上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初6174号原告(反诉被告)：上海楚褚品牌管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：褚苗，执行董事。委托诉讼代理人：朱磊，上海明伦律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海硕彭企业管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：金春灿，执行董事。委托诉讼代理人：王营伟，上海沪师律师事务所律师。原告上海楚褚品牌管理有限公司(以下简称楚褚公司)与被告上海硕彭企业管理有限公司(以下简称硕彭公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用简易程序。被告硕彭公司在答辩期间提起反诉，本院受理后，与本诉予以合并审理，于2019年3月20日、4月11日组织双方进行证据交换，于2019年5月28日公开开庭进行了审理。后因案件复杂，本案转入普通程序审理，于2019年11月6日公开开庭进行了审理。楚褚公司法定代表人褚苗及委托诉讼代理人朱磊，硕彭公司委托诉讼代理人王营伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。楚褚公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认双方签订的《房屋租赁合同》于2018年11月13日解除；2、判令硕彭公司退还楚褚公司已支付的租金及物业管理费82,280.74元；3、判令硕彭公司退还楚褚公司房屋租赁保证金123,421.11元；4、判令硕彭公司退还楚褚公司装修保证金10,000元。诉讼过程中，楚褚公司变更第一项诉讼请求为：判令确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年1月31日解除。事实和理由：2018年8月10日，楚褚公司与硕彭公司签订《房屋租赁合同》，约定：由楚褚公司向硕彭公司承租上海市静安区恒丰路XXX号101-36房屋(以下简称涉案房屋)；租赁期限五年(以实际交房日为准，租赁期时间顺延)；租金每月36,059.57元(每2个月支付一期)、物业管理费每月5,080.8元(每2个月支付一期)；装修免租期30天，自实际交房之日起算；硕彭公司未按时交付涉案房屋，每逾期一日，则租金起算时间顺延一日。合同签订后，楚褚公司按约向硕彭公司支付租赁保证金123,421.11元、2个月租金72,119.14元、2个月的物业管理费10,161.6元。硕彭公司于2018年10月8日通知楚褚公司交房，楚褚公司于2018年10月18日收到硕彭公司开具的施工许可证，楚褚公司才进场着手装修。根据双方合同约定，则楚褚公司的租金起算日应为2018年11月18日。但硕彭公司却在2018年11月1日向楚褚公司发出《催款告知函》，要求楚褚公司支付2018年11月10日至2019年1月9日的房租及2018年10月10日至2018年12月9日的物业管理费。楚褚公司收到告知函后，立即向硕彭公司发出律师函，就租金起算时间与收取时间提出异议。然，硕彭公司却于2018年11月13日恶意阻碍包括楚褚公司在内的几家商户禁止进场装修，并将涉案房屋全部封死，强行断水断电至今，使楚褚公司无法正常使用涉案房屋。硕彭公司的行为构成根本性违约，致使楚褚公司无法继续实现合同目的，故楚褚公司起诉要求判如所请。硕彭公司辩称，同意解除双方之间的《房屋租赁合同》，但认为解除日应为2019年3月20日。同意退还楚褚公司装修保证金10,000元。确认收到了楚褚公司支付的租赁保证金123,421.11元，但认为硕彭公司已按约向楚褚公司交付了涉案房屋，双方合同解除是由于楚褚公司违约造成，故不同意楚褚公司的其他诉讼请求。为此，硕彭公司向本院提出反诉请求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年3月20日解除；2、判令楚褚公司向硕彭公司支付解除合同违约金108,178.71元；3、判令楚褚公司支付硕彭公司2018年11月10日至2019年3月20日期间租金155,303.13元；4、判令楚褚公司支付硕彭公司2018年10月10日至2019年3月20日期间物业管理费27,060.48元；5、判令楚褚公司支付硕彭公司滞纳金55,074.18元；6、判令楚褚公司支付硕彭公司2018年8月10日至2018年9月9日期间的房屋占有费用36,059.57元。反诉事实和理由：2018年8月2日，硕彭公司与楚褚公司签订《房屋租赁合同》，约定：楚褚公司承租涉案房屋，楚褚公司应当与每个租金季前5日向硕彭公司交付该季租金及物业管理费，逾期一日需向硕彭公司支付应付款项0.3%的滞纳金。硕彭公司于2018年8月10日向楚褚公司按房屋签约时的现状交付，双方于交付日办理房屋的交接手续。若楚褚公司未能在交付日办理房屋的交接手续，仍视为已由硕彭公司于交付日按照合同规定的条件交付予楚褚公司，并且硕彭公司有权按照合同的规定收取租金、保证金和物业管理费，免租期起算日不变。现楚褚公司于2018年8月7日交清第一期租金及物业管理费，硕彭公司按约将涉案房屋交付楚褚公司，楚褚公司亦实际占有使用，但硕彭公司多次催告楚褚公司办理房屋交接手续，楚褚公司均以各种理由推脱，不予办理。