湖南省长沙市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘01民初7245号 原告（反诉被告）：杜建国，男，汉族，1961年12月24日出生，住长沙市芙蓉区。 委托诉讼代理人：刘俊亮，湖南天地人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李玉洁，湖南天地人律师事务所律师。 被告（反诉原告）：长沙市房地产开发有限公司，住所地长沙市芙蓉区解放西路35号长房大厦第十五层。 法定代表人：曹辉，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：熊则凯，湖南悦凌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文静，湖南悦凌律师事务所律师。 原告杜建国诉被告长沙市房地产开发有限公司（以下简称房开公司）及反诉原告房开公司诉反诉被告杜建国房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告杜建国的委托诉讼代理人刘俊亮、李玉洁及被告房开公司的委托诉讼代理人熊则凯、文静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 杜建国向本院提出诉讼请求：1、判令房开公司立即协助杜建国办妥房屋土地使用年限终止日期为2053年5月6日的不动产权证（房屋座落于长沙市；2、判令房开公司支付办理房屋土地续期变更登记至2053年（即自2033年延长20年）需缴纳的费用895.08万元；3、判令房开公司支付违约金33803460元（按已付房款6372万元日万分之五计算，自2015年12月1日起暂算至2018年11月31日，违约金应计至实际清偿日止）；4、判令房开公司承担本案全部诉讼费用。杜建国在庭审中变更第1项诉讼请求为“判令房开公司立即协助杜建国办妥德政园醉心苑农贸市场1-3层101、201、301、302房屋土地使用权期限至2033年不动产权属登记。”事实与理由：2014年9月19日，杜建国、房开公司双方签订了《长沙市房屋买卖合同》，杜建国购买了房开公司开发的位于长沙市房屋，建筑面积共5810.86平方米，房屋总价款为6372万元。房屋买卖合同第十二条特别约定:“出卖人（即房开公司）承诺自房屋所有权证办妥之日后365日内为买受人办理将土地和房屋的使用年限延长20年（即使用年限截止至2053年），由此产生的费用由出卖人承担。如因出卖人未履行义务，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同的，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的万分之五支付违约金给买受人。”合同签订后，杜建国按约向房开公司支付了全部购房款6372万元并实际使用该房屋；2014年12月1日，房开公司为杜建国办妥了房屋所有权证；根据合同约定，房开公司本应于2015年11月30日前协助杜建国办理好土地和房屋使用年限续期至2053年的国有土地使用权证，但房开公司至今未协助杜建国办妥。自2015年以来，杜建国多次电话或发函催促房开公司应按约办理相关土地使用权证，而房开公司以各种理由推诿拖延未积极协助办理，尤其以国家政策无法办理为由迟迟拖延，仅同意将使用年限办理至2033年。杜建国2014年筹集巨资6372万元所购买的房屋系房开公司承诺拥有40年商业产权的不动产房屋，但房开公司现在却声称所提供的材料仅能办理20年即至2033年的土地和房屋使用年限，相当于后续杜建国所购买的房屋在期满后权利明显处于十分不明确的状态，而房开公司对于其应当协助将房屋和土地使用权办理至2053年事宜的后续损失及责任则回避不提。杜建国无奈，2018年9月，依法委托了位于长沙市的长沙永信土地房地产评估测绘有限公司的对于交易的不动产房屋土地期续至2053年所需补缴土地使用年限费用进行了评估，经评估机构依法评估后确定所需补缴土地使用年限价差为895.08万元，根据合同约定该笔延长20年土地使用年限需补缴的土地使用年限价差895.08万元应当由房开公司承担。现杜建国了解到国家相关政策法律法规，在合同约定的期限内，房开公司是完全有能力和实力协助杜建国办理好土地续期相关手续的，正是因为房开公司未能完全按合同履行约定的义务，却只享受着自己的权利，没有及时向国土有关部门提交相应的延期报告，另一方面认为延期费用过高，方才滋生了房开公司怠慢履行义务严重违约的行为。杜建国所购买的系拥有40年土地使用年限的商业房屋，现房开公司仅同意办理20年的土地使用年限，尚有20年即一半的使用年限不予理睬，则房开公司应返还一半的购房款3186万元，待房开公司将土地使用权期限变更续期至2053年后，杜建国再将该款项支付给房开公司。基于以上事实和理由，为维护杜建国的合法权益，杜建国依法诉至法院，请求判如所请。 