广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初18759号原告：何惠燕，女，1980年10月14日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：吴楠茜，广东金舵律师事务所律师。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司，住所地：广东省佛山市南海区。负责人：童某1。被告：佛山市悦心物业管理有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：童某1。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司，住所地：广东省佛山市三水区。法定代表人：童某1。原告何惠燕与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司（以下简称“宝盈大沥分公司”）、佛山市悦心物业管理有限公司（以下简称“悦心公司”）、佛山市三水区宝盈投资有限公司（以下简称“宝盈公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序于2019年9月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴楠茜到庭参加诉讼，三被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告宝盈大沥分公司签订的《物业使用权出让合同》无效；2.确认原告与被告悦心公司签订的《委托经营管理合同》无效；3.三被告共同向原告返还转让款501693元、物业按金3000元，及前述款项的资金占用费174278.39元（以504693元为本金自转账之日即2013年1月23日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际退付之日）；4.本案诉讼费用、保全费用均由三被告承担。事实和理由：2013年初，因三被告对外夸大宣传，宣传涉讼物业所在项目是“广佛黄金走廊”、“十年回本100%”、“五年内返租业主商户”等。原告因轻信三被告虚假、夸大的广告，于2013年1月23日与被告宝盈大沥分公司签订《物业使用权出让合同》，约定其将项目编号为2-S038号商铺的使用权以501693元的价格出让给原告，并委托物业管理公司进行招商、装修、经营以及管理等。同日，由被告宝盈大沥分公司安排的被告悦心公司与原告签订《委托经营管理合同》，约定由被告悦心公司对涉讼物业进行经营管理并支付租金。上述合同签订后，原告支付了物业出让金501693元、物业管理按金3000元。但三被告却管理混乱，且拖延给付租金、降低租金标准，未按合同履行，原告多次与其沟通未果。原告认为三被告该项目的出售系违规、变相采用返本销售的方式销售，且至今为止该项目并未按照合同约定及按其宣传所述的招商引资，三被告存在违规采用销售使用权的方式进行非法集资。因此，原被告所签订的《物业使用权出让合同》及《委托经营管理合同》系违反相关法律规定，属无效合同，且三被告为关联企业，应当共同承担全额向原告退付出让金及物业按金的责任。综上，原告为维护其合法权益，故提起本案诉讼。三被告没有答辩。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件1份、三被告企业信用信息公示报告复印件1份，用以证明原告及三被告的诉讼主体资格。2.物业使用权出让合同原件1份。3.委托经营管理合同、关于委托经营管理合同的补充协议（一）原件各1份。证据2、3，用以证明原被告之间签订了《物业使用权出让合同》，三被告违规变相将采取售后包租的方式出让公寓的使用权，实质上违反了商品房销售管理办法规定及佛山市南海区人民政府《关于印发佛山市南海区**集体经营性建设用地入市管理试行办法》中的相关规定，改变了土地的用地性质以及三被告是经营混乱，自2018年年中开始未按照合同约定履行合同义务，擅自变更调整其管理经营方式，造成原告及广大业主的利益严重损害。4.广东省地方税收通用发票（电子）发票联、收据、广东银联持卡人存根原件各1份，用以证明原告轻信被告虚假宣传及违规行为支付了上述合同的价款，要求被告予以返还。三被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。经审查，原告提交的上述证据来源合法，内容真实，与本案相关联，本院均予以确认。本院经审理认定事实如下：2013年1月23日，被告宝盈大沥分公司（甲方）与原告(乙方)签订《物业使用权出让合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区***********民小组（土名为“庙后”）土地的宝盈广场项目编号为2-S038号商铺的使用权出让给乙方，物业建筑面积为27.06平方米，使用权性质为商业；出让期限从本合同签订之日起至2033年1月23日止；出让期限届满之日起，甲方再赠送一定时间的使用期限给乙方，赠送的使用期限至2042年1月31日止；在赠送期内，乙方行使或不行使受赠的使用权，双方必须按照本合同的约定履行义务。甲方在2013年9月30日前将该物业的使用权交付给乙方；签订合同时，乙方应一次性向甲方支付总出让款501693元及物业管理按金3000元；在使用权出让期限及赠送期满时，甲方将乙方所交的按金在扣减相关费用后无息退还。宝盈广场实行统一招商、统一经营及统一物业管理等。