河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0702民初4218号原告：新乡市盛世同泰物业管理有限公司，住所地新乡市金穗大道**五星座****。法定代表人：张兰波。委托诉讼代理人：毛坤，河南师大方正律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟妞妞，河南师大方正律师事务所律师。被告：李更华，男，汉族，1956年9月5日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：余海锋，河南咸祐律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭庆（实习），河南咸祐律师事务所律师。原告新乡市盛世同泰物业管理有限公司（以下简称原告）诉被告李更华（下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人毛坤、孟妞妞，被告李更华的委托诉讼代理人余海锋到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求为：1、判令被告向原告支付2019年第二、三、四季度、2020年第一、二、三季度物业管理费34657.2元及违约金15780.59元（违约金的计算方式为：2019年第二季度违约金以5776.2元为基数，自2019年4月6日起，按日千分之二暂计至2020年7月2日为5233.24元；2019年第三季度违约金以5776.2元为基数，自2019年7月2日起，按日千分之二暂计至2020年7月2日为4228.18元；2019年第四季度违约金以5776.2元为基数，自2019年10月2日起，按日千分之二暂计至2020年7月2日为3165.36元；2020年第一季度违约金以5776.2元为基数，自2020年1月2日起，按日千分之二暂计至2020年7月2日为2102.54元；2020年第二季度违约金以5776.2元为基数，自2020年4月2日起，按日千分之二暂计至2020年7月2日为1051.27元；2020年第三季度违约金以5776.2元为基数，自2020年7月2日起，按日千分之二暂计至2020年7月2日为0元。上述违约金为暂计数额，后续违约金均计算至该季度物业管理费支付完毕之日止）（合计：50437.79元）；2、本案的全部诉讼费用由被告承担。原告诉称：2016年10月21日，原告与新乡市红旗区盛世大厦业主委员会签订了《物业管理服务合同》,受其委托对盛世大厦进行统一物业管理。合同签订后，原告依约履行了合同约定的管理服务义务，维护了盛世大厦的正常运营。根据《物业管理服务合同》的相关约定，业主应当于每季度（1月、4月、7月、10月）第一个工作日前向原告预付当季度物业管理服务费，但被告作为盛世大厦东10门面房的业主，自2019年4月1日起，无故拒绝交纳2019年第二季度物业管理费，给原告的物业管理行为造成极大不便。经原告多次催告，被告仍拒绝交纳相应物业管理费。截至2020年7月2日，被告已拖欠物业管理费及违约金共计50437.79元。被告李更华辩称：1、《物业管理服务合同》欠缺合同基本要素，属于无效合同；2、《物业管理服务合同》约定的违约金标准过高，显失公平；3、原告无证据证明其提供了哪些具体的物业服务，质量如何，与收费标准是否匹配；4、《物业管理服务合同》的订立依据，即盛世大厦业主大会所做出的决议，欠缺程序合法性和实体合法性。综上，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，应当被依法驳回。当事人围绕其诉讼请求及答辩意见分别向本院提交了相关证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据及案件事实结合庭审调查、确认的证据、各方当事人的陈述认定案件事实如下：1、李更华于2006年12月6日与新乡市靖业房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，购买了位于新乡市××盛世大厦××东××号门面房，房屋面积为64.18㎡。2016年10月21日，原告与新乡市红旗区盛世大厦业主委员会（以下简称盛世大厦业委会）签订了《物业管理服务合同》，约定盛世大厦业委会委托原告对盛世大厦进行物业管理，合同自2016年10月21日起至2017年10月21日止，合同到期前三个月，如双方未书面解除委托管理关系，该合同自动续签1年。2016年物业管理费按30元/平方米/月计算，按建筑面积收取，业主应当于每季度（1月、4月、7月、10月）第一个工作日前向原告预付当季度物业管理服务费。同时，该合同第四条第一款第2项约定，盛世大厦业委会及业主不按规定交纳相关费用，每逾期一日按应支付费用总额的2‰向原告支付违约金，逾期20日不缴纳的，原告不再有义务提供各种管理服务，对所欠费用可采取催缴和强制措施，直至诉诸法律。合同还就双方的权利和义务、违约责任等相关内容进行了约定。上述合同到期后，双方于2018年10月21日就原合同内容续订了一份新合同。之后李更华作为业主一直按2018年10月21日续签合同的约定向原告缴纳物业费至2019年4月1日。2017年3月7日李更华认为原告未向其提供相应的物业服务，也没有与其签订物业管理合同，原告收取物业费没有事实及法律依据为由，向本院提起了诉讼，本院依法进行了受理，受理案号为（2017）豫0702民初1143号，该案要求返还其已向原告交纳的物业费11215.92元，本院经审理，作出判决（2017）豫0702民初1143号民事判决书，驳回了李更华的诉讼请求。李更华对此不服遂提起上诉，新乡市中级人民法院于2019年4月1日对李更华上诉的案件作出（2019）豫07民终202号民事判决书，驳回了李更华的上诉请求，维持了原判，该判决现已生效。