山东省博兴县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1625民初2239号原告：郭洪伟，男，1977年2月21日出生，汉族，住博兴县。原告：刘保银，女，1974年2月17日出生，汉族，住博兴县。以上两原告委托诉讼代理人：晋利敏，山东滨渤律师事务所律师。被告:王庆，男，1982年8月13日出生，汉族，住博兴县。委托诉讼代理人：齐振中，男，1987年5月17日，汉族，住博兴县。博兴县城东街道办事处相公堂村村民委员会推荐。被告：董娜，女，1983年6月8日出生，汉族，住博兴县。原告郭洪伟、刘保银与被告王庆、董娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭洪伟、刘保银及其共同的委托诉讼代理人晋利敏，被告王庆的委托诉讼代理人齐振中到庭参加诉讼。被告董娜经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭洪伟、刘保银向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告签订的《房地产买卖合约》；2．判令被告双倍返还定金共计40000元;3．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年1月28日，原、被告及博兴县易家房地产服务有限公司签订《房地产买卖合约》，合约约定：原告购买被告所有的位于花园新城G2号1单元的1401室房产，房屋总价款127万元，定金2万元，首付款于2019年8月15日交付，合约第十六条约定被告收取定金后，若未能履行本合约之条款以致本合约不能顺利完成，被告须双倍返还定金。原告于合约签订当日将定金交付给被告。后原告及博兴县易家房地产服务有限公司工作人员多次联系被告沟通交纳首付款以及交房事宜，但被告以各种理由拖延，拒不提供收款账户，并表明不想履行合约内容，拒不出售。被告的上述行为已构成违约，应当双倍返还定金。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。王庆辩称，一、原告所称与事实不符。1、涉案《房地产买卖合约》约定：原告应7月18日转账第一笔首付款30万元；8月15日前支付完全部首付。7月17日，双方在花园新城商议付款事宜时，原告就附赠设施物品与被告交涉，除合约约定的附赠设施外，还额外索取被告家中陈列的收藏艺术品若干。被告就此前的额外附赠品已做出让步，但对该陈列收藏品的附赠条件未予认同，原告便以此拒绝履行支付首付款义务。当日原告将原定分两笔支付的首付款改至7月底前全部付清；直至合约付款最后期限届满，原告仍未履行付款义务。原告先后数次违约原因实则是在签订该合约后，面对博兴房价有所回落的现状，对该购置价认为过高，便故意向被告提出不可能同意的条件，欲将违约责任推向被告。原告的行为已构成根本违约，原告无权请求被告返还双倍定金。2、原告基于其根本违约的行为以及解除合约的不正当目的，既没有遵循诚实信用原则，也没有遵循公平合理和社会公序良俗原则，其合同的解除权已经丧失，故在本案中原告无权请求合同解除。3、原被告双方均未留存联系方式，原告所称的多次联系被告与事实不符；原告所称其与博兴易家房地产服务有限公司多次联系被告索要收款账户，而合约签订当日博兴易家房地产服务有限公司就以转账方式向被告转款1万元购房定金，此后并未再次向被告索要收款账号，应当认定为已获知被告的收款账户，故其得不到收款账户的主张不能成立；其说被告“并表明不想履行合约内容，拒不出售”更是无从谈起。二、原告的行为已构成了根本违约。1、在合约第九条的“交房约定”中约定了交房的条件为“收到首付款；在2019年8月15日或之前”2、在合约末端备注栏中，双方约定了首付款的交易标的额60万元，剩余房款的支付方式。3、原告在该合约中的义务应当是在2019年8月15日或之前，向被告先支付首付款60万元，然后被告才履行倒房义务。董娜未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了证据交换和质证。董娜未到庭参加诉讼，视为自愿放弃质证的权利。对当事人无异议的证据，郭洪伟、刘保银提交的博兴县易家房地产服务有限公司员工袁振杰与被告王庆的通话记录，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：一、对郭洪伟、刘保银提交的《房地产买卖合约》，王庆对其真实性没有异议，本院予以认定。二、郭洪伟、刘保银申请的博兴县易家房地产服务有限公司法定代表人王金艳的出庭证言，本院认为，博兴县易家房地产服务有限公司是原被告双方买卖房屋的中介及签订涉案《房地产买卖合约》第三方、促成方，对于原被告双方合同的签订及履行均知悉，故，予以认定。三、郭洪伟、刘保银提交的王金艳、袁振杰的书面证言，因王金艳已到庭作证，以其当庭陈述为准；袁振杰未到庭接受询问，无法核实书面证言的真实性；故，对不予认定。四、对王庆提交的易家房产与其通话记录截屏，郭洪伟、刘保银对该证据真实性无异议，予以认定。五、庭审中，博兴县易家房地产服务有限公司的法定代表人王金艳的证人证言：原被告双方签订《房地产买卖合约》后，原、被告口头协议约定7月18日前，原告给被告首付30万元，打房款前即7月17日，三方（原、被告、中介）到被告处查看房时原、被告双方又口头约定将首付款60万元于7月底全部付清；但在双方看房时，双方对书面合同未约定的博古架上的摆件未达成一致意见，即被告不给原告留，原告要求留下。后经我方协商，原、被告一致同意按合同走，博古架上的东西原告不要了。