安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1103民初3357号原告：滁州市泉顺贸易有限公司，住所地安徽省滁州市南营房北侧，统一社会信用代码91341100711714894B。法定代表人：林文进，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王欣，安徽知秋律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈立平，安徽知秋律师事务所律师被告：中国人民解放军73047部队保障部（原中国人民解放军73042部队），住所地安徽省滁州市菱溪北路滁州市东营房。负责人：闫兴龙，系该单位部长。委托诉讼代理人：程源，北京盈科（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周少朴，系该部队军官。被告：滁州市物园房地产开发有限公司，住所地滁州市南营房大门北侧，统一社会信用代码91341100733036641X。委托诉讼代理人：倪武仙，男，1966年12月4日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区，系该公司员工。原告滁州市泉顺贸易有限公司（以下简称泉顺公司）诉被告中国人民解放军73047部队保障部（以下简称保障部）、滁州市物园房地产开发有限公司（以下简称物园公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案受理，依法适用普通程序，于2020年4月15日公开开庭进行了审理。原告滁州市泉顺贸易有限公司的委托诉讼代理人陈立平，被告中国人民解放军73047部队保障部的委托诉讼代理人周少朴、程源到庭参加了诉讼。被告滁州市物园房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由没有到庭。本案现已审理终结。原告滁州市泉顺贸易有限公司向本院提出的诉讼请求：1、两被告立即赔偿原告10万元（2019年12月25日变更诉请为4117819.79元，2020年4月1日又要求变更诉讼请求为5898493.23元）；2、被告承担本案诉讼费、鉴定费。事实与理由：2006年10月6日，原告与原中国人民解放军73042部队签订《军队房地产租赁协议》一份，将位于滁州市丰乐路105号的房屋及土地租赁给原告使用，租赁期限为20年，自2006年8月1日起至2026年7月30日止。合同约定，甲方却因军以上政策法规规定要终止合同时，乙方应无条件服从，因此给乙方造成的损失，甲方应在合理范围内给予经济补偿。原中国人民解放军73042部队同意原告在租赁场地上新建或者改建房屋设施。2007年7月30日，因与被告滁州市物园房地产开发有限公司确认租赁房屋及场地需要，经中国人民解放军73042部队签章确认，原告与滁州市物园房地产开发有限公司签订一份《协议书》，约定原告与物园公司享有部队房地产租赁的同等权利，原告在经营期间有权改造房舍或兴建经营场所，可自主向部队申请。原告与物园公司就部队房地产租赁范围区分明确为：原告与物园公司新建的楼房分为两部分，其北部为原告所有（其中由南至北五间归物园公司、南部给物园公司（其中超市五间归原告所有合建的新楼后面场地仍以路为边界，原告分为北边作为办公室和仓库等用途。后原告依约缴纳房租，并将部分租赁房屋租赁给李志国等人使用。2011年，滁州南营房部队代号由中国人民解放军73042部队改为中国人民解放军73047部队。2015年底，因中国人民解放军73047部队保障部与物园公司租金争议，在原告不知情的情况下，中国人民解放军73047部队保障部通过诉讼主张收回租赁房屋。该判决生效后，被告多次要求原告及承租户搬出上述房屋及场地，2017年8月30日，被告中国人民解放军73047部队保障部强行封堵租赁物，造成原告及实际承租人不能继续经营。原告认为，原告合法取得案涉房屋及场地的使用权益，且依据合同约定有权在经营期间自主改造房舍或兴建经营场所，原告累计投入建设及装潢800余万元，因两被告造成原告无法继续承租经营，被告应当共同承担赔偿责任。经协商未果，原告为维护自己的合法权益，特诉至法院。原告泉顺公司为证明自己的主张，向本院提交下列证据：1、2007年7月30日泉顺公司与73042部队保障部、物园公司签订的《协议书》复印件一份、2010年9月30日房租费缴费凭证一张、水电费发票及缴费凭证各一张、2013年8月2日转账凭证一张、收据一张、2015年8月转账凭证及发票一张、2016年水电费银行转款凭证一及2017年1月23日银行电子回单一份，拟证明原告于2007年起与被告原73042部队保障部建立房地产租赁合同关系，2007年7月30日，泉顺公司租赁地块由物园公司整体租赁，原73042部队保障部确认泉顺公司与物园公司具有同等权利，泉顺公司与物园公司享有部队房地产租赁的同等权利，泉顺公司在经营期间有权改造房舍或兴建经营场所，可自主向部队申请，泉顺公司系直接与原73