安徽省定远县人民法院民 事 判 决 书(2019)皖1125民初4216号原告：王玉宝，男，1976年5月8日出生，汉族，住安徽省定远县。委托诉讼代理人：朱朝霞，安徽皖瑞律师事务所律师。被告：定远县广源房地产开发有限公司，住所地安徽省定远县定城镇双塘小区，统一社会信用代码91341125063636188Q。法定代表人：郭义龙，执行董事。委托诉讼代理人：***，江苏朗华律师事务所律师。第三人：李林菊，女，1976年7月14日出生，汉族，住安徽省定远县。第三人：秦孟元，男，1985年3月20日出生，汉族，住安徽省定远县。原告王玉宝与被告定远县广源房地产开发有限公司、第三人李林菊、秦孟元合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月14日公开开庭进行了审理。原告王玉宝及其委托诉讼代理人朱朝霞、被告定远县广源房地产开发有限公司（以下简称广源公司）的法定代表人郭义龙及其委托诉讼代理人***、第三人李林菊、秦孟元均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王玉宝向本院提出诉讼请求：判决被告履行2016年4月7日原告和被告签订的分房协议书，配合原告王玉宝将双塘金铺商业广场2幢（又称2#楼）东15—、二层，东16—、二层房屋解除抵押；配合原告王玉宝将双塘金铺商业广场2幢（又称2#楼）东15—、二、三层，东16—、二、三层，3幢（又称3#楼）东6—、二层房屋产权登记到第三人李林菊名下；配合原告王玉宝将双塘金铺商业广场3幢（又称3#楼）东3—、二层房屋产权登记到秦孟元名下；判决被告承担本案全部诉讼费用。庭审时，原告增加请求：被告承担保费4550元和保全费5000元。事实与理由：2013年3月份原告王玉宝独资成立被告公司，之后郭义龙、李守波和原告王玉宝协商各自出资加入被告公司。郭义龙出资480万元持股比例60%，李守波出资160万元持股比例20%，原告王玉宝出资160万元持股比例20%。2016年4月7日，经协商三股东达成分红协议，将公司房屋按出资比例分给三股东处理，各自有权对外出售。分房协议达成后，被告郭义龙、李守波已经按协议规定行使了自己的权利，原告将自己分得的双塘金铺商业广场2幢（又称2#楼）东15—、二层，东16—、二层房屋抵押给民丰银行办理贷款。2018年1月31日原告还清了借款，并要求将上述原告分得房屋卖给了上述第三人，被告仍然利用其控制公司的地位限制将原告房屋他项权证拿着，不配合原告办理房屋登记手续。为了维护原告合法权利，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国公司法》规定，特具状，请求人民法院依法判决被告履行义务配合过户，将上述房屋产权登记到第三人名下。被告广源公司辩称，一、原告当庭变更诉请，要求被告承担担保费和保全费用，我们需要答辩期，担保费用不在诉讼请求范围内，属于当庭增加诉讼请求，我们要求答辩期；二、原告提起诉讼的诉请和基础是要求履行合同，也就是分房协议，但是被告不是该分房协议书的相对人，协议中也没有任何有关要求被告配合原告办理房产登记给第三人的约定，现行法律也没有规定被告有配合股东将房屋过户给第三人的义务。原告要求被告办理房产过户的诉请属于商品房买卖合同的认定范围，但原告仅是代理被告与第三人签订购房协议，其不具有要求办理过户这样的诉讼主体资格。原告以自己的名义将涉案房屋卖给自己的妻子李林菊及第三人秦孟元，是恶意逃避债务的行为，其诉请不应当得到支持。目前被告公司尚欠外债5-6百万元，以及近60万元的税金，根据分房协议书的约定，原告对公司所欠的外债承担20%的付款责任，但原告在另外两名股东多次要求下拒不履行协议书约定的偿还公司外债的义务，却在被告不知情的情况下，将公司的财产出卖给他人，恶意逃避债务的目的明显，严重损害了公司债权人的利益。