北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初15448号原告（反诉被告）：北京惠民智慧商务有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖经济开发区雁栖大街53号院13号楼二层202-08室。法定代表人：田文奇，总经理。委托诉讼代理人：杨晓刚，北京中勉律师事务所律师。委托诉讼代理人：车金峰，北京中勉律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京健翔桥农副产品市场有限责任公司，住所地北京市海淀区龙翔路甲1号。法定代表人：王丽敏，经理。委托诉讼代理人：刘学永，北京华标律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙卫海，男，1980年1月20日出生，汉族，该公司职员，住北京市延庆县。原告（反诉被告）北京惠民智慧商务有限公司（以下简称惠民公司）诉被告（反诉原告）北京健翔桥农副产品市场有限责任公司（以下简称健翔桥公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）惠民公司的法定代表人田文奇，委托诉讼代理人杨晓刚、车金峰与被告（反诉原告）健翔桥公司的委托诉讼代理人刘学永、孙卫海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告惠民公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告于2018年11月5日签订的《合作协议》及《补充协议》；2、依法判令被告将其使用的坐落在北京市东城区交道口南大街29号商铺腾退并交还原告；3、判令被告支付原告至实际腾退之日止的联营扣点（自2018年12月1日起算,按照每日1560元的标准）、信息服务费（自2019年6月1日起算，按照每月8.59万元的标准）、工服费1750元、滞纳金（联营扣点滞纳金以月销售额2.6万元为基数，按日百分之一的标准自2019年1月4日起算；信息服务费滞纳金以6个月信息服务费51.54万元为基数，自2019年5月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4、案件受理费、保全费及担保费由被告承担。事实和理由：原告依法占有坐落于北京市东城区×大街×号商铺（以下简称诉争房屋），原告与被告于2018年11月5日签订了《合作协议》及《补充协议》，协议约定由原告将诉争房屋提供给被告经营使用。原告依约履行了合同义务，但被告未遵守合同约定向原告履行支付各项费用的义务。原告曾多次向被告催缴拖欠的各项费用，但被告均置之不理。被告之行为已经严重违反了双方合同的约定，给原告造成了巨大的经济损失，为维护原告的合法权益，特此起诉，望判如所请。被告健翔桥公司答辩称：不同意原告的全部诉讼请求。首先，原被告之间的法律关系应属于联营合同法律关系。其次，原告的诉讼请求没有事实依据。被告未按照合同约定支付各项费用系在行使不安抗辩权。原被告双方就原合同的履行自愿协商一致，于2019年3月28签订《补充协议》，该协议内容真实合法有效。根据该补充协议的约定装修期延长至2018年底，被告需在2019年4月5日前一次性向原告补齐2019年1月1日至2019年4月1日拖欠的各项费用，否则原告有权解除合同并收取滞纳金。在原被告双方约定的付款截止日前夕，原告与诉争房屋的所有权人北京巨声易购发展有限公司因租金问题产生纠纷，诉争房屋产权人不仅于2019年4月3日向原告发出了解约通知书，还于2019年4月4日早8点封堵了诉争房屋的大门，并采取了断水断电措施，上述情况一直持续到4月8日，期间被告无法正常使用诉争房屋，给被告造成了巨大的经济损失。鉴于原告与房屋产权人之间的房屋租赁合同关系存在极大的不确定性，而一旦双方解约，原告即失去履行和被告之间合同的能力。在此种情况下，被告继续履约存在极大风险，在原告向被告提供相应的担保或者相关材料以证明其与房屋产权人之间的合同可以继续履行的情况，被告有权依据相关法律规定暂时停止支付费用，且不构成违约。就被告所受的损失，健翔桥公司提起反诉：1、判令反诉被告赔偿反诉原告停业期间的各项经济损失共计206865元；2、判令反诉被告退还反诉原告信息服务费515400元；3、判令反诉被告赔偿因未取得消防验收合格资质给反诉原告造成的损失20000元；4、本诉及反诉案件受理费由反诉被告承担。反诉的事实和理由:因反诉被告与诉争房屋产权人之间的纠纷，导致反诉原告在2019年4月4日至4月8日期间无法正常使用诉争房屋，给反诉原告造成了包括人工费、摊位费、生鲜物品腐烂的经济损失共计206865元。