房开公司辩称：一、房开公司已按合同约定履行了协助义务，不存在违约行为；土地使用年限延期因政策变化及法律原因不能履行，符合合同法规定的不能进行履行的情形，杜建国要求继续履行的诉求不应支持。第一、杜建国、房开公司在签订房屋买卖合同前，向长沙市国土局进行了了解，国土局答复可以对杜建国购买的房产及土地使用权使用年限进行单独延期。第二、签订合同后，房开公司于2014年11月3日向长沙市国土局提交了延期申请，国土局已受理。房开公司在合同签订后及时提交了土地使用年限延期的申请，履行了合同约定的协助义务。第三、未能办理土地使用年限延期系因湖南省国土资源厅下发文件禁止分开办理延长土地使用年限，要求必须以整宗地进行办理，导致土地使用年限延期变成事实和法律上的不可能，符合《合同法》第一百一十条第一款“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”的规定，杜建国要求继续履行不应支持。而且在杜建国付清房屋购房款之前，政策已经发生变化。第四、房开公司与长沙市国土局反复沟通，长沙市国土局口头答复延长出让土地使用年限必须等待土地使用年限截止前一年方可申请；延长出让土地使用年限必须由全体业主一起申请、以整宗地为整体办理，不得分开办理。案涉土地在2033年才达到使用年限终止，在此之前，无法办理土地使用年限的延长。长沙市德政园醉心苑农贸市场共有7层，杜建国仅为1、2、3层的产权人，在其他产权人未一同申请延期的情况下，无法为杜建国单独办理土地使用年限延期。二、杜建国没有实际损失，无权要求房开公司承担如此高额的违约金。第一、如前所述，房开公司不存在违约行为，不应承担违约责任。第二、如果法庭认定房开公司应当承担违约责任，杜建国主张的违约金3380万元也不应得到全额支持。1、合同约定的违约金过高，杜建国并未产生如此大的损失。杜建国在本案中并未提供任何证据证明其损失，其应对自己存在损失承担举证责任。2、日万分之五是针对未履行办理房屋所有权证、土地使用权证等全部协助义务的情况下所约定的标准，房开公司为杜建国办理了房屋所有权证且多次催促要求杜建国提供资料办理使用年限至2033年的土地使用权证，因杜建国不予配合，才导致目前尚未年限至2033年的土地使用权证。3、房开公司是一家国有企业，在决定将案涉房屋面向社会销售时，委托湖南经典房地产评估咨询有限公司对案涉房屋及土地使用年限至2033年的价值进行了评估，评估价为6363万元。杜建国支付的6372万元即为土地使用权年限截至2033年的房屋、土地的使用权价值。未能办理土地使用年限延期并未给杜建国造成损失。4、杜建国明知政策变化不能办理土地使用年限延期，房开公司多次催促杜建国配合办理土地使用年限至2033年的国土证，杜建国仍拒绝配合，因此，根据《合同法》第一百一十九条之规定，杜建国如存在损失，应就扩大的损失自行承担责任。第三、《城市房地产管理法》第二十二条第一款规定：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。目前，国家对于非住宅用地期满后续期的费用问题并未作出规定，因此，即便杜建国主张有损失，该损失也须等待土地使用年限届满方能确定，杜建国现在主张损失，条件不具备。 房开公司向本院提出如下反诉请求：一、确认房开公司与杜建国签订的《长沙市房屋买卖合同》第十二条中关于“协助将土地和房屋的使用年限延长20年（即使用年限截止至2053年），由此产生的费用由出卖人承担，但该费用仅限于延长至2053年到出卖人名下的相关费用”的条款不再履行；二、诉讼费用由杜建国承担。事实和理由：2014年，房开公司与杜建国多次就德政园醉心苑农贸市场房屋买卖事宜进行协商。杜建国考虑到案涉房屋所在土地系商业用地，土地使用年限至2033年5月6日，即提出需将案涉土地使用年限延期至2053年，故双方均向国土部门咨询了案涉土地当时能否单独办理使用年限延期且需延期20年，国土部门均回复可以单独办理案涉土地使用年限延期，在此种情况下，杜建国（买受人）与房开公司（出卖人）于2014年9月19日就德政园醉心苑农贸市场房屋买卖达成了《长沙市房屋买卖合同》。合同第一条约定，出卖人取得位于德政园编号为0206060046土地使用权证，面积为3695.80㎡，用地终止日期为2033年5月6日。第二条约定，该房屋座落于德政园醉心苑农贸市场，建筑层数7层，买受人购买其中1、2、3层101、201、301、302号房屋，建筑面积共计5810.86㎡。第六条约定，总房款6372万元整。第十二条约定，买受人支付所有款项后30日内，出卖人协助办理房屋所有权证进窗手续，房屋所有权证办妥之日后365日内（即2015年11月30日前）出卖人协助买受人办理土地使用权证；出卖人同意在协助办理上述权属证书的同时，一并协助将土地和房屋的使用年限延长20年（即使用年限截止至2053年），由此产生的费用由出卖人承担，但该费用仅限于延长至2053年到出卖人名下的相关费用。2014年11月11日，房开公司（甲方）与杜建国（乙方）就第三笔购房款25488000元签订了《协议书》，约定，甲方同意乙方采取银行贷款方式支付第三笔款25488000元。