协议书同时约定，原告在出售房产时需要将13%的购房款交由公司缴纳相关的税费，原告在没有缴纳任何费用的情形下要求办理过户手续更体现其恶意逃避债务的故意。原告代理被告与第三人签订的购房协议约定，第三人在办理过户时付清房款，该购房协议是双务合同，没有先后履行的顺序，在第三人未缴纳购房款的前提下，第三人无权要求被告履行过户义务，被告也有权提出相应的抗辩。作为被告代理人的原告更无权要求被告先履行办理过户的合同义务，原告作为被告代理人签订的购房协议，缺乏交付使用条件及交付日期等商品房销售管理办法第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房交易的预约合同，而非本约合同。对于还没有签订正式的商品房买卖合同前提下，第三人无权要求办理过户手续，原告更没有相应的权利。如果法院判决被告办理过户，导致的结果将是法院强制被告与第三人签订正式的商品房买卖本约合同，这将严重违反签订合同当事人意思自治的法律规定；三、涉案的房产中三号楼的103、203、106、206四套房屋，即案涉的3幢东3一、二层，和东6一、二层，由于公司需缴纳相应的税金，已有股东决定将房屋出卖给他人，并办理了网签备案手续，不具备将房屋交付给他人的履行条件。原告不是抵押合同的主体，也不是房屋的所有权人，其诉请要求解除抵押没有法律依据，其诉请被告承担保全担保费用也没有法律依据。第三人李林菊述称，同意原告的意见，要求办理房产证。第三人秦孟元述称，同意原告的意见，要求办理房产证。原告为支持其主张，向本院递交以下证据证明：一、不动产登记信息10份，证明本案诉争房屋登记在被告广源公司名下；二、定远县人民法院（2018）皖1125民初6243号民事判决书和滁州市中级人民法院（2019）皖1125民终766号民事判决书各一份、协议书一份、分得房屋确认书一份、委托授权书一份、律师见证书一份、定远县公证处公证书一份，证明1、原、被告及股东的分房协议合法有效；2、涉案房屋已经合法分配给原告所有和处分；3、原告有权将涉案房屋卖给第三人，被告公司应当配合办理过户手续；三、安徽定远民丰村镇银行股份有限公司结清证明一份，证明原告于2016年10月份用涉案双塘金埔商业广场2幢（又称2#楼）东15一、二层，东16一、二层房屋做了抵押，抵押贷款已经还清，抵押他项权证被被告拿去，被告应当配合办理解除抵押手续；四、原告和第三人购房协议四份，证明本案诉争房屋已经卖给了第三人李林菊、秦孟元，被告公司依法应配合办理将该房不动产登记过户到第三人名下；五、保费发票一张、保全费票据一张，证明原告因保全提供担保花去保费4550元、花去保全费5000元，应当由被告承担。被告广源公司质证认为，证据一、真实性没有异议，其中三号楼103、203、106、206已出卖给他人，对其证明目的没有异议，除了出卖的房屋，剩余的房屋的所有权仍然是被告；证据二、真实性没有异议，两份民事判决书，对其证明目的不认可，该两份判决书明确分房协议的主体及相对人是股东郭义龙、李守波以及原告，被告公司不是该合同相对人。对于委托书，我们可以看出原告取得的包含买房办理过户等权利均来自被告的授权，根据法律规定，被告有任意解除合同的权利，被告可以授权原告代办过户，也可以中止委托取消其代办过户的权利。对原告有权将房屋出卖给第三人这个证明目的不认可，其仅有代表公司出售涉案房屋，其权利来源于授权，该房产的所有权人是公司，而非原告；证据三、结清证明真实性无法确认，请法庭核实。该组证据与本案无关，即使被告需要将房屋过户给第三人，解除抵押也是过户手续中的一个环节，原告不应当单独提出解除抵押的诉讼请求，不符合法律规定；证据四、因为合同相对人是原告和第三人，真实性由双方确认。对其证明目的不认可，该购房协议缺乏相关法律规定的商品房买卖本约合同的主要内容，系预约合同；证据五、保全费真实性没有异议，对保全担保费用，该发票不能证明为本案的诉讼保全所支出的保费。