江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣10民初176号原告：伍华卿，男，汉族，1969年12月12日出生，住福建省厦门市思明区。原告：陈晓妮，女，汉族，1973年8月12日出生，户籍地湖北省武穴市，经常居住地福建省厦门市湖里区。原告：王付勇，男，汉族，1969年12月2日出生，住福建省厦门市集美区。原告：陈晓平，女，汉族，1963年8月12日出生，户籍地湖北省武穴市，经常居住地福建省厦门市同安区。委托诉讼代理人：李章辉，福建鼎科律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：谢沛丰，福建鼎科律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：周淑芬，女，汉族，1961年1月31日出生，户籍地江西省崇仁县。委托诉讼代理人：胡子荣，江西黄洲桥律师事务所律师，代理权限为特别授权。伍华卿、陈晓妮、王付勇、陈晓平与周淑芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序于2019年11月15日公开开庭进行了审理。原告陈晓妮及其诉讼代理人李章辉，被告周淑芬的委托诉讼代理人胡子荣等到庭参加诉讼。在诉讼期间，原告向本院提出财产保全申请，本院依法制作民事裁定书，被告周淑芬的相关财产被依法冻结。本案现已审理终结。伍华卿、陈晓妮、王付勇、陈晓平向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告与被告于2019年7月7日签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令被告返还原告支付的租金(4500美元）和押金(13500美元）合计18000美元，折合人民币计126000元；3、请求判令被告支付原告违约赔偿金27000美元，折合人民币计193058.1元；4、请求判令被告赔偿原告损失人民币160098元（其中，中介费人民币14000元，签证费人民币1400元，机票费用人民币16750元，药品购置费和运输物流费人民币85718元，华仁医院广告招牌制作费人民币42230元）；5、请求判令被告承担本案全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、律师费、保全费等）。事实和理由：2019年7月1日，陈晓平、陈晓妮、伍华卿、王付勇四人至柬埔寨西哈努克考察后，决定在当地开办医疗机构。经沟通协商后，陈晓平、陈晓妮、伍华卿、王付勇四人决定以原告伍华卿为代表，于2019年7月7日与被告周淑芬签订《房屋租赁合同》，以位于西哈努克市谊友路2区1村锦麟酒店一楼大厅的其中一半作为租赁物向原告方承租使用，合同于签订当日生效。原告根据合同约定于当日不仅支付一个月租金4500美元及押金13500美元，履行了合同义务，亦向中介方支付相应中介费人民币14000元。且原告当即开始筹办医疗机构的设立手续、药品购买支出及医疗器械筹各等事项。2019年7月10日，陈晓平、陈晓妮、伍华卿、王付勇四人就西哈努克市医疗机构的设立形成个人合伙协议。原告四人为华仁医院项目的考察、租赁营业场所、药品购置、场所布置等事项而做出包括签证、机票、中介服务、药品购置、物流运输以及广告招牌制作等在内的巨额支出。于2019年8月7日晚，被告周淑芬忽然以微信图片形式向原告发送其与第三人签订的《锦麟酒店协议书》，并将原告微信删除，原告亦无法从包括电话甚至住所上门等方式寻得或联系上被告。第三人王金旺（被告周淑芬的前合伙人）于2019年8月18日告知原告，被告周淑芬已将所有的锦麟酒店经营份额转让给王金旺。