042部队保障部之间实际存在直接租赁关系，泉顺公司于2007年7月30日之后系直接向原73042部队保障部直接缴纳房租、水电费，根据合同约定，泉顺公司系独立于物园公司的承租人；2、2015年9月12日原告泉顺公司与被告保障部签订的《军队房地产租赁合同》一份，拟证明被告保障部于2015年9月12日将滁州市南谯区丰乐大道999号（坐落号南皖字第5596A号）房屋面积4000平方米，场地面积9600平方米出租给原告泉顺公司，双方建立租赁合同关系，该合同系被告保障部与被告物园公司租赁合同解除之后，另行与原告泉顺公司订立的新合同；3、2016年10月22日被告保障部营房科出具的《消防更改通知书》、2016年10月17日73047部队保障部营房科、财务科证明一份，拟证明原告系该租赁房产场地的承租人，并及时自行缴纳水电费，租赁合同实际已经履行；4、（2018）皖1103民初1386号判决书一份，拟证明被告保障部于2017年8月31日在租赁房屋外砌墙，造成泉顺公司无法经营，被告保障部在租赁期未满前收回租赁房屋；5、滁州市青山工程造价咨询有限公司《滁州市泉顺贸易有限公司办公楼、仓库、消防池、化粪池及道路工程造价鉴定意见书》一份，拟证明原告在租赁期间投入建设部分项目的白色办公楼、仓库、消防池、化粪池及道路工程造价金额为521133.17元（仅为73047部队保障部准许查看的部分内容，不包含部队未准许查看但实际已经建设和装修的部分）；6、泉顺公司固定资产—房屋建筑明细表一份、安徽天景建设工程有限公司《南苑综合服务中心内部装修工程造价表》一份，拟证明原告泉顺公司在租赁期间投资修建、装饰的范围及造价，该范围系73047部队保障部未准许查看部分的工程造价；7、（2017）皖1103民初3366号民事判决书一份、执行笔录一份，拟证明原告泉顺公司租赁给李志国的南苑宾馆经审计，装修造价为915921.39元、添置物品评估时净值为164059元，该南苑宾馆装修等与物园公司无关，应由泉顺公司主张权利。被告中国人民解放军73047部队保障部辩称：原告泉顺公司的起诉属于重复诉讼，其诉请没有事实和法律根据，请求驳回原告的全部诉讼请求，理由：2018年1月4日，原告就滁州市丰乐路105号的房屋租赁纠纷起诉我方，法院于2018年4月11日下达（2018）皖1103民初80号《民事判决书》，已对诉争标的作出生效裁判，现原告泉顺公司再次起诉我方，构成重复起诉，明显违反《民事诉讼法》第一百二十四条第五项及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条禁止重复起诉之规定；自2007年7月30日起，我方和原告泉顺公司之间已经不存在租赁合同关系，原告诉讼请求缺乏事实根据。2007年7月30日，原告、滁州市物园房地产开发有限公司和我方签订《关于橡胶厂租赁承租方变更协议》，已明确约定原告泉顺终止与我方签订的协议，不再承租案涉场地房屋，原告自愿退出合同关系，被告物园公司成为承租方；原告泉顺公司的起诉违反“一事不再理”的民事诉讼原则。被告保障部为支持自己的抗辩理由，提交下列证据：1、2006年10月6日原被告双方签订的《军队房地产租赁协议》一份，拟证明双方之间就案涉滁州市丰乐路105号场地签订过意向性协议；2、2007年7月30日签订《关于橡胶厂租赁承租方变更协议》一份，拟证明原告自愿退出合同关系，滁州市物园房地产开发有限公司成为承租方，原告与我方签订的所有合同协议自本协议生效后废止，自2007年7月30日起，我方和原告之间已不存在租赁合同关系；3、2007年7月30日被告物园公司与我方签订的《土地租赁补充协议书》，拟证明我方和物园公司之间存在案涉租赁合同关系，自2007年7月30日起，我方和原告之间已不存在租赁合同关系；4、（2018）皖1103民初80号民事判决书一份，拟证明南谯区人民法院已对同一争讼标的作出生效裁判，原告构成重复起诉；5、（2019）皖1103执85号之一执行裁定书一份，拟证明南谯区人民法院于2018年已对同一案涉诉讼标的（滁州市丰乐路105号物业租赁合同纠纷）作出生效裁判；6、（2018）皖1103民初2521号民事判决书一份，拟证明南谯区人民法院已对同一案涉租赁纠纷的提前解除作出生效裁判，原告的起诉违反“一事不再理”；7、（2015）南民一初字第00407号民事判决书一份，拟证明位于滁州市丰乐路105号地上物业是被告物园公司出资建设，与原告泉顺公司无关。被告滁州市物园房地产开发有限公司没有提交答辩意见，也没有提交书面证据。