江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0103民初956号原告（反诉被告）：南昌市绳金塔旅游发展有限公司。住所地：南昌市西湖区绳金塔街165号。统一社会信用代码：91360100723936881E。法定代表人：罗志刚，系该公司总经理。委托诉讼代理人：雷庚秀，江西华兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋国庆，江西华兴律师事务所律师。被告（反诉原告）：王小勇，男，1969年7月15日生，住南昌市东湖区。委托诉讼代理人：吴小毛，江西联创律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱华明，江西联创律师事务所律师。第三人：张智娆，女，1969年12月13日生，住南昌市东湖区。第三人：南昌市西湖区绳金塔住房保障和房产管理所。住所地：南昌市西湖区绳金塔街255号。统一社会信用代码：12360103491160737X。法定代表人：徐伟。委托诉讼代理人：黄诗琴，江西朗秋律师事务所律师。委托诉讼代理人：乐武辉，江西朗秋律师事务所律师。原告南昌市绳金塔旅游发展有限公司（以下简称绳金塔旅游公司）与被告王小勇，第三人张智娆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，被告王小勇于2019年2月27日向本院提起反诉。2019年4月4日，反诉被告绳金塔旅游公司申请追加房屋所有人南昌市西湖区绳金塔住房保障和房产管理所（以下简称绳金塔房管所）为本案反诉第三人。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）绳金塔旅游公司委托诉讼代理人雷庚秀、蒋国庆，被告（反诉原告）王小勇委托诉讼代理人吴小毛、朱华明，第三人张智娆，反诉第三人绳金塔房管所委托诉讼代理人黄诗琴、乐武辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绳金塔旅游公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付所欠租金544637.04元（算至2018年11月）；2、判令被告依法承担违约金163391.11元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告王小勇于2014年12月12日与原告签订租赁承包合同书，承租原告坐落于南昌市西湖区金塔逸街商业特色街区内，绳金塔街273号店铺，建筑面积816.82平方米，经营餐饮（重庆渝味之道），双方约定租期8年，从2015年2月15日起算，每月租金42954.6元。履行租赁合同的前三年，每年免交租金4个月，总免租金12个月。从第四年开始，全额交租金，每年租金递增10%计取。合同第三条约定：乙方逾期缴纳租金、物管等相关费用，按应缴金额日5%支付违约金，若拖欠租金满7日甲方有权解除合同并追究乙方违约责任。该合同经双方签字盖章即生效履行，该合同履行至第三年，即从2017年11月起至2018年11月14日，被告欠缴租金计544637.04元。对此，原告多次上门或发函向被告催要所欠租金并明确告知被告违约欠租不交将导致解除租赁合同及承担违约责任，但被告依然不交租金。2018年5月1日被告将其承租、经营的店面一并转交给张智娆承租和经营（2018年5月1日至2020年4月30日），被告向张智娆收取近10个月的租金，却不向原告交租，将原告应收缴的财产收益予以侵占。2018年11月16日原告委托顾问单位江西华兴律师事务所律师向被告发出律师函，追索所欠租金并追究被告的违约责任。被告回函认同欠租，却至今不付清欠租。从起诉至今，被告仍占用店面未交租金。被告的上述行为，系严重违约，不讲诚实信用，其行为已严重影响金塔逸街商业特色街区的经营管理和秩序，严重侵害了原告正当合法的财产权益。原告为维护国有财产权益不受侵害，特向人民法院提起诉讼，请人民法院支持原告的诉讼请求并依法判决。被告王小勇辩称：一、租赁承包合同书案涉店面未取得建设规划许可证，属违章建筑而无效，原告作为过错方应当赔偿被告恢复原状费用、折旧费等，被告的损失远超其欠付的租金；二、本案纠纷系原告的违约行为导致，其主张的违约金没有事实法律依据，且主张的违约金过高；三、被告已经支付2017年11月份的房租，原告的诉请错误，因案涉承包租赁合同书无效，所以原告完全参照合同书的约定诉请租金与法无据，应当调整。第三人张智娆述称：第三人当时是承包期间租赁王小勇的店，在10月美食节期间，管委会来店里催租，绳金塔旅游公司说没收到租金，管委会和第三人商量能否和他们签合同，第三人考虑到房租的复杂性，2019年2月就退出来了。