上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初8399号反诉原告：王翠娟，女，汉族，住上海市嘉定区江桥镇高潮村XXX号。委托诉讼代理人：韩超，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵佶，上海市锦天城律师事务所律师。反诉被告：爱上租(上海)科技有限公司，住所地上海市闵行区紫星路XXX号XXX幢XXX层XXX室。法定代表人：张雪。委托诉讼代理人：王崎。反诉原告王翠娟与反诉被告爱上租(上海)科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。反诉原告王翠娟的委托诉讼代理人韩超到庭参加诉讼。反诉被告爱上租(上海)科技有限公司经本院合法传唤未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。反诉原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除反诉原、被告签订的《房屋委托合同》；2、判令反诉被告支付反诉原告自2019年1月15日至同年3月15日的租金10,146元；3、判令反诉被告向反诉原告支付逾期支付房租的滞纳金(自2018年12月30日计算至2019年3月15日，每天按应付月租金5,073元的0.5%计算)；4、判令反诉被告支付违约金10,146元。事实和理由：2016年12月14日，反诉原告与反诉被告签订了《房屋委托合同》及《补充协议》，反诉原告将位于嘉定区江桥镇江桥一村XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)委托反诉被告出租。但反诉被告并未按约支付租金，反诉原告两次在涉案房屋门口张贴催款及相关通知书，反诉被告始终拖延不付，构成严重违约，反诉原告有权解除合同。此外，反诉被告在承租房屋后，对房屋进行了多处隔断装修。后被告居委“群租”整治工作小组认定为群租房屋，隔断被工作人员拆除。反诉被告未再使用房屋，并提出要求解除合同，反诉原告于2019年3月15日收回了涉案房屋。因反诉被告提前解除合同，故根据合同第十条第5款第(1)项的约定，反诉原告为维护其合法权益，故涉诉。反诉被告未作答辩。其在本诉诉状中陈述，合同签订至今反诉原告未将房屋的燃气费结清，并在2018年10月16日被燃气公司发现有偷燃气的行为，故燃气被停掉，直接导致反诉被告的租客无法正常使用燃气，进行了无条件的换租。后房屋也无法正常出租。房租已付至2019年1月14日。其认为系反诉原告违约，要求解除合同。反诉原告围绕其诉讼请求，向本院提交下列证据为证：1、房屋委托合同、补充协议、授权书，证明双方对委托期限、房屋租金、免租期、违约金作出了明确的约定；2、起诉状，证明2019年2月原告向法院提起诉讼提前解除合同；3、物业交割单，证明签订合同时，双方对燃气表数字进行过核对，其不存在拖欠燃气费问题；4、居住房屋违规租赁责令整改通知书及照片2张，证明2019年3月15日，因反诉被告将房屋分隔搭建后出租，违反《上海市居住房屋租赁管理办法》第九条的规定，涉案房屋被居委“群租”整治工作小组认定为群租房屋，并要求进行整改。其在签约时同意对书房进行隔断，但实际了解反诉被告对客厅和书房均进行了隔断。根据上述反诉原告的诉称和举证意见，结合其庭审中的陈述，本院经审查确认如下事实：2016年12月14日，王翠娟(甲方)与爱上租(上海)科技有限公司(以下简称爱上租公司，乙方)签订了《房屋委托合同》，约定甲方全权委托乙方代理涉案房屋(面积98.15平方米)的租赁事宜，装修期自2016年12月15日至2017年1月14日，不计房租；委托期自2017年1月15日2022年1月14日。租金季付，乙方于每三个月的30日向甲方支付委托租金，第一年月租金4,691元，首期付款日2016年12月30日；第二年月租金5,073元，首期付款日2017年12月30日；第三年月租金5,073元，首期付款日2018年12月30日；第四年月租金5,510元，首期付款日2019年12月30日；第五年月租金5,510元，首期付款日2020年12月30日；委托期内，甲方同意每年给乙方免租期三十天，免租期乙方无需向甲方支付委托代理租金，每年的免租期为同一时间段；合同第十条第5款约定，乙方发生下列严重违约行为的，甲方有权解除本合同，乙方须支付甲方二个月租金作为违约金，如违约金不足以弥补甲方直接损失的，乙方还应给予赔偿：(1)甲方无任何违约行为，乙方提前解约的；(2)乙方对房屋进行主体结构的破坏，导致甲方无法正常居住的。同日，双方亦签订了《补充协议》一份，约定乙方迟延支付房屋租金、水、电、每期使用费等应付费用达三十天以上，甲方有权单方面解除合同。2019年2月28日，爱上租公司诉至本院，要求解除委托合同，并要求王翠娟、徐勇达(徐勇达系王翠娟丈夫，涉案房屋登记的产权人，其于2007年6月已经死亡)，返还租金并支付燃气费、违约金、装修费用等。2019年5月23日，王翠娟提出反诉。后本诉部分因爱上租公司并未缴纳相应的诉讼费，经本院传票传唤后亦未到庭，本院已按爱上租公司撤回起诉进行处理。另查，爱上租公司支付租金至2019年1月14日(最后一次支付租金是2018年9月30日，爱上租公司支付了2018年10月15日至2019年1月14日的租金10,146元，其中2018年12月15日至2019年1月14日为双方约定的每年的免租期)。本院认为，王翠娟与爱上租公司签订的《房屋委托合同》系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方均应遵照履行。合同签订后，爱上租公司仅支付租金至2019年1月14日。按照合同约定，爱上租公司应于2018年12月30日支付2019年1月15日至2019年4月14日的租金，但其并未支付，显属违约。根据双方委托合同及补充协议的约定，王翠娟有权解除合同，故对其要求解除合同的请求，本院予以支持。合同解除后，爱上租公司应支付拖欠的租金，因王翠娟确认已于2019年3月15日收回房屋，爱上租公司并未举证证明其在此之前已经返还房屋，故对王翠娟主张的租金10,146元及自2018年12月31日至2019年3月15日每日按照月租金5,073元的0.5%计算的滞纳金，本院亦予以支持。经核算，滞纳金金额为1,902.38元。关于违约金，爱上租公司确实存在违约，且要求提前解除合同，给王翠娟造成了损失，故对王翠娟主张的违约金，本院予以支持。爱上租公司经本院合法传唤未到庭，系无视法律的行为，视为其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果。综上，按照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除反诉原告王翠娟与反诉被告爱上租(上海)科技有限公司于2016年12月14日签订的《房屋委托合同》；二、反诉被告爱上租(上海)科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告王翠娟租金人民币10,146元；三、反诉被告爱上租(上海)科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告王翠娟滞纳金人民币1,902.38元；四、反诉被告爱上租(上海)科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告王翠娟违约金人民币10,146元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案反诉受理费146元，由反诉被告爱上租(上海)科技有限公司负担。反诉被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邓珍二〇一九年九月二十三日书记员  朱雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。