湖北省十堰市张湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0303民初1986号原告：十堰市集源贸易商行。该商行经营场所，湖北省十堰市张湾区车城大市场二楼。注册号法定代表人：黄梓真，系该商行经理。被告：张宏，男，汉族，1970年1月7日出生，无固定职业，住湖北省十堰市张湾区。委托诉讼代理人：王在道，湖北汉江律师事务所律师。代理权限：代收法律文书、调查取证，参与调解、提起反诉，代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为反诉，提出上诉；申请再审、执行，代领执行款。原告十堰市集源贸易商行（以下简称“集源商行”）与被告张宏合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案受理后，依法组成由审判员张珣担任审判长并主审，审判员杨晓建、周慧参加的合议庭，适用普通程序分别于2019年8月30日、2019年11月5日公开开庭进行了审理。原告集源商行的法定代表人黄梓真，被告张宏及其委托诉讼代理人王在道到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告集源商行向本院提出诉讼请求：1、判决被告张宏支付原告集源商行以物抵债剩余款项50000元及违约金106000元（530000元×20%）；2、判决被告张宏支付原告集源商行每年24%的利息及可得利益损失14400元，6年共计86400元，以上两项合计242400元；3、由被告张宏承担本案的全部诉讼费。事实与理由：2013年10月4日、2014年1月1日、2014年6月15日、2016年12月7日，为了少支付转让款、多占公共空间土地，使得自己获得更大的利益，被告张宏找各种事由违约不履行合同，故意逼迫原告集源商行四次签订房屋转让合同。其中，被告张宏逼迫原告集源商行法定代表人黄梓真的儿子提供担保，约定不再找其主张所欠的50000元转让款，将该笔款项作为办理房产证的保证金的行为是严重的违法行为，案涉房屋所属综合楼因为多家法院错判的结果，全部不能办理房产证，故办理案涉房屋的房产权不是原告集源商行的责任范围，原告集源商行对被告张宏不承担办证义务，被告张宏没有合法权利扣留原告集源商行应得的剩余转让款50000元，为维护自身的合法权益，请求法院判如前请。被告张宏辩称,2003年，案外人十堰中达建筑公司（以下简称“中达公司”，法定代表人张家有），与原告集源商行（法定代表人黄梓真）订立《综合楼工程承包协议》，约定房屋建造事宜，后因原告集源商行欠中达公司工程款，张家有占有中达公司所建部分房屋，其中包括案涉房屋。2008年左右，张家有向我出租房屋一套，位置在一楼，该房屋二楼后面有一废弃过道，前半部分为本市汉江路社区服务站所盖仓库，我欲从事废品收购，遂在仓库边加盖一间小房，后加固成封闭仓库，一直租赁经营，并将租金直接支付给张家有。2009年，你院审理中达公司诉原告集源商行欠款案件，生效判决确定原告集源商行支付中达公司欠款430000余元，2012年中达公司申请强制执行。期间，黄梓真多次找到我欲将张家有占用的房屋出售给我，经过黄梓真居间协调，加上原告集源商行与中达公司基本达成了执行和解意愿，我遂同意购买案涉房屋。2013年10月4日，黄梓真、张家有的儿子张光荣及我签订了《以物抵债房产转让协议》，约定前述房屋530000元出售给我，我支付中达公司200000元，其余付给原告集源商行，同时暂扣50000元作为办理房产证的保证金。2014年1月1日，我们再次订立《房屋转让及以物抵债三方协议》，支付中达公司的款项增加为250000元，其他约定不变。2014年6月15日，我们再次订立《房屋转让协议》，基本内容与前述两份协议相同，但对于不能及时办理房产证的问题进行了详细约定，并将保证金调整为100000元，该协议签订后，我及时履行了支付房款的义务，但是黄梓真反复找我索要房款，我被迫于2016年12月7日，与其本人及其儿子签订《房屋转让补充协议》，约定向黄梓真支付房款50000元，剩余50000元作为办理房产证的保证金，并明确约定未办理房产证前其不得主张支付该笔款项，否则支付违约金50000元。该补充协议签订后，我及时履行了支付义务，但黄梓真见我出租房屋收益颇丰，试图再次反悔，又向我主张剩余50000元保证金，我认为其主张违反合同约定，无事实及法律依据，请求法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1993年12月23日，原告集源商行与案外人十堰市张湾区汉江街办卫生所（以下简称“汉江卫生所”）签订《利用地基及旧房产投资建房合同》，约定汉江卫生所以其已征用的1.16亩土地及旧房作为投资与原告集源商行合建综合楼。1994年5月30日，原告集源商行与案外人十堰鸿泰建筑安装工程有限公司（以下简称“鸿泰公司”，系中达公司前身）签订《综合楼工程承包合同》，鸿泰公司施工直至将综合楼一至七层主体基本完工，1995年5月16日因故停工。1998年8月2日，案外人张家有与原告集源商行签订《综合楼工程复工合同》，约定综合楼八层-十层由张家有以包工包料方式承建。