海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初5059号原告：三亚石溪墅酒店物业服务有限公司，统一社会信用代码：91460200578725737G，住所地海南省三亚市亚龙湾开发区亚龙大道石溪墅2号公寓楼。法定代表人：原勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：林广博，海南祥瑞律师事务所律师。被告：胡昕，女，1977年11月1日出生，公民身份号码：×××，汉族，户籍住址山西省太原市。原告三亚石溪墅酒店物业服务有限公司（以下简称石溪墅物业公司）与被告胡昕物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案受理后，因被告胡昕下落不明，本案由适用简易程序转为普通程序，于2019年10月14日公开开庭进行了审理。原告石溪墅物业公司的委托诉讼代理人林广博到庭参加诉讼，被告胡昕经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告石溪墅物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费25306元及违约金（违约金以25306为基数，按每日万分之五比例，自2018年1月11日起计至被告实际支付清物业费之日止）；2.判令被告向原告支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费25992元及违约金（违约金以25992元为基数，按每日万分之五比例，自2019年1月11日起计至被告实际支付清物业费之日止）；3.案件受理费、公告费由被告承担。事实和理由：2012年2月28日，被告与海南轩盛房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》(合同编号：20111101780033)，购买该公司开的“亚龙湾君域(石溪墅）”第0818号别墅，该房建筑面积为136.23平方米。被告于2012年7月28日办理入住手续时，与原告签订一份亚龙湾君域(石溪墅)《前期物业服务协议》。该协议和《商品房买卖合同》均约定被告缴纳物业服务费的标准为13.8元每月每平方米（自2015年1月1日起物业费每年增加O.42元每月每平方米)，缴付时间为“业主入住时应预缴一年的物业服务费，该费用从建设单位向业主或租户发出交付通知书约定的日期开始计算；以后每年收取一次，各业主应于每一年度首月首十日内向物业服务企业预缴当年全年的物业服务费”。同时，该协议第九条第四、五款明确约定“乙方(被告)违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方(原告)有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每日万分之五支付违约金”。前述《前期物业服务协议》签订后，原告于2012年7月28日起提供物业服务，并减免被告两年的物业服务费。被告的物业服务费应从2014年6月1日起向原告交纳，但至今被告未向原告交纳任何的物业服务费。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告胡昕未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。原告为证明其主张的事实，举证商品房买卖合同、土地房屋权证、前期物业服务协议及民事判决书各一份，经认定，上述材料符合证据的基本特征，具有证明效力，本院予以确认。被告未提交证据或质证意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告与海南轩盛房地产开发有限公司于2011年2月28日签订一份《商品房买卖合同》，约定被告购买三亚市亚龙湾君域（石溪墅）第0818房（以下简称石溪墅0818房），房型为别墅。该房屋土地房屋权证中登记的建筑面积为136.23平方米。原告为亚龙湾君域（石溪墅）的物业服务企业。2012年7月28日，海南轩盛房地产开发有限公司与原告将石溪墅0818房交付给被告使用。房屋交付时，被告承诺遵守《业主临时管理规约》，并与原告签订了《前期物业服务协议》，该协议第四条第一项约定，物业服务费从建设单位向业主发出交付通知书上约定的日期开始计算，每年收取一次，各业主应于每一缴费年度首月首十日内支付当年全年的物业服务费；第四条第二项约定，前期物业服务费标准：别墅为13.8元/月/平方米，收费以政府指定部门实测面积或产权面积为依据，从2015年1月1日起，物业服务费每年增加0.42元/月/平方米；第九条第四项约定，被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金。原告曾因被告欠交物业服务费诉至本院，本院于2017年12月5日作出（2017）琼0271民初2030号民事判决书，判决被告向原告交纳2014年6月1日至2017年12月31日期间的物业服务费及违约金。被告继续拖欠自2018年1月1日起的物业服务费至今未向原告交纳。本院认为，被告与原告签订《前期物业服务协议》，该协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。原告为石溪墅0818房所在的亚龙湾君域（石溪墅）提供了物业管理服务，被告作为该小区业主，应按约定标准和时间向原告交纳物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，本案中，本院生效判决已确定由被告向原告交纳2014年6月1日至2017年12月31日期间的物业服务费，根据双方约定，被告应分别于2018年1月10日、2019年1月10日前预交2018年和2019年全年的物业服务费，现交纳期限已过，原告诉求被告交纳2018年1月1日至2018年12月31日、2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费有事实根据和法律依据，本院予以支持。按照《前期物业服务协议》约定，2018年1月1日至2018年12月31日期间物业服务费的具体金额为25306元[（13.8元+0.42元/年×4年）/月/平方米×12个月×136.23平方米]，2019年1月1日至2019年12月31日期间物业服务费的具体金额为25992元[（13.8元+0.42元/年×5年）/月/平方米×12个月×136.23平方米]。同时，被告未在约定期限内支付物业服务费，已构成违约，应向原告支付相应违约金，根据物业服务合同约定，违约金应以当年欠付金额为基数，按每日万分之五比例，自逾期之日即应交费当年1月11日起计至物业服务费实际支付之日止。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告胡昕于本判决生效之日起十日内向原告三亚石溪墅酒店物业服务有限公司支付2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费25306元及违约金（违约金以25306元为基数，按每日万分之五比例，自2018年1月11日起计至实际付清之日止）；二、被告胡昕于本判决生效之日起十日内向原告三亚石溪墅酒店物业服务有限公司支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费25992元及违约金（违约金以25992元为基数，按每日万分之五比例，自2019年1月11日起计至实际付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1082元、公告费390元，共计1472元（原告三亚石溪墅酒店物业服务有限公司已预交），由被告胡昕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 李 巍人民陪审员 王文伟人民陪审员 林 丽 二○一九年十月三十一日书 记 员 蒋 靖附相关法律条文：中华人民共和国合同法第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。中华人民共和国民事诉讼法第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。