宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2019）宁0104民初10146号原告：八永龙，男，1979年10月9日出生，汉族，宁夏大龙广告装饰工程有限公司经理，住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告：项素红，女，1970年6月18日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：受琢雅，金凤区上海西路法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张学恭（系项素红丈夫），男，1971年9月3日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：张学恭，男，1971年9月3日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：受琢雅，金凤区上海西路法律服务所法律工作者。原告八永龙与被告项素红、张学恭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告八永龙、被告张学恭、二被告的委托诉讼代理人受琢雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；二、依法判令被告退还原告房租11667元（2019年2月20日至2019年4月28日），退还押金3000元，共计14667元；三、依法判令被告赔偿原告营业及设备损失100000元；四、依法判令被告返还原告租赁屋内所有办公用品及所有物品；五、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月28日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将其所有的位于XXXXXX营业房出租给原告，用于原告广告公司经营用房。合同约定租赁期限为三年，自2016年4月28日至2019年4月28日，经双方商定房屋押金为3000元，后被告给原告出具押金收条一张。租赁期限内，原告均按约定向被告全额支付房租，2018年4月底至2019年4月底年度租金由于原告公司回款缓慢，双方根据市场经济环境协商每年租金降为60000元，原告分三次将房屋租金支付给被告。2019年2月20日，被告无故阻扰原告正常经营，随意断电、锁门致使原告无法正常使用房屋，后经社区委员会、派出所多次调解，被告仍然锁房门拒绝交付房屋给原告使用，经多次沟通未果，故诉至法院，请求判如所请。被告辩称，1、合同已经履行完毕，不存在解除合同问题；2、原告八永龙存在违约行为，未支付足额的房租，且房屋押金合同约定应支付10000元，原告八永龙实际只支付了3000元，扣减房租后，原告仍需向被告支付房屋租金2000元；3、原告拖欠暖气费、物业费等费用，长期处于关门未营业状态，被告不存在营业损失及设备损失，且原告无证据证明其所主张的损失；4、原告占用被告房屋，给被告造成经济损失；5、按照证据规则，原告提交证据来源不合法。被告请求驳回原告诉讼请求。原告为证明自己的主张提交以下证据：证据一、《租房合同》一份、聊天记录打印件一份，欲证明原、被告之间存在房屋租赁关系，租赁期限从2016年4月28日至2019年4月28日，以及证明在合同期间内，被告于2019年2月21日将涉案房屋门锁了。被告对合同真实性没有异议，但对合同关联性、合法性及证明目的有异议，按照合同约定原告应向被告缴纳10000元押金，但实际原告缴纳了3000元押金，原告存在违约行为。被告对聊天记录的三性及证明目的不予认可，该证据不能证明锁门的时间，仅为原告单方面的叙述，且从聊天记录中可以看出被告张学恭多次向原告对于物业费、暖气费及房租问题联系原告本人。经本院审查认为，原告提交的房屋租赁合同清晰完整，该合同上有被告签字内容，聊天记录清晰，故本院对原告提交的租赁合同、聊天记录的真实性予以确认。证据二、出警记录一份，欲证明2019年4月3日，原告报警称被告将涉案房屋门锁住。被告对该证据真实性予以认可，但称被告不在场，也未锁原告房门。经审查，本院对该证据真实性认可，对证明目的无法确认。证据三、微信截图一份，欲证明原、被告约定2019年3月7日解除涉案房屋租赁合同。被告认可该证据真实性，但认为该约定未实际履行因为原告未与被告结算物业费、采暖费。本院对该证据的真实性认可，对证明目的无法确认。原告申请二证人出庭作证，欲证明被告将房屋门锁住，被告不认可二证人证言。经本院审查证人证言，二证人证言未能直接证明是被告将门锁住，本院对证明目的不予确认。被告为证明自己的主张提交以下证据：一、银川市兴庆区公安分局银古路派出所出具的110接警信息一份、宁夏东昌锦润物业服务有限公司隆鑫苑物业服务中心出具的情况说明一份、《租房合同》一份、中国建设银行活期账户交易明细复印件一份、微信转账记录打印件一份、采暖缴费票据两份、催缴通知书一张，欲证明原告与二被告签订房屋租赁合同后在履行合同义务时存在多次违约行为，原告未足额及时缴纳房租、物业费、暖气费。被告支付了2018年至2019年度房屋租金60000元，按照合同约定还差5000元未向被告支付。原告对该组证据的真实性没有异议，但认为物业费、暖气费未缴纳是因为2017年年底房屋被水淹，物业一直未解决，给原告造成了损失，2018年至2019年房屋租金60000元分三次支付被告，被告同意该金额，押金3000元是同被告协商确定，签订合同时被告知情且同意。