上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初33578号原告：上海立圭实业有限公司，注册地上海市奉贤区。法定代表人：黄巍，执行董事。委托诉讼代理人：白金亚，男。被告：上海学信网络科技有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：葛伟。被告：上海胜者源网络科技有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：葛伟。原告上海立圭实业有限公司(以下简称立圭公司)与被告上海学信网络科技有限公司(以下简称学信公司)、上海胜者源网络科技有限公司(以下简称胜者源公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序进行审理。因被告学信公司、胜者源公司下落不明，本院依法将本案转入普通程序并组成合议庭于2019年12月23日进行公开开庭审理。后于2020年5月11日公开开庭进行了审理。原告立圭公司的委托诉讼代理人白金亚到庭参加诉讼。被告学信公司、胜者源公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告立圭公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告学信公司签署的关于上海市新龙路XXX弄XXX号303室(以下简称涉案房屋)的《乾立中心写字楼租赁合同》已于2019年1月12日解除；2.判令被告学信公司向原告支付2018年12月租金人民币(币种下同)59,527.80元、2018年11月和12月物业服务费31,736.40元、2018年9月和10月电费520元、2018年7月1日至2018年9月30日免租期租金178,583.40元、装修复原费115,815元、1个月装修复原期租金损失59,527.80元、1个月装修期物业费损失15,868.20元和违约金3个月租金178,583.40元等共计640,162元，扣除被告学信公司已支付给原告的租赁保证金119,055.60元和物业装修保证金18,512.90元，被告学信公司应向原告支付502,593.50元；3.判令被告学信公司赔偿上述各项费用自2019年1月11日起至判决生效之日止按日利率千分之二计算的滞纳金，暂计至2019年8月5日滞纳金为207,068.50元；4.判令被告胜者源公司对被告学信公司所负债务承担连带清偿责任。事实和理由：2018年6月，原告与被告胜者源公司就涉案房屋签订了《乾立中心写字楼租赁合同》,并约定了相应的权利义务。2018年6月26日，根据合同约定被告胜者源公司向原告支付了租赁保证金119,055.60元。2018年7月12日，被告胜者源公司办理了入住手续，原告完成交房，后被告胜者源公司开始实施装修工程，并支付了物业装修保证金18,512.90元。2018年8月30日，被告学信公司与被告胜者源公司向原告提交了《合同主体变更情况说明申请》，该申请载明因被告胜者源公司为被告学信公司总部，为了经营便利之目的，申请将《乾立中心写字楼租赁合同》租赁合同主体由被告胜者源公司更换为被告学信公司。后三方达成一致，被告学信公司自愿承继被告胜者源公司于《乾立中心写字楼租赁合同》项下的全部权利和义务，被告胜者源公司同意为被告学信公司提供连带责任担保，后原告与被告学信公司重新签订了租赁合同。后两被告装修工程自2018年11月至今始终处于停工状态，被告学信公司亦未按合同约定支付合同约定的各项费用，致使合同无法继续履行，合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。原告遂于2019年1月11日向被告学信公司及其法定代表人寄送了《租赁合同解除通知》，已送达。为维护合法权益，原告特诉至法院请求判如所请。被告学信公司、胜者源公司未作答辩亦未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：2018年6月15日，原告立圭公司(作为出租方，签约甲方)与被告胜者源公司(作为承租方，签约乙方)签订《乾立中心写字楼租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，建筑面积528.94平方米。租赁期自2018年7月1日(起租日)至2023年6月30日止。交付日为2018年7月1日，从交付日起，甲方向乙方提供3个月(自2018年7月1日至2018年9月30日)的装修期。在装修期内，乙方除免交租金外，仍应承担本合同所规定的其他义务，包括但不限于交纳应付之100%物业服务费、装修工程配合费，单元内施工用电、照明用电等费用，与该房屋有关且应由承租人承担的税、费，乙方根据本合同的约定应支付的所有款项。乙方应于每月15日前付清上月实际发生的上述费用。若乙方未能在装修期内完成装修的，除需要按照装修期的要求支付相关费用和履行相应承诺外，从装修免租期结束之日起，乙方不再享受装修期的待遇，并开始向甲方支付租金。第3-3条，甲方应于装修期前向乙方交付该房屋。