广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初652号原告：中山市石岐区团结经济发展公司，住所地广东省中山市石岐区团结永全街33号之二，统一社会信用代码914420001980730796。法定代表人：卢堂，经理。委托诉讼代理人：刘海星，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：林嘉瑶，广东广瀚律师事务所律师。被告：中山市石岐区沙岗林记木器店，住所地广东省中山市石岐区利沙农场，统一社会信用代码442000600652357。主要负责人：徐沛林，经理。委托诉讼代理人：梁煜明，广东六道律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐秀琼，女，1974年8月20日出生，汉族，身份证住址广东省中山市东区，系中山市石岐区沙岗林记木器店的实际经营人。原告中山市石岐区团结经济发展公司（以下简称团结发展公司）与被告中山市石岐区沙岗林记木器店（以下林记木器店）土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告团结发展公司的委托诉讼代理人刘海星、林嘉瑶，被告林记木器店的委托诉讼代理人梁煜明、徐秀琼到庭参加诉讼。诉讼中，双方当事人申请庭外和解，相应期间依法不计入审限。本案现已审理终结。原告团结发展公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年6月28日签订的钢棚租赁合同；2.被告立即向原告返还位于中山市石岐区利沙工业区星晨花园4号（以下简称星晨花园4号）的钢棚。事实和理由：原、被告于2016年6月28日签订钢棚租赁合同，原告将位于星晨花园4号的钢棚出租给被告，租赁面积为1430平方米，租赁期限为五年，自2016年7月1日起至2021年6月30日止，每月租金为10010元。同时，合同还约定如遇国家或集体整片开发等原因征用需要收回土地和钢棚，被告租赁期未满时，原告应提前三个月通知被告，本合同即行终止。现根据中山市国土资源局的相关征地文件公告（中土征预字[2017]415号）及中山市土地储备中心（以下简称土地储备中心）、中山市人民政府石岐区办事处（以下简称石岐区办事处）与中山市石岐区团结股份合作经济联合社（以下简称团结经联社）的补偿协议，涉案土地现因国家政策被征收拟规划用作商住用地。该客观情况符合原、被告双方签订的合同中约定可解除的条件。原告已提前将该情况告知被告，但被告接到通知后迟迟不肯迁出涉案土地，对原告履行政府相关政策造成了极大的阻碍。综上所述，被告的行为已严重侵害了原告的合法权益。为此，原告特向贵院提起诉讼，恳请判如所请。被告林记木器店辩称：一、钢棚租赁合同尚未到期，被告不同意提前终止及解除合同。二、原告所述涉案土地由国家征收无事实及法律依据。目前没有看到政府部门就涉案土地作出的征用公告，而是转让给建筑商，不属于国家征用。三、合同的解除应依法先解决涉及合同的执行、违约赔偿、损失核算、员工福利待遇、员工的安置等问题，并签订具体的协议，合同双方方可协商解除。否则，单方要求解除合同是违法的行为，应承担法律责任。四、由于原告的违约行为，将导致被告严重的经济损失，包括：1.经营性收入损失约2760万元，按20%的利润则损失约552万元；2.土地锌棚搭建、改装、路基路面的铺设、办公室、仓库及配套设施、水电设施等损失约917466元，拆卸人工费为20万元；3.员工安置，工资、辞退补偿、社保等，需支付约756000元；上述各项损失理应由原告承担，赔偿损失后方可协商提前终止合同事项。诉讼中，被告林记木器店对于其答辩意见中主张的各项损失，明确表示不在本案中提起反诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：位于中山市××区中山市××区××路星晨花园路段占地16.8308亩的土地为团结经联社农民集体所有[土地证号：粤（2016）中山市不动产权第0042056号]，包括水域及水利设施用地面积0.1928亩，城镇村及工矿用地面积16.6380亩。2016年6月28日，团结经联社出具声明，同意由团结发展公司对上述土地进行出租。同日，团结发展公司作为出租方（甲方），林记木器店作为承租方（乙方），签订钢棚租赁合同，约定：甲方出租给乙方的钢棚地址坐落于星晨花园4号，出租面积为1430平方米；租赁期限5年，从2016年7月1日起至2021年6月30日止；每月每平方米租金7元，乙方每月应向甲方缴交租金10010元，每月租金于当月10日前缴交；合同签订时，乙方须向甲方交纳钢棚租赁保证金20000元，租赁期满或双方合法解除合同时，乙方没有违约行为的，甲方将保证金无息退还乙方；甲方应协助乙方办理水、电报装手续，费用由乙方支付，乙方应每月按期向供电、供水部门缴交水、电费；租赁期间如遇国家或集体整片开发等原因征用需要收回土地和钢棚，乙方租赁期未满时，甲方应提前三个月通知乙方，双方无条件服从，本合同即行终止，乙方不得以任何理由向甲方索取经济赔偿。合同还约定了其他事项。合同履行期间，团结发展公司于2017年8月25日向林记木器店发出通知书，告知林记木器店因团结经联社岐港片用地统一开发处置，其承租范围在在统一开发处置范围内，现团结发展公司按照双方签订合同第八条之约定，通知双方签订的钢棚租赁合同将于2017年11月30日解除，林记木器店应于2017年12月15日前搬离承租土地，按期交回钢棚。逾期未搬离的，团结发展公司将于2017年12月16日对钢棚进行集中拆除处理。林记木器店收到上述通知后，委托律师于2017年9月12日向团结发展公司发出律师函，表示不同意团结发展公司单方解除合同，如团结发展公司执意单方解除合同，则应承担违约责任。