天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0110民初6187号原告：张富敏，女，1954年7月9日出生，汉族，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：张富铁，男，1960年9月17日出生，汉族，住天津市东丽区。系张富敏之弟。委托诉讼代理人：张卫星，天津谦厚律师事务所律师。被告：卢文建，男，1978年6月23日出生，汉族，住天津市东丽区。被告：吕中花，女，1954年9月28日出生，汉族，住天津市静海县。委托诉讼代理人：卢文建，男，1978年6月23日出生，汉族，住天津市东丽区。系吕中花之子。被告：卢敬，女，1980年2月5日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：卢文建，男，1978年6月23日出生，汉族，住天津市东丽区。系卢敬之兄。原告张富敏与被告卢文建、吕中花、卢敬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张富敏的委托诉讼代理人张富铁、张卫星，被告卢文建兼被告吕中花、卢敬委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张富敏向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令确认张富敏与卢长喜签订的《房屋买卖协议》无效；2.依法判令天津市东丽区房屋的拆迁利益全部归还张富敏所有；3.本案全部诉讼费用由卢文建、吕中花、卢敬承担。事实和理由：1999年9月1日，张富敏与卢长喜签订《房屋买卖协议》，张富敏将天津市东丽区房屋卖与卢长喜，该房屋是基于张富敏为四合庄村村民的身份在其宅基地上建造的房屋。根据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要（民事部分）》第19条以及《最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干具体》第七条的规定，该房屋买卖协议应认定为无效，该房屋的拆迁而产生的全部利益应为张富敏所有。张富敏向本院提交如下证据：一、房屋买卖协议1份，拟证明张富敏与卢长喜于1999年签订《房屋买卖协议》，当时卢长喜不是四合庄村村民，该协议无效。二、本院（2017）津0110民初8021号民事判决书1份、二中院（2018）津02民终267号民事裁定书1份，拟证明在本案诉讼前，张富敏和卢长喜在人民法院进行民事诉讼，后在二审期间双方撤诉。三、本院（2018）津0110行初71号行政判决书1份、二中院（2018）津02行终341号行政判决书1份、市高院（2018）津行申571号行政裁定书1份，拟证明2018年张富敏曾经就卢长喜与天津市东丽区新立街道办事处进行过行政诉讼，张富敏曾经主张过权利。卢文建、吕中花、卢敬辩称，张富敏在出售涉案房屋20年后提起诉讼，且期间从未主张过权利，本案已超诉讼时效；在（2017）津0110民初8021号民事案件二审上诉期间，张富敏撤回上诉，卢长喜撤回起诉，表明双方对涉案房屋权利人归属不存在争议；涉案房屋于2017年12月份移交四合庄村委会，且已拆除，涉案房屋的物权灭失；《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，且全面履行了义务，买卖行为亦得到四合庄村委会的认可；《房屋买卖协议》已经实际履行，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条及第四十四条的规定，该《房屋买卖协议》有效；市高院（2018）津行申571号行政裁定书中，明确指出《房屋买卖协议》对协议双方具有合法效力，该买卖协议已实际履行，近二十年无争议的情况下，现因拆迁征收张富敏在拆迁利益的诱惑下主张买卖协议无效，有违诚实信用原则，其行为与我国的立法宗旨相违悖；《房屋买卖协议》没有违反法律和行政法规的强制性规定；张富敏主张拆迁利益全部归其所有，没有任何法律依据；《房屋买卖协议》中约定，“因此房屋不能过户，今后如遇拆迁、改造等一切需甲方出面解决的事项，甲方有责任协助乙方办理。”符合权利人书面放弃拆迁利益的情形；拆迁利益是卢长喜与新立街道办事处签订《拆迁补偿协议》后，新立街道办事处发放给卢长喜的，被告主体不适格，请求驳回张富敏的所有诉讼请求。卢文建、吕中花、卢敬向本院提交如下证据：一、房屋买卖协议1份，拟证明房屋买卖事实，协议第四条符合权利人书面放弃拆迁利益的情形。二、四合庄村委会证明信（复印件）1份，拟证明四合庄村委会对涉案房屋买卖行为的认可，卢长喜一家长期居住至今。三、本院（2017）津0110民初8021号民事判决书1份、二中院（2018）津02民终267号民事裁定书1份，拟证明一审法院判决涉案房屋归卢长喜所有，张富敏提出上诉，二审期间，张富敏撤回上诉，涉案房屋权利归属已不存在争议。四、本院（2018）津0110行初71号行政判决书1份、二中院（2018）津02行终341号行政判决书1份、市高院（2018）津行申571号行政裁定书1份，拟证明对《房屋买卖协议》的认可，具有合法效力；对卢长喜和新立街道办事处签订的《新立街新市镇民宅拆迁补偿协议书》的认可。五、《新立新市镇民宅拆迁补偿协议书》1份，拟证明卢长喜与新立街道办事处和四合庄村委会签订补偿协议书后，已将该房屋移交给四合庄村委会，现房屋已经完成拆迁，根据《物权法》第三十条的规定，该房屋物权亦随之灭失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张富敏系坐落于天津市东丽区房屋《集体土地建设用地使用证》上证载的土地使用者。