河南省开封市禹王台区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0205民初1982号原告：刘瑞，女，汉族，1966年5月6日生，住河南省开封市龙亭区。委托诉讼代理人：张建营，河南方邦律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：开封融元置业有限公司。统一社会信用代码：914102006973379053（1-1）。住所：开封市禹王台区东闸口街**繁塔办事处。法定代表人：胡磊，该公司经理。委托诉讼代理人：吴国建，河南世纪行律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：陈晓辉，男，汉族，1979年10月11日生，，住河南省开封市鼓楼区该公司员工，代理权限为特别授权代理。本院于2019年7月30日立案受理了原告刘瑞诉被告开封融元置业有限公司确认合同效力纠纷一案，后向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、风险告知书、权利义务告知书、开庭传票等诉讼文书。本院依法组成合议庭，于2019年9月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张建营、被告的委托诉讼代理人吴国建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘瑞诉称，其系开封市新世纪高级中学（以下简称新世纪高中）的法定代表人、董事长。2015年，因需扩大学校规模，其在了解到被告名下位于开封市机场北××段的土地要出让，且该土地上有成形的适合教育用的建筑及设备后，遂联系到被告的股东袁四海协商购买土地事宜。2015年5月10日，其与被告签订《国有土地使用权转让合同》约定被告以总金额17,800,000元的价格将名下的该国有土地使用权（汴房地产权证第**）转让给原告并约定了分期付款的时间节点和金额；被告保证合同项下国有土地使用权不存在权利瑕疵和其他争议，如被告违约，则每日按其已支付转让费的千分之三支付违约金。合同签订后，其在支付第一笔转让款前到房地产交易中心了解到：该土地抵押给了浦发银行。但被告称双方约定了分期付款，抵押权先到期，待其公司解除抵押权并过户后，原告再付清剩余款项。因其未筹足款项，且发现被告有抵押行为，故其在支付了4,000,000元后与被告签订了补充协议延缓付款，并按照补充协议约定付清了5,000,000元转让款。虽补充协议约定有违约金，但被告未向其要求过，故其没有进行支付。后其又向被告支付了2,200,000元转让款，因要求被告解除抵押未果，其未再付款。直至2016年8月抵押权到期，其向被告提出可以支付尾款并要求被告办理土地过户手续，被告却在十几天后在其不知情的情况下再次办理抵押。被告的行为使其处于承担风险的不安状态，故其拒绝继续支付转让款。之后因被告还与他人存在纠纷致案涉土地被法院查封，其曾提出将尾款支付给其他权利人以积极解决纠纷，但被告没有经济实力履行偿还全部债务的义务，无法解押以实现合同目的。其在案涉土地上盖有宿舍并已招生，且其在该土地上的投资已远超过土地的现有价值，其不同意解除合同。其为维护自身合法权益，曾起诉要求被告履行合同并支付违约金，但被告竟于2019年5月书面通知要求与其解除合同。自2015年5月份实际使用土地之日起，其每三个月一次向被告转账支付土地使用税，直至2019年10月份。被告违约在先，其有权根据不安抗辩权拒绝支付下余转让款，作为违约方，被告通知解除合同的行为应属无效。请求法院判令确认被告通知解除合同的行为无效，本案诉讼费用由被告承担。被告开封融元置业有限公司辩称，签订转让合同时，其交付给原告的土地使用权证复印件上已载明案涉土地抵押至2016年8月的情况，原告对案涉土地上存在抵押是明知的。案涉土地价值巨大，按照常理，原告不可能不去了解使用权是否存在瑕疵的情况，且合同载明原告已经对案涉土地的使用权进行了全面了解，该条款约定了原告有义务去了解案涉土地使用权的情况。原告已知道案涉土地使用权存在权利瑕疵而与其签订转让合同，故被告不应对此承担违约责任。