宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院   民事判决书   （2019）宁0105民初3904号   原告：卢某，住宁夏银川市。   委托诉讼代理人：潘某，宁夏天盛律师事务所律师。   委托诉讼代理人：马某，宁夏天盛律师事务所律师。   被告：王某，住宁夏银川市。   原告卢某与被告王某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用普通程序，分别于2019年10月10日、2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告卢某的委托诉讼代理人潘某、马某，被告王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告卢某向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告于2018年7月1日签订的《房屋租赁合同》；2.请求判令被告支付拖欠租金112500元（自2018年10月1日暂计算至2019年6月30日，顺延计算至法院判决解除房屋租赁合同之日），并按照每月120元/㎡的标准支付自房屋租赁合同解除之日至实际返还房屋之日止的房屋占用费；3.请求判令被告按每月1000元支付原告水电费（自2019年5月1日计算至实际返还租赁房屋之日止）；4.请求判令被告支付违约金90000元；5.请求判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2018年7月1日，原告与被告王某签订了《房屋租赁合同》约定，原告出租自己名下的××区的二、三楼整层用于被告经营培训学校；租赁期限为3年，自2018年7月1日至2021年6月30日；房屋租金不含税每年15万元，因租赁房产所产生的税费由被告承担；租金的付款方式为：被告以现金转账方式支付。自本合同签订之日起，即2018年7月1日至2019年6月30日按季度支付房屋租金；2019年7月1日至2020年6月30日按全年支付租金；被告拖欠房租三个月的，原告有权解除合同，收回租赁房屋，被告应在合同解除通知送达后10日内向原告返还租赁房屋，同时，被告除应支付原告解除合同之日前的全部租金等费用外，还应向原告支付合同总价款20%的违约金。如被告未能在合同解除通知约定的时间内向原告返还租赁房屋，被告应当按照每月120元/㎡的标准向原告支付租赁房屋占用费，直至被告实际返还租赁房屋之日止。合同签订后，原告已将符合合同约定的房屋交付被告占有使用，但被告并未按照合同约定的付款时间及方式履行付款义务。直至原告起诉时，被告仅支付了自租赁期开始的第一季度房租，拖欠三个季度的房租未支付。按照原告与被告的约定，被告需每月支付原告水电费1000元，该费用也仅支付至2019年4月。原告多次向被告索要租金未果，已明确告知被告解除双方签订的《房租租赁合同》，要求被告搬离租赁房屋，但被告依然拒不交纳租金也不搬离租赁房屋。被告的行为已严重违反合同约定及法律规定，侵犯了原告的合法权益，原告为维护其合法权益，特具状诉至贵院，望判如所请。   被告王某辩称，涉案房屋起初是原告以投资合作的方式与被告共同办学。原告不参与办学管理，负责办学筹备期间场地改造费用、广告宣传及人员工资。被告负责团队建设、招商运营、招生工作等。双方微信约定筹备期为1年，初步工作完成后，原告于2018年6月18日单方面提出解除合作关系，同时提出让被告退出合作，或以租赁形式使用房屋，并让被告承担启动期间原告出资的7万元及每月5分钱的利息。双方签订《房屋租赁合同》后，被告支付原告2万元作为偿还原告的出资，但原告将2万元算成了利息。后被告又支付原告1万元的保证金和24500元的物业费和暖气费，并于每月1号转账3500元作为原告出资7万元的利息。被告按合同约定支付了第一季度的房租37500元，原告陆续拆除了涉案房屋中的安保系统和摄像系统。按教育管理机构要求，自被告租赁合同之日起，原告所出租房屋上“神华诊所”必须撤销并拆除门头广告牌。但时至今日，原告一直拒绝撤销并拆除广告牌，导致被告相关办学资质无法下发。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即原告提交的《房屋租赁合同》1份、《银川市商品房买卖合同》1份、微信聊天记录17张（打印件）以及法院依法调查形成的勘验笔录1份，本院认为符合证据的真实性、合法性及关联性，予以采信。对当事人有异议的证据：1.