江西省上高县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0923民初2351号 原告：上高县宜佳置业有限公司，住所地：江西省宜春市上高县敖山集镇，统一社会信用代码：91360923690978566C。 法定代表人：陈厚敏，公司董事长。 委托诉讼代理人：喻得成，江西阳宇律师事务所律师，一般代理。 被告：宜春市嘉汇建材有限公司，住所地：江西省宜春市上高县锦江镇锦惠路大公馆23号楼，统一社会信用代码：91360923MA35L87H7F。 法定代表人：吴仕华，总经理。 委托诉讼代理人：袁水清，江西四强律师事务所律师，一般代理。 原告上高县宜佳置业有限公司（以下简称宜佳公司）与被告宜春市嘉汇建材有限公司（以下简称嘉汇公司）租赁合同纠纷一案，本院2019年8月7日立案受理后，于2019年8月29日依简易程序公开开庭进行了审理，原告宜佳公司的委托诉讼代理人喻得成、被告嘉汇公司的法定代表人吴仕华及其委托诉讼代理人袁水清到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院转为普通程序依法组成合议庭于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告宜佳公司的委托诉讼代理人喻得成、被告嘉汇公司的委托诉讼代理人袁水清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宜佳公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告双方的租赁合同关系，被告将承租的商铺交还给原告；2、请求判令被告支付拖欠的房屋租金822073元，后期按照占用实际时间支付租金至被告撤场之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年5月18日，原告与被告股东葛德志双方签订两份《租赁合同》，第一份合同约定由其承担原告开发的大公馆外滩风情街商铺23#105、106、107、108、109、110一层6间店铺，第二份合同约定由葛德志承租大公馆22#楼109、23#楼101、102、103、104、111。22#楼209、23#201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、211共商铺18间商铺。租期均为2016年6月1始至2021年5月31日止，共60个月。第一份合同约定五年优惠后总租金为366774元，在合同前4年按月支付，即分48个月支付，第一个月支付租金7647元，剩余每月支付7641元。租金在每月20日之前支付下个月的租金，先交租金，后使用商铺。承租人应当按时足额缴纳租金，如承租人未能按时缴纳应付租金，则出租人有权解除合同，收回商铺。第二份合同内容与第一份合同基本一致，约定五年优惠后总租金为1040296元，在合同前4年按月支付，即分48个月支付，第一个月支付租金21712元，剩余每月支付21672元。租金在每月20日之前支付下个月的租金，先交付租金，后使用商铺。两份合同约定承租人向出租人缴纳了履约保证金共175884元，如承租人未能按时缴纳各种费用，则按日向出租人支付租金总额1%的滞纳金，出租人有权从保证金中予以扣除，保证金不足部分，被承租人还应补齐，拖欠超过五日以上，出租人有权解除合同，保证金不予退还。合同签订后，原告将约定的商铺租赁给葛德志使用经营宜春市嘉汇建材商行，葛德志在2017年2月11日前均能按照合同约定支付租金，但自2017年2月12日起，葛德志就以各种理由拒付租金，虽原告多次催要，被告就是不履行缴纳租金义务。2019年1月，原告以葛德志为被告诉至法院，贵院立案审理，认为2017年6月葛德志将承租方的权利义务转让给了被告，被告也确认，也支付了10万元租金，因此就做出了（2019）赣0923民初377号裁定，认定承租方为被告。截止到2019年7月31日，被告拖欠租金达822073元，严重违反了合同的约定和法律的规定，损害了原告的合法权益，现原被告双方就租金支付问题无法协商解决，故诉至人民法院，请求支持诉请。 被告嘉汇公司辩称，一、原告诉求没有事实和法律依据，我们是正当的行使顺序履行抗辩权。二、我们现在已经严格的按照合同的约定履行义务，我们已经支付了租金556795元。三、因为原告的违约行为导致我们的损失巨大，具体的损失是867746元。我们对原告保留追究违约责任的权利。上述损失，我们将另行起诉进行追偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。本院经审理认定事实如下：原告宜佳公司与葛德志（后成为被告嘉汇公司的股东）分别于2016年4月23日、2016年5月18日签订两份《租赁合同》，约定葛德志租赁原告公司开发的大公馆外滩风情街商铺，第一份合同约定租赁22#楼109、209，23#楼101、102、103、104、111、201、202、203、204、205、206、207、208、209、210、211共18间商铺，五年优惠后总租金为1040296元，在合同前4年按月支付，即分48个月支付，第一个月支付租金21712元，剩余每月支付21672元。