四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0192民初1517号 原告（反诉被告）：上海环颂供应链管理有限公司，住所地上海市青浦区双联路158号2层T区201室。 法定代表人：郑荣国，总经理。 委托诉讼代理人：陈平，上海市信义律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张剑，上海市信义律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都润嘉汽车部件有限公司，住所地四川省成都市天府新区华阳街道正西街183号。 法定代表人：许树林，总经理。 委托诉讼代理人：蔡天海，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。 原告（反诉被告）上海环颂供应链管理有限公司（以下简称上海环颂公司）与被告（反诉原告）成都润嘉汽车部件有限公司（以下简称成都润嘉公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案受理后，成都润嘉公司依法提出反诉，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海环颂公司的委托诉讼代理人陈平，被告成都润嘉公司的委托诉讼代理人蔡天海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上海环颂公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除上海环颂公司与成都润嘉公司签订的《厂房租赁合同》；2.判令成都润嘉公司返还上海环颂公司租金1634598元；3.判令成都润嘉公司返还租赁保证金272433元；4.判令成都润嘉公司支付违约金544866元。事实与理由：2018年9月3日，上海环颂公司与成都润嘉公司签订《厂房租赁合同书》（以下简称《租赁合同》），约定：成都润嘉公司将位于成都市天府新区新兴工业园精工东一路2168号厂区壹号厂房的四跨车间租赁给上海环颂公司使用，约定第一年租金为3269196元；同时约定交付标准为：成都润嘉公司应出具官方新建项目及厂房竣工验收材料来证明其产房的建设质量和政府其他方面的标准要求以保证上海环颂公司正常使用。合同签订后，上海环颂公司依约支付给成都润嘉公司六个月租金和租赁保证金；但成都润嘉公司一直未出具政府部门的工程竣工验收合格的报告，导致上海环颂公司招商来的客户无法办理营业执照和相关证照而无法正常开展生产经营活动，给上海环颂公司造成了巨大的经济损失。上海环颂公司多次催促，成都润嘉公司均以各种理由推诿。上海环颂公司认为，双方签订的《租赁合同》合法有效，均应恪守，现因成都润嘉公司未按约出具工程竣工验收合格报告，无法保证上海环颂公司正常使用租赁房屋，致合同目的无法实现，上海环颂公司可以依法解除租赁合同，成都润嘉公司应当返还已收取的租金和保证金并承担相应的违约责任。上海环颂公司为维护自身的合法权益，特此向法院提起诉讼。 成都润嘉公司辩称，上海环颂公司起诉要求解除租赁合同，返还租金及租赁保证金，要求支付违约金，无事实和法律依据。第一，租赁合同真实合法有效，对双方均有约束力，均应严格遵守合同约定；第二，成都润嘉公司交付给上海环颂公司的出租厂房为经政府审批通过规划建设的房屋，且房屋经竣工验收合格，具备完全使用条件。成都润嘉公司于签订合同前充分向上海环颂公司批露了厂房相关情况，上海环颂公司是在对成都润嘉公司提交的资料以及对房屋的现状进行充分审核了解后才签订的租赁合同；第三，在上海环颂公司同意承租厂房后，成都润嘉公司将上海环颂公司租用厂房的情况向园区管委会作了汇报，园区明确同意成都润嘉公司将厂房进行利用创造更大效益；第四，出租厂房后，上海环颂公司即已使用并转租他人，均正常使用，成都润嘉公司未有任何干扰其使用的情况，也没有任何机关对上海环颂公司使用厂房予以制止或者处罚；第五，上海环颂公司租用厂房的目的完全实现，成都润嘉公司仅保证正常使用，虽上海环颂公司已转租，但成都润嘉公司对次承租人并不承担任何义务；第六，租赁合同所约定的房屋租赁用途为厂房，因此转租房屋并不属于上海环颂公司使用房屋的行为，也不是成都润嘉公司出租厂房的根本目的，转租属于上海环颂公司进行牟利的经营行为，其法律风险由上海环颂公司自行承担，与成都润嘉公司无关。