湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初12406号原告（反诉被告）：张婷，女，1985年9月6日出生，汉族，住长沙市望城区。委托诉讼代理人：谢博洪，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：方喜爱，湖南金州律师事务所律师。被告（反诉原告）：周花平，女，1962年12月9日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：宋雪，湖南天地人律师事务所。被告：黄祯钰，男，1994年7月8日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告（反诉被告）张婷与被告（反诉原告）周花平及被告黄祯钰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，在诉讼过程中，被告周花平提起反诉，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张婷的委托诉讼代理人谢博洪、方喜爱，被告（反诉原告）周花平的委托诉讼代理人宋雪到庭参加诉讼，被告黄祯钰经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张婷向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告周花平、黄祯钰对原告张婷装修损失67831元承担连带赔偿责任；2、请求依法判决解除原告与被告黄祯钰签订的《店面转让合同》；3、请求依法判决被告黄祯钰返还原告张婷转让费70000元；4、请求法院依法判决被告周花平、黄祯钰承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：2019年3月6日，原告与黄祯钰签订《店面转让合同》，合同中约定：黄祯钰将自己承租的位于长沙市岳麓区的御可贡茶店铺转让给原告使用，并保证原告同等享有黄祯钰在原房屋租赁合同中所享有的权利与义务；原告在2019年3月6日向黄祯钰支付转让费共计70000元整。合同签订当天原告积极全面地履行了付款义务。原告与黄祯钰就转租事宜达成一致协议后，因周花平要求，原告于2019年3月22日又与周花平签订了《门面租赁合同》，双方约定将该门店出租给原告作商业房屋使用，租赁期限为3年，起止时间为2019年3月22日至2022年3月21日，月租金为4500／月，押金为一个的租金4500元，租金支付方式按季度支付。《门店租赁合同》签订后，原告依约向周花平支付了门面租金13500元，门面押金4500元。然而等原告到工商部门办理该店铺的营业执照需要该门店店铺所在地望月湖街道长龙社区居民委员会签署将住宅改为经营性用房的证明文件时，长龙社区居委会以门面属于违章建筑，黄祯钰曾与隔壁学校闹过矛盾，导致隔壁学校不同意这个位置有人经营，甚至想让政府出面拆了这个门面为由，不同意给原告签署住宅改为经营性用房的证明文件。原告此时才得知该房屋存在违法建筑等问题，并无法开出办理手续所需的必要性证明文件的事实，周花平一直未能解决此问题，最终导致原告无法在工商部门办理经营许可证进行经营，不能实现合同签订的目的，原告无奈只能与被告解除合同。综上，长龙社区居委会以租赁的店铺为违章建筑拒绝给原告签署住宅改为经营性用房的证明文件，导致无法办理营业执照的情况，进而导致原告租赁该门店无法实现合同目的并给原告造成重大损失。两被告的行为存在重大过错，且严重侵害了原告的合法权益，原告为了维护自己的合法权益，特根据法律的规定诉至法院，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告周花平辩称：1、张婷是与黄祯钰协商并决定承租案涉门面的，周花平并未参与，且事后周花平及时告知张婷该门面为违章建筑，张婷在明知门面属于违章建筑的情况下自愿承租，周花平不存在任何过错。2、承租违章建筑并不导致无法办理营业执照。3、张婷未提供充分证据证明其装修损失的数额，且其存在自行扩大装修损失的行为，即使存在损失，也应当由其自行承担。同时，被答辩人在解除合同后，将装修装饰物均已拆卸、搬离，其所主张的装修损失金额不真实。4、周花平不应与黄祯钰承担连带责任。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款的规定：“连带责任，由法律规定或者当事人约定”，在本案中，周花平与黄祯钰不存在任何法定或约定承担连带责任的情形，周花平不应与黄祯钰承担连带责任。