河南省原阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0725民初272号原告：新乡市广福实业有限公司，住新乡市平原示范区桥北乡马井村。法定代表人：李梦菊，任董事长。委托诉讼代理人：刘献峰、鲁传凯，河南顺飞律师事务所律师。被告：王维丽，女，1973年8月7日出生，汉族，住郑州市。诉讼委托代理人：贾亚豪，河南荣康律师事务所律师。原告新乡市广福实业有限公司（以下简称广福实业公司）诉被告王维丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告广福实业公司委托诉讼代理人刘献峰、鲁传凯，被告王维丽委托诉讼代理人贾亚豪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广福实业向本院提出诉讼请求：依法解除原告于2016年7月18日以原阳县韩董庄乡杨厂锦家和谐苑社区名义与被告签订的《新型农村社区建设买卖合同》。事实和理由：原阳县大同实业有限公司（广福实业公司变更之前的名称）与被告河南昶晟投资担保有限公司解除合同纠纷一案，原阳县人民法院作出(2017)豫0725民初1365号民事判决书，判决解除合同。河南昶晟投资担保有限公司从原告处领走2016年7月17日原告以原阳县韩董庄乡杨厂锦家和谐苑社区名义与被告签订的新型农村社区建设买卖合同以及票据，交给被告。当时约定一星期付款，如款未到账票据作废。原、被告约定了付款方式，但被告至今没有支付原告一分钱房款，被告的行为已经构成根本违约。因此，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法判决。被告王维丽辩称：一、广福实业公司不是本案的适格当事人，不具有原告资格。被告与广福公司之间没有签订过任何合同，不产生任何法律关系。广福实业公司诉称的《新型农村社区建设买卖合同》是被告与河南昶晟投资担保有限公司签订的。二、被告与河南昶晟投资担保有限公司之间签订的房屋买卖合同合法有效，合同已经约定履行完毕，合同的权利义务终止；被告与河南昶晟投资担保有限公司之间签订的合同是双方真实意思表示，合法有效。被告是河南昶晟投资担保有限公司的债权人，被告用债权支付了合同对价，河南昶晟投资担保有限公司向被告出具收据予以确认。至此，双方签订的合同已经履行完毕，合同的权利义务已经终止，所以，合同不能解除。三、被告自合同履行完毕后已经持续合法占有使用该房屋。在此期间，包括房屋所在地的村委会在内，没有任何人对被告合法占有使用房屋提出过任何异议。且被告自合法占有使用房屋时，就一直服从村委会和社区业主委员会的管理，按照物业公司的标准，持续地缴纳了物业费、水电费等相关费用。村民代表大会形成的决议，明确了被告同村民享受医疗、教育等相关的待遇。四、被告对河南昶晟投资担保有限公司与广福实业公司之间签订的合同不知情，被告作为第三人已经善意取得房屋。被告与河南昶晟投资担保有限公司签订合同时，约定房屋单价为每平方米3908元，被告对河南昶晟投资担保有限公司与广福实业公司之间的合同并不知情，包括二公司约定的房屋单价每平方米2500元。综上所述，被告与河南昶晟投资担保有限公司签订的合同是合法有效的，并且已经履行完毕，合同的权利义务已经终止。该事实广福实业公司是明知的，现因其与河南昶晟投资担保有限公司产生纠纷，谎称是其与被告签订的合同，明显恶意诉讼，请求法院驳回其诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、企业名称变更登记通知书一份；2、建筑施工合同、建筑施工合同（补充）各一份；3、新农村住宅社区联合建设合同一份；4、合作经营合同、告知书各一份；5、协议书一份；6、证明一份。7、新型农村社区建设买卖合同一份。被告王维丽为支持其主张，向本院提交如下证据：1、新型农村社区建设买卖合同一份；2、购房款收据一份；3、物业收费票据两份；4、房屋照片8张；5、生效文书照片一份。根据民事诉讼证据认证规则，原告广福实业公司提交的证据1、2、3、4、5、6、7客观真实，来源合法，能够从不同层面、不同角度、不同阶段证明本案待证事实，具有证据证明力，予以确认；被告王维丽提交的证据1、2、3、4、5客观真实，来源合法，具备相应的形式要件，能够从不同角度证明案件待证事实，具有证据证明力，予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院可以确认以下案件事实：2012年2月3日，原阳县韩董庄乡杨厂与新乡市本荣房地产开发有限公司就锦家和谐苑社区投资、建设、经营、管理签订《新农村住宅社区联合建设合同》。