广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初4962号 原告（反诉被告）：广西保利建材装饰家居市场有限公司，住所地南宁市友谊路西侧**，统一社会信用代码9145010033072292XF(3-1)。 法定代表人：蒙家东，董事。 委托诉讼代理人：黄毅，广西广合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐连宇，广西广合律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：黄浩，男，1984年6月14日出生，壮族，住南宁市江**。 委托诉讼代理人：廖海蛟，系南宁市竭诚法律事务所法律服务工作者。 原告广西保利建材装饰家居市场有限公司（以下简称保利公司）与被告黄浩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，被告黄浩提起反诉，本院依法将本诉与反诉予以合并审理，本案依法适用普通程序，于2019年10月31日公开开庭进行了审理。原告广西保利建材装饰家居市场有限公司（反诉被告）的委托诉讼代理人黄毅、唐连宇，被告黄浩（反诉原告）的委托诉讼代理人廖海蛟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西保利建材装饰家居市场有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告的租赁合同已于2018年11月7日合法解除；2.请求判令被告支付原告2018年10月、2018年11月1日至11月7日租金逾期支付违约金57元；3.请求判令被告支付原告2018年11月8日至2019年4月25日（暂定）场地占用费4035元；4.请求判令被告支付原告2019年2月1日至2019年4月25日（暂定）物业费476元；5.请求判令被告将承租商铺恢复原状后交还原告；6.请求判令被告承担本案的诉讼费。后变更诉讼请求：1.撤回第一项和第五项诉讼请求；2.增加一项诉讼请求：请求判令被告赔偿原告房屋免租期租金损失1345元；3.第二项诉请违约金原告不主张。事实和理由：2017年11月29日，原告和被告签订《保利建材装饰家居广场商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定由被告（合同乙方）承租原告（合同甲方）24栋五层508号商铺，面积84.05平方米，租赁期间为2017年11月30日至2020年6月30日，合同期内租金为1345元/月，物业费为168元/月，被告应于每月25日前支付下一月租金，于当月5日前向原告物业管理处支付物业费。合同履行过程中，经原告催缴，被告逾期44日支付2018年10月租金，逾期34日支付2018年10月物业费，严重违反双方《租赁合同》的约定。根据双方《租赁合同》第五十三条约定，租赁期间，被告有下列行为之一的，视为被告自动放弃承租权，原告有权单方解除本合同并没收租赁押金，租赁押金不足弥补甲方损失的，原告有权向被告追偿：……53.7被告拖欠租金、物业管理费、水电费，以及相关违约金、赔偿金、滞纳金等其中任何一项超过十五日。因此，原告和被告的《租赁合同》已于2018年11月7日解除合同通知送达被告时合法解除。根据《租赁合同》第五十条约定，乙方未能按时支付租金，每逾期一日，须按拖欠金额的万分之八向甲方支付违约金，因此，被告还须向原告支付2018年10月、2018年11月1日至11月7日租金逾期支付违约金57元。根据《租赁合同》第六十二条约定，被告须于合同解除之日起3日内迁出商铺，逾期不迁的，每逾期一个月，被告按本合同当月租金标准的三倍向原告支付场地占用费，占用时间不足一个月的按一个月计。自2018年11月7日原告和被告《租赁合同》解除后，被告须于3日内迁出商铺，被告至今未迁出，留有物品占用原告商铺，原告同意按本合同当月租金标准的一倍要求被告支付场地占用费，占用时间不足一个月的按一个月计，因此被告应支付原告2018年11月8日至2019年4月25日（暂定）场地占用费4035元。2018年11月7日原告和被告《租赁合同》解除后，被告的物品一直占用原告商铺，原告实际对被告提供了物业管理服务，因此被告应支付原告2019年2月1日至2019年4月25日（暂定）物业费476元。根据《租赁合同》第六十一条约定，《租赁合同》解除后，被告应恢复商铺原有结构样貌，双方须共同检查和交接商铺。