江苏省常州经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0492民初1639号 原告：常州曼斯顿滑动门有限公司，住所地武进国家高新技术产业开发区贺北村。 法定代表人：王晶，该公司总经理。 委托诉讼代理人：霍晓社，江苏中吴律师事务所律师。 被告：常州北恒实业有限公司，住所地常州市武进区遥观镇临津路63号。 法定代表人：王康，该公司总经理。 被告：王康，男，1990年10月2日出生，汉族，住江苏省灌云县。 两被告委托诉讼代理人：陈轶斌，江苏东鼎律师事务所律师。 原告常州曼斯顿滑动门有限公司（以下简称曼斯顿公司）诉被告常州北恒实业有限公司（以下简称北恒公司）、王康买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，先适用简易程序于2019年9月19日公开开庭进行了审理，后适用普通程序于2019年10月23日、2020年1月7日公开开庭进行了审理。原告曼斯顿公司的法定代表人王晶及其委托诉讼代理人霍晓社、两被告的委托诉讼代理人陈轶斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曼斯顿公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告北恒公司之间的房屋租赁合同关系；2、判令被告北恒公司立即退还房屋租金263868元；2、判令被告北恒公司立即退还租赁保证金20000元；4、判令被告北恒公司支付赔偿金26466元，以上合计310334元；5、判令被告王康对上述债务承担连带责任；6、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年1月，原、被告双方商议厂房租赁事宜后，原告向被告支付了200000元租金，双方于2019年1月22号签订了两份租赁合同，约定了租赁房屋的相关内容。2019年3月，遥观镇政府因群众举报租赁厂房内存在严重噪音污染而进行现场检查，并将原、被告双方约谈至遥观镇政府内。同月11号，遥观镇政府出具《环境监察记录单》，要求停产，致原告无法正常使用该房屋。当日被告要求原告立即完成房屋清空并搬离，2019年3月14日，原、被告签署《解除合同协议书》，约定双方解除520平米房屋的租赁合同。2019年3月29日，原告将承租的1985平米内的厂房设备全部搬离完毕，且与被告多次就退还租金与保证金事宜协商无果。现原告认为被告拒绝退款的行为已侵犯其合法权益，且两被告间存在明显人格混同情形，故原告向法院提起诉讼，要求两被告共同承担责任。 被告北恒公司、王康庭审中辩称，1、原告不适格，案涉租赁合同系被告北恒公司与武进区湖塘曼斯顿滑动门经营部签订的，并非原告；2、租赁合同尚未解除，且被告不同意解除，因无法律规定的解除理由；3、被告无退还租金以及支付赔偿金的相关义务，保证金应当至合同履行完毕后再退还；4、王康系北恒公司的法定代表人，签订合同系履行职务行为，不应承担连带责任，请求驳回原告的诉请。5、原告提前解除租赁合同对被告造成了租金损失181767元，要求在被告需退还的金额中予以扣除。 原告曼斯顿公司围绕其诉讼请求，向本院提交了《租赁合同》（1985平方米）、租金、保证金收据、租金凭证、遥观镇环境监察记录单、天宁区雕庄宏昌滑动门加工厂营业执照、厂房搬空照片一张、电话录音整理稿打印件、《租赁合同》（520平方米）、《解除合同协议书》、中国移动客户端查询单、企业直接申请注销资料查询表、通话记录等证据，被告北恒公司、王康围绕抗辩意见向本院提交了通话录音光盘及整理稿、《房屋租赁合同》、不动产权证书、同意出租声明、转租合同、录音记录等证据。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人无异议的《租赁合同》（1985平方米）、租金、保证金收据、租金凭证、遥观镇环境监察记录单、天宁区雕庄宏昌滑动门厂营业执照、电话录音整理稿打印件、《租赁合同》（520平方米）、《解除合同协议书》、中国移动客户端查询单、企业直接申请注销资料查询表、不动产权证书等证据本院对其证明效力予以确认。对有争议的证据，本院认定如下：1、关于原告提交的厂房搬空照片，本院结合庭审中被告的陈述，对该证据的证明效力予以确认；2、关于原告提交的通话记录，因其向本院展示了查询过程，故本院对该证据的证明效力予以确认；3、关于被告提交的通话录音光盘及整理稿及录音记录，因上述两证据之间相互矛盾，且不能与其他证据相互印证，故本院对上述证据的证明效力不予确认；4、关于被告提交的《房屋租赁合同》、不动产权证书、同意出租声明，上述证据之间能相互印证，故本院对上述证据的证明效力予以确认；5、关于被告提交的转租合同，本院对该证据的证明效力予以确认。 