安徽省安庆市大观区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0803民初2299号原告（反诉被告）:江学付，男，1972年8月14日出生，汉族，住安徽省枞阳县。委托诉讼代理人：马建明，男，1955年3月27日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：周兰兰，女，1979年10月30日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：江学付，男，1972年8月14日出生，汉族，住安徽省枞阳县。被告（反诉原告）：中移铁通有限公司安庆分公司，住所地安徽省安庆市开发区迎宾路**。负责人：程磊，总经理。被告：中移铁通有限公司，住，住所地北京市西城区广宁伯街**/div>法定代表人：郭永宏，董事长。以上二被告共同委托诉讼代理人：方兆水，男，1970年2月22日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。原告（反诉被告）江学付、原告周兰兰与被告（反诉原告）中移铁通有限公司安庆分公司、被告中移铁通有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理，被告庭审前提出反诉，本院于2019年10月22日公开开庭合并审理。原告（反诉被告）江学付及其委托诉讼代理人马建明到庭参加诉讼，原告周兰兰委托江学付到庭参加诉讼，被告（反诉原告）中移铁通有限公司安庆分公司、被告中移铁通有限公司的委托诉讼代理人方兆水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）江学付、原告周兰兰对本诉部分向本院提出诉讼请求：1、判令两被告支付房租61000元；2、判令两被告支付物业管理费3444元；3、由被告承担诉讼费。事实和理由：2017年9月20日,原被告双方就租赁安庆市大观区集贤北路513号富春国际花园12幢、10室门面房屋签订了合同,约定被告向原告租赁该房屋用于营业及办公,租期5年,自2017年9月20日至2022年9月19日;双方约定租金按年支付,每年租金人民币61000元,每年8月20日前支付。2019年8月20日是双方约定的付款日期,但原告未见被告支付房租。经查,发现被告已人去楼空。根据双方合同对违约责任的协定,被告的行为已经构成违约,经与被告联系无果,根据双方合同约定的违约处理条款,特向法院提起诉讼,请求支持原告的诉请。被告（反诉原告）中移铁通有限公司安庆分公司辩称，1、周兰兰并非合同相对人，不是适格的原告；2、案涉房屋由于路政施工被围，被告无法正常营业，已于2019年2月搬离该房屋，租赁合同已经事实上解除，原告只能主张违约赔偿，要求继续支付未再继续使用的房租及物业费没有事实和法律依据。被告中移铁通有限公司辩称，1、被告一具有独立的诉讼主体资格，有相应的资产可以独立承担责任，被告一与被告二不具有合同关系，被告二不是适格的被告；2、被告一与被告二是总分公司关系，对外承担的责任并非连带责任。请求驳回对被告二的连带责任的诉讼请求。被告（反诉原告）中移铁通有限公司安庆分公司向本院提出反诉请求：请求法院确认双方租赁合同已事实解除。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2017年9月20日签订房屋租赁合同，约定年租金61000元，由于营业和办公，2019年2月初，由于路政施工，案涉房屋被围，无法正常进出，反诉原告无法实现营业的目的，反诉原告要求解除合同未果，于2019年2月底搬离。现已事实停止对案涉房屋的租赁，请求依法确认合同事实解除。原告（反诉被告）江学付辩称，不同意反诉原告的观点。反诉的事实是不真实的，从其自己提供的证据看，施工只有2天，并非反诉原告所称的围路无法经营。就算有所属情形，也与无我方无关。是反诉原告自己选址的，反诉原告的反诉请求无事实与法律依据，请求依法驳回反诉请求。当事人围绕各自诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院分别认定如下：1、对原告（反诉被告）提交的物业公司催交物业费通知一份，虽具有真实性，但不能达到被告（反诉原告）向原告（反诉被告）存在付款义务的证明目的，故不予认定；2、对被告（反诉原告）提供的现场照片八张，可以反映案涉房屋周边环境现状，予以认定；3、对被告（反诉原告）提供的市政服务信息公开查询单一份，虽具有真实性，但无其他证据佐证形成证据链，不能达到被告（反诉原告）无法营业，不能证明合同目的并已搬离的证明目的，故不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：原告（反诉被告）江学付与原告周兰兰系夫妻关系，系安庆市大观区房屋的共有产权人。