河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1402民初10126号原告：胡茵，女，汉族，1987年11月11日出生，住商丘市。委托诉讼代理人：张清岭，河南辰正律师事务所律师。执业证号14114201410924527。被告：商丘双嘉置业有限公司（原商丘市双嘉置业有限公司），住所地商丘市文化路绿色家园**楼**。机构代码：67007633-8。法定代表人：李明，职务经理。委托诉讼代理人：张海博，商丘市法制教育协会法律服务工作者，证号：SJX-01079。被告：张明凤，女，回族，1962年10月4日出生，住商丘市。委托诉讼代理人：马胜男，河南弘勋律师事务所律师。执业证号14114201811039828。被告：商丘信息应用技术学校，，住所地：商丘市睢阳区大道与长江路交叉口西北角负责人：成琦，职务校长。原告胡茵与被告商丘双嘉置业有限公司、张明凤、商丘信息应用技术学校房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序，同年11月14日在本院第五审判庭公开开庭进行了审理。原告胡茵的委托诉讼代理人张清岭、被告双嘉公司的委托诉讼代理人张海博、被告张明凤的委托诉讼代理人马胜男、被告信息学校的负责人成琦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令三被告连带返还原告购房款150000元并支付利息、违约金；事实和理由：2010年6月被告签订土地联合开发协议一份，共同开发位于长江路与睢阳大道交叉口西北角在张明凤名下的一快土地，建筑用途为商业住宅。原告是开发商的朋友，2014年原告在被告处购买其开发的楼盘，约定2800元/平方。原告依约向被告缴纳购房款，被告出具了收据并对房产位置进行了记载。当时张明凤是联合开发的合伙人，同时也是双嘉公司的法定代表人。时至今日被告即未向原告交付房屋也未退还原告购房款，原告多次与被告要求返还，被告以各种理由予以拒绝。被告双嘉公司辩称，签订的合同和收据没有异议，但其名额需核实后才能答复，补充按月息2分没有书面约定。被告张明凤辩称，1、原告与被告双嘉公司签订的房屋买卖合同具有相对性，被告双嘉公司应对合同承担责任，与答辩人张明凤无关。请求依法驳回对答辩人张明凤的诉讼请求。2、答辩人张明凤与被告双嘉公司签订的土地联合开发协议已于2015年经商丘市梁园区法院（2015）商梁民初第04242号调解书解除，后经商丘市中级人民法院（2018）豫14民再66号民事判决书判决解除，双嘉公司的抗诉请求也依法驳回。因此被告双嘉公司与答辩人签订的协议已经解除，合同解除后双方权利义务消灭。3、原告购买的房屋系没有商品房预售许可证的情况下出售的，原、被告之间的商丘品房合同无效；原告即未向答辩人购房，也未将购房款交付答辩人，答辩人与被告双嘉公司的联合开发协议已经解除，因此，原告无法突破合同相对性要求答辩人承担还款责任。综上，应驳回原告对答辩人返还房款的诉讼请求。被告信息学校辩称，1、原告等人起诉信息学校所谓的房屋买卖合同系无中生有、无稽之谈。2010年6月23日张明凤、信息学校与双嘉公司签订土地联合开发协议后，正是由于双嘉公司与李明没有履行合同的能力，造成该合作项目无法得到实现，连房子的都没有建何来房屋买卖合同的事实？原告与李明系朋友或系熟人，而与信息学校及我本人没有任何经济往来，房屋未建成且没有预售许可销售房源的情况下，原告与认签订了房屋买卖合同？况且原告提交的交款票据显示的是双嘉公司及法定代表人李明收取了原告的购房款，与信息学校没有任何经济关系。原告与双嘉公司的购房款与信息学校没有任何关系，该法律后果应由双嘉公司及李明承担。2、信息学校虽然与双嘉公司、张明凤签订过联合开发协议，但该协议已于上述答辩人张明凤答辩意见被司法审判机关予以解除。3、综上所列文书认定，信息学校与双嘉公司签订的协议无效。根据合同法第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。故联合开发协议即本案均与信息学校无关。