四川省武胜县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1622民初2540号 原告：武胜众生物业管理有限公司，住所地武胜县沿口镇杰宇小区。 法定代表人：曹甲云，总经理。 委托诉讼代理人：张新坤，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：彭海，武胜县万众法律服务所法律工作者。 被告：武胜奇谋置业有限公司，住所地武胜县街子镇乐中路28号。 法定代表人：张勇，执行董事。 委托诉讼代理人：尹努，四川君尊律师事务所律师。 原告武胜众生物业管理有限公司与被告武胜奇谋置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后,依法适用简易程序，于2019年9月19日公开开庭审理了本案；审理过程中发现该案复杂，不宜适用简易程序审理，依法转为普通程序，于2019年12月19日再次公开开庭进行了审理。本案当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告武胜众生物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告为其垫付的2017年10、11、12月及2018年1月的电费共计6568.27元；2.判令被告支付原告为其垫付的建渣清运费600元；3.判令被告支付原告对业主减免的物业费共计9430.53元及违约金1610.91元（9430.53元×4.35%×4）；4.判令被告支付1号楼1楼未售卖门市6个，面积450.75㎡，2017年8月1日到2019年7月31日期间的物业费共计5409元（450.75㎡×0.5/㎡×24个月）；1号楼2楼未售卖住房127个，面积6557.76㎡，2018年8月日至2019年7月31日的物管费39346.56元（6557.76㎡×0.5/㎡×12个月），1号楼共计物业费44755.56元，违约金7787.47元（44755.56元×4.35%×4）；5.判令被告支付2号楼未售卖门市（1-2层商业，3层以上住宅）31个，面积2838.54㎡，2017年8月1日至2019年7月31日期间的物业费34062.48元（2838.54㎡×0.5/㎡×24个月）；2-1-30门市面积63.44㎡，2017年8月1日至2018年8月31日期间的物业费412.36元（63.44㎡×0.5/㎡×13个月）；2-1-37门市面积82.01㎡，2017年8月1日至2018年9月23日期间的物业费564.5元（82.01㎡×0.5/㎡×13个月零23天），2号楼共计物业费35039.34元，违约金6096.85元（35039.34×4.35%×4）；6.5号楼未售卖门市26个，面积2354.17㎡，2017年8月1日至2019年7月31日期间的物业费28250.04元（2354.17㎡×0.5/㎡×24个月）；5-1-8门市，面积33.93㎡，2017年8月1日至2018年11月30日期间的物业费271.44元（33.93㎡×0.5/㎡×16个月）；5-2-3、4、5、6、7、8、9、10门市，面积753.32㎡，2017年8月1日至2017年12月21日期间的物业费1761.8元（753.32㎡×0.5/㎡×4个月零21天）；5-2-11、12、13门市，面积573.76㎡，2017年8月1日至2018年8月31日期间的物业费3729.44元（573.76㎡×0.5/㎡×13个月）；5号楼共计物业费34012.72元，违约金5918.21元（34012.74×4.35%×4）；7.翡翠广场住宅前期未售卖物业费3028.97元，违约金527.04元（3028.97元×4.35%×4）；8.2017年8月1日至2019年7月31日期间的车库维修费24000元（1000元/月×24个月）；9.二期车库因未修建，被告要求原告抽水的电费1833元。诉讼过程中，原告放弃第1、2、9项诉讼请求。事实及理由：2015年10月1日，原告与被告签订了街子.翡翠广场《前期物业管理委托合同》，双方约定了服务的内容、标准、价格。当天，双方又签订了街子.翡翠广场《前期物业管理委托补充协议》约定：一、甲方已纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的，或者因甲方原因尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方按高层住宅0.5元/㎡，商业、酒店0.5元/㎡收取，每半年结算一次；二、甲方已竣工但尚未交付投入使用的酒店，1年内免收物业费，1年后按合同约定收取物业费；三、甲方已竣工投入使用的地下车库，甲方按1000元/月向乙方缴纳地下室维护费，期限1年，到期后，甲乙双方另行协商。