安徽省亳州市谯城区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1602民初8812号原告（反诉被告）：亳州白衣律院，住所地安徽省亳州市谯城区交通路**，统一社会信用代码：71341602MCU489350G。法定代表人：释能喜，该寺院主持。委托诉讼代理人：蒋翔光，安徽天联天律师事务所律师。被告（反诉原告）：查广敏，女，汉族，1967年1月17日出生，住安徽省亳州市谯城区花戏楼小区****，现住安徽省亳州市谯城区。原告亳州白衣律院（以下简称白衣律院）诉被告查广敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月16日受理后，依法组成合议庭审理此案，被告查广敏于2019年10月8日提起反诉，由于其未在规定的期限内缴纳反诉费，本院按照其自动撤回反诉处理（本院另行制作裁定书）。本院就本诉于2019年10月29日公开开庭进行了审理。原告亳州白衣律院的法定代表人释能喜及委托诉讼代理人蒋翔光、被告查广敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告亳州白衣律院向本院提出诉讼请求：一、依法确认被告承租原告房屋合同无效；二、判令被告腾空房屋恢复原状，返还原告；三、判令被告赔偿侵害行为造成的损失1.6万元；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是经过合法登记注册的佛教社团组织，对被告租赁经营的房屋下的土地拥有合法的土地使用权，该租赁房屋是我寺未经规划部门批准建成（临时性）建筑，属于违法建筑。被告在原告所有的房屋内长期经营朝奉用品，依据国家宗教局等十二部委下发国宗发（2017）88号《关于进一步治理佛教道教商业化问题的若干意见》精神以及市委、市政府创建文明城市的要求，我寺决定拆除寺院交通路沿街的房屋建筑（其中包括原告租赁的房屋）。为此我寺院已于2018年12月口头和书面告知沿街租赁户（其中包括被告），我寺院将于2019年开始对沿街门面房屋不在出租，并给予三个月的宽限期。2019年4月26日，我寺再次下发通知要求各租赁户腾空房屋恢复原状，否则将承担法律责任。时至今日，被告依旧置若罔闻，继续侵害原告合法权益，严重影响了我寺新的规划进行，严重损害了我市创建文明城市形象。综上，被告行为已经侵害了原告的合法权益，依据《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关规定提起诉讼，望支持诉请。被告占有的房屋位于白衣律院东大门西第八家两间房屋。诉请的1.6万元损失包括2019年的房屋租赁费1.4万元及被告损害隔墙需要恢复的费用2000元。被告查广敏辩称，一、原告起诉不具备条件。原告诉状中称，被告使用房产是寺院未经规划部门批准建成的临时性建筑，原告没有向法庭提供该建筑是由谁出钱谁建筑的证据。该房产存在二十年之久，国家部门特别是国家规划部门对违反规划形成的建筑打击是一贯的，目前原告没有提供国家规划部门对违法建筑的处理文件。国家相关部门出台的文件，政府机关如何贯彻执行，政府机关是否下达限期拆除的文件，总之，原告是否为产权人，是否为房产管理人，是否为房屋受益人，为什么长期违反规划政府机关不予处理，政府重新规划的文件是什么，一切都没有，因此原告不具备民事诉讼主体资格。二、被告没有违反相关民法及相关法律规定的行为，被告有工商部门颁发的证照，被告按期缴纳税款，被告的经营范围符合有关规定。被告遵守城市环保卫生法规，被告遵守佛教圣地的习俗，被告不欺骗，不强买强卖，被告如期上交租金，被告的合法权益应当予以保护。三、被告孝敬佛院，尊信佛院是好的。佛院维持香火，被告经常贡献钱物，被告所持佛伦，被告信奉，并传之香客。综上，原告起诉被告太不应该了。四、另外隔墙不是其弄坏的，其不应当承担赔偿损失。原告白衣律院围绕诉讼请求依法提交了如下证据：第一组：宗教登记场所登记证，证明原告具备诉讼主体资格。第二组：1、国有土地使用权证，证明原告拥有国有土地使用权13524.6平方（20.28亩），其中包括被告经营所占用房屋下的土地。2、房屋所有权证，证明山门两侧房屋并未取得房产证，因此山门两侧包括被告经营占有的房屋无法获得规划许可，无法申请房屋产权证。