天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0111民初3605号原告（反诉被告）：中国科学院国家天文台，住所地北京市朝阳区大屯路甲20号。法定代表人：严俊，台长。委托诉讼代理人：季洪钦，该公司退休职工。委托诉讼代理人：张凤山，天津津北斗律师事务所律师。被告（反诉原告）：天津市南开房地产开发公司，住所地天津市南开区复康路与通园路交口东南侧禄达花园1号楼。法定代表人：孙彬彬，副经理。委托诉讼代理人：段振华，天津洲易律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺静，天津洲易律师事务所律师。中国科学院国家天文台（以下简称“国家天文台”）与天津市南开房地产开发公司（以下简称“南开房地产公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。国家天文台的委托诉讼代理人季洪钦、张凤山，南开房地产公司的委托诉讼代理人段振华、贺静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国家天文台向本院提出并变更诉讼请求：1.解除原、被告于2005年2月2日签订的有关坐落于西青区楼的租赁协议书；2.被告将租赁标的物返还给原告；3.被告向原告支付自2010年4月至今拖欠的水费49067元，电费184903元、物业费66826.8元、看管人员工资185340元，合计486136.8元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2005年2月2日，原、被告签订协议书约定原告将其所有的房屋租赁给被告使用，期限为40年，即从2005年4月1日至2045年4月1日止；租赁费为1260000元，协议签订后三日内被告支付定金50000元，2005年3月1日前移交房屋，被告接管后三日内将剩余租赁费1210000元付清；原告提供房屋的用水、用电，水电费按实际用量由原告按天津市城市居民用水标准和天津市城市企业用电标准收取；双方不得违约，遇不可抗力或政府拆迁等造成本协议不能继续履行的，双方互不承担违约责任。协议签订后，双方均履行各自义务。2015年7月18日，西青区中北镇乡村建设管理站，向原告下发《通知》：将租赁标的列为危房，明确告知不应继续使用。为此原告提出与被告终止租赁关系。2019年3月4日西青区中北镇人民政府向原告下达《关于国家天文台天津纬度站房屋安全问题的函》明确中北镇人民政府在历次安全检查时均发现租赁标的物存在重大安全风险，电力线路和电力设备严重老化，存在较大的消防安全隐患，同时租赁标的紧邻京沪高铁，建筑物及院内各类安全隐患对高铁安全运行构成严重威胁；根据中华人民共和国住房和城乡建设部、国家铁路局、中国铁路总公司建管（2017）236号文件第二条第一款要求，责令原告对租赁标的立即采取以下措施：终止该建筑物及院内房屋租赁等各类经营活动，立即撤离建筑物内现有居住人员；人员撤离后，切断电源、水源。原告于2018年11月12日向被告发出关于租赁标的安全问题处理意见的函，提出有关租赁关系的处理意见，但双方未能达成一致意见。故原告提起诉讼，请求法院支持其诉讼请求。南开房地产公司辩称：一、季洪钦作为原告下属的天津纬度站负责人，代表原告于2005年2月2日与被告签订协议书，约定双方就坐落于天津市西青区楼的使用权有偿转让，期限为40年，自2005年4月1日至2045年4月1日止，转让费总额为1260000元。