反诉原告周花平向本院提出反诉请求：1、请求法院判令反诉被告张婷返还防水维修费用1200元；2、请求法院判令反诉被告张婷将案涉门面恢复原状，并赔偿经济损失22500元（以每月租金4500元为标准，从2019年4月22日起暂计算至2019年9月21日，具体截止日期以反诉被告将案涉门面完全恢复原状为止）；3、本案诉讼费由反诉被告张婷承担。事实和理由：2019年3月6日，反诉被告与黄祯钰签订《店面转让合同》，双方约定由黄祯钰将反诉原告位于长沙市岳麓区门面（以下简称：案涉门面）转租给反诉被告使用。合同签订后，反诉被告随即开始使用该门面。同年3月22日，应反诉原告要求，反诉原告与反诉被告签订《门面租赁合同》，约定反诉原告将案涉门面出租给反诉被告使用，租赁期限为3年，自2019年3月22日起至2022年3月21日止，租金为4500元／月。合同签订后，反诉原告如约履行了合同义务，但反诉被告存在严重的侵权行为。在门面装修期间，反诉被告的擅自装修行为造成案涉门面楼板多处开裂，房屋主体结构受损，案涉门面与反诉原告的住处均开始漏水，为避免损失进一步扩大，反诉原告要求反诉被告尽快进行防水维修，并向其转账1200元维修费用；其二，双方协商一致解除《门面租赁合同》后，在对装修物进行拆除时，反诉被告存在严重的破坏性拆除行为，并擅自剪断入户电线，导致案涉门面房屋主体结构严重损坏，屋顶破损，水电不通，至今无法正常使用，已空置5个月之久。综上，反诉被告的上述行为，已严重侵害反诉原告的合法权益，根据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定，为维护反诉原告的合法权益，特向法院提请诉讼，望判如所请。反诉被告张婷辩称：1、请求判令答辩人返还防水维修费用1200元无依据，案涉门面与被答辩人的住处本来就有漏水现象，为此，答辩人与被答辩人协商一致请答辩人对漏水房屋进行维修，被答辩人才会向答辩人转款1200元。2、请求判令答辩人将案涉门面恢复原状，并赔偿经济损失无依据。答辩人无破坏性拆除装修、造成门面主体结构毁损的行为，亦无将房屋恢复原状的义务。答辩人无须赔偿被答辩人经济损失，答辩人对案涉门面的入户电线拥有所有权，对电表有使用权，答辩人无故意剪短电线并在被告的电路上私接电线的行为。经审理查明：2019年3月6日，黄祯钰（乙方）与张婷（甲方）签订一份《店面转让合同》，该合同第一条约定甲方将位于长沙市岳麓区的御可贡茶店铺转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。合同第二条约定转让后店铺现有的装修、装饰及其他设备和房屋装修等全部归乙方。合同第三条约定乙方在2019年3月6日向甲方支付转让费共计人民币￥柒万元整（大写：人民币70000元整）。张婷于2019年3月4日向黄祯钰转账支付10000元、于2019年3月7日向黄祯钰转账支付65000元，其中70000元为向黄祯钰支付的门面转让费，另外5000元为向黄祯钰购买一台设备的费用。2019年3月22日，周花平（甲方）与张婷（乙方）签订了一份《门面租赁合同》，合同第一条约定甲方将其拥有的坐落于长沙市岳麓区望月湖街道望月湖小区9片18栋103号月华街61—17号房屋出租给乙方使用。合同第二条约定乙方租赁房屋为商业房屋使用。合同第三条约定租赁期为3年，起止时间为2016年3月22日至2022年3月21日。合同第四条约定租金为4500元／月。租金支付方式按季度支付，门面押金为一个月租金。合同第五条约定甲方保证出租给乙方的门面能够从事商业经营，并积极提供乙方办理营业执照所需手续。合同第七条第3项约定甲、乙双方协商一致，可书面变更或解除合同，且甲方不需承担乙方任何经济损失。同日，张婷向周花平支付了4500元押金和一个季度的房屋租金13500元。黄祯钰与张婷的《店面转让合同》签订后，张婷即对案涉房屋进行装修，并于2019年3月17日转账支付装修方黎洪必43200元，于2019年4月8日支付长沙恒泰高明食品商贸有限公司整体招牌、水池、平面茶几等材料款18581元，于2019年3月20日支付小湛星联宸超市（麓山国际店）6000元。2019年4月6日，因案涉房屋渗水，周花平向张婷转账支付1200元用于房屋维修。2019年3月，张婷前往长沙市岳麓区望月湖街道岳龙社区居民委员会要求出具住宅改为经营性商用房证明，居委会工作人员与张婷一同实地查看，因案涉房屋系违章搭建，且无法提供租赁房屋的房产证，该搭建也并非住宅性质。故此，该居委会依法没有向长沙市市场监督管理局岳麓区分局出具《餐饮行业经营场所住改商证明》。2019年4月24日，周花平（出租方）与张婷（承租方）签订一份《解除合同协议》，该协议载明：现4.24（2019年）双方达成协议解除租赁合同，出租方将余下2月房租和押金全部返还给承租方：（2个月房租9000，一个月押金4500，共计13500），在该协议下方，张婷于同日出具收条确认收到周花平退款13500元。