呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2017）内0105民初3486号原告：内蒙古经开置业有限公司，住所地呼和浩特市赛罕区新建东街世华大厦。法定代表人：周世义，该公司董事长。委托诉讼代理人：王慧娟，女，该公司员工。委托诉讼代理人：张伟婧，北京市中银律师事务所律师。被告：杜学成，男，原住址为呼和浩特市，现于呼和浩特高度戒备监狱服刑。原告内蒙古经开置业有限公司（以下简称经开置业公司）与被告杜学成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月9日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月15日、2019年9月3日公开开庭进行了审理。原告内蒙古经开置业有限公司的委托诉讼代理人王慧娟、张伟婧，被告杜学成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经开置业公司向本院提出诉讼请求：1.确认经开置业公司与杜学成签订的《商品房买卖合同》已解除，并判令杜学成立即腾空世华大厦A315、A317号房（价值531,447元），将该房屋交还经开置业公司；2.对于杜学成已经向经开置业公司支付的购房款531,447元，请求判令经开置业公司在自行扣除下列应由杜学成承担的款项后将剩余款项返还给杜学成：（1）经开置业公司代杜学成偿还的银行贷款本息共计361,485.86元；（2）自经开置业公司代杜学成偿还贷款之日起至《商品房买卖合同》解除之日按照日万分之五计算的违约金，共计3338.95元；（3）《商品房买卖合同》解除的违约金53,144.7元；（4）按《商品房买卖合同》总价款的万分之五计算的逾期腾房和办理退房手续的违约金（自2017年6月2日起计算至被告实际腾房和办理退房手续之日，暂计算至2017年6月9日该项违约金为1860.06元）；（5）本案诉讼费由杜学成承担。诉讼过程中，经开置业公司变更诉讼请求为：1.判令杜学成支付经开置业公司为其代偿的银行贷款本息共计361,485.86元；2.判令杜学成按经开置业公司为其代偿的银行贷款本息金额每日万分之五的标准向经开置业公司支付违约金（应自经开置业公司代杜学成偿还贷款之日起计算至杜学成实际付清之日，暂计算至2019年7月8日该项违约金为142,872.5元）；3.本案诉讼费用由杜学成承担。事实和理由：2009年10月14日，经开置业公司与杜学成签订了《商品房买卖合同》，杜学成购买经开置业公司开发建设的世华大厦A315、A317号房屋。《商品房买卖合同》约定，房屋总价为人民币624,669元，首付款为人民币187,669元，其余房款437,000元杜学成以向银行按揭贷款方式予以支付。2009年11月26日，经开置业公司、杜学成与招商银行股份有限公司呼和浩特分行三方签订了《个人购房借款及担保合同》，约定由经开置业公司为杜学成购买该房屋的437,000元按揭贷款承担阶段性保证担保责任。《商品房买卖合同》和《个人购房借款及担保合同》签订后，经开置业公司收到杜学成所购房屋的全部首付款及购房贷款。后经开置业公司向杜学成交付该房屋时，因面积补差、通风管、隔层等原因，经双方协商，经开置业公司向杜学成退还了购房款93,222元。因此，杜学成向经开置业公司支付的购房款总额变更为531,447元。自2016年5月起，由于杜学成未按时偿还按揭贷款，导致经开置业公司承担连带保证责任，截至2017年5月17日，贷款银行已累计从经开置业公司账户中扣收贷款本息26,048.43元。2017年5月17日，经开置业公司收到贷款银行发来的《个人贷款提前到期通知书》，通知经开置业公司上述按揭贷款提前到期，贷款银行将于该通知发出之日起5日内从经开置业公司在该行开立的保证金账户中一次性扣收杜学成所欠贷款银行的全部贷款本息。2017年5月23日，贷款银行从经开置业公司账户中一次性扣收了剩余全部贷款本息共计人民币335,437.43元。鉴于《个人购房借款及担保合同》已提前到期，且在经开置业公司承担担保责任、代偿了杜学成所欠贷款银行的全部贷款本息后三日内杜学成未向经开置业公司支付全部代偿款项，《商品房买卖合同》附件四第一条第7款约定的合同解除条件已于2017年5月27日成就，因此，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款的规定，经开置业公司、杜学成之间签订的《商品房买卖合同》已于2017年5月27日自动解除。经开置业公司于2017年5月27日向《商品房买卖合同》记载的杜学成的通讯地址以及杜学成所购的世华大厦A315、A317号房分别寄送了《关于办理交房手续的通知》，通知杜学成于《商品房买卖合同》解除后5日内（即2017年6月2日之前）腾空该房屋并将该房屋交还给经开置业公司。其中，向世华大厦A315、A317号房寄送的《关于办理交房手续的通知》于2017年5月28日签收，向《商品房买卖合同》记载的杜学成的通讯地址寄送的《关于办理交房手续的通知》于2017年5月31日由于拒收被退回。杜学成至今仍未向经开置业公司交房。根据《商品房买卖合同》附件四第一条第7款的约定，杜学成逾期腾房和办理退房手续的，每逾期一日，还应按合同总价款的万分之五向经开置业公司支付违约金。诉讼过程中，经开置业公司增加事实和理由：根据《商品房买卖合同》附件四第一条第5款约定，杜学成应向经开置业公司支付代偿款每日万分之五的违约金，案涉房屋现已被司法查封。综上，请求法院支持经开置业公司的诉讼请求，维护经开置业公司的合法权益。杜学成辩称，2016年8月份其已经在看守所，当时有能力偿还贷款，但经开置业公司并未通知杜学成或其家人，故杜学成不应支付第一项诉讼请求当中的361,485.86元及违约金；签订合同时，经开置业公司处于优势地位，合同当中关于违约责任的条款无效，要求撤销该条款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人举证、质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年10月14日，内蒙古诚健房地产开发有限公司（出卖人）与杜学成（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同约定由杜学成购买世华大厦A315、A317号房，房屋用途为住宅，建筑面积共113.37平方米，单价为每平方米5510元，总价款为624,669元。