王金旺以被告周淑芬告知的周淑芬与原告的房屋租赁合同无法律效力为由，限期二日内要求原告清退遗留在租赁场所内的所有医疗药品、物品并撤离。后原告在租赁场所内的所有物品均被强制清退，原告制作的华仁医院招牌亦被强制取下撤回，原告无法使用租赁场所，被告周淑芬携带租金和押金处于失联状态。被告于2019年8月7日起失去踪迹、下落不明，未依约履行合同，未归还原告支付的租金和押金。因被告的严重违约行为，使原被告之间的合同目的根本无法实现，并严重损害了原告的合法权益，给原告造成了重大经济损失。周淑芬答辩称：2019年6月26日周淑芬与王金旺签订锦麟酒店合作经营协议，双方约定王金旺占股20%，周淑芬占股80%，酒店日常经营由周淑芬负责，合同的生效时间为2019年7月1日到2024年5月1日。2019年7月7日伍华卿找到周淑芬，要求租赁锦麟酒店大堂的一半，双方经协商达成协议，周淑芬就代表锦麟酒店与伍华卿签订房屋租赁合同。合同约定是2019年7月20日为起租期，到2023年7月19日，合同签订之后锦麟酒店方就将房屋移交给原告伍华卿开始使用，那时候原告方已经把物品搬进去了。到2019年7月31日伍华卿向周淑芬提出医疗机构无法办证，要求在没有办下证之前免除房屋租金，在此情况下周淑芬就同意了在未办下证之前不收租金，但是最长不得超过一个月。后来在2019年8月7日周淑芬与王金旺经协商一致，周淑芬退出锦麟酒店合伙经营，经营权全部由王金旺负责，王金旺由原来20%股份变成100%股份，基于以上事实，根据我国的法律，出租权人变更不影响租赁合同的效力，在周淑芬退出锦麟酒店合伙之后，锦麟酒店应该继续履行与伍华卿的租赁合同，现在锦麟酒店的经营人是王金旺。所以被告认为本案应该追加第三人王金旺作为本案被告，只有王金旺有权决定租赁合同是终止还是继续履行。据我们所了解的事实是在8月20号原告人还未办到开设华仁门诊部的相关行政审批手续，据我们所知原告也不可能能办到开设诊所的相关证件，因为原告中没有人具有在柬埔寨从医的资质。原告们明知已经不可能办到资质的情况下，在8月20日又面临要缴纳下月租金，为此他们就离开了柬埔寨，弃租。后面推测王金旺没有收到租金，所以在十月份拆除了华仁诊所的牌子。基于以上事实我们认为原告的诉讼没有事实与法律依据，应该全部驳回。原告为支持其诉讼请求，提供以下证据：第一组证据：1、房屋租赁合同；2、房租支付凭证；3、收条；4、中介费转账凭证。证明：2019年7月7日，伍华卿与周淑芬签订《房屋租赁合同》。同日，原告根据合同约定向被告周淑芬付一个月租金4500美元及押金13500美元。同日，原告支付中介费人民币14000元；第二组证据：5、协议书。证明伍华卿、陈晓妮、王付勇、王晓平四人于2019年7月10日就西哈努克市成立华仁医院合伙事务签订协议，四人均系合伙人身份；第三组证据：6、微信聊天记录，7、与王金旺交涉的视频，8、《锦麟酒店合作经营协议书》的照片。证明原告与被告于2019年8月7日微信聊天记录。被告于当晚删除原告，原告无法从包括微信、电话甚至上门的任何方式联系被告。2019年8月16日晚，从第三人王金旺处证实被告周淑芬告知第三人王金旺被告与原告签订合同不受法律保护的说辞。第三人王金旺与被告周淑芬于2019年6月26日签订的《锦麟酒店合作经营协议书》，签订时间发生于原告与被告签订前，且第三人王金旺对案涉房屋经营权享有权利，证明被告周淑芬有意隐瞒，原告在签约前不知道也不可能知道被告与第三人之间的协议，被告与第三人的陈述表明被告根本无履行合同的意思。第四组证据：9、签证费收款收据，10、药物购置转账凭证，11、药品针剂货款转账电子回单，12、广州诚鑫国际运输代理有限公司物流底单，13、销货清单，14、广告牌制作费用收款收据，15、照片，16、机票行程单。证明：2019年7月1日，四原告为前往西哈努克签订房屋租赁合同一事办理签证所支出的费用合计人民币1400元。