广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初7870号原告：张悦，男，汉族，1992年9月22日出生，身份证住址江西省上饶市铅山县，委托诉讼代理人：姜文渊，广东商达律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁婉彤，广东商达律师事务所实习律师。被告一：乐少平，女，汉族，1966年12月23日出生，身份证住址湖北省监利县，被告二：潘金良，男，汉族，1956年12月25日出生，身份证住址湖北省监利县，上述原告与被告合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人姜文渊、梁婉彤到庭参加诉讼，被告一乐少平、被告二潘金良经合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原、被告诉辩争议原告张悦的诉讼请求：1、判令两被告与原告于2018年11月1日签定的《关于高坳新村105栋协议书》无效；2、两被告向原告偿还收取的转让款550000元；3、两被告向原告支付资金占用期间的利息16500元[550000元×（180天/360天）×年息6%=16500元，2018年11月1日至2019年4月30日计180天，暂计算至2019年4月30日，要求计算至实际付清款项之日]；4、案件受理费用由两被告承担。事实与理由：2018年11月1日，原告经人介绍从两被告处受让承租了位于深圳市××××栋房屋，双方签署了《关于高坳新村105栋协议书》，签署前被告告知原告先转让给原告半年时间，即2018年11月1日至2019年4月30日，到期后会协调原告继续和房东方签署协议。为此原告方向被告方支付了转让费55万元，约定和房东签署协议后再支付二十五万元。原告受让后才了解到，涉案的房屋房东为王永华，王永华将房屋出租给了李飞龙。李飞龙又将房屋出租给了乐少平。乐少平承租的房屋至2019年4月30日到期。被告将房屋转让原告后，房屋所有权人及李飞龙都不予认可。2019年4月30日，李飞龙要求我方必须退还房屋，我方无奈，要求被告方到场协调处理，被告方拒绝理睬。随后，李飞龙代表房东向我方收回了房屋。同时原告方了解到，转让的房屋为违法建筑，无建设工程规划许可证，按法律规定对外出租系无效行为，被告与原告方签署的《关于高坳新村105栋协议书》也系无效合同，按法律规定被告应将收取的原告转让款退还。基于以上事实及理由，特向贵院提起诉讼，请依法裁决。被告一乐少平、被告二潘金良没有提交书面答辩意见。本院查明的事实2018年11月1日，甲方潘金良、乐少平，乙方张悦签订《关于高坳新村105栋协议书》，内容为：一、甲方将深圳市××××栋的经营管理权转让给乙方。乙方在经营管理过程，需遵守国家法律、法规和当地政府管理条例。从2018年11月1日至2019年4月30日，乙方自负盈亏。否则造成一切后果和经济损失均由乙方负责和承担。二、105栋一层两个面门：水果店、理发店，二层至十二层全股计折人民币捌拾万元整。乙方在十一月一日前向甲方支付人民币伍拾伍万元，余款贰拾伍万元待105栋合同续签后（其发生的费用由乙方支付）一次性付清给甲方。三、从2018年11月1日起，由乙方接手经营管理高坳新村105栋，并收取住户房租、水、电及管理费用，甲方结清前期所有费用。四、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。未尽事宜双方协商解决。原告在庭审中承认以上协议实际是转租，协议中涉及的水果店、理发店均为被告出租给别人，由别人开办。2018年10月15日、2018年11月1日张悦累计转账支付乐少平人民币200000元，2018年10月30日案外人叶红玉转账支付乐少平人民币300000元；2018年11月1日潘金良、乐少平共同出具收条，证实收到张志祥房屋转让费伍拾伍万元。2019年2月15日案外人李飞龙向原告发出告知函，内容为：位于深圳市××××栋房屋为王永华出资修建，2014年3月1日王永华与李飞龙签署《房屋租赁合同》，将105栋房屋出租给了李飞龙经营管理。李飞龙后又将房屋转租给乐少平。后了解到，乐少平和案外人潘金良又将该房屋转租给了你。对此我方正式通知贵方：第一、乐少平及潘金良将105栋房屋转租给你的行为未经我方同意，其私自整体转租给贵方我方不予认可。第二、按王永华与李飞龙签署的《房屋租赁合同》，租赁期限截至2019年4月30日止。现王永华明确提出合同到期后其要收回房屋，因此请贵方立即清空房屋，并在2019年4月30日前从105栋房屋退出，否则由此导致的损失将由贵方承担全部责任。