成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初7317号 原告:陈美玲,女,1991年11月15日出生,汉族，住成都市双流区。 被告:南京乐伽商业管理有限公司。住所地：南京市建邺区白龙江东街22号艺树家工场项目1801室。 法定代表人：姜千，董事长。 原告陈美玲与被告南京乐伽商业管理有限公司（以下简称“南京乐伽公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈美玲到庭参加诉讼。被告南京乐伽公司经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 陈美玲向本院提出诉讼请求：1、判令南京乐伽公司支付陈美玲2019年6月20日至2020年5月20日共11个月房屋租金，合计22000元；2、判令南京乐伽公司赔偿陈美玲2019年7月至2019年8月共2个月的滞纳金4000元；3、判令解除后三年（2020年5月20日至2023年6月18日）的房屋出租委托合同；4、本案诉讼费由南京乐伽公司承担。事实与理由：南京乐伽公司与陈美玲于2019年5月11日签订了四年的房屋出租委托代理合同，出租代理期自2019年5月11日至2023年6月18日，共计48个月40天，代理期第一年（2019年5月11日至2020年5月20日）租金为2000元/月，每月一付，但南京乐伽公司仅支付了第一月租金后就公告无法营业，并违约，陈美玲要求南京乐伽公司履行合同。另，南京乐伽公司于2019年5月17日将该房屋出租并收取一年租金和押金，租期为2019年5月17日至2020年5月29日。陈美玲为维护自身合法权益，故提起诉讼。审理中，陈美玲将第三项诉讼请求“判令解除后三年（2020年5月20日至2023年6月18日）的房屋出租委托合同”明确为“解除房屋出租委托合同”。 南京乐伽公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2019年5月11日，陈美玲与南京乐伽公司签订了一份《房屋出租委托代理合同》，将位于四川省成都市双流县房屋（面积为36.89平方米）出租委托代理的相关事实达成协议：出租代理期自2019年5月11日至2023年6月18日，共计48个月40天。陈美玲应于2019年5月11日前将房屋交付给南京乐伽公司，房屋经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成；自陈美玲交付房屋起至2019年6月19日止为空置期，空置期为40天，此期间内南京乐伽公司不承担房租，但承担空置期期间产生的其他费用（如：物业，水电等）。第一次房租及其他费用在空置期结束后支付；陈美玲交付房屋时，南京乐伽公司垫付押金（1个月租金）2000元。出租委托代理期届满或合同解除后，押金除抵扣由南京乐伽公司或承租方承担的费用、租金及违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还南京乐伽公司；租金标准为2000元／月，南京乐伽公司将收取的租金按约定划入陈美玲指定账号；南京乐伽公司支付租金的方式为月付，第一次支付房租时间为2019年6月20日，第二次支付房租时间为2019年7月20日（根据付款形式依此类推）；出租代理期内，南京乐伽公司应按约定支付房租。如逾期陈美玲致电4008926606后，超过7天南京乐伽公司仍未支付房租，应按照日租金标准向陈美玲支付滞纳金（法定节假日，法定休息日及公司正常假期除外）；出租代理期内南京乐伽公司单方提前解除合同的，构成违约，须按月租金1倍的标准向陈美玲支付违约金；补充协议约定2019年6月20日至2021年6月单价2000元，2021年6月至2023年6月单价2100元。所有事项以书面约定为准，经办人口头承诺无效。同日，陈美玲出具《授权委托书》，载明：本人全权授权并委托南京乐伽公司办理案涉房屋的出租事宜（包括但不限于：出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络；签署与房屋租赁相关的任何协议、合同文件；向承租人收取租金、押金、定金等相关费用；处理与承租人之间所有纠纷；监督承租人按照房屋租赁合同约定履行义务等）。同日，陈美玲还出具《收条》一份，载明收到南京乐伽公司垫付的案涉房屋的押金2000元。 签订合同后，陈美玲依约向南京乐伽公司交付了案涉房屋，南京乐伽公司于2019年6月20日向陈美玲支付第一个月的租金2000元，此后再未支付。 另查明，南京乐伽公司已将涉案房屋转租给案外人李林玲，李林玲已向南京乐伽公司支付了2019年5月20日至2020年5月19日的押金及租金共计16900元。 还查明，2019年8月7日，南京乐伽公司通过微信公众号“乐伽公寓”发出公告一份，载明：因公司经营不善，无力履行合同，目前南京乐伽公司已停止经营，关闭所有业务，员工大量离职，没有经营收入，无法偿还客户欠款。按照非南京地区的在房屋所在地城市、南京区域的在各行政区内管辖原则，在房屋所在地所属地域协调处理。