宋体仿宋黑体关于常州杰多印染有限公司与陈凌云江苏蓝想材料科技有限公司肖飞王艳民间借贷纠纷的审理报告江苏省高级人民法院民 事 判 决 书（2014）苏民终字第0001号上诉人（原审原告、反诉被告）胡绍铁，住浙江省文成县。上诉人（原审原告、反诉被告）胡绍阔，住浙江省文成县。上诉人（原审原告、反诉被告）胡阔弟，住浙江省文成县。上诉人（原审原告、反诉被告）杨伟弟，住浙江省瑞安市。上诉人（原审原告、反诉被告）胡式勇，住浙江省文成县。上诉人（原审原告、反诉被告）王庆链，住浙江省文成县。上诉人（原审原告、反诉被告）胡绍溪，住浙江省文成县。上诉人（原审原告、反诉被告）胡亚丽，住浙江省文成县。上诉人（原审原告、反诉被告）范长国，住浙江省文成县。上诉人（原审原告、反诉被告）杨永建，住浙江省瑞安市。上诉人（原审原告、反诉被告）冷俊年，住江苏省丹阳市。上诉人（原审原告、反诉被告）杨建华，住浙江省瑞安市。上诉人（原审原告、反诉被告）胡杨珠，住浙江省文成县。上诉人（原审原告、反诉被告）余娜，住浙江省瑞安市。上诉人（原审原告、反诉被告）胡海景，住浙江省文成县。上诉人（原审原告、反诉被告）徐丽，住江苏省宿迁市。上诉人（原审原告、反诉被告）魏杰，住江苏省宿迁市。以上17名上诉人共同委托代理人徐裕建，江苏力豪律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）宿迁市一百百货有限公司，住所地江苏省宿迁市幸福中路**。法定代表人刘全，该公司董事长。委托代理人杨松秋，江苏同盛律师事务所律师。上诉人胡绍铁、胡绍阔、胡阔弟、杨伟弟、胡式勇、王庆链、胡绍溪、胡亚丽、范长国、杨永建、冷俊年、杨建华、胡杨珠、余娜、胡海景、徐丽、魏杰（以下简称胡绍铁等17人）因与上诉人宿迁市一百百货有限公司（以下简称一百公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市中级人民法院（2013）宿中商初字第0128号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭于2014年3月6日公开开庭审理了本案。上诉人魏杰以及上诉人胡绍铁等17人的共同委托代理人徐裕建、上诉人一百公司的委托代理人杨松秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：苏兴大厦坐落于宿迁市宿城区幸福中路4号，由宿迁市苏兴房地产开发有限公司（以下简称苏兴公司）开发建设。胡绍铁等17人系苏兴大厦1-4楼业主。2008年7月5日，一百公司筹建期间，刘全作为承租方（乙方）的授权代表，与苏兴大厦1-2楼所有权人的授权代表冷俊年、杨伟弟、胡绍溪以及苏兴大厦3-4楼所有权人苏兴公司的授权代表王刚（签约时苏兴公司尚未将苏兴大厦3-4楼房屋出售给徐丽和魏杰）作为出租方（甲方），签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：乙方承租苏兴大厦一至四层房屋（一层南侧一间、北侧一大间一小间独立商铺除外），一层面积约为2640平方米，二层面积约为2981平方米，三层面积约为2994平方米，四层面积约为2957平方米，总面积约为11572平方米；租赁房屋的用途为综合商场等；租赁期限为13年，自2009年1月1日至2021年12月31日止；租金按租赁年限分三个阶段递增，1-3年为820万元每年，4-8年为900万元每年，9-13年为1000万元每年；租金按月支付，付款时间为开始计算租金的前一月的10日前；如乙方逾期支付租金，逾期每日罚款1万元，超过十天的，视为乙方违约，甲方有权收回房屋；乙方在签订合同后当日向甲方交付押金，押金为人民币100万元，合同期满后押金退回；乙方对租用房屋进行装修，如因甲方违约，甲方除承担违约责任外，还应将乙方装修费用一次性支付给乙方；乙方租赁期满不要求续租，或未满期间乙方主动要求退租，房屋上的基础装修（地砖、基本照明、空调、装潢等材料等）设施不准拆除，同时不能折价索回。合同还约定了其他权利义务事项。合同签订后，一百公司交付了100万元押金。2008年7月25日，一百公司登记设立为有限责任公司。刘全为该公司控股股东，并任该公司法定代表人。该公司另一股东叶玲系刘全之妻。