安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0102民初7407号原告：合肥德善小额贷款股份有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区祁门路**安徽合作经济大厦**，统一社会信用代码91340100694148906X。法定代表人：孙福来，该公司董事长。委托诉讼代理人：马学聪，安徽安泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏艳春，安徽安泰达律师事务所律师。被告：王文英，女，汉族，1982年7月2日出生，住安徽省池州市贵池区。委托诉讼代理人：赵鹏鑫，安徽景森律师事务所律师。原告合肥德善小额贷款股份有限公司（以下简称“德善公司”）诉被告王文英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告德善公司的委托诉讼代理人马学聪、魏艳春、被告王文英的委托诉讼代理人赵鹏鑫到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告德善公司提出诉讼请求：一、判决解除原告与被告王文英之间的房屋租赁合同（位于瑶海区临泉路橘郡万绿园**团****房屋）；二、判令被告王文英立即从原告所有的位于瑶海区临泉路橘郡万绿园B组团1幢401[不动产权证号：皖（2018）合肥市不动产权第10039075号]房屋结清水电煤气物业等费用并搬出腾空；三、判令被告王文英向原告支付房租人民币329225.64元[2017年12月29日，原告取得上述房产的所有权，即自2017年12月29日至2019年6月13日租金为78.75万元÷365天×531天×574.74㎡÷2000㎡＝329225.64元；此后的房租自2019年6月14日起，按226303.88元/年（78.75万元/年×574.74㎡÷2000㎡)的标准计算至各被告将案涉不动产实际交还给原告之日止]、违约金221777.8元[计算依据以房屋租赁合同及宾馆经营权转让合同约定违约金标准，按案涉房产在整体物业面积占比计算违约金为（75万元×3+77.25万元×3+78.75万元×4）×10%×574.74㎡÷2000㎡=221777.8元]，以上合计551003.44元；四、判令被告向原告支付律师代理费损失10000元；五、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与各被告之间没有直接签订书面的房屋租赁合同，是基于2011年7月22日，郑鲁闽、刘俊山与叶乃华、廖君之间签订了一份租赁合同，租期为10年。后叶乃华、廖君又将该房屋转租给刘清泉。2015年7月31日，刘清泉又将该房转租给王文英。2017年12月29日，合肥市蜀山区人民法院以（2017）皖0104执2139号之二执行裁定书裁定将瑶海区临泉路橘郡万绿园8组团1幢401房产所有权过户给原告，且被告王文英也知晓原告是上述房产的所有人。根据买卖不破租赁，原告与被告王文英之间形成间接的租赁合同关系。2014年3月10日，刘峰与合肥德善小额贷款股份有限公司签订一份《最高额抵押合同》，以其名下位于合肥市瑶海区临泉路橘郡万绿园8组团1幢401（产权证号：合产字第**）房产为安徽沙河王酒业饮食管理有限公司在《最高额授信借款合同》项下债务向合肥德善小额贷款股份有限公司提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。后安徽沙河王酒业饮食管理有限公司未按约还款，合肥德善小额贷款股份有限公司遂诉至合肥市蜀山区人民法院，2016年12月1日，合肥市蜀山区人民法院（2016）皖0104民初1676号民事判决书确认了合肥德善小额贷款股份有限公司在判决书第一、二项确定的债权范围内对刘峰提供的抵押物拍卖、变卖或折价所得价款享有优先受偿权。