淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0812民初7061号原告：尤红兵，男，1972年10月16日生，汉族，住扬州市江都区。原告：杜娟，女，1975年7月5日生，汉族，住扬州市江都区。两原告共同委托诉讼代理人：刘年利（原告单位推荐），男，1966年3月24日生，汉族，住扬州市江都区。被告：鲍永刚，男，1972年12月30日生，汉族，住淮安市清江浦区。被告：泗洪县恒利物业管理有限公司淮安嘉福分公司，住所地淮安市清江浦区和平路1号嘉福广场第21层。负责人：张峰，该公司经理。被告：江苏嘉福置业有限公司，住所地淮安市淮海东路20号中国人寿保险股份有限公司1幢1号7层。法定代表人：陈万军，该公司总经理。以上三被告共同委托诉讼代理人：耿婷婷，江苏天立言信律师事务所律师。被告：泗洪县恒利物业管理有限公司，住所地宿迁市泗洪县双沟镇东大街。法定代表人：张卫农，职务不详。第三人：成都创展保险经纪有限公司，住所地四川省成都市天府新区华阳街道天府大道南段2028号石化大厦11层6-1号。法定代表人：陈钟海，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄思思，该公司员工。原告尤红兵、杜娟与被告鲍永刚、泗洪县恒利物业管理有限公司淮安嘉福分公司（以下简称恒利物业嘉福分公司）、泗洪县恒利物业管理有限公司（以下简称恒利物业），第三人成都创展保险经纪有限公司（以下简称创展公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尤红兵、杜娟及其共同委托诉讼代理人刘年利，被告鲍永刚、恒利物业嘉福分公司的共同委托诉讼代理人耿婷婷到庭参加诉讼，被告恒利物业、第三人创展公司经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼。庭审中，原告尤红兵、杜娟申请追加江苏嘉福置业有限公司（以下简称嘉福置业）为本案被告。因案情需要，本案依法转为普通程序，组成合议庭再次公开开庭进行了审理。原告尤红兵、杜娟及其共同委托诉讼代理人刘年利，被告鲍永刚、恒利物业嘉福分公司、嘉福置业的共同委托诉讼代理人耿婷婷，第三人创展公司的委托诉讼代理人黄思思到庭参加诉讼，被告恒利物业经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告尤红兵、杜娟向本院提出诉讼请求：1、判令被告鲍永刚、恒利物业嘉福分公司返还房租153548元，被告嘉福置业、恒利物业承担连带责任；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年2月2日，两原告购买被告嘉福置业开发的嘉福广场805号房屋，建筑面积151.08平方米，两原告领取了该房屋的不动产权证。该房屋在出售给两原告前，于2017年11月6日由被告嘉福置业的法定代表人鲍永刚出租给武汉民投金融服务有限公司（后更名为成都创展保险经纪有限公司，即第三人），租金1.9元/平方米/天，租期两年，自2017年11月8日至2019年12月7日，其中2017年11月8日至12月7日为装修免租期，两年租金合计209548元。嘉福置业的法定代表人鲍永刚承诺，该房屋的租金转归原告所有。该房屋租金原由鲍永刚收取，后由被告恒利物业嘉福分公司收取，但鲍永刚、恒利物业嘉福公司仅给付原告租金56000元。现原告提起诉讼，要求鲍永刚、恒利物业嘉福分公司给付租金153548元，被告嘉福置业、恒利物业承担连带责任。被告鲍永刚、恒利物业嘉福分公司、嘉福置业共同辩称，原告与嘉福置业之间的商品房买卖合同并不是单纯的买卖关系，涉案房屋是用以折抵原告的投资款，被告鲍永刚从未承诺所有房租都归原告所有，目前欠付的租金应当从2019年5月7日起算，之前的房租在扣除各项税费、维修基金和服务费等费用后已全部支付给原告。嘉福置业的法定代表人是陈万军，并非鲍永刚，鲍永刚不应承担返还租金责任，其是受嘉福置业的委托履行房屋出租事宜。嘉福置业与恒利物业嘉福分公司之间存在房屋委托管理合同，因嘉福置业写字楼前期入住率低，嘉福置业遂与物业公司达成委托房屋出租协议，物业公司交纳增值税、附加税和企业所得税等税费，经过协商，约定租金的45%作为物业公司的服务费。