苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初4386号原告：王猛，男，1991年12月9日出生，汉族，住苏州市姑苏区。原告：孟安梅，女，1970年9月8日出生，汉族，住苏州市姑苏区。两原告共同委托诉讼代理人：张建民，苏州市姑苏区匡正法律服务所法律工作者。被告：苏州市花**房地产开发有限公司，住所地苏州太湖国家旅游度假区望湖路2号行政中心3楼308室。法定代表人：王丽萍，总经理。委托诉讼代理人：牟利净，江苏金砖律师事务所律师。委托诉讼代理人：李涛，北京德恒（苏州）律师事务所律师。原告王猛、孟安梅诉被告苏州市花**房地产开发有限公司（下称花**公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理,后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王猛、孟安梅及共同委托诉讼代理人张建民，被告委托诉讼代理人牟利净、李涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王猛、孟安梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告对涉案房屋地下室墙面渗水发霉、底层顶板渗水、地下室集水井溢水的严重质量问题进行维修、重做及更换；2、被告赔偿房屋因质量问题不能入住而在外租房损失53200元；3、被告支付其为房屋质量问题自行维修支出的维修费用30200元；4、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：其与被告于2014年1月签订了《商品房买卖合同》，其购买了位于苏州太湖国家旅游度假区××太湖论坛城127幢103室房屋，建筑面积170.56平方米，总价为160万元。被告于2014年4月30日交房，二证于2015年9月14日颁发。其收房后就房屋质量问题提出了整改维修意见，后房屋质量问题不断涌现，期间被告也派人维修，其也自行进行维修。但房屋质量问题还不能彻底根除。由于房屋霉味浓厚，并不断维修、更换，致使其不能入住而在外面租房。现在房屋的主要问题是：1、墙面阳台渗漏水，底层顶部渗水，造成墙面霉烂，地板变形，而且至今渗水原因未查出；2、集水井的水源没有设备及时排出，而时间一长会溢出，造成地面污染，污水蒸发产生臭味，影响生命健康，被告在售房时也未如实告知。其从收房至今一直不断与被告沟通，但被告推诿不予解决，故其诉至法院。审理中，原告变更第1项诉讼请求为判决被告支付维修费用100000元。被告花**公司辩称，1、对于质保期内原告报修的属于质保范围内的质量问题，其均已维修完毕，目前质保期早已届满；2、原告并未提供证据证明房屋存在质量问题，且导致原告无法正常使用房屋，也未证明自行维修的真实性和合法性。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：原告孟安梅、王猛（买受方）与被告花**公司（出卖方）于2014年1月3日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于苏州太湖国家旅游度假区香山街道太湖论坛城127幢103室商品房，该房屋用途为商业服务用房，所属楼宇主体建筑自然层数为地上3层、地下1层，所属自然层为-1-1层，该房屋为装修房，建筑面积170.57平方米，总价款为1600000元。出卖方应当在2014年4月30日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受方使用；商品房达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续，买受方应当在出卖方交接通知书到达之日起10天内，会同出卖方共同对该商品房进行勘验，双方进行勘验时，出卖方应当出示上述《苏州市商品房交付使用通知书》，勘验情况符合本合同约定的，双方应当及时签署房屋验收单以示交接。保修责任：买受方购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖方自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；买受方购买的商品房为非商品住宅的，双方应当在本合同附件五中详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖方应当履行保修义务，因不可抗力或者非出卖方原因造成的损坏，出卖方不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受方承担；保修期内商品房发生需要保修的事宜时，买受方应及时书面告知出卖方或物业公司，以便出卖方保修义务的及时履行；由于买受方迟延通知或未通知而导致的迟延维修或损失的扩大，责任及后果由买受方自行承担；买受方应按照出卖方的合理要求对保修行为提供必要协助，如买受方拒绝提供协助造成出卖方无法进行或完成该等保修行为的，出卖方无需承担任何责任。