广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0404民初1801号原告:覃春芬,女，1978年2月13日出生，壮族，住广东省茂名市茂南区，委托诉讼代理人:吴勇祥，广东至伦律师事务所律师。被告：梅荣佳，男，1971年5月1日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人:**儿，广东凡立（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人:詹翠月，广东凡立（珠海）律师事务所律师。第三人：袁英华,男，1980年8月9日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区，第三人：曾红连，女，1981年8月2日出生，汉族，住珠海市金湾区，原告覃春芬诉被告梅荣佳、第三人袁英华、第三人曾红连案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2019年6月25日公开开庭进行了审理。原告覃春芬的委托诉讼代理人吴勇祥、被告梅荣佳的委托诉讼代理人**儿、詹翠月到庭参加诉讼。第三人袁英华、第三人曾红连经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告覃春芬提出以下诉讼请求：1.请求法院立即停止并解除对袁英华位于二灶镇海澄英表村康乐街43号的宅基地及房屋的查封;2.请求判令被告梅荣佳承担本案诉讼费。事实与理由：原被执行人袁英华为了筹集海洋养殖的生产资金，经与原告覃春芬协商并达成一致，双方于2017年4月21日签订合同，约定袁英华将2016年5月8日在三灶镇海澄英表村康乐街43号宅基地上建成的房屋（占地面积约127平方米，建筑面积约830平方米，层高6层，框架结构）出售给原告，双方签订了房屋买卖《协议书》，并由村委会和第三人见证。袁英华于协议签订后次日，将房屋所有权转移给了原告。同时，原告在协议签订后将房屋购买款100万元通过银行转账的方式支付给了袁英华。在协议约定的1年回购期内，袁英华未实施回购，因此该处房屋所有权已完全转让给了原告。目前，有关房屋由原告用于家庭自住（详见证据3）。鉴于以上情况，原告对被告梅荣佳查封袁英华上述房屋的行为提出了异议。金湾区人民法院受理异议后，未经开庭审理，于2019年4月12日做出了驳回原告异议申请的裁定。原告认为该裁决适用法律错误，审理程序也不妥，因此申请撤销原裁定并支持原告的请求。一、原告购买袁英华转让的自建房屋没有违反法律规定。根据《合同法》第130条、60条及《物权法》第十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。虽然（2019））粤0404执异15号裁决书引用了《土地法》中有关于农村宅基地有关规定，但是目前为止，包括《土地法》在内的法律，均未见关于农村宅基地不得转让的、明确的法律规定。更何况，法律也未明确禁止村民自建的房屋不能进行转让。因此，村民基于经济上的需要，将自建房屋的所有权（实际上主要是使用权和居住权）转让给有需要的人是不违反法律规定的。法无明文不为错，袁英华基于发展农业生产的资金需要，将自建房屋的使用权和居住权转让给有需要的人，是完全自愿并合情合理的。原告收到袁英华交付的房屋后，用于自己居住也是没有违反法律规定的。二、农村宅基地和农民自建房不适用“房随地走、地随房走”。“房随地走、地随房走”是社会上对房地产合一的国有土地及房产的一种约定俗成的说法，但是对于农村集体土地是不适用的。目前，国内很多城市都存在“城中村”村民或村集体在集体土地上建设房产，进行出租或者出售，以便获得收益的做法（俗称“小产权房”），这些房屋的所有权（实质上主要是使用权和居住权）以一定的价格转让给有需要的人，并不影响所在土地仍由集体所有的性质。在本质上，可以视为是对集体土地的一种长期租赁（至少是在房屋存续期间的租赁）。如果这些“小产权房”购买人的财产权利得不到保护，那么将破坏社会上关于"小产权"房所建立起的、得到了社会公众认可的公序良俗，进而严重影响社会的稳定。本案中原告与“小产权”购买人本质是相同的，原告的相关权益也应享有同样的保护。三、被告不能从查封中获得财产清偿的结果。既然农村宅基地归集体所有，故不存在个人买卖、拍卖变卖的可能，对于宅基地上的房屋也是如此，因此梅荣佳不可能通过拍卖等执行程序获得财产清偿，可见本案的查封毫无意义。退一步来讲，如果梅荣佳可以通过执行获得财产清偿，那意味着宅基地和房屋是可以买卖的，在这种情况下，原告购买袁英华房屋的行为也应得到法律保护，况且其购买行为发生在袁英华与梅荣佳的债务发生之前，就更应该得到保护。农村宅基地及农民自建房转让问题涉及面广、国家法律规定不清晰，本案结果将严重影响原告居住权益，且对同类的案件将有一定的指导意义，因此请法院充分听取原告的意见并保护原告的应有权益。