陕西省洛南县人民法院民事判决书 (2019)陕1021民初1125号    原告:刘爱霞，女，生于1978年11月23日，汉族，住洛南县委托诉讼代理人：王传刚，陕西广友律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘建峰，男，生于1977年9月10日，汉族，住洛南县，系原告刘爱霞丈夫。被告:洛南县天九置业有限责任公司（以下简称洛南县天九公司）,住所地陕西省洛南县。统一社会信用代码916110210939076047。法定代表人：王彪，董事长。委托诉讼代理人：冯晨，洛南县天九公司法务。委托诉讼代理人：王海龙，洛南县天九公司法务。原告刘爱霞与被告洛南县天九公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘爱霞及委托诉讼代理人王传刚、刘建峰，被告洛南县天九公司的委托诉讼代理人冯晨、王海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘爱霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿商品房逾期交付违约金55126.83元；2、支付因拖延支付违约金造成的利息损失按万分之1.7的利率计算，自2019年3月21日起至支付之日；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：2016年11月30日，原告刘爱霞与被告洛南县天九公司签订商品房买卖合同，合同约定出卖人应当在2018年1月31日前向买受人交房， 被告交房日期为2019年3月20日迟延交房413天，构成违约，现原告要求被告赔偿逾期交房违约金及迟延支付违约金的利息损失。被告洛南县天九公司辩称：1.被告洛南县天九公司不存在违约行为，被告不承担违约责任。双方在合同中约定遭遇不可抗力气候暴雨、及政府政策等原因造成工程延误的除外，工程施工过程中，人防部门临时要求增加人防工程延误81天，工程开工以来至2018年底当地降雨320天，以上共延误401天为不可抗力造成，应免责；2. 被告洛南县天九公司在2018年9月22日向原告电话通知交房，应以此时间作为交房时间，原告应缴纳物业费、大修基金等费用后才能接收房屋，延迟交房是原告拒绝缴纳物业费、大修基金等费用造成的，不应以被告具体收房时间作为交房时间；3.原告没有提供任何损失依据，原告实际并没有任何损失，双方合同约定违约金过高，请求按照中国人民银行同期存款利率计算违约金；4.原告第二项诉请支付因拖延支付违约金造成的利息损失按万分之1.7的利率计算，无事实及法律依据应予驳回。经审理查明，涉案商品房建设工程项目名称为洛南县XX城改造项目一期（金江广场）工程，洛南县天九公司2016年9月24日取得洛南县XX城改造工程一期项目建筑工程施工许可证，并经批准取得建设工程规划许可证及预售许可证。2016年11月30日，原告刘爱霞与被告洛南县天九公司签订商品房预售合同（合同编号YS0000715），原告刘爱霞购买被告洛南县天九公司开发的位于洛南县城关街道广场南路洛南县XX城改造项目一期（金江广场）2幢1单元23层2303号房，建筑面积92.4平方米，总价款为333699元，原告已交清房款。合同第九条商品房交付条件“该商品房交付时应当符合下列第1、2、项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；……该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”；第十一条交付时间手续（一）“出卖人应当在2018年1月31日前向买受人交付该商品房。（二）交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理。”第十二条逾期交付责任“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按第1种方式处理。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款日万分之4的违约金。”被告于2018年9月22日向原告发出交房通知，原告接收该商品房时间为2019年3月21日。原告因被告逾期交付房屋，向本院起诉，要求被告支付逾期交房违约金。另查明，洛南县XX城改造项目一期（金江广场）工程竣工验收备案文件备案日期为2019年7月29日。证明上述事实的证据有，原告提供的原告身份证复印件、《商品房买卖合同》合同编号YS0000715、洛南县住房和城乡建设局文件《关于市长信箱网民投诉金江广场有关问题的答复》；被告提供的建筑工程施工许可证、竣工验收备案文件、交房通知书领取表、房屋交付验收单、及当事人陈述。上述证据，经当庭举证、质证，本院依法予以确认。本院认为，原告刘爱霞与被告洛南县天九公司订立的商品房预售合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告已按照合同约定履行了支付价款义务，被告未在约定日期交付房屋，已构成违约，应承担向原告支付违约金的民事责任。以下问题为原、被告双方争议焦点：1.关于交房日期及违约期间问题：原告认为交房日期为收房日期2019年3月21日，但被告认为向原告发出收房通知的日期2018年9月22日应为交房日期，根据建筑及房地产市场监管部门洛南县住房和城乡建设局在2018年10月22日《关于市长信箱网民投诉金江广场有关问题的答复》文件中认定 ：“洛南县天九公司未办理《竣工验收备案表》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程验收备案表》，未取得《工程竣工验收报告》，不具备交房条件……”，因此2018年9月22日被告洛南县天九公司通知原告接收该商品房时并未达交付条件，该工程竣工验收备案文件日期2019年7月29日应为该商品房具备交付条件日期，故实际交房日期应为原告主张实际收房日期2019年3月21日，对被告辩称2018年9月22日向原告发出交房通知时间为交房时间观点不予采纳。综上违约期间应为2018年1月31日至2019年3月21日。2.关于违约金问题，原告要求被告按日计算向其支付全部房价款日万分之四的违约金，被告认为约定的违约金过高，请求本院酌情予以适当减少。本院认为，根据法律规定，违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本案中被告洛南县天九公司逾期交付房屋给原告所造成的损失，只是导致原告刘爱霞实际支付的购房款在逾期交付违约期间内发生占用资金利息损失，利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算较为合理。具体违约金应以333699元为基数，从2018年1月31日起至2019年3月21日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。本院对原告主张的上述违约金予以支持，超过部分，不予支持。对被告洛南县天九公司辩称原告没有实际损失，延迟交房是原告拒绝缴纳物业费、大修基金等费用造成的，违约金应按同期银行存款利率计算等观点，本院不予采纳。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           3.关于不可抗力问题。被告洛南县天九公司辩称工程施工期间洛南县降雨320天以及人防工程施工导致延误工期81天，共401天均为遭遇不可抗力，应予免责，被告不存在违约行为，不承担逾期交房违约责任，本院认为，被告提供气象资料记载洛南县2016年至2018年降雨320天的气象记录，与《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定不可抗力情形不符，不能证明构成不可抗力；被告该商品房所在建筑物总层数为29层，法律规定在工程施工中应同步建设防空设施，该工程被人防部门要求变更设计重新修建防空设施是对被告错误行为的纠正，亦不属于不可抗力，故被告的上述观点不成立，本院不予采纳。4.关于拖延支付违约金造成的利息损失问题。原告刘爱霞请求判令被告支付拖延支付违约金造成的利息损失因无法律依据，本院不予支持；被告辩称原告请求支付拖延支付违约金造成的利息损失无法律依据应予驳回观点，本院予以采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告洛南县天九置业有限责任公司在本判决生效之日起30日内支付原告刘爱霞逾期交房违约金（以333699元为基数，从2018年1月31日起至2019年3月21日止，按中国人民银行同期同类贷款年利率计算）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1178元，由被告洛南县天九置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。审  判  长  刘 剑 龙审  判  员  张 治 英人民陪审员  杨 灵 芝二〇一九年十一月二十二日书  记  员  盛 玉 花 1