上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初35041号原告：上海紫竹信息数码港有限公司。法定代表人：夏某。委托诉讼代理人：乐佳，上海中夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨光普，上海中夏律师事务所实习律师。被告：上海歌波软件有限公司。法定代表人：张克勤。被告：绍兴极限子软件有限公司。法定代表人：张克勤。被告：张克勤。原告上海紫竹信息数码港有限公司（下称紫竹公司）与被告上海歌波软件有限公司（下称歌波公司）、被告绍兴极限子软件有限公司（下称极限子公司）、被告张克勤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月15日立案受理后，先适用简易程序于2019年4月17日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2019年5月20日公开开庭进行了审理。原告紫竹公司的委托诉讼代理人乐佳、杨光普，被告歌波公司、极限子公司的法定代表人及被告张克勤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告紫竹公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告歌波公司支付原告自2017年4月21日起至2018年6月30日的房屋租金712,483.60元；2、要求被告歌波公司支付原告2017年4月21日起至2018年6月30日的物业管理费145,751.99元;3、要求被告歌波公司支付电费2,418.88元;4、要求被告歌波公司支付原告2018年7月1日起至2018年10月18日止的房屋占有使用费356,377.68元;5、要求被告歌波公司支付原告以拖欠的房租及物业管理费为基数，自2017年4月21日起至实际支付之日止，按每日千分之一分段计算的滞纳金；6、要求被告极限子公司、被告张克勤在未实缴出资本息的范围内对被告歌波公司的债务承担补充赔偿责任。事实和理由：2013年10月15日，原告与被告歌波公司签订《房屋租赁合同》,约定原告将上海市闵行区×路×号×号楼×层×室×座房屋租赁给被告歌波公司作为办公使用。2015年12月1日，原告与被告歌波公司就上述房屋签订《房屋租赁合同》，约定租期为2015年10月21日至2017年10月20日。到期后，2017年10月，原告与被告歌波公司续签《B座房屋的租赁合同》,租期为2017年10月21日至2018年10月20日。被告歌波公司自2017年4月21日起开始拖欠租金、物业管理费。2018年2月12日双方签订租赁合同，除租赁期限至2018年10月20日止外，其余合同内容与2015年的合同一致，该份合同签订后，被告未支付过租金、物业管理费。另尚欠2018年1月、2月的电费。2018年7月3日原告工作人员龙某向被告歌波公司的法定代表人张克勤以微信方式发出律师函，告知解除合同。2018年10月15日，原告向被告歌波公司发出催告函要求于10月18日前搬离，结清有关费用，该函被告歌波公司于10月16日收到。被告歌波公司于10月18日办理交接，交还房屋，但未结清相关费用。2013年被告歌波公司支付过租赁押金66,299元。因被告歌波公司违约，给原告造成了资金占有损失、空置损失、诉讼成本的损失，根据合同约定，租赁押金由原告没收，被告歌波公司应支付违约金。根据公司法司法解释（三）第13条之规定，根据被告歌波公司工商登记资料显示，股东极限子公司、张克勤出资期限应在2015年10月31日前，两股东应分别出资100万元，但截止起诉之日止，两股东各出资仅20万元，各有80万元的款项未出资到位，故要求被告极限子公司、张克勤在未实缴出资本息的范围内承担补充赔偿责任。被告歌波公司、极限子公司、张克勤辩称：合同签订情况属实，支付的租赁保证金为66,299元。2015年12月签订的合同没有履行完毕。合同履行期间租金、物业费有拖欠，但数额没那么多。歌波公司于2018年10月18日向原告归还了房屋。原告不退还租赁保证金是合理的。对原告2018年7月3日发函要求解除合同无异议。合同解除后，原告同意让歌波公司继续使用房屋，如没有其他原因，按合同约定的租金标准支付占用费是合理的，按2倍计算不合理。原告有将歌波公司办公室上锁停电的情况。原告主张的迟延付款滞纳金过高，即使法院支持也应按未付金额的每日万分之一计算较合理。电费确实欠费2,418.88元。但自2018年4月起歌波公司无电费发生则可以说明，因歌波公司未交房租原告停电并将房屋上锁，放任损失发生，却又要求被告歌波公司支付占有费，明显不合理。被告极限子公司、被告张克勤是被告歌波公司的股东。极限子公司与张克勤已于2016年实缴了出资。原告没有查询2016年之后的出资情况。故本案如有欠费，也应由歌波公司承担责任，与极限子公司与张克勤没有关系。本院经审理认定事实如下：上海市闵行区×路×号丁楼的房地产权利人登记为原告紫竹公司。2015年12月1日，紫竹公司（出租方、甲方）与歌波公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市闵行区×路×号×号楼×层×室×座面积为363.28平方米房屋出租给乙方作为办公使用，甲方于2015年10月21日前向乙方交付房屋。