原告与被告签订房屋租赁合同后就设立华仁医院事项分别于2019年7月13日和26日购置药物支出合计人民币66818元。2019年7月18日，原告因购置药品物流运输费合计人民币18900元。2019年7月2日现场拍摄的已制成的华仁医院招牌。四原告为签订租赁合同及办理华仁医院设立事宜分别于2019年7月1日、22日、31日、8月20日的机票必要支出合计人民币16750元。共同证明被告应对原告为签订、履行合同期间所支出的一切合理费用承担赔偿责任。第五组证据：当庭提交补充证据：视频及照片若干。证明1、原告与被告签订房屋租赁合同后，原告为门诊的顺利开业进行筹备工作、使用案涉租赁场所，后被迫搬离。2、对王金旺的视频，证明原告非因自身原因，被案外人王金旺驱赶经营，无法使用涉案租赁场所。3、周淑芬在2019年8月7日在微信中拉黑陈晓妮，证明周淑芬通过签订合同方式恶意违约且失去踪迹，逃避违约与赔偿损失责任。原告当庭提交了陈晓妮的手机，庭后提交了伍华卿的手机供法庭及被告查验手机中的照片、视频、微信聊天记录。被告对原告出具的以上证据质证发表质证意见：1、对房屋租赁合同、房租支付凭证及合作经营协议的照片无异议。2、对中介费收据及支付凭证的真实性和关联性有异议，无法核实收款人程志雄的身份，与本案也没有关联性；3、对证据5协议书的关联性有异议，该合伙协议与本案没有多大关系；4、证据6微信聊天记录截图的真实性无异议。确认陈晓妮手机中的“西港房东周淑芬大姐奔驰S600”确系本案被告周淑芬的微信号，周淑芬与陈晓妮的微信聊天记录从2019年7月7日到2019年8月7日晚上，之后显示是“S600”未通过对陈晓妮的朋友认证，不认可原告的证明目的；5、对证据7的视频三性均不认可，不是完整的视频，没有前言后语只有王金旺的那一句话；6、对证据9到16，真实性、关联性均不予以认可。但对证据15的两张照片的真实性无异议，因为租赁合同签订后华仁门诊部的确在锦麟酒店三楼挂出了招牌；7、对第五组证据中照片的真实性予以确认。确实7月26号原告方已经把东西搬进去了，使用了场地,10月27号原告的东西确实已经搬离租赁场所；对视频不认可，是原告偷录，取得该录像不具有合法性，视频中的内容无法理解。被告周淑芬为证实其主张，提供证据如下：1、锦麟酒店合作经营协议书复印件，证明锦麟酒店系周淑芬与王金旺合作经营的；2、房屋租赁合同复印件，证明原被告间对房屋租赁的约定；3、收据原件，证明王金旺按合作经营股份收取了房屋租赁收益。原告对被告证据质证如下：对证据1的真实性有异议。其内容与原告提供的王金旺处传发过来的照片经营协议书是不一致的，我方提供的这份经营协议书有注明周淑芬的作废时间是2019年8月2日。证据2《房屋租赁合同》我方已向法庭提交了原件，应以我方提交的为准。对证据3三性均不予认可，如果是存在也是他们内部，与我们没关系，我们也不知道。本院对原告提供的证据认证如下：对原告提供了证据原件的：房屋租赁合同、程志雄收条、四原告签订协议书、医疗设备单、收款收据真实性予以认可，对原告提供了原始载体供法庭及被告查验的照片、视频等电子证据真实性予以确认。原告主张其购置药物支出合计人民币66818元的两份证据，购货方均不能证明是本案的原告，且向“钜翔医药”支付的款项性质不明，故本院对该两份证据的关联性及证明目的均不予以认可。原告提供的其他证据因系复印件且不能证明与本案的关联性，本院依法不予以认可。对被告提供的证据认证如下：证据1、2均为复印件，亦系双方均提交的证据。《房屋租赁合同》以原告提交的原件为准，《锦麟酒店合作经营协议书》双方提交的均非原件，经核查两份证据中的内容并无差异，只是原告提供的复印件中增加了三处“作废周淑芬”“作废×××（无法辨认具体汉字）”。故本院对《锦麟酒店合作经营协议书》中体现的经营协议内容予以确认。