江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1322民初11501号 原告：程琼，女，1984年11月20日出生，沭阳县人，住江苏省苏洲市吴中区。 委托诉讼代理人：周东升、钱红华，江苏名典律师事务所律师。 被告：沭阳亿瑞置业有限公司，统一社会信用代码9132132266898971XJ，住所地江苏省沭阳县珠江路西侧（兴阳农贸市场二楼）。 法定代表人：陈志勇，该公司董事长。 第三人：程克修，男，1966年2月1日出生，沭阳县人，住江苏省沭阳县。 委托诉讼代理人：王敬辉，江苏序阳律师事务所律师。 第三人：阳升建设集团有限公司，统一社会信用代码91320923744813776W，住所地江苏省阜宁县吴滩街道办事处人民街176号（K）。 法定代表人：王礼清，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙其生，江苏勤辉律师事务所律师。 第三人：赵迪，男，1992年8月9日出生，沭阳县人，住江苏省沭阳县。 原告程琼与被告沭阳亿瑞置业有限公司（以下简称“亿瑞公司”）、第三人程克修、第三人阳某建设集团有限公司（以下简称“阳某公司”）、第三人赵迪商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月12日、2017年9月27日二次公开开庭进行了审理。二次庭审原告委托诉讼代理人周东升、被告亿瑞公司法定代表人陈志勇、第三人程克修、第三人阳某公司委托诉讼代理人孙其生、第三人赵迪均到庭参加诉讼，另原告的委托诉讼代理人钱红华参加了第一次庭审，第三人程克修的委托诉讼代理人王敬辉参加了第二次庭审。本案现已审理终结。 原告程琼向本院提出诉讼请求：1、确认原、被之间关于沭阳县西城馥邦小区26幢二单元1006室房屋商品房买卖合同成立有效；2、判决被告继续履行合同，并协助原告办理沭阳县西城馥邦小区26幢二单元1006室房屋产权登记手续；3、被告及第三人赵迪承担本案诉讼费用、保全费用。在庭审中，原告将第二项诉讼请求变更为：判决被告继续履行合同，沭阳县西城馥邦小区26幢二单元1006室房屋继续由原告使用，案涉房屋具备办证条件时，被告协助原告办理产权登记手续。原告事实和理由：沭阳县西城馥邦小区系被告亿瑞公司开发，由第三人阳某公司承建，其中35幢－38幢由第三人程克修实际施工。2014年11月22日，被告亿瑞公司根据其与阳某公司沭阳分公司签订的工程款抵房协议约定，确认案涉房屋以抵工程款的方式抵冲给第三人阳某公司35幢－38幢项目部即第三人程克修，且同意出售给案外人张巧林，并出具了“西城馥邦”工程款抵房房票。后经被告确认，由原告购买该套房屋，被告于2015年1月30日与原告签订了《西城馥邦签约单》，载明房屋总金额537182元；此签约单系双方购房合同主项，双方签字后购房合同即成立。第三人程克修、案外人张巧林、被告亿瑞公司及第三人阳某公司相关人员均在签约单上签字确认。原告向第三人程克修已支付了全部房款。 2018年4月16日，被告通知原告交房。原告委托父亲程克高与被告办理该套房屋上房手续并交纳了上房费用，被告向原告交付了房屋，原告接收并占有案涉房屋。原告近期得知第三人赵迪擅自更换原告房屋的门锁，侵犯原告合法权利，多次报警处理未果。 就案涉房屋原告已付清全部房款，被告也交付了房屋，双方履行了商品房买卖合同的主合同义务，被告应当继续履行合同，协助原告办理房屋产权登记手续的相关合同义务，且第三人不得侵犯。原告为维护自己的合法权益，特具此状，请求支持原告的诉讼请求。 被告亿瑞公司辩称：因欠第三人阳某公司工程款，案涉房屋抵冲给阳某公司属实。但我公司没有和原告签订买卖合同，没有通知原告上房，也没有收到原告的购房款。该房屋经过第三人阳某公司同意，已经备案在第三人赵迪名下。 第三人程克修陈述：2014年6月9日，我做阳某公司的工程，阳某公司是被告开发的西城馥邦小区承建方，我的工程款全部抵了房子。当时我找原告父亲帮我卖房子，经过介绍，案涉房屋当时是卖给案外人张巧林，张巧林系原告父亲亲戚。在付清房款后，我和原告父亲到售楼部签字的，因为案涉房屋系抵在我名下，所以需要我去签字确认，当时应原告父亲要求，把房票开在原告名下。原告已通过抵冲工程款方式付清房款，被告已实际交付了房屋，所以原、被告之间商品房买卖合同有效，原告有权要求被告继续履行合同。 第三人阳某公司陈述：我公司承建案涉小区是事实，该工程实际是程某挂靠我公司资质施工，程某被多次判决就是西城馥邦的实际施工人，可以和被告直接结算工程款，我公司只负责协助义务，在结算过程参与。案涉抵房事情我公司不知情，如果有抵房事情，也是程某和第三人程克修事情。 第三人赵迪陈述：我于2019年1月份从赵某手中全款购买案涉房屋，并且在2019年4月25日被告将房屋交付给我，案涉房屋于2019年1月31日备案在我的名下。 本院经审理认定的事实：沭阳县西城馥邦小区系被告亿瑞公司开发，由案外人程某挂靠第三人阳某公司资质总承建，第三人程克修为其中35幢－38幢项目经理。