北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初18892号原告：吴阿楠，女，1979年4月20日出生，汉族，户籍地北京市东城区，现住北京市昌平区。原告：陈黎，女，1950年12月29日出生，汉族，户籍地北京市东城区，现住北京市大兴区。二原告委托诉讼代理人：许微，北京市东卫律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：刘焱辉，北京市东卫律师事务所实习律师。被告：陈德麟，女，1923年4月8日出生，汉族，户籍地北京市东城区，现住北京市昌平区。委托诉讼代理人：陈援（系陈德麟之子），1951年12月29日出生，汉族，住北京市东城区。原告吴阿楠、原告陈黎与被告陈德麟合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴阿楠、原告陈黎及委托诉讼代理人许微、刘焱辉，被告陈德麟的委托诉讼代理人陈援到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴阿楠、陈黎向本院提出诉讼请求：1.确认吴阿楠、陈黎与陈德麟之间的口头借名买房合同无效；2.判令陈德麟支付购房款及装修款共计297690.42元，其中购房款234542元（购房款234250元和补交购房款292元）、契税2345.42元、公共维修基金9642元、房屋登记费40元、产权代办费750元、产权证印花税5元、产权证分户图表费66元、有限电视初装费300元、装修款5万元；3.判令吴阿楠、陈黎赔偿房屋增值损失90万元；4.判令吴阿楠、陈黎赔偿因陈德麟违约导致的机会成本损失10万元；5.本案诉讼费由陈德麟负担。事实和理由：陈德麟育有三子二女，陈德麟与陈黎系母女关系，陈黎与吴阿楠系母女关系。陈黎因1968年知青插队后留在山西工作，退休后挂念母亲陈德麟和兄弟姐妹，子女常在北京居住，当时户口还未按照知青返城政策回京，故没有资格购买经济适用房，恰逢陈德麟当时有一个经济适用房的购房指标，因陈德麟心疼五个子女中只有陈黎在京无房居住且经济上不宽裕，于是双方约定陈黎用陈德麟的指标购买位于北京市大兴区宏业路2号院10号楼24层2407室房屋（以下简称2407室房屋），陈德麟承诺将来该房屋能上市交易时过户给陈黎，双方基于母女关系没有签订书面合同。陈德麟担心过世后针对该经济适用房其他子女产生遗产的误解，于房屋购买后不久写下遗嘱，写明该房屋在其去世后归陈黎所有，该证据进一步印证了双方口头借名买房的事实。2018年陈德麟已经95岁高龄，因受其他子女思想上的影响，陈德麟诉至北京市大兴区人民法院（案号（2018）京0115民初8473号），否认双方之间的合同约定，要求陈黎、吴阿楠返还该诉争房屋，因涉案房屋未满五年产权尚未变更，且陈德麟健在，遗嘱尚未发生效力，故法院判决支持了陈德麟返还涉案房屋的诉求。吴阿楠、陈黎在该案一审期间疏漏未提出借名买方这一事实情况，二审法院维持原判（案号（2018）京02民终8651号）。基于法律法规及政策的相关规定，吴阿楠、陈黎与陈德麟之间的口头借名卖房合同应属无效，陈德麟应返还取得的价款及作为过错方赔偿吴阿楠、陈黎受到的损失。吴阿楠、陈黎向北京鸿坤伟业房地产开发有限公司共支付涉案房屋购房相关款项247690.42元，后对该房屋装修花费5万元，另外还造成房屋增值损失和机会成本损失，故诉至法院。陈德麟辩称：1.在陈德麟大儿子陈援的帮助下，外孙女吴阿楠的户口于1990年由太原迁至北京。自1990年以来，吴阿楠与陈德麟一直居住在陈德麟小儿子陈欣在北京市东城区大兴胡同15号房产，并在陈德麟的抚养和照顾下，在北京上学、工作、结婚、生子，陈德麟从未收取生活费。为了能照顾周子坤（吴阿楠之子、陈黎外孙）在东城区的重点小学上学以及陈德麟的生活，陈欣允许陈黎夫妇将户口于2015年由太原迁至东城区房产名下落户。后吴阿楠夫妇在京购买了昌平区北七家镇温泉花园的一处房产，在此之前，陈黎夫妇、吴阿楠夫妇及其子均居住在陈德麟小儿子陈欣的位于东城区的房产内。