州阳光房地产有限公司与原告签订了《泰城·乐百汇美食购物广场全案策划及销售代理合同》，合同约定：被告赣州市阳光房地产有限公司委托原告为位于信丰县水印丹堤旁乐百汇购物广场的独家全案策划及销售代理商，受托物业类型为商铺，代理费用根据原告的任务完成情况分三档计算，即：第一档：完成剩余房源总套数的40%，则所有售出房源都按照实际成交总价的12%计提；第二档：完成剩余房源总套数的60%，则所有售出房源都按照实际成交总价的14%计提；第三档：完成剩余房源总套数的80%，则所有售出房源都按照实际成交总价的16%计提。代理期间，所有代理提成先按照第一档计提，结束代理停止销售时按当时实际成交比例计算超出部分，一次性结清。同时约定：客户向甲方缴纳购房定金后，甲方应向乙方支付销售代理佣金费的50%，客户缴纳首笔首付款或全额首付款、交齐按揭资料并面签通过后，甲方应向乙方支付销售代理佣金费剩余的50%。乙方在每月5日前提交上述项目总代理费用结算清单，甲方在当月10日前向乙方支付销售代理佣金费。合同期限自2018年2月9日起至2018年6月30日止。2018年6月30日，被告赣州市房地产有限公司信丰分公司又与原告签订了《泰城·乐百汇美食购物广场全案策划及销售代理合同补充合同》，约定将委托期和相关权责延续至2018年12月30日。合作期满，有意向可续签合同。《补充合同》第二条约定“本补充合同生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力”。2019年1月15日，原告向被告出具《影响力回款确定书》，对截止到2018年12月31日的未结算代理佣金，原告向被告方建议现金支付部分为1月20日前支付35万元，2月3日前支付45万元，其余未结清部分以按比例的方式结算，同时自2019年1月15日起影响力继续进场销售。被告法定代表人叶屹在确认书上签字同意。此外，原、被告双方曾另行签订《全程策划及广告设计代理服务合同》，约定由被告委托原告为指定项目营销全策及广告设计代理，原告向被告提供本项目的营销全策及广告设计代理服务。服务范围：1、项目营销全策方案提案；2、广告创意设计；3、项目地包装及营销中心升级设计；4、媒体广告设计；5、公关活动物料设计。服务期限自2018年1月3日起至2018年6月2日止。合同期服务费共计40万元，合同签订后2个工作日，由甲方一次性向乙方支付首期服务费用人民币20万元即合同总服务费用50%，作为代理服务费首付款。据原告提供的转账记录截图显示：2018年1月9日收入金额200000元，对方账户名称为赣州市阳光房地产有限公司，该款项的支付符合合同约定。2019年4月11日，原、被告双方就原告代理泰城乐百汇商铺数量进行确认，《确认书》载明“江西影响力最终销售房源总套数为373间，共计销售313间，其中江西影响力销售306间，开发商抵工程款7间。”，《确认书》由被告公司工作人员黄冬兰、郭海兰签字核对确认。同日，双方又对代理费金额进行了结算确认，据当时形成的《信丰乐百汇每月代理结算汇总》显示：截止2019年4月10日，已收结算代理费285万元，剩余未付代理费5838100元（按代理点数16%计算）。被告公司财务人员杜鹃在《结算汇总》上特别注明“截止2019年4月10日，已结付代理费295万元”，公司工作人员黄冬兰核对后在汇总表上签名，项目负责人魏金风在汇总表上签字确认。乐百汇购物广场总计373间店铺，2018年2月14日至2019年3月31日期间，共计销售313间，其中开发商抵工程款7间，原告销售306间，原告完成销售剩余房源总套数的82%。据被告方当庭向法庭提供的35张银行转账凭证显示，截止2019年8月，被告方共计向原告支付商品房销售代理费用415万元。本院认为，原、被告双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订的商铺销售代理合同及补充合同依法成立且合法有效，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”。原告公司按照合同约定履行了合同义务，完成了合同约定的房源销售，且其销售比例已达双方约定的代理费第三档计提比例即：完成剩余房源总套数的80%，则所有售出房源都按照实际成交总价的16%计提。《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”，第四百零五条规定“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬……”，故原告公司有权按照合同约定获取报酬。原告公司销售的商铺数量及代理费用双方已于2019年4月11日进行了确认和结算，被告方的项目负责人及财会人员均予以书面签字认可，原告公司应获取的代理费用在双方的《代理结算汇总》表上明确标明“按代理点数16%计算”，本院对《代理结算汇总》表的证明效力予以确认，被告方辩称的原、被告双方并未进行结算，更未对代理费金额进行确认的意见，本院不予采纳。被告方辩称已向原告公司支付了代理费用430万元，但其向法庭提供的于当庭出示并经质证的转账凭证显示只支付了415万元，原告公司主张被告方已支付了420万元，被告方声称的已支付430万元的费用中应包含另外的广告策划费用。本院经审查原告公司提供的《全程策划及广告设计代理服务合同》及微信转账凭证等证据后认为原告的主张更符合事实与情理，故对原告公司的该主张予以采纳。被告方辩称的涉案合同约定按成交价格总额的12-16%收取代理费明显违反国家规定，而且扰乱市场的主张，本院认为，原国家计委和建设部《关于房地产中介服务收费的通知》的有关规定属于管理性规范，而非效力性规范，且不属于法律和行政法规，对合同效力不产生影响。原、被告双方对该合同条款的约定系双方共同真实意思表示，不违反法律及行政法规，也不损害社会公共利益和第三人利益，应当认定为有效。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失……”，因被告方未全面履行合同的金钱给付义务给原告公司造成利息损失，原告公司主张由被告公司承担逾期付款违约金的请求于法有据，本院予以支持。但其主张以44488100元为基数按月利率6.525%计算违约金不当，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的相关规定，本院确定其违约金的计算自被告方逾期付款之日起，按照年利率6%计算资金占用期间利息。原告主张除本案诉讼费外，被告方还应承担诉讼保全担保费，但其未向法庭提供相关费用支出票据，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第四百零五条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告赣州市阳光房地产有限公司、赣州市阳光房地产有限公司信丰分公司于本判决生效之日起三十日内支付原告深圳影响力广告文化活动策划有限公司商铺委托销售代理费4488100元，并自2019年9月1日起按年利率6%计算，支付原告资金占用期间利息，利随款清；二、驳回原告深圳影响力广告文化活动策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43490元，保全费5000元，合计48490元由被告赣州市阳光房地产有限公司、赣州市阳光房地产有限公司信丰分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院（缴纳上诉费账号：99×××88开户行：招商银行赣州长征大道支行户名：江西省赣州市中级人民法院）。审 判 长  李 赣人民陪审员  钟玉美人民陪审员  邱万高二〇二〇年一月三十一日书 记 员  曾祥英