呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终475号上诉人(原审被告)：内蒙古盛业房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区车站东街**。法定代表人：陈乃新，该公司董事长。委托诉讼代理人：王志，内蒙古丰洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘璐，内蒙古丰洲律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：云爱军，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：李英俊，女，住呼和浩特市。被上诉人(原审原告)：李英俊，女，住呼和浩特市。上诉人内蒙古盛业房地产开发有限责任公司（以下简称盛业公司）因与被上诉人云爱军、李英俊房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初2740号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盛业公司上诉请求：请求依法撤销一审判决,依法改判。事实和理由：一、盛业公司之所以不能给业主办理房屋权属证书是由住户的原因导致的。业主在装修领钥匙时,签订了1、业主防火责任书2、领取钥匙装修申请书3、住宅小区室内装饰装修管理服务协议4、室内装饰装修管理补充协议,盛业公司已明确告知在装修时不得堵塞消防安全通道,及装修的注意事项不得改变房屋结构,但仍有部分住户堵塞消防通道,包括崔国华、蒋华国等等,由于住户堵塞安全通道导致消防未能验收成功,有消防部门出具的责令限期改正通知书为证。还有部分业主擅自改变房屋结构,将阳台上空,餐厅上空洞口封闭,将室内楼梯拆除,这是在房屋测绘时发现的,导致测绘所退件,现已整改完毕,需重新委托测绘。而盛业公司在房屋交付使用时,交付的是经竣工验收合格的房屋,因此不能办理房屋权属证书是由住户的原因导致的。二、由于规划调整这一法定的不可抗力因素导致迟延给业主办理房屋产权证,违约责任不应由盛业公司承担。2006年呼规审字(2006)179号出具的规划设计条件,地,地块一占地面积13860平米积率小于7.0,地,地块二占地面积9421平米容积率小于3.5合容积率5.94。2009年办理规划设计条件延期时,规划局将地块一和地块二合并,综合容积率调整为5.4,综合楼为15层,公寓楼为12层,而此时项目已按照2006年规定设计条件施工,综合楼建设到××公寓,无法按照2009年延期的规划设计条件变更工程。因该项目属于历史遗留问题,呼和浩特市政府将“盛业城市广场”容积率调整为5.99,呼市规划局也将容积率调整为5.99。综上,由于政府规划调整这一不可抗力因素导致迟延办理房屋产权证,违约责任不应由盛业公司承担。三、在本案中,云爱军、李英俊签署了办理本人房证委托书,在该委托书中写明云爱军、李英俊自愿委托盛业公司在手续完备的条件下,全权代办本人房屋产权证手续,并承担一切税费和相关手续费,包括委托代办费200元每证。这表明双方对办理房产证的期限有新的约定,即约定在手续完备的条件下协助业主办理产权证,而目前盛业公司协助办理产权证的手续不完备,因此,不能协助云爱军、李英俊办理产权证书,基于以上原因,盛业公司不存在违约情况,不应支付迟延办证的违约金。最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释,第十八条由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。本案中,双方对办理产权证期限有特殊约定,即约定盛业公司在手续完备的条件下,全权代办本人房屋产权证手续,因此盛业公司不应承担违约责任。四、适用法律方面:根据内蒙古自治区高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件相关问题的指导意见》第五条《商品房买卖合同》对出卖人办理房屋产权证书期限未约定或约定不明的,以出卖人取得登记机构准予初始登记的批复作出时间,作为出卖人应履行协助买受人办理产权证的起算时间。本案中,双方对办理产权证期限约定不明,盛业公司尚未取得登记机构准予初始登记的批复,因此依照规定待盛业公司取得初始登记的批复时,才作为其履行协助办理产权证的时间起算点,因此,盛业公司不应承担延期办理房产证的违约责任。五、关于维修基金等费用及利息。维修基金等费用的构成,包括维修基金、有线电视费、办理产权证相关契税等,维修基金费用已使用了一部分,用于小区公共部分共有设施的维护,有限电视费不属于配套费的范围,云爱军、李英俊应当交纳,办理房本相关的契税是云爱军、李英俊自愿交纳的可在办理房本时由盛业公司代交,利息不应由盛业公司承担。云爱军、李英俊辩称，驳回上诉，维持原判。云爱军、李英俊向一审法院起诉请求：1．请求人民法院依法判决盛业公司协助云爱军、李英俊办理呼和浩特市新城区盛业城市广场1号楼1单元26层中户（住宅26层中户）房屋权属证书；2．请求人民法院依法判决盛业公司从2015年4月25日起以总房款为基数以中国人民银行同期贷款利率为标准按日赔偿云爱军、李英俊延期办理房屋权属证书违约金直至办理完房屋权属证书止。按照中国人民银行同期贷款利率暂计算至2018年4月25日为58636．2元。三、请求人民法院依法判决盛业公司返还云爱军、李英俊维修基金等费用共计23622．4元，并从2015年4月25日起按中国人民银行同期贷款利率为标准支付云爱军、李英俊利息直至全部返还之日止。