中华人民共和国上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初14669号原告(反诉被告)：陈百范(CHUCKBCHEN)，男，1953年1月12日出生，国籍美利坚合众国。委托诉讼代理人：任桂明，上海市浩信律师事务所律师。委托诉讼代理人：严秋宇，上海市浩信律师事务所律师。被告(反诉原告)：李春海，男，1984年10月10日出生，汉族。委托诉讼代理人：孙立君，上海融力天闻律师事务所律师。原告陈百范(CHUCKBCHEN)与被告李春海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用简易程序予以审理。2019年5月8日，本案公开开庭进行了审理。原告陈百范的委托诉讼代理人任桂明、严秋宇，被告李春海的委托诉讼代理人孙立君到庭参加了诉讼。2019年8月28日，因本案案情复杂，本院作出(2019)沪0112民初14669号民事裁定书，将本案转为普通程序予以审理。2019年9月23日，李春海向本院提起反诉，本院经审核后予以受理，并与本诉合并予以审理。2019年12月18日，本案公开开庭进行了审理。陈百范的委托诉讼代理人任桂明，李春海的委托诉讼代理人孙立君到庭参加了诉讼。因陈百范需进一步向本院提供证据材料，并向本院递交了调查令申请、请求法院调取证据的申请，故本院在完成调查取证后，于2020年6月3日再次公开开庭进行了审理。陈百范的委托诉讼代理人任桂明，李春海的委托诉讼代理人孙立君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)陈百范(CHUCKBCHEN)向本院提出本诉诉讼请求：1.双方签订的《商铺租赁合同》于2019年4月25日解除，并要求李春海归还坐落于上海市闵行区龙茗路XXX号房屋(以下简称涉案房屋)。2.李春海偿付滞纳金(应表述为逾期付款违约金)人民币19,440元(以90,000元为基数，按每日千分之三，计自2019年1月15日至2019年3月27日止，以下币种均为人民币)。3.李春海偿付违约金100,000元，并没收押金60,000元。4.李春海赔偿可得利益损失900,000元。5.李春海支付律师费30,000元。事实和理由如下：2018年10月16日，双方签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定租期为三年，租金每三个月(计90,000元)支付一次。每延迟给付一日，按租金的3%支付逾期付款违约金。若李春海违约，己方有权没收押金60,000元，并由李春海偿付违约金100,000元及律师费等费用。合同签订后，李春海支付了首期租金、押金及转让费共计210,000元，己方亦向李春海交付了涉案房屋。根据合同约定，李春海应于2019年1月14日前给付后三个月房租，经己方催讨未果。2019年1月26日，己方以微信方式通知李春海解除合同、交还涉案房屋并付清欠款。2019年3月27日，李春海支付自2019年1月起至2019年4月止的租金。李春海未按时支付租金及返还涉案房屋的行为已经构成根本性违约，故己方有权按照合同约定行使合同解除权并要求李春海承担违约责任。另，基于李春海于2019年3月27日支付了自2019年1月24日至2019年4月24日止的租金，故请法院判令双方签订的《商铺租赁合同》于2019年4月25日解除。现已方为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望法院判如诉讼请求。2019年5月8日庭审时，陈百范当庭变更诉讼请求如下：1.确认双方签订的《商铺租赁合同》于2019年4月25日解除。2.李春海归还涉案房屋。3.李春海偿付逾期付款违约金计19,440元(以90,000元为基数，按每日千分之三的标准，计自2019年1月15日至2019年3月27日止)。4.李春海偿付违约金100,000元。5.没收李春海缴纳的押金60,000元。6.李春海赔偿可得利益损失810,000元。7.李春海支付律师费30,000元。被告(反诉原告)李春海辩称，针对第1项诉讼请求，首先，己方确有逾期给付租金的行为，但事出有因。