江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0203民初863号原告（反诉被告）:昌江区婵娟瑜伽养生中心，住所地景德镇市昌江区昌南大道2号城市名都综合写字楼1102号，统一社会信用代码92360202L87948584L。经营者：霍久娟，女，1977年9月11日出生，住景德镇市珠山区XXX。委托诉讼代理人：汪卫华，男，1970年12月18日出生，住景德镇市珠山区XXX，系经营者霍久娟丈夫，特别授权。被告（反诉原告）：李静，女，汉族，1963年1月31日出生，住景德镇市珠山区XXX。委托诉讼代理人：何文东，江西景之元律师事务所律师，特别授权。委托代理人：于淑英，女，1937年9月9日出生，住景德镇市珠山区XXX，系被告李静母亲。原告（反诉被告）昌江区婵娟瑜伽养生中心（以下简称“婵娟瑜伽”）诉被告李静（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，被告（反诉原告）李静在诉讼中提起反诉，本院决定合并审理，并依法组成合议庭于同年6月2日公开开庭进行了审理，双方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）婵娟瑜伽向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告退回原告保证金30000元；三、判令被告返还原告的设备转让费40000元；四、判令被告2020年2月份房租全减免，3月、4月份房屋减半；五、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2016年11月28日签订《房屋租赁合同》，被告将位于景德镇市珠山区约700平方米的商业用房出租给甲方，经营婵娟瑜伽三号馆，约定租赁期自2016年12月26日至2025年2月25日，共计98个月。租金第1至2年每月19000元，之后每年递增5%，支付时间为前一个月的25日。2019年12月26日，原告交清了2019年12月的房租19950元，交清了2019年11月的电费、物业费2113.58元。被告于2019年12月20日和2020年1月10日分别寄出2945.25元和6328.50元的电费、物业费单据，凭空多出一个月不说，仅21天就用了5145.8元电费，让原告想起了被告集开发商、物业公司、业主于一身并且将租户的所有电表装在一楼值班室内，原告立即表达了异议，被告只是说1月抄的是12月的表，随后由于临近春节，原告一直没碰到值班员，因此2020年1月的房租和水电、物业费没有交。2019年1月26日，根据景德镇市新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部通告（第1号）要求，致使所承租的商铺、经营的人员聚集性项目至今不能营业，原告签订租赁合同的目的不能实现，经多次与被告协商不能达成减免房租。故根据《合同法》第94条的规定提起诉讼要求解除合同。同时，根据《景德镇市人民政府关于印发积极应对疫情稳定经济增长政策措施的通知》第17条规定，参照承租国有资产类生产经营用房的企业或个体工商户，疫情期间租金1个月免收、2个月减半政策执行，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）李静辩称：一、本案双方签订的租赁合同是合法有效的，双方应按照合同约定履行；二、本案原告（反诉被告）实际在疫情之前就开始违约，原告请求判令双方解除合同不应支持，保证金也不予退还。综上所述，原告（反诉被告）的诉讼请求不成立，应当予以驳回。原告（反诉被告）婵娟瑜伽在举证期限内向法庭提交如下证据：一、《房屋租赁合同》，证明不可抗力可以解除合同；二、2020年2月18日景市新冠××发文要求所有健身美容场所要停止营业；三、最高法（2020）年12-17号有关指导意见，当事人要求解除合同的应当予以支持；四、国务院5月9日的一个文件，由于新冠××疫情期间可以解除合同；五、30000元的保证金我已缴纳以及35000元的转让费；六、电费的缴费清单，证明收缴有巨大的差距。七、微信聊天记录，证明对方2020年4月1日把诉争的房屋已经挂在58同城网进行招租了。针对上述证据，被告（反诉原告）李静的质证意见为：证据一的房屋租赁合同不是被告李静本人签的字；证据二2020年2月18日这个文件才实施，理解不同；证据三是属于政策法规；证据四国务院的文件达不到减免租金，因为产权人是国有资产，才会减免租金。证据五30000元的保证金我们是认可的，35000元的转让费我们不清楚，与我无关。证据六表格不具有法律相应，是原告单方制作的，不予质证。证据七微信聊天记录可以看出是1、原告单方提出解除合同，并将设备进行了破坏；2、我们多次催促婵娟瑜伽馆缴纳租金，但婵娟瑜伽馆一直拒缴。3、针对挂网的事情，截屏上的瑜伽馆是群英街位置的瑜伽馆，与本案无关，我方美阳大厦一直都有挂网，对未出租的房产对外招租，不想损失过大。