江西省南昌市新建区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣0112民初2581号 原告（反诉被告）：熊某1，女，汉族，1977年9月29日生，住江西省南昌市新建区。 被告（反诉原告）：熊某2，女，汉族，1973年5月8日生，住江西省南昌市新建区。 委托代理人：刘东强，江西东鸿律师事务所律师。 代理权限：特别授权。 原告熊某1诉被告熊某2合伙协议纠纷一案，本院于2018年7月26日立案，被告熊某2在法定期限内提出反诉，本院经审查同意一并审理，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告熊某1、被告熊某2及其委托代理人刘东强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告熊某1向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2017年9月15日签订的合伙协议；2.判令被告向原告支付购房款1210000元，并赔偿相应的经济损失1085994.17元。事实和理由：2017年9月15日，原、被告双方就共同出资购买谭棣位于红谷滩新建区签订《合伙协议》，协议约定:标的房产由原、被告双方共同购买所有:该房子抵押贷款，产生亏损由原、被告双方共同承担，升值盈利由原、被告双方共同所有。购买标的房产的总价4010000元，原告于2017年2月23日向谭棣支付了1210000元，被告向谭棣支付了500000元，银行按揭贷款2300000元，因被告将房产证登记在自己的名下，由被告与银行签订抵押按揭贷款合同，原告作为担保人，并由被告向银行支付日常的按揭贷款，截止2018年5月被告共向银行支付按揭款81396元。被告于2018年5月21日在原告毫不知情的情况下，私自将原、被告双方共同购买的房产以2830000元的低价出卖给陈琳珏，签订《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》，被告收取了相应的购房款，并将房屋过户到陈琳珏名下，因此给原告造成了严重的经济损失。 被告熊某2辩称，合伙协议已履行完毕，不存在起诉解除的理由；原告诉请被告支付购房款1,210,000元并赔偿相应的经济损失1,085,994.17元，无事实根据和法律依据。故应驳回原告的全部诉讼请求。 反诉原告熊某2向本院提出诉讼请求：由反诉被告向反诉原告支付合伙结算款48528.45元。事实和理由：2017年4月，反诉原告与反诉被告共同购买了一套位于南昌市红谷滩新区内的房屋，支付了购房款3100000元。该3100000元的购房款由反诉原告支付首期500000元，银行贷款2300000元，之后本人与反诉被告支付了150000元。房屋取得后，反诉原告支付了贷款利息88898.5元（分七个月支付），其他费用4335元（物业费3825元、水电费330元、煤气费180元）。由于双方无力支付房贷本息，于2018年5月21日将房屋出售，价格为2830000元，在出售过程中发生了费用33283.4元（中介费30000元，贷款利息2000元、水电煤气费169.2元，物业和被反诉人破坏房间锁等造成的修理费1114.2元），实际收到房款48258.45元。 反诉被告熊某1辩称，反诉原告属捏造事实，纯属虚假诉讼，应驳回其诉讼请求。事实和理由：原、被告为多年好友，2017年初双方经协商，共同出资购买位于红谷滩新区（建筑面积为199.22平方米）用于投资，价格为4010000元（其中10000元作为贷款费用），由我于2017年2月23日单独支付首付款1210000元，由熊某2支付500000元，其余向银行抵押贷款2300000元。上述房产登记在熊某2名下，约定双方经协商一致后可出售。但2018年5月被告熊某2以显然低于市场价的2830000元突然将上述房产出售，事前未征求我作为合伙人的任何意见，对我造成重大损失。购房款实为4000000元，其称为3100000元，与事实不符，可见其提供的《个人房产抵押贷款合同》，也可向原房屋产权人调查，我至今尚欠原房屋产权人部分房款。2.被告熊某2事前未征求作为的我任何意见，在未经我同意的情况下，以显然低于市场价的2830000元突然将上述房产出售，我虽然同意出售房屋，该价格显然低于市场价，不合常理，我完全有理由相信熊某2与他人串通，损害我的合法利益，我保留追究其刑事责任的权利。