广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初21139号原告文新国，男，汉族，1976年9月18日出生，户籍地广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人夏天仲，广东诚公律师事务所律师。被告深圳前海华石中证资产管理有限公司，住所地广东省深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码9144030033517589X3。法定代表人陈咏麟。被告广州华时投资咨询有限公司，住所地广东省广州市天河区东部路1号东部综合楼三楼B区B012房，统一社会信用代码91440101593745699W。法定代表人陈慕贤。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告文新国的委托诉讼代理人夏天仲到庭参加了诉讼。被告深圳前海华石中证资产管理有限公司（以下简称深圳华石公司）、广州华时投资咨询有限公司（以下简称广州华时公司）经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告深圳华石公司于2018年3月14日签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定被告深圳华石公司将位于深圳市龙岗区雅宝路1号星河worldB座第25层2502室和2508室的房屋转租给原告用于办公，租赁期限自2018年3月15日至2021年3月14日，总建筑面积为1700平方米，单位租金为88元每平方米，月租金为149600元，月管理费为30600元，租赁期限前20日为免租期，租金按季度支付。原告自合同签署后便依约足额支付了租赁保证金，并按期支付每季度租金。然而，原告却于2019年7月底和8月中旬收到业主两份通知书，称因被告深圳华石公司逾期支付租金、管理费构成严重违约，业主已解除与被告深圳华石公司的租赁关系，并要求原告支付8月份租金或限期办理撤场手续。被告深圳华石公司与业主的租赁合同已因被告深圳华石公司违约而被解除，导致涉案租赁合同无法继续履行。所以，原告依法于2019年9月2日向被告深圳华石公司送达了解除合同的通知。并且，原告为保障公司正常经营不受影响，以高出原合同37元每平方米的单价与业主重新签订了租赁合同，同时按业主要求为被告深圳华石公司代付了其拖欠的2019年8月份的部分租金。基于上述事实，原告认为涉案租赁合同因被告深圳华石公司单方原因无法继续履行而被迫终止，被告深圳华石公司应承担违约责任。所以，被告深圳华石公司不仅依约应双倍退还原告租赁保证金外，还应依法赔偿原告因合同终止而遭受的损失。根据公司法第63条规定，被告广州华时公司作为被告深圳华石公司的唯一股东，若其不能证明被告深圳华石公司与其财产独立，应对被告深圳华石公司就原告诉讼请求承担连带责任。原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、确认原告与被告深圳华石公司签订的《房屋租赁合同》于2019年9月2日解除；2、被告深圳华石公司退还双倍租赁保证金和2019年9月份租金、管理费共计540600元；3、被告深圳华石公司退还原告代其为第三人支付的租金64495.16元；4、被告深圳华石公司赔偿因其违约导致原告所受的经济损失157995.8元；5、被告广州华时公司对被告深圳华石公司的上述债务承担连带责任；6、诉讼费用由二被告承担。被告深圳华石公司、广州华时公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料。经审理查明，原告作为乙方，被告深圳华石公司作为甲方，双方于2018年3月14日签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定甲方将位于深圳市龙岗区雅宝路1号星河worldB座第25层2502室的房屋出租给乙方使用。房屋租赁合同约定，房屋单位租金按房屋建筑面积每平方米每月88元计算，月租金总额为68640元；乙方应于合同签订日交付首3个月（2018年4月4日至2018年6月2日）租金，物业管理费248040元及20天免租期内物业管理费9360元，合计257400元；乙方每季度第1个月4日前支付本季房租（3个月）；乙方租用租赁房屋的期限自2018年3月15日起至2021年3月14日止；租赁房屋用途为办公；甲方应于2018年3月14日前将租赁房屋交付乙方使用，并办理有关移交手续；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取1个月（不超过两个月）租金金额及1个月物业管理费数额的租赁保证金，即82680元，其中68640元部分为1个月租金金额、14040元部分为1个月物业管理费金额；甲方无正当理由，单方要求提前解除（终止）合同的，乙方因此造成的损失，可向甲方请求损害赔偿，并要求甲方双倍退还租赁保证金，乙方还可依据上述情形向甲方提出变更合同条款和解除合同，解除合同通知书一经合法送达，乙方有权申请单方解除合同。