四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0192民初4526号 原告：黄利，女，1986年11月10日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 原告：唐光志，男，1983年7月15日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 二原告共同委托诉讼代理人：谢迎宇，四川兴远律师事务所律师。 被告：成都同森锦城投资有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道中段1388号。 法定代表人：刘敏，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈婷婷，四川策耀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：代倩，四川策耀律师事务所律师。 原告黄利、唐光志与被告成都同森锦城投资有限公司（以下简称同森锦城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄利及其委托诉讼代理人谢迎宇，被告同森锦城公司委托诉讼代理人陈婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄利、唐光志向本院提出诉讼请求：1、判令被告同森锦城公司向原告黄利、唐光志返还涉案房屋价款161.78万元；2、判令被告同森锦城公司赔偿原告黄利、唐光志房价款利息，暂计为5985元（以12.6万元为基数自2018年10月29日起算至付清之日止按照同期银行贷款利率计算的利息损失，暂计算至2019年10月29日）；3、判令本案鉴定费等全部诉讼费用由被告同森锦城公司承担。事实与理由：黄利、唐光志在同森锦城公司的欺诈游说下决定购买该公司开发的戛纳湾·金棕榈三期4幢负一层18号和19号商铺。两个商铺套内建筑面积均为40平方米，层高6米。同森锦城公司承诺购买18号商铺赠送28平方米，购买19号商铺赠送23平方米，层高均为6米。因赠送面积不同，两个商铺的价格不同。黄利、唐光志期望按照同森锦城公司的说法，6米的层高可以装修为两层使用，遂至现场看房。因购买部分与赠送部分有墙体阻隔，无法看到赠送部分的实际情况，但同森锦城公司告知两人购买部分与赠送部分是一样的6米层高，并现场看了同一幢楼其他同类商铺，赠送面积的层高为6米。2018年1月17日，黄利、唐光志支付同森锦城公司10万元定金并签订《商品房认购协议》。2018年3月30日、2018年4月15日黄利、唐光志分两次支付首付款201万元。2018年4月25日，黄利、唐光志与同森锦城公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》。2018年8月28日、2018年10月29日分黄利、唐光志两次从银行贷款209万元支付给同森锦城公司。因银行政策规定，19号商铺以案外人黄波、刘朝艳的名义贷款，同森锦城公司予以配合。2018年8月23日同森锦城公司与案外人黄波、刘朝艳签订19号商铺购房合同。2018年6月12日，同森锦城公司凿通案涉商铺的墙体阻隔，黄利、唐光志发现赠送部分的层高仅为2米多，无法装修为两层使用。同森锦城公司称不知道该情况但答应给予黄利、唐光志相应的赔偿。黄利、唐光志多次找同森锦城公司索要赔偿，至今未果。 同森锦城公司辩称，一、案涉18号商铺及19号商铺的“赠送面积”及“赠送面积层高”，均不属于合同约定内容，同森锦城公司不构成欺诈。双方签订的商品房预售合同，关于案涉两个商铺只记载了建筑面积，且商铺价款的计价方式采用按套内计价，合同中并未有赠送面积、赠送面积的层高为6米的任何约定，因此不能以此认定同森锦城就赠送部分层高存在违约或欺诈行为。二、双方均已对案涉18号、19号商铺现状及房屋价格进行了确认与结算，但18号商铺与19号商铺的买卖合同实际履行情况不同，黄利、唐光志主张的诉讼请求没有事实依据。关于18号商铺的履行情况。