上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初70592号原告：钱荣德，男，1952年2月26日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：徐辉，上海市东泰律师事务所律师。被告：钟敬红，女，1975年11月8日出生，畲族，住福建省。被告：上海宸华酒店管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：钟敬红。被告：**旭，男，2003年5月9日出生，汉族，住福建省。法定代理人：钟敬红(系被告之母)，住福建省浦城县河滨上水南村水南路XXX号。原告钱荣德与被告钟敬红、上海宸华酒店管理有限公司(以下至判决主文前简称“宸华酒店公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序进行审理。后于2019年12月5日追加**旭为本案共同被告参加诉讼，并再次公开开庭审理。原告钱荣德和委托诉讼代理人徐辉、被告钟敬红暨被告宸华酒店公司法定代表人、**旭法定代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱荣德向本院提出(变更后的)诉讼请求，判令：1.确认双方租赁合同关系于2019年5月26日解除；2.被告钟敬红、宸华酒店公司支某2014年10月1日至2020年4月24日拖欠的租金差额6,221,329.01元；3.被告钟敬红、宸华酒店公司支某2019年12月至2020年4月欠缴的水电费用51,481.14元；4.被告钟敬红、**旭在继承王冬标遗产范围内清偿诉请2和3中的债务。事实与理由：2014年5月，王冬标与钟敬红向原告承租本区康士路XXX号全幢、19号和21号的二至三层(合计面积1，453.45平方米)及该三幢的地下室(合计650平方米)(以下简称“系争房屋”)，用于经某汉庭连锁酒店，双方签有2014年7月1日至2024年9月30日的房屋租赁合同。后该二人在系争房屋内注册宸华酒店公司和康来食品商店，但持续拖欠租金，后原告通知于2019年5月26日解除租赁合同关系，并于2019年7月1日收回17号一层房屋110平方米及地下车库144平方米，于2020年4月24日收回其余房屋。原告系上海汇华房地产有限公司(以下简称“汇华房地产公司”)的法定代表人，王冬标向该公司承租年家浜路房屋，用于经某超市(以下简称“年家浜路超市”)。自2017年3月30日起，王冬标陆续支某租金310万元，扣除年家浜路超市的租金108.5万元后，实际支某系争房屋租金201.5万元。扣除该已付租金、已收回房屋对应的租金后，差额部分应予补付。返还房屋后未结清水电费用，后由原告垫付51,481.14元，该部分费用应返还原告。17号一层房屋及地下车库的水电费用已由新的承租人支某给被告。钟敬红是共同承租人，是宸华酒店公司的发起人，应当承担上述支某、返还义务。宸华酒店公司注册在系争房屋内，实际使用该房屋，亦应承担上述支某、返还义务。王冬标于2019年4月29日死亡，钟敬红作为其妻子、**旭作为其儿子，应在继承遗产范围内承担清偿责任。现原告诉至法院，请求判如所请。被告钟敬红辩称，其未与原告签订过房屋租赁合同，王冬标将其身份证、银行卡拿去注册公司、收付钱款，其未参与经某。王冬标已经死亡，其不清楚租金标准及支某情况。17号一层110平方米及地下车库144平方米已于2019年5月20日返还。该些房屋返还后，由原告出租给案外人，案外人仅向被告支某过5,000元的水电费用。年家浜路超市系王冬标与案外人经某，已被原告收回，租金支某情况不清楚。王冬标当初应原告要求，将房屋外立面作大理石装修，对地下车库进行改造，支某大量费用，应由原告赔偿。故不同意原告全部诉请。被告上海宸华酒店管理有限公司辩称，同被告钟敬红的答辩意见。被告**旭辩称，同被告钟敬红的答辩意见，其已放弃继承王冬标的遗产。经审理查明，康士路XXX号、19号、21号房屋均登记在原告名下，均为三层，建设面积分别为622.45平方米、624.69平方米、622.45平方米。康士路17－21号地下车库登记在汇华房地产公司名下，原告系该公司法定代表人。系争房屋中的地下车库大约650平方米。2014年起，王冬标、钟敬红向原告承租系争房屋，于2014年11月20日在系争房屋内注册宸华酒店公司，经某酒店业务。该公司股东为王冬标、钟敬红，法定代表人为钟敬红。2019年5月25日，原告以拖欠巨额租金为由，发函通知解除系争房屋的租赁关系，钟敬红次日收到该函。其中，17号一层110平方米及地下车库144平方米于2019年5月20日返还原告，其余房屋于2020年4月24日返还。2017年3月30日至2019年2月27日期间，王冬标陆续转给原告310万元。2019年4月29日，王冬标死亡。其与妻子钟敬红育有儿子**旭。2014年1月至2018年11月期间，王冬标通过多个银行账户转给钟敬红80笔钱款，共计320余万元；钟敬红转给王冬标17笔资金，共计206余万元。原告支某系争房屋2019年12月至2020年4月的水电费用合计51,481.64元。汇华房地产公司向本院确认，康士路17－21号地下车库2014年起的租金由原告向被告主张，其公司不再另行向被告主张。以上事实，由房地产权证、工商登记信息、解除函、说明，以及当事人陈述等经庭审质证的证据证实。审理中，(1)就王冬标父母生存情况，相关公安机关向本院确认，王父生于1941年9月，王母生于1933年3月，目前生存情况不详。原告称，其方在另案诉讼中持调查令至当地调查，被告知公安机关中无相关信息。被告钟敬红称，其未见过王冬标父母，王当年告知其父母早已过世。