2014年11月3日，房开公司向长沙市国土资源局申请案涉土地的使用年限延期并提交了所需资料，长沙市国土资源局于当日出具了《业务受理决定书》，认为申请资料齐全，符合法定形式，决定予以受理，事实上，房开公司积极履行了合同约定的办理案涉房屋、土地使用年限延期的协助义务。2015年，长沙市国土资源局以湖南省国土资源厅办公室《关于延长出让土地使用年限等有关问题的复函》（湘国土资办函〔2014〕116号）明确规定“延长出让土地使用年限应以出让时整宗地为整体办理，不得分开办理”为由，口头答复不予同意办理延长案涉土地使用年限的申请并将资料全部退还给房开公司。在长沙市国土资源局不同意办理延期手续后，房开公司立即将情况告知了杜建国，多次发函告知杜建国因政策调整无法协助办理土地使用年限延期并要求尽快杜建国配合办理登记手续将原年限的土地使用权证变更至杜建国名下，以免进一步扩大损失，但杜建国一直拒绝配合办理相关手续。案涉房产所属宗地总面积60234.46㎡，系2013年4月24日长沙市国土资源局与房开公司签订《国有建设用地使用权出让合同》取得的出让地，宗地用途11.38%为商业，88.62%为住宅，商业使用期限至2033年5月6日，住宅使用期限至2063年5月6日。该宗地上房产售出后已办理分户，整宗地上存在多个土地使用权人。湘国土资办函〔2014〕116号文件第五条规定“延长出让土地使用年限应以出让时整宗地为整体办理，不得分开办理。由开发商或全体土地使用者提出延长申请，在征求规划等相关部门意见后，报经市、县人民政府批准，签订《国有建设用地使用权出让合同补充协议》或重新签订《国有建设用地使用权出让合同》，并根据办理延长手续时的土地市场价格和使用年限变化确定应补交的土地出让价款。”根据该条规定，个别土地使用者不能单独申请办理土地使用年限延期手续；案涉土地系房开公司取得的整宗地60234.46㎡的一部分，如需对整宗地申请使用年限延期，需要补交的土地出让价款过高且国土部门答复在土地使用年限届满前亦不受理土地使用年限的延期/续期申请，这也导致房开公司实际上无法履行案涉合同约定的办理土地使用权延期的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行”之规定，案涉合同关于协助办理房屋、土地使用权延期至2053年的条款在事实上已无法继续履行。综上所述，房开公司现依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，向法院提出上述反诉请求，请法院查明事实，依法维护房开公司的合法权益。 杜建国辩称：一、第一项诉讼请求没有依据。确认之诉是确认法律关系存在或者不存在的诉讼，本案中商品房买卖合同关系是客观存在的，故房开公司确认之诉不具有可诉性。二、2014年9月19日签订房屋买卖合同属实，杜建国同意购买房屋重要原因是房开公司承诺土地年限能够延长至2053年。从2013年至2033年这20年期间的租金收益2000万元不到，倘若以6372万元购买20年的土地使用年限，这明显是一个与事实相悖不公平的交易。房开公司依据合同法第一百一十条规定法律依据不足，其反诉请求应予以驳回。 杜建国依法向本院提交了如下证据：证据1、《长沙市房屋买卖合同》，证据2、已缴费发票3张，拟证明：杜建国与房开公司签订《长沙市房屋买卖合同》约定房开公司将其位于德政园醉心苑农贸市场的101、201、301、302房屋出卖给杜建国，合同总价款6372万元，杜建国按约支付了全部购房款；房开公司在房屋所有权证办妥后365日内协助杜建国办理土地使用权及续期手续，将土地使用权续期至2053年，续期所需费用由房开公司承担；如因房开公司未履行义务，致使杜建国未能在约定期限内办理上述登记，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，房开公司每日按已付房款的万分之五支付违约金。证据3、原《国有土地使用权证》，拟证明现仍为房开公司名下于2013年9月30日办理的国有土地使用权证的终止日期为2033年5月6日。证据4、《房屋使用权证》，拟证明房开公司于2014年12月1日为杜建国办理了房屋所有权证。证据5、《关于办理国土证的通知》（2015.10.9），证据6、《关于办理国土证的资料提交清单》（2015.10.10），证据7、《关于协助办理国土证的回函》（2016.1.12），证据8、《关于协助办理国土证的回函》（2016.3.7），证据9、《复函》（2016.3.15），证据10、《关于要求尽快办理德政园醉心苑农贸市场国土证，避免损失进一步扩大的函》（2016.3.28），证据11、《关于要求协助办理土地使用权续期的回函》（2018.2.6），证据12、《关于再次要求办理40年国土使用期限权证的工作联系函》（2018.2.28），证据13、《关于要求协助办理土地使用权续期的回函》（2018.4.19），拟证明：2015年10月9日房开公司要求杜建国提交相关办证资料，次日杜建国按要求提交了全部相关资料，房开公司收到杜建国资料后无回应；杜建国分别于2015年12月3日、2016年3月2日、2016年3月15日、2017年4月13日、2017年12月8日、2018年2月28日向房开公司发函催促其应按约协助杜建国办理国土证，房开公司以各种理由拒绝，后杜建国告知房开公司其拒绝办证的行为已严重违反合同约定，按约应承担违约责任。