宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初11150号原告：李树贵，男，1955年10月29日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：王红，宁夏言成律师事务所律师。原告：徐彩霞，女，1958年11月25日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：王红，宁夏言成律师事务所律师。被告：刘进军，男，1984年2月11日出生，汉族，宁夏广泽信用担保有限公司员工，住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：关立宇，上海市海华永泰（银川）律师事务所律师，特别授权。被告：杨兵，男，1975年12月5日出生，汉族，宁夏广泽信用担保有限公司员工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告李树贵、徐彩霞与被告刘进军、杨兵确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月12日立案。诉讼中，根据原告申请并提供担保，本院依法裁定冻结了被告杨兵名下位于银川市兴庆区某室房屋的产权产籍。本案依法适用简易程序，于2019年8月14日公开开庭进行了审理，原告李树贵及李树贵、徐彩霞的委托诉讼代理人王红，被告刘进军的委托诉讼代理人关立宇，被告杨兵到庭参加诉讼。后本案依法适用普通程序于2019年12月10日公开开庭进行了审理，原告李树贵、徐彩霞及其委托诉讼代理人王红，被告刘进军的委托诉讼代理人关立宇，被告杨兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李树贵、徐彩霞向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2019年5月9日签订的《银川市存量房买卖合同》无效；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：案外人沈振楠曾系二原告女婿，二被告系宁夏广泽信用担保有限公司职员。2017年5月10日，沈振楠向宁夏银行借款，按照宁夏银行的要求必须由宁夏广泽信用担保有限公司提供借款担保，同时沈振楠按照担保公司的要求，将二原告位于银川市兴庆区某室房屋的房产证交付担保公司作为抵押。后沈振楠未按期向宁夏银行偿还借款，由宁夏广泽信用担保有限公司代为向宁夏银行偿还了上述借款。2019年5月9日，被告刘进军在原告不知情的情况下，与被告杨兵恶意串通签订了房屋买卖合同，将原告所有的位于银川市兴庆区某室房屋过户至被告杨兵名下。原告认为二被告行为严重违反了法律规定，损害了原告的合法权益，故诉至法院。刘进军辩称，二原告为沈振楠的债务保证中提供反担保是自愿真实、合法有效的，二原告理应向宁夏广泽信用担保有限公司承担连带清偿责任，被告刘进军依据原告出具的公证的委托授权，进而签订房屋买卖合同的行为合法有效。原告自愿为其女婿沈振楠的债务中承担反担保责任，并同意将其名下的涉案房屋承担抵押担保责任，如债务无法清偿时，同意被告刘进军代为办理房屋抵押登记的一切手续，且在偿还完毕银行贷款、办理撤销抵押、签订相关文件等事宜后代为办理房屋出售，与买方签订房屋买卖合同，代为收取及支配房款等事宜，由此可见，原告在2017年5月12日办理委托公证时，已知悉同意以涉案房屋售后款项偿还沈振楠债务。另沈振楠的债务自2018年3月开始逾期，后广泽信用担保有限公司全额代偿了该笔贷款的本金的利息，担保公司除了向沈振楠多次催收还款，也同时向原告要求履行相应的担保责任，但沈振楠和原告均未履行还款义务。为了降低贷款成本，减轻沈振楠和原告的负担，被告刘进军于2019年4月28日去到原告家中，一同前往的还有购买房屋的被告杨兵，被告向原告表明了欲将涉案房屋出售清偿债务的意向，原告未提出任何异议，协商之后，被告给原告一定的期限，之后才依据原告出具的公证委托书将涉案房屋出售给被告杨兵，涉案房屋作价300000元，被告杨兵支付了土地出让金47474元，缴纳契税6983.38元，后被告刘进军将收到的房款转给担保公司清偿了债务。故原告所诉其在毫不知情的情况下，被告刘进军伪造原告签字，与杨兵恶意串通出售涉案房屋的情况并不属实，实际上原告对上述情况知情并同意。综上，原告诉请与客观事实不符，没有法律依据，故请驳回原告的诉讼请求。杨兵辩称，被告杨兵依法购买位于银川市兴庆区某室房屋，并非原告所称的与被告刘进军恶意串通，故请驳回原告的诉讼请求。根据本院确认的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：原告李树贵、徐彩霞之女李娜与案外人沈振楠原系夫妻。宁夏广泽信用担保有限公司法定代表人为常德，被告刘进军、杨兵均系该公司员工。2017年5月2日，沈振楠与宁夏广泽信用担保有限公司签订《委托担保合同》一份，约定，宁夏广泽信用担保有限公司同意为沈振楠向宁夏银行银川丽景支行的借款300000元提供保证担保，沈振楠贷款用途为购买二手车，宁夏广泽信用担保有限公司有权要求沈振楠提供反担保措施，《抵押反担保合同》是本合同的从合同，与本合同具有同等法律效力，沈振楠如果未按《借款合同》的约定偿还债务，累及担保公司承担保证责任的，则沈振楠应当承担相应的赔偿责任。