上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初74072号原告：上海邦策投资管理有限公司，住所地上海市漕河泾开发区。法定代表人：汪纪国，董事长。委托诉讼代理人：葛晓奇，上海普世律师事务所律师。委托诉讼代理人：许莉静，上海普世律师事务所律师。被告：上海力寰酒店管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：洪邦耀，执等董事。委托诉讼代理人：韩明志，上海韩明志律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟锋，上海韩明志律师事务所律师。原告上海邦策投资管理有限公司与被告上海力寰酒店管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海邦策投资管理有限公司的委托诉讼代理人葛晓奇、许莉静、被告上海力寰酒店管理有限公司的法定代表人洪邦耀及其委托诉讼代理人韩明志、孟锋均到庭参加诉讼。审理中，当事人一致同意延长本案简易程序一个月审限。本案现已审理终结。原告上海邦策投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的房屋租赁合同于2019年8月20日解除；2、判令被告返还上海市浦东新区川沙镇川沙路XXX号租赁房屋；3、判令被告向原告支付滞纳金人民币(以下币种同)19,235元(其中30万元为本金从2019年7月1日计算至2019年7月15日；以12万元为本金，自2019年7月1日计算至2019年8月7日；以9万元为本金，从2019年7月1日计算至2019年8月12日；以35万元为本金，从2019年7月1日计算至2019年8月16日；以上都按照日万分之五的标准计算)；4、判令被告向原告支付违约金3,180,000元并支付免租期内的租金3,000,000元(违约金按照合同约定是年度租金的)；5、判令被告按租金标准的三倍(每月159万元)向原告支付自2019年10月1日起至实际返还租赁房屋止的房屋使用费；6、诉讼费、财产保全费由被告承担。事实与理由：原、被告于2013年9月1日签订房屋租赁合同，约定原告将位于上海市浦东新区川沙镇川沙路XXX号地下室(部分)、一层、四楼至二十四楼、部分停车场，建筑面积约10,229.34平方米的建筑物出租给被告，租赁期限为20年，自交付后的六个月的次日起计算租期，租金前三年为600万元，自第四个租赁年度开始，租金每三年环比递增6%，租赁期满后的一个年度之后租金支付方式为每三个月支付一次，应于每三个月的第一个工作日之前支付当季租金。系争房屋物业管理费由业主和原告共同委托物业公司管理，所有租户按照其承租的建筑面积占整体物业总面积的比例分摊。合同签订后，原告按约履行了合同全部义务，但被告未按合同约定支付租金及物业管理费。原告于2016年3月向浦东新区人民法院提起诉讼，要求解除租赁合同；法院出具(2016)沪0115民初10267号民事调解书，但被告非但不履行民事调解书义务，且又欠付原告巨额租金。原告遂向法院申请前置强制执行，被告向上海市第一中级人民法院提出执行复议，后经法院调解，被告同意一次性支付之前所欠租金和物业管理费合计6,563,828.76元，双方签订执行和解协议书。但被告从2018年7月开始又以各种理由拖欠租金、拒付物业管理费增长部分、排污费等，原告为此多次发函给被告，每次发函后被告虽会向原告支付部分租金，但从未按合同的约定按时付款。至今，被告仍拖欠原告租金200,000元。自2014年以来，被告从未按时按约支付租金和物业费，原告虽通过诉讼方式解决了当时的租金问题，但之后被告故伎重演，继续拖欠租金和物业费。原告在每季度收缴日都要发一次催款函给被告，但仍收效甚微。因被告的长期延付租金，迫使原告作为二房东要长期为被告垫付租金，已严重影响原告的正常经营。原告认为，双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约履行。被告不按时支付租金、物业费等行为已构成违约，应当承担违约责任。被告上海力寰酒店管理有限公司辩称：不同意解除合同，被告没有完全违反合同约定，没有完全逾期支付租金及其他款项，原告的解除权条件没有成就，原告的解除无效。原告没有解除权，原告通知解除是无权的。原告是恶意想解除合同，给被告造成经营困难和经济损失，以达到原告侵占公司经营权及资产的目的。本院经审理认定事实如下：2013年，原、被告就位于上海市浦东新区川沙镇川沙路XXX号(原名称为“锦丽华大酒店”，以下简称系争房屋)，包括地下室(建筑面积60平方米)、一层(建筑面积300平方米)、四层至二十二层(建筑面积合计9,669.34平方米)、二十三层及二十四层房屋(建筑面积200平方米)以及停车场(部分)出租给被告，用途为开设汉庭全季酒店；交房日为2013年9月1日；租赁期共计20年，2013年9月1日系争房屋交付日即为租赁期开始，至2033年8月31日至，每年按365天计。