广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1367号上诉人（原审被告、反诉原告）：阳江市中集房地产开发有限公司（原称阳江市中集富日房地产开发有限公司）。住所地：广东省阳江市江城区西平北路上东新城内。法定代表人：汤雨，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘沛，广东迅恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：覃童铭，男，1993年7月6日出生，汉族，住广东省阳东县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杜奉燕，女，1985年11月1日出生，汉族，住贵州省。2被上诉人共同的委托诉讼代理人：林显伦，广东言必行律师事务所律师。2被上诉人共同的委托诉讼代理人：黄斌斌，广东言必行律师事务所律师。上诉人阳江市中集房地产开发有限公司（以下简称中集房地产公司）因与被上诉人覃童铭、杜奉燕商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院作出的（2019）粤1702民初1359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中集房地产公司上诉请求：（一）判令撤销一审判决，改判驳回覃童铭、杜奉燕的诉讼请求；（二）判决覃童铭、杜奉燕支付中集房地产公司违约金5040元；（三）一、二审诉讼费用由覃童铭、杜奉燕承担。事实和理由：一审认定事实不清、证据不足，适用法律错误，程序违法，偏袒覃童铭、杜奉燕一方，违反了民事诉讼法关于举证责任的规定。一、商品房销售合同及司法解释都明确“因出卖人的原因”导致的办证延迟，出卖人才承担责任。中集房地产公司在一审时提供了两组证据，证明本案的商品房登记延迟完全是由于覃童铭、杜奉燕的原因造成。1.2017年7月5日，覃童铭、杜奉燕到不动产登记中心亲笔签名申请房产登记、当面办理委托手续、接受工作人员的询问。2.覃童铭、杜奉燕一直不缴纳契税，经代办证工作人员一再催促，覃童铭、杜奉燕在2017年10月20日向中集房地产公司出具《出诺书》，承诺承担延迟办证后果。直到2018年3月23日，覃童铭、杜奉燕才缴纳契税，又过了一段时间才将底单交付中集房地产公司。二、关于中集房地产公司的反诉问题。2017年4月20日，覃童铭、杜奉燕和中集房地产公司签订商品房买卖合同及补充协议，约定支付购房款的方式为银行按揭，而能否及时获得银行的贷款完全是由覃童铭、杜奉燕的信誉决定，与中集房地产公司无关。对于双方的房屋买卖交易，覃童铭、杜奉燕的目的是得到满意的房屋，中集房地产公司的目的是及时收回投资并获得利润。覃童铭、杜奉燕向中集房地产公司承诺能在十天之内获得银行贷款，中集房地产公司才与其签署以按揭方式付款条款的合同。现在到处都是新楼盘，覃童铭、杜奉燕不同意该银行按揭条款，可以不购买涉案房屋，双方完全是平等民事关系，中集房地产公司不存在所谓的强势地位。一审判决认为该按揭条款“加重了原告的义务，格式条款无效”，令人难以信服。其他买受人都能在10天之内解决银行贷款问题，覃童铭、杜奉燕的银行贷款却过了60天才到账，因此，覃童铭、杜奉燕应支付违约金5040元给中集房地产公司。覃童铭、杜奉燕辩称：中集房地产公司违反了双方签订的《商品房买卖合同》的约定，应承担逾期办证的法律责任。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，理应维持。理由如下：一、覃童铭、杜奉燕在签订商品房预售买卖合同当日就已经把代办证费支付给中集房地产公司，中集房地产公司主张因覃童铭、杜奉燕的原因导致逾期办证没有事实依据。1.覃童铭、杜奉燕于2017年4月20日与中集房地产公司签订了商品房预售买卖合同，在购房当日就把代办证费支付给中集房地产公司，支付办证费的事实有中集房地产公司交给覃童铭、杜奉燕的付款核算表、银行转账流水为证。2.中集房地产公司提供的不动产登记申请审批表、委托书等证据显示，本案办证的代理人为杨台鹤，而杨台鹤正是中集房地产公司的工作人员，这证实了是由中集房地产公司代为办理房产证。中集房地产公司主张是由于覃童铭、杜奉燕怠于缴纳契税才导致房产证办理延迟毫无事实依据，也违背了诚实信用原则。二、商品房登记迟延是中集房地产公司的原因造成。1.如前所述，覃童铭、杜奉燕已支付办证费给中集房地产公司，是由于中集房地产公司一直怠于履行其应尽的办证义务，导致覃童铭、杜奉燕于2018年11月12日才办好房产证。