原告向被告支付了房款1600000元。2014年4月30日，被告向原告交付案涉房屋，同时向原告提供《非住宅商品房质量保证书》，该保证书中载明：质量保修说明中地基基础和主体结构的规定最少保修期限为该工程设计使用年限，保修责任为在正常使用情况下影响使用安全的，由原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，建设单位实施保修；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏规定最少保修期限为5年，保修责任为保修期如因防水材料、设计或施工质量问题而导致屋面、墙面、厨房和卫生间地面漏水、地下室渗漏及管道开裂、渗漏渗水、滴漏、建设单位将无偿进行维修并满足有关规范及标准；门窗翘裂、五金件损坏规定最少保修期限为1年，保修责任为保修期内因施工质量问题出现的门窗翘裂、五金件损坏，建设单位将无偿进行维修；电气管线、给排水管道、设备安装规定最少保修期限为2年，保修责任为建设单位在约定上门保修时间内予以保修；装修工程规定最少保修期限为2年，保修责任为建设单位在约定上门保修时间内予以保修。原告称，其在收房验收时即发现房屋质量问题并向被告提出，被告派人维修了几次，其也找人维修过，包括铲墙、重新粉刷、重新安装踢脚线及更换自来水龙头角阀，但至今未能根本解决。被告未能提供涉案房屋验收单。另查明，位于苏州太湖国家旅游度假区××太湖论坛城127幢103室房屋于2015年9月14日登记为孟安梅、王猛按份共有（孟安梅30%、王猛70%），登记建筑面积为170.56平方米，登记规划用途为非居住用房。两原告称，孟安梅与王猛系母子关系。审理中，为证明其主张，原告向本院提供了以下证据：1、关于房屋质量问题的投诉书打印件一份，内容为：“花样年开发商的领导我是127-03室的业主，在我花费了我的所有心血购买你们的迷你墅后，原以为房好、地好、空气好可以安心养病防老的，可交房至今发现房屋的质量问题不断，而且我们屡次反映，你们公司都是在推托，没有实质的、具体的给我彻底解决和答复。1、客厅地板开裂，要求全换；2、电视背景墙看的见分色，要求平色；3、卫生间恶臭，洗脸盆有裂缝、坐便器松动，要求换；4、北面房间严重渗水，导致地板墙角线全部发霉继而影响到房间家具；5、地下室化粪池里面全是垃圾和污水，发霉发臭蚊虫滋生，影响我居住心情；6、我为儿子结婚所准备的家具全部被你们所使用，要求解决；7、地下天井水泵坏了，水溢出后空调主机泡在水里一尺多深，导致我到现在都不敢开地下室的空调；不是时隔一年才叫我报案，我在发现问题时就反映给你们了。我上面所说的都有照片和证据，希望你们能准确给我答复，退房还是彻底完整修好、赔偿呢?我多次反映孙、冯都是推托，满以为能住上好的房子能使我心情愉悦的，不想房子的质量问题使我劳命伤财，倍受恶臭和细菌滋生的骚扰。孟安梅2016年7月6日”该投诉书上手写有房产中心投诉电话及一些人员的姓名、电话。原告称，其收房以后不断向开发商、物业反映房屋质量问题，但是没有得到根本解决，为此其于2016年7月6日向开发商领导写信投诉，要求彻底解决房屋质量问题；其将该份投诉书直接送到物业处和苏州市高新区金河大厦的开发商办公处，开发商接收人员是冯姓经理，该投诉书上其所写的姓名和电话号码系开发商、物业人员的，其都通过电话与沟通过。2、房屋租赁合同复印件一份、收款收据复印件一份、收款收据一份，房屋租赁合同复印件上载有居间方为苏州我爱我家房地产经纪有限公司，居间代理方为苏州爱家营物业服务有限公司，具体内容不清晰；收款收据复印件上载有付款人为王猛，物业地址为沧浪区和茂苑20号楼1007号房，收款时间为2017年10月5日至2018年1月4日，收款项目为续期房租，金额为7350元，付款方式为现金，收款单位处有苏州爱家营物业服务有限公司财务专用章；收款收据上载有物业地址为沧浪区和茂苑20号楼1007号房，收款时间为2018年1月5日至2018年4月4日，收款项目为续期房租，金额为7350元，付款方式为现金，收款单位处有苏州爱家营物业服务有限公司财务专用章。原告孟安梅称，其身体不好，因涉案房屋环境较好，故购买用于居住养病；拿房后房屋就发霉，其重新铲除墙面并粉刷后，于2015年4月左右入住，后来儿媳怀孕也住在里面，但是因地下室和一楼都有渗水，房子里都是霉味，无法居住，住到2016年3月就不住了，只能租住在沧浪区和茂苑20号楼1007号房屋；其主张自2017年7月1日起至2019年1月31日共计19个月的租金53200元，其中每月租金2450元、水电费350元，水电费系其估算的月平均数。3、2016年4月15日的送货单一份、2016年6月25的收款收据一份，送货单上载明：2015年10月份收到127-103装修费、材料费、工人工资，合计15600元，该送货单上加盖了苏州应诺装饰设计有限公司章。收款收据载明，今收到花样年别漾城103/105交来油漆材料款一批，金额为14600元，该收据上加盖了苏州市百佳利经贸有限公司业务专用章。