淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0812民初6905号原告（反诉被告）：淮安市清河区城北供销合作社，住所地淮安市淮海西路**，注册号320802000000075。法定代表人：王锦生，职务主任。委托诉讼代理人：王名海，江苏引航律师事务所律师。委托诉讼代理人：白广武，江苏引航律师事务所律师。被告：张正勇（反诉第三人），男，1969年2月28日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：袁仕祥，江苏兴宇律师事务所律师。被告：索小明（反诉原告），男，1971年4月25日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。委托诉讼代理人：葛华林，淮安市清江浦区大华法律服务所法律工作者。原告淮安市清河区城北供销合作社（以下简称城北供销社）诉被告张正勇、索小明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。本案审理过程中，被告索小明提起反诉，本院依法合并审理。原告供销社的委托诉讼代理人王名海、被告张正勇的委托诉讼代理人袁仕祥、被告索小明的委托诉讼代理人葛华林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告供销社向本院提出诉讼请求：1、两被告支付2011年6月1日至2017年11月10日期间的房屋租金2154181.79元，并以2154181.79元为基数支付利息（2017年11月11日起至2019年8月19日，利息按银行同期贷款利率计算；2019年8月20日起利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告系淮安市淮海西路119号房屋（北京北路和淮海西路交界处门朝西北向的原经营在水一方酒店的房屋）的所有权人。2014年12月8日起淮安新在水一方大酒店使用该房屋经营，双方之间形成不定期房屋租赁关系。自2011年6月份起，该酒店便拖欠租金未付。2014年12月8日，该酒店被注销。之后，原告为了讨要租金和租赁房屋，向贵院提起多次诉讼，因几方主体之间的法律关系复杂，期间进行了多次审理和裁决。最终，贵院以（2017）苏0812民初4525号民事判决确定了各方主体之间的法律关系。经查，被告索小明系淮安新在水一方大酒店的名义（登记）投资人，而被告张正勇系淮安新在水一方大酒店的实际投资人。综上，截止2017年11月10日，两被告共计欠原告租金21541781.79元。现诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。被告张正勇辩称：1、生效判决确认我方不是本案适格被告；2、原告的诉请违背了一事不再理原则，应当驳回其起诉；3、原告的诉讼请求超过了诉讼时效期间；4、原告虽然明确了租金的期间，但是依然没有明确租金的标准，因而其第一项诉请无法被支持。被告索小明辩称：1、涉案房屋的所有权人是原告，在2004年12月8日已经由我方经营，我是该酒店的实际投资人，与原告之间属于不定期的租赁关系。在2011年9月2日收到原告送达给我方的通知一份，通知我方涉案房屋在征收范围内，让我方在接到通知一个月后停止经营，故我方在接到通知后一个月内已经停止经营了。直至房屋拆迁，一直处于停业状态，并且我方与原告的领导就房屋拆迁补偿问题进行多次沟通，始终没有达成一致，并且原告也承诺在2011年10月后就不再收取房屋租赁费用，故即使原告要计算租赁费，也只能主张2011年6月-2011年9月期间的租赁费；2、如果原告按此主张，已明显超过法定诉讼时效，因此原告的诉请没有事实和法律依据，故请求驳回对我方的诉讼请求。反诉原告索小明向本院提出反诉请求：1、反诉被告返还反诉原告淮安新在水一方大酒店的征收补偿款等共计3054887元及利息357421元（从2018年2月14日起至2019年8月19日止），并偿付反诉原告从2019年8月20日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；2、反诉被告承担本案诉讼费。