湖南省耒阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0481民初9873号 原告：刘靖华，男，1963年10月27日出生，汉族。 被告：耒阳市恒兆房地产开发有限公司，住所地耒阳市蔡子池街道办事处和谐花园小区7栋1楼，统一社会信用代码91430481554942139Y。 法定代表人；黄奕彬，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘延泉，湖南教正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴原园，湖南教正律师事务所实习律师。 被告：蒋友规，男，1959年3月1日出生，汉族。 原告刘靖华与被告耒阳市恒兆房地产开发有限公司（以下简称恒兆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法由审判员张志武适用简易程序，于2019年10月8日公开开庭进行了审理。原告刘靖华、被告恒兆公司的委托诉讼代理人刘延泉、吴原园到庭参加了诉讼。第一次开庭之后，原告申请追加蒋友规为共同被告参加诉讼，经审查，符合法律规定，予以准许，并于2019年10月29日第二次公开开庭进行了审理。原告刘靖华、被告恒兆公司的委托诉讼代理人刘延泉、吴原园、被告蒋友规到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1、解除原、被告所签订的《商品房认购协议书》三份，返还金塘时代城1104、1404、1805号三套购房款1382193.76元。辩论终结前，原告增加诉讼请求，请求解除原、被告所签订的另三份《商品房认购协议书》，返还金塘时代城1408、1803、1807号三套购房款1237923元。合计2620116.76元。2、两被告支付占用1104、1404、1805三套房屋的购房款从房屋出售之日起至清偿之日的利息8638元。辩论终结前，原告增加诉讼请求，请求支付另三套房屋购房款的占用利息，按日利率万分之五从2020年1月1日计算至清偿之日止。3、两被告承担诉讼费。事实与理由：原、被告于2018年8月27日签订金塘时代城1104、1404、1408、1803、1805、1807商品房认购协议，且于当日全部支付了购房款。现被告已将该六套房出售给第三人，原告无法再实际取得该六套房，合同履行已不成现实。为保护原告的合法权益，提起以上诉讼。 被告恒兆公司辩称，原告与被告恒兆公司之间没有任何房屋买卖合同关系，原告要求被告恒兆公司返还购房款及占用资金的利息，没有事实和法律依据，请求驳回原告对被告恒兆公司的诉讼请求。 被告蒋友规辩称，我与原告确实以前在其他项目上有共同开发，双方结账后，我欠了原告的钱。我在搞金塘时代城项目时，抵了房屋给原告，我还钱给原告是天经地义的。原告说在当日另向我支付了购房款，我不知道他是怎么支付的。认购书都是经我同意的，至于原告与被告恒兆公司的事情，我不清楚。 经审理查明，2011年8月8日，原告以其妻曹玲的名义，与被告蒋友规及刘亚玲、周玉芳四人签订《南都豪庭原始股份协议书》，合伙投资开发建设南都豪庭项目，主要内容为；1、股份比例分别为蒋友规55%、曹玲20%、刘亚玲15%、周玉芳10%；2、曹玲、刘亚玲、周玉芳三人总投资控制在1500万元，其缺口部分由大股东即被告蒋友规筹集；售房款优先建房及办理相关手续费用，其次退还本金，再分红利。后四人再签订补充协议书，约定周玉芳退出，由高艳受让。2011年8月28日，曹玲等4合伙人将南都豪庭工程施工建设项目发包给蒋国成（系被告蒋友规之子，耒阳市方正房地产开发有限公司法定代表人）承包，该项目已在2014年竣工。该项目在建设期间，原告以转账、现金方式共投入资金538万元。2015年6月6日，原告经与被告蒋友规结算，被告蒋友规应给付原告股份本金、分红款共850万元。之后，被告蒋友规以房屋抵偿、支付资金的方式向原告支付了部分款项，尚有4757723元没有偿还。 2015年4月30日，被告恒兆公司（甲方）与被告蒋友规（乙方）签订《房地产合作开发协议书》，合作开发位于耒阳市群英南路大塘角位置的土地，其中约定；1、甲方提供土地使用权，乙方出资负责宗地内房地产开发项目建设、营销、质保期内维修；2、乙方对房地产合作开发项目自筹资金，以甲方名义独立开发，自负盈亏，承担开发报建手续及费用，建筑设计方案须经甲方同意；3、合作开发项目新建商品毛坯房面积分配；（1）第一、二层商业面积产权归甲方所有；（2）本项目开发的物业管理权归甲方所有，按相关物业法规执行；（3）甲方可无偿获取五个地下室车位使用权。