合同签订后，被告于2005年2月2日支付定金50000元，于2005年4月7日支付房屋租赁费1114000元，于2005年4月27日支付房屋租赁费24000元，共计1188000元；二、季洪钦作为天津纬度站负责人代表原告于2005年4月1日与被告签订房屋租赁协议，约定原告租用被告在西青区中北镇天津纬度站宿舍楼3套6间房屋，租赁期限为5年，自2005年4月1日至2010年3月31日，年租金为14400元，五年租金72000元一次性付清，合同签订后双方就租金72000元与被告应给付原告的租金相抵；三、由于原告未能实际交付全部房屋，故被告保留向原告提出交付房屋的反诉请求；四、现诉争房屋情况为三层宿舍楼分东西两个门栋，东侧门栋一层的东侧房屋其中一间由被告存放物品，东侧门栋二层西侧房屋由被告安置的被拆迁人邓乃文作为周转房使用，二层其余两间房屋由邓乃文强行占用，东侧门栋三层西侧房屋由被告安置的被拆迁人韩玉才作为周转房使用，三层中间房屋由韩玉才强行占用，西侧门栋三层中间房屋由被告安置的被拆迁人徐建立作为周转房使用，三层东侧房屋由徐建立强行占用，西侧门栋三层西侧房屋中的一间由被告存放物品。租赁标的物的其他房屋均由季洪钦代表原告安排宋纪明管理，并存在擅自对外出租的情况；五、被告于2018年1月委托鉴定部门对租赁房屋的安全性进行鉴定，鉴定结果为建筑房屋的危险性等级为Ｂ级，个别结构构件评定为危险构件，不影响主体安全，基本可以满足安全使用要求，该建筑存在的危险点构件应采取必要措施，建筑围护系统存在的破损应进行必要修缮。西青区中北镇乡村建设管理站及西青区中北镇人民政府并不具备鉴定房屋安全性的主体资格，房屋相关设施存在的安全隐患应由原告予以修缮。原告应就其主张的水费、电费、物业费、看管人员工资等提供证据证明。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。南开房地产公司向本院提出反诉请求：1.判令原告与邓乃文、韩玉才、徐建立签订房屋租赁合同；2.判令原告对租赁房屋予以修缮；3.请求法院确认原、被告自2025年4月1日至2045年4月1日的房屋租赁合同关系无效；原告向被告返还2025年4月1日至2045年4月1日的房屋使用权转让费630000元及2005年4月9日至2019年6月30日的资金占用费549690.19元，并支付自2019年7月1日至原告实际给付之日止的资金占用费（以630000元为基数，按照人民银行五年同期贷款为标准，根据实际占用天数计算），以上暂计1179690.19元；4.反诉费由原告负担。事实及理由：依据原、被告协议第六条约定“原告根据被告的需要，按被告要求为房屋使用人出具租赁合同。”故被告请求原告与邓乃文、韩玉才、徐建立签订房屋租赁合同，具有合同依据。租赁房屋经鉴定存在危险点及建筑围护系统存在破损，故原告应承担修缮责任。租赁期限超过二十年的，超过部分无效。原、被告之间租赁协议中超过二十年的期限，属于无效约定，原告应将多收取的租金及孳息返还。国家天文台针对被告的反诉请求辩称，被告从未要求原告与邓乃文、韩玉才、徐建立订立租赁合同，现被告当庭提出此请求，从诉请上是不成立的；原告在履行租赁合同期间，已经对房屋进行了修缮，现原告请求解除租赁合同，故被告请求修缮租赁房屋已没有意义；原告认可超过20年部分的租期无效，但租赁标的物与中北镇地块租金相比，被告所支付的租金远远低于已经履行租赁期限的租金，故被告提出租金占用费的主张，不能成立。本院经审理认定事实如下：2005年2月2日，季洪钦代表原告与被告签订《协议书》，季洪钦为甲方、被告为乙方，约定：一、中国科学院国家天文台天津纬度站是中国科学院国家天文台的分支机构；二、中国科学院国家天文台天津纬度站共分东、西两院，中国科学院国家天文台是该东、西两院房屋的产权人；三、季洪钦是经中国科学院国家天文台授权的承包经营负责人。甲方自愿将中国科学院国家天文台天津纬度站东院977平米三层宿舍楼一栋的使用权有偿转让与乙方，期限为四十年，即从2005年4月1日起至2045年4月1日止；四、转让费总金额为126万元，该协议签订后三日内，乙方支付甲方定金5万元，2005年3月31日前，甲方保证将已腾空并使用功能完善的房屋移交乙方。乙方验收接管后三日内，将余款121万元一次付清；五、协议期内由甲方提供房屋的用水、用电，水费、电费按实际用量由甲方按天津市城市居民用水标准及天津市城市企业用电标准收取。甲方免费看管房屋5年。协议期内，乙方享有因房屋产生的所有权益；六、甲方根据乙方的需要，按乙方要求为房屋使用人出具租赁合同；七、该房屋如遗有本协议签订前的纠纷，由甲方负责解决，给乙方造成的损失由甲方承担等。