北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初25277号原告：北京旭辉顺欣置业有限公司，住所地北京市顺义区南法信镇南法信大街118号天博中心C座8层3804-1室，统一社会信用代码911101135877284119。法定代表人：董毅，董事长。委托诉讼代理人：王国鹏，北京泓聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：沙苗苗，女，1991年5月1日出生，汉族，北京泓聚律师事务所实习律师，身份号码×××。被告：郑文艳，女，1990年8月14日出生，汉族，陕西省渭南市合阳县人，现下落不明，身份号码：×××。原告北京旭辉顺欣置业有限公司（以下简称旭辉顺欣公司）与被告郑文艳商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告旭辉顺欣公司之委托诉讼代理人王国鹏、沙苗苗到庭参加诉讼，被告郑文艳经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告旭辉顺欣公司向本院提出诉讼请求：1．判决被告支付原告向中国工商银行股份有限公司北京新街口支行支付逾期贷款本金及利息代付款项465095．83元；2．判决被告支付原告资金占用费46509．58元（按全部代付款项的10%计算）；3．判令被告支付原告逾期付款的违约金，以465095．83元为基数，按日千分之五计算，自2019年9月12日起至实际付清之日止;4．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年1月18日，原被告双方签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类)》(合同编号：Y1423192)及附件，并办理了联机备案（编号：10901114)。被告购买原告开发的位于顺义区×镇×村×#办公用房×层515号商品房，建筑面积123．42平方米，套内建筑面积86．55平方米，合同总价1348981元。附件五第二条第三款第二项第八目约定：买受人未履行还款义务致使出卖人承担保证责任的，出卖人承担保证责任后，有权要求买受人清偿担保债务，担保债务包括全部代付款项、资金占用费（按全部代付款项的10%计算)、实际债权费用（包括但不限于律师费、诉讼费、交通费、通讯费等)；买受人逾期清偿的，还应按日向出卖人支付逾期付款金额千分之五的违约金。原告作为保证人与被告及案外人中国工商银行股份有限公司北京新街口支行签订《个人购房借款/担保合同》，为被告购买涉案房屋提供连带担保责任，被告借款67万元。2019年5月24日，因被告未履行涉案房屋按揭还款义务，案外人中国工商银行股份有限公司北京新街口支行向原告发出提前还款函，要求原告承担担保责任。2019年7月2日原告已经实际代偿。后原告向被告发出律师函，告知其及时偿还涉案房屋的按揭款及利息，但被告至今仍未偿还。为维护原告合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》(2017修正）第一百一十九条之规定诉于贵院，望判如所请。被告郑文艳经本院合法传唤既未做出答辩，亦未参加本院庭审。本院经审理认定事实如下：2013年1月18日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订了《北京市商品房预售合同》，约定被告购买位于顺义区×镇×村×#办公用房×层515房屋（以下简称涉诉房屋）；房屋用途为办公；预测建筑面积共123．42平方米，套内建筑面积86．55平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积36．87平方米，单价每平方米人民币15586．15元，总价款壹佰叁拾肆万捌仟玖佰捌拾壹元整；具体付款方式及期限的约定见附件五。附件五付款方式及期限的约定，二、买受人选择采取贷款方式（各种方式均同）向出卖人支付合同约定的总房价款：1、买受人应当在2013年1月18日前付清所购商品房房款，金额为陆拾柒万捌仟玖佰捌拾壹元整人民币（含定金壹拾万元整），小写678981元（含定金100000元）。2、剩余房款金额为陆拾柒万元整人民币，小写670000元，买受人以银行贷款的方式支付，具体支付时间见本附件相关约定。3、贷款、权属抵押登记的相关约定及说明：（2）贷款机构手续的办理，7）买受人以贷款方式付款的，出卖人有权在商品房产权证书办理完毕后直接将该商品房产权证书移交贷款机构且代为买受人签订抵押合同并办理抵押登记手续，费用由买受人承担。