上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初10546号原告(反诉被告)：上海骥宇互联网上网服务有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：严良达，总经理。委托诉讼代理人：季泉，上海星博律师事务所律师。被告(反诉原告)：朱爱华，女，1982年1月26日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：刘金涛，上海全程律师事务所律师。委托诉讼代理人：施一飞，上海全程律师事务所律师。原告上海骥宇互联网上网服务有限公司(以下简称“骥宇公司”)与被告朱爱华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月28日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，转为普通程序。审理中，本院依法受理被告提起的反诉并与本诉合并审理。本案于2019年9月11日、11月15日二次公开开庭进行审理。原告骥宇公司的委托诉讼代理人季泉、被告朱爱华及其委托诉讼代理人刘金涛到庭参加了二次庭审，原告骥宇公司的法定代表人严良达到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告骥宇公司向本院提出诉讼请求：一、依法确认原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》无效；二、被告赔偿原告经济损失70万元；三、被告退还原告租赁押金54,000元。审理中，原告变更诉讼请求如下：一、解除原、被告之间的《上海市房屋租赁合同》；二、被告赔偿原告经济损失70万元(包括装修折旧及设备包括电脑、电脑桌、空调、椅子等折旧)；三、被告退还原告租赁押金54,000元；四、被告退还原告多收的租金312,277元。事实和理由：2015年12月2日，原告与出租人杨某某签订《上海市房屋租赁合同》一份，2016年2月27日，出租人变更为被告。租赁合同约定：原告承租位于上海市松江区洞泾镇同乐南路XXX号-13房屋，房屋实用面积为810平方米，租赁用途为商业，指定为网吧，租期5年，押金54,000元，年租金657,000元。原告承租后投入了巨资进行装修，购买设备，但因被告不配合提交租赁房屋的房地产权证而导致原告迟迟无法办理出消防许可和特种经营许可，原告也一直无法正常营业，经济造成巨大损失。因被告违约，故原告要求解除合同，赔偿损失并退还押金。另，原告在诉讼前才得知租赁面积并不足810平方米，仅为700平方米，故每年应付的租金为567,778元(657,000元/年÷810平方米×700平方米)，据此计算被告每年多收了89,222元(657,000元/年-567,778元/年)，原告已支付了三年六个月的租金，故合计多付312,277元(89,222元/年×3.5年),上述租金被告应退还给原告。原告现提起诉讼，请求判如所请。被告朱爱华辩称，对于解除合同予以同意，但原告主张的解约理由不予认可，一开始原告租赁房屋时，房屋产证尚未办理出来，其向原告提供过政府的相关文件，同时陪同原告一起去了文广局，产证办理出来后，原告从未向被告提出过需要产权证。本案系因原告不支付租金而导致合同解除。因原告存在违约，所以履约保证金54,000元应予以没收,原告主张的损失不能成立。关于出租房屋的面积，根据产证和图纸显示房屋面积都是超过810平方米的，而且双方约定年租金是个固定的价格，并没有按照每平方米来计算。综上，要求驳回原告除解除合同以外的其余诉讼请求。同时，被告朱爱华提出反诉请求，要求判令：一、自2019年8月1日起解除原、被告之间的房屋租赁合同；二、原告支付2019年7月租金60,361.87元以及递增部分的租金50,096.25元；三、原告支付被告违约金120,723.75元(相当于二倍的月租金即60,361.87元/月×2个月)四、原告支付给被告的54,000元履约保证金不予退还；五、原告搬离租赁房屋并将租赁房屋返还给被告；六、原告自2019年8月10日起至租赁房屋实际归还之日止，按照月租金3倍即181,085.61元(60,361.87元/月×3个月)支付被告房屋占有使用费。事实与理由：2014年案外人杨某某与房屋权利人上海洞泾资产经营管理有限公司(以下简称“洞泾资产公司”)签订租赁及补充协议，约定杨某某租赁位于上海市松江区洞泾镇同乐南路XXX号，面积共计3,411平方米，租赁期限自2015年1月1日至2025年12月31日。