上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初57229号原告(反诉被告)：上海旅人酒店有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：丁金福，总经理。委托诉讼代理人：李恒凡，河南迪卡沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁金友，男。被告(反诉原告)：上海市浦东新区合庆镇华星村村民委员会，住所地上海市浦东新区。法定代表人：毛永国，主任。委托诉讼代理人：邱晓明，上海朝闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：管红霞，上海朝闻律师事务所律师。原告上海旅人酒店有限公司诉被告上海市浦东新区合庆镇华星村村民委员会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月1日受理后，被告提起反诉，本院依法受理。因原告未按规定预交案件受理费，又未申请缓交、免交，本院于2018年8月20日裁定本诉按撤诉处理。本案在审理过程中，发现本案须以(2018)沪0115民初71620号一案的审理结果为依据，故本案于2018年11月15日中止诉讼。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。反诉原告委托诉讼代理人邱晓明、反诉被告委托诉讼代理人丁金友、李恒凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。反诉原告上海市浦东新区合庆镇华星村村民委员会向本院提起诉讼请求：一、确认反诉原、被告之间的《房屋使用合同》无效；二、判令反诉被告从上海市浦东新区华夏东路XXX号房屋中迁出，并将上述房屋返还给反诉原告；三、判令反诉被告向反诉原告支付自2018年1月1日起按照年租金人民币107,100元(以下币种相同)标准计算至实际迁出之日止的房屋使用费；四、诉讼费由反诉被告负担。事实和理由：2014年9月19日，反诉原告与上海乾映得实业有限公司(以下简称乾映得公司)签订《房屋使用合同》，约定反诉原告将位于上海市浦东新区华夏东路XXX号房屋(以下简称系争房屋)出租给乾映得公司，使用期限为10年，自2015年1月1日至2024年12月31日止。2015年1月1日至2016年12月31日年使用费为1,020,000元，2017年1月1日至2019年12月31日年使用费为1,071,000元等。2016年6月28日，反诉原、被告以及乾映得公司签订《关于变更华夏东路XXX号租赁合同备忘录》，约定将承租人主体变更为反诉被告，合同其余条款不变。2018年，政府根据“无五违”方案，要求限期拆除系争房屋。反诉被告自2018年1月1日起未支付房屋使用费。反诉被告上海旅人酒店有限公司反诉辩称，反诉被告认为《房屋使用合同》有效，要求予以解除。反诉被告同意从系争房屋中迁出。反诉被告确实自2018年1月1日起未支付使用费，不同意支付。经审理查明，沪房地浦字(2000)第006848号上海市房地产权证记载：上海市浦东新区合庆镇川北公路XXX号XXX-XXX幢房屋产权人为上海世平实业有限公司(以下简称世平公司)。川北公路XXX号地址现变更为华夏东路XXX号。2014年9月19日，反诉原告与乾映得公司签订《房屋使用合同》，约定反诉原告将位于上海市浦东新区华夏东路XXX号房屋出租给乾映得公司。合同特别事项说明和约定为，反诉原告系世平公司的唯一投资主体，反诉原告是在原世平公司房屋基础上改建而成。世平公司的上海市房地产权证号为沪房地浦字(2000)第006848号。房屋坐落浦东新区川北公路XXX号，土地性质为集体，用途工业，记载建筑面积为1,524.43平方米，该房屋地址现改为华夏东路XXX号。经反诉原告对世平公司房屋投资改建，房屋已改建成四层房屋，总建筑面积为4,000平方米。合同第一条约定，交付使用建筑面积为4,000平方米。第二条约定，使用期限为10年，自2015年1月1日至2024年12月31日止。第四条约定，2015年1月1日至2016年12月31日年使用费为1,020,000元，2017年1月1日至2019年12月31日年使用费为1,071,000元，2020年1月1日至2024年12月31日年使用费为1,124,550元。2015年1月1日，反诉原告将系争房屋交付给乾映得公司。2016年6月28日，反诉原、被告以及乾映得公司签订《关于变更华夏东路XXX号租赁合同备忘录》，约定经三方一致同意将承租人主体变更为反诉被告，合同其余条款不变。2018年1月1日起，反诉被告未支付使用费。2018年3月13日，反诉原告发送《关于腾退房屋的函》给反诉被告称，《房屋使用合同》因镇政府责令拆除于2018年1月31日终止。2018年2月1日至清退期间的房屋使用费暂不收取。如反诉被告未能在2018年4月30日前腾退房屋的，反诉原告仍收取2018年2月1日至清退期间的房屋使用费。本案在审理过程中，反诉原、被告一致确认全部拆除川北公路XXX号产证上的3幢房屋，改建成1幢4层建筑面积为4,000平方米房屋，改建后的房屋没有合法建造凭证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。反诉原、被告均确认系争房屋未获得房屋产权证或合法建造凭证，故反诉原、被告之间《房屋使用合同》无效。反诉被告同意从系争房屋中迁出，本院依法予以准许。反诉被告自2018年1月1日起未支付房屋使用费，且至今未从系争房屋中迁出，理应参照合同约定的标准支付房屋使用费。出租人应对出租物负有瑕疵担保责任，反诉原告作为出租方，在系争房屋没有合法审批手续情况下将其出租，对租赁合同的无效负主要责任。承租人亦应对所租房屋的合法性积极审查，反诉被告作为承租方未对租赁物的合法性尽到审慎的审查义务，因对租赁合同的无效负次要责任。反诉被告主张自2018年6月1日起无法正常经营，但未提供相关证据予以佐证，反诉原告认可反诉被告自2019年1月1日起无法正常经营。本院综合考虑到原、被告之间《房屋使用合同》无效以及双方当事人的过错程度、反诉被告自2019年1月1日起无法正常营业，系争房屋因涉诉需要进行装修鉴定系为处理双方纠纷引起等因素，本院酌情判令反诉被告自2019年1月1日起参照合同约定的使用费标准的60%由反诉被告负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、反诉原告上海市浦东新区合庆镇华星村村民委员会与反诉被告上海旅人酒店有限公司之间的《房屋使用合同》无效；二、反诉被告上海旅人酒店有限公司在本判决生效之日起十日内从上海市浦东新区华夏东路XXX号房屋中迁出，并将上述房屋返还给反诉原告上海市浦东新区合庆镇华星村村民委员会；三、反诉被告上海旅人酒店有限公司在本判决生效之日起十日内支付给反诉原告上海市浦东新区合庆镇华星村村民委员会自2018年1月1日至2018年12月31日期间的房屋使用费人民币1,071,000元，自2019年1月1日起按照年租金人民币642,600元标准计算至实际迁出之日止的房屋使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。反诉案件受理费人民币33,922元，由反诉原告上海市浦东新区合庆镇华星村村民委员会负担人民币3,922元，反诉被告上海旅人酒店有限公司负担人民币30,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨怡霖二〇一九年十月十四日书记员  朱沈聪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的乙方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。