鲍永刚承诺房租从2018年6月8日起扣除成本费用后付给原告，从2018年6月8日至2019年5月7日共计12个月房租104721元，已支付原告56000元，扣除45%的服务费47120.4元，再扣除涉及房屋维修的杂项等，已支付完毕，被告应当返还的房租是2019年5月7日之后的，扣除45%服务费后应为19197.2元。被告恒利物业未到庭参加诉讼，但向本院提交书面答辩意见称，本案是原、被告的经济纠纷，原、被告只是口头协议，无书面协议，该案件与恒利物业无关。第三人创展公司述称，被告鲍永刚与武汉民投金融服务有限公司于2017年11月8日签订写字楼租赁合同，2018年2月24日，鲍永刚委托被告恒利物业嘉福分公司代为收取租金，签订了委托收款协议，2018年5月30日，鲍永刚、武汉民投金融服务有限公司、河北创展保险经纪有限公司（后更名为成都创展保险经纪有限公司）、恒利物业嘉福公司签订合同主体变更协议，写字楼租赁合同的承租方主体变更为第三人，2018年9月8日至2019年9月7日之间的租金由第三人按月支付，2019年9月8日至2019年12月7日的租金因公司要退租，并且和出租方联系不上，公司腾退后的租金未支付。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于淮安市和平路1号的嘉福广场系被告嘉福置业开发建设，被告鲍永刚原系嘉福置业的法定代表人，2019年2月13日，嘉福置业的法定代表人变更为陈万军。原告尤红兵曾是嘉福置业的股东。2017年10月27日，被告嘉福置业（委托人）与被告鲍永刚（受托人）签订授权委托书，嘉福置业委托鲍永刚就嘉福广场804、805室房屋办理下列事项：1、房屋租赁合同的签署、租金发票、协助租赁方办理注册登记变更等事务；2、房屋租金代收；3、上述房屋的一切其他事务。授权期限为2017年10月20日至2019年12月30日。2017年11月6日，被告鲍永刚（出租方，甲方）与武汉民投金融服务有限公司（承租方，乙方）签订写字楼租赁合同，约定：甲方将位于淮安市和平路1号嘉福广场804、805室写字楼出租给乙方办公使用，承租区域的建筑面积为271.68平方米，租期自2017年11月8日至2019年12月7日，其中2017年11月8日至2017年12月7日为装修免租期；租金为1.9元/天/平方米，年租金为188400元（不包括物业管理费、取暖费，包括房屋租金增值税专用发票），租金每三个月（47100元）支付一次，汇至鲍永刚账户；在本合同有效期内，甲方如转让本合同项上租赁房屋的产权时，乙方在同等条件下有优先购买权，如乙方未行使优先购买权，甲方应保证新的房屋产权人与乙方继续按照本合同的所有约定履行本合同至期限届满。租赁合同签订后，被告嘉福置业将上述房屋交付武汉民投金融服务有限公司使用，该公司按约支付了租金，租金已付至2018年9月7日。后因原告尤红兵从嘉福置业退股，双方协商，以嘉福广场的805室房屋抵充应退尤红兵股金。2018年2月2日，被告嘉福置业（出卖人）与两原告（买受人）签订了商品房买卖合同，约定两原告购买被告嘉福置业开发的嘉福广场805室房屋，房屋建筑面积148.19平方米，房屋总价款1259615元。原告陈述，鲍永刚当时口头承诺，该房屋的租金收益全部转归原告所有。2018年2月12日，被告嘉福置业的工作人员倪芳芳向原告尤红兵转账8000元，原告陈述该款项为涉案房屋2018年2月份的租金收益；被告鲍永刚、恒利物业嘉福分公司、嘉福置业则辩称，该款项并非2月份的租金，而是鲍永刚与原告达成以房抵股金方案时，鲍永刚承诺房租从6月8日起扣除成本费用后付给原告，该款项系签合同时先行支付，6月8日前的房租并未承诺给付原告。2018年2月24日，被告鲍永刚（委托方，甲方）与恒利物业嘉福分公司（受托方，乙方）签订了委托收款协议，约定：甲方委托乙方按照甲方与武汉民投金融服务有限公司于2017年11月8日签订的《写字楼租赁合同》第四条的约定，为甲方向武汉民投金融服务有限公司收取合同款项。2018年5月31日，被告恒利物业嘉福分公司向原告尤红兵转账9185元，银行转账记录的附言标注为“季度租金扣除维修基金余款”，原告陈述该款项为2018年3月7日至6月7日的房租，扣除了房屋维修基金14815元，维修基金实际交了15108元，是因房屋买卖合同约定的房屋面积与登记的房屋面积有误差，所以多交了293元；被告认可该款项为房租，但租金期间不清楚。