湖南省道县人民法院 行 政 判 决 书 （2019）湘1124行初89号 原告北欧春天小区业主委员会，地址零陵区七里店街道向家亭社区。 负责人龙杰，男，汉族，住永州市零陵区，系北欧春天小区业主委员会主任。 委托代理人蒋遥，湖南金浯律师事务所律师。 被告永州市零陵区自然资源局，住所地永州市零陵区潇水中路191号。 法定代表人唐朝晖，该局局长。 副职负责人唐丽，该局党组成员。 委托代理人李琼宇，湖南瑞盈律师事务所律师。 第三人永州新商城置业有限公司，住所地永州市零陵区城北司马塘路4号。 法定代表人陈汝荣，该公司总经理。 委托代理人付达新，该公司员工。 委托代理人阳俊杰，湖南瑞盈律师事务所律师。 原告北欧春天小区业主委员会与被告永州市零陵区自然资源局不动产行政登记一案，原告于2019年8月6日向本院提起诉讼。本院受理后，于2019年8月14日向被告送达了起诉状副本、应诉通知书及举证通知书。本院依法组成合议庭，于2019年9月20日公开开庭审理了本案。原告北欧春天小区业主委员会的委托代理人蒋遥，被告永州市零陵区自然资源局副职负责人唐丽和委托代理人李琼宇，第三人永州新商城置业有限公司的委托代理人付达新、阳俊杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告北欧春天小区业主委员会诉称，北欧春天小区位于永州市零陵区七里店街道向家亭社区，2018年12月1日，第三人公开出售小区的地下停车位，并出示五本不动产证。证号分别为湘（2018）零陵区不动产权第0002945号、0002944号、0002947号、0002946号、0002955号证件，上述证件都是2018年4月办理的。同日，北欧春天小区业主才知道事情的原委。证件章为“永州市国土资源局零陵分局不动产登记专用章”，后来，永州市国土资源局零陵分局更名为永州市零陵区自然资源局。湘（2018）零陵区不动产权第0002945号证件登记的权利人为第三人，权利其他状况登记为单独所有，所在层数为-1；附记登记为5、6、8、9、10、11栋地下室，并注明“户室号：-106”。原告认为，被告发证的行政行为，实体违法，程序违法，应当予以撤销。一、该车位所有权为全体业主，而不是第三人。业主与第三人签订的《商品房买卖合同》第五条规定，该商品房按照建筑面积计算该商品房价款，本合同所称建筑面积，是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.2米以上（包含2.2米）的永久性建筑。这说明第三人在将地下车库的建筑面积列入了小区商品房公摊面积，将建造地下车库的成本计算在房价之中。因此，车位的所有权人应当归全体业主。2018年7月，第三人使用了北欧春天小区全体业主的房屋维修基金维修地下车库的消防、监控等设施，这就证明地下车库属于全体业主所有。根据相关规定，地下车库无需缴纳房屋维修基金，事实上，第三人也没有缴纳房屋维修基金。如果地下车库是第三人的私有财产，怎么能动用业主的房屋维修基金来维修？二、被告发证程序违法。《房屋登记办法》第九条：房屋登记机构应当依照法律、法规和本办法规定，确定申请房屋登记所需要提交的材料，并将申请登记材料目录公示。被告发证前，没有在小区进行公告公示，损害了业主的知情权。被告的行政行为违法，损害了广大业主的合法权益。为了维护原告的合法权益，请求人民法院判令：1.确认初始登记行为违法[房屋所有权证书（永房权证零陵字第716006976号）]；2.依法撤销被告颁发的湘（2018）零陵区不动产权第0002945号证件；3.诉讼费由被告承担。 原告北欧春天小区业主委员会向本院提交了以下证据： 证据1，商品房买卖合同，拟证明：1.原告系争议车位的权利人；2.被告和第三人侵犯了原告的权利。 证据2，不动产证件资料，拟证明被告行为违法，侵犯了原告权利，应当撤销相关证件。 证据3，小区停车位收费公示，拟证明原告知道了被告及第三人的侵权。 被告永州市零陵区自然资源局辩称，一、第三人永州新商城置业有限公司提出的不动产初始登记申请符合法律规定的条件。2016年6月8日，第三人永州新商城置业有限公司就涉案地下停车库向原永州市零陵区房产局提出初始登记申请，符合法律规定的申请条件。永州新商城置业有限公司作为涉案北欧春天小区的建设单位，自建筑物竣工验收之日起已经实际取得涉案地下车库的所有权，涉案地下车库作为有独立使用空间的地下室未计入分摊的公用建筑面积，未纳入到商品房销售面积，不存在权属争议。2018年3月28日，第三人永州新商城置业有限公司就涉案地下车库向原永州市零陵区房产局提出变更登记申请，第三人作为不动产登记簿记载的权利人，就涉案地下车库的户室号或建筑面积等信息变化进行变更，符合《不动产登记暂行条例》第14条第2款第4项规定的条件。被告永州市零陵区自然资源局依法予以变更登记，并核发湘（2018）零陵区不动产权第0002945号《不动产登记证书》。二、被告永州市零陵区自然资源局已经依法履行核验职责，实施的不动产登记行为符合法定程序。原零陵区房产局或被告永州市零陵区自然资源局受理登记申请后，依法履行了《不动产登记暂行条例》第18条规定的查验义务，并进行了现场勘查，实施的不动产登记行为符合法定程序。被告对第三人房地产开发的建筑成本没有核查义务，不属于本案的审理范围。《房屋登记办法》第9条规定的“……将申请登记材料目录公示”，系为便于登记申请人了解登记申请所需材料的举措，并不要求特定登记行为均需进行公示。原告北欧春天小区业主委员会认为发证程序违反前述规定的诉讼理由不能成立。