合同履约保证金130037元。第二份合同约定租赁23#楼一层105、106、107、108、109、110共6间店铺，五年优惠后总租金为366774元，在合同前4年按月支付，即分48个月支付，第一个月支付租金7647元，剩余每月支付7641元。合同履约保证金45847元。两份合同租期均为2016年6月1日始至2021年5月31日止，共60个月；同时约定，租金在每月20日之前支付下个月的租金，先交付租金，后使用商铺；承租人应当按时足额缴纳租金，如承租人未能按时缴纳各种费用，则按日向出租人支付租金总额1%的滞纳金，出租人有权从保证金中予以扣除，保证金不足部分，被承租人还应补齐，拖欠超过五日以上，出租人有权解除合同，保证金不予退还。两份合同签订后，葛德志分别于2016年5月7日缴纳保证金130037元，缴纳租金21712元，缴纳装修履约金10000元，2016年5月18日缴纳保证金45847元，缴纳租金7647元，2016年6月30日缴纳租金29313元，2016年7月28日缴纳租金29313元，2016年11月5日缴纳租金58628元，共缴纳保证金175884元、装修履约金10000元、租金146613元。后葛德志以店铺的楼顶漏水影响公司经营为由未按约支付租金。2017年6月，葛德志将两份《租赁合同》中承租方的权利与义务一并转让给被告嘉汇公司，并通知了原告公司。被告嘉汇公司同意承受该《租赁合同》中承租方的权利义务并于2018年1月就租金、维修楼顶等事宜与原告公司进行了协商，原告宜佳公司口头同意减免被告嘉汇公司6个月的租金并将漏水区域修好，被告嘉汇公司缴纳了租金100000元。后因原告宜佳公司未能将漏水的区域完全修复，被告嘉汇公司拒绝再支付租金，遂导致纠纷。 另查明，葛德志承租的24间店铺从履约开始第一个月的租金为29359元，自第二个月起每个月的租金为29313元。2018年4月28日，原告宜佳公司、被告嘉汇公司、案外人李哲鹏签订《租赁合同主体变更协议》，由案外人李哲鹏购买原告宜佳公司所开发被告嘉汇公司所承租的22#楼109、209商铺，该两间商铺的租金从2018年5月1日起由被告嘉汇公司直接给付给案外人李哲鹏，因此原被告之间的租金由由每月29313元变更为每月26296元。截止至2019年7月31日，被告嘉汇公司尚欠原告公司租金822073元。 本院认为，本案是一起租赁合同纠纷，依照法律规定，出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人应该按约定支付租金；在双方当事人没有约定的情况下，出租人应当履行租赁物的维修义务；承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，被告嘉汇公司承租原告宜佳公司的商铺，按约缴纳租金是其义务。因店铺楼顶漏水影响被告公司的经营，原告宜佳公司虽经维修，但始终未能完全维修好，以致被告嘉汇公司停缴租金。此后双方就租金及漏水问题经过多次协商，2018年1月原告宜佳公司口头同意减免被告公司6个月的租金作为补偿，被告嘉汇公司续缴租金100000元。本院认为，由于店铺楼顶漏水，原告宜佳公司作为出租方，未能按约及时完全履行维修义务，确实给承租方被告嘉汇公司造成了一定的损失，依法应当相应减少租金，作为对被告嘉汇公司的补偿。葛德志及被告嘉汇公司共缴纳租金246613元，经折算租金支付到2017年2月。综合考虑店铺漏水的实际情况、被告嘉汇公司的损失情况及双方2018年1月份的协商结果，本院酌定原告宜佳公司减免被告嘉汇公司9个月（从2017年3月-2017年11月）的租金共263817元。截止至2019年7月31日，因被告嘉汇公司尚欠原告宜佳公司租金822073元，扣减减免的9个月租金263817元，尚欠租金558256元。同时为维护稳定、维持企业正常经营，解除合同将造成更大的损失，因此原告宜佳公司要求解除租赁合同关系的诉讼请求，依法不予支持。至于被告嘉汇公司认为原告宜佳公司的商铺漏水造成其巨大损失（未提供证据），本院在判决补偿时考虑过该情况，被告嘉汇公司如果认为不足以弥补损失的话，被告嘉汇公司可以另行起诉。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告宜春市嘉汇建材有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上高县宜佳置业有限公司支付租金558256元（后期租金以每月26296元从2019年8月1日起计算）； 二、驳回原告宜春市嘉汇建材有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12021元，由原告上高县宜佳置业有限公司承担3858元，被告宜春市嘉汇建材有限公司承担8163元。 如逾期未履行，权利人可在本判决生效之日起两年内向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，缴纳上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不交，按自动撤回上诉处理）。 审 判 长  晏胜民 人民陪审员  郭慧芳 人民陪审员  郑胜华 二〇一九年十二月二十七日 法官助理胡建伟 书记员肖雪