上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初22149号原告：雷富房地产(上海)有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：CHANTENTJIN，董事长。委托诉讼代理人：李海波、高懿然，北京市中伦(上海)律师事务所律师。被告：上海燕煌旅游咨询有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：薛燕波。原告雷富房地产(上海)有限公司(以下简称雷富房产)诉被告上海燕煌旅游咨询有限公司(以下简称燕煌公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雷富房产的委托诉讼代理人李海波到庭参加诉讼。被告燕煌公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雷富房产向本院提出诉讼请求：1、判令燕煌公司支付2018年9月1日至10月12日租金74,945.41元；2、判令燕煌公司支付2018年9月1日至10月12日物业费11,781.13元；3、判令燕煌公司支付2018年7月电费546.25元；4、判令燕煌公司支付上述一至三项的滞纳金(本金为87,272.79元，按每日千分之三，自2019年10月1日计算至燕煌公司实际支付之日止)；5、判令燕煌公司支付解除合同的违约金381,072.36元；6、判令燕煌公司支付装修免租期租金55,063.90元。事实与理由：雷富房产与燕煌公司于2017年5月9日签署《租赁合同》并于2018年6月8日签署其《补充协议》,约定燕煌公司承租雷富房产名下的位于上海市虹口区四川北路XXX号盛邦国际大厦1幢2502室，并向雷富房产支付相应的租金、物业费及其他费用,租赁期限自2017年7月15日起至2019年7月14日止。由于燕煌公司多次出现拖欠租金、物业管理费等费用的情况，经雷富房产发函催缴后仍未能在应付期限内缴足欠款，雷富房产依据租赁合同约定行使单方解除权，于2018年5月31日向燕煌公司发出《关于终止房屋租赁合同的通知》,租赁合同于2018年6月8日终止。燕煌公司应当依据《租赁合同》的约定向雷富房产支付其所拖欠的全部款项并承担相应的违约责任。故雷富房产诉至本院，要求判如所请。燕煌公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月5日，雷富公司(出租方，甲方)与燕煌公司(承租方，乙方)签订《盛邦国际大厦租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落于上海市虹口区四川北路XXX号盛邦国际大厦1幢2502室。该房屋的实测建筑面积为301.72平方米，房屋用途为办公。甲方应于2017年6月15日将该房屋交付乙方进行装修。装修免租期为2017年6月15日起至2017年7月14日止。装修免租期内乙方无须支付租金。但仍需支付除租金外的其他费用(其他费用包括但不限于在该房屋内发生的或因之而产生的所有费用，例如通讯费，电费，水费，超时空调费等)以及全额物业管理费。该房屋的租赁期自2017年6月15日起至2017年7月14日止。租赁期满或本合同提前解除时，甲方有权收回该房屋。乙方应按房屋交付时的状态如期返还，但双方另有约定的除外。甲、乙双方约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为人民币6.00元。月租金总计为人民币55,063.90元。乙方应于本合同签署后三日内，向甲方预付租赁该房屋一个月的租金，其后各月应付的租金，乙方应于每月1日或提前向甲方付清。该租赁期内房屋的物业管理费按照建筑面积每平方米每月人民币28.00元计算，合计每月为人民币8，448.16元。乙方应于本合同签署后三日内，向管理公司支付该房屋一个月的物业管理费，其后各月的物业管理费，应由乙方于每月第一日前(包括第一日)向管理公司付清。乙方应于本合同签署后三日内向甲方支付保证金，房屋租赁保证金为按实测建筑面积计算该房屋三个月租金和三个月物业管理费之和，即人民币190,536.18元。且该保证金必须在本合同约定的房屋交付日之前完成。甲方收取租赁保证金后应向乙方开具收款凭证。乙方根据租赁意向书已向甲方支付的定金(如有)，可用于抵扣保证金中同等数额的部分。