上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初15941号原告：马明秀，女，1940年8月16日生，汉族，户籍所在地上海市静安区。委托诉讼代理人：陈维，上海融孚律师事务所律师。被告：周嘉健，男，1961年9月10日生，汉族，户籍所在地上海市长宁区。被告：徐文杰，男，1962年8月1日生，汉族，户籍所在地上海市徐汇区。原告马明秀诉被告周嘉健、徐文杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用简易程序于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告马明秀的委托诉讼代理人陈维到庭参加诉讼，被告周嘉健、徐文杰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告马明秀向本院提出诉讼请求：1.判令被告周嘉健协助原告将上海市松江区泽悦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的产权过户登记至原告名下；2.判令被告周嘉健支付原告违约金594,000元；3.判令被告徐文杰对被告周嘉健需向原告支付的594,000元违约金承担连带付款责任。审理中，原告变更第二、三项诉请中的违约金金额标准，变更为994,000元，后又变更回594,000元。事实和理由：2016年7月20日，原告与被告周嘉健签署《动迁安置房预售预购合同》，约定被告周嘉健将系争房屋出售给原告，房屋总价1,320,000元。由于该房屋系动迁安置房，当时尚不具备过户条件，双方约定在“该房屋的过户时限起(以开发商大产证及动迁协议同时满3年或者房地产权证登记满3年时限为准)30日内”，被告周嘉健无条件配合完成房屋过户至原告名下的手续。合同签订当日，原告按约定支付了相应款项，被告周嘉健将系争房屋交付给原告。2016年8月3日，系争房屋小产证办出，被告周嘉健将房产证交给原告保管。同月8日，原告和被告周嘉健就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》。至同月12日，原告按约付款至合同总价的90%，即1,188,000元。2018年10月，由于原告发现被告周嘉健恶意挂失保管在原告处的房产证，为避免不确定的风险，原告与被告周嘉健及担保方被告徐文杰于2018年10月15日签订《补充协议书》，将房屋总价降为1,188,000元，并约定了违约责任。签订补充协议的次日，被告周嘉健就将房屋再次出售给别人，也未将房产证按约定交原告保管。为此，原告诉至法院，法院判决二被告承担违约责任。2019年6月14日，系争房屋可以办理过户手续，但直到9月，临近双方约定的过户期限，被告仍以各种理由不配合。为维护自身合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。被告周嘉健辩称，愿意配合原告过户，系争房屋已符合过户条件。但因该房屋被长宁法院首封，现实际无法办理过户。对于违约金，其愿意支付，但标准过高，希望法院予以调整。被告徐文杰辩称，原告过户的诉请与其无关，其与原告并不认识，不同意支付违约金。经审理查明，2014年9月17日，系争房屋核准登记为案外人上海韵意房地产开发有限公司所有。2016年6月14日被告周嘉健签订系争房屋征收补偿协议。2016年7月20日，被告周嘉健作为甲方(房屋所有权人/出卖人)与原告作为乙方(买受人)签订《动迁安置房预售预购合同》，甲方承诺于2016年7月20日前实际取得系争房屋的所有权，双方约定：1.甲方将系争房屋出售给乙方，房屋总价为1,320,000元；2.乙方于甲方拿房当日支付甲方定金258,000元，甲方将钥匙交付乙方；3.开发商大产证及动迁协议同时满3年或者系争房屋房地产权证登记日满3年后的30日内，双方至交易中心办理房屋过户手续，如甲方未按约定时间配合乙方办理过户的，则每逾期一日，甲方按总价款的日万分之五支付违约金给乙方；4.过户的交易税费由乙方承担。合同另对房屋买卖的其他事项进行了约定。2016年8月8日，被告周嘉健作为卖售人(甲方)与原告作为买受人(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方向乙方出售系争房屋，房屋价款为1,320,000元；甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；甲、乙双方确认，在2019年12月31日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同另对房屋买卖的其他事项进行了约定。