综上，袁英华在三灶镇海澄英表村康乐街43号宅基地上建设的房屋所有权已经转让给原告，原告为该房屋的实际所有人，被申请人袁英华、曾红连已经不是该处房屋的所有人，因此梅荣佳不应对该处房屋进行査封。鉴于原告购买房屋的行为没有违反法律规定，原告合法的居住权应该得到保障，请求法院判如所请。原告覃春芬提交以下证据：1.《协议书》；2.《珠海农商银行客户回单》；3.《收据》（2份）；4.《支付宝缴费回单》及《网上银行电子回单》。梅荣佳辩称：一、被答辩人起诉状中所列事实，缺乏事实依据、法律依据。1.第三人与被答辩人的转让行为违反法律强制性规定，双方签订的《协议书》当然无效。根据《土地管理法》第8条规定，农村的土地属于农民集体所有。又根据该法第63条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。被答辩人并非英表村村民，按法律规定不得受让农村宅基地。因此，被答辩人与第三人转让农村宅基地的约定违反了法律的强制性规定，依照《合同法》第52条规定违反法律强制性规定的合同是无效合同。因此被答辩人与第三人的转让行为是无效的，其房屋买卖《协议书》是无效合同。2.被答辩人认为“小产权房”交易普遍存在，而声称农村宅基地和农民自建房不适用“房随地走、地随房走”是毫无事实依据，无法律依据的。我国的现状确实存在很多小产权房的买卖，但这并不代表这些交易的都是符合法律规定、受到法律保护的。相反的是，这种小产权房买卖纠纷一旦诉至法院，通常因为买卖一方不具有涉案房产所在集体经济组织的成员身份，无权享有涉案农村宅基地的使用权，因此对宅基地上房屋进行买卖的行为，违反我国法律、行政法规的强制性规定，而被法院判决小产权房屋买卖合同无效。所以，很显然“房随地走、地随房走”的原则同样适用于我国农村集体土地。3.根据法律规定，案涉房屋是可强制执行的财产。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第32条规定，被执行人依照民事诉讼法第217条的规定，应当书面报告下列财产情况：（一）收入、银行存款、现金、有价证券；（二）土地使用权、房屋等不动产。很明显，这一法律规定并没有排除农村宅基地上的使用权及房屋，至于最后对涉案房屋的执行问题执行局自会处理。二、被答辩人与第三人间的房屋买卖《协议书》涉及的内容及交易严重违反常理、与事实不符。1.房屋转让单价严重违反常理。根据被答辩人与第三人的约定，案涉房屋面积830平方米，而转让价格仅为人民币100万元，也就是说转让单价仅为1200元／平方米。2017年时，案涉房屋周边的商品房均价至少是15000元以上／平方米，案涉房屋是单门独院的村房，又是2016年新建的房屋，2016年建设这样的房屋建筑成本都远不止1200元／平方米。很明显，该《协议书》就是第三人与被答辩人虚构出来的，否则哪有一个正常人会将自己的房屋低于成本价格转让？2.转让价款的交付形式违反常理。第一，先出收据再收钱的交付行为违反常理。根据被答辩人提交的转账记录显示，被答辩人于2017年4月24日才将所谓的房屋转让款43万元转给第三人，而第三人却在2017年4月21日向被答辩人出具收到100万元的收据。也就是说，第三人在未完全收齐房款时就向被答辩人出具全款收据，这跟生活中的交易习惯也完全不相符。第二，43万元仅表明双方存在该笔走账。被答辩人提交的43万元转账记录只能证明第三人与被答辩人曾经有43万元的走账，该走账有可能是其他交易抑或借款抑或还款抑或被答辩人为躲避其他债务而转移的资产，没有任何证据能证明该43万元与所谓的房屋买卖有关系。第三，57万元的现金交付无凭无据。被答辩人主张其余57万元是现金交付的，在审理民间借贷关系纠纷的案件中，假如出借人主张是现金交付借款的，都必须提供证据证明现金的来源，例如提现依据。在本案中，既然43万元都走转账程序了，被答辩人为何多此一举57万元要现金交付呢？试问被答辩人有57万元的提现依据吗？第四，案涉房屋连购房定金都未约定不符合常理。现实生活中，正常的房屋买卖双方会约定购房定金，定金通常为几万元。而第三人与被答辩人的房屋买卖却是一下就支付57万元，还是现金支付？试问现实中有哪个买房人敢这样支付房款。3.《协议书》的内容严重与事实不符、违反常理。《协议书》第一条第二款“甲方保证标的房屋在本协议签订前无相关债务”，根本与事实不符。事实上，第三人与被答辩人签协议之前，第三人最早于2016年5月30日已向答辩人借款，截至2017年4月21日第三人已向答辩人借款709000元。且第三人曾对答辩人说用案涉房屋抵偿债务，答辩人才会信任第三人不断地向其提供借款。第三人何来无任何债务，存在巨额债务却还低于成本价款转让案涉房屋，明显就是在逃避债务，第三人向答辩人借款的行为明显就是诈骗。《协议书》第四条第一点约定“未经甲方同意，乙方不得擅自扩建房屋，如有违反，乙方将承担全部责任”，这一约定也是违背常理的。假如被答辩人真的买了涉案房屋，对于自己的买下来的房屋还不能自己决定是否扩建，被答辩人怎么可能同意这样的条款？4.村民小组与村委会的见证内容失实，与事实不符。