对证据3的真实性、合法性、关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2019年7月7日，原告之一伍华卿（乙方）与被告周淑芬（甲方）签订《房屋租赁合同》，周淑芬将位于西哈努克市谊友路2区1村锦麟酒店一楼大厅的一半租给伍华卿使用。合同约定：第一条租赁期限：房屋租赁期自2019年7月20日至2023年7月19日。第二条租金及押金：租金为每月4500美元，乙方每月20日交付租金，期限不得超过七天。签订本合同当日缴付1月租金。押金为13500元。……第四条合同解除：经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。甲方单方提前终止合同，需赔偿乙方两倍押金。乙方单方提前终止合同，甲方无需退还押金。五、其他约定事项：（一）本出租房屋为甲方所有，无其他关系人，由于本房屋所产生的债权债务及其他纠纷与承租人无关，若由纠纷使乙方不能正常居住而造成的损失由甲方负责赔偿。……本合同经双方签字后生效。在合同原件的底部，有手写备注，内容为：“乙方（即原告方）在办证之前，甲方（即被告方）不收房租，等证件办下后，开始收租金，该补充条约与合同内容一样起法律效应，但最长时间不超过壹个月。”备注后部有伍华卿、周淑芬签名，落款时间为2019年7月31日。合同签订后，原告陈晓妮向被告周淑芬中国工商银行账户转账支付了人民币126000元，向中介方程志雄微信转账支付人民币10000元，程志雄出具收条一份“今收到陈晓妮人民币14000元，用于伍华卿租周淑芬在西哈努克市谊友路锦麟酒店店面介绍费。收款人：程志雄身份证4223251980030438162019年7月7日”。收条下部备注：现金四千人民币，转账一万人民币。2019年7月10日，伍华卿、陈晓妮、王付勇、陈晓平四人就开设华仁门诊部签订合伙协议书。2019年7月18日，伍华卿通过广州诚鑫国际运输代理有限公司通过陆运方式运输“医疗设备”，产生运费18900元。2019年7月23日，伍华卿制“华仁门诊部”的广告牌，产生费用26500元。从原告提供的照片看，该广告牌曾悬挂于锦麟酒店三楼外墙。2019年8月16日，原告方就案涉房屋租赁情况与王金旺进行交涉。2、2019年6月26日，王金旺（甲方）与周淑芬（乙方）签订《锦麟酒店合作经营协议书》。协议约定：一、甲乙双方均为自然出资人，此宾馆月租金为18300美元，经营期限为四年零八个月。经协商甲方将其中80%股份转让给乙方（投资形式为押3付1），合作时间为2019年7月1日起至2024年5月1日止。二、实际投资额度：乙方投资金额为押金三个月18300×3×80%＝43920元美金，实际占股为80%，乙方投资款中租金18300×80%＝14640元美金为下个月所占股份的押金，押金款在乙方经营合同期满四年零八个月后甲必须无条件退还给乙方。三、甲乙双方约定甲方占股20%，乙方占股80%，甲乙双方按各自持股比例获得酒店利润分红。酒店日常经营由乙方负责，甲方有查看钱账的权利。五、本合作经营协议2019年7月1日起双方签字生效。六、1、每月只与甲方共同承担交房租和支付每月经营性费用，承担税收等非营业性的费用。2、甲乙双方合作经营共同承担经营风险。合作经营之前的债权债务由甲方全部负责，与乙方无关。即乙方不承担合作之前的任何债权债务。3、甲方确保合作经营能顺利进行，如果合作经营不能顺利进行，甲方无条件退还乙方所交的全部押金，并赔偿乙方的损失54900美元。2019年7月8日王金旺出具收据一张，内容为：“今收到店面押金18000美金百分之二十360美金。本人王金旺扣去酒店6月份开支3916美金，包所有费用还欠酒店316美金，合计2000美金。以后（年）8月20后分红。王金旺”。2019年8月至11月，原告陈晓妮多次以微信、电话方式联系周淑芬，未果。本院认为，一、关于本案法律适用问题。