因此，被告应将承租商铺恢复原状后交还原告。综上所述，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请贵院依法审理并支持原告的全部诉讼请求。 被告黄浩辩称：1.其认可编号为24#508号的《保利建材装饰家居广场商铺租赁合同》(以下简称涉案租赁合同)已于2018年11月7日解除。但原告未经协商，也未事先告知黄浩，单方面宣布解除合同损害黄浩的合法权益；2.原告实际上已收取2018年10月、11月的租金，说明原告认可黄浩补交租金的行为和同意双方继续履行合同，不存在黄浩违约的事实，黄浩没有逾期支付租金的违约金责任；3.涉案租赁合同2018年11月7日解除后，原告锁住了508号商铺的大门，并将放置于涉案商铺内的物品转移出去之时，就等同于其收回涉案商铺。2018年11月8日至2019年4月25日期间黄浩未占用涉案商铺，原告诉请黄浩向其支付场地占用费没有任何事实及法律依据；4.涉案租赁合同2018年11月7日解除后，不存在占用原告商铺和享受原告提供的物业管理服务的事实；5.黄浩原承租的24#508号商铺已被原告收回并对外公开招租，该商铺已实际为原告控制及占有使用，涉案商铺失去恢复原状后交还原告的条件,黄浩没有“将承租商铺恢复原状后交还原告”的义务；6.原告诉请被告赔偿原告免租期的租金损失，没有事实和法律依据，恳请法庭驳回。 反诉原告黄浩向本院提出的反诉请求为：1.请求人民法院依法判令被反诉人立即向反诉人返还租赁押金人民币4035元；2.判令被反诉人向反诉人返还2018年11月1日至2019年1月31日期间的已付租金人民币4035元和物业管理费人民币504元；3.判令被反诉人赔偿给反诉人所投入涉案房屋装修的装修损失人民币73128元；4.判令由被反诉人负担本案本诉和反诉的全部诉讼费用。事实和理由：反诉人以自己的名义与被反诉人于2017年11月29日就位于南宁市友谊路西侧48-6号保利建材装饰家居广场24栋五层508号商铺的租赁事宜签订了《保利建材装饰家居广场商铺租赁合同》（以下简称涉案合同），约定被反诉人将其开发建设所有的前述商铺出租给反诉人作为办公之用途，租赁期限自2017年11月30日至2020年6月30日，其中2017年11月30日至2017年12月29日期间为免租期，租赁期间的月租金为1345元、物业管理费为每月168元，由反诉人按月向被反诉人支付，反诉人在签订合同之日向被反诉人缴纳了一个月的物业费168元、三个月租金4035元和租赁押金4035元，双方在合同中对其它事项进行了约定（具体内容详见前述合同）。上述合同签订后，反诉人即对三间连通的506、507、508号商铺进行统一装修，并一面将一些办公家具和空调等设备搬入承租场地内留待日后使用，但在未完成装修的情况下，被反诉人即于2018年10月20日强行加锁锁住了涉案三间商铺的大门口，致使反诉人无法进入涉案房屋继续进行装修使用，逼迫骗取反诉人向其预交2018年10月至2019年1月期间的租金。反诉人分别于2018年11月29日支付涉案三间商铺11月份租金6014元、于2018年12月14日支付涉案三间商铺12月份租金6119.10元、于2019年1月30日支付涉案三间商铺1月租金6014元后，被反诉人却于2019年4月25日向反诉人发出一条解除合同的微信，单方宣布其已于2018年11月8日解除了与反诉人签订的涉案租赁合同。反诉人虽经多次找到被反诉人的相关负责人协商处理，被反诉人均拒绝与反诉人进行协商，坚持认为反诉人向其所缴纳的2018年10月至2019年1月期间的租金算作违约金，并没收反诉人已交押金和物业费，导致双方协商无果而终。被反诉人对反诉人提起了返还其已付设计费的诉讼，反诉人唯有依法对被反诉人提出反诉，才能予以维权。另外涉案三间连通商铺实际上是由反诉人与另案两被告苏健、苏勇共同统一承租的，虽是分开签订的合同，但是三间涉案商铺的租金都是一起缴纳，被反诉人所提起的本诉完全基于同一事实和标的物，而且另案两被告苏健和苏勇亦已对本案被反诉人提出反诉，因此应当将（2019）桂0105民初3305号和（2019）桂0105民初4943号及（2019）桂0105民初4962号房屋租赁合同纠纷三案的本诉及反诉合并审理，以利于节约司法审判资源。