江西省南昌市东湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0102民初9361号 原告：陈晓英，女，1989年7月8日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。 委托诉讼代理人：黄志勇，系江西东昉律师事务所律师，执业证号：13601200310220927。 委托诉讼代理人：张功杰，系江西东昉律师事务所实习律师，实习律师证书证号：36001909110122。 被告：徐老银，男，1963年9月29日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。 原告陈晓英诉被告徐老银房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈晓英的委托诉讼代理人黄志勇、张功杰，被告徐老银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈晓英诉称，2017年6月18日，原、被告双方签订了《红岭花园步行街店面租赁协议》，用于经营“面包来了”，约定租期为5年，从2017年6月18日开始计算，并且原告向被告支付5000元的房屋押金。同时原告向广州亦悦餐饮管理有限公司缴纳了“面包来了”的加盟费128000元。原告经被告同意对店面进行装修，花费装修费6万元，并购买大量设备。但在2018年11月，商铺业主南昌市红谷滩新区红角洲坽北村村民委员会贴出告示，表明店面租期于2019年10月31日到期，要求原告搬离，原告无奈于2019年1月离场，原告认为被告隐瞒其承包的商铺店面即将到期的事实，并同原告签订5年的租赁合同，导致原告遭受经济损失，被告应当予以赔偿。为了维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告返还房屋押金5000元；2、被告向原告赔偿装修损失费6万元、设备损失费144279元、加盟费57000元，总计：261279元；3、本案诉讼费用等均由被告承担。 被告徐老银辩称，在签订合同之前，被告已向原告说明其只有一年半的合同所有权；对于押金被告只实际支付了3000元，剩余2000元一直未支付；在合同期限内原告未经被告同意，擅自将店面转租给第三人，其行为违反了合同约定；原告搬离店面，被告完全不知情，并且村里新店主和我多次跟她沟通，同等价格优先给她；原告还欠被告一个多月的店面租金未支付，押金是不能抵租金的。 经审理查明，2017年6月18日，被告徐老银（甲方）与原告陈晓英（乙方）签订了《红岭花园步行街店面租赁协议》，约定：乙方租到红岭花园步行街店面的租用权，店面面积为100平方米；店面租金单价为40元/平方米，租金为3800元/每月，每月交一次租金，乙方不得以任何理由不交租金，如半途不租，押金作废，并甲方有权强制关停；店面租期为五年，5000元押金在五年租赁期满后退还，押金不能抵作租金。租赁期满后，如不续租，乙方除可移动搬走的东西外，必须保持租赁期间的店面水电、墙面、地面的装修原样，并经甲方验收后1-3天内交出店面，无偿归还甲方，如乙方擅自拆除店面内的设施和装修，甲方将没收乙方押金并追究乙方法律责任。水电费、装修费、物管费、工商税费等一切费用由乙方自行负责。租金从2017年6月18日算起，本协议自即日生效。合同签订后，原告陈晓英对店面进行了装修,用于经营“面包来了”。 2018年7月30日，原告陈晓英与案外人黎志光签订《红岭花园步行街店面租赁协议》，将该店面转租给案外人黎志光，租期四年。同日原告陈晓英与案外人黎志光又签订《店面转让合同》。此后，原告将店铺交由黎志光用于经营面包店，黎志光支付原告转让费9万元和押金5000元。2018年11月2日，南昌市红谷滩新区红角洲坽北村村民委员会向徐老银发出《限期搬离告知函》，载明：2013年11月14日，您与南昌市红谷滩新区红角洲坽北村村民委员会签订了一份《红岭花园步行街店面租赁协议》约定由本村委会将位于红岭花园步行街D14-01-06号店面出租给您，租赁价格为20万元/平方米/月，租期为五年，自2013年11月1日至2018年10月31日……限您在收到本函后十五日（2018年11月15日）内（该期限内不计算租金）搬离承租店面。2018年11月27日，该村委会向红岭花园步行街店面原租户作出《通告》，载明：为给你们充足的腾店时间，我村决定再给你们一个月的腾店时间（2018年12月1日-2018年12月31日），你们必须在2018年12月25日前清空店面，并于2019年1月1日前交店面给我村。 黎志光支付原告租金至2018年12月18日，2019年1月13日黎志光离场。此后，黎志光以陈晓英为被告诉至法院。2019年9月12日，本院作出（2019）赣0102民初4190号民事判决书，判决：陈晓英返还黎志光转让费5万元、押金3406元，并承担2900元案件受理费。原告陈晓英已自动履行该判决书的内容。2019年9月2日，原告诉至本院。庭审中，当被告询问“原告当时是否向被告核实租赁的信息”，原告陈述“不知道，以为被告有5年的合同期限”。审理中，原告提交购置空调、烘焙机、展示柜、装修等发票收据、协议等、《餐饮服务协议书》、现场照片，证明原告装修店面花费6万元，被告应予以赔偿，购置设备144279元、加盟费损失57000元，被告应予以赔偿。被告质证对真实性无法核实，装修材料确实买了，但与我方无关。 上述事实，有原告提交的《红岭花园步行街店面租赁协议》、《限期办理告知函》、《通知》、民事判决书、银行转账记录及原、被告的当庭陈述等证据在案予以佐证。 本院认为，原、被告签订的《红岭花园步行街店面租赁协议》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。因店面所有权人收回房屋，致使原、被告之间的合同无法继续履行，双方之间的合同关系终止。合同终止后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、赔偿损失等。被告提出的签订合同前已向原告说明只有一年半租赁期、同等价格优先租赁给原告等答辩意见，无举证，本院不予采纳。原告主张经被告同意转租，证据不足，本院不予支持，但转租行为并不是导致本案合同不能履行的原因。关于本案原、被告之间就租赁合同无法继续履行的过错责任，本院认为徐老银作为出租人，将房屋转租给原告的租赁期限超过自身剩余租赁期限，现因其与权利人的租赁合同到期、房屋被收回，被告应承担主要责任；原告作为承租人，应对徐老银剩余租赁期限等情况负有注意义务，而原告轻信被告，未尽应尽的谨慎注意义务，主观上具有一定过错，该过错与其不能继续承租房屋而造成的损失之间具有直接因果关系，应承担次要责任。根据相关法律规定，出租人不能履行合同致使承租人不能继续使用租赁房屋的，承租人装修租赁房屋剩余的装修残值系因出租人违约造成的损失，属于违约损害赔偿的范围。原告承租房屋后即进行了装修、购置设备，确存在相应损失。根据合同当事人的实际履约情况、合同剩余租赁期、双方过错程度，结合（2019）赣0102民初4190号确定的赔偿金额，再考虑租金支付情况，本院酌定被告应赔偿原告装修残值、不可移动设备损失共计4万元，原告主张的超出部分，证据不足，本院不予支持。原告主张加盟费损失，无事实依据，本院不予支持。原告主张交给被告押金5000元，证据不足，本院确认被告认可的金额3000元。依据双方合同约定，可以看出押金是作为一种出租方为保证承租方履行义务而持有的保证金，妥善交还房屋后应予以退还，被告应退还原告押金3000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、限被告徐老银于本判决生效后十日内一次性支付原告陈晓英装修残值等损失4万元。 二、限被告徐老银于本判决生效后十日内一次性返还原告押金3000元。 三、驳回原告陈晓英的其他诉讼请求。 如果被告徐老银未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5290元、诉前保全费1020元，合计6310元，由被告承担4000元，原告承担2310元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 长  戚荣剑 人民陪审员  张桂荣 人民陪审员  万国珍 二〇二〇年三月二十五日 书 记 员  熊 芳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： (一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持; (二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿; (三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任; (四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。