苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初6250号原告：严雪华，女，1977年12月20日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：顾良，江苏九谷律师事务所律师。被告：韩友志，男，1967年9月6日生，汉族，户籍地安徽省颍上县，现住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：汪竹平，江苏锦同律师事务所律师。委托诉讼代理人：关鹏翔，江苏锦同律师事务所实习律师。被告：谢传生，男，1977年7月28日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：张超群，江苏锦同律师事务所律师。第三人：王良元，男，1957年8月15日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。第三人：王珏，女，1964年7月9日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。原告严雪华与被告韩友志、谢传生合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法裁定转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。审理中，本院依据原告申请追加王良元、王珏作为第三人参加诉讼。原告严雪华及其委托诉讼代理人顾良，被告韩友志及其委托诉讼代理人汪竹平、关鹏翔，被告谢传生的委托诉讼代理人张超群，第三人王良元、王珏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告严雪华向本院提出的诉讼请求：1.确认原告与被告韩友志签署的《自营公寓转让经营权协议》于2019年6月24日解除；2.被告韩友志退还转让款581098元、租金330000元，以上合计911098元；3.被告谢传生对被告韩友志上述付款义务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由两被告承担。审理中，原告将第二、三项诉讼请求变更明确为：被告韩友志、谢传生共同退还转让款581098元、租金330000元，以上合计911098元。事实和理由：被告韩友志承租第三人王良元、王珏位于吴中区东吴南路165号2号楼2楼B座房屋，与被告谢传生合伙经营公寓。2018年8月10日，原告与被告韩友志签署《自营公寓转让经营权协议》一份，约定韩友志将位于吴中区东吴南路165号2号楼2楼B座的自营公寓作价60万转让原告经营，面积为1238.39平方米，韩友志与第三人剩余2.5年租期同步转让原告，韩友志承诺并担保原告与第三人续签租赁合同正常办理，年租金33万元。在清点交接房屋时，由于部分设施缺失或损坏，双方最终确定公寓经营权转让价为581098元，后原告按约支付被告谢传生转让款30万元；转账支付被告韩友志转让款281098元。原告接手公寓经营了短暂时间，因公寓违反331规定，无法经营，另外，第三人房东也不同意韩友志转租，不同意与其签订租赁合同。为此，其与两被告一直沟通协商解决此事，两被告也一再承诺公寓能够正常经营，保证房东配合转租，其在被告韩友志的催促下向第三人支付一年房租33万元。但此后，两被告一直未能兑现承诺，故其于2019年6月24日向两被告邮寄解除函，对此两被告不予理睬。其认为，两被告合伙经营公寓，两被告应共同承担赔偿合同解除后其受到的损失。被告韩友志辩称，其并非与被告谢传生合伙经营公寓。涉案公寓转让分为两部分，一部分为公寓内装饰装修、设施等作价581098元；另一部分为原告以年租金33万元继续租赁涉案房屋。协议签订后，其已按约将公寓交付原告，原告亦将租金全部交给第三人，房东对此未提出异议，原告一直占有房屋经营公寓并获益，即双方之间的合同已履行完毕，现公寓无法经营使用与其无关，合同不应解除，其无需赔偿原告损失。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。被告谢传生辩称，其与被告韩友志签订合伙经营涉案公寓属实，但实际并未履行。其并非本案转让公寓的合同方，与其无关，不应承担责任。请求法院驳回对其诉讼请求。第三人王良元、王珏述称，其出租涉案房屋系按照房产证载明的办公用途出租韩友志，并明确不得转租。后被告韩友志自行经营公寓，其不存在过错。韩友志转让公寓其不知情，另外，其不同意将涉案房屋转租原告，其一直向韩友志催讨租金，从未向原告催讨过租金。