2015年12月2日，杨某某与原告签订租赁协议，杨某某将前述房屋中的2号-13的810平方米房屋转租给原告用于开设网吧，租赁期限自2015年12月2日至2020年12月1日，房租从2016年1月1日起算，年租金为657,000元，每半年支付一次，自第三年开始在上一年租金的基础上每年递增5%。2016年2月26日，洞泾资产公司、杨某某与被告签订补充协议，将洞泾资产公司与杨某某之间的租赁合同的承租人由杨某某变更为被告。同年2月27日，杨某某与原、被告也签订补充协议，三方约定杨某某与原告之间的租赁合同出租人由杨某某变更为被告。在合同履行过程中，原告申请了网吧营业执照，并经营至今。按照原、被告之间租赁合同的约定，房租应先付后租，但被告并未按约支付2019年7月至12月及18年、19年递增部分的租金。因原告不按约支付租金的违约行为，被告委托律师发函通知解除租赁合同，同时要求被告拆除装潢返还房屋，并支付违约金，但未得到原告的回应。现原告提起反诉，要求法庭判如所请。原告骥宇公司针对被告朱爱华的反诉请求辩称：关于第一项反诉请求，同意解除租赁合同，但不同意被告的解约理由，应以原告本诉中所提的解约理由为准。关于第二、三、四、六项反诉请求，均不予同意。关于第五项反诉请求，同意搬离和返还租赁房屋，但是必须待面积鉴定和装修评估完成后才能搬离和返还。本院经审理认定事实如下：位于上海市松江区洞泾镇洞宁路655弄同乐南路XXX号、4号登记的权利人为上海洞泾城市建设发展有限公司(以下简称“洞泾建设发展公司”)，建筑面积为28,690.41平方米，核准登记日期为2016年12月26日，房地产权证号为沪(2016)松字不动产权第013730号。洞泾建设发展公司将上述房屋于2014年11月10日开始交由洞泾资产公司经营管理。2014年12月31日，洞泾资产公司作为出租方(甲方)与案外人杨某某作为承租方(乙方)签订《房屋租赁协议》一份，合同约定，甲方将洞泾镇同乐南路XXX号，建筑面积3,411平方米出租给乙方；租赁期限共3年，自2015年1月1日至2017年12月31日；租金按照每日1.2元/平方米计算，第一年租金为1,120,500元，第二、三年租金为1,494,018元。合同还约定未经甲方书面同意乙方不得将该房屋转租给第三人使用。合同另对租金给付方式、违约责任等事项进行了约定。2015年7月15日，上述甲、乙双方又签订《房屋租赁补充协议》一份，约定如下：原建筑面积3411平方米，因包含了工具间、压缩站、门卫，属政府用房，故现实际租赁物建筑面积为2，926.26平方米；延长租赁时间共8年，自2018年1月1日至2025年12月31日，2019年1月1日起逐年递增3.5%；乙方经营时自行办理好相关合法经营手续，甲方提供给乙方产权证明。补充协议另对免租期、押金等进行了调整。2016年2月26日，洞泾资产公司作为出租方(甲方)、杨某某作为变更前承租方(乙方)、被告作为变更后承租方(丙方)签订《补充协议》，约定：甲乙双方就坐落于松江区洞泾镇同乐南路XXX号建筑物和设施分别于2014年12月31日及2015年7月15日签订有“房屋租赁协议”和“房屋租赁补充协议”，现因乙方即承租方拟出国定居，将对上述租赁协议的履行带来诸多不便，故经甲乙丙三方商定同意，乙方就承租方的主体变更为丙方，并就相关事项达成本补充协议如下：一、自本协议签订即日起，上述“房屋租赁协议”和“房屋租赁补充协议”的承租方即由乙方变更为丙方，丙方自然承继乙方相应所有的权利和义务；二、丙方保证承诺完全具备成为承租方的完全民事行为能力，并在成为承租方后有能力履行相应的义务；三、在本协议承租主体变更前乙方有向甲方未尽相关履行义务的，在变更后丙方同意就乙方尚未履行义务承担共同履行的责任。另查明，原告系一人有限责任公司，法定代表人为严良达，成立日期为2015年12月24日。杨某某将上述租赁来的房屋中二层楼梯右侧房屋转租给了原告。上述房屋合同载明地址为上海市松江区洞泾镇同乐南路XXX号-13；根据上海市不动产登记簿显示房屋情况如下：松江区洞泾镇洞宁路655弄同乐南路XXX号2层01服务用房，建筑面积254.42平方米；03活动厅，建筑面积390.38平方米；05服务用房，建筑面积206.73平方米。落款时间为2015年10月25日及2015年12月2日，杨某某作为出租人(甲方)与原告作为承租人(乙方)各签订了一份《上海市房屋租赁合同》，两份协议内容完全一致。