综上所述，被反诉人违反合同约定强行加锁锁门拒不交付涉案商铺给反诉人进行继续装修，却又在骗取反诉人支付的租金后单方面宣布解除合同，并将反诉人存放于承租商铺内的物品擅自搬离清空拒不返还及告知下落的行为，不仅违背诚实信用原则和相关法律规定，而且已构成根本性违约，严重损害了反诉人的经济利益。为了维护法律的尊严和反诉人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等有关法律规定，反诉人特向人民法院提出反诉，恳请人民法院依法深入查明有关案件，驳回被反诉人在本诉中提出的全部诉讼请求，判决如反诉人反诉所请。 保利公司针对被告黄浩的反诉请求辩称：1.针对反诉原告提出的请求，请法院依法驳回反诉请求，对于反诉请求第一项，根据双方签订的租赁合同约定，因为反诉原告逾期缴纳租金，反诉被告有权不予退还租金和押金；2.关于反诉要求返还已经支付的，没有事实和法律依据，这些费用是已经实际产生，因此反诉原告无权要求返还；3.关于装修损失没有事实和法律依据，因为合同是因为反诉原告的原因而解除的合同，应当由反诉原告自行承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当时无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据和事实，结合双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年11月29日,保利公司(甲方)和黄浩（乙方）签订《保利建材装饰家居广场商铺租赁合同》，约定由黄浩承租保利公司24栋五层508号商铺,面积84.05平方米,租赁期自2017年11月30日至2020年6月30日止；免租期共1个月（自2017年11月30日至2017年12月29日），免租期内被告无需支付租金，但须承担该商铺经营产生的物业管理费、水电费等各项费用；自2017年11月30日起至2017年12月29日止，免租1个月；第一期从2017年11月30日至2020年6月30日，租金标准为1345元/月,物业费为168元/月，物业管理费按月支付，当月5日前向原告物业管理处缴纳；电费须被告自行支付，由原告代收代缴；从保利建材家居广场正式开业之日起，被告应于每月5日前向原告支付当月物业管理费、水电费，于每月25日前支付下一月租金；租赁押金为4035元；被告未能按时支付租金,每逾期一日,须按拖欠金额的万分之八向原告支付违约金；租赁期间，被告有下列行为之一，视为自动放弃承租权，原告有权单方解除合同并没收租赁押金，租赁押金不足弥补原告损失的，原告有权向被告追偿：……被告拖欠租金、物业管理费、水电费、以及相关违约金、赔偿金、滞纳金等其中任何一项超过十五日；租赁期满或提前解除/终止合同时，被告应恢复商铺原有结构样貌，双方须共同检查和交接商铺；被告须于合同解除之日起3日迁出商铺,逾期不迁的,每逾期一个月,被告按本合同当月租金标准的三倍向原告支付场地占用费,占用时间不足一个月的按一个月计。为方便收费，黄浩同意原告按“四舍五入”的原则，采用金额的末尾数保留至元位的个位数方法计收各项费用。 2018年11月7日，保利公司单方解除了与黄浩签订《保利建材装饰家居广场商铺租赁合同》，并在被告铺面留置相关告示，告示正式通知黄浩：双方签订的《商铺租赁合同》即日起正式解除；保利公司保留追究黄浩违约责任的权利。合同解除后，黄浩未与保利公司交接租赁房屋。双方达成合意，由黄浩继续使用商铺。黄浩已支付2019年1月31日之前的租金（场地占用费）及物业管理费。 黄浩主张保利公司于2019年1月底在案涉商铺处加装了大锁，导致其无法正常使用商铺。保利公司否认其存在锁铺行为，但其认可已于2019年5月25日将案涉商铺重新出租。 本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。原、被告双方签订了《保利建材装饰家居广场商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同成立。合同约定被告拖欠租金、物业管理费、水电费、以及相关违约金、赔偿金、滞纳金等其中任何一项超过十五日，保利公司有权单方解除合同。保利公司于2018年11月7日向黄浩发出解除合同的通知，黄浩对此无异议，故本院认定双方的合同已于2018年11月7日解除。 关于保利公司诉请黄浩支付场地占用费及黄浩反诉要求保利公司返还租金的问题。黄浩主张保利公司于2019年1月底在案涉商铺加装大锁，导致黄浩无法正常使用商铺，对此，保利公司不予认可。