湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初11341号原告：阎细华，女，汉族，1970年10月26日出生，住长沙市岳麓区。原告：余咏桂，女，汉族，1995年9月2日出生，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：袁志刚，湖南金顺达律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：张怡德，湖南金顺达律师事务所实习律师。被告：长沙坪建房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区学士街道学丰路1008号迪亚溪谷山庄会所-211房。法定代表人：彭立明。委托诉讼代理人：李旦，男，汉族，1974年1月1日出生在，住湖南省南县大通湖区，公司员工。委托诉讼代理人：黄一鸣，女，汉族，1979年4月26日出生，住长沙市天心区，公司员工。原告阎细华、余咏桂诉被告长沙坪建房地产开发有限公司（以下简称“坪建公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告阎细华、余咏桂及委托诉讼代理人袁志刚、张怡德，被告坪建公司的委托诉讼代理人李旦、黄一鸣均到庭参加诉讼，本案现已依法审理终结。原告阎细华、余咏桂向本院提出以下诉讼请求：1、被告履行《商品房买卖合同》，立即交付房屋并承担逾期交房违约责任；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：阎细华欲在被告开发的楼盘华苑江滨家园三期为女儿余咏桂（原告二）购买房屋一套，于2011年9月26日与被告签订了《华苑（江滨家园三期）认购书》并当场交纳定金20万元，认购华苑（江滨家园三期）5栋4单元1113、1115号面积共计154平米的商品房，房款总金额为735928元，同时约定2012年1月前一次性支付剩余房款同时签署《商品房买卖合同》。2011年11月，因被告资金链断裂，开发的楼盘“一房多卖”案爆发，阎细华闻讯后立即赶到被告售楼部，发现原预定的房屋已被销售。经阎细华反复交涉，无奈之下只好同意另行选定尚未销售的2栋905、906号房屋（面积共117.2平米），并于2011年12月15日双方正式签订《商品房买卖合同》。为了防止再次出现收不到房的情况出现，经阎细华强烈要求，被告同意原告“收房时一次性付清剩余房款”，阎细华当场向被告出具了书面保证。2012年后，因被告法定代表人涉嫌非法集资被查处，被告的各项工作均处于停滞状态。2018年前后，该楼盘由政府牵头组织开发商（被告）等利益相关方成立维稳、债务清理工作组，处理该楼盘的善后工作。但时至今日，华苑（江滨家园三期）交房工作己接近尾声，但被告仍未履行交房义务。被告坪建公司答辩称：我们对于原告的事项在整个公司账务没有找到资料，公司财务没有收到原告所述缴纳的20万元，与公司相关的账目必须有公司的发票或收据才是有效的。在前法人移交相关财务资料的时候对于涉案房产也没有任何记录。被告需要原告提交更多证明原告购买房产是与被告的公司行为，不是个人行为。本院审理查明，原告阎细华与余咏桂系母女关系，原告阎细华欲为余咏桂在长沙购置商品房。2011年9月26日，原告余咏桂（乙方）与被告坪建公司（甲方）签订《华苑江滨家园三期认购书》，余咏桂向被告坪建公司认购华苑（江滨家园三期）五栋四单元1113、1115号商品房，单价为每立方米4780元，房价总款为735928元。乙方同意签署本认购书时，支付20万元整作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》后自动转入房款）。被告坪建公司经办人赵金菊在落款处签字盖章。当日，原告阎细华在被告坪建公司的法人代表朱双文办公室用现金的方式向朱双文妻子赵金菊（同时系被告坪建公司财务人员）支付了200000元购房款，赵金菊向原告阎细华出具收条一张，载明“收到阎细华购江滨家园三期华苑购房款200000元整”。2011年年底，因被告公司资金链断裂，所开发的楼盘“一房二卖”导致两原告无法实现其购房目的。2011年12月15日，原告阎细华经手与被告坪建公司重新签订两份《长沙市商品房买卖合同》，约定原告阎细华购买被告坪建公司坐落于长沙市岳麓区华苑（江滨家园三期）第2栋9层905、906号房屋，单价均为每平方米4500元，面积分别为37.41平方米、79.83平方米，总房价分别为168345元、359235元。合同第六条均约定，买受人于合同签订之日一次性付清总房款。第八条均约定，出卖人应当在2012年4月30日前向买受人交付该房屋。第十一条均约定，…（2）逾期超过30天日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条约定的最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付以已交付房价款为基数按日万分之一为标准计算的违约金。另原、被告在2011年12月21日对上述两套房屋进行了网签备案。2012年2月左右，被告原法人代表涉嫌伪造公章、非法吸收公众存款被立案调查。庭审中，原告阎细华当庭表示愿意在交付房屋的同时交纳剩余房款。上述事实有两原告和被告的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的认购书、收条、商品房买卖合同两份等证据予以证明，本院予以确认。