合同第3.3条约定自房屋交房日起的六个月即2013年9月1日至2014年2月28日为装修期(免租期)，因排污许可、环评批复的原因，原告同意延长装修期(免租)二个月，为2013年9月1日至2014年4月30日；双方同意自2014年5月1日至2014年6月30日的租金暂缓支付(暂缓在被告已经交房的首付款中扣除)，由原告、被告以系争房屋排污许可、环评批复尚未办理取得的原因共同向系争房屋的产权人上海锦丽华大酒店有限公司申请继续延长免租期……第4.1条约定，自系争房屋交付的次日起，前三个租赁年度采用固定租金的方式计算，租金为600万元/年，自第四个租赁年度开始，租金每三年环比递增6%。第4.4条约定，租金先付后用，首期租金为六个月支付一次，六个月期满后的第一个年度为每两个月支付一次，保证金为一个月的租金(付二押一)；该第一个年度期满之后为每三个月支付一次，保证金为一个月的租金(付三押一)；被告应于每两个月(或每叁个月)的第一个工作日之前向原告付清，原告应在收到被告支付完租金后的5个工作日内向被告提供当期应收租金的相应项目的合法发票，原告逾期向被告开具并交付发票的，后期的租金被告可相应延期支付。第4.6条约定，被告在签订本合同时已实际向原告预付500万元(包括首期六个月租金300万元、相当于一个月租金的租赁保证金50万元(付六押一)，及装修保证金150万元)；本合同3.3条约定的免租期满三个工作日内，其中300万元转为首期租金，50万元作为租赁保证金，剩余部分(包括装修保证金)扣除本合同3.3条中发生的变更应付未付费用(如有)，以及安全风险金(如有)后一次性无息返还被告；原告收取租赁保证金后应向被告开具收款凭证。第4.7条约定，免租期满三个工作日内，被告应向原告预付租赁期间的水电煤押金15万元，该款可从本合同第4.6条中约定的原告应向被告返还的装修保证金中直接予以扣除。第11.4条约定，由下列情形之一的，一方有权书面通知另一方解除本合同，并要求违约方进行赔偿。违约方应向守约方按该年度租金50%支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失：……11.4.6被告逾期不支付租金或保证金、物业管理费和本合同下规定的其他款项超过十五日，并在接到原告书面通知后15日内未予纠正的……第12.4条约定，除11.4条约定外，因被告任一违约行为或被告在租期内单方提出提前解除本合同的，原告还可在解除本合同并收回系争房屋时，要求被告按照合同第11.4条约定支付违约金并赔偿原告的全部损失，对被告已支付的保证金、租金或其他费用(无论该等租金或其他费用所对应的租赁期间是否届满)均不予退还；同时被告应支付本合同约定的免租期内所免去的所有租金，被告应结清所有欠付费用和逾期付款违约金。被告现有的装修残值无偿归原告所有。第12.8条约定，本合同约定的违约金，双方均表示放弃依合同法要求人民法院减收的请求权。本合同中全部损失包括直接与间接损失。原告于2013年9月1日将系争房屋交付被告，被告向原告支付租赁保证金50万元及押金15万元。2016年，原告曾起诉被告，后经本院主持调解并出具(2016)沪0115民初10267号民事调解书，“一、原告上海邦策投资管理有限公司与被告上海力寰酒店管理有限公司就上海市浦东新区川沙路XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》继续履行；二、被告上海力寰酒店管理有限公司应支付原告上海邦策投资管理有限公司截至2016年6月30日的租金人民币(以下币种同)500万元及截至2016年6月14日的物业管理费84,442.92元，合计5,084,442.92元。被告应按如下期限支付该款项：2016年4月14日支付1,584,442.92元；2016年4月15日、2016年4月30日之前各支付50万元；2016年5月至2016年8月期间每月月底之前各支付10万元；2016年9月至2017年3月期间每月月底之前各支付30万元；三、被告上海力寰酒店管理有限公司于2017年3月30日之前支付原告上海邦策投资管理有限公司利息损失210,500元；四、被告上海力寰酒店管理有限公司于2016年4月14日支付原告上海邦策投资管理有限公司补偿费5万元；五、若被告上海力寰酒店管理有限公司未按本调解协议第二、三、四条履行的，则双方签署的《房屋租赁合同》解除，被告立即将上海市浦东新区川沙路XXX号房屋返还原告上海邦策投资管理有限公司，原告有权就本调解协议第二、三、四条所涉款项一并向法院申请强制执行，被告支付原告免租期租金350万元及违约金300万元；六、案件受理费87,182元，减半收取43,591元，诉讼保全费5,000元，合计48,591元，由原告上海邦策投资管理有限公司负担。”