江西省定南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0728民初1684号 原告（反诉被告）：徐振华，男，1989年7月5日出生，汉族，住定南县。 委托诉讼代理人：黄华英，系定南县治安法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：定南县嘉泰房地产开发有限公司。地址：江西省赣州市定南县广州大道东北侧。统一社会信用代码：913607280588402997。 法定代表人：刘金茂，系公司总经理。 委托诉讼代理人：肖欢，系江西客家人律师事务所律师。 原告徐振华与被告定南县嘉泰房地产开发有限公司（以下简称：嘉泰公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法适用简易程序审理。在审理过程中，因案情复杂，依法转为普通程序继续审理。被告定南县嘉泰房地产开发有限公司在法定期限内提起了反诉。经审查后，本院决定将本诉与反诉合并审理。原告的委托诉讼代理人黄华英，被告的委托诉讼代理人肖欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐振华的诉讼请求：1、判令被告立即将中央华府X号房交付给原告使用；2、判令被告立即为原告办理中央华府X号房不动产权证；3、判令被告支付逾期交房违约金人民币41080.23元，应计算至交房之日止；4、判令被告支付逾期办理不动产权证违约金人民币25779.94元，应计算至办好不动产权证之日止；5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：经原、被告自愿协商，被告将位于定南县广州大道东北侧中央华府X号房屋一套（面积125.13㎡，总价419186元）出售给原告。并于2015年3月16日订立《赣州市商品房买卖合同》。合同第九条、第十一条约定，房屋交付期限及条件：应当在2016年10月30日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及验收合格的商品房交付原告使用。订立合同后，原告按合同约定支付了房屋首付款129186元，其余房款290000元在中国农业银行办理了按揭贷款。后原告一家在县城租房居住等待被告如期交房使用。意想不到的是，原告一直租房等到现在，被告还未将房屋交付给原告使用，也未办理不动产权证。被告的违约行为导致了原告逾期交房的违约金41080.232元、逾期办理不动产权证违约金25779.94元。依据合同第十三条、第二十条约定的有关规定，被告从违约之日起每日应按房屋总价支付万分之一的违约金41080.232元、及逾期的办理不动产权证万分之一的违约金25779.94元。经计算被告共应支付原告各项费用计人民币66860元。为使原告的合法权益受到法律保护，根据法律的有关规定，特向人民法院提起民事诉讼，请求依法作出判决。 被告嘉泰公司辩称：1、本案中，原告存在一直拖欠被告购房款和拒绝偿还被告代为偿还的银行贷款的严重违约行为，严重侵害了被告合法利益，在原告履行完其合同义务之前，被告完全有权进行抗辩。否则被告的合法权益将无从保障，也不符合双方合同的约定。2、根据双方签订的《赣州市商品方买卖合同》附件五补充协议第七条约定，因买受人未付清购房款和合同约定的应支付给出卖人的其他费用，出卖人有权将房屋交付时间顺延，直至买受人付清所有款项。本案中，原告一直拖欠21000元的购房首付款未支付给被告已是不争的事实，更为严重的是，因原告累计5次未按时偿还银行按揭月供款，导致被告承担阶段性担保责任，中国农业银行股份有限公司定南支公司5次扣划被告的保证金用于清偿原告所欠银行房屋贷款，原告目前仍未偿还共计254344.06元给被告。也即本案房屋实际原告仅仅支付了约3成的房款，而因银行扣划了被告的保证金后，原告不再欠付银行按揭，从房款的份额上来说，这就形成了本案的涉案房屋其实原告仅占有约3成，而被告约占7成的状态。原告未履行其最基本的义务，却反而要求被告承担违约责任，违背基本的公平原则。买卖关系最基本的原则就是“一手交钱、一手交货”，支付购房款作为最基本的义务，原告连基本的义务都未履行，其无权要求被告承担违约责任。