上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初33401号原告(反诉被告)：贾红，女，1965年12月24日出生，汉族，户籍地江苏省泰兴市，现住上海市静安区。委托诉讼代理人：陆凤阳，上海中衢律师事务所律师。被告(反诉原告)：王丽亚，女，1972年10月11日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：焦春伟，上海市锦天城律师事务所律师。原告贾红与被告王丽亚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判。诉讼中，被告王丽亚提起反诉，本院受理后与本诉合并公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陆凤阳，被告王丽亚及委托诉讼代理人焦春伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾红向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《购房合同》；2、被告返还购房款829,248元(人民币，下同)。事实和理由：经上海铭德房地产经纪有限公司居间介绍原告与被告认识,双方于2019年3月11签订了《购房合同》,原告向被告购买上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋及地下X层XX储藏室(以下简称涉案房产)。原告先后向被告支付了829,248元。原、被告于2019年4月13日在房地产交易中心办理了网签合同。之后，被告撤销了网签合同,原告发现被告将涉案房产又出售给了他人,并于8月5号成交。现向法院提起诉讼。诉讼中，原告表示，由于原告不是沪籍人士，因限购政策而不具有购房资格。原告仅小学文化，中介人员提议原告以假结婚、离婚的方式购买房屋，在中介人员的怂恿下，原告与被告签订了购房合同。鉴于原告因限购而不具有购房资格，故该购房合同无效，故变更第1项诉讼请求为：要求确认原、被告签订的《购房合同》无效。被告王丽亚辩称：双方签订的购房合同合法有效。原告表示其限购，但未提供相应证据，并且原告没有购房资格也不影响合同效力。原告支付的829,248元中，包括了50万元定金，20万元房款，另129,248元购房款用于被告归还银行两个月的贷款本息。按购房合同约定，原告应于2019年4月30日前支付购房款280万元，但仅支付了20万元，因此原告构成违约，原、被告于2019年5月21日签订了解约协议。现不同意原告的诉讼请求。由于原告违约，原告已付的50万元定金无法弥补被告的实际损失，故提起反诉，要求：1、被告没收原告已付的定金50万元；2、被告无需返还原告因迟延付款而已支付被告的129,248元。3、原告向被告支付迟延履行滞纳金27,300元(以应付而未付的购房款260万元为本金，自2019年5月1日起至5月21日止，按每日0.5‰计算)；4、原告赔偿被告损失172,700元。诉讼中，被告增加一项反诉请求：要求确认原、被告签订的购房合同于2019年5月21日解除。针对被告王丽亚的反诉，原告辩称：坚持本诉主张的事实与理由，购房合同无效，不同意被告的反诉请求。经审理查明：位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室、XX储号地下X层XX储藏室的产权人为被告王丽亚，以及案外人张某某(王丽亚之丈夫)、张子玥，三人共同共有。2019年3月11日，经房地产经纪公司居间介绍，原告贾红作为乙方，被告王丽亚作为甲方，双方签订一份《购房合同》，约定：甲方将涉案的上述房产转让给乙方，转让价为1,010万元；甲方将本房屋进行商业抵押贷款，金额550万元，以及房屋按揭贷款120万元。乙方因购房身份短期内不便购房交易，详情双方已经友好沟通清楚，双方共同保密；付款方式：乙方应于2019年3月12日前支付房款50万元(该笔房款作为乙方购买该房地产购房订金，由乙方以银行转账方式直接支付给甲方)。收到此款甲方则不得将本房屋进行其他交易，违约双倍赔偿；第一笔定金50万元于2019年3月5日通过殷莉(案外人)转账支付；第二笔定金40万元于2019年3月11日通过贾红转账支付；乙方应于2019年4月30日前支付甲方房款280万元，甲方在收到此款后10日内搬离房屋，乙方4月起开始执行甲方情况说明中的商业贷款每月利息及按揭每月款项；乙方应于2019年7月1日前支付房款550万元(该笔房款由双方在居间方的陪同下共同至抵押权人处，还清甲方550万元抵押贷款，并至闵行区房地产交易中心注销该抵押)；乙方应于双方共同至闵行区房地产交易中心办理该房地产审税、产权过户等事宜当天的30个自然日前，支付甲方房款125万元；甲方迁出该房地产内所有户籍后，乙方支付尾款5万元，此时房屋总价款全部结清。双方同意《上海市房地产买卖合同》签订价格为800万元，其余210万元为房屋补偿款；甲方承诺于该房地产产权过户前7个工作日内办妥注销银行抵押手续，且该房地产无查封、违章限制等情况；甲方违反协议约定，包括但不限于未按时办妥注销银行贷款(抵押)手续及交房的，则每逾期一日，甲方应按乙方已支付房价款的日万分之五向乙方支付滞纳金，直至实际履行之日为止；乙方违反协议约定，第二笔未能支付完成，则定金不予退还，包括但不限于未支付任一笔款项的，则每逾期一日，乙方按应付而未付款项的日万分之五向甲方支付滞纳金，直至实际履行之日为止；本协议经双方签字生效，若本协议有与双方签订的《上海市房地产买卖合同》有不一致的，以本协议为准。原告于2019年3月6日向被告支付10万元，于同月11日支付40万元。另，原告支付129,248元，此款转入被告丈夫张某某的银行账户用于银行偿还2019年4、5月的贷款本息。原告另支付房款20万元。