河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初27598号原告张霞,女,1987年6月20日出生,汉族,住河南省周口市川汇区文明南路36号,公民身份号码：412701198706201023。委托代理人秦翰、董文靖,河南言亮律师事务所律师,特别授权。被告朱逸文,男,1962年12月18日出生,汉族,住郑州市。被告朱倩,女,1987年5月14日出生,汉族,住郑州市金水区。被告刘金声,男,1938年11月14日,汉族,住郑州市。被告郑州永兴房地产营销策划有限公司,住所地河南自贸实验区郑州片区(郑东)农业东路东、商鼎路南（东方鼎盛时代）5幢1-2层附3号,统一社会信用代码：914101005934070166。法定代表人曹宇。原告张霞诉被告朱逸文、朱倩、刘金声、郑州永兴房地产营销策划有限公司(以下简称永兴地产公司)房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张霞的委托代理人董文靖到庭参加诉讼,被告朱逸文、朱倩到庭参加诉讼,被告刘金声、永兴地产公司经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称,2019年7月10日,被告朱逸文委托被告朱倩与原告签订了《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》,约定:被告朱逸文将位于郑东新区康宁街86号3号楼2单元8层61号房屋转让给原告,房屋及其配套设施的总价款为576万元,原告于合同签订时支付定金5万元,佣金代办费6万元,如果被告违约致使合同不能履行,应当双倍返还原告交付的定金,并赔偿原告佣金损失、律师费、诉讼费等;本合同签订后原被告一方未按照合同的约定履行义务的,每逾期一日,违约方应向守约方支付总房价款的千分之一违约金。2019年7月29日,原被告签订了《车位买卖协议》,约定被告将郑东新区康宁街86号3号楼2单元8层61号房屋及车位号B1-15转让给原告,购买价款576万元。合同签订后,原告交付定金5万元,原告并支付购房款173万元用于被告办理房产解押手续,原告支付款项后,二被告一直拖延履行,后原告得知,在购房合同签订前,2019年4月份被告朱逸文已涉及诉讼,本案房屋已于2019年7月被二七区法院查封,被告隐瞒涉及诉讼的事实，致使双方无法在九月份完成房屋过户手续，从而致使原告的小孩9月份无法正常入学,故诉至法院,请求法院依法判令:1、解除原告与被告签订的《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》、《车位买卖协议》;2、判令被告朱逸文返还购房款173万元,支付违约金自2019年7月10日起,以576万元为基数,按照年利率24%支付至全部款项实际偿还之日);3、请求判令被告支付原告定金10万元、佣金代办费6万元、律师费3万元、评估费1.91万元;4、被告刘金声对被告朱逸文、永兴地产公司的上述债务承担连带赔偿责任。被告朱逸文、朱倩发表如下答辩意见:1、朱逸文确实是委托朱倩作为代理人与张霞签订《房屋买卖合同》及《车位买卖协议》,对朱倩的代理行为予以认可和追认;2、朱倩虽然在合同上代理人处签字,但是朱倩是代理人,不是房屋买卖合同及车位买卖协议的合同主体,被告主体不适格,依法不应承担合同违约赔偿责任,驳回张霞对朱倩的诉讼请求;3、按照规定,违约金和定金不得同时适用,张霞起诉状中第二项起诉请求中支付违约金与定金计算重复;4、被告永兴地产公司应将收取张霞的佣金直接退还张霞本人,律师费、评估费过高,应不予支持;5、张霞与朱逸文签订《房屋买卖合同》的日期为2019年7月10日,合同签订后,永兴地产公司于2019年7月15日共同前往郑州不动产交易中心打印该房产的不动产登记资料查询资料证明,最终显示无任何查封,并且朱逸文在2019年8月16日才收到查封人法院传票,朱逸文对涉及诉讼毫不知情,因此原告张霞对朱逸文一直拖延履行,隐瞒诉讼行为的事实根本不存在。被告刘金声、永兴地产公司未发表答辩意见。