上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初16069号原告：牛永超，男，1971年8月1日生，汉族，住安徽省。原告：张道齐，男，1968年6月23日生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市闵行区。原告：韩海鹏，男，1981年7月8日生，汉族，户籍地浙江省杭州市，现住浙江省杭州市。三原告共同委托诉讼代理人：袁源，上海市信本律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：陈秋月，上海市信本律师事务所律师。被告：上海日升制衣有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：陈丽凤，执行董事。委托诉讼代理人：卫金龙。委托诉讼代理人：黄天君，上海融力天闻律师事务所律师。原告牛永超、张道齐、韩海鹏诉被告上海日升制衣有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月3日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，组成合议庭，于2019年12月13日再次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人袁源、陈秋月、被告的委托诉讼代理人卫金龙、黄天君两次庭审均到庭参加了诉讼，被告的法定代表人陈丽凤第二次庭审到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。三原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除三原告与被告于2015年6月29日签署的《房屋租赁合同》；2、判令被告退还三原告房屋租赁保证金人民币150,000元(币种下同)；3、判令赔偿三原告房屋装饰费3,504,000元；4、判令返还三原告自2018年9月7日起至2019年9月30日期间的租金394,378.08元。事实与理由：三原告和被告曾于2015年6月29日签订了《房屋租赁合同》，约定三原告向被告承租位于奉贤区沪杭公路XXX号(后地址变更为：沪杭公路XXX号)西面1号楼第一、二层房屋用于经营(被告同意第一层楼面由三原告转租他人作商业用途，第二层用于经营旅馆)，双方确认计租面积为1500平方米，租期为8年(即2015年10月1日至2023年9月30日止)，前三年每年租金为700,000元；第四、五年每年租金为742,000元；第六、七年每年租金为786,520元；第八年租金为833,711.20元。三原告于签约之日支付首期租金，之后三原告于每年9月1日前预付1年的租金。另外，各方还约定，房屋租赁保证金为350,000元，被告于2017年10月1日退还保证金200,000元。合同签约之后，三原告按照合同的约定支付了首期租金及保证金。同时，三原告对承租房屋进行了整体装修，装饰费共计3,504,000元。根据合同的约定，三原告接受了第一层的“上海唐臣大酒店”和“上海宏坊足部保健有限公司”门面房继续经营并办理了变更投资人手续。2018年9月7日，被告向三原告发送了《紧急通知》，该通知称因西渡街道对轻轨5号线沿线统一规划的要求，自下周起，对沪杭公路沿街所有门面户作封正门开后门处理。三原告接到被告的通知后，对一层转租店铺进行了退租处理。之后，被告也未与三原告进行任何的协商，直至2018年11月30日，西渡街道城市管理综合执法工作联席会议办公室组织城管等部门对三原告的承租的一层所有门面房进行强制砌砖封门，之后被告也拒绝与三原告进行任何的协商处理。综上，三原告承租一层门面房目的是用于经营，而被告在未与三原告任何协商之下通知三原告配合有关部门封门，之后政府有关部门采取了强制砌墙封门。一层门面房被政府部门整治是由于系争房屋属于工业用途，房屋类型属于工厂，实际用途与政府核准用途不一致。但原、被告在签订合同之前，被告即向三原告承诺系争房屋可做商业用途，并有书面证明为证，同时向三原告出具了相关政府部门同意系争房屋转为商业用途的文件，三原告已尽到审慎注意义务。现系争房屋被列入被整治对象，直接导致合同目的无法实现，被告已构成合同违约并造成三原告的经济损失，侵犯了三原告的合法利益，遂涉诉。被告辩称，原告诉请解除合同，无约定解除和法定解除的事由，不同意解除合同。租赁合同明确约定不得转租，不得擅自装修，不得自行改造。被告为了自己的利益擅自破墙开门，被政府整治封门，与被告无关。