广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终1437号上诉人（原审被告）：杨活冬，男，1976年4月12日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：李崇，广东宪鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李猛，女，1993年4月20日出生，汉族，住河南省邓州市。委托诉讼代理人：刘庭清，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜丽文，广东洋三律师事务所律师。原审第三人：中山博纳房地产代理有限公司，住所地广东省中山市港口镇世纪东路1号保利怡芳花园10幢37卡，统一社会信用代码91442000MA4UWBCE7R。法定代表人：邓海浪。上诉人杨活冬因与被上诉人李猛、原审第三人中山博纳房地产代理有限公司（以下简称博纳公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初6460号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。杨活冬上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回李猛的诉讼请求。事实和理由：李猛逾期办理按揭及逾期支付购房款已先构成违约，因此，一审判决认为由杨活冬承担违约责任属认定事实错误。1.李猛未提交证据证明其已按双方签订的《房地产买卖合同》约定于2017年3月6日申请按揭。且李猛在未征得杨活冬同意及告知杨活冬的情况下伪造杨活冬妻子何英的签名制作“同意出售声明”办理按揭，表明李猛在履行过程中存在隐瞒和欺诈行为。李猛上述行为已明显构成违约。一审庭审中杨活冬提出上述质疑并申请笔迹鉴定，但一审法院遗漏事实，程序有误。2.李猛应按《房地产买卖合同》约定于2017年3月21日前向杨活冬支付首期款130000元和垫支的赎楼款315000元，合计445000元，但李猛在2017年3月4日仅向杨活冬支付赎楼款300000元，差额145000元一直未予支付。由于《房地产买卖合同》第十四条第2项已明确首期款应于杨活冬收到银行放款后再退回给李猛，即合同要表达意思是杨活冬收齐定金、首期款、赎楼款及银行放款后多出购房价部分退回李猛。一审法院将该条款歪曲理解为“该赎楼款实际已包含了首期款130000元”，即认为李猛无需再支付首付款，认定有误。综上，李猛的行为已明显构成违约，杨活冬不但不应承担违约责任还有权没收定金。李猛二审辩称,一审判决事实认定清楚，适用法律正确，通过裁定纠正了笔误，应予维持。1.博纳公司已明确说明李猛是3月2日递交贷款申请材料给银行，银行于4月11日正式办理贷款手续时要求李猛签署《贷款承诺函》，两者之间存在区别。2.《房地产买卖合同》条款从文字上看无法得出李猛需要支付定金100000元＋首期款130000元＋垫支款315000元的结论。且第十条明确注明如前述内容不一致、以备注条款为准。显然根据备注条款付款条件是发生了变化，否则则与合同约定的贷款金额为870000元不符。且杨活冬欠银行按揭为390000元，李猛已付400000元刚好足以赎楼，反映李猛支付400000元是符合双方约定的。最后，若李猛违约未足额给付，但杨活冬未提意见且未提交证据显示催促李猛支付。博纳公司二审期间未发表陈述意见。李猛于2017年4月17日向一审法院起诉请求：1.杨活冬继续履行合同，并限期配合李猛办理房产过户登记手续；2.杨活冬向李猛返还定金人民币100000元。一审诉讼中，李猛变更诉讼请求为：1.解除2017年7月13日的房地产买卖合同的房屋买卖关系；2.杨活冬双倍返还定金200000元；3.杨活冬返还房款300000元；4.杨活冬赔偿房屋差价损失（以法院委托的评估机构出具的鉴定报告为准）；5.杨活冬赔偿佣金损失22000元；6.杨活冬赔偿李猛装修损失50000元。一审庭审中，李猛明确诉求4的房屋差价损失为390800元。