河南省邓州市人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1381民初2501号原告：时祥朋，男，汉族，生于1972年9月11日，住邓州市。委托诉讼代理人：高峰，河南汉景律师事务所律师，执业证号：14113201610173370。被告：时祥庆，男，汉族，生于1978年12月22日，住邓州市。委托诉讼代理人：时大转，女，汉族，住邓州市（系被告大姐）。委托诉讼代理人：武钦定，河南三贤律师事务所律师，执业证号：14113200910794459。原告时祥朋诉被告时祥庆为房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告时祥朋的委托诉讼代理人高峰、被告时祥庆的委托诉讼代理人时大转、武钦定到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告时祥朋向本院提出诉讼请求：依法判令被告履行“房屋转让协议”；若第一项诉求不能履行，则请求判令被告退还已付的购房款206600元并赔偿原告的经济损失40万元（包括月利率3分的利息损失、可得利益损失、房屋差价损失）；三、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原被告双方于2012年5月23日签订“房屋转让协议”，约定被告将其座落在邓州市十林镇街西南边邓内公路沿线东侧座东面西三层楼房一座，转让给原告。该房屋地表面积南北6.8米，东西17米，建筑面积410.72平方米。价格276609.6元。付款方式也在协议中作了约定。该协议签订后，原告当天按照协议支付了首付款10万元，2013年元月14日原告向被告支付了106600元，但在原告向被告支付最后一笔款项时，被告拒绝接受，为此发生纠纷。此后原告多次要求被告履行“房屋转让协议”被告拒不履行，并将原告交付的购房款提存于邓州市公证处。2017年4月，原告向邓州市人民法院提起诉讼，要求确认房屋转让协议无效，但被告又于2017年向邓州市人民法院申请撤诉。被告撤诉后，原告又找到被告多次协商未果。综上，为了维护原告的合法权益，诉至本院，望判如所请。原告时祥朋为证明其主张，向本院提交如下证据：一、原告身份证一份，证明原告身份；二、房屋转让协议书一份，证明：1、原被告之间存在房屋买卖协议；2、房屋的价格为276609.6元；3、原告购买被告所建房屋为三层楼房。4、原告的权利是在被告所建房屋中任选一座；5、当时在场见证人有王红旗、时某1、时某2、时某3、王红伟等。三、见证书一份，证明2012年5月23日原被告之间所签的房屋转让协议是在十林镇法律服务所的见证下签订的；四、保证书一份，证明时祥庆在十林街西南边开发房子五座与他人无关。五、预算书一份，证明建造房屋的直接费用为176609.6元，但总房款为276609.6元，其中100000元为占地补偿费；六、收条、凭条个一组，证明：1、原告于房屋转让协议签订之日（即2012年5月23日），按协议约定向被告支付现金100000元（用途是建房款）；2、原告于2013年1月14日又向被告交付建房款106600元。七、证人证言，证明原告向被告支付最后一笔房款时，被告拒收，而后联系不上；八、邓州市村镇规划区居民建房申请表、存根各一份，证明被告所建涉案房屋已向邓州市十林镇村镇建设发展中心提交过申请并已取得准建证；九、邓州市人民法院传票、应诉通知各一份，证明：1、被告于2017年向邓州市人民法院提起以原告为被告的确认“房屋转让转让协议无效”确认之诉,后被告撤诉（案号2017字第1928号）；2、被告承认与原告之间存在房屋转让合同关系；3、被告没有履行原合同。十、邓州市人民法院民二庭调查笔录一份，证明被告时祥庆在邓州市××街交通路建有两座房子；十一、证明（邓州市十林社区居民委员会）一份，证明被告在十林镇交通路建房十间并于2013年4月份建成；被告时祥庆辩称：原告所属不属实，原被告双方签订的“房屋买卖协议”并没有生效，因为该协议生效条件不成立，若成立，也是属于一个无效的合同，因为此合同违反相关规定，关于赔偿经济损失没有依据，要求依法驳回原告诉讼请求。被告时祥庆对其答辩的理由向法庭如下证据：一、被告身份证一份，证明被告身份；二、邓州市新兴法律服务所出具的证明一份，证明鉴定书是假的；三、公证书一份，证明本案相关情况；四、见证书一份，证明本案相关情况；五、相关文件一组，证明原告所建房屋无手续；六、民事判决书二份，证明原告就盖有一座房子；七、证人证言三份，证明本案相关情况。被告对原告提交的证据，质证意见如下：对证据一无异议；对证据二真实性无异议，对证明方向有异议；对证据三真实性有异议，它不符合见证书的要件，根据有关规定，已不允许该所办理见证业务且在2012年5月的时候邓州市十林镇法律服务所已不存在了，见证人当时没有在现场；对证据四真实性无异议，但对证明方向有异议，与已经生效的判决书和原告自己提交的民二庭提供的调查笔录相互矛盾，保证内容也没有实行；对证据五真实性有异议，无原件，证明方向有异议；对证据六无异议；对证据七，要求证人出庭作证；对证据八，无原件，真实性不予认可；对证据九，认为与本案无关；对证据十，无原件，仅提供复印件，真实性不予认可；对证据十一，不符合相关要件，他与原告自己提交的其它证据相互矛盾。原告对被告提交的证据，质证意见如下：对证据一、二、三、四、五真实性无异议，但因当时没有进行发放，故并没有生效；对证据六真实性无异议，对证明方向有异议；对证据七真实性有异议，认为与本案无关，不予认可。对双方均无异议的证据，均客观真实，本院予以采信，对双方有异议的证据，本院将结合案情综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：邓州市十林镇十东社区三组集体所有的位于邓州市××镇交通路东侧××林地经村组讨论并报社区居委会同意变更为建设用地（没有办理农用地变更为建设用地审批手续和土地权属证）。