江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣01民初358号 原告：江西长运股份有限公司，住所地江西省南昌市西湖区广场南路118号，统一社会信用代码91360000158375283N。 法定代表人：葛黎明，系公司董事长。 委托诉讼代理人：黄小珠，江西豫章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴艳平，江西豫章律师事务所律师。 被告：江西中悦实业有限公司，住所地江西省南昌市红谷滩新区红谷天地商城3#、4#、5#、6#第一街区商业办公综合楼D507室（第5层），统一社会信用代码91360125314782025R。 法定代表人：刘炜，该公司执行董事兼总经理。 被告：北京国瑞新悦投资管理有限公司，住所地北京市平谷区林荫北街13号信息大厦1002-55室，统一社会信用代码91110117599627271J。 法定代表人：刘炜，该公司执行董事。 以上二被告的共同委托诉讼代理人：刘登凤，江西华邦律师事务所。 以上二被告的共同委托诉讼代理人：傅燕萍，江西华邦律师事务所。 原告江西长运股份有限公司（以下简称长远公司）与被告江西中悦实业有限公司（以下简称中悦公司）、北京国瑞新悦投资管理有限公司（以下简称国瑞新悦公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长运公司的委托诉讼代理人黄小珠和吴艳平、被告中悦公司、国瑞新悦公司的委托诉讼代理人刘登凤、傅燕萍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 长运公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告支付拖欠的租赁费及违约金13589041.86元（其中含汽车站商业4376254.50元；汽车西站商业5472795.17元；汽车站宾馆3065406.25元；汽车站328656.56元；汽车西站345929.387元），违约金暂计至起诉之日，直至付清时止；2.判令二被告向原告支付房屋占用费5349485.95元（其中含汽车站商业1272434.18元；汽车西站商业1545350元；汽车站宾馆1444600元；汽车站108803.8元；汽车西站97829.8元）直至归还房屋时止。欠付款项总计18938527.84元。本案诉讼费用由二被告共同承担。2018年10月20日，原告变更诉请为：1.判令二被告向原告支付拖欠的租赁费及违约金12914455.92元（其中含汽车站商业4376254.50元；汽车西站商业5472795.17元；汽车站宾馆3065406.25元），违约金暂算至2018年6月30日，直至付清时至；2、判令二被告向原告支付房屋占有使用费4262384.18元（其中含汽车站商业1272434.18元；汽车西站商业1545350.00元；汽车站宾馆1444600.00元），直至归还房屋时止。欠付款项总计17176840.10元。本案诉讼费用由二被告共同承担。事实和理由：2015年2月17日，原告与中悦公司签订了主合同《南昌长途汽车站、南昌长途汽车西站商业物业租赁合同》，约定原告将位于南昌市青山湖区洛阳路345号汽车站和位于南昌市红谷滩新区平安二街1号（A栋）、平安二街55号（B栋）物业出租给中悦公司，租期19年。另在上述主合同基础上订立了《南昌长途汽车站商业租赁合同》、《南昌长途汽车站宾馆租赁合同》、《南昌长途汽车西站商业租赁合同》、《南昌长途汽车西站宾馆租赁合同》4份子合同，并且原告和中悦公司在主合同和子合同的基础上就相关事项分别于2016年2月25日和5月30日签订了《南昌长途汽车站、南昌长途汽车西站商业物业租赁合同》补充协议2份，对各子合同项下的租赁费进行了调整。但在合同履行过程中，中悦公司仅交纳4420000元的履约保证金，尚欠3080000元未交纳。且租赁费用除交纳《南昌长途汽车站商业租赁合同》2016年6、7月的以外，其他均未交纳，且经原告多次催告仍未支付。根据合同约定，原告有权单方提前终止合同，2018年1月2日，原告向中悦公司发出解除相关合同及补充协议、没收已交纳的的履约保证金、要求支付拖欠的租金和违约金、返还租赁房屋等事项的通知。解除通知到达后，中悦公司未支付拖欠租赁费用，也未返还租赁物。因此，自合同解除之日起，中悦公司应按租赁费用的2倍支付房屋占用费，但原告自愿将房屋占用使用费调低至月租赁费用的124%。国瑞新悦公司为中悦公司的担保方，应对中悦公司拖欠的款项承担连带责任。 中悦公司、国瑞新悦公司共同辩称，一、中悦公司并未违约，相反是原告先违约，原告未根据合同约定提供符合约定用途的租赁物。案涉租赁合同明确约定租赁目的为宾馆、写字楼、酒店，然而原告提供的租赁物规划用途为“非住宅”“交通运输用地/办公”，不具备土地证标明的规划用途，导致中悦公司对租赁物投入各项装修及硬件设施,却根本无法通过二次消防验收。根据法律规定，房产用途性质变更为宾馆及通过二次消防验收必须要由所有权人办理及配合办理，然而原告至今未办妥相关手续，亦未配合办理。2016年2月25日《补充协议》第二条虽约定由中悦公司办理消防、设计变更手续及承担责任，但该条款违反了法律规定，根本履行不能。2018年后，新的承租人是如何通过二次消防验收的，是否得到原告配合，无从得知。中悦公司因原告违约而通过缓交租金的方式行使先履行抗辩权，故原告无权主张租赁费、逾期违约金、没收保证金，亦无权据此解除合同。二、原告与中悦公司之间的租赁合同并未解除，原告在2018年1月2日发出解除通知书后，又同意中悦公司将部分房产转租给南昌雅庭物业管理有限公司（以下简称雅庭公司），再同意由该公司将中其部分房产转租给中国平安人寿保险股份有限公司江西分公司（以下简称平安人寿江西分公司），原告上述行为实际否认了解除合同的意思表示。同时，原告在诉讼请求中也未请求解除合同，仅要求支付租金及没收保证金，故案涉租赁合同应继续履行，原告无权按124%标准收取房屋占用费，无权没收保证金。三、原告在双方合同未解除的情况下，擅自将案涉大部分租赁物交付他人（已达24家以上企业）使用，导致中悦公司无法使用租赁物，故原告要求中悦公司支付他人使用租赁物期间的租金和房屋占用费，无事实和法律依据。同时，中悦公司有权要求原告返还租赁物并赔偿损失。四、退一步说，即使应支付124%房屋占用费，也不应当从合同解除之日计收，而应当按租赁合同约定的自解除合同之日起的45天腾房时间之后起算。五、如合同继续履，中悦公司同意补交租金，如合同无法继续履行，保证金4420000元应用于抵扣所欠租金，剩余租金应在原告已收取的次承租人租金和新承租人租金中扣除。另，中悦公司在举证的证明目的中提到，其安装独立水、电表的费用685286.17元、长运公司擅自转租摆放快餐车等设备区域的获利42000元、汽车西站宾馆约定与实际面积差对应的租金应用于抵扣所欠租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 一、长运公司提交的证据 1.