呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初1069号原告：萨仁，女，呼和浩特市萨仁高依民族服装有限公司法定代表人，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：李巍，内蒙古蒙信律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩芙亭，男，由呼和浩特市赛罕区大学东路街道办事处金宇文苑社区居民委员会推荐。被告：宋媛媛，女，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：周晓菲，内蒙古恒众尧律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴军，内蒙古恒众尧律师事务所律师。被告：周兰茹，女，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王晓革，内蒙古东日律师事务所律师。委托诉讼代理人：渠洋，内蒙古东日律师事务所律师。被告：李雪梅，女，无固定职业，住鄂尔多斯市委托诉讼代理人：马润生，内蒙古文义律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊娜娜，内蒙古文义律师事务所律师。原告萨仁与被告宋媛媛、周兰茹、李雪梅财产损害赔偿纠纷（立案案由为房屋租赁合同纠纷）一案，本院于2019年2月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月27日公开开庭进行审理。本院将本案转为普通程序，于2019年10月23日公开开庭进行审理。原告萨仁的委托诉讼代理人李巍、韩芙亭，被告宋媛媛的委托诉讼代理人周晓菲，被告周兰茹的委托诉讼代理人王晓革，被告李雪梅及其委托诉讼代理人马润生、樊娜娜到庭参加诉讼。本院于2019年10月23日作出（2019）内0105民初1069号民事裁定，中止本案诉讼。本案现已审理终结。萨仁向本院提出诉讼请求：1.判令三被告赔偿原告直接经济损失80,333.33元（包括房租45,000元和装修损失35,333元）；2.判令三被告赔偿原告经营损失50,000元；3.案件受理费由本案三被告承担。2019年10月23日，萨仁当庭撤回第二项诉讼请求。事实与理由：2018年3月11日，萨仁因经营民族服饰与李雪梅签订《房屋租赁合同》，约定李雪梅将位于呼和浩特市××区商铺出租给萨仁，租期为2018年3月1日至2019年2月28日，年租金为9万元。萨仁已经按照约定向李雪梅支付上述租金，周兰茹对该租赁事实知情并同意。萨仁为经营需要对商铺进行装修，花费8万多元。在租赁期间，周兰茹、李雪梅在萨仁不知情的情况下，将包括该商铺及周边其他房屋整体卖给宋媛媛。2018年9月初，宋媛媛进行装修时，在周兰茹、李雪梅怂恿下，随意堆砌建筑垃圾，并多次故意堵塞萨仁租赁商铺的唯一出入口，且装修粉尘严重污染萨仁经营场所，对萨仁生产销售的民族服饰带来损害。宋媛媛的上述行为导致萨仁的经营活动无法正常进行，客流量大幅减少，给萨仁造成了很大的经济损失。萨仁多次与宋媛媛、周兰茹、李雪梅协商，但三人态度蛮横，不予配合，致使《房屋租赁合同》目的无法实现。萨仁与李雪梅之间的租赁关系真实合法有效，应当受法律保护。据此，为维护自身的合法权益，萨仁诉至人民法院，请求人民法院依法支持萨仁的全部诉讼请求。宋媛媛辩称，本案的事实为：周兰茹为涉案房屋的原所有人，周兰茹与李雪梅签订《房屋租赁协议》，将涉案房屋出租给李雪梅使用，租期为2017年6月6日至2018年6月6日。2018年初，周兰茹通过中介公司出售涉案房屋。2018年2月10日，宋媛媛实地看房，当时涉案房屋由李雪梅经营服装店使用。2018年4月27日，宋媛媛、中介公司的员工、周兰茹再次实地看房时，得知涉案房屋一楼仍由李雪梅使用，而二楼被李雪梅另行出租给萨仁，租期为2018年3月1日到2019年2月28日，但是该租期已超出周兰茹与李雪梅之间房屋租赁协议的剩余租期。此时，萨仁对于涉案房屋的所有权人为周兰茹、承租人李雪梅的承租期限即将到期、涉案房屋即将出售的事实知情。宋媛媛立即与周兰茹协商处理，周兰茹保证其会解决房屋被出租事宜，按时交房。