经审理查明：2019年7月10日，原告张霞作为买方(乙方)、被告朱逸文作为卖方（甲方）、卖方代理人朱倩、被告永兴地产公司作为居间方(丙方)三方签订《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》一份,载明:甲方将坐落于郑州市郑东新区康宁街86号3号楼2单元8层61号房屋出售给原告,总价款576万元。乙方应在合同签订时支付定金5万元,支付丙方永兴地产公司的居间服务费6万元。甲方同意该定金在办理完房屋过户手续前由丙方代为保管。该房屋处于抵押状态，乙方应向甲方支付解压款175万元（解压款冲抵房款），专用于甲方办理解压事宜，剩余解压款由甲方自行筹集。乙方向甲方支付首付款、解押款等大额款项前,甲方必须向乙丙双方提供房产相关档案,以证明交易之房产无国家司法部门查封、财产保全、无已知晓以外的抵押权等产权限制情况,乙方可按合同约定支付上述款项。甲方违约致使合同不能履行的，应双倍返还乙方交付的定金，并赔偿乙方包括但不限于佣金损失、律师费等其他经济损失。本合同签订后,甲乙双方任何一方未按本合同的约定履行相关义务,每逾期一日,违约方应向本合同守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金。落款处有原告张霞，被告朱逸文、朱倩的签字捺印以及加盖有永兴地产公司签章予以确认。2019年7月29日,甲方(卖方)朱逸文与乙方(买方)张霞签订《车位买卖协议》一份,载明:经甲乙协商,甲方愿将位于郑东新区康宁街86号3号楼2单元8层61号及楼下车位号B1-15卖给乙方。房子和车位购买价格为576万元,由于该车位甲方从开发商处购买后没有办理产权证,甲方须保证对本次交易的车位享有合法所有权,确保该车位产权清晰,没有经济和民事纠纷,否则,因产权问题造成的一切法律责任和经济损失应由甲方承担。甲方收到乙方购房款首付款后,其从小区开发商处购买该车位获得的所有权益(占有、使用、收益、处分等权利)全部归乙方所有,甲方将购买该车位的原始单据交付乙方留存,并配合乙方到物业进行所有权登记变更。该协议落款处有被告朱逸文、原告张霞的签字捺印予以确认。2019年7月10日,被告永兴地产公司向原告出具《收据》一份,载明：兹收到张霞交来购房定金5万元。收款单位处加盖有被告永兴地产公司印章。原告提交的中国银行交易明细显示：2019年7月17日，原告向被告永兴地产公司员工曹兴培转账3万元。后向原告出具《收据》一份，载明：兹收到张霞交来购买房屋中介费3万元，剩余3万元当天支付。收款单位处加盖有被告永兴地产公司印章。原告提交的中信银行交易明细显示：2019年7月30日、7月31日，原告张霞分三次向被告朱逸文共计转款173万元。原告提交的不动产登记资料查询结果证明显示:涉案房屋于分别于2019年7月18日、2019年8月22日、2019年10月23日，被郑州市二七区人民法院查封三次。2019年10月15日，原告张霞（乙方）与被告朱逸文（甲方）、刘金声（丙方）三方签订《房屋抵押担保合同》一份，载明：甲乙双方签订《房屋买卖合同》、《车位买卖协议》，将位于郑东新区康宁街86号3号楼2单元8层61号房屋及附属车位转让给乙方，乙方向甲方支付购房款。丙方自愿以个人单独所有的郑州市中原区××楼××单元××房产为甲方向乙方提供抵押担保。三方同意抵押担保的范围包括但不限于主债权及利息、违约金、律师费等全部费用。落款处有三方的签字捺印予以确认。原告提交的《委托代理合同》、律师费发票显示原告为此次诉讼支付律师费30000元。以上事实有《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》、《车位买卖协议》、银行交易明细、《收据》、《房屋抵押担保合同》、不动产登记材料查询结果证明、郑州市二七区人民法院民事裁定书、《委托代理协议》、律师费发票、当事人陈述及庭审笔录在案佐证。本院认为:当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告与各被告签订的《房屋买卖合同》、《车位买卖协议》、《房屋抵押担保合同》,系各方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,各方当事人应按照合同约定履行各自的义务。