江西省崇仁县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1024民初1249号原告：谢和红，男，1975年12月18日出生，汉族，江西省新干县人，住江西省吉安市新干县。委托诉讼代理人：饶华孙，江西飞宏律师事务所律师，特别授权。被告：江西旺大农养殖服务有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区九龙大道1177号绿地国际博览城JLH703-B02地块1、2、3#办公商业楼-928室。统一社会信用代码：91360122MA35T8QU84。法定代表人：李长虞，总经理。委托诉讼代理人：包宏杰，北京大成（南昌）律师事务所律师，特别授权。第三人：崇仁县三建牧业有限公司，住所地：江西省抚州市崇仁县巴山镇罗溪村石哈里。统一社会信用代码：91361024MA35WYEQ6L。法定代表人：吕进兵，总经理。原告谢和红与被告江西旺大农养殖服务有限公司（以下简称江西旺大）、第三人崇仁县三建牧业有限公司（以下简称三建牧业）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，江西旺大于2019年10月21日向本院提出管辖权异议，本院于2019年10月24日裁定驳回江西旺大的管辖权异议，江西旺大于2019年10月29日提出上诉，后撤回上诉，抚州市中级人民法院于2019年12月10日向本院退卷。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢和红及其委托诉讼代理人饶华孙、被告江西旺大的委托诉讼代理人包宏杰、第三人三建牧业到庭参加诉讼。本案因新冠××疫情影响扣除审限29日，本案现已审理终结。谢和红向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告猪栏租金415,462.2元和押金622,592元，合计1,038,054.2元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月9日，被告租赁了第三人位于江西省崇仁县巴山镇罗溪村石哈里的10栋合计10000平方米的养猪场，租期为五年。2018年7月28日，被告与原告签订了一份《“公司＋基地”合作协议书》，约定：1、被告将处于江西省崇仁县巴山镇罗溪村石哈里的崇仁县三建牧业有限公司的猪场租赁给原告养猪；2、租赁期暂定5年；3、租金为每平方米年租金120元（猪场有标准栏舍10栋，面积约10000平方米）该租金于猪场竣工验收并签订《资产清单》后五个工作日内支付年租金；4、押金60万元。5、被告负责提供育肥猪场配套设施齐全，育肥猪场配套建设深水井、水塔等等。被告提供足够的饮水、清栏冲水等水源及供水系统，第一期深水井抽水量不低于150吨，水塔储水量在150吨以上。6、被告负责场内粪污处理，污水排放达到国家规定的排放标准；7、合同解除。因不可抗拒的自然灾害、战争等致使租赁物毁损、灭失或者其他损失以致于本合同无法履行的；被告如供水供电未达到合同要求，满足不了原告生产需求的，原告有权单方面解除合同；污水处理未达到国家排放标准，或对周边构成污染，以致于被关停的；8、其他约定。协议签订之前，原告于2018年7月12日向被告支付了定金30万元；协议签订后，原告于2018年9月25日至2018年10月18日期间分四次向被告支付了租金945,187元和押金622,592元，原告共向被告支付租金和押金合计1,867,779元。被告于2018年11月1日交付租赁猪场9栋（面积为10371.56㎡）给原告，但所交付的猪场不符合合同约定，一是少交付1栋猪栏；二是没有提供“育肥猪场配套建设深水井”，三是未达到“场内粪污处理、污水排放达到国家规定的排放标准”，四是其他配套设施仍在建设之中（如道路硬化、消毒设施等）。为此，原告当时就提出了异议，但被告以上述问题“都会尽快解决”为理由，要求原告先行使用猪场并尽快养猪，以免造成损失。原告对被告的承诺信以为真，收下了猪场，饲养了一批生猪。在此期间，被告委派业务经理熊姿华负责与原告联络相关事宜，原告曾多次催促被告尽快完善猪场及相关设施的建设，并取得环保部门的相关环保验收报告。