天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0115民初7153号原告：朱连清，男，1963年1月1日出生，汉族，户籍地天津市宝坻区，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：朱燕（朱连清之女），1987年7月14日出生，住天津市宝坻区。被告：天津市富达商贸有限公司，住所地天津市宝坻区宝平街道商业街。法定代表人：王守信，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：杨莹，国浩律师（天津）事务所律师。委托诉讼代理人：曹会杰，国浩律师（天津）事务所律师。原告朱连清与被告天津市富达商贸有限公司（以下简称富达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，因案情复杂，裁定转为普通程序，因本案须以另一案的审理结果为依据，裁定中止诉讼，且受冠状病毒疫情影响扣除了部分审限。恢复审理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱连清、被告富达公司的委托诉讼代理人杨莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱连清向本院提出诉讼请求：1.判令解除朱连清与富达公司订立的《商铺租赁合同》；2.富达公司给付朱连清自2018年6月1日至2019年7月31日期间的租金23824元（1.3元／日／平方米×43.02平方米×426天）；3.富达公司自2019年8月1日起至判决确定给付之日止，按照每日每平方米1.3元，43.02平方米给付朱连清租金；4.富达公司给付朱连清违约金10206元（1.3元／日／平方米×43.02平方米×365天÷2）;以上诉请金额合计34030元;5.案件受理费650元及保全费364元由富达公司负担。事实和理由：朱连清、富达公司于2017年6月1日订立了商铺租赁合同，富达公司租赁朱连清位于天津市宝坻区商铺。约定：租赁期间自2017年6月1日起至2025年5月31日止，共计96个月；租金每平方米每日1.3元，每半年支付一次；一方不履行合同需支付对方6个月租金的违约金；合同对其他事项亦作了约定。合同订立后，朱连清将商铺交给富达公司使用，富达公司在此经营商业。富达公司支付了第一年的租金后，2018年6月1日之后的租金未如约交纳。2019年1月底富达公司撤场，以自己的行为表明不再履行合同，也不再继续支付租金，导致合同无法继续履行，已构成违约。为此朱连清提起诉讼。富达公司辩称，请求法院驳回朱连清的诉请。1.依据商铺租赁合同，富达公司享有合同解除权，富达公司已于2018年11月8日至14日通过邮寄送达解除通知，与各业主的房屋租赁合同已于解除通知送达日依法合法解除，朱连清对通知未在2019年2月8日至14日前的三个月异议期间内以诉讼方式提出异议，应视为认可富达公司的解除，异议期后再向法院提出异议的，法院应因驳回其诉讼请求；2.富达公司根据合同装修免租期（3个月）及搬离期（1个月）的约定，已足额支付合同期内租金，并在2018年11月30日已经撤场，已返还占有的方式将涉案房屋交还，其后未再占有使用房屋，不应继续支付租金或占有使用费；3.富达公司提供证据证明房屋内存在影响经营的问题。涉案商铺房屋质量问题存在多重疑点及重大争议，经于晓虎阔佬专卖店及超越锋线体育用品销售有限公司出具证明，商铺工作的员工证言证明空调系统存在多处假通风口、分布不均匀、数量过少等严重安装缺陷，不能正常使用。涉案商铺通风系统、暖通系统、空调系统的设计安装、质量问题属于工程领域专业问题，应由所有权人即所有业主承担责任，富达公司不承担违约责任。各原告擅自将隔断拆除改为大通铺形式并将房屋顶棚扩高，使空调系统使用面积扩张，出现制冷供暖持续不足，夏季室内温度过高、冬季室内温度过低，无法满足富达公司正常经营需要，根据合同约定富达公司无须对朱连清赔偿。综上，请求驳回朱连清的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。富达公司对朱连清提交的商铺租赁合同一份的真实性没有异议，不认可证明目的。朱连清对富达公司提交的租赁合同及补充协议各一份，涉案房屋所在地商场二、三层空调系统分布图示照片，于晓虎阔佬皮草专卖店、超越锋线体育运动有限公司出具的证明以及其与富达公司签订的《新都汇富达商业广场合同书》各一份，王希芬、芮莉证人证言各一份，解除合同通知、EMS快递单、签收记录各一份，清仓撤场照片，证明富达公司于2018年11月30日完成撤场；2019年7、8月份拍摄的商场涉案房屋当前状态照片，证明涉案房屋已经由朱连清控制，其他房屋已由业主出租给他人。朱连清对富达公司提交的合同、补充合同的真实性无异议；对于空调是否存在问题无人找朱连清；本人的店铺位置在二楼居中位置，肯定不存在漏雨问题，其他商铺是否存在漏水问题不清楚且与朱连清无关；收到了解除合同通知，但无富达公司盖章，不能证明是富达邮寄的；对于富达公司两个职员的证人证言不认可，因其属于内部问题；对其余证据无异议。本院经审理认定事实如下：宝坻区新都汇大厦为地上四层、地下二层。朱连清系该大厦2-294商铺的所有权人，该商铺建筑面积43.02平方米，富达公司系经营服装、百货等商品的有限责任公司。2017年6月前后，朱连清（甲方）与富达公司（乙方）签订商铺租赁合同，甲方将宝坻区天宝新都汇广场二层大厦2-294商铺出租给乙方用于经营服装、百货等，同意乙方根据经营需要对承租商铺进行必要的拆改装修。关于租赁期限及租金合同约定，租赁期限为96个月，自2017年6月1日起至2025年5月31日止。租金按照该商铺建筑面积43.02平方米计算，单价为每日每平方米1.3元，每年租金20413元，每隔两年递增10%，租金按半年支付，乙方于租期起始日前十日内支付首期半年租金，其余租金应于上一期租金到期前10日内以现金或银行转账方式将下一期半年租金支付至甲方指定账户。关于物业管理合同约定，物业管理费以该商铺的建筑面积计费，冷暖空调等能源费单价为每平方米每月6元，乙方接受本商场物业管理方管理，按规定交纳物业管理费并履行其他应尽义务。