广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初5031号原告：黄第珍，女，1955年7月25日出生，汉族，住广州市荔湾区兴光里3号二楼。原告：黄弟豪，男，1962年4月8日出生，回族，住广州市荔湾区。被告：广州金星仪器厂（已破产），工商登记地址：广州市荔湾区光复中路360号，现管理人的联系地址：广州市越秀区解放北路970号四楼。委托诉讼代理人：李开武，男，1989年8月24日出生，苗族，住海南省万宁市，系破产管理人的工作人员。原告黄第珍、黄弟豪诉被告广州金星仪器厂确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，两原告、被告的委托代理人李开武到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告黄第珍、黄弟豪诉称：广州试验仪器厂与广州金星仪器厂是兄第单位。两原告是广州试验仪器厂的职工。广州市中山四路聚星里46号201房属于广州试验仪器厂名下的物业，广州市荔湾区带河路兴光里3号房屋属于广州金星仪器厂名下的物业。两单位将两房屋的使用权进行调换，广州试验仪器厂在1993年将兴光里3号二楼后房房屋作为福利分房分配给两原告居住使用，广州金星仪器厂将聚星里46号201房分配给其职工吴炳光使用。两单位就两房屋的使用问题签订了备忘录。由于兴光里3号是两原告唯一居住的房屋，原告希望能够按房改的政策购买，但广州金星仪器厂一直以无产权，产权不能分割为由不予以办理。在使用房屋的过程中，广州金星仪器厂怠于履行业主的义务，对房屋出现的危险情况不作维修，且以各种方式对原告进行逼迁。2000年广州金星仪器厂破产，破产清算小组将兴光里3号房屋计入破产清算财产中，根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》（2002年7月30日法释（2002)23号）第九章关于破产财产第七十一条第（一）项规定、第（六）项规定、及《国有企业试行破产有关财务问題的暂行规定》，破产清算时破产企业职工福利性公有住房不计入破产财产。2018年11月2日两原告收到广州金星仪器厂管理人邮寄的关于《带河路兴光里3号拍卖公告、法院告知文件》，得知原告居住的房屋被挂到淘宝司法网平台进行拍卖。《最高人民法院关于审理企业破产案若干问題的规定》第八十一条：破产企业职工的住房，己经签订合同，交付房款，进行房改给个人的，不属于破产财产，未进行房改的，可由清算组向有关部门申请办理房改事项,向职工出售，按照规定不具备房改条件，或者职工在房改中不购买住房的。由清算组根据实际情况处理。根据上述规定，原告认为广州金星仪器厂无权出售该房屋。即使是出售，也应该提前告知原告，保障原告的优先购买权。原告在不知情的状况下突然收到房屋被的拍卖公告，当即向破产管理人直接提出异意，并要求撤销拍卖并由原告按每平方米6300元的价格购买该房屋，广州金星仪器厂对原告的合法要求不予理会，继续将房屋进行拍卖，并由他人竞买购得。现购买人要求两原告搬迁，导致原告的居住权利无法保障。广州金星仪器厂将房屋出售的行为违反了法律规定，侵害了原告的合法利益，现起诉要求：一、确认广州金星仪器厂对广州市荔湾区带河路兴光里3号房屋的出售交易行为无效。二、兴光里3号二楼按政策规定由原告以每平方米6300元的价格购买。被告广州金星仪器厂辩称：涉案房屋是登记在我方名下，是我方单独所有的财产，因此，在企业破产之后，这套房屋被列为破产财产。破产财产的处置是按照债权人会议的处置方案来处理，因此针对该房屋进行了淘宝公开拍卖，也事先告知了房屋的租户，保障他们的优先购买权。我方是严格按照合同法的相关规定进行拍卖，在2018年11月2日通过邮寄方式，将拍卖房屋的公告、权利告知书送给原告，同时也在案涉房屋张贴了公告，并向原告当面告知了情况，所以我方认为房屋的拍卖是有效的。原告的优先购买权的行使应该在淘宝网上进行竞价，在同等条件下才能优先购买，而不是以评估价直接购买。原告方并没有到管理人处进行登记购买，在2018年11月30日房屋已经被其他人购买了，已于2019年7月已经变更登记在伍颖怡名下。至于原告要求购买的房屋所有权问题，因为房屋目前已经过户给案外人，所以这个请求是无法履行的。原告的诉讼请求没有依据，不同意原告的诉讼请求。经审理查明：两原告是广州试验仪器厂的职工。