而根据《商品房买卖合同》第二十条的规定可知，办理商品房房地产权属证书的义务在于中集房地产公司，中集房地产公司应当为自己逾期办证承担相应的违约金责任。2.本案中，中集房地产公司一直主张自己没有违约，但是中集房地产公司在一审中连办理确权登记及办理不动产转移登记的时间都不敢透露，明显是心虚。根据“谁主张谁举证”的证据规则，中集房地产公司没有提供任何证据证明其不存在违约行为，理应承担逾期办证的违约责任。三、一审判决驳回中集房地产公司的反诉请求事实清楚、证据充分。根据日常的交易习惯可知，覃童铭、杜奉燕办理银行按揭的前提是中集房地产公司作为贷款的担保人，而且涉案房屋的申请资料都掌握在中集房地产公司手上。事实上相关资料是中集房地产公司递交给银行的。覃童铭、杜奉燕已积极履行自己办理银行按揭贷款的义务，银行才会放贷，覃童铭、杜奉燕在本案中不存在违约的情形。中集房地产公司提供的补充协议明显加重了覃童铭、杜奉燕的义务，而且为格式条款，是中集房地产公司利用其房屋出售方的优势地位要求覃童铭、杜奉燕签署，根据合同法第四十条关于格式条款的规定，该协议是无效的。覃童铭、杜奉燕向一审法院起诉请求：一、判令中集房地产公司立即支付逾期办证违约金20817.1元给覃童铭、杜奉燕（逾期办证违约金以448645元为基数按每日万分之一计算，从2017年9月24日计至2019年1月1日止为20817.1元）；二、本案诉讼费等费用由中集房地产公司承担。中集房地产公司反诉请求：一、判令覃童铭、杜奉燕立即支付违约金5040元给中集房地产公司；二、本案诉讼费由覃童铭、杜奉燕承担。一审法院认定事实：2017年4月20日，覃童铭、杜奉燕（买受人）与中集房地产公司中集房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017042783），合同主要约定：中集房地产公司中集房地产公司将位于阳江市江城区xxx小区xxx房出售给覃童铭、杜奉燕，建筑面积共108.41平方米，其中套内面积84.9平方米，分摊共有建筑面积23.51平方米；该商品房属预售，按套内建筑面积计算，每平方米5284.39元，总价款为448645元；付款方式为于签署本合同当日支付首期房款112645元，余款336000元办理银行按揭。第十一条关于交付时间的约定：出卖人应当在2017年6月30日前，将符合交付条件的商品房交付给买受人使用；第二十条关于房屋登记的约定：（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。其中《附件四：合同补充协议》第三条载明第2点载明，买受人选择银行按揭方式的：……（2）在签订《商品房买卖预售合同》10日内，买受人须办妥银行按揭签约手续（包括提供申请按揭所需的一切资料），否则，每逾期一日，买受人须每日按申请贷款总额的万分之三向出卖人支付违约金。覃童铭、杜奉燕和中集房地产公司均在合同上签名盖章予以确认。合同签订后，覃童铭、杜奉燕于签订合同当日即2017年4月20日支付了首期房款112645元。2017年5月22日，覃童铭作为借款人，以上xxx小区xxx房作为抵押，与中国农业银行股份有限公司阳江江城支行签订《个人购房担保借款合同》，借款金额为336000元，保证人为中集房地产公司。同年6月20日，中国农业银行股份有限公司阳江江城支行向覃童铭、杜奉燕发放贷款，并将该贷款336000元汇入中集房地产公司的银行账户。中集房地产公司中集房地产公司于2017年6月23日交付房屋给覃童铭、杜奉燕。根据阳江市不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明，覃童铭、杜奉燕取得涉案房屋的所有权权属登记时间为2018年11月21日。一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷，本案的争议焦点是：一、中集房地产公司中集房地产公司是否逾期办理房产证，若逾期，违约金如何计算；二、覃童铭、杜奉燕是否逾期办理银行按揭手续，应否承担违约责任问题。关于中集房地产公司中集房地产公司是否逾期办理房产证。覃童铭、杜奉燕与中集房地产公司中集房地产公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。关于取得该商品房的房屋所有权证书的期限，合同约定的涉案房屋的交付时间为2017年6月30日，虽然中集房地产公司中集房地产公司已提前于2017年6月23日交付房屋，但根据合同订立时的目的推测及公平原则，“商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书”应为从约定交付之日起算，即从2017年7月1日起至2017年9月28日止。