上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初14423号原告：唐琳玲，女，汉族，住江苏省高邮市。被告：上海连飞投资发展有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张彤，执行董事。委托诉讼代理人：赫少华，远闻(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晓菁，远闻(上海)律师事务所律师。原告唐琳玲与被告上海连飞投资发展有限公司(以下简称连飞公司)间商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐琳玲和被告委托诉讼代理人赫少华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《上海市商品房预售合同》；2、判令被告返还原告购房款人民币(以下币种同)222万元；3、判令被告按总房价款的15%的标准支付违约金33.3万元。4、判令被告向原告支付贷款利息损失(以110万元为基数，计算至被告实际返还之日止，以银行实际贷款利息为准)；5、判令被告向原告支付首付款利息损失(以112万元为基数，按照中国人民银行同期存款利息标准，自2016年12月24日计算至被告实际返还之日止)。事实和理由：2016年12月24日，原、被告双方签订了《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买位于上海市嘉定区武威路XXX弄XXX号XXX层XXX室办公用房(以下简称系争房屋)，房屋总价222万元。合同签订当日，原告支付了首付款112万元(含定金)，之后又通过银行贷款支付剩余房款110万元，房款已经全部付清。合同约定，被告应于2018年9月30日前交房，交房条件为：必须取得《建设工程竣工验收备案证书》，被告亦应于2018年9月30日前办理大产证。直至2019年3月30日，被告仍未取得大产证，且已逾期超过180天。被告于2018年12月27日、2019年1月18日在系争房屋尚不符合合同约定交房条件下，向原告寄送了《交房通知书》。2019年3月12日和4月3日，原告分别向被告寄送了《退房申请书》和《解除合同通知书》，至今仍未得到被告答复。根据合同第十条第三款、第十一条及补充条款一第七条的约定，原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任。故原告涉诉。被告辩称，不同意原告全部诉请。首先，原告违约在先，其贷款部分房款严重逾期，尚未支付逾期付款违约金。按照合同补充条款的约定不能视为房款全部结清。此外，取得大产证并非交房的核心标准，被告通知交房时，房屋的功能性条件已经具备，装修也已经基本完成，故原告提出解除合同，缺乏依据。其次，根据合同补充条款第十一条第1款的约定，原告若主张解除合同，解除前应该注销相关的预告抵押登记。在房屋上存在抵押或者有其他权利限制的情况下，原告不能单方解除合同。若法院判令解除合同，要求一并处理备案合同的撤销以及预告抵押登记的注销。再次，关于违约责任，原告主张的房款15%的违约金过高，其项目系受政策影响，被告本身并不存在违规，不具有违约的故意，若法院认定违约，希望能调低违约金。不同意支付贷款利息和首付款利息，因合同约定的违约责任并不包含贷款利息损失，且并非被告不愿意继续履行合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年12月24日，唐琳玲(乙方)与连飞公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定乙方向甲方购买系争房屋，房屋类型为办公，建筑面积74.54平方米，总价222万元，乙方应于签约之日支付首付款112万元，剩余房款110万元通过申请银行贷款的方式支付，贷款部分应于签约后60日内到账；乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之二计算，自本合同约定的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止；双方约定交房时间为2018年9月30日前；房屋交付必须符合以下条件：“该房屋取得了《建设工程竣工验收备案证书》，甲方承诺在2018年9月30日前办理房地产初始登记手续、取得新建商品房房地产权证(大产证)。”若逾期交付，甲方应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款的日万分之二计算，违约金自约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权单方面解除本合同；乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同的权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起90天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的15%，在退还房价款时一并支付给乙方。