合同第一条约定，甲方出租给乙方的房屋坐落于上海市松江区洞泾镇同乐南路XXX号-13(以下简称“系争房屋”)，实用面积为810平方米，房屋用途为商业；该房屋共用或合用部位的使用范围详见平面图，该房屋属毛坯房，乙方清楚并愿意按现状承租。合同第二条约定，该房屋的租赁用途为商业指定为网吧。合同第三条约定，租赁期限自2015年12月2日起至2020年12月1日止，免装修期60天，时间从2015年10月15日起至2015年12月31日；自甲方收到乙方押金及第一期租金当日向乙方交付该房屋。合同第四条约定如下：1、房屋年租金为657,000元；2、押金54,000元；租金支付为每半年为一个支付期，每个支付期支付租金为382,500元(注：此处为笔误，应为328,500元)，首次租金和押金于签约日一并付清；根据先付后租原则，之后租金在前一个支付期的最后二周内支付，以汇出日为准；逾期支付，每逾期一天，则乙方需按应付租金的5%向甲方支付违约金；3、乙方直接将款划入甲方指定的交通银行新松江路支行杨某某账户，账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX；4、该房屋满两年后，自第三年起在上一年租金的基数上每年逐年递增5%的租金。合同第五条约定：1、租赁期间，使用该房屋所发生的包括水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、税金等相关费用由乙方承担；2、乙方承担的上述费用，按实际发生数依收费部门规定交付；3、租金超过30天未付的，本合同作自动放弃，视作退房处理，一切损失由乙方自己承担。合同第七条约定，房屋返还时的状态：1、除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期届满后的3日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按月租金的3倍向甲方支付该房屋占用费……。2、乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，该状态为承租前的原状或甲方认可的房屋在承租使用后的现状，房屋返还时应经甲方验收认可，并应结清相关费用。第八条约定，未经甲方同意，不得转租。合同第九条第2条约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(六)乙方逾期不支付租金累计超过1个月的，或乙方欠付物业管理费、电费等应有乙方承担的其他相关费用。合同第十条约定，违约责任……3、租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的2倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，甲方可从租赁押金中抵扣，押金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付……。合同落款处出租方由杨某某签字，承租方由严良达签字。合同后还附有一张二楼平面布置图，图纸中就原告租赁的部位用阴影进行了标注，其中载明总面积约900平方米(包括分摊面积)，中间大块的面积为707平方米，右侧有一凸起的小块面积93平方米。合同尾部载明“同意转租”，并加盖了洞泾资产公司的业务专用章。2016年2月27日，杨某某作为出租方(甲方)、原告作为承租方(乙方)与被告作为变更后的出租方(丙方)签订《补充协议》一份，约定：甲乙双方就坐落于松江区洞泾镇同乐南路XXX号-13商铺，于2015年12月2日签订的“房屋租赁协议”。现因甲方即出租方拟出国定居，将对上述租赁协议的履行带来诸多不便，故经甲乙丙三方商定同意，甲方就出租方的主体变更为丙方，并就相关事项达成本补充协议如下：一、自本协议签订即日起，上述“房屋租赁协议”的出租方由甲方变更为丙方，丙方自然承继甲方相应所有权利和义务；二、丙方保证承诺其完全具备成为出租方的完全民事行为能力，有权利及能力签订本合同并履行上述租赁协议在成为出租方后有能力履行相应的义务；三、付款支付账号改为：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX交通银行新松江路支行朱爱华；四、本协议自签订日起生效，并为上述两份租赁协议不可分割的组成部分补充协议。