2009年2月18日，上述《房屋租赁合同》的双方当事人又签订《补充合同》一份，约定出租人同意前三年的租金从每年820万元降至每年720万元。2010年9月26日，因苏兴公司已将苏兴大厦3-4楼出卖给徐丽和魏杰，故苏兴公司与徐丽、魏杰订立《补充协议》一份，约定：苏兴公司原来将三、四层商铺租给刘全使用，租期13年，2010年10月1日以后的租金由魏杰、徐丽共同向刘全收取。2010年9月27日，甲方苏兴公司，乙方魏杰、徐丽，丙方一百公司，三方签订《补充协议》一份。协议主要约定：甲乙双方确认苏兴大厦3-4楼买卖情况属实（买卖合同为本合同附件），甲方同意自2010年10月1日以后苏兴大厦3-4楼的租金由乙方收取；乙方同意接受甲方（委托王刚）和冷俊年、杨伟弟、胡绍溪与丙方于2008年7月5日签订的苏兴大厦1-4楼房屋租赁合同和2009年2月18日甲方（委托王刚）和冷俊年、杨伟弟、胡绍溪与丙方签订的补充合同的内容，并承诺与丙方继续履行上述合同和补充合同。按照《房屋租赁合同》的约定，2012年1月1日至2016年12月31日的租金增至每年900万元，一百公司应于前一月的10日前支付每月租金75万元。2012年8月20日，一百公司向出租人发出《关于房屋出租价格的商函》，称公司处于巨额亏损状态，恳请出租人降低租金，自2012年8月起执行原前三年租金，即每年720万元。出租人未同意，但一百公司即擅自按照每月60万元支付租金。2012年9月20日，胡绍铁等17人委托江苏力豪律师事务所律师向一百公司发送《律师函》一份，告知一百公司无权擅自降低租金，并要求一百公司立即按照合同约定的金额付清拖欠的全部租金及支付违约金。一百公司收到该函后仍然按照每月60万元向出租人支付租金。2012年11月，胡绍铁等17人向宿迁市宿城区人民法院提起诉讼，请求判令一百公司支付拖欠的租金并承担相应的违约责任。该案诉讼期间，一百公司按照每月60万元在前一月的10日左右支付了2012年12月和2013年1月的租金，2013年2月、3月、4月的租金分文未付。后胡绍铁等17人于2013年3月25日撤回该案起诉，该院裁定准许。2013年4月8日，胡绍铁等17人再次委托江苏力豪律师事务所律师向一百公司发送《律师函》一份，告知一百公司其行为构成违约，按照双方签订的《房屋租赁合同》第十条的规定，出租人有权解除合同，收回房屋，并要求一百公司承担违约责任。《律师函》并通知一百公司自律师函发出之日起解除双方之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》，收回出租的全部房屋，并要求一百公司按照合同约定支付拖欠的全部租金并承担相应的违约金。接到上述律师函后，双方的争议仍未能解决，胡绍铁等17人遂于2013年4月12日向原审法院提起本案诉讼，要求：一、解除双方之间的租赁合同，一百公司立即返还租赁的房屋；二、一百公司立即支付拖欠的租金（暂计算至2013年4月10日为375万元，2013年4月10日之后的租金要求按照每月75万元计算至实际归还房屋之日止）；三、一百公司承担违约金274万元（自2012年7月11日计算至2013年4月10日计274天，每天1万元，即274万元）；四、一百公司承担逾期付款利息26万元（按照中国人民银行同期贷款利率，根据一百公司拖欠租金的时间和金额分段计算）；五、本案诉讼费用、保全费用由一百公司承担。一百公司针对胡绍铁等17人的诉讼请求，答辩称：其不同意解除双方租赁合同，其逾期支付租金并非恶意，不应承担违约责任，即使应当承担违约责任，双方约定的每天一万元的违约金计算标准过高，请求按照中国人民银行同期存款利率标准予以调整。一百公司同时提起反诉称：双方在签订租赁合同时存在重大误解，租金约定过高，导致一百公司经营亏损，请求判令自2013年1月起将涉案租赁合同的租金变更为每年400万元。双方当事人对于以下租金支付及欠付事实不持异议：2012年9、10、11、12月和2013年1月的租金，一百公司虽每月基本按照约定在前一月的10日左右支付，但每月仅支付60万元，5个月合计拖欠租金75万元。一百公司最后一次支付租金的时间为2012年12月11日，支付了2013年1月份租金60万元，自2013年2月份起的租金一百公司未再支付。