山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0105民初4473号 原告：高峰，住济南市。 委托诉讼代理人：察新伟，国浩律师（济南）事务所律师。 原告：张磊，住济南市。 委托诉讼代理人：察新伟，国浩律师（济南）事务所律师。 被告：李济伦，住济南市。 被告：齐鲁银行股份有限公司，住所地济南市。 法定代表人：王晓春，该公司董事长。 委托诉讼代理人：史新宋，山东舜翔律师事务所律师。 第三人：山东华诺万家房地产经纪有限公司，住所地济南市。 法定代表人：张艳婷，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张宝华，女，该公司职工。 原告高峰、张磊与被告李济伦、齐鲁银行股份有限公司（以下简称齐鲁银行）、第三人山东华诺万家房地产经纪有限公司（以下简称华诺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高峰、张磊的委托诉讼代理人察新伟，被告李济伦，被告齐鲁银行的委托诉讼代理人史新宋，第三人华诺公司的委托诉讼代理人张宝华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高峰、张磊向本院提出诉讼请求：1.判令被告李济伦返还原告双倍定金22万元；2.判令被告齐鲁银行返还原告定金18万元；3.本案的全部诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确第一项诉讼请求为：判令被告李济伦返还原告双倍定金22万元，定金2万元的双倍加18万元的一倍。事实与理由：原告高峰与被告李济伦、第三人华诺公司于2016年6月26日签订《房屋买卖合同》（NO.0000885），约定被告李济伦自愿出售位于济南市天桥区无影山中路x号楼（证号：济房权证天字第xxxxxx号）的房屋给原告高峰。合同签订时，原告高峰向被告李济伦支付了2万元定金。2016年6月30日，原告高峰另与被告李济伦签订了《协议书》一份，明确载明涉案房产系被告李济伦于2016年2月份拍得的被告齐鲁银行的房屋。上述协议签订后，原告高峰的配偶原告张磊已于2016年7月1日按照被告李济伦的要求向被告齐鲁银行账户汇款18万元。两原告将定金支付后涉案房产仍在被告齐鲁银行名下，被告李济伦的行为已构成违约，应当向原告双倍返还定金，同时，被告齐鲁银行作为定金18万元的实际收款方，应在18万元定金的范围内承担返还责任。另因第三人华诺公司作为居间机构对本次涉案房屋的整个买卖过程清楚，为了查明案件事实，特申请该公司作为本案第三人参加诉讼。综上，被告李济伦的行为已经给原告造成了严重的经济损失，且原告与被告多次协商未果，原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告李济伦辩称，原告起诉与事实不符，在合同履行过程中因为原告违约致使合同无法履行，被告李济伦没有违约，原告也无证据证明被告违约，根据原、被告签订的协议书的约定以及相关法律规定，法庭应在查清事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。原告与被告于2016年6月26日签订房屋买卖合同，合同签订后又于同月30日签订协议书，根据协议书第五条约定原告支付18万元进齐鲁银行账户作为房款，余款在2016年7月15日前付清。如2016年7月15日前未全款到位，房款不予返还。协议签订后，原告仅支付了18万元定金到齐鲁银行账户，剩余房款未在约定时间内支付，原告的行为构成根本违约，而不是原告所称的被告违约。原告所称支付房款后才发现涉案房屋仍在齐鲁银行名下与事实不符。在签订房屋买卖合同之时，原告就明确告知房屋登记在齐鲁银行名下，原告在2016年6月30日签订协议书时就知道了房屋登记在齐鲁银行名下。原告在诉状中也认可签订协议书时明确载明涉案房产系被告李济伦于2016年2月份拍得的齐鲁银行房产，其诉称前后矛盾，不能自圆其说。