江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初12168号 原告：南京五湖房地产代理有限公司，住所地南京市。 法定代表人：姜号。 委托诉讼代理人：刘炫，江苏晟旻成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王松，江苏晟旻成律师事务所实习律师。 被告：南京中储房地产开发有限公司，住所地南京市。 法定代表人：李传玉。 委托诉讼代理人：李美柯，江苏法德东恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵宇翔，江苏法德东恒律师事务所律师。 原告南京五湖房地产代理有限公司（以下简称五湖公司）与被告南京中储房地产开发有限公司（以下简称中储公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年9月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告五湖公司委托诉讼代理人刘炫、王松，被告中储公司委托诉讼代理人李美柯、赵宇翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 五湖公司向本院提出诉讼请求：1.中储公司支付佣金2900558元、退还保证金100万元；2.中储公司支付佣金及保证金利息（自起诉之日起至实际清偿之日止，按同期银行贷款基准利率计算）；3.中储公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：五湖公司受中储公司委托，负责对中储公司投资建设的“花样年•喜年中心”项目B1/B2/B3/B4/B5/B6栋楼进行独家销售工作。双方在合同中对佣金结算和支付以及保证金均作出了明确约定，五湖公司按约履行了合同义务并缴纳了保证金100万元。合作期满后，中储公司尚欠佣金2900558元未付,保证金亦不予退还。经五湖公司多次催讨，中储公司拒不支付，故请求判如所请。 中储公司辩称：五湖公司在2019年1-6月期间共销售房屋127套，其中有18套系五湖公司为冲销售业绩，进行让利分销贴佣，双方已确认不计算佣金，A2-1522室客户王兰巧已退房，A2-1428室客户徐小俊已起诉要求退房，另有13套房屋客户支付首付款不足50%，未达到销售成功的付款条件，以上房屋共计33套，均不应计算佣金；对于其余94套房屋，根据合同约定及五湖公司月度销售指标完成情况，佣金合计应为2105190元，中储公司前期已支付50万元，剩余佣金应为1605190元；五湖公司2019年1-6月销售指标仅完成48.56%，低于60%，按合同约定保证金应予以没收；五湖公司在售房过程中，存在向客户虚假宣传行为，严重违反了合同约定，给中储公司造成重大损失，中储公司依法可要求五湖公司赔偿。综上，请求驳回五湖公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年，中储公司（甲方）与五湖公司（乙方）签订《花样年•喜年中心项目销售总代理合同》一份（合同编号：花南喜营【2018】050号），约定：中储公司指定五湖公司为全案销售独家总代理商，对中储公司投资建设的南京市鼓楼区NO.2012G54地块“花样年•喜年中心”项目B1/B2/B3/B4/B5/B6栋楼进行独家销售工作，合作期限自2018年7月1日起至2018年7月31日止。合同对销售佣金结算及支付、销售成功的标准等相关事宜进行了详细约定。该份合同签订后，五湖公司已履行完毕，中储公司确认尚欠佣金3万元。 2019年，中储公司（中储公司）、五湖公司（五湖公司）、南京房小白信息科技有限公司（丙方，以下简称房小白公司）签订《花样年•喜年中心项目销售总代理合同》一份（合同编号：花南喜营【2019】001号），主要内容如下： 一、代理内容：中储公司指定五湖公司为全案销售独家总代理商，对中储公司投资建设的南京市鼓楼区NO.2012G54地块“花样年•喜年中心”项目A2/B1/B2/B3/B4/B5/B6栋楼进行独家销售工作，合作期限自2019年1月23日起至2019年6月30日止；合作内容：办公、公寓，客户向五湖公司缴8万享总购房款减16万优惠。…… 三、销售任务及销售保证金：五湖公司承诺在合作期间（2019.1.23-2019.6.30）完成保底新增签约1.8亿元销售指标（所售前期挞定房源也一并纳入考核）；作为业绩考核的保障，五湖公司同意向中储公司支付100万元保证金；合作周期结束后，按照任务完成比例退还保证金，如完成80%的保底任务，则保证金退还80万元，如任务完成情况低于60%，则罚没所有保证金；1月、2月份销售指标各为1000万元，3月份销售指标为2500万元，4月、5月、6月份销售指标各为4500万元，合计18000万元（说明：完成月度销售指标80%以下，后佣2万/套；完成80%-99%，后佣3万/套；完成100%及以上，后佣4万/套）。 