湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0181民初8812号原告浏阳市中欣商业管理有限公司，住所地湖南省浏阳市集里街道办事处金沙北路与礼花路交叉处001栋0401室。法定代表人钟琳，执行董事。委托代理人余继红，广东君言（长沙）律师事务所律师。被告廖田俊，男，1980年11月7日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托代理人欧长江，湖南浏阳河律师事务所律师。原告浏阳市中欣商业管理有限公司（以下简称中欣公司）与被告廖田俊商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中欣公司的委托代理人余继红、被告廖田俊的委托代理人欧长江到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告中欣公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的房屋租赁合同（三份），责令被告立即支付拖欠原告的租金462943.4元（三份租赁合同合计，自起租日起暂计算至2019年11月31日，合计562943.4元，减去已支付的100000元，为462943.4元）；2、被告支付违约金140735.85元；3、原告有权不予退还被告合计交纳的履约保证金50000元；4、原告支出的律师服务费23883元由被告承担；5、本案的诉讼费、财产保全费由被告承担。被告廖田俊辩称：1、被告不同意解除房屋租赁合同，并且同意按照法庭核实的欠付租金金额将租金提存至法院；2、被告不缴纳租金的原因是原告未向被告交付符合合同约定的房屋，导致被告损失严重，被告已经向法院提起诉讼，原告需向被告赔偿损失，在赔偿损失之前，被告有权不支付租金，而非被告违约；3、原告提交的合同不真实，应当以被告提交的为准，主要是费用不准确；4、被告从未收到过解除通知书，被告在收到原告的证据后，邮件物流显示没有信息。本院经审理认定事实如下：浏阳利通置业有限公司，黄隆国、连日成，李彬、肖映兰将其名下的物业委托原告中欣公司进行商业管理。2017年12月11日，原告中欣公司（甲方）与被告廖田俊（乙方）签订《利通?太悦城入驻意向书》（为方便区分，以下又称“第1份意向书”），主要约定：“乙方意向租赁甲方利通?太悦城原18-19栋101复#号商铺2层部分，商铺面积约为240.99平方米，租金标准为25元/㎡/月”。同日，原告中欣公司（甲方）与被告廖田俊（乙方）签订《利通?太悦城入驻意向书》（以下又称“第2份意向书”），主要约定：“乙方意向租赁甲方利通?太悦城20-21栋一层116#，商铺面积约为66.96平方米，租金标准为70元/㎡/月”。同日，原告中欣公司（甲方）与被告廖田俊（乙方）签订《利通?太悦城入驻意向书》（以下又称“第3份意向书”），主要约定：乙方意向租赁甲方利通?太悦城20-21栋原105复#、106复#、112复#、117复#、118复#商铺2层部分，1层原117复#、118复#部分为通道入口，商铺面积约为1448平方米，租金标准为25元/㎡/月”。2018年1月10日，原告中欣公司（出租方，甲方）与被告廖田俊（承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》（原告提交，为方便区分，以下又称“第1份合同”），主要约定：“第一条、1.1甲方同意将坐落于浏阳市花炮大道与礼花路交汇处利通太悦城18-19栋101复#号商铺2层部分门面，建筑面积约240.99㎡的房屋出租给乙方使用（此面积为初测面积，以后以实测实际面积为准）。1.2…双方签订本合同，视为乙方已全面查看房屋并同意按现状交付…三、该房屋租赁用途为养生足浴…第五条、5.1租赁期限：2018年3月1日至2023年2月28日，共计5年…第六条、合同费用及递增方式,6.1合同费用：合同费用分为租金和咨询管理费，双方确认第一年合同费用共计为25元/㎡/月，其中租金为15元，咨询管理费为10元，首月基准租金为3614.85元，年基准租金为43378.2元，月咨询管理费2409.9元，年咨询管理费为28918.8元；合同期第1-3年不递增，从第4、5年开始，每年在第3年基础上递增5%，直至合同结束，甲方同意给予乙方12个月免收合同费用（分别在第1年的前06个月（为装修筹备期）、第2年的前3个月，第3年的前3个月免收合同费用）。