后就该调解书执行双方达成执行和解协议书。2019年1月至5月期间，原告多次发函被告催缴2019年1-6月租金及滞纳金，被告支付相应的租金及滞纳金；审理中双方确认被告租金已支付至2019年9月30日。2019年6月28日，被告向原告支付53万元，用途为2019年7月租金。2019年6月28日，被告发送邮件给原告，表示2019年7-9月租金159万元，先支付53万元，余款近期再付。2019年7月2日，原告发函给被告，表示被告再三拖延支付租金，经原告反复催促，不予改正，再次要求被告纠正违约行为，否则将采取单方解除合同等手段并将追究被告违约责任。2019年7月5日，被告发函给原告表示已支付2019年7月租金，也将积极筹资支付8月、9月租金，并提出能否改变租金支付方式为押一付一。2019年7月15日，被告向原告支付33,348万元，用途为2019年7月物业费。2019年7月16日，被告向原告支付30万元，用途为2019年8月租金。2019年7月22日，原告发函给被告，要求被告按约履行，立即支付全部欠款及滞纳金。2019年7月25日，被告发函给原告，再次向原告提出调整租金支付方式为押一付一，并表示将积极筹措租金。2019年8月6日，被告向原告支付33,348万元，用途为2019年8月物业管理费。2019年8月7日，被告向原告支付12万元，用途为2019年8月租金。2019年8月12日，被告向原告支付9万元，用途为2019年8月租金。2019年8月16日，被告向原告支付2万元，用途为2019年8月租金。2019年8月16日，被告向原告支付33万元，用途为2019年9月租金。2019年8月19日，原告向被告发出解除《房屋租赁合同》通知，通知被告收到本函之日双方签订的房屋租赁合同解除，并要求被告返还租赁房屋、支付违约金、免租期租金滞纳金等。2019年8月20日，被告向原告发函，表示收到原告解除《房屋租赁合同》通知，但其不同意解除合同，原告陈述理由与事实不符，被告按照租赁合同条款履行，逾期的亦支付滞纳金，不存在改变租赁物用途的情况，也不存在消防违规违约；同时提出被告按照合同约定支付物业管理费，原告单方面终止水箱清洗工作的行为存在不妥。2019年8月23日，被告向原告支付10万元，用途为2019年9月租金。2019年8月27日，被告向原告支付10万元，用途为2019年9月租金。庭审中，原告明确其基于被告未支付2019年7月至9月租金而解除合同并基于合同解除提起本案诉讼主张。上述事实，有房屋租赁合同、付款凭证、(2016)沪0115民初10267号民事调解书、执行和解协议书、双方往来函件等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告之间房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，双方应遵照履行。虽然被告在合同履行过程中存在延期支付租金的行为，但之后其亦按约支付了合同约定的滞纳金。现原告基于被告未按约支付2019年7-9月租金，要求确认合同解除。本院经审查，2019年7月-9月租金，被告支付了其中7月份租金同时向原告提出协商租金支付方式，原告回函明确应按照合同约定履行，期间被告亦陆续支付了剩余部分租金，在收到原告解除合同通知后，被告明确表示不同意合同解除，且之后也及时支付了尚欠的部分租金。被告虽未完全按照合同约定支付，但结合被告之前逾期支付租金情况下其亦向原告支付了相应滞纳金，故本院认为双方租赁合同租赁期长达20年，为此被告亦投入大量资金进行装修，被告虽存在逾期支付租金的行为，但之后及时予以纠正，其违约情节轻微，合同继续履行更有利合同双方合同目的的实现。综上，对于原告要求确认合同解除并基于解除合同提出相应诉讼主张，本院不予支持。但对于被告而言，按约支付租金是被告作为承租方的主要义务，在之后合同履行过程中，被告仍应严守合同约定，严格按约履行合同义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告上海邦策投资管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费55,194元，减半收取计27,597元，由原告上海邦策投资管理有限公司负担；财产保全费5,000元，由原告上海邦策投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 婉二〇二〇年一月二十一日书记员 陶佳佳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。