8月15日之前及8月15日，我公司工作人员袁振杰通知被告，原告同意按合同走，让被告来公司再次验房，并且原告打房款，但是直到8月15日被告也不来公司，并说出发了。8月19日，我公司工作人员袁振杰再次把原、被告叫到公司协商打房款、交房事宜，但被告要求先打房款再验房再交钥匙，原告不同意，因为正常程序是我们三方先去验房，原告打房款，被告交钥匙。最后被告说房子不卖了，以至于现在原告起诉了。对该证人证言，被告认可合同签订过程，不认可“被告不同意验房”“被告说房子不卖了”，但其未提交证据予以证实，故，本院对该证人证言予以认定。根据审查认定的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：2019年6月28日，博兴县易家房地产服务有限公司（中介，丙方），郭洪伟、刘保银（买方，乙方）和王庆、董娜（卖方，甲方）签订《房地产买卖合约》一份，双方约定：甲方将位于花园新城G2号1单元14011室的房屋一套卖予乙方，房屋价款为1270000元；定金20000元为第一部分房款；1250000元为第二部分房款，包含600000首付款和剩余分期付款；甲方收到首付款在2019年8月15日或之前；博兴县易家房地产服务有限公司向乙方收取佣金成交额的百分之一加房款额的百分之一；丙方在甲方已收首付款或房款中预留壹万元作为交房押金，该交房押金于甲乙双方交房且甲方结清所有费用后二日内丙方转付于甲方；乙方同意预留壹万元作为合同履约保证金，待双方交接最后一次房款时由丙方转于乙方；双方协商，乙方先首付60万元整，甲方倒房，剩余房款67万元整乙方承诺每年付本息15万（年息6厘），若付到第4年此房产还未办理不动产证，则双方协商，乙方押尾款7万直到能办理过户手续…。协议签订后，郭洪伟、刘保银按约将20000元定金交予被告王庆，王庆为郭洪伟、刘保银出具收到定金的收据一份，王庆、董娜按约将收到定金中的10000元预留于博兴县易家房地产服务有限公司作为交房押金；郭洪伟、刘保银又在易家公司预留了10000元作为履约保证金。合同履行过程中，原、被告口头协议约定7月18日前，原告给被告首付30万元，打房款前即7月17日，三方（原、被告、中介）到被告处查看房时，因原、被告双方对书面合同未约定的博古架上的摆件留与不留意见不一引发不愉快，后经中介协商，原、被告一致同意按合同走，博古架上的东西原告不要了。8月15日之前及8月15日，中介方工作人员袁振杰通知被告来公司再次验房，并且原告打房款，但被告称出发了未到中介公司。8月19日，袁振杰再次把原、被告叫到公司协商打房款、交房事宜，但被告要求先打房款再验房再交钥匙，原告不同意（正常程序是：三方验房→原告打房款→被告交钥匙）；最后被告说房子不卖了，引发本诉。本院认为，本案争议的焦点问题为：一、没有按涉案《房地产买卖合约》约定时间付款，是郭洪伟、刘保银违约还是王庆、董娜违约？二、郭洪伟、刘保银的诉求是否合理？关于违约责任的认定。涉案《房地产买卖合约》在中介机构的居间下由原、被告在平等自愿基础上所签，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。《房地产买卖合约》中约定郭洪伟、刘保银应于2019年8月15前向王庆、董娜支付首付款60万元；王庆、董娜并未于约定的期间收到该笔首付款。对于其中的原因，郭洪伟、刘保银陈述：因王庆、董娜不同意出卖房屋并不告知收款账户从而致使其无法向王庆、董娜交付首付款；王庆陈述：因郭洪伟、刘保银违约而未按约定向其支付首付款。本院认为，一、对于郭洪伟、刘保银的陈述，有博兴县易家房地产服务有限公司的法定代表人王金艳予以佐证。二、庭审中，双方对博兴县易家房地产服务有限公司的工作人员于2018年8月15日前后与王庆多次通话的通话记录均无异议；如郭洪伟、刘保银不交首付款，则博兴县易家房地产服务有限公司的工作人员应是与郭洪伟、刘保银沟通，而非与王庆进行沟通；王庆的陈述与常理不符。故，本院认定郭洪伟、刘保银未按约定交付首付款，系王庆违约造成。另，关于王庆“应当认定为已获知被告的收款账户”的辩称，本院认为，涉案60万元首付款并非小额款项，收款账户应得到王庆、董娜的明示，而非凭推测；同时《房地产买卖合约》也约定“须转入指定的账户”，故对于该辩称，本院不予采纳。关于郭洪伟、刘保银诉求的认定。一、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。据此，由于被告方迟延履行合同，原告方主张与被告解除合同，符合法定解除条件，本院予以支持。二、对原告方诉请被告方双倍返还定金的认定意见。被告方违反双方协议约定，导致涉案协议不能继续履行，合同目的不能实现，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百二十条规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。”本案中，涉案协议订立后，原告方按约向被告方支付定金20000元，因被告方违约致使合同不能履行，原告方诉请被告方双倍返还定金40000元，于法有据，本院予以支持。董娜未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告郭洪伟、刘保银与被告王庆、董娜之间于2019年6月28日签订的《房地产买卖合约》；二、被告王庆、董娜于本判决生效之日起十日内双倍返还原告郭洪伟、刘保银定金40000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费820元（已减半收取），由被告王庆、董娜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审判员  孔博二〇一九年十一月六日法官助理王小芳书记员韩艳