上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初81257号原告：上海乐乙国际贸易有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：余国喜，执行董事。委托诉讼代理人：计时俊，上海市华夏汇宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：燕晓凤，上海市华夏汇宏律师事务所律师。被告：芈展众创空间管理(上海)有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：李维兴，副总经理。委托诉讼代理人：潘龙，上海律凯律师事务所律师。原告上海乐乙国际贸易有限公司(以下简称乐乙公司)与被告芈展众创空间管理(上海)有限公司(以下简称芈展公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乐乙公司的委托诉讼代理人计时俊、燕晓凤，被告芈展公司的委托诉讼代理人潘龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐乙公司向本院提出诉讼请求：1.原、被告于2016年9月18日签订的编号为XXXXXXXXXB1A的房屋租赁合同无效；2.被告归还原告保证金人民币(币种下同)2万元；3.被告归还原告租金332,046元；4.被告归还原告物业费22,910元；5.被告向原告赔偿因房屋租赁合同无效给原告造成的装修装饰损失费43,000元；6.被告支付原告因合同无效被强拆而产生的搬家费用2448元；7.被告支付原告因合同无效搬迁至其他场地而产生的租金差额9,660元(2019年9月1日至2020年10月24日)。审理中，原告撤回第二项诉讼请求。事实和理由：2016年9月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告承租上海市浦东新区达秀路XXX号辅助区篮球场东面230平方米房屋。合同签订后，原告依约履行了全部义务。2019年6月25日，原告收到唐镇“无五违”居村创建工作领导小组办公室的《告知书》，得知承租房屋系违章建筑。原告无奈只能搬离。被告芈展公司辩称，认可系争房屋为违章建筑，目前已经被拆除，《房屋租赁合同》应为无效，但不同意原告其余诉讼请求。首先，原告实际使用房屋，使用费与租金相抵，不应退还租金及物业费。其次，根据合同约定，原告装修需经被告同意，且合同终止后归被告所有，故不同意赔偿装修损失。再次，无论合同效力如何，合同终止后原告均需搬迁，不因合同无效而赔偿搬迁费损失。最后，原告另行签订租赁合同系原告对自身权利的处分，差价损失不应由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，现认定事实如下：2016年9月18日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区达秀路XXX号辅助区篮球场东面房屋租赁予乙方使用，租赁面积约230平方米。租赁期限4年，自2016年10月25日至2020年10月24日止，甲方应于2016年9月25日前向乙方交付房屋，免租期自2016年9月25日起至2016年10月24日。2016年10月25日至2018年10月24日期间，年租金118,800元，2018年10月25日至2020年10月24日期间，年租金125,928元。租赁保证金2万元。物业管理费每月每平方米3元，每月690元。甲方交付房屋后，如乙方需改造装修的，由乙方按经甲方确认的《物业改造可行性报告》中装修改造设计方案的基础上，最终定稿后自行装修该房屋。乙方应向甲方提供装修改造图纸及说明，在得到甲方书面同意后方可进场施工。经乙方装修后该房屋的装潢物，在合同终止后，确认房屋正常使用状下，乙方投入的不动产归甲方所有，空调、办公用品、货物等动产物归乙方所有。合同签订后，原告支付租赁保证金2万元，并付清截至2019年6月25日的租金及物业管理费。2019年6月20日，唐镇“无五违”居村创建工作领导小组办公室向原、被告发送《告知书》，“按照市、区两级政府提出的加快推进“五违四必”环境综合整理“清库”工作的要求，你所在区域已被列入整治范围，请你于2019年6月25日前自行整改，具体要求为‘搬光’、‘清空’违法建筑内的物品和人员，逾期不自行整改的，镇政府将牵头相关职能部门依法代为改正，所有损失由你户自行承担。”对有争议的事实，本院分述如下：1、原告提供案外人全新华书面证言、系争房屋装修前后照片、银行账户交易明细，用以证明原告承租系争房屋后进行了装修，花费43,000元。被告认为证人证言形式上不符合证据要件，证人未出庭作证，对书面证言不予认可。认可照片上显示的仓库及办公室外部情况，但不清楚内部情况。对银行账户交易明细不予认可。2、原告提供同地段案外人签订的厂房租赁合同两份，用以证明与系争房屋同地段的违章建筑日租金为0.5-0.6元每平方米每天，而系争房屋租金为1.42元、1.5元每平方米每天，被告将违章建筑当做合法建筑出租。3、原告提供搬迁费用计算表及手机截屏，用以证明因政府通知搬离时间紧，原告花费搬迁费用2,448元。4、原告提供案外人上海亚凌实业有限公司与上海金桥出口加工区联合发展有限公司签订的《通用厂房租赁合同》及原告与上海亚凌实业有限公司签订的《房屋共同使用合同》，用以证明原告重新承租房屋发生租金差价9,660元。被告对上述2-4证据真实性及关联性均不予认可。审理中，原、被告一致确认，被告已将租赁保证金2万元返还原告。2019年6月25日，原告自系争房屋内搬离并返还原告。系争房屋现已拆除。被告表示，对原告内部装修情况不清楚，只知道当时陆续有建材拉到系争房屋。系争房屋因违章被拆除，没有补贴。本院认为，被告未能提供系争房屋为合法建筑的相关证据，原、被告签署的《房屋租赁合同》违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。被告作为出租人，将违法建筑出租原告，导致租赁合同无效，对此需承担大部分责任。而房屋产权情况系公开信息，原告可以获悉，作为承租人，原告未尽审慎注意义务，也应承担一定责任。根据司法解释规定，《房屋租赁合同》虽然无效，但出租人主张参照合同约定的租金标准计算房屋占有使用费的，可予支持。原告实际占有系争房屋至2019年6月25日，且已付清截至该日的租金，现合同无效，因占有房屋产生的使用费可与租金相抵。原告诉请要求被告返还已付租金，本院难以支持。原告占有房屋期间，实际发生了物业管理费，原告要求被告返还物业管理费，缺乏依据，本院亦难支持。需要说明的是，如前所述，原告在可以获知房屋产权的情况下与被告签订《房屋租赁合同》，现再以被告隐瞒产权信息、系争房屋租金高于市场价为由主张被告返还租金，与事实不符，也有违诚信。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据合同履行情况及被告陈述，可以推定被告明知原告进行了房屋装修，且未提出异议。但原告提供的证据无法充分证明其实际花费的装修费用。现系争房屋已经被拆除，现场无法查看，本院以事实为基础，根据原、被告双方的过错程度，结合合同的租期等因素，酌情由被告赔偿原告装修损失1万元。原告主张的搬迁费用，与合同无效并无直接的因果关系，本院难以采纳。至于租金差价损失，因房屋租金价格受多方面因素影响，比如地理位置、房屋装修、市场行情等，原告与案外人就重新租赁房屋洽谈的租金价格系原告的商业行为，无法就此认定存在差价损失，故就本项诉请，本院予以驳回。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、原告上海乐乙国际贸易有限公司与被告芈展众创空间管理(上海)有限公司签订的《房屋租赁合同》(编号为XXXXXXXXXB1A)无效；二、被告芈展众创空间管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海乐乙国际贸易有限公司装修损失1万元；三、驳回原告上海乐乙国际贸易有限公司其余的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,856元，减半收取3,928元，由原告上海乐乙国际贸易有限公司负担3,903元，被告芈展众创空间管理(上海)有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裕国二〇二〇年二月十日书记员  王晔璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。