广州市荔湾区带河路兴光里3号房屋（砖木结构二层）属于广州金星仪器厂名下的物业。1993年广州金星仪器厂同意广州试验仪器厂安排其职工即两原告入住兴光里3号二楼后房房屋。之后原告黄第珍与广州金星仪器厂签订了租赁合同，向广州金星仪器厂缴纳租金（租用面积为30平方米）。该房屋的其他部位由广州试验仪器厂的两户职工居住。广州金星仪器厂的职工吴炳光则居住在广州试验仪器厂提供的房屋。因兴光里3号房屋属于砖木结构，且没有独立厨厕，不符合房改的条件，故两原告无法按照房改政策购买该房屋。2000年12月29日广州金星仪器厂因经营管理不善，严重资不抵债，被广州市中级人民法院裁定宣告破产。2018年11月1日广州金星仪器厂破产管理人到兴光里3号房屋张贴《兴光里三号房屋拍卖通知》和《拍卖公告》，主要内容为：破产管理人根据《广州金星仪器厂债权人会议决议》依法拍卖兴光里3号房屋，现将《拍卖公告》一并函告你方，欢迎你方参与网络竞拍。如你方主张其他相关权利（包括但不限于优先购买权），请于收到该通知后按《拍卖公告》要求及时书面方式提交管理人。拍卖时间为2018年11月29日上午10时至2018年11月30日上午10时。原告看到该通知和公告后，不同意将房屋网上拍卖，向破产管理人提出了异议，原告要求按照以每平方米6300元的价格购买。广州金星仪器厂破产管理人不同意，认为房屋的处理应按照债权人会议所定的方案即网上拍卖处理。后该房屋经网上拍卖，由伍颖仪竞得兴光里3号整栋房屋（建筑面积99.04平方米），并于2019年7月取得产权证。本院认为：兴光里3号二楼后房房屋虽然是由广州试验仪器厂分配给两原告使用，具有一定的福利性质，但两原告入住后，由黄第珍与广州金星仪器厂签订了租赁合同，因此两原告与广州金星仪器厂之间的关系本质上属于租赁合同关系。由于该房屋不符合房改的条件，两原告与广州金星仪器厂不曾签订房屋买卖合同，故该房屋不属于两原告的房改房。对于讼争房屋是否属于破产财产、广州金星仪器厂将讼争房屋出售是否符合法律规定问题，最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（一）项规定、第（六）项规定：下列财产不属于破产财产：（一）债务人基于仓储、保管、加工承揽、委托交易、代销、借用、寄存、租赁等法律关系占有、使用的他人财产；（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产。该条款（一）项所指的是债务人（广州金星仪器厂）占有使用的他人财产，本案的情形是他人（原告）占有使用了债务人的财产，不属于第（一）款所指的情形。第（六）项所指的是买卖关系中所交付的房产，但本案的情形原、被告之间是租赁关系，并非买卖关系，不属于第（六）款所指的情形。财政部《关于国有企业试行破产有关财务问题的暂行规定》第六条第（二）项规定：企业下列财产应区别情况处理：（二）公益福利性设施。企业的职工住房、学校、托幼园、医院等福利性设施，原则上不计入破产财产；但无需续办并能整体出让的，可计入破产财产。本案兴光里3号房屋本身是一套房屋，现广州金星仪器厂并非单独将二楼后房出售，而是将其整体出售，因此，被告整体出售房屋符合第（二）项的规定。因此，原告主张该房屋不属于破产财产缺乏事实和法律依据，本院不予采信。对于广州金星仪器厂是否有损害原告的优先购买权问题，广州金星仪器厂在2018年11月2日已向两原告送达《兴光里三号房屋拍卖通知》和《拍卖公告》，因此两原告对被告将于2019年11月29日至30日网上出售该房屋是知悉的。被告已经履行了相应的告知义务，故没有损害原告的优先购买权。且在之后的拍卖中，原告并没有报名参与竞买，也不同意以竞买人的同等价格购买房屋，因此，是原告没有履行优先购买权导致房屋被他人购买，责任不在被告。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告黄第珍、黄弟豪的诉讼请求。本案受理费100元，由两原告负担。如不服本判决，原告、被告可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按本案判决确定的一审案件受理费同等金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  马文洁二〇一九年九月二日书记员  黄嘉琪