四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终763号 上诉人（原审原告、反诉被告）：成都城投资产经营管理有限公司，住所地：四川省成都市锦江区北顺西巷**。 法定代表人：郭岭，董事长。 委托诉讼代理人：王明福，四川五方律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：谭玉冬，男，汉族，1963年5月11日出生，住四川省成都市成华区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：陈晓燕，女，汉族，1963年9月17日出生，住四川省成都市成华区。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：曾渝唯，四川法锐律师事务所律师。 上诉人成都城投资产经营管理有限公司（以下简称城投公司）、上诉人谭玉冬、陈晓燕因房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2017）川0108民初3745号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 城投公司上诉请求：1、将原判中的“谭玉冬”变更为“谭玉冬”；2、撤销原判第三项，改判驳回谭玉冬、陈晓燕对城投公司的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由谭玉冬、陈晓燕承担。事实与理由：一、一审事实认定错误。1、一审将“谭玉冬”错误写成“谭玉冬”。2、对租赁合同无效的责任认定错误。谭玉冬在涉案租赁合同签订前，曾代同样租赁涉案房屋进行经营的敖亚明交纳房租，谭玉冬、陈晓燕与敖亚明等人先后两次签订联营协议，能够证明谭玉冬在案涉租赁合同签订前就已在参与对案涉房屋的经营，谭玉冬明知案涉房屋未经规划，未办理权属证明仍愿意签订房屋租赁合同，应对租赁合同无效承担主要责任。二、一审适用法律错误。一审应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，驳回谭玉冬、陈晓燕的反诉诉讼请求。三、本案全部诉讼费用应由谭玉冬、陈晓燕承担。 谭玉冬、陈晓燕辩称，一、一审对合同无效的责任认定正确，实际上谭玉冬、陈晓燕与案涉房屋之前的承租人无任何关系，对案涉房屋的背景等情况不知情。二、一审适用法律正确。三、本案诉讼费应由城投公司承担。 谭玉冬、陈晓燕上诉请求：1、撤销原判；2、判令双方签订的房屋租赁合同为无效合同；3、判令城投公司返还房屋租金、保证金和水电费共计187187.41元，并赔偿给谭玉冬、陈晓燕造成的直接经济损失492220元，合计679407.41元；4、驳回城投公司的全部诉讼请求；5、本案诉讼费用由城投公司承担。事实与理由：一、谭玉冬、陈晓燕尽到了相应的谨慎义务。签订租赁合同前，谭玉冬、陈晓燕到相关部门查询得知成都市成华区的房屋已办理了工商登记，谭玉冬、陈晓燕完全有理由相信在上述地址开展经营活动是能够办理工商登记的。二、谭玉冬、陈晓燕按约履行了应尽的义务，但城投公司未履行其义务。双方合同第14条约定，因成都市政府征地原因导致本合同无法继续履行的，谭玉冬应无条件退出，城投公司不作任何赔偿。第15条约定，如续签订合同，租金每年度每平方米递增1元。以上约定说明双方可以签订多年的房屋租赁合同，所以谭玉冬、陈晓燕才对房屋进行装修并投资购买各种设施设备作经营之用。现在并非遇到成都市政府征地拆迁导致本合同无法继续履行，谭玉冬、陈晓燕不应当无条件退出。如城投公司不作任何赔偿就让谭玉冬、陈晓燕腾退房屋，谭玉冬、陈晓燕的损失巨大。2016年6月1日，城投公司开始停水、停电，谭玉冬、陈晓燕被逼迫停止经营活动。经多方了解得知，谭玉冬、陈晓燕承租的房屋系成都胜多公司自建房，没有合法的报批建筑手续，系违法建筑。三、一审事实不清。2017年8月30日14点开庭审理直到18点审理结束，谭玉冬、陈晓燕都未出庭，但一审判决却表述谭玉冬、陈晓燕当庭陈述。四、一审判决前后矛盾。既然一审已认定双方签订的租赁合同为无效合同，根据《合同法》第五十六条、第五十八条的规定，城投公司明知没有房屋产权证，仍将房屋出租给谭玉冬、陈晓燕，城投公司属于过错方，谭玉冬、陈晓燕也尽到了相应的谨慎义务，因此，城投公司应赔偿谭玉冬、陈晓燕所受到的损失。但一审不仅没有支持谭玉冬、陈晓燕的损失，反而判决谭玉冬、陈晓燕支付租金，实属错误。 城投公司辩称，一、谭玉冬、陈晓燕实际早已参与了敖亚明的经营和管理，即其知晓案涉房屋的现状，案涉房屋没有产权证。二、2015年租赁合同解除后，双方2016年没有签订租赁合同。