镇江市丹徒区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1112民初2023号原告：上海农工商旺都物业管理有限公司镇江分公司，住所地江苏省镇江市丹徒区天王路**。法定代表人：邱红霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：王诚，江苏丹正律师事务所律师。被告：孙某，男，住江苏省。被告：郑某，女，住江苏省。两被告共同委托诉讼代理人：许治国，江苏恒强律师事务所律师。原告上海农工商旺都物业管理有限公司镇江分公司（以下简称物业公司）与被告孙某、郑某恢复原状纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序审理，后因案件复杂，转为普通程序，组成合议庭于2020年3月23日公开开庭进行审理。原告物业公司的委托诉讼代理人王诚，被告孙某及两被告的委托诉讼代理人许治国参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决两被告将安装在镇江市丹徒区XX室一楼南阳台的铜门撤除；2.判决两被告按照与原告的约定及承诺采用符合国家质量标准的颜色为咖啡色的铝型材，玻璃为5毫米建筑级浮法透明白玻在距南阳台内墙10厘米内安装推拉窗或门；3.诉讼费由两被告承担。事实与理由：原告为镇江市丹徒区XX居民小区的前期物业管理服务单位，两被告系该小区XX室的业主。2018年5月26日，原、被告双方签订《前期物业服务协议》，原告向被告交付该小区《业主装修手册》及《业主手册》。《前期物业服务协议》约定，原告有权对该小区物业管理区域的装饰装修进行管理服务，有权对违反物业管理区域内物业管理制度的行为向人民法院提起诉讼。《业主手册》规定：业主对阳台进行装修时按照物业服务中心要求统一颜色、统一样式、统一材质进行阳台封闭。《装修手册》中两被告承诺：拆除南北阳台后按照物业服务中心提供的统一要求、统一样式、和统一材质封闭。另外，原告就被告应如何封闭阳台还曾多次向被告进行告知和提示，被告也曾向原告承诺按照物业服务中心提供的统一方式对南阳台进行装修。但是两被告在2018年7月29日，不顾原告的解释与劝阻，违反小区门窗封闭“三统一”的规定，强行在镇江市丹徒区XX室一楼南阳台安装铜门，包裹了建筑物的外墙，影响了小区的美观。原告认为，原告作为小区的前期物业管理服务单位，有权对被告违反物业管理制度的行为要求纠正，以维护小区正常的物业管理秩序，维护小区全体业主的共同利益。被告孙某、郑某辩称：原告物业公司不具有适格主体。根据我国住宅室内装饰装修管理办法第17条，物业管理条例第46条，江苏省物业管理条例第67条、镇江市物业管理实施办法第72条的规定，业主在物业管理区域内有禁止行为的，物业服务企业应劝阻制止，对于制止无效的应报请有关部门，由有关部门进行处理。可见，在物业管理区域内如果业主有禁止行为的，我国相关法律法规并未赋予物业公司享有诉权，原告不具有原告主体资格。如认为个别业主滥用权力损害其他业主的权利，应当由利益受损的业主提起诉讼；如果占用公共部分损害全部业主公共利益，应当由业主委员会来提出。被告系案涉房屋所有权人，对阳台有专有所有权，并且该阳台与其购买房屋的私家花园相连，被告基于居住安全以及提高生活质量考虑，在阳台通往花园位置安装大门并无不当，也没有违反我国城乡规划法的规定，并未妨害原告的服务和管理。被告所签字的《临时管理公约》等文本，属于格式合同，相关限制合法权利的条款应当无效。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了举证质证。对于当事人无异议的事实和证据，本院予以确认并记录在卷佐证。根据当事人的庭审陈述，结合双方的举证质证意见，本院查明如下案件事实：两被告系镇江市丹徒区XXX室业主，原告系该小区前期物业服务单位。