上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初62716号原告：中邦置业集团有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：卫平，董事长。委托诉讼代理人：姚尚宏，上海宇钧律师事务所律师。被告：上海早来早往餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：徐磊，董事。委托诉讼代理人：吴奔，上海博茂律师事务所律师。原告中邦置业集团有限公司(以下简称中邦公司)与被告上海早来早往餐饮管理有限公司(以下简称早来早往公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月7日公开开庭进行了审理。原告中邦公司的委托诉讼代理人姚尚宏，被告早来早往公司(法定代表人)徐磊、委托诉讼代理人吴奔到庭参加了诉讼。因本案需等待另案的审判结果，本案于2019年9月25日至2020年5月7日中止审理。于2020年5月8日第二次开庭进行了审理，原告中邦公司的委托诉讼代理人姚尚宏，被告早来早往公司的法定代表人徐磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中邦公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的租赁合同；2.被告向原告支付2019年3月1日起至2019年6月30日的租金84,122.32元；3.被告向原告支付违约金42,061.16元。事实和理由：2014年5月30日，案外人上海日冕投资管理有限公司(以下简称上海日冕公司)与被告签订《租赁合同》，上海日冕公司将上海市浦东新区秀沿路XXX号XXX单元(以下简称系争房屋)出租给被告。租赁期限2014年7月1日起至2019年6月30日止。2016年9月18日，上海日冕公司将前述租赁合同项下的权利义务转移给原告。之后被告使用系争房屋，正常支付原告租金至2019年2月28日。此后的租金，经原告多次催讨，被告拒不支付，故诉至法院。早来早往公司辩称，同意解除租赁合同；欠付原告2019年3月1日至6月30日期间的租金未付属实，被告同意支付；涉案纠纷的引起，并非被告违约，不同意支付解除合同违约金。并且合同约定的违约金过高，应当予以调整。2018年4月，由于原告未及时向被告提供系争房屋的产权信息，导致被告未能及时办出卫生许可证而被食品药监局查封了系争房屋。此后被告向上海市浦东新区人民法院起诉，以原告违约为由诉请解除租赁合同，案号(2018)沪0115民初88838号，该案件在审理中，故被告认为系原告违约在先而引起了双方间的纠纷。本院经审理认定事实如下：2014年5月30日，案外人上海日冕公司(出租方、甲方)与被告(租赁方、乙方)签订《租赁合同》，合同约定甲方将系争房屋(建筑面积85.56平方米)出租给乙方，使用功能为商业；乙方应将系争房屋用于开设新喜里；租赁期限自2014年7月1日起至2019年6月30日止；在甲方正式交房时即乙方进场装修前，乙方需支付第一笔租赁费用53,090元，此后租赁费将按每3个月支付一次，乙方须每次提前15(个)工作日将下一次的租赁费支付给甲方；为确保乙方全面履行本合同及保证其良性经营和服务的质量，乙方应于合同签订后的5个工作日内向甲方支付履约保证金36,420元(两个月的租金加上两个月的物业管理费)；合同13.2条约定，乙方有下述违约行为，甲方有权提前解除本合同，乙方应支付当年租赁年度二个月的租赁费的违约金，并甲方另有权没收乙方的履约保证金。……4、乙方欠缴租赁费或本合同约定的其他任何费用累计达20天的……。合同另附附件一、租赁区域位置及面积平面图，附件二租金及递增表，其中2018年7月1日至2019年6月30日年租金为252,958元，附件三甲、乙双方提供的装修及设施状况，附件四乙方资质证明及补充协议。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，双方按约履行，被告在系争房屋处经营面包西点。2014年6月27日，上海日冕公司(出租方、甲方)与被告(租赁方、乙方)签订《补充协议》一份，约定就2014年5月30日签订的《租赁合同》作出调整如下：一、该商铺建筑实测面积为：85.36平方米，该面积作为原合同租金及物业管理费等费用的结算依据。二、该商铺租金计算方式如下：……2018年7月1日至2019年6月30日年租金为252,367元。补充协议另对其他事项作了约定。2016年9月18日，上海日冕公司(甲方)、早来早往公司(乙方)、中邦公司(丙方)签署《补充协议》一份，就上海日冕公司与早来早往公司签订的《租赁合同》，三方达成以下一致意见：一、甲方在《租赁合同》中的所有权利义务均由甲方的母公司丙方概括承受。二、本补充协议签署生效后，原合同的主体变更为乙方和丙方。