广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终23117号上诉人（原审原告）：中央国债登记结算有限责任公司，住所地：北京市西城区金融大街10号楼，统一社会信用代码：91110000100013079A。法定代表人：水汝庆，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张迪，北京市中伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨斌，北京市中伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市金润丰珠宝首饰有限公司，住所地：深圳市罗湖区深南东路中建大厦26楼2603室，统一社会信用代码：91440300552133020F。法定代表人：毛惠霞，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴雪芬，广东简则律师事务所律师。原审第三人：深圳市淘金所资产管理有限公司，住所地：深圳市福田区沙头街道天安社区深南大道6025号英龙展业大厦503，统一社会信用代码：914403003116604956。法定代表人：熊川江。原审第三人：深圳市万通商业有限公司，住所地：深圳市罗湖区深南东路中建大厦16楼1616室，统一社会信用代码：914403007432171718。法定代表人：黎彦庭。原审第三人：深圳市达硕富科技有限公司，住所地：深圳市罗湖区深南东路中建大厦1602室，统一社会信用代码：91440300786586585097H。法定代表人：谭元录。原审第三人：深圳市百仕莱科技有限公司，住所地：深圳市罗湖区南湖街道深南东路2105号中建大厦1707室，统一社会信用代码：91440300085725368K。法定代表人：郑礼灿。原审第三人：深圳市鑫贤伟业投资有限公司，住所地：深圳市罗湖区南湖街道深南东路中建大厦1612室，统一社会信用代码：91440300568501369C。法定代表人：袁子丹。原审第三人：王欣，男，汉族，1969年10月9日出生，住所地：河北省廊坊市广阳区。原审第三人：李妃，女，汉族，1982年8月10日出生，住所地：福建省古田县。原审第三人：品森活（深圳）连锁管理有限公司，住所地：深圳市龙岗区南湾街道下李朗社区下李南路73号东久创新科技园二期7栋B706，统一社会信用代码：91440300MA5ELGYR4K。法定代表人：梁婵娟。上诉人中央国债登记结算有限责任公司（以下简称国债登记公司）因与被上诉人深圳市金润丰珠宝首饰有限公司（以下简称金润丰公司）、原审第三人深圳市淘金所资产管理有限公司（以下简称淘金所公司）、深圳市万通商业有限公司（以下简称万通公司）、深圳市达硕富科技有限公司（以下简称达硕富公司）、深圳市百仕莱科技有限公司（以下简称百仕莱公司）、深圳市鑫贤伟业投资有限公司（以下简称鑫贤公司）、王欣、李妃、品森活（深圳）连锁管理有限公司（以下简称品森活公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初17833号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。国债登记公司的上诉请求：1.撤销一审判决，判令金润丰公司于判决生效之日起五日内向国债登记公司交付位于深圳市罗湖区中X大厦第16层的全部房屋，由国债登记公司进行占有使用及转租收益。淘金所公司、万通公司、达硕富公司、百仕莱公司、鑫贤公司、王欣、李妃、品森活公司应予配合；判令金润丰公司赔偿国债登记公司147万元损失（计算截止至2018年6月30日），并继续按照每年21万元的标准赔偿国债登记公司的租金损失，直至金润丰公司将中X大厦第16层的全部房屋腾空交付国债登记公司占有之日。2.一、二审全部诉讼费用由金润丰公司承担。事实与理由：一、一审法院未明确1608室的腾房时间，剥夺了国债登记公司对于1608室自2018年9月30日至2019年10月1日期间的自行使用和转租获取租金收益的合法权益。本案进入二审程序且判决生效时已经在2018年9月30日之后，淘金所公司、万通公司、达硕富公司、百仕莱公司、鑫贤公司、王欣、李妃、品森活公司已经没有合法依据占用1608室，故金润丰公司应于判决生效之日起五日内向国债登记公司交付位于深圳市罗湖区深南中路与东门路口交汇处中X大厦第16层的全部房屋，由国债登记公司进行占有使用及转租收益。