关于租赁终止合同约定，本合同终止日起一个月内，乙方应结清房租、物业费、水电费等各项费用，搬离乙方添置的一切可移动物品，但不得损坏原有装修。关于违约责任合同约定，若因甲方原因导致提前解除合同，甲方应退还乙方6个月租金作为违约赔偿，乙方装修损失，甲方按乙方使用时间折价补偿。若因甲方原因导致乙方不能正常经营，需解除本合同的，则乙方无须对甲方进行赔偿；如乙方因其他原因提前解除本合同，应支付甲方6个月租金作为违约赔偿，前期所有装修留给甲方作为补偿。合同同时约定，乙方整体租赁本商场二、三层商铺用于经营，若不能实现上述房屋的整体全部租赁，将无法实现租赁用途。因此特别约定，若2017年6月1日前实现租赁二、三层空余全部房屋的目标，本合同生效，否则不发生法律效力，乙方另行做出承租决定的除外。后双方签订补充协议，将租赁期限变更为2017年11月1日至2025年10月31日，共计96个月。合同订立后，朱连清将商铺交付富达公司使用。富达公司向朱连清支付了至2018年10月31日的租金。富达公司共租赁了该大厦二、三层400余个商铺，经营服装、百货等商品或招商经营，各层商铺之间为无间隔一体通铺性质，无独立的上、下水，统一使用大厦物业提供的中央空调系统。2018年11月8日至14日，富达公司向朱连清等各业主邮寄送达了解除租赁合同通知，主要内容为：天宝新都汇项目物业设施不健全、停车场无序管理、空调系统无法正常运转等，夏季温度高于35℃、冬季温度低于5℃，导致商场无法正常经营。以上问题富达公司已与开发商多次磋商，未得到任何结果回复，富达公司已无法继续履行合同，故通知各业主自2018年10月31日起，不再租赁天宝新都汇二、三层的商铺。2019年5月27日，本院立案受理了田天梅等业主与富达公司房屋租赁合同纠纷案，田天梅诉请解除合同、支付租金、承担违约责任等，富达公司提出反诉请求即解除合同时间是2018年11月11日，田天梅支付富达公司违约金10750.74元，赔偿富达公司装修及逾期利益损失。本院认定：确认田天梅与富达公司签订的商铺租赁合同及补充协议，合法有效。富达公司承租的商铺符合合同约定，中央空调系统及车位管理存在问题责不在业主，业主将涉案商铺交付富达公司使用，不存在违约行为。富达公司在未征求业主同意的情况下，拒付租金并擅自撤场，以自己的行为明确表示不履行合同主要义务，致使合同目的无法实现，构成根本违约。富达公司作为违约方，不享有任意解除权，涉案租赁合同不因富达公司发送解约通知而解除，对富达公司通知解除合同的行为不予支持，解除合同的时间节点以本院依法向富达公司送达起诉状之日起的2019年2月11日，富达公司应依约向田天梅支付合同解除之前103天的租金及违约金。2019年8月21日本院依法作出（2019）津0115民初4622号民事判决：一、田天梅与富达公司签订的商铺租赁合同及补充协议于2019年2月11日解除；二、富达公司于本判决发生法律效力之日起三日内向田天梅支付租金5272.98元；三、富达公司于判决发生法律效力之日起三日内向田天梅支付支付违约金9343元；四、驳回田天梅其他诉讼请求；五、驳回富达公司的反诉请求。富达公司对判决不服，上诉于天津市第一中级人民法院。2019年12月26日，天津市第一中级人民法院作出（2019）津01民终7814号民事判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，本院作出的（2019）津0115民初4622号民事判决已发生法律效力，对本案具有约束力。朱连清与富达公司订立的房屋租赁合同具有法律效力，朱连清诉请解除合同于法有据。朱连清与富达公司解除合同的时间为2019年2月11日，富达公司应当支付朱连清租金5760.38元（103×43.02×103）；因富达公司在履行合同中构成违约，应支付朱连清违约金（年租金的一半）10206元。朱连清诉请超过部分证据不足，本院不予支持。富达公司提交证据以证明其公司于2018年11月30日完成撤场，朱连清应对空调、及楼房漏水等问题承担责任的依据不足，本院不予支持。在本案诉讼中，朱连清申请查封冻结富达公司的财产，支出保全费364元，依法应由富达公司承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第二项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、朱连清与天津市富达商贸有限公司签订的《商铺租赁合同》及补充协议于2019年2月11日解除；二、天津市富达商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向朱连清支付租金5760.38元；三、天津市富达商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向朱连清支付违约金10206元；四、天津市富达商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向朱连清支付财产保全费364元；五、驳回朱连清其他诉讼请求；（赔偿款可直接汇入本院账户，汇款时要注明案号及承办人姓名。户名：天津市宝坻区人民法院，开户行：天津农商银行宝坻中心支行，账号：9052301010010000727636）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，由朱连清负担305元，天津市富达商贸有限公司负担345元（于本判决发生法律效力之日起三日内执行）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判长  张志新审判员  高振雷审判员  牛江涛二〇二〇年五月十二日书记员  吴美军本案引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面…履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；……《中华人民共和国合同法》第一百零八条：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。