大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初2755号原告：邓洪花，女，汉族，1986年10月19日出生，户籍地吉林省长岭县。委托诉讼代理人：于春龙，辽宁新华律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩大伟，辽宁新华律师事务所律师。被告：李刚，男，汉族，1978年3月23日出生，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：张羽佳，辽宁宪义律师事务所律师。原告邓洪花诉李刚房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邓洪花及委托诉讼代理人韩大伟、被告李刚的委托诉讼代理人张羽佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告李刚因开饭店需要，向原告承租了位于大连市中山区x号房屋，该房屋原告已经装修完毕，并且配备了相关设施，包括但不仅限于暖气、空调、热水器、抽油烟机等。约定承租期为自2018年3月10日起至2022年3月10日止，租金为每年86,000元，支付方式为2018年3月10日支付第一年的房租86,000元；此后每年的房租支付需要提前两个月即每年1月10日支付。房屋租赁合同约定，如果被告违反租金结算时间和方式，每逾期一日，应当承担应付款1‰的违约金，无故拖延下一期租金并在甲、乙双方无任何协议在七日后或逾期迁出该房屋时，原告有权采取措施收回该房屋并无需给予被告任何赔偿、补偿，同时履约保证金不予退还。同时根据该合同8.6条约定，因被告原因导致合同解除的，被告需向原告支付违约赔偿金10,000元。被告在支付了第一年的房租后，无故拒付第二年的房租，并且将案涉房屋内的部分物品搬走，拆除了原告所有的空调一台、热水器一台、抽油烟机一台、暖气片等房间设施，被告还故意破坏了房间内的装饰装修，包括房间内的房门、窗户玻璃、屋顶、地面砖等。被告将案涉房屋的房门锁上，门锁的钥匙拒绝给付原告，原告为了查看房屋的损失，报警后找了开锁公司打开房门，发现被告基本上搬空了房屋内经营物品。原告的报警日期为2019年3月14日，该日应视为被告事实上违反合同约定，并用行动表示不继续租赁房屋，在此期间的房屋租金，被告应予以承担。被告应承担的房租计算方式为：以年租金86,000元为基数，自2019年3月10日起至2019年3月14日共计4日，86000÷365×4=942元。此后因为被告损坏案涉房屋，导致原告不能正常出租，对于以上租金损失，被告应根据法律规定和合同约定予以赔偿。被告应承担的房租损失应以房屋租赁合同解除日起，至原告将案涉房屋装修完毕，具备出租条件之日止，按照每年86000的租金计算具体日期的房租。被告拆除房屋内水龙头一个，造成自来水泄露260吨，原告因此垫付自来水费1,196元，该费用被告应予以承担。原告根据《合同法》及相关法律规定，诉至法院，请求依法判令解除原告邓洪花与被告李刚签订的房屋租赁合同；2、依法判令被告李刚支付原告邓洪花违约赔偿金10，000元；3、依法判令被告李刚给付原告邓洪花违约金7,740元，其计算方法为：以应付房租86，000元为基数。自2019年1月10日起至房租支付之日止，按日利率1‰计算违约金，截至立案日（2019年4月10日暂计90日）为7,740元；4、依法判令被告李刚维修案涉房屋至恢复原状。5、依法判令被告支付原告邓洪花出租房屋的租金等经济损失72，098元（以月租金）：6、依法判令被告李刚支付原告拆除案涉房屋内设施价值9,095元。被告辩称：一、原、被告双方签订的房屋租赁合同已经于2019年3月10日经协商一致解除。被告已经于2019年3月10日将案涉房屋交还给原告，原告也已经收回案涉房屋，故不存在需要法院判决解除房屋租赁合同。二、关于违约赔偿金1万元，因被告在租赁房屋时已经向原告缴纳了1万元的保证金，在双方解除租赁合同时已经约定用该1万元的保证金抵顶1万元的违约赔偿金。故被告已经支付了原告违约赔偿金1万元，原告的第二项诉请于法无据。三、关于违约金7,740元，被告租赁原告房屋经营餐馆，只经营了3个月就不再经营，经与原告协商一致，第一年租赁期满后双方解除合同。2018年6月14日起被告即在58同城网站上发布商铺招租广告，原告本人也在其微信朋友圈中多次发布商铺招租广告。同时，双方约定如在第一年租期届满之前有人租赁案涉房屋，原告将剩余租期的房租退还给被告。