乙方应于交付日到该大厦物业服务公司办公室办理该房屋的交接手续并支付所有相关费用。甲方根据该房屋现有状况向乙方交付该房屋且双方签署交付凭据的，即视为甲方已履行将该房屋合格地交付给乙方的义务。若乙方未于交付日前往物业服务公司办理该房屋的验收、交接手续，则自本合同约定的交付日起，视为甲方已履行将该房屋合格地交付给乙方的义务。第4-1条，2018年7月1日至2021年6月30日，该房屋每日每平方米面积租金为3.70元。月租金总计(含税价)为59,527.80元。第4-2条，该房屋每月每平方米面积物业服务费为30元，月物业服务费总计为15,868.20元。第4-3条，乙方应于2018年7月1日前向甲方支付首期租金(从2018年10月1日到2018年11月30日的租金)，不满一个“租赁月(每个自然月的第一日至最后一日)”的以当月实际租赁天数计算，折合计算为租金共计119,055.60元。乙方应于每两个月后一个月的15日前向甲方支付下两个月的租金。乙方不得以任何理由抵扣其必须向甲方预先支付的租金等费用，但经甲乙双方协商一致可以抵扣的情形除外。乙方应于2018年7月1日前向甲方支付首期物业服务费(从2018年7月1日到2018年7月31日)，共计15,868.20元。除首期物业服务费外，乙方应于每个月后一个月的15日前向物业服务公司支付下个月物业服务费。第4-8条，甲方授权甲方指定的物业服务公司(目前该公司为：上海高力国际物业服务有限公司)向乙方收取本合同项下除租金以外的费用(包括但不限于物业服务费、电费、水费等费用)，若乙方拖欠以上除租金以外的费用，甲方及甲方指定的物业服务公司皆有权通过诉讼程序向乙方进行催讨，乙方对此不持异议。第5-1条，租赁期间(包括装修期)，使用该房屋所发生的相关费用，包括但不限于单元内(清洁、水电、通讯)费用、物业服务费用、办理该房屋的交接手续相关费用等，由乙方承担。第5-2条，甲、乙双方约定，在签订本合同时，乙方应向甲方支付相当于2个月租金的款项作为房屋租赁保证金119,055.60元，以确保乙方遵守、履行在本合同项下其必须遵守、履行的一切协议、条文、规定和条件。第5-5条，本合同之房屋租赁保证金，可全部用于抵充租赁期间乙方拖欠甲方或甲方指定的物业服务公司的本合同所约定之租金、物业服务费、其他费用、滞纳金、违约金、赔偿金等。在乙方违反、不遵守、不履行本合同之时,甲方有权选择不终止本合同，而从保证金中扣除因乙方的违反、不遵守、不履行对甲方引起的损失的金额。在这种情况发生时，乙方必须把被甲方扣除部分保证金额在甲方要求的时限内(三个工作日内)补足并重新存放于甲方处，倘乙方未能按上述要求补足的，则甲方有权立即提前收回该房屋及终止本合同。第5-6条如果因非甲方造成的任何原因，乙方要求提前终止本合同，甲方无需退还乙方已经支付的保证金，且乙方应按照本合同的约定承担违约责任。第8-4条，乙方倘对该房屋进行内部装修、分隔、修建、安装设备或改建，必须依照中国法律、法规及政府有关部门的指令批准的方案及图则及其他指示和条件进行……第8-9条，乙方须在租赁期届满时或提前终止时，把该房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同规定，在原交付使用的状态下(合理的损耗除外)，交还甲方。同时须将通向该房屋各部分的，及通向其他乙方可通行的地方的锁匙交还甲方。第8-10条，乙方对该房屋作出任何改建，或安装任何附属物、装置、附加物，即使该等装修、改建或安装已得到甲方的同意或已被视作甲方同意，甲方仍有权要求乙方在交还该房屋给甲方之前，复原、移去或拆走该等改建、附属物、装置及附加物或其任何部分(合理的损耗除外)，并承担一切费用，如造成甲方损失的，还须向甲方承担赔偿责任。第8-13条，乙方在租赁期结束时或合同提前终止时迁出该房屋后，如该房屋内有乙方遗留下的任何装饰、家具、装备、物件或其他任何物品，均视为乙方放弃物品，甲方有权以任何方式处理前述物品，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿；同时，甲方亦有权向乙方追讨因清除、清理、处理前述物品所产生的所有费用，或从乙方所交付的押金内先行扣除该等费用，然后将余款退回给乙方。如乙方所缴付的押金不足以支付该等费用时，则甲方仍有权继续向乙方索偿不足部分的款项。第13-5条，甲、乙双方同意,有下列情形之一的,一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付违约金，违约金数额为3个月租金标准；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分(包括但不限于非违约方为本合同项下的交易而发生的费用、为提出索赔而发生的仲裁费诉讼费、财产保全费、公证费、评估费、法院执行费、律师费、差旅费等所有费用)：……13-5-7，乙方逾期不支付或不足额支付租金、物业服务费、电费、等其中任何一项费用累计超过15日，经甲方催促后仍未履行的;……第14-4条，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方单方要求或擅自解除本合同的，甲方不再给予乙方装修期的优惠，乙方除了必须向甲方支付其实际使用该房屋期间根据本合同应付而未付的一切款项外，乙方应向甲方支付其已经免交的装修期的租金，还应向甲方支付3个月的租金作为违约金，如果剩余租期不足两个月的，将按剩余天数的实际租金计算作为向甲方支付的违约金。