至胡绍铁等17人提起本案诉讼，一百公司尚欠2012年9、10、11、12月和2013年1月少付的租金75万元和2013年2、3、4、5月未付的租金300万元，合计375万元。原审法院认为：一、一百公司关于涉案租赁合同中租金条款应予变更即调减租金为400万元／年的主张不能成立。1、刘全作为一百公司的发起人，为设立一百公司以自己名义与胡绍铁等出租人签订了涉案《房屋租赁合同》及《补充协议》，一百公司成立后对该租赁合同予以确认，故一百公司与胡绍铁等17人之间的房屋租赁合同关系成立且有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、第五十五条的规定，因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院变更或者撤销，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。可以构成重大误解变更合同的前提条件是订立合同时存在重大误解，且重大误解必须符合一定的条件才能构成并产生使合同撤销或者变更的法律后果。本案中，一百公司称其与胡绍铁等17人签订的租赁合同中的租金条款系因重大误解订立而应予变更，其理由主要是签订合同时未对宿迁商圈的租赁行情进行调研，导致在租赁合同中对租金约定过高。对此，原审法院认为，一般而言，法律意义上的重大误解是指行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的情形。而本案中，一百公司及其发起人作为具有一般理性的商业主体，对于租赁合同的标的物即租赁房屋的状况是清楚的，不存在对于标的物的错误认识，在缔约时也必然会对租赁合同中最核心的租金条款进行谨慎考量。更何况，一百公司在本案中也未能提供有效证据证明涉案租赁合同中约定的租金过分高于同地段、同类型的其他房屋。基于以上理由，应当认定一百公司与胡绍铁等17人签订的租赁合同系其双方真实意思表示，现一百公司以租金约定过高为由主张存在重大误解，依据不足。此外，涉案租赁合同签订于2008年7月5日，租期自2009年1月1日起算，至一百公司于2013年5月29日提起本案反诉，时间已长达近5年。一百公司一直强调其自开业经营以来连年亏损，主要原因就是租金过高，故其知道或应当知道其所主张的撤销事由也已超过行使撤销权的一年除斥期间。综上，一百公司关于涉案租赁合同的租金条款因重大误解订立而应予变更的主张不能成立。2、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条对情势变更原则进行了规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”依据该条款，情势变更原则的适用须满足特定的条件，即：1、发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化；2、继续履行合同会对一方当事人明显不公或使合同目的无法实现。本案中，一百公司主张缔约后因受金融危机、政府规划调整商圈及城市建设改造等客观环境影响，导致一百公司负债经营，陷入困境，无力承担租金，故请求适用情势变更原则调减租金。原审法院认为，一百公司所主张的金融危机发端于2007年美国的次贷风波，后于2008年不断蔓延引发全球性金融危机，一百公司未举证证明金融危机对我国国内零售行业尤其是该公司的经营产生了极大的冲击和影响。至于城市规划调整、旧城区改造和新商业中心建设造成竞争等因素即使确实对一百公司的经营造成不利影响，也属于正常的商业风险，更何况旧城区改造完成对一百公司未必是不利因素。所谓商业风险是指市场主体在经济活动中，因对市场的不确定因素分析把握不足造成经营失利而应承担的正常可能损失。在订立合同时，一百公司作为一般理性的商业主体，对市场经济形势的变化应当有所预见，其所主张的上述情形造成的经营风险程度并未超出正常人的合理预期，不属于不能实现合同目的的重大变化，因此，一百公司提出的本案应适用情势变更原则对租金条款予以变更的主张也不能成立。二、一百公司逾期支付租金构成违约，胡绍铁等17人有权行使合同解除权解除涉案租赁合同。胡绍铁等17人与一百公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立且有效，对合同当事人具有约束力。