辽宁省大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初11534号原告（反诉被告）：高仁川，男，1979年5月3日出生，汉族，住所山东省青岛市市北区。被告（反诉原告）：程晶，女，1981年5月22日出生，汉族，住所辽宁省大连市甘井子区。被告：刘爱玲，女，1956年9月28日生，汉族，住所同上。被告：程显卫，男，1950年7月4日生，汉族，住所同上。三被告共同委托诉讼代理人：张俊、裴盈欣，均系北京市世纪（大连）律师事务所律师。原告（反诉被告）高仁川【以下简称“原告（反诉被告）”】与被告（反诉原告）程晶【以下简称“被告（反诉原告）”】、被告刘爱玲、程显卫返还原物纠纷一案，本院于2019年8月23日立案受理后，适用简易程序，由审判员马雯菁独任审理，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告），被告（反诉原告）及三被告的委托诉讼代理人张俊律师、裴盈欣律师均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。庭审后，被告（反诉原告）于2019年11月20日递交鉴定申请，后于2020年1月6日撤回申请。原告（反诉被告）诉称，我方于2013年10月16日通过个人贷款购买了大连市甘井子区房屋，面积为213.8平方米。2017年9月14日，原、被告签订《房屋买卖合同》及《补充条款》。该合同经大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初7623号民事判决确认解除，但三被告拒不腾退该房屋。被告（反诉原告）前期支付的750000元购房款在其腾退房屋并结清居住期间该住处所有水电费、物业费、暖气费并扣除（2018）辽0211民初7623号民事判决书判令被告（反诉原告）给付我方的费用可在10日内退回余款。原告（反诉被告）本诉诉请原为：1、三被告自大连市甘井子区房屋中腾退；2、三被告支付从2017年9月14日至2019年8月23日期间的房租合计163333元，按每月7000元计算。后其于2020年1月14日邮寄提交变更诉讼请求申请书，称因三被告在本案起诉后仍未腾退案涉房屋，故诉请的租金截至2020年1月13日变更为196000元，计算标准仍为每月7000元。被告（反诉原告）辩称，案涉房屋为双方共同财产，在没有分割之前，我方系基于所有权人的身份占有房屋，原告要求我方腾退并支付房租没有事实和法律依据。2012年9月，原、被告在大连理工大学读书时相识，2013年初确定恋爱关系后，后协商结婚事宜。2014年5月，在双方家长和亲朋好友的参与下，原、被告在山东临沂举办了结婚典礼，2014年8月，在大连举办了婚礼答谢仪式。2013年10月16日，双方以原告（反诉被告）名义购买了案涉房屋，我方陆续向原告（反诉被告）银行账户转账267.9万元用于购房及还贷。房屋交付后，我方负责完成装修后，双方在该房屋中共同生活至2015年7月。根据最高人民法院《关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第10条的规定，同居生活期间双方共同购置的财产属于共有财产。案涉房屋虽然登记权利人为原告（反诉被告），但不动产登记仅具有权利推定的效力，并非是不动产归属的绝对依据，在我方能证明实际权利人为原、被告共有的情况下，可以认定该物权归实际权利人所有。故此原、被告双方在没有对共有财产进行分割前，我方是基于所有权人的身份占有使用案涉房屋，原告（反诉被告）要求我方腾退及支付房租，没有事实和法律依据。被告刘爱玲、程显卫的答辩意见同被告（反诉原告）。被告（反诉原告）反诉称，原、被告于2012年9月相识，后确立恋爱关系。双方以共同生活和结婚为目的，于2013年10月16日以原告（反诉被告）的名义购买案涉房屋。被告（反诉原告）先后向原告（反诉被告）银行账户转267.9万元。后期原告（反诉被告）返还垫付款项51.2万元，故被告（反诉原告）实际投入用于购房的款项为216.7万元。案涉房屋于2013年11月交房后，由被告（反诉原告）负责装修并支付装修款约50万元。