然而，被告虽然完善了道路硬化、消毒设施，但至今没有解决“育肥猪场配套建设深水井”、“场内粪污处理、污水排放达到国家规定的排放标准”的关键问题，也仍然少交付1栋猪栏，致使原告在勉强饲养了一批生猪后，不敢再购进猪仔进行饲养；期间，我省“非洲猪瘟”爆发，包括涉案猪场所在地政府在内的各地政府均禁止购进仔猪。鉴于以上情况，原告在2019年6月30日销售完该批饲养的生猪后，依据协议第五条约定，于当日通知被告解除合同，并要求被告退还原告押金和剩余租金共计1,038,054.2元，被告虽认可违约和不可抗力的事实，但久拖不退款给原告。为此，原告提起诉讼。江西旺大辩称，1、原告与被告之间的合同尚未达到解除条件：原告租赁猪场以来一直养殖，养殖用水足以满足原告的使用，深水井及环评政策应由第三人申报及建设，旺大公司不构成根本违约，原告继续养殖不受影响，原告所述非洲猪瘟的影响没有相关的文件及政策，也没有达到法定解除的条件，原告没有正式的书面通知旺大公司解除合同，提供的与熊通话录音不能达到证明目的，熊也没有报告给旺大公司，就解除合同没有达成一致意见，原告单方面解除合同依法无据，原告仍应支付猪栏的租金。原告要求解除合同，旺大公司在与三建公司另案中，确认了解除合同的时间，本案中应做参考。2、退还租金与押金：2018年9月21日及10月8日三建公司吕进兵向原告交付了9栋猪栏给原告使用，原告使用时间应按上述时间计算，不能按原告诉状中时间计算，截止时间至今而不是2019年7月1日，原告使用猪场时间已一年，原告要求退回租金应不予支持，原、被告之间合同约定了未支付租金的，押金不予支持，应驳回原告退还租金及押金的诉讼请求；3、本案第三人应列为被告，应依法承担相应的责任，第三人转租给原告使用，猪场建设及环保文件应本案第三人提供，第三人未按约提供基本建设，故第三人应列为被告。第三人三建牧业辩称：我在本案中不承担责任；1、旺大转给原告没有通知三建公司，三建公司不知情，直到原告起诉才知道情况；2、三建公司打了180m的深水井未达到标准，直到打到的水做为饮用水供原告使用，经双方同意后进猪仔，在养殖过程中没有出现过使用问题，只出现过使用不够，原告把猪养大并出栏；3、没有履行合同交付租金，三建公司寄给旺大书面解除合同，另案也已上诉。4、原告不养猪是非洲猪瘟的问题，不是三建公司的问题；5、旺大公司终止合同也未向三建公司提出书面通知，现猪场一团糟，设备损坏、电费8万多元未交费。本院经审理认定事实如下：一、关于本案的两份合同。①被告与第三人之间的合同。2018年1月9日，被告与第三人签订《猪场租赁合同》，主要内容为第三人将位于崇仁县巴山镇罗溪村石哈里的10栋合计10000平方米的猪场出租给被告，租期五年。猪栏租金110元/平方米，加装风机水帘费用10元/平方米。②原告与被告之间的合同。2018年7月28日，原告与被告签订《“公司＋基地”合作协议书》，约定：1、被告将处于江西省崇仁县巴山镇罗溪村石哈里的崇仁县三建牧业有限公司的猪场租赁给原告养猪；2、租赁期暂定5年；3、租金为每平方米年租金120元（猪场有标准栏舍10栋，面积约10000平方米）该租金于猪场竣工验收并签订《资产清单》后五个工作日内支付年租金；4、押金60万元。5、被告负责提供育肥猪场配套设施齐全，育肥猪场配套建设深水井、水塔等等。被告提供足够的饮水、清栏冲水等水源及供水系统，第一期深水井日抽水量不低于150吨，水塔储水量在150吨以上。6、被告负责场内粪污处理，污水排放达到国家规定的排放标准；7、合同解除。因不可抗拒的自然灾害、战争等致使租赁物毁损、灭失或者其他损失以致于本合同无法履行的，经原、被告协商一致，本合同终止；污水处理未达到国家排放标准，或对周边构成污染，以致于被关停的；8、违约责任1A，无论何种原因，甲方没有按照本合同约定交付租赁物的，乙方有权单方面解除本合同，同时甲方需及时向乙方返还押金。二、关于原、被告之间的合同履行。协议签订之前，原告于2018年7月12日向被告支付了定金300,000元；协议签订后，原告于2018年9月25日至2018年10月18日期间分四次向被告支付了租金945,187元和押金622,592元，原告共向被告支付租金和押金合计1,867,779元。猪舍及其他设施的交付情况。本案存在被告与第三人的交付及原、被告之间的交付问题。被告与第三人签订的《猪场租赁合同》上注明了“补充”，第三人2018年9月1日交付3栋3560㎡给被告，2018年10月5日交付6栋6815㎡给被告，面积共计10375㎡。