江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1322民初9012号 原告：沭阳县金属机电化工公司，统一社会信用代码91321322139718172P，住所地沭阳县人民中路24号。 法定代表人：杨金亮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曹金华，该公司员工。 委托诉讼代理人：李兵，江苏瀛扬律师事务所律师。 被告：张晓艳，女，1986年7月14日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：韩光升，江苏岸东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟金仟，江苏岸东律师事务所律师。 原告沭阳县金属机电化工公司（以下简称金属机电公司）与被告张晓艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月9日组织双方进行谈话。后因案情需要，裁定转为普通程序审理，依法组成合议庭，分别于2019年9月23日、12月6日两次公开开庭进行了审理。原告金属机电公司委托诉讼代理人曹金华、李兵、被告张晓艳及其委托诉讼代理人韩光升均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金属机电公司向本院提出诉讼请求：1.被告给付原告租金944500元；2.被告给付原告用电物业保证金100000元；3.被告给付原告违约金500000元；以上合计1544500元。事实和理由：2019年3月18日，原、被告与案外人钱某、陶某四方签订协议，协议第三条约定被告自愿接受2019年1月6日原告与案外人钱某签订的承租合同的权利义务，同意与原告签订相同内容的承租合同。原租赁合同约定第一年租金优惠5%，壹拾壹万伍仟伍佰元整，由被告承继。该合同约定第一年租金2310000元，于2018年12月28日前付清。原告已将座落在沭阳蓝天国际商贸城营业用房交付被告使用。被告2019年3月18日给付租金500000元，3月20日给付租金400000元，3月25日给付租金350000元，共计1250000元。原告多次邀约被告签订双方租赁合同，均遭被告拒绝。被告拖欠租金944500元和拒不给付用电保证金100000元，其行为构成违约，应承担违约责任，被告应按承继的租赁合同第十一条第一项约定给付违约500000元。综上，依据相关法律规定，原告认为被告侵害了原告的合法权益，请求支持原告诉讼请求。 被告张晓艳辩称，1.对双方签订房屋租赁合同及协议书的真实性无异议，2019年3月18日签订的协议书的性质系原告与案外人钱某解除2019年1月16日签订的房屋租赁合同后与被告达成的预约合同。原、被告之间的租赁合同虽未签订，但双方之间的权利义务等约定明确，违约方系原告，原告并未按照约定向被告交付房屋。被告实际使用的系租赁协议中约定的R57、R58、Y01、Y02，其他房屋均未交付被告使用，且在签订租赁协议之前均不了解房屋现状。其中C1155、C1156房屋没有出入口，根本无法使用。被告之前临时租赁房屋的时候，C2175-2179也未向被告交付。另外，二楼除了消防通道外，无其他通道，该消防通道也被蓝天市场上锁，不符合交房条件。2.原告称被告在招投标时已对房屋情况完全了解不是事实。原告未将涉案房屋的具体状况及部分房屋不适租的情形告知被告。根据被告实际使用的房屋，被告已经交纳租金1250000元，远高于应付租金。3.原告并非物业部门，合同约定被告应交纳相关保证金，是霸王条款，属于格式条款，该条款无效。综上，请求驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的出租方案有被告签名确认，可以证明其真实性，本院对该出租方案真实性予以确认；原告提供的公开房屋面积表及附图，上面无被告签名确认，不能证明被告在进行招投标时原告明确告知了房屋位置、现状及面积，但该组证据可以证明涉案租赁房屋的具体位置及面积，本院对该组证据的真实性予以确认；对原告提供的2019年1月5日要求被告搬离的通知及邮寄单据，邮寄单无邮寄回执，被告否认收到该份通知，现有证据也不足以证明该通知的送达情况，故对该份证据本院不予采纳。