反诉原告（本诉被告）李静向本院提出诉讼请求：一、判决反诉被告支付所欠房租102741元（2019年12月26日至2020年5月25日）；二、判决反诉被告支付所欠水电费、卫生费等17904.6元（2019年11月至2020年5月）；三、判决反诉被告支付逾期交费的滞纳金6158元（计算至2020年5月25日），并承担自2020年5月26日起至付清所欠费用之日止的滞纳金（以所欠租金为基数，按月利率2%计算）；四、本反诉诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2016年12月16日，反诉原被告签订《房屋租赁合同》一份，约定由反诉被告承租反诉原告的美阳大厦三楼用于经营瑜伽养生中心，租赁期限为2016年12月26日至2025年2月25日，租金的支付时间为前一个月的25日。2019年11月底，反诉被告就开始未按照双方的约定履行交付房租的义务，一直拖欠支付2019年11月26号到12月25号的房租，2019年12月份开始拒付水电费及卫生费等相关配套使用费。反诉原告方的工作人员多次催讨，直到2019年2月26反诉被告才交纳了2019年11月26号到12月25号的房租和2019年10月份反诉被告所使用的水电费及卫生费等配套费用。其他欠费一直不付。直到2020年新冠××疫情的出现，反诉被告就假借疫情影响的名义，在所欠房租和水电等费用没有付清的情况下，单方向贵院提出解除租赁合同并要求减免租金，反诉原告认为反诉被告在利用政府对疫情期间的政策，掩盖其在新冠××疫情之前就刻意违约的真实目的。故此，反诉原告特提出反诉，希望贵院依法查清事实，维护反诉原告的合法利益。反诉被告（本诉原告）婵娟瑜伽辩称：一、该房屋是用于商用。二、缴纳水电费过高。三、物业管理不合理。物业、水电费过高，我要解除合同。疫情期间要求减免租金。反诉原告（本诉被告）李静在举证期限内向本院提交如下证据：证据一、房屋租赁合同，证明李静与婵娟中心于2016年12月16日签订租赁合同，合同约定租赁期限为8年，自2017年2月26日至2025年2月25日；租金标准为前两年为每月19000元，2019年2月26日至2020年2月25日每月19950元，合约保证金为30000元，保证金在租赁期满且婵娟瑜伽中心付清所有费用后返还给婵娟瑜伽中心；如逾期婵娟瑜伽中心逾期支付租金达15天，视为违约，李静有权解除合同没收保证金，租赁期间，婵娟瑜伽中心中途解除合同，必须提前三个月通知李静通知期间租金照常缴，并不退回租赁保证金；证据二、收据二张，证明婵娟中心最后一次缴纳租金是2019.11.26-2019.12.25日期间的；婵娟瑜伽中心最后交纳的水电、物业、卫生费是2019年10月份，交租时间为2019年12月26日；证据三、婵娟瑜伽中心欠付租金情况表，证明婵娟中心开始欠费时间、金额、欠费项目以及滞纳金的计算方式，最终李静主张的滞纳金标准是按年利率24%计算；证据四、微信截屏一组，证明李静一方工作人员一直在催交租金及水电、物业等费用，婵娟瑜伽中心一直无正当理由拒交租金，婵娟瑜伽中心单方违约解除合同，我方要求按合同约定解除。针对上述证据，反诉被告（本诉原告）婵娟瑜伽的质证意见为：证据一房屋租赁无异议；证据二收据二张无异议；证据三欠费单属实，是因为对方收取的水电费过高，对方也没有给我解释清楚；滞纳金按年利率24%计算过高；经举证、质证、庭审调查，本院对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认证如下：本诉原告所举《房屋租赁合同》中有关于自然灾害不可抗力造成建筑物、租赁物毁损的可以解除合同，而非所有情况均可解除合同。证据二要求聚集性场所暂不开业的景德镇市新冠防控应急指挥部发布的文件真实性、关联性、合法性均无异议，本院予以认定。证据三最高院发布的12号、17号的指导意见中明确载明“因疫情或疫情防控措施导致合同目的不能实现的，人民法院应予以支持”。政府于2020年5月9日发布的发改投资规【2020】734号文件（证据四）载明，“对承租非国有房屋用于经营出现困难的服务业小微企业和个体工商户，鼓励出租人考虑承租人实际困难，在平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金。”证据五中的30000元保证金，本诉被告无异议，本院确认，而35000元转让费属其与前租赁户之间的转让事情，本诉被告抗辩与本案无关，抗辩成立，本院采纳。证据六中的表格清单为原告单方面制作，须结合其他证据予以佐证，方能认定其效力。微信聊天记录截屏（证据七）反映的是诉争房屋挂在网上，但仅从该截屏并不能反映更多的信息，如何时挂在网上等。本诉被告的质证也属扩大该证据反映的内涵。反诉原告所举证据三欠费单本身，反诉被告不持异议，但提出收费过高的抗辩，因其仅仅提出抗辩而不能提出证据予以证实，故不采纳其抗辩。