原、被告之间的转让争议与其无关，综上，请求法院依法判决。本院经审理认定如下事实：2014年9月20日，第三人王良元（出租方，甲方）与韩友志（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将坐落于苏州市吴中区东吴南路162号2号楼2楼B座房屋出租乙方，土地用途为非居住，房屋产权证复印件、平面图在合同签署前已交付乙方。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公以及仓储使用，不得有违法乱纪行为，遵守国家和本室有关房屋使用和物业管理的规定。乙方保证，在租期内未征得甲方书面同意不得擅自改变约定房屋用途。未经甲方书面许可，乙方的任何改变均视为根本违约，甲方有权随时解除本合同，乙方承担相应的违约责任。自2014年9月20日开始，乙方实际接收占有该房屋，该房屋实际情况符合乙方的使用要求和合同目的，租期为六年，截至2020年10月19日，最后一个月为装修期。租期届满，甲方有权收回房屋。年租金33万元，从第四年起每年递增5%。租金先付后用，乙方按每半年为一期支付，乙方应在下一期租期开始十日内支付甲方（每年的9月10日和3月10日前）。乙方同时支付甲方一个月房租27500元作为押金。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、物业管理等费用由乙方承担，并由乙方直接与物业公司结算支付。该合约签署时，该房屋已由甲方对该房屋进行了适合办公用房的装修，包括吊顶、地面地砖、大面的橱柜，以及玻璃隔断。乙方另需装修或增设附属设施或设备的，应事先征得甲方的书面同意，并与甲方签署相关协议，按规定报请有关部门审批，方可进行。第八条约定，未经甲方许可，乙方不得转租或抵押该房屋，并保证该房屋不收任何债务或第三者权益影响。合同就其他事项进行了约定。又查明，涉案房屋登记产权人为王良元、王珏，房屋产权证载明规划用途为非居住用房。审理中，被告韩友志与第三人王良元、王珏一致确认，涉案房屋出租时按厂房和办公用途出租，后被告韩友志未征得第三方同意，将涉案房屋部分装修改造成35间公寓。2015年10月28日，被告韩友志与谢传生就涉案公寓签订《合作协议》，约定双方合伙经营涉案公寓，合伙期限为5年，自2015年11月1日至2020年11月1日，后续直到本经营项目结束。合伙出资总额70万元，双方各半现金出资，各占50%份额，盈余按投资比例分配。协议另就其他事项进行了约定，落款由两被告签名。2018年8月10日，原告严雪华（受让方，乙方）与韩友志（转出方，甲方）签订《自营公寓转让经营权协议》，该协议载明：甲方将位于苏苏州市吴中区房屋自营公寓（总面积约1238.39平方米）全部转让乙方，房间内配套设施齐全。具体协议内容：一、转让时间2018年8月10日。二、转让费60万元，其费用包括装饰装修、设备及其他相关费用，具体物品以详细物品登记表为准。三、房屋租金每年33万元，还余2.5年的有效合同同步给乙方租金不变，并且甲方承诺并担保乙方与房东的续签合同要正常办理，房屋租金涨幅不得超过周边市场价格，否则超出部分由甲方承担。四、同时转让公寓内的一切配套设施，从转让当日起所有关于此部分的配套设施和收入都归乙方所有（包括所有的任何补偿补贴款项）。五、在转让前甲方所出现的情况全权有甲方负责承担，转让后全部经营管理以及负债、收入均有乙方负责。落款由严雪华、韩友志签名。合同签订后，双方对现场物品、设施等进行了清点，由于部分物品或缺失或损坏，原告严雪华与被告韩友志商定转让价格为581098元。2018年8月13日，原告转账被告谢传生转让款30万元，转账被告韩友志转让款20万元，2018年9月21日，原告将剩余转让款81098元支付被告韩友志。当日，被告韩友志出具收条，确认收到全部转让款。审理中，原告与被告韩友志一致确认，转让协议项下的房屋实际分为两个部分，一部分房屋出租给“百里香小吃培训”办公使用。另一部分房屋为公寓，公寓系带租客转让，签订公寓经营权转让协议之前的租金由韩友志收取，此后由原告收取，双方对于租客租金及押金已交接清楚，无需在本案中处理。转让协议中“还余2.5年的有效合同”只是概数。2018年8月25日，苏州市吴中区城南街道三合一群租房电动车消防隐患专项整治办公室（以下简称城南街道三三一专项整治办公室）出具《“三合一”场所停产停业告知书》，该告知书载明：根据相关法律法规和有关要求，“331”工作专班于2018年8月25日对你单位（场所）进行了监督检查，发现存在居住场所与生产、经营、储存易燃易爆危险品场所设置在同一建筑物内。特此告知你单位（场所）存在上述违法违规行为及火灾隐患，依法应当立即停产停业并撤人，并在七日内完成整改，确保消防安全。