2017年12月29日，合肥市蜀山区人民法院以（2017）皖0104执2139号之二执行裁定书裁定将案涉不动产所有权转移给合肥德善小额贷款股份有限公司。2018年7月4日，案涉不动产过户至原告名下，不动产权证号为皖（2018）合肥市不动产权第10039075号。2011年7月22日，郑鲁闽、刘俊山将位于合肥市临泉路131号约2000平方米的房屋（含原告所有的案涉不动产）出租给叶乃华、廖君作为经营宾馆、棋牌室之用，并签订了《房屋租赁合同》，租赁期限自2011年8月1日起至2021年9月30日止。租金为每年75万元，按先支付租金后使用的原则，提前2个月支付半年租金（每年7月30日和1月30日之前支付租金），逾期15天甲方有权停水、停电解除合同。第一年至第三年租金总额不变，第四年租金上浮3%即77,25万，第七年起上浮5%即78,75万元至租赁期满。乙方在租赁期间不得随意整体转租、转让，确定需要转租，应书面通知甲方，在征得甲方同意后方可转租、转让。房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回房屋：拖欠房租15日以上。同时，逾期支付房租乙方还应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。2012年4月14日，叶乃华、廖君、刘清泉签订了一份《宾馆转让协议》，约定：叶乃华、廖君将租赁的合肥市临泉路和铜陵路交口橘郡万绿园81栋所处的锦程商务快捷宾馆转让给刘清泉使用运营；该宾馆建筑面积约2000平方米；宾馆交给刘清泉后，刘清泉同意代叶乃华、廖君向房东履行该租赁合同。2015年7月31日，刘清泉又将该房转租给王文英，约定了相关转租事宜。原告系案涉房产的合法产权人时，案涉房产为王文英承租的位于合肥市临泉路131整体物业的组成部分，原告系案涉房产的合法产权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，因此，原告管理其所有的不动产的合法举措，应受法律保护。原告多次要求被告支付房租，被告王文英仍长期拖欠租金，被告的行为侵害了原告的合法权利；而且，王文英拖欠租金的时间己超过15天，根据合同约定，原告有权要求解除房屋租赁合同，有权收回租赁物、有权要求被告支付房租并赔偿原告为保护其物权实际支付律师代理费损失。刘清泉、郑鲁闽、刘俊山、王文英之间签订的《宾馆经营权转让合同》，租金的支付方式是直接向出租方支付，出租方即为案涉房屋的房主，王文英已经知晓房主变更且房主多次向王文英催要租金，王文英未付租金。综上所述，各被告的行为，损害了原告的合法权益，请求依法判决。被告王文英辩称：一、我方认为原告在举证期限之后变更诉请并且增加不存在的被告，已经与本诉不相符，原告若变更诉求应当撤诉后另行起诉或由法院依法驳回；二、被告签订的宾馆经营权转让合同实际的出租方为刘俊山、郑鲁闽，而刘俊山、郑鲁闽与原告之间的纠纷我方并不知情，刘俊山、郑鲁闽也未通知我们将房屋租金支付给原告，我方与原告没有任何合同或书面的租赁协议；三、原告所有的574.74平方米的房屋是位于我方租赁的所有房屋的第四层，我们与刘俊山、郑鲁闽签订的租赁协议中是以整个2220平方米约定租金为78.75万元，根据门面房位置的不同，其租金也不可能一样，原告计算租金标准错误，在我们与刘俊山、郑鲁闽签订租赁合同时，虽未书面约定各层租金的价格，但曾口头约定第一层为170元/平方米,第二层110元/平方米，第三层60元/平方米，第四层30元/平方米；四、刘清泉与我方实际是共同经营，此在宾馆经营权转让合同第二条第四款明确表明合作关系；五、我方是因为收到包河区人民法院和蜀山区人民法院的协助执行通知书通知对支付给刘俊山、郑鲁闽的房租予以扣留所以也未将房屋租金支付，此在合肥市瑶海区（2017）皖0102民初5722号判决书中予以认定，所以我方不存在违约行为，不应存在违约责任。