河南省夏邑县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1426民初5323号原告：夏邑县农村信用合作联社，住所地河南省夏邑县县府路东段北侧。统一社会信用代码：91411426665966141N。法定代表人：倪凯光，该联社理事长。委托诉讼代理人：陈建海，男，1977年6月18日出生，汉族，住所地河南省夏邑县。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：支灵芝，河南公朴律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：李振逢，男，1979年8月7日出生，汉族，住所地河南省宁陵县。被告：河南强大物资贸易有限公司（以下简称强大公司），住所地河南省商丘市神火大道南段东侧。统一社会信用码:91411400777973127D。法定代表人：许敏强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郭坤，河南辰正律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告夏邑县农村信用合作联社与被告李振逢、河南强大物资贸易有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序。本院在审理过程中，发现本案不宜适用简易程序，裁定转为普通程序，于2020年1月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈建海、支灵芝、被告强大公司的委托诉讼代理人郭坤到庭参加了诉讼，被告李振逢经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告李振逢归还原告借款本金266580.78元及利息、逾期利息78117.03元（利息计算至2019年9月3日，余下利息顺延至本息还清之日）；2、被告强大公司承担连带担保责任，归还借款本息；3、原告对被告李振逢提供的房产抵押享有优先受偿权；4、本案诉讼费、公告费、律师费由被告承担。事实和理由：被告李振逢于2011年8月30日在原告处借款300000元，月利率6.8‰，到期日为2031年8月30日，逾期贷款罚息按原借款利率基础上加收50%，即月利率10.2‰，被告强大公司提供担保，并签订了担保合同。被告李振逢用巴比伦蓝钻6号楼2-1204，房权证号为2013字第××号进行抵押，并办理了房屋他项权利证书。现该笔贷款不能正常结息，经多次催要，尚欠本金266580.78元及利息、逾期利息78117.03元。被告强大公司辩称，被告李振逢的房屋已经办理了抵押，强大公司与原告约定：在被告李振逢办理抵押登记后，被告强大公司担保责任已经解除，因此原告诉请被告强大公司承担连带保证责任不应支持。被告李振逢未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和证据质证。本院经审查认为，原告提交的证据1（借款借据、个人购房担保借款合同、商品房买卖合同、河南省农村信用社贷款发放通知单各一份）、2（抵押合同、房屋他项权证各一份）、3（李振逢的身份证复印件、河南强大物资贸易有限公司营业执照复印件各一份）、4（信贷业务查询明细一份），被告强大公司提交的《一手房贷款业务信企合作协议》，形式、来源合法，双方对真实性并无异议，本院予以确认，并在卷佐证。本院依据当事人陈述、有效证据确认以下案件事实：2011年7月14日被告李振逢、河南强大物资贸易有限公司与原告夏邑县农村信用合作联社签订《个人购房担保借款合同》一份，约定：被告李振逢在原告处贷款300000元，被告河南强大物资贸易有限公司为被告李振逢向原告的借款提供阶段性保证，借款用途：购买位于神火大道南段599号巴比伦蓝钻6号楼2单元12层1204房产，贷款期限240个月，借款期间自2011年8月30日至2031年8月30日，月利率为6.8‰，逾期罚息按月利率10.2‰计算，还款方式：等额本息，还款周期为一个月，还款日每期为末月的20日。担保方式为：阶段性保证+抵押。合同第12.3（3）条约定：“在合同有效期内，借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿”。第三十五条约定：“阶段性保证人自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。”同日，被告李振逢与原告签订预购商品房抵押合同一份，约定被告李振逢自愿将其购买的河南强大物资贸易有限公司开发的位于睢阳区神火大道南段××号巴比伦蓝钻6号楼2单元12层1204号房产为上述300000元借款提供抵押担保，2011年8月10日在商丘房地产产权交易管理处办理了他项权证，登记号码为：商丘房他证2014字第060947号，房屋所有权证号为：商丘房权证2013字第××号。