自2018年以来，陈德麟先后经历三次民事诉讼，在前两次的诉讼中，诉讼对方是陈黎（二女儿）、吴迪（二女婿）、吴阿楠（外孙女）、周铁钢（外孙女婿），前两次诉讼均胜诉，本次诉讼是第三次诉讼，三次诉讼均涉及我名下的涉案房屋的相关经济利益。2.陈德麟为自己购买经济适用房，并非帮助陈黎借名购房。陈德麟于2010年5月购买涉案房产，购房金额234250元，因当时本人没有这么多积蓄，故打算向大儿子陈援借钱，后陈黎、吴阿楠得知，为感谢对吴阿楠的养育之恩，陈黎表示愿意出借给陈德麟这笔钱，吴阿楠实际帮陈德麟支付了这笔款项。陈德麟是为本人购买经济适用房，陈德麟是实际购房者和实际出资人，并非帮助陈黎购买经济适用房，如果吴阿楠不承认是赠与陈德麟该笔购房款，陈德麟最多与陈黎或吴阿楠之间存在借贷关系。陈德麟与陈黎之间不存在口头或书面借名的意思表示，双方之间不存在意思表示一致的前提，不受合同法的调整约束。3.2010年9月订立的遗嘱不能证明陈德麟帮陈黎实现借名购房。陈德麟购买涉案房产之后不久，陈黎便表示为陈德麟养老送终，同时吴阿楠帮忙支付的购房款也不用偿还。陈黎同陈德麟协商，待涉案经济适用房满五年后，陈德麟过户给陈黎。陈德麟担心陈黎得到房子后不履行赡养义务，便没有同意，但表示如果陈黎养老送终，陈德麟去世后可以将该房产留给陈黎。后陈德麟订立了遗嘱，但这份遗嘱并没有特别写明陈黎为陈德麟养老送终，因为陈黎称赡养是义务，不用详细写。但是根据陈德麟在2010年9月订立的遗嘱中也可以看出，陈德麟拥有该经济适用房的物权，陈德麟在遗嘱中也写明全部购房款由陈黎于2010年5月21日一次付清，这说明存在陈黎出借给陈德麟相应款项或者赠与给陈德麟相应款项帮助陈德麟购买经济适用房的可能性，但无法证明双方之间有借名买房的合意。4.陈德麟于2010年9月订立的遗嘱已经失效，2017年12月订立的遗嘱为有效。在陈黎取得2010年9月遗嘱、在帮助陈黎夫妇将户口由太原迁至北京后、在帮助吴阿楠夫妇在北京昌平购房后，陈黎夫妇和吴阿楠夫妇对陈德麟的态度发生巨大变化，尤其是陈黎不想再尽赡养义务，并于2017年9月责令陈德麟搬离吴阿楠位于昌平的房屋。陈德麟的其他子女得知后，另为陈德麟租赁了一间房屋，由陈黎之外的其他子女轮流照顾。由于未明确列明陈黎应为陈德麟养老送终这一条件，陈德麟于2010年9月订立的遗嘱并非陈德麟完整真实意思表示。同时，鉴于陈黎不再对陈德麟履行赡养义务，陈德麟于2017年12月重新订立遗嘱，并明确废止2010年9月遗嘱。5.吴阿楠夫妇对涉案房产系主动争取代为管理，二审终审后仍长期霸占涉案房产。陈德麟年事已高，吴阿楠夫妇主动表示可以代为管理涉案房屋，因吴阿楠是陈德麟抚养长大，陈德麟出于信任将涉案房屋交由吴阿楠夫妇代为管理，并同意房屋产权证、房屋钥匙等由吴阿楠夫妇代为保管，但吴阿楠夫妇对房屋并不具备所有权，且事实上也很少居住。法院判决后，陈黎夫妇、吴阿楠夫妇仍拖延拒不返还陈德麟涉案房屋，陈德麟只能在外租房居住。6.陈德麟不介意向吴阿楠返还234250元购房款。关于吴阿楠、陈黎主张的5万元装修费，吴阿楠、陈黎未提供相应的支付凭证，另外，在未征求陈德麟同意的前提下，吴阿楠夫妇私自对其不具有产权的房屋进行装修，陈德麟作为业主有要求其恢复原状的权利，无需向其返还装修费。关于吴阿楠、陈黎主张的房屋增值损失和机会成本损失，陈黎自始至终不具备在北京申请经济适用房的资格，没有该种资格，也谈不上该项损失。7.陈黎夫妇、吴阿楠夫妇在终审判决作出后，仍拖延拒不返还陈德麟涉案房屋，且在本案诉讼中向法院提交民事判决书作为证据时，恶意删除判决书内容，误导法院对于案情的判断，具有主观恶意，请法院充分考虑。本院经审理认定事实如下：一、（2018）京0115民初8473号、（2018）京02民终8651号民事判决情况陈德麟与陈黎、吴阿楠、周铁钢、吴迪返还原物纠纷一案，陈德麟提出诉讼请求：1.判令陈黎、吴阿楠、周铁钢、吴迪返还陈德麟2407室房屋；2.判令陈黎、吴阿楠、周铁钢、吴迪返还涉案房屋的产权证、钥匙、水卡、电卡、燃气卡；3.判令陈黎、吴阿楠、周铁钢、吴迪赔偿陈德麟因无法在涉案房屋居住，在外租房的损失52000元（自2017年10月1日至2018年9月30日，每月租金4000元，中介服务费4000元）；4.