襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0691民初1121号原告：王晓强，男，汉族，1971年1月9日出生，住襄阳市。委托诉讼代理人：郑建国，湖北东升律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：刘广兵，男，汉族，1977年1月15日出生，住襄阳市。原告王晓强与被告刘广兵租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王晓强及其委托诉讼代理人郑建国，被告刘广兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晓强向本院提出诉讼请求，请求判令：1、确认解除原告王晓强与被告刘广兵之间的房屋租赁合同。2、被告腾空所租赁房屋交还给原告。3、被告支付拖欠原告房租、物业费和原告垫付的水费和未按期交付房租的滞纳金至其实际向原告交还房屋之日止，其中至起诉之日即2019年4月已欠房租106082元、滞纳金1923元，物业费20020元，垫付的水费628.44元。4、诉讼费由二被告承担。庭审中，原告明确诉求第三项中主张的租金106082元实际包含了2019年4月17日即租赁合同解除之前的租金98640.15元以及2019年4月17日至2019年4月30日期间的房屋占有使用费，且房屋占有使用费还应计算至被告实际腾退并交付房屋之日止；滞纳金为自2018年12月1日起，以拖欠的租金为基数，按照年利率4.35%计算至2019年4月底，为1923元。事实与理由：2014年5月15日，原告王晓强与被告刘广兵签订了《商铺租赁合同》，合同约定：原告出租的商铺为樊城区长虹北路万达广场13号楼13-119号商铺共两层，建筑面积共300平方米，租赁期限8年，自2014年5月1日起至2022年4月30日止，第一年租金为40元/平方米，第二年、第三年租金为50元/平方米，第四年租金每年递增，递增比例不低于7%。租金采用每提前预交半年，再使用半年的方式。如无故拖欠租金，甲方给予乙方30天的宽限期，从第31天开始甲方有权向乙方按银行结算规定收取滞纳金，如租金拖延交纳超出3个月以上，甲方有权收回商铺，合同终止。当事人一方迟延履行合同主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行的合同终止。根据合同约定，被告刘广兵应于2018年11月1日前付清2018年11月1日至2019年4月30日的租金共计103041元，并结清先前欠款3041元。上述房租经原告多次催要后，被告刘广兵一直找各种理由至今未能支付，且被告刘广兵在未告知原告的情况下擅自将大部分经营设备搬离所租赁的房屋，造成原告名下水电物业费拖欠，买房银行贷款难以及时归还。鉴于被告刘广兵经多次催告仍未能及时支付拖欠房租费用和拒不接受书面通知其解除双方间商铺租金合同关系的属实，故根据双方签订的《商铺租赁合同》及相关法律规定，请求确认解除双方之间的租赁关系。故诉请被告支付上述拖欠的房租、水、物业费等费用20648.44元。被告刘广兵辩称，不同意解除租赁合同；按照租赁合同约定，若逾期未缴纳房租超过三个月，房东才可以收回房屋。但租赁期间，其只拖欠了一个月房租，原告就擅自停电，通知物业公司不让其交纳电费，由此导致其在年底时无法正常营业，从而拖欠了房租。另外，其房屋装修也花费不少费用，存在经济损失。根据当事人陈述和经确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月15日，王晓强（甲方、出租人）刘广兵（乙方、承租人）签订《商铺租赁合同》一份，主要约定：甲方出租商铺位于襄阳市××区××北××广场××楼××底商共两层，建筑面积约300平方米。租赁期限8年，自2014年5月1日起至2022年4月30日止。2014年5月至7月租金免收。自2014年8月1日起至2015年4月30日止租金为108000元，第二年至第三年租金为180000元，自第四年起租金每年递增，递增幅度可参照周边租金协商调整，递增比例不低于7%。租金采用每提前预交半年，再使用半年的方式。如无故拖欠租金，甲方给予乙方30天的宽限期，从第31天开始甲方有权向乙方按银行结算规定收取滞纳金，如租金拖延交纳超出3个月以上，甲方有权收回商铺，合同终止。