合同补充条款一第七条约定，甲方逾期取得大产证超过180日，乙方有权单方面解除合同。上述合同签订后，唐琳玲于当日向连飞公司付清首付款112万元(含定金)。2017年12月12日，唐琳玲与上海农商银行嘉定支行签订了《个人房屋抵押借款合同》，唐琳玲以系争房屋作为抵押，向上海农商银行嘉定支行借款110万元，连飞公司作为保证人在合同上盖章。上述贷款已于2018年1月3日放款至连飞公司账户，连飞公司于当日向唐琳玲出具了110万元的收据。至此，唐琳玲房款已经全部付清。另查，涉案项目于2018年12月13日取得竣工验收备案登记证书。连飞公司分别于2018年12月27日和2019年1月18日向唐琳玲寄送了《交房通知》和补充通知。唐琳玲并未收房。连飞公司于2019年6月11日取得系争房屋的大产证。审理中，唐琳玲表示，同意按照合同约定向被告支付逾期付款违约金，在连飞公司应付违约金中进行抵扣。本院认为，本案争议焦点如下：一、唐琳玲是否有权解除合同？二、若合同解除，违约责任如何承担？关于争议焦点一：唐琳玲与连飞公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。合同约定的交房时间为2018年9月30日，并约定交房时应取得建设工程竣工验收备案证书和大产证。唐琳玲已支付了全部房款，连飞公司直至2019年6月11日才取得大产证，显属违约，唐琳玲按约有权解除合同。至于连飞公司以唐琳玲尚未归还贷款注销抵押等为由根据合同补充条款第十一条第1款的约定认为尚不符合解除权行使条件。因房款包含按揭贷款部分已经支付至连飞公司，在合同解除之前却要求唐琳玲先行归还贷款注销抵押，才能行使解除权，明显不合理。另，连飞公司以唐琳玲未支付逾期付款违约金为由限制其解除权的行使亦不合理，且连飞公司此前并未向唐琳玲主张逾期付款违约金。故对连飞公司上述抗辩意见，本院均不予采纳。关于争议焦点二：合同解除后，连飞公司应当返还购房款。关于连飞公司应按何标准承担违约责任问题，唐琳玲主张的诉请中既有合同约定的违约金，也有其因违约造成的利息损失。合同约定的违约金明显过高，连飞公司亦作出过高的抗辩，唐琳玲亦未举证证明其存在利息以外的其他损失，故本院根据合同履行情况、双方违约程度、连飞公司的过错情形，仅支持唐琳玲实际损失。对于唐琳玲的实际损失的认定，其为履行合同而申请银行贷款，现合同解除，则其支付的贷款利息可作为其实际损失，应计算至连飞公司返还该部分房款为止；唐琳玲以现金方式支付的房款的利息损失亦可作为其实际损失。至于唐琳玲自愿同意支付的逾期付款违约金，本院予以照准。经核算，该项违约金金额为69,300元。至于连飞公司提出的解除后果一并处理问题，在其返还房款后，唐琳玲应涤除系争房屋抵押并协助连飞公司办理预售合同的网签撤销手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告唐琳玲与被告上海连飞投资发展有限公司于2016年12月24日签订的关于上海市嘉定区武威路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋的《上海市商品房预售合同》；二、被告上海连飞投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告唐琳玲购房款人民币2,220,000元；三、被告上海连飞投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告唐琳玲首付款利息损失(以1,120,000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年12月24日计算至被告实际返还之日止)；四、被告上海连飞投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告唐琳玲人民币1,100,000元自2018年1月3日起至被告实际返还之日止的贷款利息损失(以银行实际利息为准)；五、原告唐琳玲应于本判决生效之日起十日内支付被告上海连飞投资发展有限公司逾期付款违约金人民币69,300元；六、原告唐琳玲应于被告上海连飞投资发展有限公司履行完毕判决主文第二项义务后十日内涤除上述房屋上的抵押并协助被告办理预售合同的网签撤销手续；七、驳回原告唐琳玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费27,200元，减半收取13,600元，由原告唐琳玲负担1,760元，被告上海连飞投资发展有限公司负担11,840元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邓珍二〇一九年九月二十九日书记员  朱雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。