被告王小勇向本院提出反诉请求：1、请求依法认定反诉原告与反诉被告于2014年12月12日签订的租赁承包合同书无效；2、依法判令反诉被告赔偿反诉原告装修、投资等经济损失暂定5万元；3、本案本诉和反诉的诉讼费用全部由反诉被告承担。事实与理由：2014年12月12日，反诉原告与反诉被告签订了租赁承包合同书。该合同约定，反诉原告租赁南昌市西湖区金塔逸街商业特色街区内绳金塔街273号房屋，房屋建筑面积为816.82㎡，租赁期限为8年。合同签订后，为了经营需要，反诉原告先后对承租房屋的楼梯、下水道等进行了改造，又因水压不够增加了增压泵，对电进行了两次增容，加之购置经营所需的设施设备以及包括装修在内共计投资近290万元。在装修过程，反诉原告要求反诉被告提供房产证、建设工程规划许可证等相关证件以办理消防安全许可证，但反诉被告只提供了一份绳金塔住房保障和房产管理所出具的内容为“绳金塔255号店面是我所公房产权。1999年建造，为二层砖混结构”的证明。反诉原告将该证明提供给消防部门时，消防部门却不予认可，后经反诉原告多次交涉，反诉被告始终不予提供，致使反诉原告至今无法办理消防安全许可证，并处于非法经营的状态。此外，反诉被告还以其他理由阻止反诉原告正常营业，以致反诉原告不得不于2019年2月5日停止营业。为此，为维护反诉原告的合法权益，特向法院提起反诉，望法院支持反诉原告的反诉请求。反诉被告绳金塔旅游有限公司辩称：一、本案原告与被告签订的合同有效，反诉原告所说的情况与事实不符，不能成立，建筑是合法存在的，是符合国家有关规定的；二、本案反诉原告与旅游公司签的合同，旅游公司仅仅是转租管理的行为，真正的房主不是被告，对相关房屋的情况房管所有充分的发言权；三、被告提出所谓的赔偿损失，没有任何的法律依据，不管从事实还是从所谓的损失方面均没有证据证明；四、被告在反诉状中所谓的2019年停止营业是由于反诉被告以其他理由阻止其经营，不符事实，其至今仍然在租赁店面，理所当然应当交房租；五、被告所谓的反诉不能成立，其企图以此理由抵消其欠房租的理由和事实不能成立；六、王小勇当初承租店面的时候，其知道办不了消防证，没有办理消防证不影响其经营，从转租给第三人可以看出，没有办消防证也代表合同无效。反诉第三人绳金塔房管所述称：一、绳金塔房管所不是本案适格的被告，是第三人。原告与被告之间的租赁关系答辩人并未参与，故就双方的违约责任及经济损失，答辩人不负任何的法律责任。二、案涉房屋性质属于拆迁安置房，具备相应的合法手续。根据答辩人调取的材料显示，案涉房屋位于绳金塔街273号，在站前西路、绳金塔街、前进路旧城改造项目中，被纳入拆迁范围，并于1994年7月4日与南昌市西湖区拆迁服务代办处和中房南昌公司第三开发处签订了拆迁安置协议，还房安置在绳金塔街东侧规划第三片第二栋商住楼。2014年，南昌市政府将绳金塔周边截取同意规划改建，打造绳金塔商业特色街区，答辩人与南昌市绳金塔旅游发展有限公司就诉争房屋签订公房店面租赁合同，并不存在任何违法或合同无效情形。综上，答辩人仅是本案第三人，且诉争房屋系经合法批准建设的合法房屋，房屋租赁合同合法有效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告绳金塔旅游公司为支持其诉讼请求，提交了公房店面租赁合同、房管所证明、租赁承包合同书、被告与张智娆的承包经营合同、西湖区委区政府办公室会议纪要的通知、南昌市人民政府办公厅会议纪要的通知、南昌市人民政府办公厅会议纪要通知、催缴租金及追究违约责任的函和通知、被告关于恳请租金减免和暂不递增的请求、收款单据和欠租清单等证据。被告王小勇为支持其答辩及反诉请求提交了南昌市西湖区金塔逸街商业特色街区租赁承包合同书、证明（2015.1.8）、函、回复函、EMS快递单及邮政快递查询单各一份、律师函复函、江西银行网上银行电子回单、江西银行银行交易记录、结婚证、南昌银行网上银行电子回单、收据、施工合同一份、收据6张、施工平面布置图、米罗装饰工程变更单、消防施工合同、南昌银行网上银行电子回单、收款收据、壁画回执合同、新风系统设备购销及安装合同、中央空调设备购销及安装合同、收款收据、购货合同、南昌银行网上银行电子回单2张、收据、厨房设备购销合同、南昌银行网上电子回单4张、费用报销单、收条、取款回单等证据。反诉第三人绳金塔房管所提交了南昌市房屋拆迁申请表、南昌市房屋拆迁许可证、拆迁安置协议书、市规地（92）第32号建设工程规划许可证、洪土用许字（1992）第31号建设用地许可证等证据。第三人张智娆没有提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉租赁房屋绳金塔街273号属第三人绳金塔房管所名下公房，因绳金塔房管所原名下直管公房经拆迁安置而建。