而第三人与原告之间的验收交付单上注明：2018年9月21日第三人交付猪场3栋（面积为3560.679㎡）；2018年10月8日第三人交付猪栏6栋（面积6815.88㎡），原告注明“以实际交付为准”。之后，谢和红实际使用至2019年7月卖完了猪离开猪场，具体离开日期原、被告及第三人说法不一，原告陈述：最后离开的时间不记得，应该在7月10日之前；第三人陈述：最后在7月20日左右，因为原告没有告知第三人，所以第三人不知道具体日子；被告代理人陈述：不知道具体离开日子。2019年8月7日新干县公证处出具公证书，证明猪场内没有深水井，需从外面两处取水。本院认为，本案应从以下几方面分析。一、本案是否达到合同约定或法定解除的条件；二、原告是否依法行使了合同解除权；三、关于租金及押金的计算。一、本案是否达到合同约定或法定解除的条件。原告主张因“非洲猪瘟”爆发政府禁养生猪，没有相关文件证实，故本院对原告以该理由解除合同不予支持。原、被告约定猪栏为10栋，现被告交付9栋，虽然面积达到约定的10000㎡，但数量少了1栋，属违约。被告未按合同约定建造深水井，属违约；因“深水井”条款在合同中单独列出，且原告解释了水对于养猪的重要性，第三人认为猪场外地表水的水质符合深水井的水质，原告不予认可，因该条款约定属被告的义务，现被告没有证据证明地表水的水质符合深水井的水质，故本院认为被告该条违约可以视为根本违约，本案达到法定解除合同条件。二、关于合同解除的时间。合同应当自原告解除合同的通知到达被告时解除。原告提供一份文件名为“格力特熊总2019-08-1421-21-51”的录音文件证实原告向被告发出了解除合同的通知，被告对该证据三性均有异议，本院认为，第一、该音频文件无法确认真实性，第二、本案中未见被告授权熊姿华处理与谢和红租赁事宜的授权文书，第三，谢和红并未于2019年7月1日交还猪场；故仅凭该音频文件不能证实原告已经在2019年7月1日之前通知被告解除合同；但原告向被告发起诉讼，必然属于解除通知，故本院确认原、被告于2018年7月28日签订的《“公司＋基地”合作协议书》自2019年9月23日起解除。三、关于租金及押金的计算。第三人与原告之间的验收交付单能够作为被告交付猪栏的依据，即2018年9月21日交付3栋，2018年10月8日交付6栋，但该交付单上的面积与被告与第三人之间交付的面积略有差异，因两个合同系同一标的物，故面积亦应该按照同一个标准计算，加之谢和红在一张交付单上注明“以实际交付为准”，故本院认定被告2018年9月21日交付原告的3栋猪栏面积为3560㎡，2018年10月8日交付的6栋猪栏面积为6815㎡。原、被告约定年租金为120元/㎡。2018年9月21日交付3560㎡至2019年9月23日共367天，租金为429,540.82元；2018年10月8日交付6815㎡至2019年9月23日共350天，租金为784,191.78元；租金共计1,213,732.6元，原告已支付租金及押金共1,867,779元，故被告应返还原告654,046.4元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：一、被告江西旺大农养殖服务有限公司返还原告谢和红租金及押金共计654,046.4元，限于本判决生效之日起10日内履行完毕；二、第三人崇仁县三建牧业有限公司在本案中不承担责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,142.5元，由原告谢和红负担5,231.74元，被告江西旺大农养殖服务有限公司负担8,910.76元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院，并预交上诉案件受理费（上诉费交户名：江西省抚州市中级人民法院，开户行：中国农业银行抚州抚河支行，账号14×××29）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。如判决生效后义务人未履行义务，权利人向本院立案庭申请执行的期限为履行期限届满后二年内。审 判 长  李少锋人民陪审员  胡宏志人民陪审员  廖毛孙二〇二〇年五月三十一日书 记 员  章李琴