河南省民权县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1421民初2839号原告：张红悌，女，1980年6月7日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：靳祥钰，河南浩君律师事务所律师。委托诉讼代理人：李春，河南浩君律师事务所律师。被告：河南铭辉置业有限公司，住河南省民权县人民路东段南侧。法定代表人：韩庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋笃香，河南君盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：张国庆，男，1977年2月14日出生，汉族，住河南省商丘市，该公司员工。被告：商丘宝运投资担保有限公司，住河南省商丘市梁园区凯旋路东侧八一路北侧京九建材1号楼5层。法定代表人：张涛，该公司总经理。原告张红悌与被告河南铭辉置业有限公司（以下简称铭辉公司）、商丘宝运投资担保有限公司（以下简称宝运公司）合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张红悌的委托诉讼代理人李春、被告铭辉公司的委托诉讼代理人蒋笃香、张国庆到庭参加诉讼，被告宝运公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张红悌向本院提出诉讼请求：1．解除原告与铭辉公司所签订的《商品房认购协议》；2．请求铭辉公司偿还原告借款15万元整，并支付违约金。违约金的计算方式为：一个月违约金相当于一年物业管理费；时间自2018年1月23日至清偿为止（暂计15,000元）；3．宝运公司承担连带赔偿责任；4．本案的诉讼费用、保全费等由两被告承担。诉讼过程中，原告将第2项诉讼请求变更为：请求铭辉公司偿还原告借款16万元整，并支付违约金。违约金的计算方式为：一个月违约金相当于一年物业管理费；时间自2018年1月23日至清偿为止（暂计1.5万元）。事实和理由：2014年10月10日，原告与铭辉公司签订了《借款合同》，约定由原告出借给铭辉公司人民币6万元整，时间为自2014年10月10日至2015年4月9日，月息千分之十五，铭辉公司用【权证字号：民土国用（2014）第024号】及该土地上后续建筑物抵押给出借人。同日，原告与宝运公司签订了《理财担保合同》，宝运公司同意为原告借给铭辉公司人民币6万元提供担保，担保方式为连带清偿责任，担保的范围为主债权及利息。2015年2月6日，原告又以同样的方式借给商丘市银河棉业股份有限公司10万元，月息8厘，期限为2014年12月30日到2015年12月29日，担保人为宝运公司，担保方式为连带清偿责任，担保的范围为主债权及利息。该两笔借款到期后，借款人没有如期归还，后经几方同共协商后由铭辉公司以房抵债和原告签订了《商品房认购协议》，由铭辉公司承担了商丘市银河棉业股份有限公司的全部债务。在协议里约定铭辉公司同意将其开发的民权县博爱路与北海路交叉口西北角紫园二期24栋10层5号房产抵款14万，多余款项抵物业费等，并约定2017年12月交房，但交房期限到后，铭辉公司没有交房。在2018年1月23日时，铭辉公司又给业主们出具了一份保证书，保证该房于2018年8月全体都能网签备案，但时至目前为止仍然没有交房。近期房屋即将封顶，铭辉公司却又声明：第一、如果想要房需要每平方再加0.13万元左右，否则房子自行处理；第二、不要房子的业主须和铭辉公司再签订一个还款协议，等房子卖出后到2020年12月份才能还款。对于这样不合理的要求，广大业主极为气愤。现原告不想继续被告欺骗，要求被告偿还借款，并支付违约金，二被告承担连带责任。铭辉公司辩称，同意解除商品房认购协议，协议解除后关于商丘市银河棉业股份有限公司公司与原告签订借款合同的10万元与被告铭辉公司无关，应由商丘市银河棉业股份有限公司及担保人承担还款责任。铭辉公司与原告签订借款合同的6万元，铭辉公司在签订借款合同后，因为原告没有向铭辉公司履行出借义务，铭辉公司没有收到原告的借款，也没有指定由他人代收，根据原告提交的银行转账凭证，原告是将借款转账给宝运公司的员工，该6万元借款铭辉公司不应承担还款责任，应由宝运公司偿还。宝运公司未作答辩。本院受理本案后，依法向被告宝运公司送达了相关法律文书，告知了其诉讼权利和义务，在法定期限内被告宝运公司未向本院提交答辩状和证据材料，经合法传唤又未到庭参加诉讼，根据有关法律规定，视为其放弃了相关诉讼权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的《公证书》、《理财担保合同》，能够证明被告铭辉公司向原告借款6万元、被告宝运公司提供担保的事实；原告提交的《借款抵押担保合同》、《借款借据》、《还款计划书》，能够证明商丘市银河棉业股份有限公司向原告借款10万元、被告宝运公司提供担保的事实；原告提交的《商品房认购协议》，能够证明原告与被告铭辉公司签订《商品房认购协议》、约定原告用在宝运公司的理财款16万元认购涉案房产的事实；原告提交的《保证书》、《答复函》、《告知函》，能够证明铭辉公司向业主做出保证并通知补交购房款的相关事实，原告提交的上述证据与本案待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，其证据效力本院予以确认。被告铭辉公司提交的《账目核对确认表》，与本案不具有关联性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月10日，原告张红悌与被告铭辉公司签订借款合同，约定被告铭辉公司向原告借款6万元。同日，原告与被告宝运公司签订《理财担保合同》，约定宝运公司为铭辉公司向原告所借6万元及利息承担连带清偿责任，保证期间为自合同生效之日起至《借款合同》项下借款本息还清为止。