北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初5039号原告：北京惠康家园物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区永定小区15号楼2层201。法定代表人：王德印，执行董事。委托诉讼代理人：安杨，北京乾同律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘星，北京乾同律师事务所实习律师。被告：石德旺，男，1955年11月17日出生。委托诉讼代理人：石建梅（石德旺女儿），女，1982年1月1日出生。原告北京惠康家园物业管理有限公司（以下简称惠康家园物业公司）与被告石德旺物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，经审理发现有不适宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭审理了本案。原告惠康家园物业公司的委托诉讼代理人安杨，被告石德旺经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告惠康家园物业公司向本院提出诉讼请求：要求石德旺支付北京市门头沟区***园*地块*楼*单元1704号（简称1704号）房屋2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费2206．4元和垃圾清运费30元，共计2236．4元。事实和理由：石德旺系1704号房屋的业主，业主身份是根据业主的回签协议、选房确认单所确定。原告自2017年6月1日起向包括1704号房屋在内的整个惠康嘉园小区提供物业服务，但被告拒绝交纳2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费和生活垃圾清运费。期间原告多次向被告催缴上述费用，被告至今仍未履行给付义务。根据《北京市物业管理办法》第二十六条，物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。原告入住惠康嘉园小区系七村村民代表会议决议和七村联合管理委员会会议决议所设立，收费标准也经由七个村的村民代表大会表决同意，有的业主亦已经主动跟原告签署了物业服务合同，所以被告应当支付原告物业服务费。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告石德旺经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉。在简易程序开庭时，被告石德旺辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：第一，我不是1704号房屋的业主，没有房产证证明房子是我的，房子只是我从***村拆迁安置的地方；第二，我跟原告从来没有签署过物业服务合同，原告无权向我收取物业费；第三，原告说他提供了物业服务，但是小区里杂草丛生，晚上漆黑一片，物业服务质量差；第四，原告收取各项物业费的标准，没有相应的资质和标准依据，而且每一项支出都需要有单据，没有实际支出单据我不认可；第五，村民代表无法代表全体村民，我不认可村委会决议，而且联合管理委员会也无权干涉一个村民与物业公司之间的事情。别人跟原告签了物业服务合同并不代表我就要签，这又不能强买强卖；第六，我没有收到什么律师函，而且对方也无权在我家门上贴律师函，对方这种行为违反消费者权益保护法，影响我正常生活。本院经审理查明：石德旺系门头沟区**镇***村村民，户籍所在地为北京市门头沟区***村7号，1704房屋系石德旺取得的安置房，原告系1704号房屋所在惠康嘉园小区2018年提供物业服务的公司。原告为证实其主张，向本院提交了以下证据材料：一、张贴《律师函》的照片一张。载明：石德旺：门头沟区永定镇惠康嘉园为门头沟区S1线建设项目安置回迁社区，安置S1线建设中被拆迁的永定镇坝房子、四道桥等七个自然村村民及部分潭柘寺镇村民。2017年4月，因小区原物业公司撤场，致使小区无法正常运转，严重影响居民正常生活。经惠康嘉园小区各村民代表大会决议，决定成立村民自管会对小区进行物业管理，由坝房子、四道桥等七个自然村集体出资进行物业服务支出。并参照成本价收取物业管理费用，以维持小区的正常运转。自2018年1月1日至2018年12月31日期间，您目前所居住的***园*地块*-*-1704、***园*地块*-*-1903号房屋物业服务费用共计人民币3955．2元。现村民自管会委托惠康家园物业公司收取上述物业费用。