安徽省肥西县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0123民初6315号 原告：刘茹秋，女，1984年7月16日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：傅强，安徽虹途律师事务所律师。 委托诉讼代理人：纪晨波，安徽虹途律师事务所律师。 被告：合肥蜀科置业有限公司，住所地安徽省合肥市肥西县紫蓬老街，统一社会信用代码：913401237568251849（1-1）。 法定代表人：韩健，该公司经理。 委托诉讼代理人：徐王群，安徽美林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢润泽，安徽美林律师事务所实习律师。 原告刘茹秋与被告合肥蜀科置业有限公司（以下简称“蜀科公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。刘茹秋及委托诉讼代理人傅强律师、蜀科公司委托诉讼代理人徐王群律师到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 刘茹秋向本院提出的诉讼请求：1.依法判令蜀科公司赔偿刘茹秋经济损失800000元；2.本案全部诉讼费用由蜀科公司负担。事实与理由：2012年1月6日，蜀科公司开发楼盘“幸福联盟·紫廷”小区一期开始预售。蜀科公司为了推广案涉小区房产出售而散发的各种宣传资料、广告、楼书、制作营销沙盘等公开信息中，均承诺其销售给客户的一期房屋为平层官邸、联排别墅和独院别墅等高档商品房。案涉小区房屋正南面为大片绿地、池塘等组成的园林景观，北面为交通要道、自然悠长，西面为二期工程--五星级酒店（三层建筑），东前侧还有大水面的肥西堰湾水库。此外，蜀科公司还宣称案涉小区傍水而建，环境幽雅宁静，空气清新怡人，将人性化的悠然空间与大自然完美结合，融为一体。基于以上理由，蜀科公司宣传，案涉小区房屋楼层越高，景观越好，房屋售价越高（平均每高一层，房屋总售价增加300000元左右）。出于蜀科公司如此完美的宣传，刘茹秋相信蜀科公司开发的案涉小区房产不仅拥有合法、合规开发应有的各项条件外，还特有返朴归真的田园环境、低容积率（总规划户数74户）和相对高档的建筑配套设施等。刘茹秋对此深信不疑，作出了选购的决定。2016年9月7日，刘茹秋与蜀科公司订立《商品房买卖合同》约定，刘茹秋购买蜀科公司开发的“幸福联盟·紫廷”一期3号楼室802室商品房，每平方米价格为10492.85元，总价款为3300000.07元。同时，刘茹秋还购置了案涉小区车库。之后，蜀科公司向刘茹秋交付了房屋，刘茹秋对案涉房屋进行了精美装修后入住。但从2018年7月起，刘茹秋发现，蜀科公司违反约定改变了案涉房产时确定的案涉小区二期规划，案涉小区二期的实建工程并非蜀科公司当初承诺的五星级酒店(三层建筑)，而是9-11层办公用房。刘茹秋得知后，多次与蜀科公司交涉均无果，于2018年11月向肥西县人民法院提起行政诉讼,请求撤销案涉小区二期变更规划。该行政诉讼案件审理过程中，刘茹秋偶然得知案涉小区范围内的正南面大片绿地、池塘等组成的园林景观，以及北面案涉小区的交通通道的土地等并非蜀科公司通过出让取得使用权，而是蜀科公司违法进行开发。蜀科公司开发的“幸福联盟·紫廷”小区业主并不享有案涉小区景观及道路的所有权。蜀科公司当初向刘茹秋销售商品房所作的宣传严重失实，系故意隐瞒事实，进行欺诈销售，且存在严重违约行为。刘茹科购置案涉小区一期项目房产，看中的是一期项目小区返朴归真的田园环境、低容积率(总规划户数74户)和相对高档的建筑配套设施(如开发商楼书所承诺的高绿化率、高档酒店、高贵典雅的楼盘设计等内容)等因素。大部分业主倾其一生所有积蓄，为实现远离城市喧嚣、寻求亲近乡野的梦想，从而购买蜀科公司开发建设案涉小区的商品房。