二、一审法院未明确金润丰公司应赔偿国债登记公司自2014年12月31日至实际腾房日的租金损失。一审法院承认国债登记公司享有涉案房屋的承租权，但一审判决仅支持了国债登记公司2011年7月1日至2014年12月31日期间的租金损失。对于2015年1月1日起至实际腾房日的租金损失，国债登记公司在起诉状中已经包含相关诉讼请求，但一审法院并未明确由金润丰公司承担。一审法院仅以国债登记公司未缴纳诉讼费为由，要求国债登记公司另寻法律途径解决，但并没有对需要补缴诉讼费事宜向国债登记公司进行释明并给予缴纳诉讼费的机会，增加了国债登记公司的诉累，导致国债登记公司损失无法得到及时补偿的重大风险。基于上述事实和理由，恳请二审支持国债登记公司的全部诉讼请求。金润丰公司答辩称，一、一审法院适用法律错误，请求二审法院发回重审。二、深圳市中建实业股份有限公司是本案租赁合同的原出租方，与本案的处理结果有法律上的利害关系，应追加该公司为本案的第三人。原审第三人淘金所公司、万通公司、达硕富公司、百仕莱公司、鑫贤公司、王欣、李妃、品森活公司未到庭亦未提交书面意见。国债登记公司向一审法院起诉请求：一、金润丰公司履行向国债登记公司提供中X大厦第16层全部房屋供国债登记公司承租使用的出租方义务，立即自行搬离其所占房屋并促进淘金所公司、万通公司、达硕富公司、百仕莱公司、鑫贤公司、王欣、李妃、品森活公司搬离所占房屋，腾空中X大厦第16层的全部房屋交给国债登记公司使用和交由国债登记公司转租；二、金润丰公司赔偿国债登记公司73.50万元（计算截止2014年12月31日）损失，并继续按照每年21万元的标准赔偿国债登记公司的租金损失，直至金润丰公司将中X大厦第16层的全部房屋腾空交付国债登记公司占有之日；三、金润丰公司承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：涉案房产位于深圳市罗湖区中X大厦第16层，建筑面积为1021.30平方米，用途为商业、办公，于2011年1月26日转移登记至金润丰公司名下。1992年9月，吉林省国际信托投资公司与深圳市中建实业股份有限公司签署了有关中X大厦第16层房屋租赁事宜的《租赁合同》，之后为履行北京市第一中级人民法院作出的（1995）一中经初字第140号民事判决书、（1995）—中经初字第140号民事裁定书和协助执行通知书，深圳市中建实业股份有限公司与国债登记公司分别于1996年3月和1997年4月签署了《协议书》和《补充协议书》，约定国债登记公司承继吉林省国投在原《租赁合同》下的权利义务，取得中X大厦第16层房屋的承租权。2011年1月26日，金润丰公司取得了中X大厦第16层房屋产权登记，房产证号为深房地字第××号。2013年5月10日，本院作出（2013）深中法房终字第××号民事判决书，确认国债登记公司对涉案房产享有从1996年3月11日起至2019年10月1日的承租权且无须向金润丰公司支付该期限内的租金，该判决书已生效。该判决中事实部分也确认了金润丰公司在取得涉案房产的房产证后，于2011年10月10日在涉案房产张贴《通告》，要求该层所有租户与金润丰公司签订租赁合同。万通公司作为承租方于2013年5月8日与金润丰公司作为出租方签订《房屋租赁合同书》，约定金润丰公司将位于深圳市罗湖区××中××大厦××室，租赁房屋建筑面积共计164平方米，建筑物总层数26；租赁房屋权利人为金润丰公司，租赁房屋的单位租金按房屋建筑面积每平方米每月45元计算，月租金总金额为7380元，万通公司应于2013年5月1日前交付首期租金，金额为7380元，万通公司应于每月壹日前向金润丰公司交付租金，金润丰公司收取租金时，应向万通公司开具税务发票；万通公司租用租赁房屋的期限自2013年5月1日起至2014年11月30日止；房屋用途为办公。金润丰公司应于2013年5月1日前将租赁房屋交付万通公司使用，并办理有关移交手续。鑫贤公司作为承租方于2013年3月6日与金润丰公司作为出租方签订《房屋租赁合同书》，约定金润丰公司将位于深圳市罗湖区××中××大厦××室，租赁房屋建筑面积56平方米，建筑物总层数26；租赁房屋的单位租金按房屋建筑面积每平方米每月50元计算，月租金总额2800元；鑫贤公司应于2013年3月5日前交付首期租金金额为2800元，鑫贤公司应于每月壹日前，向金润丰公司交付租金，金润丰公司收取租金时，应向鑫贤公司开具税务发票；鑫贤公司租用租赁房屋的期限自2013年3月5日起至2014年3月4日止；租赁房屋用途办公。