电费，由乙方自行交纳电表底数为0度，此度数以后的费用由乙方承担，直至合同期满。该房屋的物业费及进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方交纳。合同终止，……在委托期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同主要义务的；当事人一方迟延履行合同主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人有其他违约或违法行为致使合同目的不能实现的。合同签订后，原告按约将房屋出租给刘广兵使用，刘广兵承租后对房屋进行了装饰装修并在此从事美容美发生意的经营，店铺名为“百禾春天”。租赁期间，刘广兵足额支付租金至2018年4月30日（其中2015年5月1日至2017年4月30日期间，租金按每年180000元交纳；2017年5月1日至2018年4月30日期间，房租按照最低递增率7%递增计算后交纳，即为年租金192600元），按照合同约定，2018年5月1日前，刘广兵应预付2018年5月1日至2018年10月30日期间半年租金103041元，刘广兵实际已付租金为100000元，尚欠该期租金3041元；2018年11月1日前，刘广兵应付2018年11月1日至2019年4月30日期间房租103041元，刘广兵亦一直尚未支付。2018年10月31日至2018年12月14日，王晓强多次向刘广兵发送短信催交尚欠的3041元房租以及2018年11月1日至2019年4月30日期间的半年房租，并表示否则就按照约定收回房屋，但刘广兵仍一直未予支付。2019年4月15日，王晓强向刘广兵邮寄解除商铺租赁合同通知书一份，2019年4月17日刘广兵签收。该解除商铺租赁合同通知书主要载明：“……因您应于2018年11月1日前付清2018年11月1日至2019年4月30日的租金共计103041元，并结清先前欠款3041元。上述拖欠房租106082元经本人多次催要，您一直未能支付，并造成原告名下水、电、物业费用拖欠，且您在未告知本人情况下，擅自将大部分经营设备搬离所租赁的房屋。根据商铺租赁合同约定，从本通知发出之日起解除与您的商铺租赁合同关系，并立即搬离所租赁房屋，若拒不办理交房手续，将继续按照合同约定收取租金和滞纳金。”另查明，承租期间因刘广兵存在拖欠水费及物业费情况，王晓强曾代其交纳水费628.44元，截止2019年5月31日，刘广兵尚欠物业费21628.38元，该物业费原告尚未垫付。同时，刘广兵于2014年承租房屋时向王晓强交纳房屋押金5000元，该5000元未冲抵房租。诉讼中，刘广兵认可尚欠王晓强2018年10月30日之前的房租3041元，以及自2018年11月1日起的半年房租，但其认为系因王晓强通知物业不让其交纳电费，导致其店铺无法正常营业从而交不起房租。为此，刘广兵提交两份2018年12月9日、2019年1月11日落款为“广州虹宇物业管理有限公司襄阳分公司”的催交租金通知两份，载明“因贵租户拖欠租金，今日接到业主王晓强电话，要求物业公司停电处理。为了不影响贵司的正常办公及运行，请及时交清租金”，其中第一份通知要求刘广兵于2018年12月9日缴清租金，第二份通知要求刘广兵于2019年1月11日缴清租金。刘广兵还称物业公司留存有王晓强不让其交纳电费的书面材料，后本院经依法向广州虹宇物业管理有限公司襄阳分公司进行调查核实刘广兵交纳电费情况，该公司向本院提交刘广兵电费交纳情况说明表一份，载明刘广兵自2018年11月22日起至2018年12月16日期间，每天存在一次或多次交纳电费情况，每次交纳电费均为50元。广州虹宇物业管理有限公司襄阳分公司解释称，因租户刘广兵存在拖欠物业费的情况，故其公司工作人员只能采取限制单次交纳电量措施，即每次允许租户刘广兵交纳50元电费，但并未最终限制交纳次数，2018年12月16日之后，刘广兵再未去物业公司交纳过电费。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制规定，应认定为合法有效合同，各方当事人应当按照合同约定履行各自的合同义务。