经审理查明：2011年7月22日，案外人郑鲁闽、刘俊山就出租位于合肥市临泉路131号面积共约2000平方米的房屋与案外人叶乃华、廖君协商并签订《房屋租赁合同》，该合同中郑鲁闽、刘俊山为出租房（甲方），叶乃华、廖君为承租方（乙方），双方约定的租赁期限自2011年8月1日起至2021年9月30日止，所出租的合肥市临泉路131号面积共约2000平方米的房屋包括案涉合肥市临泉路橘郡万绿园B组团1幢401房屋在内。案外人叶乃华、廖君承租以上房屋后，另于2012年4月14日与案外人刘清泉签订了一份《宾馆转让协议》，约定：叶乃华、廖君将租赁的合肥市临泉路和铜陵路交口橘郡万绿园B1栋所处的锦程商务快捷宾馆转让给刘清泉使用运营；该宾馆建筑面积约2000平方米，宾馆转租给百川名品的120平方米一楼门面的租金收益归刘清泉；宾馆交给刘清泉后，刘清泉同意代叶乃华、廖君向房东履行该租赁合同，合同期满后由刘清泉领回叶乃华、廖君向房东交纳的押金交归其所有；刘清泉在当日向叶乃华、廖君支付转让费首付款1900000元，叶乃华、廖君即全盘移交宾馆运营权利给刘清泉，无条件配合刘清泉完成后续的手续变更结束移交证件同时刘清泉支付余下费用97500元。2015年7月31日，案外人刘清泉与被告王文英协商并签订《宾馆经营权转让合同》，该合同中刘清泉为甲方，王文英为乙方，刘俊山、郑鲁闽为丙方，双方约定：甲方将位于合肥市临泉路131的整体物业转让给乙方经营；甲方与丙方合同期限10年，2021年9月30日到期，在合同剩余有效期内经丙方同意承租权转由乙方所有直至合同到期。案外人刘清泉、被告王文英分别在合同上签名，案外人刘俊山、郑鲁闽均未签名。后原“锦程商务快捷酒店”改名“一路同行酒店”，由王文英向郑鲁闽支付房租并实际占有使用案涉房屋至今。为主张其权利，原告德善公司与安徽安泰达律师事务所签订了一份《聘请律师合同》，委托该所指派律师为其代理案件，约定的律师代理费合计10000元。另查明，2014年3月10日，案外人安徽沙河王酒业饮食管理有限公司与原告德善公司等就借款600万元协商并签订《最高额授信借款合同》，德善公司因该合同所享有的债权以合肥市临泉路橘郡万绿园B组团1幢401房产设立抵押并办理抵押登记手续。其后，因安徽沙河王酒业饮食管理有限公司未能按期偿还借款、利息等，德善公司向合肥市蜀山区人民法院提起诉讼，要求安徽沙河王酒业饮食管理有限公司向其偿还借款本金、利息及对所抵押的位于合肥市临泉路橘郡万绿园B组团1幢401房产享有优先受偿权。2016年12月1日，合肥市蜀山区人民法院作出（2016）皖0104民初1676号《民事判决书》，判决：“原告合肥德善小额贷款股份有限公司对被告刘峰所有的位于合肥市瑶海区临泉路橘郡万绿园B组团1幢401（产权证号：合产字第：合产字第**，他项权证号：房地产他证合瑶字第**述第一、二向债权范围内享有拍卖、变卖或折价所得的价款优先受偿权”。2018年7月4日，案涉位于合肥市临泉路橘郡万绿园B组团1幢401的房屋转移登记至原告德善公司名下。以上事实，有原、被告身份证明、（2016）皖0104民初1676号《民事判决书》、（2017）皖0104执2139号之一《执行裁定书》、不动产权证书、（2017）皖0102民初5772号《民事判决书》、《房屋租赁合同》、《宾馆转让协议》、《宾馆经营权转让合同》、《律师函》、邮单、催告函、《聘请律师合同》及当事人陈述等在卷予以佐证。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。已查明案外人刘俊山、郑鲁闽与叶乃华、廖君之间签订的《房屋租赁合同》所涉房屋租赁范围包括案涉合肥市临泉路橘郡万绿园B组团1幢401房屋，租赁期限自2011年8月1日起至2021年9月30日止。后案外人叶乃华、廖君另与刘清泉签订《宾馆转让协议》将位于合肥市橘郡万绿园B1栋处包括案涉房屋在内的原“锦程商务快捷宾馆”转让。