2016年7月20日，原告向被告周嘉健转账258,000元；2016年8月8日，原告分两次分别向被告周嘉健转账100,000元、500,000元；2016年8月12日，原告向被告周嘉健转账330,000元。被告周嘉健于2016年7月20日向原告出具金额为258,000元的收据1张，于2016年8月8日出具金额分别为600,000元、330,000元的收据2张，上述收据合计金额1,188,000元。另查明，2016年7月20日，被告周嘉健将系争房屋钥匙及相关材料交付原告。2016年8月3日，系争房屋核准登记为被告周嘉健所有，后被告周嘉健于2018年9月30日补办房产证。2018年10月15日，被告周嘉健作为甲方(出售方)与原告作为乙方(买受方)、被告徐文杰作为丙方(担保人)签订《补充协议书》，约定甲、乙双方就2016年7月20日签订的《动迁安置房预售预购合同》补充约定如下：1.甲、乙双方将房屋总价调整为1,188,000元，甲方因此确认乙方已支付完毕全部房款；2.甲方应确保在原合同约定期限办理房屋过户至乙方的手续，如甲方届时不予办理，应向乙方支付房屋总价50%的违约金；3.丙方对原合同及本协议的合同义务、违约责任承担连带保证担保责任，直至甲方履行完毕。协议另对房屋买卖其他事项进行了约定。又查明，系争房屋现有本案审理过程中原告申请的首次查封以及限制文件编号为(2019)沪0105执4873号的轮候查封。审理中，原告和被告周嘉健一致确认：原告房款已支付完毕；双方按《动迁安置房预售预购合同》及补充协议约定的时间办理过户手续，即开发商大产证及动迁协议同时满3年，或小产证满3年起30日内。原告陈述系争房屋于2019年6月14日限制期限届满，可以办理过户手续，其同意将被告周嘉健配合过户的时间放宽至2019年9月3日；原告并承诺其符合上海市限购条件。以上事实，有上海市不动产登记信息、《动迁安置房预售预购合同》、《上海市房地产买卖合同》、银行明细、收据、《补充协议书》、房屋征收补偿协议、上海市房地产权证、上海市不动产登记簿及双方当事人的陈述等相关证据证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告周嘉健签订的《动迁房预售预购合同》及《补充协议书》系双方当事人真实意思表示，且于法不悖，双方均应恪守履行。本案系争房屋属动迁安置房，按政策规定3年内不得转让，故买卖双方无法立即办理过户手续。现限制期限已届满，原告已付清双方约定的房屋价款1,188,000元，系争房屋由本院经原告申请在本案中首次查封，过户实际可以履行，故对于原告主张的要求被告周嘉健协助办理交易过户手续的请求，于法有据，本院予以支持。关于因过户所产生的交易税费，依据双方合同之约定由原告负担，该约定系双方当事人真实意思之表示，本院予以确认。被告周嘉健未按其与原告约定的时间履行配合过户的义务，应承担违约责任，双方在补充协议中明确、具体的约定了被告未按约履行过户义务的逾期违约金的计算方式，该约定明显超出法律规定的标准，本院予以调整。现原告主动将被告周嘉健配合过户的时间放宽至2019年9月3日，于法不悖，本院予以支持。故，本院综合考虑原告所受损失、被告周嘉健的过错程度、违约情形的严重程度、违约时间的长短、已经承担的违约责任等因素，酌情确定被告周嘉健支付原告以1,188,000元为基数，自2019年9月4日至实际履行配合过户义务之日止，按日万分之三计算的违约金。至于被告徐文杰，其作为担保人在补充协议上签名，理应对上述付款义务承担保证责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条第一款的规定，判决如下：一、被告周嘉健于本判决生效之日起十日内协助配合原告马明秀办理上海市松江区泽悦路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更登记手续，将该房屋所有权转移登记至原告马明秀名下(过户过程中产生的税费由原告马明秀承担)；二、被告周嘉健于本判决生效之日起十日内支付原告马明秀逾期过户违约金(计算方式：以1,188,000元为基数，按日万分之三的标准，自2019年9月4日至实际履行配合过户义务之日止)；三、被告徐文杰对上述第二项判决内容承担连带保证责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,492元，减半收取计7,746元，财产保全费5,000元，合计诉讼费12,746元，由被告周嘉健、徐文杰共同负担(于本判决生效后七日内交纳本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈贤聪二〇一九年十二月二十五日书记员  赵晓彦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同的，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……