北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初31273号原告：北京市新兴房地产开发总公司，住北京市西城区莲花池东路16号3幢3层304室。法定代表人：高建英，总经理。委托诉讼代理人：彩登枝，北京彩和律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐娟，北京彩和律师事务所实习律师。被告：北京永安恒基物业管理有限公司，住北京市西城区新壁街7号楼和馨园旅馆1101室。法定代表人：冯勇，董事长。委托诉讼代理人：白夫国，北京市中孚律师事务所律师。被告：冯勇，男，1962年2月14日出生，汉族，北京永安恒基物业管理有限公司董事长，住北京市西城区。委托诉讼代理人：白夫国，北京市中孚律师事务所律师。原告北京市新兴房地产开发总公司（以下简称新兴房地产）与被告北京永安恒基物业管理有限公司（以下简称永安恒基公司）、冯勇租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新兴房地产的委托诉讼代理人彩登枝、徐娟，被告永安恒基公司的委托诉讼代理人白夫国（兼被告冯勇的委托诉讼代理人），被告冯勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新兴房地产向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除双方于2005年4月28日签订的房屋租赁合同（编号HZ（X）001）。2、请求判令被告支付原告房屋租金和房屋使用费至实际交还房屋时止（截止至2019年12月31日420480元）。3、请求判令被告支付违约金319214.4元（违约金算至2019年6月30日）。4、判决二被告承担本案诉讼费。事实和理由：2005年4月28日，原告和二被告签订《房屋租赁合同》（编号HZ（X）001），约定被告承租原告位于北京市西城区XX号楼（房屋产权证中坐落地址为：北京市西城区XX号楼）南段地下室及楼梯走道，面积1280平方米。合同约定租赁期限15年，自2005年5月1日起至2020年4月30日止。年租金140160元，每半年于结算日前付租金（遇节假日顺延）。合同同时约定“乙方拒付或延付租金达一个月或擅自将房屋转租给第三方，甲方有权解除租赁合同”。合同签订后，原告按约向被告交付了承租房屋。但被告从2017年1月1日起未按约定支付租金，并拖欠至今。原告多次催要，被告均未支付。原告认为，被告拒绝支付租金的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。故诉至法院。永安恒基公司辩称，不同意原告的诉讼请求。具体内容如下：一、原告违约在先。2005年到2009年原、被告相继签订租赁合同，而且原告承诺租赁空间有产权手续，同意被告进行经营性出租房屋，于是被告按照经营性出租的标准和要求对租赁物进行了装修和招租，因为经营性出租意味着可以在承租地设立公司，被告可以在此开旅馆、餐饮等经营，所以其装修标准和要求自然要比一般承租费用高，于是被告花巨资打造承租的空间。而且被告也承诺到此处经营的商户可以开办公司，一些商户也对承租的空间进行高标准装修，因为考虑到产权人是大型国有企业，信用高、实力雄厚，所以，被告及其他商户都对原告充满了信任，把原告交给被告的一些不具备任何经营条件的空间，按照宾馆、饭店的标准进行了彻底的装修，对水路、电路等进行彻底的改造。但时至今日原告也未提供合法的产权手续，这么多年来，虽然被告对所租的空间按照公司经营的标准进行装修，但也只能按最低的价格对外经营，受到了严重的经济损失，有的商户也进行了装修，购置了设备，但因为没有产权手续，营业执照的申请不能得到批准。合同法第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。提供产权手续是原告的义务，只有提供了产权手续，被告才能注册公司，才能按合同约定的要求进行经营，但原告始终未提供，这使租赁物失去了“适租性”。出租人对租赁物的瑕疵担保义务，主要是提供约定的租赁物，如果提供的租赁物不符合约定，承租人当然可以拒绝交纳租金或减免租金。二、原告拒绝开具增值税专用发票。原被告都是一般纳税人，根据相关规定，原告应该开具增值税专用发票，但原告却拒绝开具，原告的行为违背了法定义务。