湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0203民初2626号原告：夏芸，女，1978年3月28日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。委托诉讼代理人：廖秀，湖南方正圆律师事务所律师，代理权限为特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提出反诉或上诉，代签诉讼法律文书）。被告：株洲塔山房地产开发有限公司，住所地株洲市芦淞区人民中路**康逸名城****。法定代表人：应卫东，系公司执行董事。委托诉讼代理人：张晓东，湖南天桥律师事务所律师，代理权限为特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉等）。被告：株洲市寻道营销策划推广有限公司，住所地，住所地湖南省株洲市天元区湘江名都****iv>法定代表人：汤辉，系公司总经理。委托诉讼代理人：张珏，湖南唯楚（株洲）律师事务所律师，代理权限为特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉或申请撤诉等）。委托诉讼代理人：尹国义，湖南唯楚（株洲）律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：汪雨，男，1988年7月8日出生，汉族，住安徽省歙县微城镇南屏村**，公民身份号码：3410211988********。被告：陈忠鹏，男，1995年11月10日出生，汉族，住广东省电白县黄岭镇东华黄陵村**，公民身份号码：4409231995********。被告汪雨、陈忠鹏共同委托诉讼代理人：李宇，湖南唯楚（株洲）律师事务所律师，代理权限为特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉或申请撤诉等）。原告夏芸与被告株洲塔山房地产开发有限公司（以下简称“塔山公司”）、长沙共联房地产营销策划有限公司（以下简称“共联公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理后，依法适用简易程序。因共联公司在诉讼过程中办理了注销登记，原告申请变更被告为公司原股东及清算组成员汪雨、陈忠鹏，并追加株洲市寻道营销策划推广有限公司（以下简称“寻道公司”）为本案被告，本院于2019年9月27日裁定予以准许后并变更为普通程序，组成由审判员李程担任审判长，与审判员张凌、人民陪审员胡菊香参加的合议庭，并于2019年11月6日公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏芸向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决四被告共同向原告返还款项30000元并支付资金占用期间的利息1515元（以30000元为基数，按年利率6%计算，暂计算至2019年6月30日，请求计算至款项付清之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告塔山公司开发建设了位于芦淞区人民中路的东成商业广场商品房，2018年8月份，原告拟购买该东成商业广场商铺，在被告塔山公司工作人员的引领下，在售楼部原告先后缴纳了共计105000元定金及预付购房款，被告公司工作人员开具收款收据。2018年8月31日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，双方确定由原告购买位于芦淞区，该商品房毛坯单价为每平方米10577.29元，毛坯总价款为65684.97元；装修单价为每平方米1500元，装修总价为9315元；总房款为75000元。原告预付款金额超过合同约定金额30000元。对于被告多收取的30000元购房款，原告认为四被告应予以返还。被告塔山公司辩称：1.塔山公司与共联公司无任何关系，共联公司出具的收款收据，并非是购买塔山公司的房屋所出具的；2.塔山公司只与寻道公司有代理销售关系，除塔山公司直接销售的房屋外，销售房屋所收的优惠金实际上就是房款的一部分，都是由寻道公司收取后再转交给塔山公司；3.塔山公司并没有收到涉案房屋的所谓的优惠金3万元。被告寻道公司辩称：原告起诉被告寻道公司没有事实依据和法律依据，本案的过程中没有任何证据证明寻道公司收取了原告的优惠定金，被告也没有收到原告和共联公司的优惠定金。1.原告交纳的优惠金给共联公司后，共联公司并未转交给寻道公司；2.在原告购买本案中的涉案房产时，已知晓该房产的总价，其中包括优惠金、返租租金和合同价款，现主张返还优惠金违反诚实守信原则，请求法院不予支持。