没有通过鉴定，不能判定房屋是否为危房。三、到目前为止，谭玉冬、陈晓燕仍占有涉案房屋用作停车场，本案应适用最高人民法院关于租赁合同的司法解释第五条，判令谭玉冬、陈晓燕支付房屋占有使用费。 城投公司向一审法院起诉请求：1、解除案涉《成都城投资产经营管理有限公司房屋租赁合同》并判令谭玉冬、陈晓燕于判决生效之日起腾退、交还房屋，若逾期，则每逾期一日按合同约定租金的三倍支付违约金且租赁房屋中未搬迁的物品由城投公司处置；2、谭玉冬、陈晓燕向城投公司支付2016年7月1日起至实际腾退房屋之日止的租金，并判令谭玉冬、陈晓燕自2016年7月1日起，每日所欠房租按年24%的标准向城投公司支付违约金至付清租金止（房屋使用占用费2016年度标准为22元每平方米每月，2017年为23元每平方米每月）；3、判令谭玉冬、陈晓燕向城投公司支付自2016年12月1日至2017年3月期间拖欠的水电费12971.8元，并判令谭玉冬、陈晓燕腾退房屋时向城投公司支付自2017年4月1日起至实际腾退房屋之日止应缴纳的水电费；4、本案诉讼费由谭玉冬、陈晓燕承担。 谭玉冬、陈晓燕向一审法院反诉请求：1、判令案涉《成都城投资产经营管理有限公司房屋租赁合同》为无效合同；2、判令城投公司返还谭玉冬、陈晓燕房屋租金、保证金和水电费共计187187.41元，并赔偿直接经济损失492220元；3、本案诉讼费由城投公司承担。 一审法院认定事实：成都胜多燃气用具制造有限公司（以下简称胜多公司）在土地使用权属于成都城市燃气有限责任公司的位于成都市建材路19号上修建案涉房屋，2004年成都市国土资源局以成国土资发让（2004）46号文，成都市经济体制改革办公室、成都市财政局、成都市劳动和社会保障局、成都市国土资源局、成都市市政公用局成体改（2004）48号文，将胜多公司的资产剥离给成都城建投资管理集团有限责任公司（以下简称城投集团），2011年城投集团将包含案涉房屋在内的胜多公司的资产移交给城投公司进行经营管理，城投公司与胜多公司办理财产移交手续。 2014年12月31日，城投公司以甲方出租人的身份与乙方承租人谭玉冬签订《成都城投资产经营管理有限公司房屋租赁合同》，约定：甲方将位于成都市的院内食堂，建筑面积314平方米的房屋出租给乙方经营之用。租赁期限1年，自2015年1月1日起至2015年12月31日止。房屋租金标准为每月每平方米21元。合同签订当日乙方一次性付3个月租金共计19782元，以后乙方提前30日向甲方缴纳下期的房租。乙方在合同签订当日向甲方支付租赁保证金19782元。租赁期满，乙方应如期腾空房屋并交还房屋，逾期，每日按日租金的三倍向甲方支付违约金。 合同签订后，谭玉冬、陈晓燕在租赁的房屋内开办茶楼兼营餐饮，谭玉冬向城投公司缴纳了租赁保证金19782元，并缴纳2015年1月1日至2016年6月30日租金共计140622元；缴纳2015年10月20日至2016年11月30日的水电费共计46565.41元。 一审法院另查明，谭玉冬与陈晓燕系夫妻关系。根据谭玉冬、陈晓燕的陈述，租赁期满后，谭玉冬、陈晓燕继续经营，未将房屋退还给城投公司，租金支付至2016年6月30日。因为城投公司一直未提供房屋所有权证书，导致无法正常经营，造成装修及购置设备设施等巨大经济损失，现茶坊和餐饮的经营已经停止，谭玉冬、陈晓燕留守在现场，因为损失赔偿的问题与城投公司尚未达成一致，房屋尚未交还给城投公司。一审庭审中，谭玉冬、陈晓燕提交了一组损失的依据，包括《茶楼装饰工程合同书》、购置茶楼经营所需的麻将机、套装碗、、蒸饭机、不锈钢案桌、沙发、冰箱冰柜、消毒柜等设备设施的购销合同及送（销）货单、收据等依据，签订聘用合同赔偿厨师损失等，共计损失492220元，并称包括支付装饰装修工程款和购置物品在内，均采取现金支付方式支付。一审庭审质证中，城投公司对谭玉冬、陈晓燕提出的上述损失的证据的三性均提出异议，认为谭玉冬、陈晓燕提交的《茶楼装饰工程合同书》没有相应的支付凭据，送（销）货单和收据上均没有发货人和收货人的名称、签名，也没有相应的送货依据，其真实性无法核实，所有款项的支付均没有相应的支付凭据。 一审庭审中，城投公司变更诉讼请求，将第一项诉讼请求变更为：请求认定《成都城投资产经营管理有限公司房屋租赁合同》为无效合同。将第二项诉讼请求变更为：判令谭玉冬、陈晓燕向城投公司支付2016年7月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费（房屋占有使用费2016年度标准为22元每平方米每月，2017年为23元每平方米每月），并判令谭玉冬、陈晓燕自2016年7月1日起，每日所欠费用按年利率24%的标准向城投公司支付违约金至付清房屋占有使用费止。 