河南省泌阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1726民初3251号原告（反诉被告）：驻马店市鼎鑫置业有限公司，住所地河南省泌阳县北环路东段。法定代表人：张子武，任董事长。委托诉讼代理人：范哲，男，公司员工。委托诉讼代理人：王占德，河南同心德律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈家山，男，1972年4月12日出生，汉族，住河南省泌阳县。委托诉讼代理人：赵保群，河南广义律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭志强，河南广义律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：陈有贵，男，1971年12月5日出生，汉族，住河南省泌阳县。委托诉讼代理人：赵保群，河南广义律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭志强，河南广义律师事务所实习律师。原告驻马店市鼎鑫置业有限公司与被告陈家山、陈有贵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7年1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告驻马店市鼎鑫置业有限公司的委托诉讼代理人王占德、被告陈有贵、陈家山的委托诉讼代理人赵保群到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告驻马店市鼎鑫置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付房款750,972元及利息（利息按月息二分，自2019年5月16日起算至付清之日）；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告和被告陈有贵于2017年5月3日签订《商品房买卖合同》，双方约定：被告购买原告开发的位于泌阳县县城北环××北侧××单元西××房，总价款为人民币6,895,972元，买方于2017年2月5日前付清首付款4,145,972元，贷款275万元。2018年11月16日，原告与被告陈家山、陈有贵签订《协议》，约定：乙方（被告）至本协议签订时尚欠甲方购房首付款1,350,972元，乙方于本协议签订之日付甲方（原告）400,000元，余款950,972元于2019年2月1日支付一部分，剩余部分于2019年5月16日前一次性付清，逾期以月利率二分支付利息至还清之日。到期后，被告未按约履行。2019年2月1日，被告再次承诺：2019年2月1日还款200,000元，下欠750,972元（随时支付）。时至今日，被告再次违约，未按承诺履行付款义务，请求依法判决。被告陈有贵、陈家山辩称，因原告违约未履行法定和合同约定的附随义务，导致被告未能支付下欠房款，原告应该承担相应的责任。被告陈有贵、陈家山（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.请求依法判令被反诉人履行支付下欠房款的同时，在法院限定期限内履行为反诉人办理案涉房产的转移登记义务；在没有办理转移登记前，反诉人支付的房款暂提存于泌阳县人民法院执行款账户，待被反诉人履行转移登记义务后，由法院支付给被反诉人；2.被反诉人承担全部反诉费用。事实与理由：2013年3月8日，二反诉人与候选购买了被反诉人的案涉房地产和后来候选又分开的相连的房产，约1121.43平方米，签订了《商品房买卖合同》，合同约定的房屋交付时间是“2014年6月30日”。2015年10月被反诉人将房屋交付给反诉人，反诉人即在2015年10月装修使用。后来，候选分出约281.8余平方米，反诉人共有839.63平方米。被反诉人和反诉人在2017年2月5日又更换了原签订的《商品房买卖合同》，更换时，被反诉人将原合同、原收房款收据全部收回，更换为现在的合同时间。根据反诉人和被反诉人之间签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用的365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的……买受人不退房，共同配合办理产权登记。反诉人几年来无数次催促被反诉人履行为反诉人办理产权登记，但被反诉人至今未办理，已构成违约，请求依法支持其反诉请求。反诉被告驻马店市鼎鑫置业有限公司对反诉原告陈有贵、陈家山的反诉辩称，反诉原告应当先履行应当履行的义务后，反诉被告才能履行相应的办证义务，因反诉原告未履行，反诉被告有权拒绝，应当驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年5月3日，原告驻马店市鼎鑫置业有限公司与被告陈有贵签订《商品房买卖合同》，约定原告将位于泌阳县城北环一路东段北侧鼎鑫·御景湾建筑面积为839.63平方米第2幢西2号房售于被告陈有贵，总价款6,895,972元，合同第六条约定采用按揭贷款付款，于2017年2月5日付清首付款4,145,912元，贷款275万元，并于合同签订后3日内将贷款相关资料提供齐全，买受人在合同备案后3天内按出卖人通知时间到出卖人指定地点办理贷款签字手续，银行要求提高首付款的，买受人应在3日内付清提高部分，按揭贷款在合同备案后60日内未能办理的，买受人应当在30日内付清全部款项。