江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0324民初4304号原告:薛以超，男，1968年11月25日生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：彭跃军，睢宁县清泉法律服务所法律工作者。被告：尹安邦，男，1975年1月13日生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：陈向东，江苏千秋业律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛翠红（系尹安邦妻子），女，1982年7月28日生，汉族，住睢宁县。原告薛以超与被告尹安邦房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年5月27日立案受理后，依法适用简易程序进行审理,后转为普通程序，公开开庭进行审理。原告薛以超及其委托的诉讼代理人彭跃军，被告尹安邦及其委托的诉讼代理人陈向东、薛翠红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。薛以超向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付购房款24万元；2.依法判令被告支付违约金（以281万元为本金，按照每日千分之二十，从2019年5月17日计算至履行完毕之日止；庭审中变更为：以24万元为本金，按照法律规定范围内，按照月利率2%计算自2019年5月17日至实际履行之日）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:被告购买原告所有的位于睢宁县别墅，2018年4月3日，原被告双方签订了《房屋买卖合同》，对房屋价格、付款时间及方式、税费承担、风险转移、配套设施及费用承担以及违约责任等事项进行约定。合同签订当日，被告按照约定向原告支付了20万购房款，原告将涉案房屋交付给被告，后被告支付了部分购房款，尚欠24万元购房款未付。被告未按期交付购房款，已违约，应当按照约定承担违约责任。原告多次向被告催要，被告均以各种理由推脱至今，为维护原告合法权益，故提起诉讼，诉请如前。被告尹安邦辩称，原被告双方于2018年4月3日签订了房屋买卖合同，由原告薛以超向被告出售恒华新都汇小区DL2号楼102号别墅及配套车库设施，成交价格为281万元，建筑面积为363.46平方米。且被告已向原告薛以超支付281万元，房款已全部付清，不存在拖欠原告购房款24万元的事由。依据江苏恒华置业有限公司与江苏时代建设工程有限公司签订的以房抵债协议，涉案车库属于涉案别墅的配套设施，共同抵账给江苏时代建设工程有限公司，后网签至案外人王优优名下，王优优也是将车库作为配套设施一同卖给原告薛以超，薛以超卖给尹安邦也是将车库作为配套设施一同交付的，不存在分割出售车库情况。2019年5月16日，被告尹安邦与江苏恒华置业有限公司签订涉案别墅的网签合同价款也是4924980元，并向被告尹安邦出具4924980元的购房发票五张，与原先以房抵债数额相同，不存在分别计算情况。尽管原告薛以超和案外人王优优签订购房合同，后又与被告尹安邦签订房屋买卖合同，但都属于内部协议，不合法，应以2019年5月16日签订的网签协议为准。其次，本案车库没有单独产权手续，也不能单独开具发票，所以，只能作为别墅的配套设施一起出售。原告薛以超主张涉案车库单独售价24万元，缺乏证据，其提供的微信聊天记录以及其他材料都不能证明。因被告并未拖欠原告购房款，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求不能成立。后被告尹安邦提出反诉，本案转为普通程序后，被告尹安邦未在规定时间内补缴诉讼费，其反诉请求，按照撤诉处理。本院经审理认定事实如下：2016年9月29日，江苏恒华置业有限公司与江苏时代建设工程有限公司签订了协议书一份，双方约定江苏恒华置业有限公司先通过工程折价和以车抵债的方式支付江苏时代建设工程有限公司工程款9710704元，其中包括涉案别墅（恒华城小区DL2号楼102室）及车位2个，涉案别墅面积363.46平方米，单价为13000元每平方米，总价为4724980元，车位2个，单价为10万元，车位总价为20万元，涉案别墅及车位共抵款4924980元。协议签订后，江苏恒华置业有限公司办理了相关手续，并于2016年10月14日将涉案房屋备案到案外人王优优名下，同日向案外人出具了4924980元增值税发票。2018年4月2日，案外人王优优与原告薛以超签订了《房屋买卖合同》一份，双方约定，王优优将涉案别墅恒华新都会小区DL2号楼102室以260万元出售给原告薛以超，房屋建筑面积363.46平方米（最终建筑面积以房产证为准）。2018年4月3日，原告薛以超与被告尹安邦签订《房屋买卖合同》一份，双方约定原告将涉案别墅以281万元的价格出售给被告，并约定自尹安邦支付房款20万元后，先将房屋交付使用，同时约定，如果被告逾期支付房款，每逾期一日，应按照房屋总价款的千分之二十向原告支付违约金，其他条款与王优优与原告薛以超签订的《房屋买卖合同》一致。合同签订后，被告尹安邦分别于2018年4月3日向原告薛以超支付购买别墅定金20万元，于2018年4月12日，向原告支付购房款30万元，于2018年4月21日，向原告转账24万元，于2019年5月16日，向原告转账100万元，于2019年5月17日，共向原告转账107元，截止2019年5月17日，被告尹安邦共向原告薛以超支付款项281万元。2019年5月16日，被告尹安邦与江苏恒华置业有限公司就涉案别墅签订了《商品房买卖合同》（网上备案专用），《商品房买卖合同》第三条商品房基本情况第2款约定“该商品房所在建筑物的主体结构为钢混，建筑面积层数为3层，其中地上3层，地下0层。”