内蒙古自治区额尔古纳市人民法院民 事 判 决 书（2019）内0784民初385号原告：张守军，住内蒙古自治区额尔古纳市。委托诉讼代理人：王玉兰，住内蒙古自治区额尔古纳市。委托诉讼代理人：赵波，额尔古纳市新华街法律服务所法律工作者。被告：呼伦贝尔市晟昱置业有限公司，住所地呼伦贝尔市海拉尔区。法定代表人：齐明，经理。委托诉讼代理人：刘絮飞，内蒙古环通律师事务所律师。原告张守军与被告呼伦贝尔市晟昱置业有限公司（以下简称晟昱公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因案情复杂，2019年6月29日转为普通程序，于8月29日公开开庭进行了审理。原告张守军及其委托诉讼代理人赵波，被告晟昱公司的委托诉讼代理人刘絮飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张守军向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿逾期办理房权证违约金261.6万元×4.35%×（1+50%）÷360天×657天＝31.151655万元(2016年9月20日-2018年7月9日);2.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年5月15日，原告与被告签订了《房屋拆迁安置及预销售合同》，回迁及销售一、二层门市及地下室，一、二层门市每层各327平方米，总面积654平方米，每平方米0.4万元，总价款为261.6万元。因逾期办理房产证,原告曾诉至法院,经一、二审诉讼，法院判令被告赔偿17.044912万元，然而判决生效后被告仍未办理房权证，经不断催办，被告终于于2018年7月9日办理房权证，又逾期657天，按照相关司法解释规定，诉至法院，要求决如所请。晟昱公司辩称，原告在诉讼请求中所陈述的并非事实，违约方并非是本案的被告,本案的真实违约方应当是原告本人。被告将出具相关证据，证实被告在2016年已履行相关的手续及合同，不存在违约现象。2016年内0784民初621号民事判决书中判决的是自2015年9月1日至2016年9月19日的违约金，该份判决不能作为本案依据，因为其存在瑕疵。被告将举证在这份判决结束时已经履行了相应的办理房产证的手续，例如网签合同、完税发票等。本案真实违约方并非是本案的被告，同时被告认为办理证照行政机关由房产交易中心变为不动产登记机构，是因政策性原因，而非被告的原因。原告放任自己长时间未主动办理房产证，也应当承担相应的责任。请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对双方没有争议的事实，本院予以确认。对原告张守军为证明其主张提交有争议证据认定如下：1.房屋拆迁安置及预销售合同复印件，证明原告与被告签订了销售合同，形成了法律事实；2.民事调解书，证明被告承认违约，许诺给办理房屋产权证书；3.（2016）内0784民初261号民事判决书，证明被告构成违约，应赔偿违约金；4.（2017）内07民终219号民事判决书，证明中级法院认为原告诉求合理合法，应对原告进行赔偿；5.房产证书复印件，证明被告在2018年7月9日才给办理完不动产权证书（房屋产权证）；6.购房款收据，证明原告向被告缴纳购房款130.9120万元。网签合同中的每平方米0.2万元是假的，实际房款为每平方米0.4万元,证明商品房买卖合同为无效合同。被告认为房屋拆迁安置预销售合同，无法达到原告的证明目的，仅能证明双方达成买卖合同合意。对于判决书的真实性认可，对于原告的证明目的不认可，房产证办理也需要相应原告的配合，原告并未积极履行自己的责任和义务。对不动产证书真实性认可，但该份证书上载明的权利人为张守军和王玉兰，本案的诉讼主体存在不适格现象。本院对该组证据真实性予以采信。对被告晟昱公司为证明其主张提交有争议证据认定如下：1.2016年3月23日房屋买卖合同复印件一份，证实被告晟昱公司与原告达成调解书积极履行自己的合同和义务，积极为原告办理房产证以及相应的手续。但原告并未如实配合办理。在之前的两个诉讼当中，张守军有该份合同却予以隐瞒，未予举证，应当承担相应的法律后果。同时证明网签合同未约定违约金，原告起诉违约金，不属于合同约定。