广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初9625号原告：徐旸，女，1993年7月27日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：张丽娟，广东法盛律师事务所律师。被告：许业浩，男，1992年4月11日出生，汉族，住广州市花都区。被告：崔平，女，1992年12月16日出生，汉族，住广东省阳春市。被告：广州市正赢房地产代理有限公司，住所地广州市花都区百合路35号7栋119商铺，统一社会信用代码91440101MA59L9JG5X。法定代表人：肖正朝。原告徐旸与被告许业浩、崔平、广州市正赢房地产代理有限公司（以下简称正赢公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月16立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告徐旸及其委托诉讼代理人张丽娟到庭参加诉讼。被告许业浩、崔平、正赢公司经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告徐旸向本院提出诉讼请求：1.确认《房屋买卖合同》于2019年8月14日解除；2.许业浩、崔平、正赢公司向徐旸退回定金200000元；3.许业浩、崔平、正赢公司向徐旸支付交易不成违约金208000元；4.许业浩、崔平、正赢公司向徐旸支付中介服务费20000元；5.许业浩、崔平、正赢公司向徐旸支付逾期交付房屋违约金35360元（以2008000元为基数，从2019年7月12日计算至2019年8月14日，共34天，按照日万分之五的标准计算）；6.许业浩、崔平、正赢公司向徐旸支付律师费用10000元；7.许业浩、崔平、正赢公司承担本案诉讼费、财产保全费等相关费用。事实和理由：2019年5月31日，许业浩、崔平、正赢公司与徐旸签订《房屋买卖合同》，约定徐旸购买许业浩、崔平共有的广州市花都区锦桦五街x房，正赢公司作为合同的丙方，为房地产中介服务机构，是本合同交易的居间方。徐旸按照约定于签约当日支付了定金200000元。截至2019年8月13日，许业浩、崔平并未将房屋交付徐旸使用，许业浩面对徐旸的交房要求，更是直接辱骂并表示不会按照合同履行。根据合同约定，“甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为2019年7月12日”，“甲方未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过30日仍未交房，乙方有权解除合同”，“甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除”的规定，徐旸已于2019年8月13日委托律师向许业浩、崔平发送解除合同通知函，该合同已于2019年8月14日正式解除。同时《房屋买卖合同》约定：“甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用”，“基于甲乙任何一方合同当事人的违约行为导致本合同被解除的，违约方应为守约方向丙方支付中介服务费，守约方已经支付的，丙方不予退回，应由违约方直接赔偿给守约方”。许业浩、崔平应向徐旸支付房屋交易金额的10%的违约金，退一步说也应该向徐旸退回双倍定金；此外还需向徐旸支付徐旸已向正赢公司支付的中介服务费用。鉴于正赢公司作为本次交易的居间方，未能尽到应有的义务，导致交易失败，应向徐旸退回中介服务费用。根据《房屋买卖合同》第七条丙方的义务及责任约定，正赢公司具有查阅房地产权属的义务，但其没有履行该义务，导致徐旸不清楚涉案房屋设置了抵押权，故正赢公司应对徐旸的第四项诉讼请求承担连带责任。为维护徐旸合法权益，特提起诉讼。被告许业浩、崔平、正赢公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区锦桦五街x房，建筑面积93.46平方米，权属人为许业浩、崔平。该房产于2017年10月17日抵押给华夏银行股份有限公司广州花都支行，抵押类型为一般抵押，债权数额为91万元；于2018年5月28日抵押给广州快氪在线小额贷款有限公司，抵押类型为最高额抵押，债务数额为2070200元。2019年5月31日，徐旸（乙方、买方）与许业浩、崔平（甲方、卖方）及正赢公司（丙方、房地产中介服务机构）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，该房地产按整套出售并计价，总金额2080000元。第一条房地产权属情况：该房地产存在抵押等他项权情况；甲方保证所填写和提供的有关该房地产的权属情况真实，保证对上述房地产享有完整产权，保证上述房地产不存在任何未向乙方说明的其他情况，且没有侵犯第三人权益，否则，承担相应的法律责任。第三条交楼时间和交接手续：1.甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为2019年7月12日，甲乙双方应在交楼当天一起到现场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。第六条中介服务费及其他费用的交付：丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后，当事人应当按照咨询及中介服务费确认书的约定向丙方支付中介服务费；基于甲乙任何一方合同当事人的违约行为导致本合同被解除的，违约方应为守约方向丙方支付中介服务费，守约方已经支付的，不予退回，应由违约方直接赔偿给守约方。第七条丙方的义务和责任：1.丙方为甲乙双方提供房地产交易方面的咨询，查阅房地产权属情况，协助乙方查看及了解上述物业的相关情况。2.丙方应根据诚实信用、勤勉尽责等原则为甲乙双方当事人提供中介服务，按照法律法规规定履行职责。第八条违约责任：各方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任。第九条交易不成的违约责任：1.甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。第十条延期交房的违约责任：甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过30日仍未交房，乙方有权解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第三条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款的0.05%的标准向乙方支付违约金。第十三条：甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。备注：2、本房屋总价为208万，约定首付为63万，因卖方要求购房定金为20万……附件付款方式约定：甲乙双方一致同意买方按涂销抵押按揭付款的方式支付楼款并办理交易手续……1.