期间，1994年6月10日，原告集源商行与案外人十堰市五堰农村信用合作社（以下简称“五堰信用社”）签订《合资建房协议》，后该社以原告集源商行逾期交房和偿还投资款、贷款为由，向十堰市中级人民法院起诉，该案最终经湖北省高级人民法院调解，由原告集源商行给付五堰信用社合资款和借款1645112元，2000年10月，十堰市中级人民法院裁定将原告集源商行、汉江卫生所合建，即本案所涉综合楼的1-7层作价抵偿，续建的8-10层建成后已由原告集源商行出售。2013年10月4日，原告集源商行作为房产转让人（甲方，下同），与作为房产受让人（乙方，下同）的被告张宏签订《以物抵债房产转让协议》一份，约定为解决原告集源商行与综合楼工程承包人张家有工程承包纠纷执行款项，原告集源商行以530000元的价格向被告张宏出售位于综合楼背后小二层楼单独楼梯间（总建筑面积176平方米，以下简称“案涉房屋”），其中200000元由被告张宏直接支付给张家有，剩余款项其中的280000元在协议签订后一周内直接支付到原告集源商行法定代表人黄梓真指定的账号，被告张宏扣押50000元作为办理房产证保证金，如办不了房产证被告张宏不支付该款项。同时约定，双方系自愿协商达成协议，无论中途发生任何纠纷，均由双方协商解决，不得在双方签字盖章后违约不按规定履行，否则，承担本协议总标的20%的违约金。期间，被告张宏与张家有之间形成债权债务关系，张家有系债务人，被告张宏享有其200000元债权。2014年1月1日，原告集源商行作为房产转让人（甲方，下同），与作为房产受让人（乙方，下同）的被告张宏、以及作为房产债权人及债务人的张家有（张家有的儿子张光荣作为代理人，丙方，下同）签订《房产转让及以物抵债三方协议》，将前述约定支付给张家有的款项从200000元变更增加至250000元，抵偿被告张宏享有的200000元债权后，被告张宏仅需再支付张家有50000元，剩余款项280000元其中的230000元分批分期支付给原告集源商行，双方就被告张宏暂扣办理房产证保证金50000元的约定不变。2014年6月15日，前述三方再次签订《房屋转让协议》，在转让款总额及支付给张家有款项金额不变的前提下，约定被告张宏2014年6月15日前一次性支付原告集源商行100000元，协议签订之日起18个月内付清50000元，剩余100000元作为办理房产证保证金，在被告张宏获得房产证后的三个工作日内付清，若原告集源商行无法办理案涉房屋的房产证，则被告张宏有权不再支付此100000元，同时约定本合同未尽事项，由双方另行议定，并签订补充协议。2016年12月7日，原告集源商行的法定代表人黄梓真作为卖方，与作为买方的被告张宏，及作为第三人的黄梓真的儿子黄羚，在见证人在场的情况下签订《房屋转让补充协议》，在确认三方当事人已履行前述转让协议的前提下，约定再次支付原告集源商行50000元，剩余50000元仍然作为办理房产证保证金，在未办理房产证前不得提出支付意见，原告集源商行若违反自愿承担50000元违约金，同时，黄羚作为黄梓真的法定继承人承诺不在将来就案涉房屋向被告张宏主张任何权利。被告张宏依约支付完除却50000元保证金之外的房屋转让款，原告集源商行认为因不能归结自身的原因导致案涉房屋无法办理房产证，被告张宏应向其履行剩余50000元转让款的义务，双方协商未果，故而成诉。本院认为,双方当事人在签订合同后、履行合同过程中，因情况变化，又签订多份补充协议修改原合同约定的，只要补充协议是当事人的真实意思表示，协议内容符合法律规定，均应认定为有效。本案中，原告集源商行与被告张宏在首次签订房屋转让合同后、在履行合同过程中，因双方履行能力及要求的不断变化，又签订了三份补充协议，这些协议在明确了四份合同之间的效力关系的前提下，最终确认被告张宏暂扣50000元作为原告集源商行办理房产手续的保证金，同时约定原告集源商行在未办理房产手续前无权向被告张宏主张该部分款项，前述约定系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规范，合法有效，对双方当事人均有拘束力，现原告集源商行在无法办理房产手续的情况下，主张被告张宏支付50000元保证金并承担违约责任，相关诉求没有事实和法律依据，依法应予驳回。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告十堰市集源贸易商行的诉讼请求。案件受理费4936元，由原告十堰市集源贸易商行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应当在递交上诉状时，根据《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费。审判长 张 珣审判员 杨晓建审判员 周 慧二〇二〇年一月二日书记员 石 晶附：本案适用的相关法律依据《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第七十七条当事人协商一致，可以变更合同《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……