3.熊某2提供的微信光盘录音一张，语音不清，无法证明相关事实，且反证熊某2早有预谋，保存与我通话的相关录音并选择性的编辑，以达到其不可告人的目的。 原告熊某1围绕其诉讼请求及反驳被告的反诉请求，向本院提供了以下证据： 证据一、招商银行流水1份，用以证明熊某1于2017年2月23日付了房屋首付款。 被告对此证据的合法性、真实性没有异议，但认为双方在2017年2月尚未谈及合伙购房事宜，双方达成合伙购房协议是在2017年4月，故该付款凭证与双方合伙购房之间没有任何关联性。 证据二、原、被告的合伙协议1份，用以证明原、被告于2017年9月5日签订了合伙购房协议。 被告对此质证没有异议，但认为恰恰证明了原告的证据一是虚假的，该协议明确载明总共只由被告支付了500,000元。 被告熊某2为反驳原告的诉讼请求及围绕其反诉请求，向本院提供了以下证据： 证据一、《南昌市存量房买卖合同》（合同编号：ＮＣＳ2017016716）1份，用以证明熊某2于2017年6月20日，网签了《南昌市存量房买卖合同》（合同编号ＮＣＳ2017016716），购买了南昌市红谷滩新区房屋。 原告熊某1对此没有异议，但认为这个房子是共同跟房屋所有权人姜炳山（音）的儿媳谭棣谈好的。 证据二、《中国建设银行个人活期账户交易明细》2份，熊某1、熊某2手写的单据1份，用以证明：1.熊某2分别于2017年4月1日支付购房款50000元给谭棣（售房者指定收款人）、2017年4月3日支付购房款150000元给谭棣。熊某2于2017年7月30日付款163000元给熊某1，由熊某1付购房款300000元（其中137000元也是熊某2的钱）给谭棣。2、通过熊某1、熊某2于2017年9月15日的手写单据及原告在起诉状中的自认，证明熊某2支付了500000元给售房者。3、通过熊某1、熊某2于2017年9月15日的手写单据，证明南昌市红谷滩新区房屋为熊某1、熊某2共同购买，房屋的抵押贷款、亏损为两个人共同承担，升值、盈利归两个人共同所有。 原告熊某1对此质证认为，认可收到被告163,000元，但这并不是购房首付款，而是被告投资的钱，另300,000元也是被告投资款，不是付购房款。 证据三、《个人房产抵押贷款合同》（编号：201701361100999004200001714）1份，用以证明：1.熊某1、熊某2为南昌市红谷滩新区房屋的共同借款人，借款金额2600000元。2.熊某1同意以熊某2的名字作为交通银行发放贷款户名。 原告熊某1对此证据无异议，该房是原、被告合伙购买。 证据四、《交通银行个人客户交易清单》1份，用以证明：1.2017年11月14日，熊某1、熊某2分别向交通银行发放贷款的账户汇入150,000元，作为提前归还贷款的保证。2.2017年11月16日，交通银行向售房者（姜炳生）发放贷款（支付购房款）2,600,000元。3.同日，交通银行收取了300,000元（2017年11月14日，熊某1、熊某2分别向交通银行发放贷款的账户汇入150,000元），作为提前还贷。 原告熊某1对此证据没有异议，并称双方于2017年11月14日分别交通银行支付了150,000元。 证据五、《交通银行个人客户交易清单》之二2份，用以证明：1.贷款发放后，被告分别于2017年12月1日还贷8,709.97元（其中7,055是熊某2的，另外1,654.97是熊某1、熊某2共同赚的钱），2018年1月1日、2月1日、3月1日、4月1日、5月1日、6月1日共六次，每次归还贷款13,640.59元，2018年6月7日，支付6月1日到7日计7天的利息2,000元。2.2018年6月7日，熊某2提前归还贷款2,275,151.17元（其中2,273,201.90元是出售房屋收取的房款）。 原告熊某1对此证据没有异议，因为被告付的首付款少，所以全部是被告还的贷款。买家在该房没有过户到其名下的情况下帮被告还清该贷款，且被告以2,830,000元的低价出售，说明被告与买家存在恶意串通，侵占其合法权益。 证据六、《证明》1份、《中国建设银行个人活期账户交易明细》2份，用以证明熊某2支付了双方所购房屋2018年1月1日到2018年6月30日的物业费3,825元。 证据七、微信截图4份，用以证明熊某2支付了双方所购房屋的水电费616.95元。 原告熊某1对被告的证据六、七没有异议。 