上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0116民初4732号原告：杨佩华，女，1978年9月6日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：毛俊伟，上海美易律师事务所律师。被告：杨建伟，男，1952年10月5日生，汉族，住上海市金山区。被告：曹桃珍，女，1954年2月21日生，汉族，住上海市金山区。两被告共同委托诉讼代理人：敖祥立，上海市浩信律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：高依升，上海市浩信律师事务所律师。第三人：朱伟，男，1967年11月22日生，汉族，住上海市浦东新区莲溪路XXX弄XXX号XXX室。原告杨佩华与被告杨建伟、曹桃珍、第三人朱伟其他所有权纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨佩华及委托诉讼代理人毛俊伟，被告杨建伟、曹桃珍及两被告共同委托诉讼代理人敖祥立、高依升，第三人朱伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令两被告向原告归还售房款5,227,730.68元；二、判令两被告支付原告利息(以5,227,730.68元为基数，从2019年4月10日至判决生效日止，按照同期银行贷款利率的两倍计算)。事实和理由：原告及第三人在2014年和两被告约定,由原告及第三人出资购买位于上海市高科中路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(下称“张江公馆房屋”)及车库给两被告等人,两被告将和原告共同共有的位于上海市张杨北路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称“张杨北路房屋”)的权利份额转让给原告,各方于2015年8月22日签订《协议书》,《协议书》明确原告为购买两被告张杨北路房屋的权利份额所需支付的对价是2,200,000元，加上承担张杨北路房屋、泾洋新村房屋贷款及其他借款,之后,原告享有张杨北路房屋的全部所有权,两被告享有张江公馆房屋的所有权。原告履行了《协议书》约定的义务，代两被告购买了约定的房屋,并登记在两被告等人名下。而按照《协议书》约定，原告应享有所有权的张杨北路房屋,在办理产权变更登记前,原告在两被告的配合下，于2017年6月12日将之出售给案外人,售房款9,870,000元由被告杨建伟收取,两被告将其中大部分钱款用于购买位于浙江平湖乍浦镇的两套房屋,经原告多次向两被告催讨,但两被告仅归还了4,642,269.32元,尚余5,227,730.68元至今未予归还，故原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼。诉讼中，原告变更诉讼请求为：一、判令两被告向原告归还售房款5,027,730.68元；二、判令两被告支付原告利息(以5,027,730.68元为基数，从2019年4月10日至判决生效日止，按照同期银行贷款利率的两倍计算)。两被告辩称，原告的诉请应予驳回。第一，《协议书》不是房屋买卖合同，原告行使请求权所依据的基础法律关系不存在，因为两被告并无将张杨北路房屋中的份额全部转让给原告及第三人的意思表示，原告及第三人出资2,200,000元与张杨北路房屋实际价值并不等价。第二，《协议书》是赠与合同，两被告将张杨北路房屋中的份额赠与了原告，后原告及两被告出售了张杨北路房屋，原、被告以其行为终止了《协议书》的履行，两被告已撤销赠与，房屋出售后所得款项原告只占三分之一，而原告自房屋挂牌交易起已从两被告处获得的款项，已远远超过原告的应得款项。第三人述称，2,200,000元是原告及第三人为购买张杨北路房屋份额支付的对价。第三人已与原告离婚，自愿放弃对张杨北路房屋享有的权利。对于两被告向原告返还售房款的具体金额不知情，出售房屋的钱款应当归原告所有。经审理查明：两被告系夫妻关系，原告系两被告女儿，第三人系原告前夫。2009年，原告及两被告共同购买张杨北路房屋，该房屋的住房贷款以原告名义办理。2013年9月25日，张杨北路房屋取得房地产权证，该房屋登记的权利人为原告及两被告。2014年1月12日，两被告及案外人朱某某(系原告与第三人女儿)三人与上海华鸿天地房地产开发有限公司(以下简称“华鸿天地”)签订《上海市商品房预售合同》。