河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0102民初6344号原告（反诉被告）：杨晓民，男，1980年3月5日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：张大成，河南德慧律师事务所律师。被告（反诉原告）：张燕泥，女，1982年12月10日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。委托诉讼代理人：赵玉杰，河南中锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍奕婷，河南中锦律师事务所实习律师。原告（反诉被告）杨晓民诉被告（反诉原告）张燕泥房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。杨晓民及其委托诉讼代理人张大成，张燕泥委托诉讼代理人赵玉杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨晓民向本院提出诉讼请求：1.判令张燕泥双倍返还定金2万元；2.判令张燕泥返还杨晓民首付款26万元；3.判令张燕泥赔偿杨晓民一倍首付款26万元；4.判令张燕泥支付房屋差价损失419136元；5.判令张燕泥赔偿装修损失23294元；6.判令张燕泥支付佣金损失3000元；7.本案诉讼费由张燕泥承担。事实和理由：杨晓民与张燕泥在郑州房朝房地产经纪有限公司（以下简称房朝公司）的居间服务下于2015年12月25日签订房屋买卖合同一份，约定杨晓民以总价款54.5万元购买张燕泥位于中原区工人路东××河路南××西××北××楼××单元××号房××套，商品房买卖合同号：××××，房产证下发后双方办理过户手续。合同签订后，杨晓民向张燕泥支付购房首付款26万元，向房朝公司支付居间佣金3000元，张燕泥于2016年2月28日将涉案房产交付杨晓民使用，杨晓民进行了装修并居住至今。合同履行过程中，因房屋价格上涨，张燕泥迟迟不予办理房产证，阻碍合同履行，杨晓民为自身权益向中原区人民法院提起诉讼，要求被告配合办理房屋过户手续。该案件开庭前，房屋被案外人财产保全，法院以涉案房产被保全且没有办理房产证驳回杨晓民的诉讼请求。杨晓民为使房屋买卖合同继续履行，向查封法院高新技术开发区人民法院提出执行异议，2017年10月26日高新技术开发区法院裁定中止执行，案外人不服提出异议之诉，高新技术开发区法院认为杨晓民有过错，判决驳回杨晓民的异议请求，杨晓民上诉，中级人民法院认为张燕泥名下有多套房产且都没有涉及诉讼，案外人可保全其他房产来维护自身权益，中级人民法院以事实认定不清，案件发回重审，重审期间，案外人于2019年1月22日撤回执行异议之诉，至此杨晓民认为执行异议成功，房屋在案外人解封后，就可以办理房产过户手续了。但杨晓民发现涉案房屋的房产证早已办理完毕并过户到第三人名下。杨晓民为使房屋买卖合同继续履行，经历多个诉讼，产生重大损失，张燕泥因涉案房屋价格上涨，拒绝办理房产证，故意将房屋被案外人查封，在双方房屋买卖合同未解除的情况下私自将房屋出售给第三人来阻碍合同的履行，严重违反了诚实守信的基本原则，侵害原告的合法权益。被告张燕泥辩称：一、对杨晓民所述事实与理由存有异议。涉案房屋前期未办理过户登记是因为张燕泥尚未办理产权证且涉案房屋被案外人财产保全。张燕泥于2016年9月18日向杨晓民发出解除合同通知书，杨晓民业已知晓，后张燕泥才将涉案房产二次出卖。杨晓民所称张燕泥由于房价上涨故意不办理过户登记以及故意将涉案房屋被案外人查封，从而达到阻碍合同履行系自我猜测，没有事实依据。二、对杨晓民请求返还首付款、支付佣金损失没有异议。三、对杨晓民请求双倍返还定金2万元、赔偿一倍首付款、房屋差价损失等有异议。1、杨晓民请求返还定金2万元没有事实及法律依据，依据房屋买卖合同约定，杨晓民支付的定金在办理房产过户手续前由居间方保管，即使张燕泥违约，也应由居间方退还其中1万元定金；2、杨晓民请求赔偿一倍首付款没有事实及法律依据，收条系在签订买卖合同时居间方为了保证合同能正常履行强制出卖方签署的格式条款，系居间方的行业习惯，该条款并非张燕泥的真实意思表示。且约定的违约金明显高于杨晓民遭受的损失，该项违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。