宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初11944号原告：马生林，男，1955年4月21日出生，回族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：王军，宁夏兴业律师事务所律师。被告：樊惠琴，女，1975年6月17日出生，回族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：和明，宁夏和仁律师事务所律师。被告：顾文林，男，1965年9月9日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：和明，宁夏和仁律师事务所律师。原告马生林与被告樊惠琴、顾文林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马生林及其委托诉讼代理人王军，被告顾文林及其与被告樊惠琴共同的委托诉讼代理人和明到庭参加诉讼。后本院经审理发现本案不宜适用简易程序，故裁定转为普通程序，并于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告马生林及其委托诉讼代理人王军，被告顾文林及其与被告樊惠琴共同的委托诉讼代理人和明到庭参加诉讼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马生林向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付原告房屋租金265000元及2017年度采暖费4258元，并支付逾期利息25309元（按照年利率6%，自2017年12月9日起暂计算至起诉之日止），并判令逾期利息支付至实际付款之日止；2.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：二被告系夫妻关系。2012年12月3日，原告与被告樊惠琴签订一份《房屋租赁合同》，约定：原告将位于银川市兴庆区某、某、某号三套营业房出租给被告樊惠琴，租期为五年，自2013年1月5日至2017年1月5日，年租金为30万元；被告樊惠琴应在每年租期届满之日前一个月一次性向原告支付下一年租金，逾期未交，原告有权收回房屋。合同签订后，原告向二被告交付了上述营业房，二被告简单装修后开设了银川市兴庆区鑫花花商务宾馆。租赁合同到期后，二被告无力继续经营，将营业房交还给了原告，但尚欠两年房屋租金265000元未支付，为此被告顾文林给原告出具一张《欠条》。后经原告多次催要，二被告均以各种理由拒绝支付拖欠的房屋租金，故原告诉至法院，请求判如所请。樊惠琴、顾文林共同辩称，合同约定的出租房屋为某、某、某号营业房，且要保证原告享有出租房屋完整的所有权，但某号营业房的所有权人为政府，某号营业房的所有权人为原告的儿子，某号营业房被告实际仅承租了第二层，因此原告违约在先。同时，签订租赁合同后，二被告将承租的营业房装修成了具有营业功能的宾馆，投资100多万元，直到2018年银川市兴庆区住建局拆除了部分房屋，二被告才知道原告出租的房屋属于危房，这给二被告造成了较大的损失。二被告在租赁期间，已结清了全部房租，原告仅凭两份《欠条》主张二被告欠付租金不能成立，双方应当根据合同约定，对二被告的装修投入进行结算后才能终止租赁关系。二被告是在2017年11月27日被原告赶出案涉房屋，因此原告主张的采暖费是原告自己经营所产生的，且二被告投资的装修、设备至今一直由原告侵占，二被告保留相应诉请。综上，二被告不欠付原告租金及采暖费，不应当支付逾期利息，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二被告对原告提交的营业执照一份、特种行业许可证一份无异议，原告对二被告提交的中国农业银行银行卡交易明细清单一份、《收条》两张无异议，本院对上述证据予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的《房屋租赁合同》一份，因二被告对真实性无异议，故本院予以采信。2.原告提交的《欠条》一张，因二被告对真实性无异议，故本院予以采信。3.原告提交的律师函一份、采暖费收据一份，因该组证据能够证明案涉营业房2017年度产生采暖费4258元，故本院予以采信，但该笔采暖费由谁负担，应以案涉营业房2017年度的实际占有人为准。4.二被告提交的《收据》一张，因原告对真实性无异议，故本院予以采信。5.二被告提交的《收条》两张（其中一张为租金条、另外一张为定金条），因原告对真实性无异议，故本院予以采信。6.二被告提交的照片两张、工程报价表一份、工程施工合同一份、主材报价表一份，因照片无法证明原告在2017年11月27日将二被告赶出案涉营业房，工程报价表、工程施工合同及主材报价表与本案缺乏关联性，故本院对该组证据不予采信。