上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初28447号原告：侯冰玉。原告：徐频。两原告共同委托诉讼代理人：沈隽倩，上海申浩律师事务所律师。被告：中建信控股集团上海置业有限公司。法定代表人：吴某。委托诉讼代理人：姜蜻，上海融势成律师事务所律师。委托诉讼代理人：李星，上海融势成律师事务所律师。原告侯冰玉、徐频与被告中建信控股集团上海置业有限公司（以下简称中建信置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案受理，先适用简易程序审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2019年9月2日公开开庭进行了审理。原告侯冰玉、徐频的共同委托诉讼代理人沈隽倩，被告中建信置业公司的委托诉讼代理人姜蜻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯冰玉、徐频向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告以2,355,444.74元为基数，自2017年4月1日起至2017年11月30日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（即万分之一点七九）计算的逾期办理大产证违约金；2、判令被告支付原告以2,355,444.74元为基数，自2018年3月1日起至2018年10月22日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（即万分之一点七九）计算的逾期办理小产证违约金。事实与理由：原、被告双方于2016年2月4日签订《上海市商品房预售合同》，约定由原告以2,355,444.74元购买被告名下位于上海市闵行区×路×弄《×广场》×号×层×室房屋一套，房款均已付清。双方在补充条款一的第六条约定，被告承诺在2017年3月31日前办理新建商品房房地产初始登记手续、取得房地产权证（大产证），如逾期则由被告一次性承担万分之五的违约金。同时约定在被告办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后30日内，双方签署《房屋交接书》之日起60日内，由双方向闵行区房地产交易中心办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。故被告应于2017年6月29日之前为原告办理小产证。根据生效判决确定,被告直至2017年11月30日取得大产证，有迟延，应当承担违约责任。故原告主张自2017年4月1日起至2017年11月30日止的逾期办理大产证的违约金。原告认为合同约定的由被告一次性承担万分之五的逾期办理大产证违约金过低，应予调整为按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的逾期办理大产证违约金。由于原、被告于2018年8月22日签订房屋交接书，之后有60天的办证期限，故逾期办理小产证的违约金应计算至2018年10月22日。合同对逾期办理小产证的违约金计算方式无约定，但同意以生效判决确定的每日万分之一点七九计算。要求法院支持原告的诉讼请求。被告中建信置业公司辩称：对大产证违约金计算起止日期没有异议，双方对逾期办理大产证的违约金的计算方式有约定，应一次性按已付房款的万分之五计算。关于逾期办理小产证违约金，合同约定在拿到大产证的60天内通知小业主办理小产证，根据办理小产证的惯例及实践，被告此时应提交各类手续给小业主，小业主接收后，被告关于小产证的办证义务已履行完毕。被告在取得大产证后，已于2017年12月通过张贴公告、电话通知的方式通知包括原告在内的业主办理小产证。2018年7月27日被告还通过快递向原告在合同所留地址上海市闵行区华灵路229弄11号1102室邮寄了通知，但原告未及时领取办理小产证的材料，直至2018年8月22日才领取了材料。且根据合同约定，如被告以挂号邮件的方式进行通知，通知的第3天即应理解为已送达，故逾期办理小产证日期最晚只能算至2018年7月30日。关于逾期办理小产证的违约金计算方式以每日万分之一点七九计，因有生效判决确定，被告没有异议。本院经审理认定事实如下：2016年2月4日，中建信置业公司（签约甲方，卖方）与侯冰玉、徐频（签约乙方，买方）签订《上海市商品房预售合同》一份，合同约定：乙方向甲方购买×路×弄《×广场》×号×层×室，政府批准的规划用途为居住；据甲方暂测该房屋建筑面积为70.29平方米，其中套内建筑面积为50.51平方米、公用分摊建筑面积为19.78平方米，该房屋建筑层高为2.90米；乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为33,515.15元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为2,355,780元；签订本合同时，该房屋建设工程建设到已取得预售许可证；该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：……甲方在房屋交付前须取得《住宅交付使用许可证》，双方同意甲方无须在房屋交付前办理房地产初始登记，但甲方承诺在2017年3月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证，如逾期则甲方一次性承担万分之五的违约金；甲方定于2016年10月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之五计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，乙方有权单方面解除合同；该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为以房屋钥匙的交付为准；在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，甲方应向乙方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此产生的延期交房的责任由甲方承担；在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起60天内，由双方依法向闵行区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）；该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方。