上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初3981号原告：上海樊家集贸市场经营管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：陆勇，总经理。委托诉讼代理人：秦涛，北京安博(上海)律师事务所律师。被告：梁益丰，男，1968年8月22日出生，汉族，户籍地浙江省丽水市。委托诉讼代理人：潘建波，北京市竞天公诚律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：马静，北京市竞天公诚律师事务所上海分所律师。第三人：上海市嘉定区马陆镇峰坤生鲜超市，住所地上海市嘉定区马陆镇宝安公路XXX号-8。经营者：林某某，经理。委托诉讼代理人：潘建波，北京市竞天公诚律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：马静，北京市竞天公诚律师事务所上海分所律师。原告上海樊家集贸市场经营管理有限公司(以下称樊家公司)与被告梁益丰、第三人上海市嘉定区马陆镇峰坤生鲜超市(以下称峰坤超市)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人秦涛，被告及第三人委托诉讼代理人潘建波、马静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樊家公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年12月5日就位于上海市嘉定区马陆镇宝安公路XXX号-8号房屋(以下称系争房屋)的租赁合同；2、判令被告支付拖欠的自2018年2月至11月30日租金人民币(以下币种同)218,800元(计算方式：1,446元/天×300天-已付215,000元)；3、判令被告在合同解除后按照每日1,446元的标准支付自2018年12月1日至实际搬离之日止的房屋占有使用费；4、判令被告支付2019年度卫生管理费2万元；5、判令被告依约承担50万元的合同违约金；6、判令第三人对被告的付款义务及违约责任承担共同责任。审理中，原告将第二、三项诉讼请求变更为要求被告按照每日1,444元的标准支付自2019年8月1日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费，并将第四项诉讼请求变更为要求被告按照每日54.8元的标准支付自2019年2月1日至实际搬离之日止的卫生管理费。同时，原告增加诉讼请求要求被告及第三人返还系争房屋。事实与理由：2007年11月，经上海市嘉定区相关部门批准，原告在上海市嘉定区马陆镇宝安公路XXX号投资设立樊家公司，依法对集贸市场进行招商、管理。2017年12月5日，原告将其经营管理的建筑面积约1446平方米的系争房屋出租给被告经营生鲜超市，双方间就此签订《合同》。合同约定租金每天每平方米一元，卫生管理费每年2万元，水费每吨4元，电费每度1.3元，租金先付后用，签约时先将一年的租金交清后方可使用房屋，如逾期，属违约。合同另约定若逾期缴纳租金等相应费用超过3天，经催告未交付的甲方(出租方)有权解除《合同》，所有责任均由乙方(承租方)承担。签约后，被告提出“因资金紧张，请求先支付18年的部分租金，超市开业后(最迟7月)会补缴剩余应付租金”。签约同日，被告向原告支付租金21.5万元及押金3.5万元。2018年7月，第三人在租赁场所如期开业，但被告以超市刚开业资金紧张等各种理由继续拖延租金的支付。同年11月，原告发现第三人营业执照上的法定代表人并非被告，经询问，被告称其为超市的合伙投资人。原告向超市经营者催讨租金时，超市经营者又以同被告间存在内部争议为由拒付超市场地租金。2018年11月22日，原告无奈书面致函被告及超市负责人解除《合同》并要求支付拖欠的租金并承担违约责任。综上，被告拖欠租金的行为已经构成根本性违约，原告有权解除合同，超市工商登记人实际使用租赁场地并进行经营，应就被告的支付和违约承担共同责任。