山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0481民初5546号原告：杨昭卿，男，汉族，1991年8月4日出生，住滕州市。委托诉讼代理人：孙玉侠，山东滕国律师事务所律师。被告：李民湖，男，1977年9月30日出生，汉族，住江西省南康市。被告：朱存菊，女，汉族，1978年2月12日出生，住滕州市。第三人：中国工商银行股份有限公司滕州支行，住所地：滕州市荆河中路61-67号。统一社会代码：9137048186994995XU。负责人:尹峰，行长。原告杨昭卿与被告李民湖、朱存菊、第三人中国工商银行股份有限公司滕州支行追偿权纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨昭卿委托代理人孙玉侠与被告朱存菊到庭参加了诉讼，原告当庭撤回对第三人中国工商银行股份有限公司滕州支行的诉讼，被告李民湖经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨昭卿诉称：2011年4月16日，原告与二被告签订《卖房协议》一份，协议约定被告将位于滕州市商品房以405000元的价格卖给原告，协议签订时，被告已经收到全部购房款405000元，被告于2011年4月18日将上述房屋交付给原告居住至今。因上述房屋系被告向第三人中国工商银行股份有限公司滕州支行贷款购买，协议约定对银行贷款由被告予以一次性清偿，后被告未按照约定偿还第三人银行贷款，均由原告一直代被告偿还，截止开庭之日共计代为偿还银行贷款172649.92元。为维护原告诉求，依法起诉至贵院，请求1、依法判令二被告支付原告代为偿还银行按揭款项179836元（自2011年5月份至2019年11月份止）；2、确认原、被告签订的《卖房协议》有效，滕州市房屋为原告所有，被告应协助办理房屋变更登记；3、被告承担本案诉讼费、保全费等费用。被告李民湖未到庭，亦未提供书面答辩意见。被告朱存菊答辩对原告起诉事实无异议，同意原告诉求。原告杨昭卿为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一，2011年4月6日《卖房协议》一份。证明被告将涉案房屋以405000元的价格卖给原告，被告具有支付涉案房屋剩余银行按揭贷款的义务。证据二，2011年1月7日，中国工商银行滕州支行银行交易流水一份。证明2011年1月7日，原告通过钟某62×××49的银行账户向被告李民湖6222021605002595846的账户支付购房款20万元的事实。约定购房款405000元，同日以现金方式支付给被告10万元购房款，2011年4月16日支付现金10万元，后由于被告李民湖认为价格低，又向原告要5000元。证据三，滕州市紫竹怡园物业办公室收取涉案房屋物业费收据7张、滕州群利物业管理有限公司紫竹怡园管理处收取涉案房屋水费收据37张、电费收据40张。证明从收据记载的时间及收取费用的类别可以证实，原告自2011年5月份至今实际居住在涉案房屋，上述款项均有原告缴纳。证据四，被告李民湖用于支付银行按揭贷款的中国工商银行账号16×××90的还款单据58张；被告李民湖用于支付银行按揭款的中国工商银行账号16×××90的借记卡账户历史明细清单6份。证明自2011年5月份至今，原告一直按月代被告支付涉案房屋银行按揭贷款本金及利息的事实。证据五，从中国工商银行滕州支行查询打印的涉案房屋按揭贷款的还款明细2份。（自2011年5月份至2019年11月份）。证明原告自2011年5月份至2019年11月份一直代被告支付涉案房屋按揭贷款本金及利息共计172649.92元（本金96153.13元，利息76496.79元）的事实。证据六，证人钟某出庭作证证言。证明2011年1月7日以现金方式支付给被告10万元、4月6日支付5000元购房款的事实。证据七，证人朱某出庭作证。证明2011年4月16日以现金方式支付给被告10万元购房款的事实。被告朱存菊对李民湖提供的证据真实性均无异议，对证明目的均认可。原告提供的上述证据材料客观、真实，来源合法，与本案存在客观联系，故本院对上述证据的证明效力予以确认。被告朱存菊未提供证据。本院依据被告朱存菊的陈述对两被告之间的夫妻关系进行了核查，确认《卖房协议》签订时，二被告处于婚姻关系存续期间。经审理查明：2011年1月份，原告通过中间人钟士锋与被告签订了商品房房买卖合同，合同约定原告以300000元的价格购买被告所有的滕州市商品房。