然而，被告以未竣工为由，拒不支付物业费，至今已下欠物业费共计153859.39元。特诉至法院，请求依法判决。 被告武胜奇谋置业有限公司辩称，原告诉称与事实不符，原告主张的物业，大都还未竣工，不存在物业费，另外被告交付给原告的物业，物业费应从2018年1月1日起计算。综上，请法院依法判决。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。 原告围绕诉讼请求提交了以下证据： 一、中标通知书、招标文件，被告质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。 二、翡翠广场交房流转表、《前期物业管理委托合同》、电梯监督检验报告、物业管理费清单2本、维修整改通知单，被告质证认为该组证据只能证明原告履行了部分合同，提供了部分服务，收取了相关费用；本院经审查认为，该组证据能够证明原告提供物业服务的事实，本院予以采信。 三、物业费催收通知、前期电费统计表、免物业费业主统计表、物业费计算清单，被告质证认为，房屋未竣工验收，已经出售并提供服务的应当给钱，未出售和未提供服务的，不应支付物业费。本院经审查认为，原告举示的该组证据，只能证明被告交付了部分物业，对于未竣工的物业，根据我国物业管理条例，不属于物业管理范畴，故对该组证据，本院部分予以采信。 四、退场联络函等，被告质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。 五、照片，被告质证不能证明该小区已经完工，本院经审查认为，该组证据不能证明该小区已经竣工验收的事实，对该组证据，本院不予采信。 对被告提交的证据如下： 一、联合开发协议，原告质证由法院认定，本院经审查认为，该组证据与本案不具有关联性，本院不予采信； 二、前期物业管理委托合同和补充协议，原告质证无异议，本院予以确认并在卷佐证； 三、照片42张，原告质证认为被告的物业是全部竣工，并向原告交付，本院经审查认为，被告举示的该组证据中，确实存在未竣工的情形，故对该组证据本院予以采信。 四、联络函、回复函，原告质证性无异议，本院予以确认并在卷佐证。 五、武胜县环境保护局（2015）59号文件，原告质证无异议，本院予以确认并在卷佐证； 六、物业遗留问题清单，原告质证认为，该问题系他人侵权行为，不应由物业公司承担责任。本院经审查认为，该组证据系物业公司与业主法律关系，与本案无关，本院不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年10月1日，原告与被告签订了街子.翡翠广场《前期物业管理委托合同》，双方约定了服务的内容、标准、价格。当天，双方又签订了街子.翡翠广场《前期物业管理委托补充协议》约定：一、甲方已纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的，或者因甲方原因尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方按高层住宅0.5元/㎡，商业、酒店0.5元/㎡收取，每半年结算一次（从物业交付之日起次月缴纳物业费）；二、甲方已竣工但尚未交付投入使用的酒店，1年内免收物业费，1年后按合同约定收取物业费；三、甲方已竣工投入使用的地下车库，甲方按1000元/月向乙方缴纳地下室维护费，期限1年，到期后，甲乙双方另行协商。此后，原告对武胜县街子镇翡翠广场小区进行物业管理。2019年8月5日，原告诉讼来院，要求被告支付拖欠的物业管理费153859.39元。 另查明，本案争议的1号楼系酒店，且2楼以上均未出售亦未投入使用；2号楼整体住房和门市，被告已经出售、出租大部分；5号楼系商业楼，1层和2层部分在使用，3层只有框架。 还查明，2018年11月26日，原告向被告发出了《关于退出翡翠广场的联络函》，决定于2018年12月2日退出翡翠广场物业管理服务。2019年1月24日，原告再次向被告发出了《关于再次提出退出翡翠广场的联络函》，决定于2019年1月31日退出翡翠广场物业管理服务。被告收到该联络函后，于2019年4月3日作出了关于物业《告知书》的回复函，同意原告于2019年3月31日退场的决定。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”，本案中，2015年10月1日，原告与被告签订《街子.