鉴于以上情形，请您于2018年12月31日之前，向惠康家园物业公司支付所欠付的相关款项，否则，惠康家园物业公司将连同2018年度及您以前尚欠缴的2017年度物业费用一并起诉解决。2018年12月3日。二、张贴《催缴物业管理费通知》的照片一张。三、四道桥村拖欠物业费明细一张，载明姓名为石德旺，项目/地块为惠康嘉园*地块，楼号为*-*-1704，面积为110．1，每平为1．67，月份为12，合计为2206．4元，代收生活垃圾清运费为30，实收合计为2236．4元。四、惠康嘉园联管会会议纪要、艾洼村股民代表会议决议、卫星队村村民代表会议记录、贵石村关于收缴2018年度物业服务费相关事宜的提案、坝房子村村（股）民代表大会会议记录、四道桥村村（股）民代表会议记录、曹各庄村民代表会议纪要、桥户营村（股）民代表会决议各一份，上述材料中均载明有惠康嘉园物业费的收费标准为1．67元/平方米，上述七村的会议记录（纪要）中，在同意签字处签字的人数均达到到会人员过半数以上。五、《来电来访接待记录》《电梯日常维护保养记录》《电梯/自动扶梯维修服务单》《惠康嘉园工作日志》《北京惠康家园物业人员明细》，证明原告向涉案小区提供物业服务。六、《电梯日常维护保养合同》《化粪池保洁合同》，证明原告为提供物业服务购买了相关服务。七、两份《物业服务合同》，证明已有部分业主已经跟原告签署了物业服务合同并认可了原告提供的物业服务。经质证，石德旺表示没有见过《律师函》和《催缴物业管理费通知》，对欠物业费明细和联管会会议纪要及村民代表大会纪要不认可，认为无法代表其个人意见，对证据六、证据七不认可，认为只能证明原告公司运营情况，但证明不了提供了服务。对证据七的关联性不认可。为证实己方意见，石德旺向本院提交34张照片，证明小区里杂草丛生、贴了很多小广告等存在许多物业服务不到位的情况。经质证，原告对照片的真实性、关联性和证明目的均不认可，认为即使原告提供的物业服务存在瑕疵，也不是石德旺拒交物业服务费的合法理由。原、被告双方均表示双方未就1704号房屋签订物业服务合同。本院认为，惠康家园物业公司与石德旺虽未签订书面物业服务合同，但惠康家园物业公司自2017年4月进驻惠康嘉园小区，对1704号房屋所在的惠康嘉园小区提供物业管理服务，原、被告双方即已形成物业服务合同关系。原告在为被告提供事实物业服务的期间，为保障小区的基础设施正常运转，使业主基本生活不受影响，必然产生人工、技术等成本支出，原告作为经营性公司，有权要求受益方支付对价，故原告要求被告交纳物业服务费之诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。现原告主张的物业费标准经被告所在村的村民代表大会表决通过，且对比周边同类型小区，该收费标准不存在过高情形，另涉案小区中部分业主与原告签订的物业服务合同中亦对1．67元/平方米的物业服务费标准做了明确约定，故本院对于原告主张的物业服务费收费标准，予以认可。根据《关于调整委托清运垃圾费及垃圾消纳场管理收费标准的通知》规定，惠康家园物业公司要求石德旺交纳代收代缴垃圾清运费30元的诉讼请求符合相关规定，本院予以支持。对于被告所提到的小区物业服务中存在的问题，石德旺虽然向本院提交了一组照片，但是该组照片无法确认拍摄时间，亦无法反映原告的物业管理工作存在全面缺失，并不足以对小区业主的正常生活造成实质性影响，本院对其该辩称意见不予采纳。石德旺提出物业费用的交纳必须已实际支出为凭据，于法无据，本院不予采纳。本院注意到，原告在物业服务过程中确实存在对某些问题解决不及时的情况，故物业公司应当在后续的服务过程中加强工作管理，对业主提出的问题积极解决。应当指出，小区整体环境的改善是一个循序渐进的过程，拒交物业服务费的方式非但不能改变小区环境现状，而且会造成物业公司在无法收回运营成本的情况下，降低投入、降低服务质量，同时，该种方式对其他已交费的业主来说也是一种不公平。希望双方能换位思考，相互理解，物业公司在积极听取业主意见的同时，应加强彼此间的交流与沟通。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决如下：石德旺于本判决生效之日起七日内给付北京惠康家园物业管理有限公司二〇一八年一月一日至二〇一八年十二月三十一日期间的物业服务费2206．4元、生活垃圾清运费30元，共计2236．4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由北京惠康家园物业管理有限公司负担25元，由石德旺负担25元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  耿迎涛人民陪审员  韩淑娥人民陪审员  耿连梅二〇一九年十一月十二日法官 助理  王安妮书 记 员  邓德晶