原告称，2015年至2016年，被告派人进行维修，但没有维修好，2016年3月份其找人维修，被告也派人参与了，还是没有维修好，此后其又找人维修，至今未修好，支出维修费用30200元，均为现金支付；收款收据上105室房屋系其妹妹孟安芬的，当时其让妹妹帮忙代收材料。4、照片若干，原告用以证明涉案房屋虽经维修，但还是存在发霉、发潮、渗水及集水井存水无法排出的质量问题。经质证，证据1，被告表示未收到投诉书，且投诉书反映的质量问题已过质保期；原告在收房时提出的踢脚线松动、瓷砖脱落及空鼓等小问题，其已维修完毕。证据2，被告不予认可，认为合同复印件看不清楚，原告所述自2017年7月1日起租，但原告未证明该时间与质量问题有关。证据3，被告不予认可，认为无法判断送货单反映的装修费、材料费及工人工资与房屋质量问题有关，也看不出收款收据显示的材料用途与房屋质量问题有关，送货单日期与收款收据日期不一致，原告也未提供实际支付凭证。证据4，被告不予认可，认为无法判断涉案房屋存在质量问题。被告认为，原告所述渗水、发霉问题系因空气潮湿所致，原告所述集水井内排污泵外面的积水是冷凝水，是不断流动的，不会出现溢出的情况；涉案房屋已经验收合格，不存在原告所述的质量问题，且原告对此未提供质保期内报修的证据。为证明其抗辩，被告向本院提供了以下证据：1、2011年10月9日的江苏省房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查合格书复印件一份，载明：“苏州市花**房地产开发有限公司：根据国务院《建设工程质量管理条例》、《建设工程勘察设计管理条例》、建设部《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法》等法规及规定，本工程施工图设计文件经审查合格。”审查机构为苏州市吴中区建筑工程施工图审查中心；该审查合格书中施工图设计文件审查概况载有，工程名称为太湖论坛城4号地块5#～12#24#25#楼，工程地址为度假区香山、郁舍村，工程类别为公共建筑，工程等级为三级。2、2013年6月17日的苏州太湖国家旅游度假区房屋建筑工程通过竣工备案意见书（2013第7号）复印件一份，内容为：“苏州市花**房地产开发有限公司：根据你单位提供的苏州太湖论坛城4#地块一期（5#～12#24#25#及1#地下车库）工程（建筑面积24870.81㎡）的竣工验收备案文件和苏州市建设工程质量监督站太湖度假区分站出具的建设工程质量监督报告，经核查：未发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设质量管理的行为，建设工程质量符合要求，同意通过备案。”该意见书上加盖了苏州太湖国家旅游度假区住房和城乡建设局竣工备案章。3、2013年6月20日花**公司致苏州市公安局苏州太湖国家旅游度假区分局香山派出所的关于太湖论坛城4号地块公安编号的申请及所附太湖论坛城4号地块（变更后）建筑编号和施工编号对照表复印件一份，申请内容为：“我司太湖论坛城4号地块具体位置为承祖路南侧，姚舍路东侧，烟波路北侧，门牌号为××。该地块将原计划建造35幢建筑，分别为4幢公寓式酒店，24幢联排式产权酒店，5幢合院式产权酒店，2幢商业和物业配套用房。目前由于市场环境等各种因素的综合影响，我司对未施工楼栋进行了规划变更，变更为37幢建筑，分别为2幢公寓式酒店、2幢商业和物业配套用房、33幢联排式产权酒店。其中，公寓按照由东至西，由下至上进行室号编制；联排按照由东到西，由下至上，一层南入户绕至一层北入户进行室号编制。后附《太湖论坛城4号地块（变更后）建筑编号和施工编号对照表》。特此申请，请予以批准。”对照表中载有，建筑编号楼幢号25#对应公安编号楼幢号127#，建筑类型属于低层（产权式酒店），层数为地上3层、地下1层。上述证据上盖有香山派出所章。4、2013年6月18日苏州太湖国家旅游度假区住房和城乡建设局作出的度假区商品房交付使用备案公示复印件一份、2013年6月28日苏州太湖国家旅游度假区住房和城乡建设局作出的苏州太湖度假区商品住宅交付使用通知书（2013第1号）复印件一份，备案公示内容为：“根据《苏州市商品住宅交付使用管理办法》（苏州市人民政府令第94号）、《关于加强非住宅商品房交付使用管理的通知》[苏建开（2009）6号]和《吴中区商品房交付使用备案实施细则（暂行）》[吴政办（2008）12号]，经我局审核，苏州市花**房产开发有限公司开发的苏州太湖国家旅游度假区××太湖论坛城4号地块（一期）105#，106#，107#，108#，109#，110#，111#，112#，126#，127#，1#地库，10幢楼132套商品房已具备交付使用备案条件。”交付使用通知书内容为：“苏州市花**房产开发有限公司（建设单位）：根据《苏州市商品住宅交付使用管理办法》（苏州市人民政府令第94号），你公司开发的苏州太湖国家旅游度假区××太湖论坛城4号地块（一期）105#，106#，107#，108#，109#，110#，111#，112#，126#，127#，1#地库，10幢楼132套商品房已通过交付使用备案。”