乙方已支付的租金尚未实际使用的部分可抵作其应向甲方支付的违约金。乙方并还应就其违约所造成甲方的经济损失(包括但不限于诉讼费、律师费)进行赔偿。上述违约金及赔偿金,甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行补足，多余部分甲方则应退还给乙方。第14-5条，未经甲、乙双方另外约定，乙方应交租金及其他各项费用(包括但不限于租金、保证金、物业服务费、其他费用或违约金、损害赔偿金)超过本合同约定之日和/或甲方通知规定之日而未支付的，乙方应按所欠款项的千分之二/每天向甲方支付滞纳金。滞纳金的计算期由各项费用到期应付之日开始计算，直至乙方付清所有本合同所述的各项费用的本金、利息、拖欠费用利息和其他相关的费用。超过15日未付的，甲方有权停止供应水、电及其他公用设施，或阻止乙方使用该房屋,或单方面解除本合同，若甲方行使单方面解除本合同的权利，乙方应当向甲方赔偿数额为3个月租金标准的违约金，乙方支付的违约金不足抵付甲方损失的，还应赔偿甲方损失与违约金的差额部分。第15-2条，一方向另一方发出的所有通知应通过专人送达、传真或EMS的形式送至以下地址或经通知的其他地址。除非另有特别规定，本合同项下的通知或信件之收到日期应为以下日期：通过专人送达的，收到日期应为签收之日；通过传真送达的，为发出日后一个工作日；通过EMS送达的，收到日期应为签收之日。本合同有效期内，若任何一方变更其通讯地址的，应立即书面通知其他各方。乙方胜者源公司地址：嘉定区众仁路XXX号XXX幢XXX层XXX室，收件人：葛伟。合同附件二对公共部位设备设施配备和使用要求(办公)作了约定，附件三对交房标准、附属设施及设备状况(办公)作了约定，其中，甲方提供标准的内墙为水泥砂浆抹面、地板为加高地板、天花：公共区域有天花、办公区顶面批白。乙方负责范围中约定，如乙方需调整现有装修，在征得物业公司同意后，根据规定向政府部门报批(例如消防局等)后实施，并承担相应的费用。合同还对双方其他权利义务作了约定。合同签订后，原告依约交付房屋，被告胜者源公司办理了交接手续后着手进行装修。2018年8月30日，两被告向原告递交《合同主体更换情况说明申请》，载明涉案原租赁合同主体被告胜者源公司现申请变更为被告学信公司，原因如下：胜者源公司为学信公司的总部。学信公司为此处经营的营业执照，后期打款为学信公司账户，故作更改。2018年9月20日，原告立圭公司(作为出租方，签约甲方)与被告学信公司(作为承租方，签约乙方)签订《乾立中心写字楼租赁合同》一份，除第15-2条乙方学信公司地址为南翔镇静塘路XXX号XXX幢XXX室外，其他合同条款基本一致。嗣后，原告发现涉案房屋处于装修停工状态，庭审中，原告陈述其与被告联系，被告表示其正在办理消防手续。之后与被告协商，被告称会承担违约责任，但双方未达成一致。2019年1月10日，原告向被告学信公司寄送《租赁合同解除通知》(落款时间为2019年1月2日)，载明学信公司应于2018年11月15日前支付下一期(即两个月)的租金(从2018年12月1日到2019年1月31日的租金)计119,055.60元、物业服务费(从2018年11月1日到2018年12月31日)计31,736.40元、电费(从2018年9月1日到2018年10月31日)计520元，共计欠付151,312元。被告学信公司至今仍未支付，已构成严重违约。原告函告(1)双方签署的《租赁合同》于2019年1月3日正式解除。(2)被告应于2019年1月3日前将该房屋返还原告，返还该房屋时应以《租赁合同》签署时该房屋的交付标准(详见《租赁合同》附件二《现有装修、附属设施及设备状况》)将房屋恢复原状，包括但不限于拆除其添附的所有装饰装潢及其它附属物、清理房屋、墙体修复、线路修复等；如被告学信公司届时未按交付标准返还房屋,原告有权自行或聘请第三方代为恢复，由此产生的费用由学信公司承担。(3)根据《租赁合同》14-4条约定，因乙方单方解除合同的，甲方不再给予乙方装修期的优惠，乙方应于终止日前向甲方支付已经免交的装修期自2018年7月1日至2018年9月30日的租金共计178,583.40元。(4)综上所述，被告学信应支付因租赁合同解除而产生的合同解除违约金(相当于3个月租金)计178,583.40元；租金(自2018年12月1日至2018年12月31日)共计159,527.8元；物业费(自2018年12月1日至2018年12月31日)计15,868.20元;电费(从2018年9月1日到2018年10月31日)计520元;装修复原费计528,940元(按每平方米建筑面积1,000元计算)；装修期租金(自2018年7月1日至2018年9月30日)计178,583.40元;上述款项总计962,022.80元，扣除已支付的租赁保证金119,055.60元、物业装修保证金18,512.90元，还需支付824,454.30元。