湖北省宜昌市猇亭区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0505民初319号原告：宜昌宏信房地产有限公司，住所地宜昌市夷陵区夷兴大道金凤朝阳1-202，统一社会信用代码914205067570097873。法定代表人：谢永信，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张开华，湖北民基（点军）律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：秦建周，湖北民基（点军）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：万进，男，汉族，1990年11月27日出生。委托诉讼代理人：张永林，湖北三峡律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告宜昌宏信房地产有限公司（以下简称宏信公司）与被告万进确认合同无效纠纷一案，本院于2019年6月11日立案受理后，依法由审判员陈斌适用简易程序，于2019年7月16日、9月4日公开开庭进行了审理。诉讼中因本案必须以另一案的审理结果为依据,而另一案尚未审结，本院依法于2019年9月9日裁定中止诉讼。中止诉讼的原因消除后，本院于2019年12月18日恢复审理，并于当日第三次公开开庭进行了审理。原告宏信公司的委托诉讼代理人张开华、秦建周，被告万进及其委托诉讼代理人张永林到庭参加了诉讼。审理期限到期后，双方当事人均同意继续适用简易程序审理，经本院院长批准，延长审限一个月。本案现已审理终结。原告宏信公司诉称，2010年，我公司经批准取得猇亭区金猇路105号“东都国际”商品房项目的建设权。同年11月10日，我公司与万永生签订《房地产承包经营合同》一份，约定双方共同开发上述项目。合同签订后，我公司任命万永生为我公司的副总经理及“东都国际”项目的负责人。至2014年，因万永生迟迟未能完成“东都国际”项目的建设，同时我公司发现万永生以项目建设的名义对外大量举债，导致我公司面临巨大债务风险。2014年8月25日，我公司决定更换“东都国际”项目的领导班子，万永生随后将项目管理事务进行移交，我公司在对项目进行清理过程中，发现万永生在移交期间，利用职务便利，将包括本案在内的10套房屋网签备案给了被告万进。经核查，万进系万永生之子，我公司未与万进签订书面的商品房买卖合同，万进也未缴纳购房款，双方之间并无真实的房屋买卖关系。我公司曾多次联系万进，要求解除网签登记备案，但是万进拒不配合。现诉至法院，请求判令：1、确认原、被告网签登记的宜昌市商品房买卖合同（合同编号：0294832）无效；2、被告万进协助原告宏信公司解除位于宜昌市猇亭区金猇路105号东都国际西苑7#楼1单元1层010104号房（产籍号：05-0019-1407-010104）的网签登记备案。被告万进辩称，2013年期间，我受原告宏信公司的委托向宜昌市××区三峡小额贷款股份有限公司借款300万元，当时约定如果宏信公司未能偿还300万元借款则将本案在内的10套房屋出售给我。因宏信公司未偿还借款,宜昌市夷陵区三峡小额贷款股份有限公司向宜昌市夷陵区人民法院起诉要求我偿还300万元的借款，之后我用在宜昌市××区三峡小额贷款股份有限公司价值300万元的股份偿还了上述借款。因宏信公司至今未偿还我代偿的300万元，因此该购房协议是有效的，应用于抵偿我支付的代偿款，请求法院驳回宏信公司的诉讼请求。经审理查明：2010年，原告宏信公司取得猇亭区金猇路105号“东都国际”商品房项目的建设权。同年11月10日，宏信公司与万永生签订《房地产承包经营合同》一份，约定“东都国际”项目部地产经营权由万永生开发经营。合同签订后，宏信公司任命万永生为宏信公司的副总经理及“东都国际”项目的负责人。2013年11月4日,宏信公司东都国际项目部与万永生、万进等人签订《委托借款协议书》，约定：因宏信公司东都国际项目部融资困难较大，造成资金短缺，为此公司特委托以上受托人个人及公司以自身名义在宜昌市××区三峡小额贷款股份有限公司（以下简称三峡小贷公司）融资，融资金额以实际放款金额为准。并由三峡小贷公司将以上受托人借款资金全部直接打入宏信公司东都国际项目负责人万永生个人账户。