上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初14944号原告：上海中誉企业发展有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：张哲，执行董事。委托诉讼代理人：严桦，上海泰吉十方律师事务所律师。委托诉讼代理人：章健慧，上海泰吉十方律师事务所律师。被告：上海卓茵医疗仪器有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：王先锋，总经理。原告上海中誉企业发展有限公司与被告上海卓茵医疗仪器有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日受理后，依法适用简易程序于同年9月27日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人章健慧、被告的法定代表人王先锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2016年11月22日签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年7月28日解除；2.判令被告向原告返还位于上海市松江区车墩镇回业路XXX号XXX幢XXX层西面及4幢3层房屋；3.判令被告向原告支付租金或使用费992,969.03元(暂计至2019年8月31日止)，以及自2019年9月1日起至上述租赁房屋实际返还之日止的租金或使用费，按照0.8元/天/平米×2,463.64平方米的标准计算；4.判令被告向原告支付违约金139,608元。事实和理由：2016年11月22日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市松江区车墩镇回业路XXX号XXX幢XXX层西面及4幢3层房屋(以下简称租赁物)出租给被告，并对租金数额、支付时间以及违约责任等作了约定。因被告未按约支付租金，故原告多次催促。被告虽向原告出具《付款计划书》等数份承诺，但仍未依约履行。因此，原告提起诉讼，望判如所请。被告辩称：1.对原告主张的计算至2019年8月31日止的欠付费用992,969.03元,无异议;对2019年9月1日之后的租金或使用费，按照0.8元/天/平米×2,463.64平方米的标准计算，亦无异议。2.对原告主张的按照合同约定计算的违约金数额，没有异议，但其认为过高，并恳请酌减。3.现其正在努力筹款，愿与原告协商解决，分期支付上述价款，并因其对租赁物进行了装修等，故其不同意解除合同、返还租赁物。经审理查明：上海中誉市政开发有限公司系位于上海市松江区车墩镇回业路XXX号XXX幢厂房的登记权利人。2016年11月22日，出租方(甲方)即原告、承租方(乙方)即被告、管理方(丙方)即上海聚科生物园区有限责任公司签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：甲方将建筑面积为2,868.64平方米的租赁物出租给乙方作为生产厂房，丙方作为租赁物的管理方与乙方建立关系；租赁期间为10年，自2017年1月1日起至2026年12月31日止(其中，前三个月为装修免租期)；租赁期满，丙方有权收回租赁物，乙方应如期返还；租金为每日每平方米建筑面积0.80元，月租金为69,804元，以三个月为一期，每期为209,412元，于每期第一个月10日前向甲方支付当期(共三个月)租金；三方同意，乙方逾期不支付租金，累计超过一个月的，可书面通知解除合同，并按月租金的2倍支付违约金。该合同另对其他相关事项作了约定。上述合同签订后，乙方依约占有租赁物，并依约向甲方支付部分租金等。期间，甲、乙、丙三方同意丙方在上述合同中的权利义务概括转移给甲方，并将租赁物的面积变更为2,463.64平方米。2017年9月至2019年6月，原告多次向被告催缴租金，被告亦向原告作出相应承诺。2019年7月19日，原告通知被告，要求被告于同月28日前支付应付租金980,929.54元，逾期未支付上述租金，依合同条款解除与被告的租赁关系等。现因被告未依约履行付款义务，故原告以其诉称事由向本院提起诉讼，并提出如上诉讼请求。诉讼中，当事人对被告尚欠原告计算至2019年8月31日止的租金及使用费992,969.03元,以及自2019年9月1日之后租赁物的使用费按0.8元/天/平米×2,463.64平方米计算，均无异议。此外，就合同解除后果一并处理问题，本院对当事人进行了释明。当事人均未在本院指定期间提出相关主张。以上事实，有上海市不动产登记簿、《上海市房屋租赁合同》《房租催缴通知书》、《会议纪要》、《通知书》以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告以及案外人之间就涉案租赁物签订的《上海市房屋租赁合同》，及此后案外人在该合同中的权利义务概括转移给原告和协议变更租赁物面积的行为，系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人均应恪守，否则应承担相应的违约责任。本案中，当事人对被告尚欠原告计算至2019年8月31日止的租金及使用费992,969.03元,以及自2019年9月1日之后租赁物的使用费按0.8元/天/平米×2,463.64平方米计算，均无异议，故本院对原告第3项诉讼请求，予以支持。现当事人的主要争议在于合同应否解除、租赁物应否返还、违约金如何承担问题。关于争议焦点一。合同约定，租金以三个月为一期，于每期第一个月10日前向支付，逾期累计超过一个月的，可书面通知解除合同。现原告依据上述约定于2019年7月19日通知被告于同月28日前支付所欠租金，并明确逾期未支付依合同条款解除租赁关系。原告此举符合如上约定解除条件，故本院对原告第1项诉讼请求，予以支持。被告不同意解除的答辩意见，本院不予采纳。关于争议焦点二。合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。基于此，本院对原告第2项诉讼请求，亦予以支持。被告不同意返还租赁物的答辩意见，本院同样不予采纳。关于争议焦点三。合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。合同约定，因一方逾期不支付租金，另一方通知解除合同的，一方应向另一方按月租金的2倍支付违约金。现被告虽对原告依据如上约定主张的违约金数额无异议，但其提出了约定违约金过高、酌减的意见。在原告对被告如上意见，亦未认可的情形下，被告理应对其该意见承担相应的举证责任。然，被告并未提供任何证据相佐证。基于此，本院兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，对被告如上抗辩意见，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海中誉企业发展有限公司与被告上海卓茵医疗仪器有限公司于2016年11月22日签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年7月28日解除；二、被告上海卓茵医疗仪器有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海中誉企业发展有限公司位于上海市松江区车墩镇回业路XXX号XXX幢XXX层西面及4幢3层房屋；三、被告上海卓茵医疗仪器有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中誉企业发展有限公司至2019年8月31日止的租金及使用费992,969.03元，以及自2019年9月1日起至上述租赁房屋实际返还之日止的使用费(按0.8元/天/平米×2,463.64平方米的标准计算)；四、被告上海卓茵医疗仪器有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中誉企业发展有限公司违约金139,608元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,803元，减半收取8,401.50元，财产保全申请费5,000元,合计诉讼费13,401.50元,由被告上海卓茵医疗仪器有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨惠星二〇一九年十二月二日书记员  刘金鑫附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。