中华人民共和国天津市河东区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0102民初8691号原告：王某1，女，1984年6月26日生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：杜文文，天津德彰律师事务所律师。委托诉讼代理人：范栋，天津德彰律师事务所律师。被告:王某2，女，1954年2月3日生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：李新泉（夫妻关系），1963年3月5日生，汉族，住河东区。委托诉讼代理人：柳宗玉，天津天允律师事务所律师。第三人：天津市安民置佳房地产信息咨询有限公司，住所地南开区广开中街50号C。法定代表人：姜永苹，董事长。委托诉讼代理人：刘刚，职员。原告王某1与被告王某2、第三人天津市安民置佳房地产信息咨询有限公司（以下简称安民置佳房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。2018年1月18日，王某2在本院起诉王某1和安民置佳房地产公司要求确认三方签订的房屋买卖居间合同无效，本案中止审理。原告王某1的委托诉讼代理人杜文文、范栋，被告王某2的委托诉讼代理人李新泉、柳宗玉，第三人安民置佳房地产公司的委托诉讼代理人刘刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王某1向本院提出诉讼请求：1、判令解除三方于2016年3月31日就坐落天津市河东区卫国道秀丽园21号楼1门301号及21-1-地下4号房屋签订的房屋买卖居间合同；2、判令被告王某2赔偿王某1房屋溢价损失80万元；3、被告王某2双倍赔偿王某1定金4万元；4、被告王某2赔偿王某1中介费损失1.7万元；5、判令诉讼费用被告承担。事实与理由：2016年3月31日，经安民置佳房地产公司介绍，王某1与王某2签订了房屋买卖居间合同，购买被告王某2名下河东区卫国道秀丽园21号楼1门301号私产房屋，总价款170万元，原告当日交纳定金20000元、居间服务费17000元。双方合同约定2016年8月15日前王某1筹齐首付款，办理买卖手续。但王某2迟迟不配合王某1办理相关手续，并于2016年10月表示不再出售房屋，同意双倍返还王某1定金。由于当时房价上涨过快，王某1另购其他住房造成较大损失，故成讼。王某2辩称，李新泉与王某2夫妻关系，卖房时王某2在国外，李新泉收取了王某1的定金2万元。2016年8月15日王某1并未按合同约定将房屋首付款和贷款手续办妥，属违约在先。该房屋买卖合同合法有效，现仍未卖出，希望双方按原合同约定继续履行，不同意赔偿王某1溢价损失，请求法院驳回王某1诉讼请求。第三人安民置佳房地产公司述称，公司系王某1与王某2房屋买卖合同的中介方，刘刚参与了全部中介活动。王某1配偶李新泉持房本和结婚证来公司签订合同，公司已进行了审查。合同签订时王某1手中没有足够款项支付首付，预计五六月份时王某1能拿到卖房款。李新泉当时说王某2八月份回来，正好可以等王某1钱款到位。当时房价一直在涨，2016年7月份时，李新泉给刘刚打电话说房屋卖亏了，准备不卖了，双倍赔偿王某1定金4万元，或加价到210万元。王某1只同意加价到200万元，双方未达成一致。后双方还曾与另一买房人联系，准备由其接手买房，超过210万元部分给王某1作为赔偿。2016年11月王某2称胳膊摔伤，无法回国卖房。王某2应属恶意违约，应赔偿王某1损失。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王某2与李新泉夫妻关系。坐落本市河东区卫国道秀丽园21号楼1门301号私产房屋，建筑面积95.70平方米，秀丽园21-1-地下4号私产房屋，建筑面积21.87平方米，均于2013年3月29日登记在王某2名下。2016年3月31日，王某1作为买受方（乙方）、李新泉以王某2代理人的名义，作为出售方（甲方），安民置佳房地产公司作为居间方（丙方）签订了《房屋买卖居间合同》，合同编号0001103号。合同约定王某1购买王某2所有的诉争301号及地下4号房屋，总价款170万元。李新泉代王某2收取原告王某1定金20000元并为王某1出具收条。王某1当日还向安民置佳房地产公司交纳信息服务费15000元。合同中约定：“剩余房款168万元的付款方式为买方贷款，贷款年限与金额以银行实际审核批复为准；买方须于2016年8月15日前将首付款筹齐，并按资金监管机构代收代付手续的规定存入该机构，卖方同时将已收取的定金一同存入该机构办理代收代付手续，卖方须配合买方在居间方指定的银行提交贷款申请并按贷款银行规定提供所需资料及签署所需法律文书”。但双方未实际履行。2018年1月18日，王某2在本院起诉王某1和安民置佳房地产公司要求确认三方签订的上述房屋买卖居间合同无效。