诉讼费由陈黎、吴阿楠、周铁钢、吴迪承担。事实和理由：陈德麟系陈黎母亲，陈黎与吴阿楠系母女关系，吴阿楠与周铁钢系夫妻关系，陈黎与吴迪系夫妻关系。吴阿楠从1990年就随外祖母一起生活。陈德麟于2010年以个人名义申请并取得2407室房屋的经济适用房，因陈黎、吴阿楠、周铁钢、吴迪与陈德麟当时无处居住，故陈黎、吴阿楠、周铁钢、吴迪一直占用该房屋。陈黎、吴阿楠、周铁钢、吴迪在2015年购买了自己的住房后接陈德麟去他处居住，2017年9月因陈黎、吴阿楠、周铁钢、吴迪拒绝与陈德麟继续一起居住，所以陈德麟从2017年9月至今在外租房居住。故要求陈黎、吴阿楠、周铁钢、吴迪返还涉案房屋。陈黎、吴阿楠、周铁钢、吴迪在有其他住房的情况下仍拒绝返还房屋。涉案房屋属于陈德麟个人所有，对该房屋享有所有权。陈黎、吴阿楠、周铁钢、吴迪的行为侵害了陈德麟对该房屋的所有权，妨碍了陈德麟的居住权，陈黎、吴阿楠、周铁钢、吴迪之行为给陈德麟造成了损失。陈黎、吴阿楠、周铁钢、吴迪共同辩称：不同意的陈德麟的诉讼请求，双方之间没有租赁关系；2010年9月19日，陈德麟以遗嘱的形式给了陈黎争议的房屋；购买这套房屋的款项不是陈德麟支付的，是吴阿楠支付的；从房屋下来，陈德麟就不参加房屋的任何处置管理，根据付款凭证可以证明上述内容；陈德麟有5名子女，当时陈德麟名下有房，陈德麟把房子分别过户到儿子名下，导致自己成为无房户，陈德麟说自己一直没有房子的这种情况是不存在的；由于经济适用房必须是房本下来五年过户，导致陈德麟没有把房子过户到陈黎名下。2014年房本下来的，得2019年才能过户。本院经审理认定事实如下：陈德麟与陈黎系母女关系。陈黎与吴迪系夫妻关系，吴阿楠系二人之女。吴阿楠与周铁刚系夫妻关系。2407室房屋（产权证号：X京房权证兴字第XXXX号）所有权人登记为陈德麟，为单独所有，系经济适用房。2010年9月19日，陈德麟立有1份遗嘱，其在遗嘱中表示2407室房屋的全部房款由陈黎于2010年5月21日全部付清，在陈德麟去世后，该房屋全部归陈黎所有。2017年12月28日，陈德麟再次立有1份遗嘱，其在遗嘱中表示2407室房屋为陈德麟个人所有，待其去世后该房产由其五个子女共同继承。经当庭询问陈德麟，其表示遗嘱是本人书写，要回西红门的房子（即涉案房屋），是其自己的意思。陈德麟主张陈黎、吴阿楠、周铁钢、吴迪具备腾房条件，位于昌平区北七家镇温泉花园B区60号楼2层5单元202室为周铁刚与吴阿楠共同共有，陈黎、吴迪也居住在该套房屋内，并提交该套房屋产权证复印件予以佐证。陈黎、吴阿楠、周铁钢、吴迪主张2407室房屋由陈黎装修，由其占用；水卡、电卡、燃气卡等在陈黎处；陈黎和吴迪居住在涉案房屋，吴阿楠与周铁刚偶尔过去居住；产权证在吴阿楠处。陈德麟陈德麟提交由陈援（乙方、承租方）与案外人签订的房产租赁居间合同1份，证明陈德麟因无法在涉案房屋居住，其在外租房，造成其经济损失。经本院调解，双方对于2407室房屋装修及房屋价值未达成一致意见。本院认为，我国物权法规定不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。而所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，产权证载明房屋所有权人为陈德麟，陈德麟先后订立的2份遗嘱，因陈德麟尚未去世，故尚未产生遗嘱效力，故陈德麟仍系2407室房屋的合法所有权人，其对该房依法享有占有、使用、收益和处分的权利，现陈德麟要求陈黎、吴阿楠、周铁钢、吴迪腾退涉案房屋，理由正当，本院应予支持。综合考虑双方实际居住现状，根据公平原则和诚实信用原则，考量各方面因素，依法酌情对腾退时间予以确定。同时2407室房屋的钥匙、电卡、水卡、燃气卡作为涉案房屋的附属配件，应当一并返还。鉴于陈黎、吴阿楠、周铁钢、吴迪共同居住使用房屋，故应承担共同返还的义务。对于2407室房屋的产权证（产权证号：X京房权证兴字第XXXX号），吴阿楠称其持有该产权证，故应由吴阿楠承担返还义务。