上海环颂公司以此为由解除合同无事实法律依据，完全违背民法总则诚实信用原则；第七，次承租人是否都能办理营业执照等系上海环颂公司与次承租人自身的问题，涉及园区的政策以及政府的管制，与成都润嘉公司无关。租赁合同并未约定成都润嘉公司负有义务，也未承诺或同意过可以利用成都润嘉公司的厂房注册，按市场惯例，承租人若利用承租房屋进行注册需要经过出租人的同意；第八，成都润嘉公司交付给上海环颂公司的房屋符合租赁用途的使用条件，合同签订且上海环颂公司接受后无论自身使用或闲置转租，上海环颂公司均需向成都润嘉公司支付租金；第九，上海环颂公司诉请解除合同违反合同约定及法律约定，合同第十二条十八款的约定，租赁保证金不退还且另行支付两个月的租金。因此，上海环颂公司诉请解除合同以及其他诉讼请求没有事实及法律依据，在合同履行过程中要求擅自解除合同，违反合同约定，请求驳回其诉讼请求。 成都润嘉公司向本院提出反诉请求：1.确认成都润嘉公司与上海环颂公司所签《厂房租赁合同书》于2019年4月3日解除；2.判决上海环颂公司立即腾退交还出租厂房，并支付2019年4月3日起至出租厂房交还之日止的租金（按合同约定每日9081元租金标准计算）；3.判决上海环颂公司向成都润嘉公司支付违约金544866元；4.判决上海环颂公司支付成都润嘉公司律师费40000元。事实与理由：2018年9月3日，成都润嘉公司与上海环颂公司签订《租赁合同》，上海环颂公司租赁成都润嘉公司所有的位于成都市天府新区新兴工业园精工东一路2168号厂区一号厂房及门卫室，租赁面积12973m2，租赁用途为厂房，租金21元/月/m2，租赁期限为六年，自2018年9月3日起至2024年10月2日止，第一个月即2018年9月3日至2018年10月2日为免租期，自2018年10月3日起计算租金。在2018年9月7日前缴纳相当于一个月租金金额的租赁保证金，租金先付后租，每次付三个月，在每三个月开始前缴纳每三个月的租金。合同同时对双方相关权利义务、其他租赁事宜、合同解除、违约责任等作了明确约定。合同签订后，成都润嘉公司按合同约定将租赁房屋交与上海环颂公司使用，但上海环颂公司不仅未按时支付租赁保证金，也未按约支付租赁费，均是成都润嘉公司多次催促后才支付。其后，上海环颂公司在使用租赁房屋过程中将厂房转租，并未按照约定向成都润嘉公司备案。成都润嘉公司基于友好合作的原则，对上海润嘉公司的违约行为未作追究，并在合同约定义务外给予协助。但上海环颂公司以各种借口企图拖延或不交租金。按照合同约定，上海环颂公司应于2019年3月19日前支付下一季度租金，但上海环颂公司并未按时支付。成都润嘉公司于2019年3月20日通知上海环颂公司支付租金，如截至2019年4月2日仍不支付，则租赁合同自2019年4月3日解除。成都润嘉公司认为，《租赁合同》真实、合法、有效，对双方均有拘束力。成都润嘉公司按约交付厂房后，上海环颂公司未按约履行支付义务，严重违约情况下诉请解除合同没有任何事实与法律依据，属于擅自解除租赁合同，上海环颂公司应当按照合同约定承担相应违约责任，且成都润嘉公司不予退还其租赁保证金。同时，上海环颂公司未按照合同约定支付租金，且在催促后仍未及时支付，按照合同约定，成都润嘉公司有权解除合同。另外，上海环颂公司严重违约，却提起诉讼要求解除合同，应当承担由此导致成都润嘉公司产生的诉讼及律师费用。成都润嘉公司为维护自身的合法权益，特此提起诉讼。 上海环颂公司辩称，请求驳回成都润嘉公司的反诉请求。因交付的房屋完全没有达到合同约定的标准，上海环颂公司无法正常使用，上海环颂公司在2019年3月18日就已起诉要求解除合同。对于成都润嘉公司的第二个反诉请求，上海环颂公司于2019年3月20日晚上就被迫撤出。对违约责任，上海环颂公司认为完全是在成都润嘉公司。