经质证，原告对上述证据的真实性均无异议，但认为仅能证明交房时的状态，不能说明涉案房屋在交房后没有出现质量问题。以上事实，由原告提供的《商品房买卖合同》、房屋所有权证、销售不动产统一发票、投诉书、《非住宅商品房质量保证书》、房屋租赁合同复印件、收款收据、送货单、照片，被告提供的江苏省房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查合格书复印件、苏州太湖国家旅游度假区房屋建筑工程通过竣工备案意见书复印件、关于太湖论坛城4号地块公安编号的申请及所附太湖论坛城4号地块（变更后）建筑编号和施工编号对照表复印件、苏州太湖国家旅游度假区住房和城乡建设局作出的度假区商品房交付使用备案公示复印件、苏州太湖国家旅游度假区住房和城乡建设局作出的苏州太湖度假区商品住宅交付使用通知书复印件，以及本院庭审笔录、质证笔录等在卷佐证。审理中，本院根据原告的申请，依法委托南京东南建设工程安全鉴定有限公司对涉案房屋地下室墙面渗水发霉、底层顶板渗水的质量问题是否存在及原因，地下集水井溢水是否存在质量问题（设计缺陷）及原因进行鉴定，以及如存在上述质量问题，对维修方案一并鉴定。后该鉴定公司作出司法鉴定退案函，表示由于相关当事人不能提供涉案工程图纸资料，故无法进行该案的鉴定工作。后被告又提供了一层、地下室结构图及建筑设计图白图，以及集水井蓝图平面图，本院又根据原告的申请，依法委托南京东南建设工程安全鉴定有限公司对一楼地面即地下室顶层有空间造成中间积水、储水引起的房屋地下室顶层和墙面渗漏形成的质量问题进行鉴定，包括渗漏是否存在、形成原因及是否与被告有关，如与被告有关则要求出具维修方案并明确维修费用。鉴定中，原告要求增加以下鉴定事项：1、客厅的地砖开裂是否存在工程质量问题；2、二个门套的发霉变形是否存在工程质量问题；3、客厅的东墙面脱壳是否存在质量问题；4、地下室的台面变形是否存在质量问题。另，本院依法委托苏州市建筑工程设计院有限公司对集水井里面没有污水提升装置是否符合设计规范进行鉴定，如不符合则要求出具维修方案。2020年4月29日，苏州市建筑工程设计院有限公司出具编号为（2020）苏0506法司鉴委字第025号司法鉴定意见书一份，其中分析总结为：原设计涉案集水井排水能力满足设计规范要求，如按原设计，实际使用中时卫生间及洗衣房污、废水由集水井收集，集水井中潜水排污泵可正常提升排水，客观上还可以排放集水井里的渗水。但原设计集水井未设通气管，容易散发臭气等有害气体，造成人类活动场所的空气污染。开发商对此自行进行了改造，采用污水提升装置排放生活污、废水，以提升环境品质，解决臭气排放的问题，但是改造后设备基坑内无应急集水坑及潜水排污辅泵，从而失去了基坑地面排水能力，如地坪需要排水、设备故障漏水、设备维护及检修时放空、基坑渗水等情况发生时，设备基坑内的水无法自动排出，最终会导致基坑内的水满溢。鉴定结论为：涉案房屋集水井本身里面没有潜水提升装置不符合《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2009年版）第4.7.2条，“建筑物地下室生活排水应设置污水集水池和污水泵提升排至室外检查井。地下室地坪排水应设集水坑和提升装置。”维修方案为：1、在现状集水井内增设一台潜水排污辅泵，潜水排污辅泵参数为：Q=10立方米/h，H=11m，N=0.75kw，设定启泵水位：-5.30，停泵水位：-5.50，报警水位：-5.20。潜水排污辅泵提升排水管接入已建污水提升装置排水管道，合并排除污水，应确保污水提升装置排水管与潜水排污辅泵提升排水管合并前均应设置止回阀（因污水提升装置已建，此部分设备构建应由设备厂家配合确认）。2、污水提升装置增设通气管，通气管就近连接到室外。上述维修方案在实施前需相关方与设备厂家充分沟通配合，潜水排污辅泵配电由设备厂家配合安装，安装位置可根据现场实际情况进行局部调整，确保该修复方案的落实。另，建议找出集水井内出现积水的真正原因，并加以修缮，减少积水情况发生。原告向苏州市建筑工程设计院有限公司支付鉴定费15000元。经质证，原告对上述司法鉴定意见书无异议。被告认为，涉案房屋设计时间为2011年，鉴定报告采用2017年和2019年的现行规范复核案涉房屋设计，认定未设置通气管和潜水排污辅泵不符合设计规范，不能成立；是否设置通气管道不是本案委托鉴定内容；2011年设计，2013年竣工验收的涉案房屋地下室地坪排水设置的集水坑和提升装置完全符合当时有效的《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2009年版）第4.7.2条的规定，才能通过竣工验收并交付使用。针对被告的异议，苏州市建筑工程设计院有限公司作出了书面回复，内容为：1、关于“是否设置通气管道不是本案委托鉴定内容，鉴定报告依据2019年设计标准认定未设置通气管道不符合设计规范不能成立”异议意见的回复：我司接受的委托鉴定内容除对“涉案房屋集水井本身里面没有潜水提升装置是否符合设计规范？”