上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2014）普民四(民)初字第13号原告上海中环国际中小企业总部社区投资有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人浦月根，职务总经理。委托代理人夏晓萍，上海中建中汇律师事务所律师。原告上海真北工贸实业有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人龚国华，职务总经理。委托代理人夏晓萍、杜爱武，上海中建中汇律师事务所律师。被告上海东晶经济发展有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人程和海，职务董事长。委托代理人唐建明，上海市祥华律师事务所律师。委托代理人刘毅裕。原告上海中环国际中小企业总部社区投资有限公司、上海真北工贸实业有限公司与被告上海东晶经济发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海中环国际中小企业总部社区投资有限公司的委托代理人夏晓萍、原告上海真北工贸实业有限公司的委托代理人夏晓萍、杜爱武、被告上海东晶经济发展有限公司的委托代理人唐建明、刘毅裕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海中环国际中小企业总部社区投资有限公司、上海真北工贸实业有限公司诉称：两原告分别于2002年1月18日及2003年11月20日与被告签订了《房屋所有权及土地使用权有偿转让合同》和《补充协议书》，双方约定：1、将原告二所有位于普陀区云岭东路XXX号的房屋真北综合商办楼及其占有的土地转让给被告，其中房屋占地面积约1100平方米，建筑面积约7000平方米；2、将原告二所有紧靠真北综合商办楼北侧，真北路东的约6亩土地转让给被告。前述合同中所涉及转让房屋所占土地及转让的土地在合同签订时的性质均为农村集体所有土地，合同签订后，因涉案转让的土地所在长风地块开发，各相关部门停止受理该地块范围内企事业单位房地产交易的变更以及补办、调换房地产权证等事项，以致未能成功办理土地征用为国有的手续。根据我国《土地管理法》第六十三条和我国《合同法》第五十二条的规定，两原告向被告转让房屋及土地的行为违反了法律强制性规定而致无效。原告现提起诉讼，请求法院依法判令：1、确认原被告双方签订的《房屋所有权及土地使用权有偿转让合同》及《补充协议书》无效，系争房屋土地的权利人为原告二；2、被告向两原告返还《房屋所有权及土地使用权有偿转让合同》及《补充协议书》中所涉及的土地及房屋；3、本案诉讼费由被告负担。被告上海东晶经济发展有限公司辩称：涉案《房屋所有权及土地使用权有偿转让合同》及《补充协议书》签订于2002、2003年，系双方当事人的真实意思表示，且已经履行了十几年，两份合同均得到原告上级单位即普陀区长征镇人民政府批准。合同订立后，被告按照合同约定履行了支付款项的义务，且多支付了人民币100万元，原告方的负责人对此也是予以认可的。但是，原告至今未能按约将系争房屋的产权证转移登记至被告名下，也因原告的不作为，系争房屋土地面临拆迁，导致产证办理困难。期间，原告曾经承诺以同等面积的土地和房屋与被告置换，原告又未能践约，双方产生争议。目前，政府也鼓励农村集体土地流转，双方的转让行为符合上海市相关规定。被告接受房屋和土地后，经多年经营，已经入住上百家企业，如果合同发生效力问题，必然引起社会矛盾激化，影响社会安定。据此，被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2009年2月12日，经上海市工商行政管理局核准，上海长征经济发展有限公司更名为上海中环国际中小企业总部社区投资有限公司，即第一原告。2003年4月9日，上海真北工贸实业有限公司即第二原告取得系争房屋上海市云岭东路XXX号六层计建筑面积6440.61平方米房屋的房地产权证。