至于超市合伙人间的矛盾并不是拖欠和拒付租金的理由，就解除合同前被告及超市经营者应支付租金，解除合同至实际搬离日应参照租金标准支付房屋占用费。同时，被告及超市经营人在合同解除后已无继续使用场地的理由，应搬离系争房屋并承担就此产生的所有损失和责任。被告梁益丰辩称，不同意原告的诉讼请求。关于原、被告之间的租赁合同，被告并未违约，而是原告违约，所以被告不同意解除合同，也不同意支付原告主张的租金、房屋占用费、卫生管理费以及违约金。另外，本案所涉租赁合同是原、被告之间签订的，与第三人无关，第三人不应承担相应的付款责任及违约责任。第三人峰坤超市述称，同被告梁益丰的答辩意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年11月8日，经上海市嘉定区经济委员会批准由马陆镇樊家村民委员会投资在位于上海市嘉定区马陆镇宝安公路XXX号组建成立樊家公司管理上海樊家集贸市场。2017年11月13日，梁益丰向樊家公司支付5万元。2017年12月5日，樊家公司(甲方)与梁益丰(乙方)签订《合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积约1446平方米，卫生费每年2万元(暂定)以后按市场调整再定；租赁期限为2018年2月1日至2023年2月1日止；乙方经营范围为生鲜超市；租金标准为每平方米每天1元(按实际测量面积为准)，租金每年一次性交清后方可租用(先付后用)，如逾期，属于乙方违约；在经营期间，电费、水费、卫生费按每月结算后交给甲方，逾期三天，经催告仍未支付租金、水电费、卫生费等其他费用的，属于违约，甲方有权解除合同，所有责任由乙方承担；电费暂定每度1.3元，水费每吨4元，以后按照市场价格调整再定；工商管理费、税务或其他属于乙方的费用由乙方自己承担；乙方在经营期间必须证照齐全，如无证经营，属乙方违约，造成的后果由乙方自负，甲方不承担任何责任，同时甲方将收回此营业用房，如乙方办理证照时需要甲方提供的材料，由甲方提供，并建立档案；在经营期间，乙方不得转租、转让，如发现，乙方属违约行为，责任由乙方自负；如乙方违反合同条款而造成另一方损失的，违约方应向非违约方支付违约金50万元。同日，梁益丰向樊家公司支付20万元。樊家公司于当日向梁益丰配偶汪妙美开具收据两张，其中一张收据载明收款金额为35,000元，收款方式为转账，收款事由为宝安公路XXX号-8房屋押金，另一张收据载明收款金额为215,000元，收款方式为转账，收款事由为宝安公路XXX号-8房屋租金(2018年2月1日至2018年7月31日)。合同签订后，樊家公司将系争房屋交付梁益丰使用，梁益丰与案外人林某某在系争房屋合作经营生鲜超市即峰坤超市。2018年2月1日，梁益丰出具承诺书一份，承诺不在店内或房屋内乱摆放东西、私自搭建小阁楼、私自乱拉电线、拖线板等，如有出现上述情况和未办理证照，梁益丰与樊家公司双方将终止合同，后果由梁益丰自负。2018年11月22日，樊家公司委托律师向梁益丰发出《关于支付房屋租金的律师函》，称2018年7月后樊家公司向梁益丰催讨租金，但梁益丰仍未依约履行合同约定，该拖欠租金行为已属根本性违约，若梁益丰在收到律师函后3日内仍不缴纳拖欠租金并赔偿违约金，樊家公司将依约解除与梁益丰签订的《合同》等。梁益丰于2018年11月23日收到上述律师函。2018年12月14日，樊家市场管理人员时本兵与峰坤超市经营者林某某因房屋租赁发生纠纷并报警。同日，梁益丰向樊家公司转账支付303,388元。2019年1月8日，梁益丰向樊家公司转账支付263,530元，摘要为樊家租金19年2月1日至19年8月1日。2019年3月，樊家公司起诉来院。目前，系争房屋仍由梁益丰用于经营峰坤超市。对于上述事实，当事人各方没有争议，本院予以确认。但对租赁房屋的面积、梁益丰已付款金额及相应的付款指向，樊家公司与梁益丰意见不一。1、关于房屋面积，樊家公司主张系争房屋的面积为1444平方米，梁益丰则主张系争房屋的面积为1208平方米。