双方当事人均应依约履行自己的义务，不得擅自变更。涉案租赁合同约定一百公司应当按照约定期限在前一月的10日前交付下一月的租金，超过十天则视为一百公司违约，胡绍铁等17人有权解除合同，收回房屋。依据上述约定，双方当事人在租赁合同中约定了胡绍铁等17人作为出租人解除租赁合同的条件，一旦约定的解除合同的条件成就，胡绍铁等17人即可行使约定解除权解除租赁合同。根据查明的事实，2012年8月20日，一百公司向出租人发函要求调整租金，在未获出租人同意的情况下，一百公司擅自将2012年9月起至2013年1月的租金每月减少支付15万元，且对2013年2月起的租金分文未付。按照租赁合同的约定，一百公司最迟应于2012年8月10日全额支付2012年9月的租金，最迟应于2013年1月10日支付2013年2月的租金，因此，一百公司拖欠部分租金和全部租金的时间均远远超过十天，已构成违约，符合租赁合同约定的解除合同的条件，胡绍铁等17人作为解除权人可据此行使合同约定的单方解除权，解除涉案租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条规定：承租人应当按照约定期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。一百公司无正当理由，少支付租金乃至不支付租金，在胡绍铁等17人委托律师两次发函催告后在合理期限内仍未支付，且其少付和不付租金的行为致使胡绍铁等17人作为出租人签订租赁合同的目的不能实现，已构成根本违约，故胡绍铁等17人亦有权行使法定合同解除权，解除涉案租赁合同。综上，胡绍铁等17人要求解除与一百公司之间的租赁合同，一百公司返还房屋的主张有事实和法律依据，原审法院予以支持。三、一百公司拖欠租金构成违约，应当承担给付拖欠租金及违约金的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一百公司对于胡绍铁等17人所主张的按照租赁合同的约定计算的拖欠租金数额及拖欠支付的时间均无异议，故原审法院对胡绍铁等17人要求一百公司给付至实际返还租赁房屋之日止拖欠的租金的诉讼请求予以支持（暂计算至2013年10月份，拖欠的租金数额为750万元）。胡绍铁等17人另诉请要求一百公司支付逾期付款违约金274万元和逾期付款利息26万元。一百公司辩称即使其构成违约，但合同约定的每天1万元的违约金标准过高，请求予以调整。原审法院认为，由于胡绍铁等出租人在本案中未能就其遭受的实际损失提供证据，同时其主张的违约金及逾期付款利息损失在本质上都是要求一百公司承担逾期支付租金违约的损害赔偿责任，故存在重复计算，且约定的标准过高，应当依法予以调整。原审法院综合考虑胡绍铁等出租人可能因一百公司逾期支付租金而遭受的损失、涉案合同的履行情况、一百公司的过错程度等因素，酌情确定一百公司应当支付的违约金为：以拖欠的租金数额为基数，自2012年8月11日一百公司首次拖欠租金之日起，至判决确定的给付租金之日止，按照中国人民银行规定的6个月至1年（含）同期贷款年利率6%的两倍即年利率12%，以每月付款日10日为节点按月分段累进计算；计算至2013年10月10日为427500元（违约金计算详见附表），自2013年10月11日起至判决确定的给付租金之日止继续分段计算。此外，鉴于一百公司在合同订立之初向胡绍铁等17人交付了100万元押金，胡绍铁等17人也同意在本案中将该100万元押金予以冲抵，故一百公司应当向胡绍铁等17人给付的上述租金及违约金应从中抵扣100万元。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除胡绍铁等17人与一百公司之间的房屋租赁合同；二、一百公司于判决生效之日起30日内迁出并向胡绍铁等17人返还租赁房屋即苏兴大厦1-4楼房屋；三、一百公司于判决生效之日起30日内向胡绍铁等17人给付租金（租金的计算方式为：每月75万元，计算至2013年10月31日的欠付租金的数额为750万元{详见附表}，之后的租金至实际返还房屋之日止按照每月75万元继续计算）；四、一百公司于判决生效之日起30日内向胡绍铁等17人给付违约金（违约金的计算方式为：以拖欠的租金数额为基数，