刚刚出示的票据可以看出，原告有其他案件在贵院办理保全，对该证据的关联性不认可，而且其支出的费用是4550元，根据案涉房屋的总价值以及保险公司收取保费的标准，保费应当远远高于该保费数额，其诉请保险费用由被告承担没有法律依据。第三人李林菊、秦孟元对原告所举证据没有异议。被告广源公司为支持其主张，向本院递交以下证据证明：一、2016年2月5日的协议、转款凭证以及税务通知书，证明被告公司目前有众多外债没有偿还，公司的财产已被原告等股东全部分配，原告要求办理过户侵害了其他债权人的利益，属恶意逃避债务；二、补充协议和过往三股东出卖分得房屋的缴纳房款及相应税金的凭证，证明原告出卖房屋时应当以公司的名义对外出售房屋，并将购房款及相应税金缴纳至公司；三、会议纪要和网签备案合同，证明涉案的三号楼103、203、106、206已出卖给他人，不具备另行交付的条件；四、分房协议，证明原告在出售房屋时需缴纳13%的费用，对公司的债务承担20%的还款责任，其在没有履行合同义务的情况下要求办理过户，恶意逃避债务意图明显。原告王玉宝质证认为，证据一、对该组证据真实性没有异议，证明目的不能成立。这份协议是在2016年2月5日签订的，我们的分房协议是2016年4月7日。签订分房协议时，已经就公司的债权债务进行了处理；税务通知书真实性请法庭核实，我们无法确定其真实性，对其证明目的不认可，不能证明公司目前欠税收；证据二、对补充协议，因为数字有涂改，我们认为涂改部分是无效的，其他部分是对的。同时这份证据也证明了原告对外出售房屋房款应当自己取得，向公司缴纳的只是税款，办理房屋过户时，原告是要被告公司配合向税务部门缴纳税收的，上面的附件是原告卖给姚善鹏的，原告只需向公司缴纳税收部分，余款都是原告所得，其他两个股东郭义龙以及李守波所卖房屋也是同样如此。因此被告的证明目的是不能成立的。对于后面的几个入账收入，这个是双方当时在没有发生争议之前是这么操作的，之后另两个股东郭义龙和李守波都已经将自己的房屋或买卖或办理到自己名下，所卖的房款也被郭义龙和李守波提取，是被告公司不协助原告办理房屋买卖手续以及过户手续，才引起的本案诉讼，所以被告的此组证据的证明目的均不能成立；证据三、对该组证据三性均不予认可，该四套房屋已经通过协议的方式分给原告所有，被告无权买卖，我们在诉讼期间已经申请法庭对这四套房屋进行了保全，保全时并没有买卖的情况，因此这份证据属于虚假证据，其证明目的以及三性都是不能成立的；证据四、协议的真实性、合法性、关联性原告均予以认可，但被告的证明目的不能成立。这份协议可以看出原告分得的房屋原告可以自行处分，只需缴纳必要的税款，在过户时原告是必然要向税务部门交纳的，至于是交给公司还是交给税务局是同样能够实现合同目的的，被告应当配合原告办理房屋买卖及过户手续，这是被告的协助义务。第三人李林菊、秦孟元同原告的质证意见。第三人李林菊、秦孟元未向本院举证。本院对双方无异议的证据，真实性予以确认，对双方有异议的证据认定如下：对被告所举证据二，补充协议上有明显涂改，王玉宝不认可，故对该证据的真实性，本院不予确认，对其他证据，原告认可，真实性本院予以确认；对被告所举证据三，系定远县不动产登记中心所出具，真实性本院予以确认。对双方所举证据的证明目的，在以下予以综合认定。本院经审理查明案件事实如下：定远县广源房地产开发有限公司于2013年3月注册登记成立，注册资本800万元，原法定代表人为王玉宝。王玉宝、郭义龙、李守波均是公司股东，郭义龙出资480万元持股比例60%，李守波、王玉宝各出资160万元持股比例各占20%。2016年4月7日，三股东经研究决定达成分红协议书，协议书约定：公司决定对剩余的房地产以实物形式作为公司利润对股东进行分配，分配比例按股东出资比例进行，房屋分配形式以抓阄的方式确定，房屋分配到三股东手后，由三股东自行处理，对外出卖或租赁等，三股东出售自己的房产时，出卖房屋总价的10%交给公司，由公司交纳相关费用，包括税费、过户等，结算时，多退少补。