审理中，原、被告一致确认，原告自2016年1月1日起，以每年657,000元的标准向被告支付租金至2019年6月30日。原、被告对于上述事实均无争议，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告向本院提供了照片，照片显示在玻璃门上贴有招租信息，证明系争房屋实用面积不足810平方米。原告称在其停业后，被告在租赁房屋进门处张贴了招租广告，上面载明的租赁面积仅为700平方米。被告对于该证据的真实性予以认可，但认为不能就此证明被告租赁给原告的面积不足810平方米。本院对于该证据的真实性予以确认。二、被告向本院提供了2019年7月30日律师函，律师函载明，按照合同约定，原告应当在六月底前支付2019年下半年的租金，但原告至今未支付上述租金，原告的行为已严重违约，根据租赁合同第九条第2款第(六)项的约定，通知原告自2019年8月1日起解除租赁合同，并要求原告支付相当于2倍租金的违约金；并要求原告自解除合同日起10日内将租赁房屋恢复原状，归还被告。被告将上述函件通过快递发送至系争房屋地址。原告称其并未收到上述函件，2019年5月底政府文化执法部门以原告没有相关许可为由，口头要求原告停止经营，之后其便不在系争房屋内经营了。本院认为，被告并未提供上述律师函的送达凭证，故不能视为已经有效送达了原告。审理中，原告申请对于系争房屋使用面积进行鉴定；对于系争房屋装潢价值进行评估；对于系争房屋内的全部电脑以及配套设备价值进行评估。本院认为，系争房屋由案外人杨某某出租给原告，双方签订的落款时间为2015年10月25日、12月2日的两份《上海市房屋租赁合同》内容一致，系双方真实意思表示，且未违反法律及行政法规的规定，应属有效。2016年2月27日杨某某、原告及被告签订的《补充协议》显示，三方一致同意，由被告承继原租赁合同中杨明德的权利义务，此时《上海市房屋租赁合同》中杨某某的权利义务概括转移至被告处，合同相对方也变更为原、被告，该租赁合同对于原、被告均有拘束力，双方均应按照该合同约定全面履行自己的义务。本案争议焦点为：一、《上海市房屋租赁合同》应否解除？如果解除归责于哪方？二、若租赁合同解除，则后果如何处理。关于争议焦点一。本案中，原、被告均以对方违约为由主张解除租赁合同，本院针对双方解约理由具体作出分析。关于原告主张因被告不配合提交房产登记信息而导致其无法办理出消防许可和特种经营许可，最终无法经营。本院认为，首先原告并未提供证据证明其向被告要求提供租赁房屋的产权证，而原告拒不配合；其次，原告从租赁房屋后一直在租赁房屋内经营，并按约支付租金，故目前不再经营的原因是否系没有许可证导致也难以确定；最后，许可证的能否办理牵涉到很多因素，原告在办理营业执照后在长达数年的经营中始终不办理许可证，其本身也存在问题。综上，本院认为原告现提出的解约理由难以成立，故本院不予采纳。关于被告主张的原告逾期交纳租金已符合合同约定的解除条件。本院认为，根据合同第四条第2款的约定，租金每半年一付，在前一个支付期的最后二周内支付，故2019年7月1日至同年12月31日的租金原告应在2019年6月30日前支付。又根据租赁合同第九条第2款第(六)项的约定，逾期不支付租金累计超过1个月，被告就有权解除合同，原告截至2019年7月31日仍未支付租金的，被告即有权解除合同。现被告据此主张合同解除，有事实和法律依据，本院予以支持。本院确认合同解除归责于原告。至于合同解除的时间，虽然被告发送了律师函解除合同，但并无证据证明该函件已经送达给原告，故本院以变更反诉请求副本送达之日即2019年8月16日作为双方《房屋租赁合同》解除之日。关于争议焦点二。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于租赁房屋的返还。合同关系既已解除，原告就应及时搬离并返还系争房屋，故被告要求原告返还房屋的诉请于法有据，本院予以支持。关于租金。要进行租金的结算，首先要确定房租的计算标准，原告认为房屋实用面积并不足810平方米，故应以鉴定的实用面积为标准计算租金，并退还多收的租金。本院认为，租赁合同约定的租金是以年为单位的一个总数额，并没有具体到每个平方米。更何况，租赁双方签订的合同中后附了系争房屋的平面布置图，其中对于面积予以了标注，双方对此均是予以认可的，原告在接收租赁实物后使用的多年也从未对此提出过异议。现原告因合同面临解除才提出实用面积缺少的问题，显然难以成立，本院认为双方租金应以合同约定为标准，原告要求对实用面积进行鉴定并无必要，本院不予准许。