而蜀科公司违约将案涉小区二期建设项目由销售时承诺的五星级酒店(三层建筑)改为9-11层办公用房，使刘茹秋作为案涉小区一期业主所居住的三号楼与二期项目所建办公用房之间楼间距极小，案涉房屋的通风采光被直接影响、远眺视线受到阻挡，直接侵犯了刘茹秋的通风权与采光权，而且案涉小区二期规划变更为四幢高层9-11层办公用房之后，人口密度增大，小区幽雅宁静的环境将会由此变得嘈杂混乱不堪，本附属于小区较少业主的配套资源被其他大量住户所共同分享的情形下，小区实际居住品质必将大为下降，刘茹秋所有房产的市场价值也将大打折扣。蜀科公司违约变更案涉小区二期规划的行为也完全违背了刘茹秋当初对案涉小区一期案涉项目的购房意愿，蜀科公司向刘茹秋进行商品房销售时许诺的各项优渥条件及良好的小区环境待遇不复存在，严重侵害了刘茹秋的合法权益。刘茹秋认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条等相关法律规定，蜀科公司欺诈销售行为以及违约对案涉小区项目二期变更规划建设的行为，已严重违背了刘茹秋当初的购房意愿，蜀科公司严重违约行为致使刘茹秋当初的购房目的完全不能实现。为维护自身的合法权益，刘茹秋诉至法院。 刘茹秋为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据： 一、刘茹秋的居民身份证、蜀科公司企业信息查询单，证明目的：双方主体适格； 二、蜀科公司案涉项目房产发布的网络广告宣传资料、营销沙盘图片、宣传单页及楼书一组。证明目的：2012年1月6日案涉小区一期开始预售，蜀科公司为推广案涉小区房产出售而散发的各种宣传资料中，均承诺其销售的一期房屋正南面为大片绿地、池塘等组成的园林景观，北面为交通要道、自然悠长，西面为二期工程--五星级酒店（三层建筑），东前侧还有大水面的肥西堰湾水库。此外，蜀科公司还宣称案涉小区傍水而建，环境幽雅宁静，空气清新怡人，将人性化的悠然空间与大自然完美结合，融为一体。 三、《商品房买卖合同》、安徽省合肥市地方税务销售不动产统一发票一联、中华人民共和国税收缴款书、住宅专项维修资金专用收据、登记费专用收据、《中华人民共和国不动产权证书》。证明目的：2016年9月，双方签订《商品房买卖合同》，约定刘茹秋购买案涉房屋的每平方米10492.85元，总价款3300000.07元。后刘茹秋支付购房款3300000元、契税47142.86元，维修资金66000元、登记费50元。刘茹秋享有案涉房屋的所有权。 四、《中华人民共和国不动产权证书》2份（车位）、增值税发票2联、税收缴款书2联、住宅维修基金收据2联、登记费专用收据2联。证明目的：刘茹秋购买蜀科公司两个车位的事实，共计支付两个车位款100000元、契税3859.52元、维修基金1000元、登记费1100元。刘茹秋享有案涉两车位所有权。 五、案涉小区及刘茹秋住房现场图片若干。证明目的：1.案涉小区二期工程非蜀科公司一期销售时所述的五星级酒店，而是9-11层办公用房，蜀科公司宣传严重失实；2.案涉小区二期目前改为开发建设的9-11层办公用房，不仅严重影响了刘茹秋本应享有的更为优质的采光通风权，而且导致刘茹秋不再享有极为优质眺望景观的权利；3.案涉小区范围的正面大片绿地、池塘等组成的园林景观及北面交通通道土地等非蜀科公司通过出让取得使用权，蜀科公司违法开发，蜀科公司不享有案涉小区景观及道路的所有权。蜀科公司故意隐瞒事实，进行欺诈销售，存在严重违约。 蜀科公司当庭辩称：一、刘茹秋诉称蜀科公司故意隐瞒事实，进行欺诈销售，存在严重违约行为，缺乏事实依据，不应得到支持。1.蜀科公司变更“幸福联盟·紫廷”项目二期的规划方案履行法定审批程序，经肥西县规划局作出的项目变更规划依法进行了充分公示，公示期间无异议，合法有效。该规划方案变更符合土地出让的要求，且没有改变土地使用权的性质，只是根据市场需要将商业部分的使用功能由酒店调整为办公。本案刘茹秋等业主所购买的“幸福联盟·紫廷”小区，系由蜀科公司开发建设，整个建设项目分一、二期开发，刘茹秋等业主购买的房屋属于一期范围，在一期销售过程中，二期尚未开工建设。