己方租赁涉案房屋用于经营足浴店，经己方向工商部门询问，办理营业执照需要房屋所有权人签署书面文件以及房屋所有权人的证件原件。己方要求陈百范提供涉案房屋权利人的相关资料，但是陈百范一直拖延，己方为制约陈百范，故未再支付租金。但陈百范以解除合同作为威胁，己方为能继续履行合同，最终还是支付了租金。嗣后，陈百范告知会提供办证材料，且陈百范实际控制涉案房屋，故己方相信了陈百范。经双方磋商，最终达成了付款合意。2019年4月25日，己方向陈百范给付了截止2019年7月止的租金，故合同正处于继续履行的状态。其次，陈百范提出于2019年4月25日解除合同的时间节点非常奇怪。综上，己方不同意该项诉讼请求。针对诉讼请求2，因为合同仍处于履行过程中，故己方不应返还涉案房屋。针对诉讼请求3、4、5、6，首先，双方已经达成继续履行合同的合意，己方无需偿付违约金。其次，在履行合同过程中，陈百范未能提供涉案房屋有效出租证明和有效授权委托书，导致己方无法办理证照，给己方造成很大损失。再次，逾期付款违约金和违约金不能同时主张。根据合同的相关规定，陈百范应当在诉讼请求3-6中择其一，而非同时主张。同时，陈百范计算的违约金、逾期付款违约金、可得利益损失，是畸形的计算方式，即便合同解除，陈百范主张2年可得利益损失亦不合理。最后，陈百范主张的违约金过高，法院不应予以支持。针对诉讼请求7，因陈百范主张的诉讼请求标的过高，导致律师费亦过高。陈百范针对李春海上述抗辩意见，作如下补充陈述：一、解除合同符合合同约定。己方已通知李春海解除合同，李春海未通过仲裁、起诉等方式予以反对，故应当视为合同已解除。己方要求法院确认合同于2016年4月25日解除，是己方对自身权利的让步，有利于李春海，不能因为己方同意将合同的解除日期延迟至2019年4月25日就视为己方同意继续履行合同。二、合同约定的逾期付款违约金过高，己方已自愿调整至按日千分之三的标准计算。三、根据合同约定，李春海违约时，己方可以没收押金等。四、李春海确实曾向己方提出要求提供涉案房屋的所有权材料及授权文件，但此事发生于己方向其催讨租金之后。从李春海继续支付租金、不同意解除合同的行为来看，即使己方未提供相关文件，亦不影响李春海的经营活动。鉴此，李春海要求己方提供相关文件，完全是其未按约支付租金的借口。2019年10月8日，陈百范基于本案事实发生了变化，变更诉讼请求如下：1.李春海给付欠付租金60,000元，按照30,000元/月的标准，计自2019年7月25日起至2019年9月24日止。2.李春海偿付逾期付款违约金19,440元，以90,000元为基数，按照每日千分之三的标准，计自2019年1月15日至2019年3月27日止。3.李春海偿付违约金100,000元。4.没收李春海缴纳的押金60,000元。5.李春海赔偿可得利益损失810,000元(按照30,000元/月标准，计自2019年7月25日至2021年10月24日，共计27个月)。6.李春海支付律师费30,000元。补充事实与理由如下：2019年6月15日，警方巡查过程中发现，李春海在涉案房屋内从事违法经营活动，警方为打击这一违法行为，当晚将足浴店彻底端掉，并将涉案房屋内的装修全部敲掉。2019年7月后，李春海仍占有涉案房屋的情况下，未能及时向己方支付租金。综上，李春海存在以下违约行为：一是在涉案房屋内从事非法经营活动。二是继续占有涉案房屋却不缴纳租金。根据合同约定，李春海应按己方的诉讼请求履行违约及赔偿责任。李春海基于变更后的诉讼请求辩称，针对诉讼请求1，2019年6月，涉案房屋已由陈百范上锁，导致己方无法使用，故自2019年7月25日至2019年9月24日的租金不应由己方负担。针对诉讼请求2，2019年3月，签约双方达成继续履行合同的合意，己方于2019年4月支付租金至2019年7月24日，故该项诉讼请求无依据。针对诉讼请求3，2019年6月，陈百范擅自将涉案房屋上锁，导致己方无法履行合同，构成违约。针对诉讼请求4、5，一是可得利益损失与违约金、损失重复计算。二是计算标准过高、时间过长。三是陈百范收回涉案房屋后，可以自行使用。四是不能因陈百范自身的过错而使其受益。针对诉讼请求6，一是律师费的损失应当计算在违约金中。二是此次诉讼系由陈百范自身过错所致，故该费用不应由己方负担。