约定：杨厂提供位于村东的496.05亩土地，1100元/亩；新乡市本荣房地产开发有限公司负责投资、建设、经营、管理。2013年8月6日，新乡市本荣房地产开发有限公司与新乡市正宗房地产开发有限公司就原阳县韩董庄镇杨厂锦家和谐园社区建设工程二期工程合作开发一事签订《合作经营合同》。约定，新乡市本荣房地产开发有限公司将其开发的锦家和谐苑社区二期建设工程交新乡市正宗房地产开发有限公司进行建设、经营、管理，双方按照1:4比例投资、分配利润。2013年10月30日，新乡市本荣房地产开发有限公司与新乡市德诚建设有限公司签订《建设工程施工合同》，新乡市本荣房地产开发有限公司将其开发的原阳县韩董庄乡杨厂锦家和谐苑社区13#-18#楼建设工程发包给新乡市德诚建设有限公司建设施工，施工范围包括图纸范围内的土建、水电工程。与上同日，两公司又签订《建设工程施工合同（补充）》，该合同对前述合同约定的内容进行了补充和细化。2013年11月30日，新乡市本荣房地产开发有限公司对河南德诚建设有限公司、邵全文作出《告知书》，告知：双方于2013年10月30日签订的锦家和谐苑社区13#-18#住宅楼施工合同及补充合同全权委托新乡市正宗房地产开发有限公司经营管理，合同约定的双方往来事务均由新乡市正宗房地产开发有限公司负责。新乡市德诚建设有限公司在《告知书》落款下面签章，邵全文在《告知书》落款下面签字。2016年4月21日，新乡市正宗房地产开发有限公司就其与新乡市本荣房地产开发有限公司合作开发的锦家和谐苑社区二期13#、14#、15#、17#、19#住宅楼各单元及配套设施归属问题与河南德诚建设有限公司签订《协议书》。两公司依据双方2013年10月30日签订的建设工程施工合同及补充合同，确认：一、以下建筑归新乡市正宗房地产开发有限公司：1、13#楼整栋房屋（88套）和全部地下室；2、14#楼东单元1层－11层（11套房）（单房面积111．6平方米）；3、14#楼西单元1层－3层（3套房）（单房面积111．6平方米）；4、14#楼中单元5层、6层（2套房）（单房面积107．71平方米）；5、14#楼地下室中的161．6平方（房间号待定）。二、以下建筑归河南德诚建设公司所有：1、15#、17#、19#楼共3栋楼整楼，包括地下室；2、14#楼除甲方应得的16套房外，其余的50套房屋；3、14#楼地下室中除新乡市正宗房地产开发有限公司应得的161．62平方外，其余的484．8平方米。此后，双方又签订《协议书》，就销售、销售管理、销售费用、人员配备、手续办理等进行约定。2016年5月16日，原阳县大同实业有限公司与河南昶晟投资担保有限公司签订《商品房买卖意向书》，约定将上述房屋卖给河南昶晟投资担保有限公司10000平方米，单价为每平方米2500元，总金额2500万元。合同签订后，河南昶晟投资担保有限公司未按约支付购房款。2016年7月18日，原阳县大同实业有限公司为销售其建设所有的锦家和谐苑社区二期15号楼2单元7楼东户住宅，与王维丽签订《新型农村社区建设买卖合同》。合同约定：1、该房屋（合同约定）销售面积共135.61平方米；2、出卖人与买受人约定以独立单套价格计算，该房屋单套价款为530000元；3、买受人于2016年7月18日一次性付完530000元购房款；4、买受人如未按约定时间付款，按以下三种方式处理：①逾期在30日之内的，自合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，该合同继续履行。②逾期超过30日后，视买受人自动放弃房屋购买权利，出卖人有权解除本合同。③逾期超过60日，买受人不做任何选择，视买受人自动放弃房屋购买权利，出卖人有权解除本合同，所交房款不再退回。5、房屋达到交付使用条件后，出卖人应当通知买受人办理交付手续。该合同出卖人项下签署长方形方章“原阳县韩董庄乡杨厂锦家和谐苑社区”，买受人项下签署邢宝名字。2016年7月20日，河南省昶晟投资担保有限公司工作人员将广福实业有限公司制作的落款日期为2016年7月18日为王维丽制作的购房款收据（收款金额为530000元），并交付王维丽。