2002年1月18日，买方程和海(甲方即本案被告的法定代表人)与卖方上海长征经济发展有限公司(乙方)签订《房屋所有权、土地使用权有偿转让合同》一份，约定：甲方受让乙方的真北综合商办楼及北侧的工业用地的使用权所兴办的内资企业，工商、税务必须注册到长征工业区内，企业总投资约3000万元，注册资金约500-1000万元，同时享受工业区应有的优惠政策等等。真北综合商办楼坐落在云岭东路XXX号，占地面积约1100平方米，建筑面积约7000平方米(详见地形图)。转让的工业用地紧靠真北综合商办楼北侧，真北路东。综合商办楼及转让的地块四至范围详见地形图和规划设计图，以红线内划定的地块为准。乙方按《上海市房地产转让办法》将其真北综合商办楼房、地产权有偿转让给甲方在长征工业区内注册的企业，综合商办楼的土地使用权随房屋所有权转让给甲方，其用地性质必须符合综合商办楼国有出让土地的用地性质。真北综合商办楼北侧的工业用地由乙方按《中华人民共和国土地管理法》办妥土地转让手续，将土地使用权转让给甲方在工业区内注册的企业，性质为国有出让的工业用地。上述二项土地转让使用权的使用期限，按其土地性质根据上海市现行有关规定确定。除本合同明确的土地用途外，甲方需将受让的工业用地的土地转为商业用地时，需缴纳政府的一切费用，则由甲方自行承担，乙方协助办理。真北综合商办楼的所有权及所占土地使用权有偿转让费计1200万元，真北综合商办楼北侧的土地使用权有偿转让补偿金为800万元，以上转让金总计为2000万元。本合同签订生效后即付款500万元；2002年6月30日之前付款150万元；2002年12月30日之前付款350万元(乙方已将房地产权证及土地使用权证做到乙方的名下，准备过户给甲方)。待乙方将房地产权证及土地使用权证过户给甲方，甲方即付清全部转让款后，乙方即将房地产产权证交给甲方，依据政府规定甲方即享有法定的房地产权。甲方付首期款项500万元的当日，乙方应将真北综合商办楼的使用权和北侧的土地使用权交付给甲方使用。乙方应于2002年12月30日之前办妥房屋产权及土地使用权证手续，应于2003年3月30日之前按本合同条款的约定内容将房屋产权及土地使用权证转让给甲方。双方另就违约责任进行了约定。在其他事项中约定：真北综合楼房地产权证及北侧的地块的土地使用权合同生效后受让后的日常管理由甲方自行负责，依据产业要求政府部门办妥必要的手续。真北综合商办楼房地产权证的转让过户及北侧的地块土地使用权转让手续由乙方负责办理，其甲乙双方的所有费用由乙方承担，甲方必须提供相关的有效证件予以积极配合。2003年11月20日，上海长征经济发展有限公司(甲方)与被告(乙方)签订《补充协议书》，约定：甲乙双方于“2002年月18日”签订的房屋土地有偿转让合同，在履行过程中遇到普陀区长风地块改造规划调整一事，因此房地产权证尚未过户到位，但双方认定这份合同的所有条款的原则精神都没有变化，甲方承诺除长风地块改造规划原因外应即时办齐手续过户到位。由于中环线市政道路建设的原因，在双方有偿转让的房屋和土地上发生了动拆迁，为服从市政建设需要，配合做好各项工作，双方协商如下：1、真北商办楼由甲方接受市政补偿，甲方负责拆迁负责商办楼主楼及附属配套设施的修复。此楼原转让建筑面积约7000平方米，拆迁后实际面积为5297.16平方米。原协议中的商办楼的所有权和所占土地使用权转让费1200万元应调整为908.1640万元。真北商办楼被拆迁面积造成乙方损失，经双方协商由甲方补偿乙方一次性该房产差价98万元，该补偿款到时从商办楼转让费中扣除。2、真北汽配市场的547平方米的商业用房由乙方接受市政补偿，乙方负责拆迁。市政补偿的单价为每平方米800元人民币，拆迁补偿款为437600元。由于该市场新建开张不到一年，涉及客户赔偿较多、损失较大，经双方商定由甲方负责再一次性补偿乙方26万元。真北汽配市场的一切动拆迁事宜皆由乙方按时完成。3、涉及到围墙147米，按市政补偿价格为每米150元补偿款22050元，由乙方接受补偿，乙方负责动拆迁。市场商业用房及围墙的拆迁补偿款由甲方负责以货币形式一次性拨付给乙方存款户，由乙方及时用于上述二项拆迁安置。4、乙方要求，甲方同意将原合同东面的约6亩土地划入过户范围，其中：2.5亩用于原合同土地被市政拆迁的土地面积无偿补偿，3.5亩按原合同土地有偿转让的平均单价，由乙方补交土地转让款。