对于未按要求停产停业、撤人或落实整改的，将依法采取断电措施，并依法追究相关法律责任。整改完成后需经验收合格方可投入使用。同年10月25日，城南街道三三一专项整治办公室再次出具《“三合一”场所停产停业告知书》，该通知书相比前一份告知书增加一项问题隐患：经营区域、生产区域、储存区域、居住区域、疏散通道未安装独立式烟感火灾探测报警器，未配备3公斤以上ABC干粉灭火器。居室未配备防烟面罩（每人1个）、报警哨、手电筒等装备。关于租金交付情况，2018年10月9日，原告转账第三人王良元半年房租165000元，2019年4月9日，原告转账第三人王良元85000元，备注为三个月租金，2019年4月17日，原告转账第三人王良元80000元。第三人王良元陈述，严雪华与韩友志签订转让经营权情况不清楚，其不同意出租给严雪华，其一直催促韩友志交房租，从未要求严雪华支付房租，其收到严雪华支付房租33万元后，询问韩友志为何转账方为严雪华，韩友志称严雪华为合伙人。审理中，原告提供了其与被告韩友志于2019年3月至同年6月微信聊天记录，该聊天记录反映：原告于2018年10月9日向房东交半年租金后，房东催促韩友志及时缴纳另半年租金，为此韩友志于2019年3月26日至同年4月一直催促原告向房东缴纳租金，并将房东的银行账户发送原告，原告分别于2019年4月9日、同年4月17日转账房东租金。2019年6月9日，原告微信告知被告韩友志：转让的公寓不合法，无法经营，和两被告沟通多次无效，希望两被告慎重对待，否则走法律程序。韩友志回复：“不理解你怎么会这样”。2019年6月11日，原告微信告知韩友志：“因为好几个朋友都说像这种情况是被别人挖的坑，其实你们早知道内幕”。2019年6月24日，原告微信发送被告韩友志《解除的通知》，原告同时于当日将上述通知以书面形式邮寄两被告，该通知载明了转让公寓经过，同时明确：“严雪华接手公寓后，发现公寓存在诸多问题，根本无法经营，同时房东王良元不同意转租，不愿意与严雪华重新签署租赁合同。严雪华一直与韩友志、谢传生保持沟通希望协商解决，你方一再承诺公寓能够正常经营且房东愿意配合转租，且在协商过程中，你方一再催促严雪华向房东缴纳房租，严雪华根据你方的指示向房东支付了租金。此后，严雪华多方了解，此公寓的确无法正常经营且房东态度坚决，不同意转租，2019年6月9日，严雪华再次联系韩友志与谢传生，希望你们给出一个解决方案，但至今你方仍然未给出解决方案。为此，严雪华正式通知你方即日起解除签署的协议，你方退还严雪华支付的转让款581098元、根据指示代付半年房租165000元，共计746098元。”邮寄被告韩友志信件于同年6月26日签收，邮寄被告谢传生的信件被退回。被告韩友志表示，书面函件于6月26日收到，对于原告与其微信聊天内容予以认可，但与本案无关。审理中，原告严雪华陈述，其于2018年8月11日左右接手公寓后，公寓租客于2018年8月中旬至9月中旬陆续收到城南街道331整治清退通知，韩友志表示适当改造后可以继续营业，后其对公寓部分消防设施及门禁进行了改造，改造后继续对外招租。2018年9月底，城南街道331办公室告知其绝对不能经营，所有的租客全部被清退，其向租客退回了租金，公寓空置。同年10月底，331整治工作人员表示公寓内绝不允许留有生活设施，其将床铺全部拆除，搬至西面仓库集中放置。此后一直与两被告协商处理至2018年12月份，两被告一直承诺可以解决331整治问题，但一直没有解决。另外，其去找房东，房东表示转让事宜不知情，不同意与其签订合同，其无奈发函解除合同。其接手后营业时间较短，没有来得及收取租客租金，没有收益，且最终还垫了退还租客的租金费用。对于改造部分的投入不再主张。所有租客清退后，其雇佣了一名人员看管现场。提供2019年8月29日拍摄的视频，证实涉案公寓确实处于空关状态。被告韩友志陈述，其与原告签署转让协议之前其即收到消防整改通知，但没有查封，可以正常经营，原告所述因331整改无法经营不属实，可以经营。房东同意转让事宜，还收取了租金。原告提供的视频不能反映完整情况。审理中，本院多次至现场进行了查看，转让公寓房屋内的床已全部拆除，集中堆放在西面的一间房屋内，中间走廊中段部位的电箱上还遗留苏州市公安局消防支队吴中区大队于2017年12月10日贴的封条。另外，涉诉公寓其他楼层均作为办公或厂房使用。关于公寓退还交接事宜。原告于2019年6月24日向两被告发出书面解除通知，原告遂于次日至本院诉讼，本院于同年7月10日立案。本院分别于2019年8月26日、11月7日两次开庭，被告韩友志均认为合同不应该解除，已经履行完毕，2019年12月16日庭审时，原告表示可以返还房屋，被告韩友志坚持认为转让协议不应解除，不同意收回房屋。