《南昌长途汽车站、南昌长途汽车西站商业物业租赁合同》含附件及保证金交纳收据、转账凭证； 2.《南昌长途汽车站商业租赁合同》含附件及租赁房屋交接确认书含附件； 3.《南昌长途汽车站宾馆租赁合同》含附件及租赁房屋交接确认书含附件； 4.《南昌长途汽车西站商业租赁合同》含附件及租赁房屋交接确认书含附件； 5.《南昌长途汽车西站宾馆租赁合同》含附件及租赁房屋交接确认书含附件； 6.《南昌长途汽车站、南昌长途汽车西站商业物业租赁合同》补充协议； 以上证据1-6共同证明原告将案涉房产租给中悦公司，双方签订了相关合同及补充协议，约定了相关权利、义务。 7.转账凭证3份； 8.发票6张及收款凭证； 以上证据7-8共同证明中悦公司已付租金金额和拖欠租金金额。 9.《江西长运股份有限公司关于解除〈南昌长途汽车站、南昌长途汽车西站商业物业租赁合同〉〈南昌长途汽车站商业租赁合同〉〈南昌长途汽车站宾馆租赁合同〉〈南昌长途汽车西站商业租赁合同〉〈南昌长途汽车西站宾馆租赁合同〉及相关补充协议的通知书》及送达凭证、关于《江西长运股份有限公司关于解除〈南昌长途汽车站、南昌长途汽车西站商业物业租赁合同〉〈南昌长途汽车站商业租赁合同〉〈南昌长途汽车站宾馆租赁合同〉〈南昌长途汽车西站商业租赁合同〉〈南昌长途汽车西站宾馆租赁合同〉及相关补充协议的回复函》； 10.《关于要求北京国瑞新悦投资管理有限公司履行〈南昌长途汽车站、南昌长途汽车西站商业物业租赁合同〉等合同项下担保责任的通知书》、EMS快递单及南昌市洪城公证处（2018）赣洪城证内字第24440号《公证书》； 以上证据9-10共同证明原告通知中悦公司解除合同，中悦公司收到通知，应支付房屋占用费，担保方国瑞新悦公司应承担连带责任。 11.缴纳水、电费的凭证23张、收据23张、清单1张，证明自2016年8月起至2018年5月，中悦公司按月向原告支付水、电费，租赁房产内的水、电可正常使用。 二、中悦公司、国瑞新悦公司提交的证据 1.《南昌长途汽车站、南昌长途汽车西站商业物业租赁合同》及附件5南昌长途汽车站业态分布及规划一览表、附件6南昌长途汽车西站业态分布及规划一览表，证明中悦公司承诺按业态规划开展经营，如需改变必须书面征得原告同意及相关拟招商经营项目； 2.《南昌长途汽车西站宾馆租赁合同》； 3.《南昌长途汽车站宾馆租赁合同》； 以上证据2-3各证明中悦公司承诺的相应房产用途，如需改变必须书面征得原告同意，原告同意协助办理政府主管部门相关事宜。 4.《关于请求协调南昌西综合客运枢纽站办公楼消防行政审批手续的报告》（洪国资字〔2016〕106号）； 5.《关于请求协调南昌长途汽车站办公楼消防行政审批手续的报告》； 以上证据4-5各证明原告知晓中悦公司租赁相应房产的用途，也知晓相应房产原来的用途，且曾协助中悦公司请求协调行政审批手续。 6.洪房权证青山湖区字第××号房产证及不动产登记信息查询结果； 7.（2016）南昌市不动产权证第XX号不动产权证及不动产登记信息查询结果； 以上证据6-7各证明相应房产规划用途为“非住宅”和“交通运输用地/办公楼”。 8.长运公司董事会在上海证券交易所网站公布的《江西长运股份有限公司关于终止与江西中悦实业有限公司签署的〈南昌长途汽车站、南昌长途汽车西站商业物业租赁合同〉的公告》，证明中悦公司曾于2017年6月1日向原告承诺，如消防报建办理提前完成，将提交缴清所有欠款（包括保证金和租金）； 9.长运公司同意转租确认函，证明原告通过同意转租的行为否认了解除合同的意思表示； 10.保证金缴纳凭证：回执单一份、收款单2份、网银电子回单3份，证明原告收取中悦公司保证金442万元； 以上证据1-10共同证明中悦公司未按时缴纳保证金和租金是在行使先履行抗辩权，不构成违约，原告单方面解除合同属于违约行为，应退还中悦公司442万元保证金，赔偿中悦公司损失。 11.《关于要求江西中悦实业有限公司交还房屋的通知》； 12.原告在上海证券交易网发布的《江西长运股份有限公司关于与南昌雅庭物业管理有限公司签署南昌长途汽车站商铺租赁合同的公告》； 13.原告在上海证券交易网发布的《江西长运股份有限公司关于与南昌静心阁商贸有限公司签署南昌西综合客运枢纽站办公楼租赁合同的公告》； 以上证据11-13共同证明2018年5月11日，原告才通知中悦公司腾房，2018年5月18日强制清场，原告已将南昌长途汽车站第一、二层部分商铺租给南昌雅庭物业管理有限公司、将南昌西综合客运枢纽站B栋整栋出租南昌静心阁商贸有限公司。 14.《南昌长途汽车站商业租赁合同》、《南昌长途汽车站宾馆租赁合同》、《南昌长途汽车西站商业租赁合同》、《南昌长途汽车西站宾馆租赁合同》； 15.中悦公司与江西坤达建筑工程有限公司签订的《建设工程施工合同》及转款凭证、中悦公司发给原告的《关于西站商业店铺安装水表、电表的函》； 以上证据14-15共同证明合同约定原告负责安装租赁房产内的水、电表并负担费用等，但原告没有按合同履行，中悦公司将工程发包给第三方完成，垫付了685286.17元工程款。 16.《关于江西长运东、西站商业运行困难相关诉求的报告》； 17.《关于对江西中悦公司诉求报告的回复》； 18.南昌长途汽车西站快餐车等照片11张、长途汽车站站长与照片内物品提供者（即长途汽车站部分区域的承租人）的微信转账记录； 以上证据16-18共同证明原告在2016年1月至2017年9月存在擅自转移中悦公司已承租房屋部分区域的违约行为，月均获利2000元，共获利约42000元，此为中悦公司可得利益损失，应在租赁费中抵扣。 19.《南昌长途汽车站、南昌长途汽车西站商业物业租赁合同》补充协议； 20.（2016）南昌市不动产权证第1020038号不动产权证。2019年5月24日庭审中悦公司确认与证据7是同一份证据； 以上证据19-20共同证明汽车西站宾馆租赁合同所载面积（42277㎡）与产权证所载建筑面积（39122.46㎡）有出入，租赁费用应以产权证载明的建筑面积计算，即应扣减3154.54㎡的租赁费用。 21.工商局网站上查询的南昌长途汽车站西客站企业登记信息和南昌长途汽车站东站企业登记信息和汇总表，证明原告擅自转租的事实； 22.店面照片33张，证明证据22中的企业实际存在； 23.中国平安人寿保险股份有限公司江西分公司出具的情况说明； 24.调查取证申请书； 25.卢娟、刘登凤的微信基本信息及两人的微信聊天记录； 26.平安人寿江西分公司经营场所照片及调查取证现场照片； 以上证据23-26共同证明证据9具有真实性。 27.南昌市公安局红谷滩分局受案登记表、询问笔录； 28.行政处罚决定书； 以上证据27-28共同证明2018年6月21日，在双方租赁合同未解除的情况下，案外人南昌静心阁商贸有限公司控制了汽车西站宾馆租赁物，并禁止中悦公司的合法次承租人江西汉洁实业有限公司的员工进入，双方发生冲突并报案。