广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初1943号原告：刘思捷，男，汉族，1990年2月27日出生，广东省兴宁市人，住惠东县，委托诉讼代理人：刘炽清，系原告父亲。被告：朱锦连，女，汉族，1972年4月10日出生，广东省惠东县人，住，委托诉讼代理人：钟石光，系惠州市惠东县第一法律服务所律师。第三人：惠东县平山置家房地产中介服务部，经营场所：惠东县平山红岭花园A1-A2号，个体工商户营业执照92441323MA531LH937。经营者：李金宝。原告刘思捷与被告朱锦连、第三人惠东县平山置家房地产中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘思捷及其委托诉讼代理人刘炽清，被告朱锦连的委托诉讼代理人钟石光，第三人惠东县平山置家房地产中介服务部负责人李金宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘思捷向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告承担违约责任，立即退还购房定金人民币贰万元（20000元）及赔偿违约金人民币贰万元（20000元）共人民币四万元（40000元）；2.由被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：原告因住房欠缺，依家庭条件欲在惠东平山或大岭购买一套自建房居住，经全家人商量后，决定由家父刘炽清（71岁）全权去操办此事。经房地产中介人员林志达（男，电话158××××2375）与“置产置业”中介成员周女士，于今年3月11日下午共同推荐了一栋坐落于惠东县××街道教育路××层半自建小楼房，占地面积约40平方米。该楼房产权相关证件由周育铭用名。3月11日，原告家父刘炽清随中介人员前去察看被告楼房，被告全家人均还住此楼房。当时只有周育铭及其一位孙儿在家，周育铭热情接待了原告家父，并领他们去察看其房屋结构，详尽地介绍了该房屋从买地皮到建成现规模楼房的经过及情形情况（有照片为证）。周育铭当时表示十分愿意卖出此座房屋，以换成钱来给其儿子周开明凑着去装修已在外建成的新楼房。原告也表示愿意出资买下此座楼房，并与周育铭约定于3月13日晚上，原告方与中介房一同再来被告居所共同商议此楼房的买卖相关详细事宜及交付购房定金。3月13日晚，原告与父亲刘炽清和弟刘思振（25岁）父子三人与中介方林志达、周女士及另一位中介人员依约同赴教育路十一巷1号被告家中。当时被告朱锦连还带领原告父子三人屋外前后左右，屋内第一层至第三层楼顶察看，介绍屋内外环境、结构、装饰、配套物等详细情况。尔后在被告家客厅中，原告、被告、中介三方人员共同商谈了此房屋买卖的详细付款方式及交房日期、买卖双方应承担之事务、义务及违约赔偿等一切事宜。议论到房地产权有无纠纷或债务纠纷时，被告方一再表示绝无其他纠纷瓜葛，为表示真实就向原告及中介方当场出示了该楼房的相关合法证件。双方最后商定此房屋售价以人民币叁拾柒万叁仟元（373000元）成交。双方约定于2019年5月1日前交房，被告承诺会在四月三十日前搬迁，腾空房屋给原告。（因原告现租住的湖滨花园出租屋将于四月三十日到期，需退房给房东）在中介方见证下，3月13日晚，原告向被告交购房定金贰万元（20000元），以示购买此房之诚意，交定金过程有中介方录制的手机视频为证。双方约定的付款方式及交房日期：第一步，原告应在2019年3月20日前付房款的20万给被告，交款当日买卖双方签订此房屋的买卖三方合同，被告负责与原告共同办理房屋过户相关手续，被告提供相关证件积极配合原告过户，过户手续费由原告承担，中介方应将积极协助。第二步，在2019年5月1日前，在原告接收此房屋时一次性付清余款153000元给被告。在房屋买卖商议过程中，被告全家：周育铭、周开明、朱锦连及周育铭的两个儿子皆在场。最终确定的售价也是被告周开明、朱锦连夫妻经过多次商谈、推敲而确定的。最后由被告朱锦连亲手收取贰万定金，并在定金收据上签名按手印。在定金交付前，原告方已向被告申明，定金交付，即表示买卖合同成立，买卖双方互相不得违约，如买方违约定金全归卖方，卖方违约，定金加倍偿还。当时周育铭听此还很不满的对原告方说：“你们看我家人是这样的小人吗？”岂料，3月15日下午，中介林志达来电话告知原告：“卖方有悔意，要我去‘置产置业’房地产中介公司一趟，三方商谈。”