为查清案件事实，法庭出示如下证据：1、（2015）南民一初字第00407号民事判决书，证明案涉房屋地块整体由被告物园公司承租，双方租赁合同于2015年7月11月经判决解除，所有租赁物及租赁费用的返还（包括本案原告实际承租的部分），租赁物直至2018年6月29日才腾清，已经返还给被告保障部，租赁费、占用费及违约金至房屋腾清返还之日止尚欠被告保障部近四百万元；2、（2018）皖1103民初2521号民事判决书，证明总承租人即被告物园公司仅就综合楼土建部分向被告保障部主张相应权利，该案就土建部分作出判决被告保障部补偿被告物园公司168万元，被告物园公司故意遗漏本案原告泉顺主张的部分，被告物园公司存在怠于行使权利的行为，也证明案涉租赁物在2018年6月29日由被告物园公司全部交付给被告保障部；3、（2018）皖11民终1266号民事判决书（李志国和泉顺公司就李志国案件的装修），证明李志国和泉顺公司不服本院（2017）皖1103民初3366号民事判决均上诉滁州中院，滁州中院判决书确认装修费用经鉴定1616614.44元，扣减已经经营使用的月份，剩余租期的造价损失为1218153.13元，即滁州中院对本院（2017）皖1103民初3366号案件进行了改判。经审理查明：2006年10月6日，原告泉顺公司与被告保障部（原中国人民解放军73042部队）签订一份《军队房地产租赁协议》，约定被告将部队的场地租赁给原告泉顺公司使用，租赁期限2006年8月1日至2026年7月30日。2007年1月5日，原告泉顺公司与被告保障部又签订一份《军队房地产租赁协议》约定由原告泉顺公司自筹资金130万元为被告保障部无偿建一栋单身干部宿舍楼，该130万元于2007年1月20日打入被告账户。2007年7月30日，原告泉顺公司、被告物园公司及被告保障部三方共同签订一份《关于橡胶厂租赁承租方变更协议》，变更协议约定：原告泉顺公司与被告保障部之间签订的所有合同与协议自变更协议签订后自动废止，该场地所有建筑物及不动产设施均归被告保障部所有，由被告物园公司承接原告泉顺公司权利义务继续承租被告保障部场地，并于2007年7月30日前无偿提供130万元为被告保障部援建一栋2000平方米的单身干部宿舍楼，该款打入被告账户后，才可由被告保障部与被告物园公司签订土地租赁补充协议。2007年7月30日，被告物园公司与被告保障部签订一份《土地租赁意向性补偿协议书》，主要内容：被告保障部将新建的建筑面积为4900平方米综合楼及场地4925平方米及援建的干部宿舍楼第一层出租给被告物园公司使用，被告物园公司提供130万元援建一栋约2000平方米的干部宿舍楼；租赁期限为20年，租赁费基数为每年20万元，以后每三年按15%递增一次（期满租赁费总额为630万元）；援建的干部宿舍楼第一层租赁给被告物园公司使用，租金每年壹拾万元，租赁期从竣工交房开始计算，合同期限与综合楼同步。被告物园公司于2007年8月28日、9月4日、11月21日，分三次向被告保障部账户汇款130万元。2007年7月30日，原告泉顺公司与被告物园公司也签订了一份《协议书》，约定：被告物园公司将从被告保障部承租来的军队房地产中划分一部分房地产归原告泉顺公司出租经营，其承租金各付50%（中国人民解放军73042部队盖章见证）。案外人李志国经营宾馆的房屋系原告泉顺公司从被告物园公司承租的被告保障部军队房地产中划出的约定归原告泉顺公司经营的部分。案外人李志国曾将原告泉顺公司及被告保障部诉至法院，该案经司法鉴定，李志国承租经营宾馆的装修造价为1616614.44元，本院作出（2017）皖1103民初3366号民事判决书后，李志国与泉顺公司判决均上诉滁州中院，滁州中院作出（2018）皖11民终1266号民事判决书，确认李志国经营宾馆的装修造价经鉴定为1616614.44元扣减已经使用的月份，剩余租期的造价损失为1218153.13元。2015年1月28日，被告保障部将被告物园公司诉至本院，以被告物园公司长期拖欠租赁费为由，要求解除双方签订的《土地租赁协议》并返还租赁物、支付拖欠的租赁费。本院于2015年7月11日作出（2015）南民一初字第00407号民事判决书，判决：解除保障部与物园公司之间签订的《土地租赁协议》，物园公司于判决生效后的十日内将租赁的房屋及土地返还保障部；物园房公司于判决生效后的十日内一次性向保障部支付拖欠的租金及违约金共计70.57万元（租金及违约金暂计算至2014年12月31日，自2015年1月1日起，租金按每月租金5.55万元计算，违约金以租金62.57万元加上后续拖欠的房租后乘以月利息2%计算，均计算至实际返还房屋及土地之日止）。后物园公司不服该判决，上诉到滁州市中级人民法院，滁州中院作出维持判决。被告保障部于2016年7月向本院申请强制执行，案涉房屋土地于2018年6月29日，已由被告物园公司腾清返还给被告保障部，因被告物园公司暂无资产执行，该（2016）皖1103执1027号执行案终结本次执行程序。2018年，被告物园公司将被告保障部诉至法院，要求被告保障部补偿因提前收回租赁物导致的自己所建营房综合楼损失，本院于2018年8月30日作出（2018）皖1103民初2521号民事判决书，判决被告保障部向被告物园公司支付营房综合楼补偿款168万元。双方均未上诉，被告物园公司向本院申请执行，本院作出（2019）皖1103执85号之一执行裁定书，载明：截止2017年9月，被告物园公司共欠被告保障部租金及违约金3572872元，折抵168万元后，物园公司尚欠保障部1892872元，（2019）皖1103执85号案件因折抵完毕被终结执行。