西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终5049号 上诉人（原审被告）：吴新婷，女，1984年11月18日出生，汉族，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：李晓军，（系吴新婷丈夫），男，1984年9月2日出生，汉族，住西安市灞桥区。上诉人（原审被告）：李晓军，男，1984年9月2日出生，汉族，住西安市灞桥区。被上诉人（原审原告）：段飞，男，1992年3月23日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：李寅榕，陕西韬达律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹菲，陕西韬达律师事务所实习律师。原审第三人：陕西卓轩房地产营销策划有限公司。住所地：西安市未央区。法定代表人：黄义杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴鹏博，男，1991年5月27日出生，汉族，该公司销售部员工，住西安市未央区。上诉人吴新婷、李晓军与被上诉人段飞、原审第三人陕西卓轩房地产营销策划有限公司（以下简称卓轩房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2018)陕0112民初11651号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴新婷、李晓军上诉请求：1、撤销一审民事判决书，改判吴新婷、李晓军向段飞支付违约金5万元，2、本案上诉费用及一审案件受理费用由段飞承担。事实与理由：1、吴新婷、李晓军是在卓轩房地产公司的诱导居间下，才与段飞签订了《房屋买卖合同》。卓轩房地产公司工作人员张鸿翔不知从何处得到吴新婷、李晓军的联系电话，向吴新婷、李晓军介绍出售事宜，吴新婷、李晓军向张鸿翔表示，无出售房屋的意愿，若能尽早取得出售款，实现自己换置另套房屋的目的，也可出售房屋，于是，张鸿翔对吴新婷、李晓军坚称三个月就能办理完过户手续，基于其承诺，吴新婷、李晓军才与段飞签订了合同，其后，在三个月内未办理完相关手续，导致吴新婷、李晓军合同目的落空，才引发本案纠纷。2、吴新婷、李晓军与段飞订立的合同，属自始不能履行的合同。买卖合同约定的交易房屋不符合西安市XX房上市交易条件，系禁止上市交易的房屋，根据《西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》（市政办发[2017]59号）及《西安市住房保障和房屋管理局关于落实我市住房交易政策有关问题的实施细则》（市房发[2017]77号）的文件规定，合同约定的交易房屋产权证书未满两年，不符合西安市XX房上市交易条件，因此，客观上吴新婷、李晓军与段飞订立的合同无法实际履行，不能履行的原因系卓轩房地产公司违规操作所致。3、卓轩房地产公司作为居间方，未尽到如实告知义务。卓轩房地产公司作为专业的房屋中介机构，应就交易主体身份情况、西安市XX房交易办理流程及所需时间，对吴新婷、李晓军进行如实告知，卓轩房地产公司未告知反而对吴新婷、李晓军进行隐瞒、诱导，同时，明知违反西安市人民政府及西安市住房保障和房屋管理局出台的规章制度，以非法营利为目的仍进行居间活动，违反了诚实信用原则，也损害了社会公共利益，其不应收取居间费用，一审判决吴新婷、李晓军支付段飞中介费损失，无事实依据和法律依据，望二审法院予以纠正。4、段飞在与吴新婷、李晓军于2018年3月11日签订《西安市存量房屋买卖合同》时，承诺其已具备XX房购买资格，但其购买资格在订立合同后才取得，在订立合同时未向吴新婷、李晓军做以说明和告知，对吴新婷、李晓军缔约合同具有较大影响，其行为违反诚实信用原则，应承担一定的民事责任，同时，段飞知晓订立的合同不能实际履行，仍与吴新婷、李晓军订立合同，对合同不能履行显然存在过错，也应承担相应的过错责任。5、一审判决的违约责任过重，二审应予调整。首先，违约金系补偿性的，用于填补守约方的损失，段飞对合同不能履行存在过错，且在合同履行期内无相关实际损失，一审判决吴新婷、李晓军赔偿段飞违约金与律师费，无事实依据和法律依据，二审法院应查清事实，予以改判。其次，就本案而言，吴新婷、李晓军仅收取了段飞的2万元定金，就赔偿如此高额的赔偿金，对吴新婷、李晓军而言，显失公平，且使得段飞获得高额利益。最后，本案处理结果应兼顾到合同的履行程度、段飞的过错及交易秩序的保护，不应直接适用违约金条款作出裁判。另外，房地产市场需要一个健康平稳的发展环境，这也是出台限购政策的出发点和落脚点。倘若房屋经纪机构不遵循政策所要求的内容，以追求违法利益从事房屋居间活动，无疑会严重破坏房屋交易市场秩序及交易安全，导致限购政策流于形式，也不利于法律保护合法交易的主旨。