新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0103民初6476号原告：张琪，男，1982年8月27日出生，满族，个体工商户，住乌鲁木齐市天山区。被告：新疆八点半贸易有限公司，住所地乌鲁木齐市水磨沟区南湖南路西二巷47号24栋1层。法定代表人：张玉龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：李霞，女，该公司租赁部经理。原告张琪与被告新疆八点半贸易有限公司（以下简称八点半公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张琪，被告八点半公司的委托诉讼代理人李霞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张琪向本院提出诉讼请求:1、判令被告支付合同违约金31.5万元及相应利息（按所欠违约金每天5%暂计至起诉之日，实际要求计算至被告履行之日）；2、判令被告支付该房屋租金81506元（暂计85天至2019年5月10日，实际要求计算至被告履行之日）及所使用电费及水费，利息计算方式同上；3、判令被告将该房屋电表户名变更到原告名下；4、本案案件受理费由被告承担。事实及理由：原告与被告于2018年1月签订沙区经一路24号房屋租赁合同，按照合同约定租赁期限从2018年2月15日至2021年2月14日止，年租金为35万，总计为105万元，房屋年付，并提前一个月支付下一年房租。现被告经原告多次催要2019年至2020年度房租至今仍未支付，并拒绝履行合同，按照合同约定，租赁双方在合同履行期限内单方面终止合同或不履行合同需向对方缴纳合同总价款30%的违约金（即总租金105万×30%），并支付被告所使用的电费及水费。综上所述，原告认为与被告签订的租赁合同合法有效，原告向被告提供符合要求的房屋，被告理应及时向原告支付租金，但是被告却无理拒不履行合同，导致原告合同目的无法实现，故原告诉至法院。被告八点半公司辩称，我公司于2009年2月与原告签订房屋租赁合同，第一轮合同期限6年，2009年2月15日-2015年2月14日，合同租金969000元已全部付清，第二轮合同期限3年，2015年2月15日-2018年2月14日，合计租金99万元租金已全部付清，第三轮，合同期限三年，2018年2月15日-2021年2月14日，合计租金105万元已支付2018年2月15日至2019年2月14日租金35万元。因我公司在2018年12月将店面重新装修后要变更法人，前去社区开具门牌号码变更证明，重新办理营业执照，社区要求我公司提供商铺房产证复印件，社区人员发现房产证规划用途一栏为“住宅”，因政府明确住宅不能另做经营使用，社区拒绝给我公司开具门牌号码证明，导致我公司不能重新办理营业执照，原告的诉讼请求我公司不予认可，根据合同第六条约定租赁房屋用途均为“商业”，但房产证载明实际规划用途为“住宅”，我方认为合同存在虚假行为，我公司不属于违约，因为原告单方面合同的虚假性导致社区无法给我公司出具门牌号码变更证明，致使我公司无法正常经营，所以我公司不予承担任何违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：原告为证明其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据1、房屋租赁合同一份，证明双方于2018年2月14日签订合同，合同期限为2018年2月15日-2021年2月14日，房屋租金每年35万元，总计105万元，租金按年支付；证据2、微信聊天记录截图，证明被告不是因为不能开具社区门牌号码变更证明而解除合同，而是要求降低房租无果的情况下才解除合同的；证据3、被告的营业执照信息，证明被告的营业执照仍然存续，法人并没有变更也没有注销。二、被告为证明其抗辩理由，向本院提交以下证据。证据1、三份房屋租赁合同，第一份合同期限6年，2009年2月15日-2015年2月14日，合同租金969000元已全部付清；第二轮合同3年，2015年2月15日-2018年2月14日，合计租金99万元租金已全部付清；第三轮，合同期限三年，2018年2月15日-2021年2月14日，证明我公司于2009年和原告签订该合同，若社区可以出具变更证明，我公司可以继续经营的情况下，我公司不会单方解约；证据2、房产证复印件一份，证明我公司前去社区开具门牌号满变更证明，社区人员发现产证复印件规划用途一栏为“住宅”，社区拒绝给我公司开具变更证明，导致我公司不能重新办理变更法人营业执照，在无法人状态下不能正常经营；证据3、退还承租方函，证明因社区拒绝给我公司开具变更证明，导致我公司不能重新办理变更法人营业执照，原告在合同期内不能给我公司出具合法有效的商铺房产证明，导致我公司在合同期内不能正常经营；证据4、门店营业执照和法人身份证，证明原法人谭美香已离职，需变更执照；证据5、证明一份，证明原告的房产性质为住宅导致营业执照无法变更。本院经审理认定事实如下：2018年，原告与被告签订《房屋租赁合同》，被告租赁原告坐落于乌鲁木齐市沙依巴克区建筑面积284.9平方米、房屋质量合格的房屋；租赁合同租赁期限为2018年2月15日-2021年2月14日止，年租金为350000元，租金总计1050000元。