按照我国法律规定，项目规划方案是允许变更的，在实践中，项目规划方案因为市场因素的变化进行变更比比皆是，但变更需要履行法定审批程序。2017年9月7日，蜀科公司向肥西县规划局提出规划方案变更申请，请求将“幸福联盟·紫廷”小区二期的规划由产权式酒店变更为商务办公，申请理由为原规划建设的产权式酒店，按现行政策规定不得进行分割销售，提交了两份文件予以证明，肥西县规划局予以受理。2018年6月15日、18日、20日，肥西县规划局分别在项目现场（18#楼北侧）设立公示牌、合肥晚报登载、该局政务信息公开网，对紫廷项目（二期）规划方案的变更进行了公示。公示期间无单位或个人提出异议。2018年7月12日，肥西县规划局核发了方案变更后的建设工程方案审定通知书及“幸福联盟·紫廷”项目总平面图。2018年7月19日，肥西县规划局在合肥晚报、该局政务信息公开网和项目现场设立公示牌的方式依法对审批后的变更方案进行了公布。因此，“幸福联盟·紫廷”二期规划方案履行了严格的批准程序，变更合法有效。2.蜀科公司发布的宣传广告性质上不是要约，不能被认定为蜀科公司的合同义务。蜀科公司从2012年1月6日开始预售的“幸福联盟·紫廷”小区一期住宅，期间发布了数份宣传材料（广告宣传彩页、楼书、营销沙盘等），宣传内容符合客观事实，比如：楼书和宣传彩页上承诺销售给一期业主的房屋为平层官邸、联排别墅和独院别墅等高档商品房的内容没有改变，“幸福联盟·紫廷”小区一期已经交付5、6年了，南面是紫蓬山、西南面是堰湾水库，小区的环境优美、空气清新怡人，是具有较高品质高档小区。蜀科公司不否认在宣传材料中可能出现过项目二期为酒店样式的概念图，也不否认有销售人员在向业主宣传二期空地将来要建设成五星级酒店。但这些宣传材料上都已明确说明：广告图文仅供参考不作为要约，一切以政府最终批文及合同文本为准。包括刘茹秋在内的众多业主决定购买一期住宅，主要是看中了一期的品质、环境、价位、稀缺资源等诸多因素，二期是否建设为五星级酒店，肯定不是业主们考虑的主要因素。刘茹秋指责蜀科公司欺诈销售，但整个诉状都是情绪化的渲染，并未能提供有效证据予以证明。依据最高院的《商品房买卖合同司法解释》的第3条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请”。为解决刘茹秋等一期业主对小区居住品质降低的担忧问题，蜀科公司未来会将“幸福联盟·紫廷”一期和二期隔开，保证一期生活空间的私密性和安全性。因此，蜀科公司对“幸福联盟·紫廷”二期项目没有虚假宣传或隐瞒事实，不构成欺诈销售。二、刘茹秋与蜀科公司签订的《商品房买卖合同》已经履行完毕，刘茹秋要求“赔偿损失”的请求，理应被驳回。早在2016年的9月，刘茹秋与蜀科公司就签订了《商品房买卖合同》，作为开发商，蜀科公司的主要义务，就是保质保量、按时交房。合同签订后，蜀科公司即按照约定期限向刘茹秋交付了现房，并帮助刘茹秋于2017年3月22日取得案涉房屋的产权证书。至此，蜀科公司的主要合同义务已经履行完毕，且在履行过程中，不存在任何违约行为，在合同签订的3年后，刘茹秋以所谓的“欺诈、违约”等不实理由，要求赔偿损失，理应被驳回。三、“幸福联盟·紫廷”小区通风、采光和日照均符合法律规定，没有侵犯刘茹秋等一期业主的通风权与采光权。按照建设部颁发的《城市居住区规划设计规范》中的规定，对住宅间距要求以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防震、管线埋设避免视线干扰等要求确定。其中日照标准应符合大寒日日照时数不少于2-3小时的标准。两楼栋之间的距离不小于楼房高度乘以0.70的系数，最少不应小于6米。按照这个标准衡量，“幸福联盟·紫廷”项目一期和二期楼间距、通风、采光和日照等各项指标不但符合，而且远远超过了上述标准。