上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初16212号原告:涂思儿，女，1965年5月10日生，汉族，住上海市黄浦区新昌路345弄31号。原告：李昶懿，女，1994年3月11日生，汉族，住上海市黄浦区新昌路345弄31号。两原告共同委托诉讼代理人：和雪莲，北京市凯诺律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：杨辰，北京市凯诺律师事务所实习律师。被告：何康，男，1978年8月29日生，汉族，住上海市奉贤区金汇镇金汇村1187号。被告：孙华，女，1979年3月11日生，汉族，住上海市奉贤区金汇镇金汇村1187号。两被告共同委托诉讼代理人：夏娟红，上海聚缘律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：韩可彬，上海聚缘律师事务所律师。原告涂思儿、李昶懿与被告何康、孙华确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年11月14日公开开庭进行了审理，原告涂思儿、李昶懿及其委托诉讼代理人和雪莲、被告何康、孙华的委托诉讼代理人夏娟红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告涂思儿、李昶懿向本院提出诉讼请求：1、确认原告涂思儿、李昶懿与被告何康、孙华签订的《上海市房地产买卖合同》无效;2、被告何康、孙华将上海市奉贤区金齐路188弄金水苑36号102室房屋交付原告并协助办理所有权变更登记至原告名下。事实和理由：2014年3月,原告因资金紧张向案外人伍海新借款,案外人伍海新、赵博闻通过“套路贷”方式,让原告签订了“借款合同”并办理了房产抵押登记手续,还让原告出具了“委托书”并进行公证,全权委托赵博闻办理房屋的出租、出售和办理产证等事宜。2015年3月,伍海新、赵博闻依据原告出具的对涉案房屋租售事宜全权代理的协议,在明知涉案房屋已经出售给案外人张亚恩并由张亚恩及家人实际居住的情况下,仍将涉案房屋以远低于市场价值的价格(人民币100万元)挂牌出售。被告何康、孙华明知涉案房屋权属存在争议,仍然以远低于市场价购买,直到房屋过户都未曾进入涉案房屋,而是趁案外人张亚恩外出之机,擅自撬开涉案房屋门锁,并将房内物品全部搬离。后奉贤区公安分局以伍海新、赵博闻涉嫌诈骗为由将二人刑事拘留,后奉贤区人民检察院对伍、赵二人批捕并以盗窃不动产罪提起公诉,奉贤区人民法院于2018年7月2日作出(2017)沪0120刑初1018号刑事判决书,认定伍海新、赵博闻对何康、孙华构成诈骗罪,判处伍、赵二人有期徒刑十年,并处罚金二十万元,继续退赔被告何康、孙华购房款。上海市第一中级人民法院(2018)沪01刑终1424号刑事判决维持了奉贤区人民法院(2017)沪0120刑初1018号刑事判决。根据(2017)沪0120刑初1018号刑事判决书的认定,案外人伍海新、赵博闻对涉案房屋的处分行为是通过“套路贷”方式骗取涉案房屋的抵押权及原告涂思儿、李昶懿母女的公证授权委托,然后代理原告涂思儿、李昶懿直接与被告何康、孙华二人签订售房合同。伍海新、赵博闻,何康、孙华均在对涉案房屋已经售与案外人张亚恩的事实知情的情况下,恶意串通,将房屋出卖过户,属无效的民事行为。何康、孙华非属善意第三人,虽已完成所有权转移登记,但并不构成善意取得。上述生效刑事判决认定伍海新、赵博闻对何康、孙华构成诈骗罪,判决伍海新、赵博闻退赔何康、孙华购房款。以诈骗方式订立的购房合同当然无效,何康、孙华取得房屋所有权并无相应事实和法律依据。综上,原告为维护其合法权益,故诉诸法院。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：1、房地产买卖合同；2、（2017）沪0120刑初1018号刑事判决书。被告何康、孙华辩称：不同意原告的全部诉讼请求。原告的诉讼请求无事实和法律依据。原告强调所有的事情不是原告的真实意思表示，原告因一房二卖被判决合同诈骗罪的案件，原告没有否认通过案外人将公证的方式转卖给被告。原告也被要求返还相应的款项，现在说不是真实意思表示是没有依据的。另，原告说伍海新等和被告是恶意串通的不是事实，被告是通过中介购买的。