证据14、地价评估报告，拟证明根据土地估价报告，案涉宗地使用权延期调整至2053年5月6日之后现状条件下的正常市场价格减去现状条件下的正常使用权价格为人民币895.08万元，该款项应由房开公司承担。证据15、贷款资金监管三方协议；证据16、光大银行贷款借据；证据17、销售不动产统一发票（自开）发票联20张，拟证明：杜建国通过向光大银行办理房屋抵押贷款方式于2014年11月25日向房开公司支付了第三期购房尾款25488000元，杜建国向房开公司支付了全部购房款6372万元后，房开公司向杜建国出具了等额的发票。证据18、关于宁夏派胜房地产开发有限公司延长土地使用年限补缴土地出让金的批复，拟证明宁夏有可参考延期使用年限的先例，延长20年。证据19：《德政园四组团10-12栋1、2层门面租赁协议》，拟证明：（1）协议约定:该房屋租期为十年，租赁时间自2003年1月28日起至2013年1月28日止；租赁期间，该门面租金以现金方式按年度支付，第一年租金为人民币48万元，以后每年租金在前一年的基础上递增百分之五；（2）自2003年1月28日起至2013年1月28日止的十年租金合计6037400元。证据20、《房屋租赁合同》，拟证明：（1）协议约定:租赁房屋具体位置为德政园醉心苑农贸市场，建筑面积5810.86平方米；房屋租赁期限共计十五年，自2013年1月29日起至2028年1月28日止；房屋租金从2013年1月29日开始起算，房屋租金第一年和第二年按55848元/月计算，年租金额670176元；（2）自2013年1月29日起至2023年1月29日止的十年租金合计约7860000元；自2023年1月30日起至2033年1月30日止的十年租金合计9800000元。证据21、长沙市人民政府关于印发《长沙市国有建设用地使用权有偿使用规定》的通知（长政发［2014］24号），拟证明：出让土地使用权调整出让年限的，根据调整后的土地利用条件即调整前后的土地使用年限补缴标定地价差；本案中延长20年的土地使用年限，应当补缴20年的标定地价差。证据22、关于延长出让土地使用年限等有关问题的复函（湘国土资办函［2014］116号，拟证明：延长出让土地使用年限……签订《国有建设用地使用权出让合同补充协议》或重新签订《国有建设用地使用权出让合同》，并根据办理延长手续时的土地市场价格和使用年限变化确定应补交的土地出让款项；本案中延长20年的土地使用年限，应当补缴20年的土地出让款项即标定地价差。 对杜建国提交的上述证据，房开公司的质证意见为：证据1、证据2：真实性、合法性、关联性没有异议，但不能实现杜建国的证明目的；未将土地使用权进行延期，系政策原因导致，房开公司不应承担违约金。证据3：真实性、合法性、关联性无异议，但不能实现证明目的；房开公司多次发函要求杜建国提交相关材料将土地使用权证变更至杜建国名下，但杜建国不予配合。证据4：真实性、合法性、关联性无异议，该份证据显示房开公司在2014年12月1日办理了房屋所有权证，证明房开公司按约履行了合同约定的协助义务。证据5至13：真实性、合法性、关联性无异议，但不能实现证明目的；第一，2015年10月9日，房开公司要求杜建国提供相关办证资料，杜建国并未提供全部办证资料，缺少了契税发票；第二，房开公司无法为杜建国办理终止日期为2053年的国土证是因为政策发生变化，从法律上和事实上已经不能履行，不构成违约。证据14：真实性没有异议，合法性、关联性有异议；该份地价评估报告是杜建国单方私自委托，且评估结果认为延长土地使用权年限需要交纳895.08万元费用，明显不当；双方在签订房屋买卖合同之前，一同去国土部门进行了了解，费用在120万元左右；而且，因本案所涉土地无法办理土地使用权延期是因为政策原因，故无需对此笔费用进行评估、鉴定。证据15至17：三性没有异议，该组证据约定杜建国的付款时间为2014年11月25日，而湖南省国土资源厅在2014年10月29日下发了《关于延长出让土地使用年限等有关问题的复函》（湘国土资办函（2014）116号），土地使用年限延期政策变化的时间为2014年10月29日，即在杜建国付清全部购房款之前土地使用年限延期的政策已经发生变换，而杜建国、房开公司双方在《长沙市房屋买卖合同》第十二条约定“买受人所有应付款项均支付至本合同第四条约定的账户后30日内，出卖人协助办理房屋所有权证进窗手续，房屋所有权证办妥之日后365日内出卖人协助买受人办理土地使用权证，证明杜建国在付清全部的房款前房开公司没有协助办理权证的义务，而事实上杜建国付清房款前政策已经变化，房开公司没有义务再履行协助义务。证据18：真实性、合法性没有异议，关联性和证明目的有异议，该批复涉及外省的住宅用地延长土地使用年限补缴土地出让金，与本案没有关联，也与本案的土地使用权延期不相符。