江苏省金湖县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0831民初1488号 原告：花红丽，女，1975年3月30日生，汉族，个体户，住南京市。 委托诉讼代理人：黄鑫，江苏昂格律师事务所律师。 被告：王玉梅，女，1975年10月3日出生，汉族，住金湖县黎城镇北园路47-14号，现住金湖县。 委托诉讼代理人：潘秀梅，江苏和成律师事务所律师。 原告花红丽与被告王玉梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案受理后，发现不适用适用简易程序审理，遂依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告花红丽的诉讼代理人黄鑫、被告王玉梅的委托诉讼代理人潘秀梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 花红丽向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告给付租金20000元及逾期支付租金的违约金（22万元租金应付时间为2016年11月28日，其中20万元实际支付时间为2017年2月21日，剩余2万元至今未支付，按月承担2%违约金至实际给付之日）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年1月13日签订租房协议一份，约定由被告承租原告所有的位于金湖县阳光星城二期32幢楼一层107房、二层205-214号房，楼上楼下合计11间，租赁期限为2014年3月15日至2018年3月14日，共四年；租金及给付期限为：第一年租金21万元于2013年11月28日前交纳，第二年租金21万元于2014年11月28日前交纳，第三年租金21万元于2015年11月28日前交纳，第四年租金22万元于2016年11月28日前交纳，双方还约定承租方应按时足额交纳租金，迟交或少交，逾期行为在30日内的，每逾期一天，应支付相当于未支付款项1%的违约金。协议签订后，原告交付房屋，被告交纳了第一年、第二年、第三年的租金，第四年被告仅交纳200000元，尚余20000元未交纳，原告向被告催要多次，并于2016年12月9日向被告书面发函要求其交纳租金亦未有果。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院。 王玉梅辩称，首先原告主体不适格，原告不是案涉房屋的所有权人，案涉房屋所有权已发生变更，故原告以原租赁合同向被告主张租金主体不适格；其次从实际履行看，被告不欠房屋租金，合同签订时被告缴纳的1万元履约保证金在可以部分冲抵最后一期租金，在金湖县人民法院（2013）金民初字第2329号民事调解书中房屋实际所有权人淮安市州置业有限公司应赔付高益坤、冯英芹22000元，被告为其垫付9800元，另淮安九州置业有限公司在被告经营的御酒轩酒店消费600元也一并可予以冲抵；之前原、被告就租金的诉讼中，我方申请就房屋质量给我方造成的损失进行鉴定，鉴于原告后主动撤诉，被告当时反诉也撤诉，现原告再次诉讼首先应当举证其诉讼主体资格，被告也反诉要求其赔偿相关损失。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案无争议的基本事实，本院认定如下：1.2014年1月13日原、被告签订租房协议一份，约定由被告承租原告所有的位于金湖县阳光星城二期32幢楼一层107房、二层205-214号房，楼上楼下合计11间，租赁期限为2014年3月15日至2018年3月14日共四年；第一年租金21万元于2013年11月28日前交纳，第二年租金21万元于2014年11月28日前交纳，第三年租金21万元于2015年11月28日前交纳，第四年租金22万元于2016年11月28日前交纳；协议签订后，原告交付房屋，被告交纳了第一年、第二年、第三年的租金，第四年被告仅交纳200000元，尚余20000元租金未交纳；合同约定承租方应按时足额缴纳应付款项租金，迟交或少交，逾期行为在30日内的，每逾期一天，应支付相当于未支付款项1%的违约金，逾期行为超过30日的，出租房有权解除合同；2.签订合同当日，被告按照合同第五条约定缴纳了10000元履约保证金；3.另查明：案涉房屋中的一楼107商铺是2017年1月5日房屋所有权人变更为案外人顾霞、陈宝红，二楼205商铺2016年9月30日房屋所有权人变更为案外人李正先、李云霞，二楼206商铺2016年8月11日房屋所有权人变更为案外人华增强、何礼翠，二楼208商铺2016年12月17日房屋所有权人变更为案外人戴书丰、徐莉娟，二楼209商铺2017年1月9日房屋所有权人变更为案外人鹿静、毛元骏购买，二楼210商铺2017年1月3日房屋所有权人变更为案外人李传峰、郑群；在与案外人戴书丰、徐莉娟商品房买卖合同的补充协议中告知买受人该房的状态为出租房，约定以房屋现状交付，交付后的租金由买受人收取，其余上述房屋商品房买卖合同及补充协议中均无特别告知和约定；4.一楼107商铺、二楼205商铺、206商铺、208商铺、209商铺、210商铺的出售方为案外人淮安市州置业有限公司。 本案争议焦点如下：一、原告花红丽是否为涉案房屋的所有权人，涉案租赁合同是否有效；二、在部分涉案房屋所有权人已变更的情况下，原告花红丽是否有权收取上述房屋自房屋产权变更之日起至租赁期届满期间的房屋租金；三、被告累计下欠原告租金数额；四、被告行为是否构成违约，违约金应如何计算。 本院认为：原告花红丽向本院提交了案涉房产在金湖县住房和城乡建设局的销售合同备案登记明细表，用以证明案涉房屋确系原告花红丽购买并已办理商品房预售备案登记，原告陈述在购买涉案房屋时因办理产权登记的条件不具备而未办理产权登记，但涉案房屋均已由淮安市州置业有限公司交付给原告，故原告有权对外出租。