原告认为，当时被告没有在地方税务局缴纳足够的税金，导致了房屋产权证不能及时办理，被告说原告没有积极配合，他所需要手续原告在第一时间提交，并多次催晟昱公司的法人代表王某及时办理，原告不存在任何责任。该网签合同原告认为无效，原、被告双方于2013年5月15日签订了房屋拆迁安置及预销售合同，实际也是按该合同履行的。网签合同中面积是虚假的，价格是虚假的，开发商是为了少交税，不能作为本案的证据来使用。本院对该证据真实性予以采信。2.房屋产权证４份、复印件6张，证明极星佳苑自2014年可以办理房产证，同为拆迁户的牛建民以及姜楠所有的房屋，均自2014年办理了房产证，证实该小区自始是可以办理房产证的。证据来源于刑事卷宗中。原告对复印件真实性有异议，认为没有关联性；该证据的登记时间为2015年1月29日，与双方调解达成协议的2015年额民初字第150号调解书矛盾；关于办理房屋产权证需要税以及城建规划等各方面的条件，当时未能办理应当以调解书当中所说的内容为准，被告的主张不能成立。本院对该组证据关联性不予采信。3.契税发票一张，日期为2017年9月1日；办理税费发票8张，2017年7月25日四张，2017年7月27日四张；证实被告为配合原告办理房屋产权登记，在2017年9月1日已经缴纳完毕相关的印花税及契税。原告对被告所举的税收完税证明有异议，认为原告交的被告所举的税收完税是原告交的，对于八张完税证明没有异议。本院对该组证据真实性予以采信。法庭调取的额尔古纳市房产登记机构、建设局、不动产登记机构材料。原告对房管局所出具的材料认可；对于建设局出具的竣工验收通知书没有异议，说明2017年9月6日之前被告所开发的工程未完成竣工验收，所以也不可能办理房屋产权证。对于不动产登记材料真实性认可，说明在2016年9月30日前不动产登记成立后，被告一直到2018年6月25日才去办理相应的不动产登记申请，认为原告的主张也可以截止到2018年6月25日，被告确实是去给申请办理产权证了，原告到2018年7月9日主张不变，但认为至少应当支持到2018年6月25日。被告对于以上文件真实性认可，认为竣工验收表以及竣工验收通知书只能证明2017年8月23日向不动产局提交，并不能证明是由被告违约而导致；2016年9月30日，额尔古纳市不动产局成立，但内蒙古自治区关于不动产登记实施办法以及实施细则是2017年1月23日公布，由2017年2月23日准予实施。也就是说不动产局并没有完全继受于原来房产局的所有文件，而是要求开发商重新向不动产局提交文件。竣工申请、竣工申请书以及相关报备的材料均是在文件实施后被告按照内蒙古自治区不动产登记实施办法及内蒙古自治区不动产登记实施细则的文件要求进行提交的。2018年6月25日被告向不动产局登记申请，是基于向不动产登记的要求而办理，是配合办理，并不存在针对本案的违约事实。本院对调取证据材料真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月15日，原告张守军与被告晟昱公司签订了《房屋拆迁安置及预销售合同》，合同中约定：被告拆迁原告位于额尔古纳市××道办事处运输检测中心对过的产权证号为×××房屋；被告安置给原告位于额尔古纳市××道办事处运输检测中心对过哈撒尔大街门市（北起第一户，楼层为1-2层），结构为框架，用途为商业，房屋每层面积为327平方米，每层中177平方米为回迁、150平方米为购买，与一层面积相等的地下室免费；预购门市房单价定为0.4万元/平方米，总价款120万元；交房时原告承担回迁及购买房屋地税局的契税、印花锐、房产局的维修基金、房产局的手续费、合同工本费，其他税费由被告承担；被告如逾期交房按每日0.05万元向原告支付违约金。后被告未按期交房，原告张守军诉至法院，法院主持下双方在2015年5月29日达成调解协议，协议约定：被告晟昱公司在2015年9月1日前为原告张守军办理位于额尔古纳市××道办事处运输检测中心对过哈撒尔大街门市（北起第一户，楼层为1-2层，面积约为654平方米）房屋所有权证；被告张守军在2015年6月5日前给付被告晟昱公司购房款10万元。2015年6月，原告张守军接收了拆迁安置及购买的房屋。2016年3月23日，被告为原告打印《商品房买卖合同》送相关单位备案，该合同为网签格式合同，主要内容：张守军购买位于额尔古纳市××路市，建筑面积654.56平方米，价款130.9120万元，自初始登记完毕之日起60日内办结房屋权属转移登记等。