补充协议约定，租赁房屋的租赁范围为深圳市龙岗区雅宝路1号星河worldB座第25层2502室，该房屋的建筑面积为780平方米，除协议另有规定外，该建筑面积为计算租金、管理费及其它各项费用的基础；该房屋交付时间为2018年3月15日，乙方未再交付日前办理交付手续的，则自交付日起视同该房屋已交付乙方；在乙方完全履行本合同项下义务之前提下，乙方可享有20日的免租期，免租期为2018年3月15日至2018年4月4日；租赁期第一年租金为每月每平方米88元，租赁期第二年租金维持不变，即每月每平方米88元，租赁期第三年租金增长至118元；租赁期间，物业管理费按建筑面积计算为每月每平方米18元，共计14040元；甲方未按时交付房屋给乙方，经乙方书面催告后10日仍未交付的，该房屋存在严重的缺陷，致使合同目的不能实现的，乙方有权解除合同，要求甲方双倍返还租赁保证金。另，原告与被告深圳华石公司于2018年3月14日，签订了第二份房屋租赁合同及补充协议，约定被告深圳华石公司将位于深圳市龙岗区雅宝路1号星河worldB座第25层2508室的房屋出租给乙方使用，租赁房屋面积为920平方米，租金单价为88元，月租金总额为80960元；被告华石公司交付租赁房屋时，可向原告收取1个月租金及1个月物业管理费的租赁保证金，即97520元，其中80960元为1个月租金金额、16560元为1个月物业管理费金额。合同的其他约定与第一份租赁合同及补充协议一致。合同签订后，原告于2018年3月14日，按合同约定向被告华石公司分别支付了涉案2502房产租赁保证金82680元，及涉案2508房产租赁保证金97520元，并按合同约定的租金标准向被告深圳华石公司支付了涉案两处房产的租金、物业管理费至2019年9月份。2019年7月26日，深圳市星河雅创投资发展有限公司（以下简称深圳星河公司）向原告发出《关于星河与华石解除租赁合同的通知函》，主要内容为：因深圳华石公司逾期支付房屋租赁合同项下的租金、物业管理费等，已严重违约，目前我司已解除与华石公司的租赁关系，并要求其于2019年7月31日前完成整体撤场手续；我司特此函告贵司承租的面积在本次解除租赁合同的范围内，贵司同样负有限期腾空租赁房屋的义务；关于贵司与华石公司的租赁关系及保证金处理，敬请贵司及时与深圳华石公司妥善处理。2015年8月14日，深圳星河公司向原告发出《关于前海华石承租人八月份租金、物业管理费缴纳通知函》，主要内容为：鉴于深圳华石公司无法与贵单位继续履行深圳市房屋租赁合同及补充协议，贵单位目前实际使用我司办公场地，经过近半个月来贵我双方多次沟通解约后的费用缴纳及租赁合同事宜，为进一步明后续事宜，我司特发此通知，告知贵单位如下事项：1、作为租赁房屋产权人，我司将参照贵单位提供的租赁合同约定的月租金及物业管理费标准收取2019年8月1日至2019年8月31日期间的租金，期间物业管理费由我司委托的物业管理公司收取，敬请贵单位于2019年8月18日前完成费用支付；2、贵单位应在2019年8月16日前提供与深圳华石公司的租赁合同及相关凭证证明八月份的租金及物业管理费缴纳情况，以便我司据实核算贵单位应缴纳的2019年8月份应付租金及物业管理费，如贵单位在2019年8月18日前未缴纳租金、物业管理费等，视为贵单位无意在星河ｗｏｒｌｄ园区继续租赁，敬请贵单位在2019年8月21日前完成撤场手续（包括但不限于结清撤场前的租金、物业管理费、水电费、注册地址迁出、租赁凭证注销等）。2019年8月2日，原告及其他承租人在被告深圳华石公司办公场所门口张贴《关于要求确认租赁合同是否解除的确认函》，主要内容为：我方与贵司签署书面的深圳市房屋租赁合同及补充协议，分别承租了深圳星河world园区A栋23楼至24楼、B栋25楼至27楼的房屋，并依约支付了租赁保证金；近日获悉贵司与深圳星河公司签署的房屋租赁合同因贵司逾期支付租金、物业管理费等而被深圳星河公司终止合同；我方多方联系贵司相关工作人员进行沟通及确认上述事项均未获得正式确认，无法安心经营，故我方特此要求贵司正式回复我方：1、贵司与深圳星河公司的房屋租赁合同是否已终止？2、我方与贵司的租赁合同是否继续执行？3、如贵司无法履行租赁合同，保证金及预收我方租金等何时退还？4、有部分租赁合同前期已解除，租赁保证金尚未返还的何时返还？5、有部分租赁合同租赁期在近日即将届满，租赁保证金何时返还？我方要求贵司于2019年8月6日上午十时在贵司办公室召开专门会议，并安排贵司陈永麟先生正式回复上述事宜，如贵司逾期不召开会议，则视为贵司违约，于2019年8月6日单方解除租赁合同，贵司应于2019年8月13日前向我方返还租赁保证金，否则我方将通过法律途径追讨租赁保证金及预付租金。2019年8月30日，原告通过深圳积家系统实业有限公司向深圳星河公司支付涉案两处房产2019年8月1日至2019年8月15日期间的租金合计64495.16元。2019年9月2日，原告通过手机短信及微信的方式向被告深圳华石公司的法定代表人陈咏麟发出《合同解除通知书》，主要内容为：本人文新国于2018年3月14日与你司签订了房屋租赁合同及补充协议各两份，约定本人承租位于深圳市龙岗区雅宝路1号星河worldB座第25层2502、2508室的房屋；本人已依约向你司按时足额支付了租赁保证金和至2019年9月份的全部租金；而本人于3月中旬收到星河物业的通知，称你司逾期支付租金其已与你司解除租赁关系，要求本人交付你司所拖欠的8月份租金或撤场。基于上述事实，本人现向你司通知如下：1、自你司接受本函之日起解除双方所有的《房屋租赁合同》和《补充协议》；2、因你司严重违约，你司须按合同约定向本人返还双倍租赁保证金及9月份租金、管理费共计360400元。