诉讼费及律师费无法律依据。成都润嘉公司至今无法提供政府部门的竣工验收报告，其厂房不符合合同约定的交付标准，导致上海环颂公司不能正常使用。转租是事实，但只招租了三个客户，每个客户入驻前都与成都润嘉公司进行了沟通和协调，成都润嘉公司并未在合同外进行大力协助，客户要办证照，一直要求成都润嘉公司提供政府竣工验收报告，成都润嘉公司一直推脱，口头承诺拿出来，但没有兑现。招进来的客户无法正常经营，致使上海环颂公司无法对外招租。至2019年1月9日，上海环颂公司正式发函要求成都润嘉公司提供政府的竣工验收报告。成都润嘉公司是在2019年3月20日签收了上海环颂公司向法院起诉的相关材料后才向上海环颂公司发函。综上，请求驳回成都润嘉公司的全部反诉请求。 本院经审理查明，2018年9月3日，成都润嘉公司作为甲方与作为乙方的上海环颂公司签订《租赁合同》，约定乙方租赁甲方所有的位于成都市天府新区新兴工业园精工东一路2168号厂区的一号厂房的四跨车间（含门卫室），四跨车间租赁面积12960平方米，门卫室面积13平方米，租赁用途为厂房，租金21元/平方米/每月，租赁期限为六年，即从2018年10月3日至2024年10月2日。第一年至二年年租金为3269196元，年租金每二年在前一年基础上递增百分之七。双方租赁意向达成后，乙方应在2018年9月7日之前向成都润嘉公司交纳相当于一个月的租金金额作为租赁保证金，此保证金待上海环颂公司租期结束双方确认无其他扣款或违约事项后其保证金退回乙方。由于乙方租赁期限较长，甲方同意在租赁期限中给予乙方免其30天的租金，其免租期从2018年9月3日至2018年10月2日结束，至此厂房有偿租赁的租金计算应于2018年10月3日起开始即向甲方缴纳租金。租金先付后租，每次付三个月。乙方应在每三个月开始前的15天前向甲方交纳每三个月的租金，此租金乙方应一次性现金汇款到甲方指定的账户。乙方第一次起租的时间是2018年10月3日（第一次租金需甲方接通厂房电缆后支付）。甲方每三月向乙方出具租赁发票一次。对租赁房屋产生的水费、电费、网络、电话等，乙方应另行按实每月支付。乙方如不能按约支付租金或其他费用，即视为违约，并应向甲方支付逾期额的日0.5%的滞纳金，乙方支付租金或其他应支付费用延期7天以上时甲方有权暂时拒绝乙方人员及物资出入甲方厂区，如租金或其他应支付费用延期支付15天以上的，甲方有权单方面解除本合同并收回厂房、保证金不予退回且甲方不算违约。 合同约定交付标准：甲方应向乙方出具官方新建项目及厂房竣工验收材料来证明其厂房的建设质量和政府其他方面的标准要求以保证乙方正常使用。在租赁期内，乙方有权对租赁物进行分租、转租，但不得影响向甲方交纳租金，及将乙方客户信息在入驻前交甲方备案。 合同第十七条约定，（一）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.交付房屋因质量问题导致乙方不能租用的；2.不能办理完相关产权证明的。（二）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1.不支付或者在约定的15日内不按照约定时间支付租金或其他费用的。2.违背租赁用途或利用该房屋从事违法活动的及本合同中所述及的其他单方解除情形。第十八条约定，因本合同第十七条第（一）项的原因导致合同解除的，或甲方擅自解除合同，甲方应向乙方全额返还租赁保证金及支付两个月的租金作为违约金。租赁期间，乙方擅自解除合同或租金支付延期达30天，乙方应向甲方支付相当于2个月的租金的违约金且甲方有权不予退还保证金。第十九条第1款约定，租赁期间，任何一方确因特殊情况需要提前解除本厂房租赁协议时，必须提前五个月书面通知对方，并承担支付守约方违约金（以二个月的租金作为违约金）。 2018年9月12日，上海环颂公司向成都润嘉公司转账272433元，摘要为保证金。2018年10月17日，上海环颂公司向成都润嘉公司转账817299元，摘要为租金。2018年12月28日，上海环颂公司向成都润嘉公司转账817299元，摘要为房租。