原告父亲即时赶至，见被告朱锦连等人已在，见到原告父亲时就说：“房子不卖了，因家中有久病老人。”原告父亲对被告朱锦连说：“此事是你家早已为事实的事，为何还要答应卖房给我，收取我的买房定金？”朱女士随即又改口：“要卖就要待至半年后才交房。”原告父亲与中介均认为被告的反悔理由不成立，作法不靠谱。中介方为调停此事就提出三个月内交房。被告仍不答应，又只字不提退或不退赔定金之事就起身走了。原告考虑了被告家中的实际情况，同时为了尊重中介意见并好办事，宁愿退让一大步，委屈求全，提出三条可参考解决建议（三选一），原告父亲并将此建议于3月16日深夜发出微信（此信另制为书证上呈）给中介人员林志达，让他们在便宜时间转发被告方，好让被告家人参考商量，以便原告在3月20日左右按约定带部分房款20万元及签订合同时双方能就此建议进一步沟通。然而被告收到此信后反指责原告方及中介方恐吓他们，而一直未给原告回应。原告方就通过中介转告被告，原告方为了实践承诺，定于3月19日准备交付部分购房款20万元，并依3月13日约定的流程实行，并请中介告知被告，会见地点、具体时间由被告方所定。原告依中介通知，3月19日上午九点多在教育路十一巷门口与中介会合，以等待被告进一步通知。然而被告方却不理睬我们。将原告、中介晾在离被告家十米远的巷口上。等待约一个小时后，中介方欲前去被告家沟通时，从被告家里涌出几个气势汹汹的壮汉，无故大噪，恶声地指责原告方和中介人员，污言辱骂，拳掌相向，场面激动。报警而称原告和中介人员来他家闹事。原告及中介众人员极力沉静忍让，不然斗殴难免。原告方和中介方也一直待在巷道上，没有进被告家门。等警察到来，制止了场面及了解情况后，即判令被告方当场向原告方当面赔礼道歉。并邀我们三方当事人员同去大岭派出所调解室去自行调解。被告方只有被告朱锦连随行至大岭派出所，原、被告、中介三方人员齐到派出所调解室坐下以欲好好协商，然而被告朱锦连只诉说其家庭的情况，不提违约退赔之事，就提前离场而去致调解未果。被告欲卖此楼之意愿已久，早已有托中介寻找买主，中介亦曾经领过其他买主去被告家察看过该房屋，但因条件不合未交易成功，其家客观情况、条件也早成事实，从3月13日至3月15日其家中并无突变事件，而原告方和中介方亦无点滴刺激他们，被告方是无故反悔，继而故意刁难和污辱原告，实在是令人气愤。然而原告始终认为，买卖是双方应有权利，而违约方则应承担相应责任，况且还国法有定。被告违约，原告已采取了退让，多次协商不得结果反受其辱。综上所述，被告欲出卖该房屋之意愿已久，并非一时冲动和临时决策，是被告家中长期的主要家庭计划之一。此次违约是被告明显的故意。而被告违约行为出现之后，不是与原告方、中介方善意洽谈，所谈的都是要维护他们家单方的绝对利益。而且还动用黑恶势力以图以强制强压原告接受其违法违约、无理的条件，藐视法律和社会主义市场交易的公平原则、规则。原告方多次向被告方阐述违约根据和因违约应承担的法律责任和经济责任，并多次主动提出协商建议，而被告方却闻而不听，视而不见。被告故意违约，完全拒绝承担违约责任行为明显。法有明文，约有所定，被告方如此横蛮，原告也十分无奈，为了维护自身合法利益，依据《国家法律担保法》第89条及其他相关法律之规定诉至贵院，望判如所请。被告朱锦连的委托诉讼代理人辩称：1.关于房屋转让没有签订相应的买卖合同，被告所签的收据说明的是订定20000元不是定金，在合同法中属于约定不明；2.被告在收取20000元后交了10000元给第三人工作人员周素霞。第三人惠东县平山置家房地产中介服务部经营者李金宝称，这件事是我公司的员工周素霞代表公司行为在交涉的，他们当晚和房东和原告的代理人交涉，被告收了20000元后就反悔了，周素霞确实是收了被告方的10000元监管资金。原告对其诉讼主张提供了如下证据：1.有被告朱锦连签名的收据；2.被告的在售楼房照片；3.农村居民建房用地呈批表；4.周育铭所售房屋建屋许可证；5.原告父亲向被告主动联系的短信记录截图、微信记录截图；6.惠东县市场监管局有关置家房地产中介资料。被告朱锦连围绕其辩解依法提交了如下证据：中介工作人员周素霞收了监管资金10000元的收据。第三人惠东县平山置家房地产中介服务部未向本院提交证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。