同日，原告（甲方）与被告悦心公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定：甲方将涉讼物业委托给乙方，委托经营期限为五年，期限自该物业正式交付使用之日即2013年10月1日起计算，由乙方决定经营期间的经营管理模式，包括统一业态规划、统一招商运营、统一商业形象、统一宣传推广等；从2013年10月起，甲方获得由乙方支付的五年期限的委托经营固定租金收益，委托经营期间第一年至第三年的固定年收益为合同价的8%，即每月金额为3345元，第四年至第五年固定年收益为合同价的10%，即每月金额为4181元，固定收益在每月20号前以转账形式按月支付；乙方逾期支付委托经营收益，逾期不超过6个月的，应付而未付的委托经营收益按银行同期基准贷款利率的2倍计算利息作为乙方向甲方支付的违约金，逾期超过12个月的，甲方有权要求乙方一次性支付剩余期限未收取的委托经营收益及违约金。同日，原告向被告宝盈大沥分公司支付物业管理按金3000元。2013年2月28日，被告宝盈大沥分公司开具发票，确认收取涉讼物业2013年1月23日至2033年1月23日租金501693元。2014年6月9日，原告（甲方，委托人）与被告悦心公司（乙方，受托人）就《委托经营管理合同》签订《关于委托经营管理合同的补充协议（一）》，约定：《委托经营管理合同》第二条第2项关于该物业委托经营期限为五年，期限自该物业正式交付使用之日起计算，现变更为该物业的委托经营期限至2042年1月31日（即委托经营期限包括该物业使用权的受让期和赠送期）；第六年起的收益为实际经营租户所缴付的租金。另查明，张盛国诉宝盈大沥分公司、宝盈公司租赁合同纠纷一案，于2019年3月12日立案，本院于2019年6月18日作出（2019）粤0605民初5137号民事判决书，认定事实如下：宝盈广场A区于2012年2月24日取得建设工程规划许可证，于2014年5月15日经竣工验收合格，并已办理不动产权证书。该民事判决书于2019年8月30日发生法律效力。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉讼物业所在宝盈广场已办理规划报建并取得了产权证书,但涉讼《物业使用权出让合同》约定的使用权出让期限从2013年1月23日至2033年1月23日，出让期限届满后再赠送至2042年1月31日，即实际租赁期限为10601天，实际租赁期限已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。除此以外,《委托经营管理合同》为双方当事人真实意思表示，约定的内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，亦不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条中关于合同无效的几种情形，合法有效。但本院已认定《物业使用权出让合同》所约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效，原告无权对涉讼物业2033年1月23日至2042年1月31日期间的使用权作出处分，故原告将涉讼物业2033年1月23日至2042年1月31日期间的使用权和经营权委托予被告悦心公司属无权处分，对此双方可自行协商解决，但原告主张《委托经营管理合同》无效于法无据，本院不予支持。涉讼《物业使用权出让合同》所约定的租赁期限为10601天，原告所支付的物业使用权出让金及物业管理按金应视为对整个实际租赁期限的对价，现本院认定涉讼《物业使用权出让合同》超出二十年的部分无效，故被告宝盈大沥分公司应向原告返还超出二十年部分相应比例的物业使用权出让金及物业管理按金156916.15元{（501693元+3000元）×[（10601天-20年天数7305天）÷10601天]}。原告诉请超出本院核定部分，本院不予支持。涉讼合同部分无效，原告确实存在一定的资金占用损失，根据本案实际情况，本院酌定被告宝盈大沥分公司以156916.15元为本金从原告主张权利之日即2019年8月7日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息予原告，超出部分本院不予支持。被告宝盈大沥分公司为被告宝盈公司的分支机构，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告宝盈公司应对宝盈大沥分公司的债务承担责任。三被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第二百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告何惠燕与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司于2013年1月23日签订的《物业使用权出让合同》中约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效；二、被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还物业使用权出让金及物业管理按金156916.15元予原告何惠燕；三、被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内以156916.15元为本金从2019年8月7日起至上述判决第二项实际履行日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予原告何惠燕；四、驳回原告何惠燕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取5512.29元（原告已预交8706.43元），由原告负担1103.82元，被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司负担4408.47元，被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的受理费7602.61元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  吕冬娥二〇一九年九月二十日书记员  刘冬花