对被告提供的其与钱某签订的合同转让协议，被告未能提供具体的付款情况，结合原、被告与钱某、陶某于同日签订的协议，可以证明被告张晓艳与钱某关于租赁合同转让的事实存在，本院对该事实予以确认，对于合同中约定的其他条款，涉及到钱某权益，本院在本案中不予确认；对被告提供的其与王莎莎签订的房屋租赁合同，用于证明其在2014年期间就承租涉案R57、R58号房屋，原告金属机电公司对该事实无异议，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：2014年9月14日，张晓艳与案外人王莎莎签订房屋租赁合同，约定由张晓艳承租位于沭阳蓝天国际商贸城R57、R58号商业房用于通讯产品经营，租期四年，自2014年10月5日起至2018年10月4日止；第一、二年度的租金为580000元，第三、四年度的租金为600000元。 2018年10月9日，张晓艳（乙方）与金属机电公司（甲方）签订协议一份，约定甲方将坐落在蓝天国际商贸城房屋R56、R57、R58、Y1、Y2、C2175-C2179出租给乙方临时使用两个月，时间自2018年10月10日至2018年12月9日，租金183000元，保证金50000元，签订协议时付清租金和保证金。后经双方协商，该协议租期延长至2019年1月9日，乙方付一个月租金93500元，其余条款不变。 2018年12月17日，金属机电公司发布蓝天国际商贸城房屋出租方案，张晓艳及案外人钱某均于2018年12月22日在该出租方案上签名并注明同意该方案。该出租方案载明：一、基本情况房屋为蓝天国际商贸城人民中路沿街营业用房，位于人民中路北侧、沈阳路东侧，面积约1130㎡，房屋号R56、R57、R58、Y01西段、Y02西段、C1155、C1156、C2175、C2176、C2177、C2178、C2179、C3170、C3171、C3172、C3173、C3174（具体面积位置见附图）。二、出租方案1.信息发布：12月17日至12月21日5天，通过电视滚动字幕发布招租信息；2、招租方式：年租金低价125万元，明标暗投。有2名及2名以上报名竞标者，将采取竞价方式进行竞租，在125万元基数上，出价高者得，加价幅度为5000元的整数倍…；3.竞标时间地点：2018年12月24日下午15时，五交化公司四楼（三匹马十字路边）。逾期未参加竞标视为放弃；4.招租条件：报名承租者需提交本人身份证原件及复印件，并交保证金15万元。竞标结束后，未获租者保证金全额退还（不计息），获租者保证金用于抵充第一年租金。三日内交齐第一年租金，并签订租赁合同，未按时交齐第一年租金，视为自动放弃，保证金予以没收；5.租期及租金：租期3年，年租金不变，第一年另交用电保证金10万元；6.承租者经营商品须符合蓝天国际商贸城大业态。租期从房屋交付日起算，承租者自行负责承租房屋装修、水电安装，到期后不可移动部分将全部无偿移交出租方，并负责承租期内承租房屋所产生的水电费、物业费和所有税费。2018年12月24日，张晓艳及案外人钱某均参加竞标，其中张晓艳最终报价1910000元，钱某报价2130000元，最终由钱某获得承租资格。2018年12月22日，钱某分三次每次向金属机电公司转账付款50000元，共计150000元；2018年12月27日，钱某向金属机电公司转账付款216000元；以上付款共计2310000元。 2019年1月6日，金属机电公司（甲方，出租方）与钱某（乙方，承租方）签订房屋租赁合同，约定：经公开招租，承租方依法取得租赁房屋的使用权，租赁资产系甲方坐落在蓝天国际商贸城R57、R58、Y01西段、Y02西段、C1155、C1156、C2175、C2176、C2177、C2178、C2179、C3170、C3171、C3172、C3173、C3174号营业用房约1130平方米（具体面积位置见附图，含公摊面积）。