长运公司擅自将租赁物交付他人使用，构成违约。 29.南昌市消防救援支队《关于〈律师调查令〉（2018赣01民初358号之一）的回函》，证明就汽车站宾馆和汽车西站宾馆的消防审批事宜，仅有长运公司主管部门出具的两份报告，长运公司作为建设单位怠于履行申请义务，未取得两租赁物的规划变更许可文件； 30.长运公司关于与中悦公司签署案涉租赁合同的公告； 31、2017年2月27日回复函。 以上证据30-31共同证明长运公司将汽车站商业、汽车站宾馆、汽车西站商业、汽车西站宾馆整体租赁给中悦公司，租赁范围亦包括公共区域。 对当事人就真实性、合法性无异议的证据，即原告提交的证据1-5、7-8、11、被告提交的证据1-8、10-14、19-20、23-31，本院对其真实性、合法性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下： 一、对长运公司提交的以下证据 6.被告质证认为，该《补充协议》违反了法律规定，约定条款属于履行不能履行条款。本院认证认为，该证据被告亦作为证据提交，协议中的约定是否履行不能并不能否认该证据的合法性，本院对该证据予以采纳； 9.被告质证认为，真实性、关联性、合法性有异议，在回复函中中悦公司并没有同意解除合同。本院认证认为，该证据中的通知书和回复函盖有各方公章，内容可相互印证，被告予以否认并无依据，回复函中的内容不影响证据本身的真实性、合法性、关联性，故本院对该证据予以采纳； 10.被告质证认为，国瑞新悦公司未收到该通知，快递单上的收件人早在2017年已经离职。本院认证认为，该证据的通知书有快递单和公证书相互印证，收件单位是国瑞新悦公司，被告称收件人已离职不足以否认收件事实，本院对该证据予以采纳； 二、对中悦公司、国瑞新悦公司提交的以下证据 9.原告质证认为，该证据未提供原件核对，不予认可。本院认证认为，该证据系复印件，虽然被告补充了证据23-26予以佐证，但补充证据亦不足以证明该证据的真实性，故本院对该证据不予采纳； 15.原告质证认为，真实性、合法性、关联性均有异议，该合同中约定工程内容为水电安装改造，实际为被告承租东站房屋装修中水、电装修项目的工程款，并不是水、电安装产生的费用；函件是中悦公司单方出具，没有长运公司的签收证明，不予认可，除汽车西站A栋外，其他场所交付时均为独立水、电表。本院认证认为，该证据中的合同盖有双方公章，转账清单盖有银行业务章，可以证明水电安装项目产生的费用，故原告异议不能成立，本院对该证据中的合同和转账凭证予以采纳；函件无收件方面的证据，长运公司不予认可，本院不予采纳； 16、17、18.原告质证认为，真实性无异议，合法性、关联性有异议，公共区域并非被告承租范围，原告对外招商系因被告承租范围内的旅客配套尚未开业，为保障旅客需要而临时设置，被告提出诉求后，原告为配合被告招商开业，已停止前述行为，诉求中的一户一表并非原告义务，西站候车厅和西站主站房广告业务不在被告承租范围内。本院认证认为，原告所提异议与该证据本身的合法性无关，该证据与本案存在一定关联性，本院予以采纳，对证明目的的确认，以事实认定为准； 21、22.原告质证认为，证据21真实性、合法性不予认可，即使是真实的，关联性也有异议，企业信息与原告诉请的房屋占用费时间段不同，与本案无关，且登记企业无相应的租赁合同，无法判决出租人是原告还是被告；证据22里的店铺招牌与被告提供的企业信息不相干。本院认证认为，租赁物现场照片和实际使用人企业登记信息仅能证明相关房产的使用现状，无法证明实际使用人具体是从哪一个主体处承租从而获得房产使用权的事实，该证据即使具备真实性、合法性，亦无法达到其证据目的，故本院不予采纳。 本院依据上述已确认证据结合各方陈述，查明事实如下： 2015年2月17日，长运公司（甲方）和中悦公司（乙方）签订《南昌长途汽车站、南昌长途汽车西站商业物业租赁合同》(以下简称主合同)，其中约定：乙方承租甲方南昌长途汽车站（以下简称汽车站）和南昌长途汽车西站（以下简称汽车西站）商业物业，在主合同基础上，订立4个子合同明确相关内容，主合同和子合同条款相互补充，具有同等法律效力。乙方承诺按汽车站和汽车西站的业态规划开展商业经营项目，如需改变任何一处的业态规划，必须书面征得甲方同意，否则视为违约。甲方不干涉乙方使用其承租的房屋，甲方知悉并同意乙方将房屋转租给其他第三人或由第三人承包经营，但乙方须将转租（承包）合同交一份给甲方备查，并承担转租（承包）产生的一切责任。租赁费用（租金和物业管理费）每月支付一次，按先付费后租赁原则，于每个支付月开始的5天前支付租赁费用，乙方每逾期1天支付租赁费用，甲方有权按日收取违约金，每日违约金按当期租赁费的万分之五计算并以此类推。如乙方逾期支付租赁费用达30日，甲方有权单方终止合同，乙方须在按到甲方书面终止通知后45天内清理撤场，将租赁房屋以正常使用状态交还甲方，乙方无权请求甲方返还已交纳的全部履约保证金。合同履约保证金为7500000元整，乙方分阶段交付，最后1笔在汽车西站B栋交付后3个工作日内交清。合同终止后10个工作日内退还履约保证金，不计利息，如乙方违反合同约定，甲方可扣除相应部分以补偿因乙方违约行为给甲方造成的相应损失，保证金不足补偿部分由乙方在接到甲方书面通知后10个工作日内补足。甲方同意给予乙方免收租赁费用装修期（免租期），视位置不同而给予的期限不同。合同附件汽车站、汽车西站业态分布规划一览表中所列的拟招商经营项目包括宾馆酒店、商超、银行、药店、餐饮、写字楼等。国瑞新悦公司作为乙方担保方在该合同上盖章，法定代表人签名。 2015年2月17日，长运公司（甲方）和中悦公司（乙方）还签订以下4份子合同，国瑞新悦公司作为乙方担保方亦在该4份子合同上盖章，法定代表人亦签名。该4份子合同主要内容如下： 一、《南昌长途汽车站商业租赁合同》（以下简称汽车站商业合同，对应租赁物在本判决书中均简称汽车站商业）约定：租赁物为位于南昌市青山湖区洛阳路345号汽车站其中的1层、2层、2层夹层（2层夹层在第3层位置上）为旅客配套服务的部分商业物业；总面积2466.55㎡（1层570.15㎡、2层1508㎡、2层夹层619.2㎡）；乙方承诺按甲方的汽车站业态规划开展商业经营项目，如需改变区域的业态规划必须书面征得甲方同意，否则视为违约；免租期3个月；租赁费用194000元/月；自甲方交付标的物之日起3个月内乙方免交租赁费用；甲方负责在租赁房屋场所内单独安装水表、电表等，费用由甲方承担；甲方交付的租赁物为按设计图纸及标准竣工的，并通过政府各相关部门验收合格后的场所，甲方在租赁物符合约定的交付条件后，应书面通知乙方，双方在书面通知后10天内完成交接，交付时双方应到现场共同检查核实，验收确认该房屋是否满足本合同约定的交付条件，签署《租赁房屋交接确认书》即视为甲方已按合同约定履行了交房义务；乙方每个支付月开始5天前支付月租赁费用，逾期按当期租赁费用的日万分之五计违约金；租赁期满，乙方应如期交还房屋，逾期归还则向甲方支付实际租金2倍的逾期租金；如因乙方原因，甲方单方终止合同，乙方须在接到甲方书面通知后45天内清理撤场等。 