上述经济损失系由反诉被告原因所致，故反诉被告应该予以赔偿。关于信息服务费，反诉被告未向反诉原告提供过任何有关信息方面的服务，故反诉被告应该将收取的信息服务费用退还反诉原告。另外，反诉被告在与反诉原告签订合同过程中就诉争房屋的产权面积存在欺诈，根据其与诉争房屋产权人签署的房屋租赁合同显示，诉争房屋的产权面积仅有190余平米，其余租赁面积均为违法扩建。因诉争房屋存在大量的违法扩建，导致反诉原告在消防检查中被罚款20000元，对上述损失反诉被告也应予以赔偿。反诉被告惠民公司就反诉答辩称：不同意全部反诉请求。对于反诉原告主张的封门时间不认可，认为不足5天，且认为不存在断水断电的情况。对于反诉原告主张的各项经济损失，认为均未实际发生，所以不同意赔偿。对于信息服务费，主要就是允许反诉原告使用反诉被告的营业执照进行经营，双方合同中明确约定了服务内容，我方依照合同提供了服务，不同意退还服务费。关于消防罚款，认为依照合同约定应由反诉原告自行负责，与反诉被告无关。关于诉争房屋的面积，认为房屋是整体交付的，对方在签约前也曾实际进场勘验，所以不存在反诉原告主张的欺诈问题，合同中约定的费用也与面积无关。综上，不同意全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年11月5日，原告（反诉被告）惠民公司（曾用名北京大道惠民智慧商务有限公司）与被告（反诉原告）健翔桥公司签订《合作协议》，该协议约定原告将坐落于北京市东城区×大街×号商铺地上一层、二层提供给被告经营使用，三楼平台免费提供被告使用，地下一层与被告无关。双方约定被告在此商铺内经营生鲜超市、便民服务，并由原告负责办理店铺的营业执照。合作期限为五年，自2018年11月5日至2023年11月30日，2018年11月5日至2018年11月30日为装修期。双方结算约定如下，联营扣点：按照日销售额的6%计算，其中2018年12月1日至2020年11月30日，每日的销售指标不低于26000元，并将每日销售额上缴原告，由原告按照相关财务流程和双方约定的日销售额和6%的扣点扣除原告应得毛利后，剩余款项于次月10日前与被告进行财务结算。如被告未完成约定的指标，被告需将差额部分于次月3日前补齐，逾期超过5日的，原告有权解除合同；信息服务费，2018年12月1日至2020年11月30日期间每月8.59万元。信息服务费采用上付半年付的方式,2019年6月1日至2019年11月30日的信息服务费缴纳时间为2019年5月1日前。合同保证金30万元。原告授权被告使用统一品牌，并有权进入商铺区域进行检查，被告须服从原告的统一管理，遵守卖场管理守则、租户手册，被告工作人员需统一着装。在经营过程中，被告自行管理，合法销售商品。原告不承担被告的经营风险。被告全权负责支付供应商货款及员工工资，上述事宜发生的争议均与原告无关。合作期内商铺的电路、消防和空调设备的运行，维护、维修等费用由被告负责。如被告逾期未交纳或者补齐日销售额与实际销售额的差额部分和保证金差额，需另行向原告支付上述差额部分每日千分之一的滞纳金，逾期超过15日的，原告有权单方解除合同且不退还乙方所缴纳的保证金、已实现的销售额和已缴纳的各项费用。非因原告的原因，被告未在规定的时间按本合同约定向原告支付应缴费用，且在原告发出书面催缴通知后十五日内仍未支付的，原告有权提前解除本合同，对于被告应付款项和赔偿损失直接从保证金中扣除。关于上缴每日销售额的具体流程，原被告双方于签订《合作协议》同日达成了《补充协议》，约定被告应于每周一上缴上一周的销售额，如被告未如约上缴承担本次应缴销售额日百分之一的滞纳金。庭审中，被告称在经营过程中，原告只是提供了马甲作为统一着装，并未对经营等进行管理，且双方亦未约定品牌使用费。原告认可已经收到了被告支付的保证经30万元及首笔6个月的信息服务费，但原告认为该笔信息服务费对应的期间为2018年12月1日至2019年5月31日。被告则认为该笔信息服务费对应的期间为2019年1月1日至2019年6月30日。被告向本院提交了落款日期为2019年3月28日签署的《补充协议》，该协议约定将原《合作协议》约定的装修期延长至2018年12月31日。并约定因被告资金紧张，原告同意被告在2019年4月5日前一次性补缴2019年1月1日至2019年4月5日的销售额2263850元及扣点137570元。如被告未在2019年4月5日前缴齐以上费用，则原告有权要求被告补缴欠款及滞纳金，并按照原合同约定无条件解除双方协议，被告按合同约定撤离店铺。双方约定本协议双方签字盖章后生效。补充协议落款处有原告法定代表人田文奇与被告方代表孙卫海的签字，但双方均未加盖公章。被告认可该补充协议的效力。原告对此不予认可，并认为该协议因未加盖公司公章未生效，且在内容上与原告次日向被告发出的通知内容相违背，故该协议仅为双方谈判过程，并未生效也未实际履行。