原、被告双方一致认可双方系租赁合同关系，且被告已将约定租金126万元给付完毕。租赁标的物坐落于天津市西青区中国科学院国家天文台天津纬度站东院内，为三层砌体结构，南北朝向，分东西两个单元，每单元每层为三户（东户、中户、西户），共18套房屋。西单元一层东户、西户及二层中户三套房屋因签订协议时，仍被案外人天津市西青区宏吉线材厂租用，故季洪钦与被告于2005年4月1日签订房屋租赁协议，季洪钦反租上述三套房屋，租期为5年，自2005年4月1日至2010年3月31日，租金共计72000元，该租金作为被告应给付原告的126万元租金的一部分。租期届满，因案外人仍占用上述房屋，故双方于2010年2月28日续签了租赁协议，租期延至2011年7月1日。合同期间的租金，原告已全部支付完毕。原告以案外人天津市西青区宏吉线材厂为被告提起民事诉讼，本院于2012年6月12日判决案外人将上述房屋返还原告。判决生效后，案外人未将房屋交还，原告起诉请求案外人给付2011年9月23日至2013年9月3日的房屋使用费，本院于2013年11月27日判决支持了包括上述房屋在内的房屋使用费。原告称案外人于2013年将西单元一层东户和二层中户返还，西单元一层西户仍由案外人占用至今。原告称其取得西单元一层东户和二层中户后，立即将该两套房屋交付被告使用，被告对此不予认可，原告未提供证据证明。原、被告协议签订后，有7套房屋（不包括西单元一层东户、西户及二层中户三套房屋）被他人强占。被告于2010年3月15日发出通告委托原告代表被告负责宿舍楼的管理，代收、代扣、代交水电房租等各项费用及处理非法占房等事宜。2010年3月24日，被告出具委托书，特别授权季洪钦处理7套房屋被强占事宜。原告称其已在2010年4月1日之后将上述7套房屋从强占人处收回，并通知了被告。被告称原告并未通知，亦未将上述房屋交付给被告。被告已将被拆迁户邓乃文、韩玉才、徐建立安置至租赁房屋内居住。被告自认现由其使用的房屋情况为：安置邓乃文房间为东单元二层东户，现邓乃文又强占了东单元二层中户及西户；安置韩玉才房间为东单元三层西户，现韩玉才又强占东单元三层中户；安置徐建立房间为西单元三层中户，现徐建立又强占了西单元三层东户；西单元三层西户中有一间房屋由被告使用，东单元一层东户中有一间房屋由被告使用。现该租赁楼房内还有其他人居住。被告主张原告存在擅自转租的情况，原告不予认可。2015年7月18日，天津市西青区中北镇乡村建设管理站作出通知，内容为案涉租赁标的物始建于1973年，房龄已达43年，结构为砖混，并于1976年唐山地震后进行过临时加固，现房屋已列入危房，不应继续居住或办公，请加强管理，清退居住人员。西青区中北镇人民政府分别于2017年、2018年、2019年向原告发出函告，告知案涉房屋结构与基础存在重大安全风险；楼内外堆放杂物较多，电力线路和电力设备严重老化，存在较大消防安全隐患；建筑紧邻京沪高铁（均在5至60米以内），对高铁安全运行造成严重威胁，故要求终止租赁等各类经营活动，撤离现有居住人员。被告诉前委托天津北方首创建筑工程试验检测有限公司对案涉房屋安全性进行鉴定，该公司于2018年1月30日出具鉴定报告，鉴定结论为该建筑房屋危险性等级评定为B级，即个别结构构件评定为危险构件，但不影响主体结构安全，基本满足安全使用要求；该建筑对于存在危险点的构件应按照《危险房屋鉴定标准》JGJ125-2016第7.0.4条采取必要的措施；该建筑围护系统存在的破损（如碱蚀、渗漏等）应进行必要的修缮。该报告有效期为一年。原告主张2010年4月至今的水费49067元、电费184903元、物业费66826.8元、看管人员工资185340元，合计486136.8元，原告就此未提供充分证据证明。本院认为，原、被告之间存在租赁合同关系。现租赁标的物为房龄47年左右的老旧房屋，房屋结构、基础及电力设施设备等老化，存在重大安全隐患，且该房屋紧邻京沪高铁，存在影响高铁运营安全及人员伤亡事故的风险。政府相关部门多次发函提出房屋属于危房，要求撤离居住人员。故案涉租赁房屋不宜继续居住使用，双方的合同目的已不能实现，故原告请求解除合同的诉讼请求本院予以支持。