2016年9月19日，原告诉至法院要求被告赔偿逾期办理房证违约金，我院于2016年11月14日作出（2016）内0784民初621号民事判决书，判决被告给付原告违约金17.044912万元，驳回原告其他诉讼请求。被告不服，提出上诉，呼伦贝尔市中级人民法院于2017年4月18日作出（2017）内07民终219号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2017年7月25日-27日，晟昱公司分别交纳营业税、城市维护建设税、印花税、企业所得税、土地增值税、教育附加费、水利建设专项收入等。2017年9月1日，张守军交纳印花税、契税3.93282万元。2018年4月17日，原告张守军在房产部门申请转移登记。2018年6月25日，被告在额尔古纳市不动产登记中心提交极星佳苑首次登记申请；7月4日，原、被告共同申请极星佳苑小区1号楼101门市转移登记。2018年7月9日，额尔古纳市不动产局为原告颁发了XXX不动产权证书。本院认为，原告张守军与被告晟昱公司之间的房屋拆迁安置补偿合同及商品房买卖合同关系成立并生效，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。原告庭审时虽陈述商品房买卖合同为无效合同，但其办理相关不动产证照时是依据该合同内容办理，本院对原告此陈述不予采纳。被告晟昱公司曾因逾期办证被判决承担违约金，在本案审理中，被告主张办理房产证照属于双务行为，仅被告自行办理，无原告配合无法完成。本院认为，本案原、被告所签订的房屋拆迁安置及预销售合同中曾约定，交房时由原告承担回迁及购买房屋地税局的契税、印花锐、房产局的维修基金、房产局的手续费、合同工本费，其他税费由被告承担。本院调取的材料中，也有原告自行在房产部门的申请和与被告在不动产部门的共同申请，由此可见，在办理不动产证件过程中，原、被告权利义务交叉履行，互为先后，直至办理完毕为止，如原、被告不及时交纳约定的相关税费，如原告或被告需向相关部门申请办理事项不主动履行等均可导致本案中产权证书的迟延办理。同时,本院查证确认原、被告在争议违约金期间，确实存在不动产机构设立及实施办法的施行，该期间的不履行责任不能归属于原、被告任何一方的责任。本院认为，原告如主张被告应承担其逾期办理产权证书的违约责任，则应为原告一方在办理产权证书过程中自身全部权利义务履行完毕之后及无其他法定事由，如被告依然不履行，才是相关司法解释中“由于出卖人的原因”。本院现查明原告最后一次申请登记时间为2018年4月17日，被告最后一下提交申请为2018年6月25日,本院支持2018年4月17日至6月25日为被告违约期间，相关违约金的计算，我院之前裁判文书中已列明相关计算基数及方式，故本院以此进行计算，具体如下：2018年4月17日至2018年7月9日，同期人民银行贷款利率为4.35%，利率上浮40%，计算为261.6万元×4.35%×（1+40%）÷360天×70天＝3.09778万元。综上所述，对原告张守军的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告呼伦贝尔市晟昱置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告张守军违约金3.09778万元；二、驳回原告张守军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5972.74元，由被告呼伦贝尔市晟昱置业有限公司负担2389.1元，由原告张守军负担3583.64元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审 判 长  白旭东人民陪审员  屈乐波人民陪审员  杨俊平二〇一九年九月二十五日书 记 员  田晓兰附：本判决所依据的相关法律一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”;二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”;三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”；四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。