二、《南昌长途汽车站宾馆租赁合同》（以下简称汽车站宾馆合同，对应租赁物在本判决书中均简称汽车站宾馆）约定：租赁物为位于南昌市青山湖区洛阳路345号汽车站中4层至6层房屋；总面积11730㎡（每层3910㎡）；乙方承诺租赁物只限于作为宾馆、写字楼使用，如需改变区域的业态规划必须书面征得甲方书面同意，否则视为违约；免租期9个月；租赁费用276000元/月；自甲方交付标的物之日起9个月内乙方免交租赁费用；如因乙方原因，甲方单方终止合同，乙方须在接到甲方书面通知后15天内清理撤场等。其他内容与汽车站商业合同基本一致。 三、《南昌长途汽车西站商业租赁合同》（以下简称汽车西站商业合同，对应租赁物在本判决书中均简称汽车西站商业）约定：租赁物为位于南昌市红谷滩新区平安二街1号A栋1-3层为旅客配套服务的部分商业房屋；总面积4163㎡（1层410㎡、2层1883㎡、3层1870㎡）；乙方承诺按甲方的汽车站业态规划开展商业经营项目，如需改变区域的业态规划必须书面征得甲方同意，否则视为违约；免租期3个月；租赁费用234000元/月；自甲方交付标的物之日起3个月内乙方免交租赁费用等。其他内容与汽车站商业合同基本一致。 四、《南昌长途汽车西站宾馆租赁合同》（以下简称汽车西站宾馆合同，对应租赁物在本判决书中均简称汽车西站宾馆）约定：租赁物为位于南昌市红谷滩新区平安二街55号B栋地上24层、地下1层房屋；租赁物只限于作为宾馆、写字楼使用；面积为1层2909㎡、2-3层6164㎡、4层1864㎡、5至24层1870㎡；乙方承诺租赁物只限于作为宾馆、写字楼使用，如需改变区域的业态规划必须书面征得甲方书面同意，否则视为违约；免租期18个月；租赁费用235000元/月；自甲方交付标的物之日起18个月内乙方免交租赁费用等。其他内容与汽车站商业合同基本一致。 长运公司（交付方）和中悦公司（接收方）还签订有以下4份《租赁房屋交接确认书》： 一、汽车站商业《租赁房屋交接确认书》，落款时间2016年2月25日，约定：交接后给予3个月装修期（免租期），免交租赁费用至2016年5月25日，2016年5月26日起，每个月开始前5天支付第一个5年月租赁费用209250元/月，交付清单中含房权证、建设工程消防验收意见书等。 二、汽车站宾馆《租赁房屋交接确认书》，落款时间2016年2月25日，约定：从2016年7月1日起给予9个月装修期（免租期），免交租赁费用至2017年3月31日，2017年4月1日起，每个支付月开始前5天支付第一个5年月租赁费用291250元，交付清单中含房权证、建设工程消防验收意见书等。 三、汽车西站商业《租赁房屋交接确认书》，落款时间2015年2月25日，约定：从长运公司取得（备案表）交中悦公司之次日起计算3个月装修期（免租期），装修结束后，在每个支付月开始前5天支付第一个5年月租赁费用249250元，交付清单中含土地使用证、建设工程消防验收意见书等。 四、汽车西站宾馆《租赁房屋交接确认书》，落款时间2016年2月25日，约定：从2016年7月1日起给予18个月装修期（免租期），免交租赁费用至2017年12月31日，装修期结束后，每个支付月开始前5天支付第一个5年月租赁费用250250元，交付清单中含土地使用证、建设工程消防验收意见书等。 2016年2月25日，长运公司（甲方）和中悦公司（乙方）签订1份《南昌长途汽车站、南昌长途汽车西站商业物业租赁合同补充协议》(以下简称《补充协议》)，约定：（一）汽车站商业，合同租赁期限为2016年2月25日至2035年2月24日（含装修期，装修期从交付次日起计算），第一个5年租赁费用每月209250元；（二）汽车站宾馆，合同租赁期限为2016年2月25日至2035年2月24日（含装修期，装修期从2016年7月1日起计算，此前免收租赁费用），第一个5年租赁费用每月291250元；（三）汽车西站商业，合同租赁期限为2016年2月25日至2035年2月24日（含装修期，装修期从甲方交付《南昌市建设工程竣工验收备案表》后次日起计算，此前免收租赁费用），第一个5年租赁费用每月249250元；（四）汽车西站宾馆，合同租赁期限为2016年2月25日至2035年2月24日（含装修期，装修期2019年7月1日起计算，此前免收租赁费用），第一个5年租赁费用每月250250元。关于规划用途变更，该协议约定乙方在签订合同时已知晓汽车站4-6层及汽车西站B栋（24层）的规划用途，与之相关的消防、设计等变更手续申报、相关费用及相关责任均由乙方负责和承担。国瑞新悦公司作为乙方担保方在该合同上盖章，法定代表人签名。 2016年9月18日、11月28日，南昌市国有资产监督管理委员会（以下简称南昌市国资委）就汽车站、汽车西站相关房产消防行政审批事项向南昌市公安消防支队两次发报告，载明有：案涉房产根据《党政办公用房建设标准》的要求调整了办公用房标准，实际需要的办公面积大幅减少，为盘活国有资产，提高资产运营效率，长运公司拟将汽车站4-6层（即案涉汽车站宾馆）、汽车西站24层（即案涉汽车西站宾馆）变更为宾馆使用，现正在办理消防行政审批手续等。汽车站（洛阳路345号，即案涉汽车站商业、汽车站宾馆所属房产）的房产权证登记的用途为非成套住宅，汽车西站B栋（平安西二街55号，即案涉汽车西站宾馆所属房产）的不动产权证登记的用途为办公。 2017年8月31日，中悦公司向长运公司出具1份《关于江西长运东、西站商业运行困难相关诉求的报告》，该报告落款处还有江西汉洁实业有限公司（以下简称汉洁公司）字样，但仅中悦公司盖章。报告内容涉及：西站（即案涉汽车西站）在两方公共区域内对外招商，摆放快餐车1台、自动售卖机2台、按摩椅6台，同时东站（即案涉汽车站）在公共区域摆放多台收费唱歌机和充电宝、按摩椅，严重扰乱西站招商氛围。介于“我司目前全权接手”原中悦公司“遗留下来的烂摊子仅三月余，百废待兴，投资巨大。所以希望贵司尽力配合，将公共区域招商权交由我司，并由我司享受所有收益。”“西站在未装备一户一表的情况下，对我司西站唯一一家正在经营的便利店估收1500元/月的电费，贵司此举严重打击了商户情绪，”“目前，急需贵司为所有商铺安装一户一表，清晰电费。”“站内广告作为招商的主要途径和配套装配，我司目前正在筹备专业广告公司经营东、西两站广告”“望贵司取消目前已挂牌的广告客户，将所有已划定广告位交付给我司运营，并由我司享受所有收益。”2017年9月10日，南昌长途汽车西站向中悦公司、汉洁公司发出《关于对江西中悦公司诉求报告的回复》，内容涉及：已收到中悦公司前述报告，“由于贵方旅客配套商业暂未开业，为了满足旅客需要，我站临时在候车厅摆放了快餐车自动售货机，快餐车已停止经营，自动售货设备将于9月14日停止，同时请贵方旅客配套商业（餐饮及超市）尽快开业，以满足旅客需求。”