一审法院认定事实：2017年2月6日，李猛（买方）、杨活冬（卖方）与博纳公司（居间方）签订了《房地产买卖合同》，合同约定：买卖双方通过居间人博纳公司出售及购入中山市港口镇世纪东路××房，建筑面积122.2平方米；该房地产处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起45日内还清贷款并办妥解除抵押登记手续，并将房地产证原件托管于第三方作为办理过户手续之用；该房地产不含税的转让成交价为1100000元，该房地产转让的税费由买方承担；定金100000元为第一部分楼款，第二部分楼款中买方申请银行按揭贷款870000元（具体贷款金额以银行出具的同意购房抵押贷款通知书为准）支付给卖方，办理按揭所需费用由买方自理，否则视为违约；买方须于2017年3月6日前申请按揭，卖方需无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约；买方须在2017年3月21日前付清首付款（除已付定金外）130000元（根据实际贷款金额多退少补）存入双方确认的银行账户监管；在银行出具同意购房抵押贷款通知书之日（若卖方需赎楼的，则在赎出房地产证原件并在注销抵押登记完毕后）两个工作日内，买卖双方需签署《中山市房地产买卖合同》并办理递件手续；卖方须在2017年3月1日将该房地产交于买方使用，交楼前卖方需付清一切有关该房地产之杂费；鉴于居间人已促成买卖双方签订本买卖合同,买方向居间人支付居间服务费22000元；若本合同被取消、解除或未被实际履行，或买卖双方私下或通过其他中介方成交该房地产，均不影响居间人收取上述居间服务费权利；卖方保证对该房地产享有完整所有权，能完全支配及处理；本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项、租赁清还、抵押、查封等事宜，卖方应在签署中山市房地产买卖合同前清理完毕，并保证转让后买方无须负责；如卖方在收取定金后不依合同条款将该房地产售予买方，则卖方须返还买方双倍定金予买方以弥补买方之损失；买方垫支315000元给卖方用于赎楼，时间为2017年3月21日前，卖方于收到买方银行放款后3个工作日内把买房多付的首期款（以银行贷款通知书为准）退回给买方,否则按超出时间每天百分之一计算滞纳金；买方愿意由案外人郝新菊作为此房经济纠纷担保人为买方承担经济担保；合同还约定了其他事项。同日，李猛向杨活冬支付了定金100000元，杨活冬将涉案房屋的钥匙、业主卡交付给李猛;同年3月4日李猛通过银行转账方式向杨活冬支付了300000元。同年3月6日，李猛向博纳公司支付中介服务费22000元，杨活冬当天向银行清偿了涉案房屋的贷款余额395762.96元。同年4月11日，平安银行股份有限公司中山分行向李猛出具了个人贷款承诺书，内容载明：“……我行将向申请人发放期限为30年，金额为70万元的贷款，……贷款发放后我行将按照按揭申请人出具的付款委托，将贷款全额划至以下账户内（户名：杨活冬，……）……”。后因杨活冬拒绝与李猛签订《中山市房地产买卖合同》及办理相应的过户手续，李猛遂于同年4月15日向杨活冬寄送律师函，要求杨活冬在收到该函件后三日内履行后续的合同义务。经李猛催促后，杨活冬仍拒不履行。李猛遂诉至一审法院，主张前述实体权利。为证明其因杨活冬未依约履行合同义务，造成其装修损失，李猛提供了装修施工合同、中山装饰工程预算书、收款收据等。其中装修施工合同显示，委托方为李猛，承接方为中山市固特建筑安装工程有限公司，签订日期为2017年3月3日，其中约定：工程地址为港口镇世纪东路1号怡方花园15栋1104房，工程价款180000元；开工日期2016年4月1日，竣工日期2016年6月6日。收款收据显示“今收到怡方花园15栋1104房李猛装修款定金50000元。”收据上盖有中山市固特建筑安装工程有限公司公章。李猛称该款以现金方式支付。杨活冬不确认上述合同签订、付款情况，不确认李猛发生50000元装饰损失。李猛为证明其收入足以支付装修费，提供案外人王明明的银行流水、其工资单。其中银行流水显示王明明2018年3月至7月每月均有二至四万元收入不等，李猛称王明明是其男朋友。工资单显示收款人为李猛，2018年4月至6月工资金额为19300元、19500元、19500元，加盖中山市岐舞文化传播有限公司财务专用单。