对于陈德麟主张的其在外租房发生的费用一项，考虑到即使陈德麟要求陈黎、吴阿楠、周铁钢、吴迪腾退涉案房屋也需给予对方一定的时间，而且陈黎等人基于陈德麟所立遗嘱入住涉案房屋，并非属于强行占用该涉案房屋，现陈德麟主张陈黎、吴阿楠、周铁钢、吴迪应给付其2017年10月至2018年9月的租金（含中介服务费），本院不予支持。鉴于双方对于2407室房屋装修及房屋价值未达成一致意见，双方可另行解决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条之规定，判决如下：一、陈黎、吴阿楠、周铁钢、吴迪于本判决生效之日起三十日内将北京市大兴区宏业路2号院10号楼24层2407室房屋腾空并返还给陈德麟；二、陈黎、吴阿楠、周铁钢、吴迪于腾退之日一并将上述房屋的钥匙、电卡、水卡、燃气卡交还给陈德麟；三、吴阿楠于腾退之日一并将上述房屋的产权证（产权证号：X京房权证兴字第XXXX号）交还给陈德麟；四、驳回陈德麟的其他诉讼请求。陈黎、吴阿楠、周铁钢、吴迪上述判决不服，上诉于北京市第二中级人民法院。陈黎、吴阿楠、周铁钢、吴迪上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈德麟的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.2407室房屋虽登记在陈德麟名下，但是由吴阿楠出资，持有相关凭证、装修并使用至今，实际为借名购房；2.权属争议解决前不宜先行要求腾退；3.陈黎、吴迪没有其他住房，不具备腾房条件；4.一审诉讼费计算有误。二审法院对一审法院查明的事实，本院予以确认。二审法院认为，陈黎、吴阿楠、周铁钢、吴迪主张因吴阿楠与陈德麟之间存在借名购房的法律关系，因此占用房屋存在合理依据。因本案为返还原物纠纷，陈黎、吴阿楠、周铁钢、吴迪在一审法院审理过程中亦未明确提出该主张，故对双方是否存在借名购房关系，本案二审不作判断，各方可另行依合法途径解决。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。根据现有证据，陈德麟作为2407室登记房屋所有权人，有权要求陈黎、吴阿楠、周铁钢、吴迪将房屋腾空并返还。陈黎、吴迪没有其他住房并非其继续居住使用房屋的合理理由。综上，陈黎、吴阿楠、周铁钢、吴迪的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二、本案所认定的事实陈黎、吴阿楠主张，其与陈德麟之间存在借名买房合同关系，并当庭出示了商品房预售合同、房屋产权证、购房发票、税收缴款书、收房结算单、房屋交付通知书的原件及银行交款凭证，上述证据显示2407室房屋的购房人、所有权人为陈德麟。其中，收房结算单及银行交款凭证显示：房屋买受人为陈德麟，款项结算信息为补交套内面积差购房款292元、契税2345.42元、公共维修基金9642元、房屋登记费40元、产权代办费750元、产权证印花税5元、产权证分户图表费66元、有限电视初装费300元，共计13440.42元，吴阿楠于2012年6月10日向北京鸿坤伟业房地产消费支出13440.42元。另外，陈黎、吴阿楠还提交了物业公司收据和物业公司发送的短信截屏，以证明2407室房屋一直由陈黎、吴阿楠居住使用。陈德麟认可上述证据的真实性，但认为双方之间不存在借名买房合同关系，2407室房屋是陈德麟的个人财产，只是由陈黎、吴阿楠代管。陈黎、吴阿楠提交了陈德麟于2010年9月19日所立遗嘱：“我有坐落在北京市大兴区西红门镇中心规划区B09-27#住宅24层1单元2407房号一居室一套，此房为2010年申请经济适用房，全部房款由我的二女陈黎于2010年5月21日一次付清。我已年高，现在我身体健康之时特立下遗嘱，我在去世之后，此房全部归我二女陈黎所有。”陈黎、吴阿楠认为，陈德麟通过遗嘱形式确认了双方的借名买房合同关系。陈德麟认可上述遗嘱的真实性，亦认可陈黎、吴阿楠代为支付2407室房屋购房款的事实，但认为双方之间不存在借名买房合同关系，且上述遗嘱已被新的遗嘱所废除。