安徽省太湖县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0825民初1312号原告：姜韬，男，汉族，1990年12月18日出生，住安徽省太湖县。委托诉讼代理人：吴晓峰，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：亓琪，上海锦天城（合肥）律师事务所律师（实习）。被告：安徽天琅置业有限公司，住所地安徽省潜山县梅城镇皖潜大道1幢。统一社会信用代码913408247585295730。法定代表人：黄南云，任该公司执行董事。委托诉讼代理人：汪成节，该公司工作人员。原告姜韬诉被告安徽天琅置业有限公司（以下简称“天琅公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案，依法由审判员黄家炎、杨远贵与人民陪审员叶德珍组成合议庭，于2019年5月9日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴晓峰、亓琪，被告委托诉讼代理人汪成节到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。姜韬向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付逾期办理房屋所有权登记违约金73970元（以购房款总额为基数，按日万分之二自2017年4月5日计算至2018年12月11日）；2、要求被告支付逾期交付房屋违约金2165元（以购房款总额为基数，按日万分之一自2016年12月1日计算至2017年1月5日）；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告签订了《商品房买卖合同》购买被告开发的玉龙华府房屋，在第二十条约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金”，在《补充协议》中约定买受人承担税费，委托出卖人(即被告)代办房产证、土地证。合同签订后，原告支付了全部案涉房屋购房款，并在领取钥匙时向被告支付了相应税费，但被告未按约定办理案涉房屋所有权登记，亦未按约定交付房屋，故原告提起诉讼。为支持其诉讼请求，原告提交了下列证据：证据一、身份证复印件，证明原告主体资格；证据二、《太湖县商品房买卖合同》《补充协议》复印件，证明原、被告商品房买卖合同约定情况、由被告办理不动产权登记以及逾期办证按日计算向原告支付全部房款总额万分之五违约金及原告承担税费，统一委托被告办理产权登记的事实。证据三、发票、收据，证明原告按照约定，已支付全部购房款，向被告支付了办理房产证所应缴纳的税费、维修基金、按揭保证金等，原告履行了合同义务的事实。证据四、太湖县房地产管理局出具的《关于“玉龙华府二期”综合查验结果的公告》，证明涉案工程于2018年8月21日查验合格，在此之前涉案房屋不具备产权登记条件的事实。天琅公司辩称，被告开发的玉龙华府小区房屋于2016年7月29日竣工验收，具备房屋的使用条件和功能。原告认为应该什么时候办证，并没有提交相应的证据。在交付房屋时，原告签署了同意交房的房屋交付验收单，接收了房屋，又恶意起诉，被告认为原告违背了约定，违背了法律原则，迟延办证被告有责任，但原告同意了不追究。房屋竣工以后，原告于2018年8月27日才向被告委托办证，即使有逾期，责任在原告自己，请求驳回原告的诉讼请求。若认定被告违约须支付违约金，也应降低违约金支付标准，对应付违约金标准根据法律规定和实际情况进行调整。针对其辩解意见，天琅公司提交了下列证据：一、工程竣工验收报告，证明涉案工程于2016年7月29日综合验收合格；二、房屋交接验收单，证明原告接收了涉案房屋，双方保证不得以商品房买卖合同互相追究，被告没有违约，而原告以涉案合同起诉被告违背了互不追究的承诺；三、授权委托书，证明原告委托被告办理不动产权证时间，逾期办证的责任在原告。当事人双方发表的质证意见：被告对原告提供证据的质证意见，对证据一无异议，对证据二、三的三性无异议，但对证明目的有异议，对证据四的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，不能达到原告的证明目的。原告对被告提供的证据的质证意见，对证据一的真实性不持异议，但对其证明目的有异议，即使涉案工程经验收合格，也不符合合同约定的交付标准；证据二该验收单是格式条款，属于免除被告责任的条款，应为无效条款，且验收单中载明的验收内容是：“主体工程、装饰装修；水电、门窗工程；卫生间试水；排污管道”，而验收意见载明的“同意交付验收并保证双方不得以商品房买卖合同相互追究”，验收单中“验收内容”是就工程质量问题进行的验收，“验收意见”也只是就“验收内容”中工程质量范围内的事宜不追究被告的责任，而本案中原告的诉讼请求与工程质量无关，因此，即使上述约定有效，也不应免除被告的责任；证据三，被告自身在不具备办证条件的情况下一直没有向办证机关提交办证资料，迟至2018年年中才开始向办证机关提交办证资料，此时才通知业主要出具授权委托书，被告要减轻或免除其责任应提供其向办证机关提交办证资料的证据，因此，迟延办证的责任不在原告而在被告。当事人围绕诉讼请求及辩称依法提交了证据，本院召开了庭前会议并组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以认定并在卷佐证。对有争议的证据，本院分析认定如下：原告提供的证据四《关于“玉龙华府二期”综合查验结果的公告》，因公告系房地产开发管理部门太湖县房地产管理局出具，是对被告开发的房屋做出的综合查验结果，具有客观性、关联性、合法性，予以认定。原告对被告提供的证据一的真实性无异议，但认为达不到证明目的，本院认为工程竣工验收报告是由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位以及专业管理的公安消防部门、规划部门、环保部门、城建档案管理机构组织专家进行质量评估后形成的报告，具有客观性、关联性、合法性，予以认定。