“城市驿站便利店开业时，我站就找店主朱老板沟通，要求安装电表，朱老板提出电费及垃圾清动费暂时包月计算，以后再安装电表，目前已安装到位。”“候车厅按摩椅主要是为提高候车体验，增加车站服务项目，与我们双方签订的租赁合同条款并无冲突。”“西站主站房广告也未在租赁项目之中，贵方承租的只是合同约定红线范围内的物业。” 2018年1月2日，长运公司向中悦公司发出解除案涉合同和补充协议的通知，载明：因中悦公司仅交纳4420000元履约保证金，尚有3080000元履约保证金未交纳，另未按合同约定支付房屋租金超过30天，故解除案涉合同和补充协议，没收已收的履约保证金4420000元，并要求中悦公司补足剩余的履约保证金3080000元由长运公司予以没收，并在收到通知之日起7日内搬出承租房屋。如未按通知约定将房屋交还，则自合同解除之日起按租金的2倍支付房屋占用费。2018年5月11日，长运公司向中悦公司发出要求在2018年5月18日前交还房屋的通知。2018年5月28日，长运公司向国瑞新悦公司发出要求其对中悦公司案涉租赁合同项下义务、责任承担连带保证责任的通知。 2018年4月26日，长运公司董事会在上海证券交易网发布关于与南昌雅庭物业管理有限公司（以下简称雅庭公司）签署汽车站商铺租赁合同的公告，内容有：拟将汽车站1层（部分，约110㎡）、2层（部分，西面的店面，约30㎡），4-6层（面积为11730㎡）出租给雅庭公司，租赁期限自2018年5月1日起至2035年2月24日止。2018年8月3日，长运公司董事会在上海证券交易网发布关于与南昌静心阁商贸有限公司（以下简称静心阁公司）签署汽车西站办公楼租赁合同的公告，内容有：拟将汽车西站B栋24层办公楼（面积为39122.46㎡，即案涉汽车西站宾馆）整栋出租给静心阁公司，租赁期限自2018年8月1日起至2035年2月24日止。 另查明，2016年6月30日、8月25日，长运公司共收到中悦公司转账453598元，经双方确认，其中418500元系案涉汽车站商业2016年6月、7月租金，其余金额则是另案所涉租赁物的租金。双方还确认，中悦公司共支付履约保证金4420000元。其中包含：2015年1月12月由国瑞新悦公司支付的100000元、2015年1月28日由王坤全支付的100000元，2015年2月27日长运公司向中悦公司出具收款单的3000000元，2017年6月30日由袁绍辉向长运公司转款的3笔共1320000元。 再查明，中悦公司与江西坤达建筑工程有限公司（以下简称坤达公司）签有一份《建设工程施工合同》，无落款日期，约定：工程名称为“南昌长途客运站（东站）电力、上水改造工程”；内容为水电安装改造工程施工；施工日期自2016年1月18日至9月28日；合同总价685286.17元。2016年8月31日，中悦公司向坤达公司账户转款445436.01元，备注为“东站水电工程改造第一期款”。 还查明，2016年8月至2018年5月，中悦公司向长运公司支付多笔水电费，最后一笔转账时间是2018年5月11日，长运公司出具的收据载明系2018年4月的水电费。 本院认为，长运公司在本案中未提出确认解除合同的诉请，在本院向其释明，关于解除合同问题，双方存在争议，是否提出解除合同的诉请后，长运公司认为，其通知中悦公司解除合同后，中悦公司未提出异议也未起诉，则合同已经解除了，并明确表示“不提出”。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第三项、《中华人民共和国合同法》第九十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条相关规定理解，对合同是否解除的问题双方尚有争议的，应通过诉讼或仲裁程序认定，而诉讼或仲裁程序中的认定需建立在原告有确认解除合同的明确诉请基础上。长运公司经本院释明后明确表示不提出确认解除合同的诉请，此系其对自身权利的处分，故本院对案涉合同是否解除的问题不予处理。此外，经长运公司确认，案涉租赁物中汽车西站宾馆部分没有对应的诉请，故汽车西站宾馆的相关问题亦不属本案审理范围，本院亦不予处理。以下判决意见所涉的租赁物仅为汽车站商业（洛阳路345号1-2层、2层夹层）、汽车站宾馆（洛阳路345号4-6层）、汽车西站商业（平安二街1号A栋）。本案争议焦点为，案涉租赁合同履行过程中，中悦公司是否违约，是否应向长运公司支付租金、违约金、房屋占用费及相应具体金额，国瑞新悦公司是否承担连带责任。现围绕争议焦点评述如下： 一、是否违约的问题。长运公司主张，中悦公司欠付租赁费用构成违约，中悦公司则辩称，长运公司先行违约，其缓交租金是行使先履行抗辩权。 （一）长运公司是否违约。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百一十七条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。关于交付租赁物的事实，长运公司提供了针对各租赁物的《租赁房屋交接确认书》及相关交付、移交清单予以证明，以上交接方面的证据均有中悦公司盖章和接收人员签名，中悦公司未提供相反证据予以否认，故本院对长运公司已向中悦公司交付案涉租赁物的事实予以确认。关于租赁物是否符合约定用途的问题，中悦公司称，长运公司交付的租赁物不符合合同约定的使用用途，导致中悦公司投入装修后无法通过二次消防验收，存在违约行为。本院认为，经中悦公司确认，案涉租赁物中存在未通过二次消防验收问题的仅仅是汽车站宾馆，汽车站商业和汽车西站商业并不存在这一问题，各租赁物分别对应各自独立的子合同，具体位置亦分属不同区域范围，相互独立，并无包容关系，故中悦公司主张，案涉租赁物属于一个整体，因汽车站宾馆存在问题，汽车站商业、汽车西站商业亦不符合约定用途，长运公司因而存在违约行为，本院不予认可。至于汽车站宾馆的问题，经查明，就使用用途，主合同约定：乙方承诺按业态规划开展商业经营项目；子合同约定：乙方承诺租赁物只限于作为宾馆、写字楼使用；另外，以上主合同、子合同在相关约定处均有乙方如需改变业态规划须征得甲方书面同意，否则视为违约的内容。本院认为，首先，以上承诺内容均为中悦公司承诺如何使用租赁物，并非长运公司承诺如何交付租赁物，该约定只能说明长运公司同意将该租赁物用作宾馆、写字楼使用，并不等于其承诺交付可作为宾馆、写字楼使用的租赁物，更不等于其承诺负责完成二次消防验收。其次，依照公安部《建设工程消防监督管理规定》第十三、十四条，建设工程的第一次消防验收，申请人是建设单位，而案涉该租赁物的交接清单中含有建设工程消防验收意见书，证明该建筑物已经通过了第一次消防验收。在合同履行过程中之所以出现纠纷，是因为二次消防验收未能通过。依照公安部《消防监督检查规定》第八条，公众聚集场所在投入使用、营业前，二次消防验收的申请人是建设单位或者使用单位，因此，中悦公司主张二次消防验收必须要由长运公司申请办理，上述《补充协议》的条款根本履行不能，与上述规定不符。另，中悦公司称，长运公司未配合其办理二次消防验收。