按年支付租金，一年一付，先付款后使用；承租人负责支付出租房屋的水费、电费、暖气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费及其他费用。违约责任：租赁双方在本合同履行期限内单方面终止合同或不履行合同，需向对方缴纳合同总价款30%的违约金。承租人逾期支付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金。承租人违反合同，擅自将出租房屋转租给第三人使用的，因此造成出租房屋毁坏的，应负损害赔偿责任。上述合同签订后，被告已将租金已经支付至2019年2月14日，被告已于2019年2月14日停止营业，现被告已经搬离涉案房屋。因租赁房屋门牌号码已经发生变化，被告向所在社区提出出具门牌号码变更证明，用于营业执照变更，经本院去社区调查，社区以被告承租房屋系住宅，不能用于商业，同时因沙依巴克区靓化工程而拒绝开具，但现在已经可以开具门牌号码变更证明。另外，本案被告代理人于2019年2月曾向原告发出信息，要求原告将租金下调至年租金180000元。原告的房产证复印件在租赁合同签定时已经向被告予以出示，被告对于原告所出租房屋系住宅属性是明知的。另查明，在上述合同签订之前，针对涉案房屋，原告与被告已经签过二份《房屋租赁合同》且履行完毕，第一份租赁合同租赁期限为2009年2月15日-2015年2月14日，第二份租赁合同租赁期限为2015年2月15日-2018年2月14日。再查明，被告租赁原告房屋后再以个体工商户名义使用“八点半”字样从事商业活动，被告目前商业体字号为“沙依巴克区经一路谭美香八点半超市”，庭审中确认并未进行注销。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同对双方均有拘束力，当事人应依据约定履行。原告与被告签订《房屋租赁合同》，不违反法律规定，应合同有效，被告作为承租人负有支付租金的义务。经本院询问调查，原告在被告拒不支付租金的情况下，坚决不同意解除双方的租赁合同，目前双方的《房屋租赁合同》并未解除，对双方依旧均有拘束力，被告应依据约定向原告支付租金，原告主张2019年2月15日-2019年5月10日合计85天租金81506元（350000元÷365天×85天）符合双方约定，被告对数额无异议，本院予以支持。原告要求被告支付租金至被告履行之日，本院认为，原告与被告之间存在租赁合同关系，合同在履行中存在履行期限、合同效力、甚至合同权利义务的补充约定，因此，该项诉讼请求本院无法支持，原告可以根据合同实际履行具体情况另行主张租金。关于原告要求被告支付合同违约金31.5万元及相应利息的诉讼请求，被告在双方合同尚未解除的情况下逾期支付租金，构成违约，依据双方的合同约定，违约金为合同总价款的30%。被告不认可原告主张的违约金，认为自己不存在违约行为，该意见系对原告主张违约金的抗辩，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本院认为，因被告认为其不存在违约，根本不认可违约金的存在，在本院确认支持原告主张一定数额违约金的情况下，被告上述意见可以作为本院调整原告主张违约金数额的一种依据，原告主张违约金明显过高，本院参照双方签订的《房屋租赁合同》三个月租金标准予以支持87500元（350000元÷12个月×3个月）。原告要求被告支付违约金利息于法无据，本院不予支持。被告八点半公司辩称，因原告房屋用途系住宅，造成其无法进行法定代表人变更，本院认为，社区无法出具门牌号码变更证明，原告不能进行营业执照法定代表人变更，但是原告并未出示证明其经营行为受到实质影响，被告在未解除合同情况下，擅自搬离涉案房屋且拒绝支付租金的行为不符合合同法的诚实信用原则，纵观整个合同履行，原告出租房屋性质被告早已明知，原告并不存在任何违约行为，从公平公正的角度来看，涉案合同履行中的相关损失亦不应由守约方承担，因此，对被告的相关辩称意见，本院不予采信。原告主张电费和水费及利息，但并无明确数额和相关证据出示，本案暂不予以支持，可以另行主张。因双方的租赁合同尚未解除，庭审中，原告放弃要求判令被告将房屋电表户名变更到原告名下的诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告新疆八点半贸易有限公司支付原告张琪违约金87500元（350000元÷12个月×3个月）;二、被告新疆八点半贸易有限公司支付原告张琪房屋租金81506元（350000元÷365天×85天，2019年2月15日-2019年5月10日）；三、驳回原告张琪的其他诉讼请求。以上被告应付原告款项，应于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案争议标的396506元，给付标的169006元，占争议标的的42.62％。案件受理费7247.59元，邮寄送达费20元，合计7267.59元，由被告新疆八点半贸易有限公司负担42.62％即3097.45元，原告张琪负担57.38％即4170.14元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  孙俊伟人民陪审员  林 倩人民陪审员  李光迪二〇一九年十二月三十日书 记 员  王文娟