四川省营山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1322民初2350号 原告（反诉被告）：刘玉东，男，1969年10月22日出生，汉族，住营山县。 原告（反诉被告）：龙淑利，女，1972年10月15日出生，汉族，住营山县。 二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：王康平，四川营欣律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川恒辉房地产开发有限公司，住所地成都市武侯区武侯大道双楠段**。 法定代表人：易勇，经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：张小梅，公司员工。 委托诉讼代理人：张宏，营山县朗池法律服务所法律工作者。 第三人：唐华，男，1971年10月1日出生，汉族，住营山县。 第三人：李明，男，1972年9月5日出生，汉族，住营山县。 原告刘玉东、龙淑利与被告四川恒辉房地产开发有限公司（以下简称四川恒辉公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理后，被告四川恒辉公司向原告刘玉东、龙淑利提起反诉。本案由审判员廖万军适用简易程序于2019年8月7日公开开庭进行合并审理后，依职权追加唐华、李明为本案第三人，于2019年10月10日再次开庭进行了合并审理。原告刘玉东、龙淑利及其委托诉讼代理人王康平，被告四川恒辉公司的委托诉讼代理人张小梅、张宏均到庭参加了诉讼，第三人李明参加了第二次庭审，第三人唐华经本院依法传唤，未到庭应诉，本案依法缺席审理。现已审理终结。 原告刘玉东、龙淑利向本院提起诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.判令被告立即交付原告购买的位于营山县“晨光山水”二期Ｂ幢2单元住房；3.判令被告立即为二原告购买的涉案房屋办理商品房买卖备案登记；4.判令被告依照合同承担违约责任；5.本案案件受理费、保全费由被告承担。事实和理由：二原告系夫妻关系。2015年1月19日，二原告购买了被告开发的“晨光山水”二期Ｂ幢2单元住房一套。双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定，被告应当在2016年12月30日前向原告交付房屋。因被告向案外人唐华、李明有民间借款，二原告根据被告的指示，将购房款支付给李明，被告向二原告出具《收款收据》。合同签订后，被告以房地产管理部门备案需要签章为由将二原告的合同拿走，至今未将合同和房屋交与二原告。二原告到房管部门查询得知该房屋已经办理网签，权利人为二原告，但未办理备案登记。二原告认为被告的行为侵害了其的合法权益，遂提起诉讼，请求作出前列请求之判决。 被告四川恒辉公司辩称，二原告没有依照合同履行付款义务，已经构成违约，被告有权解除合同，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告四川恒辉公司向本院提出反诉请求：1.解除原、被告于2015年1月22日签订的《商品房买卖合同》；2.判令二原告承担违约金6002.57元；2.反诉费用由二原告承担。庭审中，被告变更第1项诉讼请求为：确认原、被告于2015年1月22日签订的《商品房买卖合同》无效。事实及理由：被告公司法人易勇在唐华处借款，用于被告开发案涉项目。2015年1月，唐华要求被告提供一套房屋作为借款担保。在唐华的要求下，2015年1月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告为二原告开具收款收据。此后，唐华没有与被告就案涉房屋房款进行结算，二原告也没有向被告交付房款。原、被告签订的《商品房买卖合同》及被告向原告出具的收据系对唐华借款的担保，不是真实的房屋买卖，也没有真实的付款行为。为维护被告的权益，特提起反诉。 原告刘玉东、龙淑利对被告四川恒辉公司的反诉答辩称，被告称与原告签订的《商品房买卖合同》系为被告公司法人在唐华出的借款作的担保，这既不是事实，更不符合常理。原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，且原告已经完全履行了合同义务，请法院驳回被告的反诉请求。 第三人李明陈述，2013年左右，被告法人易勇向唐华有大量借款，唐华出借的款项中有第三人李明一部分。由于易勇一直未能偿还借款，易勇就将案涉房屋作抵押担保，唐华和被告签订了《商品房买卖合同》并办理网签登记。2015年1月份，李明引荐二原告购买案涉房屋，原告与被告签订《商品房买卖合同》并到房管部门变更了网签登记，根据被告公司法人易勇与第三人唐华、李明的商议结果，原告将购房款36.8万元通过转账和现金方式支付给了第三人李明，被告向原告开具了收款收据。 第三人唐华未到庭陈述。 原告刘玉东、龙淑利围绕诉讼请求及答辩意见提交了原告身份证复印件、被告营业执照信息表、网签登记截屏、（2019）川1322民初2350号民事保全裁定书、李明的证言、交易明细、收款收据等证据，被告四川恒辉公司围绕答辩意及反诉请求提交了民事诉状、（2015）营民初字第2372号庭审笔录及民事调解书。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。对原、被告双方均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告法人易勇因开发“晨光山水”二期等项目缺乏资金，向第三人唐华等借款。由于易勇未能依照约定偿还借款，唐华与易勇约定将包括案涉房屋在内的“晨光山水”二期的部分房屋抵押给唐华。第三人唐华与被告签订了《商品房买卖合同》并办理了网签登记。2015年1月，经第三人李明介绍，二原告同意购买易勇抵押给唐华的案涉房屋。2015年1月19日，原告李玉东通过其在中国建设银行营山火车站支行开设的账号为62×××01的个人账户向第三人李明转款50000元。2015年1月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：该房屋位于“晨光山水”二期Ｂ幢2单元26层4号，预测建筑面积96.85平方米。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币3800元，总价款人民币368030元。由原告在签订购房合同时一次性付清。