双方共同在该房屋中生活了两年多，并先后在临沂、大连举办了婚礼。后因感情破裂，原告（反诉被告）决定返回青岛。被告（反诉原告）同意接收房屋，双方以买卖的方式过户并给原告（反诉被告）补偿。后因双方发生矛盾，未能履行。根据相关法律规定，同居生活期间双方共同购置的财产按一般共有财产处理，没有约定份额的，按照出资额确定。现原告（反诉被告）诉请返回房屋，应当视为其主张分割案涉房屋，双方理应以投入的购房资金比例按份分割该房屋价值，由原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付折价补偿款。因装修资金均由被告（反诉原告）投入，该部分残值也应返还。民事活动应遵循公平和诚信原则，在大部分购房款和装修款均由被告（反诉原告）投入的情况下，不能仅因为房屋登记在原告（反诉被告）名下，而否认双方基于共同生活目的而共有案涉房屋的事实。故反诉请求判令：1、原告（反诉被告）支付房屋折价款，暂按270万元【216.7万元÷（216.7万元+贷款利息+办理产权税费）×房屋评估市场价】主张；2、原告（反诉被告）返还装修残值，暂按10万元（以评估价值为准）。庭审后，被告（反诉原告）基于原房屋买卖合同及生效判决确定的“解除原告高仁川与被告程晶于2017年9月14日签订的《大连市房地产买卖合同》”，撤回第二项反诉请求，并变更第一项反诉请求为：原告（反诉被告）返还前期支付的房款750000元及利息（以750000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2019年7月8日起计算至给付之日止，计算至2019年12月31日为11716.8元）。原告（反诉被告）辩称，被告（反诉原告）反诉主张的750000元是以购买房屋为前提的房屋首付款，该房屋买卖合同因被告（反诉原告）违约而经法院判定解除。买卖合同中并没有约定该笔款项利息问题，生效判决中也没有提到该笔款项。被告（反诉原告）在判决生效后也没有主动索要过。且我方在庭审中也主动表示会返还，从未像被告（反诉原告）以恶意占用、保全房屋一样而拖欠给付该笔款项，故对被告（反诉原告）反诉请求中不合理诉请应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审调查，对案涉事实，本院认定如下：1、原告（反诉被告）与被告（反诉原告）间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月8日作出（2018）辽0211民初7623号民事判决书，并于2019年7月10日、7月9日分别向原、被告送达，因双方均未上诉，该判决于2019年7月26日生效。对于原、被告就案涉房屋所形成的买卖合同及相关事实，生效判决认定如下：“2017年9月14日，原告（甲方、出卖人）、被告（乙方、买受人）签订了《大连市房地产买卖合同》及《补充条款》。约定：甲乙双方未通过经济机构居间介绍，由乙方受让甲方坐落于甘井子区建筑面积213.8平方米房屋。转让价款为3240000元，乙方的付款方式为现金与商贷，付款日期为银行放贷款日时；双方同意于签订合同过户完毕后由甲方将上述房地产正式交付给乙方。……2017年9月18日，被告支付原告房款75万元，原告为被告出具了收条，收条中同时记载‘其它余款在2018年5月底前一次性付清，本人配合办理该房屋过户手续’。庭审时被告认可2018年5月底前为其一次性付款日期。付款期满，被告仍未支付原告购房余款。2017年9月26日，原告将案涉房屋的银行贷款全部还清。另，原、被告原系男女朋友关系，案涉房屋系原告于2013年10月16日所购买的商品房。被告称该房现由被告及其父母居住使用。”本院以“本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告签订的《大连市房地产买卖合同》（包括补充协议），系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，为合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。