天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初31387号原告：吕春华，女，1964年12月22日出生，汉族，国家税务局天津滨海新区税务局职工，住天津市滨海新区。被告:天津市滨海新区塘沽水景花都小区业主委员会（2015年-2017年），住所地天津市滨海新区塘沽水景花都小区13号楼二门至三门之间二楼震新居民委员会内。业委会主任：李铁军。被告：天津市滨海新区塘沽胜奕物业服务有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽州山街2-1-602，统一社会信用代码91120116690671951W。法定代表人：张树军，总经理。委托诉讼代理人：杨勇，天津大有律师事务所律师。原告吕春华与被告天津市滨海新区塘沽水景花都小区业主委员会（以下简称“水景花都业委会”）、被告天津市滨海新区塘沽胜奕物业服务有限公司（以下简称“胜奕物业公司”）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月12日公开开庭进行审理。后本案转为普通程序，于2019年12月11日公开开庭进行审理。原告吕春华、被告胜奕物业公司的委托诉讼代理人杨勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕春华向本院提出诉讼请求：1、请“天津市滨海新区塘沽胜奕物业服务有限公司”出具其“水景花都小区专业服务合同”在区物业办的备案证明；2、请2015-2017年业委会主任李永军、李铁军出示业主双过半同意选聘“天津市滨海新区塘沽胜奕物业服务有限公司”的业主大会资料；3、请求法院确认“天津市滨海新区塘沽胜奕物业服务有限公司”与业委会在2015年10月25日签立的“水景花都小区专业服务合同”无效；4、诉讼费由被告“天津市滨海新区塘沽胜奕物业服务有限公司”承担。事实与理由：1、天津市滨海新区塘沽胜奕物业服务有限公司未取得业主大会过半同意，于2015年11月违法进驻小区。造成小区三年来被排除在全市物业服务小区评比之外，小区胜乱差，监控设施、消防设施无效，街道和物业办、派出所均无法对胜奕物业公司进行督管，业主对美好、祥和的生活环境的追求无法实现。业主被胜奕物业公司违法利用门禁和梯控要挟缴费。2、2015-2017年的业委会未组织水景花都小区召开业主大会履行选聘“天津市滨海新区塘沽胜奕物业服务有限公司”及审定物业服务合同内容的法定程序，与“天津市滨海新区塘洁胜奕物业服务有限公司”依据根本不存在的《专业服务条例》于2015年10月25日签立了“水景花都小区专业服务合同”，冒充物业服务合同，胜奕公司利用违法手段门禁和梯控向业主收费。为此，原告通过向区物业办现场咨询及电话6628×××3咨询，区房管科66897262咨询；新河街道办事处66305449咨询，向市物业办电话2331×××3,咨询了小区物业管理相关法律政策规定；得知，进驻小区进行物业服务的公司，必须经过小区业主过半同意物业公司才能进驻小区服务。以上有录音为证。“天津市滨海新区塘沽胜奕物业服务有限公司”的《水景花都小区专业服务合同》无效。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第二条、第六条、第八条、第十一条、第十二条、第十五条，水景花都小区业委会未经业主大会选聘和审定，于2015年10月25日既与“天津市滨海新区塘沽胜奕物业服务有限公司”签立小区专业服务合同，胜奕物业公司违法进驻小区。业主依法选聘物业公司的权利未得到依法实施，业主权益被侵犯，请法院判定该合同为无效合同，予以撤销。根据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条，2015年10月25日“天津市滨海新区塘沽胜奕物业服务有限公司”与业委会签立小区专业服务合同违反相关规定，在签订小区物业合同过程中未违反了《物权法》和《物业管理条例》《合同法》等强制性规定。因为天津市滨海新区塘沽胜奕物业服务有限公司未经双过半业主同意选聘，不符合入住小区法定程序。胜奕公司并非业主大会选聘，合同的订立不是业主大会正当依法行驶选择权的合法结果，合同对业主没有约束力。对于胜奕公司依据根本不存在的《专业服务条例》未经业主大会选聘议定的违法的“专业服务合同”请法院依法给予撤销。根据《天津市业主大会和业主委员会活动规则》第九条、第二十四、第二十五条，2015年到2017年的水景花都业委会违反上述规定，未取得业主大会审定“水景花都小区专业服务合同和选聘“天津市滨海新区塘洁胜奕物业服务有限公司”对小区进行物业服务的决议。