内蒙古自治区土默特左旗人民法院民事判决书（2019）内0121民初3072号原告（反诉被告）：徐建中，男，现住呼和浩特市。原告（反诉被告）：侯月珍，女，现住呼和浩特市。被告：内蒙古荣鑫叉车有限公司，住所地呼和浩特市回民区攸攸板镇东棚子村华联气体公司西。法定代表人：李杰，该公司经理。委托诉讼代理人：李伟，内蒙古琛琪律师事务所律师。原告徐建中、侯月珍与被告内蒙古荣鑫叉车有限公司（以下至判决主文前简称叉车公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案。2019年11月25日，被告叉车公司向本院提起反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭合并进行了审理。原告徐建中、侯月珍，被告内蒙古荣鑫叉车有限公司的委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐建中、侯月珍向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2019年首付租金20万元及逾期违约金4000元；2.由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年1月25日原告与被告就原告所有的的位××镇出入口东院落达成租赁合同，该合同约定被告租赁原告的院落，从2017年4月1日起至2027年3月31日止，租金价格为每年34万元，付款方式为每年分两笔支付。每年首批首月向原告付款20万元，余款14万元租赁之日起下半年首月内付清，逾期支付租金承担2%滞纳金。合同约定后，原告依约向被告交付房屋。被告也陆续对2017年4月1日起至2019年3月31日期间的房屋租金予以给付。被告理应按照合同约定于2019年4月给付原告2019年的租金20万元，却迟迟未付，故诉请判决。叉车公司辩称，被告荣鑫公司认为双方的租赁合同关系已于2019年4月解除，恳请贵院驳回原告的诉讼请求，包括租金及违约金。叉车公司向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉原告内蒙古荣鑫又车有限公司与反诉被告侯月玲、徐建中的租赁合同关系；2、判令反诉被告侯月玲、徐建中向反诉原告内蒙古荣鑫又车有限公司开具租赁费发票或给付开具发票的费用；3、判令被告侯月玲、徐建中赔偿反诉原告内蒙古荣鑫叉车有限公司装修、搬迁等损失200000元，庭审中明确为186154元；4、反诉案件受理费由反诉被告侯月玲、徐建中承担。事实与理由：2017年1月25日，反诉原告内蒙古荣鑫叉车有限公司与反诉被告侯月玲、徐建中签订《租赁合同》。该《租赁合同》约定反诉被告将自有院落出租给反诉原告使用，租期自2017年4月1日至2027年3月31日、十年，每年租金为34万元。至今，反诉原告已向反诉被告交纳两年租金66万元，但反诉被告却未提供收取租赁费的发票。另，因租赁院落所在地拆迁问题，2019年3月19日反诉原告已被明确告知拆迁事项。2019年4月，反诉原告已明确告知反诉被告租赁期届满一年，反诉被告亦同意另行协商，直至2019年8月，反诉被告才明确告知反诉原告解除合同。2019年9月，反诉原告搬离租赁场地。反诉原告为使用该场地，搬入时进行了相应的装修，包括提前搬离时共花费人工工资及搬运费以及造成公司损失共计20万元。综上，反诉原告认为，现租赁场地非因租赁人原因不能正常使用，无法实现相应的合同目的，且在2019年4月已通知反诉被告，故双方的租赁合同关系已于2019年4月解除;现租赁合同已提前解除，出租方即反诉被告应承担相应的损失。故，为维护反诉原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。徐建中、侯月珍辩称：不同意被告的反诉请求，请求法院驳回被告的反诉请求。1、按照2017年1月25日，原告与被告内蒙古荣鑫叉车有限公司就原告所有的的位××镇出入口东院落处达成《租赁合同》该合同约定，被告租赁原告的院落，从2017年4月1日起至2027年3月31日止，租期为10年。至今为止，租期两年零九个月，未满10年租期，所以不同意单方面解除租赁合同。2、被告向原告索要租赁发票或付开发票的费用不成立。3、关于装修，搬迁费见答辩状。4、由于以上每条事实不成立，反诉被告不承担反诉案件受理费。徐建中、侯月珍就本诉为证明其主张，向本院提供了如下证据：租赁合同，证明依照租赁合同的约定主张租金，滞纳金按百分之二计算。叉车公司发表质证意见为：真实性认可，是双方真实意思的表示，刚才原告明确是主张的2019年4月1日到2019年9月30日租金，按照合同约定半年的租金是17万元，滞纳金是以被告违约为前提的，被告不存在违约，被告解除合同是拆迁导致的。经审查，本院对徐建中、侯月珍所举的房屋租赁合同的真实性予以采信。叉车公司就本诉未向本院提供证据。叉车公司就反诉向本院提供如下证据：一、2019年3月19日，呼和浩特市回民区人民政府房屋征收公告1份，复印件（该公告没有原件）。证明双方解除租赁合同关系的原因，系政府拆迁，并非荣鑫公司过错，故不存在违约的情况，不应承担违约责任。二、2019年4月15日，徐建中与李锦全（系荣鑫公司法定代表人李杰的弟弟）电话录音1份，证明在2019年4月，双方就房屋无法继续租赁以及无法租赁的原因达成一致意见；2双方的租赁合同已在2019年4月解除，荣鑫公司不应再支付起诉的租金。