定金200000元，买方在签署本合同同时支付给卖方。2.卖方收取定金后80日内自行向抵押银行申请办理提前还贷手续，并提供齐全办理银行贷款所需要的资料，协助买方申请银行按揭。卖方同意由银行接受还贷申请之日起15日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款资料后15日到房管部门办理涂销抵押及归档手续；银行经审批同意贷款后，首期楼款63万元，买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递减回执当天支付给卖方。合同还对其他事项进行了约定。签订合同当日，许业浩、崔平出具《收款收据》，确认收到徐旸支付的购买涉案房屋定金200000元。同日，正赢公司出具《收款收据》，载明收到徐旸购房中介费20000元。根据徐旸提供的证据显示，2019年7月10日以后，徐旸多次向正赢公司了解涉案房屋的情况及要求正赢公司协助催促许业浩、崔平履行交房义务，正赢公司也多次催促许业浩、崔平向徐旸交房，但许业浩、崔平明确拒绝交付，且其并未按约定时间向银行申请提前还贷及办理涂销房屋抵押手续。2019年8月13日，徐旸向许业浩、崔平在《房屋买卖合同》中所载联系地址邮寄《律师函》，该快递于2019年8月14日被签收。该《律师函》载明，致许业浩、崔平：本律师受徐旸委托，通知阁下：因阁下与本律师委托人约定将阁下名下的广州市花都区锦桦五街1号501房售卖于我委托人，并约定2019年7月12日将上述房屋交付我委托人使用，但至今阁下仍未进行交付。根据《房屋买卖合同》约定，阁下逾期交付房屋超过30日的，我委托人有权解除合同。现本律师代表委托人郑重通知您：徐旸女士与您正式解除合同，请阁下在2个工作日内退回我当事人的定金20万元，违约金（按上述房屋成交金额的10%计）208000元、房屋中介费2万元、律师服务费30800元，共计458800元。徐旸提交其与广东法盛律师事务签订的《民事委托代理合同》及发票拟证明其为本案诉讼支付了律师费10000元。徐旸陈述正赢公司在签订合同时并未告知其涉案房屋当时设立有两项抵押权，其签订合同时并不清楚该房屋上除因按揭贷款抵押给银行外，还抵押给小额贷款公司；且抵押给小额贷款公司的时间为2019年5月28日，本案合同签订时间为2019年5月31日，因此徐旸认为许业浩、崔平与正赢公司存在欺诈行为，正赢公司未履行中介方义务，要求正赢公司承担责任。经查，合同签订当天，正赢公司通过微信向徐旸发送了通过房地产登记部门微信公众号查询到的涉案房屋基本情况截图，该截图仅载明涉案房屋存在抵押权登记，但未显示抵押的具体信息。徐旸当时询问正赢公司人员：“能不能看到他房产证上是不是他的名字吖～还有他抵押贷款是不是就只有这一次呢？”，正赢公司人员回答：“要他自己拿身份证去查”“刚刚我给他发消息了”。但之后就没有进一步的信息。诉讼中，徐旸向本院申请财产保全，本院于2019年9月4日作出民事裁定书，裁定：冻结被申请人许业浩、崔平银行存款人民币438000元或查封、扣押等值的其他财产。之后采取了执行措施。本院认为,徐旸与许业浩、崔平及正赢公司签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格恪守。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。涉案合同约定房屋交付时间为2019年7月12日……卖方收取定金后80日内自行向抵押银行申请提前还贷手续……合同签订后，徐旸已依约履行相应义务，许业浩、崔平未在约定时间内将涉案房屋交付给徐旸使用，且明确向正赢公司表示拒绝履行该义务，也未按约定办理申请提前还贷等手续，许业浩、崔平的行为已构成违约。徐旸要求解除合同的《律师函》于2019年8月14日被签收，故徐旸要求确认《房屋买卖合同》中徐旸与许业浩、崔平之间的房屋买卖合同关系于2019年8月14日解除，要求许业浩、崔平返还购房定金200000元、支付交易不成违约金208000元及中介服务费20000元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。本案中，《房屋买卖合同》已解除，且解除合同违约金已足以弥补徐旸损失，徐旸要求许业浩、崔平支付逾期交付房屋违约金依据不足，本院不予支持。双方在合同中并未就律师费进行约定，徐旸要求许业浩、崔平支付律师费依据不足，本院不予支持。关于正赢公司是否应承担责任问题。徐旸认为正赢公司未如实告知其涉案房屋的抵押情况，未履行中介义务，要求正赢公司共同承担责任。本院认为，现有证据显示签订合同时，正赢公司仅向徐旸出示通过房地产登记部门微信公众号查询的房屋登记信息截图，该截图并未显示当时涉案房屋除抵押给按揭贷款银行外，还抵押给小额贷款公司，设立了2070200元的最高额抵押。从《房屋买卖合同》仅对银行抵押事项进行约定也可推断签约时，徐旸并不知悉上述最高额抵押的存在。涉案房屋交易价为208万元，按常理分析，如买方在知悉交易标的物已设立高达2070200元最高抵押的情况下，势必会对是否继续交易或交易条件进行重新考虑或约定。因此，正赢公司作为专业房地产交易中介机构，未履行全面核实交易房屋信息并如实告知买受人的义务，存在一定过错，综合考虑其过错程度，本院认定正赢公司对许业浩、崔平应支付的中介服务费20000元承担连带清偿责任。许业浩、崔平、正赢公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告徐旸与被告许业浩、崔平、广州市正赢房地产代理有限公司于2019年5月31日签订的《房屋买卖合同》中原告徐旸与被告许业浩、崔平之间的房屋买卖合同关系于2019年8月14日解除。二、被告许业浩、崔平于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐旸返还定金200000元。三、被告许业浩、崔平于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐旸支付违约金208000元。四、被告许业浩、崔平于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐旸支付中介服务费20000元；被告广州市正赢房地产代理有限公司对该费用承担连带清偿责任。五、驳回原告徐旸的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付上述欠款，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8400元，由原告徐旸负担805元，由被告许业浩、崔平负担7595元；财产保全费2710元，由原告徐旸负担62元，由被告许业浩、崔平负担2648元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈耿俊二〇二〇年六月十六日书记员  陈晓敏刘雄燕