证据八、《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》和《收据》各1份，用以证明：1.2018年5月21日，熊某2将南昌市红谷滩新区房屋通过中介出售给了他人，售价为2830000元。2.熊某2支付了中介费30000元。 原告熊某1质证认为不清楚卖房的过程，被告在2018年6月29日还说房子没有卖，然后发了一个房产证给我看，但我在房管局查档显示该房已经卖掉了，被告就告诉我只是收了20,000元的定金，房子并没有卖掉。 证据九、《收据》2份、微信截图1份，用以证明：1、熊某2支付了2018年7月1日至20日的物业费425元。2、熊某2支付了因熊某1不及时交出钥匙，而发生开锁费、换锁芯费520元。 原告熊某1质证认为当时不知道房子已被被告卖掉了，我还在里面住，所以不认可开锁费、换锁芯费用。 证据十、微信录音光盘1张，《熊某2、熊某12017年4月购房前后语音记录》1份，用以证明：1.南昌市红谷滩新区房屋系熊某1、熊某2共同购买，共同共有。2.熊某2将房屋亏本出售，是熊某1、熊某2两人的共同意思，目的是在两个人经济都紧张的情况下，不希望银行低价收掉房屋，避免更大的损失发生。3.购房总价是3100000，其中熊某2支付了首期500000元，之后熊某2与熊某1分别支付了150000元（共300000元）用于提前还贷，实际贷款2300000元。 原告熊某1对此质证认为，双方是2017年2月商量合伙买房，怀疑微信录音有剪接或删除。本院告知原告可用自己的手机核对，原告表示自己已换了手机，无法调取聊天信息。本院向原告释明如对微信聊天真实性有异议，在无法用自己的手机核对的情况下，可对对话录音的真实性申请鉴定。原告书面申请鉴定后，又拒不预交鉴定费用，本院司法技术部门依法退回其鉴定申请。再次开庭后，原告为证明“至2018年6月29日才知道房子已卖掉”，又出示了双方的微信聊天记录，本院询问其为何之前说微信聊天记录不能调取而现在又可以显示，原告表示已找人通过技术手段恢复了一部分，但未完全恢复。本院要求查看其手机中与被告聊天的全部内容，原告明确拒绝。 证据十一、反诉被告的招商银行客户交易明细单1份（原告提供的证据一），用以证明：1.账单涉及的两笔资金，熊某1于2017年2月向谭棣支付110,000元与1,100,000元后，谭棣当即就全部返还给了熊某1，证明熊某1诉状中所述支付1,210,000元不真实。2.该1,210,000元发生的时间是2017年2月，而熊某2交定金是2017年4月，因此也证明该1,210,000元与本案无关。3.从该1,210,000元“首付款”的行为可以说明原告与谭棣之间有私下交易的行为。 原告熊某1质证称，我转给谭棣的110,000元和1,100,000元是房屋首付款，谭棣当即转回给我的110,000元和1,100,000元是用于平台打分的投资款。 本院对原告所提交证据的认定，熊某1于2017年2月23日15时59分41秒转款110,000元给谭棣，并注明“熊某1房屋首付款”，但谭棣当即于2017年2月23日16时2分14秒将110,000元转回给熊某1；熊某1于同日16时3分17秒转款1,100,000元给谭棣，也注明“熊某1房屋首付款”，但谭棣当即于同日16时5分22秒将1,100,000元转回给熊某1。原告称转给谭棣的是房屋首付款，谭棣当即转回的是投资款，但未提供任何与谭棣有投资关系及该“投资”收益状况的证明，即使是该1,210,000元“投资款”全部亏损了也应有个凭证，且谭棣收款后是瞬间转回、金额也完全吻合，原告与谭棣往来转款明显是有其他目的，本院对原告称该1,210,000元是支付原、被告合伙购房“首付款”的陈述不予采信。 本院对被告所提交证据的认定，原告对被告的证据一至七的真实性没有异议，且上述证据与原、被告签订的协议能够印证，本院予以确认。原告对被告的第八至九份证据表示不知情；对证据十微信录音怀疑被告进行了剪接或删除，但又拒绝出示自己的手机核对，申请鉴定后又拒不预交鉴定费用。故本院对被告与原告微信聊天记录的内容予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原、被告为多年好友，原告注册了公司在某网络平台上操作“打积分”赚钱，同时也曾叫被告和谭棣投入资金“打积分”赚钱。为操作“积分”赚钱需要，被告和谭棣于2017年2月23日制造了因购房产生银行流水的假象，由原告以支付“房屋首付款”的名义向谭棣转款1210000元，谭棣收款后将该款瞬间转回。