经本院审查认为，被告提交的该组证据清晰客观，本院对该组证据的真实性予以确认。本院依职权向银古路街道友爱社区委员会调取调查笔录两份，调取本院作出的（2019）宁0104民初8282号民事判决书一份，调取银川市中级人民法院作出的（2019）宁01民终4506号民事判决书一份，经原、被告质证，均对本院调取的以上证据无异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月28日，原告与被告项素红签订《租房合同》一份，该合同第一条约定，甲方（项素红）将金茂建材城A3-5号租给乙方（八永龙）使用，期限为叁年，由乙方在使用该房时必须先付款后使用，年租金65000元，大写陆万伍仟元整一次性付清。下年续租提前一个月付清房租，延期付租金视为终止此合约；该合同第二条约定乙方在使用期间，所发生的一切费用（如：水，电，暖气，房屋租赁税，个人所得税，物业费等）全部由乙方承担；该合同第四条约定在试用期间，两年之内不涨房租，两年之后随市场价格涨幅；该合同第五条约定，使用房屋前，乙方必须交押金10000元，大写壹万元整，备注：1.使用不足两年，押金作为装修损坏部分补偿甲方，不退还。2.使用两年后。若终止合同，押金退还乙方。装修部分不需修复。另查明，原告与被告实际签订合同共三年，前两年每年租金65000元，第三年双方约定租金为60000元，上述租金均已缴纳清。再查明，2019年2月26日、2019年4月3日，因原告拖欠房屋物业费、暖气费，被告担心原告将涉案房屋内物品搬走不缴纳拖欠费用，对原告搬物品的行为进行阻拦，双方先后两次报警，经民警处理后，原告在涉案房屋内继续经营。2019年8月2日，在诉讼期间，经本院组织双方当事人到场，对原告营业房内物品进行清点，勘察物品如下:1、松下kx-mb778cn复印打印一体机一台；2、1.8米办公桌一张、1.2米写字台两个、茶台一张；3、摆件三个；4、柜式空调一台；5、三人沙发三个、两人沙发一个、单人沙发四个；6、国宝牌Ts系列覆膜机一台；7、电脑主机显示器一套；8、红帆电脑刻字机一台；9、奥德利色带条幅机一台；10、爱图5113写真机一台；11、富士DPK8200针式打印机一台；12、组装主机六个和显示器三个；13、爱普生EP1318打印机一台；14、富士极光打印机一台；15、型号315焊机三个、型号250焊机三个；16、切割机三个；17、顺速401气泵一台；18、电缆线6平方两卷、4平方和2平方一套。勘察完毕后，原告自愿将爱国5113写真机一台、奥德利色带条幅机一台留存在涉案房屋内，交由被告保管，其余物品原告自愿搬离涉案房屋。还查明，被告项素红另案诉原告八永龙一案，本院作出的（2019）宁0104民初8282号民事判决书中认定原被告于2019年4月28日也即合同到期日实际解除《租房合同》，原告八永龙上诉至银川市中级人民法院，银川市中级人民法院作出的（2019）宁01民终4506号民事判决书对本院以上判决予以维持。本院认为，原告的陈述以及提交的房屋租赁合同，可以证实原告租赁被告项素红位于银川市兴庆区隆鑫苑小区A3-5号营业房的事实，该合同合法有效，本院予以确认，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的权利和义务。本院作出的（2019）宁0104民初8282号民事判决书及银川市中级人民法院作出的（2019）宁01民终4506号民事判决书确定原告与被告项素红已于2019年4月28日也即合同到期日实际解除的涉案房屋的租赁合同，同时据此判决解除了双方签订的《租房合同》，故对原告主张解除合同及返还房屋租金的诉讼请求本院不予支持。关于原告主张二被告锁门造成原告放置在涉案房屋内设备损坏，二被告应赔偿原告营业及设备损失的诉讼请求，但原告未向法庭提交营业及设备实际损失的证据，故对原告主张二被告赔偿原告营业及设备损失100000元的诉讼请求本院不予确认。原告主张判令二被告返还原告租赁屋内所有办公用品及所有物品的诉讼请求，诉讼过程中，原告租赁房屋内的办公用品及其他物品，经法庭组织双方清查，原告已自愿取回，该项请求已实际履行。原告根据租赁合同约定向被告项素红支付3000元押金，被告予以接受，合同依法解除后被告应退换原告，二被告抗辩原告还拖欠水费、物业费等费用，但除本院另案已做出判决处理的外，被告未提交相应证据予以证明，故对原告要求被告项素红返还原告押金3000元的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告项素红于本判决生效后十日内向原告八永龙退还押金3000元；二、驳回原告八永龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2594元，由原告八永龙负担2000元，被告项素红负担594元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 辛建国人民陪审员 张学勤人民陪审员 辛德勇 二○二○年六月二日法官助理 白学刚书记员 马 萍附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境。4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施。5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。