2018年6月，被告鲍永刚（出租方，甲方）与武汉民投金融服务有限公司（原承租人，乙方）、河北创展保险经纪有限公司（现承租人，丙方）、被告恒利物业嘉福分公司（受托方，丁方）签订了合同主体变更协议，约定：甲、乙、丙三方同意自2018年6月1日起由丙方取代乙方成为2017年11月8日签订的《写字楼租赁合同》的承租方，乙方已支付给甲方的房屋租金（已付至2018年9月7日），用于抵销丙方应向甲方支付的房屋租金，乙、丙之间由此产生的债权债务由双方自行解决，与甲方无关；乙方在本协议生效前基于履行原合同对甲方所享有的权利和承担的义务分别由丙方享有和承担；甲方与丁方基于原合同签订的《委托收款协议》继续有效，租金由乙方变更为丙方。2018年7月10日，被告恒利物业嘉福分公司向原告尤红兵转账24000元，银行转账记录的附言标注为“805租金”，原告陈述该款项为2018年6月7日至9月7日的租金；被告认可该款项为房租，但租金期间不清楚。2018年8月7日，河北创展保险经纪有限公司更名为成都创展保险经纪有限公司，即本案第三人。第三人于2018年9月14日、2018年12月14日、2019年3月19日、2019年6月4日分别向被告恒利物业嘉福分公司支付租金47100元，2018年9月8日至2019年9月7日期间的房屋租金第三人已付清，之后因第三人经营调整欲提前退租，尚未支付租金。2018年9月17日，原告缴纳了涉案房屋住宅专项维修资金15108元。2019年6月5日，两原告取得涉案房屋的不动产权证，该证登记的房屋面积为151.08平方米。第三人已于2019年9月7日搬离涉案房屋。另查明，2017年5月18日，被告嘉福置业（委托方，甲方）与恒利物业嘉福分公司（受托方，乙方）签订《房屋委托管理协议》，约定：因甲方物业入住率较低，乙方为了更好的服务业主，甲方自愿将其所有的房屋（商铺/住宅）委托给乙方代为出租，该房屋位于淮安市和平路1号嘉福广场，建筑面积为17126.9平方米；甲方授权乙方代表甲方以乙方的名义与第三方签订房屋租赁合同以及其他有关此房屋商业管理的文书，代理甲方收取租金，全权代理甲方订立、中止、解除与第三方的租赁合同，代理甲方监督承租方合理使用房屋及其附属设施；委托租赁期限自2017年5月20日起至2020年5月20日止；该房屋租金价格根据市场行情浮动，由乙方自定价格，乙方按照实际出租时间，收取租金的45%作为服务费，房屋租赁发票由乙方开具，涉及的所有税费由乙方承担；委托租赁期间，如甲方自行向第三人出租，需经乙方书面同意；甲方有权依法定程序转让该房屋，在本合同的有效期内必须将受让方继续履行本协议作为房屋所有权转移的前置条件，在签订转让合同或有关法律文件时必须对此加以声明，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。还查明，2013年9月10日，被告嘉福置业出具投资股金股权证明书，载明：“兹有陈祥华投资款530万元，其中尤红兵100万元，股份2.8%，王庭国124万元，股份3.47%，陈祥华306万元，股份8.57%，合计持有嘉福置业股份14.84%，计入孙波名下。除新老总经理外，其他人都不得参与经营与管理，并愿意按比例承担亏损风险和分配所得利润。”2015年7月27日，被告嘉福置业再次出具投资股金股权证明书，载明：“兹有尤红兵100万元，持有嘉福置业股份2.8%，计入陈祥华名下，并愿意按此比例承担亏损风险和分配得利润。注：此前公司出具的投资股金股权证明书作废。”庭审中，原告陈述，被告2018年9月7日前的租金已付清，其主张的租金为2018年9月8日至2019年12月7日期间，房屋面积151.08平方米，按1.9元/平方米/天计算，每月租金8726元；被告返还原告租金时，每月扣除3%的税金后又扣了464元，实际每月返还租金8000元，并不存在被告所说的每月扣45%服务费的情况。被告鲍永刚、恒利物业嘉福分公司、嘉福置业则辩称，其给付原告的56000元系2018年6月8日至2019年6月7日期间的房租。原告认可，鲍永刚将涉案房屋抵给其时，承诺每月给付其8000元租金。