四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1302民初4042号 原告：南充市顺庆区富民街6号小区业主委员会，住所地四川省南充市顺庆区富民街**小区******。 负责人：张峰，该业委会主任。 委托诉讼代理人：李洪樑，四川锐思邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李军容，四川锐思邦律师事务所实习律师。 被告：雍国洪，男，1943年2月21日生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：罗永鸿，南充市顺庆区中城法律服务所法律工作者。 原告南充市顺庆区富民街6号小区业主委员会（以下简称业委会）与被告雍国洪合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。业委会的负责人张峰及其委托诉讼代理人李洪樑、李军容，雍国洪及其委托诉讼代理人罗永鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 业委会向本院提出诉讼请求：1．判令雍国洪归还业委会房屋租金30.953729万元，并对于其中房租10.453729万元按照年利率6%的标准从2012年7月5日起支付资金利息至本息清偿之日止；对于房租20.5万元按照年利率6%的标准从2017年6月1日起支付资金利息至本息清偿之日止。2．本案诉讼费由雍国洪承担。 事实和理由：雍国洪系富民街6号大院64号业主前业主代表。2010年5月份左右，王永恒之子王卓越在南充市财政局、市文化局、南充建行、南充市经协办、华侨三经营部共有的案涉5门面楼顶玩耍时受伤，王永恒以5共有人以及承租人曹昌太为被告诉至顺庆区人民法院，富民街64号业主以案涉5间门面系在小区绿化带内修建为由向南充市中级人民法院申请参加二审诉讼，64户业主授权委托雍国洪处理王卓越人身伤害的诉讼事宜。在审理过程中，王卓越监护人王永恒与南充市财政局等六被告、富民街64号业主委托的代理人雍国洪达成调解协议，协议约定5共有人放弃5间门面的产权，由富民街64户业主享有管理、使用、收益权利，并有富民街64户业主承担王卓越的赔偿责任，并约定以5个门面中的5年物业租金67.5万元（每年13.5万元）中的570,462.71元赔偿王卓越受到的人身伤害损失，但赔偿后剩余物业租金10.453729万元，雍国洪以种种理由拒不交给业主委员会保管。另，2017年5月份，雍国洪又擅自以64户业主代理人的身份与曹昌太、钟国勇、黎强、鞠荣平、冯朝刚等人签订了为期一年的物业租赁合同，共收取物业租金20.5万元。经小区64户业主和业主委员会多次催告，以及前后两个社区居委会、街道办条件，雍国洪仍然拒绝交出其占有的30余万元物业租金，其行为严重侵害了小区64户业主以及业主委员会的合法权益。 雍国洪辩称，业委会不是本案的适格的诉讼主体，根据物权法的相关规定，根据本案中的5个门面为临时建筑，已到使用期限的，任何人都不享有合法的权益。从2007年开始雍国洪一直在维权，为小区业主争取案涉门面，而且一直在垫资。而且在王卓越一案中，2013年在南充市中级人民法院院达成协议，五家单位放弃了对门面的权利，由曹长泰来代为赔偿，2012-2017年的租金由曹长泰来收取。综上，业委会不是本案适格主体，应该驳回其起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1987年，原南充市工商局顺庆分局（以下简称顺庆工商局）经原南充市政府批准在小西门划拨取得30亩土地修建西门综合市场，并出文件明确：市场南大楼第一层为营业用房、二楼以上为居住房，北大楼第一、二层为营业用房，三楼以上为居住房。修建采用代建、联建方式集资，划拨土地内营业用房建筑产权归市政府、工商局管理，其他产权归其他单位，市场所有建筑都要将场地内道路、绿带、厕所、停车场公共设施统一配套纳入成本。同年12月10日，顺庆工商局与原南充市经济技术协作办公室（以下简称市经协办）签订协议，约定：由顺庆工商局提供土地，市经协办投资并负责施工建设，修建工业品展销厅和职工住宅；建好后，一、二层产权归顺庆工商局所有，三层以上产权归市经协办所有。