安徽省安庆市大观区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0803民初2324号 原告:汪宏翔,男,1990年2月2日出生,汉族,户籍地安徽省枞阳县项铺镇项金村祖湾组**。 原告:杨雪,女,1992年7月11日出生,汉族,户户籍地安徽省池州市东至县大渡口镇白沙洲村****。/div> 委托诉讼代理人：刘天峰，安徽安联律师事务所律师。 被告:叶伟,男,1967年10月21日出生,汉族,住安徽省安庆市大观区富春国际花园****。 被告:刘玉梅,女,1977年6月27日出生,汉族,户籍户籍地安徽省池州市东至县东流镇长江路**北苑****。div> 委托诉讼代理人：叶伟,男,1967年10月21日出生,汉族,住安,住安徽省安庆市大观区富春国际花园****div> 第三人:安庆市翔云房产营销策划有限公司,住所地安徽省安庆市迎江区人民路**。 法定代表人:谢远征,该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐健，该公司业务员。 原告汪宏翔、杨雪与被告叶伟、刘玉梅、第三人安庆市翔云房产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告汪宏翔、杨雪及其委托诉讼代理人刘天峰、被告叶伟、第三人安庆市翔云房产营销策划有限公司的委托诉讼代理人徐健均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汪宏翔、杨雪向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告双方于2019年4月27日签订的《安庆市存量房屋买卖合同》;2、依法判决被告叶伟、刘玉梅共同向原告汪宏翔、杨雪支付违约金64000元（按照合同总价10%计算得出）;3、依法判令被告叶伟、刘玉梅及第三人安庆市翔云房产营销策划有限公司共同向原告汪宏翔、杨雪返还定金10000元；4、本案诉讼费、保全费由两被告承担。事实和理由:经第三人提供居间服务,原、被告双方于2019年4月27日签订《安庆市存量房屋买卖合同》,约定两原告购买两被告共同共有的位于安庆市大观区集贤北路513号富春国际花园20幢2单元104室、建筑面积84.64平方米住房一套,总价款64万元,原告于2019年4月27日向被告支付定金1万元,由居间方代为保管,因该房屋已设定抵押,被告于2019年5月20日前向建行申请提前还贷并办理完毕抵押注销手续,原告于2019年5月30日将第一笔购房款20万元以资金托管的方式支付给被告,余款办理商业贷款。合同第九条“违约责任”第(二)款约定,出卖人逾期履行本合同约定义务超过十五日的,构成根本违约,买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同,出卖人应在违约行为发生之日起十五日内,以相当于该房屋总价款的10%向买受人支付违约金。合同生效后,原告按合同约定向被告支付了1万元定金,并备足了购房首付款。然而,虽经原告及第三人一再催促,被告均未能按合同约定办理完毕该套买卖房屋的抵押注销手续,导致后续交易无法进行。因被告一直无法纠正违约行为,原告迫于无奈,于2019年7月22日向被告送达了《解除合同通知书》,解除了双方签订的《安庆市存量房买卖合同》,并向被告主张违约赔偿,被告置之不理。原告认为,合同应当信守,被告在履行合同过程中严重违约,依法应承担违约责任。为维护自身合法权益,原告特具状起诉,望贵院依法判如所请。 叶伟、刘玉梅辩称：1、我到目前为止还同意按照合同价格约定卖房给原告，现在的原因是无法筹集到贷款的房屋尾款13万元左右。2、原先定于2019年4月27日向被告支付定金1万元，原告没有支付给被告，被告没有拿到定金。3、原告于2019年5月30日说的支付的购房款20万元，关于该笔款项，我根本不知情，而且也没有支付给我。4、该房屋买卖过程中未给对方造成经济上的损失，所以对原告提出的违约金64000元要求太高，请求法官依据事实裁判，并不是我主观上不愿意卖房给原告，请求法官减少对违约金损失的承担。5、经过与对方多次联系及协商，对方并没有露面，提出对房屋的协商条件。 