承租期内未经出租方书面同意，不得转租他人；承租方自主经营、自负盈亏、确保交租；租赁房屋中如有公共服务部分，乙方要随时提供服务。因整体工程未验收、拆迁安置尚未结算等问题，甲方尚不具备办理不动产权证条件，乙方了解并认可以上现状。租赁期限三年，自2019年1月15日起至2022年1月14日止。年租金2310000元，依据2011年5月20日协议第六条约定，第一年租金优惠5%，计115500元，甲方实际收取乙方租金2194500元。第二年租金、第三年租金2310000元整不变；第一年租金在2018年12月28日前付清，第二年度租金必须在2019年11月14日前付清，第三年度租金必须在2020年11月14日前付清；乙方必须按时足额交纳租金，逾期按日承担年租金总额的1%滞纳金，甲方并有权随时终止合同；乙方在第一年向甲方交纳100000元蓝天国际商贸城用电物业保证金。承租期内第一年房屋租赁税由甲方承担；物管费、水费、电费等均由乙方承担；第二年、第三年所有税收和费用均由乙方承担。甲方如不能按照合同约定的租赁时间交付房屋给乙方，每延期一天赔付乙方7000元损失。安装供水供电等费用由乙方独自承担，乙方不得因供电、消防、供水等问题影响本合同的执行，乙方对房屋进行装修和经营期间严格遵守消防、安全等规范，按相关要求施工经营，如果将来进行消防验收和综合验收时需要整改，乙方保证配合整改，所有整改费用由乙方独自承担。甲乙双方均应严格履行合同规定的各项条款。因单方原因不履行合同的，赔偿对方500000元违约金。 2019年3月18日，金属机电公司、陶某与钱某、张晓艳签订协议一份，约定：一、金属机电公司（出租方）、陶某（委托人）同意（原承租方受托人）钱某与（现承租人）张晓艳转租行为；二、钱某与张晓艳就转租行为一经签字确认，金属机电公司与钱某于2019年1月6日签订的租赁合同视为自动解除，互不承担违约责任，互不追究任何法律责任；三、张晓艳自愿接受2019年1月6日金属机电公司与钱某签订的承租合同的权利义务，同意与金属机电公司签订相同内容的承租合同。该合同约定第一年租金优惠5%，计115500元，由张晓艳承继。今后张晓艳与金属机电公司租赁中，如有任何法律责任及经济纠纷与陶某无关；四、本协议一式五份，四方各执一份，报工信局备案一份。2019年3月19日，金属机电公司退还钱某租金2310000元。张晓艳分别于2019年3月18日、3月20日、3月25日向金属机电公司转账支付租金500000元、400000元、350000元，以上共计1250000元。张晓艳一直承租使用涉案R57、R58、Y01西段、Y02西段房屋进行通讯产品销售，其销售门市对外显示名称为慷达手机连锁卖场。 根据金属机电公司提供的附图显示，在涉案租赁房屋规划设计建造时，在Y02号房屋北边本来有一个通道可以通往二楼，在R57、R58房屋东边的R55与R54房屋之间有一个通道可以通往二楼；C1155、C1156房屋位置四面均是墙体，没有出入口。 2019年12月31日，本院组织对涉案租赁房屋进行现场勘验，经过现场勘验，可以确认C2175、C2176、C2177、C2178、C2179位于二楼，C3170、C3171、C3172、C3173、C3174位于三楼，均在张晓艳经营的手机卖场正上方。通往二楼、三楼的通道目前仅有位于慷达手机连锁卖场南门东边第二家的华为手机销售门市内可以使用，另一个通道位于慷达手机连锁卖场西门南边第三家目前门头招牌显示“溜冰场、台球、电影院、动漫”内，目前该门市因经营问题关闭并上锁，无法出入。二楼的C2175、C2176、C2177、C2178、C2179内堆放较多杂物，比较脏乱，原系用于经营旺客隆餐饮使用；三楼的C3170、C3171、C3172、C3173、C3174与其他界址没有太明显的区分，其中临时搭建的隔断内存放了部分游戏机、桌椅等。