3、基于本案被告享有合同的抗辩权利，本案被告不存在逾期交房、逾期办证的违约行为，原告要求被告交付房屋，支付逾期交付违约金、逾期办证违约金的诉求统统不能成立。首先在本案原告付清应偿还的全部费用之前，被告无义务将房屋交付给原告。此外，根据双方合同约定，房屋产权办理系在房屋交付后365日内取得商品房的产权证书，现原告的房屋因其原因仍不符合合同约定的交付条件，被告当然不存在逾期办证的违约行为。况且，原告也未缴纳房屋契税和提交办证所需的相关资料，不符合办理房屋产权证书的条件。4、本案商品房一直处于诉讼纠纷之中，因原告一直拖欠购房款，并且逾期归还按揭导致被告保证金被扣划代为清偿了银行房屋按揭贷款，为维护被告的合法权益，被告于2018年元月就起诉要求解除涉案的商品房买卖合同，但经过赣州市中级人民法院审理，虽认定了原告存在违约行为，但认为不符合合同解除条件。被告虽不认同赣州市中级人民法院的判定，但在此判决依然是生效判决的情况下，被告认可本案商品房买卖合同的效力，但不代表着原告可以不承担基本的合同义务。但赣州市中级人民法院判决后近一年的时间，原告仍未履行还款义务，反而起诉要求被告交付房屋，承担违约责任，显然有违公平原则。综上所述，被告认为原告的起诉违背基本事实，违背合同基本约定，违背公平原则，只想享有权利，却不承担义务，其诉求没有事实和法律依据，恳请驳回。 反诉原告嘉泰公司的反诉请求：1、判令被反诉人立即向反诉人支付代偿的银行按揭款254344.06元并向反诉人支付违约金85120.47元（以代偿按揭款254344.06元为基数按照月息2％，自2018年3月22日起算，暂计算至2019年8月6日计502天，并计算至被反诉人还清之日止）；2、判决被反诉人向反诉人偿还购房首付欠款21000元，并向反诉人支付欠款利息17331.99元（利息以欠款21000元为基数按照月息2％，自2016年3月16日起算，暂计算至2019年8月6日计17331.99元，并计算至被反诉人还清之日止）；3、由被反诉人承担反诉人律师费10000元及本案全部诉讼费。反诉的事实和理由：2015年3月6日，反诉人与被反诉人签订《赣州市商品房买卖合同》，约定被反诉人购买反诉人开发的坐落在定南县广州大道东北侧的“中央华府”小区X房，每平方米单价3350元，合同总价419186元。双方约定：商业贷款方式付款，2015年3月16日前支付首期房价款129186元，余款290000元在规定时间内向反诉人指定银行申请贷款支付。同日，反诉人与被反诉人双方签订《借款合同》，约定被反诉人向反诉人借款70000元，用于支付购房的首期款，此借款应在2016年3月16日清偿完毕，否则按照每日百分之一收取滞纳金。然时至今日，虽经反诉人多次催告，被反诉人仍剩余21000元欠款一直未付。根据双方签订的《借款合同》约定，被反诉人应承担偿还责任并支付欠款利息和实现债权的律师费。此外，因被反诉人在银行发放房屋贷款后，多次未按时履行向银行偿还按揭贷款的义务，累计5次未按时偿还银行按揭月供款，导致反诉人承担阶段性担保责任，中国农业银行股份有限公司定南支公司5次扣划了反诉人的保证金，并于2018年3月22日一次性从反诉人的保证金中扣划了252059.40元，加上之前扣划的被反诉人未偿还的保证金共计254344.06元。根据反诉人与被反诉人签订的商品房买卖合同附件五补充协议第六条第3项第7款之规定，被反诉人应偿还反诉人代偿的款项并按代偿款项总额每日千分之一的标准支付违约金并承担反诉人为实现此债权的律师费。鉴于反诉人与被反诉人此前因解除双方签订的商品房买卖合同诉诸法院，经过一审和二审审理，赣州市中级人民法院作出（2018）赣07民终3970号民事判决，未支持反诉人解除本案的商品房买卖合同。在合同目前被人民法院认定有效的情况下，被反诉人未向反诉人偿还购房欠款以及反诉人代为偿还的银行按揭贷款已经严重侵犯了反诉人的合法权益，相反被反诉人无视自身的严重违约行为，却相反要求反诉人承担所谓的违约责任，毫无事实和法律依据。为维护反诉人自身权益，特诉至法院，请予支持。 反诉被告徐振华辩称：1、嘉泰公司代徐振华支付的银行贷款金额254344.06元，徐振华后面向嘉泰公司支付了4个月的按揭贷款（金额9160元）。