本院2018年8月13日作出（2018）津0102民初1001号民事判决，驳回了王某2的诉讼请求。判决后双方均未上诉，该判决已发生法律效力。判决中认定如下事实：一“王某2与李新泉系夫妻关系，两人于1981年7月1日登记结婚，于2013年2月26日登记离婚。涉诉房屋购于2013年3月29日，房屋登记在王某2名下。2013年5月8日，王某2与李新泉再次登记结婚”。二、“双方签订合同时，王某2本人居住于澳大利亚照顾儿子。2016年9月29日，王某2回国，并于2016年10月到天津市安民置佳房地产信息咨询有限公司处商议卖房事宜”。三、“李新泉在庭审中承认自己通过微信发文字信息与儿子联系过房屋买卖事宜，王某2与其子一起居住，因此有理由相信王某2对卖房一事知晓。且根据王某1提供的微信录音证据，可以证实王某2想以更高的价格出售涉案房屋之后赔偿王某1的违约金，但由于未能与新买家协商一致，违约金也一直未给付王某1”。2019年4月11日，王某1申请对诉争秀丽园21号楼1门301号房屋2016年10月市场价格进行鉴定。2019年6月4日，天津市雄飞房地产评估有限公司出具雄飞房评字（2019）第BD-032号估价报告，认为诉争房屋2016年10月15日市场价为2164000元。本院认为，原、被告2016年3月31日在第三人居间下签订的《房屋买卖居间合同》系原、被告真实意思表示，不违反法律规定，且经本院生效法律文书确认，本院对其效力予以认定，合同各方当事人均应依合同履行各自义务。合同中虽约定买方于2016年8月15日前将首付款筹齐并存入资金监管机构，但也约定卖方同时将已收取的定金一同存入该机构。根据房屋中介人员陈述和已生效判决认定事实，王某22016年10月曾回国与王某1沟通解除合同及赔偿事宜，且王某2亦未将其收取的定金存入监管账户，故王某2主张王某1未向监管账户存入首付款，应属违约在先本院不予认定。根据第三人陈述的事实，王某2存在违反合同约定，欲以更高价款卖房的事实，对合同无法履行存在过错，应承担相应违约责任。王某2虽主张继续履行合同，但本市人民政府2017年3月31日出台了《关于进一步深化房地产市场调控工作的实施意见》，提高了购买二手房的首付比例，加重了买房人的购房成本。庭审中王某1表示无能力继续履行合同，主张解除买卖合同本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益。王某2违约后房屋价格上涨，上涨后差价属于即属于上述可获得利益，应由王某2赔偿。关于房屋可获得利益损失，本院依王某1申请进行了鉴定。王某1虽主张估价过低，但评估机构系当事人共同选定，鉴定程序合法。2016年10月正值房屋交易市场价格上涨较大阶段，评估的房屋价值并未明显偏离合理区间，本院对王某1的异议不予采纳。结合本案王某1的履约情况、王某2订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力及王某2过错程度等因素综合判定，本院酌定王某2赔偿王某1可获得利益损失348000元。王某1虽主张向第三人支付居间服务费17000元，并提供《房屋买卖居间合同》佐证，但王某1提供的收款收据仅有15000元。该费用系王某1实际损失，应由王某2赔偿。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，王某1因实际损失高于违约金而选择了实际损失赔偿，又同时主张双倍返还定金本院不予支持。王某2收取的定金20000元应返还王某1。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条规定，判决如下：一、解除王某1、王某2及天津市安民置佳房地产信息咨询有限公司于2016年3月31日就坐落天津市河东区卫国道秀丽园21号楼1门301号及21-1-地下4号房屋签订的《房屋买卖居间合同》；二、本判决生效之日起二十日内，王某2给付王某1定金20000元；三、本判决生效之日起二十日内，王某2给付王某1可获得利益损失348000元及居间服务费损失15000元，合计363000元；四、驳回王某1其他诉讼请求。案件受理费6100元，减半收取3050元，由王某2负担。鉴定评估费7910元，王某1与王某2各负担3955元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，王某1可在判决书送达之日起十五日内、王某2可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  孙宝军二〇一九年九月二十日法官助理王震书记员裴艺君附本裁判文书所依据法律的具体条文：《中华人民共和国合同法》一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。