三、原告北欧春天小区业主委员会与第三人永州新商城置业有限公司之间的民事争议，不属于本案审理范围。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第61条、《最高人民法院关于使用若干问题的解释（一）》第1条的规定，在行政诉讼中同时解决民事争议（不动产物权归属），应以当事人申请为前提。本案中，原告北欧春天小区业主委员会与第三人永州新商城置业有限公司因涉案地下车库的不动产物权归属发生民事争议。在提起行政诉讼的同时，未提出要求确认物权归属的诉讼请求或请求人民法院一并解决民事争议。原告坚持认为其是涉案地下车库不动产实际权利人的，应依据《中华人民共和国物权法》第19条的规定提出更正登记或异议登记申请，或向有管辖权的人民法院提起民事诉讼。 被告永州市零陵区自然资源局在举证期限内向本院提交了下列证据：                            序号                       证据名称                       证明目的                       页码                               1                       不动产登记申请书             （2018年3月28日）                       1、证明登记申请人永州新商城置业有限公司于2018年3月28日提出不动产变更登记申请的事实。                         2、证明登记申请人已经提交符合法律规定的变更登记申请材料的事实。                         3、证明被告永州市零陵区自然资源局已经依法履行核查义务，予以变更登记程序合法的事实。                                   1-2                               2                       受理通知书             （2018年3月28日）                       3                               3                       登记申请人永州新商城置业有限公司营业执照复印件                       4                               4                       授权委托书（附身份证复印件）             （2018年3月16日）                       5-6                               5                       房屋所有权证书                       7-9                               6                       房屋初始备案信息表                       10                               7                       户室面积对照表（永州市零陵区房地产测绘事务所）                       11-12                               8                       关于申请不动产变更登记的报告                       1、证明登记申请人永州新商城置业有限公司于2018年3月28日提出不动产变更登记申请的事实。                         2、证明登记申请人已经提交符合法律规定的变更登记申请材料的事实。                         3、证明被告永州市零陵区自然资源局已经依法履行核查义务，予以变更登记程序合法的事实。                                   13                               9                       国有土地使用权证                       14-15                               10                       永州市地方税务局房地产税收管理证明                       16-18                               11                       永州市中心城市房屋建筑工程规划条件核实单                       19-20                               12                       建设工程竣工验收备案表                       21-39                               13                       关于同意办理不动产首次登记及土地分摊转移手续函                       40                               14                       询问记录                       41                               15                       