金润丰公司应于2013年3月5日前将租赁房屋交付鑫贤公司使用，并办理有关移交手续。达硕富公司作为承租方于2013年4月11日与金润丰公司作为出租方签订《房屋租赁合同书》，约定金润丰公司将位于深圳市罗湖区深南东路中X大厦1602室，租赁房屋建筑面积50平方米，建筑物总层数26;租赁房屋的单位租金按房屋建筑面积每平方米每月50元计算，月租金总额2500元；达硕富公司应于2013年4月11日前交付首期租金金额为2500元，达硕富公司应于每月拾日前，向金润丰公司交付租金，金润丰公司收取租金时，应向达硕富公司开具税务发票;达硕富公司租用租赁房屋的期限自2013年4月11日起至2014年4月10日止；租赁房屋用途办公。金润丰公司应于2013年4月10日前将租赁房屋交付达硕富公司使用，并办理有关移交手续。李妃作为承租方于2013年7月24日与金润丰公司作为出租方签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将位于深圳市罗湖区××中×大厦××室，租赁房屋建筑面积463平方米，建筑物总层数26；租赁房屋的单位租金按房屋建筑面积每平方米每月50元计算，月租金总额23150元；李妃应于2014年10月1日前交付首期租金金额为30870元，李妃应于每月壹日前，向金润丰公司交付租金，金润丰公司收取租金时，应向李妃开具税务发票；李妃租用租赁房屋的期限自2013年8月20日起至2015年12月3日止；租赁房屋用途办公。金润丰公司应于2013年8月20日前将租赁房屋交付李妃使用，并办理有关移交手续。李妃作为承租方于2014年9月9日与金润丰公司作为出租方签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将位于深圳市罗湖区××中×大厦××室，租赁房屋建筑面积463平方米，建筑物总层数26；租赁房屋的单位租金按房屋建筑面积每平方米每月50元计算，月租金总额23150元；李妃应于2014年10月1日前交付首期租金金额为23150元，李妃应于每月拾日前，向金润丰公司交付租金，金润丰公司收取租金时，应向李妃开具税务发票；李妃租用租赁房屋的期限自2014年10月1日起至2018年9月30日止；租赁房屋用途办公。金润丰公司应于2014年10月1日前将租赁房屋交付李妃使用，并办理有关移交手续。品森活公司法定代表人梁某作为承租方于2017年6月9日与李妃作为出租方签订《房屋租赁合同书》，约定李妃将位于深圳市罗湖区××中××大厦×室，租赁房屋建筑面积463平方米；租赁房屋的单位租金按房屋建筑面积每平方米每月80元计算，月租金总额37040元；品森活公司法定代表人梁某应于2017年6月12日前交付首期租金，品森活公司法定代表人梁某应于每月壹日前，向李妃交付租金，李妃收取租金时，应向品森活公司法定代表人梁某开具税务发票;品森活公司法定代表人梁某租用租赁房屋的期限自2017年6月12日起至2018年9月30日止；租赁房屋用途办公。李妃应于2017年6月12日前将租赁房屋交付品森活公司法定代表人梁某使用，并办理有关移交手续。李妃交付租赁房屋时，可品森活公司法定代表人梁某收取租赁保证金，即74000元。一审法院工作人员肖某、马某于2018年5月30日下午15时许到涉案房产进行现场勘查。经勘查，1603室、1606室现为风桦韵实业（惠州）有限公司，1608室现为品森活种源农业；1609室现处于空置状态，1613室现处于空置状态，1616室现为万通公司，深圳市得宝易科技有限公司已不在中X大厦内，但仍有张贴该公司指示的标志。一审法院于当日在涉案房产各室张贴告示书，要求涉案房产实际使用人于五个工作日内联系一审法院并提交租赁合同书等租赁权利凭证。截至2018年6月7日，无租赁权利人联系一审法院申报权利。勘查当日，案外人杨贺然自称金润丰公司员工，称1608是李妃承租，1616是万通公司在经营，16层其他房产均为王欣自用，1608由李妃转租给品森活公司，1608的房租均交给王欣。国债登记公司主张的租金标准及起算时间主要是依据2008年国债登记公司与案外人深圳市佳普星科技有限公司签订的租赁协议，上半年租金21万元，租期五年，但称因金润丰公司收回涉案房产，案外人深圳市佳普星科技有限公司自2011年7月1日起未向国债登记公司支付租金。