被告(反诉原告)李春海向本院提出反诉请求：1.陈百范返还押金60,000元。2.陈百范赔偿转让费损失60,000元。3.陈百范偿付违约金100,000元。事实与理由如下：2018年10月16日，双方签订了《商铺租赁合同》，合同约定租赁期限自2018年10月25日至2021年10月24日，每三个月支付一次租金。合同签订后，己方给付了陈百范第一季度租金并同时一次性支付了押金60,000元及转让费60,000元。合同约定，若双方在未违反本合同的情况下提前解除合同或转租给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失，并需偿付违约金100,000元。在合同履行期间，己方对涉案房屋进行了装潢，其中安装空调及广告牌花费了16,400元。因陈百范未能及时提供涉案房屋权利人的证明材料和授权文件，双方就是否继续给付租金产生矛盾。张继聪接受己方委托，与陈百范就租金给付问题进行磋商。陈百范承诺提供相关材料。2019年3月27日，双方达成一致意见。当日，张继聪接受己方委托支付了相应租金。2019年4月14日，张继聪接受己方委托支付了至2019年7月24日止的租金，但陈百范未如约提供相关文件。2019年6月15日，陈百范擅自将涉案房屋上锁，导致己方无法正常使用涉案房屋，合同目的无法实现。综上，陈百范的违约行为已严重侵害了己方的合同利益。现为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望法院判如反诉诉讼请求。原告(反诉被告)陈百范针对反诉辩称，针对反诉诉讼请求1，合同违约方为李春海。根据合同约定，李春海无权要求返还押金。针对反诉诉讼请求2，己方收取的转让费是涉案房屋内已有的装修以及部分家具，李春海在经营过程中，对装修进行了破坏，且在2019年6月15日被警方全部砸掉，故李春海要求赔偿转让费的诉讼请求，无事实依据。针对反诉诉讼请求3，违约方为李春海，故无权要求己方偿付违约金。同时，李春海主张的违约金已超出三个月租金标准，该标准过高，且违约金金额已经超出李春海所提损失，损失与违约金不能同时主张。综上，请法院依法驳回李春海的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2018年5月22日，陈百范作为原告，以案外人叶定权作为被告，以房屋租赁合同纠纷向法院提起诉讼[案号：(2018)沪0112民初16941号]。陈百范向法院提起如下诉讼请求：1.解除双方于2017年3月30日签订的《商铺租赁合同》，叶定权向其归还涉案房屋。2.叶定权给付至2018年5月16日止的租金计74,480元。3.叶定权按照每日4%支付自2018年3月21日起至实际支付之日止的滞纳金。4.叶定权偿付违约金100,000元，没收押金56,000元。5.叶定权支付律师费30,000元。2018年10月16日，陈百范(出租方，签约甲方)与李春海(承租方，签约乙方)签订《商铺租赁合同》，合同中与本案有关的条款内容如下：一、租赁房屋坐落地址：上海市闵行区龙茗路XXX号。二、租赁用途：足浴使用。三、租赁期限：自2018年10月25日至2021年10月24日。四、租金和支付方式及租金交纳期限：1.租赁金额：2018年10月25日至2020年4月24日，每三个月90,000元。租金到期日：10月，1月，7月的第14日。2.付款方式：签订本合同之日，乙方一次性向甲方支付第一季度房租，押金及一次性转让费(90,000元+押金60,000元+转让费60,000元=210,000元)。以后，租金在到期日的10日前缴纳。第一期租金、押金及转让费扣除定金后160,000元整，乙方于2018年10月17日支付。3.乙方必须按照约定向甲方缴纳租金。到期7日后不交租金视同违约，违约金100,000元。五、甲方权利和义务：1.在乙方有以下行为时：擅自将房屋整修转租、转让或转借，利用承租房进行违规及违章经营和非法活动时，损害公共利益或甲方利益时，拖欠租金的行为。甲方有权提前终止合同，并提出赔偿。乙方如需转租，应先得到甲方书面同意。2.在乙方办理工商、税务等手续时，甲方应为乙方提供房屋的相关证明文件。六、乙方权利和义务。1.