双方于2018年1月17日就18号商铺签订认购协议，2018年4月25日签订买卖合同，即使如黄利、唐光志所言，在2018年6月12日发现18号商铺赠送面积层高有瑕疵，但实际上原告于2018年10月27日与同森锦城签订了房屋面积补差协议，该协议中双方对18号商铺包括面积在内的现状及房屋价格进行了确认与结算。由此可见，黄利、唐光志在明知18号商铺现状的情况下仍与被告进行结算，被告不存在欺诈。双方关于18号商铺的面积、层高等现状及价值是一致确认的。关于19号商铺的履行情况。双方于2018年1月17日就18号商铺签订认购协议，2018年4月25日签订买卖合同，即使如黄利、唐光志所言，在2018年6月12日发现19号商铺赠送面积层高有瑕疵，但实际上在2018年7月11日黄利、唐光志还向同森锦城申请以案外人黄波、刘朝艳的名义换签协议，并在2018年8月23日由案外人黄波、刘朝艳与被告就19号商铺签订商品房买卖合同，该合同中对于黄利、唐光志所主张的赠送面积、赠送面积层高等也没有约定，对于计价方式仍然按套内建筑面积计价。由此可见，黄利、唐光志在明知19号商铺现状的情况下，仍然通过更名方式让案外人黄波、刘朝艳与同森锦城签订19号商铺的买卖合同并再次确认房屋价格，说明黄利、唐光志对于19号商铺的现状及房屋价值是予以认可的，被告不存在欺诈。因此黄利、唐光志主张的返还案涉18号商铺和19号商铺价款及利息的诉讼请求没有事实依据，不应当得到支持。三、黄利、唐光志主张的诉讼请求没有法律依据，且其也没有任何实际损失。首先，从双方合同及履行情况来看，赠送面积本身不是合同内容，也没有计算房屋价格，对于案涉18号、19号商铺的房屋价值没有影响，因此黄利、唐光志要求同森锦城返还房价款及支付利息的诉求没有事实依据。再者，案涉两商铺的建筑面积、建筑套内面积并不存在误差，因此不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条的规定。假使法院认为赠送面积属于合同内容，那么案涉两商铺的赠送面积也没有误差，因此该条款适用的前提条件也不成立。并且，赠送部分因在产权性质、使用功能、转让等方面与建筑面积部分有着本质差距，故其价值远远低于建筑面积部分的价值，故不能按照房屋总价来均摊计算面积单价，更不能将《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条做扩大解释。因此，黄利、唐光志所主张的诉求没有法律依据，不应当得到支持。最后，本案中黄利、唐光志并没有证明其已产生任何实际损失。黄利、唐光志已将案涉两商铺出租并收取了租金，没有因为黄利、唐光志所称的赠送面积层高瑕疵而产生任何影响。综上，黄利、唐光志的诉求没有事实及法律依据，请求驳回黄利、唐光志的全部诉求。 本院经审理查明：黄利、唐光志与同森锦城公司协商购买位于戛纳湾·金棕榈三期的商铺。同森锦城公司工作人员告知黄利、唐光志戛纳湾·金棕榈三期4幢负一层18号商铺、19号商铺除合同面积外，还有赠送面积。18号商铺的赠送面积约为28平方米，19号商铺的赠送面积约为23平方米，且赠送面积层高为6米，但因赠送面积被墙阻隔，只可在购买后进行拆除。同森锦城公司工作人员向黄利、唐光志展示了带有赠送面积的宣传图，并带领黄利、唐光志参观了相邻商铺。 2018年1月17日，黄利、唐光志与同森锦城公司签订《商品房认购协议》两份，主要约定：1.黄利、唐光志购买戛纳湾·金棕榈三期4幢负一层18号商铺、19号商铺；2.18号商铺优惠后总价款2167659元，19号商铺优惠后总价款2032341元；3.黄利、唐光志应当于2018年3月28日前至戛纳湾·金棕榈售楼部签订正式买卖合同。 2018年4月25日，黄利、唐光志与同森锦城公司签订了两份《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定由黄利、唐光志购买戛纳湾·金棕榈三期4幢负一层18号、19号两处商铺。其中关于戛纳湾·金棕榈三期4幢负一层18号商铺的合同主要约定：1.出卖人同森锦城公司，买受人黄利、唐光志；2.商品房为预售许可证23954号下第4幢-1层18号；3.