根据双方之间的合同约定，涉案房屋为现状交付，硕彭公司在签约时已对涉案房屋现状有了充分了解，双方签订合同时，涉案房屋就已经具备交付条件，硕彭公司交付涉案房屋不存在任何障碍，更不存在延期交付的情形，硕彭公司多次催告房屋交接，楚褚公司未按照合同约定接收涉案房屋，应视为硕彭公司于交付日将涉案房屋交付予楚褚公司，楚褚公司理应支付相应的租金及物业管理费。经硕彭公司发函催讨，楚褚公司部分支付第二期的租金及物业管理费，故硕彭公司反诉要求判如所请。楚褚公司对硕彭公司的反诉辩称，同意解除双方之间的租赁合同，但不同意硕彭公司提出的解除日期。楚褚公司并无任何违约情形，也没有单方面无故不履行合同的故意，楚褚公司解除合同是依法行使，故不同意硕彭公司的第二项诉请。硕彭公司的租金起算日错误，楚褚公司坚持认为租金起算日为2018年11月18日。但硕彭公司已于2018年11月13日即已将涉案房屋控制，阻碍楚褚公司使用。故，楚褚公司于2019年1月30日向硕彭公司发出解除合同告知函。硕彭公司没有理由将租金计算至2019年3月20日。楚褚公司没有拖欠支付租金，亦没有在合同解除后占有涉案房屋，故不同意硕彭公司的其他诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月，硕彭公司(甲方)与楚褚公司(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方同意将涉案房屋租赁给乙方作为餐饮业态使用，涉案房屋实际使用面积为84.68平方米，租赁期自2018年8月10日至2023年8月9日止(以实际交房日为准，租赁期时间顺延)。甲、乙双方约定，甲乙双方签订本合同后3日内乙方影响甲方支付房屋租赁保证金，保证金金额相当于3个月的租金，3个月的物业管理费，即123,421.11元。涉案房屋租金为14元/平方米/天，36,059.57元每月；物业管理费按每月每平方米60元收取；租金及物业管理费按“先付后用”的原则，租金每2个月支付一期，物业管理费每2个月支付一期；乙方应于本合同签订后3日内支付首期租金72,119.14元、首期物业管理费10,161.6元。以后每个租赁季前5日内乙方向甲方支付该季租金及物业管理费；逾期一日需向甲方支付应付款的0.3%的滞纳金，若逾期超过一个月的，视为乙方违约；同时甲方有权停止水、电、天然气的供应，因此而造成的一切后果由乙方自行承担。装修免租期为30天，自实际交房之日起算。乙方进场装修前应向甲方报备装修方案，征得甲方通过的情况下开始装修。甲方应在乙方付清全部应付款及该场地中乙方相关证照注销或迁出手续完成后的10个工作日内将租赁保证金无息退还乙方。若遇一方违约，违约方应赔偿守约方相当于三个月租金总额的违约金，守约方有权单方面解除本合同，有下列情形之一的，亦视作违约：……(七)乙方逾期不支付租金、物业管理费、水电费等相关费用超过1个月的；(八)租赁期间，任乙方擅自解除本协议的……。合同签订后，楚褚公司向硕彭公司支付租赁保证金123,421.11元、首期租金72,119.14元及物业管理费10,161.6元。2018年10月11日，硕彭公司与楚褚公司签署《商铺场地移交清单》，硕彭公司交付涉案房屋。2018年10月17日，楚褚公司向硕彭公司支付装修保证金10,000元。2018年10月18日，硕彭公司向楚褚公司出具《施工许可证》。2018年10月底，硕彭公司向楚褚公司催讨下一期租金及物业管理费，楚褚公司认为双方约定租赁期限自实际交房日起算，未到第二期租金的支付时间为由拒付。双方就合同履行事宜发生争议，故均起诉来院要求判如所请。另查，2019年1月30日，楚褚公司向硕彭公司发出《解除合同告知书》，硕彭公司确认该告知书于2019年1月31日收到。再查，硕彭公司于2019年1月25日取得包括涉案房屋在内的整个一层符合消防要求的建设工程消防验收意见书。审理中，双方一致确认，2018年11月13日，硕彭公司将涉案房屋断水断电。楚褚公司称，2018年11月13日，硕彭公司一并将涉案房屋上锁，阻碍楚褚公司进入。硕彭公司对上锁予以否认。本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，双方租赁合同约定的租赁期限以实际交房日为准。现硕彭实际交房之日为2018年10月11日，则双方租赁期限应自2018年10月11日开始起算。根据合同约定，装修免租期为30天，自实际交房之日起算；每个租赁季前5日内，楚褚公司应支付该季租金及物业管理费。故楚褚公司的首期租金包含的租赁期间应为2018年11月10日至2019年1月9日，楚褚公司第二期租金最晚应于2019年1月4日前支付。然，硕彭公司却在2018年11月13日，以楚褚公司拖欠租金为由，将涉案房屋断水断电，导致楚褚公司无法正常使用涉案房屋，硕彭公司的断水断电行为应认定为违约行为。楚褚公司承租涉案房屋用于餐饮，不管涉案房屋是尚在装修还是装修完毕用于开业，断水断电均致楚褚公司无法正常使用涉案房屋，不能实现合同目的，故硕彭公司的行为应认定为根本性违约，楚褚公司有权解除合同。根据法律相关规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。现楚褚公司于2019年1月30日向硕彭公司发出解除通知，硕彭公司于2019年1月31日收到。故，楚褚公司诉请要求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年1月31日解除，于法有据，本院予以支持。