上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初68928号原告：严佳蕙，女，1987年1月21日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：吴英杰，上海祥能律师事务所律师。被告：严晨旭，男，2002年9月1日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。法定代理人：陈登容(系被告严晨旭之母)，即第二被告。被告：陈登容，女，1974年1月19日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。原告严佳蕙与被告严晨旭、陈登容确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月12日公开开庭进行了审理。后本院依法将本案转为普通程序，又于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告严佳蕙及其委托诉讼代理人吴英杰、被告陈登容(同时作为被告严晨旭的法定代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严佳蕙诉称，上海市浦东新区金口路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称金口路房屋)来源于1994年被安置人为五人的拆迁所得(被安置人包括顾瑞琴、严春林、严万忠、李桂凤和原告)。严万忠(已于2018年10月24日报死亡注销户口)上世纪80年代与李桂凤(已于1995年5月26日报死亡注销户口)登记结婚，婚后生育原告。李桂凤去世后，严万忠与被告陈登容登记结婚，并生育被告严晨旭。严春林、顾瑞琴系严万忠的父母，其中严春林已于2009年10月23日报死亡注销户口，顾瑞琴已于2012年8月16日报死亡注销户口。原告名下无房，户口自2005年7月1日起即迁入金口路房屋并实际居住，现为金口路房屋的户主，而被告陈登容的户口于2015年4月1日迁入金口路房屋。严万忠去世后，原告才发现金口路房屋产权人未经原告同意，于2012年12月权利人由严万忠一人变更为严万忠和被告陈登容两人，后又于2017年12月以买卖的方式变更为被告严晨旭。为此，原告起诉要求确认2017年11月28日金口路房屋的《上海市房地产买卖合同》无效；要求将金口路房屋产权恢复至严万忠和被告陈登容名下。被告严晨旭、陈登容辩称，金口路房屋属于被告陈登容和严万忠所有，是通过合法途径取得的，有权进行处分。无论是原告还是其母李桂凤，在拆迁时都只享有居住权，不影响严万忠和被告陈登容处分自己名下的合法房产。因此，严万忠和被告陈登容将金口路房屋转让给被告严晨旭是合法的，相关买卖合同包括房屋定价已经房屋管理部门审核，并未违反法律规定，应属合法有效。被告严晨旭是未成年人，没有经济来源，无法支付购房对价，但是否兑现购房款是其与父母之间的欠款问题，并不影响房屋买卖合同的效力。当时父母将金口路房屋产权转移给被告严晨旭，采取买卖的形式也是现实生活中的普遍现象，是众所周知的避免采取其他方式如赠与、继承、公证等所带来手续繁杂、过户税费高昂等问题的变通行为，不存在虚假交易，也不能否认买卖合同的效力。此外，有权对房屋买卖合同提出异议的应为合同当事人，而原告并非合同相对方，不是适格主体。原告要求恢复产权登记，说明房屋管理部门登记错误，故原告的起诉对象有误，其诉请属于行政诉讼的诉求。综上，两被告请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，被告陈登容与其夫严万忠(已于2018年10月24日报死亡注销户口)于2002年7月6日登记结婚，婚后生育被告严晨旭。原告严佳蕙系严万忠与其前妻李桂凤(已于1995年5月26日报死亡注销户口)所生之女。严万忠的父亲严春林已于2009年10月23日报死亡注销户口，母亲顾瑞琴已于2012年8月16日报死亡注销户口。另查明，金口路房屋原为公有住房，系原长田二村XXX号XXX室公有住房于1994年被拆迁后作为补偿安置所得，相关《房屋拆迁安置协议》载明被安置人数为五人，即顾瑞琴、严春林、严万忠、李桂凤和原告。相关部门就金口路房屋出具的《住房调配单》载明，金口路房屋的新配房人员情况为租赁户名顾瑞琴，家庭主要成员包括严春林、严万忠、李桂凤和原告，配房人口为五人。