吉林市龙潭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0203民初1310号 原告：中国石油吉林石化矿区服务事业部，住所：吉林市昌邑区。 法定代表人：李春青，该公司主任。 委托诉讼代理人：段大明，吉林江城律师事务所律师。 被告：吉林市龙潭区红苹果养老院，住所：吉林市龙潭区。 法定代表人：张丽姝，该院院长。 被告:资涛，男，1966年7月5日出生，汉族，住吉林市龙潭区。 原告中国石油吉林石化矿区服务事业部（以下简称矿区事业部）与被告吉林市龙潭区红苹果养老院（以下简称红苹果养老院）、资涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告矿区事业部的委托诉讼代理人段大明，被告红苹果养老院的法定代表人张丽姝、被告资涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 矿区事业部向本院提出诉讼请求：1.判令两名被告立即迁出并返还涉案房屋。即龙潭区新吉林街道长青路南胡同07栋房屋（沟北22园），房屋所有权证号为：吉林市房权证龙字第YX30000726号；2.判决两名被告立即向原告交纳2019年4-6月份房租109,807.5元，并从2019年7月1日按每日1213.34元向原告给付房屋占有使用费至两名被告实际迁出房屋之日止；3.判决被告资涛从2019年7月1日按每日121.33元计算向原告给付违约金至两名被告实际迁出房屋之日止；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年6月11日，原告与被告资涛签订房屋租赁合同，原告将位于龙潭区新吉林街道长青路南胡同07栋（沟北22园）房屋租赁给被告资涛，房屋所有权证号为：吉林市房权证龙字第YX30000726号，租期5年，从2014年7月1日至2019年6月30日，房屋面积为2500平方米，2019年1-6月房租219，615元（即日租金1213.34元），并约定被告于每年租赁期起始日前结清本年度租金。该房屋用于经营红苹果养老院。从2018年1月1日至今，被告方拒不交纳房租，又不归还房屋。经原告多次催要并诉讼，根据原告的诉请，龙潭区人民法院下发（2019）吉0203民初178号民事判决，判决两名被告立即给付原告2018年和2019年1-3月份租赁房屋租金。根据吉林省吉林市中级人民法院（2019）吉02民终1191号民事判决，该房屋租赁合同已于2019年6月30日解除。依据房屋租赁合同10.2.1逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应按每延迟1日支付日租金2倍违约金。10.2.4合同期满后，逾期归还房屋的每逾期1日，支付日租金2倍违约金。被告方长期拖欠租金，现合同期满，被告方又拒不搬离房屋，原告依据合同10.2.1条和10.2.4条约定将违约金调整至要求被告资涛从2019年7月1日起按房屋租赁合同约定的日租金1213.34元×10%=121.33元计算并支付违约金，合理合法。11.4合同变更或解除，不能免除违约方应承担的违约责任。第13.2条，争议解决，依法向租赁物所在地人民法院提起诉讼。现原告依法向人民法院提起诉讼，请求判决两名被告立即从涉案房屋中迁出并交纳2019年4-6月份房租109,807.5元，从2019年7月1日按每日1213.34元向原告给付房屋占有使用费、被告资涛按每日121.33元计算并给付违约金，房屋占有使用费及违约金给付至两名被告实际迁出房屋之日止。 红苹果养老院、资涛辩称，一、被告迁出问题并返还涉案房屋问题，因龙潭区红苹果养老院、资涛自承租房租之日起至2017年末一直缴纳房租，2018年至今未缴纳房租的原因是房屋设施存在严重质量问题，存在欺诈行为，给养老院造成了巨大的财产和名誉损失，原告的行为已经构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，一方以欺诈，使对方在违背真实的意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更延续合同；二、先前案件中，法院已经认定原告因房屋供暖设施有问题漏水等质量问题违约在先，并且被告当庭也举证其在2018年对该出租房屋存在的供暖管线设计不合理和房屋漏水的质量问题进行了重新装修，当庭原告并未拿出其对该房屋的供暖设施和漏水的质量维修合格验收报告，这也说明该房屋存在严重供暖设施和房屋漏水的质量问题并未解决，因此被告在原告没有对该房屋质量问题维修合格之前，被告可以不支付该房屋租金并且即使是原告维修合格，原告因违约在先而没有对被告赔偿问题有明确说法之前，被告可以不支付该房屋租金，对其在维修期间影响被告使用的，依据法律规定应当减少租金延长租期；三、目前占用涉案房屋的被告红苹果养老院是龙潭区唯一一家指定特困供养机构公益性质的医养结合养老院，目前在养老院居住有一百多位老人，大部分都是特困供养无依无靠的三无人员。养老是国家大事，尤其在当下是头等民生大事。给政府减轻负担，给老人们创造幸福晚年，给下岗在就业20多位员工一个工作是每个公民都应该有社会责任感。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年6月11日，矿区事业部与资涛签订房屋租赁合同，租赁合同约定：矿区事业部将坐落于吉林市龙潭区吉化集团房产经营有限公司（沟北22园）工商房（建筑面积2500平方米，层数3、房屋所有权证号为：吉林市房权证龙字第YX30000726号）出租给资涛，租赁房屋用途为养老院，租赁期限为五年，自2014年7月1日至2019年6月30日，租金为1,831,530元（2014年7-12月150,000元，2015年1-12月315,000元，2016年1-12月346,500元，2017年1-12月381,150元，2018年1-12月419,265元，2019年1-6月219,615元），租期每满1年为一个结算周期（2014年7-12月租金于2014年6月30日前现金结清，2015年-2019年租金于每年租赁期起始日前现金结清）；逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应按每延迟1日支付日租金2倍违约金；合同期满后，逾期归还房屋的每逾期1日，支付日租金2倍违约金；合同变更或解除，不能免除违约方应承担的违约责任。 