房屋系商业用房，总价款为2167659元，按套内建筑面积计算，每平方米单价为54191.48元；4.房屋预测建筑面积为46.09平方米，其中套内建筑面积40平方米，分摊的共有建筑面积6.09平方米；5.同森锦城公司在2018年6月30日前向黄利、唐光志交付房屋；6.其他事项。 合同签订后，黄利、唐光志着手为两套房屋办理按揭贷款。其中戛纳湾·金棕榈三期4幢负一层18号商铺的贷款放款成功，戛纳湾·金棕榈三期4幢负一层19号商铺的贷款放款失败。黄利、唐光志遂与同森锦城公司协商，双方最终确定由案外人黄波、刘朝艳代替黄利、唐光志购买戛纳湾·金棕榈三期4幢负一层19号商铺并办理按揭贷款。 2018年6月12日，同森锦城公司为黄利、唐光志拆除18号商铺、19号商铺赠送面积隔墙。双方发现两处商铺赠送面积部分层高不足3米。 2018年7月21日，黄利、唐光志、案外人黄波、刘朝艳向同森锦城公司递交《更名申请》，其上载明“本人黄利、唐光志于2018年1月17日订购了金棕榈项目四栋负一层十九号房，现因个人原因，特申请权益人变更为黄波、刘朝艳，同时放弃金棕榈项目四栋负一层十九号房屋的定购权益，如更名引起的法律纠纷，责任自负。” 2018年8月23日，案外人黄波、刘朝艳与同森锦城公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：1.出卖人同森锦城公司，买受人黄波、刘朝艳；2.商品房为预售许可证23954号下第4幢-1层19号；3.总价款为2032341元，房屋系商业用房，按套内建筑面积计算，每平方米单价为50808.53元；4.房屋预测建筑面积为46.09平方米，其中套内建筑面积40平方米，分摊的共有建筑面积6.09平方米；5.同森锦城公司在2018年6月30日前向案外人黄波、刘朝艳交付房屋；6.案外人黄波、刘朝艳于2018年4月15日前支付首期房价款1022341元；7.其他事项。黄利、唐光志与同森锦城公司签订的关于戛纳湾·金棕榈三期4幢负一层19号商铺的《四川省商品房买卖合同（预售）》被同森锦城公司收回。随后，案外人黄波、刘朝艳为戛纳湾·金棕榈三期4幢负一层19号商铺办理了按揭贷款。每期贷款实际由黄利、唐光志支付。 2019年3月5日，黄利、唐光志、案外人黄波、刘朝艳与案外人严雷丽签订租赁合同，将戛纳湾·金棕榈三期4幢负一层18号商铺、19号商铺出租用于口腔诊所经营。在装修过程中已拆除18号商铺、19号商铺间的隔墙。 以上事实，有原被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议、房屋面积补差协议、商铺更名申请、层高图片、票据、抵押贷款公证书、（2019）川0192民初2688号民事判决书、当事人当庭陈述等证据在案佐证。 本院认为，本案的争议焦点在于：一、被告就所交付的商铺赠送面积层高不足3米是否应当承担违约责任；二、如被告承担违约责任，应如何计算违约金。 （一）关于被告就所交付的商铺赠送面积层高不足3米是否应当承担违约责任的问题 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，1.原被告双方虽然未在合同中就案涉商铺赠送面积层高作出约定，但在缔约过程中，被告向原告多次说明和允诺，赠送面积的层高为6米，该说明和允诺具体明确。2.案涉18号、19号商铺毗邻坐落，18号商铺赠送面积28平米，总价款2167659元，19号商铺赠送面积23平米，总价款2032341元，两个商铺面积相同，但价格却相差135318元，足见赠送面积对房屋价款的影响。3.原告在缔约过程中曾表示，赠送面积层高6米可作两层使用，故赠送面积层高对原告购房决策具有重大影响。4.原告曾因案涉商铺赠送部分层高不足3米诉请法院撤销合同，这也表明赠送部分层高对原告购买商铺决策具有重大影响。综上，本院认为，原被告双方虽然未在书面合同中就案涉商铺赠送面积的层高作出约定，但被告在缔约过程中向原告说明和允诺层高为6米，该说明和允诺对原告购买商铺具有重大影响，亦应视为合同的一部分。被告交付的商铺赠送面积层高不足3米，违反合同约定，应承担违约责任。 （二）关于违约金应如何计算的问题 关于违约金如何计算的问题，原告主张参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十四条的规定计算违约金，并以此为由就案涉商铺赠送部分的层高和面积申请测量鉴定，原告第一项诉讼请求的金额亦据此得出。本院认为，1.法学上之类推适用，系就法律所未规定之事项，比附援引与其性质最相类似的规定，以为适用。类推适用之本质在于，“相类似的情况，应作相类似的处理”。在将法律所未规定之事项参照适用可资援引的法律规范时，必须比较法律所规定之事项与法律未规定之事项是否具有足够的相似性存在，以致可以将二者等同对待，赋予其相同的法律效果。本案涉及的是赠送面积的层高不符合约定如何计算违约金的情形，而《解释》第十四条规定的是房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符时违约责任的承担方式，两者不具有相似性，不符合类推适用的条件。2.如按照原告诉求的类推适用《解释》第十四条的规定来计算赠送面积层高不符合约定时的违约金，违约金将高达162万余元，这明显过高，有违公平原则。3.由于《解释》第十四条适用条件与本案事实不具有相似性，不符合类推适用的条件，故原告申请对层高进行鉴定并据此计算违约金的请求，本院不予支持。4.原告的诉讼请求主要围绕层高不足展开，原告申请对涉案商铺赠送面积进行鉴定，因该部分鉴定内容与原告诉讼请求及所依据的事实理由无关，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条的规定，“申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许”，故对原告申请鉴定涉案商铺赠送面积大小的请求，本院不予支持。 本案被告将不符合层高约定的商铺交付给原告，已构成违约。然在合同、法律均对交付不符合约定条件的赠送面积层高无规定的情况下，如何适用法律、合同条款以公平合理地确定被告应承担的违约责任，系本案的争点，亦为本案的难点。层高不符合约定，直接影响到的是商铺的用途。查原被告双方签订的商品房买卖合同第三十五条关于买受人使用承诺的约定：“买受人承诺使用该商品房期间，不擅自改变该商品房的用途、建筑主体结构和承重结构。”商品房买卖合同补充协议第十二条对商品房买卖合同第三十五条补充约定如下：“买受人不得擅自改变商品房、楼宇的外观形象。若买受人未经批准擅自改变商品房、楼宇的外观形象的，出卖人有权要求买受人按总购房款的5%支付违约金。”上述规定，系对买受人使用商铺所施加的约束和限制，以及违反约定所应承担的责任。根据《中华人民共和国民法总则》第六条的规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”。故而，被告亦应将符合约定使用条件和用途的商铺交付给原告，以满足原告基于约定层高对商铺所作的使用规划和期待。被告在从事民事活动中违反诚实信用原则，致使原告利益受损，原告基于6米层高所期待的商铺用途落空。被告的行为殊值惩戒。在法律和合同对被告的违约行为应如何计算违约金均无明确规定的情况下，本院根据公平原则，参照商品房买卖合同补充协议第十二条关于违约责任的规定，以购房款420万的5%确定为被告应承担的违约责任。 依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告成都同森锦城投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄利、唐光志支付违约金210000元； 二、驳回原告黄利、唐光志其他诉讼请求。 被告成都同森锦城投资有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计9707元，由原告黄利、唐光志负担5000元，被告成都同森锦城投资有限公司负担4707元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 牟治伟 二〇一九年十月二十五日 法官助理 谢明言 书 记 员 陈春梅