本案中,双方合同约定在原告支付首付款、解压款前涉案房屋无国家司法部门查封、财产保全、无已知晓以外的抵押产权限制情况,而涉案房屋因被告朱逸文涉诉导致原告支付首付款、解压款之前被人民法院查封，致使原告的合同目的无法实现，被告已构成根本违约，故对原告请求解除《房屋买卖合同》及《车位买卖协议》，请求被告返还购房款的诉请，本院予以支持。对原告请求的违约金，双方约定的标准过高，考虑本案实际情况，本院予以酌减，按年利率20%予以支持，基数按实际付款数额计算，故被告朱逸文应以178万元为基数按照年利率18%支付原告自合同签订之日2019年7月10日起至实际偿还完毕之日止的违约金。对于原告的双倍定金诉求,因已支持原告违约金的诉请，故对该项诉请，本院予以单倍支持，故被告朱逸文应返还原告定金5万元。对于原告的律师费诉求,经审查,确系因本案诉讼而支出,且合同明确约定由违约方承担,故对该诉求本院予以支持。在原告张霞与被告朱逸文双方的房屋买卖交易过程中，被告永兴地产公司作为专业的房屋买卖交易居间方收取原告佣金，应当如实核实房屋的产权状况、查封信息等。其未尽审慎核查义务，在原告支付购房款时也未按照合同约定要求出卖方提供准确的房产限制信息，从而导致原告因该合同支出大笔款项，给原告造成巨额损失，被告永兴地产公司在提供居间服务过程中存在过错，原告无证据证明二被告之间存在恶意串通、故意隐瞒房屋限制情况或其他需要承担连带责任的情形，本院认为被告永兴地产公司对原告的上述损失的一半承担补充赔偿责任较为妥当，对于收取原告的佣金代办费6万元亦应退还。对于原告评估费的请求,未提交证据证明,故本院不予支持。对于原告请求被告刘金声承担责任的诉求,因双方在《房屋抵押担保合同》中明确约定“刘金声自愿以个人单独所有的位于郑州市中原区××楼××单元××房产提供担保,担保的范围包括但不限于主债权及利息、违约金、律师费等全部费用。”该抵押房产虽未办理抵押登记，但不影响抵押合同的效力，该抵押合同合法有效，抵押人刘金声应在抵押物价值范围内对朱逸文的债务承担连带赔偿责任。对于原告请求被告朱倩承担责任的诉求，其合同明确约定仅为代理人，事后并由被告朱逸文的签字予以追认，故相应的法律后果应由被代理人承担。被告刘金声、永兴地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭,视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十五条,《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,判决如下:一、解除原告张霞与被告朱逸文、郑州永兴房地产营销策划有限公司于2019年7月10日签订的《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》及2019年7月29日签订的《车位买卖协议》。二、被告朱逸文返还原告张霞购房款173万元、定金5万元，并以178万元为基数按照年利率20%支付原告自2019年7月10日起至实际偿还完毕之日止的违约金，于本判决生效后十日内付清。三、被告朱逸文支付原告律师费3万元,于本判决生效后十日内付清。四、被告刘金声对本判决第二、三项债务承担连带赔偿责任（以抵押合同房产价值为限）。五、被告郑州永兴房地产营销策划有限公司返还原告张霞佣金代办费6万元，并对本判决第二、三项债务履行不能的部分承担二分之一的补充赔偿责任。六、驳回原告张霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25078元,减半收取12539元,保全费5000元,共计17539元,由原告张霞负担539元,被告朱逸文、刘金声、郑州永兴房地产营销策划有限公司共同负担17000元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并提出副本十份,上诉于河南省郑州市中级人民法院,并向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费,将诉讼费交费凭证交至本院查验。审判员  赵宜勇二〇一九年十二月二十八日书记员  聂改勤