这个违约不是徐振华造成的，而是嘉泰公司造成的。因为嘉泰公司没有办好不动产权证交给银行办理抵押，银行就扣划了嘉泰公司的保证金。嘉泰公司要求支付利息违约金的诉求没有法律依据。徐振华多次找嘉泰公司协商，要求支付剩余房款，嘉泰公司不接受。嘉泰公司要继续申诉，要求解除案涉房屋买卖合同。且嘉泰公司将徐振华的房屋转给二手房中介去出售。2、21000元也是徐振华多次找嘉泰公司支付该款项，且借款合同里也没有约定利息，借款合同与本案不是同一法律关系，与本案没有关联性。3、律师费10000元没有事实及法律依据，应由嘉泰公司自行承担。 本院经审理认定事实如下：原告徐振华（买受人）与被告嘉泰公司（出卖人）于2015年3月16日签订《赣州市商品房买卖合同》一份，合同约定：一、原告徐振华购买了被告嘉泰公司在定南县广州大道开发的中央华府楼盘X室套房，总房款419186元整。购房首付款为129186元，余额290000元由原告徐振华向被告嘉泰公司指定银行申请贷款支付。被告嘉泰公司应当在2016年10月30日前向原告徐振华交付房屋。除不可抗力外，被告嘉泰公司未按上述约定的时间交房，按照逾期时间分别处理：（1）逾期在120日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算项买受人支付全部房价款万份之一的违约金。（2）逾期超过120日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；二、合同第二十条第（二）款第2、3项约定：“……2、因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。3、因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。”三、合同附件五补充协议第六条第3项第（7）款约定：买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担保证责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之第二日起3个工作日内向出卖人偿还代偿款项（包括本、息）；逾期，买受人则应按所欠出卖人代偿款项本、息总额的每日千分之一向出卖人支付逾期还款的违约金和补偿款并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费、差旅费等相关费用；4、合同附件五补充协议第七条第（4）项规定：“买受人付清全款后（包括按揭贷款），方可办理房屋交接手续。出卖人通知延期交房的，付款时间顺延。除经出卖人书面同意外，买受人不得以任何理由延迟或拒绝付款，因买受人未付清房款及《合同》约定或法律法规规定的其他费用，出卖人有权将房屋交付时间顺延，直至买受人付清款项”。 签订购房合同后，原告徐振华向被告嘉泰公司支付了59186元购房首付款，剩余70000元购房首付款由原告徐振华向被告嘉泰公司借款。为此，原告徐振华还与被告嘉泰公司于2015年3月16日又签订《借款合同》一份，约定：1、徐振华因为向嘉泰公司购买商品房，向嘉泰公司借款70000元支付首期款。该金额已经计入甲方购买商品房的首付款，形成债权债务的抵扣，不发生资金实际流动；2、借款期限：2015年8月30日前归还首付款的40000元，2016年3月16日前归还首付款的30000元；3、借款无利息；4、逾期付款责任：原告徐振华不能按期归还借款，向被告嘉泰公司承担每日百分之一的滞纳金，由于原告徐振华原因引起诉讼，原告徐振华承担全部费用包括原告的律师费。现原告徐振华仍欠被告嘉泰公司21000元的购房首付款未支付。2017年3月10日，被告嘉泰公司取得了案涉房屋的《竣工验收备案表》。但至今，被告嘉泰公司未向原告徐振华交付案涉房屋。 原告徐振华与中国农业银行股份有限公司定南县支行就案涉房屋签订了《个人购房担保借款合同》一份，该合同约定原告徐振华作为借款人向中国农业银行借款290000元用于购买案涉房屋，借款期限180个月。该借款由中国农业银行直接划入被告嘉泰公司指定的账户内。还款方式为等额本息，还款周期为壹个月。借款担保由嘉泰公司提供阶段性保证和抵押。