合同第六条付款方式及期限约定为，于签订本合同之日已付187,669元，余款437,000元办理银行按揭。附件四：合同补充协议“关于按揭贷款的补充”中第5项约定，如买受人未按期向按揭贷款银行偿还到期贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担保证责任，出卖人代买受人向银行偿还已到期的贷款本息及罚息的，则买受人应当在出卖人向其发出缴款通知后三日内，将出卖人代其向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人；并从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日万分之五的标准，向出卖人支付违约金。2009年10月14日，内蒙古诚健房地产开发有限公司向杜学成出具收到房号A315、A317房款187,669元的收据。2009年11月26日，招商银行股份有限公司呼和浩特分行（贷款人）与杜学成、赵杰（借款人）、内蒙古诚健房地产开发有限公司（担保人）签订《个人购房借款及担保合同》，约定杜学成因购买案涉房屋向招商银行股份有限公司呼和浩特分行贷款437,000元，贷款期限240个月，自2009年11月26日至2029年11月26日止，由内蒙古诚健房地产开发有限公司为该合同项下的债务承担连带保证责任。2010年5月20日，内蒙古诚健房地产开发有限公司向杜学成出具收到房款437,000元的收据。2010年5月20日，杜学成分别向内蒙古诚健房地产开发有限公司出具收到诚健房地产退房款67,222元、通风管20,000元、隔层款6000元的收条各一张。2012年3月6日，经核准，内蒙古诚健房地产开发有限公司工商登记名称变更登记为内蒙古经开置业有限公司。2016年5月30日至2017年4月27日期间，招商银行股份有限公司呼和浩特分行从经开置业公司的保证金账户中先后扣划保证金共计扣款26,048.43元，扣款明细如下：2016年5月30日扣划2478.18元、2016年6月30日扣划2959.19元、2016年7月28日扣划2957.98元、2016年8月30日扣划2959.19元、2016年10月28日扣划2945.94元、2016年11月29日扣划2958.59元、2017年1月25日扣划2908.91元、2017年3月30日扣划2923.07元、2017年4月27日扣划2957.38元。2017年5月17日，招商银行股份有限公司呼和浩特分行向经开置业公司发出《个人贷款提前到期通知书》，该通知书载明，截至2017年5月17日，杜学成尚欠该行贷款本息共计335,163.56元，鉴于杜学成已被判刑，该行基于不安抗辩权有权提前收回全部借款本息，该行将于该通知发出之日起5日内从经开置业公司在该行开立的保证金账户中一次性扣收杜学成所欠该行全部贷款本息。2017年5月23日，该行一次性从经开置业公司的保证金账户中扣划保证金335,437.43元，该行从经开置业公司的保证金账户中扣划贷款本息共计361,485.86元。本院认为，经开置业公司与杜学成签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。对于经开置业公司主张杜学成支付其已代偿的银行贷款本息361,485.86元及支付按代偿金额每日万分之五的标准自代偿之日起至实际付清之日止的违约金的诉讼请求，因杜学成未按时偿还银行贷款，导致经开置业公司依据《个人购房借款及担保合同》约定被扣划保证金，承担了保证责任，杜学成应向经开置业公司支付经开置业公司代其偿还的银行贷款本息361,485.86元，并应按照补充协议“关于按揭贷款的补充”中第5项约定，按经开置业公司向贷款银行还款金额每日万分之五的标准向经开置业公司支付自代偿款项之日起至实际付清之日止的违约金，即杜学成自2016年5月30日起以2478.18元为基数、自2016年6月30日起以2959.19元为基数、自2016年7月28日起以2957.98元为基数、自2016年8月30日起以2959.19元为基数、自2016年10月28日起以2945.94元为基数、自2016年11月29日起以2958.59元为基数、自2017年1月25日起以2908.91元为基数、自2017年3月30日起以2923.07元为基数、自2017年4月27日起以2957.38元为基数、自2017年5月23日起以335,437.43元为基数，按照每日万分之五的标准，分别计算至2019年9月5日，应向经开置业公司支付违约金合计153,717.08元；自2019年9月6日起以361,485.86元为基数，按每日万分之五的标准向经开置业公司支付至实际付清之日止的违约金，对经开置业公司的该项诉讼请求，本院予以支持。对于杜学成提出的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、被告杜学成自本判决生效之日起十五日内向原告内蒙古经开置业有限公司支付内蒙古经开置业有限公司为其代偿的银行贷款本息合计361,485.86元；二、被告杜学成自本判决生效之日起十五日内向原告内蒙古经开置业有限公司支付自代偿之日起至2019年9月5日期间的违约金153,717.08元，自2019年9月6日起以361,485.86元为基数，按每日万分之五的标准向经开置业公司支付违约金至实际付清之日止。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告内蒙古经开置业有限公司已预交13,313元，因其变更诉讼请求，案件受理费为8953元，由被告杜学成负担，剩余4360元退还原告内蒙古经开置业有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 高晓英人民陪审员 杨焕萍人民陪审员 蒋 葵 二〇一九年九月五日书 记 员 邱锐达