卢长喜于2018年7月死亡，吕中花系卢长喜之妻，卢文建系卢长喜之子，卢敬系卢长喜之女。卢长喜至其死亡未取得四合庄村经济组织成员资格。1999年9月1日，张富敏（甲方）与卢长喜（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定由卢长喜购买张富敏所有的坐落于天津市东丽区房屋（包括小院和房屋内一切设施），用地面积133.31ｍ2，其中建筑面积92.81ｍ2，成交价格为34000元。其中第四条：“因此房屋不能过户，今后如遇拆迁、改造等一切需甲方出面解决的事项，甲方有责任协助乙方办理。”协议签订后，双方均按约定履行了各自义务，卢长喜将购房款全额给付张富敏，张富敏将上述房屋及该房屋的集体土地建设用地使用证一并交与卢长喜。卢长喜及家人居住至拆迁之日。天津市东丽区新立街道四合庄村村民委员会对上述房屋买卖行为予以认可。2017年10月25日，卢长喜以张富敏为被告向本院提起民事诉讼。诉讼请求：请求判令坐落于天津市东丽区房屋的所有权归卢长喜所有。本院于2017年11月1日作出（2017）津0110民初8021号民事判决书，判决：坐落于天津市东丽区房屋归卢长喜所有。张富敏不服判决，提出上诉。天津市第二中级人民法院于2018年1月17日作出（2018）津02民终267号民事裁定书，裁定：一、撤销天津市东丽区人民法院（2017）津0110民初8021号民事判决；二、准许卢长喜撤回起诉。2017年12月11日，新立街道办事处（甲方）、四合庄村委会（乙方）和卢长喜（丙方）签订了《新立新市镇民宅拆迁补偿协议书》（编号：1586），主要内容：拆除主房89.7m2，附房6m2；安置面积：有效折算拆迁面积为92.70m2，其中主房（拆一还一）89.7m2，附房（拆二还一）折合3m2。货币补偿部分：在规定时间内拆除房屋，给予一次性奖励为200元/m2（按有效折算拆迁面积计算），奖励金额18540元；其他货币补偿21024元；总计39564元。租房补贴费：补贴时间自签订本协议之日至还迁实际交付之日，补贴标准主房500元/间/月，附房250元/间/月。每半年补贴金额18840元。还迁地点：新立新市镇。2018年5月2日，张富敏以天津市东丽区人民政府新立街道办事处（以下简称新立街道办事处）为被告、以卢长喜、天津市东丽区新立街道四合庄村村民委员会（以下简称四合庄村委会）为第三人向本院提起行政诉讼。诉讼请求：1.请求撤销《新立新市镇民宅拆迁补偿协议书》（编号：1586）；2.请求判决新立街道收回以《新立新市镇民宅拆迁补偿协议书》（编号：1586）为依据发放给卢长喜的拆迁补偿款和租房补贴费共计58404元。本院于2018年6月20日作出（2018）津0110行初71号行政判决书，判决：一、撤销新立街道办事处、四合庄村委会和卢长喜于2017年12月11日签订的《新立新市镇民宅拆迁补偿协议书》（编号：1586）；二、对张富敏提起的第二项诉讼请求驳回起诉。新立街道办事处不服判决，提起上诉。天津市第二中级人民法院于2018年10月22日作出（2018）津02行终341号行政判决书，判决：一、撤销天津市东丽区人民法院作出的（2018）津0110行初71号行政判决；二、驳回张富敏的诉讼请求。张富敏不服判决，申请再审。天津市高级人民法院于2018年12月25日作出（2018）津行申571号行政裁定书，裁定：驳回张富敏的再审申请。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设。本案中，张富敏与卢长喜于1999年9月1日签订《房屋买卖协议》，涉案房屋的性质是农村宅基地建房，卢长喜未取得四合庄村集体经济组织成员资格，该买卖行为违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效；但是该《房屋买卖协议》系双方当事人基于真实意思表示、自愿签订的，且已经实际履行，买卖当时的对价也是合理的，该买卖行为并未给张富敏造成损失，现涉案房屋已根据区、街相关规划被拆迁，根据我区的拆迁相关政策，给予居住于农村房屋的非集体经济组织成员的待遇是只对地上物即住宅进行补偿，宅基地的相关权益仍归集体经济组织所有，张富敏、卢长喜的买卖行为并未损害农村宅基地的相关利益。依据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”以及第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，该《房屋买卖协议》对协议双方具有合法效力。按照《房屋买卖协议》中“……房屋不能过户，今后如遇拆迁改造等一切需甲方出面解决的事项甲方有责任协助乙方办理”的约定内容，张富敏在与卢长喜签订《房屋买卖协议》时明知涉案房屋不能过户，并且明确约定了如涉案房屋遇到拆迁改造，张富敏负有协助办理相关事项的义务。现《房屋买卖协议》已实际履行近二十年无争议的情况下，因涉及拆迁，张富敏不仅不按照上述约定履行协助办理相关义务，反而提起本案诉讼要求确认张富敏与卢长喜签订的《房屋买卖协议》无效，并主张涉案房屋的拆迁利益全部归还张富敏所有，违背《房屋买卖协议》的明确约定，有违诚实信用原则，也不符合我区相关整合拆迁政策，其诉讼请求不应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条规定，判决如下：驳回张富敏的全部诉讼请求。案件受理费15600元，由张富敏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  张厚勇人民陪审员  马玉兰人民陪审员  张晏君二〇一九年十一月十三日书 记 员  张晓晨本判决所依据的法律、法规《中华人民共和国民法总则》第七条：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。