广东省英德市人民法院民 事 判 决 书(2019）粤1881民初4100号原告：周小静，女，1993年8月7日出生，汉族，住广东省英德市。委托代理人：莫凡、刘金花，均为广东才畅律师事务所律师。被告：刘燕燕，女，1986年2月11日出生，汉族，住广东省英德市。原告周小静诉被告刘燕燕房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周小静本人及其委托代理人莫凡、被告刘燕燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周小静诉请：一、判决被告刘燕燕向原告周小静支付违约金50000元；二、判决被告刘燕燕返还原告周小静租金13500元，保证金3000元，水电费3000元，以上诉讼请求合计69500元；三、本案诉讼费由被告刘燕燕承担。原告周小静主张的事实与理由：2018年12月25日，原告周小静与被告刘燕燕签订了《会所部分功能室租赁合同》。合同约定，被告刘燕燕作为出租方，将位于英德市××城××以西××期营销中心二楼钢琴室1、钢琴室2及接待厅2（以下简称案涉房屋）租给原告经营美容。租赁期限从2018年10月1日至2021年9月30日，共3年。合同还约定了双方的权利义务与违约责任等条款。经被告明确同意长达3年租期下，原告花费了大量的财力、物力高达10万元以上对案涉房屋进行了装修以用于美容经营，并支付了相应的租金等。原告在实际使用案涉房屋中方发现，被告出租的案涉房屋空调设施无法正常运行；每逢落雨，案涉房屋均漏水不断，严重影响了原告的正常经营，多次与被告交涉反映无果；原告投入的商铺招牌断电而无法通电，被告也从未处理等。尤其是，被告明知原告用于美容经营需要办理工商营业执照等，却一直拖延，拒不提供案涉房屋的产权证等，导致原告至今无法办理营业执照。而且原告经营才开始步入正轨，不到半年，即2019年3月底，被告突然以出售为由，电话告知原告要求终止合同，并于2019年5月6日发出《终止合同通知书》要求原告无条件撤场。被告也于3月底单方撤场，并违反合同的约定，于7月起强行停水停电，迫使原告无法经营，损失惨重，甚至强行换锁强逼原告撤场停止经营。经核算，原告因此造成的7月份原告及聘请人工人误工损失共8769.36元、租金损失1500元，以及退还收取的水电费3000元，共计人民币13269.36元。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”被告作为案涉房屋的出租人，在原告有效的承租期内，没有履行保持该房屋符合合同约定用途和维修义务，但上述违约行为完全可以进行维修，合同完全可以继续履行下去。被告单方解除合同没有任何事实与法律依据。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”等规定，原告诉请被告应当继续履行合同，并要求被告恢复通水、通电等，并赔偿原告的经济损失。故特向贵院提起诉讼，请求判准原告的诉讼请求。被告刘燕燕辩称：一、答辩人与被答辩人之间仅为房屋租赁合同法律关系。1、2018年12月25日答辩人与被答辩人签订了《会所部分功能室租赁合同》，该房屋租赁合同明确约定了答辩人的义务，即将位于英德市××城××以西××营销中心××楼钢琴室及接待厅租给（实际上是转租）被答辩人。因此，答辩人与被答辩人之间仅因房屋租赁事实形成租赁合同关系。2、根据双方签订的《会所部分功能室租赁合同》，该合同从未明确约定答辩人要提供场地产权证给被答辩人，相反答辩人已告知被答辩人该出租场地是我方与佛山市和诚物业服务有限公司通过签订租赁合后取得物业，以再转租的形式与你方签订《会所部分功能室租赁合同》。3、根据双方签订的《会所部分功能室租赁合同》第五条第2项的约定，答辩人仅是提供有关钢琴室及接待厅设备，负责会所出租前的水、电、空调、照明等设施能正常运行。该合同并没有约定答辩人要提供场地的产权证给被答辩人办证所用。二、答辩人与被答辩人终止房屋租赁合同符合约定条件。根据双方签订的《会所部分功能室租赁合同》，该合同第五条第7项约定：“在租赁期间，如果甲方需要将钢琴室及接待厅出售，需提前三个月书面通知乙方，乙方无条件退场并恢复原状”。现第一手出租方即佛山市和诚物业服务有限公司于2019年4月1日书面向答辩人发出《退场通知书》，要求将出租的场地收回出售。因此，答辩人亦按此条款约定向被答辩人提出终止合同，收回场地给回出租方佛山市和诚物业服务有限公司，答辩人的做法完全是符合双方签订的《会所部分功能室租赁合同》的约定，亦是符合《会所部分功能室租赁合同》约定的合同终止条件。三、被答辩人租赁房屋合同所带来的经营风险由被答辩人承担．