2019年9月6日，原告与深圳星河公司签订房屋租赁合同及补充协议各两份，约定深圳星河公司将坐落于龙岗区雅宝路1号星河worldB栋大厦25F层B2508A-2、B2505、B2506、B2508A-1号共4间房出租给原告使用，租金每月每平方米含税单价为125元，租赁期限至2019年9月1日至2021年8月31日止。合同签订后，原告向深圳星河公司支付了租赁保证金及相应的租金。另查明，涉案两处房产位于深圳市龙岗区坂田街道雅宝水库西北侧星河雅宝高科创新园1号地块B座2502、2508，房屋所有权人为深圳星河公司，两处房产均已取得不动产权证书，涉案两处房产系被告深圳华石公司从深圳星河公司租赁而来。再查，深圳华石公司为法人独资有限责任公司，广州华时公司为深圳华石公司的唯一股东；深圳积家系统实业有限公司的法定代表人为原告，涉案租赁房产所在的位置为该公司的注册地址，原告为该公司的股东。本院认为，原告与被告深圳华石公司签订的两份《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，依法受法律保护，双方均应恪守诚实、信用原则，全面履行合同义务。被告深圳华石公司因自身原因被深圳星河公司解除了与其的租赁合同，并收回涉案房产，导致原告无法继续使用涉案房产，双方之间的租赁合同及补充协议无法继续履行，被告深圳华石公司构成违约，原告据此要求解除租赁合同及补充协议，有相应的事实及合同依据。原告于2019年9月2日向被告深圳华石公司发出解除合同通知书，被告深圳华石公司已收到该通知内容，因被告深圳华石公司构成违约，故原告主张其与被告深圳华石公司签订的两份房屋租赁合同及补充协议于2019年9月2日解除，有事实及法律依据，本院予以支持。因本院已认定被告深圳华石公司构成违约，根据双方约定，原告要求被告深圳华石公司双倍返还租赁保证金360400元，有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告深圳华石公司退还涉案两处房产2019年多支付2019年9月份的租金及管理费，因本院已认定原告与被告华石公司签订的两份房屋租赁合同及补充协议于2019年9月2日解除，故被告华石公司应向原告返还2019年9月3日至2019年9月30日的租金及管理费共计168186.66元（180200÷30×28）。原告为减少损失，代被告深圳华石公司向深圳星河公司支付了涉案两处房产2019年8月1日自2019年8月15日期间的租金64495.16元，可视为因被告深圳华石公司违约所造成原告的损失，原告据此要求被告深圳华石公司退还该款项，理由充分，本院予以支持。关于原告要求被告深圳华石公司因其违约导致原告重新租赁房屋所支出的更高价格房屋租金损失，因本院已支持原告主张的双倍返还租赁保证金及返还其向深圳星河公司代为支付的租金，已考虑到了原告的相关损失，故本院对原告该请求不予支持。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，被告广州华时公司为被告深圳华石公司的唯一股东，被告广州华时公司并未提交证据证明其公司财产独立于被告深圳华石公司的财产，故原告要求被告广州华时公司对被告深圳华石公司的上述债务承担连带清偿责任，有事实及法律依据，本院予以支持。被告深圳华石公司、广州华时公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，应视为其放弃相关的诉讼权利，并应承担由此可能导致的不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：一、确认原告文新国与被告深圳前海华石中证资产管理有限公司于2018年3月14日签订的两份《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年9月2日解除；二、被告深圳前海华石中证资产管理有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告文新国返还双倍租赁保证金360400元；三、被告深圳前海华石中证资产管理有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告文新国返还2019年9月3日至2019年9月30日的租金及管理费共计168186.66元；四、被告深圳前海华石中证资产管理有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告文新国返还代为向深圳市星河雅创投资发展有限公司缴纳的2019年8月1日至2019年8月15日期间的租金64495.16元；五、被告广州华时投资咨询有限公司对被告深圳前海华石中证资产管理有限公司的上述付款义务承担连带清偿责任；六、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，付款义务人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11430元、保全费4335元，共计15765元（原告已预缴），由原告负担3513元，被告深圳前海华石中证资产管理有限公司、广州华时投资咨询有限公司负担12252元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  易小波人民陪审员  蔡丽春人民陪审员  宛石桥二〇二〇年三月九日书 记 员  尹仁香