按照房屋的使用用途，使用租赁房屋开展正常经营活动，不受甲方干涉，但乙方不得擅自改造用途。2.乙方违约时，除没收押金，并应支付100,000元违约金，并需支付甲方的律师及法律费用。乙方违约除无权收回押金并承担100,000元违约金外，还应当赔偿甲方全部损失，包括但不限于甲方的可得利益损失(即自解除或终止本合同之日起乙方未履行租赁期限的租金)。3.乙方承诺，如违约，则同意按本合同约定的滞纳金、违约金、押金及甲方损失累计计算承担全部民事责任，放弃抗辩的权利。合同签订后，李春海给付陈百范租金90,000元(截止日为2019年1月24日)、押金60,000元、转让费60,000元。2018年11月8日，陈百范作为原告，以案外人孟岩作为被告，以房屋租赁合同纠纷向法院提起诉讼[案号：(2018)沪0112民初33844号]。陈百范向法院提起如下诉讼请求：1.解除双方间于2018年5月25日签订的《商铺租赁合同》(足浴使用)。2.孟岩给付自2018年8月30日起至2018年11月1日止的租金计61,740元。3.孟岩偿付违约金100,000元，没收孟岩押金58,800元。4.孟岩支付滞纳金133,358.40元(自2018年8月21日暂计至2018年11月1日)，并以61,740元为基数按每日3%支付至实际付款时止(后撤回)。5.孟岩支付律师费20,000元(后撤回)。2018年12月11日，因叶定权未到庭参加诉讼，法院经缺席审理后做出(2018)沪0112民初16941号民事判决，内容如下：一、确认陈百范与叶定权于2017年3月30日就位于上海市闵行区龙茗路XXX号房屋签订的《商铺租赁合同》解除。二、叶定权给付陈百范自2018年3月30日起至2018年5月16日止的租金46,395元。三、叶定权给付陈百范以46,395元为本金，自2018年3月21日起至实际支付之日止，按照日万分之四计算的逾期付款违约金。四、叶定权给付陈百范违约金100,000元。五、叶定权向陈百范交付的押金56,000元，陈百范不予退还。六、叶定权给付陈百范律师费30,000元。2019年1月15日起，李春海未按约缴纳租金。2019年3月27日，陈百范与李春海的委托人张继聪在本市某咖啡馆就涉案房屋欠付租金等事宜进行协商。同日，张继聪以转账方式给付陈百范自2019年1月25日起至2019年4月24日止的租金90,000元。2019年4月1日，陈百范与上海市浩信律师事务所签订《民事诉讼委托代理合同》，合同约定陈百范委托任桂明、严秋宇律师代理陈百范与李春海间的房屋租赁合同纠纷。同日，上海市浩信律师事务所向陈百范开具了法律咨询聘请律师代理费发票，发票金额计30,000元。2019年4月11日，陈百范向法院提起本案诉讼。2019年4月14日，张继聪以转账方式给付陈百范租金计90,000元(自2019年4月25日起至2019年7月24日止)，陈百范确认收到上述租金，并表示感谢。2019年5月27日，因孟岩未到庭参加诉讼，法院经缺席审理后做出(2018)沪0112民初33844号民事判决，内容如下：一、确认陈百范与孟岩于2018年5月25日就涉案房屋签订的《商铺租赁合同》于2018年11月1日解除。二、孟岩给付陈百范自2018年8月30日起至2018年11月1日止的租金计61,740元。三、孟岩给付陈百范违约金100,000元。四、孟岩向陈百范交付的押金人民币58,800元，陈百范不予退还。另，根据陈百范提供的《上海市房地产权证》(复印件)、《商铺租赁合同》(沈佩芬与陈百范间，复印件)显示，涉案房屋的权利人为沈佩芬。2010年9月2日，沈佩芬将包括涉案房屋在内的共十一间店铺出租给陈百范，租赁期限自2010年9月10日至2020年9月9日。以上事实，由陈百范提供的《商铺租赁合同》《民事诉讼委托代理合同书》(署期：2019年4月1日)、上海增值税普通发票、民事判决书[案号：(2018)沪0112民初16941号]、《上海市房地产权证》(复印件)、《商铺租赁合同》(沈佩芬与陈百范间，复印件)，李春海提供的《商铺租赁合同》《确认书》、付款凭证(2张)，双方当事人各自的陈述，本院在审判系统中调取的民事判决书[案号：(2018)沪0112民初33844号]在卷佐证。