江苏省兴化市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1281民初4881号 原告（反诉被告）：兴化市蓝点置业有限公司，统一社会信用代码913212815925357612，住所地兴化市安丰镇下圩振兴路1号。 法定代表人：黄忠，总经理。 委托诉讼代理人：王亚武，兴化市安丰法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：周淼，男，1991年8月7日生，汉族，住兴化市。 被告（反诉原告）：葛芳，女，1991年3月6日生，汉族，住址同上。 周淼、葛芳共同委托诉讼代理人：徐广鸣，江苏格来律师事务所律师。 原告（反诉被告）兴化市蓝点置业有限公司（以下简称蓝点公司）与被告（反诉原告）周淼、葛芳商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。蓝点公司委托诉讼代理人王亚武，周淼、及周淼、葛芳的共同委托诉讼代理人徐广鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蓝点公司向本院提出诉讼请求：1.判令周淼、葛芳立即给付购房款115000元、垫付的契税6785.72元、登记费80元及维修资金5129.70元，合计126995.42元;2.判令周淼、葛芳支付违约金5000元及利息（以115000元为基数，自2019年5月29日起至实际给付之日止，按月利率1.2%计算）；3.诉讼费用由周淼、葛芳承担。事实与理由：2019年4月15日，我公司与周淼签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖协议》各一份，约定，我公司出售给周淼的兴化市安丰镇下圩前进路86号嘉和苑1幢由北向南第21套房屋售价475000元，合同签订前已支付360000元，尚欠115000元，在周淼收到不动产权证后一周内付清；办理不动产权证的契税、办证费用及房屋维修资金均由周淼承担。现我公司已为周淼代办了不动产权证，并为其垫付契税6785.72元、办证费80元.另周淼应缴纳房屋维修资金5129.70元。2019年5月22日，我公司将不动产权证交付给周淼的父亲周存贤，但周存贤无故拒收，后又通知周淼本人领取，周淼亦不同意领取，至今未支付所欠购房尾款，已构成违约，依法应承担违约责任。因房屋产权证登记在周淼、葛芳名下，故葛芳应承担共同给付义务。请求法院支持我公司诉讼请求。 周淼、葛芳辩称：1.双方的商品房买卖合同关系实际于2013年4月24日就已成立，我们当时已支付购房款200000元，蓝点公司也于2013年6月底将房屋交付给我们。后我们又陆续支付了部分房款，还剩115000元尾款未付。我们未付清尾款的原因是因为蓝点公司一直无法为我们办理不动产权证；2.2019年4月，蓝点公司找到我们，说可以办理不动产权证了，并以此为由，让我们补签了《商品房买卖合同》和《商品房买卖协议》，两份合同均是蓝点公司提供的格式化协议。合同约定，我们收到不动产权证后一个星期内交清余款，说明蓝点公司有先履行交付不动产权证的义务；3.我们不存在违约行为。蓝点公司在办好不动产权证后并没有交付给我们，只是拿了一本房屋面积测绘证给我们，并声称只有交清房屋余款才能把不动产权证交给我们，不存在蓝点公司诉状中所称的我们拒绝接受不动产权证的事实。本案中违约的是蓝点公司而不我们，首先，蓝点公司拖延六年之久才为我们办理了不动产权证；其次，办好不动产权证后又不及时交付给我们；4.住宅专项维修资金的性质、交存、监管、使用等均有相应的行政法规规定，蓝点公司作为房产开发企业，没有代收、保管的权利，更没有占有这项资金的权利，故蓝点公司没有权利向我们主张维修资金。 周淼、葛芳提出反诉请求：1.