合同第七条约定：买受人如未按合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：（1）逾期在30日之内的，在本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。本条中的逾期应付款指的是本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采用分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条约定：出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付买受人使用。第十二条约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，双方同意按买受人不退房，共同配合办理产权登记处理。第二十四条约定：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向泌阳县房地产管理所申请登记备案。2018年11月16日，被告陈有贵、陈家山（乙方）与原告（甲方）签订《协议》一份，协议主要内容为：乙方购买了甲方位于泌阳县御景湾小区2号楼西2（839.63平方米）的房屋并签订了《商品房买卖合同》。现双方经协商，在原合同的基础上订立本协议。一、乙方至本协议订立时尚欠甲方购房首付款1,350,972元未按期支付，乙方于本协议签订之日起支付甲方400,000元，余款950,972元乙方承诺于2019年2月1日支付一部分，剩余部分乙方承诺于2019年5月16日前一次性付清。逾期以月利率2分支付利息至还清之日止。二、乙方以自己购买的本协议项下的房屋为本协议的履行提供抵押担保，乙方若不按协议履行付款义务，甲方有权解除双方签订的《商品房买卖合同》并有权处置该房屋，乙方不得干涉。处置所得在扣除违约金，处置所需费用后，剩余部分返还乙方。备注：2019年2月1日还款200,000元，下欠剩余房款750,972元，驻马店市鼎鑫置业有限公司，2019年2月1日。另查明，案涉房屋已于2015年10月交付被告陈有贵、陈家山。原告陈述案涉房屋具备房屋登记的条件，但具体什么时间能够办理不能确定。被告陈有贵、陈家山系案涉房屋的合伙购买人。本院认为，原告驻马店市鼎鑫置业有限公司与被告陈有贵签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同依法成立、有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。被告陈有贵已经依约缴纳首付款，尾款采用分期付款方式支付，支付时间为合同备案后一定时间内；《协议》补充约定尾款支付方式变更为定期支付，被告陈有贵、陈家山未按照补充约定时间支付尾款，存在违约；原告并未提供证据证明其已将案涉合同提交房管部门备案，且被告至今无法取得房屋产权证书，原告亦存在违约行为；原告和被告均存在违约情况下，应当分别按照合同约定承担违约责任。原告请求被告支付房款750,972元及利息（利息按月息二分，自2019年5月16日起算至付清之日），理由成立，予以支持；因反诉被告向反诉原告交付房屋后迟迟未办理房屋登记，根据《房屋买卖合同》及《协议》补充约定内容，反诉被告履行办证义务起始时间先于反诉原告支付尾款义务起始时间，反诉原告请求判令反诉被告履行转移登记义务，理由成立，予以支持。鉴于本案双方应履行义务均已到期且均未履行的实际情况，以同时履行为宜。反诉被告辩称应当由反诉原告先履行支付房款义务后，再由反诉被告履行办证义务，于法无据，不予采纳。商品房买卖合同当事人为反诉原告陈有贵，故房屋应登记于反诉原告陈有贵名下。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、被告陈有贵、陈家山于判决生效后三十日内支付原告驻马店市鼎鑫置业有限公司750,972元及利息（从2019年5月16日起至实际清偿之日止，按月利率2%计付）。二、反诉被告驻马店市鼎鑫置业有限公司于判决生效后三十日内协助反诉原告陈有贵、陈家山将位于泌阳县城北环一路东段北侧鼎鑫·御景湾建筑面积为839.63平方米第2幢西2号房屋产权登记至反诉原告陈有贵名下。三、驳回反诉原告陈有贵、陈家山其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,310元，由被告陈有贵、陈家山负担；反诉案件受理费100元，由反诉被告驻马店市鼎鑫置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长  党书明审判员  刘改新审判员  孙恒志二〇二〇年二月二十四日书记员  韩 虚