租赁期(包括免租期)内有关该房屋的水费、电费、通讯费、设备、非正常工作时间空调供应的费用和本合同附件三所列设施和设备的开通和/或使用的费用以及其他各项有关费用均应由乙方承担。本条规定的各项费用的支付方式和时间，应以甲方和或管理公司的书面通知为准。租期届满或本合同提前终止时，乙方向甲方交还该房星前，应自负费用对该房屋进行打扫和清理，使该房屋处于完好和可出租状态。乙方如按甲方同意的范围和要求对该房屋进行了装修、增建或改建，必须根据甲方的要求在租赁期满或本合同提前终止前将该房屋恢复原状，届时甲方有权指定该房屋恢复原状的施工单位，由此发生的费用由乙方承担；乙方如未经甲方同意或超出甲方同意的范围和要求对该房屋进行了装修、增建或改建，甲方可以要求乙方恢复房屋原状并赔偿损失。如届时甲方书面同意乙方无需将该房屋恢复原状的，甲方无任何义务就乙方对该房屋和/或其装修、设备和设施进行的增建或改建作出任何补偿和/或赔偿。如乙方在租赁期满或本合同提前终止之日未向甲方交还该房屋，则甲方及管理公司除有权向乙方收取占用使用费和物业管理费及其他费用以外，还有权在租赁期满或本合同提前终止之日起七日后开启该房屋的门锁并更换门锁，将屋内的物件包括但不限于家具、装置和其他添置物搬出该房屋。并将该房屋腾空收回。甲方对因此而引起的损坏及乙方之损失概不负责。对于乙方遗留在该房屋内的物件，甲方有权就该等物件向乙方收取仓储费用，并有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该等物件，并将处分所得(如有)用于偿付乙方所欠甲方的任何款项及赔偿甲方因本款规定事由所发生的及将发生的损失。但不论任何情况甲方均将无任何义务就该等物件向乙方支付或偿付任何款项。乙方逾期搬迁将不视为续租。本合同规定的合同生效后乙方中途退租或因乙方违反21.1款约定的情形而被甲方单方面终止合同的，属乙方严重违约，甲方除有权没收乙方所付的全部租赁保证金外乙方还应向甲方支付违约金，该违约金相当于本合同剩余租期内乙方应付的全部该房屋租金及物业管理费之和，但如本合同剩余租期超出六个月，该违约金的金额最多不超过本合同终止时前六个月乙方实际支付的租金和物业管理费之和；若前述违约金不足以抵付出租方损失的，乙方还应赔偿甲方损失与违约金的差额部分。除上述第16.1条的约定外，甲方解除本合同前乙方已支付的所有租金(无论该等租金所对应的租赁期间是否届满)均不予退还，甲方同时有权向乙方索取乙方在本合同第5.2款规定的免租期(如有)内所免去的所有租金。此外，就租赁期在本合同提前解除后的剩余部分(剩余租赁期)甲方的租金损失，由乙方全部支付予甲方。租赁期内，如乙方逾期支付租金的，甲方有权要求乙方自租金应付之日起每逾期一天照该房屋逾期未支付租金金额的千分之三(3‰)支付滞纳金。在租赁期内，乙方逾期支付装修押金、物业管理费、水费、电费、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用或本合同附件三所列设施和设备的开通和或使用的费用或任何应付的违约金、损害赔偿金或逾期补交租赁保证金，如乙方逾期支付上述任何款项的，在不影响甲方其他权利或补救的前提下，甲方有权要求乙方自该等款项应付之日起每逾期一天按照逾期支付之款项的千分之三(3‰)支付滞纳金，直至乙方付清全部费用为止。除非由于不可抗力原因，若乙方出现下列情形之一的，甲方有权不经乙方同意立即单方解除本合同，并向乙方提出索赔：……(2)逾期未足额支付租金、物业管理费或其他费用累计超过三十日；(3)乙方未经甲方同意，擅自中途退租的；……。2018年6月8日，雷富公司(甲方)与燕煌公司(乙方)签订《补充协议》，约定，甲、乙双方于2017年05月09日签署了编号为“Unit2502”的《租赁合同》(以下简称“原合同”)，约定由乙方承租甲方持有的位于上海市虹口区四川北路XXX号盛邦国际大厦1幢第2502单元，总计建筑面积为301.72平方米的房屋(“该房屋”)。租赁期限自2017年07月15日至2019年07月14日止。现经甲、乙双方协商一致，就原合同的相关安排达成本协议如下：一、双方同意，若乙方在逾期支付租金及或物业管理费及或其他费用发生一次后，再次逾期支付超过七天的；或逾期不支付上述任何一项费用超过三次的，则甲方有权按原合同第十七条提前解除原合同，并追究乙方违约责任。