C1155、C1156位于一楼，均位于蓝天国际商贸城南门往西，慷达手机连锁卖场南门往东，其中部分位置现位于银楼门市内最里面，主要用于存放物品使用了一部分；部分位置现位于广络手机连锁门市内最里面，且由广络手机连锁门市作为经营场地使用了一部分，其他位置目前主要用于存放物品。金属机电公司称C1155、C1156目前可以进入的通道系其在购买后返租给蓝天国际商贸城，由蓝天国际商贸进行使用时打通的。但因为涉及到前面商铺的正常经营使用，无法为C1155、C1156的使用另外开辟通道，导致无法正常使用，现在由前面经营的商铺使用的部分，也未收取租金。 根据金属机电公司提供的房屋面积表显示，R57面积32.67平方米、R58面积34.29平方米、Y01西段面积约41平方米、Y02西段面积约40平方米、C1155面积314.56平方米、C1156面积122.41平方米、C2175面积29.60平方米、C2176面积72.96平方米、C2177面积80.21平方米、C2178面积53.24平方米、C2179面积49.30平方米、C3170面积30.70平方米、C3171面积72.80平方米、C3172面积54.77平方米、C3173面积54.34平方米、C3174面积48.77平方米，以上房屋面积共计1131.62平方米，其中张晓艳正在使用的R57、R58、Y01西段、Y02西段房屋面积共计147.96平方米，C1155、C1156房屋面积共计436.97平方米，二楼的C2175-C2179面积共计285.31平方米，三楼的C3170-C3174面积共计261.38平方米。另外，根据金属机电公司陈述涉案承租房屋隔壁东边的房屋由钟山机电公司购买，一、二、三楼共计面积约3000平方米，其中一楼正在使用的房屋面积约400平方米，以3600000元价格对外出租。 本案的争议焦点为：1.原告金属机电公司是否已经将承租房屋交付被告张晓艳使用，被告张晓艳应当支付的租金数额？2.原告金属机电公司主张的用电物业保证金100000元及违约金500000元是否能够成立？ 本院认为，金属机电公司与张晓艳、钱某、陶某于2019年3月18日共同签订的协议书系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。从该协议书内容看，系金属机电公司解除与钱某之间于2019年1月6日签订的房屋租赁合同，该房屋租赁合同中承租方的权利义务均由张晓艳受让。该行为属于经过招标人金属机电公司同意，钱某将合同权利义务转让给张晓艳，与张晓艳提供的其与钱某于2019年3月18日签订的合同转让协议相互印证。虽然张晓艳与金属机电公司未签订书面租赁协议，但根据协议书内容明确约定了张晓艳自愿接受2019年1月6日机电公司与钱某签订的承租合同的权利义务，因此金属机电公司与张晓艳之间的租赁合同内容具体明确，是否签订书面承租合同不影响双方间房屋租赁合同的履行。金属机电公司作为出租方，应当按照合同约定将租赁房屋交付张晓艳使用，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；张晓艳作为承租方应当按照合同约定支付租金。 针对第一个争议焦点，涉案承租房屋交付问题。被告张晓艳辩称原告金属机电公司未将承租房屋中的C1155、C1156、C2175-C2179、C3170-C3174交付其使用，其已经支付的租金高于应付租金数额。原告金属机电公司对于房屋交付问题陈述，因为张晓艳之前一直使用R57、R58、Y01西段、Y02西段以及C2175-C2179共计九间房屋，其在2019年1月15日与钱某签订房屋租赁合同时，将钱某带至承租房屋内将除了张晓艳使用的九间房屋外的其他房屋现场交付给钱某。后来因为张晓艳不同意搬离其使用的九间房屋，张晓艳与钱某协商后，各方于2019年3月18日签订了协议书，并且在当天将所有承租房屋交付给了张晓艳。因为除了张晓艳一直使用的房屋外，其他房屋没有房间也没有钥匙，就是空地，指示一下界址就可以了。C1155、C1156建设的时候就没有出入口，当时在招投标时发布的招标公告中已经告知了承租人，并且所有房屋都是整体打包出租的，被告张晓艳对于房屋状况明知。