上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初21068号原告(反诉被告)：韩兵，男，1983年5月20日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：金渊跃，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：刘昭宇，男，1986年9月10日出生，汉族，户籍地四川省。委托诉讼代理人：汤民，北京京都(上海)律师事务所律师。原告韩兵(反诉被告，以下简称原告)与被告刘昭宇(反诉原告，以下简称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，于2019年6月19日公开开庭进行了审理,后因案件审理需要，不宜适用简易程序，故转为普通程序进行审理，并于2019年12月17日依法组成合议庭进行了审理。原告韩兵及其委托诉讼代理人金渊跃，被告刘昭宇(参加了第一次庭审)及其委托诉讼代理人汤民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令被告支付2019年3月8日至2019年6月7日租金75,000元。事实和理由：2018年3月8日，原、被告签订《租赁合同》(以下简称“合同”)，约定由被告承租上海市静安区晋元路XXX-XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，租期自2018年3月8日至2020年3月8日止，月租金为25,000元，押金为25,000元。截止到2019年2月26日，被告尚能依约按时缴纳租金，但自2018年3月8日起本应继续缴纳的租金被告至今未缴。2019年3月1日，因房屋阁楼系“违建”被通知限期整改，被告以此为理由，拒绝支付租金。2019年3月7日，城管拆除“违建”阁楼后，被告拒绝经营，店铺处于停业状态。原告认为，拆除的部分不属于合同约定的租赁空间，并非其经营场所，不影响被告的实际经营。阁楼拆除当天，原告同意以折合6,000元的七天免租期替代恢复费用，然被告拒绝修复及恢复营业，故原告只能找施工队进行墙面修复，2019年4月开始，被告恢复正常营业。后被告仍以“拆违”为由拒付租金，原告向其催讨未果，故起诉至法院要求判如所请。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.确认双方之间签订的《租赁合同》于2019年6月15日解除；2.判令被告支付2018年3月8日至2019年6月15日的租金共计81,667元；3.判令被告支付违约金25,000元，与被告缴纳的押金相折抵。被告辩称，不同意原告的全部诉请。被告在租赁系争房屋时，阁楼已经存在，而2019年2月26日被告收到涉及“拆违”的通知书，以及2019年3月7日阁楼实际拆除后，被告因租赁面积减小，已无法实际经营。被告就租金减免与原告协商未果，故自2019年3月8日起未再支付租金。2019年5月1日，因“拆违”后房屋租赁面积减少，原告也在双方沟通中表达了解除合同的意思表示，被告将系争房屋钥匙交还原告表示解除合同，同日原告将系争房屋上锁，故合同解除日期为2019年5月1日。被告并未违约，不应承担违约责任，但同意在实际使用房屋期间支付租金。审理中，被告向本院提出反诉诉讼请求：1.判令解除双方之间的《租赁合同》，解除日期为2019年5月1日；2.判令反诉被告返还押金25,000元；3.判令反诉被告赔偿营业损失62,556元。事实与理由：原、被告2018年3月8日签订合同，约定了租赁相关事宜。2019年2月26日，被告收到限期“拆违”的通告，同日被告将情况反馈于原告，此后双方就减租问题协商未果。2019年5月1日，因原告在协商过程中表达了解除合同的意思表示，且阁楼拆除后面积减少后双方对减租事宜并未达成一致，故被告将房屋钥匙交还原告并由原将系争房屋上锁，遂合同应于2019年5月1日解除。合同解除后，原告拒绝退还押金及赔偿被告相应损失，故反诉原告起诉至法院，要求判如所请。反诉被告辩称，不同意反诉原告的全部诉讼请求，坚持本诉的诉请，阁楼的拆除不影响被告实际经营。原告已经同意减少租金用于被告修缮房屋，被告怠于修缮导致相应损失，且营业损失的计算没有依据，故不同意赔偿被告营业损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：系争房屋产权人为毕岳勤、丁峰，原告经转租取得系争房屋承租权。2018年3月8日，原告(出租方，甲方)与被告(承租方，乙方)签订合同，约定乙方承租系争房屋，建筑面积为125.38平方米；房屋租赁期为两年，自2018年3月8日起至2020年3月8日止，月租金为25,000元，房租每三月结算一次，提前10天支付下次房租；乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他费用；甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金25,000元。合同签订后，原告将房屋交付被告，双方开始履行合同。2019年2月26日，上海市静安区公安分局、上海市静安区环境保护局等部门联合发出《“无违建创建先进居村(街镇)”联合告知书》，认定系争房屋存在“违建”，要求自行整改恢复原状。同日，被告微信告知原告“拆违”事宜，并再未支付自2019年3月8日起的房租。2019年3月7日，城管拆除系争房屋的“违建”部分。2019年3月27日至2019年3月31日原告对“拆违”后的房屋进行维修。