……5、补充合同中涉及到土地过户的实际面积，最终以国家土地管理专业部门的测绘为准。该土地产权也随合同产权过户一并过户给乙方。6、本合同涉及的房产及土地产权实际已移交给乙方，双方正在办理产权过户过程中，如今后再遇该产权被拆迁或转移等事宜，乙方享有产权持有者待遇和权益，甲方应给予认可。在备注栏中：1、甲方房屋和土地的所有人为真北工贸实业有限公司，因此协议由真北工贸实业有限公司和长征经济发展有限公司共同签字。2、乙方在原协议中由自然人程和海出面后完成注册为东晶经济发展有限公司。3、土地拆迁调整后，补充合同附调整后的土地地形图一份，今后在办理商业楼及土地产权过户手续时，按此地形图的状况，申请办理过户手续。合同订立后，原告按约将约定的综合商务楼、土地交付被告，被告接收后用于办公和出租，并在土地上搭建建筑物亦用于出租和招商，主要经营汽配；被告则按合同约定时间交付原告500万元和150万元，2006年经原告要求，被告又支付100万元。原告在按约定办理房屋和土地的过户手续时受阻，同时系争房屋房屋和土地所在地块遇征收，双方产生争议，原告遂向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。本院认为：原告系上海长征经济发展有限公司更名而来，故上海长征经济发展有限公司的权利义务即为原告的权利义务。根据2003年11月20日签订的补充协议，原、被告均确认2002年1月18日的合同中主体程和海，在被告注册成立后，合同主体则由被告承接，因此相关的权利义务应由被告承担。系争合同虽然系双方的真实意思表示，但合同标的物即上海市云岭东路XXX号的综合商办楼及其北侧的近6亩土地，均为农村集体土地性质，根据法律规定，集体资产应当属于本集体成员集体所有，不得擅自出让和转让。如果要转让和出让的，应当经过相关部门批准和完成相关土地的法律程序，基于双方就争议标的的转让无相关手续，故双方的合同已经违反我国的强制性规定，应为无效。无效合同自始无效，对双方均无约束力，双方据合同取得的财产应当相互返还，并根据过错承担相应的损失赔偿责任。审理中，原、被告均表示相关的损失在本案中不予主张，经本院释明后，被告仍坚持在本案中不予提出，故损失一节本院在本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第四十三条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、上海长征经济发展有限公司与程和海于2002年1月18日签订的《房屋所有权、土地使用权有偿转让合同》、上海长征经济发展有限公司、原告上海真北工贸实业有限公司与被告上海东晶经济发展有限公司于2003年11月20日签订的《补充协议书》无效；二、原告上海中环国际中小企业总部社区投资有限公司、上海真北工贸实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海东晶经济发展有限公司人民币750万元；三、原告上海中环国际中小企业总部社区投资有限公司、上海真北工贸实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告上海东晶经济发展有限公司人民币750万元的利息，按中国人民银行同期贷款利率，其中人民币500万元自2002年1月19日起、人民币150万元自2002年7月1日起、人民币100万元自2007年1月1日起，均计算至实际支付之日止；四、被告上海东晶经济发展有限公司应于本判决生效之日起十日内迁出上海市云岭东路XXX号房屋及北侧计六亩的场地，将房屋和土地返还原告上海中环国际中小企业总部社区投资有限公司、上海真北工贸实业有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币75376元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郝晓鹃审 判 员  陶 虹人民陪审员  张嘉瑞二〇一四年五月二十二日书 记 员  张敏娴附：相关法律条文《中华人民共和国土地管理法》第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。