覃童铭、杜奉燕取得涉案房屋的所有权权属的登记时间为2018年11月21日，故中集房地产公司中集房地产公司已构成违约，应承担违约责任。中集房地产公司逾期办证的违约金计算期间应从2017年9月29日起计至2018年11月21日止，中集房地产公司应在上述期间内依合同约定每天按已付房价款的万分之一向覃童铭、杜奉燕支付违约金，本案逾期办证违约金为18708.50元（448645元×0.0001/天×417天）。覃童铭、杜奉燕请求超过该数额的部分，一审法院不予支持，予以驳回。中集房地产公司辩称办理商品房转移登记的义务主体是覃童铭、杜奉燕，中集房地产公司为协助义务人，中集房地产公司已履行了自己的义务不存在违约，一审法院不予采纳。关于覃童铭、杜奉燕是否逾期办理银行按揭手续，应否承担违约责任问题。一、本案覃童铭、杜奉燕与中集房地产公司于2017年4月20日签订《商品房买卖合同（预售）》，覃童铭、杜奉燕于2017年5月22日与中国农业银行股份有限公司阳江江城支行签订《个人购房担保借款合同》，从这两份合同的签订时间来看，覃童铭、杜奉燕是没有按《附件四：合同补充协议》约定的期限办理银行按揭手续，但中集房地产公司并没有证据证明是由于覃童铭、杜奉燕的原因造成。二、《附件四：合同补充协议》为中集房地产公司提供的格式合同，由于覃童铭、杜奉燕办理银行按揭手续需要中集房地产公司予以协助，该约定明显加重了覃童铭、杜奉燕的责任，该格式条款是无效的。本案覃童铭、杜奉燕于签订商品房买卖合同当日支付首期房款112645元，之后与按揭银行签订了《个人购房担保借款合同》，按揭银行亦按约定将按揭贷款汇入中集房地产公司的银行账户，覃童铭、杜奉燕已按约定付清了全部购房款。现中集房地产公司中集房地产公司主张覃童铭、杜奉燕逾期办理银行按揭，构成违约应向其支付违约金，缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出判决：一、限中集房地产公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金18708.50元给覃童铭、杜奉燕；二、驳回覃童铭、杜奉燕的其他诉讼请求；三、驳回中集房地产公司的反诉请求。一审受理费320元，由覃童铭、杜奉燕负担32元，中集房地产公司负担288元；反诉费25元，由中集房地产公司负担。二审期间，覃童铭、杜奉燕提供付款核算表、刷卡小票和银行流水清单，拟证明覃童铭、杜奉燕在商品房买卖合同签订之日已支付办证费给中集房地产公司，办证的所有流程由中集房地产公司一手操办，其不存在违约。该付款核算表载明涉案房屋的物业维修资金和办证费合共应收24105元；刷卡小票载明杜奉燕在2017年7月20日向阳江市中集物业服务有限公司付款24105元；银行流水清单显示杜奉燕的银行卡在2017年4月20日消费24105元。中集房地产公司不认可覃童铭、杜奉燕的主张。中集房地产公司在二审期间向本院申请律师调查令，拟向阳江市不动产登记中心收集资料，以证明在办理房产证的过程中双方当事人应分别履行哪些义务，哪些事务应由买受人亲自办理。本院经审理查明：一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：在诉讼过程中，中集房地产公司未能举证证明其已通知覃童铭、杜奉燕前往阳江市不动产登记中心办理签名等手续。阳江市中集物业服务有限公司是中集房地产公司的关联企业，是双方在《商品房买卖合同》中约定的前期物业管理公司。又查明，中集房地产公司主张覃童铭、杜奉燕直至2018年3月23日才交税，又过了几个月才将底单交给中集房地产公司，因覃童铭、杜奉燕不依时缴纳契税，导致延迟办证，中集房地产公司不应承担责任。对此，中集房地产公司提供了一份《承诺书》和契税发票。落款时间为2017年10月20日的《承诺书》由覃童铭、杜奉燕向中集房地产公司作出，主要载明：本人已购买位于11幢1单元1803号物业，按国家相关法律规定，本人应为此行为缴纳契税，本人承诺在贵公司通知的时间内前往国家相关部门缴纳契税，并将契税发票（办证联）移交给贵公司。若因本人提供的办证所需资料不齐全而导致本人所购买的商品房权属登记手续延迟办理，所产生的一切后果概由本人承诺。该承诺书中承诺人“覃童铭、杜奉燕”的笔迹与日期“2017年10月20日”中的数字的笔迹不同，且笔迹深浅不同，不属同一支笔书写。涉案房屋的契税发票显示的时间为2018年3月23日。覃童铭、杜奉燕不认可中集房地产公司该主张，认为在办理房产证之前中集房地产公司要求其签署了一批文件，其已在签订合同时支付办证费，交契税等由中集房地产公司办理。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，争议的焦点是：一、中集房地产公司是否存在逾期办证的违约行为，应否支付逾期办证违约金给覃童铭、杜奉燕；二、覃童铭、杜奉燕办理银行按揭手续是否存在违约行为，应否承担违约责任。