如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担；本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第3日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达；乙方于2015年5月18日与甲方签约，并付首付房款706,780元，乙方于2015年7月18日之前应支付房款1,649,000元，逾期按本合同约定承担违约责任；另，补充条款一第七条约定，甲方可以延期交付该房屋的其他原因为：1、经由政府主管部门出具相关证明，由于其他客观原因而引致的延误；……甲方向乙方交付该房屋的期限，由于因本合同第十一条或上述原因而延期的，甲方不需因延期交房而承担任何责任，而本合同第十一条就有关甲方交付该房屋之期限相应顺延。该合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了全部房款，被告开具了相应的售房发票。原告后获退面积补差款335.26元。原告实际支付房款为2,355,444.74元。2017年11月30日，被告取得了上海市闵行区×路×弄×号房屋的不动产权证。2018年7月27日，被告向原告以挂号信邮寄《房地产权证（小产证）办理提醒书》，要求原告前往办理交接手续领取办证资料。原告称其8月在国外，8月20日左右其到邮局领取了挂号信，才于2018年8月22日至被告处领取了相应办证材料，并签署《房屋交接书》。目前，原告仍未办理系争房屋的不动产权证。上述事实，由原告提交的《上海市商品房预售合同》、购房发票、收据、上海市不动产登记簿、房价走势图，由被告提交的不动产权证、房地产小产权证办理通知书挂号信邮寄凭证、现场照片等证据及当事人的庭审陈述所证实。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》是当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，属合法有效，当事人均应依约履行。关于原告主张的逾期办理大产证违约金，依据双方合同约定，被告承诺在2017年3月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证，如逾期则甲方一次性承担万分之五的违约金。但被告直至2017年11月30日才办妥大产证，已属违约，应承担违约责任，向原告支付以总房价款2,355,444.74元的万分之五计算的违约金1,177.72元。原告认为合同约定的由被告一次性承担万分之五的逾期办理大产证违约金过低，应予调整为按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的逾期办理大产证违约金，但未就违约金低于其所遭受的损失进行举证，故本院不予采纳。系争合同约定，中建信置业公司应于2017年3月31日前取得涉案房屋大产证，取得后30日内，双方签订《房屋交接书》，《房屋交接书》签订后60日内，双方申请办理小产证。也就是说，对于办理大产证和小产证存在不同履行期限。如果中建信置业公司办理大产证后未在90日内申请办理小产证，仍然构成违约，该情形明显与逾期办理大产证属不同违约情况。涉案房屋大产证实际于2017年11月30日办出，依上述约定，中建信置业公司应在2018年2月28日前申请办理小产证。根据本案现已查明的事实，中建信置业公司于2018年7月27日向原告寄送办理小产证的通知，根据约定“本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第3日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达；”，应认定被告的通知于2018年7月30日到达原告。原告迟至8月22日方前往领取办证材料、签署房屋交接书，不能归责于被告。中建信置业公司虽称其已于2017年12月通过张贴公告、电话通知的方式通知包括原告在内的业主办理小产证，但该种送达方式与合同约定的所有信息的通知应采用挂号邮寄或直接送达的方式不符，不能视为中建信置业公司已经履行了办理小产证的告知义务。故本案可以认定系中建信置业公司逾期提供办理小产证所需资料，导致涉案房屋小产证未能在系争合同约定的期限内办出。被告应承担逾期办理期间即2018年3月1日起至2018年7月30日止的违约责任。原告关于逾期办理小产证违约金起止时间的主张，明显不能成立，本院不予采纳。鉴于双方当事人对于逾期办理小产证的违约金应按照日万分之一点七九的标准达成一致意见，亦于法有据，本院予以确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二项之规定，判决如下：一、被告中建信控股集团上海置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告侯冰玉、徐频支付逾期办理大产证违约金1,177.72元；二、被告中建信控股集团上海置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告侯冰玉、徐频支付以2,355,444.74元为基数，自2018年3月1日起至2018年7月30日止，按每日万分之一点七九计算的逾期办理小产证违约金63,243.69元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,833.21元，由原告侯冰玉、徐频负担2,422.67元，由被告中建信控股集团上海置业有限公司负担1,410.54元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  沈 群人民陪审员  石定伟人民陪审员  尹 萍二〇一九年九月九日书 记 员  缪丽丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。