原告要求被告退还租金的诉讼请求也难以成立。经计算，原告尚欠被告租金，故被告可要求原告结清合同解除日之前的欠付租金，本案中被告要求原告支付2019年7月的租金60,361.87元，并无不当，本院予以支持。同时原告还应按照合同的约定给付2018年全年及2019年1月1日至6月30日递增部分的租金合计50,096.25元。被告此项主张，符合合同约定，本院予以支持。关于房屋使用费。原告主张从2019年8月10日起算，标准根据合同第七条第1款约定的月租金三倍计算。本院认为房屋使用费应从合同解除日开始起算，故本院将起算时间调整至2019年8月16日。关于标准显属过高，原告对此也有异议，故本院酌情调整至月租金的1.3倍为宜。关于违约金。本案所涉租赁合同系因原告不按约支付租金而被解除，故按照合同第九条第2项的约定原告应该支付被告相当于二个月租金金额的违约金，即120,723.75元，被告的此项反诉请求，符合合同约定，本院予以支持。关于押金。租赁合同并无约定在原告违约解除合同的情况下押金予以没收，故被告此项主张本院不予支持。本院认定押金应由被告退还原告。关于原告经济损失的赔偿(包括固定装修及设施设备)。因本案租赁合同系原告违约而解除，故相应损失应由原告自行承担，原告主张赔偿，无事实和法律依据，本院不予支持。另外原告主张的赔偿范围内有一部分为可移动的设施设备，原告可自行搬离，本身也不属于损失赔偿的范围。综上，本院对于原告的损失赔偿不予支持。至于原告所提的评估申请，本院认为并无必要，故不予同意。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海骥宇互联网上网服务有限公司与被告(反诉原告)朱爱华之间2015年10月25日、2015年12月2日二份《上海市房屋租赁合同》于2019年8月16日解除；二、原告(反诉被告)上海骥宇互联网上网服务有限公司于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市松江区洞泾镇同乐南路XXX号-13的房屋(产权证地址为上海市松江区洞泾镇洞宁路655弄；同乐南路XXX号2层01服务用房、03活动厅、05服务用房)，并将上述房屋返还给被告(反诉原告)朱爱华；三、原告(反诉被告)上海骥宇互联网上网服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)朱爱华2019年7月1日至2019年7月31日的租金60,361.87元；四、原告(反诉被告)上海骥宇互联网上网服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)朱爱华2018年1月1日至2018年12月31日、2019年1月1日至2019年6月30日递增部分的租金合计50,096.25元；五、原告(反诉被告)上海骥宇互联网上网服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告朱爱华(反诉原告)房屋使用费(自2019年8月16日起至上述房屋实际返还之日止，按照每月78,470.43元的标准计算)；六、原告(反诉被告)上海骥宇互联网上网服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)朱爱华违约金120,723.74元；七、被告(反诉原告)朱爱华于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)上海骥宇互联网上网服务有限公司押金54,000元；八、驳回原告(反诉被告)上海骥宇互联网上网服务有限公司的其余诉讼请求；九、驳回被告(反诉原告)朱爱华的其余反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14,476元，反诉案件受理费6,456元，合计诉讼费20,932元，由原告(反诉被告)上海骥宇互联网上网服务有限公司负担17,752元(已付15,960元，余款1,792元于本判决生效之日起七日内交付本院)，由被告(反诉原告)朱爱华负担3,180(已付)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 黄 勇审 判 员 张 莉人民陪审员 吕 波二〇一九年十一月二十九日书 记 员 吴诗婕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。