北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初1054号原告：郭映南，男，1986年7月31日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张旗，北京市都城（菏泽）律师事务所律师。被告：葛玮伟，男，1987年8月22日出生，汉族，无业，住江苏省通州市。委托诉讼代理人：李宾，北京市京师律师事务所律师。原告郭映南与被告葛玮伟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭映南委托诉讼代理人张旗，被告葛玮伟委托诉讼代理人李宾到庭参见诉讼。本案现已审理终结。原告郭映南向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令葛玮伟赔偿我损失86万元，该损失包括违约责任、差价损失、借款买房的利息损失，该损失的计算标准是合同约定的房屋成交总价的百分之二十；2.诉讼费由葛玮伟承担。事实和理由：2016年9月25日，我与葛玮伟之间签订《北京市存量房屋买卖合同》、《商业贷款付款方式及补充协议》和《存量房客户交易结算资金监管协议书》。双方约定：葛玮伟将其位于北京市丰台区益辰欣园6号楼三单元501室的房屋（房屋所有权证书号：京房权证丰私字第XXXX号）出售给我，该房屋及家具家电共计430万元，我于签订合同后支付定金58万元，以按揭方式支付260万元，余款112万元于2016年9月30日前付清，全部购房款由房天下托管支付。葛玮伟在合同中承诺：该房屋没有产权纠纷，未被限制转让且无其他人对该房屋享有优先购买权。如违反签署承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。合同签订后，我按照约定将全部购房款转入托管银行账户，但葛玮伟却迟迟未能办理产权过户登记手续。经我了解，葛玮伟因欠款造成在合同签订前出售房屋已经被其他法院查封，因而无法办理过户登记。签订合同前没有告知我方房屋存在查封抵押的情况，我是在签订合同后才从法院处得知房屋存在查封抵押情况的事实。在2016年10月22日我方向葛玮伟发函要求解除合同，我方的邮件回执葛玮伟已经收到了。我方主张的损失主要是我方用来买房借款的利息损失、逾期利益损失即房屋差价损失以及违约金，赔偿损失的依据是双方签订的《房屋买卖合同》第五条的约定，按照房屋成交价的百分之二十计算。房屋总价就是合同上约定的430万，不存在双方口头约定房款535万的事情，也不存在同意再给刘某105万的事情。合同签订时间为2016年9月25日，不是同年9月27日，我与2016年9月27日将430万打入光大银行北京海淀支行的房地产经纪公司的账户，但现在已经提出来了。双方签订的存量房客户交易资金管理协议书中葛玮伟名字是刘芳代理葛玮伟签订的，手印也是刘芳的。南通法院的回复函可以证明，2016年9月25日签订合同时，买受人并不知道涉案房屋存在查封、抵押的事实。在该函的第三页“据了解”一段中，有孙经理当场拍下双方签订的合同，说明当时双方已经签订了合同，从此处也可以证明签订合同的时间是9月25日。同时，从该部分内容也可以得知，双方于同年9月27日因就无法支付房款相关事宜达成一致，仅仅是针对南通法院关于支付房款的要求没有满足，但不影响双方关于房屋买卖合同约定继续履行。我们只是没有按照南通法院的要求办理，但我方按照合同约定将房款转入了监管账户，我方已经按照合同履行了全部义务。因葛玮伟的违约行为，给我造成了巨额损失，经多次索要葛玮伟拒不赔偿，特诉至贵院，望判如所请。葛玮伟辩称，不同意郭映南的诉讼请求。我方认可已经收到了郭映南发送的解除函，并认可收到解除函的时候涉案房屋买卖合同已经解除了。房屋总价并非合同签订的430万元，应是535万元，签订合同时郭映南已经知晓房屋存在查封情况，其中也存在抵押，我方都告知了郭映南。