王玉宝分得了双塘金铺商业广场案涉2幢（又称2#楼）东15一、二、三层，东16一、二、三层，3幢（又称3#楼）东6一、二层，东3一、二层等处房屋。2016年8月25日三股东通过股东会决议：经本公司股东协商一致，同意将本公司房地产按2016年4月7日签订的协议书和分得房屋确认书的内容分别办理委托书（郭义龙、王玉宝、李守波分得的房地产分别由郭义龙、王玉宝、李守波当受托人，具体见2016年4月7日签订的协议书和分得房屋确认书的内容）公证。2016年8月25日定远县公证处对委托书进行了公证，其中委托王玉宝的委托书载明：“委托书人定远县广源房地产开发有限公司受托人王玉宝委托人拥有如下房地产：……二、坐落于定远县定城镇幸福东路北侧双塘金铺商业广场二号楼东16、东15……三、坐落于定远县定城镇幸福东路北侧双塘金铺商业广场三号楼东3、东6……；现委托人欲将上述房屋出售或出租或到银行办理抵押贷款，现委托人全权委托上述受托人代为办理一切相关事项：1、代为办理银行抵押贷款一切相关手续，包括签订借款抵押合同、代办评估、测绘、办理他项权证等相关一切事宜；2、代为办理上述房屋出售的相关手续，包括签订上述房屋买卖合同、代办评估、测绘及过户登记、调阅房产档案、到税务部门办理纳税手续并代交税款或开具减免税证明等相关手续；。5、代缴房屋维修基金及代收房款的相关手续；6、代缴上述房屋在转让、出租过程中产生的各种税费及在相关文件上签字；7、代为办理房地产权更换、过户、土地使用权证的过户及房屋交接手续；8、代为办理上述房地产出售、出租、抵押贷款等一切相关事宜。受托人在办理上述事项过程中所签署的一切有关文件委托人均予承认，由此产生的法律后果由委托人承担。委托期限:自2016年8月25日起至2023年3月18日止。受托人有转委托权。委托单位：定远县广源房地产开发有限公司（公章）法定代表人：王玉宝二0一六年八月二十五日”。2017年3月18日，王玉宝（甲方）与秦孟元（乙方）签订购房协议，约定：“1、甲方将双塘金铺商业广场3#自东向西第3间卖给乙方，一、二层面积约81.86平方米（实际面积以房产证面积为准）合价为82万元，乙方于办理房产过户时付清房款。2、甲方于协议签字时将房屋交于乙方使用。3、办证费属于公司应交税费由甲方承担，属于过户应交费用由乙方承担。4、本协议一式二份，双方各执一份，双方签字时生效。甲方王玉宝乙方秦孟元二0一七年三月十八日”。2017年3月19日，王玉宝（甲方）与李林菊（乙方）签订三份购房协议，分别约定：“1、甲方将双塘金铺商业广场2#自东向西第16间卖给乙方，一、二、三层面积约126.6平方米（实际面积以房产证面积为准）合价为105万元，乙方于办理房产过户时付清房款。2、甲方于协议签字时将房屋交于乙方使用。3、办证费属于公司应交税费由甲方承担，属于过户应交费用由乙方承担。4、本协议一式二份，双方各执一份，双方签字时生效。甲方王玉宝乙方李林菊二0一七年三月十九日”。“1、甲方将双塘金铺商业广场2#自东向西第15间卖给乙方，一、二、三层面积约126.6平方米（实际面积以房产证面积为准）合价为105万元，乙方于办理房产过户时付清房款。2、甲方于协议签字时将房屋交于乙方使用。3、办证费属于公司应交税费由甲方承担，属于过户应交费用由乙方承担。4、本协议一式二份，双方各执一份，双方签字时生效。甲方王玉宝乙方李林菊二0一七年三月十九日”。“1、甲方将双塘金铺商业广场3#自东向西第6间卖给乙方，一、二、三层面积约81.86平方米（实际面积以房产证面积为准）合价为82万元，乙方于办理房产过户时付清房款。2、甲方于协议签字时将房屋交于乙方使用。3、办证费属于公司应交税费由甲方承担，属于过户应交费用由乙方承担。