由原告（甲方，物业）、被告（乙方，业主）以及开发商（丙方）签字盖章的《前期物业服务协议》规定，业主大会成立前，甲方应配合丙方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；甲方可采取规劝、报告有关行政主管部门、向地方法院起诉等必要措施,制止乙方、物业使用人违反本临时规约和物业管理规章制度的行为。2018年6月3日，被告郑某在原告物业公司提供的《装修管理协议》、《关于业主设置私家花园的约定》、《阳台封闭方案》、《关于封闭阳台的意见征询表决书》、《承诺书》等材料上签字。随后，原告向被告发放装修进场许可证，被告组织人员进场装修。《装修管理协议》第三条规定，禁止改变阳台、露台的原有装饰材料、颜色、形状和规格，不得在阳台内堆放物品。关于业主设置私家花园的约定规定，南阳台封闭、以及南阳台通往花园的门需按照物业服务中心提供的统一标准、统一颜色、统一材质制作，业主不得随意选用，不得破坏小区外立面。《关于业主设置私家花园的约定》“6.花园内的休闲桌椅、遮阳伞、南阳台封闭、以及南阳台通往花园的门，需按照物业服务中心提供的统一标准、统一颜色、统一材质制作，业主不得随意选用，不得破坏小区外立面。”《阳台封闭方案》规定“6.楼体外有保温层，作为基础安装窗户时，不能满足强度要求，阳台安装应在距内墙面10厘米内固定安装”。《关于封闭阳台的意见征询表决书》载明，物业服务中心按照统一颜色、统一式样、统一材质并有利于节约成本的原则推荐厂家，并将厂家的报价及样品向业主公示，供业主选择，在此之前业主不得以任何理由，任何方式封闭阳台。《阳台封闭方案》对装修封闭阳台的材料（玻璃采用5㎜建筑级浮法透明白玻、铝型材颜色咖啡色宽度80㎜）、性能及安装要求（阳台安装应在距内墙面10㎝内固定安装）进行了规定。此外，原告发送给被告的《温馨提示》中载明：“4.业主封闭阳台需按照《关于封闭阳台的意见征询表决书》上要求的统一颜色、统一材质、统一样式制作”、“13.别墅私家花园围栏必须保持‘颜色统一、高度统一、样式统一’的原则，具体装修方案须提前与物业中心沟通并书面确认”。2018年6月20日，被告在案涉房屋装修施工过程中，原告物业公司工作人员向被告发送《违章违规整改通知单》，载明因原告“私自改动房屋用途，破坏外立面”，违反了镇江市物业管理条例、临时管理规约的规定以及装饰装修管理协议的承诺，需立即停止违规违章行为，并要求被告在2018年6月23日前按有关管理规定进行整改。2018年7月29日，原告再次向被告发送《违章违规整改通知单》，载明因被告“院子大门突出外立面，颜色、式样未保持一致”，需立即停止违规违章行为，要求被告在2018年7月30日前按照相关管理规定进行整改。2018年7月29日、2018年8月3日，因被告所装大门不符合原告物业公司要求，原告禁止被告施工人员、装修材料进入小区，为此双方发生争执、吵闹、堵门，丹徒区公安局谷阳派出所两次出警。经调解，原告同意被告继续施工，但仍要求被告对所安装的阳台通往花园的大门进行整改。2018年9月8日，因被告未按原告要求对大门进行整改，原告阻止施工人员及施工材料进入工地，被告组织亲友对小区通道进行堵塞，双方发生激烈冲突，致使原告部分工作人员身体受伤。此后，公安部门就原告公司工作人员受伤的问题多次组织双方协调处理。2019年2月25日，被告组织后续施工。原告认为，被告违反小区门窗封闭“三统一”的规定，强行在案涉房屋一楼南阳台安装铜门，包裹了建筑物的外墙，影响了小区的美观，为维护小区正常的物业管理秩序和全体业主的共同利益，应当拆除铜门恢复原状后再按照要求安装门窗，经与被告协调未果，遂起诉至本院。另查明：本案审理中，原告物业公司向有关行政主管部门反映情况，镇江市城市管理行政执法支队丹徒大队作出《关于投诉XX室违建的回复》载明：经现场查看该户业主将内侧进户门移动至该房屋预留的外侧门口，当事人的所有行为均在其房屋主体内部，未违反《城乡规划法》的相关规定，不在城市管理行政执法局查处范围内。2019年10月14日，因被告孙某向有关部门反映、投诉，镇江市自然资源和规划局丹徒分局向其发送《告知函》，载明：案涉房屋所在的XXX小区花园洋房的花园及花园栅栏、部分业主在露台搭建的阳光房等，在规划图中花园洋房周围无院子，阳光房未经规划许可，属于违法建设；市区未取得规划许可手续的违法建设，由城管部门依法查处。