2015年2月6日，商丘市银河棉业股份有限公司、原告、被告宝运公司签订《借款抵押担保合同》，约定商丘市银河棉业股份有限公司向原告借款10万元、宝运公司为商丘市银河棉业股份有限公司向原告所借10万元及利息承担连带清偿责任。2016年9月27日，原告张红悌与被告铭辉公司签订《商品房购房协议》，约定：原告愿用在宝运公司理财款16万元认购紫园二期24#10层5号房产，认购以市场价为准，面积以住建局实际测量为准，预计该房屋总价款为14.8万元，现全额抵房款，多退少补，剩余合同款项，可抵物业费、有线电视费等相关费用；铭辉公司按照施工进度预计2017年3月取得商品房预售许可证，2017年12月按政府有关规定验收合格后交原告使用。2018年1月23日，被告铭辉公司向预签24#的客户们出具《保证书》，主要内容为：所承诺的2017年底网签备案不能按时兑现，只要政府不再下令停止施工的情况下，力争2018年8月全体签房者都能备案，如不能按承诺时间网签备案，每推迟一个月免一年物业管理费。2019年5月14日，被告铭辉公司向民权县领秀新城紫园24号楼全体认购房客户出具《告知函》，主要内容为：“你所认购房屋依据民权县当地市场价，你还需要补交购房款每平方米约1,500元，请于2018年5月18日18时前补交，否则，按解除你我双方之间的《商品房认购协议》处理，对于该房屋，我公司将另行出售。”2019年5月29日，被告铭辉公司出具《答复函》，主要内容为：“按原《商品房认购协议》坚持要房的，必须补交差价每平方米1,500元”、“不同意补交差价款的，可从2019年11月25日--2020年11月25日前，由我公司负责将你们认购房本金兑付给你们”。本院认为，债务转移，是指债务在不同主体之间的转移。债务转移必须经原债权人同意。本案中，被告铭辉公司向原告借款6万元，商丘市银河棉业股份有限公司向原告借款10万元，被告铭辉公司与原告签订《商品房认购协议》、被告铭辉公司同意原告张红悌用在宝运公司理财款16万元认购紫园二期24#10层5号房产的行为，应视为被告铭辉公司同意商丘市银河棉业股份有限公司将其向原告所借10万元的债务转移给了被告铭辉公司，即债务发生了转移，且原告张红悌同意该债务转移，故应当认定商丘市银河棉业股份有限公司向原告借款10万元的债务转移给了被告铭辉公司，被告铭辉公司关于商丘市银河棉业股份有限公司与原告签订借款合同的10万元与被告铭辉公司无关，应由商丘市银河棉业股份有限公司及担保人承担还款责任的抗辩意见不能成立，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告张红悌要求解除《商品房认购协议》，被告铭辉公司同意解除合同，可以解除原告与被告铭辉公司于2016年9月7日签订的《商品房认购协议》。关于原告要求被告铭辉公司偿还借款16万元的诉讼请求，本院认为，原告与被告铭辉公司签订的《商品房认购协议》解除后，原告有权要求被告铭辉公司返还购房款16万元，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告铭辉公司向其支付违约金（一个月违约金相当于一年物业管理费）的诉讼请求，本院认为，原告与被告铭辉公司签订的《商品房认购协议》中并无关于违约金的相关约定。被告铭辉公司于2018年1月23日出具的《保证书》显示“只要政府不再下令停止施工的情况下，力争2018年8月全体签房者都能网签备案，如不能按承诺时间网签备案，每推迟一个月免一年物业管理费”，该《保证书》应为对《商品房认购协议》的补充，其“免一年物业管理费”为附条件的约定，其所附条件为：1．政府不再下令停止施工；2.2018年8月全体签房者未能备案。原告提交的证据不能证明“政府不再下令停止施工”，不能证明“一年物业管理费”的具体数额，且从字面意思来看，“每推迟一个月免一年物业管理费”的意思应为如果相对人对涉案小区房产进行居住使用，每推迟网签备案一个月免一年的物业管理费，而并非每推迟网签备案一个月给付相对人一年的物业管理费；同时，“免一年物业管理费”系基于《商品房认购协议》作出的，现双方未履行《商品房认购协议》而解除，双方基于《商品房认购协议》而产生的权利、义务亦应当终止，故“免一年物业管理费”失去存在基础，亦应当终止，故原告的该项诉讼请求证据不足，本院不予支持。关于原告要求被告宝运公司承担连带赔偿责任的诉讼请求，本院认为，借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金转化为已付购房款并经对账清算的，该商品房买卖合同为诺成合同，具有法律效力。本案中，原告张红悌与被告铭辉公司于2016年9月7日签订《商品房认购协议》，双方以其行为表明均同意终止借款合同关系并建立商品房买卖合同关系，即双方之间的民事法律关系发生了变化。由于原告张红悌与被告铭辉公司之间的借款合同关系已于2016年9月7日终止，且原告未提交证据证明上述民事法律关系发生变化系经过被告宝运公司之同意，故被告宝运公司不再承担保证责任。原告的该项诉讼请求没有相应的事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第二项、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告张红悌与被告河南铭辉置业有限公司于2016年9月7日签订的《商品房认购协议》；二、被告河南铭辉置业有限公司于本判决生效后五日内返还原告张红悌购房款16万元；三、驳回原告张红悌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,300元，减半收取1,650元，财产保全费1,270元，以上合计2,920元，由原告张红悌负担120元，被告河南铭辉置业有限公司负担2,800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  李运丽二〇一九年九月九日书记员  孔奕博