同月15日，四川省南充药业（集团）有限公司（以下简称药业集团）与顺庆工商局又签订协议，约定：顺庆工商局同意药业集团在西门市场北大楼南面自西向东修第二幢，建筑面积一、二两层共1000平方米，三至八层住宅面积1300平方米。其他内容与市经协办和顺庆工商局签订的协议内容一致。顺庆工商局与市经协办、药业集团分别签订协议后，市经协办组织市财政局、中国建设银行南充市分行（以下简称南充建行）、南充市华侨贸易公司第三经营部（以下简称华侨三经营部）、南充市文化局（以下简称市文化局）等单位按约定进行投资，在西门市场北大楼背面修建营业厅和宿舍大楼，药业集团出资北大楼南面修建营业厅和宿舍大楼。1991年该幢大楼主体工程竣工后，顺庆工商局将上下楼梯通道之间的空坝围墙推倒修建了四间停车房，占地约120平方米。为此发生纠纷，1998年3月，市经协办、市财政局、南充建行、华侨三经营部向本院提起诉讼，要求顺庆工商局拆除四间临时车库，将土地使用权归还。本院判决后，顺庆工商局不服上诉于南充市中级人民法院。经调解，双方达成协议：南充市顺庆区科苑街45号西门市场外原顺庆工商局使用的四间车库及车库以东至楼梯之间人行道以内的土地使用权归工商局；车库以西至楼梯之间人行道以内的土地归市财政局、南充建行、市经协办、华侨三经营部共同使用。2001年2月16日市财政局、市文化局、南充建行、市经协办、华侨三经营部报南充市规划局获《南市建委（2001）临规字第006号》临时建设规划许可证，在南充市顺庆区原科苑街45号西门市场外顺庆区工商局车库以西至楼梯之间人行道以内的土地上修建了5间临时车棚，使用期限自2001年2月至2003年2月止。临时许可证标明该车棚不得成为永久性的建筑物、构筑物，在使用期满后必须无条件自行拆除，如需再使用必须另申请，经批准后重新办理换证手续，再按新证各项规定继续使用，否则将作违法建设行为予以处罚。该5间临时车棚使用期限届满后，上述五单位未按要求重新申请继续使用，但将其出租给了曹昌太。2007年4月28日，本院以（2006）顺庆民初字第286号民事调解书确认市经协办、市财政局、华侨三经营部、市文化局、药业集团在本院主持下达成的调解协议：南充市顺庆区富民街西门市场2号楼临街修建的14间门面，从科苑街向东数第1、2、8、9、10、13、14号门面归顺庆工商局所有，第3、4、5、6、7号门面归市经协办、市财政局、市文化局、南充建行、华侨三经营部共同所有。2007年12月6日，市经协办就该5间临时车棚的权属问题向四川三合律师事务所复函称：1．按顺庆区人民法院（2006）顺庆民初字第286号民事裁定书执行；2．决定转让给下属六户业主享用。2007年12月14日，南充建行就该5间临时车棚的权属问题向四川三合律师事务所复函称：原合建房屋上所争议的一切权利义务应由7户购房者享有、承担。2008年1月10日，市文化局向四川三合律师事务所出具《关于不主张西门市场门面产权的函》，称：不主张有关西门市场门面产权，概由房屋买受人自行主张。2010年4月5日下午，富民街6号小区业主之一王永恒之子王卓越攀上该5间临时车棚房顶玩耍时，发生砖墙倒塌致其摔伤的意外事故。王卓越遂向本院起诉上述五单位。在该案二审过程中，富民街6号小区业主于2011年12月22日委托被告雍国洪对该5间临时车棚的权属和王卓越一案的赔偿问题参加诉讼协商，向南充市中级人民法院递交《参加诉讼申请书》，申请参加诉讼。2012年5月18日，雍国洪、曹昌太、王卓越之父王永恒签订《租赁合同》及《补充协议》，将5间临时车棚出租给曹昌太，并准许曹昌太将该房转租他人经营使用，租期从2012年6月1日起至2017年5月31日止，租金五年共计67.5万元，由曹昌太在付清王卓越的赔偿款后，剩余租金支付给雍国洪。2012年5月29日，市财政局（甲方）与富民街6号小区65户业主（乙方）的委托代理人雍国洪、王卓越父母（丙方）、曹昌太（丁方）签订协议书，约定：甲方自愿放弃5间临时车棚所占的共有使用、收益权份额，并同意该房共有权中甲方所占使用、收益份额归乙方共同所有；该房属临时建筑物，无法办理房屋所有权证，乙方只享有使用权、收益权。2012年5月30日，南充市投资促进合作局（原市经协办）（甲方）与富民街6号小区65户业主（乙方）的委托代理人雍国洪、王卓越父母（丙方）、曹昌太（丁方）签订《协议书》，约定：甲方自愿放弃该5间门面房共同所有的共有权及其所占份额，并同意该房共有权中甲方所占份额归乙方共同所有；甲方所属门面任何时候均属临时建筑，必须服从政府管理要求，如需拆除的必须无条件拆除，不得向政府索赔和提出任何补偿要求。