四、中储公司的权利及义务：中储公司保证该项目在售房源具备合法的预售或销售条件，并提供营业执照复印件及项目预售或岀售许可证复印件等相关材料；在合同期内，中储公司委派联络代表对五湖公司的现场营销策划、销售工作进行监督，并与五湖公司就本项目的营销工作进行沟通、协调和工作对接；中储公司负责及时向五湖公司提供与本项目开发、销售有关的资料，确保五湖公司工作正常展开……。 五、五湖公司的权利及义务：五湖公司就本项目开展的所有宣传推介事宜须事先征询中储公司意见，获得中储公司同意后方可实施；五湖公司应严格按照中储公司盖章同意的销售说辞（包括但不限于CALL客说辞、接待说辞等）进行销售工作，因五湖公司虚假承诺或违反以上说辞内容带来的后果及损失，均由五湖公司承担，中储公司有权追究五湖公司的法律责任（其中销售说辞以中储公司提供正式文件为准）；五湖公司需承担的费用包括：中介佣金、带看奖、其他跟中介相关的活动类费用（如中介启动大会，阶段性抽奖活动等）以及内外场佣金。 六、销售佣金结算及支付：销售佣金收取标准：佣金统一收取方式为前后佣模式，即前佣以居间服务费等形式由五湖公司统一向客户收取，金额为8万元/套（由此带来的法律风险、媒体曝光、财务税收及客户纠纷均由五湖公司自行承担，与中储公司无关），后佣根据月度销售任务完成情况采取跳点模式（完成月度销售指标80%以下，后佣2万/套；完成80%-99%，后佣3万/套；完成100%及以上，后佣4万/套）；所销售房源达到销售成功条件后结算100%后佣，销售成功的标准为认购客户交齐50%房款；后佣由中储公司支付给五湖公司或房小白公司账户（五湖公司或房小白公司须向中储公司提供相应金额的正规发票），但五湖公司针对收取的服务费标准、说辞等需向中储公司予以文字报备；任何涉及客户退房退款相关问题，五湖公司须无条件配合中储公司进行款项退款流程相关事宜并退还所收取的客户佣金费用，且五湖公司不计提该套佣金（如五湖公司不予退还，中储公司有权在五湖公司剩余佣金内进行双倍扣除）；……。 合同签订后，五湖公司向中储公司支付保证金100万元，并开始代理销售案涉房屋。 2019年5月，中储公司内部就五湖公司佣金问题签署《合同款支付审核单》，载明：“2019年5月结算支付代理分销公司佣金：本次结算1481190元，申请进行支付，具体结算支付明细详见附件（附件载明了50套房屋的房号、认购日期、签约日期、业主姓名、房源状态、建筑面积、合同总价、应结佣金、本次结佣情况）。”王艳于2019年5月22日在“直接责任部门经办人”处签字，吴礼东于2019年5月28日在“直接责任部门板块负责人”处签字，陆静静于2019年5月28日在“财务管理部”处签字，杨玉波于2019年5月28日在“财务板块负责人”处签字，并注明“本次支付伍拾万元整，按发票单位支付”，柳岳在“总经理/总裁”审批处签字。 2019年6月3日，中储公司向五湖公司支付上述第二份合同的部分佣金50万元。 2019年6月，中储公司内部再次就五湖公司佣金问题签署《合同款支付审核单》，载明：“2019年6月结算支付代理分销公司佣金，本次结算984470元，申请进行支付，2019年5月结算1481190元，只支付50万元，现申请支付剩余佣金，本次共申请支付1965660元，具体结算支付明细详见附件（附件载明了35套房屋的房号、认购日期、签约日期、业主姓名、房源状态、建筑面积、合同总价、应结佣金、本次结佣情况）。”王艳于2019年6月17日在“直接责任部门经办人”处签字，吴礼东于2019年6月19日在“直接责任部门板块负责人”处签字，陆静静于2019年6月19日在“财务管理部”处签字，杨玉波于2019年6月19日在“财务板块负责人”处签字，柳岳于2019年6月19日在“总经理/总裁”审批处签字。此后，中储公司未向五湖公司支付款项。 2019年6月5日，南京市房地产市场交易中心向中储公司出具《整改通知》，认为中储公司在NO.2012G54地块“花样年•喜年中心”项目销售中涉嫌违规销售，并要求中储公司立即整改，并于2019年6月6日前上报整改情况。同日，南京市房产行政执法支队作出宁房执法核[2019]11号《房产行政执法核查通知书》，以中储公司涉嫌多项违规销售行为为由，决定于2019年6月11日对销售过程中行为的合法性进行核查，并要求即日起暂停销售。2019年9月29日,南京市鼓楼区市场监督管理局作出鼓市监罚字[2019]01816号《行政处罚决定书》，责令中储公司停止违法行为，对其罚款120万元，理由为：“2014年以来，中储公司在明知其所开发的花样年喜年中心项目的商品房房屋用途性质为商业、办公，属非住宅类的情况下，为了更好地销售该项目房产，采取通过现场销售人员宣传、楼书介绍、店堂悬挂横幅等方式对外宣传其销售的花样年喜年中心房产是公寓，此对该商品房的性能、用途等作引人误解的虚假宣传的行为违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条第一款的规定，……。” 