4、本协议一式二份，双方各执一份，双方签字时生效。甲方王玉宝乙方李林菊二0一七年三月十九日”。另查明，2016年10月10日，王玉宝以借款人身份从安徽定远民丰村镇银行股份有限公司办理抵押贷款140万元，抵押物为位于定远县定城镇幸福东路北侧双塘金铺商业广场2幢115室、2幢215室、2幢116室、2幢216室。目前该笔贷款已于2018年1月31日全部结清。他项权证已被定远县广源房地产开发有限公司领回。目前上述房屋的抵押登记未解除。2017年8月9日，定远县广源房地产开发有限公司法定代表人变更为郭义龙。后因定远县广源房地产开发有限公司不协助办理过户手续，原告遂起诉来院。再查明，2019年7月2日，被告将案涉的3幢东3一、二层，东6一、二层售卖给案外人朱春玲、杨飞，并办理了网签备案手续。第三人秦孟元是王玉宝朋友，李林菊是王玉宝妻子。诉讼中，经原告申请，本院作出（2019）皖1125民初4216号民事裁定书，已对案涉房产进行了保全查封。原告为此花费保费4550元，保全费5000元。本院认为，定远县广源房地产开发有限公司的股东为王玉宝、郭义龙、李守波。王玉宝与郭义龙、李守波签订的分房协议书系当事人真实意思的表示，并经股东会决议同意，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的协议，本院及中院的生效判决也确认该分房协议书有效，各方当事人均应按协议履行。2016年8月25日，三股东通过股东会决议，同意将广源公司的房地产按2016年4月7日签订的协议书和分得房屋确认书的内容分别办理委托书，并于同日进行了公证。该委托书经定远县公证处公证，系当事人真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案王玉宝与第三人李林菊、秦孟元房屋买卖事实发生在委托期限内，因此广源公司与王玉宝的房屋买卖之委托关系成立。王玉宝与第三人李林菊、秦孟元签订的购房协议应视为王玉宝受广源公司委托代理而与李林菊、秦孟元签订。广源公司负有协助王玉宝将涉案房产产权登记到第三人李林菊、秦孟元名下的义务。故原告及第三人要求被告履行协议，配合原告王玉宝将诉争房屋产权登记过户到第三人名下，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告应配合原告王玉宝将双塘金铺商业广场2幢（又称2#楼）东15—、二层，东16—、二层房屋解除抵押。因该房抵押贷款已还清，经《协议书》和《分得房屋确认书》确定，上述房屋已分给王玉宝；《授权书》授权王玉宝其有权对外出卖等。该抵押权的存在，妨碍了王玉宝权利的行使。现该抵押贷款已还清，抵押权他项权证也在被告处，具备了解除抵押权的条件。现原告主张被告配合原告解除抵押，本院予以支持。虽然被告辩称，原告不是抵押合同的主体，也不是房屋的所有权人，其诉请要求解除抵押没有法律依据。但该辩称不符合《协议书》、《分得房屋确认书》和《授权书》的约定，本院不予采信。原告另主张被告承担保费和保全费的诉讼请求，本院认为，保费和保全费均是本案诉讼中的合理费用，应由败诉方承担。故对此主张，本院亦予以支持。被告定远县广源房地产开发有限公司辩称“原告要求履行分房协议，但被告不是该分房协议书的相对人，协议中也没有有关要求被告配合原告办理房产登记给第三人的约定，现行法律也没有规定被告有配合股东将房屋过户给第三人的义务；原告仅是代理被告与第三人签订购房协议，其不具有要求办理过户这样的诉讼主体资格；原告以自己的名义将涉案房屋卖给自己的妻子李林菊及第三人秦孟元，是恶意逃避债务的行为，其诉请不应当得到支持”。但原告按《分房协议书》及《委托书》处分案涉房屋的行为系受被告广源公司委托，其产生的法律后果应由广源公司承担，故其辩称理由不能成立，本院不予采信。