在合同履行期间，上海环颂公司进行了分租，并将分租客户报备给成都润嘉公司。 2019年1月4日，上海环颂公司的工作人员以微信方式要求成都润嘉公司发送厂房工程竣工验收报告。同天，上海环颂公司工作人员与天府新区管委会工作人员微信聊天记录载明，上海环颂公司询问“你的意思是他们工程竣工验收还没有做？”工作人员回答“是的，工程验收是前置条件”。 2019年1月9日，上海环颂公司向成都润嘉公司发送《关于上海环颂供应链管理有限公司对成都润嘉汽车部件有限公司工程竣工验收未完成的告知函》，载明因成都润嘉公司隐瞒了厂房工程竣工验收未合格的事实，未达到交付标准，同时应退还上海环颂公司交付至成都润嘉公司的所有租金，还应当退还保证金及支付违约金。 2019年3月18日上海环颂公司向本院提起诉讼。2019年3月20日，成都润嘉公司将案涉厂房的大门封堵。2019年3月20日，成都润嘉公司领取本案应诉材料。2019年3月20日，成都润嘉公司通过邮政快递向上海环颂公司发送《成都润嘉汽车部件有限公司关于缴纳租金的通知》，要求上海环颂公司于2019年4月2日前支付2019年4-6月租金817299元及相应滞纳金，逾期未支付则《租赁合同》从2019年4月3日起解除。2019年3月22日该邮件被签收。 2019年3月26日，成都润嘉公司与上海环颂公司签订《交接清单》，确认场地的移交及水、电费的结算。双方对厂房钥匙16把进行了交接，同时备注“3家客户未搬离，其钥匙交给环颂，环颂交给润嘉，客户再从润嘉领取，备案”。2019年4月1日，上海环颂公司与魏来签订《解约房屋租赁合同协议》，载明因上海环颂公司至今未能提供房屋竣工验收报告导致魏来无法办理营业执照及相关证照，故经双方友好协商解除房屋租赁合同，由上海环颂公司赔偿2个月的租金作为违约金。2019年4月5日，次承租人魏来将库房钥匙1把交付给成都润嘉公司。至此，所有次承租人全部交接完毕。2019年4月16日，上海环颂公司向魏来账户转账41256.95元。 另查明，2019年3月29日，成都天府新区建设工程质量安全监督站出具《证明》，载明“成都润嘉汽车部件有限公司项目工程由建设单位于2018年1月17日组织地勘、设计、监理、施工单位进行了竣工验收。经监督，该项目责任主体完整，验收程序符合有关规定，同意责任主体该工程竣工验收合格的结论”。 再查明，2016年6月24日，成都润嘉公司取得了案涉厂房的土地使用权。2018年2月5日，成都润嘉公司取得了案涉厂房的建设工程规划许可证。 2017年8月4日，加盖了天府新区公安消防大队筹备组行政审批章的《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》载明“成都润嘉汽车部件有限公司：你单位彭思于2017年8月4日经晚上备案受理系统进行了成都润嘉汽车部件有限公司项目工程竣工验收消防备案，备案号：510000WYS170011965。根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确定为抽查对象”。 2017年11月23日，成都润嘉公司作为建设单位，中节能建设工程设计院有限公司作为勘察单位，四川国鼎建筑设计有限公司作为设计单位，四川省广汉市第十一建筑工程有限公司作为施工单位，四川良友建设咨询公司作为监理单位，共同签署了《四川省房屋建筑工程和市政基础设施公司竣工验收报告》。该报告工程验收结论一项中载明“本工程质量验收合格”，落款日期为2017年9月27日。 本院认为，本案的争议焦点为成都润嘉公司向上海环颂公司交付的房屋是否符合合同约定。根据《租赁合同》约定，房屋交付标准为;（1）成都润嘉公司向上海环颂公司出具官方新建项目及厂房竣工验收材料来证明其厂房建设质量和政府其他方面的标准要求以保证上海环颂公司正常使用。合同第十七条约定，如因交付房屋质量问题导致上海环颂公司不能租用的或不能办理完相关产权证明的，上海环颂公司有权单方解除合同。庭审中双方对本案案涉房屋是否取得竣工验收存在争议。