2000年3月31日，严万忠作为乙方(购房人)，持《职工家庭购买公有住房协议书》(内容为金口路房屋承租人或受配人顾瑞琴，经与本户同住成年人协商一致，同意购买金口路房屋，并将该房屋确定为严万忠所有)，与作为甲方(出售人)的上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司签订了一份《上海市公有住房出售合同》，约定甲、乙双方根据沪府［1994］19号文《关于出售公有住房的暂行办法》及沪府发［1999］44号文《关于进一步推进本市公有住房出售的若干规定》的有关规定，就乙方购买甲方出售的公有住房事宜，订立本合同；乙方自愿购买甲方出售的金口路房屋；乙方在签订本合同前已与金口路房屋的承租人(受配人)、同住成年人协商一致，共同确定该房屋一经转移，其房地产权利为乙方享有；乙方购买该房屋的价格，以1999年市政府及其主管部门的规定计算，房屋全部售价为23,535元；等等。2001年3月8日，经不动产核准登记，金口路房屋的权利人被登记为严万忠一人。2012年12月，严万忠和被告陈登容以夫妻增加姓名为由申请对金口路房屋进行产权变更登记。当月13日，经不动产核准登记，金口路房屋的权利人被变更登记为严万忠和被告陈登容两人。2017年11月28日，严万忠和两被告共同签署了一份《上海市房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX)，约定双方未通过经纪机构居间介绍，由被告严晨旭受让严万忠和被告陈登容自有的金口路房屋及该房屋占用范围内的土地使用权；双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计1,000,000元；双方确认，在2018年2月2日之前，向房地产交易中心申请办理转让过户手续；等等。该合同中关于房屋验收交接、风险责任转移、具体付款方式和期限以及未按约付款的违约责任、未按约交接房地产的违约责任等条款则均为空白，且合同落款处买受人的签章系由严万忠和被告陈登容代签。2017年12月5日，经不动产核准登记，金口路房屋的权利人被变更登记为被告严晨旭一人，但被告严晨旭并未向严万忠和被告陈登容支付过房价款。严万忠死亡后，因原告主张上述《上海市房地产买卖合同》侵害其权益，应属无效，故而致讼。庭审中，被告陈登容称因被告严晨旭系未成年人，故未能支付房价款1,000,000元，其与严万忠系自愿将金口路房屋赠与被告严晨旭。原告则表示上述《上海市房地产买卖合同》为逃避国家税收，定价远低于当时的市场价，且被告严晨旭并未支付房价款，该合同系虚假合同，而严万忠在未征得作为继承人和原始被安置人的原告同意的情况下擅自处分金口路房屋，严重侵害了原告的财产权益(但无法明确具体侵害了什么财产权益)，因此上述《上海市房地产买卖合同》应属无效，即使如被告陈登容所述其与严万忠系自愿将金口路房屋赠与被告严晨旭，亦因侵害了原告的权益而致赠与无效。同时，原告还表示严万忠于2000年购得金口路房屋产权时即已侵害了其他被安置人的权益，当时严万忠所持《职工家庭购买公有住房协议书》上严春林和原告的签名均非本人所写，但原告目前并不打算起诉要求确认相关公有住房出售合同无效，而是保留诉权。此外，原、被告还一致确认金口路房屋在动迁安置交房后由严万忠、严春林、顾瑞琴和原告共同居住使用；严万忠与被告陈登容登记结婚后即搬到上海市浦东新区金口路XXX弄XXX号XXX室房屋居住(被告严晨旭出生后也居住在该房屋内)，金口路房屋改由严春林、顾瑞琴和原告共同居住使用；后原告搬去和严万忠同住，金口路房屋遂由严春林、顾瑞琴共同居住使用，但此后为了照顾严春林、顾瑞琴，原告、严万忠和两被告又一同搬回金口路房屋居住；严春林、顾瑞琴先后死亡后，金口路房屋即由原告、严万忠和两被告共同居住使用；2014年，原告出嫁后搬到夫家居住，金口路房屋遂由严万忠和两被告共同居住使用；严万忠死亡后，金口路房屋即由两被告共同居住使用至今。以上事实，有原告提供的上海市不动产登记簿一份、上海市不动产登记申请书一份、上海市房地产权证二份、上海市房地产买卖合同一份、上海市房地产登记申请书二份、上海市公有住房出售合同一份、公有住房出售价格计算表一份、个人购房交款凭证一份、缴付费用计算表一份、摘抄户籍材料二份、常口现实库信息资料二份、房屋拆迁安置协议一份、户口簿复印件一份、上海市公安局户籍证明复印件一份、常口历史库信息资料四份、居民死亡医学证明书复印件一份、住房调配单二份，两被告提供的上海市不动产权证书一份、结婚证一份、上海市独生子女父母光荣证一份、上海增值税普通发票一份、非税收入一般缴款书一份、税收完税证明一份、房产税查询专用表格一份、职工家庭购买公有住房协议书一份、上海市个人住房房产税认定通知书一份、居民死亡医学证明书一份以及原、被告在庭审中的陈述等证据在案佐证。