江西省景德镇市昌江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0202民初851号 原告：景德镇现代创业科技发展有限公司，住所地：江西省景德镇市景德镇高新区致远路昌南慧谷航空产业孵化中心B1栋。 法定代表人：王金桥，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴国鹏，江西景之元律师事务所律师。 被告：景德镇市汽派汽车销售有限公司，住所地：江西省景德镇市景德镇高新区致远路昌南慧谷航空产业孵化中心B6B栋。 法定代表人：张念彪，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：夏景枝，女，汉族，1982年10月23日出生，住江西省景德镇市昌江区，系被告法定代表人张念彪的妻子。 委托诉讼代理人：吴子金，江西泰方律师事务所律师。 原告景德镇现代创业科技发展有限公司（以下简称现代科技公司）与被告景德镇市汽派汽车销售有限公司（以下简称汽派公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后适用简易程序审理，因案情复杂，依法转为普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告现代科技公司的委托诉讼代理人吴国鹏、被告汽派公司的委托诉讼代理人夏景枝、吴子金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告现代科技公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的三份《商品房买卖合同》，被告立即搬离房屋，并将房屋恢复原状；2、判令被告支付违约金176000元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年5月20日，原、被告双方签订《认购书》，被告认购原告厂房。2017年12月7日，双方签订三份正式的代码为187506、187508、187510《商品房买卖合同》，购买昌南慧谷航空产业孵化中心B幢B101、B201、B301号整栋房屋，合同总价合计3484272元。约定首付+按揭方式付款，未能按揭的转为全额一次性现金支付。首付款1744272元约定在2017年11月30日前付清。原告交付房屋后，被告一直迟延履行付款义务，截至起诉时首付款剩余20000元未付清，被告递交的按揭材料也于2019年1月6日被银行退回。原告遂于2019年3月25日、2019年4月10日书面告知被告，要求其按照合同约定一次性付款，但被告拒绝履行，双方协商未果，合同目的无法实现。根据合同约定及《中华人民共和国合同法》、《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，被告逾期付款的，原告有权解除合同。同时合同第七条还约定了违约方应承担累计应付款10%的违约金。为维护原告的合法权益，特具状贵院，望判如所请。 被告汽派公司辩称，被告不同意解除涉案的三份《商品房买卖合同》，理由如下：1、被告当时是以个体户的名义与原告签订的认购书，即被告并不清楚到底是以个人名义或者公司名义购买，是听从原告的安排，并由原告指派专人负责帮被告办理注册公司，该公司成立后未从事任何经营业务，注册公司的目的系与原告签订买卖合同，原告作为专业从事商业地产的公司比被告更了解行情，理应明白何种公司可以办理按揭和何种公司不能办理按揭，因此，不能办理按揭的责任不在被告；2、附件四《合同补充协议》第二条第三项约定：“因买受人自身原因（如未在签订合同15日内提供按揭资料和未在签订本合同后30日内到银行办理手续，或者是买受人自身信用问题等）未能办理银行按揭手续的”，该条约定已经明确了关于被告未能办理按揭责任的三种情形，但被告均没有以上三种情形，没有违反合同约定；3、银行不能办理按揭的情况发生后，原、被告都仍然本着履行合同的精神进行积极的协商，都具有履行合同的想法，因当时约定是按揭付款，没有预料到按揭不能放款的情况。因此，被告要求原告给予宽限的时间筹钱确属正常。在双方均不存在违约的情况下，被告愿意积极筹款，但要2至3个月的时间将剩余房款全部支付完毕；4、双方签订合同后，原告已于2018年3月29日将房屋交付给被告使用，被告则花费830000元对房屋进行了装修，并且目前已经分别出租给了第三方，签订了为期3年和5年的租赁合同。在双方均具有继续履行合同意向的情况下，解除本合同将会造成多方损失，不利于个体市场经济平稳运行。5、因本案不存在被告违约行为，因此，更不存在被告承担违约金176000元的问题。6、关于首付款的问题，因认购书和正式合同约定的面积不一致，相差约20平方米，根据合同约定第五条的约定，面积和金额的差异部分多退少补，已经有约定，因此不存在首付款未付清的问题。