4、原告与双嘉公司之间的合同关系，与信息学校无关；信息学校即未与原告签订合同，也未收到原告支付的购房款。信息学校不应承担任何还款义务。请求法院驳回原告对信息学校的诉讼请求。针对原、被告双方的诉辩意见和观点，本院归纳了本案的争点:1、原告与被告双嘉公司是否存在真实的房屋买卖法律关系。2、房屋买卖合同是否有效，如果无效，原告方是否变更诉讼请求。3、债务存续期间，原告的诉讼请求与三被告各是什么法律关系，三被告各应当承担什么责任。本院组织双方当事人围绕诉讼请求进行了举证和质证，原告提交的证据材料及证明目的是：《购房款收据》19份。证明目的：1、证明原告方为购买位于商丘市××北侧、××大道西侧原风度·国际名苑房屋而向被告方支付购房款的事实。其中，胡昂昂支付购房款30万、孙玉婷支付购房款15万元、胡茵支付购房款15万元、宋崇漓支付购房款15万元、陈格支付购房款15万元、何宗良支付购房款15万元、陈爱民支付购房款15万元、熊申锋支付购房款15万元、郝红伟支付购房款20万元、李会泳支付购房款20万元、黄钰雯支付购房款15万元、沙宗敏支付购房款15万元、宋婉静支付购房款15万元、王宗喜支付购房款15万元、袁子成支付购房款15万元、孙静支付购房款15万元、竞玉玲支付购房款15万元、竞青支付购房款15万。1、购房款收据均有被告商丘双嘉置业有限公司盖章，并有双嘉公司员工、经办人乔某签字，购房款收据合法有效，原、被告双方存在房屋买卖关系及事实。第二组证据：1、《土地联合开发协议书》1份；2、《2018豫14民再66号判决书》1份；3、《商丘双嘉置业有限公司基本信息》1份；4、《关于商丘市双嘉置业有限公司风度·国际名苑项目核准的批复》。证明目的：1、原告方购买涉案房屋时，被告方已签订合作开发协议，并已实际合伙进行风度·国际名苑开发建设，张明凤时任双嘉公司法定代表人，虽然被告方的合伙协议后来经人民法院判决解除，但原告购买该合伙项目的房屋时，被告方尚处于合伙状态，应共同承担法律责任。2、因为被告方之间的合作协议被解除，且张明凤、商丘信息应用技术学校名下的该项目土地及所建房屋已被案外人商丘全程置业有限公司予以执行，被告方已不能向原告交付所购买的房屋，所以应向原告方退还所购房款，并向原告方支付违约金及利息。被告方应承担连带责任。3、三被告之间经人民法院终审判决予以撤销原调解书，所以被告方之间的原调解书是无效的，并判决解除原被告之间的联合开发协议，解除之日应是该判决生效之日，解除之前具有完全的法律效应。根据被告之间的联合开发协议的内容及合伙开发涉案工程项目的事实，可以认定三被告之间是合伙关系。本案原告购买房屋交纳购房款是针对三被告的合伙项目，并在合伙期间内。因此三被告应当对合伙债务承担连带责任。证人乔某出庭作证证明原告交付房款及出具收据的原因、经过和相关问题。被告双嘉公司未提交证据材料。被告张明凤提交的证据材料和证明目的是：证据1、（2017）豫1402民再55号判决书一份，证据2、（2018）豫14民再66号判决书一份，证据3、商丘市检察院不支持监督决定书一份。张明凤与被告双嘉公司签订的土地联合开发协议已于2015年经商丘市梁园区法院（2015）商梁民初第04242号调解书解除，后经商丘市中级人民法院（2018）豫14民再66号民事判决书判决解除，双嘉公司的抗诉请求也依法驳回。因此被告双嘉公司与答辩人签订的协议已经解除，双嘉公司所欠债务均与张明凤无关。且双嘉公司与信息学校签订的协议被认定为无效。证据4、河南鸿盛公司出具的情况说明一份，证明本案被告之间签订联合开发协议后，被告双嘉与河南鸿盛建筑工程有限公司之间签订建筑工程施工合同，因未付工程款，该工地已于2014年2月份开始停工。证据5、全程公司出具的情况说明一份，证明张明凤与被告双嘉公司签订的联合开发协议解除后，张明凤与被告全程公司重新合作开发涉案土地，河南鸿盛公司仅实施垫层施工就停工了，现该工地已经由全程公司建设封顶，与双嘉公司无关。证据6、双嘉公司声明一份，证明双嘉公司与有的债权债务及一切经济往来均与张明凤无关。因此原告与张明凤之间的债权债务关系与张明凤无关，张明凤不应当承担任何责任。