湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终7802号上诉人（原审原告）：吴良成，男，1972年12月23日出生，苗族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：向慧，湖南芸生律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜君，湖南芸生律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南上河物业管理有限公司（曾用名湖南上河商业广场有限公司），住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路一段**上河国际商业广场****。法定代表人:孙烨，总经理。被上诉人(原审被告)：湖南天润五晟置业有限公司（曾用名湖南天润五江置业有限公司），住所地，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路一段**上河国际商业广场****iv>法定代表人：沈世红，董事长。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：唐齐，湖南国风德赛律师事务所律师。上诉人吴良成与被上诉人湖南天润五晟置业有限公司（以下简称天润五晟）、湖南上河物业管理有限公司（以下简称上河物业）房屋租赁合同纠纷一案，吴良成不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初5679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人吴良成上诉请求：1.请求撤销（2018）湘0111民初5679号民事判决，依法改判被上诉人支付上诉人租金24819元、违约金1340元（按每日万分之一暂计算至2018年5月31日，后续计算至天润五晟、上河物业付清之日止）。2、依法改判被上诉人归还上诉人商铺，并恢复原状。3、依法改判被上诉人支付商铺租金损失24819元（按2017年度收益标准计算，暂从2017年9月1日起至2018年5月31日，后续应计算至交还商铺之日止）。4、天润五晟、上河物业承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、原审法院以万家丽路快速化改造为由，适用公平原则减免租金，属于认定事实不清，适用法律错误。首先，被上诉人为自身A区负一楼利益，擅自申请进行改扩建，导致2014年通程奥特莱斯退场。2015年8月以后对A区楼栋进行改扩建，对商场内部整体改造等，直接剥夺了承租商户对房屋的正常使用，致使无法经营。由于上诉人在A区的改造、扩建施工，是造成承租商户退租和商场停业的主要原因。其次，被上诉人所谓的“情势变更”导致无力履行合同，是不能成立的。第一、万家丽路快速化改造工程主体建设时间很短，地铁五号线，地铁**线在上河国际商业广场一侧的施工围挡是2018年4月才设置的有在2015年所谓外部环境变化后合同履行过程当中（长达三年时间）没有及时通知上诉人，亦没有向上诉人提出变更或解除的请求，加之其已经着手对A区一层、负一层进行了装修改造，已经足以表明其放弃了有关的抗辩权利，不符合《合同法》第一百一十八条的规定，这也与本案同类案件其他当事人提出的被上诉人与相关业主代表签订的《还款协议书》可以相互印证；第三、被上诉人有钱斥巨资进行改扩建施工而不履行合同。况且，同路段周围的其他商业都在正常经营，所以一审所谓的万家丽高架综合体修建，根本不是原因。二、原审法院从衡平双方权利义务关系角度酌情将违约金调整为案每日万分之一计算，属适用法律错误。依法签订的合同应当得到维护并严格履行，本案中上诉人与被上诉人签订的《委托合同》合法有效，当事人均应依约履行。该合同中已明确约定违约金按万分之二每日计算，且该合同是被上诉人提供的格式合同，被上诉人在提供合同前就充分考虑过违约的风险。本案中违约金的标准没有高于损失的百分之三十，且远远低于同期贷款利率的四倍，本案不具备调低的前提条件。三、原审驳回上诉人要求被上诉人将房屋恢复原状、交还房屋和赔偿损失的诉讼请求不符合事实情况，适用法律错误。首先，《委托合同》第八大点第2小条明确约定租赁到期后被上诉人应当在60天内将商铺恢复原状交换给上诉人，因此上诉人的第二项诉讼请求应当予以支持。其次，原审认为支持上诉人该项诉讼请求“将影响整体效益的发挥及租赁合同目的的实现”，缺乏事实依据和法律依据。上诉人的商铺具备独立的产权，可以独立行使物权。上诉人的诉讼请求涉及的问题是与被上诉人的租赁合同关系，不涉及与其他人的相邻关系。双方租赁合同已经到期，不存在考虑租赁合同目的实现的问题。被上诉人所谓的A区304商品委托给优尚公司统一经营与实际情况不符，没有证据证实。上诉人也没有与优尚公司等其他单位签订任何合同。所以，本案《委托合同》到期后，被上诉人理应按照约定归还商铺，允许上诉人享有相应物权，自行经营。