贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初10972号原告:肖芹，女，汉族，1956年5月6日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：谢成（特别授权代理）,贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：王涛（一般授权代理）,贵州本芳律师事务所实习律师。被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路8-20号。统一社会信用代码：91520502314331435G。法定代表人：李永立，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：唐嘉曼（一般授权代理）,贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟天明（一般授权大理）,贵州威迪律师事务所律师。原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人谢成、王涛，被告之委托诉讼代理人唐嘉曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金暂计人民币20000.00元（以上违约金计算从2018年1月30日起以人民币1352966.00元为基数，按日万分之二计算违约金至被告实际向办证部门提交商品房转移登记有关文书为原告办理不动产权属证书之日止。）;2.判令被告支付原告逾期交房违约金暂计10000.00元（以上违约金计算从2017年10月1日起以人民币1352966.00元为基数，按日万分之二计算向原告支付违约金至2018年8月31日止）;3.判令被告赔偿原告因房屋质量问题导致的损失暂计人民币30000.00元（以上违约金以第三方评估机构评估金额为准）;4.判令被告承担本案的诉讼费用、财产保全费。案件审理过程中，原告要求将计算逾期交房违约金的截止时间更改为2017年11月12日，同时将其第三项诉讼请求变更为：要求被告支付因房屋漏水以及地暖被破坏致使木地板、墙纸受潮发霉，导致的损失以及维修费。庭后，原告自愿将其第三项诉讼请求撤回，保留其他诉讼请求。事实和理由：原被告于2016年8月29日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司开发建设的位于毕节市七星关区，合同约定房屋总价款为人民币1352966.00元，双方就商品房基本状况、商品房价款付款方式、付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量、房屋登记等作了明确约定。其中《商品房买卖合同》第十一条约定：出卖人应当于2017年9月30日前向原告交付符合交房条件的商品房；附件六对精装修标准进行了约定；第二十二条第三款对转移登记相关内容作了约定：（一）出卖人承诺于2018年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起超过180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列方式处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告履行了合同义务，支付了房屋总价款人民币1352966.00元，并向被告付清了涉案房屋的公共维修基金、预告登记费等费用。然而至原告起诉之日，被告仍然没有交付符合交房标准的涉案房屋，并将所涉商品房的转移登记的有关文书提交到不动产登记中心为原告办理不动产权属证书。且原告因自行安装地暖，在安装之后与被告及地暖装修公司签订《地暖单位完成移交单》，将水管及地暖水管打压合格后交付被告安装地板砖，后原告入住使用地暖发现地暖水管多处漏水，致使屋内地板、墙布被浸泡发霉，原告要求继续履行合同，多次找到被告要求其履行维修、交房及办证义务，被告总以种种理由推脱敷衍。原告认为：被告未在合同约定的期限内向原告交付商品房及其转移登记的有关文书，显属违约，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人应当于2017年9月30日前向原告交付符合交房条件的商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件。2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件......该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。”第十三条的约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1和2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（(1)和（2)不作累加）:(1)逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1(1)项中的时限）,自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1(1)项中的比率）,并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。(2)逾期超过90日（该日期应当与本条第1(1)项中的日期相同）,买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二（该比率应当不小于本条第1(1)项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”原告要求继续履行合同，多次找到被告要求履行合同义务，对房顶严重漏水进行修复并交付原告，并赔偿对因其安装地板损坏地暖水管导致地板及墙布的损失。被告拒绝修复及赔偿损失。被告未在合同约定的时间将符合交付标准的房屋交付原告，应当按照合同约定的标准，按已付房款日万分之二向原告承担逾期交房违约金。同时，被告未在合同约定的期限内向原告交付商品房的转移登记的有关文书，显属违约，根据《商品房买卖合同》第二十二条的约定，被告应当支付给原告违约金，违约金的数额为每日已交付房款的万分之二。原告已支付的购房款为人民币1352966.00元，即被告应以购房款为基数按日万分之二向原告支付违约金至交付商品房转移登记的有关文书之日止。被告辩称，一、被告不应向原告支付逾期交房违约金。原被告在补充协议第五条已明确约定只要涉案房屋取得建筑工程竣工合格证明文件（即竣工验收备案表）就可以交付。被告取得竣工验收备案表的时间为2017年9月21日，即在双方约定的商品房交付日期2017年9月30日之前涉案商品房已达到交付条件，故系原告无正当理由拒不收房，上诉人并不存在逾期交房的事实。原告向被告主张逾期交付商品房的违约金没有事实依据，不应得到支持。二、原告向被告主张的逾期办证违约金过高。原告向被告购买房屋系事实，被告与各原告均签订了《商品房买卖合同》。双方在合同第二十二条约定了，被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任为按日万分之二至逾期之日起计算，双方在该条还约定了买受人委托出卖人办理商品房权属转移登记的具体事项详见双方另行签订的《委托办理权属登记协议书》。