预售合同约定：两被告及朱某某向华鸿天地购买高科中路2810弄《高科商业广场》6号15层1802室房屋(即张江公馆房屋)，暂测房屋建筑面积为71.43平方米，暂定房屋价款为2,007,754元。预售合同签订后，第三人于2014年1月12日向华鸿天地转账支付房款957,754元，于2014年2月25日向华鸿天地转账支付房款80，000元，2014年2月27日向华鸿天地转账支付房款180,000元，于2014年3月12日向华鸿天地转账支付房款20,000元，于2014年3月25日向华鸿天地转账支付房款300,000元。第三人父亲朱金祥于2013年12月19日向华鸿天地转账支付房款50,000元，于2014年2月25日向华鸿天地转账支付房款70,000元，于2014年3月25日向华鸿天地转账支付房款300,000元。此外，第三人还以现金方式向华鸿天地支付房款50,000元。张江公馆房屋预告登记的权利人为两被告及朱某某。2015年12月17日，华鸿天地向两被告及朱某某交付房屋。房屋实测面积为71.56平方米，房屋总价款为2,011,408元。购房尾款已由原告和第三人全部付清，契税60,342.24元，由原告和第三人缴纳。2015年8月22日，原告、第三人和两被告共同签订《协议书》。《协议书》约定：第三人和原告出资2,200,000元购买张杨北路房屋且每月准时履行张杨北路房屋及被告杨建伟名下泾洋新村房屋贷款，原告及第三人享有张杨北路房屋的所有权(不能买卖，需留给两个女儿)；两被告用原告出资的钱购买张江公馆房屋归两被告所有。《协议书》签订后至张杨北路房屋出售给案外人前，原告及两被告未办理过房屋产权变更登记手续。2015年11月22日，被告杨建伟与华鸿天地签订《车位认购书》。认购书约定：被告杨建伟向华鸿天地购买位于上海市浦东新区张江高科中路2810弄高科商业广场(二期)4号地下二层车库B132车位(下称“张江公馆车位”)，车位售价99,000元。2016年1月2日，两被告及朱某某与华鸿天地签订《上海市商品房出售合同》。出售合同约定：两被告及朱某某向华鸿天地购买张江公馆车位，房屋建筑面积为40.42平方米，房屋价款(不包含房屋全装修价格)为99,000元。华鸿天地已交付该房屋，购房款已由两被告付清。契税2,970元，由原告及第三人缴纳。原告与第三人于2013年8月8日登记结婚，于2016年7月12日登记离婚。双方签署的《自愿离婚协议书》约定：原告与第三人因性格不合自愿离婚；女儿朱某某由第三人抚养并承担一切费用；张杨北路房屋属于原告和两被告所有，该房屋中属于第三人的份额第三人放弃，剩余贷款也由女方承担；其他财产一人一半；除上述房贷外无其他共同债务。2017年2月13日，原告及两被告与案外人鲁斌及德佑房地产经纪有限公司(以下简称“德佑公司”)签订《房地产买卖居间协议》。协议约定：经德佑公司居间介绍，鲁斌向原告及两被告购买张杨北路房屋，房屋转让价为9,900,000元，转让款支付至原告的银行账户。协议还对其他事项作了约定。2017年6月12日，原告及两被告作为出卖方与买受方傅佳、鲁斌签订《上海市房地产买卖合同》。买卖合同约定：原告及两被告将张杨北路房屋转让给傅佳、鲁斌，房屋转让价款为9,870,000元；转让款支付至被告杨建伟的银行账户；买卖双方确认，在2017年12月15日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。买卖合同还对其他事项进行了约定。居间合同签订后，傅佳、鲁斌即陆续付清了房款，房屋也已交付傅佳、鲁斌，并已过户至傅佳、鲁斌名下。首笔房款200,000元由原告收取，剩余房款由被告杨建伟收取。被告杨建伟收取房款后，支付了中介费100,000元，代偿了原告的部分债务，并向原告返还了部分房款。原告与两被告对被告杨建伟代偿债务的数额及返还房款的数额存在争议，本院在本院认为部分予以认定。以上事实，由原告提交的《协议书》、《上海市房地产权证》、《上海市商品房预售合同》、《上海市商品房出售合同》、《上海市房地产登记申请书》、《房屋交接书》、《上海市房地产登记证明》、建设银行张杨路支行个人活期账户交易明细清单、工商银行桃林路支行借记卡交易明细清单、交通银行(上海市分行)已还款明细表、《契税已申报办理证明》、《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、《上海市不动产登记申请书》、《自愿离婚协议书》、中国银行国内支付业务付款回单、中国民生银行个人账户对账单，被告提供的交通银行上海川沙支行交易凭证、交通银行上海莘庄支行交易凭证、《境外汇款申请书》、浦发银行金杨支行业务凭证、农业银行上海唐镇支行银行卡交易明细清单、交通银行上海张江支行个人客户交易清单、交通银行上海新区支行个人客户交易清单、浦发银行展想广场支行个人活期账户交易清单、上海浦东发展银行唐镇支行个人活期账户交易清单、建设银行上海唐镇支行个人活期账户交易明细、2017年2月微信转账记录、2018年11月微信转账记录、建设银行自动柜员机客户凭证、《车位认购书》、中国银行交易流水明细清单，以及当事人的陈述等证据证实。