河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书(2019）豫0702民初4744号原告：新乡市红旗区华隆国际业主委员会，住所地新乡市红旗区新中大道华隆国际院内。负责人：齐庆恩，主任。委托诉讼代理人：崔聪聪，河南黄池律师事务所律师。被告：新乡市诚城物业服务有限公司，住所地新乡市金穗大道与新五街交叉口西北角尚东鑫城**楼****。法定代表人：邓志彬。委托诉讼代理人：赵祖磊、王少楠（实习），河南联盟律师事务所律师。原告新乡市红旗区华隆国际业主委员会（以下简称华隆业委会）诉被告新乡市诚城物业服务有限公司（以下简称诚城物业）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，本院于2019年1月16日作出（2018）豫0702民初1053号民事判决，诚城物业不服提起上诉。新乡市中级人民法院（简称新乡中院）于2019年6月14日作出（2019）豫07民终1415号民事裁定，撤销红旗区区人民法院上述民事判决，本案发回红旗区人民法院重审。本院重新立案后，因本案须以另案裁判结果为依据，裁定本案中止诉讼。中止事由消除后，本院依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华隆业委会负责人齐庆恩和委托诉讼代理人崔聪聪，被告诚城物业的委托诉讼代理人赵祖磊、王少楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华隆业委会明确诉讼请求为：1.被告立即撤离华隆国际小区；2.被告移交物业服务用房（包括办公用房、住宿用房、社区居委会用房、门岗用房）；3.被告移交物业管理资料，包括（1）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网、地下管网工程竣工图等竣工验收资料施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件，（4）各专业部门验收资料，（5）房屋及配套设施的产权归属清单（包括业主姓名、联系方式），（6）物业管理所必需的其他资料；4.被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：新乡市华隆国际小区于2012年交付业主使用，开发商指定被告提供前期物业服务。2016年4月9日，小区业主会议决定成立业主大会并选举产生业主委员会。2016年4月15日，华隆业委会分别在新乡市红旗区洪门办事处诚城社区居民委员会、新乡市红旗区××办事处和××区××委办理备案。经首届小区业主大会授权原告以招投标形式选聘物业服务企业，原告代表小区业主和中标物业企业签订物业服务合同。原告按照《招投标法》的规定和首届业主大会的授权依法开展工作，最终确定杭州高和物业管理有限公司（以下简称高和物业）中标。2017年5月1日，原告和高和物业新乡分公司签订了物业服务合同，该合同于当天生效。随后原告及时通知被告移交相关资料文件并撤出小区，被告拒不撤离小区，并通过各种手段阻止移交工作。为维护原告的合法权益，诉至法院。被告诚城物业辩称，案涉小区的全体业主并未授权原告选聘新的物业公司并与新物业公司签订物业服务合同；2.新乡中院（2020）豫07民终714号民事判决认定原告无权代表全体业主与高和物业公司签订物业服务合同，并判令撤销原告选聘高和物业公司为物业服务企业的决议；3.被告仍是案涉小区的合法物业企业。因此应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求进行了举证，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院在卷佐证。根据当事人的陈述和无异议的证据，本院可以认定如下案件事实：新乡市正隆置业有限公司系华隆国际小区开发商，其就华隆国际小区的物业管理与新乡市正隆物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》。《前期物业服务合同》第九章第三十一条规定：本合同所约定的物业服务期限自合同签订之日起，至本物业管理区域业主大会成立后，业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效之日终止。第三十二条规定：业主大会重新选聘物业管理企业或因其他原因本合同终止时，乙方应在合同终止之日起60日撤出本物业，移交物业管理用房、工具以及与本物业的管理有关的全部档案资料。新乡市正隆物业服务有限公司后更名为诚城物业。2016年4月9日，华隆国际小区大部分业主召开了业主大会，成立了业委会。2016年4月15日，原告到新乡市红旗区××办事处和××区××委办理了备案。2017年5月1日，原告与高和物业新乡分公司（简称高和物业）签订《华隆国际小区物业服务合同》。