广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初6581号原告：岳好邦，男，1977年11月24日出生，汉族，住河南省郸城县，委托诉讼代理人：吴晓娣，广东国晖(广州)律师事务所律师。被告：杨先金，男，1981年7月15日出生，汉族，住河南省唐河县，原告岳好邦诉被告杨先金房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案受理后，依法由审判员廖静文适用简易程序于2019年8月22日公开开庭审理。后因案情需要，本院依法组成合议庭，适用普通程序于2019年10月18日公开开庭进行审理。原告岳好邦及其诉讼代理人吴晓娣，被告杨先金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岳好邦向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告之间签订的《厂房租赁合同书》，请求判令被告在判决生效后将位于广州市花都区秀全街荔红路7号的厂房交回给原告；2、请求判令被告向原告支付2018年6月1日至2019年5月31日的租金103200元及违约金93912元（违约金按每日百分之三的标准计算，自2018年6月2日起至2019年5月31日止）；3、请求判令被告向原告支付治安费700元、电费3670.8元；4、本案诉讼费用由被告承担。合计：201482.8元。诉讼中，第一次开庭时，原告岳好邦向本院申请撤回请求解除原、被告签订的《厂房租赁合同书》的诉讼请求。第二次开庭时，原告岳好邦变更诉讼请求为：1、请求判令被告将位于广州市花都区秀全街荔红路7号的厂房交回给原告；2、请求判令被告向原告支付2018年6月1日至被告实际搬出之日的租金按每月8600元计算及违约金按每日百分之三的标准计算，自2018年6月2日起至被告实际搬出之日；3、请求判令被告向原告支付治安费700元、电费3670.8元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月17日，原告与被告签订《厂房租赁合同书》，约定原告将位于广州市花都区秀全街荔红路7号的厂房（以下简称“租赁物”）出租给被告使用，租赁物面积为550平方米，租赁期限为1年，自2018年3月17日起至2019年3月16日止。合同第三条约定，被告的租金在当月5日前按月交纳，每月8600元；同时双方约定了逾期交纳租金的，按每日百分之三的标准计算滞纳金。另按照约定，被告在使用租赁物期间实际产生的电费由被告承担，被告的电费按每度1.2元的标准收取。合同签订后，原告即按合同约定将厂房交付被告使用，但被告未按照合同约定向原告支付租金、电费等费用，且合同到期后一直占用租赁物拒不交还。截止至2019年5月31日，被告共拖欠租金共103200元，违约金93912元。被告至今仍未支付上述租金，其长期拖欠原告租金的行为，已严重损害了原告的合法权益。原告经多次向被告催收上述租金均无果，特向贵院提起诉讼，请求贵院查清事实，依法支持原告的诉讼请求。被告杨先金答辩称，我方签订合同在2019年3月份已经合同期满，我方之前的损失，双方未达成协议，我拖欠房租是因为签订合同是550平方米，但是厂房实际面积400多平方米，是原告的工人量度的，相差150多平方米，我要求原告减少租金，原告不同意。关于违约金，我方认为是原告先违约的，合同内厂房面积与实际面积不一致，我不同意支付违约金。我方从2018年7月份开始至今没有支付房租，水电也被原告停了。我方可以搬离厂房，但是需要搬迁器材的费用，我之前搬迁房产花费了三万多元。厂房的漏水导致我心惊受怕，我认为厂房有严重的质量问题。双方在合同并没有约定治安费，我也不清楚这笔费用。拖欠的电费由原来的厂长去接洽，具体多少我不清楚，我电费交至2018年6月份，电费是没有结清的。我可以搬走，但是前提是原告赔偿我的损失。针对岳好邦变更后的诉讼请求，杨先金答辩称，我方在2019年10月2日已经全部搬走了，里面的东西全部是垃圾，其他的东西都没有了。因为没有钥匙，所以我没有把钥匙交还原告。因为我在搬设备的时候，原告就在旁边，原告是知道我搬走的。原告确实给过我钥匙，但是后来原告把锁堵住了，所以钥匙是没用的。本院经审理认定事实如下：涉案厂房位于广州市花都区秀全街荔红路7号。经本院询问，岳好邦表示无法提交报建手续。2018年3月17日，岳好邦（甲方、出租方）与杨先金（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同书》，约定由甲方将涉案厂房出租给乙方承租，租赁期限为1年，自2018年3月17日至2019年3月16日。合同第一条约定，厂房面积约550平方米，出租给乙方使用。