8）、买受人应当根据其与贷款机构签署的借款合同的约定，严格履行，并按时还本付息。买受人未履行还款义务致使出卖人承担保证责任的，出卖人根据贷款机构要求承担保证责任后，有权要求买受人清偿担保债务，担保债务包括全部代付款项、资金占用费（按全部代付款项的10%计算）、实际债权费用（包括但不限于律师费、诉讼费、交通费、通讯费等)；买受人应当在出卖人通知的期限内清偿上述担保债务，逾期清偿的，出卖人有权要求买受人按下列约定承担逾期清偿的违约责任：8-1）、如买受人逾期付款在30日以内的，买受人除向出卖人偿还出卖人已经为买受人向贷款机构行承担的担保责任而支付的款项（含应向贷款机构支付的利息、罚息等）外，还应按日向出卖人支付逾期付款金额千分之五的违约金（本条所述违约金可与前述资金占用费累加追究）。8-2)、如买受人逾期付款超过30日的，出卖人有权单方解除双方所签订的购房合同及其补充协议，并要求买受人向出卖人支付相当于总房价款10%的违约金。双方签订的购房合同及补充协议自出卖人解除购房合同及补充协议的书面通知送达买受人时解除。如买受人能够及时弥补出卖人因承担担保责任而产生的一切损失并征得出卖人同意后，双方可协商继续履行购房合同及补充协议。（本条所述违约金可与前述资金占有费累加追究）当日，双方办理了网上签约手续，联机备案编号为10901114。原告称，被告按期交纳了房屋首付款。2014年10月20日，被告（借款人）与案外人中国工商银行股份有限公司北京新街口支行（贷款人）、原告（保证人）签订了《个人购房贷款/担保合同》，编号A:商字北京分行新街口支行2014年0620号，第一部分，第一条贷款种类与金额，见本合同第三十九条。第二条贷款用途与担保方式，2．1见本合同第四十条。2．2未经贷款人书面同意，借款人不得将贷款挪作他用，贷款人有权通过账户分析、凭证查验或现场调查等各种方式监督、核查贷款的使用。2．3本笔贷款担保方式具体约定见本合同第四十一条。第三条贷款期限，见本合同第四十二条。第四条贷款利率，贷款利率具体约定见本合同第四十三条。第十条，保证担保，保证人承担保证责任的具体约定见本合同第五十四条。第十四条，违约及违约责任，14．1发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；14．2借款人发生14．1条约定的违约情形的，贷款人有权采用下列一项或多项措施；D、宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。第二十六条，保证方式，保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。若保证人与贷款人另行签订保证金质押协议或保证人与贷款人签订的相关协议中包括保证金质押条款且本合同项下贷款属于约定质押担保范围的，无论保证人是否仅以保证人的名义在本合同中签章，保证人还应对贷款承担保证金质押担保责任；本合同关于保证担保的相关约定与贷款人、保证人签订的其他合同冲突的，以本合同的约定为准，针对本合同签订的补充协议除外。二十条抵押登记，20．1本合同签订后，抵押人应及时到有关登记机关办理抵押登记手续，抵押登记证明在贷款全部还清之前由贷款人保管；抵押登记事项发生变化依法需进行变更登记的，抵押人应及时办理变更登记；贷款人应对抵押人办理有关登记事项给予必要协助和配合。抵押人将抵押登记变更为最高额抵押登记的，须另行向贷款人提出书面申请。本合同项下抵押登记费用由抵押人承担，法律法规另有规定的除外。20．2抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务。在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管。如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。20．3借款人按照合同约定履行完毕各项义务后，贷款人应积极协助抵押人办理注销登记手续。第二十七条，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。三十六条送达，36．1借款人、担保人承诺，本合同项下约定的本方送达地址正确无误，如送达地址变更，借款人、担保人有义务及时书面通知贷款人。贷款人向约定的送达地址或借款人、担保人另行书面通知的地址寄送相关文件，即视为已向受送达人履行了通知义务，如因地址变更未及时通知贷款人造成的一切后果由借款人与担保人承担。36．2若贷款人向借款人发送相关通知，该通知送达任一借款人时，即视为已送达全部借款人。