2015年1月25日，被告出具收款收据一份，该收据载明交款人为原告刘玉东，交款事由为“晨光山水Ｂ-2房款”，备注栏注明“唐华抵款”，被告在该收据上加盖了财务专用章。同日，原告刘玉东通过账号为62×××01的个人账户向第三人李明转款195000元。随后，被告就其与原告签订的《商品房买卖合同》进行了网签登记（合同号为2015000xxx），其登记的权利人为二原告。二原告多次要求被告交付房屋并办理合同备案登记未果，遂诉来本院。庭审中，原、被告对签订《商品房买卖合同》、开具收款收据以及办理网签登记等事实无异议。被告辩称案涉房屋现虽未售与他人，但其与原告签订的《商品房买卖合同》是应唐华的要求进行的变更，变更后的合同仍然是就易勇在唐华处的借款做的担保。该合同被第三人唐华拿走后没有交回，故也无法提供合同。本院根据被告系房地产开发企业，且亦向原告主张迟延支付购房款的违约金的实际，确定由被告承担案涉《商品房买卖合同》的举证义务，被告在法定期限内没有向本院提交该证据。 另查明，2015年7月13日，第三人唐华向被告公司法人易勇提起民间借贷诉讼。为支持其诉讼请求，唐华向法庭出示了易勇亲笔书写的借条，借款时间分别为2013年3月25日、2013年11月16日、2014年3月20日、2014年5月20日、2014年7月20日、2014年9月9日、2014年10月20日、2014年11月18日、2014年12月10日，借款金额共计453万元,均没有约定还款时间。易勇对唐华主张的453万元借款予以认可，并承诺在2015年12月底前归还。该案审理中，第三人唐华与易勇均未提及被告以开发的“晨光山水”二期部分房屋抵押给第三人唐华的事实。 本案受理后，根据原告刘玉东、龙淑利的申请，本院对被告四川恒辉公司位于营山县“晨光山水”二期Ｂ幢2单元26层4号（合同号为2015000xxx）的住房予以查封，查封期限为三年。 本院认为，虽然原、被告均未提交案涉的《商品房买卖合同》，但双方对签订《商品房买卖合同》并由被告开具收款收据和进行网签登记等事实无异议，双方争议的焦点为该合同是否有效的问题。一、从证据的证明力上分析。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立并生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”原告应当就案涉《商品房买卖合同》成立并生效承担举证责任。为此，原告提供了第三人李明的证言、交易明细、收款收据、网签登记截屏等证据，证据间能相互印证，形成证据锁链。被告应当就其反诉请求的案涉《商品房买卖合同》无效承担举证责任。为此，被告提供了民事诉状、（2015）营民初字第2372号庭审笔录及民事调解书等证据，该组证据证实了易勇在唐华处有多笔借款这一事实，但数笔借款时间均在案涉合同签订之前，无法证明案涉《商品房买卖合同》系为易勇在唐华处的借款担保这一事实。本院结合原、被告提供的证据情况，认定原告提供的证明力明显大于被告提供的证明力，对原告提供的证据证明的相关事实予以确认。二、从民事行为的法律后果上分析。被告的法人易勇与第三人唐华签订《商品房买卖合同》，将案涉房屋抵押给第三人唐华，在原告决定购买案涉房屋后，被告与原告重新签订《商品房买卖合同》并办理网签登记。被告在未收到购房款的情况下，出具了以原告刘玉东为付款人的收款收据，注明“唐华抵款”，证实被告与第三人唐华达成用案涉房款抵扣被告法人易勇在唐华处的借款的合意以及被告对原告向第三人李明支付购房款的行为予以认可。原、被告的这一系列行为不违反法律规定，也系当事人的真实意思表示，本院予以确认。被告认为原、被告签订的《商品房买卖合同》系对第三人唐华借款的担保，但却由与第三人唐华无任何关系的原告与被告签订《商品房买卖合同》，与常理不符。若无被告的同意，原告向他人支付巨额的房款，也有违常理。同时，在随后第三人唐华与被告公司法人易勇民间借贷诉讼中，易勇未提及案涉房屋抵押给第三人唐华的事实。若没有抵账，易勇怎会不提异议。综上，本院认为原、被告双方买卖商品房的意思表示真实，签订的《商品房买卖合同》真实有效。 《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”原告根据《商品房买卖合同》履行了支付购房款义务，被告也应在约定的时限内履行办理合同备案登记、交付房屋等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告主张被告立即为原告办理涉案商品房买卖备案登记、交付房屋并承担违约责任的请求，于法有据，本院予以支持。原告主张原被告约定在2016年12月30日前交付案涉房屋，因被告没有履行案涉《商品房买卖合同》的举证义务，导致本院无法查清该事实，被告应当承担举证不能的不利后果，被告应当从2017年1月1日起承担逾期交付房屋的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本院酌定按照每年7500元的标准承担逾期交房违约金。原告在向第三人李明支付了购房款后，无再向被告支付购房款的义务，故被告主张原告支付逾期付款的违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告刘玉东、龙淑利与被告四川恒辉房地产开发有限公司于2015年1月22日签订《商品房买卖合同》（合同号：2015000xxx）合法有效； 二、被告四川恒辉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘玉东、龙淑利交付“晨光山水”二期B幢2单元房屋； 三、被告四川恒辉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内为与原告刘玉东、龙淑利于2015年1月22日签订的《商品房买卖合同》（合同号：2015000xxx）办理商品房买卖备案登记； 四、被告四川恒辉房地产开发有限公司在交付房屋时，一并向原告刘玉东、龙淑利支付迟延交房违约金（计算方式为：从2017年1月1日起按照每年7500元人民币的标准计算至本判决确定的履行期限或履行期限届满前实际交付房屋之日止）； 五、驳回被告四川恒辉房地产开发有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费300元、保全费1000元，反诉案件受理费250元，以上合计1550元，由被告四川恒辉房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  廖万军 二〇一九年十月十一日 法官助理方鹏 书记员王小军