本案双方因签订《房屋租赁合同》而引发的相关款项的偿付纠纷，系债权性质的纠纷，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”之规定，本案中原被告在房屋租赁合同中未约定合同适用的法律。因原被告均为中华人民共和国公民，双方的住所地均在中华人民共和国境内，故本案应适用原被告一方当事人经常居所地法律，即适用中华人民共和国法律。二、本案原、被告身份是否适格？本案系房屋租赁合同，合同签订方为伍华卿和周淑芬。履约的租金和押金共计126000元，由原告陈晓妮支付。合同签订后，伍华卿、陈晓妮、王付勇、陈晓平四人签订书面协议书，四人共同确认租赁锦麟酒店经营华仁诊所，案涉纠纷与合伙事务相关，本案中伍华卿、陈晓妮、王付勇、陈晓平作为共同原告提起诉讼，身份适格。被告周淑芬作为合同签订一方当事人，根据合同相对性原则，其作为案涉纠纷的被告，应无疑义。被告周淑芬主张应将王金旺追加为被告。本院认为，1、追加被告的权利应属于原告；2、本案中王金旺并非必要的共同诉讼参加人。根据王金旺与周淑芬的合作经营协议，“酒店日常经营由周淑芬负责”。故周淑芬有权代表合伙事务与原告签订合同，并以个人名义处理与酒店相关事务。周淑芬与王金旺之间的合伙事务可另行处理。根据本案当事人的举证、质证和诉辩意见，归纳本案的争议焦点是：1、案涉房屋租赁合同应否解除；2、本案违约方的认定问题；3、违约责任赔偿费用金额的确定问题。一、关于案涉房屋租赁合同应否解除的问题。本院认为，案涉租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应依照合同约定全面履行。通过原告方提供的视频、照片能证明原告方现已搬离了案涉租赁房屋，并且悬挂在锦麟酒店外的广告牌也被取下。被告周淑芬亦不否认原告已实际搬离租赁房屋的事实，现双方均确认房屋租赁合同已无法实际履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条之规定，应依法判令双方解除案涉《房屋租赁合同》。二、关于本案违约方的认定问题。原告认为，王金旺与周淑芬的合伙与本案无关。周淑芬在签订合同收取到相关费用后忽然消失踪迹，拒不与原告沟通，系恶意违约。被告认为，2019年8月7日周淑芬与王金旺解除合作。周淑芬退出锦麟酒店合伙，现在锦麟酒店的经营人是王金旺。原告方是明知不可能办到门诊部资质的情况，在8月20日又面临要缴纳下月租金，就离开了柬埔寨，弃租。推测王金旺没有收到租金所以在十月份拆除了华仁诊所的牌子。本院认为，首先，从原告提供的视频可知，2019年8月16日原告方与一名叫“金旺”男子就房屋租赁情况进行过交涉。从现有证据可知，案涉房屋无法实际完成租赁与“金旺”有关。从双方共同提交的《锦麟酒店合作经营协议书》看，视频中男子为“王金旺”有高度可能性。其次，王金旺与本案合同履行的关联性：1、本案双方共同提交的《锦麟酒店合作经营协议书》生效时间为2019年7月1日，可以认定周淑芬7月7日在与伍华卿签订案涉《房屋租赁合同》时，与王金旺酒店合作经营关系已生效，根据合作协议，周淑芬负责酒店经营，其个人有权对外签订租赁合同。事后王金旺按股份比例收取了原告方预交款项的一部分，说明其认可周淑芬的出租行为。2、被告提出2019年8月7日周淑芬与王金旺解除合作，但并不能提供证据予以证实。原告提交的《锦麟酒店合作经营协议书》的取得方式，在诉状中称系“被告周淑芬忽然以微信图片形式向原告发送其与第三人签订的《锦麟酒店协议书》”，在一审庭审中又陈述该协议为王金旺发给伍华卿，这两种说法不一，且均未提供相应的微信记录证明，该协议书中“作废”字样的书写人并不能确定，故合作经营协议是否“作废”无法确定，在2019年8月周淑芬与王金旺是否出现股权结构及经营模式的变化亦无法确定。