合同签订后，原告王晓强依约将案涉商铺交付给被告刘广兵承租使用，租赁期间刘广兵存在逾期未缴纳租金的情况，依照合同约定，其应于2018年11月1日前预交纳2018年11月1日至2019年4月30日期间的半年房租103041元，但经王晓强多次催交，其一直未予交纳，已构成违约。原告王晓强于2019年4月15日发出合同解除通知书，符合合同约定的“拖欠租金超过三个月期限原告有权终止合同”的情形，故原告王晓强有权依据合同约定，行使解除权解除该租赁合同。被告刘广兵于2019年4月17日收到该解除合同通知书，案涉《商铺租赁合同》应已于2019年4月17日解除，故对于王晓强要求本院确认解除双方之间的房屋租赁合同，刘广兵将房屋腾空后交付的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。自2018年11月底开始，因刘广兵拖欠物业费，物业公司只让其每次交纳电费50元，但并未被限制刘广兵交纳电费次数，也未影响刘广兵的正常经营，刘广兵认为王晓强通知物业公司对其商铺进行断电，导致其无法营业的抗辩意见，与事实不符，本院不予采纳。关于拖欠的租金，截止2019年4月17日，被告刘广兵拖欠房租98640.15元，刘广兵承租房屋时缴纳押金5000元，故扣减后，刘广兵应向王晓强支付租金93640.15元。合同解除后，刘广兵现还继续占用该租赁物，王晓强要求刘广兵支付房屋未交付期间的占有使用费，该占有使用费的标准自2019年4月18日起，参照合同约定的租金标准，计算至被告腾退并交付房屋之日止，本院予以支持。关于滞纳金，合同明确约定被告拖欠租金超过30天的，原告有权对拖欠租金按照银行结算规定计收滞纳金。因合同尚未解除前，被告刘广兵即应于2018年11月1日前预交2018年11月1日至2019年4月30期间的租金106082元，但其逾期未予交纳导致原告一直未能及时收到该笔租金，故原告王晓强要求刘广兵自2018年12月1日起，以本金106082元为基数，按照年利率4.35%支付滞纳金自2019年4月30日止，为1923元，符合合同约定，本院予以支持。关于水费及物业费，合同约定了案涉房屋的物业费以及进行商业活动产生的其他各项费用均由被告王晓强交纳，现截止2019年5月31日，刘广兵共计拖欠物业费21628.38元，且原告王晓强在被告承租期间代为垫付水费628.44元，故对于原告要求被告支付其垫付的水费628.44元的诉讼请求，本院予以支持，因物业费原告王晓强尚未垫付，其要求被告王晓强支付截止2019年4月，拖欠的物业费20020元，缺乏法律依据，本院不予支持，原告可在垫付后再行向刘广兵予以主张或由刘广兵直接向物业公司支付。关于刘广兵自行对房屋装修部分的处理问题，合同中未就装饰装修物的处理进行约定，庭审中原告也明确表示对被告装修的部分不同意利用，故依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”之规定，对于被告刘广兵提出的关于房屋装修损失的抗辩意见，本院不予采纳。被告对未形成附合的装饰装修物可自行拆除并腾空后将房屋交付给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告王晓强与被告刘广兵签订的《商铺租赁合同》于2019年4月17日解除。二、被告刘广兵于本判决生效之日起二十日内，将位于襄阳市长虹北路万达广场13号13-119号商铺腾空并交付给原告王晓强。三、被告刘广兵于本判决生效之日起十日内，向原告王晓强支付租金98640.15元、滞纳金1923元、水费628.44元，并自2019年4月18日起，按照2014年5月15日签订的《商铺租赁合同》约定的租金标准支付房屋占有使用费至实际腾退并交付房屋之日止。四、驳回原告王晓强其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2950元，由被告刘广兵负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提出上诉状时预交上诉案件受理费，款汇至湖北省襄阳市中级人民法院，开户行：中国农业银行襄阳万山支行，账号：17×××56，户名：湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周建军人民陪审员  信国良人民陪审员  朱星星二〇一九年九月三十日书 记 员  张 鹤