2019年8月16日，中储公司财务陆静静分别向中储公司刘希成、中储公司王艳发送“2017-2019年期间通顺、房小白、五湖佣金明细确认”邮件（附件共5个，分别为：2017年9月14日-12月31日期间佣金、2018年1月1日-2月2日8期间佣金、2018年3月1日-6月30日期间佣金、2018年7月1日-7月31日期间佣金、2019年1月23日-6月30日期间佣金），载明：“希成、王艳见邮好！附件内容为2017年-2019年期间通顺、房小白、五湖成交佣金明细，请核对后回复确切意见，谢谢！祝好！” 上述附件“2019年1月23日-6月30日期间佣金”对应的文件为五湖公司“关于2019年1月23日至2019年6月30日期间佣金确认函”，该确认函载明了房号、客户姓名、认购日期、签约总额、成交面积、已交房款、交款日期、后佣金额、已结佣金、未结佣金等项目；1-6月份共成交房屋127套，签约总额计169687602元，后佣金额合计3370558元（每套房屋后佣金额为1万元至4万元不等，已扣除16套因分销贴佣不计佣金部分），已结佣金50万元，未结佣金2870558元；其中B6-1524（蒋雨妹）已交房款11%，对应的后佣金额为4万元、B5-2032（黄玉政、谢永兵）已交房款10%，对应的后佣金额为27583元、B5-2131（黄玉政、谢永兵）已交房款10%，对应的后佣金额为34015元、B6-1013（许丽萍）已交房款46%，对应的后佣金额为4万元、A2-1004（王西会）已交房款10%，对应的后佣金额为4万元、A2-1006（张继虎）已交房款10%，对应的后佣金额为4万元、A2-1007（樊志）已交房款10%，对应的后佣金额为4万元、B5-2222（范丽莎）已交房款4%，对应的后佣金额为2万元、A2-1401（李想）已交房款3%，对应的后佣金额为2万元、A2-1430（李国新）已交房款10%，对应的后佣金额为3万元、A2-1101（刘宁）已交房款3%，对应的后佣金额为2万元、A2-1105（宋力）已交房款3%，对应的后佣金额为2万元、B6-1615（陈柯珍）已交房款48%，对应的后佣金额为1万元、A2-1530（华益民）已交房款14%，对应的后佣金额为2万元、B6-1510（倪敏）已交房款10%，对应的后佣金额为2万元、B6-1709（汪东）已交房款2%，对应的后佣金额为2万元，以上合计441598元。。 2019年8月18日，王艳分别向陆静静、刘希成发送电子邮件，对上述2019年8月16日邮件进行回复，称：“2018年3月-2018年6月佣金中共11.4万未结，明细为所提供的扫描件资料中未标注已结及特殊情况房源；2018年7月佣金中共3万未结，明细为所提供的扫描件资料中未标注已结情况房源；2019年1月至2019年6月佣金中以下50万元已付。” 2019年8月20日下午2:30，陆静静向刘希成发送邮件，内容为：“希成见邮好！附件内容为2017年-2019年期间通顺、房小白、五湖成交佣金明细，请核对后回复确切意见，谢谢！祝好！”同日下午3:01，刘希成答复陆静静，称：“已核对，无异议。”中储公司认为，刘希成确认的系房屋的销售数量和房号，其无权对佣金结算金额进行确认。 2019年8月20日，中储公司内部就五湖公司佣金支付问题形成会签表两份，一份为“关于喜年中心项目2018年7月1日至2018年7月31日期间南京五湖房产佣金的会签”（经手人意见为“王艳、刘希成已确认，相关意见详见附件”，但各部门签名处均无人签字）；另一份为“关于喜年中心项目2019年1月23日-2019年6月30日期间南京五湖房产佣金的会签（经手人意见为“王艳、刘希成已确认，相关意见详见附件”，但各部门签名处均无人签字）。 2019年8月22日下午5:02，刘希成再次向陆静静发送邮件，称：“根据审计意见及前期总包代理合同，19年佣金仅可按照未完成任务结算，详细结佣标准见请示。”此后，中储公司一直未向五湖公司支付佣金。 审理中，中储公司提交其财务系统统计的每月房屋销售总金额报表，其中2019年1月份为439.31万元、2月份为569.37万元、3月份为219.31万元、4月份为2269.98万元、5月份为4027.47万元、6月份为1214.79万元，合计8740.23万元，业绩完成比例为48.56%，以证明五湖公司所支付的保证金100万元应予没收。五湖公司对上述每月销售金额不予认可。本院遂要求中储公司提交其认可的127套房屋的每套销售金额明细，中储公司至今未提交。另外，本院要求中储公司带刘希成、王艳到庭接受询问，中储公司至今亦未带二人出庭。 另查明：2019年7月15日，徐小俊（A2-1428）向本院提起诉讼，要求撤销其与中储公司签订《商品房认购协议》，目前该案尚在审理中；2019年7月23日，王兰巧（A2-1522）向中储公司提出申请，请求退房，但中储公司未举证证明其已实际向王兰巧退还购房款。 