2019年4月30日案外人李飞龙出具交接单，内容为：因乐少平拒绝到场对接，经李飞龙与张悦现场确认，接收人李飞龙确认已经接收深圳市××××栋全部房屋，接收人对房屋状况没有异议。原告提交了案外人张志祥、叶红玉于2019年11月30日出具的书面证明及身份信息，欲证明案涉协议书的签订过程及付款情况。案外人张志祥出具的证明主要内容为：我叫张志祥，我系张悦的父亲。2018年我与潘金良、乐少平协商高坳新村105栋的承租事宜，潘金良、乐少平告诉我们说他们从房东处承租的高坳新村105栋房屋，房东同意他们转让，在2019年4月30日与房东的合同到期后可以续签，继续承租。后由我儿子张悦与潘金良、乐少平签订了《关于高坳新村105栋协议书》。当时双方约定我们支付他转让费全部80万元，在2018年11月1日前先付55万元。后因结算时约定由我方代付我方接收房屋前潘金良、乐少平欠付的水电费11500元，故实际转账538500元。潘金良、乐少平向我出具了收到55万元房屋转让费的收条。我同意该55万元房屋转让费由我儿子张悦直接向潘金良、乐少平主张，我本人不再主张任何权力。案外人叶红玉出具的证明主要内容为：我叫叶红玉，我系张悦的姐姐。2018年10月30日，我受我张悦的要求，从我尾号是9496的银行账户内向乐少平尾号是4661的账户内转账30万元，我同意该30万元系代我弟弟张悦支付的代付款，该30万元由我弟弟张悦直接向对方主张权力，我本人放弃任何主张。本案审理过程中因两被告下落不明，本院依法对其公告送达，原告为本案公告送达预付公告费人民币600元。另查明，2014年3月1日甲方（出租人）王永华、乙方（承租人）李飞龙签订《房屋租赁合同》，甲方将座落在深圳市龙华新区龙华街道华联社区高坳新村105号整栋楼房（使用面积2500平方米）出租给乙方使用，租赁期限为五年，自2014年3月1日起至2019年4月30日止，其中2017年3月1日至2019年2月28日每月租金人民币66000元。2018年11月至2019年2月期间原告每月向案外人王永华支付房租人民币66000元。再查明，当事人没有提交案涉租赁房屋的房产证或建设工程规划许可证。以上事实，有原告提交的《关于高坳新村105栋协议书》、收条、个人客户交易回单、转账汇款回单、业务回执、告知函、交接单、证明、房屋租赁合同等证据以及庭审笔录予以证实。本院判决理由和结果本院认为，原、被告之间签订的《关于高坳新村105栋协议书》名为经营管理权转让实为房屋承租权转让，本案应为房屋租赁合同纠纷。二被告经传唤未到庭应诉，亦未提交答辩意见，视为放弃举证、质证及答辩权利，依法应承担相应的法律后果，本院根据原告提交的证据及法庭调查确定本案事实。关于《关于高坳新村105栋协议书》的效力问题，经本院审查，两被告用于出租的房屋未取得合法产权证书或建设工程规划许可证，依照法律规定，两被告与原告签订的上述协议书应认定为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告应返还两被告案涉房屋，两被告应返还原告转让款。因上一手的出租人王飞龙已经收回案涉房屋，原告无需再向两被告返还；至于原告所交的房屋转让费，原告提交的证据显示转账支付的金额为人民币500000元，原告主张支付转让款550000元，但未举证证明另一部分款项即50000元的支付情况，本院不予采信，故两被告应向原告返还以转让费名义收取的人民币500000元。关于原告主张的资金占用期间的利息问题，本院经审查认为，被告在占用资金期间，原告也有实际占用案涉房屋，且原告对于合同的无效亦有过错，其要求对方支付资金占用期间的利息没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告张悦、被告一乐少平、被告二潘金良于2018年11月1日签订的《关于高坳新村105栋协议书》无效；二、被告一乐少平、被告二潘金良于本判决生效之日起十日内返还原告张悦人民币500000元；三、驳回原告张悦的其他诉讼请求。如未能按指定的期限履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币9466元，由原告张悦负担人民币1111元，被告一乐少平、被告二潘金良负担人民币8355元；公告费人民币600元，由被告一乐少平、被告二潘金良负担。受理费、公告费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 赵  宏  伟人民陪审员 朱    艳人民陪审员 邓  莉  莉二〇二〇年五月六日书 记 员 刘丽萍（兼）书 记 员 黄  丽  敏附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。