依据合同法规定双方既约定违约金又约定定金的，一方违约时，仅能就一项进行主张，在杨晓民诉讼请求先行主张了定金的情况下，对其违约金主张不应得到支持。3、杨晓民请求支付差价损失没有事实依据，差价损失鉴定及法院的评估程序有问题，且其评估时所采用的价值时点与评估原则均存在问题，其评估结果与实际情况完全不符。首先，就评估程序而言，杨晓民提交的民事起诉状以及鉴定申请均把张燕泥联系方式写错，以致前期的起诉状邮寄及鉴定通知张燕泥均不知道，无法进行鉴定质证，系程序违法。其次，评估中显示的价值时点为2019年5月27日，张燕泥在2016年就已作出解除合同的通知，即使需要对杨晓民进行补偿，也应以解除时的价值时点对房屋价值进行评估。就评估的原则而言，估价采用的是最高最佳利用原则，即要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则，其评估并非实际的房屋交易中所适用的价格。最后，房地产估价报告中的评估价值过高，与涉案房产的正常价值严重不符，郑州房产2019年以来一直在降价，评估中均价18732元/㎡，完全不符合实际情况，张燕泥去年将房产出售给第三人总价也不过80万元，评估机构出具的总价964136元不合情理，不能作为房屋差价损失的判定依据。另杨晓民变更诉请为：“请求被告支付房屋差价损失419136元”，其损失数额的判断依据存在大量问题，系故意加重张燕泥的责任，差价损失不应得到支持。张燕泥自知存在违约情形，自愿以房屋买卖合同约定总价54.5万元的百分之十赔偿杨晓民的损失。4、杨晓民要求的差价损失已经是其实际损失，其又主张违约金系加大张燕泥的责任，违约金的补偿性质致使其不能与实际损失同时并用，在张燕泥违约情况下，杨晓民可以要求支付一定数额的违约金，也可以约定损失赔偿额的计算方法，杨晓民同时主张违约金及损失赔偿，没有法律依据。另杨晓民仅支付房屋首付款26万元，却要求张燕泥赔偿总额达其四五倍之多，系故意加重张燕泥的责任，在其收到解除合同通知书未及时止损的情况下，现却主张远远高于预期利益的赔偿数额，于法无据，于理不合。5、杨晓民要求的装修损失应自行承担。杨晓民发现可能违约情况下，应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不能就扩大的损失要求赔偿。张燕泥早早发出解除合同通知且杨晓民业已知晓张燕泥违约，却仍对涉案的房产进行装修，系没有采取适当措施致使损失扩大，其不能对装修损失要求赔偿。综上所述，张燕泥自愿返还首付款并赔偿杨晓民的佣金损失，但杨晓民既主张定金又主张违约金，不符合法律规定，另其同时主张违约金及损失赔偿，不符合合同法规定，不应得到支持。杨晓民长期占用张燕泥的房产应支付张燕泥房租或折抵其遭受的损失。其差价损失鉴定程序违法且鉴定结果与实际情况严重不符，张燕泥自愿以房屋买卖合同约定总价54.5万元的百分之十赔偿杨晓民的损失。反诉原告张燕泥提出反诉请求：1.判令杨晓民迁出买卖房屋；2.判令杨晓民赔偿其占有使用房屋期间的张燕泥损失的租赁费67200元（租赁费用自2016年2月28日计算至2018年12月17日，以每个月2000元为标准）；3.杨晓民承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年12月25日，张燕泥与杨晓民签订《房屋买卖合同》，约定张燕泥将位于中原区工人××、××河××、××西、××北××楼××单元××号房产出售给杨晓民。张燕泥于2016年2月28日将房屋交付于杨晓民使用至今。双方签订买卖合同时，杨晓民明知买卖房屋尚未办理房产证。后张燕泥了解到，杨晓民及其配偶均属外地户口，且名下在郑州已有一套房屋，根据当时郑州市限购政策的规定，杨晓民不具备购房资格，房屋买卖合同无法继续履行，张燕泥向杨晓民发出解除合同通知，张贴于涉案房产上，杨晓民已知晓。因杨晓民当时并不具备购房资格且张燕泥也履行了解除合同的通知义务，张燕泥便将涉案房产出售给了第三人并办理了过户登记，但杨晓民一直占有使用涉案房产，致使第三人一直无法使用房屋。现杨晓民提起诉讼，要求退还首付款等，但其长期占有使用房屋，导致张燕泥损失了预期可得利益即房屋租赁费用，故提起反诉。