四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1303民初2154号 原告：王玉秀，女，藏族，1986年6月30日出生，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：邓伟杰、刘英，四川辽原律师事务所律师。 被告：南充市东城置业有限公司，住所地四川省南充市高坪区吉顺街**。 法定代表人：杨珩，总经理。 委托诉讼代理人：李雄、何畅，四川泰宇律师事务所律师。 原告王玉秀与被告南充市东城置业有限公司（以下简称置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王玉秀及委托诉讼代理人邓伟杰、刘英，被告置业公司的委托诉讼代理人李雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王玉秀向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告的商品房买卖合同关系；2、判令被告退还原告购房款（包括定金）277639.20元，并从2020年4月9日起按照年利率6%支付占用资金利息至全部款项退清之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年11月24日，原告与被告签订了《南充恒大悦龙台商品房认购书》，约定原告购买被告开发的南充恒大悦龙台C地块16幢2-401号住宅一套，合同价款1091511元，付款方式为分期付款。合同签订后，原告交纳了定金和购房款共计272878元，剩余房款分三期向被告支付，原告并交纳了维修基金4761.20元。后来原告发现，被告开发手续不全部具备，被告在双方签订认购协议书时一直隐瞒所售房屋的土地已在银行办理了抵押，抵押期限届满，被告尚未解除抵押登记。并且，原告交纳购房款后，被告也未按照有关规定办理案涉房屋的备案登记，增加了原告交易的风险。原告为维护自身的合法权益，特诉至人民法院，请求依法裁判。 被告置业公司辩称：原告分期付款购买被告房屋属实。对原告所付购房款的金额不予认可，发票收据在扣减优惠金额后才是原告实际缴纳的购房款，原告实际交纳购房款共计为259583元。被告没有向原告收取房屋维修基金，原告无权向被告主张。原告诉称被告开发手续不全和隐瞒土地抵押不属实，该楼盘已经销售完毕，土地以前被抵押是事实，合同第5条已明确向原告告知土地已抵押，且已于2019年10月15日解除了抵押登记。并非被告不为案涉房屋网签备案，而是双方在合同第24条中约定，原告未付清购房款前，被告不办理网签备案。原告主张的资金占用利息损失不成立，原告经被告多次催收均未按期付款，未付款一方无权向对方主张资金占用损失。原告系违约方，没有合同解除权，请求驳回原告的全部诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下： 一、2018年11月24日，原告（乙方）与被告（甲方）签订格式化的《南充恒大悦龙台商品房认购书》，其中的主要内容为：1、乙方认购甲方开发的南充恒大悦龙台C地块16幢2-401号商品房，购房款共计1091511元。2、乙方同意签订本认购书时支付10000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。3、付款方式：分期付款，乙方须于2018年11月26日前支付首期房款44567（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年5月24日前付清218302元；于2019年11月24日前付清272878元；于2020年5月24日前付清272878元；于2020年11月24日前付清272877元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。4、乙方必须在约定的付款方式和期限内到南充恒大悦龙台支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无需通知乙方，可另行销售该房屋。5、如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。同日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同（预售）》，主要内容为：1、商品房基本情况：该商品房为预售许可证（南高）房预售第201802140号下第16幢2单元4层1号。2、抵押情况：该商品房的土地使用权抵押于浙江民泰商业银行股份有限公司成都分行。3、计价方式与价款：按套内建筑面积计算，单价11175.50元/㎡，总价款1091511元。4、付款方式及期限：分期付款（见附件四），即2018年11月26日前支付54567，2019年5月24日前付清218302元，2019年11月24日前付清272878元，2020年5月24日前付清272878元，于2020年11月24日前付清272877元。5、逾期付款的处理：买受人未按合同约定时间付款的，按照逾期时间分别处理（不作累加）。⑴逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；⑵逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房价款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。