被告何康、孙华未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告对原告证据的真实性无异议，对证据的关联性不予认可。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。审理中，本院依职权调取了(2014)奉民三（民）初字第2919号民事判决书、（2015）奉民三(民)初字第2211号民事裁定书、（2015）奉刑初字第2011号刑事判决书、（2016）沪0120民初1249号民事裁定书、（2016）沪0120民初16182号民事裁定书、（2017）沪0120刑初1018号刑事判决书、(2019)沪0120民初7510号民事裁定书等相关生效法律文书。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年6月3日，原告与案外人张亚恩经居间方居间签订《房屋买卖合同》，涂思儿将上海市奉贤区金齐路188弄金水苑36号102室动迁配套商品房以46.5万元的价格出售给张亚恩，双方于2009年10月10日签订《补充协议》，约定涂思儿将涉案房屋一切资料交给张亚恩保管，上述合同及补充协议签订后张亚恩陆续向原告支付了购房款45.5万元。因国家政策的限制导致上述房屋无法办理过户手续，双方约定待过户条件成就后办理过户手续并支付尾款1万元（2013年11月17日已满五年）。此后，张亚恩及其家人一直实际居住于该处。2014年1月23日，涂思儿为归还赌债，欲通过抵押涉案房屋借款，并向本区房地产交易中心申请挂失补办房地产权证。2014年3月25日，涂思儿通过中间人顾超等人的介绍，向伍海新、赵博闻借款60万元。伍海新、赵博闻让涂思儿签订了金额90万元的借款合同，声称其中30万元为“保证金”，并办理了房产抵押登记手续，还让涂思儿出具了委托书并进行公证，全权委托赵博闻办理房屋的出租、出售和办理产证等事宜。之后，伍海新转账90万元至涂思儿的账户，并让涂思儿当场领取现金36万元交还给伍海新，其中30万元为“保证金”、6万元为借款利息，涂思儿实际得款54万元。涂思儿则将补办的房地产权证交给赵博闻保管。2014年4月至6月间，涂思儿联系赵博闻，打算提前还款60万元，但赵博闻要求涂思儿归还90万元，涂思儿不愿归还90万元，遂于2014年6月20日再次向房地产交易中心申请挂失补办房地产权证，后变更居住地点躲避伍海新、赵博闻追债。2014年7、8月间，伍海新、赵博闻在向涂思儿催讨90万元未果后，为确保拿回借款的本金和额外获取“保证金”，决定出售涉案房屋。其间，伍海新、赵博闻经调查及查看涉案房屋，知道涉案房屋早已被涂思儿出售给张亚恩并由张亚恩实际居住，但仍商定利用涂思儿出具的全权委托书将涉案房屋挂牌出售。2014年8月10日，赵博闻隐瞒上述情况与何康签订房地产买卖居间合同，约定以100万元的价格将涉案房屋出售给何康、孙华夫妇，并收取定金3.8万元。后因原房地产权证被挂失补办已失效，无法办理过户手续，将定金3.8万元退还给何康。2014年10月31日，赵博闻告知何康涉案房屋没有任何问题可以继续交易，并重新向何康收取定金1.2万元。2014年12月15日，赵博闻根据涂思儿出具的全权委托书和公证书，向房地产交易中心申请补办了新的房地产权证。2015年2月2日，伍海新、赵博闻与何康、孙华签订《售房还款协议》，以100万元的价格将上述房屋出售给何康、孙华，并向何康收取购房首付款45万元，公积金贷款40万元以及商业贷款10万元均指定打入赵博闻的账户。2015年3月10日，赵博闻与何康、孙华签订《房屋买卖合同》，并由赵博闻缴纳契税1.905万元（计税金额为127万元，税率为1.5%）。2015年3月23日，房地产交易中心完成过户登记，核发了新的房地产权证，权利人变更为何康、孙华。2015年4月27日上午，赵博闻为了将涉案房屋交付给何康、孙华，趁张亚恩及其家人离家之机，擅自更换门锁后进入室内，并安排人员和车辆将屋内的家具和生活用品搬到事先租用的本区德泉路99弄33号1601室内。当日下午，赵博闻再次隐瞒上述情况与孙华办理房屋交接手续，将重新配制的大门钥匙交给孙华，并收取了尾款3.8万元。另查明，张亚恩在涉案房屋约定过户期已至，涂思儿未能如约配合办理过户手续，且发现有中介公司带人上门来看房，遂向本院提起民事诉讼，请求确认其与本案两原告签订的房屋买卖合同有效并协助其办理涉案房屋的产权过户手续。