进行鉴定，还有对“若不符合，要求出具维修方案”出具修复方案，故修复方案应按照现行标准对集水井存在的所有问题进行复核，根据《建筑给水排水设计标准》GB50015-2019第4.8.8条，“提升装置的通气管应与楼层通气管道系统相连或单独排至室外”，即使根据GB50015-2003（2009年版）第4.7.8.4条，“当污水集水池设置在室内地下室时，池盖应密封，并设通气管系；室内有敞开的污水集水池时，应设强制通风装置”。现状是集水井内放置了污水提升装置，由于编制2009年版规范时还无此类产品，因此该规范中无相关内容，但污水提升装置从构造上看相当于一个成品的密闭污水集水池，所以同理，也要设置通气管。可见新旧规范中都有要求设置通气管，故我司认为应对未设置通气管道是否符合设计规范进行复核并出具相应的维修方案。2、关于“鉴定报告依据2017年和2019年设计标准认定未设置潜水排污辅泵不符合设计规范不能成立”异议意见的回复：我司鉴定结论采用的就是2009年版规范。我司以苏州市吴中区人民法院提供的申请方相关陈述，以及在双方及其代理人陪同下进行现场勘验的照片作为依据，可见实际集水井内有积水，确实存在排水需求，而且在未设置潜水排污辅泵的情况下无法排出积水。我司采用《污水提升装置应用技术规程》T/CECS463-2017和《建筑给水排水设计标准》GB50015-2019是对现状集水井进行排水能力复核，是为了说明新旧规范要求是一致的（因为存在新旧规范不一致的可能性，故我司进行复核，亦为修复方案按照现行规范进行复核提供依据），其中根据《污水提升装置应用技术规程》T/CECS463-2017第4.1.4条，污水提升装置近旁低处宜设集水坑。（技术规程标准用词说明“宜”表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做而不是可做可不做），而《建筑给水排水设计标准》GB50015-2019第4.8.3条规范亦要求“地面宜考虑排水措施”，均说明集水井存在排水需求时，应设置潜水排污辅泵。2020年5月27日，南京东南建设工程安全鉴定有限公司出具了第SF202005073-1号鉴定报告，其中质量问题分析及鉴定意见载明，根据针对性检查结果，对太湖论坛城127幢103室质量问题及渗漏原因给出如下分析、鉴定意见：一、质量问题分析及鉴定意见。1、《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2002第8.2.1条“现浇结构的外观质量不应有严重缺陷。”检查结果显示，地下一层洗衣房集水井侧壁凸边上部混凝土表面存在蜂窝、麻面、孔洞和夹渣等现象，不符合规范要求，存在质量问题。2、地下一层洗衣房、卫生间的木门套存在变形、脱开现象，经分析上述现象不属于地下室渗漏水造成的质量问题，主要与地下室的室内外温差、湿度大及通风条件不佳等产生的结露现象有关。3、《建筑物装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001第5.3.8条“金属门窗框与墙体之间的缝隙应填嵌饱满……”检查结果显示，一层进户门框与墙体之间存在缝隙，不符合规范要求，存在质量问题。4、《建筑物装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001第8.3.5条“满粘法施工的饰面砖工程应无空鼓、裂缝。”检查结果显示，一层进户门两侧外墙饰面砖存在大面积空鼓现象，不符合规范要求，存在质量问题。5、《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209-2010第6.3.6条“面层与下一层应结合牢固，无空鼓。”第6.3.8条“大理石、花岗岩面层的表面应洁净、平整、无磨痕，且应图案清晰，色泽一致……板块应无裂纹、掉角、缺棱等缺陷。”检查结果显示，一层地面大理石面层存在裂缝、空鼓现象，不符合规范要求，存在质量问题。二、渗漏原因分析及鉴定意见。1、地下一层休闲厅内墙面根部涂料饰面层存在开裂、剥落、粉化、变色等现象，经分析上述现象主要为地下室渗漏造成的质量问题，其产生原因主要与下列质量问题有关：①地下一层集水井侧壁凸边上部混凝土表面存在蜂窝、麻面、孔洞和夹渣等质量问题；②地下一层墙体底部混凝土翻边及地面砂浆结合层存在潮湿现象；③集水井内积水超过侧壁凸边上部。2、一层客厅和北卧室的内墙面根部涂料饰面层存在开裂、剥落、粉化、变色等现象，对应外墙饰面砖接缝存在返碱现象，经分析上述现象主要为外墙渗漏造成的质量问题，其产生原因主要与下列质量问题有关：①门框与砖砌墙体之间存在缝隙；②外墙饰面砖空鼓；③外墙面防水功能失效。修复方案部分内容为：一、修复原则。1、根据法院委托要求，依据设计图纸及国家有关标准、规范要求，对103室房屋与被告方有关的质量问题，制定相应的修复方案，确保其修复标准不低于原装饰装修标准；2、因修复过程影响而拆除，不属于质量问题的其余装饰装修项目，待相应的修复完成后再按原装修标准恢复，施工中应做好相邻装修面的保护，不得造成污染。二、木门套。修复范围：地下一层洗衣房、卫生间木门套。修复方法：拆除修复范围的木门套，按原装修标准更换后再重新安装。三、一层涂料墙面。