被告另辩称，“目前被告公司尚欠外债5-6百万元，以及近60万元的税金，根据分房协议书的约定，原告对公司所欠的外债承担20%的付款责任，但原告在另外两名股东多次要求下拒不履行协议书约定的偿还公司外债的义务，却在被告不知情的情况下，将公司的财产出卖给他人，恶意逃避债务的目的明显，严重损害了公司债权人的利益”。对该辩称，被告未提交任何证据且系另一民事法律关系，本案不予处理。被告还辩称，协议书同时约定“原告在出售房产时需要将13%的购房款交由公司缴纳相关的税费，原告在没有缴纳任何费用的情形下要求办理过户手续更体现其恶意逃避债务的故意；原告代理被告与第三人签订的购房协议约定，第三人在办理过户时付清房款。该购房协议是双务合同，没有先后履行的顺序。在第三人未缴纳购房款的前提下，第三人无权要求被告履行过户义务，被告也有权提出相应的抗辩；作为被告代理人的原告更无权要求被告先履行办理过户的合同义务，原告作为被告代理人签订的购房协议，缺乏交付使用条件及交付日期等商品房销售管理办法第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房交易的预约合同，而非本约合同，对于还没有签订正式的商品房买卖合同前提下第三人无权要求办理过户手续，原告更没有相应的权利。如果法院判决被告办理过户，导致的结果将是法院强制被告与第三人签订正式的商品房买卖本约合同，这将严重违反签订合同当事人意思自治的法律规定”。上述辩称，与《分房协议》和《委托书》的内容相悖，只要原告在被告配合原告为第三人办理过户手续时缴纳相应税款及上交公司10%的税金即可，故对此辩称，本院不予采信。被告另辩称，“涉案的房产中3号楼的103、203、106、206四套房屋，即案涉的3幢东3一、二层，东6一、二层，由于公司需缴纳相应的税金，已有股东决定将房屋出卖给他人，并办理了网签备案手续，不具备将房屋交付给他人的履行条件”。首先，被告未提交相应股东会决议；3幢东3一、二层，东6一、二层虽然办理了网签备案手续，但被告在明知涉案房屋已分给王玉宝的情况下，仍将涉案的3幢东3一、二层，东6一、二层网签售卖给他人，严重侵害了原告的合法权益，其行为应受到法律的负面评价。但既然被告已网签备案售卖他人，已不具备过户第三人的条件，故对原告要求被告配合其将3幢东3一、二层，东6一、二层房屋产权登记到第三人名下的诉讼请求，本院不予支持。原告和第三人可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条一款、第一百零七条、第四百零二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:一、被告定远县广源房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内协助原告王玉宝将双塘金铺商业广场2幢（又称2#楼）东15—、二层，东16—、二层房屋解除抵押；二、被告定远县广源房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内协助原告王玉宝将双塘金铺商业广场2幢（又称2#楼）东15—、二、三层，东16—、二、三层房屋产权登记到第三人李林菊名下；三、驳回原告王玉宝的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由被告定远县广源房地产开发有限公司负担。保费4550元、诉讼保全费5000元，计9550元，由被告定远县广源房地产开发有限公司承担（原告已垫付，由被告直接支付给原告）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  李恩福二〇一九年九月十九日书记员  季珊珊附：本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。