硕彭公司主张楚褚公司支付解除合同违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。对于楚褚公司主张退还硕彭公司已支付的租金及物业管理费82,280.74元的诉讼请求，根据本案查明的事实，硕彭公司于2018年10月11日交付涉案房屋，装修免租期30天。即2018年11月9日前为免租期。2018年11月10日后，楚褚公司理应按约支付租金。然，硕彭公司直至2019年1月25日取得涉案房屋消防验收意见书，即2019年1月25日前，涉案房屋均不能作为餐饮使用。于楚褚公司而言，硕彭公司交付的涉案房屋在2019年1月25日前均不符合合同目的，未履行合同主要义务。故楚褚公司在2018年11月10日至2019年1月24日期间的租金，不需支付。对于2019年1月25日至合同解除期间的租金，因硕彭公司在2018年11月13日，将涉案房屋断水断电，同样致使楚褚公司无法正常使用涉案房屋。现硕彭公司未举证证明其何时恢复通水通电，亦未举证证明2019年1月25日取得消防验收意见后，已明确告知楚褚公司可正常使用涉案房屋。故硕彭公司未能举证证明在2019年1月25日后，其已将能正常使用的房屋交付楚褚公司，对于2019年1月25日后的租金，硕彭公司的主张不能得到支持。现双方合同已于2019年1月31日解除，楚褚公司已预付租金72,119.14元，硕彭公司理应退还，楚褚公司该项诉请，于法有据，本院予以支持。因双方合同中并未约定装修期在免除租金的同时一并免除物业管理费，而楚褚公司支付物业管理费系基于占有使用，故楚褚公司理应支付2018年10月11日至11月12日期间的物业管理费。根据合同约定，物业管理费为每月5,080.8元，则2018年10月11日至11月12日期间的物业管理费应为5,512.32元。对于2018年11月13日后的物业管理费，因硕彭公司在2018年11月13日将涉案房屋断水断电，楚褚公司称硕彭公司在同日将涉案房屋上锁。虽楚褚公司对此并未提供证据证明，但因断水断电后，涉案房屋在不符合开张营业的前提下，连装修工程亦不能正常进行，故本院有理由相信，楚褚公司在2018年11月13日后不再占有涉案房屋。即2018年11月13日后的物业管理费，楚褚公司无需再支付。现楚褚公司已预付物业管理费10,161.6元，则硕彭公司还应退还物业管理费4,649.28元。则，硕彭公司主张楚褚公司支付2018年11月10日至2019年3月20日期间租金、2018年10月10日至2019年3月20日期间物业管理费、滞纳金及房屋占有使费用的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。对于楚褚公司主张硕彭公司退还房屋租赁保证金123,421.11元及装修保证金10,000元的诉讼请求，根据双方合同约定，硕彭公司应在楚褚公司付清全部应付款及该场地中相关证照注销或迁出手续完成后的10个工作日内将租赁保证金无息退还。现双方租赁合同因硕彭公司的违约行为导致合同解除，硕彭公司并未举证证明楚褚公司还有拖欠款项，亦未证明楚褚公司在涉案房屋上还有相关证照未迁出，硕彭公司理应根据合同约定退还租赁保证金，故楚褚公司主张硕彭公司退还租赁保证金123,421.11元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。对于装修保证金，双方合同中虽未约定该保证金类目，然硕彭公司已收取该笔钱款，且双方合同亦已解除。合同解除后，硕彭公司理应归还相关保证金，故楚褚公司主张硕彭公司退还装修保证金10,000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第(四)项、第九十六条第一款之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海楚褚品牌管理有限公司与被告(反诉原告)上海硕彭企业管理有限公司就上海市静安区恒丰路XXX号101-36房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年1月31日解除；二、被告(反诉原告)上海硕彭企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海楚褚品牌管理有限公司租金72,119.14元、物业管理费4,649.28元；三、被告(反诉原告)上海硕彭企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海楚褚品牌管理有限公司房屋租赁保证金123,421.11元、装修保证金10,000元；四、对被告(反诉原告)上海硕彭企业管理有限公司的全部反诉诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,535.50元，由被告(反诉原告)上海硕彭企业管理有限公司负担。反诉案件受理费3,512.57元，由被告(反诉原告)上海硕彭企业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  李 彦人民陪审员  蔡凌军人民陪审员  周建萍二〇一九年十二月十六日法官 助理  蒋 洁书 记 员  李 康附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。