修复范围：客厅进户门两侧A轴范围内墙面，高度1.0米。修复方法：1、清除修复范围的涂料饰面层至抹灰层，清理干净表面，批刮两遍腻子并打磨平整，腻子层干燥后施涂与原装修标准一致的内墙涂料；2、对A轴其余未处理的涂料内墙面，清理干净表面，再全部喷涂（刷）一遍相同的内墙涂料。四、一层北卧室涂料墙面。修复范围：北卧室8轴（西侧）内墙面，高度0.6米，宽度0.6米。修复方法：1、拆除两侧踢脚线，清除修复范围的涂料饰面层、抹灰层至基层墙体，将砖砌体灰缝砂浆剔凿出深度20mm的凹槽，清理干净表面，浇水湿润，采用聚合物水泥防水砂浆勾缝；2、基层墙体表面分层抹压20mm厚聚合物水泥防水砂浆，批刮两遍腻子并打磨平整，腻子层干燥后施涂与原装修标准一致的内墙涂料；3、对8轴其余未处理的涂料内墙面，清理干净表面，再全部喷涂（刷）一遍相同的内墙涂料。五、外墙饰面砖。修复范围：一层南立面11～13轴进户门两侧范围外墙饰面砖，高度至二层露台压顶底部。修复方法：1、清除修复范围的饰面砖、粘接层至墙体基层，清除距地面1.0米高范围的进户门框与墙体之间松散填充材料；2、墙体基层表面清理干净，浇水湿润，采用聚合物水泥防水砂浆对基层进行修补，门窗与墙体之间缝隙使用聚合物水泥防水砂浆填塞密实；3、用聚合物水泥防水砂浆粘贴饰面砖，并勾缝严密，新做饰面砖应与原装修标准一致。六、一层地面大理石。修复范围：一层地面全部大理石面层。修复方法：凿除修复范围的大理石板块、结合层至找平层，清理干净表面，按原装修标准重新铺设大理石面层。七、地下室集水井。修复范围：地下一层洗衣房集水井侧壁。修复方法：1、凿除侧壁凸边上部的松散石子等至坚实混凝土表面，平均深度10mm，沿侧壁二次浇筑混凝土与凸边之间施工缝处每边分别钻取2个注浆孔，孔深度200mm，孔内埋设注浆嘴；2、采用亲水性低黏度聚氨酯液依次进行低压灌注处理，注浆完毕，剔除注浆嘴，封堵注浆孔；3、集水井侧壁凸边上部混凝土表面涂布水泥基渗透结晶型防水涂料，单层抹压8mm厚聚合物水泥防水砂浆至表面齐平。八、地下室内墙面。修复范围：地下一层休闲厅四周内墙面。修复方法：1、拆除踢脚线、木门套，清除地面往上0.3m高范围的涂料饰面层、抹灰层至基层墙体，清理干净表面，浇水湿润，基层表面分层抹压17mm厚聚合物水泥防水砂浆，批刮两遍防水腻子并打磨平整，腻子层干燥后施涂与原装修标准一致的内墙涂料；2、对休闲厅其余未处理的涂料内墙面，清理干净表面，再全部喷涂（刷）一遍相同的内墙涂料。经质证，原告先是对上述鉴定报告无异议，后又提出以下异议：“……外墙面砖修复范围仅一层南立面1-3轴进户门一侧外墙面，……我们认为既然一楼渗漏水现状，外墙构造做法存在质量问题，主要砂浆不密实，未见防水处理，因此不仅是南立面，应是四周均存在这种质量问题，为此我们要求修复范围应为外围墙质量问题是一体的，四周都应修复（暴露外面的），不然房屋渗漏还是存在，质量还是存在问题。另，1、北面墙也应维修，因为南面有质量问题，那么四周应为一体，存在砂浆不密实，未见防水处理的质量问题。2、客厅墙面当时已都控测过，但维修项目中没有，客厅墙面主要是霉潮迹严重。3、卫生间镜子发霉，厨房间墙面脱空鼓，瓷砖脱落，未进维修项目。为此应一起修复保证房屋的安全、设计质量！”原告遂要求对涉案房屋北面、客厅墙面是否存在砂浆不密实，未作防水处理进行补充鉴定，并提供维修方案。被告对上述鉴定报告提出以下异议：1、鉴定人实际鉴定内容超出委托鉴定范围，包括地下室洗衣房集水井侧壁凸边上部混凝土；地下一层洗衣房、卫生间的木门套；一层进户门框与墙体之间存在缝隙；一层进户门两侧外墙饰面砖；一层地面大理石面层；地下一层休闲厅内墙面根部涂料饰面层；一层客厅和北卧室的内墙面根部涂料饰面层等7项内容。2、地下一层洗衣房、卫生间的木门套存在变形、脱开现象依据鉴定意见应由原告自行修复，鉴定人不应制定相应修复方案。3、一层地面大理石面层存在裂缝、空鼓现象质量问题分析及鉴定意见没有依据，修复方案亦超出质量问题维修范围。4、地下一层休闲厅及一层客厅和北卧室的内墙面根部涂料饰面层质量问题不完全与被告有关，被告不应承担全部修复责任，且修复方案超出质量问题维修范围。针对原告的异议，南京东南建设工程安全鉴定有限公司作出工作联系函，答复如下：1、“外墙面砖修复范围仅一层南立面……外墙构造做法存在质量问题，主要砂浆不密实、未见防水处理，因此不仅是南面，应是四周均存在这种质量问题……”答复：根据法院委托内容，为了查找、分析涉案房屋南外墙面渗漏问题原因，我单位鉴定人员对与渗漏有关的南外墙面进行现场检查，最终出具了鉴定报告。涉案房屋其余外墙面未见与南外墙面相同的渗漏问题，且其余外墙面的构造做法是否存在质量问题不属于本次鉴定范围。2、“客厅墙面当时已都检测过，但维修项目中没有，客厅墙面主要是发霉潮迹严重。”答复：客厅南外墙面渗漏问题的修复方案在第SF202005073-1号《司法鉴定报告》中已包含。3、“卫生间镜子发霉，厨房内墙面砖空鼓、脱落、未进行维修项目……”答复：（1）地下一层卫生间镜子发霉为鉴定报告遗漏内容，该问题与地下室的室内外温差、湿度大及通风条件不佳等产生的结露现象有关，补充修复方法为“拆除后按原装修标准更换后重新安装。”