宗地图、房屋分户图                       42-43                               16                       不动产登记证书                       44-47                               17                       永州市零陵区房屋产权登记申请表（2016年6月8日）                                             48                               18                       国有土地使用证                       1、证明登记申请人永州新商城置业有限公司于2016年6月8日提出初始登记申请的事实。                         2、证明登记申请人已经提交符合法律规定的初始登记申请材料的事实。                         3、证明永州市零陵区房产管理局已经依法履行核查义务，予以初始登记程序合法的事实。                                                           49-53                               19                       建设工程规划许可证                       54                               20                       永州市中心城市房屋建筑工程规划条件核实单                       55-56                               21                       建筑工程施工许可证                       57-59                               22                       永州市公安消防支队建设工程消防验收意见书（附申请受理凭证）                       60-61                               23                       登记申请人永州新商城置业有限公司营业执照、组织机构代码证等证件                       62-65                               24                       关于同意永州新商城办理房屋产权初始登记手续的函                       66-67                               25                       授权委托书（附身份证复印件）                       68                               26                       申请（2016年6月10日）                       69                               27                       建设工程竣工验收备案表                       70-89                               28                       承诺书（2016年6月8日）                       1、证明登记申请人永州新商城置业有限公司于2016年6月8日提出初始登记申请的事实。                         2、证明登记申请人已经提交符合法律规定的初始登记申请材料的事实。                         3、证明永州市零陵区房产管理局已经依法履行核查义务，予以初始登记程序合法的事实。                                               90-91                               29                       房地产估价报告（附委托协议）                       92-96                               30                       白蚁预防合同                       97-98                               31                       永州市零陵区房产局2016年第21次会审会议纪要                       99-101                               32                       户室面积对照表                       102                               33                       房屋分层（户）平面图                       103-107                               34                       零陵区房屋初始登记现场勘察、询问调查表                       