反诉被告杨晓民辩称：张燕泥提出的反诉请求没有任何事实和法律依据，请求依法驳回张燕泥的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2015年12月25日，杨晓民（买方、乙方）、张燕泥（卖方、甲方）、房朝公司（居间方、丙方）签订了《房屋买卖合同》，主要约定：甲方拥有位于中原区工人××、××河××、××西、××北××楼××单元××号的房产，房屋所有权人为张燕泥，商品房买卖合同号为××××，房屋建筑面积为51.24平方米；房屋性质为商品房；房屋未设定抵押；成交价格为545000元；乙方于合同签订时支付佣金3000元及定金10000元，甲方同意该定金在办理房产过户手续前由丙方保管；付款方式为按揭贷款，首付款以银行审批为准；甲、乙双方协商约定，乙方同意签订买卖合同后壹个工作日内向甲方支付首付款260000元，此款充当总房款；甲、乙双方协商约定，甲方同意于2016年2月28日前给乙方办理交房手续；甲、乙双方协商约定，甲方积极配合乙方办理此房房屋产权证手续，房屋产权证办理完毕后叁个工作日内，甲方应积极配合乙方办理房屋公积金按揭手续及房管局过户相关手续。2015年12月25日，房朝公司出具收据两份，载明收到杨晓民购房定金10000元，购房佣金3000元，保障金1090元。2015年12月26日，杨晓民通过中国建设银行向张燕泥转款260000元，张燕泥出具了收条，载明：今收到杨晓民购买郑州市中原区××号××号楼××单元××层××号房首付款260000元，此款冲抵总房款，如因市场原因该房屋价格出现变动，张燕泥本人作为卖方不能不卖此房，否则将双倍赔偿杨晓民所缴的首付款，其余细节及款项均以双方签订的房屋买卖合同为准。2016年2月28日，张燕泥将房屋交付杨晓民，杨晓民入住，并对案涉房屋进行了装修。2016年6月15日，杨晓民与河南至尚装饰工程有限公司签订了河南至尚装饰工程预（决）算表，工程总造价23294元。张燕泥提交了其于2016年9月18日作出的《解除合同通知书》，载明：杨晓民先生，本人与您于2015年12月25日签订的《房屋买卖合同》，因合同项下××号楼××单元××层××号的房产系本人与张某共同所有，签订《房屋买卖合同》时未经过共有人张某同意，现特发此通知，解除本人与您签订的上述房屋买卖合同，限您在收到本通知之日起五日内搬离。合同履行过程中，案涉房屋因张燕泥与案外人张某某之间的民间借贷纠纷，郑州高新技术产业开发区人民法院于2017年3月14日作出（2017）豫0191财保368号民事裁定书，查封了案涉房屋。杨晓民在房屋查封期间向本院提起诉讼，要求张燕泥协助办理过户等，张燕泥提起反诉，要求解除合同，由杨晓民赔偿占用房屋期间给张燕泥造成的损失，本院于2017年10月18日作出（2017）豫0102民初1691号民事判决书，认为房屋被查封，存在变更产权登记的障碍，还认为杨晓民具备购买案涉房屋的资格，依法判决驳回了杨晓民的诉讼请求和张燕泥的反诉请求，该判决已经生效。后杨晓民向郑州高新技术产业开发区人民法院提出执行异议，最终案涉房屋的查封措施解除。2018年，张燕泥办理了案涉房屋的不动产登记，案涉房屋规范的位置为郑州市中原区××路××号××号楼××单元××层××号，建筑面积51.47平方米。2018年12月11日，张燕泥与陈某签订《郑州市存量房买卖合同》，将案涉房屋以80万元的价格出售给了陈某，并已办理了房屋过户手续，现案涉房屋所有权人为陈某。诉讼过程中，杨晓民申请对案涉房屋现在的市场价值进行鉴定，本院依法向张燕泥邮寄送达鉴定事项的相关法律文书，由于杨晓民提供的张燕泥电话号码错误，致使张燕泥未收到相关手续而缺席鉴定程序。2019年6月3日，河南正泰房地产评估咨询有限公司作出房地产司法估价报告，估价范围为建筑面积51.47平方米的房屋及装饰装修，并包含建筑物应分摊的土地使用权面积。估价结果为案涉房屋在2019年5月27日的市场价格为964136元，合每平方米18732元。特别提示现实中由于交易双方议价能力的差别，实际成交结果会围绕评估结果有±5%的波动，亦属正常。杨晓民支付鉴定费10140元。上述事实，有《房屋买卖合同》、收据、收条、转账凭证、《郑州市存量房买卖合同》、《解除合同通知书》、装修合同、房地产司法估价报告、民事判决书、民事裁定书及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，杨晓民与张燕泥签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，杨晓民向张燕泥交付了26万元房款，向中介公司交付了1万元定金，张燕泥向杨晓民交付了案涉房屋，双方均依约履行了合同义务，但张燕泥于2018年12月将案涉房屋出售给案外人陈某，未协助杨晓民办理房屋过户手续，违反了合同约定，属违约行为，应当承担违约责任。