（2）法院于2020年4月14日发给我单位的鉴定委托书（增加）“委托号：（2020）苏0506法鉴委字第024号之一”中不包括申请方提出的“厨房内墙面砖空鼓、脱落”事项。针对被告的异议，南京东南建设工程安全鉴定有限公司亦作出工作联系函，答复如下：1、“鉴定人实际鉴定内容超出贵院委托其鉴定范围……鉴定人实际还超范围鉴定了如下7项内容……”答复：针对法院委托内容以及鉴定申请方提出的鉴定事项，为了查找、分析房屋渗漏问题原因，我单位鉴定人员对与鉴定内容有关的项目进行了现场检查，最终出具了鉴定报告，我单位认为鉴定内容未超出法院委托范围。2、“地下一层洗衣房、卫生间的木门套存在变形，脱开现象依据鉴定意见应由原告自行修复，鉴定人不应制定相应修复方案……”答复：地下一层上述部位存在的霉斑现象，主要与地下室的室内外温差、湿度大及通风条件不佳等产生的结露现象有关。因此我单位针对发现的问题给出了相应的修复方案，该问题的责任方请法庭裁定。3、“一层地面大理石面层存在裂缝、空鼓现象质量问题分析及鉴定意见没有依据，修复方案亦超出质量问题维修范围。”答复：我单位鉴定人员现场检查发现的一层地面大理石裂缝、空鼓等质量问题与施工有关，且该类问题如长期未进行处理，随时间推移存在加剧可能。4、“地下一层休闲厅及一层客厅和北卧室的内墙面根部涂料饰面层质量不完全与被告有关，被告不应承担全部修复责任，且修复方案超出质量问题维修范围。”答复：（1）鉴定人员通过现场检查结果，分析得出地下一层休闲厅、一层客厅和北卧室墙面存在开裂、剥落、粉化、变色等现象，主要为地下室及外墙局部渗漏造成的质量问题。（2）考虑新做墙面涂料与原墙面涂料存在的颜色不一致现象，鉴定报告给出了对其余内墙面涂料全部喷涂一遍的修复方法。原告向南京东南建设工程安全鉴定有限公司支付了鉴定费25000元。后，本院根据原告的申请，依法委托苏州正华工程造价咨询有限公司对上述苏州市建筑工程设计院有限公司、南京东南建设工程安全鉴定有限公司二份鉴定报告所涉维修方案及南京东南建设工程安全鉴定有限公司工作联系函所涉补充修复方法的维修费用进行鉴定。苏州正华工程造价咨询有限公司于2020年8月7日作出苏正基标[2020]113号工程造价鉴定意见书，鉴定意见为：送鉴资料（2020）苏0506法鉴委字第093号诉求为对苏州市建筑工程设计院有限公司、南京东南建设工程安全鉴定有限公司分别出具的两份鉴定报告的修复方案的维修费用的工程造价进行鉴定，本次造价鉴定金额为47807.75元。该鉴定意见书附件单位工程造价鉴定表载明，修缮土建部分金额为40225.67元，其中安全文明施工费581元、规费1579.04元；安装部分金额为7582.08元，其中安全文明施工费72.99元、规费176.38元。修缮土建部分单位工程造价鉴定表载明，分部分项工程费33426.73元、措施项目费1898.51元[单价措施项目费549.64元、总价措施项目费1348.87元（其中安全文明施工措施费581元）]、规费1579.04元、税金3321.39元，合计40225.67元。修缮土建部分分布分项工程和单价措施项目清单与计价表载有，木门窗拆除项目：拆除修复范围的木门套、木门，位置为地下一层洗衣房、卫生间木门套，工程量为2樘，金额为46元；平面块料拆除项目：凿除大理石板块、结合层至找平层，位置为一层地面大理石，工程量为36.38平方米，金额为2008.18元；玻璃拆除项目：发霉镜子拆除，位置为地下一层卫生间，工程量为1项，金额为70.98元；木门框项目：木门套更换、门重新安装，位置为地下一层洗衣房、卫生间木门套，工程量为3.41平方米，金额为678.73元；块料墙面项目：聚合物水泥防水砂浆对基层修补，用聚合物水泥防水砂浆粘贴用勾缝剂勾缝6-12厚面砖（面砖质量不应大于20kg/m，单块面砖面积不宜大于0.01m），位置为外墙饰面砖，工程量为8.76平方米，金额为9948.56元；石材楼地面项目：20厚1:2水泥砂浆找平细拉毛，铺设大理石面层，位置为一层地面大理石，工程量为36.38平方米，金额为14344.63元；镜面玻璃项目：镜子，位置为地下一层卫生间，工程量为0.99平方米，金额为191.65元；单价措施（满堂脚手架）合计549.64元。安装部分单位工程造价鉴定表载明，分部分项工程费6622.34元、措施项目费157.32元[单价措施项目费13.39元、总价措施项目费143.33元（其中安全文明施工措施费72.99元）]、规费176.38元、税金626.04元，合计7582.08元。原告向苏州正华工程造价咨询有限公司支付了鉴定费3000元。经质证，原告对上述鉴定意见予以认可，但认为对具体项目测算估价太低，比如水泥、黄沙比现在市场价格低，且其提出的北面墙体砂浆不严密，是否做了防水的补充鉴定，没有补充鉴定评估；集水井价格6622.34元偏低；其认为两份鉴定报告中维修方案的相应维修费用应有100000元，苏州正华工程造价咨询有限公司鉴定的维修费用偏低。