安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0103民初8403号 原告：合肥城改资产管理有限责任公司，住所地安徽省合肥市庐阳区安庆路161号1栋202-207室。 法定代表人：**，董事长。 委托诉讼代理人：谢翔翔，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 被告：邢建辉，男，1971年6月3日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市瑶海区，经常居住地安徽省合肥市。 委托诉讼代理人：方维亮，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：代光敏，安徽华人律师事务所律师。 原告合肥城改资产管理有限责任公司（以下简称城改资管公司）诉被告邢建辉房屋租赁合同纠纷一案。本院于2019年8月21日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告城改资管公司的委托诉讼代理人谢翔翔，被告邢建辉及其委托诉讼代理人方维亮到庭参加诉。本案现已审理终结。 城改资管公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠租金334320元（暂计算至2018年10月19日，之后的租金按照《房屋租赁合同书》（合同编ZLZCGLGS20170610-49）中约定的标准支付至房屋返还原告时止；2.被告向原告支付迟延支付租金违约金480000元（暂计算至2018年8月19日的违约金为647140元，履约保证金抵扣167160元，仍应支付违约金480000元，详见违约金计算清单；之后的违约金按照4000元每日计算至房屋租金付清时止；3.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2017年6月，被告与原告签订了《房屋租赁合同书》一份，合同约定：原告将坐落于合肥市庐阳区淮河路新时代广场8座底层面积约272平方米的房屋出租给被告；租赁期限为2017年7月1日起至2020年7月19日止，计租期限从2017年7月20日起；年租赁费用为668640元，房屋租金每3个月支付一次，先支付后使用，每期租金应在下一个使用期开始10日前向原告支付；房屋履约保证金为167160元，如被告发生违约行为，则违约金将直接从履约保证金中扣除。除约定上述内容外，合同还对违约责任等内容进行了约定，其中，第十条第(五）款约定：被告有下列行为之一的，原告有权单方解除合同收回房屋，责令被告限期清场搬离（1）擅自将房屋转租、转让或转借给第三人与他人合作经营的（2）不支付或者不按照约定支付租金达30日的（3）欠缴各项费用达10000元的，擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的…… 第十二条约定：被告有合同第十条第五款行为之一的，应当承担违约责任，并向原告支付违约金167160元。租赁期内被告未按照约定支付租金，除须补交租金外，每迟付一天应当按照2000元/天标准承担违约金；被告承租期内发生的违约金直接从被告的履约保证金中扣除，不足部分由被告另行缴纳。上述合同签订后，原告依约于2017年6月27日将租赁房屋交付给被告，被告应当按照《房屋租赁合同书》的约定按时支付租金,但被告多次拖延支付租金，其行为已经构成违约。截至原告起诉之日，被告仍未缴纳2018年4月20日至2018年10月19日期间的租金334320元，原告通过各种形式多次催缴均未果。 邢建辉辩称：因城改资管公司违约，邢建辉已通知城改资管公司解除合同，双方合同已2018年5月1日解除，邢建辉无义务支付租金。一、2017年6月双方签订租赁合同后，城改资管公司隐瞒房屋水箱冷凝水朝上反水，顶棚内下水管有漏水隐患事实。由于承租房子冷凝水朝上反水，房子发霉严重，无法从事服装销售。2017年8月7日，因暴雨导致雨水从下水管溢出，导致原告的服装鞋子被水淹，给原告造成经济损失。邢建辉一直要求城改资管公司处理，并通过书面、信息要求解除合同。二、租赁合同约定了邢建辉有单方合同解除权，邢建辉已通过书面、微信通知城改资管公司。三、城改资管公司没有通知邢建辉支付房租，视为城改资管公司同意邢建辉解除合同要求。四、违约金条款约定不明，且违法，属于无效条款，故城改资管公司诉请的违约金不应予以支持。租赁合同约定的违约金为每天2000元，没有约定是按拖欠的数额计算，属于约定不明，而且远高于违约金不应高于30%的解释规定。五、城改资管公司不接受房屋，对于2018年6月之后的房租，邢建辉没有义务支付。租赁合同解除通知交城改资管公司后，城改资管公司不来接收房屋，而且建议邢建辉起诉，导致房屋放置一年。因此，邢建辉无义务支付房租。 综上所述，城改资管公司要求支付租金和违约金依据不足，请求法庭依法驳回其诉讼请求。 本院经审理查明以下事实：城改资管公司对位于合肥市庐阳区淮河路新时代广场8座底层面积约272平方米的房屋（以下简称案涉房屋）享有经营管理权。2017年，城改资管公司（甲方）与邢建辉（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：1、邢建辉承租案涉房屋，租赁用途为商业，租赁期间自2017年7月1日至2020年7月19日为三年。2、年租金为668640元，租金每三个月支付一次，先支付后使用，以后每期租金应在下一个使用权开始十日前向甲方支付，其中免租金装修期15日，计租期自2017年7月20日开始；履约保证金为167160元。3、甲方交付租赁房屋时应保证房屋本身及附属设施、设备处于正常使用状态（现状），《租赁房屋现场交接清单》经双方交验签字并移交房门钥匙后视为交付完成。