本案中，被告王文英因与刘清泉签订《宾馆经营权转让合同》而取得位于“合肥市临泉路131的整体物业”的租赁权，该合同已约定刘清泉所享有的承租权转由王文英所有。因出租人郑鲁闽、刘俊山未提出异议且实际向王文英收取房租，应视为其对刘清泉与王文英之间因签订《宾馆经营权转让合同》所确定的租赁权让与予以认可，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条：“当事人乙方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”，本院确认自2015年7月31日起《宾馆转让协议》所涉房屋租赁及租金支付等应由承租人享受、承担的权利义务已发生概括转移，由王文英继受承租人地位。案涉合肥市临泉路橘郡万绿园B组团1幢401房屋已于2014年3月10日设立抵押并办理抵押权登记，原告德善公司因实现人民法院生效判决所确定的抵押权而自2018年7月4日享有对案涉房屋的所有权。此后王文英虽实际占有并使用案涉房屋，但德善公司与王文英之间并无租赁合意，双方未订立房屋租赁合同关系，故原告德善公司向本院提出的要求解除其与王文英之间的房屋租赁合同、支付违约金及律师代理费的诉讼请求无事实与法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，已查明王文英因签订《宾馆经营权转让合同》所享有的租赁权相对案涉房屋已设立的抵押权成立在后，其所享有的租赁权不得对抗原告德善公司因实现抵押权而对案涉房屋所享有的相关权利，故本院对原告德善公司提出的要求王文英搬离合肥市临泉路橘郡万绿园B组团1幢401房屋诉请予以支持。原告德善公司对案涉房屋实际享有所有权的起始时间应以不动产产权登记确立的2018年7月4日起算，因实际占有并使用案涉房屋，被告王文英应自2018年7月4日起向原告支付占有使用费。已查明《房屋租赁合同》约定的合肥市临泉路131整体物业面积约2000平方米，案涉合肥市临泉路橘郡万绿园B组团1幢401房屋面积为574.74平方米，本院参照案外人刘清泉与被告王文英之间签订的《宾馆经营权转让合同》中“2015年8月至2018年7月租金为77.25万元；2018年8月至2021年7月78.75万元”关于租金支付标准之约定，综合考量案涉房屋面积占本案所涉合肥市临泉路131整体物业租赁的总面积的比例，酌定自2018年7月起被告王文英每日应支付的占有使用费按206.67元确定（78.75万元÷3年÷365天/年×574.74平方米÷2000平方米），该费用应自2018年7月4日起支付至王文英实际向原告德善公司交付案涉房屋时止。关于原告德善公司提出的要求被告王文英结清占用案涉房屋期间的水、电、煤气、物业费用的诉讼请求。因原告德善公司与被告王文英之间并无房屋租赁合同关系，对以上费用的承担亦无约定，该项诉讼请求与本案并不属于同一法律关系，原告可另行起诉，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告王文英于本判决生效之日起十日内搬离位于合肥市瑶海区临泉路橘郡万绿园B组团1幢401室的房屋；二、被告王文英于本判决生效之日起十日内向原告合肥德善小额贷款股份有限公司支付房屋占有使用费，该费用按每日206.67元（78.75万元÷3年÷365天/年×574.74平方米÷2000平方米）的标准，自2018年7月4日起支付至实际搬离合肥市瑶海区临泉路橘郡万绿园B组团1幢401室房屋时止；三、驳回原告合肥德善小额贷款股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍履行迟延履行期间的债务利息。案件受理费9410元，减半收取4705元，由原告合肥德善小额贷款股份有限公司负担1000元，由被告王文英负担3705元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判长 吴 扬二〇一九年十月十五日书记员 丁海恩