被告信息学校提交的证据材料是：图纸一份，证明被告信息学校与被告张明凤的土地是独立的，红线以上是被信息学校，中间的道路也是被信息学校的；虚线以下是被告张明凤并且被告信息学校的土地至今没有开发。本院对证据的分析与认定：原告提交的第一组证据-1、购房款收据均有被告商丘双嘉置业有限公司盖章，并有双嘉公司员工、经办人乔某签字且乔某出庭予以说明，购房收据具备开工要件和法律要件，具有证据效力；原告提交的第一组证据-2-3-4，载明内容与原告证明目的一致且具有事实和法律依据，本院予以采信。对被告张明凤提交的证据材料，仅证明原告的债权发生时原、被告处于合伙期间且合伙协议具有效力，被告之间物债务应属于合伙债务；原告与被告双嘉公司的债权债务非双嘉公司的个人债务，双嘉公司的声明即免除张明凤的声明对本案原告即第三人债权人不发生效力，声明内容效力仅止于双嘉公司与张明凤之间。至于被告张明凤提交的证据4、5，均与本案无关与非本院审理范围，在此不予评判和认定。被告信息学校提交的图纸不能否认本案的合伙关系及合伙债务，土地是否开发及是否独立均不影响原告债权及合伙债务发生于合伙期间的事实。经庭审和采信有效证据及当事人的陈述，本院确认以下案件事实，2010年6月23日，甲方（被告）双嘉公司、乙方（被告）张明凤、信息学校三方之间签订了土地联合开发协议书，主要内容是：开发地块位于东至商丘市睢阳路，西至国有土地，南至长江路、北至祥和馨苑小区，分属张明凤和信息学校名下的土地；合作出资方式及股权分配：乙方，甲方支付乙方首期土地出让金及信息学校债务共计壹仟万元，乙方以贰仟万元资本作为股本投入。甲方以完成该地块开发建设（工程建设资金、规划设计、工程报建协调、办证、市政配套，聘用人员工资、保险等有关该地块开发建设期间各项费用）作为股本投入。甲方占公司股份65%，乙方占公司股份35%。乙方保证将土地转入甲方公司名称的情况下，甲方先缴纳土地出让金，使土地使用权具备出让性质；乙方负责信息学校的土地性质变更前期工作，将采用挂牌方式，由甲方摘取，乙方负责该土地上附属建筑物的拆除工作；该土地联合开发公司名称为双嘉公司甲方出任董事长，乙方出任总经理。公司机构由财务、工程技术、安监、营销策划等部门组成，专业技术人员由甲、乙双方选派聘任；甲方具体负责规划设计、报建报批、工程建设、营销策划等工作；甲、乙双方签订本协议之前的债权、债务均与该土地联合开发建设无关；本案分两期开发完成，原则上全部开发完成后，甲、乙双方可抽回出资股本金，扣除各项成本所得利润，按甲、乙双方所占比例分配；本协议经甲、乙双方签字盖章后生效。2011年12月6日，商丘市发展和改革委员会出具了商发改城镇﹝2011﹞95号《关于商丘市双嘉公司风度.国际名苑项目核准的批复》。主要内容是：同意双嘉公司建设风度.国际名苑项目；项目建设地点：商丘市长江路北侧、睢阳路西侧；建设规模及内容：该项目土地使用面积6537.32平方米，项目总建筑面积22553.754平方米，90平方米以下户型应占建筑面积的70%。其中：商业店铺面积4000平方米，住宅建筑面积18553.754平方米。规划建设住宅390套；总投资资金来源：该项目总投资6830.87万元，全部由企业自筹；核准项目的相关文件：1、建设用地规划条件（商规让条字（2008）第240号）。2、国有土地使用证（商国用（2011）第032号）3、商丘市环境保护局河南商丘经济开发区分局关于《商丘市双嘉置业有限公司“风度.国际名苑”项目》的审批意见；本文件的有效期为2年，自发布之日起计算。2014年10月7日，被告双嘉公司收取原告购房款15万元并注明系风度国际1号楼。2018年3月30日，商丘市梁园区人民法院作出了（2017）再豫14**民再55号民事判决书判决如下：一、撤销本院（2015）商梁民初字第04242号民事调解书；二、解除原告张明凤、信息学校与被告双嘉公司2010年6月23日签订的土地联合开发协议书。2018年7月18日，商丘市中级人民法院作出了（2018）豫14民再66号民事判决书，维持了（2017）再豫14**民再55号民事判决书判决；2019年1月21日，商丘市人民检察院作出了商检民行监［2018］41140000148号不支持监督申请决定书。