2017年5月12日，原告李树贵、徐彩霞与宁夏广泽信用担保有限公司签订《抵押反担保合同》，约定，二原告愿意根据《委托保证合同》的有关条款向宁夏广泽信用担保有限公司进行抵押反担保，并履行反担保责任，抵押物为原告李树贵名下位于银川市兴庆区某室房屋。后二原告向被告刘进军出具了委托书，载明，二原告系位于银川市兴庆区某室房屋产权人，建筑面积96.65平方米，房产证号2XXXX，现委托刘进军为代理人，代为办理如下事项：1.代为到房管部门办理上述房产的抵押登记的一切手续，代为领取他项权利证书；2.由刘进军偿还银行抵押贷款、办理银行撤押、领取银行抵押物（房产证）、办理房管部门撤押、注销抵押登记、代为签订相关的合同、缴纳相关的费用等相关事宜；3.上述1.2办理完毕后代为办理该房屋出售以及银行二手房按揭贷款的相关事宜，与买方签订《房地产买卖契约》、出售房产、代为收取及支配房款、代为签署相关的合同、缴纳相关的税费、代为调取该房屋及土地档案、代为缴纳土地出让金、到房地产管理部门办理该房屋产权转移的一切手续、代交契税、代为办理房屋预告登记、注销预告登记的相关事项、代办代领房屋所有权证及土地证；代为办理银行二手房按揭贷款、代为办理银行结算账户开户、代为签订同意出售房屋承诺书、签订二手房交易资金监管协议、代为签订银行冻结、解冻通知书等相关事项；4.如上述房屋所有权证及土地证不慎丢失，由受托人代为办理挂失及补证的一切相关事宜；5.办理与上述委托相关的一切事宜；委托权限为：办理委托事项内的一切事宜；委托期限：自本委托书签订之日起至上述事宜办理完毕时止。受托人有转委托权。2017年5月12日，二原告将上述《抵押反担保合同》及《委托书》予以公证。2017年5月10日，沈振楠向宁夏银行银川丽景支行借款300000元，借款用途为收购二手车，借款期限为12个月，借款发放日为2017年5月11日，到期日为2018年5月10日。借款月利率为7.25‰，按季结息，到期一次性还本，结息日为每季度末月20日。该借款担保人为宁夏广泽信用担保有限公司、常德、王斌，保证方式为连带责任保证，保证期间自借款履行期限届满之日起两年。2018年5月10日借款到期，沈振楠未向银行偿还借款本息。2018年6月29日，宁夏广泽信用担保有限公司代沈振楠偿还了上述借款本息，履行了担保责任。后宁夏广泽信用担保有限公司向沈振楠及二原告催要上述借款本息未果，2019年5月9日，被告刘进军依据二原告向其出具的委托书作为二原告的代理人与被告杨兵签订《银川市存量房买卖合同》，约定二原告将银川市兴庆区某室房屋出售给杨兵，总价为300000元。同日，杨兵代二原告缴纳上述房屋土地出让金47474元，契税6983.38元，税务机关出具《税收缴款书》载明的涉案房屋计税金额为465558.59元。后被告杨兵将涉案房屋过户至自己名下。现涉案房屋一直由二原告居住。原告认为二被告恶意串通损害原告合法权益，故起诉至本院。庭审中，被告刘进军称杨兵支付的购房款已支付宁夏广泽信用担保有限公司，用于清偿二原告及沈振楠的欠款。本院认为，本案争议焦点为被告刘进军是否超越代理权限签订房屋买卖合同，该合同是否属于二被告恶意串通，上述行为是否应认定为无效民事行为？二原告向被告刘进军出具的委托书明确载明“代为办理房屋出售”，故被告刘进军有权代理原告出售房屋。但因被告刘进军就房屋价格未征得原告同意，而是将涉案房屋直接以债务金额转让给被告杨兵，造成房屋转让价格（300000元＋土地出让金47474元）明显低于市场价格（计税金额465558.59元），属于滥用代理权限。被告杨兵系宁夏广泽担保公司员工，其明知被告刘进军出售房屋为了偿还借款，二原告并未同意直接以涉案房屋抵顶债务，杨兵仍以较低价格购买涉案房屋，二被告存在一定主观恶意，构成恶意串通，其行为损害了原告合法权益，故被告刘进军代原告与被告杨兵签订的《银川市存量房买卖合同》应认定为无效。故对原告要求确认二原告与被告杨兵于2019年5月9日签订的《银川市存量房买卖合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、第一百五十五条、第一百六十二条、第一百六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：被告刘进军代原告李树贵、徐彩霞与被告杨兵于2019年5月9日签订的《银川市存量房买卖合同》无效。案件受理费100元，由被告刘进军、杨兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长 汪 婷人民陪审员 肖 洪人民陪审员 谢银娟二〇一九年十二月二十六日法官 助理 马聪聪书 记 员 顾秀英附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。第一百六十四条代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任。代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。