安庆市翔云房产营销策划有限公司辩称：汪宏翔、杨雪交付的定金10000元已经汇至我公司，现在该笔款项已经交给总公司。对首付款200000元，叶伟是没有收到，但是我们知道原告的钱已经备齐了，因为被告手续无法办理完毕，所以钱款也没有交付至托管中心。虽然买卖行为没有成立，但是前期工作我公司一直在进行，一直在服务。 汪宏翔、杨雪为支持其主张，提供下列证据材料：证据一、原告居民身份证复印件，证据二、被告居民身份证复印件，证据三、第三人工商信息复印件，证据四、安庆市存量房屋买卖合同复印件、居间服务合同复印件，证据五、不动产权证复印件，证据六、收据一份，证据七、微信聊天记录复印件，证据八、解除合同通知书、中通快递回单，证据九，保全费票据。本院组织当事人当庭进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。 经审理，本院认定事实如下：经安庆市翔云房产营销策划有限公司提供居间服务,2019年4月27日叶伟、刘玉梅作为出卖方与买受方汪宏翔、杨雪签订一份《安庆市存量房屋买卖合同》，由汪宏翔、杨雪购买叶伟、刘玉梅名下位于安庆市大观区集贤北路富春国际花园20幢2单元104室房屋，房屋成交价格640000元，并支付定金10000元，合同约定由居间方代为保管，当日买受方就将10000元交付给安庆市翔云房产营销策划有限公司。叶伟、刘玉梅于2014年7月曾向中国建设银行股份有限公司安庆市分行用该房办理过抵押贷款，期限15年，故买卖房屋合同第二条约定：叶伟、刘玉梅应于2019年5月20日前向建行申请提前还贷并提交相关材料，办理完毕抵押注销手续；汪宏翔、杨雪应于5月30日将200000元以资金托管的方式交付给叶伟、刘玉梅；5月30日前共同向房屋权属登记部门申请办理权属转让手续；合同第九条第(二)款约定：出卖人逾期履行本合同约定义务超过十五日的,构成根本违约,买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同,出卖人应在违约行为发生之日起十五日内,以相当于该房屋总价款的10%向买受人支付违约金。合同签订后，叶伟、刘玉梅一直未能将房屋抵押注销手续办好,2019年7月22日杨雪向叶伟、刘玉梅发出《解除合同通知书》，要求解除双方订立的合同并按房屋总价10%承担64000元违约金。 本院认为：汪宏翔、杨雪与叶伟、刘玉梅签订的《安庆市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制规定，合法有效，双方均应遵守。合同约定出卖人于2019年５月20日前向建行申请提前还贷并办理抵押注销手续，可出卖人一直不能履行该义务，解除合同的条件成就，根据合同约定，解除权人可以解除合同，故对汪宏翔、杨雪要求解除合同的诉讼请求应予准许。本案中买受人交付的定金，明确约定由居间方代为保管，现合同解除，安庆市翔云房产营销策划有限公司应当退还该定金。对叶伟、刘玉梅要求减少违约金金额的请求，本院综合考虑到出卖方主观上不是故意违约，主要是对自己的还款能力认识不足，买受人也没有证据证明预期利益受损或者有直接损失的产生，根据公平原则和诚实原则，本院认为应酌情减少，以承担25000元违约金较为合适。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第一百一十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除汪宏翔、杨雪与叶伟、刘玉梅于2019年4月27日签订的《安庆市存量房屋买卖合同》； 二、叶伟、刘玉梅于判决生效后十五日内向汪宏翔、杨雪支付违约金25000元； 三、第三人安庆市翔云房产营销策划有限公司于判决生效后十五日内向退还10000元定金给汪宏翔、杨雪。 四、驳回汪宏翔、杨雪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1400元，减半收取计700元，申请保全费680元，共计1380元由叶伟、刘玉梅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  陶世荣 二〇一九年十一月二十五日 书记员  江 栋 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。