广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1135号上诉人（原审原告）：陈晨，女，1983年10月24日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：童世梅，广东登鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东东方月亮湾有限公司。住所地：广东省阳西县沙扒镇月亮湾。法定代表人：曹小明，该公司董事长。委托诉讼代理人：许锐波，该公司员工。委托诉讼代理人：陈思，该公司员工。上诉人陈晨因与被上诉人广东东方月亮湾有限公司（以下简称月亮湾公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳西县人民法院（2019）粤1721民初265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈晨上诉请求：撤销一审判决，改判：（一）解除陈晨与月亮湾公司于2016年8月20日签订的《商品房买卖合同（预售）》；（二）撤销陈晨与月亮湾公司于2017年12月31日办理的书面收楼手续的行为；（三）月亮湾公司向陈晨返回购房款290000元（其中团购金20000元）、办证费7575元、配置费8200元；（四）月亮湾公司向陈晨支付利息44097.52元（含已付房款270000元、办证费7575元的利息43484.21元，自陈晨2016年8月20日支付房款起至月亮湾公司返还房款之日止，按年息6%，暂计至2019年3月31日；配置费的资金利息613.31元，自陈晨支付2018年12月31日支付起至月亮湾公司返还房款之日止，暂计至2019年3月31日）；（五）月亮湾公司向陈晨支付违约金1450元；（六）本案一、二审诉讼费、保全费由月亮湾公司承担。事实与理由：（一）一审法院认为《补充协议》第五条第5点合法有效是错误的。《补充协议》第五条第5点直接免除了月亮湾公司交付房屋的条件和违约责任，加重了陈晨的责任，应为无效条款。涉案房屋交付的条件应为取得建设工程竣工验收备案登记和房屋测绘报告，符合条件的时间应为2018年12月27日。（二）一审法院认定撤销收楼手续没有事实和法律依据是错误的。月亮湾公司隐瞒房屋未按期竣工备案的事实，在《收楼通知书》上称“如期竣工”并通知陈晨收楼的行为构成欺诈，双方于2017年10月25日办理的收楼手续应予撤销。（三）一审法院认为起诉前涉案工程已取得竣工验收备案表，亦不存在因严重影响居住使用的质量问题导致合同目的无法实现，因此不能解除合同是错误的。（四）至涉案房屋具备交付条件时，已超过约定的交房时间2017年10月31日，且已逾期超过一年，符合合同约定的解除条件，陈晨要求解除合同、返还房款和费用、支付利息和违约金的要求符合合同约定，该请求应予支持。（五）一审法院认为团购金未提供相应的证据证实是错误的。陈晨在一审过程中提交了团购金收据，收据上注明了团购金的用途，且团购金支付的时间、地点均与房款支付时间、地点一致，不可否认团购金与涉案房产具有关联性。月亮湾公司以团购金名义收取的2万元实为变相收取的房款，该款在合同解除的同时应当返还。综上，月亮湾公司隐瞒房屋未办理竣工备案登记，将不具备交付条件的房屋交给陈晨，其交付行为应当撤销，涉案合同按照逾期交付超过180日的合同约定可以解除，以团购金形式变相收取的2万元房款也应当随房款、利息、违约金等一起返还。月亮湾公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。根据《接收房屋声明书》第三条约定，月亮湾公司已将房屋的全部情况详细告知陈晨，且陈晨也在声明书上签名确认，陈晨在收楼后也取得了房屋的实际收益，陈晨的购房权益并没有受到损害。陈晨一审起诉请求：（一）解除陈晨与月亮湾公司于2016年8月13日签订的《商品房买卖合同（预售）》；（二）撤销陈晨与月亮湾公司于2017年12月31日办理的书面收楼手续的行为；（三）月亮湾公司向陈晨返回购房款275000元（其中信息服务费20000元）、办证费9772元、配置费8200元；（四）月亮湾公司向陈晨支付利息42440.03元（其中已付房款255000元、办证费9772元的利息41826.72元，从2016年8月13日起按年利率6%计付，暂计至2019年3月31日；配置费的利息为613.31元，从2018年12月31日起按年利率6%计付，暂计至2019年3月31日）；（五）月亮湾公司向陈晨支付违约金1375元。一审法院认定事实：2016年8月20日，陈晨（买受人）以270000元的价格向月亮湾公司（出卖人）购买位于阳西县xxx小区xxx号商品房，并签订了一份《商品房买卖合同（预售》（合同编号：2016081959），约定：“第六条：该商品房价格总额为270000元；第九条：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；第十一条：出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；第十二条：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）逾期在180日之内[该期限应当不多于第八条第1（1）项中的比率]；（2）逾期超过180日[该期限应当与本条第（1）项中的期限相同]后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照X%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.50%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一[该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率]的违约金”等内容。