6.2租金支付方式和时间：第一笔租金支付在签订合同起的当天，乙方一次性支付第一笔6个月租金21689.1元，咨询管理费14459.4元，而后则按半年支付一次，每次在下一个租期起算日的前15日内支付给甲方。（在双方签约时乙方支付房屋押金6024.75元，仅为履行合同的保证金，在任何时候均不能做租金及其他费用代替。合同终止后，如乙方没有违约及完成所有应交款项，甲方应在合同终止且乙方向甲方腾退房屋并经甲方书面确认后10个工作日内无息全额退还）…第十一条、合同解除，11.1乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，甲方不须退回乙方已支付但尚未到期的租赁费用及履约保证金，并由乙方按合同约定承担违约赔偿责任…11.1.2乙方无正当理由未支付或者迟延支付租金超过10个自然日的，在收到甲方书面催缴通知后5个自然日内仍未支付的，在甲方通知解除合同时，可同时停止供水供电等相关服务，由此造成的乙方的所有损失，甲方概不承担…第十二条、违约责任，12.1除另有约定外，一方违法、违约解除或终止合同的，或因一方违反合同约定导致另一方依据本合同约定解除合同的，违约方应向另一方支付3个月租金作为违约金；给一方造成的损失超过违约金的，还应赔偿超过部分的损失…12.3…一方违约，致另一方通过诉讼程序维权的，守约方因此支出维权成本，包括但不限于诉讼费、公告费、律师服务费用、合理的差旅费、公证费用等均由违约方承担…”同日，双方针对浏阳市花炮大道与礼花路交汇处利通太悦城20-21栋一层116#门面（建筑面积约66.96㎡）签订《房屋租赁合同》（又称第2份合同），主要约定：“租赁期限为2018年3月1日至2024年2月28日，共计6年…合同费用分为租金和咨询管理费，双方确认第一年合同费用共计为70元/㎡/月，其中租金为42元，咨询管理费为28元，首月基准租金为2812.32元，年基准租金为33747.84元，月咨询管理费1874.88元，年咨询管理费为22498.56元；合同期第1-3年不递增，从第4、5年开始，每年在第3年基础上递增5%，从第六年开始，在第5年基础上递增6%，直至合同结束，甲方同意给予乙方6个月免收合同费用（在第1年的前06个月免收合同费用）…第一笔租金支付在签订合同的当天，乙方一次性支付第一笔6个月租金16873.92元，咨询管理费11249.28元，而后则按半年支付一次，每次在下一个租期起算日的前15日内支付给甲方。（在双方签约时乙方支付房屋押金4687.2元，仅为履行合同的保证金，在任何时候均不能做租金及其他费用代替。合同终止后，如乙方没有违约及完成所有应交款项，甲方应在合同终止且乙方向甲方腾退房屋并经甲方书面确认后10个工作日内无息全额退还）”；合同约定的其他权利义务与第1份合同约定的基本一致。同日，双方针对浏阳市花炮大道与礼花路交汇处利通太悦城20-21栋原105复#、106复#、112复#、117复#、118复#商铺2层部分，原117复#、118复#1层部分为通道入口门面，建筑面积约1448㎡的房屋签订《房屋租赁合同》（以下又称第3份合同），约定：“租赁期限为2018年3月1日至2024年2月28日，共计6年…合同费用分为租金和咨询管理费，双方确认第一年合同费用共计为25元/㎡/月，其中租金为15元，咨询管理费为10元，首月基准租金为21720元，年基准租金为260460元，月咨询管理费14480元，年咨询管理费为173760元；合同期第1-3年不递增，从第4、5年开始，在第3年基础上递增5%，从第6年开始，在第5年基础上递增6%，直至合同结束，甲方同意给予乙方12个月免收合同费用（分别在第1年的前06个月（装修筹备期）、第2年的前3个月，第3年的前3个月免收合同费用）…第一笔租金支付在签订合同起的当天，乙方一次性支付第一笔6个月租金130320元，咨询管理费86880元，而后则按半年支付一次，每次在下一个租期起算日的前15日内支付给甲方。（在双方签约时乙方支付房屋押金36200元，仅为履行合同的保证金，在任何时候均不能做租金及其他费用代替。