广东省翁源县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0229民初875号原告：胡可营，男，1963年5月21日出生，汉族，住广东省翁源县。委托诉讼代理人：陈奕寰，广东韶源律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴冠浩，广东韶源律师事务所律师。被告：刘史懂，男，1965年12月9日出生，汉族，住广东省翁源县。委托诉讼代理人：付敬省，广东天行健律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘羽洲，广东天行健律师事务所律师。被告：蔡套良，男，1979年8月22日出生，汉族，住广东省翁源县。被告：蔡导亮，男，1970年7月20日出生，汉族，住广东省翁源县。原告胡可营与被告刘史懂、蔡套良、蔡导亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用普通程序，并于同年5月29日公开开庭进行了审理。原告胡可营及其委托诉讼代理人陈奕寰、吴冠浩，被告刘史懂及其委托诉讼代理人付敬省、刘羽洲，被告蔡套良、蔡导亮到庭参加了诉讼。因本案须与本院正在处理的同类房屋买卖合同纠纷案件的审理结果一致，现该类案件的当事人上诉，案件尚未生效，于2019年9月11日裁定中止诉讼，现恢复诉讼。本案现已审理终结。原告胡可营向本院提出诉讼请求：一、判令三被告立即返还原告余欠房款82200元整；二、判令三被告向原告赔偿因房屋质量问题造成的装修损失107349.89元（具体费用明细见价格评估报告）；两项合计189549.89元；三、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：三被告系开发龙仙镇岭头蔡屋新村新建框架结构一梯二户电梯房的开发商，2017年初三被告将该楼命名为“源瑞楼”，并开始出售。原告经被告刘史懂介绍看房后，于2017年4月与被告刘史懂口头约定将“源瑞楼”的702房以总价款36万元整卖给原告。原告当即通过银行转帐方式支付了10万元作为定金，尔后，原告分别于2018年3月、6月通过银行转帐方式支付7万元给被告刘史懂，另外，同年3月份原告以现金12200元支付被告刘史懂房款及沙款。原告购房后便逐步对房屋进行装修，但在2018年7月底，三被告所建的“源瑞楼”与毗邻的“源学楼”因存在严重质量问题而出现不正常的沉降与倾斜，发现问题后，相关政府部门立即组织两栋楼的户主进行撤离。经原告反复找被告刘史懂协商，被告刘史懂只返还了10万元的房款，剩余80000元房款迟迟未付，被告刘史懂虽对此认同，却一拖再拖。目前，相关政府部门出于公共安全的考虑，已经开始对“源瑞楼”进行拆除，原告可谓“房财两空”，损失巨大。原告认为，三被告不仅没有房地产开发的相关资质，而且利用农村集体土地建房出售，同时所建房屋存在严重质量缺陷，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的禁止性规定，以及《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的相关规定，原、被告之间的口头购房协议应认定为无效，三被告依法应当立即返还余欠原告支付的购房款，并赔偿原告的全部装修损失。综上，为维护自身的合法利益，原告特向人民法院起诉，望判如所请。被告刘史懂辩称，一、涉案楼房“源瑞楼”由被告刘史懂与被告蔡套良、被告蔡导亮三人共同合作开发建设，应当由被告刘史懂与被告蔡套良、被告蔡导亮共同承担责任。2016年，被告蔡套良、被告蔡导亮找到案外人蔡梅芳、蔡国清，提出在其旧平房的土地上建设涉案楼房“源瑞楼”，经蔡梅芳、蔡国清同意后，被告蔡套良、被告蔡导亮又找到了被告刘史懂，提出三人共同合作开发建设涉案楼房“源瑞楼”。