上海环颂公司于2019年1月9日向成都润嘉公司发送《关于上海环颂供应链管理有限公司对成都润嘉汽车部件有限公司工程竣工验收未完成的告知函》，成都润嘉公司辩称在其收到函件后向上海环颂公司出具过验收报告，但上海环颂公司予以否认，成都润嘉公司也未提交其交付凭证。成都润嘉公司出具的《竣工验收报告》系建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五方出具，载明验收合格时间为2017年9月27日。2019年3月29日，成都天府新区建设工程质量安全监督站出具的《证明》载明，2019年1月17日，成都润嘉汽车部件有限公司项目工程由建设单位于2018年1月17日组织进行了竣工验收，该证明载明的时间与《竣工验收报告》时间相矛盾，且《证明》出具的时间是在上海环颂公司要求成都润嘉公司出具竣工验收材料无果并终止租赁合同，履行交接手续之后。综上，成都润嘉公司在合同履行期限内经上海环颂公司催要，仍未向上海环颂公司出具书面材料以证明其交付的厂房符合合同约定，致使双方产生纠纷，成都润嘉公司应当承担违约责任。本院对上海环颂公司要求解除合同的请求予以支持。根据《租赁合同》第十八条约定“因本合同第十七条第（一）项的原因导致合同解除的，或甲方擅自解除合同，甲方应向乙方全额返还租赁保证金及支付两个月的租金作为违约金”。故成都润嘉公司应对退还上海环颂公司保证金272433元并承担违约责任。庭审中，上海环颂公司提交了退还部分承租人定金及赔偿违约金的证据，本院认为违约金兼有弥补损失及惩罚赔偿的性质，但经本院释明，双方均不要求调整违约金，故对双方约定的违约金272433元/月×2月=544866元予以确认。关于上海环颂公司主张的退还租金无合同及法律依据，且上海环颂公司亦实际转租了房屋并获取利益，故对该请求本院不予支持。关于成都润嘉公司要求上海环颂公司腾退房屋的请求，成都润嘉公司在庭审中已认可由上海环颂公司招租的最后一名承租人即魏来在2019年4月5日进行了交接，故对该请求，本院不予支持。关于成都润嘉公司要求支付2019年4月2日至腾退之日的租金，本院认为虽然成都润嘉公司与上海环颂公司在2019年3月26日签订了《交接清单》，但同时在该清单上也备注“3家客户未搬离，其钥匙交给环颂，环颂交给润嘉，客户再从润嘉领取，备案”。结合成都润嘉公司提交的照片及魏来的《交接清单》，可以证明最后一名次承租人在2019年4月5日办理完毕交接手续。因上海环颂已经支付6个月即2018年10月3日至2019年4月2日的租金，故上海环颂公司应当支付2019年4月3日至4月5日的租金，共计272433元/月÷30天×4天=36324元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、上海环颂供应链管理有限公司与成都润嘉汽车部件有限公司签订的《厂房租赁合同书》于2019年3月20日解除； 二、成都润嘉汽车部件有限公司于本判决生效之日起十日内退还上海环颂供应链管理有限公司保证金272433元； 三、成都润嘉汽车部件有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海环颂供应链管理有限公司违约金544866元； 四、上海环颂供应链管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付成都润嘉汽车部件有限公司2019年4月2日至5日租金36324元； 五、驳回上海环颂供应链管理有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回成都润嘉汽车部件有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取13208元，反诉案件受理费减半收取4825元，合计18033元，由原告（反诉被告）上海环颂供应链管理有限公司负担10820元，由被告（反诉原告）成都润嘉汽车部件有限公司负担7213元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 姚雪莉 二〇一九年八月三十日 法官助理 朱 江 书 记 员 周文莉