2019年12月19日，华隆业委会与河南中和供销福尔敦物业管理有限公司（简称福尔敦物业公司）签订《新乡市华隆国际小区物业服务合同》。另查明，2017年5月15日，新乡市红旗区洪门镇人民政府发出《通知》，以原告在未取得业主大会授权情况下与第三人高和物业签订物业服务合同未取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意为由，要求原告立即终止和高和物业新乡分公司的合同。原告不服该《通知》，向辉县市人民法院提起行政诉讼。辉县市人民法院作出（2018）豫0782行初55号行政判决书，撤销新乡市红旗区洪门镇人民政府于2017年5月15日作出《通知》。新乡市红旗区洪门镇人民政府不服该判决，提起上诉。2018年2月14日，新乡中院作出（2018）豫07行终36号行政判决书，驳回上诉，维持原判。还查明，部分业主（李德利、郭卫增、赵克田、郭志斌）向辉县市人民法院提起诉讼，要求撤销原告的备案登记。2018年8月6日，辉县市人民法院作出（2018）豫0782行初62号行政裁定书，驳回李德利、郭卫增、赵克田、郭志斌的起诉。李德利、郭卫增不服该裁定，提起上诉。2018年12月10日，新乡市中级人民法院作出（2018）豫07行终257号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。李德利、郭卫增、赵克田、郭志斌向本院提起诉讼，要求撤销华隆业委会选聘高和物业为物业服务公司的决定。本院作出（2018）豫0702民初2074号民事判决，认为华隆业委会选聘高和物业违反了法律规定的程序，侵害了业主选择物业服务企业的合法权益，故判决撤销华隆业委会选聘高和物业为物业服务企业的决定。华隆业委会不服，提起上诉，新乡中院于2020年5月25日作出（2020）豫07民终714号民事判决，驳回上诉，维持原判。同时，郭卫增起诉华隆业委会业主撤销权纠纷一案，本院作出（2020）豫0702民初2028号民事判决，认为华隆业委会选聘福尔敦物业公司违反了法律规定的程序，侵害了业主选择物业服务企业的合法权益，故判决撤销华隆业委会选聘福尔敦物业公司为物业服务企业的决定。华隆业委会不服，提起上诉，新乡中院于2020年9月30日作出（2020）豫07民终714号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”《河南物业管理条例》第五十二条规定“业主大会决定解聘物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续，并在约定的时间撤出物业管理区域。被解聘的物业服务企业在约定的撤出时间内，应当维持正常的物业管理秩序。业主大会决定选聘新物业服务企业或者自行管理的，原物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起退出物业管理区域，并向业主委员会或者在业主委员会监督下向新选聘的物业服务企业，履行下列交接义务:（一）移交物业管理用房等共用部分、共用设施设备；（二）移交物业承接查验的有关资料；（三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、检验等技术资料，运行、维护、保养记录；（四）结清预收、代收和预付、代付费用；（五）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。”根据上述规定以及案涉《前期服务协议》的约定，诚城物业在以下情形应退出物业管理：1.业主大会选聘了新的物业服务企业。案涉《前期服务协议》在华隆业委会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。此时，诚城物业应在60天内撤出案涉小区，移交相关材料。2.业主大会解聘了诚城物业。3.其他原因导致《前期服务协议》终止。本案中，华隆业委会先后选聘了高和物业和福尔敦物业公司作为物业管理企业，但均因程序违反法律规定被撤销，即华隆业委会尚未选定新的物业服务企业，因此案涉《前期服务协议》并未终止。而华隆业委会也并未提供其他证据证明其已按法律规定召开了业主大会解聘并通知了诚城物业或有其他原因导致《前期服务协议》已经终止。故此，对华隆业委会要求诚城物业撤离小区，移交物业用房和相关资料的诉讼请求，因条件尚未成就，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款，《河南物业管理条例》第二五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回新乡市红旗区华隆国际业主委员会的诉讼请求。案件受理费350元，由新乡市红旗区华隆国际业主委员会承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  郭德方审 判 员  王国明人民陪审员  申建军二〇二〇年十一月九日书 记 员  巨朝旭