自2012年8月11日起至判决确定的给付租金之日止，按照中国人民银行规定的6个月至1年（含）同期贷款年利率6%的两倍即年利率12%，以每月付款日10日为节点按月分段累进计算；截至2013年10月31日的租金750万元计算至2013年10月10日的逾期付款违约金为427500元{详见附表}，自2013年10月11日起至判决确定的给付租金之日止继续分段计算）；五、胡绍铁等17人向一百公司返还100万元押金，该款项于一百公司履行上述第三、四项判决主文确定的给付义务时冲抵；六、驳回胡绍铁等17人其他本诉请求；七、驳回一百公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费59050元，诉讼保全费5000元，合计64050元，由胡绍铁等17人负担14050元，由一百公司负担50000元；反诉案件受理费145900元，由一百公司负担。宣判后，胡绍铁等17人、一百公司均不服，向本院提起上诉。胡绍铁等17人上诉称：原审判决第四项对于违约金的计算标准认定有误。双方当事人在房屋租赁合同中明确约定：一百公司应按合同约定支付租金，逾期每日罚款10000元，超过十天视为违约，甲方有权收回房屋。因此，合同中对违约金的数额有明确约定，应以该约定计算违约金。另外，由于一百公司逾期支付租金，给胡绍铁等人造成巨大损失，原审判决以银行同期贷款利率的2倍计算违约金不足以弥补损失。请求二审法院对原审判决中违约金的判项予以改判。一百公司答辩称：合同约定的违约金标准过高，原审判决将违约金予以调低具有法律依据，请求驳回胡绍铁等17人的上诉主张。一百公司上诉称：1.双方签订的租赁合同约定的租金标准过高，为每天每平方米2.46元。原审中，一百公司提供了同地段其他商家的三份租赁合同，每天每平方米的租金标准分别为0.767元、1.531元、1.25元。本案中，双方当事人约定的租金标准系其他商家平均租金的2.085倍。一百公司还提供了宿迁市宿城区商务局对幸福路商业房的调研报告，证明本案租金是幸福路商圈最高的一家。一百公司还提供了2012年12月31日的资产负债表，证明一百公司成立以来年年亏损。原审法院以无法核实真实性为由对于一百公司提供的上述证据均不予采信是错误的，原审法院可以依职权到相关单位和部门予以核实。2.涉案租赁合同中的租金条款应当予以变更为每年400万元。如果继续按双方约定的租金标准履行合同，则显失公平。一百公司面临的并非商业风险，而是情势变更。一百公司亏损严重无力按原合同约定支付租金的原因是经营环境发生重大变化，宿迁市老城区的提档升级带来的商业主体增加，这些原因均是一百公司无法预见的，故本案应当属于情势变更。3.原审判决并未对一百公司在涉案房屋中的装潢投入进行处理，严重损害了一百公司的合法权益。4.徐丽、魏杰不应作为本案共同原告参加诉讼，原审法院应当驳回徐丽、魏杰的起诉。徐丽、魏杰系通过拍卖取得苏兴大厦三、四层商铺，并于2010年9月26日与苏兴公司签订《合同补充协议》、9月27日签订《补充协议》。本案其他出租人系依据2008年7月5日《房屋租赁合同》以及2009年2月18日《补充协议》提起诉讼，而徐丽、魏杰并不是该两份合同的签订主体，故徐丽、魏杰不应共同参加本案诉讼，而应当另案诉讼。5.原审判决解除租赁合同将会带来诸多负面影响和严重的社会问题。目前入驻一百公司的国际、国内知名品牌有一百多家经营户，一百公司有几百名员工，如按原审判决执行，一百公司将无法生存，更谈不上发展，唯一的结果是加速一百公司的破产，也影响地方政府的形象，影响社会稳定。6.原审程序违法。我国民事诉讼法明确规定，委托他人代为诉讼，必须向人民法院提交委托人签名或盖章的授权委托书。本案中，一百公司根据比对胡绍铁等17人在不同合同以及授权委托书上的签名，可以看出本案一审胡绍铁等17人授权委托书上的委托人签名中有多人字迹相仿，并非本人签名。因此，一百公司认为胡绍铁等17人提起本案诉讼以及上诉并非其本人真实意思表示，况且胡绍铁等17人中有多人在国外，其出具的授权委托手续均不合法。综上，请求二审法院对租金标准调减至每年400万元，并判令对方支付一百公司涉案房屋中的装潢投入。本院经审理确认一审查明的事实。