因北京巨声易购科技发展有限公司（以下简称巨声公司）与原告之间就诉争房屋租赁发生争议，巨声公司于2019年4月4日对诉争房屋采取封门措施，并将合同解约通知书张贴在诉争房屋的大门处，解约通知书写明因原告不执行与巨声公司签订的房屋租赁协议，未能按时交纳租金，巨声公司现行使合同单方解除权，自即日起收回租赁房屋。被告称封门措施于2019年4月8日结束，原告对此不予认可，但其未能提供相反证据证明其主张。2019年4月5日，被告向原告发出说明，称因房东堵门造成被告不能经营，销售额扣点问题有待双方协商后补交。2019年4月10日，巨声公司向被告发出通知函，告知其已于2019年4月3日向原告发出了解约通知，于2019年4月4日对诉争房屋采取了封门措施，并通知被告于收到通知函后3日内联系巨声公司处理商铺腾挪后续事宜，逾期巨声公司将采取强制腾退措施。2019年6月20日，原告向被告发出《告知函》，要求被告于收到本函之日起三日内将销售扣点315120元（2018年12月1日至2019年6月20日，扣点每日1560元，共计202天）、信息服务费515500元、滞纳金386307元，工服费1750元支付原告。否则原告将依照合同约定解除合同，收回商铺。2019年6月23日、2019年8月2日，被告先后两次函告原告，均以原告继续履约存在重大隐患为由，要求行使法定的不安抗辩权，在原告获得相关证明文件以证明其有能力继续履约以前，被告暂停向原告支付合同约定的各项费用。被告为证明封门期间所受经济损失，向本院提交了其单方制作的损失明细表以及进货单、收据等证据，原告对上述证据的真实性均不予认可，被告亦未能进一步举证。2019年1月23日，北京市东城区公安消防支队以未落实消防安全管理措施和消防安全操作规程为由对惠民公司东城菊儿胡同东店作出行政处罚决定罚款两万元。被告称该笔罚款系因诉争房屋存在大量违法扩建无法进行消防验收所致，但其未就此进一步举证。诉争房屋一直由被告实际使用。另查，2018年9月28日，原告与巨声公司签订了《商业用房房屋租赁协议》，约定由原告承租位于东城区×大街×号的商业用房，房本产权面积199平米（实际使用面积为750平方米）。租赁面积包括地下一层（建筑面积200平方米）楼梯及楼梯向东的面积、地上一层不低于250平方米、地上二层全部（建筑面积300平方米）。租赁期限自2018年10月18日至2023年11月15日，租金为每年84万元。再查，北京市东城区×大街×号房屋的所有权人系王秀华，建筑面积131.5平方米，房屋9间。北京市东城区×胡同×号房屋的所有权人系杨景旺（巨声公司法定代表人）、杨景生、杨景慧，建筑面积67.6平方米，房屋6间。经本院现场勘验，本案诉争房屋系由上述两套房屋经改、扩建后而形成的一套包含地下一层、地上两层的商业用房，其改、扩建内容与上述两套房屋经规划部门审批的改扩建内容均不一致。另，2020年1月14日，本院立案受理了巨声公司（案外人）诉惠民公司（本案原告）、第三人健翔桥公司（本案被告）房屋租赁合同纠纷一案。现该案正在审理当中。另，本院于2019年7月15日作出（2019）京0101财保125号民事裁定书，裁定冻结被告名下银行账户存款1220000元；如不足，查封、扣押其相应价值的财产。原告原告因诉前财产保全支付保全费5000元、因购买诉讼财产保全责任保险支付保费3660元。民事裁定生效后，本院依法对被保全人账号为×××的中国农业银行股份有限公司北京白石桥支行的银行账户予以冻结。被告于2019年8月27日向本院提交了解除保全申请书，申请解除原财产保全措施，并于2019年9月3日向本院交纳人民币1220000元作为财产保全的反担保。被申请人惠民公司于2019年9月6日表示同意解除原保全措施，并要求法院依法对上述1220000元予以扣押。2019年9月12日，本院作出（2019）京0101民初15448号民事裁定书，裁定扣押健翔桥公司人民币1220000元；解除对被保全人健翔桥公司账号为×××的中国农业银行股份有限公司北京白石桥支行的银行账户的冻结措施。案件审理过程中，经本院释明，原告将第一项诉讼请求变更为确认原告与被告于2018年11月5日签订的《合作协议》及《补充协议》无效；被告坚持其反诉请求。本院认为:虽原被告双方签订的《合作协议》及《补充协议》中均未明确双方之间的房屋租赁关系，且被告方坚持认为双方之间系联营法律关系，但从双方实际履行的内容来看，双方之间并无联营关系。原告未就被告的经营进行实质性管理，且原告亦不承担经营风险，所谓的联营扣点亦存在保底条款。同时，庭审中原告亦未能提供证据佐证其向被告提供信息服务。综上，本院认为原被告之间形成房屋租赁关系，原告作为出租人向被告提供本案诉争房屋，《合作协议》中约定的被告缴纳给原告的联营扣点及信息服务费则实为被告作为承租人向原告缴纳的变相租金。