凡房东、房客自愿达成和解协议的，南京乐伽公司无条件予以认可，无须再通知南京乐伽公司，原房屋租赁合同即时终止作废，不再履行；房东、房客保留依法依约追究南京乐伽公司违约、赔偿损失等法律责任的权利。鉴于南京乐伽公司已无能力履行与房东、房客签订的房屋租赁合同，对房东、房客同时要求解除与南京乐伽公司签订的房屋租赁合同的，南京乐伽公司无条件同意，并放弃追究房东、房客因提前接触处房屋租赁合同而产生的责任。南京乐伽公司仍承担因不能履约而产生的违约、赔偿损失等法律责任。自本公告发出之日起即视为通知所有房东、房客，不再另行送达书面通知等。 上述事实，有当事人身份信息、房屋出租委托代理合同、授权委托书、收条、收款单、公告以及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，2019年5月11日陈美玲与南京乐伽公司签订的《房屋出租委托代理合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，双方均应按约全面履行。本案的争议焦点为：1.双方的《房屋出租委托代理合同》的性质为委托合同还是房屋租赁合同；2.陈美玲的各项诉请能否得到支持。 一、关于案涉《房屋出租委托代理合同》性质的问题 根据合同法的相关规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，受托人因处理委托事务而产生的法律后果由委托人承担，包括受托人处理委托事务所获得的权利与产生的义务等。但从本案合同双方约定的内容来看，陈美玲的主要义务是按照约定将案涉房屋交付南京乐伽公司，而南京乐伽公司最主要的义务是按固定期限向陈美玲支付固定数额的租金，因此根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”和第二百一十三条“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”之规定，案涉合同约定的内容属于租赁合同的权利义务内容，符合租赁的法律关系特征，因此，双方之间并不是真正意义上的委托合同关系，而是围绕案涉房屋建立的租赁法律关系。 二、关于陈美玲的各项诉请能否得到支持的问题 因南京乐伽公司发出关闭公司所有业务的公告，以实际行为明确表明无力履行合同义务，且已下落不明，因此根据法律规定，陈美玲可以行使合同解除权，对其诉请要求解除《房屋出租委托代理合同》，本院予以支持，故双方的《房屋出租委托代理合同》于本案起诉书副本送达南京乐伽公司之日（2019年12月10日）起解除。对于2019年7月20日至合同解除之日（2019年12月10日）的租金9400元（2000元/月×4个月21天），南京乐伽公司应当支付给陈美玲。陈美玲还主张2019年12月11日至2020年5月20日的租金损失，本院认为，双方合同解除之后，案涉房屋的实际占有人并非南京乐伽公司，故此后的房屋占有使用费陈美玲应向房屋实际占有人主张为宜。因此对于陈美玲要求南京乐伽公司支付租金的诉讼请求在9400元范围内予以支持。 关于陈美玲主张的滞纳金4000元。本院认为，双方在合同中约定：出租代理期内，南京乐伽公司应按约定支付房租。如逾期陈美玲致电4008926606后，超过7天南京乐伽公司仍未支付房租，应按照日租金标准向陈美玲支付滞纳金（法定节假日，法定休息日及公司正常假期除外）。该滞纳金的性质应为南京乐伽公司逾期支付房租的违约金。南京乐伽公司仅向陈美玲支付一个月的租金后再未支付的行为违约，应当承担相应的违约责任，但该约定的违约金过高，本院酌情调整为按照年利率24%计算，即南京乐伽公司应支付的逾期支付房租的违约金为：以每月应支付的租金2000元为基数，按照年利率24%分别从2019年7月20日、8月20日、9月20日、10月20日起计算至实际付清之日止；以2019年11月20日至12月10日应付的租金1400元（2000元/月×21天）为基数，按照年利率24%从2019年11月20日起计算至实际付清之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告陈美玲与被告南京乐伽商业管理有限公司于2019年5月11日签订的《南京乐伽商业管理有限公司租赁合同》于2019年12月10日解除； 二、被告南京乐伽商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈美玲租金9400元； 三、被告南京乐伽商业管理有限公司与本判决生效之日起十日内支付原告陈美玲违约金（以2000元为基数，按照年利率24%分别从2019年7月20日、8月20日、9月20日、10月20日起计算至实际付清之日止；以1400元为基数，按照年利率24%从2019年11月20日起计算至实际付清之日止）； 四、驳回原告陈美玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费350元,公告费300元，后续裁判文书公告费300元，均由被告南京乐伽商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 王 璇 人民陪审员 曾 慧 人民陪审员 乔大器 二〇二〇年五月二十八日 法官 助理 龚玉洁 书 记 员 盛 娇