本案事实部分的争议焦点：一、陈百范与李春海的委托人张继聪就涉案合同产生的纠纷进行协商，双方就合同继续履行及违约责任问题是否达成了一致意见？二、2019年6月15日，陈百范有否收回涉案房屋？针对第一节争议事实，本院的审理经过及查明事实如下：陈百范称，2019年3月27日，其与张继聪就涉案房屋欠租事宜在本市某咖啡馆进行了协商。当日，其收到了张继聪代为缴纳的欠租计90,000元，但双方并未就继续履行合同达成合意。李春海称，2019年3月27日，陈百范与张继聪就欠付租金的事宜达成谅解后，张继聪代为缴纳欠租计90,000元。基于合同继续履行，张继聪于2019年4月14日以转账方式给付陈百范自2019年4月25日起至2019年7月24日止的租金计90,000元，陈百范确认收到上述租金，并以微信方式表示感谢。陈百范与李春海就上述争议事实，均向法院提供了微信聊天记录，经本院当庭核对后，现将双方的微信聊天记录的内容梳理如下：(一)2019年1月22日至2019年1月28日期间，陈百范与李春海就涉案房屋欠付租金事宜进行沟通，内容如下：1.2019年1月22日8：35，陈百范：“李春海先生，很遗憾，我多日来友善提醒，您都不付房租，现已造成合同违约，请即日清除贵方物品，将钥匙交还给我的代理人夏先生。您尽快合作，可以减少将来诉讼损失。”2.2019年1月26日10：52，陈百范：“李春海先生，这是给您的正式通知，龙茗路XXX号合同已经解除，请立即交还房产，并付清积欠的款项。请立刻给我回复。”李春海：“您有空时我跟您打个网络电话沟通一下吧。”陈百范：“好，请留意美国加州与您有时间差16个小时。”3.2019年1月28日9：55，李春海：“陈总麻烦加一下好友，不然没法语音电话。”4.2019年2月14日11：24，陈百范：“由于合同已违约并解除多日，如您仍有物品留在龙茗路XXX号，请即日移除。根据合同，遗留的物件，视同放弃，我方无保管的责任。”(二)2019年3月28日至2019年4月16日，陈百范与李春海的委托人张继聪就涉案房屋进行交涉，微信聊天内容如下：1.2019年3月28日14：37，陈百范：“小张啊，我现在是在外头，办一些别的事情，我估计也许你们还在商量这个事，我只好再跟你说，我希望你们会做明智的决定，对你方比较有利的方式。不管怎么样，即使你不用我给你建议的有利的方式，你也告诉我一下，你们希望什么情形，因为在法律案件的性质上来讲，我不得已采取法院。也有两种选择，一种就是说算是违约，那你就不能住，你要出去。不算违约，那是另外一种诉状，你欠我的钱你要给我，合约上不向法院要求认定违约。这样，我不知道你明不明白我什么意思，不管什么方向，我们还是通话一下好不好？”2.2019年3月28日16：44，陈百范：“小张啊，这个好像我变成比你还着急。这个起诉是有两种不同的选择的，当然我还是希望能跟你和解。但是不管怎么样，我希望对你的损害不要很大，所以你还是回一句话告诉我你打算要怎么做，你打算怎么做。4月13日很快就到了，照你当面给我的承诺，你4月13日是不是会准时的付房租给我？”3.2019年3月28日17：42，张继聪：“我方已支付2019年1月至2019年4月租金，也得到贵方认可，不应承担违约责任，同时也望贵方尽快提供房屋出租的相应授权证明，以便我方按时支付下期租金，谢谢。”4.2019年3月28日17：53，陈百范：“好的，那就请你在4月13日或者之前准时把租金付好，再看吧。”5.2019年3月30日16：50，陈百范：“我欢迎张继聪先生商议新租约，有意愿请立即联系。”6.2019年3月30日17：41，张继聪：“我不太明白陈总什么意思，我受李总委托要求贵方尽快提供上述提到的相关于龙茗路XXX号商铺出租的授权证明，以便我方积极履行租金事宜。”7.2019年4月9日15：36，张继聪：“陈总，请贵方近日内提供一下龙茗路XXX号商铺出租授权证明，因为临近日期了。”8.2019年4月12日12：41，张继聪：“陈总啊，我准备给你打款了，你收到之后，给我一个确认，好伐？”9.2019年4月13日14：43，张继聪与陈百范间有音视频通话。10.2019年4月13日14：58，张继聪：“陈总你好，本次支付是2019年4月25日至7月24日的房租，我会在明天(4月14日)汇款给你，请确认。”