江苏省常州经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0492民初1643号 原告：常州市恒海物业管理有限公司，住所地武进区横林镇阳湖南村2-甲-402。 法定代表人：沙海洋。 委托诉讼代理人：史娟芳，江苏臻儒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：岳烨阳，江苏臻儒律师事务所律师。 被告：魏克亚，男，1971年10月26日出生，汉族，住响水县。 原告常州市恒海物业管理有限公司（以下简称恒海公司）诉被告魏克亚物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，先适用简易程序于2019年9月26日公开开庭进行了审理，后适用普通程序于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告恒海公司的委托诉讼代理人岳烨阳、被告魏克亚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告恒海公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费和电梯运行维护费8708元；2、判令被告支付滞纳金11124.47元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为今创茗园小区提供物业管理服务，被告从2011年5月28日起居住使用位于今创茗园小区的8栋甲单元802室的房屋，物业服务费为602元/年，电梯运行维护费为642元/年，被告从2012年5月28日至2019年5月27日共计7年未缴纳物业服务费及电梯运行维护费，共计8708元，该行为严重损害了原告的合法权益，特诉至法院，要求判如所请。 被告魏克亚庭审中辩称，原告物业管理不到位，卫生管理不到位，消防设施不过关，如原告能将物业服务质量提高，被告愿意支付物业费。 原告恒海公司围绕其诉讼请求，向本院提交了常州市前期物业管理服务协议、业主临时公约、承诺书、武进区普通住宅物业公共服务分项目收费标准备案表、武进区普通住宅电梯楼层系数和收费标准备案表、常州市市区住宅电梯运行维护收费管理办法通知、物业费催缴记录照片、视频、物业服务照片等证据，被告魏克亚围绕抗辩意见向本院提交了照片、增值税发票、产权证等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人无异议的武进区普通住宅物业公共服务分项目收费标准备案表、武进区普通住宅电梯楼层系数和收费标准备案表、常州市市区住宅电梯运行维护收费管理办法通知、律师函、邮寄回执、产权证等证据本院对其证明效力予以确认。对有争议的证据，本院认定如下：1、关于原告提交的常州市前期物业管理服务协议、业主临时公约、承诺书，被告虽认为签名并非其本人所签，但拒绝申请鉴定，亦未提交其他证据予以佐证，故本院对其抗辩意见不予采信，对上述证据的证明效力予以确认；2、关于原告提交的物业费催缴记录照片，该证据不足以证明原告每年向被告催缴物业费，本院对该证据的证明效力不予确认；3、关于原告提交的视频、物业服务照片，本院对该证据的真实性予以确认；4、关于被告提交的照片、增值税发票，本院对上述证据的证明效力予以确认。 根据原、被告的庭审陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：被告魏克亚系今创茗园小区业主，于2011年购入该小区8幢甲单元802室房屋（建筑面积111.41平方米）。购房后，恒海公司作为甲方、魏克亚作为乙方、江苏今创房地产开发有限公司作为丙方签订《常州市前期物业管理服务协议》，各方约定在今创茗园业主大会选聘物业管理企业之前，由丙方委托甲方负责今创茗园小区的前期物业管理工作。恒海公司的服务内容主要包括:物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理、物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理、协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项、物业装饰装修的安全性能、垃圾清运费等管理服务、应业主要求进行的室内特约维修服务、物业档案资料的管理、其他物业管理服务事项。双方约定乙方同意从交付之日起开始向甲方缴纳物业服务费用和电梯运行维护费，物业服务费用按每月每平方米0.45元收取，电梯运行维护费按每月每平方米0.4元收取（具体收费标准按武进区普通住宅电梯楼层系数和收费标准）。乙方办理入住手续后不入住或不使用，应事先书面向甲方说明备案，并按规定向甲方交纳相关物业服务费用。