涉案房产2011年至2014年政府指导租金均为每月每平方米55元，按照该标准，涉案房产的指导租金为每月56171.50元，年租金为674058元。王欣主张与金润丰公司存在租赁合同关系，并提交《房屋租赁合同》、付款凭证佐证，上述《房屋租赁合同》载明，王欣与金润丰公司于2012年7月21日签订上述合同，约定金润丰公司将包括涉案房产在内的7层房产出租给王欣，租赁期限为15年，自2012年7月21日至2027年7月21日止；王欣须一次性交纳全部租赁费用4200万元。上述付款凭证载明，付款的公司、个人与收款的公司均非租赁合同双方当事人，部分转款凭证上款项用途一栏注明为“贷款”、“还款”。深圳市福田区人民法院（2015）深福法执字第5541号执行案件执行过程中，福田法院决定处分中X大厦16、17层房产，本案王欣向福田法院主张其与被执行人之间存在租赁合同关系，向该院提交本案中的《房屋租赁合同》。福田法院经审查认为其所提交的合同真实性不能成立，遂向王欣发出（2015）深福法执字第5541号通知书，告知对其所提交的租赁合同不予认可。王欣不服上述通知书，提出异议。本院于2016年6月22日作出（2016）粤03执复44号执行裁定书认定：就申请复议人王欣与被执行人金润丰公司之间租赁合同真实性的问题。首先，从租赁合同的内容上判断，申请复议人王欣与被执行人金润丰公司就涉案房产签订长达15年的长期租约，并约定一次性支付15年的巨额租金4200万元，该约定内容明显有违商业习惯及生活常理。其次，从申请复议人王欣提交的付款凭证上判断，4200万元亦非一次性支付，而是分四次支付，且付款的公司、个人与收款的公司均非租赁合同双方当事人，甚至部分转款凭证上款项用途一栏注明为“货款”、“还款”，明显与合同约定不符；第三，申请复议人王欣所提交的租赁合同与福田法院依职权向房屋租赁管理部门调取的备案租赁合同相矛盾，对此申请复议人王欣主张其租赁房产后又委托被执行人金润丰公司对外出租，该主张亦明显有违商业习惯与生活常理，且其亦未能提交金润丰公司向其支付转租收益之凭证；另，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条规定，人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。福田法院对王欣所提异议进行书面审查，符合法律规定。而申请异议（复议）人在向人民法院提出执行异议（复议）申请时，即应向法院提交支持其主张的相关证据材料，申请复议人王欣称由于福田法院未对其异议召开听证，因而其未能提交金润丰公司支付其转租收益的凭证，但其在向一审法院申请复议时亦未向一审法院提交相关证据。综合判断，对于申请复议人王欣所提交的其与金润丰公司之间租赁合同的真实性，一审法院不予认可。裁定：驳回申请复议人王欣的复议请求，维持深圳市福田区人民法院（2015）深福法执外异字第80号执行裁定书。一审法院认为，已生效的（2013）深中法房终字第××号民事判决书具有既判力、拘束力。该生效判决已经确认了国债登记公司对位于涉案房产享有从1996年3月11日起至2019年10月1日的承租权且无须向金润丰公司支付该期限内的租金。因此，金润丰公司直接将涉案房产另行出租给淘金所公司、万通公司、达硕富公司、百仕莱公司、鑫贤公司、王欣、李妃、品森活公司侵犯了国债登记公司的租赁权，应当赔偿国债登记公司的租金损失。而根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法有关规定处理。根据上述司法解释的规定，结合一审法院现场勘查情况及调取的备案租赁合同，品森活公司签订了租赁合同并合法占有涉案房产1608室；万通公司主张其于2012年5月22日与金润丰公司就涉案房产1616室签订租赁合同，根据一审法院依法调取的登记备案租赁合同，万通公司与金润丰公司于2013年5月8日就涉案房产签订租赁合同，租赁期限为2013年5月1日起至2014年11月30日止，其租赁期限已届满；1603、1606室虽挂牌为案外人风桦韵实业（惠州）有限公司，但该公司并未向一审法院申报权利并提交合法租赁合同，且并未在相关权利部门备案登记。因此，国债登记公司要求金润丰公司搬离除1608室外的涉案房产，腾空中X大厦第16层除1608室外的全部房屋交给国债登记公司使用或国债登记公司转租的诉讼请求，一审法院予以支持。