当时居住在涉案房屋内的人叫刘某，南通法院曾与郭映南协商，让我先还款解除查封抵押，然后郭映南与我才签订的合同，430万元就是当时法院让我交到法院用于解除抵押的钱款，但法院无法动用托管的钱，因此430万元不是房款。我欠刘某的钱，郭映南除了签订房屋买卖合同以外，还同意给刘某105万元，然后才能实际获得涉案房屋。合同中并未约定房价款为535万元，但双方口头约定了这一房屋价款。合同实际签订时间为2016年9月27日，签订合同时双方都没有写日期，该合同上9月25日的日期是郭映南后来补的，我的那份合同找不到了。资金监管协议既不是刘芳也不是葛玮伟签订的，手印也不是刘芳按的。南通法院的复函可以证明，郭映南在签订房屋买卖合同时已知晓房屋的查封情况，因此郭映南没有单方解除权，如果其没有合法理由解除合同，应当赔偿我方所遭受的损失，我方将在本案结束后另行主张。我方并未违约，不应当支付任何违约金以及经济损失。如果法院认定我方存在违约行为，请求法院以实际损失为标准予以酌定、调整，现在房价下降，郭映南没有任何损失。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月25日，郭映南与葛玮玮（刘芳代理葛玮伟）签订《北京市存量房屋买卖合同》，该合同约定：由郭映南以430万元的价格向葛玮伟购买位于北京市丰台区益辰欣园6号院三单元501室的房屋。双方在合同第二条抵押情况项中，对房屋是否设定抵押一项中选择“未抵押”。该合同第五条约定：出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价的20%赔偿守约方的损失。该合同第八条约定：因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日起150日内取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同。如买受人选择解除合同，出卖人应按照房屋成交总价的20%向买受人支付违约金。经郭映南申请，北京市国土资源局丰台分局于2016年10月14日出具查询结果，该结果载明：坐落于北京市丰台区益辰欣园6号楼5层3-501房屋抵押情况为有抵押，查封情况为有查封。经当事人申请，本院向江苏省南通市崇川区人民法院出具调查函，该函件载明：我院受理原告郭映南诉被告葛玮伟房屋买卖合同纠纷一案后，需调查在郭映南与葛玮伟于2016年9月25日签订涉案的《北京市存量房屋买卖合同》及相关补充协议前，贵院是否已谈话告知郭映南涉案房屋上存在抵押登记及贵院查封的事实，以及郭映南是否认可或承诺以房价款430万元用于还贷解押。2017年7月17日，南通市通州区人民法院回函称：“据了解，2016年9月25日，买房屋的夫妻二人，被执行人葛玮伟与孙经理（南通市民信担保公司的委托人，该公司为葛玮伟涉案房屋抵押权人）、刘某、中介机构相关人员，在中介（房屋买卖中介）的办公室谈了房屋买卖的相关事宜。孙经理向买房人（夫妻二人），介绍了查封、抵押情况，表示房款汇入法院账户或葛玮伟的房屋产权证（房屋抵押后，产权证存放在抵押权人处，产权证上有抵押信息存在），买房人还拍了房产证全部内容的照片。买卖双方在《房屋买卖合同》上签好名，但未签时间，说是等南通二家法院处理好房屋的查封、抵押，最后再在合同上签时间……。”另查，郭映南与案外人刘某于2016年9月25日就涉案房屋签订《补充协议》及《北京市房屋租赁合同（居间版）》。上述《补偿协议》中，载明：郭映南购买涉案房屋的实际成交总价5350000元，其中房屋成交价4300000元，租赁补偿款为1050000元；《北京市房屋租赁合同（居间版）》载明，案外人刘某（乙方）承租房屋20年，用途为居住使用。该合同第十六条其他约定事项中有如下记载：“1、此合同为买卖合同保障尾款而立”；“2、在乙方收到尾款当日此合同生效作废”。原审（2016）京0106民初22206号案件庭审中，葛玮伟申请证人刘某到庭作证称：我与葛玮伟的父亲在此前有业务往来，我不认识葛玮伟也不认识郭映南。