2018年，第三人再次要求答辩人提供大笔借款时，第三人向答辩人提供了珠海市×珠海市××灶××表村民小组及珠海市××三灶镇海澄村民委员会出具的《证明》，该证明显示案涉房屋是袁英华所有，《证明》的出具时间是2018年3月13日。假如2017年4月21日，在珠海市××灶××表村民小组及珠海市××三灶镇海澄村民委员会的见证下第三人将案涉房屋卖给被答辩人，试问珠海市××灶××表村民小组及珠海市××三灶镇海澄村民委员会又如何会在2018年出具证明，证明案涉房屋属于袁英华呢？三、被答辩人从未占有案涉房屋。在第三人向答辩人借款期间，其经常带答辩人前往涉案房屋查看现场情况，并在现场向答辩人表示涉案房屋其本人用来经营酒店，若其无法还款可以将该房屋抵偿给答辩人，所以答辩人才会信任第三人而将大笔借款借给他。答辩人通过国家工商信息登记网查询得知，第三人曾红连于2018年3月20日以涉案房屋为地址登记注册“珠海市金湾区海皇旅店”。在起诉前答辩人与第三人曾红连的微信往来中，答辩人还向曾红连预定酒店；在第三人曾红连的朋友圈中还显示第三人经营该酒店；在起诉后，法院执行局到现场张贴查封通知时，案涉房屋仍是在经营酒店。若被答辩人真的于2017年4月21日已购买了涉案房屋，为何会同意曾红连以自己的房屋登记注册工商信息？为何会同意第三人以自己的房屋经营酒店？涉案房屋用来经营酒店，被答辩人如何自住？就被答辩人提交的一张以第三人袁英华为用户名的缴纳电费单完全无法证明其对房屋的占有情况？四、被答辩人对案涉房屋提出排除执行异议，不符合法律规定。被告梅荣佳提交以下证据：1.（2019）粤0404民初1066号民事判决书；2.《借款协议书》；3.《交通银行个人客户交易清单》；4.《2017年4月21前的借款明细》；5.《证明》；6.工商信息登记资料及照片；7.微信聊天记录。第三人袁英华、第三人曾红连均未作答辩，亦未提交证据。经审理查明，2019年2月28日，梅荣佳因民间借贷纠纷在本院起诉袁英华、曾红连，本院依法予以受理，案号为（2019）粤0404民初1066号。2019年3月6日，本院作出（2019）年粤0404民初1066号民事裁定书，裁定查封袁英华名下位于珠海市××海××表村××号占地面积85平方米、建筑面积约936平方米5.8层房屋一栋（以下简称涉案房屋）。2019年4月3日，覃春芬作为案外人对上述查封提出书面异议，本院依法予以受理，案号为（2019）年粤0404执异15号；2019年4月12日，本院做出（2019）年粤0404执异15号执行裁定书，裁定驳回覃春芬的异议申请。2019年5月5日，覃春芬提起本案之诉。覃春芬提交其与袁英华、曾红连签订的《协议书》，证明经珠海市金湾区三灶镇海澄村民委员会、珠海市金湾区三灶镇海澄英表村民小组见证，袁英华、曾红连已于2017年4月21日将涉案房屋出售给覃春芬，房价为100万元。覃春芬提交一份银行转账记录、二份《收据》，共同证明其于2017年4月21日以现金方式支付57万元，于2017年4月24日以银行转账方式支付43万元，房款已全部付清。覃春芬还提交用户名为“*英华”的《支付宝缴费回单》及付款方户名为黄文城的《网上银行电子回单》，证明其实际占有并使用涉案房屋。另查明，涉案房屋为宅基地上所建房屋。覃春芬非该宅基地所在村集体经济组织的成员。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。覃春芬以其为涉案房屋的真正物权人为由提起本案之诉，其请求能否得到支持首先须审查是否满足上述规定中的第一个条件即合同效力问题。具体评判如下：涉案房屋为村宅基地上所建房屋，登记在袁英华名下。按照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条规定，宅基地属于农民集体所有，其使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。同时，宅基地是村民为建设住宅经依法批准而使用的本集体经济组织农民集体所有的土地，具有保障性及身份性的特点，这决定了宅基地原则上只能在本集体经济组织内部流转。根据“房随地走、地随房走”的原则，房屋不可能脱离土地单独买卖，否则农村宅基地上房屋的买卖必然引起宅基地流转。而覃春芬并非该宅基地所在村集体经济组织的成员，其与袁英华、曾红连签订的关于宅基地房屋买卖的《协议书》导致涉案宅基地流转至集体经济组织之外，违反了法律、法规的强制性规定，应认定为无效合同。覃春芬的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其请求停止并解除对涉案宅基地及房屋的查封，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告覃春芬的全部诉讼请求。案件受理费50元，由原告覃春芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  修瑞娟审 判 员  邓在闲人民陪审员  刘昌言二〇一九年九月十七日法官助理吴佳红书记员王殊怡