租赁期间自2015年10月21日起至2017年10月20日止。租金单价为4.50元/天/平方米，每三个月支付一次，每期费用为149,172元。物业管理费为28元/月/平方米，每三个月为一期，每期费用为30,516元。租金和物业管理费每三个月支付一次，乙方应在每个支付日（乙方第一个支付日为双方约定的起租日）的前10天内以现金或划账方式支付下一期费用。乙方若未在约定的时间内支付租金和物业管理费，乙方除应补足外，还应按未缴金额的1%/日向甲方支付滞纳金；逾期达一个月以上，甲方有权单方面终止合同，收回房屋；同时有权没收乙方交纳的保证金作为对甲方的赔偿。在本合同生效之日起10个工作日内，乙方应向甲方支付租赁保证金66,299元。乙方若违反本合同，给甲方造成损失，甲方可将保证金抵偿实际损失和与此相关的合理费用，不足部分的缺额，甲方仍有权追索。乙方应在入驻期限届满或本合同提前终止时，将房屋在可租用的使用状态下，交还甲方的物业管理机构。乙方逾期返还的，则每逾期一日应向甲方支付日租金双倍的违约金，并承担甲方由此造成的经济损失。乙方逾期不支付租金及其他相关费用超过30日的，甲方有权随时终止本合同并没收乙方的保证金，若保证金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方按照本合同须向乙方送达文件的，寄至本合同所列乙方地址（上海市×路×号×楼×）或乙方书面通知的任何其他地址，自寄送后3日内将被视为已送达乙方。双方另对其余事项作了约定。上述合同签订后，原告收取租赁保证金66,299元，向歌波公司交付了房屋。2018年2月12日，原告和歌波公司在上述2015年双方签订的租赁合同基础上又续订《房屋租赁合同》，将租赁期限约定为自2017年10月21日起至2018年10月20日止。租金及物业管理费等的合同内容均无变化。另查明，2016年11月，紫竹公司（出租方、甲方）与歌波公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市闵行区×路×号×号楼×层×室×座面积为354.50平方米房屋出租给乙方作为办公使用，甲方于2016年11月21日前向乙方交付房屋。租赁期间自2016年11月21日起至2019年11月20日止。甲方同意给予乙方1个月免租装修期，该房屋的免租装修期自2016年11月21日起至2016年12月20日止。租金单价为4.80元/天/平方米，每三个月支付一次，每期费用为155,271元。物业管理费为28元/月/平方米，每三个月为一期，每期费用为29,778元。装修期内，甲方半价收取乙方物业管理费，故装修期内物业管理费为4,963元。租金和物业管理费每三个月支付一次，乙方应在每个支付日（乙方第一个支付日为双方约定的起租日）的前10天内以现金或划账方式支付下一期费用。乙方若未在约定的时间内支付租金和物业管理费，乙方除应补足外，还应按未缴金额的1%/日向甲方支付滞纳金；逾期达一个月以上，甲方有权单方面终止合同，收回房屋；同时有权没收乙方交纳的保证金作为对甲方的赔偿。在本合同生效之日起10个工作日内，乙方应向甲方支付租赁保证金74,400元。乙方若违反本合同，给甲方造成损失，甲方可将保证金抵偿实际损失和与此相关的合理费用，不足部分的缺额，甲方仍有权追索。乙方应在入驻期限届满或本合同提前终止时，将房屋在可租用的使用状态下，交还甲方的物业管理机构。乙方逾期返还的，则每逾期一日应向甲方支付日租金双倍的违约金，并承担甲方由此造成的经济损失。乙方逾期不支付租金及其他相关费用超过30日的，甲方有权随时终止本合同并没收乙方的保证金，若保证金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方按照本合同须向乙方送达文件的，寄至本合同所列乙方地址（上海市×路×号丁楼301A2）或乙方书面通知的任何其他地址，自寄送后3日内将被视为已送达乙方。双方另对其余事项作了约定。还查明，歌波公司因于承租上海市闵行区×路×号×号楼×层×室×座、×室×座两套房屋期间，长期拖欠租金和物业管理费，原告多次发函及微信催讨欠款，并告知未如期支付的将停止供电。歌波公司也两次出具租金支付承诺书，但仍未付款。2018年3月5日，歌波公司法定代表人张克勤与原告公司经办人龙某在微信中对账确认“一共欠了6期了”，其中×层×室×座欠缴2017年6月21日起至2018年3月20日租金及物业管理费计555,147元，3层01室B座欠缴2017年4月21日起至2018年1月20日租金及物业管理费计539,064元，合计1,094,211元。后因歌波公司仍未付款，2018年7月3日，原告公司经办人龙某以微信方式又向歌波公司法定代表人张克勤发出《告知函》，表示就双方签订的上海市闵行区×路×号×号楼×层×室×座、×室×座两套房屋的《房屋租赁合同》于该日解除，将没收租赁保证金147,965元，要求歌波公司于2018年7月6日前缴清2017年4月至2018年6月的房屋租金、物业管理费及电费共计1,457,676.88元。2018年10月15日，原告向歌波公司发出《告知函》，要求歌波公司于2018年10月18日前搬离，将房屋恢复原状后交还原告并付清欠费、房屋使用费及违约金等。2018年10月18日，歌波公司的法定代表人张克勤向原告提交了《房屋交接单》，言明：我司于2018年10月18日将上海市×路×号×楼×座的办公房屋按出租时原样交还给上海紫竹信息数码港有限公司。