还查明：2018年9月4日，原告物业公司与案涉小区的另一业主王某就该小区XX室房屋的入户大门的问题发生纠纷后诉至法院【案号：（2018）苏1112民初2882号】，请求判令“将XX室花园洋房南边阳台大门拆除，恢复到统一风格（推拉式门）、统一颜色（白色）、统一材质（铝合金）的阳台”，本院经审理后认为，王某的房屋所安装门的材质、风格虽与原告要求不一致，但对小区外部美观、整体风貌的影响毕竟有限，并未损害其他业主的合法权益，也不违反法律法规禁止性规定，遂判决驳回了原告的请求。双方均未上诉，该判决现已生效。本院认为，原告物业公司依据与开发商签订的前期物业管理服务合同对案涉南郡小区实施物业管理服务，并与被告签订前期物业管理服务协议，其服务对象是全体业主，物业服务企业在提供物业服务过程中为了维护小区全体业主的共同利益，有权依据协议对包括被告在内的业主提起诉讼，被告辩称原告不是适格诉讼主体的意见没有法律依据。关于物业公司要求被告拆除已安装的铜门的问题，关键在于判断被告在其一楼房屋阳台与花园之间安装铜门的行为是否违反了法律法规的规定，以及是否侵害到他人的合法权益。根据我国物权法和最高法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释的相关规定，规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入了该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法所称的不动产专有部分的组成部分。本案中，被告购买的房屋中对阳台进行了规划设计，在房屋买卖合同及户型图中也列入了所购买的房屋范围，该阳台当属于物权法第六章所称的专有组成部分，双方应无异议。既然阳台属于被告享有专有权的特定房屋，则被告理应享有该阳台使用权，他人不得干涉。虽然在房屋交付前后，被告郑某曾在一系列文件、协议、约定、方案上签字，但上述约定系格式条款，一定程度上限制了业主自由使用房屋的权利，且未有证据证明原告针对上述限制业主权利的条款向被告履行了充分说明、告知的义务，故对于被告而言并不必然产生拘束力。另一方面，即使上述协议、约定、方案中的关于限制业主使用阳台的条款也告知了被告，或者被告在装修施工前明知或者应当知道相关规定，其仍然未完全按照物业公司的要求封闭、利用阳台，而是在阳台上安装了颜色、规格、材质不同的铜门，不符合小区关于装修的“三统一”的要求，但从实际情况来看，该铜门的现状、颜色等对小区外部美观、整体风貌的影响有限，被告封闭阳台使用的材料未统一颜色并不会严重影响小区的整体性以及美观等。关于原告诉称被告的铜门包裹了共有区域内墙壁的外立面的问题，本院认为，被告安装的铜门门框虽然包裹了部分墙壁的外立面，但并没有对外立面进行破坏，也没有证据证明安装铜门的行为破坏了建筑物墙壁的结构安全、妨害相邻业主或全体业主的合法权益。外立面属于公共部分，根据我国物权法的相关规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，意味着业主在不妨碍、不影响他人利益的情形下也可以合理利用共有部分。且从相关行政主管部门对原告物业公司反映情况的答复来看，被告安装铜门的行为亦不违反法律法规的禁止性规定，故原告物业公司要求被告孙某、郑某拆除铜门、恢复原状的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释法释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，并经本院审判委员会讨论确定，判决如下：驳回原告上海农工商旺都物业管理有限公司镇江分公司的诉讼请求。案件受理费160元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  曾纪雄人民陪审员  王国梅人民陪审员  吴永泉二〇二〇年十二月二日法官 助理  艾立奎附上诉须知壹份书记员马劦