事实与理由：淮安新在水一方大酒店于2004年12月9日成立，登记住所为淮安市园广场东南侧（即案涉租赁房屋），系个人独资企业，投资人为张正勇。2008年1月23日，投资人变更为索小明。2011年9月2日，反诉被告张贴通知，称因案涉租赁房屋在征收范围内，要求该酒店在1个月后停止经营，故该酒店不久便停业，但双方就征收补偿的有关事宜没能达成一致。2014年12月8日，该酒店经淮安工商行政管理局清河分局核准注销。淮安新在水一方大酒店于2004年12月8日实际使用案涉租赁房屋，但反诉原告接手酒店后并未与反诉被告订立过租赁合同。除装潢和添置各项酒店用品外，张正勇承租该酒店后，又新建了一些房屋和附属设施，因而有关该方面的补偿也应为反诉原告所有。在（2017）苏0812民初4525号案件审理期间，贵院曾发出通知，并于2017年11月10日上午9时对酒店所有物品、装潢、新建房屋和附属设施进行了保全，后即由反诉被告对整个酒店实施了拆除，但其并未将任何物品交付反诉原告，更未给予任何补偿。因反诉被告在本诉中将张正勇列为被告，也为查明反诉案件事实，故反诉原告将张正勇列为反诉案件第三人。综上，特提起反诉，请求判令所请。反诉被告供销社辩称：1、我方认为索小明提起的反诉与本诉不属于同一法律关系，本案属于房屋租赁合同关系纠纷，而反诉原告主张的是不当得利纠纷，故被告可以另案主张权利；2、索小明无权提起反诉，因本案涉及到的在水一方大酒店的实际投资人、经营管理者是张正勇，张正勇曾在2016年反诉我方要求给付补偿款，因此我方认为索小明无权要求主张所谓补偿款；3、关于补偿款，应该由反诉原告举证证明。故我方认为反诉请求没有事实和法律依据。反诉第三人张正勇辩称：1、依据生效判决确认，张正勇既不应当支付租金，也不应获得相应征收补偿。张正勇尊重法院判决，认可该征收补偿利益归属索小明；2、反诉原告主张的是反诉被告没有合法依据占有的相应征收补偿利益，自然与涉案租赁存在紧密关系，可以提起反诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年8月6日，城北供销社（甲方）与在水一方大酒店（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方提供北京北路和淮海西路交界处门朝西北向的二层楼房租赁给乙方经营使用，租赁期限为15年，年租金为25万元，从第四年开始递增，每年递增1万元，满28万元不再递增，以后均按28万元缴纳；年租金分两次交清，十一月十八日前和五月十八日前各交一半，协议对双方的权利和义务以及违约责任分别作出约定，并约定协议自2000年11月18日起生效，张正勇在协议尾部签字。2001年2月28日，淮安市清河在水一方大酒店在涉案房屋内核准登记，经济性质为集体所有制，法定代表人为张正勇；2006年11月16日企业被吊销营业执照，但未办理注销登记，工商登记资料载明股东有张正勇、沙桂友、王伟、徐宝成、刘红、朱会祥、王连喜、骆鼎声。2003年7月31日，城北供销社（甲方）与淮安市清河区在水一方大酒店（乙方）签订补充协议（一），约定由甲方对酒店进行加层改造，并调增租金。2003年12月15日，淮安市清河区新在水一方大酒店经工商登记设立，经济性质为个体工商户，经营者为刘红。2003年11月30日，城北供销社（甲方）与淮安市清河区新在水一方大酒店（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方提供北京北路和淮海西路交界处门朝西北向的二层楼房租赁给乙方经营使用，租赁期限为15年，年租金为25万元，从第四年开始递增，每年递增1万元，满28万元不再递增，以后均按28万元缴纳；年租金分两次交清，十一月十八日前和五月十八日前各交一半，并约定协议从2003年11月18日起生效，合同其他内容同城北供销社与淮安市在水一方大酒店于2000年8月6日所签租赁协议。2004年10月14日，淮安市清河区新在水一方大酒店办理注销登记。2004年12月8日，该地点又成立了淮安新在水一方大酒店，经济性质为个人独资企业，投资人为索小明。2014年12月8日淮安新在水一方大酒店注销登记。