综上所述，请二审法院查明本案事实，纠正法律适用错误，以维护吴新婷、李晓军的合法权益。段飞辩称，一、其已经按照《西安市存量房屋买卖合同》的约定，履行了合同义务，并无违约行为。1.2018年3月11日，段飞、吴新婷、李晓军签订了《西安市存量房屋买卖合同》（下称“合同”），约定吴新婷、李晓军将其位于西安市XX区XX路XX城XX路XX城XX幢XX单元XX室的房屋以79万元的价格出售给段飞，合同签订当日，段飞依约向吴新婷、李晓军支付了定金2万元，同时依据段飞、吴新婷、李晓军、卓轩房地产公司签订的《居间服务合同》向中介公司支付了中介服务费14000元，并于2018年5月7日向吴新婷、李晓军支付加急办证费用5000元。2．合同第三条第（三）款约定：“乙方应于本合同签订之日起90日(2018年6月9日)内备齐首付款（含定金），并于办理房屋所有权转移登记前一个工作日，将购房首付款人民币24万元存入资金监管账户。”合同签订当日段飞已备齐剩余首付款，并随时准备按约向吴新婷、李晓军支付。3．合同第六条第（三）款约定：“甲乙双方自签订本合同当日起，100个工作日内备齐所有过户资料和所需房款。甲乙双方备齐所有过户资料和所需房款后，15个工作日内到房管局办理过户手续。”段飞已于2018年3月21日将户口迁入西安并准备好剩余购房款，且段飞名下无任何房产，具有西安市政府规定的购房资格。二、吴新婷、李晓军拒不按照《西安市存量房屋买卖合同》的约定履行合同义务，已经构成严重违约，应当承担违约责任。1.2018年6月23日，中介公司的工作人员联系吴新婷、李晓军办理网签等手续，但吴新婷、李晓军明确表示不出售涉案房屋。2.2018年6月28日，段飞电话督促吴新婷、李晓军履行合同，吴新婷、李晓军明确表示段飞需加价至100万（加价21万）才同意继续履行合同。3。为了督促吴新婷、李晓军履行合同，段飞聘请律师发送了《律师函》，表示愿意一次性付清全部购房款，但吴新婷、李晓军仍然拒绝履行合同义务，吴新婷、李晓军的行为，已经构成严重违约，应当承担违约责任。三、一审判决的违约责任并未超过吴新婷、李晓军造成的实际损失，应当予以维持。段飞、吴新婷、李晓军约定的交易价款为79万元，目前涉案房屋的同地段、同面积房屋交易价款为110万左右，段飞在涉案房屋所在地段购买同等面积房屋需额外支付31万左右，一审判决吴新婷、李晓军承担的违约责任仅为103000元，根本不足以弥补段飞的损失。综上所述，段飞、吴新婷、李晓军签订的《西安市存量房屋买卖合同》无法履行的根本原因是吴新婷、李晓军要求加价售房。吴新婷、李晓军要求加价售房的行为，违反诚实信用原则，致使交易无法进行，构成违约，应当承担违约责任。一审法院判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应当驳回吴新婷、李晓军的全部请求。卓轩房地产公司辩称，不认可吴新婷、李晓军的上诉请求，理由：1、中介公司从未给吴新婷、李晓军承诺三个月内办理完所有手续。2、签订合同时约定是100个工作日内办理完手续，吴新婷、李晓军房屋有尾款还要撤押，耽误了时间，由于还款的耽误了时间也未超过合同约定的时间，合同也是有效的。3、吴新婷、李晓军撤押手续办理完毕后，我们和吴新婷取得联系，让去开发商领取房产证，取完房产证后我们联系吴新婷、李晓军尽快办理网签过户手续，但是吴新婷、李晓军告诉我们说是由于房价上涨我们要加价到100万元，否则不愿意继续履行合同，这个交易不能进行下去，完全是吴新婷、李晓军因为房价上涨导致的。段飞向一审法院起诉请求：1、吴新婷、李晓军双倍返还其已付款项50000元； 2、吴新婷、李晓军向其支付违约金79000元；3、吴新婷、李晓军赔偿其律师代理费10000元、居间费14000元、房屋上涨造成的差价损失50000元，共计74000元；4、本案诉讼费由吴新婷、李晓军承担。一审法院认定事实：2018年3月11日，段飞（乙方）与吴新婷、李晓军（甲方）签订西安市存量房屋买卖合同，约定甲方出售给乙方其名下位于西安市经开区XX路XX城XX路XX城XX幢XX单元XX室，建筑面积89.99平方米房屋一套，房屋总价款为790000元。房屋已设定抵押，甲方应于2018年4月30日前办理抵押注销手续。乙方应于合同签订当日向甲方支付定金人民币20000元，应于协议签订之日起90日内备足购房首付款，并于办理房屋所有权转移登记前一个工作日，将购房首付款240000元存入资金监管账户。乙方申请商业贷款支付剩余房款人民币550000元。甲乙双方自签订合同当日起，100个工作日内备齐所有过户资料和所需房款。甲方在过户当天将房屋交付给乙方。违约方应当向守约方支付该房屋总价款10％的违约金。卓轩房地产公司为段飞、吴新婷、李晓军房屋买卖合同的居间方。合同签订后，段飞向吴新婷、李晓军支付了定金2万元，向卓轩房地产公司了支付居间费14000元。另段飞与李晓军协议房产证加急费用5000元由段飞自愿支付。