三、原被告在履行合同过程中发生了不可抗力。2015年北京市政府对地下空间的使用进行了特别的要求，租赁物所在的政府机关西城区西长安街办事处要求疏解地下空间人员，办事处多次开会，强制要求被告所租空间的住户搬离，同时多次通知原告配合政府的疏解行动，但原告拒绝参加一切活动。被告的合作方、经营者、承租人，都还在合同履行中，进行着正常的经营，而突然让其腾退，显然很难行执行，但当时政府要求严任务急，限期必须完成腾退，以致后来发生了危险事件。而原告却置之不理，在这种情况下西长安街办事处找到被告，多次做工作，希望被告协助政府完成清退工作，面对这种局面，被告不能不考虑社会责任，于是开始积极配合政府的疏解工作，但最终落实到对腾退者进行经济补偿时，政府没有这笔资金，虽然，政府强调原告是第一责任人，应该由其进行补偿，但原告拒绝配合，在这紧要关头，被告只能先垫付这笔费用。当时原告承诺在租金中减免或延长租期，自2015年开始对减免租金和延长租期问题进行商讨，但一直没有统的结果，2017后继续商讨，但原告不再催缴租金。2019年初，当时的法人代表杨XX基本同意合同延期两年，被告不在主张在疏解中产生的300余万元补偿问题。但还没等到最后的结果杨XX经理在今年5月份就离职了。《合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。2015年开始的北京市疏解行动是被告在签订合同时所不能预见的，在履行合同中更是不可避免和不能克服的，被告也因此遭受了重大的损失，所以，被告依法应该得到租金的减免，更谈不上有违约行为。综上，原告违约在先，被告在履行合同中发生了不可抗力，所以原告应该减免租金并继续履行合同。冯勇辩称，不同意原告的诉讼请求。当时租赁涉案地下室时，原告当时确实允许出租对外经营。我方对外出租给其他小商户以后，因原告无法提供产权证，导致商户无法正常经营。王X是2015年时西长安街地区北七家地区综治办的主任。当时我们把腾退款交给了政府，政府又转交给了小商户用于腾退，有电话录音为证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下，2005年4月28日，原告新兴房地产（甲方）、被告永安恒基公司（乙方）签订编号为HZ（X）001的《房屋租赁合同》，约定乙方承租北京市西城区XX号楼（房屋产权证中坐落地址为：北京市西城区XX号楼）南段地下室及楼梯走道（以下统称租赁房屋），面积1280平方米，租赁期限15年，自2005年5月1日起至2020年4月30日止。年租金140160元，租金每半年于结算日前付租金（遇节假日顺延）。未经甲方同意，乙方不得将房屋转租或转交第三方使用。乙方未按合同该约定期限支付租金或其他费用的，除甲方有权扣除保证金折抵外，每延迟一日，应按月租金的1%数额向甲方支付滞纳金。乙方拒付或延付租金达一个月或擅自将房屋转租给第三方，甲方有权解除租赁合同。关于合同履行情况，被告称其已按照合同约定向原告支付租金至2017年5月4日，后续未能支付租金的原因在于原告未能向被告开具增值税专用发票，且因被告将涉案房屋出租给其他商户经营，但因原告不能提供合法的产权证致其他商户的营业执照无法得到审批。2015年时，因北京市政府对于地下空间的使用提出特别要求，被告按照政府要求配合疏解商户并为此付出300余万元疏解资金。因原告当时拒绝配合疏解，故原告承诺减免2015年之后的租金并延长被告的租期。为证明其主张，被告提交以下证据予以证明：1、2006年6月19日，原告出具的《答复》及《证明》。2、企业名称预先核准通知书、消防安全检查意见书。3、西长安街街道办事处情况说明、西城区普通地下室管理办公室情况说明和证明、案外人王X出具的证明、收条。4、2013年10月至2016年12月发票及银行对账单若干。原告不认可上述证据3中的“王X出具的证明、收条”真实性，不能确认上述证据2的真实性，对于其他证据的真实性予以认可，但不认可证明目的，主张根据2006年6月19日《答复》及《证明》的内容可知，原告对于租赁房屋地下室进行经营性出租并不反对，但被告应当在取得合法手续的前提下进行经营性出租，被告当时承租了包括涉案租赁房屋在内的其他五处房屋，签了六份合同，且被告就其中一处房屋已经注册了公司，不存在原告提供非法房屋的情况，也不存在违约的情形。政府清退行为并未涉及到本案所涉租赁房屋，被告与第三方租户之间的问题与原告无关。