逾期应付款（采取分期付款的）指按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。6、预售合同登记备案：出卖人自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，买受人可在房管部门查询相关信息，但双方商定，在未付清全部房款之前，出卖人不对合同予以备案登记。7、双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。 二、2018年11月24日，原、被告双方并签订了《商品房买卖合同补充协议》一份，原告按被告的要求签署了《承诺书》一份。《商品房买卖合同补充协议》第三条约定：“……买方逾期180天仍未按约定全额支付的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已售房款的50%向出卖人支付违约金……”。承诺书主要内容为：本人以两年分期付款方式购买的南充恒大悦龙台一区16号楼2-401号商品房，若最后一笔分期款付款日期迟于合同约定的交楼日期，本人同意交楼日期为付清最后一笔分期付款的付款日期。 三、截止目前，原告共向被告支付了购房款259583元，其余购房款至今未支付。2018年12月10日，原告向房屋管理部门缴纳了住宅专项维修基金4761.20元。2019年2月29日、5月14日、6月4日，被告三次通过邮政快递向原告发出《还款提示函》，要求原告按合同约定支付应付购房款，逾期每日按未交房款的万分之一支付违约金，逾期超过180日的，被告有权解除合同并另行处理案涉房屋。2020年6月23日，被告通过邮政快递向原告发出《关于解除〈商品房买卖合同〉的通知》，主要内容为：“依据双方签订的商品房认购书、商品房买卖合同及补充协议，逾期超过180日仍未按约定全额支付的，我司有权单方解除商品房买卖合同及补充协议，您需按已付房款的50%向我司支付违约金。截止2020年6月20日，你已逾期209日，……本通知到达贵方后，双方于2018年11月24日签订的商品房买卖合同及补充协议即行解除，收到通知后5日内来我司办理合同解除的善后事宜”。原告已于2020年6月25日收到被告寄送的《关于 解除〈商品房买卖合同〉知》。 认定上述事实，有当事人的身份信息、营业执照、认购书、商品房买卖合同、补充协议、承诺书、收款收据、还款提示函、解除商品房买卖合同通知、邮政快递投递详情单及庭审记录等证据在卷佐证。 本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条的规定，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿、公平、诚信原则。本案中，被告与原告签订的《商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。在合同履行过程中，原告在支付部分购房款259583元后，至今未按合同约定的时间向被告支付剩余房款，其行为已构成违约，应依法承担违约责任。因原告违约，被告向原告发出《解除商品房买卖合同通知》，现原告亦诉请解除双方的买卖合同关系，原、被告双方均以自己的行为明确作出了解除买卖合同的意思表示，因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条的规定，本院确认原、被告双方签订的商品房买卖合同已于2020年6月25日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，对于违约金的计算，《商品房买卖合同》与《商品房买卖合同补充协议》约定的标准差距较大，但《商品房买卖合同》系行政管理部门制定的标准示范文本，其中关于对补充协议的限制明显是为了预防补充协议可能存在的不公平、不合理等情况。而《商品房买卖合同补充协议》系被告提供的格式合同，其中关于违约金计算标准的约定明显加重了买受人的义务，有失公平。结合《商品房买卖合同》关于补充协议的限制，并根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，本院决定以《商品房买卖合同》的约定计算违约金，即原告按照累计应付购房款的1%向被告支付违约金8319.28元（1091511元－259583元×1%）。原告应承担的违约金与被告应当退还原告的已付购房款品迭后，被告实际还应退还原告购房款251263.72元。商品房买卖合同的解除系原告违约导致，故原告请求被告支付资金利息和损失于法无据，本院不予支持。住宅专项维修基金系政府房屋管理部门依照相关规定向原告收取，原告要求被告退还缺乏事实和法律依据。本院亦不予支持。 综上所述，为了维护正常的经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条之规定，判决如下： 一、确认原告王玉秀与被告南充市东城置业有限公司于2018年11月24日签订的《商品房买卖合同（预售）》已于2020年6月25日解除； 二、被告南充市东城置业有限公司于本判决生效后五日内退还原告王玉秀已付购房款251263.72元； 三、驳回原告王玉秀的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2697元，原告王玉秀已经预交，由原告王玉秀负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  冯小东 二〇二〇年九月十八日 书记员  刘 玉