贵院在（2019）皖0123行初2号行政案件中已查明：浙江恒泰建筑设计院有限公司对紫廷项目（二期）规划方案进行日照分析复核，对二期新建高层日照影响范围线内一期已建3#楼相关楼层窗台面的日照时间对比状况，其日照分析结论为新建高层日照影响范围线内一期3#楼建设，均满足大寒日2小时日照标准。地理位置上，二期项目均在一期西侧，事实上并不会影响到一期业主的采光。可见，二期规划方案变更对一期业主通风、采光等权利没有任何影响。刘茹秋认为案涉房屋的通风采光被直接影响、远眺视线受到阻挡等主观感受不能代替法律标准，更不能强加为蜀科公司的合同义务。四、蜀科公司享有规划用地区域内的园林景观及道路的使用权，该用地的使用年限与小区的用地年限一致，不影响小区业主的正常使用。2009年9月24日，安徽幸福联盟投资管理有限公司（以下简称“幸福联盟”，系蜀科公司的关联公司）与肥西县紫蓬山旅游开发区管理委员会（以下简称“紫蓬山管委会”）签订了《项目投资协议》，协议的第七条约定“紫蓬山管委会承诺在项目规划用地与环山路之间无偿为幸福联盟提供不少于60亩的道路及景观用地，该用地的使用年限与转让项目的用地年限一致。2010年6月4日，紫蓬山管委会和蜀科公司、幸福联盟签订了《项目投资补充协议》。鉴于蜀科公司已经依法成为本项目的开发主体，故紫蓬山管委会同意幸福联盟作为景观用地和农用地的实际承租主体，项目用地与环山路之间20亩景观用地的使用年限参照项目出让土地使用年限执行。因此，蜀科公司依法享有案涉小区的景观用地及道路土地的使用权，年限同出让土地使用年限，为70年。综上所述，蜀科公司对紫廷项目二期规划方案的变更依法合规，不构成欺诈销售，且没有违反合同约定的义务，应驳回刘茹秋的全部诉讼请求。 蜀科公司为支持其辩解意见，提交了以下证据： 一、2019年6月6日，肥西县人民法院作出的（2019）皖0123行初2号行政判决书。证明目的：蜀科公司变更案涉项目二期的规划方案已经履行法定审批程序，经肥西县规划局作出的项目变更规划依法进行了充分的公示，公示期间无异议，合法有效；该规划方案变更符合土地出让的要求，且没有改变土地使用权的性质，只是根据市场需要将商业部分的使用功能由酒店调整为办公。 二、案涉项目一期3#、4#、6#建设工程规划许可证、二期1#、2#、22#、23#建设工程规划许可证。证明目的：案涉项目一期和二期均已通过建设工程规划许可，楼间距、通风、采光和日照均符合法律规定。 三、2009年9月24日签订的《项目投资协议》。证明目的：案涉小区项目所在的地块原为肥西县紫蓬山管委会办公楼在建工程，规划范围区建设用地红线外的道路及景观用地系由肥西县紫蓬山管委会无偿提供土地受让方的，使用年限与转让项目的用地年限一致，都是70年，不影响小区业主在居住期间对该交通道路及园林景观的正常使用。以上证据均为复印件 四、肥西县国有建设用地使用权拍卖出让需知。证明目的蜀科公司依法享有规划范围建设用地红线外基础设施及景观设施的建设，使用权。 经审理本院认定事实如下：2016年9月7日，刘茹秋与蜀科公司签订《商品房买卖合同》，蜀科公司将其开发的“幸福联盟·紫廷”一期3＃楼8层802室出售给刘茹秋，面积314.50平方米，每平方米10492.85元，总金额3300000.07元。其中，附件四补充协议约定：四、双方确认买卖双方的权利义务以《商品房买卖合同》及本协议为准，出卖人通过网站、海报、宣传品等传播媒体对本项目进行的指标描述仅作为邀约邀请，均不作为双方确定各自权利义务的依据。五、出卖人所有广告、模型、样板间及宣传资料中的景观效果、装修装饰效果、建筑物外立面及其色彩效果仅供参考，与实际建成的效果可能会有差别或局部调整，不作为验收商品房的标准，交房标准以政府最终批文、买卖合同和村协议为准。九、双方明确，买受人在签署本《商品房买卖合同》及《补充协议》的内容全部明了和同意。十、本《商品房买卖合同》及本《补充协议》是明确买卖双方权利义务的唯一依据，经双方签字或盖章后生效，此前有关该房屋的所有口头或书面的承诺对双方均无约束力。