经过协商后，确定由三被告共同开发建设涉案楼房“源瑞楼”，由被告蔡套良约到被告蔡导亮及被告刘史懂与蔡梅芳、蔡国清于2016年10月7日在被告蔡套良办公室签订了《建房协议》，被告蔡套良因其在村小组任职不方便签字未在该协议上签字，但实际上被告蔡套良也一同参与了涉案楼房“源瑞楼”的开发建设和房屋销售收款等工作，因此涉案房屋“源瑞楼”是由被告刘史懂与被告蔡套良、被告蔡导亮共同开发建设完成，应当由三人共同承担责任。二、被告刘史懂已单独退回购房款100000.00元，但因涉案房屋“源瑞楼”是由被告刘史懂与被告蔡套良、被告蔡导亮共同开发建设的，应当由三人共同承担责任（每人各自承担退房款60000元，装修损失35783.30元），恳请法院判决要求被告蔡套良与被告蔡导亮每人向被告刘史懂返还退房款20000元，装修损失35783.30元。三、因被告蔡套良、蔡导亮分别在看守所羁押和在逃，不积极处理问题。被告刘史懂自己对涉案工程已支付大额款项，在被告蔡套良、被告蔡导亮未返还应承担款项给被告刘史懂的情况下，被告刘史懂已无力支付原告主张的款项。况且，被告刘史懂退回给原告的款项已超过被告刘史懂应承担的部分，请求人民法院驳回原告对被告刘史懂的诉讼请求。综上所述，涉案楼房是由被告刘史懂与被告蔡套良、被告蔡导亮共同开发建设，应由三被告共同承担责任，被告刘史懂已退回的款项被告蔡套良、蔡导亮应返还给被告刘史懂，被告刘史懂退回给原告的款项已超过被告刘史懂应承担的部分，请求人民法院驳回原告对被告刘史懂的诉讼请求。被告蔡套良、蔡导亮口头答辩称无意见。原告围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：1、身份证，证明原告的诉讼主体资格。2、户籍证明，证明被告的诉讼主体资格。3、欠条，证明被告余欠80000元购房款的事实。4、收据，证明支付沙款2200元的证明。5、装修价格评估报告，证明装修损失107349.89元。6、蔡梅芳（原“源瑞楼”的房主）询问笔录、建房协议和银行转账凭证，证明“源瑞楼”占用的土地是集体用地，是不能用于商业开发的，及被告刘史懂、蔡套良、蔡导亮是共同开发“源瑞楼”。被告刘史懂、蔡套良、蔡导亮对原告所提交的证据均无异议。被告刘史懂围绕其答辩依法提交了如下证据：1、证明，2、建房协议，3、收据、收条、蔡屋大毛工地支出单，共同证明涉案房屋“源瑞楼”是由被告刘史懂、蔡套良、蔡导亮共同开发完成，三人均参与了涉案楼房“源瑞楼”的开发建设和房屋销售、收款等工作，应当由三人共同承担责任。4、收条，证明被告刘史懂为配合政府工作自己将部分购房款退还给原告。原告对被告刘史懂所提交的证据的质证意见如下：证据1、2、3无异议。证据4中未退沙石款2200元。被告蔡套良对被告刘史懂所提交的证据均无异议。被告蔡导亮对被告刘史懂所提交的证据的质证意见如下：证据1无异议。证据2因无原件，对复印件不予认可。证据3有异议，收据收条中的钱不是被告蔡导亮给的。证据4的收条无意见，因为被告蔡导亮不知道也不清楚。被告蔡套良在举证期限内没有提交任何证据。被告蔡导亮提交的证据：无被告蔡导亮签名的2016年10月7日的建房协议，证明被告蔡导亮并未参与涉案楼房的开发。原告对被告蔡导亮所提交的证据的质证意见如下：无法确认其真实性，存在后补的可能性，原告去国土部门进行核实时，并未有该份证据。被告刘史懂对被告蔡导亮所提交的证据的质证意见如下：真实性及合法性有异议，因为该份建房协议与被告刘史懂提交的证据2、3及蔡梅芳出具的证明及其在国土所作的询问笔录是相矛盾的，而且现在合同的主体是刘史懂与蔡梅芳均认可被告蔡导亮已签名，所以对此应予以确定。被告蔡套良对被告蔡导亮所提交的证据无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：案外人蔡梅芳、蔡国清系龙仙镇岭头村大围组村民，蔡国清房屋使用的土地属于集体经济组织成员的宅基地。原告胡可营是龙仙镇良洞村村民。2016年10月7日，蔡国清、蔡梅芳为甲方，刘史懂、蔡导亮为乙方签订了《建房协议》，甲方自愿将蔡屋建新村规划内的一块自留建房用地（位置为：龙仙镇岭头村蔡屋大围小组新村规划地，四至界限为：东蔡振东房屋，南原老党校围墙，西原老党校围墙圳旁，北大围村公路）提供给乙方规划建商住楼。被告刘史懂未提交该《建房协议》的原件。