成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初9642号 原告:四川石化西南地产有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都市天府新区天府大道南段2028石化大厦。 法定代表人：朱科，执行董事。 委托诉讼代理人:赵清树,北京市中银(成都)律师事务所律师。 委托诉讼代理人:赵采薇,北京市中银(成都)律师事务所律师。 被告:成都长盛酒店管理有限公司。住所地：四川省成都市天府新区华阳街道天府大道南段2028号。 法定代表人：辜长江，董事长。 委托诉讼代理人：王超，北京京师（成都）律师事务所律师。 原告四川石化西南地产有限公司（以下简称石化公司）与被告成都长盛酒店管理有限公司（以下简称长盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告石化公司的委托诉讼代理人赵采薇、赵清树，被告长盛公司的委托诉讼代理人王超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 石化公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除石化公司与长盛公司于2012年11月21日签订的《四川石化国际酒店租赁合同》及相关补充协议,并判令长盛酒店立即腾退租赁石化公司所有的成都市天府大道南段2018号石化大厦2号综合楼22843平米的酒店用房交还给石化公司。二、依法判令长盛酒店按1236万元/年的租金标准向石化公司支付自2018年1月1日起至腾退之日的租金(暂计算至2018年9月30日为612万元(928万元-已付315万元)；三、依法判令长盛公司向石化公司支付2017年12月31日以前拖欠的租金361万元及按日万分之五的标准向石化公司支付至付清之日的逾期付款违约金(暂计至2018年7月31日约为37.9万元)和长盛公司原因导致的违约金200万元。四、本案的诉讼费由长盛公司承担。事实与理由：2012年11月21日，石化公司与长盛公司签订《四川石化国际酒店租赁合同》，约定长盛公司租赁石化公司位于成都市天府大道南段2028号石化大厦2号综合楼22843平方米的酒店用房。租赁期限自2013年1月1日至2030年12月30日，共计18年；租金12000000元/年，以后每三年为一期，每期增长率3%(复增长)。根据租赁合同7.2.1条约定:房屋正式交付使用后7个工作日内，长盛公司向石化公司预付3个月租赁费:免费期满后将前预付3个月租赁费自动转入应缴租赁费，且每3个月缴纳一次，在应当缴纳月7日前支付。截止2017年12月31日,长盛公司欠石化公司2017年以前年度租金3610000元至今未支付。按租赁合同的约定，长盛公司应在2017年12月24日前向石化公司支付2018年1月至2018年3月期间的租金3090000元;应在2018年3月24日前向石化公司支付2018年4月至2018年6月期间的租金3090000元，应在2018年6月24日前向石化公司支付2018年7月至2018年9月期间的租金3090000元，但长盛公司仅在2018年1月至7月仅支付3150000元，并未在合同约定的时间内向石化公司履行足额支付租金的义务。长盛公司拖欠石化公司租金的行为已构成根本性违约，同时，长盛公司在租赁房屋期间从事了违法犯罪活动，严重损害了石化公司的合法权益，故石化公司提起诉讼，望判如所请。 长盛酒店辩称:石化公司主张的事实及理由不符合实际，实际情况是双方在履行合同中多次变更合同内容，长盛公司按照变更后的内容积极履行，没有违约行为；石化公司提出解除合同行为最早时间是2018年7月10日，就算支持石化公司解除合同，但其行使解除权已过1年的除斥期间，按照石化公司的说法最迟应该在2017年年初行使；违约金重复计算，石化公司违约金已经主张了2000000元，同时还要主张5%，违约金过高；租赁物的附属部分裙楼在合同第12条允许转租，至于转租后第三方的行为和应当承担的责任与长盛公司没有关系，长盛公司按合同办事并未违约，不存在合同解除状况。