2016年8月，案涉土地上的抵押权已经解除，如果原告按照转让合同约定的时间节点支付转让费，则不会影响办理过户手续，双方之间不会产生纠纷。其公司于2016年8月再次抵押案涉土地是因原告的逾期付款行为影响其公司正常经营而造成的，原告欠付数额也超过协助执行通知书上显示的暂停支付数额，如果当时原告足额支付转让费，可以实现合同目的。因原告欠款数额巨大，现案涉转让合同已经无法继续履行，按照转让合同约定，其公司有权解除合同。原告每三个月一次向其公司交纳土地使用税的情况属实，现已交纳至2019年10月。其公司于2019年5月作出的解除合同通知合法有效，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，应予驳回。经审理查明，2015年5月10日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《国有土地使用权转让合同》，约定：甲方将其名下的位于开封市机场北××段面积为11863.71平方米的土地使用权（产权证号：汴房房地产权证第**）让给乙方，转让价格为17,800,000元。合同第二条约定：甲方确认该土地使用权系其合法拥有，不存在抵押、查封、第三人主张权利等产权瑕疵。合同第四条约定了转让款的支付方式：合同签订后，乙方支付甲方5,000,000元，此后七日内甲方将土地交付乙方使用；2015年9月30日前，乙方向甲方支付3,000,000元；2016年1月30日前，乙方向甲方支付2,000,000元；2016年6月30日前，乙方向甲方支付4,000,000元；2017年6月30日前，乙方向甲方支付3,800,000元；并约定了甲方在乙方向其支付最后一笔转让费之前，将土地使用权变更至乙方名下，变更费用由甲方承担。合同第五条约定了甲方的违约责任：1、因甲方隐瞒事实真相，出现第三人对本合同所指的土地使用权主张权利，致使本合同不能履行，视甲方违约，甲方应赔偿乙方因此导致的损失；2、甲方延迟履行本合同的规定义务，每迟延一日，应按乙方已付转让费的千分之三向乙方支付违约金。合同第六条约定了乙方的违约责任：…2、乙方迟延支付转让费给甲方，应按迟延金额每日千分之三支付违约金给甲方，逾期三十个工作日，甲方有权解除本合同且不予退还已收转让费。合同签订后，原告在向被告支付第一笔转让款前得知：案涉土地上设立了抵押权，期限为从2013年8月6日至2016年8月6日。2015年5月15日，原告通过新世纪高中账户向被告公司转账两笔款，分别为2,000,000元、1,000,000元。2015年5月19日，原告通过新世纪高中账户向被告公司转账1,000,000元。2015年5月20日，原、被告签订《补充合同》，双方对首批转让款的支付期限进行了变更：原告支付4,000,000元转让款后，被告交付土地；2015年7月30日前，原告支付1,000,000元及以1,000,000元为基数按0.3%计算的利息……。2015年5月22日，原告向被告出具土地交接确认书。2015年7月13日，原告通过新世纪高中的账户向被告公司转账1,000,000元。2015年9月30日，原告向被告支付200,000元。2016年1月8日，原告通过新世纪高中账户向被告公司转账2,000,000元。2015年8月1日，被告向原告出具收据一张，显示收到了原告支付的土地使用权转让费5,000,000元。2016年1月8日，被告向原告出具收据两张，显示收到了原告支付的土地使用权转让费共计2,200,000元。2016年8月5日，原抵押登记被注销。2016年8月24日，案涉土地与袁四海名下房地证号为3365056的一处房地产联合设立了最高额为20,921,400元的抵押权，抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司开封分行，权利期限为从2016年8月24日至2019年8月23日。2017年9月6日，案涉土地因本院作出的（2017）豫0205执482号执行裁定书被司法查封，标的额为7,665,170元及利息。