另外，金属机电公司在2019年7月9日的谈话笔录中陈述所谓的租赁房屋具体位置见附图，附图并未附在合同后面；在后面的庭审中又解释称当时是口误，没有核实，附图当时就是附在后面的。关于涉案承租房屋交付问题，本院分析如下：首先，根据原告金属机电公司与被告张晓艳于2018年10月9日签订的协议内容看，张晓艳之前即承租涉案R57、R58、Y01西段、Y02西段、C2175-C2179共计九间房屋，租赁期限自2018年10月10日至2019年1月9日，且张晓艳按照协议内容支付了租金，未提供证据证明其曾对房屋交付情况向金属机电公司提出过异议，故张晓艳现在辩称涉案的C2175-C2179未向其交付，本院不予采纳。其次，涉案的C3170-C3174五间房屋，根据原被告庭审陈述结合本院现场勘验情况，该五间房屋仅是框架结构，没有门窗，虽然其中一个通道位于之前经营电竞等游戏场所的门店内目前上锁，但还有其他通道可以前往，虽然通道位于目前经营华为手机销售的门市店铺内，但结合涉案的C2175-C2179房屋之前由被告张晓艳承租使用情况看，该通道使用是否便利不影响被告承租涉案的C3170-C3174五间房屋。另外，被告张晓艳在2019年3月18日的协议书签订后一直使用承租的房屋进行正常经营，其在明知其与金属机电公司之间房屋租金合同约定的承租房屋具体房号的情况下，未提供证据证明其曾要求原告金属机电公司向其交付涉案的C2175-C2179及C3170-C3174房屋而金属机电公司拒绝向其交付。对于涉案的C2175-C2179、C3170-C3174本身就没有任何门锁，基本上系框架结构，不需要刻意履行交付手续。金属机电公司作为出租方其目的在于收取涉案房屋租金，且该房屋之前也没有人员使用，金属机电公司没有任何理由不将上述C2175-C2179、C3170-C3174交付张晓艳使用。结合以上情况，本院对于被告张晓艳辩称原告金属机电公司未向其交付C2175-C2179以及C3170-C3174房屋的观点，本院不予采纳。最后，关于C1155、C11562两间房屋的交付情况，根据原告金属机电公司提供的房屋位置附图，该两间房屋在建设时没有预留出入口，无法进入。且根据金属机电公司提供的房屋面积表显示该两间房屋总面积为436.97平方米，约占整个出租房屋面积的五分之二，且房屋位于一楼，本身房屋具备的利用价值较大。虽然原告金属机电公司在进行招投标时在房屋出租方案上注明了房屋具体位置见附图，以及在与钱某签订的房屋租赁合同中也约定了具体位置见附图，但对于两间房屋的具体状况未进行明确说明和提示，且金属机电公司在本院第一次谈话时明确陈述没有附图。现原告金属机电公司坚称被告张晓艳明知房屋状况，无证据证明，本院不予支持。根据本院勘验时的情况看，目前该两间房屋已经开辟了通道（即将之前建设时的墙体进行了部分拆除），但通道位于案外人正在经营的店铺内（店铺均系门朝南，面向人民中路）。金属机电公司也称因该两处房屋位于钟山机电公司购买的房屋内部（准确说是正北方，在涉案承租四周均是墙体的情况下，目前仅有他人经营的店铺南门可以进入，所以看起来是在钟山机电公司的房屋内部），无法单独开辟通道供该两处房屋使用，所以在涉案承租房屋C1155、C1156的南边即前面房屋已经由案外人经营使用的情况下，涉案的C1155、C1156两间房屋无法租给他人进行使用；另外目前已经由前面经营的店铺实际使用了一部分涉案的C1155、C1156房屋。根据上述情况看，该两处房屋在对外招租时原告金属机电公司未对房屋具体状况进行准确说明，且该两处房屋目前也无法交付被告进行使用，故对于被告张晓艳辩称的该两处房屋原告金属机电公司未向其交付，本院予以采纳。但被告张晓艳作为参加招投标的人员，其应当对其所欲承租的房屋进行初步了解，且其亦未能提供证据证明其在原告起诉索要租金前曾向原告要求过交付该两处房屋，其亦未尽到相应的义务。 