本院认为，本案的争议焦点在于：一、原告是否享有张杨北路房屋的全部售房款。原告及第三人认为，《协议书》是一份房屋买卖合同，是原告及第三人出资2,200,000元向两被告购买了张杨北路房屋，原告享有张杨北路房屋的全部售房款。两被告认为，《协议书》不是一份房屋买卖合同，而是一份赠与合同，两被告将其在张杨北路房屋中的份额赠与了原告，但在办理产权变更登记前，原告及两被告出售了房屋，这表明两被告撤销了赠与，原告享有售房款的三分之一。本院认为，房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人向出卖人支付约定价款的合同。《协议书》不符合房屋买卖合同的基本特征，也不具备房屋买卖合同的主要条款，《协议书》性质上不属于房屋买卖合同。诉讼中，原告同意按法院认定的合同性质处理本案。赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。《协议书》中两被告并无将张杨路房屋无偿给予原告及第三人的意思表示，原告及第三人也支付了相应对价，《协议书》性质上也不属于赠与合同。原告、第三人及两被告之间系近亲属关系，是同一家庭成员，原告及第三人与两被告签订《协议书》时，张杨北路房屋已取得产权证，张江公馆房屋虽未交付，但已支付预售合同约定的全部房款，《协议书》究其本质是两代人间对家庭财产分割所作的安排。《协议书》是当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为有效，对当事人具有法律约束力。《协议书》签订后，张杨北路房屋虽未办理产权变更登记手续，但不影响《协议书》的效力。《协议书》虽然约定张杨北路房屋不能买卖，但张杨北路房屋出售的时候，两被告和原告一起配合买受方办理了产权过户手续，原告和两被告已经用行为表明对《协议书》中张杨北路房屋不能买卖的约定已予废除。按照《协议书》的约定，张杨北路房屋应全部归原告与第三人所有，原告与第三人离婚时，第三人放弃了其在张杨北路房屋中的份额，张杨北路房屋应全部归原告所有，张杨北路房屋出售后所得售房款也应全部归原告所有。鉴于两被告系夫妻关系，被告杨建伟收取的售房款，应由两被告返还原告。二、张杨北路房屋出售给案外人的实际成交价。原告认为，张杨北路房屋的实际成交价就是《上海市房地产买卖合同》约定9,870,000元。两被告认为，在交易过程中，卖售人又优惠了50,000元，实际成交价为9,820,000元。本院认为，两被告并未提供证据证明实际成交价是9,820,000元，故本院认定实际成交价就是9,870,000元。三、两被告已返还给原告的售房款的数额。两被告认为，两被告已归还原告售房款7,131,731元(其中包括18,800加元，按汇款当日的汇率，折合人民币94,761元)。7,134,231元中，被告杨建伟通过银行转账给原告2,350,270元，被告杨建伟通过银行转账给第三人父亲朱金祥1,225,000元，被告杨建伟以现金方式通过ATM机存入原告银行账户90,000元，被告杨建伟以现金方式通过ATM机存入第三人父亲朱金祥银行账户13,000元，被告杨建伟通过微信转账给原告及原告女儿197,600元，被告杨建伟为原告代偿所欠案外人债务2,821,600元，原告向两被告借款240,500元，两被告代付张江公馆车位房款99,000元，被告杨建伟通过银行汇款给原告女儿18,800加元。对于两被告主张的被告杨建伟通过银行转账给原告的2,350,270元，原告全部予以认可，本院予以认定。对于两被告主张的被告杨建伟通过银行转账给第三人父亲朱金祥的1,225,000元及被告杨建伟以现金方式通过ATM机存入第三人父亲朱金祥银行账户的13,000元，原告认为，被告杨建伟与第三人父亲朱金祥有其他经济往来，故不予认可。本院认为，被告杨建伟与第三人父亲朱金祥的债权债务关系不属本案处理范围，当事人可另行处理。对于两被告主张的被告杨建伟以现金方式通过ATM机存入原告银行账户的90,000元，原告认可80,000元，其余10,000元，因被告杨建伟提供的交易凭证字迹模糊，无法辨认，不予认可。