呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2019）内0104民初1408号原告：胡改桃，女，无固定职业，住内蒙古乌兰察布市。委托诉讼代理人：云金龙，内蒙古英南律师事务所律师。被告：王斌，男，无固定职业，住呼和浩特市。原告胡改桃与被告王斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡改桃及其委托诉讼代理人云金龙到庭参加诉讼，被告王斌经本院公告送达开庭传票后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡改桃向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认原告与被告签订的编号为009的《(贾家营村民住宅小区)新农村建设房屋认购书》无效；2、请求判决被告返还原告购房款人民币150000元；3、请求判决被告给付原告起诉之后至付清款之日的利息，利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清款之日止；4本案诉讼费与公告费由被告承担。事实和理由：2013年8月15日原告与被告签订了一份购买呼和浩特市玉泉区小黑河镇《（贾家营村民住宅小区）新农村建设房屋认购书》（以下简称认购书）（认购书编号：009号），《认购书》约定：被告向原告出售位于贾家营村B区28号楼6单元5层东户楼房一套，房屋面积100平方米、总价款为25万元，原告在签订本认购书时向被告交付总价款60%即人民币15万元，同时约定在2013年12月30日前交付房屋，在签订本认购书当日原告给付被告现金10000元作为定金，次日也就是2013年8月16日原告拿丈夫孟团元的农村信用社银行卡（卡号：×××）向被告的农村信用社银行卡（卡号：×××）转账14万元，以上原告共计给付被告15万元购房款，被告向原告出具了收到60%购房款15万元收据一份。原告按照约定交付购房款后，被告未按约定向原告交付房屋，经原告多方了解，被告将上述房屋又另行出售给他人，后原告多次要求被告退还房款，被告以种种理由推脱，原告眼看购房目的无法实现。经咨询律师得知，原告非贾家营村本集体成员，双方签订的《认购书》违反了《中华人民共和国土地管理法》等法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。综上所述，原告为维护自己的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。被告王斌未到庭，也未提交书面答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月15日，原告胡改桃与被告王斌签订一份《贾家营村民住宅小区新农村建设房屋认购书》。合同第一条明确约定：乙方签订该认购协议时已知悉该房屋的土地性质属新农村建设村民住宅小区集体用地，不能办理按揭手续，没有房屋产权证。合同第二条约定：乙方自愿认购甲方出售的B区28号楼六单元五层东户，暂定面积100平方米。该房单价为每平方米2500元，总价为250000元，即大写人民币贰拾伍万元整。（最终房款多退少补）。合同第三条约定：乙方在签署本认购书时向甲方交付该房总房款60%，即人民币壹拾伍万元整。合同第十条约定：暂定交房时间：2013年12月30日。合同签订后，原告胡改桃于2013年8月15日向被告王斌及缴纳购房款定金10000元整，2013年8月16日通过孟团元缴纳购房款140000整。被告王斌2013年8月15日向原告胡改桃出具了收到60%购房款15万元收据一份。后被告王斌在约定的交房日期也未向原告胡改桃交付房屋。另查明，孟团元系原告胡改桃的配偶。以上事实有《贾家营村民住宅小区新农村建设房屋认购书》、收据、转账凭证、结婚证、孟团元身份证复印件、王斌交易流水明细和庭审笔录予以证实。本院认为，原告胡改桃与被告王斌签订的《贾家营村民住宅小区新农村建设房屋认购书》认购房屋系贾家营村民住宅小区房屋，性质为新农村建设的村民住宅，使用的土地为集体用地，土地用途为农村宅基地，根据房地一体原则，涉案认购书在处分房屋的同时也处分房屋所在土地使用权的转让，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”之规定，集体土地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。原告胡改桃的户籍为内蒙古四子王旗乌兰花镇东什自然村，并非涉案房屋所在地呼和浩特市玉泉区小黑河镇贾家营村集体的经济组织成员，无权取得或变相取得土地使用权，原告胡改桃与被告王斌签订的认购书认购标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，原告胡改桃并非贾家营村村民，且诉争房屋土地无证据证明变更为集体土地建设用地。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，该认购书违反法律、行政法规的强制性规定，为无效合同。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。由于被告王斌经本院合法传唤未到庭参加诉讼，缺席审理了本案，故被告失去抗辩权利，应当承担不利的法律后果。本院依据现有证据认定被告王斌作为合同一方当事人签字且实际收取款项负有返还的150000元购房款的义务。关于本案购房款返还的银行利息，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因合同无效，原被告双方应按照各自的过错程度承担相应的责任。考虑到原被告双方签订该认购书时，原告胡改桃已知悉该房屋的土地性质属新农村建设村民住宅小区集体用地，不能办理按揭手续，没有房屋产权证，对导致合同无效应负一定责任。被告王斌作为出卖人明知所出卖的房屋及土地属于法律禁止流转范围，造成合同无效也有过错。因此，根据双方过错程度，本院认定被告王斌承担返还以购房款150000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率从2019年4月30日支付至实际付清款之日50%的利息。综上，原告胡改桃要求确认合同无效、返还购房款150000元和相应的利息，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、依法确认原告胡改桃与被告王斌签订的编号为009的《贾家营村民住宅小区新农村建设房屋认购书》无效。二、被告王斌于本判决生效之日起十日内返还原告胡改桃购房款150000元。三、被告王斌于本判决生效之日起十日内赔偿原告胡改桃自2019年4月30日起至实际返还之日止的利息的50%（以已付购房款150000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。四、驳回原告胡改桃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由被告王斌负担。公告费260元，由被告王斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 王 琳人民陪审员 伯晓华人民陪审员 韩 萍 二○一九年九月二十三日书 记 员 杨慧青附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。