四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1302民初5232号 原告：杨思芸，女，汉族，1975年4月2日出生，住四川省南充市顺庆区。 原告：罗凌云，男，汉族，1971年4月21日出生，住四川省南充市顺庆区。 二原告共同委托诉讼代理人：谭俊林、陈萍，四川兴恒平律师事务所律师。 被告：四川中南明大置业投资有限公司，住所地：南充市顺庆区滨江中路二段433号青年城二区1号楼26层6号。 法定代表人：肖广瑜，执行董事。 委托诉讼代理人：庞颖聪（公司员工），男，汉族，1978年5月18日出生，住成都市青羊区。 被告：四川泰合置业集团公司，住所地：南充市顺庆区滨江中路二段433号青年城二区1幢26层2号。 法定代表人：王仁果，董事长。 委托诉讼代理人：杜黎宏（公司员工），男，汉族，1981年1月17日出生，住四川省南充市顺庆区。 原告杨思芸、罗凌云与被告四川中南明大置业投资有限公司（以下简称：中南明大公司）、四川泰合置业集团公司房屋（以下简称：四川泰合公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。庭审前，原告向本院申请追加四川青年置业有限公司作为被告参加本案诉讼，经审查本院未予准许。原告杨思芸、罗凌云的诉讼代理人谭俊林、陈萍，被告中南明大公司的委托诉讼代理人庞颖聪、四川泰合公司的委托代理人杜黎宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨思芸、罗凌云提出诉讼请求：1.判令二被告支付逾期交房违约金（计算方式：以78000元为基数，以日万分之零点五为标准，从2015年12月30日起计算至符合法定和约定的交房条件之日止，截止2019年4月30日违约金为4758元，之后的违约金每半年支付一次）；2.判令二被告支付逾期办理初始登记和逾期办理房屋转移登记违约金（计算方式：以78000元为基数，以日万分之一为标准，从2017年1月1日起计算至转移登记之日止，截止2019年4月30日违约金为6630元，之后的违约金每半年支付一次）；３.判令二被告为原告办理房屋所有权证；４.本案全部诉讼费由二被告负担。事实与理由：2014年6月29日，原告杨思芸、罗凌云与中南明大公司签订《商品房买卖合同》，购买由中南明大公司开发的位于南充市顺庆区车库，总价款78000元，双方对房屋价款、付款方式、房屋面积及交付条件、交接手续、逾期交房责任等进行了约定，中南明大公司按约定应于2015年12月30日前向杨思芸、罗凌云交付案涉房屋，于2017年1月1日前办理初始登记，于商品房交付使用后365日内取得房屋所有权证书。中南明大公司未按合同约定的时间履行义务，应承担逾期交房、逾期办证等违约责任。合同原约定的违约金明显过低，需要调整，且有证据显示四川泰合置业集团有限公司为案涉“青年城二区楼盘开发主体，依法应承担民事责任。被告所售房屋不符合交付条件，应计算逾期交房违约金至符合法定和约定的交房条件。经多次协商未果，故提起诉讼。 被告中南明大公司辩称，原告的第一项诉讼请求已超过诉讼时效，应当不予支持。商品房买卖合同中约定了逾期办证的违约金计算方式，应按合同约定予以计算，2016年4月7日为交房时间，案涉房屋的开发主体是中南明大公司，被告泰合置业公司与本案无任何关联，被告泰合公司、青年置业公司不是本案适格主体。 被告四川泰合公司辩称，同意被告中南明大公司的答辩意见，被告四川泰合公司不是本案适格主体，所涉房屋的开发主体是中南明大公司。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年6月29日，原告杨思芸、罗凌云（买受人）与被告中南明大公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201406290027），约定杨思芸、罗凌云购买由中南明大公司开发的位于南充市顺庆区车库，房屋总价款为78000元。 该合同第十一条约定“交付条件”为：（一）出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房；（二）交付时应符合以下所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；南充市房地产测绘所出具的该商品房面积实测技术报告书。 该合同第十三条约定“逾期交房责任”为：除不可抗力外，中南明大公司未按第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照以下方式处理：逾期在90日之内，自交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。 该合同第二十条第（二）款约定“初始登记”为：出卖人应当在2017年1月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。因出卖人责任未取得的，双方同意按“逾期后向买受人支付已付房款的万分之三作为违约金，买受人不退房”处理。第二十条第（三）款约定“转移登记”为：商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，双方同意按以下方式处理：逾期后向买受人支付已付房款的万分之三作为违约金，买受人不退房。 合同签订后，原告于2014年6月29日通过pos机刷卡支付购房款78000元。被告中南明大公司并未在合同约定的期间内向原告交付房屋。2016年4月7日，南充市房地产测绘所出具了房屋面积测绘报告。庭审中，被告陈述的实际交房日期为2016年4月7日，原告陈述的实际交房时间为2016年5月8日。该房屋截止到本案法庭辩论终结之日，未取得所在楼栋的竣工验收备案表，未能办理初始登记及不动产权属登记。庭审中，原告提交了案涉楼盘宣传资料，载明的投资商为四川泰合集团，开发商为四川青年置业有限公司。 本院认为，本案的争议焦点：（一）四川泰合置业集团公司是否应当承担违约责任；（二）怎样认定中南明大公司应承担的“逾期交房责任”；（三）怎样认定中南明大公司应承担的逾期办理初始登记违约金和逾期办理转移登记违约金；（四）是否应该判令中南明大公司立即协助原告办理房屋所有权证。 