108-109                               35                       零陵区房地产管理局业务收件收据                       110                               36                       零陵区房产局业务受理单（初始登记业务）                       111                               37                       零陵区房屋面积测绘报告书                       112-116                               38                       零陵区房产管理局缴款通知单                       117-121                第三人永州新商城置业有限公司述称，一、第三人永州新商城置业有限公司对永州市零陵区房产局及永州市零陵区自然资源局对第三人的房屋所有权及不动产等的登记及发证行为不持有任何异议。同时认为上述两机关的登记发证行为程序合法、事实清楚，证据充分，合法有效，请求人民法院依法予以维持。二、诉争地下车位所有权属于第三人所有，符合法律的规定，被告永州市零陵区房产局及永州市零陵区自然资源局将诉争地下车位为第三人登记并发放相关权属证书符合《物权法》、《房屋登记办法》及《不动产登记条例》等的相关规定。三、第三人与各购房户签订的《商品房买卖合同》中，事实上也并没有将地下室面积分摊到商品房的建筑面积当中，原告诉称的“第三人将地下车库的建筑面积列入了小区商品房的公摊面积，将建造地下车库的成本计算在房价之中”的观点与客观事实不符，不能成立。综上所述，诉争地下室系第三人投资建造，所有权依法属于第三人所有。第三人在于各购房户的购房合同中就已明确，地下室的权属属于第三人，不随商品房转移，同时，房产登记机关在进行商品房测绘和登记时，也没有将地下室分摊到各商品房建造面积当中。为此，原告对地下室所有权的主张依法不能成立。被告对第三人的整个发证程序合法、证据充分，请人民法院依法驳回原告的所有诉讼请求。 第三人永州市新商城置业有限公司向本院提交了下列证据： 证据1，《商品房买卖合同》（附件2：公共部位与公用房屋分摊面积构成说明），拟证明1.《商品房买卖合同》第二十四条第二款，明确约定第三人出售给原告的商品房时，该商品房附属的地下室、车库不随之一并转移。地下室、车库属于第三人所有。2.附件2进一步说明了地下室、车库没有进入到购房分户分摊建筑面积之内。3.地下室、车库属于第三人所有。 证据2，永州市零陵区房产局出具的情况说明，拟证明地下室的面积没有计入各业主的房屋面积中。 经庭审质证，本院对原、被告及第三人提供的证据作如下确认： 被告对原告提供的证据质证如下：对证据1真实性无异议，关联性有异议，因原告未在提起行政诉讼的同时要求一并解决民事争议，原告与第三人之间的债权性质的合同既不能作为无权归属的确认依据，也与本案之间不具有关联性。同时，该合同第五条第二款所表述的内容其是否分摊了地下车库的面积，应由其实际建筑面积进行核算，而不能仅凭该条而确认不动产的权属，因此不能实现原告的证明目的。本案的审查主要针对初始登记的合法性，商品房买卖合同如果约定了车库车位的归属，也不能够否认初始登记的合法性，双方可以共同申请转移登记或者原告也可以就转移登记事宜提起民事或行政诉讼，不在初始登记案件的审查范围。同时，根据双方合同第三条，倒数第三段，有关共有部位与分摊建筑面积的构成，以合同附件2为准，根据第三人举证提交的合同附件2，可以证实涉案地下车库并未包含在房屋共有部分和分摊范围之内，原告提交的证据1中的附件2与第三人提交的证据内容相同，应作为认定事实的依据。对证据2真实性无异议，但该证件系被诉具体行政行为最终的表述形式，其记载的内容与客观情况相符，且与初始登记中记载的权利人一致，不能实现原告的证明目的。对证据3真实性无异议，对其关联性有异议，第三人根据《物权法》第74条第二款的规定，对其自行建造的地下车库实施管理，如果原告对其提出异议，应通过民事诉讼解决，与本案无直接关联。 第三人对原告提供的证据质证如下：对于原告提供的证据1、2真实性、关联性无异议，但不能够证明原告的证明目的。1.在证据的质证意见上与被告的质证意见一致。2.原告提供的证据不仅不能够证明原告的证明目的，相反原告提供的证据当中也已明确证明了地下车位不仅没有计入到业主的分摊面积，相反明确约定了地下室及车位属于第三人所有。证据3质证意见与被告一致。 原告对被告提供的证据质证如下：一、如果原告的证据与原件一致，对其真实性无异议。二，对于证据的关联性有异议，被告提供的证据资料不全，对本案所涉车位，所有权已经转移到业主，应当要补充商品房买卖合同及相关资料。三，对合法性有异议，1.本案所涉地下室的普通车位在商品房买卖合同中已经约定卖给了业主，业主支付了对价，所有权应是业主的而不是第三人；2.登记的程序违法，应当进行公示。 第三人对被告提供的证据无异议。 原告对第三人提供的证据质证如下：对证据1的商品房买卖合同三性无异议；对附件2有异议，附件2是商品房买卖合同组成部分，对这部分面积的计算，合同第5条已经有约定，应当以第5条为准，根据合同第5条，地下车位的面积已经分摊到房屋面积中，同时各业主也支付了对价；对证据2房产局出具的说明真实性无异议，对其合法性有异议，1.房产局所作的行为主体不适格，应当由独立的第三方对面积进行鉴定，2.