(2)就系争房屋的租金标准，原告提供房屋租赁合同(载有王冬标、钟敬红承租系争房屋，租期2014年7月至2024年6月，第一个三年的租金130万元/年，第二个三年的租金145万元/年等，签有王、钟的名字并均按有指印)、债权债务清理及还款计划协议(载有“2014年起乙方(王冬标)承租甲方(原告)康士路17－21号物业作康桥联华超市及康桥汉庭酒店，2014年一年甲方考虑乙方的实际困难，大气的免去租金，但从2015年1月起至今2017年6月，2年三个季度租金及三个月押金，乙方未支某过，也被视为乙方债务，按合同年租金140万元计，共计420万元”等，落款处签有王冬标的名字)。钟敬红对上述证据真实性不认可。原告不对上述证据上王、钟的签字或指印申请作司法鉴定，并申请作租金标准评估。经评估，系争房屋中地下车库的租金为0.5元/平方米/天，其余部分租金2.6元/平方米/天，价值时点为2014年10月1日。原告为此支某评估费38,000元。原告对该评估结果认可，被告称对一层的租金估价尚可，对二、三层的租金估价过高。(3)就17号一层及地下车库的返还日期，被告提供2019年5月20日视频(经当庭播放，显示被告女儿说“小钟，钥匙拿到了”等)。原告称其女儿实际于2019年6月25日前后拿到钥匙。(4)就17号一层及地下车库的水电费用，原告提供收据(共三张，金额分别为5,000元、2,000元、3,000元，均加盖“汉庭酒店康桥店押金专用章”，签有“杨”字样，交款人“联华超市”，注明水电费用等)、电费账单(显示康士路XXX号2020年5月应付电费3,401.08元)、水费账单(显示康士路XXX号2020年6月应付水费45.54元)。被告对收据的真实性不认可，称仅收到过联华超市付的水电费用5,000元；对其余证据真实性认可，同意参照2020年5月、6月的水电费用金额，扣除2019年5月退还房屋部分的水电费用。本院认为，原告称与王冬标、钟敬红签有房屋租赁合同，但现无证据显示该合同系王、钟所签，故本院对该合同不予采信。但原告实际出租了系争房屋，由王、钟作为发起人、由钟作为法定代表人，在系争房屋处设立宸华酒店公司，并实际开展酒店经某。再结合王冬标陆续向原告支某过大量钱款，王、钟系夫妻，二人之间的财产也存在混同等，本院认定原告与王、钟之间存在房屋租赁合同关系。原告主张2014年10月至12月的租金，与其提供的债权债务清理及还款计划协议所载已免去2014年租金的真实意思相悖，故该部分请求本院不予支持。原告主张按司法评估的租金标准，计算系争房屋的租金，本院予以准许。原告主张的17号一层及地下车库的返还日期，与其女儿在视频中的陈述不符，本院根据视频内容，认定于2019年5月20日返还。相关租金评估结果未区分不同楼层租金的可能差异，考虑到评估的时点为2014年10月、前些年租金涨跌的一般情况及17号一层的返还日期等，原告现按评估结果主张17号一层返还之后的二、三层租金尚属合理。系争房屋中的车库登记在汇华房地产公司名下，现该公司同意由其法定代表人即原告进行主张，本院予以确认。经核算，原告应得2015年1月1日至2020年4月24日的租金7,839,982元。原告称已付租金310万元中包含年家浜路超市的201.5万元，但双方对年家浜路超市的租赁情况陈述不一，且该房屋的权利人并非原告，故原告上述主张本院不予采纳，认定该310万元为系争房屋的租金。就年家浜路超市所涉租金，相关权利人可另行主张。抵扣后，原告仍应获得系争房屋租金差额4,739,982元。确实存在长期拖欠较高金额租金的情况，原告2019年5月25日发函解除双方的租赁合同关系，符合法律规定，本院确认双方的租赁合同关系于函件送达之日即2019年5月26日解除。原告已支某系争房屋2019年12月至2020年4月的水电费用合计51,481.64元，被告应当返还，但应扣除该期间17号一层及地下车库的水电费用。原告提供的三张收据显示“联华超市”已支某水电费用合计金额10,000元，但不能充分反映该些收据系被告开具，被告称已收到案外人支某的水电费用5,000元，但未举证证明该钱款对应的期间。故参照2020年5月、6月的水电费用数额，本院酌情扣除2019年12月至2020年4月期间的水电费用17,119.25元。扣除后，被告应返还原告2019年12月至2020年4月的水电费用差额34,362.39元。王冬标、钟敬红作为共同承租人，应对上述租金、水电费用差额承担支某责任。宸华酒店公司已经实际享有了租赁合同关系的相关权利，原告要求宸华酒店公司亦承担支某责任，本院予以支持。王冬标已经去世，其父母生存情况不详，现原告要求钟敬红、**旭在继承王冬标遗产范围内清偿上述租金、水电费用差额的债务，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决如下：一、确认原告钱荣德与被告钟敬红等的租赁合同关系于2019年5月26日解除；二、被告钟敬红、上海宸华酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支某原告钱荣德2015年1月1日至2020年4月24日的租金差额4,739,982元；三、被告钟敬红、上海宸华酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支某原告钱荣德2019年12月至2020年4月的水电费用差额34,362.39元；四、被告钟敬红、**旭于本判决生效之日起十日内在继承王冬标的遗产范围内履行本判决第二项、第三项确定的义务；五、驳回原告钱荣德的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支某延迟履行期间的债务利息。案件受理费55,709.67元，减半收取计27,854.84元(原告已预交)，由原告钱荣德负担5,357.46元，由被告钟敬红、上海宸华酒店管理有限公司负担22,497.38元。保全申请费5,000元(原告已预交)、案件评估费38,000元(原告已预交)，均由被告钟敬红、上海宸华酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 孟高飞二〇二〇年七月二十七日法官助理 项 欢书 记 员 顾培菲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。