此外，原告保留按照《租赁合同》的约定追究其他违约、赔偿责任的权利。被告学信公司于2019年1月12日收函。因被告学信公司未交还房屋，故原告于当月自行收回房屋。另查明，被告胜者源公司于2018年6月26日向原告支付自2018年10月1日至2018年11月30日止的首期租金119,055.60元、于同年7月2日支付租赁保证金119,055.60元。此外，被告胜者源公司还向案外人上海高力物业服务有限公司支付了装修管理费18,512.90元以及2018年7月至8月的物业费31,736.40元。被告学信公司向案外人上海高力国际物业服务有限公司支付2018年9月至10月的物业管理费31,736.40元以及7月至8月的电费1,560元。再查明，原告立圭公司于2019年8月间对涉案房屋进行装修复原，为此支付了装修复原费115,815元。本案庭审中，原告陈述2019年上半年还能联系上两被告的法定代表人葛伟，但自2019年6月起再无法联系，故原告才着手进行装修复原。上述事实，由原告立圭公司提供的不动产权证、《乾立中心写字楼租赁合同》两份、《合同主体更换情况说明申请》、移交清单、收楼明细、付款凭证及收据、《租赁合同解除通知》、照片一组、装修复原合同、报价单及发票等证据以及原告立圭公司的当庭陈述为证。两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃质证的权利。上述证据真实、合法，且能够反映案件事实，具有证据效力，本院予以确认。本院认为，原告立圭公司与被告学信公司签订的租赁合同，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，合法有效，双方均应按约履行。因被告学信公司欠付租金在先，构成违约，原告作为守约方享有合同解除权，现原告要求以解除函送达之日作为确认合同解除日，本院予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告主张的欠付租金59,527.80元，被告学信公司理应支付。关于物业费和电费，因原告未能提供相应支付凭证，故本院在本案中对此不作处理。因被告学信公司违约导致合同解除的，故原告主张违约金178,583.40元和免租装修期租金178,583.40元符合合同约定，本院予以支持。现原告主张将保证金及装修管理费，用以抵扣被告学信公司欠付费用，本院可予准许。为便于计算，本院将该费用与违约金相抵后，被告学信公司还需向原告支付解约违约金41,014.90元。关于装修复原费115,815元，因该费用实际发生也确系被告违约所致，且合同确有违约方弥补损失与违约金之间差额的约定，该金额亦尚属合理，故本院予以支持。至于原告主张的装修复原期租金及物业费损失，本院认为，原告作为守约方亦负有及时止损之义务，故本院对该两项费用不予支持。关于原告主张的自合同解除日之后的滞纳金，没有依据，本院亦不予支持。此外，被告胜者源公司在将合同权利义务转让予被告学信公司后，并未向原告作出明确承担连带责任的意思表示，故原告要求被告胜者源公司就被告学信公司的债务承担连带责任的诉请，本院难以支持。综上，对于原告立圭公司要求确认涉案合同解除、由被告学信公司承担欠付租金、免租装修期租金、装修复原费、违约金之诉讼请求，本院予以支持。两被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告上海立圭实业有限公司与被告上海学信网络科技有限公司就上海市闵行区新龙路XXX弄XXX号303室房屋签订的《乾立中心写字楼租赁合同》于2019年1月12日解除；二、被告上海学信网络科技有限公司于本判决生效之日起七日内向原告上海立圭实业有限公司支付2018年12月的租金59,527.80元；三、被告上海学信网络科技有限公司于本判决生效之日起七日内向原告上海立圭实业有限公司支付自2018年7月1日起至2018年9月30日止的免租装修期租金178,583.40元；四、被告上海学信网络科技有限公司于本判决生效之日起七日内向原告上海立圭实业有限公司支付装修复原费115,815元；五、被告上海学信网络科技有限公司于本判决生效之日起七日内向原告上海立圭实业有限公司支付违约金41,014.90元(已抵扣租赁保证金119,055.60元及物业装修保证金18,512.90元)六、驳回原告上海立圭实业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,945.94元，由原告上海立圭实业有限公司负担2,080.11元，由被告上海学信网络科技有限公司负担6,865.83元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 林 舒人民陪审员 吉 美人民陪审员 潘吉生二〇二〇年五月十八日书 记 员 褚沈依附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。