被告委托鉴定的鉴定意见为该建筑房屋主体结构安全，基本满足安全使用要求，但鉴定过程中并未查看原始地质勘查资料及基础设计施工图纸，且该鉴定意见已经超出有效期，故仅凭该鉴定意见尚不足以证明房屋仍具备适租条件。合同解除后，被告应将租赁房屋腾空并交还给原告。案外人天津市西青区宏吉线材厂使用的西单元一层东户、西户及二层中户三套房屋，由原告反租使用，且原告未提供证据证明其又将上述房屋实际交付给被告，故该三套房屋应由原告自行清退收回。被告自认由其及被拆迁户使用的九套房屋，由被告负责腾空并交还给原告。其余六套房屋使用情况不明，此系被告在承租房屋后疏于管理及原告在受托管理过程中管理混乱所共同造成，应由原、被告共同负责腾空房屋。关于原告主张水费、电费、物业费、看管人员工资问题。依据租赁合同的约定，水费、电费由被告承担，但被告亦委托原告代收上述费用，现原告就其已代收的水费、电费具体数额以及租赁期间实际发生的水费、电费数额均未能提供充分证据证明，故原告主张的水费、电费，证据不足，本院不予支持。关于物业费、看管人员工资的负担问题，原、被告在合同中无明确约定，且被告就此主张亦未提供直接证据证明，本院亦不予支持。租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。原、被告签订的《协议书》中，对于租赁期限的约定超过二十年，超过部分应属无效。故本院确认《协议书》中2025年4月1日至2045年4月1日租赁期间的约定无效。原告收取此期间的租赁费，没有法律依据，应予返还。对于被告主张返还此期间租赁费630000元的诉讼请求，本院予以支持。原、被告双方对于该无效约定均存在过错，应由各自承担相应责任。被告请求原告给付资金占用费的反诉请求，无法律依据，本院不予支持。被告的其他反诉请求，缺乏依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第二百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告中国科学院国家天文台与被告天津市南开房地产开发公司于2005年2月2日签订的《协议书》；二、被告天津市南开房地产开发公司于本判决发生法律效力之日起九十日内将坐落于天津市西青区中北镇中国科学院国家天文台天津纬度站东院977平米三层宿舍楼中的东单元一层东户、二层东户、二层中户、二层西户、三层西户、三层中户及西单元三层东户、三层中户、三层西户，计九套房屋腾空并交还原告中国科学院国家天文台；三、原告中国科学院国家天文台与被告天津市南开房地产开发公司于本判决发生法律效力之日起九十日内共同将坐落于天津市西青区中北镇中国科学院国家天文台天津纬度站东院977平米三层宿舍楼中的东单元一层中户、一层西户、三层东户及西单元一层中户、二层东户、二层西户，计六套房屋腾空并由原告中国科学院国家天文台收回；四、坐落于天津市西青区中户，计三套房屋的清空收回责任，由原告中国科学院国家天文台自负；五、原告中国科学院国家天文台于本判决发生法律效力之日起三十日内返还被告天津市南开房地产开发公司租金630000元；六、驳回原告中国科学院国家天文台的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告天津市南开房地产开发公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8592元，由原告中国科学院国家天文台负担8552元，由被告天津市南开房地产开发公司负担40元（于本判决生效之日起十日内交付本院）；反诉案件受理费15417元，由反诉原告天津市南开房地产开发公司负担7246元，由反诉被告中国科学院国家天文台负担8171元（于本判决生效之日起十日内交付本院）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  王剑辉人民陪审员  孙友龙人民陪审员  贾德义二〇二〇年一月十九日书 记 员  张钊源附相关法条：最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。