故被告方称2019年8月后王金旺全权经营酒店并无事实依据，本案的出租义务履行方仍应为周淑芬。最后，根据《房屋租赁合同》第五条其他约定事项：“（一）本出租房屋为甲方所有，无其他关系人，由于本房屋所产生的债权债务及其他纠纷与承租人无关，若由纠纷使乙方不能正常居住而造成的损失由甲方负责赔偿”的约定，周淑芬对该出租房屋负有全面的排他义务，即使王金旺有阻挠出租的行为，亦应由周淑芬出面解决。被告主张原告因无法办到资质而弃租，并无证据证实。综上，本案并无证据证实原告方有主动弃租的行为，现有证据可以确认案涉房屋租赁因周淑芬的合作方王金旺阻挠而无法实现，周淑芬不能及时排除阻碍，实现全面交付出租房屋的义务且事后失联，构成根本性违约。三、关于违约责任赔偿费用金额的确定问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及双方签订的《房屋租赁合同》第五条之规定，原告方有权要求周淑芬赔偿损失。1、关于返还租金、押金的问题。原告方于合同签订后向周淑芬支付折合人民币126000元，作为租金和押金。根据《房屋租赁合同》2019年7月31日手写备注：租金应从原告方证件办下后开始计算，但不能超过一个月。本案中双方出现纠纷在2019年8月，尚未超过一个月，故原告方在7月虽对租赁房屋产生过使用但依法并不需要支付租金，已交租金应当予以返还。押金13500美金为履约保证金的性质，现周淑芬无法履行合同，依法依约均应返还该押金。故原告已支付的人民币126000元，应该恢复原状，返还给原告方。因本案出现租赁纠纷时，周淑芬始终未出面。原告提供的证据不能证明王金旺的行为是代表周淑芬，故本案并不能直接认定周淑芬有提前终止合同的行为，原告方要求的两倍押金赔偿，本院依法不予以支持。2、损失赔偿问题案涉《房屋租赁合同》已经解除，根据法律规定和合同约定，周淑芬应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案原告方为积极履行本合同所支出的费用，可以确定的损失为：1、中介费人民币14000元；2、广告招牌制作费26500元；3、医疗设备运费18900元。总计59400元。至于原告要求的签证费、机票费、药品购置费等其他费用不能直接确定为系本案的损失支出，本院依法不予以支持。综上，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《中华人民共和国合同法》六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、解除原告伍华卿、陈晓妮、王付勇、陈晓平与被告周淑芬于2019年7月7日签订的《房屋租赁合同》；二、被告周淑芬于本判决生效后十日内向原告伍华卿、陈晓妮、王付勇、陈晓平返还租金及押人民币126000元；三、被告周淑芬于本判决生效后十日内向原告伍华卿、陈晓妮、王付勇、陈晓平支付赔偿款人民币59400元。四、驳回原告伍华卿、陈晓妮、王付勇、陈晓平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8487.34元，保全费人民币2916元，由被告周淑芬负担4561元，由原告伍华卿、陈晓妮、王付勇、陈晓平负担6842.34元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院，并向江西省高级人民法院预交上诉案件受理费。（户名：江西省高级人民法院，开户行：农行南昌市环湖支行，缴款账号：14×××42-3，在用途中注明“诉讼费”。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判长  黄玲玲审判员  揭 颖审判员  黄 皓二〇一九年十二月二十日法官助理占乔书记员徐彦芳