根据被告与第三人阳某公司签订的工程款抵房协议，被告将案涉房屋以抵工程款方式抵冲给第三人阳某公司，第三人阳某公司又以抵工程款方式抵冲给第三人程克修。第三人程克修将房屋出售给案外人张巧林，并由被告出具了同意将案涉房屋出售给张巧林的工程款抵房房票，被告、第三人阳某公司、第三人程克修、及案外人程某均在房票上签字确认。 2015年1月30日，第三人程克修将原告及案外人张巧林带到被告售楼部，由原告与被告就案涉房屋签订了《西城馥邦签约单》，签约单约定：“原告自愿购买被告西城馥邦26幢1006室，建筑面积共131.02平方米，每平方米4100元，总金额537182元；签约单约定了付款方式即一次性付款：合同签订当日一次性支付人民币537182元。”该签约单上有原告、第三人程克修、案外人张巧林、被告及第三人阳某公司相关人员签字确认，并加盖了西城馥邦售楼部专用章，原告父亲即向第三人程克修付清了全部购房款。 2018年4月16日，被告亿瑞公司通知原告交房，原告委托父亲程克高办理了案涉房屋相关上房手续及向被告、物业公司缴纳了相关费用，原告接收占有了案涉房屋。 因阳某公司欠案外人赵某材料款，经阳某公司同意，被告又将案涉房屋抵冲给案外人赵某，并按赵某要求，于2019年1月31日就案涉房屋与赵迪签订了《商品房买卖合同》，现案涉房屋已备案在赵迪名下，赵迪也办理了相应的上房手续并缴纳了相关物业费用，并上房装修。原告在得知赵迪进案涉房屋装修后，引起纠纷，经多次报警处理未果后，诉至法院，要求处理。 另查明，案涉房屋尚不具备办理房产证条件。 上述事实，有当事人陈述、西城馥邦签约单、收据、工程款抵房房票、银行明细及凭证、临时用电收据、物业费收据及发票、公安机关的询问笔录、商品房买卖合同、房屋交接单等证据予以证实。 本院认为：被告出具的工程款抵房房票，能够认定被告以抵工程款形式将案涉房屋抵冲给阳某公司，并且同意阳某公司将案涉房屋抵冲给第三人程克修，同意程克修将案涉房屋出售给案外人张巧林，故本院认定程克修对案涉房屋享有处置权。2015年1月30日，程克修将原告带到被告售楼部就案涉房屋签订了《西城馥邦签约单》，该签约单上有程克修、案外人张巧林及阳某公司相关人员签字确认，能够证实签约单内容系各方真实意思表示。该签约单明确载明了买受人系原告，并注明了房屋的位置、面积及总价款。同时，根据被告出具给原告的装修临时用电收据、缴纳物业费、装修保证金相关票据，可以证明被告于2018年4月16日向原告交付了该房屋，因此原、被告已经以其行为实际履行了双方间的商品房买卖合同，原告要求确认原、被告之间就涉案房屋成立商品房买卖合同关系，有事实和法律依据，本院予以支持。 商品房开发商与多个买受人就同一房屋签订商品房买卖合同的，如果这些合同本身并不存在法律明确规定的合同无效的情形的，则出卖人与数个买受人订立的商品房买卖合同均为有效。被告与第三人赵迪签订的商品房买卖合同不违反法律规定，也为有效合同。“一房数卖”中商品房买卖合同均属有效，而实际履行只能是其中之一，其他合同则必然目的落空，买受人只能向卖房人追究相应的合同违约责任。虽然第三人赵迪的商品房买卖合同经备案登记，但其与原告均未办理案涉房屋的过户登记手续，均尚未取得案涉房屋的物权。未取得物权的，已先行合法占有争议房屋的买受人的房屋权属要求应得到支持。本案中，原、被告之间就案涉商品房买卖合同关系早于第三人赵迪，并先行合法占有争议房屋，故原告要求案涉房屋由其继续使用的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告已付清房屋全部款项，被告于2018年4月16日向原告交付了该房屋，被告协助原告办理案涉房屋权属登记手续系被告应尽的义务，现案涉房屋尚未满足办理房屋权属登记手续，故原告要求被告继续履行合同，并在案涉房屋满足办理房屋权属登记手续时协助其办理，有事实和法律依据，本院予以支持。 综上，调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告程琼与被告沭阳亿瑞置业有限公司之间关于沭阳县西城馥邦小区26幢1006室房屋的商品房买卖合同成立； 二、沭阳县西城馥邦小区26幢1006室房屋继续由原告程琼占有、使用； 三、被告沭阳亿瑞置业有限公司继续履行与原告之间关于沭阳县西城馥邦小区26幢1006室房屋的商品房买卖合同，并在该房屋符合办理权属登记手续时，于十五日内协助原告程琼办理产权变更登记手续。 案件受理费9172元（原告已预交4586元），减半收取4586元，保全费3205.91元，合计7791.91元，由被告沭阳县亿瑞置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费9172元。 审判员  杨震 二〇一九年十二月二十日 书记员  袁洋 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当事由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。