用于东都国际项目部建设及资金周转。在此借款期间产生的本息均由宏信公司东都国际项目部支付。此委托有效期至以上受托人在三峡小贷公司贷款全部由宏信公司东都国际项目部还清为止，由此产生的经济纠纷与受托人无关，均全部由宏信公司东都国际项目部承担。协议签订后，被告万进与三峡小贷公司签订借款合同一份，约定：万进从三峡小贷公司借款300万元，借期4个月（2013年11月6日至2014年3月6日），利率为年利率24%。随后三峡小贷公司将该300万元贷款支付至宏信公司项目部指定的收款人即宏信公司项目部负责人万永生的个人账户。后宏信公司项目部向三峡小贷公司发出《收款确认函》，确认已收到款项。借款到期后，宏信公司项目部未偿还借款。2014年3月10日，宏信公司项目部以原告宏信公司名义与万进签订《购房协议书》一份。协议载明：因宏信公司委托万进以自身名义向三峡小贷公司借款300万元用于宏信公司开发建设，因宏信公司无法还款，将东都国际部分住宅签给万进，用于偿还部分债务，抵债房屋为东都国际7号楼1单元010101、010102、010103、010104、011804、8号楼1单元010101、010102、010103、010104、8号楼2单元020101，以上房屋单价3000元/㎡,共计2778630元，该房用于偿还万进债务2778630元。2014年3月17日，宏信公司项目部又以宏信公司名义与万进签订《商品房买卖合同》一份。合同约定：因万进以自身名义向三峡小贷公司借款300万元用于宏信公司开发建设，因宏信公司无法还款，将东都国际部分住宅签给万进，用于偿还贷款本金；房号为：东都国际6号楼010301、010302号；7号楼010101号、010102号、010103号、010104号、011804号、020101号、020103号、021802号，共十套房，面积以实际面积为准，总价300万元；合同签订后，宏信公司委托万进向三峡小贷公司借款的300万元转为购房款，以上十套房为万进所有，因宏信公司委托所产生的利息和其他相关费用，万进仍有权追偿。后万永生分次对2014年3月17日签订的《商品房买卖合同》所涉房屋另行制作了《宜昌市商品房买卖合同》进行了网签登记备案。本案所涉的《宜昌市商品房买卖合同》的合同编号为0294832，所涉房屋位于宜昌市猇亭区金猇路105号东都国际西苑7#楼1单元1层010104号房（产籍号：05-0019-1407-010104）。2014年12月23日，三峡小贷公司将被告万进起诉至宜昌市夷陵区人民法院，要求万进还款。后经审理法院调解达成协议，审理法院作出（2015）鄂夷陵民初字第00028号民事调解书，调解内容为：万进在调解协议生效后十日内偿还三峡小贷公司借款本金及利息合计3732000元，并承担相关费用。因万进未履行前述调解书确定的给付义务，三峡小贷公司申请强制执行。执行中，万进与三峡小贷公司、湖北稻花香酒业股份有限公司达成执行协议，即万进将其在三峡小贷公司的0.9%的股份作价300万元转让给湖北稻花香酒业股份有限公司，由湖北稻花香酒业股份有限公司替万进偿还三峡小贷公司的借款本金300万元。2015年10月26日，夷陵区人民法院按前述协议内容作出裁定。因万永生与原告宏信公司产生纠纷，万永生于2014年9月左右离开宏信公司项目部，但双方未办理清算。后宏信公司在清查中，发现案涉的十套房屋已办理了网签登记备案，现提起诉讼。本案在审理中，万进以商品房销售合同纠纷为由于2019年9月9日另行向本院提起民事诉讼[（2019）鄂0505民初457号]，请求判令：1、宏信公司按双方《商品房买卖合同》的约定向万进交付房屋十套，即位于宜昌市猇亭区金猇大道东都国际住宅小区的6号楼010301、010302号房屋，7号楼010101号、010102号、010103号、010104号011804号、020101号、020103号、021802号；2、请求判令宏信公司配合万进办理上述房屋过户手续。本院在审理后认为，原、被告之间并不存在真实的商品房买卖合同关系，并向万进进行了释明。