此后，双方因协商无果，团结发展公司于2018年1月5日诉至本院，主张前述实体权利。诉讼中，本院组织双方事人于2018年5月18日进行现场勘查。涉案土地上搭建有锌铁棚结构建筑，除林记木器店在占地上经营外，另有艺鑫金属、文辉石材工艺、恒利汽车冷气；已停止供水，供电正常；地上水泥框架结构在交付林记木器店时已经存在，锌铁棚搭建以及路基路面铺设由林记木器店自行投资完成；地上建筑物无规划报建手续。庭审中，团结发展公司与林记木器店均确认双方之间实为土地租赁关系，锌铁棚等建筑物由林记木器店自行搭建，团结发展公司并表示合同解除后则由林记木器店自行处理。另查：2017年9月1日，土地储备中心作为甲方，团结经联社作为乙方，石岐区办事处作为丙方，签订《团结经联社144.6468亩土地征收补偿协议》，内容为：因城市建设需要，乙方位于岐港片区共九块零星地块合共144.6468亩集体土地已纳入征收范围。……第一条征地概况被征收地块的概况如下：㈠产权人：团结经联社。㈡被征收地址共九块，合共面积为144.6468亩，位于岐港片片区。……第二条补偿方案㈠被征收土地面积144.6468亩，按12万元/亩补偿，补偿金额为1735.7616万元；㈡征地留用地采取货币方式予以补偿，按被征收土地面积的12%计算折合补偿17.3576亩，参照被征收土地附近现行2011年版商住用地基准地价1550元/平方米（折合103.33万元/亩）折价补偿，补偿金额为1793.5608万元。上术二项合计补偿金额为人民币3529.3224元。㈢征收范围内涉及的房屋及地上附着物拆迁和青苗搬迁工作，由乙方负责完成，甲、丙双方不作补偿。第三条付款方式㈠自本协议生效之日起一个月内，甲方拨付补偿款的60%即2117.5934万元至乙方指定的账户，丙方拨付补偿款的40%即1411.7290万元至乙方指定的账户。……该土地征收补偿协议还就其他事项进行了约定。2017年12月18日，原中山市国土资源局发布征地预公告（中土征预字[2017]415号），对拟征收土地情况预公告如下：一、拟征收土地的位置和范围：石岐区岐港路（详见附图）；二、拟征收土地的规划用途：商住用地；三、拟征收土地权属、地类面积：被征地农民集体：团结经联社；地块编号：23-2017-3；总面积（公顷）：6.6234；水田（公顷）:0.1892;水浇地（公顷）：1.4090；坑塘水面（公顷）:4.7140;沟渠（公顷）：0.3024；建设用地（公顷）：0.0088。自预公告发布之日起，本局将组织有关征地机构和测量，进入拟征地现场，对土地的权属、地类、面积以及地上附着物（含房屋）的权属、种类、数量、结构等现状进行核查，调查结果将与被征地农民集体经济组织、农民和地上附着物产权人共同确认。预公告还公告了其他事项。又查：2018年3月28日，中山市城市管理行政执法局向团结经联社发出行政处罚告知书（中城执告字[2018]第2-47号），经调查查明，团结经联社占有并使用的位于星晨花园4号土地上建设锌铁棚结构一层建（构）筑物，面积为1583.79平方米。此行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条第一款的规定，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十六条第㈠项的规定，拟对团结经联社作出行政处罚：自收到行政处罚决定书之日起七日内自行拆除在星晨花园4号土地上建设的锌铁棚结构一层建（构）筑物（面积为1583.79平方米）。2018年4月13日，中山市城市管理行政执法局向团结经联社出具行政处罚决定书（中城执罚字[2018]第2-43号），作出行政处罚如下：当事人自收到行政处罚决定书之日起七日内，自行拆除位于星晨花园4号土地上未经规划主管部门批准建设的锌铁棚结构一层建（构）筑物（面积为1583.79平方米）。逾期不拆除的，将依法强制拆除。上述行政处罚决定作出后，团结经联社未申请行政复议，亦未提起诉讼。诉讼中，经双方当事人确认，中山市城市管理行政执法局于2018年8月29日拆除涉案锌铁棚，涉案土地现已由相关部门围蔽。本院认为：团结发展公司与林记木器店均确认双方实为土地租赁合同关系，地上锌铁棚建物系林记木器店自行搭建。双方签订的租赁合同，因无证据反映违反相关法律法规的效力性强制规定，故合同合法、有效。本案诉讼期间，涉案地上建筑物已于2018年8月29日被拆除，涉案土地已由相关部门围蔽。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：㈠法律上或者事实上不能履行。……”该规定实际上是合同解除事由的特殊规定，即债务人履行债务出现法律上或者事实上不能履行的情况时，可以主张不履行合同，限制债权人实际履行的请求权。林记木器店虽表示不同意解除合同，但结合涉案土地现状，双方签订的租赁合同事实上已然不能继续履行，客观上已经实际解除。地上建筑物被拆除后，涉案土地已由相关部门围蔽，未再由林记木器店继续占有、使用，林记木器店不负有返还土地的义务，故团结发展公司的第2项诉讼请求依法不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第一百一十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告中山市石岐区团结经济发展公司与被告中山市石岐区沙岗林记木器店之间的土地租赁合同关系于2018年8月29日解除；二、驳回原告中山市石岐区团结经济发展公司的其他诉讼请求。案件受理费5161元（原告已预交），由原告中山市石岐区团结经济发展公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  龚竹梅人民陪审员  刘 敏人民陪审员  吴宏娜二〇一九年九月二十五日书 记 员  郑 惠赖惠敏