鉴于不能办理银行按揭的原因不在原告和被告双方，请法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人认为真实性、合法性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，可以作为认定本案事实的依据。对有争议的证据，本院认定如下：对被告提交的公司是由原告指派员工谭志想全程代为办理注册的授权委托书、厂房租赁合同、电力工程施工合同、合用变压器协议，原告质证认为与本案无关，本院认为，授权委托书与商品房买卖合同纠纷无关，被告与案外人的厂房租赁合同可以印证原告已经将涉案房屋交付给被告使用，其他房屋装修类的合同属于其他民事法律关系，与本案无关，被告可另行起诉主张权利，对上述证据不予采信。对被告提交的完税凭证，原告质证认为被告是纳税主体，原告是帮助代缴，按照谁使用谁付费的原则，被告应当承担土地使用税和房屋税。本院认为，该证据可以印证原告已经将涉案房屋交付给被告使用，但缴税属于行政管理关系，原告仅是代缴而非收益，被告可另行起诉主张权利，对该证据不予采信。对被告提交的中国人民银行出具的被告企业及法定代表人张念彪个人征信报告，原告质证认为该报告出具的时间是2020年12月28日，本案贷款的时间是2019年，不能反映当时征信情况和是否符合贷款条件，且与原告解除合同的理由无关。本院认为，该份证据并不完整，不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月20日，原告现代科技公司作为出卖方与景德镇市汽派专业美车服务中心作为认购方就购买昌南慧谷航空产业孵化中心B6B栋厂房签订了《认购书》。2017年12月7日，原告和被告汽派公司签订了三份《商品房买卖合同》（合同编号为YS00082770、YS00082772、YS00082773），购买的商品房为昌南慧谷航空产业孵化中心第B6幢B101号、B201号、B301号，房屋代码分别为187506、187508、187510，商品房用途为工业用房。每份合同均主要约定：1、建筑面积均预测为527.92平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2200元，总金额1161424元；2、付款方式及期限为：选择按揭贷款方式付款，买受人于2017年11月30日前付清首付款581424元，具体付款方式详见附件四（合同补充协议：买受人须于2017年11月30日前向出卖人实际交付首付款581424元…在银行按揭未正式办理完毕之前，买受人所购厂房的所有权归出卖人所有。因买受人自身原因，如未在签定本合同后15日内提供按揭资料和未在签定本合同后30日内到银行办理手续，或者是买受人自身信用问题等未能办理银行按揭手续的，则视为买受人选择付款方式违约，买受人应按双方签订的《商品房买卖合同》约定厂房价格，在违约发生之日起30日内将付款方式自动转为一次性付款并缴纳房款，逾期付款按本合同第七条之规定办理。）；3、买受人逾期付款的违约责任：按逾期时间，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金…；4、关于交接，因银行或买受人自身原因致使本合同约定的贷款不能办理的，买受人应按本合同第六条的约定一次性向出卖人付清余款。三份合同总房款合计3484272元，被告汽派公司分别于2017年5月20日向原告现代科技公司付款100000元，于2017年9月12日付款300000元，于2017年12月8日付款540000元，于2018年1月12日付款114272元，于2018年3月17日付款200000元，于2018年5月9日付款200000元，于2018年7月20日付款5000元，于2018年8月10日付款265000元，合计1724272元。2018年3月29日，原告将涉案的三套厂房交付给被告使用。2019年3月25日，原告向被告发出催收函，载明因被告自身未能通过银行按揭办理，材料已于2019年1月6日被交通银行景德镇市分行退回，原告已于当日告知被告，并将退回材料交还被告，同时要求被告于2019年2月底将厂房尾款1760000元一次性支付到位。现再一次通知被告，请于2019年3月31日前将该部分尾款1760000元支付到原告银行账户，否则将采取法律途径。被告于2019年3月27日签收后，于2019年4月9日向原告发出回复函，载明是因原告未取得产权证，不符合按揭所需的基本条件，导致银行没有放款，与被告经营行业无关，被告愿意分两年时间付清尾款，尾款为1700000元，以每月支付70833元。原告于2019年4月10日向被告发出答复函，答复称被告未按照合同约定付款，已经构成违约，保留追究违约责任的权利。被告未能通过银行按揭系被告原因导致，材料已于2019年1月6日被交通银行退回被告，被告应按照合同约定立即一次性付款。原告将一次性付款截止时间延至2019年4月20日，若被告到时仍未付清，原告将解除合同，收回房屋，并追究被告违约责任。