2016年9月7日，双方就案涉房屋办理的备案手续。后刘茹秋向蜀科公司支付购房款3300000元，交纳契税47142.86元、维修资金66000元、登记费50元。2017年3月23日，刘茹秋取了案涉房屋的所有权（产权证号：2017肥西不动产权第××号）。另，刘茹秋还拥有幸福联盟·紫廷1085号（产权证号：2017肥西不动产权第**）、1086号（产权证号：2017肥：2017肥西不动产权第**茹秋共计支付两个车位款100000元、契税3859.52元、维修基金1000元、登记费1100元。诉讼期间，刘茹秋向本院提出对案涉房屋的贬损金额进行评估。 另查明：2019年1月2日，“幸福联盟·紫廷”第一届业主委员会向本院提起行政诉讼，请求撤销肥西县自然规划局对幸福联盟·紫廷二期的变更规划，恢复初始规划，主要理由为二期原规划的五星级酒店被变更，程序不合法，损害了业主的利益。2019年6月6日，本院作出了（2019）皖0123行初2号民事判决，驳回了幸福联盟·紫廷第一届业主委员会的诉讼请求，“幸福联盟·紫廷”第一届业主委员会不服一审判决，上诉至合肥市中级人民法院，2019年12月23日，合肥市中级人民法院作出（2019）皖01行终416号判决，维持了本院一审判决。 上述事实有当事人举证及当庭陈述予以佐证，足以认定。 本院认为，本案争议的焦点为蜀科公司销售其开发的“幸福联盟·紫廷”一期房屋时是否存在欺诈销售及违约行为。本院认为，刘茹秋提交的《商品房买卖合同》附件四补充协议明确约定：四、双方确认买卖双方的权利义务以《商品房买卖合同》及本协议为准，出卖人通过网站、海报、宣传品等传播媒体对本项目进行的指标描述仅作为邀约邀请，均不作为双方确定各自权利义务的依据。五、出卖人所有广告、模型、样板间及宣传资料中的景观效果、装修装饰效果、建筑物外立面及其色彩效果仅供参考，与实际建成的效果可能会有差别或局部调整，不作为验收商品房的标准，交房标准以政府最终批文、《商品房买卖合同》和《补充协议》协议为准。九、双方明确，买受人在签署本《商品房买卖合同》及《补充协议》的内容全部明了和同意。十、本《商品房买卖合同》及本《补充协议》是明确买卖双方权利义务的唯一依据，经双方签字或盖章后生效，此前有关该房屋的所有口头或书面的承诺对双方均无约束力。上述约定，应是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应受上述约定约束。刘茹秋所述的“小区房屋正南面为大片绿地、池塘等组成的园林景观，北面为交通要道、自然悠长，西面为二期工程--五星级酒店（三层建筑），东前侧还有大水面的肥西堰湾水库”等相关内容，不是《商品房买卖合同》约定的内容。刘茹秋所举证据，不能证明蜀科公司销售案涉房屋存在欺诈及存在违约行为，故对刘茹秋主张蜀科公司承担赔偿经济损失责任，无事实及法律依据，不予支持。 至于刘茹秋申请对案涉房屋贬值损失进行评估。本院认为，案涉房屋是否贬值是受市场因素影响，属于市场风险，不属于《商品房买卖合同》所约定的内容，故对刘茹秋的鉴定申请，不予准许。 至于刘茹秋所述案涉小区范围内的正南面大片绿地、池塘等组成的园林景观，以及北面案涉小区的交通通道的土地等并非蜀科公司通过出让取得使用权，不是民事案件审理范围，对此事实，本案中不作认定。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 驳回原告刘茹秋对被告合肥蜀科置业有限公司的诉讼请求。 本案受理费11800元，保全费5000元，由原告刘茹秋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  柏 化 审 判 员  朱丽晖 人民陪审员  余华清 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  张 伟 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。