河北省唐山市曹妃甸区人民法院民事判决书（2019）冀0209民初2208号原告：倪秀芬，女，汉族，1953年8月17日生，住天津市宝坻区。被告：唐山市经纬房地产开发有限公司，住所地：唐山市曹妃甸区唐海镇建设大街、唐海路东侧。法定代表人：贺起飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈培铎，男，该公司员工。原告倪秀芬与被告唐山市经纬房地产开发有限公司（以下简称经纬房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告倪秀芬、被告经纬房地产公司委托诉讼代理人陈培铎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪秀芬向本院提出诉讼请求：1.判令被告因逾期交房而向原告支付违约金12539.42元（32.72×383）；2.原告以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加违约金数额，要求按照每月租金1000元向原告支付补偿金，共计人民币13000元；3.判令被告承担真石漆和普通涂料的差价损失，该差价以鉴定为准；4.请求法院判令包含诉讼费、鉴定费在内的一切相关费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年1月11日与被告经纬房地产公司签订合同，购买被告开发的位于唐山市××区，原告早已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第十一条规定，被告应于2017年11月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。但本案被告却于2018年12月24日将房屋交予原告。同时合同第十二条第2款约定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当在收到买受人解除合同通知之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条约定的交付期限届满之日次日起至实际交付应付款之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。截止起诉日，原告仍未收到被告按照合同约定支付的违约金。被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱上和时间上的多重损失。根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及当事人双方签订的合同第十一条、第十二条之约定，判令被告按照每日万分之一的比例支付违约金12539.42元。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，约定的违约金低于造成的损失，应当以违约造成的损失确定违约金数额。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，同地段商品房租金价格按照1000元，以此为依据要求增加违约金数额为人民币13000元。原告多次要求被告支付违约金均遭到拒绝，今向法院提起诉讼，请求法院依法判决。庭审中，原告倪秀芬撤回第二项、第三项诉讼请求，同时增加支付延期办理房产证的违约金或限期办理的诉讼请求。被告经纬房地产公司辩称，本案逾期交房是因不可抗力因素导致，依法可免除或部分免除被告的违约责任。原、被告于2017年1月11日签订的商品房买卖合同，合同约定被告应当于2017年11月30日前交付房屋。但合同履行期间，因唐山市世界园艺博览会、中国东欧领导人会议以及国家防止污染、防止施工扬尘等因素影响，唐山市政府、曹妃甸区环境保护局、市、区建筑工程施工安全监督站、住房和城乡建设局等多个部门多次下发文件、通知等，要求全市、区范围内施工单位暂停施工，为此影响被告施工工期累计352天。《民法通则》153条规定：本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。政府及其职能部门以规范性文件形式下达的文件、通知，对所辖区内所有包括本案被告在内的行政相对人具有约束力，被告不按行政管理机关的要求停止施工是不可能的，此类行为并非被告所能预见、所能克服及避免，属不可抗力因素。不可抗力是法定免责事由，双方合同是否有约定都不影响其适用。合同法第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。因此本案因政府行为导致停止施工期间应予扣除，对此期间影响工期造成的逾期交房不能由被告来承担违约责任。被告交付的房产符合双方合同约定，原告提出的补偿差价没有事实依据请求法院予以驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告倪秀芬提交商品房买卖合同一份、购房款发票一张、收据七张、微信聊天记录截图一张、信访意见处理意见书一份及工程尚未完成竣工验收的风险提示书复印件一份，被告经纬房地产公司对上述证据真实性没有异议，认为交房时间以票据时间为准，本院对上述证予以认定；2.被告经纬房地产公司提交停工时间说明一份，政府要求停工文件共20页、津成广场项目的总平面图、照片3张及被告2018年4月12日给曹妃甸区领导发送短信的截图，证明在履行合同期间政府下发的停工文件，导致其工程停工的时间共计为352天。原告倪秀芬认为仅认可购房合同签订之日至合同约定的交房之日期间具备原件的政府停工令。在购房合同签订之前不属于合同约定内容及不属于不可抗力的文件，不予认可。2017年11月30日交房之后的停工令与本案无关，不予认可。本院认为，被告提供的短信截图没有通话双方的信息及对话时间，对该组的关联性，本院不予认定。被告提交的政府部门下发文件，对其真实性本院予以认定。本院根据当事人的陈述及经审查确认的证据，认定事实如下：2017年1月11日，原告倪秀芬（买受人）与被告经纬房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同号为曹交871-0192）一份，合同约定：原告倪秀芬购买位于唐山市××区交叉口的××区商品房一套，建筑面积共103.92平方米，套内建筑面积为79.89平方米，总价款327348元。合同约定被告应当在2017年11月30日前向原告交付该商品房。合同关于第十二条逾期交付责任第2项（2）约定，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满至次日起至实际支付应付款之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。该合同第十二第二款约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理：。。。。。。”原告倪秀芬于2017年1月13日向被告经纬房地产公司交付105-1-104号房屋购房款327348元。2018年12月18日原告缴纳预存电费，2018年12月19日，原告交纳交付了电卡工本费、垃圾清运费、卡扣费、初始登记费、抵押登记费、物业费、取暖费等。原、被告均认可案涉房屋实际交付时间为2018年12月19日。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原告按照合同约定履行了付款义务，被告亦应按照合同约定履行交付房屋的义务。被告虽主张政府部门下方文件、通知等导致其停工，系不可抗力，属于法定免责事由，应将停工时间予以扣除。本院认为不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中相关政府部门下发的通知、文件不属于立法或政策的重大变化，不符合法律规定的不可抗力的构成要件，故本院对被告的主张不予采纳。被告未按合同约定在2017年11月30日前向原告交付津城广场小区105-1-104号房屋，属于逾期交付房屋，且逾期天数为384天(2017年11月30日至2018年12月19日)。被告应按合同约定按日万分之一的标准向支付原告逾期交付房屋的违约金（327348元×384天×0.01%），原告诉请违约金12539.42元，符合法律规定，本院予以支持。原告主张逾期办理房屋所有权转移登记的违约金，但并未提交证据证明系因被告（出卖人）的原因而未取得房屋所有权证书，故本院对该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告唐山市经纬房地产开发有限公司自本判决生效之日起五日内向原告倪秀芬支付逾期交房违约金12539.42元；二、驳回原告倪秀芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费438元，减半收取计219元，由原告倪秀芬支负担162元，由被告唐山市经纬房地产开发有限公司负担57元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判员 贾春喜 二〇一九年九月二十六日书记员 郑 静