涉案房屋现在由我实际居住，我从2006年或者2008年就开始居住在涉案房屋，房屋虽然是葛玮伟的名字，但是葛玮伟的父亲欠了我178万元钱，就把房屋抵押给我了，只是写了一个协议，但没有办理抵押登记，到现在也没有还钱，我找他们也没有办法给我过户，现在还是我来居住，已经租出去了。去年夏天8、9月份，南通法院来了四个人，找到我要清退、拍卖，但我不同意。我找葛玮伟的父亲商量，最后决定要把房屋卖掉，把钱还了，葛玮伟父亲再把钱给我；郭映南与葛玮伟签订合同钱协商时我在场，葛玮伟都已经告知了郭映南房屋存在查封、抵押情况，当时郭映南还给我写了条，条上写明甲方是我，乙方是郭映南，实际成交价为535万元，写的是房价430万元、补偿款105万元，但当时只能写租赁补偿款，为了防止原告不给我钱，我还让郭映南给签订了租赁协议，当时说郭映南出钱还了南通法院的钱，再补偿我一百多万元。南通法院后来也过来见了郭映南，告知了他们这些情况。庭审中，郭映南向本院提交中国建设银行客户回单一张以及易宝支付的持卡人存根一张，意在证明其已依约向监管账户转账4300000元并向房屋中介支付中介费65100元。其中客户回单中载明：汇划日期为2016年9月27日，汇款用途为购房托管，汇款人为郭映南，汇款金额为4300000元。其中持卡人存根中商户名称为搜房二手房集团，金额为65100元。本院认为，本案的争议焦点在于郭映南在签订涉案房屋买卖合同时对房屋存在查封、抵押的情节是否明知。首先，郭映南与葛玮伟之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》是确立双方房屋买卖法律关系，明确双方权利义务以及出卖方披露标的物重大情况的主要依据，属于原始证据、直接证据。现该合同明确约定了该房屋未设置抵押以及相应的违约责任，双方应当依约履行。葛玮伟虽主张上述合同为格式且该合同签订日期实际为2016年9月27日，但葛玮伟并未提交证据对上述主张予以证明，同时上述买卖合同中对房屋抵押情况有明确的未抵押、已抵押两种选项，其具有选择权。葛玮伟作为出卖人对影响标的物买卖的重大事项具有如实披露与高度注意的义务。其次，葛玮伟于本案中依据南通市通州区人民法院回函以及案外人刘某的证人证言主张其已在合同签订前告知葛玮伟房屋存在抵押、查封事宜，但南通市通州区人民法院的回函中关于上述事实的表述为“据了解”，因此该函件虽为司法机关正式函件，但就该部分内容来说属于传来证据，证明力弱于双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，同时案外人刘某因与葛玮伟间存在一定的利害关系且于本案中并未出庭，故上述证据不足以反驳《北京市存量房屋买卖合同》所体现的事实。因此，本院认定郭映南在签订涉案买卖合同时并不知晓上述房屋存在查封、抵押情况。关于合同总价款，双方争议核心在于郭映南与案外人刘某之间签订的《补充协议》及《北京市房屋租赁合同》涉及的105万元是否属于房屋总价款。根据《补充协议》对房屋总价数额以及上述105万元的描述，《北京市房屋租赁合同》第十六条的记载以及葛玮伟对房屋总价款的陈述，本院认定实际的房屋总价款为535万元，现郭映南主张依据430万计算违约金，本院不持异议。关于郭映南主张葛玮伟赔偿其86万元的诉讼请求，现葛玮伟于双方签订房屋买卖合同时未如实向郭映南告知该房屋存在查封、抵押情况，其应当依约向郭映南承担违约赔偿责任，故该项诉讼请求于法有据，证据较为充分，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第一百零七条，判决如下：葛玮伟于本判决生效后七日内支付郭映南违约赔偿金86万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12400元，由葛玮伟负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  赵旭东人民陪审员  于向英人民陪审员  李桂茹二〇一九年十二月十日书 记 员  孙梦晨