上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初79510号原告：周全，男，1985年5月8日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：戴以晴，上海仁良律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐晶，上海仁良律师事务所实习律师。被告：上海源涞实业有限公司，注册地上海市浦东新区。法定代表人：孙元元，董事长。委托诉讼代理人：薛涛，北京市隆安律师事务所上海分所律师。原告周全与被告上海源涞实业有限公司(以下简称源涞公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周全的委托诉讼代理人戴以晴，被告源涞公司的委托诉讼代理人薛涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周全向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签署的《房屋租赁合同》及《承诺书》；2.被告向原告支付房屋占有使用费(按照月租金人民币(币种下同)22,000元的标准，自2019年9月5日起，计算至被告实际返还房屋之日止)；3.被告向原告支付拖欠的租金60,534元(自2019年6月7日起至2019年9月4日止)；4.被告向原告支付逾期付款违约金19,800元(每日按照月租金3%的标准，自2019年6月8日计算至2019年7月7日)；5.被告支付解约违约金132,000元(按6个月租金标准计算)。事实和理由：2017年2月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区东绣路XXX弄XXX号XXX室房屋出租被告，双方约定了租赁期限、租金、违约责任等。自2019年6月起，被告不再按约支付租金。2019年7月10日，原、被告签署《承诺书》，将2019年7月租金调整为18,000元，并给予被告付款宽限期，但被告仍未履约。2019年9月2日，原告发送解约函，解除了双方的《房屋租赁合同》。审理中，原告变更第二、三项诉讼请求为：2.被告向原告支付房屋占有使用费(按照月租金22,000元的标准，自2019年9月2日起至2019年12月10日止)；3.被告向原告支付拖欠的租金(自2019年6月7日起至2019年9月1日止)。被告源涞公司辩称，认可《房屋租赁合同》于2019年9月2日解除。因系争房屋由被告转租，被告已收取租金至2019年12月10日，故同意支付拖欠的租金及截至2019年12月10日的占有使用费。关于违约金，首先，双方签署了承诺书，没有约定违约金，说明原告放弃了违约金的主张；其次，承诺书约定了宽限期，逾期违约金应自宽限期届满后起算；再次，原告主张的解约违约金缺乏合同依据；最后，合同约定的违约金标准过高，请求法院予以调低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证，现认定事实如下：原告系上海市浦东新区东绣路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)所有权人。2017年2月21日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租被告，租期自2017年4月7日至2020年4月6日。租金每月22,000元，首次押一付三，以后每月付，如遇双休、法定节假日则付款日自动往后顺延。如乙方逾期支付租金的，每逾期一日，须向甲方支付月租金的3%作为逾期违约金。逾期超过1个月不支付房租，视为乙方违约，并赔偿甲方相当于6个月的租金。乙方发生下列严重违约行为的，甲方有权解除本合同，乙方并须支付甲方6个月的租金作为违约金：(1)甲方无任何违约行为，乙方提前解约的；(2)乙方未经甲方同意，对房屋进行主体结构的破坏，导致该房屋无法正常居住的。合同签订后，原告交付被告系争房屋，被告支付原告押金22,000元，并支付租金至2019年6月6日，之后未付。2019年7月10日，原告(甲方)与被告(乙方)签署《承诺书》，甲乙双方经友好协商，乙方欠甲方2019年6月和7月二个月房租(2019年6月7日至2019年7月6日租金为22,000元，2019年7月7日至2019年8月6日租金为18,000元)，2019年6月和7月租金于2019年8月15日前支付，原合同每月付款日7日，最晚不超过每月17号前付款，节假日依次顺延。如乙方未按时支付，合同将自动取消，甲方有权收回房屋。合同到期时乙方退房给甲方需保证乙方和第三方租客无债务纠纷。2019年8月26日，原告向被告发送律师函，要求被告三日内支付拖欠的2019年6月至2019年8月租金。被告于次日签收。2019年8月30日，原告向被告发送律师函，解除双方的《房屋租赁合同》。被告于2019年9月2日签收。审理中，原、被告一致同意，被告支付的22,000元押金抵扣本案应付费用。原告表示，目前房屋由被告转租的租客占有使用，不要求在本案中处理返还事宜。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。因被告逾期支付租金，原告发函解除《房屋租赁合同》，被告予以认可，本院亦予认同，本案《房屋租赁合同》已由原告于2019年9月2日单方解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告支付2019年6月7日起至2019年9月1日期间的租金及2019年9月2日起至2019年12月10日期间的占有使用费，其中2019年7月7日至2019年8月6日租金按照18,000元计算，其余均按照每月22,000元计算，于法不悖，被告亦予认可，本院依法予以支持。原、被告一致同意将被告支付的22,000元押金抵扣应付费用，本院予以照准。关于违约金，虽然原、被告签订《承诺书》，原告宽限被告一定期限付款，但被告仍未按约付款，原告依然有权依照《房屋租赁合同》主张被告的违约责任。根据《房屋租赁合同》约定，被告逾期支付租金的，每逾期一日，须向原告支付月租金的3%作为逾期违约金，超过一个月，并赔偿原告相当于6个月的租金，双方对“超过一个月，并赔偿原告相当于6个月的租金”的条文理解不一致。本院认为，我国《合同法》规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。首先，如果将该条文理解为逾期付款违约金的约定，显然与上文约定的每日按照月租金3%计算的标准差距过大，严重不符；其次，从下文关于被告严重违约导致原告享有单方解除权的内容来看，违约金也是约定了6个月租金的标准，与该条款一致。最后，根据租赁合同的特征，支付租金为承租人的主要合同义务，被告逾期支付租金超过1个月，也可以认定为严重违约，从而适用解约违约金。故本案中，原告同时主张逾期付款违约金和解约违约金，具有合理依据。同时，考虑到上述违约金标准明显过分高于原告的实际损失，被告请求予以调低，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情将违约金标准予以调整。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告周全与被告上海源涞实业有限公司就上海市浦东新区东绣路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年9月2日解除；二、被告上海源涞实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告周全租金(自2019年6月7日至2019年7月6日，按照22,000元计算；自2019年7月7日至2019年8月6日，按照18,000元计算；自2019年8月7日至2019年9月1日，按照每月22,000元计算)；三、被告上海源涞实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告周全占有使用费(按照每月22,000元的标准，自2019年9月2日起计算至2019年12月10日止)；四、被告上海源涞实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告周全逾期付款违约金(以22,000元为基数，按照每日万分之五的标准，自2019年6月8日计算至2019年7月7日止)；五、被告上海源涞实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告周全解约违约金44,000元；六、原告周全应于本判决生效之日起十日内返还被告上海源涞实业有限公司押金22,000元，该笔款项可冲抵上述第二、三、四、五项判决内容中被告上海源涞实业有限公司应付费用。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,815元，减半收取2,407.50元，保全费1,691元，合计4,098.50元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裕国二〇一九年十二月九日书记员  王晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。