被告汪雨、陈忠鹏共同辩称：一、寻道公司是整个楼盘销售的总负责人，财务由其统筹，共联公司在东成商铺销售过程中归其管理，所以共联公司不是本案的实际收款人，答辩人不应承担相应的法律责任。塔山公司开发建设的东成商业广场商铺，整个的营销策划团队是寻道公司作为操盘手在负责，共联公司并没有收取任何来购买东成商业广场商铺业主的定金，在整个楼盘商铺推广活动中，共联公司是应寻道公司请求，加强楼盘销售力量，为促销楼盘安排了几名销售工作人员，寻道并要求共联公司向交纳定金的业主开具收款收据，所有款项均通过业主刷卡直接进入寻道公司银行账户，寻道公司向共联公司提供销售人员工资和劳务费用，所以整个楼盘业主定金的实际收款人均为寻道公司。二、寻道公司是实际收取原告夏芸现金的收款人，答辩人对此不应承担返还责任。东成商业广场商铺业主起诉塔山房地产、寻道公司在法院一共有十一个案件，在所有涉及东成商业广场商铺的案件中，寻道公司均没有否认是实际收取商铺业主定金的收款人，因为所有没有否认的案件原告的银行流水均显示其交纳的定金是直接进入寻道公司的账户，寻道公司就是想否认也否认不了，而在夏芸这个案件中，因夏芸是直接来销售部交纳的现金，寻道公司认为没有充分证据证实其收取本案原告夏芸的定金，可以赖账不认，将所有责任推给共联公司，为了还原本案的事实，作为答辩人只能从现有已经起诉共联公司、加盖了共联公司财务章的收款收据的四个案件现有证据来逐一作出说明，以证实共联公司并不是本案件的实际收款人：一、原告为唐雅颖起诉的案件，案号：2019湘02**民初2584号：唐雅颖于2018年8月31日交纳三万元给寻道公司，收据编号为1346049，收款人员为：吴。与本案原告夏芸交纳三万元的收款收据出具日期同为2018年8月31日，收据编号为：1346048，收据编号仅仅相差一位数，收款人员同为一人。（吴）二、原告为谭青起诉的案件，案号：2019湘02**民初2942号：谭青20**年9月5日向寻道公司交款；三、原告为龚明起诉的案件，案号：2019湘02**民初2589号：龚明于2018年9月17日向寻道公司交款，三名原告唐雅颖、谭青、龚明交纳的定金款项，均由共联公司向其出具收款收据，在这三个案件的庭审过程中，寻道公司均未否认是其实际收款人，三名原告均已撤回对共联公司的起诉。而其中二个原告谭青、龚明的收据的收款日期还在唐雅颖之后，依常理来分析，共联公司在整个楼盘销售过程中不可能只单单收取原告夏芸一人的现金，其他商铺业主的定金全部汇入寻道公司账户，寻道公司也没有合理理由来解释在2018年8月31日同一天只收取了唐雅颖进入寻道银行账户的定金，而没有收取本案原告夏芸的现金；在2018年9月5日又收取了谭青进入寻道银行账户的定金，2018年9月17日又收取了龚明进入寻道银行账户的定金。作为楼盘销售总负责的寻道公司，在楼盘销售部派驻有管理人员，对每一间商铺的成交都是了如指掌，对每一笔商铺成交金额的去向都是心知肚明，难道寻道公司会放任共联公司收取本案原告夏芸的定金而不闻不问吗？这明显是不可能的，也不符合常理。综上，答辩人不是收取本案原告定金的实际收款人，为维护答辩人合法权益，请求人民法院依法公正判决。原告夏芸围绕诉讼请求依法提交了证据：原被告身份信息资料、收据2张、商品房买卖合同（预售）、长沙共联公司的注销登记资料。被告塔山公司为支持其抗辩主张依法提交了证据：商品房预售许可证、株洲市房产预测算报告、东成中心项目营销代理合同。被告寻道公司为支持其抗辩主张依法提交了证据：销售价格表、株洲市百顺广告业务制作单、印刷品委托承制合约、农贸市场价格公示、东成中心项目地下商业营销方案、置业预算单、补充协议、东成中心项目营销代理合同、电子回单、借记卡账户历史明细清单、公证书[（2019）湘株国证内字第10922号]、签到表、调查问卷、公证书[（2019）湘株国证内字第10916号]、宣传单。被告汪雨、陈忠鹏为支持其抗辩主张共同提交了证据：唐雅颖交纳三万元给寻道公司收款收据及银行流水、谭青20**年9月5日的收款收据及银行流水、龚明2018年9月17日的收款收据及银行流水。