淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0812民初9078号原告：淮安市新业房地产开发有限公司，住所地淮安市健康东路8号，统一社会信用代码91320800729297937X。法定代表人：陈岩，该公司总经理。委托诉讼代理人：张雨，江苏淮海潮律师事务所律师。被告：徐正波，男，1975年9月8日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：孔善波，江苏吴非律师事务所律师。被告：林荣钿，男，1991年12月22日出生，汉族，住泰州市海陵区。原告淮安市新业房地产开发有限公司（以下简称新业公司）与被告徐正波、林荣钿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告新业公司的委托诉讼代理人张雨、被告徐正波的委托诉讼代理人孔善波到庭参加了诉讼，被告林荣钿经本院公告传唤未到庭应诉。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告新业公司向本院提出诉讼请求：1、被告徐正波立即腾空并搬离位于淮安市健康东路8号温州花苑B2幢8-42室和8-44室的房屋，并将该房屋交还原告；2、被告徐正波支付房屋使用费516511.5元（暂计算至2019年9月30日，该日之后的房屋使用费按照107200.5元/年的标准支付至实际搬离之日止）；3、被告林荣钿对被告徐正波的上述义务承担连带责任；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2008年6月30日，原告将其所有的位于淮安市健康东路温州花苑A区和B区的商业用房租赁给案外人李宝胜。李宝胜于2013年9月20日与被告林荣钿签订了《温州花苑商业用房租赁合同》，该合同约定，李宝胜将位于健康东路温州花苑商业用房（105间，约7981平方米）租赁给被告林荣钿开办茶叶批发市场。2014年9月30日，被告林荣钿以其开办的淮安市福林茶叶有限公司（以下简称：“福林公司”）的名义与被告徐正波签订了《淮安市福林茶叶有限公司商铺租赁合同》，该合同约定，被告林荣钿将健康东路8号的20号楼下及18号、19号、20号、21号、22号楼上商铺（产权证地址：温州花苑B2幢8-42室和8-44室）租赁给被告徐正波，租赁期限为9年，自2014年10月1日至2023年9月30日，租金为97455元/年，第三年租金涨幅不超过前一年租金的10%。后因被告林荣钿经营不善，李宝胜与被告林荣钿解除了《温州花苑商业用房租赁合同》。2014年11月22日，被告林荣钿发函同意解除该合同，并于2014年12月26日向各经营户发出通知，告知经营户其与李宝胜签订的合同已经被解除，并告知各经营户携带原合同及收据到市场办公室重新签订房屋租赁合同。后原告及李宝胜多次要求被告徐正波重新签订合同，并交纳租金，但被告徐正波拒不同意，其一直占有并使用涉案商铺。另外，在李宝胜与被告林荣钿解除合同后，原告与李宝胜亦解除了合同。李宝胜同意原告向两被告行使收取租金、要求搬离等全部权利。原告认为，原告与李宝胜的租赁合同，以及李宝胜与被告林荣钿的租赁合同均已解除，被告徐正波作为次承租人有腾空并搬离房屋，支付逾期腾房占有使用费的义务，被告林荣钿对被告徐正波的义务具有连带责任。但是两被告拒不腾房，也拒不支付房屋使用费，给原告造成了经济损失。现诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。被告徐正波辩称：1、我方与林荣钿签有书面的房屋租赁合同，而林荣钿系从李宝胜处取得相关房屋使用权，和原告没有直接的合同关系。林荣钿的房屋租赁合同合法有效，并且已经支付了相应对价。2、原告称李宝胜与其之间的租赁合同已经解除，但并未提交相关证明。李宝胜与原告签订的租赁合同中约定，在租赁期内合同双方均不能提前解除合同，该合同约定的租赁期限至2023年9月30日。即使原告与李宝胜已就该合同的解除达成一致，也违反合同约定，侵犯了我方权利。被告林荣钿未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：淮安市健康东路8号温州花苑B2幢8-42室和8-44室房屋登记所有权人为原告新业公司。2008年6月30日，原告新业公司（甲方，出租方）与案外人李宝胜（乙方，承租方）签订《营业房租赁合同》一份，约定：原告将位于淮安市清河区温州花苑A区和B区商业用房租赁给李宝胜开办服装鞋帽市场；商业用房约100间，建筑面积约8000平方米；租赁期限为10年，自2008年10月1日至2018年9月30日；起始年租金100万元，甲方免收乙方第一年租金，其后租金每三年递增一次，递增标准为每次递增上一阶段房租的5%。2013年8月20日，原告新业公司（甲方，出租方）与李宝胜（乙方，承租方）签订《营业房租赁合同补充协议》一份，载明：甲乙双方合同继续履行，但合同租赁期限顺延五年，租赁期限自2013年10月1日至2023年9月23日；考虑乙方交给甲方的300万元一直由甲方在周转使用，为了补偿乙方的损失，甲方同意按原合同约定的房租价格不变，递增幅度按原合同约定执行；甲方同意乙方将该租赁标的物进行转租，转租价格由乙方和承租方协商，甲方概不干涉，但乙方必须按原合同甲乙双方约定的权利和义务进行转租；原乙方付给甲方的300万元定金，除其中的200万元转为押金外，其余100万元按原合同约定转为房租。以上款项均不计利息（包括合同暂停履行5年的利息）。