上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0116民初9155号原告：上海金山盛聚置业有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：郭圣哲。委托诉讼代理人：曹海斌，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱国英，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：徐子惠，女，1993年11月15日生，汉族，住浙江省。被告：徐台慈，男，1966年10月25日生，汉族，住浙江省。原告上海金山盛聚置业有限公司与被告徐子惠、徐台慈房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案受理。依法适用简易程序审理。2019年8月20日，本院公开开庭进行了审理,原告委托诉讼代理人朱国英、被告徐子惠到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，并依法组成合议庭，于2019年11月6日进行了第二次开庭审理，原告委托诉讼代理人朱国英、被告徐子惠、徐台慈到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即支付到期租金48,000元及违约金6000元；2、判令诉讼费由二被告承担。事实与理由：2016年12月19日，原、被告签订枫泾市场房屋租赁合同，合同约定原告将位于上海市金山区枫泾镇泾商路xx弄xxxx、xxxx-xxx、xxxx-xxx的房屋出租给被告，合同就双方权利义务做了明确约定，其中租期约定为“三年，自2017年2月16日至2020年2月15日止”，租金约定为“年租金24,000元，每年支付一次，分别于2016年12月19日、2018年1月15日、2019年1月15日支付”；本合同生效期间，由于使用本房屋所产生的任何使用费用均由被告承担。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付给被告，被告也按约支付了第一年租金，但被告未能按约定支付第二年和第三年的租金，原告多次催讨未果，原告为此依法提起诉讼请求。被告徐子惠辩称：对于原告的诉请不认可，合同不是本人所签，本人对租房事宜并不知情；据了解后来案涉房屋也已经转租给第三人了。被告徐台慈辩称，合同是其代被告徐子惠所签，且在租房满一年的时候提出终止合约，但原告不同意；后来，案涉房屋已经转租给第三人林某了，林某曾经去交过房租，原告不收；现在周边的房屋租金已经降价了，涉案房屋的房租应该便宜一些；原告不作为，并未很好地管理市场。原告针对二被告的答辩补充称，原告并不清楚涉案房屋的转租情况，且二被告也没有提供证据证明。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、缴费收据，系被告徐子惠缴费的凭证，本院予以采信；2、上海服装机械城经营管理有限公司管理公约，系被告与案外人签订，是客观存在的，对于真实性本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月17日，原告与案外人王某某签订房屋租赁合同，约定由原告承租王某某所有的位于上海市金山区枫泾镇泾商路xx弄xxxx、xxxx-xxx-xxx的房屋，合同租期自2017年2月16日起至2020年2月15日止，租期为3年，承租场地年租金为24,000元，支付时间为2016年12月17日、2018年1月15日、2019年1月15日，合同还对其他事项作了约定。2017年12月19日，原告(甲方)与被告徐子惠(乙方)签订枫泾市场房屋租赁合同一份，约定：甲方拥有坐落于上海市金山区枫泾镇泾商路xx弄xxxx、xxxx-xxx、xxxx-xxx的合法租赁权，房屋现状为毛坯；本合同租期自2017年2月16日起至2020年2月15日止，租期为3年，承租场地年租金为24,000元，租金支付采用年付，支付时间为2016年12月19日、2018年1月15日、2019年1月15日；乙方应于本合同签订时向甲方支付租房保证金3000元，用于乙方房屋租赁期满房屋门面设施不受损坏的保证金，如房屋租赁期间乙方逾期支付房屋租金，由甲方从租房保证金中扣缴；甲乙方租用期满，双方验收完毕后，甲方收回房屋后，7个工作日内退还乙方租房保证金；本合同生效期间，由于使用本房屋所产生的市场管理、水、电等任何使用费用均由乙方承担；乙方有下列情形之一的，甲方有权书面通知乙方解除合同，并可要求乙方支付3个月租金作为违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应继续承担赔偿责任：乙方未征得甲方书面同意擅自改变房屋用途或用于任何非法目的；乙方擅自改变房屋主体结构或造成房屋主体结构损坏的；乙方逾期交纳租金累计超过30日的；合同还对其他事项作了约定。合同中乙方徐子惠由被告徐台慈代为签名。另查明，2016年12月19日，被告徐子惠向原告支付租房保证金3000元及第一年的租金24,000元还查明，2016年12月19日，被告徐子惠、案外人林某与案外人上海服装机械城市场经营管理有限公司签订管理公约一份，对相关事项作了约定。2017年10月19日，被告徐子惠分别支付了2000元、2000元、3500元、4500元、200元、1000元，原告分别以代收装潢押金、市场经营管理费、门面店招使用费等收款事由出具收据。本院认为，依法成立的合同对双方均有约束力，当事人均应恪守履行。本案关键在于被告徐台慈代被告徐子惠所签订的合同效力问题，尽管庭审中被告徐子惠表示合同不是其本人签订的，对于租房事宜并不知情，但其又表示涉案房屋已经转租给第三人了，结合本案中二被告系父女关系，本院有理由相信被告徐子惠对于其承租案涉房屋的事实是知晓的，根据相关法律规定，本人知道他人以本人名义事实民事行为而不作否认表示的，视为同意，故被告徐台慈代被告徐子惠与原告签订的枫泾市场房屋租赁合同的行为应认定为合法有效，对双方均有约束力，被告徐子惠作为合同相对人应承担相应的合同义务。合同签订后，原告按约将涉案房屋交付给被告徐子惠使用，而被告徐子惠未能按约履行支付租金的义务，已构成违约，故原告按照合同约定主张被告徐子惠欠付的2018年及2019年的租金以及违约金的请求，并无不当，应予支持。被告徐子惠抗辩涉案房屋已经转租给第三人使用，但并不能据此阻却原告依照合同相对性向被告徐子惠主张租金和违约金的权利。按照合同约定，被告徐子惠逾期支付房屋租金的，原告可以从租房保证金中扣缴，现被告徐子惠已经逾期支付房租，原告依约可以将租房保证金3000元扣缴尚欠房租，被告徐子惠实际尚欠房租为45,000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告徐子惠应于本判决生效之日起十日内支付原告上海金山盛聚置业有限公司房屋租金45,000元；二、被告徐子惠应于本判决生效之日起十日内支付原告上海金山盛聚置业有限公司违约金6000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取575元(已由原告预交)，由被告徐子惠负担，自本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  高丽宏审 判 员  张 杰人民陪审员  王仁妹二〇一九年十二月二十三日书 记 员  李韵洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》……第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。……二、《中华人民共和国合同法》……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。……