综上，请求驳回石化公司的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2012年11月21日，石化公司与长盛公司签订《四川石化国际酒店租赁合同》，约定长盛公司租赁位于成都市天府大道南段2028号石化大厦2号综合楼，房屋建筑面积约22843平方米(其中地上23层，地下-1层),该房屋性质为:酒店用房，其中2号楼18550平方米，裙楼4293平方米。该房屋为四川西南地产有限公司所有。长盛公司租赁该房屋的用途为：酒店用房。在租赁期内，长盛酒店未征得石化公司书面同意，不得擅自改变该房屋的用途。长盛公司所从事的酒店经营活动必须合法，并严格按照国家、地方相关法规合法经营。因长盛公司原因擅自(或局部)更改该用房经营性质，由此引起的责任概由长盛公司承担。房屋租赁期自2013年1月1日至2030年12月30日，共计18年。免租期及开业筹备期为整栋房屋交付之日起叁个月。无论长盛公司经营盈亏，长盛公司需每年向石化公司支付租赁费(含房屋租金)12000000元(即:1000000元/月);租赁期内前三年租金不变、以后每叁年为一期，每期增长3%(复增长)。房屋正式交付使用后7个工作日内，长盛公司向石化公司预付3个月租赁费:免费期满以后将前预付3个月租赁费自动转入应缴租赁费，且每3个月缴纳一次，并在应当缴纳月7日前支付。合同签订7个工作日内，长盛公司应向石化公司支付租赁保证金2000000元。租赁期满(或合同解除)时，房屋租赁保证金除抵扣应由长盛公司承担的费用后，剩余金额应在7日内返还长盛公司，房屋租赁保证金存续期间不计利息。长盛公司在租赁该房屋期间，应当按合同约定使用该房屋。应当用于合法经营，不得从事违反国家法律、法规的行为。不得因使用或利用该房屋或相关的活动给石化公司的名誉、利益造成影响或损失。租赁期满或合同终止、解除后，长盛公司应返还该房屋及其附属设施。双方验收认可后在《石化大厦2号楼房屋交接清单》上签字盖章。双方应结清各自应当租赁的费用。长盛公司未经石化公司同意不得拆除或损毁装饰装修设施。长盛公司添置的新物可由其自行收回。长盛公司遗留的物品，满七日后视为长盛公司自动放弃，石化公司有权自行处置。合同终止或解除后，长盛公司应当在合同终止或解除之日起10个工作日内全部撤出该房屋。如逾期撤出，则按本合同约定租赁费价格双倍支付占用期间租赁费，如逾期十日未撤出，则视为长盛公司放弃在该房屋的所有物品的所有权，石化公司有权予以处理。在租赁期内未经石化公司许可，长盛公司不得将该房屋整体或部分转租（或转包），长盛公司可根据经营情况进行酒店附属功能的第三方合作或部分转租。长盛公司有下列情形之一的，石化公司在书面通知长盛公司后有权单方面解除合同，收回该房屋:不按时足额支付租赁费60日的；擅自将该房屋整体转租或转包给第三方的；擅自改变该房屋用途的。本合同签订后，双方应严格遵照执行，如因一方原因导致合同终止或一方实质性违约的，应向守约方支付违约金2000000元。长盛公司不按时足额支付租赁费60天内，按万分之五日/天支付石化公司违约金;超过60天，按本合同相关条款执行。 随后，石化公司与长盛公司分别签订了两份《补充协议》，约定石化公司同意将免租期延长至2013年7月1日，将2014年租金由12000000元/年降至4400000/年。租金在2014年9月31日前支付1000000元，余款在2014年年底前付清。 2018年4月10日，石化公司向长盛公司发出一份《租金催告函》，载明：……根据《四川石化国际酒店租赁合同》的约定，自2016年1月1日起每年租金应为12360000元，但长盛公司未足额履行前述合同约定的租金支付义务，经石化公司多次催告，长盛公司仍未履行，已给石化公司造成巨大经济损失。为此，再次要求长盛公司在收函后十日内支付拖欠的2015年11月-2018年3月其间的租金28864739.56元，2018年2-3月电费196331.15元，合计29061070.71元。