大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0214民初5148号原告：中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行，所在地辽宁省大连市普兰店区丰荣街153号。统一社会信用代码：91210282818713920B。负责人：张斌，系该行行长。委托诉讼代理人：范纪晖，系辽宁莲城律师事务所律师。被告：宋丽丹，女，1974年8月13日出生，汉族，住黑龙江省友谊县。被告：大连裕达房地产开发有限公司，住所地：辽宁省大连市西岗区先进街30号。统一社会信用代码91210200759937130T。法定代表人：庞宝良，系该公司总经理。原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行（以下简称建行普兰店支行）与被告宋丽丹、大连裕达房地产开发有限公司（以下简称裕达公司）为金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人范纪晖到庭参加诉讼，被告宋丽丹、被告裕达公司经本院依法公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告宋丽丹偿还借款本金人民币332409.29元及利息、罚息14037.57元（截至2019年5月31日），合计346446.86元；2、判令被告宋丽丹按合同约定偿还自2019年6月1日起至还清借款之日止的利息及罚息；3、确认原告对被告宋丽丹抵押的房产享有优先受偿权；4、判令被告裕达公司对被告宋丽丹的欠款承担连带清偿责任；5、诉讼费及一切相关费用由二被告承担。事实和理由：2014年11月28日，原告与被告宋丽丹签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款用途为购置坐落于普兰店市商品房住宅；借款金额人民币31万元整；借款期限为300个月；贷款利率为基准利率不浮动；逾期罚息利率为贷款利率水平上浮50%；借款的发放方式为贷款人将款项一次性划入大连裕达房地产开发有限公司账户；贷款利息自划款之日起按日计息；还款采用委托扣款方式等额本息还款法；被告以所购买的位于普兰店市的商品房为其借款提供抵押担保，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权支付和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、评估费、拍卖费公告费等）；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至欠款本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。2014年3月14日，原告与被告裕达公司签订《楼宇按揭合作协议》，约定原告与被告裕达公司就被告裕达公司开发建设并依法销售的坐落于普兰店区地号为100149号（或地段）的经批准命名为“裕达法兰溪谷”的商品楼宇进行按揭合作，合作期限自2014年8月14日至2019年8月14日，其中第四条甲方（裕达公司）承诺：由于甲方（裕达公司）原因造成房屋购买人不能按时办妥房屋权属证明，致使乙方无法办理正式抵押登记，导致购房人不履行《个人住房（商业用房）借款合同》项下还本付息义务时，甲方（裕达公司）应对该笔贷款承担连带保证责任。保证范围包括按揭楼盘每笔贷款本金及利息，以及乙方（原告）为实现债权而发生的有关费用，包括律师代理费、诉讼费、处分抵押物的费用及其他费用。保证期间按乙方（原告）对每个借款人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方（原告）与借款人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交给乙方（原告）核对无误、收执之日止。原告于2014年12月2日，依约发放贷款36万元，而被告宋丽丹没有按照贷款合同的约定履行还款义务，自2018年8月2日起开始违约，截至2019年5月31日，已拖欠到期应付贷款本息21511.40元。依据原、被告签订的借款合同的约定，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告宋丽丹立即清偿全部借款本息以及实现债权所发生的相关费用，被告裕达公司亦应按照《楼宇按揭合作协议》的约定承担连带保证责任。被告宋丽丹、裕达公司未提供答辩意见。围绕诉讼请求原告提交了《商品房买卖合同》、首付款发票、《个人住房（商业用房）借款合同》、房屋抵押权预告登记证明、个人贷款支付凭证、对账单、拖欠贷款明细、被告身份信息、《楼宇按揭合作协议》等证据，经审查以上证据形式及来源合法，符合证据的基本特征，本院予以确认并在卷佐证。经审查，本院认定事实如下：2014年11月20日，被告宋丽丹购买被告裕达公司开发的位于普兰店区商品房住宅，双方签订《商品房买卖合同》，合同签订后，被告宋丽丹于2014年11月20日缴付购房首付款154644元。2014年11月28日，原告与被告宋丽丹签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定原告向被告宋丽丹提供借款本金36万元；用于购买上述商品房；借款期限为自2014年11月28日至2039年11月28日，还款方式为等额本息还款法；贷款利率为基准利率不浮动；还款方法为等额本息法，还本付息日为自起息日次月起，约定还款日为每月对日的前一日，当月无起息日对日的，约定还款日为每月最后一日的前一日；借款人逾期罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上浮50%；借款人如不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下的借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；行使担保权利等。