庭审中被告提交了双方之间的银行转账明细，以证明案涉房屋系同居期间的共同财产，原告均不认可，对此，被告可另行主张权利，本案不予调整。因被告违约未在约定的期限内给付原告剩余购房款，导致合同未能继续履行，致使原告不能实现合同目的，故原告要求解除双方于2017年9月14日签订的《大连房地产买卖合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本院予以支持。……关于原告主张被告从占用的房屋中腾退的诉讼请求，因被告在与原告签订房屋买卖合同之前就已在案涉房屋居住，并不是基于签订房屋买卖合同而占用该房，故原告要求被告腾退房屋，与本案不属同一法律关系，本案不予处理，原告可另行诉讼。”为由，判决：“一、解除原告高仁川与被告程晶于2017年9月14日签订的《大连市房地产买卖合同》。二、于本判决生效后10日内，被告程晶给付原告高仁川违约金（自2018年6月1日至2018年7月30日以2490000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）。……”2、在本案及（2018）辽0211民初7623号案件中，原告（反诉被告）均认可被告（反诉原告）支付了案涉房屋的部分装修款，但其未能明确具体数额。3、至本案辩论终结，三被告对案涉房屋仍占有使用。本院认为，虽然（2018）辽0211民初7623号民事判决书中对于被告（反诉原告）主张案涉房屋系同居期间的共同财产一节确认被告（反诉原告）可另行主张权利。但如案涉房屋为原、被告间共有财产，那么原告（反诉被告）对案涉房屋无法享有完全的处分权，其将案涉房屋出售给被告（反诉原告）所签订的房屋买卖合同的效力则处于待定状态。而生效判决已确认原、被告间就案涉房屋所签订的《大连市房地产买卖合同》为合法有效，故此被告（反诉原告）本案中仍坚持案涉房屋系原、被告间共有财产、房地产买卖合同系原、被告间为分割共有财产而签订的答辩意见，与生效判决所认定事实相矛盾，本院无法予以采纳。故此在双方买卖合同业经判决确认解除，被告（反诉原告）对案涉房屋并不享有合法占有使用权利的情况下，且原告（反诉被告）明确以所有权人的身份主张案涉房屋的物权权利，被告（反诉原告）及被告程显卫、刘爱玲占有使用案涉房屋并无法律依据，对于原告（反诉被告）此节诉请，本院予以支持，被告（反诉原告）及被告程显卫、刘爱玲应在本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）腾退坐落于甘井子区建筑面积213.8平方米房屋。因房屋状态在合同中并无具体化，故腾退以交付钥匙为准。同时三被告在腾退房屋前应结清使用房屋期间的水、电、煤气等费用。关于原告（反诉被告）主张三被告按照每月7000元的标准支付自2017年9月14日起的房屋占有使用费，因生效判决认定被告（反诉原告）占用案涉房屋并非基于双方间的房买卖合同，且原、被告间曾系男女朋友关系且在购房前后原、被告间确存在大量款项的流转，故虽经生效判决将原、被告间对案涉房屋的纠纷固定为房屋买卖合同纠纷，但原告（反诉被告）应举证证明在（2018）辽0211民初7623号民事判决书生效（2019年7月26日）前，被告（反诉原告）及被告程显卫、刘爱玲占有案涉房屋的行为系具有过错的侵权行为。故对于原告（反诉被告）主张2019年7月26日前的房屋占有使用费用，本院不予支持。而判决书生效后，被告（反诉原告）在法院已确认房屋买卖合同有效及解除后，应及时将案涉房屋返还原告（反诉被告），特别是原告（反诉被告）在2019年8月23日提起诉讼后，并由本院于2019年9月29日向三被告送达起诉状后，仍不予返还案涉房屋，应向原告（反诉被告）支付占用房屋期间的合理损失。现原告（反诉被告）主张按照每月7000元标准虽系参考租赁房屋租金收益率，但并非经过司法评估程序而确定的合法损失且原、被告间也并非房屋租赁合同关系，故本院将三被告占用房屋而给原告（反诉被告）造成的损失调整为每月3000元。同时综合考虑原告（反诉被告）亦认可被告（反诉原告）支付案涉房屋部分装修款及被告（反诉原告）因原告（反诉被告）未返还房屋首付款而产生的利息损失等情况，对于计算原告（反诉被告）占用房屋损失的起算点以2019年12月26日为准。