原告为了获取非法利益，恶意起诉，侵犯了被告的合法权益，给被告造成了经济损失，被告保留另案起诉的权利。另，原、被告双方于2016年6月26日签订房屋买卖合同时被告收取的2万元定金已经退还原告。 被告齐鲁银行辩称，第一，高峰、张磊请求齐鲁银行返还18万元定金无事实和法律依据。原告与齐鲁银行之间无任何关系，原告与被告李济伦签订了房屋买卖合同和协议书，根据合同相对性原则，高峰、张磊只能向李济伦主张返还定金，而不能向无合同关系的齐鲁银行提出合同上约定的定金返还。根据高峰、张磊与李济伦签订的协议书，高峰、张磊按照协议书的约定向齐鲁银行账户支付了18万元定金，视为高峰、张磊向李济伦履行了合同义务，至于李济伦与齐鲁银行之间的法律关系与高峰、张磊无关。高峰、张磊向齐鲁银行账户支付18万元定金的行为，实质上构成了高峰、张磊向李济伦履行协议书的义务，李济伦向齐鲁银行代为履行了支付部分涉案房屋款项的义务。该18万元人民币为种类物，占有即所有，因此，不论高峰、张磊与李济伦之间的法律关系如何认定，均不能构成李济伦向齐鲁银行支付款项的回转。第二，齐鲁银行不构成不当得利，齐鲁银行收到18万元系高峰、张磊根据与李济伦的协议书约定，齐鲁银行收到18万元视为李济伦向齐鲁银行代为支付了本案中涉案房屋的部分款项，齐鲁银行收到的涉案款项与拍卖价款相同，并没有额外获益，因此齐鲁银行收到18万元不属于民法总则第一百二十二条不当得利规定的情形，齐鲁银行不构成不当得利。第三，齐鲁银行无返还责任，根据高峰、李济伦签订的协议书，李济伦通过指示交付的方式要求高峰、张磊将18万元定金支付给李济伦而非齐鲁银行，高峰、张磊与李济伦房屋买卖合同之间，实际收款人系李济伦而非齐鲁银行，高峰、张磊要求齐鲁银行在“18万元定金范围内承担返还责任”无法律依据，齐鲁银行无返还责任。综上，高峰、张磊请求齐鲁银行返还18万元定金无事实和法律依据，齐鲁银行不构成不当得利，亦没有返还责任，请求法院依法驳回原告对齐鲁银行的诉讼请求。 第三人华诺公司述称，第三人已经将2万元定金支付给了原告，在齐鲁银行楼下确实签订了协议。其他情况第三人不清楚。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对各方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院作如下认定：原告虽对被告齐鲁银行提交的拍卖标的物买卖协议的真实性不予认可，但未提交相应反驳证据，因被告李济伦对被告齐鲁银行的拍卖标的物买卖协议的真实性无异议，且该证据与被告齐鲁银行提交的原、被告认可的拍卖会成交报告、委托拍卖合同及涉案房屋收款明细具有关联性，可以相互印证，本院对该拍卖标的物买卖协议的真实性予以确认。对被告齐鲁银行提交的《关于对天桥无影山城市信用社购置商品房计划的批复》、《联合购房协议》，原告虽不予认可，但未提交相应反驳证据，本院对上述证据真实性予以确认。综合原、被告举证、质证及本院经审查确定的证据，本院认定事实如下：2016年6月26日，李济伦作为甲方，高峰作为乙方在第三人华诺公司的居间下签订房屋买卖合同，约定：李济伦自愿出售位于济南市天桥区无影山中路x号楼的房产给高峰，房屋所有权证号：济房权证天字第xxxxxx号；房屋所有权人为齐鲁银行股份有限公司；产别单独所有；成交价格为陆佰肆拾柒万柒千元整，高峰在买卖合同签订时向李济伦支付定金2万元，李济伦自本合同签订时将房屋所有权证交由华诺公司，用于办理房产交易的后续手续；双方同意李济伦于全款付清当日通知高峰进行房屋验收交接，高峰应在收到通知之日起5日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验；第十条违约责任约定：若发生与李济伦有关的权属纠纷或债务纠纷，由李济伦负责解决，并向高峰承担违约责任；合同签订后，任一方未按合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向合同房屋买卖的相对方支付本合同总房款3‰的违约金并赔偿相对方因此造成的损失；委托代理人签订本合同需出示委托人的书面授权委托书，委托代理人应保证该委托书的真实性，否则由此产生的法律后果由委托代理人承担；本合同签订后，若李济伦违约，则定金双倍返还高峰，若高峰违约，则定金不退。