对于租金标准的计算，由于无法查清金润丰公司出租涉案房产内收取的租金数额，国债登记公司诉讼请求主张按照每年21万元计算租金的标准亦低于罗湖区政府指导租金标准，故对于国债登记公司该项主张一审法院予以采纳。金润丰公司取得涉案房产产权登记时间2011年1月26日，故一审法院对于国债登记公司主张金润丰公司赔偿2011年7月1日起的租金损失的起算时间点亦予以采纳。至于2014年12月31日之后的租金损失，国债登记公司未交纳诉讼费，一审法院在本案中不作处理，国债登记公司可待相关事实明晰后另循法律途径主张权利。王欣主张其与金润丰公司存在租赁关系，并提交《房屋租赁合同》等。关于上述租赁合同真实性的问题，法院已作出生效的（2016）粤03执复44号执行裁定书，对上述租赁合同真实性不予确认，王欣应承担举证不能的不利后果，因此王欣该主张，一审法院不予釆信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、金润丰公司于判决生效之日起五日内向国债登记公司交付位于深圳市罗湖区深南中路与东门路口交汇处中X大厦第16层除1608室外的其他房屋进行占有使用及转租收益；二、金润丰公司应于判决生效之日起五日向国债登记公司赔偿租金损失73.50万元（自2011年7月1日起至2014年12月31日止）；三、驳回国债登记公司的其他诉讼请求。案件受理费11150元，公告费390元，均由金润丰公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。（2013）深中法房终字第415号生效民事判决已确认国债登记公司对涉案中X大厦第16层房产享有自1996年3月11日起至2019年10月1日止的承租权，且租金已付清，无须再向现房产权利人金润丰公司支付。现金润丰公司将涉案房产另行出租导致国债登记公司未能占有使用收益，一审判令金润丰公司赔偿国债登记公司相应租金损失，金润丰公司亦未上诉异议，本院对此予以认可。根据国债登记公司的上诉请求，二审争议的焦点在于：1608室的交付问题及2014年12月31日之后的租金损失是否应在本案中一并处理。因本判决作出之时，国债登记公司的承租期限已经届满，国债登记公司占有使用涉案中X大厦第16层房产的事实依据已不存在，其要求金润丰公司向其交付房产的诉求已无支持之必要，本院据此新发生之事实对一审的交付判项予以撤销。金润丰公司在合同租赁期限内始终未向国债登记公司交付房屋，且国债登记公司的诉讼请求亦明确系计至腾房之日止的租金损失，现国债登记公司上诉请求对2014年12月31日之后的租金损失一并处理，具有事实和法律依据，本院予以支持，金润丰公司应向国债登记公司赔偿至租期届满之日止的租金损失，合计173.25万（21万/年×8年+21万/年×1/4年=173.25万）。综上所述，国债登记公司的上诉请求部分成立，本院对其成立部分予以支持。一审判决认定事实清楚，处理基本得当，但因本案存在二审期间租期届满的客观事实，故本院依法对相关判项予以变更。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百一十六条、第二百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初17833号民事判决第一、三项；二、变更深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初17833号民事判决第二项为：深圳市金润丰珠宝首饰有限公司应于本判决生效之日起五日内向中央国债登记结算有限责任公司赔偿租金损失173.25万元；三、驳回中央国债登记结算有限责任公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11150元、公告费390元，二审案件受理费18303元，均由深圳市金润丰珠宝首饰有限公司负担，深圳市金润丰珠宝首饰有限公司应在本判决生效之日起五日内迳付中央国债登记结算有限责任公司。本判决为终审判决。审判长 唐 毅审判员 曹 静审判员 蔡妍婷二〇一九年十月十二日书记员 龙灵美附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十五条在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。