合同终止后，如乙方没有违约及完成所有应交款项，甲方应在合同终止且乙方向甲方腾退房屋并经甲方书面确认后10个工作日内无息全额退还）”；合同约定的其他权利义务与第1份合同约定的基本一致。被告廖田俊向亦提交了3份《房屋租赁合同》，合同内容与原告提交的内容基本一致，区别为：1、第1份合同租金标准为15元/㎡/月、第2份合同租金标准为42元/㎡/月、第2份合同租金标准为15元/㎡/月，递增方式不变；2、原告持有的《房屋租赁合同》中第十六条有五款，被告持有的《房屋租赁合同》中第十六条有四款；原告的增加的一款内容为“如此前双方已签订相似协议，该协议与本协议具有同等效力，两份协议对同一事项有不同约定的，已本协议为准”。合同签订后，当年农历年后被告廖田俊开始对租赁房屋进行装修，于2018年3月完成了装修，于2018年3月6日办理了营业执照。被告于2017年12月11日交纳了租赁押金（履行合同保证金）50000元。合同签订后，被告于2018年1月12日向原告交纳了100000元租金。后经原告多次催促，并发出《解除房屋租赁合同通知书》（经本院核查：邮件签收日期为2019年9月3日，签收人为他人代收），被告未交纳租金。签订合同时，涉案房屋未办理好消防验收，2018年5月24日消防验收合格。被告认为因消防验收迟延问题造成损失，其于2019年7月18日向本院起诉要求赔偿损失，本院于2019年10月11日作出（2019）湘0181民初6686号民事判决书，判决浏阳市中欣商业管理有限公司向廖田俊赔偿损失1175532.12元（该判决暂未生效）。本院限定廖田俊于2019年12月20日向本院交纳租金，廖田俊至判决之日亦未交纳租金。原告提交了《民事委托合同》、增值税普通发票以证明其花费诉讼代理费23883元。本院认为，本案争议焦点为：1、原、被告各自持有的《房屋租赁合同》哪一份是双方的真实意思表示？2、《房屋租赁合同》是否应该解除及解除后果？3、租金及违约金支付？针对上述焦点，评析如下：关于焦点1，本案原、被告虽就房屋租赁关系签订了两份合同费用不一致的合同，但双方就房屋租赁关系只可能有一个确定的真实意思表示。原告持有的合同中约定“如此前双方已签订相似协议，该协议与本协议具有同等效力，两份协议对同一事项有不同约定的，已本协议为准”，可知原、被告签订时，双方明知存在两份不一致的合同而作的特别约定，且双方签订的《利通?太悦城入驻意向书》亦佐证原告持有的合同为双方的真实意思表示。关于焦点2，原、被告应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已按约定将租赁房屋交付被告，被告亦应按照约定向原告每半年支付房屋租金及其他费用一次。而被告于2018年1月12日支付100000元租金后，距今近1年10个月（22个月）未再支付其余租金，且被告庭审表示愿意支付租金至本院，实际未在本院限定时间内支付，被告明显没有支付租金的意愿。双方约定“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，甲方不须退回乙方已支付但尚未到期的租赁费用及履约保证金，并由乙方按合同约定承担违约赔偿责任…乙方无正当理由未支付或者迟延支付租金超过10个自然日的，在收到甲方书面催缴通知后5个自然日内仍未支付的”，根据该约定，原告可以解除合同，且被告拖延支付租金致使原告不能实现租赁房屋获得租金的合同目的，故原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。根据约定，履约保证金不予退还，故对原告要求不予退还履约保证金50000元的诉请，本院予以支持。关于被告称在赔偿损失之前，有权不支付租金的抗辩意见，因消防问题双方未在合同中约定，而双方约定“签订本合同，视为乙方已全面查看房屋并同意按现状交付”，在涉案房屋于2018年5月24日消防验收合格后，被告仍拒付租金，实属不当；且被告针对消防问题另案主张了权利；故对该抗辩意见，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，根据双方约定，合同解除后，被告基于合同承租使用的房屋应予以腾退。