被告提供的证据二房屋交付验收单虽是被告事先拟订的内容，但验收单主要内容仅两条，包括标点符号在内全部内容仅65个字，一目了然，原告在此单上签字系其真实意思表示，是双方对相关违约责任的特别约定，本院予以认定。经审理查明，2016年7月29日被告开发的太湖县玉龙华府3＃楼工程通过竣工验收。同年11月8日原告与被告签订了《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》，约定原告购买被告开发的玉龙华府小区3幢楼17层1701号房屋，预测建筑面积128.50平方米，房屋总价款601380元。签订合同时原告首付房款121380元，2016年11月8日原告姜韬在房屋交付验收单上签字，该验收单标明房屋位于玉龙华府小区3＃楼1701室，质量为合格。该验收单主要内容为两条，一、验收内容：主体工程、装饰装修；水电、门窗工程；卫生间试水；排污管道。二、验收意见：同意交付验收并保证双方不得以商品房买卖合同互相追究。《补充协议》中约定买受人承担税费，委托出卖人(即被告)代办房产证、土地证。合同签订后，原告于2016年12月12日向被告支付印花税、登记费380元，2017年1月15日被告向原告代收房屋维修基金12027元、代收契税9020元。剩余购房款480000元原告在2016年12月12日付清。2018年8月21日太湖县房地产管理局出具《关于“玉龙华府二期”综合查验结果的公告》。2018年8月27日原告签署授权委托书委托被告办理不动产转移登记，2018年8月29日被告向登记机关办理了该房产的不动产首次登记。2018年12月11日原告领取不动产权证书。另《商品房买卖合同》还约定了房屋交付条件和逾期交房、逾期办证的违约责任。第九条商品房交付条件，该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、该住宅小区经综合查验合格。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。《商品房买卖合同》第十一条第（一）项规定出卖人应当在2016年11月30日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任，出卖人未按约定期限向买受人交付商品房，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。第二十条房屋登记（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。······买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买卖人支付全部房价款万分之五的违约金。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是当事人的真实意思表示，合法有效。依法成立的合同对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。虽然本院认为双方房屋交接验收单有效，但该验收单只能对签字时已经发生的行为有约束力，而不能对尚未发生的行为具有约束力，否则会产生放任违约的后果，有悖诚实信用原则，故对被告以不得以商品房买卖合同互相追究要求驳回原告诉讼请求的意见本院不予支持，而原告没有按《补充协议》中约定向被告交纳税费后即委托被告办理不动产权登记的行为，对逾期办理房屋所有权登记的后果有一定影响，亦应承担一定的责任。被告没有尽到通知原告要出具委托手续委托被告办理不动产权证的义务，且即使原告及时委托了被告办理不动产权证，在2018年8月21日太湖县房地产管理局出具《关于“玉龙华府二期”综合查验结果的公告》之前被告也不具备办理不动产首次登记的条件，故对原告要求被告支付逾期办理房屋所有权登记违约金的要求本院予以支持。关于违约金计算标准合同约定为以房屋总价款日万分之五计算，原告在起诉时自行调整为按日万分之二计算，被告认为此标准过高，要求对此标准予以调整，本院综合考量原告的实际损失、兼顾合同履行情况、当事人过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，将原告要求支付逾期办理房屋所有权登记违约金标准按日万分之二计算的比例调整为以购房款总额为基数，按日万分之零点四计算为宜。2018年8月29日天琅公司已向登记机关提供了办理房产证所需的文件、资料，办证违约金应计算至此日为止。被告应支付逾期办理房屋所有权登记违约金12075.71元（即从2017年4月15日起至2018年8月29日止共502天，601380元×502天×0.00004）。关于原告要求被告支付逾期交房违约金的请求，本院认为原、被告签订《商品房买卖合同》和《补充协议》时，被告就向原告交付了房屋，原告对该房屋进行了验收，并在房屋交接验收单上签名确认，由此表明房屋已实际交付。《商品房买卖合同》和《补充协议》是格式合同，房屋交接单上的验收意见是特别约定，该验收意见虽是被告拟定，但原告接收房屋时已签名确认，是双方真实意思表示，从而可以认定为对按合同原定的逾期交房的违约责任不予追究，是原、被告的真实意思表示。据此，本院对原告要求被告支付逾期交房违约金的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告安徽天琅置业有限公司在本判决生效后10日内支付原告姜韬逾期办理房屋所有权登记违约金12075.71元；二、驳回原告姜韬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1703元，由原告姜韬负担603元，被告安徽天琅置业有限公司负担1100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 长  黄家炎审 判 员  杨远贵人民陪审员  叶德珍二〇一九年九月十二日书 记 员  李承仕附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。