2012年6月14日，富民街6号小区65户业主的委托代理人雍国洪（甲方）、曹昌太（乙方）、王卓越之父王永恒（丙方）又签订《补充协议》，约定：三方签订协议时，由乙方支付给甲方30万元，余款37.5万元在2012年7月5日前付清；根据王卓越案的调解终结及原被告和解协议之规定，原一审被告将西门市场五通铺面（3-7号）的使用权移交甲方，该案一审被告包括曹昌太不再承担王卓越的赔偿金。雍国洪分别于签订《补充协议》当天和2012年7月5日向王永恒支付王卓越的赔偿款共计570,462.71元。 2017年5月20日，雍国洪分别与鞠荣平、黎强、冯朝刚、钟国勇签订《西门市场6号大院所属2号楼1层东侧五门面租赁合同》，将上述5间门面分别租赁给鞠荣平、黎强、冯朝刚、钟国勇使用，其中鞠荣平承租原3、4号（现8、10号）、黎强承租原5号（现12号）、冯朝刚承租原6号（现14号）、钟国勇承租原7号（现16号），租赁期限均为2017年6月1日起至2020年5月31日止，3、4号门面的年租金为7万元，5、6、7号门面的年租金均为4.5万元。鞠荣平、黎强、冯朝刚、钟国勇于签订协议当天向雍国洪给付了第一年的租金。富民街6号小区部分业主认为雍国洪无权代表小区业主签订《租赁合同》，且代管的租金收支不明，与雍国洪发生纠纷。南充市顺庆区西城街道新生街社区居民委员会（以下简称新生街居委会）数次进行调解未果。后在该居民委员会的建议下，富民街6号小区于2017年11月成立了业主委员会。2017年11月29日，《业主大会议事规则》、《管理规约》及首届业主委员会成员名单在南充市顺庆区人民政府西城街道办事处备案。 在诉讼中，雍国洪认可2012年7月5日赔偿王卓越后剩余房租10.453729万及2017年6月1日收取2017-2018年5个门面房租20.5万元，同时主张该房租中应扣除其垫付的费用9万余元，并支付报酬，但未提出反诉。 另查明，小区业主曾集资给雍国洪，用于案涉门面的维权事宜。 本院认为，《物业管理条例》第八条规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益”。业委会是业主大会的执行机构，依法成立后可作为原告维护全体业主的权利，雍国洪关于业委会不是适格原告的主张不能成立。 《中华人民共和国合同法》第四百零四条规定：“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”小区全体业主委托雍国洪处理案涉门面及王卓越人身损害赔偿事宜，应当将赔偿王卓越后2012至2017年的门面剩余租金10.453729万返还。其拒绝返还该租金的行为，构成违约，业委会要求其返还剩余租金10.453729万元，并自2012年7月5日起按年利率6%计算资金占用利息的诉请，本院予以支持。 《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”案涉门面的收益权已归属小区业主所有，应当由全体业主享有门面租金，雍国洪收取2017-2018年租金的行为没有合法依据，应当返还全体业主，并自2017年6月1日起按年利率6%计算资金占用利息 雍国洪主张租金中扣除其支付的费用和报酬，但未就此提出反诉，本案不作处理，其可另行主张。 综上，业委会的诉讼请求，符合法律规定。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第四百零四条、《物业管理条例》第八条规定，判决如下： 被告雍国洪本判决生效之日起十日内归还南充市顺庆区富民街6号小区业主委员会房屋租金30.953729万元并支付资金占用利息（以10.453729万元为基数，从2012年7月5日起；以20.5万元为基数，从2017年6月1日起，均按照年利率6%的标准计算。若未按本判决确定给付之日给付租金，上述利息计算至租金付清之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,972元，由被告雍国洪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  刘先平 二〇一九年九月九日 书记员  杨 婷