此后原告建议被告与其合伙购买一套合适的房子用以开会所，由被告提供首付，原告负责办理并供银行按揭，双方通过网络平台操作“打分”基本可以解决，临时不足部分双方共同想办法解决。被告同意后，便与原告一起寻找合适的住房。2017年4月1日，双方与谭棣达成协议，由双方共同购买谭棣实际控制的位于南昌市红谷滩新区内的商品房，总价款3100000元，由原、被告支付首期500000元，剩余2600000元待双方在银行办理贷款后再支付，如只贷到2300000元，则双方另付300000元。双方与谭棣达成购房协议后，被告向谭棣支付了50000元，于2017年4月3日向谭棣支付了150000元，共计200000元作为定金。2017年6月30日被告转给原告163000元，连同原告因“打分”应给返还给被告的137000元，共计300000元，由原告于2017年7月转付给了谭棣。谭棣收到首期的500000元后，于2017年7月12日将上述房产过户到被告名下并交付给原、被告，原、被告分好房间后在该房屋共同居住，但一直未能用该房开设会所。 根据双方口头约定，应由原告去办理银行按揭贷款，但原告对被告说因各种原因其到银行借不到钱，只能以被告的名义去银行借钱，银行方面她会去找好关系，贷款下来后由原告负责还贷，被告表示同意。在办理贷款过程中原告对被告称要按揭2,600,000元，卖房合同的总房价应“约定”为4,000,000元，被告便按原告的要求与卖方签订的4,000,000元的购房合同，并提交给交通银行用以办理贷款。2017年7月18日，原、被告与交通银行江西省分行签订了《个人房产抵押贷款合同》，该合同约定贷款金额为2,600,000元，按等额本息分300个月还清，收款人为姜炳生，原、被告在借款人和抵押人处共同签字。与银行签订合同后，原告觉得上述房产在被告一人名下，应由被告立下字据，便于2017年9月15日拟写了一个简单的合伙协议交由被告签字，内容为上述房产为原、被告共同购买所有，该房的抵押贷款、亏损为两个人共同承担，升值、盈利归两个人共同所有。总共付了500,000元，由被告支付，原告找人办理（贷款），所有买卖权利归两个人。在办理贷款过程中，因原告无意中泄露了实际房价，其与银行经办人员违规操作办理贷款的事被银行主管领导发现，交通银行最终核定只放款2,300,000元，由于借款合同约定贷款金额为2,600,000元，银行经办人员要求被告存入300,000元到贷款账户上用以提前还款。2017年11月14日，原告向被告转账150,000元，被告收款后向其贷款账户存入300,000元。2017年11月15日，交通银行按约定将2,600,000元贷款发放至姜炳生账户，同时以提前还款的名义从被告的贷款账户扣划了300,000元。 按揭贷款开始还款后，根据双方约定，应由原告负责偿还银行按揭贷款，但原告对被告称由于公司受到打击，现无法通过“打分”赚钱，且房子是被告名字，银行贷款主借人也是被告，要求被告支付月供，被告无奈只得答应先归还。2017年12月，原告对被告称因买车需要，要求被告用上述房产为其作二次抵押办理贷款150,000元。熊某2认为如这样做相当于原告没出一分钱却拥有房子的一半产权，明确表示拒绝。2018年1月前后，原告对被告说，后面被的150,000元其也是借来的，要求被告用上述房产为其办理二次抵押150,000元贷款用以还款，被告仍然予以拒绝。原告多次纠缠后，被告仍坚决拒绝，双方为此多次发生争吵。被告要求让双方其中一个人买下该房，原告表示让被告在2018年4月把房子卖掉，否则就要被告配合其办理少于200,000元的抵押贷款。2018年3月底，原告再次要求被告办理二次抵押贷款用以归还别人150,000元，被告再次拒绝，原告便威胁被告说，如果不办就叫银行撤回贷款，到时不仅被告首付的500,000元没有，还要欠银行的钱，但被告仍不为所动。2018年4月，被告催交这个季度的物业费，原告表示已跟物业公司打了电话，5月1日以后再谈。5月9日，物业公司仍在催被告交纳物业费，并要求以后原告付月供并处理房子，原告表示没钱，并称如果房子是她的名字就有办法（指二次抵押），并指出如果拍卖不单首付款没有了连银行的钱都还不掉，所以要想办法卖掉，亏本也卖掉。 在此期间，所有的月供、物业费、水电费、煤气费都是由被告支付，被告支付了7个月房贷共计88,898.5元后，再无力支付房贷本息。