被告对上述鉴定意见提出以下异议：修缮土建部分分布分项工程和单价措施项目清单与计价表中地下一层洗衣房、卫生间木门窗拆除项目、木门框项目的维修费用不应由其承担，按照南京东南建设工程安全鉴定有限公司（下称东南鉴定公司）鉴定报告，该质量问题不属于地下室渗漏水造成的质量问题；上述清单与计价表中玻璃拆除项目、镜面玻璃项目不在东南鉴定公司的修复方案中；上述清单与计价表中平面块料拆除项目、石材楼地面项目中拆除范围是全部大理石，而不是有问题的十块大理石，另外，按照东南鉴定公司的修复方案，是拆除原来的大理石后重新铺设，而不是另行采购全部大理石再铺设；上述清单与计价表中块料墙面项目中外墙面砖也应该用原来的面砖铺设，而不是重新采购。庭审中，被告称，2017年，原告孟安梅的妹妹、妹夫因偷盗材料被派出所抓捕，被偷材料系其合作的施工单位的，后孟安梅要求其帮忙与施工单位协调，其遂与孟安梅协商一致，双方就房屋质量问题再无纠葛。原告孟安梅称，当时其妹妹孟安芬被抓捕判刑，开发商威胁其若就房屋质量问题达不成一致意见，其妹妹就要坐牢，故其同意就质量问题再无纠葛，遂签了一份放弃涉案房屋质量问题的申明并给了开发商，其妹妹才被监外执行。被告称，其没有威胁原告，原告所述申明找不到了，不能提供。本院认为，关于房屋质量问题。被告按约未能提供涉案房屋的房屋验收单，结合原告提供了投诉书及原告的解释，以及原、被告所述曾因原告妹妹问题而就房屋质量问题协商的情况，可确认原告在收房后就房屋质量向被告提出了异议。根据东南建设工程安全鉴定有限公司出具的《鉴定报告》，可认定案涉房屋存在质量问题。再根据《非住宅商品房质量保证书》的记载，案涉房屋因渗漏导致的质量问题保修期为5年。原告在收房后就房屋质量向被告提出了异议，即原告在保修期内向被告进行过报修。在被告未提供证据证明质量问题已修复的情况下，原告依法有权要求被告对此承担维修费用。经苏州正华工程造价咨询有限公司鉴定，修缮土建部分金额为40225.67元（分部分项工程费33426.73元、措施项目费1898.51元、规费1579.04元、税金3321.39元）。原告认为，估价太低，两份鉴定报告中维修方案的相应维修费用应有100000元。对此原告未能举证证明，本院对原告的该项异议不予采纳。但经鉴定与房屋渗水质量问题无关的地下一层洗衣房、卫生间的木门套变形、脱开，以及地下一层卫生间镜子发霉等问题的费用不应由被告负担，即地下一层洗衣房、卫生间木门套拆除及更换重装费用共计724.73元、地下一层卫生间镜子费用共计262.63元不应由被告负担，相应的措施项目费合计56.96元、规费合计47.37元、税金合计99.64元亦应一并扣减。由上，经核算，被告应承担修缮土建部分维修费共计39034.34元。另，对于原告主张的自行维修费用，根据东南鉴定公司鉴定报告反映的房屋质量问题情况，结合原告举证的送货单、收款收据，本院对与渗漏或防水事项有关部分予以支持，酌定该笔费用为14600元。关于集水井问题。苏州市建筑工程设计院有限公司出具的《司法鉴定意见书》明确案涉房屋集水井本身里面没有潜水提升装置不符合《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2009版）第4.7.2条的规范。对此，被告虽以鉴定机构适用2017年、2019年标准为由不予认可，但苏州市建筑工程设计院有限公司就此进行了解释，并表示2017年、2019年标准为修复方案按照现行规范进行复核提供依据。因此，本院对《司法鉴定意见书》予以采信。由此，原告要求被告承担该部分修缮费用，合法有据，应予支持，即苏州正华工程造价咨询有限公司出具的《造价鉴定意见书》中7582.08元的修缮费用应由被告负担。关于原告主张房屋租金损失53200元（含水电费）。因案涉房屋确实存在诸多问题，对业主使用房屋造成一定的影响，结合原告提供的房屋租赁合同、收款收据，本院酌定原告租金损失15000元。原告主张的水电费，缺乏依据，本院不予支持。综上，被告应支付原告维修费用合计61216.42元、租赁损失15000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百五十五条、第一百五十八条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告苏州市花**房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王猛、孟安梅维修费用人民币61216.42元。二、被告苏州市花**房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王猛、孟安梅租金损失人民币15000元。三、驳回原告王猛、孟安梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4185元，由原告负担2479元，被告负担1706元。鉴定费人民币43000元，由被告负担（被告于本判决生效之日起十日内支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。（此页无正文）审 判 长  钱建平人民陪审员  庄惠生人民陪审员  浦福兴二〇二〇年八月二十九日书 记 员  丰雨竑