本院认为：本案争议焦点：一、两原告向赵金菊交纳的20万元定金是不是属于该商品房买卖合同的定金。二、被告坪建公司是否应当向原告阎细华履行《商品房买卖合同》立即交付房屋并承担逾期交房违约责任。一、两原告向赵金菊交纳的20万元是不是属于该商品房买卖合同的定金。被告抗辩称，两原告购房是与赵金菊之间的个人行为。本院认为，2011年9月26日《华苑江滨家园三期认购书》约定，“乙方（余咏桂）向甲方（坪建公司）认购华苑（江滨家园三期）五栋四单元1113、1115号商品房，房价总款为735928元，乙方（余咏桂）同意签署本认购书时，支付20万元整作为定金，且定金在签订《商品房买卖合同》后自动转入房款。”当日，阎细华在被告坪建公司的原法人代表办公室用现金的方式向赵金菊支付了200000元购房款，同时赵金菊向原告阎细华出具了载明“收到阎细华购江滨家园三期华苑购房款200000元整”收条。赵金菊作为被告的财务人员，且系被告法人代表的妻子，阎细华有理由相信赵金菊系职务行为收取房款，另被告收取两原告200000元无其他正当理由，结合合同的约定、赵金菊的身份、交款的时间、地点，故本院认为阎细华支付的200000元现金系两原告支付的华苑（江滨家园三期）五栋四单元1113、1115号商品房的定金。二、被告坪建公司是否应当向原告阎细华履行《商品房买卖合同》立即交付房屋并承担逾期交房违约责任。因被告“一房二卖”导致两原告无法实现其购房目的，于是原告阎细华与被告重新签订两份《长沙市商品房买卖合同》，约定阎细华购买华苑（江滨家园三期）第2栋9层905、906号房屋，并在2011年12月21日对上述两套房屋进行了网签备案。两原告及被告用自己的实际行动变更了原合同内容，系双方真实意思表示，不违反国家强制性规定，真实、合法、有效，双方应按变更后的合同约定全面履行自己的义务。2011年12月15日两份《长沙市商品房买卖合同》约定，华苑（江滨家园三期）第2栋9层905、906号房屋，总房价分别为168345元、359235元。合同第六条均约定，买受人于合同签订之日一次性付清总房款。但因2011年年底，被告原法人代表失联案，涉案楼盘变成烂尾楼。原告阎细华有理由以此获得不安抗辩权。合同第八条约定，出卖人应当在2012年4月30日前向买受人交付该两套房屋，但被告至今未向原告阎细华交付该案涉房屋。被告未按期办理交房手续明显超过了合同约定的时间，故构成逾期，故原告阎细华有权要求被告坪建公司向原告阎细华履行《商品房买卖合同》立即交付房屋并承担逾期交房违约责任。原告阎细华当庭也表示愿意在交付房屋的同时交纳剩余房款。关于逾期交房违约金的请求。根据合同的约定，逾期超过30天日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条约定的最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付以已交付房价款为基数按日万分之一为标准计算的违约金。本院认为，被告违约的主要原因系被告公司在建设过程中资金短缺，原法定代表人非法吸收公众存款罪而导致资金链断裂，从而使得案涉楼盘变成烂尾楼。鉴于被告的违约的主观过错大小考虑，结合公平合理的原则，为维护社会和谐稳定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十七条的规定，本院酌定对原告主张的违约金调整为以原告已交付房款为基数按日万分之零点五标准计算。原告主张逾期交房产生的违约金系债权请求权，且原、被告在合同中约定违约金按日计算，本院认为，本案诉讼时效应从原告向本院起诉之日起，即2019年7月12日向前推算三年至2016年7月13日起开始计算。因此原告主张逾期交房违约金的期间应该从2016年7月13日计算至实际交付之日止，在此之前的违约金因超过法定诉讼时效，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十七条之规定，判决如下：一、被告长沙坪建房地产开发有限公司在本判决书生效之日起三十日内按照案涉《长沙市商品房买卖合同》的约定将位于长沙市岳麓区华苑（江滨家园三期）第2栋9层905、906号房屋交付给原告阎细华；原告阎细华将剩余房款327580元支付给被告长沙坪建房地产开发有限公司；二、被告长沙坪建房地产开发有限公司在本判决书生效之日起十日内向原告阎细华支付从2016年7月13日至案涉房屋实际交付之日止，以已付房款200000元为基数，按日万分之零点五为标准计算的逾期交房违约金；三、驳回原告阎细华、原告余咏桂其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定。加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5580元，保全费3020元，合计8600元，由被告长沙坪建房地产开发有限公司承担。此费已由原告阎细华、余咏桂垫付，被告应在履行以上给付义务时一并将原告垫付的受理费支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  曹祥二〇一九年十一月十二日法官助理孙颖书记员沈丽附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定的违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。