2011年9月2日，城北供销社发出一份《通知》，载明：“张正勇承租户：根据市政府征收调查通告精神（淮征调字2011第011号），你租用我单位房屋在政府征收范围内，做好准备工作，并在接到本通知一个月后停止经营，请予配合和支持。”2015年12月18日，城北供销社起诉张正勇，要求张正勇支付涉案房屋的租金并要求张正勇返还涉案房屋，张正勇在该案中提起反诉，要求城北供销社向其支付因土地征用应补偿其的相关费用和损失；后淮安市清河区人民法院（现为本院）于2016年6月12日裁定驳回城北供销社的起诉和张正勇的反诉。在该案审理过程中，张正勇在答辩状及反诉状中陈述其实际经营诉争酒店；索小明出具情况说明，载明张正勇系实际投资人、经营人，张正勇借用其身份证办理工商登记手续。2016年7月5日，城北供销社起诉淮安市清河在水一方大酒店和张正勇，要求两被告给付租金并返还房屋，本院认为城北供销社系与淮安新在水一方大酒店形成租赁关系，驳回城北供销社诉讼请求。城北供销社不服该判决，上诉至淮安市中级人民法院（以下简称：“淮安中院”）；2017年5月3日，淮安中院判决驳回上诉，维持原判。2017年6月2日，城北供销社起诉索小明、张正勇，主张解除其与淮安新在水一方大酒店的房屋租赁关系，并主张索小明、张正勇返还房屋；本院于2017年11月3日作出民事判决，确认城北供销社与淮安新在水一方大酒店之间的房屋租赁关系已于2014年12月8日终止，索小明、张正勇在判决生效后返还房屋。之后，张正勇提起上诉；上诉期间，诉争房屋被拆除；淮安中院于2018年5月31日作出二审判决，维持了一审判决中租赁关系终止的部分，撤销了一审判决中返还房屋部分；该判决载明：“…涉案房屋的承租人发生过三次变更。2000年8月6日，淮安市清河在水一方大酒店与城北供销社签订《房屋租赁协议》承租涉案房屋；2003年11月30日，淮安市清河区新在水一方大酒店与城北供销社签订《房屋租赁协议》，取代淮安市清河在水一方大酒店成为涉案房屋的承租人；2004年10月14日，淮安市清河区新在水一方大酒店被注销，同年12月8日，淮安新在水一方大酒店注册成立，住，住所地与涉案房屋位置一致际上是从成立之日开始使用涉案房屋，虽未签订书面的房屋租赁合同，但城北供销社未提出异议，视为双方形成事实租赁关系…”2017年7月20日，淮安市清江浦区人民政府发出《房屋征收决定公告》，载明对在水一方项目（非住宅）地）地块划红线范围内的房屋和附属物实施征收收时间自2017年7月20日正式开始。2018年2月12日，城北供销社在《房屋征收补偿安置协议书》上盖章，协议书载明补偿款总额为57467843.24元。2018年2月13日、2018年8月6日，城北供销社分别收到补偿款1000万元，合计2000万元。另查，城北供销社收到涉案房屋租金的截止日期为2011年5月，交款人系淮安新在水一方大酒店。本案有争议的主要事实与证据如下：（一）关于诉争房屋的租金。城北供销社陈述：“2011年6月之前的租金是按照2000年8月6日签订的房屋租赁协议及后来的补充协议约定的标准缴纳。按照租赁协议及补充协议的约定，截止2011年7月30日，每年租金是32万元。2011年7月31日开始至2015年11月18日，租金就变成32.5万元每年，我方本次诉讼就是按照每年32.5万元进行主张。”其提供了2010年3月至2010年12月期间多张房租费发票，载明每月房租金额26666元。被告张正勇、索小明质证称，该发票至多能证明月租金标准为26666元，而不存在城北供销社所称的递增。索小明陈述：“我方于2011年9月2日收到城北供销社发出的通知后，经营到2011年10月3日左右，就不再继续经营了。因为涉及拆迁补偿问题，我方就和城北供销社协商，也没有达成一致，所以房屋就没有还给城北供销社。城北供销社表态2011年10月之后房屋不再收取租金，一方面是因为房屋要拆迁，另一方面我方也没有实际经营。”城北供销社陈述：“我方无人表示不再收取租金。酒店一直经营到2015年2月。此前，我方一直通过发函、在酒店门口张贴通知等多种方式，要求返还房屋及给付租金，但对方一直拖延，所以我方于2015年12月起诉，一直诉讼至今。”（二）关于诉争房屋的拆迁补偿。索小明陈述其主张的补偿款项明细：1、评估报告中自建房部分，其中4号、5号、6号、7号、8号、10号这几个部分是我方自建的，总价值为932544元。