本院认为，涉案房屋虽系原告通过以房屋抵股金的方式取得，但原、被告对于被告应向原告返还涉案房屋的租金并不存在异议，只是对租金返还的主体、租金给付标准、租金起算时间、应付租金数额存有争议。关于租金返还主体，本院认为，被告鲍永刚签订租赁合同及合同主体变更协议、委托收款协议等行为，系得到被告嘉福置业的授权，且鲍永刚当时亦为嘉福置业的法定代表人，故被告鲍永刚的上述行为应为职务行为。在委托收款协议签订后，涉案房屋的租金虽一直由被告恒利物业嘉福分公司收取，恒利物业嘉福分公司亦向原告返还了部分租金，但恒利物业嘉福分公司系受嘉福置业的委托对房屋进行管理和收取租金的，其实施的是代理行为，其所产生的义务、责任应由委托人承担，故租金返还主体应为被告嘉福置业，而非恒利物业嘉福分公司。两原告主张被告鲍永刚也承担租金返还的义务，因两原告与被告鲍永刚个人之间并无关于租金返还的书面约定，且涉案房屋的租金并非由鲍永刚收取，原告该主张依据不足，本院不予支持。原告还主张被告嘉福置业、恒利物业对租金的返还承担连带责任，根据上述责任认定，应由被告嘉福置业向原告返还租金，故原告要求被告恒利物业承担连带责任依据不足，本院不予支持。关于应返还租金的数额。从原、被告的举证情况来看，两原告与被告嘉福置业签订商品房买卖合同的当月，嘉福置业即通过其工作人员向原告返还涉案房屋租金8000元；在嘉福置业委托被告恒利物业嘉福分公司收取涉案房屋租金后，恒利物业嘉福分公司于2018年5月31日向原告转账9185元，转账凭证标注为季度租金扣除维修基金余款，根据商品房买卖合同约定的房屋面积，维修基金应为14815元，可以看出，恒利物业嘉福分公司该季度是按24000元向原告返还租金的；2018年7月10日，恒利物业嘉福分公司向原告返还租金24000元。根据以上证据，结合原告的陈述，可以看出，被告是按8000元/月向原告返还租金的，原告也未表异议，原告在庭审中亦认可，被告鲍永刚当时承诺每月给付其租金8000元，原告该陈述与被告嘉福置业、恒利物业嘉福分公司实际向原告返还租金的情况相吻合，故本院认定被告应按8000元/月的标准向原告返还租金。被告已返还7个月的租金，原告认可2018年2月7日至2018年9月7日期间的租金已付清，并主张被告返还2018年9月8日至2019年12月7日期间的租金，但根据各方当事人的举证，2019年9月8日至2019年12月7日期间的房租第三人因经营调整欲提前退租，并未向被告恒利物业嘉福分公司实际支付，故该期间的房租不存在返还的问题，被告应向原告返还2018年9月8日至2019年9月7日期间的房屋租金96000元。被告辩称，返还原告的租金应扣除45%作为恒利物业嘉福分公司的服务费，本院认为，被告嘉福置业将嘉福广场委托被告恒利物业嘉福分公司代为出租、管理，并约定恒利物业嘉福分公司收取租金的45%作为服务费，因该委托管理协议签订于本案房屋租赁合同之前，被告也未举证原告与嘉福置业签订商品房买卖合同时，向原告告知了该约定，故该约定对原告不具有约束力；另外，原告尤红兵虽曾系被告嘉福置业的股东，但从被告嘉福置业出具的投资股金股权证明书内容来看，原告尤红兵并未实际参与嘉福置业的经营管理，原告对嘉福置业与恒利物业嘉福分公司之间的约定不知情也在情理之中，故被告该辩称意见证据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告江苏嘉福置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告尤红兵、杜娟房屋租金96000元；二、驳回原告尤红兵、杜娟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3371元，由原告尤红兵、杜娟负担1263元，被告江苏嘉福置业有限公司负担2108元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长  张广兄人民陪审员  马月红人民陪审员  闵雅静二〇二〇年一月二十日法官 助理  **元书 记 员  邵诗媛附：相关法律法规及司法解释《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。