本院认同原告的主张，认定80,000元。对于两被告主张的被告杨建伟通过微信转账给原告及原告女儿的197,600元，原告认可82,000元，其余115,600元，被告杨建伟未提供转账凭证，原告不予认可。本院认同原告的主张，认定82,000元。对于两被告主张的被告杨建伟为原告代偿所欠案外人债务2,821,600元，原告认可偿还给案外人袁某的2,000,000元，其余821,600元不予认可。本院认为，代偿债务与本案并非同一法律关系，当事人可另行处理，原告认可的2,000,000元，予以认定。对于两被告主张的原告向两被告借款240,500元，原告认为借款与被告杨建伟向原告转账的款项重复，故不予认可。本院认为，原告与两被告的借贷关系与本案并非同一法律关系，当事人可另行诉讼。对于两被告主张两被告代付张江公馆车位房款99,000元，原告认为，该笔款项已经以现金方式支付给了两被告。本院认为，两被告向华鸿天地支付车位房款是在挂牌出售张杨北路房屋之前，两被告认为车位房款应由原告及第三人支付的，当事人可另行处理。对于两被告主张被告杨建伟通过银行汇款给原告女儿的18,800加元，原告认可14,900加元，其余3,900加元，原告认为已于汇款当日退还被告杨建伟账户。本院认为，原告未提供证据证明3,900加元已退还被告杨建伟账户，故对于18,800加元，本院全部予以认定。另外，原告自认被告杨建伟于2017年5月7日转账给原告899元，2017年7月2日转账给原告4,700元，2017年5月8日汇款给原告女儿1,500加元(按汇款当日汇率折合人民币7,588元)，三项合计13,187元，此三笔款项是两被告主张的款项外原告自认的，本院予以认定。综上，本院认定两被告已返还给原告的售房款4,620,218元。综上所述，两被告应当返还原告张杨北路房屋的售房款,并应赔偿利息损失。返还的金额为：售房款9,870,000元，减去中介费100,000元，减去首付款200,000元，减去两被告已返还的售房款4,620,218元，等于4,949,782元。对于原告主张两被告支付以5,027,730.68元为基数，从2019年4月10日至判决生效日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)两倍计算的利息损失，没有法律的依据，本院将之调整为以4,949,782元为基数，自2019年4月10日起至2019年8月19日止，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算；以4,949,782元为基数，自2019年8月20日起至本判决生效之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条之规定，判决如下：一、被告杨建伟、曹桃珍于本判决生效之日起十日内向原告杨佩华返还售房款4,949,782元；二、被告杨建伟、曹桃珍于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨佩华利息损失[以4,949,782元为基数，自2019年4月10日起至2019年8月19日止，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算；以4,949,782元为基数，自2019年8月20日起至本判决生效之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算]。两被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费46,994元，由原告杨佩华负担596元，被告杨建伟、曹桃珍负担46,398元。被告杨建伟、曹桃珍所负之款，应于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  金志荣审 判 员  顾红顺人民陪审员  袁贞康二〇二〇年四月二十六日法官 助理  胡静怡书 记 员  陆 静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。……二、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。三、《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。……第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。