2013年9月20日，李宝胜（出租方，甲方）与被告林荣钿（承租方，乙方）签订《温州花苑商业用房租赁合同》一份，载明：甲方将位于淮安市清河区温州花苑商业用房租赁给乙方开办茶叶批发市场；甲方租赁给乙方的商业用房105间，建筑面积为7981平方米；租赁期10年，2013年10月1日至2023年9月30日（因原来甲方和开发商在2008年所签订的租赁期限为15年，租赁期至2023年9月30日，所以甲方和乙方租赁期限与甲方和开发商签订的协议租赁截止期限一致）；起始年租金为300万元，租赁期内每年递增5%，甲方免收乙方第一年租金及第二年租金递增额；合同签订当日，乙方付给甲方50万元作为商业用房租赁定金，定金在第一次交租金时其中30万元转为租金，20万元转为押金。2014年1月14日，福林公司成立，法定代表人为林荣钿。2014年9月30日，被告林荣钿以福林公司名义与被告徐正波签订一份《商铺租赁合同》（出租方、甲方：福林公司；承租方、乙方：徐正波），约定：“甲方同意将健康东路（福林公司）20号…商铺（现为温州花苑B2幢8-42室和8-44室）租赁给乙方经营茶叶红酒俱乐部;乙方租用期限为9年，时间从2014年9月30日至2023年9月30日止；根据先付后用的原则，乙方承租的该商铺租金为97455元人民币整/年（不含税）；如需税票，由乙方承担所开发票相应的税款。物业管理费按物业公司规定的另外收取（一楼15元/平方米/年，二楼12元/平方米/年）。乙方在签订合同时，一次性支付给甲方半年房租48727.5元人民币整，以后每半年一付，需提前15天交清；租金涨幅：签订合同起第一、第二年租金不变，第三年租金涨幅不超过前一年租金的10%；甲方收取乙方两个月房租金作为保证金，约合人民币3万元整，该保证金不计利息，于本合同终止后10天内退还给乙方…”2014年11月22日，被告林荣钿出具《同意解除合同的函》一份给李宝胜，载明：“…我同意解除与你在2013年9月20日签订的《温州花苑商业用房租赁合同》”。2014年12月26日，被告林荣钿出具《通知书》一份，载明：“我与李宝胜签订的《温州花苑商业用房租赁合同》已解除，房屋已被收回。鉴于此，福林公司与各经营户签订的房屋租赁合同也已经无效，请各经营户携带原来的合同及收据到市场办公室按原来条款重新签订房屋租赁合同”。2019年6月13日，新业公司（甲方）与李宝胜签订《协议书》一份，载明：“…自与林荣钿解除合同后，乙方未收到过林荣钿、福林公司以及林荣钿或福林公司转租的经营户的租金；甲方有权直接向林荣钿、各经营户行使收取租金、要求搬离房屋、支付房屋使用费、停水、断电等全部权利…”本案有争议的主要事实与证据如下：被告徐正波陈述并未收到解除合同的通知，并提交一份其于2014年9月30日与福林公司签订的一份《补充协议》（甲方：福林公司，乙方：徐正波），约定：“…一、甲方曾因经营需要，共计向乙方借款31.5万元（乙方2014年9月18日向甲方交纳房屋承租定金3万元不包含在内，约定年利息20%。经双方结算，截止到2023年9月30日，甲方共计欠乙方本息88.2万元）。二、甲方将福林茶叶市场（健康东路8号）20号楼下门面房（41平方）、18-22号楼上房间（共计235平方）出租给乙方使用，时间从2014年9月30日至2023年9月30日，租金共计87.7万元（租金的具体支付方式见商铺租赁合同）。三、经双方协商，乙方以其向甲方出借的款项本息冲抵租金，冲抵后，两不相欠…”原告新业公司表示不清楚该补充协议的内容。本案审理过程中，依原告新业公司的申请，本院依法对被告徐正波、林荣钿价值52万元的财产进行了保全。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告新业公司系涉案商铺的所有权人，案外人李宝胜通过与新业公司签订房屋租赁合同取得涉案商铺的使用权，被告林荣钿亦通过租赁合同从李宝胜处取得涉案商铺的使用权，成为次承租人。被告徐正波与福林公司签订的租赁合同从属于李宝胜与林荣钿签订的租赁合同。在李宝胜与林荣钿之间的租赁合同解除后，作为次承租人的徐正波负有返还涉案商铺的义务。被告林荣钿于2014年12月26日明确其与李宝胜之间的租赁关系解除；被告徐正波虽然陈述并未收到该解除租赁关系的通知，但至本案诉讼时，其已确定知悉该租赁关系解除的事实；现原告新业公司要求被告徐正波腾空并返还诉争房屋，本院予以支持。原告新业公司主张被告徐正波支付房屋使用费，而被告徐正波提交了其与福林公司签订的补充协议，载明其已通过债务冲抵方式支付了租赁期间的全部租金；现原告新业公司主张其继续支付房屋使用费，本院不予支持。诉争房屋经过转租，至本案诉讼时，被告林荣钿已非涉案房屋的实际使用人；原告新业公司主张被告林荣钿对被告徐正波返还房屋、支付房屋使用费的义务承担连带责任，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐正波于本判决生效后三十日内腾空淮安市健康东路8号温州花苑B2幢8-42室和8-44室房屋，并返还于原告淮安市新业房地产开发有限公司；二、驳回原告淮安市新业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8965元，原告淮安市新业房地产开发有限公司负担8885元，被告徐正波负担80元；保全费3120元，原告淮安市新业房地产开发有限公司负担3070元，被告徐正波负担50元；公告费600元，由原告淮安市新业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长 潘 雷人民陪审员 陈 浩人民陪审员 沈 静二〇二〇年七月三十一日书 记 员 黄海艳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。