第三十九条，对第一条的约定，贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人商用房贷款，金额为人民币670000元（大写陆拾柒万元整）（大小写不一致时，以大写为准）。第四十一条，对第二条第三款的约定，本笔贷款额担保方式为A+C。A、抵押，具体约定见本合同相关担保条款；C、保证，具体约定见本合同相关担保条款。第四十二条，对第三条的约定，本合同项下贷款期限为120个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。第四十七条，对第六条第一款的约定，经协商一致，借款人按照A、按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息。第五十四条，对第十条的约定，保证人承担保证责任的范围按照54．2确定。54．2阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括但不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。A、本合同第20．2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有在上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书；B、本合同第20．2条约定的抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押权预告登记信息的证明文件。该合同后的抵押物清单中，抵押人为郑文艳，抵押物地址为北京市顺义区×镇×村×#办公用房×层515，借款人、抵押人处有郑文艳的签字，贷款人处有中国工商银行股份有限公司北京新街口支行的盖章，保证人处有旭辉顺欣公司的盖章。2019年5月24日，原告收到案外人中国工商银行股份有限公司北京新街口支行发出的三份《提前还款函》，本案涉及的《提前还款函》内容为：鉴于借款人不能按照与中国工商银行股份有限公司北京新街口支行签订的编号为：A商字北京分行新街口支行2014年0620号的《个人购房借款／担保合同》之约定履行还款义务，虽经过催告，仍出现连续7期／累计30期逾期还贷现象。根据《个人购房借款/担保合同》约定，我行决定宣布借款合同项下借款提前到期，贵方作为借款人／保证人，应在接到本函3日内或最迟于我方发出本函10日内，按《个人购房借款／担保合同》的约定，立即向我行一次偿付借款本金447334．91元，利息（含罚息、复利）14621．03元（上述利息计算截止到2019年5月21日，最终以贵方实际履行之日的利息数额为准），实现债权的费用/元。贵方逾期未付，我行将通过法律途径解决。另一份内容为：鉴于借款人不能按照与中国工商银行股份有限公司北京新街口支行签订的编号为：A商字北京分行新街口支行2014年0619号的《个人购房借款／担保合同》之约定履行还款义务，虽经过催告，仍出现连续7期／累计28期逾期还贷现象。根据《个人购房借款/担保合同》约定，我行决定宣布借款合同项下借款提前到期，贵方作为借款人／保证人，应在接到本函3日内或最迟于我方发出本函10日内，按《个人购房借款／担保合同》的约定，立即向我行一次偿付借款本金467365．10元，利息（含罚息、复利）15275．69元(上述利息计算截止到2019年5月21日，最终以贵方实际履行之日的利息数额为准)，实现债权的费用/元，贵方逾期未付，我行将通过法律途径解决。第三份内容为：鉴于借款人不能按照与中国工商银行股份有限公司北京新街口支行签订的编号为：A商字北京分行新街口支行2014年0618号的《个人购房借款／担保合同》之约定履行还款义务，虽经过催告，仍出现连续7期／累计20期逾期还贷现象。根据《个人购房借款/担保合同》约定，我行决定宣布借款合同项下借款提前到期，贵方作为借款人／保证人，应在接到本函3日内或最迟于我方发出本函10日内，按《个人购房借款／担保合同》的约定，立即向我行一次偿付借款本金500746．94元，利息（含罚息、复利）14948元(上述利息计算截止到2019年5月21日，最终以贵方实际履行之日的利息数额为准)，实现债权的费用/元，贵方逾期未付，我行将通过法律途径解决。原告提交中国建设银行单位客户专用回单两张，称其已经于2019年7月2日、3日代为清偿所有款项，该回单中付款人为原告，收款人为其他待清算过渡款项（共用户）-个人客户欠款扣收账户，用途为归还郑文艳逾期贷款，2019年7月2日的回单转账数额为：187952．59元，2019年7月3日的回单转账金额为1282260．