对当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认证如下：对原告提交的除优惠金收据以外的证据，因被告无异议，本院予以采信，对证据的证明目的结合全案予以综合认证；对被告塔山公司提交的东成中心项目营销代理合同，原告提出异议，本院经审查后认为与寻道公司提交的一致，依法予以采信；对被告寻道公司提交的有关房屋价格公示、房款组成、销售活动、公证书等有关的证据，被告塔山公司无异议，原告提出异议，但本院经审查后认为上述证据能够证明相应的案件事实，形成了互相印证的证据链，能够支持被告的抗辩主张，本院综合认证后予以采纳；对原告提交的优惠金收款收据，被告汪雨、陈忠鹏对其真实性无异议，被告塔山公司、寻道公司提出异议，本院经审查后认为该证据上加盖了共联公司公章，故对该证据的真实性予以确认，对证据的证明内容因涉及本案双方的争议焦点，在本院认为部分予以综合评判；对被告汪雨、陈忠鹏提交的证据，系本院受理的其他案件中的证据，本院对其真实性予以采信，对证据的证明内容及关联性予以综合认证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月9日，株洲市房地产测绘队出具《株洲市房产预测算报告》，对塔山公司开发的东成商业广场1号栋项目作出了测量意见。2018年6月28日，塔山公司取得株洲市房产管理局颁发的位于芦淞区商品房预售许可证［预许字（2018）第277号］。2018年5月12日，塔山公司（甲方）与寻道公司签订《东成中心项目营销代理合同》，塔山公司委托寻道公司对东成中心1号栋地下商业项目全部可售物业进行销售，合同约定：“……合同期限为2018年5月12日起至2019年5月11日，……销售佣金结算标准：本项目代理销售押金为销售总额的10%，……销售该项目所需的收据、销售合同、认购书及其他应由甲方与购房者签订或向购房者提供的任何文件、资料由甲方统一提供，未经甲方同意，乙方不得对前述文件、资料作出任何修改或对购房者做出其他承诺。……乙方代理期限内，本项目的价格表、面积表均由甲方签字认可后生效。……甲方对乙方指定的销售策略有决定权，对销售过程及营销活动执行有监督权，对乙方设计的宣传品，如海报单据，报纸、杂志、户外广告等有审核监督的责任。……根据市场及项目情况，在确保项目正常利润指标的前提下，乙方应严格按照甲方所确立的价格进行销售”。2018年8月份，原告夏芸到被告塔山公司“东成商业广场”销售中心交纳了东成商业广场附1号栋-1060号商铺优惠定金30000元（现金交纳）；2018年8月31日，原告还在该销售中心支付了房款75000元（现金交纳）。2018年8月31日，“东成商业广场”销售中心售楼部现场工作人员向原告出具了收据两张，其中一张“夏芸购房优惠金30000元”的收款收据（编号1346048）上盖有“长沙共联房地产营销策划有限公司财务专用章”；另一张“1栋1060#铺现金75000元”的收据上盖有“株洲塔山房地产开发有限公司财务专用章”。2018年8月31日，原告夏芸（买受人）与被告塔山公司（出卖人）签订了芦淞区《商品房买卖合同（预售）》（编号：9000563615）。合同约定：“房产预测建筑面积共6.21平方米。……第六条计价方式与价款……2.按照建筑面积计算，该商品房毛坯单价为每平方米10577.29元，毛坯总价款为65684.97元，装修单价为每平方米1500元，装修总价为9315元；总房款为75000元。……第十条交付时间和手续（一）出卖人应当在2020年12月31日前向买受人交付该商品房……”。另查明，在庭审中，原告及被告塔山公司、寻道公司均认可原告夏芸还与被告塔山公司就涉案商铺的经营管理签订了一份《补充协议》，协议中约定原告三年委托塔山公司经营的收益，已冲抵该商铺购房款，但双方均未向法院提交。还查明，诉讼中，被告寻道公司提交了东成农贸市场负一层商铺销售价格表、置业预算单、株洲市百顺广告业务制作单、印刷品委托承制合约、宣传单、农贸市场价格公示、东成中心项目地下商业营销方案，以及（2019）湘株国证内字第10922号公证书（对2019年9月22日寻道公司向业主发放及回收《调查问卷表》的现场情况进行公证）、（2019）湘株国证内字第10916号公证书（对株洲市天元区黄河北路百顺广告设计部陈孝的证人证言进行公证）。审理中，因原告本人未到庭，原告代理人表示对原告的实际购房及价款协商过程不太清楚，并陈述了原告的购房过程为：“原告经过东成商业广场得知有商铺出售，然后就到现场看了一下，交了钱……交款全部是现金，分两次交的，先交的3万元，后交的75000元，交钱、签合同都是在售楼部进行的，也去商铺现场看了一下。……签合同的时候不清楚购房合同中的房款与她实际支付的房款不一致，都是拿了合同签最后一页。……原告不清楚有3万抵5万的优惠活动。……看了合同以后才知道商铺的总价是7万多。……对于优惠活动商家的解释和购房者的理解不在一个层面上，是否有3万抵5万，开发商的解释是3万变5万，但优惠金又不计入房款，那么我方的理解就是没有优惠。即使存在3万抵5万的优惠，但双方的理解存在巨大的差异。……原告作为购房者，在买房的时候只知道楼盘是哪个公司开发的，也是在售楼部交钱，售楼部也没有张贴是由哪个公司进行代理销售，原告认为她交的款项是向开发商交的款，且收据上注明了是哪个商铺，当时并没有注意两张收据的盖章单位是不一样的，而且售楼部的工作人员也说是他们内部的事情，和原告是没有关系的。