本案在审理过程中，经法院委托滁州市青山工程造价咨询有限公司作出一份《滁州市泉顺贸易有限公司办公楼、仓库、消防池、化粪池及道路工程造价鉴定意见书》，载明原告泉顺公司在承租期间投入建设的办公楼、仓库、消防池、化粪池及道路硬化工程造价经鉴定为521133.17元。因约定总租赁期限21年，原告泉顺公司实际占用使用至2018年6月29日止近12年，办公楼等鉴定造价521133.17元平均分摊到每年，即剩余租期的造价损失为223342.78元（521133.17元÷21年×9年）。本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明。原告泉顺公司与被告保障部曾在2007年7月30日前存在场地租赁关系，而2007年7月30日三方协议签订之后，被告物园公司承接原告泉顺公司权利义务与被告保障部存在案涉场地租赁关系，即原告泉顺公司在2007年7月30日之后与被告保障部不存在直接的场地租赁关系，其与被告物园公司仅存在房屋场地的转租关系。被告物园公司作为被告保障部的营房地产总承租人，其在（2018）皖1103民初2521号案件要求被告保障部补偿因提前收回租赁物导致的损失时，仅主张新建综合楼土建部分的补偿168万元，而故意遗漏本案原告泉顺公司实际使用的租赁物（李志国经营宾馆）装修剩余租期的造价损失1218153.13元及原告泉顺公司实际使用的办公楼、仓库、消防池、化粪池及道路硬化等部分的剩余租期的造价损失223342.78元，其对前述两项合计1441495.92元（1218153.13元+223342.78元）损失，可以认定构成怠于行使到期债权行为。依据《中华人民共和国合同法》第七十三条规定“因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。代位权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担。”故原告泉顺公司作为因被告保障部提前收回租赁物导致损失补偿债权人，在债务人（被告物园公司）怠于行使其到期债权时，其突破合同相对性直接向次债务人（被告保障部）主张该1441495.92元补偿损失的诉求，本院予以支持。又依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第十八条第一款规定“在代位权诉讼中，次债务人对债务人的抗辩，可以向债权人主张。”庭审中次债务人（被告保障部）虽然没有抗辩主张行使抵销权（可能是出庭人员缺乏该方面的法律常识），但被告保障部申请的（2016）皖1103执1027号执行案件尚在执行中，其用截止到2017年9月对被告物园公司享有的租金及违约金3572872元债权，在折抵物园公司新建综合楼补偿款168万元后，物园公司尚欠保障部1892872元，被告保障部可以随时要求物园公司清偿，可以视为被告保障部已经抗辩主张行使抵销权，即次债务人（被告保障部）对债务人（被告物园公司）的抗辩，可以向债权人（原告泉顺公司）主张，二者折抵后，被告物园公司还尚欠被告保障部租金及违约金451376.08元（1892872元-1441495.92元），也就是说原告泉顺公司要求被告保障部支付的1441495.92元补偿金已被全额折抵完毕。对原告泉顺公司主张的自行单方鉴定等其他数以百万诉讼标的额，因无事实和有效的证据佐证，本院不予支持。对原告泉顺公司主张的2015年9月12日其与被告保障部签订的《军队房地产租赁合同》用来证明双方存在直接的租赁关系，因案涉部队房产直到2018年6月29日才由总承租人被告物园公司腾清移交给被告保障部，且庭审中原告泉顺公司就如何签订该份租赁合同及履行情况均语焉不详，故原告泉顺公司陈述的同被告保障部之间存在直接的房地产租赁关系的观点，本院不予认定。依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第七十三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告滁州市泉顺贸易有限公司的诉讼请求。案件受理费53089元，由滁州市泉顺贸易有限公司负担40089元，滁州市物园房地产开发有限公司负担13000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  许安源人民陪审员  贲明才人民陪审员  陈明智二〇二〇年四月十七日书 记 员  朱 静附本案适用的相关法律条文如下：《中华人民共和国民法总则》第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第七十三条因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。代位权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第十八条第一款在代位权诉讼中，次债务人对债务人的抗辩，可以向债权人主张。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。