86元，两张回单共计1470213．45元。原告解释被告在其处购买了三套房屋，房屋编号分别为513、514、515，三套房屋均出现逾期还贷情形，其针对上述三套房屋共替被告偿还给银行款项合计1470213．45元，体现为上述两张专用回单，并非一套房屋一张回单。原告称，针对该案其偿还利息17760．92元，该利息金额系银行告知其的，本金即提前还款函中的447334．91元，合计金额为465095．83元，该款项即其为履行保证责任代被告向银行偿还的贷款本息。原告称收到还款函后，其一边联系被告，一边与山西法院进行沟通，但均无成效，其于2019年8月7日向被告邮寄律师函，该邮件因原址查无此人、拒接电话于2019年8月12日被退回。该律师函通知的内容如下：2019年5月24日，中国工商银行股份有限公司北京新街口支行对旭辉公司送达提前还款函，要求旭辉公司承担担保责任。2019年7月2日，旭辉公司为郑文艳承担了担保责任，代郑文艳向中国工商银行股份有限公司北京新街口支行支付了465095．83元，其中：代付本金447334．91元，利息17760．92元。由此，郑文艳应向旭辉公司支付465095．83元。有鉴于此，本律师代表委托人北京旭辉顺欣置业有限公司致函郑文艳女士如下：1、请郑文艳女士收到本函件后的30日内向北京旭辉顺欣置业有限公司支付465095．83元；2、若郑文艳女士逾期付款超过30日的，北京旭辉顺欣置业有限公司将行使单方解除权，即将书面函告并单方解除双方所签订的《预售合同》及其附件，并要求郑文艳女士支付相当于总房价款10%的违约金及履行其它相关义务。原告称被告于2015年11月6日取得了产权证书。根据《北京市商品房预售合同》附件五第二条第3款第（2）项第7目及《个人购房贷款/担保合同》第五十四条54．2的约定，其应在办理产权证书后交给贷款人用于办理抵押登记手续，且办理完毕抵押登记手续、贷款人取得他项权证书后，其保证责任即免除，但前期由于疏忽，未办理抵押登记手续，想要去办理的时候，发现涉诉房屋被法院查封，无法办理抵押登记手续。上述事实，有庭审笔录、《北京市商品房预售合同》、《商品房预售合同联机备案表》、《个人购房贷款/担保合同》、《提前还款函》、《中国建设银行单位客户专用回单》、律师函等证据在案佐证，可作为认定案件事实之依据。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告郑文艳经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应依照合同履行。根据《北京市商品房预售合同》附件五第二条第3款第（2）项第8目约定，买受人未履行还款义务致使出卖人承担保证责任的，出卖人根据贷款机构要求承担保证责任后，有权要求买受人清偿担保债务，担保债务包括全部代付款项、资金占用费（按全部代付款项的10%计算)，实际债权费用（包括但不限于律师费、诉讼费、交通费、通讯费等），买受人逾期付款在30日以内的，还应按日向出卖人支付逾期付款金额千分之五的违约金。本案中，根据查明的事实，可以认定由于被告逾期向案外人中国工商银行股份有限公司北京新街口支行履行还款义务，原告作为保证人已代被告向案外人中国工商银行股份有限公司北京新街口支行一次性偿付被告借款本金447334．91元及利息17760．92元，合计465095．83元，故本院对原告主张的代被告偿还的款项465095．83元及资金占用费46509．58元均予以支持。对于原告主张的违约金，本案中原告在律师函中要求被告在收到通知后30日内履行清偿责任，邮单退回时间为2019年8月12日，该时间视为被告收到的时间，故本院对原告主张的违约金的诉讼请求予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郑文艳于本判决书生效之日起七日内支付原告北京旭辉顺欣置业有限公司代付款项四十六万五千零九十五元八角三分；二、被告郑文艳于本判决书生效之日起七日内支付原告北京旭辉顺欣置业有限公司资金占用费四万六千五百零九元五角八分；三、被告郑文艳于本判决书生效之日起七日内支付原告北京旭辉顺欣置业有限公司自二〇一九年九月十二日起至实际付清之日止的违约金，以四十六万五千零九十五元八角三分为基数，按照日千分之五的标准计算。案件受理费八千九百一十七元，由被告郑文艳负担，于本判决生效之日起七日内交纳。公告费八百二十元，由被告郑文艳负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陶小超人民陪审员  代 丽人民陪审员  王 欢二〇一九年十二月二十四日书 记 员  田小星