2020年1月9日，本院查看了现场，清点了物品。2020年3月31日本院组织双方谈话，韩友志坚持不同意接受房屋，原告表示愿意立即交付房屋，鉴于韩友志不同意接受房屋，可以暂时代为看管，随时交接。2020年4月8日，本院至现场，组织双方办理了公寓返还交接手续。本院两次组织双方至现场清点物品，原、被告一致确认，缺失的空调、电视机等物品以及受损的衣柜等共计作价44500元，直接在返还的转让款中扣除。另外，其余物品、装饰装修从转让之日起按五年折旧。水电费、物业费双方自行结算，无需法院处理。严雪华支付第三人王良元租金33万元在原、被告之间根据双方过错程度进行结算，支付王良元租金330000元直接扣除严雪华已收取“百里香培训小吃”一年租金54000元。除严雪华已收取“百里香培训小吃”一年租金54000元外，严雪华是否还收取了其他租金，不要求在本案中处理。原告严雪华表示，其交给被告韩友志的押金27500元不再主张。第三人王良元、王珏表示，原、被告之间的争议与其无关，其不同意将房屋出租原告，由法院依法判决。另外，在韩友志经营公寓期间，有消防、安监局、派出所等部门工作人员上门查看过几次，有消防不合格情况，公寓一会可以经营，一会不可以经营。以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、《合作协议》、《自营公寓转让经营权协议》、支付转让款及租金汇款凭证、微信聊天记录、《解除的通知》及邮寄凭证、《“三合一”场所停产停业告知书》、视频光盘及封条照片，第三人提供的产权证，及本案庭审笔录、谈话笔录及调查材料等予以证实。关于被告谢传生承担责任问题，原告基于两被告系合伙经营公寓，被告韩友志所负合同解除后的赔偿责任系合伙债务，被告谢传生应共同承担。原告严雪华陈述，其与被告谢传生是朋友关系，很熟悉，被告谢传生告知其两被告合伙经营涉案公寓，但被告谢传生为国家公职人员，不便出面签订转让协议，但其基于对被告谢传生的信赖才受让公寓，并且将30万元受让款支付给谢传生,两被告签订的合作协议由两被告交给其。两被告共同经营公寓，本案债务应由两被告共同承担。另外，被告谢传生作为国家公职人员，明确知晓“331”整治活动时间节点，隐瞒该情况将公寓转让给其，转嫁损失。被告韩友志称，两被告之间签订《合作协议》属实，原本双方各投资35万元，后实际没有履行，最终变为由其向谢传生借款35万元，谢传生不再投资。涉案公寓系被告谢传生介绍转让，原告严雪华担心经营有风险，其与原告签订《自营公寓转让经营权协议》同时，其将合作协议交给原告，以此向原告表明两被告关系不错，其想取得原告信任，促成转让交易。原告支付被告谢传生30万元实际系被告韩友志结欠谢传生的借款35万元的还款。被告谢传生陈述，两被告签署合作协议属实，但最终没有履行，其出借被告韩友志35万元，没有出资。其与原告系朋友关系，本案转让交易由其介绍，但对于转让交易细节、转让时公寓状态以及合作协议交给原告等情况不清楚，原告支付其30万元系被告韩友志结欠其借款35万元的还款。本院认为，原告与被告韩友志签署的《自营公寓转让经营权协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方具有法律拘束力。本案争议焦点为：1、原告与被告韩友志签署的《自营公寓转让经营权协议》是否应解除，及解除后原告的损失金额如何确定；2、被告谢传生是否应承担责任。关于焦点一，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。根据原告严雪华与韩友志于2018年8月10日签订的《自营公寓转让经营权协议》约定，被告韩友志依约负有两项主要合同义务：1、公寓经营权转让原告，即原告可以正常合法经营使用公寓，并非仅仅将装饰装修、室内物品交付原告即完成该项义务；2、保证原告与第三人以被告韩友志与第三人之间的租金标准签订房屋租赁合同。原告提供的2018年8月25日、同年10月25日的《“三合一”场所停产停业告知书》，结合涉案房屋规划用途为非居住用房情况，原告严雪华陈述涉案房屋于2018年10月底彻底停业符合实际情况，即涉案公寓无法经营。另外，第三人明确表示不同意与原告严雪华建立租赁关系，综上，原告严雪华以合同目的无法实现解除双方协议，于法有据，本院予以认定。原告严雪华最早于2019年6月24日向被告韩友志以微信形式发送解除协议的意思表示，故本院认定原告严雪华与韩友志于2018年8月10日签订的《自营公寓转让经营权协议》于2019年6月24日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于原告严雪华主张要求退还转让款、租金损失的认定。