上述事实，有《花样年•喜年中心项目销售总代理合同》、保证金收据、合同款支付审核单、会签表、2019年5月、6月佣金发放表、电子邮件、《关于2019年1月23日至2019年6月30日期间佣金确认函》、销售说辞微信发送记录、王兰巧退房申请、徐小俊民事诉状、行政处罚决定书、《房产行政执法核查通知书》及本案庭审笔录、质证笔录予以证实。 本院认为：案涉两份《花样年•喜年中心项目销售总代理合同》均系五湖公司与中储公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，五湖公司已实际从事了房屋代理销售工作，故中储公司应依约支付佣金。中储公司对欠付第一份合同佣金3万元的事实无异议，本院对此予以确认。 关于第二份合同佣金数额问题。五湖公司依据《关于2019年1月23日至2019年6月30日期间佣金确认函》主张佣金总额为3370558元，中储公司认为刘希成仅确认了房屋的销售数量为127套和具体的房号，并未确认佣金金额。从刘希成2019年8月22日邮件关于“根据审计意见及前期总包代理合同，19年佣金仅可按照未完成任务结算，详细结佣标准见请示”来看，中储公司的意见符合客观事实，故该127套房屋的佣金应依约核定。根据合同约定，认购客户交齐50%房款后才结算100%后佣，已交房款未达50%的房屋不能结算佣金。上述127套房屋中有16套房屋已交房款未达50%，故该16套房屋不能结算佣金，经审核佣金金额合计为441598元。五湖公司认为该16套房屋已交房款未达50%的原因在于中储公司，但未举证证明，且同时期销售的其他房源已交房款已达到50%，故本院对其意见不予采纳。另外，五湖公司还自认该127套房屋中有另外16套房屋不计算佣金（3370558元中未包括该16套佣金数额），本院予以确认。对于其余95套（127-16-16）房屋，中储公司虽然认为五湖公司主张的部分房屋佣金标准高于合同约定，但因其未举证证明每套房屋的签约金额进而确定每套房屋的具体佣金数额，再结合其中85套房屋佣金已全部走完财务审批流程及刘希成在邮件中仅对未完成任务部分提出异议的事实，本院按《关于2019年1月23日至2019年6月30日期间佣金确认函》载明的每套房屋佣金金额及已交房款比例审核确定。经审核，尚欠的佣金为2428960元（3370558元-16套不计算佣金部分441598元-已支付部分50万元）。中储公司还主张A2-1428（徐小俊）、A2-1522（王兰巧）房屋因退房问题不应计算佣金，但其未举证证明已实际退房退款，故本院不予支持，中储公司可在实际退房退款后另行与五湖公司处理。 关于100万元保证金问题。根据《关于2019年1月23日至2019年6月30日期间佣金确认函》载明的签约总额，五湖公司合作周期内完成任务为94.27%（169687602元÷18000万元），符合合同关于全部退还保证金的约定，且案涉项目已被主管机关要求暂停销售，故中储公司应向五湖公司退还保证金100万元。 关于利息。五湖公司主张自2019年10月10日起诉之日起计算佣金、保证金的利息，具有法律依据，本院予以支持；但标准应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率确定。 综上，中储公司应支付五湖公司佣金2458960元（2428960元+3万元）、保证金100万元及相应利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告南京中储房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南京五湖房地产代理有限公司佣金2458960元及利息（自2019年10月10日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率确定）； 二、被告南京中储房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告南京五湖房地产代理有限公司保证金100万元及利息（自2019年10月10日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率确定）； 三、驳回原告南京五湖房地产代理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费38004元，财产保全费5000元，合计43004元，由原告南京五湖房地产代理有限公司负担3532元，被告南京中储房地产开发有限公司负担35472元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。       审 判 长  毛 锦 人民陪审员  李如春 人民陪审员  翁小英 二〇二〇年四月十六日 书 记 员  蒋庆嫚