根据举证、质证，并结合庭审调查，本院所能确认的事实为：本诉原告（反诉被告）婵娟瑜伽与本诉被告（反诉原告）李静于2016年12月16日签订了《房屋租赁合同》，本诉被告李静将位于景德镇市珠山区约700平方米的商业用房出租给本诉原告婵娟瑜伽。双方对租赁期、租金、保证金、责任与权利、违约责任、免责解除合同等条款作出了约定。如其中保证金为30000元，若租赁期内逾期支付租金达15天，则视为违约，守约方有权解除合同，并没收保证金。如解除合同须提前三个月通知对方，通知期间的租金照交。2019年12月底至2020年年初，本诉原告婵娟瑜伽因对电费、物业费存有疑问而未能在合同约定的时间内缴纳上述费用。反诉原告代表多次向本诉原告催收并双方交涉无果。此后因新冠××疫情的影响，本诉原告处于停业状态，在双方交涉过程中本诉原告于2020年3月24日通过微信方式向本诉被告提出解除合同的主张。本诉被告以其未能及时交清房租、水电费形成了违约，要求本诉原告（反诉被告）交清相关费用。双方形成争执，诉至法院，各自请求判如所请。本院认为：本案是因房屋租赁而引起的纠纷，围绕着本诉、反诉的诉讼请求，本院阐述如下：一、本诉部分，根据最高人民法院发布的【2020】12号文件【关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）】第三条第（二）项规定“因疫情或疫情防控措施导致合同目的不能实现的，人民法院应予以支持”。本诉原告诉请解除与本诉被告签订的《房屋租赁合同》，于法有据，本院予以支持。但根据合同的约定，解除合同应当提前三个月通知，本案中本诉原告于2020年3月24日与对方管理人员信息中提出终止合同的意思表示，故解除合同的时间应于三个月后生效，即6月25日解除合同。因本诉原告未能及时缴纳房租、水电费，根据合同的约定，已经构成违约，故其诉请本诉被告退回保证金30000元，本院不予支持。本诉原告诉请的设备转让费属其与前租赁户之间的转让事情与本案无关联，故亦不支持。而关于诉请减免租金，根据相关政策精神及特殊境况，本院对原告减免租金的诉请（2020年2月份租金全免，3、4月份减半），予以支持。二、反诉部分。根据《房屋租赁合同》的约定，租金的支付是根据不同的租赁时间段来计算的，2019年2月26日至2020年2月25日期间，每月的租金为19950元。而2020年2月26日至2021年2月25日期间，每月的租金是20947元。本案中，双方解除合同的时间认定为6月25日，但反诉原告诉请仅仅是要求对方支付所欠租金截止到2020年5月25日，根据当事人意思自治原则，本院准其所请。但因受新冠××疫情的影响，本院已准许减免两个月租金（2月份全额减免，3、4月房租金额减半）的诉请，所以，反诉原告诉请的房租本院能够支持60847元（102741-20947×2个月）。而反诉原告诉请反诉被告拖欠的水电费17904.6元，反诉被告虽提出抗辩，但因其并不能举出证据证明该费用不合理或包含无关部分，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”据此，其抗辩不能成立，本院对反诉原告的该项诉请予以支持。而对于反诉原告诉请反诉被告支付逾期交费的滞纳金6158元，对此本院认为，根据最高人民法院在疫情期间发布的【2020】12号、17号文件即关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）、（二）以及发改投资规【2020】734号文件精神，在疫情期间，对于没有经营收入所得的小微企业经营者，除准许减免房租外，还鼓励出租人考虑承租人实际困难，给予适当优惠条件。举小以明大，为贯彻落实“六保”、“六稳”政策，本院对反诉原告的该项诉请酌情调整，应参照同期银行利率予以计息。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、（二）、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、昌江区婵娟瑜伽养生中心与李静双方2016年12月16日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月25日解除；二、昌江区婵娟瑜伽养生中心应于本判决生效之日起十日内向李静支付所欠房租金60847元以及水电费、卫生费17904.6元，合计71751.6元及其利息（从2019年11月1日至实际付清时止，按同期银行贷款利率计息）；三、驳回昌江区婵娟瑜伽养生中心其他诉讼请求；四、驳回李静的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费1550元，反诉费1418元，合计2968元，由昌江区婵娟瑜伽养生中心承担2375元；，由李静承担593元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  郭镇峰人民陪审员  江文秋人民陪审员  徐 鑫二〇二〇年八月三日书 记 员  邹 俊