逾期未支付，石化公司将通过法律途径解决。 2018年4月16日，长盛公司针对上述催告函向石化公司作出回函，载明：一、双方已对原协议约定租金进行了调减。石化公司与长盛公司双方于2012年11月21日签订《租赁合同》，约定租金为每年1200万元。后由于各种原因导致酒店严重亏损，经双方协商同意将2013年租金调减为6000000元。但经营一年后收益仍不理想，双方再次协商同意自2014年起将租金降为了每年4400000元。上述针对租金的调整有双方的补充协议、石化公司于2017年8月14日向天府新区地税稽查局出具的《证明》、《2013-2017年石化国际酒店支付西南地产房租明细对账表》可以证实。二、长盛公司按照双方的约定向贵公司及时履行了租金义务。长盛公司已按双方约定及时履行了缴纳租金的义务。经双方对账确认，截止2017年底，长盛公司实际欠付租金为3610000元。按双方约定长盛公司于每年底付清当年应付租金4400000元以外，另每年底支付所欠租金不低于1000000元，于2021年底前补清所欠租金。故石化公司催告函认为长盛公司拖欠租金2906余万元与事实不符。等等。 2018年6月26日，石化公司再次向长盛公司发出《关于再次催收石化国际酒店租金的函》，要求长盛公司自2018年1月起按合同约定的每年12360000元的标准足额交纳租金。如未按期足额补交租金，石化公司将根据《租赁合同》约定，依法解除租赁合同。 2018年7月6日，长盛公司向石化公司作出回复函件，载明：长盛公司与石化公司于2014年协商同意将原合同约定的年租金12000000元调整为年租金4400000元，并一直按此约定微纳租金延续至今。因此长盛公司根本不存在补交拖欠租金的情形，更不存在拒不缴纳租金的问题。长盛公司全面履行了合同和双方约定的义务，从2014年起至今每年按时支付了全部租金，没有违约行为，石化公司提出解除租赁合同于法无据，长盛公司不同意解除案涉租赁合同。 2018年7月10日，石化公司向长盛公司发出《关于解除石化国际酒店租赁合同的函》，以长盛公司长期拖欠石化酒店租金，经多次催收仍拒不履行，严重违反了双方签订的租赁合同为由，正式通知解除与长盛公司的租赁，同时要求长盛公司接到该函件后十日内自行腾退，办理移交手续，将经营权归还石化公司，并补足所欠租金。 同日，长盛公司回复石化公司：石化公司提出的长盛公司长期拖欠租金，经多次催收仍拒不履行，与客观事实不符。一、石化公司与长盛公司双方签订的合同合法有效，受国家法律保护;二、长盛公司全面履行了合同和双方约定的义务；三、长盛公司没有违约行为。如石化公司仍坚持认为长盛公司违约，需解除双方合同，请石化公司通过法律诉讼途径解决。 另查明，2017年8月14日，石化公司向天府新区地税稽查局出具一份《证明》，载明石化公司于2012年11月21日，与长盛公司签订租赁关系后，因受国家八项规定等政策的影响，服务行业受较大影响。加之天府新区发展较缓慢，石化国际酒店周边交通等配套设施不齐全，导致酒店严重亏损，经营难以维持。秉着互利互赢的目的，故经当时双方多次协商及核算，于2013年暂将房租降至6000000元/年。在经过一年的实际运营后，收益仍不理想，故于2014年起将房租降至现在的4400000元/年。情况属实。四川省仁寿县公证处于2017年8月25日对长盛公司所持该份《证明》的复印件与原件相符事项进行了公证。 经石化公司与长盛公司对2013年-2017年石化国际酒店房租支付明细进行对账，并形成书面《对账表》，载明：2013年应付租金600万元消防款及装修款实际抵扣租金409万元，欠缴租金191元；2014年应付租金440万元，实付租金100万元，装修款实际抵扣租金245万元，欠交租金98万元。累计欠缴租金286万元；2015年应付租金440万元，实付租金140万元，欠交租金300万元。累计欠缴租金586万元；2016年应付租金440万元，实付租金440万元，额外补交租金欠款100万元，消费款实际抵扣租金25万元。