出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，涉案房屋系未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，故惠民公司与健翔桥公司于2018年11月5日签订的《合作协议》及《补充协议》无效。健翔桥公司应当返还租赁标的，即腾退北京市东城区交道口南大街29号商铺并交还惠民公司。但具体腾退期限，由于被告在涉案房屋内经营生鲜超市、便民服务，属惠民工程，考虑到人民群众生活需求，法院将根据案件事实从便民、利民的角度酌情予以确定。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。现涉案租赁标的由健翔桥公司占有使用，故应由健翔桥公司向支付惠民公司支付占有使用费。关于使用费的标准，本院参照《合作协议》中关于联营扣点、信息服务费的约定，酌情确定使用费标准为133610元/月。关于使用费的期限，参照《合作协议》中关于联营扣点、信息服务费的起算点作为使用费的起算点（即自2018年12月1日起算），使用费的期限应计算至被告实际腾退之日止。被告依据双方于2019年3月28日签署的《补充协议》主张联营扣点的起算日应为2019年1月1日。但由于该《补充协议》约定本协议双方签字盖章后生效，而该《补充协议》落款处仅有原告法定代表人田文奇与被告方代表孙卫海的签字，双方均未加盖公章，故被告依据该《补充协议》主张联营扣点的起算日应为2019年1月1日，对此本院不予支持。另关于使用费的扣除，经查被告已向原告缴纳保证金300000元、信息服务费515400元，上述两笔费用应在使用费中予以扣除。关于原告要求被告支付延迟缴纳联营扣点滞纳金、信息服务费利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于工服费，由于原告未提交证据予以佐证，故本院对此不予支持。关于原告要求被告支付诉前财产保全费5000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告购买诉讼财产保全责任保险支付的3660元，由于原告亦可提供其他担保方式进行财产保全，即该项费用并非必然发生，故本院对此不予支持。关于反诉原告要求反诉被告支付停业期间各项经济损失的诉讼请求，由于反诉原告未提交充分、有效的证据证明其停业损失，故本院对此不予支持；关于反诉原告要求反诉被告退还信息服务费的诉讼请求，因该项费用实为变相租金，虽双方签署的《合作协议》无效，但反诉原告毕竟实际使用房屋，其应向反诉被告支付房屋使用费，故本院对该项反诉请求不予支持；关于反诉原告要求反诉被告赔偿因未取得消防验收合格资质而造成损失20000元的诉讼请求，由于该行政处罚系因未落实消防安全管理措施和消防安全操作规程而对惠民公司东城菊儿胡同东店作出，且反诉原告亦未就该罚款系因诉争房屋存在大量违法扩建无法进行消防验收所致进一步举证，故本院对该项反诉请求不予支持。经本院释明，反诉原告明确表示坚持原反诉请求，故如若因合同无效给其造成房屋装饰装修损失等，双方可以协商解决或者另案解决。反诉原告可以就涉案房屋申请采取必要的证据保全措施。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京惠民智慧商务有限公司与被告（反诉原告）北京健翔桥农副产品市场有限责任公司于二〇一八年十一月五日签订的《合作协议》及《补充协议》无效；二、被告（反诉原告）北京健翔桥农副产品市场有限责任公司于本判决生效之日起三个月内将北京市东城区×大街×号商铺腾退并返还给原告（反诉被告）北京惠民智慧商务有限公司；三、被告（反诉原告）北京健翔桥农副产品市场有限责任公司于判决生效之日起三个月内向原告（反诉被告）北京惠民智慧商务有限公司支付使用费，计算标准为133610元/月，自二○一八年十二月一日起计算至实际腾退之日止；（该使用费中包含北京健翔桥农副产品市场有限责任公司已向北京惠民智慧商务有限公司支付的保证金300000元及信息服务费515400元）；四、被告（反诉原告）北京健翔桥农副产品市场有限责任公司于判决生效之日起七日内内向原告（反诉被告）北京惠民智慧商务有限公司支付诉前财产保全费5000元；五、驳回原告北京惠民智慧商务有限公司其他诉讼请求；六、驳回反诉原告北京健翔桥农副产品市场有限责任公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7884元，反诉费5611元由被告北京健翔桥农副产品市场有限责任公司负担（本判决生效之日起7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李颖二〇二〇年六月二十八日法官助理 刘勃书 记 员 李杨