2018年5月8日，宋媛媛与周兰茹在中介公司的见证下签订了《房屋买卖居间合同》，约定房屋价格600万元，周兰茹于2018年6月15日前交付房屋。但直至2018年9月28日以后，周兰茹才陆续将涉案房屋一楼及地下室交给宋媛媛，涉案房屋二楼仍由萨仁占有使用。而且周兰茹与李雪梅在宋媛媛不知情的情况下，擅自达成协议，将已经归属于宋媛媛的房屋二楼租期延长至2019年2月28日。2018年10月，萨仁已经将房屋二楼内的相关设施搬离，不再经营，但是一直扣留东门钥匙，不予交还给宋媛媛，致使宋媛媛一直无法正常使用涉案房屋。2018年10月9日，宋媛媛对涉案房屋一楼及地下室进行装修。涉案房屋有东、西两个门，西门为进入一楼及地下室所用，东门为直接进入二楼使用，且一楼与二楼之间隔板阻挡，空间相互独立，宋媛媛的装修行为不会影响二楼萨仁的实际经营。首先，本案是房屋租赁合同纠纷，宋媛媛是购买人，与周兰茹有房屋买卖合同关系，萨仁对宋媛媛提起诉讼突破了合同的相对性原则，宋媛媛并非本案适格被告，依法应当驳回对宋媛媛的起诉。另外，萨仁以宋媛媛故意阻塞房屋唯一出口、装修粉尘严重污染经营场所等为由要求宋媛媛承担责任，属于侵权纠纷，萨仁以周兰茹、李雪梅导致其租赁合同目的不能实现为由要求周兰茹、李雪梅承担责任，属于合同纠纷，二者属于两种争议，不应在一个案子中审理。第二，周兰茹、李雪梅出租涉案房屋以及萨仁承租涉案房屋时均存在恶意，因此产生的损失应由各方自行承担。2018年2月10日，宋媛媛第一次看房时，李雪梅已经知情，但李雪梅擅自将房屋出租给萨仁，侵犯了宋媛媛作为房屋所有权人的合法权益。萨仁作为具有完全民事行为能力的成年人，在承租房屋时首先应当了解李雪梅是否有权出租及查看房屋产权证书，萨仁应当承担超期承租的风险。即便萨仁在承租时不了解实际情况，在2018年4月27日宋媛媛再次看房时也应当知道相关情况，但萨仁不与李雪梅协商处理，却执意装修，对之后产生的风险应当承担责任。萨仁与李雪梅签订的《房屋租赁协议》第六条已约定装修不予折价补偿，李雪梅无需补偿萨仁的装修损失，宋媛媛更无需补偿。周兰茹将有瑕疵的房屋出售给宋媛媛后，不积极解决瑕疵，反而侵犯宋媛媛的房屋所有权，擅自与李雪梅达成续租协议，具有恶意。第三，萨仁主张的装修损失、经营损失没有事实和法律依据。房屋二楼可以直接从东门进入，与一楼是两个完全独立的空间，一楼的装修并不会影响萨仁的顾客直接进入二楼消费。萨仁于2018年4月至5月份装修，不存在经营损失。2018年5月到9月份，宋媛媛尚未开始装修，不影响萨仁经营。2018年10月初，萨仁自行搬离涉案房屋，更不存在经营损失。且宋媛媛系房屋所有权人，进行装修无任何过错。萨仁一直占有使用宋媛媛的房屋，且不支付任何费用的行为严重侵犯宋媛媛的合法所有权。萨仁主张的损失无事实与法律依据。第四，本案不适用合同法规定的买卖不破租赁原则，宋媛媛是购买人，周兰茹为出租人，李雪梅为承租人，萨仁为次承租人。萨仁作为次承租人，其租期已经超出李雪梅剩余租赁期限。即便周兰茹、李雪梅将租期延长至2019年2月28日，因涉案房屋所有权已于2018年5月8日归宋媛媛所有，萨仁的租赁合同无效。且周兰茹将涉案房屋出售给宋媛媛之后，周兰茹已无权再与李雪梅签订租赁合同，故周兰茹与李雪梅签订的租赁协议也是无效的。综上，萨仁只享有2018年3月1日至2018年6月6日期间的租赁权利。本案与宋媛媛无任何关系，宋媛媛既不是租赁合同履行义务主体，也不是本案的侵权主体，请人民法院在查清本案事实的情况下，依法驳回对宋媛媛的起诉。周兰茹辩称，第一，当违约责任和侵权责任发生竞合时，当事人只能择其一提出主张，不得行使两个请求权。萨仁同时主张违约责任和侵权责任，违反法律规定。且连带责任是法定责任，萨仁不能随意请求。第二，周兰茹与萨仁之间不存在租赁合同关系，萨仁要求周兰茹承担违约责任，突破合同的相对性。周兰茹与李雪梅签订的房屋租赁合同约定，未经同意不得转租，李雪梅转租时，未征得周兰茹的同意。周兰茹已将涉案的房屋出卖给宋媛媛，根据买卖不破租赁的法律规定，宋媛媛应继续承担租赁合同的义务，不存在萨仁诉称租赁合同目的不能实现的情形。第三，萨仁主张的经济损失只能依据合同产生，与周兰茹无关。李雪梅辩称，周兰茹与李雪梅自愿签订租赁合同，李雪梅将涉案房屋二楼转租给萨仁经过周兰茹的同意。周兰茹出售房屋未通知李雪梅，李雪梅对此不知情，且出售房屋不影响租赁合同的履行。