三、荣鑫公司为使用租赁房屋进行装修、搬家期间的合同和票据。证明装修和搬家导致的损失是186154元。徐建中、侯月珍发表质证意见为：对证据一征收公告是回民区的，我们是土左旗的，所以对其不认可。对证据二电话录音是伪造的，不真实。对证据三不认可，是反诉原告经营需要，所发生的费用和我们没有关系。经审查，本院对叉车公司所举房屋征收公告，因无原件核对，对其真实性不予采信；电话录音，因无其他证据佐证，本院不予采信；装修及搬家的合同及票据，对其真实性本院予以采信。徐建中、侯月珍就反诉向本院提交如下证据：一、解除租赁合同通知书、不同意解除租赁合同通知、邮政回执，证明房屋反诉原告还在继续租用，不是我们违约，是他们单方面解除，他们自愿搬离和我们没有关系。二、收据、德邦合同，证明合同没有约定要发票，都是以收据的形式开的，去年民事调解的时候也没有要发票。我们和反诉原告洽谈的时候关于租金发票开具的税费是由承租方负担。三、照片（5张），证明给我们造成的损失。叉车公司发表如下质证意见:对证据一中的解除租赁合同通知书真实性认可，证明问题不认可，四月份协商九月份都没有处理，所以我们才送达解除合同的通知。不同意解除租赁合同的通知我不清楚。邮政回执不能证明是由本人签收的。对证据二真实性认可，同时证明原告收到被告交付两年的租金66万元，应该按照收据及银行转账的金额给被告开具发票。德邦的协议和本案无关。对证据三被告也给原告造成损害，不属于本案受案范围。经审查，本院对徐建中、侯月珍提供证据的真实性予以采信。本院经审理认定事实如下：2017年1月25日，叉车公司作为甲方与徐建中、侯月珍作为乙方签订租赁合同，合同约定：乙方自愿将自己所有的位于呼和浩特市××镇出入口东院落一处出租给甲方使用；租赁期限为十年，从2017年4月1日起至2027年3月31日；付款方式为每年分两笔支付，甲方每年首月首批向乙方付款贰拾万元整，余款壹十肆万元整租赁期之日起下半年首月内付清，延期支付租金承担2%滞纳金。合同签订后，叉车公司陆续向徐建中、侯月珍支付租金至2019年3月31日，计66万元整。2019年9月4日，叉车公司向徐建中、侯月珍发出解除租赁合同通知。2019年9月8日，徐建中、侯月珍向叉车公司发出不同意解除租赁合同通知。诉讼时，叉车公司已搬离案涉院落，但未与徐建中、侯月珍办理交接手续。因叉车公司未按约定支付2019年的首批租金，故徐建中、侯月珍诉至本院，叉车公司同时提起反诉。本案在诉讼过程中，本院根据徐建中、侯月珍的申请，于2019年10月21日依法冻结了叉车公司在中国农业银行土默特左旗金山开发区支行（账户：×××）的存款。原告以保单号为0219150104020402000003的中华联合财产保险股份有限公司的诉讼财产保全责任险提供担保，缴纳诉讼保全费1540元。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则按照约定全面履行自己的义务；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。本案中，叉车公司继支付2017年、2018年的租金后，至今未按合同约定于本租期年度的首月支付2019年首批租金，故徐建中、侯月珍诉请其支付20万元租金，并支付滞纳金4000元，符合合同约定，未违反法律规定，本院予以支持。另，叉车公司称已于2019年9月底搬离案涉院落，即以自己的行为表明其已不愿继续履行租赁合同，故叉车公司要求解除租赁合同的诉请，符合法律规定，本院予以支持。因徐建中、侯月珍出租房屋收取租金，系在从事经营活动，依法向租金付款方开具发票，是其法定义务，故叉车公司要求徐建中、侯月珍就所收取租金开具发票的诉请，符合法律规定，本院予以支持。关于要求徐建中、侯月珍赔偿公司装修、搬迁等损失186154元，因叉车公司认为系案涉院落被拆迁致其搬迁且造成损失，但叉车公司并未向本院提供有效证据证明该事实的发生且致其损失，故叉车公司的赔偿诉请，无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，《中华人民共和国发票管理办法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、徐建中、侯月珍与内蒙古荣鑫叉车有限公司于2017年1月25日签订的租赁合同于本判决生效之日起解除。二、内蒙古荣鑫叉车有限公司于本判决生效之日起五日内一次性支付徐建中、侯月珍房屋租金20万元整，并支付滞纳金4000元。三、徐建中、侯月珍收到租金后十五日内，为内蒙古荣鑫叉车有限公司开具所收取所有租金的发票。四、驳回内蒙古荣鑫叉车有限公司其他诉讼请求。本诉案件受理费4306元，诉讼保全费1540元，反诉案件受理费4300元，由内蒙古荣鑫叉车有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。权利人应于本判决确定的履行期限届满后二年内，持本判决书向本院书面申请执行，逾期则不予受理。审 判 长 王 烁审 判 员 陶 亚人民陪审员 陈永红 二○二○年一月二十日书 记 员 温佳宝附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条第一款：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国发票管理办法》第十九条、销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。