……第一次去的时候销售员说商铺可以交给定金定下来，后面第二次交钱认为定金会算入总房款里面去……”。被告塔山公司在庭审中陈述称：“涉案房屋的总房款是由三部分组成，但优惠定金我公司只与寻道公司进行结算，现有关结算并没有全部结算完毕，在寻道公司提供的结算清单中，并没有本案涉案房屋的优惠金”；被告寻道公司在庭审中陈述称：“房款中的优惠定金是本案这套房子的房款总价的一部分，正确表述是优惠金，该涉案房屋是由共联公司进行销售，被告寻道公司没有收到该笔优惠金。合同的实际价款是152794元，包括合同价款75000元、优惠金3万元和三年返租21585元；合同价款75000元是[152794-50000（3万抵5万）-21585（三年返租的钱）]×0.95×0.98，最后去掉尾数后计算出来的；该价款是签合同之前共联公司按照当时的销售政策跟购房者谈好后告知寻道公司的”。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告夏芸有意向购买塔山公司开发的东成商业广场1号栋-1060号商铺，被告寻道公司基于其与塔山公司签订的项目营销代理合同，制定了优惠销售政策，并由共联公司在售楼部基于该政策向原告收取商铺优惠定金3万元。原告购买商铺时享有“团购3万抵5万，3年统一委托经营管理，客户交3万元，享受总价额外5万元优惠团购费不抵房款”的权利。原告与涉案商铺的开发商或代理销售商达成的合意并实际履行，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效。原告所交纳的3万元款项虽系由原共联公司工作人员收取并出具了加盖该公司公章的收据，但基于涉案商铺的开发商系塔山公司，寻道公司是塔山公司委托的唯一营销代理商，且原告的3万元款项系在涉案项目的售楼部交纳的事实，原告有理由相信该款项的收取系塔山公司或其营销代理商的行为，故本院认为共联公司的行为构成表见代理。本案的争议焦点为：原告所交纳的3万元款项的性质。现评议如下：本案中，对于购房活动现场的工作人员究竟以何种方式、何种价格为原告介绍、推销涉案房屋，并以此为基础衡量原告是否享受了团购优惠活动和商铺实际销售价格，双方持有异议。被告塔山公司和寻道公司称，原告与塔山公司还签订了补充协议，结合营销代理合同和公证书等，涉案商铺的市场挂牌总价为152794元，相较于原被告订立的《商品房买卖合同（预售）》中的房价款75000元，原告已经享受了团购优惠活动。原告则坚称，就算原告知道被告的商铺原价格和优惠活动，但对优惠活动的理解双方不一致，故原告实际成交价格就是75000元。双方各执一词。在此情况下，本院认为，从常理出发，原告作为购房人，其对购买涉案商铺应支出的费用应有整体的匡算，若其认为没有享受优惠活动政策，则其在剩余房款的支付过程中，理应就此向塔山公司提出异议，并就其应支付的后续款项予以相应调整。而事实上，没有证据显示原告向塔山公司提出过调整商铺款项的相应主张，其又未选择退出团购活动，而是继续与塔山公司签订了商品房买卖合同并向塔山公司支付合同项下的全部价款。表明原告已参加被告开展的优惠促销活动并接受了优惠购房条件。根据寻道公司提交的价格公示表，原告购买的商铺价格为152794元，交3万优惠定金抵扣5万元后，再扣除三年返租租金及签约折扣与特别优惠后应为75000元。故可以推断，原告在支付商铺优惠定金时，已就开发商的销售价格表与优惠促销活动的价格进行了了解，在此前提下，选择了优惠的购铺方式。由此即可表明原告交3万元优惠定金后，商铺总价款减5万，原告已经享受了被告承诺的购房优惠。原告在享受优惠之后再行要求被告返还优惠定金有悖于双方约定，故本院对于原告要求被告返还该款项并支付利息的诉请不予支持。但原告可要求被告按照实际交纳的房款总额出具相关不动产发票。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下：驳回原告夏芸的全部诉讼请求。本案案件受理费588元，由原告夏芸负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服判决部分的上诉请求向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。汇款或转账缴费的，开户行：华融湘江银行长沙分行经营部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  李 程审 判 员  张 凌人民陪审员  胡菊香二〇一九年十一月六日法官助理张青书记员宾强附本判决书适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。