第三条：租金数目、租金的交纳方式、期限：2018年3月17日至2019年3月16日每月租金为8600元（不含税）。2.租金按（月）收取，先交租后使用。乙方在当个（月）5日前向甲方交纳该（月）的租金，如逾期交纳租金，按每日百分之三缴纳滞纳金。3.水费、电费、管理费用均由乙方负责。（租金、甲方只提供三联收据收取，如乙方需要发票，税金由乙方负责）。第四条：保证金。在承租合同签订同时，乙方向甲方缴纳贰万伍仟捌佰元整（25800元整）作为租赁保证金，待租赁合同期满后或甲乙双方协议终止租赁合同无息返还给乙方，如乙方在合同履行未满时无理停止使用，其保证金归甲方所有，乙方无条件要求返还。甲方收取保证金时需开具正式收据。第五条：在承租合同签订后，甲方并提供0天装修、搬迁期给乙方，该期间不收租金。第十条：租期未满乙方要求解除合同需提前叁个月以书面形式向甲方提出，征得甲方同意方可解除合同，否则按金将不返还给乙方。同时乙方需将所欠的电费、水费等各项费用结清，厂房卫生清理干净，押金方可返还给乙方。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，岳好邦将涉案厂房交付给杨先金使用，杨先金向岳好邦支付押金25800元。此后，杨先金向岳好邦支付2018年3月份14天租金4013元、4月份租金8600元、5月份租金8600元及水电费。岳好邦与杨先金均确认，涉案厂房的面积超过550平方米，因杨先金要求承租550平方米，故岳好邦将涉案厂房间隔出部分给杨先金承租。岳好邦主张其间隔时已取得杨先金的确认。杨先金对此予以否认。杨先金主张，其承租的厂房面积并未达到550平方米。且涉案厂房几次进水被淹，导致其机器设备损坏，其为维修机器设备花费巨大。双方为此产生纠纷。杨先金向岳好邦支付租金、水电费至2018年5月，自2018年6月1日起，杨先金未再向岳好邦支付租金及水电费。双方在进行沟通的过程中，岳好邦于2019年4月14日向杨先金提出以420平方米计算租赁面积，要求杨先金向其支付租金77056元、电费3670.8元及治安分摊费700元，共计81426元，减去杨先金已经支付的押金25800元、杨先金2018年4月份支付的13063元及2018年5月份支付的9700元，杨先金还需向其支付32863元。杨先金就此主张双方已就租赁面积为420平方米达成一致。岳好邦主张其是为了让杨先金尽快搬走才提出上述方案，但双方并未签订书面协议，未达成一致意见。关于涉案厂房的面积，岳好邦陈述，涉案厂房的建筑面积为470平方米，之所以在合同上写550平方米，是因为涉案厂房门口是泥地，其花钱铺了水泥，故应加上门口通道的面积，一共550平方米，杨先金对此是无异议的。杨先金陈述，其与岳好邦是老乡，其基于对老乡的信任，在岳好邦修建隔墙时并未进行量度。杨先金后来自行量度，发现涉案厂房的面积为420平方米，且其租赁的是厂房，租赁面积不应加上门口通道的面积。为此，杨先金向本院申请鉴定涉案厂房的建筑面积，本院经摇珠选定广东建准检测技术有限公司进行鉴定。该公司出具《测量项目收费函》后，杨先金一直未缴纳鉴定费。后经本院询问，杨先金明确表示取消鉴定。本院在2019年8月22日第一次庭审时，询问杨先金是否愿意搬离涉案厂房，杨先金表示其可以在2019年9月25日前搬走，但前提是岳好邦赔偿其损失。本院向杨先金释明若其不搬离，由此引起的扩大损失由其自行承担。杨先金表示清楚。后在2019年10月18日第二次庭审时，杨先金陈述，其已于2019年10月2日搬离涉案厂房，遗留的物品全部是垃圾，因没有钥匙，故其未将钥匙交还给岳好邦。岳好邦陈述，其于2019年10月17日到涉案厂房查看时，发现里面还有很多物品。杨先金表示那些东西都是垃圾，可以由岳好邦处理。经本院询问，岳好邦同意在2019年10月18日自行收回涉案厂房。诉讼中，本院依职权向广州市规划和自然资源局花都区分局发函询问涉案厂房是否办理规划报建手续。该局于2019年9月17日回函称，未查询到涉案厂房办理《建设工程规划许可证》的记录。岳好邦及杨先金对于该复函均无异议。本院向岳好邦释明，若涉案合同无效，是否变更诉讼请求。岳好邦表示，若涉案合同无效，则将租金变更为占有使用费，自2018年6月1日起计至被告实际搬离之日止，按每月8600元计算，其余不变更。经本院询问，双方是否同意以押金抵扣占有使用费，岳好邦表示同意，杨先金未向本院提交书面意见。诉讼中，岳好邦向本院提出财产保全申请，请求对杨先金所有的价值144722.8元的财产进行查封或冻结，并由岳好邦的担保人中国人民财产保险股份有限公司广州市分公司出具保单保函进行担保。本院依法作出（2019）粤0114民初6581号民事裁定书，查封了杨先金名下所有的价值144722.8元的财产。岳好邦为此支出诉讼保全费1243.6元。另查明，岳好邦与杨先金均确认涉案厂房的租金系按照面积计算，计算标准为每月每平方米16元。