2018年5月21日，被告通过中介将上述房屋以2,830,000元价格出售给陈琳珏，扣除中介费30,000元、交易中的7天贷款利息2,000元、水电煤气费169.2元、物业费及修锁费1,114.2元，共计33,283.4元，实际房款为2,796,716.6元。被告出售房屋前因担心原告破坏交易未与原告商量，直至房屋过户后，才于2018年6月29日告知原告，原告此时形式上还居住在该房内，指责被告是在偷偷卖房，而且售价过低，其合伙购房投入的150,000元本金被告也不主动返还，因为有纠纷不会让新房东入住该房，并威胁有打不完的官司，后原告果真准备材料向本院提起诉讼，在诉讼过程中，被告提起反诉。 本院认为，原、被告合伙购买商品房用以开会所，属于个人合伙协议，该合伙协议是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。因双方最终未能利用该房开会所，已不能达到合同目的。购入该房被告投入650,000元，原告只投入150,000元,购入后双方在共同使用该房，但银行按揭和物业支出等全部费用由被告一人负担，原告还多次逼被告做二次抵押贷款归还其投入的150,000元，因被告拒绝致双方产生纠纷，本院认为过错全在原告。被告因无力再还房贷与原告协商出售该房，原告也明示可以亏本出售，并多次告知被告不及时出售的风险，被告亏本出售属自救止损行为，本院认为并无不当。被告将该房出售给陈琳珏时未与原告商量，但原告的态度明显协商不出结果，甚至会从中破坏交易，被告与陈琳珏成交后再通知原告可以理解。原告诉称该房是4,010,000元从谭棣处买入，但其所谓购房首付款转出后瞬间以相同金额转回，明显是在造假，事实其只投入了150,000元。双方真正的争议是被告以2,830,000元将房屋出售给陈琳珏，该价格是否过低。本院认为根据当前地产有价无市的大环境结合该房的面积、交易成本、存在大额抵押的现状及被告售房的迫切程度，该价格虽然偏低，但鉴于被告明知一定会与原告产生纠纷，且该房是通过中介出售，本院认为该价格真实，不存在被告与陈琳珏的串通行为。所涉房屋双方以3,100,000元买入，加上其他交易费用4,335元，总成本为3,104,335元。被告出售该房实际房款为2,796,716.6元，扣除原告单独支付的月供88,898.5元后，净值为2,707,818.1元，总亏损为396,516.9元。双方约定盈亏平均分摊，原、被告各应承担亏损198,258.45元，原告只投入本金150,000元，还应承担亏损48,258.45元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第四十七条、第五十五条的规定，判决如下： 一、驳回原告熊某1的诉讼请求； 二、限原告熊某1于本判决生效后十日内向被告熊某2支付合伙亏损款48,258.45元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费25,168元（原告熊某1已预交），反诉案件受理费503元（反诉原告熊某2已预交），共计25,671元，由原告熊某1负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  王志坚 人民陪审员  杜杏生 人民陪审员  蔡万根 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员  童景涛 附：本判决书所引用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》 47．全体合伙人对合伙经营的亏损额，对外应当负连带责任；对内则应按照协议约定的债务承担比例或者出资比例分担；协议未规定债务承担比例或者出资比例的，可以按照约定的或者实际的盈余分配比例承担。但是对造成合伙经营亏损有过错的合伙人，应当根据其过错程度相应的多承担责任。 ５５．合伙终止时，对合伙财产的处理，有书面协议的，按协议处理；没有书面协议，又协商不成的，如果合伙人出资额相等，应当考虑多数人意见酌情处理；合伙人出资额不等的，可以按出资额占全部合伙额多的合伙人意见处理，但要保护其他合伙人的利益。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 提示：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。