被告宋丽丹以其上述所购房屋为该借款提供抵押，抵押担保的方式为抵押加阶段性保证；抵押担保范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用。合同签订后，被告宋丽丹将其所购房屋于2014年12月1日办理预购商品房抵押权预告登记，证号为：普房预普他证字第××号。2014年12月1日，原告按照借款合同约定向被告宋丽丹发放贷款36万元，原告将款项一次性划入售房人大连裕达房地产开发有限公司账户，账号为：21×××13。被告宋丽丹在个人贷款支付凭证中借款人处签字。被告宋丽丹借款后自2018年8月2日起开始逾期，截至2019年5月31日，拖欠借款本金332409.29元及利息、罚息14037.57元、合计346446.86元，此后被告宋丽丹没有还款。另查，2014年8月14日，被告裕达公司与原告就被告宋丽丹购买的房屋所属楼盘签署《楼宇按揭合作协议》。其中协议第四条第四款约定：“由于甲方（裕达公司）原因，造成购房人不能按时办妥房屋权属证明，致使乙方（原告）无法办理正式抵押登记，导致购房人不履行《个人住房（商业用房）借款合同》项下还本付息义务时，甲方应对该笔贷款承担连带保证责任。保证范围包括按揭楼盘每笔贷款本金及利息，以及乙方为实现债权而发生的有关费用，包括律师费代理费、诉讼费、处分抵押物的费用及其他费用。保证期间按乙方对每个借款人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方与借款人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交乙方核定无误、收执之日止。”该款第二项还约定：对甲方承担连带保证责任的条款，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保，甲方在本协议项下的保证责任均不因此减免。本院认为，本案焦点问题有三：其一，被告宋丽丹对借款的偿还责任；其二，原告对设定抵押担保的房屋是否享有抵押权。第三，被告裕达公司对案涉债务的责任承担。首先，关于被告宋丽丹对借款的偿还责任。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告宋丽丹签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按约履行合同。原告按约履行发放贷款义务，被告宋丽丹违约拒不偿还借款，应承担违约责任。原告根据合同约定宣告贷款提前到期，要求被告宋丽丹提前付清全部借款本息，符合法律规定，此通知到达被告宋丽丹即生效。本案中，被告唐斌收到原告的起诉状之日（2019年11月13日，公告期满之日）即原告宣告提前到期的通知到达之日，此后被告宋丽丹应当提前偿还所欠全部借款，逾期应按约承担相应的罚息。其次，原告对设定抵押担保的房屋是否享有抵押权。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第一百八十七条规定，以本法第一百八十条第一款第（一）项至第（三）项规定的财产或者第（五）项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。关于不动产抵押权预告登记的作用是限制现实登记人对不动产的另行处分权，是对案涉不动产办理权属证明后申请办理抵押登记的请求权，并不能直接设立抵押权。本案中，借贷双方尽管就案涉房屋办理了抵押权预告登记，但该不动产物权尚未成立，该抵押权预告登记并不产生优先受偿的效力，故对原告关于案涉房屋优先受偿权的主张，没有法律依据，本院不予支持。再次，被告裕达公司对案涉债务的责任承担。本院认为，原告与被告裕达公司签订合作协议，约定由于甲方（裕达公司）原因，造成购房人不能按时办妥房屋权属证明，致使乙方（建行普兰店支行）无法办理正式抵押登记，从而导致购房人不履行《个人住房（商业用房）借款合同》项下还本付息义务时，甲方应对该笔贷款承担连带保证责任。该约定不违反相关法律规定，原告与被告裕达公司就案涉房屋所在小区签订阶段性保证合同合法有效，被告裕达公司未能在此阶段按约定办理相应权属登记，应视为违约，按约定应当承担违约责任，故对原告要求被告裕达公司承担连带还款责任的诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条的规定，判决如下：一、被告宋丽丹本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行借款本金332409.29元，利息、罚息14037.57元（截至2019年5月31日），合计346446.86元，并自2019年6月1日起至付清借款日止，按照双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定给付利息及罚息；二、被告大连裕达房地产开发有限公司对本判决主文第一项的给付内容承担连带清偿责任。三、驳回原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6496元，保全费2520元，公告费600元，共计9616元，由被告宋丽丹、大连裕达房地产开发有限公司连带承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 吕 毅人民陪审员 孙 茹人民陪审员 王美华二〇一九年十二月九日书 记 员 郑晓宇相关法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。