原告徐振华初期能按合同约定履行还款义务。但原告徐振华自2017年12月起连续5期未按期还款。为此，中国农业银行股份有限公司定南县支行先后分6次扣划了被告嘉泰公司的保证金263504.14元（其中2017年12月30日扣划了一笔2302.37元的月供款和一笔2288.39元的月供款；2018年1月22日扣划了一笔2284.66元的月供款；2018年2月22日扣划了一笔2284.66元的月供款；2018年3月22日扣划了一笔2284.66元的月供款和一次性扣划了剩余按借款252059.40元）。现被告嘉泰公司已代原告徐振华偿还了全部银行贷款。2018年2月23日，原告徐振华向被告嘉泰公司支付了2017年12月30日、2018年1月22日和2018年2月22日的代偿款9160.08元，但仍欠被告嘉泰公司代偿款254344.06元（该款项系2018年3月22日被银行扣划）未支付。 2018年4月2日，本院依法受理了被告嘉泰公司诉原告徐振华商品房销售合同纠纷一案（案号：（2018）赣0728民初815号）。被告嘉泰公司诉称原告徐振华欠付购房首付款21000元及未按合同缴纳按揭款，导致银行一次性扣划了被告嘉泰公司的保证金254344.06元。为此，被告嘉泰公司要求解除与原告徐振华的购房合同，并要求原告徐振华支付违约金等。该案经审理后，本院依法作出了(2018）赣0728民初815号民事判决书，判决解除嘉泰公司与徐振华于2015年3月16日签订的《赣州市商品房买卖合同》，并判决徐振华向嘉泰公司支付违约金2543.44元，驳回了嘉泰公司的其他诉讼请求。判决后，原告徐振华不服，上诉至江西省赣州市中级人民法院。经审理后，江西省赣州市中级人民法院作出了（2018）赣07民终3970号民事判决，判决撤销了本院（2018）赣0728民初815号民事判决，驳回了嘉泰公司的诉讼请求。 另查，被告嘉泰公司为追索代偿款及欠付首付款向江西客家人律师事务所支付了律师费10000元。 本院认为，原告徐振华与被告嘉泰公司签订的《赣州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反相关法律的规定，合法有效。原、被告双方均应按照合同约定全面履行自己的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 对于原告徐振华要求被告嘉泰公司立即交付案涉房屋的诉讼请求。本院认为，本案中，原告徐振华在向中国农业银行股份有限公司定南县支行就案涉房屋办理按揭贷款后，未按期履行还贷义务，导致中国农业银行股份有限公司定南县支行从2017年12月30日起先后六次扣划了被告嘉泰公司的保证金共计263504.14元。虽然本案原告徐振华于2018年2月23日向被告嘉泰公司支付了代偿款9160.08元，但仍欠被告嘉泰公司代偿款254344.06元未支付。根据案涉购房合同附件五第七条第（4）项约定，原告徐振华在尚未付清案涉房屋的购房款的情况下，其要求被告嘉泰公司立即交付案涉房屋的诉讼请求，理据不足。为避免当事人诉累，本院依法将被告嘉泰公司提起的反诉与原告徐振华提起的本诉合并审理。为此，原告徐振华应按合同约定履行支付银行按揭代偿款的义务后，可以要求被告嘉泰公司交付案涉房屋。 对于原告徐振华要求被告嘉泰公司立即办理案涉房屋的不动产权证的诉讼请求。经查，根据案涉购房合同约定，被告嘉泰公司有义务为原告办理案涉房屋的所有权转移登记。但原告徐振华亦须按合同约定履行支付银行按揭代偿款的义务后，才能要求被告嘉泰公司办理案涉房屋的所有权转移登记。 对于原告徐振华要求被告嘉泰公司支付逾期交房违约金和逾期办证违约金的诉讼请求。本院认为，被告嘉泰公司未合同约定期限交房，应承担相应的违约责任。同时，原告徐振华未按时履行还贷义务，导致银行扣划了被告嘉泰公司的保证金。对此，原告徐振华亦应承担违约的责任。经查明，被告嘉泰公司按合同约定应在2016年10月30日前将案涉房屋交付原告方使用。故被告嘉泰公司自2016年10月31日起就存在违约行为，应承担相应的违约责任。而原告徐振华从2017年12月30日起未按期还贷导致被告嘉泰公司保证金被银行扣划。因此，原告徐振华对此亦应承担违约责任。