最后，被上诉人在《委托合同》到期后应当将房屋恢复原状归还给上诉人，但本案中被上诉人并未如约归还商铺，也没有告诉上诉人商铺界点的位置将商铺归还，导致上诉人无法使用和出租，给上诉人造成租金损失，被上诉人应当予以赔偿。被上诉人天润五晟、上河物业辩称：业主方向上河国际购买房屋，可以理解为投资行为，天润五晟办理房产证后，投资行为也完成了，本案是租赁关系。一审判决考虑到业主利益，结合实际情况认定租赁关系是没有问题的。购房租金和购房款是一致的，政府要维稳，天润五晟资产不能承担所有债务，只能按照比例分配，予以减免租金是合法合理的。履行了十年的租金义务后，没有使用，不存在占用使用费。关于商铺的位置问题，商铺是购买行为，房产证附有地图。吴良成向一审法院提起诉讼请求：1、判令上河物业、天润五晟立即向吴良成支付租金24819元及违约金（按每日万分之二的标准，自2017年9月1日起暂计算至2018年5月31日为1340元，应计至上河物业、天润五晟付清之日）；2、判令上河物业、天润五晟立即将长沙市雨花区万家丽中路一段358号上河国际商业广场A栋1121号商铺房屋恢复原状后交还吴良成；3、判令上河物业、天润五晟向吴良成赔偿租金损失（按2017年度收益标准计算，暂从2017年9月1日起至2018年5月31日为24819元，后续应计算至交还商铺之日止）；4、判令上河物业、天润五晟承担该案的全部诉讼费用。一审法院认定的事实：坐落于长沙市雨花区商铺系吴良成（买受人）从天润五晟（出卖人）购买，购买该房屋的《商品房买卖合同》附件三约定的装修标准中载明，室内为：内墙为混合砂浆抹平；地面为水泥；地面为水泥砂浆找平砂浆抹平；门为拉闸门（临街商铺部分）；窗为高级铝合金窗（临街商铺部分）ＩＣ卡电表，设五孔普通插座及空调插座各一个（临街商铺部分）；商品房买卖合同补充协议（附件四）中约定，该商品房无间隔，在使用期内买受人不得改变该物业的间隔方式；买受人自愿同意将其购买的商品房委托给上河物业统一经营，并在签订本合同同时与上河物业签订《委托合同》，委托经营期限为10年。2006年5月28日，吴良成（甲方）与上河物业（乙方）签订《委托合同》1份，合同约定，甲方将上述商铺的经营权委托于乙方，委托期限自2007年9月1日起至2017年8月30日止；乙方承诺在委托期内，商铺的收益标准含甲方应缴纳的各种税费，甲方在本合同项下商铺的购铺金额为330907元（以甲方购买该商铺所确定的金额为准），其中第一年至第三年年收益标准按购铺金额的8%计算；第四年至第六年年收益标准按购铺金额的9%计算；第七年至第十年年收益标准按购铺金额的10%计算；乙方负责在下个季度的前10天内支付上一季度的收益，由甲方按季度转付收益；甲方同意乙方应商家要求或入驻商铺进行二次装修、改造，以及进行维修，所需费用由乙方或入驻商家承担；合同期满后或按合同条款提前终止后的60天内，乙方有义务把该商铺恢复初始原状交给甲方（正常损耗除外）；乙方有义务为甲方代扣代缴因甲方获取收益产生的税费，代扣代缴的税费未及时如数上缴税务机关，由乙方承担责任；如乙方未按时支付收益，超过15日的，乙方应按日向甲方支付逾期应付款万分之二的违约金，合同还就其他内容进行了约定。天润五晟于2006年6月3日出具《担保承诺书》，载明，为进一步明确《委托合同》中规定“若乙方经营管理不善，无力承担甲方应得的收益，开发商将负有连带担保责任”，天润五晟向上河物业即广大业主郑重承诺：若因上河物业的经营管理不善而导致业主无法取得《委托合同》所约定的在委托经营期限内的投资回报，则由天润五晟承担连带担保责任。上述合同签订后，吴良成如约履行，及时将商铺交付给上河物业、天润五晟，但上河物业、天润五晟未依照合同约定按期支付租金。合同期满后，上河物业、天润五晟未占有或使用商铺。在该案的审理过程中，上河物业、天润五晟陈述虽然上河物业与吴良成签订了《委托合同》，但上河国际商业广场返租铺面全部由天润五晟管理和运营；经吴良成、上河物业、天润五晟一致确认,吴良成同意按14.1%税率扣税，截止《委托合同》期满之日，上河物业、天润五晟尚欠吴良成税后租金共计16347.62元。另，2017年3月，长沙市雨花区地方税务局向天润五晟下发了《委托代征税款证书》，上河物业、天润五晟陈述已代扣代缴税费至2015年12月31日；在合同履行过程中，涉案商铺所在地面临了万家丽路快速化改造；上河物业、天润五晟于2015年8月17日与湖南顺联建设工程有限公司签订了《合同协议书》，约定湖南顺联建设工程有限公司对上河国际商业广场A区进行了改建。之后，上河国际商业广场A区进行了改建；2018年5月29日，湖南优尚商业运营管理有限公司出具情况说明1份，载明已接受上河国际商业广场广大业主委托，对上河国际商业广场A栋1层共304个商铺进行全权管理，负责对该商业区域统一规划，统一经营，统一管理，代表业主与商户签约，委托期限自2017年12月1日至2020年11月31日；上河国际商业广场A栋一层已于委托期间装修，现为已装修状况。以上事实，有《商品房买卖合同》、《委托合同》、《担保承诺书》、企业登记资料、情况说明以及当事人陈述、开庭笔录在卷佐证，足以认定。一审法院认为，吴良成与上河物业签订的《委托合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约履行。关于租金。