同日，蔡国清、蔡梅芳为甲方，刘史懂为乙方亦签订了《建房协议》，两份协议的内容一致，被告蔡导亮提交了没有其签名的《建房协议》的原件。被告蔡套良在庭审中认可其有份参与建设涉案楼房。涉案楼房的施工建设未取得合法的审批手续。2016年、2017年、2018年建房支出款项由被告蔡套良签名。涉案楼房竣工后命名为“源瑞楼”，但未经验收。原告与被告刘史懂口头约定将“源瑞楼”的702房以总价36万元出售给原告，原告支付了房款18万元和沙款、改窗款2200元给被告刘史懂。原告收房后对房屋进行装修。因“源瑞楼”存在严重质量问题而出现沉降与倾斜，政府部门随即组织户主撤离。目前，政府部门已经对“源瑞楼”进行了拆除。在拆除前，2018年9月2日，翁源县龙仙镇人民政府为招标人，翁源县志达工程项目监理有限公司为造价咨询人，对原告购买的702房装修价格进行评估，招标控制价为107349.89元。2018年10月16日原告收到被告刘史懂退回的购房款10万元；同日被告刘史懂出具欠条给原告收执，仍欠原告购房款80000元未返还。另查明，2018年8月13日翁源县龙仙国土资源所对蔡梅芳做询问笔录，蔡梅芳答：“楼房是刘史懂和蔡导良建的。”再查明，根据广东省韶关市中级人民法院已生效的（2019）粤02民终1587号《民事判决书》确认“源瑞楼”是刘史懂、蔡套良两人合伙开发建设。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告购买被告刘史懂、蔡套良合伙开发建设的“源瑞楼”702房，并由原告支付了部分购房款给被告刘史懂，双方形成房屋买卖合同关系，该合同成立。原告购买被告刘史懂、蔡套良合伙开发建设的“源瑞楼”702房，系在蔡国清农村宅基地上所建，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”的规定，被告刘史懂、蔡套良未办理农用地转用审批手续，违反法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：“有下列情形之一的，合同无效：违反法律、行政法规的强制性规定。”和第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告与被告刘史懂口头约定的房屋买卖合同无效，且被告刘史懂、蔡套良系合伙开发建设涉案房屋的，故被告刘史懂、蔡套良因房屋买卖合同无效取得的购房款80000元应返还给原告。同时被告刘史懂、蔡套良未办理农用地转用审批手续，违法在农用地上建房出售给原告，存在过错，应赔偿原告因此所受到的损失。原告购买“源瑞楼”702房后，对房屋进行了装修，现房屋已被拆除无法使用。拆除前，评估的装修费用为107349.89元，属于原告购买房屋的损失。原告提交的评估报告评估价格合理，应予采信，故被告刘史懂、蔡套良应赔偿房屋装修损失107349.89元给原告。关于原告要求被告返还沙款和改窗款2200元，因该费用已计算进装修费用损失中，故原告的该项请求，本院不予支持。对于被告辩称应减除安全防护、文明施工措施项目费和税金的理由本院不予采纳。被告刘史懂要求判决蔡套良、蔡导亮返还其应承担的份额，根据不告不理的原则，被告刘史懂未提起诉讼，亦属另一法律关系，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告刘史懂、蔡套良应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款80000元给原告胡可营，并赔偿原告胡可营房屋装修损失107349.89元，共计187349.89元。二、驳回原告胡可营的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4090.99元（原告已预交），由被告刘史懂、蔡套良共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于韶关市中级人民法院。审 判 长  黄龙英人民陪审员  杨建平人民陪审员  沈 斐二〇一九年十二月二日书 记 员  黄红英