判令蓝点公司交付不动产权证、《工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；2.判令蓝点公司支付逾期办理不动产权证的违约金100000元；3.判令蓝点公司履行对房屋的维修义务，并赔偿经济损失10000元；4.判令蓝点公司赔偿反诉原告居住期间的电费差价损失8000元；5.由蓝点公司承担反诉费用。事实及理由：2013年4月24日，我们与蓝点公司达成房屋买卖协议，后陆续给付购房款360000元。2013年6月，蓝点公司将房屋交付给我们使用，但因蓝点公司的原因，不动产权证一直未能办理，直至2019年4月才办理。另外，房屋存在漏雨、墙壁裂缝等问题，经多次交涉，均未能解决。同时，因未能领取不动产权证，导致我们的用电一直是临时高价电，电费差价损失应由蓝点公司承担。 蓝点公司辩称，1.周淼、葛芳的不动产权证已办好，周淼、葛芳已取得该房屋的所有权。周淼、葛芳主张的其他文件，我公司没有，只有一份商品房检测报告；2.我公司不存在逾期办证的事实，双方于2019年4月15日才签订商品房买卖合同及补充协议，我公司已按合同约定的条款履行了相关义务。我公司办好不动产权证后，于2019年5月20日将不动产权证及其他相关文件交予周淼的父亲周存贤，但周存贤拒绝接收；我公司管理人员王林生又于2019年6月3日亲自找到周淼，当面告知他不动产权证已办好，但周淼仍表示不收，应视为我公司已将不动产权证送达给周淼、葛芳。因此，周淼、葛芳的反诉请求没有事实依据，我公司不存在违约行为；3.房屋已经上级主管部门检测，符合商品房的各项规定，房屋不存在质量问题，周淼、葛芳要求我公司赔偿损失10000元的请求没有事实依据；4.电费差价问题，商品房买卖协议第二条明确规定，水、电、维修资金都由周淼承担，所以，我公司不应补偿其电费差价。 本院经审理认定事实如下：2013年4月24日，周淼的父亲周存贤为周淼购买蓝点公司开发的位于兴化市安丰镇下圩前进路86号嘉和苑1幢由北向南第21套商住楼向蓝点公司交付购房款200000元，蓝点公司于同年6月底将房屋交付给周淼装修入住。同年8月23日，周存贤向蓝点公司支付购房款10000元；2016年10月21日，周存贤向蓝点公司支付购房款20000元，2018年2月1日，周存贤向蓝点公司支付购房款80000元，蓝点公司管理人员王连生在向周存贤出具的收条中载明，总计收到购房款310000元，尾欠170000元。2019年3月28日，蓝点公司收到周存贤购房款50000元。周存贤合计为周淼向蓝点公司支付购房款360000元。 2019年4月15日，蓝点公司作为甲方，周淼作为乙方，双方签订一份《商品房买卖合同》，合同约定，1.乙方自愿购买嘉和苑1幢86号现状毛坯商品房一套，面积以产权证登记为准；2.该商品房的房价按套计算，房价总计475000元，因低于物价局核定的价格，甲方不再承担相关费用，由乙方承担（指契税、办证费用、水、电、维修资金等）；3.此合同在履行好原协议的基础上签订，是办理产权证的主要凭证；4.产权证办理：乙方缴清房款后，甲方再提供房款税票，面积测量证书、土地分割证书、维修资金缴纳收据（此款由乙方交纳甲方代办），由乙方到相关部门办理；5.预销售时签订的《商品房买卖协议》（原协议）同样具有法律效力；6.……。同日，双方又签订一份《商品房买卖协议》，协议第1条、第2条与上述合同第1、第2条约定一致；……；第4条约定，违约责任：任何一方违约，承担违约金5000元；周淼在合同下方注明：乙方收到房产证后一个星期内交清余款115000元，契税、办证费用、维修资金凭票结算，水、电由王连生承办（接电）。合同签订后，蓝点公司于2019年4月29日开具了售房发票，并于2019年4月30日为周淼代为办理了不动产权证，房屋所有权人为周淼及其妻子葛芳，蓝点公司垫付契税6785.72元，办证费80元。 2016年4月5日，乡镇房地产开发项目遗留问题办理会审表载明，蓝点公司开发的下圩镇嘉和苑小区的房屋，住建局、国土局均同意按照市政府2015年第17号专题会议纪要办理。