广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1273号上诉人（原审被告）：阳江市中集房地产开发有限公司（原称阳江市中集富日房地产开发有限公司）。住所地：广东省阳江市江城区西平北路上东新城内。法定代表人：汤雨，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘沛，广东迅恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈桂珍，女，1980年2月21日出生，汉族，住广东省阳西县。委托诉讼代理人：林显伦，广东言必行律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄斌斌，广东言必行律师事务所律师。上诉人阳江市中集房地产开发有限公司（以下简称中集房地产公司）因与被上诉人陈桂珍商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院作出的（2019）粤1702民初1363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中集房地产公司上诉请求：（一）判令撤销一审判决，改判驳回陈桂珍的诉讼请求或发回重审；（二）一、二审诉讼费用全部由陈桂珍承担。事实和理由：（一）关于谁为办理商品房产权登记的义务主体。《商品房买卖合同》关于房屋登记的约定应为约束出卖人履行相关备案义务的时间，而非买受人最终取得权属证书的时间，中集房地产公司在办证过程中的义务，也仅为备案登记义务。根据《城市房屋登记管理办法》的相关规定，房屋权属登记义务主体为权利人，即本案中陈桂珍为办理所购房屋权属登记义务人，中集房地产公司承担的是协助义务。按照双方当事人的约定，陈桂珍完成缴税、规费以及个人相关材料后，中集房地产公司将办理涉案房屋权属登记相关资料移交不动产登记部门，即履行了义务。（二）关于中集房地产公司是否违约的认定。首先，双方在合同中约定，如因出卖人的责任，致使买受人未在规定期限内取得权属证书，承担违约责任，因此，本案约定的“逾期”仅仅是承担违约责任的其中一个要件，当还满足约定的“因出卖人的责任”造成逾期的条件时，中集房地产公司才应承担违约责任。而在出卖人已将相关资料交给办证机关后，办证机关何时能够办理完毕，不属“出卖人的原因”，中集房地产公司不应承担违约责任。（三）关于中集房地产公司违约责任的计算期间。按照《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2点，根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内的合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并具备办证条件的，才承担逾期办证的违约责任。一审既然已经查明“中集房地产公司于2017年10月9日将涉案商品房的确权登记材料提交至阳江市不动产登记中心”，证明中集房地产公司已经履行了合同义务。中集房地产公司如果要承担逾期办证违约金，其计算期间应从2017年3月31日起计至2017年10月9日止。（四）本案是因办理房产证引起的纠纷，法院应查明在办理房产证的过程中双方当事人应履行哪些义务。涉案房屋是属于一手商品房，陈桂珍取得房屋产权证书必须经过二次登记，第一次是初始登记，责任在中集房地产公司，第二次是转移登记，从中集房地产公司提供的不动产登记收件收据（存根）显示，陈桂珍是申请人，除了初始登记证书外，资料全都由陈桂珍提供。既然陈桂珍委托了中集房地产公司代办，应及时出具委托书（在登记中心的工作人员面前签名委托手续），依法缴纳契税，同时必须陈桂珍必须亲自到有关部门接受询问、当面签署文件。另外，不动产行政管理部门在办理过程中也需要时间进行各种审批、测绘、核准等。中集房地产公司现向二审法院申请律师调查令，调取上述资料的形成时间以证明中集房地产公司不应该为陈桂珍延迟履行上述义务和房产登记部门因办证手续所需要的时间造成房屋产权证书延迟而承担责任。综上所述，中集房地产公司不存在违约事实，无需向陈桂珍支付违约金，请求二审法院支持其上诉请求。陈桂珍辩称：（一）中集房地产公司存在对“预售合同登记备案义务”与“房屋所有权权属登记义务”的概念偷换。陈桂珍主张按《商品房买卖合同》第二十条的约定，即要求中集房地产公司办理和给付房屋所有权证书（即办理所有权转移登记手续），而非中集房地产公司主张的预售合同登记备案义务或初始登记。（二）中集房地产公司存在事实违约。中集房地产公司主张其已尽到协助陈桂珍办理商品房房地产权属证书的义务，这根本不属实。根据《商品房买卖合同》第二十条第（二）项的约定，办理商品房房地产权属证书的义务在于中集房地产公司。