关于争议焦点一，覃童铭、杜奉燕主张中集房地产公司逾期办证，已构成违约，请求中集房地产公司按合同约定支付相应的违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条的约定，因出卖人原因致使买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人应自完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。本案中，覃童铭、杜奉燕于2017年6月23日收楼，早于合同约定的房屋交付时间（2017年6月30日），一审从合同约定的最后交房之日起开始计算办证时间，符合双方对办证时间的预期且公平合理，应予维持。即中集房地产公司应从2017年6月30日起90日内（2017年9月28日前）协助覃童铭、杜奉燕取得该商品房的房屋所有权证书。涉案房屋所有权证书的登记时间为2018年11月21日，超过了合同约定的协助买受人取得屋所有权证书的时间，已构成违约，中集房地产公司应承担相应的违约责任。中集房地产公司主张因覃童铭、杜奉燕延迟缴纳契税导致办证延迟，但覃童铭、杜奉燕提供的证据证明其已于2017年4月20日支付了涉案房屋的办证费给阳江市中集物业服务有限公司，而阳江市中集物业服务有限公司是中集房地产公司的关联企业，覃童铭、杜奉燕支付的办证费应视为交付给开发商即中集房地产公司。中集房地产公司已预收覃童铭、杜奉燕的办证费，则具体缴纳契税的事务应由其负责。中集房地产公司以开具契税发票的时间为2018年3月23日为由主张覃童铭、杜奉燕延迟缴纳契税的理据不足，本院不予支持。同时，综合全案的证据分析，覃童铭、杜奉燕已在《承诺书》落款的时间前预付办证费，不存在承诺书中所称的自行缴纳契税的事实；《承诺书》落款的字样与覃童铭、杜奉燕签名的字样不同，且不属同一支笔书写，而办理房地产登记事宜是由买受人委托开发商办理，覃童铭、杜奉燕主张该承诺书是签订合同时一并签署的辩解具有可信性，因此，该承诺书不能作为认定覃童铭、杜奉燕承诺承担延迟办证后果的依据。另外，即使覃童铭、杜奉燕在2017年7月5日到不动产登记中心签署相关手续，也在合同约定的办证期限之内，不会因此导致中集房地产公司办证延迟。中集房地产公司主张因覃童铭、杜奉燕原因导致办证延迟的理据不足，本院不予支持。本案中，因中集房地产公司负有为覃童铭、杜奉燕办理产权登记具体事务的义务，即使阳江市不动产登记中心在办理登记手续时需要覃童铭、杜奉燕当面签名，中集房地产公司也负有通知覃童铭、杜奉燕的义务。因中集房地产公司未能举证证明其依阳江市不动产登记中心的要求，通知了覃童铭、杜奉燕前往阳江市不动产登记中心办理签名等必须由当事人亲为的事项的事实存在，故中集房地产公司向本院申请律师调查令以调查该事实，对本案的处理没有实质意义，本院不予准许。关于争议焦点二，本案中，双方在《附件四：合同补充协议》第三条中约定，买受人选择银行按揭方式的，须在签订《商品房买卖预售合同》10日内办妥银行按揭签约手续，否则，每逾期一日，买受人须每日按申请贷款总额的万分之三向出卖人支付违约金。该补充协议是中集房地产公司提供的格式合同，通常而言，房地产公司熟悉办理银行贷款事务的整个流程，在买受人办理银行贷款时处于一种主导地位，负有指导和通知买受人办理银行按揭手续的义务；且银行按揭贷款手续需房地产公司、买受人和银行三方的配合才能完成，因此，在没有对房地产公司履行相关通知义务进行约定的情况下，该补充协议第三条直接约定买受人在固定且较短的期限内办妥银行按揭贷款签约手续，否则需承担违约责任，明显加重了买受人的义务，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款是无效的。另外，中集房地产公司亦未能提供证据证明办理银行按揭的其他环节的条件已经成就，仅因覃童铭、杜奉燕单方面原因造成办理银行按揭手续延迟。因此，中集房地产公司主张覃童铭、杜奉燕逾期办理银行按揭贷款构成违约的理据不足，本院不予支持。综上所述，中集房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费317元，由阳江市中集房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 林 广审判员 姜玉华审判员 陈欢欢二〇一九年九月二十三日法官助理李凤霞书记员刘小颜林子迪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。