即2016年4月5日后，嘉和苑小区的房屋才可以办理房屋产权证书。 以上事实双方当事人均无异议，本院予以确认。 本案争议焦点：一、周淼、葛芳是否存在逾期支付购房款的违约责任；二、蓝点公司要求周淼、葛芳给付维修资金是否合理；三、蓝点公司是否应承担逾期办理不动产权证的违约责任；四、蓝点公司交付的房屋是否存在质量问题。 争议焦点一 蓝点公司为证明其主张，向本院提交了下列证据：1.蓝点公司代办产权证手续收件单1份，收件单中载明包括下列文件：（1）不动产权证、（2）建筑面积测量证明书、（3）办理产权登记费用凭证、（4）维修资金收据、（5）契税发票、（6）购房发票。并注明第（3）项--第（6）项均为复印件，待购房款到账后取原件。蓝点公司在该收件单右下方注明，周存贤系周淼的父亲，购房协议上手写内容亦是周存贤书写，蓝点公司于2019年5月22日将上述手续送达给周存贤，但周存贤拒收。送达人王连生签名，在场人吉某前、陈某签名，蓝点公司陈述，吉某前为蓝点公司工作人员，陈某不是蓝点公司员工，是蓝点公司请去见证的人。该证据证明蓝点公司于2019年5月22日向周淼的父亲周存贤送达不动产权证的事实；2.监控截图、王连生的情况说明各1份，证明蓝点公司管理人员王连生于2019年6月3日向周淼送达不动产权证的事实;3.吉某前、陈某的证人证言。吉某前陈述，2019年5月22日上午10时左右，在嘉和苑小区售楼处，我和王连生准备将收件单中的文件复印件交给周存贤，只要房款付清，就将原件交给周存贤，但周存贤要求降低房款，王连生不同意，周存贤就没在收件单上签名，我们也就没有将这些复印件交给周存贤。陈某陈述，2019年5月份的一天上午，我到王总（指王连生）办公室玩，王总谈到向周存贤要房款的事情，他讲周存贤不肯给钱，准备起诉他，我还劝他说大家都是朋友，不要起诉。后来，我跟王总一起到周存贤家，我在门外没进去，具体他们谈了什么我不清楚。我知道房产证办好了，至于有没有交给周存贤不清楚。 周淼、葛芳质证认为，证据1是蓝点公司单方制作，只能作为蓝点公司的单方陈述，且与客观事实不相符；证据2，监控截图的真实性无法确认，该截图不能证明蓝点公司的证明目的；王连生的书面说明只能作为证人证言，证人应该到庭作证，王连生未到庭作证，对该份说明的真实性、合法性不予认可；对两名证人证言的真实性没有异议，但不能达到蓝点公司的证明目的。证人吉某前的证词可以证明原告没有向周存贤交付不动产权证，证人陈某的证词证明原告的目的就是向周存贤要房款，没有先交不动产权证。 蓝点公司提交的上述证据，本院经审核认为，周淼、葛芳对证据3两名证人证言的真实性无异议，本院确认两名证人证言的真实性，吉某前的证言可以证明在周淼、葛芳未付清房款的情况下，蓝点公司是不打算将收件单中文件原件交给周淼、葛芳的；证据1是蓝点公司单方书写，蓝点公司当庭陈述的内容与证人吉某前、陈某到庭陈述的内容不一致，因此，该证据不能证明蓝点公司向周存贤交付不动产权证，周存贤拒收的事实；证据2监控截图未提供原件核对，真实性无法确认；情况说明系证人证言，王连生未到庭作证，不具有证据效力。 争议焦点二 蓝点公司为证明其主张，向本院提交了下列证据：1.维修资金收据1份，证明周淼欠缴维修资金5129.70元；2.兴化市人民政府兴政法[2013]22号文件，证明自2013年4月1日起，业主应按每平米30元的标准缴纳专项维修资金；3.兴化市物业管理处于2014年4月10日向蓝点公司出具的商品房预销售证发放前维修资金缴款审批表、函、发票各1份，证明原告在领取预销售证前已按每平米30元标准缴纳整个物业预售面积20%的专项维修资金计21500元。 周淼、葛芳质证认为，对证据1的真实性、合法性不予认可，蓝点公司没有权利收取维修资金，这份票据也不能证明蓝点公司为我方代缴了维修资金；证据2的来源无法确认，对其真实性不予认可；该证据也仅仅是规定了本辖区内的维修资金的缴存标准，没有规定开发企业有为业主代缴维修资金的义务；证据3与业主没有法律上的关联性，收据上缴款主体是蓝点公司，看不出与本案有关联性。 