安徽省安庆市宜秀区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0811民初3607号原告：安徽五州汽车零部件有限公司，住所地安徽省安庆市宜秀区。法定代表人：陈亚斯，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴凯，该公司员工。委托诉讼代理人：汪神香，安徽中皖律师事务所律师。被告：无锡淘乐福二手车服务有限公司，住所地无锡市锡山区。法定代表人：陈林，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡跃平，该公司员工。原告安徽五州汽车零部件有限公司（以下简称“五州公司”）诉被告无锡淘乐福二手车服务有限公司（以下简称“淘乐福公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告五州公司的委托诉讼代理人吴凯、汪神香，被告淘乐福公司的委托诉讼代理人胡跃平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告五州公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2019年9月11日起至2019年10月7日止的租金及违约金(租金按每天351.78元计算，即9498.06元；违约金按每日万分之三的标准自2019年8月26日起计算至实际支付之日止)；2、判令被告按合同总租金20%标准赔偿原告的损失，即77040元(128400元/年×3年×20%)；3、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年8月10日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，就房屋租赁事宜达成协议：租赁的房屋坐落于安庆市中山大道99号，租赁一楼面积200㎡；租赁期限自2018年9月11日至2021年9月10日止；租金为120000元/年，开票费用每年8400元，年价税合计128400元，按照每半年一付的方式支付，以后每半年租期到期前15日内支付后半年租金及开票费用，应缴付房屋租金之日起30日内未缴付房屋租金的，原告有权单方终止合同；合同生效后未按合同约定的日期和金额缴付租金超过30日的，每逾期一日，按应缴付金额的万分之三支付违约金；被告在租赁期内需提前退租的，需提前60日书面通知原告，并按总租金20%赔偿甲方损失；合同另就其他事项进行了约定。合同签订后，原告按约向被告交付房屋,但被告只支付了第一年租金，拖欠2019年9月11日后的租金，原告多次催要未果。2019年9月1日，被告向原告提交提前退租申请，双方于2019年10月7日达成房屋交还说明，被告将房屋钥匙交还原告，退还房屋。根据合同约定,被告提前退租需提前60日书面通知原告，并应按总租金20%赔偿原告损失。原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼，请依法判决。被告淘乐福公司辩称：1、因公司经营困难，被告于2019年9月1向原告提出解除房屋租赁合同的申请，后双方协商一致，被告搬离租赁房屋，合同解除；2、被告尚有8000元保证金在原告处，可以作为给原告的补偿，被告也同意再支付一个月的房租，但对于原告主张的赔偿金，被告认为不应支付。原、被告双方为证明各自的诉讼主张，依法向本院提交了相应证据材料，本院组织双方当事人进行了质证。原、被告双方对于对方提交的证据的真实性均无异议，本院对双方提交的证据的真实性予以确认。根据原、被告的陈述及本院所采信的证据，本院经审理查明的事实如下：2018年8月10日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告租金原告位于安庆市中山大道99号一楼200㎡房屋用于二手车经营、展示，租期自2018年9月11日至2021年9月10日，租金为120000元/年，按照每半年一付的方式支付，以后每半年租期到期前15日内支付后半年租金及开票费用。被告另缴纳8000元水电押金、租赁保证金给原告，且合同就违约责任等其他事项亦作出明确约定。被告付清第一年度（2018年9月11日至2019年9月10日）租金后再无支付后续租金，原告于2019年9月4日向被告发出催告函，要求被告缴纳拖欠的租金。因自身经营发生困难，被告于2019年9月1日向原告发出书面《退租申请》，后原、被告双方于2019年10月7日办理了房屋交接手续，上述《房屋租赁合同》实际解除。2019年10月7日，原告另与案外人安庆晨兴汽车销售有限公司签订《租赁合同》，将案涉的房屋租给安庆晨兴汽车销售有限公司使用，租期自2019年10月18日至2022年10月17日，租金为9000元/月。现原、被告双方就《房屋租赁合同》解除相关事宜不能协商一致，原告即具状诉至本院，遂成讼。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于被告拖欠的租金及违约金首先，被告已经支付2018年9月11日至2019年9月10日的租金，自2019年9月11日起再未支付租金。经原、被告协商一致，被告于2019年10月7日实际搬离案涉承租房屋，自2019年9月11日至2019年10月7日，被告实际占用原告上述房屋，应当按照双方约定支付租金，被告应支付租金为10000元÷30天×27天=9000元。至于原告诉称的开票费用，因该费用不属于租金，且《房屋租赁合同》已实际解除，原告并未履行开票义务，故该费用本院不予支持；其次，《房屋租赁合同》第三条约定，租金按每半年一付的方式支付，每半年租期到期前15日内支付后半年租金。则被告应在2019年8月26日至2019年9月10日期间内支付下一个半年租赁期的租金。另依据《房屋租赁合同》第八条的约定，被告拖欠租金超过30日的，每逾期一日，按应缴付金额的万分之三支付违约金。故被告应当自2019年10月10日起按日利率0.03%支付原告违约金。二、关于被告违约给原告造成的损失首先，原、被告签订的《房屋租赁合同》约定的租金为10000元/月。因被告违约，双方解除合同后，原告将案涉房屋租赁给安庆晨兴汽车销售有限公司，约定的租金仅为9000元/月。则因被告违约，提前两年解除合同，导致原告实际租金损失为1000元/月×12月×2=24000元；其次，原、被告双方于2019年10月7日办理房屋交接手续，《房屋租赁合同》实际解除。当天，原告另与安庆晨兴汽车销售有限公司签订《租赁合同》，将案涉的房屋租给安庆晨兴汽车销售有限公司使用，虽然约定的租期自2019年10月18日至2022年10月17日，但该《租赁合同》第十条明确约定：“租赁期限未到，乙方若提出提前终止合同，则租赁区域房屋租金从2019年10月7日开始计算”，说明2019年10月7日至2019年10月18日原告不计收租金是原告为激励安庆晨兴汽车销售有限公司全面履行租赁合同而给予的免租优惠，该时段内的租金损失不应由被告承担。本院认为：《房屋租赁合同》是原、被告双方真实意思表示，合法有效，缔约双方均应当按照约定全面履行各自的义务。因被告违约导致《房屋租赁合同》提前解除，被告应当按约支付拖欠的租金及违约金，并承担因此给原告造成的损失。因原告的实际损失仅24000元，显著低于《房屋租赁合同》第八条第（五）约定的损失金额，如按《房屋租赁合同》约定的标准计算原告损失显失公平，故本院仅支持原告诉讼请求中的实际损失24000元，该款可以在被告交纳的8000元租赁保证金中抵扣，即被告仍应赔偿原告损失16000元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告无锡淘乐福二手车服务有限公司于本判决生效后七日内支付原告安徽五州汽车零部件有限公司租金9000元并承担该款自2019年10月10日起至本判决确定给付之日止按日利率0.03%计算的违约金；二、被告无锡淘乐福二手车服务有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告安徽五州汽车零部件有限公司损失16000元；三、驳回原告安徽五州汽车零部件有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费982元，保全费920元，合计1902元，由原告安徽五州汽车零部件有限公司负担1352元，由被告无锡淘乐福二手车服务有限公司负担550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  马惠雯二〇一九年十一月八日书记员  马珺瑜附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够进行调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。