7.二被告提交的《房屋租赁合同》一份，因原告对真实性无异议，故本院予以采信，但该份证据无法达到二被告欲证明案涉某号营业房未实际租赁、某号营业房仅租至2016年、且案涉营业房系危房的证明目的，故本院对二被告的证明目的不予采信。8.二被告提交的照片两张，因原告对真实性无异议，故本院予以采信。9.二被告提交的《房屋租赁合同》一份（复印件），虽然原告对该份证据不认可，但认可二被告将某号营业房转租给案外人顾建军及收取了顾建军6万元租金的事实，故本院对该份证据予以采信。10.二被告提交的照片七张，欲证明案涉房屋经二被告装修、改造后价值提高，因照片与本案缺乏关联性，故本院不予采信。11.二被告提交的照片三张，欲证明原告将案涉房屋二层过道堵死、私自违章建筑二层，因照片无法达到二被告的证明目的，故本院不予采信。12.二被告提交的照片一张，欲证明原告擅自终止租赁合同、强制让二被告搬走并变卖二被告的财产，因照片无法达到二被告的证明目的，故本院不予采信。13.二被告提交（2016）宁0104民初47号民事判决书一份，因与本案缺乏关联性，故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二被告系夫妻关系，欲承租原告的营业房经营宾馆。2012年11月7日，二被告给原告支付15万元定金，原告给二被告出具一张《收条》，载明：“今收到顾文林租房定金壹拾伍万元整￥150000元，收款人马生林”。2012年12月3日，原告与被告樊惠琴签订一份《房屋租赁合同》，约定：原告将位于银川市兴庆区；某号（建筑面积150平方米，租期三年）、某号（建筑面积148平方米，租期五年）、某号（建筑面积279平方米，租期五年）三套营业房共计577平方米出租给被告樊惠琴，年租金为30万元，上述房屋第一年至第三年租金不变，第四、五年在现有基础上增长3万元，即33万元；被告樊惠琴在每年租赁期届满前一个月一次性支付下一年租金，逾期未交，原告有权收回房屋；原告承诺在租赁期间对房屋享有完整的所有权，如因房屋所有权发生纠纷，损害被告樊惠琴的利益，原告应赔偿被告樊惠琴租金及转让费；租赁期限自2013年1月5日至2017年1月5日，共计五年，五年租赁期满后，如被告樊惠琴要求续租，在同等条件下被告樊惠琴享有优先承租权；在不损伤房屋主体结构的情况下，被告樊惠琴有权根据经营需要对承租房屋进行必要的装饰装修；根据经营需要，被告樊惠琴有权将承租房屋进行转租、转借、转让并告知原告，原告应当配合被告樊惠琴和第三方办理房屋的转租、转借、转让手续；双方不得擅自变更、解除合同，若确实需要变更、解除，双方可订立补充协议，与本合同具有同等法律效力；因本合同项下的房屋被告樊惠琴将作为重大项目进行经营，期限较长，原告须与被告樊惠琴协商一致，方可解除本合同；若一方违约，违约方必须承担总房屋租金30%的违约金；被告樊惠琴从合同生效之日起自行负担承租房屋所产生的水、电、暖、卫生物业等费用；房屋如因不可抗力的原因导致毁损和造成被告樊惠琴损失的，双方互不承担责任；如政府拆迁，补偿装修费用按面积归被告樊惠琴所有；补充协议：因某号房屋是原告租赁房屋，三年期满后，如因原告与某号房屋解除租赁关系，原告与被告樊惠琴在不改变租赁关系的情况下，按面积减去相应租金。合同签订当天，被告顾文林通过中国农业银行向原告转款30万元用于支付案涉房屋2013年1月5日至2014年1月4日期间的租金。2013年11月25日、12月9日，二被告分别给原告交付现金4万元、26万元用于支付案涉房屋2014年1月5日至2015年1月4日期间的租金，原告的女儿马娟给二被告出具了两张《收条》。原告自认二被告已付清2015年1月5日至2016年1月4日期间的租金。2016年6月17日、2017年2月26日，二被告分别给原告交付现金55000元、4万元用于支付案涉房屋2016年1月5日至2017年1月4日期间的租金，原告的儿子马轶聪及女儿马娟分别给二被告出具的收款收据。除此之外，原告自认2016年度还陆续收取二被告支付的房屋租金15万元。2014年11月6日，被告樊惠琴将承租原告的某号营业房转租给了案外人顾建军，为此双方签订一份《房屋租赁合同》，约定：租期为三年，年租金为7万元，2015年11月30日房租有变，增长10%；顾建军在租赁期内经营不下去时，双方可以协商在适当的情况下允许转让；除此之外，双方还对违约责任等事项进行了明确约定。原告认可二被告将案涉223号营业房转租给案外人顾建军并于2017年7月份直接从顾建军处收取房屋租金6万元的事实。2017年12月8日，被告顾文林给原告出具一张《欠条》，载明：“今欠到马生林房租2016年55000元，2017年房租210000元共计欠房租款265000元（贰拾陆万伍仟元整），欠款人：顾文林”。原告称二被告于2017年12月30日晚向其交付了案涉房屋的钥匙，二被告称其于2017年11月27日搬离案涉房屋。