本院认为，原、被告提交的法院已生效的裁判文书均“解除了三被告于2010年6月23日签订的土地联合开发协议书”。由此可知，联合开发协议在解除之前是按照有效协议认定和处理的；该联合开发协议书案由虽定为“房地产开发经营合同”，实质三被告之间的法律关系应为合伙关系，本案应适用合伙相关法律。被告双嘉公司于2014年10月7日收取原告购房款15万元并注明系风度国际1号楼，被告双嘉公司的行为系行使普通合伙人和协议约定的职责，对外应视为原告与三被告之间的债权债务关系，故该款项系三被告合伙期间原告为购买三被告开发的风度国际1号楼的合伙债务。该购房款购买房屋的目的显然不能实现且系无效行为，故原告据此主张三被告连带返还原告购房款15万元的请求具有事实根据和法律依据，本院予以支持；原告主张从交纳购房款按月息2分赔偿损失的请求，依据不足，本院仅以150000元为基数按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2014年10月7日起计算至2019年8月19日和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利率自2019年8月20日起至付清之日止予以支持。被告张明凤辩称“根据合同相对性原则，其不应承提责任”及“土地联合开发协议已于（2017）豫1402民再55号解除权利义务消灭”的意见和其未购房款”的意见，均属于对法律理解和适用不当，被告双嘉公司在三被告合伙期间收取原告购房款的行为代表合伙人的意思表示而非双嘉公司的行为，协议解除应适用合伙人相关法律规定，张明凤系普通合伙人，其应对原告的购房款承担连带偿还义务，故对张明凤的该辩称本院不予采纳；其辩称“原、被告之间的房屋买卖合同无效的意见，本院予以采纳。被告信息学校辩称与事实和法律不符，原告交纳的购房款系三被告合伙期间，协议解除不影响合伙人合伙期间对外的债务偿还和结算，至于被告信息学校的土地是否与张明凤独立，是否开发均不影响其合伙人的性质和解除协议承担合伙人的责任；其辩称“合伙协议无效”的意见，与现有生效的裁判文书判文载明的内容不相符，其未提交证据证明合伙协议无效的有效证据材料；其应系有限合伙人应对外债务承担有限责任。故对信息学校的辩称，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百零二条、第一百零四条、第一百零五条、第一百零七条、第一百四十三条，《中华人民共和国民法通则》第三十条、第三十四条、第三十五条、第五十一条、第五十二条、第一百一十二条第二款，《中华人民共和国合伙企业法》第二条、第十条、第二十一条、第二十六条、第三十七条、第三十八条、第三十九条、第四十条、第五十三条、第五十八条、第八十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、第四条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十一条、第一百零八条之规定，判决如下：一、原告胡茵与被告商丘双嘉置业有限公司房屋买卖合同无效。二、被告商丘双嘉置业有限公司、张明凤、被告商丘信息应用技术学校（仅以出资为限）于本判决生效之日起十日内连带返还原告胡茵购房款150000元及利息（以150000元为基数按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2014年10月7日起计算至2019年8月19日和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利率自2019年8月20日起至付清之日止）。三、驳回原告的其他诉讼请求。一审案件受理费1650元，由三被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  万雪山二〇一九年十二月十日书记员  邱豪杰