同日，陈晨与月亮湾公司签订了《补充协议》（附件十一），《补充协议》第五条第3点约定：买卖双方确认，出现下列情形均视同因买受人原因未能办理房屋交接手续：（1）买受人未能在交付通知书规定的交接期限前往指定地点办理交接手续的；（2）买受人拒绝按出卖人制订的现场交房流程办理交房手续的；（3）房屋符合《主合同》及本补充协议约定的交付条件，但买受人拒绝接收房屋；（4）买受人未按出卖人的要求办理相关手续；（5）房屋有非主体结构安全问题（或隐患），买受人仍拒绝接收房屋的；（6）其他非因出卖人原因导致买受人未能办理房屋交接手续的。第五条第4点约定：因上述买受人原因导致买受人未在交付通知书所载明的交接期限届满前办理房屋交接手续，签署房屋交接单的，则自出卖人向买受人发出的交付通知书中记载的商品房集中交付期限届满之日起：（1）该商品房有关的一切风险及责任由出卖人转移给买受人承担；（2）买受人需承担与房屋使用、保管有关的一切费用（包括但不限于物业管理费用及相关费用分摊等）；（3）该商品房及相关设备设施的保修期开始计算；（4）出卖人不承担逾期交房的任何责任，有关房屋办理产权转移登记期限相应顺延；（5）买受人应按照《主合同》或本补充协议的约定承担违约责任。第五条第5点约定：对出卖人出售给买受人的商品房，买受人同意在该商品房取得建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位等五方单位的验收报告后，视为该商品房符合交楼约定给予先行办理房屋交接手续，不受《主合同》第九条的约束；出卖人承担继续办理该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的手续，同时买受人不以《主合同》第九条约定追究出卖人的法律责任；在双方按照本条约定办理房屋交接手续后，视为出卖人已按照约定交付该商品房，出卖人不负违约责任，若买受人拒不办理房屋交接手续的，按双方关于因买受人原因未能办理房屋交接手续的约定处理，出卖人不承担违约责任或其他法律责任。第十条第2点约定：如因出卖人违约，买受人有权解除《主合同》及本补充协议的，除另有其他约定外，买受人必须在解除条件成就之日后30日内行使解除权，否则，视为买受人不解除《主合同》及本补充协议。上述《商品房买卖合同》和补充协议签订后，陈晨支付了购房款270000元以及办证费7575元给月亮湾公司，并由月亮湾公司开具《发票》《收款收据》交陈晨收执。陈晨在诉讼中主张其还支付了团购金20000元，并由广东兴盛网络科技有限公司开具《收款收据》交陈晨收执；陈晨还支付了配置费8200元，并由阳江银河东方投资商贸有限公司开具《收款收据》交陈晨收执。陈晨主张上述团购金20000元实际为月亮湾公司假借他人名义收取的，但未能提交证据予以证明。2017年9月8日，阳西县xxx住宅小区（xxx楼）经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位五方单位综合验收合格。月亮湾公司于2017年10月20日发出《收楼通知书》给陈晨，通知陈晨办理收楼的时间为2017年10月30日9时。2017年12月31日，陈晨到月亮湾公司处办理收楼手续，并在《业主文件/钥匙签收表》《月亮湾收楼会签单》《接受房屋声明书》等文件上签名确认，其中《接受房屋声明书》载明：“……（三）月亮湾公司已详细告知业主关于本房屋的全部情况，业主已知悉并同意接收本房屋”。双方完成收楼手续的交接工作后，月亮湾公司将涉案商品房交付给陈晨使用。2018年12月27日，阳西县xxx住宅小区（xxx楼）取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2019年1月17日，陈晨以涉案商品房交付时未取得工程竣工验收备案表为由向一审法院提起诉讼。在一审诉讼过程中，一审法院根据陈晨提出诉讼保全的申请，于2019年1月29日作出（2019）粤1721民初265号之一民事裁定：冻结月亮湾公司名下的银行账户存款或月亮湾公司持有的阳西碧月房地产开发有限公司的股权，上述冻结的财产的价值以339366元为限，冻结期限为一年。一审法院认为：陈晨与月亮湾公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016081959）及其附件，是双方当事人真实的意思表示，没有违反有关法律法规的禁止性规定，应属合法有效。双方当事人应按合同的约定行使权利和履行义务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”在本案中，月亮湾公司将涉案商品房交付给陈晨之前，该商品房已经取得建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位五方单位的验收报告，验收结论为合格。月亮湾公司通知陈晨于2017年10月30日到月亮湾公司办理收楼手续,并未超过合同约定的交付时间，但陈晨于2017年12月31日才到月亮湾公司办理收楼手续,陈晨延迟收楼,但陈晨未能提供证据证明延迟收楼的原因归责于月亮湾公司,所以陈晨主张月亮湾公司承担逾期交楼的违约责任,不予成立。