根据原、被告的庭审陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月22日，被告北恒公司（作为甲方）与常州曼斯顿滑动门（作为乙方）签订了两份租赁合同，约定甲方将位于的面积为1985平方米（以下简称合同一）和520平方米（以下简称合同二）的厂房租赁给乙方做生产、仓库及办公使用，双方约定租赁期限为三年，自2019年2月1日至2022年1月30日；其中合同一的租金为每月人民币26466.6元，合同二的租金为每月6933.3元，租金的支付方式均为租十二押一，每十二个月支付一次租金，并提前十天支付，先付后用。关于违约责任，两份合同均约定，在租赁期内乙方中途擅自退租的，甲方有权没收乙方租赁保证金，同时乙方应按六个月当期租金标准向甲方支付违约金，如上述违约金不足甲方全部损失的，乙方需负责补足；租赁期内，如因政府相关职能部门原因导致乙方无法正常使用该房屋的，则甲方承诺按当前租金一个月标准作为乙方全部损失的赔偿金，但因乙方自身原因，乙方承诺于收到甲方或政府通知后，立即完成该房屋内清空并搬离。 合同一中，双方约定乙方应于合同签订当日向甲方支付第一期租金200000元；租赁协议签订当日，乙方应向甲方支付20000元作为租赁保证金，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。同时，双方在该合同的补充部分约定，厂房面积为1985平米和520平米，共计2505平方，年租金共计400000元整，每年房租递增3%；双方还约定了其他权利义务内容。 上述两份租赁合同的首部，“乙方（承租方）”处以手写形式注明“常州曼斯顿滑动门”，而在合同落款的乙方处加盖的均为“武进区湖塘曼斯顿滑动门经营部”的公章。武进区湖塘曼斯顿滑动门经营部是由王晶经营的个体工商户，该个体工商户于2017年6月15日已注销。 合同签订后，王晶于2019年1月9日支付了租金200000元，于1月22日支付了租金200000元及保证金20000元。 另查明，原告在使用租赁厂房的过程中遇当地环保部门检查，为减少影响，原告法定代表人王晶在检查过程中将经营企业虚报为天宁区雕庄宏昌滑动门加工厂，该厂系由其经营的另一个体工商户。环保部门检查后认为该企业的营业执照地址与现实不符，且无环评手续，故于2019年3月11日向王晶发出《环境监察记录单》一份，提出整改要求，要求立即停止违法生产并补办相关手续。此后，原告决定不在此处继续生产经营，遂于2019年3月14日与被告协商解除合同二，双方签订《解除合同协议书》一份，约定自当日起双方的权利义务终止，互不承担违约责任，被告北恒公司退还剩余租金73136元。该解除合同协议书的首部“乙方”处以手写形式注明“常州曼斯顿滑动门”，在协议落款的乙方处加盖的为原告“常州曼斯顿滑动门有限公司”的公章。 协议签订后，原告曼斯顿公司于2019年3月底从被告北恒公司处搬离，两份租赁合同所涉合计2505平方米的厂房均清空。原告搬离后，被告北恒公司于2019年6月25日将两份租赁合同所涉面积中的385平方米厂房出租给常州凯赛机械设备有限公司，于2019年11月20日将另外385平方米厂房出租给常州市盛况自动化有限责任公司，于2019年11月10日将其中1025平方米厂房出租给黄顶朝，并收取了相应租金。 再查明，房屋登记在常州汇益物业管理有限公司名下，该公司将房屋出租给被告北恒公司使用，且同意其进行转租。被告北恒公司系自然人独资公司，被告王康系该公司唯一股东。 本院认为，被告北恒公司经其出租方常州汇益物业管理有限公司同意，可以将案涉厂房转租给原告曼斯顿公司，原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方有约束力。关于合同主体问题，王晶在与被告签订租赁合同时虽在落款处加盖了“武进区湖塘曼斯顿滑动门经营部”的公章，但两份租赁合同的首部注明的合同相对方均系“常州曼斯顿滑动门”；从2019年3月14日原告与被告签订的《解除租赁协议书》来看，落款处加盖的公章已经变更为“常州曼斯顿滑动门有限公司”的公章，而北恒公司对此并未提出异议，且双方均已按照协议书的内容履行了各自的义务，故应可认定双方对于由原告作为合同相对方达成了新的合意，故两被告主张原告主体不适格的抗辩意见，本院不予采信。 