杨活冬对银行流水、工资单均不予确认。李猛又提供同意出售声明，内容显示“本人何英，……现座落在中山市港口镇世纪东路××房屋虽以杨活冬的名义登记，但依法属于我与杨活冬的夫妻共同财产，现本人同意出售上述房产，并愿意承担由此产生的一切后果。……”李猛称何英为杨活冬的配偶，该声明系为配合其办理银行的贷款同意书而出具的，但杨活冬称该声明中何英的签名是虚假的。一审法院另查明：中山市不动产登记资料证明表显示，位于中山市港口镇世纪东路××1104房地产【不动产证书号：粤（2016）0181733号，建筑面积为122.2平方米】的产权人为杨活冬，产权登记时间为2016年11月7日，土地权属性质为国有。该房产于2016年11月7日抵押登记给案外人中国建设银行股份有限公司中山市分行，后于2017年5月18日注销抵押登记。本案依李猛申请于2017年4月17日对涉案房屋进行查封，为第一查封；后涉案房产因本院另案纠纷[案号为（2017）粤2071民初7490号]于2017年5月16日被第一轮候查封。一审法院又查明：一审诉讼期间，一审法院根据李猛的申请依法委托广东正中联行土地房地产评估有限公司对涉案房屋于2017年4月17日的市场价格进行评估，该司于2017年8月23日出具正中联行房字【2017】第17035号房地产估价报告，评估结论为涉案房屋于2017年4月17日的房地产市场估价为1490800元。李猛为此预付评估费用6227元。一审法院再查明：杨活冬与案外人何英于2001年8月7日登记结婚。一审诉讼中，李猛称其起诉后涉案房屋被杨活冬换了门锁，现由杨活冬控制及使用，涉案房屋尚未进行装修。杨活冬、博纳公司均称涉案房屋并未交付李猛，交付钥匙与业主卡给李猛是方便李猛看房。李猛、博纳公司称李猛系于2017年3月2日办理房屋贷款手续的。另，杨活冬又称涉案房屋其已换了门锁，涉案房屋现由其占用，现为毛坯房；李猛未依合同约定足额付款给其已构成违约。杨活冬向本院申请对同意出售声明中“何英”的签名是否真实进行鉴定。一审法院认为，李猛已变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失，并据此追究合同相对方杨活冬的相关违约责任，何英的签名是否真实与本案的处理无关联，对此一审法院对该申请不予允许。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案房地产买卖合同由卖方杨活冬，居间方博纳公司，买方李猛共同签署，内容包含有卖方与买方之间的房屋买卖合同条款，及居间方与卖方、买方之间的居间合同条款。本案争议因买卖房屋而引起，属房屋买卖合同纠纷，审查的重点为涉案房地产买卖合同中的房屋买卖合同部分。该房屋买卖合同部分系李猛与杨活冬的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守履行。李猛依约于签订房屋买卖合同当天支付杨冬活100000万元定金，后于2017年3月4日又支付了杨冬活赎楼款300000元，杨冬活遂于2017年3月6日清还了其之前的房屋贷款本息395762.96元，同年5月18日银行注销了涉案房屋的抵押登记。虽然合同约定李猛需于2017年3月6日前支付杨活冬首期款130000元，但合同又约定李猛支付的赎楼款扣除首期款后多出部分退还给李猛，可见，该赎楼款实际已包含了首期款130000元，杨活冬以未支付其首期款为由认为李猛违约没有依据。杨活冬在2017年4月11日李猛取得平安银行股份有限公司中山分行出具的《个人贷款承诺函》后未依约定与李猛签订《中山市房地产买卖合同》及递交产权过户手续材料，经李猛发出律师函催促后仍拒绝履行，已构成违约，应当承担相应的违约责任。李猛要求解除涉案合同，并要求双倍返还定金、赔偿居间服务费损失、返还已付房款，符合合同的约定及法律的规定，一审法院予以支持。至于房屋差价损失部分。根据《广东省高级人民法院》第四十条规定，房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失。