建房人需以2400元/人的标准交付土地补偿款。该林地占地面积只能建五座共十间房屋，组员争议较大。案外人时某1（系时祥庆之父）原在该林地所占土地上修车辆。为此，改组让时某1牵头进行。邓州市十林镇十东社区三组代表时科林、时付伟、时天顺、时祥振等给时某1出具了收据。2012年5月23日，原告时祥朋与被告时祥庆在邓州市十林镇法律服务所及王红旗、时某1、时某2、时某3、王红伟等人的见证下，签订了房屋转让协议书一份，约定时祥庆将其在上述地段所建五座房屋中一座（地表面积南北6.8米，东西17米，总建筑面积410.72平方米）转让给原告时祥朋，作价276609.60元，由时祥朋分三批支付房款，还约定合同同时约定乙方在甲方楼房建成后，在其南头或北头任选一座。同时时祥庆出具保证书一份，载明“关于我在十林街西南边开发房子五座与其他人毫无关系，属我个人行为。”协议签订当天。原告时祥朋如约向时祥庆支付了首付款100000元，房屋施工过程中，时祥朋于2013年1月14日再次支付给时祥庆106600元，均由时祥庆出具收条。2012年5月份，五座房屋同时开工建设，由案外人时祥虎承建，未办理准建手续，2013年春，五座房屋竣工。另查明：一、上述五座房产，既无准建手续，又无房屋产权手续等，同时占用土地未办理土地使用证。虽然以时祥庆、时某1、王国锋、张普、李华锋等五户的名义提出建房申请，邓州市十林镇人民政府也于2013年3月27日为五户颁发了《乡村建设规划许可证》。但最终南阳市中级人民法院行政判决书〔（2017）豫13行终357号〕以“该土地没有办理建设用地审批手续，李华峰也未取得该土地许可相关手续，邓州市十林镇政府颁发的《乡村建设规划许可证》明显不当，应予撤销。”而将邓州市十林镇政府为李华（化）锋颁发的乡字第补号乡村建设规划许可证予以撤销的情况与李华锋的情况相同，（其它四户的情况与李华锋的情况相同，但因未进入行政诉讼而未被撤销）。二、被告时祥庆收取原告共计206600元购房款后，在原告向其支付剩余购房款时不予收取，并于2016年2月1日将原告已支付的上述购房款向邓州市公证处进行了提存。本院认为，本案的争议焦点是房屋转让合同是否有效，被告是否应对原告进行赔偿及如何赔偿。一、关于转让合同是否有效。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”。且根据现有政策和法律，在农村集体用地上建设的小产权房禁止在市场进行交易。被告建设的案涉房屋无有效产权手续，不能在市场上进行交易，因此，双方的房屋转让合同应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，被告应当对原告已支付的购房款予以返还。二、关于被告是否应对原告进行赔偿及如何赔偿。（一）、被告明知案涉房屋及土地无有效建设及产权等手续，仍然进行建设和出售。（二）、被告在收到原告大部分购房款及房屋即将建成且升值之际拒收剩余购房款。（三）、在收到原告购房款三、四年后（在房屋竣工三年后）和在原告多次催交房屋的情况下将已收购房款进行提存。（四）、原告向出卖人即被告支付购房款购买房屋的合同目的是取得房屋的所有权及享有储如使用、出租、升值获利等可期待利益。1、如果合同有效，原告的上述合同目的是可以实现的，而本案的合同为无效合同，合同无效是由于被告的主要过错造成的，这就导致原告于当时（2012年）若基于有效购房合同支付同等价款（206600元）而享有的可期待利益无法实现。2、虽然合同是无效的，但毕竟案涉房屋所在街道已形成，房屋的居住、经营等条件已成就，房屋已升值，而此现实的实际利益原告并没有享有，而是由主要造成合同无效的被告享有。（五）、原告对购买该房屋未尽到审慎注意义务，存在过错，亦应承担相应责任（次要责任，被告存在主要过错，应承担主要责任）。因此，原告主张的房屋差价等损失虽然无有效证据予以支持，但原告购买房屋时类似于“可期待利益”损失是客观存在的，应当予以保护，被告对原告的损失应当予以赔偿，由于被告存在主要过错，综合本案案情，该赔偿不应仅止于类似于资金占有的年利率6%，否则显示公平，应最低参照民间借贷的法定年利率24%予以赔偿。三、关于提存。提存是指债务人履行其到期债务时，因债权人的原因无正当理由而拒绝受领，或者因债权人下落不明等原因无法向债权人履行债务时，可依法将其履行债务的标的物送交有关部门，以代替履行的制度。因此，被告的行为不符合提存的条件。被告虽进行了提存，但该行为只是被告对原告反悔，欲退还房款的一种表现形式，是以看似合法的形式掩盖其实为反悔而获取巨大利益的目的，该行为与社会价值导向和公众认知相悖，本院对此行为不予支持。综上，原被告签订的房屋转让合同无效，被告对原告的损失存在主要过错，除了应当返还原告已付购房款外，还应当对原告的损失予以赔偿。为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地法》第六十三条之规定，判决如下：一、被告时祥庆于本判决生效后十五日内返还原告时祥朋购房款206600元及利息（按年利率24%计算，其中100000元自2012年5月23日起计算至款付清之日止；106600元自2013年1月14日起计算至款付清之日止；利息总额以400000元为限）；二、驳回原告时祥朋对被告时祥庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7800元，由被告时祥庆承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王冬泽审 判 员  何 平人民陪审员  赵宏伟二〇一九年九月十八日书 记 员  薛 松