合同第十一条约定“经甲（李济伦）、乙（高峰）双方协商，此房为12700元/㎡，实际成交价以下证面积为准。乙方完全知情此房源产权状况。此房产产权为齐鲁银行股份有限公司，李济伦在拍卖公司获得此房出售权。签订合同后，李济伦全程配合乙方办理完所有过户事宜，如双方因不可抗力产生的不能过户，双方互不违约。”合同签订当日，原告向第三人缴纳定金2万元，被告李济伦向原告出具了定金收条。2016年6月30日，李济伦作为甲方，高峰作为乙方签订《协议书》，约定：“甲方（李济伦）于2016年2月份自金诺国际拍卖有限公司拍得齐鲁银行股份有限公司房产一宗，产权证号：济房权证天字第xxxxxx，房屋坐落天桥区无影山中路x号楼，房屋面积637.17㎡。现甲方（李济伦）欲将此房屋的部分拍卖权益转让给乙方（高峰），基于此，双方签订此协议：2.甲方转让给乙方此拍卖房产的约510㎡产权，房屋单价12700元/㎡，乙方支付陆佰肆拾柒万柒仟元进入齐鲁银行账户，最终双方以办理房产证面积为准结算总价，多退少补。此基础上，乙方保留自己拍卖的约130㎡的产权。2.甲方保留的房屋产权位于此房屋的西面一侧，乙方位于东面一侧。双方可在户型图上画出各自的范围，签字作为本合同的附件。3.甲方负责办理本房屋的过户手续，及房屋的测绘拆证手续，如房屋不能拆分房产证，由乙方全部受让拍卖权益。4.甲方负责此次拍卖的拍卖佣金等费用。乙方仅负责此房屋转让过程中，由买方负责的契税及过户费用。此费用仅限乙方500㎡产权按照比例应承担的那部分。甲方自行承担其130㎡左右的那部分。5.此协议签订后，乙方支付18万元进入齐鲁银行账户作为定金，余款在2016年7月15日前支付。如2016年7月15日前未全款到位，定金不予返还。6.未尽事宜，双方协商解决。”2016年7月1日，原告张磊向被告齐鲁银行账户转款18万元。 2017年1月10日，原告高峰收到第三人向其转账的2万元定金。 另查明，涉案房产位于济南市天桥区无影山中路x号楼，登记所有权人为齐鲁银行股份有限公司，房屋产权证号为天xxxxxx，涉案房屋无土地使用权证。2015年6月18日，被告齐鲁银行与山东金诺拍卖有限公司签订委托拍卖合同，约定被告齐鲁银行委托山东金诺拍卖有限公司拍卖涉案房屋所在的房产即济南市天桥区无影山中路20号黄屯1号楼。2016年2月1日，案外人温树芹、刘于良、于里锋、郭德娟签订《联合竞买协议》，约定四人组成联合体共同参与山东金诺拍卖有限公司于2016年2月4日举行的济南市天桥区无影山中路x号楼房产拍卖会，标的为涉案房屋的整体，并约定四人所占份额；四方共同委托李济伦代表其联合体参加竞买申请、报价及签订《成交确认书》等事宜。同年2月4日，案外人温树芹、刘于良、于里锋、郭德娟委托李济伦签署瑕疵声明，该声明载明涉案房屋的拍卖不涉及土地，土地性质不详。同日，李济伦受案外人温树芹、刘于良、于里锋、郭德娟委托参加拍卖会，以653万元价格拍得涉案房屋整体并签订成交确认书。2016年12月2日，被告李济伦作为乙方，被告齐鲁银行作为甲方签订《拍卖标的物交付协议》，载明：“于里锋…；刘玉良…；温树芹…；郭德娟…等四人于2016年2月4日上午十点在中国拍卖行业协会网络拍卖平台网举行的甲方自有房产拍卖会上，以653万元的价格竞得拍卖标的（齐鲁银行股份有限公司位于济南市天桥区无影山中路x号楼房产一宗）成为买受人。现经四位买受人协商一致，委托李济伦…与甲方签订《齐鲁银行拍卖标的物交付协议》，办理房屋及相关文件资料交接手续并执行以下约定：一、文件资料交接：房产证、房产入户钥匙、拍卖成交确认书…；二、房产交付…甲方已于2016年2月按标的原物现状交付乙方，乙方接收标的物，并可更换钥匙门锁，入住…”另，2018年案外人温树芹、刘于良、于里锋、郭德娟以齐鲁银行为被告诉至济南市市中区人民法院，要求确认所有权。