证据19：关于合法性和关联性的问题，该证据与本案无关联；即便之前签订房屋租赁合同，也不能对双方达成买卖合同之后涉案房屋的价值或者租金形成参考。证据20、该证据仅仅是空白文本，三性均不认可，双方任何一方都没有签字，对双方都没有约束力，不能达到其证明目的；双方当时没有签订该协议，证明双方没有达成一致，租金标准跟本案无关联；杜建国是在充分考虑房屋价值才与房开公司签订的房屋买卖合同，即便土地实际年限不能延期至2053年，也无需根据该份没有签订的合同平衡双方利益。证据21、真实性、合法性无异议，证明目的有异议，该政策是长沙市普遍政策，即便办理延期，支付的费用也是缴纳给国土部门，而不是支付给房开公司，房开公司无需将土地使用延期费用交付给杜建国。证据22、质证意见同证据21，该份证据第五条，年限应该为整体，不能分开；本案要求涉案土地只有杜建国一方，杜建国延长部分土地的年限，根据政策规定，杜建国并不是合法的申请主体，杜建国单独申请，无法办理土地使用延期，未办理土地延期，不是房开公司的原因造成的；2033年土地使用年限届满后，是否能办理延期无法确定，延期的费用也无法确定，杜建国的自行测算不能作为其主张损失的依据。 房开公司向本院提交了如下证据：证据1、长沙市房屋买卖合同及补充协议，证据2、协议书，证据3、长沙市国土资源局业务办理指南，拟证明：1、房开公司与杜建国之间就德政园醉心苑农贸市场的房屋存在买卖合同关系；2、合同约定杜建国支付全部房款后，房开公司才协助办理各项权证；3、杜建国在2014年12月才将全部房款付清；4、房开公司与杜建国签订房屋买卖合同时，双方知晓国土部门允许单独办理土地使用权延期手续，才设立了土地使用权延期条款。证据4、长沙市国土资源局业务受理决定书及申办延期资料，证据5、房屋所有权证，拟证明：1、2014年11月3日，在杜建国尚未支付完全部款项时，房开公司就已经在履行协助申办土地使用年限延期义务，长沙市国土资源局于该日受理了申请；2、案涉房屋所有权证于2014年12月1日即办理至杜建国名下；3、房开公司已经完全按照合同约定履行了相关义务，不存在任何违约行为。证据6、关于延长出让土地使用年限等有关问题的复函（湘国土资办函〔2014〕116号），拟证明：因湖南省国土资源厅下发文件要求延长出让土地使用年限只能整宗地办理，导致案涉土地无法单独办理延长使用年限手续。证据7、国有建设用地使用权出让合同，证据8、长沙市人民政府国有土地供应（方案）签报审批单，拟证明：1、案涉土地所属宗地60234.46㎡由原划拨地进行出让后变为商业和住宅用地；2、案涉土地不是独立宗地，无法单独办理土地使用年限延期；3、根据湘国土资办函〔2014〕116号文件，若要申请延长土地使用年限，应经过整宗地的全部使用权人同意共同向国土部门进行申请，且需要交纳整宗地60234.46㎡的土地出让金，但国土部门人员口头答复在土地使用年限届满前，即便是就整宗地的使用年限提出延期申请也无法办理。证据9、关于办理国土证的通知，证据10、关于协助办理国土证的回函，证据11、关于协助办理国土证的回函，证据12、关于要求尽快办理德政园醉心苑农贸市场国土权证，避免损失进一步扩大的函，拟证明：房开公司已多次告知杜建国无法办理案涉土地使用年限延期，只能办理原年限土地使用权证，但杜建国收到函件后，未提供完整资料，导致原年限土地使用权变更登记手续至今未能办理，杜建国应就未履行配合义务产生的扩大的损失承担全部责任。证据13、房地产价格咨询报告，拟证明：双方签订房屋买卖合同时，对房屋价值进行了评估，评估价为6363万元，并不存在杜建国所称的购房价是40年房屋产权的对价。证据14、岳阳市荣城置业有限公司、刘文雯商品房销售合同纠纷二审民事判决书，证据15、石惠玲与郴州国富房产开发有限公司买卖合同纠纷二审判决书，拟证明：1、土地延期必须由整宗地的全部权利人一同申请，单独申请延期，国土部门不予同意，法院亦不予支持；2、国家对于土地使用年限续期尚未出台相应的办法、规定，土地使用年限届满之前，杜建国提出的赔偿属于尚未发生的损失，该损失是否会发生，具体的金额多大，尚不能确定，故不应支持。 对房开公司提交的上述证据，杜建国的质证意见为：证据1：长沙市房屋买卖合同及补充协议的真实性、合法性、关联性无异议，双方签订房屋买卖合同及补充协议属实，系双方真实意思表示，合同约定了杜建国以总价6372万元购买房开公司开发的位于长沙市房屋，同时合同第十二条第二款明确约定了房开公司同意在协助办理土地使用权证的同时一并将土地和房屋的使用年限延长20年（即使用年限截止至2053年），由此产生的费用由房开公司承担；确保土地及房屋的使用年限达到40年系杜建国购买该房屋的重要因素，倘若该房屋的土地使用年限仅为20年，则势必造成该房屋价值的大幅度削减，杜建国耗费如此巨资所购买的房屋则远远低于实际价值。