本院审理过程中，胡绍铁等17人分别以下列方式表明一审起诉及二审上诉均是其本人真实意思表示，一、二审诉讼中均委托了江苏力豪律师事务所徐裕建律师作为其委托代理人：上诉人魏杰本人到庭陈述；上诉人徐丽本人未到庭，但当庭向本院提交了授权委托书的传真件，庭后提交了原件；上诉人杨伟弟、杨永健、杨健华、冷俊年向本院邮寄提交了其本人身份证复印件、授权委托书以及本案的起诉、上诉均是其本人真实意思表示的书面声明；上诉人胡亚丽、胡杨珠、余娜、胡海景、范长国分别居住在意大利及西班牙，从国外邮寄了经过我国驻该国使领馆认证的授权委托书以及声明；上诉人胡绍铁、胡绍阔、胡阔弟、胡式勇、王庆链、胡绍溪现均居住在国外，该六人均回国并于2014年4月29日亲自到本院进行说明。一百公司对于上述事实以及授权委托书、声明的真实性没有异议，但认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第五十九条规定：委托他人代为诉讼，必须向人民法院提交由委托人签名或者盖章的授权委托书，本案胡绍铁等17人在一、二审中提交的授权委托书、起诉状、上诉状上的签名多数并非本人所签，不符合法律的强制性规定，诉讼行为不可以通过事后追认的形式确认其效力。本案二审的争议焦点：一、胡绍铁等17人的起诉、上诉是否为其本人真实意思表示，原审程序是否合法。二、徐丽、魏杰是否具有本案原告诉讼主体资格；三、涉案租赁合同应否解除；如果不解除，一百公司要求变更租金标准为每年400万元是否具有事实及法律依据；四、胡绍铁等17人主张的违约金应否进行调整；五、一百公司主张的装潢投入的损失是否有事实及法律依据，应否在本案中处理。本院认为：一、关于胡绍铁等17人的起诉、上诉是否为其本人真实意思表示，原审程序是否合法的问题。本院认为：针对一百公司二审中提出的该问题，本院分别向胡绍铁等17人进行了核实，该17人分别通过不同的方式进行了说明：魏杰是以本人亲自出庭的方式；徐丽、杨伟弟、杨永健、杨健华、冷俊年是向本院邮寄授权委托书的方式；胡亚丽、胡杨珠、余娜、胡海景、范长国居住在意大利、西班牙，是以从国外邮寄经过我国驻该国使领馆认证的授权委托书以及声明的方式；胡绍铁、胡绍阔、胡阔弟、胡式勇、王庆链、胡绍溪现在国外做生意，该六人均以回国亲自来院说明的方式，向本院表述了对于本案的起诉、上诉是其本人的真实意思表示，其共同委托徐裕建律师作为其一、二审诉讼的代理人参加诉讼。因此，可以认定本案中胡绍铁等17人的起诉、上诉均为其本人真实意思表示，在一、二审诉讼中委托徐裕建律师作为其诉讼代理人参与诉讼亦为其真实意思表示。即使一审过程中，胡绍铁等17人出具的授权委托书以及起诉状上的签名形式上存在瑕疵，部分可能并非本人所签，但在二审中已经所有当事人追认上述材料的效力，该形式上的瑕疵并不影响案件的审理程序以及实体判决结果。一百公司上诉主张诉讼行为不能事后追认没有法律依据，一百公司并以此为由上诉主张原审程序违法不能成立，本院不予支持。二、关于徐丽、魏杰是否具有本案原告诉讼主体资格的问题。一百公司上诉认为，徐丽、魏杰并非2008年7月5日《房屋租赁合同》以及2009年2月18日《补充协议》提起诉讼，而徐丽、魏杰并不是该两份合同的签订主体，徐丽、魏杰不应共同参加本案诉讼，而应另案诉讼。本院认为：徐丽、魏杰通过与苏兴大厦原三、四楼的所有权人苏兴公司签订房屋买卖合同且办理过户登记取得了苏兴大厦三、四层商铺的所有权，基于“买卖不破租赁”的原则，徐丽、魏杰承继了原产权人苏兴公司与一百公司签订的租赁合同中的权利义务。而且，苏兴公司、徐丽与魏杰、一百公司三方于2010年9月27日签订了书面的《补充协议》，约定徐丽、魏杰同意接受并继续履行2008年7月5日《房屋租赁合同》及2009年2月18日《补充协议》，2010年10月1日之后三、四层商铺的租金由徐丽、魏杰收取。因此，徐丽、魏杰与一百公司之间建立了房屋租赁关系，双方之间的权利义务亦应受到2008年7月5日《房屋租赁合同》及2009年2月18日《补充协议》的约束。事实上，一百公司亦按照《房屋租赁合同》的约定，向徐丽、魏杰实际支付了房屋租金。因此，现徐丽、魏杰与其他十五名出租人达成共同的意思表示要求解除与一百公司的租赁合同，并且作为共同原告提起本案诉讼，具有合同及法律依据，是本案适格的原告。一百公司上诉认为徐丽、魏杰应当另案起诉，于法无据，本院不予支持。