在签订合同后，原、被告双方签订了委托办理权属登记协议书，双方在该协议书第四条约定，若出卖人未按约定履行递交资料义务，每逾期一天出卖人应向买受人支付50.00元的违约金。该条款属于双方当事人真实意思表示，系对原合同第二十二条违约金条款的变更，应以变更后的条款确认双方的权利义务。即便认定被告违约，违约金的计算方式应为自逾期之日起每日50.00元，计算至被告交付办理权属转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。三、涉案房屋在向原告交付以前已经具备交付条件，并经相关单位工程质量验收合格后向被告颁发的“贵州省建设工程竣工验收备案表”为证，所以被告向原告交付的涉案房屋并无任何质量问题。本院经审理查明：2016年8月29日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区，该商品房总价款为1352966.00元。出卖人承诺于2017年9月30日向原告交付涉案房屋，逾期交房的违约责任为：逾期在90日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。同时，被告承诺于2018年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》。合同还约定了其他事项。之后，原、被告双方签订了《委托办理权属登记协议书》，该协议约定：“买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起360天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交毕节市七星关区房产事业局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门……出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负责任。若出卖人未按协议约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元的违约金”。上述合同及协议签订后，原告依合同约定向被告付清了购房款。2017年11月12日，被告向原告交付涉案房屋，并签订《碧桂园物业及资料移交书》。2019年6月18日，毕节市不动产登记中心出具《毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司南山碧桂园二期1-13幢项目首次登记确认书》，认为涉案项目符合新建商品房幢不动产登记合格备案条件，同意办理该幢不动产首次登记。2019年7月20日，被告通过短信的形式告知原告，涉案房屋符合办理转移登记的条件，要求原告提交相应的资料。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了交付购房款的义务，被告应当按照合同约定向原告交付涉案房屋，并于2018年1月29日前取得涉案商品房所有权初始登记，而被告实际向原告交付涉案房屋的时间为2017年11月12日，已经构成逾期交房。同时，被告实际为涉案房屋进行初始登记时间为2019年6月18日，已构成违约。因此，被告应向原告支付逾期交房违约金以及逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。关于逾期交房违约金的计算方式。根据合同约定，如被告逾期交房超过90日，则出卖人按日计算向买受人支付全部已付房价款万分之二的违约金。依照前述约定，被告应支付的违约金为：1352966.00元×2÷10000×42日=11364.91元。关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的计算标准问题。因原、被告双方在《商品房买卖合同》中仅约定了出卖人逾期180日内未交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，逾期超过180日后未交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任双方未作约定，现被告已经逾期超过180日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。关于违约金的起止时间问题。被告承诺于2018年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，被告未履行，构成违约，违约金应从2018年1月30日开始起算，因涉案房屋已具备办理转移登记的条件，且被告已于2019年7月20日，通过短信的形式告知原告，涉案房屋已符合办理转移登记的条件，并要求原告提交相应的资料。故违约金的计算应截至2019年7月20日。综上，本案违约金的计算方式为，以原告已付购房款为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍为标准，从2018年1月30日开始计算至2019年7月20日，共计122915.11元。对于被告提出原、被告签订的《委托办理权属登记协议书》改变了原、被告关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任的约定，应当按照《委托办理权属登记协议书》中约定的50元每天计算违约金的抗辩主张，因原告主张的诉请系基于《商品房买卖合同》中关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，但《委托办理权属登记协议书》中约定50元每天的违约责任系基于原告委托被告办证，在被告具备办理转移登记条件后，原告将相关办证所需由原告提交的资料及税费交纳给被告后，若被告未按照约定的期限将上述原告交纳给被告的资料提交到办证部门而产生的违约责任，该违约责任与《商品房买卖合同》中约定的逾期交付办理转移登记有关文书的违约责任不是同一种违约责任，故，对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告肖芹逾期交房违约金11364.91元；二、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告肖芹逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金122915.11元；三、驳回原告肖芹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1492.00元，保全费1270.00元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  吴运成二〇一九年十一月四日书记员  石 涛毕节市七星关区人民法院民事判决书(2019)黔0502民初10972号原告：肖芹，女，1956年05月06日出生，汉族，住毕节市七星关区桂花路8-20，居民身份证5224011956××××××××。被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，组织机构代码91520502314331435ｇ。。肖芹与毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案。审判长审判员审判员二〇一九年十一月二十五日书记员石涛