之后，被告蒋友规投资完成了建设项目，主体设计25层，超规划设计建成27层。被告蒋友规在建设期间，未经被告恒兆公司同意，自制了耒阳市恒兆房地产开发有限公司金塘时代城项目部（以下简称金塘时代城项目部）印章使用，被告恒兆公司发现后，要求被告蒋友规停用自制印章，2018年9月14日经报公安机关批准，被告恒兆公司制作了金塘时代城项目部印章交给被告蒋友规使用。 被告蒋友规因不能向原告清偿合伙债务，经与原告协商，以所开发建设的金塘时代城项目房屋抵偿。被告蒋友规以金塘时代城项目部的名义（甲方）与原告（乙方）于2018年8月27日按一房一签的方式，分别签订了10份《商品房认购协议书》，将金塘时代城1104室（认购金额477224元）、1108室（认购金额477224元）、1404室（认购金额479917元）、1408室（认购金额479917元）、1501室（认购金额479318元）、1503室（认购金额478058元）、1505室（认购金额478058元）、2408室（认购金额487832元）、2702室（认购金额460088元）、2706室（认购金额460088元）抵偿原告的欠款，共4757724元，均约定；1、乙方选择一次性付款的，须于甲方开盘后一星期内与甲方签署《耒阳市商品房买卖合同》及合同补充协议，并于签订合同的当日支付全额房款以及相关的代收代缴费用；2、乙方在签订认购协议书后七天内，携带认购协议书、定金票据到指定地点缴纳应缴首付款，该定金自动转为购房款，同时签署耒阳市商品房买卖合同；3、如乙方未按本认购协议所约定的期限签署正式耒阳市商品房买卖合同，则乙方不再享有本协议第一条约定的价格，按甲方当时的销售单价计算房款。逾期15天甲方有权将房源另行出售，定金不予退还。这10份认购协议的甲方均由被告蒋友规签名后加盖金塘时代城项目部印章。原告因是以债权抵偿购房款，故被告蒋友规以金塘时代城项目部的名义向原告出具10份收据，确认分别收到了原告支付的10套房屋的购房款，共4757723元（其中1408室购房款479916元），并在收据上注明；投资款抵购房款。原告于当日向被告蒋友规出具了收条，确认南都豪庭项目的投资款4757723元已全部返回。后被告蒋友规经原告同意，将1501室变更为1803室，1503室变更为1805室、1505室变更为1807室，抵偿金额未变。认购协议书签订后，原告并未在约定期限内与被告恒兆公司签订涉案房屋的正式买卖合同。2019年3月28日，经原告联系，案外人徐小英与被告恒兆公司签订了《商品房买卖合同》，由被告恒兆公司将2408室出售给徐小英，徐小英支付的购房款487832元交给两被告，两被告以为原告清偿其他债务的方式，将该房屋的购房款返还给了原告；1108室也以同样的方式，由两被告将1108室的购房款477224元返还给了原告。对于1104室、1404室、1408室、1803室、1805室、1807室这六套房屋，被告恒兆公司已另行出售，其中1104室实卖价454727元，1404室实卖价457465元，1805室实卖价470010元，共1382202元；1408室、1803室、1807室出卖后，被告恒兆公司向原告支付了20万元，但未将原告预付的该六套房购房款共2872491元中的实卖价款另2619494元返还给原告。经原告催讨未果，从而引起纠纷。对于位于第27层的二套房屋，原告认为超过了审批范围，属违章建筑，不符合购买、交付的法定条件，已另案提起诉讼。 上述事实，有原告的陈述、原告提供的1104、1108、1404、1408、1501、1503、1505、2408室的认购协议书、购房款收据、《金塘时代城抵押住房表》、被告恒兆公司与徐小英签订的2408室《耒阳市商品房买卖合同》、原告夫妻的结婚证、原告之妻曹玲与被告蒋友规签订的《南都豪庭原始股协议书》、《南都豪庭工程承包协议书》、原告向被告蒋友规及其儿子蒋国成付款的银行凭证、转账流水、被告蒋友规向原告出具的欠条、借条复印件；有被告蒋友规的辩述；有被告恒兆公司的辩述、被告恒兆公司提供的《房地产合作开发协议书》、土地使用权证、准制证、6枚印章模证实，经双方质证，上述证据均具有真实性、合法性，均予以认定。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十六条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”；第四十五条第一款规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”；第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。 