二、本协议为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有相同的法律效力。除本协议已经明确约定外，本协议未尽的其他事项，适用原合同的约定，本协议与原合同发生冲突时，以本协议为准。原合同期限届满时本协议与原合同同时终止。不论何种原因导致原合同提前终止的，则本协议自动同时终止。2018年10月19日，雷富房产向燕煌公司发出《关于终止房屋租赁合同的通知》，载明，根据贵我双方就贵司租赁位于上海市虹口区四川北路XXX号盛邦国际大厦2502室(“该房屋”)签订的《房屋租赁合同》(“租赁合同”)的规定，截止至2018年10月10日，贵司拖欠该房屋费用如下：2018年9月租金53,255.90元、2018年9月物业费8,448.16元、2018年7月水电费546.25元。我司及盛邦物业服务中心已多次通过口头和书面方式向贵司讨上述欠款，但截至2018年10月10日17时，我司仍未收到任何款项。根据租赁合同，贵司逾期不支付任何一项费用超过30日的行为已构成严重违约，我司有权单方解除租赁合同并提前收回该房屋。根据租赁合同，我司在此正式通知，贵我双方的租赁合同于2018年10月12日17时(“终止日”)终止。我司将在终止日后2018年10月12日17时开该房屋的门锁、更换门锁并将该房屋收回重新租予其他租户，贵司遗留在该房屋内的所有物品包括装饰、装修、设备等均被视为贵司已将其所有权无偿转让给我司，我司有权自行处分并取得因此而产生的相关收益，我司对由此可能引起的损坏及贵司之损失无需承担任何责任，一切费用、损失均由贵司自行承担。贵司已支付的保证金190,536.18元我司将按租赁合同约定不予退还。同时，我司仍保留追究贵司全部违约责任的权利。审理中，雷富房产亦提供了多份付款通知书及催款通知单，证明其向燕煌公司催讨欠付费用。审理中，经申请人雷富房产申请，本院依法裁定冻结被申请人燕煌公司名下银行存款人民币619,511.12元或查封、扣押其相等价值的其他财产。本院认为：雷富房产与燕煌公司签订的《盛邦国际大厦租赁合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。燕煌公司在未与雷富房产交接房屋即擅自搬离，现雷富房产认可于2018年10月12日收回房屋，本院予以确认。燕煌公司理应按照合同约定向雷富房产支付欠付的租金、物业费、电费，未按期支付的，亦应支付相应的滞纳金。合同解除的原因系燕煌公司未经雷富房产同意，擅自中途退租，故雷富房产要求没收燕煌公司已付保证金、并支付装修免租期内的租金及相当于六个月租金和物业管理费之和的违约金的诉讼请求，符合双方合同约定，本院依法予以支持。燕煌公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、上海燕煌旅游咨询有限公司应于本判决生效之日起10日内支付雷富房地产(上海)有限公司2018年9月1日至2018年10月12日的租金74,945.41元；二、上海燕煌旅游咨询有限公司应于本判决生效之日起10日内支付雷富房地产(上海)有限公司2018年9月1日至2018年10月12日的物业管理费11,781.13元；三、上海燕煌旅游咨询有限公司应于本判决生效之日起10日内支付雷富房地产(上海)有限公司2018年6月30日至7月29日电费546.25元；四、上海燕煌旅游咨询有限公司应于本判决生效之日起10日内支付雷富房地产(上海)有限公司上述一至三项的滞纳金(本金为87,272.79元，按每日千分之三，自2018年10月1日计算至实际支付之日止)；五、上海燕煌旅游咨询有限公司应于本判决生效之日起10日内支付雷富房地产(上海)有限公司解除合同违约金381,072.36元；六、上海燕煌旅游咨询有限公司应于本判决生效之日起10日内支付雷富房地产(上海)有限公司装修免租期内租金55,063.90元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9,995.11元，保全费3,617.55元，由上海燕煌旅游咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  曹北霖人民陪审员  徐雪琴人民陪审员  钱纪君二〇二〇年五月六日书 记 员  尤 佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。