请法院确认《水景花都小区专业服务合同》为无效合同，予以撤销。被告胜奕物业公司辩称，不同意原告的诉讼请求。本案属于一事不二理的原则，应该驳回原告的诉讼请求。2018年9月3日，原告曾经于贵院起诉被告确认合同无效纠纷，2018年9月20日因原告开庭未到庭，贵院依法按撤诉处理，作出（2018）津0116民初30874号民事裁定书。本案诉讼请求第1、2项与诉讼请求第3项不是同一诉。1、2属于请求权之诉，3属于确认之诉。原告应分成两个案件起诉。原告本人非合同主体，不能单独代表水景花都的全体业主起诉主张相应的权利。原告吕春华围绕诉讼请求依法提交了以下证据：证据一、房地产权证1份、证实原告是水景花都小区居民，居住在该小区；证据二、《业主大会备案有关事项变更证明存根》1张、《业主大会备案变更告知书》1份，证实被告天津市滨海新区塘沽水景花都小区业主委员会的基本情况；证据三、《水景花都小区专业服务合同》1份，证实原告所要要求确认无效的合同的具体情况；证据四、原告与滨海新区物业办公室、天津市滨海新区规国局房管处、天津市物业事务中心、滨海新区物业科、滨海新区房管科、新河街办事处相关工作人员的通话录音，证实原告主张的合同非法无效，没有经过相关程序。证据五、（2018）津0116民初31010号民事判决书1份，证实原告主张的合同未经业主大会同意，是原业主委员会主任李永军个人签署的；证据六、小区业主签名书面材料复印件1份（材料来源于（2018）津0116民初31010号卷宗），证实被告未经业主选聘。被告胜奕物业公司对对证据一认可无异议。对证据二不认可。对证据三真实性认可，但不认可其证明目的。对证据四真实性合法性关联性均不认可。对证据五真实性不认可，该判决已经被二中院发回重审，该判决未生效，与本案无关联性。对证据六真实性及证明目的不认可。被告胜奕物业公司为支持其主张提供以下证据：证据一、《水景花都小区专业服务合同》1份，证实二被告之间签订的物业合同合法有效；证据二、《专业管理合同补充协议》，证实物业办没有对物业合同进行备案的原因；证据三、《小区改造说明书》，证实二被告签订物业服务合同后，业主大会委托物业公司对小区进行整改；证据四、证明信1份，证实被告是经过合法投票选举出的结果；证据五、收据2张，证实原被告已经实际履行了2014年-2015年5月物业合同约定的合同义务。原告从2015年6月至2018年10月未缴纳物业费。原告对被告对证据一真实性认可，但不认可其证明目的。对证据二、三真实性、证明目的不认可。对证据四真实性、证明目的不认可。对证据五真实性认可，但不认可其证明目的当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议证据本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告吕春华系滨海新区塘沽水景花都4-1-902号房屋所有权人，是水景花都小区业主。2015年10月25日天津市滨海新区塘沽水景花都小区业主委员会（2015年-2017年）主任李永军与被告胜奕物业公司签订《水景花都小区专业服务合同》，服务期限自2015年10月25日至2018年10月24日。案件审理过程中，本院到天津市滨海新区新河街道震新社区居委会了解相关情况，居委会负责人员及物管员陈述上述物业服务合同未经业主大会投票同意，未在物业管理部门备案登记。2015年至2017年胜奕物业公司提供物业服务期间，有业主反映过门禁问题，但基本上能够维持小区内正常的物业服务。2017年底至2018年年初，新成立的业主委员会引入新的物业服务企业，在新老物业交替过程中发生过激烈矛盾。本院认为，本案争议的焦点主要有以下几点：一是吕春华作为一审原告是否适格；二是诉争物业服务合同的效力如何认定。一、关于吕春华作为一审原告是否适格的问题根据《物业管理条例》第十二条第五项“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，吕春华作为水景花都小区业主，与该《物业服务合同》存在着直接的利害关系，其以水景花都小区业委会违反《物业管理条例》规定没有召开业主大会即与胜奕物业公司签订《物业服务合同》损害了原告的利益，其有权依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定向人民法院提起诉讼，至于其选择要求确认该《物业服务合同》无效还是行使撤销权由其自行决定，其请求能否得到人民法院支持由人民法院作出判决，但吕春华有诉权，其作为原告主体资格适格。胜奕物业公司辩称吕春华作为一审原告主体资格不适格的意见不能成立，本院不予采纳。