本案中，由于被告恒兆公司具有房地产开发资质，因而两被告签订的《房地产合作开发协议书》为有效合同。在该合同中，已明确了合作双方的权利义务，即被告恒兆公司提供土地，在房屋建成后取得第一、二层商业面积的产权；被告蒋友规出资建设，自负盈亏，在房屋建成后，取得除第一、二层商业面积以外物业的产权，并负责销售，因而被告蒋友规有权以被告恒兆公司的名义组建金塘时代城项目部，从事项目建设、销售工作，并由两被告共同承担民事责任；即使被告蒋友规自制金塘时代城项目部的印章，但因销售的是除第一、二层以外的房屋，故不违反双方的约定，也不损害被告恒兆公司的合法权益，应为有效行为。被告蒋友规虽是以金塘时代城项目部对外销售，但金塘时代城项目部显然是被告恒兆公司、蒋友规为完成合作项目设立的机构，原告也有理由相信该项目部确为被告恒兆公司设立，故应由被告恒兆公司、被告蒋友规共同对原告承担民事责任。 原告与被告蒋友规在合伙开发南都豪庭项目过程中，经结算，被告蒋友规应返还原告本金、投资分红款850万元，在本案认购行为发生前，尚有4757723元没有偿还。被告蒋友规为向原告清偿债务，将属其所有的10套房屋抵偿给原告，以金塘时代城项目部的名义与原告签订10份认购协议书，并向原告出具10份收据，确认收到了原告支付的购房款共4757723元，从而消灭了被告蒋友规与原告因南都豪庭项目形成的债务，该债务抵偿行为具有事实依据，不违反法律规定，为有效行为。因此，应确认两被告收到了原告支付的购房款4757723元。原告虽未与被告恒兆公司继续签订正式房屋买卖合同，但由于认购协议中明确了原告所购房屋的房号，原告且已全额支付了购房款，即履行了应由购房人承担的主要义务，故应认定原告与两被告建立了房屋买卖合同关系。房屋买卖合同关系虽已建立，又因为双方约定了如不续签正式房屋买卖合同，原告将不享有该认购书确定的价格，事实上原告确未与被告恒兆公司另行签订正式的房屋买卖合同，致双方的房屋买卖合同未生效。再因被告恒兆公司另行将涉案六套房屋出售第三人，原告无法通过签订正式房屋买卖合同的行为取得涉案六套房屋的物权，故原告请求解除与两被告签订的认购协议书，符合法律规定，予以支持。涉案六套房屋的认购协议既已被解除，两被告依照该六套房屋认购协议书取得原告支付的购房款应予返还。原告已支付涉案六套房屋的购房款2872491元（477224元+479917元+478058元+479916元+479318元+478058元），但原告认可两被告已支付了20万元，两被告本应返还2672491元，现原告只要求两被告返还涉案六套房屋的购房款2620116.76元，符合法律规定，予以支持。双方在认购协议中未约定违约责任，原告要求两被告支付占用资金的利息，不符合法律规定，不予支持。被告恒兆公司关于未与原告建立房屋买卖关系，不应承担向原告返还购房款责任的反驳主张，与查明的事实不符，也不符合法律规定，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十五条、第九十四条第（二）项、第九十七条、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告刘靖华与被告耒阳市恒兆房地产开发有限公司签订的金塘时代城1104、1404、1408、1803、1805、1807室《商品房认购协议书》； 二、被告耒阳市恒兆房地产开发有限公司、蒋友规返还原告刘靖华预付的金塘时代城1104、1404、1408、1803、1805、1807室购房款共2620116.76元，于本判决发生法律效力之日起十天内付清； 三、驳回原告刘靖华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依 照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（自觉履行的，可将标的款付至耒阳市人民法院标的款账户，户名：耒阳市人民法院执行案款专户；账号：83350311000001366；开户行：华融湘江银行耒阳支行。付款时需注明案号） 本案案件受理费27756元，减半收取13878元，保全申请费5000元，合计18878元，由被告恒兆公司、蒋友规负担。原告已垫付18878元，被告恒兆公司、蒋友规应在执行中清偿。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 员  张志武 二〇一九年十一月十四日 代理书记员  周颖颖                            校对责任人：张志武 打印责任人：周颖颖