梁益丰为证明其主张向本院提交了峰坤超市档案材料，其中市场主体住所(经营场所)使用证明载明，位于上海市嘉定区保安公路2955-8的房屋，于2000年8月由樊家村民委员会出资建造，面积约1208平方米；房屋质量检测报告载明，上海市嘉定区马陆镇保安公路XXX号为一幢两层框架结构房屋以及房屋一层层高约为3.5m，建筑面积约为1208平方米等。樊家公司对上述证据的真实性认可，但因系争房屋有两层，除一层面积1208平方米外，还包括二层面积236平方米，而梁益丰支付租金金额也可以印证系争房屋实际面积为1444平方米。2、关于已付款金额及付款指向，樊家公司主张梁益丰已付款816,918元，相应付款情况为2017年11月13日转账支付租房定金5万元，同年12月5日转账支付租金20万元，以上两笔款项由梁益丰配偶汪妙美办理支付手续并领取收据，2018年9月，经核对后确定梁益丰拖欠应付费用303,388元，2018年12月14日，梁益丰转账支付18年度拖欠费用303,388元(6笔5万元及一笔3,388元)，2019年1月8日转账支付2019年房屋占用费263,530元。梁益丰则主张其已付款1,066,918元，樊家公司向其配偶汪妙美开具金额共计25万元的收款收据与其分别于2017年11月13日及2017年12月5日通过转账支付的5万元及20万元并非同一笔款项，且梁益丰于2018年12月14日支付的303,388元均用于支付租金。樊家公司为证明其主张向本院提交了落款日期为2019年9月16日的对账清单，根据该清单显示，2018年2月1日至2019年2月1日期间梁益丰应付款如下：超市一楼租金440,920元(1208平方米×每平方米每天1元×365天)、清运费(卫生费)20,000元(2018年2月1日至2019年2月1日)、超市二楼租金49,560元(236平方米×每平方米每天1元×210天)、电费1,508元(2018年9月)、三合土(垃圾土)8车4,800元(2018年6月装修时产生的)、玻璃2块1,600元(2018年6月装修时损坏的)，上述费用梁益丰已付215,000元，尚欠303,388元未付。梁益丰对该证据的真实性及证明目的均不予认可，并表示双方从未经过对账，且其中项目不符合实际情况，2018年9月前梁益丰已支付租金50万元。梁益丰为证明其主张向本院提交了收款收据及银行电子回单。樊家公司对该组证据的真实性予以认可，但认为收款收据中载明的25万元与其于2017年11月13日及2017年12月5日收到的共计25万元相对应，是同一笔款项，且收据上注明的收款方式亦为转账。审理中，梁益丰表示因樊家公司未能配合提供相关证明，峰坤超市迟迟未能办出营业执照，致使超市经办人江旭峰受到行政处罚，峰坤超市亦因此于2018年9月30日被要求停止经营。梁益丰为此提交了上海市嘉定区市场监督管理局行政处罚决定书及食品经营许可办理指南为证。樊家公司对上述证据的真实性认可，但认为系争房屋原本用于经营菜场，经改造后由梁益丰用于经营生鲜超市，自樊家公司将系争房屋交付给梁益丰至其对系争房屋完成装修并开业这段期间，梁益丰未要求过樊家公司提供相关文件，且合同亦未约定樊家公司需向梁益丰提供行政许可的相关批复，樊家公司作为出租方，并无将系争房屋改造并经过相关验收后交给梁益丰经营的义务。此外，根据承诺书的约定，梁益丰在明知证照不齐全的情况下经营的，后果应自行承担，而非由樊家公司承担。另查明，1、系争房屋未取得房地产权证，亦未办理建设工程规划许可证或取得相关审批手续。2、峰坤超市于2018年11月1日经上海市嘉定区市场监督管理局准予开业登记并取得营业执照，该超市工商登记经营者为林某某，经营场所为上海市嘉定区马陆镇宝安公路XXX号-8即系争房屋。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，樊家公司起诉要求解除与梁益丰签订的《合同》，但因系争房屋未取得建设规划许可证或房地产权证，故樊家公司与梁益丰签订的《合同》应确认为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。