现案涉房屋所有权人为陈某，张燕泥的违约行为致使杨晓民不能实现合同目的，杨晓民与张燕泥之间的《房屋买卖合同》应予解除。合同解除，杨晓民应将案涉房屋返还张燕泥，张燕泥应向杨晓民返还购房款26万元。杨晓民支付的1万元定金由房朝房公司保管，并非张燕泥持有，故其要求张燕泥返还该1万元定金的诉讼请求，不予支持。关于杨晓民请求赔偿一倍首付款26万元问题。张燕泥出具的收条载明“如因市场原因该房屋价格出现变动，张燕泥本人作为卖方不能不卖此房，否则将双倍赔偿杨晓民所缴的首付款”，系对张燕泥违约责任的约定，“一倍首付款”系违约金。合同约定的房款是54.5万元，而违约金约定26万元，明显过高，被告主张降低的抗辩符合法律规定，应予降低，以房款54.5万元的30%即16.35万元为宜，张燕泥应向杨晓民赔偿。依据合同法规定双方既约定违约金又约定定金的，一方违约时，仅能就一项进行主张，在张燕泥承担违约金的情况下，对杨晓民主张一倍定金的诉讼请求不予支持。关于杨晓民请求赔偿房屋差价损失问题。案涉房屋估价报告显示估价结果为2019年5月27日的市场价格为964136元，合每平方米18732元，并显示由于交易双方议价能力的差别，实际成交结果会围绕评估结果有±5%的波动。鉴于杨晓民提供的张燕泥电话号码错误，致使张燕泥缺席鉴定程序，未能在鉴定程序中陈述意见，杨晓民存在过错，并根据案涉房屋实际出售80万元（合每平方米15543元）及中原区2019年5月二手房均价每平方米13072元的情况，本院认定鉴定结果向下波动5%即915929.2元（合每平方米17795.4元）为案涉房屋市场价格。原、被告约定价格545000元，房屋增值915929.2元-545000元=370929.2元。杨晓民支付定金1万元、房款26万元，共计27万元，占比27÷54.5=49.54%，杨晓民应得到赔偿的差价损失为370929.2元×49.54%=183758.33元。前述违约金16.35万元低于该损失，差额部分183758.33元-163500元=20258.33元，杨晓民有权要求张燕泥赔偿，本院予以支持。杨晓民请求的装修损失，根据评估报告中“估价范围为建筑面积51.47平方米的房屋及装饰装修”，评估结果中已经包含了装饰装修部分，杨晓民该项请求系重复计算，不予支持。杨晓民请求的佣金损失3000元，张燕泥无异议，本院予以支持。本院（2017）豫0102民初1691号民事判决书已认定杨晓民具备购买案涉房屋的资格，张燕泥关于杨晓民不具备购房资格的主张，不予采信。张燕泥于2016年9月18日作出的《解除合同通知书》，从内容来看，张燕泥要求解除合同并非杨晓民存在违约行为，系因张燕泥自身因素，杨晓民对该通知书的效力亦不予认可，故该《解除合同通知书》未对双方签订的《房屋买卖合同》产生终止的效力，张燕泥主张合同已经解除，证据不足，本院不予采信。张燕泥反诉请求的租赁费与本院（2017）豫0102民初1691号案件中反诉请求的占用房屋损失相同，系重复主张，该项反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，张燕泥向杨晓民退还购房款260000元；二、本判决生效之日起十日内，张燕泥向杨晓民赔偿违约金163500元；三、本判决生效之日起十日内，张燕泥向杨晓民赔偿房屋差价损失20258.33元；四、本判决生效之日起十日内，张燕泥向杨晓民赔偿佣金损失3000元；五、本判决生效之日起十日内，杨晓民将中原区××路××号××号楼××单元××层××号房屋返还给张燕泥；六、驳回杨晓民其他诉讼请求；七、驳回张燕泥其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6828元，由杨晓民负担2827元，张燕泥负担4001元；反诉费740元，由张燕泥负担690元，杨晓民负担50元；保全费3851元，由杨晓民负担1097元，张燕泥负担2754元；鉴定费10140元，由杨晓民负担5070元，张燕泥负担5070元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李忠贤二〇一九年十月二十三日书记员  南慧仁