11.2019年4月14日12：40，张继聪：“你能给我回一下收到4月25日至7月24日的房租？”12.2019年4月14日12：42，陈百范：“好的。”13.2019年4月14日12：44，张继聪将90,000元付款电子回单发送给陈百范。14.2019年4月14日22：21，陈百范：“收到谢谢。”15.2019年4月16日7：13，陈百范：“小张，张先生，我想借这个机会还是提醒你一下，我们前面讨论过的，你这个违约的官司它是已经在法院立案，是在进行的，所以我们前面讨论过你有两种、三种选择。你仔细考虑看看，你要怎么回应。同时呢，我也要再提醒你一件事情，我上一次和您在上海见面的时候，那天是一个星期三，我一再地重复强调说星期五法官和我约好了要把这个案件的细节向他完整的报告，做成一个立案。我跟你说，你回去以后商量好了，赶快告诉我，希望可以避免星期五这个事情，你回去以后就完全不顾我对你善意劝告，就没有理我，所以这个事情才会发展到，事情变的很被动，现在我还是尽我的友情劝告，告诉你说，你应该要做该做的事情，不然的话。”16.2019年4月17日12：35，陈百范：“小张，张先生，如果你有意和解，解决这个问题的话，请尽快和我联络，谢谢。”17.2019年4月17日16：50，张继聪：“陈总我现在需要你提供给我房东的授权书以及产证复印件，附上签名及与原件一致字样，我这边办理手续需要，尽快！”18.2019年4月18日13：18，陈百范：“无条件可给违约的一方。请尽快解决贵方的违约问题。”本院认为，从上述微信聊天的内容可见，陈百范与张继聪确实就涉案房屋延期支付租金的问题进行了协商，陈百范确实收取了张继聪支付的自2019年4月25日至2019年7月24日止的“租金”计90,000元。但陈百范在微信聊天记录中所表达的内容非常含糊，无直接的内容显示陈百范放弃追究李春海延期支付租金的违约责任和解除合同的权利。综上，本院有理由认为陈百范与张继聪于2019年3月27日未就继续履行租赁合同、不再追究李春海逾期交付房租的违约责任等事宜达成一致意见。针对第二节争议事实，本院的审理经过及查明事实如下：2019年6月20日，陈百范向本院提供《情况说明》一份，上载：据房屋中介夏某某介绍，2019年6月15日晚九点左右，夏某某看到有几名警察开着警车到涉案房屋，警察带着铁锤铁棍破坏大门把手后进入涉案房屋，将房屋内的门、玻璃、床等砸坏。当时有十几名围观群众，还有一名警察在旁边拍照或者录音录像。夏某某称之前也有几次民警去涉案房屋调查情况。夏某某将当晚在涉案房屋看到的情况告知了在美国的陈百范。经与辖区所属古美路派出所民警电话了解，涉案房屋经营者可能存在涉黄等违法经营情况，其他情况不愿意透露。目前，该店铺处于歇业状态。因涉案房屋内装饰装修等财产被损坏，陈百范要求增加赔偿请求，即要求李春海赔偿损失160,000元。该《情况说明》后附3页照片，照片上有1页是涉案房屋的门面，其余2页为涉案房屋内的状态。2019年8月12日，陈百范的委托诉讼代理人向本院递交了《调查令申请书》，要求本院出具调查令至上海市公安局闵行分局进行调查，调查内容为2019年6月15日晚民警对涉案房屋的出警情况。2019年8月28日，本院找双方当事人谈话。陈百范的委托诉讼代理人称：1.房屋中介将2019年6月15日晚发生的整个经过告知了远在美国的陈百范。2.陈百范委托房屋中介对涉案房屋上锁，因房屋内设施被破坏，涉案房屋无法再开展经营活动。3.2019年8月，其向法院开具调查令，但未完成调查事项。李春海的委托诉讼代理人称：法院于2019年5月28日开庭后，陈百范即委托房屋中介将涉案房屋对外出租，并于2019年6月初将涉案房屋上锁。2019年7月10日，李春海要求房屋中介开门，房屋中介仅开了一下门，过了一两天又将涉案房屋的门锁了，故其已无法占有使用涉案房屋。2019年9月23日，陈百范在本院的要求下到庭陈述事实。陈百范称，其未对涉案房屋上锁，为证明其主张，向本院提供了如下证据材料：1.申请证人夏某某到庭陈述证人证言。证人夏某某到庭作如下陈述：其是上海沪丰房产经纪公司的负责人，其所在门店与涉案房屋仅隔一个门面。2019年6月15日晚，其看到来了几辆警车和警察，在涉案房屋门口喊：让涉案房屋里面的人开门。