中集房地产公司办理初始登记的时间亦延期并构成违约，正由于中集房地产公司一再逾期，导致陈桂珍办理并拿到房屋产权证的时间一再被延期。中集房地产公司未能在规定期限内将房屋权属证书办至陈桂珍名下构成违约，应当依约承担相应的违约责任。（三）中集房地产公司主张陈桂珍未能及时取得房屋权属证书是行政机关的责任，但根据中集房地产公司在一审庭审过程中提供的证据显示，中集房地产公司并没有依约在涉案房屋交付使用后的90日内为业主办理好房屋权属证书，在超出合同约定期限才把相关申报资料转移到相应的行政部门，导致不动产登记中心在2018年9月7日才办理完毕房屋所有权证登记，这是由于中集房地产公司的违约行为所致，中集房地产公司应按照合同约定承担责任。（四）中集房地产公司存在对“商品房确权登记”与“房地产转移登记”概念认识不清及混淆的问题。中集房地产公司主张其已于2017年10月9日将涉案商品房转移登记的材料交至阳江市不动产登记中心，剩下的是阳江市不动产登记中心的义务，与中集房地产公司无关。这显然是对于“商品房确权登记”（即初始登记）与“房地产转移登记”（所有权转移登记）概念认识不清，理解错误。（五）一审法院适用法律正确，逾期违约金计算清楚。涉案房屋所有权权属登记时间明显不在合同约定的期限内，中集房地产公司确存在逾期办证的违约行为，应承担违约责任，一审判决计算中集房地产公司的逾期办证违约金正确。陈桂珍向一审法院起诉请求：（一）中集房地产公司立即支付逾期办证违约金42013元给陈桂珍（逾期办证违约金以587595元为基数，按每日万分之一计算，从2017年1月16日计至2019年1月1日止为42013元）；（二）案件受理费由中集房地产公司负担。一审法院认定事实：2015年12月8日，陈桂珍（买受人）与中集房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2015120850），合同约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区xxx小区xxx房，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字2xxx4号，预测建筑面积共136.65平方米（其中套内建筑面积107.02平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积29.63平方米），按套内建筑面积计算，单价为每平方米5490.52元，总金额为587595元，买受人应当于2015年12月8日前支付首期款147595元，余款440000元向指定贷款银行申请贷款支付。其中合同第十一条约定：出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。合同第二十条关于房屋登记约定：（一）双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，陈桂珍依约付清了购房款587595元给中集房地产公司。中集房地产公司于2016年10月15日交付商品房给陈桂珍使用。根据中集房地产公司提供的“不动产登记收件收据”，中集房地产公司将涉案商品房确权登记材料交至阳江市不动产登记中心的时间为2017年10月9日。根据阳江市不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明，涉案商品房的所有权转移登记至陈桂珍名下的时间为2018年9月7日。一审法院认为：陈桂珍与中集房地产公司签订的《商品房买卖合同》主体适格，内容没有违反法律法规的强制性规定，是有效合同，双方应恪守合同义务。本案中，中集房地产公司于2016年10月15日交付商品房给陈桂珍使用，根据合同第二十条约定，如因中集房地产公司的责任，陈桂珍不能在商品房交付使用后90日取得房屋所有权证书的，中集房地产公司应承担违约责任，因此，诉讼时效应从交房之日起的第90日后即2017年1月14日起算，陈桂珍于2019年2月15日向一审法院起诉请求中集房地产公司承担逾期办证违约责任，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，本案应适用三年的诉讼时效，故陈桂珍起诉请求中集房地产公司承担逾期办证违约责任未过诉讼时效。陈桂珍已依约支付了全部购房款给中集房地产公司，中集房地产公司也依约交付了商品房给陈桂珍使用，但没有在约定的期限内协助陈桂珍办理商品房房地产权属证书，根据双方签订的《商品房买卖合同》二十条的约定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”之规定，本案中，合同约定涉案房屋的交付时间是2016年12月30日前，中集房地产公司最迟应在合同约定的最后交房之日起90日内，即2017年3月30日前协助陈桂珍取得该商品房的房屋所有权证书。