证据2：协议书的真实性、合法性无异议，关联性有异议；杜建国已按约向房开公司支付了全部购房款，前两期购房款38232000元以银行转账现金支付，第三期购房款25488000元杜建国通过银行抵押贷款的方式向房开公司支付，房开公司收到第三期款项25488000元的时间是2014年11月25日；故杜建国在房屋买卖合同第六条约定的期限内全部支付完毕，不存在付款违约行为；另说明一点，当时为了保证该协议的履行，房开公司还要求杜建国交纳了800万元的保证金，正是因为杜建国如期履行了支付全部购房款义务，房开公司才将该800万元保证金如期退还给杜建国。证据3：长沙市国土资源局业务办理指南的真实性、合法性、关联性均有异议，非原件，也没有经过第三方机构的认可，真实性无法核实。证据4、长沙市国土资源局业务受理决定书及申办延期资料，长沙市国土资源局业务受理决定书的真实性、合法性、关联性均有异议；没有加盖公章，申办的是什么业务内容为空白；根据行政许可法第三十二条第一款第5项和第二款的规定，申请事项属于本行政机关职权范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照本行政机关的要求提交全部补正申请材料的，应当受理行政许可申请；行政机关受理或者不予受理行政许可申请，应当出具加盖本行政机关专用印章和注明日期的书面凭证；若长沙市国土局正式受理并出具了书面受理通知则应是加盖公章严肃的行政（许可）行为，最终的处理结果也必将以正式的书面形式回复，这与房开公司在诉状中所称“长沙市国土资源局口头答复不予同意办理延长土地使用年限的申请并资料全部退还”是明显相悖的；营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证的真实性、合法性、关联性无异议；出让土地使用权改变土地使用条件及转让完费审核表的真实性、合法性、关联性均有异议，系房开公司单方提供的空白文件，其中关于土地、房屋的基础信息资料均未填写、为空白文档；一般缴款书及报告，国有土地使用权出让合同，真实性、合法性无异议，关联性有异议；该证据主要证明房开公司在2012年10月31日交纳了898990元的土地出让金，就本案涉及的整宗地块房开公司累计交纳了2388900元的土地出让金；国有土地使用权出让合同规定该地块土地使用权出让年限为50年，本合同规定的使用年限届满，甲方有权无偿收回出让地块的使用权，并无偿取得该地块上建筑物及其它附着物所有权；从上可知，房开公司其实早已知悉土地使用年限及届满应续期事项，并且一旦土地使用期限届满将面临土地被无偿收回的巨大风险，该证据也恰恰证明房开公司承诺应当延长20年至2053年的土地使用年限倘若无法兑现，则必然给杜建国造成土地被无偿收回巨大的风险和经济损失；申请的真实性、合法性和关联性均有异议，首先杜建国称11月3日向国土部门提出延期申请，但这份申请的落款日期却是2014年9月28日，这与事实不相符；其次，房开公司提出延期申请办理的部门当时的名称应当是长沙市国土资源局，但房开公司在申请的抬头处却写为“长沙市国土资源管理局”，说明房开公司并未用心或认真的办理土地使用年限续期事宜；借阅有关资料办理德政园醉心苑农贸市场土地延期手续的真实性、合法性和关联性均有异议，真实性无法核实；房屋所有权证的真实性、合法性和关联性无异议，与杜建国所持有权证资料一致。证据6：关于延长出让土地使用年限等有关问题的复函（湘国土资办函［2014］116号）的真实性、合法性、关联性均有异议，房开公司从未将该文件向杜建国出示，真实性无法查实。证据7：国有建设用地使用权出让合同的真实性、合法性无异议，关联性有异议；第五章关于“期限届满”的专章文字，土地期限届满，出让人同意续期，土地使用者应当依法办理出让、租赁等有偿用地手续，重新签订出让等土地有偿使用合同，支付土地出让价款、租金等土地有偿使用费；事实上，房开公司早已知悉土地使用年限续期事项，且明知土地使用期限届满应当补交土地出让金，而双方达成的合意系杜建国支付6372万元的购房款所购买是40年的土地使用年限，该证据恰恰证明房开公司承诺应当延长20年至2053年的土地使用年限倘若无法兑现，则必然给杜建国造成土地被无偿收回的巨大风险和经济损失。证据8：长沙市人民政府国有土地供应（方案）签报审批单的真实性、合法性无异议，关联性有异议；批复确定该小区商品房比例为30%，实际该小区商品房比例为34.04%，实际该小区商业面积已超批复面积4.04%；此即房开公司对应超批复的面积为5684平米，即便按8000元每平计算，仅此处超批复所建的面积将使房开公司至少增加45472000元的收益；该行为即为房开公司采取“先建设后报批”不诚信行为的重要体现。证据9、证据10、证据11、证据12：真实性无异议，合法性和关联性有异议；该组证据主要系双方的往来函件，首先杜建国已向房开公司提交了其要求的全部资料，并由房开公司工作人员当场签收，不存在资料提交不齐全；同时房开公司2016年3月28日发出的《关于要求尽快办理德政园醉心苑农贸市场国土证，避免损失进一步扩大的函》的倒数第七行“自去年下半年以来，国土部门已经明确停止办理土地使用权延期的相关手续，这个政策的变化直接导致我司无法按上述约定，尽到协助为你方办理国土证延期20年（至2053年）的义务”，故房开公司以政策为理由拒绝办理土地使用年限延期20年才是根本和最关键的原因。