由于目前系争房屋由峰坤超市使用，故梁益丰与峰坤超市应当将系争房屋返还樊家公司。关于系争房屋面积，梁益丰辩称樊家公司交付的房屋面积实为1208平方米，并提交了峰坤公司的档案材料为证，但是根据房屋质量检测报告显示，系争房屋为一幢两层框架结构房屋，而梁益丰所主张的1208平方米仅为房屋一层面积，并未涵盖二层。此外，若根据樊家公司主张的面积1444平方米计算租金，则系争房屋半年租金为263,530元，而梁益丰于2019年1月8日亦按此标准向樊家公司支付了半年租金，且未就房屋面积提出过异议，故其主张樊家公司向其交付的房屋面积为1208平方米的意见无相应依据，本院对樊家公司主张的面积1444平方米予以确认。按此面积计算，系争房屋占用使用费标准为每日1444元。关于梁益丰已付款情况，双方对梁益丰于2017年11月13日及12月5日转账支付的5万元和20万元与樊家公司于2017年12月5日向梁益丰配偶开具的收款收据中载明的25万元是否为同一笔款项各执一词。因收款收据记载的收款方式为转账，故梁益丰可提供相应的转账凭证证明其主张的付款情况，但梁益丰未能就此举证，应当承担举证不能的不利后果。至于其中303,388元是用于支付何种款项，虽然梁益丰对樊家公司提交的对账单不予认可，并认为该款均用于支付租金，但该金额并非整数，亦非月租金的整数倍，与通常交易习惯不符，反而与对账单中的结算金额相吻合，且付款时间在对账之后，故樊家公司陈述梁益丰支付该款即为对账单载明的欠款，具有高度盖然性，本院予以采信。综上，梁益丰已支付房屋占有使用费至2019年7月31日及支付卫生管理费至2019年1月31日。虽然涉案合同无效，但因樊家公司已将系争房屋交付梁益丰使用，故梁益丰仍应向樊家公司支付至其搬离系争房屋之日止的房屋占有使用费及卫生管理费，使用费及卫生管理费的标准可参照双方原合同约定的租金及卫生管理费标准计算。梁益丰辩称樊家公司未配合提供相关证明致使其未能按期取得峰坤超市的营业执照进而造成超市无法办理食品经营许可证，樊家公司对此不予认可，因办理相关证照的义务人为承租人，梁益丰未能举证证明其未能按期取得相关证照的是樊家公司所致，而目前营业执照已办出，梁益丰亦向樊家公司支付了此前的租金，故本院对该辩称意见难以采信。至于樊家公司主张的违约金，因合同无效，樊家公司根据该合同要求梁益丰支付违约金于法无据，本院不予支持。樊家公司另要求峰坤超市对梁益丰的付款义务承担共同责任，缺乏依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、确认原告上海樊家集贸市场经营管理有限公司与被告梁益丰于2017年12月5日签订的《合同》无效；二、被告梁益丰及第三人上海市嘉定区马陆镇峰坤生鲜超市应于本判决生效之日起十日内携其财产从位于上海市嘉定区马陆镇宝安公路XXX号-8号房屋内迁出，并将该房屋共同返还原告上海樊家集贸市场经营管理有限公司；三、被告梁益丰应于本判决生效之日起十日内给付原告上海樊家集贸市场经营管理有限公司自2019年8月1日起至实际搬离房屋之日止的房屋占有使用费(按照每日1,444元的标准计算)；四、被告梁益丰应于本判决生效之日起十日内给付原告上海樊家集贸市场经营管理有限公司自2019年2月1日起至实际搬离房屋之日止的卫生管理费(按照每日54.8元的标准计算)；五、原告上海樊家集贸市场经营管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11,188元，由原告上海樊家集贸市场经营管理有限公司负担7,571元，由被告梁益丰负担3,617元(被告应负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  张开红人民陪审员  曹 筠人民陪审员  朱世瑛二〇一九年十二月三十日法官 助理  钱雨婷书 记 员  何吉珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。……。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……