吴良成向上河物业、天润五晟交付了约定商铺，上河物业、天润五晟应按约支付租金。但根据《中华人民共和国合同法》第五条约定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。该案在合同履行过程中，由于出现了万家丽快速化改造的客观事件，引起了承租环境的重大变化，造成上河物业、天润五晟经营状况恶化。根据租赁合同的特点，承租环境应为履行商铺租赁合同的基础，这种变化的情况在当事人双方订立合同时是无法预见的，如果仍然要求上河物业、天润五晟继续按照原合同约定支付租金，将显失公平。根据该案实际情况，结合公平原则，该院酌情调整为减免上河物业、天润五晟的租金30%。在该案的审理过程中，双方协商明确按14.1%的税率标准扣除税费，符合合同约定，上河物业、天润五晟应支付吴良成税后租金为11443.33元（16347.62元×70%）。就约定税费和将来实际税费可能存在差异的问题，当事人可凭完税凭证另行结算。关于违约金。吴良成诉请按照应付租金的日万分之二计算违约金，该院结合双方合同履行情况，从衡平双方权利义务关系的角度考虑，酌情将违约金调整为按每日万分之一计算。依据合同约定，上河物业、天润五晟按季度结算租金给吴良成，下个季度的前10天内支付上一季度的租金，并结合上河物业、天润五晟欠付吴良成租金的情况，故吴良成主张的违约金应以税后租金11443.33元为基数，自2017年9月1起计算按每日万分之一的标准计算至2018年5月31日止为313.55元（11443.33元×0.0001元/天×274天），后续违约金则以11443.33元为基数，自2018年6月1日起按每日万分之一的标准计算至实际清偿之日止。关于商铺的恢复原状后交还等问题。根据《中华人民共和国物权法》第七条规定“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”，吴良成对其商铺行使所有权时，应受到相应限制，其行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。虽然根据上述《委托合同》、《商品房买卖合同》约定，上河物业、天润五晟应将涉案商铺恢复至“内墙为混合砂浆抹平；地面为水泥；地面为水泥砂浆找平砂浆抹平”的毛坯状态交还吴良成，但吴良成出租给上河物业、天润五晟的商铺不具有独立性，涉案商铺与其他业主的商铺构成一个无法分割的整体，同时，上河国际商业广场部分区域已经进行装修改造，且上河国际商业广场A栋1层共304个商铺均已签约交由湖南优尚商业运营管理有限公司统一经营，将商铺恢复至毛坯状态，将影响整体效益的发挥及租赁合同目的的实现，故对吴良成要求将商铺恢复原状交还的诉请，该院不予支持。吴良成要求返还铺面、赔偿租金损失的诉请，因吴良成未提供有力的证据证明合同期满后上河物业、天润五晟实际占用、使用涉案商铺，故该院不予支持。吴良成要求上河物业、天润五晟支付租金的诉请，上河物业、天润五晟无异议，且天润五晟出具了《担保承诺书》，符合法律规定，故该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国物权法》第七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条之规定，判决如下：一、上河物业、天润五晟应于该判决生效之日起15日内连带支付吴良成税后租金11443.33元及违约金（截止2018年5月31日的违约金为313.55元，后续违约金则以11443.33元为基数，自2018年6月1日起按每日万分之一的标准计算至实际清偿之日止）；二、驳回吴良成的其他诉讼请求。如果上河物业、天润五晟未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案受理费1074元，由上河物业、天润五晟负担751.80元，由吴良成负担322.20元。在二审审理过程中，上诉吴良成及被上诉人天润五晟、上河物业均未提供新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点是：1、上诉人吴良成与上诉人上河物业、天润五晟之间合同关系的性质及原审减免租金金额及违约金是否合理？2、一审诉讼费的分担是否合理？一、关于上诉人吴良成与上河物业之间法律关系的性质。本院认为，根据《委托合同》约定，上诉人吴良成从天润五晟处购得商铺，并交由上河物业统一经营，依据合同约定，上诉人吴良成收取因经营商铺的固定收益，该《委托合同》的约定明显区别于一般的委托投资行为，系将所购房屋出租而获取租金的性质。就租金、违约金的减免，原审判决已予以详细分析，本院亦予以支持。故上诉人吴良成提出的上述理由本院不予支持。二、关于诉讼费用的负担。原审判决依据被上诉人吴良成相应的胜诉比例及被上诉人天润五晟、上河物业应当承担的违约责任承担诉讼费用合理，本院予以支持。综上，上诉人程汉超的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1074元，由上诉人吴良成负担。本判决为终审判决。审判长  柳江华审判员  符建华审判员  刘 刚二〇一九年十月十八日书记员  徐彬彬