2015年2月5日，本院作出(2014)奉民三（民）初字第2919号民事判决，判决张亚恩与涂思儿、李昶懿签订的房屋买卖合同有效，并判令涂思儿协助办理产权过户手续。又查明，2016年3月9日，伍海新、赵博闻因涉嫌诈骗罪被刑事拘留，于2016年4月1日以涉嫌合同诈骗犯罪被逮捕，于2016年5月11日被取保候审，又于2017年8月17日以涉嫌盗窃罪被逮捕。2017年8月18日，上海市奉贤区人民检察院对伍海新、赵博闻向本院提起公诉。本院经审理后于2018年7月作出（2017）沪0120刑初1018号刑事判决书，认定伍海新、赵博闻以非法占有为目的，采用虚构事实、隐瞒真相的方式骗取被害人何康、孙华100万元，数额特别巨大，已触犯刑律，构成诈骗罪，判决伍海新犯诈骗罪，判处有期徒刑十年，并处罚金二十万元；赵博闻犯诈骗罪，判处有期徒刑十年，并处罚金二十万元；退赔款人民币七十五万元发还被害人何康、孙华；责令伍海新、赵博闻继续共同退赔被害人何康、孙华人民币二十五万元。判决后，伍海新、赵博闻不服提出上诉，上海市第一中级人民法院经审理后作出判决：驳回上诉，维持原判。再查明，1、（2017）沪0120刑初1018号刑事判决书载明，根据上海市奉贤区发展和改革委员会价格认定结论书，上海市奉贤区金齐路188弄36号102室房产于2014年8月10日的市场价格为145.63万元、于2015年3月23日的市场价格为144.37万元。2、伍海新、赵博闻已共同退赔何康、孙华75万元，但何康、孙华经通知后至今未领取该款，该款目前尚在本院代管款帐户内。本院认为，民事活动必须遵守法律。本案争议焦点是原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》是否有效。根据生效的(2014)奉民三（民）初字第2919号民事判决书和（2017）沪0120刑初1018号刑事判决书的事实认定，首先，涂思儿在已将涉案房屋出卖给张亚恩后为归还赌债而通过抵押涉案房屋向伍海新、赵博闻借款而陷入伍海新、赵博闻“套路贷”的犯罪行为，并无出售涉案房屋的真实意思表示；伍海新、赵博闻在经调查又查看涉案房屋，知道涉案房屋早已被涂思儿出售给张亚恩并已实际居住的情况下，仍利用涂思儿出具全权委托书、公证书等合法手续，伍海新、赵博闻在主观上有隐瞒事实、非法占有售房款的故意，已构成诈骗罪。伍海新、赵博闻与两被告签订的《上海市房地产买卖合同》属我国合同法规定的以合法形式掩盖非法目的，系合同无效的法定情形。其次，被告何康、孙华作为购房人理应对房屋产权情况、房屋结构、房屋居住等信息进行全面了解，但被告何康、孙华并未实地看房，且实际交易的购房款100万元明显低于当时市场价格145万元，本院难以认定被告何康、孙华为善意取得。再次，对于何康、孙华的损失本院已生效的刑事判决书中已作出伍海新、赵博闻共同退赔75万元的处理，何康、孙华的损失已得到一定补救，其余损失可提供证据后，另行向伍海新、赵博闻追偿。综上所述，本院对原告的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第三款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十九条的规定，判决如下：一、确认原告涂思儿、李昶懿与被告何康、孙华于2015年1月31日就上海市奉贤区金齐路188弄36号102室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2182928）无效；二、被告何康、孙华应于本判决生效之日起十日内协助原告涂思儿、李昶懿将上址房屋产权恢复登记至原告涂思儿、李昶懿名下，产生的相关税、费由原、被告各自负担；三、被告何康、孙华于本判决生效之日起十日内将上址房屋返还原告涂思儿、李昶懿。案件受理费80元，诉讼保全费5,000元，合计诉讼费50,80元，均由被告何康、孙华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  唐军芳审 判 员  沈 磊人民陪审员  沈才云二〇一九年十一月二十九日书 记 员  陈婉青附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条由下列情形之一的，合同无效：……（三）以合法形式掩盖非法目的；……三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。……