第三组：王春光、陈海良、黄卫东、黄新安的询问笔录，证明上述人员系原告的工作人员，曾向被告送达限期搬迁通知书，宽限期到七月底，六月底时又再次提醒与告知被告尽快搬迁。第四组：房屋租赁合同一份，证明双方之间的租赁关系。查广敏的质证意见为：对第一组、第二组证据请法庭核实，对第三组、第四组无异议，查娟是其本人，租赁房屋是事实。被告查广敏未向本院提交证据。本院对原告提供的证据认证如下：对原告提供的第一组、第二组、第三组、第四组证据具备证据的三性，本院予以采纳。本院经审理查明：原告白衣律院系经谯城区民族宗教事务局设立的佛教寺院，原告对涉案房屋的土地享有使用权，对涉案的房屋未取得相关的规划准建等审批手续，亦未取得相关的房产证明。2015年，原告白衣律院作为甲方与被告查广敏（又名查娟）作为乙方签订《亳州白衣律院租赁合同》，约定：一、甲方现将门面房按每间每年租给乙方使用。二、在租用期间乙方不得擅自修改房屋结构，如擅自修改造成的损失由乙方自行承担。三、付款方式，年初租金一次性付清。四、如遇寺院统一规划改建，不可抗力的自然因素或政府拆迁则合同终止（甲方则退回剩余租金）。五、在租用期间的水、电、卫生等费用由乙方自行负责。六、甲方不得擅自增加乙方的各种费用。七、乙方在租用期间为征得甲方同意不得擅自转租房屋。年租金2间每间陆千元整（小写）6000等内容。合同签订后，查广敏占有使用位于白衣律院东大门西第八家两间房屋进行经营，一直使用至今，房屋租金支付至2018年12月31日，以后的租金一直未支付。2018年年租金每间每年7000元。2019年4月份，原告向被告及其他承租户下发告知书，称其将停止租赁所有房屋，并给予各租户三个月的时间搬离，并称根据寺管委会研究决定给予免除2019年1月至7月30日，7个月的租金。本院认为：本案原告虽然取得涉案房屋所在的土地使用权，但其房屋并未取得相关的规划准建等手续，更未取得涉案房屋的房产证明，其将房屋租赁给被告查广敏并签订租赁合同。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”由于原告白衣律院至今未取得相关规划许可、准建等相关手续。其与被告查广敏签订的《亳州白衣律院租赁合同》应属于无效合同，对于原告主张的双方签订的合同无效的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现被告基于租赁合同占有使用该房屋，合同被确认无效后原告要求被告腾空房屋，返还原告应当予以支持。至于原告主张的被告继续占有房屋给其造成的损失。本院参照双方履行合同上一年度的租金认定房屋继续占有使用的费用，被告实际使用房屋两间，每间每年租金7000元，每月租金1167元，由于原告在告知书上明确表示免除2019年1月至2019年7月30日的租金。因此对于其诉讼请求要求支付2019年的租金，本院不予全部支持。对于2019年7月30日以后的场地占用费，按照每月1167元计算至查广敏返还房屋止。对于原告要求的其他诉讼请求，由于原告未能提供证据予以证明，本院依法不予支持。本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（七）项、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认原告亳州白衣律院与被告查广敏于2015年签订的《亳州白衣律院房屋租赁合同》无效；二、被告查广敏于本判决生效之日起十日内将涉案房屋（位于亳州市谯城区交通路**亳州白衣律院东大门向西第八家经营占用的两间房屋）返还原告亳州白衣律院；三、被告查广敏于本判决生效之日起十日内支付原告亳州白衣律院房屋占用费（自2019年8月1日起按照每月1167元计算至实际交付之日止）；四、驳回原告亳州白衣律院的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费200元，由原告亳州白衣律院负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审 判 长  许 林人民陪审员  高倩影人民陪审员  谭艳红二〇一九年十一月一日书 记 员  孟星辰