陈德麟提交了其于2017年12月28日所立遗嘱：“我是北京市西红门宏业路二号院十号楼24层2407室的房主陈德麟，该房产是我个人所有，我百年之后，此房产将由我的五个子女共同继承，子女中如果有对我未依法尽赡养义务的，其他子女可要求其少分或者不分，以上是我的真实意愿表示，之前做过的遗嘱均作废，以此为准。”本院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，陈黎、吴阿楠主张其与陈德麟存在借名买房合同关系，并认为该合同无效，本院对此不予采纳，理由如下：首先，借名买房涉及当事人的较大财产利益的处分，一般而言会订立书面合同，而本案双方当事人之间并没有书面的借名买房合同，亦没有证据证明双方当事人达成了借名买房的口头合意；其次，陈德麟于2010年9月19日和2017年12月28日两次立下遗嘱，均表达了2407室房屋为其个人财产，并对继承问题作出安排，可知其没有将“名”借与他人买房的意思表示；第三，陈德麟在申请和购买2407室房屋时已年逾八旬，购房、装修及管理房屋不能亲力亲为在情理之中，且陈德麟曾与作为女儿和外孙女的陈黎、吴阿楠共同生活居住，仅以陈黎、吴阿楠支付购房款、装修费及持有房产证原件等确认双方之间存在借名买房合同关系，依据不足；最后，在双方当事人的返还原物纠纷一案一审（（2018）京0115民初8473号）中，陈德麟起诉要求返还房屋，陈黎、吴阿楠未提出存在借名买房合同关系的抗辩，如双方存在借名买房合同关系而陈黎、吴阿楠不提出该抗辩不符合常理。综上，陈黎、吴阿楠提交的证据不能证明其与陈德麟之间存在借名买房合同关系，故其请求确认双方之间的借名买房合同无效的诉讼请求，本院不予支持。关于陈黎、吴阿楠要求陈德麟返还2407室房屋购房款的诉讼请求，鉴于陈德麟在2010年9月19日遗嘱中表示全部房款由陈黎于2010年5月21日一次付清，在答辩状中陈述其购买涉案房屋时陈黎愿意出借给其这笔款项，吴阿楠实际帮其支付了这笔款项，陈德麟在答辩状中亦同意返还购房款234250元，本院对此不持异议。关于陈黎、吴阿楠主张的2407室房屋补交的购房款292元、契税2345.42元、公共维修基金9642元、房屋登记费40元、产权代办费750元、产权证印花税5元、产权证分户图表费66元、有限电视初装费300元，陈黎、吴阿楠提交收房结算单和银行交款凭证证明由吴阿楠支付，因此陈德麟应返还吴阿楠。关于陈黎、吴阿楠主张的装修费5万元，陈黎、吴阿楠未举证证明，但是陈德麟答辩中认可陈黎、吴阿楠对2407室房屋进行了装修，根据（2018）京0115民初8473号、（2018）京02民终8651号民事判决所认定的事实，此前2407室房屋由陈黎、吴阿楠等人居住使用，上述判决判令陈黎、吴阿楠等人将2407室房屋返还陈德麟后，装修仍有部分价值，结合陈黎、吴阿楠主张的装修款金额及二人的居住使用年限，本院酌定由陈德麟给付陈黎、吴阿楠装修款2万元。关于陈黎、吴阿楠主张的房屋增值损失90万元、机会成本损失10万元，如上所述，双方当事人之间不存在借名买房合同关系，因此，本院对该两项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、陈德麟于本判决生效后十日内返还吴阿楠、陈黎购房款234250元、装修款20000元，共计254250元；二、陈德麟于本判决生效后十日内返还吴阿楠补交的购房款292元、契税2345.42元、公共维修基金9642元、房屋登记费40元、产权代办费750元、产权证印花税5元、产权证分户图表费66元、有限电视初装费300元，共计13440.42元；三、驳回吴阿楠、陈黎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7790元，由吴阿楠、陈黎负担6049元（已交纳），由陈德麟负担1741元（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由吴阿楠、陈黎负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 吴 晶二〇二〇年六月二十四日书记员 王佳佳书记员 曾晨威