对此，本院认为，案涉《补充协议》约定，与规划用途变更相关的消防手续申报、相关费用及相关责任均由中悦公司负责和承担。双方并未约定长运公司在二次消防验收办理过程中负有配合义务及负有怎样的配合义务，况且，从南昌市国资委向南昌市安消防支队两次发报告的事实来看，长运公司方面并非不予配合。因此，中悦公司主张长运公司未完成其配合义务，证据不足。再次，案涉该租赁物的交接清单中含有房权证，可见中悦公司在交接时对该建筑物规划用途为“非住宅”是明知的，案涉《补充协议》亦对此进一步明确。中悦公司在明知汽车站宾馆规划用途是“非住宅”的情况下，仍然与长运公司签订将租赁物用作宾馆、写字楼的合同，系为获取期待收入而存侥幸心理，甘冒二次消防验收的风险。结合以上情形，中悦公司主张，汽车站宾馆因未通过二次消防验收而不符合约定用途，长运公司因而存在违约行为，本院亦不予认可。中悦公司还称，长运公司擅自转租部分其承租区域并获利，存在违约行为。经查明，中悦公司所称该“擅自转租”行为是指摆放快餐车、自动售卖机、按摩椅、唱歌机、充电器等设备营利的行为。经本院与双方共同现场查看，存在摆放上述设备情况的是在汽车站商业和汽车西站商业所属的建筑物内，与汽车站宾馆无关，具体摆放位置均不在相应子合同所附租赁范围图所圈定的范围内，是相应租赁物所属建筑物的公共区域。对该公共区域，中悦公司认为亦属于其承租范围，因为合同约定其是唯一、整个的对外出租商。对此，本院认为，长运公司发布的公告中虽有“将南昌长途汽车站、南昌长途汽车西站商业物业整体租赁”的表述，但汽车站商业、汽车西站商业两个子合同中已明确约定，租赁物是建筑物中的“部分”房产，且在所附租赁范围图中明确了具体租赁范围。另外，中悦公司在向长运公司出具的报告中亦多次提及摆放快餐车等设备的区域是公共区域，同时，该报告中还有“望贵公司尽力配合，将公共区域招商权交由我司”的内容，可见公共区域本不属于中悦公司承租范围。长运公司将公共区域对外出租用于经营，虽然可能对中悦公司承租范围内的物业招商、经营带来一定影响，但双方合同并未禁止这一行为，亦未约定长运公司如何使用公共区域须经中悦公司许可，故中悦公司辩称，长运公司该行为是“擅自转租”的违约行为，本院亦不予认可。 （二）中悦公司是否违约。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。结合案涉各子合同和《租赁房屋交接确认书》的约定，中悦公司应自2016年5月26日起陆续支付各租赁物的租金，但经双方确认，中悦公司现仅支付了汽车站商业2016年6月、7月的租金共计418500元，其余均未支付。本院认为，中悦公司未按时支付租金，确属事实，如上所述，其辩称长运公司先行违约，不能成立，故其主张未交租金是行使先履行抗辩权，本院不予支持。长运公司主张，中悦公司欠付租金，存在违约行为，本院予以认可。 二、租金支付的问题。 （一）关于租金起算时间。汽车站商业和汽车站宾馆对应子合同和《租赁房屋交接确认书》中已明确，汽车站商业自2016年5月26日起支付租金；汽车站宾馆自2017年4月1日起支付租金，本院予以确认。就汽车西站商业，子合同约定的是交付标的物之日起3个月装修期（免租期），但《租赁房屋交接确认书》中约定的是自长运公司取得《备案表》交付中悦公司之次日起算3个月的装修期（免租期）。该《租赁房屋交接确认书》落款时间是2015年2月25日，但其附件交付清单交接时间却是2016年2月25日，相结合来看，前一落款时间应为笔误，因此，汽车西站商业的交付时间，本院确认为2016年2月25日。但《备案表》的交付时间，双方均未提交证据证明，长运公司在起诉状所附的明细表中主张，汽车西站商业租金起算时间是2016年7月9日，该时间已超过租赁物交付时间3个月，中悦公司未提交相反证据证明其他起算时间，故本院采纳长运公司主张，确认汽车西站商业租金起算时间为2016年7月9日。 （二）关于租赁物收回时间和租金截止时间。长运公司主张，租金应截止计算至2017年12月，此后合同已解除，应按合同约定的2倍租赁费用支付房屋占用费，但其主动下调按124%计算。本院认为，长运公司虽在2018年1月2日发出解除合同的通知，但中悦公司并不同意解除合同，双方在是否解除合同的问题上尚存在争议，且该争议未经诉讼或仲裁程序确认。长运公司经本院一再释明，仍拒绝提起确认合同解除的诉请，因此，案涉合同是否解除、何时解除的问题，本院不作认定。长运公司主张2017年12月后合同已解除，并主张自此开始计算约定租金124%的房屋占用费，缺乏诉请的基础，本院不予支持。因此，至案涉租赁物实际收回之日，中悦公司应支付的均为租金。经双方确认，案涉租赁物长运公司现已实际收回，但对收回时间双方存在争议。长运公司主张，2018年5月底收回全部租赁物，在起诉状所附的明细表中，其所列的各租赁物房屋占用费截止时间有所不同，其中汽车站商业、汽车西站商业是2018年5月，汽车站宾馆则是2018年4月。中悦公司主张，2018年1月2日后长运公司就张贴了公告，此后在双方协商期间，次承租人就陆续直接向长运公司交付租金，时间不一，2018年5月18日长运公司收回汽车站商业中200多㎡用于中悦公司招商办公室的部分。另，中悦公司还称，长运公司在合同未解除的情况下擅自转租大部分房产，该部分租赁费用和房屋占用费不应计算。经中悦公司确认，其所称的该“擅自转租”行为指的就是上述2018年1月2日以后长运公司陆续收回租赁物的行为，收回前并不存在“擅自转租”的问题。本院认为，由于本案租赁物有多处，双方均未提交办理收回交接的相关证据，故案涉租赁物的具体收回时间，客观上已无法查明。从长运公司在上海证券交易网上发布的公告来看，其将汽车站商业、汽车站宾馆出租给雅庭公司的时间是2018年4月26日，可见在此之前，长运公司便已收回上述两处租赁物，且与另一承租人达成了新的租赁合同。从水电费交纳凭证来看，2018年5月11日，中悦公司还向长运公司交纳了2018年4月的水电费，可见中悦公司在2018年4月仍在使用至少部分租赁物。结合上述公告时间、水电费交纳时间，本院认为，案涉各租赁物的收回陆续发生在2018年4月下旬，具有高度概然性。另，案涉主合同约定，长运公司书面通知终止合同时，中悦公司清理撤场的时间是45天，汽车站商业、汽车西站商业相应子合同约定的清理撤场时间亦是45天，但汽车站宾馆子合同约定的清理撤场时间则是15天。本院认为，合同已约定给予中悦公司一定的清理撤场时间，此期间不应计算租金，因子合同系针对具体的租赁物，且各租赁物的租金金额、起算时间均不一致，故就清理撤场时间子合同与主合同约定不一致之处，应以子合同为准。综合以上情形，且为便于计算，本院酌定各租赁物的收回时间及租金截止时间具体如下：汽车站商业，2018年4月25日收回，租金计至2018年3月11日（扣45天清理撤场时间）；汽车西站商业，2018年4月22日收回，租金计至2018年3月8日（扣45天清理撤场时间）；汽车站宾馆，2018年4月30日收回，租金计至2018年4月15日（扣15天清理撤场时间）； （三）关于中悦公司尚欠租金金额。