另查明，2011年3月11日原告作为甲方，被告河南强大物资贸易有限公司作为乙方，双方签订了一份《一手房贷款业务信企合作协议》，合同第三条约定“乙方对甲方向购买本协议第一条所列楼盘的购房人连续发放的个人住房贷款承担阶段性连带保证责任，即自购房借款人签订借款合同且正式发放贷款之日起至乙方将购房人所购房屋所有权证及房屋他项权利证书（以房屋他项权利证记载时间为准）办理完毕之日止。在办理完毕相应房产的房屋他项权证之后，乙方相应的保证责任即自动解除”。合同签订后，原告按照约定2011年8月30日向被告李振逢发放了贷款300000元，被告李振逢自2016年8月开始未能按照约定，及时、足额履行还款义务，截至2019年9月3日尚欠借款本金266580.78元、利息70853.77元、罚息7263.26元，双方形成纠纷。本院认为，依法成立的合同对双方具有约束力。被告李振逢与原告夏邑县农村信用合作联社签订的《个人购房担保借款合同》，该借款合同系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律规定的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。原告依约向被告李振逢提供了借款，被告李振逢应按照约定，及时、足额的归还借款本息，被告李振逢没有按约定，及时、足额的归还借款利息，已构成违约，原告根据合同规定,可以提前收回全部借款。原告与被告李振逢签订借款合同时约定借款月利率为6.8‰，逾期贷款利息按月利率10.2‰计算，该约定对双方均具有约束力。截至2019年9月3日，被告李振逢尚欠原告借款本金26680.78元、利息70853.77元、罚息7263.26元，合计本息344697.81元被告李振逢应当归还原告。以后利息、罚息从2019年9月4日起按《个人购房担保借款合同》约定的月利率6.8‰计算利息，月利率10.2‰计算罚息，顺延计算至本息付清之日。为保证债务的履行，原告与被告李振逢签订抵押合同一份，被告李振逢用其所有的位于睢阳区神火大道南段××号巴比伦蓝钻6号楼2单元12层1204号房产作为抵押担保，此抵押合同不违反法律法规的强制性规定，应合法有效。双方分别在相关部门办理了抵押登记，原告取得抵押权。被告李振逢没有按约定，及时、足额的归还借款利息，已构成违约，在上述债权范围内原告对被告李振逢提供的担保物享有优先受偿权。关于被告河南强大物资贸易有限公司是否应该承担保证责任的问题。本案中，三方签订的《个人购房担保借款合同》明确约定担保方式为：阶段性保证担保+抵押，应适用阶段性保证担保的有关合同约定，而《个人购房担保借款合同》第三十五条规定：“阶段性保证人自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任”，双方有争议且理解不一致，结合2011年3月11日双方签订的《一手房贷款业务信企合作协议》，应理解为“被告强大公司将购房人所购房屋所有权证及房屋他项权利证书（以房屋他项权利证记载时间为准）办理完毕之日之后，其相应的保证责任即自动解除”。此约定并非对保证期间的约定，而是对保证合同所附的解除条件，即本案阶段性保证是一种附解除条件的保证。这种阶段性保证的目的是为了防止在抵押法律关系生效之前银行发放贷款可能引发的风险，是以物保换人保，以确保借款人办出房屋产权证和他项权证。本案中，被告强大公司已协助办理出了涉案房屋的房屋产权证和他项权证，保证责任的解除条件成就，被告强大公司不再继续承担保证责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第六条、第三十八条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告李振逢偿还原告夏邑县农村信用合作联社借款本金266580.78元、利息70853.77元、罚息7263.26元，合计344697.81元，于判决生效后十日内付清（利息和罚息计算至2019年9月3日，以后利息、罚息从2019年9月4日起按《个人购房担保借款合同》约定的月利率6.8‰计算利息、月利率10.2‰计算罚息，顺延计算至本息付清之日。）；原告夏邑县农村信用合作联社对被告李振逢提供的抵押财产经折价或者拍卖、变卖所得价款在上述第一项确定的债务范围内享有优先受偿权；驳回原告夏邑县农村信用合作联社对被告河南强大物资贸易有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6470元、保全费2243元，合计8713元由被告李振逢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  金景利审 判 员  黄舒林人民陪审员  葛淑艳二〇二〇年三月二十六日书 记 员  张 迪