一审法院认为，胜多公司修建了案涉房屋，企业改制时，胜多公司的包括案涉房屋在内的资产被剥离给城投集团，城投集团委托城投公司进行管理，故城投公司对案涉房屋享有经营管理权，有权对外出租。本案各方当事人一致确认案涉房屋未取得建设工程规划许可证，没有办理房屋所有权登记，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，城投公司将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给谭玉冬，双方就房屋出租所签《成都城投资产经营管理有限公司房屋租赁合同》应认定为无效合同。对此，城投公司应承担主要责任，谭玉冬在承租房屋时，未尽到相应的审慎义务，要求出租人出示房屋的所有权证书或审批手续，亦应承担次要责任。 依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同被认定为无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应折价补偿。城投公司依据该合同收取谭玉冬的租赁保证金和租金应当返还给谭玉冬，谭玉冬、陈晓燕应将案涉房屋腾退、交还给城投公司。据此，城投公司要求谭玉冬、陈晓燕腾退房屋并交还城投公司的诉讼请求和谭玉冬、陈晓燕请求城投公司返还保证金、已付租金的反诉诉讼请求于法有据，一审法院依法应予支持。对因案涉房屋仍被谭玉冬、陈晓燕占用，未返还给城投公司。城投公司请求参照合同约定的租金标准要求谭玉冬支付2016年7月1日至实际腾退房屋之日止的房屋使用费的诉讼请求事实和法律依据充分，一审法院依法予以支持。因谭玉冬与陈晓燕系夫妻关系，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”，案涉房屋租赁纠纷发生在谭玉冬与陈晓燕夫妻关系存续期间，且谭玉冬与陈晓燕未举证证明双方之间存在《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款规定的夫妻约定财产归各自所有的情形，故城投公司主张陈晓燕对案涉债务承担连带责任于法有据，一审法院依法予以支持。因案涉《成都城投资产经营管理有限公司房屋租赁合同》被认定为无效，故城投公司请求谭玉冬、陈晓燕支付违约金的诉讼请求因缺乏相应事实依据，一审法院依法不予支持；城投公司主张谭玉冬、陈晓燕支付水电费的依据，只有城投公司单方统计的数据，没有供水部门和电力部门审查核实，不能作为本案定案依据，城投公司要求谭玉冬、陈晓燕支付水电费的诉讼请求，因事实依据不足，一审法院依法不予支持。 至于谭玉冬、陈晓燕主张返还租赁期间的水电费和装修房屋以及购置设施设备所支出的费用是否属于损失，由城投公司赔偿的问题。因水电费用系谭玉冬、陈晓燕经营期间实际使用而产生的费用，该部分费用不属于应当返还的范围，一审法院对谭玉冬、陈晓燕该部分反诉请求不予支持。谭玉冬、陈晓燕提出的直接经济损失，包含装饰装修房屋以及购置设施设备所支出的费用，经一审法院审查，谭玉冬、陈晓燕仅出示了《茶楼装饰工程合同书》和购置设备设施的合同以及送（销）货单及收据等，没有装饰装修工程施工过程的相应记载，送（销）货单和收据上没有送货人和收货人以及送货地址等基本信息，合同约定的内容是否履行，以及谭玉冬、陈晓燕为此是否支付了相应的款项，谭玉冬、陈晓燕并未举证证明，且谭玉冬、陈晓燕当庭陈述，租赁房屋里面的设施大部分已撤走，装饰装修部分的价值也没提交相关的依据。因此，谭玉冬、陈晓燕主张的损失是否实际发生，其所举证据尚不足证明，其应当承担举证不能的法律后果。对于谭玉冬、陈晓燕主张的直接经济损失的反诉请求，因事实依据不足，一审法院依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：一、谭玉冬、陈晓燕在判决发生法律效力之日起十日内向城投公司腾退、交还位于成都市建材路19号院内原食堂共计314平方米的房屋；二、谭玉冬、陈晓燕在判决发生法律效力之日起十日内向城投公司支付2016年7月1日至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费（2016年度按22元每平方米每月，2017年度按23元每平方米每月的标准计算）；三、城投公司在判决发生法律效力之日起十日内向谭玉冬、陈晓燕返还租房保证金、租金共计140622元；四、驳回城投公司本诉的其他诉讼请求；五、驳回谭玉冬、陈晓燕其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2243元，反诉案件受理费10594元，合计12837元，由城投公司承担6418.5元，谭玉冬、陈晓燕承担6418.5元。