上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初25017号原告：上海市徐汇区中虹汇之苑业主委员会，住所地上海市。负责人：余关福，主任。委托诉讼代理人：龚豪、陈琪，上海市六角城律师事务所律师。被告：上海宏苑物业管理经营有限公司，住所地上海市。法定代表人：王培华，总经理。委托诉讼代理人：刘桂芝，公司员工。委托诉讼代理人：沈华连，上海普世律师事务所律师。原告上海市徐汇区中虹汇之苑业主委员会(以下简称汇之苑业委会)与被告上海宏苑物业管理经营有限公司(以下简称宏苑物业)物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的负责人余关福及其委托诉讼代理人龚豪、陈琪，被告的委托诉讼代理人刘桂芝、沈华连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市徐汇区中虹汇之苑业主委员会向本院提出诉讼请求：1、确认2019年5月15日原、被告签订的《协议书》于2019年9月4日解除；2、判令被告按照日千分之五标准支付违约金135,000元(按50万元为基数计算20天，从2019年5月15日计算至2019年6月4日；按50万元为基数计算34天，从2019年7月31日计算至2019年9月2日)。事实和理由：被告在2009年至2017年3月31日期间为上海市徐汇区中虹汇之苑居民小区(以下简称汇之苑小区)提供物业服务。被告撤离小区后，原告多次向被告要求归还公共收益结余，被告均无故拖延。2019年5月15日，双方签订《协议书》，约定被告分期付款及相应条件。后被告未按约定付款，为维护汇之苑小区业主的合法权益，故起诉。被告上海宏苑物业管理经营有限公司辩称，被告已经履行大部分约定内容，原告无权解除《协议书》。迟延付款的违约金约定过高，请求法院按照同期银行贷款利率调整。业主大会授权起诉决议的公告时间、期限不符合相关规定，对此有质疑。不同意原告诉请。经审理查明，汇之苑业委会与宏苑物业于2009年5月23日签订《物业管理服务合同》，约定汇之苑业委会将汇之苑小区委托宏苑物业管理，期限自2009年6月1日至2012年5月31日。该合同约定如发生争议协商不成时，提请上海市仲裁委员会裁决。合同到期后，宏苑物业按照原合同继续提供服务，直至2017年3月31日退出。2019年1月，汇之苑业委会委托上海中惠会计师事务所有限公司对汇之苑小区截止2017年3月31日的维修资金和公共收益收支进行审计，出具了审计报告。汇之苑业委会和宏苑物业均在报告所附的小区收益资金收支明细表上盖章。2019年5月15日，汇之苑业委会(甲方)和宏苑物业(乙方)签订《协议书》，约定：(1)停车费、广告费由乙方按30%收取物业管理成本；(2)乙方服务期间有五项事项代甲方支付，从公共收益余额中扣除；(3)乙方尚未收取的物业费先从公共收益余额中垫付；扣除上述费用后结算公共收益余额1,447,553.13元，按三期归还，签订当日乙方向甲方归还50万元，2019年7月31日前归还50万元，2019年12月31日前归还447,553.13元。协议第八条约定，如在履约时间节点上，乙方未按协议执行，乙方须承担违约金，按未付金额的千分之五每日计算，同时甲方有权终止履行所有条款义务和解除本协议并按第三方提供的审计报告标的起诉。汇之苑业委会于2019年5月20日出具委托书，委托现物业管理方上海乐道物业管理有限公司(以下简称乐道公司)以其银行账户代收宏苑物业归还的公共收益。宏苑物业于2019年6月4日转账支付50万元至乐道公司账户，后未按时支付第二期款项。2019年9月3日，汇之苑小区的业主作出业主大会决议，同意通过法院诉讼向宏苑物业追讨公共收益。当日，宏苑物业转账支付50万元至乐道公司账户。2019年9月4日，汇之苑业委会以挂号信方式向宏苑物业发送解除《协议书》的通知，于次日送达。上述事实，有原告提供的《协议书》、审计报告、银行回单、解约通知与挂号信收据、物业服务合同、业主大会决议，被告提供的银行转账凭证、委托书，以及双方陈述等证据为证。本院认为，当事人双方签订的《协议书》系单独的合同，不受物业服务合同中的仲裁条款约束，本案诉请内容系因《协议书》产生的法律关系，可由法院管辖。汇之苑业委会取得起诉授权的业主大会决议是否符合法定程序，只能由小区业主监督和质疑，宏苑物业并不能就此提出抗辩。根据合同法的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。汇之苑业委会与宏苑物业签订的《协议书》中，明确约定如在履约时间节点上，宏苑物业未按协议执行，汇之苑业委会有权解除协议。现宏苑物业支付第一期款项已有所迟延，只是汇之苑业委会并未就此行使解除权。但此后宏苑物业仍未在《协议书》约定的2019年7月31日前支付第二期款项，汇之苑业委会据此按约又获得了协议解除权，并在2019年9月4日以挂号信通知的方式行使了解除权。鉴于宏苑物业迟延履行付款义务已超过一个月，难以认定其违约行为显著轻微，汇之苑业委会行使解除权并非不合理。宏苑物业辩称其已在合同解除之前的2019年9月3日支付了第二期款项，虽然属实，但法律上并无迟延后的实际履行行为可消灭约定解除权的规定；且宏苑物业的付款系直接转账，并无汇之苑业委会的接受行为，与业主大会决议的时间又在同一天，仅比解约通知的发出早一天，也无法得出汇之苑业委会已放弃行使解除权的结论。故本院依法认定汇之苑业委会行使协议解除权有效，《协议书》应依法于解除通知送达之日的2019年9月5日解除。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。宏苑物业迟延付款构成违约，汇之苑业委会有权按照《协议书》约定向其主张违约金。但第一期付款时汇之苑业委会并未在缔约当日提供收款账号，故第一期款项的违约金应自提供账号后的次日即2019年5月21日起算。鉴于《协议书》约定日千分之五的违约金相比实际损失显然过高，本院依法进行调整，酌情确定宏苑物业应支付迟延付款的违约金5,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海市徐汇区中虹汇之苑业主委员会与被告上海宏苑物业管理经营有限公司2019年5月15日签订的《协议书》于2019年9月5日解除；二、被告上海宏苑物业管理经营有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市徐汇区中虹汇之苑业主委员会违约金5,000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3,000元，减半收取1,500元，由被告负担。财产保全申请费5,000元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  高行玮二〇二〇年一月七日书记员  吴静文附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。