广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终11110号上诉人（原审被告）：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：陈荻，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：林彩芳，广东泽康律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周婵娟，女，汉族，住广东省电白县。委托诉讼代理人：叶谋，广东树本律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾镖令，广东树本律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周耀振，男，汉族，住广东省电白县。委托诉讼代理人：叶谋，广东树本律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾镖令，广东树本律师事务所律师。原审被告：广东长华投资集团有限公司，住所地广东省广州市番禺区。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：陈荻，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：林彩芳，广东泽康律师事务所律师。上诉人佛山市粤海通房地产有限公司（以下简称粤海通公司）因与被上诉人周婵娟、周耀振及原审被告广东长华投资集团有限公司（以下简称长华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初3759号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，作出如下判决：“一、粤海通公司、长华公司应于判决发生法律效力之日起十日内，以购房款742937元为本金、按日万分之三向周婵娟、周耀振支付自2018年9月17日起至2019年4月1日止的逾期交房违约金；二、驳回周婵娟、周耀振的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取721.88元由粤海通公司、长华公司负担。粤海通公司、长华公司应于判决发生法律效力之日起十日内向法院交纳，逾期交纳的，法院依法强制执行。对周婵娟、周耀振预交的诉讼费用721.88元，在判决发生法律效力后经周婵娟、周耀振书面申请,法院退还予周婵娟、周耀振。”粤海通公司不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判粤海通公司无需以购房款为本金，按日万分之三的标准向周婵娟、周耀振支付2018年9月17日起至2019年4月1日止的逾期交房违约金；2.撤销一审判决第一项，改判长华公司无需就一审判决第一项承担责任；3.本案一审、二审诉讼费用由周婵娟、周耀振负担。事实和理由：一、长华公司并非本案适格被告，不应承担逾期交房违约金。涉案商品房买卖合同的主体是粤海通公司与周婵娟、周耀振，长华公司作为粤海通公司的股东，其既非合同的一方也未参与涉案房屋买卖活动，周婵娟、周耀振亦没有证据证明长华公司存在《中华人民共和国公司法》第二十条规定的情形。因此，长华公司并非本案的适格被告，其不应承担责任。二、一审判决支持的逾期交房违约金金额明显过高。涉案《补充协议》并没有完全免除粤海通公司在逾期交房时的违约责任，仅是就违约金标准作出调整，调整之后业主并不因此丧失追讨逾期交房违约金的权利，且变更后的违约金也没有低于业主因逾期交房而导致的实际损失，同时业主也不因此而承担更重的责任。一审判决认定涉案《补充协议》有关条款无效明显不妥。涉案《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反强制性法律法规，应当按照该协议中关于逾期交房违约金标准的约定，并适用以涉案房屋经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格并取得《工程竣工验收报告》之时作为具备交付条件之时。再者，按照相关法律规定，在周婵娟、周耀振主张违约金明显高于其实际损失时应予以下调，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷合同案件适用法律若干问题的解释》第十七条以及《佛山市南海区国土城建和水务局关于发布2018年南海区房屋租赁市场指导租金标准的通知》的相关规定，应按照租金标准下调违约金而非直接适用《商品房买卖合同（预售）》所约定的违约金标准。三、粤海通公司、长华公司不存在滥用诉权的情形。粤海通公司就管辖权问题提出异议系正当行使民事诉讼法赋予诉讼当事人的权利，不存在滥用诉权的情形，不应由粤海通公司和长华公司承担全部诉讼费用。四、一审法院认定周婵娟、周耀振逾期付款天数的有误。案涉《补充协议》第四条约定：“买受人申请按揭付款的，应保证自买卖合同签订后60日内，贷款机构将按揭贷款发放至出卖人收款账户，否则，自买卖合同签订后的第61天起，买受人应按照本协议第五条承担逾期付款违约责任。”本案中，粤海通公司与周婵娟、周耀振于2016年9月8日签订买卖合同，但粤海通公司收款账户于2016年11月24日才收到周婵娟、周耀振的按揭贷款，因此，周婵娟、周耀振逾期付款时间应为17天。被上诉人周婵娟、周耀振辩称，粤海通公司的上诉没有事实和法律依据,周婵娟、周耀振虽没有提起上诉，但认为本案的违约金计算时间应为商品房买卖合同约定的毛坯房交房次日起计算至实际交付之日。一审判决适用法律错误导致认定事实部分不清，请求二审法院予以纠正。原审被告长华公司述称，同意粤海通公司的上诉意见。二审期间，周婵娟、周耀振向本院提交了如下新证据：1.行政处罚通知书；2.佛山12345的反馈；3.关于停止室内装修的通知；4.关于停止办理交楼手续的通知。粤海通公司、长华公司未向本院提交新证据。本院组织当事人进行了质证。经本院审核，周婵娟、周耀振提交的证据与本案二审争议的焦点认定不具有关联性，本院不予确认。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。围绕着粤海通公司的上诉请求，二审争议的焦点为：一审判决确定的粤海通公司应向周婵娟、周耀振支付的逾期交楼违约金是否恰当。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。此为商品房交付的最低标准。《补充协议》中变更交付条件为房屋经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，此交付条件低于上述标准，故粤海通公司上诉主张以《补充协议》中约定的交付标准认定涉案房屋是否符合交付条件缺乏法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，《补充协议》为粤海通公司提供的格式条款，而该协议变更了原合同关于违约金的约定，降低了粤海通公司违约应承担的违约金标准，特别限定粤海通公司应承担的违约金标准最高不超过商品房总价款的2%。相反，如果周婵娟、周耀振违约，则应需支付的违约金数额明显高于粤海通公司，且违约金可以叠加。因此，该违约金的变更使得双方在违约时应支付的违约金明显不对等，且存在减轻格式条款制作方粤海通公司的责任，加重周婵娟、周耀振责任的情形，故该条款无效。周婵娟、周耀振在提起本案诉讼时亦不按照《补充协议》约定的违约金标准主张，故一审法院综合涉案商品房所在地的租金水平、现行利率标准、合同约定等，确定按照日万分之三的标准计算逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。粤海通公司上诉主张按照该《补充协议》约定的违约金标准计算逾期交房违约金理据不足，本院不予支持。粤海通公司上诉提出的周婵娟、周耀振逾期付款期限计算认定问题，一审法院根据银行向周婵娟、周耀振出具个人贷款支付凭证的日期确定周婵娟、周耀振逾期付款截止日并无不当，本院亦予维持。粤海通公司上诉主张长华公司不是本案适格被告，不应当承担责任。本院认为，长华公司并未对一审判决提起上诉，故本院对粤海通公司的该项上诉主张不予审查。至于诉讼费的负担问题，本案纠纷系因粤海通公司逾期交付房屋引起，故一审判决粤海通公司、长华公司负担全部诉讼费并无不当，本院予以维持。综上所述，粤海通公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费892.12元，由上诉人佛山市粤海通房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 翁丰好审 判 员 李 虹二〇一九年十月二十八日法官助理 张颂恩书 记 员 李嘉敏