4、乙方必须在租赁期满或租赁合同解除后10日内无条件将房屋归还甲方。乙方交还房屋时应保证房屋本身及附属设施、设备处于完好状态，租赁期内乙方添置的可移动的物品可自行收回，但对于装修、改造后不可移动的建筑和设施设备，须按当时的状况完好无偿地移交给甲方。5、甲方对房屋主体结构的安全负责，并负责房屋主体结构日常的维修、维护。6、乙方不支付或不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同收回房屋，责令乙方限期清场搬离，乙方应按每天2000元标准支付违约金；此类情形甲方不承担违约责任，对于乙方承租期间所实施的装修改造部分不进行任何补偿。7、甲方未及时对房屋主体结构进行维修、维护，而给乙方造成损失的，甲方须承担责任并赔偿损失。同时，邢建辉还向城改资管公司出具一份《承诺书》。 2017年6月17日，城改资管公司将案涉房屋交付给邢建辉。邢建辉则支付了履约保证金167160元，并支付租金至2018年4月19日。2017年8月7日案涉房屋东北角漏水，导致出现潮湿霉变现象，之后，案涉房屋亦出现反水现象。邢建辉未能支付2018年4月20日之后租金。2018年5月30日邢建辉向城改资管公司工作人员发出微信通知，要求城改资管公司赔偿其损失，并解除合同。双方协商无果，邢建辉于2018年8月15日诉至本院，要求解除案涉合同，并赔偿其经济损失。 2018年7月25日城改资管公司向邢建辉发出律师函，要求其支付欠付租金以及违约金。2018年8月27日亦起诉至本院，要求邢建辉支付欠付租金，并承担违约责任。 在诉讼过程中，邢建辉申请对漏水原因进行鉴定。本院依法委托安徽省建筑工程质量第二监督检测站进行鉴定，该站于2019年6月10日出具了一份《检测（鉴定）报告》，鉴定意见为：淮河路新时代广场B座底层邢建辉租赁房屋漏水主要由于案涉房屋东北角PVC雨水管三通接头处西侧被开孔（作为空调机冷凝水排水管排水），且未封闭处理，导致雨水通过开孔部位倒排，造成房屋渗水，潮湿、霉变。其中该《检测（鉴定）报告》的涉案房屋渗水原因分析为“主要由于涉案房屋东北角PVC雨水管三通接头处西侧小孔开孔且处理不当，导致雨水通过开孔部位渗入，造成房屋渗水、潮湿、霉变”。本次鉴定费用为20000元。 另查明，邢建辉承租案涉房屋后，将其中一半面积用于经营服装店，另一半用于经营冒菜餐饮。在庭审中，双方确认漏水只发生在服装店。邢建辉认可渗水只发生在2017年8月7日，但有反水情况。 城改资管公司自认邢建辉于2019年9月18日将房屋交还。 上述事实由双方提供的建设工程规划许可证、变更批文、无偿划转协议书、市国资委批准划转批复、授权委托书、企业资产出租项目审批备案表，《房屋租赁合同》（含租赁房屋现场交接清单、承诺书），银行业务回单，律师函、邮寄单，视频、照片、微信记录，《检测（鉴定）报告》、鉴定发票等证据，以及当事人庭审陈述佐证。 对城改资管公司提供的《气象信息专报》，证明案涉房屋不存在经常漏水情况。邢建辉质证意见为该证据与本案无关联性。本院认证意见为该证据与《检测（鉴定）报告》不相符，本院对该证据证明目的不予认定。对邢建辉提供的装饰装修合同、证明、进货单等证据，证明其损失金额，本院认证意见为该组证据不能证明案涉房屋漏水导致的实际损失，故本院对该组证据不予认定。 本院认为：邢建辉与城改资管公司之间签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。 案涉合同履行过程中，由于出现漏水和反水，导致邢建辉不能全部使用案涉房屋，双方就此产生纠纷。本院认为，提供适租房屋系出租方义务，案涉合同亦约定甲方对房屋主体结构的安全负责，并负责房屋主体结构日常的维修、维护。根据《检测（鉴定）报告》，案涉房屋漏水原因在于东北角PVC雨水管三通接头处西侧被开孔（作为空调机冷凝水排水管排水），且未封闭处理，导致雨水通过开孔部位倒排。现双方就漏水部位的开孔是谁导致存在争议，本院认为，案涉房屋出租方是城改资管公司，其应对此承担举证责任，但其提供的证据不足以证明，故本院认定城改资管公司应对案涉房屋渗水承担责任。但邢建辉在庭审中陈述渗水仅发生在2017年8月7日，有反水情况。根据上述事实的认定，本院认为，漏水并未导致案涉房屋无法使用，但可对相关租金进行酌减。 本案中，邢建辉承租后将案涉房屋分割为相同面积两部分，并分别经营冒菜和服装店，其中冒菜部分无漏水发生，属于正常经营，故该部分租金应按合同约定支付。而有漏水、反水情况的服装店，本院按50%进行酌减。前述租金均自2018年4月20日起计算至2019年9月18日。据此计算，邢建辉应支付租金709037元{=[（668640÷12个月×17个月）-（668640÷360）]×75%}，扣除履约保证金167160元，邢建辉还应支付541877元。 关于城改资管公司诉请的违约金，由于其提供的房屋存在漏水、反水等情形，导致双方就房租如何交付产生争议，不能认为邢建辉存在迟延支付租金的违约行为，本院对城改资管公司的该项诉请不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、邢建辉于本判决生效之日起十日内向合肥城改资产管理有限责任公司支付房屋租金541877元； 二、驳回合肥城改资产管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为5972元，由合肥城改资产管理有限责任公司负担1363元，由邢建辉负担4609元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  谢伟林 二〇一九年十月二十一日 书记员  吴 朋 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。