宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初11411号原告：中海宏洋地产（银川）有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：张贵清，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱亮，北京大成（银川）律师事务所律师。被告：张楠，男，1993年4月5日出生，汉族，住宁夏回族自治区青铜峡市。原告中海宏洋地产（银川）有限公司（以下简称中海地产公司）诉被告张楠商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理。依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告中海地产公司的委托诉讼代理人朱亮到庭参加诉讼，被告张楠经本院公告送达起诉状副本及开庭传票期满后无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中海地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2015年5月16日签订的《银川市商品房买卖合同》，被告协助原告办理撤销《银川市商品房买卖合同》备案登记手续；2.判令被告将六盘山中路88号莲湖花园七区某房屋立即返还原告；3.判令被告向原告支付违约金84157.6元、房屋使用费159899.44元（暂计算至2019年9月20日，并按每月4207.88元的标准继续支付至上述第二项诉请房屋实际返还之日止），以上已确定部分合计244057.04元；4.本案产生的全部诉讼费用、保全费用、公告费由被告承担。事实与理由：2015年5月16日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》及附件《补充协议》，协议约定：原告将其开发的位于六盘山中路88号莲湖花园七区某房屋出售给被告，房屋总价款420788元，付款方式为首付款和商业贷款。合同附件六《银川市商品房买卖合同》补充协议第三条第四项约定，因被告未按照抵押贷款合同约定偿还本息导致银行要求原告承担保证责任的，原告有权解除合同，被告应按总楼价的20%向原告支付违约金；第九条第五项约定，合同解除时，如房屋已交付使用，自交付使用之日起，被告还应当按月以房屋总价1%向原告支付房屋使用费。2015年6月，原告、被告与建设银行股份有限公司银川西城支行（下称“建行银川西城支行”）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：被告作为借款人，以上述所购房屋作为抵押物从建行银川西城支行贷款290000元；原告作为保证人对上述借款承担连带保证责任。2016年1月29日原告将涉案房屋交付被告。但自2016年6月起，因被告未按借款合同约定向银行偿还贷款本息，导致原告在银行开立的保证金账户被多次扣款，截至2019年3月累计扣款共计51638.75元，上述扣款导致原告产生了经济损失。原告多次向被告催要无果。综上事实，原告认为，原告与被告签订的合同合法有效，双方均应切实履行，被告无视信用逾期还贷导致原告代偿的行为，已经构成违约，并符合合同约定的解除条件，被告应就此承担全部法律责任。为此，原告特提起诉讼，请求法院依法判如所请。被告张楠未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见及证据。原告为证明其诉讼请求，依法向本院提交了证据，对原告提交的银川市商品房买卖合同，收据、发票的真实性及证明目的予以认定，对中海国际社区入住通知书、入住会签单、特快专递单，原告提交的证据不能证明向被告张楠成功送达了以上文件，对其证明目的不予认定，对关于扣划张楠贷款保证金的通知函、建设银行个人贷款还款凭证的真实性及证明目的予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月16日，原告中海地产公司与被告张楠签订一份《银川市商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的位于银川市金凤区莲湖花园某房屋，每平方米单价4486.01元，总价420788元，付款方式为首付款130788元，商业贷款290000元。双方在合同补充协议中第三条第四项约定：因买受人（被告）未按照抵押贷款合同约定偿还本金及利息导致按揭银行要求出卖人（原告）承担保证责任的，出卖人有权解除合同，被告应按总楼价的20%向原告支付违约金；出卖人承担保证责任后，还有权在承担保证责任的范围内向买受人追偿。第九条第五项约定：合同解除时，如房屋已交付使用，自交付使用之日起，买受人还应当按月以房屋总价的1%向原告支付房屋使用费，出卖人有权于退款同时扣除上述费用。房屋买卖合同签订后，被告于2015年5月10日、5月16日向原告支付首期购房款共计130788元。2015年6月，原告、被告与建设银行股份有限公司银川西城支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，被告向建设银行西城支行贷款290000元，原告作为保证人对上述借款承担连带保证责任。自2016年6月起，被告张楠未按期偿还银行贷款，截止2019年3月，建设银行西城支行在原告保证金账户累计扣款51638.75元。之后被告仍未按期偿还银行贷款，原告向被告催要无果。故诉至本院，提出前述诉讼请求。本院认为，原告中海地产公司与被告张楠签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。因被告张楠未能按期偿还银行贷款，导致建设银行从原告的保证金账户中扣划相应的贷款，被告亦未能按时偿还原告代偿的银行贷款，按照双方合同约定，原告享有合同解除权，合同解除后，被告应配合原告办理撤销房屋备案手续。根据原告举证，不能证明被告已收到原告发出的收房通知，而被告也未实际前往原告处办理房屋的交付手续，故本院认定涉案房屋并未交付被告使用，且被告未占有涉案房屋，故原告要求被告返还房屋、支付房屋使用费的诉讼请求不能成立，本院不予支持。原、被告约定，商品房买卖合同解除，被告应向原告支付总房款20%的违约金，但约定的违约金过高，原告亦未举证其具体的损失数额，故违约金本院酌情调整为按照购房款金额的5%支持，为21039元（420788元×5%）。对于被告已支付原告的房款，因被告未到庭应诉，亦未提出反诉，故本案中不予处理，被告可另行主张。被告张楠经本院合法传唤未到庭应诉，视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中海宏洋地产（银川）有限公司与被告张楠签订的《银川市商品房买卖合同》，被告张楠于本判决生效之日起十日内协助原告中海宏洋地产（银川）有限公司办理银川市金凤区莲湖花园某房屋撤销备案登记手续；二、被告张楠于本判决生效后十日内支付原告中海宏洋地产（银川）有限公司违约金21039元；三、驳回原告中海宏洋地产（银川）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4960元，公告费900元，合计5860元，原告中海宏洋地产（银川）有限公司负担5000元，被告张楠负担860元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 郭 娟人民陪审员 楼贺春人民陪审员 杨青岳 二〇二〇年五月七日 书记员 刘凯玉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。