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”。工程竣工验收备案是质监部门在建设单位申请备案并提交有关文件的情况下备案，以供查考行为。工程竣工验收备案是建设行政主管部门对建设工程质量进行监督管理的制度安排之一，是否予以备案是质监部门依法在自身职权范围内行使的权力，具有行政法律行为的行政，工程竣工验收备案并未对建设工程质量作任何实体认定，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。所以，建设工程交付使用的条件也是建设工程竣工合格而非通过竣工验收备案，虽然双方当事人在主合同中约定涉案商品房交付时应符合该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，但双方在《补充协议》（附件十一）中确认买受人（即陈晨）同意在该商品房取得验收报告后，视为该商品房符合交楼约定给予先行办理房屋交接手续。月亮湾公司于2017年12月31日将经验收合格的涉案商品房交付给陈晨时，其虽未按照《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定在涉案工程竣工验收合格后15日内办理备案登记，但其违反的是管理性禁止规范，应当受到行政机关的处罚，并不指向民事法律行为本身。另外，在陈晨提起本案诉讼之前，涉案工程已经取得竣工验收备案表，陈晨亦未能举证证明涉案商品房在交付时存在因严重影响正常居住使用的质量问题导致合同目的无法实现的情形。另外，陈晨主张月亮湾公司返还团购金20000元未能提供相应的证据证实，因此，陈晨请求解除涉案合同并要求月亮湾公司返还购房款（包含信息服务费）、办证费以及支付利息、违约金，理据不足，不予支持。陈晨作为具备完全民事行为能力的民事主体，其签订《业主文件/钥匙签收表》《月亮湾收楼会签单》《接受房屋声明书》的行为系基于真实的意思表示，在陈晨未能提供证据证明其签订时存在胁迫、重大误解等导致民事行为无效的情形的情况下，应当认定此法律行为合法有效。现陈晨请求撤销双方于2017年12月31日办理的书面收楼手续的行为，理据不足，亦不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，作出判决：驳回陈晨的诉讼请求。一审案件受理费3285元以及保全申请费2217元，由陈晨负担。二审审理期间，各方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，综合双方的上诉意见和答辩意见，本案争议焦点是：一、陈晨与月亮湾公司签订的《补充协议》（附件十一）第五条第5点的约定是否有效；二、月亮湾公司是否存在逾期交房的违约行为，陈晨请求月亮湾公司支付逾期交房违约金应否支持；三、涉案的《商品房买卖合同（预售）》应否解除。对于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式合同是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”本案的月亮湾公司与陈晨签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件《补充协议》，由月亮湾公司提供，是月亮湾公司为了重复使用而预先拟定，在订立合同时未与陈晨协商的条款。因此，《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的条款均是格式条款。《补充协议》第五条第5点约定：对出卖人出售给买受人的商品房，买受人同意在该商品房取得建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位等五方单位的验收报告后，视为该商品房符合交楼约定给予先行办理房屋交接手续，不受《主合同》第九条的约束”，这一条款约定涉案商品房取得建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位等五方单位的验收报告后，即视为该商品房符合交楼约定，实际上是变更《商品房买卖合同（预售）》第九条的“月亮湾公司在商品房取得建设工程验收备案证明文件后才符合交付条件”约定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”；《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条也规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，因此，交付使用的房屋应当经过竣工验收合格是法律的强制性规定，任何当事人都应当遵守，不得依当事人的意愿而违反这一强制性规定。对于如何确定交付房屋是否经竣工验收合格的问题，《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”，住房和城乡建设部《房屋建筑和市政工程基础设施工程竣工验收备案管理办法》第八条规定，“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收”、第十一条规定，“建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收无效，备案机关责令停止使用，重新组织竣工验收……”。可见，备案是竣工验收的最后一个环节，主管部门通过该环节对建设工程进行再次监督，因此取得建设工程竣工验收备案表是证明该工程验收合格的依据。