安徽省亳州市谯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1602民初6407号 原告：石山建，男，1970年11月9日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 委托诉讼代理人：马良成，北京盈科(合肥)律师事务所执业律师。执业证号：13401201410734663。 被告：赵红光，男，1967年7月18日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 委托诉讼代理人：王德全，安徽王岩律师事务所律师。执业证号：13416199910441623。 原告石山建诉被告赵红光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告石山建及其委托诉讼代理人马良成、被告赵红光及其委托诉讼代理人王德全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告石山建向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告租金610400元，并支付逾期付款利息54648.88元(该利息按人民银行同期贷款利率暂计至2019年7月19日，最终计算至付清之日)；2.本案诉讼费、保全费由被告承担，以上暂合计665048.88元。事实与理由：原告与被告就其所有的位于站前路师庄卫生院家属院后面6间1-5层，共1200㎡房屋整体租给被告使用。在2011年8月签订《租房协议》，协议约定：甲方(原告)租给乙方(被告)共计八年，前五年每年租金壹拾万元整；后三年为递增价，在每年房价的基础上递增40%(如果甲方继续租赁，乙方继续使用价格如上递增不变)。最后三年每年的房租支付日按照交房日为准。合同签订后，原告于2011年8月4日将案涉房屋交付被告使用，在前五年履行中，被告基本能够履行合同义务，将50万元租金交付原告。自第六年开始被告即无故拖欠原告租金，原告多次提出支付，被告一直承诺支付。另根据合同约定，第七年、第八年的房屋租金履行期限也早已届满，但被告至今亦未支付。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条等规定，被告的行为已构成严重违约，有鉴于此，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院在查明事实的基础上，依法支持原告的诉讼请求。 被告赵红光辩称：首先，被答辩人不具有诉讼主体资格，依法应驳回其起诉。被答辩人于2011年8月与答辩人签订房屋租赁合同后，于2016年9月将案涉房屋卖给了魏海奇，其自此不再是房屋的所有权人，本案作为原告不适格，依法应予驳回其起诉。其次，即使原告具有诉讼主体资格，其诉讼请求也不应得到支持。一、《房屋租赁合同》依法应认定为无效合同，被答辩人要求依据《房屋租赁合同》支付租金没有法律依据。住建部《商品房屋租赁管理办法》第六条规定：有下列情形之一的房屋不得出租：“(一)属于违法建筑的；(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的。”此规定涉及公共安全，属效力性强制性规定。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释(2009)11号)第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案被答辩人出租给答辩人的房屋没有防火安全通道，一直未取得建设工程规划许可证和房产证，《房屋租赁合同》依法应当认定为无效合同，被答辩人不仅不应依据该合同收取租金，而且应当赔偿因合同无效给答辩人造成的损失。二、答辩人自2017年9月后未使用案涉房屋，不应支付其后的房屋租金。 因案涉房屋结构不符合消防要求且无法改造，无法继续使用，且魏海奇购房后要求提前2年收回房屋自己开浴池，2017年9月，答辩人与魏海奇电话联系退房事宜，其同意退房，并安排将钥匙交给石山建。答辩人按照其安排，在房屋腾空后将一套钥匙交给了被答辩人。搬家时，被答辩人还去过现场。被答辩人家就住在附近，更不会不知道被答辩人已搬走。两年多时间里，不管是魏海奇还是被答辩人，从未向答辩人提出过支付房租的要求。现被答辩人要求支付2018、2019年度租金没有事实和法律依据。三、被答辩人要求支付第六年租金的诉讼请求不应得到支持。1.被答辩人的房屋2016年9月已卖给魏海奇；2.《民法通则》第一百三十六条第(三)项规定的延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，合同约定支付第六年房租时间为2016年8月5日，被答辩人起诉时已超过诉讼时效。综合以上情况，恳请法院依法驳回被答辩人的起诉或诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：（一）原告提交的证据1（原告的身份证复印件一份）具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力本院予以认定；原告提交的证据3（租赁协议复印件一份）因涉案房屋直至本案庭审法庭辩论终结前未经主管部门批准建设，不具有合法性，故对其证据效力本院不予认定；证据4（证明复印件一份）、证据5（照片14张）不能证明原告的证明目的，对其证据效力本院不予认定。（二）被告提交的证据（证人卞某、张某、周某、王某的证言及张某、周某、王某当庭作证）不能证明其证明目的，反而印证了2018年被告安排周某到案涉房屋拆空调时，系从被告手里拿的钥匙。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：“原告（甲方）与被告（乙方）于2011年8月签订《租房协议》，协议内容为：甲方座落在站前路师庄卫生局家属院后面，有房屋一座，6间1-5层，合计：约1200㎡，整体租给乙方使用，具体事宜如下：一、甲方租给乙方共计八年，前五年每年租金壹拾万元整；后三年为递增价，在每年房价的基础上每年递增40%（如果甲方继续租赁，乙方继续使用价格如上递增不变）。二、付款方式：1.签订合同后付第一年房租壹拾万元整。2.第二次付款在交房后的第六个月内支付壹拾万元。3.第三至五年租金付款2013年月日之前一次性付给甲方叁拾万元。4.以后三年每年的房租价支付日，按照交房日为准。三、甲方保证水电畅通，房屋在租赁期间所产生的一切税费由乙方承担（包括消防设备），乙方在装饰期间拆动楼体，必须告知甲方允许方可施工。以上协议，共同遵守，不妥之处，双方可以协商补充，本协议一式二份，双方签字，交房之日起生效。”原、被告及中人张某、卞某在《租房协议》上签字。2011年8月4日，原告将案涉房屋的钥匙交给被告，双方开始履行《租房协议》。被告支付原告房租至2016年8月4日。现原告起诉来院，请求被告支付2016年8月4日至2019年7月19日（本案原告提起诉讼之日）的房屋租金610400元。另查明：截至本案庭审法庭辩论终结前涉案房屋也未经主管部门批准建设。再查明：本案在审理过程中，原告于2019年7月29日向本院提交财产保全申请，请求依法冻结被告的银行存款650000元或对其他同等价值财产采取查封、冻结、扣押等保全措施，并以华安财产保险股份有限公司亳州市中心支公司提供的担保函作担保。 本院认为：原告与被告签订的《租房协议》中的租赁物系坐落在亳州市谯城区卫生局家属院后面，截至本案庭审法庭辩论终结前涉案房屋也未经主管部门批准建设，无合法产权手续，原、被告双方所签的《租房协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同，无效合同自始无效无法律约束力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原告在其诉讼请求中所称的“租金”实际亦为房屋占有使用费之意，为减少诉累，对原告请求判令被告支付房屋占有使用费610400元的诉讼请求，本院予以支持。原告请求被告支付逾期利息的诉讼请求，因不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下： 一、被告赵红光于本判决生效之日起五日内支付原告石山建房屋占有使用费610400元。 二、驳回原告石山建的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10450元、财产保全费3770元，合计14220元，由原告石山建负担620元，由被告赵红光负担13600元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审 判 长  李 健 人民陪审员  李彩霞 人民陪审员  李梦影 二〇一九年十二月十二日 书 记 员  陈 月