被告主张本案为重复诉讼，应适用一事不再理原则。原告就此提供（2018）津0116民初30874号民事裁定书予以证实。本院认为，（2018）津0116民初30874号案件系因原告吕春华经传唤无理由拒不到庭参见诉讼而被按照原告吕春华撤回起诉处理，该案并未经过实体审理，故不应被认定为重复诉讼，不适用一事不再理原则。另，原告将天津市滨海新区塘沽水景花都小区业主委员会（2015年-2017年）列为本案被告，但经本院核实该主体已被新的业主委员会取代，原业主委员会已经不存在，原告坚持将天津市滨海新区塘沽水景花都小区业主委员会（2015年-2017年）列为本案被告，本院不予确认。原告提出诉讼请求第1项：请“天津市滨海新区塘沽胜奕物业服务有限公司”出具其“水景花都小区专业服务合同”在区物业办的备案证明；第2项：请2015-2017年业委会主任李永军、李铁军出示业主双过半同意选聘“天津市滨海新区塘沽胜奕物业服务有限公司”的业主大会资料。原告的上述两项诉讼请求内容已在本院查明事实中予以陈述，且上述两项诉讼请求为请求权之诉，而本案为确认之诉，故原告的上述两项诉讼请求，本院不予支持。二、关于诉争《物业服务合同》的效力如何认定的问题按照《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业；”、第十二条“业主大会会议可以采取集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物宗面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加……”和第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同……”的规定，选聘和解聘物业服务企业属于由业主共同决定的事项，且该决定事项应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主委员会作为业主大会的执行机构，仅应代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。胜奕物业公司虽提交水景花都小区业主大会2015年10月23日向新河街办事处、居委会出具的《证明信》，证实对相关物业服务合同曾经召开业主大会并投票表决，但并没有其他证据佐证，根据原告提供的证据及震新社区居委会的情况说明可以认定水景花都小区业委会与胜奕物业公司签订诉争《物业服务合同》之前，并未召开过以选聘物业服务企业为议题的业主大会。因此，水景花都小区业委会与胜奕物业公司签订诉争《物业服务合同》时违反了《物业管理条例》规定的法定程序。但是在诉争《物业服务合同》签订后，该小区大部分业主已按照合同约定交纳了物业服务费用。因此虽然水景花都小区业委会与胜奕物业公司签订诉争《物业服务合同》前未依法召开业主大会，违反了《物业管理条例》所规定的程序性强制性规定，导致合同不能满足有效条件，但小区业主在合同签订后已按合同约定向胜奕物业公司交纳了物业服务费用，该行为应视为小区业主对水景花都小区业委会与胜奕物业公司签订诉争《物业服务合同》行为的追认，符合合同效力补正的要求，应认定诉争《物业服务合同》有效。同时，按照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，并非管理性强制性规定。从法律层面理解，签订物业服务合同前应依法召开业主大会虽然属强制性规定，但相关法律并未宣告或明确说明违反这一规定即属无效，这一规定不属于效力性强制性规定，违反该规定并不当然导致合同无效。吕春华亦未举示证据证明诉争《物业服务合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其他无效之情形，故吕春华请求确认诉争《物业服务合同》无效的理由不能成立。至于吕春华主张未缴纳物业服务费，并未以缴费行为追认合同效力，因此诉争合同应当无效。本院认为，诉争《物业服务合同》涉及全体业主的利益，个别业主对胜奕物业公司物业服务的意见，对诉争合同效力的异议，不能代表全体业主。即，个别业主对诉争《物业服务合同》的不认可，不能直接否认诉争合同的效力。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告吕春华的全部诉讼请求。案件受理费80元，由原告吕春华负担（原告已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。（本页无正文）审 判 员  武亚楠审 判 员  张永权人民陪审员  贾有余二〇一九年十二月十三日书 记 员  高 楠