2、评估报告中的装潢部分，装修评估明细表中，在水一方酒店的附属设施总价款为1964492元，扣除民生药房、五金超市、西园数码、烟酒商行、朱桥甲鱼馆、11号房，这几个部分合计342149元，从1964492元中扣除342149元为1622343元。3、经营损失部分，按照征收协议，经营损失总价为1252604元，按总额的40%计算为501041.60元，现我方主张50万元。我方主张的经营损失是将补偿协议中的停产停业补助两个项目相加，因停业停产补助还包括农贸市场，故我方认为在水一方酒店占其中40%较为合理。城北供销社对索小明陈述的相关项目补偿款金额的计算结果不持异议。关于自建房，城北供销社陈述：“在以前和本次诉讼中，我方都曾经提供了2003年7月31日签订的补充协议，该协议是原告与淮安市清河在水一方大酒店签订的，其中约定由我方负责加层改造，并增加租金。但是因时间较长，账册无法提供。”张正勇、索小明陈述：“城北供销社的陈述不属实。其所称的补充协议根本未履行，生效判决确认自2003年11月30日起，城北供销社与案外人刘红订立了新的租赁协议，如此短的时间无法完成改造。”张正勇又陈述其对诉争房屋的改造情况：“2000年我和其他人一起筹办在水一方大酒店，从城北供销社租赁涉案房屋，并在城北供销社同意的情况下进行改造、新建房屋和装潢。2000年、2003年、2007年先后三次进行了改造。”本案审理过程中，本院依法进行调查，淮安市清江浦区房屋拆迁安置公司表示，停业停产补助系根据拆迁评估明细表中的相关房屋的货币补偿价格为基数，按营业用房不超过3%、非营业用房不超过1%的标准补偿。本院认为，关于诉争房屋，产生了多次租赁关系；经生效民事判决认定，2004年12月8日，城北供销社与淮安新在水一方大酒店之间形成事实租赁关系。2014年12月8日淮安新在水一方大酒店注销登记，其权利义务由其投资人索小明承担；张正勇曾自认其实际经营诉争酒店，索小明亦曾证明张正勇系诉争酒店实际投资人，故张正勇应当承担淮安新在水一方大酒店的相关债务。关于本案的反诉问题，本院认为，反诉可基于同一法律关系或同一法律事实提起；本案中，索小明提起反诉，系基于租赁房屋的事实，故该反诉并无不当；城北供销社主张该反诉不成立，本院不予支持。城北供销社主张张正勇、索小明履行支付租金义务。关于租金标准，城北供销社提交的2010年3月至2010年12月期间发票，均载明每月租金为26666元，本院据此认定双方约定的月租金即为26666元。城北供销社主张按2000年8月6日的房屋租赁协议及其补充协议，本案中租金标准应确定为每年32.5万元；本院认为，淮安新在水一方大酒店并非该协议当事人，该协议对淮安新在水一方大酒店并无约束力；故对城北供销社主张的每年32.5万元的租金标准，本院不予采信。淮安新在水一方大酒店支付租金至2011年5月，之后其并未支付租金、亦未返还房屋；因其继续占用房屋，故应继续履行支付租金义务。至2017年7月20日淮安市清江浦区人民政府发出《房屋征收决定公告》时，诉争房屋已不再产生经济效益，故本院将张正勇、索小明应支付租金的期限截止2017年7月19日，租金共计为26666元×（73+19/31）=1962962元。索小明辩称城北供销社承诺2011年10月之后就不再收取租金，但并未举证，本院不予采信。张正勇辩称城北供销社的诉讼请求已经超过诉讼时效；本院认为，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项之规定，延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算；本案租金系以按月方式分期收取，故张正勇、索小明应付租金的诉讼时效期间应自2017年7月19日之后计算一年。2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年；《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。由此可见，至城北供销社2019年7月18日提起本案诉讼时，其关于租金的诉讼时效期间并未届满。