一审法院认定事实：对无争议的证据和事实,一审法院认定如下：2010年8月,云爱军、李英俊认购盛业公司开发的新城区车站南街盛业城市××楼中户房屋,房屋面积暂测为72.07平方米。2011年6月29日,云爱军、李英俊向盛业公司交付购房款390908元。2011年11月30日,双方签订了《商品房买卖合同》。对有争议的证据和事实,该院认定如下：1、2014年8月5日,呼市住房保障和房屋管理局发出《关于禁止内蒙古盛业房地产开发公司代收业主物业维修基金的公告》,对已向业主收取物业维修基金,未按规定向维修金基金专户移交的,由物业管理处责令其限期移交。盛业公司对此不予认可。2、盛业公司出具五方验收合格材料,证明本案诉争房屋是经竣工验收合格的房屋,符合合同约定的交付条件,房屋交付时消防验收合格,消防通道没有堵塞。业主防火责任书、领取销匙装修申请书、住宅小区室内装饰装修管理服务协议、室内装饰装修管理补充协议,证明盛业公司已告知业主装修消防注意事项,包括不得堵塞消防通道等。云爱军、李英俊办理本人房证委托书,证明云爱军、李英俊自愿委托盛业公司在手续完备的条件下办理产权证,并自愿交纳相关税费,现盛业公司手续不完备,不应承担迟延办证违约金。云爱军、李英俊对以上证据不予认可。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示,内容不违反法律规定,该合同合法有效,依法应予保护。云爱军、李英俊已支付了全部购房款,但盛业公司未能按法律规定的期限将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,构成违约,应承担相应的违约责任。盛业公司辩称住户堵塞安全通道导致消防未能验收成功,所以不能办理房屋权属证书,消防部门要求限期整改的通知并非盛业公司未如期办理房屋所有权证的直接原因,亦非法律规定中“不可抗力”所指的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况,且在消防部门做出处罚时,违约行为已经存在,故盛业公司以此辩称不应承担违约责任的理由不能成立。盛业公司辩称由于规划调整这一法定的不可抗力因素导致迟延给业主办理房屋产权证,违约责任不应由盛业公司承担。2009年,涉案房屋地块规划调整,而本案买卖合同的标的物为已竣工房屋,且于2011年11月30日双方签订了《商品房买卖合同》,依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项的规定,盛业公司应自合同订立之日起90日届满日起,承担云爱军、李英俊未能取得房屋权属证书的违约责任。根据我国合同法对违约金采取以补偿性为主惩罚性为辅的立法原则,违约金的主要功能在于弥补守约方的损失。综合考虑盛业公司逾期办证违约行为的情节、过错程度以及云爱军、李英俊可能获得的预期利益等因素,对于违约金根据公平原则及诚实信用原则,酌定盛业公司承担违约金的数额为云爱军、李英俊已付购房款390908元的15%,即盛业公司给付云爱军、李英俊迟延办理房屋产权证的违约金为58636.2元。呼和浩特市有权机关已禁止房地产开发企业向业主收取物业维修资金,盛业公司应退还并承担利息损失,故对于云爱军、李英俊请求盛业公司返还云爱军、李英俊维修基金等费用共23622.4元,并从2015年4月25日起按中国人民银行同期贷款利率标准支付云爱军、李英俊利息直至全部返还之日止的诉讼请求,予以支持。综上所诉:依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定,判决如下：一、被告内蒙古盛业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内协助原告李英俊、云爱军办理新城区盛业城市××楼中户房屋的所有权证,办证费用按国家规定执行；二、被告内蒙古盛业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原李英俊、云爱军逾期办证违约金58636.2元,并返还原告李英俊、云爱军物业维修基金等费用23622.4元及占用物业维修基金等费用的利息,利息计算时间自2015年4月25日至实际给付之日止,执行中国人民银行同期同类贷款利率；三、如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1028元(云爱军、李英俊已预交),由内蒙古盛业房地产开发有限责任公司承担。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，盛业公司与云爱军、李英俊签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，为有效合同，双方均应依约履行各自的合同义务。云爱军、李英俊履行了交纳购房款的义务，而盛业公司却并未按合同约定将办理房屋权属证书所需资料报产权登记机关备案，已构成违约。盛业公司上诉称无法办理手续并非盛业公司原因，本院认为，一审判决认定盛业公司所称并不属于不可抗力正确，本院予以确认。一审法院因盛业公司违约酌情计算云爱军、李英俊已付购房款15%的违约金适当，本院予以确认。因物业维修资金已被呼和浩特市有权机关禁止收取，盛业公司应予退还，一审判决盛业公司退还该资金并支付利息并无不当，本院予以确认。综上所述，盛业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2056元，由上诉人内蒙古盛业房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 马国民审判员 李婷婷审判员 张蒙江 二〇一九年九月二十六日书记员 蔡曦琛