蓝点公司提交的证据，本院经审核认为，证据2是政府文件，证据3有兴化市物业管理处的公章，对上述两组证据的真实性、合法性、关联性予以确认；证据1是蓝点公司开具的收据，虽然不能证明蓝点公司为周淼、葛芳垫付维修资金的事实，但根据周淼、葛芳所购房屋的面积和支付维修资金的标准，可以证明周淼、葛芳应缴纳维修资金的数额。 争议焦点三 周淼、葛芳主张，双方实际于2013年4月达成商品房买卖合同，但蓝点公司直到2019年4月30日才为其办理了不动产权证，蓝点公司构成违约。 周淼、葛芳为证明其主张，向本院提交了下列证据：1.收据、收条各1份，证明周淼的父亲周存贤于2013年4月24日、8月23日向蓝点公司交付了两笔购房款共计210000元，说明2013年4月24日双方就达成了口头商品房买卖合同，而不是2019年签订书面合同时才达成的协议；2.电费发票若干份，证明因不能办理不动产权证，周淼、葛芳不能享受居民电价，而是使用了商业电价，造成电费差价损失8000元。 蓝点公司对证据1的真实性无异议；对证据2电费发票的真实性无异议，但认为合同约定电费应由周淼承担，蓝点公司不应承担其电费差价损失。 本院对周淼、葛芳提供的上述2组证据的真实性、合法性、关联性予以确认，证据1可以证明双方于2013年4月24日就案涉房屋达成了口头买卖合同；证据2可以证明周淼、葛芳支付的是商业电价。 争议焦点四 周淼、葛芳主张，蓝点公司交付的房屋存在墙面漏雨、墙壁裂缝等质量问题。 周淼、葛芳为证明其主张，向本院提交了下列证据：照片一组，证明案涉房屋墙面漏雨、墙壁裂缝。 蓝点公司质证认为，照片不能确定拍摄于何时、何地，与本案没有关联性。 蓝点公司主张，其交付的房屋没有质量问题。为此，蓝点公司向本院提交了兴化市房屋安全鉴定管理所出具的房屋鉴定报告1份，证明案涉房屋已通过相关专业部门的检测，质量合格。 周淼、葛芳质证认为，对这份鉴定报告的真实性无异议，但该鉴定报告是对房屋结构进行的检测，即使检测报告认为结构符合安全要求，但并不能证明该房屋的其他部分也是合格的。 对原、被告提交的证据，本院经审核，认证如下： 周淼、葛芳提交的证据，因无法确定照片拍摄的时间、地点，对该证据与本案的关联性不予确认。 蓝点公司提交的证据，周淼、葛芳对真实性无异议，本院确认其真实性，且证据来源合法，与本案存在关联。 另外，周淼、葛芳曾向本院申请对案涉房屋的东墙、南墙是否存在漏雨情况进行鉴定，后因周淼、葛芳未能预缴鉴定费用，鉴定单位兴化市建设工程质量检测有限公司将鉴定材料退回本院。 本院认为，一、2019年4月15日原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。二、双方签订的书面合同中，周存贤在合同下方增加了“乙方收到房产证后一个星期内交清余款（壹拾壹万伍仟元），契税、办证费用、维修基金凭票，水电由王连生承办（接电）”的内容，蓝点公司接受了合同，说明蓝点公司认可该内容，该内容应为双方的真实意思表示，成为合同条款的组成部分。根据该条款，蓝点公司应先向周淼交付房屋产权证，周淼在收到房屋产权证后一个星期内支付购房尾款。蓝点公司至今未将房屋产权证交付给周淼，蓝点公司提交的证据不能证明周淼及其父亲周存贤拒收房屋产权证的事实，周淼有先履行抗辩权，故周淼未支付购房尾款不构成违约。原告要求周淼、葛芳承担逾期付款违约金及利息损失的请求，本院不予支持。根据建设部颁布的《商品房销售管理办法》和《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的规定，蓝点公司除应向周淼、葛芳提供不动产权证、建筑面积测量证明书、购房发票外，还应向周淼、葛芳提交《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；《工程竣工验收备案表》系建设单位向相关部门申请办理工程竣工验收备案时应当提交的文件，周淼、葛芳要求蓝点公司向其提交《工程竣工验收备案表》没有法律依据，本院不予支持。