目前原告仍在继续正常经营，合同仍在正常履行，不构成导致原告不能达到合同目的事实，原告不能据此解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年6月29日，三原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：三原告向被告承租位于奉贤区沪杭公路XXX号(现变更为：沪杭公路XXX号)西面1号房屋第一、二层，面积为1500平方米，租赁期限自2015年10月1日起至2023年9月30日止，前三年每年租金为700,000元；第四、五年每年租金为742,000元；第六、七年每年租金为786,520元；第八年租金为833,711.20元；租金支付方式为先付后用，第一期租金于签约之日支付一年的租金(首付额)，以后于每年9月1日前支付1年的租金；合同签订日支付保证金350,000元，被告于2017年10月1日退还保证金200,000元，剩余150,000元保证金到合同届满。同日，双方还签订《补充协议》，对房屋内可移动物品、酒水等库存物品的处理，以及前承租人事宜的处理进行了约定。签约后，双方依约履行合同。2015年10月1日，被告向三原告出具《转租证明》，同意沪杭公路XXX号1幢楼底层楼面转租给他人做商业用途。嗣后，三原告将系争租赁房屋一楼部分分别转租于数人，并将各次承租人承租房屋破墙开门。2018年9月7日，被告向三原告发出《紧急通知》，言明：因西渡街道对轻轨5号线沿线统一规划要求，自下周起，对沪杭公路沿街所有门面户作封正门(改为封闭式玻璃窗)开后门处理。2018年10月、11月，奉贤区西渡街道城市管理综合执法工作联席会议办公室出具《西渡街道街面和主干道违法违规行为整治告知书》，告知系争租赁房屋一楼转租的各经营户，发现你(单位)存在“不得擅自搭建建筑物、构筑物，以及破墙开店等破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质等违法违规行为”，限期自行整改。逾期不改正的，执法部门将开展联合执法整治。2018年11月30日，系争租赁房屋一楼开设之门被砌墙封门。2019年7月1日，上海市奉贤区西渡街道社区管理办公室出具《关于沪杭公路XXX号西面一号楼一楼被砌墙封门的依据》，载明：根据《上海市城市管理行政执法条例》第二章中第八条：依据城乡规划和物业管理方面的法律、法规和规章的规定，按照市人民政府确定的职责分工，对擅自搭建建筑物、构筑物的违法行为和物业管理区城内破坏房屋外貌的违法行为实施行政处罚。根据《西渡街道街面和主干道违法违规行为整治告知书》中第三条不得擅自搭建建筑物、构筑物，以及破墙开店等破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质等违法违规行为。根据以上条例及告知书，沪杭公路XXX号西面一号楼一楼原为企业厂房，并非商业用房，业主将原有厂房分割出18间门面分租给各类经营户，属违法违规行为，在街道告知房东及各经营户后，该房东将其中4间门面自行封闭，剩余门面在房东、租户与街道达成意见共识的情况下由街道联合城管西渡中队、西渡市场所等各部门对其进行砌墙封门，11月30日因天气原因未能及时整治完，同时由于其中两家店主对封门存在争议，因此在与对方协商一致后，于12月17日对剩余的门店进行封门。在进行砌墙封门时考虑到安全等各方面因素，街道对门面进行全封闭砌墙，在后期如房东、租户有需求，可自行对墙面进行开窗、外墙进行美化。另查明，系争租赁房屋产权人为被告，土地用途为工业。上海市市奉贤区规划和土地管理局南桥所出具过多份证明，同意系争房屋暂作商业用房。原告承租的二楼旅馆尚在经营之中。本院认为，三原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守。现原告主张被告隐瞒房屋性质不能作商业用途，致房屋一楼被封门，合同目的无法实现，故而请求解除合同。根据查明的事实，房屋一楼经被告同意由原告转租，虽然房屋的土地用途为工业性质，但经相关政府职能部门同意暂作商业用途，原告主张被告隐瞒事实一节本院不予认定。纠纷引发的事由是各转租人所开设的门口被砌墙封闭，其原由是破坏房屋外貌，原告并未能举证证明因房屋的性质而被政府相关职能部门责令停止经营；况且，原告将房屋出租给被告之初，被封之门本就未开设，难以说明门被封后就无法作商业经营，就无法实现合同目的，因此原告的该诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于其余诉讼请求，鉴于本院对解除合同不予支持，则丧失的请求基础，本院一并不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告牛永超、张道齐、韩海鹏的全部诉讼请求。案件受理费39,187元，由三原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  徐 菁审 判 员  张劲松人民陪审员  杨彩霞二〇一九年十二月三十一日书 记 员  杨诗颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……