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 二审中，谭玉冬、陈晓燕未提交新证据。城投公司提交了城投公司水电费和房租的记录本，载明有案外人李秀华交水电费的记录，拟证明谭玉冬、陈晓燕与城投公司签订租赁合同之前就已与城投公司建立了合同关系。 谭玉冬、陈晓燕质证称，不认可证据的真实性。 本院认为，因城投公司提交证据系其单方的记录，且谭玉冬、陈晓燕不认可证据的真实性，故本院对该证据不予采信。 二审补充查明，2014年12月31日，城投公司与谭玉冬签订《成都城投资产经营管理有限公司房屋租赁合同》第八条第（一）款约定，乙方拖欠租金费用、水电气费用或履约保证金30日的，甲方有权解除合同，同时甲方将不再退还已收乙方的保证金和租金；第（四）款约定，租赁期满，乙方应如期腾空房屋并交还房屋，……乙方未如期腾房屋或房屋中仍有余物的，乙方同意房屋中未搬迁的所有物品由甲方处置。 另，一审法院已于2018年3月16日作出民事裁定书，对“谭玉东”的笔误进行了更正。 本院认为，本案争议焦点为城投公司是否应当返还谭玉冬、陈晓燕的房屋租金、保证金和水电费并赔偿经济损失。 因各方当事人一致确认案涉房屋未取得建设工程规划许可证，没有办理房屋所有权登记，因此，一审根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定双方就房屋出租所签《成都城投资产经营管理有限公司房屋租赁合同》无效，并认定城投公司作为出租方应承担主要责任正确，本院予以确认。 虽然双方的租赁合同无效，因谭玉冬、陈晓燕至今仍占用案涉房屋，谭玉冬、陈晓燕向城投公司已付租金为合同约定的标准，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，谭玉冬、陈晓燕要求城投公司返还租金的主张不成立；同时，根据双方合同第八条第（一）款约定，城投公司有权不再退还已收谭玉冬、陈晓燕的保证金和租金。因此，谭玉冬、陈晓燕关于城投公司返还已付租金、保证金的上诉主张不成立，本院不予支持。一审认定城投公司应当向谭玉冬、陈晓燕返还租金、保证金错误，对此本院予以纠正。同时，谭玉冬、陈晓燕应向城投公司支付自欠付之日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费。 城投公司关于谭玉冬、陈晓燕支付水电费的主张，因仅有城投公司单方统计的数据，没有供水部门和电力部门审查核实，因此，一审认定城投公司的该诉讼请求事实依据不足不予支持正确，本院予以确认。 谭玉冬、陈晓燕关于城投公司返还水电费的主张，因水电费系谭玉冬、陈晓燕经营期间实际使用产生的费用，不属于应当返还的范围。 谭玉冬、陈晓燕关于城投公司赔偿损失的主张，因谭玉冬、陈晓燕未提交损失的有效证据，同时根据合同第八条第（四）款约定，租赁期满，谭玉冬、陈晓燕应如期腾空房屋并交还房屋，谭玉冬、陈晓燕要求城投公司赔偿损失无依据。故，谭玉冬、陈晓燕关于要求城投公司赔偿损失的上诉主张，本院不予支持。 综上，谭玉冬、陈晓燕的上诉请求不成立，城投公司的部分上诉请求成立。原审认定事实清楚，但适用法律不当，导致处理结果有误，对此，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下： 一、维持成都市成华区人民法院（2017）川0108民初3745号民事判决第一、二项，即“谭玉冬、陈晓燕在本判决发生法律效力之日起十日内向成都城投资产经营管理有限公司腾退、交还位于成都市的院内原食堂共计314平方米的房屋”、“谭玉冬、陈晓燕在本判决发生法律效力之日起十日内向成都城投资产经营管理有限公司支付2016年7月1日至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费（2016年度按22元每平方米每月，2017年度按23元每平方米每月的标准计算）”； 二、维持成都市成华区人民法院（2017）川0108民初3745号民事判决第四项，即“驳回成都城投资产经营有限公司本诉的其他诉讼请求”； 三、撤销成都市成华区人民法院（2017）川0108民初3745号民事判决第三、五项； 四、驳回谭玉冬、陈晓燕的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费的负担方式不变；本案二审案件受理费15949元，由成都城投资产经营管理有限公司负担3112元，谭玉冬、陈晓燕负担12837元。 本判决为终审判决。 审判长 尹 英 审判员 唐云国 审判员 袁晟翔 二〇一八年四月十二日 书记员 芶冰皓