这是一个行政机关的说明，不能作为认定事实的依据，3.根据房屋买卖合同，地下车位已经分摊房屋面积中，这个情况说明不能对抗《商品房买卖合同》，而且该证据正好反证了原告的观点，地下车位是属于全体业主的。 被告对第三人提供的证据无异议。 本院经审查核实，原、被告及第三人提供的证据客观真实，能够证明本案的相关事实，本院予以认定。 经审理查明，第三人永州新商城置业有限公司是北欧春天小区的承建商。2014年原告业主向第三人永州新商城置业有限公司购买商品房，第三人为甲方、原告业主为乙方签订了《商品房买卖合同》。上述合同第三条约定“有关公用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二”，即“附件二、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明：1、根据中华人民共和国标准GB/T1798-2000《房产测量规范》及永州市零陵区房屋产权管理局规定进行房屋面积测量计算；2、房屋公用部分与公用房屋分摊建筑面积包含：为整栋服务的变电所、楼梯间及公共通道、消防安全通道、消防控制室、消防水池、水泵房、生活水池、外半墙”；合同第二十四条对商品房的地下停车库等附属建筑物、构筑物作了约定，即“甲方出售该商品房时，该商品房附属的地下室、车库不随同该商品房一并转让”。2016年6月8日，永州新商城置业有限公司向原永州市零陵区房产局就北欧春天小区的地下车库提出初始登记申请，原永州市零陵区房产局为其核发了永房权证零陵字第716006976号《房屋所有权证书》，该证确定了地下车库的分摊面积。2018年3月28日，永州新商城置业有限公司向永州市国土资源局零陵分局提出不动产变更登记申请，永州市国土资源局零陵分局经审查后为其办理了变更登记，《不动产登记证书》号为湘2018零陵区不动产权第0002945号（原房屋所有权证书为永房权证零陵字第716006976号）。2018年12月1日，永州新商城置业有限公司公开出售北欧春天小区的地下停车位，并出示了该《不动产登记证书》。原告北欧春天小区业主委员会认为按照《商品房买卖合同》第五条“该商品房按照建筑面积计算该商品房价款。本合同所称建筑面积，是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.2米以上（包含）2.2米的永久性建筑”的规定，小区地下车位的所有权应归全体业主所有，永州市国土资源局零陵分局为无所有权的第三人永州新商城置业有限公司核发不动产登记证书，严重损害了广大业主的合法权益。故此，原告遂诉至本院。 另查明，永州市国土资源局零陵分局现已更名为永州市零陵区自然资源局。永州市零陵区房产局不动产登记职能已归于永州市零陵区自然资源局。 本院认为，本案的争议焦点是被告永州市零陵区自然资源局为第三人永州新商城置业有限公司就涉案地下车位的初始登记及变更登记行为是否合法。《中华人民共和国物权法》第七十四条第二、三款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”本案中，原告业主与第三人签订的《商品房买卖合同》第三条已明确约定了公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成，第二十四条也明确约定商品房出售时，地下室、车库不随同该商品房一并转让。建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁”，故被告根据《房屋登记办法》的相关规定为第三人建设的地下车库核发《房屋所有权证书》，是符合法律规定的。因此，被告根据第三人的申请依照《不动产登记暂行条例》相关规定，将第三人的《房屋所有权证书》变更登记为《不动产登记证书》亦是符合法律规定的。原告提出小区地下车位的所有权属全体业主的问题，因原告与第三人签订的《商品房买卖合同》第三条、第二十四条对商品房的分摊面积、地下室、地下车位的问题已有明确约定，虽然合同第五条对商品房建筑面积的列举式说明里包括地下室，但原告在签订购房合同时并未对此提出异议，故原告的上述主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告认为被告为第三人颁发《不动产登记证书》没有将申请登记材料目录公示，行政行为程序违法。《房屋登记办法》第九条规定“房屋登记机构应当依照法律、法规和本办法规定，确定申请房屋登记需要提交的材料，并将申请登记材料目录公示”，将申请登记材料目录公示是告知申请人申请登记应当提交哪些材料的规定，并不是对登记事项公示的规定。关于登记事项公示的问题，《房屋登记办法》第七条第二款规定“房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告”，但此规定并不是强制性规定，故对原告的上述意见，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下： 驳回原告北欧春天小区业主委员会的诉讼请求。 本案件受理费50元，由原告北欧春天业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 长  冯宝英 人民陪审员  张凯成 人民陪审员  何章保 二〇一九年九月二十六日 法官 助理  朱兴华 代理书记员  彭 俊 附相关法律条文： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。