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。本案中，根据周淼向蓝点公司支付部分房款及蓝点公司交付房屋的时间来看，周淼与蓝点公司之间商品房买卖协议应在2013年4月24日即已达成，蓝点公司于2013年6月底将房屋交付给周淼居住使用，按照上述法律规定，应自房屋交付之日起90日内即应在2013年9月底前具备办理房产证的条件，而蓝点公司开发的案涉小区的房屋在2016年4月5日后才具备办理房产证的条件，蓝点公司已构成违约。但蓝点公司不需要承担违约责任，因为周淼在蓝点公司交付房屋时，未能及时付清房款。在2013年9月底前，周淼只向蓝点公司支付购房款210000元，与当时商定的购房款480000元相比，只支付了少部分房款。按照商品房买卖惯例，购房人应在交房前付清购房款，除非当事人有特别约定，现没有证据证明双方在最初的口头合同中对房款支付有特别约定。因此，周淼未及时付清房款，违约在先。故周淼、葛芳要求蓝点公司承担违约金100000元，并赔偿其电费损失8000元的反诉请求，本院不予支持。四、蓝点公司为周淼垫付契税6785.72元、办证登记费80元，周淼、葛芳依法应予给付。业主缴纳维修资金是其法定义务。蓝点公司作为开发商，应当代收业主的维修资金后统一向相关部门缴纳，除非业主有证据证明已向相关部门缴纳；另外，双方签订的合同亦约定，周淼应将维修资金交给蓝点公司代办。现周淼、葛芳承认未缴纳维修资金，故蓝点公司要求周淼、葛芳给付维修资金的请求符合法律规定和合同约定，本院予以支持。五、开发商对其建设的房屋有维修义务。如周淼、葛芳购买的房屋存在质量问题可以要求蓝点公司维修，但本案中，周淼、葛芳提供的证据不足以证明房屋存在质量问题，故本院对周淼、葛芳要求蓝点公司履行维修义务、并赔偿其损失10000元的反诉请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）兴化市蓝点置业有限公司于本判决生效后三日内将兴化市安丰镇下圩前进路86号嘉和苑1幢由北向南第21套住宅房的不动产权证、建筑面积测量证明书、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和购房发票交付给被告（反诉原告）周淼、葛芳； 二、被告（反诉原告）周淼、葛芳在收到不动产权证后七日内向原告（反诉被告）兴化市蓝点置业有限公司支付购房款115000元、垫付的契税6785.72元、办证登记费80元、维修资金5129.70元，合计126995.42元； 三、驳回原告（反诉被告）兴化市蓝点置业有限公司其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）周淼、葛芳其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2940元，蓝点公司负担111元，周淼、葛芳负担2829元；反诉案件受理费1330元，蓝点公司负担50元，周淼、葛芳负担1280元。两项相抵后，周淼、葛芳应于本判决生效后十日内向本院缴纳诉讼费2779元。蓝点公司预交的案件受理费1309元退给蓝点公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时按《诉讼费用交纳办法》预交上诉费（开户行：中国银行泰州分行营业部；户名：江苏省泰州市中级人民法院；账号：47×××53）。 审 判 长  陆传美 人民陪审员  严正寿 人民陪审员  舒云庆 二〇一九年十二月十三日 书 记 员  冀宝琴