因双方租赁时间较长，且上述六处房屋的租金额及支付时间不同，被告存在上述六处房屋租金混同的情况，原告同意被告将上述六处房屋的总租金按年度支付给原告。庭审中，被告称无法提交2014年之前的租金交纳记录。经审查，被告提交的2014年至2016年后的银行对账单显示，被告永安恒基公司支付租金的时间和金额并不统一。2014年，永安恒基公司分两次支付租金60万元；2015年，永安恒基公司分三次支付租金857370元；2016年，永安恒基公司一次性支付租金857370元。被告称其确实存在将上述六处房屋租金总金额合并支付给原告的情况，但不认可原告所述按年支付的方式。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告虽主张因原告不提供合法产权证导致涉案租赁房屋上的承租户无法办理营业执照被政府清理，但原告提供的涉案租赁房屋具备合法产权是不争的事实，且被告亦通过原告提供的他处房屋注册成立公司，原告并无违约之处。考虑到被告永安恒基公司使用房屋至今已有十余年时间，在被告提交的证据无法证明其合理期间内就其他承租户的证照办理问题向原告主张权利的情况下，根据合同相对性，被告对于其他承租的违法经营以及清退问题负有责任，被告以此作为拒付租金的理由显然不能成立。关于被告称原告已同意减免2015后租金的抗辩意见，因被告未提交证据予以证明，本院不予采信。关于合同解除，因被告无法提交2014年之前的租金交纳凭据，根据2014年至2016年后的银行对账单以及双方陈述可知，双方已将租金支付方式变更为按年支付包括涉案租赁房屋在内六处房屋总租金，在双方无法明确年租金具体支付时间的情况下，本院推定永安恒基公司应于每年最后一日之前支付当年度租金，且被告未支付2017年租金的行为已达到合同约定的“乙方拒付或延付租金达一个月”解约条件。关于合同解除时间，本院认为应以被告收到诉讼材料之日（2019年9月4日）确定合同解除时间为宜。关于房屋租金及房屋使用费，被告应支付合同解除前的租金以及解除后的房屋使用费，本院根据公平原则，酌定房屋占用费的数额以合同约定的租金标准进行计算。关于违约金，被告永安恒基公司应支付合同解除前未支付租金所产生的违约金，因双方已就租金支付方式进行合意变更，在被告主张违约金过高的情况下，本院根据公平原则结合本案的具体情况以及双方的过错程度，酌定违约金以欠付租金金额日万分之五计算为宜，并对原告诉讼请求中的合理部分予以支持。关于冯勇的连带责任一节，冯勇原系永安恒基公司法定代表人，冯勇在合同上签字的行为应被认定为公司行为，故原告要求冯勇承担债务责任缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：一、确认北京市新兴房地产开发总公司、北京永安恒基物业管理有限公司于2005年4月28日签订的编号为HZ（X）001的《房屋租赁合同》于2019年9月4日解除。二、自本判决生效之日起七日内，北京永安恒基物业管理有限公司支付北京市新兴房地产开发总公司2017年1月1日至2019年9月4日租金375168元。三、自本判决生效之日起七日内，北京永安恒基物业管理有限公司支付北京市新兴房地产开发总公司2019年9月5日至2019年12月31日房屋占用费45312元。四、自本判决生效之日起七日内，北京永安恒基物业管理有限公司支付北京市新兴房地产开发总公司逾期支付2017年租金所产生的违约金38264元（以140160元为基数，自2018年1月1日起，按每日万分之五的标准计算至2019年6月30日）。五、自本判决生效之日起七日内，北京永安恒基物业管理有限公司支付北京市新兴房地产开发总公司逾期支付2018年租金所产生的违约金12685元（以140160元为基数，自2019年1月1日起，按每日万分之五的标准计算至2019年6月30日）。六、驳回北京市新兴房地产开发总公司的其他诉讼请求。如果北京永安恒基物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5598元，由北京永安恒基物业管理有限公司负担3568元（自本判决生效之日起七日内交纳），由北京市新兴房地产开发总公司负担2030元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 高磊二〇二〇年二月十四日法官助理 姚岚书 记 员 戴琪