对于租金损失，原、被告一致确认，结合房屋占有使用情况，在双方之间根据双方过错程度结算，33万元直接扣除“百里香小吃培训部”收取的租金54000元，即租金总损失为276000元。本院根据相关的时间节点及双方过错程度就上述损失如何分担认定如下：1、签订合同日即2018年8月10日起至同年10月底停业日由原告严雪华经营公寓，该期间段的公寓租金损失应由严雪华自行承担。该期间段的租金损失为62762元（276000元/365天*83天）。2、根据王良元与韩友志签订《房屋租赁合同》约定的内容，被告韩友志承租涉案房屋时明知土地用途为非居住，并承诺用于办公以及仓储，后擅自改造为公寓，在转让之前，被告韩友志也明确表示消防曾进行了检查，结合本院现场查看电箱上遗留的封条，可以证实被告韩友志明知公寓转让之前无法正常经营，主观过错较明显，而《自营公寓转让经营权协议》第五条约定转让之前出现的情况全权有甲方负责承担，故原告主张的损失按约应由韩友志承担。涉案公寓被责令停业后，双方均应及时理性解决争议，原告严雪华应及时返还房屋，自2018年10月底至2019年6月24日发函解除长达8个月未返还房屋，且原告严雪华在缔约时也理应知晓房屋规划用途为非居住，故原告严雪华也应承担相应损失，考虑严雪华在该期间未能正常使用房屋，本院酌定原告严雪华承担50%，被告韩友志承担50%。2018年10月底至2019年6月24日期间租金损失为178455元（276000元/365天*236天），即原告严雪华承担89227.5元，被告韩友志承担89227.5元。3、彻底停业至发函解除前约8个月时间，在此期间原告与两被告积极沟通公寓如何处理，8个月的沟通期已足够解决双方争议，原告发函已隐含有返还公寓意思表示，且原告立即诉至法院，被告韩友志应及时收回房屋，及时止损。且庭审中被告韩友志始终认为合同已履行完毕、不同意接受房屋的意思表示，对于原告要求发函解除后房屋空关的租金损失责任在于被告韩友志，据此本院认定发函解除后即2019年6月25日以后的租金损失由被告韩友志全额承担。综上，被告韩友志应退还原告租金124010.5元（330000元-54000元-62762元-89227.5元）。关于退还转让款，原、被告一致确认，扣除缺失或毁损物品价值44500元，其余部分装饰装修从转让之日起按五年折旧，本院予以认定。现公寓已返还被告韩友志，对于未返还期间的折旧损失，本院根据原、被告双方过错程度、房屋占有等因素，酌定原告严雪华承担59100元，被告韩友志应退还原告转让款477498元（581098元-44500元-59100元）。原、被告一致确认，物业费、水电费双方自行结算，签订公寓转让协议前后租客租金交接已交接完毕，均不再本案中处理，以及原告表示接受公寓后的装修投入、交给被告韩友志的押金27500元不再主张，均系双方真实意思表示，于法不悖，本院遵其自愿。关于焦点二，合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任。原告与两被告均表示本案公寓转让由被告谢传生介绍，原告基于对被告谢传生的信任才受让公寓，且被告韩友志亦表示与原告严雪华签订《自营公寓转让经营权协议》时将两被告签订的《合作协议》交给原告严雪华，即被告韩友志在缔约时向原告披露两被告为合伙关系，后原告亦向被告谢传生支付30万元转让款，可以合理推定两被告合伙经营公寓的事实，现两被告否认收款30万元的性质及两被告合伙经营的事实，未提供证据予以证实，本院不予采信。两被告承担共同退款责任。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第三十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：一、原告严雪华与被告韩友志于2018年8月10日签署的《自营公寓转让经营权协议》于2019年6月24日解除。二、被告韩友志、谢传生于本判决生效之日起十日内退还原告严雪华转让款477498元、租金124010.5元，合计人民币601508.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12911元、财产保全费5000元，合计人民币17911元。由原告严雪华负担4387元，被告韩友志、谢传生负担13524元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号：10×××76。（此页无正文）审 判 长  杜荣尚人民陪审员  祝洪鑫人民陪审员  戴仲华二〇二〇年七月八日书 记 员  单 文