合同签订后，原告通过钟士锋的银行账户汇入李民湖银行账户购房款200000元，后原告又支付给李民湖、朱存菊现金100000元。因原告购买的紫竹怡园小区D-1605号商品房被法院查封，原、被告双方协商解除了紫竹怡园小区D-1605号商品房买卖合同，鉴于被告无法返还原告购房款，被告同意将其所有的紫竹怡园F-1105号商品房以405000元的价格卖给原告，双方于2011年4月6日签订了《卖房协议》，原告杨昭卿、被告李民湖、朱存菊均在上述协议签字、捺印。协议约定内容为：“本人李民湖、朱存菊自愿卖给杨昭卿价值拾肆万伍仟元，银行按揭款由李民湖、朱存菊一次性还清”。《卖房协议》签订当日，原告又支付给被告现金105000元，其中100000元由被告支付给案外人朱某用于偿还其债务。《卖房协议》签订后两天，被告将紫竹怡园F-1105号房屋交付给原告杨昭卿，原告杨昭卿实际居住期间，一直按时缴纳物业费、水电费、煤气费等生活费用。由于被告保管不慎将其与开发公司签订的紫竹怡园F-1105号《商品房买卖合同》丢失，故被告一直未向原告提供《商品房买卖合同》，亦未协助办理涉案房屋产权的变更手续。同时，由于被告无力支付银行按揭贷款，自2011年5月份起至2019年11月份期间，原告杨昭卿代被告向中国工商银行股份有限公司滕州支行支付涉案房屋按揭贷款，代为支付银行贷款本金及利息合计172649.92元。原告催促被告还款及办理房产过户手续，被告置之不理。以上事实，有原告提供的证据、原告的当庭陈述、被告朱存菊的当庭陈述及证人证言等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的《卖房协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应严格按照合同约定履行。合同签订后，原告履行了支付购房款之义务，被告将涉案房屋交付给原告居住使用，故本院确认本案案由应为商品房买卖合同纠纷，故对原告杨昭卿主张确认《卖房协议》有效的诉讼请求予以支持。被告未按照《卖房协议》约定偿还中国工商银行股份有限公司滕州支行房屋贷款及利息，原告对涉案房屋事实上一直处于占有使用的客观状态，本案原告为确保涉案房屋不被中国工商银行股份有限公司滕州支行处置而损害原、被告的共同利益，代被告向中国工商银行股份有限公司滕州支行履行了偿还房屋贷款本金及利息172649.92元的义务，原告的代为偿还行为符合无因管理的行为要件，且原告为此支付了必要的费用，被告因此受益，故原告请求判令被告偿还代为支付的商品房贷款本金及利息172649.92元，事实清楚，证据充分，于法有据，本院予以支持。协助办理房屋产权变更登记系房屋买卖合同中卖方的附属义务，案涉《卖房协议》合法有效，被告应协助原告办理房屋产权变更登记，原告杨昭卿请求判令被告协助办理房屋权属变更登记，该请求亦应予以支持。本案原、被告签订《卖房协议》后，虽然原告实际占有涉案房屋，但双方未依法办理房屋权属变更登记，故不发生物权变动的法律后果，故对原告主张涉案房屋确认为其所有的主张不予支持。被告李民湖经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为自动放弃举证、质证和答辩权，应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第一百二十一条、一百二十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李民湖、朱存菊共同向原告杨昭卿偿还支付中国工商银行股份有限公司滕州支行的商品房贷款本金及利息172649.92元；二、确认原告杨昭卿与被告李民湖、朱存菊签订的滕州市紫竹怡园小区F座1105室《卖房协议》有效；三、被告李民湖、朱存菊应协助原告杨昭卿办理上述第二项房屋权属变更登记手续；四、驳回原告杨昭卿的其他诉讼请求。上述第一、三项所确定的义务，于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，减半收取1950元，原告杨昭卿承担75元，其余1875元及保全费1420元，由被告李民湖、朱存菊承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  王向阳二〇一九年十二月二十六日书记员  徐红霞