本院认为，原告以严万忠和两被告于2017年11月28日就金口路房屋签署的《上海市房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX)侵害其权益为由，主张上述合同无效，但在庭审中原告只是表示严万忠在未征得作为继承人和原始被安置人的原告同意的情况下擅自处分金口路房屋，严重侵害了原告的财产权益，但又无法明确具体侵害了什么财产权益。从本案目前的证据来看，在上述合同签署时，严万忠和被告陈登容系金口路房屋登记的所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，而无论原告主张其什么财产权益受到侵害，从本案目前的情况来看，均非直接针对金口路房屋的产权归属，故不构成对所有权人处分金口路房屋的合法阻却事由。然而，原告在庭审中又表示上述合同为逃避国家税收，定价远低于当时的市场价，且被告严晨旭并未支付房价款，上述合同系虚假合同。根据《中华人民共和国民法总则》的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效；以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，虽然严万忠和两被告就金口路房屋签署了买卖合同，但从本案目前的证据来看，该合同中关于房屋验收交接、风险责任转移、具体付款方式和期限以及未按约付款的违约责任、未按约交接房地产的违约责任等条款均为空白，严万忠和被告陈登容在被告严晨旭未支付任何房价款的情况下就将金口路房屋过户至被告严晨旭名下，上述情形均与房屋买卖的通常情况不符，再考虑到严万忠和两被告之间的身份关系，且被告严晨旭系未成年人，不具备支付房价款的经济能力，其在签署合同及办理产权过户过程中的相关手续均由作为其监护人的严万忠和被告陈登容一手操办，被告陈登容在庭审中亦表示其与严万忠系自愿将金口路房屋赠与被告严晨旭，因此本院确认严万忠和被告陈登容实系以房屋买卖的形式将金口路房屋赠与被告严晨旭。据此，严万忠和两被告就金口路房屋签署的买卖合同作为以虚假的意思表示实施的民事法律行为，应属无效，而双方之间的赠与合同作为隐藏的民事法律行为，如上文所述，无论原告主张其什么财产权益受到侵害，均非直接针对金口路房屋的产权归属，故不构成对严万忠和被告陈登容以所有权人身份处分金口路房屋的合法阻却事由，且金口路房屋的产权转移实际已经完成，故双方之间的赠与合同并不具备依法可确认无效的情形，原告诉请要求将金口路房屋产权恢复登记至严万忠和被告陈登容名下，依据不足，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百三十条、第一百八十五条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十六条、第三十九条之规定，判决如下：一、严万忠、被告陈登容与被告严晨旭于2017年11月28日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX)无效；二、驳回原告严佳蕙的其余诉讼请求。案件受理费13,800元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  万 里人民陪审员  孙国真人民陪审员  卫银龙二〇二〇年一月十日书 记 员  顾丽韡附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。二、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百八十五条赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。三、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。……第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。