证据13：没有原件，三性均有异议，这是房开公司单方委托，这份委托总价所对应的应当是6372万元的房屋及土地价值损失，在2014年前房开公司房屋出租的价格大概是120万元一年的租金按正常的租售比收回成本的租售比大概1比20左右，如果按2014年租金，就算200万一年的租金，20年后总共的租金达不到6372万元的价值，20年后收回房屋我们连房屋的基本价值都没有收回。证据14、15：真实性、合法性没有异议，关联性有异议，与本案无关。 本院认为，杜建国提交的上述证据，除证据20不具备真实性、合法性，本院不予采信外，其余证据均具备真实性、合法性、关联性，可以作为认定本案事实的依据。房开公司提交的上述证据，除证据3未加盖公章，真实性无法核实，证据14、15与本案的关联性不足，本院不予采信外，其余证据均可以作为认定本案事实的依据。 根据当事人的陈述及本院认定的证据，本院认定事实如下： 2014年9月19日，出卖人房开公司与买受人杜建国签订了一份《长沙市房屋买卖合同》，约定：出卖人以出让方式取得位于德政园编号为0206060046土地使用权证，土地使用权面积为3965.80㎡，使用权用地终止日期为2033年5月6日，规划用途为以规划许可证上所记载的为准。该房屋建筑层数7层，其中地上7层，房屋为现房，房屋所有权证号为00294881。买受人购买的房屋为座落于德政园醉心苑农贸市场1、2、3层101、201、301、302号房屋（地址和房号最终以房屋所有权登记为准）。该商品房建筑面积共5810.86㎡，其中套内建筑面积5643.68㎡，共用部位与共用房屋分摊建筑面积167.18㎡（面积最终以产权登记的面积为准）。该房屋未设定抵押。出卖人与买受人约定按下述方式计算该房屋价款:按建筑面积计算，该房屋单价为10966元/㎡，总房价6372万元。付款方式及期限：1、在本合同签订后7日内，买受人支付总房款的30％计19116000元至本合同约定的帐户；2、在本合同签订后30日内，买受人支付总房款的30％计19116000元至本合同约定的帐户；3、在本合同签订后70日内支付剩余房款40％计25488000元到本合同约定的帐户。买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第七条处理。如需以本合同交易的房产作为抵押物申请贷款，银行需提供相关保证金由买受人承担，出卖人不承担任何连带保证责任且买受人仍应按本条约定的时间支付购房款。鉴于该房屋一直出租给买受人进行经营，双方一致同意在买受人向出卖人支付完本合同第六条第1款约定的购房款时，则视为交付给买受人使用；本合同第六条约定的购房款全部支付完毕时，方视为买受人取得该房屋的所有权（301、302房屋的交付由双方另行在补充协议中约定），否则，该房屋的物权所有权归出卖人。产权登记的约定：在本合同生效后，买受人所有应付款项均支付至本合同第四条约定的帐户后30日内，出卖人协助办理房屋所有权证进窗手续，房屋所有权证办妥之日后365日内出卖人协助买受人办理土地使用权证。出卖人同意在协助办理上述权属证书的同时，一并协助将土地和房屋的使用年限延长20年（即使用年限截止至2053年），由此产生的费用由出卖人承担，但该费用仅限于延长至2053年到出卖人名下的相关费用，在由出卖人办理至买受人名下时的相关费用双方按照法律、行政法规及政府部门规定予以缴纳。如因出卖人未履行协助义务，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按下列约定处理：1.逾期未超过三十日，自本合同规定的应办理之日起至实际办妥之日止，出卖人按日向买受人支付已付款项万分之五的违约金，合同继续履行；2.逾期超过三十日，买受人解除合同的，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起之日内，将买受人已付房款（含同期银行活期存款利息）退还给买受人，并按已付房价款的百分之一支付违约金。买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的万分之五支付违约金。如因买受人的原因，致使出卖人不能在规定期限内协助为买受人办理上述登记，双方同意按下列第2项处理:2.出卖人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际能办理登记之日止，买受人向出卖人每日按已付房款的万分之五支付违约金。任何一方解除合同，应当在事实发生之日起三十日内，双方到长沙市房屋登记机构办理相关手续，否则，违约方应当承担赔偿对方相应损失违约责任。双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定展行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起六十内向另一方当事人提供证明。 合同签订后，杜建国已经支付了全部购房款。2014年12月1日，杜建国取得涉案房屋所有权证，权证号为长房权证芙蓉字第××号，载明登记时间为2014年12月1日，建筑面积为5810.86㎡。