杨先金按照每度1.2元的标准向岳好邦支付电费。岳好邦主张杨先金支付电费至2018年5月，此时电表读数为1354度，杨先金停止使用涉案厂房的电路时，电表读数为4413。涉案厂房电费由九潭村民委员会代收，岳好邦已支付涉案厂房2018年3月至6月的电费。岳好邦为此提交了照片、收据及九潭村工业园出具的证明拟证实其主张。杨先金对此电表读数无异议，确认其支付电费至2018年5月，当时电表读数为1354。岳好邦主张其已向九潭村支付治安管理费2000元，且其与杨先金签订的《厂房租赁合同书》中也约定了管理费由杨先金承担，故其要求杨先金支付治安费700元。岳好邦为此提交了治安费收据拟证实其主张。杨先金认为该笔费用与其无关，不是其租赁的厂房。岳好邦多次在微信中向杨先金催缴治安费700元，杨先金不同意支付。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及第二条的规定，就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案厂房未取得建设工程规划许可证，故岳好邦与杨先金签订的《厂房租赁合同书》无效。岳好邦要求杨先金按照合同向其支付违约金，本院不予支持。本案的争议焦点为租赁面积。岳好邦与杨先金签订的《厂房租赁合同书》虽约定了租赁面积为550平方米，但岳好邦自认杨先金承租的面积为470平方米，足以证实杨先金承租的面积确实不足550平方米。杨先金虽放弃对涉案厂房面积进行鉴定，但其提交的岳好邦向其提出的调解方案中，岳好邦已自行提出其承租面积为420平方米。杨先金主张其承租面积为420平方米，本院予以采信。双方均确认占有使用费系按照每月每平方米16元计算，故杨先金每月应向岳好邦支付的占有使用费为6720元。杨先金虽陈述其已于2019年10月2日搬离涉案厂房，但其陈述涉案厂房内还遗留了一些垃圾。经本院询问，岳好邦同意于2019年10月18日自行收回涉案厂房。故杨先金应向岳好邦支付占有使用费至2019年10月18日。杨先金自2018年6月1日起未向岳好邦支付涉案厂房的占有使用费，故杨先金应向岳好邦支付2018年6月1日至2019年10月18日的占有使用费，按照每月6720元的标准支付。故杨先金应向岳好邦支付的拖欠占有使用费为111421.9元。按照杨先金实际承租420平方米计算，杨先金自其占有使用涉案厂房至2018年5月的占有使用费应为16474.8元。杨先金已向岳好邦支付2018年3月份14天占有使用费4013元、4月份占有使用费8600元、5月份占有使用费8600元，共计21213元。两者相抵扣，还余4738.2元。该4738.2元亦应抵扣杨先金应向岳好邦支付的占有使用费，故杨先金实际应向岳好邦支付的拖欠占有使用费为106683.7元。至于电费，杨先金对其欠付电费的期间及电报读数均无异议，其此前均按照每千瓦时1.2元的标准向岳好邦支付电费。且岳好邦已提交证据证实其已向九潭村委会支付电费。故岳好邦要求杨先金支付电费3670.8元，本院予以支持。关于治安费，因《厂房租赁合同书》中约定管理费由乙方承担，并非治安费由乙方承担，且未明确管理费的标准。岳好邦要求杨先金向其支付治安费700元时，杨先金亦未同意。岳好邦要求杨先金向其支付治安费700元，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；”杨先金已向岳好邦支付押金25800元，岳好邦应予返还。经本院询问，岳好邦同意以押金抵扣占有使用费。杨先金应向岳好邦支付占有使用费106683.7元。抵扣杨先金支付的押金25800元后，杨先金还应向岳好邦支付的占有使用费为96109.5元。岳好邦要求杨先金支付占有使用费80883.7元，本院予以支持。对于超出部分，本院不予支持。岳好邦要求杨先金向其返还涉案厂房。经本院询问，岳好邦同意由其自行于2019年10月18日收回涉案厂房。岳好邦要求杨先金向其交还涉案厂房的基础已不存在，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及第二条的规定，判决如下:一、被告杨先金自本判决发生法律效力之日起十日内向原告岳好邦支付占有使用费80883.7元；二、被告杨先金自本判决发生法律效力之日起十日内向原告岳好邦支付电费3670.8元；三、驳回原告岳好邦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4322元，由原告岳好邦负担2506.8元，由被告杨先金负担1815.2元；诉讼保全费1243.6元，由原告岳好邦负担522.3元，由被告杨先金负担721.3元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  廖静文人民陪审员  曾雪云人民陪审员  阎平霞二○二○年三月十书记员利文智