2019年6月12日，济南市市中区人民法院作出（2018）鲁0103民初9996号民事判决，判决：“确认位于济南市天桥区无影山中路x号楼房产（房产证号济房权证天字第xxxxxx号，建筑面积637.17平方米）归原告温树芹、刘于良、于里锋、郭德娟所有（其中温树芹占133.90平方米，刘于良占132平方米，郭德娟占240平方米，于里锋占131.27平方米）。”现涉案房屋由案外人控制使用。 原、被告争议焦点系谁存在违约。原告高峰、张磊主张至原告付款后被告李济伦一直未能取得涉案房屋的物权，属于违约行为。被告李济伦抗辩称被告李济伦在签订合同时已经将涉案房屋的状况充分告知原告，并将拍卖手续向原告出示。本院认为，涉案房屋买卖合同中已经载明房屋所有权人为被告齐鲁银行，且合同第十一条载明李济伦在拍卖公司获得涉案房屋的出售权，结合第三人华诺公司述称其签订合同时已经将涉案房屋的情况告知原告，故本院认定原告对于涉案房屋的权属状况及房屋的来源为拍卖系知悉，其再以被告李济伦未取得涉案房屋的物权为由未按照合同约定履行支付购房款义务，已经违反合同约定。但自被告李济伦提交的济南市市中区人民法院作出的（2018）鲁0103民初9996号民事判决，该判决中已认定被告李济伦实际是案外人温树芹、刘于良、于里锋、郭德娟的委托代理人，早在2016年2月案外人即与被告李济伦达成委托协议，委托被告李济伦参与竞买，被告李济伦实际是代理案外人温树芹、刘于良、于里锋、郭德娟拍得涉案房屋，而被告李济伦至2016年6月份又与原告签订房屋买卖合同，亦未向原告告知涉案房屋的实际竞买人，即实际权利人，而该事实系构成原、被告间签订的房屋买卖合同能否实际得到履行的关键事实，被告李济伦未予告知，亦未提供证据证明其已向原告告知该事实，故本院认定，被告李济伦亦存在违约。 本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同及协议系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。但涉案房屋的来源为拍卖所得，且被告李济伦仅作为案外人的委托人参与涉案房屋的竞买，并非涉案房屋的实际权利人。根据原、被告双方签订的房屋买卖合同第十条约定，委托代理人签订房屋买卖合同需出示委托人的书面授权委托书，委托代理人应保证该委托书的真实性，否则由此产生的法律后果由委托代理人承担。在被告李济伦与原告签订合同时被告李济伦并未向原告出示其已经获得实际权利人的授权委托与原告签订房屋买卖合同，被告李济伦的行为构成违约，应承担违约责任。原告高峰、张磊在已经知悉涉案房屋权属的情况下仍然签订房屋买卖合同并缴纳定金，但并未按照合同约定的付款期限履行缴纳购房款义务，亦存在违约行为。在双方均存在违约的情况下应各自承担自己的责任。诉讼中，原、被告关于定金的数额有争议。对于原告张磊支付的18万元系购房款还是定金，因原告高峰与被告李济伦于2016年6月30日签订的协议第五条明确约定为定金，该协议虽由高峰与被告李济伦签订，但庭审中原告张磊亦对该约定予以认可，该约定系原、被告间又达成了新的合意，故该18万元应为定金。原、被告各自承担自己的损失，在被告李济伦已经将2万元定金返还给原告的情况下，本院酌定被告李济伦应再返还定金8万元。原告与被告齐鲁银行不存在房屋买卖合同关系，原告向被告齐鲁银行转账的行为实际系受被告李济伦指示向被告李济伦履行合同义务，故对原告要求被告齐鲁银行返还定金18万元的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告李济伦于本判决生效之日起10日内向原告高峰、张磊返还定金8万元； 二、驳回原告高峰、张磊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7300元，财产保全费1720元，共计9070元，由原告高峰、张磊负担7050元，被告李济伦负担2020元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  胡 滨 人民陪审员  陈同健 人民陪审员  林常云 二〇一九年八月二日 书 记 员  蔺 菲