累计欠缴租金461万元；2017年应付租金440万元，实付租金440万元，额外补交租金欠款100万元。累计欠缴租金361万元。 截至2018年12月31日，长盛公司按照440万元/年的标准向石化公司支付了石化国际酒店2018年的全部租金，并补交了之前欠付的租金100万元。 还查明，2015年起，位于成都市天府新区×号的帝豪娱乐会所开始组织陪酒女进行淫秽表演。2017年12月25日0时许，上述违法行为被民警在该会所包间内现场挡获。因上述违法行为，成都市公安局天府新区分局于2018年1月30日向成都盛世帝豪娱乐有限公司作出《责令停业整顿通知书》，责令其立即停业整顿三个月。本院于2018年10月17日对上述涉案违法犯罪人员十一人作出刑事判决书，判处相应刑罚。审理中，长盛公司陈述，帝豪娱乐会所系案涉租赁房屋中的裙楼部分，系其转租他人在使用。 审理中，石化公司申请对长盛公司提交的《2013年-2017年石化国际酒店支付西南地产房租明细对账表》第二页备注栏第二段文字“双方约定每年底前付清当年应付租金440万元以外另每年底支付所欠租金不低于100万元，于2021年底前补交清所欠租金361万元”与对账表其余打印文字是否系由同一台打印机在同一时间排版打印形成进行司法鉴定。经本院多次责令，长盛酒店均未提供上述对账表原件，故未能对石化公司申请的上述事项进行司法鉴定。 上述事实，有当事人身份信息、《四川石化国际酒店租赁合同》及补充协议、双方往来函件、《2013年-2017年石化国际酒店支付西南地产房租明细对账表》、《证明》及公证书、银行转账凭证、责令停业整顿通知书、刑事判决书以及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，石化公司与长盛公司签订的《四川石化国际酒店租赁合同》及两份补充协议均是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，双方均应按约全面履行。双方争议焦点为：一、案涉房屋自2018年起的租金标准是按照合同约定的1236万元/年还是变更后的440万元/年？二、石化公司是否享有合同解除权？三、累计租金欠款如何支付？四、石化公司主张的违约金是否成立？本院根据查明的事实对上述争议焦点分别作如下评述。 关于2018年起的租金标准。石化公司认为降低租金标准仅是在2018年之前，2018年之后的租金标准应当按照双方签订的《四川石化国际酒店租赁合同》执行。长盛公司辩称，双方在履行案涉租赁合同的过程中多次对租金标准和支付进行了变更，最终确定年租金标准为440万元/年。本院认为，双方对于2013年年租金600元、2014年至2017年年租金为440万元的事实不持异议，结合长盛公司提交的石化公司2017年8月14日向天府新区地税稽查局出具的《证明》中“……经当时双方多次协商及核算，于2013年暂将房租降至6000000元/年。在经过一年的实际运营后，收益仍不理想，故于2014年起将房租降至现在的4400000元/年”的表述能够证明，双方已将年租金标准变更为440万元，即2018年之后的年租金标准应为440万元。 关于石化公司是否具有合同解除权。如前所述，在双方已将年租金变更为440万元的情况下，石化公司以长盛公司未按照合同约定的1236万元/年的标准足额支付2018年1月至7月租金为由，要求解除合同的理由不能成立。石化公司还提出，长盛公司在租赁房屋期间从事了违法犯罪活动，对石化公司造成了严重影响。长盛公司辩称，其并非违法行为人，按照租赁合同约定其有权将附属裙楼转租。本院认为，租赁房屋附属裙楼经营的帝豪娱乐会所自2015年起组织陪酒女进行淫秽表演，且于2017年12月25日0时许被民警现场挡获，十一名涉案人员被判处刑罚，帝豪娱乐会所的经营者被处以停业整顿的行政处罚。长盛公司虽非上述违法行为的行为人，但按照《四川石化国际酒店租赁合同》第一条第1.2项“该房屋性质为酒店用房”、第三条第3.3项“长盛公司所从事的酒店经营活动必须合法，并严格按照国家、地方相关法规合法经营。”