上述协议签订后，张婷将有关装修设施拆除后搬离案涉房屋。另查明：1、黄祯钰在租赁案涉房屋期间办理了营业执照，注册日期为2018年5月31日，类型为个体工商户，经营者为黄祯钰，字号为“长沙市岳麓区黄祯钰饮品店”，经营场所为长沙市岳麓区望月湖街道望月湖小区9片18栋103号月华街61—17号。2、案涉房屋为违章建筑，未办理建设工程规划许可证等手续，亦未经主管部门批准建设。周花平在2018年8月24日岳麓区城市管理综合执法大队对其所作的《询问笔录》中明确承认案涉房屋所占土地为国有土地，系1994年建成，修建时未办理相关审批手续。同日，岳麓区城市管理综合执法大队对案涉房屋进行了现场勘查并认定案涉房屋为砖木结构，系搭建的违章建筑。上述事实有到庭当事人的当庭陈述及《店面转让合同》、《门面租赁合同》、《店铺装修合同》、《情况说明》、《解除合同协议》、《调查笔录》、《长沙市城市管理综合执法询问笔录》、《长沙市城市管理综合执法现场勘验笔录》、《中国银行交易流水明细清单》、《招商银行历史交易明细表》、《收款收据》、企业信用信息、证人证言、微信转账凭证、手机银行转账凭证、照片等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。该案案涉房屋系违章建筑，未履行合法报建手续和取得建设工程规划许可证，且在法庭辩论终结前，张婷和周花平均未能提供案涉房屋已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据，根据该司法解释的上述规定，周花平与张婷于2019年3月22日签订的《门面租赁合同》为无效合同。黄祯钰将案涉违章建筑转让给张婷，亦违背了上述司法解释的规定，故张婷与黄祯钰于2019年3月6日签订的《店面转让合同》亦为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉房屋系违章搭建，从外形上即可分辨系违章建筑，张婷在案涉房屋明显为违章建筑的情况下，未查看该房的建设工程规划许可证，房屋权属证明等相关手续、证件，仍然与周花平签订房屋租赁合同，其本身具有过错，尤其是在2019年3月长沙市岳麓区望月湖街道岳龙社区居民委员会因案涉房屋系违章建筑拒绝出具《餐饮行业经营场所住改商证明》的情况下，仍然进行装修，故对其诉请的装修损失，应自行承担责任。虽然张婷与周花平基于法律认识错误，于2019年4月24日签订了《解除合同协议》，但双方的真实意思表示是对案涉《门面租赁合同》所产生的纠纷进行善后处理，且该协议已经实际履行，故对张婷请求依法判决周花平、黄祯钰对张婷装修损失67831元承担连带赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。张婷与黄祯钰签订的《店面转让合同》系无效合同，无效合同自始无效。对双方当事人不具有法律约束力，故对张婷请求依法判决解除其与黄祯钰签订的《店面转让合同》的诉讼请求，本院不予支持。因张婷与黄祯钰签订的《店面转让合同》无效，故黄祯钰应当将收取的70000元转让费返还给张婷，故对张婷请求依法判决黄祯钰返还原告转让费70000元的诉讼请求，本院予以支持。周花平明知案涉房屋系违章建筑，仍与张婷签订《门面租赁合同》，将案涉违章建筑租赁给张婷，本身具有过错，应对其因此受到的损失自行承担责任。且如前所述，张婷与周花平签订《解除合同协议》，对案涉《门面租赁合同》所产生的纠纷进行了善后处理，且该合同已经实际履行，案涉1200元亦系周花平自愿给付，用于房屋维修。故周花平请求法院判令张婷返还防水维修费用1200元及将案涉门面恢复原状并赔偿经济损失22500元的反诉请求，无法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条规定，判决如下：一、限被告黄祯钰在本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）张婷转让费70000元；二、驳回原告（反诉被告）张婷的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）周花平的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3056元，由原告（反诉被告）张婷负担1500元，由被告黄祯钰负担1556元，反诉案件受理费196元，由被告（反诉原告）周花平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  舒志明人民陪审员  张星霞人民陪审员  张永玲二〇二〇年四月三日法官助理邓家欣书记员陈文凤附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。