乙方基于合同享有的权利义务不变，丙方继承所有甲方原基于合同享有的权利义务……。协议签订后，原、被告继续履行租赁合同。2018年4月，系争房屋处遭查封，原、被告发生争议，早来早往公司起诉中邦公司至本院，本院于2018年11月28日立案受理，案号：(2018)沪0115民初88838号。诉请要求确认2014年5月30日签订的《租赁合同》于2018年4月19日解除；中邦公司赔偿早来早往公司违约金63,240元。该案中查明：系争房屋登记的产权人为睢维伟。2013年12月9日睢维伟与上海日冕公司签订《商铺委托经营管理合同》，委托上海日冕公司对系争房屋进行经营管理、委托经营期限10年；早来早往公司名下的餐饮服务许可证有效期限自2014年9月30日至2017年9月29日；2018年4月19日，系争房屋被上海市浦东新区市场监督管理局查封，于2018年7月初解除查封，早来早往公司恢复营业；2019年6月30日，中邦公司收回系争房屋。2020年1月15日，我院作出(2018)沪0115民初88838号案件的一审判决。以早来早往公司未举证证明系争房屋被查封的原因系中邦公司未提供系争房屋的产权证明(致早来早往公司未能办理经营证照)为由，认定早来早往公司起诉证据不足，判决驳回上海早来早往餐饮管理有限公司的诉讼请求。该判决已生效。另查明，2019年2月25日，原告向被告发送催款通知书，向被告催讨应于2019年2月10日前支付的2019年3月1日至2019年5月31日的经营管理费及租金。因被告未付款，2019年3月5日，原告向被告发送解约告知函，要求解除租赁合同、收回房屋并追究被告违约责任等事项。该告知函于次日(3月6日)送达被告。2019年4月6日，原告向被告发送付款通知书，要求被告收到通知后一周内支付2019年4月至6月的物业费。又查明，被告已支付原告租赁保证金36,420元。原告同意将保证金退还被告，在被告的应付款项中抵扣。审理中，被告称，由于2018年4月系争房屋遭查封，恢复营业后经营状况每况愈下，支付租金有困难。且双方间有纠纷在法院，被告有租赁保证金在原告处，故被告并非恶意违约。本院认为，2016年9月18日的三方补充协议签订后，原、被告间确立了租赁关系，双方间履行的《租赁合同》内容不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守。在合同履行过程中，早来早往公司认为中邦公司存在违约行为即未提供系争房屋产权信息以供早来早往公司办理营业执照，致使系争房屋处被查封，故而早来早往公司于另案中诉请解除合同。但本院的生效判决已驳回了早来早往公司的前述请求。早来早往公司早在2018年7月已恢复营业，其拒付2019年3月1日起的租金，未有合理理由。原告向被告发送催款通知书后催缴未着，并于2019年3月5日向被告发送解约告知函主张解除合同，符合双方合同的约定和法律规定。涉案租赁合同于2019年3月6日(告知函送达之日)解除。现双方确认租赁房屋已于2019年6月30日交还，2019年3月1日至6月30日的租金及房屋使用费，被告对金额无异议，应予支付。关于解除合同的违约金，合同约定的违约金金额为当年二个月租金。考虑到涉案租赁合同的到期日为2019年6月30日，且彼时双方间确实有另案诉讼纠纷。故本院综合涉案租赁合同的履行状况、当事人的过错程度等因素，对被告提出调整违约金的请求予以准许，酌情确定被告支付原告解除合同违约金21,030元。原告同意退还被告租赁保证金，本院予以准许，本案中一并处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告中邦置业集团有限公司与被告上海早来早往餐饮管理有限公司间的《租赁合同》于2019年3月6日解除；二、被告上海早来早往餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中邦置业集团有限公司2019年3月1日至2019年6月30日的租金及房屋使用费计84,122.32元；三、被告上海早来早往餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中邦置业集团有限公司解除合同的违约金21,030元；四、原告中邦置业集团有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告上海早来早往餐饮管理有限公司租赁保证金36,420元(在上述被告应支付原告的款项中抵扣)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,854元，减半收取计1,427元，由被告上海早来早往餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二〇年五月十一日书记员  陈韫鏐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。