对于二被告交付的15万元定金，原告称在二被告承租之前，原告用案涉房屋经营餐厅，因此15万元定金系双方约定的转让费。被告称双方口头约定15万元是定金，如二被告对案涉房屋进行转让，则15万元不予返还，如案涉房屋由原告进行转让，则15万元退还给二被告。另查明，案涉221号营业房系原告之子马轶聪承租银川市兴庆区国有资产投资控股有限公司的房屋，某号营业房所有权人为原告之子马轶聪，某号营业房所有权人为原告。原告之子马轶聪知道并同意原告将某、某号营业房出租给二被告。2002年3月10日，原告申请并获得批准在自己所有的位于银川市兴庆区某号营业房二层加盖两间木结构临时住房，此房与原住房连接，直到2019年该部分才进行拆除。本院认为，原告与被告樊惠琴签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方之间的租赁合同关系成立，本院予以确认。合同签订后，原告按约将案涉房屋交付二被告使用，二被告应当承担向原告支付房屋租金的民事责任。由于双方签订的租赁合同约定租期自2013年1月5日至2017年1月5日，租期届满后，二被告仍然占有使用案涉房屋，但双方未继续签订租赁合同，此时应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。现双方当事人对于解除合同的时间说法不一致，此时应由二被告依法承担举证证明已经向原告交付案涉房屋的举证责任，但二被告未提供证据证明其于2017年11月27日搬离案涉房屋，因此本院采信原告的陈述，即二被告于2017年12月30日向原告交付了案涉房屋的钥匙，此时双方之间的租赁合同已经解除，二被告应向原告支付租赁期间的房屋租金。由于原、被告均认可2013年1月5日至2016年1月4日的房屋租金已经结清，而二被告于2017年12月8日给原告出具了欠付2016年及2017年房屋租金265000元的《欠条》，且二被告现提供的证据无法证明其已付清了上述欠付的租金，因此二被告应向原告支付上述欠付租金。同时，因原告未举证证明其于2012年11月7日收取二被告的15万元定金实际为转让费，故本院按照《收条》所载明的内容确定该笔15万元系定金，二被告承租了案涉房屋，该笔定金应抵充二被告欠付的租金，即二被告现应支付原告房屋租金115000元。对原告主张的逾期利息，因租赁合同解除之日起二被告就负有立即向原告支付欠付租金的义务，二被告未能向原告支付租金，已对原告造成了经济损失，故本院确定二被告应按照年利率6%支付115000元租金自2017年12月30日起至本判决确定的还款之日止的逾期利息。对原告主张的2017年度采暖费4258元，因银川市的采暖期为每年11月1日至次年3月31日，而二被告于2017年12月30日就向原告交还了案涉房屋，并未享受2017年度整个采暖期的供暖，故本院仅支持二被告向原告支付2017年度两个月的采暖费，即1703.20元（4258元÷5个月＝851.60元/每月）。对二被告提出原告出租的某号营业房三层加盖部分系危房、给二被告造成了较大损失的抗辩意见，因二被告在承租案涉房屋时加盖部分已经存在，二被告对此是知晓也并未提出异议，且在其搬出案涉房屋时加盖部分亦未拆除，因此该加盖部分并未对二被告造成损失，故本院对二被告的该项抗辩意见不予采纳。对二被告提出其为经营宾馆对案涉房屋进行了装修、双方应对装修投入进行结算后才能终止租赁关系的抗辩意见，因租赁合同中仅约定二被告可以根据需要对案涉房屋进行必要的装饰装修，但并未约定解除租赁合同的前提是要对装饰装修进行结算或者折价补偿，故本院对二被告的该项抗辩意见不予采纳。综上所述，二被告应支付原告房屋租金115000元及采暖费1703.20元，并按照年利率6%支付115000元自2017年12月30日起至本判决确定的还款之日止的逾期利息。对超出部分，因于法无据，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告樊惠琴、顾文林于本判决生效之日起七日内支付原告马生林房屋租金115000元及采暖费1703.20元，并按照年利率6%支付115000元自2017年12月30日起至本判决确定的还款之日止的逾期利息；二、驳回原告马生林的其他诉讼请求。案件受理费5720元，由原告马生林负担3248元，由被告樊惠琴、顾文林负担2472元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  魏 欣人民陪审员  李瑞萍人民陪审员  梁彩萍二〇二〇年一月二十二日法官 助理  张易依书 记 员  杨 乐附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；将被执行人纳入失信人员名单；对被执行人限制高消费、限制出入境；采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。