2014年12月8日，红苹果养老院取得登记证书并在该处进行经营至今，在经营过程中，红苹果养老院陆续向矿区事业部缴纳了2014年至2017年的涉案房屋租金。 2019年1月28日，红苹果养老院、资涛起诉矿区事业部，矿区事业部提出反诉，本院于2019年4月24日作出（2019）吉0203民初178号民事判决，判决主文为：一、被告中国石油吉林石化矿区服务事业部于本判决生效后立即给付原告吉林市龙潭区红苹果养老院、资涛房屋维修费用15,540元；二、反诉被告吉林市龙潭区红苹果养老院、资涛于本判决生效后立即给付反诉原告中国石油吉林石化矿区服务事业部2018年和2019年1-3月租赁房屋租金529,072.50元；三、驳回原告吉林市龙潭区红苹果养老院、资涛的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告中国石油吉林石化矿区服务事业部的其他诉讼请求。红苹果养老院、资涛不服该判决提起上诉，2019年7月17日，吉林市中级人民法院作出（2019）吉02民终1191号民事判决，判决主文为：一、维持吉林省吉林市龙潭区人民法院（2019）吉0203民初178号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销吉林省吉林市龙潭区人民法院（2019）吉0203民初178号民事判决第四项；三、上诉人资涛与被上诉人中国石油吉林石化矿区服务事业部于2014年6月11日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月30日解除；四、驳回被上诉人中国石油吉林石化矿区服务事业部的其他诉讼请求。该判决已于2019年7月23日生效。 资涛、红苹果养老院未按租赁合同的约定，向矿区事业部缴纳2019年4-6月份的涉案房屋租金。且现仍占有、使用涉案房屋至今。该租赁合同到期后，双方未续签租赁合同。 本院认为，一、关于涉案房屋是否应予返还问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。矿区事业部与资涛于2014年6月11签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，矿区事业部与资涛签订的租赁合同约定租赁期为5年（2014年7月1日至2019年6月30日）。该租赁合同现已到期，且经吉林市中级人民法院作出的（2019）吉02民终1191号民事判决该租赁合同于2019年6月30日解除。现红苹果养老院、资涛继续占有、使用涉案房屋无事实和法律依据，故对矿区事业部要求红苹果养老院、资涛从涉案房屋迁出，并将涉案房屋交付给矿区事业部的诉讼请求，本院予以支持。二、关于租金给付问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”本案中，矿区事业部与资涛签订的房屋租赁合同约定租金数额及给付方式为：2019年1-6月份6个月的租金为219,615元；租期每满1年为一个结算周期（2014年7-12月租金于2014年6月30日前现金结清，2015年-2019年租金于每年租赁期起始日前现金结清）。故2019年4-6月份3个月的租金为109,807.5元（219,615元÷6×3），日租金为1213.34元（219,615元÷181天）。红苹果养老院、资涛从2014年持续占有、使用涉案房屋至今。根据上述法律规定，对矿区事业部要求红苹果养老院、资涛给付2019年4-6月份租金109,807.5元及从2019年7月1日以后至迁出涉案房屋之日止的占有使用费按每日1213.34元计算的诉讼请求予以支持。三、关于违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，矿区事业部与资涛在合同中对违约责任进行了约定即逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应按每延迟1日支付日租金2倍违约金；合同期满后，逾期归还房屋每逾期1日，支付日租金2倍违约金；合同变更或解除，不能免除违约方应承担的违约责任。现矿区事业部自行将违约金调整为每日121.33元（日租金1213.34元×10%），属于其放弃权利，不违反法律规定。对矿区事业部要求资涛给付违约金（从2019年7月1日起至迁出涉案房屋之日止，按每日121.33元计算）的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、吉林市龙潭区红苹果养老院、资涛于本判决生效之日起50日内从坐落于吉林市龙潭区吉化集团房产经营有限公司（沟北22园）工商房（建筑面积2500平方米，层数3、房屋所有权证号为：吉林市房权证龙字第YX30000726号）房屋中迁出，迁出后立即将涉案房屋返还给中国石油吉林石化矿区服务事业部； 二、资涛于本判决生效之日起10日内给付中国石油吉林石化矿区服务事业部2019年4-6月份涉案房屋租金109,807.5元； 三、资涛于本判决生效之日起10日内给付中国石油吉林石化矿区服务事业部占有使用费（从2019年7月1日起至吉林市龙潭区红苹果养老院、资涛迁出涉案房屋之日止，按每日1213.34元计算）； 四、资涛于本判决生效之日起10日内给付中国石油吉林石化矿区服务事业部违约金（从2019年7月1日起至吉林市龙潭区红苹果养老院、资涛迁出涉案房屋之日止，按每日121.33元计算）； 五、驳回中国石油吉林石化矿区服务事业部其他诉讼请求。 如果资涛、吉林市龙潭区红苹果养老院未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1298元，由资涛、吉林市龙潭区红苹果养老院负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 员  王立民 二〇一九年十月二十四日 代理书记员  刘琳琳