2017年10月19日，本院向原告作出（2017）豫0205执482号协助执行通知书，内容为“请你暂停支付开封融元置业有限公司机场北路东段（汴房地房地产权证第**）使用权转让费880万元”。本院于2019年4月1日、2019年9月27日，根据已作出的（2019）豫0205执保240号、（2019）豫0205执恢103号执行裁定书，对案涉土地予以司法查封。自2015年9月11日至2019年10月8日，原告约每三个月向被告支付一次案涉土地的使用税款，至今共计支付了17笔。2019年3月28日，原告将被告诉至本院，请求判令被告消除案涉合同项下国有土地使用权存在的权利瑕疵（抵押）、继续履行合同、办理过户登记手续；支付违约金12,100,000元。2019年5月23日，被告向原告寄出《解除合同告知书》一份，通知原告解除双方于2015年5月10日签订的《国有土地使用权转让合同》，原告于5月25日签收。2019年6月10日，被告在该案中提起反诉，请求判令原告在案涉合同已经解除的基础上拆除案涉土地上增建的相关房屋、恢复原状。本院对该反诉作出不予受理的裁定后于2019年9月23日被开封市中级人民法院裁定撤销，并指定我院立案受理。以上事实有《国有土地使用权转让合同》、土地使用权证复印件、土地交接确认书、补充合同、转账凭证、收据、执行裁定书、协助执行通知书、开封市不动产登记信息记载表、开封市不动产登记中心抵押档案材料、解除合同告知书、EMS快递回执单、物流详情查询单、中国工商银行业务回单、网上银行电子回执账户交易明细回单、民事案卷材料、民事裁定书，及当事人陈述等在卷为证。本院认为，原、被告于2015年5月10日签订的《国有土地使用权转让合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，自成立之日起生效。合同签订后，原告在知道案涉土地上设定有抵押权的情况下开始向被告支付转让款，履行合同义务。双方经过协商签订了《补充合同》，就首批5,000,000元转让款的支付期限及案涉土地的交付时间等合同内容进行变更，其效力也应予确认。但不论是《国有土地使用权转让合同》还是《补充合同》，均未对解除抵押权事宜作出详细、具体的约定，此为双方后续履行转让合同留下了争议。经本院询问，双方均表示在2016年8月，曾就案涉土地上的抵押权解除事宜、后续转让款支付事宜进行过口头协商，但双方的说辞不一致且就产生争议后如何履行未留下书面记录，导致对自己的主张均无证据予以证明。此后，即使被告认为原告违约，也应在合理期限内对原告支付剩余转让款及违约金进行催告，或在法定期限内明确作出行使合同解除权的意思表示；而非怠于解除权的行使，从而放任解除权除斥期间的经过，使该合同处于存续的状态。时隔几年后，本院已受理了原告诉被告建设用地使用权合同纠纷一案，原告主张消除案涉土地上的权利瑕疵、继续履行合同、办理过户登记手续并支付违约金等。若被告认为案涉合同目的尚未实现是由原告违约，而非被告违约造成的；或被告认为案涉合同已经无法继续履行，应当予以解除，并欲向原告主张权利；被告可在该案中积极应诉，向法庭说明情况，表明己方观点，并进行举证以维护自己的合法权利。该案会对双方是否按照案涉合同约定履行自己的义务、哪方违约、合同是否应当解除及相应法律后果等作出查明和认定。现被告在案外向原告送达解除合同通知书后并未要求原告交付土地，而是继续收取原告向其支付的土地使用税费，两行为之间存在相互矛盾之嫌，视为被告对原告继续履行合同的认可和接受。被告的该做法，不利于解决其与原告之间的纠纷，也造成了司法资源的浪费。综上，对于被告于2019年5月25日送达原告的解除合同的通知，本院确认其无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十五条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：确认被告开封融元置业有限公司于2019年5月25日向原告刘瑞送达的解除合同通知无效。本案案件受理费50元，由被告开封融元置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审 判 长  裴 蓓代理审判员  孙景坡人民陪审员  马政婷二〇一九年十一月二十九日书 记 员  张 慧