诉争房屋租金系按月支付，2011年5月之后，淮安新在水一方大酒店未缴纳租金，已构成违约；城北供销社主张自2017年11月11日开始按中国人民银行同期同类贷款利率、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付逾期付款利息，本院予以支持。索小明主张城北供销社支付征收补偿的相关款项3054887元，本院认为：1、关于自建房补偿部分，城北供销社与张正勇均陈述系自己投资兴建，但双方提供的证据未能证明实际建房的时间及相关款项来源；因该自建房系在城北供销社同意的情况下建成，而现有证据不能真实反映自建房的实际建设情况，本院认为张正勇、索小明应享有部分补偿款份额，酌情确定为466272元；索小明主张的超出部分，本院不予支持。2、关于装修补偿款，本院认为，诉争酒店上多次产生租赁关系，淮安新在水一方大酒店承租房屋时，并未与城北供销社关于装修问题达成书面约定，按常理应认定城北供销社认可淮安新在水一方大酒店对装修享有权益；现索小明主张城北供销社向其支付装修补偿款1622343元，本院予以支持。3、关于经营损失，即停业停产补助，本院认为，张正勇、索小明租赁诉争房屋用于酒店经营，其享有因经营产生的相关权益；在经营期间，诉争房屋拆迁而产生停业停产补助，索小明主张其中的50万元部分，按其实际使用房屋的价值比例计算，亦属合理，本院予以支持。综上，索小明应得的补偿款为466272元+1622343元+50万元=2588615元。张正勇在2015年的诉讼中便开始主张城北供销社向其支付拆迁补偿款，城北供销社在实际领取补偿款后应及时支付于承租方，其并未付款，已构成违约；索小明主张城北供销社支付2588615元补偿款，本院予以支持；其主张的超出部分，不予支持。索小明主张城北供销社支付逾期付款利息，于法有据；考虑城北供销社应有必要时间准备付款，本院酌情认定城北供销社应自2018年3月1日开始按中国人民银行同期同类贷款基准利率、同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；索小明主张的超出部分，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条之规定，判决如下：一、被告张正勇、索小明于本判决生效后三日内支付原告淮安市清河区城北供销合作社租金1962962元，并以1962962元为基数支付逾期付款利息（2017年11月11日至2019年8月19日期间，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息；2019年8月20日开始按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息直至全部款项清偿为止）；二、反诉被告淮安市清河区城北供销合作社于本判决生效后三日内支付反诉原告索小明补偿款2588615元，并以2588615元为基数支付逾期付款利息（2018年3月1日至2019年8月19日期间，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息；2019年8月20日开始按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息直至全部款项清偿为止）；三、驳回原告淮安市清河区城北供销合作社的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告索小明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费24033元，原告淮安市清河区城北供销合作社负担1566元；被告张正勇、索小明负担22467元；公告费300元，由被告索小明负担；反诉案件受理费17049元，反诉原告索小明负担3295元，反诉被告淮安市清河区城北供销合作社负担13754元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  潘雷人民陪审员  朱洪人民陪审员  左欣二〇二〇年七月十七日书 记 员  陈欣附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。