但中集房地产公司于2017年10月9日才将商品房确权登记的材料交至不动产登记部门，已构成违约，应承担违约责任。涉案房屋所有权权属登记时间为2018年9月7日，故中集房地产公司逾期办证的违约金的计算时间应从2017年3月31日起计至2018年9月7日止，每天按全部房价款的万分之一向陈桂珍支付违约金。涉案商品房的总价款为587595元，故中集房地产公司应向陈桂珍支付逾期办证违约金30907.50元（587595元×0.0001/天×526天）。综上所述，陈桂珍请求中集房地产公司支付逾期办证违约金，理据充分，应予以支持，但具体数额以一审法院核定的为准。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、限阳江市中集房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金30907.50元给陈桂珍；二、驳回陈桂珍的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取425元，由陈桂珍负担139元，阳江市中集房地产开发有限公司负担286元。二审中，陈桂珍提供一组新证据：中国建设银行个人账户收入交易明细（明细附言中载明退办证费，对方户名是阳江市中集物业服务有限公司），拟证明在《商品房买卖合同》签订之日陈桂珍就已经将办证费支付给中集房地产公司，办证的所有流程都是由中集房地产公司负责操办，陈桂珍不存在任何违约的情况，而且中集房地产公司在缴完契税后现已将剩余部分办证费退回陈桂珍。经质证，中集房地产公司认为该证据不能证明陈桂珍是支付办证费用，且是支付给阳江市中集物业服务有限公司而并非中集房地产公司。中集房地产公司在二审期间向本院申请律师调查令，拟向阳江市不动产登记中心收集资料，以证明在办理房产证的过程中双方当事人应分别履行哪些义务，哪些事务应由买受人亲自办理。本院经审理查明：一审查明的基本事实属实，应予以确认。另查明：在诉讼过程中，中集房地产公司未能举证证明其通知了陈桂珍前往阳江市不动产登记中心办理签名等登记手续的事实存在。阳江市中集物业服务有限公司是中集房地产公司的关联企业，是双方在《商品房买卖合同》中约定的前期物业管理公司。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，争议的焦点是中集房地产公司是否存在逾期办证的违约行为，应否支付逾期办证违约金给陈桂珍，及逾期办证违约金的计算问题。陈桂珍与中集房地产公司订立的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，是有效合同。陈桂珍与中集房地产公司签订《商品房买卖合同》约定:“（一）双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”本案中，合同约定涉案房屋的交付时间是2016年12月30日前，中集房地产公司最迟应在合同约定的最后交房之日起90日内，即2017年3月30日前协助陈桂珍取得该商品房的房屋所有权证书，但中集房地产公司于2017年10月9日才将涉案商品房的转移登记材料递交至阳江市不动产登记中心，故一审判决认定其已构成违约，应承担违约责任并无不当，本院予以维持。由此，中集房地产公司应从2017年3月31日起计至2018年9月7日止，“每天按已付房价款的万分之一”的合同约定，向陈桂珍支付违约金，一审判决对该违约金的计算正确，本院予以维持。从陈桂珍二审提供的证据显示，中集房地产公司通过其关联企业阳江市中集物业服务有限公司代收了陈桂珍的办证费，中集房地产公司负有为陈桂珍办理产权登记的具体事务的义务，即使阳江市不动产登记中心在办理登记手续时需要陈桂珍当面签名，中集房地产公司也负有通知陈桂珍的义务。因中集房地产公司未能举证证明其依阳江市不动产登记中心的要求，通知了陈桂珍前往阳江市不动产登记中心办理签名等必须由当事人亲为的事项的事实存在，故中集房地产公司向本院申请律师调查令以调查该事实，对本案的处理没有实质意义，本院不予采纳。中集房地产公司主张其已履行了自己的办证义务理据不足，一审认定中集房地产公司构成逾期办证违约、应承担违约责任并无不当，本院予以维持。综上所述，中集房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费572元，由阳江市中集房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 林 广审判员 姜玉华审判员 施震宇二〇一九年九月二十日法官助理李凤霞书记员林子迪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。