上述案件结束后，李更华于2019年8月15日，又以盛世大厦业委会作出的选聘原告作为物业管理服务企业的决议侵害其自身合法权益为由诉至本院，请求撤销该决议，该案卷号为（2019）豫0702民初4919号，该案经审理，认为因该撤销权的行使早已超过了一年的除斥期间，本院于2019年12月28日作出了（2019）豫0702民初4919号民事判决书，判决驳回了李更华的诉讼请求。李更华仍不服，上诉于新乡市中级人民法院，中级法院经过审理，同样以撤销权的行使已经超过一年除斥期间为由，于2020年6月23日作出了（2020）豫07民终1382号民事判决书，判决驳回了李更华的上诉，维持原判，现该判决也已生效。2、在上述两起案件中，已生效的豫07**民初1143号判决书本院认为部分载明“本案中盛世业委会选任盛世同泰公司（本案原告）为盛世大厦物业服务公司并与其签订物业服务合同，并通过《盛世大厦业主大会议事规则》和《盛世大厦管理规约》，上述合同及规章，符合法律规定，全体业主均应遵照执行。盛世同泰公司（本案原告）按照合同及规章向盛世大厦业主李更华收取物业费并无为当，李更华要求盛世同泰公司（本案原告）返还其缴纳的物业费没有事实及法律依据，本院不予支持”；已生效（2019）豫07民终202号民事判决第3页本院认为部分载明：“首先，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定：业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的人民法院不予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需提供相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，盛世同泰公司（本案原告）是经业主委员会决议选聘的物业公司，并提供有安保人员，履行了物业管理合同的服务内容，如协助消防整改，安装监控设备等项目。据此，李更华上诉称未与盛世同泰公司（本案原告）形成物业服务合同关系，未享受到任何物业管理服务的理由不能成立，本院不予支持。其次，根据《新乡市物业服务收费管理实施办法》第七条第二款的规定：写字楼、别墅、复式楼、公寓、商店、宾馆等非住宅、普通住宅小区住宅面积在2万平方米以下的以及等其他各类物业服务收费实行市场调节价。本案中，涉案房屋属于商业性商铺用房，盛世同泰公司（本案原告）依据其与盛世业主委员会签订的《物业管理服务合同》，按照市场价标准，制定的物业管理收费标准，对全体业主具有约束力，该收费标准也是业主委员会意思自治的结果，在没有明显显失公平或损害他人公共利益的情形下，人民法院对此不应干预。故李更华上诉称物业收费标准过高的理由，本院不予支持。”3、已生效的中级法院(2020)豫07民终1382号判决书第5页本院认为部分载明“关于盛世大厦业委会作出2016年度物业收费标准是否过高、业主能否向人民法院行使撤销权主张对该决议进行司法审查予以撤销的问题。本院审理中，明确向盛世大厦业委会释明，其应向法院提交业主大会在盛世大厦管理规约中作出物业收费30元每月、每平方米的依据。即盛世大厦业委会制定该标准的程序例如业主大会召开时间、参加表决业主组成等，以及该收费标准包含的物业服务内容是否与该费用标准相对等、匹配，是否考虑李更华等部分一楼门面房业主与商场内部业主经营方式不同、商场整体经营效益等情况，以便法院裁判该决议是否存在侵犯部分业主合法权益的情形。对此，盛世大厦业委会并未向本院提交上述证据。故就现有证据盛世大厦业委会的抗辩无相关依据支持。”本院认为：根据已生效判决书中所引用的法律条款及载明的事实，原告已经按照合同约定向李更华提供了相应的物业服务，被告李更华作为盛世大厦的业主应当按时缴纳相应的物业管理费用。故对于原告要求被告李更华支付2019年第二、三、四季度、2020年第一、二、三季度物业管理费共计34657.2元（被告商铺面积为64.18平方米，每平方米每月30元，每季度物业费为64.18平方米×30元×3个月为5776.2元，6个季度共为34657.2元）理由正当，本院予以支持。对于原告要求被告李更华支付15780.59元违约金的诉讼请求，被告李更华庭审中辩称《物业管理服务合同》约定的违约金标准过高，显失公平。本院认为，《物业管理服务合同》第四条第一款第2项明确约定有违约金，被告李更华未按规定缴纳相应物业管理费，违反了上述合同的约定，原告有权要求其支付相应的违约金。但原告按照日2‰计算明显过高，本院依法酌定被告李更华应按欠缴物业费34657.2元的30%，即10397.16元支付违约金。关于中级法院（2020）豫07民终1382号判决书中本院认为所载明的“盛世大厦业委会制定该标准的程序，以及该收费标准包含的物业服务内容是否与该费用标准相对等、匹配，是否考虑李更华等部分一楼门面房业主与商场内部业主经营方式不同、商场整体经营效益等情况，盛世大厦业委会并未向本院提交上述证据”的问题，与本案不属于同一法律关系，且李更华请求撤销盛世大厦业委会决议的诉讼请求已因超过1年除斥期间被中级法院生效判决所驳回，故该问题不影响本案《物业管理服务合同》的效力，故对于李更华称《物业管理服务合同》因欠缺程序合法性和实体合法性而无效的抗辩理由，本院不予支持。虽然由于被告李更华在2017年时就因物业费用收取是否得当问题向法院提起了诉讼，在诉讼期间盛世业委会又与原告续签了物业合同欠妥，但并未实质影响到涉案物业合同的效力。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：被告李更华于本判决生效之日起十日内，一次性向原告新乡市盛世同泰物业管理有限公司支付物业管理费34657.2元及违约金10397.16元。如李更华未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1061元，由被告李更华承担948元，原告新乡市盛世同泰物业管理有限公司承担113元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  张 健人民陪审员  冯秀兰人民陪审员  丁长瑞二〇二〇年十月一日书 记 员  胡浩然