关于焦点3，根据第1份《房屋租赁合同》（18-19栋101复#号商铺2层部分门面），其合同费用为每月6024.75元（25元/㎡/月×240.99㎡）；根据第2份《房屋租赁合同》（20-21栋一层116#门面），其合同费用为每月4687.2元（70元/㎡/月×66.96㎡）。根据第3份《房屋租赁合同》（20-21栋原105复#、106复#、112复#、117复#、118复#商铺2层部分，原117复#、118复#1层部分为通道入口门面），其合同费用为每月36200元（25元/㎡/月×1448㎡）；合计月租金46911.95元。根据双方在第1、3份《房屋租赁合同》约定“甲方同意给予乙方12个月免收合同费用（分别在第1年的前06个月（为装修筹备期）、第2年的前3个月”、在第2份《房屋租赁合同》约定“甲方同意给予乙方6个月免收合同费用（在第1年的前06个月免收合同费用）”，在扣除免租期后，截至2019年12月31日，被告合计应支付22个月租金共计623916.95元[（6024.75元/月+36200元/月）×13个月（22个月-6个月-3个月）+4687.2元/月×16个月（22个月-6个月）]，扣除已支付的100000元，尚需支付租金523916.95元。考虑本判决生效及实际履行问题，如被告2019年12月31日前未腾退，则自2020年1月1日起至实际腾退之日按1563.73元/天（46911.95元/月÷30天）计付使用费。双方约定“一方违法、违约解除或终止合同的，或因一方违反合同约定导致另一方依据本合同约定解除合同的，违约方应向另一方支付3个月租金作为违约金”；考虑合同履行后原告可以获得的利益，故对原告要求支付违约金140735.85元（46911.95元/月×3个月）的诉请，本院予以支持。原、被告约定“一方违约，致另一方通过诉讼程序维权的，守约方因此支出维权成本，包括但不限于诉讼费、公告费、律师服务费用、合理的差旅费、公证费用等均由违约方承担”，对被告有拘束力，原告虽未提供支付凭据，但提供了律师代理费的发票，因考虑需实际支出，律师服务费23883元亦在合理区间；故原告要求被告承担律师服务费的诉请，故本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除浏阳市中欣商业管理有限公司、廖田俊于2018年1月10日签订的三份《房屋租赁合同》[分别为：《房屋租赁合同》（18-19栋101复#号商铺2层部分门面）、《房屋租赁合同》（20-21栋一层116#门面）、《房屋租赁合同》（20-21栋原105复#、106复#、112复#、117复#、118复#商铺2层部分，原117复#、118复#1层部分为通道入口门面）]；廖田俊将基于3份《房屋租赁合同》承租使用的房屋于本判决生效后3日内腾退给浏阳市中欣商业管理有限公司；二、限廖田俊于本判决生效后3日内向浏阳市中欣商业管理有限公司支付截至2019年12月31日的租金523916.95元；如廖田俊在2019年12月31日前未腾退房屋，则自2020年1月1日起至实际腾退之日按1563.73元/天计付使用费；三、限廖田俊于本判决生效后3日内向浏阳市中欣商业管理有限公司支付违约金140735.85元；四、浏阳市中欣商业管理有限公司不予退还履约保证金50000元；五、限廖田俊于本判决生效后3日内向浏阳市中欣商业管理有限公司支付律师服务费23883元。如未按本判决指定的期间履行腾退义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定由人民法院强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案受理费10576元，保全费4020元，合计14596元，由廖田俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  刘敢德人民陪审员  史婷江人民陪审员  张一丽二〇一九年十二月二十六日书 记 员  李 有附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2.《中华人民共合国民事诉讼法》第二百五十二条对判决、裁定和其他法律文书指定的行为，被执行人未按执行通知履行的，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。