门从里面被反锁，里面的人不开门。警察就将锁给砸了，将涉案房屋捣毁，并将涉案房屋里的人带走了。此后，涉案房屋处于空置的状态，李春海经常来涉案房屋。2019年7月、8月间，大约有两次。其所在中介公司的人员发现有人来涉案房屋，便上前催讨中介费。来人说他们承租了涉案房屋，且付了租金。其当时在老家，就让公司的工作人员不要让人走掉，让来人将中介费付清，但最终还是让来人走了。嗣后，有个温州人打电话过来，比较凶，称不付中介费。期间，其一直与陈百范有联络。2019年7月中下旬，陈百范给其打电话称想控制涉案房屋，让其继续找租客。其当时在老家，遂让公司的工作人员将涉案房屋上锁。上锁后，没两天，又被人剪了。目前，涉案房屋的门上没有锁。需说明的是，其所在公司从未因客户未交中介费，在未接受客户委托的情况下将客户的商铺擅自上锁，导致客户无法经营。但在本案中，其确实没有接受陈百范的委托就这么做了。另，2019年6月15日晚，涉案房屋内是否有人被警察带走，其没有看到，其只是在旁拍了个小视频就走了。2.视频光盘，旨在证明证人夏某某于2019年6月15日晚看到民警对涉案房屋内的违法经营出警并拍摄视频。经庭审质证，李春海对证人夏某某所作陈述的真实性不予认可。对视频光盘的真实性不予认可，退而言之，即使是真实的，视频资料内容很短，仅显示有辆警车靠边停在路边。2019年12月25日，陈百范向法院表示，视频资料中确实无法看清警车编号，希望法院给其一个月的时间，其将通过技术手段辨别警车编号，以方便法院查实案情。2020年1月22日，陈百范向法院表示，其无法从视频资料中看清警车编号，同时，向法院申请开具调查令，要求对涉案房屋的执法记录进行调查。2020年2月15日，警方根据陈百范向法院开具的调查令，就相关事实向本院进行反馈：经查询档案记录，涉案房屋于2019年6月15日无执法记录、无110报警记录。2020年3月3日，陈百范向本院递交了从2019年6月15日晚警察所站立的角度在白天拍摄涉案房屋照片12张，警车照片1张，并再次表示无法提供警车编号。2020年3月26日，陈百范向本院表示，据其推测，2019年6月15日出警的警车编号为L6927，并请法院至上海市公安局闵行分局古美路派出所进行调查。2020年6月1日，本院至上海市公安局闵行分局古美路派出所进行调查，调查结果如下：首先，编号为L6927号的车辆是该所的车辆，该车辆用于日常勤务工作，如巡逻、下社区、处置一般警务工作、设卡等。其次，经该所调查，该所没有2019年6月15日对涉案房屋进行执法的记录，更未有冲击涉案房屋的行为。再次，陈百范的律师曾去该所进行过调查，该所查询了一段时间内的110出警平台，无相关出警记录。最后，因涉案房屋于2018年8月期间存在涉黄违法经营行为，曾被该所打击处理过，故针对此类情况，该所亦经常会对涉案房屋内的经营情况予以关注，并进行复查。本院根据以上审查经过，认定事实如下：陈百范于2019年6月15日已将涉案房屋收回，理由如下：一、根据本院于2019年8月28日找双方当事人谈话的内容可见，陈百范的委托诉讼代理人向本院作出了明确的表述，即2019年6月15日晚，陈百范委托房屋中介夏某某将涉案房屋上锁。二、陈百范于2019年9月23日到庭时，对其委托诉讼代理人的陈述予以否认，并请房屋中介夏某某到庭作证。然夏某某到庭陈述的内容，前后矛盾，且有违一般社会之常理，本院难以采信，理由如下：首先，夏某某先就2019年6月15日晚发生的情况进行了整体的描述，其中一节提到警方将涉案房屋内的人员带离了涉案房屋。当李春海的委托诉讼代理人对该节事实对其进行盘问时，夏某某明确称其未见警方将人员从涉案房屋内带离。由此可见，其陈述前后矛盾。其次，夏某某称，2019年7月下旬，陈百范称想控制涉案房屋，其在未经陈百范同意，未向李春海催讨中介费的情况下，擅自将涉案房屋上锁。其作为中介公司的负责人，从未在未经客户允许的情况下，擅自将客户的商铺上锁，影响客户经营，但在本案中，其就这么做了。从夏某某的陈述可见，实有违社会之常理。最后，夏某某对2019年6月15日晚警方对涉案房屋进行执法行为的陈述与本院至警方进行的调查情况不相符。本院认为，陈百范与李春海就涉案房屋签订《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守。