及第十条第10.2项“长盛公司在租赁该房屋期间，应当按合同约定使用该房屋。应当用于合法经营，不得从事违反国家法律、法规的行为。不得因使用或利用该房屋或相关的活动给石化公司的名誉、利益造成影响或损失”的约定，长盛公司作为承租人，有妥善保管租赁房屋并按约定用途使用房屋的义务，违法事件却发生在其承租房屋期间，且持续时间较长、参与人员较多、影响较为恶劣。按照《四川石化国际酒店租赁合同》第十四条第14.4项“长盛公司有下列情形之一的，石化公司在书面通知长盛公司后有权单方面解除合同，收回该房屋:擅自改变该房屋用途的”的约定，石化公司有权解除案涉合同，故本院确认案涉合同及补充协议自本案起诉书副本送达长盛公司之日（2018年9月11日）起解除。在合同解除后，长盛公司应当将案涉房屋返还给石化公司，并按照双方约定的440万元/年的标准向石化公司支付房屋占有使用费直至实际腾退之日止。 关于累计欠付租金的支付。本院认为，2017年12月31日双方确认长盛公司累计欠缴租金361万元。长盛公司在2018年除支付当年440万元的年租金外，还支付了上述部分欠款100万元，即截至2018年12月31日长盛公司累计欠缴租金为261万元，应当自双方结算及时向石化酒店支付，故对于石化公司的该部分请求，本院予以支持。 关于石化公司主张违约金，其依据为《四川石化国际酒店租赁合同》第十五条第15.1项和第15.3项。长盛公司辩称，石化公司重复主张违约金，且违约金过高。本院认为，长盛公司在2017年12月结算后应及时支付欠付租金，但其至今尚欠261万元未支付，应当按照《四川石化国际酒店租赁合同》关于“长盛公司不按时足额支付租赁费60天内，按万分之五日/天支付石化公司违约金”的约定向石化公司支付逾期付款违约金。而关于石化公司主张的200万元违约金，因石化公司并未向本院提交其损失的相关证据，本院结合本案实际情况、合同履行情况以及双方的过错程度，酌情对该违约金不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告四川石化西南地产有限公司与被告成都长盛酒店管理有限公司于2012年11月21日签订的《房屋出租委托合同》及相关补充协议于2018年9月11日解除； 二、被告成都长盛酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内腾退位于成都市天府大道南段2028号石化大厦2号综合楼，房屋建筑面积约22843平方米(其中地上23层，地下-1层；2号楼18550平方米，裙楼4293平方米)并返还给原告四川石化西南地产有限公司； 三、被告成都长盛酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告四川石化西南地产有限公司支付其欠付租金2610000元； 四、被告成都长盛酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内按照4400000元/年的标准向原告四川石化西南地产有限公司支付房屋占用使用费（从2019年1月1日计算至实际腾退之日止）； 五、被告成都长盛酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告四川石化西南地产有限公司支付违约金（以2610000元为基数，按照每日万分之五的标准从2018年1月1日起计算至实际付清之日止）； 六、驳回原告四川石化西南地产有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费94454元，由原告四川石化西南地产有限公司负担47227元、被告成都长盛酒店管理有限公司负担47227元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  王 璇 人民陪审员  赵小华 人民陪审员  马洪荣 二〇一九年九月三十日 法官 助理  龚玉洁 书 记 员  包永青