该收据经手人项下签名为宋伟。实际上，该530000元购房款王维丽并未交付河南省昶晟投资担保有限公司、也未交付原阳县大同实业有限公司。具体原因是：河南省昶晟投资担保有限公司系郑州市惠济区政府参股设立的以投资担保为主业的法人单位；此前，王维丽将其自有资金存储在河南省昶晟投资担保有限公司；本案《新型农村社区建设买卖合同》签订前，河南省昶晟投资担保有限公司出现资金链断裂，无法兑付储户存款的情况；为解决储户挤兑、集体聚集上访，惠济区政府成立专项问题处置小组，协调解决问题；在惠济区政府的协调下，河南省昶晟投资担保有限公司以其持有的本案“收款收据”交付王维丽，用以冲抵王维丽无法兑付的存款中的530000元。2016年11月16日，新乡市工商行政管理局作出《企业名称变更核准通知书》，核准原阳县大同实业有限公司更名为新乡市广福实业有限公司。2017年4月27日，河南德诚建设有限公司向广福实业公司作出《证明》。内容为：2013年10月30日，河南德诚建设有限公司与新乡市本荣房地产开发有限公司（后全权委托新乡市正宗房地产开发有限公司经营管理）签订建设工程施工合同，建设位于省××原阳县××和谐苑社区住宅楼工程，该工程系原阳县大同实业有限公司（后更名为新乡市广福实业有限公司）使用河南德诚建设有限公司资质并实际出资承建，原阳县大同实业有限公司并实际取得2016年4月21日河南德诚建设有限公司与新乡市正宗房地产开发有限公司签订的协议书约定的房屋所有权以及销售权。河南德诚建设有限公司不享有上述房屋所有权、销售权，也不承担该房产任何民事责任。本案原阳县大同实业有限公司（后更名为新乡市广福实业有限公司）为施工需要，借用河南德诚建设有限公司资质承包工程，并以河南德诚建设有限公司名义与本案涉及的法人主体签订合同、进行业务往来。本案新乡市本荣房地产开发有限公司与新乡市德诚建设有限公司2013年10月30日签订的《建设工程施工合同》、新乡市本荣房地产开发有限公司2013年11月30日向河南德诚建设有限公司、邵全文作出《告知书》、新乡市正宗房地产开发有限公司与河南德诚建设有限公司2016年4月21日签订《协议书》等法律文件的实际权利义务主体为新乡广福实业有限公司。2019年2月27日，原阳县韩董庄派出所出具情况《说明》。内容为：2016年9月21日下年15时许，原阳县大同实业有限公司宋伟来到我单位报案称，原阳县大同实业有限公司将自己所有的位于原阳县韩董庄镇杨厂锦家和谐苑社区的15号楼14套房屋在郑州售楼处与14套房屋的购房户签订购房合同后，该14套房的购房户（王维丽等人）在没有缴纳购房款的情况下，将房屋门锁拆掉更换，强行进入房屋，让我单位出警处理。经了解，该14套房屋系原阳县大同实业有限公司工程款折抵所得，该14套房屋购房合同签订后因购房户没有缴纳，购房款公司没有将房屋交付给购房户。因购房户持有购房合同，就强行更换门锁进入房屋。当时针对以上情况我单位认为该案件系双方经济纠纷，建议原阳县大同实业有限公司到法院诉讼解决。2019年4月份，广福实业公司向本院提交了其于2019年2月25日作出《情况说明》。具体内容为：2016年7月份，河南省昶晟投资担保有限公司介绍被告王维丽到原告位于郑州市花园北路锦家和谐苑社区售楼部购买房屋。在该售楼部，原告广福实业公司以原阳县韩董庄乡杨厂锦家和谐苑社区名义与被告王维丽签订房屋买卖合同。2019年5月17日，新乡市公安局平原分局向本院桥北法庭发出公函。该公函载明：2019年5月10日，我局接王维丽、邢宝等人到信访窗口反映，我局韩董庄派出所在原阳县人民法院桥北法庭审理的原阳县大同实业有限公司与王维丽、邢宝等人民事案件中出具一份证明，并向我局提交了该证明复印件。经我局严格核查，现将我局有关意见函告如下：1、民警朱庆国所出具的证明实际为接警经过，应以个人名义出具在值班期间接警情况，不应以证明格式出具。二、值班民警朱庆国所出具的证明内容不清晰。证明中出现的“王维丽、邢宝等人在没有缴纳房款的情况下，将房屋门口拆掉更換，强行进入房屋”均系报警人宋伟陈述。该证明仅能说明原阳县大同实业有限公司宋伟曾到韩董庄派出所报警，不能作为其他证据使用。三、在该事件中，值班民警朱庆国出具证明时，并未向韩董庄派出所负责人汇报，擅自出具证明，系个人行为，我局已按照相关规定对民警朱庆国纪律处分。