原告提交的物华兴洲苑62号楼、63号楼工程设计图纸五张（质证原件，留存复印件），因被告不认可其关联性，被告认为三楼同样位置的房间被告在使用，二楼的房间也应交付给被告使用，该证据与勘验笔录相符，本院予以采信。2.被告提交的计划书手稿1份（打印件），因原告不认可其真实性，该计划手稿系打印件，亦无原告签字，本院不予采信；3.被告提交的微信聊天记录1份（打印件），因法院现场勘验确认二楼楼梯口正对的房间系C2商网内的建筑，故对其证明目的不予采信。   根据上述有效证据并结合当事人陈述，本院认定事实如下：   原告系银川市西夏区物华兴洲苑第62、63幢1-3层的所有权人。原、被告于2018年7月1日签订《房屋租赁合同》约定，一、房屋基本情况：甲方（原告）所出租的的房屋座落××区，物华兴洲苑63#楼，框架结构，乙方（被告）承租的房屋：二、三楼整层。二、房屋用途：乙方租赁房屋仅限用于培训学校，使用名称为东土国际少儿艺术学校。未经甲方书面同意乙方不得擅自改变房屋用途……四、租赁期限：该房屋租赁期限为3年，自2018年7月1日至2021年6月30日。五、租金及付款方式：1.房屋租金不含税每年15万元，因租赁产生的税费由乙方承担。2.付款方式，乙方以现金转账方式支付。自2018年7月1日至2019年6月30日按季度支付房屋租金；自2019年7月1日至2020年6月30日按半年支付房屋租金；自2020年7月1日至2021年6月30日按全年支付房屋租金。若乙方延迟支付房屋租金，甲方按年租金金额加收每天1%的延期付款滞纳金，乙方连续三个月不能按期支付甲方房租视为乙方违约，甲方有权解除合同。六、保证金：乙方于本合同签订之日一次性付给甲方房屋租赁保证金10000元，保证对房屋的安全使用和房屋租金的及时支付。保证金在房屋租赁期满且房屋及房内物品无损坏、乙方无欠缴租赁期房租和本合同第九条所述的各项费用时，甲方一次性无息退还乙方。若乙方造成房屋及房内物品损坏或有欠缴租金和其它费用，甲方有权从保证金中扣除，如扣除保证金后仍不能弥补甲方损失的，乙方仍需承担支付或赔偿责任。九、乙方在租赁期间承担并按时交纳如下费用：水费、电费、暖气费、物业管理费、天然气、液化气、有限电视、通信网络、垃圾处理费、房屋及附属设施修缮费等使用房屋所产生相关费用。并在房屋租赁期满向甲方出示费用结清凭证……十三、房屋租赁费用，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回租赁房屋：1.未经甲方书面同意，转租，转借承租房屋；2.未经甲方书面同意，拆、改变房屋结构；3.变更房屋租赁用途或利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；4.乙方逾期未缴纳按约定应由乙方缴纳的各种费用，经甲方合理催告后仍拒绝缴纳的；5.拖欠房租三个月的。因乙方上述行为导致甲方解除合同的，乙方应当在合同解除通知送达后10日内向甲方返还租赁房屋。同时，乙方除应支付甲方解除合同之日前的全部租金等费用外，还应支付合同总价款20%违约金。如乙方未能在合同解除通知约定的时间内向甲方返还租赁房屋，乙方应当按照每月120元/㎡的标准向甲方支付租赁房屋占用使用费，直到乙方实际返还租赁房屋之日止……签订《房屋租赁合同》后，原告将约定的房屋交付被告使用，被告用于经营东土星童文化艺术培训学校。被告支付了2018年7月1日至2018年9月30日的房屋租金37500元，支付原告水、电、暖费用22000元、保证金10000元。   本院认为，房屋租赁合同系房屋出租人将房屋交付给承租人使用、收益，承租人支付房屋租金的合同。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同成立并生效。双方均应按合同约定行使权利、履行义务。原告履行了交付合同约定的房屋，且其系涉案房屋的合法所有权人，被告亦按照合同约定的用途使用房屋和支付房屋租金。但被告迄今为止只支付了2018年7月1日至2018年9月30日的房屋租金37500元。根据《房屋租赁合同》的约定，自2018年7月1日至2019年6月30日按季度支付房屋租金，自2019年7月1日至2020年6月30日按半年支付房屋租金，被告连续三个月不能按期支付原告房租，视为被告违约，原告有权解除租赁合同，被告现已连续一年未向原告支付房租，故对原告请求解除双方签订的《房租租赁合同》的诉讼请求，予以支持。被告以所承租原告房屋已注册登记“神华诊所”，导致其无法办理相关办学资质为由，拒绝支付房屋租金，因被告在承租房屋时理应知晓租赁房屋悬挂“神华诊所”门牌的事实，其也应当尽到审慎的审查注意义务，被告一直在此经营，并未因未办理相关办学资质而停止经营，故对其辩解意见，不予采纳。