2018年4月9日，吴新婷、李晓军办理了涉案房屋抵押注销手续。2018年6月23日，卓轩房地产公司工作人员同李晓军电话通话中，李晓军以90天之内未完成相关手续，段飞方未按合同支付首期房款，合同已经超期为由拒绝履行合同。2018年6月28日，段飞同李晓军通话中，李晓军要求加价至100万元才同意继续履行合同。2018年7月9日，段飞委托陕西韬达律师事务所向吴新婷、李晓军发出律师函要求吴新婷、李晓军继续履行合同。庭审中，吴新婷、李晓军认为其并未构成违约，辩称房产证办理下来时已超过了约定原告备齐房款时间，另中介方未明确告知其交易流程，承诺其三个月可以拿到房款，段飞未能备齐房款导致合同无法履行。段飞及卓轩房地产公司对吴新婷、李晓军所述不予认可，称合同约定为100个工作日备齐房款，合同无法履行的原因系吴新婷、李晓军加价售房。另查明，涉案房屋目前处于出租状态。本院依法主持调解，段飞、吴新婷、李晓军对解除合同无异议，对违约责任无法达成一致意见。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，段飞、吴新婷、李晓军所签的《西安市存量房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违背国家法律强制性效力性规定，应属有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。在合同履行中，段飞依约向吴新婷、李晓军支付了定金，吴新婷、李晓军前期亦积极履行合同。但办理完房产证后，在未有证据证明合同无法履行的情形下，吴新婷、李晓军明确拒绝继续履行合同，要求加价售房，违反诚实信用原则，致交易无法进行，构成根本违约，应承担违约责任。关于吴新婷、李晓军辩称段飞未在合同约定的90日内备齐房款致使合同无法继续履行的意见，本院不予采信。现双方对解除房屋买卖合同未持异议，故对段飞主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持。关于段飞主张吴新婷、李晓军赔偿其违约金79000元的诉讼请求，依照合同约定，并无不当，本院予以支持。关于段飞主张吴新婷、李晓军双倍赔偿其已付款项50000元的诉讼请求，因双倍返还定金同违约金不能同时主张，故双倍返还部分本院不予支持，吴新婷、李晓军应返还段飞定金20000元。关于加急费用5000元，因协议明确该费用由段飞自愿负担，故段飞主张返还该项费用本院不予支持。关于段飞主张律师费10000元及中介费损失14000元，系段飞实际损失，于法不悖，本院予以支持。关于段飞主张房屋差价50000元的诉讼请求，因违约金部分已经弥补其损失，故该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中国人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、解除原告段飞与被告吴新婷、李晓军2018年3月11签订的《西安市存量房屋买卖合同》；二、被告吴新婷、李晓军于本判决生效后十五日内退还原告段飞购房定金20000元；三、被告吴新婷、李晓军于本判决生效后十五日内赔偿原告段飞违约金79000元；四、被告吴新婷、李晓军于本判决生效后十五日内赔偿原告段飞律师费损失10000元、中介费损失14000元，共计24000元；五、驳回原告段飞其余诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4345元（原告已预交），现由被告吴新婷、李晓军共同负担。被告负担部分于上述款项给付时一并支付原告段飞。本院二审查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，吴新婷、李晓军与段飞经过协商，自愿订立涉案房屋买卖合同，符合意思自治原则，且合同内容不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，各方当事人均应按照合同约定全面履行义务。合同履行期间，吴新婷、李晓军明确表示拒绝继续履行合同，构成违约。一审判决吴新婷、李晓军按照合同约定承担违约责任，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。吴新婷、李晓军上诉理由不成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，吴新婷、李晓军的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2360元，吴新婷、李晓军已预交，由吴新婷、李晓军负担。本判决为终审判决。 审判长  王  宏    审判员  侯新省    审判员  张  伟二〇一九年九月十一日                          （院 印）书记员 宁  越  1