翡翠广场前期物业管理委托合同》和《街子.翡翠广场前期物业管理委托补充协议》系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。另外，庭审中，原、被告均同意2015年10月1日签订的《街子.翡翠广场前期物业管理委托合同》和《街子.翡翠广场前期物业管理委托补充协议》于2019年3月31日解除，本院予以准许。 原告主张的诉讼请求，本院认定如下： 一、对原告主张的第三项诉讼请求对业主免物业费9430.53元，违约金1640.91元。该项请求有免物业费业主明细表证明，且该证明上有被告方工作人员易小梅、杜迎春、郑世霞的签名，故原告要求被告支付对业主免收的物业费9430.53元，本院予以支持。原告主张的违约金1640.91元，因原被告对该免收物业费没有约定违约金，故原告主张违约金1640.91元，本院不予支持。 二、对原告主张的第四项诉讼请求1号楼未售卖住房及门市的物业费44755.56元，违约金7787.47元；本院认为，原告主张的系1号楼未出售物业的费用，1号楼系酒店，且2楼以上均未出售亦未投入使用，该建筑系一整体，在没有竣工验收资料的前提下，本院只能认定1号楼整体未竣工，根据原、被告签订的《街子.翡翠广场前期物业管理委托补充协议》约定，需已竣工才支付物业费，故对1号楼未出售的物业不应收取物业费，对该项诉讼请求，本院不予支持。 三、对原告主张的第五诉讼请求2号楼未售卖住房及门市的物业费35039.34元，违约金6096.85元；本院认为，原告主张的系2号楼未出售物业的费用，2号楼整体住房和门市，被告已经出售、出租大部分，该建筑系一整体，即使在没有竣工验收的前提下，本院亦认定其整体已竣工，故根据原、被告签订的《街子.翡翠广场前期物业管理委托补充协议》约定，以及原被告约定的2017年9月1日开始接房，被告应支付原告2017年9月1日至2019年3月31日期间的物业管理费，按每平方0.5元计算，2号楼未售卖物业的总面积2838.54平方米，2017年9月1日至2019年3月31日期间的物业费按0.5元每平方米计算为26966.13元（2838.54平方米×0.5元×19个月）。原告主张违约金6096.85元，因原被告对该物业费没有约定违约金，故原告主张违约金6096.85元，本院不予支持。 四、对原告主张的第六诉讼请求5号楼未售卖门市的物业费34012.72元，违约金5918.21元；本院认为，原告主张的系5号楼未出售物业的费用，5号楼系商业楼，虽然1层和2层部分在使用，且原告收取了使用后的物业费，但3层只有框架，因该建筑系一整体，在没有竣工验收资料的前提下，本院只能认定5号楼整体未竣工，根据原、被告签订的《街子.翡翠广场前期物业管理委托补充协议》约定，需已竣工才支付物业费，故对5号楼未出售的物业不应收取物业费，对该项诉讼请求，本院不予支持。 五、对原告主张的第七项诉讼请求翡翠广场前期未售卖物业费3028.97元，被告庭审中认可拖欠的3028.97元物业费，对违约金527.04元不予认可。本院认为原告主张的物业费3028.97元，被告认可，本院予以支持。违约金527.04元，没有约定，本院不予支持。 六、对原告主张的第八项诉讼请求车库管理费24000元，因原被告在补充协议中明确约定了要已竣工并投入使用的车库才收取费用，目前车库并未竣工亦未投入使用，故原告主张的24000元不成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、2015年10月1日，原告武胜众生物业管理有限公司与被告武胜奇谋置业有限公司签订的《街子.翡翠广场前期物业管理委托合同》和《街子.翡翠广场前期物业管理委托补充协议》于2019年3月31日解除； 二、被告武胜奇谋置业有限公司支付原告武胜众生物业管理有限公司物业管理费共计39425.63元（9430.53元+26966.13元+3028.97元）； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行给付完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费3816元，由原告武胜众生物业管理有限公司负担1908元，被告武胜奇谋置业有限公司负担1908元（原告已垫付，被告履行支付义务时一并给付给原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 长  秦 海 人民陪审员  周巧玲 人民陪审员  张明生 二〇一九年十二月二十五日 书 记 员  彭 丽