从本案查明的事实可见，李春海于2019年1月起未按约向陈百范给付租金，其行为显属违约，陈百范有权依据《商铺租赁合同》的约定向李春海行使合同解除权，合同的解除归责于李春海。现陈百范已于2019年6月15日自行收回涉案房屋，双方签订的《商铺租赁合同》已然终止履行。下面，本院依据合同约定及法律规定，就陈百范、李春海的本诉、反诉诉讼请求作如下处理：一、本诉诉讼请求的处理(一)关于要求李春海偿付逾期付款违约金19,440元的诉讼请求。本院认为，陈百范的该项诉讼请求，其主张的基数及时间节点均符合合同约定，但计算标准过高，本院根据本案实际情况，将逾期付款违约金的计算标准调整为日万分之四。经计算，逾期付款违约金为2,592元(90,000元×万分之四/天×72天)。(二)关于要求李春海给付欠付租金60,000元(计自2019年7月25日起至2019年9月24日止)的诉讼请求。本院认为，基于陈百范于2019年6月15日已自行收回涉案房屋，本院对该项诉讼请求不予支持。(三)关于要求李春海偿付违约金100,000元，没收李春海缴纳的押金60,000元，并赔偿可得利益损失810,000元(计自2019年7月25日至2021年10月24日)的诉讼请求。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。就本案而言，陈百范上述3项主张，在合同中确有约定，但上述主张均为出租人基于承租人违约提前解除租赁合同所主张的损失，基于李春海在审理过程中要求对违约赔偿的计算标准予以减少，故本院考虑以下因素酌定由李春海赔偿陈百范相当于三个月租金计90,000元(包括没收的押金在内)：1.合同中明确约定陈百范应为李春海提供房屋的相关证明文件，以便李春海办理工商、税务手续，但陈百范并未提供上述证明文件。2.李春海于2019年3月27日给付陈百范欠付的租金，并于2019年4月14日给付了自2019年4月25日起至2019年7月24日止的租金，然陈百范于2019年6月15日自行收回了涉案房屋。3.陈百范在审理过程中对违约金的计算标准的表述亦为相当于三个月的租金。(四)李春海支付律师费30,000元。本院认为，双方在合同中对律师费的负担有明确约定，本院根据本案处理情况酌情由李春海负担律师费计10,000元。二、反诉诉讼请求的处理本院认为，基于合同的解除归责于李春海，故本院对李春海的反诉诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)李春海于本判决生效之日起十日内偿付原告(反诉被告)陈百范(CHUCKBCHEN)逾期付款违约金计人民币2,592元。二、被告(反诉原告)李春海向原告(反诉被告)陈百范(CHUCKBCHEN)交付的押金人民币60,000元，原告(反诉被告)陈百范(CHUCKBCHEN)不予退还。三、被告(反诉原告)李春海于本判决生效之日起十日内偿付原告(反诉被告)陈百范(CHUCKBCHEN)违约金人民币30,000元。四、被告(反诉原告)李春海于本判决生效之日起十日内偿付原告(反诉被告)陈百范(CHUCKBCHEN)律师费人民币10,000元。五、驳回原告(反诉被告)陈百范(CHUCKBCHEN)的其他本诉诉讼请求。六、驳回被告(反诉原告)李春海的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币14,514.96元，由原告(反诉被告)陈百范(CHUCKBCHEN)负担人民币13,136.04元，由被告(反诉原告)李春海负担人民币1,378.92元。反诉案件受理费减半收取计人民币2,300元，由被告(反诉原告)李春海负担。如不服本判决，原告(反诉被告)陈百范(CHUCKBCHEN)可在判决书送达之日起三十日内，被告(反诉原告)李春海可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  林 霞人民陪审员  顾骏超人民陪审员  马子寅二〇二〇年七月三十一日法官 助理  朱 琳书 记 员  朱 琳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。