故本案根本不存在需要缴纳第二年租金一说。且原告也从未向被告主张过第二年度的租金，可见双方已经就合同解除时间达成一致，原告也自知根本不存在第二年度租金。再者，双方于2019年3月10日已经解除合同，原告也已经收回租赁房屋，不存在2019年3月10日之后的房屋租金和违约金一说。四、原告的第四项诉请没有事实和法律依据，被告未给原告房屋造成任何损坏，案涉房屋2018年11月30日因楼上漏水被淹，相关损失原告应当向侵权人主张，被告不是侵权人，不承担损害赔偿义务。五、关于2019年3月10日至14日的房屋租金，因双方的租赁合同已经于2019年3月10日解除，被告已经于当日将房屋腾空并交付给原告，因原告自身原因造成逾期收房，损失应当由原告自行承担。六、关于自来水费1,160元，因被告租赁案涉房屋仅实际经营了3个月，而该3个月的水费被告已经结清。原告主张的1,160元水费并非被告租赁房屋发生的，而是因原告房屋的自来水管老化漏水造成的，依据《房屋租赁合同》第7.1条的规定，租赁期间，该房屋自然损坏的维修养护由原告负责，故该自来水费应当由原告承担。综上，原告的各项诉请均没有事实和法律依据，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2018年3月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租大连市中山区武昌北巷1号1单元1层2号房屋，承租期自2018年3月10日起至2022年3月10日止。租金为每年86,000元，支付方式为2018年3月10日支付第一年的房租86,000元；此后每年的房租支付需要提前两个月即每年1月10日支付。合同约定，如果被告违反租金结算时间和方式，每逾期一日，应当承担应付款1‰的违约金，无故拖延下一期租金并在甲、乙双方无任何协议在七日后或逾期迁出该房屋时，原告有权采取措施收回该房屋并无需给予被告任何赔偿、补偿，同时履约保证金不予退还。合同8.6条约定，因被告原因导致合同解除的，被告需向原告支付违约赔偿金10,000元。2019年3月14日，因双方发生纠纷，原告向公安机关报警，进入案涉房屋，收回案涉房屋。被告称双方的微信聊天记录可以证明合同已于2019年3月10日解除，但微信聊天记录中并无明确解除合同的意思表示。本案审理期间，原告申请对案涉房屋内的财产损失和修复方案进行鉴定，财产损失鉴定结论为损失价值为人民币9,095元。因原告未提供充分的鉴定资料，鉴定机构未受理修复方案的申请。原、被告签订合同后未对房屋原始状况进行确认交接。被告否认自来水漏水系自己的原因，原告未提供相关证据。原告未提供经济损失72,098元的充分证据。本院确认的上述事实，有《房屋租赁合同》、产权证、照片解除合同协议、业务凭证微信记录、鉴定结论及当事人陈述在案为凭，且已经开庭质证，可以采信。本院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，合法有效，对当事人均具有约束力。2019年3月14日，因双方发生纠纷，原告向公安机关报警，进入案涉房屋，收回案涉房屋，双方的《房屋租赁合同》已不能实际履行，应以该日作为合同解除的日期。微信聊天记录中并无明确解除合同的意思表示，故被告所主张的双方的《房屋租赁合同》于2019年3月10日解除的抗辩证据不足，本院不予认定。由于被告的原因导致双方合同解除，被告应当向原告支付违约赔偿金10，000元。按照合同约定，被告还应当给付原告违约金7,740元。被告未经原告许可拆除案涉房屋内的设施，应当承担赔偿责任，数额应按照鉴定结论赔偿。因原告未提供充分证据，关于原告要求被告恢复原状及赔偿经济损失72,098元的主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告邓洪花与被告李刚签订的房屋租赁合同；二、被告给付原告违约赔偿金10，000元；三、被告李刚给付原告邓洪花违约金7,740元；四、被告赔偿原告拆除案涉房屋内设施损失9,095元；上列二至四项被告应给付原告之款项，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1,830元，原告负担1,336元，被告负担494元；鉴定费3,299元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  宗守礼人民陪审员  辛淑芹人民陪审员  张 平二〇二〇年五月八日书 记 员  兰美玉