根据双方签订的《会所部分功能室租赁合同》，该合同第五条第6项约定：“甲方不承担乙方的经营风险及责任”。被答辩人在租赁××城××以西××营销中心××楼钢琴室及接待厅经营美容业，由此涉及的风险，包括经营被终止、无法开业、无法办证、无美容客源等等均与答辩人无关，答辩人亦对此不承担责任，这完全是符合双方签订的《会所部分功能室租赁合同》的约定。四、被答辩人租赁房屋所导致的损失虚假且与答辩人无关。1、答辩人称无法办证导致无法开业、无法开展经营活动，而却又提供其已开办美容业，进行了高档装修等，试想，在没有取得经营许可，在无法取得办证等的情况下，你会进行高档装修吗？答辩人提出的租赁房屋进行经营活动的损失及大量金钱装修（如被答辩提供的收费收据），显然被答辩人前后陈述相互矛盾的，其提出的主张不可采信。其提供的收据款额是一个虚假的数字。2、被答辩人装修租赁的房屋属于被答辩人自己的行为，其添加的设备或台凳同样属于被答辩人自己的决定，完全是被答辩人因经营美容所需的投入，属于被答辩人自己的经营风险范畴，完全是与答辩人无关的。五、答辩人书面解除与被答辩人的租赁合同后进行了结算。1、被答辩人实际投入使用了租赁的房屋，因此被答辩人已经交纳了房屋租金、押金等，经过结算于2019年8月19日答辩人向被答辩人发出了《欠费清单》和《催缴费用通知书》。2、被答辩人租赁期间的水电费己经进行了结算并确认被答辩人欠水电费1500元，欠房屋租金1500元，两项合计为3000元。3、答辩人与被答辩人之间属于正常按合同约定的情形终止合同，双方不存在哪一方违约，违约金不计取，如果要讲违约，被答辩人拖欠水电费、租金等费用才是真正的违约。综上所述，被答辩人诉讼提出的要求没有事实根据和法律依据，请法庭查明事实的基础上判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2018年12月25日，原告周小静与被告刘燕燕签订了《会所部分功能室租赁合同》。合同约定，被告刘燕燕作为甲方，将位于英德市××城××以西××期营销中心二楼钢琴室1、钢琴室2及接待厅2（以下简称案涉房屋）租给作为乙方的原告经营美容。租赁期限从2018年10月1日至2021年9月30日，共3年。其中2018年10月1日至2019年9月30日的租金为18000元，每年9月30日前支付，保证金为2000元，水电费进行分摊，在租赁期间，如果甲方需要将钢琴室出售，需提前三个月书面通知乙方，乙方无条件退场并恢复原状。若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为单方面违约，应赔偿对方一切经济损失，关有5万元违约金。合同签订前，被告已于2018年10月起将案涉房产交付原告使用，为了进行美容业营业，在原有装饰装修的基础上，原告进行了简单的装修活动，租金按每月1500元支付，水电费按500元每月均摊。2018年10月26日，原告向被告支付了2000元，但是被告否认系原告支付的租金，而是双方的其他款项往来；12月25日，原告向被告转账了5000元，现金支付了5000元，被告向原告出具了收据；2019年1月2日，原告向被告的财务人员转账了1500元+520元，其中20元被告抗辩称系原告支付的材料复印费；2月、3月，原告均向被告的财务人员支付500元水电费；4月1日，原告向被告支付2000元；5月21日，原告向被告支付了1500元；6月6日，原告向被告支付了1500元。案涉房产的物业管理费由原告直接向案外人佛山市和诚物业有限公司英德市分公司缴付。另原告为开展业务，于2018年12月17日，向百思诚广支付广告费用支出4500元等。另查明，案涉房产系开发商英德市中博金谷房地产开发有限公司名下房产，已进行了产权初始登记，一楼为其营销中心大厅，正常营业状态；二楼以上委托佛山市和诚物业有限公司英德市分公司进行出租等物业管理，且已进行了基本的装饰装修；佛山市和诚物业有限公司英德市分公司将部分营销中心二楼部分房产出租给被告刘燕燕，并约定需要将相关房产出售，需提前三个月书面通知承租方，承租方无条件退场并恢复原状。2019年4月1日，佛山市和诚物业有限公司英德市分公司向被告发出通知，要求被告于2019年7月1日前退场，被告随即将该通知通过微信转发给了原告，原告要求被告出具正式的退场文书，5月6日，被告向原告发出了终止合同通知书，通知原告终止双方的租赁合同，并限原告于2019年8月6日前退场。2019年7月22日，佛山市和诚物业有限公司英德市分公司向被告发出通知，因被告逾期退场，将强行清理租赁场地的物品，逾期清理，则视为被告放弃物品的所有权。随后，佛山市和诚物业有限公司英德市分公司强行封锁了相关场地的通道，并将原告的部分物品清理出了租赁场地，堆放置过道上。