2019年3月31日起，原、被告双方就及房租支付及减租事宜多次协商未果。2019年4月1日，被告对恢复后的房屋打扫卫生，并自2019年4月2日恢复营业至2019年4月30日。2019年5月1日，被告将系争房屋钥匙交还原告,并微信告知原告“不做了”、“房子还给你”、“没有违约，东西不要了”。原告微信回复被告：“解除合同起码提前一个月通知我，经双方协商同意才能解约，不是你说钥匙给我就行的，而且自三月份到现在，月房租你也没交，押金也是不退的”。2019年5月6日，原告微信再次告知被告：“由于你方在5月1日无理由交还房屋钥匙，为了保管设备安全起见，特意将房屋锁紧，但你的经营设备还在房屋内，待你方交纳租金时，我将同时配合你搬离设备及解除合同。期间租金(房屋占用使用费仍将收取)按照合同照常收取。因双方租期至2020年3月止，为避免损失扩大，我期间将对外寻找新租户，至新租户入驻前，期间所有包括但不限于租金损失、清场损失以及其他损失由你方负担”。2019年6月6日，原告告知被告搬离系争房屋内遗留的设备并注销或转移被告营业执照，被告联系原告取得系争房屋钥匙后于2019年6月14日搬出设备，6月15日迁出营业执照。2019年6月17日，原告将系争房屋转租给案外人，并将月租金标准调整为22,000元，被告对此予以认可。因双方就系争房屋租金支付等相关事宜协商未果，遂成讼。本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》合法有效，双方均应恪守履行。原告取得系争房屋承租权后将其转租给被告，被告接收房屋并进行经营一年有余，双方签订的合同不存在法律规定的无效情形，应当认定为合法有效，对合同双方均具有约束力。现合同已明确约定单方提前终止合同必须提前一个月通知对方并经对方同意，被告虽于2019年5月1日将系争房屋钥匙交还原告，但原告在微信中明确表述“解除合同起码提前一个月通知我，经双方协商同意才能解约，不是你说钥匙给我就行的”，可见原告当日并未同意解除合同。考虑到原告在2019年5月6日已将系争房屋上锁并告知被告将寻找新的租户入驻，此时系争房屋已处于原告控制之下，应认定为原告以自己的行为表达出解除合同的意思表示。故本院认为，合同解除之日应以2019年5月6日为宜。合同解除后，被告应清缴欠付的2019年3月8日至合同解除日的租金。自2019年3月7日拆违后，系争房屋至2019年3月底才进行修复工作，在房屋空置的时间内双方均未积极减损，本院认为双方对于该项损失的扩大均有责任，参考“拆违”后原告与案外人签订租赁合同的月租金标准，故2019年3月8日至2019年3月31日期间被告应当承担的租金标准应酌减为11,000(22,000/2=11,000)元每月为宜，则被告应支付该段时间内租金为11,000*12/365*24=8,679.45元。鉴于系争房屋2019年3月31日已经完成修复且自2019年4月1日起即由被告占有使用，故2019年4月1日至合同解除之日的租金被告应当缴纳。由于“拆违”后系争房屋面积减少确实一定程度影响被告经营，参考“拆违”后原告与案外人签订租赁合同的月租金标准，故本院认定该段租期内租金标准调整至22,000元为宜，则被告应当支付2019年4月1日至2019年5月6日的租金22,000+22,000*12/365*6=26,339.73元。综上，被告总计应支付原告欠缴房租26,339.73+8,679.45=35,019.18元。合同解除后，因被告已将系争房屋钥匙交还，原告亦对系争房屋上锁，虽房屋内仍留存被告的设备，然被告需联系原告取得钥匙后才能搬离设备，实际上原告此时已有自由处分设备的权利，被告已无法控制系争房屋，故合同解除后被告无须支付相应房屋使用费。至于本案的违约责任承担，本院认为，自房屋交付后，被告本应严格履行按时缴纳租金的义务，虽房屋“拆违”确实一定程度影响系争房屋使用，但并未达到无法实现合同目的的程度，不能成为被告拒付租金的理由；退一步说，即使维修期间未缴纳租金具有一定合理性，但被告在房屋维修后也使用系争房屋一个月左右，而此段时间的租金被告亦未严格按照合同约定缴纳，故被告以先履行抗辩权为由主张不承担违约责任的意见，本院不予采纳。据此，本院认定合同解除的原因系被告违约，其应当承担相应的违约责任，故原告要求没收25,000元押金冲抵违约金的诉讼请求，于法有据,本院依法予以支持。反诉原告违约，且营业收入与反诉原告所受损失并非同一概念，故其主张反诉被告赔偿其营业损失62,556元的诉请缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定判决如下：一、原告韩兵与被告刘昭宇就上海市静安区晋元路XXX-XXX号XXX室房屋签订的《租赁合同》于2019年5月6日解除；二、被告刘昭宇应于本判决生效之日起十日内支付原告韩兵欠付租金35,019.18元；三、被告刘昭宇应于本判决生效之日起十日内支付原告韩兵合同解除违约金25,000元(与原告韩兵已收取的租赁保证金25,000元相折抵)；四、反诉原告刘昭宇的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费2,433.34元，由原告韩兵负担1,467.14元，由被告刘昭宇负担966.20元。反诉受理费994.50元，由反诉原告刘昭宇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  姚 峥审 判 员  王 梓人民陪审员  吴春林二〇二〇年三月三十日法官 助理  陈 玲书 记 员  杨诗怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。……