国有土地使用权证至今仍然登记在房开公司名下，国有土地使用权证号为（2013）第078419号，载明登记时间为2013年9月30日，使用权面积3965.80㎡，使用权类型为出让，终止日期为2033年5月6日，用途为商业。 2018年9月18日，长沙永信土地房地产评估测绘有限公司受杜建国委托，出具一份编号为（长沙）长永信（2018）（估）字第212号《土地估价报告》，估价结果为：1、按土地使用权终止日期为2033年5月6日设定条件下市场价格总地价2771.70万元；2、按土地使用权终止日期为2053年5月6日设定条件下市场价格总地价3666.78万元；3、价差：估价对象用该宗地使用权延期调整之后现状条件下的正常市场价格减去现状条件下的正常使用权价格为895.08元。 本院认为：房开公司与杜建国签订的《长沙市房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。房开公司要求确认《长沙市房屋买卖合同》第十二条中关于“协助将土地和房屋的使用年限延长20年（即使用年限截止至2053年），由此产生的费用由出卖人承担，但该费用仅限于延长至2053年到出卖人名下的相关费用”的条款不再履行的事实依据和法律依据不足，本院不予支持。合同第十二条约定:“房屋所有权证办妥之日后365日内出卖人协助买受人办理土地使用权证。出卖人同意在协助办理上述权属证书的同时，一并协助将土地和房屋的使用年限延长20年（即使用年限截止至2053年），由此产生的费用由出卖人承担，但该费用仅限于延长至2053年到出卖人名下的相关费用，在由出卖人办理至买受人名下时的相关费用双方按照法律、行政法规及政府部门规定予以缴纳。”房开公司于2014年12月1日为杜建国办妥了房屋所有权证，但是，房开公司未在合同约定的期限内协助杜建国办理好土地使用年限续期至2053年的国有土地使用权证，构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于因政策原因，目前已不能单独办理杜建国所购房屋土地使用年限续期至2053年的国有土地使用权证，故杜建国要求房开公司协助杜建国办妥德政园醉心苑农贸市场1-3层101、201、301、302房屋土地使用权期限至2033年不动产权属登记的诉讼请求应予支持。由于不能办理土地使用权期限至2053年不动产权属登记，给杜建国造成的损失应由房开公司承担，参照长沙永信土地房地产评估测绘有限公司出具的《土地估价报告》估价结果，本院对杜建国要求房开公司支付办理房屋土地续期变更登记至2053年（即自2033年延长20年）需缴纳的费用895.08万元的诉讼请求予以支持。合同第十二条约定“如因出卖人未履行协助义务，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按下列约定处理：2.逾期超过三十日，买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的万分之五支付违约金。”本院认为，合同约定的上述逾期办证违约金过高，而且，虽然房开公司未及时协助办理土地使用权证，导致之后由于政策原因不能单独办理杜建国所购房屋土地使用年限续期至2053年的国有土地使用权证，但之后确系政策原因不能办理续期，而双方又未就办理不续期的国有土地使用权证达成一致意见，故本院酌情认定房开公司从2015年12月1日起至房开公司为杜建国办妥国有土地使用权证之日止以总房价6372万元为基数按日万分之零点一向杜建国支付违约金为宜。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、限长沙市房地产开发有限公司在本判决生效之日起六十日内协助杜建国办妥德政园醉心苑农贸市场1-3层101、201、301、302房屋土地使用权期限至2033年不动产权属登记； 二、限长沙市房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向杜建国支付895.08万元； 三、限长沙市房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向杜建国支付以总房价6372万元为基数从2015年12月1日起至长沙市房地产开发有限公司为杜建国办妥国有土地使用权证之日止按日万分之零点一计算的违约金； 四、驳回杜建国的其他诉讼请求； 五、驳回长沙市房地产开发有限公司的反诉请求。 如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费255571元，财产保全申请费5000元，反诉受理费100元，合计260671元，由杜建国负担78201.3元，长沙市房地产开发有限公司负担182469.7元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。 审判长 周 坤 审判员 熊 伟 审判员 金新贵 二〇一九年十月二十九日 书记员 孙 娇