综合全案案情，并基于公平的法律原则，对此，原告徐振华与被告嘉泰公司均存在违约行为，双方的违约责任相互抵销。故对于原告徐振华主张的逾期交房违约金应计算至2017年12月30日（共计425天）止。经计算，被告嘉泰公司因逾期交房产生的违约金为17815.41元（419186元×0.0001×425天）。同理，根据案涉购房合同第二十条第（二）款的规定，被告嘉泰公司本应在2017年10月30日前为原告徐振华办理好案涉房屋的产权证书。但被告嘉泰公司未能在规定期限内履行，已构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。经计算，被告嘉泰公司因逾期办证产生的违约金为2557.03元（419186元×0.0001×61天）。对于被告嘉泰公司之后的逾期交房和逾期办证的违约责任，与原告徐振华未按合同约定履行支付代偿款的违约责任相抵。故对于被告嘉泰公司反诉中要求原告徐振华支付逾期代偿款的违约金的主张，本院亦不予支持。 对于被告嘉泰公司要求原告徐振华支付其代偿的银行按揭款254344.06元的反诉请求。对此，原告徐振华对该欠款事实没有异议，但提出是被告嘉泰公司的原因造成银行扣划了被告保证金。经审查，造成银行扣划被告嘉泰公司保证金的原因系原告徐振华未按时履行还款义务造成，并非被告嘉泰公司所致。因此，原告徐振华的抗辩理由不成立。对原告徐振华欠付被告嘉泰公司代偿按揭款254344.06元的事实，本院予以确认。因此，被告嘉泰公司反诉要求原告徐振华支付代偿款254344.06元，理据充分，本院予以支持。 对于被告嘉泰公司要求原告徐振华支付欠付首付款21000元，并支付欠款利息17331.99元的反诉请求。本院认为，原告徐振华欠付被告嘉泰公司借款（用于支付首付款）21000元的事实属实。故对于被告嘉泰公司要求原告徐振华支付21000元的反诉请求，本院予以支持。关于利息问题。根据被告嘉泰公司与原告徐振华签订的《借款合同》中逾期还款责任的约定：“原告徐振华不能按期归还借款，向被告嘉泰公司承担每日百分之一的滞纳金，由于原告徐振华原因引起诉讼，原告徐振华承担全部费用包括原告的律师费。”经审查，该借款合同约定的滞纳金过高，应予调整。现被告嘉泰公司主张按月利率2％计息，属于当事人对自身权利的处分，且符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第26条的规定，本院予以准许。对于被告嘉泰公司要求原告徐振华承担反诉律师费10000元的反诉请求。对此，原、被告双方在购房合同及借款合同中均有明确规定，并且被告嘉泰公司提供了相应的票据予以佐证。被告嘉泰公司的该反诉请求，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 一、原告徐振华应在本判决生效后十日内向被告定南县嘉泰房地产开发有限公司支付银行按揭代偿款254344.06元； 二、被告定南县嘉泰房地产开发有限公司应在原告徐振华履行完毕本判决第一项确定的付款义务后，将位于定南县城广州大道旁中央华府楼盘X房交付给原告徐振华，并按合同约定办理好房屋所有权转移登记； 三、原告徐振华应在本判决生效后十日内向被告定南县嘉泰房地产开发有限公司归还借款21000元，并支付按月利率2％计算自2016年3月17日到款清之日止的利息； 四、被告定南县嘉泰房地产开发有限公司应在本判决生效后十日内向原告徐振华支付逾期交房违约金17815.41元； 五、被告定南县嘉泰房地产开发有限公司应在本判决生效后十日内向原告徐振华支付逾期办证违约金2557.03元； 六、原告徐振华应在本判决生效后十日内向被告定南县嘉泰房地产开发有限公司支付律师费10000元； 七、驳回原告徐振华的其他诉讼请求； 八、驳回被告定南县嘉泰房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1472元，反诉费3358元，合计4830元，由徐振华负担2415元，由定南县嘉泰房地产开发有限公司负担2415元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长  严星星 人民陪审员  郑冬梅 人民陪审员  李都都 二〇一九年十一月二十日 书 记 员  杨耀能