三、关于涉案租赁合同应否解除，如果不解除，一百公司要求变更租金标准为每年400万元是否具有法律依据的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因此，承租人如果无正当理由未支付或者迟延支付租金，经出租人催要后，仍不支付的，出租人可以行使合同解除权。本案中，一百公司从2012年9月擅自降低租金标准支付租金，从2013年2月起至今未再支付租金。而胡绍铁等17人于2012年9月即向一百公司发送了律师函，不同意一百公司降低租金标准，并催告其按约定支付租金。从上述事实可以认定一百公司存在迟延支付以及拒不支付租金的事实，而出租人也履行了催告义务，现考量胡绍铁等17人能否行使合同解除权，还要判断一百公司未支付租金是否具有正当理由。一百公司上诉认为双方租赁合同约定的租金标准过高，导致其经营亏损，另外，由于一百公司经营环境发生重大变化，宿迁市老城区的提档升级带来的商业主体增加，这些原因均是一百公司签订合同时无法预见的，故本案应当属于情势变更。一百公司综合上述理由，认为其提出降低租金标准为每年400万元具有正当理由。对此本院认为，本案的房屋租赁合同是双方当事人协商一致的结果，且并不存在导致合同可变更、可撤销或无效的情形，双方当事人均应当严格遵照合同约定履行。现一百公司主张发生了情势变更，但并未提供相应证据证明。即便根据一百公司的陈述，所谓的城镇规划调整、商业主体增加等情形客观存在，也是正常的市场行为。一百公司作为具有完全民事行为能力的商事主体，在正常的市场经营过程中，面临竞争主体增加的商业风险也是正常的，并不属于法定的情势变更。故一百公司主张采用情势变原则对其租赁合同进行变更，调整租金为每年400万元没有充分的事实及法律依据，本院碍难采纳。因此，一百公司从2012年9月起擅自降低租金标准延付甚至拒付租金即无正当理由。胡绍铁等17名出租人依法享有法定的合同解除权。另一方面，根据双方当事人签订的《房屋租赁合同》约定：租金按月支付，如逾期十天，视为承租人违约，出租人有权收回房屋。现一百公司远远超出了合同约定的租金支付时间，胡绍铁等17人依照该合同约定，亦享有合同解除权。因此，无论根据法律规定还是合同约定，由于一百公司无正当理由，拒付租金，胡绍铁等17人作为出租人有权提出解除合同。一百公司认为不应当解除合同以及要求调整租金为每年400万元的上诉理由均不能成立，本院不予支持。四、关于胡绍铁等17人主张的违约金应否进行调整的问题。本院认为：一百公司无正当理由，迟延支付以及不支付租金的行为构成违约，应当承担违约责任。双方当事人在合同中约定了“逾期支付租金，每日罚款1万元”，该条约定视为双方当事人对于逾期支付租金而应承担的违约责任的约定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案一审中，一百公司认为约定的违约金过高，请求予以调整。原审法院综合考虑一百公司的违约行为、胡绍铁等17人可能导致的银行贷款利息损失等因素，酌情认定以年利率12%的标准计算违约金，充分平衡了双方当事人的利益，并无不当。胡绍铁等17人上诉主张违约金不应调整，但并未提出除银行贷款利息损失之外，尚存在其他损失的充分证据，故对其该上诉理由，本院不予采纳。五、关于一百公司主张的装潢投入的损失是否有事实及法律依据，应否在本案中处理的问题。一百公司上诉认为既然一审法院判决解除双方的租赁合同，就应当对解除合同后果一并予以处理，即对一百公司的装潢投入进行评估，要求出租人予以返还。本院认为：一百公司提出的应对其装潢投入进行评估，要求胡绍铁等17人予以赔偿的问题，其在原审中并未提出该项反诉请求，亦未就合同解除后的装潢投入提出抗辩，原审法院未就一百公司的装潢投入进行审查。因此，该问题在二审中不宜作出认定，当事人若有争议可以另行解决，本案二审亦不予理涉。综上，胡绍铁等17人与一百公司的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费204950元，由胡绍铁等17人负担59050元，由一百公司负担145900元（一百公司预交291800元，剩余部分145900元由本院退回）。本判决为终审判决.审 判 长  刘悦梅代理审判员  吴晓玲代理审判员  薛爱娟二〇一四年五月二十六日书 记 员  闫 朋