在违约责任部分，双方约定甲方违反本协议约定，不能完成本协议第一、二条约定的管理目标，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应给予赔偿。乙方逾期未交纳物业服务费以及实施设备运行费、停车管理服务费用的，甲方有权要求乙方补交，并可从逾期之日起按每日应收金额万分之五的标准加收滞纳金。协议签订后，被告魏克亚于2017年5月入住今创茗园小区，自2012年5月28日起至起诉之日止的物业服务费及电梯运行维护费，原告均未缴纳。原告恒海公司于2019年1月7日委托江苏臻儒律师事务所向被告发出律师函一份，向其催缴物业服务费及电梯运行维护费。 本院认为，本案的争议焦点为：一、《常州市前期物业管理服务协议》的效力问题；二、被告是否应向原告缴纳物业服务费、电梯运行维护费，如应缴纳，数额如何确定；三、原告主张的滞纳金应否支持；四、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。 一、关于《常州市前期物业管理服务协议》的效力问题。被告庭审中抗辩该协议中的名字并非其本人签署，但经本院释明其仍拒绝提出鉴定申请，本院认为，被告作为对需要鉴定的待证事实负有举证责任的当事人，对此应当承担举证不能的法律后果，故本院认定原、被告签订的《常州市前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对原、被告具有法律约束力，双方均应按照协议约定，全面履行协议。 二、关于被告是否应向原告缴纳物业服务费、电梯运行维护费，本院认为，从双方签订的《常州市前期物业管理服务协议》内容来看，被告同意从交付之日起向原告缴纳物业服务费用和电梯运行维护费，故原告主张被告应支付相关费用的期间为自2012年5月28日起至2019年5月27日合理。虽然被告在2017年5月之前并未实际入住，但物业管理服务合同有其特殊性，其服务对象为小区全体业主，建筑物共有部分的管理，不能以单个区分所有权人的个体意思为准，共用部分的管理和利用与包含被告在内的小区全体业主正常的居住生活均息息相关，关乎全体业主正常生活权利的合理实现，故被告即使未居住或无需接受物业服务，亦需支付相关费用。另一方面，虽然原告恒海公司对今创茗园小区全体业主提供了共用设施设备的维护和管理、日常环境卫生、绿化管理、协助管理公共秩序、安全防范、消防、交通等主要方面的物业管理服务义务，但从被告提交的证据来看，原告在提供物业服务过程中，确实存在许多瑕疵和不足，虽然双方在《常州市前期物业管理服务协议》中对于服务质量未有明确的约定，但原告提供的服务明显无法达到通常标准，故本院依据上述查明的事实，结合庭审中被告要求对其入住后的物业服务费进行扣减的主张，酌情确定魏克亚按照物业服务费的70%标准支付。依据物业服务费及电梯运行维护费的收取标准，结合原告的主张、被告的房屋面积，本院确认被告应支付的物业服务费总计为602元/年*5年+602元/年*2年*70%=3852.8元、电梯运行维护费总计为642元/年*7年=4494元，以上合计8346.8元，超出部分，本院不予支持。同时，关于被告提出的物业服务瑕疵和不足,原告应按照物业服务协议的约定,虚心接受业主的建议和批评,及时改进物业服务过程中的不足和瑕疵,进一步提高物业服务质量,满足全体业主的需求,建立和谐的业主和企业物业服务关系。 三、关于原告主张的滞纳金，考虑到原告恒海公司提供的物业服务存在较多瑕疵，本院不予支持。 四、关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效，本院认为，原告为被告所在小区提供物业服务期间，物业服务费的产生对于物业企业而言是一种持续性的债权，对于业主而言，其交纳物业服务费、电梯运行维护费是法定和约定义务，在其接受物业服务期间没有明确拒绝交纳物业服务费时，物业服务费的诉讼时效因其接受服务发生中断，故原告的主张没有超过诉讼时效。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十条、第三十一条之规定，判决如下： 一、被告魏克亚于本判决生效之日起十日内向原告常州市恒海物业管理有限公司支付物业服务费3852.8元、电梯运行维护费4494元，合计8346.8元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费296元，由被告魏克亚负担125元，由原告常州市恒海物业管理有限公司负担171元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  高立群 人民陪审员  蒋文伟 人民陪审员  俞金来 二〇二〇年三月十一日 书 记 员  郭凌莹