关于原告收取被告水、电、暖费用22000元，因在《房屋租赁合同》中明确约定“乙方在租赁期间承担并按时交纳如下费用：水费、电费、暖气费、物业管理费、天然气、液化气、有限电视、通信网络、垃圾处理费、房屋及附属设施修缮费等使用房屋所产生相关费用。并在房屋租赁期满向甲方出示费用结清凭证”，故双方关于租赁房屋产生的费用是由被告直接向权利人支付，鉴于被告已给原告支付22000元的各项费用，该费用抵顶房屋租金。涉案租赁房屋产生的各项费用，由被告直接交纳，或是由原告持有已交费的相关凭证，由被告支付给原告。故自2018年10月1日至2019年11月1日，被告应支付原告房屋租金140500元（15万＋15万元/年÷12个月-22000元）。因双方约定了如被告未能在合同解除通知约定的时间内向原告返还租赁房屋，被告应当按照每月120元/㎡的标准向原告支付租赁房屋占用使用费，但《房屋租赁合同》中并未约定被告租赁房屋的面积，故被告按照双方约定的年租金15万元的标准将租金自2019年11月1日支付至实际搬离涉案房屋之日。关于被告交付原告保证金10000元，因双方约定保证金在房屋租赁期满且房屋及房内物品无损坏、被告方无欠缴租赁期房租和各项费用时，原告一次性无息退还被告，故保证金在退房时双方再予以处理。关于原告要求被告支付违约金90000元的诉讼请求，被告确实存在违约行为，但考虑到被告所租赁房屋内无法注册办学资质，其不愿意支付原告违约金，原告按照双方约定合同总价款20%支付违约金过高，其也未证明因被告未及时支付房屋租赁费造成的损失，故被告酌情按照所欠付房屋租金140500的20%支付违约金28100元（140500元×20%）。关于被告辩解原告未按照合同约定交付房屋的意见，经本院现场勘验，二楼楼梯口正对的房间系C2商网范围内的建筑，不是本案《房租租赁合同》中约定的房屋租赁范围，故对被告的该辩解意见，不予采纳。关于被告辩称原告多次拆除所租赁房屋相关设备，因其未提交证据予以证实，故对该辩解意见，不予采纳。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十四条、第二百一十五条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百一十八条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：   一、解除原告卢某与被告王某于2018年7月1日签订的《房屋租赁合同》；   二、被告王某于本判决生效之日起十五日内支付原告卢某2018年10月1日至2019年10月31日期间的租金140500元，支付违约金28100元，合计168600元；并按照年租金15万元的标准将租金自2019年11月1日支付至实际搬离涉案房屋之日止；   三、驳回原告卢某的其他诉讼请求。   当事人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费4338元，由原告卢某负担726元，由被告王某负担3612元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审 判 长 高俊梅   人民陪审员 赵积德   人民陪审员 武彩莉     二〇一九年十二月十一日   书 记 员 李小芹   附：本案适用法条   《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。   经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。   第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。   租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。   第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。   第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。   第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。   第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。   第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。   第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。