综上，原告金属机电公司已经向被告张晓艳交付其承租的R57、R58、Y01西段、Y02西段以及C2175-C2179、C3170-C3174房屋，对于C1155、C1156两间房屋未履行交付手续，且按照金属机电公司的陈述无法由被告张晓艳实际使用，因此金属机电公司应当按照实际交付张晓艳承租的房屋收取相应的租金。原、被告均认可在原告承租的房屋隔壁系由钟山机电公司出租给他人使用的房屋，其中一楼面积约400平方米，连带二楼、三楼共计3000平方米，最终通过公开招租以3600000元对外出租。本案承租房屋中主要具备承租价值的也仅一楼房屋，同时金属机电公司陈述在确定承租底价时也主要是按照一楼房屋价值确定的，二楼、三楼系连带出租。鉴于张晓艳目前承租的房屋位置相较于钟山机电公司出租给他人的房屋位置更好一点，其出租价格也要相应的略高一些，参照钟山机电公司对外出租的价格，本院认定被告张晓艳根据金属机电公司已经向其交付的房屋，应当支付租金1700000元，根据原、被告协议约定，第一年的租金优惠5%，故被告张晓艳应当向原告金属机电公司支付第一年度租金1615000元。 关于第二个争议焦点，被告张晓艳辩称原告并非物业部门，合同约定被告应交纳相关保证金，是霸王条款，属于格式条款，该条款无效。对于被告承租房屋后应当缴纳用电保证金100000元，在原告金属机电公司进行招标时发布的房屋出租方案中已经进行了明确表述，且金属机电公司与钱某签订的房屋租赁合同中对该内容进行了明确约定。该内容的约定不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告金属机电公司作为涉案承租房屋的出租人，其系向供电公司交纳电费的第一义务人，其在房屋租赁合同中约定承租人应当交纳用电保证金，系为了更好的约束承租人按时交纳电费。被告辩称该条款属于格式条款，认为条款无效，本院不予采纳。原告金属机电公司要求被告张晓艳交纳用电保证金100000元，本院予以支持。 原告金属机电公司另要求被告张晓艳承担违约金500000元，依据是房屋租赁合同第十一条第一款的约定。原告金属机电公司与张晓艳于2019年3月18日签订协议约定由张晓艳受让金属机电公司与钱某之间签订的房屋租赁合同，但对于租金支付时间未作约定，根据钱某与金属机电公司签订的房屋租赁合同约定的租金支付时间来看，租金均是在下一年度的租赁期间开始前付清。故张晓艳应当在双方于2019年3月18日签订协议后即付清应付租金。而被告张晓艳截至2019年3月25日仅支付租金1250000元，至今未付清全部应付租金，构成违约，但合同约定的违约金标准明显过高，远远超出逾期支付租金给原告造成的损失，本院酌定违约金为100000元。 综上，被告张晓艳应于2019年3月18日支付第一年度租金1615000元，被告仅支付1250000元，尚欠租金365000元。现原告金属机电公司要求被告张晓艳支付尚欠租金365000元、用电保证金100000元及违约金100000元的诉讼请求，本院予以支持，超出部分的请求，本院不予支持。被告张晓艳虽然在庭审中提出反诉，但在本院限定期限内未缴纳反诉费用，视为其撤回反诉请求。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告张晓艳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告沭阳县金属机电化工公司支付租金365000元、用电保证金100000元及违约金100000元，共计565000元； 二、驳回原告金属机电公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18701元，由原告沭阳县金属机电化工公司负担9251元，由被告张晓艳负担9450元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费18701元。 审 判 长 周 妮 人民陪审员 张 培 人民陪审员 姜亚飞 二〇二〇年一月十日 书 记 员 孙千千 书 记 员 张琼月 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。