陈晨与月亮湾公司签订的《补充协议》第五条第5点违反上述法律、法规的规定，变更了《商品房买卖合同（预售）》第九条的“月亮湾公司在商品房取得建设工程验收备案证明文件后才符合交付条件”约定，免除月亮湾公司交付没有验收合格商品房的违约责任，排除了陈晨取得验收合格商品房的主要权利，属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的“提供格式条款一方免除其责任、排除对方主要权利”的情形，根据《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条的规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”因此，《补充协议》第五条第5点的约定是无效条款，月亮湾公司应依照《商品房买卖合同（预售）》第九条的约定履行义务，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件的涉案商品房交付给陈晨。对于争议焦点二，虽然月亮湾公司在2017年10月20日通知陈晨在2017年10月30日办理收楼手续，但由于在2017年10月30日月亮湾公司尚未取得涉案商品房建设工程竣工验收备案表，不具备约定的交付条件，陈晨当时没有办理收楼手续，有正当理由，没有违反合同的约定，不能视为月亮湾公司已履行交房的义务。尽管涉案商品房在2017年12月31日不具备交付条件，但陈晨在2017年12月31日接收涉案商品房时《接收房屋声明书》签名，确认月亮湾公司已详细告知陈晨关于涉案商品房的全部情况，陈晨当时应清楚涉案商品房不符合交付条件,但陈晨仍然同意接收涉案商品房，已构成事实交付，即使该交付不能完全产生符合法律规定的交付效果，亦不能否定陈晨已接收涉案商品房并已出租给他人获得收益的事实，只是不能据此免除开发商完善商品房交付条件的义务。陈晨上诉称月亮湾公司将不具备交付条件的房屋交付给其构成欺诈，并以此主张撤销月亮湾公司交房行为的理据不足，本院不予采纳。本案中月亮湾公司已提供了证据证明涉案商品房工程地基与基础、主体结构经建设、勘察、设计、施工、监理五单位竣工验收合格，且在诉讼前已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，证实涉案商品房已具备居住使用的条件。因此，陈晨在已接收涉案商品房并且已使用涉案商品房获得收益的情况下，又以涉案商品房不具备交付条件为由主张月亮湾公司承担逾期交房违约责任，明显有悖公平原则，本院不予支持。按照双方《商品房买卖合同（预售）》的约定，月亮湾公司应在2017年10月31日前交付涉案商品房给陈晨，而月亮湾公司直至2017年12月31日才交付涉案商品房给陈晨，应认定月亮湾公司逾期交房，月亮湾公司应承担逾期交房的违约责任。从合同约定的2017年10月31日次日起至陈晨接收涉案商品房2017年12月31日止，月亮湾公司逾期交房的时间为61天，按照双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的约定，月亮湾公司应支付逾期交房违约金1647元（270000元×0.0001×61天）。一审认定月亮湾公司不存在逾期交房的违约行为，对陈晨要求月亮湾公司支付违约金的请求不予支持，处理不当，本院予以纠正。对于争议焦点三，《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，月亮湾公司逾期交房超过180天，陈晨有权解除合同。但根据上述认定的事实，月亮湾公司逾期交房时间为61天，不符合合同约定“逾期交房超过180天”的合同解除条件，陈晨依据《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，请求解除《商品房买卖合同（预售）》，没有事实和法律依据，本院不予支持。由于《商品房买卖合同（预售）》没有解除，故陈晨要求月亮湾公司返还房款、办证费、配置费及利息，本院不予支持。至于陈晨主张为了享受优惠价支付了团购金20000元给月亮湾公司，仅提供支付20000元给广东兴盛网络科技有限公司的收据，不足以证明其主张；且即使按陈晨的主张支付了团购金20000元给月亮湾公司，也是陈晨为了享受购房优惠价付出的对价，这20000元是购房款的一部分，在涉案合同没有解除的情况下，也不应支持陈晨要求返还该20000元的请求。综上所述，陈晨部分上诉理由成立，本院予以采纳。一审判决认定部分事实不清，处理不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省阳西县人民法院（2019）粤1721民初265号民事判决；二、广东东方月亮湾有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金1647元给陈晨；三、驳回陈晨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3285元，保全申请费2217元，合共5502元，由陈晨负担5452元，广东东方月亮湾有限公司负担50元；二审案件受理费6333元，由陈晨负担6233元，广东东方月亮湾有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判长 林 广审判员 施震宇审判员 陈欢欢二〇一九年十月九日法官助理詹礼迪书记员林子迪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。