被告（反诉原告）中移铁通有限公司安庆分公司系被告中移铁通有限公司设立的分公司。2017年9月20日，江学付与中移铁通有限公司安庆分公司签订《房屋租赁合同》约定，中移铁通有限公司安庆分公司承租周兰兰与江学付共有的位于安庆市大观区房屋门面一间用于营业及办公；租期五年，自2017年9月20日起至2022年9月19日止；租金每年人民币61000元，每年8月20日前支付；违约责任协定为：若出租方违约，则承担5万元装修投入减去每年按20%折旧后的违约金，若承租方违约仍然按合同支付房租，在合同期内甲方可将该门面房转租他人。中移铁通有限公司安庆分公司支付了2年房租（至2019年9月19日的房租）后，未继续支付房租。2019年8月20日后，江学付、周兰兰未见中移铁通有限公司安庆分公司支付租金，要求中移铁通有限公司安庆分公司按约支付房租，中移铁通有限公司安庆分公司以案涉房屋周边环境对其营业办公有影响为由要解除合同，双方协商不成，遂致讼。另查明，2019年10月22日，案涉房屋周边慢车道路面存在坑洼，有施工队予以维修，行人通行顺畅，车辆可进出但较为不便。综合各方的诉辩意见，本案的争议焦点为，案涉房屋的租赁合同是否应予解除；若该合同继续履行原告诉求是否有事实与法律依据；若该合同解除被告应赔偿原告损失数额的确定。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告（反诉被告）江学付与被告（反诉原告）中移铁通有限公司安庆分公司之间的房屋租赁合同系当事人意思表示一致，不违反法律强制性规定，合法有效，合同双方应按约履行。一、被告（反诉原告）认为案涉房屋周边环境对其营业办公有影响，无法正常进出，无法实现营业的合同目的，以此为由要求解除合同未果并于2019年2月搬离，对其主张，被告（反诉原告）未提供确实充分的证据予以证明，且从现场照片看，有车辆停在门面前，房屋周边环境对其影响并不致根本，承租房屋使用的合同目的并非不能实现，而房屋周边修路的事件既不属不可抗力，又非江学付、周兰兰所致，故对其要求确认租赁合同已事实解除的诉求不予支持。二、因出租方江学付、周兰兰并未同意解除合同，合同仍应继续履行，且合同中明确约定，若承租方违约仍然按合同支付房租，故对江学付、周兰兰要求合同相对人支付房租的诉求予以支持。三、根据民法总则的规定，“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”中移铁通有限公司安庆分公司系被告中移铁通有限公司设立的分支机构，不具备法人资格，但中移铁通有限公司安庆分公司领取了营业执照，在公司授权范围内依法从事经营活动，故中移铁通有限公司安庆分公司应付江学付、周兰兰（2019年9月20日至2020年9月19日）的租金61000元，应由中移铁通有限公司安庆分公司在其管理的财产中承担相应给付义务，不足部分由中移铁通有限公司承担补充还款责任。四、物业服务合同的主体并非江学付、周兰兰，且江学付、周兰兰也未举证证明其已实际交纳了物业管理费，故对江学付、周兰兰要求中移铁通有限公司安庆分公司、中移铁通有限公司支付物业管理费3444元的诉求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）中移铁通有限公司安庆分公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）江学付、原告周兰兰2019年9月20日至2020年9月19日的房屋租金61000元；二、若被告（反诉原告）中移铁通有限公司安庆分公司的资产不足以清偿上述第一项还款义务，不足部分则由被告中移铁通有限公司承担补充还款责任；三、驳回原告（反诉被告）江学付、原告周兰兰的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）中移铁通有限公司安庆分公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1411元，减半收取为705.5元，由本诉被告中移铁通有限公司安庆分公司、中移铁通有限公司承担；反诉案件受理费100元，减半收取为50元，由反诉原告中移铁通有限公司安庆分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  沈源盛二〇一九年十月三十一日书记员  袁美红附本案适用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。