萨仁在经营期间产生的损失是由于一楼装修造成的，与李雪梅无关。李雪梅已履行租赁合同约定的义务，也配合萨仁解决此事，李雪梅未违反合同约定，亦不存在侵权行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人举证、质证。根据经审查确认的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：赛罕区桥靠西街金宇文苑北区55号楼-1至2层2单元-102房屋原所有权人系周兰茹，房屋建筑面积263.28平方米。周兰茹（出租方）与李雪梅（承租方）签订《房屋租赁协议》，约定李雪梅因经营需要租用周兰茹位于呼市××街商铺，出租面积为104室263.3平米（其中地下室53.4平米），租期自2016年6月6日至2017年6月6日。2017年3月1日，李雪梅（出租方）与萨仁（承租方）签订《房屋租赁协议》，约定出租商铺位于呼和浩特市××街，出租房屋面积为104室的2楼104平方米，租期2017年3月1日至2018年3月1日，租金9万元。2017年6月6日，周兰茹（出租方）与李雪梅（承租方）签订《房屋租赁协议》，约定李雪梅因经营需要租用周兰茹位于呼市××街商铺，出租面积为104室263.3平米（其中地下室53.4平米），租赁期限为2017年6月6日至2018年6月6日。2018年3月11日，李雪梅（出租方）与萨仁（承租方）签订《房屋租赁协议》，约定出租商铺位于呼和浩特市××街，出租房屋面积为104室263.3平米（其中地下面积53.4平米），租期2018年3月1日至2019年2月28日，租金9万元；在不影响房屋结构和使用的情况下，萨仁可以根据使用需要装修房屋，费用由萨仁自理，萨仁如不继续租用，李雪梅不给任何装修折金。萨仁称，萨仁实际承租涉案房屋二楼，用于经营民族服饰。李雪梅认可，李雪梅已收到萨仁支付的租金9万元。2018年5月8日，周兰茹（出卖人）与宋媛媛（买受人）签订《呼和浩特市存量房屋买卖合同》，约定所售房屋坐落于呼和浩特市××区，出卖人已将该房屋出租。2018年8月3日，周兰茹（出租方）与李雪梅（承租方）签订《协议书》，约定双方于2017年6月6日签订《房屋租赁协议》，约定李雪梅承租周兰茹位于呼市××街商铺，租赁期限自2017年6月6日至2018年6月6日；现合同期限届满，双方就李雪梅腾退房屋及拖欠房屋租金事宜达成协议。第一条约定，双方签订的《房屋租赁协议》于2018年6月6日届满。第二条约定，李雪梅承诺于2018年8月12日前搬离租赁房屋的地下室和一层，并将租赁房屋交还给周兰茹。第三条约定，周兰茹同意李雪梅继续使用租赁房屋的二楼至2019年2月28日，2019年2月28日前，李雪梅必须确保将租赁房屋的二楼交还给周兰茹（现李雪梅将租赁房屋的二楼转租给第三人使用，李雪梅需出面解决并确保第三人在2019年2月28日之前搬离），且不得损坏现有的装饰、装修，并且李雪梅保证在使用二楼期间不影响租赁房屋的一楼、地下室的使用。2018年9月21日，特古斯、宋媛媛取得赛罕区桥靠西街金宇文苑北区55号楼-1至2层2单元-102房屋的不动产权证书。2019年4月18日，呼和浩特市公安局赛罕区分局大学东路派出所出具《事件单》，载明接警时间2018年10月11日，案发地址××区西侧问题肌肤修护中心，报警内容“有人来此处拆房，自称是房主，但没有出示房本之类的相关证明”。萨仁提交涉案房屋照片，拍摄时间最早为2018年10月，照片显示涉案房屋一楼被装修，楼梯堆放装修垃圾。萨仁申请乌兰、陈某出庭作证。乌兰称，乌兰向萨仁订购演出服，乌兰于2018年11月取服装时，已经无法通过楼梯进入涉案房屋二楼。陈某称，陈某系萨仁的雇员，2018年8月至9月，宋媛媛屡次给涉案房屋二楼断电；2018年10月7日前后，宋媛媛开始装修涉案房屋一楼，将墙打洞，有尘土进入二楼；2018年10月10日，宋媛媛将涉案房屋一、二楼墙面打通，萨仁无法经营。李雪梅称，宋媛媛开始装修后，将涉案房屋一楼、二楼之间的隔断墙打穿，影响进入二楼的通道及二楼经营。宋媛媛称，周兰茹于2019年3月16日将涉案房屋整体交付给宋媛媛，宋媛媛于2019年3月20日开始装修涉案房屋二楼。萨仁承租涉案房屋二楼后进行装修。