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，由《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，明文解释。本院认为，黄浩作为承租方，享用占有、使用案涉商铺的权利，在保利公司与黄浩确认合同解除之后，双方均未办理商铺的交接手续，故黄浩作为继续占用、使用商铺的一方，应对保利公司是否在案涉商铺加装大锁负举证责任，但黄浩并未就其主张提交证据，应承担相应的不利后果，故本院对黄浩关于保利公司于2019年1月底在案涉商铺加装大锁的主张不予采信。双方合同解除后，保利公司于2019年5月22日将涉案商铺中的物品清出，而后另行出租，故本院认定案涉商铺实际返还时间为2019年5月22日。合同解除后，黄浩未按照合同约定向保利公司返还商铺，构成违约，保利公司要求黄浩支付场地占用费，有合同依据，应予支持。现保利公司将场地占用费的计算标准降低为租金标准，系保利公司自行处分其民事权利，本院予以准许。黄浩已实际付清2019年1月31日之前的租金应视为已结清截至2019年1月31日的场地占用费。参照租金标准1345元/月，因此，黄浩应支付自2019年2月1日起至2019年4月25日止的场地占用费共计3810.8元。黄浩要求保利公司返还自2018年11月1日起至2019年1月31日期间的租金的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于保利公司诉请黄浩支付物业费及黄浩反诉要求保利公司返还物业费的问题。黄浩已实际占用案涉商铺至2019年5月22日，故应支付截至2019年5月22日的物业管理费。黄浩逾期支付物业管理费，构成违约，应承担相应的民事责任。保利公司要求黄浩支付自2019年2月1日起至2019年4月25日止的物业费476元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。黄浩要求保利公司返还物业管理费的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于保利公司诉请黄浩赔偿房屋免租期租金损失的问题。涉案合同已对黄浩应享有的免租期作出明确约定，但对因黄浩违约行为导致合同解除后是否需要另行支付免租期的租金的问题并未作出具体约定，故保利公司要求黄浩赔偿房屋免租期租金损失的诉讼请求，缺乏合同依据，本院不予支持。 关于黄浩反诉要求保利公司返还押金的问题。根据案涉合同约定，黄浩拖欠租金或物业管理费超过十五日的，保利公司有权单方解除合同并没收押金。双方履行合同期间，黄浩存在逾期缴纳租金及物业管理费的情形，故保利公司有权没收押金。因此，黄浩要求保利公司返还押金的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于黄浩主张保利公司赔偿装修损失73128元的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，《保利建材装饰家居广场商铺租赁合同》中约定租赁期满或提前解除、终止合同时，黄浩应恢复商铺原有结构样貌，双方须共同检查和交接商铺。现因黄浩未按时交纳租金等费用导致合同解除，且保利公司不同意利用装饰装修物，黄浩亦不愿意进行拆除，故黄浩要求保利公司赔偿装修损失73128元的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）黄浩向原告（反诉被告）广西保利建材装饰家居市场有限公司支付场地占用费3810.8元； 二、被告（反诉原告）黄浩向原告（反诉被告）广西保利建材装饰家居市场有限公司支付物业管理费476元； 三、驳回原告（反诉被告）广西保利建材装饰家居市场有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）黄浩的全部反诉请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）黄浩负担37元，由原告（反诉被告）广西保利建材装饰家居市场有限公司负担13元；反诉案件受理费921元，由被告（反诉原告）黄浩负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  裴永林 人民陪审员  饶保祥 人民陪审员  利 萍 二〇二〇年六月十二日 书 记 员  黄 玲