万进在本院释明后，明确要求变更诉讼请求，并向本院提交了变更诉讼请求申请书，将其诉讼请求变更为：判令宏信公司偿还万进代偿款300万元，并从2015年10月26日起，以300万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准支付利息至代偿款清偿之日止；2、确认原告对位于宜昌市猇亭区金猇大道东都国际住宅小区10套房屋即东都国际6号楼010301、010302号房屋；7号楼010101号、010102号、010103号、010104号、011804号、020101号、020103号、021802号享有抵押权，在宏信公司未偿还代偿款时，万进可以对上述10套房屋进行拍卖或变卖，并对拍卖或变卖价款享有优先受偿权。上述事实，有《宜昌市商品房买卖合同》、房屋网签登记查询页面截图、委托借款协议书、收款确认函、确认函、（2015）鄂夷陵民初字第00028号民事调解书、（2015）鄂夷陵执字第00670-1号执行裁定书、股权转让协议、《购房协议书》、《商品房买卖合同》、（2019）鄂0505民初457号民事裁定书以及原、被告的当庭陈述等证据证实。本院认为，本案争议的焦点问题是原告宏信公司与被告万进之间签订的《商品房买卖合同》是商品房买卖关系还是为了给万进为宏信公司东都国际项目部在三峡小贷公司的借款提供担保。第一、万进分别于2014年3月10日、3月17日与宏信公司签订《购房协议书》、《商品房买卖合同》，而三峡小贷公司于2014年12月23日才将万进起诉至法院，万进在签订《购房协议书》、《商品房买卖合同》时，欠款的金额并不确定并且万进也尚未偿还该笔借款。第二、从万进于2014年3月17日与宏信公司签订的《商品房买卖合同》本身分析，双方当事人没有在合同中约定单价、面积，而是以一口价300万的方式交易10套房屋。此种不约定单价、面积的售房方式与一般房地产交易习惯不符。第三、万进在2014年3月17日与宏信公司签订《商品房买卖合同》后，万进在长达5年的时间内并没有要求宏信公司交付房屋，而是在宏信公司向本院提起诉讼后，才要求交付房屋并办理权属证书，这与一般购房者的做法明显不一致，不符合交易习惯。第四、2019年9月9日万进以商品房销售合同纠纷为由另行向本院提起民事诉讼[（2019）鄂0505民初457号]，在该案审理中，经本院释明后，万进明确将其诉讼请求变更为要求宏信公司偿还借款。综上所述，万进于2014年3月17日与宏信公司签订的《商品房买卖合同》是为了对债务提供担保，双方并不存在真实的商品房买卖的意思表示。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”因此，万进与宏信公司基于虚假意思表示的商品房买卖行为无效，但是，担保行为作为案涉商品房买卖合同的隐藏行为，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，在宏信公司拒不还债或者无力还债的情况下，万进可以适当的方式就《商品房买卖合同》项下的房屋主张权利，以担保其债权的实现。到有关房管部门进行网签登记备案的前提条件是存在真实的商品房买卖行为，现万永生从宏信公司离职前根据虚假的商品房买卖的意思表示向房管部门提交的《宜昌市商品房买卖合同》（合同编号：0294832）属于无效合同，本院予以确认无效。因此，万进应当协助宏信公司到房管部门办理上述《宜昌市商品房买卖合同》（合同编号：0294832）所涉房屋的网签登记备案撤销手续。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：一、确认原告宜昌宏信房地产有限公司与被告万进网签登记备案的《宜昌市商品房买卖合同》（合同编号：0294832）无效。二、被告万进于本判决书生效之日起十五日内协助原告宜昌宏信房地产有限公司到原网签登记备案部门办理位于宜昌市猇亭区金猇路105号东都国际西苑7#楼1单元1层010104号房（产籍号：05-0019-1407-010104）的网签登记备案撤销手续。如果未按照本判决指定的期限履行其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。案件受理费100元，减半收取50元，由被告万进负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员 陈 斌二Ο二Ο一九年十二月二十四日书记员 吕凤银