计算损失时，应当扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方因此获得的利益以及取得利益需要支出的必要费用，并综合考虑守约方的履约情况等确定，但不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到因违约可能造成的损失。本案中，经评估涉案房屋于2017年4月17日的房地产市场估价为1490800元，与李猛购买涉案房屋时约定的购房总价1100000元的差价损失为390800元，但该损失不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到因违约可能造成的损失，即应扣除双倍返还定金，扣除后的差价损失为190800元（390800元-200000元）。关于装修损失。因涉案房屋至今未实际装修，李猛虽提供收款收据，并称该款为现金支付，杨活冬对此不予确认，而李猛所提供的银行流水显示的户主为案外人王明明并非其本人，亦未进一步举证证明其支付该款项的资金来源，退一步讲，即便缴款真实，亦未有证据显示装修公司没收该款不予退还，造成其损失。故一审法院对李猛主张的装修损失不予支持。综上，李猛诉求合理部分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除李猛与杨活冬于2017年2月6日签订的房地产买卖合同中房屋买卖合同部分；二、杨活冬于一审判决发生法律效力之日起七日内向李猛返还购房款300000元、双倍返还定金200000元；三、杨活冬于一审判决发生法律效力之日起七日内向李猛支付房屋差价损失190800元、居间服务费损失22000元；四、驳回李猛的其他诉讼请求。若未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15600元，诉讼保全费4020元，评估费6227元，合计25847元（李猛已预交），由李猛负担1695元，杨活冬负担24152元（杨活冬于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付李猛）。后一审法院作出（2017）粤2071民初6460号民事裁定，裁定如下：一、民事判决书第10页第二段第13行“即应扣除双倍返还定金，扣除后的差价损失为190800元（390800元-200000元）”补正为“即应扣除返还定金，扣除后的差价损失为290800元（390800元-100000元）”；二、民事判决书第11页第五段第2行“房屋差价损失190800元”补正为“差价损失为290800元”。双方当事人二审期间未向本院提交新证据。一审查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院另查明：一审判决作出后，李猛以一审已认定其因购房造成的损失为390800元但却未判决杨活冬赔偿290800元存在错误为由，向本院提起上诉，请求依法更正一审判决第三项。二审诉讼期间，李猛以一审法院已出具（2017）粤2071民初6460号民事裁定对其上诉内容中差价损失部分予以纠正、其上诉要求已基本得到落实、其未交纳二审诉讼费为由，于2019年4月3日向本院申请撤回本案上诉。本院已另行作出（2019）粤20民终1437号民事裁定，准许李猛撤回上诉。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。杨活冬上诉称李猛先行违约故其无需承担违约责任，理由有二，一系李猛未按合同约定期间向银行申请按揭贷款，二系李猛未在合同约定期间内足额支付首期款及赎楼款。对此本院认为：首先，关于按揭申请是否逾期问题。合同约定买方须于2017年3月6日前申请按揭，卖方需无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方不得借故拖延，否则视为违约。李猛主张其已在约定期限内办理了按揭申请，为此提交了由杨活冬妻子何英于2017年3月7日签名确认的同意出售声明拟证实其主张。虽然杨活冬否认上述声明中的签名为何英本人签名，否认上述声明的真实性。但一审期间，促成本案二手房买卖交易的博纳公司已明确表示李猛于2017年3月2日即到银行签订了相关按揭资料并积极配合两个银行备选，并称系卖方恶意拖延不想出卖房屋。