关于合同解除，原告陈述其因政府相关职能部门的原因无法正常使用房屋，无法实现合同目的，故依据租赁合同C16条的约定，其要求解除合同，对此，本院认为，原告被当地环保部门要求停产整顿系因其自身生产的产品及工艺流程不符合相关环保要求，其决定不再继续在此处进行生产经营亦系出于对企业经营发展的考虑，并非因他人原因造成原告无法实现合同目的，故原告要求依据该约定解除双方之间的合同无事实和法律依据。庭审中，原告主张案涉总面积为2505平方米的两份租赁合同系一个整体，双方已就解除全部合同达成了一致意见，但其提交的录音证据内容不足以证明双方已就解除所有合同达成了一致合意，案涉两份租赁合同中的厂房虽彼此相邻，但其面积、结构和功能均存在差异，该两份合同系彼此独立的合同，否则双方也没有分开签订的必要，原告仅以双方已解除合同二进而主张对合同一亦行使约定解除权无事实和法律依据，本院不予支持。但考虑到原告在2019年3月底已实际搬离了案涉厂房，而被告北恒公司此后也陆续将厂房分别出租他人，故双方之间的合同已无继续履行的必要，应依法予以解除，原告提前退租给被告产生的损失，应由原告承担。 关于被告应当退还的款项金额，应结合原告实际租用的时间、租金价格以及应扣减的被告损失综合计算。原告自2019年2月1日起租用厂房，于2019年3月底搬离，实际占用时间为2个月；租金价格方面，双方在合同一约定的年租金为317600元，合同二中约定的年租金为83200元，但双方在合同一的其他约定事项中明确两份合同的总价为年租金400000元，故系出租方给予了800元的优惠，考虑到合同二双方已经协商解除并履行完毕，故本院结合上述因素确认合同一的年租金应为400000-83200=316800元，月租金应为26400元，故原告实际租用期间产生的租金数额为52800元，未使用部分的数额为316800-52800=264000元。 关于被告的损失，双方合同中约定，在租赁期内原告中途擅自退租的，应按六个月当期租金标准向被告支付违约金，如上述违约金不足被告全部损失的，原告需负责补足，故本院结合原告的搬离时间及被告北恒公司此后签订三份《租赁合同》的时间，确定被告的损失为：1、385平方米厂房自2019年4月1日起至2019年6月24日止的租金损失为14508元（26400/30*85*385/1985）；2、另一385平方米厂房自2019年4月1日起至2019年11月19日止的租金损失为39768元（26400/30*233*385/1985）；3、1025平方米厂房自2019年4月1日起至2019年11月9日止的租金损失为101333元（26400/30*223*1025/1985）；4、关于剩余190平方米厂房，本院在现场查勘时发现内部已堆放有货物，原告陈述在2019年4月已经有货物堆放其中，而被告自认在原告搬离后即交由他人使用，故被告主张原告赔偿该部分租金损失依据不足，本院不予支持。综上，被告的损失共计155609元，上述金额在264000元中予以扣除后，被告还应返还原告价款108391元。 关于原告要求被告返还保证金20000元及赔偿金26466元的诉讼请求，因双方在合同中约定租赁期内原告中途擅自退租的，被告有权没收原告租赁保证金，故原告无权要求退还保证金，同时，本案中原告系违约方，其亦无权要求被告支付赔偿金，故原告的上述诉讼请求，本院均不予支持。 关于被告王康是否应对北恒公司的债务承担连带清偿责任，依据我国公司法的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告王康未能提交任何证据证明北恒公司的财产独立于王康的财产，故原告要求被告王康对北恒公司的债务承担连带责任的诉讼请求合理，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下： 一、解除原告常州曼斯顿滑动门有限公司与被告常州北恒实业有限公司于2019年1月22日签订的《租赁合同》； 二、被告常州北恒实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告常州曼斯顿滑动门有限公司返还价款108391元； 三、被告王康对被告常州北恒实业有限公司的上述债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告常州曼斯顿滑动门有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5956元，由被告常州北恒实业有限公司、王康负担2080元，由原告常州曼斯顿滑动门有限公司负担3876元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  高立群 人民陪审员  蒋文伟 人民陪审员  吴翔飞 二〇二〇年二月十七日 书 记 员  郭凌莹