被告朱锦连对原告刘思捷提交的证据质证如下：对证据一收据的真实性没有异议，但对里面所约定的订定的20000元认为是约定不明，对证据二至证据五没有原件不予质证；对证据六没有异议。原告刘思捷对被告朱锦连提交的证据没有异议。第三人惠东县平山置家房地产中介服务部对原告刘思捷提交的证据均没有异议，对被告朱锦连提交的证据没有异议。根据双方当事人的庭审陈述、质证意见和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告刘思捷因住房欠缺，委托其父亲刘炽清帮忙物色合适房屋。2019年3月11日，经第三人惠东县平山置家房地产中介服务部员工周素霞、林志达介绍，原告父亲随中介人员到周铭（被告朱锦连的家公）名下的位于惠东县××街道教育路××层办自建房看房，周铭同意出卖该房屋。2019年3月13日晚被告及其家人与原告口头商定以373000元将房屋出卖给原告，于2019年5月1日前交房，当晚原告向被告支付20000元，被告朱锦连在载明“今收到刘思捷（）购买周育铭名下（大岭镇教育路十一巷一号）自建房，一间三层半，订定20000元整大写贰萬￥20000元”的《收据》中经手人处签名并按捺指模，日期为2019年3月13日。后原被告因交房时间不能达成一致意见，被告及其家人拒绝出卖房屋。原告认为自己向被告支付的20000元是定金，被告需向其双倍返还，故向本院提起诉讼。另查明，该房为农村居民自建房，土地属农村宅基地，于1988年6月25日报批，于1988年6月28日取得建屋许可证。申请用地户户主系周育铭，根据原告提供的公安人口信息查询和人员档案资料显示户主为周铭，与被告朱锦连系翁媳关系。又查明，根据原告提交的户口簿显示，本案原告刘思捷为居民户口家庭户。本案审理过程中，根据被告朱锦连向法院提交的《居民死亡医学证明书》、《户口注销证明》、《村（居）委会证明》证明周铭于2019年6月12日死亡。原告于2019年8月23日向本院提交撤销对周铭的起诉。本院认为，本案的争议焦点主要为案涉20000元是定金还是订金问题。原告向被告交付20000元，被告朱锦连在注明“订定20000元”的收据中签名，原告主张是定金，但未提交相关的证据予以证明，被告辩称是订金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”的规定，原被告对该20000元性质约定不明，原告主张返还双倍定金，本院不予支持。双方买卖的标的物为农村自建房，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、第四款“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”、《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住房，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地适用证和房产证”、《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第四条“有下列情形之一的，集体建设用地使用权不得流转：……（四）村民住宅用地使用权”的规定，农村宅基地不能流转给集体经济组织成员之外的人，被告将其宅基地上建造的房屋转让给非本村居民，属于变相出售宅基地的行为。对该房屋的买卖，双方均存在过错，被告继续占用该20000元没有合法根据，但实际收款人是被告朱锦连，应当由被告朱锦连负责返还20000元给原告，第三人承认收取其中10000元作监管资金，可由被告朱锦连另行向第三人主张。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款，《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第四条之规定及上述司法解释，判决如下：被告朱锦连于本判决生效之日起7日内一次性向原告刘思捷返还20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元（原告已预交），由原告负担400元，由被告朱锦连负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  李彬雄人民陪审员  洪晓达人民陪审员  钟玉燕二〇一九年九月三日法官助理陈莉敏书记员周国承