经查，李猛也已于2017年4月11日取得银行出具的个人贷款承诺书。而本案中杨活冬却未提交相应证据证实其已履行了上述条款中所约定的“无条件配合买方提交申请按揭所需法律文件”义务。故综合各方当事人陈述及证据所反映事实，本院认为李猛已按合同约定期限履行了办理按揭申请的合同义务，杨活冬以李猛逾期申请按揭为由称李猛先行违约的主张不能成立，本院不予支持。其次，关于首期款及垫支款是否足额支付问题。双方在合同中另约定，买方须在2017年3月21日前付清首期款（除已付定金外）130000元；买方垫支315000元给卖方用于赎楼，时间为2017年3月21日前，卖方于收到买方银行放款后3个工作日内把买方多付的首期款（以银行贷款通知书为准）退回给买方。现双方对上述条款中约定的315000元垫支款是否包含130000元首期款存在争议。本院认为，一、从当事人订立该条款的目的进行分析，上述约定买方除应向卖方支付首期款外仍需向卖方支付赎楼垫支款，目的系在于涤除涉案房屋上所设定的抵押权以保证买方顺利取得银行按揭贷款并顺利将房屋过户至买方名下。而经查，李猛在上述约定期间届满前共向杨活冬支付了400000元（定金100000元＋赎楼款300000元），杨活冬收取上述两笔款项后已于2017年3月6日还清了银行贷款本息395762.96元，即李猛支付的上述两笔款项已足以垫支杨活冬的赎楼款，已能满足双方订立该条款的初衷。二、合同约定的房价为1100000元，买方先付定金100000元，垫支款315000元，申请按揭贷款870000元。即按上述约定杨活冬共收取1285000元房款，比对房价杨活冬尚需将185000元作为首期款退还给李猛。故从各方签订合同的预期收付款情况，结合该条款中“把买方多付的首期款退回给买方”的文义表述，约定的垫支款中实际已经包括130000元首期款的认定更为合理可信及符合当事人的真实意思表示。三、从实际履行合同的情况而言，李猛先后向杨活冬支付了100000元定金、300000元垫支赎楼款，并获得银行同意放贷700000元的审批，故按照合同的实际履行情况和结合银行同意发放的贷款金额，李猛亦足可将全部应付1100000元房款支付给杨活冬的，即在此情况下按照双方合同约定计算则无需再发生多付首期款需要清退问题。故从双方实际履行情况反映，李猛已向杨活冬垫付的300000元款项中包括首期款130000元在内的事实成立。四、博纳公司一审期间也称：杨活冬说只要给300000元就可以了，剩余的其自行筹集，房屋首期款130000元据了解已包括300000元内。博纳公司作为涉案合同居间方，其在本案中的陈述具备一定的证明力。五、即使按诉讼中杨活冬提出的赎楼款中不包首期款的异议，但结合杨活冬收取款项后即向银行还清了按揭贷款的行为，于2017年5月18日办理了注销涉案房屋的抵押登记，以及直到本案诉讼发生前，亦没有证据显示杨活冬就此向李猛提出过异议、主张李猛尚欠首期款或主张李猛欠首期款违约并以此为由要求解除合同。故杨活冬该主张不合常理，更不足以认定本案合同不能及时履行被解除的原因在于李猛一方。综上分析，一审法院将上述争议条款解释为李猛、博纳公司关于约定的垫支款已包括首期款的主张，更符合双方拟订该条款的目的，也更符合常理。故杨活冬以李猛未足额支付首期款及垫支款为由主张李猛先行违约的主张，本院不予支持。综上，杨活冬主张李猛先行违约的理由均不能成立。一审法院认定杨活冬未依约与李猛签订《中山市房地产买卖合同》及递交产权过户手续材料、经李猛一方发出律师函催促后仍拒绝履行相应合同义务的行为已构成违约，判决杨活冬向李猛双倍返还定金200000元、返还购房款300000元并赔偿房屋差价损失290800元、居间服务费损失22000元，并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人杨活冬的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15600元（杨活冬已预交），由杨活冬负担。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一九年九月三日书记员  谭俏芬