本院认为原告花红丽在与被告签订案涉租房协议时并非涉案房屋的所有权人，商品房预售备案登记不等于房屋产权预告登记，不动产物权的取得应遵从《中华人民共和国物权法》第十四条规定“不动产物权设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，但其提交的销售合同备案登记明细表足以证明案涉房屋确系原告购买，结合被告王玉梅租赁涉案房屋时也并未遇到任何第三人向其主张权利的情节，可以认定原告陈述属实。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用收益，承租人支付租金的合同，出租房屋未取得权属证书不足以认定租赁合同无效，要求出租人对出租房屋享有所有权是管理性规范而非效力强制性规范，租赁合同强调的是转移租赁物的使用和收益，并不要求出租人必须是租赁物所有权人或者已取得产权证书，例如合法转租，原告花红丽作为案涉房屋的购买人在淮安市州置业有限公司交付案涉房屋给其后将房屋出租，其与被告王玉梅签订的租房协议并不因原告花红丽未取得房屋权属证书而无效，原、被告双方均应按租房协议的约定履行己方合同义务。 关于第二个争议焦点，本院认为我国现行法律规定了“买卖不破租赁”原则，即便案涉房屋所有权人基于买卖而发生了变更也不影响原所有权人或实际控制人与承租人签订的租赁合同的效力，但房屋所有权人人变更后，下余租赁期限内产生的租金收益除出售人与买受人就此有特别约定外均应由变更后的所有权买受人享有。经庭审查明，案涉租房协议的租赁物共计11间，其中一楼107商铺、二楼205商铺、206商铺、208商铺、209商铺、210商铺均在合同约定的最后一年租赁期限之前（2017年3月14日至2018年3月14日）就发生了所有权变动，上述商铺对应的产权变更时间分别为：2017年1月5日、2016年9月30日、2016年8月11日、2016年12月17日、2017年1月9日、2017年1月3日，案涉租金纠纷系最后一年租赁期限所产生的纠纷，在上述商铺已发生所有权变动的情况下，即便本案租房合同约定被告最后一年租金交纳的期限为2016年11月28日前，在原告未举证证明已与上述房屋新的产权人就房屋租金收取已达成一致协议前，原告无权收取上述房屋在产权变更之日起至租赁期届满期间的房屋租金。 关于第三个争议焦点，本院做如下计算：1.案涉房屋总面积为1085.35平方米，发生产权变动的房屋总面积为651.97平方米，被告尚欠原告租金为20000元，则其中的12014元原告无权收取，下余7986元租金被告应及时给付。 关于第四个争议焦点，本院认为下余合同约定第四年租金22万元应于2016年11月28日前缴纳，但被告迟延缴纳和少缴纳的行为构成违约。合同约定的违约金计算方式“迟交或少交，逾期行为在30日内的，每逾期一天，应支付相当于未支付款项1%的违约金”过高，原告主张以未付租金为本金，按月利率2%计算违约金不过高，且被告并未提出抗辩或要求本院酌情降低，故本院对原告主张的违约金计算方式照准。被告于2017年2月21日缴纳租金20万元构成违约，合同约定第四年租金应于2016年11月28日前缴纳，但原告无权主张上述20万元中应由产权变更后的买受人享有的收益（经计算为120140元）所衍生出的违约金，下余79860元，从2016年11月29日起计算至2017年2月21日，按月利率2%计算违约金为4463元；下余租金7986元，应从2016年11月29日起计算至实际给付之日止，按月利率2%计算违约金。被告缴纳的履约保证金10000元是为了保证原告基于合同的权益得到实现，在租房合同第五条约定“租赁期结束无异议时无息退还”，合同期限届满后至今双方一直存在租金争议，故上述条款约定的退还条件在合同期限届满时并未成就，原告不予退还行为不构成违约，鉴于被告在案件审理过程中明确要求上述10000元履约保证金予以冲抵下余租金，在双方争议已经本院查明并作出判决的情形下，10000元履约保证金退还条件已经成就，故被告请求债务抵消本院予以准许。被告当庭抗辩其替淮安市九州置业有限公司向高益坤、冯英芹垫付了金湖县人民法院（2013）金民初字第2329号民事调解书中规定的22000元赔偿款中的9800元，要求与本案租金冲抵，本院认为无证据佐证被告的抗辩且被告无证据证明与本案原告有联性，对其抗辩本院不予采纳；对被告提出的淮安市州置业有限公司在其开办的酒店消费600元也一并冲抵本案租金的抗辩，本院同样不予采纳，理由同上。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告王玉梅于本判决生效之日起二十日内向原告花红丽支付租金7986元并承担违约金，违约金计算方式如下：1、20万元租金迟延缴纳产生的违约金为4463元；2、下余租金7986元自2016年11月29日起至实际给付之日止，按月利率2%计算违约金数额；（被告王玉梅缴纳的10000元履约保证金与被告上述对原告花红丽所负债务可予以冲抵；） 二、驳回原告花红丽其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300元，由原告花红丽负担180.2元，由被告王玉梅负担119.8元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》向该院预交上诉案件受理费（账户名称：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行，账号：62×××83。 审 判 长  张艳勇 人民陪审员  柏广丽 人民陪审员  茆德玉 二〇一九年十一月十一日 书 记 员  李晓曼 附：法律条文及相关司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。