1.汽车站商业和汽车西站商业。对应《租赁房屋交接确认书》约定，汽车站商业租金，第一年5年209250元/月；汽车西站商业租金，第一个5年249250元/月。如上所述，该两处租赁物均不存在二次消防验收的问题，长运公司已交付中悦公司正常使用，中悦公司应按合同约定支付租金。按以上认定的租金起算和截止时间，扣除中悦公司已付的汽车站商业2个月租金，中悦公司就该两处租赁物尚欠租金的具体金额为：汽车站商业，自2016年7月26日起至2018年3月11日，共19个月零17天，每月209250元，共计4090500元；汽车西站商业，自2016年7月9日起至2018年3月8日，共20个月，每月249250元，共计4985000元。2.汽车站宾馆。该租赁物对应《租赁房屋交接确认书》约定的租金为第一个5年291250元/月，但是，该租赁物对应子合同的实际履行存在特殊情况。长运公司虽将该租赁物交付中悦公司，但因二次消防验收未通过，中悦公司无法按合同约定用途正常使用，导致合同目的不能实现。对该后果的发生，中悦公司虽应负主要责任，但对该租赁物产权证登记用途与中悦公司在合同中承诺用途不一致的问题，长运公司在签订合同时亦是明知的，然而，长运公司却为获取租赁收益，放任该后果的发生，其对合同目的不能实现的后果亦负有次要责任。考虑到以上情形，本院认为，汽车站宾馆的租金应酌情扣减，结合双方过错责任，具体扣减比例以30%为宜，故中悦公司就汽车站宾馆尚欠的租金金额，本院酌定为：自2017年4月1日起至2018年4月15日，共计12.5个月，每月203875元（291250元×70%），共计2548438元。综上所述，就汽车站商业、汽车汽车西站商业、汽车站宾馆三处租赁物，中悦公司尚欠租金总计11623938元（4090500元+4985000元+2548438元）。 （四）关于租金扣减。1.安装单独水、电表的费用。中悦公司称，按合同约定，长运公司须负责在租赁房屋内安装单独水表、电表等并承担费用，但长运公司未履行该约定，导致中悦公司自行垫付了685286.17元，该费用应在租赁费用中扣减。为此，中悦公司提交了与坤达公司签订的合同和转款凭证。长运公司认为，除汽车西站商业外，其他租赁物都安装了独立水、电表，其为此提交的证据是水、电费收费凭证。本院认为，长运公司提交的水、电费收费凭证只能证明中悦公司按月交纳了水、电费，并且从水、电费的交纳方式来看，是整体交纳，而非分户交纳，故该证据无法证明租赁物内单独安装了水、电表。长运公司的主张证据不足，本院不予支持。中悦公司提交了其与坤达公司签订的水、电改造的施工合同，该合同总价虽约定为685286.17元，但中悦公司提交的转款凭证却只能证明付款445436元。因中悦公司未提交其余款项的实际结算、支付凭证，故本院仅对445436元的安装费用予以认可。按照案涉合同的约定，此费用应由长运公司负担，故中悦公司要求在租金中扣减相应金额，本院予以支持。2.出租公共区域的获利。中悦公司称，长运公司“擅自转租”公共区域获利42000元，此为中悦公司可得利益，应在租金中扣减。本院认为，如前所述，公共区域不属中悦公司承租范围，故出租该公共区域的收益不属中悦公司可得利益，中悦公司主张扣减，无事实和法律依据，本院不予支持。3.房产面积差。中悦公司称，汽车西站宾馆实际建筑面积与产权证登记建筑面积有差异，面积差对应的租金应予扣减。本院认为，本案中长运公司并未主张汽车西站宾馆的租金，故中悦公司要求扣减，无诉请基础，本院不予支持。4.保证金。中悦公司称，其已付保证金4420000元，长运公司无权没收，应用于抵扣欠付租金。本院认为，保证金用于抵扣租金须建立在对于没收还是返还保证金的问题有明确处理结果的基础上，但本案中，长运公司未诉请没收保证金，中悦公司亦未反诉返还保证金，故关于是否没收保证金的争议，不属本案审理范围，中悦公司在保证金争议尚未处理的基础上，要求以保证金抵扣欠付租金，本院不予支持。5.次承租人、新承租人租金。中悦公司就其已交租金金额已作确认，其并未提供证据证明次承租人另外还代其或直接向长运公司交付过租金。故中悦公司主张以次承租人租金抵扣其欠付租金，证据不足，本院不予支持。至于新承租人的租金，发生在案涉租赁物从中悦公司处收回之后，与中悦公司的租赁无关，不存在抵扣其租金的问题。综上所述，扣减单独水、电表安装费用后，中悦公司应付租金总计11178502元（4090500元+4985000元+2548438元-445436元）。 三、违约责任的问题。 长运公司主张，中悦公司应在每个支付月开始的前5天支付租金，逾期应按当期租金的日万分之五计算违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定违约金，就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。经查明，案涉主合同、子合同对租金支付时间和逾期支付的违约责任有明确约定，另《租赁房屋交接确认书》和《补充协议》对各租赁物对应的月租金金额有明确约定，以上约定未违反法律强制性规定，故本院采纳长运公司主张，按以上约定计算违约金。根据本院认定的租金欠付金额和应付时间、期间，违约金在租金截止日之前应以当期欠付金额为基数分期计算，之后则应以欠付总额为基数计至本判决生效之日，判决生效后如未按指定期间履行，是依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付法定的迟延履行债务利息，故不再重复计算约定的逾期违约金。据此，中悦公司应付违约金具体金额如下：汽车站商业，自2016年7月26日起，以每月209250元为基数，按日万分之五分期计算，截止2018年3月11日共计636525元；自2018年3月12日起，以4090500元为基数，按日万分之五计至本判决生效之日。汽车西站商业，自2016年7月9日起，以每月249250元为基数，按日万分之五分期计算，截止2018年3月8日共计792760元；自2018年3月9日起，以4985000元为基数，按日万分之五计至本判决生效之日。汽车站宾馆，自2017年4月1日起，以每月203875元为基数，按日万分之五分期计算，截止2018年4月15日共计260339元；自2018年4月16日起，以2548438元为基数，按日万分之五计至本判决生效之日。 四、其他问题。 （一）国瑞新悦公司的责任问题。长运公司主张国瑞新悦公司对中悦公司债务承担连带责任。本院认为，案涉主合同、子合同均有国瑞新悦公司为中悦公司担保的盖章和法定代表人签名，但未具体约定承担保证责任的方式。依照《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。故国瑞新悦公司对中悦公司以上租金和违约金的付款义务均应承担连带责任，长运公司的诉请，本院予以支持。 （二）长运公司申请鉴定问题。中悦公司提交了1份《同意转租确认函》，欲证明2018年1月29日长运公司同意中悦公司将部分房产转租给雅庭公司，再由雅庭公司转租给平安人寿江西分公司，该行为实际上否认了2018年1月2日解除合同的意思表示，故合同未解除。因该证据非原件，长运公司在质证时不予认可。之后，中悦公司补充提交了平安人寿江西分公司出具的一份《情况说明》，内容为上述《同意转租确认函》无纸质版原件，只有电子版原件，中悦公司提供的复印件与电子版原件一致等，另外，中悦公司还补充提交了其代理人与平安人寿江西分公司工作人员的微信聊天记录、取证过程照片等。长运公司认为，其从未向平安人寿江西分公司出具过该《同意转租确认函》，也未使用过盖公章的电子文本，故申请对该《同意转租确认函》上所盖印章进行鉴定。本院认为，中悦公司提交该《同意转租确认函》是为了证明2018年1月2日合同未解除，如上所述，长运公司在本案中并未提出确认合同解除的诉请，故本院不对合同是否在2018年1月2日解除的问题作出认定。该证据对本案事实认定和判决结果并无影响，鉴定已不必要，故长运公司的鉴定申请，本院不予准许。 （三）中悦公司要求合同继续履行，长运公司返还租赁物并赔偿损失的问题。本院认为，案涉租赁物双方确认已由长运公司收回，合同已不存在继续履行的现实条件。至于返还租赁物并赔偿损失的问题，系中悦公司要求长运公司另行承担给付、赔偿义务的独立诉请，而非抗辩，中悦公司未就此提起反诉，故本院不予处理。 （四）中悦公司申请追加当事人的问题。2019年5月20日，中悦公司向本院提出追加张某华、曹某民为被告或第三人的申请，事实和理由为：张某华、曹某民原是国瑞新悦公司的股东，而国瑞新悦公司是中悦公司的股东，后张某华、曹某民在未实际出资到位时将股权转让给汉洁公司，在公司债务不能清偿的情形下，两人应对本案原告诉请的债权负补充赔偿责任。本院认为，首先，在诉讼中提出诉请的是原告，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。因此，除法律明确规定的必要共同诉讼人外，原告如何主张权利、向谁主张权利，均是原告对自身权利的处分，被告申请追加被告，于法无据。其次，在本案判决尚未生效之前，国瑞新悦公司债务金额尚不确定，其能否清偿债务的问题亦不确定。因此，对中悦公司上述申请，本院不予准许。 （五）中悦公司提出的反诉问题。2019年6月18日，中悦公司以长运公司为被告提出以下反诉请求：一、判决长运公司根据合同约定配合反诉人完成案涉相关房产作宾馆使用的二次消防验收，变更房产用途，提交审批申请，提供审批材料；二、判决长运公司根据合同约定将尚未交付的房产交付反诉人使用。本院向中悦公司释明，完成消防验收、变更房产用途、提交审批等事项属行政行为，不属民事诉讼受案范围；原告是否已依约交付房产、合同是否解除的问题双方存在争议，继续交付房产的诉请需建立以上争议有判决结果的基础上。2019年6月25日，中悦公司撤回以上反诉请求。 综上所述，长运公司诉请中悦公司向其支付租金11178502元和相应违约金，国瑞新悦公司承担连带责任，本院予以支持。超出本院以上认定金额的部分以及房屋占用费的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，判决如下： 一、被告江西中悦实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江西长运股份有限公司支付《南昌长途汽车站商业租赁合同》、《南昌长途汽车西站商业租赁合同》、《南昌长途汽车站宾馆租赁合同》项下租金共11178502元； 二、被告江西中悦实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江西长运股份有限公司支付《南昌长途汽车站商业租赁合同》项下违约金（自2016年7月26日至2018年3月11日计636525元；自2018年3月12日起，以4090500元为基数按日万分之五计至本判决生效之日）； 三、被告江西中悦实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江西长运股份有限公司支付《南昌长途汽车西站商业租赁合同》项下违约金（自2016年7月9日至2018年3月8日计792760元；自2018年3月9日起，以4985000元为基数，按日万分之五计至本判决生效之日）； 四、被告江西中悦实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江西长运股份有限公司支付《南昌长途汽车站宾馆租赁合同》项下违约金（自2017年4月1日至2018年4月15日计260339元；自2018年4月16日起，以2548438元为基数，按日万分之五计至本判决生效之日）； 五、被告北京国瑞新悦投资管理有限公司对被告江西中悦实业有限公司以上一至四项判决的付款义务承担连带责任； 六、驳回原告江西长运股份有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费124861.04元，由原告江西长运股份有限公司负担43602.82元，由被告江西中悦实业有限公司、北京国瑞新悦投资管理有限公司负担81258.22元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按不服本判决部分的上诉请求金额，交纳上诉案件受理费，上诉于江西省高级人民法院〔收款单位（户名）：江西省高级人民法院；账号：31×××42-3；开户行：中国农业银行南昌市环湖支行；请务必在用途中注明“诉讼费”〕。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审判长 黄 琳 审判员 吴红龙 审判员 周朝阳 二〇一九年九月十六日                                                                                                             法官助理刘仁平                                                                                                               书记员 邓轩 附：相关法条 《中华人民共和国合同法》 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国担保法》 第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第一百一十九条第三项起诉必须符合下列条件：（三）有具体的诉讼请求和事实、理由。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。