第4款约定“该商品房的房产测绘机构为睢宁广厦测绘服务所，其预测建筑面积363.46平方米，其中套内建筑面积349.25平方米，分摊共有建筑面积14.21平方米。”第六条计价方式与价款第1款约定“按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米（人民币）13550.27元，总价款为（人民币）4924980元，大写肆佰玖拾贰万肆仟玖佰捌拾元整。”后原被告双方因涉案车库是否包含在房屋总价款281万元中发生矛盾，无法达成一致意见，遂引本诉。为查明案件事实，本院到睢宁县不动产交易服务中心查询了涉案别墅地下车库备案信息，并未查询到涉案别墅（恒华城DL2号楼102室）地下车库商品房网上备案信息。上述事实，有原、被告当庭陈述、《协议书》、《房屋买卖合同》、《劳务分包合同》、中国建设银行个人活期账户交易明细、《商品房买卖合同》（网上备案专用）、江苏增值税普通发票、微信聊天记录等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：本案争议的焦点为：涉案车库款24万元是否包含在涉案别墅总价款281万元之内。涉案房屋恒华新都会小区DL2号楼102室别墅及车库由江苏恒华置业有限公司开发建设，后将涉案别墅及车库抵债给江苏时代建设工程有限公司，双方在抵债协议中明确约定涉案别墅面积363.46平方米，单价为13000元每平方米，总价为4724980元，车位2个，单价为10万元，车位总价为20万元，涉案别墅及车位共抵款4924980元，可见涉案车库具有单独价值。且从2019年5月16日被告尹安邦与江苏恒华置业有限公司就涉案别墅签订了《商品房买卖合同》第三条商品房基本情况第2款“该商品房所在建筑物的主体结构为钢混，建筑面积层数为3层，其中地上3层，地下0层。”第4款“该商品房的房产测绘机构为睢宁广厦测绘服务所，其预测建筑面积363.46平方米，其中套内建筑面积349.25平方米，分摊共有建筑面积14.21平方米。”第六条计价方式与价款第1款约定“按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米（人民币）13550.27元，总价款为（人民币）4924980元，大写肆佰玖拾贰万肆仟玖佰捌拾元整。”来看，涉案车库在抵债时单独计价20万元，在被告尹安邦与江苏恒华置业有限公司签订的《商品房买卖合同》中建筑面积及房屋价格均未将车库纳入其中。其次，该房屋买卖主要是被告尹安邦妻子薛翠红负责与原告洽谈联系。双方在房屋买卖合同中对涉案车库是否包含在别墅总价款之内没有明确约定。合同签订后，原告与被告妻子的微信聊天记录能够证明原、被告后期对涉案车库买卖进行反复协商，原告在微信中问被告妻子是否要车库，被告妻子明确表示要车库。原告主张2018年4月21日向被告出具了车库款收据，从原、被告微信聊天记录中得到印证，本院予以确认。但被告辩称该24万元是购房款，不是车库款，以收条找不到了为由，并未向法庭提供该收条证实其主张。另外，被告尹安邦又辩称原告薛以超从案外人王优优手中以260万元购买涉案别墅及车库，车库并未单独计价。本院认为，原告和其他卖家就该房屋买卖的约定与本案没有关联，没有证据证明两个合同内容一致，其理由不成立。被告还辩称，涉案车库单独计价24万元的前提是能够单独开发票，办理产权证，因涉案车库不能单独开发票，所以涉案车库不单独计价，就此并未提供证据予以证实，本院不予支持。同时，被告这一主张也反证了双方在签订房屋买卖合同时并不包含争议的车库。综上能够认定涉案车库是单独买卖且合同义务履行完毕。再次，被告虽辩称涉案车库属于房屋的附属设施，不能单独转让，应随主物一起转让。但从被告尹安邦提供的房屋设计原始图上看，并不能证明该别墅和车库是一个不可分的整体。同时其与江苏恒华置业有限公司签订的《商品房买卖合同》第二十二条建筑物区分所有权第3款第3项明确约定“双方对其他配套设施约定如下：1.规划的车位、车库：出卖人所有。”可见，涉案车库并未随涉案别墅一起转让，且根据《中华人民共和国物权法》第一百一十五条“主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。”故车库作为附属设施并不必然不可以分开转让。综上所述，原被告虽未在房屋买卖合同中对涉案车库买卖情况进行约定，但后期双方就车库买卖事项进行协商，被告虽辩称涉案车库单独计价附有条件，因条件未成就，不应单独计价，但未提供相应证据予以证据，故被告于2018年4月21日向原告支付的24万元应认定为支付车库款项，被告仍应向原告支付24万元购房款及违约金。关于违约金数额问题，原被告虽在《房屋买卖合同》中对逾期付款违约金计算方式进行约定，但明显过高，后原告自行调整诉讼请求，请求被告按照月利率2%，以24万元为本金计算自2019年5月17日起至实际支付之日的违约金，不违反法律规定，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二条之规定，判决如下：被告尹安邦于本判决生效后十日内给付原告薛以超购房款24万元及违约金（违约金计算方式：以24万元为本金，按照月利率2%计算自2019年5月17日起至实际支付之日的违约金）。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4900元，由被告尹安邦负担；反诉案件受理费减半收取2010元，由被告尹安邦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张玉洁审 判 员  陈晓红人民陪审员  胡方宇二〇一九年十一月十四日法官 助理  陈 智书 记 员  刘倩如附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对于自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证明或者证据不足以证明当时的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。