2014年5月25日，原告与第三人绳金塔房管所签订公房店面租赁合同，约定由绳金塔旅游发展有限公司对绳金塔街273号行使租赁管理权。2014年12月12日，被告王小勇与原告签订租赁承包合同书，约定：被告承租原告坐落于南昌市西湖区金塔逸街商业特色街区内绳金塔街273号店铺，建筑面积816.82平方米，经营餐饮（重庆渝味之道）；双方约定租期8年，从2015年2月15日起算，每月租金42954.6元；履行租赁合同的前三年，每年免交租金4个月，总免租金12个月，从第四年开始，全额交租金，每年租金递增10%计取；乙方逾期缴纳租金、物管等相关费用，按应缴金额日5%支付违约金，若拖欠租金满7日甲方有权解除合同并追究乙方违约责任。2018年5月1日，被告将其租赁店面转租给第三人张智娆经营，约定每月租金42954.6元，租赁期限自2018年5月1日至2020年4月30日止。被告从2017年11月起至2018年11月14日期间，共计欠缴租金计544637.04元。第三人张智娆庭审中陈述，因被告欠缴原告租金，原告要求第三人张智娆与其签订合同，后第三人于2019年2月退出经营。2018年10月，被告联合其余九家商户向绳金塔商业街区管委会提交《关于恳请租金减免和暂不递增的请求》，陈述受大经济环境和街区经营环境多重不利因素的影响，商户生意清淡、经营困难导致拖欠租金，故请求绳金塔商业街区管委会减免所欠租金的60%、租金递增暂不执行、给予新的政策扶持。被告拖欠租金后，原告多次进行催缴，根据原告提交的证据显示，原告最后一次于2018年12月12日向被告发出催缴通知，要求被告于2018年12月14日交清所欠截止至2018年11月14日的租金544637.04元，逾期则采取停电等强制措施。后原告于2019年1月22日诉至本院，提出如上诉请。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告及第三人绳金塔房管所提交的房屋拆迁安置协议、市规地（92）第32号建设工程规划许可证、洪土用许字（1992）第31号建设用地许可证等证据能证明案涉租赁房屋系经过政府部门的规划许可，对被告辩称案涉租赁房屋未取得规划许可证，属违章建筑，租赁合同无效的意见，不予采纳。且被告在租赁期间，将房屋转租给第三人张智娆经营并已收取租金，被告依约应向原告交纳合同约定的租金，对原告诉请被告支付2017年11月起至2018年11月14日期间的租金544637.04元，依法予以支持。租赁合同约定，承租方逾期缴纳租金、物业费等费用的，按应缴租金额每日5%计算违约金，但该约定的违约金远远超出法律许可的范围，不予支持。结合本案查明的事实，被告欠付租金系因存在经营困难等客观原因，被告曾向原告方就租金问题进行过沟通，且原告在多次的催缴通知单上均未要求被告承担违约金，故对原告起诉之日前的违约金请求不予支持，对原告诉请被告支付起诉之日起（2019年1月22日）的违约金，予以支持。依据合同法解释关于当事人约定的违约金不得超过损失的30%的规定，本案中原告的损失应是资金占用利息损失，故酌定被告向原告支付自2019年1月22日起至租金付清之日止的违约金（以租金544637.04元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算）。原告主张被告支付按所欠租金的30%计算的违约金163391.11元，无法律依据，不予支持。被告反诉租赁合同无效，原告应赔偿其装修、投资损失，无事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王小勇于本判决生效之日起十日内向原告南昌市绳金塔旅游发展有限公司支付2017年11月起至2018年11月14日期间的租金544637.04元及自2019年1月22日起的违约金（以租金544637.04元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算至付清租金之日止）；二、驳回原告南昌市绳金塔旅游发展有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告王小勇的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告南昌市绳金塔旅游发展有限公司预交的案件受理费10880元，由原告承担2511元，由被告王小勇承担8369元；被告王小勇预交的反诉案件受理费11847元，由被告王小勇承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  郭绵庆人民陪审员  胡小梅人民陪审员  陈 景二〇一九年八月十六日书 记 员  邓志伟