关于争议焦点（一）：案涉楼盘的建设单位为被告中南明大公司，商品房预售许可证载明的售房单位为中南明大公司，案涉商品房买卖合同系两原告与被告中南明大公司签订，被告中南明大公司系商品房买卖合同约定的房屋出卖人，根据合同相对性原则，应由被告中南明大公司按照合同约定履行合同义务并承担相应责任。原告提交的楼盘宣传资料其性质仅为邀约邀请，当事人的权利及义务应以商品房买卖合同的约定为准。虽然被告四川泰合公司虽系中南明大公司的股东，但原告所提交的证据不能证明两被告组织机构混同、业务混同或财产混同的情形，无法适用法人人格否认制度要求被告四川泰合公司承担违约责任。 关于争议焦点（二）：合同第十三条约定“逾期交房责任”为中南明大公司未按第十一条约定的“期限”和“条件”将商品房交付买受人的，买受人有权主张出卖人按日支付全部已付款万分之0.1的违约金等。由此，若中南明大公司未按第十一条约定的期限（即2015年12月30日）向杨思芸、罗凌云交付房屋，应给付相应逾期违约金；若中南明大公司未按第十一条约定的条件向杨思芸、罗凌云交付房屋，即使房屋已实际交付，但因不满足第十一条约定的条件，也应给付相应的逾期违约金。前述两种情形，均为合同中的“逾期交房责任”违约金，约定标准也均为每天按全部已付款万分之0.1计算。因被告对实际交付房屋的时间负有举证义务，在被告未举证证明的情况下，实际交房时间应以原告陈述的2016年5月8日为准。因被告未按合同约定的期限交付房屋，在实际交付房屋后至今亦未取得房屋所在楼栋的竣工验收备案表，故对原告主张的逾期违约金予以支持。2015年12月30日至2016年5月8日期间，共计131天，中南明大公司逾期交付房屋，给杨思芸、罗凌云造成的损失明显超过合同约定的违约金，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，根据杨思芸、罗凌云的调整违约金的主张，本院将中南明大公司未按期限交付房屋的逾期交房违约金调整为，每日按房屋总价款的万分之0.5的标准计算。因自2016年5月8日后，房屋已经交付，虽未达到合同约定的交付条件，但杨思芸、罗凌云于实际接受房屋后开始获益，且杨思芸、罗凌云未对其所受损失提交证据予以证明，故本院认定双方当事人在合同中约定的违约金不明显低于其所受损失，故对杨思芸、罗凌云调整违约金的主张不予支持，中南明大公司应按合同约定的违约金标准向原告支付违约金。因此，2015年12月30日至2016年5月8日期间的违约金为510.90元＝(78000元×0.005%×131天)。2016年5月8日之后的违约金以78000元为基数，按每日万分之0.1的标准计算至符合《商品房买卖合同》第十一条约定的交付条件之日止。原告要求被告在违约行为持续时间较长的情况下，每半年支付一次违约金的诉讼请求较为合理，本院对此予以支持。 关于争议焦点（三）：杨思芸、罗凌云主张的逾期办理初始登记违约金和逾期办理转移登记违约金，都是从2017年1月1日起开始起算。因两项违约金起始时间相同，指向主要是杨思芸、罗凌云作为买受人没有取得房屋所有权证书而造成损失，本院将两项违约金作为一个整体，视为当事人对逾期登记和办证违约责任的约定，根据双方的诉辩意见，在本判决书及判项中统称为逾期登记和办证违约金。根据合同约定，逾期登记和办证违约金总金额仅几百元，明显低于造成的损失，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条的规定予以调整，酌情调整为按已付房款的每日万分之一标准计算。杨思芸、罗凌云主张逾期违约金从2017年1月1日起算，有合同约定为依据，本院予以认可。根据杨思芸、罗凌云所购房屋所在的楼栋尚未取得建筑工程竣工验收备案表、房屋初始登记的情况，应认定造成逾期的责任在于出卖人，如此，中南明大公司应该向杨思芸、罗凌云承担支付违约金的责任。 关于本项违约金的截止时间。至法庭辩论终结之日，因合同约定由于出卖人的责任未按期办证的，出卖人应承担违约责任，故不能通过此约定绝对地认定将来办证日之前的违约责任均应由中南明大公司承担，不宜将中南明大公司承担责任截止日计算至办证之日。若中南明大公司在法庭辩论终结日后存在违约行为，杨思芸、罗凌云可另行主张。截止法庭辩论终结之日即2019年9月9日，逾期登记和办证违约金为7659.60元（78000元×0.01%×982天）。 关于争议焦点（四）：根据审理查明的事实，案涉房屋尚未取得初始登记和竣工备案表等，中南明大公司立即协助杨思芸、罗凌云办理房屋所有权证书在法律上或者事实上不能履行，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项的规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”的规定，对杨思芸、罗凌云主张中南明大公司立即协助办理房屋所有权证的诉讼请求，本院不予支持。两原告可待初始登记完成后另行请求出卖人协助办理房屋权属证书。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告四川中南明大置业投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告杨思芸、罗凌云支付逾期交房违约金，计算方式：一是截止2016年5月8日的违约金510.90元；二是以78000元为基数，按日利率万分之零点一的标准，自2016年5月9日起计算至符合《商品房买卖合同》第十一条约定的交付条件之日止，若本判决确定的给付之日后产生违约金超过半年的，每半年支付一次； 二、被告四川中南明大置业投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告杨思芸、罗凌云支付截止到2019年9月9日的逾期登记和逾期办证违约金7659.60元； 三、驳回原告杨思芸、罗凌云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费42元，由被告四川中南明大置业投资有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  李波 二〇一九年十月九日 书记员  蒋娟