歌波公司尚欠2018年3月之前的电费2,418.88元。还查明，据2013年10月歌波公司章程记载，该公司注册资本200万元，实收资本40万元。股东极限子公司认缴出资额100万元，首期出资额20万元，第二期80万元出资时间为2015年10月31日之前；股东张克勤认缴出资额100万元，首期出资额20万元，第二期80万元出资时间为2015年10月31日之前。极限子公司于2015年10月31日之前已将第二期出资款支付至歌波公司基本账户。张克勤于2016年6月29日将第二期出资款支付至歌波公司基本账户。上述事实，由原告提供的房屋租赁合同、催款通知书、租金支付承诺书、微信聊天记录、公函、电费发票、告知函及邮寄凭证、房屋交接单、股东出资情况表、歌波公司章程、房屋产权信息，被告歌波公司提供的建设银行活期存款明细清单等证据以及双方当事人的庭审陈述所证实。本院认为，原告与被告歌波公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，双方均应依约履行。被告歌波公司在承租房屋期间长期拖欠租金、物业管理费等，经原告多次催缴仍不履行，被告歌波公司的行为严重违反租赁合同的约定，故原告以此为由要求解除合同，具有合同依据，本院予以支持。原告于2018年7月3日向歌波公司发函要求解除合同，被告歌波公司亦认可，本院予以确认。导致合同解除的责任在于被告歌波公司。合同解除后，原告有权要求被告歌波公司支付合同履行期间所欠租金、物业管理费、电费并承担违约责任。合同解除后，被告歌波公司应及时向原告返还房屋，但歌波公司迟至2018年10月18日方向原告归还房屋，使原告在此期间不能及时收回房屋另行出租，造成了经济损失。原告要求按照合同约定以日租金两倍的标准由歌波公司支付房屋使用费，虽然具有合同依据，但考虑到原告也有及时止损的义务，故本院酌情支持以合同约定的租金标准计算的歌波公司占用期间的房屋使用费。原告主张以每日千分之一计算被告歌波公司拖欠房租和物业管理费的滞纳金，被告歌波公司要求调整到以每日万分之一计，本院参考原告的实际损失以及被告歌波公司的违约情况，酌情支持以每日万分之五计算。原告要求没收租赁保证金66,299元，具有合同依据，被告不持异议，本院予以支持。被告辩称原告将其承租房屋上锁并停电的事实、在欠费期间其已经缴纳过部分租金的事实，均缺乏证据证明，本院不予采纳。关于原告主张由歌波公司的股东极限子公司、张克勤在未实缴出资本息的范围内承担补充赔偿责任之请求，因有证据证明被告极限子公司、被告张克勤向被告歌波公司的银行专管账户中足额支付了股东出资款，故原告的该项请求因缺乏事实依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海紫竹信息数码港有限公司与被告上海歌波软件有限公司签订的关于上海市闵行区×路×号×号楼×层×室×座房屋的《房屋租赁合同》于2018年7月3日解除；二、被告上海歌波软件有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海紫竹信息数码港有限公司自2017年4月21日起至2018年7月3日止的欠租717,659.64元；三、被告上海歌波软件有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海紫竹信息数码港有限公司自2017年4月21日起至2018年7月3日止的物业管理费146,813.55元;四、被告上海歌波软件有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海紫竹信息数码港有限公司电费2,418.88元;五、被告上海歌波软件有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海紫竹信息数码港有限公司自2018年7月4日起至2018年10月18日止的房屋使用费173,284.56元；六、被告上海歌波软件有限公司支付的租赁保证金66,299元归原告上海紫竹信息数码港有限公司所有；七、被告上海歌波软件有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海紫竹信息数码港有限公司以所欠租金和物业管理费计179,688元自2017年4月21日起、以179,688元计自2017年7月21日起、以179,688元计自2017年10月21日起、以179,688元计自2018年1月21日起、以144,088.95元计自2018年4月21日起均至实际支付之日止，按照每日万分之五计算的滞纳金；八、驳回原告上海紫竹信息数码港有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,727.93元，由原告上海紫竹信息数码港有限公司负担2,619.65元，被告上海歌波软件有限公司负担16,108.28元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 沈 群人民陪审员 尹 萍人民陪审员 石定伟二〇一九年十月二十八日书 记 员 缪丽丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。