再查明，原告经营期间，被告一直未能提供相关房产的复印件，原告也一直未能以案涉场地办理经营执照。案涉场地曾发生多次渗水现象，被告亦曾多次协助原告联系物业进行维护，但是原告提供的证据显示，渗水问题并没有解决。同时，无证据显示案涉房产已出售。上述事实，有原告提供的书面证据及到庭当事人的法庭陈述在卷佐证，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。被告转租其合法租赁的房产给原告经营，原被告的租赁合同是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性效力规定，合法有效，对双方具有约束力。本案的争议焦点是被告的单方面行使合同解除权，是否属于合同违约。合同约定，如果甲方需要将钢琴室出售，需提前三个月书面通知乙方，乙方无条件退场并恢复原状。案涉房产系被告从他人处承租过来，其并不拥有房产的所有权，更不拥有对案涉房产的完整处分权，显然，其想单方面出售案涉房产并不能完成。而前述约定来源于其承租物业公司的租赁合同。另一方面，案涉房产登记在开发商名下，处于开发商的房产销售中心大厅楼上，系商业性房产，且原被告之间签订合同之前，原告已事实使用了案涉房产两个多月，其亦向被告的上一出租人即物业公司直接缴纳相应的物业管理费，前述证据，均可以反映，原告在签订合同时，应清楚案涉物业产权的真实状况的，并明确其与被告的租赁合同中约定的需出售方指的是开发商，因此，对合同履行的中存在的风险应具有相应的预见性。本案中，开发商已通知了被告，将终止被告的承租合同，显然，案涉原被告的租赁合同将难以继续履行，被告依据其与原告的租赁合同，于2019年5月6日，提前三个月提出解除其与原告的租赁合同，并不违反合同约定，原告以此认定被告违约，要求被告根据合同约定承担50000元违约金，理据不足，本院不予支持。被告通知原告于2019年8月6日前退场，而事实上2019年7月22日起，因为案外人物业公司封锁大门通道的原因，原告已无法实际经营案涉场地，这属于被告未能履行租赁合同中保障原告合法有效占有使用租赁物的合同义务。本案中原告无法使用租赁物，系第三人原因造成的，根据合同法第一百二十一条的规定，应由被告承担相应的违约责任。根据合同法第二百二十八的规定，原告有权拒付之后的租金。原告未能提供被告违约行为造成其损失的依据，其主张的损失赔偿没有事实依据。对于原告支付的租金及水电费，系其房产租赁期间的合理支出，原告要求返还，理据不足，本院依法予以驳回。至于租赁期间房屋渗水问题，被告已积极履行了协助维护的义务，且原告对期间的租金支付一直没有提出异议，亦未提供损失依据，本院对此不予处理。对原告2018年10月26日支付的款项，被告提出了异议，但是未提供相反证据反驳，应视为原告支付的租金及水电费。经核定，原告支付了截止2019年7月1日前的全部租金，并支付了3000元押金，尚拖欠2019年4、5、6月份的水电费1500元。而原告实际使用租赁物至2019年7月22日，原告仍需支付7月的租金及水电1467元。前述款项对冲后，被告仍需返还原告33元押金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百二十一条、第二百一十六条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、限被告刘燕燕在本判决发生法律效力之日起三日内返还押金33元；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费1581.72元，由被告刘燕燕负担25元，其余1556.72元，由原告自行负担。当事人逾期不履行前述债务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍承担迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  易典兵人民陪审员  黄继树人民陪审员  钱会燕二〇二〇年一月十九日书 记 员  邓瑞军附相关的法律条文内容:《中华人民共和国合同法》第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百二十一条【因第三人的过错造成的违约】当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。第二百一十六条【出租人基本义务】出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十八条【租赁物的权利瑕疵】因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。