萨仁申请对涉案房屋整体装修价值与2018年9月1日至2019年2月28日装修剩余残值进行评估，内蒙古万宝隆价格评估有限责任公司于2019年9月24日作出价格评估结论书，载明评估标的在2018年4月整体装修价值为71,804元，2018年9月1日至2019年2月28日装修剩余残值为6144元。萨仁支出评估费4120元。萨仁申请对2018年9月1日至2019年2月28日停止经营造成的经营损失进行评估，内蒙古万宝隆价格评估有限责任公司于2019年9月24日出具《退卷函》，载明萨仁提交的材料不能满足评估条件，作退案处理。宋媛媛与李雪梅、周兰茹不当得利纠纷一案，本院于2019年6月10日作出（2019）内0105民初3353号民事判决，认为宋媛媛于2018年9月21日起取得房屋的收益权，李雪梅收取2018年9月21日至2019年2月28日(共计160天)的房屋租金没有法律根据,取得的不当利益应当返还宋媛媛；判令李雪梅于判决生效之日起十日内向宋媛媛返还房屋租金4万元。李雪梅不服，提起上述。呼和浩特市中级人民法院于2019年11月19日作出（2019）内01民终3847号民事判决，判令驳回上诉，维持原判。本院认为，周兰茹系涉案房屋原所有权人，周兰茹将涉案房屋出租给李雪梅，租赁期限至2018年6月6日止；李雪梅将涉案房屋二楼转租给萨仁，租赁期限为2018年3月1日至2019年2月28日，萨仁已付清租金9万元；周兰茹与李雪梅于2018年8月3日签订《协议书》，约定将涉案房屋二楼租期延长至2019年2月28日；特古斯、宋媛媛于2018年9月21日取得涉案房屋所有权。综上，特古斯、宋媛媛取得涉案房屋所有权不影响萨仁承租，萨仁于2018年3月1日至2019年2月28日期间享有承租涉案房屋二楼的权利。萨仁主张，由于宋媛媛装修时随意堆砌建筑垃圾、多次故意堵塞二楼出入口、装修粉尘严重污染经营场所，要求宋媛媛、周兰茹、李雪梅承担侵权责任，赔偿直接经济损失80,333.33元（包括房租45,000元和装修损失35,333元）。本院认为，宋媛媛称，宋媛媛自2018年10月9日起装修涉案房屋一楼；李雪梅称，宋媛媛开始装修后，将一楼、二楼之间的隔断墙打穿，影响进入二楼的通道及二楼经营；证人陈某称，宋媛媛于2018年10月10日将涉案房屋一、二楼墙面打通，萨仁无法经营；再结合萨仁提交的照片、《事件单》，足以证明宋媛媛的装修行为确已影响萨仁正常使用涉案房屋二楼，故萨仁要求宋媛媛赔偿租金损失及装修损失，具有事实及法律依据。关于租金损失，萨仁已向李雪梅付清涉案房屋二楼2018年3月1日至2019年2月28日期间租金9万元，生效判决已判令李雪梅向宋媛媛支付涉案房屋二楼2018年9月21日至2019年2月28日期间租金4万元，故宋媛媛应向萨仁赔偿2018年10月9日至2019年2月28日期间的租金损失35,750元。萨仁要求宋媛媛承担自2018年9月1日至2019年2月28日的租金损失，但其提交的证据不足以证明宋媛媛自2018年9月1日开始存在装修行为且影响其使用涉案房屋二楼，故本院不予支持。宋媛媛辩称，萨仁于2018年10月已经搬离，萨仁认可其于2018年10月闭店，但萨仁仍有物品留存于涉案房屋二楼，且并未办理交接手续，故萨仁仍有权继续使用涉案房屋二楼至2019年2月28日。关于装修损失，经评估，涉案房屋二楼2018年9月1日至2019年2月28日装修剩余残值为6144元，2018年10月9日至2019年2月28日期间的装修残值估为4350元，宋媛媛应赔偿给萨仁。因周兰茹、李雪梅并不存在侵权行为，萨仁要求周兰茹、李雪梅承担连带责任，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告宋媛媛于本判决生效之日起十五日内向原告萨仁赔偿租金损失35,750元、装修残值4350元；二、驳回原告萨仁的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2906元（原告已预交），因原告撤回诉讼请求，退还原告1098元；剩余1808元，由原告负担1005元，由被告宋媛媛负担803元。评估费4120元，由原告负担2000元，由被告宋媛媛负担2120元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 冯一凡人民陪审员 修 梅人民陪审员 李福增 二O二O年五月十一日书 记 员 郝 真