上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终8078号上诉人(原审被告兼反诉原告)：左雯君，女，1960年10月1日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：张剑波，上海市郑传本律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梦茹，上海市郑传本律师事务所律师。被上诉人(原审原告兼反诉被告)：上海联源物业发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：许建峰，职务总经理。委托诉讼代理人：张晓坤。上诉人左雯君因与被上诉人上海联源物业发展有限公司(以下简称联源物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初16206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。左雯君上诉请求：请求二审法院撤销原判，发回重审。事实和理由：一审判决所依据的《物业服务合同》和《天鼎花园物业服务合同(补充)》是无效的。上海市静安区天鼎花园业主委员会超越业主大会的授权，违背全体业主的意志，损害了业主的权益。联源物业公司辩称，对原审法院认定的事实无异议，请求驳回上诉，维持原判。联源物业公司向一审法院起诉请求：1、判令左雯君支付2016年1月起至2016年12月止的物业服务费人民币(以下币种皆为人民币)3,889.20元；2、判令左雯君支付逾期支付物业服务费滞纳金10,748.82元；3、本案的诉讼费用由左雯君承担。审理中，联源物业公司自愿撤回第二项诉讼请求。左雯君向一审法院提起反诉请求：1、判令联源物业公司退还多收取的物业服务费1,406.35元及银行利息(以1,406.35元为基数，按同期银行贷款利率，自2016年4月16日起计至实际付款之日为止)；2、判令联源物业公司对天鼎花园小区一期与二期高层房屋统一按每月每平方米1.95元收取物业服务费。一审法院经审理认定事实如下：上海市静安区西苏州路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)2010年4月19日登记至左雯君及其家人名下，房屋建筑面积为140.89平方米。2013年1月24日，上海市静安区天鼎花园业主大会与联源物业公司签订《物业服务合同》，约定：联源物业公司对上海市静安区天鼎花园小区提供物业服务，合同第一个有效期为2013年2月1日至2013年12月31日，合同届满前二个月，双方就合同顺延一年，合同部分条款做出相应调整事项及业主满意程度，通过书面征求意见的形式，向全体业主发放征询表。如获得通过，则合同顺延一年；若未通过，合同一年到期。该合同还约定高层住宅物业服务费每月每平方米1.8元。物业服务费用按月交纳，业主在每月的15日履行交纳义务。逾期交纳的，每日按应缴物业管理月度费用的3‰支付滞纳金。该合同附件还约定了物业服务的各项标准。2014年4月28日，上海市静安区天鼎花园业主大会与联源物业公司签订《天鼎花园物业服务合同(补充)》，载明：通过向业主发放征询表获得同意2013年1月24日签订的《物业服务合同》期限顺延至2014年12月31日，并对该合同部分条款做出修改，其中高层住宅物业服务费每月每平方米调整为2.3元。一审还查明：2014年2月25日，联源物业公司开具发票一张，载明：付款单位：26号1503室；经营项目：管理费、设备运行费(2014年1月至6月)；合计金额：1,521.60元。2016年4月15日，联源物业公司天鼎花园管理处出具收条一张，载明：今收到25号803室、501室、26号1503室2014年至2015年物业管理费22,000元整。联源物业公司确认曾于该日收到左雯君支付的物业管理费8,000元整。审理中，联源物业公司表示，2014年4月至6月的物业服务费，系争房屋每月每平方米物业服务费为2.3元，左雯君应补足每月每平方米0.5元的差额，2014年7月至2015年12月，左雯君应该支付的物业服务费为5,833.80元。对于多收取的部分1,954.80元，联源物业公司同意退还左雯君，同意从左雯君应支付给联源物业公司的物业服务费中进行抵扣。一审审理中，联源物业公司对于左雯君提供的照片，证人证言、聊天记录截屏、停车费收据等材料均未予认可。但双方确认联源物业公司对天鼎花园小区提供服务至2016年12月31日止。一审还查明，联源物业公司曾于2017年3月23日向左雯君按系争房屋地址寄送催款通知，左雯君表示一直居住系争房屋内，但未收到该通知。一审法院认为，联源物业公司与上海市静安区天鼎花园业主大会签署的《物业服务合同》及《天鼎花园物业服务合同(补充)》对全体业主均具有约束力，左雯君抗辩该合同及补充合同无效，并未能提供证据予以证明，且未能及时予以主张，故该合同及补充合同效力及于全体业主，业主应按合同约定支付物业服务费。因物业管理是物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，主要内容是物业服务区域内的公共部分、公共设施、设备、场地等，左雯君未能提供有效证据证明联源物业公司提供的物业服务确实存在违反合同约定或者法律法规规定，亦未能提供有效证据证明联源物业公司服务存在瑕疵，故左雯君要求按照每月每平方米1.95元的标准，打折支付物业服务费，无事实和法律依据，法院不予支持。系争房屋建筑面积140.89平方米，房屋类型为高层，2013年2月1日至2014年3月31日每月每平方米物业服务费1.8元，2014年4月1日至2016年12月31日每月每平方米物业服务费2.3元，审理中，联源物业公司撤回要求左雯君支付逾期支付物业服务费滞纳金的诉讼请求，系其对自身权利的处置，与法不悖，法院予以确认。联源物业公司的本诉诉讼请求于法有据，但对于物业服务费的计算稍有偏差，法院予以调整。对于左雯君反诉要求联源物业公司退还多收取的物业服务费，虽双方计算标准不同，现联源物业公司依据合同及补充合同确定的物业服务费标准予以重新计算，并同意退还1,954.8元，该金额亦稍有偏差，法院调整后予以确认，但对于相应部分的银行利息，双方并无约定且无法律依据，故法院不予支持。左雯君反诉要求确认天鼎花园小区一期、二期的物业服务费标准统一为每月每平方米1.95元的诉讼请求，不属于本案处理范围，左雯君可另行予以主张。一审法院据此判决：一、左雯君应于判决生效之日起三日内给付联源物业公司有关上海市静安区西苏州路XXX弄XXX号XXX室房屋2016年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务费3,888.50元；二、联源物业公司应于判决生效之日起三日内返还给左雯君有关上海市静安区西苏州路XXX弄XXX号XXX室房屋多收取的物业服务费1,956.80元，该款项可与第一项判决主文之款项相折抵，左雯君需给付联源物业公司1,931.7元；三、驳回左雯君其他反诉请求。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审审理中，左雯君向上海市静安区人民法院起诉要求依法确认联源物业公司、上海市静安区天鼎花园业主大会2013年1月24日签订的《物业服务合同》、2014年4月28日签订的《天鼎花园物业服务合同(补充)》无效。上海市静安区人民法院裁定驳回左雯君的起诉，本院于2020年4月22日裁定驳回上诉，维持原裁定。本院认为，联源物业公司与上海市静安区天鼎花园业主大会签署的《物业服务合同》及《天鼎花园物业服务合同(补充)》对全体业主均具有约束力，左雯君抗辩该合同及补充合同无效，并未能提供证据予以证明。综上，本院认可一审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解与适用，左雯君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人左雯君负担。本判决为终审判决。法官助理叶绵绵审判长  王冬寅审判员  武之歌审判员  黄 亮二〇二〇年五月六日书记员  张 蔚附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……