至起诉之日止，原、被告双方仍然协商未果。 本院认为，原、被告签订的三份《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行合同义务。本案争议的焦点为：1、被告是否存在违约行为；2、涉案买卖合同是否具有法定或约定解除的情形。 针对第一个争议焦点，原告主张被告尚有1760000元尾款未支付，构成违约，而被告认为首付款已付清，尾款应为1700000元。本院认为，合同已经明确约定首付款为每套581424元，三套厂房的首付款总计1744272元，付款时间为2017年11月30日前，而被告仅支付1724272元，尚有20000元未支付。对于被告已付款项因原告同意延期支付，且未主张该笔金额的违约金，故不需计算违约金，但剩余的20000元已超过合同约定的履行期限，且在原告主张的违约金的诉请范围内，被告应当按照合同约定承担相应的违约责任，违约金应为20000元×10%=2000元。至于被告主张的根据合同第五条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，最终以产权登记面积为准，房款多退少补，现认购书确定的面积与合同约定的面积存在不一致，无需支付20000元首付款，但被告未提交有效证据证明房屋实际面积与合同约定面积不一致，应承担举证不力的后果，仍应按照合同约定确定面积，故对于被告的该辩解意见，不予采信。关于剩余的1740000元购房款，合同约定被告选择按银行按揭的方式支付，综合全案证据，原告提交的证据不足以证明被告有未在签定本合同后15日内提供按揭资料、未在签定本合同后30日内到银行办理手续、买受人自身信用问题等的情形，不能视为被告选择付款方式违约，付款方式亦不能按照被告违约的情形转为一次性付款，原告主张被告逾期支付该1740000元构成违约的理由不能成立，不予采纳，对原告就该笔款项提出应支付违约金的诉讼请求，不予支持。 针对第二个争议焦点，原告提出已对被告进行了催收，并延长了付款期限，但被告仍未按时付款，原告要求解除合同，而被告认为其不存在违约行为，且涉案厂房已经交付、装修并租赁给案外人，要求继续履行合同，愿意积极筹款支付剩余款项。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、…因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”本案中，未能订立按揭担保贷款合同的原因不可归责于原、被告双方，且原、被告就剩余款项1740000元的支付未能达成新的一致意见，致使涉案合同陷入僵局不能继续履行完毕，被告虽在诉前和诉中承诺筹款支付以继续履行合同，但至庭审结束时仍未向原告支付该款项，经本院多次组织双方调解均无果，故涉案合同符合法定解除条件，本院对原告主张解除合同的诉讼请求予以支持，同时原告亦需依法将被告已支付的1724272元购房款返还，且被告当庭提出如合同解除应将购房款一并处理，为减轻当事人诉累，对被告的该项请求予以支持，同时该笔金额可与被告应承担的2000元违约金相抵扣。但被告还主张返还装修款、物业费和税款，于法无据，且属于其他民事和行政法律关系，本院不予处理，被告可另行起诉主张权利。 原告还提出要求被告立即搬离房屋，恢复原状的诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故原告的该项诉讼请求，于法有据，予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告景德镇现代创业科技发展有限公司与被告景德镇市汽派汽车销售有限公司于2017年12月7日签订的合同编号为YS00082770、YS00082772、YS00082773的三份《商品房买卖合同》； 二、被告景德镇市汽派汽车销售有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将上述三份《商品房买卖合同》项下的房屋恢复原状并予以搬离； 三、原告景德镇现代创业科技发展有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向被告景德镇市汽派汽车销售有限公司返还购房款1722272元； 四、驳回原告景德镇现代创业科技发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3820元，由被告景德镇市汽派汽车销售有限公司负担2200元，原告景德镇现代创业科技发展有限公司负担1620元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。 审 判 长 刘 毅 人民陪审员 甄 鹏 人民陪审员 胡忠吕 二〇二〇年十二月三十日                            本件与原本核对无异                书记员查素文