2019年5月中旬，原告之女李石乐与被告的微信联系中，双方提及签署解约协议的相关事宜。现原告以诉称理由诉至本院。被告则提起反诉。庭审中，被告表示，原告已付款中50万元为定金，20万元购房款，129,248元系按购房合同约定由原告支付给被告用于清偿2个月的银行贷款本息。原告表示，50万元确系定金，20万元为购房款，129,248元是因为被告表示经济困难，需要原告代为还款，故原告支付被告129,248元由被告用于归还两个月的贷款本息。诉讼中，被告提供一份日期为2019年5月21日的《解约协议》，甲方落款署名王丽亚，乙方落款署名“贾红”，但被告否认其签署该协议。协议主要内容是：因乙方无法按买卖协议支付房款造成违约，双方自愿按协议违约条款解除买卖协议。庭审后，被告王丽亚表示该《解约协议》确系原、被告双方签署，为了节约诉讼资源及时间，不再申请笔迹鉴定。以上事实，由原告提供的《购房合同》、涉案房产的土地状况信息、被告出具的收条、付款信息等，被告提供的微信截屏等，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，原、被告签订的《购房合同》就交易标的、价格、付款期限、过户期限、交房期限、违约责任等作了约定，如原、被告按合同约定履行各自义务，则涉案房产的交易可以完成。合同是否无效，应依照《合同法》第五十二条的规定进行认定，如存在该法条规定的无效情形，则合同无效。原告认为其因限购而不具备购房资格，因此《购房合同》无效，但上海市颁布的限购政策是属于地方行政管理规定，不属于《合同法》第五十二条第五项中规定的法律、行政法规的范畴。即使原告因限购而不具备购房资格，《购房合同》也属有效。原告要求确认此合同无效的诉讼请求，本院不予支持。原告在合同履行过程中，未能按约及时向被告支付到期应付购房款，已构成违约，被告据此享有合同解除权。被告表示双方已于2019年5月21日签署了解除合同的协议，并向本院提供了《解约协议》，但原告否认协议落款处的“贾红”之签名为原告本人签署，而被告了未要求对此进行笔迹鉴定，因此本院难以认定该协议的真实性，无法确定双方于2019年5月21日已达成了解除购房合同的合意。鉴于被告在本案庭审中明确表达了解除合同的意思表示，故本院认定，原、被告签订的《购房合同》于2019年10月10日解除。合同解除后，双方应终止合同的履行，被告已收取的房款应予退还。因此，在原告已付的829,248元总款项中，被告应退还329,248元。对于50万元定金，根据《购房合同》的约定，被告有权不予退还。因此，原告要求退还此笔定金的请求，本院不予支持，而被告反诉要求没收此定金的请求，本院予以支持。被告反诉要求不退还由原告支付、并由被告用于偿还贷款本息的129,248元的请求，本院认为，原告代为清偿银行贷款本息是根据《购房合同》履行的部分义务，履行该项合同义务的目的是为最终交易的完成，且被告申请的贷款本应由被告自身承担清偿本息的义务。因此，在《购房合同》解除后，原告支付给被告用于清偿贷款本息的款项，应当由被告予以返还。被告此项反诉请求，本院不予支持。关于被告反诉要求被告赔偿损失172,700元的诉讼请求，被告未就此项损失提供充分的证据予以证明，故对此请求，本院不予支持。关于被告反诉主张的逾期付款滞纳金即违约金，根据《购房合同》约定，如原告未能按时付款，则应按应付而未付款的每日0.5‰计算逾期付款违约金。原告应于2019年4月30日前向被告支付购房款280万，但实际仅支付20万元，未付260万元。现被告要求原告偿付以260万元为本金，以每日0.5‰计算自2019年5月1日至5月21日期间的逾期付款违约金计27,300元，符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)贾红与被告(反诉原告)王丽亚就上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室、XX储号地下X层XX储藏室房产签订的《购房合同》于2019年10月10日解除；二、被告(反诉原告)王丽亚于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)贾红购房款20万元、代付银行贷款本息129,248元，合计329,248元；三、原告(反诉被告)贾红已支付给被告(反诉原告)王丽亚的定金50万元，由被告(反诉原告)王丽亚予以没收，不再退还；四、原告(反诉被告)贾红于本判决生效之日起十日内偿付被告(反诉原告)王丽亚逾期付款违约金27,300元;五、驳回原告(反诉被告)贾红的其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)王丽亚的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计人民币6,046.24元，保全费4,666.24元,合计10,712.48元,由原告(反诉被告)贾红负担6,427.48元，被告(反诉原告)王丽亚负担4,285元。反诉案件受理费减半收取计6046.24元,由原告(反诉被告)贾红负担3,845.40元，被告(反诉原告)王丽亚负担2,200.84元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邹巧弟二〇一九年十月二十九日书记员  陈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利息；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十四条第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国共同担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。