关于给付占用房屋损失的主体，本院认为，案涉纠纷的源起为原告高仁川与被告程晶间对房屋权属的争议，被告程显卫、刘爱玲系基于被告程晶的亲子关系而与被告（反诉原告）占用房屋，故应以被告（反诉原告）作为赔偿占用房屋损失的主体。原告（反诉被告）虽在本案中主张截至2020年1月13日的占用房屋损失，但为避免因腾退时间不确定而致原、被告再次产生诉讼；且经过本院对损失标准调整后，数额并未超过原告诉请的损失数额，故被告（反诉原告）应支付原告（反诉被告）自2019年12月26日起至腾退之日止的房屋占有使用费用（以每月3000元为标准）。关于被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）返还已付房屋首付款750000元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，本院予以支持。原告（反诉被告）在起诉状称应扣除（2018）辽0211民初7623号民事判决书确定被告（反诉原告）应给付的款项一节，符合《中华人民共和国合同法》第九十九条抵销之规定，本院予以支持，且抵销通知自到达对方时生效（2019年9月29日起诉状送达之日）。可抵销的款项包括：1、判决第二项违约金18052.5元（2490000元*2个月/12个月*人民银行同期贷款一年内利率4.35%）；2、被告（反诉原告）未按照判决履行给付违约金应支付的加倍部分债务利息173.76元（18052.5元*日万分之1.75*自2019年8月5日至起2019年9月28日共55天）；3、被告（反诉原告）应承担的案件受理费32862元；以上共计51088.26元。关于原告（反诉被告）称案涉房屋的水、电等费用，待原告（反诉被告）确承担此部分费用后，再另行主张。故原告（反诉被告）应在本判决生效之日起15日返还被告（反诉原告）房屋首付款698911.74元。关于被告（反诉原告）主张首付款的利息损失，如上作为房屋占用期间损失的参考因素，本院不再予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告（反诉原告）程晶、被告程显卫、刘爱玲向原告（反诉被告）高仁川腾退坐落于大连市甘井子区建筑面积213.8平方米的房屋。二、被告（反诉原告）程晶应在房屋腾退时向原告（反诉被告）高仁川支付自2019年12月26日起至三被告腾退之日止的房屋占有使用费用（以每月3000元为标准）。三、自本判决发生法律效力之日起15日内，原告（反诉被告）高仁川向被告（反诉原告）程晶返还房屋首付款698911.74元。如原告（反诉被告）高仁川、被告（反诉原告）程晶逾期履行款项给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告（反诉被告）高仁川的其他本诉请求。五、驳回被告（反诉原告）程晶的其他反诉请求。本诉案件受理费人民币17013元【原告（反诉被告）按照简易程序及诉请标的3403333元减半预交】，按照本诉诉请支持比例，由原告（反诉被告）自行承担741.5元，由被告（反诉原告）程晶、程显卫、刘爱玲承担16271.5元。反诉案件受理费人民币11417元（按照变更后的诉请标的761716.8元预交，且本诉已按简易程序减半收取，反诉费不再进行减半），按照反诉诉请支持比例，由原告（反诉被告）承担10475.6元，由被告（反诉原告）自行承担941.4元。反诉保全费5000元【被告（反诉原告）按照280万元财产标的预交】，其中4014.5元（根据返还房款698911.74元为保全标的计算），由原告（反诉被告）承担；其余985.5元，由被告（反诉被告）自行承担。被告（反诉原告）按照原反诉请求多预交的案件受理费3183元，自本判决生效后退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，在上诉期内交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  马雯菁二〇二〇年五月二十五日书记员  王 健本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。