本案两次公开开庭进行了审理，在庭外沟通中，被告王维丽表示，其持有河南省昶晟投资担保有限公司为其出具的①2016年7月18日，河南昶晟投资担保有限公司为广福实业公司（时为原阳县大同实业有限公司）工作人员宋伟出具的欠条；②2016年7月20日，河南昶晟投资担保有限公司工作人员刘东雷为广福实业公司工作人员宋伟出具的《领取条》。经过本案主审法官的动员，被告王维丽于第二次庭审后将其持有的该两项证据材料提交法庭。该两项证据材料为拍摄的照片打印件，无原件核对。该两项打印件证据材料记录的具体内容为：①2016年7月18日，河南昶晟投资担保有限公司为广福实业公司（时为原阳县大同实业有限公司）工作人员宋伟出具的欠条，内容为：今欠宋伟购房款2000平方米，5000000元，最后以实际结算为准。落款为河南昶晟投资担保有限公司并加盖该公司法人印章，该公司法定代表人刘西怀签字署名。②2016年7月20日，河南昶晟投资担保有限公司工作人员刘东雷为广福实业公司工作人员宋伟出具的《领取条》。内容为：今刘东雷领走，董留枝等三人的票据（编号11470361）一份，金额为530000元；邢宝票据（编号11470363），金额为410000元；李卫平票据（编号11470364元），金额520000元；邵美玲票据（编号11470365），金额530000元；张素霞票据（编号11470366），金额440000元；刘建成等三人票据（编号11470367），金额530000元；王建民票据（编号11470368），金额510000元；王维丽票据（编号11470369），金额530000元；赵祥军等二人票据（编号11470370），金额420000元；荆继华票据（编号11470371），金额530000元；吕辉票据（编号11470372），金额530000元；冉新现等三人票据（编号11470373），金额530000元；朋俊伟票据（编号11470374），金额420000元；邵美琪票据（编号11470375），金额430000元。共计14份。若房屋预付款一星期未到账，此上票据作废。落款签字刘东雷。证明人宋伟。包括本案争议住宅在内的锦家和谐苑小区建设所用土地为杨厂全体村民集体所有。被告王维丽非原阳县韩董庄镇杨厂村民，不具有该村集体组织成员资格。另查明：2017年4月18日，广福实业公司向本院提起诉讼，请求判决解除广福实业公司与河南省昶晟投资担保有限公司签订的房屋买卖合同。本院于2017年9月22日作出（2017）豫0725民初1365号民事判决书，判决解除新乡市广福实业有限公司与河南昶晟投资担保有限公司于2016年5月16日签订的商品房买卖意向书。该判决书现已发生法律效力。本院认为，包括本案争议住宅在内的锦家和谐苑小区建设所用土地均为韩董庄镇杨厂全体村民集体所有。新乡市本荣房地产开发有限公司与杨厂联合开发经营居于该土地上的土地使用权，建设锦家和谐苑小区；该小区的住宅产权包含有建筑物产权和杨厂集体土地使用权；根据土地管理法第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案住宅仅能销售给杨厂集体组织成员，不得向该集体组织成员以外的其他人员销售。王维丽既非杨厂集体组织成员，也非该村村民小组集体组织成员，不得享有杨厂集体土地使用权，更无权购买在杨厂集体土地上建设的房屋。新乡市本荣房地场开发有限公司将其与杨厂村民委员会联合开发的部分住宅转让给广福实业公司，广福实业公司又与王维丽签订《新型农村社区建设买卖合同》，将其受让的其中一套住宅出售给王维丽，违反土地管理法第六十三条的规定，且该规定系效力性强制性规定。故，广福实业公司与王维丽签订的《新型农村社区建设买卖合同》为无效合同。广福实业公司就该无效合同提起解除之诉，不符合法律规定，应不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第三十六条、《中华人民共和国合同法》第三十二条第五项之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：驳回新乡市广福实业有限公司的诉讼请求。本案受理费100元，由新乡市广福实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时或于递交上诉状之日起七日内预交上诉费（上诉费票据自收到之日起五日内递交本院）。上诉于新乡市中级人民法院。审 判 员  娄季林人民陪审员  赵建双人民陪审员  熊书富二〇一九年九月六日书 记 员  单志娥